\u00a0<\/p>\n
(NOTA: El presente trabajo est\u00e1 basado en la intervenci\u00f3n del autor y conferencia pronunciada en el\u00a0II CONGRESO NACIONAL SOBRE MERCADO HIPOTECARIO. Granada. Abril de 2015)<\/p>\n
Trabajo realizado en el marco del\u00a0Proyecto de Investigaci\u00f3n I+D \u00abEstudio transversal de los pr\u00e9stamos hipotecarios responsables\u00bb (DER2013-48813-C2-1-P)\u00a0<\/p>\n
\u00a0<\/p>\n<\/a> I.- INTRODUCCI\u00d3N<\/p>\n II.- NORMAS \u201cCURIOSAS\u201d.<\/p>\n III.- LA PERVERSI\u00d3N DE LA ESENCIA DEL CREDITO HIPOTECARIO. LA HIPOTECA COMO ARMA DE DESTRUCCI\u00d3N MASIVA.<\/p>\n \u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 III.1.- C\u00f3mo se invierte y pervierte la esencia del cr\u00e9dito hipotecario.<\/p>\n \u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 III.2.- El triple blindaje anti-desactivaci\u00f3n.<\/p>\n \u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 III.2.A.- La desactivaci\u00f3n del notario. \u00a0<\/p>\n \u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 III.2.B.- La desactivaci\u00f3n del juez.<\/p>\n \u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 III.2.C.- La desactivaci\u00f3n del registrador.<\/p>\n IV.- TACTICAS PARA DESACTIVAR LA CALIFICACI\u00d3N DEL REGISTRADOR ENCARGADO DEL REGISTRO DE CONDICIONES GENERALES DE LA CONTRATACI\u00d3N.<\/p>\n V.- T\u00c1CTICAS PARA DESACTIVAR LA CALIFICACION DE LAS CL\u00c1USULAS ABUSIVAS POR EL REGISTRADOR DE LA PROPIEDAD.<\/p>\n \u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 V.1.- Los intentos de acabar con el derecho al registrador natural predeterminado por la ley.<\/p>\n \u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 V.2.- Los intentos de acabar con el principio de inscripci\u00f3n constitutiva en materia de hipotecas.<\/p>\n \u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 V.3.- Los intentos de acabar con el \u00e1mbito y extensi\u00f3n de la calificaci\u00f3n registral.\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0<\/p>\n \u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 V.4.- Los intentos de acabar con la independencia de la calificaci\u00f3n registral.<\/p>\n VI.- EL ESTALLIDO Y LA DEVASTACION.<\/p>\n VII.- LA AYUDA INTERNACIONAL.<\/p>\n VIII.- LA GESTI\u00d3N DE LA CRISIS POR LAS AUTORIDADES NACIONALES.<\/p>\n IX.- EL ESTADO DE LA CUESTION EN EL DERECHO ESPA\u00d1OL VIGENTE TRAS LA LEY 1\/2013.<\/p>\n \u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 IX.A.- Respecto del pacto de vencimiento anticipado.<\/p>\n \u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 IX.B.- Respecto de los intereses de demora.<\/p>\n \u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 IX.C.- Respecto de la expropiaci\u00f3n a bajo precio al ejecutado.<\/p>\n \u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 IX.D.- Respecto de la subsistencia y agigantamiento de la deuda remanente.<\/p>\n \u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 IX.E.- Respecto del \u00e1mbito de la calificaci\u00f3n registral.<\/p>\n X.- LA INCIDENCIA DE LA DIRECTIVA 2014\/17\/UE DEL PARLAMENTO EUROPEO Y DEL CONSEJO DE 4 DE FEBRERO DE 2014.\u00a0\u00a0<\/p>\n XI.- RESUMEN Y CONCLUSIONES.<\/p>\n AP\u00c9NDICES:<\/p>\n 1.- Paradojas de la hipoteca: La tributaci\u00f3n en\u00a0la constituci\u00f3n de la hipoteca.<\/p>\n 2.- Paradojas de la hipoteca: La tributaci\u00f3n de la adjudicaci\u00f3n del bien hipotecado.<\/p>\n 3.- Sobre la calificaci\u00f3n registral de la abusividad de los intereses de demora en los prestamos hipotecarios a la luz de la STS de 22 de abril de 2015.<\/p>\n \u00a0<\/p>\n<\/a> La funci\u00f3n registral tiene mucho que aportar en la defensa de los consumidores frente a las cl\u00e1usulas abusivas de los cr\u00e9ditos hipotecarios, y ello contemplando la figura y funci\u00f3n p\u00fablica del registrador de la propiedad desde distintos puntos de vista:<\/p>\n .- como titular del registro de condiciones generales de la contrataci\u00f3n, dentro de los estrictos l\u00edmites que le impone la ley en su funci\u00f3n p\u00fablica.<\/p>\n .- como titular del registro de la propiedad, tambi\u00e9n con las correspondientes restricciones.<\/p>\n .- como simple jurista y ciudadano con sensibilidad cr\u00edtica, dentro de los l\u00edmites, esta vez, afortunadamente amplios, de la libertad de expresi\u00f3n y la libertad de cr\u00edtica.\u00a0<\/p>\n En esta exposici\u00f3n se har\u00e1 menci\u00f3n especial a los dos primeros aspectos, pero, en ejercicio de esa sensibilidad cr\u00edtica, intentando poner de manifiesto las importantes carencias, – unas veces por descuido,\u00a0\u00a0otras plenamente conscientes-, que presenta, tanto la normativa vigente, como la interpretaci\u00f3n y aplicaci\u00f3n que de ella vienen haciendo los Tribunales de Justicia, la Direcci\u00f3n General de los Registros, y la doctrina jur\u00eddica en general.<\/p>\n Y desde ese punto de vista cr\u00edtico, debemos comenzar con una reflexi\u00f3n que probablemente ser\u00e1 compartida por muchos de ustedes:<\/p>\n \u201cCasi siempre que el contratante m\u00e1s fuerte abusa del m\u00e1s d\u00e9bil, es porque la ley se lo permite.\u00a0\u00a0Y casi siempre que la ley permite al fuerte abusar del d\u00e9bil, lo hace.\u201d<\/em><\/p>\n Por eso, no s\u00f3lo merecen ser censuradas las pr\u00e1cticas contractuales y procesales abusivas de las entidades financieras, sino tambi\u00e9n el marco legal en el que se desenvuelven.<\/p>\n As\u00ed como se suele decir que \u201cla mejor publicidad es la que se disfraza de informaci\u00f3n, que adem\u00e1s sale gratis\u201d, tambi\u00e9n es cierto que \u201cel mejor abuso contractual es el que no necesita ser impuesto por el contratante fuerte, sino que \u00e9ste ha conseguido que ya venga impuesto por ley\u201d.<\/p>\n \u00a0<\/p>\n<\/a> A lo largo de esta exposici\u00f3n tendremos ocasi\u00f3n de comentar varios ejemplos de:<\/p>\n \u00a0.- normas que permiten abusos:<\/strong> por ejemplo,\u00a0nunca se ha querido fijar ni se ha fijado un l\u00edmite legal concreto a los intereses abusivos o usurarios; como tampoco se ha establecido, salvo m\u00ednimamente, restricciones legales al pacto de vencimiento anticipado.<\/p>\n .-normas que dificultan o impiden que los poderes p\u00fablicos <\/strong>(registradores, jueces,\u2026) puedan evitar tales abusos<\/strong>: como por ejemplo el art\u00edculo 12 de la ley hipotecaria, que en su interpretaci\u00f3n por la doctrina de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado (en adelante DGRN) durante varios a\u00f1os, con pretensiones de ser vinculante y bajo amenaza de expediente disciplinario, sosten\u00eda que los registradores no deben calificar, sino transcribir \u00edntegramente todas las cl\u00e1usulas, incluidas las abusivas, pues la apreciaci\u00f3n de que lo sean o no, dice la DGRN, s\u00f3lo compete a los jueces.\u00a0<\/p>\n .- normas que directamente abusan del contratante m\u00e1s d\u00e9bil<\/strong> y en provecho econ\u00f3mico del m\u00e1s fuerte: por ejemplo, las normas que determinan que el impuesto correspondiente a la constituci\u00f3n y adquisici\u00f3n del derecho real de hipoteca no lo pague el acreedor que adquiere tal derecho, sino el deudor. O normas que, si no abusan del consumidor, s\u00ed que suponen un agravio comparativo al conceder al acreedor o subastero que adquiera el bien en ejecuci\u00f3n hipotecaria un injustificable trato de favor del que no disfrut\u00f3 el deudor hipotecante cuando adquiri\u00f3 el mismo inmueble. [1]<\/a><\/p>\n .- normas especiales a favor, no ya del contratante m\u00e1s fuerte en general, sino de las entidades financieras en particular<\/strong> (el m\u00e1s fuerte entre los fuertes), que pervierten\u00a0la objetividad\u00a0y la esencia misma del derecho real de hipoteca y evolucionan peligrosamente hacia otra cosa: el privilegio bancario.\u00a0\u00a0\u00a0[2]<\/a><\/p>\n \u00a0<\/p>\n<\/a> La combinaci\u00f3n del marco legal vigente, con las pr\u00e1cticas contractuales de las entidades financieras amparadas en dicho marco legal, han afectado gravemente a la esencia misma de la hipoteca hasta convertirla en un artefacto explosivo o\u00a0\u00a0arma de destrucci\u00f3n\u00a0 masiva, cuyo dise\u00f1o, funcionamiento, blindaje, y efectos destructivos (si se me permite emplear la met\u00e1fora con fines did\u00e1cticos), vamos a abordar:<\/p>\n La esencia del cr\u00e9dito hipotecario<\/strong>, es decir, las razones y motivaci\u00f3n \u00faltima por la que una persona necesitada de financiaci\u00f3n solicita un pr\u00e9stamo y acepta garantizarlo con hipoteca sobre su propiedad, se pueden resumir en la combinaci\u00f3n de cuatro factores:<\/p>\n .- El plazo de devoluci\u00f3n de pr\u00e9stamo, que ha de ser lo suficientemente amplio para que el prestatario pueda hacer frente al mismo con sus ingresos ordinarios previsibles.<\/p>\n .- El tipo de inter\u00e9s a satisfacer, que ha de ser lo suficientemente moderado como para que el coste econ\u00f3mico de la operaci\u00f3n no sea inasumible.<\/p>\n .- El valor del inmueble ofrecido en garant\u00eda, que ha de ser lo bastante grande como para que, por una parte, el banco lo acepte como suficiente, y para que, por otra, el prestatario e hipotecante tenga la razonable\u00a0\u00a0expectativa de que la realizaci\u00f3n o venta de la garant\u00eda cubra en todo o en gran parte la deuda que garantiza.<\/p>\n .- El riesgo de que tras la ejecuci\u00f3n hipotecaria quede remanente de deuda sin satisfacer, que ha de minimizarse, pues ni el deudor desea enfrentarse al ulterior embargo de otros bienes de su patrimonio, ni al banco tal opci\u00f3n, que no descarta, le atrae especialmente.<\/p>\n Por tanto, la esencia consiste, en pocas palabras, en plazo grande, inter\u00e9s peque\u00f1o, valor de la garant\u00eda grande y riesgo peque\u00f1o de insatisfacci\u00f3n de la deuda.<\/p>\n \u00a0<\/p>\n III.1.- C\u00f3mo se invierte y pervierte la esencia del cr\u00e9dito hipotecario.<\/strong><\/p>\n Con independencia de que podamos imaginar multitud de otros aspectos en los que la posici\u00f3n del deudor se pueda ver menoscabada, considero que debemos centrarnos, y limitarnos aqu\u00ed, a los aspectos esenciales: precisamente los mismos cuatro elementos que acabamos de enunciar, y que, en la pr\u00e1ctica, se pervierten uno tras otro y de modo combinado, dando lugar a lo que podr\u00edamos denominar los cuatro componentes explosivos de ese arma de destrucci\u00f3n masiva en la que, de facto, se convierte la contrataci\u00f3n de un pr\u00e9stamo hipotecario<\/strong>:<\/p>\n .