{"id":112193,"date":"2023-12-22T12:21:33","date_gmt":"2023-12-22T11:21:33","guid":{"rendered":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=112193"},"modified":"2024-01-22T21:04:54","modified_gmt":"2024-01-22T20:04:54","slug":"cuestiones-informaticas-sobre-el-acta-de-transparencia-hipotecaria","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/secciones\/oficina-notarial\/modelos\/cuestiones-informaticas-sobre-el-acta-de-transparencia-hipotecaria\/","title":{"rendered":"Cuestiones inform\u00e1ticas sobre el acta de transparencia hipotecaria"},"content":{"rendered":"

CUESTIONES INFORM\u00c1TICAS SOBRE EL ACTA DE TRANSPARENCIA HIPOTECARIA<\/b><\/strong><\/span><\/h1>\n

VICENTE MARTORELL, NOTARIO DE OVIEDO<\/span><\/h2>\n

\u00a0<\/b><\/strong><\/b><\/b><\/p>\n

\u00a0\u00cdNDICE:<\/b><\/strong><\/span><\/h2>\n
    \n
  1. <\/b>LEY 5\/2019 DE CONTRATOS DE CR\u00c9DITO INMOBILIARIO<\/b><\/strong><\/a>\n
      \n
    1. <\/b>Acta<\/b><\/strong> precontractual de comprobaci\u00f3n de transparencia material hipotecaria<\/b><\/strong><\/a><\/li>\n
    2. <\/b>\u00bfGratuidad del acta de transparencia?<\/b><\/strong><\/a><\/li>\n<\/ol>\n<\/li>\n
    3. <\/b>PLATAFORMA DE INFORMACI\u00d3N PRECONTRACTUAL<\/b><\/strong><\/a>\n
        \n
      1. <\/b>Antecedentes regulatorios<\/b><\/strong><\/a><\/li>\n
      2. <\/b>Recepci\u00f3n de la documentaci\u00f3n<\/b><\/strong><\/a><\/li>\n
      3. <\/b>Comunicaciones p\u00fablicas<\/b><\/strong><\/a><\/li>\n
      4. <\/b>Pr\u00e1ctica<\/b><\/strong><\/a><\/li>\n<\/ol>\n<\/li>\n
      5. <\/b>\u00bfAUTORIZACI\u00d3N DEL ACTA MEDIANTE VIDEOCONFERENCIA?<\/b><\/strong><\/a>\n
          \n
        1. <\/b>Planteamiento<\/b><\/strong><\/a><\/li>\n
        2. <\/b>Imposibilidad legal<\/b><\/strong><\/a><\/li>\n<\/ol>\n<\/li>\n
        3. <\/b>ARCHIVO ELECTR\u00d3NICO DE LA DOCUMENTACI\u00d3N ASOCIADA<\/b><\/strong><\/a>\n
            \n
          1. <\/b>Cobertura regulatoria<\/b><\/strong><\/a><\/li>\n
          2. <\/b>Generaci\u00f3n del \u00abhash\u00bb<\/b><\/strong><\/a><\/li>\n
          3. <\/b>Sistema anterior de dep\u00f3sito electr\u00f3nico<\/b><\/strong><\/a><\/li>\n
          4. <\/b>Sistema posterior de protocolizaci\u00f3n electr\u00f3nica<\/b><\/strong><\/a><\/li>\n<\/ol>\n<\/li>\n
          5. <\/b>REGISTRO DE CONDICIONES GENERALES DE LA CONTRATACI\u00d3N<\/b><\/strong><\/a>\n
              \n
            1. <\/b>Verificaci\u00f3n notarial y cierre registral<\/b><\/strong><\/a><\/li>\n
            2. <\/b>Acta de exhibici\u00f3n y modelo<\/b><\/strong><\/a><\/li>\n<\/ol>\n<\/li>\n<\/ol>\n

              \u00a0<\/p>\n

              <\/b><\/a>1.- LEY 5\/2019 DE CONTRATOS DE CR\u00c9DITO INMOBILIARIO<\/b><\/strong><\/span><\/h2>\n

              En el pasado reciente hemos asistido a multitud de reclamaciones bancarias fundadas en la falta de transparencia de los contratos de pr\u00e9stamo hipotecario o la abusividad de sus cl\u00e1usulas, sin que fuese obst\u00e1culo para ello la cumplida informaci\u00f3n notarial sobre su contenido ni su posterior inscripci\u00f3n pues, parafraseando al f\u00edsico te\u00f3rico John WHEELER, es el espacio-tiempo [asesoramiento imparcial y con antelaci\u00f3n suficiente] el que le dice a la materia [transparencia y no abusividad] c\u00f3mo moverse.<\/p>\n

              La Ley 5\/2019 de Contratos de Cr\u00e9dito Inmobiliario<\/a>, transposici\u00f3n ampliada de la Directiva 2014\/17\/UE<\/a>, ha tratado de reconducir la situaci\u00f3n, al menos en el \u00e1mbito residencial, que es el m\u00e1s sensible.<\/p>\n

