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PROPIEDAD<\/strong><\/a><\/span><\/p>\n MERCANTIL<\/a><\/strong><\/span><\/p>\n Ir a la Primera Parte (Disposiciones y Secci\u00f3n II Diciembre)<\/strong><\/span><\/a><\/p>\n RESOLUCIONES POR MESES<\/a> y POR TITULARES PARA BUSCAR<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n<\/a> Se van a seguir estos criterios a juicio\u00a0de las personas que las resumen:<\/strong><\/p>\n () <\/strong>Reiterativa o de escas\u00edsimo inter\u00e9s<\/p>\n * <\/strong>Poco inter\u00e9s o muy del caso concreto<\/p>\n ** <\/strong>Interesante (categor\u00eda est\u00e1ndar)<\/p>\n *** <\/strong>Muy interesante.<\/p>\n \u21d2\u21d2\u21d2<\/strong> Imprescindible.<\/p>\n<\/a> Resoluci\u00f3n de 14 de noviembre de 2023, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la calificaci\u00f3n del registrador de la propiedad de Ayamonte, por la que se suspende una anotaci\u00f3n preventiva de embargo.<\/p>\n Resumen:<\/strong> hasta la liquidaci\u00f3n de la sociedad de gananciales, no tiene cada uno de los c\u00f3nyuges una mitad indivisa sobre cada uno de los concretos bienes gananciales, pues se trata de una comunidad de tipo germ\u00e1nico.<\/span><\/p>\n Hechos:<\/strong> se presenta mandamiento en el que se acuerda un embargo como consecuencia del procedimiento de ejecuci\u00f3n forzosa en procesos de familia en el cual consta lo siguiente: \u00abEjecutante: (\u2026) Ejecutado: (\u2026) Por la parte ejecutante se interesa que, por v\u00eda de mejora, se decrete el embargo sobre el inmueble propiedad del ejecutado (\u2026) Parte dispositiva Acuerdo: 1.\u2013Embargar, por v\u00eda de mejora (\u2026)\u00bb<\/p>\n El Registrador califica negativamente<\/strong> toda vez que la finca sobre la que se solicita la anotaci\u00f3n preventiva de embargo consta inscrita con car\u00e1cter ganancial a nombre de los c\u00f3nyuges, esto es, del ejecutado y del ejecutante. No cabe la anotaci\u00f3n de embargo sobre cuotas o bienes concretos de naturaleza ganancial mientras no conste la liquidaci\u00f3n de la sociedad conyugal, pues en r\u00e9gimen de gananciales no corresponde a cada uno de los c\u00f3nyuges una cuota sobre cada uno de los bienes que integran aqu\u00e9l, sino que su respectiva participaci\u00f3n se predica sobre todo el patrimonio ganancial considerado en su conjunto, y como resulta del mandamiento que antecede, teniendo el procedimiento que lo motiva su origen en un procedimiento de divorcio contencioso, s\u00f3lo cuando concluyan las operaciones liquidatorias de dicha sociedad de gananciales ser\u00eda posible el embargo y su correspondiente anotaci\u00f3n sobre la parte que al c\u00f3nyuge deudor le corresponda en la liquidaci\u00f3n de la citada sociedad.<\/p>\n El recurrente acompa\u00f1a al recurso sentencia dictada por la Secci\u00f3n Primera de la Audiencia Provincial de C\u00e1ceres, en virtud de la que se resuelve la cuesti\u00f3n surgida entre los referidos c\u00f3nyuges acerca de la liquidaci\u00f3n de su sociedad de gananciales y en cuanto a la formaci\u00f3n del inventario si bien dicha sentencia no fue objeto de presentaci\u00f3n en el Registro en su momento junto con el resto de la documentaci\u00f3n para su calificaci\u00f3n. Por tanto, no puede ser tenida en cuenta para la resoluci\u00f3n del expediente.<\/p>\n La Direcci\u00f3n estima el recurso y revoca la calificaci\u00f3n<\/strong> se\u00f1alando:<\/p>\n 1\u00ba. Es doctrina registral reiterada que no corresponde a los c\u00f3nyuges individualmente una cuota indivisa sobre cada uno de los bienes que integran la sociedad de gananciales y de la que puedan disponer separadamente, sino que, por el\u00a0contrario, la participaci\u00f3n de aqu\u00e9llos se predica globalmente respecto de la masa ganancial en cuanto patrimonio separado colectivo, en tanto que conjunto de bienes con su propio \u00e1mbito de responsabilidad y con un r\u00e9gimen espec\u00edfico de gesti\u00f3n, disposici\u00f3n y liquidaci\u00f3n, que presupone la actuaci\u00f3n conjunta de ambos c\u00f3nyuges o sus respectivos herederos, y solamente cuando concluyan las operaciones liquidatorias esta cuota sobre el todo ceder\u00e1 su lugar a las titularidades singulares y concretas que a cada uno de ellos se le adjudiquen en las operaciones liquidatorias.<\/p>\n 2\u00ba. En el supuesto de este expediente no consta la disoluci\u00f3n del r\u00e9gimen econ\u00f3mico-matrimonial de gananciales, pues no consta que se haya dictado sentencia de divorcio por lo que, para que sea anotable el embargo de bienes gananciales, ser\u00eda necesario que, estando demandado uno de los c\u00f3nyuges, hubiese sido notificado al otro el embargo<\/strong>, como establece el art\u00edculo\u00a0144.1 del Reglamento Hipotecario<\/a>.<\/p>\n Dicha notificaci\u00f3n debe resultar expresamente del mandamiento presentado, como ocurre en el presente caso donde es, precisamente, el c\u00f3nyuge del demandado el que solicita el embargo.