- Las cl\u00e1usulas de vencimiento anticipado<\/u>, redactadas unilateralmente por el prestamista y que pueden hacerse valer en virtud de multitud de posibles incumplimientos, ya sean esenciales, marginales o meramente superfluos, y que consiguen que, de golpe, que el plazo de devoluci\u00f3n del pr\u00e9stamo pase de ser amplio,\u00a0\u00a0a desaparecer por completo.<\/p>\n .-\u00a0\u00a0Las cl\u00e1usulas que prev\u00e9n un inter\u00e9s de demora<\/u> sensiblemente superior al inter\u00e9s ordinario.\u00a0\u00a0Adem\u00e1s, mediante su aplicaci\u00f3n combinada con el\u00a0\u00a0vencimiento anticipado de la totalidad del pr\u00e9stamo se produce el efecto de que el prestatario ya no dispone, como esperaba, de varios a\u00f1os para ir pagando su deuda, poco a poco, y con un inter\u00e9s reducido, sino que surge a su cargo la obligaci\u00f3n de pagarlo todo de golpe, sin plazo de gracia alguno, y, como ello es absolutamente imposible para su econom\u00eda y ahorros, dev\u00e9ngadose en su contra diariamente un tipo de inter\u00e9s exageradamente alto.<\/p>\n .- La legislaci\u00f3n vigente permite, – y los prestamistas y subasteros no desperdician la oportunidad que se les brinda- , que el inmueble hipotecado pueda serle expropiado al deudor hipotecante por un precio muy inferior a su valor<\/u>, porque de hecho en las subastas no existe la te\u00f3rica p\u00fablica concurrencia de m\u00faltiples interesados que mediante sus pujas sucesivas puedan venir a determinar el verdadero valor de mercado del bien, y porque, por otra parte, los l\u00edmites cuantitativos m\u00ednimos fijados por la ley para admitir la expropiaci\u00f3n son rid\u00edculamente bajos.<\/p>\n Se\u00a0pervierte\u00a0as\u00ed la esencia del derecho real de hipoteca como derecho de realizaci\u00f3n de valor: te\u00f3ricamente, el acreedor no puede apropiarse del objeto hipotecado, sino pedir su subasta para que con el valor realizado del inmueble se pague el importe de lo adeudado. Es decir: el importe adeudado es una magnitud econ\u00f3mica que nunca deber\u00eda ser determinante del valor de realizaci\u00f3n.\u00a0 Y sin embargo, en nuestro derecho, ocurre lo contrario: el importe adeudado es el principal par\u00e1metro que utiliza la ley para fijar un porcentaje de tal importe por el que se permite al subastero o al ejecutante apropiarse del bien.\u00a0<\/p>\n .- La subsistencia y agigantamiento de la deuda remanente<\/u>, pues a menudo s\u00f3lo una \u00ednfima parte de ella queda satisfecha con la realizaci\u00f3n del bien, y el resto de deuda pendiente no solo subsiste, sino que se agiganta, con las costas y con el devengo de alt\u00edsimos intereses de demora.[3]<\/a><\/p>\n \u00a0<\/p>\n III.2.- El triple blindaje anti-desactivaci\u00f3n:<\/strong><\/p>\n Todo artefacto explosivo que se precie suele estar dotado de un sistema de blindaje que impida su desactivaci\u00f3n, como si de tres cilindros conc\u00e9ntricos de acero se tratase. \u00a0En nuestro ejemplo, siendo los componentes explosivos de car\u00e1cter jur\u00eddico, tambi\u00e9n ser\u00e1n de car\u00e1cter jur\u00eddicos los sistemas de blindaje.<\/p>\n Se trata de impedir a toda costa que los \u201cartificieros\u201d que podr\u00edan desactivar el engendro, (los poderes p\u00fablicos)\u00a0\u00a0puedan desempe\u00f1ar su labor.<\/p>\n Son tres los poderes o autoridades p\u00fablicas que intervienen en la contrataci\u00f3n y ejecuci\u00f3n hipotecaria, y que enumeramos precisamente en el orden cronol\u00f3gico en el que suelen intervenir – el notario, el registrador, y el juez – aunque por razones expositivas, ya que constituye el n\u00facleo de este trabajo, abordaremos la funci\u00f3n registral en \u00faltimo lugar.\u00a0\u00a0<\/p>\n El primer \u201ccilindro de acero\u201d del blindaje consigue impedir que los notarios desactiven el artefacto, el segundo cierra el paso a los registradores y el tercero a los jueces.\u00a0\u00a0 Y siguiendo con el s\u00edmil \u201cexplosivo\u201d tales cilindros de acero tienen tambi\u00e9n el efecto de servir de metralla cuando el artefacto explota, y as\u00ed aumentar su poder destructivo: \u00a0se nos dir\u00e1, cuando se ejecute la hipoteca, y se produzca la devastaci\u00f3n del ejecutado y su patrimonio, que no hay raz\u00f3n legal ni moral para reprochar nada al banco acreedor, que ha superado sin reparos todos los controles legales, notariales, registrales y judiciales previstos en nuestro ordenamiento.<\/p>\n \u00a0<\/p>\n III.2.A.- La desactivaci\u00f3n del notario.\u00a0<\/u><\/strong>\u00a0<\/strong><\/p>\n El notario, entre cuyas funciones p\u00fablicas se encuentra la de asegurar y dar fe p\u00fablica de que el prestatario conozca, entienda y consienta el contenido negocial nada puede hacer en la pr\u00e1ctica para modificar las estipulaciones predispuestas por la entidad acreedora.\u00a0\u00a0<\/p>\n No es extra\u00f1o o\u00edr a muchos notarios decir que \u201cel notario no puede mover ni una coma del contrato\u201d. Como tampoco es extra\u00f1o o\u00edr proclamar a algunas entidades financieras, con una soberbia que les deshonra, lo de que \u201csi el notario cambia una coma, se cambia de notario\u201d.<\/p>\n Es m\u00e1s: cuando la ley de condiciones generales de la contrataci\u00f3n se ocupa de imponer al notario el deber de velar por la incorporaci\u00f3n de las condiciones generales del contrato, [4]<\/a> cabr\u00eda preguntarse en inter\u00e9s de qu\u00e9 parte contratante se produce tal intervenci\u00f3n notarial, pues las cl\u00e1usulas no incorporadas no ser\u00edan aplicables.<\/p>\n Y el prestatario, que con frecuencia es un comprador que est\u00e1 firmando simult\u00e1neamente la compra de su vivienda y el pr\u00e9stamo hipotecario para financiar su adquisici\u00f3n, se encuentra entre la espada y la pared, pues s\u00f3lo tiene dos opciones: o firma la hipoteca con todo su clausulado predispuesto por el banco, incluyendo las estipulaciones abusivas, o no firma la hipoteca, con lo que no hay pr\u00e9stamo y no puede pagar el vendedor el precio pactado, y adem\u00e1s, pierde la cantidad que entreg\u00f3 a cuenta como se\u00f1al al vendedor.\u00a0<\/p>\n \u00a0<\/p>\n III.2.B.- La desactivaci\u00f3n del juez.<\/u><\/strong><\/p>\n El control judicial, que te\u00f3ricamente podr\u00eda y deber\u00eda anular e inaplicar aqu\u00e9llas estipulaciones que fueran abusivas para el consumidor, queda en gran medida desactivado en las dos fases en las que podr\u00eda intervenir:<\/p>\n .- Tras las firma del pr\u00e9stamo hipotecario y antes de su vencimiento, resulta econ\u00f3micamente disuasorio para el prestatario pretender litigar contra la poderos\u00edsima asesor\u00eda jur\u00eddica del banco para conseguir que el juez declare nulas por abusivas determinadas estipulaciones.<\/p>\n .- Tras el vencimiento del pr\u00e9stamo, (que normalmente se produce porque el banco hace uso de alguna de la m\u00faltiples facultades de vencimiento anticipado que se reserv\u00f3), se procede a reclamar el importe adeudado mediante un juicio ejecutivo, en el cual, por expresa disposici\u00f3n de la ley, se imped\u00eda en nuestro derecho e que el ejecutado puediera alegar ante el juez como causa de oposici\u00f3n las relativas al posible car\u00e1cter abusivo de estipulaciones determinantes del cu\u00e1ndo o del cuanto se le debe al acreedor. \u00a0<\/p>\n Y por si no fuera suficiente con tales previsiones normativas tendentes a restringir las posibilidades efectivas de que un juez entre a analizar en detalle el posible car\u00e1cter abusivo de estipulaciones concretas, no podemos olvidar las ocasiones en que el m\u00e1ximo \u00f3rgano judicial, a trav\u00e9s de sus sentencias y doctrina jurisprudencial, s\u00ed ha entrado en ocasiones en el fondo del asunto, – por ejemplo en cuanto a las clausulas de vencimiento anticipado o a los intereses de demora- , para concluir, y con ello vincular a los juzgados y tribunales menores, que no existe abuso alguno.<\/p>\n Por ejemplo, \u00a0la sentencia del Tribunal Supremo 792\/2009, de 16 de diciembre de 2009, Sala de lo civil, dictada en casaci\u00f3n en un procedimiento promovido por la OCU contra diversas entidades financieras, examin\u00f3 diversas estipulaciones financieras presuntamente abusivas, \u00a0declarando legales unas e ilegales otras:\u00a0y en concreto, al analizar la impugnaci\u00f3n del pacto de vencimiento anticipado por impago de un solo plazo, (uno de los elementos m\u00e1s explosivos) lo declara no abusivo, proclamando la \u00abvalidez de las cl\u00e1usulas de vencimiento anticipado en los pr\u00e9stamos cuando concurra justa causa -verdadera y manifiesta dejaci\u00f3n de las obligaciones de car\u00e1cter esencial, como puede ser el incumplimiento por el prestatario de la obligaci\u00f3n de abono de las cuotas de amortizaci\u00f3n del pr\u00e9stamo-. \u00bb <\/em><\/p>\n Por tanto, para el Tribunal Supremo bastaba con el impago de una simple cuota mensual, con independencia de su relaci\u00f3n y proporci\u00f3n con el n\u00famero total de cuotas pactadas, para entender que ya se produce un incumplimiento esencial que legitima el vencimiento anticipado de la totalidad. Con ese razonamiento, a nuestro juicio, lo que el tribunal hace en realidad es eludir debatir si algo que es legal con car\u00e1cter general (y sin duda tal pacto lo era con car\u00e1cter general seg\u00fan la normativa entonces vigente), puede llegar a ser abusivo cuando tal pacto viene predispuesto e impuesto por una entidad financiara en sus condiciones generales y cualquiera que sea el n\u00famero de cuotas mensuales que el prestatario hubiera satisfecho oportunamente o que quedaren por vencer. [5]<\/a><\/p>\n \u00a0<\/p>\n III.2.C.- La desactivaci\u00f3n del registrador: <\/u><\/strong><\/p>\n \u00bfY el registrador? Una vez desactivado el posible control notarial y el judicial, \u00bfqu\u00e9 papel puede desempe\u00f1ar el registrador en la protecci\u00f3n a los consumidores de pr\u00e9stamos hipotecarios? Vamos a verlo a continuaci\u00f3n, tanto como encargado del registro de condiciones generales de la contrataci\u00f3n, como en su calidad de titular del registro de la propiedad.