              Por un lado, estableciendo criterios ciertos sobre discutidas cl\u00e1usulas relativas a la prohibici\u00f3n de suelo en los tipos variables, distribuci\u00f3n de gastos, fijaci\u00f3n del inter\u00e9s moratorio, compensaciones por reembolso, ventas vinculadas y combinadas, ejecuci\u00f3n por impago, etc.<\/p>\n

              Por otro, reforzando la transparencia, imponiendo como tr\u00e1mite precontractual irrenunciable la autorizaci\u00f3n de un acta en la que deudores y garantes reciben asesoramiento material por el notario de su elecci\u00f3n… en un entorno imparcial y con antelaci\u00f3n suficiente, ah\u00ed est\u00e1 el quid.<\/p>\n

              <\/b><\/a>1.1 Acta<\/b><\/strong> precontractual de comprobaci\u00f3n de transparencia material hipotecaria<\/b><\/strong><\/h3>\n

              Se cumplen ya casi cinco a\u00f1os de la introducci\u00f3n de esta novedosa acta notarial previa, con lo que han ido decant\u00e1ndose muchas de las dudas iniciales.<\/p>\n

              Algunas de tales incertidumbres iban ligadas al \u00e1mbito mismo de la Ley 5\/2019<\/a>, con dos presupuestos subjetivos cumulativos (prestamista profesional y prestatario o garante persona f\u00edsica) y otros dos alternativos, uno objetivo en su art. 2-1-a<\/a> (bien hipotecado de car\u00e1cter residencial, normalmente la vivienda, pero tambi\u00e9n los garajes y trasteros dom\u00e9sticos) y otro final\u00edstico en su art. 2-1-b<\/a> (la adquisici\u00f3n o conservaci\u00f3n de inmuebles por la persona f\u00edsica consumidora, en la interpretaci\u00f3n amplia de la Instrucci\u00f3n de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado de 20 de diciembre de 2019<\/a>).<\/p>\n

              Tales vacilaciones se trasladaban a la sujeci\u00f3n o no de determinadas operaciones a las obligaciones de la Ley 5\/2019<\/a> (asunciones de deuda, leasings, contragarant\u00edas, apartamentos tur\u00edsticos, condici\u00f3n de consumidor, etc), cada una de las cuales va recibiendo respuesta administrativa seg\u00fan se van planteando; o incluso la exclusi\u00f3n ha venido por v\u00eda legal (en el caso de las moratorias legales y sectoriales ligadas al COVID-19 o de las reestructuraciones derivadas de los C\u00f3digos de Buenas Pr\u00e1cticas para deudores hipotecarios sin recursos o en riesgo de vulnerabilidad).<\/p>\n

              Otras veces las cuestiones eran simplemente procedimentales (c\u00f3mputo del plazo para el otorgamiento de la escritura, respecto del cual parece haber cierto consenso en que son 10 d\u00edas naturales despu\u00e9s al siguiente a la incorporaci\u00f3n de la documentaci\u00f3n a la plataforma; \u00a0y autorizaci\u00f3n del acta al menos el d\u00eda anterior a la escritura de pr\u00e9stamo hipotecario), de coordinaci\u00f3n auton\u00f3mica (particularmente la legislaci\u00f3n consumerista catalana, que establece un plazo de 14 d\u00edas, si bien la Res JUS 12\/07\/2017<\/a> entendi\u00f3 que cab\u00eda su exclusi\u00f3n pero no la del estatal) o documentales (exclusi\u00f3n del acta previa de los pr\u00e9stamos personales formalizados en p\u00f3liza intervenida notarialmente, sin perjuicio de su sometimiento al restante r\u00e9gimen de la Ley 5\/2019<\/a>).<\/p>\n

              Una sistematizaci\u00f3n de todo lo anterior puede verse en Cuadros pr\u00e1cticos sobre la reforma de los pr\u00e9stamos hipotecarios por la Ley 5\/2019<\/i><\/em><\/a>, de continua actualizaci\u00f3n en www.oviedonotaria.com<\/a>. Y lo que aqu\u00ed interesa abordar es el estado de algo que puede parecer de arte menor, pero que tiene su importancia pr\u00e1ctica, como es la tramoya inform\u00e1tica con la que los notarios servimos cada d\u00eda a la implementaci\u00f3n de la Ley 5\/2019<\/a>. No sin antes plantear un tema que puede romper alg\u00fan esquema prejuicioso.<\/p>\n

              <\/b><\/a>1.2 \u00bfGratuidad del acta de transparencia?<\/b><\/strong><\/h3>\n

              La Ley 5\/2019<\/a> establecen dos normas arancelarias acerca de qui\u00e9n debe retribuir la intervenci\u00f3n notarial en los pr\u00e9stamos hipotecarios sujetos a ella:<\/p>\n