{"id":101118,"date":"2022-12-06T14:45:10","date_gmt":"2022-12-06T13:45:10","guid":{"rendered":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=101118"},"modified":"2022-12-07T14:26:38","modified_gmt":"2022-12-07T13:26:38","slug":"pisos-turisticos-no-en-mi-edificio","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/secciones\/oficina-registral\/estudios\/pisos-turisticos-no-en-mi-edificio\/","title":{"rendered":"Pisos tur\u00edsticos: No en mi Edificio"},"content":{"rendered":"

PISOS TUR\u00cdSTICOS: NO EN MI EDIFICIO<\/strong><\/span><\/h1>\n

\u00c1lvaro Jos\u00e9 Mart\u00edn Mart\u00edn, Registrador de Murcia<\/h2>\n

\u00a0<\/p>\n

La Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica acaba de pronunciarse (Res. 3 octubre de 2022 en BOE del 31 de octubre<\/a>)<\/strong> sobre la inscripci\u00f3n en el Registro de la Propiedad de un acuerdo de modificaci\u00f3n de estatutos de una comunidad de propietarios (en lo sucesivo CP).<\/p>\n

El acuerdo consiste en: \u201cLimitar la cesi\u00f3n temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta tur\u00edstica y realizada con finalidad lucrativa, cuando est\u00e9 sometida a un r\u00e9gimen espec\u00edfico, derivado de su normativa sectorial\u00bb.<\/em><\/p>\n

Fue aprobado \u201ccon el voto a favor de 4 propietarios presentes y 12 ausentes, los cuales fueron debidamente notificados; se computaron 4 votos en contra de la propuesta, procedentes de 2 propietarios presentes y 2 notificados, cuyos coeficientes suman en total 35,1381 %; por tanto, el acuerdo re\u00fane el 64,86 % del porcentaje del total de cuotas de la propiedad horizontal<\/em>\u201d.<\/p>\n

Seg\u00fan la Resoluci\u00f3n, para la inscripci\u00f3n se requiere \u201cque se identifiquen los part\u00edcipes<\/strong> de ese voto favorable para comprobar que representen al menos las tres quintas partes de las cuotas de participaci\u00f3n de titulares registrales en el momento de presentaci\u00f3n del acuerdo para su inscripci\u00f3n en el Registro\u201d<\/em>.<\/p>\n

Presupuesto legal de la calificaci\u00f3n del acuerdo es el art\u00edculo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal<\/a> <\/strong>(en lo sucesivo LPH), que introdujo el Real Decreto-ley 21\/2018, de 14 de diciembre: \u201c El acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del art\u00edculo 5 de la Ley 29\/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los t\u00e9rminos establecidos en la normativa sectorial tur\u00edstica, suponga o no modificaci\u00f3n del t\u00edtulo constitutivo o de los estatutos, requerir\u00e1 el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participaci\u00f3n.\u201d<\/em><\/p>\n

\u00a0<\/em>La definici\u00f3n de la L.A.U.<\/strong> de la actividad susceptible de ser limitada o condicionada es (art\u00edculo 5, Arrendamientos excluidos de la LAU<\/a>): e) La cesi\u00f3n temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta tur\u00edstica o por cualquier otro modo de comercializaci\u00f3n o promoci\u00f3n, y realizada con finalidad lucrativa, cuando est\u00e9 sometida a un r\u00e9gimen espec\u00edfico, derivado de su normativa sectorial tur\u00edstica\u201d. <\/em>Es decir, el acuerdo de la CP se ajusta literalmente a la Ley.<\/p>\n

La Resoluci\u00f3n da la raz\u00f3n a la registradora que hab\u00eda suspendido la inscripci\u00f3n porque \u201cpara la inscribilidad del acuerdo adoptado es preciso el consentimiento expreso o presunto (mediante la notificaci\u00f3n indicada) de quienes, cuando la escritura se presenta en el Registro, figuran como propietarios de los distintos elementos privativos<\/em>\u201d.<\/p>\n

Salta a la vista que en la narraci\u00f3n de hechos hay un dato esencial<\/strong> que brilla por su ausencia, a saber, si en el caso concreto se hab\u00eda inscrito alguna transmisi\u00f3n posterior<\/strong> al acuerdo de la comunidad de propietarios anterior a la presentaci\u00f3n de la escritura de modificaci\u00f3n de estatutos.<\/p>\n

Caben dos alternativas:<\/strong><\/span><\/p>\n

1\u00aa.- No se hab\u00eda practicado ninguna inscripci\u00f3n de transmisi\u00f3n posterior al acuerdo CP que estuviera vigente cuando se presenta<\/strong> la escritura de modificaci\u00f3n de estatutos<\/strong><\/span><\/p>\n