<\/p>\n 3\u00ba. La autonom\u00eda de los patrimonios privativos respecto del patrimonio ganancial; el\u00a0reconocimiento en nuestro Derecho de la posibilidad de los c\u00f3nyuges de contratar entre s\u00ed y, por tanto, deberse y responder, entre ellos; la naturaleza de la anotaci\u00f3n de embargo \u2013concebida no como un derecho real en cosa ajena sino como una medida cautelar en orden a garantizar el resultado de un proceso\u2013; y la propia naturaleza de la sociedad de gananciales \u2013que, si bien carece de personalidad jur\u00eddica propia, se considera, no obstante, como una comunidad germ\u00e1nica o en mano com\u00fan<\/strong> sin atribuci\u00f3n de cuotas ni facultad de pedir la divisi\u00f3n material mientras dure la sociedad\u2013, determinan la posibilidad de que cr\u00e9ditos privativos puedan hacerse efectivos sobre el patrimonio consorcial, y hacen que no exista obst\u00e1culo para la anotaci\u00f3n pretendida.<\/p>\n En el presente expediente no consta la disoluci\u00f3n del r\u00e9gimen econ\u00f3mico-matrimonial de gananciales \u2013no ha sido presentada en el Registro la sentencia firme de divorcio\u2013; la demanda es de uno de los c\u00f3nyuges contra el otro, y por tanto han sido parte del procedimiento ambos, por lo que huelga la notificaci\u00f3n pues resulta expresamente del mandamiento presentado que es el c\u00f3nyuge del demandado el que solicita el embargo y el demandado es parte del procedimiento; se trata de una medida cautelar en\u00a0orden a garantizar el resultado de un proceso.<\/p>\n En el presente caso lo que pretende uno de los c\u00f3nyuges es el embargo de un bien ganancial<\/strong>. Cuesti\u00f3n diferente hubiese sido, si lo que el c\u00f3nyuge demandante pretendiera fuera el embargo de la mitad indivisa del c\u00f3nyuge deudor sobre un bien ganancial<\/strong>, supuesto que no ser\u00eda admisible, pues como se ha expresado anteriormente, hasta la liquidaci\u00f3n de la sociedad de gananciales, no tiene cada uno de los c\u00f3nyuges una mitad indivisa sobre cada uno de los concretos bienes gananciales, pues se trata de una comunidad de tipo germ\u00e1nico. Y, todo ello, sin perjuicio, de que pudiera embargarse la cuota abstracta que sobre la globalidad del patrimonio ganancial corresponde a cada uno de los c\u00f3nyuges. (ER)<\/p>\n Resoluci\u00f3n de 14 de noviembre de 2023, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la calificaci\u00f3n del registrador de la propiedad de C\u00f3rdoba n.\u00ba 2, por la que suspende la inscripci\u00f3n de una escritura de compraventa.<\/p>\n Resumen<\/strong>: los actos o negocios jur\u00eddicos que, sin constituir formalmente divisi\u00f3n o segregaci\u00f3n, pueden presentar indicios de parcelaci\u00f3n urban\u00edstica o formaci\u00f3n de n\u00facleo poblacional al margen del planeamiento, se someter\u00e1n al previo requisito registral de acreditaci\u00f3n de licencia o declaraci\u00f3n de innecesariedad \u2013cuando la legislaci\u00f3n sustantiva aplicable equipare expresamente el acto en cuesti\u00f3n a la parcelaci\u00f3n en sentido estricto sometida a dichos t\u00edtulos administrativos.<\/span><\/p>\n Hechos<\/strong>: se presenta escritura de compraventa en la que se transmite una cuota indivisa \u201370,63\u202f%\u2013\u00a0de una finca r\u00fastica. La finca tiene doble referencia catastral, r\u00fastica en la que se la cataloga como r\u00fastica de uso agrario, y urbana con uso principal residencial por las edificaciones contenidas en la misma \u2013dos edificaciones y dos piscinas\u2013.\u2002La participaci\u00f3n indivisa inscrita a favor del transmitente lo es por t\u00edtulo de herencia, en virtud del cual nace una comunidad hereditaria entre dos hermanos, siendo uno de ellos el vendedor.<\/p>\n El Registrador califica negativamente<\/strong> al considerar que se trata de una parcelaci\u00f3n que requiere la preceptiva licencia de segregaci\u00f3n.<\/p>\n La Direcci\u00f3n confirma la calificaci\u00f3n.<\/strong><\/p>\n I. LEGISLACI\u00d3N ANDALUZA.<\/p>\n – La Ley\u00a07\/2021, de\u00a01 de diciembre, de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andaluc\u00eda<\/a>, entr\u00f3 en vigor el\u00a023 de diciembre de\u00a02021, es decir, con anterioridad a la fecha de la escritura p\u00fabica (8 de julio de\u00a02022).<\/p>\n – La nueva ley, con alguna excepci\u00f3n, no altera sustancialmente el r\u00e9gimen de las parcelaciones urban\u00edsticas en Andaluc\u00eda (ver art\u00edculo 9).<\/p>\n – La ley mantiene la norma prohibitiva de toda parcelaci\u00f3n urban\u00edstica en suelo r\u00fastico<\/strong>, estableciendo, de modo id\u00e9ntico al texto anterior, que se consideran actos reveladores de una posible parcelaci\u00f3n urban\u00edstica aquellos en los que, mediante la interposici\u00f3n de sociedades, divisiones horizontales o asignaciones de uso o cuotas en pro indiviso de un terreno, finca o parcela, o de una acci\u00f3n, participaci\u00f3n u otro derecho societario, puedan existir diversos titulares a los que corresponde el uso individualizado de una parte del inmueble equivalente o asimilable a los supuestos anteriores, sin que la voluntad manifestada de no realizar pactos sobre el uso pueda excluir tal aplicaci\u00f3n.