<\/p>\n \u00a0<\/p>\n<\/a> En la tramitaci\u00f3n parlamentaria de lo que acabar\u00eda convirti\u00e9ndose en la ley 7\/1998 de 13 de abril sobre condiciones generales de la contrataci\u00f3n, cabe destacar que seg\u00fan el proyecto de ley presentado por el Gobierno, el art\u00edculo 10.6 de la Ley 26\/1984, de 19 de julio, General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios iba a tener la siguiente redacci\u00f3n:<\/p>\n \u00abLos registradores de la propiedad y mercantiles calificar\u00e1n bajo su responsabilidad el car\u00e1cter abusivo de las cl\u00e1usulas que afecten a la eficacia real de los derechos inscribibles, denegando su inscripci\u00f3n, sin perjuicio de los recursos judicial o gubernativos, regulados por la legislaci\u00f3n hipotecaria que pudieran interponerse\u201d<\/em><\/p>\n Y, seg\u00fan el mismo proyecto de ley, el articulo 258 de la Ley Hipotecaria iba a quedar redactado del siguiente modo \u201cEl registrador denegar\u00e1 la inscripci\u00f3n de aqu\u00e9llas cl\u00e1usulas que sean nulas de conformidad con la legislaci\u00f3n sobre condiciones generales y en aplicaci\u00f3n del articulo 10 bis de la ley General de defensa de consumidores y usuarios\u201d.<\/em><\/p>\n El grupo parlamentario de Izquierda unida s\u00ed apoy\u00f3 el proyecto de ley en cuanto a la calificaci\u00f3n registral de las clausulas abusivas diciendo que \u201cEs rid\u00edculo obligar a los consumidores al gasto que supone acudir a los tribunales y contribuir al colapso de \u00e9stos cuando el tr\u00e1mite judicial puede evitarse con la denegaci\u00f3n de inscripci\u00f3n\u00bb<\/em><\/p>\n Pero otros grupos parlamentarios criticaron duramente tal previsi\u00f3n, acusando al gobierno y a los registradores, probablemente en una estrategia demag\u00f3gica impulsada por aqu\u00e9llos a los que no interesa que el registrador califique las cl\u00e1usulas abusivas, de perseguir intereses corporativistas de los registradores en lugar del servicio y protecci\u00f3n del consumidor.<\/p>\n Por ejemplo, un diputado de Coalici\u00f3n Canaria dijo que \u201cParece un texto cuya inspiraci\u00f3n est\u00e1 basada m\u00e1s en una serie de intereses de los registradores de la propiedad que en garantizar derechos a los consumidores y usuarios\u201d <\/em> y que \u201cdar al registrador determinadas funciones es un entrometimiento en la funci\u00f3n jurisdiccional\u201d. <\/em>y que \u201cpodr\u00eda suponer una invasi\u00f3n en la libertad de los particulares y en la tutela judicial de los derechos\u201d.<\/em><\/p>\n Por su parte, un diputado del grupo socialista afirm\u00f3 que \u201c\u2026 los motivos de esta ley pueden ser exclusivamente corporativistas, \u2026, porque lo \u00fanico que hace es transferir una serie de competencias al cuerpo de registradores de la propiedad; \u2026 se pretende una privatizaci\u00f3n en beneficio del corporativismo de los registradores\u2026\u201d <\/em> que \u201cva a aportar unas cantidades fabulosas a los ingresos no muy escasos de los registradores de la propiedad\u201d \u2026\u201d<\/em> que encubre un magn\u00edfico negocio\u201d\u2026 \u201cy un aumento de poder de los registradores que llegan a suplantar la actuaci\u00f3n de los jueces\u201d.<\/em><\/p>\n El grupo socialista incluso lleg\u00f3 al extremo de proponer una enmienda que dijera claramente que \u201cAun cuando el encargado del registro de condiciones generales apreciase la existencia de condiciones que pudieran adolecer de nulidad, deber\u00e1 proceder a su inscripci\u00f3n \u2026\u201d<\/em> [6]<\/a>.<\/p>\n Tras la tramitaci\u00f3n parlamentaria, y ante la fuerte oposici\u00f3n de los sectores, lobbies y grupos parlamentarios contrarios a la calificaci\u00f3n registral, la redacci\u00f3n final que se aprob\u00f3 para el articulo 10.6 de la LGDCU fue la de que \u201cLos notarios y los registradores de la propiedad y mercantiles, en el ejercicio profesional de sus respectivas funciones p\u00fablicas, no autorizar\u00e1n ni inscribir\u00e1n aquellos contratos o negocios jur\u00eddicos en los que se pretenda la inclusi\u00f3n de cl\u00e1usulas declaradas nulas por abusivas en sentencia inscrita en el Registro de Condiciones Generales\u201d.<\/em><\/p>\n Y el articulo 258 de la Ley hipotecaria se limit\u00f3 a decir que \u201cEl registrador denegar\u00e1 la inscripci\u00f3n de aqu\u00e9llas cl\u00e1usulas declaradas nulas de conformidad con lo dispuesto en el p\u00e1rrafo segundo del articulo 10 bis de la ley 26\/1984 General para la defensa de los consumidores y usuarios\u201d.<\/em><\/p>\n Con lo cual, al cambiar la expresi\u00f3n de \u201cclausulas que sean nulas\u201d por la de clausulas \u201cdeclaradas\u201d nulas, se consigui\u00f3 que el registrador no pudiera calificar ni apreciar por s\u00ed mismo la nulidad de una cl\u00e1usula, como condici\u00f3n intr\u00ednseca de la misma, y sino solo comprobar si ha sido declarada nula (por los \u00f3rganos judiciales).<\/p>\n Adem\u00e1s, se supeditaba todo ello a que la declaraci\u00f3n judicial de su nulidad constara inscrita en el registro de condiciones generales de la contrataci\u00f3n.\u00a0\u00a0 Y a mayor abundamiento, la interpretaci\u00f3n doctrinal m\u00e1s generalizada se encarg\u00f3 despu\u00e9s de devaluar m\u00e1s todav\u00eda el articulo 10.6 de la LGDCU entendiendo que si un contrato inclu\u00eda cl\u00e1usulas declaradas nulas por sentencia inscrita en el registro de condiciones generales, lo que proced\u00eda no era denegar la autorizaci\u00f3n e inscripci\u00f3n del contrato mismo, sino s\u00f3lo de la cl\u00e1usula concreta.<\/p>\n En definitiva, la calificaci\u00f3n del registrador encargado del registro de condiciones generales de la contrataci\u00f3n, se limit\u00f3 pr\u00e1cticamente, por expresa previsi\u00f3n normativa, a comprobar su competencia territorial, la legitimaci\u00f3n de solicitante, y el car\u00e1cter de condiciones generales de las cl\u00e1usulas cuyo dep\u00f3sito se solicita. (Art14 del (Reglamento aprobado por RD 1828\/1999 de 3 de diciembre)<\/p>\n Y la redacci\u00f3n del art\u00edculo 23 de la ley de condiciones generales de la contrataci\u00f3n se limit\u00f3 a establecer un deber notarial y registral de informaci\u00f3n, pero nunca un control de validez o contenido. [7]<\/a><\/p>\n En tales preceptos, y en otros muchos de la ley aprobada en 1998, observamos claras disfunciones, y c\u00f3mo en ella hay muchos art\u00edculos que en realidad est\u00e1n velando m\u00e1s por los intereses de las entidades financieras predisponentes de las condiciones generales de los contratos, que por los prestatarios consumidores de tales servicios. [8]<\/a><\/p>\n \u00a0<\/p>\n<\/a> Como punto de partida, hemos de ser conscientes de la important\u00edsima funci\u00f3n protectora que puede y debe desempe\u00f1ar la calificaci\u00f3n registral de las cl\u00e1usulas abusivas, y de la alt\u00edsima eficacia de tal protecci\u00f3n, por una serie de caracter\u00edsticas que se enuncian a continuaci\u00f3n:<\/p>\n .- Es un funcionario p\u00fablico predeterminado por la ley, y no elegible por los interesados, pues al tener el registrador una jurisdicci\u00f3n territorial determinada, (el distrito hipotecario), todos los prestamos hipotecarios sobre inmuebles de su distrito est\u00e1n sometidos a su calificaci\u00f3n registral. Aqu\u00ed no cabe lo de que \u201csi el registrador suspende la inscripci\u00f3n de una estipulaci\u00f3n, se cambia de registrador\u201d.<\/p>\n .- Es un funcionario p\u00fablico independiente, que califica conforme a la ley y bajo su responsabilidad directa, sin estar vinculado por criterios o directrices de \u00f3rganos superiores, sin perjuicio del posible recurso de los interesados contra su calificaci\u00f3n.<\/p>\n \u00a0.- Su calificaci\u00f3n es autom\u00e1tica, pues se produce siempre y en todo caso en que se presenta a inscripci\u00f3n un contrato de hipoteca.<\/p>\n .- La protecci\u00f3n que proporciona al consumidor se produce en el primer momento, cuando se acaba de firmar el pr\u00e9stamo hipotecario y de presentar a inscripci\u00f3n.<\/p>\n .- Es gratuita para el consumidor: los registradores s\u00f3lo devengan sus aranceles legales y reglamentarios cuando inscriben (y son a cargo del banco adquirente de la hipoteca) pero no cuando suspenden la inscripci\u00f3n del titulo mismo, o de estipulaciones concretas del mismo por ser abusivas.<\/p>\n .- Siempre juega a favor del consumidor y nunca en su contra.<\/p>\n .- Invierte la carga procesal: si el registrador suspende o deniega la inscripci\u00f3n de una determinada estipulaci\u00f3n, es el banco el que tiene la carga procesal de impugnar la calificaci\u00f3n registral.<\/p>\n .- La calificaci\u00f3n registral negativa es plenamente efectiva en su papel protector del consumidor: en virtud del principio de inscripci\u00f3n constitutiva, s\u00f3lo existe el derecho de hipoteca desde el momento y en la medida en que haya sido inscrito, y las estipulaciones no inscritas no se podr\u00e1n ejecutar.<\/p>\n De entre tales caracter\u00edsticas, las dos esenciales son las primeras (es un funcionario p\u00fablico predeterminado por ley y no elegible por los interesados, y adem\u00e1s, independiente de vinculaci\u00f3n jer\u00e1rquica al criterio de otro \u00f3rgano, salvo por v\u00eda de recursos) y la \u00faltima (en virtud del principio de inscripci\u00f3n constitutiva, lo no inscrito no existe ni puede ejecutarse).<\/p>\n Y por eso precisamente, los enemigos de la calificaci\u00f3n registral, – que no son s\u00f3lo las entidades financieras- , tienen muy claro que son esos mismos rasgos esenciales los que necesitan dinamitar para conseguir desactivar la funci\u00f3n registral de defensa de los consumidores.<\/p>\n Para alcanzar ese objetivo, claramente impopular si se expresara abiertamente, es necesario utilizar refinadas estrategias de demagogia y manipulaci\u00f3n de la opini\u00f3n p\u00fablica, con argumentos para conseguir que los ciudadanos y consumidores, por quienes vela la calificaci\u00f3n registral, la perciban no como lo que realmente es – un servicio p\u00fablico util\u00edsimo para los consumidores- , sino como un obst\u00e1culo o r\u00e9mora que merece suprimirse o limitarse. Veamos c\u00f3mo:<\/p>\n .- Frente al car\u00e1cter predeterminado del registrador competente, se intenta implantar la \u201clibre elecci\u00f3n de registrador\u201d, so pretexto de que eso conviene supuestamente a la agilidad del tr\u00e1fico jur\u00eddico.<\/p>\n .- Frente al car\u00e1cter independiente de su calificaci\u00f3n, se pretende implantar la vinculaci\u00f3n jer\u00e1rquica a los criterios de un \u00f3rgano superior, so pretexto de acabar con calificaciones registrales \u201cextravagantes\u201d.<\/p>\n .