{"id":111197,"date":"2023-12-05T18:01:11","date_gmt":"2023-12-05T17:01:11","guid":{"rendered":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=111197"},"modified":"2023-12-30T19:59:44","modified_gmt":"2023-12-30T18:59:44","slug":"oficina-registral-propiedad-informe-noviembre-2023","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/sc\/oficina-registral-propiedad-informe-noviembre-2023\/","title":{"rendered":"Oficina Registral (Propiedad). Informe Noviembre 2023. La inscripci\u00f3n registral de venta de inmuebles por el guardador de hecho"},"content":{"rendered":"

INFORME REGISTROS PROPIEDAD NOVIEMBRE 2023<\/span><\/h1>\n

por\u00a0MAR\u00cdA N\u00da\u00d1EZ N\u00da\u00d1EZ<\/a> y ANTONIO MANUEL OLIVA IZQUIERDO<\/a><\/span><\/h2>\n

REGISTRADORES DE LUGO Y DE TRUJILLO (C\u00c1CERES)<\/span><\/h2>\n

\u00a0<\/p>\n<\/a>

TEMA DEL ME<\/strong>S: LA INSCRIPCI\u00d3N REGISTRAL DE VENTA DE INMUEBLES POR EL GUARDADOR DE HECHO <\/strong><\/span>Por Antonio Oliva Izquierdo<\/span><\/span><\/h6>\n

La figura del guardador de hecho<\/strong> ha sido reforzada por la Ley 8\/2021, de 2 de junio, por la que se reforma la legislaci\u00f3n civil y procesal para el apoyo a las personas con discapacidad en el ejercicio de su capacidad jur\u00eddica (ver resumen y enlaces<\/a><\/strong>)\u00a0ya que \u00e9sta, como se\u00f1ala su propia Exposici\u00f3n de Motivos, se transforma en una propia instituci\u00f3n jur\u00eddica de apoyo y deja de ser \u201cuna situaci\u00f3n provisional cuando se manifiesta como suficiente y adecuada para la salvaguarda de los derechos de la persona con discapacidad<\/em>\u201d; y ello porque, seg\u00fan contin\u00faa indicando dicha Exposici\u00f3n de Motivos, \u201cen muchos supuestos la persona con discapacidad est\u00e1 adecuadamente asistida o apoyada en la toma de decisiones y el ejercicio de su capacidad jur\u00eddica por un guardador de hecho \u2013generalmente un familiar, pues la familia sigue siendo en nuestra sociedad el grupo b\u00e1sico de solidaridad y apoyo entre las personas que la componen, especialmente en lo que ata\u00f1e a sus miembros m\u00e1s vulnerables\u2013, que no precisa de una investidura judicial formal <\/strong>que la persona con discapacidad tampoco desea<\/em>\u201d.<\/p>\n

As\u00ed, tras introducir el p\u00e1rrafo cuarto del art\u00edculo 250 del C\u00f3digo civil<\/strong><\/a> que\u00a0 \u201cla guarda de hecho es una medida informal de apoyo<\/strong> que puede existir cuando no haya medidas voluntarias o judiciales que se est\u00e9n aplicando eficazmente<\/em>\u201d, y a\u00f1adir el \u00faltimo inciso del art\u00edculo 255 del mismo cuerpo legal<\/strong><\/a> que \u201csolo en defecto o por insuficiencia de estas medidas de naturaleza voluntaria, y a falta de guarda de hecho que suponga apoyo suficiente, podr\u00e1 la autoridad judicial adoptar otras supletorias o complementarias<\/em>\u201d, su regulaci\u00f3n como instituci\u00f3n jur\u00eddica de apoyo se contiene en los art\u00edculos 263 y siguientes<\/strong><\/a> del expresado cuerpo legal, estableciendo el propio art\u00edculo 263 del C\u00f3digo civil<\/strong><\/a> que \u201cquien viniere ejerciendo adecuadamente la guarda de hecho de una persona con discapacidad continuar\u00e1 en el desempe\u00f1o de su funci\u00f3n incluso si existen medidas de apoyo de naturaleza voluntaria o judicial, siempre que estas no se est\u00e9n aplicando eficazmente<\/em>\u201d.<\/p>\n

