{"id":100496,"date":"2022-11-21T19:12:09","date_gmt":"2022-11-21T18:12:09","guid":{"rendered":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=100496"},"modified":"2022-11-21T20:10:55","modified_gmt":"2022-11-21T19:10:55","slug":"informe-mercantil-noviembre-de-2022-pacto-comisorio-reciente-doctrina-dgsjfp-y-ts-venta-en-garantia","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/secciones\/oficina-mercantil\/informes-mensuales-o-m\/informe-mercantil-noviembre-de-2022-pacto-comisorio-reciente-doctrina-dgsjfp-y-ts-venta-en-garantia\/","title":{"rendered":"Informe Mercantil noviembre de 2022. Pacto comisorio: reciente doctrina DGSJFP y TS. Venta en garant\u00eda."},"content":{"rendered":"

<\/a>INFORME MERCANTIL NOVIEMBRE<\/span><\/strong> DE 2022\u00a0<\/span><\/strong><\/h1>\n

Jos\u00e9 \u00c1ngel Garc\u00eda Valdecasas Butr\u00f3n<\/span><\/h2>\n

Registrador de la Propiedad y Mercantil<\/span><\/h2>\n<\/a>
CUESTIONES DE INTER\u00c9S:<\/strong><\/span><\/h6>\n<\/a>
PROHIBICI\u00d3N DEL PACTO COMISORIO. SU CONSIDERACI\u00d3N EN LA M\u00c1S RECIENTE DOCTRINA DE LA DGSJFP Y EN LA DEL TS. DIFERENCIAS CON LA VENTA EN GARANT\u00cdA.<\/strong><\/span><\/h6>\n<\/a>
\u00a0 \u00a0Introducci\u00f3n.<\/strong><\/span><\/h6>\n

El pacto comisorio, es decir la posibilidad de que el acreedor, en caso de incumplimiento de la obligaci\u00f3n, pueda apropiarse definitivamente de los bienes dados en garant\u00eda por el deudor, est\u00e1 expresamente prohibido en los art\u00edculos\u00a01859<\/a>\u00a0y\u00a01884<\/a>\u00a0del C\u00f3digo Civil, bien como pacto aut\u00f3nomo o bien como integrante de otro contrato de garant\u00eda ya sea prenda, hipoteca o anticresis; y por supuesto tambi\u00e9n est\u00e1 prohibido en aquellos negocios indirectos que disfrazados de compraventa fiduciaria o de venta en garant\u00eda persigan el mismo resultado.<\/p>\n

No obstante, la doctrina de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica en algunas de sus \u00faltimas resoluciones, confirmando la prohibici\u00f3n del pacto, ha estimado que no existe en determinados negocios complejos permitiendo su inscripci\u00f3n en el Registro de la Propiedad.<\/p>\n<\/a>

\u00a0 \u00a0Resoluciones sobre el pacto comisorio.<\/strong><\/span><\/h6>\n

As\u00ed en la Resoluci\u00f3n de 13 de julio de 2022<\/a><\/strong>, ante un caso de opci\u00f3n de compra<\/strong> en el que se daban determinadas circunstancias que parec\u00edan conducir a la existencia oculta de dicho pacto, admiti\u00f3 su inscripci\u00f3n viniendo a decir que un pacto de tal naturaleza puede ser admisible siempre que concurran unas condiciones de equilibrio entre las prestaciones<\/strong>, que haya verdadera libertad contractual entre las partes y que se aprecie existencia de buena fe<\/strong> entre ellas, debiendo analizar el registrador las circunstancias concurrentes en cada caso para determinar la admisibilidad, o inadmisibilidad, del pacto en cuesti\u00f3n.<\/p>\n

Lo que ocurre es que al registrador normalmente le van a faltar datos para llegar a una conclusi\u00f3n clara en dicho sentido y le ser\u00e1 muy dif\u00edcil apreciar si lo pactado en la escritura esconde o no un pacto comisorio. S\u00f3lo puede tener sospechas, m\u00e1s o menos fundadas, de que lo pactado est\u00e1 prohibido. En el caso de la resoluci\u00f3n citada las sospechas estaban bien fundadas pues la opci\u00f3n de compra reca\u00eda sobre una finca valorada en 35.000 euros, pagando por la opci\u00f3n 30.000 euros y por su ejercicio s\u00f3lo 5000 euros. Aparte de ello se pactaba una condici\u00f3n suspensiva de que si el concedente de la opci\u00f3n encontraba un comprador que le diera mayor precio por la finca, quedaba sin efecto la opci\u00f3n de compra, si eso ocurr\u00eda en un rango de fechas determinado en la escritura.<\/p>\n