- Frente al principio de inscripci\u00f3n constitutiva de la hipoteca, – s\u00f3lo se puede ejecutar lo calificado positivamente e inscrito- se pretende acabar con el car\u00e1cter constitutivo de la inscripci\u00f3n para conseguir que tambi\u00e9n se puede ejecutar lo no inscrito o se pretende acabar con la calificaci\u00f3n registral misma de modo que el registrador no califique, sino que transcriba \u00edntegramente las condiciones generales y estipulaciones del contrato.\u00a0<\/p>\n Y estas t\u00e1cticas se han empleado – y se siguen empleando- con bastante \u00e9xito en diversos momentos de nuestro devenir legislativo, como veremos a continuaci\u00f3n.<\/p>\n \u00a0<\/p>\n V.1.- Los intentos de acabar con el derecho al registrador natural predeterminado por la ley.<\/strong><\/p>\n Durante los \u00faltimos quince a\u00f1os ha sido incesante la presi\u00f3n, impulsada tanto por muchas entidades financieras, como por importantes sectores del notariado, para que se implantara \u201cla libre elecci\u00f3n de registrador\u201d, como forma de, so pretexto de \u201cagilizar el despacho de los t\u00edtulos notariales judiciales, administrativos y privados susceptibles de inscripci\u00f3n\u201d, poder en realidad eludir el rigor de la calificaci\u00f3n registral de un funcionario p\u00fablico con competencia territorial predeterminada por la ley.<\/p>\n Tales intentos, que estuvieron cerca de prosperar en su pretensi\u00f3n m\u00e1s radical, acabaron desembocando en la Ley 24\/2001, de 27 de diciembre, que introdujo los art\u00edculos 19 bis y 275 bis de la ley hipotecaria, implantando un sistema de calificaci\u00f3n sustitutoria, en virtud del cual si el registrador territorialmente competente califica negativamente el t\u00edtulo, sea total o parcialmente, el interesado podr\u00eda instar la aplicaci\u00f3n del cuadro de sustituciones previsto en el art\u00edculo 275 bis de la Ley para que uno o varios Registradores que sirvan en un Registro de la Propiedad puedan calificar y despachar documentos correspondientes a otros Registros.<\/p>\n Tal previsi\u00f3n legal fue desarrollada por el Real Decreto 1039\/2003, de 1 de agosto, por el que se regula el derecho de los interesados para instar la intervenci\u00f3n de registrador sustituto, en cuya exposici\u00f3n de motivos se alude expresamente a que \u201cLa cuesti\u00f3n no resulta sencilla ya que, al arbitrar alguna medida de esta clase siempre existe el riesgo de que se lesione la seguridad que debe de presidir la inscripci\u00f3n de los derechos que nacen de esta clase de negocios; seguridad que, en una buena parte, descansa en la calificaci\u00f3n registral\u201d.<\/em>\u00a0<\/em><\/p>\n Y a\u00f1ade que \u201c La raz\u00f3n de esta tensi\u00f3n entre la agilidad y la seguridad, que son los dos principios que han de presidir el tr\u00e1fico inmobiliario y mercantil, obedece a la existencia de intereses distintos, incluso antag\u00f3nicos, entre las partes que intervienen en los negocios jur\u00eddicos y los terceros que pueden ser afectados -y perjudicados- por ellos cuando a su trav\u00e9s se crean, declaran, reconocen, modifican o extinguen derechos reales inmobiliarios que, por definici\u00f3n, afectan a toda la comunidad.\u201d [9]<\/strong><\/a><\/em><\/p>\n Finalmente, el citado decreto se decant\u00f3 por un sistema de competencia registral alternativa, pero predeterminada y no elegible por el interesado, se\u00f1alando en su articulo 4 que \u201cEl r\u00e9gimen de sustituciones de los registradores se realizar\u00e1 de forma rotatoria, de manera que la primera solicitud para la intervenci\u00f3n del registrador sustituto ser\u00e1 sustanciada por el registrador que figure en primer lugar en el cuadro de sustituciones correspondiente al registrador sustituido ; la siguiente, por el que figure en segundo lugar, y as\u00ed sucesivamente. \u201c<\/em>\u00a0<\/p>\n De este modo, en alguna medida se consigui\u00f3 dar entrada al ansiado deseo de las entidades financieras de poder eludir \u2013siquiera en parte- el control registral con la misma frase con la que tradicionalmente se ufanaban de eludir el notarial: o sea, que \u201csi el registrador cambia una coma del contrato predispuesto, se cambia de registrador\u201d.<\/p>\n Pero al menos, la ley y el reglamento cerraron el paso categ\u00f3ricamente a la pretensi\u00f3n de elegir libremente el registrador a conveniencia, e implantaron un sistema rotatorio predeterminado, que a mi juicio, resulta razonado y razonable ponderando la referida tensi\u00f3n entre la agilidad y la seguridad del tr\u00e1fico jur\u00eddico.<\/p>\n \u00a0\u00a0<\/p>\n V.2.- Los intentos de acabar con el principio de inscripci\u00f3n constitutiva en materia de hipotecas.<\/strong><\/p>\n Es un principio esencial y tradicional del derecho hipotecario el que la hipoteca, como derecho real, no nace ni queda v\u00e1lidamente constituido hasta que sea inscrito en el registro de la propiedad. (Art\u00edculo 1875 del C\u00f3digo Civil).<\/p>\n Por su parte, la Ley 1\/2000, de 7 de enero, de Ley de Enjuiciamiento Civil, mediante su la disposici\u00f3n final 9.5, dio nueva redacci\u00f3n al articulo 130 de la ley hipotecaria para dejar claro que \u201cEl procedimiento de ejecuci\u00f3n directa contra los bienes hipotecados s\u00f3lo podr\u00e1 ejercitarse como realizaci\u00f3n de una hipoteca inscrita y, dado su car\u00e1cter constitutivo, sobre la base de los extremos contenidos en el asiento respectivo\u201d.<\/p>\n Por tanto, las estipulaciones cuya inscripci\u00f3n hubiera sido denegada por la calificaci\u00f3n registral, no quedaban garantizadas por el derecho real de hipoteca, y en consecuencia, no podr\u00edan ejecutarse por medio de la acci\u00f3n real hipotecaria.<\/p>\n Ello no s\u00f3lo es un principio esencial en el que se sustenta no s\u00f3lo la publicidad y seguridad jur\u00eddica del derecho hipotecario, sino la constitucionalidad misma del procedimiento de ejecuci\u00f3n hipotecaria, como ha tenido ocasi\u00f3n de destacar reiteradamente el Tribunal Constitucional [10]<\/a> , <\/em>quien considera que la combinaci\u00f3n entre la calificaci\u00f3n registral y la inscripci\u00f3n constitutiva de la hipoteca es precisamente lo que permite que \u00a0\u201cla favorecida posici\u00f3n del acreedor est\u00e1 compensada con las garant\u00edas registrales que la ley concede al deudor para incidir en el nacimiento, subsistencia y extinci\u00f3n del t\u00edtulo\u00bb.<\/p>\n Pero esa combinaci\u00f3n de calificaci\u00f3n registral e inscripci\u00f3n constitutiva no le interesa en modo alguno a las entidades financieras, pues, aunque consigan sin esfuerzo alguno que todo el contenido negocial predispuesto se eleve a documento p\u00fablico, y con ello se convierta en titulo ejecutivo contra el deudor, tambi\u00e9n aspiran a que todo ese contenido negocial, y no s\u00f3lo la parte que supere la calificaci\u00f3n registral, se pueda ejecutar con la acci\u00f3n real hipotecaria, en perjuicio de terceros, y con el rango registral de la hipoteca.<\/p>\n As\u00ed que, para intentar acabar con ese r\u00e9gimen jur\u00eddico de la inscripci\u00f3n constitutiva, en la tramitaci\u00f3n del proyecto de ley de lo que acabar\u00eda convirti\u00e9ndose en la Ley 41\/2007, de 7 de diciembre, se pretendi\u00f3 a\u00f1adir un inciso final al citado articulo 130 de la ley hipotecaria, de modo que se permitiera la ejecuci\u00f3n de los extremos contenidos en el asiento respectivo \u201co en el t\u00edtulo\u201d.\u00a0\u00a0 Burda y evidente maniobra que con un simple retoque de redacci\u00f3n daba al traste con un pilar esencial del derecho registral y de la seguridad jur\u00eddica inmobiliaria.<\/p>\n Afortunadamente, la redacci\u00f3n final que prosper\u00f3 y fue aprobada recondujo las aguas a su cauce, diciendo como dice el actual articulo 130 que \u201cEl procedimiento de ejecuci\u00f3n directa contra los bienes hipotecados s\u00f3lo podr\u00e1 ejercitarse como realizaci\u00f3n de una hipoteca inscrita, sobre la base de aquellos extremos contenidos en el t\u00edtulo que se hayan recogido en el asiento respectivo\u201d.<\/p>\n \u00a0<\/p>\n V.3.- Los intentos de acabar con el \u00e1mbito y extensi\u00f3n de la calificaci\u00f3n registral.<\/strong><\/p>\n El fracaso, como hemos visto, de las t\u00e1cticas para acabar con el car\u00e1cter constitutivo de la inscripci\u00f3n registral, no supon\u00eda en realidad para las entidades financieras ninguna derrota definitiva si se consegu\u00eda el otro objetivo de su estrategia combinada, y perfectamente dise\u00f1ada: ya que no se puede conseguir que sea ejecutable por acci\u00f3n real hipotecaria la parte del t\u00edtulo notarial no inscrita por el registrador, hay que conseguir a toda costa que ninguna parte del t\u00edtulo notarial quede sin inscribir.<\/p>\n Y en este anhelo de las entidades financieras, como en otros casos, contaban con el respaldo y apoyo entusiasta del notariado, comprensiblemente inc\u00f3modo con una calificaci\u00f3n registral imparcial que, en beneficio del consumidor prestatario y de los terceros, denegara por abusivas la inscripci\u00f3n de determinadas estipulaciones predispuestas por el banco que el notario autorizante de la escritura p\u00fablica no supo, no quiso, o no pudo evitar autorizar con su firma.<\/p>\n \u00bfY c\u00f3mo conseguir que todo el contenido negocial redactado unilateralmente por la asesor\u00eda jur\u00eddica de la entidad financiera, adem\u00e1s de incorporarse \u00edntegramente al documento p\u00fablico notarial, quedara tambi\u00e9n incorporado \u00edntegramente a la inscripci\u00f3n registral?<\/p>\n La estrategia para ello era muy clara y absolutamente contundente:<\/p>\n .- Intentar que la ley apruebe un art\u00edculo que as\u00ed lo dijera.<\/p>\n .- Subsidiariamente, para el caso de que no lo dijera con la suficiente claridad, conseguir que sea esa la interpretaci\u00f3n que del mismo haga el centro directivo que resuelve los recursos contra la calificaci\u00f3n registral.<\/p>\n .- Conseguir adem\u00e1s, que ese criterio interpretativo sea vinculante y no pueda ser inaplicado por los registradores en el procedimiento registral.<\/p>\n .- Y por \u00faltimo (y por pedir que no quede) que ese criterio no pueda siquiera ser impugnado en un procedimiento judicial.<\/p>\n Esos ambiciosos objetivos podr\u00edan parecer ilusorios, imposibles de alcanzar, pues implicaban captar y someter al regulador (el parlamento y el gobierno) a su satisfacci\u00f3n.\u00a0\u00a0 Pero por sorprendente que pueda parecer a los ingenuos, eso fue precisamente lo que consiguieron, y adem\u00e1s necesitando tan s\u00f3lo dos jugadas maestras: la aprobaci\u00f3n de la ley 24\/2001 y la aprobaci\u00f3n de la ley 41\/2007:<\/p>\n .