<\/p>\n – El apartado quinto<\/strong> se\u00f1ala ahora que la asignaci\u00f3n de cuotas en pro indiviso resultantes de transmisiones \u00abmortis causa\u00bb o entre c\u00f3nyuges o pareja de hecho no requerir\u00e1n licencia, salvo que se demuestre que existe fraude de Ley.<\/em><\/p>\n – El apartado cuarto<\/strong>, a su vez, reitera el mandato de que no podr\u00e1 autorizarse ni inscribirse escritura p\u00fablica alguna en la que se contenga acto de parcelaci\u00f3n, segregaci\u00f3n o divisi\u00f3n sin la aportaci\u00f3n de la preceptiva licencia o acto que integre el control previo municipal que los titulares de las Notar\u00edas<\/strong> deber\u00e1n testimoniar en la escritura correspondiente. <\/em><\/p>\n – El apartado sexto<\/strong> destaca ahora que, para las inscripciones de parcelaci\u00f3n, segregaci\u00f3n o divisi\u00f3n, los registros de la Propiedad<\/strong> exigir\u00e1n la observancia de lo dispuesto en los apartados precedentes, en los t\u00e9rminos previstos en la legislaci\u00f3n b\u00e1sica estatal.<\/em><\/p>\n – La disposici\u00f3n transitoria s\u00e9ptima<\/strong> se\u00f1ala que mientras no se produzca su desplazamiento por el desarrollo reglamentario a que se refiere la disposici\u00f3n final primera, seguir\u00e1n aplic\u00e1ndose en la Comunidad Aut\u00f3noma de Andaluc\u00eda, de forma supletoria y en lo que sea compatible con la presente ley y otras disposiciones vigentes, entre otras, el Decreto\u00a060\/2010, de\u00a016 de marzo, por el que se aprueba el Reglamento de Disciplina Urban\u00edstica de la Comunidad Aut\u00f3noma de Andaluc\u00eda, vigente al tiempo de otorgarse la escritura de compraventa.<\/p>\n II. LA DOCTRINA DE LA DGRN.<\/p>\n La R. de 22 de julio de 2021<\/a>, despu\u00e9s de analizar la legislaci\u00f3n estatal y auton\u00f3mica aplicable, se concluy\u00f3 que, a la hora de analizar el tratamiento de actos o negocios jur\u00eddicos que, sin constituir formalmente divisi\u00f3n o segregaci\u00f3n, pueden presentar indicios de parcelaci\u00f3n urban\u00edstica o formaci\u00f3n de n\u00facleo poblacional al margen del planeamiento, dichos actos se someter\u00e1n al previo requisito registral de acreditaci\u00f3n de licencia o declaraci\u00f3n de innecesariedad<\/strong> \u2013art\u00edculo\u00a078 del Real Decreto\u00a01093\/1997 en relaci\u00f3n al art\u00edculo\u00a026 de la Ley de Suelo\u2013\u00a0cuando la legislaci\u00f3n sustantiva aplicable equipare expresamente el acto en cuesti\u00f3n a la parcelaci\u00f3n en sentido estricto sometida a dichos t\u00edtulos administrativos<\/strong>.<\/p>\n – En otro caso, su tratamiento, desde el punto de vista registral, debe articularse a trav\u00e9s del procedimiento <\/strong>previsto en el art\u00edculo\u00a079 del citado Real Decreto de\u00a04 de julio de\u00a01997, siempre y cuando el registrador de forma motivada en su nota de calificaci\u00f3n exponga los indicios que, de acuerdo tambi\u00e9n con la normativa aplicable, puedan justificar la aplicaci\u00f3n de tal precepto.<\/p>\n – En el caso de la mera transmisi\u00f3n de una cuota indivisa ya inscrita en el Registro<\/strong>, amparada por tanto por la legitimaci\u00f3n registral, no debe justificar, como regla general, la exigencia de intervenci\u00f3n administrativa alguna, a menos que vaya acompa\u00f1ada de un indicio cualificado como puede ser la nueva asignaci\u00f3n de uso de parte determinada de finca o la conversi\u00f3n de una comunidad hereditaria en ordinaria mediante sucesivas transmisiones, siempre atendidas el resto de circunstancias concurrentes y de conformidad con la legislaci\u00f3n sustantiva aplicable<\/strong>.<\/p>\n III. NORMA ESTATAL.<\/p>\n \u00a0Desde el punto de vista de la legislaci\u00f3n andaluza y su relaci\u00f3n con la legislaci\u00f3n b\u00e1sica estatal, el art\u00edculo\u00a026<\/a> de la norma estatal<\/strong> equipara a la divisi\u00f3n o segregaci\u00f3n, la enajenaci\u00f3n, sin divisi\u00f3n ni segregaci\u00f3n, de participaciones indivisas a las que se atribuya el derecho de utilizaci\u00f3n exclusiva de porci\u00f3n o porciones concretas de la finca, as\u00ed como a la constituci\u00f3n de asociaciones o sociedades en las que la cualidad de socio incorpore dicho derecho de utilizaci\u00f3n exclusiva.<\/p>\n IV. NORMA ANDALUZA.<\/p>\n Por su parte, la norma andaluza<\/strong> se refiere como supuestos reveladores de posible parcelaci\u00f3n urban\u00edstica a aquellos en los que, mediante la interposici\u00f3n de sociedades, divisiones horizontales o asignaciones de uso o cuotas en pro indiviso de un terreno, finca o parcela, o de una acci\u00f3n, participaci\u00f3n u otro derecho societario, puedan existir diversos titulares a los que corresponde el uso individualizado de una parte del inmueble equivalente o asimilable a los supuestos anteriores, sin que la voluntad manifestada de no realizar pactos sobre el uso pueda excluir tal aplicaci\u00f3n.