La DG vino a decir que, si bien el pacto comisorio est\u00e1 prohibido, sobre la base del llamado en el Digesto \u201cpacto marciano\u201d es admisible el pacto por el que pueda adjudicarse al acreedor o venderse a un tercero el bien objeto de la garant\u00eda siempre que se establezca un procedimiento de valoraci\u00f3n del mismo que excluya la situaci\u00f3n de abuso para el deudor<\/strong>.<\/p>\n

En definitiva, lo que la DG sostiene es que el registrador, limitado en sus medios de calificaci\u00f3n a lo que resulte del documento y del registro, no puede apoyar esa calificaci\u00f3n en sospechas o apreciaciones m\u00e1s o menos subjetivas, debiendo ser los Tribunales de Justicia los que en caso de fraude tomen las medidas correctoras pertinentes.<\/p>\n

Esta misma doctrina se aplic\u00f3 en posterior Resoluci\u00f3n de 18 de julio de 2022<\/a><\/strong>, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en un caso muy similar, tambi\u00e9n referido a una opci\u00f3n de compra<\/strong>. En ella se pactaba el ejercicio unilateral de la opci\u00f3n por la parte optante, sobre la base de una determinaci\u00f3n del precio de la finca, con deducci\u00f3n de cantidades determinadas seg\u00fan un \u201cc\u00e1lculo aproximado basado en la informaci\u00f3n de que pueda disponer el comprador en cada momento\u201d. La DG no admite la inscripci\u00f3n de la opci\u00f3n en este caso, pero s\u00f3lo por estimar que no es posible ese c\u00e1lculo aproximado del precio de la finca, de donde parece deducirse que si el precio de la finca se determinara por un tercero designado por ambas partes o de otra forma objetiva el pacto de ejercicio unilateral con deducci\u00f3n de cantidades sobre lo pactado hubiera sido admisible.<\/p>\n

En definitiva, que ser\u00eda admisible el pacto por el que la finca dada en opci\u00f3n o en garant\u00eda se pudiera adjudicar al acreedor o a un tercero siempre que se establezca un procedimiento de valoraci\u00f3n del bien que excluya la situaci\u00f3n de abuso para el deudor.\u00a0<\/strong><\/p>\n

Incluso en esta \u00faltima resoluci\u00f3n, que se dio en un Registro de la Propiedad de Catalu\u00f1a, la DG apunta a que no desconoce la existencia de posturas que han cuestionado la indiscriminada aplicaci\u00f3n de la prohibici\u00f3n del pacto comisorio al menos en el \u00e1mbito del derecho civil catal\u00e1n<\/strong>, ni de pronunciamientos judiciales que han abordado la cuesti\u00f3n con planteamientos seg\u00fan los cuales, a la vista de las circunstancias del caso y de las pruebas practicadas en el proceso, han concluido que no existe en tal derecho civil una prohibici\u00f3n general del pacto comisorio.<\/p>\n

Por tanto, vuelve a insistir la DG de que para la denegaci\u00f3n de la inscripci\u00f3n de un negocio jur\u00eddico sobre la base de la prohibici\u00f3n del pacto comisorio dicho pacto debe resultar con claridad meridiana de las cl\u00e1usulas del contrato. As\u00ed lo ha hecho tambi\u00e9n en alguna resoluci\u00f3n posterior.<\/p>\n<\/a>

\u00a0 \u00a0Sentencia del Tribunal Supremo.<\/strong><\/span><\/h6>\n

Pasamos ahora a examinar una sentencia del TS, en la que ratifica de forma rotunda la radical prohibici\u00f3n del pacto comisorio en el derecho espa\u00f1ol<\/strong>. No obstante, en el supuesto de hecho de dicha sentencia se daban una serie de circunstancias que apuntaban directamente a la existencia de dicho pacto, al menos inicialmente, pero en la que el Supremo, fundamentalmente por falta de prueba, va a negar la existencia de dicho pacto.<\/p>\n