- Para que el registrador no califique, sino que transcriba la escritura de pr\u00e9stamo hipotecario, se aprob\u00f3 por la ley 41\/2007 la siguiente redacci\u00f3n del art\u00edculo 12 de la ley hipotecaria: \u201cLas cl\u00e1usulas de vencimiento anticipado y dem\u00e1s cl\u00e1usulas financieras de las obligaciones garantizadas por hipoteca a favor de las entidades a las que se refiere el art\u00edculo 2 de la Ley 2\/1981, de 25 de marzo, de Regulaci\u00f3n del Mercado Hipotecario, en caso de calificaci\u00f3n registral favorable de las cl\u00e1usulas de trascendencia real, se har\u00e1n constar en el asiento en los t\u00e9rminos que resulten de la escritura de formalizaci\u00f3n.\u201d<\/p>\n .- Por si la interpretaci\u00f3n del precepto no fuera del todo clara, la Direcci\u00f3n General de los Registro y del Notariado, se encarg\u00f3 de proclamar reiteradamente durante varios a\u00f1os el principio de transcripci\u00f3n (no calificaci\u00f3n) de las estipulaciones financieras, con una doctrina reiterad\u00edsima del siguiente tenor esencial: \u201cLa calificaci\u00f3n registral alcanza a las cl\u00e1usulas de trascendencia real, no a las obligacionales. S\u00f3lo se califican e inscriben cl\u00e1usulas de trascendencia jur\u00eddico real inmobiliaria como son el importe del principal de la deuda y, en su caso, el de los intereses pactados, o, el importe m\u00e1ximo de la responsabilidad hipotecaria, identificando las obligaciones garantizadas, cualquiera que sea la naturaleza de \u00e9stas y su duraci\u00f3n. Tras la reforma del art. 12 LH por la ley 41\/2007, las cl\u00e1usulas financieras, aunque no tuvieran trascendencia real, se transcribir\u00e1n tal cual se recojan en el t\u00edtulo\u201d. [11]<\/a><\/p>\n \u00a0<\/strong><\/p>\n V.4.- Los intentos de acabar con la independencia de la calificaci\u00f3n registral.<\/strong><\/p>\n Para conseguir que esa particular interpretaci\u00f3n de la DGRN, – desafortunada en t\u00e9rminos jur\u00eddicos, pero \u201cafortunad\u00edsima\u201d para las entidades financieras- se impusiera a toda costa en la pr\u00e1ctica registral, se ech\u00f3 mano dela redacci\u00f3n del articulo 327 de la ley hipotecaria, en el sentido de que \u201cPublicada en el \u00bbBolet\u00edn Oficial del Estado\u00bb la resoluci\u00f3n expresa (de la Direcci\u00f3n General de los Registros) por la que se estime el recurso, tendr\u00e1 car\u00e1cter vinculante para todos los registradores mientras no se anule por los Tribunales\u201d, as\u00ed como de la tipificaci\u00f3n como infracci\u00f3n disciplinaria grave del \u201cincumplimiento y la falta de obediencia a las Instrucciones y resoluciones de car\u00e1cter vinculante de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado\u201d. (art\u00edculo 3013.B.k)<\/p>\n Por su parte, la DGRN, cuyo celo ya se encargaban de excitar ciertos notarios que encabezaban sus recursos gubernativos con la palabra \u201cdenuncia\u201d, hizo un uso nada marginal de tal potestad sancionadora, y en especial de la amenaza o advertencia de su ejercicio, llegando incluso a proclamar en numerosas resoluciones que al registrador \u201cle est\u00e1 vedado\u201d (no ya s\u00f3lo inaplicar), sino incluso \u201ccriticar, desconocer o comentar, en su calificaci\u00f3n o, en su caso, en el informe, las resoluciones de su superior jer\u00e1rquico, es decir, de este Centro directivo\u201d.[12]<\/a><\/p>\n Para intentar que esa particular interpretaci\u00f3n administrativa del articulo 12 de la ley hipotecaria no pudiera ser recurrida por el registrador y contradicha por los tribunales de justicia, se derog\u00f3 la redacci\u00f3n del articulo 328 de la ley hipotecaria que establec\u00eda que \u201ccuando la resoluci\u00f3n sea estimatoria, el Registrador que haya firmado la nota de calificaci\u00f3n revocada, as\u00ed como los titulares de derechos a quienes se les haya notificado la interposici\u00f3n del recurso, estar\u00e1n tambi\u00e9n legitimados para recurrirla.\u201d<\/p>\n Y en su lugar, la Ley 24\/2005, de 18 de noviembre, se encarg\u00f3 de dar nueva redacci\u00f3n al precepto de modo que, adem\u00e1s de privar expresamente de legitimaci\u00f3n para recurrir la resoluci\u00f3n de la Direcci\u00f3n General al Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de Espa\u00f1a, y de hacer desaparecer del procedimiento a otros posibles interesados por cuyos derechos vela la calificaci\u00f3n registral, se estableci\u00f3, y a\u00fan sigue vigente, la norma de que el registrador de la propiedad, mercantil y de bienes muebles cuya calificaci\u00f3n negativa hubiera sido revocada mediante resoluci\u00f3n expresa de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado s\u00f3lo podr\u00e1 recurrir la resoluci\u00f3n de \u00e9sta cuando la misma afecte a un derecho o inter\u00e9s del que sea titular.<\/p>\n Derecho e inter\u00e9s, que como se ha encargado de se\u00f1alar el Tribunal Supremo, no se refiere a su funci\u00f3n gen\u00e9rica del registrador en defensa de la legalidad, sino s\u00f3lo a la posible existencia de un inter\u00e9s personal o patrimonial del registrador, como por ejemplo el estar afectado por exigencia de responsabilidad civil o disciplinaria por consecuencia de la resoluci\u00f3n de la DGRN.[13]<\/a><\/p>\n Como vemos, el sue\u00f1o de las entidades financieras por desactivar la calificaci\u00f3n registral de las hipotecas qued\u00f3 convertido en realidad.<\/p>\n Y todo atado y bien atado.<\/p>\n \u00a0\u00a0<\/p>\n<\/a> En este panorama, con la hipoteca convertida en un arma de destrucci\u00f3n masiva, con sus cuatro componentes explosivos en perfecto estado (vencimiento anticipado, intereses de demora, expropiaci\u00f3n a bajo precio y subsistencia y agigantamiento de la deuda pendiente), y convenientemente desactivada la calificaci\u00f3n registral y la tutela judicial para que no supongan un obst\u00e1culo al pleno desenvolvimiento de las estipulaciones contractuales y pr\u00e1cticas abusivas de las entidades financieras, lleg\u00f3 la crisis econ\u00f3mica y el artefacto explosivo estall\u00f3, con un efecto devastador, llev\u00e1ndose por medio la econom\u00eda de miles de familias y de peque\u00f1os negocios o empresas, con una magnitud y consecuencias de sobra conocidas y que no es necesario detallar ahora.<\/p>\n Adem\u00e1s de miles de ejecuciones hipotecarias por el procedimiento judicial, se produjeron tambi\u00e9n much\u00edsimas ejecuciones por el procedimiento de venta extrajudicial ante notario.[14]<\/a><\/p>\n \u00a0<\/p>\n<\/a> Afortunadamente, y como suele ocurrir cuando se produce una cat\u00e1strofe devastadora de gran magnitud, y ante un sistema jur\u00eddico interno que no s\u00f3lo no le hab\u00eda puesto freno, sino que en gran medida era directamente responsable de lo ocurrido, lleg\u00f3 la ayuda internacional a los desfavorecidos, en forma de sentencias del Tribunal de Justicia de la Uni\u00f3n Europea, para corregir las disfunciones del sistema legal y jurisprudencial espa\u00f1ol.<\/p>\n De modo esquem\u00e1tico, cabe destacar dos sentencias cruciales:<\/p>\n \u00a0.- La sentencia del TJUE de 6-6-2009, que record\u00f3 que las clausulas abusivas son nulas de pleno derecho sin necesidad de impugnaci\u00f3n y declaraci\u00f3n judicial.<\/p>\n \u00a0.- Y sobre todo, la Sentencia del Tribunal de Justicia de la Uni\u00f3n Europea de 14 de marzo de 2013, por la que se resuelve la cuesti\u00f3n prejudicial planteada por el Juzgado de lo Mercantil n.\u00ba 3 de Barcelona respecto a la interpretaci\u00f3n de la Directiva 93\/13\/CEE del Consejo, de 5 de abril de 1993.<\/p>\n Dicha sentencia \u201ccogi\u00f3 el toro por los cuernos\u201d en cuanto a dos de los famosos \u201ccomponentes explosivos\u201d de la hipoteca y tambi\u00e9n en cuanto al \u201cblindaje anti-jueces\u201d del sistema hipotecario espa\u00f1ol:<\/p>\n .- Respecto de las clausulas de vencimiento anticipado, dej\u00f3 claro que para su validez es preciso \u201cque el deudor haya incumplido una obligaci\u00f3n que revista car\u00e1cter\u00a0esencial\u00a0en el marco de la relaci\u00f3n contractual de que se trate, (…)\u00a0\u00a0para los casos en los\u00a0que el incumplimiento tiene car\u00e1cter suficientemente grave con respecto a la duraci\u00f3n y a la cuant\u00eda del pr\u00e9stamo\u00bb\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0<\/p>\n .-\u00a0Y en relaci\u00f3n a los intereses de demora, se\u00f1al\u00f3 que el juez\u00a0nacional deber\u00e1 comprobar en particular, por un lado, las normas nacionales aplicables entre las partes en el supuesto de que no se hubiera estipulado ning\u00fan acuerdo en el contrato controvertido o en diferentes contratos de ese tipo celebrados con los consumidores y, por otro lado, el tipo de inter\u00e9s de demora fijado con respecto al tipo de inter\u00e9s legal, con el fin de verificar que es adecuado para garantizar la realizaci\u00f3n de los objetivos que \u00e9ste persigue en el Estado miembro de que se trate y que no va m\u00e1s all\u00e1 de lo necesario para alcanzarlos.<\/p>\n .- Y, sobre todo, la sentencia del tribunal europeo vino a denunciar y proclamar p\u00fablicamente, para nuestra verg\u00fcenza y deshonra, que el sistema legal espa\u00f1ol que no permite defenderse contra clausulas abusivas en el procedimiento ejecutivo, ni suspender la ejecuci\u00f3n en un declarativo, es en s\u00ed mismo abusivo y contrario a la normativa comunitaria en materia de protecci\u00f3n de consumidores.<\/p>\n \u00a0\u00a0<\/p>\n<\/a> Es cierto que ya con anterioridad a la citada sentencia del TJUE de 14-3-2013, las autoridades espa\u00f1olas hab\u00edan adoptado algunas medidas para paliar la situaci\u00f3n de los deudores hipotecarios, y comenzado a invertir la tendencia legislativa desde el \u201cfavor creditoris\u201d, que hab\u00eda presidido todas las reformas de la d\u00e9cada previa, hacia el \u201cfavor debitoris\u201d. [15]<\/a><\/p>\n Y tambi\u00e9n es cierto que los nuevos titulares de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, una vez cesada la directora Blanco-Morales Limones, hab\u00edan empezado a matizar y reorientar la doctrina que aqu\u00e9lla ven\u00eda aplicando sistem\u00e1ticamente para impedir la calificaci\u00f3n registral de cl\u00e1usulas abusivas.<\/p>\n En esta reorientaci\u00f3n del rumbo, es de destacar la resoluci\u00f3n de la DGRN de Resoluci\u00f3n de 1 de octubre de 2010, interesant\u00edsima\u00a0\u00a0y acertada, a nuestro juicio, en la que, antes de resolver acerca de cada uno de los defectos concretos se\u00f1alados en la calificaci\u00f3n registral, realiza una nueva interpretaci\u00f3n integradora del art 12 de la ley hipotecaria, a la vista de otras normas y sentencias aplicables,\u00a0\u00a0para concluir que no procede la exclusi\u00f3n absoluta de la calificaci\u00f3n de las cl\u00e1usulas financieras y de vencimiento anticipado,\u00a0\u201caunque s\u00ed una modalizaci\u00f3n en cuanto a su extensi\u00f3n\u201d.