\u00a0<\/p>\n
\u00a0<\/em><\/p>\n<\/a> El escenario normativo en el que nos encontramos y que describiremos a continuaci\u00f3n, deriva de una situaci\u00f3n de incontinencia legislativa, agravada si cabe a\u00fan m\u00e1s, en el \u00faltimo semestre de 2015.<\/p>\n Aunque hubiera sido deseable ante el dantesco escenario de incontinencia, que los distintos operadores jur\u00eddicos, para evitar ser arrasados por la marea normativa, dieran un paso al frente y remaran conjuntamente en su interpretaci\u00f3n, en lugar de nadar aisladamente por su cuenta, riesgo y ventura, tampoco ha sido posible en esta ocasi\u00f3n, a pesar de haberse intentado.<\/p>\n En este escenario, el C\u00f3digo de Consumo de Catalu\u00f1a de 20 de Julio de 2010 <\/em>(en adelante CCC) sufri\u00f3 una modificaci\u00f3n sustancial en diciembre de 2014 que entr\u00f3 en vigor el 31 de marzo de 2015; no obstante, a diferencia de la regulaci\u00f3n Madrile\u00f1a operada por Ley de 26 de marzo de 2012 para la protecci\u00f3n de los Derechos de los Consumidores mediante el Fomento de la Transparencia en la Contrataci\u00f3n Hipotecaria <\/em>que s\u00ed fue suspendida por el Tribunal Constitucional, la regulaci\u00f3n catalana no fue objeto de recurso de inconstitucionalidad hasta el Auto del TC de 6\/10\/2015<\/strong><\/em> (BOE 9\/10\/2015), previsiblemente motivado por la RDRGN 25 de septiembre de 2015<\/a>.<\/em><\/strong><\/p>\n Dejaremos a un lado la problem\u00e1tica que se plantear\u00e1 con relaci\u00f3n a escrituras otorgadas, presentadas en el Registro, calificadas y en alg\u00fan caso, incluso recurridas, cuando estaba plenamente vigente dicho texto de protecci\u00f3n de consumidores y que ser\u00e1n objeto de inscripci\u00f3n con un nuevo escenario suspensivo, para poder centrarnos en la cuesti\u00f3n de fondo relativa a la seguridad jur\u00eddica preventiva para evitar cl\u00e1usulas abusivas en las hipotecas.\u00a0 <\/strong><\/p>\n Hasta la producci\u00f3n de efectos erga omnes de la mentada suspensi\u00f3n se\u00f1alada en el Auto, el a<\/em>rt\u00edculo 251-6 CCC<\/em>, n\u00famero 4, situado en el T\u00edtulo Quinto del Libro Segundo relativo a \u201clas obligaciones en la prestaci\u00f3n de servicios\u201d, dispon\u00eda: \u201c4. En los contratos de cr\u00e9ditos y pr\u00e9stamos hipotecarios se consideran abusivas las siguientes cl\u00e1usulas:<\/em><\/p>\n a) Las que incluyan un tipo de inter\u00e9s de demora superior a tres veces el inter\u00e9s legal del dinero vigente en el momento de la firma del contrato, (es decir 10,5% actualmente)<\/em><\/p>\n b) Las que fijen un l\u00edmite a la variaci\u00f3n a la baja del tipo de inter\u00e9s contratado y tengan al menos una de las siguientes caracter\u00edsticas:<\/em><\/p>\n 1.\u00aa Que se haya fijado un l\u00edmite a la bajada del tipo de inter\u00e9s, pero no a su subida.<\/em><\/p>\n 2.\u00aa Que el l\u00edmite establecido a la bajada de los tipos de inter\u00e9s sea superior al 50% del valor del \u00edndice de referencia aplicable en el momento de la contrataci\u00f3n que figure en el contrato, con la \u00fanica excepci\u00f3n de los l\u00edmites que se establezcan en el 1%, supuesto en que dicha limitaci\u00f3n porcentual del 50% no se aplica.<\/em><\/p>\n 3.\u00aa Que la diferencia entre el l\u00edmite fijado en el contrato para la subida y la bajada de los tipos de inter\u00e9s sea superior a 5 puntos.\u201d<\/em><\/p>\n A vuelo pluma, podemos aproximarnos a dicho texto legal, se\u00f1alando:<\/p>\n –\u00a0 Que es una norma imperativa auton\u00f3mica catalana en materia de consumidores, que no parece tenga parang\u00f3n en otras CCAA, salvo la madrile\u00f1a impugnada, aunque si en derecho comparado, como luego veremos (Alemania, Francia, Italia, Inglaterra).