{"id":110290,"date":"2023-11-01T10:02:45","date_gmt":"2023-11-01T09:02:45","guid":{"rendered":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=110290"},"modified":"2024-01-03T14:59:00","modified_gmt":"2024-01-03T13:59:00","slug":"noviembre-2023-direccion-general-de-seguridad-juridica-y-fe-publica","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/noviembre-2023-direccion-general-de-seguridad-juridica-y-fe-publica\/","title":{"rendered":"Resoluciones Noviembre 2023 Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y fe p\u00fablica"},"content":{"rendered":"<h1 style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-size: 18pt;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>INFORME N\u00ba 350. (BOE NOVIEMBRE de 2023)<\/strong><\/span><\/span><\/h1>\n<h2 style=\"text-align: center;\"><span style=\"font-size: 18pt; color: #0000ff;\"><strong>2\u00aa Parte: <\/strong><strong>RESOLUCIONES DGSJFP:<\/strong><\/span><\/h2>\n<p style=\"text-align: center;\"><span style=\"font-size: 14pt;\"><a href=\"#rp\"><strong>PROPIEDAD<\/strong><\/a><\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: center;\"><span style=\"font-size: 14pt;\"><strong><a href=\"#rm\">MERCANTIL<\/a><\/strong><\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: center;\"><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/informes-mensuales\/informe-350-boe-noviembre-2023\/\"><span style=\"font-size: 14pt;\"><strong>Ir a la Primera Parte (Disposiciones y Secci\u00f3n II Noviembre)<\/strong><\/span><\/a><\/p>\n<h2 style=\"text-align: center;\"><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/informes-mensuales\/no-te-lo-pierdas-noviembre-2023\/\"><strong>IR A\u00a0<em>\u00a1NO TE LO PIERDAS!<\/em> DE NOVIEMBRE<\/strong><\/a><\/h2>\n<p style=\"text-align: center;\"><strong><span style=\"font-size: 14pt;\"><a href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/cuadro-resoluciones-dgrn-por-meses\/\">RESOLUCIONES POR MESES<\/a> y <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/titulares-de-resoluciones\/\">POR TITULARES PARA BUSCAR<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"valoracion-de-las-resoluciones-por-su-importancia\"><\/a><h6><span style=\"font-size: 12pt;\"><strong>VALORACI\u00d3N DE LAS RESOLUCIONES POR SU IMPORTANCIA:<\/strong><\/span><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Se van a seguir estos criterios a juicio\u00a0de las personas que las resumen:<\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>() <\/strong>Reiterativa o de escas\u00edsimo inter\u00e9s<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>* <\/strong>Poco inter\u00e9s o muy del caso concreto<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>** <\/strong>Interesante (categor\u00eda est\u00e1ndar)<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>*** <\/strong>Muy interesante.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>\u21d2\u21d2\u21d2<\/strong> Imprescindible.<\/p>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"sentencias-sobre-resoluciones\"><\/a><h6><span style=\"font-size: 14pt; color: #0000ff;\">SENTENCIAS SOBRE RESOLUCIONES<\/span><\/h6>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"06-2023-ejecucion-judicial-hipotecaria-adjudicacion-por-debajo-del-50-del-valor-de-tasacion\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><a id=\"s6\"><\/a><span style=\"font-size: 12pt;\">06\/2023. <strong>EJECUCI\u00d3N JUDICIAL HIPOTECARIA. ADJUDICACI\u00d3N POR DEBAJO DEL 50% DEL VALOR DE TASACI\u00d3N.<\/strong><\/span><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 6 de noviembre de 2023, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, por la que se publica, conforme a lo dispuesto en el art\u00edculo 327 de la Ley Hipotecaria, la sentencia de la Audiencia Provincial de Alicante, Secci\u00f3n Sexta, de fecha 29 de octubre de 2020, que ha devenido firme.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Publica el fallo de <span style=\"color: #ff0000;\"><strong>Sentencia firme 29 de octubre de 2020<\/strong> <\/span>de la Audiencia Provincial de Alicante, Secci\u00f3n Sexta, que <strong>desestima el recurso de apelaci\u00f3n<\/strong> interpuesto por la Abogado del Estado en representaci\u00f3n de la DGRN <strong>contra la <\/strong><span style=\"color: #ff0000;\">Sentencia de 5 de febrero de 2020<\/span> del Juzgado de Primera Instancia n.\u00ba 9 de Alicante, que <strong>estim\u00f3 la demanda interpuesta frente a la<\/strong> <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-direccion-general-de-los-registros-y-el-notariado-marzo-2019\/#96-ejecucion-judicial-hipotecaria-adjudicacion-por-debajo-del-50-del-valor-de-tasacion\">R. 22 de febrero de 2019. <\/a>que desestim\u00f3 el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n registral, por lo que dicha resoluci\u00f3n <strong>queda revocada.<\/strong><\/p>\n<ul>\n<li><a href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2023\/11\/30\/pdfs\/BOE-A-2023-24448.pdf\">PDF (BOE-A-2023-24448 &#8211; 1\u00a0p\u00e1g.\u00a0&#8211; 189\u00a0KB)<\/a> <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2023-24448\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"resoluciones-propiedad\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-size: 14pt; color: #0000ff;\"><a id=\"rp\" style=\"color: #0000ff;\"><\/a>RESOLUCIONES PROPIEDAD<\/span><\/h6>\n<div class=\"enlacesDoc\" style=\"text-align: justify;\">\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"454-constitucion-de-servidumbre-aparente\"><\/a><h6><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r454\"><\/a>454.** CONSTITUCI\u00d3N DE SERVIDUMBRE APARENTE<\/span><\/h6>\n<p>Resoluci\u00f3n de 25 de septiembre de 2023, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la calificaci\u00f3n del registrador de la propiedad de Santa Luc\u00eda de Tirajana, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de una escritura de formalizaci\u00f3n del contenido de una servidumbre aparente.<\/p>\n<p><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen<\/strong>: aun cuando una servidumbre se constituya a favor de la persona f\u00edsica o jur\u00eddica que en cada caso sea titular de la instalaci\u00f3n fotovoltaica, una resoluci\u00f3n de la Direcci\u00f3n General de Industria y Energ\u00eda no es el documento h\u00e1bil para hacer constar tal titularidad en el Registro de la Propiedad.<\/span><\/p>\n<p><strong>Hechos<\/strong>: se presenta escritura p\u00fablica en la que el administrador concursal de una sociedad limitada, propietaria de una nave industrial en construcci\u00f3n, constituye una servidumbre aparente expresando <em>que <\/em><em>\u00absobre la cubierta\/tejado de la Nave existe una instalaci\u00f3n fotovoltaica debidamente inscrita en el Registro de Instalaciones de Producci\u00f3n en R\u00e9gimen Especial\u00bb, as\u00ed como que \u00abpara poder acceder a dicha instalaci\u00f3n en la cubierta de la nave existe un acceso por unas escaleras exteriores, sin que sea necesario acceder al interior de la nave<\/em>\u00bb; y se a\u00f1ade que \u00ab<em>consecuencia de la diferente titularidad entre, por un lado la cubierta de la nave donde se instala la planta fotovoltaica, y por otro lado la nave propiamente dicha existe una servidumbre aparente de car\u00e1cter personal a favor de la persona f\u00edsica o jur\u00eddica que en cada caso sea titular de la instalaci\u00f3n fotovoltaica anteriormente rese\u00f1ada<\/em>\u00bb.<\/p>\n<p>El <strong>Registrador califica negativamente<\/strong> apreciando los siguientes defectos:<\/p>\n<p>1\u00ba. La sociedad que constituye la servidumbre aparente ha dejado de ser titular registral.<\/p>\n<p>2\u00ba. Seg\u00fan las fotocopias de las Escrituras aportadas, consta que ya en su t\u00edtulo de adquisici\u00f3n, la actual titular manifest\u00f3 conocer la formalizaci\u00f3n de la servidumbre ahora calificada; e igualmente consta en las Escrituras de Compraventa y Arrendamiento Financiero y Opci\u00f3n de Compra, a\u00fan no inscritas, que tanto la Entidad a la que la actual titular registral vende la finca como la Entidad arrendataria manifiestan conocer la existencia de dicha servidumbre. Dichas escrituras fueron presentadas al Libro y ambas fueron objeto de calificaci\u00f3n negativa, por faltar la previa finalizaci\u00f3n de obra de la nave en cuya cubierta se encuentra la instalaci\u00f3n fotovoltaica.<\/p>\n<p>3\u00ba. Falta la previa inscripci\u00f3n de tales Escrituras a efectos de la constancia registral del consentimiento por parte de las Entidades compradora arrendataria a la inscripci\u00f3n del signo aparente de servidumbre cuyo contenido se formaliza en el t\u00edtulo calificado.<\/p>\n<p>El <strong>Centro Directivo confirma la calificaci\u00f3n<\/strong> y en lo que a la servidumbre se refiere, se\u00f1ala la Direcci\u00f3n que la resoluci\u00f3n de la Direcci\u00f3n General de Industria y Energ\u00eda no es el documento h\u00e1bil para hacer constar tal titularidad en el Registro de la Propiedad, de manera que la transmisi\u00f3n del derecho de uso de la cubierta no se ha formalizado en escritura p\u00fablica que es el documento formalmente requerido para ello. Por tanto, no puede practicarse operaci\u00f3n registral respecto de dicha resoluci\u00f3n mientras no se haya otorgado e inscrito la correspondiente escritura de transmisi\u00f3n del derecho de uso de la cubierta. (ER)<\/p>\n<ul>\n<li><a href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2023\/11\/01\/pdfs\/BOE-A-2023-22341.pdf\">PDF (BOE-A-2023-22341 &#8211; 5\u00a0p\u00e1gs.\u00a0&#8211; 219\u00a0KB)<\/a> <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2023-22341\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"455-extincion-de-comunidad-adjudicacion-privativa-siendo-la-cuota-ganancial\"><\/a><h6><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r455\"><\/a>455.*** EXTINCI\u00d3N DE COMUNIDAD. ADJUDICACI\u00d3N PRIVATIVA SIENDO LA CUOTA GANANCIAL<\/span><\/h6>\n<p>Resoluci\u00f3n de 25 de septiembre de 2023, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de A Coru\u00f1a n.\u00ba 4 a inscribir determinada adjudicaci\u00f3n por extinci\u00f3n de comunidad.<\/p>\n<p><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen:<\/strong> al estar inscrita con car\u00e1cter ganancial la cuota indivisa que ya pertenec\u00eda a la adjudicataria, es necesario el consentimiento del esposo de \u00e9sta para proceder a la disoluci\u00f3n de la comunidad.<\/span><\/p>\n<p><strong>Hechos:<\/strong> se presenta escritura en la que se extingue una comunidad existente sobre una vivienda que hab\u00edan adquirido por compra tres hermanos por partes iguales (dos de ellos, con car\u00e1cter privativo y la otra, con car\u00e1cter ganancial), adjudic\u00e1ndose \u00edntegramente, dado su car\u00e1cter indivisible, a una de las copropietarias, la que hab\u00eda adquirido con car\u00e1cter ganancial, quien paga a uno de los copropietarios y se obliga a pagar a la otra el valor de su parte respectiva.<\/p>\n<p>Se hace constar que el r\u00e9gimen econ\u00f3mico-matrimonial de la adjudicataria es el de separaci\u00f3n de bienes, lo que se acredita mediante la oportuna copia autorizada de capitulaciones matrimoniales otorgada con posterioridad a la fecha de escritura de adquisici\u00f3n de la vivienda.<\/p>\n<p>La <strong>registradora califica negativamente<\/strong> porque considera que, al estar inscrita con car\u00e1cter ganancial la cuota indivisa que ya pertenec\u00eda a la adjudicataria, es necesario el consentimiento del esposo de \u00e9sta.<\/p>\n<p>La<strong> Direcci\u00f3n confirma la calificaci\u00f3n:<\/strong><\/p>\n<p>1. LA NATURALEZA JUR\u00cdDICA DE LA DIVISI\u00d3N DE LA COSA COM\u00daN.<\/p>\n<p>1) Un primer sector doctrinal defiende el car\u00e1cter meramente <strong>especificativo <\/strong>de derechos de la disoluci\u00f3n de comunidad, que no implica un t\u00edtulo de transferencia inmobiliaria.<\/p>\n<p>2) Un segundo sector doctrinal defiende el car\u00e1cter <strong>traslativo<\/strong> de la disoluci\u00f3n.<\/p>\n<p>3) Por su parte, el Tribunal Supremo sigue una <strong>tesis intermedia<\/strong> atribuyendo a la partici\u00f3n (y a la disoluci\u00f3n de comunidad) efectos determinativos o especificativos de la propiedad sobre los bienes adjudicados a cada uno de los herederos, lo que resulta m\u00e1s acorde con el sentido de distintos art\u00edculos del propio c\u00f3digo.<\/p>\n<p>La STS de\u00a025 de febrero de\u00a02011 recuerda que: \u00abLa doctrina entiende que el \u201c<em>acto divisorio es un acto con un efecto extintivo de una situaci\u00f3n jur\u00eddica anterior, la de la comunidad, y con un efecto modificativo del derecho de cada uno de los sujetos intervinientes\u201d, por lo que debe ser calificado como \u201cun <strong>acto dispositivo<\/strong> y de verdadera atribuci\u00f3n patrimonial<\/em>\u201d\u00bb.<\/p>\n<p>En realidad, lo que sucede es que la divisi\u00f3n de la cosa com\u00fan presenta una <strong>naturaleza jur\u00eddica compleja<\/strong> en la que se produce una mutaci\u00f3n jur\u00eddico real de car\u00e1cter esencial, pues extingue la comunidad existente y modifica el derecho del comunero y su posici\u00f3n de poder respecto del bien lo que explica, por ejemplo, que haya sido considerada por esta Direcci\u00f3n General como <strong>t\u00edtulo inmatriculador<\/strong>.<\/p>\n<p>En definitiva, por la disoluci\u00f3n de comunidad se causa en el Registro un asiento de inscripci\u00f3n sobre la totalidad del pleno dominio de la cosa adjudicada.<\/p>\n<p>2. CAPACIDAD EXIGIDA.<\/p>\n<p>&#8211; Cuando existen menores o personas con discapacidad implicados en la disoluci\u00f3n de comunidad, L Direcci\u00f3n ha exigido la <strong>autorizaci\u00f3n judicial<\/strong>, propia de los actos de disposici\u00f3n de bienes inmuebles, en aquellos casos en que, habiendo varias cosas en comunidad, se rompe la regla de posible igualdad del <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/codigo-civil-libro-tercero\/#art1061\">art\u00edculo\u00a01061 del C\u00f3digo Civil<\/a>.<\/p>\n<p>&#8211; Pero <strong>no se consideran sujetos a autorizaci\u00f3n<\/strong> los actos de adjudicaci\u00f3n de la \u00fanica finca com\u00fan, aunque se compense en efectivo al menor o, cuando, siendo varias cosas, se forman lotes iguales<\/p>\n<p>3. LA EXTINCI\u00d3N PARCIAL.<\/p>\n<p>El C\u00f3digo Civil s\u00f3lo regula en rigor la extinci\u00f3n total de la comunidad.<\/p>\n<p>La \u00abextinci\u00f3n parcial\u00bb de comunidad:<\/p>\n<p>&#8211; No aparece tipificado legalmente.<\/p>\n<p>&#8211; No presenta ninguna semejanza que genere identidad de raz\u00f3n con el de extinci\u00f3n total, por lo que no puede pretenderse la aplicaci\u00f3n anal\u00f3gica a aquella del r\u00e9gimen jur\u00eddico de \u00e9sta.<\/p>\n<p>&#8211; La terminolog\u00eda de \u00abextinci\u00f3n parcial\u00bb de comunidad o condominio ha sido recogida por la literatura jur\u00eddica fiscal, en orden a determinar la posible apreciaci\u00f3n o no de la no sujeci\u00f3n al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales por el exceso de adjudicaci\u00f3n, pero referida a un supuesto distinto del ahora contemplado, en concreto, en relaci\u00f3n con los casos de salida de uno de los cotitulares de la comunidad compensando todos los dem\u00e1s al saliente en dinero.<\/p>\n<p>4. LA TRANSMISI\u00d3N DE LA CUOTA.<\/p>\n<p>&#8211; Cada comunero puede enajenar y gravar su cuota libremente (cfr. <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/codigo-civil-libro-segundo\/#art399\">art\u00edculo\u00a0399 del C\u00f3digo Civil<\/a>) a un extra\u00f1o o a otro de los comuneros, con la singularidad en este \u00faltimo caso de que el resto de los comuneros no podr\u00e1n ejercitar el derecho de retracto que prescribe el <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/columna-izq\/codigo-civil-libro-cuarto-articulos-1088-al-1537\/#art1522\">art\u00edculo\u00a01522 del C\u00f3digo Civil<\/a>.<\/p>\n<p>&#8211; Si el adquirente est\u00e1 casado y su r\u00e9gimen es de comunidad, la participaci\u00f3n indivisa tendr\u00e1 el r\u00e9gimen jur\u00eddico que corresponda en funci\u00f3n de la naturaleza de la contraprestaci\u00f3n y deber\u00e1 exigirse, en su caso, el nombre, apellidos y domicilio del otro c\u00f3nyuge con arreglo al <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/reglamento-hipotecario-titulos-i-y-ii\/#art51\">art\u00edculo\u00a051.9.\u00aaa)<\/a> del Reglamento Hipotecario; ser\u00e1n necesarias las oportunas autorizaciones judiciales si el enajenante es menor o con discapacidad, etc.<\/p>\n<p>La <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-marzo-2023-direccion-general-seguridad-juridica-y-fe-publica\/#107-inmatriculacion-mediante-extincion-parcial-de-comunidad\">R. de 21 de febrero de 2023<\/a> ha se\u00f1alado que \u00ab(\u2026) si el acto <u>no<\/u> produce la <u>disminuci\u00f3n de miembros<\/u> de la comunidad, <u>sino simplemente la alteraci\u00f3n de las cuotas<\/u> de los mismos, no cabr\u00e1 calificarlo de acto de disoluci\u00f3n, porque no existir\u00e1n elementos suficientes para distinguirlo de la simple transmisi\u00f3n de cuotas. Sin embargo, todo acto, aunque no implique reducci\u00f3n de los miembros de la comunidad, por propia naturaleza, puede entenderse encaminado al cese final de la situaci\u00f3n de comunidad y, aunque no se logre dicho efecto totalmente, si el acto tiende naturalmente a dicho resultado, podr\u00e1 ser calificado de disoluci\u00f3n.<\/p>\n<p>As\u00ed pues, entre los supuestos de disoluci\u00f3n, podemos considerar como ejemplos los siguientes:<\/p>\n<p>a)\u2003En una comunidad que comprende varios bienes, los part\u00edcipes adjudican uno o varios bienes a alguno de ellos, en propiedad exclusiva, en pago de sus derechos en la comunidad, subsistiendo la comunidad entre los restantes part\u00edcipes no adjudicatarios sobre el resto de los bienes no adjudicados, con reajuste de las cuotas entre estos \u00faltimos. Ser\u00eda un caso similar al que en el \u00e1mbito de la partici\u00f3n hereditaria recoge el <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/reglamento-hipotecario-titulos-i-y-ii\/#art80\">art\u00edculo\u00a080.1.c del Reglamento Hipotecario<\/a>;<\/p>\n<p>b)\u2003En una comunidad de bienes integrada por varias fincas, se forman lotes que se adjudican a grupos de part\u00edcipes diferenciados, recibiendo dichos grupos de adjudicatarios los lotes en comunidad proindiviso;<\/p>\n<p>c)\u2003En una comunidad sobre un bien indivisible, material o econ\u00f3micamente, los copropietarios acuerdan adjudicarlo en proindiviso a varios de ellos, que compensan en met\u00e1lico a los no adjudicatarios, y<\/p>\n<p>d)\u2003En una comunidad sobre un solo bien, los titulares de algunas delas cuotas, pero no de todas, entre ellos se adjudican las cuotas de que son titulares, recibi\u00e9ndolas uno o varios de ellos que compensan en met\u00e1lico a los dem\u00e1s.\u00bb<\/p>\n<p>5. CAR\u00c1CTER GANANCIAL O PRIVATIVO.<\/p>\n<p>El Centro Directivo confirma la calificaci\u00f3n de la registradora al afirmar que, al estar inscrita con car\u00e1cter ganancial la cuota indivisa que ya pertenec\u00eda a la adjudicataria, es necesario el consentimiento del esposo de \u00e9sta (ver <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-direccion-general-registros-notariado-mayo-2017\/#220-division-de-cosa-comun-cuando-una-cuota-es-ganancial-intervencion-del-conyuge-del-demandante-\">R. 9 de mayo de 2017<\/a> y 21 de junio de 2020, entre otras).<\/p>\n<p>El ejercicio de la acci\u00f3n de divisi\u00f3n, cuando alguna de las cuotas del condominio tiene car\u00e1cter com\u00fan o ganancial, hab\u00eda generado importantes dudas en la doctrina cient\u00edfica y en la jurisprudencia, pues no es f\u00e1cil afirmar si la decisi\u00f3n de promover la divisi\u00f3n de la comunidad ha de venir respaldada por el consentimiento de los dos c\u00f3nyuges, o, por el contrario, ha de considerarse que cada uno de ellos puede ejercitar la acci\u00f3n unilateralmente.<\/p>\n<p>Frente a una interpretaci\u00f3n inicial, en la actualidad se considera (ver STS de julio de 2000 y de 25 de febrero de 2011) que un negocio jur\u00eddico como el realizado, que se deriva o trae causa de esa titularidad registral ganancial reflejada tabularmente en favor de los dos esposos, ha de ser realizado conjuntamente por ambos c\u00f3nyuges, o por uno cualquiera de ellos con el consentimiento del otro o con la autorizaci\u00f3n judicial supletoria y ello como consecuencia del principio de legitimaci\u00f3n y del principio registral de tracto sucesivo.<\/p>\n<p>En el caso resuelto, tras la compra de la cuota con car\u00e1cter ganancial, los c\u00f3nyuges pactaron el r\u00e9gimen de separaci\u00f3n de bienes existiendo una espec\u00edfica comunidad postganancial en el condominio preexistente que ahora se pretende extinguir y que determina que los c\u00f3nyuges mantengan una comunidad, dentro de otra comunidad, cuya extinci\u00f3n, si est\u00e1 pendiente, requiere de un com\u00fan acuerdo.<\/p>\n<p>Debe tenerse en cuenta que en la situaci\u00f3n de comunidad postganancial cesan las potestades que antes de la disoluci\u00f3n de la sociedad de gananciales correspond\u00edan a los c\u00f3nyuges, para vincular individualmente los bienes comunes (<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/columna-izq\/codigo-civil-libro-cuarto-articulos-1088-al-1537\/#art1384\">art\u00edculos\u00a01384, 1385 y\u00a01386 del C\u00f3digo Civil<\/a>), acudir a la autorizaci\u00f3n judicial para suplir el consentimiento de alguno de los c\u00f3nyuges (<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/columna-izq\/codigo-civil-libro-cuarto-articulos-1088-al-1537\/#art1384\">art\u00edculos\u00a01377, 1388 y\u00a01389 del C\u00f3digo Civil<\/a>) o la facultad de disposici\u00f3n que se haya pactado en capitulaciones matrimoniales. Y la gesti\u00f3n y administraci\u00f3n de los bienes integrantes del patrimonio postganancial se rigen por las normas relativas a la comunidad ordinaria, as\u00ed como en su caso las establecidas para la herencia (<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/columna-izq\/codigo-civil-libro-cuarto-articulos-1088-al-1537\/#art1384\">art\u00edculos\u00a0392, 394, 395, 397, 398, 404, 406, 1051 a\u00a01053, 1059, 1061, 1062, 1404 y\u00a01410<\/a> del mismo C\u00f3digo).<\/p>\n<p>Por ello, la extinci\u00f3n de comunidad objeto de debate en este expediente es una decisi\u00f3n que corresponde conjuntamente a ambos titulares del patrimonio postganancial. (ER)<\/p>\n<ul>\n<li><a href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2023\/11\/01\/pdfs\/BOE-A-2023-22342.pdf\">PDF (BOE-A-2023-22342 &#8211; 16\u00a0p\u00e1gs.\u00a0&#8211; 276\u00a0KB)<\/a> <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2023-22342\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"457-suspension-de-inicio-del-expediente-del-art-199-lh-por-dudas-de-identidad-basadas-en-encubrimiento-de-operaciones-no-inscritas-\"><\/a><h6><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r457\"><\/a>457.** SUSPENSI\u00d3N DE INICIO DEL EXPEDIENTE DEL ART. 199 LH POR DUDAS DE IDENTIDAD BASADAS EN ENCUBRIMIENTO DE OPERACIONES NO INSCRITAS\u00a0<\/span><\/h6>\n<p>Resoluci\u00f3n de 25 de septiembre de 2023, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n de la registradora de la propiedad de Ponteareas, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de una escritura de modificaci\u00f3n descriptiva de finca.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen:<\/strong> La magnitud del exceso de cabida, junto con la modificaci\u00f3n de linderos fijos, justifican las dudas de identidad por encubrimiento de operaciones no inscritas, lo que es motivo suficiente para suspender la inscripci\u00f3n de rectificaci\u00f3n de descripci\u00f3n sin iniciar el expediente del art. 199 LH.<\/span><\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\"><strong>Hechos:<\/strong> En escritura p\u00fablica se declara un exceso de cabida de una finca y una edificaci\u00f3n destinada a galp\u00f3n sobre la misma, solicit\u00e1ndose la rectificaci\u00f3n de descripci\u00f3n registral por el procedimiento del <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a199\">art. 199 LH<\/a>. La finca se corresponde con dos parcelas catastrales colindantes.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\"><strong>Calificaci\u00f3n:<\/strong> La registradora de la propiedad suspende la inscripcio\u0301n sin tramitar dicho expediente, por albergar dudas en cuanto a la identidad de la finca, pues aprecia la posibilidad de que con la rectificacio\u0301n de superficie se este\u0301 realmente encubriendo otra operacio\u0301n de modificacio\u0301n de entidades hipotecarias, concretamente la agrupacio\u0301n de la finca inscrita con otra colindante no inscrita.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\"><strong>Recurso:<\/strong> La interesada alega que las dos parcelas catastrales son una sola finca registral, de acuerdo con la descripci\u00f3n que ya figura en el Registro.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\"><strong>Resoluci\u00f3n<\/strong>: La DGSJFP desestima el recurso y confirma la nota de calificaci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\"><strong>Doctrina<\/strong>: La denegaci\u00f3n de la inscripci\u00f3n se basa en la confluencia de diversas circunstancias de hecho: la magnitud del exceso de cabida (el 69% de la cabida inscrita); la descripci\u00f3n catastral de una de las fincas se asemeja mucho a la inscrita, mientras que la de la otra resulta ser una parcela independiente a la primera tanto en la actualidad como segu\u0301n los antecedentes de Catastro; se produce una modificaci\u00f3n de linderos fijos; y hay una posible invasi\u00f3n de un camino p\u00fablico.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\">Con lo cual, la DG considera correcta la aplicaci\u00f3n de su doctrina sobre la inscripcio\u0301n de las representaciones gra\u0301ficas georreferenciadas, y es ajustada a Derecho su nota de calificacio\u0301n, pues la registradora manifiesta dudas fundadas, al producirse cambios en los linderos fijos, sin que haya quedado debidamente justificados esos cambios.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\"><strong>Comentario:<\/strong> En el mismo sentido, las RR. de <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-febrero-2023-direccion-general-seguridad-juridica-y-fe-publica\/#27-negativa-a-iniciar-el-procedimiento-art-199-lh-por-dudas-de-identidad\">10 de enero<\/a> y <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/julio-2023-direccion-general-seguridad-juridica-y-fe-publica\/#325-inscripcion-de-representacion-grafica-dudas-de-identidad-de-la-finca-por-la-magnitud-del-exceso-de-cabida\">3 de julio de 2023.<\/a>\u00a0(VEJ)<\/p>\n<ul>\n<li><a href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2023\/11\/01\/pdfs\/BOE-A-2023-22344.pdf\">PDF (BOE-A-2023-22344 &#8211; 7\u00a0p\u00e1gs.\u00a0&#8211; 221\u00a0KB)<\/a> <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2023-22344\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"458-herencia-finca-gravada-con-sustitucion-fideicomisaria-de-residuo-error-de-concepto\"><\/a><h6><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r458\"><\/a>458.** HERENCIA. FINCA GRAVADA CON SUSTITUCI\u00d3N FIDEICOMISARIA DE RESIDUO. ERROR DE CONCEPTO.<\/span><\/h6>\n<p>Resoluci\u00f3n de 26 de septiembre de 2023, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la calificaci\u00f3n del registrador de la propiedad de Chiva n.\u00ba 2, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de una instancia privada de aceptaci\u00f3n de herencia\u00a0<\/p>\n<p><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen<\/strong>: Trat\u00e1ndose de un error de concepto, si el registrador o cualquiera de los interesados en la inscripci\u00f3n se oponen a su rectificaci\u00f3n, \u00e9sta s\u00f3lo ser\u00e1 posible en juicio declarativo (art. 281 LH)<\/span>.<\/p>\n<p><strong>Hechos<\/strong>: El causante de la herencia tiene inscrita la mitad indivisa de una finca gravada con una sustituci\u00f3n fideicomisaria de residuo a favor de un tercero. El heredero \u00fanico del causante pretende inscribir a su nombre dicha mitad indivisa pero libre de la sustituci\u00f3n fideicomisaria de residuo, pues la mitad indivisa gravada con dicha sustituci\u00f3n ya fue vendida por el testador.<\/p>\n<p>En su d\u00eda la inscripci\u00f3n de la totalidad de la finca a nombre del ahora causante se hizo en virtud de escritura de herencia y liquidaci\u00f3n de gananciales derivada del fallecimiento de su c\u00f3nyuge. Una mitad indivisa se inscribi\u00f3 procedente de la liquidaci\u00f3n ganancial (libre de sustituci\u00f3n fideicomisaria) y la otra por herencia del c\u00f3nyuge, que fue quien orden\u00f3 dicha sustituci\u00f3n fideicomisaria de residuo que permit\u00eda al heredero disponer por t\u00edtulo oneroso y actos inter vivos.<\/p>\n<p>Posteriormente, el c\u00f3nyuge heredero \u2013actual causante- vendi\u00f3 la mitad indivisa que le pertenec\u00eda \u201cen virtud de herencia de su esposa\u201d, seg\u00fan se dijo en el apartado t\u00edtulo de la compraventa. Sin embargo, tras la venta de la mitad indivisa lo que qued\u00f3 inscrita a nombre del c\u00f3nyuge vendedor fue la mitad indivisa procedente de la herencia de su esposa y gravada con la sustituci\u00f3n fideicomisaria de residuo. Mientras que se entendi\u00f3 transmitida la mitad indivisa procedente de la liquidaci\u00f3n ganancial, que era la que estaba libre de la sustituci\u00f3n<\/p>\n<p>Ahora, el heredero \u00fanico del c\u00f3nyuge vendedor pretende inscribir a su favor la mitad indivisa inscrita pero libre de la sustituci\u00f3n fideicomisaria.<\/p>\n<p><strong>\u00a0Registradora<\/strong>: La registradora se\u00f1ala como defecto que en los antecedentes del Registro consta que la finca se encuentra gravada con una sustituci\u00f3n vulgar y fideicomisaria de residuo a favor de tercera persona que es a quien pertenece lo no dispuesto por el fiduciario.<\/p>\n<p><strong>Recurrente<\/strong>: Alega la existencia del error padecido en la inscripci\u00f3n de la venta e interesa que se revise y rectifique, pues una vez corregida dicha inscripci\u00f3n no ha lugar la calificaci\u00f3n desfavorable.<\/p>\n<p><strong>Resoluci\u00f3n<\/strong>: Desestima el recurso y confirma la calificaci\u00f3n en los siguientes t\u00e9rminos.<\/p>\n<p><strong>Doctrina<\/strong>:<\/p>\n<p>ERROR E INEXACTITUD REGISTRAL.<\/p>\n<p>Uno de los supuestos de inexactitud registral es la existencia de errores padecidos en la redacci\u00f3n de los asientos [art. 40 LH c)]. La rectificaci\u00f3n de estos errores se regula en el T\u00edtulo VII LH, donde tiene especial importancia la distinci\u00f3n entre errores materiales y de concepto.<\/p>\n<p>ERRORES MATERIALES Y ERRORES DE CONCEPTO (<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a211\">art. 211 LH<\/a>).<\/p>\n<p>1 Error material: Es material el error que no cambia el sentido general de la inscripci\u00f3n ni de ninguno de sus conceptos (<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a212\">art. 212 LH<\/a>).<\/p>\n<p>\u00bfC\u00f3mo se rectifica el error material?: Seg\u00fan el art\u00edculo <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a213\">213 LH,<\/a> los Registradores podr\u00e1n rectificar por s\u00ed, bajo su responsabilidad, los errores materiales cometidos en inscripciones, anotaciones preventivas o cancelaciones a la vista de los t\u00edtulos, y tambi\u00e9n, trat\u00e1ndose de asientos de presentaci\u00f3n, siempre que la inscripci\u00f3n principal respectiva baste para dar a conocer el error y sea posible rectificarlo por ella.<\/p>\n<p>2 Error de concepto: Hay error de concepto al practicar el asiento cuando se altera o var\u00eda el verdadero sentido del t\u00edtulo inscribible (<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a216\">art. 216 LH<\/a>) o cuando se aprecian equivocadamente los datos obrantes en el Registro (art. 327 RH).<\/p>\n<p>\u00bfC\u00f3mo se rectifica el error de concepto? Seg\u00fan el <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a217\">art\u00edculo 217 LH<\/a>, la rectificaci\u00f3n de errores de concepto padecido en inscripciones, anotaciones o cancelaciones, o en otros asientos referentes a ellas, cuando no resulten claramente de las mismas, exige el acuerdo un\u00e1nime de todos los interesados y del Registrador, o una providencia judicial que lo ordene. Si los errores se han padecidos en asientos de presentaci\u00f3n o notas los puede rectificar por s\u00ed mismo el registrador cuando la inscripci\u00f3n principal respectiva baste para darlos a conocer<\/p>\n<p><strong>Conclusiones:<\/strong><\/p>\n<p>1 El tipo de error padecido en este caso es de concepto porque altera el sentido general de la inscripci\u00f3n, como resulta de la escritura que causa la inscripci\u00f3n tercera, donde consta <em>de forma cristalina<\/em> que la mitad indivisa transmitida es la que proced\u00eda de la herencia de la esposa (es decir, la gravada con la sustituci\u00f3n fideicomisaria de residuo) y no la procedente de la liquidaci\u00f3n de gananciales.<\/p>\n<p>2 Sin embargo, el registrador no ha considerado el error alegado en el escrito de interposici\u00f3n del recurso, por lo que, conforme al <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a218\">art\u00edculo 218 LH<\/a>, oponi\u00e9ndose el registrador a la existencia del supuesto error de concepto, s\u00f3lo ser\u00e1 posible rectificar los correspondientes asientos demandando dicha rectificaci\u00f3n en juicio declarativo.<\/p>\n<p><strong>Comentario<\/strong>: Seg\u00fan la Resoluci\u00f3n, la Direcci\u00f3n General es incompetente en el recurso gubernativo para decidir si la calificaci\u00f3n negativa es o no ajustada a Derecho cuando se trata de apreciar si existe o no un error de concepto por muy cristalino que sea. (JAR)<\/p>\n<ul>\n<li><a href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2023\/11\/01\/pdfs\/BOE-A-2023-22345.pdf\">PDF (BOE-A-2023-22345 &#8211; 11\u00a0p\u00e1gs.\u00a0&#8211; 257\u00a0KB)<\/a> <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2023-22345\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"459-venta-de-vivienda-por-casado-en-separacion-de-bienes-de-derecho-britanico\"><\/a><h6><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r459\"><\/a>459.*** VENTA DE VIVIENDA POR CASADO EN SEPARACI\u00d3N DE BIENES DE DERECHO BRIT\u00c1NICO<\/span><\/h6>\n<p>Resoluci\u00f3n de 26 de septiembre de 2023, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Alcudia a inscribir una escritura de compraventa\u00a0<\/p>\n<p><strong><span style=\"color: #0000ff;\">Resumen.<\/span><\/strong><span style=\"color: #0000ff;\">&#8211; Las normas que protegen la vivienda habitual de la familia en Espa\u00f1a, pueden basarse en razones de orden p\u00fablico, aplicables, por tanto, con independencia de lo que disponga la ley rectora del r\u00e9gimen econ\u00f3mico matrimonial en cada caso particular.<\/span><\/p>\n<p><strong>Hechos.-<\/strong> Mediante escritura otorgada el d\u00eda 30 de mayo de 2023 ante un notario de Palma de Mallorca, don M. J. B., \u00abde nacionalidad brit\u00e1nica, residente en Malta (\u2026), casado en r\u00e9gimen legal de separaci\u00f3n de bienes del derecho brit\u00e1nico\u00bb vendi\u00f3 a una sociedad una finca situada en Alcudia que se describ\u00eda como casa y corral.<\/p>\n<p><strong>Registradora.<\/strong>&#8211; No puede realizarse la inscripci\u00f3n solicitada ya que no se indica si la finca vendida es o no la vivienda habitual del vendedor Don M. J. B.<\/p>\n<p>\u00a0Se fundamenta en el art\u00edculo 30 del Reglamento (UE) n.\u00ba 2016\/1103, de 24 de junio de 2016.<\/p>\n<p><strong>Notario<\/strong>.- La exigencia de la manifestaci\u00f3n por el vendedor de que la finca que se vende no constituye su vivienda familiar habitual no es una cuesti\u00f3n de orden p\u00fablico que ponga en peligro la organizaci\u00f3n pol\u00edtica, social o econ\u00f3mica de Espa\u00f1a, resulta claro desde el momento en que la Compilaci\u00f3n del Derecho civil de las Islas Baleares modific\u00f3 su art\u00edculo 4, introduciendo la necesidad del consentimiento de ambos c\u00f3nyuges para disponer de la vivienda habitual familiar, mediante la Ley 7\/2017, de 3 de agosto, y antes de su entrada en vigor el d\u00eda 6 de agosto de 2017, todas las compraventas de vivienda en Baleares se formalizaban sin menci\u00f3n alguna a si, siendo el vendedor el titular de la finca, esta era o no la vivienda familiar.<\/p>\n<p>Es dif\u00edcil entender que, si tal cuesti\u00f3n (la de constituir la vivienda familiar) es de orden p\u00fablico espa\u00f1ol y esencial para la salvaguardia de nuestra organizaci\u00f3n pol\u00edtica, social o econ\u00f3mica, hubiera estado siendo omitida en todas las compraventas realizadas en Baleares hasta el 6 de agosto de 2017.<\/p>\n<p>Tambi\u00e9n alega que el transmitente reside en Malta.<\/p>\n<p><strong>Direcci\u00f3n General.- Desestima el recurso y confirma la calificaci\u00f3n.<\/strong><\/p>\n<p><strong>Trat\u00e1ndose de personas casadas, la titularidad registral de los bienes queda afectada por el r\u00e9gimen legal o convencional aplicable a los efectos patrimoniales del matrimonio,<\/strong> de modo que dicho r\u00e9gimen influye sobre el poder de disposici\u00f3n que cada c\u00f3nyuge ostenta respecto de los bienes integrantes del patrimonio, sean privativos de alguno de ellos o sean comunes.<\/p>\n<p>\u00a0En el presente caso la ley material aplicable a los efectos patrimoniales del matrimonio del vendedor es la supletoria vigente en Gran Breta\u00f1a, de separaci\u00f3n de patrimonios.<\/p>\n<p>Confirma el criterio de la registradora debe ser confirmado, toda vez que, como puso de relieve este Centro Directivo en <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-febrero-2022-direccion-general-seguridad-juridica-y-fe-publica\/#63-venta-por-ciudadano-britanico-manifestacion-sobre-vivienda-habitual-cuando-pertenece-a-varios-comuneros\">R. 31 de enero de 2022<\/a>, <strong>la aplicaci\u00f3n de la norma del art\u00edculo <\/strong><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/columna-izq\/codigo-civil-libro-cuarto-articulos-1088-al-1537\/#art1320\">1320 del C\u00f3digo Civil<\/a>, <strong>o el an\u00e1logo art\u00edculo 4.3 del texto refundido de la Compilaci\u00f3n del Derecho Civil de las Islas Baleares, aprobado por el Decreto Legislativo 79\/1990, de 6 de septiembre<\/strong>, <strong>puede basarse en razones de orden p\u00fablico, aplicable, por tanto, con independencia de lo que disponga la ley rectora del r\u00e9gimen econ\u00f3mico matrimonial en el caso particular. <\/strong><\/p>\n<p><strong>As\u00ed resulta tambi\u00e9n de lo dispuesto en el Reglamento (UE) 2016\/1103, de 24 de junio de 2016<\/strong>, aplicable desde el d\u00eda 29 de enero de 2019 (cfr., en relaci\u00f3n con las parejas no casadas, la Resoluci\u00f3n de este Centro Directivo <a href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-direccion-general-registros-notariado-mayo-2017\/#224-venta-de-vivienda-familiar-por-britanica-soltera\">R. 10 de mayo de 2017<\/a>). <strong>art\u00edculo 30 y considerando 53<\/strong> en los que la vivienda habitual constituye una excepci\u00f3n a las reglas generales sobre la ley aplicable determinada por el mismo, como excepci\u00f3n basada en lo que denomina el instrumento, en la traducci\u00f3n espa\u00f1ola, \u00ableyes de polic\u00eda\u00bb \u2013normas imperativas\u2013. Art\u00edculo 30 (\u00ableyes de polic\u00eda\u00bb).<\/p>\n<p>Como ya afirm\u00f3 este Centro Directivo en Resoluci\u00f3n de 27 de junio de 1994, la finalidad del art\u00edculo 1320 del C\u00f3digo Civil no es otra que la de evitar que por un acto dispositivo realizado por un c\u00f3nyuge sin consentimiento del otro o sin la autorizaci\u00f3n judicial supletoria tengan el no disponente o los componentes de la familia que abandonar una vivienda para cuya ocupaci\u00f3n exist\u00eda t\u00edtulo jur\u00eddico suficiente.<\/p>\n<p>Cabe tambi\u00e9n tener en consideraci\u00f3n las siguientes afirmaciones del Tribunal Supremo: \u00abLa doctrina, a su vez, considera que con dicho art\u00edculo se pretende conseguir la protecci\u00f3n de la vivienda, y por ello se protege a uno de los c\u00f3nyuges contra las iniciativas unilaterales del otro; alguna parte de la doctrina se\u00f1ala que en el fondo de la norma se encuentra el principio de igualdad, que se proyecta en un doble sentido: en el consenso para la elecci\u00f3n de la vivienda y en el control de ambos c\u00f3nyuges para su conservaci\u00f3n. El consentimiento se exige para aquellos casos en que el acto de disposici\u00f3n implica la eliminaci\u00f3n directa del bien del patrimonio de su propietario, as\u00ed como aquellos negocios jur\u00eddicos, como la hipoteca, que llevan consigo posibilidades de que el bien en cuesti\u00f3n desaparezca de dicho patrimonio, por la ejecuci\u00f3n en caso de impago de la deuda garantizada con el derecho real. El consentimiento constituye una medida de control, que se presenta como \u201cdeclaraci\u00f3n de voluntad de conformidad con el negocio jur\u00eddico ajeno \u2013es decir, concluido por otro\u2013 por la que un c\u00f3nyuge tolera o concede su aprobaci\u00f3n a un acto en el que no es parte\u201d, siendo requisito de validez del acto de disposici\u00f3n, ya que su ausencia determina la anulabilidad del negocio jur\u00eddico en cuesti\u00f3n\u00bb (Sentencia n\u00ba 584\/2010, de 8 de octubre, cuya doctrina se reprodujo en las Sentencias n\u00ba 118\/2015, de 6 marzo, 65\/2018, 6 de febrero, y 526\/2023, 18 de abril).<\/p>\n<p>Por \u00faltimo, frente a las alegaciones del recurrente relativas a la condici\u00f3n de residente en Malta del vendedor, <strong>debe tenerse en cuenta que puede no coincidir domicilio o vivienda habitual del disponente con el domicilio o vivienda habitual de la familia.<\/strong><\/p>\n<p><strong>En este sentido, se ha defendido que la soluci\u00f3n m\u00e1s conveniente ser\u00eda considerar como vivienda familiar el objeto del domicilio conyugal, entendiendo como tal el centro de las relaciones familiares y sociales del matrimonio, con especial atenci\u00f3n al lugar donde residen habitualmente los hijos menores, si los hay<\/strong> (cfr. <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-direccion-general-de-los-registros-y-el-notariado-octubre-2018\/#404-hipoteca-sobre-la-vivienda-habitual-de-un-conyuge-que-no-es-vivienda-habitual-conyugal\">R. 9 de octubre de 2018<\/a>, <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-direccion-general-seguridad-juridica-y-fe-publica-julio-2020\/#213-donacion-de-vivienda-por-casado-en-separacion-de-bienes-concepto-de-vivienda-familiar\">R. 6 de marzo de 2020<\/a>, <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-direccion-general-seguridad-juridica-y-fe-publica-agosto-2020\/#327-hipoteca-vivienda-que-constituye-domicilio-habitual-pero-no-familiar\">R. 16 de junio de 2020<\/a>, y <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-direccion-general-seguridad-juridica-y-fe-publica-noviembre-2020\/#514-donacion-con-reserva-de-usufructo-y-de-la-facultad-de-disponer\">R. 29 de octubre de 2020<\/a>, <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-direccion-general-seguridad-juridica-y-fe-publica-noviembre-2020\/#514-donacion-con-reserva-de-usufructo-y-de-la-facultad-de-disponer\">R. 29 de octubre de 2020<\/a>, <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/rdgsjfp-marzo-2021\/#79-donacion-de-la-nuda-propiedad-sin-manifestar-si-es-vivienda-habitual\">R. 18 de febrero de 2021<\/a> <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/rdgsjfp-marzo-2021\/#79-donacion-de-la-nuda-propiedad-sin-manifestar-si-es-vivienda-habitual\">R. 18 de febrero de 2021<\/a> y <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-noviembre-2021-direccion-general-seguridad-juridica-y-fe-publica\/#421-novacion-de-hipoteca-caracter-de-la-vivienda-apreciacion-abusividad-clausulas-momento-devengo-de-los-intereses-de-demora\">R. 28 de octubre de 2021<\/a>, <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-noviembre-2021-direccion-general-seguridad-juridica-y-fe-publica\/#421-novacion-de-hipoteca-caracter-de-la-vivienda-apreciacion-abusividad-clausulas-momento-devengo-de-los-intereses-de-demora\">R. 28 de octubre de 2021<\/a>,y <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-junio-2023-direccion-general-seguridad-juridica-y-fe-publica\/#265-divorciado-vende-inmueble-indicando-que-es-su-vivienda-familiar\">R. 5 de junio de 2023<\/a> <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-junio-2023-direccion-general-seguridad-juridica-y-fe-publica\/#265-divorciado-vende-inmueble-indicando-que-es-su-vivienda-familiar\">R. 5 de junio de 2023<\/a>)<\/p>\n<p><strong>Comentario.-<\/strong> Se est\u00e1 elaborando un trabajo sobre este particular. Rese\u00f1ar que esta resoluci\u00f3n no acierta en tanto no precisa con claridad que en materia de ley aplicable, el Reglamento 2016\/1103 afectar\u00e1 solo a los matrimonios celebrados a partir del 29.01.2019 ; no obstante, la elecci\u00f3n de la ley hecha despu\u00e9s de esa fecha se permitir\u00e1 aunque el matrimonio se haya celebrado anteriormente. No consta la fecha de celebraci\u00f3n del matrimonio en esta Resoluci\u00f3n, no se le da importancia y la tiene; no obstante, compartimos la idea de que en nuestro Estado ha habido un cambio en la visi\u00f3n del r\u00e9gimen de protecci\u00f3n de la vivienda familiar, del que se ha hecho eco la propia Doctrina del Centro Directivo y las normas que regulan dicha protecci\u00f3n cumplen una funci\u00f3n tuitiva, solo resta profundizar en si dicho cambio puede conllevar su caracterizaci\u00f3n como leyes de polic\u00eda, lo que se tratar\u00e1 en el estudio que est\u00e1 en elaboraci\u00f3n. (IES)<\/p>\n<ul>\n<li><a href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2023\/11\/01\/pdfs\/BOE-A-2023-22346.pdf\">PDF (BOE-A-2023-22346 &#8211; 7\u00a0p\u00e1gs.\u00a0&#8211; 222\u00a0KB)<\/a> <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2023-22346\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"461-arrendamiento-por-plazo-de-50-anos-compareciendo-como-parte-arrendadora-solo-la-esposa-del-titular-registral\"><\/a><h6><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r460\"><\/a>461.*** ARRENDAMIENTO POR PLAZO DE 50 A\u00d1OS COMPARECIENDO COMO PARTE ARRENDADORA SOLO LA ESPOSA DEL TITULAR REGISTRAL<\/span><\/h6>\n<p>Resoluci\u00f3n de 27 de septiembre de 2023, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Pola de Lena a inscribir una escritura de elevaci\u00f3n a p\u00fablico de contrato privado de arrendamiento urbano.<\/p>\n<p><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen:<\/strong> El arrendamiento constituye un acto de administraci\u00f3n o, si se quiere, de extraordinaria administraci\u00f3n o de gesti\u00f3n, por lo que bastar\u00eda, para su realizaci\u00f3n, la capacidad general para celebrar tales actos. Se exige la capacidad dispositiva cuando se trate de arrendamientos que por sus estipulaciones, o por su duraci\u00f3n, puedan ser considerados actos de disposici\u00f3n o equiparados a \u00e9stos.<\/span><\/p>\n<p><strong>Hechos:<\/strong> se presenta escritura por la que se elevaba a p\u00fablico un documento privado de arrendamiento de vivienda suscrito el d\u00eda\u00a01 de julio de\u00a02006 por un plazo de duraci\u00f3n de cincuenta a\u00f1os sobre una finca registral inscrita a favor de dos c\u00f3nyuges con car\u00e1cter ganancial<\/p>\n<p>El contrato de arrendamiento estaba suscrito y la escritura de su elevaci\u00f3n a p\u00fablico otorgada por uno de los c\u00f3nyuges y los dos arrendatarios.<\/p>\n<p>La <strong>Registradora califica negativamente<\/strong> porque trat\u00e1ndose de un acto de disposici\u00f3n sobre un bien ganancial, pues el arrendamiento se estipula por un plazo superior a seis a\u00f1os, no resulta el consentimiento del otro c\u00f3nyuge como titular registral o en su defecto, de los herederos del mismo.<\/p>\n<p>La <strong>Direcci\u00f3n confirma la calificaci\u00f3n<\/strong> se\u00f1alando:<\/p>\n<p>1\u00ba. Para determinar cu\u00e1ndo el arrendamiento es un acto de administraci\u00f3n o de administraci\u00f3n extraordinaria o de disposici\u00f3n, el C\u00f3digo Civil fija como criterio especialmente relevante el que atiende a su plazo de duraci\u00f3n.<\/p>\n<p>2\u00ba. El art\u00edculo\u00a0271 CC, vigente en el momento del inicio del arrendamiento, dispone que: \u00abel tutor necesita autorizaci\u00f3n judicial (\u2026) 7.\u00ba Para ceder bienes en arrendamiento por <u>tiempo superior a seis a\u00f1os<\/u>\u00bb y en la legislaci\u00f3n actualmente vigente, el <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/columna-izq\/codigo-civil-libro-primero\/#art287\">art\u00edculo\u00a0287.2.\u00ba<\/a> se\u00f1ala que el curador que ejerza funciones de representaci\u00f3n de la persona que precisa el apoyo necesita autorizaci\u00f3n judicial para los actos que determine la resoluci\u00f3n y, en todo caso, para <u>\u00abdar inmuebles en arrendamiento por t\u00e9rmino inicial que exceda de seis a\u00f1os, o celebrar contratos o realizar actos que tengan car\u00e1cter dispositivo y sean susceptibles de inscripci\u00f3n<\/u>\u00bb. Esta norma es aplicable con car\u00e1cter supletorio a la tutela, seg\u00fan el art\u00edculo\u00a0224 en su nueva redacci\u00f3n.<\/p>\n<p>Y el vigente <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/columna-izq\/codigo-civil-libro-cuarto-articulos-1538-al-1976\/#art1548\">art\u00edculo\u00a01548<\/a> dispone que \u00ablos padres o tutores, respecto de los bienes de los menores o incapacitados, y los administradores de bienes que no tengan poder especial, no podr\u00e1n dar en arrendamiento las cosas por <u>t\u00e9rmino que exceda de seis a\u00f1os<\/u>\u00bb.<\/p>\n<p>3\u00ba. <strong>El arrendamiento constituye un acto de administraci\u00f3n o, si se quiere, de extraordinaria administraci\u00f3n o de gesti\u00f3n, por lo que bastar\u00eda, para su realizaci\u00f3n, la capacidad general para celebrar tales actos.<\/strong><\/p>\n<p><strong>&#8211; Se exige la capacidad dispositiva cuando se trate de arrendamientos que por sus estipulaciones, o por su duraci\u00f3n, puedan ser considerados actos de disposici\u00f3n o equiparados a \u00e9stos.<\/strong><\/p>\n<p>&#8211; En sede de <strong>comunidad de bienes,<\/strong> interpretando el <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/codigo-civil-libro-segundo\/#art398\">art\u00edculo 398 del C\u00f3digo<\/a> se considera que entendi\u00e9ndose que basta el consentimiento de quienes ostenten la mayor\u00eda de intereses en la comunidad para la celebraci\u00f3n del arrendamiento, salvo que el arrendamiento, por su duraci\u00f3n, o por sus concretas estipulaciones, exceda de la mera administraci\u00f3n y pueda ser considerado acto de disposici\u00f3n o gravamen, algo que la jurisprudencia hab\u00eda resuelto con base en el criterio del plazo de duraci\u00f3n de seis a\u00f1os.<\/p>\n<p>&#8211; El hecho de que el arrendamiento sea <strong>inscribible<\/strong> no tiene la trascendencia de transmutar su naturaleza jur\u00eddica, de acto de administraci\u00f3n en acto de disposici\u00f3n.<\/p>\n<p>En el <strong>caso resuelto<\/strong> en este expediente, se formaliza un contrato de arrendamiento por un plazo de cincuenta a\u00f1os. Por ello, debe calificarse como acto de disposici\u00f3n y no de mera administraci\u00f3n y estando inscrita la finca arrendada a nombre de ambos c\u00f3nyuges con car\u00e1cter ganancial, es necesario para inscribir el arrendamiento que se haya realizado conjuntamente por ambos c\u00f3nyuges o por uno cualquiera de ellos con el consentimiento del otro o con la autorizaci\u00f3n judicial supletoria (vid. <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/columna-izq\/codigo-civil-libro-cuarto-articulos-1088-al-1537\/#art1377\">art\u00edculos 1377 del C\u00f3digo Civil<\/a>). (ER)<\/p>\n<ul>\n<li><a href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2023\/11\/01\/pdfs\/BOE-A-2023-22348.pdf\">PDF (BOE-A-2023-22348 &#8211; 5\u00a0p\u00e1gs.\u00a0&#8211; 213\u00a0KB)<\/a> <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2023-22348\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"462-inscripcion-de-representacion-grafica-alternativa-oposicion-de-colindantes\"><\/a><h6><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r462\"><\/a>462.** INSCRIPCI\u00d3N DE REPRESENTACI\u00d3N GR\u00c1FICA ALTERNATIVA. OPOSICI\u00d3N DE COLINDANTES<\/span><\/h6>\n<p>Resoluci\u00f3n de 27 de septiembre de 2023, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n del registrador de la propiedad de San Mateu, por la que se deniega la inscripci\u00f3n de la georreferenciaci\u00f3n de una finca registral y la consiguiente rectificaci\u00f3n de su descripci\u00f3n, una vez tramitado el expediente del art\u00edculo 199 de la Ley Hipotecaria, en el que se han practicado alegaciones contra su inscripci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen:<\/strong> La oposici\u00f3n a la inscripcio\u0301n, realizada por uno de los colindantes, debe ser sometida al ana\u0301lisis de la calificacio\u0301n registral, y la denegacio\u0301n debe estar basada en un razonamiento del registrador razonado y fundamentado objetivamente.<\/span><\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\"><strong>Hechos:<\/strong> Se solicita, conforme al <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a199\">art. 199 LH<\/a>, la inscripcio\u0301n de la georreferenciacio\u0301n alternativa a la catastral de una finca registral, con su consiguiente rectificacio\u0301n de la superficie, que disminuye, y de los linderos, variando ligeramente la geometri\u0301a que resulta del Catastro. Tramitado dicho procedimiento, se presenta oposicio\u0301n por dos de los colindantes, alegando que la georreferenciacio\u0301n alternativa a la catastral aportada solapa parcialmente con la finca de su propiedad.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\"><strong>Calificaci\u00f3n:<\/strong> El registrador de la propiedad deniega la inscripcio\u0301n pretendida al considerar que la representacio\u0301n gra\u0301fica que se pretende inscribir invade terrenos propiedad de quien formulo\u0301 oposicio\u0301n.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\"><strong>Recurso:<\/strong> El solicitante de la inscripcio\u0301n recurre alegando que su finca esta\u0301 perfectamente delimitada por signos externos como mojones y piquetas de hierro, que permiten determinar los linderos, sin necesidad de acudir a un procedimiento declarativo, que las alegaciones de los colindantes son infundadas y que la nota de calificacio\u0301n no tiene la motivacio\u0301n adecuada respecto a las dudas en la identidad de la finca.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\"><strong>Resoluci\u00f3n:<\/strong> La DGSJFP desestima el recurso y confirma la nota de calificaci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\"><strong>Doctrina:<\/strong> El hecho de que se formulen alegaciones a la inscripcio\u0301n de la georreferenciacio\u0301n, estas no determinan necesariamente la denegacio\u0301n de la inscripcio\u0301n; la alegacio\u0301n a la inscripcio\u0301n, realizada por uno de los colindantes notificados, debe ser sometida al ana\u0301lisis de la calificacio\u0301n registral, y la denegacio\u0301n debe estar basada en un razonamiento del registrador razonado y fundamentado objetivamente.<\/p>\n<p><span style=\"font-weight: 400;\"><strong>Comentario<\/strong>: De la nota de calificaci\u00f3n parece desprenderse que basta con la existencia de oposici\u00f3n para que deba denegarse la inscripci\u00f3n por la v\u00eda del art. 199, de ah\u00ed que la DG reitere su doctrina al respecto, matizando dicho criterio. Sin embargo, acaba confirmando la nota pues considera que el registrador la ha motivado suficientemente. Pese a ello, la motivaci\u00f3n es parca: se basa b\u00e1sicamente en que la orograf\u00eda del terreno dificulta la fijaci\u00f3n de los l\u00edmites de las fincas y en que la representaci\u00f3n gr\u00e1fica alternativa presentada no coincide con la catastral; circunstancia esta \u00faltima que en otras resoluciones no se ha considerado suficiente por s\u00ed solo para denegar la inscripci\u00f3n (como m\u00e1s reciente, la <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-octubre-2023-direccion-general-seguridad-juridica-y-fe-publica\/#396-inscripcion-de-representacion-grafica-alternativa-motivacion-de-la-nota-denegatoria\">R. de 28 de julio de 2023<\/a>), pues es consustancial con la representaci\u00f3n gr\u00e1fica alternativa que no se respete la delimitaci\u00f3n catastral <\/span>(VEJ)<\/p>\n<ul>\n<li><a href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2023\/11\/01\/pdfs\/BOE-A-2023-22349.pdf\">PDF (BOE-A-2023-22349 &#8211; 11\u00a0p\u00e1gs.\u00a0&#8211; 244\u00a0KB)<\/a> <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2023-22349\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"463-inmatriculacion-art-203-lh-de-finca-efimera-y-simultanea-agrupacion-con-finca-registrada-denegacion-de-expedicion-de-certificacion-registral-por-dudas\"><\/a><h6><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r463\"><\/a>463.*** <strong>INMATRICULACI\u00d3N ART. 203 LH DE FINCA EF\u00cdMERA Y SIMULTANEA AGRUPACI\u00d3N CON FINCA REGISTRADA. DENEGACI\u00d3N DE EXPEDICI\u00d3N DE CERTIFICACI\u00d3N REGISTRAL POR DUDAS.<\/strong><\/span><\/h6>\n<p>Resoluci\u00f3n de 27 de septiembre de 2023, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n del registrador de la propiedad de Eivissa n.\u00ba 4, por la que se deniega la expedici\u00f3n de certificaci\u00f3n para la inmatriculaci\u00f3n de una finca solicitada mediante expediente de dominio del art\u00edculo 203 de la Ley Hipotecaria.<\/p>\n<p><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen: <\/strong>Es posible la inmatriculaci\u00f3n de una finca de vida ef\u00edmera, cuya cabida no coincida con el certificado catastral, si se agrupa con otra inscrita resultando la finca agrupada coincidente con la parcela catastral. La no coincidencia de cabida inicial no justifica la denegaci\u00f3n de la expedici\u00f3n de la certificaci\u00f3n registral para inmatriculaci\u00f3n del art\u00edculo 203 LH.<\/span><\/p>\n<p><strong>Hechos: <\/strong>Se tramita un expediente de dominio del <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a203\">art\u00edculo 203 LH<\/a> que tiene por objeto la inmatriculaci\u00f3n de una finca de 59.960 m2, que posteriormente va a ser agrupada con otra ya registrada que tendr\u00e1 una superficie de 2793 m2 (despu\u00e9s de ser rectificada su cabida por otro expediente paralelo que se est\u00e1 tramitando, conforme al <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a201\">art\u00edculo 201 LH<\/a>) por lo que se formar\u00e1 una sola finca con una superficie de 62699 m2, coincidente con la superficie de la parcela catastral existente.<\/p>\n<p><strong>El registrador <\/strong>deniega la expedici\u00f3n del certificado de no inscripci\u00f3n de la finca de la finca a inmatricular regulado en el art\u00edculo 203 LH por la falta de coincidencia de la superficie de la finca objeto del expediente con la de la parcela catastral y por tener dudas sobre sus linderos.<\/p>\n<p><strong>El interesado<\/strong> recurre y alega que el registrador no tiene en cuenta que la coincidencia con la superficie catastral ha de referirse, en su caso, a la finca resultante de la agrupaci\u00f3n y no a la finca a inmatricular, que es de vida ef\u00edmera, conforme a la doctrina de la DG que cita, por lo que no est\u00e1 justificada la negativa a expedir el certificado catastral solicitado<\/p>\n<p><strong>La DG <\/strong>revoca la calificaci\u00f3n.<\/p>\n<p><strong>Doctrina: <\/strong>La tramitaci\u00f3n simult\u00e1nea de los dos expedientes, uno del <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a203\">art\u00edculo 203 LH<\/a> para inmatricular una finca no inscrita, de vida ef\u00edmera, y otro del <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a201\">art\u00edculo 201 LH<\/a> para rectificar la cabida de una finca inscrita, y posterior agrupaci\u00f3n de ambas fincas al ser colindantes, es una actuaci\u00f3n adecuada para obtener el resultado final pretendido, que es la inscripci\u00f3n de los v\u00e9rtices georreferenciados de la finca agrupada y su coordinaci\u00f3n gr\u00e1fica con el Catastro.<\/p>\n<p>El registrador tiene que expedir la certificaci\u00f3n solicitada sobre la finca a inmatricular, en la que debe expresar sus dudas, para as\u00ed poder continuar la tramitaci\u00f3n del expediente con todos los tr\u00e1mites previstos en el art\u00edculo\u00a0203 de la Ley Hipotecaria; en dicho expediente se pueden disipar esas dudas, especialmente con la citaci\u00f3n a los colindantes, y todo ello sin perjuicio de la calificaci\u00f3n posterior cuando se presente el expediente de dominio finalizado de la finca a inmatricular.<\/p>\n<p>Lo que no procede es que, una vez concluido el expediente, el registrador alegue dudas no planteadas en el certificado, a menos que de la tramitaci\u00f3n resulte un cambio en las circunstancias o los datos que el registrador tuvo a la vista al expedir la certificaci\u00f3n.\u00a0(AFS)<\/p>\n<ul>\n<li><a href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2023\/11\/01\/pdfs\/BOE-A-2023-22350.pdf\">PDF (BOE-A-2023-22350 &#8211; 11\u00a0p\u00e1gs.\u00a0&#8211; 246\u00a0KB)<\/a> <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2023-22350\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"464-cancelacion-por-instancia-privada-de-derecho-de-reversion\"><\/a><h6><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r464\"><\/a>464.** CANCELACI\u00d3N POR INSTANCIA PRIVADA DE DERECHO DE REVERSI\u00d3N<\/span><\/h6>\n<p>Resoluci\u00f3n de 2 de octubre de 2023, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la calificaci\u00f3n del registrador de la propiedad de Barbate, por la que se deniega la inscripci\u00f3n de una instancia por la que se solicita liberaci\u00f3n de cargas de una finca.<\/p>\n<p><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen<\/strong>: Para cancelar un derecho de reversi\u00f3n inscrito se exige certificaci\u00f3n administrativa acreditativa de la extinci\u00f3n de aquel derecho de reversi\u00f3n, escritura p\u00fablica de cancelaci\u00f3n otorgada por la Administraci\u00f3n expropiante o en su defecto resoluci\u00f3n judicial firme que la declare.<\/span><\/p>\n<p><strong>Hechos:<\/strong> se presenta instancia privada solicitando la cancelaci\u00f3n del derecho de reversi\u00f3n que grava una finca alegando el recurrente que el Ayuntamiento no ha realizado acto alguno ejercitando la misma y\/o su derecho, por lo que, debe entenderse el mismo prescrito, debi\u00e9ndose contar el plazo de prescripci\u00f3n a partir del vencimiento del plazo de dicha condici\u00f3n, dos a\u00f1os desde la firma, esto es desde\u00a021 de septiembre de 2002, por lo que, habiendo transcurrido el plazo de prescripci\u00f3n prevenido por la Ley para la extinci\u00f3n del derecho, sin que se tenga conocimiento de que el mismo haya sido interrumpido en legal forma en ning\u00fan momento, de conformidad con el art\u00edculo 210 de la LH.