{"id":102294,"date":"2023-01-19T18:18:03","date_gmt":"2023-01-19T17:18:03","guid":{"rendered":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=102294"},"modified":"2023-01-19T18:27:49","modified_gmt":"2023-01-19T17:27:49","slug":"tanteo-arrendaticio-urbano-embargo-administrativo-y-registro-de-la-propiedad","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/concretas-resoluciones\/tanteo-arrendaticio-urbano-embargo-administrativo-y-registro-de-la-propiedad\/","title":{"rendered":"Tanteo arrendaticio urbano, embargo administrativo y registro de la propiedad"},"content":{"rendered":"

TANTEO ARRENDATICIO URBANO, EMBARGO ADMINISTRATIVO Y REGISTRO DE LA PROPIEDAD<\/strong><\/span><\/h1>\n

(algunos comentarios a la Resoluci\u00f3n de la DGSJFP de 15 de noviembre de 2022<\/a>)<\/h2>\n

Carlos Arriola Garrote. Notario de Corral de Almaguer (Toledo)<\/h2>\n

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La Resoluci\u00f3n de 15 de noviembre de 2022<\/a>, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica (BOE 05\/12\/2022), en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Puigcerd\u00e1 a inscribir una certificaci\u00f3n del acta de adjudicaci\u00f3n de bienes y mandamiento de cancelaci\u00f3n de cargas en procedimiento de apremio es desestimatoria. El principal argumento de la registradora, apoyada por el Centro Directivo, es que el arrendamiento se extingue a consecuencia de la ejecuci\u00f3n de la carga, al ser posterior en el orden tabular.<\/p>\n

Sin embargo, creo que la resoluci\u00f3n es incorrecta por varias razones.<\/p>\n

El enfoque de la calificaci\u00f3n, as\u00ed como del recurso y la propia resoluci\u00f3n, es, en mi opini\u00f3n, exclusivamente registral, olvidando que hay derecho m\u00e1s all\u00e1 de las tablas de la Ley (hipotecaria). En s\u00edntesis, la reforma de la Ley 29\/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos de 2013 estableci\u00f3 una oponibilidad del arrendamiento cuando figurase inscrito, frente al criterio anterior, recuperado en la siguiente reforma de 2019, que lo proteg\u00eda por un plazo m\u00ednimo quinquenal, incluso al margen de los libros del registro. Pero era oponibilidad A TERCEROS, dato esencial que, en mi humilde opini\u00f3n, no ha tenido en cuenta la resoluci\u00f3n. La reforma de 2013 ni hac\u00eda constitutiva la inscripci\u00f3n del arrendamiento, ni convert\u00eda la pr\u00e1ctica de dicho asiento en requisito indispensable EN TODO CASO para el ejercicio de los derechos derivados del mismo, como es el tanteo.<\/p>\n

Dice la registradora en su nota (que recomiendo leer, junto al resto de la resoluci\u00f3n):<\/p>\n

\u201cEn este caso la inscripci\u00f3n del arredramiento (sic) es posterior al embargo lo que determina la extinci\u00f3n del derecho del arrendador y en consecuencia del propio contrato de arrendamiento y con \u00e9l sus derechos accesorios como los de tanteo y retracto.\u201d Pero, como veremos a continuaci\u00f3n, no puede extinguirse DOS VECES el mismo derecho.<\/p>\n

Lo mejor es comenzar por un an\u00e1lisis diacr\u00f3nico de los hechos para entender mejor por qu\u00e9 es inscribible el acta presentada en el registro.<\/p>\n

En 2014 se anota el embargo sobre un inmueble.<\/p>\n

En 2016 se prorroga ese mismo embargo.<\/p>\n

En 2017 se inscribe el arrendamiento.<\/p>\n

En 2019 se vuelve a prorrogar la anotaci\u00f3n.<\/p>\n

Por fin, en 2022, se presenta en el registro el acta adjudicando al arrendatario el pleno dominio por su derecho de tanteo. S\u00d3LO EST\u00c1N INTERESADOS EN EL PROCEDIMIENTO, que sepamos, EL TITULAR REGISTRAL DEL DOMINIO (que no abona la deuda con sus costas y gastos para evitar la p\u00e9rdida de su dominio), LA ADMINISTRACI\u00d3N ACTUANTE y EL ARRENDATARIO. Y AQU\u00cd EST\u00c1 LA PRIMERA CLAVE. NO HAY TERCERO AL QUE PROTEGER CON LA FE P\u00daBLICA REGISTRAL. No se nos dice que haya nadie m\u00e1s que pueda oponerse a la adjudicaci\u00f3n al inquilino.<\/p>\n