<\/p>\n V. EL ART\u00cdCULO 79 RD 1093\/1997.<\/p>\n El art\u00edculo\u00a079 RD 1093\/1997<\/a>, se refiere en su p\u00e1rrafo primero, no solo a los estrictos supuestos de divisi\u00f3n o segregaci\u00f3n de fincas realizadas en suelo no urbanizable, sino tambi\u00e9n a todo supuesto en que, cuando por las circunstancias de descripci\u00f3n, dimensiones, localizaci\u00f3n o n\u00famero de fincas resultantes de la divisi\u00f3n o de las sucesivas segregaciones, surgiere duda fundada sobre el peligro de creaci\u00f3n de un n\u00facleo de poblaci\u00f3n, a cuyo efecto, para la definici\u00f3n y desarrollo de este concepto, remite a los t\u00e9rminos se\u00f1alados por la legislaci\u00f3n o la ordenaci\u00f3n urban\u00edstica aplicable, en este caso la Ley Urban\u00edstica de Andaluc\u00eda.<\/p>\n En el caso resuelto, el registrador fundamenta en su nota la concurrencia de una serie de indicios de parcelaci\u00f3n urban\u00edstica que llevan a la Direcci\u00f3n General a confirmar el defecto de exigencia de licencia de parcelaci\u00f3n o \u00abacto que integre el control previo municipal\u00bb, como se\u00f1ala la nueva redacci\u00f3n legal, por concurrir el supuesto previsto por el Reglamento de Disciplina Urban\u00edstica de Andaluc\u00eda como acto equiparado a la parcelaci\u00f3n, correspondiendo al Ayuntamiento la calificaci\u00f3n definitiva del acto como efectiva parcelaci\u00f3n y su autorizaci\u00f3n, en su caso, conforme a la ordenaci\u00f3n urban\u00edstica aplicable. (ER)<\/p>\n Resoluci\u00f3n de 15 de noviembre de 2023, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la calificaci\u00f3n de la registradora de la propiedad de J\u00e1tiva n.\u00ba 1, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de una escritura de rectificaci\u00f3n de otra relativa a constituci\u00f3n de derecho de superficie<\/p>\n Resumen: <\/strong><\/span>Es congruente un poder otorgado para la subsanaci\u00f3n o modificaci\u00f3n de una escritura en aquellos extremos que afectaren a su eficacia o impidieren su inscripci\u00f3n en un Registro p\u00fablico, pudiendo con el mismo determinar el plazo<\/strong> de un derecho de superficie para el cumplimiento de una condici\u00f3n suspensiva, al no afectar \u00e9ste a la validez del derecho, ni ser uno de los extremos esenciales del contrato. En el poder para subsanar defectos registrales o que afecten a la eficacia del contrato, va \u00ednsita la posibilidad de autocontrataci\u00f3n<\/span>.<\/p>\n Hechos: <\/strong>Mediante escritura de\u00a016 de marzo de\u00a02010, se constituye un derecho de superficie sometido a condici\u00f3n suspensiva.<\/p>\n Fue primeramente calificada por no haberse determinado el plazo de duraci\u00f3n<\/strong> de la condici\u00f3n suspensiva a que se sujetaba el derecho de superficie.<\/p>\n Para subsanar el defecto se otorg\u00f3 otra escritura fijando el pazo por una de las de las partes en su propio nombre y en representaci\u00f3n de la otra, puesto que en la primera escritura se hab\u00eda conferido un apoderamiento para \u201cla subsanaci\u00f3n o modificaci\u00f3n de esta escritura en aquellos extremos que afectaren a su eficacia o impidieren su inscripci\u00f3n en un Registro p\u00fablico\u201d.<\/p>\n \u00a0La registradora <\/strong>se\u00f1ala como defectos recurridos:<\/p>\n — Que el poder se limita a subsanar extremos de eficacia o que impidan su inscripci\u00f3n, pero no se entiende que alcance a la delimitaci\u00f3n de extremos esenciales del contrato como es el plazo de duraci\u00f3n de la condici\u00f3n a que se sujeta el derecho de superficie<\/strong>; no existiendo congruencia<\/strong> entre la delimitaci\u00f3n del plazo a que se sujeta la condici\u00f3n suspensiva y las facultades rese\u00f1adas.<\/p>\n — Que existe autocontrataci\u00f3n<\/strong> y conflicto de intereses en tanto que el otorgante comparece representando a ambas sociedades, fijando unilateralmente el plazo de duraci\u00f3n de la condici\u00f3n suspensiva y sin que del poder resulte que se salva expresamente.<\/p>\n El notario<\/strong> autorizante alega que la falta de determinaci\u00f3n del plazo para el cumplimiento de la condici\u00f3n suspensiva, no afecta a la validez del derecho de superficie sujeto a la condici\u00f3n suspensiva, ni es uno de los extremos esenciales del contrato.<\/p>\n Resoluci\u00f3n:<\/strong> La Direcci\u00f3n General estima el recurso interpuesto y revoca<\/strong> la calificaci\u00f3n.