{"id":11027,"date":"2015-11-20T00:29:49","date_gmt":"2015-11-19T23:29:49","guid":{"rendered":"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=11027"},"modified":"2015-11-20T01:24:23","modified_gmt":"2015-11-20T00:24:23","slug":"la-regulacion-de-las-subastas-notariales-en-la-ley-de-jurisdiccion-voluntaria-y-su-coordinacion-con-las-normas-relativas-a-la-venta-extrajudicial-de-bienes-hipotecados","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/secciones\/oficina-notarial\/otros-temas\/la-regulacion-de-las-subastas-notariales-en-la-ley-de-jurisdiccion-voluntaria-y-su-coordinacion-con-las-normas-relativas-a-la-venta-extrajudicial-de-bienes-hipotecados\/","title":{"rendered":"La regulaci\u00f3n de las subastas notariales en la Ley de Jurisdicci\u00f3n Voluntaria y su coordinaci\u00f3n con las normas relativas a la venta extrajudicial de bienes hipotecados."},"content":{"rendered":"

\u00a0<\/h2>\n

Fernando Leal Para\u00edso<\/h1>\n

Notario de Langreo<\/h2>\n

(Principado de Asturias)<\/h2>\n

SUMARIO:<\/strong><\/h2>\n

1.- Regulaci\u00f3n actual.<\/a><\/strong><\/p>\n

2.- \u00c1mbito de aplicaci\u00f3n de la regulaci\u00f3n de los arts 72-76 LN.<\/a><\/strong><\/p>\n

3.- Competencia notarial desde punto de vista territorial.<\/a><\/strong><\/p>\n

4.- El acta de requerimiento para la subasta<\/a><\/strong><\/p>\n

5.- Consultas y comunicaciones al Registro P\u00fablico Concursal <\/a><\/strong><\/p>\n

6.- Certificaci\u00f3n registral de dominio y cargas<\/a><\/strong><\/p>\n

7.- Requerimiento de pago en la venta extrajudicial<\/a><\/strong><\/p>\n

8.- Publicidad de la subasta: anuncios y notificaciones<\/a><\/strong><\/p>\n

9.- La celebraci\u00f3n de la subasta por v\u00eda electr\u00f3nica<\/a><\/strong><\/p>\n

10.- Conclusi\u00f3n de la subasta<\/a><\/strong><\/p>\n

11.- La escritura p\u00fablica de adquisici\u00f3n del bien subastado<\/a><\/strong><\/p>\n

12.- Causas de suspensi\u00f3n<\/a><\/strong><\/p>\n

13.- Entrega de la posesi\u00f3n <\/a><\/strong><\/p>\n

14.- Esquema- resumen de los tr\u00e1mites para la venta extrajudicial de inmueble hipotecado <\/a><\/strong><\/p>\n

\u00a0<\/strong><\/p>\n

<\/a>1.- REGULACI\u00d3N ACTUAL. <\/strong><\/h2>\n

La regulaci\u00f3n de las subastas notariales contenida en los Arts 72 a 76 de la Ley del Notariado (en lo sucesivo LN), introducidos por la Ley 15\/2015 de Jurisdicci\u00f3n Voluntaria, est\u00e1 en vigor desde el d\u00eda 15 de octubre de 2015 (Disposici\u00f3n final vig\u00e9sima primera LJV).<\/p>\n

Esta regulaci\u00f3n se convierte en la normativa b\u00e1sica dentro de la legislaci\u00f3n notarial, una vez que qued\u00f3 sin efecto la regulaci\u00f3n que conten\u00eda el Art. 220 RN por la STS\u00a0 de 20 de mayo de 2008, y que hab\u00eda entendido que dicha norma, al establecer una serie de tr\u00e1mites, vulneraba la reserva de ley en materia de procedimientos (judiciales y administrativos, Arts. 117 y 105 Constituci\u00f3n) y en materia de derecho de propiedad (Art. 33 Constituci\u00f3n)), aparte de aspectos concretos relacionados con el control de legalidad y la anulaci\u00f3n tambi\u00e9n del Art. 145 RN.<\/p>\n

De modo que esta regulaci\u00f3n habr\u00e1 de aplicarse incluso a las ventas extrajudiciales de inmuebles hipotecados, a la que expresamente alude en\u00a0 los p\u00e1rrafos 3 y 5 del Art. 76 LN.<\/p>\n

Sin embargo, en \u00e9ste \u00e1mbito de la venta extrajudicial, hay que destacar tambi\u00e9n la incidencia de diversas normas que en los \u00faltimos 3 a\u00f1os han revitalizado el procedimiento y dado una redacci\u00f3n moderna al Art. 129 de la Ley Hipotecaria (en lo sucesivo LH):<\/p>\n

1) El Art. 12 del <\/strong>Real Decreto-ley 6\/2012<\/strong>, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protecci\u00f3n de deudores hipotecarios sin recursos. Precepto esencial, pues por \u00e9l, el legislador consider\u00f3 aplicables expresamente a las ventas extrajudiciales los l\u00edmites<\/strong> (adjudicaciones superiores o inferiores al 70%, consignaciones del 20%, sistema de subasta \u00fanica, etc) que desde el R.D. Ley 8\/2011 de medidas de apoyo a los deudores hipotecarios hab\u00eda fijado para la ejecuci\u00f3n judicial y que, algunos notarios reclam\u00e1bamos por razones de l\u00f3gica jur\u00eddica, especialmente, que, como dec\u00eda la Exposici\u00f3n de Motivos de la Reforma de 1982 de los preceptos del RH en esta materia, la ejecuci\u00f3n extrajudicial no pod\u00eda implicar una merma de derechos para el deudor.<\/p>\n

2) El Art. 3 de la Ley 1\/2013, de 14 de mayo, <\/strong>de medidas para reforzar la protecci\u00f3n a los deudores hipotecarios, reestructuraci\u00f3n de deuda y alquiler social, que da una redacci\u00f3n nueva y extensa al Art. 129 LH, en los t\u00e9rminos que vamos a examinar, pero que, adem\u00e1s contiene otras normas que inciden en la ventas extrajudiciales, como son el Art. 1 que regula la suspensi\u00f3n de los lanzamientos sobre viviendas habituales de colectivos especialmente vulnerables durante un plazo que se pretende limitado y excepcional, si bien ha vuelto a ser ampliado otros 2 a\u00f1os por el art\u00edculo 3 de la Ley 25\/2015, de 28 de julio, de mecanismo de segunda oportunidad, reducci\u00f3n de la carga financiera y otras medidas de orden social, de modo que hasta transcurridos cuatro a\u00f1os desde la entrada en vigor de esta Ley (es decir, hasta el 15 de mayo de 2017), no proceder\u00e1 el lanzamiento cuando en un proceso judicial o extrajudicial de ejecuci\u00f3n hipotecaria se hubiera adjudicado al acreedor, o a persona que act\u00fae por su cuenta, la vivienda habitual de personas que se encuentren en los supuestos de especial vulnerabilidad (Familia numerosa, Unidades familiares monoparentales con dos hijos a cargo, con un menor de tres a\u00f1os; que cuenten con un miembro con una discapacidad superior al 33 por ciento, situaci\u00f3n de dependencia o enfermedad que le incapacite acreditadamente de forma permanente para realizar una actividad laboral; en la que el deudor hipotecario se encuentre en situaci\u00f3n de desempleo y haya agotado las prestaciones por desempleo; en las que exista una v\u00edctima de violencia de g\u00e9nero, deudor mayor de 60 a\u00f1os) y en las circunstancias econ\u00f3micas concretas atendiendo al conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar, que, en los cuatro a\u00f1os anteriores al momento de la solicitud, la unidad familiar haya sufrido una alteraci\u00f3n significativa de sus circunstancias econ\u00f3micas, en t\u00e9rminos de esfuerzo de acceso a la vivienda; que la cuota hipotecaria resulte superior al 50% de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar y que se trate de un cr\u00e9dito o pr\u00e9stamo garantizado con hipoteca que recaiga sobre la \u00fanica vivienda en propiedad del deudor y concedido para la adquisici\u00f3n de la misma).<\/p>\n

Tambi\u00e9n habr\u00e1 que tener en cuenta la Disposici\u00f3n transitoria 5\u00aa<\/strong> que dispone que lo previsto en el art\u00edculo 3.Tres se aplicar\u00e1 a las ventas extrajudiciales de bienes hipotecados que se inicien con posterioridad a la entrada en vigor de esta Ley, cualquiera que fuese la fecha en que se hubiera otorgado la escritura de constituci\u00f3n de hipoteca.<\/p>\n

3)\u00a0 La D.F. 3\u00aa de la Ley 19\/2015, de 13 de julio<\/strong>, de medidas de reforma administrativa en el \u00e1mbito de la Administraci\u00f3n de Justicia y del Registro Civil que vuelve a modificar parcialmente el Art. 129 LH y varios preceptos de la Ley de Enjuiciamiento Civil (en adelante, LEC) en materia de subasta electr\u00f3nica (en especial, el Art. 648 LEC).<\/p>\n

4) Y la Ley 15\/2015, de 2 de julio<\/strong>, de Jurisdicci\u00f3n Voluntaria, que da una nueva regulaci\u00f3n a la venta extrajudicial de bienes hipotecados sin desplazamiento de posesi\u00f3n (Art. 86 a 89 LHMPSD).<\/p>\n

Con esta regulaci\u00f3n se pone t\u00e9rmino a las dudas que acerca de su constitucionalidad hab\u00eda planteado la Sala de lo Contencioso Administrativo del TS (STS 4 mayo 1998 y 30 de abril de 1999) por entender que est\u00e1bamos ante un procedimiento de ejecuci\u00f3n de contenido puramente jurisdiccional, lo que vulnerar\u00eda el principio de exclusividad de la jurisdicci\u00f3n, el derecho a la tutela judicial efectiva y el principio de reserva de ley en materia procesal. Dudas que sin embargo no exist\u00edan para la sala de lo Civil del TS (STS de 16 y 23 de octubre de 1995), quien hab\u00eda admitido su validez.<\/p>\n

Se plantea as\u00ed fundamentalmente un problema de coordinaci\u00f3n entre las diferentes normas aplicables a la venta extrajudicial: LN, LH, LEC y Reglamento Hipotecario. En relaci\u00f3n a \u00e9ste \u00faltimo, hay que destacar que el Art. 129 LH, en su letra e), dispone que \u201cEn el Reglamento Hipotecario se determinar\u00e1 la forma y personas a las que deban realizarse las notificaciones, el procedimiento de subasta, las cantidades a consignar para tomar parte en la misma, causas de suspensi\u00f3n, la adjudicaci\u00f3n y sus efectos sobre los titulares de derechos o cargas posteriores as\u00ed como las personas que hayan de otorgar la escritura de venta y sus formas de representaci\u00f3n<\/em>.). De hecho, desde 2012 est\u00e1 preparado un borrador de proyecto de Reforma del RH, muchas de cuyas novedades se han plasmado en la nueva regulaci\u00f3n de la LH y LN.<\/p>\n

De ello puede deducirse que, cuando tengamos la nueva redacci\u00f3n de la venta extrajudicial en el RH, \u00e9sta habr\u00e1 de aplicarse como norma especial sobre las normas generales (LN), en base a la habilitaci\u00f3n del Art. 129 LH.<\/p>\n

\u00bfPero, hasta entonces, qu\u00e9 sucede con la actual regulaci\u00f3n del RH? La Resoluci\u00f3n DGRN de 25 de febrero de 2014<\/strong> declar\u00f3 que \u201cRespecto de aquellos extremos del procedimiento de venta extrajudicial cuya determinaci\u00f3n se remite al Reglamento Hipotecario<\/strong> \u2013art. 129.2.e) de la Ley Hipotecaria\u2013, debe entenderse que la regulaci\u00f3n reglamentaria actualmente vigente, mientras no sea objeto de la correspondiente modificaci\u00f3n, deber\u00e1 ser aplicada en tanto en cuanto no sea contrario a la Ley 1\/2013 o a la LEC<\/strong>, e interpretada de conformidad con los principios del procedimiento regulado por las mismas.\u201d <\/em><\/p>\n

Por ello, en este estudio, ir\u00e9 aludiendo a algunos de los preceptos del RH que pueden considerarse derogados por las normas legales vigentes (Art. 129 LH y LN) y a otros que pueden considerarse subsistentes, en tanto no se apruebe la reforma del RH.<\/p>\n

Por tanto, podr\u00eda concluirse que el orden de prelaci\u00f3n de normas en relaci\u00f3n a la venta extrajudicial ser\u00eda el siguiente: 1) Art. 129 LH (y por remisi\u00f3n del mismo el RH en cuanto sea reformado), 2) Arts 72-76 LN, 3) LEC y 4) RH (mientras no sea reformado).<\/p>\n

\u00a0<\/p>\n

<\/a>2.- \u00c1MBITO DE APLICACI\u00d3N DE LA REGULACI\u00d3N DE LOS ARTS 72-76 LN<\/strong><\/h2>\n

Son numerosas las normas que aluden a la posibilidad de acudir a la subasta, fundamentalmente, a fin de satisfacer cr\u00e9ditos del titular del bien objeto de la misma (Arts. 1024, 1030 y 1872 CC, art. 84.2 de la Ley de Sociedades de Capital, Arts. 635.2, 640 y 641 LEC, Arts. 86 a 88 94 LHMPSD, el Art. 16 Ley 28\/1998, de 13 de julio, de venta a Plazos de Bienes Muebles, el Art. 261 de la Ley de Procedimiento Laboral, Arts. 149 y 155.5 de la Ley Concursal, etc). No obstante, el Notario, en cuanto llega a su despacho una subasta, ha de analizar el origen de la misma para determinar cu\u00e1l ha de ser la regulaci\u00f3n aplicable. A estos efectos, la doctrina suele diferenciar entre las subastas necesarias y las voluntarias seg\u00fan se impongan o no al propietario de un bien por una norma jur\u00eddica, una resoluci\u00f3n judicial, disposici\u00f3n administrativa, pacto contractual, disposici\u00f3n testamentaria, laudo arbitral o acuerdo de mediaci\u00f3n.<\/p>\n

A ambas clases de subastas se refiere el primer p\u00e1rrafo del Art\u00edculo 72<\/em>: \u201c<\/strong>1. <\/em>Las subastas que se hicieren ante Notario en cumplimiento de una disposici\u00f3n legal se regir\u00e1n por las normas que respectivamente las establezcan y, en su defecto, por las del presente Cap\u00edtulo.<\/em><\/p>\n

