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Decreto-ley 6/2023, de 2 de octubre, de medidas urgentes en materia de vivienda (BOIB nº 135, de 3 de octubre de 2023)

Pirineo navarro cerca de Francia

Informe territorio cuarto trimestre 2023. La rectificación de descripción como paso previo a la segregación

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Por Víctor Esquirol Jiménez, Notario de El Masnou

I. NORMATIVA (con la colaboración de Fernando Acedo-Rico Henning, Registrador de Tarancón)

A) ESTATAL

Sin contenido

B) AUTONÓMICA

BALEARES

Sinopsis: El objeto de este decreto-ley es facilitar la incorporación de viviendas privadas al mercado a un precio asequible para la ciudadanía y sin consumir territorio.

Por ello, se crea una nueva figura, denominada vivienda de precio limitado, que es objeto de mediadas especiales en materias como el cambio de uso de locales comerciales a viviendas, la densidad de vivienda, la división de viviendas unifamiliares entre medianeras, la obtención de la cédula de habitabilidad, el cambio de uso y aprovechamiento de terrenos calificados como equipamientos o el crecimiento en altura.

Asimismo, se crea el Registro autonómico de viviendas de precio limitado, con la finalidad de que la información que figure en el mismo forme parte de un registro integrado único e informatizado, de carácter administrativo, autonómico y público.

CANTABRIA

Ley de Cantabria 3/2023, de 26 de diciembre, de Medidas Fiscales y Administrativas. (BOC 87/2023, de 29 de diciembre).

Sinopsis: Se modifica la Ley 5/2022, de 15 de julio, de Ordenación del Territorio y Urbanismo de Cantabria. Las modificaciones incluyen la corrección de errores, ajustes para cumplir acuerdos bilaterales, aclaraciones y precisiones que facilitan la aplicación de la ley.

Se enfoca en temas como la autorización de construcciones para fines productivos o terciarios, prohibiciones y condiciones en suelo rústico, la regulación de núcleos rurales, y ajustes en licencias urbanísticas y declaraciones responsables. También establece normas para cesiones entre titulares de patrimonios públicos de suelo y refuerza la protección de zonas verdes, espacios libres, dotaciones públicas y suelo rústico, estableciendo plazos y regulaciones específicas.

CATALUNYA

Decreto Ley 3/2023, de 7 de noviembre, de medidas urgentes sobre el régimen urbanístico de las viviendas de uso turístico (DOGC nº 9036, de 8 de noviembre de 2023).

Sinopsis: Se sujeta al régimen de licencia urbanística previa el destino de las viviendas al uso turístico en los municipios con problemas de acceso a la vivienda y los municipios en riesgo de romper el equilibrio del entorno urbano por una alta concentración de viviendas de uso turístico.

La licencia tendrá una duración de cinco años, prorrogable por períodos de igual duración siempre que el planeamiento urbanístico lo permita.

Se anexa la relación de municipios (262) donde se exige la licencia urbanística, relación que se revisará cada cinco años, previa audiencia a los municipios afectados.

GALICIA

Ley 6/2023, de 2 de noviembre, del patrimonio de la Comunidad Autónoma de Galicia. (BOG nº 215, de 13 de noviembre de 2023)

Sinopsis: La presente ley actualiza y deroga la Ley 5/2011, de 30 de septiembre, del patrimonio de la Comunidad Autónoma de Galicia. La reforma tiene por objeto principalmente: 1) adaptarla a la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del procedimiento administrativo común de las administraciones públicas; 2) adaptarla también a la Ley 15/2015, de 2 de julio, de la jurisdicción voluntaria, sobre el procedimiento administrativo relativo a la sucesión intestada en favor de la Comunidad Autónoma de Galicia; 3) actualizarla a los nuevos estándares jurídicos surgidos desde su publicación en el año 2011, integrando además nuevos aspectos patrimoniales y abordando en detalle la regulación de otros ya existentes.

⇒ La inscripción en el Registro de la Propiedad de la incorporación de bienes y derechos patrimoniales a consecuencia de la supresión de alguna entidad pública instrumental, se efectuarà se practicará con la presentación de la disposición en virtud de la cual se produjo la supresión de la entidad (art. 27.2).

⇒ La Administración general de la Comunidad Autónoma de Galicia puede reservarse el uso exclusivo de bienes de su titularidad destinados al uso general para la realización de fines de su competencia, cuando existieran razones de utilidad pública o interés general que lo justifiquen. La declaración de reserva se efectuará por acuerdo del Consejo de la Xunta, que ha de publicarse en el «Diario Oficial de Galicia» e inscribirse en el Registro de la Propiedad (art. 41).

⇒ El otorgamiento de concesiones sobre bienes de dominio público podrá inscribirse en el Registro de la Propiedad mediante la presentación del documento administrativo en que se formalice. Cada parte podrá exigir por su cuenta la elevación a escritura pública de la concesión demanial (art. 46).

⇒ Los derechos sobre las obras, construcciones e instalaciones solo podrán ser hipotecados como garantía de los préstamos contraídos por la persona titular de la concesión para financiar la realización, modificación o ampliación de las obras, construcciones e instalaciones de carácter fijo situadas sobre la dependencia demanial ocupada. En todo caso, para constituir la hipoteca será necesaria la previa autorización de la autoridad competente para el otorgamiento de la concesión. Si en la escritura de constitución de la hipoteca no constara esta autorización, el registrador de la propiedad denegará la inscripción. Las hipotecas constituidas sobre dichos bienes y derechos se extinguen con la extinción del plazo de la concesión (art. 54).

⇒ Los negocios jurídicos de adquisición o enajenación de bienes inmuebles y derechos sobre estos se formalizarán en escritura pública. Los arrendamientos y demás negocios jurídicos de explotación de inmuebles se formalizarán en documento administrativo. Cuando sean susceptibles de inscripción en el Registro de la Propiedad se formalizarán en escritura pública cuando vayan a ser inscritos en aquel (art. 63.1).

⇒ Las cesiones gratuitas de bienes inmuebles o derechos sobre estos, cuando la cesionaria sea otra administración pública, entidad vinculada o dependiente, así como las ventas de inmuebles rústicos cuyo precio sea inferior a mil euros, se formalizarán en documento administrativo, que será título suficiente para su inscripción en el Registro de la Propiedad(art. 63.2).

⇒ La venta de bienes inmuebles y derechos sobre estos se otorgará en escritura pública, salvo en el supuesto de ventas de inmuebles rústicos de precio inferior a mil euros (art. 108.3)

⇒ En caso de venta de bienes inmuebles, puede aplazarse el pago y constituirse condición resolutoria explícita, que deberá constar en la escritura de compraventa e inscribirse en el Registro de la Propiedad (art. 109).

⇒ En las ventas de bienes litigiosos, el adquirente deberá asumir las consecuencias y riesgos derivados del litigio en la escritura pública en que se formalice la enajenación (art. 110.1).

⇒ La permuta de bienes inmuebles o derechos se celebrará en escritura pública (art. 137.5).

⇒ La cesión gratuïta de bienes inmuebles patrimoniales de la Comunidad Autónoma de Galicia deberá hacerse en escritura pública salvo que la cesionaria sea una administración pública, en cuyo caso se formalizará en documento administrativo, pudiendo cualquiera de las administraciones públicas intervinientes solicitar su formalización notarial (art. 141.1).

⇒ En la escritura pública o documento administrativo se hará constar que la persona cesionaria deberá inscribir en el Registro de la Propiedad y en el Catastro Inmobiliario el bien o derecho, debiendo comunicar la práctica del asiento al órgano directivo competente en materia de patrimonio o a la entidad pública instrumental (art. 141.3).

⇒ En la inscripción registral de las cesiones de bienes gratuitas deberá constar la finalidad de la cesión y cualquier otra condición o carga que conlleve la cesión (art. 142.1).

⇒ Las personas con cargo o empleo público que, con ocasión de una declaración de herederos abintestato, tengan noticia de la existencia de una expectativa de derecho a suceder de la Comunidad Autónoma por ausencia de otros herederos llamados a la sucesión, tienen la obligación de ponerlo en conocimiento de la consejería competente en materia de patrimonio (art. 149.1).

⇒ Los notarios y notarias y los registradores y registradoras de la propiedad y la ciudadanía en general colaborarán en la protección y defensa de los bienes y derechos del patrimonio de la Comunidad Autónoma de Galicia en los términos que se establecen en la legislación general en materia de patrimonio de las administraciones públicas respecto a la cooperación en la defensa de los patrimonios públicos y, en su caso, en la normativa sectorial de aplicación que así lo impusiera (art. 194.2).

⇒ Los bienes y derechos de la Comunidad Autónoma de Galicia susceptibles de inscripción, tanto demaniales como patrimoniales, se inscribirán o se anotarán en los correspondientes registros públicos (art. 205). Los bienes y derechos de titularidad de la Administración general de la Comunidad Autónoma se inscribirán en el Registro de la Propiedad a nombre de la Comunidad Autónoma de Galicia (art. 206.3)

⇒ Corresponde al órgano directivo competente en materia de patrimonio la promoción de las inscripciones o, en su caso, las modificaciones o cancelaciones de las altas de los bienes y derechos de titularidad de la Administración general de la Comunidad Autónoma en el Registro de la Propiedad y el Catastro Inmobiliario. No obstante, corresponderá la inscripción en el Registro de la Propiedad y el Catastro Inmobiliario a la consejería que hubiese adquirido para el patrimonio de la Administración general de la Comunidad Autónoma un bien o derecho, en el ejercicio de la potestad expropiatoria o en desarrollo de procedimientos de reorganización de la propiedad, o a la consejería que, no cumpliendo los anteriores criterios, fuese competente para acordar la reversión de un bien o derecho expropiado (art. 206.2).

⇒ Mediante certificación administrativa podrán inscribirse en el Registro de la Propiedad los bienes y derechos de la Comunidad Autónoma de Galicia y practicar las operaciones registrales así autorizadas por la legislación hipotecaria y la normativa en materia de patrimonio de las administraciones públicas (art. 207.1).

⇒ La adopción de acuerdos declarativos y la consecuente emisión de las certificaciones administrativas al objeto de su acceso al Registro de la Propiedad corresponden al órgano directivo competente en materia de patrimonio. No obstante, cuando la certificación administrativa resultara necesaria para la inscripción en el Registro de la Propiedad en los términos del artículo 206.2, párrafo segundo, será competente la persona titular de la consejería adquirente o la persona titular de la consejería con competencias para acordar la reversión (art. 207.2).

⇒ Las comunicaciones que los registradores y registradoras de la propiedad hayan de efectuar en defensa del patrimonio de la Comunidad Autónoma de Galicia por inscripciones de excesos de cabida o inmatriculación de fincas colindantes, así como por cualquier otro supuesto contemplado en la legislación general de patrimonio de las administraciones públicas y en la normativa hipotecaria, se dirigirán al órgano directivo competente en materia de patrimonio o, si correspondiese, a la entidad pública instrumental (art. 208).

⇒ El acuerdo de iniciación de un procedimiento de deslinde se comunicará al Registro de la Propiedad a fin de que, si el inmueble se hallara inscrito, se practique anotación marginal al asiento de inscripción y, en su caso, en la de los colindantes afectados o, en defecto de inmatriculación, se extienda una anotación de suspensión (art. 225.4).

⇒ La resolución aprobatoria del deslinde será título suficiente para la inmatriculación del bien en el Registro de la Propiedad, siempre que cumpliera con el resto de los requisitos exigidos por la legislación hipotecaria (art. 226).

⇒ Los sobrantes o restos de parcelas adquiridas por el procedimiento de expropiación forzosa con destino a la creación de infraestructuras podrán ser objeto de venta a colindantes sin necesidad de licencia de parcelación, siempre que la transmisión se efectuase con la condición de que el inmueble objeto de enajenación fuera agrupado con otro de la persona adquirente, colindante con este, y existiera el compromiso de la parte compradora de inscribir el bien en el Registro de la Propiedad (DA 20ª).

Ley 10/2023, de 28 de diciembre, de medidas fiscales y administrativas de Galicia. [DOG 246/2023, de 29 de diciembre].

Modifica la Ley del suelo de Galicia, así como su reglamento, Ley de montes o sobre la tierra agraria.

En cuanto al suelo, se flexibiliza el retranqueo a colindantes para parcelas de la misma titularidad inscritas como indivisibles. Se extiende indefinidamente la vigencia de convenios con la Agencia de Protección de la Legalidad Urbanística. Para suelo urbano consolidado y de núcleo rural, se establecen deberes de completar urbanización y conexión con servicios existentes. Se permiten ciertas actividades en suelo rústico sin instalaciones asociadas. Otras modificaciones abarcan aspectos como expedientes de reposición de legalidad, competencia de la Agencia de Protección, adaptación del planeamiento, y cambios en normativas relacionadas con montes y estructura territorial agraria.

PAIS VASCO

Decreto 147/2023, de 10 de octubre, del derecho subjetivo de acceso a la ocupación de una vivienda. [BOPV 204/2023, de 25 de octubre].

Desarrolla la Ley 3/2015, de 18 de junio, de Vivienda, fundamentalmente en relación con el derecho subjetivo de acceso a la ocupación de una vivienda o alojamiento dotacional a las personas que no dispongan de alojamiento y no puedan acceder a una vivienda. En particular, se regulan los requisitos y procedimientos para acceder a una vivienda y el funcionamiento del Registro de Solicitantes de Vivienda Protegida y Alojamientos Dotacionales.

II. RESOLUCIONES

A) GEORREFERENCIACIÓN

a) Art. 199 LH

Ámbito de aplicación

– Estando pendiente de finalización e inscripción un expediente de concentración parcelaria, no es posible emplear el procedimiento del art. 199 LH para inscribir la rectificación de descripción y la representación gráfica de una sola finca de reemplazo (R. 3 de octubre de 2023).

– El procedimiento del art. 199 LH no es adecuado para rectificar la descripción de una finca incluida en el ámbito de un PERI, aunque se describa conforme al proyecto de dicho plan especial (R. 24 de octubre de 2023).

– No cabe tramitar el expediente del art. 199 para rectificar la superficie de una finca que el interesado acaba de inmatricular, pues no se mantiene la identidad de la finca inmatriculada (R. 8 de novembre de 2023).

Oposición de colindantes

– La oposición a la inscripción de la representación gráfica alternativa no puede basarse solamente en la cartografía catastral (R. 28 de julio de 2023).

– Es de suma importancia que la oposición del colindante vaya acompañada de alguna pruebaque la sustente (R. 4 de septiembre de 2023).

– La oposición de los colindantes debe ser sometida al análisis de la calificación registral y la denegación debe estar basada en un razonamiento del registrador razonado y fundamentado objetivamente (R. 27 de septiembre de 2023).

– La interposición de una demanda para recobrar la posesión de la porción de terreno objeto de la controversia es suficiente para justificar el carácter contencioso de la cuestión e impedir la inscripción de la representación gráfica, aunque sea la catastral (R. 23 de octubre de 2023).

– La nota denegatoria no debe basarse en la simple remisión a las alegaciones del colindante, aunque si estas están fundadas, aquella puede considerarse suficientemente motivada (R. 25 de octubre de 2023).

– La existencia de un procedimiento judicial entre colindantes registrales sobre la delimitación de sus fincas impide la inscripción de la representación gráfica aportada (RR. 26 de octubre de 2023 y 29 de noviembre de 2023).

– Es admisible la oposición presentada por un colindante aunque la descripción registral de su finca coincida con la catastral que se pretende inscribir (R. 2 de noviembre de 2023).

– Es admisible la oposición presentada por un colindante aunque la superficie registral de su finca sea muy inferior a la que manifiesta tener en el escrito de oposición (R. 5 de diciembre de 2023).

– La existencia de una controversia sobre el trazado del lindero delimitador de las dos propiedades colindantes, justifica las dudas de identidad del registrador (R. 30 de noviembre de 2023).

3. Oposición del titular de una servidumbre

– El hecho de que una servidumbre no aparezca representada en la georreferenciación del predio sirviente, no constituye defecto para la inscripción, pues es un mero gravamen (R. 4 de septiembre de 2023).

4. Oposición del titular catastral

– La oposición formulada por el mero titular catastral merece menor consideración que la presentada por quien es titular registral (R. 2 de noviembre de 2023).

5. Posible invasión del dominio público

– Las dudas sobre la invasión del dominio público justifican la denegación de la inscripción aunque la Administración no se haya opuesto en el curso del expediente del art. 199 LH (R. 28 de julio de 2023).

– La obtención de una licencia de segregación no puede desvirtuar la oposición de la Administración sobre la posible invasión del dominio público ferroviario (R. 8 de septiembre de 2023).

– Si la registradora tiene dudas sobre la posible invasión del dominio público, debe notificarlo a la Administración afectada antes de denegar la inscripción (R. 21 de septiembre de 2023).

– El informe municipal declarando que no existe invasión del dominio público debió ser tenido en cuenta por la registradora, aunque se presentara, acompañando al recurso, con posterioridad a la expedición de la nota de calificación (R. 3 de octubre de 2023).

– El carácter público de un camino, ratificado por el Ayuntamiento, no puede desvirtuarse por la existencia de una servidumbre no inscrita sobre el mismo (R. 2 de novembre de 2023).

6. Denegación del inicio del expediente

– La magnitud del exceso de cabida, junto con la modificación de linderos fijos, justifican las dudas de identidad por encubrimiento de operaciones no inscritas, lo que es motivo suficiente para suspender la inscripción de rectificación de descripción sin iniciar el expediente del art. 199 LH (R. 25 de septiembre de 2023).

7. Dudas de identidad

– La magnitud del exceso de cabida, por sí sola, no justifica las dudas de identidad, salvo que concurra con otros indicios de que se está alterando la realidad física de la finca (R. 7 de noviembre de 2023).

b) Art. 201 LH

– El art. 201 no es el cauce adecuado para rectificar una segregación ya practicada, aumentando la cabida de la finca resto como consecuencia de la menor superficie de una de las segregadas (R. 11 de octubre de 2023).

c) Art. 18 TRLC

– La falta de consignación en la escritura de la manifestación de los otorgantes sobre si la descripción catastral es o no coincidente con la realidad física, no es defecto que impida la inscripción (R. 6 de septiembre de 2023).

B) OBRA NUEVA

– En escrituras de declaración de obra por antigüedad, la norma registral aplicable siempre será la vigente al tiempo de la presentación en el registro, mientras que los requisitos sustantivos se regirán por la norma material aplicable (R. 7 de septiembre de 2023).

– El registrador puede completar los datos descriptivos de una obra nueva antiguaaccediendo a la certificación catastral de la misma, siempre que no albergue dudas de identidad y el interesado lo consienta (R. 11 de septiembre de 2023).

– Se admite la declaración de final de obra sobre parte de los elementos privativos de un edificio en régimen de propiedad horizontal (R. 19 de septiembre de 2023).

– Para declarar una obra nueva “antigua” se requiere que la construcción está finalizada (R. 26 de octubre de 2023).

– Para declarar una obra nueva “antigua” debe acreditarse el transcurso del plazo de prescripción, no siendo suficiente para ello la aportación de licencia de primera ocupación (R. 29 de noviembre de 2023).

C) INMATRICULACIÓN

a) Art. 203 LH

– Es posible la inmatriculación de una finca de vida efímera, cuya cabida no coincida con el certificado catastral, si se agrupa con otra inscrita resultando la finca agrupada coincidente con la parcela catastral (R. 27 de septiembre de 2023).

– La certificación registral debe expedirse aunque el registrador albergue dudas de identidad, expresando en ella dichas dudas y sin que al concluir el expediente alegue otras no planteadas en aquella (R. 27 de septiembre de 2023).

b) Art. 204 LH

– Para la inmatriculación por sentencia declarativa es esencial la previa notificación en el procedimiento a los titulares colindantes y que el título inscribible recoja la causa o título material de la adquisición (R. 23 de octubre de 2023).

c) Art. 205 LH

– La Junta de Compensación en la que se incluye la finca está legitimada para oponerse a su inmatriculación (R. 28 de julio de 2023).

– La protección registral del dominio público no se limita solo al inscrito sino también al no inscrito (R. 28 de julio de 2023).

– Para determinar la correspondencia de la representación gráfica de una finca que se pretende inmatricular por la vía del art. 205, se puede utilizar, como medio auxiliar, la ortofoto del PNOA (R. 7 de septiembre de 2023).

– No es admisible como título previo para inmatricular el de agrupación de fincas ni, en general, los de modificación hipotecaria (segregación, división, etc.) pues no hay cambio de titularidad (R. 8 de septiembre de 2023).

– Solo es precisa la previa notificación prevista en art. 22 de la Ley de Montes cuando la finca por inmatricular sea monte o colinde con un monte demanial o monte ubicado en un término municipal donde existan montes demaniales (R. 18 de septiembre de 2023).

– Si la registradora tiene dudas sobre la posible invasión del dominio público, debe notificarlo a la Administración afectada antes de denegar la inscripción (R. 21 de septiembre de 2023).

– La escritura de carta de pago de un precio aplazado de una compraventa, no es título traslativo apto para inmatricular una finca (R. 2 de octubre de 2023).

– Para inmatricular una cuota indivisa de una finca ya inscrita se requiere que la descripción de la finca coincida con esta (R. 4 de octubre de 2023).

– Se requiere licencia de parcelación para inmatricular una finca cuando de los títulos presentados y del Catastro resulte que procede de otra mayor (R. 29 de noviembre de 2023).

d) Art. 206 LH

– Procede denegar la inmatriculación por la vía del art. 206 si el registrador tiene dudas fundadas sobre la coincidencia total o parcial de la finca cuya inmatriculación se pretende con otra u otras de dominio público que no estén inmatriculadas (R. 28 de julio de 2023).

– No pueden ser inmatriculadas (ni georreferenciadas) fincas cuya ubicación y delimitación geográfica invadan, en todo o en parte, la de otras fincas previamente inmatriculadas, aunque se trate de inmuebles de dominio público (R. 5 de octubre de 2023).

e) Art. 209 LH

– No procede la tramitación del expediente de doble inmatriculación cuando el registrador concluye que no hay indicios de doble inmatriculación (R. 13 de septiembre de 2023).

– No procede la tramitación de un expediente de doble inmatriculación si se ha entablado un juicio declarativo ordinario relativo al dominio de las fincas afectadas (R. 24 de octubre de 2023).

– No cabe tramitar un expediente de doble inmatriculación cuando afecta a fincas colindantesque están georreferenciadas y coordinadas con el Catastro, pues la presunción de exactitud se extiende a las coordenadas inscritas (R. 8 de novembre de 2023).

D) SEGREGACIÓN

– La división de finca hipotecada no precisa el consentimiento del acreedor hipotecario, si bien de no mediar dicho consentimiento, cada una de las nuevas fincas resultantes responden de la totalidad del crédito garantizado (R. 7 de septiembre de 2023).

– El propietario por sentencia firme de parte de una finca registral no puede segregarla por sí solo (R. 10 de octubre de 2023).

E) URBANISMO

a) Sistema de compensación

– En el sistema de compensación, procede la extensión de la nota marginal cuando una finca pertenece proindiviso a varias personas y no hay acuerdo entre ellos para adherirse a la junta, pues en ese caso se diluye la idea de la comunidad en favor de los derechos individuales que corresponden a cada uno en la Junta, en función de su cuota respectiva (R. 28 de julio de 2023).

– La Junta de Compensación en la que se incluye la finca está legitimada para oponerse a su inmatriculación (R. 28 de julio de 2023).

– Aunque la legislación urbanística aplicable admita la posibilidad de considerar aprobado por silencio positivo un proyecto de reparcelación, es indispensable, a efectos registrales, la acreditación administrativa de su aprobación, por acto expreso o presunto (R. 4 de octubre de 2023).

b) Licencia de parcelación

– Existen indicios de parcelación ilegal cuando, vendiéndose una cuota de una finca registral, se dice que dicha cuota se corresponde con una parcela catastral identificada en la certificación catastral unida (R. 6 de septiembre de 2023).

– Se requiere licencia de parcelación o declaración de innecesariedad para inscribir actos o negocios jurídicos que, sin constituir formalmente división o segregación, pueden presentar indicios de parcelación urbanística o formación de núcleo poblacional al margen del planeamiento (RR. 14 de noviembre de 2023 y 15 de noviembre de 2023).

– Se requiere licencia de parcelación o declaración de innecesariedad para inmatricular una finca cuando de los títulos presentados y del Catastro resulte que procede de otra mayor (R. 29 de noviembre de 2023).

– Se requiere licencia de parcelación o declaración de innecesariedad y el consentimiento de todos los copropietarios para que uno de ellos pueda concretar su participación indivisa en una porción física de la finca (R. 5 de diciembre de 2023).

F) VARIAS

a) Incorporación de referencia catastral

– Para incorporar la referencia catastral a una finca registral se requiere que exista correspondencia entre su descripción literaria y la resultante de la certificación catastral (R. 29 de novembre de 2023).

b) Rectificación de referencia catastral

Para rectificar la referencia catastral errónea asignada a una finca e inscrita, si la referencia correcta consta ya asignada a otra finca e inscrita, es necesario el consentimiento del titular registral de dicha finca (R. 5 de octubre de 2023).

c) Deslinde de vías pecuarias

La “anotación marginal preventiva” regulada en la Ley de Vías Pecuarias sólo cabe una vez iniciado el procedimiento de deslinde y con intervención de los interesados, no antes del expediente (R. 10 de octubre de 2023).

III. JURISPRUDENCIA

Sentencia del Tribunal Supremo, Sala 3ª, de 4 de septiembre de 2023

Urbanismo.- Nulidad de planes urbanísticos por omisión de informes sectoriales.

La presente sentencia confirma la evolución de la jurisprudencia en el sentido de que la omisión de informes sectoriales exigidos por la ley no siempre conlleva la nulidad de pleno derecho de los planes de ordenación territorial a los que deben incorporarse.

En el supuesto resuelto se considera que no pueden conllevar la nulidad ni la falta del estudio económico financiero (ya que el instrumento de ordenación en cuestión no genera ningún coste económico), ni los informes de género, infancia y adolescencia (pues deberían haberse precisado en la demanda cuáles eran las concretas determinaciones incluidas en el plan aprobado que incurrían en contravención del principio de igualdad o que podían afectar desfavorablemente a la familia, infancia o adolescencia).

IV. PRÁCTICA NOTARIAL. LA RECTIFICACIÓN DE DESCRIPCIÓN COMO PASO PREVIO A LA SEGREGACIÓN

El carácter preceptivo de la georreferenciación para inscribir en el Registro de la Propiedad las escrituras de segregación, conforme al art. 9.a) de la Ley Hipotecaria, conlleva la necesidad de coordinar la realidad física con la descripción de la finca en la escritura, Registro y Catastro.

Se da con mucha frecuencia el hecho de que la descripción de la finca matriz en el Registro e incluso en el Catastro no concuerda con la realidad física, lo que obliga a rectificar dicha descripción. El objeto de estas líneas es proponer la que, a mi entender, es la mejor forma de llevar a cabo dichas operaciones para evitar problemas, dilaciones y costes innecesarios.

Anticipo que es aconsejable rectificar en primer lugar la descripción de la finca matriz y de la parcela catastral y, solo cuando esté inscrita la rectificación en el Registro de la Propiedad y subsanada la discrepancia catastral, realizar la segregación. De otro modo, si se hace todo en un solo acto, se corre el peligro de que las vicisitudes de los procedimientos de rectificación, como la oposición de algún colindante, puedan impedir la inscripción de la segregación ya realizada. También sería preferible posponer la obtención de la licencia de segregación a dicho momento, para asegurar la perfecta concordancia entre realidad física, Registro y Catastro sin más dilaciones que las necesarias.

Así pues, el punto de partida de toda segregación debería ser la rectificación de la descripción de la finca matriz, pues es la parte que puede dar más problemas. De seguirse el cauce habitual de obtener previamente la licencia de parcelación y otorgar posterior y simultáneamente la rectificación de descripción y la segregación, puede suceder que los problemas surgidos en la primera nos obliguen a modificar tanto la licencia como la segregación.

El orden, por tanto, sería: 1) rectificación de descripciones de la finca matriz y de la parcela catastral; 2) obtención de la licencia de parcelación; 3) otorgamiento de la escritura de segregación.

Aquí nos centraremos en el examen de la primera, pues si esta se realiza correctamente las otras vendrán dadas.

PRIMER PASO: LA MEDICIÓN DE LA FINCA MATRIZ

Dado que para practicar una segregación es necesario por regla general obtener la licencia de parcelación y que esta requiere la presentación de un proyecto elaborado por un técnico, el primer paso tiene que ser la medición tanto de la porción a segregar como de la finca resto, esto es, la medición de la finca matriz. La georreferenciación de la finca resto es exigida por la DGSJFP desde la R. de 1 de febrero de 2022; por ello, es aconsejable medir la finca matriz y no solo la porción a segregar; en cambio, si hay alguna porción que ha sido objeto de alguna expropiaciones no inscritas, no es necesario medirla, pues la DG, como veremos, no exige su georreferenciación.

Hecha la medición de la finca matriz, es muy importante que el notario compare el plano resultante de la medición con el parcelario catastral. La forma más adecuada y sencilla de llevar a cabo esta comparación es solicitando al técnico que elabore el correspondiente “informe de validación gráfica alternativa” (o “informe de validación gráfica frente a parcelario catastral”; IVGA, en lo sucesivo). En la página 4 del informe aparece el plano de la medición superpuesto con el catastral, por lo que es fácil apreciar a simple vista el grado de coincidencia entre ambas representaciones gráficas.

Si la coincidencia es total, solo será necesario rectificar la descripción registral, en su caso. Si no lo es, conviene que el notario valore el grado de discrepancia entre ambas representaciones gráficas, pues cualquier modificación del Catastro, por pequeña que sea, tiene que ser notificada a los colindantes catastrales y estos pueden oponerse. He visto segregaciones de hectáreas que se han visto paralizadas por la oposición de un colindante alegando que se le invadían unos pocos metros cuadrados.

Mi consejo es que estas diferencias mínimas entre el levantamiento topográfico y el parcelario catastral no se pongan de manifiesto al elaborar el IVGA y que el técnico respete la delimitación del Catastro, aunque ello implique variar en algunos metros la superficie de la porción a segregar. Naturalmente, ello será más difícil si esta superficie viene determinada previamente por la licencia de parcelación, de ahí que sea aconsejable, como he dicho antes, no solicitar la licencia hasta no haber finalizado la tramitación de los procedimientos de subsanación de discrepancias catastrales y de rectificación de la descripción registral de la finca matriz.

Es fundamental que el IVGA indique en su primera página como tipo de operación el de subsanación y que sea positivo. Si no se cumplen ambos requisitos el Catastro denegará automáticamente la subsanación.

SEGUNDO PASO: EL OTORGAMIENTO DE LA ESCRITURA DE RECTIFICACIÓN

Una vez tenemos el IVGA correcto podemos proceder a otorgar la escritura de rectificación de las descripciones catastral y, en su caso, registral. El requerimiento del interesado para tramitar los expedientes de subsanación de discrepancias catastrales del art. 18.2 TRLC y de rectificación de la descripción registral del art. 201.1 LH puede hacerse en el mismo documento y las notificaciones no tienen que duplicarse.

Téngase en cuenta, sin embargo, que para tramitar el art. 18.2 TRLC la competencia notarial no es territorial, por lo que cualquier notario es competente con independencia de la situación de la parcela catastral. En la tramitación del art. 201.1 LH sí hay competencia territorial pero, como he dicho, considero que, de conformidad con la legislación notarial, si el notario que recibe el requerimiento no es competente puede trasladarlo a un notario que sí lo sea para que tramite el expediente; en este caso, ambos expedientes se tramitarán por separado. También se pueden solicitar ambos trámites al registrador conforme al art. 199.2 LH, pero considero preferible que el notario no renuncie a sus competencias.

Tramitados ambos procedimientos sin oposición, es aconsejable que, antes de presentar la escritura de rectificación al Registro, el notario finalice la tramitación de la subsanación de discrepancias en la Sede Electrónica del Catastro, accediendo como usuario registrado, y obtenga la nueva certificación catastral descriptiva y gráfica, que adjuntará a la escritura por diligencia.

TERCER PASO: EL OTORGAMIENTO DE LA ESCRITURA DE SEGREGACIÓN

Una vez tramitados los procedimientos de los arts. 18.2 TRLC y 201.1 LH, inscrita la rectificación de la finca matriz y obtenida la coordinación entre Registro y Catastro, se procederá al otorgamiento de la escritura de segregación, para lo que deberá elaborarse un nuevo IVGA positivo en el que figure como tipo de operación el de segregación y resulten georreferenciadas tanto la porción segregada (que tendrá una nueva referencia catastral) y la finca resto (que mantendrá su referencia catastral).

EL SUPUESTO ESPECIAL DE LAS EXPROPIACIONES O CESIONES NO INSCRITAS

En numerosas ocasiones, la finca matriz ha visto reducida su superficie en la realidad física a consecuencia de expropiaciones o cesiones no inscritas. La DG no acepta adecuar la descripción registral a la realidad física por la vía de la rectificación de descripción, pues esta tiene por objeto la subsanación de un dato erróneo que provenga de cuando se abrió el folio registral de la finca.

La solución que la DG da a esta cuestión en la R. de 16 de junio de 2023, en lugar de hacer “desaparecer” esas porciones por la vía de una rectificación de superficie, consiste en exigir solamente la georreferenciación de la porción o porciones que no han sido objeto de cesiones no inscritas, que pasarían a tener la consideración registral de finca resto; por lo que será suficiente con georreferenciar el resto no expropiado y, naturalmente, la porción segregada. Considero que esta solución no debería exigir la práctica de dos segregaciones (o de una división), por lo que cabría distinguir entre un resto registral (la porción cedida) y un resto real, pero tengo serias dudas al respecto pues veo a la DG más inclinada por la división en estos casos.

Por tanto, si la superficie registral concuerda con la realidad física simplemente restando la parte cedida o expropiada, no hace falta rectificar aquella, basta con manifestarlo así en la escritura de segregación.

En caso contrario si, pese a restar la parte cedida o expropiada, la superficie registral tampoco concuerda con la realidad física, hay que rectificar aquella. En este supuesto, puede realizarse una rectificación parcial, limitada a la parte no cedida. La R. de 8 de noviembre de 2022permitió la rectificación de descripción mediante la inscripción de una georreferenciación parcial, lo cual supone admitir la posibilidad de una rectificación parcial, especialmente si esta se hace con la finalidad de realizar una segregación posterior, en concordancia con la ya citada R. de 16 de junio de 2023.

EJEMPLOS

a) Una finca tiene en el Registro 1000 m2, en el Catastro 900 m2 y en la realidad 1500 m2. Se quieren segregar 300 m2.

Pasos: 1) escritura de rectificación de Registro y Catastro en que se tramitan los procedimientos de los arts. 18.2 TRLC y 201.1 LH, aportando un IVGA+ de subsanación del que resultan los 1500 m2; 2) realizadas las notificaciones sin oposición, se obtiene una nueva CCDG a través de la SEC, que se une a la escritura; 3) se presenta esta en el Registro; 4) practicada la rectificación e inscrita la finca con 1500 m2, se solicita la licencia de parcelación de los 300 m2; 5) se otorga la escritura de segregación aportando un IVGA+ de segregación, georreferenciando los 300 m2 de la porción segregada y los 1200 m2 de la finca resto.

b) Una finca tiene en el Registro 1000 m2 y en el Catastro 800 m2. Fue objeto de una cesión no inscrita de 100 m2. En la realidad física tiene 700 m2. Se quieren segregar 300 m2.

Pasos: 1) escritura de rectificación de Registro y de Catastro en que se tramitan los procedimientos de los arts. 18.2 TRLC y 201.1 LH, aportando un IVGA+ de subsanación del que resultan los 700 m2; 2) realizadas las notificaciones sin oposición, se obtiene una nueva CCDG de la SEC, que se une a la escritura; 3) se presenta esta en el Registro, con la solicitud de rectificación parcial como paso previo a una segregación futura; 4) practicada la rectificación e inscrita la finca con 800 m2, se solicita la licencia de parcelación de los 300 m2; 5) se otorga la escritura de segregación aportando un IVGA+ de segregación, georreferenciando los 300 m2 segregado, los 400 m2 de resto real y dejando un resto registral no descrito ni georreferenciado de 100 m2.

V. PUBLICACIONES

A) LIBROS

– ADENDA 2023 a la Versión 2.0 (2022). El Acta de Requerimiento para la Subsanación de Discrepancias del artículo 18.2 (LCI). Miguel Prieto Escudero, Editorial Basconfer, 2023.

– Urbanismo, Registro de la Propiedad y Catastro, Antonio Cano Murcia, Ed. Antonio Cano, 2023.

– Los expedientes y procedimientos de jurisdicción voluntaria, Juan Banacloche Palau, La Ley, octubre de 2023.

– Tratado práctico del derecho de la construcción, Francisco M. Echeverría Summers y Josep M. Espinet Asensio, Atelier, octubre de 2023.

B) REVISTAS

– «Transmisión de fincas durante el proceso de tramitación e inscripción de un proyecto de reparcelación», Eugenio-Pacelli Lanzas Martín, RCDI, nº 797, p. 1920-1937.

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Estany-Tort en Vall de Boi (Lleida). Por Víctor Esquirol Jiménez.

Informe territorio tercer trimestre 2023. Guía obra nueva y georreferencias

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Indice:

I. NORMATIVA (con la colaboración de Fernando Acedo-Rico Henning, Registrador de Tarancón)
A) ESTATAL
B) AUTONÓMICA
II. RESOLUCIONES
A) GEORREFERENCIACIÓN
B) OBRA NUEVA
C) INMATRICULACIÓN
D) SEGREGACIÓN
E) AGRUPACIÓN/AGREGACIÓN
III. PRÁCTICA: BREVE GUÍA DE OBRA NUEVA Y GEORREFERENCIACIÓN EN 16 PREGUNTAS
IV. PUBLICACIONES
A) LIBROS
– «Derecho urbanístico de Cataluña», Joan Manuel Trayter Jiménez, 11ª edición. Atelier, Barcelona, 2023.
B) REVISTAS
ENLACES

Por Víctor Esquirol Jiménez, Notario de El Masnou

I. NORMATIVA (con la colaboración de Fernando Acedo-Rico Henning, Registrador de Tarancón)

A) ESTATAL

– Real Decreto 665/2023, de 18 de julio, por el que se modifica el Reglamento del Dominio Público Hidráulico, aprobado por Real Decreto 849/1986, de 11 de abril; el Reglamento de la Administración Pública del Agua, aprobado por Real Decreto 927/1988, de 29 de julio; y el Real Decreto 9/2005, de 14 de enero, por el que se establece la relación de actividades potencialmente contaminantes del suelo y los criterios y estándares para la declaración de suelos contaminados.

Sinopsis: Se actualizan los reglamentos citados apostando por la simplificación administrativa y la digitalización en la gestión del agua continental y del dominio público hidráulico y, por otro lado, actualizando el marco normativo a las nuevas presiones existentes sobre la gestión del dominio público hidráulico y, en particular, del agua para el consumo humano.

⇒ Obras y construcciones en la zona de flujo preferente en suelo urbano: para realizar nuevas edificaciones u obras que supongan un incremento de la ocupación en planta o del volumen de edificaciones existentes, cualquier edificación bajo rasante e instalaciones permanentes de aparcamientos de vehículos en superficie, se requiere que el promotor disponga del certificado del Registro de la Propiedad en el que se acredite que existe anotación registral indicando que la construcción se encuentra en zona de flujo preferente (art. 9 ter, 2).

⇒ Obras y construcciones en municipios con más de un tercio de su superficie incluida la zona de flujo preferente: se requiere el mismo certificado del Registro de la Propiedad del apartado anterior (art. 9 quater, 2).

⇒ Nuevas edificaciones en la zona inundable: se requiere que el promotor disponga del certificado del Registro de la Propiedad en el que se acredite que existe anotación registral indicando que la construcción se encuentra en zona inundable (art. 14 bis, 4).

⇒ Procedimiento de deslinde:

– Los interesados remitirán al Registro de la Propiedad una relación de titulares de las fincas colindantes a fin de que el registrador manifieste su conformidad con dicha relación o formule las observaciones que estime pertinentes; transcurridos quince días sin que se reciba contestación expresa, se entenderá otorgada (art. 242.3.b).

– Cuando los interesados aporten títulos inscritos en el Registro de la Propiedad sobre terrenos que pudieran resultar incluidos en el dominio público hidráulico, el organismo de cuenca lo comunicará al registrador, al objeto de practicar la anotación preventiva correspondiente, en donde se hará constar, además de las circunstancias previstas con carácter general en la legislación hipotecaria, las específicas que acrediten la tramitación de un expediente de deslinde, y la advertencia, según proceda, de que en su virtud la finca puede resultar en todo o en parte de dominio público hidráulico (art. 242 bis, 2, párrafo 1º).

– Una vez iniciado el procedimiento de deslinde, el organismo de cuenca podrá solicitar al registrador que extienda anotación preventiva acreditativa de la existencia de aquél en las fincas que pudieran resultar afectadas; si las fincas no estuvieran inscritas, la anotación preventiva se tomará, además, por la falta de previa inscripción (art. 242 bis, 2, párrafo 2º).

– Aprobado el deslinde por el organismo de cuenca, este lo notificará al Registro de la Propiedad y se cancelarán las anotaciones preventivas practicadas con motivo del deslinde, relativas a fincas que hayan resultado incluidas total o parcialmente en el dominio público hidráulico, en virtud de aquel (art. 242 bis, 5 y 6).

– La resolución de aprobación del deslinde será título suficiente para rectificar las inscripciones del Registro de la Propiedad contradictorias con aquél, siempre que haya intervenido en el expediente el titular registral, conforme a la legislación hipotecaria; en todo caso, los titulares de los derechos inscritos afectados podrán ejercitar las acciones que estimen pertinentes en defensa de sus derechos, y será susceptible de anotación preventiva la correspondiente reclamación judicial; se considera que el titular registral ha intervenido en el expediente cuando el organismo de cuenca le haya notificado su incoación, aunque no haya comparecido. (art. 242 ter, 2 y 3).

– La resolución de aprobación del deslinde será título suficiente para que la administración proceda a la inmatriculación de los bienes de dominio público cuando lo estime conveniente, a la vista de las circunstancias físicas o jurídicas concurrentes y, en todo caso, cuando la posesión no sea ostensible por sus características naturales o cuando exista un riesgo de invasión del dominio público (art. 242 ter, 4).

⇒ Procedimiento para la delimitación de los perímetros de protección de captaciones de agua destinadas al consumo humano: el organismo de cuenca trasladará al Registro de la Propiedad la información relativa a los perímetros de protección aprobados, al objeto de que sean incorporados y tenidos en cuenta en el ejercicio de sus potestades sobre ordenación del territorio y planificación urbanística o en la ejecución del planeamiento ya aprobado (art. 243 quater).

B) AUTONÓMICA

GALICIA

– Ley 4/2023, de 6 de julio, de ordenación y gestión integrada del litoral de Galicia (BOE n.º 220/2023, de 14 de septiembre).

Sinopsis: La finalidad de esta ley es que el litoral de Galicia disponga de una norma propia del más alto rango que ofrezca instrumentos suficientes y adecuados que permitan un desarrollo sostenible del mismo.

Se regulan dos planes de ordenación del litoral: el Plan de ordenación costera, para los espacios terrestres y marítimo-terrestres; y el Plan de ordenación marina, para los espacios marinos. El sistema de instrumentos de ordenación y gestión se cierra con la regulación de dos planes de naturaleza facultativa, que permitirán disponer de un instrumento adecuado que ordene las rías y las playas en caso de resultar necesario, y con la remisión a los planes sectoriales, regulados en la normativa de ordenación del territorio para determinadas actividades sobre el litoral.

Cabe destacar que el otorgamiento de las autorizaciones y concesiones del dominio público marítimo-terrestre se atribuye a la Administración autonómica a partir del momento en el que se produzca el efectivo traspaso de funciones y servicios por el Estado.

Se prevé que la Administración general de la Comunidad Autónoma de Galicia fomente la custodia del litoral mediante acuerdos entre las entidades de custodia y las personas físicas o jurídicas, públicas o privadas, propietarias y usuarias de espacios del litoral cuyo objetivo principal sea la conservación del patrimonio natural y la biodiversidad.

– Decreto 128/2023, de 7 de septiembre, por el que se modifica el Decreto 29/2010, de 4 de marzo, por el que se aprueban las normas de habitabilidad de viviendas de Galicia (DOG n.º 176, de 15 de septiembre).

Sinopsis: Se pretende fijar, de forma clara y adaptada a las necesidades reales, los parámetros y condiciones que deben seguir las nuevas viviendas que se construyan, atendiendo a la evolución de la sociedad y a los nuevos modos de habitar de las personas moradoras.

Una de las principales modificaciones consiste en permitir a los ayuntamientos, en los casos en que existan motivos urbanísticos u otros derivados de la necesidad de protección del patrimonio cultural, tramitar anexos de habitabilidad a los instrumentos urbanísticos vigentes que pueden modificar las condiciones de vivienda exterior y definir ámbitos en los que se puedan variar algunos de los estándares de habitabilidad establecidos en este decreto.

PAIS VASCO

– Ley 5/2023, de 1 de junio, para facilitar la tramitación del autoconsumo y por la que se modifica la Ley 2/2006, de 30 de junio, de Suelo y Urbanismo (BOE n.º 157/2023, de 3 de julio)

Sinopsis: El objetivo de esta ley es suprimir el requisito de la solicitud previa de licencia municipal de obras en instalaciones domésticas de carga de vehículos eléctricos y de aprovechamiento de energía solar para autoconsumo, y sustituir esta licencia por una comunicación previa.

II. RESOLUCIONES

A) GEORREFERENCIACIÓN

a) Art. 199 LH

Ámbito de aplicación

– El procedimiento del art. 199 es aplicable si el registrador tiene dudas de identidad, aunque se pretenda la inmatriculación de una finca conforme al art. 205 (R. 3 de julio de 2023).

– La reducción de cabida de una finca colindante con la que se pretende inmatricular, no puede practicarse si su titular registral se ha opuesto a la inscripción de la representación gráfica de esta (R. 3 de julio de 2023).

Oposición de colindantes

– La controversia sobre si la georreferenciación respeta o no una servidumbre a favor de una finca colindante, justifica las dudas sobre la posible invasión de dicha finca (R. 15 de junio de 2023).

– La documentación aportada por los colindantes que se oponen a la inscripción de la representación gráfica es suficiente para justificar la denegación de la práctica de esta (R. 21 de junio de 2023).

– La oposición de colindantes basada en la existencia de un derecho de uso sobre un camino incluido en la georreferenciación que se pretende inscribir, no tiene el fundamento suficiente para impedir la inscripción (R. 3 de julio de 2023).

– La controversia sobre la delimitación gráfica puesta de manifiesto en la tramitación del art. 199 no puede resolverse en sede registral, por lo que procede denegar (no suspender) la inscripción (RR. 5 de julio de 2023 y 6 de julio de 2023).

Oposición del titular catastral

– El mero hecho de ser titular catastral de una parcela cuya representación gráfica se desea inscribir por un tercero, no es suficiente para justificar las dudas de identidad (R. 6 de julio de 2023).

Posible invasión del dominio público

– Cuando, por no estar deslindado el dominio público, la Administración no precise si existe efectivamente o no invasión de aquel y por dónde se produce, el registrador suspenderá la inscripción de la georreferenciación, en lugar de denegarla, a la espera de que el interesado aporte el correspondiente informe administrativo (R. 21 de junio de 2023).

Denegación del inicio del expediente

– Cabe denegar el inicio del procedimiento si ya se tramitó anteriormente este expediente con resultado negativo y se aporta la misma documentación (R. 3 de julio de 2023).

– Cabe denegar la tramitación del expediente cuando las dudas de identidad se basan en una rectificación reciente acreditada por acta de notoriedad (R. 6 de julio de 2023).

– La existencia de indicios de inmatriculación encubierta mediante una agregación, es motivo suficiente para suspender el inicio de la tramitación del expediente (R. 12 de julio de 2023).

– La existencia de indicios de doble inmatriculación es suficiente para no iniciar la tramitación del expediente del art. 199 LH (R. 25 de julio de 2023).

– No puede denegarse la tramitación del expediente del art. 199 LH por el hecho de que se aprecie una posible invasión del dominio público; lo procedente es iniciarlo y notificar a la Administración (R. 26 de julio de 2023).

Dudas de identidad

– Para que un exceso de cabida desproporcionado sea inscribible se requiere que no haya oposición de colindantes, modificación de linderos fijos ni dudas sobre el posible encubrimiento de una operación no registrada (R. 3 de julio de 2023).

– No puede rectificarse la superficie de una finca procedente de segregación para la que se obtuvo la correspondiente licencia, sin acreditar la legalidad urbanística de la nueva ordenación y sin que para ello sea suficiente la aportación de la certificación catastral (R. 4 de julio de 2023).

– La magnitud del exceso de cabida, junto con la modificación de un lindero y el examen de los historiales registral y catastral, pueden justificar las dudas de correspondencia (R. 11 de julio de 2023).

Otros requisitos

– Para inscribir la representación gráfica de una finca no se requiere el consentimiento expreso de los titulares registrales de las fincas colindantes (R. 7 de julio de 2023).

– La modificación de descripción de una finca que tiene su representación gráfica inscrita a resultas de un proyecto de compensación, requiere que se sustancie siguiendo el mismo procedimiento de transformación urbanística (R. 12 de julio de 2023).

– La licencia de primera ocupación y las modificaciones urbanísticas no inscritas no son títulos adecuados para rectificar la superficie registral (R. 12 de julio de 2023).

b) Art. 201 LH

– Para rectificar la descripción de una finca después de una expropiación no se requiere la inscripción de esta, siempre que quede determinada georreferenciadamente la porción que no ha sido objeto de expropiación (R. 16 de junio de 2023).

– El procedimiento del art. 201.3 no conlleva la simultánea inscripción de la georreferenciación de la finca, por lo que no puede utilizarse para practicar una agregación (R. 7 de julio de 2023).

B) OBRA NUEVA

– El registrador no puede entrar a valorar las condiciones físico-constructivas y arquitectónicas de la edificación, algo que solo corresponde a un técnico en la materia (R. 16 de junio de 2023).

– Para inscribir una obra por antigüedad a través de la certificación catastral es preciso que la descripción de la misma sea coincidente con la inscrita (R. 21 de junio de 2023).

C) INMATRICULACIÓN

a) Art. 203 LH

– Siempre que se formule un juicio de identidad de la finca por parte del registrador, no puede ser arbitrario ni discrecional, sino que ha de estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados (R. 22 de junio de 2023).

b) Art. 205 LH

– El hecho de que la finca inmatriculada linde con una vía pecuaria no deslindada es inscribible por nota marginal a instancia de la Administración (R. 4 de mayo de 2023, que publica una sentencia contra una resolución).

– Los títulos consecutivos de liquidación de sociedad conyugal y adjudicación de herencia, otorgados el mismo día y en la misma escritura, no son suficientes para la inmatriculación de fincas por la vía del doble título del artículo 205 de la LH (R. 15 de junio de 2023).

– El procedimiento del art. 199 es aplicable si el registrador tiene dudas de identidad, aunque se pretenda la inmatriculación de una finca conforme al art. 205 (R. 3 de julio de 2023).

– La expedición de certificación de finca no inscrita no impide que el registrador alegue dudas de identidad ante la oposición de un colindante a la inmatriculación (R. 3 de julio de 2023).

– En la inmatriculación de una casa-cueva cabe utilizar un certificado técnico complementario con las coordenadas UTM del subsuelo ocupado (R. 6 de julio de 2023).

– Cuando la finca a inmatricular forma parte de una urbanización, cuyas restantes fincas proceden de una finca matriz de la que se han ido segregando, están justificadas las dudas pues no resulta creíble que no tenga ese mismo origen (R. 6 de julio de 2023).

– La aportación a la sociedad de gananciales es un título apto para inmatricular (R. 11 de julio de 2023).

– El acta de notoriedad, complementaria de título público, cumple la función de primer título público pues acredita la adquisición al menos un año antes del segundo título, no siendo imprescindible que ese primer título sea traslativo (RR. 11 de julio de 2023, 25 de julio de 2023, 26 de julio de 2023).

– En caso de no estar disponible la CCDG, cabe inmatricular la finca aportando una representación gráficaalternativa a la catastral (R. 25 de julio de 2023).

– El titular catastral de la finca a inmatricular no tiene que ser coincidente con el titular del título inmatriculador (R. 25 de julio de 2023).

– La escritura de donación con reserva de usufructo no constituye título inmatriculador del pleno dominio de la finca, sino solo de su nuda-propiedad (R. 25 de julio de 2023).

D) SEGREGACIÓN

– Una servidumbre de paso con facultades adicionales muy amplias puede encubrir una parcelación urbanística, por lo que el acto debe ser valorado por el órgano urbanístico competente a fin de que emita licencia de parcelación, declare su innecesariedad o incluso su no sujeción a licencia (R. 14 de junio de 2023).

E) AGRUPACIÓN/AGREGACIÓN

– Cuando se agregan varias fincas a una mayor, el requisito cuantitativo de que la finca debe tener una extensión superior al quíntuplo de las que se agreguen, debe tenerse en cuenta en relación con cada una de las agregadas y no de todas en conjunto (R. 7 de julio de 2023).

III. PRÁCTICA: BREVE GUÍA DE OBRA NUEVA Y GEORREFERENCIACIÓN EN 16 PREGUNTAS

¿En qué casos deben aportarse las coordenadas de la superficie ocupada por la edificación?

Siempre que se declare una obra nueva^[1]. Excepciones:

a) Cuando se declara en construcción^[2], salvo en Andalucía^[3].

b) Si se trata de una ampliación de obra, cuando no se amplíe la superficie construida de la planta baja^[4].

¿En qué formato deben aportarse las coordenadas?

Pueden aportarse:

a) Por remisión a las coordenadas catastrales^[5], si la edificación ya está dada de alta en el Catastro y la superficie ocupada según este coincide con la realidad.

b) Mediante un certificado técnico, ya sea en formato GML u otro^[6].

c) A través de una representación gráfica de la porción de suelo ocupada realizada sobre un plano georreferenciado o dentro de una finca georreferenciada, aunque no se especifiquen las coordenadas concretas de aquella^[7].

d) Mediante un Informe de Ubicación de Construcciones Catastrales positivo (ICUC+) elaborado por un técnico, que es el formato recomendable, como se explica en el punto 12.

En los cuatro supuestos, la superficie delimitada por las coordenadas debe coincidir con la reseñada en la escritura como superficie ocupada por la edificación^[8].

