{"id":105386,"date":"2023-05-04T19:16:13","date_gmt":"2023-05-04T17:16:13","guid":{"rendered":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=105386"},"modified":"2023-05-05T15:04:25","modified_gmt":"2023-05-05T13:04:25","slug":"una-posible-herramienta-juridica-para-luchar-contra-la-okupacion","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/secciones\/doctrina\/articulos-doctrina\/una-posible-herramienta-juridica-para-luchar-contra-la-okupacion\/","title":{"rendered":"Una posible herramienta jur\u00eddica para luchar contra la okupaci\u00f3n."},"content":{"rendered":"

\u00bfES POSIBLE EL AUTOCONDICIONAMIENTO DEL PODER DE ADMINISTRACI\u00d3N\/DISPOSICI\u00d3N?<\/span> <\/strong><\/h1>\n

(PROTECCI\u00d3N FRENTE A LA \u201cOKUPACI\u00d3N\u201d)<\/strong><\/h2>\n


\n<\/strong>Carlos Arriola Garrote. Notario de Corral de Almaguer (Toledo)<\/h2>\n

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INTRODUCCI\u00d3N<\/strong><\/span><\/h6>\n

\u00bfPodr\u00eda cada titular de un inmueble, o derecho inscribible en el registro de la propiedad, voluntariamente, excluir, en casos concretos, la regla de la inscripci\u00f3n declarativa que, para la constancia registral de los derechos, establece la Ley hipotecaria, as\u00ed como el resto del ordenamiento jur\u00eddico, optando libremente por un r\u00e9gimen parejo al excepcional que rige el derecho de hipoteca? En mi opini\u00f3n, s\u00ed, y m\u00e1s a\u00fan cuando, adem\u00e1s de no existir norma que lo proh\u00edba, desempe\u00f1ar\u00eda un papel muy positivo para la defensa de los titulares de determinados derechos sobre inmuebles<\/p>\n

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SITUACI\u00d3N ACTUAL<\/strong><\/span><\/h6>\n

La tutela de la posesi\u00f3n en el ordenamiento jur\u00eddico parte de la presunci\u00f3n de la buena fe, y ello da lugar al abuso de todos conocido.<\/p>\n

La lacra en que se ha convertido la \u201cokupaci\u00f3n\u201d (ocupaci\u00f3n ilegal) de viviendas (primeras y segundas residencias), as\u00ed como de otros inmuebles, ha motivado diversas reformas legales, sobre todo procesales. Sin embargo, el problema persiste.<\/p>\n

Seg\u00fan la forma en que ocurre, podemos distinguir dos grupos de okupas<\/strong>, sin contar arrendatarios con contrato incumplido:<\/p>\n

– Los que act\u00faan sin un \u201casesoramiento legal\u201d<\/strong> (entro, cambio la cerradura y a vivir, o a extorsionar al due\u00f1o para que me pague por marcharme).<\/p>\n

– Los que, previendo un requerimiento de la autoridad, se apoyan en un supuesto contrato de arrendamiento<\/strong> con persona legitimada para concertarlo, cuya veracidad debe ser destruida, dando lugar, mientras tanto, a un proceso que puede dilatarse en el tiempo, del que puede resultar la existencia de un \u201cenga\u00f1o\u201d (entrecomillado, pues la buena fe se presume) al inquilino de la vivienda por parte de quien suplant\u00f3 la identidad del due\u00f1o. Esto \u00faltimo muy facilitado por la sencillez de algunos procedimientos para averiguar los datos personales de \u00e9ste (desde robar la correspondencia del buz\u00f3n, hasta pedir una nota simple registral, pasando por consultar BOEs de muy corta antig\u00fcedad, que inclu\u00edan el DNI completo hasta fechas recientes). Y sin olvidar que el contrato de alquiler es consensual, no formal, sin que necesariamente deba constar por escrito, salvo para plazo superior a seis a\u00f1os, y a los efectos probatorios que le reconoce la jurisprudencia del art\u00edculo 1280 del C\u00f3digo Civil. Mas todo esto puede cambiar.<\/p>\n

Pues bien, tanto a los primeros (en teor\u00eda m\u00e1s accesibles al desahucio expr\u00e9s) como sobre todo a los segundos, se puede oponer la idea aqu\u00ed descrita que, debidamente implementada, permitir\u00eda el desahucio \u201cultra-expr\u00e9s\u201d, incluso de viviendas no habituales: el \u201cautocondicionamiento\u201d de la transmisi\u00f3n de los derechos<\/strong> de los que pueda derivarse la posesi\u00f3n, concretamente del acto de administraci\u00f3n (o disposici\u00f3n, a partir de cierta duraci\u00f3n) que implica el contrato de arrendamiento, extensible a cualquier otro que conlleve transmisi\u00f3n de la posesi\u00f3n (incluso si implica disposici\u00f3n), a la necesidad de escritura p\u00fablica e inscripci\u00f3n en el registro de la propiedad<\/strong>, siempre que dicho requisito figure en la inscripci\u00f3n registral del inmueble en cuesti\u00f3n.<\/p>\n

Actualmente, las normas de la posesi\u00f3n en el C\u00f3digo Civil<\/strong>, que responden a una redacci\u00f3n decimon\u00f3nica de la materia, en una \u00e9poca muy diferente de la actual, mantienen en condiciones muy ventajosas al poseedor de buena fe<\/strong> del inmueble (lo cual se presume, ex art\u00edculo 434 del C\u00f3digo Civil<\/a>. Si a eso a\u00f1adimos la existencia del mandato, que puede ser verbal (art\u00edculo 1710, y la inscripci\u00f3n voluntaria en el registro de la propiedad, resulta un sistema donde la apariencia de cosa, unido al principio espiritualista de nuestra contrataci\u00f3n (y a un procedimiento judicial a veces lent\u00edsimo) da lugar a numerosos abusos que, con la \u201casesor\u00eda jur\u00eddica\u201d adecuada, crean el panorama actual, ciertamente desolador, salvo para las empresas de seguridad y las nuevas surgidas, llamadas de \u201cdesokupaci\u00f3n\u201d. Son negocios florecientes, para desgracia de muchos.<\/p>\n

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LA PROPUESTA<\/strong><\/span><\/h6>\n

Un posible remedio ser\u00eda sencillo: Mediante manifestaci\u00f3n en acta notarial, o como cl\u00e1usula a instancia del adquirente, en cualquier contrato de compraventa, herencia, permuta, donaci\u00f3n u otro que conlleve la adquisici\u00f3n del dominio o el usufructo (o incluso el arrendamiento) de una vivienda (o nave, u otro inmueble, no olvidemos que la \u201cokupaci\u00f3n\u201d afecta a muchos tipos de fincas) el propietario<\/strong>, usufructuario o titular de otro derecho de uso transmisible sobre la finca (podr\u00eda ser v\u00e1lido incluso para el titular del dominio directo en el censo) se \u201cautoimpone\u201d la exigencia de inscripci\u00f3n registral del contrato de arrendamiento<\/strong>, subarrendamiento, usufructo, precario, comodato o cualquier otro que implique uso, disfrute, ocupaci\u00f3n o cualquier otra forma de posesi\u00f3n, inmediata o mediata, previa elevaci\u00f3n a escritura p\u00fablica del mismo<\/strong>. De este modo se cumplen con los diversos intereses en juego:<\/p>\n