<\/p>\n – Que en relaci\u00f3n a los intereses de demora, el \u00e1mbito de aplicaci\u00f3n es sustancialmente distinto al del art. 114 LH<\/a>, no existiendo contradicci\u00f3n alguna o alternancia normativa, sino aplicaci\u00f3n cumulativa de ambas si nos encontramos en su supuesto de hecho.<\/p>\n – Que no existe norma, que pudiera considerarse aparentemente contradictoria en derecho com\u00fan, a la abusividad declarada por ministerio de la ley de una cl\u00e1usula suelo sin techo determinado o con techo sin guardar una determinada proporcionalidad legal.<\/p>\n – Que no hab\u00eda interpretaci\u00f3n judicial ni doctrinal sobre dicho CCC tras la reforma aludida hasta su suspensi\u00f3n en virtud de auto del TC, a salvo la reciente doctrina de la DGRN en Resoluciones de 25 de septiembre de 2015<\/a> y 9 de octubre de 2015<\/a><\/em><\/strong>\u00a0(dos).<\/p>\n – Que la ley no distingue entre cl\u00e1usulas financieras e hipotecarias, entre naturaleza obligacional del pr\u00e9stamo y real de la hipoteca, aunque sobre ambas deba recaer la calificaci\u00f3n conforme al art. 12 LH<\/a>\u00a0y a la Jurisprudencia menor de la audiencia provincial de Tarragona reafirmada por el TS y donde la ley no distingue no parece que debamos hacerlo nosotros.<\/p>\n – Que en lugar de se\u00f1alar requisitos objetivos, la norma directamente enumera un elenco de cl\u00e1usulas (\u201cnumerous clausus\u201d<\/em>) que declara directamente abusivas por ministerio de la ley: limitaci\u00f3n m\u00e1xima del inter\u00e9s de demora a tres veces el legal en el momento de la firma, el suelo sin techo o dos supuestos de falta de proporcionalidad entre cl\u00e1usula suelo y techo, por lo que parece que la publicidad legal de una norma imperativa har\u00eda innecesario: un pronunciamiento jurisprudencial adicional o su inscripci\u00f3n en el registro de Condiciones Generales o que existiera\u00a0 identidad de raz\u00f3n objetiva y razonada con otras cl\u00e1usulas existentes.<\/p>\n El tenor literal, interpretaci\u00f3n aut\u00e9ntica y sistem\u00e1tica del articulado de la ley catalana en relaci\u00f3n a la doctrina y jurisprudencia examinada hasta la fecha, en tanto no existiera pronunciamiento constitucional, nos conduc\u00edan a que frecuentemente nos encontr\u00e1ramos con una cl\u00e1usula de inter\u00e9s de demora, un pacto de constituci\u00f3n de hipoteca y una cl\u00e1usula suelo abusivas desde un punto de vista legal, distingui\u00e9ndola por tanto de las de origen jurisprudencial, pero con la misma sanci\u00f3n de nulidad de pleno derecho al tratarse de infracci\u00f3n de una norma imperativa, plante\u00e1ndose la disyuntiva de los efectos de dicha nulidad; pero resultando claro que la calificaci\u00f3n registral ten\u00eda que evitar que accedieran al Registro de la Propiedad hipotecas con tales clausulados abusivos<\/strong>.<\/p>\n \u00a0<\/p>\n<\/a> Los intereses de demora, son aquellos que se devengan como sanci\u00f3n en el caso de incumplimiento de la obligaci\u00f3n, garantizada con una hipoteca de seguridad <\/strong>a diferencia de los intereses ordinarios que se garantizan con una de tr\u00e1fico (RDGRN 23 y 26 de octubre de 1987)<\/em> actuando como una especie de cl\u00e1usula penal <\/strong>seg\u00fan YSAS SOLANES.<\/p>\n El art. 114 LH<\/a>\u00a0introducido por la Ley 1\/2013<\/em> y el art. 251-6<\/em> CCC, establecen unos l\u00edmites m\u00e1ximos que de firmarse la escritura y producirse la demora hoy, coincidir\u00edan: tres veces el inter\u00e9s legal, es decir 10,5%; aunque indiquen distintos supuestos de hecho y en caso de producirse la demora en un momento posterior ser\u00edan diferentes con toda probabilidad.