{"id":113695,"date":"2024-02-14T11:04:27","date_gmt":"2024-02-14T10:04:27","guid":{"rendered":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=113695"},"modified":"2024-03-16T11:29:02","modified_gmt":"2024-03-16T10:29:02","slug":"resoluciones-febrero-2024-direccion-general-seguridad-juridica-y-fe-publica","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-febrero-2024-direccion-general-seguridad-juridica-y-fe-publica\/","title":{"rendered":"Resoluciones Febrero 2024 Direcci\u00f3n General Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica"},"content":{"rendered":"<h1 style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-size: 18pt;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong><a id=\"arriba\"><\/a>INFORME N\u00ba 338. (BOE FEBRERO de 2024)<\/strong><\/span><\/span><\/h1>\n<h2 style=\"text-align: center;\"><span style=\"font-size: 18pt; color: #0000ff;\"><strong>2\u00aa Parte: <\/strong><strong>RESOLUCIONES DGSJFP:<\/strong><\/span><\/h2>\n<p style=\"text-align: center;\"><span style=\"font-size: 14pt;\"><a href=\"#rp\"><strong>PROPIEDAD<\/strong><\/a><\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: center;\"><span style=\"font-size: 14pt;\"><strong><a href=\"#rm\">MERCANTIL<\/a><\/strong><\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: center;\"><strong><span style=\"font-size: 14pt;\"><a href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/cuadro-resoluciones-dgrn-por-meses\/\">RESOLUCIONES POR MESES<\/a> y <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/titulares-de-resoluciones\/\">POR TITULARES PARA BUSCAR<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: center;\"><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=113607\"><strong><span style=\"font-size: 14pt;\">Ir al INFORME FEBRERO (Secciones I y II del BOE)<\/span><\/strong><\/a><\/p>\n<h2 style=\"text-align: center;\"><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/informes-mensuales\/no-te-lo-pierdas-febrero-2024\/\"><strong>IR A\u00a0<em>\u00a1NO TE LO PIERDAS!<\/em> DE FEBRERO<\/strong><\/a><\/h2>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"valoracion-de-las-resoluciones-por-su-importancia\"><\/a><h6><span style=\"font-size: 12pt;\"><strong>VALORACI\u00d3N DE LAS RESOLUCIONES POR SU IMPORTANCIA:<\/strong><\/span><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Se van a seguir estos criterios a juicio\u00a0de las personas que las resumen:<\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>() <\/strong>Reiterativa o de escas\u00edsimo inter\u00e9s<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>* <\/strong>Poco inter\u00e9s o muy del caso concreto<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>** <\/strong>Interesante (categor\u00eda est\u00e1ndar)<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>*** <\/strong>Muy interesante.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>\u21d2\u21d2\u21d2<\/strong> Imprescindible.<\/p>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"resoluciones-propiedad\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-size: 14pt; color: #0000ff;\"><a id=\"rp\" style=\"color: #0000ff;\"><\/a>RESOLUCIONES PROPIEDAD<\/span><\/h6>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"26-ejecucion-judicial-hipotecaria-discrepancias-en-cuanto-a-la-finca-de-la-que-se-trata\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r26\"><\/a>26.() EJECUCI\u00d3N JUDICIAL HIPOTECARIA. DISCREPANCIAS EN CUANTO A LA FINCA DE LA QUE SE TRATA<\/span><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 19 de diciembre de 2023, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Cieza n.\u00ba 1 a inscribir un testimonio de un decreto de adjudicaci\u00f3n dictado en un procedimiento de ejecuci\u00f3n hipotecaria.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen:<\/strong> los t\u00edtulos inscribibles han de contener una descripci\u00f3n precisa y completa de los inmuebles a que se refieren, de modo que \u00e9stos queden suficientemente individualizados e identificados.<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Hechos:<\/strong> se presenta testimonio de decreto de adjudicaci\u00f3n en uni\u00f3n de mandamiento de cancelaci\u00f3n de cargas. El Registrador califica negativamente porque la descripci\u00f3n dada a la finca registral\u00a0en el documento judicial no se corresponde con la que consta en el Registro y s\u00ed con otra distinta.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La Direcci\u00f3n confirma la calificaci\u00f3n al ser <strong>la finca el elemento primordial de nuestro sistema registral \u2013de folio real<\/strong>\u2013, por ser la base sobre la que se asientan todas las operaciones con trascendencia jur\u00eddico real, constituye presupuesto b\u00e1sico de toda actividad registral la identidad o coincidencia indubitada entre la finca que aparece descrita en el t\u00edtulo presentado y la que figura inscrita en el Registro.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Por ello, para su acceso al Registro, los t\u00edtulos inscribibles han de contener una descripci\u00f3n precisa y completa de los inmuebles a que se refieren, de modo que \u00e9stos queden suficientemente individualizados e identificados. (ER)<\/p>\n<div class=\"enlacesDoc\">\n<ul>\n<li class=\"puntoPDF\"><a title=\"PDF firmado BOE-A-2024-2931\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2024\/02\/15\/pdfs\/BOE-A-2024-2931.pdf\">PDF (BOE-A-2024-2931 &#8211; 7\u00a0<abbr title=\"p\u00e1ginas\">p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0&#8211; 221\u00a0<abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a> <a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2024-2931\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2024-2931\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"27-inmatriculacion-dudas-de-identidad\"><\/a><h6><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r27\"><\/a>27.() INMATRICULACI\u00d3N. DUDAS DE IDENTIDAD<\/span><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 19 de diciembre de 2023, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n del registrador de la propiedad de Pastrana-Saced\u00f3n, por la que se suspende la inmatriculaci\u00f3n de una finca por existir solape con otra ya inmatriculada.<\/p>\n<p><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen:<\/strong> para poder inmatricular una nueva finca el registrador deber\u00e1 verificar la falta de previa inscripci\u00f3n de la finca a favor de persona alguna y no habr\u00e1 de tener dudas fundadas sobre la coincidencia total o parcial de la finca cuya inmatriculaci\u00f3n se pretende con otra u otras que hubiesen sido previamente inmatriculadas.<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Hechos:<\/strong> se solicita la inmatriculaci\u00f3n de una determinada finca registral presentado escritura de compraventa y escritura de herencia. El Registrador suspende la inmatriculaci\u00f3n solicitada por albergar dudas fundadas tanto en le [sic] historial registral de la finca 3063 (id\u00e9ntico titular-transmitente previo), como en su emplazamiento y especialmente en el lindero fijo Arroyo situado al Sur que es incompatible como lindero en dos fincas diferentes con el mismo lidero al Este.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La <strong>Direcci\u00f3n confirma la calificaci\u00f3n<\/strong> con fundamento en el <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a205\">art\u00edculo\u00a0205 de la Ley Hipotecaria<\/a>, y es que para poder inmatricular una nueva finca \u00abel registrador deber\u00e1 verificar la falta de previa inscripci\u00f3n de la finca a favor de persona alguna y no habr\u00e1 de tener dudas fundadas sobre la coincidencia total o parcial de la finca cuya inmatriculaci\u00f3n se pretende con otra u otras que hubiesen sido previamente inmatriculadas\u00bb.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Como dice el registrador, la referencia catastral que se pretende inmatricular tiene\u00a0293 metros cuadrados que sumados a la parcela catastral situada al norte, que tiene\u00a0255 metros cuadrados, dan unos\u00a0548 metros cuadrados, lo cual se aproxima bastante a los\u00a0515 metros cuadrados que tiene la finca registral\u00a03.063. Adem\u00e1s, el inmueble catastral que se pretende inmatricular cierra el paso al sur al arroyo, y dicho arroyo es un lindero fijo al sur de la finca\u00a03.063.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Por tanto, han de considerarse suficientemente fundadas las dudas del registrador acerca de que la finca cuya inmatriculaci\u00f3n ahora se pide pueda ser la parte sur de otra finca mayor previamente inmatriculada. (ER)<\/p>\n<div class=\"enlacesDoc\">\n<ul>\n<li class=\"puntoPDF\"><a title=\"PDF firmado BOE-A-2024-2932\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2024\/02\/15\/pdfs\/BOE-A-2024-2932.pdf\">PDF (BOE-A-2024-2932 &#8211; 7\u00a0<abbr title=\"p\u00e1ginas\">p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0&#8211; 225\u00a0<abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a> <a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2024-2932\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2024-2932\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"28-comunidad-funcional-de-trasteros-modificacion-de-elemento-privativo-redistribucion-de-cuotas\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r28\"><\/a>28.** COMUNIDAD FUNCIONAL DE TRASTEROS. MODIFICACI\u00d3N DE ELEMENTO PRIVATIVO. REDISTRIBUCI\u00d3N DE CUOTAS<\/span><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 19 de diciembre de 2023, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la calificaci\u00f3n de la registradora de la propiedad de Conil de la Frontera, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de una escritura de modificaci\u00f3n de elemento privativo de un edificio en r\u00e9gimen de propiedad horizontal.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen<\/strong>: Para la divisi\u00f3n agrupaci\u00f3n o segregaci\u00f3n de elementos privativos de una PH -incluidas las participaciones proindiviso de locales destinados a trasteros y garajes susceptibles de un aprovechamiento separado e independiente- es necesario: a) <strong>la previa aprobaci\u00f3n por las 3\/5 partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las 3\/5 partes de las cuotas de participaci\u00f3n<\/strong>, b) que <strong>presten su consentimiento adem\u00e1s del <\/strong>propietario de los elementos afectados, los propietarios de los restantes elementos del edificio, c) o que figure recogida en los estatutos de la PH <strong>una cl\u00e1usula que autorice al propietario de dicho departamento para realizar esta operaci\u00f3n s<\/strong>in el referido acuerdo de la comunidad.<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En un edificio en r\u00e9gimen de propiedad horizontal, la promotora, titular de una participaci\u00f3n indivisa de un local que atribuye el derecho de uso exclusivo sobre un trastero modifica el elemento convirti\u00e9ndolo en dos garajes y reservando un resto a trastero redistribuyendo la superficie y la participaci\u00f3n proindiviso entre los tres. En las normas estatutarias se dispone que la actual propietaria de la finca de este n\u00famero \u201c<em>se reserva la facultad de alterar la superficie de los trasteros redistribuyendo entre ellos la cuota de participaci\u00f3n en la comunidad de garajes, facultad de la que solo podr\u00e1 hacer uso antes de proceder a la venta de los citados trasteros. Igualmente, podr\u00e1 convertir los mismos en plaza de garajes sometidas al mismo r\u00e9gimen de comunidad y transmisi\u00f3n por cuotas indivisas con atribuci\u00f3n de uso y disfrute de plazas concretas previa descripci\u00f3n de las mismas.\u201d<\/em><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La <strong>registradora<\/strong> considera que es necesario el consentimiento del resto de titulares registrales y de los colindantes catastrales, pues la facultad reservada para redistribuir la cuota de participaci\u00f3n asignada a los trasteros en la comunidad de garajes y alterar la superficie de los trasteros y convertirlos en plazas de garaje s\u00f3lo puede ejercerse \u00abantes de proceder a la venta\u00bb de los trasteros y en este caso ya han sido transmitidos determinados trasteros.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La <strong>DG<\/strong> revoca la nota.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Despu\u00e9s de hacer un extenso resumen y an\u00e1lisis del r\u00e9gimen jur\u00eddico aplicable a la <strong>comunidad funcional<\/strong>, (en cuanto integrada por elementos comunes -zonas de acceso, rodamiento, etc.- y otros privativos -plazas de garaje o trasteros-, susceptibles de un aprovechamiento separado e independiente, regulada por los <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/reglamento-hipotecario-titulos-i-y-ii\/#art68\">arts 68 RH<\/a>, <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/reglamento-hipotecario-actos-naturaleza-urbanistica-real-decreto-1093-1997\/#a53\">53, regla b), del Real Decreto 1093\/1997, de 4 de julio<\/a>), entiende que con la actual redacci\u00f3n del art <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/reglamento-hipotecario-actos-naturaleza-urbanistica-real-decreto-1093-1997\/#a53\">10.3.b) de la LPH<\/a> en relaci\u00f3n con el <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-de-propiedad-horizontal\/#a17\">art. 17.4,<\/a> y conforme al criterio sostenido por el TS y por la propia DG, para llevar a cabo<strong> la agrupaci\u00f3n, agregaci\u00f3n, segregaci\u00f3n, divisi\u00f3n o subdivisi\u00f3n de departamentos independientes <\/strong>ser\u00e1 imprescindible: a) <strong>la previa aprobaci\u00f3n por las 3\/5 partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las 3\/5 partes de las cuotas de participaci\u00f3n<\/strong>, o bien, b) que <strong>presten su consentimiento interviniendo en la escritura<\/strong>, adem\u00e1s del propietario de los elementos agrupados, los propietarios de los restantes elementos del edificio, c) que figure recogida en los estatutos de la PH <strong>una cl\u00e1usula que autorice al propietario de dicho departamento para realizar esta operaci\u00f3n s<\/strong>in el referido acuerdo de la comunidad.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Admitida la validez de las cl\u00e1usulas que permitan al propietario estas operaciones de agrupaci\u00f3n segregaci\u00f3n divisi\u00f3n\u2026sin necesidad del consentimiento de los dem\u00e1s miembros de la comunidad, y la existencia de la cl\u00e1usula antes transcrita, de una interpretaci\u00f3n l\u00f3gica, finalista y contextual de la cl\u00e1usula estatutaria debatida, resulta que las facultades que se reserva la sociedad promotora pueden ejercerse no s\u00f3lo antes de iniciar la venta de trastero alguno, sino tambi\u00e9n aun en el caso de que \u00e9sta ya se haya iniciado, siempre y cuando las modificaciones se circunscriban a los trasteros y plazas de garaje cuyo uso siga aparejado a participaciones indivisas propiedad de dicha sociedad, algo l\u00f3gico precisamente para \u00abproceder a la venta de los citados trasteros\u00bb. Por ello, debe concluirse que las modificaciones de descripci\u00f3n y de cuotas formalizadas no exigen el consentimiento de los restantes copropietarios del local destinado a garaje y trasteros. (MN)<\/p>\n<ul style=\"text-align: justify;\">\n<li><a href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2024\/02\/16\/pdfs\/BOE-A-2024-2990.pdf\">PDF (BOE-A-2024-2990 &#8211; 9\u00a0p\u00e1gs.\u00a0&#8211; 231\u00a0KB)<\/a> <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2024-2990\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"33-anotacion-preventiva-de-demanda-destinada-a-la-reclamacion-de-una-cantidad-de-dinero\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r33\"><\/a>33.* <\/span><\/strong><span style=\"font-size: 12pt;\">ANOTACI\u00d3N PREVENTIVA DE DEMANDA DESTINADA A LA RECLAMACI\u00d3N DE UNA CANTIDAD DE DINERO<\/span><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 8 de enero de 2024, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n del registrador de la propiedad de \u00c1lora, por la que se deniega la pr\u00e1ctica de la anotaci\u00f3n preventiva de demanda judicial.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen<\/strong>: Solo caben anotaciones de demanda cuando la acci\u00f3n ejercitada sea una acci\u00f3n real o personal cuya estimaci\u00f3n pudiera producir una alteraci\u00f3n en la situaci\u00f3n registral. Cuando se pretende es afectar una finca al pago de una cantidad lo procedente es una anotaci\u00f3n de embargo preventivo o, en su caso, de prohibici\u00f3n de disponer.<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Se pretende una Anotaci\u00f3n de Demanda en la que la acci\u00f3n ejercitada resulta del incumplimiento de las obligaciones contra\u00eddas por la parte vendedora en el precontrato.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El <strong>registrador<\/strong> la deniega porque la demanda se dirige a la obtenci\u00f3n de una sentencia de pura declaraci\u00f3n de una obligaci\u00f3n preexistente y consecuencia de condena a la realizaci\u00f3n de una prestaci\u00f3n pecuniaria derivada de la misma, por tanto de naturaleza personal sin efecto frente a tercero y sin relevancia inmobiliaria.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La <strong>Direcci\u00f3n General <\/strong>confirma la nota.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Previamente resuelve una cuesti\u00f3n relativa a la <strong>presentaci\u00f3n extempor\u00e1nea del recurso.<\/strong> Considera la DG que no es as\u00ed, pues se reconoce que se ha enviado al autorizante una notificaci\u00f3n con acuse de recibo y todav\u00eda no se ha recibo el acuse de haber sido entregado; y por otro lado, se se\u00f1ala que dos de los defectos de la nota se subsanaron pero el que es objeto de recurso no, por lo que se dict\u00f3 una nueva nota en la que se volvi\u00f3 a poner el pie de recursos de donde tambi\u00e9n resulta que el plazo para interponerlos todav\u00eda no transcurri\u00f3.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En cuanto al fondo del asunto se confirma la nota recogiendo su doctrina tradicional seg\u00fan la cual <strong>solo pueden ser objeto de anotaci\u00f3n las demandas de naturaleza real.<\/strong> Aunque este criterio se ha ido flexibilizando en el sentido de que puedan ser objeto de anotaci\u00f3n no solo las acciones reales, sino tambi\u00e9n las que, sin ser estrictamente reales, puedan producir, directa o indirectamente, efectos reales. Menciona la <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-septeiembre-2023-direccion-general-seguridad-juridica-y-fe-publica\/#r368\">R. de 24 de julio de 2023<\/a> donde se recoge que puede entenderse por \u201cprocedimiento que pueda afectar al contenido del registro\u201d. En resumen la doctrina de la DG es que s\u00f3lo se permite la anotaci\u00f3n de aquellas demandas en las que se ejerciten acciones reales atinentes a la propiedad o a un derecho real sobre el inmueble o acciones personales cuya estimaci\u00f3n pudiera producir una alteraci\u00f3n en la situaci\u00f3n registral, pero en modo alguno pueden incluirse aquellas otras en las que \u00fanicamente se pretende el pago de una cantidad de dinero, sin que culminen en una resoluci\u00f3n con trascendencia en cuanto a la titularidad de las fincas sobre las que recaigan. Cuando lo que se pretende es afectar una finca al pago de una cantidad ante el peligro de que una futura insolvencia del demandado frustre la expectativa de cobro del actor, lo procedente es una anotaci\u00f3n de embargo preventivo o, en su caso, de prohibici\u00f3n de disponer.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En el supuesto de este expediente, resulta: a) que la reclamaci\u00f3n es una reclamaci\u00f3n econ\u00f3mica, sin que pueda deducirse que la pretensi\u00f3n vaya m\u00e1s all\u00e1 de obtener una mera devoluci\u00f3n de cantidades; b) que la medida cautelar de anotaci\u00f3n de demanda se acuerda como una forma de aseguramiento del patrimonio de los codemandados, no como una medida para garantizar las modificaciones jur\u00eddico reales que puedan derivarse del futuro procedimiento, y todo ello c) sin que quede acreditado que se pretenda ejercitar una acci\u00f3n real, ni siquiera que, aunque se vaya a hacer valer una pretensi\u00f3n puramente personal, esta pretensi\u00f3n, de admitirse, pueda conducir a una mutaci\u00f3n jur\u00eddico-real inmobiliaria. Por lo tanto, se confirma la nota. (MN)<\/p>\n<div class=\"enlacesDoc\" style=\"text-align: justify;\">\n<ul>\n<li class=\"puntoPDF\"><a title=\"PDF firmado BOE-A-2024-3174\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2024\/02\/19\/pdfs\/BOE-A-2024-3174.pdf\">PDF (BOE-A-2024-3174 &#8211; 11\u00a0<abbr title=\"p\u00e1ginas\">p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0&#8211; 267\u00a0<abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a> <a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2024-3174\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2024-3174\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"34-herencia-tracto-sucesivo-sentencia-en-rebeldia-herencia-yacente\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><a id=\"r34\"><\/a><span style=\"font-size: 12pt;\">34.<strong>* HERENCIA. TRACTO SUCESIVO. SENTENCIA EN REBELD\u00cdA. HERENCIA YACENTE<\/strong><\/span><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 8 de enero de 2024, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n de la registradora de la propiedad de A Estrada, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de una escritura de aceptaci\u00f3n, liquidaci\u00f3n parcial de sociedad de gananciales y adjudicaci\u00f3n parcial de herencia.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen:<\/strong> En una protocolizaci\u00f3n de operaciones particionales han de: Estar demandados todos los titulares registrales; Haber trascurrido los plazos de la acci\u00f3n de rescisi\u00f3n para el caso de rebeld\u00eda; En el caso de herencia Yacente, haberse demandado los herederos conocidos, o por edictos los desconocidos y en este \u00faltimo caso adem\u00e1s notificado al Estado o Comunidad Aut\u00f3noma; y, el autor de declaraci\u00f3n de herederos ser firme.<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Se presenta escritura de protocolizaci\u00f3n de operaciones particionales de una herencia.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La registradora alega tres defectos, todos rechazados por la DG:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">1.- Que la demanda no se dirige contra todos los titulares registrales. Se confirma el defecto, puesto que una tercera parte de la finca est\u00e1 inscrita a favor de un no demandado. Se alega que no pod\u00eda ser demandado porque ya no era propietario al haberla enajenado verbalmente. La DG entiende que el argumento no puede sostenerse conforme al principio b\u00e1sico de que <strong>todo t\u00edtulo que pretenda acceder al registro ha de venir otorgado por el titular registral o en procedimiento seguido contra \u00e9l <\/strong>(<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a20\">arts 20<\/a> y <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a40\">40 LH<\/a>)<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">2.- Que los demandados <strong>est\u00e1n en rebeld\u00eda<\/strong>, por lo que ha de determinarse el cumplimiento de los plazos de audiencia al rebelde y el hecho de haberse interpuesto o no la acci\u00f3n rescisoria. Tambi\u00e9n se confirma el defecto: de acuerdo con el <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-2000-323#a524\">art. 524.4 LEC<\/a>, <em>Mientras no sean firmes, o aun si\u00e9ndolo, no hayan transcurrido los plazos indicados por esta Ley para ejercitar la acci\u00f3n de rescisi\u00f3n de la sentencia dictada en rebeld\u00eda, s\u00f3lo proceder\u00e1 la anotaci\u00f3n preventiva de las sentencias que dispongan o permitan la inscripci\u00f3n o la cancelaci\u00f3n de asientos en Registros p\u00fablicos<\/em>. Es decir, aun cuando conste acreditada en tiempo y forma la firmeza de la resoluci\u00f3n, es aplicable la doctrina reiterada del Centro Directivo seg\u00fan la cual, cuando una sentencia se hubiera dictado en rebeld\u00eda es preciso que, adem\u00e1s de ser firme, haya transcurrido el plazo del recurso de audiencia al rebelde. Para que proceda la rescisi\u00f3n es preciso que se den las circunstancias y se ejercite en el transcurso de los plazos establecidos en los <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-2000-323#a501\">arts. 501 y 502 LEC<\/a>. Pero recuerda la falta de competencia del registrador para apreciar la posible concurrencia de la fuerza mayor y por tanto para la fijaci\u00f3n del plazo para el ejercicio de la acci\u00f3n de rescisi\u00f3n, cuesti\u00f3n que deber\u00e1 ser apreciada por el letrado de la Administraci\u00f3n de Justicia, correspondiendo por tanto al propio Juzgado la determinaci\u00f3n del transcurso o no del oportuno plazo de la acci\u00f3n de rescisi\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">3.- El 3\u00ba defecto se refiere a la intervenci\u00f3n de otro de los titulares registrales: una comunidad hereditaria <strong>en un caso de herencia yacente<\/strong>. Se confirma recogiendo la reiterad\u00edsima doctrina y su evoluci\u00f3n en esta materia que hoy puede resumirse: Cuando se demanda a una herencia yacente caben dos posibilidades: A.- que se conozca o se tengan indicios de la existencia de concretas personas llamadas a la herencia: habr\u00e1 de dirigirse la demanda contra estos herederos. B.- que no se tenga indicio alguno de la existencia de herederos interesados en la herencia yacente, en cuyo caso, adem\u00e1s de emplazar a los ignorados herederos por edictos, se debe comunicar al Estado o a la Comunidad Aut\u00f3noma llamada por la normativa civil aplicable a la sucesi\u00f3n intestada a falta de otros, (<a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-2000-323#a150\">art. 150.2 LEC<\/a>). En este caso no resulta la existencia de posibles herederos conocidos ni, en el caso de ser ignorados, la forma en que se haya hecho su emplazamiento ni que se haya comunicado al Estado o a la Comunidad Aut\u00f3noma por lo que el defecto debe confirmarse.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">4.- Por \u00faltimo, respecto a uno de los interesados fallecidos, se aporta una <strong>declaraci\u00f3n judicial de herederos de la que no resulta su firmeza<\/strong>. Se confirma igualmente, puesto que es principio general reiterado la necesidad de la firmeza de las resoluciones judiciales para provocar inscripciones en el Registro. (MN)<\/p>\n<div class=\"enlacesDoc\" style=\"text-align: justify;\">\n<ul>\n<li class=\"puntoPDF\"><a title=\"PDF firmado BOE-A-2024-3175\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2024\/02\/19\/pdfs\/BOE-A-2024-3175.pdf\">PDF (BOE-A-2024-3175 &#8211; 11\u00a0<abbr title=\"p\u00e1ginas\">p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0&#8211; 242\u00a0<abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a> <a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2024-3175\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2024-3175\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"35-certificacion-del-historial-de-una-finca-acreditacion-del-interes-legitimo\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r35\"><\/a>35.* CERTIFICACI\u00d3N DEL HISTORIAL DE UNA FINCA. ACREDITACI\u00d3N DEL INTER\u00c9S LEG\u00cdTIMO<\/span><\/strong><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 9 de enero de 2024, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la calificaci\u00f3n del registrador de la propiedad de Santa Mar\u00eda de Gu\u00eda de Gran Canaria, por la que se deniega la certificaci\u00f3n del historial de una finca.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen:<\/strong><\/span> <span style=\"color: #3366ff;\">Para solicitar una certificaci\u00f3n literal del historial completo de una finca, debe acreditarse el inter\u00e9s leg\u00edtimo del solicitante, no siendo suficiente a estos efectos, el mero anuncio de interposici\u00f3n de acciones, si no se acompa\u00f1a de un principio de prueba del que resulte la verosimilitud de la solicitud.<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Hechos: <\/strong>Mediante instancia, se solicita la expedici\u00f3n de una certificaci\u00f3n literal e hist\u00f3rica de una finca, alegando como finalidad la investigaci\u00f3n jur\u00eddica sobre el objeto, su titularidad o limitaciones.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El <strong>registrador<\/strong> entiende que no concurre en el peticionario inter\u00e9s leg\u00edtimo por no ostentar ni haber ostentado con anterioridad derecho alguno sobre la finca.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El <strong>recurrente<\/strong> alega que s\u00ed tiene inter\u00e9s leg\u00edtimo al ser titular de una finca colindante, tal y como resulta de las escrituras que acompa\u00f1a a la solicitud, requiriendo la informaci\u00f3n registral a fin de valorar la interposici\u00f3n de acciones por posible invasi\u00f3n de los linderos por aquella, respecto de la que se solicita informaci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Resoluci\u00f3n:<\/strong> La Direcci\u00f3n General desestima el recurso y <strong>confirma<\/strong> la nota de calificaci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Doctrina: <\/strong>De conformidad con lo dispuesto en los <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a221\">art\u00edculos\u00a0221<\/a> y\u00a0<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a222\">222 de la Ley Hipotecaria<\/a> y\u00a0<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/reglamento-hipotecario-titulos-vi-vii-viii-ix-y-x\/#art332\">332 de su Reglamento<\/a>, el contenido del Registro s\u00f3lo se ha de poner de manifiesto a quienes tengan inter\u00e9s en conocer el estado de los bienes y derechos inscritos y, por tanto, este inter\u00e9s se ha de justificar ante el registrador.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Ante las solicitudes de publicidad formal, se ha de calificar:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">1\u00ba) Si procede o no expedir la informaci\u00f3n o publicidad formal respecto de la finca o derecho que se solicita, atendiendo a la causa o finalidad alegada;<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">2\u00ba) Valorar la existencia de un inter\u00e9s leg\u00edtimo, y,<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">3\u00ba) Qu\u00e9 datos y circunstancias de los incluidos en el folio registral correspondiente se puede incluir o debe excluir de dicha informaci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La publicidad ha de ser para finalidades propias de la instituci\u00f3n registral como la investigaci\u00f3n, jur\u00eddica, en sentido amplio, patrimonial y econ\u00f3mico, as\u00ed como la investigaci\u00f3n estrictamente jur\u00eddica encaminada a la contrataci\u00f3n o a la interposici\u00f3n de acciones judiciales o administrativas, sin que sea posible para la investigaci\u00f3n privada de datos no patrimoniales si no es cumpliendo estrictamente con la normativa de protecci\u00f3n de datos.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El inter\u00e9s leg\u00edtimo debe ser:<\/p>\n<ol>\n<li style=\"text-align: justify;\">un inter\u00e9s conocido, en el sentido de acreditado o justificado (a excepci\u00f3n de los casos de autoridades, empleados o funcionarios p\u00fablicos que act\u00faen por raz\u00f3n de su oficio a los que la legislaci\u00f3n hipotecaria presume dicho inter\u00e9s);<\/li>\n<li style=\"text-align: justify;\">ha de ser un inter\u00e9s directo o acreditar debidamente el encargo sin perjuicio de la dispensa del art\u00edculo\u00a0332.3 del Reglamento Hipotecario, y<\/li>\n<li style=\"text-align: justify;\">ha de ser leg\u00edtimo.<\/li>\n<\/ol>\n<p style=\"text-align: justify;\">Este concepto de inter\u00e9s leg\u00edtimo alcanza a cualquier tipo de inter\u00e9s l\u00edcito, inter\u00e9s que se ha de justificar ante el registrador, que es a quien corresponde apreciar la legitimaci\u00f3n del solicitante de la informaci\u00f3n, de acuerdo con el sentido y funci\u00f3n de la instituci\u00f3n registral.