\u00a0<\/p>\n En particular, en dicha resoluci\u00f3n, como en otras posteriores que le siguieron, y tras la cita de la legislaci\u00f3n sobre defensa de los consumidores, del art. 130 LH, de la STS 16-12-2009, y de la sentencia 4-6-2009 del Tribunal de Justicia de la UE, concluye el Centro Directivo que \u201cs\u00f3lo una interpretaci\u00f3n de los objetivos espec\u00edficos del art. 12 LH coordinada y ponderada con la normativa de protecci\u00f3n de consumidores, unida a la posibilidad de apertura de la ejecuci\u00f3n real hipotecaria con base en el art. 130 LH y a los imperativos demandados por el ordenamiento de la Uni\u00f3n Europea, permiten definir el \u00e1mbito de la funci\u00f3n calificadora del registrador respecto de las\u00a0cl\u00e1usulas financieras y de vencimiento anticipado. En este sentido, afirma con rotundidad que\u00a0el registrador est\u00e1 plenamente legitimado para calificar dichas cl\u00e1usulas<\/strong>, pues lo contrario ser\u00eda ir contra los principios inspiradores de la Ley 41\/2007, am\u00e9n de que se dejar\u00eda desprotegido al consumidor\u201d. Ahora bien, (a\u00f1ade) \u201cen materia de calificaci\u00f3n de cl\u00e1usulas abusivas, el registrador s\u00f3lo puede rechazar como tales aqu\u00e9llas cuya nulidad haya sido declarada judicialmente, y aquellas cuyo car\u00e1cter abusivo pueda ser apreciado por el registrador sin tener que realizar ning\u00fan tipo de valoraci\u00f3n de las circunstancias concurrentes en el supuesto concreto\u201d. [16]<\/a><\/p>\n Pero fue, sin duda, la Ley 1\/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protecci\u00f3n a los deudores hipotecarios, reestructuraci\u00f3n de deuda y alquiler social, la que de manera espec\u00edfica trat\u00f3 de recoger el guante lanzado por la sentencia del TJUE de 14-3-2013, y corregir una de las m\u00e1s graves disfunciones hasta ese momento de nuestro sistema legal en materia de ejecuci\u00f3n hipotecaria. En concreto, implanta (como dice su exposici\u00f3n de motivos) \u201cuna modificaci\u00f3n del procedimiento ejecutivo a efectos de que, de oficio o a instancia de parte, el \u00f3rgano judicial competente pueda apreciar la existencia de cl\u00e1usulas abusivas en el t\u00edtulo ejecutivo y, como consecuencia, decretar la improcedencia de la ejecuci\u00f3n o, en su caso, su continuaci\u00f3n sin aplicaci\u00f3n de aqu\u00e9llas consideradas abusivas\u201d Y reconoce expresamente que \u201cdicha modificaci\u00f3n se adopta como consecuencia de la Sentencia del Tribunal de Justicia de la Uni\u00f3n Europea de 14 de marzo de 2013\u201d.<\/p>\n Con tal medida, acertada sin duda, dio cumplimiento en lo esencial a la exigencia derivada de dicha sentencia, en lo que a esta materia se refiere, aunque se vi\u00f3 que los viejos \u201ctics\u201d casi subconscientes del legislador espa\u00f1ol – que durante tantos a\u00f1os tendi\u00f3 a dar mejor trato al acreedor que al deudor- no eran f\u00e1ciles de erradicar, y acabaron aflorando en la curiosa norma de que la decisi\u00f3n del tribunal sobre el car\u00e1cter abusivo o no de una estipulaci\u00f3n pod\u00eda ser recurrida por el ejecutante, pero no por el ejecutado. [17]<\/a><\/p>\n \u00a0<\/p>\n<\/a> O planteando la cuesti\u00f3n conforme al s\u00edmil y esquema argumental de este trabajo,. podr\u00edamos preguntarnos. \u00bfqu\u00e9 pas\u00f3 con \u201clos cuatro componentes explosivos\u201d?\u00a0<\/p>\n IX.A.- Respecto del pacto de vencimiento anticipado:<\/strong><\/p>\n La ley 1\/2013 dio nueva redacci\u00f3n al articulo 693.2 de la ley de enjuiciamiento civil que ahora dice lo siguiente: \u201cPodr\u00e1 reclamarse la totalidad de lo adeudado por capital y por intereses si se hubiese convenido el vencimiento total en caso de falta de pago de, al menos, tres plazos mensuales sin cumplir el deudor su obligaci\u00f3n de pago o un n\u00famero de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su obligaci\u00f3n por un plazo, al menos, equivalente a tres meses, y este convenio constase en la escritura de constituci\u00f3n\u201d.<\/em><\/p>\n .- Sobre el n\u00famero de meses impagados que se precisan para que el pacto sea legal: <\/u><\/strong><\/p>\n En la redacci\u00f3n inmediatamente anterior a esa reforma, bastaba la \u201cfalta de pago de alguno de los plazos diferentes\u201d<\/em> lo cual inclu\u00eda la posibilidad de pactar el vencimiento anticipado por impago de un solo plazo y aunque ese plazo fuera, incluso, de periodicidad diaria.\u00a0<\/p>\n En cambio, ahora se exige que el impago abarque un periodo de al menos tres meses, lo cual no deja de ser sino una medida meramente cosm\u00e9tica, que, despreciando y desoyendo el mandato terminante que al respecto conten\u00eda la sentencia del TJUE de 13 de marzo de 1023, no toma en consideraci\u00f3n alguna el peso relativo que esas tres mensualidades tengan respecto de la duraci\u00f3n total pactada o respecto de los plazos mensuales que ya llevara cumplidos el deudor, plazos peri\u00f3dicos en que se distribuya ese periodo de tres meses.<\/p>\n Pero lo grave es que no s\u00f3lo podemos afirmar que la nueva redacci\u00f3n legal no supone ning\u00fan avance sustancial a favor del deudor ejecutado, sino que incluso, supone un retroceso, pues el anterior art 693.2 exig\u00eda que \u201ceste convenio constase inscrito en el Registro\u201d, <\/em>mientras que el nuevo 693.2, s\u00f3lo exige que \u201ceste convenio constase en la escritura de constituci\u00f3n\u201d, <\/em>como si el legislador (en este caso el Gobierno, por v\u00eda de Real Decreto Ley) siguiera a\u00fan captado por los lobbies que durante tantos a\u00f1os han venido intentando conseguir suprimir el principio de inscripci\u00f3n constitutiva de la hipoteca.<\/em><\/p>\n Afortunadamente, y a pesar de esa desafortunada redacci\u00f3n (que s\u00f3lo los ingenuos atribuyen al descuido), quiero creer que los tribunales de justicia, en su inmensa mayor\u00eda, siguen aplicando el principio de inscripci\u00f3n constitutiva proclamado en el art 1875 C\u00f3digo Civil, y en el articulo 130 de la Ley Hipotecaria, y no suelen despachar ejecuci\u00f3n hipotecaria por vencimiento anticipado de la deuda si tal pacto simplemente consta en la escritura pero no constara inscrito.<\/p>\n \u00a0<\/p>\n Sobre las posibilidades del ejecutado de \u201cliberar el bien\u201d consignado las<\/u> cantidades vencidas<\/u><\/strong><\/p>\n Tambi\u00e9n la ley 1\/2013 ha retocado ligeramente redacci\u00f3n legal vigente, en concreto en el apartado 3 del mismo art\u00edculo 693.<\/p>\n Habr\u00edamos de comenzar interpretando la expresi\u00f3n legal de \u201cliberar el bien\u201d.<\/em> En realidad, a mi juicio, no significa algo tan extremo como liberar el bien de la carga hipotecaria que lo grava (pues es evidente que va a seguir gravado con ella). Pero tampoco se trata de algo tan m\u00ednimo con liberar el bien de esa concreta ejecuci\u00f3n hipotecaria. El verdadero significado de la expresi\u00f3n, deducido del contexto del articulo, se halla en un punto intermedio entre ambos extremos interpretativos: consiste en que si el deudor ejecutado paga por consignaci\u00f3n las cantidades ya vencidas ordinariamente (sea por principal o intereses), y las que sigan venciendo ordinariamente durante la ejecuci\u00f3n y antes de la subasta, no s\u00f3lo consigue el efecto procesal de acabar con ese concreto procedimiento de ejecuci\u00f3n hipotecaria, sino que consigue el efecto sustantivo de dejar sin efecto el vencimiento anticipado mismo del total pr\u00e9stamo, es decir, consigue rehabilitar el plazo o calendario de amortizaci\u00f3n que se hubiera pactado en el contrato. Por tanto, aqu\u00ed la LEC no solo contiene una norma procesal, sino una aut\u00e9ntica norma sustantiva.<\/p>\n Pero no podemos olvidar que de la redacci\u00f3n legal resulta que, con car\u00e1cter general, el deudor ejecutado no tiene tal derecho de \u201cliberar el bien\u201d si no se lo otorga voluntariamente el acreedor ejecutante. En cambio, \u201cSi el bien hipotecado fuese la vivienda habitual, el deudor podr\u00e1, aun sin el consentimiento del acreedor, liberar el bien mediante la consignaci\u00f3n de las cantidades expresadas en el p\u00e1rrafo anterior\u201d.<\/em> [18]<\/a><\/p>\n Por \u00faltimo, merece destacarse que la ley 1\/2013 no ha modificado la previsi\u00f3n legal de que el pago liberatorio puede hacerlo un tercero en vez del deudor, pero s\u00f3lo si lo consiente el acreedor, cuando dice que \u201dlo mismo se acordar\u00e1 cuando el pago lo realice un tercero con el consentimiento del ejecutante.\u201d<\/em><\/p>\n Al respecto cabe plantearse la siguiente pregunta: \u00bfpor qu\u00e9 para este supuesto se exige el consentimiento del acreedor? Tal previsi\u00f3n sorprende porque el art\u00edculo 1158 el C\u00f3digo Civil, con car\u00e1cter general, permite que el pago puede hacerlo cualquier persona, salvo que se trate de obligaciones de hacer en las que la calidad y circunstancias de la persona del deudor se hubiesen tenido en cuenta al establecer la obligaci\u00f3n (art 1161 CC).- De nuevo, la ley 1\/2013, al no haber suprimido la an\u00f3mala exigencia del consentimiento del acreedor para que el pago lo haga un tercero, no avanza tanto como pretender aparentar en su exposici\u00f3n de motivos.<\/p>\n En cualquier caso, la cuesti\u00f3n esencial en esta materia del vencimiento anticipado, a mi juicio, no es tanto si se necesitan uno o tres meses de impago para que el pacto sea legal, sino si, incluso siendo legal, cabe o no calificar por los registradores y jueces que el concreto pacto de vencimiento anticipado contemplado en el art 693 como admisible con car\u00e1cter general, puede ser considerado abusivo en casos concretos. A nuestro juicio, no cabe duda acerca de que la respuesta ha de ser afirmativa, pues el hecho de que sea legal pactar el vencimiento anticipado por impago de tres meses no excluye que deba apreciarse por el registrador y por el juez, seg\u00fan las circunstancias del caso concreto, si tal pacto es abusivo, y por ello, nulo de pleno derecho.