<\/p>\n<p>El <strong>Registrador califica negativamente<\/strong> se\u00f1alando que no es aplicable el art\u00edculo\u00a0210 LH a la cancelaci\u00f3n del derecho de reversi\u00f3n que grava esta finca, pues no se trata de un derecho sujeto a prescripci\u00f3n ni caducidad.<\/p>\n<p>El <strong>Centro Directivo confirma la calificaci\u00f3n<\/strong> se\u00f1alando que:<\/p>\n<p>1) La regla general es que para cancelar de un asiento registral es presupuesto, bien el consentimiento del titular del derecho reflejado en dicho asiento, bien, la pertinente resoluci\u00f3n judicial supletoria (cfr. art\u00edculos\u00a0<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a1\">1<\/a>, <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a40\">40<\/a> y\u00a0<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a82\">82<\/a> de la Ley Hipotecaria).<\/p>\n<p>2) Excepciones: cuando el derecho inscrito se haya extinguido por imperativo del propio t\u00edtulo inscrito o por disposici\u00f3n directa de la ley (art\u00edculo\u00a0<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a82\">82<\/a> de la Ley Hipotecaria). Eso es lo que ocurre cuando, a trav\u00e9s del oportuno expediente administrativo, queda acreditado que la reversi\u00f3n ha incurrido en causa de caducidad y extinci\u00f3n de conformidad con lo establecido en la ley.<\/p>\n<p>El <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a210\">art\u00edculo\u00a0210 p\u00e1rrafo final de la Ley Hipotecaria<\/a> recoge un principio relativo a las cargas a favor de las administraciones p\u00fablicas, que por analog\u00eda podr\u00eda ser de aplicaci\u00f3n: \u00ab<em>Para la cancelaci\u00f3n de un asiento relativo a una concesi\u00f3n administrativa inscrita registralmente, ser\u00e1 suficiente con la presentaci\u00f3n al Registro de la Propiedad de certificaci\u00f3n expedida por la Administraci\u00f3n P\u00fablica titular del inmueble en la que se acredite la extinci\u00f3n de dicha concesi\u00f3n<\/em>\u00bb.<\/p>\n<p>As\u00ed, las <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-dgrn-abril-2016\/#r102\">R. de 30 marzo de 2016<\/a> o la de <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/RESOLUCIONES\/2013-OCTUBRE.htm#r369\">5 de septiembre de 2013<\/a> han considerado que para un derecho de reversi\u00f3n, se exige la certificaci\u00f3n del acto administrativo firme que, con audiencia del interesado, declare la extinci\u00f3n del derecho, siempre y cuando tal decisi\u00f3n haya adquirido firmeza, tambi\u00e9n en v\u00eda jurisdiccional, por sentencia judicial confirmatoria o por transcurso de los plazos de impugnaci\u00f3n ante la jurisdicci\u00f3n contencioso administrativa. (ER)<\/p>\n<ul>\n<li><a href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2023\/11\/02\/pdfs\/BOE-A-2023-22451.pdf\">PDF (BOE-A-2023-22451 &#8211; 7\u00a0p\u00e1gs.\u00a0&#8211; 221\u00a0KB)<\/a> <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2023-22451\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"466-elevacion-a-publico-de-contrato-de-arrendamiento-tracto-sucesivo\"><\/a><h6><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r466\"><\/a>466.*** ELEVACI\u00d3N A P\u00daBLICO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. TRACTO SUCESIVO<\/span><\/h6>\n<p>Resoluci\u00f3n de 2 de octubre de 2023, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n de la registradora de la propiedad de Amposta n.\u00ba 1, por la que se deniega la inscripci\u00f3n de una escritura de elevaci\u00f3n a p\u00fablico de contrato de arrendamiento<\/p>\n<p><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen: <\/strong><\/span><span style=\"color: #3366ff;\">Es posible la inscripci\u00f3n de un contrato de arrendamiento de una finca otorgado por el anterior titular registral, por haberse reconocido su <strong>subsistencia<\/strong> en el procedimiento de ejecuci\u00f3n hipotecaria en el que la finca se le adjudica a un tercero.<\/span><\/p>\n<p><strong>Hechos: <\/strong>Se trata de una escritura de elevaci\u00f3n a p\u00fablico de contrato de arrendamiento formalizado en escritura p\u00fablica por el anterior propietario de la finca (como arrendador) y la recurrente (como arrendataria).<\/p>\n<p>En el momento de su presentaci\u00f3n en el registro la finca figura inscrita a favor de una sociedad, que se adjudic\u00f3 la finca en virtud de un procedimiento de ejecuci\u00f3n hipotecaria dirigido contra el propietario arrendador, pero en cuyo procedimiento se reconoci\u00f3 el derecho a ocupar el inmueble por la recurrente arrendataria de la finca.<\/p>\n<p>La registradora entiende que no se puede inscribir el arrendamiento (entre otros defectos de los que desiste) <strong>por faltar el tracto sucesivo<\/strong>, al estar la finca inscrita a nombre de tercero, al amparo del <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a20\">art\u00edculo\u00a020<\/a> de la Ley Hipotecaria.<\/p>\n<p>La <strong>recurrente<\/strong> dice que no es aplicable este art\u00edculo, en la medida que en el propio procedimiento de adjudicaci\u00f3n se dej\u00f3 a salvo el derecho de la arrendataria a la ocupaci\u00f3n del inmueble.<\/p>\n<p><strong>Resoluci\u00f3n:<\/strong> La Direcci\u00f3n General estima el recurso y <strong>revoca<\/strong> la nota de calificaci\u00f3n.<\/p>\n<p><strong>Doctrina: <\/strong>Nuestro CD, en el caso que nos ocupa, entiende que no se conculcan en el caso presente ni el principio de tracto sucesivo, ni el principio de prioridad. Es decir que lo que se trata de inscribir es un contrato de arrendamiento formalizado en escritura p\u00fablica entre la recurrente y el propietario anterior de la finca, pese a que esta fue adjudicada en procedimiento de ejecuci\u00f3n hipotecaria directa a persona distinta, si bien la resoluci\u00f3n judicial <strong>dej\u00f3 a salvo<\/strong> el derecho a ocupar la finca por el arrendatario recurrente.<\/p>\n<p>En el citado procedimiento <strong>fue parte el actual titular registral<\/strong>, habiendo quedado acreditado que el mismo no intervino en la toma de posesi\u00f3n por al adjudicatario de la finca, por reconoc\u00e9rsele derecho a ocupar la finca por la arrendataria recurrente.<\/p>\n<p>Para la DG la inscripci\u00f3n solicitada es compatible con el derecho inscrito ya que el principio de tracto sucesivo tiene una vertiente no solo formal sino tambi\u00e9n material, contemplando diversas excepciones a dicho principio.<\/p>\n<p><strong>Comentarios: <\/strong>Parece claro que la DG en este caso, dejando aparte el principio de tracto sucesivo, decide seg\u00fan la realidad acreditada de las cosas, permitiendo la inscripci\u00f3n en un momento en que el disponente de la finca ya no es propietario, pero de un derecho sobre la finca que una resoluci\u00f3n judicial ha determinado que subsiste pese a su adjudicaci\u00f3n a un tercero.<\/p>\n<p>Ahora bien, hubiera sido interesante que el CD se hubiera pronunciado sobre un hecho que se dio en este caso y es que el contrato de arrendamiento fue modificado (pr\u00f3rroga de 100 a\u00f1os) por el arrendador cuando ya no era propietario de la finca, por haberse adjudicado al tercero.<\/p>\n<p>La registradora no plantea este tema y por ello no entra la DG en su examen, pero quiz\u00e1s su decisi\u00f3n hubiera sido distinta de haberlo planteado. De todas formas, es de suponer que los Tribunales si se les plantea dejen sin efecto la mencionada pr\u00f3rroga. (MGV)<\/p>\n<ul>\n<li><a href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2023\/11\/02\/pdfs\/BOE-A-2023-22453.pdf\">PDF (BOE-A-2023-22453 &#8211; 8\u00a0p\u00e1gs.\u00a0&#8211; 237\u00a0KB)<\/a> <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2023-22453\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"467-inmatriculacion-art-205-lh-mediante-escritura-de-venta-con-precio-aplazado-y-escritura-de-carta-de-pago\"><\/a><h6><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r467\"><\/a>467.* INMATRICULACI\u00d3N ART. 205 LH MEDIANTE ESCRITURA DE VENTA CON PRECIO APLAZADO Y ESCRITURA DE CARTA DE PAGO.<\/span><\/h6>\n<p>Resoluci\u00f3n de 2 de octubre de 2023, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n de la registradora de la propiedad de Hoyos, por la que se suspende la inmatriculaci\u00f3n de una finca, pretendida mediante una escritura de compraventa con precio aplazado y otra escritura de carta de pago de dicho precio aplazado<\/p>\n<p><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen: <\/strong>En el caso de venta de una finca, con precio aplazado, la escritura de carta de pago no es t\u00edtulo traslativo apto para inmatricular la finca; tampoco lo ser\u00eda si estuviera garantizado con condici\u00f3n resolutoria y se resolviera el contrato por falta de pago del precio aplazado.<\/span><\/p>\n<p><strong>Hechos: <\/strong>Se otorga una escritura de compraventa con precio aplazado, que no se garantiza con condici\u00f3n resolutoria expl\u00edcita; posteriormente se otorga escritura de carta de pago y se solicita la inmatriculaci\u00f3n de la finca objeto de dichas escrituras.<\/p>\n<p><strong>La registradora <\/strong>suspende la inscripci\u00f3n pues la finca objeto de la escritura de compraventa no consta inscrita y no se han empleado ninguno de los medios inmatriculadores.<\/p>\n<p><strong>El interesado <\/strong>recurre y alega que con el pago del precio aplazado se perfecciona la compraventa, de lo que deduce que se trata de un segundo t\u00edtulo a los efectos de lo dispuesto en el art\u00edculo <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a205\">205 LH<\/a>.<\/p>\n<p><strong>La DG <\/strong>desestima el recurso<\/p>\n<p><strong>Doctrina: <\/strong>Resulta evidente que no hay doble t\u00edtulo traslativo, ya que aunque la primera escritura recoge una compraventa, que en uni\u00f3n del modo \u2013al existir tradici\u00f3n instrumental\u2013, implica la traslaci\u00f3n del dominio (art\u00edculos <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/codigo-civil-libro-tercero\/#dp\">609<\/a> y <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/columna-izq\/codigo-civil-libro-cuarto-articulos-1088-al-1537\/#art1462\">1462<\/a> del C\u00f3digo Civil), y el segundo t\u00edtulo no implica traslaci\u00f3n del dominio, ni refrenda a los compradores como due\u00f1os, pues ya lo eran con anterioridad. Simplemente constata el pago del precio aplazado, con la consecuente extinci\u00f3n de la obligaci\u00f3n de pago (<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/columna-izq\/codigo-civil-libro-cuarto-articulos-1088-al-1537\/#art1156\">art\u00edculo 1156<\/a> del C\u00f3digo Civil).<\/p>\n<p>Aunque hubiese habido una efectiva condici\u00f3n resolutoria, cosa que no concurre en este caso, y su incumplimiento originase la resoluci\u00f3n de la transmisi\u00f3n (circunstancia que tampoco concurre en este caso), no se entender\u00eda que hay doble t\u00edtulo, como indica la <a href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/RESOLUCIONES\/2014-NOVIEMBRE.htm#r394\">R. 17 de octubre de 2014<\/a> (AFS)<\/p>\n<ul>\n<li><a href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2023\/11\/02\/pdfs\/BOE-A-2023-22454.pdf\">PDF (BOE-A-2023-22454 &#8211; 4\u00a0p\u00e1gs.\u00a0&#8211; 205\u00a0KB)<\/a> <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2023-22454\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"468-compraventa-derecho-de-adquisicion-preferente\"><\/a><h6><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r468\"><\/a>468.** COMPRAVENTA. DERECHO DE ADQUISICI\u00d3N PREFERENTE<\/span><\/h6>\n<p>Resoluci\u00f3n de 3 de octubre de 2023, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Almer\u00eda n.\u00ba 5 a inscribir una escritura de compraventa.<\/p>\n<p><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen:<\/strong> en caso de enajenaci\u00f3n de finca r\u00fastica arrendada, se reconoce al arrendatario un derecho de adquisici\u00f3n preferente en los t\u00e9rminos del art\u00edculo 22 LAR.<\/span><\/p>\n<p><strong>Hechos:<\/strong> se presenta escritura de compraventa de una finca r\u00fastica, haci\u00e9ndose constar que estaba arrendada a determinada persona por contrato de fecha 1 de septiembre de 2013. El vendedor manifiesta que el d\u00eda 9 de febrero de 2023 comunic\u00f3 a la arrendataria, mediante el documento que se incorporaba, su decisi\u00f3n de vender el inmueble a los efectos de que pudiese ejercitar el derecho de adquisici\u00f3n preferente que le correspond\u00eda, habiendo transcurrido el plazo de treinta d\u00edas para dicho ejercicio sin que la arrendataria hubiera manifestado su intenci\u00f3n de adquirir el inmueble.<\/p>\n<p>Dicho documento era una certificaci\u00f3n expedida por determinado operador postal distinto de la \u00abSociedad Estatal Correos y Tel\u00e9grafos, S.A.\u00bb relativa a la remisi\u00f3n por burofax por la sociedad vendedora a la arrendataria de un escrito en que se indicaban el prop\u00f3sito de vender la finca, el precio (y forma de pago: cheque a favor del vendedor al otorgamiento de la escritura de compraventa), que los gastos de la compraventa eran a cargo de la parte compradora y que \u00abel inmueble se vende como cuerpo cierto en su estado f\u00edsico, jur\u00eddico y documental\u00bb.<\/p>\n<p>Se a\u00f1ad\u00eda lo siguiente: \u00abDe acuerdo a las disposiciones citadas en el art\u00edculo 25 de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos, le informamos del derecho de tanteo que Vd. tiene para adquirir en las mismas condiciones el citado inmueble, y que podr\u00e1 ejercitar en el plazo de treinta d\u00edas naturales a partir de la notificaci\u00f3n de la presente\u00bb.<\/p>\n<p>El <strong>registrador suspende la inscripci\u00f3n<\/strong> por entender que no se acredita que, despu\u00e9s de haberse celebrado la compraventa, se haya notificado a la arrendataria la escritura de compraventa, a efectos de que pueda ejercitar, si procede, su derecho de retracto.<\/p>\n<p>La <strong>Direcci\u00f3n confirma la calificaci\u00f3n<\/strong> con fundamento en los <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-2003-21616\">art\u00edculos 11 y 22 LAR.<\/a><\/p>\n<p>&#8211; El <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-2003-21616\">art\u00edculo\u00a011.1 LAR<\/a> dispone que la escritura p\u00fablica de enajenaci\u00f3n de finca r\u00fastica deber\u00e1 expresar la circunstancia de si \u00e9sta se encuentra o no arrendada, como condici\u00f3n para su inscripci\u00f3n en el Registro de la Propiedad.<\/p>\n<p>&#8211; El <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-2003-21616\">art\u00edculo\u00a022, apartado\u00a02<\/a> impone al transmitente la obligaci\u00f3n de notificar de forma fehaciente al arrendatario su <strong>prop\u00f3sito<\/strong> de enajenar y los elementos esenciales del contrato, de modo que el arrendatario tendr\u00e1 un plazo de sesenta d\u00edas h\u00e1biles desde que hubiera recibido la notificaci\u00f3n para ejercitar su derecho de adquirir la finca en el mismo precio y condiciones. A falta de notificaci\u00f3n del arrendador, el arrendatario tendr\u00e1 derecho de retracto durante sesenta d\u00edas h\u00e1biles a partir de la fecha en que, por cualquier medio, haya tenido conocimiento de la transmisi\u00f3n.<\/p>\n<p>&#8211; Seg\u00fan el <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-2003-21616\">apartado\u00a03 del art\u00edculo\u00a022<\/a>, la escritura de enajenaci\u00f3n se notificar\u00e1 de forma fehaciente al arrendatario, al efecto de que pueda ejercitar el derecho de retracto o, en su caso, el de adquisici\u00f3n, si las condiciones de la enajenaci\u00f3n, el precio o la persona del adquirente no correspondieran de un modo exacto a las contenidas en la notificaci\u00f3n previa.<\/p>\n<p>El mismo derecho tendr\u00e1 si no se hubiese cumplido en forma el requisito de la notificaci\u00f3n previa. En este caso, el retracto o el derecho de adquisici\u00f3n preferente podr\u00e1n ser ejercitados durante el plazo de 60 d\u00edas h\u00e1biles a partir de la notificaci\u00f3n.<\/p>\n<p>&#8211; Por \u00faltimo, <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-2003-21616\">el apartado\u00a04<\/a>, que dispone que: \u00abPara inscribir en el Registro de la propiedad los t\u00edtulos de adquisici\u00f3n \u00ednter vivos de fincas r\u00fasticas arrendadas, deber\u00e1 justificarse la pr\u00e1ctica de la notificaci\u00f3n que establece el apartado anterior\u00bb.<\/p>\n<p>Como ha reconocido el TS, la notificaci\u00f3n ha de ser clara y precisa, como es necesario al inter\u00e9s de los particulares para saber en cada caso d\u00f3nde empiezan y d\u00f3nde terminan sus respectivos derechos como compradores y retrayentes, pues el retrayente ha de conocer las condiciones esenciales (\u2026), para decidir con conocimiento de causa y sin necesidad de acudir a otras averiguaciones sobre la conveniencia o no de retraer, conocimiento no s\u00f3lo del precio, sino tambi\u00e9n de las modalidades de pago a efectos de determinar si es asequible a sus disponibilidades econ\u00f3micas; en definitiva, que el conocimiento que el comprador est\u00e1 obligado a proporcionar al arrendatario sobre las condiciones de la venta ha de ser pleno, cabal, cierto, completo, exacto, perfecto, de las condiciones esenciales.<\/p>\n<p>En el presente caso, a la vista de la forma de la notificaci\u00f3n del prop\u00f3sito de vender la finca as\u00ed como del contenido de aquella, est\u00e1 justificada la exigencia expresada por el registrador, toda vez que mediante la notificaci\u00f3n fehaciente del contenido de la escritura de enajenaci\u00f3n podr\u00e1 la arrendataria conocer \u00edntegramente las condiciones esenciales de la venta, de suerte que si no coinciden con las contenidas en la notificaci\u00f3n previa realizada por el vendedor, o en esta se han omitido, o no se ha realizado dicha notificaci\u00f3n de forma fehaciente, podr\u00e1 la arrendataria ejercitar el derecho de retracto, sirviendo la posterior notificaci\u00f3n para fijar el\u00a0<em>dies a quo<\/em> a efectos del c\u00f3mputo del plazo de ejercicio de tal derecho. (ER)<\/p>\n<ul>\n<li><a href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2023\/11\/02\/pdfs\/BOE-A-2023-22455.pdf\">PDF (BOE-A-2023-22455 &#8211; 7\u00a0p\u00e1gs.\u00a0&#8211; 222\u00a0KB)<\/a> <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2023-22455\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"469-herencia-prueba-de-la-vecindad-civil\"><\/a><h6><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r469\"><\/a>469.*** HERENCIA. PRUEBA DE LA VECINDAD CIVIL<\/span><\/h6>\n<p>Resoluci\u00f3n de 3 de octubre de 2023, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Eivissa n.\u00ba 4 a inscribir una escritura de aceptaci\u00f3n y adjudicaci\u00f3n de herencia (IES)<\/p>\n<p><strong><span style=\"color: #0000ff;\">Resumen.- <\/span><\/strong><span style=\"color: #0000ff;\">Constando la vecindad civil de la causante de sus manifestaciones en el propio testamento, en t\u00e9rminos tan precisos que evidencian el cumplimiento por el notario de su deber de informar a la otorgante sobre el hecho de que, \u00abno habiendo residido en comunidad foral alguna con las condiciones legalmente previstas para la adquisici\u00f3n de alguna vecindad especial\u00bb, tiene vecindad civil en territorio de derecho com\u00fan y, por ende, sus padres tienen derecho a leg\u00edtima; frente a tales precisiones, en el \u00e1mbito extrajudicial y sin la intervenci\u00f3n de los afectados (los indicados legitimarios), no puede prevalecer la mera manifestaci\u00f3n que en la escritura de adjudicaci\u00f3n de herencia vierte el instituido heredero sobre el car\u00e1cter err\u00f3neo de la indicaci\u00f3n de la vecindad civil<\/span>.<\/p>\n<p><strong>Hechos.-<\/strong> Debe decidirse si es inscribible una escritura de aceptaci\u00f3n y adjudicaci\u00f3n de herencia, otorgada \u00fanicamente por el heredero instituido \u2013 esposo de la causante\u2013, con las siguientes circunstancias relevantes: En el testamento que constituye el t\u00edtulo sucesorio, otorgado diez meses antes de su fallecimiento, la causante afirm\u00f3 que era vecina de \u00abYaiza, provincia de Las Palmas (\u2026)\u00bb, que \u00abtiene nacionalidad espa\u00f1ola y vecindad civil com\u00fan, no habiendo residido en comunidad foral alguna con las condiciones legalmente previstas para la adquisici\u00f3n de alguna vecindad especial\u00bb. Y, adem\u00e1s de instituir heredero a su esposo, leg\u00f3 a sus padres \u00ablo que por leg\u00edtima les corresponda\u00bb. En la escritura cuya calificaci\u00f3n es impugnada el otorgante manifiesta \u00abque la Ley rectora de la sucesi\u00f3n es la de la vecindad civil de la causante, esto es, la de Ibiza, y no la vecindad civil com\u00fan como err\u00f3neamente se hizo constar en su testamento, al haber residido m\u00e1s de diez a\u00f1os en las Islas Baleares, y no haber residido en Canarias desde hace m\u00e1s de diez a\u00f1os en las condiciones previstas por el C\u00f3digo Civil para la adquisici\u00f3n de la vecindad civil com\u00fan\u00bb. Y la notaria afirma que le \u00abacredita dicho extremo mediante dos certificados de empadronamiento expedidos por el Ayuntamiento de Santa Eulalia del R\u00edo (Ibiza, Baleares) y por el Ayuntamiento de San Antonio Abad (Ibiza, Baleares), cuyos testimonios adjunto a la presente\u00bb.<\/p>\n<p><strong>El registrador<\/strong> suspende la inscripci\u00f3n porque, a su juicio, dadas las manifestaciones de la causante en su testamento, es necesario que consientan sus padres, por ostentar la condici\u00f3n de legitimarios en Derecho com\u00fan.<\/p>\n<p><strong>Direcci\u00f3n General. Desestima el recurso y confirma la calificaci\u00f3n.<\/strong><\/p>\n<p><strong>Respecto de la prueba de la vecindad se plantean dificultades similares a las relativas a la nacionalidad, incluso acrecentadas, toda vez que si la vecindad civil accede al Registro Civil<\/strong> (como ocurre en casos de opci\u00f3n por la misma, declaraci\u00f3n de adquisici\u00f3n por residencia habitual de dos a\u00f1os, adquisici\u00f3n de la nacionalidad espa\u00f1ola, opci\u00f3n por la vecindad civil del lugar de nacimiento o por la \u00faltima de cualquiera de los padres) <strong>la propia inscripci\u00f3n registral podr\u00e1 ser prueba de la vecindad civil, si bien estos supuestos son excepcionales, pues la regla general es que la vecindad civil no consta en el Registro Civil. <\/strong><\/p>\n<p><strong>En relaci\u00f3n con la vecindad civil, el Centro Directivo ha tenido la oportunidad de poner de relieve las dificultades para su prueba<\/strong>, <strong>ya que, salvo en los casos de las declaraciones que los interesados puedan hacer ante el encargado de dicho Registro<\/strong> para la conservaci\u00f3n de la misma o para su cambio por plazo abreviado de dos a\u00f1os, que dan lugar al correspondiente asiento registral, <strong>ser\u00eda necesario acudir a la posesi\u00f3n de estado o, en \u00faltimo t\u00e9rmino, y con las limitaciones que en el \u00e1mbito del Registro pueden ser acogidas, a presunciones como la establecida en el art\u00edculo 69 de la Ley 20\/2011, de 21 de julio, del Registro Civil, o la que deriva del expediente tramitado y resuelto conforme a las previsiones del art\u00edculo 92 del mismo cuerpo legal.<\/strong><\/p>\n<p>Precisamente por la trascendencia que la vecindad civil tiene en la capacidad de la persona, el art\u00edculo 156.4.\u00ba el Reglamento Notarial establece que en la comparecencia de la escritura \u00abse expresar\u00e1 la vecindad civil de las partes cuando lo pidan los otorgantes o cuando afecte a la validez o eficacia del acto o contrato que se formaliza (\u2026)\u00bb, si bien, dadas las dificultades para su prueba antes referidas, el art\u00edculo 160 del mismo Reglamento dispone que \u201cla circunstancia de la vecindad se expresar\u00e1 por lo que conste al notario o resulte de las declaraciones de los otorgantes y de sus documentos de identidad\u201d.<\/p>\n<p>\u00a0Tambi\u00e9n cabe recordar que este Centro Directivo, en <a href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-dgrn-octubre-2016\/#410-mejora-de-presente-por-vecindad-civil-gallega-y-finca-sita-en-cataluna-cabe-consulta-de-otros-registros-pero-no-de-la-oficina-liquidadora-\">R. 29 de septiembre de 2016<\/a>, ha expresado que aunque seg\u00fan la referida norma reglamentaria sea suficiente la declaraci\u00f3n del otorgante sobre vecindad civil (que primordialmente versa sobre datos f\u00e1cticos como el de la residencia continuada), aquella debe entenderse en el sentido de que tal extremo debe expresarse solo tras haber informado y asesorado en Derecho el notario a los otorgantes<strong>. Por lo dem\u00e1s, ning\u00fan obst\u00e1culo existe para, en su caso, acudir a otros medios para acreditar suficientemente la vecindad civil, como puede ser el acta de notoriedad regulada en el art\u00edculo <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/reglamento-notarial-titulo-iv\/#art209\">209 del Reglamento Notarial<\/a><\/strong>, como admiti\u00f3 este Centro Directivo en Resoluci\u00f3n de 3 de julio de 1967 (tambi\u00e9n cabe recordar que el art\u00edculo 56.2 de la Ley 15\/2015, de 2 de julio, de la Jurisdicci\u00f3n Voluntaria, impone al notario la obligaci\u00f3n de practicar las pruebas que estime oportunas dirigidas a acreditar la vecindad civil del causante al autorizar el acta de la declaraci\u00f3n de herederos abintestato del mismo; y el art\u00edculo 53 de la misma ley regula la actuaci\u00f3n del notario para estimar acreditada la vecindad civil de los interesados a la hora de autorizar el acta de notoriedad para la constancia del r\u00e9gimen econ\u00f3mico matrimonial legal)\u00bb.Tambi\u00e9n ha puesto de relieve esta Direcci\u00f3n General, entre otras, en <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-febrero-2022-direccion-general-seguridad-juridica-y-fe-publica\/#72-compraventa-por-matrimonio-de-nacionalidad-india\">R. 2 de febrero de 2022<\/a>, 11 de mayo y <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/diciembre-2022-direccion-general-seguridad-juridica-y-fe-publica\/#545-compra-por-conyuges-de-distinta-nacionalidad-casados-en-gananciales\">R. 21 de noviembre de 2022<\/a> y <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/diciembre-2022-direccion-general-seguridad-juridica-y-fe-publica\/#562-compra-por-casados-de-nacionalidades-espanola-y-marroqui-bajo-el-regimen-de-sociedad-de-gananciales\">R. 28 de noviembre de 2022<\/a> y 24 de enero de 2023, que \u00ab(\u2026) <strong>tanto registradores de la propiedad como notarios,<\/strong> complementariamente, desempe\u00f1an un papel fundamental en la seguridad jur\u00eddica preventiva, <strong>por lo que el instrumento p\u00fablico as\u00ed como la inscripci\u00f3n deben procurar reflejar de forma cierta todas aquellas circunstancias referentes a la capacidad de los otorgantes, como edad o circunstancias modificativas de la capacidad, estado civil, nacionalidad, vecindad civil, o r\u00e9gimen econ\u00f3mico matrimonial que incidan de presente o de futuro en la validez del negocio jur\u00eddico o de la relaci\u00f3n jur\u00eddico real constituida<\/strong> (\u2026)\u00bb. <strong>El elemento determinante para la adquisici\u00f3n de la vecindad civil es el de la residencia, identific\u00e1ndose el lugar de \u00abresidencia habitual\u00bb con el de domicilio civil, seg\u00fan el art\u00edculo <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/columna-izq\/codigo-civil-libro-primero\/#art40\">40 del C\u00f3digo Civil<\/a>, siendo independiente de la vecindad administrativa o de la inscripci\u00f3n en el padr\u00f3n municipal o en registros fiscales<\/strong> (vid. la Sentencia del Tribunal Supremo de 14 de septiembre de 2009, que cita, a su vez, la de 8 de marzo de 1983 que afirm\u00f3 que \u00ablas vecindades administrativas no siempre coinciden con el efectivo domicilio, teniendo escasa influencia las certificaciones administrativas que derivan de los datos del padr\u00f3n municipal de habitantes, siendo el lugar de residencia habitual aquel que corresponde a la residencia permanente e intencionada en un precisado lugar debiendo tenerse en cuenta la efectiva vivencia y habitualidad, con ra\u00edces familiares y econ\u00f3micas\u00bb). Por lo dem\u00e1s, debe tenerse en cuenta que el C\u00f3digo Civil dispone en su <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/columna-izq\/codigo-civil-titulo-preliminar\/#a14\">art\u00edculo 14<\/a> que la sujeci\u00f3n al derecho civil com\u00fan o al especial o foral se determina por la vecindad civil, estableciendo una norma de cierre en dicho precepto, que act\u00faa como una verdadera presunci\u00f3n \u00abiuris tantum\u00bb, cual es que en caso de duda prevalecer\u00e1 la vecindad civil que corresponda al lugar de nacimiento.<\/p>\n<p>Por las anteriores consideraciones el recurso no puede ser estimado. Como ha afirmado este Centro Directivo (vid. las <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/RESOLUCIONES\/2012-JUNIO.htm#r214\">R. 23 de mayo de 2012<\/a>, 5 de junio de 2018, <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-direccion-general-de-los-registros-y-el-notariado-marzo-2019\/#114-herencia-desheredacion-identificacion-de-los-hijos-de-los-nietos-desheredados-que-tambien-lo-fueron-\">R. 6 de marzo de 2019<\/a>, <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-agosto-2022-direccion-general-seguridad-juridica-y-fe-publica\/#358-herencia-desheredacion-acreditacion-de-inexistencia-de-descendientes-del-desheredado\">R. 20 de julio de 2022<\/a> y 24 de enero de 2023) \u00absiempre es necesario que resulte de la escritura atributiva de bienes hereditarios cu\u00e1les son los sujetos interesados en la herencia, y que \u2013sin llegar a una prueba diab\u00f3lica\u2013 se justifique o se refiera la inexistencia de otras personas que por llamamiento legal o testamentario pudieran tener alg\u00fan derecho en la sucesi\u00f3n, de modo que se infiera la legitimaci\u00f3n de los otorgantes, per se, para la adjudicaci\u00f3n de los bienes relictos (&#8230;)\u00bb.En el presente supuesto, <strong>la vecindad civil de la causante resulta de sus manifestaciones en el propio testamento, en unos t\u00e9rminos tan precisos que evidencian el cumplimiento por el notario de su deber de informar a la otorgante <\/strong>sobre el hecho de que, \u00abno habiendo residido en comunidad foral alguna con las condiciones legalmente previstas para la adquisici\u00f3n de alguna vecindad especial\u00bb, tiene vecindad civil en territorio de derecho com\u00fan y, por ende, sus padres tienen derecho a leg\u00edtima.<strong> Frente a tales precisiones, en el \u00e1mbito extrajudicial y sin la intervenci\u00f3n de los afectados (los indicados legitimarios), no puede prevalecer la mera manifestaci\u00f3n que en la escritura calificada vierte el instituido heredero sobre el car\u00e1cter err\u00f3neo de la indicaci\u00f3n de la vecindad civil<\/strong>. (IES)<\/p>\n<ul>\n<li><a href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2023\/11\/02\/pdfs\/BOE-A-2023-22456.pdf\">PDF (BOE-A-2023-22456 &#8211; 8\u00a0p\u00e1gs.\u00a0&#8211; 231\u00a0KB)<\/a> <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2023-22456\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"470-inscripcion-de-representacion-grafica-de-una-finca-incluida-en-un-expediente-de-concentracion-parcelaria\"><\/a><h6><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r470\"><\/a>470.** INSCRIPCI\u00d3N DE REPRESENTACI\u00d3N GR\u00c1FICA DE UNA FINCA INCLUIDA EN UN EXPEDIENTE DE CONCENTRACI\u00d3N PARCELARIA<\/span><\/h6>\n<p>Resoluci\u00f3n de 3 de octubre de 2023, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n de la registradora de la propiedad de Caldas de Reis, por la que se deniega la inscripci\u00f3n de la georreferenciaci\u00f3n de una finca registral y su consiguiente rectificaci\u00f3n una vez tramitado el expediente del art\u00edculo 199 de la Ley Hipotecaria, en el que se han practicado alegaciones contra la inscripci\u00f3n de la georreferenciaci\u00f3n de la finca.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen: <\/strong>Estando pendiente de finalizaci\u00f3n e inscripci\u00f3n un expediente de concentraci\u00f3n parcelaria, no es posible emplear el procedimiento del art. 199 LH para inscribir la rectificaci\u00f3n de descripci\u00f3n y la representaci\u00f3n gr\u00e1fica de una sola finca de reemplazo.<\/span><\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\"><strong>Hechos:<\/strong> Se solicita la inscripci\u00f3n de una representaci\u00f3n gr\u00e1fica alternativa a la catastral con un exceso de cabida superior al 10%. La registradora de la propiedad tramita el expediente del <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a199\">art. 199 LH,<\/a> al que se oponen diversos colindantes; uno de ellos alega invasi\u00f3n de una pista forestal de dominio p\u00fablico. Durante la tramitaci\u00f3n del expediente, la representaci\u00f3n gr\u00e1fica catastral se modifica de conformidad con la representaci\u00f3n gr\u00e1fica alternativa aportada. La finca forma parte de un expediente de concentraci\u00f3n parcelaria a\u00fan no finalizado pues no se ha otorgado ni inscrito el acta de reorganizacio\u0301n de la propiedad, y no se corresponde con la finca aportada al expediente, sino con la finca de reemplazo.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\"><strong>Calificaci\u00f3n:<\/strong> La registradora suspende la inscripci\u00f3n por el defecto subsanable de apreciar superposici\u00f3n de fincas entre la representaci\u00f3n gr\u00e1fica aportada y la catastral vigente al iniciarse el expediente, lo que, unido a las alegaciones de los colindantes, evidencia la existencia de una controversia sobre la delimitaci\u00f3n gr\u00e1fica de la finca que se pretende inscribir.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\"><strong>Recurso:<\/strong> El interesado, pese a reconocer la posible invasi\u00f3n del dominio p\u00fablico, recurre alegando que las alegaciones de los colindantes no tienen ninguna base documental, que la nota de calificaci\u00f3n no est\u00e1 motivada y que la modificaci\u00f3n del Catastro efectuada sin oposici\u00f3n de los colindantes avala su pretensi\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\"><strong>Resoluci\u00f3n:<\/strong> La DGSJFP <strong>desestima el recurso<\/strong> y confirma la nota de calificaci\u00f3n, pese a que reitera que la registradora deb\u00eda haber denegado y no suspendido la inscripci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\"><strong>Doctrina:<\/strong><\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\"><strong>Sobre la suspensi\u00f3n\/denegaci\u00f3n de la inscripci\u00f3n<\/strong>: si la representacio\u0301n gra\u0301fica georreferenciada no es inscribible por albergar el registrador dudas fundadas acerca de que con la misma se invada otra finca ya inscrita o el dominio pu\u0301blico, lo procedente es <strong>denegar,<\/strong> no suspender, la inscripcio\u0301n. En el presente caso, aunque la nota de calificacio\u0301n hace referencia a la posible subsanacio\u0301n de los defectos, del contenido del expediente se desprende que no hay posibilidad de subsanacio\u0301n, pues la inscripcio\u0301n solo se puede lograr mediante presentacio\u0301n de una georreferenciacio\u0301n distinta, que habra\u0301 de ser objeto de un nuevo expediente del art. 199 LH.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\"><strong>Sobre la motivaci\u00f3n de la nota<\/strong>: la registradora, al calificar, no puede limitarse a una mera aplicacio\u0301n meca\u0301nica y puramente formal de los preceptos legales, basados en la identificacio\u0301n de su nu\u0301mero de orden dentro del texto legal, sino que puede acudir a la hermene\u0301utica y a la interpretacio\u0301n contextual, para expresar de que\u0301 forma se consideran infringidos.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\"><strong>Sobre la posible invasi\u00f3n del dominio p\u00fablico: <\/strong>el reconocimiento de dicha circunstancia por parte del interesado, es suficiente para denegar la inscripci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\"><strong>Sobre la inclusi\u00f3n de la finca en un expediente de concentraci\u00f3n parcelaria<\/strong>: pese a no haberse calificado por la registradora, es el argumento m\u00e1s contundente a los efectos de denegar la inscripci\u00f3n. Siendo la inscripcio\u0301n de la georreferenciacio\u0301n solicitada la correspondiente a la finca de reemplazo y no a la finca aportada, no puede inscribirse por la vi\u0301a de un expediente del art. 199, sino presentando el ti\u0301tulo inscribible de la concentracio\u0301n parcelaria, que es el que crea la finca de reemplazo. (VEJ)<\/p>\n<ul>\n<li><a href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2023\/11\/02\/pdfs\/BOE-A-2023-22457.pdf\">PDF (BOE-A-2023-22457 &#8211; 15\u00a0p\u00e1gs.\u00a0&#8211; 265\u00a0KB)<\/a> <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2023-22457\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"471-inscripcion-de-representacion-grafica-dominio-publico-no-invadido-segun-informe-municipal\"><\/a><h6><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r471\"><\/a>471.** INSCRIPCI\u00d3N DE REPRESENTACI\u00d3N GR\u00c1FICA. DOMINIO P\u00daBLICO NO INVADIDO SEG\u00daN INFORME MUNICIPAL<\/span><\/h6>\n<p>Resoluci\u00f3n de 3 de octubre de 2023, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n emitida por la registradora de la propiedad de Rute, por la que se deniega la inscripci\u00f3n de la georreferenciaci\u00f3n de una finca registral segregada, una vez tramitado el expediente del art\u00edculo 199 de la Ley Hipotecaria, en el que se han practicado alegaciones contra la inscripci\u00f3n de la georreferenciaci\u00f3n de la finca.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen:<\/strong> El informe municipal declarando que no existe invasi\u00f3n del dominio p\u00fablico debi\u00f3 ser tenido en cuenta por la registradora, aunque se presentara, acompa\u00f1ando al recurso, con posterioridad a la expedici\u00f3n de la nota de calificaci\u00f3n.<\/span><\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\"><strong>Hechos:<\/strong> Se solicita la inscripci\u00f3n de una segregaci\u00f3n aport\u00e1ndose una representaci\u00f3n gr\u00e1fica alternativa a la catastral. La registradora de la propiedad tramita el expediente del <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a119\">art. 199 LH<\/a>, en el curso del cual se presenta oposici\u00f3n por un colindante que alega invasi\u00f3n del dominio p\u00fablico y por otro que se\u00f1ala que la representaci\u00f3n gr\u00e1fica aportada invade su finca.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\"><strong>Calificaci\u00f3n:<\/strong> La registradora deniega la inscripci\u00f3n por dos defectos: 1) posible invasi\u00f3n del dominio p\u00fablico; 2) posible invasi\u00f3n de finca colindante cuyo titular catastral coincide con el registral que presenta la alegaci\u00f3n, quien hab\u00eda adquirido su finca por compra al promotor del expediente.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\"><strong>Recurso:<\/strong> En relaci\u00f3n con el primer defecto, el interesado presenta un informe del servicio t\u00e9cnico del Ayuntamiento en el que se indica que no hay invasi\u00f3n del dominio p\u00fablico. En cuanto al segundo, reconoce que invade una porci\u00f3n de la finca colindante, pero que esa porci\u00f3n, de la que conserva la posesi\u00f3n, no deb\u00eda haberse vendido al opositor y si se hizo as\u00ed fue porque formaba parte de una finca registral mayor de la cual no se pod\u00eda segregar.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\"><strong>Resoluci\u00f3n:<\/strong> La DGSJFP revoca el primer defecto de la nota y confirma el segundo.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\"><strong>Doctrina:<\/strong><\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\"><strong>Sobre la posible invasi\u00f3n del dominio p\u00fablico<\/strong>: el informe municipal, aunque se presente con posterioridad a la nota de calificaci\u00f3n, deber\u00eda haberse tenido en cuenta por la registradora, quien pudo retirar la referencia a dicha alegacio\u0301n en el plazo de los 5 di\u0301as a que se refiere el <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a327\">art. 327 LH<\/a>.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\"><strong>Sobre la posible invasi\u00f3n de la finca colindante<\/strong>: el reconocimiento por parte del promotor del expediente de que la representaci\u00f3n gr\u00e1fica aportada invade una finca inscrita a nombre del colindante, confirma la calificaci\u00f3n de la registradora, pues los asientos registrales est\u00e1n bajo la salvaguardia de los tribunales. El hecho de que el promotor conserve su posesi\u00f3n no es obst\u00e1culo para ello. Las manifestaciones de ambas partes ponen de manifiesto la existencia de una controversia, que no puede resolverse en la v\u00eda registral. (VEJ)<\/p>\n<ul>\n<li><a href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2023\/11\/02\/pdfs\/BOE-A-2023-22458.pdf\">PDF (BOE-A-2023-22458 &#8211; 9\u00a0p\u00e1gs.\u00a0&#8211; 236\u00a0KB)<\/a> <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2023-22458\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"473-prestamo-hipotecario-entre-empresarios-tasacion\"><\/a><h6><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r473\"><\/a>473.** <\/span><span style=\"font-size: 12pt;\">PR\u00c9STAMO HIPOTECARIO ENTRE EMPRESARIOS. TASACI\u00d3N<\/span><\/h6>\n<p>Resoluci\u00f3n de 4 de octubre de 2023, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la calificaci\u00f3n de la registradora de la propiedad de Redondela-Ponte Caldelas, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de una escritura de pr\u00e9stamo hipotecario entre empresarios\u00a0<\/p>\n<p><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen:<\/strong> Para inscribir el pacto de ejecuci\u00f3n directa o el de venta extrajudicial de bienes hipotecados es imprescindible un certificado de tasaci\u00f3n, no una mera manifestaci\u00f3n del valor en que se tasa la finca.<\/span><\/p>\n<p><strong>&#8211; Hechos:<\/strong> <strong>a)<\/strong> En una hipoteca entre 2 SL el<strong> valor de tasaci\u00f3n<\/strong> de la finca a efectos de la subasta <strong>resulta simplemente de una manifestaci\u00f3n<\/strong> de las partes dentro del clausulado.<\/p>\n<p><strong>b) <\/strong>Adem\u00e1s, en el expositivo se rese\u00f1an unas entregas a cuenta del capital del pr\u00e9stamo hipotecario cuya suma no coincide (faltar\u00edan 1000 \u20ac) con la se\u00f1alada en el otorgamiento como principal.<\/p>\n<p><strong>&#8211; La Registradora: califica negativamente<\/strong>:<\/p>\n<p><strong>a) <\/strong>conforme a los <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a129\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">129 LH<\/a> y <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-2000-323&amp;p=20230629&amp;tn=1#a682\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">682 LEC<\/a>, por <strong>no aportar un <em>certificado de tasaci\u00f3n<\/em><\/strong> (sin que baste la mera manifestaci\u00f3n), si bien trat\u00e1ndose de <strong>pr\u00e9stamos entre particulares<\/strong> (No <em>Entidades de Cr\u00e9dito<\/em>) tal <strong>tasaci\u00f3n<\/strong> <u>no necesariamente debe ser la<em> \u201coficial\u201d u homologada<\/em><\/u> prevista en la <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/eli\/es\/l\/1981\/03\/25\/2\/con\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Ley 2\/1981, de 25 de marzo<\/a> [NOTA <a href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/CORTOS\/2008\/07-albertcapell.htm\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">ACM<\/a> : <strong><a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-2021-17910&amp;p=20230629&amp;tn=1#dd\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">HOY Derogada<\/a><\/strong> y deben entenderse los <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-2021-17910&amp;p=20230629&amp;tn=1#a1-10\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Arts 17-b), 18 y 21 RD-Ley 24\/2021<\/a>] y que solo se la impone a las Entidades financieras, de modo que para personas distintas (empresas, particulares\u2026) puede verificarse por<strong> otras entidades o personas f\u00edsicas <\/strong>que tengan entre sus funciones profesionales la de tasaci\u00f3n de inmuebles.<\/p>\n<p><strong>b) <\/strong>Requiere adem\u00e1s que se aclare la cifra del principal del pr\u00e9stamo respecto de las transferencias previamente transferidas.<\/p>\n<p><strong>&#8211; Las partes<\/strong><strong>: <\/strong><strong>recurren <\/strong>exponiendo que:<br \/>\n<strong>a)<\/strong> ning\u00fan precepto impone la aportaci\u00f3n de un \u201ccertificado de tasaci\u00f3n\u201d, oficial o no, y que el <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-2000-323&amp;p=20230629&amp;tn=1#a682\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">art 682-2 LEC<\/a> solo hablan del <em>\u201cprecio en que los interesados tasan la finca o bien hipotecado\u201d.<\/em> No se exige que un tercero (el supuesto tasador de cualquier tipo o clase) valore el bien hipotecado, que el <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a129\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">129-2-a LH<\/a> exige solo para las hipotecas que se van a<strong><em> titulizar<\/em><\/strong>, lo que aqu\u00ed ser\u00eda imposible.<\/p>\n<p><strong>b) <\/strong>Y en cuanto al error del Expositivo I en se omiti\u00f3 una entrega de 1.000 \u20ac entienden que ello no puede obstaculizar la inscripci\u00f3n de la operaci\u00f3n, ya que si, en los Otorgamientos, las partes est\u00e1n conformes con la cantidad que se dice prestada, no puede el Registrador oponer reparo a ello.<\/p>\n<p><strong>&#8211; Resoluci\u00f3n: <\/strong>La DGSJFP\u00a0<strong>desestima<\/strong> el recurso y <strong>confirma <\/strong>la calificaci\u00f3n.<br \/>\n<strong>&#8211; Doctrina<\/strong>:<br \/>\n<strong>\u00a0a) <\/strong>Reitera la <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/julio-2021-dgsjfp\/#259-constitucion-de-hipoteca-por-entidades-distintas-a-las-de-la-ley-27-1981-tasacion-por-entidad-no-homologada\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">R. de 7 julio 2021<\/a>, de modo que [NOTA <a href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/CORTOS\/2008\/07-albertcapell.htm\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">ACM<\/a> : <strong><a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-2021-17910&amp;p=20230629&amp;tn=1#dd\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Derogada<\/a><\/strong> la <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/eli\/es\/l\/1981\/03\/25\/2\/con\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Ley 2\/1981<\/a> HOY deben entenderse los <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-2021-17910&amp;p=20230629&amp;tn=1#a1-10\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Arts 17-b), 18 y 21 RD-Ley 24\/2021<\/a>] trat\u00e1ndose de hipotecas constituidas<strong> a favor de <u>sujetos distintos<\/u> de los mencionados <\/strong>en dichas normas legales, la<strong><u> tasaci\u00f3n no necesariamente ha de ser verificada por entidad oficial de tasaci\u00f3n<\/u>, <\/strong>pudiendo ser realizadas por <strong>otras entidades o personas f\u00edsicas que tengan entre sus funciones<\/strong> profesionales la de tasaci\u00f3n de inmuebles.<\/p>\n<p>Ese significado de dualidad de entidades tasadoras es el que, en consecuencia, ha de atribuirse a la <strong>expresi\u00f3n<\/strong> <strong><em>\u00aben su caso\u00bb<\/em><\/strong> a que se refieren los <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a129\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">arts. 129 LH<\/a> y <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-2000-323&amp;p=20230629&amp;tn=1#a682\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">682 LEC<\/a>.<\/p>\n<p><strong>b) <\/strong>Y en cuanto al error del Expositivo I se\u00f1ala la DG que aunque del clausulado de la escritura puede deducirse el capital prestado, tal errata merma la debida claridad al contrato, pudiendo y debiendo subsanarse con una sencilla diligencia (sin que quepa aportar durante el recurso un resguardo de la transferencia que no se aport\u00f3 al registrador). <a href=\"http:\/\/www.albertcapell.com\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">(<\/a><a href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/CORTOS\/2008\/07-albertcapell.htm\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">ACM<\/a>)<\/p>\n<ul>\n<li><a href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2023\/11\/02\/pdfs\/BOE-A-2023-22460.pdf\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">PDF (BOE-A-2023-22460 &#8211; 8\u00a0p\u00e1gs.\u00a0&#8211; 226\u00a0KB)<\/a> <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2023-22460\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"474-proyecto-de-reparcelacion-sin-aprobacion-expresa-del-ayuntamiento-aprobacion-por-silencio-positivo\"><\/a><h6><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r474\"><\/a>474.** PROYECTO DE REPARCELACI\u00d3N SIN APROBACI\u00d3N EXPRESA DEL AYUNTAMIENTO. APROBACI\u00d3N POR SILENCIO POSITIVO.<\/span><\/h6>\n<p>Resoluci\u00f3n de 4 de octubre de 2023, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la calificaci\u00f3n del registrador de la propiedad de Armilla, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de una escritura de cancelaci\u00f3n de afecciones<\/p>\n<p><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen:<\/strong><\/span> <span style=\"color: #3366ff;\">Aunque la legislaci\u00f3n urban\u00edstica aplicable admita la posibilidad de considerar aprobado por silencio positivo un proyecto de reparcelaci\u00f3n, es indispensable, a efectos registrales, la <strong>acreditaci\u00f3n administrativa de su aprobaci\u00f3n<\/strong>, por acto expreso o presunto.<\/span><\/p>\n<p><strong>Hechos: <\/strong>Mediante escritura se elevaba a p\u00fablico un proyecto de reparcelaci\u00f3n por parte de la junta de compensaci\u00f3n sin que se acredite su aprobaci\u00f3n expresa por parte del Ayuntamiento.<\/p>\n<p>El <strong>registrador<\/strong> suspende la inscripci\u00f3n al no constar la ratificaci\u00f3n del proyecto de reparcelaci\u00f3n por parte del Ayuntamiento, que adem\u00e1s ha manifestado su denegaci\u00f3n dentro del plazo de cuatro meses prescrito en la legislaci\u00f3n auton\u00f3mica. Siendo \u00e9ste el \u00fanico defecto recurrido.<\/p>\n<p>El registrador aclara que dentro del plazo de calificaci\u00f3n y despacho, se present\u00f3 una comunicaci\u00f3n del Ayuntamiento firmada electr\u00f3nicamente por su alcalde, manifestando que, en sesi\u00f3n ordinaria la Junta de Gobierno local del Ayuntamiento se adopt\u00f3 el acuerdo de <strong>denegar<\/strong> la ratificaci\u00f3n del proyecto de reparcelaci\u00f3n de la Unidad de Ejecuci\u00f3n formulado por la junta de compensaci\u00f3n, por ser contrario a las determinaciones previstas en las normas subsidiarias, y de comunicar a los interesados que deber\u00e1n subsanar el estudio de detalle mediante la tramitaci\u00f3n y procedimiento establecidos al efecto.<\/p>\n<p>El <strong>recurrente<\/strong> alega la aplicaci\u00f3n de la figura del <strong>silencio administrativo positivo<\/strong> al haber transcurrido cuatro meses desde la remisi\u00f3n del proyecto al Ayuntamiento para su ratificaci\u00f3n.<\/p>\n<p><strong>Resoluci\u00f3n:<\/strong> La Direcci\u00f3n General desestima el recurso y <strong>confirma<\/strong> la calificaci\u00f3n.<\/p>\n<p><strong>Doctrina: <\/strong>El objeto del expediente es determinar si cabe considerar aprobado por silencio administrativo positivo un proyecto de reparcelaci\u00f3n en el marco de la legislaci\u00f3n urban\u00edstica andaluza y, en su caso, qu\u00e9 requisitos son necesarios para su acreditaci\u00f3n a efectos registrales.<\/p>\n<p>Un reciente pronunciamiento del Tribunal Supremo, en Sentencia de\u00a018 de mayo de\u00a02020, ha interpretado el actual\u00a0<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-del-suelo-2015\/#a25\">25.5 del Real Decreto Legislativo\u00a07\/2015,<\/a> y el <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-procedimiento-administrativo-2015\/#a24\">art\u00edculo\u00a024.1 de la Ley\u00a039\/2015<\/a>, considerando que los proyectos de actuaci\u00f3n, como instrumentos de gesti\u00f3n y ejecuci\u00f3n urban\u00edstica, presentados por iniciativa particular, no pueden entenderse aprobados por silencio administrativo.<\/p>\n<p>No obstante de acuerdo con la normativa andaluza de aplicaci\u00f3n<a href=\"s:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-2021-20916&amp;p=20221202&amp;tn=1#a9-4\">, art\u00edculo\u00a092.5 de la Ley\u00a07\/2021, de\u00a01 de diciembre, de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andaluc\u00eda<\/a>, <a href=\"https:\/\/noticias.juridicas.com\/base_datos\/CCAA\/742770-d-550-2022-de-29-nov-ca-andalucia-aprueba-el-reglamento-general-de-la-ley.html#a157\">art\u00edculo\u00a0157.3<\/a> y <a href=\"https:\/\/noticias.juridicas.com\/base_datos\/CCAA\/742770-d-550-2022-de-29-nov-ca-andalucia-aprueba-el-reglamento-general-de-la-ley.html#a158\">158 del Reglamento de desarrollo de la Ley, aprobado por el Decreto\u00a0550\/2022, de\u00a029 de noviembre<\/a>, es posible la aprobaci\u00f3n por <strong>silencio positivo<\/strong> de un proyecto de reparcelaci\u00f3n.\u00a0<\/p>\n<p>Ahora bien, ello no significa necesariamente que el mero transcurso del plazo previsto legalmente para que opere el silencio suponga el efecto autom\u00e1tico de \u00e9ste, particularmente cuando sus determinaciones resultan contrarias a la ordenaci\u00f3n urban\u00edstica que pretende desarrollar, como ha reconocido el propio Tribunal Superior de Andaluc\u00eda.<\/p>\n<p>Las normas sobre <strong>inscripci\u00f3n<\/strong> de proyectos de reparcelaci\u00f3n no se pronuncian sobre el silencio administrativo positivo, limit\u00e1ndose a exigir <strong>acreditaci\u00f3n<\/strong> de la aprobaci\u00f3n administrativa correspondiente (<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-del-suelo-2015\/#a23\">art\u00edculos\u00a023.6 del vigente Real Decreto Legislativo\u00a07\/2015<\/a>, y\u00a0<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/reglamento-hipotecario-actos-naturaleza-urbanistica-real-decreto-1093-1997\/#a6\">6 del Real Decreto\u00a01093\/1997<\/a>).<\/p>\n<p>\u00a0Aparte de ello, en el \u00e1mbito de la <strong>legislaci\u00f3n hipotecaria<\/strong> la regla general es la de que no se admiten los consentimientos t\u00e1citos ni presuntos, y adem\u00e1s rige el principio general de titulaci\u00f3n aut\u00e9ntica, conforme al art\u00edculo\u00a0<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a3\">3 de la Ley Hipotecaria<\/a>, criterio y principio, ambos, incompatibles con la admisi\u00f3n del silencio administrativo acreditado mediante cualquier medio de prueba admitido en Derecho como t\u00edtulo material y formal inscribible.<\/p>\n<p>Por tanto, en los casos de elevaci\u00f3n a p\u00fablico de un proyecto de reparcelaci\u00f3n, se requiere complementariamente, a fin de integrar la documentaci\u00f3n necesaria para la inscripci\u00f3n, la <strong>certificaci\u00f3n del secretario<\/strong> del Ayuntamiento sobre la aprobaci\u00f3n y firmeza del proyecto.<\/p>\n<p>Por ello, aunque la legislaci\u00f3n urban\u00edstica aplicable admita la posibilidad de considerar aprobado por silencio positivo un proyecto de reparcelaci\u00f3n, a efectos registrales es indispensable la acreditaci\u00f3n administrativa de su aprobaci\u00f3n, por acto expreso o presunto y en el caso que nos ocupa, no s\u00f3lo no consta acreditada la misma, sino que consta un pronunciamiento expreso municipal que considera que el proyecto es contrario a las determinaciones previstas en las Normas Subsidiarias Municipales, por lo que el defecto es confirmado.<\/p>\n<p><strong>Comentarios:<\/strong> Los criterios estudiados en esta resoluci\u00f3n serian de aplicaci\u00f3n no solo en el \u00e1mbito de los asientos de inscripci\u00f3n sino tambi\u00e9n para las cancelaciones que en la inscripci\u00f3n del proyecto de reparcelaci\u00f3n afectaran a los asientos practicados en las fincas de procedencia u origen, pues ello resulta as\u00ed del <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a82\">p\u00e1rrafo primero del art\u00edculo\u00a082 de la Ley Hipotecaria<\/a>, de cuya regla solo se van a excepcionar los supuestos en que el \u201cderecho inscrito o anotado quede extinguido por declaraci\u00f3n de la Ley o resulte as\u00ed del mismo t\u00edtulo en cuya virtud se practic\u00f3 la inscripci\u00f3n o anotaci\u00f3n preventiva\u201d(<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a82\">p\u00e1rrafo segundo del citado art. 82<\/a>) excepciones en las que no se incluyen los supuestos de actos administrativos presuntos. (MGV)<\/p>\n<ul>\n<li><a href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2023\/11\/02\/pdfs\/BOE-A-2023-22461.pdf\">PDF (BOE-A-2023-22461 \u2013 11\u00a0p\u00e1gs.\u00a0\u2013 243\u00a0KB)<\/a> <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2023-22461\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"475-convenio-regulador-uso-o-dominio-de-la-vivienda-familiar\"><\/a><h6><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r475\"><\/a>475.** CONVENIO REGULADOR. USO O DOMINIO DE LA VIVIENDA FAMILIAR<\/span><\/h6>\n<p>Resoluci\u00f3n de 4 de octubre de 2023, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Baeza a inscribir un testimonio de sentencia de divorcio con aprobaci\u00f3n de convenio regulador\u00a0<\/p>\n<p><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen:<\/strong> La subsanaci\u00f3n\/aclaraci\u00f3n de\u00a0convenio regulador de divorcio no puede realizarse unilateralmente por uno de los esposos: requiere el consentimiento de ambos o resoluci\u00f3n judicial.<\/span><\/p>\n<p><strong>&#8211; Hechos:<\/strong> Se presenta Testimonio de Sentencia de divorcio aprobando el convenio regulador en el que la <strong>vivienda familiar ganancial se atribuye al esposo<\/strong> (a condici\u00f3n de que proceda a su venta y saldar la hipoteca en el plazo de un a\u00f1o) y en otras cl\u00e1usulas del convenio <strong>se atribuye al esposo simplemente un derecho de uso<\/strong> (respecto de la hija menor, se se\u00f1ala que convivir\u00e1 cada 15 d\u00edas en el domicilio de cada progenitor).<\/p>\n<p>El <strong>Registrador solicita la <em>aclaraci\u00f3n<\/em><\/strong> de si debe inscribirse <strong><em>el uso <\/em><\/strong>o el <strong><em>pleno dominio<\/em><\/strong> a favor del <strong>esposo adjudicatario<\/strong>, quien presenta <strong>instancia privada<\/strong>, suscrita s\u00f3lo por \u00e9l, solicitando la <strong><em>inscripci\u00f3n parcial<\/em><\/strong> del convenio, en el sentido de inscribir <strong>el pleno dominio a su favor<\/strong> y <u>no inscribirle el derecho de uso<\/u> tambi\u00e9n a su favor.<\/p>\n<p><strong>&#8211; El Registrador <\/strong><strong>titular (y el <\/strong><strong>sustituto<\/strong><strong>):<\/strong><strong> califican negativamente<\/strong> la instancia por falta de<strong> consentimiento de ambos exc\u00f3nyuges o resoluci\u00f3n judicial <\/strong>que aclare los t\u00e9rminos en quede inscribirse el convenio conforme al <em>Principio de especialidad <\/em>hipotecaria y a los <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/columna-izq\/codigo-civil-libro-primero\/#art81\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">arts 81 y ss CC<\/a>.<\/p>\n<p><strong>&#8211; El Presentan<\/strong><strong>te<\/strong><strong>: <\/strong><strong>recurre <\/strong>exponiendo que:<\/p>\n<p><strong>1) <\/strong>el presentante est\u00e1 <strong>por s\u00ed solo legitimado<\/strong> para solicitar la<em> inscripci\u00f3n parcial<\/em>,<\/p>\n<p><strong>2)<\/strong> que dado que <strong>ambos derechos ser\u00edan incompatibles<\/strong>, el <em>de uso<\/em> se extinguir\u00eda, por confusi\u00f3n, con el <em>de dominio<\/em>, el registrador debe <strong>inscribir la adjudicaci\u00f3n en plena propiedad<\/strong> conforme al Ppio <em>\u201cfavor negotii\u201d<\/em> y al deber de colaboraci\u00f3n con la autoridad judicial, facilitando la ejecuci\u00f3n de resoluciones firmes.<\/p>\n<p><strong>3) <\/strong>y que tal exigencia implicar\u00eda 2 consentimientos sucesivos a un mismo negocio, que adem\u00e1s en caso de divorcio ser\u00edan de muy dif\u00edcil consecuci\u00f3n, dadas las divergencias entre los divorciados, y que ello supondr\u00eda conceder un derecho de veto al otro consorte.<\/p>\n<p><strong>&#8211; Resoluci\u00f3n<\/strong>: La DGSJFP\u00a0<strong>desestima el recurso<\/strong> y <strong>confirma <\/strong>la calificaci\u00f3n.<br \/>\n<strong>&#8211; Doctrina<\/strong>:<br \/>\nNo se discute aqu\u00ed sobre la compatibilidad entre uno u otro derecho, sino que ante la confusa redacci\u00f3n del convenio regulador y la contradicci\u00f3n entre sus cl\u00e1usulas [incluso, cabr\u00eda, en mi opini\u00f3n (<a href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/CORTOS\/2008\/07-albertcapell.htm\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">ACM<\/a>) una suerte de <em>titularidad fiduciaria<\/em> destinada solo a vender y saldar una deuda hipotecaria] de modo que ante tal disparidad ser\u00e1 precisa una labor interpretativa o aclaratoria que no puede dejarse al arbitrio unilateral del esposo beneficiado por la adjudicaci\u00f3n, sino que efectivamente requiere el consentimiento de ambos o resoluci\u00f3n judicial <a href=\"http:\/\/www.albertcapell.com\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">(<\/a><a href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/CORTOS\/2008\/07-albertcapell.htm\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">ACM<\/a>)<\/p>\n<ul>\n<li><a href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2023\/11\/02\/pdfs\/BOE-A-2023-22462.pdf\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">PDF (BOE-A-2023-22462 &#8211; 10\u00a0p\u00e1gs.\u00a0&#8211; 235\u00a0KB)<\/a> <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2023-22462\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Otros form atos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"476-inmatriculacion-de-cuota-indivisa-de-finca-ya-inscrita-dudas-de-identidad\"><\/a><h6><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r476\"><\/a>476.** <strong>INMATRICULACI\u00d3N DE CUOTA INDIVISA DE FINCA YA INSCRITA. DUDAS DE IDENTIDAD.