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Si el solicitante es el propio titular registral de la finca, el inter\u00e9s leg\u00edtimo se presume sin que ello dispense de la aplicaci\u00f3n de la legislaci\u00f3n en materia de protecci\u00f3n de datos, debi\u00e9ndose de adoptar las debidas cautelas respecto de los datos personales de otras personas incluidos en los citados asientos, respecto de los cuales se ha de valorar igualmente la concurrencia de un inter\u00e9s leg\u00edtimo por parte del solicitante en relaci\u00f3n con la causa o finalidad a que responda la solicitud.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En el caso que nos ocupa, el interesado alega tener tal inter\u00e9s leg\u00edtimo por ser titular de una finca colindante, tal y como resulta de las escrituras que acompa\u00f1a a la solicitud.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">A ello, se refiere en el recurso, as\u00ed como que interesa la informaci\u00f3n registral a fin de valorar la interposici\u00f3n de acciones por posible invasi\u00f3n de los linderos respecto de la que se solicita informaci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Ante lo anterior, la DG expresa que el objeto del recurso es exclusivamente la impugnaci\u00f3n de la calificaci\u00f3n basada en los documentos presentados en el Registro, sin que pueda tenerse en cuenta otros documentos o argumentos que no se expusieron en su momento, pero tambi\u00e9n que el registrador, a la vista de la documentaci\u00f3n presentada y del escrito de recurso puede investigar, cu\u00e1l es el verdadero motivo de la solicitud de informaci\u00f3n, requiriendo al interesado para que argumente en favor de su solicitud, evitando as\u00ed, la interposici\u00f3n de un recurso.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Comentarios: <\/strong>Interesante resoluci\u00f3n en la que se sugiere al registrador que, en lugar de denegar la certificaci\u00f3n, lo que deber\u00eda haber hecho es solicitar al interesado, conforme a la LPA, en el plazo de 10 d\u00edas, complementar los datos de su solicitud a los efectos de averiguar si existe o no inter\u00e9s leg\u00edtimo en la certificaci\u00f3n literal solicitada.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Pues bien, partiendo de la base de que sea cierto lo que alega el recurrente, tambi\u00e9n es cierto que debe ponerse en duda de que lo alegado sea suficiente para dar a conocer todo el historial de la finca desde sus or\u00edgenes. Suponemos que, si el problema es un problema de linderos, con solicitar los distintos avatares que la descripci\u00f3n de la finca ha sufrido durante su vida registral en uni\u00f3n de los titulares registrales habidos en dichos momentos, hubiera sido m\u00e1s que suficiente para interponer la demanda se\u00f1alada.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Es decir que el registrador, de conformidad con el <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a327\">art\u00edculo\u00a0327 de la LH<\/a>, ante la interposici\u00f3n del recurso tendr\u00eda que haber requerido al interesado a acreditar suficientemente el inter\u00e9s leg\u00edtimo, y en concreto que quedara documentado que el solicitante es titular de una finca colindante, (lo que se deduc\u00eda de la documentaci\u00f3n presentada) y que existe o tiene intenci\u00f3n de la vista del resultado de su investigaci\u00f3n dar lugar a una controversia que deba ventilarse a trav\u00e9s de un pleito.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En defecto de tal requerimiento, es claro que el solicitante debe acreditar su inter\u00e9s leg\u00edtimo, a satisfacci\u00f3n del registrador, a fin de que pueda expedirse la publicidad solicitada. (MGV)<\/p>\n<ul>\n<li><a href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2024\/02\/19\/pdfs\/BOE-A-2024-3176.pdf\">PDF (BOE-A-2024-3176 \u2013 10\u00a0p\u00e1gs.\u00a0\u2013 249\u00a0KB)<\/a> <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2024-3176\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"36-ejecucion-judicial-hipotecaria-sin-demandar-al-tercer-poseedor\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r36\"><\/a>36.** EJECUCI\u00d3N JUDICIAL HIPOTECARIA SIN DEMANDAR AL TERCER POSEEDOR<\/span><\/strong><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 9 de enero de 2024, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Cieza n.\u00ba 3 a inscribir un decreto de adjudicaci\u00f3n dictado en un procedimiento de ejecuci\u00f3n hipotecaria y el correspondiente mandamiento de cancelaci\u00f3n de cargas.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen: <\/strong><\/span><span style=\"color: #3366ff;\">No existe indefensi\u00f3n si el actual titular registral y tercer poseedor ha tenido posibilidad de intervenci\u00f3n directa en el procedimiento de ejecuci\u00f3n, al haberse producido la adquisici\u00f3n y la inscripci\u00f3n registral con anterioridad a la interposici\u00f3n de la demanda, habiendo sido requerido del pago.<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Hechos: <\/strong>En procedimiento de ejecuci\u00f3n hipotecaria a instancias de \u00abBanco Popular Espa\u00f1ol, SA\u00bb frente a \u00abDesarrollos Urbanos Abar\u00e1n, SL\u00bb, se dict\u00f3 decreto el 16 de agosto de 2016, por el que se adjudic\u00f3 al acreedor ejecutante las\u00a042 fincas objeto de ejecuci\u00f3n. Las referidas fincas se hallaban inscritas en el Registro desde el d\u00eda\u00a019 de octubre de\u00a02011 a favor de diferentes sociedades mercantiles.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Se acompa\u00f1aba de diligencia de constancia, de fecha\u00a030 de septiembre de\u00a02022, en la que dispon\u00eda: \u201cla demanda fue presentada el\u00a025 de marzo de\u00a02012. Posteriormente mediante la certificaci\u00f3n de cargas de fecha\u00a024 de enero de 2013 se tuvo conocimiento de la existencia del tercer adquirente. Finalmente se present\u00f3 escrito de fecha\u00a022 de marzo de 2013 pidiendo que se ampliara la demanda contra dicho tercer adquirente lo cual fue denegado por diligencia de\u00a029 de octubre de 2013, acord\u00e1ndose \u00fanicamente que se produjera la notificaci\u00f3n a dicho tercer adquirente para que se satisfaga, antes del remate, el importe del cr\u00e9dito y los intereses y costas en la parte en que est\u00e9 asegurada con las hipotecas de sus respectivas fincas, lo que se produjo el\u00a028 de noviembre de 2013\u201d.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La <strong>Registradora<\/strong> deniega la inscripci\u00f3n por no haberse demandado ni requerido de pago a los terceros poseedores existentes en el momento de la interposici\u00f3n de la demanda.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La parte recurrente alega haber acreditado que en la ejecuci\u00f3n hipotecaria se requiri\u00f3 de pago a los titulares registrales de las fincas, as\u00ed como la \u00edntima vinculaci\u00f3n entre ellos y la ejecutada, debiendo de revocarse la calificaci\u00f3n impugnada.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Resoluci\u00f3n:<\/strong> La Direcci\u00f3n General estima el recurso y <strong>revoca<\/strong> la nota de calificaci\u00f3n de la registradora.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Doctrina: <\/strong>Comienza nuestro CD exponiendo su consolidada doctrina sobre la cuesti\u00f3n de la posici\u00f3n del tercer poseedor de los bienes hipotecados en el procedimiento.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">As\u00ed, de la dicci\u00f3n del <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a132\">art\u00edculo\u00a0132.1.\u00ba de la LH<\/a>, junto con el <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-2000-323&amp;p=20231220&amp;tn=1#a685\">art\u00edculo\u00a0685<\/a> y <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-2000-323&amp;p=20231220&amp;tn=1#a686\">686 de la LEC<\/a> resulta que es necesaria tanto la demanda como el requerimiento de pago al tercer poseedor de los bienes hipotecados que haya acreditado al acreedor la adquisici\u00f3n de sus bienes, entendiendo la Ley Hipotecaria que lo han acreditado aquellos que hayan inscrito su derecho con anterioridad a la nota marginal de expedici\u00f3n de certificaci\u00f3n de cargas, quienes, en virtud del principio constitucional de tutela judicial efectiva, y por aparecer protegidos por el registro, han de ser emplazados de forma legal en el procedimiento.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Por tanto, la calificaci\u00f3n del cumplimiento del tracto sucesivo no supone apreciar una eventual tramitaci\u00f3n defectuosa, sino la puesta de manifiesto por estos de la existencia de un obst\u00e1culo registral (<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/reglamento-hipotecario-titulos-i-y-ii\/#art100\">art 100 RH<\/a>).<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En un principio el Tribunal Supremo hab\u00eda entendido que este requisito implicaba una \u201cconducta positiva\u201d a cargo del adquirente no siendo suficiente por lo tanto para entender cumplida aquella condici\u00f3n con su inscripci\u00f3n en el Registro de la Propiedad. No obstante, esta postura, que es la que sostiene el recurrente, no puede mantenerse tras la Sentencia del Tribunal Constitucional n\u00famero\u00a079\/2013, de\u00a08 de abril, de la que se deriva que el tercer adquirente debe ser demandado en el procedimiento hipotecario si antes de la interposici\u00f3n de la demanda tiene su t\u00edtulo inscrito quedando suficientemente acreditada frente al acreedor, desde el momento que este conoce el contenido de la titularidad publicada.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En el caso que nos ocupa, tanto la adquisici\u00f3n del nuevo titular como su inscripci\u00f3n en el registro se produjo <strong>con anterioridad<\/strong> a la interposici\u00f3n de la demanda, por lo que no puede alegarse, teniendo en cuenta lo anterior, el desconocimiento de la existencia del tercer poseedor.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Los requisitos para calificar son dos, demanda y requerimiento de pago, exigibles conforme al art\u00edculo 685.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, imponiendo al registrador el art\u00edculo 132.1.\u00ba de la Ley Hipotecaria, la obligaci\u00f3n de comprobar el cumplimiento de ambos.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El auto de adjudicaci\u00f3n que nos ocupa, tras ser objeto de una primera calificaci\u00f3n, se volvi\u00f3 a presentar acompa\u00f1ado de una diligencia de la letrada de la Administraci\u00f3n de Justicia, de la que resultaba el rechazo de ampliar la demanda al tercer adquirente, acord\u00e1ndose \u00fanicamente que se produjera la notificaci\u00f3n al mismo para que se satisfaga, antes del remate, el importe del cr\u00e9dito y los intereses y costas en la parte en que est\u00e9 asegurada con las hipotecas de sus respectivas fincas.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Por lo tanto, a dicho tercero, aun cuando no se le haya demandado inicialmente, se le ha requerido de pago, habi\u00e9ndosele concedido la opci\u00f3n de pagar u oponerse, y la decisi\u00f3n de no ampliar la demanda a los terceros poseedores al haber sido tomada por la letrada de la administraci\u00f3n de justicia, ante la petici\u00f3n expresa del demandante, no es susceptible de revisi\u00f3n a trav\u00e9s de la calificaci\u00f3n conforme al art\u00edculo 100 del RH.<\/p>\n<p><strong>Comentarios: <\/strong>Quiz\u00e1s lo m\u00e1s interesante de esta resoluci\u00f3n sea constatar que una decisi\u00f3n en cuanto al fondo de un incidente judicial, como es el de no demandar a un tercer poseedor de los bienes hipotecados, no puede ser objeto de calificaci\u00f3n registral siempre que dicho tercer poseedor haya sido debidamente notificado.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Por lo dem\u00e1s vemos de nuevo que el procedimiento de ejecuci\u00f3n hipotecaria en modo alguno va a admitir excepciones al derecho de defensa de quienes son titulares de derechos e intereses leg\u00edtimos, entre los que figuran los denominados legalmente como \u201cterceros poseedores\u201d y el propietario de los bienes que no se ha subrogado en el contenido obligacional garantizado con la hipoteca. Y la inscripci\u00f3n en el registro al proteger al titular, con efectos\u00a0<em>erga omnes,<\/em> se entiende acreditada ante el acreedor la adquisici\u00f3n desde el momento en que este conoce el contenido de la titularidad publicada, que est\u00e1 amparada por la presunci\u00f3n de exactitud registral. (MGV)<\/p>\n<ul>\n<li><a href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2024\/02\/19\/pdfs\/BOE-A-2024-3177.pdf\">PDF (BOE-A-2024-3177 \u2013 11\u00a0p\u00e1gs.\u00a0\u2013 248\u00a0KB)<\/a> <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2024-3177\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"37-rectificacion-de-superficie-registral-requisitos-posible-invasion-del-dominio-publico-maritimo-terrestre\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r37\"><\/a>37.* RECTIFICACI\u00d3N DE SUPERFICIE REGISTRAL: REQUISITOS. POSIBLE INVASI\u00d3N DEL DOMINIO P\u00daBLICO MAR\u00cdTIMO TERRESTRE<\/span><\/strong><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 9 de enero de 2024, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n del registrador de la propiedad de A Coru\u00f1a n.\u00ba 3, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de una rectificaci\u00f3n de superficie por no acreditarse la no invasi\u00f3n de dominio p\u00fablico mar\u00edtimo-terrestre, al tratarse de una finca lindante con mar.\u00a0<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen<\/strong>: La rectificaci\u00f3n de superficie superior al 10% de la cabida inscrita requiere presentar una representaci\u00f3n gr\u00e1fica georreferenciada y la tramitaci\u00f3n de alguno de los procedimientos de los arts. 199 o 201.1 LH.<\/span><\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><strong>Hechos:<\/strong> Se pretende la rectificaci\u00f3n de descripci\u00f3n de una finca en que el registrador de la propiedad tiene dudas sobre la posible invasi\u00f3n del dominio p\u00fablico mar\u00edtimo terrestre, basadas en un certificado emitido por la Demarcaci\u00f3n de Costas. El registrador suspende la inscripci\u00f3n por dicho motivo y el interesado recurre alegando que la porci\u00f3n que supuestamente invade el dominio p\u00fablico ya se ha excluido en la propia rectificaci\u00f3n de descripci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><strong>Resoluci\u00f3n:<\/strong> La DGSJFP desestima el recurso y confirma la nota de calificaci\u00f3n, indicando que, para que la rectificaci\u00f3n pueda inscribirse, el interesado debe presentar la georreferenciaci\u00f3n de la finca y el registrador tramitar el procedimiento del <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a199\">art. 199 LH<\/a>.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><strong>Doctrina:<\/strong> Fuera de los supuestos del <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a201\">art. 201.3 LH<\/a>, para rectificar la descripci\u00f3n de una finca debe incorporarse su georreferenciaci\u00f3n y tramitarse uno de los expedientes de los arts. 199 o 201.1 LH, seg\u00fan se tramite ante el registrador o el notario, en r\u00e9gimen de alternatividad. En solo supuestos en que no se ha tramitado el procedimiento notarial, la presentaci\u00f3n en el Registro de la escritura de rectificaci\u00f3n implica la rogaci\u00f3n t\u00e1cita de tramitaci\u00f3n del expediente del art. 199.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\">Por consiguiente, una rectificaci\u00f3n de superficie superior al 10% dela inscrita requiere la tramitaci\u00f3n de alguno de dichos procedimientos y, si la descripci\u00f3n pretendida no se corresponde con la catastral, debe acompa\u00f1arse una georreferenciaci\u00f3n alternativa.\u00a0(VEJ)<\/p>\n<div class=\"enlacesDoc\" style=\"text-align: justify;\">\n<ul>\n<li class=\"puntoPDF\"><a title=\"PDF firmado BOE-A-2024-3178\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2024\/02\/19\/pdfs\/BOE-A-2024-3178.pdf\">PDF (BOE-A-2024-3178 &#8211; 9\u00a0<abbr title=\"p\u00e1ginas\">p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0&#8211; 282\u00a0<abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a> <a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2024-3178\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2024-3178\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"38-adjudicacion-directa-en-procedimiento-de-apremio-caducidad-anotaciones-preventivas\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r38\"><\/a>38.** ADJUDICACI\u00d3N DIRECTA EN PROCEDIMIENTO DE APREMIO. CADUCIDAD ANOTACIONES PREVENTIVAS.<\/span><\/strong><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 10 de enero de 2024, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n de la registradora de la propiedad de Arganda del Rey n.\u00ba 2, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de la adjudicaci\u00f3n derivada de la certificaci\u00f3n del acta de adjudicaci\u00f3n mediante adjudicaci\u00f3n directa. (ACM)<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen:<\/strong> La <em>adjudicaci\u00f3n directa<\/em> y por<em> subasta<\/em> son 2 procedimientos diferenciables, y hoy ya no cabe la 1\u00aa por el mero hecho de quedar desierta la 2\u00aa. Caducada la anotaci\u00f3n preventiva, deja de surtir efectos registrales, pudiendo inscribirse la venta a un 3\u00ba que impedir\u00e1 luego inscribir la adjudicaci\u00f3n a un licitador presentada extempor\u00e1neamente.<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>&#8211; Hechos:<\/strong> <strong>1) En 2016<\/strong> se practica anotaci\u00f3n preventiva de embargo en procedimiento de apremio AEAT. <br \/>\n<strong>2) El 20 dic. 2017<\/strong> la subasta queda desierta.<br \/>\n<strong>3) En julio 2018<\/strong> se decreta la <em>adjudicaci\u00f3n directa<\/em> de la finca por quedar desierta la subasta (no se presenta a\u00fan el Acta a inscripci\u00f3n).<br \/>\n<strong>4) En julio 2021<\/strong> el propietario ejecutado, titular registral, <strong>vende a un 3\u00ba<\/strong> que inscribe, <strong>cancel\u00e1ndose la por caducidad la anotaci\u00f3n<\/strong> de embargo.<br \/>\n<strong>5) En 2023<\/strong> se presenta a inscripci\u00f3n el Acta de <em>adjudicaci\u00f3n directa<\/em> de 2018.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>&#8211; La Registradora: califica negativamente<\/strong>, por 2 motivos:<br \/>\n<strong>A.-) <\/strong>Desde la <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/informes-mensuales\/informe-279-boe-diciembre-2017\/#reglamento-general-de-recaudacion-reforma\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">reforma de 29 dic 2017<\/a> el <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-2005-14803&amp;p=20240131&amp;tn=1#a107\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">art. 107 del Reglamento General de Recaudaci\u00f3n<\/a> ya no permite, por haberla suprimido, la adjudicaci\u00f3n directa por el solo hecho de quedar desierta la subasta, por lo que, ex <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/reglamento-hipotecario-titulos-i-y-ii\/#art99\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Art 88 RH<\/a> <strong>falta congruencia en el procedimiento<\/strong><strong>;<\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>B.-) Existe un 3\u00ba protegido<\/strong> por el <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a34\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">art 34 LH<\/a> que inscribi\u00f3 despu\u00e9s de la <strong><em><u>caducidad<\/u><\/em><\/strong><strong> de la anotaci\u00f3n preventiva<\/strong>, que se produce<em> \u201cope legis\u201d<\/em> y deja absolutamente de surtir efectos, y por tanto falta a su vez el necesario Tracto Sucesivo (<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a20\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Art 20 LH<\/a>).<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>&#8211; El Abogado del adjudicatario<\/strong><strong>: <\/strong><strong>recurre <\/strong>:<br \/>\n<strong>A.- ) <\/strong>Entiende que la <strong><em>adjudicaci\u00f3n directa<\/em><\/strong> y la <strong><em>subasta desier<\/em><\/strong><strong><em>ta<\/em><\/strong> forman parte de un <strong><u>mismo y \u00fanico procedimiento<\/u><\/strong> de apremio, que se inici\u00f3 el 20 de diciembre de 2020, por tanto antes de la entrada en vigor de la <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/informes-mensuales\/informe-279-boe-diciembre-2017\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Reforma del RGR<\/a>, que no le ser\u00eda aplicable al no aplicarse a los procedimientos en curso, los cuales concluyen conforme a la normativa anterior. <br \/>\n(Y que la calificaci\u00f3n no puede analizar estos aspectos ni suponer una revisi\u00f3n de los actos Advos y su presunci\u00f3n de eficacia y legalidad).<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>B.-) <\/strong>Y trata de demostrar que la <strong>venta al 3\u00ba es <em>fraudulenta<\/em><\/strong>, que habr\u00eda<em> mala fe<\/em> y que ser\u00eda nula de pleno derecho y <em>\u201cmerecedora cuanto menos de ser investigada por el orden jurisdiccional penal.\u201d<\/em> (sic).<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>&#8211; Resoluci\u00f3n<\/strong>: La DGSJFP\u00a0<strong>desestima el recurso<\/strong> y <strong>confirma<\/strong> totalmente la calificaci\u00f3n.<br \/>\n<strong>&#8211; Doctrina<\/strong>:<br \/>\n<strong>A.-) <\/strong>Reitera la <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-agosto-2022-direccion-general-seguridad-juridica-y-fe-publica\/#r361\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">R. 20 julio 2022<\/a> de que la presunci\u00f3n de eficacia y legalidad de los actos Advos lo es<strong> \u00fanicamente a los efectos de las partes en el procedimiento, pero <u>no respecto de terceros<\/u><\/strong> por lo que la Calificaci\u00f3n registral s\u00ed puede valorar la congruencia del procedimiento;<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>B.-) <\/strong>Asi entiende la DG (reiterando su doctrina anterior, entre otras las <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-direccion-general-de-los-registros-y-el-notariado-noviembre-2019\/#425-adjudicacion-directa-en-procedimiento-de-apremio-calificacion-de-documentos-administrativos\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">RR 2 sept.<\/a> y <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-direccion-general-de-los-registros-y-el-notariado-noviembre-2019\/#425-adjudicacion-directa-en-procedimiento-de-apremio-calificacion-de-documentos-administrativos\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">2 octubre 2019<\/a>) la <strong><em>adjudicaci\u00f3n directa<\/em><\/strong> y la <strong><em>subasta desier<\/em><\/strong><strong><em>ta<\/em><\/strong> NO son un <strong><u>mismo procedimiento<\/u><\/strong> SINO <strong>2 procedimientos independientes<\/strong>, como resulta de la dicci\u00f3n literal y la finalidad de la <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/informes-mensuales\/informe-279-boe-diciembre-2017\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Reforma del RGR<\/a>, que tratan de simplificar el procedimiento de apremio, el cual termina con la subasta, y si esta queda desierta, termina tambi\u00e9n y ya no se procede a la enajenaci\u00f3n directa, sino que se inicia un nuevo procedimiento (<a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-2005-14803&amp;p=20240131&amp;tn=1#a1-4\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">art. 104bis 1-b) y 4 RGR<\/a>) en que la Mesa resolver\u00e1 si se realizan nuevas subastas, o se adjudica en pago a la propia Administraci\u00f3n o a alguno de licitadores con ofertas inferiores al 50%.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Por tanto si son procedimientos distintos, y el de <u>subasta termin\u00f3 (desierta) en diciembre de 2017<\/u>; la intentada <strong><em>adjudicaci\u00f3n directa<\/em><\/strong> se <u>inici\u00f3 en julio de 2018<\/u>, <strong>despu\u00e9s de entrar en vigor<\/strong> la citada <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/informes-mensuales\/informe-279-boe-diciembre-2017\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Reforma del RGR<\/a>, con lo cual tal procedimiento ya no cab\u00eda en tal fecha, confirmando as\u00ed la calificaci\u00f3n del registrador.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>C.-) Y en cuanto a la Caducidad de las Anotaciones<\/strong> Preventivas, reitera su abundante doctrina (por todas, la <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-direccion-general-seguridad-juridica-y-fe-publica-diciembre-2020\/#r545\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">R. 20 noviembre 2020<\/a>) de que ante la literalidad de los <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a86\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Arts 86<\/a> y <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a97\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">97 LH<\/a> la<strong> anotaci\u00f3n preventiva <u>caducada no produce ning\u00fan efecto<\/u><\/strong> ni por tanto permite mantener la prioridad del anotante, de modo que si en el \u00ednterin un <em>3\u00ba de buena fe<\/em> inscribe su derecho, su adquisici\u00f3n, ex <strong><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a34\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">art 34 LH<\/a>,<\/strong> deviene inatacable, <strong>sin perjuicio de que <u>judicialmente<\/u><\/strong>, pueda, ante la <em>jurisdiccional civil o penal<\/em>, desvirtuarse la buena fe del adquirente y mantenerse la adquisici\u00f3n del adjudicatario. <a href=\"http:\/\/www.albertcapell.com\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">(<\/a><a href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/CORTOS\/2008\/07-albertcapell.htm\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">ACM<\/a>)<\/p>\n<p>**.- Ver <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-febrero-2024-direccion-general-seguridad-juridica-y-fe-publica\/comment-page-1\/#comment-6047\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\"><em><strong>comentario cr\u00edtico<\/strong><\/em><\/a> de un lector (<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-febrero-2024-direccion-general-seguridad-juridica-y-fe-publica\/comment-page-1\/#comment-6047\">al final<\/a> de esta p\u00e1gina, en <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-febrero-2024-direccion-general-seguridad-juridica-y-fe-publica\/comment-page-1\/#comment-6047\"><em>Opiniones<\/em><\/a>)<\/p>\n<div class=\"enlacesDoc\" style=\"text-align: justify;\">\n<ul>\n<li class=\"puntoPDF\"><a title=\"PDF firmado BOE-A-2024-3179\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2024\/02\/19\/pdfs\/BOE-A-2024-3179.pdf\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">PDF (BOE-A-2024-3179 &#8211; 13\u00a0<abbr title=\"p\u00e1ginas\">p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0&#8211; 257\u00a0<abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a> <a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2024-3179\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2024-3179\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"39-inscripcion-de-representacion-grafica-que-se-solapa-con-otra-inscrita-posible-invasion-del-dominio-publico\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r39\"><\/a>39.** INSCRIPCI\u00d3N DE REPRESENTACI\u00d3N GR\u00c1FICA QUE SE SOLAPA CON OTRA INSCRITA. POSIBLE INVASI\u00d3N DEL DOMINIO P\u00daBLICO<\/span><\/strong><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 10 de enero de 2024, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n del registrador de la propiedad interino de Las Palmas de Gran Canaria n.\u00ba 3, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de una rectificaci\u00f3n de superficie y de la georreferenciaci\u00f3n de la finca, por no describirse completamente la finca, por no acreditarse la no invasi\u00f3n de dominio p\u00fablico hidr\u00e1ulico y por invadir una finca registral colindante.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen:<\/strong> No cabe inscribir una georreferenciaci\u00f3n ni iniciar el procedimiento del art. 199, cuando aquella se solapa con otra inscrita.- Si el registrador advierte la posible invasi\u00f3n del dominio p\u00fablico no procede suspender la inscripci\u00f3n, sino iniciar el expediente del art. 199 y notificarlo a la Administraci\u00f3n afectada.<\/span><\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><strong>Hechos:<\/strong> Se solicita una rectificaci\u00f3n de superficie inferior al 10% de una finca integrada por dos parcelas catastrales separadas por una acequia que no figura en la descripci\u00f3n registral.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><strong>Calificaci\u00f3n<\/strong>: El registrador de la propiedad suspende la inscripci\u00f3n por la concurrencia de dos defectos: 1) una de las parcelas invade una finca colindante con georreferenciaci\u00f3n inscrita; 2) es preciso aportar informe de no invasi\u00f3n del dominio p\u00fablico hidr\u00e1ulico.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\">Recurso: El interesado interpone recurso, completando la descripci\u00f3n de la finca, limit\u00e1ndose a exponer que procede la inscripci\u00f3n de la georreferenciaci\u00f3n, aportando resoluci\u00f3n del Catastro con la nueva situaci\u00f3n de las parcelas y el t\u00edtulo del dominio.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><strong>Resoluci\u00f3n:<\/strong> La DGSJFP desestima el recurso en cuanto al primer defecto y lo estima respecto al segundo, si bien precisa que proceder\u00eda denegar y no suspender la inscripci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><strong>Doctrina:<\/strong><\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><strong>Primer defecto.-<\/strong> La existencia de un solape con una georreferenciaci\u00f3n inscrita previamente es causa de denegaci\u00f3n autom\u00e1tica y obligada de la inscripci\u00f3n de la representaci\u00f3n gr\u00e1fica, sin que proceda la tramitaci\u00f3n del procedimiento del <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a199\">art. 199 LH<\/a>. As\u00ed resulta del propio precepto y de la <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/mayo-2022-direccion-general-seguridad-juridica-y-fe-publica\/#183-solicitud-de-rectificacion-de-georreferenciacion-ya-inscrita-por-quien-no-es-titular-registral\">R. de 19 de abril de 2022<\/a>, que sent\u00f3 esta regla general con las excepciones, en funci\u00f3n de las particulares circunstancias del caso concreto, indicadas en las <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-junio-2022-direccion-general-seguridad-juridica-y-fe-publica\/#239-representacion-grafica-que-solapa-la-de-otras-fincas-registrales-inscritas\">R. 31 de mayo de 2022<\/a>, <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-octubre-2022-direccion-general-seguridad-juridica-y-fe-publica\/#416-inscripcion-de-representacion-grafica-alternativa-de-finca-resto-sin-linderos\">R. 7 de septiembre de 2022<\/a>, <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-octubre-2022-direccion-general-seguridad-juridica-y-fe-publica\/#432-denegacion-de-inscripcion-grafica-alternativa-que-solapa-otra-georreferenciacion-ya-inscrita-de-finca-colindante\">R. 14 de septiembre de 2022<\/a>, 24 de noviembre de 2022 y <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/julio-2023-direccion-general-seguridad-juridica-y-fe-publica\/#326-inmatriculacion-y-ante-dudas-de-identidad-apertura-de-expediente-art-199-lh\">R. 3 de julio de 2023<\/a>.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\">Esta soluci\u00f3n es aplicable por la protecci\u00f3n que confieren a la georreferenciaci\u00f3n inscrita los principios hipotecarios de legitimaci\u00f3n registral gr\u00e1fica (los asientos registrales se presumen exactos, arts. <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a10\">10.5<\/a> y <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a38\">38<\/a> LH), prioridad registral (la inscripci\u00f3n anterior tiene preferencia sobre la posterior, <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a17\">art. 17<\/a>), oponibilidad de lo inscrito frente a terceros (arts. <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a9\">9.b<\/a>, <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a13\">13<\/a> y <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a32\">32<\/a>).