¿Qué se entiende por superficie ocupada por la edificación?

a) Sobre la realidad física: la superficie ocupada es la total superficie construida de la planta baja, computando al 100% las terrazas, porches, piscinas, etc.^[9] No se tienen en cuenta los voladizos, ni las plantas subterráneas, pues el art. 202 solo exige referenciar a nivel de rasante.

b) Sobre la CCDG: la superficie ocupada es la superficie gráfica de la huella de la edificación (la ocupación en planta), que no siempre coincide con la alfanumérica recogida en la propia CCDG^[10]. No obstante, la DG ha considerado que no impide la inscripción el hecho de que la escritura recoja la superficie alfanumérica, aunque no coincida con la gráfica^[11]. Sí que la impide la falta de coincidencia entre todas ellas.^[12]

¿Cómo se puede conocer la superficie gráfica catastral?

La superficie gráfica catastral de la superficie ocupada por una edificación dada de alta en el Catastro consta en el ICUC, que puede obtenerse en la SEC, subiendo el fichero GML de la geometría del edificio que ofrece el Catastro^[13].

¿Cómo se pueden obtener las coordenadas del Catastro?

Las coordenadas de los vértices de la huella de la edificación constan adjuntas en el ICUC obtenido conforme al número anterior, en un archivo identificado con la imagen de un clip.

¿Qué ocurre si la superficie ocupada por la edificación es mayor que la superficie registral del terreno?

Se deberá rectificar la superficie registral de la finca conforme a las reglas generales.

¿Quid si la superficie ocupada por la edificación es mayor que la de la parcela catastral?

Deberá subsanarse previamente la discrepancia catastral o, si la superficie catastral es insuficiente por existir una parcela urbana enclavada dentro de una rústica, agrupar previamente ambas parcelas. Una vez subsanada la discrepancia o hecha la modificación física en el Catastro, podrá declararse la obra nueva sobre la base de la nueva CCDG^[14].

¿Qué sucede si algunas de las coordenadas de la superficie ocupada exceden de los límites de la finca registral?

Puede suceder que, aunque la superficie de la finca registral sea superior a la ocupada por la edificación, esta invada alguna finca registral colindante. Esta posible invasión resultará de la aplicación informática auxiliar con la que cuentan los Registros de la Propiedad (normalmente, del contraste de la superficie ocupada con la ortofoto del PNOA). En tal caso, deberá rectificarse la descripción de la finca registral siguiendo las reglas generales.

¿Quid si algunas de las coordenadas de la superficie ocupada sobrepasan los límites de la parcela catastral?

Si la delimitación catastral no se ajusta a la realidad por existir una discrepancia geométrica, deberá subsanarse previamente en la forma dicha en el anterior apartado n.º 7.

¿Y si la discrepancia respeta el margen de tolerancia?

No es aplicable el criterio de identidad gráfica pese a que se respete el margen de tolerancia, si las coordenadas de la edificación la sitúan fuera del perímetro de la parcela catastral^[15]. Por tanto, deberá aportarse igualmente un IVGA, salvo que el interesado renuncie a la precisión gráfica y ajuste las coordenadas de la edificación a las de la parcela catastral (recomendable si la diferencia es muy pequeña).

¿Y si la extralimitación se debe a la existencia de un giro/desplazamiento de la cartografía catastral?

El ICUC positivo deberá expresar tanto las coordenadas obtenidas por el técnico como las coordenadas resultantes de la cartografía catastral, así como los parámetros de transformación para pasar de unas a otras^[16].

¿Es preceptiva la aportación del ICUC positivo para declarar una obra nueva?

No lo es, pues el art. 202 no lo exige. La RC de 29 de marzo de 2021 regula el ICUC como una herramienta que permite al notario verificar que las coordinadas de los vértices de la huella de la edificación se hallan dentro del perímetro de la parcela catastral. Sin embargo, es recomendable aportarlo para acreditar que no hay extralimitación respecto de la parcela catastral, lo que puede ser un indicio de que tampoco existe invasión de finca registral colindante. Además, el registrador puede obtener las coordenadas de la superficie ocupada a través del ICUC, por lo que es innecesario aportarlas a la escritura.

¿Y si el ICUC sale negativo?

Significa que existe un giro/desplazamiento (las coordenadas catastrales de todo el sector están giradas y/o desplazadas) o una discrepancia gráfica (las coordenadas de la superficie ocupada se solapan efectivamente con las de alguna parcela colindante). La obtención del ICUC negativo permite al notario conocer dichas circunstancias antes de autorizar la escritura, para poder solicitar la aportación de los dos ficheros GML (en caso de giro/desplazamiento) o un IVGA (en caso de discrepancia gráfica).

¿En qué casos debe inscribirse la representación gráfica de la finca para poder inscribir la obra nueva terminada?

«Cuando la edificación ocupe la totalidad de su superficie o por su ubicación existan dudas sobre su posible intersección o extralimitación respecto de la línea exterior de la finca o parcela» (RC de 2020, anexo II, último párrafo).

Aunque no se den las circunstancias anteriores, cuando las coordenadas de la superficie ocupada por la edificación la sitúen junto a uno de los lindes de la finca o parcela^[17].

¿Quid si la superficie ocupada es igual o inferior a la de la finca registral, pero superior a la de la parcela catastral?

En mi opinión, es motivo suficiente para que el registrador albergue dudas fundadas sobre la extralimitación, por lo que podrá requerir la aportación de una representación gráfica alternativa y tramitar el procedimiento del art. 199.2 LH^[18].

El hecho de que la superficie de la finca registral sea inferior a la catastral, ¿es suficiente por sí solo para exigir la georreferenciación de la parcela?

No, se trata de un criterio que la DG adoptó en algunas resoluciones de 2016, pero que, aparentemente, ha abandonado^[19]; el criterio actual es que si el registrador advierte una posible extralimitación debe justificarla. Efectivamente, lo relevante no es la superficie del solar (fuera del caso en que la superficie ocupada por la edificación sea mayor que aquella), pues la superficie del terreno puede ser mucho mayor que la ocupada y, sin embargo, esta puede sobrepasar los límites de la parcela o finca. Entiendo que el registrador no puede iniciar de oficio la tramitación del art. 199 para inscribir la georreferenciación catastral, puesto que requiere rogación expresa.

Notas:

[1] Art. 202, 2º LH: “La porción de suelo ocupada por cualquier edificación, instalación o plantación habrá de estar identificada mediante sus coordenadas de referenciación geográfica.”

[2] R. 19.04.2016: “dado que se trata de una exigencia legal referida a la concordancia del Registro con la realidad física extrarregistral de la finca (cfr. artículo 198 de la Ley Hipotecaria), sólo será exigible en los casos en que la edificación se encuentre finalizada, momento en el que podrán determinarse efectivamente las coordenadas de la porción ocupada por la misma en dicha realidad extrarregistral” (FD 4.4º).

[3] R. 02.06.2023.

[4] R. 23.05.2016: En caso de declararse la elevación de nuevas plantas “el rigor de la norma debe atenuarse, puesto que el encaje en el supuesto de hecho previsto en el artículo 202 no es pleno, al ya constar en los libros del Registro el dato de la parte del solar sobre el que se eleva la construcción, y ser éste precisamente el que origina la necesaria ubicación por medio de sus coordenadas georreferenciadas” (FD 3.3º).

[5] R. 29.03.2017: “en el caso de edificaciones cuya geometría conste previamente en la cartografía catastral, el registrador podrá tomar las coordenadas directamente de la Sede Electrónica del Catastro utilizando el servicio habilitado para ello” (FD 4.2º).

[6] R. 09.01.2017 (FD 5), que añade que la fecha de expedición del certificado no es trascendente.

[7] R. 29.03.2017: “En estos casos, las coordenadas resultan por referencia o en relación a las del plano o finca sobre el que se representa la edificación, quedando suficientemente satisfecha la exigencia del artículo 202 de la Ley Hipotecaria” (FD 4.2ª).

[8] RR. 02.01.2019 y 13.09.2021.

[9] R. 07.02.2017.

[10] R. 07.02.2017.

[11] R. 10.05.2021.

[12] RR. 27.07.2017 y 02.11.2017.

[13] Para ello: 1) entramos en el visor cartográfico de la parcela; 2) clicamos una vez sobre cualquier punto de la parcela; 3) aparece un desplegable con información sobre la parcela; 4) seleccionamos “Más información de la parcela”; 5) marcamos sobre “Geometría del edificio en formato GML”; 6) aparece el archivo “Building” en formato GML; 7) sin abrirlo, lo guardamos; 8) volvemos a la página de inicio de la SEC y vamos a “Validaciones gráficas”; 9) entramos como usuarios en el apartado “Validaciones gráficas con autenticación”; 10) marcamos el de “Informe Catastral de Ubicación de Construcciones (ICUC)”; 11) cumplimentamos los datos que nos solicita el programa; 12) en el paso 3 cargamos el fichero “Building” que hemos guardado previamente; 13) tras el paso 5, ya podemos generar el ICUC, en cuya hoja 2 figura la superficie ocupada por las construcciones. Sería deseable que, en un futuro próximo, la SEC facilitara esta información incluyéndola en la CCDG.

[14] Si declaramos la obra nueva antes de modificar el Catastro, puede resultar que en el procedimiento de subsanación o de modificación física haya alguna incidencia que impida la inscripción de aquella o que requiera su rectificación.

[15] R. conjunta de 23 de septiembre de 2020, anexo II.3: «A los efectos del artículo 202 de la Ley Hipotecaria, las coordenadas que definan la superficie ocupada por la edificación habrán de estar referidas siempre a su posicionamiento absoluto sobre el terreno, por lo que en aquellos casos de fincas con desplazamientos y/o giros o afectadas por discrepancias geométricas deberá procederse previamente a su subsanación, para reflejar con precisión su ubicación y para evitar que la edificación se localice fuera de su delimitación perimetral.»

[16] Ap. 10º.2 R. conjunta de 2021: «A los efectos de lo dispuesto en el artículo 202 de la Ley Hipotecaria, en el caso de giro y/o desplazamiento de la cartografía, el informe catastral de ubicación de construcciones positivo deberá expresar tanto las coordenadas obtenidas por el técnico como las coordenadas resultantes de la cartografía catastral, adjuntando asimismo los parámetros de transformación que relacionan ambos conjuntos de coordenadas.»

[17] R. 02.09.2021: «La expresión de las coordenadas de la porción de suelo ocupada por la edificación conlleva la ubicación indudable de esta en el territorio, por lo que en caso de situarse todo o parte de las coordenadas en los límites de la finca quedará determinada siquiera parcialmente la ubicación de la finca, y consecuentemente la de la finca colindante, con riesgo de que la determinación y constancia registral de esta ubicación se realice sin intervención alguna de los titulares de fincas colindantes» (FD 4.4º).

[18] Vid. la R. 02.09.2021 en que la construcción ocupaba la totalidad de la parcela catastral y parte de la registral y la DG exigió georreferenciar la finca.

[19] La R. 28.09.2016 ya dispuso que la mera falta de coincidencia de la finca registral con la situación catastral de la finca no puede justificar las dudas de que la edificación se encuentre ubicada efectivamente en la finca registral, por lo que no cabe exigir la previa georreferenciación de la finca. Este criterio ha sido confirmado en RR. 06.02.2017, 29.03.2017 y 12.06.2019.

IV. PUBLICACIONES

A) LIBROS

– «Comentarios a la Ley por el derecho a la vivienda». Javier Fuertes López, Julián López Martínez, Alberto Palomar Olmeda, Ramón Terol Gómez y Alberto Torres López. Editorial Sepín. 2023.

– «Régimen jurídico de la gestión urbanística en el Estado Autonómico». Manuel J. Sarmiento Acosta, Atelier, Barcelona, 2023.

– «Derecho urbanístico en la Comunidad de Madrid». Francisco Velasco Caballero, Marcial Pons, Madrid, 2023.«Riesgos medioambientales. Problemas actuales», Pedro Díaz Peralta (dir.), Francisco Santandreu Capón (coor.), Atelier, Barcelona, 2023.

– «Derecho a la vivienda versus derecho de propiedad urbana. La necesaria ponderación y su plasmación en la Ley por el derecho a la vivienda», Fernando García Rubio, Editorial Aranzadi, Pamplona, 2023.

– «Manual de Derecho ambiental y urbanístico», Fernando López Ramón, Prensas Universitarias de Zaragoza, Zaragoza, 2023.

– «Régimen jurídico de la despoblación en España», Elsa Marina Álvarez González, Editorial Aranzadi, Pamplona, 2023.

– «Derecho de propiedad, expectativas y especulación. Reglas de racionalidad jurídica (y técnico-económica) en los criterios de valoración urbanística», Juan Antonio Chinchilla Peinado, Editorial Aranzadi, Pamplona, 2023.

– «Derecho urbanístico de Cataluña», Joan Manuel Trayter Jiménez, 11ª edición. Atelier, Barcelona, 2023.

– «Derecho ambiental y climático», Blanca Lozano Cutanda, Editorial Dykinson, Madrid, 2023.

B) REVISTAS

– Coordinación Catastro-Registro. Una propuesta de solución. Enric Brancós Núñez, El Notario del Siglo XXI, n.º 111, sept-oct. 2023.

– Urbanismo y vivienda. A propósito de las últimas reformas legales en la Comunidad de Madrid y de la doctrina de la Dirección General sobre la materia. Jorge Sáez-Santurtún. El Notario del Siglo XXI, n.º 111, sept-oct. 2023.

– La «Ley por el derecho de vivienda» como forma de promover la ocupación ilegal de viviendas ajenas por vía legislativa. Miguel Ángel Malo Valenzuela, El Notario del Siglo XXI, n.º 110, jul-ago. 2023.

– Coordinación Catastro-Registro. Enric Brancós Núñez. El Notario del Siglo XXI, n.º 110, jul-ago. 2023.

– «La distribución de competencias en materia de vivienda entre el Estado y las Comunidades Autónomas (A propósito del Proyecto de ley estatal por el derecho a la vivienda)» Mario Calduch Alonso. Revista Crítica de Derecho Inmobiliario.- Año 2023. Número 797, págs. 1447-1483.

– «Las derivadas sectoriales del derecho a la vivienda». Monográfico. Revista Catalana de Dret Públic. Año 2023. Número 66.

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Ley 3/2023, de 6 de marzo, por la que se modifica parcialmente la Ley 4/2017, de 13 de julio, del Suelo y de los Espacios Naturales Protegidos de Canarias y otra normativa sobre suelo, el artículo 24.1 de la Ley 7/2014, de 30 de junio, de la Agencia Tributaria Canaria, y se incorpora una disposición adicional novena a la Ley 6/2006, de 17 de julio, del Patrimonio de la Comunidad Autónoma de Canarias (BOE n.º 124/2023, de 25 de mayo).

Costa Brava (Girona). Por Silvia Núñez.

Informe Territorio Segundo Trimestre 2023. Ley de la Vivienda.

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Indice:

I. NORMATIVA (con la colaboración de Fernando Acedo-Rico Henning, Registrador de Tarancón)
A) ESTATAL
B) AUTONÓMICA
II. RESOLUCIONES
A. GEORREFERENCIACIÓN
B. OBRA NUEVA
C. INMATRICULACIÓN
D. SEGREGACIÓN
E. AGRUPACIÓN
F. VARIOS
III. LEY DE LA VIVIENDA
IV. PUBLICACIONES
ENLACES

INFORME TERRITORIO SEGUNDO TRIMESTRE 2023

Por Víctor Esquirol Jiménez, Notario de El Masnou

I. NORMATIVA (con la colaboración de Fernando Acedo-Rico Henning, Registrador de Tarancón)

A) ESTATAL

Fernando Acedo-Rico Henning

Real Decreto-ley 4/2023, de 11 de mayo, por el que se adoptan medidas urgentes en materia agraria y de aguas en respuesta a la sequía y al agravamiento de las condiciones del sector primario derivado del conflicto bélico en Ucrania y de las condiciones climatológicas, así como de promoción del uso del transporte público colectivo terrestre por parte de los jóvenes y prevención de riesgos laborales en episodios de elevadas temperaturas (BOE n.º 113/2023, de 12 de mayo) (RD-L convalidado por R. de 7 de junio de 2023).

Sinopsis: Adopta ayudas por la sequía, abastecimiento de aguas y contratos de cesión de aprovechamiento de aguas. Reducción para jóvenes este verano de determinados billetes de transporte. Beneficios fiscales para la SAE de Caución Agraria S.M.E y para sus avales. Medidas laborales en caso de fenómenos meteorológicos adversos. Modificación TR Ley de Aguas sobre reutilización de aguas y vertidos.

Ver resumen en esta web (con página especial).

B) AUTONÓMICA

ANDALUCÍA

Ley 3/2023, de 30 de marzo, de Economía Circular de Andalucía (BOJA n.º 67/2023 de 11 de abril).

Sinopsis: El objeto de la ley es la regulación de una serie de medidas con el fin de lograr la transición hacia un nuevo modelo de protección ambiental basado en una economía circular, en el que se fomente el uso eficiente de los recursos, se alargue la vida útil de los productos y se minimice la generación de residuos. En el ámbito urbanístico tiene su concreción en el art. 10.2, al disponer que en el desarrollo de nuevos planes sectoriales y de ordenación del territorio de la Junta de Andalucía y de los planes urbanísticos municipales, así como en las revisiones de instrumentos de planificación vigentes y su posterior desarrollo normativo, los objetivos y líneas estratégicas de estos planes tendrán en cuenta la aplicación de la circularidad.

ARAGÓN

– Ley 13/2023, de 30 de marzo, de dinamización del medio rural de Aragón (BOE n.º 108/2023, de 6 de mayo)

Sinopsis: Es una ley-marco que contiene medidas de discriminación positiva y mecanismos de promoción, desarrollo y dinamización que permitan garantizar los servicios e impulsar las actividades socioeconómicas con el fin de lograr la igualdad de oportunidades y una calidad de vida equivalente para todos los habitantes del territorio aragonés cualquiera que sea su lugar de residencia. En materia urbanística, se destacan los instrumentos de planeamiento y gestión territorial como instrumentos de referencia como marco estratégico para el diseño y planificación de las políticas de dinamización y desarrollo en el medio rural.

⇒ Las Administraciones competentes podrán articular protocolos y convenios específicos con notarios y registradores de la propiedad para que se cumplan los principios establecidos en relación con la vivienda protegida (art. 16.2).

– Decreto 73/2023, de 17 de mayo, del Gobierno de Aragón, por el que se aprueban el Plan de Vivienda 2022-2025 y medidas complementarias en materia de rehabilitación energética de viviendas (BOA n.º 100/2023, de 29 de mayo).

Sinopsis: La finalidad de este Decreto es incorporar y desarrollar para Aragón el Plan de vivienda estatal. Con este fin, regula los programas de ayudas para la adquisición de vivienda, se incorporan disposiciones que son complementarias en el Plan de rehabilitación energética de carácter residencial y se recogen disposiciones comunes a ambos planes, el de vivienda, en sentido estricto, y el de rehabilitación energética de edificios residenciales.

⇒ Programa de ayuda a las personas jóvenes y para contribuir al reto demográfico.- Las personas beneficiarias de la ayuda para adquisición de vivienda habitual y permanente dispondrán de un plazo de tres meses, desde la fecha de notificación de la resolución de concesión de la ayuda, para aportar la escritura pública o el contrato privado de compraventa que acredite la adquisición de la vivienda. En el caso de que se trate de la adquisición de una vivienda ya construida, deberá presentarse necesariamente la escritura pública de compraventa. En el supuesto de que se trate de la adquisición de una vivienda en construcción, podrá presentarse escritura pública o contrato privado de compraventa. En este caso de compraventa, en el contrato privado o escritura pública, deberá figurar, la ayuda concedida como parte de la entrega a cuenta para la adquisición de la vivienda, salvo que la adquisición fuera previa a la convocatoria de la ayuda y posterior al 1 de enero de 2022, en cuyo caso no será preceptivo que figure la ayuda concedida en el referido contrato privado o escritura pública de compraventa. Si se ha presentado contrato privado de compraventa, deberá presentarse escritura pública antes del plazo de cuatro meses a contar desde la fecha del certificado final de obra.

⇒ Programa de incremento del parque público de viviendas.- La adquisición de vivienda por otras administraciones públicas distintas de la autonómica está subvencionada, pero el abono de la subvención requerirá, al menos, la presentación de un contrato al efecto, si bien, en el plazo de tres meses desde la recepción de la ayuda deberá presentarse la escritura pública de adquisición. Asimismo, deberá inscribirse en el Registro de la Propiedad en el plazo de seis meses, a contar desde la formalización de la escritura, con nota marginal que señale que las viviendas deben destinarse al alquiler o la cesión de uso durante al menos cincuenta años desde la fecha de adquisición de la vivienda (art. 37.2).

BALEARES

– Ley 1/2023, de 7 de febrero, por la que se modifica la Ley 5/2005, de 26 de mayo, para la conservación de los espacios de relevancia ambiental (LECO) (BOE n.º 137/2023, de 9 de junio).

Sinopsis: Esta modificación pretende ser un punto de inflexión hacia una futura ley del patrimonio natural de las Illes Balears. Con esta finalidad, entre otras medidas, se modifican los procedimientos de elaboración y aprobación de los diferentes instrumentos de planeamiento ambiental (los planes de ordenación de los recursos naturales, los planes rectores de uso y gestión, los planes de gestión Natura 2000, etc.) y del procedimiento de declaración de los espacios naturales protegidos.

– Ley 3/2023, de 17 de febrero, de Menorca reserva de biosfera (BOE n.º 137/2023, de 9 de junio).

Sinopsis: Es objeto de esta ley el establecimiento del régimen jurídico de protección, ordenación y gestión específico de Menorca en cuanto que reserva de biosfera, declarada por la UNESCO el 7 de octubre de 1993. Con esta finalidad se confieren al Consejo Insular de Menorca y a la Agencia Menorca Reserva de Biosfera una serie de atribuciones, entre ellas la aprobación de los instrumentos de ordenación del litoral. También se prevé un instrumento de actuación en zonas urbanas, bajo la denominación de la Agenda Urbana de Menorca, con las finalidades, entre otras, de: ordenar el territorio, haciendo un uso racional del suelo, conservarlo y protegerlo; evitar la dispersión urbana y revitalizar las ciudades y los hábitats urbanos existentes; y fomentar el acceso a la vivienda.

– Ley 10/2023, de 5 de abril, de bienestar para las generaciones presentes y futuras de las Illes Balears (BOE n.º 139/2023, de 12 de junio).

Sinopsis: Se introduce el concepto de «justicia intergeneracional» con la finalidad de que las actuaciones de las instituciones públicas de las instituciones públicas de las Illes Balears garanticen el bienestar ecológico, económico y social de las generaciones presentes y futuras de las Illes Balears. Este principio afecta incluso a los planes territoriales y a los planes directores sectoriales, pues el órgano promotor o encargado de la tramitación incorporará un informe de evaluación de impacto sobre el bienestar de las generaciones presentes y futuras, que evalúe el impacto potencial y las repercusiones positivas o negativas sobre las generaciones futuras y la capacidad de estas para definir su modelo social, económico y ambiental, de acuerdo con los principios y objetivos definidos en esta ley.

CANARIAS

Sinopsis: Contiene medidas en relación con el planeamiento de los espacios naturales protegidos y con la ordenación de los recursos naturales, entre ellas algunas que intentan resolver cuestiones competenciales.

CASTILLA LA MANCHA

– Ley 8/2023, de 10 de marzo, por la que se modifica la Ley 3/2008, de 12 de junio, de Montes y Gestión Forestal Sostenible de Castilla-La Mancha (BOE n.º 82/2023, de 6 de abril).

Sinopsis: Recoge medidas contra la despoblación rural, para regular el uso socio- recreativo de los montes, evitar los incendios forestales y procurar la armonización con las diferentes estrategias y normas de la Unión Europea.

⇒ Serán indivisibles, salvo por causa no imputable a la persona propietaria, las parcelas forestales o de monte cuya superficie sea inferior a treinta hectáreas. Las parcelas forestales o de monte con superficies mayores, serán divisibles siempre y cuando ninguna de las parcelas que resulten de la división sea inferior a las diez hectáreas (art. 24).

– Ley 9/2023, de 3 de abril, de Agricultura Familiar y de Acceso a la Tierra en Castilla-La Mancha (BOE n.º 121/2023, de 22 de mayo).

Sinopsis: tiene por objeto establecer el marco jurídico regulador de las actuaciones de la Administración regional para el fomento y desarrollo de la agricultura familiar, así como de otras medidas adicionales que permitan consolidar y fijar la población en las zonas rurales. Regula las explotaciones familiares agrarias, las zonas de protección agraria, el Banco de Tierras y la infrautilización de suelo agrario.

– Decreto 37/2023, de 4 de abril, por el que se regula el procedimiento de declaración de inclusión o exclusión, en el inventario de árboles y ejemplares singulares de Castilla-La Mancha, así como su régimen de protección y los rodales de bosque próximos a la madurez forestal en Castilla-La Mancha (DOCM n.º 77/2023, de 21 de abril).

Sinopsis: Este decreto tiene por objeto preservar y promover la conservación de los árboles y ejemplares singulares de la Comunidad Autónoma de Castilla-La Mancha, en el ámbito de aplicación de la Ley 3/2008, de 12 de junio, de Montes y Gestión Forestal Sostenible de Castilla-La Mancha, mediante la regulación del procedimiento de declaración e inclusión o exclusión en el Inventario de Árboles y Ejemplares Singulares de Castilla-La Mancha (en adelante Inventario), así como el establecimiento de un régimen de protección para éstos. Los instrumentos de planeamiento previstos en la legislación urbanística o en la relativa a la ordenación territorial, incorporarán las medidas que resulten necesarias para la conservación de los árboles y ejemplares singulares (art. 15.2).

CASTILLA Y LEÓN

Decreto 6/2023, de 18 de mayo, por el que se regula el Registro Electrónico de Instrumentos de Cooperación de la Administración de la Comunidad de Castilla y León (BOCL n.º 96, de 22 de mayo).

Sinopsis: Tiene por objeto regular el régimen jurídico, la organización y el funcionamiento del Registro Electrónico de Instrumentos de Cooperación de la Administración de la Comunidad de Castilla y León. En el ámbito urbanístico, se establece la inscripción en dicho registro de los convenios urbanísticos y patrimoniales regulados por la legislación urbanística y patrimonial [art. 3.1.j)].

COMUNIDAD DE MADRID

Ley 8/2023, de 30 de marzo, de Patrimonio Cultural de la Comunidad de Madrid (BOCM n.º 86/2023, de 12 de abril).

Sinopsis: la Ley tiene por objeto la protección, conservación, investigación, enriquecimiento, difusión y disfrute del patrimonio cultural español ubicado en el territorio de la Comunidad de Madrid que sea competencia de ésta, de forma que se preserve y se fomente su función en la cohesión social, garantizando su transmisión a generaciones futuras.

⇒ La Comunidad de Madrid, a través de la Consejería competente en materia de patrimonio cultural, podrá ejercer el derecho de tanteo y retracto sobre las transmisiones onerosas de la propiedad o cualquier derecho real de disfrute sobre Bienes de Interés Cultural y Bienes de Interés Patrimonial muebles o inmuebles. En el caso de los inmuebles, el Ayuntamiento en cuyo término municipal se halle radicado el bien podrá ejercer, subsidiariamente, el mismo derecho (art. 40).

COMUNITAT VALENCIANA

– Ley 3/2023, de 13 de abril, de viviendas colaborativas de la Comunitat Valenciana (BOE n.º 100/2023, de 27 de abril).

Sinopsis: Se consideran viviendas colaborativas los edificios o conjuntos residenciales cuya titularidad única pertenece a una entidad participada por sus usuarios, cuya gestión es compartida, adoptando la forma de cooperativa no lucrativa o de asociación no lucrativa (art. 3).

⇒ Los estatutos sociales de las cooperativas y las asociaciones titulares de viviendas colaborativas recogerán las normas que las regulan, contenidas en el art. 10, y que en síntesis son las siguientes:

No podrán tener ánimo de lucro.
Deben tener por objeto social facilitar alojamiento a las personas socias, para sí y para las personas que con ellas convivan.
La entidad titular del edificio ostentará el pleno dominio de las viviendas y cederá su uso a cada una de las personas que formen parte de la membresía de dicha entidad. El derecho de uso derivado de esta cesión es un derecho de naturaleza societaria, de carácter personalísimo, y en ningún caso se podrá configurar como derecho real.
Podrán ser personas socias o asociadas las personas físicas que pretendan alojamiento para sí y las personas que con ellas convivan, así como los entes públicos y las entidades sin ánimo de lucro que precisen alojamiento para personas dependientes de ellas y las personas físicas o jurídicas que precisen locales para el desarrollo de su actividad profesional, empresarial y artística.
El número mínimo de personas socias o asociadas deberá ser de cinco.
La persona interesada en adquirir la condición de persona socia de la entidad habrá de realizar, al capital social o fondo social equivalente, una aportación inicial y deberá abonar las cuotas periódicas no retornables que fijen, en concepto de cesión de uso, los órganos de la cooperativa o asociación.

– Ley 5/2023, de 13 de abril, integral de medidas contra el despoblamiento y por la equidad territorial en la Comunitat Valenciana (BOE n.º 105/2023, de 3 de mayo).

Sinopsis: Prevé la elaboración de una estrategia de vivienda pública en los municipios en riesgo de despoblamiento de la Comunitat Valenciana, así como la promoción de instrumentos para la movilización de viviendas vacías, deshabitadas e infrautilizadas, que incluyan: un derecho al tanteo y retracto a favor de la Administración, contratos de masovería urbana o arrendamiento solidario, convenios de colaboración con entidades financieras y otras medidas de fomento.

Se habilitará, con el fin de facilitar el acceso a la vivienda en municipios en riesgo de despoblamiento, un programa de adquisición pública de vivienda usada para su rehabilitación y ulterior puesta a disposición del demandante de la vivienda, mediante fórmulas alternativas e innovadoras al alquiler y fórmulas innovadoras distintas de la adquisición del pleno dominio, como la adquisición del usufructo temporal y la puesta a disposición del ciudadano, tras la rehabilitación, durante el plazo pactado en el contrato de usufructo.

Se prevén medidas para agilizar la tramitación de los planes urbanísticos en los municipios en riesgo de despoblamiento y para que la Generalitat promueva la elaboración de planes de acción territorial en los municipios en riesgo de despoblamiento dentro del sistema rural valenciano.

– Decreto 68/2023, de 12 de mayo, del Consell, por el que se aprueba el Reglamento de vivienda de protección pública y régimen jurídico de patrimonio público de vivienda y suelo de la Generalitat (DOGV n.º 9596, de 16 de mayo de 2023).

Sinopsis: El presente reglamento tiene por objeto el desarrollo de la normativa en materia de vivienda de protección pública de la Comunitat Valenciana.

⇒ En la escritura pública de obra nueva y en su inscripción en el Registro de la Propiedad deberá hacerse constar expresamente que las viviendas y sus anejos que hayan obtenido la calificación definitiva mantendrán la citada calificación de manera permanente (art. 4.1).

⇒ El plazo de calificación de las viviendas que no lo hubiesen sido con carácter permanente, podrá ser ampliado por resolución de la dirección general competente en materia de gestión, ampliación y mejora del parque público de vivienda de la Generalitat, a petición de la persona titular de la misma debiendo hacer constar dicha circunstancia en el Registro de la Propiedad (4.2).

⇒ Podrán vincularse a las viviendas de protección oficial garajes, trasteros y anejos. La vinculación deberá constar en la escritura pública de obra nueva y en su inscripción en el Registro de la Propiedad (art. 6.2).

⇒ Las limitaciones a la facultad de disponer se harán constar expresamente en las escrituras de compraventa, adjudicación o declaración de obra nueva en el supuesto de promoción en alquiler, y en la escritura de formalización del préstamo hipotecario, a los efectos de su inscripción en el Registro de la Propiedad, donde se especificará expresamente la prohibición de disponer por medio de nota marginal (art. 9.3).

⇒ Los contratos de compraventa, arrendamiento y cesión de uso deberán incluir las cláusulas que recojan los requisitos de información y venta exigidos en la legislación valenciana en materia de vivienda, además de las que puedan establecer los Programas de Vivienda de Protección Pública y las medidas de financiación que correspondan. Además obligatoriamente contendrán las que detalla el art. 13.

⇒ Es requisito indispensable para la elevación de un contrato de compraventa de vivienda de protección pública a escritura pública que se haya obtenido visado del citado contrato, reconociendo el cumplimiento de las condiciones para acceder a la propiedad (art. 15.1).

⇒ En las promociones para uso propio, la escritura de declaración de obra nueva especificará el sometimiento a la legislación de protección pública de la vivienda, que las condiciones de utilización serán las señaladas en la referida normativa y en la calificación definitiva, y que los precios de venta no podrán exceder de los límites establecidos (art. 15.3).

⇒ Cuando la constitución de servidumbres sea necesaria para el desarrollo del proyecto deberán ser acreditadas en documento público, que deberá constar inscrito en el Registro de la Propiedad (art. 30.3).

⇒ La escritura de obra nueva contendrá los requisitos exigidos por el artículo 6 de la Ley 8/2004, de 20 de octubre, de la Generalitat, de la Vivienda de la Comunitat Valenciana, y especificará el régimen y modalidad de viviendas de protección pública, para cada vivienda, señalando el número de expediente, así como el destino de las viviendas, el régimen de uso, las limitaciones a la facultad de disponer, el Programa de Vivienda de Protección Pública al que se acogen, en su caso, y referencia expresa al plazo de protección permanente tanto para la promociones para venta como para arrendamiento (art. 36.3).

⇒ El acta de terminación de las obras junto con la cédula de calificación definitiva constituirá título suficiente para la toma de razón de la declaración de obra nueva terminada, por nota marginal, en el Registro de la Propiedad; en el citado Registro deberá constar a los efectos procedentes el Libro del Edificio (art. 39).

⇒ El art. 69 recoge los requisitos para transmitir, inter vivos, en segundas y posteriores transmisiones las viviendas de protección oficial.

⇒ Los derechos de tanteo y retracto sobre las viviendas de promoción pública o del patrimonio público de vivienda de la Generalitat y sus anejos vinculados, deberán hacerse constar expresamente en los contratos de compraventa y escrituras de las viviendas de patrimonio público de la Generalitat (art. 72).

– Decreto 80/2023, de 26 de mayo, del Consell, por el que se aprueban las normas de diseño y calidad en edificios de vivienda (DOGV n.º 9609, de 2 de junio de 2023).

Sinopsis: Tiene por objeto establecer las normas de diseño y calidad que deben cumplir las viviendas ubicadas en la Comunitat Valenciana, así como los edificios de viviendas, para garantizar que sean dignas y adecuadas. A tal efecto, se establecen las exigencias básicas para satisfacer los requisitos de la edificación particularizados para el uso residencial vivienda, en desarrollo de lo previsto en la disposición final segunda de la Ley 3/2004, de 30 de junio, de ordenación y fomento de la calidad de la edificación.

⇒ Cambio de uso de local a vivienda: cuando se trate de un local en planta baja, la parte del local que no pueda destinarse a vivienda por no reunir los requisitos establecidos, deberá independizarse de la vivienda resultante, dejando constancia de ello en el Registro de la Propiedad.

NAVARRA

Ley Foral 7/2023, de 9 de marzo, de modificación de la Ley Foral 10/2010, de 10 de mayo, del Derecho a la Vivienda en Navarra (BOE n.º 80/2023, de 4 de abril).

Sinopsis: Tiene por finalidad principal facilitar que promociones de arrendamiento protegido que han superado su periodo de protección se puedan vincular de nuevo al sistema de alquiler público, además de aportar ayudas para la rehabilitación de estos inmuebles en el caso de ser necesario.

⇒ Para tener derecho a la subvención por adquisición de vivienda usada regulada en la DA 24ª, es requisito imprescindible que en la escritura pública conste la condición de que deberá devolver la subvención si en el plazo de los 10 años siguientes cede o trasmite, por cualquier título, la propiedad o los derechos de uso y disfrute sobre dicha vivienda.

PAÍS VASCO

– Ley 5/2023, de 1 de junio, para facilitar la tramitación del autoconsumo y por la que se modifica la Ley 2/2006, de 30 de junio, de Suelo y Urbanismo. [BOPV 111/2023, de 13 de junio].

Se modifica el artículo 207 de la Ley 2/2006, de 30 de junio, de Suelo y Urbanismo, relativo a los actos sujetos a licencia urbanística.

II. RESOLUCIONES

A. GEORREFERENCIACIÓN

a) Requisitos

– El juicio de correspondencia entre la finca registral y la representación gráfica catastral corresponde en exclusiva al registrador, sin que pueda suplirse por un certificado municipal (R. 1 de junio de 2023).

– La inscripción de una declaración de obra nueva nunca es exigible para inscribir la representación gráfica de la finca (R. 7 de junio de 2023).

b) Efectos

– La presunción de certeza de los datos catastrales cede ante los pronunciamientos jurídicos registrales, tanto sobre el sujeto como sobre la ubicación y delimitación precisa de la finca (R. 30 de marzo de 2023).

– Las coordenadas inscritas de los límites de una finca registral no son un simple dato de hecho, sino que delimitan el objeto jurídico sobre el que recae el derecho inscrito con plenos efectos jurídicos y bajo la salvaguardia de los tribunales (R. 1 de junio de 2023).

c) Art. 199 LH

1. Oposición de colindantes

– Quien se ha opuesto a la inscripción de representación gráfica no puede recurrir la inscripción practicada pese a su oposición, (R. 17 de abril de 2023).

– En la regulación del art. 199 LH, no está previsto que el registrador comunique a los opositores la desestimación de sus alegaciones (RR. 17 de abril de 2023 y 8 de mayo de 2023).

– La controversia puesta de manifiesto en la tramitación del expediente del art. 199, relativa a si la finca invade otras colindantes o el dominio público, impide la inscripción de la representación gráfica catastral (R. 27 de abril de 2023).

– La nota de calificación que solo reseña el hecho de la oposición de dos interesados frente a la pretensión de georreferenciación del promotor, ha de ser considerada como carente de la motivación mínima legalmente exigible (R. 8 de mayo de 2023).

– La oposición de los titulares de una finca que tiene inscrita su representación gráfica, impide la inscripción de quien pretende rectificar la descripción de la suya invadiendo aquella (R. 24 de mayo de 2023).

– En el expediente del art. 199 LH, no se requiere que el colindante que se opone pruebe los hechos que manifieste: basta con que justifique ante el registrador la existencia de controversia (R. 25 de mayo de 2023).

– El cotitular del dominio de la finca colindante está legitimado para oponerse a la inscripción (R. 25 de mayo de 2023).

2. Tramitación de oficio

– El registrador puede decidir iniciar el expediente del art. 199 LH aunque exista coincidencia entre la superficie registral y la georreferenciada, si alberga dudas sobre la delimitación de la finca registral (R. 17 de abril de 2023).

3. Denegación de su inicio

– La denegación de la inscripción de la representación gráfica por oposición de un colindante, no puede basarse solo en este hecho, sino que debe ser debidamente motivada, para que el interesado pueda conocer los concretos motivos que han determinado la calificación negativa (R. 21 de abril de 2023).

– Las dudas de identidad del registrador no tienen la identidad suficiente para impedir el inicio del expediente del art. 199 LH (R. 1 de junio de 2023).

4. Denegación de la inscripción

– La magnitud del exceso de cabida no es determinante por si sola de una calificación negativa, pero puede ser indiciaria de un incremento superficial a costa de un terreno colindante en función de las demás circunstancias del supuesto de hecho (R. 11 de mayo de 2023).

– La existencia de una controversia sobre la inscripción de un exceso de cabida, refrendada con antecedentes judiciales, justifica la denegación de la práctica de la inscripción (R. de 24 de mayo de 2023).

– La controversia sobre la posible invasión de una franja de terreno destinada a servidumbre de paso (serventía canaria en este caso) puede impedir la inscripción de la georreferenciación de una finca (R. 6 de junio de 2023).

– Cuando la inscripción de la georreferenciación es potestativa y se solicita en el mismo título en que se formalice una transmisión o gravamen, la denegación de la inscripción de aquellas no puede conllevar la de estas (R. 7 de junio de 2023).

– La oposición del colindante basada en que, pese a ser correcta la georreferenciación de la finca vecina, la edificación que en esta se declara invade la suya, debe resolverse en vía judicial y no impide la inscripción ni de la georreferenciación ni de la construcción (R. 2 de mayo de 2023).

d) Art. 201 LH

– No cabe fraccionar el exceso de cabida recurriendo a inscripciones parciales del mismo para eludir la aplicación del artículo 201 LH (R. 12 de mayo de 2023).

– El expediente del art. 201.1 LH solo puede promoverlo el titular registral (R. 7 de junio de 2023, 275).

B. OBRA NUEVA

– La aportación de un informe catastral de ubicación de construcciones positivo, junto con la coincidencia de la superficie que se inscribe con la catastral, a falta de pruebas en contra, evidencia que no existe invasión de finca colindante (R. 29 de marzo de 2023).

– Cuando la comunidad autónoma respectiva exija la licencia de primera ocupación, esta puede obtenerse por silencio administrativo positivo. Si no se aporte el certificado administrativo de acto presunto, el registrador deberá realizar la posterior comunicación de la inscripción a la Comunidad Autónoma y al Ayuntamiento (R. 31 de marzo de 2023).

– Una rectificación de descripción de un elemento privativo de una propiedad horizontal, incrementando su superficie, no requiere el otorgamiento de una escritura de ampliación de obra (R. 18 de abril de 2023).

– Para inscribir una declaración de obra nueva de una cueva-bodega subterránea, en la parte que se encuentra bajo el suelo del declarante, se requiere el consentimiento del titular del titular del terreno bajo el que se encuentra el resto de la cueva (R. 18 de abril de 2023).

– No es necesario, para inscribir la transmisión de una finca ya inscrita, en la que figura una edificación sin que conste su superficie, declarar obra nueva o ampliación de obra para determinarla (R. 8 de mayo de 2023).

– No impide la inscripción de la obra nueva el hecho de que un colindante se oponga manifestando que la georreferenciación es correcta, pero que la construcción invade su finca (R. 2 de mayo de 2023).

– Aunque la descripción de la edificación en la escritura no coincida con la resultante de la CCDG, la documentación aportada prueba que no ha habido ampliaciones posteriores al año de construcción que figura en la CCDG, por lo que esta acredita su antigüedad (R. 1 de junio de 2023).

– En Andalucía, la escritura de declaración de obra nueva en construcción debe contener las coordenadas de la superficie ocupada por la edificación (R. 2 de junio de 2023).

-La registradora no puede exigir el cumplimiento de la norma que exige la aportación de las coordenadas a la solicitud de la licencia de obras, pues no estaba vigente al tiempo de producirse el acto al que se aplica (R. 2 de junio de 2023).

C. INMATRICULACIÓN

a) Reglas comunes

– La discrepancia entre la superficie alfanumérica de una certificación catastral anterior a 2015 y la superficie gráfica que figura en la actualidad, no es, por sí sola, relevante para considerar que hay falta de coincidencia entre el título y el Catastro a los efectos de la inmatriculación (R. 14 de abril de 2023).

– Las dudas del registrador por coincidir la finca que se pretende inmatricular con otra finca ya inscrita tienen que estar debidamente fundadas, y pueden ser: 1) concluyentes, por estar basadas necesariamente en datos gráficos o linderos fijos, en cuyo caso lo procedente es la denegación por defecto insubsanable, o 2) no concluyentes, en los restantes casos, en cuyo supuesto lo que procede es suspender la inscripción y, para disipar dichas dudas, tramitar el expediente previsto en el artículo 199 LH (R. 8 de mayo de 2023).

b) Inmatriculación por el sistema del art. 205 LH

– No procede la inmatriculación de una finca cuando el registrador tenga dudas fundadas respecto a la coincidencia de esa finca con otra previamente inmatriculada (R. 27 de marzo de 2023).

– Para inmatricular por el sistema de doble título regulado en el artículo 205 LH se necesita que entre ambos títulos haya un año de diferencia. Alternativamente se puede acudir al sistema del expediente de dominio del artículo 203 LH (R. 29 de marzo de 2023).

– No cabe practicar la inmatriculación de una finca que carece de referencia catastral individualizada, por constar catastrada como parte de otra parcela (R. 11 de mayo de 2023).

c) Doble inmatriculación

– No se puede denegar el inicio del expediente de doble inmatriculación por el solo hecho de que no coincidan las descripciones de las fincas afectadas (R. 10 de mayo de 2023).

D. SEGREGACIÓN

– La manifestación en la escritura de que no es necesaria la licencia de parcelación, porque se entiende concedida con los acuerdos de aprobación de los proyectos de reparcelación, no exime de aportar el correspondiente certificado de innecesariedad otorgado por el organismo competente (R. 10 de abril de 2023).

– En Andalucía, por excepción a la regla general, la caducidad de las licencias de segregación se produce automáticamente “ex lege” (a los 3 meses) (R. 18 de abril de 2023).

– La obtención, por silencio administrativo positivo, de una licencia de segregación en Andalucía, debe acreditarse aportando documento municipal declarando expresamente que no se adquieren facultades contrarias al ordenamiento urbanístico (RR. 23 de mayo de 2023)

– No requiere licencia de parcelación la distribución entre los copropietarios de una finca del uso y disfrute exclusivo y privativo de diversas porciones de la misma (R. 31 de mayo de 2023, 254).

E. AGRUPACIÓN

– No es posible agrupar dos fincas inscritas si por una de ellas discurre el cauce de un río del dominio público, pues la georreferenciación no es inscribible (R. 26 de mayo de 2023).

F. VARIOS

a) Afección a vía pecuaria

– La “anotación marginal preventiva” regulada en la Ley de Vías Pecuarias sólo cabe una vez iniciado el procedimiento de deslinde y con intervención de los interesados, no antes del expediente (RR. 16 de mayo de 2023).

b) Territorio limítrofe con frontera

– Basta que un municipio sea fronterizo para que quede sujeto a la limitación (necesidad de obtención de la autorización militar previa) cualquier núcleo poblacional que pertenezca al mismo (R. 25 de mayo de 2023).

c) Referencia catastral

– Es posible eliminar la referencia catastral asignada a una finca si se acredita que es errónea, aunque la correcta no se pueda hacer constar por falta de correspondencia (R. 7 de junio de 2023).

d) Dominio público marítimo-terrestre

– Para inscribir la venta de un departamento de un edificio inscrito en régimen de propiedad horizontal que invade el dominio público marítimo terrestre, no es necesario aportar un certificado acreditativo de que el departamento no lo invade, sino que el registrador tiene que pedirlo de oficio al Servicio Periférico de Costas (R. 17 de abril de 2023).

e) Aprovechamiento de aguas

– Para que se pueda inscribir un aprovechamiento de aguas privadas es necesario acreditar la inscripción en el Catálogo de Aguas Privadas (R. 17 de abril de 2023).

III. LEY DE LA VIVIENDA

Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda (BOE 25 de mayo de 2023).

Sinopsis: Regula el contenido básico del derecho de propiedad de la vivienda. Derechos y deberes de los ciudadanos. Vivienda protegida: requisitos de venta y su difícil descalificación. Vivienda asequible incentivada. Parques públicos de vivienda: régimen y transmisión. Información previa para venta y alquiler. Administradores de fincas. Reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos (prórroga, renta, gastos…), Incentivos al arrendador en el IRPF. IBI de pisos desocupados. Ley del Suelo, LEC (subastas inmobiliarias, desahucios, lanzamientos). Limitación de renta en 2024. Cuadros de la LAU y de la Ley del Suelo.

Destacamos lo siguiente, desde la perspectiva de esta Sección de Territorio:

⇒ La persona interesada en la compra o arrendamiento de una vivienda que se encuentre en oferta podrá requerir, antes de la formalización de la operación y de la entrega de cualquier cantidad a cuenta, la información que recoge el art. 31.1.

⇒ Cuando la vivienda que vaya a ser objeto de arrendamiento como vivienda habitual se encuentre ubicada en una zona de mercado residencial tensionado, en el contrato deberá indicarse la cuantía de la última renta del contrato de arrendamiento de vivienda habitual que hubiese estado vigente en los últimos cinco años en la misma vivienda, así como del valor que le pueda corresponder atendiendo al índice de referencia de precios de alquiler de viviendas que resulte de aplicación (art. 31.3).

⇒ Para el desarrollo de lo previsto en esta ley, se conformará una base de datos de contratos de arrendamiento de vivienda, a partir de la información contenida en los actuales registros autonómicos de fianzas de las comunidades autónomas, en el Registro de la Propiedad y otras fuentes de información de ámbito estatal, autonómico o local, con el objeto de incrementar la información disponible para el desarrollo del Sistema de índices de referencia del precio del alquiler de vivienda establecido en la disposición adicional segunda del Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler (DA 1ª).

⇒ La DF 1ª modifica la Ley de Arrendamientos Urbanos introduciendo prórrogas forzosas a favor de las personas vulnerables o en zonas tensionadas, estableciendo el medio electrónico de pago de la renta, limitando el importe de la renta en zonas tensionadas y atribuyendo al arrendador los gatos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato, entre otras medidas.

⇒ Se modulan los incentivos fiscales en el IRPF a los arrendamientos de vivienda (DF 2ª) y el recargo a los inmuebles de uso residencial ocupados (DF 3ª).

⇒ La DF 4ª modifica la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana incrementando el porcentaje de reserva de suelo destinado a vivienda protegida del 30 al 40 por ciento de la edificabilidad residencial prevista por la ordenación urbanística en el suelo rural que vaya a ser incluido en actuaciones de nueva urbanización, y del 10 al 20 por ciento en el caso de suelo urbanizado que deba someterse a actuaciones de reforma o renovación de la urbanización.

⇒ La DF 5ª modifica la regulación en la Ley de Enjuiciamiento Civil del procedimiento de desahucio en situaciones de vulnerabilidad.

Ir a la página especial.

IV. PUBLICACIONES

– Registro de la Propiedad y vivienda. Una relación de futuro con escritos del presente, Fernando Acedo-Rico Henning, A. Machado Libros, 2023.

Enlace a la noticia en NyR.

– Elementos de Información Territorial, Antonio Jiménez Clar, Léan amcara y Basconfer, 2023.

Enlace a la noticia en NyR.

– Los límites de la función social de la propiedad en la modelización de las facultades del propietario como garantía de acceso a la vivienda digna para todos y la libertad de empresa, Vanesa Sánchez Ballesteros, Revista de Derecho civil, enero-marzo 2023.

Enlace al resumen del ensayo en la Revista de Derecho Civil. Enlace al PDF con el trabajo completo.

– Ley por el derecho a la vivienda, Cristina Argelich Comelles, Aranzadi Editorial, 2023.

– La supresión del suelo urbanizable en la Ley 7/2021, de 1 de diciembre, de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andalucía (LISTA), Venancio Gutiérrez Colomina. Revista de Derecho Urbanístico y Medio Ambiente, Año n.º 57, N.º 360, 2023, págs. 19-29.

– El aprovechamiento adicional. Virtudes y utilidades de una innovadora disposición de gestión urbanística, Gerardo Roger Fernández Fernández, Revista de Derecho Urbanístico y Medio Ambiente, Año n.º 57, N.º 361, 2023, págs. 33-63.

– El principio de protección frente a la despoblación y la regeneración urbana en pequeños municipios (I). De la regulación del suelo rural a la obtención de equipamientos regionales, Juan Antonio Chinchilla Peinado, Revista de Derecho Urbanístico y Medio Ambiente, Año n.º 57, N.º 362, 2023, págs. 19-52.

– El refuerzo de la naturaleza reglamentaria de los instrumentos de ordenación urbanística bajo la perspectiva del Desarrollo Urbano Sostenible e Integrado, Álvaro Cerezo Ibarrondo, Revista de Estudios de la Administración Local y Autonómica, N.º 19, 2023, págs. 197-213.

– Los problemas derivados del régimen de invalidez de los planes de ordenación territorial y urbanística ¿en vías de solución legal?, Luciano José Parejo Alfonso, Práctica urbanística: Revista mensual de urbanismo, N.º 181, 2023.

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RECURSOS EN ESTA WEB SOBRE: NORMAS – RESOLUCIONES

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WEB: Qué ofrecemos – NyR, página de inicio – Ideario Web

Real Decreto 35/2023, de 24 de enero, por el que se aprueba la revisión de los planes hidrológicos de las demarcaciones hidrográficas del Cantábrico Occidental, Guadalquivir, Ceuta, Melilla, Segura y Júcar, y de la parte española de las demarcaciones hidrográficas del Cantábrico Oriental, Miño-Sil, Duero, Tajo, Guadiana y Ebro.

Puerto y pueblo de Cadaqués (Girona). Por Anthiro 57.

Informe Territorio Enero-Marzo 2023. Subsanación de discrepancias con Catastro.

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Indice:

PRESENTACIÓN DE LA NUEVA ETAPA
I. NORMATIVA (apartado elaborado por Fernando Acedo-Rico)
A) ESTATAL
B) AUTONÓMICA
II. RESOLUCIONES
A) GEORREFERENCIACIÓN
B) SEGREGACIÓN:
C) INMATRICULACIÓN
D) SEGURO DECENAL
E) LICENCIAS URBANÍSTICAS
F) OBRA NUEVA
G) VIVIENDAS DE PROTECCIÓN OFICIAL
H) SUELOS CONTAMINADOS
I) SISTEMAS DE ACTUACIÓN URBANÍSTICA
III. NUEVA HERRAMIENTA: SUBSANACIÓN DE DISCREPANCIAS CON CATASTRO
IV. NUEVAS PUBLICACIONES
ENLACES

INFORME TERRITORIO PRIMER TRIMESTRE 2023

Por Víctor Esquirol Jiménez, Notario de El Masnou con la colaboración de Fernando Acedo-Rico Henning, registrador de Tarancón (Cuenca)

PRESENTACIÓN DE LA NUEVA ETAPA

Con este informe iniciamos una nueva etapa de la Sección Territorio, con un doble objetivo:

ofrecer las novedades que se produzcan en el ámbito propio de esta sección, tanto en normativa como en resoluciones, sentencias de interés general, herramientas y doctrina;
exponer toda la información de la manera más accesible que podamos, de manera que el lector encuentre fácilmente, mostrado de una manera clara, aquello que busca o simplemente un conocimiento que le pueda servir en el futuro.

Para ello nos vamos a servir principalmente de dos subsecciones:

una, para ofrecer los informes trimestrales, con todas las novedades que se produzcan en dichos periodos;
y la otra, para ir incorporando la parte más relevante de dichos informes a una página que irá consolidando de forma sistemática toda la información, compaginando la anterior a los informes trimestrales con las novedades que estos aporten.

Hoy publicamos el primer informe de esta nueva etapa, el correspondiente al primer trimestre de 2023, y paulatinamente iremos estructurando y actualizando la parte de información consolidada.

Esperamos que sea de interés y utilidad para todos los que accedan a esta sección.

I. NORMATIVA (apartado elaborado por Fernando Acedo-Rico)

A) ESTATAL

Fernando Acedo-Rico Henning

Sinopsis.- La revisión, que tendrá vigencia hasta 2027 inclusive, afecta a las demarcaciones hidrográficas del Cantábrico Occidental, Guadalquivir, Ceuta, Melilla, Segura, Júcar, Ebro, y de la parte española de las demarcaciones hidrográficas del Cantábrico Oriental, Miño-Sil, Duero, Tajo y Guadiana. Se puede acceder a los planes en las páginas web que se indican, incluyendo la memoria y la parte normativa. En el BOE ocupa 1806 páginas. Ver resumen elaborado por José Félix Merino Escartín en NyR.