Las subastas que se hicieren ante Notario en cumplimiento de una resoluci\u00f3n judicial o administrativa, o de cl\u00e1usula contractual o testamentaria, o en ejecuci\u00f3n de un laudo arbitral o acuerdo de mediaci\u00f3n o bien por pacto especial en instrumento p\u00fablico, o las voluntarias (es decir, las dem\u00e1s, en las que el propietario o titular del derecho de disposici\u00f3n no tiene obligaci\u00f3n alguna de promover la subasta) se regir\u00e1n, asimismo, por las normas del presente Cap\u00edtulo (LN),\u201d<\/em> si bien, las voluntarias <\/strong>(Art. 77 LN<\/strong>) podr\u00e1n convocarse bajo condiciones particulares incluidas en el pliego de condiciones, debiendo \u00e9stas consignarse en el Portal de Subastas, pudi\u00e9ndose aumentar, disminuir o suprimir la consignaci\u00f3n electr\u00f3nica previa y tomar cualquier otra determinaci\u00f3n an\u00e1loga a la expresada y adem\u00e1s no est\u00e1n nunca sujetas de lo dispuesto en el apartado 3 del art\u00edculo 74 (materia de valoraci\u00f3n, siendo admisibles posturas por debajo del tipo).<\/p>\n

En todo caso, se aplicar\u00e1n con car\u00e1cter supletorio <\/strong>las normas que para las subastas electr\u00f3nicas<\/strong> se establecen en la legislaci\u00f3n procesal<\/strong> siempre que fueren compatibles<\/em> (Art. 72-2 LN).<\/p>\n

Las ventas extrajudiciales<\/strong> tienen su origen en un pacto contenido en una escritura p\u00fablica, y as\u00ed el Art. 129- b)<\/strong> LH establece que \u201cLa estipulaci\u00f3n en virtud de la cual los otorgantes pacten la sujeci\u00f3n al procedimiento de venta extrajudicial de la hipoteca deber\u00e1 constar separadamente de las restantes estipulaciones de la escritura y deber\u00e1 se\u00f1alar expresamente el car\u00e1cter, habitual o no, que pretenda atribuirse a la vivienda que se hipoteque. Se presumir\u00e1, salvo prueba en contrario, que en el momento de la venta extrajudicial el inmueble es vivienda habitual si as\u00ed se hubiera hecho constar en la escritura de constituci\u00f3n.\u201d<\/em><\/p>\n

Sin embargo, como sostienen Roca Sastre o Garc\u00eda Garc\u00eda, se trata de un procedimiento que es pactado en su origen, en su procedencia, pero que una vez estipulado, ha de realizarse con arreglo a los tr\u00e1mites establecidos en el Reglamento Hipotecario, hoy ya la LH). La DGRN (caso de la Resoluci\u00f3n de 19 de enero de 2015) se\u00f1al\u00f3 que \u201cl<\/u>os pactos relativos al ejercicio de la acci\u00f3n directa de la hipoteca o a la venta extrajudicial ante notario son imprescindibles al s\u00f3lo efecto de ejercer el \u00abius distrahendi\u00bb inherente al derecho real de hipoteca de acuerdo con los tr\u00e1mites para ellos previstos en el ordenamiento. De aqu\u00ed que de existir voluntad de las partes de pactar el ejercicio del \u00abius distrahendi\u00bb por los tr\u00e1mites especialmente previstos para tales supuestos deben cumplirse los rigurosos requisitos exigidos por la Ley de Enjuiciamiento Civil y por la Ley Hipotecaria en sus art\u00edculos 682 y 129, respectivamente (redacci\u00f3n de la Ley 1\/2013, de 14 de mayo).\u201d<\/em><\/p>\n

\u00a0<\/p>\n

<\/a>3.- COMPETENCIA NOTARIAL DESDE PUNTO DE VISTA TERRITORIAL (ART\u00cdCULO 72<\/em>. 3 LN).<\/strong><\/h2>\n

La LN diferencia 3 grupos de competencia en relaci\u00f3n a las subastas, seg\u00fan sean impuestas por: 1) una norma legal (necesarias legales), 2) por una resoluci\u00f3n judicial o administrativas (necesarias judiciales o administrativas) y 3) el resto de las necesarias y las voluntarias.<\/p>\n

a) Para las subastas legales<\/strong>: Se estar\u00e1 lo que se disponga en la Ley. As\u00ed para la venta extrajudicial de bienes hipotecados de naturaleza mobiliaria,<\/strong> el 87.1 LHMPSD<\/strong> establece que s\u00f3lo podr\u00e1 ser seguido ante Notario competente para actuar en el lugar donde radiquen los bienes hipotecados o de un distrito colindante a \u00e9l. Trat\u00e1ndose de bienes pignorados sin desplazamiento de posesi\u00f3n, aunque aluda a la competencia para el requerimiento de pago, puede entenderse que tambi\u00e9n es un criterio v\u00e1lido para la subasta, el del Notario h\u00e1bil para actuar en el lugar donde se hallen, est\u00e9n almacenados o se encuentren depositados dichos bienes (Art. 94 LHMPSD).<\/p>\n

En el caso de la venta extrajudicial de inmuebles hipotecados<\/strong> derivados de la constituci\u00f3n de hipoteca inmobiliaria, no tenemos una norma de rango legal que regule la competencia notarial. El Art. 236.1 RH<\/strong> establece que \u201cLa realizaci\u00f3n extrajudicial de la hipoteca se llevar\u00e1 a cabo ante el Notario h\u00e1bil para actuar en el lugar donde radique la finca hipotecada y, si hubiese m\u00e1s de uno, ante el que corresponda con arreglo a turno. Cuando sean varias las fincas hipotecadas y radiquen en lugares diferentes, podr\u00e1 establecerse en la escritura de constituci\u00f3n cu\u00e1l de ellas determinar\u00e1 la competencia notarial. En su defecto, \u00e9sta vendr\u00e1 determinada por la que haya sido tasada a efectos de subasta con un mayor valor.\u201d<\/em> Este criterio adem\u00e1s es congruente con el criterio fijado en LEC para determinar la competencia de los Juzgados en la ejecuci\u00f3n (Art. 52 LEC).<\/p>\n

b) Si la subasta fuera celebrada en cumplimiento de una resoluci\u00f3n judicial o administrativa,<\/strong> ser\u00e1 competente:<\/p>\n

1) En primer lugar, el designados (previamente) por los interesados.<\/p>\n

2) En defecto de dicha designaci\u00f3n, el fijado por acuerdo de todos los interesados entre los Notarios con residencia en el \u00e1mbito de competencia de la autoridad judicial o administrativa.<\/p>\n

3) En defecto de previsi\u00f3n o acuerdo: el que designe el titular del bien o derecho subastado o de la mayor parte del mismo, si fueran varios, de entre los competentes. Si los diversos titulares fueran propietarios por partes iguales, la elecci\u00f3n del Notario corresponder\u00e1 a aquel que lo fuera con anterioridad.<\/p>\n

4) Si no se pudiera determinar a qui\u00e9n le corresponde la designaci\u00f3n del Notario, o si no se comunicara a la autoridad judicial o administrativa por quien corresponda en el plazo de cinco d\u00edas desde el requerimiento para efectuarla, se proceder\u00e1 a designar conforme a lo establecido reglamentariamente entre los que resulten competentes. (Conforme al turno fijado en los Arts. 127 y 128 del Reglamento Notarial para documentos judiciales o Administrativos).<\/p>\n

c) En los restantes casos de subastas necesarias y en las voluntarias,<\/strong> ser\u00e1 Notario competente:<\/p>\n

1) El libremente designado por todos los interesados.<\/p>\n

2) En su defecto y a falta de previsi\u00f3n al respecto, ser\u00e1 competente el libremente designado por el requirente, si fuera un titular del bien o derecho subastado.<\/p>\n

3) Si no lo fuera, ser\u00e1 competente el Notario h\u00e1bil en el domicilio o residencia habitual del titular o de cualquiera de los titulares, si fueran varios, o el de la situaci\u00f3n del bien o de la mayor parte de los bienes, a elecci\u00f3n del requirente (que no sea titular del bien). Tambi\u00e9n podr\u00e1 elegir a un Notario de un distrito colindante a los anteriores.<\/p>\n

\u00a0<\/p>\n

<\/a>4.- EL ACTA DE REQUERIMIENTO PARA LA SUBASTA <\/strong><\/h2>\n

Forma.-<\/strong> Seg\u00fan el Art. 73.1 LN<\/strong>: \u201cCorresponder\u00e1 al Notario <\/em>la autorizaci\u00f3n del acta<\/strong> que refleje las circunstancias esenciales y el resultado de la subasta y, en su caso, la autorizaci\u00f3n de la correspondiente escritura p\u00fablica de venta.\u201d<\/em>.<\/p>\n

Es decir, fijado un notario competente, deber\u00e1 tramitarse ante el mismo el expediente de la subasta, en forma de Acta, y, caso de concluirse con la realizaci\u00f3n del bien subastado, y el otorgamiento de la escritura p\u00fablica de venta.<\/p>\n

Respecto al momento en que momento en que ha de darse n\u00ba de Protocolo<\/strong> al Acta de requerimiento para iniciar el expediente de la subasta, aunque el Art. 75.2 LN<\/strong> hable de proceder a su protocolizaci\u00f3n al tiempo del cierre del acta (en t\u00e9rminos semejantes a los se establec\u00edan en el Art. 236-n RH, y adem\u00e1s el Art. 236.3 RH dispone que el acta donde se acredita el cumplimiento de los tr\u00e1mites de la venta extrajudicial \u201cse incorporar\u00e1 al protocolo en la fecha y bajo el n\u00famero que corresponda al momento de su terminaci\u00f3n o, en su caso, de su suspensi\u00f3n<\/em>\u201d.), sin embargo, el Art. 74.1 LN,<\/strong> establece que el anuncio <\/strong>de la subasta contendr\u00e1 \u00fanicamente su fecha, el nombre y apellidos del Notario encargado de la subasta, lugar de residencia y n\u00famero de protocolo asignado a la apertura del acta<\/strong>, por lo que se sigue la norma general en materia de Actas en el Art. 198 RN, por remisi\u00f3n al 156 RN. En consecuencia, en este punto, estar\u00eda derogado t\u00e1citamente el Art. 236.3 RH<\/strong>.<\/p>\n

Cuesti\u00f3n diferente es la de si debe existir en este expediente un solo acta o pueden ser dos, una inicial y otra final, en base a las normas que acabamos de exponer. Aunque en el RN solo est\u00e1 previsto el sistema de doble acta vinculadas entre s\u00ed en el Art. 209 para las Actas de notoriedad, sin embargo entiendo que la expresi\u00f3n del Art. 75 LN relativa a que el Notario \u201cproceder\u00e1 a su protocolizaci\u00f3n\u201d permitir\u00eda la autorizaci\u00f3n una segunda acta, en la que se incluyese el resultado de la subasta, lo cual, adem\u00e1s tendr\u00eda una serie de ventajas pr\u00e1cticas como son el que el acta inicial, una vez hecho el requerimiento inicial ya quedar\u00eda cerrada, autorizando al notario para una serie de actuaciones tendentes a la realizaci\u00f3n del bien, que se conservar\u00edan en un expediente que se protocolizar\u00eda al final del mismo. Pero al menos el acta inicial ya no sufrir\u00eda modificaciones en cuanto al n\u00famero de folios (dato a comunicar en el \u00cdndice \u00danico) y, sobre todo, ser\u00eda ajeno a las posibles causas de suspensi\u00f3n del expediente (Art. 76 LN) que podr\u00edan demorarlo implicando un problema para la observancia del plazo reglamentario fijado para la encuadernaci\u00f3n del protocolo. El segundo Acta (final) tambi\u00e9n puede tener unas modificaciones en su extensi\u00f3n, dada la necesidad de practicar ciertas diligencias sucesivas (Art. 75.3 LN), lo que obligar\u00eda a comunicar modificaciones en los folios en el \u00cdndice \u00danico, pero el riesgo de que le afectasen las causas de suspensi\u00f3n son mucho menores. \u00a0<\/p>\n

\u00a0Requirente.-<\/strong> Seg\u00fan el Art\u00edculo 73<\/em>.1 LN \u201cEl Notario, a requerimiento <\/em>de persona legitimada para instar la venta<\/strong> de un bien, mueble o inmueble, o derecho determinado, proceder\u00e1 a convocar la subasta, previo examen de la solicitud, dando fe de la identidad y capacidad de su promotor y de la legitimidad para instarla.\u201d<\/em><\/p>\n

Es importante por tanto examinar esa legitimaci\u00f3n para instar la venta, pues la Ley exige al Notario que haga un juicio de capacidad del promotor, a diferencia de la regla general en materia de actas contenida en el Art. 198 RN. Por ello, de conformidad con las normas generales del CC, debe comprobarse que: Si se trata del propietario; que \u00e9ste no tenga limitadas sus facultades dispositivas por prohibici\u00f3n de disponer- Art. 26 LH, por una reserva hereditaria (Arts 811 y 968 y sigs CC) o por ser un fiduciario sin facultades de disponer (Art 781 CC). No siendo propietario: puede ser un acreedor hipotecario, prendario o que ha embargado judicialmente en juicio ejecutivo acciones no cotizadas o participaciones sociales. Tambi\u00e9n puede tratarse de los albaceas, ejecutores testamentarios, administradores concursales, etc.<\/p>\n

Documentos que ha de aportar el requirente<\/strong>: Art. 73.2 LN: El solicitante acreditar\u00e1 al Notario:<\/p>\n

    \n
  1. la propiedad del bien o derecho a subastar o su legitimaci\u00f3n para disponer de \u00e9l,<\/li>\n
  2. la libertad o estado de cargas del bien o derecho, (el caso m\u00e1s habitual de subasta de inmuebles, podr\u00e1 exigirse una certificaci\u00f3n de cargas al Registro de la Propiedad; pero trat\u00e1ndose de bienes muebles, la prueba se complica: si se trata de acciones o participaciones de sociedades no cotizadas, podr\u00e1 solicitarse certificaci\u00f3n del \u00f3rgano de administraci\u00f3n)<\/li>\n
  3. la situaci\u00f3n arrendaticia y posesoria (muy dif\u00edcil de probar),<\/li>\n
  4. el estado f\u00edsico<\/strong> en que se encuentre (podr\u00eda ser un informe de t\u00e9cnico),<\/li>\n
  5. obligaciones pendientes<\/strong> (se supone que garantizadas con el bien que se subasta, por lo que bastar\u00eda una certificaci\u00f3n del acreedor aludiendo a las cantidades que se reclaman por cada concepto),<\/li>\n
  6. valoraci\u00f3n para la subasta y cuantas circunstancias tengan influencia en su<\/strong> valor<\/strong> (podr\u00eda tambi\u00e9n establecerse en el informe del t\u00e9cnico. Hay que tener en cuenta que el Art. 74.3 LN: Si la valoraci\u00f3n no estuviere contractualmente establecida o no hubiera sido suministrada por el solicitante cuando \u00e9ste pudiera hacerlo por s\u00ed mismo, ser\u00e1 fijada por perito designado por el Notario conforme a lo dispuesto en esta Ley. El perito comparecer\u00e1 ante el Notario para entregar su dictamen y ratificarse sobre el mismo. Dicha valoraci\u00f3n constituir\u00e1 el tipo de la licitaci\u00f3n. No se admitir\u00e1n posturas por debajo del tipo.) <\/em>Esta norma no es aplicable a las subastas voluntarias (Art. 77 LN).<\/li>\n<\/ol>\n