<\/strong><\/span><\/h6>\n<p>Resoluci\u00f3n de 4 de octubre de 2023, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n de la registradora de la propiedad de Zafra, por la que se suspende la inmatriculaci\u00f3n de una cuota indivisa de una finca inscrita por la v\u00eda del art\u00edculo 205 de la Ley Hipotecaria<\/p>\n<p><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen:<\/strong> Una finca est\u00e1 ya inmatriculada en cuanto a un porcentaje indiviso, y ahora se quiere inmatricular otro porcentaje indiviso; la DG en el caso concreto, que no parece extrapolable, encuentra razonables las dudas de identidad de la finca por no coincidir la finca inscrita con la descripci\u00f3n en el t\u00edtulo ni con la parcela catastral.<\/span><\/p>\n<p><strong>Hechos:<\/strong> Consta inscrita una finca de 100 m2 en cuanto a un 96,875% indiviso; Ahora el titular del 3,125% restante quiere inmatricular su derecho, pero la finca se describe en su t\u00edtulo de disoluci\u00f3n de comunidad con 260 m2.<\/p>\n<p><strong>La registradora<\/strong> suspende la inscripci\u00f3n porque duda de la identidad de la finca ya que no se corresponde ahora con la parcela catastral, por un lado, y, por otro, la finca registral tampoco coincide con la descripci\u00f3n de la finca en el t\u00edtulo ni en el antet\u00edtulo<\/p>\n<p><strong>El notario autorizante<\/strong> recurre y alega que la finca como tal ya est\u00e1 inmatriculada y que ahora lo que se pretende inscribir es un porcentaje indiviso de dicha finca, por lo que no puede exigirse el requisito de identidad entre descripciones, que solo cobra sentido cuando la finca va a acceder por primera vez al Registro de la Propiedad, es decir, lo que la propia Ley Hipotecaria denomina reiteradamente como inmatriculaci\u00f3n de finca<\/p>\n<p><strong>La DG<\/strong> desestima el recurso.<\/p>\n<p><strong>Doctrina:<\/strong> en el caso concreto le parecen fundadas las dudas de la registradora ya que no son coincidentes las descripciones de la finca y la de la parcela catastral, al tener distinta ubicaci\u00f3n, superficie, existiendo una diferencia de cabida del\u00a0160\u202f% respecto de la cabida documentada, y un cambio de lindero fijo<\/p>\n<p><strong>Comentario:<\/strong> La DG deber\u00eda haber dado respuesta a las fundadas alegaciones del notario recurrente de que la finca ya est\u00e1 inmatriculada \u2026 pero no lo hace, centr\u00e1ndose en cuestiones formales sobre la identidad de la finca, cuando ninguna duda hay de que se trata de la misma finca que la que est\u00e1 inmatriculada puesto que todos son comuneros de dicha finca, los que tienen su t\u00edtulo inscrito y el que lo solicita ahora.<\/p>\n<p>En cuanto a la diferencia de superficie de la finca en el t\u00edtulo y en el Registro, bastar\u00eda que se solicite la inscripci\u00f3n parcial, en cuando a su derecho sobre la finca tal y como se describe en el Registro de la Propiedad, algo que har\u00e1n los restantes comuneros.<\/p>\n<p>Parece razonable entender, como dice el notario recurrente, que si la finca ya est\u00e1 inmatriculada, aunque sea de un porcentaje indiviso, no deben de ser exigible requisitos formales sobre la identidad de la finca, tales como el de coincidencia con la parcela catastral, pues en otro caso puede conducir al comunero que quiere inmatricular su derecho a un callej\u00f3n sin salida si los otros comuneros no est\u00e1n de acuerdo en modificar la parcela catastral o la finca registral. (AFS)<\/p>\n<ul>\n<li><a href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2023\/11\/02\/pdfs\/BOE-A-2023-22463.pdf\">PDF (BOE-A-2023-22463 &#8211; 6\u00a0p\u00e1gs.\u00a0&#8211; 222\u00a0KB)<\/a> <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2023-22463\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"477-rectificacion-de-referencia-catastral-erronea-cuando-la-correcta-consta-ya-inscrita-inexactitud-del-registro-error-de-concepto-y-error-material\"><\/a><h6><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r477\"><\/a>477.** <strong>RECTIFICACI\u00d3N DE REFERENCIA CATASTRAL ERR\u00d3NEA CUANDO LA CORRECTA CONSTA YA INSCRITA. INEXACTITUD DEL REGISTRO, ERROR DE CONCEPTO, Y ERROR MATERIAL.<\/strong><\/span><\/h6>\n<p>Resoluci\u00f3n de 5 de octubre de 2023, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n de la registradora de la propiedad de Cartagena n.\u00ba 4, por la que se deniega la inscripci\u00f3n de la rectificaci\u00f3n de la referencia catastral correspondiente de una finca registral por otra distinta<\/p>\n<p><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen: <\/strong>Para rectificar la referencia catastral err\u00f3nea asignada a una finca e inscrita, si la referencia correcta consta ya asignada a otra finca e inscrita, es necesario el consentimiento del titular registral de dicha finca. Hay que diferenciar entre inexactitud registral, error material y error de concepto.<\/span><\/p>\n<p><strong>Hechos: <\/strong>Consta asignada a la finca 1 e inscrita la referencia catastral A, que, al parecer, es err\u00f3nea; ahora el titular de la finca 1 pretende rectificar dicha referencia catastral por la B, que es la correcta, pero que consta ya inscrita y asignada a la finca 2.<\/p>\n<p><strong>El registrador <\/strong>suspende la inscripci\u00f3n, pues considera que es necesario el consentimiento del titular registral de la finca 2.<\/p>\n<p><strong>El interesado <\/strong>recurre y alega que hay una inexactitud en el Registro pues le parece evidente que la referencia Catastral A inscrita en la finca 1 es err\u00f3nea, y que la correcta es la B, por lo que deber ser corregido el error de oficio por el registrador<\/p>\n<p><strong>La DG <\/strong>desestima el recurso.<\/p>\n<p><strong>Doctrina: <\/strong>Cuando la referencia catastral correcta de una finca conste ya inscrita en el historial registral de una finca que est\u00e1 inscrita a nombre de persona distinta del solicitante, la rectificaci\u00f3n de la referencia catastral afecta a otra finca registral distinta, por lo que <strong>es necesario que su titular preste el consentimiento para la rectificaci\u00f3n.<\/strong><\/p>\n<p>Desde el punto de vista te\u00f3rico hay que diferenciar varios conceptos:<\/p>\n<p>Existe <strong>inexactitud<\/strong> cuando concurre cualquier discordancia entre el Registro y la realidad extrarregistral pero no hay error, pues la discordancia proviene del t\u00edtulo.<\/p>\n<p>Existe <strong>error<\/strong> cuando, al trasladar al Registro cualquier dato que se encuentre en el t\u00edtulo inscribible o en los documentos complementarios, se incurre en una discordancia entre el t\u00edtulo y la inscripci\u00f3n.<\/p>\n<p>Existe <strong>erro<\/strong>r<strong> material <\/strong>cuando se ponen unas palabras por otras, pero no se altera el verdadero sentido de una inscripci\u00f3n ni de sus componentes b\u00e1sicos que constan en el t\u00edtulo.<\/p>\n<p>Existe<strong> error de concepto<\/strong> cuando se altera el verdadero sentido de una inscripci\u00f3n o de sus componentes b\u00e1sicos que constan en el t\u00edtulo.<\/p>\n<p>En el presente caso existe una inexactitud registral al reflejar la inscripci\u00f3n una referencia catastral err\u00f3nea, pero que consta en el t\u00edtulo por el que se practic\u00f3 la inscripci\u00f3n, pues la correcta es otra seg\u00fan afirma el recurrente.<\/p>\n<p>Por tanto, debe aplicarse el <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a40\">art\u00edculo\u00a040.d) de la Ley Hipotecaria<\/a>, cuando dispone: <em>\u00abCuando la inexactitud procediere de falsedad, nulidad o defecto del t\u00edtulo que hubiere motivado el asiento y, en general, de cualquier otra causa de las no especificadas anteriormente, la rectificaci\u00f3n precisar\u00e1 el consentimiento del titular o, en su defecto, resoluci\u00f3n judicial\u00bb. <\/em>(AFS)<\/p>\n<ul>\n<li><a href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2023\/11\/02\/pdfs\/BOE-A-2023-22464.pdf\">PDF (BOE-A-2023-22464 &#8211; 11\u00a0p\u00e1gs.\u00a0&#8211; 253\u00a0KB)<\/a> <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2023-22464\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"478-inmatriculacion-de-camino-solicitada-por-el-ayuntamiento\"><\/a><h6><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r478\"><\/a><img decoding=\"async\" src=\"r478\" alt=\"\" \/>478.** INMATRICULACI\u00d3N DE CAMINO SOLICITADA POR EL AYUNTAMIENTO<\/span><\/h6>\n<p>Resoluci\u00f3n de 5 de octubre de 2023, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n de la registradora de la propiedad de C\u00f3rdoba n.\u00ba 7, por la que se suspende la inmatriculaci\u00f3n de un camino solicitada por Ayuntamiento.<\/p>\n<p><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen<\/strong>: No pueden ser inmatriculadas (ni georreferenciadas) fincas cuya ubicaci\u00f3n y delimitaci\u00f3n geogr\u00e1fica invadan, en todo o en parte, la de otras fincas previamente inmatriculadas, aunque se trate de inmuebles de dominio p\u00fablico<\/span>.<\/p>\n<p><strong>Hechos<\/strong>: Un ayuntamiento solicita mediante certificaci\u00f3n administrativa (<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a206\">ex. art. 206 LH<\/a>) la inmatriculaci\u00f3n de un camino p\u00fablico que atraviesa una finca de propiedad privada que est\u00e1 inscrita. Se tramita el procedimiento del art\u00edculo 199 LH y se opone el propietario colindante, que aporta documentaci\u00f3n acreditativa de haber impugnado el acuerdo municipal que resolvi\u00f3 incluir dicho camino en el inventario municipal y que dicho acuerdo fue anulado por sentencia judicial.<\/p>\n<p><strong>Registradora<\/strong>: Tras la oposici\u00f3n formulada en el procedimiento del art\u00edculo 199 LH, suspende la inmatriculaci\u00f3n por dudas fundadas sobre posible invasi\u00f3n de la finca colindante y que pueda tratarse de un caso de doble inmatriculaci\u00f3n.<\/p>\n<p><strong>Ayuntamiento<\/strong>: Alega que \u00abel principio de legitimaci\u00f3n registral decae ante la existencia del dominio p\u00fablico\u00bb y que, aunque la finca a inmatricular como dominio p\u00fablico ya se encuentre inscrita, esta circunstancia registral no puede oponerse frente a bienes de dominio p\u00fablico.<\/p>\n<p><strong>Resoluci\u00f3n<\/strong>: Desestima el recurso y confirma la calificaci\u00f3n.<\/p>\n<p><strong>Doctrina<\/strong>:<\/p>\n<p>1 Al art\u00edculo 206 LH le resulta aplicable por analog\u00eda la doctrina del Centro Directivo referida al <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a205\">art\u00edculo 205 LH<\/a>, por lo que cabe practicar con car\u00e1cter previo a la inmatriculaci\u00f3n el expediente del <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a199\">art\u00edculo 199 LH<\/a> si el registrador tiene dudas fundadas de que la finca que se pretende inmatricular puede invadir, aunque sea parcialmente, otra ya finca inscrita.<\/p>\n<p>2 Es cierto que el principio de legitimaci\u00f3n registral (art. 38 LH) puede decaer mediante la prueba en contra de tal presunci\u00f3n, pero tal prueba no puede ser simplemente aportada y analizada en el procedimiento registral, ni en ning\u00fan procedimiento administrativo, sino que ha de serlo en el procedimiento judicial que corresponda, todo ello como consecuencia necesaria de lo que dispone el art\u00edculo 1 de la Ley Hipotecaria en relaci\u00f3n con el art\u00edculo 82 de la Ley.<\/p>\n<p>Por tanto, a falta de consentimiento del titular registral de la finca afectada, \u201cprocede confirmar la nota de calificaci\u00f3n negativa y desestimar el recurso\u201d sin perjuicio de la posibilidad de inscripci\u00f3n del deslinde administrativo o expropiaci\u00f3n, cuyo reflejo registral deber\u00e1 producirse mediante resoluci\u00f3n emanada en el procedimiento correspondiente en que el titular registral haya tenido la oportuna intervenci\u00f3n, evitando as\u00ed su indefensi\u00f3n. (JAR)<\/p>\n<ul>\n<li><a href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2023\/11\/02\/pdfs\/BOE-A-2023-22465.pdf\">PDF (BOE-A-2023-22465 &#8211; 9\u00a0p\u00e1gs.\u00a0&#8211; 233\u00a0KB)<\/a> <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2023-22465\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"479-nota-marginal-de-posible-afeccion-de-una-finca-a-una-via-pecuaria\"><\/a><h6><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r479\"><\/a>479.() NOTA MARGINAL DE POSIBLE AFECCI\u00d3N DE UNA FINCA A UNA V\u00cdA PECUARIA<\/span><\/h6>\n<p>Resoluci\u00f3n de 5 de octubre de 2023, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n de la registradora de la propiedad de Madridejos, por la que se suspende la pr\u00e1ctica de una nota marginal relativa a la posible afecci\u00f3n de una finca a un futuro procedimiento de deslinde de v\u00eda pecuaria (ACM)<\/p>\n<p style=\"text-align: justify; background: white; vertical-align: baseline;\"><b><span style=\"font-size: 10.5pt; font-family: 'Verdana',sans-serif; color: black;\">Id\u00e9ntica<\/span><\/b><span style=\"font-size: 10.5pt; font-family: 'Verdana',sans-serif; color: black;\"> a la <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/noviembre-2023-direccion-general-de-seguridad-juridica-y-fe-publica\/#r483\">R.#483<\/a> (10 octubre) en este mismo <a href=\"#r483\">informe<\/a>.<\/span><\/p>\n<ul>\n<li><a href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2023\/11\/02\/pdfs\/BOE-A-2023-22466.pdf\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">PDF (BOE-A-2023-22466 &#8211; 9\u00a0p\u00e1gs.\u00a0&#8211; 234\u00a0KB)<\/a> <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2023-22466\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"481-permuta-caracter-privativo-o-ganancial-de-la-adquisicion\"><\/a><h6><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r481\"><\/a>481.*** PERMUTA. CAR\u00c1CTER PRIVATIVO O GANANCIAL DE LA ADQUISICI\u00d3N<\/span><\/h6>\n<p>Resoluci\u00f3n de 9 de octubre de 2023, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Lora del R\u00edo a inscribir una escritura de permuta.<\/p>\n<p><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen<\/strong>: Para determinar la naturaleza ganancial o privativo del bien adquirido el principio de subrogaci\u00f3n real no es de aplicaci\u00f3n universal porque se anteponen otros criterios: el de accesi\u00f3n, el de la autonom\u00eda de la voluntad y el del car\u00e1cter del bien del que deriva el derecho a la adquisici\u00f3n<\/span>.<\/p>\n<p>\u00a0<strong>Hechos<\/strong>: Se cuestiona si la adquisici\u00f3n de uno de los permutantes debe inscribirse en parte con car\u00e1cter privativo y en parte con car\u00e1cter presuntivamente ganancial por aplicaci\u00f3n del principio de subrogaci\u00f3n real, pues como contraprestaci\u00f3n este permutante entreg\u00f3 unas participaciones indivisas en bienes de naturaleza privativa y asumi\u00f3 unas deudas pagaderas con dinero ganancial.<\/p>\n<p><strong>Registrador<\/strong>: Suspende la inscripci\u00f3n por entender que para inscribir la participaci\u00f3n ganancial con base en la autonom\u00eda de la voluntad y exclusi\u00f3n del principio de subrogaci\u00f3n real se precisa la intervenci\u00f3n y consentimiento del otro c\u00f3nyuge, a los efectos de determinar la concreta participaci\u00f3n indivisa a la que se debe asignar tal car\u00e1cter ganancial.<\/p>\n<p><strong>Notario<\/strong>: Entiende aplicable el principio de subrogaci\u00f3n real y que el porcentaje ganancial y privativo de la adquisici\u00f3n deriva matem\u00e1ticamente de la proporci\u00f3n de fondos gananciales y privativos entregados en permuta, por lo que no se necesita el consentimiento de su c\u00f3nyuge.<\/p>\n<p><strong>Resoluci\u00f3n<\/strong>: Desestima el recurso y confirma la calificaci\u00f3n.<\/p>\n<p><strong>Doctrina<\/strong>: Aunque se conozca matem\u00e1ticamente la proporci\u00f3n privativa y ganancial de la contraprestaci\u00f3n entregada por el permutante, se necesita el consentimiento de su c\u00f3nyuge para que \u2013con base en el principio de autonom\u00eda de la voluntad\u2013 quede determinada la participaci\u00f3n ganancial de lo adquirido por permuta, en base a las siguientes consideraciones:<\/p>\n<p>SOCIEDAD DE GANANCIALES: La sociedad legal de gananciales constituye un r\u00e9gimen econ\u00f3mico-matrimonial, de tipo comunitario, seg\u00fan el cual se hacen comunes los bienes y ganancias obtenidas con cargo al acervo com\u00fan constante su vigencia (principio de subrogaci\u00f3n real)<\/p>\n<p>PRINCIPIOS O CRITERIOS DE ATRIBUCION: Son varios los criterios posibles para fijar el car\u00e1cter ganancial o privativo de lo adquirido por uno de los c\u00f3nyuges vigente el r\u00e9gimen de la sociedad de gananciales:<\/p>\n<p>1 Principio de subrogaci\u00f3n real: se enuncia con car\u00e1cter general en los art\u00edculos 1347.3.\u00ba del C\u00f3digo Civil para los bienes gananciales y en el 1346.3. \u00ba para los bienes privativos.<\/p>\n<p>2 Principio de accesi\u00f3n: es el caso del art\u00edculo 1359 del C\u00f3digo Civil.<\/p>\n<p>3 Principio de la autonom\u00eda de la voluntad: es el caso del art\u00edculo 1355 del C\u00f3digo Civil.<\/p>\n<p>4 Principio del car\u00e1cter del bien del que deriva el derecho a la adquisici\u00f3n, como resulta de los art\u00edculos 1346.4, 1347.4 o 1352 del C\u00f3digo Civil)<\/p>\n<p>REGLAS DE APLICACI\u00d3N:<\/p>\n<p>El principio de subrogaci\u00f3n real no es de aplicaci\u00f3n universal porque se anteponen otros criterios que el legislador ha considerado como prioritarios para determinar la naturaleza de los bienes, concretamente: el principio de accesi\u00f3n, el de la autonom\u00eda de la voluntad y el del car\u00e1cter ganancial o privativo del bien del que deriva el derecho a la adquisici\u00f3n.<\/p>\n<p>El desequilibro econ\u00f3mico que entre los patrimonios de los c\u00f3nyuges pudiera derivarse de la aplicaci\u00f3n de criterios distintos al de subrogaci\u00f3n legal se resuelve mediante el derecho de reembolso consagrado en el art\u00edculo 1358 CC.<\/p>\n<p><strong>Conclusiones<\/strong>:<\/p>\n<p>1 \u201cSon varios los preceptos del C\u00f3digo Civil de los que se infiere que en el \u00e1mbito del r\u00e9gimen de gananciales el car\u00e1cter del bien viene determinado, con preferencia al de la naturaleza de la contraprestaci\u00f3n, por el criterio que atiende al origen o procedencia privativo o ganancial del derecho que fundamenta la adquisici\u00f3n, sin perjuicio del coet\u00e1neo nacimiento del derecho de rembolso a cargo del patrimonio favorecido (art\u00edculo 1358 del C\u00f3digo Civil)\u201d.<\/p>\n<p>\u00a02 \u201cEste criterio se fundamenta y apoya en la letra y el esp\u00edritu del apartado cuarto de los art\u00edculos 1346 y 1347 del C\u00f3digo Civil, que atribuyen car\u00e1cter privativo o ganancial a los bienes adquiridos por derecho de retracto de car\u00e1cter privativo o ganancial (\u2026) y la doctrina lo extiende a todo supuesto de adquisici\u00f3n preferente, o de adquisici\u00f3n que se derive de una previa titularidad\u201d. (JAR)<\/p>\n<ul>\n<li><a href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2023\/11\/02\/pdfs\/BOE-A-2023-22468.pdf\">PDF (BOE-A-2023-22468 &#8211; 8\u00a0p\u00e1gs.\u00a0&#8211; 235\u00a0KB)<\/a> <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2023-22468\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"482-particion-por-contador-partidor-patria-potestad-rehabilitada\"><\/a><h6><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r482\"><\/a>482.*** PARTICI\u00d3N POR CONTADOR PARTIDOR. PATRIA POTESTAD REHABILITADA<\/span><\/h6>\n<p>Resoluci\u00f3n de 9 de octubre de 2023, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Murcia n.\u00ba 1 a la inscripci\u00f3n de una escritura de protocolizaci\u00f3n de cuaderno particional por contadora-partidora<\/p>\n<p>Se trata del mismo caso resuelto por la Resoluci\u00f3n n\u00famero 493 de este Informe. Son dos recursos sobre la misma calificaci\u00f3n. (JAR)<\/p>\n<ul>\n<li><a href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2023\/11\/02\/pdfs\/BOE-A-2023-22469.pdf\">PDF (BOE-A-2023-22469 &#8211; 9\u00a0p\u00e1gs.\u00a0&#8211; 236\u00a0KB)<\/a> <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2023-22469\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"483-nota-marginal-de-posible-afeccion-de-una-finca-a-una-via-pecuaria\"><\/a><h6><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r483\"><\/a>483.() <\/span><span style=\"font-size: 12pt;\">NOTA MARGINAL DE POSIBLE AFECCI\u00d3N DE UNA FINCA A UNA V\u00cdA PECUARIA<\/span><\/h6>\n<p>Resoluci\u00f3n de 10 de octubre de 2023, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n de la registradora de la propiedad de Ciudad Real n.\u00ba 2, por la que se deniega la pr\u00e1ctica de una nota marginal relativa a la posible afecci\u00f3n de una finca a un futuro procedimiento de deslinde de v\u00eda pecuaria\u00a0<\/p>\n<p><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen:<\/strong>\u00a0La \u201canotaci\u00f3n marginal preventiva\u201d regulada en la Ley de V\u00edas Pecuarias s\u00f3lo cabe una vez iniciado el procedimiento de deslinde y con intervenci\u00f3n de los interesados, no antes del expediente.\u00a0<\/span><\/p>\n<p><strong>\u2013 Hechos:<\/strong> Es el\u00a0<em>en\u00e9simo recurso<\/em> interpuesto por la misma AAPP (CCAA Castilla La Mancha) sobre el mismo tema, y <strong>resuelto en numerosas RR de nuestra Direcci\u00f3n General<\/strong>\u00a0(v\u00e9anse infra). En ellas la CCAA solicita la pr\u00e1ctica de una <strong><em>nota marginal<\/em><\/strong> advirtiendo la eventual <strong>futura<\/strong> afecci\u00f3n de la finca a un <strong>hipot\u00e9tico expediente de deslinde de v\u00edas pecuarias<\/strong>, sin intervenci\u00f3n del titular registral, y que se solicita al registrador al tiempo en que \u00e9ste comunica, ex\u00a0<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a199\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Art 199 LH<\/a>, que se est\u00e1 georreferenciando una finca (pero sin oponerse a tal asiento).<\/p>\n<p><strong>\u2013 El Registrador: califica negativamente<\/strong>, porqu\u00e9 tal nota solo cabe\u00a0<strong>una vez iniciado<\/strong>\u00a0el expediente administrativo de deslinde al que se haya dado\u00a0<strong>intervenci\u00f3n al titular registral<\/strong>. Pero nuestro ordenamiento no contempla tal clase de Nota marginal preventiva, antes del procedimiento de deslinde, y existe un\u00a0<em>\u201c<span style=\"text-decoration: underline;\">numerus clausus<\/span>\u201d<\/em>\u00a0de asientos practicables<strong>, y sin que quede desprotegido el dominio p\u00fablico<\/strong>, que ex\u00a0<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/constitucion-espanola\/#a132\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Art 132 CE<\/a>\u00a0es imprescriptible e inalienable y donde la publicidad legal ya impedir\u00e1 la aparici\u00f3n de 3\u00ba de Buena Fe.<\/p>\n<p><strong>\u2013 LA CCAA solicitante: <\/strong><strong>recurre,<\/strong> exponiendo que alg\u00fan registrador s\u00ed ha accedido a practicarla, dentro del deber gen\u00e9rico de colaboraci\u00f3n entre AAPP, y que de lo contrario queda desprotegido el dominio p\u00fablico ante la aparici\u00f3n de eventuales terceros protegidos por el <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a34\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Art 34 LH<\/a>.<\/p>\n<p><strong>\u2013 Resoluci\u00f3n:<\/strong>\u00a0La DGSJFP\u00a0<strong>desestima\u00a0<\/strong>nuevamente<strong>\u00a0el recurso<\/strong>\u00a0y\u00a0<strong>confirma\u00a0<\/strong>la calificaci\u00f3n.<br \/>\n<strong>\u2013 Doctrina<\/strong>:\u00a0<br \/>\nReitera las\u00a0<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-direccion-general-seguridad-juridica-y-fe-publica-diciembre-2020\/#571-y-572-nota-marginal-de-situacion-de-colindancia-con-via-pecuaria-futuro-deslinde\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">RR de 11 diciembre 2020<\/a>, las de\u00a0<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-direccion-general-seguridad-juridica-y-fe-publica-enero-2021\/#17-peticion-de-nota-marginal-de-ausencia-de-deslinde\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">13 enero<\/a>, <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/rdgsjfp-marzo-2021\/#78-nota-marginal-de-futuro-deslinde-vias-pecuarias-independencia-registrador\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">18 febrero<\/a>, de\u00a0<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/julio-2021-dgsjfp\/#217-nota-marginal-de-posible-deslinde-vias-pecuarias\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">15 de junio<\/a>\u00a0y de\u00a0<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/julio-2021-dgsjfp\/#r281\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">19<\/a>,\u00a0<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/agosto-2021-dgsjfp\/#r302\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">22, 23 y 26 de julio 2021<\/a>, las dos de\u00a0<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-noviembre-2022-direccion-general-seguridad-juridica-y-fe-publica\/#r498\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">21 octubre 2022<\/a>, otras dos de\u00a0<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-junio-2023-direccion-general-seguridad-juridica-y-fe-publica\/#r220\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">16 mayo 2023<\/a>, y ahora otras dos <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/noviembre-2023-direccion-general-de-seguridad-juridica-y-fe-publica\/#r479\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">de 5<\/a> y <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/noviembre-2023-direccion-general-de-seguridad-juridica-y-fe-publica\/#r483\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">10 octubre<\/a>, y otra de <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/noviembre-2023-direccion-general-de-seguridad-juridica-y-fe-publica\/#r498\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">31 octubre 2023<\/a>, asi como todas las dem\u00e1s RR que en ellas se citan y enlazan).\u00a0<\/p>\n<p>Por tanto (se puede decir m\u00e1s alto pero no m\u00e1s claro ni m\u00e1s veces\u2026) NO puede practicarse una anotaci\u00f3n no prevista en la Ley, que la contempla sola una vez iniciado el deslinde y con notificaci\u00f3n a los titulares (<a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-1995-7241&amp;p=20091223&amp;tn=1#a8\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">art. 8 Ley 3\/1995, de V\u00edas Pecuarias<\/a>, el <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-2003-11048&amp;p=20230303&amp;tn=1#ar-13\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">art. 13-7 Ley 9\/2003, de V\u00edas Pecuarias de Castilla-La Mancha<\/a>, la <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-2003-20254\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">LPatrAAPPs<\/a>, y el <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-2003-21339&amp;p=20220921&amp;tn=1#a21\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">art. 21 Ley 43\/2003, de Montes<\/a>).<\/p>\n<p>Antes del Deslinde no cabe la Nota, pero tampoco se desprotege al dominio publico pecuario, al <strong>no ser aplicable<\/strong> el <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a34\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Art 34 LH<\/a> (<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/constitucion-espanola\/#a132\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Art 132 CE-78<\/a>) y ni siquiera con la coordinaci\u00f3n grafica catastral del <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a199\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Art 199 LH<\/a>, pues en tal caso tampoco se aplica el <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a34\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Art 34 LH<\/a>, sino como mucho el <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a38\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Art 38 LH<\/a>, cuya presunci\u00f3n de exactitud, lo es solo en cuanto a la georreferenciaci\u00f3n catastral de la finca y adem\u00e1s mediante una presunci\u00f3n meramente <em>\u201ciuris tantum\u201d <\/em>desvirtuable mediante prueba en contrario.<\/p>\n<p>&#8211; <strong>ANULACI\u00d3N por ST<\/strong>: <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/julio-2023-direccion-general-seguridad-juridica-y-fe-publica\/#06-2023-nota-marginal-de-colindancia-de-una-finca-con-via-pecuaria-no-deslindada\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">R. 9 junio 2023 (06\/2023)<\/a> publica la <strong>sentencia firme<\/strong> del Juzgado de 1\u00aa Instancia n\u00ba 8 de Guadalajara de 29 noviembre 2022 (BOE de 10-7-2023) que <strong><span style=\"color: #ff0000;\">anula<\/span> <\/strong>la <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/mayo-2022-direccion-general-seguridad-juridica-y-fe-publica\/#204-nota-marginal-de-colindancia-con-via-pecuaria-no-deslindada\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">R. 4 mayo 2022<\/a> y <strong>ordena<\/strong> que se <strong>practique <em>nota al margen<\/em><\/strong> de la inscripci\u00f3n &#8230;.de la finca del <u>siguiente tenor<\/u>: <em>\u00abEsta finca colinda con la v\u00eda pecuaria (\u2026) clasificada en el t\u00e9rmino municipal de&#8230;&#8230;.. por Orden Ministerial de 30 de mayo de 1959, con una anchura en este tramo de &#8230;.metros. Esta v\u00eda pecuaria no est\u00e1 deslindada, por lo que, en un futuro deslinde, la posesi\u00f3n de la totalidad o parte de la finca podr\u00eda ser atribuida a la Junta de Comunidades de Castilla-La Mancha, siendo la Resoluci\u00f3n de aprobaci\u00f3n t\u00edtulo suficiente para rectificar, en la forma y condiciones que se determinen reglamentariamente, las situaciones jur\u00eddicas registrales contradictorias con el deslinde (art 8.4 Ley 3\/1995, de 23 de marzo, de V\u00edas Pecuarias)\u00bb<\/em><a href=\"http:\/\/www.albertcapell.com\">.<\/a> (<a href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/CORTOS\/2008\/07-albertcapell.htm\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">ACM<\/a>)<\/p>\n<ul>\n<li><a href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2023\/11\/02\/pdfs\/BOE-A-2023-22470.pdf\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">PDF (BOE-A-2023-22470 &#8211; 13\u00a0p\u00e1gs.\u00a0&#8211; 266\u00a0KB)<\/a> <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2023-22470\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"484-segregacion-y-determinacion-de-resto\"><\/a><h6><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r484\"><\/a>484.* <\/span><span style=\"font-size: 12pt;\">SEGREGACI\u00d3N Y DETERMINACI\u00d3N DE RESTO<\/span><\/h6>\n<p>Resoluci\u00f3n de 10 de octubre de 2023, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n del registrador de la propiedad de Badajoz n.\u00ba 3, por la que se califica negativamente la inscripci\u00f3n de una escritura de segregaci\u00f3n de finca, otorgada sin la comparecencia de los titulares registrales de la misma<\/p>\n<p><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen:<\/strong><\/span><span style=\"color: #3366ff;\">No corresponde al titular de una parte de la finca matriz determinar unilateralmente a qu\u00e9 concreta porci\u00f3n se refiere, debiendo en todo caso contar con el consentimiento de sus titulares registrales o con una expresa declaraci\u00f3n judicial en sede de ejecuci\u00f3n de sentencia.<\/span><\/p>\n<p><strong>Resoluci\u00f3n: <\/strong>En virtud de una sentencia firme se reconoce a una persona como titular de dos fincas r\u00fasticas que resultan ser <strong>partes<\/strong> de dos registrales, sin determinar la referida resoluci\u00f3n judicial su superficie exacta, sino aproximada, ni tampoco la descripci\u00f3n pormenorizada de las mismas.<\/p>\n<p>Ante tal falta, el demandante otorga por s\u00ed mismo la escritura de segregaci\u00f3n determinando unilateralmente la porci\u00f3n segregada, mediante su pormenorizada descripci\u00f3n, as\u00ed como la de la finca resto despu\u00e9s de la segregaci\u00f3n practicada, sin contar con el consentimiento de sus titulares registrales.<\/p>\n<p>El <strong>registrador<\/strong> suspende el acto solicitado, porque, aunque al otorgante se le reconozca judicialmente el dominio de una finca, que procede de dos registrales ya inscritas, para determinar qu\u00e9 parte concreta es la que constituye la finca del solicitante, ser\u00e1 necesario proceder a su previa individualizaci\u00f3n y, para ello, no bastar\u00e1 el acto unilateral del demandante, sino que ser\u00e1 requisito indispensable contar con el consentimiento de los titulares registrales de la\/s finca\/s matriz, o, en su defecto, con la correspondiente resoluci\u00f3n judicial.<\/p>\n<p>El <strong>recurrente<\/strong> alega que la porci\u00f3n segregada y cuya inscripci\u00f3n se suspende, est\u00e1 totalmente identificada, localizada, delimitada e incluso georreferenciada, adem\u00e1s de estar catastrada a nombre del que suscribe y estar en posesi\u00f3n de \u00e9sta durante a\u00f1os y que los posibles afectados fueron demandados al ejercitar la acci\u00f3n declarativa de dominio.<\/p>\n<p><strong>Resoluci\u00f3n:<\/strong> La Direcci\u00f3n General desestima el recurso y <strong>confirma<\/strong> la nota de calificaci\u00f3n.<\/p>\n<p><strong>Doctrina: <\/strong>El problema que plantea esta resoluci\u00f3n es claro: si el propietario por sentencia firme de una parte de una finca, puede por s\u00ed solo proceder a su segregaci\u00f3n e inscripci\u00f3n a su nombre.<\/p>\n<p>Ante ello nuestro CD entiende vulnerados el principio de tracto sucesivo(<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a20\">art. 20 LH<\/a>), el principio de legitimaci\u00f3n recogido (<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a38\">art.\u00a038 de la LH<\/a>) y el principio de prioridad (<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a17\">art.17 LH<\/a>) ya que la escritura de segregaci\u00f3n cuya inscripci\u00f3n se pretende aparece otorgada por persona distinta del actual titular registral, concluyendo que \u201cno corresponde al titular de una parte de la finca matriz determinar unilateralmente a qu\u00e9 concreta porci\u00f3n se refiere, debiendo en todo caso contar con el consentimiento de sus titulares registrales o con una expresa declaraci\u00f3n judicial en sede de ejecuci\u00f3n de sentencia\u201d.<\/p>\n<p><strong>Comentarios:<\/strong> Se trata de un caso tan claro que casi no merece comentario alguno. Lo que quiz\u00e1s haya sido mal planteado es la demanda ejercitada por el propietario de la parte de finca, pues junto al reconocimiento de su titularidad deber\u00eda haber pedido la delimitaci\u00f3n f\u00edsica de la finca y su segregaci\u00f3n en ejecuci\u00f3n de sentencia. No lo hizo as\u00ed y por tanto la DG resuelve, como no pod\u00eda ser de otro modo, que toda divisi\u00f3n o segregaci\u00f3n de una finca matriz ha de hacerse con intervenci\u00f3n de los titulares de la misma y no unilateralmente por el due\u00f1o de la porci\u00f3n segregada, aunque lo haya sido declarado judicialmente. (MGV)<\/p>\n<ul>\n<li><a href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2023\/11\/02\/pdfs\/BOE-A-2023-22471.pdf\">PDF (BOE-A-2023-22471 &#8211; 7\u00a0p\u00e1gs.\u00a0&#8211; 223\u00a0KB)<\/a> <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2023-22471\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"487-expediente-art-201-lh-rectificacion-de-segregacion-ya-practicada\"><\/a><h6><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r487\"><\/a>487.** EXPEDIENTE ART. 201 LH. RECTIFICACI\u00d3N DE SEGREGACI\u00d3N YA PRACTICADA<\/span><\/h6>\n<p>Resoluci\u00f3n de 11 de octubre de 2023, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n de la registradora de la propiedad de Madrid n.\u00ba 38, por la que se califica negativamente una solicitud de expedici\u00f3n de certificaci\u00f3n junto con un acta de notoriedad para acreditar un exceso de cabida de la finca resto de una segregaci\u00f3n ya practicada.<\/p>\n<p><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen<\/strong>: el <a style=\"color: #0000ff;\" href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a201\">art\u00edculo\u00a0201 LH<\/a> no es el cauce adecuado para rectificar una segregaci\u00f3n ya practicada, aumentando la cabida de la finca resto como consecuencia de la menor superficie de una de las segregadas.<\/span><\/p>\n<p><strong>Hechos:<\/strong> se presenta solicitud de expedici\u00f3n de certificaci\u00f3n, junto con acta de requerimiento para la tramitaci\u00f3n del expediente previsto en el art\u00edculo\u00a0201 art\u00edculo respecto de la finca resto considerando que, en realidad, su cabida es de\u00a04.198,40 metros cuadrados como consecuencia del car\u00e1cter err\u00f3neo de la segregaci\u00f3n practicada ya que, la primera de las fincas segregadas debi\u00f3 titularse con una superficie de\u00a02.770 metros cuadrados y no con los\u00a05.250 metros con que se titul\u00f3 y qued\u00f3 inscrita. La primera de las fincas segregadas consta actualmente inscrita con la superficie resultante de la segregaci\u00f3n anteriormente referida y ha quedado constituido sobre la misma un r\u00e9gimen de propiedad horizontal.<\/p>\n<p>La <strong>Registradora califica negativamente<\/strong> indicando que se trata de una rectificaci\u00f3n de un t\u00edtulo inscrito no de una rectificaci\u00f3n de cabida por inexactitud registral.<\/p>\n<p>La <strong>Direcci\u00f3n confirma la calificaci\u00f3n<\/strong> se\u00f1alando que el expediente previsto en el <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a201\">art\u00edculo\u00a0201 LH<\/a> no es el cauce adecuado para rectificar una segregaci\u00f3n ya practicada, aumentando la cabida de la finca resto como consecuencia de la menor superficie de una de las segregadas.<\/p>\n<p>Con la rectificaci\u00f3n de superficie pretendida, no se pretende consignar un dato err\u00f3neo de superficie, sino que se pretende la constancia de una nueva realidad f\u00edsica, distinta de la amparada por la escritura de segregaci\u00f3n.<\/p>\n<p>Lo procedente en este caso es la rectificaci\u00f3n de la escritura de segregaci\u00f3n con el consentimiento de todos los titulares registrales afectados. (ER)<\/p>\n<ul>\n<li><a href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2023\/11\/02\/pdfs\/BOE-A-2023-22474.pdf\">PDF (BOE-A-2023-22474 &#8211; 8\u00a0p\u00e1gs.\u00a0&#8211; 229\u00a0KB)<\/a> <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2023-22474\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"488-donacion-activo-esencial-facultades-representativas-de-los-administradores\"><\/a><h6><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r488\"><\/a>488.** DONACI\u00d3N. ACTIVO ESENCIAL. FACULTADES REPRESENTATIVAS DE LOS ADMINISTRADORES<\/span><\/h6>\n<p>Resoluci\u00f3n de 13 de octubre de 2023, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Terrassa n.\u00ba 3 a inscribir una escritura de donaci\u00f3n<\/p>\n<p><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen:<\/strong> Por excepci\u00f3n cabe calificar que una enajenaci\u00f3n de fincas constitu\u00eda manifiestamente un activo esencial y era claramente contraria al objeto social (donaci\u00f3n) y exigir acuerdo de la Junta General.<\/span><\/p>\n<p><strong>&#8211; Hechos:<\/strong> Se presenta escritura de donaci\u00f3n de 12 fincas (valoradas en m\u00e1s de 1.500.000 \u20ac) que una SL dona a una fundaci\u00f3n.<\/p>\n<p><strong>&#8211; El Registrador: califica negativamente<\/strong>, y consulta el registro mercantil, en que el capital social de la SL donante ascend\u00eda a unos 170.000 \u20ac y el Patrimonio neto contable, seg\u00fan cuentas depositadas, era de unos 1.100.000 \u20ac<strong> (frente al m\u00e1s del 1.500.000 donado). En consecuencia:<\/strong><\/p>\n<p><strong>a) por aplicaci\u00f3n<\/strong><strong> del <\/strong><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-de-sociedades-de-capital\/#art160\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Art 160-f LSC<\/a> entiende que es <strong>competencia de la Junta general<\/strong>, y no de los administradores aprobar una operaci\u00f3n, no retribuida, de tal magnitud, de la que resulta notoriamente que se enajenan todos los activos de la SL, que por tanto son <strong><em>\u201cactivos esenciales\u201d<\/em><\/strong><strong>;<\/strong><\/p>\n<p><strong>b) Y por aplicaci\u00f3n<\/strong><strong> del <\/strong><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-de-sociedades-de-capital\/#art234\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Art 234 LSC<\/a> entiende que, en este caso concreto y analizadas sus circunstancias concurrentes, el acto excede manifiestamente del objeto social, siendo contrario a la finalidad lucrativa de una SL donar todos sus activos, por lo que <u>no queda<\/u> amparado por la atribuci\u00f3n general de <strong>facultades representativas de los administradores<\/strong>, y que por tanto requiere la ratificaci\u00f3n de la Junta Gral.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>&#8211; La fundaci\u00f3n donataria<\/strong><strong>: <\/strong><strong>recurre <\/strong>exponiendo que:<br \/>\n1) la \u201cdonaci\u00f3n\u201d no es uno de los negocios incluidos en el <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-de-sociedades-de-capital\/#art160\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Art 160-f LSC<\/a>, <br \/>\n2) que el TS y la DG admiten que las SL realicen donaciones;<br \/>\n3) que ning\u00fan socio ha impugnado el acuerdo (desde su adopci\u00f3n en 2017 hasta hoy).<br \/>\n4) Y que otros registradores s\u00ed han inscrito la donaci\u00f3n<\/p>\n<p><strong>&#8211; Resoluci\u00f3n<\/strong>: La DGSJFP\u00a0<strong>desestima <\/strong>el recurso y <strong>confirma <\/strong>la calificaci\u00f3n.<br \/>\n<strong>&#8211; Doctrina<\/strong>:<br \/>\n<strong>a) <\/strong>L\u00f3gicamente <strong>prescinde<\/strong> de la <strong>calificaci\u00f3n <\/strong>registral de<strong> otros registros;<br \/>\n<\/strong><strong>b)<\/strong> Y se\u00f1ala que es una problem\u00e1tica muy dif\u00edcil de resolver abstractamente y <em>\u201ca priori\u201d<\/em>, y que depende de las <strong><em>circunstancias de cada caso concreto<\/em><\/strong>, de modo que en el presente supuesto, hay una<strong> clara extralimitaci\u00f3n del objeto social<\/strong> y se realiza una operaci\u00f3n, una donaci\u00f3n que constituye evidentemente una <strong>notoria <em>modificaci\u00f3n estructural<\/em> de la sociedad<\/strong>, que puede implicar su disoluci\u00f3n, disminuci\u00f3n de capital, su transformaci\u00f3n o un cambio de objeto social, que, de forma an\u00e1loga a las modificaciones estatutarias, <strong>requerir\u00eda la intervenci\u00f3n de los socios mediante acuerdo de la Junta<\/strong> Gral.<\/p>\n<p><strong>1)<\/strong> Una donaci\u00f3n como la realizada <strong>extralimita el objeto social<\/strong> al ser contrarias al <strong><em>fin lucrativo<\/em><\/strong> de la SL, en perjuicio de los derechos individuales del socio, de sus expectativas y de su percepci\u00f3n de los posibles riesgos de la SL y su patrimonio, que queda mermado. No es un acto aislado de mera liberalidad como <em>acto social o comercial o promocional <\/em>sino que deja sin recursos al ente;<\/p>\n<p><strong>Por tanto tal donaci\u00f3n <\/strong>concreta<strong> no queda <\/strong>dentro del <strong>\u00e1mbito del poder de representaci\u00f3n de los Administradores<\/strong> (<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-de-sociedades-de-capital\/#art234\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Art 234 LSC<\/a>), al no ser ni siquiera actos <strong><em>complementarios, auxiliares o conexos<\/em> al objeto social, tampoco <em>neutros ni polivalentes<\/em><\/strong>trat\u00e1ndose de un acto notoriamente no conectado con el<em><u> objeto social<\/u><\/em> y claramente <strong>contrario<\/strong> a \u00e9l.<\/p>\n<p><strong>2) <\/strong>Y en cuanto al \u00e1mbito del <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-de-sociedades-de-capital\/#art160\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Art 160-f LSC<\/a> y sus <strong><em>\u201cactivos esenciales\u201d<\/em><\/strong>, debe conectarse, como ha se\u00f1alado recientemente la <a href=\"https:\/\/www.poderjudicial.es\/search\/AN\/openDocument\/e537f915eba98729a0a8778d75e36f0d\/20230707\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">STS de 27 junio 2023<\/a>, con las <strong><em>\u201cmodificaciones estructurales\u201d<\/em><\/strong>, <em>estatutarias<\/em> de la SL, que requieren acuerdo de la Junta aprobado por los socios.<\/p>\n<p><strong>c)<\/strong> En definitiva el <strong><u>notario<\/u><\/strong> autorizante, y su control de legalidad [<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-del-notariado-de-1862\/#17bis\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Art 17-bis 2.a) LN<\/a>] del contenido de la escritura, debe, para cumplir su deber de diligencia y proteger a eventuales 3\u00ba, <strong>indagar si se trata o no de un <em>activo esencial<\/em><\/strong>, consignado la <em>manifestaci\u00f3n<\/em> del administrador o incorporando una <em>certificaci\u00f3n de acuerdo<\/em> de la junta. <br \/>\nA su vez, el <strong><u>registrador<\/u><\/strong>, no puede exigir en su calificaci\u00f3n dicha manifestaci\u00f3n, pero <strong><em><u>por excepci\u00f3n<\/u><\/em><\/strong>, en casos<strong> evidentes y notorios<\/strong> como el presente, su control de legalidad (<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a18\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Art 18 LH<\/a>) y evitar <em>asientos claudicantes o nulos<\/em> (<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a33\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Art 33 LH<\/a>), si puede tener en cuenta que se produce una extralimitaci\u00f3n notoria y evidente y exigir tambi\u00e9n tal manifestaci\u00f3n o certificaci\u00f3n<a href=\"http:\/\/www.albertcapell.com\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">.<\/a> <a href=\"http:\/\/www.albertcapell.com\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">(<\/a><a href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/CORTOS\/2008\/07-albertcapell.htm\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">ACM<\/a><a href=\"http:\/\/www.albertcapell.com\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">)<\/a><\/p>\n<ul>\n<li><a href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2023\/11\/02\/pdfs\/BOE-A-2023-22475.pdf\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">PDF (BOE-A-2023-22475 &#8211; 14\u00a0p\u00e1gs.\u00a0&#8211; 259\u00a0KB)<\/a> <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2023-22475\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"491-herencia-revocacion-de-legado\"><\/a><h6><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r491\"><\/a>491.*** HERENCIA. REVOCACI\u00d3N DE LEGADO<\/span><\/h6>\n<p>Resoluci\u00f3n de 20 de octubre de 2023, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la calificaci\u00f3n de la registradora de la propiedad de San Juan de Aznalfarache, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de una escritura de manifestaci\u00f3n y aceptaci\u00f3n de herencia.<\/p>\n<p><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen<\/strong>: La enajenaci\u00f3n por el testador del bien legado manifiesta su voluntad de revocar el legado, y el efecto revocatorio se produce aunque la enajenaci\u00f3n no se hubiera consumado incluso al tiempo del fallecimiento del testador<\/span>.<\/p>\n<p><strong>Hechos<\/strong>: Se cuestiona la inscripci\u00f3n de una escritura de herencia otorgada por el heredero \u00fanico que se adjudica la totalidad de los bienes incluido un inmueble que hab\u00eda sido legado pero posteriormente enajenado por el testador en documento privado.<\/p>\n<p><strong>Registradora<\/strong>: La registradora se\u00f1ala tres defectos: a) Que se trata de un contrato de arras perfecto pero no consumado, por lo al no existir una verdadera enajenaci\u00f3n consumada, no queda autom\u00e1ticamente revocado el legado; b) resulta incongruente que el heredero manifieste la revocaci\u00f3n del legado y que a continuaci\u00f3n se lo adjudique, y c) el contrato de arras de la compraventa no es un documento aut\u00e9ntico, sino un documento privado sin firma legitimada, y, de estar vivo el vendedor, podr\u00eda reconocer \u00e9l mismo la autor\u00eda de su firma, pero, al no estarlo, requiere que presten consentimiento todas aquellas personas que puedan verse afectadas por la su elevaci\u00f3n a p\u00fablico (en este caso, el comprador, el heredero y el legatario)<\/p>\n<p><strong>Notario y recurrente<\/strong>: Argumentan que lo decisivo para entender que el legado ha quedado sin efecto conforme al <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/codigo-civil-libro-tercero\/#art869\">art\u00edculo 869.2.\u00ba del C\u00f3digo Civil<\/a> es la voluntad t\u00e1cita del testador, que cambia su voluntad de legar por la enajenaci\u00f3n de la cosa legada. En el caso concreto no se trata de un contrato de arras sino de una compraventa perfeccionada al haber convenido tanto en la cosa objeto del contrato como en el precio, que se presume v\u00e1lido y eficaz, mientras no se demuestre lo contrario, aun cuando sus firmas no est\u00e9n legitimadas, lo que, por otra parte, no es posible conforme a lo dispuesto en el <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/reglamento-notarial-titulo-iv\/#art258\">art\u00edculo 258 del Reglamento Notarial<\/a>.<\/p>\n<p><strong>\u00a0Resoluci\u00f3n<\/strong>: Estima el recurso y revoca la calificaci\u00f3n salvo lo referido al defecto segundo<\/p>\n<p><strong>Doctrina<\/strong>:<\/p>\n<p>I REVOCACI\u00d3N DE LEGADO.<\/p>\n<p>Conforme al art\u00edculo 869. 2 en relaci\u00f3n con el <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/columna-izq\/codigo-civil-libro-cuarto-articulos-1088-al-1537\/#art1450\">art\u00edculo 1450, del C\u00f3digo Civil<\/a>, cuando el testador enajena un bien legado manifiesta su voluntad de revocar el legado, y el efecto revocatorio se produce aunque la enajenaci\u00f3n no se haya consumado y el bien siga perteneciendo al testador en el momento de su fallecimiento.<\/p>\n<p>La revocaci\u00f3n del legado se produce, incluso, aunque la contraprestaci\u00f3n recibida por la enajenaci\u00f3n se mantenga y sea identificable en el patrimonio del testador hasta su muerte (a diferencia de lo establecido en la Ley 252 de Navarra).<\/p>\n<p>El hecho de que la enajenaci\u00f3n se condicione suspensivamente o se aplace con un t\u00e9rmino inicial y que se cumplan tras el fallecimiento del testador no obsta a la revocaci\u00f3n del legado, pues el consentimiento para la enajenaci\u00f3n se manifest\u00f3 en vida por el testador y los efectos del cumplimiento de la condici\u00f3n son retroactivos.<\/p>\n<p>II ADJUDICACI\u00d3N AL HEREDERO DEL BIEN LEGADO <em>versus<\/em> ELEVACI\u00d3N A PUBLICO DEL DOCUMENTO PRIVADO DE COMPRAVENTA.<\/p>\n<p>1 Es improcedente la inclusi\u00f3n del bien legado en la herencia pues el bien enajenado ya no pertenece al causante (sin perjuicio de que pudiera incluirse en la herencia el cr\u00e9dito del pago del precio pendiente de recibir, lo que en este caso no sucede).<\/p>\n<p>Distinto ser\u00eda si no se hubiera vendido el bien sino que se hubiera pactado un compromiso de venta, caso en el que los bienes pasar\u00edan a ser parte de la herencia y adjudicables en propiedad a los herederos, quienes tambi\u00e9n quedar\u00edan obligados a cumplir el contrato al que se oblig\u00f3 su causante.<\/p>\n<p>2 En el presente supuesto, considerando que hay un efectivo contrato de compraventa en documento privado, lo que procede ser\u00e1 su elevaci\u00f3n a p\u00fablico por parte del heredero universal, de modo que, en su caso, ser\u00e1 inscribible la escritura de formalizaci\u00f3n de dicho contrato privado.<\/p>\n<p>El otorgamiento de esta escritura de elevaci\u00f3n a p\u00fablico del documento privado corresponde exclusivamente al heredero y los compradores sin intervenci\u00f3n del legatario, sin perjuicio de que \u00e9ste pueda ejercitar las acciones que tuviera por conveniente, incluso impugnar la venta realizada por el causante.<\/p>\n<p><u>Conclusi\u00f3n<\/u>: Por lo expuesto, no procede que se adjudique la finca al heredero y se inscriba a nombre de este para luego transmitirla al comprador, conforme al<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a20\"> art\u00edculo 20, p\u00e1rrafo quinto LH.<\/a><\/p>\n<p>As\u00ed lo ha expresado esta Direcci\u00f3n General respecto de las denominadas \u00abadjudicaciones en vac\u00edo\u00bb, es decir las adjudicaciones de bienes hereditarios realizadas a favor de alguno de los herederos con la \u00fanica finalidad de que el adjudicatario otorgue la escritura de elevaci\u00f3n a p\u00fablico (<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/RESOLUCIONES\/2008-OCTUBRE.htm#r148\">R. 3 de septiembre de 2008<\/a>, y <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-direccion-general-registros-notariado-abril-2017\/#142-adjudicaciones-en-vacio-cabe-adjudicarse-en-herencia-fincas-ya-vendidas-como-paso-previo\">R. 17 de marzo de 2017<\/a>).<\/p>\n<p><strong>Comentario<\/strong>:<\/p>\n<p>No obstante lo dicho sobre la enajenaci\u00f3n con condici\u00f3n suspensiva, la Resoluci\u00f3n reconoce que hay opiniones doctrinales que \u201cconsideran que las enajenaciones realizadas por el testador con condici\u00f3n suspensiva o resolutoria afectan el legado con la misma condici\u00f3n; as\u00ed, si el testador manifest\u00f3 su voluntad, al no enajenar puramente, ha de presumirse que ni quiso revocar el legado, ni mantener en absoluto su eficacia, sino que lo dej\u00f3 pendiente del cumplimiento o incumplimiento de la condici\u00f3n, pues, como en el caso de venta con pacto de retro, el legado resulta eficaz\u201d. (JAR)<\/p>\n<ul>\n<li>\n<p><a href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2023\/11\/04\/pdfs\/BOE-A-2023-22571.pdf\">PDF (BOE-A-2023-22571 &#8211; 26\u00a0p\u00e1gs.\u00a0&#8211; 330\u00a0KB)<\/a> <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2023-22571\">Otros formatos<\/a><\/p>\n<\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"492-herencia-ante-notario-aleman\"><\/a><h6><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r492\"><\/a>492.** HERENCIA ANTE NOTARIO ALEM\u00c1N<\/span><\/h6>\n<p>Resoluci\u00f3n de 20 de octubre de 2023, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Torredembarra a inscribir una escritura de aceptaci\u00f3n, manifestaci\u00f3n de herencia y compraventa (IES)<\/p>\n<p><strong>Resumen<\/strong>.- <span style=\"color: #0000ff;\">La utilizaci\u00f3n del certificado sucesorio europeo es voluntaria. El Tribunal de Justicia de 9 de marzo de 2017, C-342\/15, Piringer, recuerda la compatibilidad del art\u00edculo 56 del TFUE con la normativa de un Estado miembro que establece requisitos necesarios en la constituci\u00f3n o transferencia de derechos reales inmobiliarios. Entre estos requisitos est\u00e1 la equivalencia formal y material entre el documento notarial extranjero y el otorgado ante notario espa\u00f1ol.<\/span><\/p>\n<p><strong>Hechos<\/strong>.- Debe decidirse si es o no inscribible una escritura de adjudicaci\u00f3n de herencia (a la que se aplica la ley alemana) y compraventa autorizada por un notario alem\u00e1n, el d\u00eda 17 de marzo de 2023, que se presenta en un Registro de la Propiedad espa\u00f1ol, acompa\u00f1ada de certificado de defunci\u00f3n y acta de apertura de disposici\u00f3n testamentaria por el Juzgado de Primera Instancia alem\u00e1n de Schw\u00e4bisch Hall.<\/p>\n<p><strong>La registradora<\/strong> suspende la inscripci\u00f3n con base en los siguientes motivos: no se acompa\u00f1a el certificado sucesorio europeo a los efectos de t\u00edtulo de la sucesi\u00f3n. \u2013\u2002No se acompa\u00f1a el certificado del Registro General de Actos de \u00daltima Voluntad de Espa\u00f1a. (Este luego se acompa\u00f1a). Respecto del negocio jur\u00eddico de compraventa, no se incluye manifestaci\u00f3n alguna referente a si la vivienda transmitida es domicilio familiar del vendedor, que exige la legislaci\u00f3n espa\u00f1ola y catalana para poder transmitir una vivienda. No es suficiente que se diga que el transmitente es viudo, pues ha podido pasar a convivir en situaci\u00f3n de pareja estable con alguna persona y ser su domicilio familiar o habitual. (Despu\u00e9s se allana teniendo en cuenta la <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-junio-2023-direccion-general-seguridad-juridica-y-fe-publica\/#265-divorciado-vende-inmueble-indicando-que-es-su-vivienda-familiar\">R de 5 de junio de 2023<\/a>). Tampoco se hace manifestaci\u00f3n alguna relativa al estado de deudas de la comunidad de propietarios, siendo la vivienda que se vende un elemento privativo de una propiedad horizontal. Tampoco se acompa\u00f1a c\u00e9dula de habitabilidad del inmueble.<\/p>\n<p><strong>Notario alem\u00e1n.- <\/strong>La escritura es conforme con el art\u00edculo 36 del Reglamento Hipotecario, seg\u00fan el cual \u00ablos documentos otorgados en territorio extranjero podr\u00e1n ser inscritos si re\u00fanen los requisitos exigidos por las normas de Derecho Internacional Privado, siempre que contengan la legalizaci\u00f3n y dem\u00e1s requisitos necesarios para su autenticidad en Espa\u00f1a. La observancia de las formas y solemnidades extranjeras y la aptitud y capacidad legal necesarias para el acto podr\u00e1n acreditarse, entre otros medios, mediante aseveraci\u00f3n o informe de un Notario o C\u00f3nsul espa\u00f1ol o de Diplom\u00e1tico, C\u00f3nsul o funcionario competente del pa\u00eds de la legislaci\u00f3n que sea aplicable\u2026\u00bb. Y recuerda que el certificado requerido no s\u00f3lo no es obligatorio en virtud del Reglamento (UE) n.\u00ba 650\/2012 que invoca, sino que tampoco es requisito en derecho espa\u00f1ol interno para el reconocimiento e inscripci\u00f3n registral del t\u00edtulo.<\/p>\n<p><strong>Direcci\u00f3n General<\/strong>.- Estima parcialmente el recurso.<\/p>\n<p>\u00a0Recuerda normas relevantes, como las disposiciones que se contienen en la Ley 29\/2015, de 30 de julio, de cooperaci\u00f3n jur\u00eddica internacional en materia civil, que dedica su Cap\u00edtulo VI a la inscripci\u00f3n en Registros p\u00fablicos, concretamente los art\u00edculos 58 que dispone que el procedimiento registral, los requisitos legales y los efectos de los asientos registrales se someter\u00e1n, en todo caso, a las normas del Derecho espa\u00f1ol y <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-2015-8564\">60<\/a> que regula los requisitos de inscripci\u00f3n en los registros p\u00fablicos espa\u00f1oles de los documentos p\u00fablicos extranjeros extrajudiciales y, para los supuestos en que sea pertinente, seg\u00fan su \u00e1mbito normativo, con car\u00e1cter preferente a lo dispuesto en la Ley 29\/2015, se aplicar\u00e1 la disposici\u00f3n adicional tercera de la Ley 2\/2015, de 2 de julio, de la Jurisdicci\u00f3n Voluntaria; tambi\u00e9n recuerda la doctrina de las Resoluciones de 6 de marzo de 2020 y 12 de enero de 2023, en las que se subraya que el procedimiento registral es competencia exclusiva de la ley espa\u00f1ola, cuyas normas son de aplicaci\u00f3n preferente, seg\u00fan establece la letra f) de la disposici\u00f3n adicional primera de la Ley 29\/2015-<\/p>\n<p>\u00a0El Derecho espa\u00f1ol puede establecer los requisitos que se estimen adecuados para la inscripci\u00f3n en forma compatible con el Derecho europeo. As\u00ed se afirm\u00f3 por la Sentencia del Tribunal de Justicia de <a href=\"https:\/\/curia.europa.eu\/juris\/liste.jsf?language=es&amp;jur=C,T,F&amp;num=C-342\/15&amp;td=ALL\">9 de marzo de 2017, C-342\/15, Piringer<\/a>, que recuerda la compatibilidad del art\u00edculo 56 del Tratado de Funcionamiento de la Uni\u00f3n Europea con la normativa de un Estado miembro al establecer requisitos necesarios en la constituci\u00f3n o transferencia de derecho reales inmobiliarios. Entre estos requisitos est\u00e1 la equivalencia formal y material entre el documento notarial extranjero y el otorgado ante notario espa\u00f1ol.<\/p>\n<p>Respecto del fondo del presente recurso, por lo que se refiere al certificado sucesorio europeo, en general, dicho certificado servir\u00e1 de t\u00edtulo formal acreditativo de la cualidad de heredero (cfr. el apartado 2 del art\u00edculo 69 del Reglamento), si bien, a efectos de la inscripci\u00f3n en el Registro de la Propiedad habr\u00e1 de ser complementado en su caso por los requisitos impuestos por la ley nacional para la pr\u00e1ctica de aqu\u00e9lla. Como ha puesto de relieve este Centro Directivo (vid., entre otras la Resoluci\u00f3n de 25 de agosto de 2021<strong>), el uso del certificado sucesorio europeo es voluntario<\/strong> \u2013vid. considerando 69 y art\u00edculo 62 del Reglamento (UE) n.\u00ba 650\/2012- <strong>Las personas<\/strong> con derecho a solicitar un certificado no deben estar obligadas a hacerlo, sino que, por el contrario<strong>, deben tener libertad para recurrir a los dem\u00e1s instrumentos que dicho Reglamento pone a su disposici\u00f3n (resoluciones, documentos p\u00fablicos o transacciones judiciales) para lograr las finalidades de este. En el presente caso, el t\u00edtulo de la sucesi\u00f3n es un pacto sucesorio<\/strong>. Este pacto est\u00e1 indubitadamente sujeto a Derecho alem\u00e1n tanto en su existencia y validez como t\u00edtulo sucesorio, como en cuanto a la determinaci\u00f3n de la ley aplicable a la liquidaci\u00f3n de la herencia. En Espa\u00f1a el pacto sucesorio alem\u00e1n es un t\u00edtulo sucesorio incluido en el art\u00edculo 14 de la Ley Hipotecaria, aun sujeto a la ley alemana.<\/p>\n<p><strong>En el Derecho alem\u00e1n, si la sucesi\u00f3n se basa en una disposici\u00f3n de \u00faltima voluntad que adem\u00e1s est\u00e1 recogida en una escritura p\u00fablica, es suficiente para la inscripci\u00f3n, si en vez del \u00abErbschein\u00bb, o certificado sucesorio alem\u00e1n para acreditar la cualidad de heredero, se aporta dicha disposici\u00f3n de \u00faltima voluntad junto con el protocolo judicial de apertura<\/strong>; si el Registro de la Propiedad considera que la sucesi\u00f3n no est\u00e1 probada por estos documentos, puede exigir la presentaci\u00f3n de un \u00abErbschein\u00bb o de un certificado sucesorio europeo (cfr. par\u00e1grafo 35 de la \u00abGrundbuchordnung\u00bb). Es por tanto una disposici\u00f3n de \u00faltima voluntad v\u00e1lida y que debe ser eficaz en todos los Estados miembros.