B) AUTONÓMICA

ANDALUCÍA

No se han encontrado novedades jurídicas de interés.

ARAGÓN

– Ley 2/2023, de 9 de febrero, de modificación del texto refundido de la Ley de Urbanismo de Aragón, aprobado por Decreto Legislativo 1/2014, de 8 de julio, del Gobierno de Aragón.

Sinopsis: Se corrige alguna discordancia en la regulación del suelo no urbanizable. Se amplía el contenido complementario de las Delimitaciones del Suelo Urbano como instrumento urbanístico en los municipios que carecen de Plan General de Ordenación Urbana. Se suprime la limitación de vinculación de edificaciones a las parcelas edi- ficadas con vivienda en la zona de borde. Se acorta temporalmente la tramitación de los planes urbanísticos. Se suprime el régimen transitorio de las órdenes de demolición por fijar un plazo distinto y hacer referencia a criterios jurisprudenciales, no garantizando la seguridad jurídica y siendo discordante con el régimen establecido en la Ley.

– Decreto Legislativo 1/2023, de 22 de febrero, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Patrimonio de Aragón.

Sinopsis: Recopila las tres normas vigentes sobre la materia: 1) la Ley 2/2016, de 28 de enero, de Medidas Fiscales y Administrativas de la Comunidad Autónoma de Aragón, que incluyó la regulación del procedimiento administrativo para la sucesión legal a favor de esta Administración; 2) la Ley 5/2021, de 29 de junio, de Organización y Régimen Jurídico del Sector Público Autonómico de Aragón, por la que se modifica el trámite administrativo para la constitución o disolución de sociedades mercantiles autonómicas; y 3) la Ley 6/2021, de 29 de junio, por la que se modifican el Código del Derecho Foral de Aragón, aprobado por Decreto Legislativo 1/2011, de 22 de marzo, del Gobierno de Aragón, y el Texto Refundido de la Ley del Patrimonio de Aragón, aprobado por Decreto Legislativo 4/2013, de 17 de diciembre, del Gobierno de Aragón, en lo que afecta a la regulación de los inmuebles vacantes y los saldos y depósitos abandonados.

– Ley 6/2023, de 23 de febrero, de protección y modernización de la agricultura social y familiar y del patrimonio agrario de Aragón.

Sinopsis: La Ley pretende proteger la agricultura familiar en Aragón, mediante dos medidas: 1) limitando el tamaño de todas las explotaciones ganaderas intensivas, extendiendo la limitación nacional establecida para las explotaciones de ganado porcino 2) condicionando la implantación de explotaciones intensivas a la capacidad potencial de recepción de estiércoles de los suelos agrícolas de su entorno.

PRINCIPADO DE ASTURIAS

– Decreto 23/2023, de 16 de marzo, de Espacios Integrados para Uso Turístico.

Sinopsis: Constituye el objeto de este decreto la creación de una nueva modalidad de actividad de alojamiento turístico, con establecimiento de los procedimientos para su inicio y desarrollo. En este sentido, se busca superar una posible limitación de estrategias dirigidas exclusivamente a las tradicionales empresas turísticas, apostando por la transversalidad, y considerando el territorio más que como un simple soporte de la actividad, como configurador del producto final.

ISLAS BALEARES

– Decreto-ley 10/2022, de 27 de diciembre, de medidas urgentes en materia urbanística.

Sinopsis: Su finalidad principal es reducir el suelo urbanizable. Para ello: 1) reclasifica como suelo rústico varios suelos urbanos sin urbanización consolidada; 2) modificar la ley de urbanismo de las IIles Balears, con el fin de contener el crecimiento de nueva urbanización, limitando la clasificación de terrenos como suelo urbanizable por parte de los Ayuntamientos; 3) establecer medidas de carácter medioambiental tales como medidas para la reducción del consumo de agua o la ampliación de algunos ámbitos de las áreas de especial protección.

– Ley 5/2023, de 8 de marzo, de sociedades cooperativas de las Illes Balears.

Sinopsis: El objetivo de la ley es tanto fomentar la constitución de cooperativas como dar una respuesta viable a las demandas de la sociedad, y además conseguir la consolidación de las ya existentes. Por eso, se ha tratado de conseguir una mayor flexibilización del régimen económico y societario, potenciando fórmulas que ayuden a aumentar la financiación de estas entidades.

⇒ Los artículos 115 y ss. regulan las cooperativas de viviendas, que podrán adquirir, parcelar y urbanizar terrenos. El art. 119 establece un derecho de tanteo y retracto a favor de la cooperativa en caso de que un socio se proponga transmitir inter vivos sus derechos sobre la vivienda o local.

CANARIAS

– Decreto-ley 9/2022, de 21 de septiembre, que modifica el Decreto-ley 1/2022, de 20 de enero, por el que se adoptan medidas urgentes en materia urbanística y económica para la construcción o reconstrucción de viviendas habituales afectadas por la erupción.

Sinopsis: Permite la edificación de viviendas sobre parcelas situadas en zonas de protección ambiental, previa emisión de informe razonado y detallado por parte de la Administración Insular que acredite que en la parcela no se mantienen los valores ambientales que determinaron su zonificación.

– Ley 3/2023, de 6 de marzo, por la que se modifica parcialmente la Ley 4/2017, de 13 de julio, del Suelo y de los Espacios Naturales Protegidos de Canarias, y otra normativa sobre suelo, el artículo 24.1 de la Ley 7/2014, de 30 de junio, de la Agencia Tributaria Canaria, y se incorpora una disposición adicional novena a la Ley 6/2006, de 17 de julio, del Patrimonio de la Comunidad Autónoma de Canarias.

Sinopsis: Se facilita la declaración de la urgente ocupación de los bienes afectados por la expropiación a que dé lugar la realización de proyectos de interés insular o autonómico. Se determina la competencia para la aprobación de un plan de ordenación de los recursos naturales no integrado en un plan insular de ordenación. Se desarrolla un régimen específico para la declaración de ruina de edificaciones afectadas por una erupción volcánica. Se dispone que los cabildos puedan iniciar los planes urbanísticos. Se atribuye a la Agencia Tributaria Canaria la titularidad de los bienes del patrimonio de la Comunidad Autónoma de Canarias que esta destine al cumplimiento de los fines de dicha agencia.

– Decreto 1/2023, de 19 de enero, por el que se establecen las medidas de acceso a la propiedad de viviendas protegidas y se regula el procedimiento para su calificación.

Sinopsis: El Decreto tiene por objeto facilitar el acceso a la propiedad de las viviendas protegidas a las personas adjudicatarias en régimen de alquiler de viviendas protegidas de promoción pública calificadas con anterioridad al III Plan Canario de Vivienda, así como a las personas adjudicatarias en régimen de compraventa anteriores al I Plan Canario de Vivienda. Además, esta norma regula el procedimiento detallado para la calificación de las viviendas protegidas, tanto la calificación provisional como la calificación definitiva.

CANTABRIA

– Ley 11/2022, de 28 de diciembre, Medidas fiscales y Administrativas.

Sinopsis: El artículo 18 modifica la Ley de Cantabria 5/2022, de 15 de julio, de Ordenación del Territorio y Urbanismo de Cantabria.

⇒ Se condiciona la autorización en suelo rústico de construcciones, instalaciones y obras destinadas al uso residencial, a la correspondiente anotación en el registro de la propiedad de la indivisibilidad de la parcela o edificación en régimen de propiedad horizontal o de complejo inmobiliario, así como a la imposibilidad de su enajenación mediante participaciones indivisas a las que se atribuya el derecho de utilización exclusiva de porción o porciones concretas de la finca, o mediante aportaciones a la constitución de asociaciones o sociedades en las que la cualidad de socio incorpore dicho derecho de utilización exclusiva (art. 48.5, Ley 5/2022)..

⇒ Se podrán autorizar directamente, mediante licencia municipal o en su caso, declaración responsable o comunicación, las pequeñas construcciones en suelo rustico de protección ordinaria y en el de protección agrícola o ganadera destinadas a la guarda de aperos de labranza, siempre que su superficie máxima no supere los seis metros cuadrados y carezcan de cimentación y ventanas (art. 227.3.e, Ley 5/2022).

⇒ Se exige previa licencia urbanística, entre otras actuaciones, para: 1) llevar a cabo obras de reconstrucción o sustitución de edificaciones existentes; 2) todas las obras de urbanización; 3) las actividades sujetas a control ambiental, susceptibles de incidir en la salud y seguridad de las personas y de afectar de forma significativa al medio ambiente; 4) la primera ocupación de las edificaciones e instalaciones, aunque los municipios de población superior a diez mil habitantes, podrán sujetar a declaración responsable la primera ocupación de dichas edificaciones (art. 233.1, Ley 5/2022).

⇒ Cuando para las obras en cualquier clase de suelo, sobre edificaciones, construcciones e instalaciones existentes sea exigible la obtención de licencia según la normativa sectorial, esta no podrá ser sustituida por la declaración responsable ante la administración (art. 234.2.b.5º, Ley 5/2022).

⇒ En los casos en que la licencia urbanística pueda sustituirse por la declaración responsable, tampoco será exigible el informe previo de habitabilidad, sino que bastará acompañar un certificado suscrito por la dirección facultativa de la obra en la que se acredite que la edificación resultado de la actuación prevista cumplirá las condiciones mínimas de habitabilidad establecidas en la normativa vigente (DA 10ª).

– Decreto 21/2023, de 23 de marzo, por el que se crea el Programa de movilización de vivienda vacía en la Comunidad Autónoma de Cantabria.

Sinopsis: Este decreto tiene por objeto crear y establecer el régimen jurídico del Programa de movilización de vivienda vacía «MOVIVA», con la finalidad de fomentar el alquiler de vivienda de titularidad privada en el ámbito de la Comunidad Autónoma de Cantabria, y facilitar el acceso a la vivienda a los sectores de población que por sus circunstancias económicas no pueden acceder a una vivienda en alquiler a precios de mercado.

CASTILLA Y LEÓN

No se han encontrado novedades jurídicas de interés.

CASTILLA-LA MANCHA

– Decreto Legislativo 1/2023, de 28 de febrero, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística.

Sinopsis: Véase el trabajo de Fernando Acedo-Rico Henning en NyR: La publicidad registral en la normativa autonómica: Derecho Registral Urbanístico en Castilla-La Mancha

⇒ La nota marginal de afección de la actuación urbanizadora a los gastos o costes de urbanización (art. 119.4). De esta forma se permite que, una vez se haga constar la nota marginal en el Registro de la Propiedad, cualquier adquirente posterior tenga conocimiento de que tiene que pagar los costes de urbanización, y cualquier titular de un derecho real como, por ejemplo, la hipoteca, sabe que los costes de urbanización son preferentes.

⇒ La delimitación del ámbito de actuación del planeamiento en el Registro de la Propiedad (art. 14 bis.1). Es un desiderátum desde hace muchos años que el planeamiento esté coordinado con el Registro de la Propiedad, dado que es la única forma de conocer con exactitud a qué ámbito de actuación nos estamos refiriendo, fundamentalmente para dotar de seguridad jurídica a cualquier comprador de suelo o bien para aquellos que ejerciten el derecho de tanteo y retracto, o el derecho de reversión, en relación con transmisiones de viviendas en áreas de rehabilitación, regeneración y renovación urbana.

⇒ En caso de subrogación en la posición jurídica de la persona o entidad particular que tenga atribuida la ejecución, deberá otorgarse escritura pública del acuerdo suscrito entre las partes, en el que deberá identificarse la persona o personas que pretendan subrogarse, expresarse todas y cada una de las condiciones en que se verificaría la subrogación y contenerse compromiso de la persona o personas que pretendan hacerse cargo de la ejecución de prestar garantías suficientes y, como mínimo, equivalentes a las ya constituidas (art. 21).

⇒ La declaración de edificaciones en régimen de fuera de ordenación, tanto plena como parcial, se hará constar en el Registro de la Propiedad (art. 42 bis.6).

⇒ Los deberes y las cargas previstos en esta Ley en relación con los usos y aprovechamientos urbanísticos en el suelo rústico, así como los que, además, resulten de las condiciones legítimas de las calificaciones acordadas y las licencias otorgadas para la realización o el desarrollo de aquéllos, deberán hacerse constar en el Registro de la Propiedad (art. 58).

⇒ Las transferencias de aprovechamiento deberán formalizarse en escritura pública, con planos adjuntos expresivos de la localización y dimensiones de las parcelas o solares implicados. Dicha transferencia, así como la incorporación de terrenos al patrimonio municipal de suelo que conlleve, deberá ser objeto de inscripción en el Registro de la Propiedad (art. 73).

⇒ La propuesta de reparcelación voluntaria se formalizará en escritura pública, que presentarán al Municipio los propietarios y, en su caso, éstos en unión del urbanizador. Recaída la aprobación municipal, para la inscripción de la reparcelación en el Registro de la Propiedad bastará con la presentación en éste de la correspondiente escritura pública en unión de certificación del acuerdo municipal aprobatorio (art. 95).

⇒ Para poder autorizar la urbanización simultánea a la edificación se requerirá el compromiso de no utilizar la edificación hasta la conclusión de las obras de urbanización, que deberá figurar como condición en la licencia que autorice la edificación y urbanización simultáneas, y de incluir dicho compromiso en las escrituras de declaración de obra en construcción y obra nueva que se otorguen o inscriban (art. 102).

⇒ Los particulares que formulen una alternativa técnica de Programa de Actuación Urbanizadora y pretendan su ejecución, podrán obviar las actuaciones reguladas en el artículo anterior protocolizando la alternativa y los proyectos que la acompañen mediante acta autorizada por Notario con competencia territorial en el Municipio afectado (art. 121).

⇒ Las transmisiones inter vivos de aquellos terrenos calificados como dotación pública estarán sujetas a los derechos de tanteo y retracto por parte de la administración competente. A este efecto, los notarios y registradores que autoricen o inscriban, respectivamente, escrituras de transmisión de terrenos calificados como dotación pública lo pondrán en conocimiento de la administración (art. 150.6).

⇒ El procedimiento de declaración responsable en sustitución de licencia urbanística, en los casos en que proceda, se iniciará mediante solicitud presentada, al menos, con quince días de antelación respecto de la fecha en la que se pretenda dar inicio a la realización del acto, operación o actividad. Transcurrido dicho plazo, el promotor podrá realizar el acto, ejecutar la operación o desarrollar libremente la actividad y tratándose de obra nueva, se entenderá autorizado para inscribirla en el Registro de la Propiedad (art. 158.4).

– Ley 1/2023, de 27 de enero, de Medidas Administrativas, Financieras y Tributarias de Castilla-La Mancha.

Sinopsis: 1) Permite que, en los procedimientos de contratación de las obras que sean necesarias para la finalización de promociones públicas de vivienda, el pago del precio se haga mediante la entrega de contraprestaciones consistentes en bienes inmuebles que obren los patrimonios de las gestoras de dichas obras (art. 1); 2) Declara expresamente como viviendas protegidas, las viviendas objeto de los programas regulados en los Reales Decretos 853/2021, de 5 de octubre, y 42/22, de 18 de enero (art. 10).

– Ley 4/2023, de 24 de febrero, por la que se modifica la Ley 9/2003, de 20 de marzo, de Vías Pecuarias de Castilla-La Mancha.

⇒ Castilla-La Mancha podrá crear nuevas vías pecuarias, así como ampliar y recuperar las existentes; si se ven afectadas fincas registrales debido a actuaciones derivadas de lo anterior, dicha modificación se podrá inscribir en el Registro de la Propiedad con la resolución firme, que será título suficiente (art. 12).

⇒ Los terrenos desafectados adquirirán la condición de bienes patrimoniales, debiendo quedar constancia en el Registro de la Propiedad (art. 15).

⇒ Si se adquiriesen por cualquier título inmuebles o terrenos para su incorporación a vías pecuarias ya existente o para la restitución de las ya desaparecidas, deberá quedar constancia en el Registro de la Propiedad (art. 16).

⇒ La aprobación de los instrumentos de planeamiento urbanístico que afecte a alguna vía pecuaria producirá los efectos propios del deslinde, lo que habrá de constar en el Registro de la Propiedad (folios registrales relativos a la vía pecuaria y a las fincas que lo componen) (art. 19).

CATALUÑA

– Ley 11/2022, de 29 de diciembre, de mejoramiento urbano, ambiental y social de los barrios y villas.

Sinopsis: Tiene por objeto crear y regular el Fondo de Cooperación Urbana, Ambiental y Social de Barrios y Villas de Atención Especial, para paliar las desigualdades sociales, fomentar la equidad territorial y hacer frente a la crisis ambiental, intentando mejorar de las condiciones de vida de la población en los barrios y villas que sufren déficits urbanísticos, baja calidad de la edificación, carencia de equipamientos y servicios, dificultades de accesibilidad, riesgos ambientales, exposición grave a los efectos de la emergencia climática, alta vulnerabilidad social y riesgos de exclusión.

– Ley 1/2023, de 15 de febrero, de modificación de la Ley 18/2007, del derecho a la vivienda, y del libro quinto del Código civil de Cataluña, relativo a los derechos reales, en relación con la adopción de medidas urgentes para afrontar la inactividad de los propietarios en los casos de ocupación ilegal de viviendas con alteración de la convivencia vecinal. BOE-A-2023-5752.

Ver resumen publicado por José Félix Merino Escartín en NyR.

Sinopsis: Se establecen mecanismos para que los ayuntamientos y comunidades de propietarios puedan actúan ante situaciones de ocupación conflictivas en propiedades cuyo titular sea “gran tenedor”. En estos supuestos, incluso, se permite al ayuntamiento adquirir de forma temporal el uso de la vivienda con el objetivo de destinarla a políticas públicas de alquiler social, por un plazo de 7 años.

– Ley 3/2023, de 16 de marzo, de medidas fiscales, financieras, administrativas y del sector público para el 2023.

⇒ Modifica el libro quinto del Código civil de Cataluña, relativo a los derechos reales, para:

1) Permitir la cancelación de censos anteriores a 1990 mediante otorgamiento unilateral por el censatario de la escritura pública de redención de censo (art. 93).

2) Facilitar la adopción de acuerdos en la juntas de propietarios de inmuebles en régimen de propiedad horizontal, en relación con la ejecución de las obras para instalar infraestructuras comunes o equipos con el fin de mejorar la eficiencia energética o hídrica, así como para instalar sistemas de energías renovables (art. 94).

⇒ Modifica la Ley 18/2007, del derecho a la vivienda, para mejorar el acceso a la vivienda y la construcción de viviendas de promoción pública (arts. 60 a 63).

COMUNIDAD VALENCIANA

– Ley 8/2022, de 29 de diciembre, de medidas fiscales, de gestión administrativa y financiera, y de organización de la Generalitat.

⇒ En el capítulo X se modifica la Ley de ordenación del territorio, urbanismo y paisajismo, aprobada por el Decreto legislativo 1/2021, de 18 de junio, en las siguientes materias: 1) se modifica la participación por parte de la administración actuante del aprovechamiento urbanístico resultante de las actuaciones de renovación urbana del artículo 82.1c; 2) se incluye un nuevo destino de los ingresos derivados del patrimonio municipal del suelo; 3) se modifica la promoción del programa de actuación integrada en la gestión directa; 4) se incluye la inscripción en el Registro de la Propiedad de los incumplimientos de una orden de ejecución; 5) se aclara el régimen de licencia y declaración responsable en obras sobre vía pública; y 6) se modifica el plazo de caducidad del procedimiento de restablecimiento de la legalidad urbanística.

– Decreto-Ley 4/2023, de 10 de marzo, del Consell, de modificación del Decreto Legislativo 2/2015, de 15 de mayo, del Consell, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de cooperativas de la Comunitat Valenciana.

⇒ Recoge el preámbulo de la norma que “la encomienda de gestión a los Registros mercantil y de la propiedadpublicada en el DOGV de 28 de enero de 2022, ya está ejecutándose, y durante su funcionamiento se han puesto de manifiesto y producido incidencias y se han detectado obstáculos que pueden comprometer la agilidad administrativa y la seguridad jurídica en las operaciones registrales de las cooperativas valencianas, inconvenientes que la modificación del TRLCCV contribuirá́ a resolver”.

⇒ En su artículo 91.7 se regula el derecho de tanteo y retracto a favor de la cooperativa en el supuesto de transmisión inter vivos de una vivienda o local antes de haber transcurrido cinco años desde la adjudicación al socio/a. El derecho de retracto se puede ejercitar en el plazo de un año a contar desde el momento de la inscripción en el Registro de la Propiedad.

⇒ El artículo 91.8 permite a las personas socias la constitución de una hipoteca de máximo desde el momento de inscripción en el Registro de la Propiedad de la escritura de propiedad horizontal.

– Decreto 10/2023, de 3 de febrero, del Consell, de regulación de la gestión de la calidad en obras de edificación.

Sinopsis: El presente decreto tiene por objeto la regulación de la gestión de calidad de obra en los edificios incluidos en el ámbito de aplicación de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de ordenación de la edificación, así como el desarrollo de la Ley 3/2004, de 30 de junio, de la Generalitat, de ordenación y fomento de la calidad de la edificación.

⇒ Se regula el Libro de gestión de calidad de obra, que el promotor deberá incluir en el Libro del edificio.

⇒ Se regulan los casos en que es exigible el certificado final de obra, su contenido, y su suscripción y visado.

EXTREMADURA

– Ley 4/2023, de 29 de marzo, que modifica la Ley 11/2019, de 11 de abril, de promoción y acceso a la vivienda de Extremadura, y por la que se crea el Impuesto sobre las viviendas vacías a los grandes tenedores, el Fondo de Garantía de Adquisición de Vivienda de Extremadura y el Mecanismo de garantía de alojamiento y realojamiento del menor y se modifican otras normas tributarias.

Sinopsis: Se modifica la Ley 11/2019, de 11 de abril, de promoción y acceso a la vivienda de Extremadura, orquestando un conjunto de medidas orientadas a procurar el derecho de acceso a una vivienda desde diferentes ámbitos. 1) en el ámbito fiscal, se establece un impuesto sobre las viviendas vacías a los grandes tenedores.; 2) en el ámbito social, se adoptan medidas para proteger los derechos de las personas que necesitan acceder a una vivienda en régimen de alquiler y establecer líneas de actuación que favorezcan la integración e inclusión social con carácter general; 3) en el ámbito financiero, se recurre a un instrumento financiero regional que pretende ayudar a solventar las actuales barreras para la financiación en la adquisición de vivienda.

– Ley 2/2023, de 22 de marzo, por la que se regulan determinados aspectos de la Red ecológica europea Natura 2000 en la Comunidad Autónoma de Extremadura.

Sinopsis: Esta ley declara zonas de especial protección para las aves los territorios relacionados en el artículo 2. Por su parte, el artículo 7 establece que “los usos del suelo y las transformaciones urbanísticas que, a la entrada en vigor de esta ley, se hayan aprobado en el ámbito territorial de los espacios contemplados en el artículo 2 quedan legalizados cuando sean compatibles con la protección de los valores que su correspondiente plan o programa de gestión hubiera establecido con carácter previo”.

GALICIA

– Ley 7/2022, de 27 de diciembre, de medidas fiscales y administrativas.

Sinopsis: Entre las medidas administrativas, se modifica la Ley 2/2016, de 10 de febrero, del suelo de Galicia, en las siguientes materias:

1) se recoge expresamente la inclusión de las obras de ampliación del volumen de edificaciones existentes entre los supuestos que determinan el deber de cesión gratuita de terrenos previsto en los citados preceptos para el suelo urbano consolidado y de núcleo rural;

2) con la finalidad de proteger el recurso hídrico, se establece que, para edificar en el ámbito de los núcleos rurales, solo será exigible ejecutar la conexión de las redes de abastecimiento de agua y saneamiento con las redes existentes en el núcleo o en sus cercanías, cuando existan redes públicas autorizadas y con capacidad de servicio suficiente;

3) se incide en la condición de mantener el estado natural de los terrenos en el suelo rústico;

4) se clarifican las obras que se pueden llevar a cabo en las edificaciones existentes en el suelo rústico que no sean plenamente compatibles con las determinaciones previstas para este tipo de suelo en la normativa urbanística, pero que no estén incursas en la situación de fuera de ordenación, así como aquellas para las que hubiesen transcurrido los plazos para la adopción de medidas de restauración de la legalidad urbanística;

5) se sustituyendo el régimen de licencia de primera ocupación por el de comunicación previa para la primera ocupación de los edificios;

6) se extiende al suelo de uso residencial el régimen de las solicitudes de licencia y comunicaciones urbanísticas presentadas con certificación de conformidad emitida por una entidad de certificación de conformidad municipal, lo que permitirá reducir a un mes el plazo de resolución de la licencia.

COMUNIDAD DE MADRID

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REGIÓN DE MURCIA

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NAVARRA

– Ley Foral 6/2023, de 9 de marzo, por la que se declara de utilidad pública y se aprueba la desafectación de 54.002,93 metros cuadrados de terreno comunal, perteneciente al Concejo de Sagaseta.

Sinopsis: La finalidad de la desafectación para su posterior permuta es la adquisición de terrenos particulares para la unificación de los pastos del monte Izpikudi y así poder hacer un mejor aprovechamiento de este.

– Ley Foral 7/2023, de 9 de marzo, de modificación de la Ley Foral 10/2010, de 10 de mayo, del Derecho a la Vivienda en Navarra.

Sinopsis: se adoptan medidas para favorecer que las actuales promociones de arrendamiento protegido que han contado con subvención de la Comunidad Foral para su promoción prorroguen su vinculación al sistema de público de alquiler, más allá de su periodo de calificación obligatorio.

PAÍS VASCO

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LA RIOJA

– Ley 2/2023, de 31 de enero, de biodiversidad y patrimonio natural de La Rioja.

Sinopsis: La presente ley tiene por objeto establecer el régimen jurídico de la conservación, protección, investigación, conocimiento, difusión, uso sostenible, mejora y restauración del patrimonio natural, de la biodiversidad y de la geodiversidad, aplicable en el ámbito territorial de la Comunidad Autónoma de La Rioja, como parte del deber de conservar y del derecho a disfrutar de un medioambiente adecuado para el desarrollo de la persona.

⇒ La Comunidad Autónoma tendrá la facultad para el ejercicio de los derechos de tanteo y de retracto respecto de los actos o negocios jurídicos de carácter oneroso y celebrados inter vivos que comporten la creación, transmisión, modificación o extinción de derechos reales que recaigan sobre bienes inmuebles situados en el interior de los humedales que se designen. El transmitente notificará fehacientemente a la Comunidad Autónoma el precio y las condiciones esenciales de la transmisión pretendida y, en su caso, copia fehaciente de la escritura pública en la que haya sido instrumentada la citada transmisión. Dicha notificación será requisito necesario para inscribir la transmisión en el Registro de la Propiedad (art. 29).

⇒ La declaración de un espacio natural protegido lleva aparejada la declaración de utilidad pública, a efectos expropiatorios de los bienes y derechos afectados, así como la facultad de la Comunidad Autónoma para el ejercicio de los derechos de tanteo y de retracto respecto de los actos o negocios jurídicos de carácter oneroso y celebrados inter vivos que comporten la creación, transmisión, modificación o extinción de derechos reales que recaigan sobre bienes inmuebles situados en su interior. El transmitente notificará fehacientemente a la Comunidad Autónoma el precio y las condiciones esenciales de la transmisión pretendida y, en su caso, copia fehaciente de la escritura pública en la que haya sido instrumentada la citada transmisión. Dicha notificación será requisito necesario para inscribir la transmisión en el Registro de la Propiedad (art. 61).

CEUTA Y MELILLA:

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II. RESOLUCIONES

A) GEORREFERENCIACIÓN

a) En propiedad horizontal tumbada

En una propiedad horizontal tumbada se produce una reordenación de terrenos que requiere la georreferenciación de los elementos privativos resultantes (R. de 13 de marzo de 2023).

b) Expediente del art. 199 LH

1. Ámbito de aplicación

– Denegación de inicio por el registrador. Solo puede denegarse la iniciación del expediente del art. 199 LH cuando sea palmaria y evidente su improcedencia, sin que la existencia de una división anterior, la magnitud del exceso de cabida o la sospecha de encubrimiento de una agrupación sean suficientes para ello (R. de 10 de enero de 2023).

– Art. 9.b vs. art. 199 LH. Solo debe tramitarse el procedimiento del art. 199 para inscribir una georreferenciación cuando existe una diferencia de superficie superior al 10%, salvo que: 1) se modifique la delimitación catastral; o 2) a juicio del registrador existen colindantes registrales que puedan resultar afectados (R. de 23 de febrero de 2023).

– Art. 9.b vs. art. 199 LH. El procedimiento del art. 199 LH debe seguirse siempre que el registrador tenga dudas sobre la correspondencia entre la finca registral y la representación gráfica (R. de 28 de febrero de 2023).

2. Denegación tras su tramitación

– Oposición de colindante. La oposición justificada de los colindantes, es causa suficiente para denegar la inscripción de la representación gráfica de la finca (R. de 13 de enero de 2023).

– Oposición de colindante. La oposición de un colindante, la desaparición de un lindero fijo y el posible encubrimiento de una agregación, justifican la denegación de la inscripción (R. de 17 de enero de 2023).

– Oposición de colindante. La oposición basada en la certificación catastral y otros indicios es suficiente para justificar la denegación de la inscripción (R. de 24 de enero de 2023).

– Correspondencia a través de la ortofoto. Aunque en la realidad física no se produzca la invasión de una finca colindante, procede denegar la inscripción de la representación gráfica si esta se solapa con la delimitación de la colindante en la ortofoto del PNOA (R. de 25 de enero de 2023).

– Oposición de colindante. Las alegaciones de los colindantes que no tienen su título inscrito pueden ser tenidas en cuenta por el registrador para formar su juicio sobre si existe una controversia que impida la inscripción de la georreferenciación (R. de 25 de enero de 2023).

– Oposición de colindante. Cuando se pretende inscribir una georreferenciación alternativa, la oposición basada solamente en la certificación catastral descriptiva y gráfica no tiene entidad suficiente para hacer contencioso el expediente del art. 199 LH. (R. de 30 de enero de 2023).

– Invasión del dominio público. No se requiere que el dominio público esté deslindado para que se pueda apreciar una posible invasión del mismo, a los efectos de la inscripción de la georreferenciación catastral de una finca (R. de 31 de enero de 2023).

– Invasión del dominio público. No puede desestimarse la oposición de la Administración por el hecho de que esta haya emitido anteriormente un informe que difiere del presentado en la tramitación del art. 199 (R. de 2 de febrero de 2023).

– Oposición de colindante. Una manifestación genérica del registrador, basada en que ha consultado la aplicación informática registral homologada, es suficiente para apreciar las alegaciones de los colindantes (R. de 15 de febrero de 2023).

– Invasión de dominio público. Si bien no existe oposición expresa de la Administración, ni manifestación expresa en su informe sobre la invasión de dominio público, se generan dudas suficientes para suspender la inscripción (R. de 20 de febrero de 2023).

– Oposición de colindante. La falta de inscripción de la referencia catastral de una finca no es óbice para que su titular pueda oponerse a la inscripción de la georreferenciación de una finca colindante (R. de 8 de marzo de 2023).

– Exceso de cabida. No es suficiente, para ampliar la superficie de una finca, el consentimiento del titular registral de una finca colindante; se debe formalizar la segregación y agregación que proceda, y con la debida causalización de dicha mutación patrimonial (R. de 9 de marzo de 2023).

– Invasión del dominio público. La falta de oposición de la Administración en la tramitación del expediente del art. 199 LH, no impide que el registrador pueda denegar la inscripción por posible invasión del dominio público, cuando esta se constate claramente. (R. de 21 de febrero de 2023).

– Oposición de colindante. La oposición de colindantes, basada en un informe técnico, pone de manifiesto la existencia de una controversia sobre la delimitación de las fincas, que no puede resolverse en el ámbito del procedimiento del art. 199 LH (R. de 22 de febrero de 2023).

– Rectificación de linderos.- La rectificación de linderos a través de la georreferenciación alternativa de la finca requiere que no haya dudas de que con tal rectificación no se altera la realidad física exterior que se acota con la descripción registral (R. de 27 de febrero de 2023).

– Oposición de colindante. La falta de oposición de un colindante en el procedimiento catastral de subsanación de discrepancias, no le impide oponerse en el procedimiento registral (R. de 28 de febrero de 2023).

c) Rectificación de georreferenciación inscrita

Si la georreferenciación de la finca está inscrita, debe tramitarse un nuevo expediente del art. 199 LH, sin oposición de los colindantes afectados, para practicar la rectificación de un lindero (R. de 13 de febrero de 2023).

d) Forma de aportar la georreferenciación

La georreferenciación exigida por el art. 9 LH ha de estar contenida en un archivo electrónico con el formato aprobado por la resolución conjunta de 26 de octubre de 2015. (R. de 21 de diciembre de 2022).

e) Georreferenciación en acta final de obra

En un acta de fin de obra parcial (de determinados elementos de una propiedad horizontal) hay que georreferenciar la parte del suelo ocupada por la edificación (máxime si en realidad el edificio se halla completamente terminado desde hace 15 años) (R. de 17 de enero de 2023).

f) Principio de prioridad registral gráfica

– Inscrita la georreferenciación de una finca, no puede inscribirse la de una finca colindante que coincida en todo o en parte con aquella (R. de 22 de febrero de 2023).

– La constancia registral del listado de coordenadas equivale a la inscripción de la representación gráfica, a los efectos de impedir la inscripción de una georreferenciación contradictoria (R. de 14 de marzo de 2023).

g) Principio de fe pública registral

La fe pública registral no opera como regla general, o lo hace de modo matizado, para proteger al titular registral inscrito frente a las posibles acciones de deslinde, reivindicación y recuperación posesoria del dominio público, que es inalienable e imprescriptible (R. de 15 de febrero de 2023).

B) SEGREGACIÓN:

a) Unidad mínima de cultivo

– No cabe inscribir por antigüedad una segregación de dos fincas rústicas de extensión inferior a la unidad mínima de cultivo, si no se acredita fehacientemente la fecha de la segregación, con correspondencia entre la descripción registral y catastral de cada parcela resultante, ni se invoca alguna de las excepciones de la LMEA 1995, ni se aporta certificación municipal de que han prescrito las acciones de restablecimiento de la legalidad urbanística. (R. de 21 de diciembre de 2022).

– Como regla general, en los casos de segregación en fincas clasificadas como suelo urbanizable es de aplicación preferente la normativa autonómica. Si el órgano agrario competente autonómico ha declarado y comunicado la nulidad de la segregación, a pesar de existir licencia municipal, no puede ser objeto de inscripción (R. de 10 de enero de 2023).

b) Silencio administrativo

Para la inscripción de una escritura de segregación es necesario aportar una manifestación expresa de la administración competente relativa al hecho de que las facultades adquiridas no son contrarias a la ordenación urbanística aplicable, y ello, aunque la legislación autonómica admita entender estimada por silencio administrativo la licencia de segregación (R. de 12 de enero de 2023).

c) Parcelación encubierta

El hecho de que varios compradores adquieran por porcentajes diferentes una finca en que existen distintas viviendas susceptibles de uso independiente, constituye indicio de parcelación (R. de 14 de marzo de 2023).

C) INMATRICULACIÓN

a) Expediente de dominio del art. 203 LH

– Por regla general es obligatorio notificar a los anteriores propietarios incluso, aunque hayan transmitido la finca en escritura pública. Sin embargo hay excepciones, como cuando el título público de transmisión ha sido otorgado inmediatamente antes que el acta de requerimiento que da inicio al expediente notarial (R. de 29 de diciembre de 2022).

– El expediente de dominio, ya sea para inmatricular una finca no inscrita o para tramitar un exceso de cabida, no es un acta de notoriedad, pues no acredita la veracidad de los hechos alegados por su promotor, sino el cumplimiento de los trámites previstos (R. de 14 de febrero de 2023).

b) Inmatriculación por el sistema del art. 205 LH

– La instancia privada sin firma legitimada, presentada por un colindante de la finca que se inmatricula, no es documento hábil para presentar oposición (R. de 10 de enero de 2023).

– El derecho de transmisión (art. 1006 CC) no constituye una nueva delación hereditaria o fraccionamiento del ius delationis. No hay una doble transmisión. Por lo tanto, no hay doble título (R. de 8 de febrero de 2023).

– La disolución de comunidad es un negocio jurídico que comporta una mutación jurídico real de carácter esencial considerándose apto como título inmatriculador (R. de 21 de febrero de 2023).

c) Inmatriculación por la vía del art. 206 LH

El procedimiento previsto en el art. 206 LH tiene menores garantías, al no exigir la previa intervención de titulares de fincas colindantes que pudieran verse afectados, por lo que el registrador debe extremar el celo para que no se produzca una doble inmatriculación (R. de 20 de diciembre de 2022).

D) SEGURO DECENAL

La modificación del uso característico del edificio es uno de los supuestos que entran dentro del ámbito de aplicación de los artículos 19 y 20 de la Ley de Ordenación de la Edificación y exige por ello la contratación del seguro decenal, y la acreditación del mismo para poder practicar su inscripción (R. de 6 de febrero de 2023).

E) LICENCIAS URBANÍSTICAS

– Se exige licencia o declaración de innecesariedad cuando se trata de actos o negocios jurídicos que, sin constituir formalmente división o segregación, pueden presentar indicios de parcelación urbanística o formación de núcleo poblacional al margen del planeamiento (R. de 16 de enero de 2023).

– Cuando la normativa urbanística exija licencia municipal para la constitución de una finca en régimen de propiedad horizontal, es posible la formalización en escritura pública de la división horizontal, siempre que se pruebe, o bien por certificado del técnico o bien por el certificado catastral, la antigüedad de dicha situación de división horizontal y el transcurso del plazo para la prescripción de la infracción urbanística, en su caso (R. de 6 de febrero de 2023).

– Puede inscribirse, sin necesidad de autorización administrativa, una ampliación de obra nueva por antigüedad sobre una finca sita en zona de policía de una cuenca hidrográfica, siempre que no invada el dominio público ni la zona de servidumbre (R. de 8 de febrero de 2023).

F) OBRA NUEVA

Ante un recurso gubernativo cabe rectificar la calificación y mantener la no inscripción del título. En caso de dudas fundadas sobre invasión del dominio público marítimo, la solicitud de la certificación de Costas la debe hacer de oficio el registrador (R. de 1 de marzo de 2023).

G) VIVIENDAS DE PROTECCIÓN OFICIAL

En inscribible la transmisión de una vivienda de protección oficial sin el visado que acredita que el adquirente reúne los requisitos legales, cuando la normativa autonómica (en este caso, Castilla-La Mancha) no dispone la nulidad de la transmisión sino que solo establece un régimen sancionador (R. de 30 de enero de 2023).

H) SUELOS CONTAMINADOS

En las escrituras de adjudicación de herencia también es necesario que se realice la declaración de haberse efectuado o no en las fincas actividades potencialmente contaminantes del suelo. (R. de 24 de enero de 2023).

I) SISTEMAS DE ACTUACIÓN URBANÍSTICA

Una Junta de compensación no puede, sobre una finca resultante del proyecto, constituir una hipoteca en garantía de una deuda ajena. Solo cabría la enajenación de aquellas que se hubiese adjudicado con la finalidad de financiar la obra de urbanización. (R. de 1 de marzo de 2023).

III. NUEVA HERRAMIENTA: SUBSANACIÓN DE DISCREPANCIAS CON CATASTRO

En el mes de febrero se ha implementado la aplicación catastral para tramitar expedientes de subsanación de discrepancias y para comunicar las alteraciones físicas de parcelas catastrales.

Esta aplicación va a permitir a todos los notarios, excepto los del País Vasco y Navarra:

a) Tramitar telemáticamente a través de la Sede Electrónica del Catastro, los expedientes del art. 18.2 del Texto Refundido de la Ley del Catastro, que tienen por finalidad modificar la superficie y lindes de una o varias parcelas catastrales, sobre la base de una medición elaborada por un técnico y que nos presentará el interesado aportando un Informe de Validación Gráfica Alternativo. El notario comunicará la subsanación a los colindantes catastrales afectados y, si no hay oposición, lo justificará ante la SEC y podrá obtener en un plazo muy breve la certificación catastral descriptiva y gráfica con la modificación propuesta.

b) Comunicar telemáticamente a la Dirección General del Catastro, también a través de su sede electrónica, las modificaciones de entidades hipotecarias que haya autorizado y obtener de forma automática las certificaciones catastrales descriptivas y gráficas correspondientes a la alteraciones realizadas y poder incorporarlas en la propia escritura.

IV. NUEVAS PUBLICACIONES

– Reequilibrio en el sector de la construcción tras la guerra de Ucrania, Gerardo García-Boente Dávila, NyR, 01.03.2023.

– El reflejo de la realidad física y jurídica de las fincas a través de los procedimientos registrales, Esther Salmerón Manzano, Bosch, 2023.

– El procedimiento inmatriculador de los bienes eclesiásticos y su constitucionalidad. Fundamentos jurídicos para la adecuada conclusión de una causa, Carolina del Carmen Castillo Martínez, Actualidad civil, nº 1, 2023.

– Comentarios a la ley del suelo y rehabilitación urbana, Alejando-Javier Criado Sánchez (dir.), Aranzadi, 2023.

– Manual de disciplina urbanística de la Comunidad Valenciana, Fernando Renau Faubell, Iustel, 2023.

– Memento Práctico Urbanismo 2023, Francisco Javier Sánchez Gallardo, Francis Lefebvre, 2023.

– Tráfico inmobiliario rústico: aspectos más relevantes de su realidad registral y tributaria actual, Carlos María López Espadafor (dir.), Dykinson, 2023.

– Manual práctico para comprender el urbanismo, Jorge Ortiz Ramírez, Sepin, 2023.

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Real Decreto-ley 20/2022, de 27 de diciembre, de medidas de respuesta a las consecuencias económicas y sociales de la Guerra de Ucrania y de apoyo a la reconstrucción de la isla de La Palma y a otras situaciones de vulnerabilidad.

Estanque de Bañolas (Gerona)

Resumen RDL 20/2022, de 27 de diciembre, de medidas económicas y sociales

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Indice:

Breve resumen:
1.- MEDIDAS FISCALES EN EL ÁMBITO DE LA ENERGÍA
2.- MEDIDAS PARA GARANTIZAR LOS SUMINISTROS DE ENERGÍA Y AGUA
3.- OTRAS MEDIDAS PARA REBAJAR EL COSTE DEL SUMINISTRO ELÉCTRICO
4.- MEDIDAS PARA FACILITAR EL DESPLIEGUE DE RENOVABLES Y EL AUTOCONSUMO
5.- MEDIDAS DE AYUDA A LOS SECTORES AGRARIO Y PESQUERO
6.- MEDIDAS DE AYUDA EN EL ÁMBITO DEL TRANSPORTE
7.- MEDIDAS EN RELACIÓN CON LA INDUSTRIA MANUFACTURERA GAS-INTENSIVA
7.- MEDIDAS PARA IMPULSAR LA ACTIVIDAD Y MANTENER LA ESTABILIDAD ECONÓMICA Y SOCIAL
8.- MEDIDAS SOCIALES
9.- MEDIDAS EN RELACIÓN CON LA ERUPCIÓN DEL VOLCÁN DE LA PALMA
10.- OTRAS MEDIDAS
11.- ENTRADA EN VIGOR
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RESUMEN DEL RDLEY 22/20022, DE 27 DE DICIEMBRE:

VÍCTOR ESQUIROL JIMÉNEZ, NOTARIO DE EL MASNOU (BARCELONA)

Breve resumen:

Nuevas medidas por la guerra de Ucrania y la alta inflación, muchas de ellas relacionadas con la energía. Prórroga hasta 2024 del no cómputo de pérdidas de 2020 y 2021 como causa legal de disolución de sociedades. Abono de 200 euros a determinadas personas. Prórroga de un año para la limitación en la actualización anual de la renta de los contratos de arrendamiento de vivienda. Suspensión de los procedimientos, lanzamientos y compensación al arrendador hasta el 31 de julio de 2023. Prórroga extraordinaria de determinados contratos de arrendamiento. Prórroga en aplazamientos y fraccionamientos con dispensa de garantía en obligaciones tributarias de empresas y autónomos. Rebaja del 4% al 0% en el IVA de alimentos básicos. Aumento de un 15% en pensiones no contributivas e ingreso mínimo vital. Modificación de la Ley de Auditoría de Cuentas.

1.- MEDIDAS FISCALES EN EL ÁMBITO DE LA ENERGÍA

Se prorrogan, hasta el 31 de diciembre de 2023, las siguientes medidas:

a) Reducción del IVA al 5% sobre la factura del gas natural.

b) Reducción del IVA al 5% sobre determinados suministros de energía eléctrica.

c) Reducción del tipo impositivo del Impuesto Especial sobre la Electricidad al 0,5%.

d) Suspensión temporal del Impuesto sobre el Valor de la Producción de la Energía Eléctrica.

2.- MEDIDAS PARA GARANTIZAR LOS SUMINISTROS DE ENERGÍA Y AGUA

a) Se prorroga, hasta el 31 de diciembre de 2023, la prohibición del corte de suministro eléctrico, agua y gas natural a los consumidores vulnerables o en riesgo de exclusión social.

b) Se prorroga, hasta el 30 de junio de 2023, la limitación del precio máximo de los gases licuados del petróleo (bombona de butano).

3.- OTRAS MEDIDAS PARA REBAJAR EL COSTE DEL SUMINISTRO ELÉCTRICO

a) Se prorroga, hasta el 30 de junio de 2023, una reducción del 80% de los peajes del sistema eléctrico.

b) Se prorroga, hasta el 31 de marzo de 2024, la exención de peaje de almacenamiento de gas.

c) Se suprime la obligación de mantener el precio del gas por debajo de un determinado valor para que sean aplicables las medidas de flexibilización de contratos de suministro de gas natural, establecidas en los RDL 29/2021, de 21 de diciembre y 18/2022, de 18 de octubre.

d) Se modifica la limitación de duración de los contratos de gas natural en el mercado liberalizado a un año prorrogable, establecida en el RD 18/2022, en el sentido de que solo se aplicará a los consumidores domésticos, no a los industriales. La misma limitación se establece en relación con los servicios adicionales que hubiera contratado el consumidor junto con el suministro de gas natural.

e) Se permite la revisión cada tres años (en lugar de los seis actuales) de las estimaciones de ingresos por la venta de la energía generada, que es uno de los parámetros utilizados para establecer la retribución a las inversiones y operaciones del sector eléctrico (régimen retributivo específico).

f) Se regula la forma de realizar la estimación del precio del combustible a partir del 1 de enero de 2023.

g) Se modifica el procedimiento de liquidación con las comercializadoras de último recurso del déficit ocasionado por las medidas del RDL 18/2022.

h) Se adoptan medidas para que las instalaciones de valorización energética de residuos que utilizan parcialmente gas natural como combustible puedan seguir funcionando temporalmente.

4.- MEDIDAS PARA FACILITAR EL DESPLIEGUE DE RENOVABLES Y EL AUTOCONSUMO

a) Se suspenden las tramitaciones de aquellos proyectos que, pretendiendo evacuar en nudos de concurso, aún no dispongan de permisos de acceso y conexión.

b) Se impulsa el autoconsumo a través de la red incrementando hasta los 2.000 metros la distancia permitida.

c) Se prorroga hasta el 30 de junio de 2023 la medida adoptada en el art. 30 del RDL 14/2022, de 1 de agosto, para agilizar la contratación de las administraciones públicas en materia de eficiencia energética.

d) Se regula un procedimiento simplificado de determinación de las afecciones ambientales de los proyectos de instalaciones de generación a partir de fuentes de energía renovables.

e) Se amplía hasta el 31 de diciembre de 2024 la vigencia del RD 675/2014, de 1 de agosto, por el que se establecen las bases reguladoras de ayudas para el impulso económico de las comarcas mineras del carbón.

5.- MEDIDAS DE AYUDA A LOS SECTORES AGRARIO Y PESQUERO

Se amplían las medidas adoptadas hasta la fecha:

a) Se establece una ayuda directa para cubrir los costes adicionales que se produzcan a consecuencia del incremento de los costes del petróleo agrario y del gasóleo.

b) Se contempla una línea de ayudas a los agricultores en compensación por el incremento de costes provocado por el aumento del precio de los fertilizantes.

c) Se establece una exención de la tasa portuaria de la pesca fresca durante seis meses.

6.- MEDIDAS DE AYUDA EN EL ÁMBITO DEL TRANSPORTE

a) Se implementa una ayuda a los operadores de servicios de transporte marítimo que operan en líneas de navegación de interés público.

b) Se mantiene una bonificación en el precio de determinados productos energéticos en el sector del transporte de viajeros y mercancías.

c) Se prorroga hasta el 30 de junio de 2023 la modificación temporal de la fórmula aplicable para la revisión del precio del transporte por carretera en función de la variación del precio del combustible.

d) Se prorroga durante 2023 la gratuidad de los títulos multiviaje de transporte ferroviario de cercanías, rodalies y media distancia competencia del Estado.

e) Se equipara la reducción de precio para los títulos multiviaje en las concesiones de servicios públicos de transporte regular por carretera competencia del Estado.

f) Se establece un sistema de ayudas directas durante el primer semestre de 2023, para la concesión de apoyo financiero a las comunidades autónomas y entidades locales que presten servicio de transporte colectivo urbano o interurbano, así como a los entes locales supramunicipales que agrupen varios municipios.

7.- MEDIDAS EN RELACIÓN CON LA INDUSTRIA MANUFACTURERA GAS-INTENSIVA

Se articula una línea de ayudas en 2023 para la compensación de los costes adicionales debidos al aumento excepcional de los precios del gas natural durante 2022 para los consumidores industriales o sectores gasintensivos, recogidos en el Anexo del RDL, que reúnan unas ciertas características de consumo y que requieren de un tratamiento diferencial donde se reconozcan sus particularidades.

7.- MEDIDAS PARA IMPULSAR LA ACTIVIDAD Y MANTENER LA ESTABILIDAD ECONÓMICA Y SOCIAL

a) Se prorroga hasta el 31 de diciembre de 2024 el régimen transitorio de suspensión de liberalización de determinadas inversiones extranjeras directas realizadas por residentes de otros países de la Unión Europea y de la Asociación Europea de Libre Comercio. Arts. 61 y 62

b) Se concede a la Comunidad Valenciana una ayuda de 90 millones de euros para facilitar que se realicen las inversiones en su territorio orientadas a la construcción de una fábrica de baterías para vehículos eléctricos.

c) Se aprueba un crédito extraordinario de 40 millones de euros para fomentar la actividad innovadora en la producción de vehículos eléctricos.

d) Se prorrogan durante 2023 las medidas actuales en relación con la jubilación parcial de los trabajadores de la industria manufacturera.

e) Se prorroga hasta el ejercicio de 2024 la medida que deja de computar las pérdidas como causa legal de disolución de sociedades. Art. 65. Ver 363.1.e) TRLSC,

f) Se aprueba una oferta de empleo extraordinaria de 1.000 para las Corporaciones Locales. Art. 66.

g) Se prorroga, hasta el 31 de marzo de 2023, el régimen extraordinario de aplazamientos en el pago de cuotas de la Seguridad Social, en los sectores agrario, pesquero y de transporte.

h) Se prorroga durante el ejercicio 2023 el procedimiento excepcional y temporal para la concesión de aplazamientos y/o fraccionamientos con dispensa de garantía en las obligaciones tributarias de empresas y autónomos.

8.- MEDIDAS SOCIALES

a) Se establece un abono extraordinario de 200 euros con el fin de apoyar las rentas de las familias de clase media en un contexto de inflación. Se benefician las personas físicas con ingresos íntegros inferiores a 27.000,00 euros anuales. Art. 74.

b) Se prolonga hasta el 31 de diciembre de 2023 la limitación extraordinaria de la actualización anual de la renta de los contratos de arrendamiento de vivienda, regulada en el artículo 18 de la LAU, de forma que, en defecto de acuerdo entre las partes, la actualización de la renta no pueda superar el resultado de aplicar la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad. Art. 67.

c) Se amplía hasta el 30 de junio de 2023 la suspensión de los procedimientos y lanzamientos en los supuestos y de acuerdo con los trámites ya establecidos, así como la posibilidad, hasta el 31 de julio de 2023, de solicitar compensación por parte del arrendador o propietario, medida ya recogida en el Real Decreto-ley 37/2020, de 22 de diciembre, de medidas urgentes para hacer frente a las situaciones de vulnerabilidad social y económica en el ámbito de la vivienda y en materia de transportes. Arts. 68 al 70.

d) Se contempla una prórroga extraordinaria del plazo de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual, sujetos a la LAU, de seis meses desde la fecha de finalización, durante la cual se seguirán aplicando los términos y condiciones establecidos para el contrato en vigor. Art. 71.

e) Se rebaja del 4% al 0% el tipo impositivo del IVA que recae sobre los productos básicos de alimentación, hasta ahora sujetos al tipo reducido y se minora desde el 10% vigente al 5% el aplicable a los aceites y pastas alimenticias, para contribuir a la reducción del precio final de estos alimentos básicos. Ambas reducciones se establecen de forma temporal y extraordinaria desde el 1 de enero de 2023 hasta el 30 de junio de 2023, sujetas a la evolución de la tasa interanual de la inflación subyacente. Art. 72.

f) Se aclara el derecho a seguir percibiendo la deducción por maternidad en el IRPF a partir de 1 de enero de 2023, aun cuando alguno de los progenitores tuviera derecho al complemento de ayuda para la infancia respecto del mismo descendiente. Art. 73.

g) Se extiende, con efectos de 1 de enero de 2023, para todo el año, el incremento extraordinario de la prestación del ingreso mínimo vital que se estableció en el artículo 45 del Real Decreto-ley 11/2022, de 25 de junio, a cuyo efecto se complementa el porcentaje que deba aplicarse a dicha prestación para su actualización de acuerdo con lo dispuesto en la Ley de Presupuestos Generales del Estado para 2023 en un porcentaje igual a la diferencia entre aquél y el 15 por ciento, de modo que el ingreso mínimo vital experimente para 2023 un 15 por ciento de incremento respecto de la cuantía que tenía a 1 de enero de 2022. Art. 79.

h) No será exigible el reintegro inmediato de cantidades indebidamente percibidas por la prestación del ingreso mínimo vital, cuando en la unidad de convivencia se integre, al menos, un beneficiario menor de edad. Art. 81.

i) Modificación del régimen gratuito de las cuentas de pago básicas. Art. 75.

j) Con efectos desde el 1 de enero de 2023 y para todo ese año, se aplicará a las pensiones de jubilación e invalidez del sistema de la Seguridad Social, en su modalidad no contributiva, un incremento extraordinario consistente en el resultado aplicar al importe de la pensión establecido a 1 de enero de 2022 un porcentaje que complemente el porcentaje que resulte de lo establecido en la Ley de Presupuestos del Estado para 2023, hasta alcanzar un porcentaje total del 15 por ciento. Art. 77.