    En el supuesto m\u00e1s habitual de la venta extrajudicial<\/strong> de bien hipotecado, en general no se nos plantear\u00e1 el problema de la valoraci\u00f3n, dada la necesidad de su determinaci\u00f3n al tiempo mismo de la constituci\u00f3n exigida por el Art. 12 del Real Decreto-ley 6\/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protecci\u00f3n de deudores hipotecarios sin recursos. Sin embargo, s\u00ed hay que tener en cuenta que existe una limitaci\u00f3n, dado que \u201cel valor en que los interesados tasen la finca para que sirva de tipo en la subasta no podr\u00e1 ser distinto del que, en su caso, se haya fijado para el procedimiento de ejecuci\u00f3n judicial directa, ni podr\u00e1 en ning\u00fan caso ser inferior al 75 por cien del valor se\u00f1alado en la tasaci\u00f3n que, en su caso, se hubiere realizado en virtud de lo previsto en la Ley 2\/1981, de 25 de marzo, de regulaci\u00f3n del mercado hipotecario (Art. 129.2.a) LH)\u201d <\/em><\/p>\n

    Acerca de la interpretaci\u00f3n de la expresi\u00f3n \u201cen su caso\u201d, Segismundo \u00c1lvarez Royo-Villanova en un art\u00edculo publicado en la web notariosyregistradores.com considera que la ley 19\/2015, de 13 de julio al modificar el art\u00edculo 682.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y el Art. 129 de la Ley Hipotecaria, no ha pretendido dejar sin efecto la exigencia introducida por la reforma efectuada por la ley 1\/2013 de protecci\u00f3n de deudores hipotecarios regulaban el valor m\u00ednimo del tipo para subasta para los procedimientos especiales de ejecuci\u00f3n hipotecaria y, concluye que notarios y registradores debemos seguir exigiendo la tasaci\u00f3n y la fijaci\u00f3n del tipo de subasta no inferior al 75% de la misma si el acreedor quiere acceder a los procedimientos de ejecuci\u00f3n hipotecaria especiales.<\/p>\n

    \u00bfQu\u00e9 sucede con las escrituras anteriores al 15 de mayo de 2013 que no contengan el certificado de tasaci\u00f3n? <\/strong>La DGRN (Rs DGRN de 29 de octubre de 2013 y 9 de diciembre de 2013, y de 18 y 24 de febrero de 2014) ha declarado, en relaci\u00f3n a las novaciones y ampliaciones de pr\u00e9stamos hipotecarios, que\u00a0 \u201cEn cuanto a las cuestiones de Derecho Transitorio, relativa a los porcentajes establecidos a partir de la ley 1\/2013 respecto del valor de tasaci\u00f3n,<\/strong> son aplicables s\u00f3lo a los procesos que se inicien a partir de la entrada en vigor de la nueva ley e incluso a los que est\u00e1n ya en curso. Pero en cambio los nuevos requisitos previos respecto a la escritura de<\/strong> constituci\u00f3n de hipoteca no son aplicables a las hipotecas ya constituidas con anterioridad, ya que implicar\u00eda que todas las escrituras de hipoteca constituidas con anterioridad tendr\u00edan que modificarse en cuanto al valor de tasaci\u00f3n, lo que no est\u00e1 legalmente previsto, ni concuerda con la necesaria reducci\u00f3n de costes a que hace referencia el pre\u00e1mbulo de la ley 1\/2013.\u201d<\/em><\/p>\n

    Finalmente tambi\u00e9n debe acreditarse al Notario, la representaci\u00f3n <\/strong>con que act\u00fae el requirente. Si se trata de un representante voluntario del propietario, habr\u00e1 de tener facultades para vender<\/strong>. Sin embargo, si es apoderado del acreedor, Carlos Sol\u00eds Villa y Francisco Javier Morillo, consideran que bastar\u00eda que pudiese tener facultades para ejercitar o cobrar derechos de cr\u00e9dito o exigir el cumplimiento de obligaciones.<\/p>\n

    Como requisito adicional en el caso de venta extrajudicial inmobiliaria, <\/strong>habr\u00e1 que tener en cuenta que el requerimiento contendr\u00e1 tambi\u00e9n:<\/p>\n

    1)\u00a0 un requerimiento de pago<\/strong> al deudor <\/strong>(y probablemente tambi\u00e9n, si los hubiese, al hipotecante no deudor<\/strong> o al tercer poseedor<\/strong> \u2013 Art. 686 LEC,<\/p>\n

    2) y, por exigencia del Art. 129 LH, \u201cen <\/em>el caso de que la cantidad prestada est\u00e9 inicialmente determinada pero el contrato de pr\u00e9stamo garantizado prevea el reembolso progresivo del capital, a la solicitud de venta extrajudicial deber\u00e1 acompa\u00f1arse un documento en el que consten las amortizaciones realizadas y sus fechas<\/strong>, y el documento fehaciente que acredite haberse practicado la liquidaci\u00f3n en la forma pactada<\/strong> por las partes en la escritura de constituci\u00f3n de hipoteca.<\/em><\/p>\n

    En cualquier caso en que se hubieran pactado intereses variables, a la solicitud de venta extrajudicial, se deber\u00e1 acompa\u00f1ar el documento fehaciente<\/strong> que acredite haberse practicado la liquidaci\u00f3n en la forma pactada por las partes en la escritura de constituci\u00f3n de hipoteca.\u201d<\/em><\/p>\n

    Esta norma es compatible con el Art\u00edculo 236- a RH \u201c<\/strong>1. El procedimiento se iniciar\u00e1 mediante requerimiento dirigido al Notario, expresando las circunstancias determinantes de la certeza y exigibilidad del cr\u00e9dito<\/strong> y la cantidad exacta objeto<\/strong> de la reclamaci\u00f3n en el momento del requerimiento, especificando el importe de cada uno de los conceptos<\/strong>. El requirente entregar\u00e1 al Notario los siguientes documentos: a) La escritura de constituci\u00f3n de la hipoteca con nota de haberse inscrito. Si no pudiese presentarse la escritura inscrita, deber\u00e1 acompa\u00f1arse con la que se presente nota simple del Registro de la Propiedad que refleje la inscripci\u00f3n. b) El documento o documentos que permitan determinar con exactitud el inter\u00e9s, ya sea directamente, ya mediante simples operaciones aritm\u00e9ticas, en los casos de hipoteca en garant\u00eda de cr\u00e9ditos con inter\u00e9s variable.\u201d<\/em><\/p>\n

    Precisamente, en relaci\u00f3n a los intereses de demora, habr\u00e1 que atender a la actual regulaci\u00f3n del Art. 114.3 LH que dispone que \u201cLos intereses de demora de pr\u00e9stamos o cr\u00e9ditos para la adquisici\u00f3n de vivienda habitual,<\/strong> garantizados con hipotecas constituidas sobre la misma vivienda, no podr\u00e1n ser superiores a tres veces el inter\u00e9s legal del dinero<\/strong> y s\u00f3lo podr\u00e1n devengarse sobre el principal pendiente de pago. Dichos intereses de demora no podr\u00e1n ser capitalizados en ning\u00fan caso, salvo en el supuesto previsto en el art\u00edculo 579.2.a) de la Ley de Enjuiciamiento Civil.<\/em>\u201d<\/em><\/p>\n

    En relaci\u00f3n a ello, la Disposici\u00f3n transitoria 2\u00aa de la Ley 1\/2013<\/strong> estableci\u00f3 que dicha limitaci\u00f3n ser\u00e1 de aplicaci\u00f3n a las hipotecas:<\/p>\n

    1) constituidas con posterioridad<\/strong> a la entrada en vigor de esta Ley<\/p>\n

    2) <\/strong>\u00a0as\u00ed como a los constituidos antes<\/strong> de la entrada en vigor de la Ley, que se devenguen con posterioridad<\/strong> a la misma,<\/p>\n

    3) as\u00ed como a los que habi\u00e9ndose devengado en dicha fecha no hubieran sido satisfechos<\/strong><\/p>\n

    \u00bfQu\u00e9 sucede con las escrituras anteriores al 15 de mayo de 2013 que no contienen la indicaci\u00f3n de si se trata de vivienda habitual o no?<\/strong> Esta cuesti\u00f3n ha sido abordada por Fernando Gom\u00e1 Lanz\u00f3n, quien entiende que la falta de menci\u00f3n podr\u00eda suplirse por 3 v\u00edas:<\/p>\n

    a) La declaraci\u00f3n del deudor, en un sentido o en otro.<\/p>\n

    b) La manifestaci\u00f3n del acreedor reconociendo el car\u00e1cter de habitual de la vivienda, pues ello no perjudica al deudor, por la mayor protecci\u00f3n que tiene la vivienda habitual.<\/p>\n

    c) Acta de notoriedad, independiente o vinculada al acta de venta extrajudicial, en la que el Notario, expresamente requerido para ello, practicar\u00e1 las pruebas que estime oportunas a fin de constatar el car\u00e1cter notorio (o no) del inmueble.<\/p>\n

    El informe u opini\u00f3n notarial sobre el posible car\u00e1cter abusivo de alguna de las cl\u00e1usulas<\/strong>.<\/p>\n

    Pero adem\u00e1s, a\u00f1ade el ART. 129-F) LH<\/strong> se\u00f1ala que \u201ccuando el Notario considerase que<\/strong> alguna de las cl\u00e1usulas del pr\u00e9stamo hipotecario que constituya el fundamento de la venta extrajudicial o que hubiese determinado la cantidad exigible pudiera tener car\u00e1cter abusivo, lo pondr\u00e1 en conocimiento <\/strong>de deudor, acreedor y en<\/strong><\/em> su caso, avalista e hipotecante no deudor<\/strong>, a los efectos oportunos.\u201d L\u00f3gicamente, es conveniente fundamentar jur\u00eddicamente tal valoraci\u00f3n dada la trascendencia que puede tener dicha opini\u00f3n y las repercusiones que se pueden producir para el acreedor en caso de que el deudor tenga en cuenta la misma. Parece que el momento m\u00e1s adecuado para comunicar esta opini\u00f3n ser\u00eda el de la aceptaci\u00f3n del requerimiento para el acreedor, y el del requerimiento de pago para los restantes o comunicaci\u00f3n de la iniciaci\u00f3n del expediente para los dem\u00e1s sujetos indicados.<\/p>\n

    Para valorar el car\u00e1cter abusivo de la cl\u00e1usula, habr\u00e1 que estar a lo que dispone el art\u00edculo 82, n\u00famero 1, del Real Decreto Legislativo\u00a01\/2007 que aprueba el <\/strong>texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios <\/strong>: \u00a0\u00abse considerar\u00e1n cl\u00e1usulas abusivas todas aquellas estipulaciones no negociadas individualmente y todas aqu\u00e9llas pr\u00e1cticas no consentidas expresamente que, en contra de las exigencias de la buena fe causen, en perjuicio del consumidor y usuario, un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones de las partes que se deriven del contrato\u00bb, a\u00f1adiendo en su n\u00famero 3 que \u00abel car\u00e1cter abusivo de una cl\u00e1usula se apreciar\u00e1 teniendo en cuenta la naturaleza de los bienes o servicios objeto del contrato y considerando todas las circunstancias concurrentes en el momento de su celebraci\u00f3n, as\u00ed como todas las dem\u00e1s cl\u00e1usulas del contrato o de otro del que \u00e9ste dependa\u00bb, y finalmente en el n\u00famero 4 que \u00aben todo caso son abusivas las cl\u00e1usulas que, conforme a lo dispuesto en los art\u00edculos 85 a 90, ambos inclusive: a) vinculen el contrato a la voluntad del empresario, b) limiten los derechos del consumidor y usuario, c) determinen la falta de reciprocidad en el contrato, d) impongan al consumidor y usuario garant\u00edas desproporcionadas o le impongan indebidamente la carga de la prueba, e) resulten desproporcionadas en relaci\u00f3n con el perfeccionamiento y ejecuci\u00f3n del contrato\u00bb.<\/em><\/p>\n

    Tambi\u00e9n habr\u00e1 que tener en cuenta las sentencias de los Tribunales y la doctrina de la DGRN que pueda tener incidencia en la materia.<\/p>\n

    \u00a0<\/strong><\/p>\n

    <\/a>5.- CONSULTAS Y COMUNICACIONES AL <\/strong>REGISTRO P\u00daBLICO CONCURSAL<\/strong><\/h2>\n

    Se trata de una de las novedades principales en el procedimiento de subasta y se regula en el Art. 73.3 LN. Desde el 15 de octubre de 2015, deber\u00eda haber una v\u00eda de comunicaci\u00f3n (se supone que telem\u00e1tica) entre las Notar\u00edas y dicho Registro a fin de:<\/p>\n

    1) Con car\u00e1cter previo<\/strong> a la aceptaci\u00f3n del requerimiento, efectuar una previa consulta <\/strong>al Registro P\u00fablico Concursal a los efectos previstos en la legislaci\u00f3n especial.<\/strong> \u00a0\u00a0(\u201cEl Notario, tras comprobar el cumplimiento de los anteriores extremos y previa consulta al Registro P\u00fablico Concursal a los efectos previstos en la legislaci\u00f3n especial, aceptar\u00e1, en su caso, el requerimiento.\u201d) <\/em><\/p>\n

    2) Una vez aceptado el requerimiento<\/strong>, se impone tambi\u00e9n una comunicaci\u00f3n <\/strong>a dicho Registro : el Notario pondr\u00e1 en conocimiento del Registro P\u00fablico Concursal la existencia del expediente con expresa especificaci\u00f3n del n\u00famero de identificaci\u00f3n fiscal (NIF) del titular persona f\u00edsica o jur\u00eddica cuyo bien vaya a ser objeto de la subasta. El Registro P\u00fablico Concursal notificar\u00e1 al Notario que est\u00e9 conociendo del expediente la pr\u00e1ctica de cualquier asiento que se lleve a cabo asociado al NIF notificado a los efectos previstos en la legislaci\u00f3n concursal.<\/p>\n

    3) El Notario pondr\u00e1 en conocimiento del Registro P\u00fablico Concursal la finalizaci\u00f3n del expediente<\/strong> cuando la misma se produzca.<\/p>\n

    Dicho Registro se regula en el art\u00edculo 198 de la Ley Concursal<\/strong> y Real Decreto 892\/2013, de 15 de noviembre, por el que se regula el Registro P\u00fablico Concursal<\/strong><\/a>, al objeto de asegurar la difusi\u00f3n y publicidad de las resoluciones procesales dictadas al amparo de la Ley 22\/2003, de 9 de julio, Concursal, y de los asientos registrales derivados del proceso concursal, as\u00ed como los mecanismos de coordinaci\u00f3n entre los diversos registros p\u00fablicos en los que deban constar la declaraci\u00f3n del concurso y sus vicisitudes. El portal se estructura en tres secciones: a) Secci\u00f3n primera, de edictos <\/strong>concursales. b) Secci\u00f3n segunda, de publicidad registral de resoluciones<\/strong> concursales. c) Secci\u00f3n tercera, de acuerdos extrajudiciales<\/strong> (en la que se prev\u00e9 que el Notario comunicar\u00e1 al Registro P\u00fablico Concursal la finalizaci\u00f3n de las negociaciones o la fecha del cierre del expediente y, en su caso, si se ha solicitado declaraci\u00f3n de concurso).<\/p>\n

