INFORME REGISTROS PROPIEDAD DICIEMBRE 2022

por MARÍA NÚÑEZ NÚÑEZ y ANTONIO MANUEL OLIVA IZQUIERDO

REGISTRADORES DE LUGO Y DE TRUJILLO (CÁCERES)

TEMA DEL MES: ¿FINCA GANANCIAL O PRIVATIVA? Por Antonio Manuel Oliva Izquierdo.

CASADO EN GANANCIALES QUE EXTINGUE CONDOMINIO EN VIRTUD DE CUOTA PRIVATIVA CON ABONO DE EXCESO DE ADJUDICACIÓN

Un supuesto no poco frecuente en la práctica registral es aquel en que un casado en régimen de gananciales, cotitular con carácter privativo de una cuota sobre determinada finca – normalmente, por título de herencia o donación – extingue el condominio sobre la misma y se la adjudica en su totalidad ante su carácter indivisible, con abono del exceso de adjudicación a los restantes comuneros con dinero ganancial.

En tales supuestos, surge una cuestión: ¿la finca tiene carácter privativo o ganancial?

A favor de su naturaleza privativa, cabría esgrimir que, si el casado puede ejercitar el derecho de retracto de comuneros sobre la finca, es precisamente por su cuota en la misma, por lo que la naturaleza de dicha cuota debería determinar el carácter con el que se ha de practicar la inscripción a su favor por el principio de subrogación real de los números tercero y cuarto del artículo 1346 del Código civil. En base a dicho razonamiento, si la cuota era privativa, también lo será la finca retraída.

Por el contrario, a favor de su naturaleza ganancial, puede argumentarse que, si el abono del exceso de adjudicación se realiza con dinero ganancial, dicha naturaleza de la contraprestación en cuya virtud se ha adquirido la finca retraída, junto con la presunción de ganancialidad del artículo 1355 del Código civil, debe determinar el carácter ganancial de la finca.

La cuestión objeto de debate fue resuelta a favor de la primera de las tesis por la Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 11 de mayo de 2016.