<\/p>\n Doctrina: <\/strong>En cuanto al primero de los defectos se\u00f1alados, nuestro CD teniendo en cuenta el apartado primero del art\u00edculo\u00a098 de la Ley\u00a024\/2001, de\u00a027 de diciembre, y el art\u00edculo\u00a0166 del Reglamento Notarial, afirma que cuando se trata de un poder conferido por una sociedad mercantil que no consta inscrito, el notario autorizante debe, bajo su responsabilidad, comprobar de forma rigurosa la validez y vigencia del poder otorgado por dicha sociedad y dejar constancia de que ha desarrollado tal actuaci\u00f3n, de forma que la rese\u00f1a del documento aut\u00e9ntico del que resulta la representaci\u00f3n exprese las circunstancias que, a juicio del notario, justifican la validez y vigencia del poder en ejercicio del cual interviene el apoderado, ya se trate de un poder general no inscrito, ya de un poder especial. Y el registrador debe revisar que el t\u00edtulo autorizado permita corroborar que el notario ha ejercido su funci\u00f3n de examen de la existencia y vigencia del poder y de la suficiencia de las facultades que confiere de forma completa y rigurosa, y que este juicio sea congruente<\/strong> con el contenido del t\u00edtulo presentado, es decir, que resulte del contenido del juicio de suficiencia que dicha suficiencia se predica respecto del negocio jur\u00eddico otorgado, con la precisi\u00f3n necesaria para que no quepan dudas de que el notario ha calificado correctamente el negocio de que se trata y referido al mismo la suficiencia o insuficiencia de las facultades representativas.<\/p>\n En el presente caso, el notario autorizante de la escritura calificada rese\u00f1a el poder objeto de debate y emite el juicio de suficiencia<\/strong> de facultades representativas en una forma tal que debe concluirse que esa rese\u00f1a del documento aut\u00e9ntico del que resulta la representaci\u00f3n expresa las circunstancias precisas para que la registradora pueda revisar que el t\u00edtulo autorizado permite corroborar que el notario ha ejercido su funci\u00f3n de valoraci\u00f3n de la existencia y vigencia del poder y de la suficiencia de las facultades que confiere de forma completa y rigurosa, y que este juicio sea congruente<\/strong> con el contenido del t\u00edtulo presentado.<\/p>\n Por lo que se refiere a la calificaci\u00f3n registral de la congruencia entre el juicio notarial de suficiencia de las facultades representativas acreditadas y el contenido del negocio formalizado en la escritura cuya inscripci\u00f3n se pretende, considera que el juicio de suficiencia es congruente<\/strong> ya que otorg\u00e1ndose el poder para \u201cla subsanaci\u00f3n o modificaci\u00f3n de esta escritura en aquellos extremos que afectaren a su eficacia o impidieren su inscripci\u00f3n en un Registro p\u00fablico\u201d, la determinaci\u00f3n del plazo del derecho de superficie para el cumplimiento de la condici\u00f3n suspensiva, no afecta a la validez del derecho<\/strong> , ni es uno de los extremos esenciales del contrato, que es perfecto sin necesidad de fijar plazo sino que es exigencia del principio de especialidad. Por tanto, la subsanaci\u00f3n o modificaci\u00f3n presentada es a efectos estrictamente registrales<\/strong> y no afecta a la sustantividad del negocio, pero para remover el obst\u00e1culo que impide su inscripci\u00f3n en el Registro, se fija un plazo para que la publicidad registral sea efectiva.<\/p>\n Y en cuanto a la autocontrataci\u00f3n y conflicto de intereses, la autorizaci\u00f3n a la otra parte contratante, no puede tener otra lectura que la de salvar<\/strong> el inmanente conflicto de intereses que, si se excluye esa facultad el poder ser\u00eda in\u00fatil, y no se podr\u00eda ejercer de ninguna de las maneras adem\u00e1s se indica por el notario la circunstancia de que est\u00e9 salvada la autocontrataci\u00f3n, pero, es m\u00e1s, no tendr\u00eda sentido el poder especial de otro modo<\/strong>.<\/p>\n Comentario:<\/strong> Los poderes rec\u00edprocos para subsanar la escritura que se otorga son bastantes frecuentes sobre todo en el \u00e1mbito mercantil. Aunque normalmente esas subsanaciones se refieren a extremos de escasa importancia, existen supuestos, tanto en propiedad como en mercantil, que plantean dudas como es el caso de la escritura examinada.<\/p>\n No obstante la DG sigue su doctrina de que para que un juicio de suficiencia adolezca de falta de congruencia, el mismo ha de ser err\u00f3neo<\/strong>, bien por resultar as\u00ed de la existencia de alguna norma que exija alg\u00fan requisito a\u00f1adido, bien por inferirse el error de los datos contenidos en la misma escritura que se califica, u obrantes en el propio Registro de la Propiedad o en otros registros p\u00fablicos que el notario y el registrador de la propiedad pueden consultar, debiendo inferirse con claridad de tales datos, sin que pueda prevalecer una interpretaci\u00f3n de estos realizada por el registrador que difiera de la que haya realizado el notario en el ejercicio de la competencia que a tal efecto le atribuye la ley y sin perjuicio de la responsabilidad que, en su caso, pudiera deducirse contra \u00e9l por una negligente valoraci\u00f3n de la suficiencia.