{"id":109192,"date":"2023-09-23T13:52:30","date_gmt":"2023-09-23T11:52:30","guid":{"rendered":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=109192"},"modified":"2023-09-25T08:25:11","modified_gmt":"2023-09-25T06:25:11","slug":"cesionarios-de-credito-hipotecario-y-ley-2-2009","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/secciones\/doctrina\/articulos-doctrina\/cesionarios-de-credito-hipotecario-y-ley-2-2009\/","title":{"rendered":"Los cesionarios de cr\u00e9dito hipotecario y La ley 2\/2009. Carlos Arriola."},"content":{"rendered":"

LOS CESIONARIOS DE CR\u00c9DITO HIPOTECARIO Y LA LEY 2\/2009<\/span><\/h1>\n

Carlos Arriola Garrote. Notario de Madrid<\/h2>\n

 <\/p>\n

PLANTEAMIENTO DE LA CUESTI\u00d3N<\/strong><\/span><\/h2>\n

\u00bfDebe extenderse la obligaci\u00f3n de aval e inscripci\u00f3n que establece la Ley 2\/2009, de 31 de marzo, por la que se regula la contrataci\u00f3n con los consumidores de pr\u00e9stamos o cr\u00e9ditos hipotecarios y de servicios de intermediaci\u00f3n para la celebraci\u00f3n de contratos de pr\u00e9stamo o cr\u00e9dito, <\/em>s\u00f3lo expresamente para los concedentes de pr\u00e9stamos hipotecarios, e intermediarios financieros, a los cesionarios de dichos derechos? Ni se mencionan como tales en la Ley, ni realizan la actividad que dicha norma tiene por objeto, pero as\u00ed lo exige la Direcci\u00f3n General de Seguridad jur\u00eddica y Fe P\u00fablica (DGSJYFP), en resoluciones como la 14 de marzo de 2023, en el recurso interpuesto contra la calificaci\u00f3n negativa emitida por el registrador de la propiedad de Villajoyosa n.\u00ba 2, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de una escritura de cesi\u00f3n de pr\u00e9stamo hipotecario (BOE del 31 del mismo mes).<\/p>\n

Puede analizarse, pues, qu\u00e9 fundamento y qu\u00e9 consecuencia tiene este criterio.<\/p>\n

Efectivamente, el Centro directivo exige la inscripci\u00f3n de los cesionarios de cr\u00e9ditos hipotecarios que act\u00faen con car\u00e1cter habitual, pese a no recogerlos expresamente la citada Ley. La resoluci\u00f3n de 14 de marzo de 2023 reitera la doctrina expuesta en las anteriores, (desde la pionera, en esta cuesti\u00f3n, de 13 de julio de 2015) interpretando la Ley 2\/2009, de 31 de marzo, de manera extensiva o anal\u00f3gica para tales adquirientes de cr\u00e9ditos previamente constituidos por quienes s\u00ed entran en el \u00e1mbito de aplicaci\u00f3n que la propia norma dicta, junto a los intermediarios de cr\u00e9ditos, que son los dos \u00fanicos destinatarios directos de la Ley, en la vertiente activa del cr\u00e9dito.<\/p>\n

Por eso llama poderosamente la atenci\u00f3n que puedan darse casos como el contemplado en esta resoluci\u00f3n, de 2023, donde se deniega la inscripci\u00f3n de una cesi\u00f3n de un cr\u00e9dito hipotecario a empresa no inscrita, la cual era titular, s\u00f3lo en la provincia de Alicante, de\u2026 \u00a1cuarenta cr\u00e9ditos hipotecarios inscritos! Una cosa es que se pase por alto el detalle de la inscripci\u00f3n en el registro que reclama la DG, ahora se ver\u00e1 c\u00f3mo, en uno o dos casos, pero \u00bfcuarenta? O su habitualidad ha sufrido un par\u00e9ntesis de catorce a\u00f1os, o no es norma f\u00e1cil de interpretar y aplicar en esos t\u00e9rminos, a la vista de la abundante casu\u00edstica registral previa.<\/p>\n