<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><strong>Segundo defecto.-<\/strong> Cuando el registrador advierta una posible invasi\u00f3n del dominio p\u00fablico, debe iniciar el procedimiento del art. 199, con la pertinente notificaci\u00f3n a la Administraci\u00f3n titular del terreno supuestamente invadido, para que con sus alegaciones puedan desvanecerse o confirmarse las dudas del registrador. Tampoco es procedente que el registrador suspenda la tramitaci\u00f3n del procedimiento hasta tanto se pronuncie la Administraci\u00f3n, pues el art. 199 no prev\u00e9 tal actuaci\u00f3n.\u00a0<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><strong>Comentario:<\/strong> Las excepciones citadas por la DG a la regla general de que no cabe iniciar el procedimiento del art. 199 cuando la georreferenciaci\u00f3n se solapa con otra inscrita, son:<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\">a) En la <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-junio-2022-direccion-general-seguridad-juridica-y-fe-publica\/#239-representacion-grafica-que-solapa-la-de-otras-fincas-registrales-inscritas\">R. de 31 de mayo de 2022<\/a>, la DG revoc\u00f3 la nota denegatoria y orden\u00f3 la tramitaci\u00f3n del art. 199 porque el promotor del expediente, que aportaba una representaci\u00f3n gr\u00e1fica catastral, manifest\u00f3 que la finca colindante se hab\u00eda inmatriculado sobre una georreferenciaci\u00f3n catastral que estaba siendo objeto de un procedimiento de impugnaci\u00f3n no resuelto.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\">b) En la <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-octubre-2022-direccion-general-seguridad-juridica-y-fe-publica\/#417-inscripcion-de-representacion-grafica-catastral-oposicion-de-colindantes-que-tienen-inscrita-la-georreferenciacion-catastral\">R. de 7 de septiembre de 2022<\/a>, no se daba ninguna circunstancia excepcional, simplemente la DG consider\u00f3 que era correcto iniciar el expediente del art. 199 para proporcionar al promotor del expediente la informacio\u0301n completa de los problemas existentes, con el fin de poder subsanarlos en un nuevo expediente sin necesidad de acudir al procedimiento judicial.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">c) En la <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-octubre-2022-direccion-general-seguridad-juridica-y-fe-publica\/#432-denegacion-de-inscripcion-grafica-alternativa-que-solapa-otra-georreferenciacion-ya-inscrita-de-finca-colindante\">R. de 14 de septiembre de 2022<\/a>, el registrador tramit\u00f3 el art. 199 sin oposici\u00f3n de colindantes y a continuaci\u00f3n deneg\u00f3 la inscripci\u00f3n de la georreferenciaci\u00f3n por solapamiento con otras inscritas. La DG confirm\u00f3 la actuaci\u00f3n del registrador bajo el argumento de que los colindantes \u00ab<span style=\"font-size: 1rem;\">tienen derecho a saber que hay una finca colindante que ha instado el inicio de un expediente del arti\u0301culo 199 de la Ley Hipotecaria con una georreferenciacio\u0301n contradictoria a la misma\u00bb.<\/span>\u00a0<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">d) En ninguna de las dos resoluciones de 24 de noviembre de 2022 sobre la materia se daba solapamiento con otra georreferenciaci\u00f3n inscrita.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">e) En ninguna de las tres resoluciones de 3 de julio de 2023 sobre la materia se daba solapamiento con otra georreferenciaci\u00f3n inscrita.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La DGSJ har\u00eda un buen servicio a la seguridad jur\u00eddica si clarificase su doctrina sobre esta materia (VEJ).<\/p>\n<div class=\"enlacesDoc\" style=\"text-align: justify;\">\n<ul>\n<li class=\"puntoPDF\" style=\"text-align: justify;\"><a title=\"PDF firmado BOE-A-2024-3180\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2024\/02\/19\/pdfs\/BOE-A-2024-3180.pdf\">PDF (BOE-A-2024-3180 &#8211; 8\u00a0<abbr title=\"p\u00e1ginas\">p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0&#8211; 234\u00a0<abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a> <a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2024-3180\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2024-3180\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"40-inscripcion-de-exceso-de-cabida-de-finca-procedente-de-segregacion-\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r40\"><\/a>40.** INSCRIPCI\u00d3N DE EXCESO DE CABIDA DE FINCA PROCEDENTE DE SEGREGACI\u00d3N.\u00a0<\/span><\/strong><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 11 de enero de 2024, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n del registrador de la propiedad de La Orotava, por la que se deniega la inscripci\u00f3n de la georreferenciaci\u00f3n de una finca registral y la consiguiente rectificaci\u00f3n de la descripci\u00f3n de la finca, una vez tramitado el expediente del art\u00edculo 199 de la Ley Hipotecaria, en el que se han practicado alegaciones contra la inscripci\u00f3n de la georreferenciaci\u00f3n de la finca.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen:<\/strong> La procedencia de una finca por segregaci\u00f3n justifica las dudas de identidad si va unida a otras circunstancias, tales como la magnitud del exceso de cabida y la modificaci\u00f3n de los linderos registrales.<\/span><\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><strong>Hechos:<\/strong> En escritura pu\u0301blica de declaracio\u0301n de obra nueva y divisio\u0301n horizontal se solicita la inscripcio\u0301n de la georreferenciacio\u0301n catastral de la finca con la consiguiente rectificacio\u0301n de su superficie del 41,20% respecto a la cabida inscrita. El registrador de la propiedad inicia la tramitaci\u00f3n del expediente del <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a199\">art. 199 LH<\/a>, al que se oponen dos colindantes que alegan invasi\u00f3n de una porci\u00f3n de terreno que se dej\u00f3 como resto para servir como camino o servent\u00eda de paso al segregarse la finca objeto del expediente. Los colindantes no aportan documentaci\u00f3n que justifique su oposici\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><strong>Calificaci\u00f3n:<\/strong> El registrador deniega la inscripci\u00f3n de la georreferenciaci\u00f3n por estimar las alegaciones presentadas por los colindantes y en base a que la configuraci\u00f3n catastral no se corresponde con la descripci\u00f3n literaria registral en uno de los linderos (\u201cOeste, dicho resto en l\u00ednea de 12\u201950 metros), que es por donde se invade el camino o servent\u00eda, ni con la ortofoto del PNOA.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><strong>Recurso:<\/strong> Los promotores del expediente niegan la invasi\u00f3n sobre la base de una medici\u00f3n que coincide con la superficie catastral.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><strong>Resoluci\u00f3n:<\/strong> La DGSJFP desestima el recurso y confirma la nota de calificaci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><strong>Doctrina:<\/strong> Est\u00e1n justificadas las dudas de correspondencia fundadas en la procedencia de la finca por segregaci\u00f3n unido a la magnitud del exceso de cabida y la modificaci\u00f3n del lindero. Y ello no puede eludirse por el hecho de que la georreferenciacio\u0301n catastral incorpore esa franja de terreno.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\">Por otra parte, la oposici\u00f3n de los colindantes evidencia la existencia de una controversia sobre la delimitaci\u00f3n de sus fincas, que no puede resolverse en sede registral.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\">Aunque los alegantes no aportan documentacio\u0301n que justifique su alegacio\u0301n, la oposicio\u0301n de los colindantes, coincidente entre ellos, coincide tambie\u0301n con la situacio\u0301n amparada por los folios registrales y en la alteracio\u0301n de la realidad fi\u0301sica de la serventi\u0301a por la franja de terreno que discurre junto a la finca objeto del expediente, con base a lo cual el Registrador, a su prudente juicio, entiende que hay indicio de una posible controversia.\u00a0(VEJ)<\/p>\n<div class=\"enlacesDoc\">\n<ul>\n<li class=\"puntoPDF\" style=\"text-align: justify;\"><a title=\"PDF firmado BOE-A-2024-3181\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2024\/02\/19\/pdfs\/BOE-A-2024-3181.pdf\">PDF (BOE-A-2024-3181 &#8211; 7\u00a0<abbr title=\"p\u00e1ginas\">p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0&#8211; 222\u00a0<abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a> <a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2024-3181\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2024-3181\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n<div class=\"enlacesDoc\">\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"41-proyecto-de-reparcelacion-recurso-contra-la-forma-de-practicar-el-asiento-en-cuanto-al-traslado-de-hipotecas\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r41\"><\/a>41.** PROYECTO DE REPARCELACI\u00d3N. RECURSO CONTRA LA FORMA DE PRACTICAR EL ASIENTO EN CUANTO AL TRASLADO DE HIPOTECAS<\/span><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 8 de enero de 2024, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la nota extendida por el registrador de la propiedad de Jerez de la Frontera n.\u00ba 2, por la que se practica la inscripci\u00f3n de una reparcelaci\u00f3n urban\u00edstica forzosa con un determinado arrastre de las hipotecas de las fincas de origen contrario a lo se\u00f1alado en el t\u00edtulo inscrito<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen: <\/strong><\/span><span style=\"color: #3366ff;\">El recurso contra la calificaci\u00f3n negativa del Registrador no es cauce h\u00e1bil para acordar la cancelaci\u00f3n de asientos ya practicados.<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Hechos: <\/strong>Se presentan en el Registro dos certificaciones administrativas relativas a los acuerdos municipales de aprobaci\u00f3n de proyectos de reparcelaci\u00f3n forzosa de dos fincas registrales, resultantes de un previo expediente de equidistribuci\u00f3n urban\u00edstica, en los que se procede a la reorganizaci\u00f3n urban\u00edstica de esas dos parcelas inscritas a favor de sendas sociedades mercantiles, las cuales no han pagado su cuota en los gastos de urbanizaci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En dichos proyectos se dividen cada una de las fincas registrales en varias fincas, unas de las cuales se adjudican a dichas sociedades mercantiles, gravadas con la carga hipotecaria, y otras se atribuyen a la junta de compensaci\u00f3n en pago de las citadas deudas urban\u00edsticas, libres de cargas, es decir, las hipotecas que gravaban las fincas primitivas se trasladan solo sobre las fincas adjudicadas a las sociedades deudoras, pues con las otras parcelas se pretende pagar a la junta de compensaci\u00f3n de los gastos incurridos.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El <strong>Registrador<\/strong> procedi\u00f3 a la inscripci\u00f3n de la reparcelaci\u00f3n, pero, sin mediar el consentimiento de los interesados para la inscripci\u00f3n en forma distinta de la contenida en el proyecto de compensaci\u00f3n, traslad\u00f3 por <strong>subrogaci\u00f3n real a todas las fincas<\/strong> resultantes de la reparcelaci\u00f3n forzosa las hipotecas que gravaban las fincas de origen; por la raz\u00f3n de no constar la comparecencia y consentimiento del acreedor hipotecario en la certificaci\u00f3n del referido expediente reparcelatorio.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La <strong>recurrente<\/strong> se\u00f1ala que todos los acreedores hipotecarios con cargas inscritas sobre las fincas de origen fueron notificados de la tramitaci\u00f3n y contenido del expediente reparcelatorio en cuesti\u00f3n, sin que ninguno de ellos manifestara oposici\u00f3n a la tramitaci\u00f3n del mismo, y que el registrador, para realizar la inscripci\u00f3n en sentido distinto al contenido en el documento presentado a inscripci\u00f3n debi\u00f3 de solicitar el consentimiento de los interesados previsto en el art\u00edculo\u00a019 bis de la Ley Hipotecaria. Sin ese consentimiento, afirma, el registrador debi\u00f3 calificar negativamente el documento en su integridad y no de manera parcial, de forma que no debi\u00f3 realizar la inscripci\u00f3n, por lo que la misma es nula al afectar a la esencia del negocio dado que con ella se frustra el fin perseguido con la aprobaci\u00f3n de la reparcelaci\u00f3n forzosa.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Resoluci\u00f3n: <\/strong>La Direcci\u00f3n General <strong>desestima <\/strong>el recurso interpuesto.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Doctrina: <\/strong>El objeto del expediente de recurso contra calificaciones de registradores de la Propiedad es exclusivamente la determinaci\u00f3n de si la calificaci\u00f3n es o no ajustada a Derecho, (<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a19\">art\u00edculos\u00a019<\/a> y\u00a0<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a19bis\">19 bis de la Ley Hipotecaria<\/a>). No tiene en consecuencia por objeto cualquier otra pretensi\u00f3n de la parte recurrente, cuestiones todas ellas extra\u00f1as al recurso contra la calificaci\u00f3n registral.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Y en base a ello, una vez practicado un asiento, el mismo se encuentra bajo la salvaguardia de los tribunales, produciendo todos sus efectos en tanto no se declare su inexactitud, bien por la parte interesada, bien por los tribunales de Justicia de acuerdo con los procedimientos legalmente establecidos.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">No siendo el recurso cauce h\u00e1bil para acordar la cancelaci\u00f3n de asientos ya practicados, no se puede estimar la pretensi\u00f3n de que se rectifiquen asientos que se encuentran bajo la salvaguardia de los tribunales, siendo ello solo posible con la conformidad de todos los titulares de derechos inscritos o a trav\u00e9s de una acci\u00f3n declarativa de rectificaci\u00f3n del Registro (<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a40\">art\u00edculos\u00a040<\/a> y\u00a0<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a82\">82 de la Ley Hipotecaria<\/a>), siendo parte todos los interesados, podr\u00e1 llevarse a cabo la rectificaci\u00f3n pretendida.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En el caso de este expediente, el Registrador, tras la calificaci\u00f3n del proyecto de reparcelaci\u00f3n, practica la inscripci\u00f3n de las fincas de resultado en forma distinta a lo contenido en el documento, pues traslada las hipotecas que gravaban las fincas de origen, no s\u00f3lo a las fincas adjudicadas al propietario deudor, sino tambi\u00e9n a las adjudicadas a la Junta de Compensaci\u00f3n en pago de la deuda por gastos de urbanizaci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Ante ello nuestro CD, declara que no procede en v\u00eda de recurso entrar a revisar la procedencia de un asiento ya practicado que se encuentra bajo la salvaguardia judicial, o la propia actuaci\u00f3n del Registrador, dado el limitado alcance del recurso.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Comentario<\/strong>: La cuesti\u00f3n que se plantea en este recurso es clara: \u00bfqu\u00e9 derechos tiene el interesado en una inscripci\u00f3n cuando esta se practica en forma distinta a la que resulta del t\u00edtulo?<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Con esta perspectiva creemos que el problema es tributario del <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a258\">art\u00edculo 258 de la LH<\/a>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Seg\u00fan este precepto entre los derechos que asisten al interesado est\u00e1 el de recibir <strong>informaci\u00f3n del registrador<\/strong> acerca de todos los aspectos del procedimiento registral y entre ellos el de obtener una <strong>minuta <\/strong>del asiento que el registrador va a practicar. Por ello seg\u00fan el n\u00famero 3 de este art\u00edculo el interesado tiene derecho a exigir una minuta, es decir un modelo del asiento que el registrador va a practicar como derivado del t\u00edtulo presentado. Ahora bien, lo que no resulta del art\u00edculo es que el registrador, si va a practicar un asiento distinto o con condicionamientos distintos de los que resulta del documento, tenga la obligaci\u00f3n de notificar al interesado dicha minuta.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Lo <strong>aconsejable<\/strong> es que as\u00ed lo hiciera pero, en todo caso, dada las diferencias que van a tener los asientos practicados, al menos en este caso, seg\u00fan su calificaci\u00f3n, con el asiento solicitado, parece que aunque no tenga obligaci\u00f3n de suministrar minuta previa, s\u00ed deber\u00eda haber procedido a la calificaci\u00f3n del documento, dadas las discrepancias del registrador con su contenido, las cuales se pueden estimar esenciales, y por ello deber\u00eda haber calificado de forma negativa indicando que no proceder\u00eda a dejar libre de cargas las fincas adjudicadas a la junta de compensaci\u00f3n por estimar que la subrogaci\u00f3n en las fincas de reemplazo debe afectar a todas ellas, salvo consentimiento expreso de los acreedores hipotecarios.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Si as\u00ed no lo hace se puede encontrar con el problema planteado con esta inscripci\u00f3n: que el asiento practicado NO es el verdaderamente querido por las partes y por ello ahora para su rectificaci\u00f3n se deber\u00e1n seguir los tr\u00e1mites generales que van a exigir, de manera terminante, el consentimiento de los titulares de las cargas trasladadas.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En suma, que cuando se practica un asiento de forma distinta a la que claramente resulta del t\u00edtulo, en lugar de proceder al despacho e indicar en la nota la forma en que en que se ha actuado, lo procedente ser\u00e1 calificar de forma previa para que el interesado en el momento procesal oportuno pueda ejercitar sus derechos. (MGV)<\/p>\n<ul>\n<li><a href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2024\/02\/20\/pdfs\/BOE-A-2024-3250.pdf\">PDF (BOE-A-2024-3250 \u2013 8\u00a0p\u00e1gs.\u00a0\u2013 228\u00a0KB)<\/a> <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2024-3250\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"42-sentencia-declarativa-de-dominio-dictada-en-rebeldia-sin-transcurrir-los-plazos-de-la-accion-rescisoria\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r42\"><\/a>42.* SENTENCIA DECLARATIVA DE DOMINIO DICTADA EN REBELD\u00cdA SIN TRANSCURRIR LOS PLAZOS DE LA ACCI\u00d3N RESCISORIA<\/span><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 8 de enero de 2024, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n del registrador de la propiedad de Aguilar de la Frontera, relativa a testimonio emitido por letrada de la Administraci\u00f3n de Justicia de una sentencia firme<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen:<\/strong><\/span> <span style=\"color: #3366ff;\">Corresponde al Juzgado la determinaci\u00f3n de si ha transcurrido o no el oportuno plazo de la acci\u00f3n de rescisi\u00f3n de la sentencia dictada en rebeld\u00eda del demandado.<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Hechos:<\/strong> Se trata de un testimonio de una <strong>sentencia firme<\/strong> de ejercicio de la <strong>acci\u00f3n de declarativa<\/strong> de dominio en la que se estimaba la demanda en la que una mercantil solicitaba que se declarase su dominio respecto de una finca registral como consecuencia de su adquisici\u00f3n por prescripci\u00f3n adquisitiva, ordenando, a su vez, la cancelaci\u00f3n de las inscripciones contradictorias. La parte demandada, en situaci\u00f3n de <strong>rebeld\u00eda<\/strong> procesal, fue notificada mediante edictos por resoluci\u00f3n de fecha\u00a025 de junio de\u00a02021.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El registrador declara que no es posible la pr\u00e1ctica de la inscripci\u00f3n de la sentencia, dictada en rebeld\u00eda de la demandada, al no resultar del testimonio que, a la fecha de su expedici\u00f3n, hab\u00edan <strong>transcurrido los plazos<\/strong> para el ejercicio de la acci\u00f3n de rescisi\u00f3n de la sentencia, sin perjuicio de que pueda tomarse anotaci\u00f3n preventiva de la misma, en caso de que as\u00ed se solicite expresamente.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La parte<strong> recurrente<\/strong>, alega<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">&#8212;que la sentencia se dict\u00f3 el 14 de junio de\u00a02021;<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">&#8212; que, se aport\u00f3 testimonio librado por Letrada de la Administraci\u00f3n de Justicia del Juzgado el\u00a027 de junio de\u00a02021;<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">&#8212; que, la calificaci\u00f3n tiene fecha de\u00a021 de agosto de\u00a02023.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">&#8212; que, en la citada fecha hab\u00edan transcurrido en exceso el plazo de\u00a016 meses establecido en la Ley; y, finalmente,<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">&#8212; que la citada Sentencia fue notificada por edictos con fecha\u00a028 de junio de\u00a02021, por lo que tambi\u00e9n ha transcurrido el plazo de\u00a016 meses desde que fue notificada la citada sentencia por edictos.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Resoluci\u00f3n:<\/strong> La Direcci\u00f3n General desestima recurso y <strong>confirma<\/strong> la calificaci\u00f3n impugnada.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Doctrina:<\/strong> A las sentencias dictadas en rebeld\u00eda de la parte demandada respecto de las que no consta el transcurso del plazo previsto para la revisi\u00f3n de la sentencia, les resulta de aplicaci\u00f3n lo dispuesto en el <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-2000-323&amp;p=20231220&amp;tn=1#a524\">art\u00edculo\u00a0524.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil<\/a>, que dispone: \u201cMientras no sean firmes, o aun si\u00e9ndolo, no hayan transcurrido los plazos indicados por esta ley para ejercitar la acci\u00f3n de rescisi\u00f3n de la sentencia dictada en rebeld\u00eda, s\u00f3lo proceder\u00e1 la anotaci\u00f3n preventiva de las sentencias que, dispongan o permitan la inscripci\u00f3n o cancelaci\u00f3n de asientos en Registros p\u00fablicos\u201d.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Por tanto, cuando una sentencia se dicta en rebeld\u00eda es preciso que, adem\u00e1s de ser firme, hayan transcurrido los plazos del recurso de audiencia al rebelde.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La LEC se\u00f1ala <strong>tres plazos de caducidad<\/strong> para el ejercicio de la acci\u00f3n de rescisi\u00f3n de las sentencias dictadas en rebeld\u00eda, a contar desde la notificaci\u00f3n de la sentencia:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">&#8212; un primero de veinte d\u00edas, para el caso de que dicha sentencia se hubiera notificado personalmente;<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">&#8212; un segundo plazo de cuatro meses, para el caso de que la notificaci\u00f3n no hubiera sido personal, y<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">&#8212; un tercer plazo extraordinario m\u00e1ximo de diecis\u00e9is meses para el supuesto de que el demandado no hubiera podido ejercitar la acci\u00f3n de rescisi\u00f3n de la sentencia por continuar subsistiendo la causa de fuerza mayor que hubiera impedido al rebelde la comparecencia.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El <strong>transcurso de tales plazos<\/strong> debe resultar del propio documento presentado a la calificaci\u00f3n o bien de otro documento que lo complemente, indicando la imposibilidad de ejercicio del procedente recurso por transcurso del plazo aplicable al supuesto concreto.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En el caso que nos ocupa, en la sentencia presentada a inscripci\u00f3n nada consta sobre el transcurso de los plazos para el ejercicio de la acci\u00f3n de rescisi\u00f3n a que se refieren los art\u00edculos\u00a0501 y\u00a0502 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y, por otra parte, dadas las fechas de la sentencia (14 de junio de\u00a02021), y del testimonio objeto de presentaci\u00f3n (27 de enero de\u00a02022), tampoco habr\u00eda transcurrido el plazo de diecis\u00e9is meses para el caso de existencia de fuerza mayor.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Teniendo en cuenta, respecto de esto \u00faltimo, la falta de competencia del registrador para apreciar la posible concurrencia de la mencionada fuerza mayor y por tanto para la fijaci\u00f3n del plazo para el ejercicio de la acci\u00f3n de rescisi\u00f3n, cuesti\u00f3n que debe ser <strong>apreciada<\/strong> por el letrado de la Administraci\u00f3n de Justicia.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Comentarios: <\/strong>Vemos de nuevo en esta resoluci\u00f3n como en otras ocasiones ha reiterado nuestro CD que s\u00f3lo el juzgado ante el que se siga el procedimiento podr\u00e1 aseverar, tanto el cumplimiento de los plazos que resulten de aplicaci\u00f3n, incluyendo en su caso la prolongaci\u00f3n de los mismos, como el hecho de haberse interpuesto o no la acci\u00f3n rescisoria. (MGV)<\/p>\n<ul>\n<li><a href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2024\/02\/20\/pdfs\/BOE-A-2024-3251.pdf\">PDF (BOE-A-2024-3251 \u2013 4\u00a0p\u00e1gs.\u00a0\u2013 204\u00a0KB)<\/a> <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2024-3251\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"43-opcion-de-compra-como-garantia-pacto-comisorio\"><\/a><h6><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r43\"><\/a>43.*** OPCI\u00d3N DE COMPRA COMO GARANTIA. PACTO COMISORIO<\/span><\/h6>\n<p>Resoluci\u00f3n de 9 de enero de 2024, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la calificaci\u00f3n del registrador de la propiedad de Matar\u00f3 n.\u00ba 3, por la que se deniega la inscripci\u00f3n de una escritura de opci\u00f3n de compra.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong><span style=\"color: #0000ff;\">Resumen<\/span><\/strong><span style=\"color: #0000ff;\">: Resuelve que de las condiciones pactadas se deduce que una opci\u00f3n de compra se constituye en realidad en garant\u00eda de una operaci\u00f3n con desequilibrio entre las partes y encubre un pacto comisorio. Sin embargo no constituye un contrato de financiaci\u00f3n inmobiliaria entre un acreedor (una compa\u00f1\u00eda mercantil) y un deudor, (una persona f\u00edsica) sobre un inmueble de uso residencial, dentro del \u00e1mbito de aplicaci\u00f3n de la Ley 5\/2019 reguladora de los contratos de cr\u00e9dito inmobiliario y, por tanto, sujeto a sus requisitos imperativos de transparencia material<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El supuesto de hecho es el siguiente:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El 28 de julio un particular concede <strong>opci\u00f3n de compra<\/strong> a favor de una sociedad en la que se pacta: el plazo para el ejercicio de la opci\u00f3n es de 24 meses pero no podr\u00e1 tener lugar hasta pasados 12; se pacta como precio de opci\u00f3n el de 15.000 \u20ac y como precio de compraventa 145.000, siendo la prima pagada a cuenta del precio de la compraventa por lo que en su caso se descontar\u00e1 del precio; la posibilidad de ceder el derecho de opci\u00f3n; se pacta que los pagos realizados por el optante a proveedores varios para obras, cantidades retenidas para la cancelaci\u00f3n de cargas e importes adeudados pendientes, as\u00ed como cuantas cantidades reciba el concedente desde la opci\u00f3n y hasta su ejercicio, tambi\u00e9n se deducir\u00e1n del precio de compra, imput\u00e1ndose al mismo; que la opci\u00f3n se ejercitar\u00e1 por el optante mediante notificaci\u00f3n fehaciente a la parte concedente, -incluso por burofax-, que culminar\u00e1 con el otorgamiento de la escritura de compraventa y subsidiariamente mediante el ejercicio por comparecencia unilateral tras la acreditaci\u00f3n de dos notificaciones fehacientes.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Con la misma fecha se otorga <strong>escritura de carta de pago<\/strong>, en la que el concedente reconoce haber recibido la prima, y se complementa la escritura de opci\u00f3n de compra en el sentido de que la parte cedente recibe 81.000 \u20ac de la forma siguiente: una parte es retenida por la optante para saldar y liquidar otra opci\u00f3n anterior sobre la finca; otra parte transferida a una cuenta del cedente; otra tambi\u00e9n la retiene la optante para el pago de recibos pendientes del IBI y gastos de gesti\u00f3n e inscripci\u00f3n de la escritura; y otras cantidades se transfieren a terceras sociedades en concepto de tramitaci\u00f3n, liquidaci\u00f3n y gesti\u00f3n de las escrituras. En consecuencia, del precio de compraventa de 145.000 euros pactados, se descuentan, los anteriores 81.000 euros m\u00e1s los 15.000 euros del precio o prima de opci\u00f3n, por lo que la cantidad pendiente de pago asciende a 49.000 euros; Y se aclara que, si en el momento del ejercicio de la opci\u00f3n hubiera otras cargas sobre la finca, deber\u00e1n ser retenidas para hacer efectivo el pago de las mismas. Adem\u00e1s, se pacta la posibilidad de dejar sin efecto la opci\u00f3n de compra si en 12 meses el vendedor encuentra a un comprador m\u00e1s conveniente, en cuyo caso compensar\u00e1 a la parte optante entreg\u00e1ndole 128.000 euros; pero una vez transcurridos los 12 meses, sin que la parte cedente\/vendedora haya compensado a la optante\/compradora para as\u00ed obtener el desistimiento, la compradora podr\u00e1 ejercitar la opci\u00f3n de compra y proceder a inscribir la escritura de ejercicio de opci\u00f3n, formalizando la compraventa con sujeci\u00f3n a lo acordado.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Po \u00faltimo el 4 de agosto mediante escritura ante otro notario, el concedente de la opci\u00f3n vende a terceros la vivienda por el precio de 315.000 \u20ac. Siendo el valor de referencia de la finca de 284.211,65 \u20ac.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El <strong>registrador<\/strong> se\u00f1ala varios de los que son objeto de recurso 2 de ellos.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La <strong>Direcci\u00f3n General<\/strong> estima uno de ellos y revoca el otro.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">1.