    Nuestras comunicaciones no buscan ser objeto de publicaci\u00f3n sino aumentar la seguridad jur\u00eddica y prevenir enajenaciones lesivas para los eventuales acreedores del propietario del bien subastado. La finalidad de la consulta previa es la de comprobar que el bien que se subasta no est\u00e1 afectado por un eventual concurso de acreedores del propietario,<\/p>\n

    La referencia \u201ca los efectos de lo previsto en la legislaci\u00f3n especial\u201d debe entenderse esencialmente a las siguientes normas:<\/p>\n

    a) \u201cHasta la aprobaci\u00f3n judicial del convenio o la apertura de la liquidaci\u00f3n, no se podr\u00e1n enajenar <\/strong>o gravar los bienes y derechos que integran la masa activa sin autorizaci\u00f3n del juez.\u201d ( 43.2 LC<\/strong>), salvo los inherentes a la continuaci\u00f3n de la actividad profesional o empresarial del deudor o los indispensables para garantizar la viabilidad de la empresa o las necesidades de tesorer\u00eda que exija la continuidad del concurso.<\/p>\n

    b) Declarado el concurso, ser\u00e1n rescindibles los actos perjudiciales<\/strong> para la masa activa realizados por el deudor dentro de los dos a\u00f1os anteriores a la fecha de la declaraci\u00f3n, aunque no hubiere existido intenci\u00f3n fraudulenta ( 71 LC<\/strong>): Salvo prueba en contrario, el perjuicio patrimonial se presume cuando se trate de los siguientes actos: 2.\u00ba La constituci\u00f3n de garant\u00edas reales a favor de obligaciones preexistentes o de las nuevas contra\u00eddas en sustituci\u00f3n de aqu\u00e9llas.<\/p>\n

    c) Y por los 55 a 57 LC, <\/strong>en los que se dispone que establece con car\u00e1cter general que declarado el concurso, no podr\u00e1n iniciarse ejecuciones singulares, judiciales o extrajudiciales, ni seguirse apremios administrativos o tributarios contra el patrimonio del deudor. Las actuaciones que se hallaran en tramitaci\u00f3n quedar\u00e1n en suspenso desde la fecha de declaraci\u00f3n de concurso, sin perjuicio del tratamiento concursal que corresponda dar a los respectivos cr\u00e9ditos. Se except\u00faa de estas normas el caso los acreedores con garant\u00eda real sobre bienes del concursado que NO resulten necesarios para la continuidad de su actividad profesional o empresarial, los cuales, una vez que el Juez haya declarado tal car\u00e1cter por resoluci\u00f3n, podr\u00e1 alzar la suspensi\u00f3n de la ejecuci\u00f3n y se ordenar que contin\u00fae.<\/p>\n

    d) Tambi\u00e9n se prev\u00e9 una norma similar a las del apartado anterior en los 235 y 240 LC<\/strong> desde la comunicaci\u00f3n de la apertura de las negociaciones al juzgado competente para la declaraci\u00f3n del concurso, en relaci\u00f3n a los acreedores que pudieran verse afectados por el posible acuerdo extrajudicial de pagos.<\/p>\n

    \u00a0<\/em><\/p>\n

    <\/a>6.- CERTIFICACI\u00d3N REGISTRAL DE DOMINIO Y CARGAS (ART. 73.4 LN). <\/strong><\/h2>\n

    Acordada su celebraci\u00f3n, si se tratara de un inmueble o derecho real inscrito en el Registro de la Propiedad o bienes muebles sujetos a un r\u00e9gimen de publicidad registral similar al de aqu\u00e9llos, el Notario solicitar\u00e1 por procedimientos electr\u00f3nicos<\/strong> certificaci\u00f3n registral de dominio y cargas. El Registrador expedir\u00e1 la certificaci\u00f3n con informaci\u00f3n continuada<\/strong> por igual medio y har\u00e1 constar por nota al margen<\/strong> de la finca o derecho esta circunstancia. Esta nota producir\u00e1 el efecto de indicar la situaci\u00f3n de venta en subasta del bien o derecho y caducar\u00e1 a los seis meses de su fecha<\/strong> salvo que con anterioridad el Notario notifique al Registrador el cierre del expediente o su suspensi\u00f3n, en cuyo caso el plazo se computar\u00e1 desde que el Notario notifique su reanudaci\u00f3n.<\/p>\n

    El Registrador notificar\u00e1, inmediatamente<\/strong> y de forma telem\u00e1tica, al Notario y al Portal de Subastas de la Agencia Estatal Bolet\u00edn Oficial del Estado el hecho de haberse presentado otro u otros t\u00edtulos que afecten o modifiquen la informaci\u00f3n inicial.<\/p>\n

    El Portal de Subastas recoger\u00e1 la informaci\u00f3n proporcionada por el Registro de modo inmediato para su traslado a los que consulten su contenido.<\/p>\n

    En el \u00e1mbito de la venta extrajudicial, dicha certificaci\u00f3n se regula en el Art. 236-b RH, que continuar\u00eda vigente<\/strong>. La novedad estar\u00eda en que la solicitud de la misma ha de ser telem\u00e1tica.<\/p>\n

    \u00a0<\/p>\n

    <\/a>7.- REQUERIMIENTO DE PAGO EN LA VENTA EXTRAJUDICIAL<\/strong><\/h2>\n

    En las ventas extrajudiciales, procedimentalmente entre el requerimiento inicial al Notario (Art.\u00a0 73 LN) y el anuncio de la subasta (Art. 74 LN), deber\u00eda el Notario efectuar el requerimiento de pago al deudor del Art. 236-c) RH.<\/p>\n

    Mientras no se apruebe la reforma del RH anunciada, continuar\u00e1 aplic\u00e1ndose el Art\u00edculo 236-c RH <\/em><\/strong>que dispone que \u201c<\/strong>1. <\/em>Si de la certificaci\u00f3n registral no resultan obst\u00e1culos a la realizaci\u00f3n hipotecaria solicitada, el Notario practicar\u00e1 un requerimiento de pago al deudor indic\u00e1ndole la causa y fecha del vencimiento del cr\u00e9dito y la cantidad reclamada por cada concepto y advirti\u00e9ndole que de no pagar en el t\u00e9rmino de diez d\u00edas se proceder\u00e1 a la ejecuci\u00f3n de los bienes hipotecados siendo de su cargo los gastos que ello ocasione. <\/em><\/p>\n

    2. El requerimiento tendr\u00e1 lugar en el domicilio que, a efectos de aqu\u00e9l, resulte del Registro y se practicar\u00e1 por el Notario, bien personalmente, si se encontrase en \u00e9l el deudor que haya de ser requerido, o bien al pariente m\u00e1s pr\u00f3ximo, familiar o dependiente mayores de catorce a\u00f1os que se hallasen en el mismo y, si no se encontrase nadie en \u00e9l, al portero o a uno de los vecinos m\u00e1s pr\u00f3ximos.\u201d<\/em><\/p>\n

    En el \u00e1mbito de la venta extrajudicial de un bien sujeto a Hipoteca Mobiliaria, el Art. <\/strong>87 LHMPSD, el expresado plazo ser\u00e1 de cinco d\u00edas siguientes al del requerimiento.<\/p>\n

    Rafael G\u00f3mez Ferrer Sapi\u00f1a entiende que el plazo previsto en el RH es de d\u00edas h\u00e1biles definidos en el Art. 130 LEC, por analog\u00eda con el procedimiento judicial alegando que \u00e9ste fue el criterio del TS (STS 21 noviembre 2000) en un caso de venta de bienes pignorados en subasta p\u00fablica notarial.<\/p>\n

    Estamos ante un requerimiento con su propia normativa, a la que, por tanto, no le es aplicable el Art. 202 del Reglamento Notarial (en adelante RN), como reconoci\u00f3 la DGRN en base al Art. 206 RN, y declarando que el sistema del RH es m\u00e1s restrictivo que el del RN pues no admite las notificaciones por correo certificado, y tambi\u00e9n es m\u00e1s restrictivo que el reglado en la LEC, que permite, ante la imposibilidad de practicar la notificaci\u00f3n personal, acudir a la Edictal. Por tanto, como dice el RH, si no pudiera practicarse el requerimiento, el Notario dar\u00e1 por terminada su actuaci\u00f3n y por conclusa el acta, quedando expedita la v\u00eda judicial.<\/p>\n

    Sin embargo, frente a la literalidad del RH, deja abierta una puerta o posibilidad a que no quede paralizada el acta, a que contin\u00fae, el procedimiento extrajudicial, admitiendo notificaciones en supuestos distintos de los estrictamente contemplados en el RH,<\/strong>\u00a0 invocando, en base a la interpretaci\u00f3n teleol\u00f3gica de las normas (Art. 3 CC)\u00a0 tanto, el inter\u00e9s del deudor, a fin de evitar que corran los intereses de mora y por lo menores costes de ejecuci\u00f3n, como el inter\u00e9s del acreedor, a fin de evitar dilaciones en la realizaci\u00f3n. Por ello teniendo en cuenta estos intereses y que el domicilio registral no tiene un car\u00e1cter sacramental sino simplemente instrumental, no deber\u00eda extremarse el rigorismo hasta el extremo de impedir la continuaci\u00f3n del procedimiento extrajudicial, pese a convenir al acreedor o al deudor, por lo que finalmente la DGRN (Resoluciones DGRN de este de 17 de enero de 2013 y de 4 de septiembre de 2015), \u00a0admiti\u00f3 que la finalidad de la regulaci\u00f3n del RH (permitir al deudor un eficaz conocimiento de la existencia del procedimiento) se cumplir\u00eda si:<\/p>\n

    1) El deudor comparece voluntariamente en la Notar\u00eda a efectos de darse por notificado (supuesto en que la Entidad financiera se pone en contacto con el cliente)<\/p>\n

    2) Si se le notifica efectivamente en otro domicilio siempre que el requerido se preste voluntariamente a ello y sea identificado por el Notario por alguno de los procedimientos previstos en el Art. 23 LN.<\/p>\n

    En cuanto al domicilio del requerido, <\/strong>seg\u00fan el Art 236-c) RH,<\/strong> el requerimiento tendr\u00e1 lugar en el domicilio que, a efectos de aqu\u00e9l, resulte del Registro, siendo su designaci\u00f3n uno de los requisitos que ha de contener el pacto favorable<\/strong> a la posibilidad del procedimiento ejecutivo extrajudicial (Art. 234 RH). Adem\u00e1s, conforme a \u00e9ste \u00faltimo precepto, ha de ser id\u00e9ntico<\/strong> al se\u00f1alado para el procedimiento judicial de ejecuci\u00f3n, pudiendo modificarse con sujeci\u00f3n a lo dispuesto en el Art. 130 LH (hoy, desde la aprobaci\u00f3n de la Ley 1\/2000 de 7 de enero de Enjuiciamiento Civil, debe entenderse esta referencia al Art 683.2\u00a0 LEC : \u201cLos cambios de domicilio a que hace referencia el apartado anterior se har\u00e1n constar en acta notarial<\/u> y, en el Registro correspondiente, por nota al margen de la inscripci\u00f3n de la hipoteca<\/em>\u201d).<\/p>\n

    Seg\u00fan el Art. 236-c, p\u00e1rrafo 4 RH<\/strong>, si no pudiera practicarse el requerimiento<\/strong>, el Notario dar\u00e1 por terminada su actuaci\u00f3n y por conclusa el acta<\/strong>, quedando expedita la v\u00eda judicial.<\/p>\n

    \u00a0<\/p>\n

    <\/a>8.- PUBLICIDAD DE LA SUBASTA: ANUNCIOS Y NOTIFICACIONES. <\/strong><\/h2>\n

    A) ANUNCIOS:<\/strong>\u00a0<\/strong><\/h3>\n

    Medios<\/strong>.- Art\u00edculo 74<\/em>. 1 LN: \u201cEl anuncio de la convocatoria de la subasta se publicar\u00e1:<\/em><\/p>\n

    1) adem\u00e1s de los lugares designados por el promotor<\/strong> del expediente, <\/em><\/p>\n

    2) en el \u00abBolet\u00edn Oficial del Estado<\/strong>\u00ab.<\/em> El derogado Art. 220 RN establec\u00eda unos medios de publicidad (anuncios en el Ayuntamiento de situaci\u00f3n del bien, BOP o BOCA, y BOE) en funci\u00f3n de las cuant\u00edas del tipo de subasta, de modo que el anuncio en el BOE quedaba reservado tan solo para los superiores a 120.000 \u20ac. El Art. 236 \u2013f) RH tambi\u00e9n exig\u00eda que los anuncios se fijasen en el tabl\u00f3n de anuncios del Ayuntamiento y del Registro de la Propiedad y se insertasen en el \u00abBolet\u00edn Oficial\u00bb de la provincia o de la Comunidad Aut\u00f3noma en que se practique la ejecuci\u00f3n y en el de aqu\u00e9lla o aqu\u00e9llas en que radiquen las fincas, si el valor que sirve de tipo para la subasta excede de 5.000.000 de pesetas (unos 30.000 \u20ac). Si el valor excede de 12.000.000 de pesetas (unos 72.000 \u20ac), se publicar\u00edan, adem\u00e1s, en el \u00abBolet\u00edn Oficial del Estado. No obstante, desde el d\u00eda 10 de noviembre de 2015 est\u00e1 operativo el sistema de subasta electr\u00f3nica, por lo que ser\u00e1 plenamente efectivo el sistema de anuncios del Art. 74.1 LN, y queda derogado el del Art. 236-f) RH. <\/strong><\/p>\n

    Plazo de anuncio.-<\/strong> La convocatoria de la subasta deber\u00e1 anunciarse con una antelaci\u00f3n de, al menos, 24 horas<\/strong> respecto al momento en que se haya de abrir el plazo de presentaci\u00f3n de posturas.<\/p>\n

    Contenido del anuncio.-<\/strong> El anuncio contendr\u00e1 \u00fanicamente su fecha<\/strong>, el nombre y apellidos del Notario<\/strong> encargado de la subasta, lugar de residencia y n\u00famero de protocolo asignado a la apertura del acta<\/u><\/strong>, y la direcci\u00f3n electr\u00f3nica<\/u><\/strong> que corresponda a la subasta en el Portal de Subastas.<\/p>\n