<\/p>\n En relaci\u00f3n con el autocontrato, el notario al emitir el juicio de suficiencia de facultades representativas acreditadas, debe hacer menci\u00f3n expresa a la facultad de autocontratar o a la autorizaci\u00f3n para incurrir en conflicto de intereses. No obstante, en esta resoluci\u00f3n, lo que viene a decir la DG es que el poder dado entre partes para subsanar o modificar la escritura, si adolece de defectos registrales, no es necesario que cite que esa facultad se puede ejercer, aunque se incida en autocontrataci\u00f3n, sino que esa facultad va \u00ednsita<\/strong> en la misma daci\u00f3n de poder sin que sea necesario citarla expresamente. Sobre ello a\u00f1adiremos que en materia de poderes el notario puede interpretar, pero no as\u00ed el registrador. (MGV)<\/p>\n Resoluci\u00f3n de 15 de noviembre de 2023, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la calificaci\u00f3n de la registradora de la propiedad de Elche n.\u00ba 1, por la que deniega la inscripci\u00f3n de una escritura de compraventa.<\/p>\n Resumen<\/strong>: los actos o negocios jur\u00eddicos que, sin constituir formalmente divisi\u00f3n o segregaci\u00f3n, pueden presentar indicios de parcelaci\u00f3n urban\u00edstica o formaci\u00f3n de n\u00facleo poblacional al margen del planeamiento, se someter\u00e1n al previo requisito registral de acreditaci\u00f3n de licencia o declaraci\u00f3n de innecesariedad.\u00a0<\/span><\/p>\n Hechos:<\/strong> se presenta escritura de compraventa en la que se transmite el 46,22% de una determinada finca r\u00fastica. En dicha finca existe una vivienda unifamiliar y se declara la existencia de otra vivienda unifamiliar.<\/p>\n La registradora, por considerar que existen indicios de existencia de parcelaci\u00f3n urban\u00edstica practic\u00f3 comunicaci\u00f3n al Ayuntamiento a efectos de que se pronunciara al respecto.<\/p>\n El Ayuntamiento emiti\u00f3 certificaci\u00f3n se\u00f1alando que la parcela se halla enclavada en suelo clasificado como no urbanizable; que en la parcela existen varias construcciones sin licencia y que consta expediente de infracci\u00f3n urban\u00edstica\u00a0referido a la vivienda que se pretende registrar, consistente en construcci\u00f3n de una vivienda unifamiliar aislada desarrollada en planta baja y porche. Con independencia de que con car\u00e1cter general la realizaci\u00f3n de actos de divisi\u00f3n o segregaci\u00f3n de fincas requiera la preceptiva licencia o la declaraci\u00f3n de su innecesariedad, en la parcela objeto del presente informe no se dan las condiciones urban\u00edsticas precisas para su autorizaci\u00f3n y, por tanto, dichos actos se encuentran prohibidos por existir sobre ella una parcelaci\u00f3n urban\u00edstica.<\/p>\n Dada la contestaci\u00f3n del Ayuntamiento de Elche, la registradora procede a denegar el despacho de la escritura de venta y declaraci\u00f3n de obra nueva sobre finca r\u00fastica<\/strong>.<\/p>\n La Direcci\u00f3n confirma la calificaci\u00f3n.<\/strong><\/p>\n I. NORMATIVA ESTATAL.<\/p>\n Es doctrina registral reiterada que los actos o negocios jur\u00eddicos que, sin constituir formalmente divisi\u00f3n o segregaci\u00f3n, pueden presentar indicios de parcelaci\u00f3n urban\u00edstica o formaci\u00f3n de n\u00facleo poblacional al margen del planeamiento, se someter\u00e1n al previo requisito registral de acreditaci\u00f3n de licencia o declaraci\u00f3n de innecesariedad<\/strong> \u2013art\u00edculo\u00a078 del Real Decreto\u00a01093\/1997<\/a> en relaci\u00f3n al art\u00edculo\u00a026<\/a> de la Ley de Suelo\u2013 cuando la legislaci\u00f3n sustantiva aplicable equipare expresamente el acto en cuesti\u00f3n a la parcelaci\u00f3n en sentido estricto sometida a dichos t\u00edtulos administrativos.<\/p>\n En otro caso, el tratamiento del mismo desde el punto de vista registral debe articularse a trav\u00e9s del procedimiento previsto en el art\u00edculo\u00a079<\/a> del Real Decreto de\u00a04 de julio de\u00a01997, siempre y cuando el registrador de forma motivada en su nota de calificaci\u00f3n exponga los indicios que, de acuerdo tambi\u00e9n con la normativa aplicable, puedan justificar la aplicaci\u00f3n de tal precepto.<\/p>\n El art\u00edculo\u00a079<\/a>, no solo es aplicable a los estrictos supuestos de divisi\u00f3n o segregaci\u00f3n de fincas realizadas en suelo no urbanizable, sino tambi\u00e9n a todo supuesto en que, cuando por las circunstancias de descripci\u00f3n, dimensiones, localizaci\u00f3n o n\u00famero de fincas resultantes de la divisi\u00f3n o de las sucesivas segregaciones, surgiere duda fundada sobre el peligro de creaci\u00f3n de un n\u00facleo de poblaci\u00f3n, a cuyo efecto, para la definici\u00f3n y desarrollo de este concepto, remite a los t\u00e9rminos se\u00f1alados por la legislaci\u00f3n o la ordenaci\u00f3n urban\u00edstica aplicable, en este caso la legislaci\u00f3n valenciana.<\/p>\n II. NORMATIVA AUTON\u00d3MICA.