Señala esta Resolución que “la disolución y extinción de la comunidad termina con la situación de condominio y constituye un derecho de propiedad exclusiva a favor del comunero, o comuneros, a quien o quienes, se adjudica el bien entero, o cada una de las porciones materiales que resulten de su división. En nuestro Derecho, dejando a salvo supuestos especiales (…) la extinción o disolución de la comunidad ordinaria en nuestro Derecho puede tener lugar, bien por la división de la cosa común, bien por la reunión de todas las cuotas en una sola persona (comunero o no), en virtud de los correspondientes desplazamientos patrimoniales por cualquier título de adquisición, incluyendo la renuncia de un comunero, y también por su adjudicación a uno que compensa el derecho de los demás. La sociedad legal de gananciales constituye un régimen económico-matrimonial de tipo comunitario, que se articula en torno al postulado que declara comunes las ganancias obtenidas y que atribuye carácter consorcial o ganancial a los bienes adquiridos a título oneroso con cargo al acervo común, constante su vigencia. Esta última idea expresa lo que se conoce como el llamado principio de subrogación real, enunciado con carácter general en los artículos 1346.3 y 1347.3 del Código Civil («Son bienes gananciales… Los adquiridos a título oneroso a costa del caudal común»). Sin embargo, este principio no es de aplicación universal, pues a él se anteponen otros criterios que el legislador ha considerado como prioritarios para determinar la naturaleza de los bienes, como pueden ser el de la accesión (cfr. artículo 1359 del Código Civil), el de la autonomía de la voluntad (cfr. artículo 1355 del Código Civil) o el del carácter del propio bien del que deriva el derecho a la adquisición (cfr. artículos 1346.4, 1347.4 ó 1352 del Código Civil). Bien es verdad, que en las adquisiciones onerosas, en caso de que no se aplique el denominado principio de subrogación real (con arreglo al cual los bienes adquiridos tienen la misma naturaleza privativa o ganancial que tuviesen los fondos utilizados o la contraprestación satisfecha), para evitar el desequilibrio entre los distintos patrimonios de los cónyuges, surge como contrapeso el correspondiente derecho de reembolso (a favor del patrimonio que sufraga la adquisición) consagrado en el artículo 1358 del Código Civil. La lectura de los preceptos que rigen la sociedad conyugal legal, más que apoyar la consideración de que el pleno dominio de la finca adquirido por uno de los cónyuges en virtud de la extinción del condominio ha de tener carácter ganancial (mediante la aplicación del principio de subrogación real, presuponiendo el carácter ganancial de la indemnización que el cónyuge ha de abonar a los demás condueños -artículos 404, 406 y 1062 del Código Civil- en base a la presunción de que el numerario que se pague es de tal carácter –artículo 1361 del Código Civil–), pone de relieve que lo más congruente es entender que la totalidad de la finca adjudicada tras la extinción de la copropiedad conserva la misma naturaleza que tenía la titularidad originaria del condueño adjudicatario, es decir, la cuota indivisa de la que trae causa la adjudicación, que en el caso examinado era privativa. En efecto, son varios los preceptos de nuestro Código de los que se infiere que en el ámbito del régimen de gananciales el carácter del bien viene determinado, con preferencia al de la naturaleza de la contraprestación, por el criterio que atiende al origen o procedencia privativa o ganancial del derecho que fundamenta la adquisición, sin perjuicio del coetáneo nacimiento del derecho de rembolso a cargo del patrimonio favorecido (artículo 1358 del Código Civil). Este criterio se fundamenta y apoya en la dicción y espíritu del apartado 4.º de los artículos 1346 y 1347 del Código Civil, que atribuyen carácter privativo o ganancial a los bienes adquiridos por derecho de retracto de carácter privativo o ganancial, aun cuando lo fueran con fondos de carácter contrario, o del artículo 1352 del Código Civil cuando considera privativas las nuevas acciones u otros títulos o participaciones sociales suscritos como consecuencia de la titularidad de otros privativos (sin perjuicio del correspondiente reembolso, en su caso), y la doctrina lo extiende a todo supuesto de adquisición preferente, o de adquisición que se derive de una previa titularidad. Por analogía, este criterio no sólo se ha seguir en los supuestos estrictamente citados en dichas normas (retracto y derecho de suscripción preferente), sino que se debe de aplicar a toda adquisición proveniente del ejercicio de cualquier derecho de adquisición preferente, como el derecho de tanteo u opción, o derivado de una titularidad previa, por razón del denominado desdoblamiento de la cuota, supuesto que tiene lugar en las adquisiciones provenientes de liquidaciones de situaciones de proindivisión. Esta posición es, además, la que ha venido manteniendo esta Dirección General en pronunciamientos anteriores (Resolución de 14 de abril de 2005, que resuelve un caso similar al tratar de la adjudicación de un bien hereditario a uno de los herederos que indemniza a los demás con fondos gananciales) y especialmente en el reciente de 17 de septiembre de 2012, donde se defiende la aplicación analógica de la regla 4.ª del artículo 1346 del Código Civil (que atribuye carácter privativo a los bienes y derechos adquiridos en ejercicio de un derecho de retracto privativo, aunque la adquisición se haya realizado con fondos comunes), criterio que «cabría extender, por concurrir la misma “ratio iurisˮ, a los casos en que los comuneros convienen que se adjudique la cosa a uno de ellos indemnizando a los demás (solución que esta Dirección General ha aplicado a los supuestos de partición de herencia con exceso de adjudicación: Vid. Resolución de 14 de abril de 2005), por entender, con una parte cualificada de nuestra doctrina, que tales adquisiciones son desenvolvimientos naturales del derecho de cuota (cfr. artículo 1523 del Código Civil), y que coordina con la tesis sostenida por el Tribunal Supremo en su Sentencia de 28 de mayo de 1986 sobre la naturaleza de la comunidad ordinaria (en el sentido de que cada comunero tiene la propiedad total sobre la cosa, limitada por el concurso de las otras propiedades totales de los demás)». Y es que, en suma, la solución que resultaría de la aplicación combinada del principio de subrogación real y de la presunción del artículo 1361 del Código Civil cede ante un título adquisitivo, que, por estar basado en un derecho de adquirir privativo, del que legalmente resulte la privatividad de lo adquirido. Y esta calificación en la extinción del condominio vendrá determinada por el carácter que corresponda a la previa titularidad indivisa del comunero, que es precisamente de la que trae causa su derecho y la que faculta -a través de la división y adjudicación- para adquirir todo el bien común; incluso cuando se abone a los demás en dinero ganancial la compensación por el exceso que esa adjudicación le suponga sobre su haber, pues la causa de la adquisición sigue siendo el derecho que el adjudicatario tenía como comunero, y éste quedó determinado como privativo”.