<\/p>\n<p>En la escritura calificada el notario autorizante incorpora los documentos pertinentes que acreditan el t\u00edtulo sucesorio y emite juicio sobre la validez y eficacia de este conforme a la ley material aplicable. Por tanto, el defecto, tal como ha sido expresado, no puede ser confirmado<\/p>\n<p><strong>Por lo que ata\u00f1e a la compraventa, la registradora exige la manifestaci\u00f3n relativa al estado de deudas de la comunidad de propietarios, puesto que la vivienda objeto de la venta es un elemento privativo de una propiedad horizontal. Invoca el art\u00edculo 553-5, apartado 2, del C\u00f3digo Civil de Catalu\u00f1a<\/strong> que dispone: \u00abLos transmitentes de un elemento privativo deben declarar que est\u00e1n al corriente de los pagos que les corresponden o, si procede, deben especificar los que tienen pendientes y deben aportar un certificado relativo al estado de sus deudas con la comunidad, expedido por quien ejerce la secretar\u00eda, en el que deben constar, adem\u00e1s, los gastos comunes, ordinarios y extraordinarios, y las aportaciones al fondo de reserva aprobados pero pendientes de vencimiento. Sin esta manifestaci\u00f3n y esta aportaci\u00f3n no puede otorgarse la escritura p\u00fablica, salvo que las partes renuncien expresamente a ellas (\u2026)\u00bb. En el presente supuesto no existe dicha renuncia, por lo que <strong>el defecto debe ser confirmado<\/strong>.<\/p>\n<p><strong>\u00a0Tambi\u00e9n exige la registradora que se acompa\u00f1e c\u00e9dula de habitabilidad del inmueble, criterio que, igualmente, debe ser confirmado, por aplicaci\u00f3n de lo establecido, con car\u00e1cter imperativo, en el art\u00edculo 26, apartado 2, de la Ley 18\/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda, de la Comunidad Aut\u00f3noma de Catalu\u00f1a<\/strong>.<\/p>\n<p>Esta Direcci\u00f3n General ha acordado estimar el recurso parcialmente, respecto de la exigencia de certificado necesario para la inscribibilidad de los documentos p\u00fablicos extranjeros o bien el certificado sucesorio europeo a los efectos de t\u00edtulo de la sucesi\u00f3n, y desestimarlo respecto de los dem\u00e1s defectos mantenidos por la registradora.\u00a0<\/p>\n<p>Comentario. Se echa echa en falta en la calificaci\u00f3n registral ahondar en la posible falta de equivalencia funcional cuando se trata de escrituras traslativas del dominio de derechos reales. (IES)<\/p>\n<ul>\n<li>\n<p><a href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2023\/11\/04\/pdfs\/BOE-A-2023-22572.pdf\">PDF (BOE-A-2023-22572 &#8211; 14\u00a0p\u00e1gs.\u00a0&#8211; 261\u00a0KB)<\/a> <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2023-22572\">Otros formatos<\/a><\/p>\n<\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"493-particion-por-contador-partidor-patria-potestad-rehabilitada\"><\/a><h6><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r493\"><\/a>493.*** PARTICI\u00d3N POR CONTADOR PARTIDOR. PATRIA POTESTAD REHABILITADA<\/span><\/h6>\n<p>Resoluci\u00f3n de 20 de octubre de 2023, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Murcia n.\u00ba 1 a la inscripci\u00f3n de una escritura de protocolizaci\u00f3n de cuaderno particional por contadora-partidora\u00a0<\/p>\n<p><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen<\/strong>: Conforme al <a style=\"color: #0000ff;\" href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/codigo-civil-libro-tercero\/#art1057\">art. 1057 CC,<\/a> p\u00e1rrafo tercero, la citaci\u00f3n del representante legal de la persona con discapacidad es preceptiva, incluso en el caso de legatario de cosa espec\u00edfica. A falta de representante legal procede citar al Ministerio Fiscal. La revisi\u00f3n de la incapacitaci\u00f3n declarada judicialmente corresponde en exclusiva al juez<\/span>.<\/p>\n<p><strong>Hechos<\/strong>: Se cuestiona la inscripci\u00f3n de una escritura de partici\u00f3n otorgada por contadora partidora. Consta en la partici\u00f3n un legado ordenado por la testadora a favor de un hijo cuya patria potestad se hab\u00eda prorrogado judicialmente porque se le declar\u00f3 \u201ca todos los efectos procedentes en derecho la plena incapacidad\u201d. Por haber fallecido la titular de la patria potestad rehabilitada (que era la causante de la herencia), el hijo legatario, que ya es mayor de edad, carece de representante legal, por lo que se considera que no procede la notificaci\u00f3n prevista en el art\u00edculo 1057 CC, p\u00e1rrafo tercero.<\/p>\n<p><strong>Registrador<\/strong>: No se practica la inscripci\u00f3n porque no fue citado el representante legal del legatario al tiempo de hacer el inventario (art. 1057 CC):<\/p>\n<p><strong>Notario<\/strong>: Al haber fallecido el representante legal, hay que tener en cuenta que \u201cdespu\u00e9s de la reforma del C\u00f3digo Civil operada por la Ley 8\/2021, s\u00f3lo cabe aplicar medidas de apoyo en ejercicio de su capacidad, pero \u00e9stas se limitar\u00e1n a complementar la actuaci\u00f3n del afectado por discapacidad y nunca tendr\u00e1n la consideraci\u00f3n de representaci\u00f3n legal\u201d.<\/p>\n<p><strong>Resoluci\u00f3n<\/strong>: Desestima el recurso y confirma la calificaci\u00f3n.<\/p>\n<p><strong>Doctrina<\/strong>:<\/p>\n<p>1 La incapacitaci\u00f3n judicial declarada por sentencia anterior a la Ley 8\/2021 s\u00f3lo puede ser revisada y adaptada a la concreta situaci\u00f3n personal por el juez, y ello aunque se pudiera constatar que la persona incapacitada necesite solamente una medida de apoyo asistencial y no representativa. Esta revisi\u00f3n judicial est\u00e1 prevista en la D.T quinta en relaci\u00f3n con la segunda de la Ley 8\/2021.<\/p>\n<p>2 Si antes de que se produzca la revisi\u00f3n judicial fallece (o queda imposibilitado) el representante nombrado, procede aplicar el art\u00edculo 762 LECivil, y debe proveerse de un representante a la persona judicialmente incapacitada.<\/p>\n<p>3 En el caso del art. 1057 CC, p\u00e1rrafo tercero lo que procede es citar al Ministerio Fiscal mientras no sea revisada judicialmente la incapacitaci\u00f3n decretada, porque tal citaci\u00f3n es preceptiva y no s\u00f3lo para el heredero o legatario de parte al\u00edcuota, sino tambi\u00e9n en caso de legatario de cosa espec\u00edfica atendiendo a la <em>ratio legis<\/em> de la disposici\u00f3n. Tambi\u00e9n cabe la citaci\u00f3n al defensor judicial nombrado (ex. art. 295 CC).<\/p>\n<p>4 La falta de aceptaci\u00f3n de la partici\u00f3n por los herederos no impide su inscripci\u00f3n, la cual se practicar\u00e1 sujeta a la condici\u00f3n suspensiva de dicha aceptaci\u00f3n sin que se precise solicitud expresa para que se practique de ese modo, entendi\u00e9ndose impl\u00edcita la solicitud por el hecho de la presentaci\u00f3n. (JAR)<\/p>\n<ul>\n<li><a href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2023\/11\/04\/pdfs\/BOE-A-2023-22573.pdf\">PDF (BOE-A-2023-22573 &#8211; 14\u00a0p\u00e1gs.\u00a0&#8211; 264\u00a0KB)<\/a> <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2023-22573\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"494-propiedad-horizontal-segregacion-de-local-y-venta-a-la-comunidad-de-propietarios-para-destinar-a-zona-comun\"><\/a><h6 align=\"justify\"><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r494\"><\/a>494.*** PROPIEDAD HORIZONTAL. SEGREGACI\u00d3N DE LOCAL Y VENTA A LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS PARA DESTINAR A ZONA COM\u00daN<\/span><\/h6>\n<p align=\"justify\">Resoluci\u00f3n de 25 de octubre de 2023, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Palencia n.\u00ba 1 a inscribir una escritura de segregaci\u00f3n y compraventa<\/p>\n<p><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen<\/strong>: Cuando en un Edificio en r\u00e9gimen de PH se pretende convertir un elemento privativo en com\u00fan, no cabe configurarlo como la venta de un elemento privativo a la comunidad e inscribirlo como tal, sino que hay que proceder a su configuraci\u00f3n como elemento com\u00fan, modificando la descripci\u00f3n del edificio, y con acuerdo un\u00e1nime de la comunidad de propietarios al afectar al t\u00edtulo constitutivo.<\/span><\/p>\n<p>La propietaria de un local en un edificio en r\u00e9gimen de propiedad horizontal segreg\u00f3 una porci\u00f3n y la vendi\u00f3 a la comunidad de propietarios con el fin de destinarlo a zona com\u00fan.<\/p>\n<p>El <strong>registrador<\/strong> suspende la inscripci\u00f3n por entender que la comunidad de propietarios carece de personalidad jur\u00eddica; y porque entiende que la transformaci\u00f3n de una parte de un elemento privativo en elemento com\u00fan debe articularse a trav\u00e9s del oportuno acuerdo de afectaci\u00f3n y conversi\u00f3n en elemento com\u00fan.<\/p>\n<p>La DG <strong>confirma<\/strong> la nota.<\/p>\n<p>Hace un resumen de la configuraci\u00f3n jur\u00eddica de la PH: Se caracteriza por la existencia de un \u00fanico derecho de propiedad cuyo objeto es complejo: el piso, local o departamento privativo y la participaci\u00f3n inseparable en la titularidad de los elementos, pertenencias y servicios comunes del edificio. A su vez, la legislaci\u00f3n hipotecaria ha desarrollado la forma de acceso de este tipo de propiedad al Registro, atribuyendo a la <strong>junta de propietarios<\/strong>, como \u00f3rgano colectivo, competencias para decidir en los asuntos de inter\u00e9s de la comunidad; Tradicionalmente se ha mantenido la falta de personalidad jur\u00eddica de la comunidad de propietario y en consecuencia la imposibilidad de que como tal sea titular del dominio de bienes inmuebles. No obstante la nueva redacci\u00f3n del <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a9\">art. 9LH<\/a>, por la Ley 13\/2015 permite no s\u00f3lo practicar AAPP de demanda y embargo a favor de las misma, sino que tambi\u00e9n sea titular registral \u00ab(\u2026) <em>cuando sea el caso, el patrimonio separado a cuyo favor deba practicarse aqu\u00e9lla, cuando \u00e9ste sea susceptible legalmente de ser titular de derechos u obligaciones<\/em>\u00bb; Adem\u00e1s, act\u00faan unificadamente en el tr\u00e1fico jur\u00eddico (as\u00ed, se reconoce a la propia comunidad la titularidad de fondos y cr\u00e9ditos comunes \u2013arts 9.1.f) y 22.1 LPH\u2013, y la existencia de obligaciones de la misma \u2013arts. 10.1 y el 22.1\u2013, as\u00ed como la posibilidad de arrendamiento de elementos comunes \u2013art 17, regla 3\u00aa, p\u00e1rrafo 2\u00aa.; Se le reconoce capacidad procesal para demandar y ser demandada (arts 13.3 LPH, 7 LOPJ y 6.1.5.\u00ba y 544 LEC); y la propia DG ha admitido excepcionalmente la existencia de casos de inscripciones o anotaciones transitorias, de mero puente, como fue el caso de inscripci\u00f3n de una adjudicaci\u00f3n a favor de una comisi\u00f3n de acreedores de una entidad suspensa (R. de 28 de enero de 1987) y la anotaci\u00f3n de un convenio de ejecuci\u00f3n de sentencia a favor de la masa de una quiebra (R. de 30 de enero de 2003). Tambi\u00e9n ha admitido el acceso registral de bienes a su favor en los supuestos de ejecuciones judiciales, como una consecuencia normal de la ejecuci\u00f3n de un embargo por deudas de uno de los propietarios, pues admitido el embargo a su favor, debe admitirse la posibilidad de que la ejecuci\u00f3n culmine con su adjudicaci\u00f3n (<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-dgrn-marzo-2016\/#50-inscripcion-a-favor-de-la-comunidad-de-propietarios-adquisicion-preferente\">R. de 12 de febrero de 2016<\/a>). La posterior <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-direccion-general-registros-y-notariado-agosto-2017\/#364-adjudicacion-a-una-comunidad-de-propietarios-por-ejecucion-judicial-de-inmuebles-sitos-fuera-de-la-comunidad\">R. de 26 de julio de 2017<\/a> lo ha extendido incluso a los casos en que la deuda no deriva de pago de las cuotas de la propia comunidad, y por tanto aunque el deudor no sea miembro de la misma y sin que el objeto de la traba deba ser necesariamente un elemento del propio r\u00e9gimen de propiedad horizontal; Aunque entiende que la inscripci\u00f3n a su favor <strong>debe reputarse como una situaci\u00f3n excepcional y transitoria<\/strong>, pues no es su finalidad ser titulares permanentes de bienes, y debe considerarse como una situaci\u00f3n de tr\u00e1nsito a su posterior transmisi\u00f3n, a su atribuci\u00f3n a los copropietarios en proporci\u00f3n a sus cuotas, o a su conversi\u00f3n en elemento com\u00fan.<\/p>\n<p>En el presente caso figura como parte compradora la comunidad de propietarios, solicitandose la inscripci\u00f3n de la finca formada por segregaci\u00f3n a su favor. Pero entiende la DG que, <strong>al carecer de personalidad jur\u00eddica, no puede inscribirse la porci\u00f3n segregada como departamento privativo<\/strong>. Admite que en el \u00e1mbito de la autonom\u00eda de la voluntad, cabe transformar un elemento privativo en elemento com\u00fan, pero dicha transformaci\u00f3n requiere el correspondiente acto de afectaci\u00f3n, que, por comportar la modificaci\u00f3n del t\u00edtulo constitutivo, deber\u00e1 ser\u00e1 acordado por la junta de propietarios en la forma establecida en el <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-de-propiedad-horizontal\/#a17\">art 17 LPH<\/a> (por unanimidad, con las especialidades y excepciones en dicha norma establecidas); En este supuesto es indubitado que la porci\u00f3n de finca segregada y vendida a la comunidad de propietarios no pasa a constituir un nuevo elemento privativo sino un elemento com\u00fan del edificio, modific\u00e1ndose su descripci\u00f3n, lo que comporta la modificaci\u00f3n del t\u00edtulo constitutivo con el acuerdo un\u00e1nime de la junta de propietarios; y como tal elemento com\u00fan, con modificaci\u00f3n del t\u00edtulo constitutivo debe procederse a su reflejo registral. (MN)<\/p>\n<ul>\n<li>\n<p align=\"justify\"><a href=\"https:\/\/boe.es\/boe\/dias\/2023\/11\/21\/pdfs\/BOE-A-2023-23599.pdf\">PDF (BOE-A-2023-23599 &#8211; 12\u00a0p\u00e1gs.\u00a0&#8211; 253\u00a0KB)<\/a> <a href=\"https:\/\/boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2023-23599\">Otros formatos<\/a><\/p>\n<\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"495-compraventa-renuncia-al-derecho-de-adquisicion-preferente-segun-contrato-que-no-se-incorpora\"><\/a><h6 align=\"justify\"><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r495\"><\/a>495.* COMPRAVENTA. RENUNCIA AL DERECHO DE ADQUISICI\u00d3N PREFERENTE SEG\u00daN CONTRATO QUE NO SE INCORPORA<\/span><\/h6>\n<p align=\"justify\">Resoluci\u00f3n de 30 de octubre de 2023, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Salou a inscribir una escritura de compraventa<\/p>\n<p><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen: <\/strong><\/span><span style=\"color: #3366ff;\">Para la venta de un local arrendado, a los efectos de inscripci\u00f3n, es suficiente la mera manifestaci\u00f3n del vendedor sobre el hecho de que el arrendatario del local vendido ha renunciado al derecho de adquisici\u00f3n preferente.<\/span><\/p>\n<p><strong>Hechos:<\/strong> Mediante la escritura otorgada el d\u00eda\u00a019 de mayo de\u00a02023, se vende un local comercial arrendado a una sociedad. En dicha escritura se incorpora copia del contrato de arrendamiento y el notario hace constar que se le ha exhibido copia autorizada electr\u00f3nica de una escritura otorgada el d\u00eda\u00a017 de mayo de\u00a02023, por la que la sociedad arrendataria ha renunciado a los derechos de adquisici\u00f3n preferente que le corresponden.<\/p>\n<p>El <strong>registrador<\/strong> suspende la inscripci\u00f3n por entender que es necesario que el notario autorizante de la escritura de compraventa incorpore o acompa\u00f1e la copia aut\u00e9ntica de la escritura de renuncia, o testimonie las circunstancias de \u00e9sta que permitan al registrador calificar si existe o no derecho de retracto a cuyos efectos deba ser notificado el arrendatario.<\/p>\n<p>Solicitada por el notario calificaci\u00f3n conforme al cuadro de sustituciones, el registrador sustituto emiti\u00f3 calificaci\u00f3n confirmando la calificaci\u00f3n del registrador sustituido.<\/p>\n<p>El notario recurrente alega doctrina sentada por el Centro Directivo por la que, para inscribir las escrituras p\u00fablicas de compraventa de fincas arrendadas, cuando el arrendamiento, como en el caso que nos ocupa, no est\u00e1 inscrito en el Registro de la Propiedad, basta con la mera manifestaci\u00f3n del vendedor \u2013sin apoyatura documental alguna\u2013 de que el arrendatario ha renunciado a los derechos de adquisici\u00f3n preferente.<\/p>\n<p><strong>Resoluci\u00f3n:<\/strong> La Direcci\u00f3n General estima el recurso y revoca la calificaci\u00f3n impugnada.<\/p>\n<p><strong>Doctrina:<\/strong> En la Ley\u00a029\/1994, de\u00a024 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en su art\u00edculo\u00a031, establece que \u201clo dispuesto en el art\u00edculo\u00a025 de la presente ley ser\u00e1 de aplicaci\u00f3n a los arrendamientos que regula este T\u00edtulo\u201d, por tanto, se reconoce al arrendatario de local de comercio un derecho de adquisici\u00f3n preferente sobre este, en los t\u00e9rminos del <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-de-arrendamientos-urbanos\/#a25\">art\u00edculo\u00a025, de cuyo apartado\u00a05<\/a> resulta que para inscribir en el Registro de la Propiedad los t\u00edtulos de venta de locales comerciales arrendados deber\u00e1 justificarse que han tenido lugar, en sus respectivos casos, las notificaciones prevenidas en los apartados anteriores, con los requisitos en ellos exigidos. Y cuando el local vendido no estuviese arrendado, para que sea inscribible la adquisici\u00f3n, deber\u00e1 el vendedor declararlo as\u00ed en la escritura, bajo la pena de falsedad en documento p\u00fablico.<\/p>\n<p>La DG declara que, si el derecho de adquisici\u00f3n preferente del arrendatario no existe, porque se ha renunciado al mismo o porque en el contrato de arrendamiento se excluy\u00f3 por las partes, no es exigible ninguna notificaci\u00f3n al arrendatario para inscribir la transmisi\u00f3n de la finca arrendada.<\/p>\n<p>Igualmente, si para la inscripci\u00f3n es suficiente la manifestaci\u00f3n del vendedor de que la finca est\u00e1 o no arrendada o la identidad del arrendatario, no hay raz\u00f3n alguna para que la validez de dicha manifestaci\u00f3n no se extienda a otros elementos del contrato como es la existencia o no de los derechos de adquisici\u00f3n preferente.<\/p>\n<p>Ello se ve reforzado por el propio art\u00edculo\u00a025 de la Ley de Arrendamientos Urbanos al no exigir expresamente que se acredite dicha renuncia a diferencia con lo que ocurre con las notificaciones que, a efectos de los derechos de tanteo y retracto, en caso de venta.<\/p>\n<p>En conclusi\u00f3n, si es suficiente la mera manifestaci\u00f3n del vendedor sobre el hecho de que el arrendatario del local vendido ha renunciado al derecho de adquisici\u00f3n preferente, no procede en el caso que nos ocupa, poner ning\u00fan obst\u00e1culo a la inscripci\u00f3n de la venta, en el que es el notario autorizante de la escritura de venta es quien da fe de que se le ha acreditado dicha renuncia del arrendatario.<\/p>\n<p><strong>Comentarios:<\/strong> Resoluci\u00f3n muy congruente con la postura mantenida por nuestro centro directivo en materia de venta de finca arrendada, no exigi\u00e9ndose la acreditaci\u00f3n de la renuncia del derecho de adquisici\u00f3n preferente por el arrendatario y por tanto tampoco tiene el registrador competencia para calificar los extremos relativos a dicha renuncia, a diferencia de que si dicha renuncia no existe, s\u00ed se debe acreditar al registrador la notificaci\u00f3n de la venta al arrendatario a los efectos del ejercicio de su derecho de adquisici\u00f3n preferente.(MGV)<\/p>\n<ul>\n<li><a href=\"https:\/\/boe.es\/boe\/dias\/2023\/11\/21\/pdfs\/BOE-A-2023-23600.pdf\">PDF (BOE-A-2023-23600 \u2013 8\u00a0p\u00e1gs.\u00a0\u2013 228\u00a0KB)<\/a> <a href=\"https:\/\/boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2023-23600\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"496-derecho-de-retracto-de-colindantes-en-procedimiento-de-apremio-administrativo-\"><\/a><h6 align=\"justify\"><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r496\"><\/a>496.** DERECHO DE RETRACTO DE COLINDANTES EN <\/span><span style=\"font-size: 12pt;\">PROCEDIMIENTO DE APREMIO ADMINISTRATIVO<\/span><span style=\"font-size: 12pt;\">\u00a0<\/span><\/h6>\n<p align=\"justify\">Resoluci\u00f3n de 31 de octubre de 2023, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Vigo n.\u00ba 3 a inscribir una certificaci\u00f3n de un acta de adjudicaci\u00f3n de un procedimiento de apremio administrativo<\/p>\n<p><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen<\/strong>: para que proceda el retracto de colindantes del CC en una ejecuci\u00f3n administrativa es necesario que la naturaleza de la finca sea r\u00fastica, sin que pueda admitirse a estos efectos el suelo urbanizable programado (aunque en el r\u00e9gimen transitorio de la Ley del Suelo de Galicia se disponga que se les aplicara la normativa del suelo r\u00fastico)<\/span><\/p>\n<p>En su d\u00eda se present\u00f3 una documentaci\u00f3n por la que una mercantil, en un supuesto del art. 104 del RGR, ejercitaba el retracto de colindantes del CC. Dicha documentaci\u00f3n se calific\u00f3 negativamente, con nota confirmada por la DG, por no tratarse de una finca r\u00fastica (<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/dgsjfp-abril-2021\/#104-procedimiento-de-apremio-fiscal-retracto-de-colindantes\">R. de 10 de marzo de 2021<\/a>).<\/p>\n<p>Ahora se vuelve a presentar la misma documentaci\u00f3n junto con certificaci\u00f3n expedida por la Gerencia Municipal de Urbanismo del Ayuntamiento, en la que consta que los terrenos objeto del expediente est\u00e1n clasificados por el Plan General de Ordenaci\u00f3n como <strong>suelo urbanizable no programado<\/strong> y en la que tambi\u00e9n consta que debe tenerse en cuenta el <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-2016-3191#dtsegunda\">apdo. 2 de la DT 1\u00aa de la Ley 2\/2016, del suelo de Galicia<\/a>, que establece: \u00ab<em>El planeamiento aprobado definitivamente con anterioridad a la entrada en vigor de la presente ley y no adaptado a la Ley 9\/2002, de 30 de diciembre, de ordenaci\u00f3n urban\u00edstica y protecci\u00f3n del medio rural de Galicia, conservar\u00e1 su vigencia hasta su revisi\u00f3n o adaptaci\u00f3n a la misma, conforme a las siguientes reglas: (&#8230;) Al suelo urbanizable no delimitado, apto para urbanizar o r\u00fastico apto para el desarrollo urban\u00edstico, se le aplicar\u00e1 lo dispuesto en la presente ley para el suelo r\u00fastico (&#8230;)<\/em><\/p>\n<p>La <strong>registradora<\/strong> sigue manteniendo su negativa por entender que no ha quedado acreditado que la finca sea suelo r\u00fastico y, adem\u00e1s, por considerar que la mercantil carecer\u00eda de legitimaci\u00f3n para ejercitar el retracto de colindantes, porque consultado el RM entre su objeto no est\u00e1 previsto el desarrollo de actividad agraria ni complementaria a la actividad agraria.<\/p>\n<p>La <strong>DG<\/strong> confirma la nota. Recuerda los argumentos de la <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/dgsjfp-abril-2021\/#104-procedimiento-de-apremio-fiscal-retracto-de-colindantes\">R de 10 de marzo de 2021<\/a> donde se rechaz\u00f3 la aplicaci\u00f3n del retracto de colindantes de acuerdo con los argumentos en ella se\u00f1alados. Y analiza si ha cambiado la situaci\u00f3n a la vista del certificado de la Gerencia de Urbanismo y de la citada DT1\u00aa de la Ley del Suelo de Galicia. Entiende que la citada DT no establece que esta clase de suelo Urbanizable no programado pase a estar dentro de la categor\u00eda de suelo r\u00fastico, sino que se ha limitado a entender aplicable su r\u00e9gimen jur\u00eddico, pero sin cambiar su calificaci\u00f3n y, por tanto, manteniendo como futuro destino de ese suelo la pertinente urbanizaci\u00f3n. (art 27 de la misma ley) En la vigente normativa, de acuerdo con su r\u00e9gimen transitorio, al suelo urbanizable no delimitado, se le aplicar\u00e1 el r\u00e9gimen dispuesto en la misma para el suelo r\u00fastico, como hac\u00eda la legislaci\u00f3n anterior, pero ello <strong>no es determinante de la naturaleza r\u00fastica de la finca a efectos de la normativa civil del retracto de colindantes<\/strong>. Adem\u00e1s recuerda el criterio jurisprudencia para entender que una finca es r\u00fastica a estos efectos: su emplazamiento (si est\u00e1 situada en el campo o se encuentra pr\u00f3xima al casco urbano); los servicios de los que disfruta (agua, electricidad, saneamiento y acceso rodado); el aprovechamiento primordial al que se destina (si se trata de una explotaci\u00f3n agr\u00edcola, ganadera o comercial o, por el contrario, la finca se ha destinado a vivienda, industria o comercio); la existencia de construcciones en la misma; o el valor de mercado \u2013que suele ser muy inferior cuando lo que se enajena es una finca r\u00fastica\u2013, as\u00ed como las perspectivas de revalorizaci\u00f3n de los terrenos. <strong>La calificaci\u00f3n de una finca, a efectos del retracto de colindantes, como r\u00fastica o urbana es una cuesti\u00f3n de hecho, independiente de la calificaci\u00f3n que presente desde la perspectiva administrativa o fiscal<\/strong>, debiendo contemplarse tanto desde el punto de vista de la calificaci\u00f3n legal del predio (naturaleza) como su destino (finalidad), pues no basta con que se acredite su condici\u00f3n de r\u00fastica si la finalidad con que se pretende retraer no responde a los fines y resultados reales y pr\u00e1cticos del retracto de colindantes: La finalidad del retracto de colindantes no es m\u00e1s que la de favorecer la agrupaci\u00f3n de peque\u00f1as parcelas para hacer m\u00e1s rentable el cultivo, eliminando el minifundio.<\/p>\n<p>En lo que no entra el Centro Directivo es en el argumento de la registradora relativo a que la retrayente no tiene en su objeto social el desarrollo de la actividad agraria, ya que entiende que, por un lado no existe un criterio en la jurisprudencia que exija que el que ejerce el retracto de colindantes tenga que dedicarse necesariamente y de forma directa a la actividad agraria y por otro, el que no se haga alusi\u00f3n espec\u00edfica a esta actividad en el objeto social no significa que otras actividades s\u00ed recogidas en \u00e9l no habiliten a la sociedad a desarrollar directa o indirectamente la explotaci\u00f3n agraria de la finca (MN)<\/p>\n<ul>\n<li>\n<p align=\"justify\"><a href=\"https:\/\/boe.es\/boe\/dias\/2023\/11\/21\/pdfs\/BOE-A-2023-23601.pdf\">PDF (BOE-A-2023-23601 &#8211; 18\u00a0p\u00e1gs.\u00a0&#8211; 368\u00a0KB)<\/a> <a href=\"https:\/\/boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2023-23601\">Otros formatos<\/a><\/p>\n<\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"497-herencia-interviniendo-curadora-inscripcion-en-el-registro-civil\"><\/a><h6 align=\"justify\"><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r497\"><\/a>497.*** HERENCIA INTERVINIENDO CURADORA. INSCRIPCI\u00d3N EN EL REGISTRO CIVIL<\/span><\/h6>\n<p align=\"justify\">Resoluci\u00f3n de 31 de octubre de 2023, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Vitoria n.\u00ba 4 a inscribir una escritura de aceptaci\u00f3n y adjudicaci\u00f3n de herencia.<\/p>\n<p><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen<\/strong>: Cambio de criterio en la Direcci\u00f3n General: para inscribir un acto o negocio de una persona con discapacidad no se necesita la previa inscripci\u00f3n de la medida de apoyo en el Registro Civil siempre que conste que dicha inscripci\u00f3n se ha promovido<\/span>.<\/p>\n<p><strong>Hechos<\/strong>: Se cuestiona la inscripci\u00f3n de una herencia que es otorgada por los dos herederos, uno de ellos asistido por la curadora nombrada judicialmente. El cargo de curadora es mixto, es decir, representativo para la administraci\u00f3n de los ingresos de la persona con discapacidad, y de asistencia a la perdona con discapacidad para que pueda realizar actos de car\u00e1cter econ\u00f3mico o administrativo complejos, como herencias. En el auto de la curatela se dice: \u201cFirme\u2026 esta resoluci\u00f3n l\u00edbrese oficio al Registro Civil\u2026 para la pr\u00e1ctica de los correspondientes asientos\u201d<\/p>\n<p><strong>Registrador<\/strong>: Tras retirar el defecto sobre la necesidad de aprobaci\u00f3n judicial de la partici\u00f3n, opone a la inscripci\u00f3n que falta de inscripci\u00f3n en el Registro Civil de la resoluci\u00f3n que contiene las medidas judiciales de apoyo y la aceptaci\u00f3n de la curadora.<\/p>\n<p><strong>Recurrente<\/strong>: La falta de inscripci\u00f3n se debe al retraso causado a la huelga que hubo en la Administraci\u00f3n de Justicia.<\/p>\n<p><strong>Resoluci\u00f3n<\/strong>: Aunque desestima el recurso en los t\u00e9rminos que ahora se dir\u00e1n, lo m\u00e1s relevante es el <strong>cambio expreso de criterio<\/strong> de la Direcci\u00f3n General, sobre la necesidad de inscripci\u00f3n previa de las medidas de apoyo en el Registro Civil.<\/p>\n<p><strong>Doctrina<\/strong>.<\/p>\n<p>CRITERIO DE LA DIRECCI\u00d3N GENERAL AHORA MODIFICADO.<\/p>\n<p>El criterio mantenido hasta fechas recientes en las resoluciones del Centro Directivo era el de exigir la inscripci\u00f3n en el Registro Civil -tanto de la resoluci\u00f3n que contiene las medidas judiciales de apoyo como la inscripci\u00f3n del cargo de la curadora- con car\u00e1cter previo a la inscripci\u00f3n en el Registro de la Propiedad de los actos y contratos otorgados en nombre de la persona con discapacidad (<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/RESOLUCIONES\/2006-NOVIEMBRE.htm#r249\">R. 18 de Octubre de 2006<\/a>, <a href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/RESOLUCIONES\/2014-NOVIEMBRE.htm#r407\">R. 28 de octubre de 2014<\/a>, <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-noviembre-2021-direccion-general-seguridad-juridica-y-fe-publica\/#410-particion-con-incapacitado-sin-aportar-sentencia-de-incapacitacion-ni-su-inscripcion-en-el-registro-civil\">R. 26 de octubre de 2021<\/a> y <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-febrero-2023-direccion-general-seguridad-juridica-y-fe-publica\/#18-herencia-representacion-legal-patria-potestad-rehabilitada-autorizacion-para-repudiar-inscripcion-en-el-registro-civil\">R. 3 de enero de 2023<\/a> y <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-octubre-2023-direccion-general-seguridad-juridica-y-fe-publica\/#412-herencia-patria-potestad-prorrogada-sin-aportar-documentacion-y-certificado-registro-civil-conflicto-de-intereses\">R. 5 de septiembre de 2023<\/a>, que cambian el criterio anteriormente mantenido por el Centro Directivo, por ejemplo, en la <a href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/RESOLUCIONES\/2002-DICIEMBRE.htm#r15\">R. 6 de noviembre de 2002<\/a>).<\/p>\n<p>CRITERIO A PARTIR DE AHORA.<\/p>\n<p>I Se vuelve a lo dicho en la Resoluci\u00f3n de 6 de noviembre de 2002, seg\u00fan la cual no se necesita la inscripci\u00f3n con car\u00e1cter previo en el Registro Civil de la medida de apoyo para la inscripci\u00f3n en el Registro de la Propiedad, sino que basta con que previa o simult\u00e1neamente se haya promovido la inscripci\u00f3n en el Registro Civil aunque todav\u00eda no se haya practicado. Dec\u00eda la Resoluci\u00f3n de 2002: \u00absi bien es cierto que el Registro Civil constituye la prueba de los hechos inscritos, el <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-2011-12628\">art\u00edculo 2 de la Ley del Registro Civil<\/a> necesita acudir a otros medios de prueba distintos del Registro <strong>si previa o simult\u00e1neamente se ha promovido la inscripci\u00f3n omitida<\/strong>, y as\u00ed ocurre en este caso en el que en los Autos de nombramiento de tutor se ordena enviar exhorto a los Registros Civiles respectivos para la constancia en los mismos de los respectivos nombramientos, con lo que se cumple lo que este Centro Directivo ha exigido en casos an\u00e1logos\u00bb.<\/p>\n<p>II Argumenta la Resoluci\u00f3n el cambio de criterio del siguiente modo:<\/p>\n<p>1 La inscripci\u00f3n de la resoluci\u00f3n sobre medidas de apoyo y la del cargo de curador no es constitutiva de los hechos inscritos ni tiene car\u00e1cter excluyente, sino que \u2013aparte su oponibilidad\u2013 tiene simplemente efectos probatorios y de legitimaci\u00f3n.<\/p>\n<p>2 Seg\u00fan el mismo <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-2011-12628\">art\u00edculo 17 LRC<\/a>, \u00aben los casos de falta de inscripci\u00f3n o en los que no fuera posible certificar del asiento, se admitir\u00e1n otros medios de prueba\u00bb, siendo en el primer caso \u00abrequisito indispensable para su admisi\u00f3n la acreditaci\u00f3n de que previa o simult\u00e1neamente se ha instado la inscripci\u00f3n omitida o la reconstrucci\u00f3n del asiento, y no su mera solicitud\u00bb.<\/p>\n<p>3 Las resoluciones judiciales sobre medidas de apoyo y sobre el cargo de curador son documentos p\u00fablicos que constituyen medio de prueba suficiente por s\u00ed mismos para acreditar los hechos a que se refieren y que son eficaces frente a quienes los conocen y aunque no est\u00e9n inscritos.<\/p>\n<p>Ello sin perjuicio de los principios de publicidad y legitimaci\u00f3n registral erga omnes del hecho inscrito frente a quien no conoce el t\u00edtulo.<\/p>\n<p><strong>Comentario<\/strong>: En el caso de la Resoluci\u00f3n se desestima el recurso porque no se acredit\u00f3 en momento oportuno \u2013es decir, cuando se present\u00f3 el t\u00edtulo en el Registro de la Propiedad- la diligencia por la que se ordena remitir el exhorto al Registro Civil para su inscripci\u00f3n, ni tampoco se aport\u00f3 documento alguno sobre la aceptaci\u00f3n de la curadora ni el acta de la posesi\u00f3n del cargo. Ahora bien, si se hubiera acreditado esta documentaci\u00f3n al tiempo de la calificaci\u00f3n registral junto con el exhorto al Registro Civil si se hubiera inscrito la herencia en el Registro de la Propiedad aunque no se hubiera inscrito todav\u00eda en el Registro de la Propiedad.<\/p>\n<p>Lo resuelto para el caso de una medida de apoyo de origen judicial debe ser igualmente aplicable a las medidas voluntarias, de ah\u00ed la importancia de hacer constar en la escritura de medidas de apoyo o en el poder preventivo la diligencia de remisi\u00f3n al Registro Civil. (JAR)<\/p>\n<ul>\n<li>\n<p align=\"justify\"><a href=\"https:\/\/boe.es\/boe\/dias\/2023\/11\/21\/pdfs\/BOE-A-2023-23602.pdf\">PDF (BOE-A-2023-23602 &#8211; 7\u00a0p\u00e1gs.\u00a0&#8211; 219\u00a0KB)<\/a> <a href=\"https:\/\/boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2023-23602\">Otros formatos<\/a><\/p>\n<\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"498-constancia-marginal-de-posible-afeccion-de-una-finca-a-deslinde-de-via-pecuaria\"><\/a><h6 align=\"justify\"><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r498\"><\/a>498.() CONSTANCIA MARGINAL DE POSIBLE AFECCI\u00d3N DE UNA FINCA A DESLINDE DE V\u00cdA PECUARIA<\/span><\/h6>\n<p align=\"justify\">Resoluci\u00f3n de 31 de octubre de 2023, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n del registrador de la propiedad de Guadalajara n.\u00ba 1, por la que se suspende la pr\u00e1ctica de una nota marginal relativa a la posible afecci\u00f3n de una finca a un futuro procedimiento de deslinde de v\u00eda pecuaria (ACM)<\/p>\n<p><strong>Id\u00e9ntica<\/strong> a la <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/noviembre-2023-direccion-general-de-seguridad-juridica-y-fe-publica\/#r483\">R.#483<\/a> (10 octubre) en este mismo <a href=\"#r483\">informe<\/a>.<\/p>\n<ul>\n<li>\n<p align=\"justify\"><a href=\"https:\/\/boe.es\/boe\/dias\/2023\/11\/21\/pdfs\/BOE-A-2023-23603.pdf\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">PDF (BOE-A-2023-23603 &#8211; 12\u00a0p\u00e1gs.\u00a0&#8211; 256\u00a0KB)<\/a> <a href=\"https:\/\/boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2023-23603\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Otros formatos<\/a><\/p>\n<\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"499-anotacion-de-embargo-descripcion-de-fincas-tracto-sucesivo\"><\/a><h6 align=\"justify\"><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r499\"><\/a>499.* ANOTACI\u00d3N DE EMBARGO. DESCRIPCI\u00d3N DE FINCAS. TRACTO SUCESIVO<\/span><\/h6>\n<p align=\"justify\">Resoluci\u00f3n de 31 de octubre de 2023, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n extendida por el registrador de la propiedad de Las Palmas de Gran Canaria n.\u00ba 4, por la que se rechaza la toma de raz\u00f3n de anotaciones preventivas de embargo.<\/p>\n<p><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen<\/strong>: El Mandamiento de Embargo debe contener una descripci\u00f3n de las fincas registrales, sin que sea suficiente una descripci\u00f3n catastral, pues a veces no hay ning\u00fan elemento de identificaci\u00f3n que permita determinar que determinadas fincas registrales son precisamente aquellas sobre las que se ordena la traba de embargo. Las fincas han de estar inscritas a favor del demandado.<\/span><\/p>\n<p>Presentado un mandamiento de Anotaci\u00f3n de Embargo se rechaza su toma de raz\u00f3n por los siguientes motivos: 1.- porque no contiene una descripci\u00f3n registral de las fincas sino la catastral; 2.- porque las fincas registrales que pueden corresponder con las catastrales no se encuentran inscritas a nombre del demandado.<\/p>\n<p>La interesada recurre, en esencia, solicitando el inicio del procedimiento previsto en el art 199 LH y acompa\u00f1ando documentaci\u00f3n de la que resultar\u00eda la titularidad sobre determinada cuota de las parcelas catastrales a que se refiere el mandamiento.<\/p>\n<p>La <strong>DG<\/strong> rechaza el recurso, puesto que no es el cauce para la subsanaci\u00f3n de los defectos se\u00f1alados mediante la aportaci\u00f3n de nueva documentaci\u00f3n ni puede decidirse en \u00e9l sobre si tales documentos remueven o no los obst\u00e1culos se\u00f1alados por el registrador, sin perjuicio de que los interesados puedan volver a presentar los t\u00edtulos con los documentos aportados durante la tramitaci\u00f3n del recurso, a fin de obtener una nueva calificaci\u00f3n.<\/p>\n<p>Por lo que se refiere al fondo del asunto confirma que el mandamiento que ordena tomar AP de embargo carece por completo de cualquier descripci\u00f3n de las fincas registrales sobre las que deber\u00eda tomarse la AP (<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a21\">art. 21 LH<\/a> en relaci\u00f3n con los <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a72\">arts 72 y 73 LH<\/a>) limit\u00e1ndose a realizar la descripci\u00f3n somera de determinadas parcelas catastrales, pero sin que resulte del registro ni del t\u00edtulo la existencia de coordinaci\u00f3n entre fincas registrales y parcelas catastrales ni cualquier otro elemento de identificaci\u00f3n que permita determinar que determinadas fincas registrales son precisamente aquellas sobre las que se ordena la traba de embargo.<\/p>\n<p>Tambi\u00e9n confirma el segundo defecto en tanto que las fincas constan inscritas a nombre de persona distinta al demandado en el procedimiento: De acuerdo con el principio de Tracto Sucesivo es imprescindible la previa inscripci\u00f3n de la cuota de titularidad dominical a favor del demandado para poder ser tomada la Anotaci\u00f3n ( <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/reglamento-hipotecario-titulos-iii-iv-y-v\/#art140\">Art. 140 RH<\/a> en relaci\u00f3n con los <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-2000-323#a662\">arts 663 y 664 LEC<\/a>). (MN)<\/p>\n<ul>\n<li><a href=\"https:\/\/boe.es\/boe\/dias\/2023\/11\/21\/pdfs\/BOE-A-2023-23604.pdf\">PDF (BOE-A-2023-23604 &#8211; 5\u00a0p\u00e1gs.\u00a0&#8211; 214\u00a0KB)<\/a> <a href=\"https:\/\/boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2023-23604\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"501-inscripcion-de-representacion-grafica-art-199-lh-oposicion-de-colindantes-acompanada-de-demanda-judicial\"><\/a><h6 align=\"justify\"><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r501\"><\/a>501.*** INSCRIPCI\u00d3N DE REPRESENTACI\u00d3N GR\u00c1FICA ART. 199 LH. OPOSICI\u00d3N DE COLINDANTES ACOMPA\u00d1ADA DE DEMANDA JUDICIAL<\/span><\/h6>\n<p align=\"justify\">Resoluci\u00f3n de 23 de octubre de 2023, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la calificaci\u00f3n de la registradora de la propiedad accidental de Moncada n.\u00ba 1, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de una escritura de agrupaci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen:<\/strong> La interposici\u00f3n de una demanda para recobrar la posesi\u00f3n de la porci\u00f3n de terreno objeto de la controversia es suficiente para justificar el car\u00e1cter contencioso de la cuesti\u00f3n e impedir la inscripci\u00f3n de la representaci\u00f3n gr\u00e1fica, aunque sea la catastral.<\/span><\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\"><strong>Hechos:<\/strong> Se agrupan dos fincas registrales, ajustando su superficie y linderos a los resultantes del Catastro, donde ya figuran como una sola parcela. En la tramitaci\u00f3n del <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a199\">art. 199.1 LH<\/a> se presenta oposici\u00f3n por parte de los titulares de dos fincas colindantes, basada en la existencia de un camino privado que se ignora en la representaci\u00f3n gr\u00e1fica, acompa\u00f1ando fotograf\u00edas del indicado camino y copia de la demanda de juicio verbal de tutela sumaria para recobrar la posesio\u0301n de dicho camino. Es de destacar que la interposici\u00f3n de la demanda es posterior al inicio del procedimiento del art. 199.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\"><strong>Calificaci\u00f3n:<\/strong> El registrador de la propiedad suspende la inscripci\u00f3n por albergar dudas fundadas sobre la posible invasi\u00f3n de parte de una finca colindante, basadas en la existencia de una controversia sobre la propiedad del camino.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\"><strong>Recurso:<\/strong> La interesada interpone recurso a la nota de calificaci\u00f3n alegando que no concreta c\u00f3mo se produce dicha invasi\u00f3n, que se respeta la configuraci\u00f3n catastral, que la diferencia de superficie no excede del 10% de la cabida inscrita, que no existe tal camino privado y que la demanda interpuesta no va dirigida a reclamar su propiedad, sino su posesi\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\"><strong>Resoluci\u00f3n:<\/strong> La DGSJFP desestima el recurso y confirma la calificaci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\"><strong>Doctrina:<\/strong> La interposici\u00f3n de una demanda de tutela sumaria de la posesi\u00f3n es un elemento suficiente para justificar el car\u00e1cter contencioso de la cuesti\u00f3n. Ello no obsta a que el interesado, una vez conocido el pronunciamiento judicial, en caso de ser favorable a su intere\u0301s, por no estimar justificados los ti\u0301tulos de los demandantes, pueda promover de nuevo la inscripcio\u0301n gra\u0301fica solicitada.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\">En definitiva, de los datos y documentos que obran en el expediente, se evidencia que no es paci\u0301fica la delimitacio\u0301n gra\u0301fica que se pretende inscribir, resultando posible o, cuando menos, no incontrovertido, que con la inscripcio\u0301n de la representacio\u0301n gra\u0301fica se puede alterar la realidad fi\u0301sica exterior que se acota con la global descripcio\u0301n registral, pudiendo afectar a los derechos de terceros.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\"><strong>Comentario:<\/strong> He destacado que la interposici\u00f3n de la demanda para recuperar la posesi\u00f3n es posterior al inicio del procedimiento, por la relevancia pr\u00e1ctica que puede tener de cara a la resoluci\u00f3n de los procedimientos de inscripci\u00f3n de representaciones gr\u00e1ficas. Conforme a la doctrina que emana de esta resoluci\u00f3n, recomendar\u00eda a los colindantes a quienes se les notifique la tramitaci\u00f3n del expediente y que quieran formular oposici\u00f3n, que presenten una demanda judicial, aunque ni siquiera sea referida a la propiedad de la zona discutida, para que autom\u00e1ticamente se suspenda el procedimiento. No creo que sea este el esp\u00edritu del art. 199 , que no considera suficiente la mera existencia de una controversia, al exigir del registrador una valoraci\u00f3n del fundamento de la oposici\u00f3n, valoraci\u00f3n que, a mi juicio, no deber\u00eda ser indiferente al hecho de que la controversia judicial sea anterior o posterior al inicio del procedimiento. (VEJ)<\/p>\n<ul>\n<li><a href=\"https:\/\/boe.es\/boe\/dias\/2023\/11\/22\/pdfs\/BOE-A-2023-23680.pdf\">PDF (BOE-A-2023-23680 &#8211; 6\u00a0p\u00e1gs.\u00a0&#8211; 219\u00a0KB)<\/a> <a href=\"https:\/\/boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2023-23680\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"502-venta-de-inmueble-por-congregacion-religiosa\"><\/a><h6 align=\"justify\"><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r502\"><\/a>502.*** VENTA DE INMUEBLE POR CONGREGACI\u00d3N RELIGIOSA<\/span><\/h6>\n<p align=\"justify\">Resoluci\u00f3n de 23 de octubre de 2023, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la calificaci\u00f3n de la registradora de la propiedad de Valencia n.\u00ba 8, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de una escritura de compraventa<\/p>\n<p><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen:<\/strong> R que resume y analiza los requisitos para la enajenaci\u00f3n de inmuebles por una Congregaci\u00f3n religiosa. Entiende que el contenido de los estatutos por los que se rigen entra dentro del juicio notarial de suficiencia. Los Documentos expedidos por sus cargos \u00f3rganos son documentos aut\u00e9nticos que no necesitan testimonio ni traducci\u00f3n del Ordinario Diocesano si ya est\u00e1n en idioma espa\u00f1ol. Las enajenaciones que se hallan dentro de los l\u00edmites m\u00ednimo y m\u00e1ximo que fija cada Conferencia Episcopal, no necesitan autorizaci\u00f3n del ordinario si no lo disponen as\u00ed sus Estatutos, ya que es aplicable el Documento \u201cCor Orans\u201d, que es derecho positivo en el \u00e1mbito del Derecho Can\u00f3nico.<\/span><\/p>\n<p>En la venta de una finca efectuada por una congregaci\u00f3n religiosa plantea el registrador una serie de defectos. La Dg revoca todos ellos.<\/p>\n<p><strong>El primer defecto<\/strong> se refiere a que deber\u00e1n aportarse los estatutos, reglas o constituciones debidamente autenticados y aprobados por la autoridad competente de los que resulten su r\u00e9gimen jur\u00eddico y los l\u00edmites de la gesti\u00f3n econ\u00f3mica de dicha Congregaci\u00f3n a los efectos de su calificaci\u00f3n y a la necesidad de recabar la pertinente licencia conforme lo previsto en el canon 638 del C\u00f3digo de Derecho Can\u00f3nico, en su caso, respetando los l\u00edmites se\u00f1alados por la Santa Sede para la enajenaci\u00f3n de sus bienes; La <strong>DIRECCION GENERAL<\/strong> revoca el defecto porque entiende que esta materia queda dentro del juicio de suficiencia del notario autorizante; hace un resumen de como debe hacerse la rese\u00f1a y concluye que en este caso el notario autorizante ha hecho la rese\u00f1a del instrumento p\u00fablico otorgado por representante o apoderado, ha dado fe de la concordancia de lo transcrito con su original y de que en lo omitido por innecesario no hay nada que ampl\u00ede, restrinja, modifique o condicione lo inserto, y ha expresado que, a su juicio, son suficientes las facultades representativas acreditadas para el acto o contrato a que el instrumento se refiere. Por ello entiende que expresa las circunstancias precisas para que la registradora pueda revisar que el t\u00edtulo autorizado y permite corroborar que el notario ha ejercido su funci\u00f3n de valoraci\u00f3n de forma completa y rigurosa, y que este juicio es congruente con el contenido del t\u00edtulo presentado.<\/p>\n<p>El <strong>segundo defecto <\/strong>se refiere a que <strong>la certificaci\u00f3n expedida por la secretaria general<\/strong>, de la que resulta que la superiora general con el voto deliberativo del Consejo acuerda la venta y que tambi\u00e9n se acompa\u00f1a, <strong>no se encuentra debidamente autenticada ni sus firmas legitimadas<\/strong>, careciendo de car\u00e1cter fehaciente. Tambi\u00e9n lo revoca bas\u00e1ndose en el art 35 RH que dispone que <em>Los documentos Pontificios expedidos con el fin de acreditar el cumplimiento de requisitos prescritos en el Derecho Can\u00f3nico para el otorgamiento de actos y contratos en que est\u00e9 interesada la Iglesia, traducidos y testimoniados por los ordinarios Diocesanos son documentos aut\u00e9nticos, sin necesidad de estar legalizados. <\/em>As\u00ed, para considerarlo como aut\u00e9ntico, bastar\u00e1 la traducci\u00f3n y testimonio por el Ordinario Diocesano del documento pontificio de que se trate, sin necesidad de ninguna legalizaci\u00f3n: Dado que en este supuesto el documento est\u00e1 extendido en idioma espa\u00f1ol, no necesita la traducci\u00f3n y testimonio por el Ordinario Diocesano, por lo que no requiere de ninguna legalizaci\u00f3n. Adem\u00e1s, se incorpora una certificaci\u00f3n expedida por la superiora general y por la secretaria general de la Congregaci\u00f3n, de la que resulta el nombramiento de la primera como superiora provincial de la Provincia de Nazaret-Espa\u00f1a y de las casas adscritas a \u00e9sta en territorio espa\u00f1ol, para el que fue nombrada para el per\u00edodo enero 2020-enero 2023, como de delegada de la superiora general (de la Congregaci\u00f3n) en Espa\u00f1a, por lo que acredita la vigencia y legitimidad de su nombramiento.<\/p>\n<p>El <strong>tercer defecto<\/strong> se refiere a que, trat\u00e1ndose de una instituci\u00f3n religiosa de Derecho Pontificio, en lo relativo a los actos de enajenaci\u00f3n deben actuar respetando su derecho propio, sus reglas y constituciones, sin perjuicio de lo dispuesto en el cn 638 del C\u00f3digo de Derecho Can\u00f3nico en relaci\u00f3n con el cn 1292. del mismo C\u00f3digo. Tambi\u00e9n se revoca apoy\u00e1ndose en el art. 1.2 del Acuerdo entre el Estado Espa\u00f1ol y la Santa Sede sobre asuntos jur\u00eddicos, de 3 de enero de 1979, seg\u00fan el cual \u00ab<em>La Iglesia puede organizarse libremente. En particular, puede crear, modificar o suprimir Di\u00f3cesis, Parroquias y otras circunscripciones territoriales, que gozar\u00e1n de personalidad jur\u00eddica civil en cuanto la tengan can\u00f3nica y \u00e9sta sea notificada a los \u00f3rganos competentes del Estado. La Iglesia puede asimismo erigir, aprobar y suprimir Ordenes, Congregaciones Religiosas, otros Institutos de vida consagrada y otras Instituciones y Entidades Eclesi\u00e1sticas<\/em>\u00bb. En el n\u00famero 4 se establece que \u00ab<em>el Estado reconoce la personalidad jur\u00eddica civil y la plena capacidad de obrar de las Ordenes, Congregaciones religiosas y otros Institutos de vida consagrada y sus Provincias y sus Casas, y de las Asociaciones y otras Entidades y Fundaciones religiosas que gocen de ella en la fecha de entrada en vigor del presente Acuerdo. Las \u00d3rdenes, Congregaciones Religiosas y otros Institutos de vida consagrada y sus Provincias y sus Casas que, estando erigidas can\u00f3nicamente en esta fecha, no gocen de personalidad jur\u00eddica civil y las que se erijan can\u00f3nicamente en el futuro, adquirir\u00e1n la personalidad jur\u00eddica civil mediante la inscripci\u00f3n en el correspondiente Registro del Estado, la cual se practicar\u00e1 en virtud de documento aut\u00e9ntico en el que conste la erecci\u00f3n, fines, datos de identificaci\u00f3n, \u00f3rganos representativos, r\u00e9gimen de funcionamiento y facultades de dichos \u00f3rganos. A los efectos de determinar la extensi\u00f3n y l\u00edmite de su capacidad de obrar, y por tanto, de disponer de sus bienes, se estar\u00e1 a lo que disponga la legislaci\u00f3n can\u00f3nica, que actuar\u00e1 en este caso como derecho estatutario (&#8230;)<\/em>\u00bb; como Congregaci\u00f3n de vida consagrada es aplicable del DOCUMENTO DE LA CONGREGACI\u00d3N PARA LOS INSTITUTOS DE VIDA CONSAGRADA Y LAS SOCIEDADES DE VIDA APOST\u00d3LICA DE 25 DE MARZO DE 2018, denominado \u00abCor Orans\u00bb \u2013Coraz\u00f3n Orante\u2013 que es una Instrucci\u00f3n aplicativa de la Constituci\u00f3n Apost\u00f3lica \u00abVultum Dei quaerere\u00bb sobre la vida contemplativa femenina \u2013Monjas de la Congregaci\u00f3n para los Institutos de Vida Consagrada y las Sociedades de Vida Apost\u00f3lica\u2013, que constituye y forma parte del Derecho Can\u00f3nico positivo, y de acuerdo con cuyos preceptos han de interpretarse las normas can\u00f3nicas relativas a este tipo de personas morales. A los efectos de este expediente establece lo siguiente: \u00ab<em>44. El monasterio aut\u00f3nomo est\u00e1 guiado por una Superiora mayor, designada seg\u00fan la norma del derecho propio (\u2026) 46. El monasterio aut\u00f3nomo tiene la capacidad de adquirir, poseer, administrar y enajenar bienes temporales, seg\u00fan la norma del derecho universal y propio (\u2026) 52. Derogado el can. 638, 4 CIC, para la validez de una enajenaci\u00f3n y de cualquier otro negocio a partir del cual la situaci\u00f3n patrimonial del monasterio podr\u00eda sufrir un da\u00f1o, se pide, seg\u00fan el valor de la venta y del negocio, la autorizaci\u00f3n escrita de la Superiora mayor con el consentimiento del Consejo (&#8230;) 53. Si se trata de un negocio o venta cuyo valor supera la suma fijada por la Santa Sede para cada regi\u00f3n, o bien de donaciones ofrecidas por voto a la Iglesia o de cosas preciosas por su valor hist\u00f3rico y art\u00edstico, se requiere, adem\u00e1s, la licencia de la Santa Sede<\/em>\u00bb. Por otra parte, en el C\u00f3digo de Derecho Can\u00f3nico se establece normas relativas a la disposici\u00f3n de bienes: \u00abPara enajenar v\u00e1lidamente bienes que por asignaci\u00f3n leg\u00edtima constituyen el patrimonio estable de una persona jur\u00eddica p\u00fablica y cuyo valor supera la cantidad establecida por el derecho, se requiere licencia de la autoridad competente conforme a derecho\u00bb (canon 1291); \u00ab1. Quedando a salvo lo prescrito en el c. 638. 3, cuando el valor de los bienes cuya enajenaci\u00f3n se propone, se halla dentro de los l\u00edmites m\u00ednimo y m\u00e1ximo que fije cada Conferencia Episcopal para su respectiva regi\u00f3n, la autoridad competente se determina por los propios estatutos, si se trata de personas jur\u00eddicas no sujetas al Obispo diocesano; pero, si le est\u00e1n sometidas, es competente el Obispo diocesano, con el consentimiento del consejo de asuntos econ\u00f3micos y del colegio de consultores, as\u00ed como el de los interesados. El Obispo diocesano necesita tambi\u00e9n el consentimiento de los mismos para enajenar bienes de la di\u00f3cesis. 2. Si se trata, en cambio, de bienes cuyo valor es superior a la cantidad m\u00e1xima, o de exvotos donados a la Iglesia, o de bienes preciosos por razones art\u00edsticas o hist\u00f3ricas, se requiere para la validez de la enajenaci\u00f3n tambi\u00e9n la licencia de la Santa Sede\u00bb (canon 1292). En \u00e1mbito local espa\u00f1ol, la Conferencia Episcopal Espa\u00f1ola que en su LXXXVI Asamblea Plenaria, de 20 a 24 de noviembre de 2006, acord\u00f3 modificar el art\u00edculo 14.2 del Decreto General de la Conferencia, referente a los topes m\u00e1ximo y m\u00ednimo que pueden autorizar los Obispos para la enajenaci\u00f3n de los bienes eclesi\u00e1sticos, a tenor de lo dispuesto en el canon 1292, fij\u00e1ndose que el l\u00edmite m\u00ednimo se fij\u00f3 en 150.000 euros y el l\u00edmite m\u00e1ximo en 1.500.000 euros. Recapitulando, a la vista de este conjunto normativo, si se trata de personas jur\u00eddicas sujetas al Obispo diocesano (\u00e1mbito territorial, esto es, parroquias, di\u00f3cesis&#8230;) rigen los l\u00edmites m\u00ednimos, de 150.000 euros, y m\u00e1ximo, de 1.500.000 euros para las autorizaciones del Ordinario de la Di\u00f3cesis (normalmente el obispo o arzobispo). Pero, si se trata de personas jur\u00eddicas no sujetas al obispo diocesano (\u00e1mbito institucional), la autoridad competente se determina, en primer lugar, por los propios estatutos y por la Instrucci\u00f3n \u00abCor Orans\u00bb y, si el valor es superior a la cantidad m\u00e1xima (1.500.000 euros), se requiere para la validez de la enajenaci\u00f3n tambi\u00e9n la licencia de la Santa Sede.<\/p>\n<p>En el supuesto concreto, la naturaleza jur\u00eddica de la \u00abCongregaci\u00f3n de las Hermanas Terciarias Capuchinas de la Sagrada Familia\u00bb es la de una Sociedad de Vida Apost\u00f3lica de Derecho Pontificio de la Iglesia Cat\u00f3lica, por lo que se ubica su regulaci\u00f3n en el \u00e1mbito institucional; y siendo que el valor de lo enajenado no supera el l\u00edmite de 1.500.000 euros que requerir\u00eda la autorizaci\u00f3n de la Santa Sede, se entiende suficiente el acuerdo de la superiora general con su Consejo. Como esta autorizaci\u00f3n se aporta a la escritura, se cumplen todos los requisitos en cuanto a autorizaciones exigidos por el Derecho Can\u00f3nico. Otra cosa ser\u00eda si se superara la citada cantidad en cuyo caso precisar\u00eda de la autorizaci\u00f3n de la Santa Sede. (MN)<\/p>\n<p align=\"justify\"><a href=\"https:\/\/boe.es\/boe\/dias\/2023\/11\/22\/pdfs\/BOE-A-2023-23681.pdf\">PDF (BOE-A-2023-23681 &#8211; 17\u00a0p\u00e1gs.\u00a0&#8211; 294\u00a0KB)<\/a> <a href=\"https:\/\/boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2023-23681\">Otros formatos<\/a><\/p>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"503-inmatriculacion-mediante-sentencia-declarativa-de-dominio\"><\/a><h6 align=\"justify\"><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r503\"><\/a>503.** INMATRICULACI\u00d3N MEDIANTE SENTENCIA DECLARATIVA DE DOMINIO<\/span><\/h6>\n<p align=\"justify\">Resoluci\u00f3n de 23 de octubre de 2023, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n del registrador de la propiedad interino de Cangas del Narcea-Tineo, por la que se deniega la inmatriculaci\u00f3n de unas fincas en virtud de sentencia declarativa<\/p>\n<p><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen: <\/strong><\/span><span style=\"color: #3366ff;\">Para la inmatriculaci\u00f3n por sentencia declarativa es esencial la previa notificaci\u00f3n en el procedimiento a los titulares colindantes y que el t\u00edtulo inscribible recoja la causa o t\u00edtulo material de la adquisici\u00f3n.<\/span><\/p>\n<p><strong>Hechos: <\/strong>Mediante sentencia, dictada en procedimiento ordinario, se declaraba que una finca era propiedad de la demandante.<\/p>\n<p>En virtud de la indicada sentencia, acompa\u00f1ada de documento privado de compraventa, se solicitaba su inmatriculaci\u00f3n.<\/p>\n<p>El <strong>registrador<\/strong> se\u00f1ala como defecto:<\/p>\n<p>Que el t\u00edtulo de los causantes es un documento privado, por lo que no se cumple el requisito de titulaci\u00f3n p\u00fablica<\/p>\n<p>La posibilidad de inmatriculaci\u00f3n en virtud de una sentencia obtenida en juicio declarativo viene admitida por el art\u00edculo\u00a0204.5 de la Ley Hipotecaria siempre que hayan sido demandados quienes deban intervenir en el procedimiento previsto en el art\u00edculo\u00a0203 de la misma ley (regla quinta) y en la sentencia se ordene la inmatriculaci\u00f3n\u00bb.<\/p>\n<p>La <strong>recurrente<\/strong>, expone que las sentencias declarativas son t\u00edtulos id\u00f3neos para la inmatriculaci\u00f3n.<\/p>\n<p><strong>Resoluci\u00f3n: <\/strong>la Direcci\u00f3n General desestima el recurso y confirma la nota de calificaci\u00f3n.<\/p>\n<p><strong>Doctrina: <\/strong>La presente Resoluci\u00f3n tiene por objeto la inmatriculaci\u00f3n de una finca en virtud de sentencia declarativa.<\/p>\n<p>Parte de su doctrina seg\u00fan la cual el un juicio declarativo ordinario posibilita la inmatriculaci\u00f3n de fincas, sin necesidad de acudir a los procedimientos de inmatriculaci\u00f3n espec\u00edficos previstos en la Ley Hipotecaria.<\/p>\n<p>Con la reforma Hipotecaria del 2015 se recogi\u00f3 en el <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a204\">art\u00edculo\u00a0204.5.\u00ba<\/a> este t\u00edtulo inmatriculador, aunque estableciendo una serie de <strong>cautelas<\/strong> o requisitos complementarios siendo en todo caso preciso que \u201cexpresamente ordene la inmatriculaci\u00f3n\u201d y en el que \u201chayan sido demandados todos los que, de conformidad con lo establecido en el <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a203\">art\u00edculo\u00a0203<\/a>, deban intervenir en el expediente\u201d y adem\u00e1s se observen \u201clas dem\u00e1s garant\u00edas prevenidas en dicho art\u00edculo\u201d.<\/p>\n<p>El art\u00edculo\u00a0203.1 de la LH en su regla segunda, apartado b), dispone que el promotor de expediente aportar\u00e1, entre otros, lo siguientes documentos: \u201cRelaci\u00f3n de los datos registrales, catastrales o de cualquier otro origen de los que disponga y sirvan para localizar las fincas registrales y parcelas catastrales <strong>colindantes<\/strong>. En particular, el nombre y domicilio de sus propietarios actuales, si fueran distintos de los recogidos en las certificaciones catastrales descriptivas y gr\u00e1ficas, as\u00ed como los titulares de cargas o grav\u00e1menes sobre las mismas\u201d.<\/p>\n<p>A\u00f1ade la regla quinta que el notario <strong>notificar\u00e1<\/strong> la solicitud a los propietarios de las fincas registrales y catastrales colindantes y a los titulares de derechos reales constituidos sobre ellas en los domicilios que consten en el Registro, y, caso de ser distintos, en cualesquiera otros que resulten del expediente.<\/p>\n<p>En el caso que nos ocupa, se ha de partir de que una sentencia declarativa solo tiene efectos entre las partes que han intervenido en el juicio y no respecto de terceros y adem\u00e1s de ello, el proceso seguido nada ha tenido que ver con la inmatriculaci\u00f3n de la finca, de manera que ni la actora solicit\u00f3 la citaci\u00f3n de los titulares de fincas colindantes, ni el juez orden\u00f3 la pr\u00e1ctica de prueba alguna en tal sentido, por lo que no cabe la inmatriculaci\u00f3n.<\/p>\n<p>En consecuencia, la sentencia no es inscribible, pero por falta de requisitos esenciales para la inmatriculaci\u00f3n, como lo es la previa notificaci\u00f3n a los titulares colindantes y que el t\u00edtulo inscribible recoja la causa o t\u00edtulo material de la adquisici\u00f3n, sin que puedan inscribirse declaraciones abstractas de dominio o de cualquier otro derecho.<\/p>\n<p><strong>Comentarios: <\/strong>La raz\u00f3n de la intervenci\u00f3n de los colindantes en el proceso inmatriculador es evitar que puedan lesionarse sus derechos y evitar asimismo que puedan tener acceso al Registro situaciones litigiosas o que puedan generar una doble inmatriculaci\u00f3n siendo por ello su intervenci\u00f3n es esencial, ya que son los m\u00e1s interesados en que la nueva realidad que se pretende reflejar en el Registro no se haga a costa de sus fundos. Supone la resoluci\u00f3n un avance en los derechos de los usuarios de los servicios registrales, y la confirmaci\u00f3n de un t\u00edtulo inmatriculador que, en determinados casos, y cumplidos unos requisitos m\u00ednimos, puede suponer la soluci\u00f3n de un problema a los due\u00f1os de fincas no inmatriculadas.