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¿Un crowdfunding para la vivienda?

¿UN CROWDFUNDING PARA LA VIVIENDA?

Diego Vigil de Quiñones Otero

Registrador. Profesor Asociado UCM. Preparador

Nos encontramos en un momento de la historia en el que la financiación bancaria, tras años en los que parecía que todo crecía sin límite, se ha mostrado limitada. A la vez (y fruto de aquel tiempo) hay un nada desdeñable patrimonio privado pendiente de movilización en manos de una generación de mayores numerosa, y una generación de jóvenes padece las consecuencias de la falta de financiación.

Este contexto, ha llevado al florecimiento de lo que ha venido en llamarse crowdfunding: lograr que la masa de personas que no se dedican profesionalmente a la financiación usen su patrimonio personal para financiar iniciativas.

La fórmula se ha usado con éxito en muy diferentes ámbitos. Por ejemplo, gran parte de las campañas de Podemos se financiaron así. Y el periódico El español nació mediante esta fórmula, logrando incluso ser líder mundial de financiación masiva popular para una empresa periodística.

Esta financiación en masa por parte de los particulares (a quienes se denomina Banca en la sombra o shadow banking) admite fórmulas de mera donación, pero también de contraprestación al donante, ya sea con interés (debt), participación (equity) o recompensa (reward). Así lo he tenido en cuenta, en el ámbito mercantil, la Ley 5/2015 de 27 de abril de financiación empresarial (ver resumen), la cual ha previsto las dos primeras figuras, dando lugar a una rígida regulación.

En el ámbito de la vivienda, el término crowdfunding ha hecho fortuna por parte de una empresa cada vez más conocida que promueve la inversión en masa para adquirir viviendas en alquiler. Esto no es más que la aplicación del crowdfunding mercantil a una actividad como la compra y arrendamiento de pisos. Pero dicho precedente plantea la siguiente duda: ¿sería posible promover un crowdfunding en el ámbito de vivienda, atrayendo, de la banca en la sombra, financiación para los contratos de acceso a la vivienda?

Hemos dicho que hay un importante patrimonio privado pendiente de movilización en manos de una generación de mayores numerosa y una generación sin financiación, pero que necesita vivienda e incluso desea exactamente igual que sus mayores la propiedad (según una encuesta, el 76% de los inquilinos desearían ser propietarios).

Hasta el momento la necesidad de vivienda se ha cubierto por arrendamiento y compra financiada por hipoteca. El crowdfunding, de ser, sería una tercera vía de acceso por otro medio de financiación diferente del bancario, lo cual podría requerir un cauce civil diferente de la hipoteca.

Dicha tercera vía pasaría por poner en valor figuras como el arrendamiento con opción de compra, la venta a plazos con condición resolutoria (en la que quien venda a plazos-financie sea un particular), o las figuras de reciente aparición en el Derecho catalán de la propiedad temporal y la propiedad compartida. Una tercera vía que, pensando más en el transmitente que en el adquirente, ya abrió el legislador central con la reforma de 2003 del Código civil al introducir el contrato de alimentos.

Dichas figuras podrían ser cauce para un crowdfunding inmobiliario: el contrato de alimentos sería un reward (cedo propiedad, a cambio de recompensa no consistente en participaciones ni intereses –prestación de alimentos-); la propiedad compartida y la temporal un caso de equity (pues quien financia obtiene participación en lo financiado con el tipo de condominio que se forma) y la venta a plazos con condición resolutoria un claro supuesto de debt.

El éxito de estas formulas, sin embargo, tiene dos condicionantes: primero, el fiscal, pues el tratamiento de las mismas es considerablemente desventajoso respecto del que puede tener un préstamo hipotecario. En efecto, de las opciones de crowdfunding señaladas, hasta el momento, únicamente las donaciones de padres a hijos han recibido un tratamiento fiscal favorable en algunas CCAA. Pero por el momento, el censo enfitéutico (donde se tributa por el valor de lo acensuado sin deducir capital como en el consignativo), la condición resolutoria (que no disfruta de las ventajas fiscales de la cancelación de la hipoteca) y el derecho de opción (por el que hay que tributar aparte del arriendo y la venta) padecen una clara desventaja fiscal respecto de la hipoteca como forma de financiación habitualmente bancaria.