Como resultado de todo lo anterior, en el supuesto planteado, resulta conveniente en el acta de inscripción y en la nota de despacho reflejar que la inscripción se ha practicado a favor del cónyuge casado en gananciales, con carácter privativo, al amparo de los artículos 1346.3 y 1346.4 del Código civil, en la interpretación que de los mismos hace la Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 11 de mayo de 2016.

DISPOSICIONES GENERALES. Por Maria Núñez (el resto del informe).

Se han publicado las siguientes disposiciones:

Modificación de la Ley de consumidores en la reforma de la Ley del Juego

Administración del Siglo XXI.

Resolución de 14 de noviembre de 2022, de la Secretaría de Estado de Función Pública, por la que se publica el «Acuerdo Marco para una Administración del siglo XXI»: Es un acuerdo entre el Gobierno, CCOO y UGT que recoge proyectos de mejoras en la Administración del Estado, fundamentalmente de tipo laboral. Anuncia una futura Ley de la Función Pública de la AGE.

Modelos tributarios IVA: 303, 322 y 390

Orden HFP/1124/2022, de 18 de noviembre, que adapta los modelos 303, 322 y 390 a los últimos cambios legales en el IVA.

RDLey 19/2022: Medidas motivadas por el aumento de los tipos de interés

Establece una serie de medidas para paliar los efectos derivados del aumento de la cuota para el pago del préstamo hipotecario que recae sobre la vivienda habitual. Nuevo Código de Buenas Prácticas para deudores hipotecarios en riesgo de vulnerabilidad, que prevé novaciones. Reforma la exención 23 LITPyAJD. Modificación del umbral de exclusión. Reducciones arancelarias adicionales. Modifica la Ley 2/1994, de 30 de marzo, y el artículo 23 de la LCCI. Suspensión de comisiones por la conversión de tipo variable a tipo fijo.

Ir a la página especial con el resumen completo, cuadros y enlaces.

Encomienda de gestión nacionalidad: Adenda

Adenda 2ª de prórroga a la encomienda de gestión firmada en 2019 para que los registradores tramiten expedientes de nacionalidad por residencia, al existir algunos expedientes todavía con trámites pendientes (subsanaciones y recursos). El plazo queda ampliado hasta el 15 de noviembre de 2023.

DISPOSICIONES AUTONÓMICAS

Se han publicado disposiciones de Navarra, Aragón (información geográfica), Galicia (áreas empresariales), Castilla y León y Canarias (Cooperativas, reforma Ley de Suelo).