<\/p>\n A diferencia del \u00e1mbito de aplicaci\u00f3n de la regulaci\u00f3n de derecho com\u00fan en que las limitaciones legales en el pago de los intereses de demora es de tres veces el inter\u00e9s legal en el momento de producirse el impago (es decir, un inter\u00e9s indeterminado en el momento presente) y se refieren a pr\u00e9stamos hipotecarios, obtenidos por consumidores personas f\u00edsicas (art. 2 D<\/em>irectiva 93\/13\/CEE, de 5 de abril de 1993<\/em>) y destinados a financiar la adquisici\u00f3n de viviendas habituales (art. 114 LH<\/a>). En la regulaci\u00f3n auton\u00f3mica, la Generalitat parece ir m\u00e1s all\u00e1 de esta protecci\u00f3n a los consumidores, en dos sentidos:<\/p>\n No s\u00f3lo debemos destacar que la ley catalana no distingu\u00eda y por tanto donde el tenor literal, interpretaci\u00f3n aut\u00e9ntica y sistem\u00e1tica del articulado de la ley no distingue, no podemos hacerlo nosotros, sino que adem\u00e1s expresamente se\u00f1ala el articulado que se trata de una cl\u00e1usula abusiva de origen legal, distingui\u00e9ndola por tanto de las de origen jurisprudencial, pero con la misma sanci\u00f3n de nulidad de pleno derecho al tratarse de infracci\u00f3n de una norma imperativa.<\/strong><\/p>\n Adem\u00e1s, aunque haya intereses de demora a efectos obligacionales y otros a efectos hipotecarios respecto de terceros, deben ser los mismos intereses pues la obligaci\u00f3n principal es una, siendo la hipoteca accesoria de aquella; entendiendo, que la calificaci\u00f3n registral, se ha de extender a los primeros, por tratarse de condiciones financieras esenciales al pr\u00e9stamo hipotecario y a los segundos, por ser el contenido mismo del derecho real de garant\u00eda.<\/p>\n Los intereses de demora que superen dichos l\u00edmites hoy, sean intereses obligacionales o reales, o que podr\u00edan superarlos en el futuro, ser\u00edan abusivos y por lo tanto la cl\u00e1usula deber\u00eda apreciarse como nula por disposici\u00f3n legal y evitarse su acceso al Registro<\/strong>.<\/p>\n<\/a> La cl\u00e1usula suelo<\/strong> es un beneficio del acreedor predisponente y se define como un l\u00edmite a la variaci\u00f3n del inter\u00e9s a la bajada y que pod\u00eda o no tener un techo,<\/strong> que podr\u00eda ser un beneficio del prestatario consumidor y se define como el l\u00edmite a la variaci\u00f3n del inter\u00e9s a la subida.<\/p>\n Tradicionalmente, la nulidad de las cl\u00e1usulas suelo y techo por abusivas seg\u00fan el STS en Sentencia 9 Mayo de 2013,<\/em><\/strong> estaba ligada a una falta de transparencia y de informaci\u00f3n indebida al consumidor como elementos definitorios del objeto principal del contrato.<\/p>\n Con la reforma del art. 6 Ley 1\/2013 de 14 de mayo de deudores hipotecarios<\/em><\/strong> propiciada por la STJUE 14 de marzo de 2013<\/em><\/strong> se trata de dar soporte legal en nuestro ordenamiento a dichos clausulados cumpliendo unos deberes adicionales de informaci\u00f3n y trasparencia.<\/p>\n Adem\u00e1s la jurisprudencia de la Corte de Luxemburgo excluye la posibilidad de entender que la nulidad de pleno derecho de las cl\u00e1usulas abusivas que sanciona el art. 83,1 del R.D.Legislativo 1\/2007, de 16 de noviembre<\/em><\/strong>, requiera de una previa declaraci\u00f3n judicial, ya que la nulidad de pleno derecho act\u00faa \u201cope legis<\/em>\u201d o por ministerio de la ley y, en consecuencia, como ha destacado la doctrina, las cl\u00e1usulas afectadas por tal nulidad han de tenerse \u201cpor no puestas\u201d tanto en el \u00e1mbito judicial como en el extrajudicial y, en consecuencia, tambi\u00e9n en el registral<\/strong>. No existiendo, la diferencia de alcance y efectos de la nulidad, entre cl\u00e1usula abusiva legal de origen administrativo y la de origen civil, pues los efectos civiles son los se\u00f1alados por la legislaci\u00f3n estatal aplicable.<\/p>\nI.- ESCENARIO NORMATIVO<\/span><\/h6>\n
II.- DOS SUPUESTOS: INTERESES DE DEMORA Y CL\u00c1USULA SUELO<\/span><\/h6>\n<\/a>
II.1.- INTERESES DE DEMORA<\/span><\/h6>\n
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II.2.- CLAUSULA SUELO<\/span><\/h6>\n