{"id":105882,"date":"2023-05-22T20:57:11","date_gmt":"2023-05-22T18:57:11","guid":{"rendered":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=105882"},"modified":"2023-06-03T14:53:28","modified_gmt":"2023-06-03T12:53:28","slug":"un-posible-titulo-notarial-para-acreditar-la-usucapion","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/secciones\/oficina-notarial\/otros-temas\/un-posible-titulo-notarial-para-acreditar-la-usucapion\/","title":{"rendered":"Un posible T\u00edtulo notarial para acreditar la usucapi\u00f3n."},"content":{"rendered":"

\u00bfES POSIBLE UN DOCUMENTO NOTARIAL QUE ACREDITE LA ADQUISICI\u00d3N DEL DOMINIO POR PRESCRIPCI\u00d3N ADQUISITIVA O USUCAPI\u00d3N?<\/span><\/h1>\n

Enrique Rojas Mart\u00ednez Del M\u00e1rmol,<\/h2>\n

Notario de Las Palmas de Gran Canaria<\/h2>\n

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Esta reflexi\u00f3n tiene su origen en la Resoluci\u00f3n de 5 de diciembre de 2014<\/a>,<\/strong> de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, por la que se deniega la inscripci\u00f3n de una escritura de adquisici\u00f3n de dominio por prescripci\u00f3n adquisitiva y en la Consulta V0243-22 de 11 de febrero<\/a><\/strong> de la Direcci\u00f3n General de Tributos que establece que la usucapi\u00f3n no est\u00e1 sujeta a ITPO, ante la inexistencia de transmisi\u00f3n, pero el documento notarial (escritura o acta) en que se declare haber tenido lugar la usucapi\u00f3n estar\u00e1 sujeto a la cuota variable del IAJD (documentos notariales).<\/p>\n

As\u00ed, la Direcci\u00f3n General de Tributos parece admitir un documento notarial, ya sea escritura o acta, en el que se declare haber tenido lugar la usucapi\u00f3n o prescripci\u00f3n adquisitiva.<\/p>\n

Sin embargo, la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado parece negar esta posibilidad. En la citada resoluci\u00f3n, la registradora<\/strong> deniega la inscripci\u00f3n del documento presentado por entender que la escritura p\u00fablica no es el medio adecuado para documentar la prescripci\u00f3n adquisitiva y modificar el Registro, sino la v\u00eda judicial, mientras que el notario<\/strong> autorizante recurre y alega que la escritura s\u00ed es el medio h\u00e1bil para lograr la inscripci\u00f3n cuando no hay contencioso entre las partes, habiendo prestado su consentimiento el titular registral. La Direcci\u00f3n General<\/strong> deniega la inscripci\u00f3n manifestando que realmente el titulo presentado no es una escritura, sino un acta, y que para la inscripci\u00f3n del dominio y dem\u00e1s derechos reales es preciso por imperativo legal que se trate de una escritura p\u00fablica (art\u00edculo 2 y 3 de la Ley Hipotecaria) y que el t\u00edtulo adecuado hubiera sido una escritura<\/strong> conteniendo el acuerdo de transacci\u00f3n<\/strong> entre ambas partes. A\u00f1ade que la prescripci\u00f3n exige una determinaci\u00f3n de los hechos y de su valoraci\u00f3n jur\u00eddica que escapa por completo de la funci\u00f3n notarial y de la registral, y entrar\u00eda dentro del \u00e1mbito judicial. Pero al final concluye que es posible modificar el contenido del Registro de la Propiedad de forma no contenciosa o extrajudicial, pero para ello es preciso que las partes implicadas presten su consentimiento con los requisitos y en la forma prevista en el ordenamiento jur\u00eddico.<\/p>\n

Por tanto, ser\u00eda conveniente que el ordenamiento jur\u00eddico previera un procedimiento notarial para justificar la adquisici\u00f3n del dominio por usucapi\u00f3n, ya que son muchos los supuestos de personas que llevan poseyendo desde \u201ctiempos inmemoriales\u201d una finca, sin que tenga titulaci\u00f3n que lo acredite, y en la pr\u00e1ctica se acababa acudiendo a f\u00f3rmulas inexactas, como la de \u201cfue adquirida por herencia de sus padres, sin que tenga documentaci\u00f3n que lo acredite.\u201d<\/p>\n