Veamos.<\/p>\n

Es la sentencia de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo de 4 de febrero de 2020<\/a><\/strong>, en la que jue ponente el magistrado Juan Mar\u00eda D\u00edaz Fraile.<\/p>\n

En esta sentencia los datos f\u00e1cticos fueron los siguientes:<\/p>\n

Se concierta un pr\u00e9stamo con garant\u00eda hipotecaria entre particulares, confesando recibida una cantidad en met\u00e1lico, dando un \u00fanico plazo de amortizaci\u00f3n y tasando la finca en una cantidad notablemente superior a la cantidad recibida.<\/p>\n

Con posterioridad, ante el impago del pr\u00e9stamo se nova el contrato y se da un nuevo plazo, y ante un nuevo impago el hipotecante vende la finca al acreedor, siendo parte del precio lo debido por el pr\u00e9stamo, y el resto se confiesa recibido. El precio de venta era muy inferior a la tasaci\u00f3n inicial de la finca.<\/p>\n

A continuaci\u00f3n, el comprador vende la finca a un tercero pagando el precio, superior al de la primera venta, pero tambi\u00e9n muy inferior al de tasaci\u00f3n, por medio de transferencias.<\/p>\n

Se dice que la finca est\u00e1 sin arrendar y libre de ocupantes o precaristas.<\/p>\n

Se pacta dem\u00e1s que la vendedora continuar\u00e1 en el uso de la vivienda hasta determinada fecha, en concepto de precario.<\/p>\n

Ahora los hipotecantes demandan a los primeros y segundos compradores.<\/p>\n

Solicitan que se declare la existencia de un contrato de pr\u00e9stamo garantizado mediante la compraventa formal o aparente del inmueble antes referido, la declaraci\u00f3n de nulidad de las escrituras por las que se elevaron a documento p\u00fablico las dos citadas compraventas, la declaraci\u00f3n de nulidad de las inscripciones registrales a que dichas escrituras dieron lugar, as\u00ed como la condena a los demandados a otorgar escritura p\u00fablica de compraventa para transmitir la titularidad formal de la vivienda a los demandantes en el mismo momento en el que se les restituya por los prestatarios de la cantidad adeudada.<\/p>\n

Alegan que, en la primera compraventa<\/strong>, se estipul\u00f3 verbalmente entre vendedores y compradores que la vivienda era vendida en garant\u00eda de la devoluci\u00f3n del pr\u00e9stamo, por lo que se trataba de una compraventa simulada,<\/strong> puesto que la finalidad de esa venta no era otra que la de garantizar el pr\u00e9stamo encubriendo un pacto comisorio prohibido por el art. 1859 del C\u00f3digo Civil.<\/p>\n

Alegan tambi\u00e9n que el notario y el oficial de la notar\u00eda sab\u00edan que se trataba de una venta simulada, algo que no qued\u00f3 probado al no llamarlos como testigos. No obstante hubo otras testificales de personas relacionadas con los hipotecantes que abonaban la tesis de la venta en garant\u00eda.<\/p>\n

En cuanto a la segunda compraventa, los adquirentes lo son a non domino y de mala fe.<\/p>\n

Los demandados alegan que el vendedor no es consumidor y que el precio pagado por la finca era cierto y estaba acreditado.<\/p>\n

La sentencia de primera instancia<\/strong> desestima \u00edntegramente la demanda, pues de la prueba practicada resulta que lo acordado entre las partes no fue un contrato de pr\u00e9stamo con pacto comisorio encubierto bajo un contrato simulado de compraventa. Las testificales no fueron estimadas por el Juzgado dado que no hab\u00eda quedado probado que la primera venta ocultase un pr\u00e9stamo con pacto comisorio contrario a la voluntad manifestada por las partes ante notario; no pudiendo declararse la nulidad de la primera venta y, en consecuencia, tampoco la de la posterior venta en la que los compradores adquirieron v\u00e1lidamente la propiedad.<\/p>\n