- El primero se refiere a que se ha constituido <strong>un derecho de opci\u00f3n en funci\u00f3n de garant\u00eda que contraviene la prohibici\u00f3n legal del pacto comisorio<\/strong> puesto que, en caso de incumplimiento por el deudor\/concedente de su obligaci\u00f3n de entrega al acreedor\/optante de la cantidad pactada como compensaci\u00f3n por los importes previamente entregados (o por entregar) e imputables al precio de la compraventa, dicho optante\/acreedor podr\u00e1 ejercitar su derecho de opci\u00f3n, apropi\u00e1ndose, en consecuencia, de la finca. Este defecto <strong>es confirmado<\/strong> por la DG: Recuerda en id\u00e9nticos t\u00e9rminos toda su reciente doctrina sobre la opci\u00f3n de compra con funci\u00f3n de garant\u00eda y el pacto comisorio que ha ido plasmando en RR que hemos ido recogiendo en res\u00famenes recientes; Pero en este caso confirma la nota ya que entiende que en este supuesto, de la concatenaci\u00f3n de las dos escrituras de opci\u00f3n y carta de pago <strong>resulta claramente la existencia de una financiaci\u00f3n por la sociedad optante como acreedora a la persona concedente<\/strong> <strong>como deudora<\/strong> mediante la entrega de una serie de cantidades, que en ese momento ascienden a 96.000 euros, instrumentadas bajo la forma de pagos a cuenta del precio de la futura compraventa. Adem\u00e1s, se pacta que, si el concedente vende la finca dentro de los doce meses siguientes al contrato, -como as\u00ed ocurre con la 3\u00aa escritura de venta &#8211; \u00e9ste deber\u00e1 compensar a la sociedad acreedora con la cantidad de 128.000 \u20ac. En definitiva, una sociedad mercantil entrega a una persona f\u00edsica 96.000 \u20ac y esta \u00faltima ha de restituirle antes de un a\u00f1o 128.000 \u20ac y de no hacerlo, la primera podr\u00e1 quedarse con la propiedad de la finca mediante el ejercicio de la opci\u00f3n de compra. Del precio convenido para la compraventa (145.000 \u20ac) habr\u00eda que descontar no solo lo ya entregado sino tambi\u00e9n todos los importes adeudados por el concedente y que est\u00e9n pendientes de pago al ejercitarse la opci\u00f3n, como ser\u00edan las cantidades a restituir a la primera seg\u00fan la anterior compensaci\u00f3n pactada. Es decir, que incluso puede ocurrir que del listado de cantidades imputables al precio el importe a pagar sea negativo y genere una deuda del concedente a favor de optante. Se desprende <strong>una falta de equilibrio entre las partes contratantes, con un perjuicio econ\u00f3mico para el concedente deudor<\/strong>, tal como resulta del hecho de ser el precio de compra pactado sea muy inferior al valor de referencia de la finca y en el precio de la venta en la escritura otorgada pocos d\u00edas despu\u00e9s. Adem\u00e1s, no se ha establecido un procedimiento objetivo de valoraci\u00f3n del inmueble que evite una situaci\u00f3n de abuso para el deudor concedente y un correlativo enriquecimiento injusto del acreedor optante. Por tanto, en el concreto supuesto <strong>se ha instrumentado un negocio indirecto de opci\u00f3n de compra con una finalidad de garant\u00eda extra\u00f1a a la causa del contrato de opci\u00f3n y que resulta contraria a la prohibici\u00f3n del pacto comisorio,<\/strong> ya que bajo la apariencia de un contrato de opci\u00f3n de compra se esconde un comiso que permite a la sociedad optante o acreedora hacerse due\u00f1a de la finca ofrecida en garant\u00eda, sin los requisitos y cautelas de la ejecuci\u00f3n procesal.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">2.- El otro defecto recurrido se refiere a que se ha pactado un contrato de financiaci\u00f3n inmobiliaria entre un acreedor (una compa\u00f1\u00eda mercantil) y un deudor, (una persona f\u00edsica) garantizado mediante un derecho de opci\u00f3n de compra sobre un inmueble de uso residencial, que se sit\u00faa dentro del \u00e1mbito de aplicaci\u00f3n de <strong>la Ley 5\/2019 reguladora de los contratos de cr\u00e9dito inmobiliario y, por tanto, sujeto a sus requisitos imperativos de transparencia material<\/strong>; En este caso la DG lo rechaza y estima el recurso. Considera que no se pacta en ning\u00fan caso la concesi\u00f3n de un pr\u00e9stamo o cr\u00e9dito hipotecario, ni siquiera bajo la forma de pago aplazado, apertura de cr\u00e9dito o cualquier otro medio equivalente de financiaci\u00f3n, ni contrato de intermediaci\u00f3n para la celebraci\u00f3n de un contrato de pr\u00e9stamo o cr\u00e9dito a un consumidor; Que la opci\u00f3n de compra pactada re\u00fane los requisitos propios de todo contrato de tal naturaleza, como es son la prima, plazo para su ejercicio y el precio de ejercicio de la opci\u00f3n, y que al ser el plazo inferior a 4 a\u00f1os y existir voluntad de eficacia real del pacto de opci\u00f3n, adquiere \u00e9ste el car\u00e1cter de inscribible <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/reglamento-hipotecario-titulos-i-y-ii\/#art14\">(art. 14 RH<\/a>); Que no se exige en ning\u00fan precepto legal que el precio de ejercicio de la opci\u00f3n sea igual, superior o inferior al precio o prima pagado por la el derecho de opci\u00f3n, por lo que esta indemnizaci\u00f3n no puede ser confundida con los intereses ordinarios de un pr\u00e9stamo, sino que constituye mera indemnizaci\u00f3n contractual por falta de culminaci\u00f3n de la formalizaci\u00f3n de la venta; Que el car\u00e1cter usurario de los intereses al no existir un precepto legal que los regule (a diferencia de los de demora por ej) no es objeto de calificaci\u00f3n registral, sino judicial; sin que conste resoluci\u00f3n judicial alguna inscrita en el Libro Registro de Pr\u00e9stamos Usurarios por la que se considere nula por usuraria una operaci\u00f3n como la aqu\u00ed pactada (art. 7 de la Ley de 23 de julio de 1908 sobre nulidad de los contratos de pr\u00e9stamos usurarios). (MN)<\/p>\n<ul>\n<li><a href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2024\/02\/21\/pdfs\/BOE-A-2024-3326.pdf\">PDF (BOE-A-2024-3326 &#8211; 16\u00a0p\u00e1gs.\u00a0&#8211; 274\u00a0KB)<\/a> <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2024-3326\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"44-liquidacion-de-gananciales-y-adjudicacion-de-herencia-conflicto-de-intereses\"><\/a><h6><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r44\"><\/a>44.*** LIQUIDACI\u00d3N DE GANANCIALES Y ADJUDICACI\u00d3N DE HERENCIA. CONFLICTO DE INTERESES<\/span><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 9 de enero de 2024, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Boadilla del Monte a inscribir una escritura de liquidaci\u00f3n de sociedad de gananciales, aceptaci\u00f3n y adjudicaci\u00f3n de herencia\u00a0<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen<\/strong>: La existencia de conflicto de intereses se debe determinar atendiendo a elementos objetivos de la relaci\u00f3n concreta. Habr\u00e1 situaci\u00f3n de conflicto cuando la decisi\u00f3n que se adopta deriva de una elecci\u00f3n entre diversas opciones posibles. No habr\u00e1 conflicto cuando en la decisi\u00f3n prevalece el automatismo por venir la soluci\u00f3n predeterminada<\/span>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0<strong>Hechos<\/strong>: Se cuestiona la inscripci\u00f3n de una escritura de herencia y liquidaci\u00f3n de gananciales otorgada por la viuda del causante que interviene en su propio nombre y como \u00fanica titular de la patria potestad de su hijo menor de edad. Entre otros pactos, la viuda se adjudica la vivienda habitual -que tiene car\u00e1cter ganancial- conforme a lo que dispone el <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/columna-izq\/codigo-civil-libro-cuarto-articulos-1088-al-1537\/#art1406\">art\u00edculo 1406<\/a> apartado 4\u00ba del C\u00f3digo Civil.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Registradora<\/strong>: Suspende la inscripci\u00f3n por entender que el ejercicio de la opci\u00f3n prevista en el art\u00edculo 1406.4.\u00ba del C\u00f3digo Civil implica un conflicto de intereses entre la madre y el hijo menor, por lo que es necesario nombrar a este un defensor judicial (art\u00edculos 162.2.\u00ba y 163 del C\u00f3digo Civil)<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Notario<\/strong>: Entiende que no hay conflicto de intereses porque el bien adjudicado no es presuntivamente ganancial sino que tal car\u00e1cter resulta expresamente del t\u00edtulo adquisitivo. Adem\u00e1s, el ejercicio de la opci\u00f3n del art\u00edculo 1406 CC responde a un derecho reconocido legalmente al c\u00f3nyuge haya o no hijos menores.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Resoluci\u00f3n<\/strong>: Desestima el recurso y confirma la calificaci\u00f3n en los siguientes t\u00e9rminos.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Doctrina<\/strong>:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Primero: No puede darse por sentado que siempre habr\u00e1 oposici\u00f3n de intereses en una partici\u00f3n hereditaria con liquidaci\u00f3n de gananciales cuando el titular de la patria potestad intervenga en su propio nombre y en representaci\u00f3n de un hijo no emancipado, sino que habr\u00e1 que examinar las circunstancias concretas de cada caso.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Segundo: En cuanto a la determinaci\u00f3n del car\u00e1cter ganancial de los bienes, no hay conflicto de intereses cuando la ganancialidad deriva directamente del t\u00edtulo adquisitivo; sin embargo, s\u00ed que se plantea una situaci\u00f3n de conflicto cuando el bien es presuntivamente ganancial.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En el caso cuestionado no hay conflicto de intereses en este punto porque el car\u00e1cter ganancial del bien qued\u00f3 expresamente determinado en el t\u00edtulo adquisitivo al manifestarlo expresamente el c\u00f3nyuge adquirente.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Tercero: El ejercicio por parte del viudo del derecho de atribuci\u00f3n preferente de la residencia habitual (art. 1406 CC) no genera sin m\u00e1s una situaci\u00f3n de conflicto de intereses, pues se trata de un derecho atribuido legalmente al c\u00f3nyuge y al que no se pueden oponer los hereros, con la sola excepci\u00f3n de los legitimarios en defensa de su leg\u00edtima.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Cuarto: No obstante, s\u00ed cabe apreciar un conflicto de intereses al valorar la vivienda que se atribuye la viuda, porque la determinaci\u00f3n unilateral del valor puede tener consecuencias favorables para la viuda y desfavorables para el menor representado. (JAR)<\/p>\n<ul>\n<li style=\"text-align: justify;\"><a href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2024\/02\/21\/pdfs\/BOE-A-2024-3327.pdf\">PDF (BOE-A-2024-3327 &#8211; 8\u00a0p\u00e1gs.\u00a0&#8211; 228\u00a0KB)<\/a> <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2024-3327\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"45-compraventa-descripcion-de-fincas-conforme-a-registro-diferencias-descriptivas-con-catastro-juicio-de-correspondencia\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r45\"><\/a>45.*** COMPRAVENTA. DESCRIPCI\u00d3N DE FINCAS CONFORME A REGISTRO. DIFERENCIAS DESCRIPTIVAS CON CATASTRO. JUICIO DE CORRESPONDENCIA.<\/span><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 10 de enero de 2024, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n de la registradora de la propiedad de Valladolid n.\u00ba 5, por la que se suspende la inscripci\u00f3n del dominio de una finca efectuada mediante un contrato de compraventa por la imprecisa descripci\u00f3n de la finca.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen: <\/strong>Las dudas sobre la coincidencia de la finca registral con la parcela catastral consignada en escritura no pueden impedir la inscripci\u00f3n en el Registro de la transmisi\u00f3n de la finca, sin perjuicio de que la parcela catastral se declare como no correspondiente con la finca registral. En los casos en los que se describa la finca como consta en el Registro y adem\u00e1s de forma actualizada o conforme a Catastro es inscribible el negocio traslativo sobre dicha finca, aunque no la nueva descripci\u00f3n hasta que se cumplan los requisitos de la legislaci\u00f3n hipotecaria sobre rectificaci\u00f3n descriptiva de fincas.<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Hechos: <\/strong>En una escritura se transmiten varias fincas registrales, descritas como en el Registro de la Propiedad, consign\u00e1ndose sus referencias catastrales. El notario, en una diligencia complementaria, aclara que el objeto de venta son las fincas registrales, descritas en el exponendo, tal y como resulta del apartado otorgamiento.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>La registradora <\/strong>suspende la inscripci\u00f3n pues tiene dudas del objeto de venta, porque la cabida de las fincas registrales vendidas es mayor que la parcela catastral con la que se identifica cada una, por lo que duda si el objeto de la compraventa son las fincas registrales con la extensi\u00f3n y linderos inscritos o bien solo parte de dichas fincas registrales, en concreto las parcelas catastrales con las que se identifican, en cuyo caso ser\u00e1 necesario la previa segregaci\u00f3n de dicha porci\u00f3n en escritura p\u00fablica.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Parece, incluso, que considera el contrato como inexistente por falta de consentimiento, al existir error sobre la cosa vendida, dada la alusi\u00f3n que hace a los art\u00edculos\u00a0<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/columna-izq\/codigo-civil-libro-cuarto-articulos-1088-al-1537\/#art1261\">1261, 1265 y\u00a01266 del C\u00f3digo Civil<\/a><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>El notario autorizante <\/strong>recurre y alega que el objeto de venta son las fincas registrales, por lo que donde est\u00e1 claro no hay que hacer interpretaciones; se queja tambi\u00e9n de los trastornos que la postura de la registradora ocasionan al tr\u00e1fico jur\u00eddico y al derecho del ciudadano a inscribir su adquisici\u00f3n, algo que constituye pr\u00e1ctica habitual.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>La DG <\/strong>revoca la calificaci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Doctrina: <\/strong>Comienza por recordar que la finca registral es una unidad jur\u00eddica del tr\u00e1fico inmobiliario, que es independiente de otras unidades o realidades administrativas como lo es la parcela catastral, sin perjuicio de que estas realidades se intenten coordinar por el legislador.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En el presente caso el notario ha identificado debidamente el objeto del contrato de compraventa, al describir las dos fincas como resultan del Registro y ha tratado de identificarlas sobre la cartograf\u00eda catastral, pero no existiendo una identidad exacta entre las fincas registrales y las parcelas catastrales, se limita a expresar la referencia catastral, que, a juicio de los declarantes, se corresponden con la identidad de la finca.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El hecho de que la descripci\u00f3n que de la finca se hace en la escritura, descripci\u00f3n que es id\u00e9ntica a la que figura en el Registro, no coincida con la descripci\u00f3n catastral, que resulta de las certificaciones incorporadas a la escritura (a las cuales no se remiten los interesados), no impide la inscripci\u00f3n, que puede practicarse con la descripci\u00f3n que consta en el Registro.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Otra cuesti\u00f3n diferente es el <strong>juicio de correspondencia<\/strong> tras la operaci\u00f3n de comparaci\u00f3n de las descripciones literarias de finca registral y parcela catastral, que finaliza con el juicio del registrador, que solo puede tener dos resultados, seg\u00fan la referencia catastral sea correspondiente o no correspondiente con la identidad de la finca.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En el presente caso, la registradora considera que cada una de las fincas transmitidas se integra por dos parcelas catastrales y no por una sola, por lo que no puede suspender la inscripci\u00f3n en el Registro de la Propiedad; en cambio, lo que s\u00ed puede es declarar la referencia catastral como <strong>no correspondiente <\/strong>(con la finca registral).<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Comentario: <\/strong>Si las fincas se describen en la escritura tal y como figuran descritas en el Registro de la Propiedad y en el otorgamiento de la misma se dice que se venden dichas fincas &#8230;.. parece meridianamente claro que el objeto de la venta son las mencionadas fincas registrales y nada m\u00e1s que ellas. Las especulaciones que hace la registradora sobre el hecho de la falta de correspondencia parcial de dichas fincas con las parcelas catastrales consignadas (que no tienen m\u00e1s valor que a los efectos de la coordinaci\u00f3n Catastro-Registro) a la \u00fanica conclusi\u00f3n que le pueden llevar es a que falta alguna referencia catastral por consignar y en ning\u00fan caso a dudar de las fincas vendidas o a pensar en que haya segregaciones encubiertas.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La DG, ante el evidente exceso de celo en sus funciones de la registradora, le reprocha que llegue incluso a dudar de que exista un contrato de compraventa o a que especule sobre el precio pactado en el t\u00edtulo previo del vendedor, debidamente inscrito, todo lo cual lo considera completamente improcedente.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Como conclusi\u00f3n, en aquellos casos en los que se describe la finca registral y se a\u00f1ade una descripci\u00f3n actualizada (algo cada d\u00eda m\u00e1s frecuente) es inscribible el negocio traslativo real , pero no es inscribible la nueva descripci\u00f3n de la finca (que no tiene un alcance real sino meramente obligacional) sin antes cumplir los requisitos de la legislaci\u00f3n hipotecaria sobre rectificaci\u00f3n descriptiva de fincas. Ver precedentes en la <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-direccion-general-de-los-registros-y-el-notariado-marzo-2019\/\">Resoluci\u00f3n de\u00a01 de marzo de\u00a02019<\/a> y <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-octubre-2023-direccion-general-seguridad-juridica-y-fe-publica\/\">Resoluci\u00f3n de\u00a06 de septiembre de\u00a02023<\/a>. (AFS)<\/p>\n<ul>\n<li><a href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2024\/02\/21\/pdfs\/BOE-A-2024-3328.pdf\">PDF (BOE-A-2024-3328 &#8211; 10\u00a0p\u00e1gs.\u00a0&#8211; 243\u00a0KB)<\/a> <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2024-3328\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"46-adjudicacion-en-procedimiento-de-apremio-liquidacion-del-impuesto\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r46\"><\/a>46.** ADJUDICACI\u00d3N EN PROCEDIMIENTO DE APREMIO. LIQUIDACI\u00d3N DEL IMPUESTO<\/span><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 10 de enero de 2024, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n del registrador de la propiedad de \u00c1lora, por la que se suspende la calificaci\u00f3n e inscripci\u00f3n de una certificaci\u00f3n de adjudicaci\u00f3n de inmuebles embargados en procedimiento administrativo y cancelaci\u00f3n de cargas<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen: <\/strong><\/span><span style=\"color: #3366ff;\">El registrador puede prescindir tanto de la acreditaci\u00f3n de la presentaci\u00f3n a los efectos del ITPAJD, como de la comunicaci\u00f3n al Ayuntamiento a los efectos del impuesto de Plus Val\u00eda, cuando sea el propio Ayuntamiento el adquirente de los bienes de que se trate.<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Hechos: <\/strong>Se presenta una certificaci\u00f3n de resoluci\u00f3n de adjudicaci\u00f3n de fincas urbanas y cancelaci\u00f3n de cargas dictada en procedimiento de enajenaci\u00f3n de bienes embargados en procedimiento administrativo de apremio por raz\u00f3n de deudas correspondientes a la gesti\u00f3n de ingresos de derecho p\u00fablico de un Ayuntamiento, d\u00e1ndose la circunstancia de que el adjudicatario es el propio Ayuntamiento.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El<strong> registrador<\/strong> suspende la calificaci\u00f3n e inscripci\u00f3n del documento presentado conforme a los <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a254\">art\u00edculos\u00a0254<\/a> y\u00a0<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a255\">255 de la Ley Hipotecaria<\/a>, respecto de los Impuestos sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jur\u00eddicos Documentados y sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El <strong>recurrente<\/strong> considera que ser\u00eda de aplicaci\u00f3n a este supuesto la no sujeci\u00f3n a esta modalidad del Impuesto prevista en el <a href=\"https:\/\/boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-1993-25359&amp;p=20230512&amp;tn=1#a7\">apartado\u00a05 de del art\u00edculo\u00a07 de la Ley ITPAJD<\/a>. Fundamenta la aplicaci\u00f3n de este supuesto de no sujeci\u00f3n en distintas resoluciones del Tribunal Econ\u00f3mico-Administrativo Central y Consultas Vinculantes de la Direcci\u00f3n General de Tributos.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Resoluci\u00f3n:<\/strong> La Direcci\u00f3n General estima el recurso y revoca la nota de suspensi\u00f3n de calificaci\u00f3n del registrador.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Doctrina: <\/strong>La doctrina de nuestro CD relativa a el cumplimiento de los requisitos tributarios se resume del siguiente modo:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">&#8212; el registrador, ante cualquier operaci\u00f3n jur\u00eddica cuya registraci\u00f3n se solicite, no s\u00f3lo ha de calificar su validez y licitud, sino decidir tambi\u00e9n si se halla sujeto o no a impuestos;<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0&#8212;pero la valoraci\u00f3n que haga de este \u00faltimo aspecto no ser\u00e1 definitiva en el plano fiscal, pues no le corresponde la competencia liquidadora respecto de los diversos tributos;<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">&#8212; no obstante, ser\u00e1 suficiente, bien para acceder, en caso afirmativo, a la inscripci\u00f3n sin necesidad de que la Administraci\u00f3n Tributaria ratifique la no sujeci\u00f3n, bien para suspenderla en caso negativo, en tanto no se acredite adecuadamente el pago, exenci\u00f3n, prescripci\u00f3n o incluso la no sujeci\u00f3n respecto del impuesto que aqu\u00e9l consider\u00f3 aplicable, de modo que el registrador, al solo efecto de decidir la inscripci\u00f3n, puede apreciar por s\u00ed la no sujeci\u00f3n fiscal del acto inscribible, evitando una multiplicaci\u00f3n injustificada de los tr\u00e1mites pertinentes para el adecuado desenvolvimiento de la actividad jur\u00eddica registral.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">&#8212; ahora bien, no puede imponerse al registrador la tarea de realizar declaraciones tributarias que quedan fuera del \u00e1mbito de la competencia reconocida a este Centro Directivo;<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">&#8212; por tanto, aunque es posible que el registrador aprecie la no sujeci\u00f3n de determinado acto a las obligaciones fiscales, si para salvar su responsabilidad exigiere la correspondiente nota de pago, exenci\u00f3n, prescripci\u00f3n o no sujeci\u00f3n, habr\u00e1n de ser los \u00f3rganos tributarios competentes los que podr\u00e1n manifestarse al respecto al recibir la comunicaci\u00f3n impuesta por ley, sin que corresponda a la Direcci\u00f3n General el pronunciarse, a no existir razones superiores para el salvo que se trate de un supuesto en el que se est\u00e9 incurriendo en la exigencia de un tr\u00e1mite <strong>desproporcionado<\/strong> que pueda producir una dilaci\u00f3n indebida.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En el caso que nos ocupa son dos los impuestos a que est\u00e1 sujeto, o puede estarlo, el acto o contrato contenido en el documento presentado:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jur\u00eddicos Documentados y el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En cuanto al primero de ellos, al concurrir una clara causa legal de exenci\u00f3n fiscal subjetiva, debe revocarse la nota de suspensi\u00f3n de la calificaci\u00f3n del registrador, puesto que lo contrario ser\u00eda <strong>entorpecer<\/strong> la necesaria agilidad en la contrataci\u00f3n inmobiliaria y mercantil, y supondr\u00eda reducir la funci\u00f3n registral calificadora a una actuaci\u00f3n puramente mec\u00e1nica.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Y en cuanto al segundo, de acuerdo con el art\u00edculo\u00a0254.5 de la Ley Hipotecaria basta a efectos del mismo, que se acredite previamente la <strong>comunicaci\u00f3n<\/strong> a que se refiere la <a href=\"https:\/\/boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-2004-4214&amp;p=20231228&amp;tn=1#a110\">letra\u00a0b) del apartado\u00a06 del art\u00edculo\u00a0110 del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, aprobado por el Real Decreto Legislativo, 2\/2004, de\u00a05 de marzo<\/a>, pero en este caso en que el adquirente es el mismo Ayuntamiento, es evidente que este ya ha tenido conocimiento de dicha adquisici\u00f3n, y dado que es el propio Ayuntamiento quien deber\u00eda realizar la comunicaci\u00f3n mencionada y al mismo tiempo ser\u00eda el sujeto receptor de la misma, no tiene sentido en este caso exigir dicha comunicaci\u00f3n y se debe tener por efectuada, no procediendo por tanto en este caso tampoco la suspensi\u00f3n de la calificaci\u00f3n por raz\u00f3n del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana conforme a los art\u00edculos\u00a0254.5 y\u00a0255 de la Ley Hipotecaria.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Comentarios: <\/strong>Esta doctrina es reiteraci\u00f3n de la doctrina que emana de las Resoluciones de la Direcci\u00f3n General de\u00a028 de marzo de\u00a02022 y\u00a013 de febrero de\u00a02023, con la finalidad evidente de evitar tr\u00e1mites redundantes e in\u00fatiles, pues si el registrador aprecia o puede apreciar con claridad la exenci\u00f3n o no sujeci\u00f3n al impuesto de TP y comunicaci\u00f3n a los efectos del Impuesto de Plus Val\u00eda, pierde su sentido las garant\u00edas que para evitar el fraude fiscal o la elusi\u00f3n de impuestos tienen los art\u00edculos 254 y 255 de la LH, siempre, claro est\u00e1 que acepte la responsabilidad de sus actos. Pero si no lo hace su decisi\u00f3n puede ser recurrida y entonces ser\u00e1 la DG la que determine la correcci\u00f3n o no de la actuaci\u00f3n del registrador.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En conclusi\u00f3n y como derivado de esta resoluci\u00f3n, si la exenci\u00f3n est\u00e1 clara o lo que impone la Ley es una comunicaci\u00f3n al adquirente de los bienes, es obvio que se puede prescindir tanto de la exigencia de acreditar esa exenci\u00f3n como la acreditaci\u00f3n de la comunicaci\u00f3n, sobre todo porque respecto a esta \u00faltima carecer\u00eda totalmente de sentido y estar\u00eda fuera de lugar, que el propio adquirente sea el que tenga que notificarse a s\u00ed mismo la adquisici\u00f3n realizada. Evitemos tr\u00e1mites innecesarios, rigideces y formalismos y todo funcionar\u00e1 mejor. (MGV)<\/p>\n<ul>\n<li style=\"text-align: justify;\"><a href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2024\/02\/21\/pdfs\/BOE-A-2024-3329.pdf\">PDF (BOE-A-2024-3329 &#8211; 9\u00a0p\u00e1gs.\u00a0&#8211; 237\u00a0KB)<\/a> <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2024-3329\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"47-inscripcion-de-la-representacion-grafica-innecesariedad-de-notificacion-a-quien-se-opuso-a-ella\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r47\"><\/a>47.**\u00a0<\/span><strong><span style=\"font-size: 12pt;\">INSCRIPCI\u00d3N DE LA REPRESENTACI\u00d3N GR\u00c1FICA. INNECESARIEDAD DE NOTIFICACI\u00d3N A QUIEN SE OPUSO A ELLA.<\/span><\/strong><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 11 de enero de 2024, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n del registrador de la propiedad de Murcia n.\u00ba 7, por la que, tras haberse inscrito la georreferenciaci\u00f3n de una finca, se deniega la pr\u00e1ctica de la notificaci\u00f3n solicitada en instancia privada<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen: <\/strong>Cuando se ha seguido un procedimiento del art\u00edculo 199 LH que ha finalizado con la inscripci\u00f3n de la base gr\u00e1fica no procede notificar la inscripci\u00f3n a los colindantes que se han opuesto porque no cabe recurso en v\u00eda administrativa y solo cabe acudir a la v\u00eda judicial.<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Hechos: <\/strong>Se tramita un expediente registral para inscribir la base gr\u00e1fica, conforme a lo dispuesto en el art\u00edculo 199 LH, que finaliza con la inscripci\u00f3n solicitada. Uno de los colindantes opositores a dicha inscripci\u00f3n solicita ahora que se le notifique la inscripci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>El registrador <\/strong>deniega la solicitud de notificaci\u00f3n por no estar previsto en la legislaci\u00f3n hipotecaria.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>El interesado <\/strong>recurre y alega que la no notificaci\u00f3n le causa indefensi\u00f3n, y adem\u00e1s vuelve a repetir los argumentos que fundamentan su oposici\u00f3n a la inscripci\u00f3n de la base gr\u00e1fica.<\/p>\n<p><strong>La DG <\/strong>desestima el recurso.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Doctrina: <\/strong>La calificaci\u00f3n positiva de lo actuado en el expediente previsto en el <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a199\">art\u00edculo\u00a0199<\/a> de la Ley Hipotecaria y la consiguiente pr\u00e1ctica de la inscripci\u00f3n, no ha de ser notificada a quienes hayan formulado oposici\u00f3n a la misma en el desarrollo de tal expediente.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La decisi\u00f3n del registrador de practicar la inscripci\u00f3n debe ser motivada y deber\u00e1 constar en el expediente. El contenido del expediente puede ser objeto de publicidad a cualquier persona con inter\u00e9s leg\u00edtimo en ello. (AFS)<\/p>\n<ul>\n<li><a href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2024\/02\/21\/pdfs\/BOE-A-2024-3330.pdf\">PDF (BOE-A-2024-3330 \u2013 10\u00a0p\u00e1gs.\u00a0\u2013 237\u00a0KB)<\/a> <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2024-3330\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"48-compraventa-atribucion-de-privatividad\"><\/a><h6><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r48\"><\/a>48.* COMPRAVENTA. ATRIBUCI\u00d3N DE PRIVATIVIDAD<\/span><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 15 de enero de 2024, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la calificaci\u00f3n del registrador de la propiedad de Alicante n.\u00ba 4, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de una escritura de compraventa (SNG)<\/p>\n<p><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen:<\/strong> El pacto de atribuci\u00f3n de privatividad siempre ser\u00e1 admisible si se expresa la causa onerosa o gratuita de dicho negocio.<\/span><\/p>\n<\/div>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>&#8211; Hechos:<\/strong> Se presenta escritura de compraventa en la que la compradora, casada en gananciales, compr\u00f3 para s\u00ed, con car\u00e1cter privativo, y su c\u00f3nyuge ratific\u00f3 y acept\u00f3 tal car\u00e1cter privativo por tener la contraprestaci\u00f3n utilizada para el pago del precio car\u00e1cter y procedencia privativas. Los c\u00f3nyuges hacen constar en la escritura que la consideran como un <em>a<\/em>cto de liquidaci\u00f3n parcial anticipada de la sociedad conyugal, referida al cr\u00e9dito que se dice posteriormente, basada en la permisividad del art\u00edculo <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/columna-izq\/codigo-civil-libro-cuarto-articulos-1088-al-1537\/#art1359\">1359<\/a> del CC y las resoluciones de la DGSJFP <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-direccion-general-seguridad-juridica-y-fe-publica-julio-2020\/#307-y-310-compraventa-atribucion-de-caracter-privativo-del-bien-por-los-conyuges-sin-acreditar-la-procedencia-del-dinero\">R. 12 de junio de 2020<\/a>, <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-direccion-general-seguridad-juridica-y-fe-publica-enero-2021\/#30-marido-compra-y-los-conyuges-atribuyen-caracter-privativo-al-bien-no-por-confesion\">R. 15 de enero de 2021<\/a> y <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/septiembre-2022-direccion-general-seguridad-juridica-y-fe-publica\/#397-los-conyuges-compradores-realizan-un-negocio-de-atribucion-de-privatividad\">R. 4 de julio de 2022<\/a>, <em>determinando el car\u00e1cter privativo del importe del precio indicado en esta escritura, que se entrega a su titular de esa cuenta ganancial, quedando saldado el cr\u00e9dito de reembolso que ostentaba frente a la sociedad conyugal por la fungibilidad del dinero y presunci\u00f3n de ganancialidad<\/em>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>&#8211; El Registrador: califica negativamente<\/strong>, se\u00f1alando que no es posible la inscripci\u00f3n de los bienes como privativos puros porque no se expresa la causa, gratuita u onerosa, de la atribuci\u00f3n de privatividad a los bienes comprados.