9.- MEDIDAS EN RELACIÓN CON LA ERUPCIÓN DEL VOLCÁN DE LA PALMA

Se encuentran en el Título V:

a) Se prorroga durante seis meses la suspensión de las obligaciones de pago de intereses y principal para préstamos y créditos con y sin garantía hipotecaria, independientemente de que estuvieran o no al corriente de pago, concedidos a afectados por los movimientos sísmicos y erupciones volcánicas acaecidos en la isla de La Palma.

b) Se extiende la condición de beneficiarias de las ayudas por daños materiales en la vivienda habitual a las unidades familiares o de convivencia económica cuando ninguno de sus integrantes ostente la propiedad del inmueble, pero, al menos, uno de ellos sea titular del usufructo sobre dicha vivienda.

c) Se prorrogan para 2023 los beneficios fiscales en el IBI y en el IAE para la isla.

d) Se prorrogan hasta el 30 de junio de 2023 las medidas en relación con los expedientes de regulación temporal de empleo derivados de las situaciones de fuerza mayor provocadas por la erupción.

e) Se prorroga hasta el 31 de marzo de 2023 la prestación extraordinaria por cese de actividad para los trabajadores autónomos.

f) Se establece una exención en el pago de cuotas a la Seguridad Social y conceptos de recaudación conjunta, de superior cuantía a la aplicable con carácter general, en los expedientes de regulación temporal de empleo vinculados a la situación de fuerza mayor temporal en el supuesto de empresas y personas trabajadoras de las islas Canarias, afectadas por la erupción volcánica registrada en la Isla de La Palma.

g) Se prorroga durante tres meses el régimen extraordinario de aplazamientos en el pago de cuotas de la Seguridad Social.

10.- OTRAS MEDIDAS

a) Se permite la actividad a los facultativos jubilados del Sistema Nacional de Salud para paliar la escasez de profesionales.

b) Se autoriza a SEPI para que, con independencia y sin perjuicio de la habilitación presupuestaria con que ya cuenta para el resto de operaciones de las empresas de su grupo, pueda suscribir la garantía exigida para la ejecución del contrato adjudicado a Navantia UK Ltd.

c) Se prorroga el salario mínimo interprofesional fijado para 2022, hasta tanto se apruebe el real decreto que lo fije para 2023.

d) Se prorrogan hasta el 30 de junio de 2023 las medidas en el ámbito laboral de apoyo a las personas trabajadoras de los RDL 6/2022 y 11/2022 para responder a las consecuencias económicas y sociales de la guerra en Ucrania, para hacer frente a situaciones de vulnerabilidad social y económica, y para la recuperación económica y social de la isla de La Palma.

e) Se adoptan medidas adecuar la organización de los recursos de la Administración en el ámbito de la transición energética.

f) Se clarifica el régimen de cobranza de los avales públicos previsto en el art. 16 RDL 5/202, mediante cuatro medidas:

– Se aclara el régimen de representación y defensa de los créditos derivado de los avales públicos, que corresponderá en todo caso a las entidades financieras.

– Se establece un nuevo régimen de voto separado en los planes de reestructuración que permita a las entidades financieras votar de forma separada por la parte del crédito avalado respecto de la parte restante del crédito no avalado que les corresponda.

– Se permite que las entidades financieras puedan votar sin necesidad de recabar autorización de la Agencia Estatal de Administración Tributaria cuando concurran las circunstancias.

– Se extiende el régimen de avales públicos al ámbito concursal, con la finalidad de evitar restricciones innecesarias a la reestructuración de los préstamos y otras operaciones de financiación avaladas.

g) Se prorroga, hasta el 30 de junio de 2023, la aplicación del tipo del 4 por ciento del IVA a las entregas, importaciones y adquisiciones intracomunitarias de las mascarillas quirúrgicas

h) Se prorroga, hasta el 30 de junio de 2023, la aplicación del tipo del 0 por ciento del IVA a las vacunas contra el SARS-CoV-2.

i) Se amplía el ámbito objetivo del compartimento Fondo de Ordenación, del Fondo de Financiación a Entidades Locales; asimismo, se habilita a la Comisión Delegada del Gobierno para Asuntos Económicos para que establezca los requisitos que deberán reunir las obligaciones pendientes de pago a los proveedores, el importe máximo para financiar y el procedimiento aplicable.

j) El art. 106 modifica la Ley 22/2015, de 20 de julio, de Auditoría de Cuentas.

11.- ENTRADA EN VIGOR

El presente Real Decreto Ley entró en vigor el día 28 de diciembre de 2022.

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OTROS TRABAJOS DE ANTONIO JIMÉNEZ CLAR

Cala en el Maresme (Barcelona)

Certificado catastral de identidad de parcela. Conceptos de precisión métrica y de identidad gráfica

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CERTIFICADO CATASTRAL DE IDENTIDAD DE PARCELA y PRECISIONES SOBRE LOS CONCEPTOS DE PRECISIÓN MÉTRICA Y DE IDENTIDAD GRÁFICA

Este archivo incorpora dos trabajos, relacionados entre sí, de los notarios Víctor Esquirol Jiménez y Antonio Jiménez Clar.

CERTIFICADO CATASTRAL DE IDENTIDAD DE PARCELA

Víctor Esquirol Jiménez, notario de El Masnou (Barcelona)

La Dirección General del Catastro ha implementado en su sede electrónica un instrumento que puede ser de utilidad para notarios y registradores. Su implementación estaba prevista en las resoluciones conjuntas de 23 de septiembre de 2020 y 29 de marzo de 2021. Se trata del “Certificado Catastral de Identidad de Parcela”. He aquí un ejemplo:

¿Cuál es la función de este instrumento?

Compara la representación gráfica catastral con otras representaciones gráficas en formato GML, como pueden ser:

la resultante de una representación gráfica alternativa elaborada por un técnico en un levantamiento topográfico;
otras cartografías oficiales (las que delimitan el dominio público);
la delimitación obtenida a partir de una ortofoto del PNOA (no con la propia ortofoto).

¿Qué información nos proporciona este certificado?

Principalmente nos informa de si, pese a haber alguna diferencia entre las coordenadas catastrales y las de la representación gráfica con la que se compara, se cumple el criterio de identidad gráfica entre ambas.

Las diferencias pueden deberse:

a la existencia de un giro y/o desplazamiento de la cartografía catastral (todo el sector esta desplazado en relación con la realidad pero, si se moviese en bloque, las coordenadas catastrales de cada parcela afectada serían las reales),
a una discrepancia geométrica (si las coordenadas tomadas por el técnico producen solapamientos o huecos con las de las parcelas colindantes)
o a una combinación de ambas.

Adicionalmente, en caso de que una representación gráfica alternativa ponga de manifiesto la existencia de un giro y/o un desplazamiento de la cartografía catastral, nos proporciona los parámetros de transformación para pasar de unas coordenadas a otras.

¿Cuál es la utilidad del criterio de identidad gráfica en el ámbito catastral?

– Si existe una discrepancia geométrica, permite al interesado elegir fundadamente entre mantener la representación catastral o mejorar su precisión métrica con un levantamiento hecho por un técnico; en este caso, deberá aportar un IVGA+ y tramitar el procedimiento de discrepancias catastrales. También le permite mantener las coordenadas catastrales en uno o varios de los lindes de la parcela e ir a la subsanación de discrepancias solo en el lado que interesa modificar, en la forma que explica ANTONIO JIMÉNEZ CLAR a continuación.

– Si hay un giro/desplazamiento, no existe la opción de mejorar la precisión métrica, ya que aquel solo se puede subsanar mediante el ajuste masivo por el Catastro de todo el sector afectado.

¿Y en el ámbito registral?

– Si existe una discrepancia geométrica entre la representación gráfica catastral que se desea inscribir y otras cartografías oficiales, el criterio de identidad gráfica entre ellas facilita el juicio de correspondencia del art. 9.b) LH. Por tanto, si se cumple dicho criterio, no será necesario iniciar los procedimientos de los arts. 199 o 201.1 para excluir la existencia de una invasión de finca colindante o del dominio público. De momento, no se puede contrastar la representación catastral con la ortofoto del PNOA, que sería la función de mayor utilidad práctica, para facilitar el juicio de correspondencia entre ambas; aunque está previsto que se incluya más adelante.

– Si existe un giro/desplazamiento, la información que proporciona la herramienta sobre los parámetros de transformación de las coordenadas catastrales a las tomadas por el técnico en una representación gráfica alternativa, permite inscribir estas últimas y que la finca quede en situación de «precoordinada pendiente de ajuste por desplazamiento» (conforme al ap. 7º.2 Resolución conjunta de 23 de septiembre de 2020). De este modo, cuando el Catastro lleve a cabo el ajuste masivo de todo el sector desplazado y lo comunique al Registro, la finca pasará al estado de coordinada (si la nueva delimitación catastral coincide con la del técnico).

¿Cuándo se cumple el criterio de identidad gráfica?

Cuando se respeta el margen de tolerancia entre las representaciones gráficas comparadas. Dicho margen está definido en el anexo II de la RC de 2020. Para los giros/desplazamientos, el margen de tolerancia entre sus respectivas líneas perimetrales es de +/- 0,50 metros en parcelas urbanas y de +/- 2 metros en las rústicas; para las discrepancias geométricas, además, no puede haber una diferencia de superficie superior al 5%.

¿Qué significa la falta de identidad gráfica?

Que la distancia entre las coordenadas catastrales y las tomadas por el técnico (o las de otras cartografías oficiales) es demasiado grande como para establecer la identidad entre ambas. Si no se cumple el criterio de identidad gráfica, no queda excluida la posibilidad de invasión de finca colindante o del dominio público, pero tampoco queda acreditada, por lo que procederá la tramitación del expediente del art. 199 o del art. 201.1 LH y, en principio, la práctica de la inscripción si finalizan sin oposición.

¿Es aplicable el criterio de identidad gráfica en caso de una declaración de obra nueva en que las coordenadas de la superficie ocupada por la edificación sobrepasan los límites de la parcela?

No es aplicable al linde afectado por la posible extralimitación, por disponerlo así el apartado 3 del anexo II de la RC de 2020, para evitar que la edificación se localice fuera de su delimitación perimetral. En tal caso, para practicar la inscripción debe aportarse un IVGA y el certificado catastral de identidad gráfica, así como tramitar el expediente del art. 199.2 o del art. 201.1 LH.

Sin embargo, puede ser de gran utilidad en relación con los restantes lindes no afectados por la posible extralimitación, respecto de los cuales no será necesario tramitar el procedimiento de subsanación de discrepancias (en las CCAA en que sea posible tramitarlo telemáticamente por el notario) si se cumple el criterio de identidad gráfica.

¿Cómo se obtiene el certificado catastral de identidad gráfica?

Lo obtiene el técnico que ha hecho la medición y ha comprobado la existencia del giro/desplazamiento o de la discrepancia geométrica, cargando en la Sede Electrónica del Catastro (SEC) el fichero GML con las coordenadas por él tomadas junto con las catastrales y los parámetros de transformación para pasar de una coordenadas a otras. Si no se cumple el margen de tolerancia, el certificado saldrá negativo.

La DG del Catastro ha elaborado un archivo explicativo del proceso para obtener el certificado: https://www.catastro.minhap.es/ayuda/ayuda_identidad.htm

ALGUNAS PRECISIONES SOBRE LOS CONCEPTOS DE PRECISIÓN MÉTRICA Y DE IDENTIDAD GRÁFICA

Antonio Jiménez Clar, Notario de Jávea (Alicante)

Una de los condicionantes irrenunciables que exige un proceso de incorporación de la información gráfica al Registro de la Propiedad -esto es, que se conozca la forma y ubicación de las fincas registrales- requiere la implementación de un proceso de incorporación que se tramite de forma gradual y ágil y que en ningún caso ralentice, obstaculice o entorpezca la fluidez y seguridad de las transacciones inmobiliarias y del tráfico jurídico inmobiliario.

Una de las cuestiones, que la práctica ha demostrado, estrechamente vinculadas a esta exigencia pasa por entender los conceptos de identidad gráfica y precisión métrica, en la que juegan dos factores fundamentales:

De un lado la mayor exactitud en la descripción gráfica del inmueble que supone que dicha representación gráfica haya sido efectuada por un técnico a pie de parcela frente a la precisión obtenida por la ortofoto -foto aérea rectificada- que es la técnica usual que usa la base gráfica catastral para llevar a cabo la representación del territorio.

Del otro lado, dado el carácter continuo del territorio -donde acaba una parcela empieza la siguiente, sin huecos ni solapamientos- da lugar a la que la modificación del perímetro de una parcela implique necesariamente la modificación del perímetro de una o más parcelas colindantes

Y entramos en una cuestión de naturaleza económica, la de evaluar externalidades negativas para las transacciones inmobiliarias y el tráfico jurídico inmobiliario que puede conllevar una eventual mejora de la precisión métrica -derecho imprescriptible de su titular- de la representación gráfica de un inmueble. Es decir, cuándo reporta utilidad la mejora de la precisión métrica frente a los costes de tiempo (notificaciones) y de incertidumbre (posibles oposiciones de colindantes) teniendo en cuenta que, no obstante la modificación gráfica, el inmueble sigue siendo el mismo.

Teniendo en cuenta esta consideraciones es como hay que manejar -luego se explica con mayor exactitud sus características- esta nueva herramienta que nos facilita el Catastro. Y antes de que los técnicos pongan el grito en el cielo porque se les está intentando obligar a medir mal la realidad inmobiliaria, hay que recordar que el ajuste de la precisión métrica de la representación gráfica de un inmueble no priva del carácter de real a la menos precisa siempre que el inmueble pueda ser perfectamente identificado -identidad gráfica- por los otorgantes de la transacción inmobiliaria, que son los que, al final, tienen la última palabra.

Para entender mejor está cuestión, vamos a plantear de forma breve, para no aburrir más al aburrido lector, un

Supuesto práctico:

Supongamos que D. Conrado Carraspio, titular de la parcela 06 ha detectado un error en la representación gráfica de su parcela, ya que la parcela superior, la parcela 07, le invade una esquina y ya ha llegado a un acuerdo con su titular.

Evidentemente en este caso no podemos descargar del Catastro el Certificado Catastral de Identidad de Parcela, ya que la esquina superior derecha excede claramente del margen de tolerancia

Para arreglar la situación -utilizando el procedimiento notarial de subsanación de discrepancias- solicita al técnico que efectué el levantamiento topográfico de la parcela que arroja el siguiente resultado.

Resulta evidente, independientemente de la precisión métrica, que la nueva medición no obligaría a entablar el procedimiento notarial de subsanación de discrepancias con los titulares de las parcela 08, 09, 04 con los que no existe ningún tipo de controversia, las relaciones son cordiales y que se hallan separadas con vallas de piedra desde años.

La solución pasaba porque el técnico genere el IVG que solo afecta la parcela 07. Previa liberación de reponsabilidades al técnico y expidiendo el IVG en formato sin autenticar con el nombre del titular de la parcela para la tramitación del procedimiento notarial de subsanación de discrepancias.

Con la nueva herramienta cabe ahora la nueva posibilidad de que el técnico, actuando sobre la pantalla -la SEC no va a generar, por el momento, ningún documento de falta de identidad grafica-, que le indicará los lindes que sobrepasan el margen de tolerancia y sin tocar el resto de lindes que lo respetan, aunque no coincidan exactamente con la cartografía, modifique, en nuestro caso, solo el de la esquina entre la parcela 06 y 07 de tal forma que, habida cuenta del nuevo margen de tolerancia se pudiera obtener el Certificado Catastral de Identidad de Parcela, sin modificar el resto de las parcelas.

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OTRAS APORTACIONES DE VÍCTOR ESQUIROL JIMÉNEZ

SECCIÓN TERRITORIO

RESÚMENES DE OTRAS NORMAS CONCRETAS

Foto por formulario PxHere etiquetado Javea

Ley del Mar Menor y su cuenca

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EL MAR MENOR Y SU CUENCA YA TIENEN PERSONALIDAD JURÍDICA

Resume: Víctor Esquirol Jiménez, Notario de El Masnou

Ley 19/2022, de 30 de septiembre, para el reconocimiento de personalidad jurídica a la laguna del Mar Menor y su cuenca.

Breve resumen: La presente ley tiene como objetivo la protección de la laguna del Mar Menor y su cuenca frente a la acción humana. Para ello le otorga personalidad jurídica y la declara sujeto de los derechos a existir, a evolucionar naturalmente, a ser protegida y a su conservación.

Los motivos por los que se aprueba esta ley son dos: Por un lado, la grave crisis que en materia socio-ambiental, ecológica y humanitaria viven el mar Menor y los habitantes de sus municipios ribereños; por otro lado, la insuficiencia del actual sistema jurídico de protección, a pesar de las importantes figuras e instrumentos de carácter regulador que se han ido sucediendo a lo largo de los últimos veinticinco años.

Su objetivo es otorgar personalidad jurídica al ecosistema lagunar del Mar Menor, para poder dotarlo, como sujeto de derecho, de una carta de derechos propios, con base en su valor ecológico intrínseco y la solidaridad intergeneracional, garantizando así su protección para las generaciones futuras.

El Preámbulo de la Ley cita como la sentencia del Tribunal Supremo, Sala 2.ª, de 30 de noviembre de 1990, en que se puso de manifiesto la conexión entre el medio natural y los derechos fundamentales a la vida y la salud de las personas, y se refirió expresamente al ser humano como una parte integrante de la naturaleza y no como un ser destinado a dominarla para ponerla exclusivamente a su servicio

Estructura: La Ley consta de siete artículos, una disposición derogatoria genérica de todas las disposiciones contrarias a las disposiciones recogidas en la misma y tres disposiciones finales.

Contenido:

El artículo 1 declara la personalidad jurídica de la laguna del Mar Menor y de su cuenca, que se reconoce como sujeto de derechos. También delimita la cuenca del Mar Menor a los efectos de esta ley.

El artículo 2 proclama los derechos del Mar Menor y se configura su contenido:

a) Derecho a existir y a evolucionar naturalmente: El Mar Menor está regido por un orden natural o ley ecológica que hace posible que exista como ecosistema lagunar y como ecosistema terrestre en su cuenca. El derecho a existir significa el respeto a esta ley ecológica, para asegurar el equilibro y la capacidad de regulación del ecosistema ante el desequilibrio provocado por las presiones antrópicas procedentes mayoritariamente de la cuenca vertiente.

b) Derecho a la protección: El derecho a la protección implica limitar, detener y no autorizar aquellas actividades que supongan un riesgo o perjuicio para el ecosistema.

c) Derecho a la conservación: El derecho a la conservación exige acciones de preservación de especies y hábitats terrestres y marinos y la gestión de los espacios naturales protegidos asociados.

d) Derecho a la restauración: El derecho a la restauración requiere, una vez producido el daño, acciones de reparación en la laguna y su cuenca vertiente, que restablezcan la dinámica natural y la resiliencia, así como los servicios ecosistémicos asociados.

El artículo 3 regula la Tutoría del Mar Menor, órgano de representación y gobernanza de la laguna del Mar Menor y de su cuenca, formada por tres figuras: Un Comité de Representantes, compuesto por representantes de las Administraciones Públicas que intervienen en este ámbito y de la ciudadanía de los municipios ribereños; una Comisión de Seguimiento (los guardianes o guardianas de la Laguna del Mar Menor); y un Comité Científico, del que formará parte una comisión independiente de científicos y expertos, las universidades y los centros de investigación.

El artículo 4 declara como generadora de responsabilidad penal, civil, ambiental y administrativa toda conducta que vulnere los derechos reconocidos y garantizados por esta ley.

El artículo 5 declara inválido y revisable judicial o administrativamente cualquier acto o actuación de cualquiera de las administraciones públicas que vulnere las disposiciones contenidas en la presente ley.

El artículo 6 atribuye a cualquier persona física o jurídica la legitimación para la defensa del ecosistema del Mar Menor y para hacer valer los derechos y las prohibiciones de esta ley y las disposiciones que la desarrollen.

El artículo 7 establece las obligaciones de las Administraciones Públicas para proteger la cuenca del Mar Menor.

La ley entró en vigor el día 3 de octubre de 2022.

ENLACES:

Texto de la Ley: PDF (BOE-A-2022-16019 – 5 págs. – 224 KB) Otros formatos
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La Manga del Mar Menor desde el espacio. Foto de la NASA de 2010.

Nuevo libro: La realidad física de la finca en la escritura publica, Registro y Catastro

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NUEVO LIBRO: LA REALIDAD FÍSICA DE LA FINCA EN LA ESCRITURA PUBLICA, REGISTRO Y CATASTRO

Victor Esquirol Jiménez, Notario de El Masnou (Barcelona)

El objetivo de la obra es fomentar y facilitar que las descripciones de las fincas contenidas en las escrituras públicas y en el registro de la propiedad se acerquen lo máximo posible a la realidad física. Se trata de un ámbito tradicionalmente desatendido, dado que la fe pública notarial y registral no se extendía a la descripción de las fincas.

Sin embargo, la sociedad demanda cada vez más a notarios y registradores una mayor atención sobre lo que es el objeto de los derechos que motivan escrituras e inscripciones. Las reformas de normativa notarial, registral y catastral operadas por la Ley 2/2011 y, especialmente, por la Ley 13/2015, han significado un punto de inflexión en esta materia; en particular:

1) al introducir el deber de los notarios de exigir la manifestación de los otorgantes sobre la concordancia entre la realidad física de la finca y su representación gráfica catastral;

2) al facilitar la rectificación del registro y del catastro para conseguir la concordancia entre la realidad física de la finca y su descripción, mediante procedimientos que pueden ser tramitados por el notario o por el registrador;

y 3) al exigir en determinados supuestos la aportación de la representación gráfica de la finca y la inscripción de sus coordenadas georreferenciadas.

Esta ambiciosa reforma se está llevando a cabo de forma lenta, pero inexorable. La interoperabilidad entre los diversos sistemas de información es una exigencia social de la que no podemos sustraernos. El autor considera que, por el bien del sistema notarial y registral y por el de la sociedad a la que servimos, debemos procurar evitar, en la medida de nuestras posibilidades, que la precisión en la descripción de la finca en las escrituras e inscripciones sea una cuestión ajena a nuestras competencias. Para ello, una herramienta de enorme utilidad es la certificación catastral descriptiva y gráfica, de fácil obtención, que es un buen punto de partida para determinar, junto con las manifestaciones de los interesados, la exactitud de las descripciones.

La reforma, empero, no está exenta de dificultades de todo tipo: interpretativas, operativas, inerciales, etc. Este libro trata de ofrecer instrumentos para intentar paliarlas, partiendo de un punto de vista teórico o conceptual (conceptos de concordancia y correspondencia, diversos sistemas de correspondencia, conceptos de criterio de identidad gráfica, margen de tolerancia, discrepancia, giros y desplazamientos, etc.); pero con un objetivo eminentemente práctico: aplicar dichos conceptos a la práctica diaria, en las operaciones de rectificación de las descripciones registral y/o catastral, declaraciones de obras nuevas, inmatriculaciones, etc.

Para ello, el autor ofrece una detallada explicación de los procedimientos, instrumentos y modelos que pueden utilizarse en la práctica notarial y registral, con especial atención a la operativa con el catastro, actualizada a junio de 2022.

Es importante destacar la lectura en la nube que ofrece la editorial, en la que el autor actualizará periódicamente el contenido de la obra.

FRAGMENTO DE MUESTRA:

3. LOS EFECTOS DEL CRITERIO DE IDENTIDAD GRÁFICA

La limitada utilidad del régimen de la mejora de la precisión métrica, del margen de tolerancia gráfica y del criterio de identidad gráfica regulado en las RC de 2020 y 2021, resulta del apartado 3º.6 de la RC de 2020, y sus efectos son:

a) «Que el propietario pueda elegir fundadamente entre la representación catastral o la mejora de su precisión métrica a través de una representación gráfica alternativa».

El apartado 4º.1 RC de 2021, ya anticipa que cuando haya identidad gráfica entre la representación gráfica catastral y la alternativa, «no resultará necesaria la modificación de la descripción catastral, salvo que el interesado opte por instar una mejora de la precisión gráfica». Y en el punto 6 reitera que «el interesado pueda elegir fundadamente entre la representación catastral o la mejora de su precisión métrica a través de una representación gráfica alternativa».

Con la finalidad de que el interesado pueda optar entre mantener la representación gráfica catastral o subsanarla en los casos en que haya identidad gráfica, la RC de 2021 prevé que los notarios dispongan de una herramienta técnica que les permitirá comprobar si la representación gráfica alternativa y la representación gráfica catastral se encuentran o no dentro del margen de tolerancia (apartado 4º.3) y otra para visualizar («contrastar de forma indiciaria») el margen de tolerancia entre una representación gráfica catastral y otra representación gráfica oficial, como las que delimitan el dominio público, las limitaciones de naturaleza público o medioambiental, o con recintos foto- interpretados en ortofotografías del PNOA (apartado 4º.5). Las mismas herramientas la anuncia la RC de 2020 para los registradores (apartado 3º.3 y 3º.5).

Es importante destacar que, aunque se respete el margen de tolerancia entre la representación gráfica catastral y la alternativa, si el interesado opta por inscribir la primera, la descripción literaria deberá ajustarse a la representación gráfica catastral, aunque de la alternativa que el interesado haya realizado (y que no se incorporará a la escritura) resulte que aquella no coincide con la realidad. Dicho de otro modo: el margen de tolerancia no permite inscribir la representación gráfica catastral con la descripción de la representación gráfica alternativa; se inscribe la representación gráfica catastral y si el interesado desea que en el Registro la finca se describa conforme a la alternativa, deberá tramitarse el procedimiento del art. 199.2 LH o el del art. 201.1.d) conforme a las reglas generales.

Si la representación gráfica alternativa se ha elaborado para inscribir una modificación de entidades hipotecarias y la finca matriz respeta la geometría catastral (por ejemplo, en caso de agrupación, cuando la delimitación perimetral de la finca resultante de la agrupación coincide con una o varias parcelas catastrales), no será necesario instar dicho procedimiento aunque la coincidencia entre la representación gráfica alternativa y Catastro no sea exacta pero se respeta el margen de tolerancia; pero se inscribirán las fincas resultantes de la modificación de entidades hipotecarias con la superficie y la delimitación perimetral catastrales.

b) «Que el registrador disponga de un criterio objetivo para decidir si inscribe o no una determinada representación gráfica catastral».

Esta disposición se está refiriendo al supuesto en que la correspondencia de la representación gráfica catastral con la ortofotografía del PNOA, o con otras cartografías oficiales diferentes de la catastral, ponga de manifiesto una discrepancia geométrica que se encuentre dentro del margen de tolerancia gráfica. Así lo recoge el apartado 4º.1 RC de 2021:

«El margen de tolerancia tendrá operatividad en los supuestos de discrepancias geométricas que se detecten, tanto en las representaciones gráficas georreferenciadas alternativas al contrastar la delimitación resultante del levantamiento topográfico realiza- do por un técnico competente con la delimitación catastral, como en las representaciones gráficas catastrales al contrastarlas con los recintos obtenidos de forma indiciaria en las ortofotografías del Plan Nacional de Ortofotografía Aérea, (en adelante PNOA) u otras cartografías oficiales que delimiten dominio público, al objeto de apreciar la concurrencia del concepto de identidad gráfica, tal y como se define en la presente Resolución».

Por tanto, en los casos en que existe identidad gráfica entre la representación gráfica catastral y las ortofotos del PNOA u otras cartografías que delimiten el dominio público contenidas en la aplicación registral homologada, dicho criterio facilita la decisión del registrador de inscribir la representación gráfica catastral sin necesidad de iniciar el procedimiento del art. 199.1 LH. Si, a pesar de cumplirse el criterio de identidad gráfica, el registrador resuelve no inscribir la representación gráfica catastral, deberá motivar su decisión basándose en otras circunstancias. El criterio de identidad gráfica no es aplicable si se invade una finca registral que tenga su RRG inscrita (art. 9.b, párrafo 5º LH) o el dominio público con georreferenciación inscrita o deslindado con cartografía vectorial (apartado 13º.1 y 8 RC de 2020).

A mi juicio, también permite al registrador inscribir una representación gráfica alternativa que invada una parcela catastral sin necesidad de acudir al procedimiento del art. 199.2, en caso de modificaciones físicas que, aplicando el margen de tolerancia, respeten la geometría catastral; sería el caso, por ejemplo, de una segregación en que la finca matriz concuerde, respetando dicho margen, con una o varias parcelas catastrales. Aunque no lo dice la letra B) del apartado 3º.6, así lo deduzco de su encabezamiento al aplicarlo a la comparativa entre la representación gráfica alternativa y la catastral. Si excede del margen de tolerancia, deberá acudirse al procedimiento del art. 199.2, pues su aplicación no está permitida para subsanar discrepancias geométricas en el Catastro, como veremos a continuación.

Si existe un giro y/o desplazamiento, el último párrafo del apartado 4º.2 se remite a los apartados 8º y 9º, que disponen, como veremos, que por sí solos no implican invasión de finca colindante o del dominio público, por lo que no es necesario aplicar el criterio de identidad gráfica; y que si concurren un giro y/o un desplazamiento con una discrepancia geométrica, primero se realizará el ajuste de aquel, para aplicar a continuación el criterio de identidad gráfica.

En conclusión, el registrador contrastará la representación gráfica catastral con la ortofoto del PNOA y, en su caso, con las cartografías oficiales que figuren en la aplicación registral homologada. Si dicho contraste es indiciario de una posible invasión de una finca colindante o del dominio público, pero se cumple el margen de tolerancia entre la representación gráfica catastral y dichas representaciones gráficas, no podrá suspender la inscripción de la representación gráfica catastral salvo que acredite que existe realmente dicha invasión; y, si existe, un giro y/o un desplazamiento, deberá hacer el ajuste para comprobar si pese a dicho ajuste sigue habiendo discrepancia gráfica; si la sigue habiendo, pero se respeta el margen de tolerancia, se repite lo antes dicho; y si no lo respeta, debería tramitar el procedimiento del art. 199.

c) «Que el registrador pueda apreciar si se mantienen o no la identidad gráfica y la coordinación, con los efectos que se señalan en esta Resolución, en los casos de desplazamientos o giros que el Catastro hubiera comunicado al Registro de la Propiedad».

Esta disposición hay que ponerla en relación con el apartado 10º de la RC de 2020. Se está haciendo referencia al supuesto de una finca registral que ya tenga inscrita su representación gráfica catastral. Si el Catastro comunica al registrador la existencia de un giro y/o un desplazamiento que están dentro del margen de tolerancia, el registrador lo notificará al titular registral para que pueda optar entre mantener la descripción ya existente o adaptarla a las nuevas coordenadas, con los efectos que examinaremos en el capítulo V, apartado I.5.

Hasta aquí los efectos de la aplicación del criterio de identidad gráfica; a continuación me referiré a los “no efectos”.

Una utilidad importante del criterio de identidad gráfica sería que el interesado que aportase una representación gráfica alternativa del que resultase que se cumple dicho criterio, lograra la modificación de la representación gráfica catastral de la finca colindante sin necesidad de tramitar el procedimiento de subsanación de discrepancias catastrales. Al fin y al cabo, la cartografía catastral no tiene la precisión de los levantamientos topográficos, como reconocen la DGC y la DGSJFP. Pero, como hemos dicho, dicha posibilidad no está permitida en las resoluciones conjuntas. La RC de 2020 limita los efectos de la aplicación del criterio de identidad gráfica a facilitar la inscripción de una representación gráfica catastral y, en algún caso, de una representación gráfica alternativa; pero no permite la modificación del Catastro con base en dicho criterio. La RC de 2021, después de regular minuciosamente el margen de tolerancia, limita su objeto a que el interesado pueda optar «fundadamente» entre inscribir la representación gráfica catastral o mejorar la precisión métrica mediante la inscripción de una representación gráfica alternativa conforme a las reglas generales. Si el interesado opta por lo primero, por mucho que se respete el margen de tolerancia, se inscribirá la finca con la descripción que resulte de la representación gráfica catastral, aunque no sea la real.

Hasta el momento, la DG solo ha tratado la cuestión del criterio de identidad gráfica en las RR. de 20 de noviembre de 2020 (BOE-A-2020-15785) y 5 de julio de 2022 (BOE-A-2022-12868). En la primera, se pretendía la inscripción de una representación gráfica alternativa y en la tramitación del procedimiento del art. 199 se produjo oposición por parte de varios de los colindantes catastrales. Pese a respetarse el margen de tolerancia gráfica, la DG confirmó la nota de calificación denegatoria afirmando: «aunque por la aplicación del indicado margen de tolerancia pueda resultar identidad gráfica entre la representación gráfica alternativa aportada y la catastral, ello no excluye que, habiendo solicitado el interesado la inscripción de la representación gráfica alternativa, deba tramitarse el procedimiento regulado en el artículo 199.2 de la Ley Hipotecaria, y así expresamente se contempla en la indicada resolución conjunta en su apartado Seis, párrafo 3, para el supuesto de inscripción de representaciones gráficas georreferenciadas alternativas por discrepancias que no respeten la geometría catastral inicial y que afecten a parcelas catastrales colindantes». Sin embargo, cuando se cumple el margen de tolerancia, el registrador debe aplicarlo pese a la oposición de los colindantes, salvo que justifique que realmente se produce una extralimitación (supuesto de la R. de 5 de julio de 2022). Por lo tanto, en definitiva, la existencia de identidad gráfica requiere una mayor justificación de las dudas de identidad que si no se diera dicho criterio.

No obstante lo anterior, pese a cumplirse el criterio de identidad gráfica entre la representación gráfica catastral y la ortofoto del PNOA, el interesado puede en cualquier momento mejorar la precisión métrica de aquel aportando un IVGA+, como pasamos a examinar.

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Nuevo libro de Víctor Esquirol Jiménez: La realidad física de la finca en la escritura publica, Registro y Catastro.

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NOTICIAS

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LIBROS DOCTRINA

LA DESCRIPCIÓN DE LA FINCA EN LA ESCRITURA PÚBLICA. VÍCTOR ESQUIROL JIMÉNEZ

VÍCTOR ESQUIROL JIMÉNEZ SE INCORPORÓ EN 2021 AL EQUIPO DE REDACCIÓN DE NYR

OTROS TRABAJOS DEL AUTOR

Resumen de la Ley de Modificación de la Propiedad Horizontal en Cataluña. Reuniones de personas jurídicas.

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Indice:

Resumen del resumen:
1.- Modificación del Código civil de Cataluña en propiedad horizontal
a) Régimen general de adopción de acuerdos (art. 553-25.2)
b) Vinculación de los acuerdos (art. 553-30.4)
c) Uso y disfrute de los elementos comunes (art. 553-42.2)
d) Elementos comunes de uso exclusivo (art. 553-43.3)
e) Conservación y mantenimiento de los elementos comunes (art. 553-44.2)
2.- Medidas aplicables a las personas jurídicas
ENLACES:

DECRETO LEY DE MODIFICACIÓN DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL EN CATALUÑA. REUNIONES VIRTUALES PERSONAS JURÑIDICAS.

-oOo-

Víctor Esquirol Jiménez, Notario de El Masnou (Barcelona)

RESUMEN DE LA LEY 19/2021, de 21 de diciembre, de modificación del Código civil de Cataluña y de medidas en relación con órganos de las personas jurídicas

DECRETO LEY 28/2021, de 21 de diciembre, de modificación del libro quinto del Código civil de Cataluña, con el fin de incorporar la regulación de las instalaciones para la mejora de la eficiencia energética o hídrica y de los sistemas de energías renovables en los edificios sometidos al régimen de propiedad horizontal, y de modificación del Decreto ley 10/2020, de 27 de marzo, por el que se establecen nuevas medidas extraordinarias para hacer frente al impacto sanitario, económico y social de la COVID-19, en el ámbito de las personas jurídicas de derecho privado sujetos a las disposiciones del derecho civil catalán.

Resumen del resumen:

La finalidad del presente Decreto ley es doble: 1) facilitar la ejecución de obras para la mejora de la eficiencia energética o hídrica y la instalación de energías renovables en los edificios sujetos al régimen de propiedad horizontal; 2) prorrogar el plazo durante el cual los órganos de las personas jurídicas se pueden reunir y adoptar acuerdos por medio de videoconferencias o de otros medios de comunicación.

1.- Modificación del Código civil de Cataluña en propiedad horizontal

La reforma abarca cinco artículos: el artículo 553-25 (régimen general de adopción de acuerdos), el artículo 553-26 (adopción de acuerdos por unanimidad y por mayorías cualificadas), el artículo 553-30 (vinculación de los acuerdos), el artículo 553-43 (elementos comunes de uso exclusivo) y el artículo 553-44 (conservación y mantenimiento de los elementos comunes).

a) Régimen general de adopción de acuerdos (art. 553-25.2)

Se incluyen dentro de los acuerdos que solo requieren mayoría simple de los propietarios que hayan participado en cada votación, que represente la mayoría simple de sus cuotas de participación:

1) Los acuerdos relativos a las innovaciones exigibles para la eficiencia energética o hídrica del inmueble, aunque comporten la modificación del título de constitución y de los estatutos o afecten a la estructura o a la configuración exterior.

2) La ejecución de las obras para instalar infraestructuras comunes o equipos con la finalidad de mejorar la eficiencia energética o hídrica, así como para instalar sistemas de energías renovables de uso común en elementos comunes, aunque el acuerdo comporte la modificación del título de constitución y de los estatutos o afecten a la estructura o a la configuración exterior.

3) La ejecución de las obras para instalar infraestructuras o equipos con la finalidad de mejorar la eficiencia energética o hídrica, así como para instalar sistemas de energías renovables de utilidad particular en elementos comunes, a solicitud de los propietarios interesados, aunque afecten a la estructura o a la configuración exterior.

4) La participación en la generación de energías renovables compartidas con otras comunidades de propietarios, así como también con comunidades energéticas locales o ciudadanas de energía, aunque el acuerdo comporte la modificación del título de constitución y de los estatutos.

5) Los contratos de financiación para hacer frente a los gastos derivados de la ejecución de las obras o de las instalaciones previstas en los apartados anteriores.

En concordancia con esta nueva regulación, se modifica el art. 553-26.2 para excluir de la exigencia de mayoría de las cuatro quintas partes de los propietarios, los acuerdos antes referidos.

b) Vinculación de los acuerdos (art. 553-30.4)

Los gastos originados por las obras de instalación de infraestructuras o equipos comunes con la finalidad de mejorar la eficiencia energética o hídrica, así como de la instalación de sistemas de energías renovables de uso común en elementos comunes, son a cargo de todos los propietarios si derivan del acuerdo de la junta, de conformidad con lo establecido en el artículo 553-25.2.d). Los propietarios disidentes, en todo caso, están obligados si el valor total del gasto acordado no excede las tres cuartas partes del presupuesto anual vigente de la comunidad en razón de los gastos comunes ordinarios, una vez descontadas las subvenciones o las ayudas públicas que les puedan corresponder por este concepto.

c) Uso y disfrute de los elementos comunes (art. 553-42.2)

En caso de que la junta acuerde instalaciones para la eficiencia energética o hídrica o de sistemas de energía renovable para el uso comunitario en elementos comunes donde existan instalaciones o sistemas de utilidad particular previamente autorizadas, incompatibles con el nuevo acuerdo, la comunidad asume la remoción y debe indemnizar los daños que la remoción comporte al propietario.

d) Elementos comunes de uso exclusivo (art. 553-43.3)

Los propietarios de los elementos privativos que tienen el uso exclusivo de los elementos comunes pueden ejecutar obras de mejora para la eficiencia energética o hídrica o la instalación de sistemas de energías renovables en dichos elementos comunes, haciéndose cargo de los costes que se deriven, así como de los gastos de mantenimiento. En todo caso, tienen que enviar el proyecto técnico con treinta días de antelación del inicio de la obra a la presidencia o a la administración. Dentro de este plazo, la comunidad puede proponer una alternativa más adecuada a sus intereses generales siempre que sea razonable y proporcionada y que no comporte a las personas promotoras un incremento sustancial del coste del proyecto técnico presentado. A falta de alternativa, los propietarios pueden llevar a cabo dichas obras o instalaciones.

e) Conservación y mantenimiento de los elementos comunes (art. 553-44.2)

Los propietarios que se benefician de la instalación de infraestructuras o equipos de mejora de la eficiencia energética o hídrica o de sistemas de energías renovables de utilidad particular situados en elementos comunes o en elementos comunes de uso exclusivo tienen que asumir la conservación y el mantenimiento en su totalidad.

2.- Medidas aplicables a las personas jurídicas

Se modifica el artículo 4 del Decreto ley 10/2020, de 27 de marzo, por el que se establecen nuevas medidas extraordinarias para hacer frente al impacto sanitario, económico y social de la COVID-19, que queda redactado del modo siguiente:

De manera excepcional y hasta el 31 de diciembre de 2022, los órganos de las personas jurídicas de derecho privado sujetas a las disposiciones del derecho civil catalán se pueden reunir y adoptar acuerdos por medio de videoconferencia o de otros medios de comunicación, de acuerdo con lo que dispone el artículo 312-5.2 del Código civil de Cataluña, aunque los estatutos no lo establezcan. Si no es posible utilizar estos medios, y hasta la misma fecha, también pueden adoptar acuerdos sin reunión, de conformidad con lo que dispone el artículo 312-7 del Código civil de Cataluña, aunque los estatutos no lo establezcan, siempre que lo decida la persona que los preside o que lo soliciten al menos dos miembros o, si se trata de la asamblea general de una asociación, un veinte por ciento de las personas asociadas.

Entrada en vigor: tendrá lugar el día 1 de enero de 2022.

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CUADRO NORMATIVA FORAL

DECRETO LEY 27/2021, de 14 de diciembre, de incorporación de las directivas (UE) 2019/770 y 2019/771, relativas a los contratos de suministro de contenidos y servicios digitales y a los contratos de compraventa de bienes, en el libro sexto del Código civil de Cataluña.

Castell de Castellet en Castellet i la Gornal -Penedes-Barcelona. Por Ángela Llop.

Resumen del Decreto Ley 27/2021, que modifica el Libro sexto del Código Civil de Cataluña

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RESUMEN DEL DECRETO LEY 27/2021, QUE MODIFICA EL LIBRO SEXTO DEL CÓDIGO CIVIL DE CATALUÑA

Víctor Esquirol Jiménez, Notario de El Masnou (Barcelona)

Resumen del resumen:

La regulación incorporada gira entorno a las obligaciones del vendedor o suministrador de contenidos y servicios digitales con respecto a la conformidad en el contrato, la entrega o suministro, los remedios de las partes contractuales y la modificación de los contenidos o de los servicios digitales. Se aplica a consumidores y a no consumidores, aunque solo en el primer caso las normas introducidas tienen carácter imperativo. Algunas novedades se aplican a todos los contratos de compraventa.

Importante: algunas de las novedades introducidas van más allá de los servicios digitales y se aplican a todos los contratos de compraventa.

Estructura:

La nueva regulación se realiza modificando 21 artículos de la sección destinada al contrato de compraventa y añadiendo una sección nueva (la 4ª) al capítulo que regula los contratos con finalidad transmisora (capítulo I del título I del libro sexto). El DL finaliza incluyendo dos disposiciones transitorias y una disposición final.

Principales novedades:

1.- Objeto del contrato de compraventa: se incluyen los bienes inmateriales y los que incorporan o estén interconectados a contenido o servicios digitales (art. 621-3.1).

2.- Definiciones (art. 621-3.2). Se entiende por:

a) Contenido digital: los datos producidos y suministrados en formato digital.

b) Servicio digital: servicio que permite al comprador crear, tratar, almacenar o consultar datos en formato digital, o que permite compartir datos en formato digital cargados o creados por el mismo comprador u otros usuarios de este servicio, o interactuar de cualquier otra manera con estos datos.

c) Bien con elementos digitales: bien que incorpora contenidos o servicios digitales, o está interconectado con ellos de tal manera que si faltan no puede desarrollar sus funciones.

3.- Entrega: en caso de un bien con elementos digitales, la entrega se produce en el momento en que los elementos digitales son accesibles, si este momento es posterior al acto de entrega del bien (art. 621-10.1).

4.- Criterios para determinar la conformidad: el bien vendido debe ser funcional, compatible e interoperable; asimismo, el vendedor tiene que velar para que se comuniquen y se suministren al comprador las actualizaciones, incluidas las relativas a la seguridad, que sean necesarias para mantener los bienes en conformidad (art. 621-20).

5.- Plazo para reclamar por falta de conformidad: se establece por tres años. En el caso de reparación o sustitución de un bien es de un año, siempre que la causa de la falta de conformidad sea la misma causa inicial. Si la compraventa es de consumo, los pactos de reducción del plazo solo son válidos respecto de bienes de segunda mano y siempre que el plazo sea, como mínimo, de un año a contar desde la entrega del bien o de su completa instalación (art. 621-23).

6.- Cumplimiento específico: si el bien no es conforme al contrato, el comprador puede escoger entre la reparación o la sustitución del bien, a menos que el remedio elegido sea imposible o si los costes que se derivan son desproporcionados en comparación con los que se derivan del remedio alternativo (art. 621-38).

7.- Suspensión del cumplimiento de las obligaciones: el comprador siempre puede suspender el pago de todo o parte del precio hasta que el vendedor no cumpla las obligaciones derivadas de la puesta en conformidad del bien (art. 621-39).

8.- Reducción del precio o resolución del contrato:

a).- Se sustituye el sistema anterior referido a la simultaneidad en el cumplimiento de las obligaciones de vendedor y comprador, por la atribución al comprador de la facultad de reducir el precio o resolver el contrato por falta de conformidad (art. 621-40).

b).- En las compraventas de consumo, si el vendedor tiene que hacer algún reembolso derivado de la reducción del precio o de la resolución del contrato, lo debe hacer en un plazo de 14 días a contar desde el día en que el comprador devuelva los bienes. El reembolso se hará a través del mismo medio de pago utilizado por el comprador para el pago del precio, salvo voluntad contraria de este y siempre que no comporte ningún gasto; el vendedor no puede imponer al comprador ningún recargo derivado del reembolso (arts. 621-41 y 621-42).

9.- Se incorpora una sección cuarta al capítulo I del título II, bajo la rúbrica: «Suministro de contenidos y servicios digitales», compuesta de doce artículos, que regulan:

El ámbito de aplicación de las normas de dicha sección (art. 621-67).
El objeto que constituye los contenidos y servicios digitales (art. 621-68).
La puesta a disposición de los contenidos o servicios digitales (art. 621-69).
La modificación de los contenidos o servicios digitales (art. 621-70).
Los criterios para determinar la conformidad (art. 621-71).
La integración incorrecta de los contenidos o servicios digitales (art. 621-72).
El plazo de responsabilidad en el suministro en acto único o varios actos individuales (art. 621-73).
El plazo de responsabilidad en el suministro continuado durante un periodo (art. 621-74).
La incompatibilidad con el entorno digital del adquirente (art. 621-75).
La reducción del precio y resolución de contrato por falta de conformidad (art. 621-76).
La resolución del contrato (art. 621-77).
La revocación del consentimiento por parte del adquirente de los contenidos o servicios digitales (art. 621-78).

Entrada en vigor: este decreto ley entrará en vigor el día 1 de enero de 2022.

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CUADRO NORMATIVA FORAL

ALGUNAS TABLAS COMPARATIVAS LEY DISCAPACIDAD

Rambla del Mar y Puerto de Barcelona, desde el Monumento a Colón.

La capacidad de la persona con vecindad civil catalana. Reflexiones sobre la actuación notarial (y II).

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Indice:

8. ¿Cuáles son las medidas de apoyo utilizables?
9. La asistencia
9.1. ¿Cuál es el régimen propio de la asistencia?
9.2. ¿Quién puede constituir la asistencia notarial?
9.3. Regulación de la asistencia en la escritura pública
9.4. ¿Puede el asistente designado revocar la asistencia voluntaria?
9.5. Eficacia de los actos otorgados sin la intervención del asistente designado voluntariamente
10. El poder preventivo
10.1. Finalidad
10.2 ¿Cuándo estamos ante un poder preventivo?
10.3 ¿Poder o mandato preventivo?
10.4. ¿Asistencia, poder/mandato preventivo o poder con cláusula de subsistencia?
11. Las autolimitaciones al poder de disposición
12. ¿Cuáles son las especialidades en materia de testamentos?
13. ¿Cuál debe ser la actuación del notario cuando constata que algún compareciente tiene dificultades para ejercer su capacidad?
Conclusiones
ENLACES:

LA CAPACIDAD DE LA PERSONA CON VECINDAD CIVIL CATALANA. REFLEXIONES SOBRE LA ACTUACIÓN NOTARIAL (y II)

Víctor Esquirol Jiménez, notario de El Masnou (Barcelona)

8. ¿Cuáles son las medidas de apoyo utilizables?

Ante todo, debemos tener en cuenta que, tras la reforma del art. 9.6 CC por la Ley 8/2021, las medidas de apoyo se rigen por la ley de la residencia habitual de la persona, por lo que es necesario tener en cuenta esta circunstancia personal y muy conveniente consignarla en la escritura.

En Cataluña, suprimidas en lo sucesivo la tutela, la curatela y la potestad parental prorrogada o rehabilitada para las personas mayores de edad, que no eran medidas de apoyo sino instituciones de protección de la persona, subsisten la guarda de hecho, la asistencia y el defensor judicial.

La guarda de hecho tiene, tal como está configurada en la actualidad, poca utilidad para los actos que se suelen otorgar en escritura pública, ya que el guardador de hecho solo puede realizar actos de administración ordinaria (art. 225-3.1). A diferencia del CC, el guardador de hecho del CCCat no está legitimado expresamente para solicitar una autorización judicial con el objeto de realizar un acto de disposición, lo que puede ser muy útil en la práctica para actos concretos sin necesidad de constituir la asistencia y todo el régimen que esta conlleva. Posiblemente, esta actuación pueda llevarse a cabo mediante un defensor judicial, figura que, sin embargo, está pensada más para el conflicto de intereses entre el representante legal y el representado y que también debe ser objeto de adaptación por el legislador. En cualquier caso, es importante que en la futura regulación se prevea que el guardador de hecho pueda solicitar autorización judicial para realizar actos concretos, que puede ser más ágil y sencilla que la asistencia judicial y que también puede compatibilizarse con la intervención del interesado (e incluso, en algunos casos, se le puede conceder a este mismo para que intervenga por si solo).

El guardador de hecho a menudo toma parte en el proceso de la autorización; en muchos casos es quien nos encarga la preparación del documento y en el momento del otorgamiento colabora con el notario para facilitar la comprensión del otorgante. Normalmente, soy firme partidario de evitar, de entrada, su intervención e incluso su presencia en el acto del otorgamiento, pues puede interferir en la formación de la voluntad del otorgante, especialmente si tiene interés personal o resulta favorecido por el acto en cuestión, sin perjuicio de tener en consideración su opinión, pero nunca en presencia del otorgante. Solo en casos extraordinarios en que exista una dificultad sensorial extrema por parte del otorgante debería recabarse su intervención. Aun en tales casos, no considero necesario hacer constar los detalles de su intervención ni que firme en el documento.

9. La asistencia

La figura de la asistencia ocupa el grueso de la regulación contenida en el Decreto Ley 19/2021 y parece destinada por el legislador catalán a ocupar el protagonismo entre las medidas de apoyo (aunque, como veremos, creo en la práctica que va a ocupar un lugar secundario). El propósito del legislador es regular una figura que no supla la intervención de la persona, sino que le sirva de apoyo en el ejercicio de su capacidad. Se trata de un propósito encomiable, pero la regulación actual ofrece algunas dudas y numerosas lagunas.

9.1. ¿Cuál es el régimen propio de la asistencia?

Limitándome a la asistencia constituida notarialmente, lo que primero llama la atención es la ausencia casi total de regulación. Es más, la terminología utilizada da a entender que lo relevante es la designación del asistente y que, en cuanto al contenido, es suficiente la remisión que el art. 226-6 hace a las normas de la tutela. Pero, ¿no es un poco contradictorio sustituir la tutela para los mayores de edad por la asistencia, para luego aplicar a esta el régimen de aquella? Además, el art. 226-6 remite a las reglas de la tutela «en todo aquello que no se opongan al régimen propio de la asistencia». ¿Cuál es el régimen propio de la asistencia? ¿Dónde está regulado? En mi opinión, el régimen supletorio de la asistencia (supletorio del establecido en su constitución) debería estar recogido en la propia sección que la regula. La remisión del art. 226-6 a las normas de la tutela «interpretadas» conforme a la CDPD es a todas luces insuficiente.

Algo similar ocurre en el Código civil español en relación con las medidas de apoyo, situación que VALLS JUFRÉ ha calificado con gran acierto como la «soledad del notario» (a la que yo añadiría la «desnudez» dl notario, ante la responsabilidad que puede asumir). Está bien que, en aplicación del principio de libertad civil, se permita que la regulación de la asistencia pueda disponerse libremente por el juez o por el notario, que no se formule de forma imperativa sino dispositiva, entre otros motivos para intentar que su régimen se personalice para cada caso particular. Sin embargo, el notario y el juez deben contar con un régimen legal que les sirva de referencia. Al menos, el juez dispone de un precepto (mínimo), el art. 226-4 que establece el contenido de la asistencia constituida judicialmente. Al notario solo se le dice que puede establecer disposiciones y medidas de control (art. 226-3.1).

Como digo, sorprende que la intervención notarial parece centrarse en la designación del asistente; adicionalmente se puede regular el contenido de la asistencia, pero no parece relevante. La Exposición de Motivos solo dice que en escritura se podrá «designar a la persona que tiene que prestar la asistencia» (nótese el uso del verbo «tiene», que se aviene mal con el carácter voluntario de la asistencia constituida notarialmente). Y lo que es más determinante, el art. 226-3, que es el que debería regular la constitución por la vía notarial, no lo hace y solo habla nuevamente de «designación notarial por la propia persona» en su rúbrica y luego siempre de «designación de la persona» que ejerza la asistencia e incluso, con notable imprecisión técnica, de «designación de asistencia». Como veremos en el apartado 9.3., el notario no debería limitarse a consignar la designación del asistente.

9.2. ¿Quién puede constituir la asistencia notarial?

El art. 226-3.1 dispone que la asistencia voluntaria la puede constituir «cualquier persona mayor de edad […] en previsión o apreciación de una situación de necesidad de apoyo». El notario que constituya un asistencia preventiva ha de tener muy en cuenta los efectos que, pese su carácter preventivo, puede tener en relación con los actos que el asistido desee realizar en el futuro. La inscripción de la asistencia en el Registro civil puede tener efectos disuasorios de la actuación notarial respecto de los actos que el asistido desee realizar sin el asistente, aunque aparentemente no se encuentre en una situación de necesitar apoyo. Por tanto, es una circunstancia que deberá tenerse en cuenta al constituir la asistencia, para regular los efectos de la que se constituya preventivamente mientras no sea necesaria la adopción de medidas de apoyo.