(MGV)<\/p>\n<ul>\n<li><a href=\"https:\/\/boe.es\/boe\/dias\/2023\/11\/22\/pdfs\/BOE-A-2023-23682.pdf\">PDF (BOE-A-2023-23682 \u2013 10\u00a0p\u00e1gs.\u00a0\u2013 241\u00a0KB)<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"506-desheredacion-por-maltrato-psicologico-representacion-en-descendientes-del-desheredado\"><\/a><h6 align=\"justify\"><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r506\"><\/a>506.** DESHEREDACI\u00d3N POR MALTRATO PSICOLOGICO. REPRESENTACI\u00d3N EN DESCENDIENTES DEL DESHEREDADO.<\/span><\/h6>\n<p align=\"justify\">Resoluci\u00f3n de 24 de octubre de 2023, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la calificaci\u00f3n de la registradora de la propiedad de Vitoria n.\u00ba 5, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de una instancia de heredera \u00fanica (ACM)<\/p>\n<p><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen:<\/strong> Interpretaci\u00f3n flexible de las causas de desheredaci\u00f3n pero estricta y rigurosa de su prueba: la desatenci\u00f3n en situaciones de enfermedad puede constituir maltrato psicol\u00f3gico. Hay que manifestar o acreditar algo respecto a la existencia o no de descendientes del desheredado.\u00a0<\/span><\/p>\n<p><span style=\"color: #000000;\"><strong>&#8211; Hechos:<\/strong> En un testamento (de un Bilba\u00edno) se instituye heredera a la esposa y se <strong>deshereda<\/strong> a sus 2 hijos: a uno por \u201c<em>haber desasistido al testador con ocasi\u00f3n de las operaciones quir\u00fargica<\/em>s\u201d y, al otro, <u>adem\u00e1s<\/u>, por \u201c<em>maltrato de obra a su persona y a la de su esposa<\/em>\u201d.<\/span><\/p>\n<p>Se presenta<strong> instancia<\/strong> privada de <strong>aceptaci\u00f3n y adjudicaci\u00f3n<\/strong> de toda la herencia por la<strong> viuda<\/strong>, que hace constar que es la <em>\u201c\u00fanica heredera\u201d<\/em>.<\/p>\n<p><strong>&#8211; La Registradora: califica negativamente<\/strong>, por 2 defectos:<\/p>\n<p><strong>a) La 1\u00aa desheredaci\u00f3n<\/strong> (<em>no asistir al testador ante operaci\u00f3n quir\u00fargica<\/em>) <strong>no es una de las causas<\/strong> reguladas en <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/codigo-civil-libro-tercero\/#art848\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">848 y ss CC<\/a>, m\u00e1xime cuando el mismo testador no considera tal desistimiento un motivo de <strong><em>maltrato<\/em><\/strong>, al diferenciar ambas causas respecto del otro hijo, por tanto es preciso que el hijo supuestamente desheredado <strong>comparezca en escritura p\u00fablica.<\/strong><\/p>\n<p><strong>b)<\/strong> Es preciso, en cuanto al <strong>otro hijo<\/strong>, que <strong>concurran sus descendientes<\/strong> conforme <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/codigo-civil-libro-tercero\/#art857\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">857<\/a> y <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-2015-8273&amp;p=20150703&amp;tn=1#a47\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">47 Ley 5\/2015 LDCV<\/a>, o bien que el propio <strong>desheredado manifieste en escritura p\u00fablica de su inexistencia<\/strong>.<\/p>\n<p><strong>&#8211; La viuda: <\/strong><strong>recurre <\/strong>exponiendo que:<\/p>\n<p><strong>a) En cuanto a la expresi\u00f3n de la <\/strong><strong>causa de desheredaci\u00f3n<\/strong>, no cabe exigir al Testador una calificaci\u00f3n jur\u00eddica exacta bastando consignar las circunstancias, hechos o motivos que sean incardinables en los conceptos jur\u00eddicos previstos por el legislador.<\/p>\n<p>El TS (las\u00a0<a href=\"http:\/\/www.poderjudicial.es\/search\/doAction?action=contentpdf&amp;databasematch=TS&amp;reference=7116238&amp;links=Desheredaci%F3n&amp;optimize=20140704&amp;publicinterface=true\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">STS de 3 junio 2014<\/a>, de\u00a0<a href=\"http:\/\/www.poderjudicial.es\/search\/doAction?action=contentpdf&amp;databasematch=TS&amp;reference=7315321&amp;links=Desheredaci%F3n&amp;optimize=20150306&amp;publicinterface=true\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">30 enero 2015<\/a>, de <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/secciones\/oficina-registral\/informes-mensuales-o-r\/oficina-registral-propiedad-informe-septiembre-2018-desheredacion-por-maltrato-psicologico\/#tema-del-mes-la-desheredacion-el-maltrato-psicologico-y-la-calificacion-registral-emma-rojo\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">27 junio 2018<\/a> y de <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/practica\/jurisprudencia\/cronica-breve-de-tribunales-33-desheredacion-por-maltrato-psicologico-informe-del-registrador\/#d3\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">13 mayo 2019<\/a>) ha se\u00f1alado que la desatenci\u00f3n en situaciones de enfermedad constituye <strong>maltrato psicol\u00f3gico<\/strong>, incardinable en el <strong><em>maltrato<\/em><\/strong> del <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/codigo-civil-libro-tercero\/#art853\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">art. 853 CC<\/a>.<\/p>\n<p>Y el hecho de que el testador impute a un hijo 2 hechos y a otro uno solo, no significa que no considere que es en s\u00ed misma una causa de desheredaci\u00f3n.<\/p>\n<p><strong>b) Y en cuanto a la inexistencia de descendientes<\/strong> del desheredado, aunque nada se indica en la instancia, si puede deducirse de la<strong> manifestaci\u00f3n de la viuda <\/strong>de que es la<strong><em> \u201c\u00fanica heredera\u201d<\/em><\/strong>.<\/p>\n<p><strong>&#8211; Resoluci\u00f3n<\/strong>: La <strong>DGSJFP<\/strong>\u00a0estima<strong><em> parcialmente<\/em> el recurso<\/strong> y <strong>revoca<\/strong> el 1er defecto, pero <strong>confirma<\/strong> el 2\u00ba.<\/p>\n<p><strong>&#8211; Doctrina: <\/strong>En el presente caso, el causante ten\u00eda vecindad civil vasca, y, siendo colectiva la legitima de los descendientes en el Pa\u00eds Vasco, el causante pueda <em>apartar<\/em> al legitimario que tenga por conveniente. Pero una cosa es el apartamiento y otra la desheredaci\u00f3n:<\/p>\n<p><strong>a) En cuanto a la expresi\u00f3n de la <\/strong><strong>causa de desheredaci\u00f3n<\/strong>, es fundamental la <strong>labor del notario autorizante<\/strong> del testamento, que habr\u00e1 de desplegar la mayor <strong>diligencia al emplear en la redacci\u00f3n<\/strong> de \u00e9ste y que se ajuste a la <strong><em>voluntad<\/em><\/strong> del testador, que deber\u00e1 indagar, interpretar y adecuar al ordenamiento jur\u00eddico, aunque como ha <strong>reiterado la DG<\/strong> <u>basta<\/u> o bien la simple expresi\u00f3n de la causa legal, o bien de la <strong>conducta tipificada<\/strong> como tal.<\/p>\n<p>En cuanto al <strong>maltrato psicol\u00f3gico<\/strong> como <strong>causa de desheredaci\u00f3n<\/strong> la DG REITERA su propia doctrina, entre otras en las RR.\u00a0<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-dgrn-junio-2016\/#r173\">6 mayo 2016<\/a>,\u00a0<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/secciones\/oficina-registral\/informes-mensuales-o-r\/oficina-registral-propiedad-informe-septiembre-2018-desheredacion-por-maltrato-psicologico\/#tema-del-mes-la-desheredacion-el-maltrato-psicologico-y-la-calificacion-registral-emma-rojo\">25 mayo 2017<\/a>, <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-direccion-general-de-los-registros-y-el-notariado-noviembre-2019\/#471-desheredacion-carga-de-la-prueba-intervencion-de-descendientes\">3 octubre 2019<\/a> y <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-direccion-general-seguridad-juridica-y-fe-publica-noviembre-2020\/#519-herencia-desheredacion-sin-expresion-de-causa\">5 noviembre 2020,<\/a> basta para que la desheredaci\u00f3n sea eficaz la simple expresi\u00f3n testamentaria de la causa legal, o de la conducta tipificada como tal,<\/p>\n<p>El TS en las citadas STS y en la de <a href=\"https:\/\/www.poderjudicial.es\/search\/AN\/openDocument\/5546911949d74ed7\/20190301\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">19 febrero 2019<\/a> ha venido \u00faltimamente se\u00f1alando que la <em>realidad social actual<\/em> exige una <strong>interpretaci\u00f3n <u>flexible<\/u><\/strong><u> de las <strong>causas<\/strong><\/u> de desheredaci\u00f3n, pero <u>estricta y rigurosa de su<strong> prueba<\/strong><\/u> (las\u00a0<a href=\"http:\/\/www.poderjudicial.es\/search\/doAction?action=contentpdf&amp;databasematch=TS&amp;reference=7116238&amp;links=Desheredaci%F3n&amp;optimize=20140704&amp;publicinterface=true\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">STS de 3 de junio de 2014<\/a>\u00a0y de\u00a0<a href=\"http:\/\/www.poderjudicial.es\/search\/doAction?action=contentpdf&amp;databasematch=TS&amp;reference=7315321&amp;links=Desheredaci%F3n&amp;optimize=20150306&amp;publicinterface=true\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">30 de enero de 2015<\/a>) y que la <em>desatenci\u00f3n en situaciones de enfermedad<\/em> constituye <strong><em>maltrato<\/em><\/strong> a efectos del <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/codigo-civil-libro-tercero\/#art853\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">art. 853 CC<\/a> en cuanto determina un menoscabo o lesi\u00f3n de la salud mental del testador [aunque no bastar\u00eda la mera indiferencia (sin m\u00e1s requisitos) o la falta de relaci\u00f3n familiar, puesto que el legislador no la contempla y no cabe crear sin m\u00e1s, una nueva causa de desheredaci\u00f3n; <a href=\"https:\/\/www.poderjudicial.es\/search\/openDocument\/68d93b21e3e500b6a0a8778d75e36f0d\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">STS 19 abril 2023<\/a>].<\/p>\n<p>Asimismo reitera la <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-direccion-general-seguridad-juridica-y-fe-publica-febrero-2021\/#67-expresion-en-el-testamento-de-la-causa-de-la-desheredacion\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">R. 10 febrero de 2021<\/a> de que la<strong> prueba de si los hechos<\/strong> son o no constitutivos de una causa de desheredaci\u00f3n <strong><u>excede del \u00e1mbito del procedimiento registra<\/u>l<\/strong> y debe ventilarse <strong><u>judicialmente<\/u><\/strong> en el marco de la <em>negaci\u00f3n de la certeza de la causa <\/em>por el propio desheredado, de modo que mientras tanto, el <strong>testamento debe producir sus efectos para la inscripci\u00f3n registral<\/strong> de la adjudicaci\u00f3n hereditaria.<\/p>\n<p><strong>b) Y en cuanto a los descendientes<\/strong> del desheredado, en el presente caso, el causante ten\u00eda vecindad civil vasca, y, siendo <strong>colectiva la legitima<\/strong> de los descendientes en el Pa\u00eds Vasco (y aun pudiendo el <strong>causante elegir entre qu\u00e9 descendientes distribuirla<\/strong>), el<u> mero hecho de la desheredaci\u00f3n no excluye<\/u> el derecho de los descendientes del desheredado, quienes tienen derecho a tal legitima conforme al <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-2015-8273&amp;p=20150703&amp;tn=1#a50\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Art 50 Ley 5\/2015 LDCV<\/a> (an\u00e1logo al <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/codigo-civil-libro-tercero\/#art857\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">857 CC<\/a>).<\/p>\n<p>Pero <strong>una cosa es el apartamiento y otra la desheredaci\u00f3n,<\/strong> pues en este \u00faltimo caso es la propia ley la que determina qui\u00e9n representa al desheredado \u2013sus descendientes\u2013, no pudiendo entenderse apartados estos si el causante no lo manifiesta expresamente.<\/p>\n<p>Es doctrina reiterada por la DG (<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-agosto-2022-direccion-general-seguridad-juridica-y-fe-publica\/#r358\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">R. 20 julio 2022<\/a>) si el desheredado carece de descendientes, se <strong>manifieste as\u00ed expresamente por los otorgantes<\/strong> (sin que pueda deducirse de la expresi\u00f3n en la instancia de la que la viuda de que es la<em> \u201c\u00fanica heredera\u201d<\/em>, pues puede haber descendientes legitimarios no-herederos), y, en otro caso,<strong> se acredite qui\u00e9nes son esos hijos o descendientes<\/strong> (mediante <strong><em>acta de notoriedad <\/em><\/strong>o cualquier otro medio de prueba admitido en Derecho), manifestando expresamente que son los \u00fanicos; siendo necesaria su intervenci\u00f3n en la operaciones de adjudicaci\u00f3n de la herencia. <a href=\"http:\/\/www.albertcapell.com\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">(<\/a><a href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/CORTOS\/2008\/07-albertcapell.htm\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">ACM<\/a>)<\/p>\n<ul>\n<li>Ver\u00a0<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-dgrn-junio-2016\/#r173\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">rese\u00f1a de Jos\u00e9 Antonio Riera a la R. 6 mayo 2016<\/a>.<\/li>\n<li>Ver <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/secciones\/oficina-registral\/informes-mensuales-o-r\/oficina-registral-propiedad-informe-septiembre-2018-desheredacion-por-maltrato-psicologico\/#tema-del-mes-la-desheredacion-el-maltrato-psicologico-y-la-calificacion-registral-emma-rojo\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">rese\u00f1a de Emma Rojo en septiembre de 2018<\/a>.<\/li>\n<li>Ver <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/secciones\/oficina-notarial\/otros-temas\/la-desheredacion-por-maltrato-psicologico-y-su-dificultad-de-aplicacion-practica\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">art\u00edculo de Jos\u00e9 Mar\u00eda Carrau Carbonell<\/a><\/li>\n<li><a href=\"https:\/\/boe.es\/boe\/dias\/2023\/11\/22\/pdfs\/BOE-A-2023-23684.pdf\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">PDF (BOE-A-2023-23684 &#8211; 10\u00a0p\u00e1gs.\u00a0&#8211; 237\u00a0KB)<\/a> <a href=\"https:\/\/boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2023-23684\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<ul>\n<li style=\"list-style-type: none;\">\u00a0<\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"507-negativa-a-iniciar-expediente-de-doble-inmatriculacion\"><\/a><h6 align=\"justify\"><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r507\"><\/a>507.* NEGATIVA A INICIAR EXPEDIENTE DE DOBLE INMATRICULACI\u00d3N<\/span><\/h6>\n<p align=\"justify\">Resoluci\u00f3n de 24 de octubre de 2023, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de San Roque a iniciar un procedimiento de doble inmatriculaci\u00f3n<\/p>\n<p><span style=\"color: #0000ff;\"><strong style=\"font-size: 1rem;\">Resumen: <\/strong><\/span><span style=\"color: #3366ff; font-size: 1rem;\">No procede la apertura en el registro de un expediente de doble inmatriculaci\u00f3n, si esa doble inscripci\u00f3n de la superficie de una finca, est\u00e1 siendo resuelta, en virtud de demanda, en un juicio declarativo de dominio.<\/span><\/p>\n<p><strong>Hechos: <\/strong>Se solicita por instancia, acompa\u00f1ada por testimonio de una sentencia que reconoce la doble inmatriculaci\u00f3n de una finca, el inicio al expediente de doble inmatriculaci\u00f3n del art\u00edculo\u00a0209 de La Ley Hipotecaria.<\/p>\n<p>El registrador no admite el inicio del expediente por los siguientes defectos:<\/p>\n<p>1.- No se acredita la representaci\u00f3n de la firmante.<\/p>\n<p>2.- No es posible el inicio de un expediente de jurisdicci\u00f3n voluntaria si existe entablado un juicio declarativo ordinario relativo al dominio o cualquier otro derecho inscribible relativo a las fincas afectadas.<\/p>\n<p>El interesado interpone recurso. Tras explicar de forma prolija el iter jur\u00eddico seguido por su finca y c\u00f3mo se ha llegado a la doble inmatriculaci\u00f3n y con apoyo en la calificaci\u00f3n del registrador sustituto, alega en s\u00edntesis que interpuso demanda de juicio declarativo, aconsejado por el registrador, al observar que a su finca se le hab\u00eda usurpado parte de su superficie sin que la resoluci\u00f3n judicial en primera instancia estimara su demanda precisamente por la existencia de una doble inmatriculaci\u00f3n.<\/p>\n<p><strong>Resoluci\u00f3n<\/strong>: Se confirma la nota de calificaci\u00f3n.<\/p>\n<p><strong>Doctrina:<\/strong> La DG tras realizar un estudio sobre la situaci\u00f3n f\u00e1ctica de las fincas afectadas, y el como se ha llegado a esa situaci\u00f3n, y examinando al propio tiempo el fen\u00f3meno de la doble inmatriculaci\u00f3n, resuelve el problema planteado sobre las siguientes bases:<\/p>\n<p>&#8212; La doctrina de la Sala Primera del Tribunal Supremo en Sentencia n\u00famero\u00a0788\/2016, de\u00a01 de marzo, seg\u00fan la cual \u201clos supuestos de doble inmatriculaci\u00f3n han de resolverse conforme al derecho civil puro, con exclusi\u00f3n u omisi\u00f3n de las normas de \u00edndole hipotecaria\u2026\u201d pues \u201cla coexistencia de dos asientos registrales de igual rango y naturaleza, contradictorios e incompatibles entre s\u00ed, origina la quiebra de los principios rectores del mecanismo tabular, porque la protecci\u00f3n a uno de los titulares supondr\u00eda para el otro el desconocimiento de los mismos principios b\u00e1sicos de publicidad, legitimaci\u00f3n y prioridad\u201d, doctrina ratificada en otras muchas sentencias.<\/p>\n<p>\u00a0&#8212; La demanda declarativa de dominio interpuesta sobre la zona de finca doblemente inscrita.<\/p>\n<p>&#8212; El hecho de que la primera sentencia todav\u00eda no sea firme al haberse planteado recurso sobre la misma.<\/p>\n<p>En consecuencia, procede:<\/p>\n<p>&#8212; si la recurrente da por buena la sentencia en primera instancia retirar su recurso de apelaci\u00f3n;<\/p>\n<p>&#8212; ahora no cabe plantear un expediente de jurisdicci\u00f3n, si existe o puede llegar a existir, una sentencia declarativa que resuelve la contienda planteada (art. 222 de la LEC);<\/p>\n<p>&#8212; lo mismo se deduce del art.15.3 de la LJV, seg\u00fan el cual los \u201cexpedientes de jurisdicci\u00f3n voluntaria no ser\u00e1n acumulables a ning\u00fan proceso jurisdiccional contencioso\u201d;<\/p>\n<p>&#8212; y finalmente porque el art\u00edculo\u00a0204 de la Ley Hipotecaria, reconoce expresamente la virtualidad inmatriculatoria de la sentencia declarativa.<\/p>\n<p>Por ello, esas sentencias declarativas no necesitan ejecuci\u00f3n pues no son susceptibles \u201cde actividades posteriores ejecutorias, con lo que, para la inscripci\u00f3n que se solicita es suficiente el testimonio de la sentencia, una vez que se acredite su firmeza (cfr. Resoluci\u00f3n de\u00a024 de enero de\u00a02022)\u201d.<\/p>\n<p>En conclusi\u00f3n, si la sentencia \u201csirve para inmatricular, teniendo en cuenta que en caso de desacuerdo la doble inmatriculaci\u00f3n s\u00f3lo puede resolverse por medio de un pleito, debe poder utilizarse para corregir una situaci\u00f3n an\u00f3mala como es la doble inmatriculaci\u00f3n\u201d.<\/p>\n<p><strong>Comentario:<\/strong> Se trata de un caso muy particular mezcla del descuido del propio titular registral y de un posible error cometido en la calificaci\u00f3n y consiguiente inscripci\u00f3n de uno de los documentos que dieron lugar a la doble inmatriculaci\u00f3n.<\/p>\n<p>Para su soluci\u00f3n la DG va a admitir la sentencia dictada en juicio declarativo de dominio, si esa es la forma escogida por los afectados, sin que en este caso sea posible el promover un expediente registral de doble inmatriculaci\u00f3n. Por consiguiente, son totalmente incompatibles el expediente registral de doble inmatriculaci\u00f3n, con la posible demanda que sobre la misma cuesti\u00f3n se plantee ante los Tribunales. (MGV).<\/p>\n<ul>\n<li><a href=\"https:\/\/boe.es\/boe\/dias\/2023\/11\/22\/pdfs\/BOE-A-2023-23685.pdf\">PDF (BOE-A-2023-23685 \u2013 7\u00a0p\u00e1gs.\u00a0\u2013 223\u00a0KB)<\/a><a href=\"https:\/\/boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2023-23685\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"508-ejecucion-de-embargo-anotacion-caducada-y-tracto-sucesivo\"><\/a><h6 align=\"justify\"><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r508\"><\/a>508. () EJECUCI\u00d3N DE EMBARGO. ANOTACI\u00d3N CADUCADA Y TRACTO SUCESIVO<\/span><\/h6>\n<p align=\"justify\">Resoluci\u00f3n de 24 de octubre de 2023, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n de la registradora de la propiedad de La Pobla de Vallbona, por la que se deniega la inscripci\u00f3n de un testimonio judicial que recoge un decreto de adjudicaci\u00f3n judicial de una finca, por aparecer la misma inscrita a nombre de persona distinta de la ejecutada<\/p>\n<p><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen<\/strong>: Caducada una anotaci\u00f3n de embargo, carece de virtualidad cancelatoria de los asientos posteriores, por lo que solo podr\u00e1 inscribirse el auto de adjudicaci\u00f3n en el caso de que la finca permanezca inscrita a favor del deudor ejecutado, pero en ning\u00fan caso podr\u00e1n cancelarse las cargas y derechos posteriores<\/span><\/p>\n<p>Se refiere esta resoluci\u00f3n a la inscripci\u00f3n de un decreto de adjudicaci\u00f3n y el correspondiente mandamiento de cancelaci\u00f3n de cargas, cuando la anotaci\u00f3n del embargo objeto de ejecuci\u00f3n ha caducado y la finca se encuentra inscrita a nombre de un tercero. En este caso la adjudicaci\u00f3n se hab\u00eda presentado inicialmente dentro de los 4 a\u00f1os siguientes a la expedici\u00f3n de la Certificaci\u00f3n de Dominio y Cargas, pero se calific\u00f3 negativamente y el asiento de presentaci\u00f3n fue cancelado por no haberse subsanado en plazo.<\/p>\n<p>El recurrente alega que el testimonio judicial se present\u00f3 estando vigente la anotaci\u00f3n por los 4 a\u00f1os en que se entiende prorrogado desde la NM de expedici\u00f3n de certificaci\u00f3n, y as\u00ed lo reconoce la DG, pero dicho asiento de presentaci\u00f3n caduc\u00f3, y al haberse presentado posteriormente la eficacia registral del documento, cuenta desde esta segunda presentaci\u00f3n, conforme a lo dispuesto en los <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a24\">arts. 24 y 25 LH<\/a> y 111 del RH .<\/p>\n<p>Rechaza tambi\u00e9n el argumento del recurrente relativo a la obligaci\u00f3n de inscribir por el respeto a la funci\u00f3n jurisdiccional, puesto que como ha reconocido la jurisprudencia del TS, los registradores deben acatar y cumplir lo que se disponga en las sentencias constitutivas y atenerse al estado o situaci\u00f3n jur\u00eddicos que surja de ellas, salvo que existan obst\u00e1culos derivados del propio Registro conforme a su legislaci\u00f3n espec\u00edfica, y \u201c<em>no puede practicarse ning\u00fan asiento que menoscabe o ponga en entredicho la eficacia de los vigentes sin el consentimiento del titular o a trav\u00e9s de procedimiento judicial en que haya sido parte.\u201d<\/em><\/p>\n<p>Respecto de la posibilidad de inscripci\u00f3n del decreto de adjudicaci\u00f3n estando caducadas las anotaciones, debe tenerse en cuenta la reiterad\u00edsima doctrina de esta Direcci\u00f3n: caducada la anotaci\u00f3n, debe actuar el registrador como si nunca se hubiera practicado la citada anotaci\u00f3n, en cuyo caso la inscripci\u00f3n de la adjudicaci\u00f3n de la finca depender\u00e1 de que el deudor siga conservando la titularidad de la misma y en caso de existir cargas posteriores no podr\u00e1n ser objeto de cancelaci\u00f3n registral. En este caso una de las fincas aparece a\u00fan inscrita a favor de la entidad deudora, y la otra no, por haber sido adjudicada en virtud de otro procedimiento de ejecuci\u00f3n: Por tanto, podr\u00e1 inscribirse la adjudicaci\u00f3n de la finca que a\u00fan permanece inscrita a favor de la entidad ejecutada (como ha hecho la registradora), sin posibilidad de cancelaci\u00f3n de cargas posteriores, si las hubiese habido, pero no podr\u00e1 inscribirse la adjudicaci\u00f3n, respecto de la finca que ya no est\u00e1 a su nombre, por las razones indicadas. (MN)<\/p>\n<ul>\n<li><a href=\"https:\/\/boe.es\/boe\/dias\/2023\/11\/22\/pdfs\/BOE-A-2023-23686.pdf\">PDF (BOE-A-2023-23686 &#8211; 9\u00a0p\u00e1gs.\u00a0&#8211; 231\u00a0KB)<\/a> <a href=\"https:\/\/boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2023-23686\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"509-inscripcion-de-representacion-grafica-de-una-finca-incluida-en-el-ambito-de-un-plan-urbanistico\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\" align=\"justify\"><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r509\"><\/a>509.** INSCRIPCI\u00d3N DE REPRESENTACI\u00d3N GR\u00c1FICA DE UNA FINCA INCLUIDA EN EL \u00c1MBITO DE UN PLAN URBAN\u00cdSTICO<\/span><\/h6>\n<p align=\"justify\">Resoluci\u00f3n de 24 de octubre de 2023, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n del registrador de la propiedad de Dos Hermanas n.\u00ba 3, por la que se deniega la inscripci\u00f3n de la georreferenciaci\u00f3n de una finca registral y la consiguiente rectificaci\u00f3n de la descripci\u00f3n de la finca, por existir dudas en la identidad de la finca, que procede de segregaci\u00f3n, e indicios de operaciones de modificaci\u00f3n de entidad hipotecaria encubiertas.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen:<\/strong> El procedimiento del art. 199 LH no es adecuado para rectificar la descripci\u00f3n de una finca incluida en el \u00e1mbito de un PERI, aunque se describa conforme al proyecto de dicho plan especial.<\/span><\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\"><strong>Hechos:<\/strong> Se solicita, conforme al <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a199\">art. 199.2 LH,<\/a> la inscripci\u00f3n de la georreferenciaci\u00f3n alternativa a la catastral y la consiguiente rectificaci\u00f3n de la descripci\u00f3n de una finca registral con una reducci\u00f3n de la mitad de la superficie. La finca est\u00e1 incluida en el \u00e1mbito de un Plan Especial de Reforma Interior (PERI)<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\"><strong>Calificaci\u00f3n<\/strong>: El registrador de la propiedad deniega el inicio de dicho expediente y la inscripci\u00f3n de la georreferenciaci\u00f3n y rectificaci\u00f3n de superficie por apreciar indicios de existencia de actos de reordenaci\u00f3n de los terrenos que no han tenido acceso al Registro. En concreto, considera que la finca se segreg\u00f3 en el a\u00f1o 2000, determinando con exactitud su configuraci\u00f3n f\u00edsica, superficie y linderos y que del Registro resulta que la finca que se segreg\u00f3 se trataba de \u201cparcela M8 y viales\u201d.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\"><strong>Recurso:<\/strong> El recurrente alega falta de motivaci\u00f3n de la nota, que no determina con exactitud la configuraci\u00f3n f\u00edsica, superficie y linderos de la finca resultante de la segregaci\u00f3n inscrita en el a\u00f1o 2000.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\"><strong>Resoluci\u00f3n:<\/strong> La DGSJFP desestima el recurso y confirma la nota de calificaci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\"><strong>Doctrina: <\/strong><\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\"><strong>Sobre las causas que llevan a la denegaci\u00f3n de la inscripci\u00f3n<\/strong>: Aunque la descripci\u00f3n de la finca se ajusta a lo proyectado en el PERI del que forma parte, una cosa es planificar, como acto administrativo declarativo y otra ejecutar las previsiones del Planeamiento, como acto administrativo ejecutivo, a trav\u00e9s del cual se puede modificar la situaci\u00f3n registral preexistente a la acci\u00f3n urban\u00edstica. Sin embargo, registralmente no consta la inscripci\u00f3n de actuaci\u00f3n urban\u00edstica alguna.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\">Por consiguiente, la ejecuci\u00f3n de las previsiones del PERI, previstas para una concreta unidad de actuaci\u00f3n, que puede comprender pluralidad de fincas registrales, no puede hacerse por la v\u00eda de una actuaci\u00f3n aislada del propietario, solicitando por la v\u00eda del art. 199 la inscripci\u00f3n de una georreferenciaci\u00f3n alternativa y la rectificaci\u00f3n de una descripci\u00f3n, que obedec\u00eda a una realidad f\u00edsica distinta de la que ahora se pretende inscribir como realidad actual de la finca, sino que debe hacerse por el procedimiento que resulta del PERI.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\"><strong>Sobre la posible falta de motivaci\u00f3n de la nota<\/strong>: No puede considerarse que el recurrente haya quedado en indefensi\u00f3n con la nota de calificaci\u00f3n, puesto que el registrador ha invocado la existencia de actos jur\u00eddicos de reordenaci\u00f3n de los terrenos, como causa impeditiva de la inscripci\u00f3n, sin que le corresponda a \u00e9l determinar cu\u00e1les son esos actos jur\u00eddicos, lo cual es competencia de la Administraci\u00f3n competente para tramitar el PERI. (VEJ)<\/p>\n<ul>\n<li><a href=\"https:\/\/boe.es\/boe\/dias\/2023\/11\/22\/pdfs\/BOE-A-2023-23687.pdf\">PDF (BOE-A-2023-23687 &#8211; 13\u00a0p\u00e1gs.\u00a0&#8211; 256\u00a0KB)<\/a> <a href=\"https:\/\/boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2023-23687\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"511-venta-de-vivienda-por-aleman-sin-manifestar-si-es-habitual-de-la-familia\"><\/a><h6 align=\"justify\"><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r511\"><\/a>511.** VENTA DE VIVIENDA POR ALEM\u00c1N SIN MANIFESTAR SI ES HABITUAL DE LA FAMILIA<\/span><\/h6>\n<p align=\"justify\">Resoluci\u00f3n de 25 de octubre de 2023, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Alcudia a inscribir una escritura de compraventa (IES)<\/p>\n<p><strong><span style=\"color: #0000ff;\">Resumen.- <\/span><\/strong><span style=\"color: #0000ff;\">La aplicaci\u00f3n de la norma del art\u00edculo 1320 del C\u00f3digo Civil, o an\u00e1loga normativa de leyes forales, puede basarse en razones de orden p\u00fablico, aplicable, por tanto, con independencia de lo que disponga la ley rectora del r\u00e9gimen econ\u00f3mico matrimonial en el caso particular.<\/span><\/p>\n<p><strong>Hechos.-<\/strong> Mediante la escritura cuya calificaci\u00f3n es objeto de impugnaci\u00f3n se formaliza la venta de una vivienda por quien, seg\u00fan consta en el Registro de la Propiedad, adquiri\u00f3 por compra dicha finca en estado de soltero; y en dicha escritura se indica que es \u00abde nacionalidad alemana, cuya ley nacional ha sido tenida en cuenta para calificar su capacidad, casado en r\u00e9gimen legal de separaci\u00f3n de bienes con nivelaci\u00f3n de ganancias, (\u2026) vecino (\u2026) Berl\u00edn, Alemania\u00bb.<\/p>\n<p><strong>La registradora<\/strong> suspende la inscripci\u00f3n solicitada porque, a su juicio, es necesario que se manifieste por el vendedor si la finca vendida es o no su vivienda familiar habitual<\/p>\n<p><strong>Notario.<\/strong> Una cosa es el Derecho material que rige el r\u00e9gimen econ\u00f3mico matrimonial de un extranjero, (art\u00edculo 9.2 del C\u00f3digo civil), y otra cosa es el Derecho material que rige \u201cla posesi\u00f3n, la propiedad, y los dem\u00e1s derechos sobre bienes inmuebles\u201d, que es el de \u201cla ley del lugar donde se hallen\u201d (art\u00edculo 10.1 del C\u00f3digo civil). En tales circunstancias, es evidente que al vendedor alem\u00e1n le es de aplicaci\u00f3n, en cuanto a su r\u00e9gimen econ\u00f3mico matrimonial, el Derecho alem\u00e1n.<\/p>\n<p><strong>Direcci\u00f3n General.- Desestima el recurso y confirma la calificaci\u00f3n.<\/strong><\/p>\n<p><strong>Trat\u00e1ndose de personas casadas, la titularidad registral de los bienes queda afectada por el r\u00e9gimen legal o convencional aplicable a los efectos patrimoniales del matrimonio, de modo que dicho r\u00e9gimen influye sobre el poder de disposici\u00f3n que cada c\u00f3nyuge ostenta respecto de los bienes integrantes del patrimonio, bien sea privativo de alguno de ellos o com\u00fan. <\/strong><\/p>\n<p>En el presente caso consta en la escritura calificada que la ley material aplicable a los efectos patrimoniales del matrimonio del vendedor es la supletoria vigente en Alemania, de separaci\u00f3n de bienes con nivelaci\u00f3n de ganancias.<\/p>\n<p>El criterio de la registradora debe ser confirmado, toda vez que, como ya puso de relieve este Centro Directivo en Resoluci\u00f3n de 31 de enero de 2022<strong>, la aplicaci\u00f3n de la norma del art\u00edculo 1320 del C\u00f3digo Civil, o el an\u00e1logo art\u00edculo 4.3 del texto refundido de la compilaci\u00f3n del derecho civil de las Islas Baleares, aprobado por el Decreto Legislativo 79\/1990, de 6 de septiembre, puede basarse en razones de orden p\u00fablico, aplicable, por tanto, con independencia de lo que disponga la ley rectora del r\u00e9gimen econ\u00f3mico matrimonial en el caso particular<\/strong>. As\u00ed resulta tambi\u00e9n de lo dispuesto en el Reglamento (UE) n.\u00ba 2016\/1103, de 24 de junio de 2016, por el que se establece una cooperaci\u00f3n reforzada en el \u00e1mbito de la competencia, la ley aplicable, el reconocimiento y la ejecuci\u00f3n de resoluciones en materia de reg\u00edmenes econ\u00f3micos matrimoniales, aplicable desde el 29 de enero de 2019 (cfr., en relaci\u00f3n con las parejas no casadas, la Resoluci\u00f3n de este Centro Directivo de Resoluci\u00f3n de 10 de mayo de 2017).<\/p>\n<p><strong>Conforme al art\u00edculo 30 y al considerando 53 de dicho Reglamento, la vivienda habitual constituye una excepci\u00f3n a las reglas generales sobre la ley aplicable determinada por el mismo, como excepci\u00f3n basada en lo que denomina el instrumento, en la traducci\u00f3n espa\u00f1ola, \u00ableyes de polic\u00eda\u00bb \u2013normas imperativas\u2013. <\/strong><\/p>\n<p>Invoca la Resoluci\u00f3n de 27 de junio de 1994, en la que se hace constar que la finalidad del art\u00edculo 1320 del C\u00f3digo Civil no es otra que la de evitar que por un acto dispositivo realizado por un c\u00f3nyuge sin consentimiento del otro o sin la autorizaci\u00f3n judicial supletoria tengan el no disponente o los componentes de la familia que abandonar una vivienda para cuya ocupaci\u00f3n exist\u00eda t\u00edtulo jur\u00eddico suficiente.<\/p>\n<p>Alude a las siguientes afirmaciones del Tribunal Supremo: \u00abLa doctrina, a su vez, considera que con dicho art\u00edculo se pretende conseguir la protecci\u00f3n de la vivienda, y por ello se protege a uno de los c\u00f3nyuges contra las iniciativas unilaterales del otro; alguna parte de la doctrina se\u00f1ala que en el fondo de la norma se encuentra el principio de igualdad, que se proyecta en un doble sentido: en el consenso para la elecci\u00f3n de la vivienda y en el control de ambos c\u00f3nyuges para su conservaci\u00f3n. El consentimiento se exige para aquellos casos en que el acto de disposici\u00f3n implica la eliminaci\u00f3n directa del bien del patrimonio de su propietario, as\u00ed como aquellos negocios jur\u00eddicos, como la hipoteca, que llevan consigo posibilidades de que el bien en cuesti\u00f3n desaparezca de dicho patrimonio, por la ejecuci\u00f3n en caso de impago de la deuda garantizada con el derecho real. El consentimiento constituye una medida de control, que se presenta como \u201cdeclaraci\u00f3n de voluntad de conformidad con el negocio jur\u00eddico ajeno \u2013es decir, concluido por otro\u2013 por la que un c\u00f3nyuge tolera o concede su aprobaci\u00f3n a un acto en el que no es parte\u201d, siendo requisito de validez del acto de disposici\u00f3n, ya que su ausencia determina la anulabilidad del negocio jur\u00eddico en cuesti\u00f3n\u00bb (Sentencia n\u00famero 584\/2010, de 8 de octubre, cuya doctrina se reprodujo en las Sentencias n\u00famero 118\/2015, de 6 marzo, 65\/2018, de 6 de febrero, y 526\/2023, de 18 de abril).<\/p>\n<p><strong>Por \u00faltimo aunque el vendedor diga que su domicilio est\u00e1 Berl\u00edn del vendedor, debe tenerse en cuenta que puede no coincidir domicilio o vivienda habitual del disponente con el domicilio o vivienda habitual de la familia<\/strong>. En la sociedad actual hay familias que tienen varias residencias y las ocupan alternativamente durante el a\u00f1o, en per\u00edodos m\u00e1s o menos largos; en otras ocasiones, uno de los miembros de la pareja, o ambos, pasan largas temporadas fuera del hogar familiar, frecuentemente por motivos de trabajo; pero tambi\u00e9n puede faltar la cohabitaci\u00f3n en un solo hogar familiar por alg\u00fan motivo de salud que implique el necesario ingreso de un c\u00f3nyuge en alg\u00fan centro m\u00e9dico o de cuidados especiales; e incluso no es descartable la existencia de relaciones conyugales a distancia, con domicilios que se mantienen separados (esta Direcci\u00f3n General ha afirmado en distintas ocasiones \u2013vid. Resoluciones de 10 de noviembre de 1987 y 9 de octubre de 2018\u2013 que el domicilio de un c\u00f3nyuge puede ser compatible con la instalaci\u00f3n de la vivienda habitual de la familia en otro inmueble). Sin olvidar, tampoco, que las normas fiscales atienden a un criterio temporal cuantitativo (d\u00edas al a\u00f1o de ocupaci\u00f3n) para la determinaci\u00f3n de la condici\u00f3n habitual de la vivienda, si bien tales criterios cuantitativos no han de ser necesariamente v\u00e1lidos y adecuados en materia civil.<\/p>\n<p>\u00a0En este sentido, <strong>se ha defendido que la soluci\u00f3n m\u00e1s conveniente ser\u00eda considerar como vivienda familiar el objeto del domicilio conyugal, entendiendo como tal el centro de las relaciones familiares y sociales del matrimonio, con especial atenci\u00f3n al lugar donde residen habitualmente los hijos menores, si los hay<\/strong> (cfr. Resoluciones de 9 de octubre de 2018, 6 de marzo, 16 de junio y 29 de octubre de 2020, 18 de febrero y 28 de octubre de 2021 y 5 de junio de 2023).<\/p>\n<p>Comentario.- Confirma el car\u00e1cter de leyes de polic\u00eda de las normas espa\u00f1olas protectoras de la vivienda familiar. (IES)<\/p>\n<ul>\n<li><a href=\"https:\/\/boe.es\/boe\/dias\/2023\/11\/22\/pdfs\/BOE-A-2023-23689.pdf\">PDF (BOE-A-2023-23689 &#8211; 8\u00a0p\u00e1gs.\u00a0&#8211; 225\u00a0KB)<\/a> <a href=\"https:\/\/boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2023-23689\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"512-constitucion-de-derecho-de-superficie-sin-previa-declaracion-de-obra-nueva\"><\/a><h6 align=\"justify\"><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r512\"><\/a>512.** CONSTITUCI\u00d3N DE DERECHO DE SUPERFICIE SIN PREVIA DECLARACI\u00d3N DE OBRA NUEVA<\/span><\/h6>\n<p align=\"justify\">Resoluci\u00f3n de 25 de octubre de 2023, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Utrera n.\u00ba 2 a inscribir una escritura de constituci\u00f3n de un derecho de superficie.<\/p>\n<p><span style=\"background-color: #ffffff; color: #0000ff;\"><strong>Resumen:<\/strong> Seg\u00fan la DG, los principios de tracto sucesivo y de especialidad exigen, para inscribir un derecho de superficie sobre una edificaci\u00f3n existente en una porci\u00f3n determinada de una finca inscrita, que conste previamente inscrita la declaraci\u00f3n de obra nueva de la edificaci\u00f3n.<\/span><\/p>\n<p><strong>&#8211; Hechos:<\/strong> Se presenta en el Registro de la propiedad una escritura en la que se constituye un derecho real de superficie sobre una concreta porci\u00f3n de terreno de una finca inscrita, y se se\u00f1ala que en esa concreta porci\u00f3n de terreno se ha construido un Centro de Seccionamiento y vial de acceso a \u00e9ste. Se indica en la escritura que \u00abel derecho de superficie y su uso, tiene por objeto los terrenos en los que se ha construido para el establecimiento y explotaci\u00f3n del Centro de Seccionamiento 132 kV (\u2026) y vial de acceso a \u00e9ste\u00bb.<\/p>\n<p><strong>&#8211; La Registradora: califica negativamente<\/strong>, se\u00f1alando la necesidad de declarar la obra o instalaci\u00f3n \u201cpara cumplir el requisito de tracto sucesivo que impera en nuestro procedimiento registral (20 LH)\u201d.<\/p>\n<p>Se\u00f1ala la registradora que la construcci\u00f3n existe, pero no registralmente sino en la realidad extra registral. Y se\u00f1ala que \u201co se constituye el derecho de superficie sobre una obra o instalaci\u00f3n que previa o simult\u00e1neamente se declare e inscriba en la finca en cuesti\u00f3n como requisito registral previo, art. <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a20\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">20 L.H.<\/a> o bien se constituye sobre un terreno sin construcci\u00f3n previa alguna, estableci\u00e9ndose las caracter\u00edsticas que deba reunir esa construcci\u00f3n futura\u00bb.<\/p>\n<p>&#8211; <strong>La Notario: recurre<\/strong> estimando que<em> \u00abe<\/em>l derecho de superficie objeto de la escritura calificada queda v\u00e1lidamente constituido ex art\u00edculo <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-del-suelo-2015\/#a53\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">53 TR Ley del Suelo<\/a>, bastando con mencionar, como as\u00ed se ha hecho, las caracter\u00edsticas de la instalaci\u00f3n objeto de la propiedad superficiaria\u00bb.\u00a0Se\u00f1ala que:<\/p>\n<p>-.- Si reiteradas resoluciones han reconocido que no es necesario segregar una finca inscrita para constituir el derecho de superficie sobre parte de la misma, el mismo criterio debe seguirse con la obra o edificaci\u00f3n que sea objeto de la propiedad superficiaria, al ser la simple constataci\u00f3n de un hecho y una modificaci\u00f3n hipotecaria de la finca inscrita.<\/p>\n<p>-.- El principio de tracto sucesivo registral, art\u00edculo 20 LH, en nada resulta vulnerado, ya que lo que tiene que estar inscrito es el derecho de propiedad sobre el suelo de quien constituye el derecho de superficie como exige el art 53 del TR Ley del Suelo.<\/p>\n<p>-.- No se entiende que para inscribir un derecho de superficie \u201csobrevenido\u201d, no se exija la declaraci\u00f3n de la obra (en construcci\u00f3n) que, una vez realizada el superficiario har\u00e1 suya, bastando en este caso, seg\u00fan la calificaci\u00f3n registral, que se mencionen las caracter\u00edsticas que deba reunir esa construcci\u00f3n futura, y que en cambio para inscribir un derecho de superficie \u201coriginario\u201d se exija que previa o simult\u00e1neamente se declare la obra ya realizada no bastando igualmente con la menci\u00f3n de las caracter\u00edsticas de la obra o de la instalaci\u00f3n existente, como es el caso del derecho de superficie constituido en la escritura objeto de este recurso.<\/p>\n<p><strong>&#8211; Resoluci\u00f3n: <\/strong><strong>La DGSJFP<\/strong>\u00a0<strong>desestima el recurso<\/strong> y <strong>confirma<\/strong> <strong>la calificaci\u00f3n<\/strong>.<\/p>\n<p><strong>-Doctrina<\/strong>:\u00a0La DG partiendo de la definici\u00f3n doctrinal del derecho de superficie <strong>distingue dos modalidades:<\/strong> <strong>a)<\/strong> aquel derecho que se constituye directamente sobre el suelo ajeno y atribuye al superficiario dos facultades: la de realizar la edificaci\u00f3n y la de mantener la titularidad de la misma de forma separada respecto al titular del suelo, <strong>y b)<\/strong> el derecho que se limita a atribuir al superficiario la propiedad separada de la edificaci\u00f3n ya existente en el momento de su constituci\u00f3n, esto es, la facultad de mantener la titularidad de la misma de forma separada respecto al titular del suelo.<\/p>\n<p><strong>Reconociendo el car\u00e1cter voluntario de la inscripci\u00f3n <\/strong>se\u00f1ala:<\/p>\n<p>-.- Que es una aspiraci\u00f3n de la mec\u00e1nica registral la coherencia entre el contenido de los libros registrales y la realidad externa.<\/p>\n<p>-.- Que el car\u00e1cter voluntario de la inscripci\u00f3n es lo que provoca que uno de los casos m\u00e1s frecuentes de inexactitud registral (<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a39\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">art 39 LH<\/a>) sea (<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a40\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">art 40.a LH<\/a>) no haber tenido acceso al Registro alguna relaci\u00f3n jur\u00eddica inmobiliaria.<\/p>\n<p>-.- Que el principio de tracto sucesivo <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a20\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">art 20 LH<\/a> impone la necesaria delimitaci\u00f3n del objeto sobre el que recae el derecho para poder inscribir \u00e9ste.\u00a0<\/p>\n<p>-.- Que el principio de especialidad registral, que impone la precisa descripci\u00f3n de la finca en el t\u00edtulo que pretenda su acceso al Registro, impone tambi\u00e9n la necesidad de la previa inscripci\u00f3n de la edificaci\u00f3n no inscrita.<\/p>\n<p>-.- Y que la constataci\u00f3n de la existencia de una edificaci\u00f3n en una finca determinada es un acto susceptible de inscripci\u00f3n espec\u00edfica, por lo que la inscripci\u00f3n de un derecho sobre dicha edificaci\u00f3n sin que esta conste antes inscrita podr\u00eda suponer una menci\u00f3n de un derecho susceptible de inscripci\u00f3n separada y especial, menci\u00f3n prohibida por los arts <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a29\">29<\/a> y <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a98\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">98<\/a> LH.<\/p>\n<p><strong>Comentario<\/strong>: El Centro Directivo parece distinguir:<\/p>\n<p>En la <strong>modalidad a)<\/strong> del derecho de superficie, en la que existen 2 facultades en 2 momentos diferentes (1 edificar y 2 mantener la propiedad de la edificaci\u00f3n), el derecho de superficie puede inscribirse como tal derecho de construir y mantener la propiedad de la edificaci\u00f3n, y la declaraci\u00f3n de obra mantendr\u00e1 el car\u00e1cter voluntario que siempre ha tenido (arts <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a202\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">202 LH<\/a> y <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/reglamento-hipotecario-titulos-vi-vii-viii-ix-y-x\/#art308\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">308 RH<\/a>).<\/p>\n<p>En la <strong>modalidad b)<\/strong> del derecho de superficie en la que existe la segunda facultad en el segundo momento (mantener la propiedad separada de la edificaci\u00f3n) el derecho de superficie no podr\u00eda inscribirse ni quedar constituido (art.<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-del-suelo-2015\/#a53\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">53-2<\/a> TRLS) si no se declara previamente la obra, porque lo contrario supondr\u00eda una menci\u00f3n prohibida, y vulnerar\u00eda los principios de \u201ctracto sucesivo\u201d y de \u201cespecialidad\u201d. (SNG)<\/p>\n<ul>\n<li><a href=\"https:\/\/boe.es\/boe\/dias\/2023\/11\/22\/pdfs\/BOE-A-2023-23690.pdf\">PDF (BOE-A-2023-23690 &#8211; 10\u00a0p\u00e1gs.\u00a0&#8211; 238\u00a0KB)<\/a> <a href=\"https:\/\/boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2023-23690\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"514-inscripcion-de-representacion-grafica-oposicion-de-colindante-motivacion-de-la-nota-aplicacion-del-art-32-lh\"><\/a><h6 align=\"justify\"><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r514\"><\/a>514.*** INSCRIPCI\u00d3N DE REPRESENTACI\u00d3N GR\u00c1FICA. OPOSICI\u00d3N DE COLINDANTE. MOTIVACI\u00d3N DE LA NOTA. APLICACI\u00d3N DEL ART. 32 LH<\/span><\/h6>\n<p align=\"justify\">Resoluci\u00f3n de 25 de octubre de 2023, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n del registrador de la propiedad de Luarca, por la que se deniega la inscripci\u00f3n de la georreferenciaci\u00f3n de una finca registral y la consiguiente rectificaci\u00f3n de la descripci\u00f3n de la finca, una vez tramitado el expediente del art\u00edculo 199 de la Ley Hipotecaria, en el que se han practicado alegaciones contra la inscripci\u00f3n de la georreferenciaci\u00f3n de la finca.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen:<\/strong> La simple remisi\u00f3n a las alegaciones del colindante, aunque no es lo recomendable, puede ser suficiente para motivar la nota de calificaci\u00f3n, si aquellas resultan fundadas. La inscripci\u00f3n de la georreferenciaci\u00f3n con la oposici\u00f3n del colindante vulnerar\u00eda el art. 32 LH, pues se estar\u00eda rectificando intr\u00ednsecamente la descripci\u00f3n de su finca en contra de su consentimiento.<\/span><\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\"><strong>Hechos:<\/strong> Se solicita la inscripci\u00f3n de una representaci\u00f3n gr\u00e1fica alternativa a la catastral, previa rectificaci\u00f3n de la superficie registral en m\u00e1s del doble y modificaci\u00f3n de linderos. En la tramitaci\u00f3n del <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a199\">art. 199 LH<\/a> se formula oposici\u00f3n por un colindante, alegando que la georreferenciacio\u0301n aportada solapa parcialmente con la finca de su propiedad.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\"><strong>Calificaci\u00f3n:<\/strong> El registrador de la propiedad suspende la inscripci\u00f3n pretendida \u00abvistas las alegaciones presentadas por el colindante.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\"><strong>Recurso:<\/strong> La recurrente alega la falta de fundamentacio\u0301n de la nota de calificacio\u0301n y la realidad indubitada de la georreferenciacio\u0301n aportada, estando la finca delimitada por vallados que delimitan la georreferenciacio\u0301n aportada, como se acredita con el informe te\u0301cnico.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\"><strong>Resoluci\u00f3n:<\/strong> La DGSJFP desestima el recurso y confirma la nota de calificaci\u00f3n, si bien recuerda una vez m\u00e1s que si la representacio\u0301n gra\u0301fica georreferenciada no es inscribible por albergar el registrador dudas fundadas acerca de que con la misma se invada otra finca ya inscrita o el dominio pu\u0301blico, lo procedente es denegar, no suspender, la inscripcio\u0301n.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\"><strong>Doctrina: <\/strong><\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\"><strong>Sobre la motivaci\u00f3n de la nota denegatoria de la inscripci\u00f3n<\/strong>: el art. 199 dispone que el registrador ha de decidir motivadamente, segu\u0301n su prudente arbitrio, su decisio\u0301n de no inscribir la georreferenciacio\u0301n, para que el recurrente pueda fundamentar adecuadamente su oposicio\u0301n a los argumentos del registrador.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\">En el presente caso, el registrador se remite a las alegaciones del oponente, por lo que procede analizar las razones expuestas por este, para determinar si el registrador funda adecuadamente su calificacio\u0301n.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\"><strong>Sobre la posible invasi\u00f3n de una finca colindante<\/strong>: la alegaci\u00f3n consistente en que la interesada ya intent\u00f3 inscribir la georreferenciaci\u00f3n de su finca anteriormente mediante instancia que fue objeto de calificaci\u00f3n negativa, evidencia la existencia de una controversia entre titulares registrales que impide la inscripci\u00f3n de la georreferenciaci\u00f3n, puesto que de inscribirse se estari\u0301a rectificando intri\u0301nsecamente la descripcio\u0301n de la finca colindante, en contra del consentimiento del titular registral, contraviniendo el <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a32\">art. 32 LH<\/a>, pues el asiento registral relativo a su derecho est\u00e1 bajo la salvaguardia de los tribunales.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\"><strong>Comentario:<\/strong> A mi juicio, con la presente resoluci\u00f3n se constata una evoluci\u00f3n en la doctrina de la DG en la cuesti\u00f3n de la oposici\u00f3n a la inscripci\u00f3n de las representaciones gr\u00e1ficas. La nueva tendencia, que se inici\u00f3 recientemente, prima claramente la oposici\u00f3n de los colindantes frente a la pretensi\u00f3n de inscripci\u00f3n. Prueban esta nueva doctrina dos criterios que convergen en esta resoluci\u00f3n: 1) la DG cada vez es menos exigente en relaci\u00f3n con la exigencia de motivaci\u00f3n de la nota de calificaci\u00f3n en caso de oposici\u00f3n puesto que, pese a considerar en muchas ocasiones que la nota no est\u00e1 suficientemente motivada, acaba confirm\u00e1ndola (RR. de <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-octubre-2023-direccion-general-seguridad-juridica-y-fe-publica\/#396-inscripcion-de-representacion-grafica-alternativa-motivacion-de-la-nota-denegatoria\">28 de julio de 2023<\/a>, <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-octubre-2023-direccion-general-seguridad-juridica-y-fe-publica\/#430-inscripcion-de-representacion-grafica-basada-en-licencia-de-segregacion-posible-invasion-del-dominio-publico\">8 de septiembre de 2023<\/a>, <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/noviembre-2023-direccion-general-de-seguridad-juridica-y-fe-publica\/#462-inscripcion-de-representacion-grafica-alternativa-oposicion-de-colindantes\">27 de septiembre de 2023<\/a> y <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/noviembre-2023-direccion-general-de-seguridad-juridica-y-fe-publica\/#501-inscripcion-de-representacion-grafica-art-199-lh-oposicion-de-colindantes-acompanada-de-demanda-judicial\">23 de octubre de 2023<\/a>); 2) la consideraci\u00f3n de que si se inscribiera la representaci\u00f3n gr\u00e1fica pese a la oposici\u00f3n se estar\u00eda contraviniendo el art. 32 LH (RR. de <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-octubre-2023-direccion-general-seguridad-juridica-y-fe-publica\/#396-inscripcion-de-representacion-grafica-alternativa-motivacion-de-la-nota-denegatoria\">28 de julio de 2023<\/a>, <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/noviembre-2023-direccion-general-de-seguridad-juridica-y-fe-publica\/#462-inscripcion-de-representacion-grafica-alternativa-oposicion-de-colindantes\">27 de septiembre de 2023<\/a>, <a href=\"https:\/\/boe.es\/boe\/dias\/2023\/11\/22\/pdfs\/BOE-A-2023-23692.pdf\">25 de octubre de 2023<\/a>).<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\">Considero que ambas consideraciones contravienen lo dispuesto en el art. 199 LH que, por una parte, exige que el registrador valore las alegaciones de los oponentes (o al menos este ha sido y sigue siendo el criterio de la DG); y por otra, permite que se inscriba la georreferenciaci\u00f3n pese a la oposici\u00f3n del colindante, seguramente por entender que dicha inscripci\u00f3n de la representaci\u00f3n gr\u00e1fica no implica rectificaci\u00f3n de la inscripci\u00f3n literaria de la finca colindante.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\">Pese a ello, la cuesti\u00f3n de la conveniencia de esta reinterpretaci\u00f3n del art. 199 puede ser adecuada. Autores como el notario <a href=\"https:\/\/www.elnotario.es\/index.php\/opinion\/opinion\/12334-coordinacion-catastro-registro-una-propuesta-de-solucion\">Enric BRANC\u00d3S<\/a> son partidarios de dar incluso un paso m\u00e1s y exigir, para inscribir la representaci\u00f3n gr\u00e1fica de una finca, el consentimiento expreso de todos los colindantes. Ahora bien, la aplicaci\u00f3n de ambas consideraciones quiz\u00e1s requiera de una reforma de los arts. 199 y 201 LH.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\">Finalmente, puede plantearse si el hecho de que la DG confirme la nota de calificaci\u00f3n pese a declarar que el registrador no ha motivado suficientemente la nota de calificaci\u00f3n, podr\u00eda ser una causa de nulidad del proceso del recurso gubernativo, por causar indefensi\u00f3n en el recurrente al no haber podido conocer y rebatir los motivos que fundamentan la nota de calificaci\u00f3n.\u00a0(VEJ)<\/p>\n<ul>\n<li><a href=\"https:\/\/boe.es\/boe\/dias\/2023\/11\/22\/pdfs\/BOE-A-2023-23692.pdf\">PDF (BOE-A-2023-23692 &#8211; 10\u00a0p\u00e1gs.\u00a0&#8211; 238\u00a0KB)<\/a> <a href=\"https:\/\/boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2023-23692\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"515-declaracion-de-obra-nueva-antigua-sin-estar-la-edificacion-totalmente-terminada\"><\/a><h6 align=\"justify\"><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r515\"><\/a>515.** DECLARACI\u00d3N DE OBRA NUEVA \u00abANTIGUA\u00bb SIN ESTAR LA EDIFICACI\u00d3N TOTALMENTE TERMINADA<\/span><\/h6>\n<p align=\"justify\">Resoluci\u00f3n de 26 de octubre de 2023, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n de la registradora de la propiedad de Cartagena n.\u00ba 3, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de una edificaci\u00f3n declarada por antig\u00fcedad por no estar terminada\u00a0<\/p>\n<p><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen:<\/strong> No es inscribible una obra nueva \u201cantigua\u201d\u00a0 si no consta su finalizaci\u00f3n en fecha determinada<\/span><\/p>\n<p><strong>Supuesto:<\/strong> Se presenta en el Registro una escritura de declaraci\u00f3n de obra nueva por antig\u00fcedad parcialmente ejecutada en los t\u00e9rminos que se precisan en el informe t\u00e9cnico incorporado a la escritura, y que qued\u00f3 paralizada poco despu\u00e9s, y, por tanto, inacabada.<\/p>\n<p><strong>La registradora<\/strong> objeta que, <strong>no estando terminada la edificaci\u00f3n, no puede afirmarse la prescripci\u00f3n de las acciones administrativas<\/strong> por la posible infracci\u00f3n en que hubiere podido incurrir el edificante, al no haber siquiera comenzado el plazo prescriptivo, por no estar la edificaci\u00f3n concluida y dispuesta para su destino.<\/p>\n<p><strong>El notario autorizante recurre<\/strong> alegando, en esencia, que no se pretende la inscripci\u00f3n de la edificaci\u00f3n con la descripci\u00f3n que proceder\u00eda en caso de estar la obra terminada y dispuesta para su destino final\u201d, sino <strong>como \u201cobra incompleta\u201d.<\/strong><\/p>\n<p><strong>La DG confirma la calificaci\u00f3n registral<\/strong> pues es requisito de la declaraci\u00f3n por antig\u00fcedad que conste la terminaci\u00f3n de la obra en fecha determinada (arts. <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-del-suelo-2015\/#a28\">28.4<\/a> LS, <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/reglamento-hipotecario-actos-naturaleza-urbanistica-real-decreto-1093-1997\/#a52\">52<\/a> RD 1093\/1997, y, en el caso concreto, art. 294.4 de la Ley 13\/2015, de 30 de Marzo, de ordenaci\u00f3n territorial y urban\u00edstica de la Regi\u00f3n de Murcia):<\/p>\n<p>La <strong>cuesti\u00f3n nuclear<\/strong> reside en <strong>determinar<\/strong>, para una obra inacabada y paralizada desde hace un largo per\u00edodo de tiempo el <strong>\u201cdies a quo\u201d para el c\u00f3mputo del plazo de prescripci\u00f3n<\/strong> de la acci\u00f3n de restablecimiento de la legalidad urban\u00edstica que pudiera implicar su demolici\u00f3n, a los efectos de la legislaci\u00f3n estatal<\/p>\n<p>A este respecto, desde el punto de vista del derecho estatal, los arts <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/reglamento-hipotecario-actos-naturaleza-urbanistica-real-decreto-1093-1997\/#a52\">52<\/a> RD 1093\/199 \u00a0y <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-del-suelo-2015\/#a28\">28.4<\/a> TRLS exigen <strong>que conste la terminaci\u00f3n de la obra en fecha determinada.<\/strong><\/p>\n<p>Pese a que la <strong>norma reglamentaria<\/strong> habla literalmente de que la <em>edificaci\u00f3n tenga una fecha de terminaci\u00f3n que sea \u00abanterior al plazo previsto por la legislaci\u00f3n aplicable para la prescripci\u00f3n de la infracci\u00f3n en que hubiera podido incurrir el edificante<\/em>\u00bb, lo cierto es que la <strong>norma legal, posterior, de mejor rango, y con mejor t\u00e9cnica<\/strong> legislativa, lo que exige es que <strong>la edificaci\u00f3n tenga una fecha de terminaci\u00f3n<\/strong> conforme a la cual <strong>\u00abya no proceda adoptar medidas de restablecimiento<\/strong> de la legalidad urban\u00edstica que impliquen su demolici\u00f3n, por haber transcurrido los plazos de prescripci\u00f3n correspondientes\u00bb.<\/p>\n<p>En el caso que nos ocupa resulta aplicable la <strong>legislaci\u00f3n urban\u00edstica de la Regi\u00f3n de Murcia<\/strong>, y en particular la Ley\u00a013\/2015, de\u00a030 de marzo, de ordenaci\u00f3n territorial y urban\u00edstica de la Regi\u00f3n de Murcia, de cuyos arts 273, 276, 278, 281, 294 resulta que, <strong>a diferencia de lo que ocurre en otras legislaciones<\/strong> <strong>auton\u00f3micas<\/strong>, en \u00e9sta <strong>no se establece un plazo de prescripci\u00f3n de la potestad de restablecimiento de la realidad f\u00edsica alterada distinto, ni mayor, que el de las infracciones urban\u00edsticas <\/strong>que se hayan podido cometer.<\/p>\n<p>Por ello, a falta de una norma expresa al respecto como en la legislaci\u00f3n anterior (art\u00edculo\u00a0228.2), debe considerarse la <strong>existencia de un plazo \u00fanico<\/strong> para iniciar el procedimiento coincidente con el plazo de prescripci\u00f3n de la infracci\u00f3n prevista en el art.\u00a0294.1 de la nueva ley, esto es, el <strong>plazo de cuatro a\u00f1os<\/strong>, el mismo que en la legislaci\u00f3n anterior (sin perjuicio de las especialidades en determinados casos).<\/p>\n<p>Por tanto, <strong>habr\u00e1 de entenderse aplicable a la potestad de restablecimiento <\/strong>de la realidad f\u00edsica alterada por una edificaci\u00f3n irregular <strong>el mismo plazo de prescripci\u00f3n que a las infracciones<\/strong> urban\u00edsticas cometida al realizar tal edificaci\u00f3n, y el mismo momento determinante del inicio del c\u00f3mputo del plazo.<\/p>\n<p>En el caso que nos ocupa, <strong>no estando ejecutadas las obras al\u00a0100 %, sino en porcentajes sensiblemente inferiores<\/strong>, es claro que <strong>la edificaci\u00f3n<\/strong> en cuesti\u00f3n <strong>no est\u00e1 totalmente terminada<\/strong> ni dispuesta para su destino, y que el \u00fanico extremo que consta acreditado por parte del Ayuntamiento es que <strong>no se ha iniciado a\u00fan<\/strong> (<strong>no que ya no se pueda iniciar<\/strong>) <strong>expediente de disciplina urban\u00edstica<\/strong>. (JCC)<\/p>\n<ul>\n<li><a href=\"https:\/\/boe.es\/boe\/dias\/2023\/11\/22\/pdfs\/BOE-A-2023-23693.pdf\">PDF (BOE-A-2023-23693 &#8211; 17\u00a0p\u00e1gs.\u00a0&#8211; 279\u00a0KB)<\/a> <a href=\"https:\/\/boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2023-23693\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"516-inscripcion-de-representacion-grafica-oposicion-de-colindante-existiendo-procedimientos-judiciales\"><\/a><h6 align=\"justify\"><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r516\"><\/a>516.