\u00a0En este caso la certificaci\u00f3n del acuerdo, en los t\u00e9rminos expresados, cumple, en mi opini\u00f3n, los requisitos exigibles para su inscripci\u00f3n en el Registro de la Propiedad.<\/p>\n

Es doctrina reiterada de la DGRN, desde la Resoluci\u00f3n de 26 de junio de 1987<\/strong><\/a>, que los acuerdos de la CP acceden al Registro mediante la escritura que incorpore testimonio del acta de la junta o mediante certificaci\u00f3n de su contenido expedido por quien acredita al notario estar facultado para ello.<\/p>\n

En el caso del recurso el acta no hubiera sido suficiente porque, como resulta del acuerdo certificado, hab\u00eda que computar los votos de quienes, no habiendo asistido a la junta, fueron notificados, de conformidad con el art. 17.8 LPH,<\/a> que dice: \u201c8. Salvo en los supuestos expresamente previstos en los que no se pueda repercutir el coste de los servicios a aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo, o en los casos en los que la modificaci\u00f3n o reforma se haga para aprovechamiento privativo, se computar\u00e1n como votos favorables<\/strong> los de aquellos propietarios ausentes de la Junta, debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, conforme al procedimiento establecido en el art\u00edculo 9, no manifiesten su discrepancia mediante comunicaci\u00f3n a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 d\u00edas naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepci\u00f3n\u201d<\/em>.<\/p>\n

Era, pues, necesaria, la certificaci\u00f3n, que fue el medio de prueba empleado.<\/p>\n

Pero, si al tiempo de presentarse la escritura de modificaci\u00f3n de estatutos no hab\u00eda ingresado ninguna transmisi\u00f3n posterior al acuerdo, carece, en mi opini\u00f3n, de sentido exigir la identificaci\u00f3n de los propietarios con los que se conforma la mayor\u00eda.<\/p>\n

Es suficiente el detalle de la certificaci\u00f3n unida a la escritura porque el derecho de voto es atribuido por la LPH a quien, en cada momento, sea propietario de la finca. Si, cumpliendo con su obligaci\u00f3n (art. 9,1.i) el titular registral ha comunicado a la CP que ha transmitido el piso a otra persona (en documento p\u00fablico o privado, inscrito o no) ser\u00e1 \u00e9sta quien deber\u00e1 ser convocada a la junta y solo ella podr\u00e1 ejercer el derecho de voto.<\/p>\n

Por tanto, para la inscripci\u00f3n del acuerdo, ninguna utilidad tiene el detalle de qui\u00e9n vota a favor, en contra o se abstiene, por lo que, sin perjuicio de que ese detalle se recoja en el acta (solo respecto de los asistentes) lo \u00fanico relevante es que la certificaci\u00f3n exprese el n\u00famero de propietarios y la cuota de participaci\u00f3n de quienes votan a favor o en contra y que resulte una mayor\u00eda suficiente para aprobar el acuerdo documentado.<\/p>\n

2\u00aa.- Se hab\u00eda practicado alguna inscripci\u00f3n de transmisi\u00f3n posterior al acuerdo CP cuando se present\u00f3 la escritura de modificaci\u00f3n de estatutos<\/strong><\/span><\/p>\n

En este caso se abre una situaci\u00f3n incierta, carente de regulaci\u00f3n espec\u00edfica, por lo que caben diferentes soluciones como hemos tenido los registradores ocasi\u00f3n de debatir en nuestro foro interno (rnet).<\/p>\n

Expongo la m\u00eda.<\/p>\n

El punto de partida tiene, necesariamente, que proceder de la doctrina del Tribunal Supremo sobre la no-vinculaci\u00f3n del propietario respecto de estatutos no inscritos (o conocidos por otra v\u00eda) anteriores a su adquisici\u00f3n (a estos efectos tanto da que se trate de una modificaci\u00f3n de estatutos inscritos).<\/p>\n

Dice, en este sentido, la STS. Sala Primera 370\/2021 de 31 de mayo<\/a>, que no se puede negar al propietario el derecho de alquilar a estudiantes su piso, pese a prohibirlo unos estatutos no inscritos de la CP porque: \u201cDeclarado probado en la sentencia recurrida que la limitaci\u00f3n estatutaria no estaba inscrita en el Registro de la Propiedad, <\/strong>no puede mantenerse que se haya infringido el art. 5.3 de la LPH.<\/em><\/p>\n

Igualmente se razona en la sentencia recurrida, que no consta que la parte demandada conociese la referida limitaci\u00f3n por otra v\u00ed<\/strong><\/em>a<\/strong>.\u201d<\/p>\n