En segundo lugar, el civil-procesal: la doctrina del Tribunal Supremo sobre la falta de automaticidad de la condición resolutoria, ha colocado a esta en una posición de desventaja procesal respecto de la hipoteca que la hace muy poco atractiva.

Un replanteamiento del tratamiento fiscal y procesal de las figuras civiles no hipotecarias que permiten un acceso a la propiedad sería, por tanto, el camino hacia la entrada de esta financiación en masa en el ámbito de la vivienda.

ENLACES:

RESUMEN LEY 5/2015, DE 27 DE ABRIL

CROWDFUNDING Y ACTUACIÓN NOTARIAL. Salvador García Guardiola

SECCIÓN DOCTRINA

SECCIÓN OPINIÓN

OPOSITAR: RETO Y OPORTUNIDAD

CONSEJOS PARA OPOSITAR CON ÉXITO

PERFIL DE DIEGO VIGIL EN LINKEDIN

SEMINARIO DE HIPOTECARIO EN LA UNIVERSIDAD FRANCISCO DE VITORIA

NORMAS: Cuadro general. Por meses. + Destacadas

NORMAS: Resúmenes 2002 – 2016. Futuras. Consumo

NORMAS: Tratados internacionales, Derecho Foral, Unión Europea

RESOLUCIONES: Por meses. Por titulares. Índice Juan Carlos Casas

WEB: Qué ofrecemos NyR, página de inicio Ideario

CASOS PRÁCTICOS: Madrid y Bilbao. Internacional.

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Palacio de la Aljafería (Zaragoza). Por Misburg3014

Bitácora Millennium DiPr: nueva revista electrónica.

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Asociación Jurídica Internacional universitaria Millennium

BIENVENIDOS !!

“Jueves, 11 de Otubre

Navegó al Güesudueste. Tuvieron mucha mar, más que en todo el viaje avían tenido. Vieron pardelas y un junco verde junto a la nao. Vieron los de la caravela Pinta una caña y un palo, y tomaron otro palillo labrado a lo que parecía con hierro, y un pedaço de caña y otra yerva que nace en tierra y una tablilla. Los de la caravela Niña también vieron otras señales de tierra y un palillo cargado d’escaramojos. Con estas señales respiraron y alegráronse todos. Anduvieron en este día, hasta puesto el sol, 27 leguas”.

Cuaderno de Bitácora de Cristóbal Colón ^{^[1]}

Lo que el lector tiene ahora en su manos -si maneja una tablet o ha tenido a bien imprimir esta Bitacora Millennium DIPr.-, y, en cualquier caso lo que se descubre tras esta presentación, es la consecución de una idea original basada en un sueño colmado de la ilusión de aquellos que colaboran para hacerlo realidad.

Bitacora Millennium DIPr. se presenta como una publicación on line novedosa. Materialmente viene delimitada por el Derecho Internacional Privado; espacialmente, tiene vocación universal. El Derecho Internacional Privado se presenta como una disciplina llamada a cumplir un papel determinante en el Tercer Milenio. El aumento de las relaciones privadas internacionales es imparable y los movimientos geopolíticos tendentes a la consecución de superestructuras económicas y de poder… necesitan ser analizados con rigor a fin de poder ofrecer a los operadores jurídicos unas soluciones técnicas adecuadas a la importancia de esos retos.

Se huye deliberadamente, para la Bitacora Millennium DIPr., de la calificación de revista. Y se adopta, precisamente, el término “bitácora” por atesorar muchos de los valores que con ella se pretenden transmitir. El cuaderno de bitácora se llevaba diariamente en los buques, por el capitán, registrando las incidencias de la navegación. Se guardaba en la bitácora, un armario equilibrado y con un campo magnético neutro para señalar siempre el norte, de hecho se emplea bitácora como sinónimo de brújula. La bitácora aparece también en los relatos de ciencia ficción, referida a un cuaderno análogo para las naves espaciales. Y, por último, en una época basada en la potencialidad de internet las bitácoras se revelan como un importante instrumento de transmisión y comunicación.