Eso es lo que lleva a estudiar el alcance de la exigencia legal que reclama la Direcci\u00f3n General, y su justificaci\u00f3n.<\/p>\n

\u00a0<\/p>\n

SU FUNDAMENTACI\u00d3N NORMATIVA<\/strong><\/span><\/h2>\n

La fundamentaci\u00f3n de la resoluci\u00f3n es muy extensa: Tanto que podr\u00eda dar la impresi\u00f3n que alguna norma o sentencia recoge, o al menos, remite, clara y expresamente, a la interpretaci\u00f3n defendida. Pero NO es as\u00ed.<\/p>\n

Adem\u00e1s de la propia ley citada, y de su reglamento, el Real Decreto\u00a0106\/2011, de\u00a028 de enero, por el que se crea y regula el Registro estatal de empresas previsto en la Ley\u00a02\/2009, de\u00a031 de marzo, por la que se regula la contrataci\u00f3n con los consumidores de pr\u00e9stamos o cr\u00e9ditos hipotecarios y de servicios de intermediaci\u00f3n para la celebraci\u00f3n de contratos de pr\u00e9stamo o cr\u00e9dito, y se fija el importe m\u00ednimo del seguro de responsabilidad o aval bancario para el ejercicio de estas actividades,<\/em> se menciona la Ley 5\/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de cr\u00e9dito inmobiliario<\/em>, y dos directivas, que al final de este apartado veremos; tres sentencias del Tribunal Europeo de Luxemburgo, la de 4 de junio de 2009 (As. C-243\/08) que advierte de la no necesidad de impugnar judicialmente cl\u00e1usulas abusivas para que el consumidor quede protegido; la de 14 de marzo de 2013 (As. C-415\/11), del famoso \u201ccaso Aziz\u201d, que inici\u00f3 lo que podemos llamar la \u201crevoluci\u00f3n hipotecaria\u201d, hija de la crisis del ladrillo de 2008, y la 21 de enero de 2015 (C-482\/123, C-484\/13, C\/484\/13 y C-487\/13), todas relativas a abusividad de cl\u00e1usulas contractuales y protecci\u00f3n del consumidor.<\/p>\n

A continuaci\u00f3n, menciona sentencias del Tribunal Supremo, tambi\u00e9n sobre abusividad de cl\u00e1usulas. Pues bien, ni uno solo de los pronunciamientos apuntados se refiere expresamente al supuesto de cesi\u00f3n del cr\u00e9dito posterior a la constituci\u00f3n del pr\u00e9stamo<\/strong>.<\/p>\n

Se a\u00f1aden diversas resoluciones del propio Centro directivo, que en la parte que se refiere a la aplicaci\u00f3n de la norma aqu\u00ed examinada, no hacen sino reiterar el criterio de la resoluci\u00f3n de 2015, m\u00e1s arriba citada, en que, por primera vez, a los seis a\u00f1os de la entrada en vigor de la Ley 2\/2009, se exige la aplicaci\u00f3n de la misma a los cesionarios de cr\u00e9dito. Sin embargo, en esta ocasi\u00f3n, la abultada lista de citas no contiene ni una precisamente dedicada al asunto\u2026 salvo las de la propia Direcci\u00f3n General.<\/p>\n

Pero lo m\u00e1s llamativo es la inclusi\u00f3n, junto a la Directiva 2014\/17\/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de febrero de 2014, (tampoco se ocupa de la cesi\u00f3n) de la nueva Directiva 2021\/2167 (ni siquiera se ha agotado el plazo para su incorporaci\u00f3n al ordenamiento nacional), la cual s\u00ed incluye en su \u00e1mbito de aplicaci\u00f3n (a diferencia de TODA norma o sentencia anterior), la figura del \u201ccomprador de cr\u00e9ditos\u201d y administrador de cr\u00e9ditos\u2026\u00a1pero restringi\u00e9ndolo en todo momento a los \u201cdudosos\u201d! (si se traspone tal cual, \u00bftendremos tambi\u00e9n interpretaciones extensivas, para abarcar a todo cr\u00e9dito?), distinci\u00f3n que no hace la normativa espa\u00f1ola se\u00f1alada de 2009, sin que tampoco se aluda a tan importante detalle en la resoluci\u00f3n de 14\/03\/2023, al citarla como fundamentaci\u00f3n.<\/p>\n