En el devenir de los acontecimientos vemos que, cuando el t\u00edtulo llega al registro, es decir, previa a la calificaci\u00f3n de la registradora, EL ARRENDAMIENTO YA HAB\u00cdA DESAPARECIDO. ESTA ES LA SEGUNDA CLAVE para entender la situaci\u00f3n. No puede el arrendatario conservar ese derecho personal (real para algunos, aunque no es este el objeto de estas reflexiones) sobre cosa propia. Ya ha ejercido, con \u00e9xito, su derecho de tanteo para adquirir el inmueble. Con anterioridad, la Administraci\u00f3n actuante ha celebrado dos subastas, que resultaron desiertas. El propio Real Decreto 1415\/2004, de 11 de junio, por el que se aprueba el Reglamento General de Recaudaci\u00f3n de la Seguridad Social, contempla la adjudicaci\u00f3n directa para estos supuestos a cualquier interesado en su art\u00edculo 123 bis 8. La condici\u00f3n de interesado del arrendatario resulta del art\u00edculo 9.3 del mismo reglamento, en relaci\u00f3n con el art\u00edculo 4.1 de la Ley 39\/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Com\u00fan de las Administraciones P\u00fablicas, pues su derecho se ver\u00eda afectado por la ejecuci\u00f3n.<\/p>\n

La nota de defectos, sin embargo, dice que se extingue el arrendamiento al ser asiento posterior al embargo, por lo que no puede ejercerse el tanteo, y ello no es correcto. Ha de ser cancelado, pero por la concordancia del registro con la realidad jur\u00eddica extrarregistral, en virtud de lo previsto por el art\u00edculo 40.d en referencia al 79.Segundo, ambos de la Ley Hipotecaria. El derecho se hab\u00eda extinguido por confusi\u00f3n, en el seno del procedimiento p\u00fablico, antes de presentarse el acta en el registro, al dar lugar a la confluencia de la condici\u00f3n de arrendatario y propietario en una misma persona, que as\u00ed s\u00f3lo puede ser lo segundo. Y no por la purga de asientos posteriores a la anotaci\u00f3n de embargo.<\/p>\n

Por ello, cuando el procedimiento administrativo est\u00e1 a punto de terminar, en su pen\u00faltimo paso, la confusi\u00f3n de derechos apuntada \u201cmata\u201d al arrendamiento, que as\u00ed llega \u201ccad\u00e1ver\u201d al registro de la propiedad, donde solo queda celebrar su \u201cfuneral\u201d (calificar la v\u00e1lida extinci\u00f3n del derecho) y su \u201centierro\u201d (cancelar el asiento). No es obst\u00e1culo la inscripci\u00f3n de 2017, pues incluso si el alquiler no hubiera accedido al registro, su suerte bien podr\u00eda haber sido la misma, sin que quepa castigar su constancia registral haci\u00e9ndolo de peor condici\u00f3n que si hubiera vivido al margen del Registro de la Propiedad. Insisto, sin tercero interesado amparado por la Fe P\u00fablica a quien proteger por el \u201cprior tempore potior iure\u201d.<\/p>\n

Afirma la registradora en el fundamento de derecho 1\u00ba de su nota de defectos que \u201cuno de esos tr\u00e1mites esenciales, como es la notificaci\u00f3n al arrendatario a efectos de ejercitar el derecho de retracto, a modo de ver de la registradora que suscribe no se ajusta a derecho.\u201d<\/p>\n

El derecho de tanteo y retracto, del art\u00edculo 25 de la LAU, subsiste desde antes de la reforma de 2013, durante la misma y con posterioridad a ella. La registradora se refiere al retracto, cuando se trata de tanteo, y en ello se detienen los recurrentes, y abunda la resoluci\u00f3n, cuando lo importante no es si son galgos o podencos, sino que cacen. A lo sumo, de haber existido verdadero retracto, es decir, subrogaci\u00f3n en la posici\u00f3n de un adquiriente del inmueble ya rematado, tal vez podr\u00eda discutirse si este tendr\u00eda alguna acci\u00f3n contra el arrendatario. Pero no entro en ese barbecho, pues aqu\u00ed est\u00e1n s\u00f3lo los tres actores antes mencionados \u00bfQu\u00e9 m\u00e1s prueba de la notificaci\u00f3n es necesaria que el propio ejercicio del derecho que \u00e9sta tiene por objeto (la adquisici\u00f3n legal y preferente)? No se detalla en la nota si el problema es la falta de observancia de los plazos en dicho tr\u00e1mite, o de la necesaria reiteraci\u00f3n, en su caso, tras la fijaci\u00f3n de nuevo precio m\u00ednimo una vez desiertas las subastas y proceder a la adjudicaci\u00f3n directa, o la pr\u00e1ctica de la misma notificaci\u00f3n. En cualquier caso, tan pertinente era este tr\u00e1mite como el subsiguiente de adquisici\u00f3n por el arrendatario, conforme a la ausencia de sujeto alguno con mejor derecho para ello, dentro o fuera de los libros del registro, es menester insistir en ello, y conforme a lo apuntado por el Reglamento recaudatorio y la Ley de procedimiento antes citados.<\/p>\n

Y es que, cuando el art\u00edculo 13.1 de la LAU de 2013 enumer\u00f3 los casos de extinci\u00f3n de un arrendamiento (retracto convencional, la apertura de una sustituci\u00f3n fideicomisaria, la enajenaci\u00f3n forzosa derivada de una ejecuci\u00f3n hipotecaria o de sentencia judicial o el ejercicio de un derecho de opci\u00f3n de compra) se refer\u00eda a la extinci\u00f3n de los derechos del arrendatario sobre la cosa, pero sin negar la posibilidad de que estos se convirtieran en el pleno dominio, en situaciones como la presente.<\/p>\n

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