TRIBUNALES: TRIBUNAL CONSTITUCIONAL

Se han publicado STC relativas a

• Vulneración del derecho a la tutela judicial sin indefensión: emplazamiento mediante edictos de la demandada sin haber agotado las posibilidades de notificación personal (STC 122/2013) en Ejecución hipotecaria
• Vulneración del derecho a la tutela judicial efectiva (error patente): resolución judicial que yerra al calificar la autoliquidación presentada por el obligado tributario, aplicándole el régimen de revisión previsto para los actos administrativos de liquidación; en una cuestión relativa a la devolución de la plusvalia
• Vulneración del derecho a la tutela judicial efectiva en Ejecución Hipotecaria por inadecuada utilización de la dirección electrónica habilitada como cauce de comunicación del primer emplazamiento procesal e inadmisión de la oposición a la ejecución resultante de la confusión del deber de las personas jurídicas de relacionarse con la administración de justicia por medio de comunicaciones electrónicas con la regulación del primer emplazamiento en los procesos civiles].
• Vulneración del derecho a tutela judicial sin indefensión: falta de emplazamiento personal de quien no había sido notificado en el proceso monitorio previo
• Vulneración del derecho a no padecer discriminación por razón de discapacidad: relativa a diferencia de trato no prevista normativamente y carente de justificación objetiva y razonable, derivada exclusivamente de haber accedido a la situación de jubilación anticipada a causa de la situación de discapacidad
• Sobre Competencias en Cataluña relativas a comercio interior, ordenación de la economía y régimen lingüístico: nulidad parcial de los preceptos legales autonómicos relativos a los horarios comerciales, aplicación de la regla del silencio negativo a las solicitudes de declaración de municipios turísticos y prescripción de infracciones y sanciones; interpretación conforme con la Constitución de los preceptos que regulan las temporadas habituales de venta en rebajas y el deber de disponibilidad lingüística en la actividad comercial.
• Sobre RENTAS EN ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDA en Cataluña: nulidad del precepto legal que introduce un régimen de contención y moderación de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda
• Vulneración de los derechos a la utilización de los medios de prueba pertinentes y a un proceso con todas las garantías, en conexión con el derecho a la tutela judicial efectiva: resoluciones judiciales que, sin un verdadero motivo jurídico, declaran improcedente la prueba videográfica aportada por la empresa y admitida en la instancia.
• Vulneración del derecho a la tutela judicial efectiva en ejecución hipotecaria (ausencia de control judicial de las cláusulas abusivas que desconoce la primacía del Derecho de la Unión Europea y la jurisprudencia del Tribunal de Justicia).
• Vulneración del derecho a un proceso sin dilaciones indebidas: demora de más de tres años en la celebración del acto de conciliación previa y juicio en procedimiento ordinario de reclamación de cantidad por incumplimiento de la formalización de contrato postdoctoral

Se han admitido a trámite Recursos relativos a:

• Afecta a dos artículos del Decreto Legislativo 1/2021, de 18 de junio, del Consell de aprobación del texto refundido de la Ley de ordenación del territorio, urbanismo y paisaje en Valencia:
• La cuestión de inconstitucionalidad planteada por la Sección 5.ª de la Sala de lo Contencioso-administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña, relativo al uso de las lenguas en la Enseñanza
• El recurso de inconstitucionalidad, que afecta a la LEY DE IGUALDAD DE TRATO.
• El recurso de inconstitucionalidad contra la Ley Orgánica 8/2022, de 27 de julio, de modificación de los artículos 570 bisy 599 Se refieren a la renovación del Consejo General del Poder Judicial.

SECCIÓN II: Nuevo Concurso Registros

RR de 16 de noviembre de 2022, de la DGSJyFPy de la DG de DyEJ de Cataluña por la que se convoca concurso ordinario n.º 314 para la provisión de Registros de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles.

Ver resultado publicado en el BOE.

Ver archivo de concursos.

RESOLUCIONES

464.** SENTENCIA DE DIVORCIO APROBANDO CONVENIO REGULADOR. INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO CIVIL.

Para inscribir en el Registro de la Propiedad una disolución de condominio derivada de un divorcio de cónyuges casados en el régimen de separación de bienes caTalán, es preciso acreditar la previa inscripción de la sentencia en el Registro Civil.

465.** IDENTIFICACIÓN DE MEDIOS DE PAGO. PAGOS FUTUROS O APLAZADOS

La obligación de identificar los medios de pago se refiere a los pagos realizados en el momento del otorgamiento de la correspondiente escritura pública o con anterioridad al mismo, pero no se refieren en ningún caso a los pagos aplazados, con independencia de la forma en que las partes contratantes hayan convenido los pagos futuros.

466 , 467, 469, 470, 489, 490, 502, 507, 508 () VENTA DE VIVIENDA EN PROPIEDAD HORIZONTAL. No necesidad de manifestación suelos contaminados.

No precisa manifestación sobre actividades potencialmente contaminantes.