<\/p>\n De la norma auton\u00f3mica vigente al tiempo de otorgarse la escritura calificada, esto es, la disposici\u00f3n adicional segunda de la Ley\u00a010\/2004, de\u00a09 de diciembre, del Suelo no Urbanizable (derogada por la Ley\u00a05\/2014, de\u00a025 de julio, de Ordenaci\u00f3n del Territorio, Urbanismo y Paisaje, de la Comunitat Valenciana) y actual art\u00edculo\u00a0249.3 del Decreto Legislativo\u00a01\/2021, de\u00a018 de junio, del Consell de aprobaci\u00f3n del texto refundido de la Ley de Ordenaci\u00f3n del territorio, Urbanismo y Paisaje resulta que dado que se trata de una sucesi\u00f3n de actos de car\u00e1cter tanto jur\u00eddico como material, la calificaci\u00f3n del registrador se encuentra limitada por lo que ante la concurrencia de indicios de parcelaci\u00f3n debe dar traslado al \u00f3rgano competente en disciplina urban\u00edstica quien dictar\u00e1 la resoluci\u00f3n que corresponda a la vista de las pruebas practicadas y con las garant\u00edas procedimentales oportunas<\/strong>. Es decir, una vez que el registrador dispone del oportuno pronunciamiento administrativo sobre el negocio documentado, puede valorar la concurrencia de un eventual supuesto tipificado como parcelaci\u00f3n urban\u00edstica prohibido por la norma.<\/strong><\/p>\n Por esta raz\u00f3n, el apartado tercero del art\u00edculo\u00a079 del Real Decreto\u00a01093\/1997, de\u00a04 de julio<\/a>, dispone que \u00absi el Ayuntamiento remitiere al Registrador certificaci\u00f3n del acuerdo del \u00f3rgano competente, adoptado previa audiencia de los interesados, en el que afirme la existencia de peligro de formaci\u00f3n de n\u00facleo urbano o de posible parcelaci\u00f3n ilegal, se denegar\u00e1<\/strong> la inscripci\u00f3n de las operaciones solicitadas y el Registrador de la Propiedad reflejar\u00e1 el acuerdo municipal mediante nota al margen de la finca o resto de la finca matriz. Dicha nota producir\u00e1 los efectos previstos en el art\u00edculo 73\u00bb. (ER)<\/p>\n Resoluci\u00f3n de 15 de noviembre de 2023, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Lleida n.\u00ba 3 a inscribir una escritura de compraventa<\/p>\n Resumen:<\/strong><\/span> Cuando se trata de representaci\u00f3n org\u00e1nica y al ser ilimitable frente a terceros el \u00e1mbito legal del poder representativo, no puede el registrador exigir rese\u00f1a alguna de facultades representativas, ni juico de suficiencia expreso respecto del concreto acto contenido en la escritura.<\/span><\/p>\n Hechos:<\/strong> Se trata de una escritura calificada en su encabezamiento como \u201cde compraventa\u201d, por la que adquiere determinada finca una sociedad de responsabilidad limitada representada por su administradora \u00fanica.<\/p>\n Respecto de la misma, adem\u00e1s de rese\u00f1ar el t\u00edtulo de su nombramiento, el notario expresa lo siguiente:<\/p>\n \u201cJuicio de suficiencia: Asegura el compareciente la vigencia de su representaci\u00f3n, que la misma est\u00e1 vigente y que no ha variado la capacidad jur\u00eddica de su representado, y muy especialmente su objeto social, teniendo a mi juicio facultades suficientes para otorgar esta escritura\u201d. Haciendo a continuaci\u00f3n el juicio de identidad.<\/p>\n El registrador<\/strong> suspende la inscripci\u00f3n porque, a su juicio, respecto de las facultades representativas de la administradora de la sociedad compradora, no se expresa si las mismas son suficientes para el acto concreto a que se refiere el documento.<\/p>\n El notario recurrente<\/strong> alega, que existe juicio notarial de suficiencia de las facultades representativas de la administradora (que tiene el poder de representaci\u00f3n de la sociedad y, por ello, no cabe rese\u00f1a de dichas facultades), relativas al \u00fanico negocio documentado, y, adem\u00e1s, cuenta con la autorizaci\u00f3n de la junta general de la sociedad compradora por tratarse de un activo esencial de \u00e9sta.<\/p>\n Resoluci\u00f3n: <\/strong>La Direcci\u00f3n General estima el recurso y revoca<\/strong> la calificaci\u00f3n impugnada.<\/p>\n Doctrina: <\/strong>De la interpretaci\u00f3n del art\u00edculo\u00a098 de la Ley\u00a024\/2001, de\u00a027 de diciembre<\/a>, por el Tribunal Supremo se deriva:<\/p>\n \u201cQue corresponde al notario emitir un juicio de suficiencia de las facultades de representaci\u00f3n, para lo que ha de examinar la existencia, validez y vigencia del poder del que resulta la legitimaci\u00f3n, con una rese\u00f1a del documento aut\u00e9ntico del que resulta la representaci\u00f3n, que debe ser congruente con el negocio jur\u00eddico representativo.<\/p>\n Y la funci\u00f3n del registrador es calificar la existencia de esta rese\u00f1a y del juicio notarial de suficiencia, as\u00ed como su congruencia con el negocio jur\u00eddico otorgado, sin que pueda revisar el juicio de suficiencia, en la medida en que resulte congruente con el contenido del t\u00edtulo al que se refiere y sin que pueda solicitar que se le transcriba o acompa\u00f1e el documento del que nace la representaci\u00f3n\u201d.<\/p>\n Por tanto, el registrador debe suspender la inscripci\u00f3n por falta de congruencia del juicio notarial acerca de las facultades representativas del apoderado o representante, si el notario utiliza expresiones gen\u00e9ricas, ambiguas o imprecisas, f\u00f3rmulas de estilo, en vez de referirse de forma concreta y expresa al tipo de acto o negocio que en la escritura se formaliza.