* INSCRIPCI\u00d3N DE REPRESENTACI\u00d3N GR\u00c1FICA. OPOSICI\u00d3N DE COLINDANTE EXISTIENDO PROCEDIMIENTOS JUDICIALES<\/span><\/h6>\n<p align=\"justify\">Resoluci\u00f3n de 26 de octubre de 2023, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n del registrador de la propiedad de Arrecife, por la que, tras la tramitaci\u00f3n del procedimiento del art\u00edculo 199 de la Ley Hipotecaria, se deniega la inscripci\u00f3n de la georreferenciaci\u00f3n de una finca.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen:<\/strong> La existencia de una controversia entre colindantes registrales sobre la delimitaci\u00f3n de sus fincas impide la inscripci\u00f3n de la representaci\u00f3n gr\u00e1fica aportada.<\/span><\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\"><strong>Hechos:<\/strong> En la tramitaci\u00f3n del expediente del <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a199\">art. 199 LH<\/a>, uno de los colindantes registrales se opone a la inscripci\u00f3n de la representaci\u00f3n gr\u00e1fica alegando invasi\u00f3n de su finca y aportando un informe topogr\u00e1fico.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\"><strong>Calificaci\u00f3n:<\/strong> El registrador de la propiedad deniega la inscripcio\u0301n de la georreferenciacio\u0301n pretendida por el promotor, por apreciar dudas fundadas sobre posible invasio\u0301n de la finca registral del opositor, pues el informe te\u0301cnico evidencia que no es paci\u0301fica la delimitacio\u0301n gra\u0301fica que se pretende inscribir, resultando posible, o cuando menos no incontrovertido, que con ella se puede alterar la realidad fi\u0301sica exterior que se acota con la global descripcio\u0301n registral, pudiendo afectar a los derechos de terceros.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\"><strong>Recurso:<\/strong> El promotor del expediente recurre alegando la existencia de una controversia judicial previa entre ambas partes, que concluyo\u0301 con sentencia desestimatoria de la demanda del ahora opositor contra el ahora promotor del expediente registral, en la que el demandante solicito\u0301 la nulidad de la inscripcio\u0301n de la finca del demandado (hoy promotor y recurrente en el presente recurso).<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\"><strong>Resoluci\u00f3n:<\/strong> La DGSJFP desestima el recurso y conforma la nota de calificaci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\"><strong>Doctrina:<\/strong> La controversia entre titulares de fincas registrales colindantes, no solo extrajudicial sino, en este caso, tambi\u00e9n judicial, justifica las dudas sobre la pr\u00e1ctica de la inscripci\u00f3n de la representaci\u00f3n gr\u00e1fica pretendida y, por lo tanto, su denegaci\u00f3n.\u00a0(VEJ)<\/p>\n<ul>\n<li><a href=\"https:\/\/boe.es\/boe\/dias\/2023\/11\/22\/pdfs\/BOE-A-2023-23694.pdf\">PDF (BOE-A-2023-23694 &#8211; 10\u00a0p\u00e1gs.\u00a0&#8211; 240\u00a0KB)<\/a> <a href=\"https:\/\/boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2023-23694\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"517-particion-testamentaria-parcial-pueden-inscribirse-directamente-los-bienes-adjudicados\"><\/a><h6 align=\"justify\"><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r517\"><\/a>517.*** PARTICION TESTAMENTARIA PARCIAL: PUEDEN INSCRIBIRSE DIRECTAMENTE LOS BIENES ADJUDICADOS<\/span><\/h6>\n<p align=\"justify\">Resoluci\u00f3n de 27 de octubre de 2023, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la calificaci\u00f3n de la registradora de la propiedad de Girona n.\u00ba 4, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de una escritura de aceptaci\u00f3n de herencia y adjudicaciones hereditarias<\/p>\n<p><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen:<\/strong> Resoluci\u00f3n particular que se refiere a la interpretaci\u00f3n de una sustituci\u00f3n vulgar de un heredero en la que el testador atribuye bienes concretos a los sustitutos, discuti\u00e9ndose si es una verdadera partici\u00f3n testamentaria o meras normas particionales. Admite la Direcci\u00f3n que se trata de una verdadera partici\u00f3n respecto a los bienes asignados, que son directamente inscribibles sin intervenci\u00f3n de todos los herederos; mientras que para el resto de los bienes es necesario hacer una partici\u00f3n hereditaria interviniendo todos.<\/span><\/p>\n<p>Se plantea un problema de interpretaci\u00f3n de unas cl\u00e1usulas testamentarias en las que la causante, despu\u00e9s de instituir a su marido heredero, estableci\u00f3 una sustituci\u00f3n vulgar a favor de su hijo y de los hijos del marido, estableciendo una serie de reglas sobre la distribuci\u00f3n de unas fincas. En la escritura calificada, otorgada por un \u00fanico compareciente (uno de los sustitutos), \u00e9ste \u00abacepta todos los derechos que como heredero y prelegatario le corresponden en la herencia de la esposa de su padre, y en representaci\u00f3n de este ejercita el pacto de supervivencia en que fueron adquiridas las fincas y se adjudica \u00fanicamente los bienes que integran los prelegados dispuestos por el causante a favor del su favor y por acrecimiento el dispuesto por aquel a su hermano.<\/p>\n<p>La <strong>registradora<\/strong> considera no hay con la claridad suficiente y necesaria, una instituci\u00f3n de heredero en cosa cierta, ni tampoco partici\u00f3n, sino normas particionales.<\/p>\n<p>La <strong>DG<\/strong> admite el recurso.<\/p>\n<p>En primer lugar, estudia la cuesti\u00f3n de competencia con la <strong>Direcci\u00f3n General de Derecho y Entidades Jur\u00eddicas de la Generalidad de Catalu\u00f1a<\/strong>. Seg\u00fan su propia doctrina (cfr., por todas, la R de <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-agosto-2022-direccion-general-seguridad-juridica-y-fe-publica\/#324-obra-nueva-por-titulares-de-participaciones-indivisas-con-concrecion-de-la-porcion-de-terreno\">11 de julio de 2022<\/a>), la DGDyEJC es competente para la resoluci\u00f3n de los recursos contra la calificaci\u00f3n registral \u00fanicamente cuando \u00ab<em>las calificaciones impugnadas o los recursos se fundamenten de forma exclusiva en normas del derecho catal\u00e1n o en su infracci\u00f3n<\/em>\u00bb, mientras que \u00abla competencia para resolver recursos mixtos, es decir, basados en cuestiones espec\u00edficas de derecho catal\u00e1n como, adem\u00e1s, en cuestiones de derecho com\u00fan u otros derechos corresponde a la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado\u00bb. Se considera competente para resolver el presente recurso, dado que la materia discutida no es de Derecho especial catal\u00e1n, sino de Derecho com\u00fan, al ser de aplicaci\u00f3n el <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/codigo-civil-libro-tercero\/#art655\">art 655 CC<\/a> en materia de interpretaci\u00f3n de testamentos, y el art. 110 de la Compilaci\u00f3n de Derecho Civil de Catalu\u00f1a de 21 de julio de 1960 relativo a los efectos de la instituci\u00f3n de heredero y la interpretaci\u00f3n de la cl\u00e1usula testamentaria como instituci\u00f3n de heredero en cosa cierta. Es un supuesto mixto para el que es competente este Centro Directivo.<\/p>\n<p>En cuanto al <strong>fondo del asunto<\/strong> entra en los tres argumentos alegados por la registradora:<\/p>\n<p>El primero se refiere a que entiende que <strong>se trata de una sustituci\u00f3n vulgar<\/strong> por premoriencia del heredero instituido, al que se sustituye por los cinco herederos; entiende la registradora que si se sustituye a un heredero, los sustitutos lo hacen, en principio, en la misma condici\u00f3n de herederos, no de legatarios o prelegatarios. La DG, aplicando el <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/codigo-civil-libro-tercero\/#art774\">art. 774 CC<\/a> en relaci\u00f3n con el antiguo art. 110 de la Compilaci\u00f3n de Catalu\u00f1a y el <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-2008-13533#a4233\">423-3 del actual C\u00f3digo de sucesiones de Catalu\u00f1a<\/a> interpreta que en este supuesto, sea cual sea el llamamiento de la adjudicaci\u00f3n de los bienes, en el resto est\u00e1n llamados en el concepto de herederos, y en principio por partes iguales; y el efecto esencial es que a ellos corresponde, en el caso de considerarse como prelegados las disposiciones del testador sobre bienes concretos, la entrega de los bienes a los beneficiarios de las mismas.<\/p>\n<p>El segundo argumento de la registradora se refiere a que la testadora <strong>no hace una instituci\u00f3n de herederos en cosa cierta<\/strong>, y que <strong>no es verdadera partici\u00f3n de testador<\/strong>, sino que son \u00abnormas particionales\u00bb que en principio hay que respetar, pero que esto aboca a que hay que hacer la partici\u00f3n de com\u00fan acuerdo por los herederos. En definitiva, que si bien vinculan, no determinan que se trate de instituci\u00f3n de heredero en cosa cierta, y, por tanto, tampoco prelegatarios. La DG rechaza este argumento y para ello expone su reiterada doctrina sobre la <strong>diferencia entre la partici\u00f3n propiamente dicha <\/strong>de las llamadas<strong> normas de la partici\u00f3n<\/strong>. La partici\u00f3n hecha por el testador es aquella en que procede a adjudicar directamente los bienes a los herederos, y en buena l\u00f3gica implicar\u00eda la realizaci\u00f3n de todas las operaciones particionales \u2013inventario, liquidaci\u00f3n, formaci\u00f3n de lotes con la adjudicaci\u00f3n de los mismos\u2013; mientras que en las normas para la partici\u00f3n, el testador expresa la voluntad de que cuando se lleve a cabo la partici\u00f3n, ciertos bienes se adjudiquen en pago de su haber a ciertos herederos que indique. La diferencia entre ambos supuestos es que la simple norma de la partici\u00f3n vincula a los herederos, o en su caso al contador-partidor, en el sentido de que al hacerse la partici\u00f3n habr\u00e1n de tenerse en cuenta las normas dictadas por el testador y adjudicar, siempre que sea posible, al heredero o herederos de que se trate los bienes a que la disposici\u00f3n testamentaria se refiere. Por el contrario, la verdadera partici\u00f3n testamentaria determina, una vez muerto el testador, la adquisici\u00f3n directa \u00abiure hereditario\u00bb de los bienes adjudicados a cada heredero, es decir, es aplicable a estas particiones el <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/codigo-civil-libro-tercero\/#art1068\">art 1068 CC<\/a>, seg\u00fan el cual, \u00ab<em>la partici\u00f3n legalmente hecha confiere a cada heredero la propiedad exclusiva de los bienes que le hayan sido adjudicados<\/em>\u00bb. En este supuesto es preciso hacer una interpretaci\u00f3n de la cl\u00e1usula para concluir si ha hecho una partici\u00f3n testamentaria o tan solo ha dictado unas normas para la partici\u00f3n. Concluye que, respecto de algunos de los bienes, existe una partici\u00f3n realizada por el testador en los t\u00e9rminos del <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/codigo-civil-libro-tercero\/#art1056\">art 1056 CC<\/a>, con la consecuencia principal de que como se deriva del <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-2008-13533#a46410\">art 464-10<\/a> del C\u00f3digo de derecho de sucesiones de Catalu\u00f1a, cada coheredero adquiere la cotitularidad exclusiva de los bienes y derechos adjudicados. Por tanto, respecto de los bienes adjudicados por el testador, la partici\u00f3n est\u00e1 hecha y los adjudicatarios pueden tomar la posesi\u00f3n de los mismos.<\/p>\n<p align=\"justify\">En cuanto al tercer argumento, sostiene la registradora que la frase del testamento que podr\u00eda ofrecer dudas es la siguiente \u00ab<em>en los dem\u00e1s bienes instituye herederos (\u2026) en partes iguales (&#8230;)<\/em>\u00bb, expresi\u00f3n que tanto podr\u00eda ser interpretada en el sentido que los herederos son s\u00f3lo respecto a \u00ablos dem\u00e1s bienes\u00bb, como que hay que hacer la partici\u00f3n sin que signifique que se excluyan de la partici\u00f3n los bienes espec\u00edficos anteriores. Al haber concluido la DG que se trata de un testamento particional en cuanto a esos bienes, <strong>hay que determinar si es necesaria la concurrencia de todos los herederos para el otorgamiento de la escritura<\/strong>. La DG, bas\u00e1ndose en la STS de 21 de Julio de 1986 concluye que se trata de una verdadera partici\u00f3n y que es aplicable el art. 1068 CC respecto a los bienes que est\u00e1n distribuidos y adjudicados en el testamento, cuya inscripci\u00f3n puede ser realizada con el documento presentado. Respecto a los dem\u00e1s, se hace necesaria la concurrencia de todos los herederos. (MN)<\/p>\n<ul>\n<li><a href=\"https:\/\/boe.es\/boe\/dias\/2023\/11\/22\/pdfs\/BOE-A-2023-23695.pdf\">PDF (BOE-A-2023-23695 &#8211; 16\u00a0p\u00e1gs.\u00a0&#8211; 272\u00a0KB)<\/a> <a href=\"https:\/\/boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2023-23695\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"518-herencia-sustitucion-vulgar-renuncia-sin-acreditar-la-inexistencia-de-descendientes\"><\/a><h6 align=\"justify\"><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r518\"><\/a>518.** HERENCIA. SUSTITUCI\u00d3N VULGAR. RENUNCIA SIN ACREDITAR LA INEXISTENCIA DE DESCENDIENTES<\/span><\/h6>\n<p align=\"justify\">Resoluci\u00f3n de 30 de octubre de 2023, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la calificaci\u00f3n de la registradora de la propiedad de Albaida, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de una escritura de renuncia y adjudicaci\u00f3n de herencia\u00a0<\/p>\n<p><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen:<\/strong> Existiendo sustituci\u00f3n vulgar <strong>sin llamamiento nominativo<\/strong> a favor de sustitutos concretos sino un llamamiento a gen\u00e9ricos descendientes, bastar la manifestaci\u00f3n de su inexistencia que realiza la renunciante en la escritura p\u00fablica de partici\u00f3n de herencia.<\/span><\/p>\n<p><strong>Supuesto:<\/strong> Se presenta una escritura de herencia en la que el causante instituy\u00f3 dos herederas con sustituci\u00f3n vulgar por sus respectivos descendientes, renunciando una de aquellas y adjudic\u00e1ndose la otra los bienes manifestando la renunciante que carece de descendientes.<\/p>\n<p><strong>La registradora<\/strong> se\u00f1ala como defecto que <strong>es necesario acreditar <\/strong>mediante acta de notoriedad o por otro medio admitido en Derecho <strong>que la heredera que renuncia a la herencia no tuvo hijos o descendientes<\/strong>, no procediendo en otro caso el derecho de acrecer.<\/p>\n<p><strong>El notario<\/strong> recurrente alega, entre otras cosas, que el medio admitido en Derecho que se pide es suficiente y est\u00e1 en la escritura en la <strong>manifestaci\u00f3n<\/strong> que realiza la apoderada de la renunciante, relativa a que la renunciante carece de descendientes, como as\u00ed le consta por raz\u00f3n de su relaci\u00f3n de amistad con las hermanas otorgantes de la presente.<\/p>\n<p><strong>La DG estima el recurso<\/strong> y revoca la nota:<\/p>\n<p>A tal efecto, y tras recordar la doctrina de la DG (entre otras, R. 21 de Febrero de 1992, <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/RESOLUCIONES\/2001-JUNIO.htm#r13\">R. 8 de Mayo de 2001<\/a>, <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/RESOLUCIONES\/2003-JUNIO.htm#r20\">R. 21 de mayo de 2003<\/a>,\u00a0<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/RESOLUCIONES\/2008-MARZO.htm#r51\">R. 31 de Enero de 2008<\/a>, 29 de Septiembre de 2010, <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-direccion-general-de-los-registros-y-el-notariado-septiembre-2017\/#395-sustitucion-vulgar-ineficacia-del-llamamiento-sustitutorio\">R. 5 de septiembre de 2017<\/a>, <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-diciembre-2021-direccion-general-seguridad-juridica-y-fe-publica\/#482-segregacion-antigua-sin-licencia-de-finca-rustica-titulo-habilitante\">R. 15 de diciembre de 2021<\/a>) en funci\u00f3n de las <strong>diversas situaciones<\/strong> que pueden plantearse (inexistencia de personas llamadas a la sucesi\u00f3n, determinaci\u00f3n de sustitutos vulgares en caso de premoriencia, o de los legitimarios en el caso de hijos desheredados, y, como ocurre en este supuesto, la acreditaci\u00f3n de los sustitutos o inexistencia de los mismos en el caso de renuncia del heredero o del legatario), considera que <strong>en el presente caso,<\/strong> como consecuencia de la sustituci\u00f3n vulgar, <strong>sin que haya un llamamiento nominativo <\/strong>a favor de sustitutos concretos sino un llamamiento a gen\u00e9ricos descendientes, <strong>debe bastar la manifestaci\u00f3n de su inexistencia que realiza la renunciante en la escritura p\u00fablica de partici\u00f3n de herencia.<\/strong> Exigir a una renunciante que acredite la inexistencia de descendientes llegar\u00eda a ser lo mismo que exigir a todo testador que lo manifieste en su testamento, que acredite que carece de descendientes (JCC)<\/p>\n<ul>\n<li><a href=\"https:\/\/boe.es\/boe\/dias\/2023\/11\/22\/pdfs\/BOE-A-2023-23696.pdf\">PDF (BOE-A-2023-23696 &#8211; 12\u00a0p\u00e1gs.\u00a0&#8211; 248\u00a0KB)<\/a> <a href=\"https:\/\/boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2023-23696\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"519-herencia-existiendo-menores-conflicto-de-intereses\"><\/a><h6 align=\"justify\"><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r519\"><\/a>519.<\/span><span style=\"font-size: 12pt;\">*** <\/span><span style=\"font-size: 12pt;\">HERENCIA EXISTIENDO MENORES. CONFLICTO DE INTERESES<\/span><\/h6>\n<p align=\"justify\">Resoluci\u00f3n de 30 de octubre de 2023, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Majadahonda n.\u00ba 2 a inscribir una escritura de liquidaci\u00f3n de sociedad de gananciales, aceptaci\u00f3n y adjudicaci\u00f3n de herencia.<\/p>\n<p><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen<\/strong>: No puede darse por sentado que siempre que en una partici\u00f3n hereditaria con liquidaci\u00f3n previa del patrimonio ganancial intervenga el viudo en su propio nombre y en representaci\u00f3n de un hijo existe, por definici\u00f3n, oposici\u00f3n de intereses. Se debe examinar cada caso concreto<\/span>.<\/p>\n<p><strong>Hechos<\/strong>: Se cuestiona si es inscribible una escritura de partici\u00f3n y liquidaci\u00f3n de gananciales en la que se plantea si hay conflicto de intereses al concurrir las siguientes circunstancias: <strong>a)<\/strong> la escritura la otorga la madre que act\u00faa en su propio nombre y en representaci\u00f3n de dos de sus hijos menores de edad, como titular de la patria potestad. <strong>b)<\/strong> En el testamento dice el testador que est\u00e1 separado de hecho de su esposa, pero en la escritura se declara que \u201cla manifestaci\u00f3n que hizo el testador sobre encontrarse separado de hecho no se refiere a la separaci\u00f3n conyugal propiamente dicha, sino al hecho de convivir con su hermana en el momento de otorgar testamento, por motivos de salud, por lo que recibir\u00e1 la cuota legal usufructuaria\u201d. <strong>c) <\/strong>En el inventario hay bienes que son presuntivamente gananciales.<\/p>\n<p><strong>Registradora<\/strong>: La registradora suspende la inscripci\u00f3n por entender que existe conflicto de intereses entre los menores y la madre representante titular de la patria potestad por las razones expuestas.<\/p>\n<p><strong>Recurrente<\/strong>: Alega que el causante no se encontraba separado de hecho y todas las adjudicaciones en relaci\u00f3n con todos los bienes se realizan conforme a lo que ordena el testamento, por lo que no hay conflicto de intereses.<\/p>\n<p><strong>Resoluci\u00f3n<\/strong>: Desestima el recurso y confirma la calificaci\u00f3n.<\/p>\n<p><strong>Doctrina<\/strong>:<\/p>\n<p>En el presenta caso se aprecia conflicto de intereses por las siguientes razones (arts. 162 y 163 CC):<\/p>\n<p>1 Es indudable que el c\u00f3nyuge viudo tiene inter\u00e9s directo en la liquidaci\u00f3n de gananciales pues en el inventario se incluyen bienes gananciales cuya ganancialidad es presunta y susceptible de ser discutida por los interesados. Por tanto, hay conflicto de intereses porque se fija la ganancialidad de los bienes por el titular de la patria potestad.<\/p>\n<p>2 Es indudable que la declaraci\u00f3n de la madre (viuda y titular de la patria potestad) negando la existencia de separaci\u00f3n de hecho matrimonial, en contra de lo dicho en el testamento, tiene consecuencias favorables para ella y desfavorables para los representados, y de ah\u00ed la existencia de conflicto de intereses.<\/p>\n<p><strong>Comentario<\/strong>.<\/p>\n<p>1 Para determinar si hay o no conflicto de intereses hay que examinar cada caso concreto, pues ser\u00e1n las circunstancias concurrentes en cada supuesto las que determinar\u00e1n su existencia o no. Por tanto, no cabe dictaminar que hay conflicto de intereses bas\u00e1ndose en meras hip\u00f3tesis, suposiciones o conjeturas.<\/p>\n<p>2 Hay conflicto de intereses cuando de la situaci\u00f3n concreta resulta una ventaja para los intereses del representante frente a los del representado; a esto se refiere la resoluci\u00f3n cuando habla de \u201cventaja real\u201d.<\/p>\n<p>3 Sin embargo, para determina la posible ventaja real no debe \u00e9sta materializarse en la escritura ni probarse efectivamente. La apreciaci\u00f3n del conflicto de intereses es preventiva y basta con que sea razonable entender (a la vista de las circunstancias concretas) que la defensa por los padres de sus propios intereses ir\u00e1 en detrimento de los de los hijos (SS.TS 17 de enero y 5 de noviembre de 2003 y 17 de mayo de 2004). \u00a0<\/p>\n<p>4 Buscando criterios objetivos, dice la Resoluci\u00f3n que no habr\u00e1 conflicto de intereses en el procedimiento particional y de liquidaci\u00f3n de los bienes ganan cuando todo se lleva a cabo con <em>automatismo<\/em>, por ejemplo: a) liquidaci\u00f3n de gananciales realizada con estricta igualdad, mediante la adjudicaci\u00f3n de una mitad indivisa a cada participe. b) Partici\u00f3n realizada con estricta aplicaci\u00f3n de las normas legales o disposiciones testamentarias.<\/p>\n<p>\u00a0Por el contrario, no habr\u00e1 automatismo y se apreciar\u00e1 conflicto de intereses en casos como los siguientes: a) cuando se adopta una decisi\u00f3n por el representante que, aun cuando pueda entenderse adecuada para los intervinientes, suponga una elecci\u00f3n. b) Caso de partici\u00f3n parcial o con mediante la formaci\u00f3n de lotes desiguales o que no respeten las titularidades abstractas derivadas de la comunidad existente. (JAR)<\/p>\n<ul>\n<li><a href=\"https:\/\/boe.es\/boe\/dias\/2023\/11\/22\/pdfs\/BOE-A-2023-23697.pdf\">PDF (BOE-A-2023-23697 &#8211; 8\u00a0p\u00e1gs.\u00a0&#8211; 235\u00a0KB)<\/a> <a href=\"https:\/\/boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2023-23697\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"521-segregacion-de-local-en-propiedad-horizontal-y-nueva-puerta-de-acceso-clausula-estatutaria-permisiva\"><\/a><h6><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r521\"><\/a>521.** SEGREGACI\u00d3N DE LOCAL EN PROPIEDAD HORIZONTAL. Y NUEVA PUERTA DE ACCESO. CL\u00c1USULA ESTATUTARIA PERMISIVA.<\/span><\/h6>\n<p>Resoluci\u00f3n de 2 de noviembre de 2023, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la calificaci\u00f3n de la registradora de la propiedad de Madrid n.\u00ba 20, por la que suspende la inscripci\u00f3n de una escritura de segregaci\u00f3n y determinaci\u00f3n de resto de un local.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen: <\/strong>La cl\u00e1usula estatutaria que permite la divisi\u00f3n de locales sin necesidad de autorizaci\u00f3n de la Comunidad de Propietarios lleva consigo impl\u00edcitamente la autorizaci\u00f3n para que cada local tenga su propia puerta de acceso aunque sea modificando la fachada principal.<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Hechos: <\/strong>Se otorga una escritura de segregaci\u00f3n de un local comercial en Madrid, quedando un local resto de finca, resultando de su descripci\u00f3n la apertura de una entrada de nueva creaci\u00f3n por zona no edificada que tambi\u00e9n da paso tanto a la finca segregada como al resto.<\/p>\n<p><strong>La registradora <\/strong>suspende la inscripci\u00f3n porque considera que la nueva puerta supone una modificaci\u00f3n de la fachada del edificio que necesita acuerdo un\u00e1nime de la Comunidad de Propietarios, dado que supone la modificaci\u00f3n del t\u00edtulo constitutivo<\/p>\n<p><strong>El interesado <\/strong>recurre y alega que existe una cl\u00e1usula estatutaria que permite la segregaci\u00f3n y que dicha cl\u00e1usula anticipa el consentimiento de la Comunidad para realizar las operaciones que precise la divisi\u00f3n de los locales, por lo que no es jur\u00eddicamente necesario solicitar un nuevo consentimiento un\u00e1nime de la Comunidad, seg\u00fan jurisprudencia que cita.<\/p>\n<p><strong>La DG <\/strong>revoca la calificaci\u00f3n<\/p>\n<p><strong>Doctrina: <\/strong>Existiendo cl\u00e1usula estatutaria que permita la segregaci\u00f3n sin la necesidad de autorizaci\u00f3n de la Comunidad de Propietarios, seg\u00fan la jurisprudencia del T.S., impl\u00edcitamente se est\u00e1 autorizando como consecuencia natural de lo anterior la apertura de una salida de la finca matriz si el local carece de ella.\u00a0<\/p>\n<p>La anterior doctrina no prejuzga las eventuales acciones de la comunidad o de otros propietarios que consideren que las particulares circunstancias de hecho comprometen la seguridad, estabilidad y est\u00e9tica del edificio o causan eventuales perjuicios a los dem\u00e1s propietarios, pero las mismas deben ventilarse en sede judicial mediante la pr\u00e1ctica de las pruebas oportunas.\u00a0(AFS)<\/p>\n<ul>\n<li><a href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2023\/11\/30\/pdfs\/BOE-A-2023-24441.pdf\">PDF (BOE-A-2023-24441 &#8211; 15\u00a0p\u00e1gs.\u00a0&#8211; 272\u00a0KB)<\/a> <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2023-24441\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"522-inscripcion-de-representacion-grafica-alternativa-dudas-de-invasion-de-finca-de-colindante\"><\/a><h6><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r522\"><\/a>522.** INSCRIPCI\u00d3N DE REPRESENTACI\u00d3N GR\u00c1FICA ALTERNATIVA. DUDAS DE INVASI\u00d3N DE FINCA DE COLINDANTE<\/span><\/h6>\n<p>Resoluci\u00f3n de 2 de noviembre de 2023, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n de la registradora de la propiedad de Pola de Laviana, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de la representaci\u00f3n gr\u00e1fica georreferenciada alternativa solicitada.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen:<\/strong> La oposici\u00f3n formulada por el mero titular catastral merece menor consideraci\u00f3n que la presentada por quien es titular registral.<\/span><\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\"><strong>Hechos:<\/strong> En la tramitaci\u00f3n del <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a199\">art. 199 LH<\/a> para inscribir la representaci\u00f3n gr\u00e1fica alternativa a la catastral de una finca, uno de los colindantes formula oposici\u00f3n alegando que la inscripci\u00f3n pretendida incluye una porci\u00f3n de terreno que es el \u00fanico acceso a su finca.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\"><strong>Calificaci\u00f3n:<\/strong> \u00abDadas las alegaciones realizadas\u00bb por el titular de la finca catastral colindante de la que es objeto del expediente, la registradora de la propiedad alberga dudas fundadas acerca de que la representacio\u0301n gra\u0301fica georreferenciada alternativa que se pretende inscribir este\u0301 invadiendo la finca de la que es titular catastral el alegante, por lo que acuerda suspender la inscripci\u00f3n solicitada.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\"><strong>Recurso:<\/strong> El interesado recurre alegando falta de motivaci\u00f3n de la nota de calificaci\u00f3n y que el alegante no aparece ni como titular registral ni catastral, por lo que carece de legitimaci\u00f3n para oponerse.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\"><strong>Resoluci\u00f3n:<\/strong> La DGSJFP estima el recurso y revoca la nota de calificaci\u00f3n de la registradora.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\"><strong>Doctrina:<\/strong> La oposici\u00f3n formulada por el mero titular catastral merece menor consideraci\u00f3n que la presentada por quien es titular registral. Por lo tanto, \u00abdado que quien formula oposicio\u0301n no alega ni acredita ser titular de finca registral alguna, y no concurre ninguno de los impedimentos legales para la inscripcio\u0301n de una georreferenciacio\u0301n, a saber, que se invadan fincas registrales inmatriculadas o dominio pu\u0301blico incluso no inmatriculado, o que el registrador albergue dudas fundadas sobre que la georreferenciacio\u0301n pretendida se corresponda con la identidad de la finca que se pretende georreferenciar, procede estimar el recurso\u00bb.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\"><strong>Comentario:<\/strong> Tan poca consideraci\u00f3n merece la oposici\u00f3n formulada por quien no es titular registral, que la DG ni siquiera se plantea la cuesti\u00f3n de su legitimaci\u00f3n como posible titular catastral. Conforme al art. 199.2 LH, la pretensi\u00f3n de inscripci\u00f3n de una representaci\u00f3n gr\u00e1fica alternativa debe comunicarse no solo a los titulares registrales sino tambi\u00e9n a los catastrales y es de suponer que las alegaciones de estos han de ser tenidas en cuenta, algo que la DG parece querer reservar solo a los primeros, contraviniendo nuevamente lo dispuesto en el art. 199. (VEJ)<\/p>\n<ul>\n<li><a href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2023\/11\/30\/pdfs\/BOE-A-2023-24442.pdf\">PDF (BOE-A-2023-24442 &#8211; 7\u00a0p\u00e1gs.\u00a0&#8211; 445\u00a0KB)<\/a> <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2023-24442\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"523-inscripcion-de-representacion-grafica-catastral-oposicion-de-titular-de-finca-colindante-descrita-conforme-al-catastro\"><\/a><h6><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r523\"><\/a>523.** <\/span><span style=\"font-size: 12pt;\">INSCRIPCI\u00d3N DE REPRESENTACI\u00d3N GR\u00c1FICA CATASTRAL. OPOSICI\u00d3N DE TITULAR DE FINCA COLINDANTE DESCRITA CONFORME AL CATASTRO<\/span><\/h6>\n<p>Resoluci\u00f3n de 2 de noviembre de 2023, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n del registrador de la propiedad de Santa Fe n.\u00ba 2, por la que se deniega la inscripci\u00f3n de la georreferenciaci\u00f3n de una finca registral y la consiguiente rectificaci\u00f3n de la descripci\u00f3n de la finca, una vez tramitado el expediente del art\u00edculo 199 de la Ley Hipotecaria, en el que se han practicado alegaciones contra la inscripci\u00f3n de la georreferenciaci\u00f3n de la finca.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen:<\/strong> La descripci\u00f3n meramente literaria de una finca registral, aunque coincida con la catastral, es susceptible de inexactitud, por lo que su titular puede oponerse a la georreferenciaci\u00f3n catastral de una finca colindante.<\/span><\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\"><strong>Hechos:<\/strong> En la tramitaci\u00f3n del <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a199\">art. 199 LH<\/a> para inscribir un exceso de cabida superior al 10% de la cabida inscrita y la representaci\u00f3n gr\u00e1fica catastral de una finca registral, se presenta oposici\u00f3n por parte de un colindante, quien alega que la representaci\u00f3n gr\u00e1fica aportada invade su finca, aportando un informe t\u00e9cnico en el que se aprecia el solape de las dos fincas.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\"><strong>Calificaci\u00f3n:<\/strong> El registrador de la propiedad suspende la inscripcio\u0301n pretendida al considerar que la representacio\u0301n gra\u0301fica que se pretende inscribir invade terrenos propiedad de quien formulo\u0301 oposicio\u0301n, mostrando un indicio de conflicto en la delimitacio\u0301n juri\u0301dica de la finca.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\"><strong>Recurso:<\/strong> La solicitante de la inscripcio\u0301n recurre alegando que la finca registral del colindante se inmatriculo\u0301 en su di\u0301a con la representaci\u00f3n gr\u00e1fica catastral, sin que alegara la inexactitud de la misma, entendiendo que el Catastro es exacto y concorde con la realidad fi\u0301sica de la finca, por lo que no procede su modificacio\u0301n. Tambi\u00e9n alega que ha venido tributando por esa franja de terreno y se ha posei\u0301do la misma durante los u\u0301ltimos treinta an\u0303os.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\"><strong>Resoluci\u00f3n:<\/strong> La DGSJFP desestima el recurso y confirma la nota de calificaci\u00f3n, si bien recuerda su reiterada doctrina de que si la representacio\u0301n gra\u0301fica georreferenciada no es inscribible por albergar el registrador dudas fundadas acerca de que con la misma se invada otra finca ya inscrita o el dominio pu\u0301blico, lo procedente es denegar, no suspender, la inscripcio\u0301n.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\"><strong>Doctrina:<\/strong> El titular registral de una finca que no tiene la representaci\u00f3n gr\u00e1fica inscrita, pues la inmatricul\u00f3 antes de la Ley 13\/2015, puede oponerse a la inscripci\u00f3n de la georreferenciaci\u00f3n de una finca colindante, aunque la descripci\u00f3n de su finca coincida con la catastral.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\">No puede ser mantenida por esta Direccio\u0301n General la afirmacio\u0301n de la recurrente, por la cual el alegante debi\u0301a haber advertido la inexactitud del Catastro cuando se practico\u0301 la inmatriculacio\u0301n, porque la inmatriculacio\u0301n es previa a la entrada en vigor de la Ley 13\/2015, por lo que no se inscribio\u0301 en su di\u0301a la georreferenciacio\u0301n.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\">Adema\u0301s, la <strong>inmatriculacio\u0301n<\/strong> es uno de los supuestos en los que se impone la coincidencia entre la finca registral y la parcela catastral, no admitie\u0301ndose ningu\u0301n otro tipo de descripcio\u0301n, por lo que, si el Catastro es inexacto, se introduci\u0301a esa inexactitud en el Registro. Ello sin perjuicio de que la descripcio\u0301n de la finca inmatriculada antes de la entrada en vigor de la Ley 13\/2015 sea meramente literaria y, por tanto, susceptible de inexactitud.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\">El hecho de que la interesada haya venido <strong>tributando<\/strong> por la franja de terreno en cuesti\u00f3n, es una cuesti\u00f3n de derecho p\u00fablico que no tiene unas consecuencias juri\u0301dicas para el Registro de la Propiedad.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\">De igual modo la <strong>posesio\u0301n<\/strong> es otra situacio\u0301n de hecho que no tiene acceso al Registro (<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a199\">art. 5 LH)<\/a>. Si ha de transformarse esa situacio\u0301n de hecho en un estado de derecho por el transcurso del tiempo mediante el instituto de la prescripcio\u0301n, dicha transformacio\u0301n ha de ser declarada por el juez competente, mediante sentencia que resuelva el procedimiento correspondiente.\u00a0(VEJ)<\/p>\n<ul>\n<li><a href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2023\/11\/30\/pdfs\/BOE-A-2023-24443.pdf\">PDF (BOE-A-2023-24443 &#8211; 11\u00a0p\u00e1gs.\u00a0&#8211; 245\u00a0KB)<\/a> <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2023-24443\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"524-rectificacion-de-representacion-grafica-inscrita-oposicion-de-colindantes-naturaleza-publica-o-privada-de-un-camino\"><\/a><h6><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r524\"><\/a>524.** RECTIFICACI\u00d3N DE R<\/span><span style=\"font-size: 12pt;\">EPRESENTACI\u00d3N GR\u00c1FICA INSCRITA. OPOSICI\u00d3N DE COLINDANTES. NATURALEZA P\u00daBLICA O PRIVADA DE UN CAMINO<\/span><\/h6>\n<p>Resoluci\u00f3n de 2 de noviembre de 2023, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n del registrador de la propiedad de Mallorca n.\u00ba 5, por la que se deniega la inscripci\u00f3n de la georreferenciaci\u00f3n de una finca registral y la consiguiente rectificaci\u00f3n de la descripci\u00f3n de la finca, una vez tramitado el expediente del art\u00edculo 199.2 de la Ley Hipotecaria, en el que se han practicado alegaciones contra la inscripci\u00f3n de la georreferenciaci\u00f3n de la finca.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen:<\/strong> El car\u00e1cter p\u00fablico de un camino, ratificado por el Ayuntamiento, no puede desvirtuarse por la existencia de una servidumbre no inscrita sobre el mismo. La superposici\u00f3n de la georreferenciaci\u00f3n inscrita con la alternativa con la que se pretende rectificar la descripci\u00f3n registral, habiendo oposici\u00f3n de colindantes, es un indicio de alteraci\u00f3n de la descripci\u00f3n de la realidad f\u00edsica.<\/span><\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\"><strong>Hechos:<\/strong> Se solicita la rectificaci\u00f3n de la descripci\u00f3n de una finca que tiene inscrita su representaci\u00f3n gr\u00e1fica catastral, incrementando su superficie en m\u00e1s del 10% de la cabida inscrita. En la tramitaci\u00f3n del <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a199\">art. 199.2 LH<\/a>, varios colindantes se oponen a la inscripci\u00f3n, alegando invasi\u00f3n de sus fincas y la anexi\u00f3n de un camino p\u00fablico, circunstancia esta \u00faltima ratificada por el ayuntamiento. El camino figura como lindero en la descripci\u00f3n registral de la finca en cuesti\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\"><strong>Calificaci\u00f3n:<\/strong> El registrador de la propiedad deniega la inscripcio\u0301n pretendida, al considerar que la representacio\u0301n gra\u0301fica aportada al expediente produce \u00abuna importante invasio\u0301n de parcela colindante alegada por superposicio\u0301n de la geometri\u0301a catastral y alternativa, quedando patente que la li\u0301nea divisoria que ejerce de lindero entre su parcela y la del solicitante invade la parcela de su dominio, asi\u0301 como un apropiamiento indebido de un camino pu\u0301blico existiendo el solapamiento antes indicado\u00bb.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\"><strong>Recurso:<\/strong> El solicitante de la inscripcio\u0301n recurre alegando, en esencia, que no se produce ninguna invasio\u0301n se produce por cuanto la li\u0301nea divisoria entre ambas parcelas se situ\u0301a sobre la mitad de la pared medianera, conforme a los arti\u0301culos 572 y siguientes del Co\u0301digo Civil.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\">Respecto a la invasio\u0301n del camino pu\u0301blico, alega que no es tal, sino que pertenece a la finca, pues en una escritura de compraventa del a\u00f1o 1964 se constituy\u00f3 una servidumbre de paso sobre dicho camino a favor de la parte vendedora.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\"><strong>Resoluci\u00f3n:<\/strong> La DGSJFP desestima el recurso y confirma la nota de calificaci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\"><strong>Doctrina:<\/strong> No puede producir efectos registrales la servidumbre constituida en el a\u00f1o 1964, pues no figura inscrita y en el momento de la inmatriculacio\u0301n de la finca en el Registro, los caminos lindantes no formaban parte de la extensio\u0301n superficial de la finca. Tampoco la manifestacio\u0301n de la vendedora en aquella escritura puede destruir la naturaleza pu\u0301blica del camino que, como se deduce de la alegacio\u0301n del Ayuntamiento, teni\u0301a naturaleza pu\u0301blica segu\u0301n el plano geome\u0301trico de 1858.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\">Adema\u0301s, con la georreferenciacio\u0301n alternativa aportada al expediente y con la descripcio\u0301n que se propone se esta\u0301 alterando la realidad fi\u0301sica amparada en su di\u0301a por el folio registral, puesto que desaparece de los linderos el camino situado a la izquierda y fondo en la descripcio\u0301n registral, que no formaba parte de la finca anteriormente y que ahora se integra en la misma, sin ti\u0301tulo que lo justifique.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\">Todo ello determina un indicio de controversia respecto de la fraccio\u0301n de terreno entre dos colindantes registrales, que no permite calificar de temeraria la calificacio\u0301n registral negativa, que se apoya en el arti\u0301culo 199 de la Ley Hipotecaria.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\">De igual modo, la alegacio\u0301n de la naturaleza pu\u0301blica del camino que se pretende integrar ahora en la finca debe provocar la denegacio\u0301n automa\u0301tica de la georreferenciacio\u0301n aportada, puesto que el dominio pu\u0301blico es inalienable, inembargable e imprescriptible, conforme al arti\u0301culos 132 de la Constitucio\u0301n Espan\u0303ola y 30 de la Ley 33\/2003, de 3 de noviembre, del Patrimonio de las Administraciones Pu\u0301blicas.\u00a0(VEJ)<\/p>\n<ul>\n<li><a href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2023\/11\/30\/pdfs\/BOE-A-2023-24444.pdf\">PDF (BOE-A-2023-24444 &#8211; 9\u00a0p\u00e1gs.\u00a0&#8211; 240\u00a0KB)<\/a> <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2023-24444\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"525-protocolizacion-de-operaciones-particionales-tracto-sucesivo-circunstancias-personales-proporcion-de-las-adjudicaciones\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r525\"><\/a>525.** PROTOCOLIZACI\u00d3N DE OPERACIONES PARTICIONALES. TRACTO SUCESIVO, CIRCUNSTANCIAS PERSONALES, PROPORCI\u00d3N DE LAS ADJUDICACIONES<\/span><\/h6>\n<p>Resoluci\u00f3n de 6 de noviembre de 2023, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la calificaci\u00f3n de la registradora de la propiedad de Corcubi\u00f3n-Muros, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de una instancia junto con actas de protocolizaci\u00f3n de liquidaci\u00f3n de gananciales y operaciones particionales.<\/p>\n<p><span style=\"color: #3366ff;\"><strong>Resumen<\/strong>: No puede inscribirse la adjudicaci\u00f3n derivada de un procedimiento judicial que no es el procedente para causar dicha adjudicaci\u00f3n<\/span>.\u00a0<\/p>\n<p><strong>Hechos<\/strong>: Mediante instancia privada de fecha 25 de mayo de 2023, uno de los hijos del matrimonio causante solicita la inscripci\u00f3n a su nombre de una finca registral, inscrita a nombre de sus padres con car\u00e1cter ganancial, y que le fue adjudicada por herencia de su padre. Para ello presenta como t\u00edtulo adquisitivo acta notarial de protocolizaci\u00f3n de operaciones particionales de su padre aprobadas por auto reca\u00eddo en procedimiento de fecha 2001, del que resulta la adjudicaci\u00f3n de dicha finca al solicitante.<\/p>\n<p>En el auto protocolizado en la referida acta consta que se hab\u00eda tramitado procedimiento para la liquidaci\u00f3n de la sociedad de gananciales del matrimonio causante tras el fallecimiento del padre, que dichas operaciones fueron aprobadas mediante auto del a\u00f1o 2000 y que hab\u00eda sido objeto de protocolizaci\u00f3n mediante acta notarial del a\u00f1o 2000. En este procedimiento liquidatorio de la sociedad ganancial, la finca, cuya inscripci\u00f3n pretende a su nombre el hijo solicitante, fue adjudicada en nuda propiedad a los tres hijos del matrimonio (incluido el ahora solicitante) y en usufructo a la viuda y madre de los hijos.<\/p>\n<p><strong>Registradora<\/strong>: Opone a la inscripci\u00f3n que existe incongruencia o falta de tracto en la documentaci\u00f3n presentada pues, adjudicada la finca en el primer procedimiento a los herederos y a la viuda, no procede incluir dicha finca en la partici\u00f3n de los bienes del causante. Conforme al primer procedimiento procede inscribir la finca a favor de los hermanos en nuda propiedad y el usufructo a favor de su madre, sin que, por tanto, quepa despu\u00e9s efectuar la partici\u00f3n de bienes del causante, sino formalizar el negocio jur\u00eddico del que resulte que del condominio perteneciente a los hermanos se adjudica la finca en nuda propiedad a quien solicita la inscripci\u00f3n a su favor.<\/p>\n<p><strong>Recurrente<\/strong>: Alega que debe acordarse la inscripci\u00f3n solicitada porque est\u00e1 acreditado el emplazamiento de todos los interesados; que se cumplen los requisitos exigidos por la Ley Hipotecaria y su Reglamento, dado que el bien del que se solicita la inscripci\u00f3n est\u00e1 identificado por auto firme, as\u00ed como su adjudicaci\u00f3n al heredero ahora recurrente<\/p>\n<p><strong>Resoluci\u00f3n<\/strong>: Desestima el recurso y confirma la calificaci\u00f3n.<\/p>\n<p><strong>Doctrina<\/strong>:<\/p>\n<p>1 Adjudicada primeramente la finca en el procedimiento de liquidaci\u00f3n de la sociedad de gananciales a los herederos y a la viuda, tras el fallecimiento del marido, no procede incluir posteriormente dicha finca en la partici\u00f3n de los bienes del causante.<\/p>\n<p>2 Una vez se inscriba la finca a favor de los hermanos en nuda propiedad y el usufructo a favor de su madre, para adjudicarla en su totalidad a favor del recurrente no puede ser t\u00edtulo la partici\u00f3n de la herencia del causante, sino que procede formalizar el negocio jur\u00eddico \u2013extinci\u00f3n de comunidad, compraventa, donaci\u00f3n, etc, del que resulte la extinci\u00f3n del condominio y la adjudicaci\u00f3n del bien al solicitante.<\/p>\n<p><strong>Comentario<\/strong>: Tracto material y registral deben cumplirse para inscribir la finca a nombre del solicitante, y el segundo procedimiento no es congruente para adjudicarle dicha finca, falta de congruencia que es calificable por el registrador (art. 100 RH). (JAR)<\/p>\n<ul>\n<li><a href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2023\/11\/30\/pdfs\/BOE-A-2023-24445.pdf\">PDF (BOE-A-2023-24445 &#8211; 5\u00a0p\u00e1gs.\u00a0&#8211; 212\u00a0KB)<\/a> <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2023-24445\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"526-herencia-tracto-sucesivo-testamento-olografo\"><\/a><h6><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r526\"><\/a>526.** HERENCIA. TRACTO SUCESIVO. TESTAMENTO OL\u00d3GRAFO<\/span><\/h6>\n<p>Resoluci\u00f3n de 6 de noviembre de 2023, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la calificaci\u00f3n del registrador de la propiedad de Eivissa n.\u00ba 4, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de una escritura de manifestaci\u00f3n y aceptaci\u00f3n de herencia.<\/p>\n<p><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen<\/strong>: El recurso contra la calificaci\u00f3n registral no es el cauce adecuado para rectificar un asiento ya practicado. Estando inscrito el dominio a nombre de persona distinta del disponente no puede inscribirse la adquisici\u00f3n mientras no se justifique el tracto sucesivo<\/span>.<\/p>\n<p><strong>Hechos<\/strong>: Don MBC, de nacionalidad francesa y residente en Ibiza, falleci\u00f3 en el a\u00f1o 2000 casado y sin descendientes. En su testamento, otorgado ante notario espa\u00f1ol, instituy\u00f3 heredera universal a su esposa y leg\u00f3 el usufructo de sus bienes a su madre.<\/p>\n<p>En el a\u00f1o 2021 falleci\u00f3 la esposa, que hab\u00eda otorgado testamento el mismo d\u00eda que su fallecido esposo ante el notario espa\u00f1ol, y en el que instituy\u00f3 heredero universal a su esposo y lo sustituy\u00f3 vulgarmente por don DCG. El sustituto otorg\u00f3 escritura de herencia en marzo de 2022 y se adjudic\u00f3 la finca objeto del recurso causando la consiguiente inscripci\u00f3n registral a su favor.<\/p>\n<p>Sucede que la esposa de don MBC tambi\u00e9n hab\u00eda otorgado un testamento ol\u00f3grafo en Francia, que fue depositado ante notario franc\u00e9s. En dicho testamento se nombraban legatarios universales a otras personas.<\/p>\n<p>En virtud de este testamento ol\u00f3grafo se tramita en Francia, tras fallecimiento de la esposa, el expediente sucesorio que culmina en la escritura de notoriedad francesa y en la escritura de dep\u00f3sito del testamento ol\u00f3grafo, ambos de fecha 29 de marzo de 2022, tras lo cual, los legatarios universales otorgaron en Espa\u00f1a la escritura de herencia del matrimonio fallecido y se la adjudicaron, en el caso del marido, por derecho de transmisi\u00f3n. Ahora solicitan la inscripci\u00f3n de la finca a su favor.<\/p>\n<p><strong>Registrador<\/strong>: Opone a la inscripci\u00f3n solicitada que la finca ya est\u00e1 inscrita a nombre de don DCG por t\u00edtulo de herencia de la esposa causante, por lo que, en virtud del tracto sucesivo, y en base al principio de legitimaci\u00f3n junto con el principio de salvaguardia de los asientos registrales, procede no inscribir la herencia ahora presentada. No obstante ser suficiente la raz\u00f3n alegada, la calificaci\u00f3n tambi\u00e9n entra a considerar la documentaci\u00f3n sucesoria francesa para no considerarla t\u00edtulo sucesorio id\u00f3neo: por un lado, considera que no se han cumplido todos los tr\u00e1mites pertinentes en el expediente sucesorio, pues se omiti\u00f3 citar al actual titular registral de la finca. Por otra parte, entra en considerar la eficacia revocatoria que tiene el testamento ol\u00f3grafo seg\u00fan la legislaci\u00f3n francesa, interpretaci\u00f3n que no es confirmada por la Resoluci\u00f3n.<\/p>\n<p><strong>Recurrente<\/strong>: Adem\u00e1s de discrepar de la interpretaci\u00f3n que hace la calificaci\u00f3n del art\u00edculo 1036 del C\u00f3digo Civil franc\u00e9s sobre el alcance revocatorio del testamento ol\u00f3grafo, alega que en la herencia que caus\u00f3 la inscripci\u00f3n se omiti\u00f3 la consulta al registro de \u00faltimas voluntades de Francia y no se tuvo en cuenta la existencia del testamento ol\u00f3grafo. Por tal raz\u00f3n, el titular inscrito solo es heredero aparente pero no leg\u00edtimo heredero.<\/p>\n<p><strong>Resoluci\u00f3n<\/strong>: A los efectos que interesan a este resumen, hay que destacar que desestima el recurso y confirma la calificaci\u00f3n de gestar.<\/p>\n<p><strong>Doctrina<\/strong>:<\/p>\n<p>1 La escritura de herencia y su presentaci\u00f3n \u201cson de fecha posterior a la inscripci\u00f3n de dominio a favor de don D. C. G., y lo cierto es que en el momento de su presentaci\u00f3n registral la finca ya figura inscrita en el Registro a favor de persona distinta de la causante, y por tanto, a favor de persona distinta de cuya inscripci\u00f3n se solicita, por lo que en aplicaci\u00f3n de lo dispuesto en el art\u00edculo 20 de la Ley Hipotecaria, en virtud del principio registral de tracto sucesivo, no puede acceder al Registro\u201d.<\/p>\n<p>Por tanto, conforme al art\u00edculo 20 LH (principio registral de tracto sucesivo), no puede acceder al Registro la segunda escritura de herencia conforme impone el principio constitucional de protecci\u00f3n jurisdiccional de los derechos (art\u00edculo 24 de la Constituci\u00f3n Espa\u00f1ola) en relaci\u00f3n con los principios registrales de legitimaci\u00f3n, salvaguarda judicial de los asientos y tracto sucesivo (art\u00edculos 1, 20 y 38 de la Ley Hipotecaria)\u201d.<\/p>\n<p>2 Por otro lado, hay que tener en cuenta que el recurso contra la calificaci\u00f3n registral no es el cauce adecuado para rectificar un asiento practicado, siendo preciso, conforme al art\u00edculo 40 de la Ley Hipotecaria, que medie el consentimiento de todos los interesados o resoluci\u00f3n judicial.<\/p>\n<p><strong>Conclusi\u00f3n<\/strong>: No procede pronunciarse sobre si fue o no correcta la calificaci\u00f3n del registrador que dio lugar a la inscripci\u00f3n de la adjudicaci\u00f3n hereditaria cuya nulidad se pretende.<\/p>\n<p><strong>Comentario<\/strong>: Tambi\u00e9n entra a considerar la resoluci\u00f3n algunas cuestiones derivadas de la calificaci\u00f3n registral y que realmente no son determinantes para la inscripci\u00f3n pretendida, que ya se hab\u00eda denegado conforme lo que se ha dicho. Nada dice, sin embargo, sobre la ausencia de consulta al registro de \u00faltima voluntad franc\u00e9s, lo que en su caso deber\u00e1 ser objeto de consideraci\u00f3n si se insta un procedimiento judicial; opina en contra de la interpretaci\u00f3n que hace el registrador sobre lo que dispone el art\u00edculo 1036 franc\u00e9s en materia de revocaci\u00f3n de testamentos. (JAR)<\/p>\n<ul>\n<li><a href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2023\/11\/30\/pdfs\/BOE-A-2023-24446.pdf\">PDF (BOE-A-2023-24446 &#8211; 14\u00a0p\u00e1gs.\u00a0&#8211; 265\u00a0KB)<\/a> <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2023-24446\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"528-revocacion-o-reversion-de-donacion\"><\/a><h6><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r528\"><\/a>528.** REVOCACION O REVERSI\u00d3N DE DONACI\u00d3N<\/span><\/h6>\n<p>Resoluci\u00f3n de 7 de noviembre de 2023, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la calificaci\u00f3n de la registradora de la propiedad de M\u00e9rida n.\u00ba 1, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de una escritura de reversi\u00f3n<\/p>\n<p><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen<\/strong>: En una donaci\u00f3n inscrita se discute si estamos ante una donaci\u00f3n con carga modal o se trata de una condici\u00f3n resolutoria, analizando los efectos de uno u otro supuesto. Pero como en la escritura calificada en la que se pretende la reinscripci\u00f3n a favor del donante intervienen donante y donatario y est\u00e1n de acuerdo en el efecto revocatorio o resolutorio, no hay obst\u00e1culo a la inscripci\u00f3n.<\/span><\/p>\n<p>Una asociaci\u00f3n don\u00f3 al Servicio Nacional del Trigo una parcela \u00ab<em>con destino a la construcci\u00f3n de un silo<\/em>\u00bb; el citado Servicio declar\u00f3 que el inmueble no era necesario para los fines de su competencia y solicit\u00f3 la inscripci\u00f3n al Patrimonio General de Estado, lo que se formaliz\u00f3 y se inscribi\u00f3 en el Registro, sin que se hiciera constar carga o condici\u00f3n alguna. Seg\u00fan nota al margen figura que \u00ab<em>cesa la adscripci\u00f3n al Ministerio de Agricultura, Servicio Nacional de Cereales por no ser necesaria esta finca al cumplimiento de los fines que le competen, sin nueva adscripci\u00f3n alguna, quedando el inmueble incorporado al Patrimonio del Estado<\/em>\u00bb.<\/p>\n<p>Se presenta ahora escritura otorgada por el Estado Espa\u00f1ol y por la Asociaci\u00f3n Local XXX, calificada de <strong>reversi\u00f3n<\/strong>, en la que <strong>se resuelve la donaci\u00f3n<\/strong>, \u00abrevirtiendo\u00bb la finca a favor de la Asociaci\u00f3n.<\/p>\n<p>La registradora considera que no estando la donaci\u00f3n sujeta a condici\u00f3n, es un negocio jur\u00eddico que una vez perfecto no puede ser revocado salvo por las causas previstas en el C\u00f3digo Civil.<\/p>\n<p>La <strong>DG<\/strong> revoca la nota.<\/p>\n<p>Entiende el Centro Directivo que para resolver a cuesti\u00f3n debe determinarse si la voluntad de la donante fue sujetar la donaci\u00f3n a <strong>condici\u00f3n resolutoria<\/strong> (cuyo incumplimiento determinar\u00eda la p\u00e9rdida autom\u00e1tica de la eficacia del negocio) o sujetarla a <strong>modo<\/strong> (cuyo incumplimiento habilitar\u00eda la pretensi\u00f3n de instar la revocaci\u00f3n por la donante o sus sucesores con efectos frente a terceros). Para ello hace un extenso an\u00e1lisis de la Jurisprudencia del TS y de su propia doctrina sobre las diferencias existentes entre la donaci\u00f3n modal (<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/codigo-civil-libro-tercero\/#art647\">art. 647 CC<\/a>) y la donaci\u00f3n con cl\u00e1usula de reversi\u00f3n (<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/codigo-civil-libro-tercero\/#art641\">art. 641 CC<\/a>), as\u00ed como de las consecuencias de que trate de uno u otro supuesto. Lo que ocurre es que en el presente caso, es que para apreciar la voluntad de la donante, al no constar en el expediente la escritura de donaci\u00f3n, debe partirse de los t\u00e9rminos en que se ha practicado la inscripci\u00f3n donde no resulta carga ni condici\u00f3n alguna. No obstante, revoca la nota porque la donante y el donatario manifiestan inequ\u00edvocamente su conformidad en cuanto a la trascendencia jur\u00eddica del hecho de que la donaci\u00f3n se otorgara con una finalidad concreta que no ha sido cumplida, con la consecuencia de que la asociaci\u00f3n donante deba recuperar el pleno dominio de la finca donada. Por ello, sin entrar en la estricta calificaci\u00f3n jur\u00eddica sobre si se trataba de una donaci\u00f3n con cl\u00e1usula de reversi\u00f3n o m\u00e1s propiamente de una donaci\u00f3n modal, lo cierto es que, <strong>estando de acuerdo ambas partes en el efecto revocatorio o resolutorio<\/strong> de la falta de destino de la finca donada a la finalidad para la que se realiz\u00f3, y no existiendo terceros eventualmente perjudicados, <strong>no debe ponerse objeci\u00f3n alguna a la inscripci\u00f3n solicitada<\/strong>. \u00a0(MN)<\/p>\n<ul>\n<li><a href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2023\/11\/30\/pdfs\/BOE-A-2023-24449.pdf\">PDF (BOE-A-2023-24449 &#8211; 8\u00a0p\u00e1gs.\u00a0&#8211; 228\u00a0KB)<\/a> <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2023-24449\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"529-convenio-regulador-atribucion-de-uso-de-vivienda-a-madre-e-hija-menor-pero-mayor-en-el-momento-de-presentarse-a-inscripcion\"><\/a><h6><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r529\"><\/a>529.** CONVENIO REGULADOR. ATRIBUCI\u00d3N DE USO DE VIVIENDA A MADRE E HIJA MENOR, PERO MAYOR EN EL MOMENTO DE PRESENTARSE A INSCRIPCI\u00d3N<\/span><\/h6>\n<p>Resoluci\u00f3n de 7 de noviembre de 2023, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de A Coru\u00f1a n\u00famero 4 a inscribir la atribuci\u00f3n de uso de una vivienda en convenio regulador de los efectos de un divorcio (ACM)<\/p>\n<p><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen:<\/strong>\u00a0El <strong><em>derecho de uso de la vivienda<\/em><\/strong> en convenio de divorcio, es <strong>esencialmente temporal<\/strong> y no puede configurarse con car\u00e1cter <em>indefinido, <\/em>debiendo <span style=\"text-decoration: underline;\">se\u00f1alarse un plazo de duraci\u00f3n,<\/span> determinado o determinable. Si no consta otra cosa, se <strong>extingue autom\u00e1ticamente con la mayor\u00eda de edad<\/strong> del hijo favorecido por el derecho.<\/span><\/p>\n<p><strong>&#8211; Hechos:<\/strong> \u00a0\u00a0 En una sentencia de divorcio se atribuy\u00f3 el uso de la vivienda familiar a la hija (entonces) menor de edad y a la madre que la ten\u00eda en guarda y custodia. Se presenta ahora tal testimonio siendo ya la hija mayor de edad.<\/p>\n<p><strong>&#8211; La Registradora titular<\/strong><strong> (y el sustituto)<\/strong><strong>: califican negativamente<\/strong>, por 2 defectos:<\/p>\n<p><strong>a)<\/strong> No expresarse los datos de identidad y N.I.F. de la hija menor beneficiaria (<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a9\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\"> 9 LH<\/a> y <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/reglamento-hipotecario-titulos-i-y-ii\/#art51\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">51 RH<\/a> y <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/RESOLUCIONES\/2012-JUNIO.htm#r209\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">RR. 19 mayo 2012<\/a> y <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-direccion-general-de-los-registros-y-el-notariado-enero-2018\/#48-uso-de-la-vivienda-familiar-determinacion-de-la-persona-a-cuyo-favor-ha-de-inscribirse-y-de-la-finca\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">11 enero 2018<\/a>).<\/p>\n<p><strong>b) <\/strong>Y haber <strong>expirado la duraci\u00f3n temporal<\/strong> del derecho de uso por lo que ya<strong> \u2003<\/strong><u>no es posible su inscripci\u00f3n<\/u>: ya antes de la <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/cuadros\/comparativas-articulos\/ley-8-2021-apoyo-personas-con-discapacidad\/#a96cc\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Ref Art 96 por la Ley 8\/2021<\/a> la DG (<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-dgrn-febrero-2016\/#r20\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">RR. de 19 enero<\/a> y <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-dgrn-noviembre-2016\/#454-convenio-regulador-derecho-de-uso-de-la-vivienda-familiar-sin-fijacion-de-plazo-no-habiendo-menores\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">20 octubre 2016<\/a>, entre otras, y m\u00e1s recientemente la <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-agosto-2022-direccion-general-seguridad-juridica-y-fe-publica\/#r381\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">R. 28 julio 2022<\/a>) hab\u00eda exigido constancia expresa de la duraci\u00f3n de un derecho esencialmente temporal (ex STS infra).<\/p>\n<p>Por tanto, ex <em>Ppio Especialidad<\/em>, al tratarse de un derecho inscribible, y por tanto oponible a 3\u00ba, ser\u00e1 preciso <strong>determinar su contenido<\/strong> b\u00e1sico.<\/p>\n<p><strong>&#8211; La madre<\/strong> recurre exponiendo que al no pactar ning\u00fan plazo ni condici\u00f3n resolutoria en el convenio, la voluntad de ambos fue que el derecho de uso permaneciera indefinidamente con el propio convenio, mientras no se modificara el mismo. Y que el <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/columna-izq\/codigo-civil-libro-primero\/#art96\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Art 96 CC<\/a>, antes de la <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/cuadros\/comparativas-articulos\/ley-8-2021-apoyo-personas-con-discapacidad\/#cca20\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">reforma de 2 junio 2021<\/a>, no exig\u00eda la fijaci\u00f3n de ning\u00fan plazo de duraci\u00f3n, y que ahora no les es aplicable retroactivamente.<\/p>\n<p>Tampoco les ser\u00edan aplicables las STS por referirse \u00e9stas a derechos de usos atribuidos judicialmente por falta de acuerdo entre los padres, no a los convenidos de mutuo acuerdo entre ambos.<\/p>\n<p><strong>&#8211; Resoluci\u00f3n<\/strong>: La DGSJFP\u00a0<strong>desestima el recurso<\/strong> y <strong>confirma <\/strong>la calificaci\u00f3n.