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>&#8211; El Notario<\/strong> <strong>recurre <\/strong>exponiendo que los c\u00f3nyuges casados en r\u00e9gimen de gananciales (art\u00edculos <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/columna-izq\/codigo-civil-libro-cuarto-articulos-1088-al-1537\/#art1323\">1323<\/a>, <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/columna-izq\/codigo-civil-libro-cuarto-articulos-1088-al-1537\/#art1355\">1355<\/a> y <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/columna-izq\/codigo-civil-libro-cuarto-articulos-1088-al-1537\/#art1358\">1358<\/a> Cc) pueden atribuir por pacto la privacidad de los bienes adquiridos por uno de ellos <em>exigi\u00e9ndose \u00fanicamente, como dice el registrador en su nota, que resulte bien expresamente o deducido de los t\u00e9rminos del pacto, la causa onerosa o gratuita de tal atribuci\u00f3n y, consecuentemente, la existencia o no de posibles reembolsos que procedan conforme lo establecido en el art\u00edculo 1358 CC y si estos reembolsos est\u00e1n ya pagados, se pagan en ese momento o su pago se difiere al momento de la liquidaci\u00f3n de la sociedad conyugal.<\/em><\/p>\n<p><strong>&#8211; Resoluci\u00f3n: <\/strong><strong>La DGSJFP<\/strong>\u00a0<strong>estima el recurso<\/strong> y <strong>revoca <\/strong>la calificaci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>-Doctrina<\/strong>:<br \/>\n<strong>\u00a0<\/strong>Reitera las Res .\u00a0<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/diciembre-2022-direccion-general-seguridad-juridica-y-fe-publica\/#568-compra-con-atribucion-de-privatividad-causa-de-la-atribucion-confesion-de-privatividad-del-dinero\">R. 30 de noviembre de 2022<\/a>, <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-junio-2023-direccion-general-seguridad-juridica-y-fe-publica\/#233-compraventa-atribucion-de-privaticidad-sin-expresar-causa\">R. 24 de mayo de 2023<\/a>, <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/julio-2023-direccion-general-seguridad-juridica-y-fe-publica\/#345-compraventa-atribucion-de-privatividad-sin-expresar-causa\">R. 7 de julio de 2023<\/a> y .\u00a0<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/julio-2023-direccion-general-seguridad-juridica-y-fe-publica\/#313-compraventa-por-conyuges-en-gananciales-atribucion-de-privatividad\">R. 20 de junio de 2023<\/a> entre otras, se\u00f1alando que los c\u00f3nyuges, por pacto, est\u00e1n determinando el car\u00e1cter privativo del bien comprado por la esposa, de modo que ambos consortes, en ejercicio de su autonom\u00eda de la voluntad, excluyen el juego de la presunci\u00f3n de ganancialidad del art\u00edculo <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/columna-izq\/codigo-civil-libro-cuarto-articulos-1088-al-1537\/#art1361\">1361<\/a> del C\u00f3digo Civil. Y la onerosidad de ese negocio entre los c\u00f3nyuges resulta de los concretos t\u00e9rminos empleados en la redacci\u00f3n de la escritura, habida cuenta de las manifestaciones vertidas por aquellos sobre el hecho de la existencia de un cr\u00e9dito de la esposa que ahora se extingue como contraprestaci\u00f3n de la atribuci\u00f3n de privatividad realizada (vid. art\u00edculo <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/columna-izq\/codigo-civil-libro-cuarto-articulos-1088-al-1537\/#art1358\">1358<\/a> del C\u00f3digo Civil), de modo que dicho negocio tiene, erga omnes, car\u00e1cter oneroso y as\u00ed resultar\u00e1 de su inscripci\u00f3n en el Registro. Por lo dem\u00e1s, la atribuci\u00f3n de privatividad tendr\u00e1 efectos \u00abex nunc\u00bb, de modo que no impide el ejercicio de las acciones que a los acreedores reconoce el art\u00edculo <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/columna-izq\/codigo-civil-libro-cuarto-articulos-1088-al-1537\/#art1401\">1401<\/a> del C\u00f3digo Civil.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><em>Debe recordarse que este Centro Directivo ha admitido, ya desde la Resoluci\u00f3n de 25 de septiembre de 1990, que ese derecho de reembolso sea manifestaci\u00f3n de la onerosidad del negocio de atribuci\u00f3n de privatividad. Y, aunque el citado art\u00edculo 1358 se refiere al \u00abimporte actualizado al tiempo de la liquidaci\u00f3n\u00bb, no existe impedimento legal alguno para que los c\u00f3nyuges acuerden adem\u00e1s la liquidaci\u00f3n anticipada, no de la sociedad de gananciales, sino propiamente del cr\u00e9dito por el derecho de reembolso<\/em>. (SNG)<\/p>\n<div class=\"enlacesDoc\">\n<ul>\n<li><a href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2024\/02\/22\/pdfs\/BOE-A-2024-3413.pdf\">PDF (BOE-A-2024-3413 &#8211; 13\u00a0p\u00e1gs.\u00a0&#8211; 254\u00a0KB)<\/a> <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2024-3413\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"49-compraventa-atribucion-de-privatividad\"><\/a><h6><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r49\"><\/a>49.* COMPRAVENTA. ATRIBUCI\u00d3N DE PRIVATIVIDAD<\/span><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 15 de enero de 2024, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la calificaci\u00f3n del registrador de la propiedad de Alicante n.\u00ba 4, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de una escritura de compraventa (SNG)<\/p>\n<p><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen:<\/strong> El pacto de atribuci\u00f3n de privatividad siempre ser\u00e1 admisible si se expresa la causa onerosa o gratuita de dicho negocio.<\/span><\/p>\n<p>Id\u00e9ntica que la n\u00famero 48.<\/p>\n<ul>\n<li><a href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2024\/02\/22\/pdfs\/BOE-A-2024-3414.pdf\">PDF (BOE-A-2024-3414 &#8211; 13\u00a0p\u00e1gs.\u00a0&#8211; 265\u00a0KB)<\/a> <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2024-3414\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"50-consignacion-del-precio-a-disposicion-de-acreedores-posteriores-en-ejercicio-de-opcion-excepciones\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r50\"><\/a>50.<strong>*** CONSIGNACI\u00d3N DEL PRECIO A DISPOSICI\u00d3N DE ACREEDORES POSTERIORES EN EJERCICIO DE OPCION: EXCEPCIONES<\/strong><\/span><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 15 de enero de 2024, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n del registrador de la propiedad de And\u00fajar, por la que se deniega la cancelaci\u00f3n de una anotaci\u00f3n de embargo posterior a la inscripci\u00f3n de una opci\u00f3n de compra<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen<\/strong>: En caso de ejercicio de opci\u00f3n de compra con cargas posteriores, cabe que se descuente del precio que ha de consignarse a disposici\u00f3n acreedores posteriores determinadas cantidades \u2013incluso absorber la totalidad del precio-, como por ejemplo el importe retenido para el pago de un cr\u00e9dito preferente, pero es necesario que conste pactado en la escritura de opci\u00f3n y est\u00e9 debidamente inscrito.<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El supuesto de hecho no se entiende puesto que, a mi juicio, faltan datos: Sobre una finca figuran inscritos una hipoteca (en 2015), un embargo administrativo (anotado en 2017). Entre la hipoteca y el embargo se concedi\u00f3 un derecho de opci\u00f3n de compra en el que se pact\u00f3 que del precio de compraventa estipulado quedar\u00eda descontado el precio o prima de la opci\u00f3n y la retenci\u00f3n del importe para satisfacer el pr\u00e9stamo hipotecario que pudiere haber suscrito. De la nota de calificaci\u00f3n y de los fundamentos de derecho no resulta la fecha en que se inscribi\u00f3 el derecho de opci\u00f3n (aunque del recurso parece deducirse que fue en 2018). Ahora se presenta una escritura otorgada en 2023 en la que se ejercita el derecho de opci\u00f3n de compra y se solicita la cancelaci\u00f3n del embargo administrativo.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El <strong>registrador<\/strong> deniega la cancelaci\u00f3n de esta anotaci\u00f3n de embargo por entender que debe consignarse la diferencia entre el precio pagado por el ejercicio de la opci\u00f3n de compra, (<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/reglamento-hipotecario-titulos-iii-iv-y-v\/#art175\">art 175.6.\u00aa RH<\/a>) en concreto la diferencia entre el precio de compra y el saldo deudor que se acredite del pr\u00e9stamo garantizado con la hipoteca.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La <strong>DG<\/strong> confirma la nota.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Hace una exposici\u00f3n sobre las cargas que han de cancelarse cuando se ejercita el derecho de opci\u00f3n (que son las posteriores a la inscripci\u00f3n del derecho de opci\u00f3n) y de las cantidades que han de depositarse para la cancelaci\u00f3n de las cargas posteriores de conformidad con el <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/reglamento-hipotecario-titulos-iii-iv-y-v\/#art175\">art. 175.6 RH<\/a>. En principio, como regla general tendr\u00eda que depositarse el importe \u00edntegro del precio a disposici\u00f3n de los acreedores posteriores; pero la propia DG <strong>ha admitido que puedan retenerse por el optante determinadas cantidades<\/strong> sin que tengan que ser objeto de consignaci\u00f3n: \u201c<em>esta Direcci\u00f3n General ha admitido que puede efectuarse la deducci\u00f3n del importe de la prima de la opci\u00f3n, es decir, de aquella cantidad que se ha abonado al concederla, o del importe de cargas anteriores a la propia opci\u00f3n que sean asumidas o satisfechas por el optante<\/em>\u201d; igualmente no procede exigir tal consignaci\u00f3n cuando el optante retiene la totalidad del precio pactado para hacer frente al pago del pr\u00e9stamo garantizado con la hipoteca que grava la finca y que es de rango preferente al derecho de opci\u00f3n ejercitado o cuando se haya pactado el pago por compensaci\u00f3n siempre que no encubra una opci\u00f3n en garant\u00eda. Pero en todos estos casos <strong>es necesario que todas estas circunstancias consten pactadas en la escritura de opci\u00f3n y que figuren debidamente inscritas<\/strong>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En esta caso, en la inscripci\u00f3n del derecho de opci\u00f3n figura pactado e inscrito lo siguiente: \u00ab<em>El precio ser\u00e1 de (\u2026), que la parte compradora deber\u00e1 satisfacer, en el momento en que se ejercite la opci\u00f3n de compra, una vez descontando el precio o prima de la opci\u00f3n que se imputar\u00e1 al precio de la compraventa, bien mediante cheque o transferencia o bien subrog\u00e1ndose en la deuda pendiente de la hipoteca o hipotecas que grava esta finca, bien reteniendo el importe necesario para satisfacer los remanentes de los pr\u00e9stamos hipotecarios que pudiere haber suscritos o bien mediante su consignaci\u00f3n notarial. Para el caso de subrogarse la optante en la deuda pendiente de la hipoteca o hipotecas que graven cada una de las fincas o bien se produzca retenci\u00f3n del importe necesario para satisfacer remanente de dichos cr\u00e9ditos, una vez descontada la prima de la opci\u00f3n, y otros desembolsos previstos en la escritura que motiva este asiento, la optante solicitar\u00e1 de los posibles acreedores, con la suficiente antelaci\u00f3n, certificado de saldo pendiente a fecha del ejercicio de la opci\u00f3n, <strong>siendo dicho saldo, sus intereses, gastos y comisiones la cantidad a descontar del precio para el ejercicio de la opci\u00f3n de compra<\/strong>, entregando a la parte cedente-vendedora el saldo a su favor resultante (\u2026)<\/em>\u00bb. En consecuencia, las partes no pueden modificar el contenido del Registro con perjuicio de terceros cuyos derechos est\u00e1n anotados y, para la cancelaci\u00f3n de esta anotaci\u00f3n de embargo debe acreditarse la consignaci\u00f3n de la diferencia entre el precio de compra y el saldo deudor que se acredite del pr\u00e9stamo garantizado con la hipoteca de conformidad con el art 175.6.\u00aa RH.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Comentario<\/strong>: como ya he dicho no se entiende el supuesto porque faltan datos: Si la Anotaci\u00f3n es anterior a la inscripci\u00f3n de la opci\u00f3n es carga preferente (aunque la opci\u00f3n se hubiera concedido antes) y por tanto no podr\u00eda cancelarse por el ejercicio de la opci\u00f3n. Y por otro lado, si su fecha es de 2017 y de los antecedentes no resulta su pr\u00f3rroga, parece estar caducada, por lo que ya se cancelaria de oficio. (MN)<\/p>\n<ul>\n<li><a href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2024\/02\/22\/pdfs\/BOE-A-2024-3415.pdf\">PDF (BOE-A-2024-3415 &#8211; 11\u00a0p\u00e1gs.\u00a0&#8211; 266\u00a0KB)<\/a> <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2024-3415\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"52-herencia-desheredacion-de-nietos-menores\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r52\"><\/a>52.*** HERENCIA. DESHEREDACI\u00d3N DE NIETOS MENORES<\/span><\/strong><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 15 de enero de 2024, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la calificaci\u00f3n de la registradora de la propiedad de M\u00e1laga n.\u00ba 13, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de una escritura de aceptaci\u00f3n y adjudicaci\u00f3n de herencia\u00a0<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen<\/strong>: De acuerdo con sus condiciones de madurez y las circunstancias de cada caso en particular, los menores de edad pueden ser desheredados a partir de los catorce a\u00f1os cumplidos.<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Hechos<\/strong>: Se cuestiona la inscripci\u00f3n de una escritura de herencia otorgada por los dos herederos, hijos de la causante, en base a un testamento en el que la testadora deshereda por maltrato psicol\u00f3gico a su otro hijo y a sus nietos, hijos del desheredado. Algunos de los nietos desheredados son menores de edad.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Registradora<\/strong>: Se\u00f1ala como defecto que dos de los nietos eran menores de edad al tiempo del testamento y que carec\u00edan por tal motivo de la aptitud necesaria para que se les imputara la causa de desheredaci\u00f3n, raz\u00f3n por la que no puede prescindirse de su intervenci\u00f3n en la herencia.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Notario<\/strong>: Entiende que los menores pueden ser desheredados y que la falta de madurez f\u00edsica y mental que les puede eximir de responsabilidad deber\u00e1 ser apreciada en sede judicial, a donde los desheredados pueden recurrir impugnado la causa de desheredaci\u00f3n, pero en la esfera extrajudicial el testamento, como ley de la sucesi\u00f3n, debe prevalecer.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Resoluci\u00f3n<\/strong>: Desestima el recurso y confirma la calificaci\u00f3n en los t\u00e9rminos que seguidamente se exponen.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Doctrina<\/strong>:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">CONSIDERACIONES GENERALES DE LA RESOLUCI\u00d3N.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">1\u00aa Para que sea eficaz la desheredaci\u00f3n es preciso que el desheredado sea susceptible de imputaci\u00f3n, esto es, que al tiempo del testamento haya nacido y tenga aptitud o idoneidad para que le sea jur\u00eddicamente imputable la conducta que constituye la causa legal de desheredaci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">2\u00aa Con car\u00e1cter general, en el \u00e1mbito extrajudicial gozan de plena eficacia los testamentos y los actos y atribuciones particionales que se ajusten al mismo aunque conlleven exclusi\u00f3n de los derechos legitimarios, mientras no tenga lugar la impugnaci\u00f3n judicial de la disposici\u00f3n testamentaria que priva de la leg\u00edtima. As\u00ed es salvo casos incuestionables como, por ejemplo, que la desheredaci\u00f3n no se funde en una causa de las tipificadas en la ley, o que se desherede a personas inexistentes al tiempo del otorgamiento del testamento o que de modo patente e indubitado (por ejemplo, un reci\u00e9n nacido) resulte que no tiene el desheredado aptitud ni las m\u00ednimas condiciones de idoneidad para poder haber realizado o ser responsables de tal conducta.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">3\u00aa Teniendo en cuenta el estatuto jur\u00eddico del menor (en el que la Resoluci\u00f3n se detiene) concluye que los menores, de acuerdo con sus condiciones de madurez y las circunstancias de cada caso en particular, pueden ser sujetos pasivos de la desheredaci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">4\u00aa Admitida tal posibilidad surge el interrogante de si la apreciaci\u00f3n de esas condiciones de madurez, idoneidad y circunstancias particulares s\u00f3lo puede ser realizada por los tribunales de justicia en el juicio contradictorio oportuno o si, por el contrario, en el \u00e1mbito extrajudicial tambi\u00e9n se pueden apreciar, concretamente por la registradora en el caso debatido.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">CONCLUSIONES.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Primera: No cabe negar en el \u00e1mbito extrajudicial la eficacia patrimonial del testamento aun cuando se desherede a un menor de edad, por lo que se exige una previa declaraci\u00f3n judicial que, en el correspondiente procedimiento contradictorio, haya apreciado la inimputabilidad del desheredado.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Segunda: Ahora bien, entiende el Centro Directivo que <strong>por debajo de un determinado l\u00edmite de edad puede apreciarse, incluso extrajudicialmente, la inimputabilidad del desheredado<\/strong>, y ese l\u00edmite de edad es el de los catorce a\u00f1os cumplidos, que es la edad exigida para otorgar testamento \u2013salvo el ol\u00f3grafo\u2013 as\u00ed como la establecida como l\u00edmite m\u00ednimo para la exigencia de responsabilidad sancionadora con arreglo a la Ley Org\u00e1nica 5\/2000, de 12 de enero, reguladora de la responsabilidad penal de los menores.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Tercera: En el caso del presente recurso, al tener los desheredados la edad de ocho y trece a\u00f1os respectivamente, debe confirmarse la calificaci\u00f3n impugnada. (JAR)<\/p>\n<div class=\"enlacesDoc\" style=\"text-align: justify;\">\n<ul>\n<li class=\"puntoPDF\" style=\"text-align: justify;\"><a title=\"PDF firmado BOE-A-2024-3499\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2024\/02\/23\/pdfs\/BOE-A-2024-3499.pdf\">PDF (BOE-A-2024-3499 &#8211; 21\u00a0<abbr title=\"p\u00e1ginas\">p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0&#8211; 302\u00a0<abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a> <a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2024-3499\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2024-3499\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"53-instancia-de-heredero-unico\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r53\"><\/a>53.** INSTANCIA DE HEREDERO \u00daNICO<\/span><\/strong><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 16 de enero de 2024, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la calificaci\u00f3n del registrador de la propiedad de Oliva, por la que se deniega la inscripci\u00f3n de una instancia privada de herencia\u00a0<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen<\/strong>: Aunque no haya legitimarios interesados, la partici\u00f3n y adjudicaci\u00f3n de la herencia deber\u00e1n consignarse en escritura p\u00fablica o en otro t\u00edtulo p\u00fablico que proceda de los enumerados en el <a style=\"color: #0000ff;\" href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a3\">art\u00edculo 3 LH<\/a> si en la herencia hay otra persona con indudable inter\u00e9s en estas operaciones<\/span>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Hechos<\/strong>: El causante, que fallece sin descendientes ni ascendientes, otorga testamento en el que instituye heredera a su esposa en los bienes gananciales y la sustituye fideicomisariamente por su hermana en aquellos bienes de los que no hubiera dispuesto su esposa. Sus bienes privativos los lega en nuda propiedad a su hermana y el usufructo de los mismos a su esposa. La esposa renuncia al legado de usufructo de los bienes privativos y pretende inscribir los bienes gananciales mediante instancia privada, conforme al art\u00edculo 14 LH.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Registrador<\/strong>: El Registrador deniega la inscripci\u00f3n al no haber un \u00fanico interesado en la herencia.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Recurrente<\/strong>: Alega que en la sucesi\u00f3n testada no existe m\u00e1s legitimario que la viuda y que es la heredera \u00fanica de los bienes gananciales.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Resoluci\u00f3n<\/strong>: Desestima el recurso y confirma la calificaci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Doctrina<\/strong>:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">1 La instancia privada como medio para inscribir la herencia es posible en caso de heredero \u00fanico siempre que no haya otra persona con derecho a leg\u00edtima (<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a14\">art. 14 LH<\/a> en relaci\u00f3n con el <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/reglamento-hipotecario-titulos-i-y-ii\/#art79\">art. 79 RH<\/a>). En tal caso la inscripci\u00f3n se produce en virtud de alguno de los t\u00edtulos sucesorios enumerados en el art\u00edculo 14 LH (testamento, contrato sucesorio, el acta de notoriedad para la declaraci\u00f3n de herederos abintestato y la declaraci\u00f3n administrativa de heredero abintestato a favor del Estado, as\u00ed como, en su caso, el certificado sucesorio europeo).<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">2 Tal posibilidad es una regla singular frente al criterio general de nuestro sistema hipotecario, en el que uno de sus principios fundamentales es el de legalidad, el cual se sustenta en una rigurosa selecci\u00f3n de los t\u00edtulos inscribibles como resulta del art\u00edculo 3 LH.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">3 Procede una interpretaci\u00f3n rigurosa al tiempo de admitir la instancia privada, y en este sentido dice la Resoluci\u00f3n lo siguiente:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Primero: No cabe considerar heredero \u00fanico al heredero fiduciario, pues realmente son dos los herederos: el fiduciario y el fideicomisario de residuo.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Segundo: Aunque no se trate de legitimario, si hay otra persona que tenga indudable inter\u00e9s en los actos de partici\u00f3n y adjudicaci\u00f3n de la herencia, deber\u00e1n constar en escritura p\u00fablica o en otro t\u00edtulo p\u00fablico que proceda de los enumerados en el art\u00edculo 3 LH.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Conclusi\u00f3n: En el caso planteado el inter\u00e9s de la legataria de los bienes privativos es incuestionable si se tiene en cuenta, entre otras consideraciones, que ha sido la heredera quien ha determinado unilateralmente en la instancia privada que todo el dinero existente en la herencia es ganancial prescindiendo de toda intervenci\u00f3n de la legataria. (JAR)<\/p>\n<div class=\"enlacesDoc\" style=\"text-align: justify;\">\n<ul>\n<li class=\"puntoPDF\" style=\"text-align: justify;\"><a title=\"PDF firmado BOE-A-2024-3500\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2024\/02\/23\/pdfs\/BOE-A-2024-3500.pdf\">PDF (BOE-A-2024-3500 &#8211; 6\u00a0<abbr title=\"p\u00e1ginas\">p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0&#8211; 215\u00a0<abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a> <a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2024-3500\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2024-3500\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"54-compraventa-administradores-mancomunados-poder-reciproco-o-acuerdo-colegiado-documento-privado-con-firmas-legitimadas-o-poder-notarial\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r54\"><\/a>54.** COMPRAVENTA. ADMINISTRADORES MANCOMUNADOS. \u00bfPODER REC\u00cdPROCO O ACUERDO COLEGIADO? \u00bfDOCUMENTO PRIVADO CON FIRMAS LEGITIMADAS O PODER NOTARIAL?<\/span><\/strong><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 16 de enero de 2024, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Oliva a inscribir una escritura de compraventa<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen: <\/strong>Dos administradores mancomunados no son un \u00f3rgano colegiado, por lo que si acuerdan que act\u00fae uno cualquiera de ellos para alg\u00fan negocio jur\u00eddico relativo a bienes inmuebles dicho acuerdo debe de revestir la forma de un poder notarial y no es admisible la forma de un documento privado con las firmas legitimadas notarialmente.<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Hechos:<\/strong> El \u00f3rgano de administraci\u00f3n de una sociedad mercantil son dos administradores mancomunados. Se re\u00fanen los dos administradores mancomunados y acuerdan la venta de determinada finca de la sociedad para lo que se facultan rec\u00edprocamente para ello, y extienden lo que llaman una certificaci\u00f3n de dicho acuerdo en un documento privado con las firmas legitimadas notarialmente. Finalmente se otorga una escritura de venta de una finca de la sociedad por uno de los administradores mancomunados en uso de ese documento.<\/p>\n<p><strong>El registrador <\/strong>suspende la inscripci\u00f3n porque considera que dicho documento es un poder que tiene que constar en escritura p\u00fablica, conforme a lo dispuesto por el art\u00edculo <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/columna-izq\/codigo-civil-libro-cuarto-articulos-1088-al-1537\/#art1280\">1280 CC<\/a>.<\/p>\n<p><strong>El notario autorizante <\/strong>recurre y alega que no es un poder sino un certificado de un acuerdo del \u00f3rgano de administraci\u00f3n y por ello bastan las firmas legitimadas.<\/p>\n<p><strong>La DG <\/strong>desestima el recurso.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Doctrina: <\/strong>Los Administradores Mancomunados, a diferencia del Consejo de Administraci\u00f3n, no son un \u00f3rgano colegiado sino que son un \u00f3rgano formado por la pluralidad de sujetos que lo integran, individualmente considerados; por ello en la administraci\u00f3n mancomunada no hay propiamente un acuerdo colegiado y sus acuerdos no se consignan en Acta de la que deba expedirse certificaci\u00f3n, como ocurre con el Consejo de Administraci\u00f3n, que s\u00ed es un \u00f3rgano colegiado.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En el presente caso no estamos ante un certificado de un acuerdo de un \u00f3rgano colegiado sino de un poder rec\u00edproco de los dos administradores mancomunados, por lo que el documento deber\u00e1 revestir la forma de escritura p\u00fablica, en la medida en que dichos actos sean inscribibles en el Registro de la Propiedad ( art\u00edculo <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/columna-izq\/codigo-civil-libro-cuarto-articulos-1088-al-1537\/#art1280\">1280.5.\u00ba CC<\/a> en relaci\u00f3n con el <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a3\">art\u00edculo 3 de la Ley Hipotecaria)<\/a>, o de la forma que prescriba la legislaci\u00f3n del Registro Mercantil. (AFS)<\/p>\n<div class=\"enlacesDoc\" style=\"text-align: justify;\">\n<ul>\n<li class=\"puntoPDF\"><a title=\"PDF firmado BOE-A-2024-3501\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2024\/02\/23\/pdfs\/BOE-A-2024-3501.pdf\">PDF (BOE-A-2024-3501 &#8211; 7\u00a0<abbr title=\"p\u00e1ginas\">p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0&#8211; 227\u00a0<abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a> <a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2024-3501\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2024-3501\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"55-hipoteca-en-garantia-de-fianza-importe-distinto-al-credito-afianzado-\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r55\"><\/a>55.*** HIPOTECA EN GARANT\u00cdA DE FIANZA. IMPORTE DISTINTO AL CREDITO AFIANZADO. <\/span><\/strong><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 16 de enero de 2024, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Puerto de la Cruz a inscribir una escritura de constituci\u00f3n de hipoteca<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen<\/strong>: Se presenta hipoteca a favor de una sociedad de garant\u00eda rec\u00edproca en garant\u00eda de un afianzamiento. El pr\u00e9stamo afianzado tiene un principal de 450 mil euros y se constituye hipoteca por un importe de 495 mil euros (por principal y a la que se suman otras cantidades por intereses de demora y por costas y gastos) para garantizar la obligaci\u00f3n de reembolso para el caso de que el prestatario incumpla sus obligaciones. Es admisible.<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El <strong>registrador<\/strong> suspende la inscripci\u00f3n solicitada por entender que se excede del importe de la obligaci\u00f3n garantizada, de modo que se garantiza una obligaci\u00f3n mediante una hipoteca que es accesoria de un conjunto gen\u00e9rico de obligaciones definidas en la forma transcrita sin configurar como flotante la hipoteca; y al tiempo se produce una indeterminaci\u00f3n contraria al principio de accesoriedad que exige que las \u00abobligaciones garantizadas\u00bb que son objeto de hipoteca tengan determinados sus elementos esenciales, incluyendo de qu\u00e9 cantidades responder\u00e1 el hipotecante. (principio de especialidad).<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La <strong>DG<\/strong> revoca la nota.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Como cuesti\u00f3n previa se analiza la <strong>extemporaneidad del recurso<\/strong>. El registrador notific\u00f3 telem\u00e1ticamente al presentante (el notario autorizante) la nota de calificaci\u00f3n el 15 de septiembre y el recurso se present\u00f3 el 16 de octubre. Al tratarse de una notificaci\u00f3n electr\u00f3nica la DG entiende aplicable el <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-procedimiento-administrativo-2015\/#a43\">art. 43.2 de la Ley 39\/2015<\/a>, seg\u00fan el cual \u201c<em>las notificaciones por medios electr\u00f3nicos se entender\u00e1n practicadas en el momento en que se produzca el acceso a su contenido; y cuando la notificaci\u00f3n por medios electr\u00f3nicos sea de car\u00e1cter obligatorio \u2013como acontece en el presente caso\u2013 se entender\u00e1 rechazada cuando hayan transcurrido diez d\u00edas naturales desde la puesta a disposici\u00f3n de la notificaci\u00f3n sin que se acceda a su contenido.<\/em>\u201d Dado que en el expediente no se ha acreditado que el notario presentante haya accedido al contenido de la notificaci\u00f3n de la calificaci\u00f3n antes del d\u00eda 18 de octubre, debe entenderse que el recurso se ha interpuesto dentro del plazo legalmente establecido.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En cuanto al <strong>fondo del asunto<\/strong> revoca la nota. Analiza la naturaleza jur\u00eddica de la fianza. Considera que la obligaci\u00f3n del fiador es una obligaci\u00f3n de naturaleza aut\u00f3noma, aunque tambi\u00e9n es cierto que su car\u00e1cter accesorio y subordinado determina una interconexi\u00f3n con la obligaci\u00f3n principal que no se da en otro tipo de contratos. Una de las manifestaciones de esta peculiaridad se concreta en la posibilidad de que el fiador que paga se subrogue en la posici\u00f3n jur\u00eddica del acreedor (<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/columna-izq\/codigo-civil-libro-cuarto-articulos-1538-al-1976\/#art1839\">art 1839 CC<\/a>). Pero ese efecto subrogatorio no significa que la fianza se confunda con la obligaci\u00f3n principal: los efectos espec\u00edficos de la fianza se siguen produciendo en favor del fiador a\u00fan despu\u00e9s de haber ejercitado con \u00e9xito los derechos del acreedor, como lo demuestra la subsistencia de la v\u00eda de regreso contra el deudor si por aquel medio no se produjo la \u00edntegra satisfacci\u00f3n del primero. En el presente supuesto, del contenido de la escritura resulta inequ\u00edvocamente que la obligaci\u00f3n asegurada con la hipoteca es la que puede nacer en el caso de que el fiador pague al acreedor principal, que se trata de una obligaci\u00f3n diferente de la obligaci\u00f3n contra\u00edda por el deudor para con dicho acreedor como consecuencia del pr\u00e9stamo. Por ello, <strong>el hecho de que la cantidad m\u00e1xima garantizada con la hipoteca sea \u2013como es natural\u2013 superior a la del capital del referido pr\u00e9stamo no constituye ning\u00fan obst\u00e1culo para la inscripci\u00f3n<\/strong> de tal derecho real, estando la obligaci\u00f3n asegurada suficientemente determinada en sus aspectos definidores, como resulta de las p\u00f3lizas de pr\u00e9stamo y afianzamiento cuyos testimonios se incorporan en la escritura calificada.