    En \u00e9ste Portal de Subastas se indicar\u00e1:<\/p>\n

    a) las condiciones generales y particulares de la subasta y de los bienes a subastar,<\/p>\n

    b) as\u00ed como cuantos datos y circunstancias sean relevantes<\/p>\n

    c) y la cantidad m\u00ednima<\/strong> admisible para la licitaci\u00f3n en su caso. En las ventas extrajudiciales, habr\u00e1 que estar a lo dispuesto en la LEC, a la que luego me referir\u00e9, y fueron examinadas por Joaqu\u00edn Delgado Ramos en la web notariosyregistradores.com, en el resto de supuestos, se tratar\u00e1 del tipo de subasta.<\/p>\n

    d) La certificaci\u00f3n registral<\/strong>, trat\u00e1ndose de bienes sujetos a publicidad registral, podr\u00e1 consultarse a trav\u00e9s del Portal de Subastas, que informar\u00e1 de cualquier alteraci\u00f3n en su titularidad o estado de cargas.<\/p>\n

    e) Tambi\u00e9n se indicar\u00e1, en su caso, la posibilidad de visitar el inmueble <\/strong>objeto de subasta o de examinar<\/strong> con las necesarias garant\u00edas el bien mueble o los t\u00edtulos<\/strong> acreditativos del cr\u00e9dito, si procediera. Esta posibilidad trat\u00e1ndose de ventas extrajudiciales de inmuebles, no se concreta qui\u00e9n es el encargado de realizar la visita, \u00bfEl acreedor ejecutante? \u00bfLa visita se va a hacer viviendo a\u00fan dentro del deudor y su familia con la situaci\u00f3n dram\u00e1tica que estar\u00e1n viviendo? Cuando se trate de promotores con pisos vac\u00edos lo veo posible, en el caso del deudor y su vivienda habitual, resulta an\u00f3malo, cuando menos, pues a\u00fan no ha habido adjudicaci\u00f3n en la subasta, ni lanzamiento, etc. Por ello en \u00e1mbito judicial, el Art. 669.3 LEC<\/strong> establece un aliciente para el deudor en forma de rebaja y exige, como no pod\u00eda ser de otra manera en tanto sea due\u00f1o y poseedor del inmueble, su consentimiento al establecer que \u201cDurante el periodo de licitaci\u00f3n cualquier interesado en la subasta podr\u00e1 solicitar del Tribunal inspeccionar el inmueble o inmuebles ejecutados, quien lo comunicar\u00e1 a quien estuviere en la posesi\u00f3n, solicitando su consentimiento.<\/strong> Cuando el poseedor consienta la inspecci\u00f3n del inmueble y colabore adecuadamente ante los requerimientos del Tribunal para facilitar el mejor desarrollo de la subasta del bien, el deudor podr\u00e1 solicitar al Tribunal una reducci\u00f3n de la deuda de hasta un 2 % del valor<\/strong> por el que el bien hubiera sido adjudicado si fuera el poseedor o \u00e9ste hubiera actuado a su instancia. El Tribunal, atendidas las circunstancias, y previa audiencia del ejecutante por plazo no superior a cinco d\u00edas, decidir\u00e1 la reducci\u00f3n de la deuda que proceda dentro del m\u00e1ximo deducible.\u201d <\/em>Dado que la misma facultad de visita se contiene en la LN, debe exigirse tambi\u00e9n el consentimiento del poseedor. La posibilidad de aplicar la rebaja del 2% podr\u00eda entenderse aplicable tambi\u00e9n, dada la aplicaci\u00f3n supletoria de la LEC y porque \u00e9sta exige la audiencia del \u00fanico posible perjudicado, que ser\u00eda el ejecutante. <\/em><\/p>\n

    B) NOTIFICACIONES: <\/strong><\/h3>\n

    Adem\u00e1s de los anuncios de car\u00e1cter p\u00fablico, deben realizarse ciertas notificaciones a personas determinadas que son el titular del bien o derecho, a la persona a cuyo favor resulte practicada la \u00faltima inscripci\u00f3n de dominio, si fuese distinta del deudor, as\u00ed como a los titulares de cargas, grav\u00e1menes y asientos posteriores a la hipoteca y, por las razones que despu\u00e9s expondr\u00e9, a los titulares de cargas anteriores.<\/p>\n

    1) La notificaci\u00f3n <\/u><\/strong>al titular del bien o derecho<\/u><\/strong>.- El Art. 74.2 de la LN establece que \u201cEl Notario notificar\u00e1 al titular del bien o derecho, salvo que sea el propio solicitante,\u00a0 1\u00ba) la iniciaci\u00f3n del expediente, 2\u00ba) as\u00ed como todo el contenido de su anuncio y 3\u00ba) el procedimiento seguido para la fijaci\u00f3n del tipo de subasta. Tambi\u00e9n le requerir\u00e1 para que comparezca en el acta, en defensa de sus intereses.<\/p>\n

    Forma de la notificaci\u00f3n<\/strong>: En el BOE hay un error en la publicaci\u00f3n de la LJV, habi\u00e9ndose publicado (y no rectificado o aclarado en la correcci\u00f3n de errores publicada el 2 de septiembre de 2015) dos p\u00e1rrafos pr\u00e1cticamente similares pero con una diferencia importante a efectos de nuestra actuaci\u00f3n:<\/p>\n

    El primero dice: \u201cLa diligencia se practicar\u00e1 bien personalmente, bien mediante env\u00edo de carta certificada con acuse de recibo al domicilio fijado registralmente o, en su defecto, en documento p\u00fablico, o trat\u00e1ndose de bienes no registrados, se remitir\u00e1 al domicilio habitual acreditado. Si el domicilio no fuere conocido, la notificaci\u00f3n se realizar\u00e1 mediante edictos.\u201d<\/em><\/p>\n

    Y el segundo: \u201cLa diligencia se practicar\u00e1 bien personalmente, bien mediante env\u00edo de carta certificada con acuse de recibo o en cualquiera de las formas previstas por la legislaci\u00f3n notarial al domicilio fijado registralmente. Trat\u00e1ndose de bienes no registrados, se dirigir\u00e1 al domicilio habitual acreditado. Si el domicilio no fuere conocido, la notificaci\u00f3n se realizar\u00e1 mediante edictos<\/em>.\u201d<\/p>\n

    El organismo BOE no ha podido aclararme cu\u00e1l es en realidad el vigente.<\/p>\n

    Este apartado repetido, plantea una duda interpretativa: si el correcto es el primero, se pude dudar de si el env\u00edo de carta certificada con acuse de recibo, es el regulado en el Art. 201 (remisi\u00f3n de documentos por correo) o si se refiere al medio supletorio de notificaci\u00f3n previsto en el Art. 202 para el caso de no se pueda hacer entrega de la c\u00e9dula de notificaci\u00f3n personalmente. La primera acta da derecho al requerido a contestar y la segunda no. Dado que esta notificaci\u00f3n sustituye la antes regulada en el Art. 236-f-5 RH, que establec\u00eda una notificaci\u00f3n por correo certificado, podr\u00eda interpretarse que el legislador m\u00e1s que prescindir de la remisi\u00f3n de documentos por correo lo que ha querido es ampliar las posibilidades con el acta de notificaci\u00f3n del Art. 202 RN.<\/p>\n

    Conforme al Art. 74.4 LN: \u201cSi el titular del bien o un tercero que se considerara con derecho a ello, comparecieran oponi\u00e9ndose a la celebraci\u00f3n de la subasta, el Notario har\u00e1 constar su oposici\u00f3n y las razones y documentos que para ello aduzcan, con reserva de las acciones que fueran procedentes. <\/em><\/p>\n

    El Notario suspender\u00e1 el expediente cuando se justifique la interposici\u00f3n de la correspondiente demanda, procediendo a su reanudaci\u00f3n si no se admitiera \u00e9sta.\u201d<\/em><\/p>\n

    2) La notificaci\u00f3n a aquellos que, por su rango, deban declararse extinguidos sus derechos al realizarse el cr\u00e9dito, y hubieren inscritos los mismos con posterioridad al ejecutante: Se regula en el Art\u00edculo 236-d RH : <\/strong>\u201c1. Transcurridos diez d\u00edas desde el requerimiento sin que \u00e9ste hubiere sido atendido, el Notario proceder\u00e1 a notificar la iniciaci\u00f3n de las actuaciones a la persona a cuyo favor resulte practicada la \u00faltima inscripci\u00f3n de dominio, si fuese distinta del deudor, as\u00ed como a los titulares de cargas, grav\u00e1menes y asientos posteriores a la hipoteca que se ejecuta, para que puedan, si les conviene, intervenir en la subasta o satisfacer antes del remate el importe del cr\u00e9dito y de los intereses y gastos en la parte asegurada por la hipoteca.<\/em><\/p>\n

    2. Dichas notificaciones se efectuar\u00e1n en los domicilios de los interesados que figuren en el Registro de la Propiedad y en la forma prevenida por la legislaci\u00f3n notarial (conforme al Art. 202 RN, dada su trascendencia).<\/u><\/em><\/p>\n

    Si los domicilios fueran desconocidos, si no resultase posible la notificaci\u00f3n por c\u00e9dula o por correo con acuse de recibo, o si el Notario dudase de la efectiva recepci\u00f3n de aqu\u00e9lla, se proceder\u00e1 a la notificaci\u00f3n por medio de anuncios, que se fijar\u00e1n en el tabl\u00f3n del Ayuntamiento y en el Registro de la Propiedad y se insertar\u00e1n, cuando el valor de la finca, a efectos de la subasta, exceda de 5.000.000 de pesetas, en el \u00abBolet\u00edn Oficial\u00bb de la provincia o de la Comunidad Aut\u00f3noma correspondiente.<\/em><\/p>\n

    3. A efectos de lo dispuesto en el presente art\u00edculo, cualquier adquirente de un derecho real, carga o gravamen que recaiga sobre un bien hipotecado podr\u00e1 hacer constar en el Registro un domicilio en territorio nacional en el que desee ser notificado en caso de ejecuci\u00f3n. Esta circunstancia se har\u00e1 constar por nota al margen de la inscripci\u00f3n del derecho real, carga o gravamen del que sea titular.\u201d <\/em><\/p>\n

    Adem\u00e1s, el <\/em>Art\u00edculo 236 e RH: 1. Si el tercer poseedor paga el importe reclamado en la parte que est\u00e9 garantizado con la hipoteca, el Notario dar\u00e1 por terminada su actuaci\u00f3n y por conclusa el acta con la diligencia de haberse efectuado el pago. Dicha acta podr\u00e1 servir, en su caso, para la cancelaci\u00f3n de la hipoteca.<\/em><\/p>\n

    2. Si el pago fuese verificado por uno de los titulares de las cargas, grav\u00e1menes o derechos consignados en el Registro con posterioridad a la hipoteca, el Notario le requerir\u00e1 para que manifieste si desea proseguir o no las actuaciones.<\/em><\/p>\n

    En caso afirmativo, se continuar\u00e1n \u00e9stas, ocupando el que pag\u00f3 la posici\u00f3n jur\u00eddica que correspond\u00eda al acreedor satisfecho. <\/em><\/p>\n

    En otro caso, se dar\u00e1n por terminadas las actuaciones y por conclusa el acta con la diligencia de haberse efectuado el pago. Dicha acta ser\u00e1 t\u00edtulo bastante para la consignaci\u00f3n en el Registro de la subrogaci\u00f3n del pagador en todos los derechos del acreedor satisfecho.\u201d<\/em><\/p>\n

    3.-<\/strong> La notificaci\u00f3n<\/strong> a titulares de cargas anteriores<\/strong> preferentes para que informen <\/strong>en el plazo de 10 d\u00edas sobre la subsistencia actual del cr\u00e9dito garantizado y su actual cuant\u00eda<\/strong>, no estaba regulada en RH, si bien el Proyecto de reforma del RH s\u00ed lo prev\u00e9. No obstante, considero que deber\u00eda efectuarse tal notificaci\u00f3n, tanto por la aplicaci\u00f3n supletoria del Art. 657 LEC (en virtud del Art. 129 LH), como por la alusi\u00f3n contenida en el Art. 73.2-f) LN en relaci\u00f3n a los documentos que han de aportarse al Notario al tiempo de aceptar el requerimiento como en el Art. 74.1 LN respecto al contenido del anuncio en el BOE relativos a las circunstancias o hechos relevantes que pueden influir en el valor del bien subastado.<\/p>\n

    Adem\u00e1s, hoy cabe la posibilidad de que los titulares de bienes inscritos en el Registro de la Propiedad insten directamente del Registrador que por Nota marginal haga constar las circunstancias de una direcci\u00f3n electr\u00f3nica<\/strong> a efectos de recibir comunicaciones y notificaciones electr\u00f3nicas y telem\u00e1ticas relativas al derecho inscrito (Art. 9 LH seg\u00fan la redacci\u00f3n dada por la Ley 13\/2015 de 24 de junio). Tambi\u00e9n el Art. 660 LEC respecto a las notificaciones a titulares de derechos inscritos con anterioridad y posterioridad (Arts 657 y 659 LEC), se\u00f1ala que \u201cA efectos de lo dispuesto en el presente art\u00edculo, cualquier titular registral de un derecho real, carga o gravamen que recaiga sobre un bien podr\u00e1 hacer constar en el Registro un domicilio en territorio nacional en el que desee ser notificado en caso de ejecuci\u00f3n. Esta circunstancia se har\u00e1 constar por nota al margen de la inscripci\u00f3n del derecho real, carga o gravamen del que sea titular. Tambi\u00e9n podr\u00e1 hacerse constar una direcci\u00f3n electr\u00f3nica a efectos de notificaciones. Habi\u00e9ndose se\u00f1alado una direcci\u00f3n electr\u00f3nica se entender\u00e1 que se consiente este procedimiento para recibir notificaciones, sin perjuicio de que estas puedan realizarse en forma acumulativa y no alternativa a las personales. En este caso, el c\u00f3mputo de los plazos se realizar\u00e1 a partir del d\u00eda siguiente de la primera de las notificaciones positivas que se hubiese realizado conforme a las normas procesales o a la Ley 18\/2011, de 5 de julio, reguladora del uso de las tecnolog\u00edas de la informaci\u00f3n y la comunicaci\u00f3n en la Administraci\u00f3n de Justicia. El establecimiento o cambio de domicilio o direcci\u00f3n electr\u00f3nica podr\u00e1 comunicarse al Registro en cualquiera de las formas y con los efectos referidos en el apartado 2 del art\u00edculo 683 de esta Ley.\u201d<\/em><\/p>\n

    \u00a0<\/p>\n

    <\/a>9.- LA CELEBRACI\u00d3N DE LA SUBASTA POR V\u00cdA ELECTR\u00d3NICA (Art\u00edculo 75<\/em> LN) <\/strong><\/h2>\n

    Se trata de una de las principales reformas en materia de subastas. El p\u00e1rrafo 2 del Art. 73.1 LN establece que la subasta ser\u00e1 electr\u00f3nica<\/strong> y se llevar\u00e1 a cabo en el Portal de Subastas de la Agencia Estatal BOE.<\/strong><\/p>\n