Ahora bien, tal y como se\u00f1ala la Exposici\u00f3n de Motivos de la tan mentada Ley 8\/2021, de 2 de junio<\/strong><\/a>, \u201cpara los casos en que se requiera que el guardador realice una actuaci\u00f3n representativa<\/strong>, se prev\u00e9 la necesidad de que obtenga una autorizaci\u00f3n judicial ad hoc<\/strong>, de modo que no ser\u00e1 preciso que se abra todo un procedimiento general de provisi\u00f3n de apoyos, sino que ser\u00e1 suficiente con la autorizaci\u00f3n para el caso, previo examen de las circunstancias<\/em>\u201d. Por ello, el art\u00edculo 264 del C\u00f3digo civil<\/strong><\/a>, en la redacci\u00f3n dada por la citada Ley 8\/2021, de 2 de junio, dispone que \u201ccuando, excepcionalmente, se requiera la actuaci\u00f3n representativa del guardador de hecho, este habr\u00e1 de obtener la autorizaci\u00f3n para realizarla a trav\u00e9s del correspondiente expediente de jurisdicci\u00f3n voluntaria, en el que se oir\u00e1 a la persona con discapacidad. La autorizaci\u00f3n judicial para actuar como representante se podr\u00e1 conceder, previa comprobaci\u00f3n de su necesidad, en los t\u00e9rminos y con los requisitos adecuados a las circunstancias del caso. La autorizaci\u00f3n podr\u00e1 comprender uno o varios actos necesarios para el desarrollo de la funci\u00f3n de apoyo y deber\u00e1 ser ejercitada de conformidad con la voluntad, deseos y preferencias de la persona con discapacidad. En todo caso, quien ejerza la guarda de hecho deber\u00e1 recabar autorizaci\u00f3n judicial conforme a lo indicado en el p\u00e1rrafo anterior para prestar consentimiento en los actos enumerados en el art\u00edculo 287<\/strong>. No ser\u00e1 necesaria autorizaci\u00f3n judicial cuando el guardador solicite una prestaci\u00f3n econ\u00f3mica a favor de la persona con discapacidad, siempre que esta no suponga un cambio significativo en la forma de vida de la persona, o realice actos jur\u00eddicos sobre bienes de esta que tengan escasa relevancia econ\u00f3mica y carezcan de especial<\/em> significado personal o familiar. La autoridad judicial podr\u00e1 acordar el nombramiento de un defensor judicial para aquellos asuntos que por su naturaleza lo exijan<\/em>\u201d.<\/p>\n

Lo anterior ha de ponerse en relaci\u00f3n, por remisi\u00f3n, con el propio art\u00edculo 287 del C\u00f3digo civil<\/strong><\/a>, que en sede de la curatela con facultades representativas, y tras la reforma operada por la Ley 8\/2021, de 2 de junio, establece que \u201cel curador que ejerza funciones de representaci\u00f3n de la persona que precisa el apoyo necesita autorizaci\u00f3n judicial para los actos que determine la resoluci\u00f3n y, en todo caso, para los siguientes: 2.\u00ba Enajenar o gravar bienes inmuebles<\/strong>, establecimientos mercantiles o industriales, bienes o derechos de especial significado personal o familiar, bienes muebles de extraordinario valor, objetos preciosos y valores mobiliarios no cotizados en mercados oficiales de la persona con medidas de apoyo, dar inmuebles en arrendamiento por t\u00e9rmino inicial que exceda de seis a\u00f1os, o celebrar contratos o realizar actos que tengan car\u00e1cter dispositivo y sean susceptibles de inscripci\u00f3n. Se except\u00faa la venta del derecho de suscripci\u00f3n preferente de acciones. La enajenaci\u00f3n de los bienes mencionados en este p\u00e1rrafo se realizar\u00e1 mediante venta directa salvo que el Tribunal considere que es necesaria la enajenaci\u00f3n en subasta judicial para mejor y plena garant\u00eda de los derechos e intereses de su titular<\/em>\u201d.<\/p>\n