La Audiencia<\/strong> tambi\u00e9n desestima el recurso de apelaci\u00f3n sobre la base de que \u201c(i) no existen pruebas que aporten la certeza que exige el art\u00edculo 217 de la LEC de que la compraventa es \ufb01duciaria ni de la existencia un pacto verbal comisorio o de uno de retroventa; (ii) todas las conversaciones al respecto fueron verbales, de contenido impreciso; (iii) no han declarado testigos imparciales y objetivos que estuvieran presentes en las mismas y conocieran por ello el alcance concreto de lo que supuestamente se pact\u00f3; (iv) los indicios se\u00f1alados por los demandantes sobre la existencia del pacto comisorio son insuficientes para llevar a la plena convicci\u00f3n de la certeza sobre los hechos alegados en la demanda; (v) dichos indicios aparecen, adem\u00e1s, desvirtuados por otras circunstancias tales como la falta de constancia de que se intentara por los actores realmente llevar a cabo el pacto de retroventa antes de la fecha se\u00f1alada como l\u00edmite; (vi) fuera cual fuese el valor de tasaci\u00f3n del inmueble lo cierto es que se vendi\u00f3 por los actores a un precio no demasiado lejano al que posteriormente revendieron los prestamistas; (vii) no existen pruebas claras del concierto en una operaci\u00f3n fraudulenta por parte de los compradores que finalmente quedaron como propietarios del inmueble\u201d.<\/p>\n

Se recurre en casaci\u00f3n<\/strong> al TS por infracci\u00f3n de la doctrina establecida por el Tribunal Supremo del art\u00edculo 1275 del C\u00f3digo civil conforme al cual \u201clos contratos sin causa, o con causa il\u00edcita, no producen efecto alguno. Es il\u00edcita la causa cuando se opone a las leyes o a la moral\u201d y en relaci\u00f3n con la doctrina establecida por el Tribunal Supremo en cuanto al \u201cpacto comisorio\u201d.<\/p>\n

El recurso es desestimado<\/strong>.<\/p>\n

El Supremo divide sistem\u00e1ticamente su sentencia en dos apartados.<\/p>\n<\/a>

\u00a0 \u00a0Prohibici\u00f3n del pacto comisorio.<\/strong><\/span><\/h6>\n

El primero va a tratar de la prohibici\u00f3n del pacto comisorio y de la compraventa con pacto de retroventa simulada en funci\u00f3n de garant\u00eda.<\/p>\n

El Supremo en reiterada jurisprudencia rechaza el pacto comisorio, extendiendo su rechazo a los negocios indirectos (simulados o \ufb01duciarios).<\/strong><\/p>\n

Por tanto, declara que \u201cnuestro ordenamiento rechaza frontalmente toda construcci\u00f3n jur\u00eddica (denominadas gen\u00e9ricamente \u00abpactos comisorios\u00bb) por la que el acreedor, en caso de incumplimiento de su cr\u00e9dito, pueda apropiarse de\ufb01nitivamente de los bienes dados en garant\u00eda (arts. 1.859 y 1.884 CC). Tales pactos no son admisibles al amparo del art\u00edculo 1255 CC, y entrar\u00edan en el \u00e1mbito del fraude de ley del art. 6. 4\u00ba CC\u201d.<\/p>\n

Por recordar alguna de las sentencias citadas, en la de 5 de junio de 2008, dice que \u201cel pacto comisorio, configurado como la apropiaci\u00f3n por el acreedor del bien objeto de la garant\u00eda por su lib\u00e9rrima voluntad al margen de cualquier procedimiento legal de ejecuci\u00f3n o apremio, ha sido siempre rechazado, por evidentes razones morales reflejadas en los ordenamientos jur\u00eddicos, a los que el nuestro nunca ha sido ajeno, bien como pacto aut\u00f3nomo, bien como integrante de otro contrato de garant\u00eda ya sea prenda, hipoteca o anticresis (art\u00edculos 1859 y 1884 CC), declarado reiteradamente que los pactos y negocios que infringen los citados preceptos del C\u00f3digo Civil, en cuanto establecen la prohibici\u00f3n del pacto comisorio, dan lugar a la nulidad radical y absoluta de aquellos, al tratarse de preceptos imperativos y de orden p\u00fablico\u201d.<\/p>\n