Además, el CCCat parece establecer una equiparación entre la asistencia constituida notarialmente con la que se establece por vía judicial; en que lo único que varía es la designación del asistente, en el primer caso por el propio interesado y en el segundo por el juez, en un procedimiento similar al de jurisdicción voluntaria. Así sucede, por ejemplo, en materia de ineficacia, al disponer el art. 226-5, como veremos, la anulabilidad de los actos realizados sin la intervención del asistente cuando sea necesaria «de acuerdo con la medida voluntaria o judicial de asistencia». Pero, ¿realmente es así? Dudo mucho que se pueda aplicar el mismo régimen a la asistencia voluntaria que a la judicial, puesto que esta le viene impuesta a la persona y la primera no.

9.3. Regulación de la asistencia en la escritura pública

La sola designación de asistente en la escritura notarial (algo similar a la antigua autotutela) es, como he dicho, absolutamente insuficiente, especialmente dada la ausencia de regulación legal, so pena de ocasionar más problemas que los que se intentan prevenir. Puede dejar en el aire cuestiones como para qué actos es necesaria, en qué momento lo es, cómo debe actuar el asistente, si el asistido puede revocar o no la asistencia, etc.; salvo que no desee realmente constituir la asistencia, sino solo designar al asistente para el supuesto de que aquella se constituya judicialmente, algo que también es factible aunque poco aconsejable por la tramitación que esta requiere.

El documento por el que se constituye la asistencia debería regular, al menos, el siguiente contenido: 1) si el otorgante desea que la asistencia surta sus efectos desde el momento de su constitución o solo en el supuesto de no poder ejercer su capacidad, para excluir la aplicación del art. 226-5 en el primer caso; 2) en este supuesto, en qué supuestos será efectiva y la forma de acreditarlos; 3) los actos para los que se requiere la intervención del asistente; 4) la persona o personas que ejercerán la asistencia y, en su caso, sus sustitutos; 5) la aceptación por parte del asistente; 6) las directrices para el ejercicio de la asistencia y determinación de los intereses del asistido; 7) las medidas de control del asistente; 8) la posibilidad y la forma de revocación o revisión de la asistencia; 9) otras causas de extinción de la asistencia o de remoción del asistente y forma de acreditarlas; y 10) los supuestos excepcionales en que se confieren facultades representativas al asistente.

La aceptación de la persona designada para ejercer la asistencia no es requerida expresamente por la ley, pero considero que es congruente con la anterior regulación y supletoriamente confiere al asistido la confianza en que el asistente se comprometa, aunque sea moralmente, a ejercerla.

La posibilidad de que el asistente asuma facultades representativas no está prevista por el art. 226-3 (quizás por ser más propia de un poder), pero no debemos excluirla pues nada impide que se pueda establecer en el propio documento de constitución de asistencia, sin necesidad de tener que otorgar, además, un poder preventivo condicionado a la concurrencia de las circunstancias que se establezcan.

9.4. ¿Puede el asistente designado revocar la asistencia voluntaria?

En buena lógica, si la asistencia se ha constituido por voluntad del asistente, este debería poder revocarla por si solo en cualquier momento si tiene discernimiento para ello. E incluso debería poder actuar sin la intervención del asistente mientras no necesite apoyos.

Sin embargo, no parece que sea esta la intención del CCCat a la vista del art. 226-5, que la equipara en materia de ineficacia a la constituida judicialmente, y del art. 226-8, que no recoge la revocación de la asistencia voluntaria entre las causas de extinción de la asistencia. Posiblemente, no sea esta la interpretación que debe darse al art. 226-5, como veremos en el punto siguiente, pero la concordancia de estos preceptos, unida a la publicidad de la asistencia (cuando el notario tenga acceso a dicha publicidad), va a suponer en la práctica un obstáculo importante para realizar cualquier acto notarial sin el asistente, incluida por supuesto la propia revocación de la asistencia, salvo que otra cosa se haya previsto expresamente en su constitución.

9.5. Eficacia de los actos otorgados sin la intervención del asistente designado voluntariamente

Como venimos repitiendo, el fundamental art. 226-5 establece la anulabilidad de dichos actos si la intervención del asistente «es necesaria de acuerdo con la medida voluntaria o judicial de asistencia». Obsérvese una diferencia de matiz entre este precepto y el art. 1302.3 CC. Este habla solo de nulidad (de los contratos) cuando las medidas de apoyo sean precisas, sin especificar si lo son porque están constituidas o porque la persona no puede ejercer su capacidad; mientras que la norma catalana deja claro que el acto es anulable cuando la intervención de la persona que asiste «es necesaria de acuerdo con la medida voluntaria o judicial de asistencia», por lo que parece que la anulabilidad se desliga de si la persona ha querido y entendido efectivamente el acto realizado. De ello se derivaría que, existiendo una asistencia voluntaria, aunque sea preventiva y la persona pueda ejercer adecuadamente su capacidad, no va a poder actuar con plenas garantías para la persona que contrate con ella si no es con el asentimiento de quien deba asistirla; de manera que una medida que se prevé como un apoyo para la persona podría volverse en su contra.

Además, de seguirse esta interpretación literal del art. 226-5 y ponerla en relación con el art. 226-3.1, que permite que cualquier persona puede establecer voluntariamente la asistencia, se admitiría teóricamente que cualquier persona podría reservarse la potestad de impugnar los actos que realice, por el solo hecho de haber nombrado a un asistente, si prescinde de él; incluso si lo ha nombrado solo preventivamente.

Las consideraciones anteriores deberían llevar a la conclusión de que los actos realizados sin el asistente designado voluntariamente tienen plena eficacia mientras no se demuestre que la persona necesitaba la asistencia para poder ejercer adecuadamente su capacidad. Algo que no sucede con la asistencia constituida judicialmente, en que el procedimiento judicial seguido para nombrar al asistente excluye la asistencia preventiva y permite destruir la presunción de que el asistido puede ejercer de forma adecuada su capacidad. Otra interpretación en relación con la asistencia voluntaria sería contraria además a los principios generales del derecho. Excluiría, no obstante, el supuesto en que el otorgante de la asistencia establezca expresamente tal ineficacia, lo que aconseja al notario la indagación de dicha voluntad.

Por otra parte, esta norma sobre eficacia, ¿no es contradictoria con el espíritu de la CDPD de atender a la voluntad de la persona y no protegerla? ¿no es una medida de protección? Si se pretende que todas las personas puedan actuar en igualdad de condiciones, ¿por qué se protege a quien constituye la asistencia? La asistencia debería configurarse como una medida de apoyo, no como una limitación de las facultades del asistido. Si se reconoce a toda persona el “derecho a equivocarse”, ¿no debería asumir dicha persona, y no los terceros con quienes contrata, las consecuencias de sus decisiones? No solo es una protección incongruente, sino también puede volverse en contra del protegido, pues en el ámbito notarial difícilmente podrá actuar sin el asistente, cuando el notario tenga acceso al Registro civil; y en aquellos actos en que no intervenga el notario, la inseguridad puede ser aún mayor, pues nadie sabrá si la persona con la que contrata va a poder impugnar el acto por estar constituida una asistencia de la que seguramente no tendrán noticia.

Por otra parte, el precepto introduce un régimen diferente para la eficacia de los actos realizados por la persona en función de si está constituida o no la asistencia: si está constituida, el acto es anulable; si no está constituida, el acto puede ser declarado nulo de pleno derecho por falta de consentimiento. No acabo de ver la justificación de diferencia de trato para un mismo acto otorgado por una misma persona en función de si la asistencia está o no constituida.

Todas estas consideraciones nos llevan a concluir que el art. 226-5, tal como está formulado, no encaja ni con los principios de la CDPD ni con la seguridad jurídica y económica, y que es recomendable evitar que se aplique en toda su extensión mediante la regulación del régimen de la asistencia en el momento de la constitución.

10. El poder preventivo

10.1. Finalidad

El poder preventivo se ha utilizado tradicionalmente con la finalidad de evitar la incapacitación del poderdante para el supuesto de una incapacidad sobrevenida. El CC lo contempla como una medida de apoyo; el CCCat lo regula (todavía) dentro de la tutela, sin que el Decreto Ley 19/2021 haya modificado su régimen. En la actualidad, desaparecida la incapacitación, la finalidad del poder preventivo será evitar la asistencia judicial para el supuesto de que el poderdante no pueda ejercer su capacidad jurídica. En este punto, la situación en el CCCat no ha cambiado, salvo en la terminología.

10.2 ¿Cuándo estamos ante un poder preventivo?

Del art. 222-2.1 CCCat se desprende que solo hay poder preventivo cuando el poderdante lo ha otorgado con la finalidad de no ser puesto en tutela (como demuestra la expresión «a tal efecto»), lo que ahora podría reconvertirse en la finalidad de evitar la designación de un asistente judicial. El objeto del poder preventivo no es constituir una medida de apoyo, sino evitarla. Por tanto, podría entenderse que no hay poder preventivo si no se otorga con dicha finalidad, aunque contenga cláusula de subsistencia. Pensemos en un poder especial (solo para vender un inmueble, por ejemplo) con la cláusula de que no perderá su eficacia en caso de que el poderdante pierda la posibilidad de ejercer su capacidad: ¿es un poder preventivo solo por el hecho de que el poderdante haga constar dicha previsión? ¿Es un poder otorgado con la finalidad de evitar la asistencia judicial? Parece evidente que no y que no debería siquiera inscribirse en el Registro civil. Posiblemente la finalidad de evitar la asistencia judicial requiere, al menos, de un poder general. Por tanto, no todo poder con cláusula de subsistencia es un poder preventivo; para que pueda considerarse como tal requiere la voluntad de evitar la constitución de la asistencia judicial (y es evidente que con un poder especial no se persigue dicha finalidad).

Desde esta consideración, pueden existir dos clases de poderes:

1) El poder ordinario, en el que no se prevé ni su eficacia ni su subsistencia en caso de que el poderdante no pueda ejercitar su capacidad. Al hacer uso de este poder, sería conveniente consignar la manifestación del apoderado de que el poderdante puede ejercer su capacidad en dicho momento.

2) El poder que se otorga con la finalidad de excluir la constitución de la asistencia judicial, en sus dos modalidades de eficacia desde el otorgamiento o desde el momento en que el poderdante no pueda ejercer su capacidad. Es, estrictamente, el poder preventivo que regula el art. 222-2 CCCat y el que debe inscribirse en el Registro civil y en el de nombramientos no testamentarios de la Generalitat. La normativa que adapte este precepto a la CNY deberá determinar en qué supuestos el juez, pese al poder otorgado, podrá disponer su extinción y la constitución de la asistencia, pero deberá ser en casos extraordinarios (es de suponer que serán los que actualmente recogen los arts. 226.2.4 y 226-3.5: riesgo de abuso, conflicto de intereses e influencia indebida).

3) El poder ordinario con cláusula de subsistencia mientras no se constituya la asistencia. En mi opinión, podría configurarse como un tertius genus entre el ordinario y el preventivo, para evitar los peligros de este y para ajustarse más a la verdadera voluntad del poderdante. En la práctica, quien otorga un poder preventivo no pretende excluir la intervención judicial, sino hacerla innecesaria. Hay una diferencia importante entre uno y otro supuesto: el poderdante puede querer simplemente que el apoderado actúe mientras no se constituya la asistencia judicial (lo que en la mayoría de los casos hará que esta sea innecesaria); pero sin excluirla, de manera que si alguna de las personas legitimadas conforme al art. 226-1.3 insta el procedimiento de jurisdicción voluntaria correspondiente, el juez decida lo más conveniente. Este poder, aunque se otorgue con la finalidad de evitar, por innecesaria, la asistencia judicial, no es verdaderamente preventivo, puesto que no la excluye. Recordemos una vez más que, conforme al art. 222-2.1 la finalidad del poder preventivo es que el poderdante no quede sujeto a la tutela (hoy, asistencia judicial).

Este poder intermedio entre el ordinario y el preventivo tiene la ventaja de que el apoderado no obtiene un poder omnímodo y deja abierta la puerta de la intervención judicial en caso necesario. Se me dirá que, aunque el poder sea preventivo y excluya expresamente dicha intervención, el juez también puede declarar la asistencia en casos extraordinarios, pero será más difícil ante la voluntad expresa del poderdante en sentido contrario. Además, este poder intermedio presenta la ventaja frente al preventivo de que no debería inscribirse en el Registro civil ni en el de nombramientos no testamentarios, inscripción que el poderdante puede preferir evitar mientras pueda y desee actuar por sí mismo. Si los notarios vamos a recibir avisos del Registro civil sobre la existencia de poderes preventivos, va a ser inevitable que cuando el poderdante desee y pueda actuar por sí solo, se genere una sospecha de posible ineficacia del acto que pueda retraer la confianza de terceros o que pueda influir en el juicio del notario. En este poder, como se otorga para el caso de no constituirse la asistencia judicial y sin excluirla, el poderdante podría solicitar del notario que no lo comunique a los registros, pues la inscripción sería innecesaria.

En el CC, el poder con cláusula de subsistencia se configura como una medida de apoyo (art. 256) y se regula en la sección de los poderes y mandatos preventivos. Por tanto, parece claro que en todo caso es preventivo y que debe inscribirse desde su otorgamiento en el Registro civil. El CC en su art. 259 parece indicar que cuando el poder preventivo es general («comprenda todos los negocios del otorgante»), la intención es establecer un régimen de apoyos similar a la curatela (por eso, en lo no previsto por el poderdante se aplican las normas de esta). El CCCat carece, de momento, de un norma similar: el poder preventivo intenta evitar las medidas de apoyo, por tanto excluye la asistencia judicial (salvo en los casos extraordinarios en que el juez lo considere necesario) y la aplicación de su régimen legal (por otra parte, inexistente, como hemos visto).

10.3 ¿Poder o mandato preventivo?

Como señala VALLS JUFRÉ en un trabajo cuya lectura recomiendo encarecidamente («El papel del notario…», citado al final del presente), el hecho de que el poderdante acepte la pérdida de la facultad de revocar el poder o la de controlar la actuación del poderdante, aconseja dotar al poder preventivo de una regulación específica en relación con su ejercicio, que intente evitar el mal uso del poder por parte del apoderado. Incluso podría ser preferible no configurarlo como un poder unilateral, sino como un contrato de mandato, en el que comparezca el mandatario y ambas partes regulen las facultades y deberes de este y las medidas de control pertinentes.

Naturalmente, el contenido de las medidas de control o de las condiciones de ejercicio variará en función de las circunstancias de cada caso y especialmente de las relaciones personales entre poderdante y apoderado; por ejemplo, si el apoderado es el cónyuge o conviviente o son todos los hijos con actuación mancomunada o por mayoría, normalmente no serán necesarias; pero si lo es otra persona o incluso uno solo de los hijos o todos los hijos con actuación indistinta, pueden ser convenientes algunas medidas. VALLS JUFRÉ propone un contenido mínimo que incluiría salvaguardas y previsiones tales como instrucciones, condiciones de ejercicio, supervisión, rendición de cuentas y derechos del apoderado, autocontratación y contraposición de intereses, petición de copias, sustitución del poder y delegación de facultades y extinción. En todo caso, es recomendable no estandarizar el contenido de los poderes preventivos, sino adecuar cada uno de ellos a las circunstancias y a la voluntad expresa del poderdante.

10.4. ¿Asistencia, poder/mandato preventivo o poder con cláusula de subsistencia?

Evidentemente, la utilización de uno u otro instrumento dependerá de las circunstancias de cada caso, en especial del grado de intervención que desee tener el interesado. También es relevante la relación con el apoderado o asistente. Si este es el cónyuge o conviviente, en la gran mayoría de los casos el poder debería ser suficiente, en su modalidad de poder preventivo, si se desea excluir la asistencia judicial; o en la del poder ordinario con subsistencia de facultades, si simplemente se desea evitar la necesidad de constituirla. Lo mismo puede aplicarse al supuesto en que se designe a todos los hijos con actuación conjunta o por mayorías (estableciendo, por ejemplo, que pueden actuar dos cualesquiera de los hijos en caso de ser tres). En los demás casos, puede ser conveniente establecer medidas de control e incluso no excluir la intervención del poderdante/mandante/asistido mientras pueda hacerlo.

Posiblemente, la institución ideal no sea ni la asistencia voluntaria ni el poder/mandato preventivo o el ordinario con cláusula de subsistencia. Quizás lo ideal sea una combinación de dichas instituciones en un mismo documento, en el que una persona disponga simplemente que si algún día no puede ejercer de forma plena su capacidad, sea asistida por la persona que designa (mientras no se constituya la asistencia judicial o incluso en este caso); y que, si no puede siquiera intervenir con el apoyo del asistente, este pueda actuar en su lugar. La intervención en el documento de la persona a quien se encargan los apoyos indicados, permitiría convenir las medidas de control, los deberes y derechos de aquél, la eficacia de los actos otorgados sin su intervención, las circunstancias en que pueda tener facultades representativas y la forma de acreditarlas, etc.

11. Las autolimitaciones al poder de disposición

El supuesto más habitual de autolimitación del poder de disposición se da cuando una persona establece que, para disponer de todo o parte de sus bienes, se requiera la autorización de otra persona. Suele hacerse en situaciones en que la primera no tiene confianza en su propia capacidad de tomar decisiones (el ejemplo clásico es el del ludópata que por su adicción pone en peligro su patrimonio). Se trata de una situación que no está regulada en el CCCat, si bien fue objeto de una la Resolución de la Direcció General de Dret i Entitats Jurídiques de la Generalitat de 28 de noviembre de 2012, resolviendo un recurso gubernativo a una nota de calificación registral. La DGDEJ admitió que se inscribiera dicha autolimitación en el Registro de la Propiedad, estableciendo determinados requisitos para que no se convirtiera en una autolimitación absoluta con efectos similares a lo que sería una incapacitación.

Si la autolimitación consiste en la exigencia del concurso de otra persona para realizar determinados actos, podría entrar dentro del ámbito de la asistencia voluntaria. Como hemos visto, para constituir la asistencia solo se requiere la mayoría de edad, no es necesario que el constituyente necesite apoyos en ese momento ni, por supuesto, que tenga ninguna discapacidad: basta con que considere que necesita o puede necesitar algún tipo de apoyo (evidentemente, sin que el notario deba ni pueda apreciar dicha circunstancia). Por tanto, la persona que limita su poder de disposición puede basar dicha limitación en la consideración de dicha necesidad presente o futura y acogerse de esta forma a la posibilidad de impugnar el acto que le ofrece el art. 226-5.

12. ¿Cuáles son las especialidades en materia de testamentos?

El Decreto Ley no ha modificado el Libro cuarto del CCCat, por lo que no hay novedades a este respecto, salvo las que se consideren por aplicación directa de la CDPD conforme a lo dicho en el apartado 3. La futura reforma en esta materia debería abordar la posibilidad a que hemos hecho referencia en el punto anterior de otorgar testamento notarial abierto con la concurrencia de una o varias personas que asistan al testador, como admite CABANAS TREJO para el Código civil (pese al art. 670, que no tiene equivalente en el CCCat), siempre que no intervengan en la formación de su voluntad, sino solo en su expresión. Dada la dificultad de que asistan al testador pero al mismo tiempo no intervengan en la formación de su voluntad, el notario deberá estar muy atento a que no supongan una influencia interesada, razón por la que soy reticente admitir este tipo de apoyo para los actos de última voluntad.

Por otra parte, es evidente que debe suprimirse el testamento del incapacitado en intervalo lúcido (art. 421-9). Su equivalente en el CC (art. 665) es simplemente una declaración de buenas intenciones. Aclara, creo que de forma innecesaria, que la persona con discapacidad puede otorgar testamento si puede comprender y manifestar el alcance de sus disposiciones. La referencia a «persona con discapacidad» recuerda tiempos pretéritos en que se distinguía entre incapacitados y no incapacitados. Como he dicho en el apartado 6.1, hoy en día, a las personas ya no se les puede dividir entre «personas con discapacidad» y «personas sin discapacidad», al menos a efectos notariales; el notario verá a una persona que puede tener más o menos dificultades, las cuales intentará solventar. La distinción relevante reside entre personas que tienen medidas de apoyo establecidas y las que no. ¿Está intentando decir el CC que, pese a las medidas de apoyo establecidas, pueden otorgar testamento si pueden prestar consentimiento? No lo creo, pues dependerá del alcance de las medidas de apoyo. Posiblemente, el art. 665 CC tiene una finalidad puramente declarativa, es la constatación de la supresión del antiguo régimen; pero su formulación redundante provoca dudas como la expuesta y deja sin resolver la cuestión de si en el otorgamiento del testamento puede intervenir alguna otra persona ejerciendo funciones de apoyo o de asistencia.

En Cataluña, siempre he pensado que el art. 421-9 (y más aún su predecesor, el art. 116 CS), más que facilitar, dificultaba el derecho a testar de la persona incapacitada pues, por el solo hecho de serlo (e incluso sin serlo, según el art. 116 CS), su testamento podía ser declarado nulo si al notario no se le advertía de la incapacitación y se otorgaba sin dos facultativos, aunque el incapacitado o discapacitado tuviera capacidad natural para otorgar el testamento (otra medida de protección que se volvía en contra del presuntamente protegido).

Esperemos que la futura regulación en esta materia facilite, antes que entorpezca, el otorgamiento del testamento por la persona que tiene dificultades cognitivas y confiera al juicio notarial, como hemos dicho en el apartado 7, un valor que la ley no le atribuye en la actualidad.

Es de esperar, asimismo, que las medidas adoptadas en caso de constituirse la asistencia sean lo más ajustadas posibles a las circunstancias de la persona en todo momento (pues también estas son variables en el tiempo) y que solo en casos muy excepcionales se le prive de la posibilidad de testar.

Entre tanto, como hasta ahora, podrá otorgar testamento quien pueda conformar y expresar su voluntad y la principal preocupación del notario, además de salvar su responsabilidad, seguirá siendo que dicha voluntad se forme libremente, sin influencias indebidas, especialmente en relación con las personas más vulnerables. Las discapacidades sensoriales no suelen ser problemáticas en la práctica y ya se reformó con tal fin el art. 421-8.

13. ¿Cuál debe ser la actuación del notario cuando constata que algún compareciente tiene dificultades para ejercer su capacidad?

13.1. Si está constituida la asistencia, a la vista del art. 226-5, solo debería autorizarse la escritura si la persona que debe asistir a la otorgante concurre con esta y confirma que lo actuado se ajusta a la voluntad, deseos y preferencias de la persona con discapacidad. La actuación del asistente no constituye una prestación de consentimiento propiamente dicha. Como dice la Circular 3/2021 del CGN a propósito de la asistencia prestada por el guardador de hecho, «la asistencia supone estar presente en un acto concreto y tiene igualmente el sentido de prestar auxilio». A la vista de la regulación del CCCat, podría decirse que el asistente tiene una doble función: ayudar a la persona con discapacidad a expresar su voluntad y constatar el hecho de que el acto realizado se ajusta a dicha voluntad. Si el asistente no “aprueba” la actuación del asistido, el notario debería negarse a autorizar el acto pretendido.

¿Puede el asistente ayudar a conformar la voluntad de la persona con discapacidad? Me parece innegable, siempre que el notario no advierta un interés particular del asistente y constate que el asistido asume libremente los consejos que ayuden a formar su voluntad.

¿Es admisible que el asistente se oponga a la voluntad claramente formada del asistido si los deseos de este contravienen, a su juicio, sus intereses? ¿Hasta qué punto el notario debe velar también por los intereses de la persona asistida? La dicotomía voluntad versus protección de los intereses es una cuestión compleja, como lo demuestra la STS de 8 de septiembre de 2021, la primera dictada tras la entrada en vigor de la Ley 8/2021 que, pese a recoger los nuevos principios, finalmente acaba decantándose por la protección del interés de la persona, sobre la base de que esta no era consciente de su trastorno mental. No obstante, si está constituida la asistencia y el asistente manifiesta su oposición, el notario no debería autorizar el acto; y si está conforme, el notario no debería denegar su ministerio alegando que el acto va contra los intereses del asistido, salvo en casos extraordinarios. En todo caso, la polémica está servida y la cuestión está siendo objeto de un intenso debate en la doctrina.

13.2. Si no está constituida la asistencia, la actuación del notario variará en función del grado de dificultad cognitiva. No existe un numerus clausus de medios que el notario puede emplear. La Circular informativa 3/2021 del CGN enumera con acierto una serie de medios e informaciones que puede solicitar con la finalidad de formar su juicio sobre el ejercicio de la capacidad. Solo añadiré unas breves consideraciones con base en mi experiencia profesional.

El asesoramiento notarial es inherente a nuestra función en todos los instrumentos que autorizamos y su extensión es variable en función del tipo de documento, de las circunstancias personales de los otorgantes y de las demandas de estos. Hay supuestos en que los notarios ayudamos incluso a formar la voluntad de quienes acuden a nosotros, por ejemplo, aconsejándoles otorgar un poder preventivo o un testamento y, si lo requieren o lo consideramos necesario o conveniente, en relación con su contenido. De ahí que, especialmente si no interviene un asistente, el apoyo del notario sea fundamental no solo para la prestación del consentimiento, sino también en el proceso de formación de la voluntad; y que, en algunos supuestos excepcionales, cuando a todas luces el otorgante no es consciente de las consecuencias que pueden seguirse del acto que se propone, ya sea en perjuicio propio o de otras personas, el notario deba poner en duda si esa voluntad claramente manifestada se ha formado adecuadamente. Atender a la voluntad, deseos y preferencias de la persona no significa tener que autorizar cualquier acto por absurdo que sea; del mismo modo que desatender dichos deseos no implica siempre una protección paternalista.

En relación con las capacidades cognitivas de la persona, un certificado expedido por el médico de cabecera suele ser un medio bastante empleado por los notarios con la finalidad de formar su juicio en caso de duda y de cubrirse las espaldas de cara a una posible reclamación. Aunque no es propiamente un medio de ayuda, ni es determinante del juicio notarial, lo cierto que los tribunales lo suelen reconocer como un medio idóneo para acreditar el discernimiento de la persona con dificultades cognitivas.

Con las personas más vulnerables (especialmente, las de edad avanzada) es muy importante que el notario se cerciore, en la medida de sus posibilidades, de que no están sometidas a influencias o presiones indebidas. Por ello, en los actos que otorguen de forma unilateral (testamento, poderes) o a título gratuito, el notario debería dialogar con ellas a solas, sin la presencia del acompañante (sin perjuicio de que este pueda estar presente en un momento posterior) e indagar sobre sus circunstancias y su voluntad, de la manera que considere conveniente en cada caso. Suele ser un método bastante efectivo para formar el juicio notarial sobre la adecuada formación de la voluntad negocial, que es y debe ser la principal preocupación de los notarios en esta materia.

La intervención de testigos también puede ser útil en caso de personas con dificultades para expresar su voluntad. El art. 180 RN exige la intervención de testigos cuando algún otorgante no sepa o no pueda leer ni escribir, pero también autoriza al notario para solicitar su presencia cuando lo considere conveniente. En materia testamentaria, el art. 421-10 CCCat exige su presencia cuando el testador no sabe o no puede firmar (la discapacidad sensorial por si sola no requiere de su intervención), pero también faculta al notario para requerirla en cualquier otro supuesto.

Conclusiones

El objetivo de la Convención de Nueva York y de las normas que recogen sus acuerdos y principios, es encomiable. Las personas con discapacidad tienen derecho a ejercer su capacidad jurídica en igualdad de condiciones que el resto de las personas y el ordenamiento jurídico debe garantizar el ejercicio de tal derecho. En el caso particular de los notarios, debemos facilitar en la medida de lo posible que todos, tengan o no discapacidad, puedan realizar los actos propios de la función notarial.

Sin embargo, la función principal del notario no es la de procurar que todos puedan desarrollar plenamente su personalidad. Nuestra función principal, nuestra razón de ser, es la seguridad jurídica: conseguir que los actos jurídicos que autoricemos se ajusten a la libre voluntad de los otorgantes y a la legalidad y produzcan todos sus efectos. El testamento, el poder, la compraventa, etc., han de ser válidos y eficaces. Nos vamos a implicar plenamente con los objetivos del nuevo paradigma, pero por encima de todo debemos procurar que las personas que acuden a nosotros obtengan la seguridad jurídica necesaria para que se cumpla su voluntad y la de las personas con las que contrata. Como expone CARRASCO PERERA, quien contrata con otra persona no debería sufrir los riesgos, normalmente difíciles de apreciar, concernientes a la esfera de la personalidad de la otra parte; dicho riesgo puede volverse en contra de la persona con dificultades cognitivas, pues la otra parte quizás se abstenga de contratar ante el peligro de ineficacia del contrato. Para evitarlo, encomienda al notario la función de dirimir si la persona afectada puede prestar su consentimiento o no; pero el notario está desprotegido. Por su parte, el art. 226-5 CCCat extiende el ámbito de aplicación del art. 1.302 CC de los contratos a todos los actos jurídicos, por lo que el sistema de seguridad jurídica preventiva no solo debe operar en el ámbito contractual: el notario debe velar por la validez y eficacia de todos los actos que otorgue dicha persona, so pena de crear conflictos y perjuicios imprevisibles.

Por ello, es crucial, repito, que los notarios contemos con el apoyo del sistema legal en tres puntos:

1) Reforzando el juicio notarial sobre el ejercicio de la capacidad, en la forma indicada en el apartado 7, creando un «cortafuegos» que dificulte que cualquier interesado (en el sentido crematístico de la palabra) pueda demandar al notario con motivo de dicho juicio.

2) Regulando el contenido de la asistencia voluntaria y del poder preventivo, de forma que dicha regulación le sirva al notario como referencia a la hora de constituir la asistencia y como régimen supletorio del que se disponga.

3) Estableciendo un sistema ágil y efectivo de alertas que nos proporcione el Registro civil. En la agilidad de esta conexión se halla una de las claves del éxito o fracaso del nuevo sistema pues, como he dicho, la función primordial del notario es la seguridad jurídica y la existencia de una medida de apoyo inadvertida puede atentar gravemente contra aquella.

Por otra parte, la asistencia constituida notarialmente es una institución interesante para evitar que la persona con discapacidad quede excluida en la toma de decisiones sobre su persona y bienes, y para que ella misma pueda determinar el régimen de su vida jurídica en el futuro. Sin embargo, en la práctica tendrá un carácter residual, pues en la gran mayoría de los casos los llamados naturalmente a ocupar el lugar del asistente son el cónyuge, la pareja o los hijos y la confianza depositada en ellos hará innecesaria la institución de la asistencia. En estos casos, será suficiente un poder general ordinario con cláusula de subsistencia para el caso de que el poderdante no pueda ejercer su capacidad, que no excluya la asistencia judicial pero que la evite; siempre quedaría, sin embargo, la posibilidad de que, si se dieran circunstancias extraordinarias (abuso en el ejercicio del poder, conflicto de intereses o influencia indebida), alguna persona legitimada legalmente para ello pueda solicitarla. Como he dicho en el apartado 10.2, entiendo que esta clase de poder no es propiamente un poder preventivo (de la asistencia judicial) y que si el poderdante establece expresamente que su voluntad es evitar la asistencia judicial pero no excluirla, puede dispensar al notario de la comunicación a los registros correspondientes, si así lo prefiere.

En los demás casos, lo ideal sería una combinación de asistencia con poder/mandato (o. si se prefiere designar así, de asistencia sin o con facultades representativas), aplicándose una u otro en función de las facultades cognitivas de la persona en cada momento a juicio del notario autorizante del acto que se pretenda realizar. La dificultad de prever de antemano en qué supuestos podrá intervenir o no la persona que constituye la asistencia, hace aconsejable que sea el notario, como una extensión lógica de su juicio sobre el ejercicio de la capacidad, quien decida si es posible o no la intervención del asistido. Dejo aquí solamente apuntada esta idea, cuya aplicación práctica puede quedar postergada mientras la ley no ampare en mayor medida al notario en su juicio sobre el ejercicio de la capacidad de los otorgantes. Entre tanto, me temo que va a prevalecer el poder preventivo o el poder con cláusula de subsistencia, por las facilidades que ofrece para su ejecución… y por su simplicidad; digámoslo también: la complejidad de la elaboración y asesoramiento sobre un documento público de constitución de asistencia, con el extenso contenido mínimo que requiere, como hemos visto en el apartado 9.3, personalizado para caso concreto, se aviene mal con la exigua retribución a la que el notario tiene derecho por su ello (salvo que la ley lo que realmente pretenda es que el notario se limite a consignar la designación de un asistente).

El tiempo nos dirá si el nuevo régimen funciona o si, por el contrario, la inseguridad que puede provocar, tanto para los otorgantes como para los propios notarios, da al traste en la práctica con tan noble intento. Con la regulación actual, tanto procesal y notarial como civil, tanto en el CC como en el CCCat, veo difícil avanzar de forma decidida en esta cuestión.

Bibliografía sobre la Ley 8/2021, de 2 de junio

CABANAS TREJO, Ricardo, Observaciones irrespetuosas sobre la Ley 8/2021 para la práctica notarial, septiembre 2021, https://www.nota-riosyregistradores.com/web/secciones/oficina-notarial/otros-temas/observacio-nes-irrespetuosas-sobre-la-ley-8-2021-para-la-practica-notarial/, (última consulta 4 de octubre de 2021).

CARRASCO PERERA, Ángel, Brújula para navegar la nueva contratación con personas con discapacidad, sus guardadores y curadores, Publicaciones Jurídicas del Centro de Estudios de Consumo, junio 2021, http://centrodeestudiosdeconsumo.com/images/Brujula_para_navegar_la_nueva_contratación_con_personas_con_discapacidad.pdf(última consulta 4 de octubre de 2021).

FERNÁNDEZ-TRESGUERRES GARCÍA, Ana, El ejercicio de la capacidad jurídica, Comentario práctico de la Ley 8/2021, de 2 de junio, Fundación Notariado-Thomson Reuters Aranzadi, 2021.

LORA-TAMAYO RODRÍGUEZ, Isidoro, Reforma civil y procesal para el apoyo a personas con discapacidad, Francis Lefebvre, Madrid, 2021.

MUNAR BERNAT, Pedro A. (ed.), Principios y preceptos de la reforma legal de la discapacidad. El Derecho en el umbral de la política, Marcial Pons, Madrid, 2021.

TORRES COSTAS, María Eugenia, Reintegración de la capacidad jurídica para ejercer el derecho a testar de las personas con discapacidad intelectual en el ordenamiento jurídico español, a la luz de la Convención de Naciones Unidas sobre los Derechos de las Personas con Discapacidad, La Notaria 3/2020, págs. 62 y ss.

VALLS i JUFRÉ, Josep Maria,

– Ley 8/2021, de 2 de junio. La problemática y ambigua remisión a la curatela en el poder preventivo, La Notaria 3/2020, págs. 21 y ss.

– El papel del notario en el nuevo régimen de apoyos, Las instituciones de apoyo en el ejercicio de la capacidad jurídica y la intervención de la persona en el tráfico jurídico tras la Ley 8/2012, de 2 de junio de 2021, ed. PEREÑA VICENTE, Montserrat (en prensa, texto cedido por cortesía del autor).

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PRIMERA PARTE DE ESTE TRABAJO

TEXTO DEL DECRETO LEY EN EL DOGC:

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TEXTO DEL DECRETO LEY EN EL BOE: EN PDF – HTML

MODELOS NOTARIALES: DE ADAPTACIÓN A LA LEY 8/2021 – POR MATERIAS – LISTADO CRONOLÓGICO

ARTÍCULOS DOCTRINALES

RESÚMENES DE NORMAS CONCRETAS

Aigüestortes desde el pueblo de Son (Lleida). Por Marinator Sofos

Resumen RDLey 21/2021, de 26 de octubre: Personas Vulnerables, Desahucios, Violencia de género

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Indice:

Resumen breve:
I.- Introducción
II.- Medidas prorrogadas
1.- Medidas aplicables a situaciones de vulnerabilidad económica y social:
2.- Medidas en materia de vivienda:
3.- Medidas en materia de violencia de género:
4.- Medidas en relación con los trabajadores autónomos:
5.- Medidas en relación con la erupción volcánica de la isla de La Palma:

RESUMEN RDLEY 21/2021, DE 26 DE OCTUBRE PERSONAS VULNERABLES, DESAHUCIOS, VIOLENCIA DE GÉNERO

Resume Victor Esquirol Jiménez, notario de El Masnou (Barcelona)

Real Decreto-ley 21/2021, de 26 de octubre, por el que se prorrogan las medidas de protección social para hacer frente a situaciones de vulnerabilidad social y económica.

Resumen breve:

Se prorrogan algunas de las medidas urgentes adoptadas a consecuencia del estado de alarma derivado de la COVID-19 en el Real Decreto-ley 8/2021, de 4 de mayo, que ya prorrogó algunas medidas de carácter social y económico de las adoptadas por el Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre; y en el Real Decreto-ley 16/2021, de 3 de agosto, por el que se adoptan medidas de protección social para hacer frente a situaciones de vulnerabilidad social y económica.

I.- Introducción

El 31 de octubre finalizaba la vigencia de las medidas adoptadas en las normas citadas. El Gobierno considera que algunas de dichas medidas deben prorrogarse, debido a la persistente incertidumbre de la pandemia a nivel global y a que, pese a la mejora del escenario macroeconómico, la experiencia de salida de otras crisis económicas muestra que la recuperación no se traslada inmediatamente a la economía de individuos, PYME y familias; ni supone de manera inmediata la disminución sustancial de los riesgos de exclusión social que recaen sobre los colectivos que se han visto fuertemente desfavorecidos en los momentos de crisis.

II.- Medidas prorrogadas

Las medidas cuya vigencia se prorroga son las siguientes:

1.- Medidas aplicables a situaciones de vulnerabilidad económica y social:

Hasta el 28 de febrero de 2022 no podrá suspenderse el suministro de energía eléctrica, gas natural y agua a aquellos consumidores en los que concurra la condición de consumidor vulnerable, vulnerable severo o en riesgo de exclusión social (art. 1).

2.- Medidas en materia de vivienda:

a).- Viviendas arrendadas: hasta el 28 de febrero de 2022:

– Se suspenden los procedimientos de desahucio y los lanzamientos por reclamación de renta o cantidades debidas por los arrendatarios que se encuentren en una situación de vulnerabilidad económica que le imposibilite para encontrar una alternativa habitacional (art. 2.1).

– Cuando se trate de vivienda habitual y el periodo de prórroga obligatoria del art. 9.1 LAU o el periodo de prórroga tácita del art. 10.1 LAU, finalice antes de dicha fecha, el arrendatario podrá solicitar una prórroga extraordinaria por un plazo máximo de 6 meses (art. 2.3).

– El arrendatario podrá solicitar un aplazamiento en el pago de la renta, si el arrendatario se encuentra en situación de vulnerabilidad y el arrendador sea una empresa o entidad pública de vivienda o un gran tenedor de inmuebles (art. 2.4).

b).- Viviendas no arrendadas: hasta el 28 de febrero de 2022 se suspenden los procedimientos de desahucio y los lanzamientos respecto de la vivienda habitual de aquellas personas que la estén habitando sin ningún título no habilitante para ello (art. 2.2). Esta medida se califica como extraordinaria y temporal y dejará de surtir efecto “en todo caso” el 28 de febrero de 2022. Para que sea aplicable se requiere:

– Que las viviendas estén habitadas por personas dependientes y en situación de vulnerabilidad económica.

– Que pertenezcan a personas jurídicas o a personas físicas titulares de más de 10 viviendas.

c).- Se prorrogan hasta el 28 de febrero de 2022 las compensaciones a favor de los propietarios y arrendadores de las viviendas afectadas por las medidas anteriores (art. 3).

3.- Medidas en materia de violencia de género:

Por el artículo 4, se prorrogan hasta el 28 de febrero de 2022 la consideración como esenciales de los servicios establecidos en los arts. 2 a 5 de la Ley 1/2021, de 24 de marzo. Dichos servicios son:

– Información y asesoramiento jurídico 24 horas, telefónica y en línea.

– Acogida en centros de emergencia, pisos tutelados y alojamientos seguros.

– Seguimiento por medios telemáticos del cumplimiento de las medidas cautelares y penas de prohibición de aproximación en materia de violencia de género.

– Medidas de protección recomendadas por el Ministerio de Sanidad para las personas trabajadoras que por razón de su actividad profesional tengan contacto directo con las víctimas y, en todo caso, quienes prestan sus servicios en centros de teleasistencia, emergencia o acogida.

4.- Medidas en relación con los trabajadores autónomos:

Se modifica la forma de acreditar la situación de cese de actividad de los trabajadores autónomos cuando concurra una situación de fuerza mayor que determine el cese temporal o definitivo en la actividad económica o empresarial (DF 1ª).

5.- Medidas en relación con la erupción volcánica de la isla de La Palma:

Se establecen nuevas medidas a favor de los trabajadores autónomos afectados que no se hubiesen podido acoger a las reguladas en el Real Decreto-ley 18/2021, de 28 de septiembre.

Este Real Decreto-Ley entró en vigor el día 28 de octubre de 2021.

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Texto del RDLey: PDF (BOE-A-2021-17456 – 25 págs. – KB) Otros formatos Texto consolidado Convalidación
RDLey 8/2021 PDF (BOE-A-2021-7351 – 25 págs. – 395 KB) Otros formatos texto consolidado Corrección de errores
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Orden HFP/1104/2021, de 7 de octubre, por la que se aprueba el factor de minoración aplicable para la determinación de los valores de referencia de los inmuebles.

Vista general de Sepúlveda (Segovia). Por VEJ.

Hacienda publica el factor de minoración para calcular los valores de referencia catastrales

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Indice:

Resumen:
1.- Significado y alcance del factor de minoración
2.- Proceso de determinación y comunicación de los valores de referencia
3.- ¿En qué fase del proceso nos encontramos a día 14 de octubre de 2021?
4.- A efectos prácticos:
ENLACES:

HACIENDA PUBLICA EL FACTOR DE MINORACIÓN PARA CALCULAR LOS VALORES DE REFERENCIA CATASTRALES

Víctor Esquirol Jiménez, notario de El Masnou (Barcelona)

Resumen:

La Orden HFP/1104/2021, de 7 de octubre, publica el factor de minoración para la determinación los valores de referencia de los bienes inmuebles, que constituirán la base imponible mínima a los efectos de los Impuestos de Sucesiones y Donaciones, Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.

1.- Significado y alcance del factor de minoración

El factor de minoración, aplicable para determinar el valor de referencia de los inmuebles, tanto rústicos como urbanos, se ha fijado en el 0,9.

El referido factor de minoración se aplica a los módulos de valor medio de los inmuebles, que son el resultado del análisis de los precios de todas las compraventas inmobiliarias que se realizan ante notario, comunicados por estos a la Dirección General del Catastro. La finalidad de la aplicación del factor de minoración es que el valor de referencia de un inmueble determinado no supere su valor de mercado. No obstante, la aplicación del 0,9 implica que se acercará mucho a dicho valor, con lo cual es presumible un incremento en la carga fiscal derivada de los referidos impuestos.

2.- Proceso de determinación y comunicación de los valores de referencia

El proceso de determinación del valor de referencia de cada inmueble fue establecido por la Ley 11/2021, de 9 de julio, de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal, cuyo art. 14 modificó en sus apartados 7 y 8 la disposición transitoria novena y la disposición final tercera, respectivamente, del Texto Refundido de la Ley del Catastro (ver cuadro comparativo).

Estos preceptos establecen un proceso que finalizará con la fijación del valor de referencia de cada inmueble y que consta de las siguientes fases:

1ª.- La Dirección General del Catastro elaborará anualmente:

– Un informe del mercado inmobiliario, que contendrá las conclusiones del análisis de los precios comunicados por los notarios en las compraventas inmobiliarias efectuadas.

– Un mapa de valores, basado en dicho informe, que contendrá la delimitación de ámbitos territoriales homogéneos de valoración, a los que se asignará módulos de valor medio de los productos inmobiliarios representativos.

Esto es, el mapa de valores divide cada municipio del territorio nacional (salvo en el País Vasco y Navarra) en zonas (ámbitos territoriales) formadas por inmuebles que tienen el mismo valor medio. Para calcular el módulo de valor medio de cada ámbito territorial se toma un inmueble cuyas características de superficie y constructivas son las típicas de dicho ámbito territorial en función de cada uso (residencial, garaje, etc.). Dicho inmueble constituye el denominado producto inmobiliario representativo. Al valor de dicho inmueble se le atribuye la condición de módulo de valor medio de ese ámbito territorial homogéneo.

2ª.- Sobre cada módulo de valor medio se aplica el factor de minoración para que el valor de referencia que resulte al final del proceso no supere en ningún caso el valor de mercado.

3ª.- Antes del 30 de octubre de cada año, la Dirección General del Catastro debe publicar en su Sede Electrónica (SEC) una resolución que contenga los elementos precisos para la determinación del valor de referencia de cada inmueble por aplicación de los citados módulos de valor medio y del factor de minoración. Previamente, se dará trámite de audiencia colectiva por un periodo de 10 días, durante el cual los interesados podrán presentar las alegaciones y pruebas que consideren convenientes. La apertura de este trámite se anunciará en el Boletín Oficial del Estado. La citada resolución será recurrible en vía económico-administrativa, o potestativamente mediante recurso de reposición, por los interesados y en el plazo de un mes desde su publicación, sin que la interposición de la reclamación suspenda su ejecución.

4ª.- En los 20 primeros días del mes de diciembre, la Dirección General del Catastro publicará en el BOE anuncio informativo de los valores de referencia de cada inmueble, que, al no tener condición de datos de carácter personal, podrán ser consultados de forma permanente a través de la SEC.

3.- ¿En qué fase del proceso nos encontramos a día 14 de octubre de 2021?

En dicha fecha, que es la publicación en el BOE de la Orden HFP/1104/2021), con sujeción a los plazos establecidos, se han publicado:

– Sendos anuncios informativos de la Dirección General del Catastro (uno para los inmuebles rústicos y otro para los urbanos) sobre la apertura del trámite de audiencia colectiva referido, publicados en el BOE el día 13 de octubre de 2021.

– Sendos informes anuales del mercado inmobiliario (uno para los inmuebles rústicos y otro para los urbanos -de uso residencial y de garaje/aparcamiento), publicados en la SEC. En el informe de inmuebles urbanos correspondiente a 2021, se han tomado en consideración todos los precios tomados de las escrituras públicas de compraventa otorgadas entre el 1 de julio de 2019 al 30 de junio de 2021 (en total, 830.612 compraventas de viviendas y 315.069 de garajes). Las características físicas consideradas son: tipología constructiva, superficie construida, antigüedad, estado de conservación/vida dela construcción, calidad constructiva y, en caso de vivienda unifamiliar, superficie de la parcela y de las construcciones anexas. Las conclusiones de este análisis de publican de dos formas:

– Mediante la relación literal de los datos obtenidos con referencia a los módulos de valor medio de los productos inmobiliarios representativos en cada ámbito territorial homogéneo de valoración, contenido en el Anexo II.D del informe.

– Mediante un mapa de valores digital elaborado sobre la cartografía catastral, que se puede consultar en la SEC.

A 14 de octubre de 2021 no se han publicado los módulos de valor medio de los inmuebles urbanos no destinados a uso residencial o a garaje/aparcamiento (posiblemente este primer año todavía no se publiquen y, por tanto, no se disponga de valores de referencia de dichos inmuebles. En los próximos días, se publicará en la SEC la resolución que contenga los elementos para la determinación del valor de referencia de cada inmueble, una vez finalizado el trámite de audiencia colectiva. Y antes del 20 de diciembre, se podrán consultar en la SEC los valores de referencia de cada inmueble, lo que será anunciado en el BOE.

4.- A efectos prácticos:

Las publicaciones realizadas hasta la fecha nos permiten conocer el módulo de valor medio para cada ámbito territorial homogéneo de cualquier municipio.

Veamos cómo se hace la consulta en la SEC a través del mapa de valores:

– En la página inicial de la SEC entramos por el acceso “valor de referencia”. Nos aparece una página bajo el nombre de “valores de referencia para el año 2020”.

– Si clicamos en el enlace “mapas de valores urbanos” aparece un formulario buscador de inmuebles. Lo cerramos (X a la derecha arriba), porque el mapa está debajo.

– Con el visor podemos adentrarnos en cualquier municipio. Nos vamos, por ejemplo, a la ciudad de Barcelona. Veremos que está dividida en zonas de distintos colores. Cada zona es un ámbito territorial homogéneo de valoración.

– Si situamos el visor sobre uno de dichos ámbitos nos aparecen los datos relativos a dicho ámbito y, en particular, el módulo de valor medio de la vivienda representativa (si se aplica la capa correspondiente a uso residencial) o del garaje representativo (si se toma la capa disponible para ello) (se puede cambiar de capa yendo a uno de los iconos que aparecen en la parte inferior derecha de la pantalla, concretamente el tercero empezando por la izquierda).

– A cada ámbito territorial se le asigna un código, que aparece, junto con otros datos, al situarse encima de dicho ámbito. También aparece el módulo de valor medio del mismo. Por ejemplo, en el ámbito territorial identificado con el código 1301 de Barcelona, el módulo de valor medio de la vivienda representativa es de 3.940 €/m2. A este módulo de valor medio se le aplica el factor de minoración, que es del 0,9 para todo tipo de inmuebles en todo el territorio nacional, por lo que se obtiene un valor de 3.546 €/m2.

– Este módulo de valor medio minorado por el factor de minoración no es todavía el valor de referencia, pues este se establecerá para cada inmueble (antes del 20 de diciembre) aplicando un factor corrector al módulo de valor medio, que tendrá en cuenta las diferencias de categorías, antigüedad y estado de conservación entre cada inmueble y el producto inmobiliario representativo al que se refiera el módulo, utilizando para ello la normativa de valoración catastral. (VEJ)

ENLACES:

TEXTO DE LA ORDEN EN EL BOE: EN PDF – HTML – TEXTO CONSOLIDADO

LEY DEL NOTARIADO

LEY HIPOTECARIA

LEY DEL CATASTRO

2.- Posible actuación del Notario

Panorámica de Aigüestortes. Lago de San Mauricio. Por Miquel González Page en Flickr

¿Por qué los testamentos deberían incluir una cláusula sobre el contenido digital de la herencia?

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¿POR QUÉ LOS TESTAMENTOS DEBERÍAN INCLUIR UNA CLÁUSULA SOBRE EL CONTENIDO DIGITAL DE LA HERENCIA?

Reflexiones sobre el artículo “Herencia y protección de datos de personas fallecidas. A propósito del mal denominado «testamento digital»”, de Susana NAVAS NAVARRO[1].

VÍCTOR ESQUIROL JIMÉNEZ, NOTARIO DE EL MASNOU (BARCELONA)

1.- Planteamiento

3.- Cláusula testamentaria

Enlaces

1.- PLANTEAMIENTO

La autora propone a los notarios españoles que paliemos los conflictos a los que aboca la legislación sobre la llamada herencia digital o, quizás más propiamente, sobre el contenido digital de la herencia. La legislación española sobre la materia está constituida únicamente por los arts. 3 y 96 de la Ley orgánica 3/2018, de 5 de diciembre, de protección de datos personales y garantía de los derechos digitales (en lo sucesivo LOPD), en el ámbito estatal[2]; y por el art. 411-10 del Código civil de Cataluña. ¿Cuáles son los problemas que intentan resolver dichas normas? Para responder a esta pregunta debemos empezar por perfilar ciertos conceptos básicos, como el de “contenido digital de la herencia”.

La Dra. Navas define con dicho término al conjunto de bienes, derechos y obligaciones, esto es, de relaciones jurídicas del causante derivadas de su comportamiento online en vida, que no se extingan a su fallecimiento. Este comportamiento online puede tener múltiples modalidades, que sistematiza de la siguiente forma:

redes sociales, tipo Facebook, WhatsApp, Instagram, etc.;
cuentas e-mail (p.ej., Gmail, Hotmail, etc.);
cuentas para juegos online (p.ej., Second Life);
cuentas para usar contenido online, como Kindle y Spotify;
almacenamiento de datos en la nube (como las que ofrecen Google, Amazon y Microsoft);
plataformas de la economía colaborativa (p.ej., Airbnb, Wallapop, eBay);
foros, blogs y chats en los que el causante haya participado;
relaciones jurídicas constituidas electrónicamente, pero cuya prestación se cumple en el mundo off line, como es el caso de las tiendas online;
la banca online y los sistemas de pago virtuales.

Todo este comportamiento online genera un entramado de relaciones jurídicas dimanantes de los contratos de uso celebrados con los diferentes sitios web, así como las derivadas de contratos celebrados con otros usuarios mediante estos sitios web o plataformas. Algunas de las relaciones jurídicas incluidas en estas dos modalidades serán transmisibles a los herederos y otras no, en función de su carácter personalísimo según lo determine la ley o de lo que se haya “acordado” en las condiciones de uso del sitio web.

Además, en el seno de dichas relaciones, el causante puede haber suministrado datos de toda clase con un contenido específico, susceptibles de tener un valor o una relevancia económica, que pueden plasmarse en un soporte físico o tan solo existir digitalmente, a los que se denominan bienes digitales (digital assets). En esta tercera modalidad entrarían bienes como las criptomonedas o las obras artísticas (literarias, musicales, audiovisuales, etc.), bienes que, por no ser relaciones jurídicas de carácter personal, son siempre transmisibles a los herederos.

La cuestión central que pone de relieve la autora es que dichas tres categorías de relaciones jurídicas forman parte de la herencia, esto es, integran los bienes, derechos y obligaciones que se transmiten al heredero, salvo que alguno de ellos se haya configurado por la ley o por las partes como intransmisible (arts. 659 y 1112 CC, art. 411-1 CCCat, etc.). Por lo tanto, los ordenamientos jurídicos que regulan la llamada herencia digital deberían tener en cuenta que, conforme al Derecho de sucesiones, dicho contenido digital tiene el mismo tratamiento que el que podría llamarse analógico y que ambos integran de forma indisoluble la herencia. ¿Lo tienen realmente en cuenta?

Del art. 96.1.a) LOPD resulta que, salvo que el causante lo haya prohibido expresamente, tanto el heredero, como el albacea, como cualquier persona vinculada al fallecido por razones familiares o de hecho, indistintamente, tienen derecho a acceder a los contenidos (no sólo a los datos personales) derivados de los servicios prestados de la sociedad de la información e impartir a los prestadores de dichos servicios las instrucciones que estimen oportunas sobre su utilización, destino o supresión. La Prof. Navas remarca, por tanto, que si el causante no establece claramente lo contrario, la ley está legitimando a cualquier persona vinculada a él no sólo para acceder a los servicios online de los que era usuario el causante (incluso, por ejemplo, a la banca online) sino también para decidir sobre unas relaciones jurídicas y sobre el destino de unos bienes cuya titularidad no le corresponde, lo que entra en conflicto con el derecho de sucesiones y con los derechos del titular de tales bienes (esto es, el heredero o incluso el legatario a quien el causante se los haya atribuido).