<\/p>\n Lo grave es que tal decisi\u00f3n, dif\u00edcil e inc\u00f3moda para un juez, resulta mucho m\u00e1s dif\u00edcil para un registrador en su calificaci\u00f3n, cuando lo deseable hubiera sido que la propia ley hubiera fijado un porcentaje m\u00ednimo que haya de reunir el plazo impagado con respecto al plazo total pactado, por debajo del cual tal pacto ser\u00eda directamente y en todo caso ilegal, y por encima del cual, podr\u00eda todav\u00eda ser calificado y declarado abusivo por los registradores y por tribunales seg\u00fan las circunstancias del caso. Todo ello sin perjuicio de que tal porcentaje legal fijado por el Estado espa\u00f1ol podr\u00eda ser a su vez enjuiciado por el TJUE.<\/p>\n \u00a0<\/p>\n IX.B.- Respecto de los intereses de demora:<\/strong><\/p>\n La ley 1\/2013 a\u00f1adi\u00f3 un p\u00e1rrafo tercero al art\u00edculo 114 de la ley hipotecaria, con el siguiente tenor literal:<\/p>\n \u201cLos intereses de demora de pr\u00e9stamos o cr\u00e9ditos para la adquisici\u00f3n de vivienda habitual, garantizados con hipotecas constituidas sobre la misma vivienda, no podr\u00e1n ser superiores a tres veces el inter\u00e9s legal del dinero y s\u00f3lo podr\u00e1n devengarse sobre el principal pendiente de pago. Dichos intereses de demora no podr\u00e1n ser capitalizados en ning\u00fan caso, salvo en el supuesto previsto en el art\u00edculo 579.2.a) de la Ley de Enjuiciamiento Civil.\u201d<\/em><\/p>\n Por tanto, no ha querido fijar con car\u00e1cter general un l\u00edmite legal a los intereses de demora, sino s\u00f3lo para un supuesto muy concreto y espec\u00edfico, en el que han de concurrir simult\u00e1neamente dos requisitos:<\/p>\n .- Que la finalidad del pr\u00e9stamo sea la adquisici\u00f3n de vivienda habitual<\/p>\n .- Y que la hipoteca recaiga sobre esa misma vivienda habitual.\u00a0<\/p>\n Adem\u00e1s, el l\u00edmite fijado, a nuestro juicio (aunque esta cuesti\u00f3n es claramente opinable) es excesivamente alto, pues siendo el inter\u00e9s oficial de demora s\u00f3lo ligeramente superior al inter\u00e9s legal del dinero, no tiene mucha justificaci\u00f3n que se permita pactar (es decir, imponer) en los prestamos hipotecarios un tipo de intereses de demora que supere en m\u00e1s del doble el inter\u00e9s de demora oficial vigente en Espa\u00f1a.<\/p>\n Pareciera como si lo que se estima ser razonable compensaci\u00f3n para el Estado, – cuando los ciudadanos no cumplen puntualmente sus obligaciones tributarias- , o para los ciudadanos y empresas cuando la hacienda p\u00fablica no cumple puntualmente su deber de efectuar devoluciones tributarias, no fuera, en cambio, suficiente compensaci\u00f3n para las entidades financieras, merecedoras de mucho m\u00e1s.<\/p>\n Por eso, consideramos que la ley 1\/2013, tambi\u00e9n en este punto, no ha sabido ni querido dar pleno cumplimiento a la exigencia derivada de la sentencia TJUE de 14-3-2013, que recordemos, s\u00f3lo legitima los intereses de demora en la medida en que cumplan la finalidad de proporcionar una razonable compensaci\u00f3n al acreedor que no cobra puntualmente, y no vayan m\u00e1s all\u00e1 de lo necesario para alcanzar tal finalidad.<\/p>\n \u00a0<\/p>\n IX.-C.- Respecto de la expropiaci\u00f3n a bajo precio al ejecutado.<\/strong><\/p>\n Cuando la finca se la adjudica el mejor postor, basta para aprobar el remate con que la cantidad ofrecida supere el 50 por ciento del valor de tasaci\u00f3n o, simplemente, aunque fuera inferior a dicho importe, cubra, la cantidad por la que se haya despachado la ejecuci\u00f3n, incluyendo la previsi\u00f3n para intereses y costas. Incluso por debajo de tales umbrales, la ley sigue permitiendo la aprobaci\u00f3n del remate, si el secretario judicial no tiene a bien impedirlo.<\/p>\n La ley 1\/2013 no ha puso tampoco ning\u00fan remedio legal nuevo a esa posibilidad dram\u00e1tica de que el ejecutado se vea expropiado del inmueble hipotecado por una cantidad que puede ser irrisoria en comparaci\u00f3n con el valor intr\u00ednseco del mismo.<\/p>\n Solamente para el caso de que a falta de postores, el acreedor hiciera uso de su derecho de adjudicarse la finca, y s\u00f3lo para el caso de que se trate de vivienda habitual, s\u00ed ha elevado el porcentaje de tal valor por el que puede pedir dicha adjudicaci\u00f3n: antes de la ley era el 60%, y tras la ley, se sube al 70%, aunque se sigue admitiendo que si la cantidad que se le debe es inferior a esa cifra, pueda seguir, como antes, pidiendo la adjudicaci\u00f3n por el 60% del valor.[19]<\/a><\/p>\n Adem\u00e1s, al acreedor, incluso en los casos de que el inmueble hipotecado sea la vivienda habitual del deudor, la ley le sigue ofreciendo unas posibilidades sorprendentes para minorar de hecho el importe por el que se puede adjudicar la finca:<\/p>\n 1.- La primera, de la que puede prevalerse cuando se constituye la hipoteca misma, consiste en la posibilidad la de pactar (o sea, imponer el pacto), que el bien saldr\u00e1 en su d\u00eda a subasta, no por su valor objetivamente fijado por un tasador imparcial, sino hasta por un 25% menos, como expresamente le permite hacer el articulo 682 de la Ley de Enjuiciamiento civil.<\/p>\n 2.- Y la segunda, de la que puede prevalerse en el momento de la ejecuci\u00f3n de la hipoteca, es la que le permite concurrir como postor a las subastas, con lo que a las entidades financieras les basta con ir acompa\u00f1adas de cualquier apoderado de cualquiera de sus sociedades patrimoniales, (como por ejemplo Caixabank S.A. ha hecho en innumerables ocasiones con Buildincenter S.A. de la cual es due\u00f1a absoluta y socio \u00fanico), para simular la existencia de una subasta y poder eludir el tope m\u00ednimo del 70% que prev\u00e9 el articulo 671 para las adjudicaciones a falta de postores, y quedarse con la vivienda por much\u00edsimo menos, al amparo del articulo 670, en una maniobra, a mi juicio, de claro fraude procesal y fraude de ley.<\/p>\n Pero, a nuestro juicio, lo peor de todo es que en nuestra legislaci\u00f3n, como dijimos al principio, el importe de la deuda que se ejecuta, no deber\u00eda ser, pero es y sigue siendo, un par\u00e1metro con referencia al cual se determina el importe m\u00ednimo adjudicaci\u00f3n del bien hipotecado, con lo cual, se est\u00e1 incentivando que los acreedores ejecuten la hipoteca incluso por cantidades peque\u00f1as, pues m\u00e1s peque\u00f1o a\u00fan ser\u00e1 el valor por el que podr\u00e1n quedarse con la propiedad del bien hipotecado.<\/p>\n Tal posibilidad, que ya exist\u00eda antes de la ley 1\/2013, no s\u00f3lo no se ha corregido, sino que (una vez m\u00e1s) se ha agravado, como podemos apreciar si nos fijamos en la posibilidad de ejecutar la hipoteca para reclamar el pago de plazos concretos impagados pero subsistiendo la hipoteca en garant\u00eda de los restantes plazos no vencidos.<\/p>\n Es cierto que antes de la ley 1\/2013 pod\u00eda reclamarse el pago incluso de un plazo mensual suelto, y tras la ley, se exige como m\u00ednimo que se trata de tres meses.\u00a0\u00a0 Pero tal aumento s\u00f3lo es una maniobra de distracci\u00f3n para aparentar que ahora se protege mejor al deudor, cuando lo cierto es lo contrario:<\/p>\n Desde la entrada en vigor de la LEC del a\u00f1o 2000, se ven\u00eda exigiendo \u201cque tal estipulaci\u00f3n conste inscrita en el Registro\u201d. Y dicha exigencia se mantuvo en las dos primeras reformas posteriores de la LEC. Sin embargo, en la reforma introducida por la ley 1\/2013, lo que se dice es algo muy distinto: el nuevo art 693 dice que \u201cAs\u00ed se har\u00e1 constar por el Notario en la escritura de constituci\u00f3n\u201d, con lo cual retrocedemos al r\u00e9gimen anterior a la LEC del 2000, de que la posibilidad de ejecutar la hipotecar para reclamar plazos concretos vencidos deriva directamente de la ley y no necesita siquiera de pacto expreso al respecto.<\/p>\n Por lo tanto, se ha eliminado de un plumazo la posibilidad de debatir siquiera si tal facultad del acreedor es o no abusiva, pues, ya no necesita ser impuesta dentro de las condiciones generales de la contrataci\u00f3n, sino que viene directamente impuesta por la nueva ley.<\/p>\n \u00a0<\/p>\n IX.D.- Respecto de la subsistencia y agigantamiento de la deuda remanente.<\/strong><\/p>\n Para paliar este drama, la ley 1\/2013 establece dos medidas destacadas en el art\u00edculo 579.2 de la LEC, si bien limitadas al caso de que ejecuci\u00f3n sobre vivienda habitual: [20]<\/a>\u00a0<\/p>\n 1.- La de la quita parcial del 35% o del 20% la deuda remanente si el deudor paga el resto en cinco a\u00f1os o en diez a\u00f1os, respectivamente.\u00a0<\/p>\n 2.- La de la quita parcial de la deuda remanente en un 50% de la plusval\u00eda que obtuviera el adjudicatario en la reventa durante los diez a\u00f1os siguientes.<\/p>\n El mayor problema pr\u00e1ctico es que la ley no ha arbitrado ning\u00fan mecanismo para asegurar la efectividad de estos nuevos derechos que se conceden al deudor, como podr\u00eda, y deb\u00eda haber sido, por ejemplo, la que prever que el registrador no pudiera inscribir la reventa en los diez a\u00f1os siguientes tras la adjudicaci\u00f3n del bien hipotecado (supuesto del articulo 572.2.b) si no consta expresamente haber notificado el hecho y el precio de la reventa al deudor, para que este pueda hacer valer su derecho.<\/p>\n A falta de tal previsi\u00f3n legal, s\u00ed que considero que los registradores, ya que no podremos suspender la inscripci\u00f3n de la reventa, s\u00ed debemos, de oficio, notificar el hecho y el precio al deudor y al \u00f3rgano judicial en el que se produjo la ejecuci\u00f3n hipotecaria inicial.<\/p>\n \u00a0<\/p>\n IX.E.- Respecto del \u00e1mbito de la calificaci\u00f3n registral: <\/strong><\/p>\n La Ley 1\/2013 no ha movido un dedo en favor de la calificaci\u00f3n registral de las cl\u00e1usulas abusivas, ni ha variado un \u00e1pice la perversa redacci\u00f3n del articulo 12 de la ley hipotecaria que dio pi\u00e9 a la nefasta doctrina de la direcci\u00f3n general de los registros sobre que las estipulaciones financieras no podr\u00eda ser calificadas, sino transcritas literalmente en la inscripci\u00f3n de la hipoteca.<\/p>\n Pero s\u00ed es cierto, como ya apuntamos antes, que tal doctrina ha evolucionado muy sensiblemente, incluso rectificando radicalmente el rumbo, en particular desde el a\u00f1o 2010, y que, tras la ley 1\/2013 se ha intensificado la defensa, por la propia DGRN, del \u00e1mbito, independencia y extensi\u00f3n de la calificaci\u00f3n registral de las estipulaciones financieras de los prestamos y cr\u00e9ditos hipotecarios, incluyendo la posible apreciaci\u00f3n del car\u00e1cter de estipulaciones abusivas, a los efectos de denegar su inscripci\u00f3n, y con ello, imposibilidad su ejecuci\u00f3n por v\u00eda notarial o judicial.