Y a\u00f1ade que \u201cdentro del \u00e1mbito de la prohibici\u00f3n, este Tribunal ha incluido en diversas ocasiones el negocio de transmisi\u00f3n de propiedad en funci\u00f3n de garant\u00eda<\/strong>, instrumentada a trav\u00e9s de un medio indirecto consistente en la celebraci\u00f3n de una compraventa simulada\u201d. Es decir que es aplicable \u201ca los negocios indirectos que persigan \ufb01nes de garant\u00eda, pues de lo contrario el principio de autonom\u00eda de la voluntad reconocido en el art\u00edculo 1.255 del C\u00f3digo Civil permitir\u00eda la creaci\u00f3n de negocios fraudulentos, y en tal caso, descubierto el fraude, habr\u00eda de aplicarse igualmente la prohibici\u00f3n tratada de eludir, siendo nulas las estipulaciones contrarias al esp\u00edritu y finalidad de aqu\u00e9lla (cfr. art. 6 n\u00fam. 4 CC)\u201d.<\/p>\n

Cita como caso t\u00edpico, incluso hist\u00f3ricamente, \u201cla llamada \u00abventa a carta de gracia\u00bb<\/strong>: es una compraventa simulada (que disimula el pr\u00e9stamo) en que una persona (el supuesto vendedor, realmente el prestatario) vende la cosa al comprador (realmente, el prestamista) con el pacto de retro: si en tal plazo no ejercita el retracto (realmente, no devuelve el dinero, que se \ufb01j\u00f3 como precio) el comprador (prestamista) adquiere la propiedad de la cosa. Estructura negocial que integra un cl\u00e1sico pacto comisorio: el prestamista, que aparece como comprador, adquiere la cosa si no se le devuelve, mediante el retracto, la cantidad prestada. Tal pacto comisorio es nulo: el vendedor (prestatario) est\u00e1 obligado a devolver el dinero, pero el comprador (prestamista) no adquirir\u00e1 la cosa por el s\u00f3lo incumplimiento de aquella obligaci\u00f3n\u201d.<\/p>\n

Por su parte la sentencia de 20 de diciembre de 2007, reiterada por la 34\/2012, de 27 de enero, resume la doctrina jurisprudencial del siguiente modo: \u201cPor tanto, no se trataba de una \ufb01ducia de tipo cum creditore (ni mucho menos cum amico) sino de una clara simulaci\u00f3n, negocio jur\u00eddico simulado, compraventa, con simulaci\u00f3n relativa, en el sentido de que encubr\u00eda un pr\u00e9stamo con garant\u00eda y la garant\u00eda era, nada menos, que el acreedor [\u2026] hac\u00eda suyas las \ufb01ncas si no devolv\u00eda el capital prestado y sus intereses, lo cual no es otra cosa que el pacto comisorio, consistente en que el acreedor hace suya la cosa si se incumple la obligaci\u00f3n y el art\u00edculo 1859 (y 1884 en la anticresis) dispone que el acreedor no puede apropiarse las cosas dadas en prenda o hipoteca, ni disponer de ellas\u201d.<\/p>\n<\/a>

\u00a0 \u00a0Venta en garant\u00eda o \u201cfiducia cum creditore\u201d.<\/strong><\/span><\/h6>\n

Pese a todo ello, reconoce que a veces la jurisprudencia ha enfocado el caso particular de la llamada \u00abventa en garant\u00eda\u00bb, desde la perspectiva de su asimilaci\u00f3n<\/strong> o subsunci\u00f3n<\/strong> en la categor\u00eda de los negocios \ufb01duciarios, que son admisibles.<\/strong><\/p>\n

As\u00ed lo hizo en la sentencia 413\/2001, de 26 de abril:<\/p>\n

\u201c1.\u00ba La transmisi\u00f3n en garant\u00eda es un negocio \ufb01duciario, del tipo de la \u201c\ufb01ducia cum creditore\u201d. El \ufb01duciante transmite la propiedad formal con el riesgo de que. al adquirirla el \ufb01duciario y \ufb01gurar como tal frente a terceros, pueda \u00e9ste vulnerar el pacto de \ufb01ducia transmiti\u00e9ndola a su vez, estando los adquirentes del \ufb01duciario protegidos en su adquisici\u00f3n en virtud de la e\ufb01cacia de la apariencia jur\u00eddica, que protege las adquisiciones a t\u00edtulo oneroso y de buena fe de quien en realidad no es propietario.<\/p>\n