    Hasta el d\u00eda 10 de noviembre de 2015 <\/strong>no ha estado operativo el acceso de los notarios a dicho portal. Hasta ese momento, no hab\u00eda otra posibilidad que celebrar la subasta de manera presencial<\/strong> como reconoci\u00f3 la Resoluci\u00f3n DGRN de 25 de febrero de 2014, dada la aplicaci\u00f3n supletoria de la LEC y la posibilidad de aplicar el RH en cuanto no contradijese la regulaci\u00f3n legal (Art. 129 LH y LEC). En ellas se aplicar\u00eda el Art. 236-h RH<\/strong>: \u201c3. <\/strong>En las subastas, desde el anuncio hasta su celebraci\u00f3n, podr\u00e1n hacerse posturas por escrito en pliego cerrado, acompa\u00f1ando el justificante del dep\u00f3sito previo. Los pliegos se conservar\u00e1n cerrados por el Notario y ser\u00e1n abiertos al comienzo del acto de licitaci\u00f3n, no admiti\u00e9ndose ya posturas verbales inferiores a la mayor de aqu\u00e9llas.\u201d<\/em> Ello sin perjuicio de las posturas que se hiciesen en el acto de la subasta.<\/p>\n

    Sin embargo, desde el 10 de noviembre de 2015<\/strong>, una vez publicado en el BOE el Real Decreto 1011\/2015, de 6 de noviembre, por el que se regula el procedimiento para formalizar el sistema de consignaciones en sede electr\u00f3nica de las cantidades necesarias para tomar parte en las subastas judiciales y notariales, ya est\u00e1 operativo para los Notarios el acceso al portal de subastas del BOE a trav\u00e9s de SIGNO. Examinando las novedades en relaci\u00f3n a la regulaci\u00f3n de la subasta electr\u00f3nica \u00e9sta se realizar\u00e1 con sujeci\u00f3n a las siguientes reglas:<\/p>\n

    Lugar<\/strong>:\u00a0 Art. 75.1.1.\u00aa LN: \u201cLa subasta tendr\u00e1 lugar en el Portal de Subastas de<\/strong> la Agencia Estatal Bolet\u00edn Oficial del Estado<\/strong> (subastasboe.es, que da acceso a unos portales de subastas (AEAT, SS, Administraci\u00f3n de Justicia)), a cuyo sistema de gesti\u00f3n estar\u00e1n conectados los Notarios a trav\u00e9s de los sistemas inform\u00e1ticos del Consejo General del Notariado. Todos los intercambios de informaci\u00f3n que deban realizarse entre los Notarios y el Portal de Subastas se realizar\u00e1n de manera telem\u00e1tica.\u201d <\/em><\/p>\n

    Plazo<\/strong>: Art. 75.1.2.\u00aa LN: \u201cLa subasta se abrir\u00e1 transcurridas, al menos, 24 horas desde la fecha de publicaci\u00f3n del anuncio en el \u00abBolet\u00edn Oficial del Estado<\/strong>\u00ab, una vez haya sido remitida al Portal de Subastas la informaci\u00f3n necesaria para el comienzo de la misma.\u201d<\/em><\/p>\n

    Licitadores, consignaci\u00f3n y pujas: <\/strong>Art. 75.1.3.\u00aa y 4\u00aa LN: \u201cUna vez abierta la subasta solamente se podr\u00e1n realizar pujas electr\u00f3nicas durante, al menos, un plazo de 20 d\u00edas naturales desde su apertura<\/strong>. Su desarrollo se ajustar\u00e1, en todo aquello que no se oponga al presente cap\u00edtulo, a las normas establecidas en la Ley de Enjuiciamiento Civil que le fueren aplicables. <\/strong>En todo caso, el Portal de Subastas informar\u00e1 durante su celebraci\u00f3n de la existencia y cuant\u00eda<\/strong> de las pujas.<\/em> Cada subasta estar\u00e1 dotada con un n\u00famero de identificaci\u00f3n \u00fanico.<\/strong><\/em><\/p>\n

    Para poder participar en la subasta ser\u00e1 necesario estar en posesi\u00f3n de la correspondiente acreditaci\u00f3n para intervenir en la misma, tras haber consignado en forma electr\u00f3nica el 5 % del valor<\/strong> de los bienes o derechos.\u00a0 Si el solicitante quisiera participar en la subasta no le ser\u00e1 exigida la constituci\u00f3n de esa consignaci\u00f3n. Tampoco le ser\u00e1 exigida a los copropietarios o cotitulares del bien o derecho a subastar.\u201d<\/em><\/p>\n

    La referencia a la LEC debe entenderse esencialmente al Art. 648 LEC,<\/strong> cuyos apartados 4 a 6, establecen que \u201c4.\u00aa Para poder participar en la subasta electr\u00f3nica, los interesados deber\u00e1n estar dados de alta como usuarios del sistema,<\/strong> accediendo al mismo mediante mecanismos seguros de identificaci\u00f3n y firma electr\u00f3nicos <\/strong>de acuerdo con lo previsto en la <\/em>Ley 59\/2003, de 19 de diciembre<\/a><\/em>, de firma electr\u00f3nica, de forma que en todo caso exista una plena identificaci\u00f3n de los licitadores. El alta se realizar\u00e1 a trav\u00e9s del Portal de Subastas.<\/em><\/p>\n

    5.\u00aa <\/em>El ejecutante, el ejecutado o el tercer poseedor, si lo hubiere, podr\u00e1n, bajo su responsabilidad y, en todo caso, a trav\u00e9s de la Oficina judicial ante la que se siga el procedimiento, enviar al Portal de Subastas toda la informaci\u00f3n de la que dispongan sobre el bien objeto de licitaci\u00f3n<\/strong>, procedente de informes de tasaci\u00f3n u otra documentaci\u00f3n oficial, obtenida directamente por los \u00f3rganos judiciales o mediante Notario <\/strong>y que a juicio de aqu\u00e9llos pueda considerarse de inter\u00e9s para los posibles licitadores. Tambi\u00e9n podr\u00e1 hacerlo el Secretario judicial por su propia iniciativa, si lo considera conveniente.<\/em><\/p>\n

    6.\u00aa <\/em>Las pujas se enviar\u00e1n telem\u00e1ticamente<\/strong> a trav\u00e9s de sistemas seguros de comunicaciones al Portal de Subastas, que devolver\u00e1 un acuse t\u00e9cnico, con inclusi\u00f3n de un sello de tiempo<\/strong>, del momento exacto de la recepci\u00f3n de la postura y de su cuant\u00eda. En ese instante publicar\u00e1 electr\u00f3nicamente la puja. El postor deber\u00e1 tambi\u00e9n indicar si consiente o no la reserva a que se refiere el p\u00e1rrafo segundo del apartado 1 del art\u00edculo 652 y si puja en nombre propio o en nombre de un tercero. Ser\u00e1n admisibles posturas por importe superior, igual o inferior a la m\u00e1s alta ya realizada,<\/strong> entendi\u00e9ndose en los dos \u00faltimos supuestos que consienten desde ese momento la reserva de consignaci\u00f3n<\/strong> y ser\u00e1n tenidas en cuenta para el supuesto de que el licitador que haya realizado la puja igual o m\u00e1s alta no consigne finalmente el resto del precio de adquisici\u00f3n. En el caso de que existan posturas por el mismo importe, se preferir\u00e1 la anterior en el tiempo.\u00bb<\/em><\/p>\n

    Esta es una de las principales novedades a fin de evitar uno de los problemas que afectaban antes a las subastas que era la de los casos en los que dos licitadores, de com\u00fan acuerdo, uno de ellos hac\u00eda una oferta baja, y el segundo hac\u00eda otra tan alta que los dem\u00e1s interesados no pod\u00edan mejorarla, y posteriormente, cuando llegaba el momento de que el adjudicatario abonara el resto del importe de su oferta, \u00e9ste no lo hac\u00eda, por lo que perd\u00eda la cantidad consignada, y se adjudicaba al segundo, por una postura tan baja que compensaba la p\u00e9rdida de la cantidad consignada, en perjuicio del propietario del bien subastado, que hubiese podido recibir una cuant\u00eda mayor de haberse aceptado las intermedias.<\/p>\n

    Por ello precisamente, se ha reducido el porcentaje a consignar hasta un 5%, tanto para las subastas notariales, como para las judiciales (Arts. 647 y 669 LEC), frente al 30% que exig\u00eda la LEC en el 2000, y el 20% tras las reformas de 2011 y 2012, o el 30 % del tipo para las dos primeras subastas, y del 20% que exig\u00eda el \u00a0Art. 236-h RH<\/strong>, el cual <\/strong>debe considerarse derogado t\u00e1citamente. <\/strong><\/p>\n

    Respecto a la consignaci\u00f3n, que tambi\u00e9n ha de hacerse electr\u00f3nicamente, el Art. 2 del Real Decreto 1011\/2015, de 6 de noviembre, por el que se regula el procedimiento para formalizar el sistema de consignaciones en sede electr\u00f3nica de las cantidades necesarias para tomar parte en las subastas judiciales y notariales, se\u00f1ala que \u201cPara cursar la constituci\u00f3n telem\u00e1tica del dep\u00f3sito, el interesado, una vez dado de alta en el Portal de Subastas, se conectar\u00e1 a trav\u00e9s de \u00e9ste con los servicios electr\u00f3nicos de la Agencia Estatal de Administraci\u00f3n Tributaria y, por v\u00eda de \u00e9stos, con los de la entidad colaboradora en la gesti\u00f3n recaudatoria encomendada a la Agencia Tributaria conforme a los t\u00e9rminos reglamentariamente determinados, en la que tenga cuenta. Si la constituci\u00f3n del dep\u00f3sito es aceptada por la entidad colaboradora, \u00e9sta efectuar\u00e1 el traspaso de su importe desde la cuenta del depositante a la cuenta de dep\u00f3sitos por participaci\u00f3n en subastas de la Agencia Tributaria, comunicando este hecho o la imposibilidad de efectuarlo por inexistencia de saldo en la cuenta o por cualquier otra causa, as\u00ed como los datos identificadores del depositante y de la subasta, de conformidad con los procedimientos establecidos al respecto, a la Agencia Tributaria y de forma sucesiva al Portal de Subastas, a resultas de la subasta. El Portal de Subastas enviar\u00e1 al interesado, como acreditaci\u00f3n del dep\u00f3sito constituido, un n\u00famero de referencia completo que previamente le habr\u00e1 comunicado la Agencia Tributaria tras ser emitido por la entidad colaboradora correspondiente.\u201d<\/em><\/p>\n

    Para las extrajudiciales inmobiliarias, el Art 129-d)<\/strong> LH es el que contiene la nueva regulaci\u00f3n en relaci\u00f3n a las condiciones de la subasta, por lo que ha derogado t\u00e1citamente el Art. 236-g RH<\/strong>, que regulaba las 3 subastas. Dicho precepto (Art. 129-d LH)\u00a0 dispone que \u201cLa venta se realizar\u00e1 mediante una sola subasta,<\/strong> de car\u00e1cter electr\u00f3nico, que tendr\u00e1 lugar en el portal de subastas que a tal efecto dispondr\u00e1 la Agencia Estatal Bolet\u00edn Oficial del Estado. Los tipos en la subasta y sus condiciones<\/strong> ser\u00e1n, en todo caso, los determinados por la LEC<\/strong>.\u201d<\/em> \u00a0<\/p>\n

    En concreto, en los Art. 670 y 671 LEC:<\/strong> se establece que:<\/p>\n

    1)<\/strong> Si la mejor postura fuera igual o superior al 70 % del valor <\/strong>por el que el bien hubiere salido a subasta, se aprobar\u00e1 el remate en favor del mejor postor.<\/p>\n

    2) <\/strong>Si s\u00f3lo se hicieren posturas superiores al 70 % del valor por el que el bien hubiere salido a subasta, pero ofreciendo pagar a plazos con garant\u00edas suficientes, <\/strong>bancarias o hipotecarias, del precio aplazado, se har\u00e1n saber al ejecutante quien podr\u00e1 pedir la adjudicaci\u00f3n del inmueble por el 70 % del valor de salida. Si el ejecutante no hiciere uso de este derecho, se aprobar\u00e1 el remate en favor de la mejor de aquellas posturas, con las condiciones de pago y garant\u00edas ofrecidas en la misma.<\/p>\n

    3)<\/strong> Cuando la mejor postura ofrecida en la subasta sea inferior al 70 % <\/strong>del valor por el que el bien hubiere salido a subasta, podr\u00e1 el ejecutado presentar tercero<\/strong> que mejore la postura ofreciendo cantidad superior al 70 % del valor de tasaci\u00f3n o que, aun siendo inferior a dicho importe, resulte suficiente para lograr la completa satisfacci\u00f3n del derecho del ejecutante.<\/p>\n

    Si no lo presentare, el ejecutante<\/strong> podr\u00e1 pedir la adjudicaci\u00f3n del inmueble por el 70 % de dicho valor o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos, siempre que esta cantidad sea superior al 60% de su valor de tasaci\u00f3n y a la mejor postura.<\/p>\n

    Cuando el ejecutante no haga uso de esta facultad, se aprobar\u00e1 el remate en favor del mejor postor<\/strong>, siempre que la cantidad que haya ofrecido supere el 50 % del valor de tasaci\u00f3n<\/u><\/strong> o, siendo inferior, cubra, al menos, la cantidad por la que se haya despachado la ejecuci\u00f3n, incluyendo la previsi\u00f3n para intereses y costas.<\/p>\n

    Quien resulte adjudicatario del bien inmueble conforme a lo previsto en los apartados anteriores habr\u00e1 de aceptar la subsistencia de las cargas o grav\u00e1menes anteriores, si los hubiere y subrogarse en la responsabilidad derivada de ellos.<\/p>\n

    4) <\/strong>Si en la subasta no hubiere ning\u00fan postor<\/strong>, podr\u00e1 el acreedor, en el plazo de los veinte d\u00edas siguientes al del cierre de la subasta, pedir la adjudicaci\u00f3n del bien. Si no se tratare de la vivienda habitual del deudor, el acreedor podr\u00e1 pedir la adjudicaci\u00f3n por el 50 % del valor por el que el bien hubiera salido a subasta<\/u><\/strong> o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos. Si se tratare de la vivienda habitual del deudor, la adjudicaci\u00f3n se har\u00e1 por importe igual al 70 % del valor<\/u><\/strong> por el que el bien hubiese salido a subasta o si la cantidad que se le deba por todos los conceptos es inferior a ese porcentaje, por el 60 %.<\/p>\n

    Normas similares y porcentajes id\u00e9nticos se contienen en el Art. 87 LHMPSD<\/strong> para la hipoteca mobiliaria. <\/em>Trat\u00e1ndose de bienes muebles,<\/strong> caso de las participaciones sociales, en base la definici\u00f3n gen\u00e9rica del Art. 335 CC, los Arts 650 y 651 LEC reducen los porcentajes del 70% al 50% y el del 50% al 30%.<\/p>\n