En cambio, s\u00ed encontramos una referencia anterior a 2009, de la cesi\u00f3n de cr\u00e9ditos en general en la Directiva 2008\/48\/CE, norma modificada por la Directiva 2014\/17\/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de febrero de 2014,<\/p>\n

Art\u00edculo 17<\/em><\/p>\n

Cesi\u00f3n de los derechos<\/em><\/p>\n

1. Cuando los derechos del prestamista en virtud de un contrato de cr\u00e9dito o el propio contrato sean cedidos a un tercero, el consumidor podr\u00e1 hacer valer ante el nuevo titular las mismas excepciones y defensas que ante el prestamista original, entre ellas el derecho a una compensaci\u00f3n si est\u00e1 autorizada en el Estado miembro afectado.<\/em><\/p>\n

2. Se informar\u00e1 al consumidor de la cesi\u00f3n indicada en el apartado 1 excepto cuando el prestamista original, de acuerdo con el nuevo titular, siga prestando los servicios relativos al cr\u00e9dito al consumidor.<\/em><\/p>\n

Se incorpor\u00f3 mediante la Ley 16\/2011, de 24 de junio, de contratos de cr\u00e9dito al consumo, en su art\u00edculo 31. Mas el art\u00edculo 1.3 de la Ley 2\/2009 fue modificado con posterioridad de modo que hoy recoge una referencia a la Ley 16\/2011, pero para respetar su \u00e1mbito de aplicaci\u00f3n, previendo su aplicaci\u00f3n en los siguientes t\u00e9rminos:<\/p>\n

3. Lo establecido en esta Ley se entender\u00e1 sin perjuicio de lo dispuesto en otras leyes generales o en la legislaci\u00f3n de protecci\u00f3n de los derechos de los consumidores y usuarios, en particular en el Real Decreto Legislativo 1\/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias, la Ley 7\/1998, de 13 de abril, sobre condiciones generales de la contrataci\u00f3n, la Ley 34\/1988, de 11 de noviembre, General de Publicidad, la Ley de 23 de julio de 1908, de nulidad de los contratos de pr\u00e9stamos usurarios, la Ley 16\/2011, de 24 de junio, de Contratos de Cr\u00e9dito al Consumo y la Ley 22\/2007, de 11 de julio, sobre comercializaci\u00f3n a distancia de servicios financieros destinados a los consumidores. En caso de conflicto, ser\u00e1 de aplicaci\u00f3n la norma que contenga un r\u00e9gimen m\u00e1s preciso de control de las actividades definidas en el apartado primero o suponga una mayor protecci\u00f3n de los consumidores y usuarios.<\/em><\/p>\n

Lo cierto es que la ley de 2011 no impone obligaci\u00f3n de registro previo a los cesionarios. Tan s\u00f3lo en su ANEXO II (Informaci\u00f3n normalizada europea sobre el cr\u00e9dito al consumo) se incluye informaci\u00f3n sobre inscripci\u00f3n en \u201cEl registro comercial en que est\u00e1 inscrito el prestamista y su n\u00famero de registro o un medio de identificaci\u00f3n equivalente en ese registro, si ha lugar a ello\u201d, pero no para el cesionario,<\/p>\n

Por otra parte, el art\u00edculo 7 de la Ley 28\/1998, de 13 de julio, de Venta a Plazos de Bienes Muebles <\/em>s\u00ed contempla la posible cesi\u00f3n de los derechos del vendedor:<\/p>\n