2.\u00ba El \ufb01duciante transmite al \ufb01duciario la propiedad formal del objeto o bien sobre el que recae el pacto \ufb01duciario, con la finalidad de apartarlo de su disponibilidad y as\u00ed asegura al \ufb01duciario que lo tendr\u00e1 sujeto a la satisfacci\u00f3n forzosa de la obligaci\u00f3n para cuya seguridad se estableci\u00f3 el negocio \ufb01duciario.<\/p>\n

3.\u00ba El \ufb01duciario no se hace due\u00f1o real del objeto transmitido, salvo el juego del principio de la apariencia jur\u00eddica, sino que ha de devolverlo al \ufb01duciante una vez cumplidas las \ufb01nalidades perseguidas con la \ufb01ducia. El pacto \ufb01duciario lleva consigo esa retransmisi\u00f3n.<\/p>\n

4.\u00ba La falta de cumplimiento por el \ufb01duciante de la obligaci\u00f3n garantizada no convierte al \ufb01duciario en propietario del objeto dado en garant\u00eda; la transmisi\u00f3n de la propiedad con este \ufb01n no es una compraventa sujeta a la condici\u00f3n del pago de la obligaci\u00f3n.<\/p>\n

5.\u00ba El \ufb01duciario, caso de impago de la obligaci\u00f3n garantizada, ha de proceder contra el \ufb01duciante como cualquier acreedor, teniendo la ventaja de que cuenta ya con un bien seguro con el que satisfacerse, pero sin que ello signi\ufb01que que tiene acci\u00f3n real contra el mismo.<\/p>\n

6.\u00ba La transmisi\u00f3n de la propiedad con \ufb01nes de seguridad, o \u00abventa en garant\u00eda\u00bb es un negocio jur\u00eddico en que por modo indirecto, generalmente a trav\u00e9s de una compraventa simulada, se persigue una \ufb01nalidad l\u00edcita, cual es la de asegurar el cumplimiento de una obligaci\u00f3n, y no pueda pretenderse otra il\u00edcita, como la de que, en caso de impago de la obligaci\u00f3n, el \ufb01duciario adquiera la propiedad de la cosa, pues se vulnerar\u00eda la prohibici\u00f3n del pacto comisorio, revel\u00e1ndose la \u00abventa en garant\u00eda\u00bb como un negocio en fraude de ley (art\u00edculo 6.4.\u00ba del C\u00f3digo Civil)\u201d.<\/p>\n

No obstante, pese a la distinci\u00f3n establecida, la jurisprudencia acude preferentemente a la cali\ufb01caci\u00f3n de la compraventa en los supuestos de \u201cventa en garant\u00eda\u201d, como un negocio simulado, aunque consiguiendo resultados pr\u00e1cticos similares en cuanto al efecto de evitar el fraude a la prohibici\u00f3n del pacto comisorio.<\/strong><\/p>\n

\u201cComo antes se dijo, la prohibici\u00f3n del pacto comisorio no se circunscribe a los contratos de garant\u00eda t\u00edpicos, sino que resulta tambi\u00e9n aplicable a los negocios indirectos<\/strong> que persigan \ufb01nes de garant\u00eda, incluyendo no s\u00f3lo la \u201cventa en garant\u00eda\u201d sino cualquier otra construcci\u00f3n jur\u00eddica o estructura negocial que persiga el mismo efecto elusivo de la prohibici\u00f3n del pacto comisorio\u201d.<\/p>\n