Ver comentario a la R. nº 398.

468. 479 () VENTA DE NAVE INDUSTRIAL EN FINCA CON TERRENO NO EDIFICADO. Necesidad de manifestación de suelos contaminados.

Transmitiéndose una finca (en este caso nave industrial) que dispone de terreno no edificado, cabe la posibilidad de que se haya podido realizar una actividad que potencialmente sea contaminante del suelo, por lo que será preciso que el transmitente manifieste, no si el suelo está contaminado o no, sino, más bien, si se ha realizado o no, en la finca transmitida, alguna actividad potencialmente contaminante del suelo (JCC)

Ver comentario a la R. nº 398.

471.() VENTA DE VIVIENDA UNIFAMILIAR SIN JARDÍN O TERRENO. No necesidad de manifestación suelos contaminados.

Transmitiéndose una vivienda unifamiliar en régimen de división horizontal sin disponer de un terreno o jardín en el que se haya podido realizar una actividad que potencialmente sea contaminante del suelo, no es necesaria la manifestación sobre actividades potencialmente contaminantes 

Ver comentario a la R. nº 398.

472.** NUEVA SOLICITUD DE INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA HABIÉNDOSE YA DENEGADO CON ANTERIORIDAD.

Solicitada la tramitación del expediente del art. 199, el registrador puede negar su inicio basándose en que ya fue tramitado por la anterior registradora, quien denegó la práctica de la inscripción por oposición del Ayuntamiento, sin que en esta presentación se aporte nueva documentación.

473.* ANOTACIÓN DE EMBARGO. TRACTO SUCESIVO.

No procede tomar anotación preventiva de embargo ni de suspensión del mismo si de la documentación aportada no resulta que el demandado traiga causa del titular registral de la finca referida, como exige el art. 629.2 LEC.

474.** CANCELACIÓN DE INSCRIPCIÓN DE SERVIDUMBRE.

Para cancelar un derecho es preciso el consentimiento de su titular. Si falta dicho consentimiento es precisa una resolución judicial en procedimiento entablado contra tal titular. No cabe cancelar por la vía del art. 82.2 LH porque para ello es preciso que el derecho que se pretende cancelar haya quedado extinguido de una manera inequívocamente indubitada, de tal modo que resulta innecesario un nuevo consentimiento, voluntario o forzoso, del titular del derecho que se cancela. Por otro lado tratándose de un edificio en régimen de Propiedad Horizontal resulta que para la cancelación de la servidumbre constituida en favor de un departamento es necesario el consentimiento individualizado de su titular, al afectar al contenido esencial del dominio del departamento, del que la servidumbre establecida a su favor es inseparable, sin que baste un acto colectivo de la comunidad en régimen de propiedad horizontal

475.** AFECCIÓN URBANÍSTICA. EJECUCIÓN EN PROCEDIMIENTO DE APREMIO: ADJUDICACIÓN AL AGENTE URBANIZADOR.

En el caso de calificación sustitutoria, el recurso se interpone frente a la calificación del registrador sustituido, aunque limitado a los defectos con los que el registrador sustituto hubiera manifestado su conformidad. En sede de ejecución urbanística si la subasta queda desierta, se puede adjudicar la finca al agente urbanizador, como acreedor del importe de las cuotas.

477.* RECURSO CONTRA INMATRICULACIÓN YA PRACTICADA

El objeto del recurso contra calificaciones de registradores de la Propiedad es exclusivamente la determinación de si la calificación es o no ajustada a Derecho por lo que no procede rectificar asientos ya practicados, que están bajo la salvaguardia de los tribunales o resolver respecto de expedientes de doble inmatriculación no iniciados. 

478.** CONVENIO REGULADOR. TRANSMISIONES QUE SON ADMISIBLES. USO DE LA VIVIENDA FAMILIAR

El convenio regulador de divorcio debe referirse a bienes adquiridos constante el matrimonio (no antes) o a la vivienda familiar. El derecho de uso de la vivienda, debe ser temporal, pero puede tener un plazo implícito.

480.** ANOTACIÓN DE EMBARGO. EMPRENDEDOR INDIVIDUAL. DEPÓSITO DE CUENTAS.