<br \/>\n<strong>&#8211; Doctrina<\/strong>:<br \/>\n<strong>a) <\/strong>Reitera, entre otras, las\u00a0<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-direccion-general-de-los-registros-y-el-notariado-enero-2018\/#r36\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">R. 27 diciembre 2017<\/a>, <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/junio-2021-dgsjfp\/#166-convenio-regulador-derecho-de-uso-de-la-vivienda-familiar-duracion\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">RR de 17 de mayo<\/a> y <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-diciembre-2021-direccion-general-seguridad-juridica-y-fe-publica\/#r459\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">29 noviembre de 2021<\/a>, <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-agosto-2022-direccion-general-seguridad-juridica-y-fe-publica\/#r381\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">R. 28 julio 2022<\/a> y las <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/julio-2023-direccion-general-seguridad-juridica-y-fe-publica\/#339-convenio-regulador-atribucion-del-uso-al-conyuge-al-que-se-le-adjudica-la-propiedad-de-la-vivienda-\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">RR. de 6 julio<\/a> y <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-octubre-2023-direccion-general-seguridad-juridica-y-fe-publica\/#408-convenio-regulador-atribucion-de-uso-de-vivienda-sin-determinacion-de-plazo-existiendo-hijos-menores\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">30 agosto 2023<\/a>\u00a0que, siguiendo los criterios del <strong>TS<\/strong> (<a href=\"https:\/\/www.poderjudicial.es\/search\/AN\/openDocument\/3c59050299c2b695\/20100513\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">STS 14 de enero de 2010<\/a>, <a href=\"https:\/\/www.poderjudicial.es\/search\/AN\/openDocument\/9b40f748eb165d54\/20180216\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">STS 6 de febrero de 2018<\/a> y <strong><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/practica\/jurisprudencia\/cronica-breve-de-tribunales-40-uso-familiar-y-ejecucion-hipotecaria\/#s1\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">STS de 18 abril 2023<\/a> <\/strong>\u2013estudiada por <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/category\/practica\/jurisprudencia\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">\u00c1lvaro Mart\u00edn<\/a>\u2013), han venido se\u00f1alando que, ex el <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/columna-izq\/codigo-civil-libro-primero\/#art96\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Art 96 CC<\/a> (tanto antes como despu\u00e9s de la <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/cuadros\/comparativas-articulos\/ley-8-2021-apoyo-personas-con-discapacidad\/#cca20\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">reforma de 2 junio 2021<\/a>), el <strong>derecho de uso<\/strong> sobre la vivienda familiar es <u>ajeno a la distinci\u00f3n entre derechos reales y de cr\u00e9dito<\/u> y no tiene <em>car\u00e1cter patrimonial <\/em>SINO<em> <strong>familiar<\/strong><\/em>, lo que le atribuye consecuencias especiales, como la <strong><em>disociaci\u00f3n entre la titularidad<\/em><\/strong> del derecho (exclusivamente del c\u00f3nyuge) y el <strong><em>inter\u00e9s protegido<\/em><\/strong> (el de la familia); o la distinci\u00f3n entre un <em>derecho ocupacional<\/em> y una<em> limitaci\u00f3n de disponer<\/em> para el titular dominical.<\/p>\n<p><strong>b)<\/strong> Por tanto, al tratarse de un derecho<strong> inscribible, y por tanto oponible a 3\u00ba<\/strong>, ser\u00e1 preciso determinar su contenido b\u00e1sico, especialmente su <strong>duraci\u00f3n temporal,<\/strong> determinada o determinable, pero no indefinida. <a href=\"http:\/\/www.albertcapell.com\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">(<\/a><a href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/CORTOS\/2008\/07-albertcapell.htm\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">ACM<\/a>)<\/p>\n<ul>\n<li><a href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2023\/11\/30\/pdfs\/BOE-A-2023-24450.pdf\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">PDF (BOE-A-2023-24450 &#8211; 14\u00a0p\u00e1gs.\u00a0&#8211; 263\u00a0KB)<\/a> <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2023-24450\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"530-art-199-lh-representacion-grafica-que-altera-la-realidad-fisica-de-la-finca-pese-a-la-ausencia-de-oposicion\"><\/a><h6><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r530\"><\/a>530.** ART. 199 LH: REPRESENTACI\u00d3N GR\u00c1FICA QUE ALTERA LA REALIDAD F\u00cdSICA DE LA FINCA PESE A LA AUSENCIA DE OPOSICI\u00d3N<\/span><\/h6>\n<p>Resoluci\u00f3n de 7 de noviembre de 2023, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n del registrador de la propiedad de Eivissa n.\u00ba 4, por la que se deniega la inscripci\u00f3n de la georreferenciaci\u00f3n de una finca registral y la consiguiente rectificaci\u00f3n de su descripci\u00f3n, una vez tramitado el expediente del art\u00edculo 199 de la Ley Hipotecaria, por dudas en la identidad de la finca, derivadas de la notable desproporci\u00f3n entre la cabida registral y la que ahora se pretende inscribir.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen:<\/strong> La magnitud del exceso de cabida, por s\u00ed sola, no justifica las dudas de identidad, salvo que concurra con otros indicios de que se est\u00e1 alterando la realidad f\u00edsica de la finca. La fundamentaci\u00f3n de la nota de calificaci\u00f3n negativa debe ser a\u00fan m\u00e1s rigurosa en caso de ausencia de oposici\u00f3n de colindantes.<\/span><\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\"><strong>Hechos:<\/strong> Se solicita la rectificaci\u00f3n de descripci\u00f3n registral de dos fincas por el procedimiento del <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a199\">art. 199 LH<\/a>, sobre la base de sendas representaciones gr\u00e1ficas alternativas a las catastrales. El elemento que se rectifica es la superficie, que se triplica en relaci\u00f3n con la que consta en el Registro. En la tramitaci\u00f3n del art. 199 no se formula oposici\u00f3n alguna.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\"><strong>Calificaci\u00f3n:<\/strong> El registrador de la propiedad suspende la inscripci\u00f3n pretendida por tener dudas de identidad basadas en el hecho de que una de las fincas procede de segregaci\u00f3n y por la gran desproporci\u00f3n existente entre la superficie inscrita y la que ahora se pretende inscribir.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\"><strong>Recurso:<\/strong> La recurrente alega que el registrador no funda las dudas en la identidad de la finca y que falta motivacio\u0301n subjetiva y fundamentacio\u0301n de la calificacio\u0301n, pues no alude a que las georreferenciaciones pretendidas coincidan en todo o parte con otra base gra\u0301fica inscrita o con el dominio pu\u0301blico, ni alude a la posible invasio\u0301n de fincas colindantes inmatriculadas, ni a que se encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificacio\u0301n de entidad hipotecaria.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\"><strong>Resoluci\u00f3n:<\/strong> La DGSJFP desestima el recurso y confirma la nota de calificaci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\"><strong>Doctrina:<\/strong> La fundamentaci\u00f3n de la nota de calificaci\u00f3n negativa debe ser a\u00fan m\u00e1s rigurosa en caso de ausencia de oposici\u00f3n. En todo caso la calificacio\u0301n registral ha de adaptarse a las circunstancias del caso y no puede utilizar formulas gene\u0301ricas. Debe indicar cuales son las dudas en la identidad de la finca, debe fundamentarlas y determinar en que\u0301 modo han infringido los preceptos de la legislacio\u0301n hipotecaria al respecto.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\">La sola alegacio\u0301n de la magnitud de la enorme desproporcio\u0301n no es, por si sola, motivo suficiente para denegar la inscripcio\u0301n de la georreferenciacio\u0301n de la misma, debiendo justificarse que las diferencias superficiales obedecen a una alteracio\u0301n de la realidad fi\u0301sica de la finca, que implica una nueva ordenacio\u0301n de la propiedad de las fincas.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\">En el presente caso, la magnitud de la diferencia de cabida concurre con la procedencia por segregaci\u00f3n y otros indicios, como la existencia de una alteraci\u00f3n en la composici\u00f3n de la parcela catastral y la falta de linderos fijos, por lo que no puede afirmarse indubitadamente que la descripcio\u0301n de la finca, que ahora se pretende inscribir no incluya una porcio\u0301n no inmatriculada del mismo titular, sin cumplir los requisitos legales para ello, circunstancia que no se subsanari\u0301a por la falta de oposicio\u0301n de los colindantes notificados. (VEJ)<\/p>\n<ul>\n<li><a href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2023\/11\/30\/pdfs\/BOE-A-2023-24451.pdf\">PDF (BOE-A-2023-24451 &#8211; 14\u00a0p\u00e1gs.\u00a0&#8211; 263\u00a0KB)<\/a> <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2023-24451\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"531-venta-de-local-arrendado-renuncia-del-arrendatario-al-derecho-de-adquisicion-preferente-en-el-contrato-que-no-se-incorpora\"><\/a><h6><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r531\"><\/a>531.* VENTA DE LOCAL ARRENDADO. RENUNCIA DEL ARRENDATARIO AL DERECHO DE ADQUISICI\u00d3N PREFERENTE EN EL CONTRATO QUE NO SE INCORPORA<\/span><\/h6>\n<p>Resoluci\u00f3n de 8 de noviembre de 2023, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Salou a inscribir una escritura de compraventa<\/p>\n<p>De igual contenido que<a href=\"#r495\"> la 495<\/a>. (MGV)<\/p>\n<ul>\n<li><a href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2023\/11\/30\/pdfs\/BOE-A-2023-24452.pdf\">PDF (BOE-A-2023-24452 &#8211; 9\u00a0p\u00e1gs.\u00a0&#8211; 234\u00a0KB)<\/a> <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2023-24452\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"532-solicitud-de-inscripcion-de-representacion-grafica-alternativa-tras-inmatriculacion-practicada\"><\/a><h6><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r532\"><\/a>532.** SOLICITUD DE INSCRIPCI\u00d3N DE REPRESENTACI\u00d3N GR\u00c1FICA ALTERNATIVA TRAS INMATRICULACI\u00d3N PRACTICADA<\/span><\/h6>\n<p>Resoluci\u00f3n de 8 de noviembre de 2023, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n de la registradora de la propiedad de Cambados, por la que, tras inmatricular una finca con una superficie, y tramitar despu\u00e9s el expediente del art\u00edculo 199 de la Ley Hipotecaria para rectificar su cabida, y constando oposici\u00f3n de terceros, deniega la inscripci\u00f3n de la citada rectificaci\u00f3n de cabida.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen:<\/strong> No cabe tramitar el expediente del art. 199 para rectificar la superficie de una finca que el interesado acaba de inmatricular, pues no se mantiene la identidad de la finca inmatriculada.<\/span><\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\"><strong>Hechos:<\/strong> Se solicitan simult\u00e1neamente la inmatriculaci\u00f3n de una finca por el art. 205 LH y la tramitaci\u00f3n del procedimiento del <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-direccion-general-de-los-registros-y-el-notariado-julio-2019\/#264-rectificacion-de-la-representacion-grafica-alternativa-inscrita-para-adaptarla-al-catastro\">art. 199 LH<\/a> para la inscripci\u00f3n de un exceso de cabida del 48%, sobre la base de una representaci\u00f3n gr\u00e1fica alternativa a la catastral. La registradora de la propiedad practica la inmatriculaci\u00f3n y a continuaci\u00f3n inicia la tramitaci\u00f3n del art. 199, en el transcurso de la cual se presenta oposici\u00f3n por colindantes. Se da la circunstancia adicional de que la superficie inscrita es diferente de la que figura en el t\u00edtulo inmatriculador.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\"><strong>Calificaci\u00f3n:<\/strong> La registradora deniega la inscripci\u00f3n del exceso de cabida por albergar dudas de identidad sobre la base de la documentaci\u00f3n aportada por los opositores.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\"><strong>Recurso:<\/strong> El inmatriculante recurre contra dicha negativa alegando, en esencia, la existencia de errores catastrales que le perjudican y benefician a los opositores.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\"><strong>Resoluci\u00f3n:<\/strong> La DGSJFP desestima el recurso y confirma la nota de calificaci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\"><strong>Doctrina:<\/strong> Una vez inmatriculada una finca de modo coordinado con el Catastro, y por tanto, con una determinada ubicacio\u0301n, delimitacio\u0301n y superficie, ya no es procedente iniciar un procedimiento del art. 199 LH para alterar esa ubicacio\u0301n, delimitacio\u0301n y superficie ya inscritas y pretender sustituirla por otra, pues claramente no se estari\u0301a manteniendo la identidad de la finca inmatriculada.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\">Ello es as\u00ed dado que, seg\u00fan reiterada doctrina de la DG, la registracio\u0301n de un exceso de cabida (o disminucio\u0301n de superficie) stricto sensu solo puede configurarse como la rectificacio\u0301n de un erro\u0301neo dato registral referido a la descripcio\u0301n de la finca inmatriculada, de modo que ha de ser indubitado que con tal rectificacio\u0301n no se altera la realidad fi\u0301sica exterior que se acota con la descripcio\u0301n registral, esto es, que la superficie que ahora se pretende constatar tabularmente es la que debio\u0301 reflejarse en su di\u0301a por ser la realmente contenida en los linderos originalmente registrados.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\">A\u00f1ade la DG que no fue correcto inmatricular la finca con una superficie distinta de la que consta en el t\u00edtulo inmatriculador (aunque se inscriba la catastral), ni iniciar siquiera el procedimiento del art. 199 para alterar despue\u0301s la georreferenciacio\u0301n catastral inscrita y sustituirla por otra sensiblemente diferente y con mayor superficie que incluye porciones de terreno adicionales que no estaban en la georreferenciacio\u0301n catastral que constituyo\u0301 el objeto del ti\u0301tulo inmatriculador.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\"><strong>Comentario:<\/strong> En el supuesto de que se pretenda inmatricular una finca con una descripci\u00f3n que no concuerde con la catastral, lo procedente es tramitar previamente el expediente de subsanaci\u00f3n de discrepancias catastrales del art. 18 TRLC, para obtener una certificaci\u00f3n catastral descriptiva y gr\u00e1fica ajustada a la realidad f\u00edsica de la finca, que ser\u00e1 la que se incorpore al t\u00edtulo inmatriculador. Si es preciso, la descripci\u00f3n contenida en este t\u00edtulo se puede adaptar a la nueva descripci\u00f3n catastral, siempre y cuando no haya diferencias significativas con el t\u00edtulo previo que generen dudas de que se trate de la misma finca.\u00a0(VEJ)<\/p>\n<ul>\n<li><a href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2023\/11\/30\/pdfs\/BOE-A-2023-24453.pdf\">PDF (BOE-A-2023-24453 &#8211; 11\u00a0p\u00e1gs.\u00a0&#8211; 361\u00a0KB)<\/a> <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2023-24453\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"533-denegacion-de-iniciacion-de-expediente-de-doble-inmatriculacion\"><\/a><h6><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r533\"><\/a>533.** <\/span><span style=\"font-size: 12pt;\">DENEGACI\u00d3N DE INICIACI\u00d3N DE EXPEDIENTE DE DOBLE INMATRICULACI\u00d3N<\/span><\/h6>\n<p>Resoluci\u00f3n de 8 de noviembre de 2023, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n del registrador de la propiedad de Motilla del Palancar, por la que se deniega el inicio de un expediente de doble inmatriculaci\u00f3n parcial solicitado, por basarse dicha solicitud en la supuesta inclusi\u00f3n de parte de la superficie de una finca propiedad de la entidad recurrente en otra finca colindante, sin que dicha circunstancia resulte de las inscripciones registrales ni tampoco del Catastro.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen:<\/strong> No cabe tramitar un expediente de doble inmatriculaci\u00f3n cuando las fincas afectadas est\u00e1n georreferenciadas y coordinadas con el Catastro, pues la presunci\u00f3n de exactitud se extiende a las coordenadas inscritas.<\/span><\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\"><strong>Hechos:<\/strong> El titular registral de una finca coordinada con el Catastro solicita el inicio de un expediente de doble inmatriculaci\u00f3n parcial a resultas de haber sido notificado de la inscripci\u00f3n de la representaci\u00f3n gr\u00e1fica de una finca colindante. En esta \u00faltima inscripci\u00f3n, al parecer (pues no resulta muy claro de los hechos expuestos), no se ha tramitado el expediente del art. 199, pese a haberse inscrito una georreferenciaci\u00f3n alternativa a la catastral con un exceso de cabida inferior al 5% de la cabida inscrita, que es la porci\u00f3n objeto de la supuesta doble inmatriculaci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\"><strong>Calificaci\u00f3n:<\/strong> El registrador califica negativamente la solicitud del inicio del expediente de doble inmatriculaci\u00f3n, manifestando que \u00abdel Registro resulta que dichas fincas est\u00e1n georreferenciadas y coordinadas con catastro, en consecuencia, no resulta doble inmatriculaci\u00f3n de dichas fincas\u00bb.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\"><strong>Recurso<\/strong>: El recurrente basa sus alegaciones en la existencia de unos mojones que delimitan una zona que est\u00e1 indebidamente incluida en la parcela catastral de su colindante, por lo que se ha producido una descoordinaci\u00f3n con el Catastro.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\"><strong>Resoluci\u00f3n:<\/strong> La DGSJFP desestima el recurso y confirma la nota de calificaci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\"><strong>Doctrina:<\/strong> Cuando dos fincas colindantes est\u00e1n coordinadas con el Catastro, el principio de legitimaci\u00f3n y la presunci\u00f3n de exactitud se extienden a sus descripciones, resultantes de sus coordenadas georreferenciadas, de las que resulta claramente que no hay doble inmatriculaci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\">En el caso concreto de este expediente, las fincas colindantes est\u00e1n coordinadas con Catastro por petici\u00f3n de sus respectivos titulares registrales, que no solo aceptan la descripci\u00f3n que resulta de la cartograf\u00eda catastral, sino que adem\u00e1s han solicitado y obtenido la coordinaci\u00f3n con Catastro, por lo que no parece coherente que ahora uno de ellos entienda que el Catastro no es correcto y que parte de su finca est\u00e1 doblemente inmatriculada.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\"><strong>Comentario:<\/strong> Aunque el supuesto de hecho no est\u00e1 muy claro, parece que el titular de la finca previamente coordinada desea modificar la descripci\u00f3n de su finca para incluir esa porci\u00f3n de terreno que el colindante incluye en su finca a trav\u00e9s de la inscripci\u00f3n de un exceso de cabida. La DG no lo menciona, pero de las alegaciones del recurrente parece que la mayor cabida del colindante se ha hecho en virtud del <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a201\">art. 201.3<\/a> y aportando una representaci\u00f3n gr\u00e1fica alternativa a la catastral, por lo que, al menos para subsanar el Catastro, deber\u00eda haberse notificado previamente al recurrente y no simplemente una vez inscrita la georreferenciaci\u00f3n del colindante.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\">En cualquier caso, la DG pasa por alto estas consideraciones pues lo cierto es que ambas representaciones gr\u00e1ficas est\u00e1n inscritas y coordinadas con el Catastro. Quiz\u00e1s m\u00e1s que solicitar el inicio del expediente de doble inmatriculaci\u00f3n, el interesado deb\u00eda haber promovido la rectificaci\u00f3n de la descripci\u00f3n de su finca por el procedimiento del <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a201\">art. 201.1<\/a> o el del <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-direccion-general-de-los-registros-y-el-notariado-julio-2019\/#264-rectificacion-de-la-representacion-grafica-alternativa-inscrita-para-adaptarla-al-catastro\">art. 199.2,<\/a> ya que el hecho de que haya tramitado la inscripci\u00f3n de la representaci\u00f3n gr\u00e1fica de su finca no le impide rectificarla posteriormente conforme a las normas generales, seg\u00fan doctrina de la DG (v.gr., <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-direccion-general-de-los-registros-y-el-notariado-julio-2019\/#264-rectificacion-de-la-representacion-grafica-alternativa-inscrita-para-adaptarla-al-catastro\">R. de 7 de junio de 2019<\/a>). (VEJ)<\/p>\n<ul>\n<li><a href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2023\/11\/30\/pdfs\/BOE-A-2023-24454.pdf\">PDF (BOE-A-2023-24454 &#8211; 7\u00a0p\u00e1gs.\u00a0&#8211; 224\u00a0KB)<\/a> <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2023-24454\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"534-herencia-desheredacion-dejada-sin-efecto-por-acuerdo-transacional-homologado-judicialmente\"><\/a><h6><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r534\"><\/a>534.** HERENCIA. DESHEREDACI\u00d3N DEJADA SIN EFECTO POR ACUERDO TRANSACIONAL HOMOLOGADO JUDICIALMENTE<\/span><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 10 de noviembre de 2023, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de San Sebasti\u00e1n de La Gomera a inscribir una escritura de adjudicaci\u00f3n parcial de herencia.<\/p>\n<\/div>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen:<\/strong> Es inscribible una escritura de partici\u00f3n de herencia otorgada solo por la heredera existiendo una legitimaria que se ha dado por pagada en acuerdo transaccional homologado judicialmente si se presenta, junto con la escritura de herencia, el testimonio de la resoluci\u00f3n judicial firme que contiene la transacci\u00f3n.<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Hechos:<\/strong> Se presenta una escritura de adjudicaci\u00f3n parcial de herencia otorgada solo por la heredera. El testador hab\u00eda instituido heredera a su c\u00f3nyuge y hab\u00eda desheredado a su madre. En la escritura se deja constancia de la existencia y contenido de un acuerdo transaccional en el que las partes reconocen la condici\u00f3n de heredera forzosa de la madre y en el que las partes acuerdan que, en pago de la parte que corresponde a la madre en la herencia del causante, se le adjudica a la madre el 50% de un solar que pertenec\u00eda a causante. Junto a la escritura se presenta testimonio de la resoluci\u00f3n judicial de homologaci\u00f3n de dicho acuerdo transaccional.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>La Registradora califica negativamente<\/strong> (nos centramos en el tercer defecto que es el que se mantiene): Es necesaria la intervenci\u00f3n de la heredera forzosa en la escritura de partici\u00f3n o la ratificaci\u00f3n de la misma por su parte (art <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/codigo-civil-libro-tercero\/#art807\">807<\/a> Cc y <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-febrero-2022-direccion-general-seguridad-juridica-y-fe-publica\/#61-particion-de-herencia-sin-intervencion-de-algunos-de-los-legitimarios\">R. 26 de enero de 2022<\/a>)<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>El Presentante: <\/strong><strong>recurre <\/strong>alegando que en el auto se recoge el reconocimiento de la condici\u00f3n de heredera forzosa de la madre del causante y, adem\u00e1s, el acuerdo sobre la distribuci\u00f3n de los bienes de la herencia entre la madre del causante (legitimaria) y la esposa del causante (heredera) adjudic\u00e1ndose a la legitimaria el 50% del solar en pago de la parte que le corresponde en la herencia y el resto de los bienes a la heredera. Se trata de una transacci\u00f3n judicial que tiene plenos efectos y validez y que son los mismos que los de cualquier Sentencia dictada en un procedimiento contencioso.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Resoluci\u00f3n: La DGSJFP<\/strong> estima el recurso y revoca calificaci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Doctrina<\/strong>: La DG se\u00f1ala que, como el acuerdo transaccional deja sin efecto la desheredaci\u00f3n y la leg\u00edtima de la heredera forzosa ha quedado satisfecha mediante la adjudicaci\u00f3n de una finca, la escritura de adjudicaci\u00f3n a la heredera debe reputarse t\u00edtulo h\u00e1bil para obtener la inscripci\u00f3n solicitada. (SNG)<\/p>\n<div class=\"enlacesDoc\" style=\"text-align: justify;\">\n<ul>\n<li><a href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2023\/11\/30\/pdfs\/BOE-A-2023-24455.pdf\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">PDF (BOE-A-2023-24455 &#8211; 9\u00a0p\u00e1gs.\u00a0&#8211; 239\u00a0KB)<\/a> <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2023-24455\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"resoluciones-mercantil\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-size: 14pt; color: #0000ff;\">RESOLUCIONES MERCANTIL<\/span><\/h6>\n<\/div>\n<div class=\"enlacesDoc\">\n<div class=\"enlacesDoc\">\n<div class=\"enlacesDoc\">\n<div class=\"enlacesDoc\">\n<div class=\"enlacesDoc\" style=\"text-align: justify;\">\n<div class=\"enlacesDoc\" style=\"text-align: justify;\">\n<div class=\"enlacesDoc\" style=\"text-align: justify;\">\n<div class=\"enlacesDoc\" style=\"text-align: justify;\">\n<div class=\"enlacesDoc\">\n<div class=\"enlacesDoc\">\n<div class=\"enlacesDoc\">\n<div class=\"enlacesDoc\">\n<div class=\"enlacesDoc\">\n<div class=\"enlacesDoc\">\n<div class=\"enlacesDoc\">\n<div class=\"enlacesDoc\">\n<div class=\"enlacesDoc\" style=\"text-align: justify;\">\n<div class=\"enlacesDoc\">\n<div class=\"enlacesDoc\">\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"456-cierre-por-no-deposito-de-cuentas-inscripcion-de-auditor-voluntario-prorroga-de-auditor-existiendo-peticion-de-auditor-por-la-minoria\"><\/a><h6><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r456\"><\/a>456.* CIERRE POR NO DEP\u00d3SITO DE CUENTAS. INSCRIPCI\u00d3N DE AUDITOR VOLUNTARIO. PR\u00d3RROGA DE AUDITOR EXISTIENDO PETICI\u00d3N DE AUDITOR POR LA MINOR\u00cdA.<\/span><\/h6>\n<p>Resoluci\u00f3n de 25 de septiembre de 2023, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador mercantil y de bienes muebles XII de Barcelona a inscribir un acuerdo de nombramiento de auditor de cuentas.<\/p>\n<p><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen<\/strong>: No es posible ni la pr\u00f3rroga ni el nombramiento de un nuevo auditor por la sociedad si existe un expediente de nombramiento de auditor a petici\u00f3n de la minor\u00eda, y la hoja de la sociedad est\u00e1 cerrada por falta de dep\u00f3sito de cuentas.<\/span><\/p>\n<p><strong>Hechos<\/strong>: En junta general de una sociedad de marzo de 2023, se procede al nombramiento de auditor para los ejercicios 2020, 2021 y 2022.<\/p>\n<p>El registrador <strong>suspende<\/strong> la inscripci\u00f3n por tres motivos:<\/p>\n<p>1.- Cierre de la hoja de la sociedad por falta de dep\u00f3sito de cuentas (<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-de-sociedades-de-capital\/#art282\">art. 282 de la LSC<\/a>).<\/p>\n<p>2.- Existencia en el registro de tres expedientes de nombramiento de auditor para los ejercicios de 2020, 2021 y 2022 a petici\u00f3n del socio minoritario. A\u00f1ade que efectivamente el nombramiento de auditor por la sociedad enerva el derecho del minoritario, pero para que ello sea as\u00ed el nombramiento debe ser anterior a la petici\u00f3n y adem\u00e1s debe garantizarse el derecho del socio a la auditor\u00eda lo que puede hacerse, bien mediante la inscripci\u00f3n del auditor en la hoja de la sociedad, bien mediante la entrega del informe del auditor al socio solicitante o bien mediante la incorporaci\u00f3n del informe al expediente registral.<\/p>\n<p>3.- Falta aceptaci\u00f3n del auditor nombrado (<a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-1996-17533#a141\">art\u00edculo 141<\/a> y <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-1996-17533#a192\">192 del RRM<\/a>).<\/p>\n<p>La sociedad en un confuso escrito recurre: viene a decir que aplica la doctrina de la resoluci\u00f3n de <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-dgrn-junio-2016\/#205-prorroga-tacita-de-auditoria-el-incumplimiento-del-plazo-para-la-inscripcion-no-impide-la-misma-\">25 de mayo de 2016<\/a> y de otra resoluci\u00f3n de 12 de enero de 2023, dela misma sociedad en expediente de nombramiento de auditores a petici\u00f3n de la minor\u00eda, deduciendo de ellas que la pr\u00f3rroga del nombramiento de un auditor puede comunicarse al Registro Mercantil hasta tres a\u00f1os despu\u00e9s de haberse producido.<\/p>\n<p><strong>Resoluci\u00f3n<\/strong>: Se desestima el recurso con rotundidad.<\/p>\n<p><strong>Doctrina<\/strong>: La DG explica que la resoluci\u00f3n de 12 de enero de 2023 lo que hac\u00eda era admitir la posibilidad de poder inscribir un auditor para el ejercicio 2021, en base a las alegaciones de la sociedad de estar prorrogado el auditor nombrado para el ejercicio 2019; pero lo que se hace ahora no es inscribir ese nombramiento prorrogado, sino hacer unos nuevos nombramientos.<\/p>\n<p>Por ello centra en recurso en si se puede inscribir un auditor estando cerrada la hoja de la sociedad por falta de dep\u00f3sito de cuentas.<\/p>\n<p>La respuesta es obviamente negativa en base al <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-de-sociedades-de-capital\/#art282\">art\u00edculo 282 de la LSC<\/a> y <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-1996-17533#a378\">378 del RRM<\/a>.<\/p>\n<p><strong>Comentario<\/strong>: Por aclarar un poco el recurso de la sociedad se\u00f1alemos que lo que dijo la resoluci\u00f3n de 25 de mayo de 2016 es que si se produce la pr\u00f3rroga de un auditor inscrito conforme al\u00a0<a href=\"http:\/\/noticias.juridicas.com\/base_datos\/Fiscal\/rd1517-2011.html#a52\">art\u00edculo 52 del Real Decreto 1517\/2011<\/a> y dicha pr\u00f3rroga no se comunica en plazo al Registro Mercantil, puede comunicarse en cualquier momento siempre que no exista obst\u00e1culo registral para ello como puede ser la existencia de un expediente de nombramiento de auditor a petici\u00f3n de la minor\u00eda. Seg\u00fan la misma resoluci\u00f3n el plazo en que debe comunicarse la pr\u00f3rroga es de 7 meses desde la fecha del \u00faltimo ejercicio de vigencia del auditor y el plazo se cuenta, se hayan depositado o no las cuentas anuales.<\/p>\n<p>Claramente se ve que dicha resoluci\u00f3n no es aplicable en este caso como tampoco lo es, haya dicho lo que haya dicho la resoluci\u00f3n de la misma sociedad de 23 de enero de 2023, pues, como bien dice la DG, aqu\u00ed no se discute la pr\u00f3rroga de ning\u00fan auditor sino un nuevo nombramiento, que a mayor abundamiento es a favor de un auditor distinto del que constaba inscrito en la hoja de la sociedad para 2019. (JAGV)<\/p>\n<ul>\n<li><a href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2023\/11\/01\/pdfs\/BOE-A-2023-22343.pdf\">PDF (BOE-A-2023-22343 \u2013 4\u00a0p\u00e1gs.\u00a0\u2013 205\u00a0KB)<\/a><a href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2023-22343\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"460-disolucion-y-liquidacion-de-sl-cuota-en-el-capital-y-cuota-en-el-haber-social-identificacion-de-socios\"><\/a><h6><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r460\"><\/a>460.*** DISOLUCI\u00d3N Y LIQUIDACI\u00d3N DE SL: CUOTA EN EL CAPITAL Y CUOTA EN EL HABER SOCIAL. IDENTIFICACI\u00d3N DE SOCIOS.<\/span><\/h6>\n<p>Resoluci\u00f3n de 26 de septiembre de 2023, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n extendida por la registradora mercantil y de bienes muebles III de Pontevedra, por la que rechaza la solicitud de inscripci\u00f3n de una escritura de elevaci\u00f3n a p\u00fablicos de acuerdos de disoluci\u00f3n y liquidaci\u00f3n.<\/p>\n<p><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen<\/strong>: En una liquidaci\u00f3n de sociedad limitada es necesario identificar a los socios con su cuota en el capital social y ello, aunque por inexistencia de haber partible, no haya nada que adjudicar.<\/span><\/p>\n<p><strong>Hechos<\/strong>: Se presenta escritura de disoluci\u00f3n y liquidaci\u00f3n de una sociedad limitada. Los acuerdos fueron adoptados en junta universal y por unanimidad, y del balance protocolizado a continuaci\u00f3n de la escritura resultaba un activo y un patrimonio neto de cero euros.<\/p>\n<p>La registradora <strong>suspende<\/strong> la inscripci\u00f3n por los siguientes motivos:<\/p>\n<p>&#8212; No consta la identificaci\u00f3n de los socios (<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-de-sociedades-de-capital\/#art395\">art. 395 de la LSC<\/a> y 247 del RRM.<\/p>\n<p>&#8212; No consta la fecha y modo de aprobaci\u00f3n del acta de la Junta (<a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-1996-17533#a112\">art. 112.2 y 113 del Reglamento del Registro Mercantil<\/a>.).<\/p>\n<p>&#8212; No se hace una manifestaci\u00f3n terminante acerca de la inexistencia de acreedores. El liquidador se limita a decir que \u201cla sociedad disuelta, al adoptar el acuerdo de liquidaci\u00f3n, no ten\u00eda operaciones comerciales pendientes, cr\u00e9ditos o dividendos pasivos pendientes\u201d, lo que no excluye la existencia de acreedores (resoluci\u00f3n de 19\/12\/2018 y art\u00edculos: 395 en relaci\u00f3n con el 385.1. 391,2 y 394.1 de la Ley de Sociedades de Capital, 235 del C\u00f3digo de Comercio. 1.708 en relaci\u00f3n con el 1.082 del C\u00f3digo Civil y <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-1996-17533#a247\">247.2.3.\u00ba del R.R.M<\/a>).<\/p>\n<p>El notario interpone recurso. Sobre el primer defecto dice que si no existen bienes objeto de adjudicaci\u00f3n no es preciso identificar a los socios. Sobre el segundo que los acuerdos lo fueron en junta universal y sobre el tercero alega la <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/julio-2023-direccion-general-seguridad-juridica-y-fe-publica\/#318-disolucion-y-liquidacion-de-sociedad-limitada-manifestacion-de-inexistencia-de-acreedores-por-equivalencia\">Resoluci\u00f3n de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica de 21 de junio de 2023<\/a>, especialmente en su fundamento tercero.<\/p>\n<p>La registradora en su informe <strong>desiste<\/strong> del defecto tercero conforme a la resoluci\u00f3n citada por el notario.<\/p>\n<p><strong>Resoluci\u00f3n<\/strong>: La DG <strong>confirma<\/strong> los otros <strong>dos<\/strong> defectos de la nota de calificaci\u00f3n.<\/p>\n<p><strong>Doctrina<\/strong>: Sobre el primer defecto la DG cita el <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-de-sociedades-de-capital\/#art395\">art\u00edculo 395 de la LSC<\/a> que exige la identificaci\u00f3n de socios identificaci\u00f3n para toda clase de sociedades de capital y el <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-1996-17533#a247\">art\u00edculo 247 del RRM<\/a> que limita la exigencia a las sociedades limitadas. Explica que \u201cla regulaci\u00f3n legal obedece a una l\u00f3gica que no est\u00e1 vinculada a la existencia de haber repartible\u201d y por ello la necesidad de identificar a los socios existe, aunque su cuota de liquidaci\u00f3n sea cero. Es decir que no debe confundirse la cuota de liquidaci\u00f3n \u201ccon la adjudicaci\u00f3n del activo (como no debe confundirse cualidad de heredero con adjudicaci\u00f3n hereditaria). La cuota existe siempre porque se identifica bien con la participaci\u00f3n en el capital bien con la participaci\u00f3n prevista en los estatutos para determinadas participaciones en el activo resultante\u201d. En definitiva, lo que exige la Ley es la cuota en cuanto esta expresa \u201clos derechos abstractos de cada socio en el haber repartible\u201d. Es decir, lo que quiere la LSC es que \u201ccon independencia de que exista o no adjudicaci\u00f3n actual de activo\u201d, cada socio tendr\u00e1 una cuota en el capital de la sociedad, y es esta cuota lo que la Ley exige que se haga constar en la escritura y en la inscripci\u00f3n, lo que ser\u00e1 de utilidad en el caso de activo o pasivo sobrevenido (<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-de-sociedades-de-capital\/#art398\">art. 398 y 399 LSC<\/a>).<\/p>\n<p>En cuanto a la aprobaci\u00f3n del acta de la junta la DG recuerda su esencialidad y la claridad con que se expresan los art\u00edculos <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-1996-17533#a97\">97.1.8.\u00aa<\/a>, 99, <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-1996-17533#a109\">109<\/a>, 112 y <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-1996-17533#a113\">113 del RRM<\/a>.<\/p>\n<p><strong>Comentario<\/strong>: De esta resoluci\u00f3n nos quedamos con algo que nos parece de gran inter\u00e9s: en la liquidaci\u00f3n de las sociedades limitadas es necesario, para el cierre de hoja de la sociedad, que la escritura exprese la cuota en el capital que corresponde a cada socio, y ello con independencia de la adjudicaci\u00f3n que se le haga del haber partible e incluso aunque ese haber partible sea cero.<\/p>\n<p>Es decir que no ser\u00e1 suficiente con identificar al socio y decir que su cuota de liquidaci\u00f3n es cero, lo que es lo normal en la generalidad de las sociedades que se disuelven, sino que va a ser necesario indicar la participaci\u00f3n en el capital social y a continuaci\u00f3n el haber que de ese capital les corresponde.<\/p>\n<p>No obstante, en el caso de que ese haber partible exista, y se adjudique a los socios, creemos que no ser\u00e1 necesario distinguir entre cuota y haber social, pues del propio haber social adjudicado resultar\u00e1 la cuota que en el capital corresponde al socio.<\/p>\n<p>De todas formas, hacemos constar que esa interpretaci\u00f3n de la DG no es muy conforme con los t\u00e9rminos en que se produce el art. 247.3 del RRM: este dice que \u201cse har\u00e1 constar la identidad de los socios y el <strong>valor de la cuota de liquidaci\u00f3n<\/strong> que hubiere correspondido a cada uno de ellos\u201d; cuota de liquidaci\u00f3n es la cuota es la \u201cparte del <strong>haber social<\/strong> que corresponde a cada socio\u201d si existe, pero no su cuota abstracta de participaci\u00f3n en la sociedad, aunque reconocemos que como apunta la DG esa cuota puede tener utilidad en caso de activo o pasivo sobrevenido. Ahora bien, lo que s\u00ed queda claro en la resoluci\u00f3n es que la identidad de los socios debe consignarse, aunque el haber social sea cero.<\/p>\n<p>Finalmente como hemos visto el <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-de-sociedades-de-capital\/#art395\">art\u00edculo 395 de la LSC<\/a> exige la identificaci\u00f3n de los socios, en todo caso sin distinguir entre an\u00f3nimas y limitadas, pero la DG no entra en ese problema limit\u00e1ndose a decir que en las an\u00f3nimas con acciones al portador dicha identificaci\u00f3n puede ser imposible. JAGV.<\/p>\n<ul>\n<li><a href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2023\/11\/01\/pdfs\/BOE-A-2023-22347.pdf\">PDF (BOE-A-2023-22347 \u2013 5\u00a0p\u00e1gs.\u00a0\u2013 209\u00a0KB)<\/a><a href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2023-22347\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"465-convocatoria-judicial-de-junta-general-competencia-para-hacerla\"><\/a><h6><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r465\"><\/a>465.*** CONVOCATORIA JUDICIAL DE JUNTA GENERAL: COMPETENCIA PARA HACERLA.<\/span><\/h6>\n<p>Resoluci\u00f3n de 2 de octubre de 2023, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la calificaci\u00f3n negativa emitida por el registrador mercantil XIII de Madrid, en relaci\u00f3n con la convocatoria de la junta general de socios de una compa\u00f1\u00eda, cuyos acuerdos fueron elevados a p\u00fablico en escritura.<\/p>\n<p><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen<\/strong>: Una convocatoria de junta general hecha por el letrado de Administraci\u00f3n de Justicia, en un supuesto no previsto legalmente, no puede surtir efecto alguno y los acuerdos tomados en esa junta no ser\u00e1n inscribibles.<\/span><\/p>\n<p><strong>Hechos<\/strong>: Se trata de una escritura de liquidaci\u00f3n y extinci\u00f3n de sociedad limitada.<\/p>\n<p>Esa escritura se enmarca en los siguientes par\u00e1metros:<\/p>\n<p>&#8212; existe un liquidador \u00fanico nombrado judicialmente debidamente inscrito en la hoja de la sociedad;<\/p>\n<p>&#8212; el liquidador solicita convocatoria judicial de la junta;<\/p>\n<p>&#8212; la junta se convoca por decreto del letrado de la Administraci\u00f3n de Justicia, publicado en el Borme y en un diario.<\/p>\n<p>El registrador <strong>deniega<\/strong> la inscripci\u00f3n por el siguiente motivo:<\/p>\n<p>\u00a0La junta no se convoca con las formalidades previstas estatutariamente (cfr. <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-de-sociedades-de-capital\/#art1173\">arts. 173,2 LSC<\/a> y 10 de los estatutos de la sociedad, que establecen el correo certificado con acuse de recibo como forma de convocatoria).<\/p>\n<p>A continuaci\u00f3n, el registrador, sin que quede claro si lo que incluye en ese p\u00e1rrafo es defecto o meras explicaciones o aclaraciones de la nota de calificaci\u00f3n, expone lo siguiente:<\/p>\n<p>&#8212; Dice que el hecho de que la convocatoria sea judicial y que se ordene la convocatoria por Borme y diario es irrelevante.<\/p>\n<p>&#8212; A\u00f1ade que no ten\u00eda sentido recurrir a la convocatoria judicial (<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-de-sociedades-de-capital\/#art169\">art. 169 a 171 de la LSC<\/a>) por cuanto el liquidador pod\u00eda haber convocado la junta por s\u00ed mismo. Y<\/p>\n<p>&#8212; sigue diciendo que, aunque la convocatoria sea judicial, \u201cno puede el letrado de la Administraci\u00f3n de Justicia sustraerse a las formalidades legales que al efecto prev\u00e9n los estatutos, acogi\u00e9ndose a la libertad que le concede la ley (cfr. arts. 117 a 119 LJV, que no solo no prev\u00e9n que el secretario pueda decidir las formalidades de la convocatoria, sino que al disponer que se aporten los estatutos sociales, confirma la sujeci\u00f3n a \u00e9stos en cuanto a dicho aspecto)\u201d.<\/p>\n<p>La sociedad recurre. Alega que el Registrador no puede valorar si el procedimiento judicial para convocar fue o no acorde a la legalidad y que la aplicaci\u00f3n de las normas relativas a la convocatoria le corresponden al LAJ; y explica que la sociedad tiene dos socios, uno fallecido y sin herederos conocidos por lo que no pod\u00eda enviar una carta certificada con acuse de recibo al domicilio de un finado sin herederos y que la aportaci\u00f3n de estatutos ten\u00eda la finalidad de conocer el lugar de convocatoria de junta.<\/p>\n<p><strong>Resoluci\u00f3n<\/strong>: Se <strong>confirma<\/strong> la nota de calificaci\u00f3n.<\/p>\n<p><strong>Doctrina<\/strong>: La DG interpretando la nota de calificaci\u00f3n dice que son dos los defectos: \u201ca) no concurrir los presupuestos para la convocatoria judicial, y b) no haberse realizado la convocatoria en la forma estatutariamente prevista (correo certificado con aviso de recibo)\u00bb.<\/p>\n<p>La DG comienza diciendo que conforme al art\u00edculo 100 del RH, aplicable al Registro Mercantil, la competencia del juez o tribunal es uno de los elementos que en las resoluciones judiciales est\u00e1n sujetos a la calificaci\u00f3n del registrador, junto a la congruencia del mandato con el procedimiento y a los obst\u00e1culos que surjan el registro y por supuesto sus formalidades extr\u00ednsecas.<\/p>\n<p>A los efectos anteriores la DG se\u00f1ala que la sociedad \u201ccuenta con un liquidador \u00fanico que se halla en posesi\u00f3n del cargo y ya lo estaba al tiempo de la convocatoria\u201d. Por consiguiente, de conformidad con el <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-de-sociedades-de-capital\/#art166\">art\u00edculo 166 de la Ley de Sociedades de Capital<\/a>, ese liquidador hubiera podido realizar perfectamente la convocatoria de la Junta. De forma excepcional es convocatoria de junta se atribuye en el <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-de-sociedades-de-capital\/#art169\">art\u00edculo 169 de la LSC<\/a>, a los Letrados de la Administraci\u00f3n de Justicia en dos claros supuestos: 1) cuando la junta general ordinaria, u otras generales previstas en los estatutos, no fueran convocadas en el plazo legal o estatutariamente establecido, y 2) cuando los administradores no atendieran de solicitud de junta general efectuada por la minor\u00eda. Y tambi\u00e9n en el caso del <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-de-sociedades-de-capital\/#art171\">art\u00edculo 171<\/a> en el caso de desaparici\u00f3n de todos los administradores que puedan convocar junta, sin que existan suplentes.<\/p>\n<p>Pues bien, a la vista de todo ello la DG concluye que \u201cel letrado de la Administraci\u00f3n de Justicia <strong>carec\u00eda de competencia<\/strong> para proceder a la convocatoria de la junta\u201d. Confirmado dicho defecto dice que no es necesario entrar en el otro defecto se\u00f1alado en la nota de calificaci\u00f3n.<\/p>\n<p><strong>Comentario<\/strong>: Esta resoluci\u00f3n es importante en cuanto <strong>ratifica<\/strong> con claridad dos cuestiones: una que la competencia de los \u00f3rganos judiciales est\u00e1 claramente sujeta a la calificaci\u00f3n del registrador, y dos que cuando un \u00f3rgano jurisdiccional se salte esa competencia, la resoluci\u00f3n judicial o en este caso del letrado de la Administraci\u00f3n de Justicia, esa resoluci\u00f3n no ser\u00e1 inscribible. El otro defecto que se\u00f1ala el registrador en su calificaci\u00f3n, no respetar la forma estatutaria de convocar la junta, tambi\u00e9n es claro y evidente, pues se trate de la convocatoria de que se trate, ese respeto es insoslayable.<\/p>\n<p>Por consiguiente ante un auto de un LAJ convocando junta, siempre deberemos examinar si el expediente se ha seguido en los supuestos legalmente previstos y si no ha sido as\u00ed expresar con claridad en la nota de calificaci\u00f3n que la resoluci\u00f3n adoptada no lo ha sido respetando las normas legales que establecen con precisi\u00f3n los supuestos en que tanto el LAJ como el registrador pueden proceder a la convocatoria de junta general.<\/p>\n<p>Se da por supuesto que esta resoluci\u00f3n es tambi\u00e9n aplicable cuando el expediente lo sea ante el registrador Mercantil: lo primero por tanto ser\u00e1 examinar si somos competentes para convocar sobre la base de los datos que se nos proporciones y acrediten, en su caso, algunos de los cuales pueden resultar del mismo Registro, lo que supone una clara ventaja en relaci\u00f3n a los mismos expedientes llevados a cabo ante el LAJ. JAGV.<\/p>\n<ul>\n<li><a href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2023\/11\/02\/pdfs\/BOE-A-2023-22452.pdf\">PDF (BOE-A-2023-22452 \u2013 7\u00a0p\u00e1gs.\u00a0\u2013 223\u00a0KB)<\/a><a href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2023-22452\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"472-deposito-de-cuentas-informe-de-auditor-con-opinion-denegada\"><\/a><h6><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r472\"><\/a>472.* DEP\u00d3SITO DE CUENTAS. INFORME DE AUDITOR CON OPINI\u00d3N DENEGADA<\/span><\/h6>\n<p><span style=\"font-size: 1rem;\">Resoluci\u00f3n de 3 de octubre de 2023, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n extendida por la registradora mercantil y de bienes muebles de Ciudad Real, por la que se rechaza el dep\u00f3sito de cuentas de una sociedad correspondiente al ejercicio 2021.<\/span><\/p>\n<p><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen<\/strong>: Un informe de auditor con opini\u00f3n denegada es en principio v\u00e1lido a los efectos del dep\u00f3sito de cuentas de una sociedad obligada a la auditor\u00eda.<\/span><\/p>\n<p><strong>Hechos<\/strong>: Se trata del dep\u00f3sito de las cuentas correspondientes al ejercicio 2021 de una sociedad an\u00f3nima. El dep\u00f3sito ven\u00eda acompa\u00f1a de un informe de auditor\u00eda del cual resultaba que el auditor <strong>denegaba<\/strong> la opini\u00f3n al no poder \u00abobtener evidencia de auditor\u00eda que proporcione una base suficiente y adecuada para expresar una opini\u00f3n de auditor\u00eda sobre estas cuentas anuales\u00bb. Esa opini\u00f3n la fundamentaba en \u201cque la sociedad no hab\u00eda proporcionado un inventario valorado con el detalle completo de las existencias de productos terminados, ni la sociedad hab\u00eda facilitado una conciliaci\u00f3n que justificase determinadas diferencias entre el inventarlo proporcionado y el que sirvi\u00f3 de base para la elaboraci\u00f3n de las cuentas\u201d.<\/p>\n<p>La registradora suspende el dep\u00f3sito por dicho motivo-denegaci\u00f3n de la opini\u00f3n del auditor- conforme a la <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-dgrn-junio-2016\/#r156\">Resoluci\u00f3n de 28 de abril de 2016 de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado<\/a> que estableci\u00f3 que no debe admitirse el dep\u00f3sito cuando la <strong>opini\u00f3n denegada<\/strong> el auditor se basa en que la sociedad no le ha proporcionado la documentaci\u00f3n necesaria para la realizaci\u00f3n de su trabajo.<\/p>\n<p>La sociedad recurre pues dice que la denegaci\u00f3n de dep\u00f3sito por causa del contenido del informe del auditor debe tener un car\u00e1cter restrictivo, limit\u00e1ndose a los supuestos en que resulte afirmaci\u00f3n de incumplimiento radical del deber de colaboraci\u00f3n o de imposibilidad de realizar el trabajo de auditor\u00eda. A\u00f1ade que la sociedad est\u00e1 en concurso y que en estos casos se debe ser flexible a la hora de calificar el informe del auditor e incluso el mismo pudiera no ser necesario.<\/p>\n<p>La registradora informa que no consta en el registro el concurso e la sociedad y que ha sido ahora cuando se acompa\u00f1an los documentos que han puesto de relieve dicha situaci\u00f3n.<\/p>\n<p><strong>Resoluci\u00f3n<\/strong>: La DG <strong>revoca<\/strong> la nota de calificaci\u00f3n.<\/p>\n<p><strong>Doctrina<\/strong>: Para la soluci\u00f3n del recurso la DG se va a remitir a su doctrina resultante de la <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-agosto-2022-direccion-general-seguridad-juridica-y-fe-publica\/#385-deposito-de-cuentas-informe-con-opinion-denegada-\">Resoluci\u00f3n de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica de 28 de julio de 2022<\/a> (cuyo supuesto de hecho guarda semejanza con el de la presente), y a cuyo contenido nos remitimos.<\/p>\n<p>En suma, la DG admite los informes con opini\u00f3n denegada como suficientes para depositar las cuentas de una sociedad, siempre que de ese informe resulte que la cuentas han sido debidamente verificadas sea cual sea la opini\u00f3n que esas cuentas le merezcan al auditor. S\u00f3lo cuando el informe no haya sido emitido y la sociedad u otros interesados no haya visto verificadas las cuentas, pese a estar obligada la sociedad, \u201ccabe el rechazo del dep\u00f3sito de las cuentas anuales pues, pese a dicha obligaci\u00f3n, se ha producido una circunstancia que ha impedido al auditor designado llevar a cabo su labor de auditor\u00eda (art\u00edculo 279 de la Ley de Sociedades de Capital)\u201d.<\/p>\n<p>Para el caso presente la DG dice que el auditor ha emitido su informe con opini\u00f3n denegada que fundamenta en que la sociedad no ha proporcionado determinado inventario ni ha justificado determinadas diferencias\u201d, pero pese a ello el auditor ha emitido el informe clon opini\u00f3n denegada. La DG vuelve a reiterar que las consecuencias fatales de la falta del dep\u00f3sito de cuentas, \u201caconseja extremar la prudencia y limitar los casos de denegaci\u00f3n de dep\u00f3sito a aquellos en que del informe del auditor resulte la afirmaci\u00f3n de existencia de incumplimiento radical del deber de colaboraci\u00f3n [art\u00edculo 6 de la Ley de Auditor\u00eda en relaci\u00f3n con el art\u00edculo 10.2.a) del Reglamento de Auditor\u00eda]; supuesto al que hay que asimilar aquellos en los que resulte la afirmaci\u00f3n del auditor sobre la imposibilidad de realizar el trabajo de auditor\u00eda [art\u00edculo 10.2.b) del mismo Reglamento]\u201d.<\/p>\n<p><strong>Comentario: <\/strong>Reitera la DG su doctrina relativa de que un informe con opini\u00f3n denegada es v\u00e1lido a los efectos del dep\u00f3sito de cuentas de la sociedad. La interpretaci\u00f3n en este punto debe ser restrictivo y s\u00f3lo cuando el auditor diga que no puede emitir informe alguno, cabe el rechazo del dep\u00f3sito. En todo caso insistimos como hemos hecho en otras ocasiones que se trata de un problema de hecho apreciable por el registrador a la vista de las concretas circunstancias del informe del auditor. JAGV.<\/p>\n<ul>\n<li><a href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2023\/11\/02\/pdfs\/BOE-A-2023-22459.pdf\">PDF (BOE-A-2023-22459 \u2013 7\u00a0p\u00e1gs.\u00a0\u2013 222\u00a0KB)<\/a><a href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2023-22459\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"480-liquidacion-de-sociedad-dudas-sobre-el-balance-final-aprobado\"><\/a><h6><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r480\"><\/a>480.* LIQUIDACI\u00d3N DE SOCIEDAD. DUDAS SOBRE EL BALANCE FINAL APROBADO.<\/span><\/h6>\n<p>Resoluci\u00f3n de 9 de octubre de 2023, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la calificaci\u00f3n negativa emitida por la registradora mercantil y de bienes muebles de La Rioja, en relaci\u00f3n con el balance incorporado a la escritura de liquidaci\u00f3n de una compa\u00f1\u00eda.<\/p>\n<p><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen<\/strong>: En liquidaci\u00f3n de sociedad, dado que la estructura y contenido del balance final no tiene una concreta regulaci\u00f3n, para su inscripci\u00f3n es suficiente con que ofrezca una imagen fiel del patrimonio de la sociedad, no siendo necesario que el mismo se ajuste a la estructura del balance que acompa\u00f1a a las cuentas anuales. La calificaci\u00f3n de dicho balance debe hacerse de forma flexible teniendo en cuenta lo anterior.<\/span><\/p>\n<p><strong>Hechos<\/strong>: Se otorga escritura en la que se documentan los acuerdos sociales relativos a la liquidaci\u00f3n y extinci\u00f3n de una sociedad Mercantil Estatal de Gesti\u00f3n Urban\u00edstica.<\/p>\n<p>La registradora en una extens\u00edsima calificaci\u00f3n, hace un examen detallado del balance final incorporado a la escritura encontrando en el mismo los siguientes defectos, imprecisiones o irregularidades:<\/p>\n<p>&#8212; Existencia de disparidades en cuanto a la r\u00fabrica de algunas partidas y por ello se solicita se incorpor\u00e9 el balance final de liquidaci\u00f3n aprobado previo a la adjudicaci\u00f3n.<\/p>\n<p>&#8212; Existen de unas partidas relativas a \u00abActivos por impuesto corriente\u00bb y \u00abOtros cr\u00e9ditos con administraci\u00f3n p\u00fablicas\u00bb que no se han adjudicado a los socios.<\/p>\n<p>&#8212; Determinada suma del valor de los inmuebles adjudicados no coinciden con el importe que figura en el balance.<\/p>\n<p>&#8212; Tampoco coincide la partida \u00abdeudores varios\u00bb, con la \u00abvaloraci\u00f3n conjunta por localidades\u00bb.<\/p>\n<p>\u00a0&#8212; Finalmente hay una partida respecto de la que se dice que no es repartible dado que es de <strong>acreedores <\/strong>como consecuencia de la liquidaci\u00f3n, que ser\u00e1 asegurada en cuenta bancaria, pero sin manifestar que se ha realizado ya dicha consignaci\u00f3n, identificando a los acreedores con el importe adeudado.<\/p>\n<p>&#8212; Existen dudas sobre determinadas partidas destinadas al pago del IVA.<\/p>\n<p>Se fundamenta la nota en los <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-de-sociedades-de-capital\/#art390\">art\u00edculos 390, 391, 395, 396<\/a> de la Ley de Sociedades de Capital y <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-1996-17533#a247\">247 Reglamento del Registro Mercantil<\/a>.<\/p>\n<p>La sociedad por medio de su liquidadora, una sociedad especializada en la liquidaci\u00f3n de sociedades estatales, recurre. Cita <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-direccion-general-de-los-registros-y-el-notariado-agosto-2019\/#326-liquidacion-de-sociedad-unipersonal-forma-de-contabilizar-las-aportaciones-de-socios-para-compensar-perdidas\">la resoluci\u00f3n de 10 de julio de 2019 de la Direcci\u00f3n General de Registros y del Notariado<\/a> que plantea un problema similar al de este supuesto. A\u00f1ade que el balance final m\u00e1s que un balance es una <strong>rendici\u00f3n de cuentas<\/strong> de la actividad de los liquidadores&#8230;\u00bb, citando en su apoyo numerosas sentencias en dicho sentido. A continuaci\u00f3n, tambi\u00e9n en un extenso escrito, va rebatiendo las distintas objeciones que al balance opon\u00eda la nota de calificaci\u00f3n y respecto de la cantidad para gastos de liquidaci\u00f3n dice que lo pretendido es \u201casegurar el pago de acreedores cuyo cr\u00e9dito nacer\u00e1 o se determinar\u00e1 o ser\u00e1 exigible despu\u00e9s de la aprobaci\u00f3n del balance de liquidaci\u00f3n\u201d como son los gastos de notar\u00eda o Registro Mercantil. Y sobre el IVA recuerda que se seguir\u00e1 devengando por las facturas pendientes y que sus declaraciones tienen unos plazos precisos distintos del de la liquidaci\u00f3n de la sociedad.<\/p>\n<p><strong>Resoluci\u00f3n<\/strong>: La DG <strong>revoca<\/strong> la nota de calificaci\u00f3n.<\/p>\n<p><strong>Doctrina<\/strong>: Dice la DG que en esta supuesto se vuelve a plantear el problema sobre la extensi\u00f3n de la facultad calificadora del registrador en relaci\u00f3n con el balance de liquidaci\u00f3n de una compa\u00f1\u00eda.<\/p>\n<p>Para la DG ese balance final \u201cdebe reflejar fielmente el estado patrimonial de la sociedad una vez realizadas las operaciones liquidatorias que aquella determinaci\u00f3n comporta\u201d. El balance a\u00f1ade es una verdadera cuenta de cierre y \u201cpuede ser confeccionado de forma bien simple\u201d, sin que deba ajustarse a las normas legales sobre la formaci\u00f3n de las cuentas anuales (cfr. <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-de-sociedades-de-capital\/#art253\">art\u00edculos 253 y siguientes<\/a> de la Ley de Sociedades de Capital), trat\u00e1ndose \u201cde una s\u00edntesis de la situaci\u00f3n patrimonial de la sociedad, presidida, en su estructura, por la idea de determinaci\u00f3n de la cuota del activo social que deber\u00e1 repartirse (cfr. <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-de-sociedades-de-capital\/#art390\">art\u00edculos 390.1, 391 y 392 de la Ley de Sociedades de Capital<\/a>)\u201d.<\/p>\n<p>As\u00ed lo expresa con claridad el Plan General de Contabilidad (aprobado por el Real Decreto 1514\/2007, de 16 de noviembre), refiri\u00e9ndose a los casos en que no proceda la aplicaci\u00f3n del principio de empresa en funcionamiento, se\u00f1alando que deber\u00e1n aplicarse \u00ablas normas de valoraci\u00f3n que resulten m\u00e1s adecuadas para reflejar la imagen fiel de las operaciones tendentes a realizar el activo, cancelar las deudas y, en su caso, repartir el patrimonio neto resultante, debiendo suministrar en la memoria de las cuentas anuales toda la informaci\u00f3n significativa sobre los criterios aplicados\u00bb.<\/p>\n<p>Por ello, y debido a que ninguna norma regula el llamado balance final de liquidaci\u00f3n y a las explicaciones que se dan en el propio acuerdo, \u201cdeben ser rechazadas con car\u00e1cter general las objeciones contenidas en la nota de calificaci\u00f3n, tanto las de \u00edndole cualitativa (denominaci\u00f3n de las partidas consignadas en el balance) como cuantitativa\u201d.<\/p>\n<p>No obstante, entra en el examen de la partida destinada a los gastos de liquidaci\u00f3n. Dice que seg\u00fan la nota deber\u00edan haberse contabilizado \u201ccomo provisiones, es decir, como pasivos respecto de los que existe incertidumbre en cuanto a su cuant\u00eda y vencimiento (art\u00edculo 35.1 del C\u00f3digo de Comercio). Pero en contra de esta exigencia son, seg\u00fan el PGC \u00abpasivos que, cumpliendo la definici\u00f3n y los criterios de registro o reconocimiento contable contenidos en el Marco Conceptual de la Contabilidad, resulten indeterminados respecto a su importe o a la fecha en que se cancelar\u00e1n\u00bb.<\/p>\n<p>Termina diciendo la DG que \u201clo relevante a efectos de este recurso es que, en el sistema de la Ley de Sociedades de Capital, la rendici\u00f3n de cuentas de la actividad desarrollada en las operaciones de liquidaci\u00f3n, el reflejo de la situaci\u00f3n patrimonial y el proyecto de divisi\u00f3n entre los socios del haber social se lleve a cabo mediante los tres documentos que menciona en su art\u00edculo 390, y teniendo en cuenta que en el informe se rese\u00f1a la dotaci\u00f3n de los fondos correspondientes y su consignaci\u00f3n en una cuenta bancaria, no puede afirmarse que se est\u00e9 ofreciendo una imagen distorsionada de la realidad\u201d.<\/p>\n<p><strong>Comentario<\/strong>: Se trata de una extens\u00edsima resoluci\u00f3n, 33 p\u00e1ginas de BOE, debida esa extensi\u00f3n, m\u00e1s que a los fundamentos de derecho de la propia resoluci\u00f3n, a lo explicativo de la nota de calificaci\u00f3n, y sobre todo al recurso interpuesto, muy completo y detallado.<\/p>\n<p>Se plantea un caso muy particular y en relaci\u00f3n a sociedades tambi\u00e9n muy particulares. De todas formas, es interesante subrayar que el balance final de liquidaci\u00f3n m\u00e1s que balance es una rendici\u00f3n de cuentas, que su estructura debe acomodarse a esa realidad, pero sin perjuicio de que tambi\u00e9n pueda acomodarse a la estructura general de todo balance y finalmente que para su calificaci\u00f3n lo importante es que del mismo resulte con claridad el haber social que deba repartirse entre los socios. JAGV.<\/p>\n<ul>\n<li><a href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2023\/11\/02\/pdfs\/BOE-A-2023-22467.pdf\">PDF (BOE-A-2023-22467 \u2013 33\u00a0p\u00e1gs.\u00a0\u2013 402\u00a0KB)<\/a><a href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2023-22467\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"485-constitucion-de-sociedad-limitada-objeto-generico\"><\/a><h6><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r485\"><\/a>485.** CONSTITUCI\u00d3N DE SOCIEDAD LIMITADA. OBJETO GEN\u00c9RICO.