De otro lado, en cuanto a la necesidad de inscripci\u00f3n de la instituci\u00f3n del guardador de hecho en el Registro Civil, ha de tenerse en cuenta que el art\u00edculo 300 del C\u00f3digo civil<\/strong><\/a> dispone que \u201clas resoluciones judiciales y los documentos p\u00fablicos notariales sobre los cargos tutelares y medidas de apoyo a personas con discapacidad habr\u00e1n de inscribirse en el Registro Civil\u201d, a lo que a\u00f1ade el n\u00famero cuarto<\/strong> del art\u00edculo 11 de la Ley 20\/2011, de 21 de julio, del Registro Civil<\/strong><\/a> que \u201ctienen acceso al Registro Civil los hechos y actos que se refieren a la identidad, estado civil y dem\u00e1s circunstancias de la persona. Son, por tanto, inscribibles: 11.\u00ba Las resoluciones judiciales dictadas en procedimientos de provisi\u00f3n de medidas judiciales de apoyo a personas con discapacidad<\/em>\u201d. A su vez, los apartados primero y segundo, y el n\u00famero noveno del apartado tercero del art\u00edculo 40 de la misma Ley<\/strong><\/a> disponen que \u201c1. Las anotaciones registrales son la modalidad de asiento que en ning\u00fan caso tendr\u00e1 el valor probatorio que proporciona la inscripci\u00f3n. Tendr\u00e1n un valor meramente informativo, salvo los casos en que la Ley les atribuya valor de presunci\u00f3n. 2. Las anotaciones registrales se extender\u00e1n a petici\u00f3n del Ministerio Fiscal o de cualquier interesado. 3. Pueden ser objeto de anotaci\u00f3n los siguientes hechos y actos: 9.\u00ba El acogimiento, la guarda administrativa y la guarda de hecho<\/em>\u201d.<\/p>\n

De lo anterior se infiere que, si bien la guarda de hecho puede llegar a tener acceso al Registro Civil como medida de apoyo a la discapacidad, la circunstancia de que el art\u00edculo 300 del C\u00f3digo civil<\/strong><\/a> \u00fanicamente imponga la inscripci\u00f3n de las resoluciones judiciales y los documentos p\u00fablicos notariales sobre medidas de apoyo a personas con discapacidad, unida a la propia naturaleza de la instituci\u00f3n como \u201cmedida informal de apoyo<\/em>\u201d que no precisa de investidura judicial, y al hecho de que la autorizaci\u00f3n que debe recabar el guardador de hecho para los actos contenidos en el art\u00edculo 287 del C\u00f3digo civil<\/strong><\/a> sea ad hoc<\/em>, hace razonable entender que, en tales supuestos, no es precisa la inscripci\u00f3n de su cargo en el Registro Civil como requisito previo a la inscripci\u00f3n en el Registro de la Propiedad. En este sentido, v\u00e9ase la Sentencia de la Audiencia Provincial de Santander de 23 de septiembre de 2021<\/a>, que recalca que la guarda de hecho, \u201cpor su propia naturaleza es una figura de apoyo informal ( art. 249 CC ) <\/em>(\u2026) se desarrolla ya como medio ordinario y no provisional de apoyo sin necesidad de reconocimiento o investidura judicial<\/strong> -a salvo de los supuestos legales que existen un control judicial previo, como los actos que requieran acreditar la representaci\u00f3n y para prestar el consentimiento en los actos que enumera el art. 287 CC-, las dos figuras de aplicaci\u00f3n judicial normalizada ser\u00e1n el defensor judicial y la curatela<\/em>\u201d.<\/p>\n

En todo caso, ha de tenerse presente en esta materia, adem\u00e1s, el cambio de criterio de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica en su recent\u00edsima Resoluci\u00f3n de 31 de octubre de 2023<\/a>, en la que el Centro Directivo vuelve a su doctrina de las Resoluciones de 14 de mayo de 1984<\/a> y 6 de noviembre de 2002<\/a>, y considera que no es precisa la inscripci\u00f3n, con car\u00e1cter previo, en el Registro Civil de la medida de apoyo para practicar la inscripci\u00f3n en el Registro de la Propiedad, sino que basta con que previa o simult\u00e1neamente se haya promovido la inscripci\u00f3n de la misma en el Registro Civil aunque \u00e9sta todav\u00eda no se haya practicado<\/strong>. Se\u00f1ala as\u00ed el Centro Directivo que \u00abdebe tenerse en cuenta: a) que la inscripci\u00f3n de la resoluci\u00f3n sobre medidas de apoyo y la del cargo de curador no es constitutiva de los hechos inscritos sino que \u2013aparte su oponibilidad\u2013 tiene simplemente efectos probatorios y de legitimaci\u00f3n, de modo que tal efecto probatorio no es excluyente, pues seg\u00fan el mismo art\u00edculo 17 de la Ley de Registro Civil, \u00aben los casos de falta de inscripci\u00f3n o en los que no fuera posible certificar del asiento, se admitir\u00e1n otros medios de prueba\u00bb, siendo en el primer caso \u00abrequisito indispensable para su admisi\u00f3n la acreditaci\u00f3n de que previa o simult\u00e1neamente se ha instado la inscripci\u00f3n omitida o la reconstrucci\u00f3n del asiento, y no su mera solicitud\u00bb; b) que las resoluciones judiciales sobre medidas de apoyo y sobre el cargo de curador son documentos p\u00fablicos que constituyen medio de prueba suficiente para acreditar los hechos a que se refieren y su inscripci\u00f3n s\u00f3lo producen el despliegue de los principios de publicidad y legitimaci\u00f3n registral de forma que pueda oponerse el hecho inscrito a quien no conoce el t\u00edtulo, pero conoci\u00e9ndolo no puede negarse su eficacia probatoria, y c) que, especialmente en casos de dilaci\u00f3n de la inscripci\u00f3n en el Registro Civil por causas ajenas a la voluntad del interesado, ese deseo de conjurar el riesgo de que se produzca una colisi\u00f3n entre la inoponibilidad de la medida de apoyo derivada de su falta de inscripci\u00f3n en el Registro Civil y la oponibilidad de la inscripci\u00f3n de la adquisici\u00f3n de que se trata en el Registro de la Propiedad, no debe prevalecer sobre la necesidad de agilizar y simplificar el tr\u00e1fico en la medida en que queden debidamente salvaguardados los intereses de las personas afectadas por las medidas de apoyo<\/em>\u00ab.<\/p>\n