Cita a continuaci\u00f3n el Supremo una serie de resoluciones de la DGRN<\/strong> que llegan a la misma conclusi\u00f3n: as\u00ed la Resoluci\u00f3n de 18 de octubre de 1994 aplica la prohibici\u00f3n en un supuesto de venta con pacto de retro<\/strong> como garant\u00eda de un cr\u00e9dito preexistente, que facultaba al comprador para requerir de pago al vendedor, de forma que la venta con pacto de retro se utilizaba para dar cobertura formal a la constituci\u00f3n de una simple garant\u00eda crediticia. Las Resoluciones de 30 de septiembre de 1998, de 26 de marzo de 1999 y de 26 de noviembre de 2008, conclu\u00edan que la opci\u00f3n de compra<\/strong> examinada en las mismas se conced\u00eda en funci\u00f3n de garant\u00eda (dada la conexi\u00f3n directa entre el derecho de opci\u00f3n y las vicisitudes de la deuda reconocida, de forma que el ejercicio de aquel derecho se condicionaba al impago de \u00e9sta), entendiendo que ello vulnera la tradicional prohibici\u00f3n del pacto comisorio de los arts. 1859 y 1884 del C\u00f3digo Civil. O el caso de la Resoluci\u00f3n de 20 de julio de 2012 en un supuesto de una escritura en la que una sociedad reconoc\u00eda una deuda<\/strong> a favor de otra, sujeta a un plazo de amortizaci\u00f3n no vencido, y en la misma escritura se conven\u00eda una cesi\u00f3n en pago de la deuda asumida<\/strong> sometiendo esta cesi\u00f3n a condici\u00f3n suspensiva, de manera que la cesi\u00f3n quedar\u00eda sin efecto en caso de que llegada la fecha de vencimiento de la obligaci\u00f3n la deudora cedente hubiera pagado a la acreedora cesionaria el importe adeudado (vid. la estrecha conexi\u00f3n entre la suerte del cr\u00e9dito garantizado y la efectividad de la transmisi\u00f3n).<\/p>\n<\/a>

\u00a0 \u00a0Prueba del pacto comisorio.<\/span><\/h6>\n

La segunda parte de la sentencia la dedica al examen de la prueba de la base f\u00e1ctica.<\/p>\n

Llega a la conclusi\u00f3n que el supuesto de hecho que se da en la sentencia recurrida no ha quedado probada la existencia de la venta simulada.<\/p>\n

Dice que hay un pr\u00e9stamo con un pago \u00fanico. Al no poder cumplir con dicho pago se nova el pr\u00e9stamo dando un nuevo plazo y por ello se conviene la venta de la finca siendo parte del precio abonado la retenci\u00f3n del importe de la deuda hipotecaria pendiente de pago, y el resto en efectivo met\u00e1lico el d\u00eda del otorgamiento. Y en cuanto a la segunda venta el precio se paga mediante transferencia. Concluye el TS que \u201cde la exposici\u00f3n de la prueba practicada en el juicio y de la valoraci\u00f3n de la misma hecha en ambas instancias, no puede entenderse acreditada\u201d ni que la venta se hizo con pacto de retroventa tal y como alegan se dijo en la notar\u00eda, ni que el precio fue simulado.<\/p>\n

Finalmente a\u00f1ade un importante argumento: el relativo a que, del relato de los hechos, la venta de la finca<\/strong>, dado que la deuda era l\u00edquida vencida y exigible, m\u00e1s bien, que funci\u00f3n de garant\u00eda ten\u00eda una finalidad solutoria.<\/strong><\/p>\n<\/a>

\u00a0 \u00a0Consideraciones finales.<\/strong><\/span><\/h6>\n

Como hemos visto se trata de una sentencia interesant\u00edsima en la que, junto a la ratificaci\u00f3n de la prohibici\u00f3n del pacto comisorio, bien directo o bien indirecto, se va a confirmar tambi\u00e9n que, aunque los datos que permitan apreciarlo sean claros y evidentes, para declarar la nulidad ser\u00e1 necesario que se pruebe debidamente su existencia.<\/strong> Tambi\u00e9n es importante la distinci\u00f3n que establece entre la venta simulada, que ser\u00eda nula, y la venta fiduciaria o \u201cfiducia cum creditore\u201d que ser\u00eda admisible.<\/strong><\/p>\n

Pues bien, a la vista de esta sentencia apreciamos lo dif\u00edcil que al registrador le va a ser el apreciar si en determinado contrato, normalmente de venta u opci\u00f3n de compra, existe o no pacto comisorio. En las resoluciones citadas por el Supremo, la cuesti\u00f3n era m\u00e1s f\u00e1cil, pero en otros supuestos no es tan sencillo, por muchas sospechas que se tengan, denegar la inscripci\u00f3n.<\/p>\n