Este conflicto puede evitarse mediante una disposición testamentaria en la que el causante no solamente designe al heredero o herederos como encargados de gestionar sus cuentas online (lo que incluye el acceso a las mismas, las decisiones sobre su supresión y la disposición de su contenido), sino que también prohíba expresamente a cualquier otra persona el acceso y la gestión de dichas cuentas.

Además, el problema se agrava por el hecho de que, aunque el testamento contenga disposiciones a tal efecto, pueden verse afectadas por las condiciones de uso de los sitios web o plataformas tecnológicas. En algunas webs estas disposiciones son aceptadas por el usuario, pero en la gran mayoría no son ni consentidas ni siquiera conocidas por el mismo, por presentarse como “ayuda” o como “respuesta” a una pregunta, cuando en realidad deberían considerarse verdaderas condiciones generales, que serán ejecutadas por el prestador del servicio como parte de su política operativa. Estas condiciones de uso en muchos casos disponen no sólo el cierre de la cuenta en caso de fallecimiento de su titular, sino también el carácter intransferible de los derechos y obligaciones derivados en ellas, ya sea con carácter general o sujetando su transmisión a la necesidad de su consentimiento y la extinción de tales derechos al fallecer su titular con independencia de su naturaleza[3].

Sin perjuicio de la cuestionable validez por abusivas de dichas condiciones generales, también puede suceder que el prestador de los servicios digitales solicite al usuario (ya sea en el momento de abrir la cuenta o en cualquier otro) instrucciones para el caso de su fallecimiento o incluso el nombramiento de alguna persona como encargada de solicitar la ejecución de las mismas. De nuevo nos encontramos ante la posible nulidad de dichas instrucciones, esta vez por defecto de forma, si no se ajustan a los requisitos formales que la ley española establezca (a nivel estatal, pendientes de determinar reglamentariamente conforme a los arts. 3.2 y 96.3 LOPD; en Cataluña, sólo se permiten en testamento, codicilo o memorias testamentarias[4]).

Por todo lo dicho, conviene, como afirma la Dra. Navas, que el testador faculte en su testamento a su heredero o herederos para que puedan acceder a los contenidos gestionados por prestadores de servicios de la sociedad de la información y decidir sobre su destino, prohibiendo la intervención de cualquier otra persona, especificando si desea el mantenimiento o eliminación de los datos personales y de las cuentas que los contengan, así como cualquier otra instrucción que desee establecer[5].

En Cataluña, el art. 411-10 CCCat regula las que denomina voluntades digitales en caso de muerte. Pese a formar parte del Libro IV, que regula la sucesión por causa de muerte, tampoco encaja correctamente con la regulación del derecho de sucesiones. Aunque en defecto de disposición del causante, sólo el heredero o el albacea universal pueden ejecutar dichas voluntades digitales (no cualquier persona vinculada al causante), puede ocurrir que el causante nombre para ello a otra persona que no sea el heredero o herederos, con la consecuencia de que, por ejemplo, el heredero no tenga derecho a una copia de unos archivos digitales que le pertenecen o de que una persona ajena a la herencia pueda disponer la cancelación de las cuentas del causante y la eliminación de su contenido.

Por otra parte, a mi juicio, conforme al apartado 6, si el causante no lo ha establecido de otro modo en sus voluntades digitales, la persona a quien corresponde ejecutarlas (aunque haya sido designada por él, pues la norma no excluye este supuesto) no puede tener acceso a los contenidos de sus cuentas y archivos digitales, salvo que obtenga la correspondiente autorización judicial. No tiene mucho sentido que el heredero tenga que pedir autorización judicial para acceder a un contenido que le pertenece. Parece que en la mente del legislador ha prevalecido la voluntad de preservar los datos personales del causante antes que los legítimos intereses y derechos del heredero; posiblemente debería haberse dado preferencia a estos, sin cortapisas, antes que a los de una persona que ya ha fallecido. Pero el precepto se refiere solo a los datos personales, sino que habla de contenido de sus cuentas y archivos digitales, en general. En cualquier caso, da la impresión de que podían haberse cohonestado mejor la protección a la intimidad del causante y los derechos sucesorios del heredero; pues, como dice la Dra. Navas, “el derecho a la protección de los datos no puede evitar el normal desenvolvimiento de la sucesión universal mortis causa pues, en caso contrario, afectaría, de forma relevante, a la seguridad del tráfico jurídico-económico”. El legislador está más preocupado por la protección de los datos del causante y del cumplimiento de su encargo o sus instrucciones, cualquiera que sea su forma y contenido, que de velar por los derechos del heredero[6]. El testamento, de nuevo, puede ser la manera de compaginar ambos derechos en cada caso concreto.

2.- ACTUACIÓN DEL NOTARIO

A modo de conclusión, me gustaría exponer cómo debería ser, siguiendo a la Dra. Navas y a mi parecer, la actuación del notario en esta materia.

En primer lugar, el notario debería dar a conocer al testador la existencia del contenido digital de su herencia, comprensivo no solamente de datos de carácter personal sino también de relaciones jurídicas y de posibles bienes digitales.

En segundo término, debería sugerirle la designación de una persona para que cumpla determinadas instrucciones al respecto, persona que preferiblemente debería ser el heredero o todos los herederos designados, en su caso, por el orden en que lo son y, salvo en Cataluña, prohibiendo expresamente la intervención a cualquier otra persona; en cualquier otro supuesto, es decir si el testador desea designar para dicho encargo a una persona que no sea el heredero o todos los herederos, deberá ser advertido del posible conflicto que puede generarse entre uno y otros.

En tercer lugar, debería especificar las instrucciones sobre dicho contenido digital, en particular si desea mantener o cerrar sus cuentas y si desea dar algún destino particular a sus bienes digitales, siempre evitando perjudicar al heredero (o al legatario, en su caso) y a la herencia.

Finalmente, en Cataluña, debería permitir expresamente al heredero o a la persona designada para ejecutar sus voluntades digitales, para que pueda tener acceso a los contenidos de sus cuentas y archivos digitales sin necesidad de autorización judicial.

3.- CLÁUSULA TESTAMENTARIA

Una cláusula testamentaria de estilo, reguladora de esta materia, en los casos en que el testador desee que el heredero cancele sus cuentas en internet y pueda acceder al “contenido digital” de la herencia, a mi juicio, podría ser:

El testador encarga a sus herederos, con exclusión de cualquiera otra persona, el cierre de sus cuentas en internet y les faculta expresamente para que puedan acceder a los contenidos de sus cuentas y archivos digitales, con la finalidad de suprimirlos o de darles el destino que consideren conveniente.

NOTAS:

[1] Publicado en la Revista de Derecho Privado, enero-febrero 2020, Editorial Reus, págs. 59 a 88.

[2] El art. 2.4 del RD 1720/2007 puede considerarse derogado tácitamente por la LOPD.

[3] Dos casos que se citan en el trabajo de cuya recensión me ocupo, son, por ejemplo, los referidos al sitio web Yahoo!: “Excepto las de OAL, el resto de las cuentas de Oath son intransferibles, por lo que, tras el fallecimiento del titular, se pierden todos los derechos que se tengan sobre ellas (https://policies.oath.com/ie/es/oath/terms/otos/index.html; fecha de la consulta diciembre 2019). Y a la red social Facebook que indica: “No transferirás ninguno de tus derechos u obligaciones en virtud de estas Condiciones a ningún tercero sin nuestro consentimiento” (https://es-es.facebook.com/legal/terms; fecha de la consulta: diciembre 2019).

[4] El art. 411-10.3 preveía que, si el causante no ha otorgado disposiciones de última voluntad, podía ordenar sus voluntades digitales mediante cualquier otro documento que debía inscribirse en el Registro electrónico de voluntades digitales. Esta norma fue declarada inconstitucional y nula por la STC 7/2019, de 17 de enero.

[5] Estas instrucciones podrían tener la naturaleza jurídica de un modo a cargo del heredero, que deberá cumplir con los requisitos de forma y de contenido establecidos por la ley. En particular, sería dudosa la eficacia de un modo que pudiera perjudicar los derechos del heredero, como podría ser la eliminación de todo o parte del contenido digital, que podría reputarse ilícita por antijurídica.

[6] Otra prueba de ello es la letra c) del art. 411-10.2, en que se faculta a la persona designada por el causante para solicitar a los prestadores de servicios digitales que ejecuten las cláusulas contractuales o que se activen las políticas establecidas para los casos de defunción de los titulares de cuentas activas. Ya nos hemos referido a la más que dudosa legalidad de estas cláusulas y de estas políticas. El heredero debería estar legitimado no solo para solicitar la ejecución de las mismas sino también para actuar con el objeto de evitar los perjuicios que le puedan suponer.

ENLACES:

Arts. 3 y 96 LO Protección de Datos
Art. 411-10 del Código civil de Cataluña
Victor Esquirol Jiménez nuevo miembro del equipo de Redacción releva a Jorge López Navarro.

OTROS TRABAJOS DE VÍCTOR ESQUIROL JIMÉNEZ

1.- ISD E ITP Y AJD: SUSTITUCIÓN EN LA BASE IMPONIBLE DE LA NOCIÓN INDETERMINADA DE «VALOR REAL» POR «VALOR DE MERCADO» Y, EN EL CASO DE LOS INMUEBLES POR «VALOR DE REFERENCIA RESULTANTE DE LA NORMATIVA DEL CATASTRO INMOBILIARIO.

Paisaje del Montseny en otoño (Barcelona). Por Pixel en Wikipedia.

Incidencia de la Ley 11/2021 (antifraude…..) en ISD, ITP y AJD, IRPF, IVA, Patrimonio, LN y Catastro

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Indice:

ESQUEMA.
0.- PRELIMINAR.
1.- ISD E ITP Y AJD: BASE IMPONIBLE
2.- ISD.
3.- ITP Y AJD. NUEVA REDACCIÓN DEL ART. 7.5 DEL TR.
4.- IRPF.
5.- IMPUESTO DE PATRIMONIO.
6.- IVA.
7.- PAGOS EN EFECTIVO
LEY DEL NOTARIADO
LEY DEL CATASTRO
ENLACES:

APUNTES SOBRE LA LEY 11/2021, DE 9 DE JULIO DE MEDIDAS DE PREVENCIÓN Y LUCHA CONTRA EL FRAUDE FISCAL Y DE TRANSPOSICIÓN DE LA DIRECTIVA (UE) 2016/1164.

Javier Máximo Juárez – Victor Esquirol Jiménez

PARTE PRIMERA: INCIDENCIA EN LOS IMPUESTOS DE SUCESIONES Y DONACIONES, ITP Y AJD, IRPF, PATRIMONIO E IVA. JAVIER MÁXIMO JUÁREZ

ESQUEMA.

0.- PRELIMINAR.

2.- ISD.

2.1.- Acumulación de los pactos sucesorios a donaciones y sucesiones ordinarias.
2.2.- Universalización a todos los no residentes del derecho a aplicar la normativa de la CA más próxima.

3.- ITP Y AJD. NUEVA REDACCIÓN DEL ART. 7.5 DEL TR.

4.- IRPF.

4.1.- Tratamiento de las ganancias o pérdidas patrimoniales ulteriores a la adquisición de bienes y derechos adquiridos por pacto sucesorio con atribución patrimonial de presente.

4.2.- La reducción por el arrendamiento de bienes inmuebles destinados a vivienda solo se pueda aplicar sobre el rendimiento neto positivo calculado por el contribuyente en su autoliquidación.

4.3.- Obligaciones informativas referidas a la tenencia y operativa con monedas virtuales.

5) IMPUESTO DE PATRIMONIO.

5.1.- Valoración de los inmuebles: se incluye el valor de referencia resultante de la normativa catastral.

5.2.- Desaparece la no sujeción de los seguros de vida en los que el tomador no tenga la facultad de ejercer el derecho de rescate total en la fecha de devengo del impuesto.

5.3.- Universalización a todos los no residentes del derecho a aplicar la normativa propia aprobada por la Comunidad Autónoma donde radique el mayor valor de los bienes y derechos en España.

6.- IVA.

DESARROLLO.

0.- PRELIMINAR.

La Ley 11/2021 afecta a numerosos tributos de nuestro sistema fiscal, además de incidir directamente en el ejercicio profesional de notarios y registradores.

Sin ánimo exhaustivo y prestando especial atención a los aspectos de la misma que mayor influencia tienen en ambas funciones, se publicaran dos entregas. La primera, ésta, redactada por mí y la segunda redactada por mi compañero recién incorporado, Víctor Esquirol Jiménez, que abordará, entre otras materias, las modificaciones en el catastro y las que directamente atañen a nuestras respectivas profesiones.

Espero que os sean de utilidad.

JAVIER MÁXIMO JUÁREZ GONZÁLEZ

1.- ISD E ITP Y AJD: BASE IMPONIBLE

LA SUSTITUCIÓN EN LA BASE IMPONIBLE DE LA NOCIÓN INDETERMINADA DE «VALOR REAL» POR «VALOR DE MERCADO» Y, EN EL CASO DE LOS INMUEBLES POR «VALOR DE REFERENCIA RESULTANTE DE LA NORMATIVA DDEL CATASTRO INMOBILIARIO.

Al respecto de esta cuestión nuclear en ambos tributos me remito a lo expuesto como tema del mes en el informe de julio de este año.

2.- ISD.

2.1.- Acumulación de los pactos sucesorios a donaciones y sucesiones ordinarias.

La Ley 11/2021 modifica el art. 30 de la LISD estableciendo una doble acumulación de las adquisiciones derivadas de pactos sucesorios:
(I) Respecto de las donaciones en las que sea el donante el mismo disponente y donatario el mismo beneficiario realizadas en el plazo de tres años a contar desde su respectiva fecha.
(II) Respecto de la sucesión ordinaria por fallecimiento del disponente a favor del mismo beneficiario-sucesor, siempre que el plazo que medie no exceda de cuatro años.
(III) En todo caso, la consecuencia de la acumulación es la aplicación a la base liquidable de la última transmisión (sea donación o sucesión ordinaria) del tipo medio de gravamen correspondiente a la base liquidable teórica del total de las adquisiciones acumuladas.

Por tanto:
a) Los pactos sucesorios permanecen como adquisición «mortis causa», sujeta su liquidación, salvo el devengo anticipado, a las reglas de las mismas, en especial en cuanto a la aplicación de hacienda competente, reducciones y bonificaciones.
b) Los pactos sucesorios siguen considerándose una adquisición «mortis causa» independiente de la sucesión «mortis causa» ordinaria, lo que conlleva la posible aplicación redundante de las reducciones para tales adquisiciones «mortis causa», especialmente las subjetivas de parentesco y minusvalía.
c) Manteniendo dicho perfil, sin embargo, son acumulables a las donaciones y sucesiones que se verifiquen en los intervalos temporales expuestos. Pero ello única y exclusivamente a los efectos de determinar el tipo medio de gravamen correspondiente a la base liquidable teórica (es decir, después de aplicar las reducciones en la base imponible y antes de aplicar las bonificaciones en cuota que, en su caso procedan, a cada adquisición) a la última transferencia patrimonial, sea «inter vivos» o «mortis causa».

2.2.- Universalización a todos los no residentes del derecho a aplicar la normativa de la CA más próxima.

Aunque ya consolidado en la jurisprudencia y doctrina administrativa el criterio de generalización a todos los no residentes, la Ley da nueva redacción al apartado primero de la DA 2ª de la LISD extendiendo a todos los no residentes el derecho a aplicar la normativa de la CA más próxima en sus autoliquidaciones ante la Hacienda estatal.

Recordemos que la redacción inicial por la Ley 26/2014, ahora por fin reemplazada, solo permitía la aplicación de la normativa autonómica más próxima a los no residentes de la UE y EEE.

3.- ITP Y AJD. NUEVA REDACCIÓN DEL ART. 7.5 DEL TR.

Además de modificar determinados preceptos del TRITPAJD haciendo desaparecer la referencia a «valor real» y también en el mismo sentido el art. 314 del TRLMV, destacamos la modificación del art. 7.5 del TRITPAJD delimitador del hecho imponible de la modalidad de TPO respecto del IVA, precisando que quedan no sujetas a TPO los actos que integran el hecho imponible de esta modalidad «cuando con independencia de la condición del adquirente, los transmitentes sean empresarios o profesionales en el ejercicio de su actividad económica y, en cualquier caso, cuando constituyan entregas de bienes o prestaciones de servicios sujetas al Impuesto sobre el Valor Añadido».

Nueva redacción que obedece, como indica el Preámbulo de la Ley 11/2021, a despejar cualquier duda, «dada la existencia de interpretaciones contradictorias entre sí, tanto en el ámbito judicial, como en el administrativo, respecto a la sujeción o no a la modalidad de transmisiones patrimoniales de este impuesto de las operaciones de las compras a particulares de artículos de oro y joyería por parte de comerciantes de este sector empresarial».

En consecuencia, en consonancia con la doctrina jurisprudencial, se debe atender en la delimitación TPO e IVA, a la condición de empresario o profesional del transmitente, en ningún caso del adquirente.

4.- IRPF.

Sin perjuicio de modificaciones puntuales en (I) rendimientos de capital mobiliario derivados de seguros de vida en los que el tomador asuma el riesgo de la inversión (modificación de la letra h) del apartado 2 del artículo 14 de la LIRPF) (II) del régimen de Imputación de rentas en el régimen de transparencia fiscal internacional (modificación del art. 91 de la LIRPF) y (III) homogeneizar el tratamiento de las inversiones en determinadas instituciones de inversión colectiva, conocidas como fondos y sociedades de inversión cotizados (ETF, por sus siglas en inglés), con independencia del mercado, nacional o extranjero en el que coticen (modificación de la letra a) del apartado 1 y la letra a) del apartado 2 del artículo 94); destacamos las siguientes.

4.1.- Tratamiento de las ganancias o pérdidas patrimoniales ulteriores a la adquisición de bienes y derechos adquiridos por pacto sucesorio con atribución patrimonial de presente.

La Ley 11/2021 en su art. 3, apartado tres, contiene una modificación del art. 36 de la LIRPF especialmente dedicada a los pactos sucesorios con atribución patrimonial de presente y dice:
«No obstante, en las adquisiciones lucrativas por causa de muerte derivadas de contratos o pactos sucesorios con efectos de presente, el beneficiario de los mismos que transmitiera antes del fallecimiento del causante los bienes adquiridos se subrogará en la posición de este, respecto al valor y fecha de adquisición de aquellos, cuando este valor fuera inferior al previsto en el párrafo anterior».

Por tanto:
(I) El disponente queda indemne en su IRPF, sin que la transferencia patrimonial de presente conlleve alteración patrimonial en su IRPF.
(II) El beneficiario o adquirente, solo en el caso de enajenación del bien recibido antes del fallecimiento del disponente, se subroga (mantiene) el valor y fecha de adquisición de su benefactor, a efectos de determinar el valor de su adquisición para calcular su eventual ganancia o pérdida patrimonial, siempre que fuera inferior al declarado y eventualmente comprobado en el ISD.
(III) Si el beneficiario o adquirente enajena después del fallecimiento del causante, aplicará como valor de adquisición, el declarado (o, en su caso, comprobado) al otorgarse el pacto sucesorio; y, como fecha de adquisición, la del contrato sucesorio por el que se verificó la transmisión anterior al fallecimiento.

Para profundizar ir al informe de junio 2021.

Ver también «Sobre la tributación del donante en renta» por Luis F. Muñoz de Dios Sáez, notario de Tarancón (Cuenca)

4.2.- La reducción por el arrendamiento de bienes inmuebles destinados a vivienda solo se pueda aplicar sobre el rendimiento neto positivo calculado por el contribuyente en su autoliquidación.

El apartado 2 del mismo art. 3 de la Ley 11/2021, da nueva redacción al apartado 2 del art. 23 de la LIRPF puntualizando que la reducción del 60% en el rendimiento neto positivo aplicable a los arrendamientos de inmuebles destinados a vivienda puntualizando que:
(I) Solo resultará aplicable «sobre los rendimientos netos positivos que hayan sido calculados por el contribuyente en una autoliquidación presentada antes de que se haya iniciado un procedimiento de verificación de datos, de comprobación limitada o de inspección que incluya en su objeto la comprobación de tales rendimientos».
(II) Y, a mayor abundamiento que: «En ningún caso resultará de aplicación la reducción respecto de la parte de los rendimientos netos positivos derivada de ingresos no incluidos o de gastos indebidamente deducidos en la autoliquidación del contribuyente y que se regularicen en alguno de los procedimientos citados en el párrafo anterior, incluso cuando esas circunstancias hayan sido declaradas o aceptadas por el contribuyente durante la tramitación del procedimiento.

Precepto que enerva normativamente el criterio jurisprudencial, sentado, entre otras por la sentencia del TS de 15/10/2020 – ROJ 3264/2020, reseñada y comentada en el informe de noviembre de 2020.

4.3.- Obligaciones informativas referidas a la tenencia y operativa con monedas virtuales.

Con la finalidad de reforzar el control tributario sobre los hechos imponibles relativos a monedas virtuales, se establecen dos nuevas obligaciones informativas referidas a la tenencia y operativa con monedas virtuales:

(I) Se introduce una obligación de suministro de información sobre los saldos que mantienen los y las titulares de monedas virtuales, a cargo de quienes proporcionen servicios en nombre de otras personas o entidades para salvaguardar claves criptográficas privadas que posibilitan la tenencia y utilización de tales monedas, incluidos los proveedores o las proveedoras de servicios de cambio de las citadas monedas si también prestan el mencionado servicio de tenencia.

(II) Para estas mismas personas o entidades, se establece la obligación de suministrar información acerca de las operaciones sobre monedas virtuales (adquisición, transmisión, permuta, transferencia, cobros y pagos) en las que intervengan. Esta misma obligación se extiende a quienes realicen ofertas iniciales de nuevas monedas virtuales.

5.- IMPUESTO DE PATRIMONIO.

5.1.- Valoración de los inmuebles: se incluye el valor de referencia resultante de la normativa catastral.

En consonancia con la sustitución del «valor real» en los inmuebles en los ISD e ITP y AJD por el «valor de referencia resultante de la normativa catastral», se incluye en el art. 10 de la LIP especial referencia al mismo al añadir entre el mayor valor «el determinado» o comprobado por la Administración a efectos de otros tributos.

En consecuencia, en el IP habrá de declararse el mayor valor entre:
(I) El valor catastral.
(II) El determinado o comprobado por la Administración a efectos de otros tributos.
(III) El precio, contraprestación o valor de la adquisición

5.2.- Desaparece la no sujeción de los seguros de vida en los que el tomador no tenga la facultad de ejercer el derecho de rescate total en la fecha de devengo del impuesto.

Así es pues la Ley 11/2021 da nueva redacción al apartado 1 del art. 17 de la LIP, disponiendo que:
«En los supuestos en los que el tomador no tenga la facultad de ejercer el derecho de rescate total en la fecha de devengo del impuesto, el seguro se computará por el valor de la provisión matemática en la citada fecha en la base imponible del tomador.
Lo dispuesto en el párrafo anterior no se aplicará a los contratos de seguro temporales que únicamente incluyan prestaciones en caso de fallecimiento o invalidez u otras garantías complementarias de riesgo».

Además, se añade un párrafo segundo al apartado 2 respectos de las rentas, temporales o vitalicias, procedentes de un seguro de vida, estableciendo, por referencia al apartado anterior, que estas se computarán por el valor establecido de rescate o, subsidiariamente, por el valor de la provisión matemática al devengo del tributo.

5.3.- Universalización a todos los no residentes del derecho a aplicar la normativa propia aprobada por la Comunidad Autónoma donde radique el mayor valor de los bienes y derechos en España.

Y, en congruencia con el ISD, la Ley da nueva redacción a la DA 4ª de la LIP reconociendo a todos los no residentes el «derecho a la aplicación de la normativa propia aprobada por la Comunidad Autónoma donde radique el mayor valor de los bienes y derechos de que sean titulares y por los que se exija el impuesto, porque estén situados, puedan ejercitarse o hayan de cumplirse en territorio español».

6.- IVA.

De acuerdo al Preámbulo de la Ley, se incorporan una serie de modificaciones en la LIVA con el fin de evitar interpretaciones erróneas que pudieran dar lugar a situaciones de abuso o fraude, en especial en materia de responsabilidad tributaria:

(I) Se actualiza el supuesto de responsabilidad subsidiaria del pago del impuesto, definido actualmente para los y las agentes de aduanas, que ahora será de aplicación a las personas o entidades que actúen en nombre y por cuenta del importador. De esta forma, se alinea el precepto a las modificaciones establecidas en el ámbito de la representación aduanera y a la figura del representante aduanero.

(II) Se matizan el alcance y naturaleza de los incumplimientos de las obligaciones específicas del régimen del grupo de entidades en las que necesariamente debe ser sujeta infractora la entidad dominante, por tratarse de la sujeta que ostenta la representación del grupo de entidades y queda obligado al cumplimiento de las obligaciones materiales y formales específicas derivadas del régimen especial.

(II) Se extiende el supuesto de responsabilidad subsidiaria del pago de la deuda tributaria que alcanza a quien ostente la titularidad de los depósitos distintos de los aduaneros correspondiente a la salida o abandono de los bienes de estos depósitos, a los bienes objeto de Impuestos Especiales, excluidos hasta la fecha para evitar que los beneficios del régimen se utilicen de forma fraudulenta para realizar compras exentas del IVA al amparo del régimen, con devengo del Impuesto a la salida pero sin ingreso del mismo ante la Hacienda Pública. No obstante, tratándose de productos objeto de los Impuestos sobre el Alcohol y las Bebidas Derivadas o sobre Hidrocarburos, esta responsabilidad no será exigible a quien ostente la titularidad del depósito cuando la salida o el abandono de los bienes se haya realizado por una persona o entidad autorizada al efecto que conste en el registro de extractores de estos productos, registro administrativo donde deben inscribirse dichas personas o entidades y que se crea con dichos efectos.

Ponente: Javier Máximo Juárez González.

7.- PAGOS EN EFECTIVO

Nueva redacción del artículo 7 Uno.1 de la Ley 7/2012, de 29 de octubre:

»1. No podrán pagarse en efectivo las operaciones, en las que alguna de las partes intervinientes actúe en calidad de empresario o profesional, con un importe igual o superior a 1.000 euros o su contravalor en moneda extranjera.

No obstante, el citado importe será de 10.000 euros o su contravalor en moneda extranjera cuando el pagador sea una persona física que justifique que no tiene su domicilio fiscal en España y no actúe en calidad de empresario o profesional.»

Antes los límites estaban en 2.500 y 15.000 euros respectivamente.

PARTE SEGUNDA: MODIFICACIÓN DE LA LEY DEL NOTARIADO Y DE LA LEY DEL CATASTRO. VÍCTOR ESQUIROL JIMÉNEZ.

LEY DEL NOTARIADO

NOTAS A LA MODIFICACIÓN DE LOS ARTÍCULOS 23 Y 24:

– En la modificación del art 23, letra a) LN, por error se toma como base la redacción anterior a la reforma introducida por la Ley 8/2021, por lo que se vuelve a exigir que los testigos de conocimiento tengan capacidad civil.

– Se añaden dos párrafos a los arts. 23 y 24, que introducen cuatro nuevos deberes de los notarios:

1.- Hacer constar en las escrituras de constitución de cualquier entidad, con o sin personalidad jurídica, su número de identificación fiscal. Para saber qué se entiende por “entidad” a estos efectos, debemos acudir a la Ley /2003, General Tributaria, cuya DA 6ª establece: «1. Toda persona física o jurídica, así como las entidades sin personalidad a que se refiere el apartado 4 del artículo 35 de esta ley, tendrán un número de identificación fiscal para sus relaciones de naturaleza o con trascendencia tributaria.» Y el art. 35.4 dice: «Tendrán la consideración de obligados tributarios, en las leyes en que así se establezca, las herencias yacentes, comunidades de bienes y demás entidades que, carentes de personalidad jurídica, constituyan una unidad económica o un patrimonio separado susceptibles de imposición.»

2.- Consultar la lista de números de identificación fiscal revocados con carácter previo a la autorización o intervención de cualquier escritura pública, acta o póliza. Afortunadamente, en realidad parece que no es necesario consultar toda la lista de NIFs revocados, sino que basta con consultar si un NIF en concreto lo está. La consulta se puede hacer directamente a través de la Sede Electrónica de la AEAT, en la ruta «Procedimientos, Servicios y Trámites (Información y Registro) / Censos, NIF y domicilio fiscal / Censos / Mod. 036 y 037. Censo de empresarios, profesionales y retenedores – Declaración censal de alta, modificación y baja y declaración censal simplificada / Trámites / Consulta por NIF (entidades jurídicas)». El Consejo General del Notariado ha habilitado también en la plataforma SIGNO un servicio para consultar si un NIF está revocado.

3.- Abstenerse de autorizar o intervenir cualquier instrumento público que se pretenda otorgar por una entidad jurídica con número de identificación fiscal revocado. En cuanto al concepto de “entidad jurídica”, en mi opinión no difiere del de “entidad” a secas antes expuesto, pues la limitación debe entenderse aplicable solo a aquellas entidades que estén obligadas a tener un NIF por constituir una unidad económica o un patrimonio separado susceptible de imposición, lo que en la práctica totalidad de los casos se pondrá de manifiesto en el propio otorgamiento del documento público.

4.- Suministrar a la Administración Tributaria la identificación de aquellas entidades jurídicas con número de identificación fiscal revocado y no rehabilitado, que hubieran pretendido otorgar un documento público, a través del sistema que establezca el Consejo General del Notariado.

Artículo decimonoveno. Modificación de la Ley del Notariado de 28 de mayo de 1862.

REDACCION DEROGADA

Artículo 23.

Los notarios darán fe en las escrituras públicas y en aquellas actas que por su índole especial lo requieran de que conocen a las partes o de haberse asegurado de su identidad por los medios supletorios establecidos en las leyes y reglamentos.

Serán medios supletorios de identificación, en defecto del conocimiento personal del Notario, los siguientes:

a) La afirmación de dos personas, que conozcan al otorgante y sean conocidas del Notario, siendo aquéllos responsables de la identificación.

b) La identificación de una de las partes contratantes por la otra, siempre que de esta última dé fe de conocimiento el Notario.

c) La referencia a carnets o documentos de identidad con retrato y firma expedidos por las autoridades públicas, cuyo objeto sea identificar a las personas.

El Notario en este caso responderá de la concordancia de los datos personales, fotografía y firma estampados en el documento de identidad exhibido, con las del compareciente.

d) El cotejo de firma con la indubitada de un instrumento público anterior en que se hubiere dado por el Notario fe de conocimiento del firmante.

El Notario que diere fe de conocimiento de alguno de los otorgantes, inducido a error sobre la personalidad de estos por la actuación maliciosa de ellos mismos o de otras personas, no incurrirá en responsabilidad criminal, la cual será exigida únicamente cuando proceda con dolo. En tal supuesto el Notario, sin perjuicio de lo anterior, será inmediatamente sometido a expediente de corrección disciplinaria con la obligación de indemnizar los daños y perjuicios que se hayan producido por tal error a terceros interesados.

Si se trata de escrituras públicas relativas a actos o contratos por los que se adquieran, declaren, constituyan, transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y los demás derechos reales sobre bienes inmuebles, o a cualesquiera otros con trascendencia tributaria, los comparecientes acreditarán ante el Notario autorizante sus números de identificación fiscal y los de las personas o entidades en cuya representación actúen, de los que quedará constancia en la escritura.

Artículo 24.

En todo instrumento público consignará el Notario su nombre y vecindad, los nombres y vecindad de los testigos, y el lugar, año y día del otorgamiento.

Los notarios en su consideración de funcionarios públicos deberán velar por la regularidad no sólo formal sino material de los actos o negocios jurídicos que autorice o intervenga, por lo que están sujetos a un deber especial de colaboración con las autoridades judiciales y administrativas.

En consecuencia, este deber especial exige del Notario el cumplimiento de aquellas obligaciones que en el ámbito de su competencia establezcan dichas autoridades.

En las escrituras relativas a actos o contratos por los que se declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan a título oneroso el dominio y los demás derechos reales sobre bienes inmuebles se identificarán, cuando la contraprestación consistiere en todo o en parte en dinero o signo que lo represente, los medios de pago empleados por las partes. A tal fin, y sin perjuicio de su ulterior desarrollo reglamentario, deberá identificarse si el precio se recibió con anterioridad o en el momento del otorgamiento de la escritura, su cuantía, así como si se efectuó en metálico, cheque, bancario o no, y, en su caso, nominativo o al portador, otro instrumento de giro o bien mediante transferencia bancaria.

Igualmente, en las escrituras públicas citadas el Notario deberá incorporar la declaración previa del movimiento de los medios de pago aportadas por los comparecientes cuando proceda presentar ésta en los términos previstos en la legislación de prevención del blanqueo de capitales. Si no se aportase dicha declaración por el obligado a ello, el Notario hará constar esta circunstancia en la escritura y lo comunicará al órgano correspondiente del Consejo General del Notariado.

En las escrituras públicas a las que se refieren este artículo y el artículo 23 de esta Ley, el Consejo General del Notariado suministrará a la Administración tributaria, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 17 de esta Ley, la información relativa a las operaciones en las que se hubiera incumplido la obligación de comunicar al Notario el número de identificación fiscal para su constancia en la escritura, así como los medios de pago empleados y, en su caso, la negativa a identificar los medios de pago. Estos datos deberán constar en los índices informatizados.

NUEVA REDACCIÓN

Artículo 23.

Serán medios supletorios de identificación, en defecto del conocimiento personal del Notario, los siguientes:

a) La afirmación de dos personas, con capacidad civil, que conozcan al otorgante y sean conocidas del Notario, siendo aquéllos responsables de la identificación.

b) La identificación de una de las partes contratantes por la otra, siempre que de esta última dé fe de conocimiento el Notario.

c) La referencia a carnets o documentos de identidad con retrato y firma expedidos por las autoridades públicas, cuyo objeto sea identificar a las personas.

El Notario en este caso responderá de la concordancia de los datos personales, fotografía y firma estampados en el documento de identidad exhibido, con las del compareciente.

d) El cotejo de firma con la indubitada de un instrumento público anterior en que se hubiere dado por el Notario fe de conocimiento del firmante.

Tratándose de escrituras públicas por las que se cree o constituya una entidad con o sin personalidad jurídica el Notario incluirá obligatoriamente en aquellas el número de identificación fiscal. Con carácter previo a la autorización o intervención de cualquier escritura pública, acta o póliza, el notario consultará la lista de números de identificación fiscal revocados. El Notario deberá abstenerse de autorizar o intervenir cualquier instrumento público que se pretenda otorgar por una entidad jurídica con número de identificación fiscal revocado de conformidad con lo previsto en la normativa tributaria.

Artículo 24

En todo instrumento público consignará el Notario su nombre y vecindad, los nombres y vecindad de los testigos, y el lugar, año y día del otorgamiento.

Los notarios en su consideración de funcionarios públicos deberán velar por la regularidad no solo formal sino material de los actos o negocios jurídicos que autorice o intervenga, por lo que están sujetos a un deber especial de colaboración con las autoridades judiciales y administrativas.

En consecuencia, este deber especial exige del Notario el cumplimiento de aquellas obligaciones que en el ámbito de su competencia establezcan dichas autoridades.

Igualmente, en las escrituras públicas citadas el Notario deberá incorporar la declaración previa del movimiento de los medios de pago aportadas por los comparecientes cuando proceda presentar esta en los términos previstos en la legislación de prevención del blanqueo de capitales. Si no se aportase dicha declaración por el obligado a ello, el Notario hará constar esta circunstancia en la escritura y lo comunicará al órgano correspondiente del Consejo General del Notariado.

En las escrituras públicas a las que se refieren este artículo y el artículo 23 de esta Ley, el Consejo General del Notariado suministrará a la Administración Tributaria, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 17 de esta Ley, la información relativa a las operaciones en las que se hubiera incumplido la obligación de comunicar al Notario el número de identificación fiscal para su constancia en la escritura, así como los medios de pago empleados y, en su caso, la negativa a identificar los medios de pago. Estos datos deberán constar en los índices informatizados.

El Consejo General del Notariado establecerá un sistema automatizado para que el Notario a través de aquel suministre a la Administración Tributaria la identificación de aquellas entidades jurídicas con número de identificación fiscal revocado y no rehabilitado que hubieran pretendido otorgar un documento público.

LEY DEL CATASTRO

La principal novedad que establece el art. 14 de la Ley se halla en la DF 3ª, que da más detalles que en su redacción anterior sobre cómo se podrán conocer y cómo se elaborarán los valores de referencia de cada inmueble, que servirán de base para la determinación de la base imponible en el ISD y para el ITPAJD:

El valor de referencia de cada inmueble se incluirá en un mapa de valores, que se podrá consultar en la SEC a partir del 20 de diciembre de cada año.

Dicho valor de referencia no es el valor de mercado, pero se acercará mucho, ya que se calcula a través del análisis de los precios que figuren en las escrituras de compraventa. Por ello, con la finalidad de que no pueda superar el valor de mercado, está prevista la minoración de dicho valor de referencia, por Orden del Ministerio de Hacienda. Al parecer, el valor de referencia de cada inmueble que se publique ya vendrá minorado en el porcentaje que se fije.

La determinación del valor de referencia se hará aplicando los llamados módulos de valor medio y los factores de minoración. Los módulos de valor medio son los correspondientes a cada ámbito territorial en que se dividirá, para su elaboración, el mapa de valores anual. Se recogerán en una resolución de la DGC, que se publicará por edicto en la SEC antes del 30 de octubre de cada año, tras cuya publicación se abrirá un trámite de audiencia, para que los interesados puedan presentar alegaciones y pruebas.

Ver resumen de la Orden HFP/1104/2021, de 7 de octubre, por la que se aprueba el factor de minoración aplicable para la determinación de los valores de referencia de los inmuebles.

Artículo decimocuarto. Modificación del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo.

TEXTO DEROGADO

Artículo 3.1.

1. La descripción catastral de los bienes inmuebles comprenderá sus características físicas, económicas y jurídicas, entre las que se encontrarán la localización y la referencia catastral, la superficie, el uso o destino, la clase de cultivo o aprovechamiento, la calidad de las construcciones, la representación gráfica, el valor de referencia ~~de mercado~~, el valor catastral y el titular catastral, con su número de identificación fiscal o, en su caso, número de identidad de extranjero. Cuando los inmuebles estén coordinados con el Registro de la Propiedad se incorporará dicha circunstancia junto con su código registral

Artículo 14. Procedimiento de incorporación mediante comunicaciones.

Son comunicaciones:

[letras a), b), c) d) y e), sin variación]

Artículo 17.6.

Los actos a que se refiere este artículo tendrán efectividad el día siguiente a aquel en que se produjeron los hechos, actos o negocios que originaron la incorporación o modificación catastral, con independencia del momento en que se notifiquen.

Artículo 18.1.

El procedimiento de subsanación de discrepancias se iniciará por acuerdo del órgano competente, ya sea por propia iniciativa o como consecuencia de orden superior, cuando la Administración tenga conocimiento, por cualquier medio, de la falta de concordancia entre la descripción catastral de los bienes inmuebles y la realidad inmobiliaria y su origen no se deba al incumplimiento de la obligación de declarar o comunicar a que se refieren los artículos 13 y 14. La iniciación del procedimiento se comunicará a los interesados, concediéndoles un plazo de 15 días para que formulen las alegaciones que estimen convenientes.

La resolución que se dicte tendrá efectividad desde el día siguiente a la fecha en que se acuerde y se notificará a los interesados de conformidad con lo dispuesto en la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria. El plazo máximo en que debe notificarse la resolución expresa será de seis meses desde la notificación del acuerdo de iniciación a los interesados. El vencimiento del plazo máximo de resolución determinará la caducidad del expediente y el archivo de todas las actuaciones.

No obstante, en aquellos supuestos en que no existan terceros afectados por el procedimiento, éste podrá iniciarse directamente con la notificación de la propuesta de resolución. En este caso, el expediente se pondrá de manifiesto para la presentación de alegaciones durante un plazo de 15 días. Cuando, transcurrido este plazo, los interesados no hayan formulado alegaciones, la propuesta de resolución se convertirá en definitiva y se procederá al cierre y archivo del expediente. La efectividad de esta resolución se producirá desde el día siguiente al de finalización del mencionado plazo.

Artículo 20.2.

La incorporación en el Catastro Inmobiliario de bienes inmuebles o la modificación de su descripción por virtud de actuaciones inspectoras surtirán efectos desde el día siguiente a aquel en que se produjo el hecho, acto o negocio a que se refieren dichas actuaciones, sin perjuicio de la posibilidad de iniciar, en su caso, el correspondiente procedimiento sancionador dentro del plazo de los seis meses siguientes a la fecha en que se hubiese notificado o se entendiese notificado el correspondiente acto de alteración catastral.

Dicha notificación se producirá de conformidad con lo dispuesto en la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.

Disposición adicional 3ª.4.

La incorporación en el Catastro de los bienes inmuebles o la modificación de su descripción resultante de la regularización, surtirá efectos desde el día siguiente a aquél en que se produjeron los hechos, actos o negocios que originen la incorporación o modificación catastral, con independencia del momento en que se notifiquen, sin perjuicio de lo dispuesto en el párrafo tercero de la disposición adicional cuarta para aquellos bienes inmuebles que tengan naturaleza rústica y cuenten con construcciones indispensables para el desarrollo de las explotaciones agrícolas, ganaderas o forestales.

Disposición transitoria novena: Régimen transitorio para la determinación del valor de referencia de mercado.

En tanto no se apruebe el desarrollo reglamentario previsto en la disposición final tercera de esta Ley, para la determinación del valor de referencia se elaborará un informe anual del mercado inmobiliario, base de la determinación de los diferentes módulos de valor. Las directrices y criterios específicos de aplicación se determinarán del siguiente modo:

a) Para los bienes inmuebles urbanos, así como para las construcciones situadas en suelo rústico, con arreglo a las normas vigentes para el cálculo de los valores catastrales, fijándose anualmente para cada municipio los módulos de aplicación.

b) Para el suelo rústico no ocupado por construcciones, por aplicación de los módulos de valor de cada cultivo, fijados anualmente para cada municipio, corregidos por factores objetivos de localización, agronómicos y socioeconómicos, cuando así se justifique por el mencionado informe anual del mercado inmobiliario.

Disposición final tercera. Valor de referencia de mercado.

En la forma en la que reglamentariamente se determine, la Dirección General del Catastro estimará de forma objetiva, para cada bien inmueble y a partir de los datos obrantes en el Catastro, su valor de referencia de mercado, entendiendo por tal el resultante del análisis de los precios comunicados por los fedatarios públicos en las transacciones inmobiliarias efectuadas, contrastados con las restantes fuentes de información de que disponga.

A estos efectos, elaborará un mapa de valores que contendrá la delimitación de ámbitos territoriales homogéneos de valoración, a los que asignará módulos de valor de los productos inmobiliarios representativos en dichos ámbitos, y que se publicará con periodicidad mínima anual, previa resolución, en la sede electrónica de la Dirección General del Catastro.

NUEVA REDACCIÓN

Artículo 3.1.

La descripción catastral de los bienes inmuebles comprenderá sus características físicas, económicas y jurídicas, entre las que se encontrarán la localización y la referencia catastral, la superficie, el uso o destino, la clase de cultivo o aprovechamiento, la calidad de las construcciones, la representación gráfica, el valor de referencia, el valor catastral y el titular catastral, con su número de identificación fiscal o, en su caso, número de identidad de extranjero. Cuando los inmuebles estén coordinados con el Registro de la Propiedad se incorporará dicha circunstancia junto con su código registral.

Artículo 14. Procedimiento de incorporación mediante comunicaciones.

1. Son comunicaciones:

(texto añadido):

f) Las que formulen las entidades locales o, en su caso, las entidades que ejerzan la gestión tributaria del Impuesto sobre Bienes Inmuebles, que pongan en conocimiento del Catastro Inmobiliario los hechos, actos o negocios susceptibles de generar un alta, baja o modificación catastral, derivados de actuaciones para las que se haya otorgado la correspondiente licencia o autorización municipal, siempre que se cumplan los términos y condiciones que se determinen por la Dirección General del Catastro.

g) Los datos, informes o antecedentes suministrados a la Dirección General del Catastro en virtud de lo dispuesto en el artículo 36, siempre que incorporen la totalidad de la documentación necesaria para acreditar la correspondiente alteración catastral de acuerdo con los términos y condiciones establecidos por aquella.

2. Las comunicaciones previstas en las letras f) y g) anteriores no eximirán de la obligación de declarar salvo que se produzcan con anterioridad a la finalización del plazo máximo para cumplir con dicha obligación, en cuyo caso la Dirección General del Catastro advertirá de esta circunstancia en el correspondiente acuerdo.

3. El procedimiento de comunicación podrá iniciarse directamente con la notificación de la propuesta de resolución en aquellos supuestos en que no existan terceros afectados. En este caso, el expediente se pondrá de manifiesto para la presentación de alegaciones durante un plazo de 15 días. Cuando, transcurrido este plazo, los interesados no hayan formulado alegaciones, la propuesta de resolución se convertirá en definitiva, entendiéndose dictado y notificado el acuerdo que contiene el día siguiente al de la finalización del mencionado plazo, procediéndose al cierre y archivo del expediente.

Artículo 17.6.

Los actos dictados en los procedimientos de incorporación mediante declaración, comunicación y solicitud tendrán eficacia desde la fecha en que se produjo el hecho, acto o negocio que originó la incorporación o modificación catastral, con independencia del momento en que se notifiquen.

Artículo 18.1.

1. El procedimiento de subsanación de discrepancias se iniciará de oficio por acuerdo del órgano competente, cuando la Administración tenga conocimiento, por cualquier medio, de la falta de concordancia entre la descripción catastral de los bienes inmuebles y la realidad inmobiliaria y su origen no se deba al incumplimiento de la obligación de declarar o comunicar a que se refieren los artículos 13 y 14. La iniciación del procedimiento se comunicará a los interesados, concediéndoles un plazo de 15 días para que formulen las alegaciones que estimen convenientes.

La resolución que se dicte tendrá efectividad desde el día siguiente a la fecha en que el Catastro hubiera tenido constancia documentada de la discrepancia y se notificará a los interesados de conformidad con lo dispuesto en la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria. El plazo máximo en que debe notificarse la resolución expresa será de seis meses desde la notificación del acuerdo de iniciación a los interesados. El vencimiento del plazo máximo de resolución determinará la caducidad del expediente y el archivo de todas las actuaciones.

Artículo 20.2

La incorporación en el Catastro Inmobiliario de bienes inmuebles o la modificación de su descripción por virtud de actuaciones inspectoras tendrán eficacia desde la fecha en que se produjo el hecho, acto o negocio a que se refieren dichas actuaciones, sin perjuicio de la posibilidad de iniciar, en su caso, el correspondiente procedimiento sancionador dentro del plazo de los seis meses siguientes a la fecha en que se hubiese notificado o se entendiese notificado el correspondiente acto de alteración catastral.

Disposición adicional 3ª.4.

La incorporación en el Catastro de los bienes inmuebles o la modificación de su descripción resultante de la regularización, tendrá eficacia desde la fecha en que se produjeron los hechos, actos o negocios que originen la incorporación o modificación catastral, con independencia del momento en que se notifiquen, sin perjuicio de lo dispuesto en el párrafo tercero de la disposición adicional cuarta para aquellos bienes inmuebles que tengan naturaleza rústica y cuenten con construcciones indispensables para el desarrollo de las explotaciones agrícolas, ganaderas o forestales.

Disposición transitoria novena: Régimen transitorio para la determinación del valor de referencia de cada inmueble.

En tanto no se apruebe el desarrollo reglamentario, la aplicación de los módulos de valor medio previstos en la disposición final tercera para la determinación del valor de referencia de cada inmueble se realizará de acuerdo con las siguientes directrices:

a) Para los bienes inmuebles urbanos, los criterios y reglas de cálculo se ajustarán a lo previsto en las normas técnicas de valoración y cuadro marco de valores del suelo y de las construcciones para determinar el valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana.

Serán de aplicación los módulos básicos de suelo y construcción de cada municipio, que se aprueben de acuerdo con las directrices dictadas para la coordinación de valores.

Los valores de suelo de zona permitirán la reproducción de los módulos de valor medio de los productos inmobiliarios representativos en cada ámbito territorial homogéneo de valoración.

La resolución a aprobar por la Dirección General del Catastro definirá su ámbito de aplicación y concretará criterios y reglas de cálculo, módulos básicos de suelo y construcción, valores de suelo de zona y costes de construcción, así como, en su caso, campos de aplicación de coeficientes correctores.)

b) Para los inmuebles rústicos sin construcciones, la resolución a aprobar por la Dirección General del Catastro definirá su ámbito de aplicación, y concretará criterios y reglas de cálculo, así como, en su caso, importes y campos de aplicación de coeficientes correctores de localización, agronómicos y socioeconómicos.

El informe anual del mercado inmobiliario al que hace referencia la disposición final tercera determinará los coeficientes correctores aplicables, así como sus importes.»

Disposición final tercera. Valor de referencia.

La Dirección General del Catastro determinará de forma objetiva y con el límite del valor de mercado, a partir de los datos obrantes en el Catastro, el valor de referencia, resultante del análisis de los precios comunicados por los fedatarios públicos en las compraventas inmobiliarias efectuadas.

A este efecto, incluirá las conclusiones del análisis de los citados precios en un informe anual del mercado inmobiliario, y en un mapa de valores que contendrá la delimitación de ámbitos territoriales homogéneos de valoración, a los que asignará módulos de valor medio de los productos inmobiliarios representativos.

El citado mapa se publicará en la sede electrónica de la Dirección General del Catastro.

Con el fin de que el valor de referencia de los inmuebles no supere el valor de mercado se fijará, mediante orden de la Ministra de Hacienda, un factor de minoración al mercado para los bienes de una misma clase.

Con periodicidad anual, la Dirección General del Catastro aprobará, mediante resolución, los elementos precisos para la determinación del valor de referencia de cada inmueble por aplicación de los citados módulos de valor medio y de los factores de minoración correspondientes, en la forma en la que reglamentariamente se determine.

Esta resolución se publicará por edicto en la Sede Electrónica de la Dirección General del Catastro antes del 30 de octubre del año anterior a aquel en que deba surtir efecto, previo trámite de audiencia colectiva. A este efecto, se publicará un edicto en el «Boletín Oficial del Estado» en el que se anunciará la apertura del mencionado trámite por un periodo de diez días, durante el cual los interesados podrán presentar las alegaciones y pruebas que estimen convenientes.

La citada resolución será recurrible en vía económico-administrativa, o potestativamente mediante recurso de reposición, por los interesados y en el plazo de un mes desde su publicación, sin que la interposición de la reclamación suspenda su ejecución.

En los 20 primeros días del mes de diciembre, la Dirección General del Catastro publicará en el »Boletín Oficial del Estado» anuncio informativo para general conocimiento de los valores de referencia de cada inmueble, que, al no tener condición de datos de carácter personal, podrán ser consultados de forma permanente a través de la Sede Electrónica del Catastro.

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TEXTO DE LA LEY: PDF (BOE-A-2021-11473 – 93 págs. – 765 KB) Otros formatos Texto consolidado Corrección de errores

Notas prácticas sobre el «valor de referencia» (enero 2022). Javier Máximo Juárez.

El Valor de Referencia: ¿no existía otra solución legal. Por Antonio Martínez Lafuente, Abogado del Estado

Incidencia de la Ley 11/2021 en la mejora y apartación gallegas. Vicente Martorell.

NORMAS: Cuadro general. Por meses. + Destacadas Resúmenes 2002 – 2021.

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Avanzando hacia una descripción de la finca en la escritura más ajustada a la realidad

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Indice:

I. PLANTEAMIENTO
II.- MODELO BASE
III. VARIANTES EN CASO DE FALTA DE CONCORDANCIA
IV. MODELOS COMPLETOS DE LOS CASOS MÁS FRECUENTES
Nº 1: Elemento privativo de una propiedad horizontal
Nº 2: Concordancia entre realidad física, título, Registro y Catastro
Nº 3: Los otorgantes manifiestan que desconocen la realidad física del inmueble
Nº 4: La realidad física concuerda con el Catastro, pero no concuerda ni con el título ni con el Registro
Nº 5: La realidad física concuerda con el Registro y con el título, pero no concuerda con el Catastro
Nº 6: La realidad física no concuerda ni con el Catastro, ni con el Registro, ni con el título del transmitente
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AVANZANDO HACIA UNA DESCRIPCIÓN DE LA FINCA MÁS AJUSTADA A LA REALIDAD (I)

VÍCTOR ESQUIROL JIMÉNEZ,

NOTARIO DE EL MASNOU (BARCELONA)

I. PLANTEAMIENTO

1. En los próximos meses entrará plenamente en vigor el art. 18.2 del Texto Refundido de la Ley del Catastro, en su redacción dada por la Ley 2/2011, que impone a los notarios el deber de solicitar a los otorgantes que le manifiesten si la descripción que contiene la certificación catastral descriptiva y gráfica (CCDG, en lo sucesivo), que debe incorporarse a las escrituras que tengan por objeto bienes inmuebles, se corresponde con la realidad física del inmueble en el momento del otorgamiento del documento público.

Este deber no se ha podido cumplir hasta la fecha, al no haberse implementado los medios telemáticos que debían permitir a los notarios la comunicación al Catastro del procedimiento de subsanación de discrepancias. Estos medios se están implantando progresivamente en las diferentes gerencias catastrales desde mayo de 2021, en ejecución de la Resolución Conjunta de 29 de marzo de 2021 (RC de 2021). Está previsto que el proceso finalice hacia final de este año 2021.

El nuevo sistema de comunicación entre notarios y Catastro va a hacer posible, entre otras utilidades, que los notarios podamos tramitar el procedimiento de subsanación de discrepancias catastrales previsto en el art. 18.2 TRLC. Este procedimiento es el que el notario debe tramitar cuando los otorgantes le manifiesten la falta de correspondencia entre la descripción catastral y la realidad física y le requieran para que tramite la subsanación de la descripción catastral.

Al margen de ello, el art. 170 RN establece el deber del notario de describir los inmuebles inscribibles en el Registro de la Propiedad expresando aquellas circunstancias que sean imprescindibles para realizar la inscripción y que solo a requerimiento de los otorgantes o cuando el notario lo juzgue conveniente, podrá añadirse cualesquiera otras circunstancias descriptivas no exigidas por la legislación registral, que faciliten una mejor determinación del objeto del negocio jurídico formalizado.

Finalmente, el art. 1.271 CC establece el objeto cierto como elemento esencial del contrato. Parece que el último inciso del art. 170 RN está en la línea de dar cumplimiento a la norma civil, cuando lo cierto es que está priorizando la inscripción. Considero que, en materia de determinación del objeto del negocio jurídico, el notario ha sido guiado por el legislador hacia un modelo en el que prevalece la eficacia del negocio jurídico respecto de terceros -a través de la inscripción y de los principios registrales de legitimación y de fe pública registral- frente a la validez, cuando lo cierto es que aquella descansa sobre esta. Una compraventa que no reúna los requisitos de validez y que esté inscrita en el Registro, produce todos sus efectos respecto de terceros protegidos mientras no se declare judicialmente la inexactitud del asiento. Está bien que se proteja a quien confía en el sistema, pero el notario debe velar, ante todo, por la validez del contrato, con independencia del amparo que, en cuanto a su eficacia, pueda proporcionar la inscripción.