Bitacora Millennium DIPr. pretende, recogiendo las ideas anteriores, ser una herramienta ágil de transferencia de conocimientos relacionados con el Derecho Internacional Privado, en todas sus dimensiones. El vertiginoso ritmo de producción normativo es incompatible con el hecho de que los estudios doctrinales vean la luz pasados varias meses desde que su autor los alumbró. Al mismo tiempo, sin merma de rigor científico, los operadores jurídicos precisan unos materiales de dimensiones razonables que analicen problemas concretos y ofrezcan, más allá de sólidas construcciones doctrinales, soluciones a problemas de la práctica diaria de los despachos. Por eso se ha optado porque los artículos, tras pasar el riguroso sistema de revisión por pares ciegos, sean incorporados inmediatamente a la publicación para su difusión, en pre-edición, sin perjuicio de cerrar cada número una vez concluido. El tiempo es un activo para nuestra sociedad.

Bitacora Millennium DIPr. desea convertirse en un espacio plural en el que tengan cabida las distintas opiniones doctrinales junto con estudios de indudable calado práctico. Es por eso que abre sus puertas a los operadores jurídicos en toda su heterogeneidad, siendo el nexo de unión el estudio de los conflictos de leyes y su práctica .

El sueño que alentó este proyecto es que el mismo transcienda de los que hemos tenido el privilegio de romper las amarras para que emprenda el viaje la nave de Millennium DIPr., en la que su Bitácora está llamada a jugar un papel determinante. El tiempo y la indulgencia del lector juzgará si el esfuerzo ha merecido la pena.

La Bitacora Millennium DIPr. se encuentra enlazada, en código abierto, a los dominios :

www.millenniumdipr.com

www.bitacoradipr.com

Zaragoza, 5 de junio de 2015

Consejo de redacción y responsable editorial de Bitácora Millennium DIPr.

^{^[1]} C. Varela, Los Cuatro Viajes, Madrid, Alianza 1992.

Colaboración conjunta de los Notarios y Registradores de Aragón con la Universidad de Zaragoza.

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Envía Diego Vigil de Quiñones

En estos primeros meses del año 2015 se está desarrollando en la Universidad de Zaragoza una actividad académica complementaria dedicada a Derechos Reales y Derecho Inmobiliario Registral. La misma es iniciativa de los Profesores de Derecho civil de la Universidad María Teresa Alonso, Miguel Lacruz y Elena Bellod, y cuenta con la colaboración del Colegio Notarial de Aragón a través de los Notarios Rafael Corral, Tomás García Cano y Miguel Viela, y del Decanato de Aragón del Colegio de Registradores a través de los Registradores Belén Madrazo, Miguel Angel Loriente, Manuel Matas y Diego Vigil de Quiñones.

La actividad se ha ofrecido como un complemento al plan de estudios, por medio del cual profundizar en los conocimientos de Derechos Reales e Hipotecario, materia que ha quedado muy comprimida en nuevo plan de estudios de Grado en Derecho.

Pese a tratarse de una actividad complementaria, voluntaria y extracurricular, ha tenido una gran acogida por parte de un núcleo de alumnos con gran interés en la materia. La colaboración los Profesores es gratuita y los alumnos solo han abonado los gastos materiales o de gestión que ocasiona la actividad. Se ha logrado con ello una actividad fruto de la libre colaboración entre alumnos, profesores y profesionales por puro interés por el saber. La misma constituye un precedente interesante de cooperación entre la Universidad y los Colegios profesionales que permite que la Universidad lidere (como en sus momentos fundacionales hace siglos) el cultivo y la divulgación del conocimiento, no sólo con quienes en cada momento sean profesores o alumnos, sino con toda la sociedad. Actividades como esta podrían ser especialmente interesantes para cubrir las deficiencias que muchos aprecian en los planes de estudios, logrando que sin necesidad de cursar un Máster se perfeccionen determinadas materias necesarias para profesiones o estudios concretos (como son las oposiciones a Notario y Registrador, que requieren un plus de conocimientos en Derechos reales).

Zaragoza. Fachada de la antigua Facultad de Medicina