Procede la denegación de una anotación preventiva de embargo si consta en el registro que el titular registral es emprendedor individual de responsabilidad limitada, sin resultar del mandamiento ninguna de las circunstancias que suprimen el beneficio de la limitación de la responsabilidad (artículo 10.3 de la Ley 14/2013, de 27 de septiembre). Si no ha depositado cuentas, pera que se pierda el beneficio es preciso que se trate de deudas posteriores al plazo establecido para el depósito de dichas cuentas.

481.* PROPIEDAD HORIZONTAL. FALTA DE DEFINICIÓN DE LA FINCA SOBRE LA QUE SE CONSTITUYE.

Para declarar una obra nueva y posterior división horizontal hay que especificar la finca sobre la que recae, que ha de estar inscrita, y, de ser más de una, agruparlas previamente.

482.** EMBARGO SOBRE FINCA GANANCIAL, HABIENDO FALLECIDO AMBOS CÓNYUGES

Disuelta pero no liquidada la sociedad de gananciales, no corresponde a los cónyuges individualmente una cuota indivisa en todos y cada uno de los bienes que la integran y de la que pueda disponer separadamente, sino que, por el contrario, la participación de aquellos se predica globalmente respecto de la masa ganancial en cuanto patrimonio separado colectivo.

483.** PROCEDIMIENTO DEL ART. 199 LH CON OPOSICIÓN DE COLINDANTES. JUSTIFICACIÓN DE LA NOTA DE CALIFICACIÓN. MARGEN DE TOLERANCIA

Las dudas de correspondencia del registrador no pueden basarse en la mera existencia de oposición de los colindantes, sino que debe justificarlas; y con más motivo si las diferencias en la delimitación son tan pequeñas que posiblemente respetan el margen de tolerancia.

484.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. ART. 199: OPOSICIÓN DE QUIEN NO ES TITULAR REGISTRAL NI CATASTRAL

En un expediente del art. 199 no se tiene en cuenta la oposición de un colindante cuyo título de propiedad no consta inscrito y fue otorgado a su favor por quien tampoco era titular registral.

485.* CANCELACIÓN DE CARGAS POSTERIORES A ANOTACIÓN CANCELADA POR CADUCIDAD

No procede la cancelación de cargas posteriores a un anotación que ya está cancelada por caducidad. La solicitud de certificación de cargas opera como una petición implícita de prórroga de cuatro años, a contar desde el momento de la emisión de la certificación y la extensión de la preceptiva nota marginal, pero no la convierte en indefinida.

487.** SUBSANACIÓN O NOVACIÓN DE HIPOTECA UNILATERAL A FAVOR DEL ESTADO YA ACEPTADA.

En general, para modificar una hipoteca inscrita es preciso el consentimiento de ambas parte. En este caso se trata de una hipoteca unilateral a favor del Estado y la DGSJyFP revoca la nota por considerar que ese consentimiento consta en certificación de la Agencia Tributaria donde se contiene la nueva configuración de la obligación garantizada.

488.** RECONOCIMIENTO DE DOMINIO. ADICIÓN Y ADJUDICACIÓN DE HERENCIA

Se refiere esta R a la posibilidad de la inscripción de un reconocimiento de dominio sustentado en la existencia de la conocida figura de la «fiducia cum amico»: pero para ello es necesario el consentimiento de los fiduciantes y fiduciarios y sus herederos, y si la finca está inscrita con carácter ganancial es preciso el consentimiento de ambos cónyuges.

491.** NEGATIVA A INICIAR EXPEDIENTE DE DOBLE INMATRICULACIÓN

Si en el caso de que el registrador en el caso de solicitarse un expediente de doble inmatriculación, una vez examinada la coincidencia de las fincas, resuelve motivadamente que no aprecia la existencia de doble inmatriculación, debe rechazar la tramitación de expediente, sin perjuicio de la facultad de los interesados para acudir al procedimiento correspondiente, en defensa de su derecho al inmueble.