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Comentario<\/strong>: resulta sorprendente que existiendo un canal de comunicaci\u00f3n electr\u00f3nico entre notar\u00eda y registro a trav\u00e9s del cual se presentan documentos en el registro con sellado de tiempo y con un plazo de calificaci\u00f3n y despacho de 15 d\u00edas, habi\u00e9ndose comunicado por la misma v\u00eda la calificaci\u00f3n de defectos, el c\u00f3mputo de los plazos dependa de que el notario decida no recogerlo. Esto produce una pr\u00f3rroga in\u00fatil e indeterminada de la vigencia del asiento de presentaci\u00f3n con las consecuencias negativas que supone para la seguridad jur\u00eddica y para la agilidad del trafico jur\u00eddico y econ\u00f3mico. Mientras que, por ejemplo, en el \u00e1mbito mercantil para las notificaciones y convocatorias de una Junta General la DG est\u00e1 admitiendo el correo electr\u00f3nico, sin embargo, en este caso, en el que existiendo un canal seguro de comunicaci\u00f3n electr\u00f3nica que sirve para determinar con exactitud un momento tan transcendente como es el de presentaci\u00f3n en el registro con las consecuencias que conlleva dado el principio de prioridad, no se pueda utilizar para notificar una nota de calificaci\u00f3n, acto mucho m\u00e1s intrascendente puesto aun cuando pudiera caducar el plazo para el recurso, el documento podr\u00eda volver a presentarse, calificarse y en consecuencia recurrir. (MN)<\/p>\n<div class=\"enlacesDoc\" style=\"text-align: justify;\">\n<ul>\n<li class=\"puntoPDF\"><a title=\"PDF firmado BOE-A-2024-3502\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2024\/02\/23\/pdfs\/BOE-A-2024-3502.pdf\">PDF (BOE-A-2024-3502 &#8211; 10\u00a0<abbr title=\"p\u00e1ginas\">p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0&#8211; 240\u00a0<abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a> <a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2024-3502\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2024-3502\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"57-instancia-privada-solicitando-la-cancelacion-de-hipoteca-por-nulidad\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r57\"><\/a>57.* INSTANCIA PRIVADA SOLICITANDO LA CANCELACI\u00d3N DE HIPOTECA POR NULIDAD<\/span><\/strong><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 17 de enero de 2024, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Almer\u00eda n.\u00ba 5 a practicar el asiento de presentaci\u00f3n de una instancia solicitando la rectificaci\u00f3n del Registro<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen:<\/strong><\/span> <span style=\"color: #3366ff;\">No procede la pr\u00e1ctica de un asiento de presentaci\u00f3n de un documento privado que de forma palmaria e indudable no puede causar operaci\u00f3n registral alguna.<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Hechos:<\/strong> Mediante una instancia privada se solicita la <strong>cancelaci\u00f3n<\/strong> de una serie de asientos del historial de dos fincas registrales por entender que se hab\u00edan practicado incorrectamente, puesto que la hipoteca inicial debe considerarse nula porque sus estipulaciones son abusivas y nunca debi\u00f3 inscribirse y, consecuentemente, tampoco debi\u00f3 acceder al Registro el decreto de adjudicaci\u00f3n derivado de la ejecuci\u00f3n de dicha hipoteca.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El <strong>registrador<\/strong> deniega la practica del asiento de presentaci\u00f3n por entender que la instancia presentada en el Registro, en la que se solicita la rectificaci\u00f3n de este, es un documento privado no susceptible de causar asiento alguno, por lo que debe denegarse su presentaci\u00f3n en el libro diario conforme al <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/reglamento-hipotecario-titulos-vi-vii-viii-ix-y-x\/#art420\">art\u00edculo\u00a0420 del Reglamento Hipotecario<\/a>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Resoluci\u00f3n: <\/strong>La Direcci\u00f3n General desestima el recurso y <strong>confirma<\/strong> la nota de calificaci\u00f3n del registrador.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Doctrina: <\/strong>En cuanto a la idoneidad del recurso, nuestro CD ha entendido que la negativa a la pr\u00e1ctica del asiento de presentaci\u00f3n es una calificaci\u00f3n m\u00e1s y, como tal decisi\u00f3n, puede ser impugnada mediante el mismo recurso que puede interponerse contra una calificaci\u00f3n que deniegue o suspenda la inscripci\u00f3n del documento y, por tanto, debe tramitarse tal recurso a trav\u00e9s del procedimiento previsto en los <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a322\">art\u00edculos\u00a0322 y siguientes de la LH<\/a>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En estos casos, el objeto de recurso es exclusivamente determinar si procede o no la pr\u00e1ctica del asiento de presentaci\u00f3n, sin prejuzgar sobre la calificaci\u00f3n que, de practicarse dicho asiento, deber\u00e1 en su momento llevar a cabo el registrador respecto al acceso del t\u00edtulo presentado a los libros de inscripciones (<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/cuadros\/comparativas-articulos\/tablas-comparativas-de-articulos-tras-la-ley-de-digitalizacion-de-notarias-y-registros\/#a246\">art\u00edculo\u00a0246 de la Ley Hipotecaria<\/a>).<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Debido a los efectos que conforme al principio de <strong>prioridad registral<\/strong> produce el asiento de presentaci\u00f3n en el Libro Diario (art\u00edculos\u00a0<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a17\">17<\/a> y\u00a0<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a24\">24<\/a> de la Ley Hipotecaria), este no se puede extender de forma mec\u00e1nica con la sola aportaci\u00f3n del t\u00edtulo al Registro, correspondiendo al registrador la labor de analizarlo, con el objeto de decidir si procede o no su efectiva presentaci\u00f3n al Diario.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Si se cumplen los requisitos para su acceso se ha de practicar el asiento de presentaci\u00f3n, aunque se pueda ya observar que existe alg\u00fan defecto que en su momento provocar\u00e1 la negativa a practicar la anotaci\u00f3n o inscripci\u00f3n definitiva del t\u00edtulo.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/reglamento-hipotecario-titulos-vi-vii-viii-ix-y-x\/#art420\">art\u00edculo\u00a0420.1 del RH<\/a>, en consonancia con el <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a3\">art\u00edculo\u00a03 de la LH<\/a>, ordena a los registradores no extender asiento de presentaci\u00f3n de los documentos privados, salvo en los supuestos en que las disposiciones legales les atribuyan eficacia registral.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">No obstante, se ha de tener en cuenta que la negativa a la pr\u00e1ctica de un asiento de presentaci\u00f3n s\u00f3lo debe realizarse cuando el documento cuya constancia registral se solicita sea, <strong>palmaria e indudablemente<\/strong>, de imposible acceso al Registro.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En el caso estudiado, es claro que la instancia privada presentada no puede provocar asiento registral alguno, por lo que se confirma la negativa del registrador a la pr\u00e1ctica del asiento de presentaci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Cometarios: <\/strong>Una vez practicado un asiento relativo a la adjudicaci\u00f3n de una finca hipotecada, previa calificaci\u00f3n del registrador tanto de la hipoteca inicial como su posterior ejecuci\u00f3n, haya sido o no acertada, queda bajo la <strong>salvaguardia<\/strong> de los tribunales (art\u00edculo\u00a0<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a1\">1<\/a> de la Ley Hipotecaria) y produce todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los t\u00e9rminos establecidos en la propia ley, exigiendo la rectificaci\u00f3n de los asientos registrales, bien el consentimiento del titular registral, y de todos aquellos a los que el asiento atribuya a alg\u00fan derecho, o la oportuna resoluci\u00f3n judicial reca\u00edda en juicio declarativo entablada contra todos aquellos a quienes el asiento que se trate de rectificar conceda alg\u00fan derecho, debi\u00e9ndose por tanto denegar el asiento de presentaci\u00f3n de un documento privado que nunca podr\u00eda causar dicho efecto.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Por \u00faltimo, se\u00f1alemos que es importante lo que dice nuestra DG sobre los motivos para denegar un asiento de presentaci\u00f3n, y que es que las causas deben ser \u201cpalmarias\u201d e indudables, pues si esa denegaci\u00f3n en caso de recurso no fuera confirmada, los efectos perjudiciales para el presentante pueden ser devastadores y muy perjudiciales en t\u00e9rminos de prioridad. Por tanto, para denegar un asiento de presentaci\u00f3n hay que estar muy seguro de ello. (MGV)<\/p>\n<ul>\n<li><a href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2024\/02\/23\/pdfs\/BOE-A-2024-3504.pdf\">PDF (BOE-A-2024-3504 \u2013 10\u00a0p\u00e1gs.\u00a0\u2013 263\u00a0KB)<\/a> <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2024-3504\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"58-inscripcion-de-una-participacion-indivisa-de-una-quinta-parte-sobre-aguas-privadas\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r58\"><\/a>58.** INSCRIPCI\u00d3N DE UNA PARTICIPACI\u00d3N INDIVISA DE UNA QUINTA PARTE SOBRE AGUAS PRIVADAS<\/span><\/strong><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 17 de enero de 2024, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n de la registradora de la propiedad de Huete, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de una participaci\u00f3n indivisa de una quinta parte, sobre aguas privadas<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen: <\/strong><\/span><span style=\"color: #3366ff;\">La inscripci\u00f3n de <strong>aguas privadas<\/strong> exige, adem\u00e1s de presentar los documentos en los que base su derecho el solicitante, aportar la certificaci\u00f3n del organismo de cuenca acreditativa del contenido de la oportuna <strong>inscripci\u00f3n<\/strong> en el Cat\u00e1logo de Aprovechamientos de Aguas Privadas.<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Hechos: <\/strong>Se trata de la inscripci\u00f3n de una participaci\u00f3n indivisa de una quinta parte sobre aguas privadas, con la circunstancia de que constan ya inscritas a favor de otro titular s\u00f3lo otras dos quintas partes en base a los mismos t\u00edtulos ahora aportados.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La <strong>registradora<\/strong> de la Propiedad <strong>suspende<\/strong> la inscripci\u00f3n por:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">No reunir los t\u00edtulos presentados los requisitos formales adecuados para la inscripci\u00f3n, y<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Por no acreditarse el cumplimiento de los requisitos para el acceso de los derechos de propiedad privada sobre las aguas existentes en el momento de entrada en vigor de Ley de Aguas de\u00a01985 y en las disposiciones transitorias segunda y tercera de la Ley Aguas de\u00a020 de julio de\u00a02001.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La <strong>recurrente<\/strong> alega la posibilidad de inscripci\u00f3n de su quinta parte indivisa adquirida por t\u00edtulo de compraventa, por considerar que ya sirvi\u00f3 dicho t\u00edtulo en\u00a01967 para inscribir una quinta parte indivisa a favor de otro adquirente y como t\u00edtulo previo para la inmatriculaci\u00f3n de la quinta parte indivisa que consta en la inscripci\u00f3n\u00a01.\u00aa de\u00a01946.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Resoluci\u00f3n:<\/strong> La Direcci\u00f3n General desestima el recurso interpuesto en cuanto al segundo de los defectos de la nota de calificaci\u00f3n y lo estima en cuanto al primero.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Doctrina: <\/strong>La legislaci\u00f3n hipotecaria relativa a las aguas regula la inscripci\u00f3n de las concesiones administrativas de las aguas p\u00fablicas de las que deriva un <strong>derecho de aprovechamiento<\/strong> que es lo que en realidad se inscribe y de aguas privadas, contemplada en el doble aspecto de un bien inmueble en s\u00ed misma (<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/codigo-civil-libro-segundo\/#art334\">art\u00edculo\u00a0334.8.\u00ba del C\u00f3digo Civil<\/a>) y de un bien vinculado a otros inmuebles, normalmente fincas r\u00fasticas.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Existiendo varias posibilidades de reflejar en el Registro los derechos privados sobre el agua:<\/p>\n<ol>\n<li style=\"text-align: justify;\">\u00a0agua inscrita como finca independiente, en <strong>propiedad<\/strong>;<\/li>\n<li style=\"text-align: justify;\">\u00a0agua inscrita en propiedad, pero no como finca independiente sino como <strong>cualidad<\/strong> de la finca de que forme parte o en la que est\u00e9 situada;<\/li>\n<li style=\"text-align: justify;\">\u00a0derecho a <strong>beneficiarse<\/strong> (cualidad del predio dominante) de aguas de propiedad ajena, situadas en otra finca o inscritas ellas mismas como finca independiente (predios sirvientes en ambos casos);<\/li>\n<li style=\"text-align: justify;\">\u00a0agua inscrita en propiedad en favor de una <strong>comunidad especial<\/strong> considerada como entidad con personalidad propia;<\/li>\n<li style=\"text-align: justify;\"><strong>cuota de agua<\/strong> en una comunidad especial, inscrita en propiedad como finca independiente, y<\/li>\n<li style=\"text-align: justify;\"><strong>cuota de agua<\/strong> en una comunidad especial, inscrita en propiedad, pero no como finca independiente sino como cualidad de la finca a que se destina (que debe pertenecer al titular de la cuota).<\/li>\n<\/ol>\n<p style=\"text-align: justify;\">En el caso que nos ocupa, se trata de unos <strong>derechos de aprovechamiento de aguas privadas<\/strong> preexistentes a la Ley de Aguas de\u00a01985, que entr\u00f3 en vigor el d\u00eda\u00a01 de enero de\u00a01986.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La propiedad privada o aprovechamientos de aguas privadas existentes al entrar en vigor dicha ley podr\u00e1n ser objeto de inscripci\u00f3n en el Registro de la Propiedad, tanto si ya hab\u00eda tenido acceso al Registro antes de dicha vigencia como si se pretendiera inmatricularla.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Esta propiedad preexistente puede ser inscrita en el Registro tanto como finca independiente, como haciendo constar la existencia de las aguas en la inscripci\u00f3n de la finca de que formen parte, como una cualidad de la misma (<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/reglamento-hipotecario-titulos-i-y-ii\/#art66\">art\u00edculo\u00a066, p\u00e1rrafos primero y segundo, del RH<\/a>).<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Nuestro Centro Directivo considera <strong>suficientemente justificado<\/strong> el t\u00edtulo de la recurrente sobre la participaci\u00f3n indivisa cuya inscripci\u00f3n se solicita, al estar bajo la salvaguardia de los tribunales la <strong>inmatriculaci\u00f3n<\/strong> de las citadas aguas privadas, sin necesidad de levantar acta de notoriedad al respecto, procediendo la estimaci\u00f3n del recurso en este punto.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">No obstante, entiende imprescindible, adem\u00e1s, acompa\u00f1ar la <strong>certificaci\u00f3n<\/strong> del organismo de cuenca o Administraci\u00f3n Hidr\u00e1ulica de Comunidad Aut\u00f3noma competente en la correspondiente cuenca intracomunitaria, acreditativa del contenido de la oportuna inscripci\u00f3n en el Cat\u00e1logo de Aprovechamientos de Aguas Privadas, por lo que a este respecto confirma la nota de calificaci\u00f3n (<a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/doc.php?id=BOE-A-1985-16661\">DT 2, 3 y 4 L. 29\/02.08.1985, de Aguas).<\/a><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Comentario<\/strong>: La inscripci\u00f3n de aguas privadas, conforme a la legislaci\u00f3n vigente, siempre ha revestido una gran complejidad por la necesidad de coordinar las disposiciones hipotecarias con las disposiciones de la Ley especial. No obstante, de esta resoluci\u00f3n, bastante clarificadora y explicativa, podemos extraer dos conclusiones: una, que si el agua ya consta inscrita como privada aunque sea solo en cuanto a unas partes indivisas, es posible la inscripci\u00f3n del resto de partes indivisas aportando los t\u00edtulos que acrediten su propiedad, y, dos, que en todo caso ser\u00e1 preciso la <strong>inscripci\u00f3n previa<\/strong> en el Cat\u00e1logo de aguas privadas en la cuenta hidrogr\u00e1fica que sea procedente. (MGV)<\/p>\n<ul>\n<li><a href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2024\/02\/23\/pdfs\/BOE-A-2024-3505.pdf\">PDF (BOE-A-2024-3505 \u2013 10\u00a0p\u00e1gs.\u00a0\u2013 239\u00a0KB)<\/a> <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2024-3505\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"59-inscripcion-de-representacion-grafica-de-finca-procedente-de-segregacion-oposicion-de-colindantes\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r59\"><\/a>59.* INSCRIPCI\u00d3N DE REPRESENTACI\u00d3N GR\u00c1FICA DE FINCA PROCEDENTE DE SEGREGACI\u00d3N. OPOSICI\u00d3N DE COLINDANTES<\/span><\/strong><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 17 de enero de 2024, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n de la registradora de la propiedad de Marbella n.\u00ba 4, por la que se califica negativamente la inscripci\u00f3n de un expediente previsto en el art\u00edculo 199 de la Ley Hipotecaria al aportarse alegaciones de unos cotitulares colindantes.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen:<\/strong> Puesta de manifiesto una controversia entre colindantes sobre la delimitaci\u00f3n gr\u00e1fica de sus fincas, no es posible inscribir la representaci\u00f3n gr\u00e1fica conforme al procedimiento del art. 199 LH.<\/span><\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><strong>Hechos:<\/strong> En la tramitaci\u00f3n del expediente del <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a199\">art. 199 LH<\/a> para inscribir una representaci\u00f3n gr\u00e1fica de una finca registral alternativa a la catastral, se presenta oposici\u00f3n por parte de dos colindantes, justificando la misma tanto mediante un informe te\u0301cnico basado tanto en la cartografi\u0301a catastral como en el Geoportal del Colegio de Registradores.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><strong>Calificaci\u00f3n:<\/strong> La registradora de la propiedad suspende la inscripci\u00f3n de la representaci\u00f3n gr\u00e1fica, conforme al art. 199, por existir una discrepancia entre colindantes en cuanto al derecho de propiedad de parte de la base gra\u0301fica aportada, siendo procedente que dicha discrepancia se resuelva por acuerdo entre las partes discrepantes o, en su defecto, en la vi\u0301a judicial sin que competa al Registrador tomar decisio\u0301n al respecto.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><strong>Recurso:<\/strong> El interesado recurre alegando que no existe invasi\u00f3n de fincas colindantes y que los datos aportados por los opositores no son suficientes para apreciar dicha invasi\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><strong>Resoluci\u00f3n:<\/strong> La DGSJFP desestima el recurso y confirma la nota de calificaci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><strong>Doctrina:<\/strong> El recurso contra la calificacio\u0301n no es el cauce apropiado para resolver (como pretende el recurrente) un conflicto entre titulares colindantes y referida a la titularidad de una porcio\u0301n de terreno delimitada, cuestio\u0301n que, a falta de acuerdo entre los interesados, estara\u0301 reservada a los tribunales de Justicia.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\">Estando fundada documentalmente la oposicio\u0301n y puesto de manifiesto un conflicto sobre la delimitacio\u0301n y titularidad de las fincas, tendra\u0301 que resolverse por acuerdo entre las partes o en los tribunales de Justicia, sin que quepa plantear el recurso como una suerte de contestacio\u0301n o tra\u0301mite para rebatir las alegaciones formuladas.\u00a0(VEJ)<\/p>\n<div class=\"enlacesDoc\" style=\"text-align: justify;\">\n<ul>\n<li class=\"puntoPDF\" style=\"text-align: justify;\"><a title=\"PDF firmado BOE-A-2024-3506\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2024\/02\/23\/pdfs\/BOE-A-2024-3506.pdf\">PDF (BOE-A-2024-3506 &#8211; 12\u00a0<abbr title=\"p\u00e1ginas\">p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0&#8211; 265\u00a0<abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a> <a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2024-3506\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2024-3506\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"61-inscripcion-de-representacion-grafica-alternativa-que-invade-representacion-grafica-inscrita-de-ayuntamiento\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r61\"><\/a>61.** <\/span><\/strong><strong><span style=\"font-size: 12pt;\">INSCRIPCI\u00d3N DE REPRESENTACI\u00d3N GR\u00c1FICA ALTERNATIVA QUE INVADE REPRESENTACI\u00d3N GR\u00c1FICA INSCRITA DE AYUNTAMIENTO<\/span><\/strong><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 18 de enero de 2024, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n de la registradora de la propiedad de Santa Cruz de Tenerife n.\u00ba 4, por la que se deniega la inscripci\u00f3n de la georreferenciaci\u00f3n de una finca registral y la consiguiente rectificaci\u00f3n de la descripci\u00f3n de la finca, por invadir una georreferenciaci\u00f3n inscrita previamente, sin tramitar el expediente del art\u00edculo 199 de la Ley Hipotecaria.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen:<\/strong> Procede denegar la inscripci\u00f3n de una georreferenciaci\u00f3n, sin tramitar el expediente del art. 199 LH, cuando se solapa con la georreferenciaci\u00f3n inscrita de una finca colindante.<\/span><\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><strong>Hechos:<\/strong> Se solicita la inscripci\u00f3n de una representaci\u00f3n gr\u00e1fica alternativa a la catastral con una reducci\u00f3n de la superficie registral superior al 10% de la cabida inscrita.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><strong>Calificaci\u00f3n<\/strong>: La registradora de la propiedad suspende la inscripci\u00f3n sin tramitar el expediente del <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a199\">art. 199 LH<\/a>, por considerar que la georreferenciaci\u00f3n que se pretende inscribir se solapa con otra georreferenciaci\u00f3n de finca colindante.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><strong>Recurso<\/strong>: El interesado alega que a la escritura se incorpor\u00f3 un certificado del Ayuntamiento del que resulta que la georreferenciaci\u00f3n aportada no invade dominio p\u00fablico y que la georreferenciaci\u00f3n alternativa aportada es conforme con el Planeamiento urban\u00edstico.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><strong>Resoluci\u00f3n:<\/strong> La DGSJFP desestima el recurso y confirma la nota de calificaci\u00f3n, si bien advierte que lo procedente es denegar la inscripci\u00f3n, no suspenderla.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><strong>Doctrina:<\/strong> La DG se basa en que el informe municipal aportado no es concluyente ya que es contradictorio en algunas de sus afirmaciones y no tiene en cuenta la modificaci\u00f3n de la representaci\u00f3n gr\u00e1fica inscrita.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\">La georreferenciaci\u00f3n inscrita est\u00e1 protegida por los principios hipotecarios de legitimaci\u00f3n registral e inoponibilidad.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\">Por aplicaci\u00f3n del principio de legitimaci\u00f3n registral, en su vertiente geogr\u00e1fica, a la que se refiere el art\u00edculo 10.5 LH, se presume que la finca existe con la delimitaci\u00f3n geogr\u00e1fica y ubicaci\u00f3n que resulta del Registro y que, adem\u00e1s, es coherente con la que resulta del planeamiento municipal vigente. Por tanto, la inscripci\u00f3n de dicha georreferenciaci\u00f3n requiere el consentimiento expreso del titular registral de la finca colindante.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\">Por aplicaci\u00f3n del principio de oponibilidad registral, no le es oponible al titular registral de la finca colindante la georreferenciaci\u00f3n alternativa de la finca objeto del expediente. El art. 32 LH protege al colindante, a quien no puede perjudicar cualquier georreferenciaci\u00f3n que pueda solapar parcialmente con la suya, pues respecto de ella debe considerarse como tercero civil.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Comentario:<\/strong> Reitera la doctrina sentada en las RR. de <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-abril-2022-direccion-general-seguridad-juridica-y-fe-publica\/#163-rectificacion-de-representacion-grafica-de-finca-registral-ajena\">5 de abril de 2022<\/a>, <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-octubre-2022-direccion-general-seguridad-juridica-y-fe-publica\/#432-denegacion-de-inscripcion-grafica-alternativa-que-solapa-otra-georreferenciacion-ya-inscrita-de-finca-colindante\">14 de septiembre de 2022<\/a> y <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-marzo-2023-direccion-general-seguridad-juridica-y-fe-publica\/#110-denegacion-de-inscripcion-de-representacion-grafica-por-invasion-de-otras-previamente-inscritas\">22 de febrero de 2023<\/a>.\u00a0(VEJ)<\/p>\n<div class=\"enlacesDoc\" style=\"text-align: justify;\">\n<ul>\n<li class=\"puntoPDF\"><a title=\"PDF firmado BOE-A-2024-3508\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2024\/02\/23\/pdfs\/BOE-A-2024-3508.pdf\">PDF (BOE-A-2024-3508 &#8211; 8\u00a0<abbr title=\"p\u00e1ginas\">p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0&#8211; 227\u00a0<abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a> <a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2024-3508\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2024-3508\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"62-nota-marginal-de-afeccion-a-futuro-deslinde-de-via-pecuaria\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r62\"><\/a>62.() NOTA MARGINAL DE AFECCI\u00d3N A FUTURO DESLINDE DE V\u00cdA PECUARIA<\/span><\/strong><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 18 de enero de 2024, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n del registrador de la propiedad accidental de Escalona, por la que se suspende la pr\u00e1ctica de una nota marginal relativa a la posible afecci\u00f3n de una finca a un futuro procedimiento de deslinde de v\u00eda pecuaria (ACM)<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen:<\/strong> La \u201canotaci\u00f3n marginal preventiva\u201d regulada en la Ley de V\u00edas Pecuarias s\u00f3lo cabe una vez iniciado el procedimiento de deslinde y con intervenci\u00f3n de los interesados, no antes del expediente.\u00a0No obstante una resoluci\u00f3n similar ha sido anulada judicialmente.<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>\u2013 Hechos:<\/strong> Es el\u00a0<em>en\u00e9simo recurso<\/em> interpuesto por la misma AAPP (CCAA Castilla La Mancha) sobre el mismo tema, y <strong>resuelto en numerosas RR de nuestra Direcci\u00f3n General<\/strong>\u00a0(v\u00e9anse infra). En ellas la CCAA solicita la pr\u00e1ctica de una <strong><em>nota marginal<\/em><\/strong> advirtiendo la eventual <strong>futura<\/strong> afecci\u00f3n de la finca a un <strong>hipot\u00e9tico expediente de deslinde de v\u00edas pecuarias<\/strong>, sin intervenci\u00f3n del titular registral, y que se solicita al registrador al tiempo en que \u00e9ste comunica, ex\u00a0<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a199\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Art 199 LH<\/a>, que se est\u00e1 georreferenciando una finca (pero sin oponerse a tal asiento).<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>\u2013 El Registrador: califica negativamente<\/strong>, porqu\u00e9 tal nota solo cabe\u00a0<strong>una vez iniciado<\/strong>\u00a0el expediente administrativo de deslinde al que se haya dado\u00a0<strong>intervenci\u00f3n al titular registral<\/strong>. Pero nuestro ordenamiento no contempla tal clase de Nota marginal preventiva, antes del procedimiento de deslinde, y existe un\u00a0<em>\u201c<span style=\"text-decoration: underline;\">numerus clausus<\/span>\u201d<\/em>\u00a0de asientos practicables<strong>, y sin que quede desprotegido el dominio p\u00fablico<\/strong>, que ex\u00a0<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/constitucion-espanola\/#a132\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Art 132 CE<\/a>\u00a0es imprescriptible e inalienable y donde la publicidad legal ya impedir\u00e1 la aparici\u00f3n de 3\u00ba de Buena Fe.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>\u2013 LA CCAA solicitante: <\/strong><strong>recurre,<\/strong> exponiendo que alg\u00fan registrador s\u00ed ha accedido a practicarla, dentro del deber gen\u00e9rico de colaboraci\u00f3n entre AAPP, y que de lo contrario queda desprotegido el dominio p\u00fablico ante la aparici\u00f3n de eventuales terceros protegidos por el <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a34\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Art 34 LH<\/a>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>\u2013 Resoluci\u00f3n:<\/strong>\u00a0La DGSJFP\u00a0<strong>desestima\u00a0<\/strong>nuevamente<strong>\u00a0el recurso<\/strong>\u00a0y\u00a0<strong>confirma\u00a0<\/strong>la calificaci\u00f3n.<br \/>\n<strong>\u2013 Doctrina<\/strong>:\u00a0<br \/>\nReitera las\u00a0<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-direccion-general-seguridad-juridica-y-fe-publica-diciembre-2020\/#571-y-572-nota-marginal-de-situacion-de-colindancia-con-via-pecuaria-futuro-deslinde\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">RR de 11 diciembre 2020<\/a>, las de\u00a0<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-direccion-general-seguridad-juridica-y-fe-publica-enero-2021\/#17-peticion-de-nota-marginal-de-ausencia-de-deslinde\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">13 enero<\/a>, <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/rdgsjfp-marzo-2021\/#78-nota-marginal-de-futuro-deslinde-vias-pecuarias-independencia-registrador\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">18 febrero<\/a>, de\u00a0<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/julio-2021-dgsjfp\/#217-nota-marginal-de-posible-deslinde-vias-pecuarias\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">15 de junio<\/a>\u00a0y de\u00a0<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/julio-2021-dgsjfp\/#r281\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">19<\/a>,\u00a0<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/agosto-2021-dgsjfp\/#r302\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">22, 23 y 26 de julio 2021<\/a>, las dos de\u00a0<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-noviembre-2022-direccion-general-seguridad-juridica-y-fe-publica\/#r498\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">21 octubre 2022<\/a>, otras dos de\u00a0<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-junio-2023-direccion-general-seguridad-juridica-y-fe-publica\/#r220\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">16 mayo 2023<\/a>, las 3 de octubre: <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/noviembre-2023-direccion-general-de-seguridad-juridica-y-fe-publica\/#r479\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">de 5,<\/a> <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/noviembre-2023-direccion-general-de-seguridad-juridica-y-fe-publica\/#r483\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">de 10<\/a>\u00a0y <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/noviembre-2023-direccion-general-de-seguridad-juridica-y-fe-publica\/#r498\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">de 31 octubre<\/a>, la de <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-diciembre-2023-direccion-general-seguridad-juridica-y-fe-publica\/#r575\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">30 noviembre<\/a>, las 3 de <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-enero-2024-direccion-general-seguridad-juridica-y-fe-publica\/#r17\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">14 y 15 diciembre de 2023<\/a>, y la <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-febrero-2024-direccion-general-seguridad-juridica-y-fe-publica\/#r62\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">R. 18 enero 2024,<\/a>\u00a0asi como todas las dem\u00e1s RR que en ellas se citan y enlazan).