Hay que tener en cuenta que la citada resoluci\u00f3n es anterior a la Ley 15\/2015, de 2 de julio<\/strong>, de la Jurisdicci\u00f3n Voluntaria<\/strong>, la cual dispone, en su exposici\u00f3n de motivos, que tiene como fin: \u201c\u2026facilitar a los ciudadanos una regulaci\u00f3n legal sistem\u00e1tica, ordenada y completa de los diferentes expedientes que se contienen en ella, actualizando y simplificando las normas relativas a su tramitaci\u00f3n, tratando de optar por el cauce menos costoso y m\u00e1s r\u00e1pido, desde el respeto m\u00e1ximo de las garant\u00edas y de la seguridad jur\u00eddica,\u2026 atribuir el conocimiento de un n\u00famero significativo de los asuntos que tradicionalmente se inclu\u00edan bajo la r\u00fabrica de la jurisdicci\u00f3n voluntaria a operadores jur\u00eddicos no investidos de potestad jurisdiccional, tales como Secretarios judiciales, Notarios y Registradores de la Propiedad y Mercantiles, \u2026profesionales, que a\u00fanan la condici\u00f3n de juristas y de titulares de la fe p\u00fablica, re\u00fanen sobrada capacidad para actuar, con plena efectividad y sin merma de garant\u00edas, en algunos de los actos de jurisdicci\u00f3n voluntaria que hasta ahora se encomendaban a los Jueces\u2026el hecho de que muchos de los actos de jurisdicci\u00f3n voluntaria tienen por objeto obtener la certeza sobre el estado o modo de ser de determinados negocios, situaciones o relaciones jur\u00eddicas, hace que dichos profesionales est\u00e9n en inmejorable condici\u00f3n para apreciarlos adecuadamente.<\/p>\n

Por tanto, parece que los notarios serian profesionales perfectamente competentes para apreciar la existencia de la adquisici\u00f3n de un bien por prescripci\u00f3n adquisitiva cuando no hubiera controversia entre las partes.<\/strong><\/p>\n

Ahora bien, \u00bfQu\u00e9 cauce<\/strong> seria el adecuado para declarar justificada la adquisici\u00f3n del dominio por usucapi\u00f3n?<\/p>\n

A pesar del criterio que se\u00f1alo la Direcci\u00f3n General de que es la escritura p\u00fablica el titulo apto para la inscripci\u00f3n en el registro, con la nueva Ley de Jurisdicci\u00f3n Voluntaria parece patente que es el expediente de dominio<\/strong> el instrumento adecuado para acreditar la adquisici\u00f3n del dominio por usucapi\u00f3n.<\/p>\n

El problema radica en que en los procedimientos que recoge la Ley Hipotecaria en su T\u00cdTULO VI<\/a><\/strong> De la concordancia entre el Registro y la realidad jur\u00eddica, no parece que encaje la adquisici\u00f3n del dominio por usucapi\u00f3n, ya que en los expediente de dominio para la inmatriculaci\u00f3n de finca no inscrita o para la reanudaci\u00f3n del tracto sucesivo interrumpido, la ley exige que se presente \u201cT\u00edtulo de propiedad de la finca \u2026, que atribuya el dominio sobre la misma al promotor del expediente.\u201d\u00a0<\/p>\n

El documento notarial acreditativo de la prescripci\u00f3n adquisitiva de dominio aparece regulado en el Derecho Comparado<\/strong>, como por ejemplo en el derecho peruano. Las formalidades legales que deber\u00e1 cumplir la solicitud de Prescripci\u00f3n Adquisitiva de Dominio que se presentar\u00e1 al Notario est\u00e1n basadas en lo dispuesto por el C\u00f3digo Procesal Civil en dicha materia, y las disposiciones generales de la Ley 26662 en compatibilidad con la Ley 27157 y la Ley 27333. Dichas formalidades son muy parecidas a las exigidas en el expediente de dominio espa\u00f1ol (elementos probatorios de la posesi\u00f3n, notificaciones al titular registral y a colindantes, testigos, publicaciones de edictos, certificado t\u00e9cnico de la propiedad, \u2026) destacando como particularidad el levantamiento de un acta de presencia, en la que se compruebe la posesi\u00f3n pac\u00edfica y p\u00fablica del solicitante, en la que se consignar\u00e1 la descripci\u00f3n y caracter\u00edsticas del inmueble y en la que el Notario tomar\u00e1 la declaraci\u00f3n de quienes se encuentren en los predios colindantes.<\/p>\n

Por tanto entiendo que la soluci\u00f3n podr\u00eda ser realizar un expediente de dominio mixto de inmatriculaci\u00f3n<\/strong> (si la finca no est\u00e1 inscrita, conforme al art\u00edculo 203 de la Ley Hipotecaria<\/a>) o reanudaci\u00f3n del tracto<\/strong> (si la finca est\u00e1 ya inscrita, conforme al art\u00edculo 208 de la Ley Hipotecaria<\/a>) con un acta de notoriedad<\/strong> que acredite el titulo por adquisici\u00f3n del dominio por prescripci\u00f3n adquisitiva por parte del requirente, conforme al art\u00edculo 209 del Reglamento Notarial<\/a>, ya que dichas actas: \u201dtienen por objeto la comprobaci\u00f3n y fijaci\u00f3n de hechos notorios sobre los cuales puedan ser fundados y declarados derechos y legitimadas situaciones personales o patrimoniales con trascendencia jur\u00eddica.\u201d<\/em>
\nEvidentemente ese expediente si estar\u00eda sujeto al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas conforme al Art\u00edculo 7.2 C) de la Ley<\/a>, al no haberse liquidado impuesto alguno por la adquisici\u00f3n por usucapi\u00f3n.<\/p>\n

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