9. Cuando se pacte, la cesi\u00f3n que de sus derechos frente al comprador realice el vendedor, subrogando a un tercero, y el nombre o raz\u00f3n social y domicilio de \u00e9ste; o la reserva de la facultad de ceder a favor de persona a\u00fan no determinada, cuando as\u00ed se pacte.<\/em><\/p>\n

10. <\/em>La cl\u00e1usula de reserva de dominio, si as\u00ed se pactara, as\u00ed como el derecho de cesi\u00f3n de la misma o cualquier otra garant\u00eda de las previstas y reguladas en el ordenamiento jur\u00eddico.<\/em><\/p>\n

Mas tampoco incluye la exigencia de inscripci\u00f3n en registro administrativo alguno para las entidades que realicen esta actividad.<\/p>\n

Finalmente, la Ley 5\/2019, de 15 de marzo<\/strong>, reguladora de los contratos de cr\u00e9dito inmobiliario hace referencia a cesi\u00f3n, pero referido exclusivamente a la obligaci\u00f3n de conservar y facilitar al prestatario la documentaci\u00f3n precontractual:<\/p>\n

Disposici\u00f3n adicional cuarta. Conservaci\u00f3n de documentaci\u00f3n precontractual.<\/em><\/p>\n

Las personas que realicen las actividades reguladas en esta Ley estar\u00e1n obligadas a conservar los documentos en los que se plasme la informaci\u00f3n precontractual entregada al prestatario en cumplimiento de las obligaciones establecidas en esta Ley y su normativa de desarrollo, al objeto de acreditar el cumplimiento de dichas obligaciones, durante un plazo m\u00ednimo de 6 a\u00f1os desde el momento de la finalizaci\u00f3n de los efectos del contrato respecto del prestatario. Al final de dicho periodo, notificar\u00e1n al prestatario de manera fehaciente su derecho a recibir dicha documentaci\u00f3n y, si \u00e9ste la requiere, la pondr\u00e1n a su disposici\u00f3n. La misma obligaci\u00f3n tendr\u00e1n respecto de la informaci\u00f3n precontractual relativa a productos o servicios que sean objeto de venta vinculada o combinada exigida por la normativa sectorial correspondiente en cada caso.<\/em><\/p>\n

En el caso de subrogaci\u00f3n o de cesi\u00f3n, el prestamista que suscribi\u00f3 el pr\u00e9stamo deber\u00e1 seguir conservando la documentaci\u00f3n precontractual durante el plazo se\u00f1alado en el p\u00e1rrafo anterior y trasladar al cesionario o prestamista que se subroga, en el caso que le fuera requerida por \u00e9ste y a costa de \u00e9ste, copia de la misma. Tanto el prestamista inicial como el prestamista que se subroga o el cesionario estar\u00e1n obligados a facilitar dicha documentaci\u00f3n al prestatario, si es reclamada por \u00e9ste.<\/em><\/p>\n

Y es que la Ley 2\/2009<\/strong>, de principio a fin, se centra en un periodo preciso de la contrataci\u00f3n, y en dos sujetos espec\u00edficos: el concedente del pr\u00e9stamo y el intermediario financiero, pero sin prever nada para la suerte que luego el cr\u00e9dito corra despu\u00e9s, si se cede a otro acreedor. As\u00ed resulta desde su exposici\u00f3n de motivos:<\/p>\n

III<\/p>\n

Con esta finalidad, se limita el \u00e1mbito de aplicaci\u00f3n de la Ley a las empresas distintas a las entidades de cr\u00e9dito y a los supuestos de concesi\u00f3n de cr\u00e9ditos o pr\u00e9stamos hipotecarios y de prestaci\u00f3n de servicios de intermediaci\u00f3n financiera, en el marco de la legislaci\u00f3n general de protecci\u00f3n de los consumidores, sin perjuicio de la normativa espec\u00edfica de determinados productos como el cr\u00e9dito al consumo o la venta a plazos de bienes muebles.<\/em><\/p>\n