    En cuanto a la cesi\u00f3n del remate<\/strong>, el Art. 647.3 LEC<\/strong> dispone que \u201cSolo el ejecutante o los acreedores posteriores podr\u00e1n hacer postura reserv\u00e1ndose la facultad de ceder el remate a un tercero. La cesi\u00f3n se verificar\u00e1 mediante comparecencia ante el Secretario judicial responsable de la ejecuci\u00f3n, con asistencia del cesionario, quien deber\u00e1 aceptarla, y todo ello previa o simult\u00e1neamente al pago o consignaci\u00f3n del precio del remate, que deber\u00e1 hacerse constar documentalmente. Igual facultad corresponder\u00e1 al ejecutante si solicitase, en los casos previstos, la adjudicaci\u00f3n del bien o bienes subastados.\u201d<\/em><\/p>\n

    \u00a0<\/p>\n

    <\/a>10.- CONCLUSI\u00d3N DE LA SUBASTA<\/strong><\/h2>\n

    A.- Certificado del Portal de Subastas<\/strong><\/h3>\n

    El primer p\u00e1rrafo del Art. 75.2 LN establece que\u00a0 \u201cEn la fecha de cierre de la subasta y a continuaci\u00f3n del mismo, el Portal de Subastas remitir\u00e1 al Notario informaci\u00f3n certificada <\/strong>de la postura telem\u00e1tica que hubiera resultado vencedora, as\u00ed como, por orden decreciente de importe y cronol\u00f3gico<\/strong> en el caso de ser este id\u00e9ntico, de todas las dem\u00e1s que hubieran optado por la reserva de postura.\u201d <\/em><\/p>\n

    (As\u00ed se evita el problema de subasteros que, de com\u00fan acuerdo, el primero hac\u00eda una oferta baja; el segundo hac\u00eda otra tan alta que los dem\u00e1s interesados no pujaban m\u00e1s alto; y llegado el momento el adjudicatario no abonaba el importe de su oferta y se adjudicaba al segundo, por una postura tan baja que compensa la p\u00e9rdida de la fianza consignada).<\/p>\n

    B.- Diligencia de cierre de la subasta y del acta<\/strong><\/h3>\n

    El segundo p\u00e1rrafo del Art. 75.2 LN dispone que: \u201cEl Notario extender\u00e1 la correspondiente diligencia <\/strong>en la que har\u00e1 constar:<\/em><\/p>\n

    1) los aspectos de trascendencia jur\u00eddica; <\/em><\/p>\n

    2) las reclamaciones que se hubieren presentado y la reserva de los derechos correspondientes ante los Tribunales de Justicia; <\/em><\/p>\n

    3) la identidad del mejor postor y el precio ofrecido por \u00e9l, <\/em><\/p>\n

    4) las posturas que siguen a la mejor y la identidad de los postores (parece l\u00f3gico incorporar la informaci\u00f3n certificada del Portal de subastas)<\/strong>; <\/em><\/p>\n

    5) el juicio del Notario de que en la subasta se han observado las normas legales que la regulan, <\/em><\/p>\n

    6) as\u00ed como la adjudicaci\u00f3n del bien o derecho subastado por el solicitante. <\/em><\/p>\n

    El Notario cerrar\u00e1 el acta,<\/strong> haciendo constar en ella que la subasta ha quedado concluida y el bien o derecho adjudicado, procediendo a su protocolizaci\u00f3n.<\/strong><\/em><\/p>\n

    Si no concurriere ning\u00fan postor, el Notario as\u00ed lo har\u00e1 constar, declarar\u00e1 desierta<\/strong> la subasta y acordar\u00e1 el cierre del expediente.\u201d<\/em><\/p>\n

    Pese a dicho \u201ccierre\u201d del acta, la LN prev\u00e9 una serie de diligencias posteriores vinculadas al mismo Acta, por lo que no se puede hablar propiamente de un cierre definitivo del acta. Ser\u00edan las siguientes:<\/p>\n

    C.- Diligencias sucesivas<\/strong><\/h3>\n

    Art. 75.3 LN: \u201cEn diligencias sucesivas<\/strong> se har\u00e1n constar, en su caso, <\/em><\/p>\n

    1) el pago del resto del precio<\/strong> por el adjudicatario en el plazo de diez d\u00edas h\u00e1biles<\/strong> en la entidad adherida al Portal de Subastas a disposici\u00f3n del Notario; <\/em>(el Art, 236-i RH, habla de 8 d\u00edas, que se entienden naturales)<\/p>\n

    2) la entrega por el Notario<\/strong> al solicitante o su dep\u00f3sito a disposici\u00f3n judicial o a favor de los interesados de las cantidades que hubiere percibido<\/strong> del adjudicatario; <\/em><\/p>\n

    3) y la devoluci\u00f3n de las consignaciones electr\u00f3nicas<\/strong> hechas para tomar parte en la subasta por personas que no hayan resultado adjudicatarias,\u2026\u201d \u00a0<\/em>la cual no se efectuar\u00e1 hasta que no se haya abonado el total del precio<\/u> de la adjudicaci\u00f3n si as\u00ed se hubiera solicitado por parte de los postores. Y ello porque si el adjudicatario incumpliere su obligaci\u00f3n de entrega de la diferencia del precio entre lo consignado y lo efectivamente rematado, la adjudicaci\u00f3n se realizar\u00e1 al segundo o sucesivo<\/u> mejor postor que hubiera solicitado la reserva de su consignaci\u00f3n<\/u>, perdiendo las consignaciones los incumplidores y d\u00e1ndole a \u00e9stas el destino establecido en la LEC, especialmente en el Art. 653 LEC.<\/strong><\/p>\n

    En cuanto al pago del resto del precio, <\/strong>habr\u00e1 que estar a lo dispuesto en los Arts. 654 y 672 LEC<\/strong> (superando la regulaci\u00f3n del Art. 236-j y 236-K RH<\/strong>), los cuales, resumidamente, se\u00f1alan que el precio del remate se entregar\u00e1 al ejecutante a cuenta de la cantidad por la que se hubiere despachado ejecuci\u00f3n. Se entregar\u00e1 al ejecutado el remanente que pudiere existir una vez finalizada la realizaci\u00f3n forzosa de los bienes, satisfecho plenamente el ejecutante y pagadas las costas y, trat\u00e1ndose de realizaci\u00f3n de inmuebles,\u00a0 el pago de quienes tengan su derecho inscrito o anotado con posterioridad al del ejecutante. Si resultare insuficiente, dicha cantidad se imputar\u00e1 por el siguiente orden: intereses remuneratorios, principal, intereses moratorios y costas. Adem\u00e1s el tribunal expedir\u00e1 certificaci\u00f3n acreditativa del precio del remate, y de la deuda pendiente por todos los conceptos, con distinci\u00f3n de la correspondiente a principal, a intereses remuneratorios, a intereses de demora y a costas.<\/p>\n

    Por su parte, el Art. 3 del Real Decreto 1011\/2015, de 6 de noviembre, por el que se regula el procedimiento para formalizar el sistema de consignaciones en sede electr\u00f3nica de las cantidades necesarias para tomar parte en las subastas judiciales y notariales se refiere a la devoluci\u00f3n de las consignaciones<\/strong> diferenciando seg\u00fan se hiciese o no reserva de postura: \u201cAsimismo, en la misma fecha del cierre de la subasta, el Portal de Subastas transmitir\u00e1 a la Agencia Tributaria la informaci\u00f3n necesaria para que traspase los dep\u00f3sitos constituidos por los postores que realizaron su puja sin reserva de postura<\/strong> desde la cuenta de dep\u00f3sitos por participaci\u00f3n en subastas a la cuenta del depositante, conforme al art\u00edculo 652 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.<\/em><\/p>\n

    2. Los dep\u00f3sitos constituidos por los postores que pujaron con reserva de postura<\/strong>, en virtud del mismo art\u00edculo, permanecer\u00e1n en el mismo estado hasta que se comunique por el \u00f3rgano subastador al Portal de Subastas que el postor adjudicatario complet\u00f3 la totalidad del precio ofrecido, que se ha aprobado el remate en favor de tercero o que se dict\u00f3 decreto de adjudicaci\u00f3n. Una vez recibida esta comunicaci\u00f3n, el Portal de Subastas transmitir\u00e1 a la Agencia Tributaria la informaci\u00f3n necesaria para que traspase a las cuentas de los depositantes los dep\u00f3sitos constituidos.<\/em><\/p>\n

    En el caso de que existieran pujas efectuadas con reserva de postura y el mejor licitador no completara el precio ofrecido en el plazo se\u00f1alado en la ley, por aplicaci\u00f3n del art\u00edculo 653 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, el Letrado de la Administraci\u00f3n de Justicia o notario<\/strong> responsable de la subasta, adem\u00e1s de dar el destino legal al dep\u00f3sito constituido por el postor que caus\u00f3 la quiebra de la subasta, comunicar\u00e1 esta circunstancia<\/strong> al Portal de Subastas interesando del mismo el env\u00edo de la certificaci\u00f3n con los datos del siguiente mejor postor<\/strong> que puj\u00f3 con reserva de postura y que act\u00fae conforme a lo establecido en el p\u00e1rrafo primero del apartado anterior.<\/em><\/p>\n

    Si este postor tampoco completara el precio ofrecido, se proceder\u00e1 de la misma forma respecto a los sucesivos postores que hubieran pujado con reserva de su postura.\u201d<\/em><\/p>\n

    No obstante, se proceder\u00e1 a la suspensi\u00f3n provisional del remate<\/strong> o adjudicaci\u00f3n hasta que haya transcurrido el plazo establecido para el ejercicio, en su caso, del derecho de adquisici\u00f3n preferente de los socios o, en su caso, de la sociedad.<\/u><\/p>\n

    En el \u00e1mbito de la venta extrajudicial, <\/strong>el Art. 129 LH:<\/strong> g)<\/strong> \u201cUna vez concluido el procedimiento, EL NOTARIO EXPEDIR\u00c1 CERTIFICACI\u00d3N ACREDITATIVA:<\/strong><\/em><\/p>\n

    1) del precio del remate<\/strong> <\/em><\/p>\n

    2) y de la deuda pendiente<\/strong> por todos los conceptos, con distinci\u00f3n de la correspondiente a principal, a intereses remuneratorios, a intereses de demora y a costas, todo ello con aplicaci\u00f3n de las reglas de imputaci\u00f3n contenidas en el art\u00edculo 654.3 LEC<\/a>. <\/em><\/p>\n

    Cualquier controversia sobre las cantidades pendientes determinadas por el Notario ser\u00e1 dilucidada por las partes en juicio verbal.\u201d<\/em><\/p>\n

    \u00a0<\/p>\n

    <\/a>11.- LA ESCRITURA P\u00daBLICA DE ADQUISICI\u00d3N DEL BIEN SUBASTADO<\/strong><\/h2>\n

    El Art. 75. 4 LN<\/strong> dispone que \u201cEn todos los supuestos en los que la ley exige documento p\u00fablico como requisito de validez o eficacia de la transmisi\u00f3n<\/strong> (inmuebles- Art. 1280 CC, participaciones sociales Art- 106 LSC), subastado el bien o derecho, el titular o su representante, otorgar\u00e1 ante el Notario <\/strong>escritura p\u00fablica de venta a favor del adjudicatario al tiempo de completar \u00e9ste el pago del precio.<\/strong> Si el titular o su representante se negaren a otorgar escritura de venta, el acta de subasta ser\u00e1 t\u00edtulo suficiente para solicitar del Tribunal competente el dictado del correspondiente auto teniendo por emitida la declaraci\u00f3n de voluntad, en los t\u00e9rminos previstos en el <\/em>art\u00edculo 708 de la Ley de Enjuiciamiento Civil<\/a><\/em>.<\/em><\/p>\n

    En los dem\u00e1s supuestos,<\/em><\/strong> la copia autorizada del acta servir\u00e1 de t\u00edtulo al rematante.\u201d<\/em><\/p>\n

    Tanto de este precepto, como del Art. 129 LH, puede concluirse que la subasta notarial en general y la venta extrajudicial en particular, constituyen un expediente \u00fanico que se inicia con el requerimiento en Acta y concluye, de ser necesario para su eficacia o validez, con el otorgamiento de la escritura de venta, por lo que considero que las diferentes fases de este expediente han de tramitarse ante el mismo Notario o quien le sustituya.<\/p>\n

    \u00a0<\/p>\n

    <\/a>12.- CAUSAS DE SUSPENSI\u00d3N <\/strong><\/h2>\n

    El Art\u00edculo 76<\/strong><\/em> LN<\/strong> establece una regulaci\u00f3n m\u00e1s amplia que el Art. 236-\u00f1 RH<\/strong> (que debe entenderse derogado t\u00e1citamente o superado).- 1. <\/em>La subasta notarial que cause una venta forzosa solo se podr\u00e1 suspender, y en su caso cerrar el expediente<\/strong>, con base en las siguientes causas:<\/em><\/p>\n

    a) <\/em>Cuando:<\/em><\/p>\n

    – se presentare al Notario resoluci\u00f3n judicial,<\/strong> aunque no sea firme<\/strong>, justificativa de la inexistencia o extinci\u00f3n<\/strong> de la obligaci\u00f3n garantizada\u00a0 <\/em><\/p>\n

    – y en el caso de bienes o cr\u00e9ditos registrables, certificaci\u00f3n del registro <\/strong>correspondiente acreditativa de estar cancelada la carga<\/strong> <\/em><\/p>\n

    – o presentada escritura p\u00fablica<\/strong> de carta de pago o de la alteraci\u00f3n en la situaci\u00f3n de titularidad o cargas de la finca.<\/em><\/p>\n

    El ejecutante deber\u00e1 consentir expresamente en su continuaci\u00f3n pese a la modificaci\u00f3n registral del estado de cargas.<\/em><\/p>\n

    Trat\u00e1ndose de acciones, participaciones sociales o partes sociales en general, certificaci\u00f3n, con firma legitimada notarialmente del administrador o secretario no consejero de la sociedad, acreditativa del asiento de cancelaci\u00f3n<\/strong> del derecho real o embargo sobre los derechos del socio.<\/em><\/p>\n

    b) <\/em>Cuando se acredite documentalmente la existencia de causa criminal<\/strong> que pudiere determinar la falsedad del t\u00edtulo<\/strong> en virtud del cual se proceda, la invalidez o ilicitud del procedimiento de venta. La suspensi\u00f3n subsistir\u00e1 hasta el fin del proceso.<\/em><\/p>\n

    c) <\/em>Si se justifica al Notario la declaraci\u00f3n de concurso del deudor o la paralizaci\u00f3n de las acciones de ejecuci\u00f3n<\/strong>, en los supuestos previstos en la legislaci\u00f3n concursal aunque ya estuvieran publicados los anuncios de la subasta del bien<\/strong>. En este caso solo se alzar\u00e1 la suspensi\u00f3n cuando se acredite, mediante testimonio de la resoluci\u00f3n del Juez del concurso, que los bienes o derechos no est\u00e1n afectos, o no son necesarios para la continuidad de la actividad profesional o empresarial del deudor. Tambi\u00e9n se alzar\u00e1 en su caso, cuando se presente la resoluci\u00f3n judicial que homologue el acuerdo alcanzado o la escritura p\u00fablica o la certificaci\u00f3n que cierre el expediente junto con su comunicaci\u00f3n al Juez competente y al Registro P\u00fablico Concursal.<\/em><\/p>\n

    d) <\/em>Si se interpusiera demanda de tercer\u00eda de dominio,<\/strong> acompa\u00f1ando inexcusablemente con ella t\u00edtulo de propiedad, anterior a la fecha del t\u00edtulo en el que base la subasta. La suspensi\u00f3n subsistir\u00e1 hasta la resoluci\u00f3n de la tercer\u00eda.<\/em><\/p>\n

    e) <\/em>Si se acreditare que se ha iniciado un procedimiento de subasta<\/strong> sobre los mismos bienes o derechos. Siendo notarial, esta acreditaci\u00f3n se realizar\u00e1 mediante copia autorizada o notificaci\u00f3n de los sistemas inform\u00e1ticos del Consejo General del Notariado. Estos hechos podr\u00e1n ponerse en conocimiento del Juzgado correspondiente, a juicio del Notario.<\/em><\/p>\n