492.*** INMATRICULACIÓN ART. 205 LH. INDICIOS DE DOBLE INMATRICULACIÓN. SOLICITUD DE 199 LH PARA DISIPAR DUDAS

Cabe inmatricular una finca en un terreno afectado por una unidad de actuación si se presenta certificación de la Administración de donde resulta que tiene conocimiento de los títulos a través de los cuales se pretende la inmatriculación de las fincas. Procede tramitar el procedimiento del art. 199 LH cuando, solicitada la inmatriculación por el art. 205, el registrador tiene dudas fundadas sobre la posibilidad de una doble inmatriculación.

493.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. OPOSICIÓN DE COLINDANTES

El juicio de identidad de la finca por parte del registrador debe estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados, sin que basten expresiones genéricas o remitirse a la mera oposición de un colindante. La oposición del colindante no está mejor documentada por el hecho de presentar un acta de manifestaciones y de presencia ( que no acredita el contenido de dichas manifestaciones)

494.** SOLICITUD DE NOTAS SIMPLES. DENEGACIÓN DE ASIENTO DE PRESENTACIÓN

Las solicitudes de notas simples no son en ningún caso objeto de presentación. Si se solicitan telemáticamente a través de la Sede Electrónica del colegio de los Registradores debe hacerse por el cauce establecido para ello: es decir por el procedimiento establecido para pedir nota simples, no por el cauce de presentación de documentos. Sin perjuicio de ello si se presenta por la via inadecuada el registrador debe motivar la denegación de la presentación.

495-456.** USUFRUCTO A FAVOR DE UNA SOCIEDAD POR MÁS DE 30 AÑOS

Cualquiera que sea la forma de constitución del usufructo a favor de una sociedad –traslatio o retentio– se le aplica el límite temporal de treinta años (art. 515 CC).

497.*** ANOTACIÓN PREVENTIVA DE TRANSMISIÓN DE DERECHO HEREDITARIO

El derecho hereditario «in abstracto» en ningún caso es objeto de inscripción, sino únicamente de anotación preventiva, precisamente para diferenciar la situación jurídica de quien es titular de una cuota concreta de la finca, de quien es titular de una cuota hereditaria «in abstracto», y, por la misma razón, la transmisión de este derecho hereditario abstracto no es objeto de inscripción, sino de anotación preventiva.

498-499.() CONSTANCIA REGISTRAL POR NOTA MARGINAL DE LA POSIBLE AFECCIÓN DE UNA FINCA POR VÍA PECUARIA

Enésimas RR sobre La “anotación marginal preventiva” regulada en la Ley de Vías Pecuarias: sólo cabe una vez iniciado el procedimiento de deslinde y con intervención de los interesados, no antes del expediente. 

500.** RESOLUCIÓN JUDICIAL DE PERMUTA SIN CONSIGNACIÓN EX ART. 175.6 RH

Se refiere a la resolución de una permuta por falta de cumplimiento de las condiciones pactadas y si es necesario o no la consignación ex art. 175.6 RH.

501.** INTERVENCIÓN EN LA PARTICIÓN DE LOS LEGITIMARIOS DE LA LEGITIMARIA FALLECIDA POSTERIORMENTE. 

En escritura de liquidación de gananciales, partición y adjudicación de herencia es necesaria la intervención de los legitimarios de la legitimaria que ha fallecido con posterioridad al causante debido a la naturaleza de pars bonorum de la legítima del derecho común.

503.** ANOTACIÓN DE EMBARGO SOBRE MITAD INDIVISA DE FINCA GANANCIAL DISUELTA Y NO LIQUIDADA LA SOCIEDAD CONYUGAL

Se rechaza la pretensión de embargar sólo el 50% de un bien ganancial de matrimonio disuelto por fallecimiento de uno de los cónyuges sin que medie liquidación de la sociedad y adjudicación de los bienes.