IV<\/p>\n

Las empresas deber\u00e1n contar con un seguro de responsabilidad civil o aval bancario que cubra las responsabilidades en que pudieran incurrir frente a los consumidores. Las prestaciones de dicho seguro, cuya suma asegurada m\u00ednima se determinar\u00e1 reglamentariamente mediante real decreto del Consejo de Ministros, estar\u00e1n exclusivamente destinadas a atender los perjuicios causados a sus clientes derivados de la realizaci\u00f3n de los servicios propios de la actividad de intermediaci\u00f3n o concesi\u00f3n de cr\u00e9ditos o pr\u00e9stamos hipotecarios<\/em><\/p>\n

\u00a0<\/em><\/p>\n

CONSECUENCIAS DE LA SITUACI\u00d3N ACTUAL<\/strong><\/span><\/h2>\n

Pero, \u00bfc\u00f3mo beneficia al consumidor la exigencia de requisitos que, durante la vida del pr\u00e9stamo, permitan un mayor control de la administraci\u00f3n financiera inspectora, as\u00ed como de una garant\u00eda adicional a la del 1911 del CC, en forma de aval para el caso de hacer frente a responsabilidades frente al consumidor, o a la propia administraci\u00f3n?<\/p>\n

Respecto de las primeras, una resoluci\u00f3n judicial podr\u00eda dar lugar a un resarcimiento de los derechos lesionados del consumidor, cuya posici\u00f3n de deudor en la relaci\u00f3n obligatoria facilitar\u00eda, en \u00faltimo t\u00e9rmino, una compensaci\u00f3n con la deuda que mantiene con el cesionario incumplidor. Situaci\u00f3n distinta es la del acreedor del cesionario.<\/p>\n

Pero es en el segundo aspecto de la responsabilidad del actor del pr\u00e9stamo donde cabe cuestionarse m\u00e1s la t\u00e9cnica de interpretaci\u00f3n extensiva (o analog\u00eda, no lo aclara la resoluci\u00f3n que estudiamos) de la Ley 2\/2009 a quienes no est\u00e1n expresamente contemplados en ella. Y es que la proscripci\u00f3n de la analog\u00eda en materia sancionadora, que recoge el art\u00edculo 4.2, junto a los principios de seguridad jur\u00eddica y legalidad del 9.3 de la Constituci\u00f3n, reiterada por la jurisprudencia hasta la saciedad, puede llevar a resultados absurdos si se incluye en el \u00e1mbito subjetivo de aplicaci\u00f3n de la ley a quien la misma, sencillamente, no contempla.<\/p>\n

No quiero dar ideas, pero la sanci\u00f3n por incumplimiento de lo previsto en la Ley (que de esta manera se aplicar\u00eda a quien no previ\u00f3 su autor) es \u201cmuy grave\u201d, y conlleva multa de 100.001 a 1.000.000 de euros, concretamente por la falta de inscripci\u00f3n en el registro que contempla en el art\u00edculo 9.2, el cual remite a los art\u00edculos \u201c51 y 52 de la texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras Leyes complementarias y normativa complementaria\u201d<\/strong> Supongo que habr\u00e1 otras disposiciones que contemplen sanciones, a las que tan gen\u00e9ricamente se refiere este art\u00edculo, pero hay que insistir en la importancia de la tipicidad en materia sancionadora.<\/p>\n

\u00a0<\/p>\n

CONCLUSI\u00d3N<\/span><\/h2>\n

Por todo ello, ser\u00eda deseable, m\u00e1s que una revisi\u00f3n en sede judicial, de esta doctrina, la aprobaci\u00f3n, bien puede ser con la trasposici\u00f3n de la Directiva de 2021\/2167 antes citada, de una reforma de la Ley 2\/0009 para incluir en su \u00e1mbito de aplicaci\u00f3n a los cesionarios. Si adem\u00e1s se precisara en dicho cambio que basta una pluralidad (2 u otra cifra determinada) de cr\u00e9ditos concedidos o adquiridos para entender que existe habitualidad, la seguridad jur\u00eddica ser\u00e1, en este tema, mayor que la actual.<\/p>\n

\u00a0<\/p>\n

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