<\/p>\n Por ejemplo, cabe citar la Resoluci\u00f3n de la DGRN de 13 sep 2013 que se\u00f1al\u00f3 que \u00abla jurisprudencia comunitaria en materia de cl\u00e1usulas abusivas en las relaciones con usuarios y consumidores\u00a0…\u00a0excluye la posibilidad de entender que la nulidad de pleno derecho de las cl\u00e1usulas abusivas que proclama su art. 83.1 requiera de una previa declaraci\u00f3n judicial, pues tal nulidad opera \u00abope legis\u00bb, por ministerio de la ley, y por ello tales cl\u00e1usulas han de tenerse \u00abpor no puestas\u00bb, como dispone la Ley, tanto en el \u00e1mbito judicial como en el extrajudicial (dentro del cual cabe incluir el registral). Por esta raz\u00f3n, la STS 9-5-2013, en su par\u00e1grafo 123, declara que la exigencia de previa declaraci\u00f3n judicial como abusiva de una cl\u00e1usula no juega en los supuestos de nulidad absoluta, cuya eficacia debe ser rechazada de oficio por los poderes del Estado (entre los cuales, aclara la Direcci\u00f3n General, se encuentran los registradores).[21]<\/a><\/p>\n A\u00fan as\u00ed, y pese a tal proclamaci\u00f3n general, en la pr\u00e1ctica son muy pocas las veces en que la DG confirma la negativa de un registrador a inscribir una estipulaci\u00f3n porque el registrador la considere abusiva. Pero al menos, ya no le abre expediente disciplinario al registrador, como hac\u00eda hace pocos a\u00f1os.<\/p>\n \u00a0<\/p>\n<\/a> De dicha directiva, que ha se ser traspuesta al ordenamiento interno espa\u00f1ol antes del\u00a021 marzo 2016, merece destacarse, por su relaci\u00f3n espec\u00edfica con la materia objeto del presente trabajo, el articulo 28, en cuanto que establece diversas medidas protectoras de los deudores, en relaci\u00f3n a cada uno de los que aqu\u00ed hemos denominado \u201celementos explosivos\u201d abordados anteriormente:<\/p>\n \u00a0<\/p>\n 1.- Respecto de las ejecuciones por vencimiento anticipado pactado, o en reclamaci\u00f3n de pocos plazos impagados: <\/strong><\/p>\n \u201cArt 28.1: 1. Los Estados miembros adoptar\u00e1n medidas para alentar a los prestamistas a mostrarse razonablemente tolerantes antes de iniciar un procedimiento de ejecuci\u00f3n\u201d.<\/em><\/p>\n \u00a0<\/strong><\/p>\n 2.- Respecto de los intereses o recargos por impago.<\/strong>\u00a0<\/p>\n Art 28. \u00a02. Los Estados miembros podr\u00e1n exigir que,\u00a0si se permite al\u00a0prestamista definir e imponer recargos al consumidor en caso\u00a0de un impago, esos recargos no excedan de lo necesario para\u00a0compensar al prestamista de los costes que le acarree el impago.<\/em><\/p>\n 3. Los Estados miembros podr\u00e1n autorizar a los prestamistas\u00a0a imponer recargos adicionales al consumidor en caso de impago.\u00a0Los Estados miembros que se acojan a esta posibilidad\u00a0determinar\u00e1n el valor m\u00e1ximo de tales recargos.<\/em><\/p>\n \u00a0<\/em><\/p>\n 3.- Respecto de las expropiaciones a bajo precio.\u00a0<\/strong><\/p>\n Articulo 28.\u00a05. Los Estados miembros se dotar\u00e1n de procedimientos o\u00a0medidas que permitan lograr que, en caso de que el precio\u00a0obtenido por el bien afecte al importe adeudado por el consumidor,\u00a0se obtenga el mejor precio por la propiedad objeto de\u00a0ejecuci\u00f3n hipotecaria.<\/em><\/p>\n \u00a0<\/p>\n 4.- Respecto a la daci\u00f3n en pago liberatoria, o al pago de la deuda pendiente<\/strong><\/p>\n Art 28.4 Los Estados miembros no impedir\u00e1n que las partes en un contrato de cr\u00e9dito puedan acordar expresamente que la transferencia de la garant\u00eda o ingresos derivados de la venta de la garant\u00eda al prestamista basten para reembolsar el cr\u00e9dito.<\/em><\/p>\n Art 28.5, p\u00e1rrafo segundo: \u00a0\u00abLos Estados miembros velar\u00e1n por que se adopten medidas que\u00a0faciliten el reembolso en aquellos casos en que la deuda no\u00a0quede saldada al t\u00e9rmino del procedimiento de ejecuci\u00f3n, con\u00a0el fin de proteger al consumidor.\u00bb<\/em><\/p>\n Consideramos que tales previsiones de la directiva pecan de una tibieza injustificada, y tienen un alcance pr\u00e1ctico deliberadamente muy d\u00e9bil, e incluso resultan hasta c\u00f3micas por lo rid\u00edculas, como ocurre con lo de \u201calentar a los prestamistas a mostrarse razonablemente tolerantes\u201d, o lo de \u201cno impedir\u201d que las partes acuerden la daci\u00f3n en pago.<\/p>\n Pero al menos, en materia de intereses de demora, s\u00ed exige claramente fijar un tope legal, y no s\u00f3lo para el caso del actual articulo 114 de la ley hipotecaria.<\/p>\n Y el mandato de adoptar medidas para que en las ejecuciones se obtenga el mejor precio, no puede caer en saco roto, sino, apostar decididamente, como hace un proyecto de ley en marcha, por imponer las subastas electr\u00f3nicas, como medio para fomentar la publicidad y concurrencia efectiva de postores y posturas hasta alcanzar, por medido de la ley de la oferta y la demanda, pero sin trampas ni restricciones que la desvirt\u00faen, un precio que pueda estimarse cercano al valor de mercado.<\/p>\n De nuevo, tambi\u00e9n en esa senda de protecci\u00f3n al deudor, sin duda interesado en que el bien se subaste por el precio m\u00e1s alto posible, la funci\u00f3n registral puede hacer una aportaci\u00f3n decisiva, por la v\u00eda, en primer lugar, de suministrar informaci\u00f3n registral detallada y actualizada de la finca – mucho m\u00e1s amplia y diversa de lo que tradicionalmente estamos acostumbrados a ver[22]<\/a>– a los posibles interesados en intervenir en las subastas electr\u00f3nicas, y de otro, como siempre, calificando la adjudicaci\u00f3n final para comprobar que se han respetado de manera efectiva los derechos y garant\u00edas que la ley establece a favor de los deudores ejecutados o de los terceros adquirentes del bien que han de soportar la ejecuci\u00f3n.<\/p>\n \u00a0<\/strong><\/p>\n<\/a> A lo largo de las p\u00e1ginas anteriores se ha argumentado que no s\u00f3lo merecen ser censuradas las pr\u00e1cticas contractuales y procesales abusivas de las entidades financieras, sino tambi\u00e9n el marco legal y jurisprudencial en el que se desenvuelven.<\/p>\n La calificaci\u00f3n registral de las cl\u00e1usulas abusivas puede y debe ser un freno de gran eficacia frente a tales abusos, en el marco de un sistema de inscripci\u00f3n constitutiva del derecho real de hipoteca, donde las estipulaciones cuya inscripci\u00f3n se deniegue por el registrador no podr\u00e1n ser ejecutadas. Y precisamente por eso, los enemigos de la calificaci\u00f3n registral, que no son s\u00f3lo las entidades financieras, han promovido y conseguido la aprobaci\u00f3n de normas y la implantaci\u00f3n de doctrinas interpretativas tendentes a desactivar la calificaci\u00f3n registral:<\/p>\n .- Lograron, hace ya casi dos d\u00e9cadas, y con \u00e9xito absoluto, convertir en pr\u00e1cticamente inoperante al registro de condiciones generales de la contrataci\u00f3n, en el que no existe siquiera calificaci\u00f3n de fondo del registrador encargado.<\/p>\n .- Han intentado, sin conseguirlo, acabar con el principio de inscripci\u00f3n constitutiva.<\/p>\n .- Consiguieron implantar durante a\u00f1os la doctrina \u201cvinculante\u201d de que las estipulaciones financieras no deb\u00edan ser calificadas, sino transcritas en la inscripci\u00f3n, bajo amenaza de sanci\u00f3n disciplinaria al registrador desobediente.<\/p>\n Afortunadamente, la normativa y jurisprudencia de la Uni\u00f3n Europea ha puesto en evidencia las importantes disfunciones del ordenamiento jur\u00eddico espa\u00f1ol y en qu\u00e9 media vulneraba la normativa comunitaria sobre protecci\u00f3n de consumidores.<\/p>\n Y ante ello, la normativa y jurisprudencia espa\u00f1ola han reaccionado, en algunos casos s\u00f3lo de manera t\u00edmida y parcial, pero en general avanzando hacia la protecci\u00f3n del consumidor de pr\u00e9stamos y cr\u00e9ditos hipotecarios.<\/p>\n En particular, debe celebrarse la evoluci\u00f3n de la doctrina de la Direcci\u00f3n General de los registros y del notariado acerca del \u00e1mbito e independencia de la calificaci\u00f3n registral de las cl\u00e1usulas abusivas, proclamando, ahora s\u00ed, y en contra de los sostenido por anteriores responsables del centro directivo, que el registrador no s\u00f3lo puede, sino que debe denegar la inscripci\u00f3n de aquellas estipulaciones que sean abusivas, ya por haber sido declaradas como tales por los \u00f3rganos judiciales, ya porque el propio registrador aprecie por s\u00ed mismo tener tal condici\u00f3n.[23]<\/a><\/p>\n En el nuevo marco legal y doctrinal, los registradores de la propiedad deben ser plenamente conscientes de la importancia de su funci\u00f3n, y ejercerla responsablemente, al servicio de la conciliaci\u00f3n entre dos intereses tan leg\u00edtimos como contrapuestos:<\/p>\n .- El de las entidades financieras, y acreedores en general, para que su garant\u00eda real, la hipoteca, goce de plena seguridad jur\u00eddica y ejecutividad.<\/p>\n .- El de los deudores, para la eliminaci\u00f3n de los abusos, no s\u00f3lo contractuales, sino tambi\u00e9n procesales, que atentan contra el justo equilibrio de prestaciones y los principios inspiradores de la protecci\u00f3n al consumidor, en general, y a su vivienda habitual, en particular.<\/p>\nSUMARIO: <\/strong><\/span><\/h6>\n
I.- INTRODUCCI\u00d3N<\/strong><\/span><\/h6>\n
II.- NORMAS \u201cCURIOSAS\u201d.<\/strong><\/span><\/h6>\n
III.- LA PERVERSI\u00d3N DE LA ESENCIA DEL CR\u00c9DITO HIPOTECARIO. <\/strong>LA HIPOTECA COMO ARMA DE DESTRUCCI\u00d3N MASIVA.<\/strong><\/span><\/h6>\n
IV.- TACTICAS PARA DESACTIVAR LA CALIFICACI\u00d3N DEL REGISTRADOR ENCARGADO DEL REGISTRO DE CONDICIONES GENERALES DE LA CONTRATACI\u00d3N. <\/strong><\/span><\/h6>\n
V.- T\u00c1CTICAS PARA DESACTIVAR LA CALIFICACION DE LAS CL\u00c1USULAS ABUSIVAS POR EL REGISTRADOR DE LA PROPIEDAD. <\/strong><\/span><\/h6>\n
VI.- EL ESTALLIDO Y LA DEVASTACION. <\/strong><\/span><\/h6>\n
VII.- LA AYUDA INTERNACIONAL. <\/strong><\/span><\/h6>\n
VIII.- LA GESTI\u00d3N DE LA CRISIS POR LAS AUTORIDADES NACIONALES.<\/strong><\/span><\/h6>\n
IX.- EL ESTADO DE LA CUESTI\u00d3N EN EL DERECHO ESPA\u00d1OL VIGENTE TRAS LA LEY 1\/2013.<\/strong><\/span><\/h6>\n
X.- LA INCIDENCIA DE LA DIRECTIVA 2014\/17\/UE DEL PARLAMENTO EUROPEO Y DEL CONSEJO DE 4 DE FEBRERO DE 2014 \u00a0\u00a0<\/strong><\/span><\/h6>\n
XI.- RESUMEN Y CONCLUSIONES:<\/strong><\/span><\/h6>\n