505.** ANOTACIÓN DE EMBARGO EN PROCEDIMIENTO CONTRA LA HERENCIA YACENTE

Cuando se demanda a una herencia yacente caben dos posibilidades: que se conozca o se tengan indicios de la existencia de concretas personas llamadas a la herencia, en cuyo caso habrá de dirigirse la demanda contra estos herederos, previa averiguación de su identidad y domicilio; o que no se tenga indicio alguno de la existencia de herederos interesados en la herencia yacente (casos de personas que han fallecido sin testamento y sin parientes conocidos con derecho a la sucesión intestada) que además de emplazar a los ignorados herederos por edictos, se debe comunicar al Estado o a la Comunidad Autónoma llamada por la normativa civil aplicable.

506.** ESCRITURA DE PROTOCOLIZACIÓN DE OPERACIONES PARTICIONALES OTORGADA POR CONTADOR PARTIDOR

En un acta de protocolización de cuaderno particional aprobado judicialmente es necesario que se aporten todos los documentos necesarios para acreditar el título sucesorio y quienes son los herederos que heredan por ius transmisionis, así como que consten las circunstancias identificativas de todos los adjudicatarios de conformidad con el artículo 51.9.a) del Reglamento Hipotecario, siendo no obstante posible la inscripción parcial de adjudicaciones indivisas respecto a aquellos adjudicatarios determinados cuyo título sucesorio haya quedado igualmente determinado.

509.*** ADQUISICIÓN DE FINCA POR EXTRANJERO NO COMUNITARIO LEY 8/1975

No necesitan autorización militar las adquisiciones de inmuebles por extranjeros no comunitarios que se encuentren en situación básica de suelo urbanizado. La condición del suelo se debe acreditar mediante la correspondiente calificación urbanística. Esta exención no se aplica al suelo rústico o no urbanizable aunque exista alguna edificación aislada.

510.* EJECUCIÓN HIPOTECARIA EXISTIENDO PENDIENTES TÍTULOS CONTRADICTORIOS

 La DGSJyFP confirma la nota por la que la registradora suspende la calificación de una ejecución hipotecaria por existir títulos contradictorios presentados con anterioridad y cuyo asiento de presentación está vigente, aunque hayan transcurrido los 60 días de vigencia del asiento de presentación, puesto que dicho plazo está prorrogado al haberse puesto y notificado la nota de calificación.

511.** HERENCIA DE CAUSANTE DE NACIONALIDAD ALEMANA

No existe en la normativa interna una exigencia de aportar certificado del Registro de Actos de Última Voluntad distinto al español. No obstante, con base en el principio de seguridad jurídica y de responsabilidad de las autoridades sucesorias, la exigencia de incorporación a la escritura de adjudicación de herencia de un certificado distinto al Español puede ser precisa cuando sea evidente, dadas las concretas circunstancias concurrentes, que debe solicitarse.

512 .**AMPLIACIÓN DE OBRA NUEVA DE FINCA QUE LINDA CON CARRETERA

En las declaraciones de obra por antigüedad el registrador debe comprobar que el suelo no tiene carácter demanial ni está afectado por servidumbres de uso público general (en este caso las derivadas de la colindancia con una carretera); lo que se traduce en una suspensión de la inscripción hasta tanto se acredite la correspondiente resolución administrativa. Aunque la DG considera suficiente a estos efectos una certificación de la Administración presentada con ocasión de la tramitación de un expediente del art. 199 LH.

513.** DENEGACIÓN DEL INICIO DEL PROCEDIMIENTO ARTÍCULO 199 LH: POSIBLE ENCUBRIMIENTO DE UNA AGRUPACIÓN

No procede iniciar un expediente del 199 si el registrador duda, dada la diferencia de superficie, los linderos y que la finca procede de otra mayor, que en la base grafica se estaría incluyendo la finca de la que se segregó; además de que la base grafica estaría encubriendo una agrupación, se produciría una posible doble inmatriculación.

514.* OBRA NUEVA SITA EN VALENCIA EN SUELO NO URBANIZABLE DE ESPECIAL PROTECCIÓN. 

Es aplicable el régimen de imprescriptibilidad del art. 255 del TR de la ley del suelo de especial protección, no pudiendo inscribirse una obra antigua salvo que resulte acreditado por certificación municipal que la obra se encuentra consolidada y no sujeta a acción de restablecimiento de legalidad. 

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