En toda Finca Inmobiliaria<\/strong> hay dos valores diferenciados, el valor del suelo<\/strong> (siempre existe) y el valor de la construcci\u00f3n<\/strong> (cuando existe). Para evitar la picaresca del ser humano, que en ocasiones informar\u00eda de valores por debajo del precio de venta, con transacciones de dinero oculto al fisco, Catastro emite valoraciones catastrales para cada finca en suelo espa\u00f1ol, basadas en los valores medios del mercado inmobiliario para establecer la tributaci\u00f3n proporcionada de las operaciones vinculadas a bienes inmobiliarios.<\/p>\n La ley catastral indica que, cuando existe planeamiento urban\u00edstico en un municipio, debe utilizarse \u00abla edificabilidad\u00bb y el \u00abvalor de repercusi\u00f3n\u00bb en \u00abzona de valor\u00bb, como factores de c\u00e1lculo para obtener el valor del suelo. Las oficinas administrativas del catastro prefieren utilizar la edificaci\u00f3n de cada Finca porque facilita la gesti\u00f3n administrativa y para ello introducen en las ponencias de valor (redactadas por las propias oficinas administrativas), un criterio de interpretaci\u00f3n interesado de la ley del catastro, estableciendo, \u00abde forma generalizada\u00bb, la edificaci\u00f3n como par\u00e1metro de c\u00e1lculo en toda Finca edificada<\/strong>, argumentando su actuaci\u00f3n en el uso de la \u00abEdificabilidad realmente construida\u00bb, sin reparar que su afirmaci\u00f3n es contraria a sus propios actos y lleva a desproporci\u00f3n en la valoraci\u00f3n resultante por prescindir de la variable que define al suelo, la edificabilidad permitida (edificaci\u00f3n m\u00e1xima permitida).<\/p>\n La Edificabilidad es un par\u00e1metro<\/strong> potencial cambiante y limitador, independiente a la edificaci\u00f3n<\/strong>, definido por la normativa. En respeto a la normativa de urbanismo, ning\u00fan tipo de \u00abedificabilidad\u00bb deber\u00eda ser un valor superior a la edificabilidad definida como legal en el plan urban\u00edstico municipal. El valor de la supuesta \u00abedificabilidad realmente construida\u00bb no deber\u00eda utilizarse cuando la superficie edificada fuese superior a la edificabilidad legalmente establecida. Est\u00e1 confirmado que tampoco utilizan la supuesta \u00abedificabilidad realmente construida\u00bb cuando la edificaci\u00f3n es inferior a la edificabilidad (edificaci\u00f3n m\u00e1xima permitida).<\/p>\n La oficina administrativa de Catastro tiene su propia interpretaci\u00f3n de la ley del Catastro y por ello redacta a su inter\u00e9s las ponencias de valor, que le permiten prescindir de la normativa de urbanismo en cuesti\u00f3n de edificabilidad, y de las escrituras de propiedad en cuanto a metros de parcela valorada, aun siendo par\u00e1metros que definen el valor del suelo en el mercado, seg\u00fan dictamina la ley del Catastro.<\/p>\n En paralelo, este criterio de c\u00e1lculo comete un segundo error cuando utiliza la edificaci\u00f3n y usos particulares de cada Finca, omitiendo utilizar el coeficiente de propiedad<\/strong> del bien com\u00fan escriturado en las divisiones horizontales para repartir el valor del Suelo Com\u00fan<\/strong>. Establecen un valor por repercusi\u00f3n diferente, para cada Finca del bloque, por una \u00absupuesta propiedad de suelo\u00bb asociada a metros y uso privativos, del suelo com\u00fan.<\/p>\n Por suerte, en respeto a las escrituras, a la interpretaci\u00f3n correcta de la ley del catastro y a la Constituci\u00f3n, hay dos hechos que demuestran el error de criterio redactado en las ponencias de valor.<\/p>\n \u00a0SECCI\u00d3N 2.\u00aa De los derechos y deberes de los ciudadanos<\/strong><\/p>\n Art\u00edculo 31. 1 <\/strong>Todos contribuir\u00e1n al sostenimiento de los gastos p\u00fablicos de acuerdo con su capacidad econ\u00f3mica mediante un sistema tributario justo inspirado en los principios de igualdad y progresividad que, en ning\u00fan caso, tendr\u00e1 alcance confiscatorio. En su defensa,<\/p>\n Catastro difunde \u00abafirmaciones generalizadas<\/strong>\u00ab, vinculadas a la valoraci\u00f3n del suelo, seg\u00fan su interpretaci\u00f3n de la propia ley del catastro;<\/p>\n La inercia hist\u00f3rica las considera correctas y aceptables por su procedencia, y han sido consolidadas como norma general en las ponencias de valor, redactadas por el propio catastro y secundadas por los ayuntamientos, en su propio inter\u00e9s. Todas ellas son ciertas en situaciones muy particulares (no generales), cuando el suelo carece de normativa urban\u00edstica, donde se definen los par\u00e1metros de edificabilidad y usos del suelo, como contempla la ley del Catastro.