<\/p>\n No obstante, ha de tenerse en cuenta que, al tratarse de representaci\u00f3n org\u00e1nica y ser ilimitable frente a terceros el \u00e1mbito legal del poder representativo, no cabe exigir rese\u00f1a alguna de facultades representativas (art\u00edculo\u00a0185.6 del Reglamento del Registro Mercantil<\/a>).<\/p>\n En el caso que nos ocupa nuestro CD considera \u201cque la escritura calificada contiene los elementos que permiten al registrador corroborar que el notario ha ejercido el control que la Ley le encomienda respecto la validez y vigencia de las facultades representativas; y que su juicio sobre la suficiencia de dichas facultades sea congruente con el negocio y as\u00ed se exprese en el t\u00edtulo presentado\u201d.<\/p>\n Comentarios: <\/strong>Vuelva a plantearse ante la DG el \u201cmanido\u201d tema del juicio de suficiencia del art. 98 de la Ley 24\/2001, respecto de los administradores sociales. Sobre ello el CD vuelve a reiterar, que el hecho de que en una escritura en la que comparezca un administrador no contenga juicio de suficiencia \u201cad hoc\u201d, no debe de impedir la inscripci\u00f3n ya que, a diferencia de los apoderados, respecto de los cuales sus facultades resultan del poder, en el caso de representaci\u00f3n org\u00e1nica de sociedades, cuyas facultades que frente a terceros no pueden limitarse, no puede exigirse un juicio de suficiencia en concreto pues todas sus facultades derivan de la Ley.<\/p>\n Y en cuanto a la posible contradicci\u00f3n entre el art.\u00a018 LH, que atribuye al registrador la funci\u00f3n de calificar \u201cla capacidad de los otorgantes\u201d, y el art.\u00a098 de la Ley\u00a024\/2001, que limita la calificaci\u00f3n registral a la \u201crese\u00f1a indicativa del juicio notarial de suficiencia y a la congruencia de este con el contenido del t\u00edtulo presentado\u201d, el TS ha declarado que debe resolverse a favor de esta segunda norma, que tiene a estos efectos la consideraci\u00f3n de ley especial. (MGV)<\/p>\n Resoluci\u00f3n de 28 de julio de 2023, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n del registrador de la propiedad de Arteixo, por la que se suspende la inmatriculaci\u00f3n de una finca porque la misma ocupa una superficie de 117 metros cuadrados de dominio p\u00fablico seg\u00fan oposici\u00f3n formulada por la Administraci\u00f3n P\u00fablica\u00a0<\/p>\n Resumen: <\/strong>La protecci\u00f3n registral del dominio p\u00fablico no se limita solo al inscrito sino tambi\u00e9n al no inscrito. Catastro y Registro son dos instituciones independientes y aut\u00f3nomas, administrativa la primera y jur\u00eddica la segunda, con prevalencia de los pronunciamientos jur\u00eddicos del Registro sobre los datos del Catastro.<\/span><\/p>\n Supuesto:<\/strong> Mediante dos t\u00edtulos p\u00fablicos sucesivos, acompa\u00f1ados de acta notarial de rectificaci\u00f3n descriptiva tramitada conforme al art.\u00a018.2 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, se solicita la inmatriculaci\u00f3n de una finca por la v\u00eda del art.\u00a0205 LH<\/a><\/p>\n El registrador suspende<\/strong> por haber recibido escrito del director de la Agencia Gallega de Infraestructuras de la Conselleria de Infraestructuras y Movilidad la Xunta de Galicia manifestando su disconformidad con la inscripci\u00f3n de la finca antes expresada porque la misma ocupa una superficie de\u00a0117 metros cuadrados de dominio p\u00fablico, como resulta de la documentaci\u00f3n gr\u00e1fica georreferenciada que acompa\u00f1a a dicho escrito.<\/p>\n El notario recurrente alega<\/strong> que tal notificaci\u00f3n registral era inoportuna e improcedente porque ya constaba una notificaci\u00f3n notarial en un procedimiento catastral de subsanaci\u00f3n de discrepancias.<\/p>\n La DG desestima el recurso y confirma la calificaci\u00f3n registral:<\/strong><\/p>\nIR A\u00a0\u00a1NO TE LO PIERDAS!<\/em> DE DICIEMBRE<\/strong><\/a><\/h2>\n
VALORACI\u00d3N DE LAS RESOLUCIONES POR SU IMPORTANCIA:<\/strong><\/span><\/h6>\n
<\/a>RESOLUCIONES PROPIEDAD<\/span><\/h6>\n<\/a>
<\/a>535.** EMBARGO DE FINCA GANANCIAL INSTADO POR UNO DE LOS C\u00d3NYUGES<\/span><\/h6>\n
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<\/a>536.** VENTA DE CUOTA INDIVISA DE FINCA R\u00daSTICA EN ANDALUC\u00cdA. POSIBLE PARCELACI\u00d3N<\/span><\/h6>\n
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<\/a>538.* CONSTITUCI\u00d3N DE DERECHO DE SUPERFICIE BAJO CONDICI\u00d3N SUSPENSIVA SIN FIJAR PLAZO DE \u00c9STA: PODER PARA SUBSANAR.<\/span><\/h6>\n
\n
<\/a>539.** VENTA DE CUOTA INDIVISA DE FINCA R\u00daSTICA CON VIVIENDA UNIFAMILIAR<\/span><\/h6>\n
\n
<\/a>540.* COMPRAVENTA. REPRESENTACI\u00d3N ORG\u00c1NICA. JUICIO NOTARIAL DE SUFICIENCIA<\/span><\/h6>\n
\n
<\/a>542.** INMATRICULACI\u00d3N ART. 205 LH. PROTECCI\u00d3N DEL DOMINIO P\u00daBLICO<\/span><\/h6>\n