\u00a0<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Por tanto (se puede decir m\u00e1s alto pero no m\u00e1s claro ni m\u00e1s veces\u2026) NO puede practicarse una anotaci\u00f3n no prevista en la Ley, que la contempla sola una vez iniciado el deslinde y con notificaci\u00f3n a los titulares (<a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-1995-7241&amp;p=20091223&amp;tn=1#a8\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">art. 8 Ley 3\/1995, de V\u00edas Pecuarias<\/a>, el <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-2003-11048&amp;p=20230303&amp;tn=1#ar-13\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">art. 13-7 Ley 9\/2003, de V\u00edas Pecuarias de Castilla-La Mancha<\/a>, la <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-2003-20254\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">LPatrAAPPs<\/a>, y el <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-2003-21339&amp;p=20220921&amp;tn=1#a21\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">art. 21 Ley 43\/2003, de Montes<\/a>).<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Antes del Deslinde no cabe la Nota, pero tampoco se desprotege al dominio publico pecuario, al <strong>no ser aplicable<\/strong> el <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a34\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Art 34 LH<\/a> (<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/constitucion-espanola\/#a132\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Art 132 CE-78<\/a>) y ni siquiera con la coordinaci\u00f3n grafica catastral del <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a199\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Art 199 LH<\/a>, pues en tal caso tampoco se aplica el <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a34\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Art 34 LH<\/a>, sino como mucho el <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a38\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Art 38 LH<\/a>, cuya presunci\u00f3n de exactitud, lo es solo en cuanto a la georreferenciaci\u00f3n catastral de la finca y adem\u00e1s mediante una presunci\u00f3n meramente <em>\u201ciuris tantum\u201d <\/em>desvirtuable mediante prueba en contrario.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">&#8211; <strong>ANULACI\u00d3N por ST<\/strong>: <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/julio-2023-direccion-general-seguridad-juridica-y-fe-publica\/#06-2023-nota-marginal-de-colindancia-de-una-finca-con-via-pecuaria-no-deslindada\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">R. 9 junio 2023 (06\/2023)<\/a> publica la <strong>sentencia firme<\/strong> del Juzgado de 1\u00aa Instancia n\u00ba 8 de Guadalajara de 29 noviembre 2022 (BOE de 10-7-2023) que <strong><span style=\"color: #ff0000;\">anula <\/span><\/strong>la <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/mayo-2022-direccion-general-seguridad-juridica-y-fe-publica\/#204-nota-marginal-de-colindancia-con-via-pecuaria-no-deslindada\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">R. 4 mayo 2022<\/a> y <strong>ordena<\/strong> que se <strong>practique <em>nota al margen<\/em><\/strong> de la inscripci\u00f3n &#8230;.de la finca del <u>siguiente tenor<\/u>: <em>\u00abEsta finca colinda con la v\u00eda pecuaria (\u2026) clasificada en el t\u00e9rmino municipal de&#8230;&#8230;.. por Orden Ministerial de 30 de mayo de 1959, con una anchura en este tramo de &#8230;.metros. Esta v\u00eda pecuaria no est\u00e1 deslindada, por lo que, en un futuro deslinde, la posesi\u00f3n de la totalidad o parte de la finca podr\u00eda ser atribuida a la Junta de Comunidades de Castilla-La Mancha, siendo la Resoluci\u00f3n de aprobaci\u00f3n t\u00edtulo suficiente para rectificar, en la forma y condiciones que se determinen reglamentariamente, las situaciones jur\u00eddicas registrales contradictorias con el deslinde (art 8.4 Ley 3\/1995, de 23 de marzo, de V\u00edas Pecuarias)\u00bb<\/em><a href=\"http:\/\/www.albertcapell.com\">.<\/a> (<a href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/CORTOS\/2008\/07-albertcapell.htm\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">ACM<\/a>)<\/p>\n<div class=\"enlacesDoc\" style=\"text-align: justify;\">\n<ul>\n<li class=\"puntoPDF\"><a title=\"PDF firmado BOE-A-2024-3509\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2024\/02\/23\/pdfs\/BOE-A-2024-3509.pdf\">PDF (BOE-A-2024-3509 &#8211; 10\u00a0<abbr title=\"p\u00e1ginas\">p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0&#8211; 262\u00a0<abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a> <a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2024-3509\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2024-3509\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"63-obra-nueva-antigua-sobre-finca-sita-en-zona-inundable\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r63\"><\/a>63.*** OBRA NUEVA \u00abANTIGUA\u00bb SOBRE FINCA SITA EN ZONA INUNDABLE.<\/span><\/strong><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 18 de enero de 2024, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n del registrador de la propiedad de Murcia n.\u00ba 7, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de una obra nueva por antig\u00fcedad (IES)<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen: <\/strong>La nota marginal expresiva de que la finca cuya obra nueva se declara est\u00e1 situada en zona inundable a solicitud del titular de la finca es aplicable a las edificaciones declaradas por antig\u00fcedad. Analiza la aplicaci\u00f3n de la subsanaci\u00f3n del art\u00edculo <a style=\"color: #0000ff;\" href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/reglamento-notarial-titulo-iv\/#s1-6\">153 RN<\/a>.<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Hechos:<\/strong> Escritura de declaraci\u00f3n de obra nueva por antig\u00fcedad situada en zona inundable. Aplicaci\u00f3n del Reglamento de Dominio P\u00fablico Hidr\u00e1ulico modificado por el Real Decreto 638\/2016, de 9 de diciembre.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>El registrador<\/strong> suspende la inscripci\u00f3n de una edificaci\u00f3n declarada por antig\u00fcedad, por varios defectos quedando subsanado uno de ellos con una diligencia del art\u00edculo <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/reglamento-notarial-titulo-iv\/#art153\">153<\/a> RN (concretamente que la superficie del almac\u00e9n recogida en la descripci\u00f3n seg\u00fan el t\u00edtulo no coincide con la declarada por el t\u00e9cnico, descripci\u00f3n que debe ser conforme a la que resulta del certificado expedido por este). Sin embargo no queda subsanado el defecto que consiste en que \u00abdebe extenderse previamente nota marginal expresiva de que la finca est\u00e1 situada en zona inundable a solicitud del titular de la finca\u00bb, el Registrador hab\u00eda acompa\u00f1ado a su calificaci\u00f3n, informaci\u00f3n gr\u00e1fica, acreditativa de que la finca est\u00e1 situada en zona inundable.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>El notario autorizante<\/strong> efectu\u00f3 por s\u00ed mismo a continuaci\u00f3n de la misma escritura matriz objeto de la referida calificaci\u00f3n negativa una diligencia de subsanaci\u00f3n en la que hace constar lo siguiente\u00bb [se rese\u00f1a lo esencial]: Primero. Que en la redacci\u00f3n de la escritura matriz quedaron err\u00f3neamente transcritos determinados extremos del informe t\u00e9cnico, y se procede a dar la nueva redacci\u00f3n literaria correcta. Segundo. Que, en relaci\u00f3n a la referida nota de calificaci\u00f3n registral negativa, y \u00aba solicitud del titular de la finca\u00bb, transcribe determinados art\u00edculos reglamentarios y hace determinadas afirmaciones para argumentar que la nota marginal de suelos inundables s\u00f3lo es aplicable a las obras nuevas y no a las obras declaradas por antig\u00fcedad. Tercero.\u2003Y finalmente dice que \u00abpor todo ello se solicita que se practique la inscripci\u00f3n sin necesidad de solicitar anotaci\u00f3n marginal alguna, y en caso contrario, que se tenga por interpuesto el oportuno recurso gubernativo con base en los anteriores hechos y fundamentos de derecho\u00bb. Concluye diciendo que \u00aben tales t\u00e9rminos queda completada esta matriz\u00bb.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0Ante dicha diligencia subsanatoria y\/o complementaria, mantuvo el defecto relativo a que para la inscripci\u00f3n de la edificaci\u00f3n, aunque sea declarada por antig\u00fcedad \u00abdebe extenderse previamente nota marginal expresiva de que la finca est\u00e1 situada en zona inundable a solicitud del titular de la finca\u00bb. No siendo aplicable el art\u00edculo 153 del Reglamento Notarial a este \u00faltimo defecto.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Direcci\u00f3n General. Desestima el recurso y confirma la calificaci\u00f3n.<\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Se\u00f1ala que el notario autorizante de la escritura hace un uso correcto de la posibilidad contenida en el citado art\u00edculo <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/reglamento-notarial-titulo-iv\/#art153\">153<\/a> del Reglamento Notarial para subsanar por s\u00ed mismo \u00aberrores materiales\u00bb cometidos al transcribir determinados extremos del informe t\u00e9cnico que qued\u00f3 incorporado a la escritura matriz. Pero en la diligencia de subsanaci\u00f3n\/complementaria, lleva a cabo dos actuaciones m\u00e1s: \u2013\u2002Por una parte, transcribe determinados art\u00edculos reglamentarios y hace determinadas afirmaciones para tratar de rebatir la calificaci\u00f3n registral negativa, afirmando el notario que lo hace \u00aba solicitud del titular de la finca\u00bb. \u2013\u2002Y por otra, dice que \u00abpor todo ello se solicita que se practique la inscripci\u00f3n sin necesidad de solicitar anotaci\u00f3n marginal alguna, y en caso contrario, que se tenga por interpuesto el oportuno recurso gubernativo con base en los anteriores hechos y fundamentos de derecho\u00bb.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Incluir en una diligencia subsanatoria \u00aba solicitud del titular de la finca\u00bb argumentaciones jur\u00eddicas para intentar rebatir una calificaci\u00f3n registral negativa, es incorrecto desde el punto de vista de la t\u00e9cnica notarial, pues no queda amparado dentro del \u00e1mbito de aplicaci\u00f3n del art\u00edculo <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/reglamento-notarial-titulo-iv\/#art153\">153<\/a> del Reglamento Notarial, ni se corresponde tampoco con las llamadas actas de referencia reguladas en el art\u00edculo <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/reglamento-notarial-titulo-iv\/#art208\">208<\/a> del Reglamento Notarial para recoger \u00ablas declaraciones de los que en ellas intervengan\u00bb, pues en esta diligencia notarial no interviene el compareciente ni el notario puede arrogarse la representaci\u00f3n del otorgante inicial ni cumplimenta debidamente el supuesto hecho de ser requerido al efecto por persona alguna.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0Adem\u00e1s, solicitar que si el registrador mantiene su calificaci\u00f3n negativa \u00abse tenga por interpuesto el oportuno recurso gubernativo con base en los anteriores hechos y fundamentos de derecho\u00bb, adem\u00e1s de incurrir en las extralimitaciones reglamentarias, deja sin precisar qui\u00e9n es la persona legitimada que supuestamente interpone dicho recurso, si el titular registral otorgante de la escritura inicial, o el propio notario autorizante. Si fuera el otorgante de la escritura, su declaraci\u00f3n de voluntad en el sentido de interponer recurso contra una calificaci\u00f3n registral negativa habr\u00eda de ser expresa, y no necesitar\u00eda formalizarse en documento notarial, pero si lo hiciera as\u00ed, deber\u00eda ser con la correspondiente comparecencia y firma del interesado o su representante y bajo fe notarial, cosa que no ocurre en el caso que nos ocupa. Y si el recurrente fuera el propio notario, en su propio nombre, para lo cual estar\u00eda directamente legitimado conforme al art\u00edculo <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a325\">325<\/a>, letra b), de la Ley Hipotecaria, deber\u00eda expresarlo as\u00ed, cosa que no hace, y adem\u00e1s no resultar\u00eda adecuado convertir el contenido \u00edntegro de tal actuaci\u00f3n procedimental unilateral del propio notario (el hecho y fundamentaci\u00f3n del recurso) en parte del contenido de una escritura matriz otorgada por otra persona<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En cuanto al fondo: La modificaci\u00f3n operada en el Reglamento de Dominio P\u00fablico Hidr\u00e1ulico por el Real Decreto 638\/2016, de 9 de diciembre, determina para los propietarios una serie de obligaciones, derivadas del hecho de que la finca se sit\u00fae en una de las zonas clasificadas como inundables por la administraci\u00f3n. La modificaci\u00f3n incluye como requisito adicional en los art\u00edculos 9 ter, 9 quater y 14 bis que: \u201cCon car\u00e1cter previo al inicio de las obras, el promotor deber\u00e1 disponer del certificado del Registro de la Propiedad en el que se acredite que existe anotaci\u00f3n registral indicando que la construcci\u00f3n se encuentra en zona de flujo preferente o zona inundable\u201d. Esta condici\u00f3n se har\u00e1 constar por nota marginal, al margen de la \u00faltima inscripci\u00f3n de dominio de la finca. Por lo tanto, resulta de la normativa citada que debe constar en el Registro de la Propiedad por nota marginal la condici\u00f3n de inundable, nota marginal que se extender\u00e1 a solicitud del titular de la finca.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Lo relevante desde el punto de vista registral es que la nota conste extendida con anterioridad a la inscripci\u00f3n de la declaraci\u00f3n de obra, sea nueva o por antig\u00fcedad, pues este es el momento en que tal hecho tiene acceso al Registro.<\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0El propio Reglamento, en su art\u00edculo 14 bis, tras la reforma citada, \u00aby para las edificaciones ya existentes, establece que las administraciones competentes fomentar\u00e1n la adopci\u00f3n de medidas de disminuci\u00f3n de la vulnerabilidad y autoprotecci\u00f3n, todo ello de acuerdo con lo establecido en la Ley 17\/2015, de 9 de julio, del Sistema Nacional de Protecci\u00f3n Civil y la normativa de las comunidades aut\u00f3nomas. Asimismo, el promotor deber\u00e1 suscribir una declaraci\u00f3n responsable en la que exprese claramente que conoce y asume el riesgo existente y las medidas de protecci\u00f3n civil aplicables al caso, comprometi\u00e9ndose a trasladar esa informaci\u00f3n a los posibles afectados, con independencia de las medidas complementarias que estime oportuno adoptar para su protecci\u00f3n. Esta declaraci\u00f3n responsable deber\u00e1 estar integrada, en su caso, en la documentaci\u00f3n del expediente de autorizaci\u00f3n. En los casos en que no haya estado incluida en un expediente de autorizaci\u00f3n de la administraci\u00f3n hidr\u00e1ulica, deber\u00e1 presentarse ante \u00e9sta con una antelaci\u00f3n m\u00ednima de un mes antes del inicio de la actividad\u00bb. Y precept\u00faa en su apartado 4 que \u00abadem\u00e1s de lo establecido en el apartado anterior, con car\u00e1cter previo al inicio de las obras, el promotor deber\u00e1 disponer del certificado del Registro de la Propiedad en el que se acredite que existe anotaci\u00f3n registral indicando que la construcci\u00f3n se encuentra en zona inundable\u00bb.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">A\u00f1ade la DG que dado que la modificaci\u00f3n operada en el citado Reglamento por Real Decreto 9\/2008, de 11 de enero, permiti\u00f3 con determinados condicionantes de seguridad, la construcci\u00f3n de edificaciones y viviendas en la zona de flujo preferente y en toda la zona inundable, se estableci\u00f3 la necesidad de incorporar esta informaci\u00f3n al Registro de la Propiedad para intentar garantizar el conocimiento y su correcta transmisi\u00f3n a los futuros usuarios de esas construcciones, finalidad que se ver\u00eda burlada si se pretendiera exonerar de esta obligaci\u00f3n a las obras declaradas por antig\u00fcedad. (IES)<\/p>\n<div class=\"enlacesDoc\" style=\"text-align: justify;\">\n<ul>\n<li class=\"puntoPDF\"><a title=\"PDF firmado BOE-A-2024-3510\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2024\/02\/23\/pdfs\/BOE-A-2024-3510.pdf\">PDF (BOE-A-2024-3510 &#8211; 8\u00a0<abbr title=\"p\u00e1ginas\">p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0&#8211; 250\u00a0<abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a> <a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2024-3510\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2024-3510\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"64-solicitud-privada-de-cancelacion-de-carga-derivada-de-una-reparcelacion-urbanistica\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r64\"><\/a>64.** SOLICITUD PRIVADA DE CANCELACI\u00d3N DE CARGA DERIVADA DE UNA REPARCELACI\u00d3N URBANISTICA<\/span><\/strong><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 18 de enero de 2024, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n del registrador de la propiedad de Barakaldo, por la que se deniega solicitud en instancia privada de cancelaci\u00f3n de afecciones urban\u00edsticas<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen<\/strong>: No procede cancelar, mediante recurso gubernativo, una limitaci\u00f3n que se inscribi\u00f3 con ocasi\u00f3n de un proyecto de parcelaci\u00f3n, aunque sea discutible de debiera haberse inscrito.<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Sobre determinadas fincas resultantes de un proyecto de reparcelaci\u00f3n figura inscrita la siguiente carga: \u00abLa ejecuci\u00f3n de la Sentencia del Tribunal Superior de Justicia del Pa\u00eds Vasco de 3 de marzo de 2009 dictada en el Recurso Contencioso-Administrativo 594\/07, que no es firme, puede comportar que esta parcela sea de cesi\u00f3n obligatoria y gratuita y exenta de gastos de urbanizaci\u00f3n.\u00bb Se presenta instancia solicitando su cancelaci\u00f3n por caducidad o al amparo del <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a98\">art. 98 LH<\/a> por tratarse de una menci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El registrador considera que no se trata de una menci\u00f3n y que tampoco puede cancelarse por caducidad dado que fue inscrita en virtud de un proyecto de reparcelaci\u00f3n y que por tanto, para su cancelaci\u00f3n es necesario el consentimiento del Ayuntamiento de Barakaldo o resoluci\u00f3n judicial firme.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La <strong>DG<\/strong> desestima el recurso y confirma la nota. Aunque es cierto que el registrador puede cancelar las menciones de derechos carentes de trascendencia real o de derechos reales susceptibles de inscripci\u00f3n separada y especial, cuando no re\u00fanan los requisitos que para la inscripci\u00f3n exige el <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/reglamento-hipotecario-titulos-i-y-ii\/#art33\">art 33 RH<\/a>, esto es, cuando no resulten directa e inmediatamente del t\u00edtulo inscribible o tengan alcance puramente personal, en este caso no est\u00e1 tan claro que la carga cuya cancelaci\u00f3n se pretende carezca de transcendencia real: Antes bien, la posible consideraci\u00f3n de las fincas de resultado como fincas de cesi\u00f3n obligatoria, tiene indudable inter\u00e9s para posteriores adquirentes de las fincas; Y tampoco procede cancelarla por caducidad puesto que no se trata de una afecci\u00f3n a los gastos de la urbanizaci\u00f3n (<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/reglamento-hipotecario-actos-naturaleza-urbanistica-real-decreto-1093-1997\/#a20\">art.20 RD 1093\/1997<\/a>) Cuesti\u00f3n distinta es si debi\u00f3 o no inscribirse el t\u00edtulo reparcelatorio hasta la resoluci\u00f3n definitiva de la cuesti\u00f3n o practicarse una anotaci\u00f3n, pero en ning\u00fan caso corresponde al Centro directivo realizar manifestaci\u00f3n alguna sobre la adecuaci\u00f3n a la legalidad o no de la inscripci\u00f3n practicada, debiendo limitarse el recurso, e \u00ablas calificaciones negativas del registrador\u00bb, limitando su contenido a \u00abcuestiones que se relacionen directa e inmediatamente con la calificaci\u00f3n del registrador, rechaz\u00e1ndose cualquier otra pretensi\u00f3n basada en otros motivos o en documentos no presentados en tiempo y forma\u00bb (<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a326\">art 326 LH<\/a>). (MN)<\/p>\n<div class=\"enlacesDoc\" style=\"text-align: justify;\">\n<ul>\n<li class=\"puntoPDF\"><a title=\"PDF firmado BOE-A-2024-3511\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2024\/02\/23\/pdfs\/BOE-A-2024-3511.pdf\">PDF (BOE-A-2024-3511 &#8211; 24\u00a0<abbr title=\"p\u00e1ginas\">p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0&#8211; 316\u00a0<abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a> <a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2024-3511\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2024-3511\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"66-particion-por-contador-partidor-con-heredero-declarado-incapaz-guarda-de-hecho\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r66\"><\/a>66.*** PARTICI\u00d3N POR CONTADOR PARTIDOR CON HEREDERO DECLARADO INCAPAZ. GUARDA DE HECHO<\/span><\/strong><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 19 de enero de 2024, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Almendralejo a la inscripci\u00f3n de una escritura de partici\u00f3n de herencia\u00a0<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"color: #3366ff;\"><strong>Resumen<\/strong>: La revisi\u00f3n de las medidas sobre capacidad anteriores a la ley 8\/2021 corresponde exclusivamente a la autoridad judicial, y hasta ese momento\u00a0 los tutores, curadores, defensores judiciales y la guarda de hecho continuar\u00e1n desempe\u00f1ando su funci\u00f3n adaptada a la nueva ley. La funci\u00f3n representativa del guardador de hecho es excepcional y requiere autorizaci\u00f3n judicial para ello conforme al <a style=\"color: #3366ff;\" href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/columna-izq\/codigo-civil-libro-primero\/#art264\">art\u00edculo 264 CC<\/a><\/span>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0<strong>Hechos<\/strong>: Se cuestiona la inscripci\u00f3n de una escritura de herencia de una testadora que tiene tres hijos, uno de ellos con discapacidad y sujeto a patria potestad rehabilitada seg\u00fan sentencia del a\u00f1o 2002. Al fallecer su madre se extingui\u00f3 la patria potestad rehabilitada y la representaci\u00f3n legal.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La escritura de herencia es otorgada por contador partidor testamentario y tambi\u00e9n comparecen los otros dos hijos de la testadora, quienes hacen constar que ejercen la guarda de hecho de su hermano.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En la cl\u00e1usula segunda de la escritura consta lo siguiente: \u201cSegunda.\u2003Inexigencia de aprobaci\u00f3n judicial. En cuanto al discapacitado don F. A. M. C., se hace constar que <strong>no resulta necesaria<\/strong> la aprobaci\u00f3n judicial de la partici\u00f3n, por aplicaci\u00f3n del <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/codigo-civil-libro-tercero\/#art1057\">art. 1057 CC<\/a>. Del mismo modo, no habiendo padres ni tutores, <strong>no procede<\/strong> la citaci\u00f3n de los representantes legales del discapacitado para la formaci\u00f3n del inventario; ni tampoco consta medida de apoyo a la discapacidad que as\u00ed lo exija, lo que se acredita con el certificado literal de nacimiento del discapacitado que se incorpora\u201d.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Registrador<\/strong>: Deniega la inscripci\u00f3n porque en la formaci\u00f3n del inventario se deber\u00eda haber citado a los representantes de la persona con discapacidad (art. 1057 CC). Los guardadores de hecho (hermanos) deben ajustar su actuaci\u00f3n a la nueva ley y cuando se necesite una actuaci\u00f3n representativa deben requerir autorizaci\u00f3n judicial obtenida en expediente de jurisdicci\u00f3n voluntaria, conforme a la D.T segunda de la Ley 8\/2021 en relaci\u00f3n con el art\u00edculo 264 CC. Tambi\u00e9n podr\u00e1n haber instado la revisi\u00f3n juridicial de las medidas anteriores (D.T. quinta de la ley 8\/2021).<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Recurrente<\/strong>: Entiende que los guardadores no intervienen con funciones representativas sino asistenciales, raz\u00f3n por la que no resulta aplicable lo dispuesto en el art\u00edculo 1057 p\u00e1rrafo tercero. Adem\u00e1s, entiende que la asistencia a la formaci\u00f3n del inventario no exige la autorizaci\u00f3n judicial prevista en el art\u00edculo 287 CC, pues el guardador de hecho no sustituye a la persona con discapacidad.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Resoluci\u00f3n<\/strong>: Desestima el recurso y confirma la calificaci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Doctrina<\/strong>:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">CRITERIO DE GENERAL APLICACI\u00d3N.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">1 Conforme a las disposiciones transitorias segunda y quinta de la ley 8\/2021, las medidas sobre modificaci\u00f3n judicial de la capacidad acordadas conforme a la legislaci\u00f3n anterior (tutores curadores, defensores judiciales y tambi\u00e9n los guardadores de hecho) continuar\u00e1n desempe\u00f1ando su funci\u00f3n adaptada a la nueva ley hasta que se revise judicialmente la medida tomada conforme a la legislaci\u00f3n anterior.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">2 Corresponde a la autoridad judicial revisar la medida preexistente (D.T quinta), \u201cy aunque, en hip\u00f3tesis, se pudiera constatar que la persona con discapacidad pueda eventualmente requerir como medida de apoyo una curatela asistencial y no representativa, o incluso que sea suficiente la guarda de hecho sobrevenida, esta es una decisi\u00f3n que compete al juez\u201d (art. 295 CC).<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">3 Entre tanto, y si fuera preciso hasta que se adopte la decisi\u00f3n, pueden ser aplicadas las medidas cautelares a que se refiere el art\u00edculo 762 CC.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0FORMACI\u00d3N DE INVENTARIO (art. 1057 CC p\u00e1rrafo tercero).<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La citaci\u00f3n del representante legal para la formaci\u00f3n del inventario (art. 1057 CC) es preceptiva, y en casos de falta de representante legal y de guarda de hecho debe citarse al Ministerio fiscal o al Defensor judicial (<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/columna-izq\/codigo-civil-libro-primero\/#art295\">art. 295 CC<\/a>) [(RR. 9 y 20 de octubre de 2023, referidas a casos].<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Cuando hay guardador de hecho se debe proceder del siguiente modo, considerando que la funci\u00f3n representativa del guardador es excepcional (art. 264 CC): <strong>(i)<\/strong>\u00a0 El guardador debe obtener autorizaci\u00f3n judicial para actuar como representante. <strong>(ii)<\/strong> Dicha autorizaci\u00f3n \u201cpodr\u00e1 comprender uno o varios actos necesarios para el desarrollo de la funci\u00f3n de apoyo y deber\u00e1 ser ejercitada de conformidad con la voluntad, deseos y preferencias de la persona con discapacidad. <strong>(iii)<\/strong> En todo caso, quien ejerza la guarda de hecho deber\u00e1 recabar autorizaci\u00f3n judicial para prestar consentimiento en los actos enumerados en el<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/columna-izq\/codigo-civil-libro-primero\/#art287\"> art\u00edculo 287 CC<\/a>. <strong>(iv)<\/strong> Incluso puede el juez al tiempo de conceder la autorizaci\u00f3n\u00a0 nombrar un defensor judicial y no solo para el caso de conflicto de intereses, sino cuando las circunstancias lo aconsejen, por ejemplo, por su dificultad o necesaria especializaci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">SOLUCI\u00d3N DEL CASO.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">1 En el presente caso lo procedente hubiera sido poner en conocimiento del Juzgado competente el fallecimiento de los progenitores y la situaci\u00f3n de guarda de hecho.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">2 En el caso de que la autoridad judicial considere id\u00f3nea la guarda de hecho ejercida por los dos hermanos, estos deber\u00e1n asumir la representaci\u00f3n de los intereses de don F. A. en el tr\u00e1mite de citaci\u00f3n a la formaci\u00f3n de inventario que prev\u00e9 el art. 1057 del C\u00f3digo Civil, para lo cual, \u00a0trat\u00e1ndose de una funci\u00f3n representativa que excede de la prevista para la guarda de hecho, habr\u00e1n de obtener la preceptiva autorizaci\u00f3n judicial conforme al p\u00e1rrafo primero del art\u00edculo 264 del C\u00f3digo Civil.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">3 Todo ello, salvo que el juez determine otras medidas de apoyo aplicables en este caso para auxiliar a don F. A. M. C. en el ejercicio de su capacidad, en cuyo caso a estas habr\u00eda que atenerse. \u00a0(JAR)<\/p>\n<div class=\"enlacesDoc\" style=\"text-align: justify;\">\n<ul>\n<li class=\"puntoPDF\" style=\"text-align: justify;\"><a title=\"PDF firmado BOE-A-2024-3513\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2024\/02\/23\/pdfs\/BOE-A-2024-3513.pdf\">PDF (BOE-A-2024-3513 &#8211; 16\u00a0<abbr title=\"p\u00e1ginas\">p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0&#8211; 274\u00a0<abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a> <a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2024-3513\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2024-3513\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"67-particion-por-contador-partidor-con-heredero-declarado-incapaz-guarda-de-hecho\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r67\"><\/a>67.() <\/span><\/strong><strong><span style=\"font-size: 12pt;\">PARTICI\u00d3N POR CONTADOR PARTIDOR CON HEREDERO DECLARADO INCAPAZ. GUARDA DE HECHO<\/span><\/strong><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 19 de enero de 2024, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad interino de Chipiona a la inscripci\u00f3n de una escritura de partici\u00f3n de herencia (JAR)<\/p>\n<p>Igual que el caso resuelto en la <a href=\"#r66\">Resoluci\u00f3n n\u00famero 66<\/a> de este Informe<\/p>\n<div class=\"enlacesDoc\">\n<ul>\n<li class=\"puntoPDF\" style=\"text-align: justify;\"><a title=\"PDF firmado BOE-A-2024-3514\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2024\/02\/23\/pdfs\/BOE-A-2024-3514.pdf\">PDF (BOE-A-2024-3514 &#8211; 17\u00a0<abbr title=\"p\u00e1ginas\">p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0&#8211; 277\u00a0<abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a> <a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2024-3514\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2024-3514\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"resoluciones-mercantil\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-size: 14pt; color: #0000ff;\">RESOLUCIONES MERCANTIL<\/span><\/h6>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"25-deposito-de-cuentas-falta-de-validacion-de-la-firma-electronica\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r25\"><\/a>25.