En el caso de la sentencia, si prescindimos de la falta de prueba, el relato negocial parece conducirnos a la existencia del pacto comisorio, pero, sin embargo, pese a ello el TS en el caso debatido no pudo llegar a la conclusi\u00f3n de su existencia; con mayor raz\u00f3n al registrador le ser\u00e1 muy dif\u00edcil apreciarla<\/strong> con los limitados medios que tiene a su disposici\u00f3n.<\/p>\n

Desde este punto de vista entendemos que es acertada la doctrina que emana de las dos resoluciones antes vistas del Centro Directivo. S\u00f3lo cuando sea muy clara la existencia de un pacto comisorio y se fundamente debidamente en el acuerdo de calificaci\u00f3n, podr\u00e1 denegarse la inscripci\u00f3n de esos negocios complejos<\/strong> que tantas dudas crean a los registradores.<\/p>\n

 <\/p>\n<\/a>

DISPOSICIONES DE CAR\u00c1CTER GENERAL.<\/span><\/span><\/u><\/h6>\n

S\u00f3lo destacaremos las siguientes:<\/p>\n

— El Real Decreto 885\/2022, de 18 de octubre<\/a>, por el que se modifica el Reglamento de planes y fondos de pensiones, aprobado por el Real Decreto 304\/2004, de 20 de febrero. Se intenta dar un impulso a los planes de pensiones de empleo y la promoci\u00f3n p\u00fablica de fondos de pensiones<\/strong> permitiendo dar cobertura a colectivos de trabajadores sin planes de empleo en sus empresas o a aut\u00f3nomos.<\/p>\n

— La Ley 20\/2022, de 19 de octubre<\/a>, de Memoria Democr\u00e1tica. De esta Ley s\u00f3lo citaremos la reforma llevada a cabo en la Ley<\/strong> Fundaciones, <\/strong>en cuanto prev\u00e9 la forma de liquidar la fundaci\u00f3n en los casos de que no exista patronato o \u00e9ste no cumpla con su obligaci\u00f3n de liquidar. Tambi\u00e9n prev\u00e9 como causa de extinci\u00f3n de la fundaci\u00f3n cuando no persigan fines de inter\u00e9s general o realicen actividades contrarias al mismo.<\/p>\n

Tambi\u00e9n modifica la Ley de Jurisdicci\u00f3n Voluntaria, introduciendo un nuevo cap\u00edtulo en el t\u00edtulo II, el XI, sobre \u201c<\/strong>los expedientes de jurisdicci\u00f3n voluntaria relativos a declaraciones judiciales sobre hechos pasados.\u201d Si de la declaraci\u00f3n se derivara la existencia de un hecho inscribible<\/strong> en el Registro de la Propiedad, Mercantil <\/strong>u otro registro p\u00fablico, ser\u00e1 aplicable lo dispuesto en el art\u00edculo 22.2<\/a> (env\u00edo de testimonio de la resoluci\u00f3n).<\/p>\n<\/a>

Disposiciones Auton\u00f3micas.<\/a><\/span><\/strong><\/h6>\n

CANARIAS.<\/strong> Ley 3\/2022, de 13 de junio, de Econom\u00eda Social de Canarias.<\/p>\n

Algunas de las entidades que se consideran de \u201ceconom\u00eda social\u201d en Canarias, pudieran tener contacto con el \u00e1mbito mercantil: As\u00ed, son entidades de econom\u00eda social las sociedades laborales y participadas. Tambi\u00e9n las Sociedades Agrarias de Transformaci\u00f3n que ahora pueden tener acceso al Registro Mercantil como sociedades civiles que son. Otras pueden ser objeto de sociedades de capital como las de inserci\u00f3n laboral o los centros especiales de empleo. Estas entidades deben estar \u201cinspiradas por los valores de ayuda mutua, responsabilidad, democracia, igualdad, equidad, solidaridad, honestidad, transparencia, autonom\u00eda, autogesti\u00f3n, responsabilidad social y preocupaci\u00f3n por las dem\u00e1s personas\u2026 (art. 5).<\/p>\n