    En los casos precedentes, si la causa de la suspensi\u00f3n afectare s\u00f3lo a parte de los bienes o derechos <\/strong>comprendidos en la venta extrajudicial,<\/strong> podr\u00e1 seguir el procedimiento respecto de los dem\u00e1s, si as\u00ed lo solicitare el acreedor o promotor del procedimiento.<\/em><\/p>\n

    Para el caso de pr\u00e9stamos o cr\u00e9ditos personales<\/strong>, o cualquier otro instrumento de financiaci\u00f3n hipotecaria o no hipotecaria, <\/strong>sin perjuicio de lo previsto en su normativa especial, se suspender\u00e1<\/strong> la venta extrajudicial<\/strong> cuando se acredite haber planteado ante el Juez competente<\/strong> el car\u00e1cter abusivo o no transparente<\/strong> de alguna de las cl\u00e1usulas que constituya el fundamento de la venta extrajudicial o que hubiese determinado la cantidad exigible. Una vez sustanciada la cuesti\u00f3n y siempre que, de acuerdo con la resoluci\u00f3n judicial correspondiente,<\/strong> no se trate de una cl\u00e1usula abusiva o no transparente que constituya el fundamento de la ejecuci\u00f3n o hubiera determinado la cantidad exigible, el Notario podr\u00e1 proseguir la venta extrajudicial a requerimiento del acreedor o promotor del mismo.\u201d<\/em><\/p>\n

    Esta es una de las normas de la LN que aluden expresamente a la venta extrajudicial, por lo tanto, es directamente aplicable a la misma y mejora la redacci\u00f3n contenida en el actual Art. 129 LH: <\/strong>f)<\/strong>, que en su apartado final expresa que si no se trate de una cl\u00e1usula que constituya el fundamento de la ejecuci\u00f3n, el Notario podr\u00e1 proseguir <\/strong>la venta extrajudicial a requerimiento del acreedor, una vez sustanciada <\/strong>la cuesti\u00f3n. El Art. 76 LN exige que sea una resoluci\u00f3n judicial la que valore que la cl\u00e1usula en cuesti\u00f3n no se trate de una cl\u00e1usula abusiva o no transparente.<\/p>\n

    Efectos de la suspensi\u00f3n: <\/strong><\/h3>\n

    Los apartados 4 y 5 del Art. 76 LN<\/strong> se\u00f1alan que \u201c<\/em>La suspensi\u00f3n de la subasta por un periodo superior a 15 d\u00edas llevar\u00e1 consigo la liberaci\u00f3n de las consignaciones o devoluci\u00f3n de los avales prestados, retrotrayendo la situaci\u00f3n al momento inmediatamente anterior a la publicaci\u00f3n del anuncio. La reanudaci\u00f3n de la subasta se realizar\u00e1 mediante una nueva publicaci\u00f3n del anuncio y una nueva petici\u00f3n de informaci\u00f3n registral como si de una nueva subasta de tratase.<\/em><\/p>\n

    Trat\u00e1ndose de bienes registrables, si la reclamaci\u00f3n del acreedor y la iniciaci\u00f3n de la venta extrajudicial tuvieran su base en alguna causa que NO sea el vencimiento del plazo o la falta de pago de intereses o de cualquier otra prestaci\u00f3n a que estuviere obligado el deudor, se suspender\u00e1 dicho procedimiento siempre que con anterioridad a la subasta se hubiere hecho constar en el Registro de la Propiedad o de bienes muebles la oposici\u00f3n al mismo, formulada en juicio declarativo. A este efecto, el Juez, al mismo tiempo que ordene la anotaci\u00f3n preventiva de la demanda, acordar\u00e1 que se notifique al Notario la resoluci\u00f3n reca\u00edda.\u201d<\/em><\/p>\n

    El Art. 3.5 del Real Decreto 1011\/2015, de 6 de noviembre, por el que se regula el procedimiento para formalizar el sistema de consignaciones en sede electr\u00f3nica de las cantidades necesarias para tomar parte en las subastas judiciales y notariales establece a estos efectos, que \u201cEn los casos de suspensi\u00f3n de la subasta por un periodo superior a quince d\u00edas o cancelaci\u00f3n directa de la misma por el Letrado de la Administraci\u00f3n de Justicia o notario responsable de la subasta, el Portal de Subastas, una vez transcurrido el citado plazo o recibida la comunicaci\u00f3n expedida por aqu\u00e9l dejando sin efecto la subasta, transmitir\u00e1 a la Agencia Tributaria la informaci\u00f3n necesaria para que traspase a las cuentas de los depositantes los dep\u00f3sitos constituidos para participar en la misma.\u201d<\/em><\/p>\n

    \u00a0<\/em><\/p>\n

    <\/a>13.- ENTREGA DE LA POSESI\u00d3N.<\/strong><\/h2>\n

    El Art\u00edculo 236-m RH <\/strong>dispone que \u201c<\/strong>El adjudicatario podr\u00e1 pedir la posesi\u00f3n de los bienes adquiridos al Juez de Primera Instancia del lugar donde radiquen.\u201d<\/em><\/p>\n

    Seg\u00fan el Art\u00edculo 675 LEC: \u201c1.<\/em><\/strong> Si el adquirente lo solicitara, se le pondr\u00e1 en posesi\u00f3n del inmueble que no se hallare ocupado.<\/em><\/p>\n

    2. Si el inmueble estuviera ocupado, el Secretario judicial acordar\u00e1 de inmediato el lanzamiento cuando el Tribunal haya resuelto, con arreglo a lo previsto en el apartado 2 del art\u00edculo 661, que el ocupante u ocupantes no tienen derecho a permanecer en \u00e9l. Los ocupantes desalojados podr\u00e1n ejercitar los derechos que crean asistirles en el juicio que corresponda.<\/em><\/p>\n

    Cuando, estando el inmueble ocupado, no se hubiera procedido previamente con arreglo a lo dispuesto en el apartado 2 del art\u00edculo 661, el adquirente podr\u00e1 pedir al Tribunal de la ejecuci\u00f3n el lanzamiento de quienes, teniendo en cuenta lo dispuesto en el art\u00edculo 661, puedan considerarse ocupantes de mero hecho o sin t\u00edtulo suficiente. La petici\u00f3n deber\u00e1 efectuarse en el plazo de un a\u00f1o desde la adquisici\u00f3n del inmueble por el rematante o adjudicatario, transcurrido el cual la pretensi\u00f3n de desalojo s\u00f3lo podr\u00e1 hacerse valer en el juicio que corresponda.<\/em><\/p>\n

    3. La petici\u00f3n de lanzamiento a que se refiere el apartado anterior se notificar\u00e1 a los ocupantes indicados por el adquirente, con citaci\u00f3n a una vista que se\u00f1alar\u00e1 el Secretario judicial dentro del plazo de diez d\u00edas, en la que podr\u00e1n alegar y probar lo que consideren oportuno respecto de su situaci\u00f3n. El Tribunal, por medio de auto, sin ulterior recurso, resolver\u00e1 sobre el lanzamiento, que decretar\u00e1 en todo caso si el ocupante u ocupantes citados no comparecieren sin justa causa.<\/em><\/p>\n

    4. El auto que resolviere sobre el lanzamiento de los ocupantes de un inmueble dejar\u00e1 a salvo, cualquiera que fuere su contenido, los derechos de los interesados, que podr\u00e1n ejercitarse en el juicio que corresponda.\u201d<\/em><\/p>\n

    \u00a0<\/strong><\/p>\n

    <\/a>14.- ESQUEMA- RESUMEN DE LOS TR\u00c1MITES PARA LA VENTA EXTRAJUDICIAL DE INMUEBLE HIPOTECADO <\/strong><\/h2>\n

    1) Normativa aplicable<\/strong>: Art. 129 LH (y por remisi\u00f3n del mismo el RH en cuanto sea reformado), Arts 72-76 LN, Ley 1\/2013, LEC y RH (mientras no sea reformado).<\/p>\n

    2) Competencia notarial<\/strong>: 236 RH (Art 52 LEC)<\/p>\n

    3) Consulta previa al Registro P\u00fablico Concursal<\/strong> (Art. 73.5 LN en relaci\u00f3n\u00a0 con los Arts. 43.2, 55 a 57, 71, 235 y 240 LC).<\/p>\n

    4) Acta de requerimiento:<\/strong> Art. 73.2 LN y Art. 129 LH (similar al Art. 236-a) RH). Se le da n\u00famero desde el principio (Art. 74.1 LN, derogando el Art. 236.3 RH)<\/p>\n

    5) Informe, en su caso, del Notario acerca del posible car\u00e1cter abusivo<\/strong> de alguna de las cl\u00e1usulas que constituyan el fundamento de la venta extrajudicial, comunic\u00e1ndolo al deudor, acreedor, avalista o hipotecante no deudor (Art. 129-F LH)<\/p>\n

    6) Notificaci\u00f3n de la existencia del expediente al Registro P\u00fablico Concursal <\/strong>(Art. 73.5 LN)<\/p>\n

    7) Solicitud de informaci\u00f3n continuada por medios electr\u00f3nicos al Registro de la Propiedad <\/strong>(Art. 73.4 LN)<\/p>\n

    8) Requerimiento de pago<\/strong> (Art. 236-c RH).<\/p>\n

    9) Anuncio de la subasta<\/strong> electr\u00f3nica en el BOE cualquiera que sea su cuant\u00eda (Art. 74.1 LN, deroga el Art. 236-f) RH.<\/p>\n

    10) Notificaci\u00f3n de la subasta al titular del bien subastado<\/strong> (Art. 74.2 LN por v\u00eda del Art. 202 RN o del 201 RN). Deroga el Art. 236-f RH.<\/p>\n

    11) Notificaciones <\/strong>de inicio de actuaciones del Art. 236-d RH a los titulares de cargas posteriores<\/strong>, hipotecante no deudor y tercer poseedor.<\/p>\n

    12) Notificaci\u00f3n<\/strong> a titulares de cargas anteriores<\/strong> preferentes para que informen en el plazo de 10 d\u00edas sobre la subsistencia actual del cr\u00e9dito garantizado y su actual cuant\u00eda: No regulado en RH. Aplicaci\u00f3n supletoria del Art. 657 LEC (en virtud del Art. 129 LH).<\/p>\n

    13) Celebraci\u00f3n de subasta \u00fanica <\/strong>por v\u00eda electr\u00f3nica: Art. 129-d LH (deroga el Art. 236-g RH), Art. 75 LN, Art. 648 LEC.<\/p>\n

    14) Condiciones y tipos<\/strong> de la subasta: Arts 670 y 671 LEC (por remisi\u00f3n del Art. 129 LH).<\/p>\n

    La consignaci\u00f3n <\/strong>ser\u00e1 del 5% (Art. 75.1.4\u00aa LN, equivalente a la del 5 % del Art. 669 LEC, derogando el Art. 236-h RH).<\/p>\n

    15) Conclusi\u00f3n de la subasta<\/strong>, cierre del Acta y protocolizaci\u00f3n (Art. 72.2 LN).<\/p>\n

    16) Diligencias sucesivas<\/strong> (Art. 75.3 LN, Arts 654 y 672 LEC)<\/p>\n

    17) Expedici\u00f3n de certificaci\u00f3n por Notario<\/strong>: Art. 129-g) LH.<\/p>\n

    18) Notificaci\u00f3n de la finalizaci\u00f3n <\/strong>al Registro P\u00fablico Concursal (Art. 73.5 LN) y al Registro de la Propiedad (Art. 73.4 LN).<\/p>\n

    19) Otorgamiento de la escritura p\u00fablica de venta<\/strong> (Art. 75.4 LN).<\/p>\n

    \u00a0<\/p>\n

    ARCHIVO DE LA LEY DE JURISDICCI\u00d3N VOLUNTARIA<\/a><\/h2>\n

    CUADRO COMPARATIVO DE ART\u00cdCULOS DEL C\u00d3DIGO CIVIL<\/a><\/h2>\n

    BODAS ANTE NOTARIO<\/a><\/h2>\n
    \"Atardecer<\/a>

    Atardecer sobre Langreo Asturias). Por OR Sastre.<\/p><\/div>\n

     <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<\/p>\n

    <\/p>\n

    por\u00a0Fernando Leal Para\u00edso,\u00a0Notario de Langreo.<\/p>\n

    <\/b><\/p>\n

    <\/p>\n

    \"\"<\/CENTER><\/p>\n

    Regulaci\u00f3n actual.\u00a0Competencia notarial territorial. \u00a0Acta de requerimiento. Certificaci\u00f3n registral. Requerimiento de pago.\u00a0Publicidad de la subasta.\u00a0La celebraci\u00f3n.\u00a0La escritura.\u00a0Causas de suspensi\u00f3n.\u00a0Esquema- resumen de los tr\u00e1mites…<\/p>\n

    <\/p>\n

    Seguir leyendo…<\/h2>\n

    <\/strong><\/a><\/p>\n","protected":false},"author":10,"featured_media":11038,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_bbp_topic_count":0,"_bbp_reply_count":0,"_bbp_total_topic_count":0,"_bbp_total_reply_count":0,"_bbp_voice_count":0,"_bbp_anonymous_reply_count":0,"_bbp_topic_count_hidden":0,"_bbp_reply_count_hidden":0,"_bbp_forum_subforum_count":0,"footnotes":""},"categories":[268,245],"tags":[1842,1843,1712,1844,1779,2203,1799,1803],"class_list":{"0":"post-11027","1":"post","2":"type-post","3":"status-publish","4":"format-standard","5":"has-post-thumbnail","7":"category-articulos-doctrina","8":"category-otros-temas","9":"tag-fernando-leal","10":"tag-fernando-leal-paraiso","11":"tag-jurisdiccion-voluntaria","12":"tag-langreo","13":"tag-ley-de-jurisdiccion-voluntaria","14":"tag-subasta-notarial","15":"tag-subastas-electronicas","16":"tag-venta-extrajudicial"},"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/11027","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/users\/10"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=11027"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/11027\/revisions"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/media\/11038"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=11027"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=11027"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=11027"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}