La cuestión que vamos a tratar en este trabajo es cómo compaginar en la escritura las tres normas citadas, de manera que esta reúna todos los requisitos de veracidad, validez y eficacia. Al margen de la conveniencia de alguna reforma legal[1], nuestra mejor herramienta es el contrato, que es lex inter partes. Por lo general, no soy partidario de publicar modelos de escrituras, pues la dinámica legislativa y la práctica notarial son tan rápidas que, al poco tiempo, suelen quedar desfasados (con el consiguiente peligro de que sigan utilizándose por algunos); sin embargo, por la complejidad del tema, me ha parecido que es necesario un grado mayor de divulgación, que facilite a los compañeros la asunción de los objetivos que en este trabajo se persiguen. No obstante, sugiero que sean tomados más como ejemplos indicativos que como modelos a seguir.

2. El objetivo de la parte expositiva de la escritura debería ser establecer, de común acuerdo entre los otorgantes, una única descripción lo más ajustada posible a la realidad y que sea esta descripción, si aquellos lo desean, la que se incorpore al folio real del Registro. Hoy por hoy, el cumplimiento de este objetivo no depende enteramente de los notarios pues la concordancia entre realidad física, título, Registro y Catastro es potestativa para el interesado en la mayoría de los casos. Sin embargo, sí que es deber de los notarios, incluso en estos supuestos de coordinación voluntaria, informar de ello a los otorgantes y realizar cuanto sea necesario para llevar a cabo la coordinación cuando estos lo requieran.

En la actualidad, lo más común es comenzar la parte expositiva de la escritura pública haciendo constar la manifestación de que el transmitente es propietario de la finca que pasa a describirse a continuación. Y se transcribe una descripción sin especificar si es la registral, la resultante del título, la catastral o la real. Normalmente es la descripción registral, pero no se especifica; por tanto, el primer paso para ser precisos en la determinación del objeto sería aclarar si la descripción que se transcribe es la registral, la catastral o, mejor aún, la real. Debería ser el notario, pues, con base en las manifestaciones de los otorgantes, el autor de la transcripción de la descripción y no el transmitente, ya que este en la mayoría de los casos no puede aseverar que la descripción registral se corresponda con la descripción transcrita en la escritura. En este trabajo vamos a partir del modelo tradicional, que transcribe la descripción registral seguida de la descripción real, para acabar proponiendo en el apartado IV un conjunto de modelos basados en la transcripción de una única descripción: la real.

Por tanto, siguiendo el método tradicional, la parte expositiva de la escritura comenzar especificando que la descripción primeramente transcrita es la descripción registral. Una fórmula podría ser la siguiente:

—– DICEN: —–

«I.- Doña $, que es propietaria del siguiente inmueble:

DESCRIPCIÓN LITERARIA REGISTRAL, que transcribo de la nota expedida por el Registro de la Propiedad en cumplimiento del art. 354 a) RH:

URBANA.- …»

En un segundo momento, el notario debería procurar la concordancia[5] entre la descripción transcrita y la realidad, con base en el título del transmitente, la información catastral y, ahora sí, las manifestaciones de los otorgantes.

a).- Información resultante del título del transmitente

El título de propiedad, o del derecho de que se trate, es el que legitima al transmitente para otorgar el negocio jurídico que pretende. En la práctica, no es infrecuente que quien manifieste ser el propietario no sea el titular registral, normalmente porque su título no está inscrito (por ejemplo, en el caso de hipoteca otorgada posterior pero simultáneamente con la compraventa). También sucede en ocasiones que la descripción contenida en el título vigente no concuerda con la registral (por ejemplo, por haber manifestado una cabida que no ha podido inscribirse). El carácter legitimador del título de propiedad no debe desdeñarse en ningún caso; por lo tanto, la descripción contenida en el título es un elemento importante no solo para determinar su concordancia con la realidad, sino también para configurar el negocio jurídico otorgado, por lo que el notario debe tenerla en cuenta en todo caso.

b).- Información resultante del Catastro

La CCDG catastral ofrece mucha información en relación con el inmueble; a los efectos de este trabajo, en algunos casos diferenciaremos entre la descripción literaria (datos tales como la ubicación, superficie, etc.) y la descripción gráfica (el plano representado). La CCDG permite a los otorgantes identificar el inmueble, mediante la comprobación de los datos de situación y su correlación con el plano catastral. Además, una vez establecida la identidad entre la parcela catastral y el inmueble, permite a los otorgantes comprobar la concordancia del plano catastral con la realidad; y, al notario, cruzar dicha información con la descripción literaria registral.

c).- Información resultante de las manifestaciones de los otorgantes

Aunque solo sea en cumplimiento del art. 18.2 TRLC (a la espera de una deseable reforma del art. 170 RN), el notario debería solicitar a los otorgantes que manifiesten si el inmueble representado en la CCDG se corresponde con el que es objeto del negocio jurídico y hacer constar dicha manifestación. En la mayoría de casos, no tienen problema en identificarlo gracias al plano catastral; en cambio, no suelen estar en disposición de afirmar, como pide dicho precepto, si la descripción catastral se corresponde [2] fielmente con la realidad, salvo que dispongan de una medición hecha sobre el terreno. Sin embargo, un juicio de correspondencia (o de no correspondencia) por su parte aportará siempre una mejor determinación del objeto que la ausencia total de manifestaciones al respecto. Pese a que manifiesten, en su caso, que la descripción catastral concuerda con la realidad, el notario debe advertirles, conforme al punto 2 del apartado 5º de la Resolución conjunta de 29 de marzo de 2021 (en adelante, RC de 2021), que el plano catastral puede no coincidir con la realidad física y sobre la conveniencia de mejorar la precisión gráfica mediante una medición, como prevé el apartado 3º de dicha resolución. Aunque no deseen hacerlo (o lo dejen para más adelante), habremos ganado mucho en relación con lo que ahora hacemos constar en la escritura.

En todo caso, siempre cabe la posibilidad de consignar la manifestación de los otorgantes de que ignoran si la descripción catastral concuerda o no con la realidad, y ahí acabaría nuestra diligencia, quedando en tal caso la descripción registral como única descripción.

En cambio, los otorgantes no están en disposición de manifestar si el inmueble se corresponde con la finca registral; dicho juicio de identidad le corresponde al registrador de la propiedad. Tampoco el notario lo puede apreciar, pues no dispone de los medios para ello, lo máximo que puede hacer es consignar las discrepancias entre la descripción registral y la catastral.

Cuando se trate de elementos privativos de una propiedad horizontal no se podrá alcanzar la coordinación gráfica (solo se puede en cuanto al solar), pues no puede inscribirse todavía la representación catastral. Ello no obsta a que no pueda manifestarse la descripción real del departamento, si no concuerda con la registral (lo que no es infrecuente), ni a que el notario no informe al adquirente sobre la forma de obtener (en un momento posterior, ya que, normalmente, no se dispondrá del certificado de la junta de propietarios autorizando la rectificación). El hecho de que en ese momento no pueda rectificarse el Registro no debe justificar la transcripción en la escritura de una descripción que no se ajusta a la realidad.

II.- MODELO BASE

La cuestión que surge ahora es cómo hacer constar de forma sencilla en la escritura este cuádruple cruce de información entre título previo, Registro, Catastro y manifestaciones de los otorgantes. El punto de partida ha de ser la manifestación de identidad emitida por los otorgantes. Si estos manifiestan que desconocen si dicha identidad existe, el notario debería consignar esta declaración y advertirles de las consecuencias que puede conllevar la falta de correspondencia entre la descripción registral y la realidad física. Establecida la identidad, el notario debería preguntarles si saben si la descripción catastral concuerda con la realidad física y cotejar aquella con la descripción registral. Si todo concuerda, y desean incorporar al folio real de la finca la representación gráfica catastral, el texto podría ser el siguiente:

«CORRESPONDENCIA ENTRE LA DESCRIPCIÓN LITERARIA REGISTRAL Y LA REALIDAD FÍSICA.

a).- Los otorgantes identifican el inmueble objeto de este negocio jurídico con el representado en la certificación catastral descriptiva y gráfica que he obtenido telemáticamente a través de la Sede Electrónica del Catastro[3] y que protocolizo. Asimismo, manifiestan que, a su juicio, la descripción catastral concuerda con la realidad física.

b).- Yo, el notario, compruebo que la descripción registral transcrita en el apartado anterior se corresponde con la descripción catastral y con la resultante del título del transmitente.

La adquirente[4] solicita al registrador de la propiedad la incorporación de la representación gráfica georreferenciada catastral al folio real de la finca registral y la constancia de la coordinación gráfica entre el Registro de la Propiedad y el Catastro; y, si el registrador acuerda no incorporarla por albergar dudas fundadas sobre la correspondencia entre aquella y la finca registral, pide la inscripción parcial de esta escritura con la descripción literaria registral actual y la expedición de nota de calificación antes de iniciar, en su caso el procedimiento del art. 199 LH.[5].»

En los casos en que la inscripción de la RGG es potestativa, el adquirente puede manifestar su voluntad de que aquella no se inscriba. Aunque nada impide que se omita cualquier constancia de ello, considero preferible que se haga constar la negativa a inscribir la RGG, para acreditar que el notario le ha informado sobre este extremo. En la letra a), se puede añadir la referencia catastral del inmueble, si se desea incorporarla al cuerpo de la escritura.

Pese a concordar la descripción catastral con la registral, puede suceder que el adquirente, como he dicho, desee mejorar la precisión gráfica de la RGGC. En tal caso, conforme al apartado 3º de la RC de 2021, debe incorporarse a la escritura el informe de validación gráfica (IVG) positivo de una representación gráfica alternativa (RGGA) y deberá tramitarse el procedimiento de subsanación de discrepancias catastrales del art. 18.2 TRLC y del apartado 6º de la citada resolución.

III. VARIANTES EN CASO DE FALTA DE CONCORDANCIA

En pocas ocasiones se da una perfecta concordancia entre las cuatro fuentes de información, como en el ejemplo anterior. Lo habitual es que la descripción catastral y la registral no concuerden; también puede suceder que los otorgantes sepan cuál es la que más se ajusta a la realidad, o que no lo sepan; por último, puede ser que deseen rectificar la descripción incorrecta o que prefieran no modificarla. Vamos a intentar examinar estos supuestos, siguiendo el orden del modelo base, que es el que, en mi opinión, debería seguir el notario, manteniendo la letra a) para la concordancia entre realidad física y Catastro y la letra b) para la concordancia con el Registro.

Paso 1.- Manifestación de los otorgantes sobre la identidad entre el inmueble objeto del negocio jurídico y el que aparece en la certificación catastral

El punto de partida siempre ha de ser la identificación del inmueble con el que aparece en la CCDG obtenida por el notario, mediante la exhibición de dicha CCDG a los otorgantes. Si estos no pueden identificar el inmueble, lo lógico sería intentarlo con otra CCDG pues puede haber habido un error en su obtención. Si, pese a ello, no se puede establecer la correspondencia, podría incorporarse en su lugar el informe de validación gráfica (IVG) de una RGG alternativa (RGGA) o, simplemente, no incorporar ninguna representación gráfica (lo que no impide ni la autorización, ni la inscripción), expresando la causa de ello[6]. La variante sería:

«a).- Los otorgantes manifiestan que no pueden establecer la identidad entre el inmueble objeto de este negocio jurídico y el resultante de certificación catastral alguna, por lo que no es posible ni protocolizar la certificación catastral, ni reseñar la referencia catastral.»

Paso 2.- Manifestación de los otorgantes sobre la concordancia de la descripción catastral con la realidad física

Si los otorgantes afirman que el inmueble objeto del negocio jurídico es el que aparece en la CCDG, el siguiente paso es preguntarles si la descripción resultante de la CCDG concuerda con la realidad física. Si manifiestan que concuerda y además coincide con la descripción del título previo (que normalmente coincide con la literaria registral), se aplicará la letra a) del modelo base. Las otras tres posibilidades son: 1) manifiestan que la descripción catastral concuerda con la realidad física, pero el notario comprueba que no concuerda con la descripción registral; 2) manifiestan que la descripción catastral no concuerda con la realidad física; y 3) manifiestan que no lo saben.

2.1.- Los otorgantes manifiestan que la realidad física concuerda con la descripción catastral, pero el notario comprueba que esta no concuerda con la registral

El apartado 5º de la RC de 2021 dispone: «Si los otorgantes manifiestan que la representación gráfica catastral coincide con la realidad física, el notario rectificará la literaria del título por la que resulte de la certificación catastral descriptiva y gráfica, y se incorporará ésta como representación gráfica del inmueble que completa la descripción literaria, siguiendo el procedimiento previsto en el artículo 18.2.b del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, con lo que se entenderá que la información documental y gráfica del inmueble son coherentes. No obstante, el notario informará a los interesados de las consecuencias que puedan producirse en el caso de que finalmente la representación catastral no coincida con la realidad física».

Es muy importante la primera parte de esta disposición: «el notario rectificará la literaria del título»: por el solo hecho de que los otorgantes manifiesten que conocen la realidad física, el notario debe incorporar a la escritura los elementos descriptivos manifestados, con independencia de si ello concuerda o no con la descripción registral y de si se va a solicitar o no la rectificación de la misma. Ante todo, debe prevalecer la descripción coincidente con la realidad. La trascendencia de esta manifestación, si contradice la descripción del título previo y del Registro, debe ser advertida por el notario, como veremos.

A mi juicio, hay algunas imprecisiones en esta disposición. En primer lugar, sorprende que el precepto haga referencia al art. 18.2 TRLC, cuando este precepto regula la subsanación de discrepancias catastrales y, en este caso, no hay discrepancia con el Catastro. La frase final causa a primera vista cierta perplejidad si se tiene en cuenta que los interesados han manifestado que saben que la descripción catastral se ajusta a la realidad física. No obstante, tiene su justificación en los casos en que la manifestación de los otorgantes no se basa en una medición sobre el terreno, pues la cartografía catastral adolece de un cierto grado de imprecisión, que se puede mitigar mediante el procedimiento de mejora de la precisión grafica. La advertencia tiene especial sentido cuando la manifestación de los otorgantes contradice la descripción del título previo y la registral. Es por ello, que entiendo que la advertencia es innecesaria y puede que perturbadora cuando estas descripciones coinciden con la catastral. Por esta razón, la examino aquí y no a propósito de la concordancia entre todas las descripciones (modelo base).

En definitiva, si los otorgantes manifiestan la concordancia entre la descripción literaria catastral y la realidad y aquella es contradictoria con la del título previo y la registral, debe transcribirse la nueva descripción.

La variante podría redactarse así:

«a).- Los otorgantes identifican el inmueble objeto de este negocio jurídico con el representado en la certificación catastral descriptiva y gráfica que he obtenido telemáticamente a través de la Sede Electrónica del Catastro y que protocolizo. Asimismo, manifiestan que, a su juicio, la descripción catastral concuerda con la realidad física.

Yo, el notario, compruebo que la descripción literaria catastral no concuerda con la contenida en el título y en el Registro, de lo que advierto a los otorgantes. Estos manifiestan que la descripción literaria ajustada a la realidad es la siguiente:

RÚSTICA.- …»

2.2.- Los otorgantes manifiestan que la descripción catastral no concuerda con la realidad física

La rectificación de la descripción catastral incorrecta no es preceptiva, por lo que pueden optar entre rectificarla o no. Paso a examinar separadamente ambas posibilidades.

2.2.1. Los otorgantes desean rectificar la descripción catastral

En este caso, los otorgantes pueden pedir la modificación del Catastro mediante el procedimiento de subsanación de discrepancias del art. 18.2 TRLC, desarrollado en el apartado 6º de la RC de 2021. Para ello, deben aportar el IVG positivo (IVG+) de una RGGA.

La variante sería:

«a).- Los otorgantes identifican el inmueble objeto de este negocio jurídico con el representado en la certificación catastral descriptiva y gráfica que he obtenido telemáticamente a través de la Sede Electrónica del Catastro y que protocolizo. No obstante, manifiestan que la descripción catastral no concuerda con la realidad física y que la descripción literaria real es la siguiente:

RÚSTICA.- ….

Asimismo, la adquirente me requiere para que tramite el procedimiento de subsanación de discrepancias conforme al artículo 18.2 TRLC. A tal fin, me entrega un informe de validación gráfica positivo, que protocolizo. Yo, el notario, compruebo que dicho informe es coherente con el procedimiento solicitado y que respeta la cartografía catastral, por lo que acepto el requerimiento e informo a los otorgantes de que tramitaré el procedimiento en acta aparte.»

La comprobación por parte del notario resulta de la letra c) del art. 18.2, al exigir que se acredite al notario la discrepancia por cualquier medio de prueba admitido en derecho y que el notario entienda suficientemente acreditada la existencia de la discrepancia. Parece complicado, pero no lo es. Para considerar acreditada la discrepancia se requiere que el notario compruebe: 1) que el inmueble representado en el IVG+ es el mismo que el de la CCDG, mediante el cotejo de la referencia catastral; 2) que en el IVG+ figura, como “Tipo de operación” (hoja 1/6), la subsanación [7]; 3) que, para conseguir que el IVG salga positivo (esto es, para encajar la nueva descripción con la de las parcelas colindantes, como si de un puzle se tratara), el técnico no haya creado parcelas o recintos ficticios, conocidos como “astillas” o “cuchillos”, que a veces se denominan simplemente “colindante este” o “colindante oeste” o el que sea, en vez de descargar el GML de las parcelas colindantes reales y adaptarlos a la operación que recoja la escritura[8]. Considero que el momento adecuado para realizar estas comprobaciones es antes de aceptar el requerimiento para tramitar el procedimiento, para sugerir los cambios que sean necesarios; o para denegar la aceptación de aquel, si no se pueden realizar.

Asimismo, previamente a la aceptación del requerimiento para la tramitación del art. 18.2 TRLC, el notario comprobará si la alteración solicitada se encuentra dentro del margen de tolerancia previsto en la RC de 2021[9]para, en caso afirmativo, ofrecer a los otorgantes la opción entre tramitar dicho procedimiento para conseguir una mejora de la precisión gráfica, o no tramitarlo. La variante en caso de cumplirse el margen de tolerancia gráfica sería:

«a).- Los otorgantes identifican el inmueble objeto de este negocio jurídico con el representado en la certificación catastral descriptiva y gráfica que he obtenido telemáticamente a través de la Sede Electrónica del Catastro y que protocolizo. No obstante, manifiestan que la representación catastral no concuerda con la realidad física y que la descripción literaria real es la siguiente:

RÚSTICA.- ….

La adquirente me entrega un informe de validación gráfica catastral positivo, que protocolizo. Yo, el notario, compruebo que dicho informe es coherente con la descripción literaria manifestada y que no se ha alterado indebidamente la cartografía catastral.

Advierto a la adquirente que he comprobado, a través de la Sede Electrónica del Catastro, que la alteración solicitada se encuentra dentro del margen de tolerancia gráfica, no obstante lo cual manifiesta que desea mejorar la precisión gráfica catastral y me requiere para que tramite el procedimiento de subsanación de discrepancias catastrales conforme al artículo 18.2 TRLC. Acepto el requerimiento e informo a la adquirente de que tramitaré el procedimiento en acta aparte.»

2.2.2. Los otorgantes no desean rectificar la descripción catastral

Bastará con que manifiesten la falta de concordancia entre Catastro y realidad y que no desean rectificar aquel.

«Los otorgantes identifican el inmueble objeto de este negocio jurídico con el representado en la certificación catastral descriptiva y gráfica que he obtenido telemáticamente a través de la Sede Electrónica del Catastro y que protocolizo. No obstante, manifiestan que la representación catastral no describe fielmente la realidad física y que no desean tramitar el procedimiento de subsanación de discrepancias catastrales.»

2.3. Los otorgantes manifiestan que no saben si la descripción catastral se ajusta a la realidad física

Dicha manifestación equivale a decir que desconocen la realidad física del inmueble pues, si la conocieran, estarían en condiciones de manifestar si la catastral es correcta o no. Por tanto, no se podrá inscribir la RGG, ni subsanar el Catastro ni, en su caso, rectificar la descripción registral, que será la que prevalecerá. Si esta no concuerda con el título previo, deberían ser los otorgantes quienes decidieran cuál de las dos descripciones se debería consignar, con la consiguiente advertencia del notario al respecto. La variante sería:

«Los otorgantes identifican el inmueble objeto de este negocio jurídico con el representado en la certificación catastral descriptiva y gráfica que he obtenido telemáticamente a través de la Sede Electrónica del Catastro y que protocolizo. No obstante, manifiestan que desconocen si la descripción catastral concuerda con la realidad física, por lo que se establecen, como descripción del objeto de este negocio jurídico, la contenida en el título y en el Registro.

Advierto a los otorgantes sobre la conveniencia de comprobar la descripción real, a los efectos oportunos.»

Con ello finaliza la “parte catastral”; a continuación pasamos a la “parte registral”, que introduciremos como letra b) y, según el caso, añadiendo una letra c) y una letra d).

Paso 3.- Concordancia entre la realidad física y la descripción registral

La examinaremos siguiendo las diferentes opciones adoptadas en el paso 2:

3.1. Cuando los otorgantes han manifestado que Catastro y realidad física concuerdan

Si el notario comprueba que la descripción literaria registral concuerda con la catastral y con la realidad física manifestada, procede aplicar el modelo base.

Si comprueba que no concuerda, debe advertirlo a los otorgantes y ofrecerles la posibilidad de rectificar la descripción registral. Esta puede modificarse conforme a lo dispuesto en el art. 201 LH, que permite rectificar cualquier elemento descriptivo con la sola remisión a la CCDG, salvo que exista una diferencia de superficie superior al 10 por 100 de la cabida inscrita. En este último caso, deberá seguirse el procedimiento del art. 201.1 o, alternativamente, el del art. 199, ante el registrador. Según reiterada doctrina de la DG, ambos procedimientos son equivalentes, aunque es preferible seguir el del art. 201.1 por contar con mayores garantías en su tramitación y permitir la presentación de los medios de prueba que sean necesarios para disipar las dudas de correspondencia que pueda tener el registrador. Si el notario autorizante de la escritura no es competente por razón del territorio para tramitar el procedimiento, puede, en mi opinión, trasladar el requerimiento a quien lo sea conforme al art. 203 LH[6]; o bien limitarse a solicitar del registrador la tramitación del procedimiento del art. 199.1.

La variante sería:

«b).- Yo, el notario, compruebo que la descripción literaria catastral no concuerda con la registral ni con la contenida en el título, por lo que hago a los otorgantes las advertencias oportunas. Estos manifiestan que la descripción literaria real del objeto de este negocio jurídico es, a todos los efectos, la siguiente:

URBANA.- …

c).- La adquirente solicita al registrador de la propiedad la rectificación de la descripción literaria registral en los términos que resultan de la anterior descripción, conforme a lo dispuesto en el art. 201.3 a) LH; así como la incorporación al folio real de la representación gráfica catastral y la constancia registral de la coordinación gráfica entre el Registro de la Propiedad y el Catastro.

Asimismo, solicita del registrador de la propiedad que, si acuerda no incorporar la representación gráfica por albergar dudas fundadas sobre la correspondencia entre esta y la finca registral, pide la inscripción parcial de esta escritura con la descripción literaria registral actual y la expedición de nota de calificación antes de iniciar, en su caso, el procedimiento del art. 199 LH.»

O bien, si la diferencia de superficie es superior al 10% de la inscrita o se rectifica algún lindero fijo que no concuerde con la CCDG, manteniendo la letra b), se modificaría la c) y se añadiría un apartado más:

«c).- La adquirente me requiere para que tramite el expediente del art. 201.1 LH, con la finalidad de rectificar la descripción literaria registral en los términos que resultan de la anterior descripción. A tal efecto, manifiesta:

– Que la diferencia entre la superficie real y la registral obedece exclusivamente a errores descriptivos del Registro y no a la celebración de negocios traslativos o en general a cualquier modificación, no registrada, de la situación jurídica de la finca inscrita.

– Que se remite a la información resultante de la certificación catastral descriptiva y gráfica para determinar los propietarios de las fincas colindantes y sus domicilios.

Acepto iniciar el procedimiento solicitado, que tramitaré en acta aparte (o bien: Acepto el requerimiento que, por no ser competente por razón del territorio, trasladaré a un notario competente conforme al art. 203 LH).

d).- La adquirente solicita del registrador de la propiedad que, mientras no reciba la solicitud de inscripción del acta que ponga fin al expediente del art. 201.1 LH, inscriba esta escritura manteniendo la descripción literaria actual; y que, una vez finalizado aquel, incorpore al folio real de la finca la representación gráfica catastral y haga constar la coordinación gráfica entre el Registro de la Propiedad y el Catastro. Asimismo solicita que, si acuerda no incorporar aquella por albergar dudas fundadas sobre su correspondencia con la finca registral, inscriba parcialmente esta escritura con la descripción literaria registral actual y expida de nota de calificación antes de iniciar, en su caso, el procedimiento del art. 199 LH.»

La siguiente posibilidad del paso 2 era:

3.2. Cuando los otorgantes han manifestado que el Catastro y la realidad física no concuerdan

En este caso, si los otorgantes lo solicitan, deben rectificarse la descripción catastral y la registral: la primera, como ya hemos visto en el paso 2, por el procedimiento del art. 18.2 TRLC; y la segunda, por el del art. 201 LH. Si entre la realidad física y la descripción registral existe una diferencia de superficie superior al 10% (o se modifica un lindero fijo que no figure en la CCDG), deberá seguirse el expediente del art. 201.1 o el del art. 199 LH, como hemos dicho en el punto 3.1. de este paso. En este supuesto en que para rectificar la descripción registral haya que seguir el procedimiento del art. 201.1 LH, debería poder seguirse un único expediente que contenga los trámites de aquel y el del art. 18.2 TRLC, pues los colindantes registrales y catastrales normalmente serán los mismos y no tendría sentido notificarles dos veces por la misma cuestión. Mientras que para el art. 18.2 TRLC no hay delimitación de competencia notarial por razón del territorio, en el caso del art. 201.1 LH sí la hay, por la remisión al art. 203. Por ello, si el notario que recibe el requerimiento de tramitación de dichos procedimientos no es competente por razón del territorio para seguir el del art. 201.1, debería poder trasladar dicho requerimiento al que sí lo sea, para que este tramite ambos expedientes de forma conjunta. Las variantes serían:

Si no es necesario tramitar el expediente del art. 201.1 LH:

«b).- La adquirente solicita del registrador de la propiedad que, mientras no se presente el acta que ponga fin al procedimiento de subsanación de discrepancias catastrales, inscriba esta escritura incorporando al folio real de la finca la representación gráfica alternativa correspondiente al informe de validación gráfica protocolizado, previa rectificación de la descripción literaria registral conforme a lo dispuesto en el art. 201.3 LH. Asimismo, solicita que, una vez finalizado dicho procedimiento, inscriba la nueva representación gráfica catastral en sustitución de la alternativa; y que, si acuerda no incorporar alguna de dichas representaciones gráficas por albergar dudas fundadas sobre su correspondencia con la finca registral o sobre la posible invasión de una finca registral colindante o del dominio público, inscriba parcialmente esta escritura con la descripción literaria registral actual y expida nota de calificación antes de iniciar, en su caso, el procedimiento del art. 199 LH.»

O bien, si es necesario tramitar el expediente del art. 201.1 LH por existir una diferencia de superficie es superior al 10% de la inscrita o por rectificarse algún lindero fijo que no concuerde con la CCDG, modificamos la letra b) y añadimos otro apartado:

«b).- La adquirente me requiere para que, juntamente con el procedimiento de subsanación de discrepancias catastrales, tramite el del art. 201.1 LH, de rectificación de la descripción literaria registral. A tal efecto, manifiesta:

– Que se remite a la información resultante de la certificación catastral descriptiva y gráfica para determinar los propietarios de las fincas colindantes y sus domicilios.

Acepto iniciar el procedimiento solicitado, que tramitaré en acta aparte (o bien: Acepto el requerimiento; si bien, por falta de competencia territorial para tramitar el procedimiento de rectificación registral, informo a la adquirente de que trasladaré aquel a un notario competenete, para que lo tramite conjuntamente con el procedimiento de subsanación de discrepancias catastrales).

c).- La adquirente solicita del registrador de la propiedad que, mientras no finalice la tramitación de los procedimientos reseñados, inscriba esta escritura manteniendo la descripción literaria actual; y que, una vez finalizados aquellos, incorpore al folio real de la finca la nueva representación gráfica catastral o, si no se ha podido llevar a cabo la subsanación catastral, incorpore la representación gráfica alternativa correspondiente al informe de validación gráfica protocolizado. Asimismo solicita que, si acuerda no incorporar alguna de dichas representaciones gráficas por albergar dudas fundadas sobre su correspondencia con la finca registral o sobre la posible invasión de una finca registral colindante o del dominio público, inscriba parcialmente esta escritura con la descripción literaria registral actual y expida nota de calificación antes de iniciar, en su caso, el procedimiento del art. 199 LH.»

La última posibilidad del paso 2 era:

3.3. Cuando los otorgantes han manifestado que desconocen si Catastro y realidad física concuerdan

En el paso 2, epígrafe 2.3. decíamos que ello equivale a reconocer que desconocen la realidad física, lo que impedirá la rectificación de la descripción registral ya que, para ello, es imprescindible que manifiesten cuál es la descripción real. No considero necesario hacerlo constar así, por lo que en este supuesto bastará con el texto del paso 2, epígrafe 2.3.

IV. MODELOS COMPLETOS DE LOS CASOS MÁS FRECUENTES

A continuación, intentaré llevar a la práctica las explicaciones teórico-prácticas de la primera parte, mediante la propuesta de diferentes modelos en función de las distintas posibilidades. Para simplificar, me limitaré a los supuestos más frecuentes, pues la casuística, como se ha podido ver, es muy variada.

Ante la alternativa entre seguir la forma expositiva tradicional, centrada en la descripción registral, o introducir una forma más innovadora y conforme con el criterio de recoger como única descripción la real, me he decantado por esta última. Soy consciente de que a muchos compañeros les puede parecer excesivamente disruptiva; pero considero que es mucho más precisa, no solo por la mayor veracidad de la descripción, sino por no limitarse el notario a poner en boca de los otorgantes manifestaciones que estos no están en condiciones de realizar (como, sin ir más lejos, que la finca registral es la que es objeto del negocio jurídico). En cualquier caso, quienes prefieran seguir la forma expositiva tradicional pueden aprovechar los modelos “troceados” que he incluido en el apartado III y “ensamblarlos” en función del supuesto de hecho que corresponda.

Los “nuevos” modelos sitúan al notario como “manifestante” principal; ya que el notario es, en definitiva, quien confecciona el instrumento público cruzando la información suministrada por los otorgantes (descripción real de la finca, estado arrendaticio y posesorio, etc.) con la resultante de los documentos que estos aportan (título previo, recibos de IBI, certificado de comunidad, certificado de aptitud de la ITE, cédula de habitabilidad, certificado de eficiencia energética, etc.) y de toda la documentación que el notario está obligado a obtener o simplemente obtiene para reforzar la seguridad jurídica (CCDG, nota informativa del Registro, certificado de IBI, cédula de habitabilidad, etc.). Por consiguiente, el tradicional “DICEN” o «EXPONEN», que inaugura la parte expositiva, lo he sustituido por un “HAGO CONSTAR”, más acorde a la práctica real, en que, pese al enunciado, es el notario quien proporciona muchos de los datos que se consignan. Es importante, eso sí, aclarar que los datos que se van a reflejar han sido obtenidos, en general, de aquellas tres fuentes de información, destacando en el apartado «TÍTULO» que es el transmitente quien manifiesta que es el propietario del inmueble.

El hecho de que el notario haga constar la descripción real, en lugar de reflejar, como es tradición, la registral como manifestada por parte de los otorgantes, no implica que el notario dé fe la veracidad de la misma, pues el notario no la conoce; sin embargo, sí puede consignar la descripción que según todos los otorgantes más se aproxima a la realidad. En ningún caso la fe notarial se extiende más allá de lo que los otorgantes manifiesten, como puede observarse en los modelos propuestos.

La novedad no puede estribar solo en el formato. El núcleo de la nueva parte expositiva tiene que ser la descripción de la finca, en que el centro de gravedad se traslade de la descripción registral a la real. Tenemos que dejar de repetir ad nauseam descripciones de fincas cuya realidad solo existe en los libros del Registro de la Propiedad: datos de ubicación anticuados, superficies que distan mucho de ser reales, linderos personales determinados por los nombres de quienes se supone que eran los propietarios cuando se inmatriculó la finca… Tenemos que dejar esta realidad paralela y transcribir en las escrituras los inmuebles tal y como son. Es cierto que todavía no tenemos todos los medios necesarios para describir los inmuebles con precisión real; pero ello no puede servirnos como excusa para seguir dando la espalda a la realidad, pues sí disponemos de instrumentos que nos pueden permitir un grado de veracidad mucho mayor que el que actualmente ofrecemos a la sociedad. Por ello, propongo consignar una sola descripción, la real, concuerde o no con la registral.

Y sí, es posible que la descripción registral no aparezca en la escritura, pero ello no obsta a que la descripción consignada deba reunir todos los requisitos para poder inscribir la escritura en los registros correspondientes, que es lo único que exige el art. 170 RN. Ni este precepto ni ninguno otro de la legislación hipotecaria exige que en le escritura se vaya repitiendo la misma descripción registral una y otra vez. La norma que exigía consignar en la escritura la antigua descripción para poder rectificarla por la nueva, el art. 171 RN, fue derogado hace tiempo. Es perfectamente posible referirse simplemente a la descripción que consta en la nota registral protocolizada y solicitar genéricamente que se rectifique dicha descripción en todo aquello que no concuerde con la real transcrita.

Soy consciente de que el sistema que propongo supone un nivel de trabajo superior al mero «copiar y pegar» de la descripción registral; pero también tengo que decir que considero defendible que la actualización de descripción constituya un concepto arancelario sin cuantía, con independencia del acta que, en su caso, corresponda otorgar para tramitar los procedimientos de rectificación registral y/o catastral.

Los modelos que propongo no pueden ser estáticos, deberían evolucionar hacia otros mucho mejores. Son solo un primer paso (o un paso más) hacia un sistema que debemos mejorar. Como reza en el título de este trabajo, espero que sean simplemente un avance hacia dicho sistema.

Nº 1: Elemento privativo de una propiedad horizontal

«—– HAGO CONSTAR: —–

I.- Que los datos correspondientes al inmueble objeto de este negocio jurídico, que he recabado de las manifestaciones de las partes, de la documentación que han aportado y de la que yo he obtenido, son los siguientes:

A) DESCRIPCIÓN REGISTRAL, coincidente con la resultante del título:

ENTIDAD NÚMERO CINCO.- VIVIENDA situada en …

Los otorgantes identifican el inmueble descrito con el representado en la certificación catastral que protocolizo.

(En su caso: Asimismo, manifiestan que la descripción transcrita no concuerda con la realidad, puesto que (consignar la discordancia). Yo, el notario, informo a la parte adquirente sobre los procedimientos disponibles para rectificar dicha descripción, manifestando esta que no desea rectificarla en este acto).

B).- INSCRIPCIÓN.- …

C).- TÍTULO.- Manifiesta la parte transmitente que le pertenece por …»

Nº 2: Concordancia entre realidad física, título, Registro y Catastro

«—– HAGO CONSTAR: —–

A) DESCRIPCIÓN

CASA sita en …

Los otorgantes identifican el inmueble descrito con el representado en la certificación catastral que protocolizo. Compruebo que ambas descripciones literarias concuerdan entre sí y con la resultante del título del transmitente y de la nota que he obtenido del Registro de la Propiedad.

El adquirente solicita al registrador de la propiedad la incorporación de la representación gráfica catastral al folio real y la constancia de la coordinación gráfica entre Registro y Catastro. También solicita que, si el registrador alberga dudas fundadas sobre la correspondencia entre la representación gráfica y la finca registral, expida nota de calificación antes de tramitar, si procede,, el procedimiento del art. 199 LH.

B).- INSCRIPCIÓN.- …

C).- TÍTULO.- Manifiesta la parte transmitente que le pertenece por …»

Nº 3: Los otorgantes manifiestan que desconocen la realidad física del inmueble

«—– HAGO CONSTAR: —–

A) DESCRIPCIÓN:

CASA sita en …

Los otorgantes identifican el inmueble descrito con el representado en la certificación catastral que protocolizo. Sin embargo, manifiestan que desconocen si la descripción transcrita concuerda o no con la realidad física, por lo que establecen, como descripción del objeto de este negocio jurídico, la anteriormente transcrita, que concuerda con la descripción registral y la resultante del título.

B).- INSCRIPCIÓN.- …

C).- TÍTULO.- Manifiesta la parte transmitente que le pertenece por …»

Nº 4: La realidad física concuerda con el Catastro, pero no concuerda ni con el título ni con el Registro

Distinguiremos tres variables:

4.1.- Si el adquirente desea rectificar la descripción registral conforme al art. 201.3 a) (diferencia de superficie no superior al 10%, sin modificación de linderos fijos -salvo que los modificados concuerden con los de la CCDG):

«—– HAGO CONSTAR: —–

A) DESCRIPCIÓN:

CASA sita en …

Los otorgantes identifican el inmueble descrito con el representado en la certificación catastral que protocolizo. Compruebo que ambas descripciones literarias coinciden entre sí, pero no concuerdan con la resultante del título del transmitente y de la nota que he obtenido del Registro de la Propiedad.

El adquirente solicita al registrador de la propiedad: 1) la rectificación de la descripción literaria registral en los términos que resultan de la anterior descripción, conforme a lo dispuesto en el art. 201.3 a) LH; 2) la incorporación al folio real de la representación gráfica catastral y la constancia registral de la coordinación gráfica entre el Registro de la Propiedad y el Catastro; y 3) que, si acuerda no practicar la rectificación, expida nota de calificación antes de tramitar, si procede, el procedimiento del art. 199 LH.

B).- INSCRIPCIÓN.- …

C).- TÍTULO.- Manifiesta la parte transmitente que le pertenece por …»

4.2.- Si el adquirente desea rectificar la descripción registral por el procedimiento del art. 201.1 (diferencia de superficie superior al 10% o modificación de linderos fijos no amparada en la CCDG):

«—– HAGO CONSTAR: —–

A) DESCRIPCIÓN

CASA sita en …

Los otorgantes identifican el inmueble objeto de este negocio jurídico con el representado en la certificación catastral descriptiva y gráfica que protocolizo. Asimismo, manifiestan que, a su juicio, la descripción catastral concuerda con la realidad física.

Yo, el notario, compruebo que la descripción literaria transcrita no concuerda con la registral, ni con la resultante del título, por lo que hago a los otorgantes las advertencias oportunas. El/la adquirente me requiere para que tramite el procedimiento del art. 201.1 LH, con la finalidad de rectificar la descripción literaria registral en los términos que resultan de la anterior descripción. A tal efecto, manifiesta:

– Que se remite a la información resultante de la certificación catastral descriptiva y gráfica para determinar los propietarios de las fincas colindantes y sus domicilios.

Acepto iniciar el procedimiento solicitado, que tramitaré en acta aparte (o bien: Acepto el requerimiento que, por falta de competencia territorial, trasladaré a un notario competente para tramitar el procedimiento).

El/la adquirente solicita del registrador de la propiedad: 1) que, mientras no se presente para su inscripción el acta que ponga fin al expediente del art. 201.LH, inscriba esta escritura manteniendo la descripción literaria actual; 2) que, una vez presentada dicha acta, previa rectificación de la descripción registral, incorpore al folio real de la finca la nueva representación gráfica catastral y haga constar la coordinación gráfica entre el Registro de la Propiedad y el Catastro; y 3) que, si acuerda no incorporar la representación gráfica catastral por albergar dudas fundadas sobre la posible invasión de alguna finca registral colindantes o del dominio público, o sobre la correspondencia entre dicha representación gráfica y la finca registral, suspenda la incorporación de aquella y expida nota de calificación antes de tramitar, si procede, el procedimiento del art. 199 LH.

B).- INSCRIPCIÓN.- …

C).- TÍTULO.- Manifiesta la parte transmitente que le pertenece por …»

4.3. Si el adquirente no desea rectificar la descripción registral

«—– HAGO CONSTAR: —–

A) DESCRIPCIÓN REGISTRAL, coincidente con la del título del transmitente:

CASA sita en …

Los otorgantes identifican el inmueble objeto de este negocio jurídico con el representado en la certificación catastral descriptiva y gráfica que he obtenido telemáticamente a través de la Sede Electrónica del Catastro y que protocolizo. Asimismo manifiestan que, a su juicio, la descripción catastral concuerda con la realidad física.

Yo, el notario, compruebo que la descripción literaria catastral no concuerda con la registral ni con la resultante del título, por lo que hago a los otorgantes las advertencias oportunas.

El/la adquirente manifiesta que no desea rectificar la descripción registral ni inscribir la representación gráfica de la finca.

B).- INSCRIPCIÓN.- …

C).- TÍTULO.- Manifiesta la parte transmitente que le pertenece por …»

Nº 5: La realidad física concuerda con el Registro y con el título, pero no concuerda con el Catastro

Hay dos posibilidades:

5.1. El adquirente desea subsanar la descripción catastral

«—– HAGO CONSTAR: —–

I.- Que los datos correspondiente al inmueble objeto de este negocio jurídico, que he recabado de las manifestaciones de las partes, de la documentación que han aportado y de la que yo he obtenido, son los siguientes:

A) DESCRIPCIÓN REGISTRAL, coincidente con la del título del transmitente:

CASA sita en …

Los otorgantes identifican el inmueble objeto de este negocio jurídico con el representado en la certificación catastral descriptiva y gráfica que he obtenido telemáticamente a través de la Sede Electrónica del Catastro y que protocolizo. Sin embargo, manifiestan que, a su juicio, la descripción catastral no concuerda con la realidad física.

(Opción 1: si no se cumple el margen de tolerancia):

El/la adquirente me requiere para que tramite el procedimiento de subsanación de discrepancias catastrales conforme al artículo 18.2 TRLC. A tal fin, me entrega un informe de validación gráfica catastral positivo, que protocolizo. Yo, el notario, compruebo, a través de la Sede Electrónica del Catastro, que la alteración solicitada se encuentra fuera del margen de tolerancia gráfica, que el informe aportado es coherente con la descripción literaria manifestada y que no se ha alterado indebidamente la cartografía catastral, por lo que acepto el requerimiento e informo al/la adquirente de que tramitaré el procedimiento en acta aparte.

(Opción 2: si se cumple el margen de tolerancia):

El/la adquirente me entrega un informe de validación gráfica positivo, que protocolizo. Yo, el notario, compruebo que dicho informe es coherente con la descripción literaria manifestada y que no se ha alterado indebidamente la cartografía catastral. Advierto al/ la adquirente que he comprobado, a través de la Sede Electrónica del Catastro, que la alteración solicitada se encuentra dentro del margen de tolerancia gráfica, no obstante lo cual manifiesta que desea mejorar la precisión gráfica catastral y me requiere para que tramite el procedimiento de subsanación de discrepancias catastrales conforme al artículo 18.2 TRLC. Acepto el requerimiento e informo a la adquirente de que tramitaré el procedimiento en acta aparte.

La adquirente solicita del registrador de la propiedad: 1) que, mientras no se presente para su inscripción la certificación catastral recogida en el acta que ponga fin al procedimiento de subsanación de discrepancias, inscriba esta escritura sin incorporar la representación gráfica alternativa; 2) que, una vez presentada aquella, incorpore al folio real de la finca la nueva representación gráfica catastral y haga constar la coordinación gráfica entre el Registro de la Propiedad y el Catastro; y 3) que, si acuerda no incorporar dicha representación gráfica por albergar dudas fundadas sobre su correspondencia con la finca registral, suspenda dicha incorporación y expida nota de calificación antes de tramitar, si procede, el procedimiento del art. 199 LH.

B).- INSCRIPCIÓN.- …

C).- TÍTULO.- Manifiesta la parte transmitente que le pertenece por …»

5.2. La parte adquirente no desea subsanar la descripción catastral

«—– HAGO CONSTAR: —–

A) DESCRIPCIÓN REGISTRAL, coincidente con la del título del transmitente:

CASA sita en …

Los otorgantes identifican el inmueble objeto de este negocio jurídico con el representado en la certificación catastral descriptiva y gráfica que he obtenido telemáticamente a través de la Sede Electrónica del Catastro y que protocolizo. Sin embargo, manifiestan que, a su juicio, la realidad física no concuerda descripción catastral y sí lo hace con la descripción literaria registral.

El/la adquirente hace constar que no desea tramitar el procedimiento de subsanación de discrepancias catastrales.

B).- INSCRIPCIÓN.- …

C).- TÍTULO.- Manifiesta la parte transmitente que le pertenece por …»

Nº 6: La realidad física no concuerda ni con el Catastro, ni con el Registro, ni con el título del transmitente

Las cuatro posibilidades son:

6.1. El adquirente desea rectificar la descripción catastral y la registral

«—– HAGO CONSTAR: —–

A) DESCRIPCIÓN:

CASA sita en …

Los otorgantes identifican el inmueble objeto de este negocio jurídico con el representado en la certificación catastral descriptiva y gráfica que he obtenido telemáticamente a través de la Sede Electrónica del Catastro y que protocolizo. Sin embargo, manifiestan que, a su juicio, la realidad física no concuerda descripción catastral.

(Opción 1: si no se cumple el margen de tolerancia):

(Opción 2: si se cumple el margen de tolerancia):

Yo, el notario, compruebo que la descripción resultante del informe de validación gráfica no concuerda con la descripción literaria registral, ni con la resultante del título, por lo que hago a los otorgantes las advertencias oportunas.

(Opción 1: rectificación conforme al art. 201.3 LH):

El/la adquirente solicita del registrador de la propiedad: 1) que, mientras se presente para su inscripción la representación gráfica catastral que resulte del acta que ponga fin a la tramitación del procedimiento de subsanación de discrepancias catastrales, inscriba esta escritura sin incorporar al folio real de la finca registral la representación gráfica alternativa; 2) que, una vez presentada la nueva representación gráfica catastral la incorpore al folio real, previa rectificación de la descripción literaria; y 3) que, si acuerda no inscribir la nueva representación gráfica catastral por albergar dudas fundadas sobre su correspondencia con la finca registral o sobre la posible invasión de una finca registral colindante o del dominio público, expida nota de calificación antes de tramitar, si procede, el procedimiento del art. 199 LH.

(Opción 2: rectificación conforme al art. 201.1 LH):

El/la adquirente me requiere para que, juntamente con el procedimiento de subsanación de discrepancias catastrales, tramite el de rectificación de la descripción literaria registral conforme al art. 201.1. A tal efecto, manifiesta:

– Que se remite a la información resultante de la certificación catastral descriptiva y gráfica para determinar los propietarios de las fincas colindantes y sus domicilios.

Acepto iniciar el procedimiento solicitado, que tramitaré en acta aparte (o bien: Acepto el requerimiento, que trasladaré a un notario competente conforme al art. 203 LH, para que lo tramite conjuntamente con el de subsanación de discrepancias catastrales).

El/la adquirente solicita del registrador de la propiedad: 1) que, mientras no se presente para su inscripción el acta que ponga fin a los procedimientos reseñados, inscriba esta escritura manteniendo la descripción literaria actual; 2) que, una vez presentada aquella, incorpore al folio real de la finca la representación gráfica catastral obtenida; 3) que, si no se ha podido llevar a cabo la subsanación de discrepancias catastrales, incorpore la representación gráfica alternativa correspondiente al informe de validación gráfica protocolizado; 4) y que, si resuelve no incorporar alguna de dichas representaciones gráficas por albergar dudas fundadas sobre su correspondencia con la finca registral o sobre la posible invasión de una finca registral colindante o del dominio público, expida de nota de calificación antes de tramitar, si procede, el procedimiento del art. 199 LH.

B).- INSCRIPCIÓN.- …

C).- TÍTULO.- Manifiesta la parte transmitente que le pertenece por …»

6.2. La parte adquirente desea rectificar la descripción catastral, pero no la registral

«—– HAGO CONSTAR: —–

A) DESCRIPCIÓN:

CASA sita en …

Los otorgantes identifican el inmueble objeto de este negocio jurídico con el representado en la certificación catastral descriptiva y gráfica que he obtenido telemáticamente a través de la Sede Electrónica del Catastro y que protocolizo. Sin embargo, manifiestan que, a su juicio, la realidad física no concuerda descripción catastral.

(Opción 1: si no se cumple el margen de tolerancia):

(Opción 2: si se cumple el margen de tolerancia):

Yo, el notario, compruebo que la descripción resultante del informe de validación gráfica no concuerda con la descripción literaria registral, ni con la resultante del título, de lo que advierto a los otorgantes las advertencias oportunas.

El/la adquirente manifiesta que no desea rectificar la descripción registral, ni incorporar al folio real de la finca registral la nueva certificación expedida por el Catastro.

B).- INSCRIPCIÓN.- …

C).- TÍTULO.- Manifiesta la parte transmitente que le pertenece por …»

6.3. La parte adquirente desea rectificar la descripción registral, pero no la catastral (solo es posible en el caso de diferencia de superficie no superior al 5%)

«—– HAGO CONSTAR: —–

A) DESCRIPCIÓN:

CASA sita en …

Los otorgantes identifican el inmueble objeto de este negocio jurídico con el representado en la certificación catastral descriptiva y gráfica que he obtenido telemáticamente a través de la Sede Electrónica del Catastro y que protocolizo. Sin embargo, manifiestan que, a su juicio, la realidad física no concuerda descripción catastral. Advierto a los otorgantes que la descripción transcrita no concuerda con la registral, ni con la resultante del título.

El/la adquirente declara que no desea subsanar la descripción catastral y solicita al registrador de la propiedad la rectificación de la descripción literaria registral en los términos de la descripción anterior, conforme a lo dispuesto en el art. 201.3 a) LH. Asimismo, manifiesta que no desea incorporar la representación gráfica catastral al folio real de la finca registral.

B).- INSCRIPCIÓN.- …

C).- TÍTULO.- Manifiesta la parte transmitente que le pertenece por …»

6.4. La parte adquirente no desea rectificar ni la descripción catastral, ni la registral

«—– HAGO CONSTAR: —–

A) DESCRIPCIÓN:

CASA sita en …

Los otorgantes identifican el inmueble objeto de este negocio jurídico con el representado en la certificación catastral descriptiva y gráfica que he obtenido telemáticamente a través de la Sede Electrónica del Catastro y que protocolizo. Sin embargo, manifiestan que, a su juicio, la realidad física no concuerda descripción catastral.

Yo, el notario, compruebo que la anterior descripción tampoco concuerda con la descripción literaria registral, ni con la resultante del título, de lo que advierto a los otorgantes.

El/la adquirente manifiesta que no desea ni rectificar la descripción registral, ni incorporar al folio real la representación gráfica catastral.

B).- INSCRIPCIÓN.- …

C).- TÍTULO.- Manifiesta la parte transmitente que le pertenece por …»

[1] Por ejemplo, el art. 170 RN necesitaría de una reforma para no estar tan enfocado a la inscripción y que dijera algo así:

El notario describirá los bienes que constituyan el objeto del documento procurando que la descripción se ajuste en la mayor medida posible a la realidad, de acuerdo con los datos aportados por los otorgantes y con los que obtenga del título previo, del Registro de la Propiedad y del Catastro.

Tratándose de bienes inmuebles, protocolizará la certificación catastral descriptiva que obtenga telemáticamente de la Dirección General del Catastro y solicitará a los otorgantes que manifiesten si la parcela catastral representada se corresponde con la que es objeto del negocio jurídico.

En los documentos sujetos a registro, la descripción incluirá los datos necesarios para poder practicar la inscripción.

[2] La LH utiliza el término correspondencia tanto para referirse a la identidad como a la concordancia, así como para englobar a ambas. Me parece confuso, pues en ocasiones es preciso decidir cuál de ellas exige. En mi opinión, debería hablarse de correspondencia únicamente cuando se haga referencia tanto la identidad como la concordancia, entendiendo que existe identidad cuando se trata del mismo inmueble; y concordancia, cuando todo o parte de los elementos descriptivos, entre la realidad y sus representaciones (o entre estas), coinciden.

[3] La DG del Catastro y el Consejo General del Notariado están desarrollando una herramienta exclusiva para notarios, con el objeto de llevar a cabo el flujo de información entre los notarios y el Catastro, en ambos sentidos, que se integrará en la plataforma SIGNO.

[4] Considero que, a diferencia de las manifestaciones anteriores, que deberían hacer conjuntamente todos los otorgantes, la solicitud o la renuncia a la inscripción de la representación gráfica de la finca, así como la manifestación de voluntad de rectificar el Registro y/o el Catastro, corresponde a la parte adquirente, que va a ser el titular registral que exigen los arts. 201 y 199 LH y que en el momento de otorgarse la escritura adquiere el carácter de propietario a los efectos catastrales (y a todos los efectos).

[5] Puede ser conveniente esta última solicitud para los casos en que, no siendo necesario a priori tramitar procedimiento alguno de rectificación, el registrador considere que debe tramitar el del art. 199. Consideramos que, previamente debería informar de ello al adquirente, pues a este puede no interesarle seguir dicho procedimiento y la mejor forma de hacerlo es mediante la expedición de la nota de calificación.

[6] De este modo, se justificará el incumplimiento del tercer párrafo del art. 170 RN y del art. 3.2 TRLC.

[7] Cuando el IVG+ tenga por finalidad realizar una modificación de entidades hipotecarias, el notario comprobará que el tipo de operación sea “segregación”, “agrupación” o el que corresponda.

[8] Agradezco a D. Jesús Puebla Blasco, Subdirector General de Gestión Catastral, sus atentas aclaraciones sobre esta cuestión. Espero ampliar este punto en algún otro trabajo.

[9] Apartado 6º.3: «Cuando se cumple el margen de tolerancia y por lo tanto existe «identidad gráfica» en los términos establecidos en el apartado cuarto de la presente Resolución, el notario informará al interesado de que podrá optar entre incorporar al instrumento público la certificación catastral descriptiva y gráfica tal y como se estable en el apartado primero de la presente Resolución o iniciar el procedimiento de mejora de la precisión según lo establecido en apartado tercero.»

Apartado 4º.3: «3. Tratándose de representaciones gráficas georreferenciadas alternativas, los notarios dispondrán de una herramienta técnica que les permitirá comprobar si la representación alternativa y la catastral se encuentran dentro de tal margen de tolerancia a efectos de apreciar su identidad gráfica.»

ENLACES:

TEXTO DE LA RESOLUCIÓN EN EL BOE: EN PDF – HTML – TEXTO CONSOLIDADO

LEY DEL NOTARIADO

LEY HIPOTECARIA

LEY DEL CATASTRO

El Masnou (Barcelona). Por Jorge Franganillo

Victor Esquirol Jiménez nuevo miembro del equipo de Redacción releva a Jorge López Navarro.