<\/span><\/h6>\n<p>Resoluci\u00f3n de 10 de octubre de 2023, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n extendida por el registrador mercantil XII de Madrid, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de una escritura de constituci\u00f3n de sociedad de responsabilidad limitada.<\/p>\n<p><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen<\/strong>: es admisible un objeto determinado por el ep\u00edgrafe del c\u00f3digo CNAE, y si as\u00ed se hace dicho objeto no puede estimarse que es omnicomprensivo o gen\u00e9rico, salvo que incida en actividades profesionales u otras claramente sujetas a leyes especiales que se especifiquen en la nota de calificaci\u00f3n.<\/span><\/p>\n<p><strong>Hechos<\/strong>: Se constituye una sociedad limitada al amparo del art\u00edculo 15 de la Ley 14\/2013, de 27 de septiembre, de apoyo a los emprendedores y su internacionalizaci\u00f3n. De los <strong>estatutos tipo<\/strong> en formato estandarizado resulta como objeto de la sociedad la siguiente actividad, descrita conforme al siguiente c\u00f3digo de Clasificaci\u00f3n Nacional de Actividades Econ\u00f3micas: \u201cotros servicios personales\u201d. Tambi\u00e9n resulta que en el certificado negativo de denominaci\u00f3n del RMC, el solicitante aparece con solo su nombre y un apellido. En la escritura comparec\u00eda una persona con su mismo nombre y su primer apellido m\u00e1s un segundo apellido.<\/p>\n<p>El registrador <strong>suspende<\/strong> la inscripci\u00f3n por dos defectos subsanables:<\/p>\n<p>1.- La actividad de \u00abOtros servicios personales\u00bb es gen\u00e9rica y debe ser objeto de mayor concreci\u00f3n pues \u201cpodr\u00eda englobar actividades sujetas a limitaciones legales\u2026\u201d. A\u00f1ade, que \u201cla delimitaci\u00f3n por g\u00e9nero comprende todas sus actividades por lo que se requiere previsi\u00f3n espec\u00edfica para que alguna de ellas pueda quedar excluida y no a la inversa (por todas DGRN Resol. de 15 de diciembre de 2093; y m\u00e1s recientemente DGSJFP Resol: 5 de febrero de 2020, 18 de marzo de 2021, 25 de mayo de 2021)\u201d.<\/p>\n<p>2.- No se indica el segundo apellido del solicitante de la certificaci\u00f3n del Registro Mercantil Central que se incorpora (art\u00edculo 413 RRM).<\/p>\n<p>El notario recurre: dice que el art\u00edculo 413 del RRM no exige la constancia de los dos apellidos del solicitante de la certificaci\u00f3n y que la \u201cdeterminaci\u00f3n de la actividad se hace en base a la relaci\u00f3n de Clasificaci\u00f3n Nacional de Actividades Econ\u00f3micas admitidas\u201d.<\/p>\n<p><strong>Resoluci\u00f3n<\/strong>: La DG <strong>revoca<\/strong> los dos defectos de la nota de calificaci\u00f3n.<\/p>\n<p><strong>Doctrina<\/strong>: Sobre el segundo defecto se limita a decir que es al RMC al que corresponde controlar la correcta expresi\u00f3n de la identidad del solicitante \u201cy, en su caso, solicitar la subsanaci\u00f3n de las deficiencias que pudieran ponerse de manifiesto en la solicitud\u201d. Lo que debe calificar el Registro Mercantil provincial es si la certificaci\u00f3n ha sido o no expedida a nombre de uno de los fundadores y ello no se pone en duda en la calificaci\u00f3n.<\/p>\n<p>Sobre el segundo defecto se limita de reiterar su doctrina sobre el \u201ccontenido de los estatutos tipo y, espec\u00edficamente, en relaci\u00f3n a las actividades identificadas en el objeto social por relaci\u00f3n a las previstas en el art\u00edculo 15 de la Ley 14\/2013, de 27 de septiembre, de apoyo a los emprendedores y su internacionalizaci\u00f3n, y en la Orden JUS\/1840\/2015, de 9 de septiembre, por la que se aprueba el modelo de escritura p\u00fablica en formato estandarizado y campos codificados de las sociedades de responsabilidad limitada, as\u00ed como la relaci\u00f3n de actividades que pueden formar parte del objeto social (vid. reciente <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/julio-2023-direccion-general-seguridad-juridica-y-fe-publica\/#307-constitucion-de-sl-regimen-economico-matrimonial-del-fundador-determinacion-del-objeto-social\">Resoluci\u00f3n de 26 de junio de 2023<\/a>)\u201d. De dicha resoluci\u00f3n resulta que tras la Ley de Emprendedores que exigi\u00f3 la constancia del CNAE de las actividades que conforman el objeto de la sociedad, se \u201cexcluye que, a los efectos de su inscripci\u00f3n en los t\u00e9rminos antes expresados, se pueda calificar dicho objeto social como indeterminado y gen\u00e9rico (vid. Resoluciones de 8 de octubre de 2018 y de 17 de noviembre de 2021)\u201d.<\/p>\n<p>S\u00f3lo deja fuera de esta doctrina las actividades profesionales que exigen exclusi\u00f3n expresa y aquellas otras \u201cen que del contenido del objeto social resultan actividades que por una inferencia l\u00f3gica quedan sujetas a legislaci\u00f3n que exige el cumplimiento de requisitos especiales\u2026\u201d.<\/p>\n<p>Finalmente dice que no se se\u00f1alan en la calificaci\u00f3n las actividades que exigir\u00edan requisitos especiales, por lo que la nota tambi\u00e9n carece de la necesaria determinaci\u00f3n para poder apreciar si alguna de esas actividades debe ser o no objeto de exclusi\u00f3n expresa. Es decir que para la DG \u201cno cabe una calificaci\u00f3n meramente gen\u00e9rica de un defecto meramente posible pues el interesado tiene que saber qu\u00e9 actividad exactamente es la que incurre en regulaci\u00f3n especial y, en consecuencia, cu\u00e1l es la que, en su caso, debe excluir expresamente\u2026\u201d.<\/p>\n<p>\u00a0<strong>Comentario<\/strong>: cuatro conclusiones-consejos podemos extraer de esta resoluci\u00f3n:<\/p>\n<p>&#8212; la primera que, aunque s\u00f3lo se refleje un apellido en la solicitud de denominaci\u00f3n del RMC, dicha certificaci\u00f3n es v\u00e1lida, salvo que por dicho motivo el registrador exprese que tiene dudas sobre que la certificaci\u00f3n haya sido expedida a nombre de uno de los fundadores; si no expresa duda alguna, el que conste un solo apellido en la solicitud del RMC, no es defecto que impida la inscripci\u00f3n;<\/p>\n<p>&#8212; la segunda, que si se rechaza un objeto por gen\u00e9rico u omnicomprensivo que puede abarcar actividades sujetas a requisitos especiales que no queden cumplidos por la sociedad, debe expresarse en la calificaci\u00f3n cuales puedan ser esas especiales actividades, pues si no se expresa as\u00ed, como dice tambi\u00e9n la DG, la calificaci\u00f3n adolece de la misma indeterminaci\u00f3n que se achaca al objeto;<\/p>\n<p>&#8212; la tercera, que solo si del objeto resultara claramente que una de las posibles actividades es profesional o de forma palmaria est\u00e1 sujeta a requisitos especiales, se puede afirmar que el objeto es omnicomprensivo o gen\u00e9rico debiendo excluirse dichas actividades; y<\/p>\n<p>&#8212; la cuarta, que es conveniente y aconsejable expresar el objeto de las sociedades por los ep\u00edgrafes de los c\u00f3digos CNAE. JAGV.<\/p>\n<ul>\n<li><a href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2023\/11\/02\/pdfs\/BOE-A-2023-22472.pdf\">PDF (BOE-A-2023-22472 \u2013 6\u00a0p\u00e1gs.\u00a0\u2013 218\u00a0KB)<\/a><a href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2023-22472\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"486-acuerdos-junta-general-existiendo-anotacion-de-solicitud-de-acta-notarial-aportacion-de-acta-de-presencia\"><\/a><h6><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r486\"><\/a>486.** ACUERDOS JUNTA GENERAL EXISTIENDO ANOTACI\u00d3N DE SOLICITUD DE ACTA NOTARIAL. APORTACI\u00d3N DE ACTA DE PRESENCIA<\/span><span style=\"font-size: 12pt;\">.<\/span><\/h6>\n<p>Resoluci\u00f3n de 11 de octubre de 2023, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora mercantil VI de Madrid a inscribir la escritura de elevaci\u00f3n a p\u00fablico de acuerdos de la junta general de una sociedad.<\/p>\n<p><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen<\/strong>: un acta notarial de presencia o referencia, no puede sustituir al acta notarial de la junta solicitada en tiempo y forma por la minor\u00eda conforme <a style=\"color: #0000ff;\" href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-de-sociedades-de-capital\/#art203\">al art. 203 de la LSC<\/a>.<\/span><\/p>\n<p><strong>Hechos<\/strong>: Los hechos son los siguientes:<\/p>\n<p>&#8212; se presenta escritura de elevaci\u00f3n a p\u00fablico de acuerdos sociales en base a una <strong>certificaci\u00f3n <\/strong>expedida por el secretario del consejo de administraci\u00f3n con el visto bueno del presidente;<\/p>\n<p>\u2003&#8212; la registradora suspende la inscripci\u00f3n pues constando en el Registro una anotaci\u00f3n preventiva de solicitud de acta notarial de la junta general, dicha acta notarial es requisito imprescindible para la eficacia de los acuerdos y su inscripci\u00f3n en el Registro Mercantil. (Art\u00edculo 104 Reglamento del Registro Mercantil y Resoluci\u00f3n de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica de 1 de marzo de 2023, entre otras).<\/p>\n<p>&#8212; se notifica al notario autorizante y al presentante; se retira la escritura;<\/p>\n<p>&#8212; se vuelve a presentar junto con copia de un <strong>acta de presencia<\/strong> levantada por la notaria requerida la cual al inicio de la junta puso de manifiesto que ante el contenido de la intervenci\u00f3n de uno de los asistentes, incluyendo ciertas amenazas, da por concluida su intervenci\u00f3n en la junta;<\/p>\n<p>&#8212; el presidente de la junta lo acepta, pero le solicita que levante acta de <strong>presencia y referencia<\/strong> y as\u00ed lo hace la notaria interviniente;<\/p>\n<p>\u00a0&#8212; presentada de nuevo la escritura en el registro se <strong>reitera<\/strong> la nota pues el acta de presencia no es acta notarial de la junta.<\/p>\n<p>La sociedad recurre. Basa su recurso fundamentalmente en el manifiesto abuso de derecho, y en la inmoralidad o antisocialidad del da\u00f1o, llevado a cabo por el socio discrepante.<\/p>\n<p><strong>Resoluci\u00f3n<\/strong>: se <strong>desestima<\/strong> el recurso.<\/p>\n<p><strong>Doctrina<\/strong>: Reitera su doctrina contraria a la eficacia de los acuerdos sin acta notarial de la junta, cuando haya sido requerido el notario a petici\u00f3n de un socio, remiti\u00e9ndose a diversas resoluciones sobre ello, y en especial a la m\u00e1s reciente de <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-marzo-2023-direccion-general-seguridad-juridica-y-fe-publica\/#121-deposito-de-cuentas-existiendo-anotacion-preventiva-de-solicitud-de-levantamiento-de-acta-notarial-caducada\">1 de marzo de 2023<\/a>.<\/p>\n<p>Hace un poco de historia legislativa de la cuesti\u00f3n planteada, historia que concluye en el <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-de-sociedades-de-capital\/#art203\">art\u00edculo 203 de la LSC<\/a>, que \u201ccon un enfoque concordante con el ideado precedentemente para las sociedades de responsabilidad limitada\u201d somete \u201cla eficacia de los acuerdos de la junta general posterior a la solicitud de la minor\u00eda a la constancia de su celebraci\u00f3n en acta notarial\u201d.<\/p>\n<p>Por ello a\u00f1ade que \u201cen el r\u00e9gimen actual de las sociedades an\u00f3nimas, <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-1996-17533#a104\">la anotaci\u00f3n preventiva regulada en el art\u00edculo 104 del Reglamento del Registro Mercantil<\/a> pierde el car\u00e1cter de instrumento imprescindible para que, a trav\u00e9s del cierre temporal del Registro, la solicitud de acta notarial tenga efecto sobre los acuerdos adoptados sin respetarla, pues el art\u00edculo 203 de la Ley de Sociedades de Capital los convierte <strong>directamente en ineficaces<\/strong>\u201d.<\/p>\n<p>Por consiguiente \u201cuna vez solicitado por la minor\u00eda prevista el levantamiento de acta notarial de la junta general, esta documentaci\u00f3n de los acuerdos se constituye en requisito imprescindible para la eficacia de los acuerdos adoptados y, por ende, para su acceso al Registro Mercantil\u201d.<\/p>\n<p>Finalmente sobre el caso planteado estima que indudablemente los acuerdos no constan en acta notarial de la junta \u201ca los efectos de lo dispuesto en los art\u00edculos 203 de la Ley de Sociedades de Capital y 101 a 104 del Reglamento del Registro Mercantil, sino en una acta de presencia y referencia autorizada para la constataci\u00f3n de determinados hechos y declaraciones acaecidos en la junta general, que se regir\u00e1n por las normas generales contenidas en la legislaci\u00f3n notarial (<a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-1996-17533#a105\">art\u00edculo 105 del Reglamento del Registro Mercantil<\/a>)\u201d.<\/p>\n<p><strong>Comentario<\/strong>: vuelve a reiterar una vez m\u00e1s la DG la ineficacia total de unos acuerdos adoptados en junta general, respecto de la cual se haya solicitado por la minor\u00eda el levantamiento de acta notarial, si dichos acuerdos no se recogieron en dicha acta. Y esa ineficacia se produce se haya practicado o no la anotaci\u00f3n preventiva del art\u00edculo 104 del RRM. Tambi\u00e9n confirma que un acta de presencia o referencia no puede sustituir en ning\u00fan caso a un acta de junta, pues cada una de ellas tiene su propia regulaci\u00f3n y cada una produce unos efectos distintos. JAGV.<\/p>\n<p><a href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2023\/11\/02\/pdfs\/BOE-A-2023-22473.pdf\">PDF (BOE-A-2023-22473 \u2013 8\u00a0p\u00e1gs.\u00a0\u2013 229\u00a0KB)<\/a> <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2023-22473\">Otros formatos<\/a><\/p>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"489-rectificacion-de-aumento-de-capital-inscrito-proteccion-de-acreedores\"><\/a><h6><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r489\"><\/a>489.* RECTIFICACI\u00d3N DE AUMENTO DE CAPITAL INSCRITO. PROTECCI\u00d3N DE ACREEDORES.<\/span><\/h6>\n<p>Resoluci\u00f3n de 16 de octubre de 2023, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador mercantil y de bienes muebles VIII de Barcelona a inscribir una escritura de rectificaci\u00f3n de otra de aumento de capital social.<\/p>\n<p><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen<\/strong>: Una rectificaci\u00f3n del capital de una sociedad, por rectificaci\u00f3n del acta en la que consta el acuerdo, que implique una reducci\u00f3n de dicho capital, necesita de la aprobaci\u00f3n de la junta general y del cumplimiento de las normas dadas para la protecci\u00f3n de los acreedores.<\/span><\/p>\n<p><strong>Hechos<\/strong>: se inscribe un aumento de capital de determinada cantidad, y con prima global. Posteriormente (m\u00e1s de un a\u00f1o despu\u00e9s) se rectifica el acuerdo diciendo que el aumento fue por una cantidad inferior mientras que la prima de creaci\u00f3n de participaciones lo fue por una cantidad superior, sin acuerdo de junta y aportando nueva certificaci\u00f3n bancaria.<\/p>\n<p>El registrador suspende la inscripci\u00f3n pues dado que la rectificaci\u00f3n implica una reducci\u00f3n del capital social inscrito el acuerdo debe tomarse en junta general, y tambi\u00e9n para garant\u00eda de los acreedores \u201cdeber\u00e1 manifestarse por parte del \u00f3rgano de administraci\u00f3n, si por dicha restituci\u00f3n responde, bien el socio \u2026, todos los socios solidariamente entre s\u00ed y con la sociedad (en cuyo caso deber\u00e1n constar sus circunstancias de identidad) o en otro caso, si dicha restituci\u00f3n se garantiza mediante la constituci\u00f3n de la reserva indisponible prevista en el <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-de-sociedades-de-capital\/#art332\">art\u00edculo 332 de la Ley de Sociedades de Capital<\/a> (art\u00edculos 201.3.2.\u00ba y 202.3 del Reglamento del Registro Mercantil y Resoluci\u00f3n de la Direcci\u00f3n General de los Registros y el Notariado de 4 de abril de 2013 y 2 de octubre de 2013)\u201d.<\/p>\n<p>Para subsanar dichos defectos, el d\u00eda 16 de mayo de 2023 se extendi\u00f3 una <strong>diligencia<\/strong>, en la que el administrador \u00fanico declaraba que se hab\u00eda constituido la reserva indisponible.<\/p>\n<p>El registrador vuelve a suspender la escritura pues el acuerdo de reducci\u00f3n de capital por restituci\u00f3n de aportaciones, que supone la rectificaci\u00f3n que se pretende, debe adoptarse por la Junta General de la sociedad. (<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-de-sociedades-de-capital\/#art318\">Art\u00edculo 318 de la Ley de Sociedades de Capital<\/a>).<\/p>\n<p>El notario recurre. Dice que se trata de inscribir el certificado correcto del acta de la junta general con las cantidades correctas correspondientes a la ampliaci\u00f3n de capital y la prima de emisi\u00f3n. Es decir que no hay una reducci\u00f3n de capital, sino corregir una inexactitud registral al no coincidir lo que publica el Registro Mercantil con la realidad que consta en el acta de la junta.<\/p>\n<p><strong>Resoluci\u00f3n<\/strong>: se <strong>confirma<\/strong> la nota de calificaci\u00f3n.<\/p>\n<p><strong>Doctrina<\/strong>: Para la DG tanto la constituci\u00f3n de la reserva indisponible, como sistema de garant\u00eda de los acreedores, como la misma rectificaci\u00f3n del acuerdo deber\u00edan haber sido objeto de acuerdo por una junta general. Y en lo que se refiere a la rectificaci\u00f3n del registro como consecuencia de la rectificaci\u00f3n del t\u00edtulo, la DG confirma que sea cual sea la causa de la rectificaci\u00f3n del capital social, esa rectificaci\u00f3n no puede soslayar los mecanismos de protecci\u00f3n de terceros que se dan en un registro de personas como es el Registro Mercantil. En definitiva, que las normas sobre rectificaci\u00f3n del Registro de la Propiedad, para su aplicaci\u00f3n al Registro Mercantil, deben adaptarse a la especial naturaleza de este \u00faltimo sin que puedan aplicarse sin m\u00e1s matizaciones.<\/p>\n<p><strong>Comentario<\/strong>: Son relativamente frecuentes estas rectificaciones de acuerdos de aumentos de capital que suponen su reducci\u00f3n. La DG ha sido clara en todos los casos en que se ha planteado: son necesarios para reducir el capital, aunque sea por rectificaci\u00f3n de un error, dar cumplimiento a las normas sobre protecci\u00f3n de acreedores. Y en este caso adem\u00e1s va a exigir que el concreto sistema de protecci\u00f3n que se adopte se haga en junta general como tambi\u00e9n el mismo acuerdo de rectificar. (JAGV)<\/p>\n<ul>\n<li><a href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2023\/11\/04\/pdfs\/BOE-A-2023-22569.pdf\">PDF (BOE-A-2023-22569 &#8211; 7\u00a0p\u00e1gs.\u00a0&#8211; 227\u00a0KB)<\/a> <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2023-22569\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"490-deposito-de-cuentas-discordancia-en-la-cifra-de-capital-social-normas-aplicables\"><\/a><h6><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r490\"><\/a>490.*** DEP\u00d3SITO DE CUENTAS. DISCORDANCIA EN LA CIFRA DE CAPITAL SOCIAL: NORMAS APLICABLES.<\/span><\/h6>\n<p>Resoluci\u00f3n de 19 de octubre de 2023, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador mercantil y de bienes muebles XV de Barcelona a depositar las cuentas anuales de una sociedad correspondiente al ejercicio 2021.<\/p>\n<p><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen<\/strong>: si existe un aumento de capital <strong>no inscrito<\/strong> en el momento de formulaci\u00f3n de las cuentas anuales de la sociedad, no es necesario que en el balance se haga constar la cifra de capital resultante del aumento, pero en la Memoria deber\u00e1 hacerse la debida referencia, tanto al aumento como a su no inscripci\u00f3n en el registro. Lo mismo se puede aplicar a las reducciones de capital.<\/span><\/p>\n<p><strong>Hechos<\/strong>: El d\u00eda 17 de febrero de <strong>2023<\/strong> se presentaron en el Registro Mercantil de Barcelona las cuentas anuales del ejercicio<strong> 2021 <\/strong>de la sociedad \u201c\u2026\u201d que hab\u00edan sido aprobadas en una junta general universal celebrada el d\u00eda 30 de abril de<strong> 2022<\/strong>. Las fechas son importantes como se ver\u00e1.<\/p>\n<p>\u2003El registrador suspende el dep\u00f3sito debido a que <strong>el capital social<\/strong> consignado en las cuentas anuales <strong>no coincide<\/strong> con el inscrito el cual es <strong>superior<\/strong> al que consta en las cuentas. (Resoluciones de la Direcci\u00f3n General de Registros y del Notariado de fecha 10 de diciembre de 2008, 17 de diciembre de 2012, 15 de junio de 2015 y 14 de noviembre de 2018 y 21 de febrero de 2022).<\/p>\n<p>La sociedad recurre y reconoce que en el <strong>a\u00f1o 2021<\/strong> se acord\u00f3 un aumento del capital social que no se hizo <strong>efectivo hasta noviembre de 2022<\/strong>. Debido a ello se entiende que dicho aumento deber\u00e1 reflejarse en las cuentas del a\u00f1o 2022 coincidiendo as\u00ed con el inscrito.<\/p>\n<p>El registrador dice que el recurso est\u00e1 fuera de plazo seg\u00fan la fecha de notificaci\u00f3n del defecto y a\u00f1ade que seg\u00fan el registro el aumento, acordado el 15 de octubre de 2021, se inscribi\u00f3 el d\u00eda 18 de noviembre de 2022.<\/p>\n<p><strong>Resoluci\u00f3n<\/strong>: Se <strong>confirma<\/strong> la nota de calificaci\u00f3n.<\/p>\n<p><strong>Doctrina<\/strong>: Lo primero que hace la DG es rechazar la manifestaci\u00f3n del registrador de que el recurso es extempor\u00e1neo pues no se expresa la forma en que la notificaci\u00f3n de los defectos fue realizada, ni se acredita la misma de alguna manera.<\/p>\n<p>Sobre el fondo del recurso dice que la cuesti\u00f3n ya ha sido resuelta por la propia DG. Cita como \u00faltima <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-dgrn-abril-2015\/#107-deposito-de-cuentas-coherencia-con-el-capital-social-inscrito-\">resoluci\u00f3n la de 13 de marzo de 2015<\/a>. Seg\u00fan esta resoluci\u00f3n es el <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-de-sociedades-de-capital\/#art280\">art\u00edculo 280 de la LSC<\/a> el que se\u00f1ala lo que el registrador debe calificar en relaci\u00f3n a las cuentas, que se reduce a si los documentos presentados son los exigidos por la Ley, si est\u00e1n debidamente aprobados por la Junta General o por los socios, as\u00ed como si constan las preceptivas firmas. Dicho art\u00edculo es un trasunto el art\u00edculo 368.1 del RRM con una, a su juicio, sustancial diferencia y es que el Reglamento utiliza el adverbio \u201cexclusivamente\u201d, adverbio que no se reproduce en la Ley.<\/p>\n<p>Pese a la dicci\u00f3n literal de dicho precepto la DG siempre ha sido favorable a la <strong>ampliaci\u00f3n<\/strong> de la calificaci\u00f3n a algunos aspectos materiales como es la necesaria coincidencia del capital que consta en las cuentas con el que resulta de la hoja de la sociedad, es decir que haya coincidencia entre las dos cifras.<\/p>\n<p>\u00a0Lo fundamenta en que los registradores deben calificar el contenido de los documentos presentados por lo que resulta de ellos y del contenido del registro. Por tanto, si resulta de los libros del registro una determinada cifra de capital que se presume exacta y v\u00e1lida y que es oponible a terceros, no puede depositarse un documento del que resulta otra cifra pues \u201cse estar\u00edan distorsionando los derechos de informaci\u00f3n y publicidad que el dep\u00f3sito de las cuentas pretende\u201d.<\/p>\n<p>A continuaci\u00f3n, nos va a decir que la situaci\u00f3n es <strong>distinta<\/strong> si la modificaci\u00f3n del capital <strong>no se ha inscrito<\/strong> al tiempo de la formulaci\u00f3n de las cuentas anuales. El <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-2007-19884\">Plan General Contable aprobado por el Real Decreto 1514\/2007, de 16 de noviembre<\/a>, establece que el balance se formular\u00e1 teniendo en cuenta que el capital social y, en su caso, la prima de emisi\u00f3n o asunci\u00f3n de acciones o participaciones, figurando en los ep\u00edgrafes de \u201cCapital\u201d y de \u201cPrima de emisi\u00f3n\u201d, siempre \u201cque se hubiera producido la <strong>inscripci\u00f3n<\/strong> en el Registro Mercantil con anterioridad a la formulaci\u00f3n de las cuentas anuales\u201d. Si no existe inscripci\u00f3n en dicha fecha figurar\u00e1n en las partidas \u201cOtros pasivos financieros\u201d o \u201cOtras deudas a corto plazo\u201d (\u00abTercera parte Cuentas anuales I. Normas de elaboraci\u00f3n de las cuentas anuales (\u2026) 6.\u00aa Balance\u00bb).<\/p>\n<p>Sobre esta base el Instituto de Contabilidad y Auditor\u00eda de Cuentas en el bolet\u00edn de dicho organismo n\u00famero 82\/2010 (Consulta 4) entiende que, para un supuesto de aumento de capital, \u00absolo en el caso de que las cuentas anuales se formularan antes de la inscripci\u00f3n, la ampliaci\u00f3n de capital deber\u00eda registrarse en el balance correspondiente a las cuentas anuales del ejercicio 200X+1\u00bb. En otra consulta (81\/2010) dice que el mismo criterio se utilizar\u00e1 para las reducciones de capital.<\/p>\n<p>Por ello concluye que el balance estar\u00e1 bien formulado si se consigna una cifra de capital social \u201cprevio a un acuerdo de junta que acuerde una modificaci\u00f3n, precisamente, del capital, siempre que dicho acuerdo, ya existente, no haya a\u00fan obtenido reflejo registral en el momento en que las cuentas se formulan\u201d. Ahora bien, a\u00f1ade que ello deber\u00e1 se\u00f1alarse debidamente en la <strong>Memoria<\/strong> como hechos posteriores \u201cque pongan de manifiesto condiciones que ya exist\u00edan al cierre del ejercicio\u2026\u201d. Por ello \u201clas cuentas reflejar\u00e1n, entonces, un capital distinto al inscrito en la hoja de la sociedad, al menos transitoriamente, y en tanto no se proceda al dep\u00f3sito de las cuentas del ejercicio siguiente, pero, de un lado, ello es consecuencia de la aplicaci\u00f3n de las disposiciones legales vigentes en materia contable (sin prejuzgar, no obstante, el alcance de los criterios del Instituto de Contabilidad y Auditor\u00eda de Cuentas) y, de otro, no perturba los derechos de informaci\u00f3n y publicidad que el dep\u00f3sito de cuentas pretende, dado que el motivo y datos de divergencia entre una y otra cifra de capital habr\u00e1n de se\u00f1alarse en la Memoria, con las necesarias explicaciones que conduzcan a la imagen fiel de la situaci\u00f3n patrimonial\u201d.<\/p>\n<p>Por tanto, si, presentados a dep\u00f3sito los documentos contables, la cifra de capital resulta ser diferente a la de los asientos del Registro, pero resulta con claridad de los documentos presentados (entre los que puede hallarse la propia escritura de modificaci\u00f3n del capital a\u00fan pendiente de definitiva constancia registral) que ello obedece a la circunstancia de una modificaci\u00f3n de capital no inscrita antes de la formulaci\u00f3n de las cuentas, <strong>el dep\u00f3sito no puede rechazarse s\u00f3lo por tal divergencia<\/strong>. Todo ello se ratifica en el apartado 2 del art\u00edculo 8, de la Resoluci\u00f3n de 5 de marzo de 2019, del Instituto de Contabilidad y Auditor\u00eda de Cuentas, si bien especifica que la norma se aplicar\u00e1 siempre que la formulaci\u00f3n de las cuentas anuales se haga en el plazo establecido en la LSC.<\/p>\n<p>\u00a0Aplicando lo anterior al supuesto de este expediente, dice, que \u201cla ampliaci\u00f3n de capital se adopt\u00f3 por decisi\u00f3n del socio \u00fanico de fecha 15 de octubre de 2021, elevado a escritura p\u00fablica el d\u00eda 15 de noviembre de 2021 e inscrita en el Registro Mercantil el 18 de noviembre de 2022. Cuando se presentan las cuentas anuales del ejercicio 2021, en febrero de 2023, ya constaba inscrito el aumento de capital social en noviembre de 2022. Por lo cual es de plena aplicaci\u00f3n la doctrina mencionada, y m\u00e1xime cuando en las cuentas anuales no se hace ninguna referencia a ese aumento de capital social, ni entre las partidas del balance, ni en la memoria, en cuyo apartado 7 se\u00f1ala que \u201cel Capital Social a la fecha de cierre del ejercicio asciende a 3050 euros\u201d.<\/p>\n<p><strong>Comentario<\/strong>: Parece, a la vista de todo lo dicho, que las cuentas se rechazan, no porque hayan sido mal formuladas, sino porque en la Memoria o de alguna otra forma, no se puso de manifiesto al Registro la existencia de un aumento de capital, no inscrito cuando se formularon, pero que se inscribi\u00f3 antes de la presentaci\u00f3n del dep\u00f3sito de las cuentas anuales.<\/p>\n<p>Por tanto, seg\u00fan esta resoluci\u00f3n cuando en un dep\u00f3sito nos encontremos con que la cifra de capital inscrita no coincide con la cifra del capital que figura en el balance, aparte de buscar en la Memoria alguna explicaci\u00f3n a dicho hecho, deberemos indagar o preguntar antes de calificar cuando se formularon las cuentas que despu\u00e9s se aprueban y ahora se depositan. Si las cuentas se formularan en plazo y antes de la inscripci\u00f3n del aumento en la hoja de la sociedad, en el balance podr\u00e1 figurar el capital anterior al aumento bastando que en la Memoria se indique que ha existido un acuerdo de aumento de capital, su cuant\u00eda, y que el mismo, por la causa que sea, todav\u00eda no ha tenido reflejo registral. Es decir, habr\u00e1 que realizar una calificaci\u00f3n completa de las cuentas antes de decidir el dep\u00f3sito.<\/p>\n<p>A nuestro juicio y pese a la opini\u00f3n de la DG, nos parece que el art\u00edculo 280 de la LSC es m\u00e1s que claro acerca de lo que puede calificar el registrador en el dep\u00f3sito de cuentas. La eliminaci\u00f3n del adverbio \u201cexclusivamente\u201d, respecto de la norma reglamentaria, nos parece que no justifica la ampliaci\u00f3n de la calificaci\u00f3n. El otro argumento que utiliza la DG de la publicidad discordante tampoco nos sirve pues una cosa es la inscripci\u00f3n del aumento que producir\u00e1 los propios efectos del sistema, y otra cosa muy distinta es un mero dep\u00f3sito que s\u00f3lo produce los efectos de publicidad noticia. Los terceros deben saber que lo que realmente produce efectos es la publicidad de los libros registrales, y que lo que dice el balance o cualquier otro documento incorporado a las cuentas anuales, s\u00f3lo tiene un efecto puramente publicitario, pero sin que el tercero, sea pr\u00f3ximo o remoto, se pueda apoyar en dicha publicidad con efectos sustantivos.<\/p>\n<p>Finalmente, sin entrar en pol\u00e9mica sobre esta cuesti\u00f3n, s\u00f3lo recordar\u00e9 dos art\u00edculos que me parecen fundamentales para calibrar en nuestro <strong>derecho interno<\/strong> los efectos que produce el dep\u00f3sito de cuentas y los efectos que produce una inscripci\u00f3n: el art\u00edculo 21 del Ccom que habla de la oponibilidad de los <strong>actos sujetos a inscripci\u00f3n<\/strong> desde su publicaci\u00f3n en el Borme, y el art\u00edculo 281 de la LSC que en una primera redacci\u00f3n obligaba a la publicaci\u00f3n del hecho del dep\u00f3sito en el Borme, y el mismo art\u00edculo que tras su reforma por la Ley 25\/2011, de 1 de agosto, se limita a decir que \u201cCualquier persona podr\u00e1 obtener informaci\u00f3n del Registro Mercantil de todos los documentos depositados\u201d. (JAGV)<\/p>\n<ul>\n<li><a href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2023\/11\/04\/pdfs\/BOE-A-2023-22570.pdf\">PDF (BOE-A-2023-22570 \u2013 5\u00a0p\u00e1gs.\u00a0\u2013 212\u00a0KB)<\/a><a href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2023-22570\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"500-junta-general-convocada-por-administrador-caducado-nombramiento-administradores-y-aprobacion-de-cuentas\"><\/a><h6 align=\"justify\"><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r500\"><\/a>500.** JUNTA GENERAL CONVOCADA POR ADMINISTRADOR CADUCADO: NOMBRAMIENTO ADMINISTRADORES Y APROBACI\u00d3N DE CUENTAS.<\/span><\/h6>\n<p>Resoluci\u00f3n de 31 de octubre de 2023, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n extendida por el registrador mercantil XXIII de Madrid, por la que se rechaza la inscripci\u00f3n de una escritura de elevaci\u00f3n a p\u00fablico de acuerdos sociales<\/p>\n<p><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen: <\/strong>Es v\u00e1lida una convocatoria de junta hecha por un administrador caducado para renovar los cargos de administradores y aprobar las cuentas anuales de varios ejercicios.<\/span><\/p>\n<p><strong>Hechos: <\/strong>Se trata de la junta general de una sociedad an\u00f3nima convocada por un administrador cuyo plazo de duraci\u00f3n ya hab\u00eda transcurrido, celebrada con asistencia del 63,16% del capital social y con un orden del d\u00eda relativo al nombramiento o reelecci\u00f3n de cargos vencidos o caducados, y aprobaci\u00f3n de cuentas de varios ejercicios. Por unanimidad se adopt\u00f3 el acuerdo de nombramiento de dos administradores solidarios y de aprobaci\u00f3n de cuentas.<\/p>\n<p>El registrador deniega la inscripci\u00f3n por <strong>no estar<\/strong> la junta debidamente convocada dada la <strong>caducidad<\/strong> del cargo de administrador y por estar cerrada la hoja de la sociedad por falta de dep\u00f3sito de cuentas (art\u00edculo 145 RRM, <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-de-sociedades-de-capital\/#art221\">221 y 222 LSC<\/a>, RDGSJFP de fecha 4 de octubre y <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/dgsjfp-mayo-2021\/#162-convocatoria-de-junta-general-por-consejo-de-administracion-con-cargos-caducados-\">7 de mayo de 2021.<\/a><\/p>\n<p>El interesado recurre. Dice que en ning\u00fan lugar se indican las facultades que tienen los administradores caducados y que una nueva convocatoria penaliza a la sociedad \u201cen tiempo y coste, sin aportar ninguna satisfacci\u00f3n al inter\u00e9s social, pues el porcentaje de adopci\u00f3n del acuerdo indica que los acuerdos se habr\u00edan adoptado en cualquier caso\u201d. Sobre el cierre por falta de dep\u00f3sito de cuentas se limita decir que es un defecto dependiente del anterior, un c\u00edrculo vicioso, aunque haya sido se\u00f1alado por registradores distintos.<\/p>\n<p><strong>Resoluci\u00f3n<\/strong>: Se <strong>revoca<\/strong> el defecto relativo a la convocatoria de la junta y se confirma el relativo a los dep\u00f3sitos de cuentas.<\/p>\n<p><strong>Doctrina<\/strong>: La DG va a aplicar al caso planteado su doctrina resultante de la <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/dgsjfp-mayo-2021\/#162-convocatoria-de-junta-general-por-consejo-de-administracion-con-cargos-caducados-\">Resoluci\u00f3n de 7 de mayo de 2021<\/a> a la que nos remitimos.<\/p>\n<p>En definitiva, la DG sigue considerando que una convocatoria de junta hecha por un administrador caducado, que adem\u00e1s parece que en este caso no hab\u00eda sido reelegido, y caducado hace m\u00e1s de 13 a\u00f1os, es perfectamente <strong>v\u00e1lida<\/strong> siempre que el orden del d\u00eda sea el relativo al nombramiento de nuevo \u00f3rgano de administraci\u00f3n y a la aprobaci\u00f3n de las cuentas anuales de varios ejercicios como forma de superar el cierre registral. Se apoya para ello en varias sentencias el TS y especialmente en la n\u00famero 37\/2012, de 23 febrero.<\/p>\n<p>Sobre el segundo defecto, aunque las notas de suspensi\u00f3n han sido extendidas por registradores distintos y no puede entrar en ellas, dice que es defecto f\u00e1cilmente removible una vez inscrita la renovaci\u00f3n del cargo de administrador por cuanto la presentaci\u00f3n de las cuentas anuales a dep\u00f3sito ha sido de modo simult\u00e1neo.<\/p>\n<p><strong>Comentario<\/strong>: La postura de nuestra DG en el tema de la convocatoria de junta por administrador con cargo caducado, aparte de estar en consonancia con la del TS, es l\u00f3gica y permite la reanudaci\u00f3n de la vida societaria interrumpida de forma f\u00e1cil, r\u00e1pida y econ\u00f3mica. Como dec\u00eda el recurrente el obligar a solicitar una convocatoria judicial o registral, lo \u00fanico que provocar\u00eda ser\u00edan dilaciones y nuevos costes, pues el resultado la junta que se celebrara, dado el quorum de votaci\u00f3n en la junta indebidamente convocada, ser\u00eda el mismo.<\/p>\n<p>Por lo dem\u00e1s se deduce de la resoluci\u00f3n que no importan los a\u00f1os que el administrador haya estado caducado, que tampoco importa que el convocante sea o no reelegido y que las cuentas que pueden aprobarse en esa junta ser\u00e1n todas las necesarias para levantar el cierre registral por falta de dep\u00f3sito de cuentas. Por \u00faltimo y sobre el defecto relativo al cierre registral, recordar la conveniencia de que en RRMM con varios titulares en casos como el contemplado en la resoluci\u00f3n, la conveniencia de que sea un \u00fanico registrador el calificante de todos los documentos relativos a la sociedad de que se trate. (JAGV)<\/p>\n<ul>\n<li><a href=\"https:\/\/boe.es\/boe\/dias\/2023\/11\/21\/pdfs\/BOE-A-2023-23605.pdf\">PDF (BOE-A-2023-23605 \u2013 8\u00a0p\u00e1gs.\u00a0\u2013 230\u00a0KB)<\/a><a href=\"https:\/\/boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2023-23605\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"505-denegacion-de-reserva-de-denominacion-por-semejanza-con-otra-ya-existente\"><\/a><h6 align=\"justify\"><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r505\"><\/a>505.*** DENEGACI\u00d3N DE RESERVA DE DENOMINACI\u00d3N POR SEMEJANZA CON OTRA YA EXISTENTE<\/span><\/h6>\n<p>Resoluci\u00f3n de 23 de octubre de 2023, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n del registrador mercantil central II, por la que se deniega reserva de denominaci\u00f3n.<\/p>\n<p><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen<\/strong>: No es admisible como denominaci\u00f3n social la de \u201c<strong>Eurotechnol<\/strong>\u201d por su relevante identidad con la de \u201c<strong>Eurotecno<\/strong>\u201d, ya existente, de conformidad con el <a style=\"color: #0000ff;\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-1996-17533#a408\">art\u00edculo 408 del RRM<\/a>.<\/span><\/p>\n<p><strong>Hechos<\/strong>: Se deniega por el Registro Mercantil Central la denominaci\u00f3n de \u201cEurotechnol \u2026\u201d por existir ya inscrita otra semejante bajo la denominaci\u00f3n de \u201cEurotecno\u201d, de conformidad con el <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-1996-17533#a408\">art\u00edculo 408 del RRM<\/a>.<\/p>\n<p>La sociedad recurre. Alega en esencia que no existe identidad por tener la solicitada elementos diferenciadores como son la letra final \u00abL\u00bb y la intermedia \u00abH\u00bb, lo que le da una especial identidad gr\u00e1fica y fon\u00e9tica.<\/p>\n<p><strong>Resoluci\u00f3n<\/strong>: La DG <strong>confirma<\/strong> la <strong>denegaci\u00f3n<\/strong> de la denominaci\u00f3n solicitada.<\/p>\n<p><strong>Doctrina<\/strong>: Va reiterar la DG su ya cl\u00e1sica doctrina sobre las denominaciones sociales y sus caracter\u00edsticas para que sean admisibles.<\/p>\n<p>Los principios que rigen el sistema son los de libertad de elecci\u00f3n, que la denominaci\u00f3n no sea contraria a la Ley, las buenas costumbres o el orden p\u00fablico) y que \u201csea \u00fanica y novedosa, sin inducir a error\u201d. El principio de novedad se instrumenta mediante la prohibici\u00f3n de identidad por e que se rechazan las denominaciones id\u00e9nticas a otras preexistentes. No obstante, el concepto de identidad total se ampl\u00eda a lo que llama \u201ccuasi identidad\u201d o \u201cidentidad sustancial\u201d, sin que sea posible tener en este punto un criterio muy restrictivo, pero tampoco admitir una gran laxitud y en todo caso siempre se debe tener en cuenta la <strong>finalidad<\/strong> de la denominaci\u00f3n social que no es otra que la de diferenciar unas sociedades de otras.<\/p>\n<p>En este sentido el <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-1996-17533#a408\">art\u00edculo 408 del RRM<\/a> debe interpretarse en el sentido de que en los casos en que no se da una identidad textual \u201cel signo o elemento diferenciador a\u00f1adido o restado a la denominaci\u00f3n inscrita, por su car\u00e1cter gen\u00e9rico, ambiguo, accesorio, por su parecido fon\u00e9tico, o por su escasa significaci\u00f3n o relevancia identificadora, <strong>no destruyen<\/strong> la sensaci\u00f3n de similitud que puede dar lugar a confusi\u00f3n\u201d.<\/p>\n<p>\u00a0Atendiendo a este criterio, en el caso examinado en la resoluci\u00f3n, va a considerar que la existencia de dos letras a\u00f1adidas a la denominaci\u00f3n solicitada, una \u201ch\u201d y una \u201cl\u201d, no son suficientes para deshacer la semejanza fon\u00e9tica existente entra ambas denominaciones.<\/p>\n<p><strong>Comentario<\/strong>: Aunque la cuesti\u00f3n de la identidad sustancial o cuasi identidad es una cuesti\u00f3n f\u00e1ctica que obliga a examinar cada caso en concreto, y por tanto las resoluciones que tratan esta cuesti\u00f3n est\u00e1n siempre muy pegadas al supuesto de hecho, no podemos dejar de rese\u00f1ar una serie de <strong>resoluciones<\/strong>, m\u00e1s o menos semejantes o similares a la resumida, en las que la decisi\u00f3n del CD ha sido <strong>m\u00e1s flexible<\/strong> o permisiva. As\u00ed en la de 4 de octubre de 2001 entendi\u00f3 que las denominaciones \u201cB. S. C., SA\u201d. y \u201cB. S. C. H., S.A.\u201d, eran diferentes \u00bb, y lo mismo ocurri\u00f3 en la de 26 de marzo de 2003 sobre las denominaciones \u201cBBDO\u201d\u00bb y \u201cBDS\u201d. Igualmente va a admitir como denominaciones posibles las de \u201cAYG\u201d y la preexistente \u201cAGE\u201d(R. de 3\/11\/2011) y la de \u201cJuinsa\u201d pese a su similitud con otras preexistentes como \u201cJunsa\u201d, \u201cJunisa\u201d, \u201cJuin\u201d o \u201cJoinsa\u201d (R.3\/7\/2019).<\/p>\n<p>En el caso examinado y sin pretender corregir el criterio del Registrador Central ni de la DG, nos parece que la \u00faltima letra agregada a la denominaci\u00f3n, la \u201cl\u201d, establece la diferencia gr\u00e1fica y fon\u00e9tica suficiente para considerar dichas dos denominaciones como diferentes; incluso prescindiendo del fonema consonante \u201cch\u201d que cuando la pronunciaci\u00f3n sea correcta, igualmente dar\u00e1 un distinto sonido a la denominaci\u00f3n solicitada. Este caso es muy semejante al de otra resoluci\u00f3n, que tengo en la memoria, aunque me haya sido imposible encontrar su fecha, en la que se admitieron como denominaciones <strong>diferentes<\/strong> las de \u201cMovite\u201d y \u201cMovitex, al agregarle a la segunda una letra de especial pronunciaci\u00f3n como ocurre con la \u201cL\u201d de nuestro caso.<\/p>\n<p>Por ello y para evitar agravios comparativos deber\u00eda sentarse como base fundamental, que cuando\u00a0<strong>la expresi\u00f3n fon\u00e9tica y gr\u00e1fica<\/strong>\u00a0de una denominaci\u00f3n social, pese a su posible semejanza, sea diferente a otra ya existente, si no concurren otras circunstancias obstaculizadoras de la claridad que debe presidir la denominaci\u00f3n, esa denominaci\u00f3n sea admisible. (JAGV)<\/p>\n<ul>\n<li><a href=\"https:\/\/boe.es\/boe\/dias\/2023\/11\/22\/pdfs\/BOE-A-2023-23683.pdf\">PDF (BOE-A-2023-23683 \u2013 4\u00a0p\u00e1gs.\u00a0\u2013 209\u00a0KB)<\/a><a href=\"https:\/\/boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2023-23683\">Otros formatos<\/a>\u00a0<\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"510-disolucion-y-nombramiento-de-liquidador-de-sociedad-con-hoja-cerrada-por-baja-en-el-indice-de-entidades-aeat\"><\/a><h6 align=\"justify\"><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r510\"><\/a>510.* DISOLUCI\u00d3N Y NOMBRAMIENTO DE LIQUIDADOR DE SOCIEDAD CON HOJA CERRADA POR BAJA EN EL INDICE DE ENTIDADES AEAT<\/span><\/h6>\n<p>Resoluci\u00f3n de 24 de octubre de 2023, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n del registrador mercantil XXIII de Madrid, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de una escritura de elevaci\u00f3n a p\u00fablico de acuerdos sociales.<\/p>\n<p><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen<\/strong>: No es posible inscribir la disoluci\u00f3n y nombramiento de liquidador de una sociedad, si la misma est\u00e1 dada de baja en el \u00cdndice de Entidades de la AEAT.<\/span><\/p>\n<p><strong>Hechos<\/strong>: Se trata de una escritura de elevaci\u00f3n a p\u00fablico de acuerdos sociales de disoluci\u00f3n y nombramiento de liquidador.<\/p>\n<p>El registrador suspende la inscripci\u00f3n pues la sociedad figura dada de <strong>baja provisional<\/strong> en el \u00cdndice de Entidades de Ministerio de Hacienda (art\u00edculo 119.2 de la Ley 27\/2014, del Impuesto de Sociedades, de 27 de noviembre de 2.014 y art\u00edculo 96 R.R.M y resoluciones de \u2026).<\/p>\n<p>El liquidador recurre y dice que la situaci\u00f3n creada le impide \u201cla obtenci\u00f3n de la firma digital a efectos de realizar el pago de los impuestos atrasados\u201d y sin ello no puede cancelarse la baja y que al menos deber\u00eda admitirse la inscripci\u00f3n del liquidador.<\/p>\n<p><strong>Resoluci\u00f3n<\/strong>: Se <strong>confirma<\/strong> la nota de calificaci\u00f3n.<\/p>\n<p><strong>Doctrina<\/strong>: Vuelve a reiterar la DG toda su doctrina sobre la cuesti\u00f3n planteada a\u00f1adiendo, sobre las alegaciones del liquidador, que la suspensi\u00f3n de la inscripci\u00f3n es el resultado de la aplicaci\u00f3n del principio de legalidad (art\u00edculo 18 del C\u00f3digo de Comercio)\u201d y que pese a las consecuencias negativas que de ello se derivan la \u201cDirecci\u00f3n General no puede amparar la solicitud de que se prescinda pura y llanamente del mandato legal\u201d. (JAGV)<\/p>\n<ul>\n<li><a href=\"https:\/\/boe.es\/boe\/dias\/2023\/11\/22\/pdfs\/BOE-A-2023-23688.pdf\">PDF (BOE-A-2023-23688 \u2013 4\u00a0p\u00e1gs.\u00a0\u2013 204\u00a0KB)<\/a><a href=\"https:\/\/boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2023-23688\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"513-deposito-de-cuentas-habiendose-expedido-certificacion-de-traslado-internacional-de-domicilio-social\"><\/a><h6 align=\"justify\"><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r513\"><\/a>513.** DEP\u00d3SITO DE CUENTAS HABI\u00c9NDOSE EXPEDIDO CERTIFICACI\u00d3N DE TRASLADO INTERNACIONAL DE DOMICILIO SOCIAL<\/span><\/h6>\n<p>Resoluci\u00f3n de 25 de octubre de 2023, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador mercantil XI de Madrid a depositar las cuentas anuales de una sociedad.<\/p>\n<p><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen<\/strong>: Una vez expedido el certificado para el traslado de domicilio de una sociedad, sea el traslado nacional o internacional, la hoja de la sociedad queda cerrada, incluso para los dep\u00f3sitos de cuentas.<\/span><\/p>\n<p><strong>Hechos<\/strong>: Se solicita el dep\u00f3sito de cuentas de una sociedad.<\/p>\n<p>El registrador <strong>suspende<\/strong> el dep\u00f3sito por haberse expedido una <strong>certificaci\u00f3n<\/strong> para traslado de domicilio social. (<a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-1996-17533#a19\">Art\u00edculo 19 del RRM<\/a>).<\/p>\n<p>El interesado recurre y dice que antes de la emisi\u00f3n del certificado, la junta general de la sociedad aprob\u00f3 las cuentas de la misma.<\/p>\n<p>El registrador en su informe hace constar que ya ha sido practicada la inscripci\u00f3n de cancelaci\u00f3n de la hoja registral por traslado al Principado de Andorra.<\/p>\n<p><strong>Resoluci\u00f3n<\/strong>: Se <strong>confirma <\/strong>la denegaci\u00f3n del registrador:<\/p>\n<p><strong>Doctrina<\/strong>: Tras exponer la regulaci\u00f3n de los art\u00edculos 19, traslado interno, y <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-1996-17533#a20\">20 del RRM<\/a>, traslado internacional, la DG considera que a \u201clos efectos del cierre previsto en el art\u00edculo 19.1 del Reglamento del Registro Mercantil, al que se remite el art\u00edculo 20.3 del mismo Reglamento, para el supuesto de cambio de domicilio al extranjero\u201d, el problema planteado ha sido ya resuelto por la DG en Resoluciones de 17 de enero y 4 de mayo de 2017, para un supuesto id\u00e9ntico de presentaci\u00f3n de cuentas anuales para su dep\u00f3sito con posterioridad a la expedici\u00f3n de la certificaci\u00f3n de traslado.<\/p>\n<p>Y la soluci\u00f3n que se dio es que el dep\u00f3sito debe hacerse en el registro donde la sociedad tenga abierta su hoja, bien sea el de destino \u201cpor haberse practicado la inscripci\u00f3n correspondiente, o en el de origen, por haberse producido la reapertura de la hoja por el transcurso de los 6 meses de duraci\u00f3n de la diligencia de cierre sin haberse recibido la certificaci\u00f3n del nuevo Registro\u201d. Por ello concluye que en el caso examinado en que la inscripci\u00f3n en Andorra se hab\u00eda realizado con anterioridad a la presentaci\u00f3n del dep\u00f3sito y la hoja en el registro de origen ya ha sido cancelada, el Registro competente para el dep\u00f3sito de las cuentas, en su caso, ser\u00e1 el del Principado de Andorra.<\/p>\n<p><strong>Comentario<\/strong>: Es obvio que la calificaci\u00f3n del registrador en el fondo era acertada, si bien debi\u00f3 ser m\u00e1s claro en la misma. Aunque el art\u00edculo 20.3 RRM, se remite al art\u00edculo 19.1 en lo relativo al cierre del registro, el hecho de que no se dijera en la calificaci\u00f3n que la certificaci\u00f3n no solo era la literal que se expide en caso de traslados internos, sino tambi\u00e9n el certificado de conformidad con la legislaci\u00f3n que debe expedirse en el caso de traslados internacionales, puede inducir un poco a confusi\u00f3n, al menos al lector de la resoluci\u00f3n. No obstante, el recurrente no la alega y la DG consecuente con el recurso no la toma en consideraci\u00f3n.<\/p>\n<p>Hoy d\u00eda toda lo relativo al traslado internacional del domicilio se complica enormemente al ser ya aplicable la nueva ley de modificaciones estructurales de 2023, y aplic\u00e1rsele al traslado internacional del domicilio las normas de la transformaci\u00f3n transfronteriza. (JAGV)<\/p>\n<ul>\n<li><a href=\"https:\/\/boe.es\/boe\/dias\/2023\/11\/22\/pdfs\/BOE-A-2023-23691.pdf\">PDF (BOE-A-2023-23691 \u2013 5\u00a0p\u00e1gs.\u00a0\u2013 210\u00a0KB)<\/a><a href=\"https:\/\/boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2023-23691\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"520-deposito-de-cuentas-sin-estar-debidamente-cumplimentada-la-declaracion-de-titularidad-real\"><\/a><h6 align=\"justify\"><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r520\"><\/a>520.() DEP\u00d3SITO DE CUENTAS SIN ESTAR DEBIDAMENTE CUMPLIMENTADA LA DECLARACI\u00d3N DE TITULARIDAD REAL<\/span><\/h6>\n<p>Resoluci\u00f3n de 30 de octubre de 2023, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n del registrador mercantil y de bienes muebles I de Santa Cruz de Tenerife, por la que se rechaza el dep\u00f3sito de cuentas de una sociedad correspondiente al ejercicio 2022.<\/p>\n<p><strong>Resumen<\/strong>: Su contenido es id\u00e9ntico al de la reciente <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-octubre-2023-direccion-general-seguridad-juridica-y-fe-publica\/#443-hoja-de-identificacion-del-titular-real-permanencia-del-mismo-titular-cambio-del-modelo-\">Resoluci\u00f3n de 18 de septiembre de 2023<\/a>, a la que nos remitimos. (JAGV)<\/p>\n<ul>\n<li><a href=\"https:\/\/boe.es\/boe\/dias\/2023\/11\/22\/pdfs\/BOE-A-2023-23698.pdf\">PDF (BOE-A-2023-23698 \u2013 5\u00a0p\u00e1gs.\u00a0\u2013 209\u00a0KB)<\/a><a href=\"https:\/\/boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2023-23698\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"527-denegacion-de-reserva-de-denominacion-por-posible-identidad-con-otra-ya-existente\"><\/a><h6><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r527\"><\/a>527.** DENEGACI\u00d3N DE RESERVA DE DENOMINACI\u00d3N POR POSIBLE IDENTIDAD CON OTRA YA EXISTENTE.<\/span><\/h6>\n<p>Resoluci\u00f3n de 6 de noviembre de 2023, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n extendida por el registrador mercantil Central I, por la que se deniega reserva de denominaci\u00f3n.<\/p>\n<p><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen<\/strong>: Es posible la denominaci\u00f3n social de \u201c<strong>Hulis 33, S.L.P<\/strong>.\u201d, pese a su supuesta semejanza con las de \u201c<strong>Uly, SA<\/strong>\u201d, \u201c<strong>Ulises Tres,<\/strong> <strong>SL<\/strong>\u201d, \u201c<strong>Uli Diez, SL<\/strong>\u201d.<\/span><\/p>\n<p><strong>Hechos<\/strong>: Se solicita como denominaci\u00f3n de una sociedad la de \u201c<strong>Hulis 33, S.L.P<\/strong>.\u201d.<\/p>\n<p>Se deniega por su semejanza con otras existentes entre las que cita las de \u201c<strong>Uly SA<\/strong>\u201d, \u201c<strong>Ulises Tres<\/strong> <strong>SL<\/strong>\u201d, y \u201c<strong>Uli Diez SL<\/strong>\u201d, de conformidad con el <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-1996-17533#a408\">art\u00edculo 408.1 de Reglamento del Registro Mercantil<\/a>.<\/p>\n<p>El interesado recurre. Alega que con la numeraci\u00f3n a\u00f1adida hay una diferencia obvia entre las denominaciones existentes y la solicitada.<\/p>\n<p><strong>Resoluci\u00f3n<\/strong>: Se <strong>revoca<\/strong> la nota de calificaci\u00f3n.<\/p>\n<p><strong>Doctrina<\/strong>: Damos por reproducida, por ser ya suficientemente conocida, la doctrina de la DG sobre denominaciones sociales, y sobre los conceptos de identidad, identidad sustancial y cuasi identidad.<\/p>\n<p>Entrando en la cuesti\u00f3n que se plantea en este recurso y a la vista de su doctrina, llega a la conclusi\u00f3n que <strong>no existe<\/strong> una identidad sustancial entre la denominaci\u00f3n solicitada y las ya existentes: en cuanto a la denominaci\u00f3n Uly porque si bien existe una semejanza fon\u00e9tica clara en la parte alfab\u00e9tica de la denominaci\u00f3n, \u201cla inclusi\u00f3n a continuaci\u00f3n de una parte num\u00e9rica indicada en guarismo 33, supone un elemento claramente diferenciador; en cuanto a la denominaci\u00f3n \u201cUlises Tres\u201d, esta es claramente diferente de la solicitada; y finalmente en cuanto a denominaci\u00f3n \u201cUli Diez\u201d, \u201cla semejanza en la primera palabra que la conforma con la primera de la solicitada queda despejada con la utilizaci\u00f3n de una segunda palabra \u00abdiez\u00bb, que no resulta confundible con la expresi\u00f3n verbal del guarismo que forma parte en segundo lugar de la solicitada\u201d. En definitiva, concluye la DG, que la denominaci\u00f3n solicitada est\u00e1 \u201csuficientemente diferenciada de las anteriores ya registradas y, en consecuencia, como denominaci\u00f3n distinta y \u00fanica\u201d.<\/p>\n<p><strong>Comentario<\/strong>: Es un recurso que ya se hab\u00eda visto en otras ocasiones y que hab\u00eda sido resuelto en el mismo sentido: ni fon\u00e9tica, ni gr\u00e1ficamente las denominaciones cuestionadas tienen una semejanza tal que puedan inducir a confusi\u00f3n entre las denominaciones sociales.<\/p>\n<p>A este respecto recodemos el caso muy frecuente a principios de este siglo en las constituciones de sociedades que se dedicaban a la producci\u00f3n de energ\u00eda el\u00e9ctrica: para diferenciar estas sociedades en las que todas las del mismo grupo ten\u00edan el mismo nombre, se utilizaba para diferenciarlas una numeraci\u00f3n correlativa utilizando n\u00fameros ar\u00e1bigos o romanos. En estos casos ni el RMC, secci\u00f3n denominaciones, ni los registros mercantiles provinciales plantearon problema alguno con dichas denominaciones. (JAGV)<\/p>\n<p><a href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2023\/11\/30\/pdfs\/BOE-A-2023-24447.pdf\">PDF (BOE-A-2023-24447 \u2013 4\u00a0p\u00e1gs.\u00a0\u2013 207\u00a0KB)<\/a>\u00a0<a href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2023-24447\">Otros formatos<\/a><\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"enlaces\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-size: 14pt; color: #0000ff;\">ENLACES:<\/span><\/h6>\n<p style=\"text-align: center;\"><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/informes-mensuales\/informe-350-boe-noviembre-2023\/\"><span style=\"font-size: 14pt;\"><strong>INFORME NORMATIVA NOVIEMBRE 2023 (Secciones I y II BOE)<\/strong><\/span><\/a><\/p>\n<h2 style=\"text-align: center;\"><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/informes-mensuales\/no-te-lo-pierdas-noviembre-2023\/\"><strong>IR A\u00a0<em>\u00a1NO TE LO PIERDAS!<\/em> DE NOVIEMBRE<\/strong><\/a><\/h2>\n<p style=\"text-align: center;\"><strong><span style=\"font-size: 14pt;\"><a href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/titulares-de-resoluciones\/\">TITULARES DE RESOLUCIONES DESDE 2015<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: center;\"><strong><span style=\"font-size: 14pt;\"><a href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/cuadro-resoluciones-dgrn-por-meses\/\">INFORMES MENSUALES DE RESOLUCIONES<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: center;\"><strong><span style=\"font-size: 14pt;\"><a href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/category\/resoluciones\/indice-propiedad\/\">POR VOCES PROPIEDAD<\/a> <a href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/category\/resoluciones\/indice-mercantil\/\">POR VOCES MERCANTIL<\/a>\u00a0<\/span><\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: center;\"><strong><span style=\"font-size: 14pt;\"><a href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/resoluciones-dgrn-interpretativas-de-la-ley-132015-de-24-de-junio\/\">RESOLUCIONES REFORMA LEY HIPOTECARIA Y CATASTRO<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: center;\"><strong><span style=\"font-size: 14pt;\"><a href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/fs\/\">DICCIONARIO FRANCISCO SENA<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: center;\"><strong><span style=\"font-size: 14pt;\"><a href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/cataluna-resoluciones\/resoluciones-direccion-general-de-derecho-y-entidades-juridicas-de-cataluna\/\">RESOLUCIONES CATALU\u00d1A<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: center;\"><strong><span style=\"font-size: 14pt;\"><a href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/sabias-que-3\/\">\u00bfSAB\u00cdAS QU\u00c9?<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: center;\"><strong><span style=\"font-size: 14pt;\"><a href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/category\/resoluciones\/\">SECCI\u00d3N RESOLUCIONES DGRN \/ DGSJFP<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n<p><span style=\"font-size: 14pt;\"><strong>RECURSOS EN ESTA WEB SOBRE: <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/category\/normas\/\">NORMAS<\/a> \u2013 <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/category\/resoluciones\/\">RESOLUCIONES<\/a><\/strong><\/span><\/p>\n<p><span style=\"font-size: 14pt;\"><strong>OTROS RECURSOS: <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/category\/secciones\/\">Secciones<\/a>\u00a0\u2013\u00a0<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/category\/participa\/\">Participa<\/a>\u00a0\u2013\u00a0<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/category\/cuadros\/\">Cuadros<\/a>\u00a0\u2013\u00a0<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/category\/practica\/\">Pr\u00e1ctica<\/a>\u00a0\u2013\u00a0<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/secciones\/oficina-notarial\/modelos-para-documentos-notariales\/\">Modelos<\/a>\u00a0\u2013\u00a0<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/category\/utilidades\/\">Utilidades<\/a><\/strong><\/span><\/p>\n<p><span style=\"font-size: 14pt;\"><strong>WEB:\u00a0<a href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/category\/esta-web\/que-ofrece\/\" target=\"_top\" rel=\"noopener noreferrer\">Qu\u00e9 ofrecemos<\/a>\u00a0\u2013\u00a0<a href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/1198-2\/\">NyR, p\u00e1gina de inicio<\/a>\u00a0\u2013\u00a0<a href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/esta-web\/ideario\/ideario-de-esta-web\/\" target=\"_top\" rel=\"noopener noreferrer\">Ideario Web<\/a><\/strong><\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: center;\"><strong><span style=\"font-size: 14pt;\"><a href=\"#arriba\">IR ARRIBA<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: center;\"><strong><span style=\"font-size: 14pt;\"><a href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/\">PORTADA DE LA WEB<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n<div id=\"attachment_110404\" style=\"width: 1510px\" class=\"wp-caption aligncenter\"><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/noviembre-2023-direccion-general-de-seguridad-juridica-y-fe-publica\/attachment\/galeon-andalucia-santander\/\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" aria-describedby=\"caption-attachment-110404\" class=\"size-full wp-image-110404\" src=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-content\/uploads\/2023\/11\/Galeon-Andalucia-Santander.jpg\" alt=\"\" width=\"1500\" height=\"2000\" 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Por Concha Iborra.<\/p><\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>INFORME N\u00ba 350. (BOE NOVIEMBRE de 2023) 2\u00aa Parte: RESOLUCIONES DGSJFP: PROPIEDAD MERCANTIL Ir a la Primera Parte (Disposiciones y Secci\u00f3n II Noviembre) IR A\u00a0\u00a1NO TE LO PIERDAS! DE NOVIEMBRE RESOLUCIONES POR MESES y POR TITULARES PARA BUSCAR VALORACI\u00d3N DE LAS RESOLUCIONES POR SU IMPORTANCIA: Se van a seguir estos criterios a juicio\u00a0de las personas [&hellip;]<\/p>\n","protected":false},"author":117,"featured_media":110403,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_bbp_topic_count":0,"_bbp_reply_count":0,"_bbp_total_topic_count":0,"_bbp_total_reply_count":0,"_bbp_voice_count":0,"_bbp_anonymous_reply_count":0,"_bbp_topic_count_hidden":0,"_bbp_reply_count_hidden":0,"_bbp_forum_subforum_count":0,"footnotes":""},"categories":[188],"tags":[7612,1612,1615,797,6168,12535,12534],"class_list":{"0":"post-110290","1":"post","2":"type-post","3":"status-publish","4":"format-standard","5":"has-post-thumbnail","7":"category-por-meses","8":"tag-cuasi-identidad","9":"tag-denominacion-social","10":"tag-identidad-sustancial","11":"tag-jose-angel-garcia-valdecasas","12":"tag-jose-angel-garciavaldecasas","13":"tag-semejanza-fonetica","14":"tag-semejanza-grafica"},"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/110290","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/users\/117"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=110290"}],"version-history":[{"count":20,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/110290\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":112635,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/110290\/revisions\/112635"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/media\/110403"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=110290"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=110290"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=110290"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}