A modo de conclusi\u00f3n, es posible afirmar que el guardador de hecho puede actuar en representaci\u00f3n de la persona que precise medidas de apoyo a la discapacidad para la venta de un inmueble y lograr su inscripci\u00f3n en el Registro de la Propiedad. Para ello, no parece necesaria, por los motivos previamente expuestos, la inscripci\u00f3n de su cargo en el Registro Civil al ser una medida de apoyo informal, pero s\u00ed, en todo caso, y por remisi\u00f3n del <\/strong>art\u00edculo 264<\/strong><\/a> al <\/strong>art\u00edculo 287 del C\u00f3digo civil<\/strong><\/a>, la preceptiva autorizaci\u00f3n judicial ad hoc<\/em> para la enajenaci\u00f3n del inmueble<\/strong>.<\/p>\n<\/a>

DISPOSICIONES GENERALES.<\/span><\/a>\u00a0<\/span>Por Mar\u00eda N\u00fa\u00f1ez N\u00fa\u00f1ez (el resto del informe).<\/strong><\/span><\/h6>\n

Se han publicado las siguientes disposiciones de car\u00e1cter general:<\/p>\n

Carreras Judicial<\/strong> y Fiscal. Retribuciones<\/a>. Real Decreto 775\/2023, de 3 de octubre, por el que se actualiza el r\u00e9gimen retributivo de las carreras judicial y fiscal,<\/p>\n<\/a>

Calendario laboral 2024<\/a>.<\/strong><\/span> Resoluci\u00f3n de 23 de octubre de 2023, de la Direcci\u00f3n General de Trabajo, por la que se publica la relaci\u00f3n de fiestas laborales para el a\u00f1o 2024.<\/h6>\n

Ir al archivo especial<\/a><\/p>\n

Modelos 189 y 720<\/a>.<\/strong> Orden HFP\/1180\/2023, por la que se aprueba el modelo 189 de Declaraci\u00f3n informativa anual acerca de valores, seguros y rentas; y la Orden HAP\/72\/2013, de 30 de enero, por la que se aprueba el modelo 720, de Declaraci\u00f3n informativa sobre bienes y derechos situados en el extranjero.<\/p>\n<\/a>

DISPOSICIONES AUTON\u00d3MICAS.<\/span><\/a><\/h6>\n

Apenas se han publicado disposiciones:<\/p>\n

En EXTREMADURA.<\/strong>\u00a0Decreto-ley 4\/2023, de 12 de septiembre, por el que se aprueban medidas urgentes para reducir la carga tributaria soportada por los contribuyentes, se ampl\u00edan las ayudas al acogimiento familiar, se incrementan las ayudas a los nuevos aut\u00f3nomos y se conceden ayudas directas a los productores de cerezas.<\/p>\n

Y en CASTILLA-LA MANCHA. <\/strong>Ley 10\/2023, de 1 de agosto, por la que se modifica la Ley 4\/1985, de 26 de junio, sobre designaci\u00f3n de senadores representantes de Castilla-La Mancha.<\/p>\n<\/a>

\u00a0TRIBUNAL CONSTITUCIONAL<\/a><\/strong><\/span><\/h6>\n

Se han publicado Sentencias relativas a:<\/strong>\u00a0<\/p>\n

Ordenanza de movilidad de Madrid; ejecuci\u00f3n hipotecaria (costas); diputados no adscritos, Ley de la Eutanasia y recuento de votos nulos.<\/p>\n

Y se han admitido a tr\u00e1mite:<\/strong><\/p>\n