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RELEVO EN EL EQUIPO DE NYR: JORGE LÓPEZ NAVARRO LO DEJA Y SE INCORPORA VÍCTOR ESQUIROL JIMÉNEZ

Recientemente, nuestro entrañable compañero Jorge López Navarro nos comunicó su deseo de dejar la actividad en la web por motivos familiares, tras 17 años, durante los que ha sido una pieza fundamental para todo el grupo.

Llevó durante muchos años la sección de la Oficina Notarial, publicó artículos sobre temas específicos, resumió resoluciones y creó un rincón literario (Algo más que Derecho) donde se han ido atesorando textos que ha ido escogiendo con mucho cuidado a través de sus variadas aficiones como lector.

Jorge López Navarro, Notario

Jorge ha dejado una huella imborrable entre todos los que, a uno y otro lado de la pantalla, hemos disfrutado de sus cualidades humanas y de su sabiduría (y no sólo jurídica). Y esperamos que en el futuro se anime a realizar nuevas aportaciones -sean literarias o de Derecho- si su situación personal y familiar se lo permite.

Una vez que Jorge nos comunicó su decisión, el equipo de redacción de NyR se reunió virtualmente y ha acordado por unanimidad incorporar a Víctor Esquirol Jiménez, notario de El Masnou (Barcelona).

Víctor se ha especializado en el estudio de las consecuencias que tiene para la profesión notarial la Ley 13/2015 de 24 de junio, de reforma de la Ley Hipotecaria y de la Ley del Catastro, así como las sucesivas Resoluciones que la han ido desarrollando.

Nació en Barcelona en 1959, ingresando en el notariado en las oposiciones de Burgos de 1984, por tanto con solo 25 años. Cuenta con tradición notarial en la familia, pues su padre, Víctor Esquirol Blajot, fue notario de Barcelona.

Solo ha servido en tres notarías, la de Carlet (Valencia), la de Santa Coloma de Farners en Girona y la actual de El Masnou donde ya lleva casi 32 años de ejercicio.

Está casado y tiene tres hijos.

Ha sido profesor asociado de la Universidad Autónoma de Barcelona y miembro de la Comisión de Codificación de Cataluña así como colaborador habitual de la Revista La Notaría y de la Revista Jurídica de Cataluña.

Victor Esquirol Jiménez, notario de El Masnou

Pero en los últimos años, se ha volcado en el análisis y divulgación práctica de las consecuencias que para la oficina notarial tiene la Ley 13/2015, a través de conferencias -algunas de ellas por Internet así como webinars- y mediante la elaboración de un libro muy práctico sobre la materia: La descripción de la escritura pública, del que en su día nos hicimos eco en estas páginas. El libro está editado por Marcial Pons y el Colegio Notarial de Cataluña.

Víctor ha publicado en NyR el resumen de la Resolución Conjunta DGSJFP – DG Catastro y otro estudio donde destacan las principales novedades que implica la Resolución para la práctica notarial.

Actualmente forma parte de una Comisión nacional con la Dirección General del Catastro cuyo objetivo es implementar en la práctica la última Resolución Conjunta sobre representación gráfica de inmuebles en documentos notariales.

Su labor concreta en la web se irá definiendo en los próximos meses, pudiendo incluir resúmenes de disposiciones, de resoluciones y, por supuesto, artículos específicos sobre la materia en la que es especialista.

Siglas para sus aportaciones: VEJ

ENLACES:

ALGO MÁS QUE DERECHO

EQUIPO DE REDACCIÓN DE NyR

2.- Incorporación de la representación gráfica catastral al instrumento público

Resumen Resolución Conjunta Catastro-DGSJFP sobre representación gráfica de inmuebles en documentos notariales

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NOTAS SOBRE LA RESOLUCIÓN CONJUNTA CATASTRO -DGSJFP PARA LA INCORPORACIÓN DE LA REPRESENTACIÓN GRÁFICA DE INMUEBLES EN DOCUMENTOS NOTARIALES

Víctor Esquirol Jiménez, notario de El Masnou (Barcelona)

ÍNDICE:

1.- Introducción

3.- Incorporación al instrumento público de una representación gráfica alternativa

3.1. Cuando el interesado desea subsanar una discrepancia gráfica

3.2. Cuando el interesado desea mejorar la precisión métrica de la cartografía catastral

3.3. Cuando se formalice una modificación física de las parcelas catastrales

3.4. Cuando se aprecie un giro y/o un desplazamiento de la cartografía catastral

4.- El procedimiento de subsanación de discrepancias gráficas

5.- Requisitos adicionales en relación con las escrituras de declaración de obra nueva.

5.1. El requisito de que la edificación no sobrepase los lindes de la finca registral o los límites de la parcela catastral

5.2. En caso de existir una discrepancia geométrica

5.3. En caso de existir un giro y/o un desplazamiento de la cartografía catastral

5.4. En caso de existir un giro y/o desplazamiento combinado con una discrepancia gráfica

5.5. En caso de extralimitación respecto de la finca registral

5.6. Conclusión

6.- Otras disposiciones

6.1. Solares edificados en régimen de propiedad horizontal

6.2. Nuevas referencias catastrales

Enlaces

1.- Introducción:

Se trata de la Resolución de 8 de abril de 2021, de la Subsecretaría, por la que se publica la Resolución de 29 de marzo de 2021, conjunta de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública y de la Dirección General del Catastro, por la que se aprueban las normas técnicas para la incorporación de la representación gráfica de inmuebles en documentos notariales.

El objeto de esta resolución es «la adaptación de algunos protocolos y el ajuste de los requisitos técnicos de cara a una comunicación bidireccional eficaz y eficiente» entre los notarios y el Catastro, con el «principal objetivo» de lograr «la coherencia entre la descripción literaria de la parcela en el instrumento público y la descripción gráfica en el Catastro Inmobiliario, a fin de incrementar, desde el momento de su formalización, la seguridad de los negocios jurídicos de toda índole que tengan por objeto bienes inmuebles». La comunicación bidireccional ya estaba prevista en la Resolución de la Dirección General del Catastro de 26 de octubre de 2015, que en su mayor parte no se llegó a implementar. Para ello, las disposiciones adicionales de la presente resolución prevén dar cumplimiento a aquella mediante la elaboración, en un plazo de seis meses, de un documento de especificaciones técnicas para garantizar las comunicaciones entre los notarios y la DGC (DA 1ª) y un protocolo interno de buenas prácticas para facilitar una gestión armonizada de los expedientes de coordinación (DA 2ª).

Por consiguiente, las previsiones de esta resolución no afectan a la inscripción de los documentos notariales en el Registro de la Propiedad, sino a las relaciones entre notarios y Catastro, pese a lo cual se establecen nuevos requisitos para las escrituras de declaración de obra nueva «a los efectos de lo dispuesto en el artículo 202 de la Ley Hipotecaria», en el apartado 10º, que examino en el epígrafe 6º.

La resolución entró en vigor el día de su publicación en el BOE, esto es, el día 15 de abril de 2021. No obstante, «los desarrollos necesarios para la aplicación práctica de la presente Resolución, previstos en las Disposiciones Adicionales, entrarán en vigor a medida que se elaboren o implementen los servicios y comunicaciones correspondientes». Por tanto, las principales novedades que establece esta resolución quedan aplazadas en la práctica hasta que estén disponibles los servicios catastrales y los documentos que prevé.

2.- Incorporación de la representación gráfica catastral al instrumento público

Se reiteran los deberes notariales de incorporar la certificación catastral descriptiva y gráfica (CCDG) al documento público en que se formalice un negocio jurídico que tenga por objeto de bien inmueble (ap. 1.1) y de solicitar de los otorgantes la manifestación de si la descripción que contiene aquella se corresponde con la realidad física del inmueble en el momento de su otorgamiento (ap. 5.1); deberes que ya constaban en los arts. 3.2 y 18.2 TRLC. Aunque no se excluye expresamente, considero que esta última manifestación no debe hacerse cuando el inmueble es un elemento privativo de una finca en régimen de propiedad horizontal, pues la finalidad de la manifestación es tramitar (o no, según deseen los otorgantes) la rectificación de la cartografía catastral. Por tanto, solo es exigible tal manifestación cuando el inmueble objeto del negocio jurídico instrumentado constituye una parcela catastral.

La novedad en este punto reside en el deber de incorporar la representación gráfica catastral (RGGC), lo que normalmente se cumplirá con la protocolización de la CCDG. Si la Sede Electrónica de la DG del Catastro (SEC) no puede suministrar una CCDG por motivos técnicos, facilitará un servicio para obtener, en su lugar, una certificación catastral descriptiva y no gráfica, que permita al interesado conocer qué datos son correctos, para lo cual deberá aportar a la DGC la documentación prevista en el ap. 5.5. No cabe duda de que la obtención de esta certificación puede hacerse con posterioridad a la autorización de la escritura para no retrasar su otorgamiento.

Si los otorgantes manifiestan que la RGGC coincide con la realidad física, «el notario rectificará la literaria del título» por la que resulte de la RGGC (ap. 5º.2), de conformidad con el art. 18.2.b TRLC, que dice que el notario describirá el inmueble en el instrumento público de acuerdo con dicha certificación. Si ya sorprendía el texto legal al obligar a describir el inmueble según la CCDG al margen de la voluntad de los otorgantes, la resolución da un paso más al obligar, según parece, a sustituir la descripción registral por la catastral (incluso dando por supuesto que aquella no coincidirá con la realidad física). Ello contraviene el deber del notario (impuesto por el art. 170.1º RN) de procurar que el documento sea inscribible en el Registro de la Propiedad, así como el carácter potestativo de la rectificación de los asientos registrales. Considero que lo más correcto es lo siguiente: si los otorgantes manifiestan que la descripción resultante de la CCDG es la real y el notario advierte que no concuerda con la registral, debe informarles sobre la posibilidad de rectificar esta, así como sobre los procedimientos necesarios para ello, y consignar en la escritura su manifestación de voluntad de rectificar o no la descripción registral; si no desean rectificarla, no debería sustituirse la descripción registral por la catastral, sino mantener la descripción registral en el cuerpo de la escritura para que esta sea inscribible, remitiendo a la CCDG protocolizada en relación con la descripción catastral. La coordinación con el Catastro no debería condicionar en ningún caso (salvo en el de inmatriculación) ni la autorización de los documentos públicos ni su inscripción en el Registro de la Propiedad.

El hecho de que los otorgantes manifiesten que la representación catastral coincide con la realidad física no es óbice para que: i) el notario deba informar «a los interesados de las consecuencias que puedan producirse en el caso de que finalmente la representación catastral no coincida con la realidad física»; ii) el interesado pueda optar en un momento posterior por la mejora de la precisión métrica de la RGGC (ap. 5º.2). Es desconcertante la advertencia indicada en primer lugar, pues está prevista para el caso de que los interesados manifiesten que conocen la realidad física de la finca; sería más apropiada hacerla cuando manifiesten que la desconocen. En cuanto a la mejora de la precisión métrica de la RGGC, que examinaré en el epígrafe 3.3., la prevé el apartado 3º de forma similar a como lo hizo la Resolución conjunta de 23 de septiembre de 2020 (en adelante, RC de 2020), de la que la presente resolución (en lo sucesivo, RC de 2021) es en cierto modo “hermana”.

Si los otorgantes manifiestan que la RGGC no coincide con la realidad física, «se seguirá el procedimiento descrito en el apartado sexto de la presente resolución» (ap. 5º.3). Nuevamente se utiliza una expresión que parece otorgar un carácter imperativo a la frase, pero de nuevo no es así, como resulta del punto 4, que prevé que «si los otorgantes manifiestan su voluntad de no iniciar el procedimiento de subsanación de discrepancias» del art. 18.2 TRLC (que desarrolla en el ap. 6º de la resolución, como veremos), el notario lo hará constar así.

Al parecer, la incorporación de la RGGC al documento debe ser comunicada al Catastro, pues el apartado 2º.1 dispone: «La comunicación y remisión de representaciones gráficas de las fincas y parcelas, ya sean alternativas o no, debe efectuarse por procesos telemáticos». Sorprende que el notario deba comunicar al Catastro la RGGC, deber que no existe legalmente, salvo que se entienda que forma parte de la información general del documento publico a que se refiere el art. 36.3 TRLC y que se realiza a través de la plataforma SIGNO.

3.- INCORPORACIÓN AL INSTRUMENTO PÚBLICO DE UNA REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA

Si el interesado desea modificar la cartografía catastral, ya sea porque no concuerda con la realidad física, ya porque no coincide con la modificación física (segregación, agrupación, etc.) que se realiza, o ya porque desea mejorar la precisión métrica de la cartografía catastral, debe incorporar al Catastro una representación gráfica alternativa (RGGA). No obstante, no es necesaria ni recomendable la incorporación al documento público de la RGGA, sino que debe protocolizarse solamente el informe de validación gráfica georreferenciada alternativa (IVG), que se obtiene en la SEC y que contiene un CSV que permite su localización por la DG del Catastro y por el registrador.

El apartado 2º.2 califica la incorporación de dicho IVG como «elemento indispensable» para acreditar el cumplimiento de los requisitos técnicos que permiten incorporar a la cartografía catastral una RGGA. Además, para posibilitar la actualización de la información documental y gráfica en la base de datos catastral es necesario que el IVG sea positivo. Finalmente, el apartado 1º.2 dispone que la comunicación por los notarios al Catastro de la RGGA se hará mediante la remisión del CSV contenido en el IVG, lo que simplifica encomiablemente el sistema de comunicación establecido en la RDGC de 26 de octubre de 2015.

Recordemos, por otra parte, que un IVG negativo no impide la inscripción en el Registro de la Propiedad (RDGRN de 6 de febrero de 2018); sin embargo, debe intentarse la obtención de un IVG positivo, pues permite también la modificación catastral, lo cual depende únicamente de cumplir los requisitos técnicos del apartado séptimo de la RDGC de 26 de octubre de 2015.

Examinamos a continuación cada uno de los supuestos en que debe incorporarse una RGGA al documento público:

3.1. Cuando el interesado desea subsanar una discrepancia gráfica (ap. 6º)

Se define la discrepancia gráfica como «la existencia de diferencias en lo referente a la superficie, configuración y dimensiones perimetrales entre el inmueble en la cartografía catastral con respecto a una representación realizada por un técnico, una representación gráfica incorporada a un documento administrativo, una cartografía oficial que delimite dominio público o una ortofotografía del PNOA» (ap. 6º.1). Viene a ser lo que la RC de 2020 denomina «discrepancia geométrica»; esta resolución habla de «relaciones topológicas con las parcelas colindantes» en lugar de «configuración y dimensiones perimetrales». Al parecer son lo mismo la discrepancia gráfica y la geométrica; lo único que varía es el punto de vista del observador: los registradores pueden apreciar la forma en que la finca encaja con las parcelas colindantes que tengan su RGG inscrita (por eso, “su” resolución habla de relaciones topológicas entre ellas); el notario, no puede establecer dicha relación, pero puede comparar la descripción gráfica catastral de la finca con otras representaciones gráficas -RGGA y las otras cartografías oficiales distintas de la RGGC). En definitiva, se trata considerar si las descripciones gráficas coinciden o no a los efectos de determinar si la RGG aportada invade o no alguna parcela catastral colindante o el dominio público, aunque no corresponde al notario apreciar dicha posible invasión, solo la concordancia entre las distintas representaciones gráficas (lo que se denomina «contrastarlas de forma indiciaria»).

Para ello, es esencial comprobar si existe o no «identidad gráfica» entre dichas descripciones de la misma finca o parcela. Se considerará que existe identidad gráfica entre las diferentes representaciones gráficas cuando estas se encuentren dentro del «margen de tolerancia gráfica» a que se refiere el apartado 4º (ap. 4º.6). Para poder apreciar si las descripciones divergentes cumplen el margen de tolerancia y por lo tanto existe identidad gráfica entre ellas, los notarios dispondremos en la SEC de dos herramientas técnicas: una, nos permitirá comparar una RGGA con la RGGC (ap. 4º.3, aunque el punto 4 también prevé que cualquier interesado pueda hacerlo mediante el IVG); y la otra, nos permitirá «contrastar de forma indiciaria» la RGGC con las otras representaciones gráficas oficiales. El Anexo II de la RC de 2020 establece los parámetros que definen el margen de tolerancia, pero la RC de 2021 no lo hace, desconozco el porqué, pues deberían ser los mismos.

Si se cumplen los márgenes de tolerancia y, por tanto, el criterio de identidad gráfica entre la RGGC y la representación gráfica con la que aquella se ha contrastado, la resolución dispone que no será necesaria la modificación de la descripción catastral, salvo que el interesado opte por instar una mejora de la precisión métrica (ap. 4º.1 y 6). El notario informará en tal caso al interesado «de que podrá optar entre incorporar al instrumento público la CCDG o iniciar el procedimiento de mejora de la precisión (ap. 6º.3). Por tanto, si la diferencia gráfica es tan pequeña que existe identidad gráfica, no tiene la consideración de discrepancia, por lo que no procede iniciar el procedimiento de subsanación catastral de discrepancias. Así se infiere del punto 4 del aparatado 6º: «Si la diferencia supera el margen de tolerancia, los otorgantes podrán optar entre instar la tramitación notarial del procedimiento de subsanación catastral de discrepancias, mediante la correspondiente representación gráfica alternativa acompañada del informe de validación gráfico positivo para su tramitación», sin perjuicio de que puedan iniciar dicho procedimiento en cualquier momento posterior (ap. 5º.4.2º).

El criterio de identidad gráfica, ¿tiene alguna relevancia a los efectos de la inscripción en el Registro de la Propiedad de una RGGA? La respuesta, en mi opinión, es que no: estamos refiriéndonos solo a la modificación del Catastro; si, además, se pretende inscribir la RGGA, debe seguirse el procedimiento del art. 199.2 LH y/o el notarial ante el Catastro que regula el ap. 6º, que finaliza con la obtención de una nueva CCDG (en cuyo caso ya no se inscribirá la RGGA, sino la RGGC). No obstante, sí que tiene relevancia a la hora de contrastar la RGGC que se pretende inscribir, con otra representación gráfica. Como es sabido, cuando el registrador aprecia, a través de los medios de comprobación de la correspondencia de que dispone (GEOBASE u otras cartografías oficiales distintas de la catastral), que no existe correspondencia entre la RGGC que se pretende inscribir y alguna otra de dichas representaciones gráficas, puede/debe iniciar el procedimiento del art. 199.1, con citación de los colindantes registrales. Entiendo que ello solo puede/debe hacerlo cuando no existe identidad gráfica entre ambas representaciones gráficas. Así lo deduzco del ap. 3º.6.B) de la RC de 2020 al decir que el criterio de identidad gráfica facilita al registrador «un criterio objetivo para decidir si inscribe o no una RGGC». Por tanto, si existe identidad gráfica, la RGGC es directamente inscribible. El margen de tolerancia a efectos registrales, a diferencia del notarial (que nos debe ser facilitado por la SEC para cada finca), está definido en el Anexo II de la RC de 2020, por lo que también podría comprobarse por los notarios comparando la RGGC con la representación de otra cartografía oficial.

3.2. Cuando el interesado desea mejorar la precisión métrica de la cartografía catastral (ap. 3)

La cartografía catastral se elabora mayoritariamente mediante ortofotografías (fotografías aéreas), por lo que su nivel de precisión es inferior al que resultaría de realizar la medición sobre el terreno. La resolución que comentamos permite la mejora de dicha precisión incorporando al Catastro una RGGA. A mi entender, la mejora de la precisión métrica no implica rectificación de la cartografía catastral, por lo que hasta la fecha no podía llevarse a cabo, pues el TRLC solo permitía la rectificación. Es por ello, que la introducción en la RC de 2020 (refrendada ahora en la RC de 2021) del derecho a la mejora de la precisión métrica, ha sido aplaudida por los topógrafos, que consideran que la cartografía catastral es muy imprecisa, dada la finalidad principalmente fiscal del Catastro, que no requería de mayores precisiones.

Si la diferencia entre las descripciones gráficas de la RGGC y de la RGGA está dentro del margen de tolerancia conforme al IVG de la RGGA (margen que el notario podrá consultar en la SEC sin necesidad de IVG, como hemos dicho), habrá identidad entre la RGGA y la RGGC y la mejora de la precisión métrica de esta podrá realizarse sin necesidad de la tramitación del procedimiento de subsanación de discrepancias catastrales; si no existe identidad gráfica, sí deberá seguirse dicho procedimiento (según interpretación conjunta de los puntos 3 y 4 del ap. 6º), el cual examino brevemente en el epígrafe 4.

A efectos registrales, ya hemos dicho que la inscripción de una RGGA, al implicar una modificación de la cartografía catastral, aunque se trate de una simple mejora de la precisión métrica con identidad gráfica, exige la tramitación del procedimiento del art. 199.2 LH. Así resulta de apartado 2º.1.3º de la RC de 2020: «La mejora de la precisión métrica de la cartografía catastral podrá́ obtenerse mediante la inscripción, a instancia del interesado, de una representación gráfica georreferenciada alternativa, debiendo ser notificados los colindantes catastrales y registrales, en los términos previstos en la legislación hipotecaria».

Alternativamente, puede tramitarse ante notario el procedimiento de subsanación de discrepancias catastrales del apartado 6º de la RC de 2021, que acaba con la emisión por la DG del Catastro de una nueva CCDG; su protocolización en el documento público permitirá la inscripción de la nueva descripción (ya no como RGGA, sino como RGGC). Sin embargo, el procedimiento del art. 199.2 permite la inscripción inmediata de la RGGA, mientras que en el de la resolución hay que esperar a que el Catastro subsane la discrepancia (aunque siempre se puede inscribir el negocio jurídico principal con independencia de la inscripción de la RGG, conforme al apartado 2º.c de la Resolución-Circular de 3 de noviembre de 2015). Considero que otra alternativa al art. 199.2 es el procedimiento de rectificación de descripción registral del art. 201.1 (pues la rectificación catastral suele ir acompañada de la registral), que permite practicar anotación preventiva de la pretensión de rectificación registral mientras no se inscriba la nueva RGGC.

3.3. Cuando se formalice una modificación física de las parcelas catastrales (ap. 7º)

El concepto de «modificación física» es, respecto de la parcela catastral, lo que la «modificación de entidad hipotecaria», respecto de la finca registral, lo que incluye principalmente las operaciones de segregación, división, agrupación y agregación. La diferencia de terminología obedece a que estamos en “territorio catastral” y a que una modificación de entidades hipotecarias no necesariamente conlleva una modificación física de la parcela catastral, pues las fincas resultantes pueden corresponderse con las parcelas catastrales ya existentes.

Las especialidades que debemos tener en cuenta, cuando en una operación de modificación de entidades hipotecarias se modifique también la cartografía catastral, son:

– Debe elaborarse una RGG alternativa y obtener de la SEC un IVG positivo de las parcelas finales resultantes de las modificaciones físicas realizadas; al instrumento público deberá incorporarse únicamente dicho IVG positivo (ap. 7º.3).

– Si la modificación física respeta la geometría catastral del perímetro del conjunto de las parcelas afectadas (es decir, no se invaden parcelas colindantes ni el dominio público), el notario comunicará al Catastro por medios telemáticos la operación realizada para que tramite el «correspondiente procedimiento de comunicación previsto en su normativa» y devuelva las nuevas referencias catastrales al notario, para que este obtenga las correspondientes CCDG a través de la SEC y las incorpore al documento público mediante diligencia. No entiendo a quien debe comunicar el Catastro la modificación física si esta no afecta a los colindantes, pero en cualquier caso el citado procedimiento de comunicación no debería impedir que el Catastro comunique al notario las nuevas referencias catastrales en el plazo máximo de 24 horas que establece el art. 47.2 TRLC. Para que el Catastro pueda comprobar que la modificación física respeta la cartografía catastral, el notario deberá remitir en su comunicación: a) la referencia catastral de la finca o fincas objeto de la modificación física; b) el CSV del IVG positivo de la RGGA; c) la fecha y el número de protocolo del instrumento autorizado; d) la copia simple electrónica del instrumento autorizado (ap. 7º.1 y 2).

– Si la modificación física realizada no respeta, en el conjunto de las parcelas afectadas, la cartografía catastral (es decir, si invade alguna parcela catastral colindante o el dominio público) se deberá tramitar previamente el procedimiento de subsanación de discrepancias (ap. 7º.4). Si consiste en la inclusión en una parcela catastral de una zona no incorporada al Catastro por formar parte de una vía pública o que figure integrada en una parcela catastral cuyo destino sea vía pública (es decir, si invade el dominio público), podrá sustituirse la tramitación del procedimiento de subsanación de discrepancias por la simultánea formalización en el instrumento público de la cesión gratuita a viales de dicha zona (ap. 7º.5).

El notario puede apreciar si se respeta o no la cartografía catastral mediante el IVG que se le aporte, en el que figuran la antigua y la nueva configuración de las parcelas; en el propio IVG deberá constar si se respeta o no el margen de tolerancia gráfica que pueda eximir de la tramitación del procedimiento de subsanación de discrepancias.

La tramitación del procedimiento de subsanación de discrepancias, en su caso, no es preceptiva ni impide la inscripción de la RGGA si los otorgantes optan por no realizarla, en cuyo caso lo iniciará el registrador conforme al apartado 6º de la RC de 2020.

3.4. Cuando se aprecie un giro y/o un desplazamiento de la cartografía catastral (ap. 8º)

Lo principal a tener en cuenta es que «la mera existencia de estos giros y/o desplazamientos no supone, por sí misma, invasión real de parcelas colindantes ni del dominio público, ya que la geometría, forma y dimensiones y la colindancia con las parcelas afectadas permanecen invariables» (ap. 8º.1.2º). Por tanto, no implica la existencia de una discrepancia gráfica, aunque pueden darse conjuntamente ambas circunstancias: giro y/o desplazamiento combinada con una discrepancia gráfica (ap. 9º).

La existencia de un giro y/o desplazamiento solo tiene relevancia a efectos notariales (con la excepción de las obras nuevas, como veremos), si se pretende la incorporación al Catastro de una RGGA. En tal caso, el notario, que habrá tenido conocimiento de dicha patología a través del IVG de la RGGA, comunicará al Catastro la existencia de dicho giro y/o desplazamiento mediante el IVG positivo, al que debe incorporarse el levantamiento del técnico a través de un fichero en formato GML y otro fichero en el mismo formato, ajustado a la cartografía catastral, procedente de aplicar los parámetros de transformación al fichero del técnico (ap. 8º.2). Como en cualquier otro supuesto, el notario cumplirá con: 1) pedir a los otorgantes el IVG positivo al que se hayan incorporado los dos ficheros; 2) protocolizar dicho IVG; y 3) comunicar a la DG del Catastro el CSV de dicho IVG.

Si, además de un giro y/o desplazamiento, se aprecia la existencia de una discrepancia gráfica entre la RGG y otra representación gráfica, el Catastro deberá se realizar primero el ajuste del giro y/o desplazamiento (que debe hacerse masivamente en todo el área o sector afectado), para aplicar a continuación el criterio de identidad gráfica (ap. 9º.1) y proceder en la forma que hemos descrito en la letra anterior.

A efectos de la inscripción en el Registro de la Propiedad, la existencia de un giro y/o desplazamiento de la cartografía catastral no es relevante pues, como hemos dicho, no supone invasión de parcelas catastrales colindantes ni del dominio público. Como dicha patología afecta de forma masiva a todo un área o sector, por lo general tampoco habrá problemas de invasión de fincas registrales colindantes que tengan inscrita su RGG (que podría dar lugar a la suspensión de la inscripción de la RGG, ya que las RGG inscritas deben encajar entre sí como las piezas de un puzle), puesto que las fincas registrales colindantes también estarán afectadas por el giro y/o desplazamiento del área o sector. Solo en caso de que la parcela catastral afectada por esta patología linde con otra que no lo esté y que tenga su RGG inscrita no será posible la inscripción de la RGG de aquella. La excepción a esta regulación se presenta con la inscripción de las escrituras de declaración o ampliación de obra nueva terminada, que examino en el epígrafe 5.

4.- EL PROCEDIMIENTO DE SUBSANACIÓN DE DISCREPANCIAS GRÁFICAS

En el epígrafe 3.1. hemos visto la definición de discrepancia gráfica, que tiene lugar cuando existen diferencias en lo referente a la superficie, configuración y dimensiones perimetrales entre el inmueble en la cartografía catastral con respecto a una RGGA, una RGG incorporada a un documento administrativo, una cartografía oficial que delimite el dominio público o una ortografía del PNOA. La discrepancia puede rectificarse mediante el procedimiento que examinamos a continuación, que también puede utilizarse cuando el otorgante desee mejorar la precisión métrica de la RGGC y la RGGA se encuentre fuera del margen de tolerancia, como hemos visto en el epígrafe 3.2.

El procedimiento está regulado en el apartado 6º, que viene a desarrollar el previsto en el art. 18.2.c) y d) TRLC. Los trámites, en interpretación conjunta de ambas disposiciones, son los siguientes:

– Comienza con la elaboración de una RGGA, que deberá subirse a la SEC para obtener un IVG positivo (ap. 6º.2). Si la discrepancia afecta a zonas de dominio público que no se encuentren catastradas, deberá acompañarse a la RGGA el IVG positivo con afección de dominio público (ap. 6º.5).

– El notario, sobre la base de la RGGA, debe valorar si esta está suficientemente acreditada. Este requisito, que establecen tanto el art. 18.2.c) TRLC («el notario solicitará su acreditación [la de la discrepancia entre la realidad física y la certificación catastral] por cualquier medio de prueba admitido en derecho»), como el apartado 6º RC de 2021 («Cuando el notario entienda suficientemente acreditada la representación gráfica georreferenciada alternativa…»), posiblemente pueda considerarse cumplido mediante la obtención del ICG positivo; si no es así, resulta difícil de comprender cómo puede el notario comprobar la discrepancia y cuestionar el informe de un técnico, validado por el Catastro. Además, el Catastro realiza sus propias comprobaciones para llevar a cabo la rectificación, por lo que el juicio del notario en este punto no debería tener más trascendencia que la de valorar si inicia o no el procedimiento. Si el notario estima que la discrepancia no resulta suficientemente acreditada, informará de todo ello al Catastro para que, en su caso, este incoe el procedimiento oportuno (ap. 6º.11).

– Si el notario considera acreditada tal circunstancia, notificará el inicio del procedimiento a los titulares catastrales colindantes (ap. 6º.6). Para determinar cuáles son las parcelas colindantes se estará al IVG de la RGGA y la identificación de los titulares de dichas parcelas se obtendrá a partir de la CCDG (ap. 6º.7). Las notificaciones podrán hacerse mediante correo ordinario, pues el punto 8 dispone que el notario actúa como autoridad o administración pública por lo que podrá utilizar el sistema de notificaciones administrativas, con doble intento, del Servicio Postal Universal, «sin perjuicio de poder reforzar las notificaciones en la medida y forma que estime conveniente». Además, son aplicables los arts. 42 (sobre la práctica de notificaciones en papel) y 44 (sobre la notificación infructuosa) y la DA 3ª (sobre la publicación de edictos en el BOE) de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas.

– En las notificaciones «se deberá informar sobre el alcance de la modificación de la cartografía catastral de forma clara e inteligible, para que los destinatarios puedan conocer cómo afecta a sus derechos la RGGA que se pretende incorporar», con el contenido mínimo que establece dicho punto 8.

– Los notificados dispondrán de un plazo de 20 días hábiles para oponerse mediante la presentación de un principio de prueba de la causa de oposición alegada, cuyo fundamento debe ser apreciado por el notario para valorar si sigue o no el procedimiento (párrafo final del punto 8). En caso de dar por terminado el procedimiento, lo notificará al Catastro por medios telemáticos para que este, en su caso, incoe el procedimiento oportuno (ap. 6º.11).

– Transcurrido dicho plazo sin oposición fundada de los notificados, el notario incorporará la nueva descripción de bien inmueble al documento público, que remitirá al Catastro por medios telemáticos (ap. 6º.9).

– La DG del Catastro aprobará o no la rectificación catastral (lo que se conoce como «validación técnica», para diferenciarla de la validación gráfica que realiza de forma automática mediante el IVG). Si la valida técnicamente, tramitará el correspondiente procedimiento de incorporación de la nueva RGG previsto en la normativa catastral y devolverá al notario las correspondientes CCDG del inmueble o inmuebles objeto del procedimiento. El notario incorporará esas CCDG al documento público, rectificando nuevamente la descripción literaria de la finca para adaptarla a la descripción gráfica catastral en el caso de que fuere necesario (ap. 6º.10). El quid de la cuestión se encuentra en los plazos que va a emplear el Catastro en realizar la validación técnica y en tramitar el «procedimiento previsto en la normativa catastral», un procedimiento que debería verse notablemente simplificado dado que las notificaciones a los colindantes ya se habrán hecho notarialmente. Si el Catastro resuelve no validar técnicamente la rectificación, remitirá al notario un informe motivado (ap. 1º.3).

En todo caso, mientras se tramite el procedimiento, la RGGA podrá inscribirse en el Registro de la Propiedad siempre que el registrador aprecie correspondencia entre la RGGA y la finca registral y siga el procedimiento del art. 199.2, en el que deberá notificar a los titulares registrales y, de nuevo, a los catastrales; posiblemente debería poder prescindirse de esta reiteración de notificaciones a los titulares catastrales, por ejemplo, si se presenta a la inscripción el documento público una vez transcurrido el plazo de los 20 días desde la notificación por parte del notario, o de otra forma.

5.- REQUISITOS ADICIONALES EN RELACIÓN CON LAS ESCRITURAS DE DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA

5.1. El requisito de que la edificación no sobrepase los lindes de la finca registral o los límites de la parcela catastral

La fijación, sin fundamento legal a mi juicio, por parte de la DGSGyFP, en que no se puedan autorizar e inscribir escrituras de declaración de obra nueva sin tener la certeza de que la edificación se levanta dentro del perímetro de la finca en que se enclava, ha complicado enormemente la autorización de dichos documentos (con el contrasentido de que solo se exige cuando se declara la obra terminada). La Resolución-Circular DGRN de 3 de noviembre de 2015 (que ni siquiera llegó a publicarse en el BOE) inició este criterio al exigir la inscripción de la RGG de la finca en que se ubique la construcción, con la finalidad, explicada en la R. de 16 de septiembre de 2016, de que la edificación «esté efectivamente ubicada en su integridad dentro de la referida finca y no se extralimite de ella». Tras ciertas vicisitudes la DGRN acabó abandonando tal exigencia y fijó el criterio de que solo era exigible la inscripción de la RGG del terreno: a) cuando el registrador tuviera dudas fundadas sobre la posible extralimitación de la construcción en relación con las lindes de la finca registral; o b) cuando la edificación ocupara totalmente el terreno o alguna de las coordenadas de la superficie ocupada por la edificación recayera fuera de los límites de la finca registral. La RC de 2020 confirmó en su Anexo II este criterio e incluso dio un paso más allá al exigir además, a los efectos del art. 202 LH, la inscripción de la RGG cuando haya un giro y/o un desplazamiento en la cartografía catastral o una posible invasión de una parcela catastral colindante debida a una discrepancia geométrica. Por tanto, la extralimitación pasó a medirse no solo en relación con la finca registral sino también respecto de la parcela catastral, con el añadido de que si existe un giro y/o un desplazamiento de la cartografía catastral no se tendrá en cuenta ni siquiera el criterio de identidad gráfica, pues lo que ahora interesa es que las coordenadas que definan la superficie ocupada por la edificación estén «referidas siempre a su posicionamiento absoluto sobre el terreno» (Anexo II.3), es decir, que se tenga en cuenta la existencia del giro y/o desplazamiento y que se corrija. Así, en caso de apreciarse dicha patología «deberá procederse previamente a su subsanación, para reflejar con precisión su ubicación y para evitar que la edificación se localice fuera de su delimitación perimetral».

Estas nuevas exigencias planteaban numerosos interrogantes: ¿cómo podemos saber los notarios, antes de autorizar una escritura de declaración de obra nueva, si existe un giro y/o desplazamiento en la cartografía catastral o una discrepancia geométrica con otra representación gráfica? ¿debemos comprobar siempre si se dan dichas circunstancias? ¿realmente no es inscribible la escritura de declaración de obra nueva sin rectificar previamente todo el sector o área catastral, algo que puede llevar meses o años? ¿debemos comprobar en todo caso que las coordenadas de la superficie ocupada por la edificación se encuentran dentro de los límites de la parcela catastral? ¿debemos negarnos a autorizar la escritura si hay extralimitación?

La RC de 2021 ha respondido, en gran parte, a estas cuestiones, como paso a examinar.

5.2. En caso de existir una discrepancia geométrica

El apartado 10º.1 dispone que el otorgante de una escritura de declaración de obra nueva terminada o de una escritura de ampliación de obra finalizada (en este último caso, se entiende que cuando se amplíe la superficie ocupada por la edificación), deberá aportar al notario el informe catastral de ubicación de construcciones en parcelas catastrales (ICUCPC), que se obtendrá en la SEC, para que el notario pueda «verificar que las coordenadas de los vértices de la huella de la edificación (la ocupación en planta) se hallan dentro del perímetro de la parcela catastral». A los efectos del art. 202 LH, el notario deberá «consignar en el instrumento público el CSV que conste en el informe catastral de ubicación de construcciones, cuya copia impresa quedará unida a la escritura, sin necesidad de incorporar al instrumento público la lista de las citadas coordenadas».

En ningún lugar se dice que si el ICUCPC resulta negativo (esto es, en caso de extralimitación de la construcción) el notario deba abstenerse de autorizar la escritura. El art. 202 LH solo exige la constancia de las coordenadas y la RC de 2021, que se protocolice el ICUCPC. Tampoco la RC de 2020 faculta al registrador para suspender la inscripción de la obra nueva en tal caso; solo exige, cuando tenga «dudas sobre la posible intersección o extralimitación respecto de la línea exterior de la finca o parcela» (y, en este caso, las dudas estarán más que justificadas), que se inscriba simultáneamente la RGG de la finca. La fijación de la DG en evitar la inscripción de una edificación que se localice fuera de la finca parece llevar a suspender la inscripción si se pretende inscribir la RGGC, aunque, repito, ni la LH ni la RC de 2020 o 2021 lo expresan así.

Sin embargo, en mi opinión y a la espera de lo que dictamine la DGSJyFP al respecto, puede inscribirse la obra nueva si la RGG que se pretende inscribir es la RGGA y la construcción no se extralimita respecto de esta. A mi entender esto es lo que puede desprenderse del punto 3 del apartado 10º de la RC de 2021 al disponer: «Cuando la declaración o la ampliación de obra hubiera de realizarse de forma simultánea a la modificación de la representación gráfica de la parcela donde se halla la edificación, para poder ubicar la construcción, la Sede Electrónica de la Dirección General del Catastro implementará una herramienta que permitirá comparar la construcción con la nueva geometría de un informe de validación gráfica positivo. El resultado de esta operación se ofrecerá mediante un informe catastral de ubicación de construcciones en recintos gráficos (ICUCRG), que se identificará con un CSV y que hará referencia a dicho informe de validación gráfica positivo».

Por tanto, en interpretación conjunta de las dos resoluciones, mi impresión provisional es que si el ICUCPC sale negativo por extralimitación de la construcción, debería obtenerse una RGGA positiva y un ICUCRG también positivo y referido a aquella. Ello permitirá inscribir la RGGA y la declaración de obra nueva, así como tramitar la subsanación de la discrepancia catastral, sin que el resultado de este trámite condicione la eficacia de dichas inscripciones. Creo que es la única interpretación que impide que el sistema carezca totalmente de sentido y de oportunidad pero, como he dicho, habrá que ver la interpretación de nuestra DG (a fecha de hoy, todavía no se ha publicado ninguna resolución sobre la materia tras la RC de 2020) o, quizás mejor, el contenido de los protocolos internos de buenas prácticas previstos tanto por la DA 2ª de la RC de 2020, como por la de 2021.

5.3 En caso de existir un giro y/o un desplazamiento de la cartografía catastral

¿Debe subsanarse dicha patología antes de la inscripción de la obra nueva, tal y como parece desprenderse de la RC de 2020? El punto 2 del apartado 10º de la RC de 2021 dice: «A los efectos de lo dispuesto en el artículo 202 de la Ley Hipotecaria, en el caso de giro y/o desplazamiento de la cartografía, el informe catastral de ubicación de construcciones deberá expresar tanto las coordenadas obtenidas por el técnico como las coordenadas resultantes de la cartografía catastral, adjuntando asimismo los parámetros de transformación que relacionan ambos conjuntos de coordenadas».

Nótese la referencia al art. 202 LH, que también está presente en el punto 1, lo que indica que en este apartado 10º no estamos exclusivamente en sede catastral; sus disposiciones, a pesar de la materia objeto de la resolución, afectan a la inscripción registral y vienen a complementar (y, posiblemente también, a intentar aclarar) el Anexo II de la RC de 2020.

Pese (nuevamente) al silencio de la disposición al respecto, parece que la previa subsanación del giro y/o desplazamiento no es requisito para la inscripción de la obra nueva. Recordemos que un giro o un desplazamiento no implican invasión real de parcela colindante, por lo que no debería haber dudas de extralimitación. Sin embargo, en materia de obra nueva, el Anexo II supone una excepción a dicho principio pues exige que las coordenadas de la superficie ocupada estén referidas siempre a su posicionamiento absoluto sobre el terreno, como hemos visto. Pese a ello, no tendría sentido que no pudiera inscribirse una obra nueva por el solo hecho de existir dicho giro o desplazamiento.

Entiendo que, en esta circunstancia, debería procederse del mismo modo que hemos visto en el epígrafe 5.1. para la extralimitación por existencia de una discrepancia gráfica: inscribir una RGGA con un IVG positivo acompañado de un ICUCRG también positivo referido a aquella. Así lo deduzco del último párrafo del Anexo II de la RC de 2020, al empezar diciendo: «También procederá [exigir] la inscripción de la representación gráfica de la finca…», lo que no tendría sentido si del párrafo anterior no resultase que en caso de giro y/o desplazamiento debe inscribirse la RGG; y, si se exige la inscripción de la RGG, también carecería de sentido que, a pesar de todo, después de tanto informe y de tantos requisitos, no pueda inscribirse la obra nueva. Siento aturdir con estos razonamientos al paciente lector que haya llegado hasta aquí; hubiera sido más fácil que las resoluciones lo dijeran claramente pero, a mí por lo menos, no me parece que sean un modelo de claridad en este punto.

La interpretación que propongo también la deduzco del punto 2 del apartado 10ª de la RC de 2021, que antes he transcrito. Si se exige un ICUC positivo, expresando las coordenadas obtenidas por el técnico y las resultantes de la cartografía catastral, así como los parámetros de transformación, de nuevo no tendría sentido que la obra nueva no pudiera inscribirse. Obsérvese además que la disposición no exige que el ICUC sea el ICUCRG, esto es, el requerido cuando es necesaria la modificación de la RGGC, sino que podría ser el ICUCPC, si es positivo; ello haría innecesario levantar una RGGA, siendo suficiente con la RGGC, que debería inscribirse simultáneamente con la obra nueva. En buena lógica, el ICUCPC debería advertir de la existencia de un giro y/o desplazamiento puesta de manifiesto por otra representación gráfica oficial (PNOA u otra), a fin de poder incorporar los dos ficheros y los parámetros exigidos por el apartado 10º.2.

5.4. En caso de existir un giro y/o desplazamiento combinado con una discrepancia gráfica

Entiendo que podrá inscribirse la obra nueva levantando una RGGA, a la que deberá unirse un ICUCRG positivo que contenga las coordenadas del técnico, las catastrales y los parámetros de transformación.

5.5. En caso de extralimitación respecto de la finca registral

Debemos tener presente, que el registrador debe apreciar también si la edificación se encuentra dentro de las lindes de la finca registral. Si tiene dudas fundadas al respecto y conforme a la doctrina de la DG, puede/debe exigir la inscripción de la RGG, catastral o alternativa, de la finca.

5.6. Conclusión

Por tanto, en conclusión, en mi humilde opinión, que quizás no sea compartida por la DG:

a) Si ICUCPC aportado por los otorgantes es positivo, significa que, según el Catastro, la construcción no se extralimita respecto de la parcela catastral, por lo que la obra nueva se puede inscribir sin más requisitos. Únicamente será necesaria la inscripción simultánea de la RGG de la finca si se da alguno de los supuestos siguientes: i) cuando la edificación ocupe toda la finca registral; ii) cuando alguna de las coordenadas recaiga sobre los límites de aquella; iii) cuando el registrador tenga dudas fundadas sobre la extralimitación respecto de la finca registral; iv) o cuando exista un giro y/o desplazamiento de la cartografía catastral, en cuyo caso el ICUCPC positivo debe contener las coordenadas del técnico, las catastrales y los parámetros de transformación.

b) Si el ICUCPC es negativo, significa que, según el Catastro, la construcción excede de los límites de la parcela catastral, por lo que debe aportarse una RGGA con un IVG positivo y un ICUCRG positivo, con lo que se acreditará que la construcción se encuentra dentro de los límites de la RGGA; si, además, hay un giro y/o un desplazamiento de la cartografía catastral el ICUCRG deberá incluir las coordenadas del técnico, las del Catastro y los parámetros de transformación. Para inscribir la obra nueva se requerirá la inscripción simultánea de dicha RGGA.

c) Todos los requisitos anteriores, incluidos los de la RC de 2020 (dada la interrelación entre esta y la de 2021), no deberían ser de aplicación mientras no se implementen los servicios catastrales previstos en ambas resoluciones conjuntas, en aplicación de la DF que ambas comparten. Esperemos que se cumplan los plazos previstos en las mismas.

6.- OTRAS DISPOSICIONES

6.1. Solares edificados en régimen de propiedad horizontal (ap. 11º)

En los inmuebles en régimen de propiedad horizontal, el Catastro no está suministrando en la actualidad CCDG de los solares, puesto que han dejado de ser considerados como inmuebles catastrales independientes. Ello imposibilita que los notarios podamos tener información sobre dichas parcelas, a los efectos de poder realizar los trámites que prevé la LH y la RC de 2021 en relación con las parcelas en las que no se enclava un inmueble que no está constituid en régimen de propiedad horizontal. El apartado 11 dispone que el Catastro facilitará a los notarios, a dichos únicos efectos, un servicio de certificación de parcelas sometidas al régimen de propiedad horizontal, que incluirá su geometría e identificador.

6.2. Nuevas referencias catastrales (ap. 12º)

También creará el Catastro, un servicio de comunicación de referencias catastrales para facilitar al notario, cuando este lo solicite, las referencias catastrales correspondientes a:

– las parcelas catastrales que resulten de las modificaciones físicas que autoricen (segregaciones, agrupaciones, etc.);

– las que resulten de los procedimientos de subsanación de discrepancias (cuando, por estar incluidas en una parcela mayor, se acredite la necesidad de asignarle una nueva referencia catastral);

– los inmuebles que resulten de una escritura de división horizontal, que se correspondan con sus elementos privativos;

– con carácter provisional, para la obra nueva y división horizontal en construcción, al objeto de identificar cada uno de sus elementos, aunque el bien no exista todavía.

ENLACES:

TEXTO DE LA RESOLUCIÓN EN EL BOE: EN PDF – HTML – TEXTO CONSOLIDADO

LEY DEL NOTARIADO

LEY HIPOTECARIA

LEY DEL CATASTRO

ENLACE A LA EDITORIAL MARCIAL PONS

Casa de Cultura de El Masnou (Barcelona). Por Jaume Meneses

Nuevo libro: la descripción de la finca en la escritura pública

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Nuevo libro: LA DESCRIPCIÓN DE LA FINCA EN LA ESCRITURA PÚBLICA

De Víctor Esquirol Jiménez, Notario de El Masnou (Barcelona)

PRESENTACIÓN EN LA EDITORIAL:

La presente monografía tiene por objeto un estudio teórico y práctico de la descripción de los bienes inmuebles en las escrituras públicas y, en particular, la concordancia entre dicha descripción con la registral, la catastral y, por supuesto, con la realidad. Esta cuádruple coordinación sitúa a los notarios en el eje central de la concordancia entre la realidad física y los medios de representación de la misma (Escritura, Registro y Catastro), concordancia que debe ser el objetivo principal del sistema de seguridad jurídica preventiva en esta materia, sin perjuicio de la concordancia entre los propios medios de representación.
No obstante este enfoque eminentemente notarial, esta obra pretende ser de utilidad a los operadores jurídicos en general y a los registradores de la propiedad en particular, pues la Ley 13/2015, de 24 de junio, que ha reformado la Ley Hipotecaria y la Ley del Catastro en relación con esta materia, ha conferido a los registradores el protagonismo en la relación Registro/Catastro; además, es indudable que la mayor dificultad teórico-jurídica y práctica de la materia que nos ocupa radica en la coordinación entre ambas instituciones.
Este trabajo supone también un esfuerzo considerable en la sistematización y análisis de los varios cientos de resoluciones que la actualmente extinta Dirección General de los Registros y del Notariado ha dictado en la resolución de los recursos gubernativos sobre la materia, en una encomiable labor interpretativa de la intrincada Ley 13/2015.
El autor ha intentado no hacer una obra exhaustiva de consulta, sin perjuicio de que pueda usarse como tal, pues ha limitado deliberadamente su extensión para que pueda leerse de principio a fin, lo que recomienda, pues las materias de que trata están engarzadas entre sí como si de un puzle se tratara, por lo que una visión de conjunto puede facilitar la comprensión de las cuestiones particulares que se plantean.
Víctor Esquirol Jiménez es notario de El Masnou (Barcelona). Ha publicado diversos trabajos e impartido numerosas conferencias sobre la Ley 13/2015. Ha sido profesor asociado de la UAB, es miembro de la Comisión de Codificación de Catalunya y colaborador habitual de la revista La Notaría y de la RJC.

El libro está editado por Marcial Pons y el Colegio Notarial de Cataluña.

CAPÍTULOS QUE COMPONEN LA OBRA:

INTRODUCCIÓN
Capítulo I. ALGUNOS CONCEPTOS BÁSICOS
I. LA DESCRIPCIÓN DE LA FINCA EN EL REGLAMENTO NOTARIAL
II. LA REALIDAD FÍSICA Y LOS MEDIOS PARA REPRESENTARLA
III. LA DESCRIPCIÓN LITERARIA Y LA REPRESENTACIÓN GRÁFICA
IV. LA PARCELA CATASTRAL
V. LA COORDINACIÓN GRÁFICA
VI. LA CORRESPONDENCIA
Capítulo II. LA COORDINACIÓN GRÁFICA ENTRE EL REGISTRO Y EL CATASTRO
I. LOS EFECTOS DE LA COORDINACIÓN GRÁFICA
1. Los efectos sobre la identificación de la finca registral
2. Los efectos en relación con el principio de legitimación registral
3. Los efectos de la coordinación gráfica en relación con el principio de publicidad registral
4. Los efectos de la coordinación gráfica en relación con el principio de fe pública registral
5. La «descoordinación» posterior a la coordinación
6. Valoración crítica del sistema de coordinación gráfica
II. REQUISITOS PARA ALCANZAR LA COORDINACIÓN GRÁFICA
1. Que la finca registral constituya una parcela catastral
2. Que el titular registral solicite la inscripción de la representación gráfica georreferenciada
3. Que la parcela catastral se corresponda con la finca registral
4. Que concuerde la descripción de la parcela catastral con la de la finca registral
5. Que se inscriba la representación gráfica catastral
6. La descripción de la finca en el documento inmatriculador
Capítulo III. LA RECTIFICACIÓN DE LA DESCRIPCIÓN DE FINCAS INSCRITAS
I. ÁMBITO DE APLICACIÓN
1. Planteamiento
2. Rectificación de la ubicación o situación física
3. Rectificación de la naturaleza de la finca
4. Rectificación de los linderos
5. Rectificación de la superficie
6. Rectificación de la referencia catastral
7. Rectificación de la representación gráfica inscrita
II. EL PROCEDIMIENTO DEL ART. 201.1 LH
1. Ámbito de aplicación
2. Tramitación
III. EL PROCEDIMIENTO DEL ART. 199 LH
1. Ámbito de aplicación
2. Tramitación
IV. EL PROCEDIMENTO DE DESLINDE DE FINCAS INSCRITAS
1. Consideraciones generales
2. Tramitación
Capítulo IV. LAS MODIFICACIONES DE ENTIDADES HIPOTECARIAS
I. INTRODUCCIÓN
II. RÉGIMEN COMÚN A TODAS LAS MODIFICACIONES
1. Ámbito de aplicación
2. Aportación de la representación gráfica
III. RÉGIMEN ESPECIAL DE LA AGRUPACIÓN/AGREGACIÓN
1. Supuestos comunes
2. Supuestos singulares
IV. RÉGIMEN ESPECIAL DE LA SEGREGACIÓN/DIVISIÓN
1. Consideraciones generales
2. Supuestos de segregaciones
3. División
V. COORDINACIÓN GRÁFICA
1. Con base en la representación gráfica catastral
2. Con base en la representación gráfica alternativa
3. Comunicación notarial
Capítulo V. LA DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA
I. LA INSCRIPCIÓN DE LAS COORDENADAS DE LA PORCIÓN DE TERRENO OCUPADA POR LA EDIFICACIÓN
1. Fundamento
2. Ámbito de aplicación
3. Requisitos técnicos
II. LA CUESTIÓN DE SI DEBE INSCRIBIRSE LA REPRESENTACIÓN GRÁFICA DE LA FINCA EN LA QUE SE ENCLAVA LA CONSTRUCCIÓN
1. Evolución de la doctrina de la DGRN
2. Conclusiones
Capítulo VI. LA COORDINACIÓN DE NOTARIOS Y REGISTRADORES CON EL CATASTRO
I. LA ACTUACIÓN DEL NOTARIO
1. La incorporación de la CCDG y la transcripción de la referencia catastral
2. La tramitación del procedimiento de subsanación de discrepancias entre la realidad física y su descripción catastral
3. La remisión al Catastro de información sobre los documentos autorizados
II. LA ACTUACIÓN DEL REGISTRADOR
Capítulo VII. PRÁCTICA NOTARIAL
I. DESCRIPCIÓN DE LA FINCA EN LA ESCRITURA Y REFERENCIA A SU CONCORDANCIA
II. MODELOS DE ACTAS DE RECTIFICACIÓN DE DESCRIPCIÓN
1. Modelo de acta inicial
2. Modelo de acta final
III. RÉGIMEN FISCAL
1. Inscripción de la representación gráfica
2. Acta de rectificación de la descripción por el procedimiento del art. 201.1
IV. BREVE GUÍA PRÁCTICA DE LOS PROCEDIMIENTOS REGULADOS POR LA LEY HIPOTECARIA RELACIONADOS CON LA COORDINACIÓN GRÁFICA
1. Inscripción de la representación gráfica
2. Rectificación de descripción de finca inscrita
3. Modificación de entidades hipotecarias
4. Declaración de obra nueva
Bibliografía

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