<\/p>\n La primera afirmaci\u00f3n. \u00bfUn suelo edificado tiene mayor valor que un suelo sin edificar? <\/strong><\/p>\n En carencia de planeamiento urban\u00edstico municipal, as\u00ed ser\u00eda.<\/p>\n El error consiste en generalizar y equiparar suelo de finca (construcci\u00f3n=edificaci\u00f3n), con suelo escriturado (parcela=edificabilidad),<\/strong> cuando todos sabemos que un suelo sin edificar es una finca (urbana o r\u00fastica) con o sin edificabilidad, pero una edificaci\u00f3n es la Finca resultante del aprovechamiento permitido del suelo (edificabilidad), que en la ley del suelo y escritura de propiedad queda separado de la construcci\u00f3n (edificaci\u00f3n).<\/p>\n Base tributaria = valor patrimonio (escritura) = finca registral (edificaci\u00f3n) + parcela suelo (edificabilidad) <\/strong><\/p>\n Actualmente todos los municipios disponen de normativa establecida y por tanto dentro del planeamiento urban\u00edstico la edificaci\u00f3n aporta valor a la Finca (suelo+construcci\u00f3n) que no al suelo, cuyo valor lo define el planeamiento con su rendimiento permitido. De forma general podemos afirmar\u2026<\/p>\n \u00abUna Finca con edificaci\u00f3n tiene mayor valor que una Finca sin edificaci\u00f3n\u00bb (Suelo + Construcci\u00f3n que no solo Suelo) <\/strong><\/p>\n Desde el punto de vista \u00abvalor de mercado\u00bb, cuando el inter\u00e9s es el suelo de la Finca para utilizar el rendimiento (edificabilidad y usos permitidos por el planeamiento urbano), la edificaci\u00f3n existente, lejos de ser un valor positivo para el suelo, supone un coste por demolici\u00f3n, previa a edificar el rendimiento permitido.<\/p>\n La segunda afirmaci\u00f3n. Para valorar el suelo se utiliza la edificaci\u00f3n y sus usos.<\/strong><\/p>\n La oficina administrativa de Catastro \u00abafirma\u00bb que la valoraci\u00f3n del suelo se hace teniendo en cuenta los par\u00e1metros que el mercado considera como valor de un suelo y establece en las ponencias de valor que \u00abPara valorar el suelo se utilizar\u00e1 la edificaci\u00f3n \u00bb y sus usos.<\/p>\n \u00bfLa edificaci\u00f3n es un par\u00e1metro que \u00abEl mercado\u00bb utiliza para valorar el suelo? <\/strong><\/p>\n En lo que respecta al suelo, que no Finca, el valor de mercado lo establecen el rendimientos la (edificabilidad = edificaci\u00f3n m\u00e1xima permitida) y los usos permitidos por la normativa urban\u00edstica existente, combinados con la ubicaci\u00f3n y caracter\u00edsticas geom\u00e9tricas, entre otros.<\/p>\n La valoraci\u00f3n catastral de un suelo con planeamiento y valor de repercusi\u00f3n deber\u00eda hacerse con los verdaderos par\u00e1metros que definen el valor de mercado de un suelo (parcela), la edificabilidad y usos como factores principales, tal como se define en la norma de ley del catastro, que ha sido distorsionada en las ponencias de valor emitidas por la oficina administrativa de Catastro y aprobadas por los ayuntamientos en confianza de la procedencia del criterio.<\/p>\n Es f\u00e1cil intuir que utilizar un factor (edificaci\u00f3n) para valorar un bien que se define con otro par\u00e1metro (edificabilidad), puede llevar a error con facilidad, porque raramente la edificabilidad coincide con la edificaci\u00f3n.<\/p>\n La tercera afirmaci\u00f3n. Para la valoraci\u00f3n del suelo edificado no se utiliza el coeficiente de propiedad del bien com\u00fan. \u00bfExisten diferentes formas de interpretar una escritura de propiedad horizontal?<\/strong><\/p>\n Debe ser as\u00ed, cuando las ponencias de valores (documento administrativo convertido en norma de ley) hacen una interpretaci\u00f3n peculiar de la propiedad escriturada, obligando a utilizar la construcci\u00f3n, definida en escritura como bien privativo, para valorar un bien com\u00fan que se define, en la misma escritura, por coeficientes de participaci\u00f3n.<\/p>\n Este criterio de valoraci\u00f3n que hace la oficina administrativa de catastro, en sus ponencias de valor, establece que las escrituras p\u00fablicas de Espa\u00f1a disponen de un coeficiente del bien com\u00fan, innecesario para definir el suelo com\u00fan que valora. Se entiende pues, que todo el sistema de escritura p\u00fablica espa\u00f1ol ha sido redactado e interpretado de forma incorrecta por todos, a excepci\u00f3n de la oficina administrativa del catastro.