Si, en el caso de la resoluci\u00f3n que estoy comentando, la limitaci\u00f3n (en realidad el acuerdo de la CP adolec\u00eda de falta de concreci\u00f3n porque no dice en qu\u00e9 consiste la limitaci\u00f3n acordada) no estaba inscrita cuando, seg\u00fan los datos registrales, la adquiere un nuevo propietario, parece necesario, antes de inscribir la modificaci\u00f3n de estatutos, aclarar la situaci\u00f3n.<\/p>\n

Desde el punto de vista registral es esencial la consideraci\u00f3n de que el principio de prioridad<\/strong> (art. 17 LH) impide inscribir un documento que perjudique al titular registral salvo que consienta \u00e9ste o se supla judicialmente la falta de su consentimiento.<\/p>\n

Una limitaci\u00f3n del uso de las viviendas del edificio, en el caso de la resoluci\u00f3n, es potencialmente perjudicial en la medida en que puede disminuir o impedir su explotaci\u00f3n por el propietario. Esa limitaci\u00f3n puede tambi\u00e9n reducir el precio de venta si el nuevo propietario se propone transmitirla.<\/p>\n

Por tanto, si entre el acuerdo de la CP y la inscripci\u00f3n de la modificaci\u00f3n de estatutos se ha inscrito una transmisi\u00f3n, con independencia de la clase de t\u00edtulo que la produzca, el nuevo titular no puede ser perjudicado<\/strong>.<\/p>\n

En esta tesitura se justifica que el registrador exija el detalle, no de quienes votaron a favor o en contra del acuerdo, sino de si el titular registral fue convocado<\/strong> a la votaci\u00f3n (aunque la escritura por la que adquiri\u00f3 sea posterior al acuerdo cabe la posibilidad de que con anterioridad fuera reconocido como propietario).<\/p>\n

Si no fue convocado por no tener la CP noticia de su adquisici\u00f3n, a\u00fan cabe que est\u00e9 de acuerdo con la modificaci\u00f3n estatutaria por no interesarle que en el edificio haya pisos tur\u00edsticos. Ese consentimiento se puede acreditar, a efectos de inscripci\u00f3n por certificaci\u00f3n de \u00f3rgano competente de la CP.<\/p>\n

En otro caso, el registrador debe suspender la inscripci\u00f3n por perjudicar a quien inscribi\u00f3 antes.<\/p>\n

La CP podr\u00e1 entonces convocar una nueva junta que apruebe el mismo acuerdo, pese a la oposici\u00f3n de este nuevo propietario si su voto favorable es innecesario para formar la mayor\u00eda.<\/p>\n

Tambi\u00e9n puede reaccionar a la calificaci\u00f3n registral suspensiva pidiendo que se inscriba la modificaci\u00f3n estatutaria dejando fuera el piso o local del nuevo propietario.<\/p>\n

Esta solicitud de inscripci\u00f3n parcial no contradice, en mi opini\u00f3n, el alcance natural de una modificaci\u00f3n estatutaria destinada a obligar a todos los propietarios porque, a diferencia de otros supuestos en que es imposible la afectaci\u00f3n parcial, cabe que sea obligatoria para unos y no para otros.<\/p>\n

Es cuesti\u00f3n de valorar lo m\u00e1s conveniente. Con la inscripci\u00f3n parcial<\/strong> se evita que vuelva a plantearse el problema en el futuro porque, en definitiva, cuanto m\u00e1s tiempo est\u00e9 sin inscribir la limitaci\u00f3n de uso, m\u00e1s posibilidades hay de que nuevas transmisiones accedan al registro.<\/p>\n

Desde el punto de vista de la mec\u00e1nica registral creo que lo m\u00e1s oportuno ser\u00eda hacer constar en la inscripci\u00f3n de la modificaci\u00f3n de estatutos que por las circunstancias concurrentes, debidamente certificadas (ausencia de convocatoria y falta de consentimiento), a solicitud de la CP, la modificaci\u00f3n no afecta a la finca especial de que se trate. En la nota que se extienda al margen de esa finca especial deber\u00eda constar lo mismo.<\/p>\n

En definitiva, creo que el Registro debe tratar este tipo de situaciones an\u00f3malas de la forma m\u00e1s adecuada para que la inscripci\u00f3n recoja un pronunciamiento claro.<\/p>\n

Tanto la CP como el propietario podr\u00e1n discutir en los tribunales lo que tengan por conveniente y el resultado podr\u00e1 modificar el contenido de los asientos practicados o ratificarlo.<\/p>\n

Lo que no puede pasar es que de la consulta de la inscripci\u00f3n quede en el aire, a la interpretaci\u00f3n de cada cual, si el due\u00f1o del piso puede destinarlo a piso tur\u00edstico o no.<\/p>\n

3 de diciembre de 2022<\/p>\n

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ENLACES:\u00a0<\/strong><\/span><\/h2>\n