<\/p>\n Cualquier registrador de la propiedad entender\u00eda que en una divisi\u00f3n horizontal, el suelo (parcela sobre la que se encuentran las Fincas edificadas) es un Bien Inmueble \u00abcom\u00fan\u00bb repartido seg\u00fan coeficientes de propiedad escriturados.<\/p>\n En divisiones horizontales, cuando comparamos valoraciones catastrales del suelo, solo consiguen igualdad proporcional para las Fincas \u00abid\u00e9nticas\u00bb en coeficiente de propiedad, metros edificados y usos privativos. Esta coincidencia de los tres factores concurre en pocas ocasiones, y en cualquier caso muestran desproporci\u00f3n con las restantes Fincas escrituradas en una misma divisi\u00f3n horizontal.<\/p>\n Conclusiones: <\/strong><\/p>\n a) Hay una gran diferencia entre<\/strong><\/p>\n – Valorar la propiedad de suelo para una Finca<\/strong>, teniendo en cuenta su coeficiente de participaci\u00f3n escriturado, mediante una valoraci\u00f3n del suelo (com\u00fan) por repercusi\u00f3n (utilizando la edificabilidad y los valores de repercusi\u00f3n establecidos en zona, seg\u00fan indica la ley del catastro)<\/p>\n – Emitir un valor por repercusi\u00f3n para cada Finca<\/strong>, de un supuesto suelo, definido por metros privativos de construcci\u00f3n y usos.<\/p>\n b) La oficina administrativa de catastro prefiere emitir valoraciones de suelo desproporcionadas<\/strong> para fincas con divisi\u00f3n horizontal, como consecuencia de utilizar la edificaci\u00f3n en sustituci\u00f3n de la edificabilidad<\/strong>.<\/p>\n c) En Fincas edificadas, dentro de un planeamiento urban\u00edstico municipal, las tres afirmaciones son err\u00f3neas como planteamiento general.<\/strong><\/p>\n d) La ponencia de valores contradice su propia normativa de zonas de valor, al obligar el uso de la edificaci\u00f3n de forma general, porque lleva a emitir diferentes valores de suelo (escriturado) por repercusi\u00f3n, en una misma zona e incluso para un mismo suelo com\u00fan.<\/strong><\/p>\n e) Cuando nos vemos obligados a utilizar las valoraciones catastrales como base imponible<\/strong> de m\u00faltiples tributos, el cambio en los c\u00e1lculos de la edificabilidad por la edificaci\u00f3n, imposibilita la igualdad \/ proporcionalidad tributaria<\/strong> con un reparto proporcional a coeficientes escriturados de propiedad, o\/y zonas de valor, tal como establece la Constituci\u00f3n<\/strong>,<\/p>\n Matem\u00e1ticamente hablando.<\/p>\n Javier Sard\u00e1 Administrador de PimeSLU<\/p>\n \u00a0Contact@pimeslu.com<\/a><\/p>\n www.pimeslu.com\/ValoresCatastralesSuelo.html<\/a><\/p>\n PD:\u00a0Legalmente hablando. Ministerio de Vivienda y Ministerio de Fomento han establecido, en sus leyes seg\u00fan interpretaci\u00f3n de la ley del catastro, el criterio de edificabilidad para la valoraci\u00f3n del suelo, prescindiendo de las valoraciones catastrales. \u00bfPor qu\u00e9 ser\u00e1?<\/p>\n CORREO RECIBIDO DEL AUTOR EL 7 DE MAYO DE 2019:<\/strong><\/p>\n Han salido las 5 sentencias ESTIMANDO que el valor de suelo debe calcularse en base EDIFICABILIDAD<\/u><\/strong> \u00a0de planeamiento, cuando est\u00e1 presente, permitida para PARCELA DE SUELO.<\/p>\n Pero como la justicia administrativa pone palos a las ruedas, el mismo tribunal que ha estimado corregir la forma de calcular el valor, DESESTIMA<\/strong> (incomprensiblemente) que el valor calculado se reparta a raz\u00f3n de cuotas de participaci\u00f3n sobre el bien com\u00fan<\/strong>, porque la ley de catastro no especifica c\u00f3mo repartirlo e hist\u00f3ricamente se ha\u00a0 ido repartiendo en base a construcci\u00f3n de finca construida.<\/p>\n Corrige la forma de c\u00e1lculo (obligado por sentencia casaci\u00f3n de 2007) y a rengl\u00f3n seguido argumenta un reparto que prescinde de t\u00edtulo de propiedad porque habitualmente se ha prescindido, sin atinar que acaba de estimar que el criterio de c\u00e1lculo era incorrecto.<\/p>\n Catastro no ha recurrido ante el TS pues una segunda sentencia le obligar\u00eda a cambiar su forma distorsionadora de c\u00e1lculo.<\/p>\n \u00a0<\/p>\n \u00a0<\/p>\n Sagrada Familia. Barcelona. Por SBA73 de Sabadell. Todo est\u00e1 conectado.<\/p><\/div>\n <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<\/p>\n <\/p>\n Por\u00a0Javier Sard\u00e1, Administrador de PimeSLU\n
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ART\u00cdCULO EN PDF<\/a><\/h2>\n
COMPARADOR IBI<\/a><\/h2>\n
![\"Sagrada](\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-content\/uploads\/2015\/10\/Barcelona_Sagrada_Familia.jpg\")
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