** DEP\u00d3SITO DE CUENTAS. FALTA DE VALIDACI\u00d3N DE LA FIRMA ELECTR\u00d3NICA<\/span><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 22 de diciembre de 2023, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n extendida por el registrador mercantil X de Madrid, por la que se rechaza el dep\u00f3sito de cuentas de una sociedad correspondiente al ejercicio 2022.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen<\/strong>: Para que sea posible el despacho de un dep\u00f3sito telem\u00e1tico, no basta con que se valide la firma del env\u00edo, tambi\u00e9n debe poder validarse la firma electr\u00f3nica de la certificaci\u00f3n aprobatoria de las cuentas.<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Hechos<\/strong>: Se presentan de forma telem\u00e1tica las cuentas anuales de una sociedad para su dep\u00f3sito.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El registrador <strong>suspende<\/strong> el dep\u00f3sito por no constar \u201cla firma del certificante (art\u00edculo 366 RRM)\u201d.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La administradora de la sociedad recurre afirmando que ella misma fue la que firm\u00f3 los documentos.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El registrador informa que el env\u00edo telem\u00e1tico s\u00ed aparece firmado con certificado validado, pero que tanto el certificado de la junta como el certificado de la huella digital son meros documentos <strong>escaneados<\/strong> \u201cque incorporan una firma e imagen sin que resulte el documento generado firmado con un certificado cualificado\u201d.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Resoluci\u00f3n<\/strong>: Se <strong>confirma<\/strong> la nota de calificaci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Doctrina<\/strong>: Lo primero que hace la DG es centrar, a la vista el informe el registrador y de los documentos acompa\u00f1ados con el recurso, el alcance de la calificaci\u00f3n registral en el sentido de que el dep\u00f3sito se rechaza porque la firma que consta en el certificado de la junta aprobatoria de las cuentas y documentos acompa\u00f1ados no puede ser validada.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">A continuaci\u00f3n dice que la situaci\u00f3n planteada es similar a la de sus resoluciones de 1 de febrero de 2022 y <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-mayo-2023-direccion-general-seguridad-juridica-y-fe-publica\/#206-deposito-de-cuentas-pago-a-proveedores-aplicacion-del-resultado-validacion-firma-electronica\">9 de mayo de 2023<\/a>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Para el dep\u00f3sito de cuentas lo importante es \u201cque cualquiera que sea el soporte de presentaci\u00f3n quede garantizado que las cuentas presentadas son precisamente las aprobadas por la junta general de la sociedad\u201d.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Si se trata de presentaci\u00f3n telem\u00e1tica, se debe comprobar que las firmas re\u00fanen los requisitos sobre firma electr\u00f3nica avanzada y tambi\u00e9n el registrador debe verificar que las firmas electr\u00f3nicas del env\u00edo, y las firmas electr\u00f3nicas de los firmantes de la certificaci\u00f3n de aprobaci\u00f3n de las cuentas \u201cson debidamente validadas por la aplicaci\u00f3n inform\u00e1tica correspondiente\u201d. De esta forma se comprueba que esta firma es la de la persona legitimada para firmarla seg\u00fan la hoja de la sociedad de que se trate.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Finalmente se\u00f1ala la DG que la <strong>subsanaci\u00f3n<\/strong> del defecto se\u00f1alado se puede hacer generando una nueva firma electr\u00f3nica que sea validable o bien aportando el <strong>certificado en formato papel<\/strong> y firmado de modo manuscrito por quien, seg\u00fan Registro, est\u00e9 legitimado para ello.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Comentario<\/strong>: De la resoluci\u00f3n resulta con claridad meridiana que una cosa es el env\u00edo de las cuentas, que debe ser firmado electr\u00f3nicamente por quien lo hace que ser\u00e1 un mero presentante, y otra muy distinta es la firma electr\u00f3nica del firmante de la certificaci\u00f3n que debe poder ser igualmente validada por el sistema. Por eso el registrador se\u00f1ala como defecto que falta la firma del certificante.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">De la resoluci\u00f3n nos quedamos con lo que se apunta en su \u00faltimo fundamento de derecho, y es que la <strong>subsanaci\u00f3n<\/strong> de la falta de firma electr\u00f3nica en el certificado aprobatorio de unas cuentas enviadas de forma telem\u00e1tica, se puede realizar presentando <strong>ese certificado en papel<\/strong> con la firma legitimada, lo que nos llama la atenci\u00f3n pues no sabemos y dudamos que ello sea t\u00e9cnicamente posible. (JAGV)<\/p>\n<ul>\n<li style=\"text-align: justify;\"><a href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2024\/02\/14\/pdfs\/BOE-A-2024-2816.pdf\">PDF (BOE-A-2024-2816 \u2013 4\u00a0p\u00e1gs.\u00a0\u2013 204\u00a0KB) <\/a><a href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2024-2816\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"29-deposito-de-cuentas-falta-de-validacion-de-la-firma-electronica\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r29\"><\/a>29.* <\/span><span style=\"font-size: 12pt;\">DEP\u00d3SITO DE CUENTAS. FALTA DE VALIDACI\u00d3N DE LA FIRMA ELECTR\u00d3NICA<\/span><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 22 de diciembre de 2023, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n extendida por el registrador mercantil II de Madrid, por la que se rechaza el dep\u00f3sito de cuentas de una sociedad correspondiente al ejercicio 2022<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen<\/strong>: Para que sea posible el despacho de un dep\u00f3sito telem\u00e1tico, no basta con que se valide la firma del env\u00edo, tambi\u00e9n debe poder validarse la firma electr\u00f3nica de la certificaci\u00f3n aprobatoria de las cuentas, no siendo posible que el certificado aprobatorio de las cuentas aparezca en el env\u00edo como documento simplemente escaneado del original .<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Hechos<\/strong>: se solicita el dep\u00f3sito de cuentas de una sociedad presentadas <strong>telem\u00e1ticamente.<\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El registrador suspende el dep\u00f3sito por el siguiente motivo: La firma electr\u00f3nica del certificado de aprobaci\u00f3n de cuentas en la presentaci\u00f3n telem\u00e1tica <strong>no ha sido expedida<\/strong> por una de las entidades certificadoras de firma digital de confianza, por lo que no puede darse por v\u00e1lida para la representaci\u00f3n ante administraciones. Anexo II Orden de Justicia 206\/2.009 de 28 de enero y resoluci\u00f3n de 09 de mayo de 2023 de la DGSJFP.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La sociedad recurre y alega que s\u00ed ha utilizado un certificado de confianza para la generaci\u00f3n de la e-firma.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El registrador en su <strong>informe<\/strong>-otra vez la DG lo tiene en cuenta- dice que el env\u00edo s\u00ed ha sido firmado con certificado validado, pero el certificado de aprobaci\u00f3n de cuentas y el certificado de huella digital son meros documentos escaneados.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Resoluci\u00f3n<\/strong>: Se <strong>confirma<\/strong> la nota de calificaci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Doctrina<\/strong>: Su doctrina es id\u00e9ntica a la de la resoluci\u00f3n n\u00famero 25: \u201cla falta de validaci\u00f3n de la firma electr\u00f3nica del firmante del certificado del acuerdo de aprobaci\u00f3n de las cuentas anuales impide tener a la firma electr\u00f3nica como puesta y producir los efectos previstos en los art\u00edculos 3, 24, 25, 26 y 32 del Reglamento (UE) n.\u00ba 910\/2014 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 23 de julio de 2014, y en los art\u00edculos 3, 4, 6, 9 y 16 de la Ley 6\/2020, de 11 de noviembre, reguladora de determinados aspectos de servicios electr\u00f3nicos de confianza, que lo desarrolla. No siendo objeto de validaci\u00f3n la firma electr\u00f3nica que resulta del certificado presentado telem\u00e1ticamente resulta imposible establecer la correspondencia entre el firmante y la persona legitimada para hacerlo, conforme al contenido del Registro\u201d.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Comentario<\/strong>: S\u00f3lo se\u00f1alar que el defecto que impide el dep\u00f3sito de las cuentas, donde se expresa con claridad es en el<strong> informe<\/strong> el registrador, aunque es obvio que si lo incluido en el env\u00edo es una fotocopia, la firma que aparece en la misma no puede ser validada. Ser\u00eda interesante que en la nota de defectos se hubiera <strong>incluido<\/strong> la aclaraci\u00f3n que se hace en el informe lo que quiz\u00e1s hubiera evitado el recurso. (JAGV)<\/p>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"30-deposito-de-cuentas-falta-de-validacion-de-la-firma-electronica\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r30\"><\/a>30.() <\/span><span style=\"font-size: 12pt;\">DEP\u00d3SITO DE CUENTAS. FALTA DE VALIDACI\u00d3N DE LA FIRMA ELECTR\u00d3NICA<\/span><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 26 de diciembre de 2023, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n extendida por el registrador mercantil XI de Madrid, por la que se rechaza el dep\u00f3sito de cuentas de una sociedad correspondiente al ejercicio 2022<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Id\u00e9ntica a las n\u00fameros 25 y 29.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">(JAGV)<\/p>\n<ul style=\"text-align: justify;\">\n<li><a href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2024\/02\/16\/pdfs\/BOE-A-2024-2992.pdf\">PDF (BOE-A-2024-2992 &#8211; 4\u00a0p\u00e1gs.\u00a0&#8211; 204\u00a0KB)<\/a> <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2024-2992\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"31-deposito-de-cuentas-falta-de-validacion-de-la-firma-electronica\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r31\"><\/a>31.() <\/span><span style=\"font-size: 12pt;\">DEP\u00d3SITO DE CUENTAS. FALTA DE VALIDACI\u00d3N DE LA FIRMA ELECTR\u00d3NICA<\/span><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 26 de diciembre de 2023, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n extendida por el registrador mercantil XIII de Madrid, por la que se rechaza el dep\u00f3sito de cuentas de una sociedad correspondiente al ejercicio 2022 (JAGV)<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Id\u00e9ntica a las <a href=\"#r25\">n\u00fameros 25 y 29<\/a>.<\/p>\n<ul style=\"text-align: justify;\">\n<li><a href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2024\/02\/16\/pdfs\/BOE-A-2024-2993.pdf\">PDF (BOE-A-2024-2993 &#8211; 4\u00a0p\u00e1gs.\u00a0&#8211; 204\u00a0KB)<\/a> <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2024-2993\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"32-deposito-de-cuentas-falta-de-validacion-de-la-firma-electronica\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r32\"><\/a>32.() <\/span><span style=\"font-size: 12pt;\">DEP\u00d3SITO DE CUENTAS. FALTA DE VALIDACI\u00d3N DE LA FIRMA ELECTR\u00d3NICA<\/span><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 26 de diciembre de 2023, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n extendida por el registrador mercantil III de Madrid, por la que se rechaza el dep\u00f3sito de cuentas de una sociedad correspondiente al ejercicio 2022<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Id\u00e9ntica a las n\u00fameros 25 y 29. (JAGV)<\/p>\n<ul>\n<li style=\"text-align: justify;\"><a href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2024\/02\/16\/pdfs\/BOE-A-2024-2994.pdf\">PDF (BOE-A-2024-2994 &#8211; 4\u00a0p\u00e1gs.\u00a0&#8211; 204\u00a0KB)<\/a> <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2024-2994\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"51-deposito-de-cuentas-falta-de-validacion-de-la-firma-electronica\"><\/a><h6><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r51\"><\/a>51.() <\/span><span style=\"font-size: 12pt;\">DEP\u00d3SITO DE CUENTAS. FALTA DE VALIDACI\u00d3N DE LA FIRMA ELECTR\u00d3NICA<\/span><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 15 de enero de 2024, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n extendida por el registrador mercantil XVI de Madrid, por la que se rechaza el dep\u00f3sito de cuentas de una sociedad correspondiente al ejercicio 2022<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Id\u00e9ntica a las n\u00fameros 25 y 29. (JAGV)<\/p>\n<ul>\n<li><a href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2024\/02\/22\/pdfs\/BOE-A-2024-3416.pdf\">PDF (BOE-A-2024-3416 &#8211; 4\u00a0p\u00e1gs.\u00a0&#8211; 207\u00a0KB)<\/a> <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2024-3416\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"56-acuerdo-social-que-deja-sin-efecto-un-anterior-acuerdo-de-transformacion\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r56\"><\/a>56.*** ACUERDO SOCIAL QUE DEJA SIN EFECTO UN ANTERIOR ACUERDO DE TRANSFORMACI\u00d3N.<\/span><\/strong><\/h6>\n<div class=\"enlacesDoc\" style=\"text-align: justify;\">\n<p>Resoluci\u00f3n de 16 de enero de 2024, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n extendida por el registrador mercantil y de bienes muebles de C\u00f3rdoba, por la que se rechaza la inscripci\u00f3n del acuerdo social adoptado por la junta general de una sociedad de dejar sin efecto otro previo e inscrito de transformaci\u00f3n social<\/p>\n<p><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen<\/strong>: No es posible, sin cumplir todas las exigencias legales establecidas para la adopci\u00f3n de un nuevo acuerdo, inscribir un acuerdo que se limita a dejar sin efecto un anterior acuerdo de transformaci\u00f3n de an\u00f3nima en limitada, aunque se hayan aprobado de nuevo los estatutos y se publique de nuevo el acuerdo.<\/span><\/p>\n<p><strong>Hechos<\/strong>: Una sociedad an\u00f3nima se transforma en limitada en el a\u00f1o 2020. En el a\u00f1o 2023, en junta universal y con al voto favorable de 2\/3 del capital social y el voto en contra restante, toma el acuerdo de <strong>dejar sin efecto<\/strong> el de transformaci\u00f3n de la sociedad en limitada, aprobando los estatutos de la sociedad an\u00f3nima anteriores a la transformaci\u00f3n.<\/p>\n<p>A la escritura se une el informe de los administradores y una copia del anuncio publicado en el \u00abBolet\u00edn Oficial del Registro Mercantil\u00bb y en un diario de dicho acuerdo.<\/p>\n<p>Del recurso resulta que el acuerdo se toma ante el ejercicio del derecho de separaci\u00f3n de un socio.<\/p>\n<p>El registrador <strong>suspende<\/strong> la inscripci\u00f3n por los siguientes motivos:<\/p>\n<p>El acuerdo debe adoptarse con los requisitos exigidos por la Ley 3\/2009, todav\u00eda aplicable, dada la fecha de los acuerdos, a la transformaci\u00f3n acordada: por tanto ser\u00e1 necesario la aprobaci\u00f3n de un balance de transformaci\u00f3n, el informe de experto independiente sobre patrimonio social no dinerario, la publicaci\u00f3n del acuerdo de transformaci\u00f3n, la identidad de los socios que hayan hecho uso del derecho de separaci\u00f3n, o declaraci\u00f3n del administrador de que ning\u00fan socio lo ha ejercitado, y todo ello de conformidad con los art\u00edculos 9, 10, 14 y 17 de la Ley 3\/2009 de MESM. A\u00f1ade que si fuera necesario un <strong>nuevo acuerdo<\/strong> de transformaci\u00f3n este deber\u00eda sujetarse ya a la nueva LMESM aprobada por el RDleg 5\/2023, siendo tambi\u00e9n necesaria la votaci\u00f3n en forma separada de cada art\u00edculo o grupo de art\u00edculos seg\u00fan el art. 197 bis del TRLSC.<\/p>\n<p>La sociedad recurre y tras manifestar que como consecuencia de la transformaci\u00f3n acordada en 2020, de sociedad an\u00f3nima a sociedad limitada, un socio ejercit\u00f3 su derecho de separaci\u00f3n, el pago de la valoraci\u00f3n realizada por el experto nombrado por el RM, provocar\u00eda la disoluci\u00f3n de la sociedad y por ello de lo que se trata es un mero<strong> retorno<\/strong> a la situaci\u00f3n anterior a la primera transformaci\u00f3n para lo que se ha cumplido todas las exigencias legales incluso el informe de experto independiente pues con motivo de la valoraci\u00f3n del socio que ejercit\u00f3 su derecho de separaci\u00f3n el experto valor\u00f3 todo el patrimonio social.<\/p>\n<p><strong>Resoluci\u00f3n<\/strong>: La DG <strong>confirma<\/strong> la nota de calificaci\u00f3n.<\/p>\n<p><strong>Doctrina<\/strong>: Lo primero que hace la DG es recordar su doctrina sobre la eficacia y requisitos de los acuerdos adoptados en junta general que tienen por objeto dejar sin efecto otro u otros acuerdos adoptados: siguiendo la doctrina del TS es obvio que la sociedad puede rectificar o arrepentirse de los acuerdos adoptados, pero siempre \u00abex nunc\u00bb pues no puede pretenderse dejar sin efecto los ya producidos, incluso respecto de los socios. En definitiva, como dice la DG \u201cel acuerdo revocatorio de otro anterior no puede perjudicar ni alterar situaciones jur\u00eddicas con proyecci\u00f3n sobre intereses de tercero, pues de otro modo quedar\u00eda en manos de la propia sociedad el ejercicio y eficacia de los derechos individuales que al socio otorga el ordenamiento jur\u00eddico\u201d. La doctrina anterior, sigue diciendo, es perfectamente aplicable a las MESM como se ha puesto de relieve en resoluciones de la propia DG, exigiendo en todo caso de modificaci\u00f3n o alteraci\u00f3n de unos acuerdos de modificaci\u00f3n estructural el cumplimiento de todos los requisitos necesarios para la protecci\u00f3n de socios y acreedores.<\/p>\n<p>Por consiguiente, para la inscripci\u00f3n del acuerdo debatido hubiera sido necesario el cumplimiento de todos los requisitos exigidos en los art\u00edculos, en su caso aplicables de la Ley 3\/2009 y del art\u00edculo 221 del RRM. Aparte de ello resulta de la documentaci\u00f3n presentada y del propio escrito del recurso que \u201cla voluntad social no es otra que dejar sin efecto el derecho de separaci\u00f3n ejercido en su d\u00eda por el socio que vot\u00f3 en contra de la transformaci\u00f3n de la sociedad de an\u00f3nima a responsabilidad limitada\u201d.<\/p>\n<p><strong>Comentario<\/strong>: Es relativamente frecuente que cuando la sociedad adopta un acuerdo originador del derecho de separaci\u00f3n de los socios, si alguno de ellos, cumplidos todos los requisitos exigidos, ejercita su derecho, la sociedad piense que la soluci\u00f3n al problema est\u00e1 en dejar sin efectos el acuerdo adoptado tomando otro en su lugar. Lo puede hacer tal y como hemos visto, pero ese dejar sin efecto un acuerdo anterior, no puede suponer la desaparici\u00f3n de los efectos ya originados por el acuerdo adoptado, entre ellos el derecho de separaci\u00f3n, y tampoco puede suponer el que en ese acuerdo no deban cumplirse todos los requisitos y exigencias legales que tienen como finalidad la de proteger a socios y acreedores. Por tanto, las sociedades pueden dejar sin efecto un acuerdo, pero si ese acuerdo supuso una ampliaci\u00f3n de capital o como en este caso una modificaci\u00f3n estructural, el acuerdo que se adopte deber\u00e1 cumplir los requisitos de la reducci\u00f3n de capital o de la modificaci\u00f3n estructural de que se trate. Existe derecho al arrepentimiento, pero en ning\u00fan caso lo que va a existir es que el arrepentimiento tenga efectos retroactivos, haciendo desaparecer el anterior acuerdo adoptado y sus efectos ya producidos. JAGV.<\/p>\n<ul>\n<li><a href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2024\/02\/23\/pdfs\/BOE-A-2024-3503.pdf\">PDF (BOE-A-2024-3503 \u2013 9\u00a0p\u00e1gs.\u00a0\u2013 236\u00a0KB)<\/a> <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2024-3503\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"60-deposito-de-cuentas-recurso-para-subsanar-defectos\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r60\"><\/a>60.** DEP\u00d3SITO DE CUENTAS. RECURSO PARA SUBSANAR DEFECTOS<\/span><\/strong><\/h6>\n<div class=\"enlacesDoc\" style=\"text-align: justify;\">\n<p>Resoluci\u00f3n de 17 de enero de 2024, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n extendida por la registradora mercantil VI de Valencia, por la que deniega el dep\u00f3sito de las cuentas anuales de una sociedad.<\/p>\n<p><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen<\/strong>: Para el dep\u00f3sito de cuentas de una cooperativa valenciana, deber\u00e1n cumplirse todas las exigencias legales establecidas en su ley propia, sin que el recurso sirva para la subsanaci\u00f3n de los defectos que se oponen el dep\u00f3sito.<\/span><\/p>\n<p><strong>Hechos<\/strong>: Se solicita el dep\u00f3sito de cuentas del ejercicio 2022 respecto de una sociedad cooperativa valenciana.<\/p>\n<p>El registrador suspende el dep\u00f3sito por los siguientes defectos:<\/p>\n<p>&#8212; No consta la previa inscripci\u00f3n del Auditor de Cuentas, fundamentando dicho defecto en la legislaci\u00f3n valenciana de cooperativas y en un convenio suscrito por el \u00f3rgano competente de la CA y el Corpme, para la prestaci\u00f3n de asistencia tecnol\u00f3gica y soporte jur\u00eddico al registro de cooperativas.<\/p>\n<p>&#8212; Seg\u00fan resulta de la fecha de elaboraci\u00f3n del informe y la fecha de convocatoria de junta, el informe no ha estado a disposici\u00f3n de los socios en la fecha exigida por la legislaci\u00f3n valenciana de cooperativas y el mismo convenio citado anteriormente.<\/p>\n<p>&#8212; No se indica en la convocatoria de la Asamblea, respecto al derecho de informaci\u00f3n de los socios, la menci\u00f3n que precept\u00faa el art\u00edculo 26 del Decreto Legislativo 2\/2015, de 15 de mayo, del Consell, no siendo v\u00e1lida esta Asamblea, en cuanto a la aprobaci\u00f3n de las cuentas se refiere, debi\u00e9ndose convocar nueva Junta en la que conste dicha menci\u00f3n. Art\u00edculo 16 y 26 del <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=DOGV-r-2015-90416\">Decreto Legislativo 2\/2015, de 15 de mayo, del Consell<\/a> y el mismo convenio antes citado. Defecto insubsanable.<\/p>\n<p>La cooperativa recurre. Pone de manifiesto que los defectos advertidos en la nota de calificaci\u00f3n est\u00e1n ya subsanados, bien por la presentaci\u00f3n de los documentos que se acompa\u00f1an al recurso, bien por las inscripciones realizadas en el Registro de Cooperativas p bien como lo relativo al derecho de informaci\u00f3n que se trata de un mero error de transcripci\u00f3n.<\/p>\n<p><strong>Resoluci\u00f3n<\/strong>: Se desestima el recurso.<\/p>\n<p><strong>Doctrina<\/strong>: La DG recuerda el contenido del convenio alegado por el registrador en virtud del cual tanto la legalizaci\u00f3n de libros como el dep\u00f3sito de cuentas de las Cooperativas pueden realizarse en la Comunidad Valenciana, en el Registro Mercantil o en el Registro de Cooperativas.<\/p>\n<p>Supuesto lo anterior recuerda su doctrina de que el recurso no es la v\u00eda adecuada para la subsanaci\u00f3n de defectos y sin entrar en el fondo de los mismos y de su pretendida subsanaci\u00f3n, desestima el recurso.<\/p>\n<p><strong>Comentario<\/strong>: Solo merece comentario y muy favorable el <strong>Convenio<\/strong> que para evitar duplicidad de tr\u00e1mites y tambi\u00e9n para facilitar la vida jur\u00eddica de las Cooperativas existe entre el RM y el RdC de la Comunidad Valenciana de forma que si se legalizan libros o se depositan cuentas en el Registro Mercantil tiene el mismo efecto que si fueran hechos en el Registro de Cooperativas. Ahora bien, para que fuera completo dicho convenio, que en detalle no conocemos, deber\u00eda establecerse la posibilidad de <strong>comunicaci\u00f3n<\/strong> entre ambos registros a los efectos de evitar devoluciones de documentos como defectuosos cuando alguno de los defectos pudiera ser inexistente a la vista del contenido del Registro de Cooperativas. (JAGV)<\/p>\n<ul>\n<li><a href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2024\/02\/23\/pdfs\/BOE-A-2024-3507.pdf\">PDF (BOE-A-2024-3507 \u2013 4\u00a0p\u00e1gs.\u00a0\u2013 209\u00a0KB)<\/a> <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2024-3507\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"65-deposito-de-cuentas-junta-general-celebrada-en-termino-municipal-distinto-del-domicilio-social\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r65\"><\/a>65.** DEP\u00d3SITO DE CUENTAS. JUNTA GENERAL CELEBRADA EN T\u00c9RMINO MUNICIPAL DISTINTO DEL DOMICILIO SOCIAL<\/span><\/strong><\/h6>\n<p>Resoluci\u00f3n de 18 de enero de 2024, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n extendida por el registrador mercantil y de bienes muebles de Guadalajara, por la que se rechaza el dep\u00f3sito de cuentas de una sociedad correspondiente al ejercicio 2022.<\/p>\n<p><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen<\/strong>: No es posible la celebraci\u00f3n de la junta general de la sociedad en un t\u00e9rmino municipal distinto del domicilio social, salvo los supuestos de junta universal, fuerza mayor o regulaci\u00f3n estatutaria.<\/span><\/p>\n<p><strong>Hechos<\/strong>: Los hechos de esta resoluci\u00f3n son los siguientes:<\/p>\n<p>&#8212; se solicita el dep\u00f3sito de cuentas de una sociedad;<\/p>\n<p>&#8212; la junta en la que se aprobaron las cuentas se celebr\u00f3, previa convocatoria, en la notar\u00eda de Cabanillas del Campo(Guadalajara);<\/p>\n<p>&#8212; asistieron a la junta, el 90,81\u202f% del capital social, y el acuerdo se adopt\u00f3 con el voto favorable del 64,68\u202f% del capital social;<\/p>\n<p>&#8212; la junta fue convocada para su celebraci\u00f3n en la notar\u00eda se\u00f1alada.<\/p>\n<p>&#8212; el domicilio de la sociedad estaba situado en el Casar (Guadalajara).<\/p>\n<p>El registrador suspende el dep\u00f3sito por no celebraci\u00f3n de la junta en el t\u00e9rmino municipal en el que la sociedad tiene su domicilio. Art. 175 de la LSC.<\/p>\n<p>La sociedad recurre alegando que sus juntas siempre se han celebrado fuera del t\u00e9rmino municipal del su domicilio sin que ello haya ocasionado problema alguno con el dep\u00f3sito de cuentas en el RM, que en el lugar de su domicilio no existe notar\u00eda demarcada y que por ello se opt\u00f3 por acudir al notario del lugar m\u00e1s pr\u00f3ximo al domicilio social.<\/p>\n<p><strong>Resoluci\u00f3n<\/strong>: Se <strong>desestima<\/strong> el recurso.<\/p>\n<p><strong>Doctrina<\/strong>: Lo primero que hace la DG es ponderar la importancia que el domicilio tiene para la vida de la sociedad. Supuesto lo anterior el problema consiste en determinar si es posible la celebraci\u00f3n de la junta en un t\u00e9rmino municipal distinto del domicilio social, en atenci\u00f3n a determinadas circunstancias particulares concurrentes en los socios o en la propia sociedad.<\/p>\n<p>El <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-de-sociedades-de-capital\/#art175\">art\u00edculo 175 de la Ley de Sociedades de Capital<\/a>, en norma importada del art\u00edculo 47 de la Ley 2\/1995 de Sociedades de Responsabilidad Limitada, es claro pues establece que las juntas se celebrar\u00e1n en el t\u00e9rmino municipal del domicilio social. Tambi\u00e9n es de tener en cuenta que el derogado art\u00edculo 109 de la LSA ven\u00eda a disponer que las juntas generales se celebrar\u00e1n en la localidad del domicilio social.<\/p>\n<p>Ambos preceptos son imperativos, salvo posible regulaci\u00f3n estatutaria sobre ello, y el TS hab\u00eda establecido respecto de este \u00faltimo art\u00edculo que el \u201ct\u00e9rmino localidad deb\u00eda entenderse como pueblo o ciudad del domicilio y no como la provincia\u201d.<\/p>\n<p>Por tanto, desde 1951, a\u00f1o de publicaci\u00f3n de la primera Ley de sociedades an\u00f3nimas, las juntas deber\u00edan celebrase en el t\u00e9rmino municipal del domicilio social con s\u00f3lo dos excepciones, que se trate de junta universal o que existan razones de fuerza mayor (\u00abvis maior\u00bb) entendida como suceso o acontecimiento que no se puede evitar y tampoco se puede prever\u201d, lo que \u201cdebe quedar reservado para aquellos acontecimientos completamente extraordinarios (v.gr. relativos a desastres naturales o sucesos b\u00e9licos o de notorio desorden social, incendio o inundaci\u00f3n del domicilio, etc.)\u2026\u201d.<\/p>\n<p>\u00a0As\u00ed lo ha entendido tambi\u00e9n la DG a\u00f1adiendo que el registrador no puede entrar a valorar las razones que han llevado al incumplimiento del art\u00edculo 175 de la LSC.<\/p>\n<p>Sobre esta base Direcci\u00f3n General a\u00f1ade que no se pueden acoger ninguna de las razones de la sociedad para celebrar la junta donde se ha celebrado: no se puede tener en cuenta el que en otras ocasiones las cuentas hayan sido depositadas, dado que el registrador no est\u00e1 vinculado ni siquiera por sus propias calificaciones anteriores, aunque ello sin perjuicio de que la sociedad \u201ctiene abiertas las v\u00edas legales para, si lo considera oportuno en defensa de su derecho, ejercitar las acciones y procedimientos que el ordenamiento pone a su disposici\u00f3n bien para rectificar el contenido del registro bien para exigir responsabilidades por la pr\u00e1ctica de asientos en el registro contrarios a las normas aplicables\u201d; tampoco se puede tener en cuenta que no se han conculcado los derechos de los socios, pues ello es una mera afirmaci\u00f3n de parte, y finalmente en cuanto al argumento de inexistencia de notar\u00eda en el lugar del domicilio social, es una afirmaci\u00f3n que desconoce el ejercicio de la competencia notarial (vid. art\u00edculos 116 y 117 del Reglamento Notarial), cuando en el t\u00e9rmino municipal correspondiente al domicilio social no existe Notar\u00eda demarcada.<\/p>\n<p><strong>Comentario<\/strong>: De nuevo trata la DG sobre la posibilidad de celebraci\u00f3n de junta general fuera del t\u00e9rmino municipal en el que est\u00e9 situado el domicilio de la sociedad. Establece las excepciones con una gran rigidez de forma que dif\u00edcilmente podr\u00e1 celebrase una junta, <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-direccion-general-de-los-registros-y-el-notariado-noviembre-2019\/#512-modificacion-estatutos-celebracion-de-junta-en-cualquier-parte-del-territorio-de-la-comunidad\">salvo previsi\u00f3n estatutaria tambi\u00e9n condicionada por la doctrina de la DG,<\/a> con infracci\u00f3n del art\u00edculo 175 de la LSC.<\/p>\n<p>\u00a0No obstante, al ser una cuesti\u00f3n de hecho estimamos que puede haber situaciones pr\u00f3ximas a la fuerza mayor o circunstancias especiales que obliguen a prescindir de la exigencia se\u00f1alada siempre que no se aprecie mala fe por parte de la sociedad y la celebraci\u00f3n de una nueva junta cumpliendo la exigencia del art. 175 no sirviera para nada(por ejemplo junta con asistencia del 90% o m\u00e1s del capital, acuerdo por unanimidad, celebraci\u00f3n en t\u00e9rmino municipal contiguo al del domicilio social con gran proximidad entre ambos lugares y con dificultad objetiva para la celebraci\u00f3n en el domicilio social). (JAGV)<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><a href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2024\/02\/23\/pdfs\/BOE-A-2024-3512.pdf\">PDF (BOE-A-2024-3512 \u2013 5\u00a0p\u00e1gs.\u00a0\u2013 211\u00a0KB)<\/a> <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2024-3512\">Otros formatos<\/a><\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<\/div>\n<\/div>\n<div class=\"enlacesDoc\">\n<div class=\"enlacesDoc\">\n<div class=\"enlacesDoc\">\n<div class=\"enlacesDoc\">\n<div class=\"enlacesDoc\" style=\"text-align: justify;\">\n<div class=\"enlacesDoc\" style=\"text-align: justify;\">\n<div class=\"enlacesDoc\" style=\"text-align: justify;\">\n<div class=\"enlacesDoc\" style=\"text-align: justify;\">\n<div class=\"enlacesDoc\">\n<div class=\"enlacesDoc\">\n<div class=\"enlacesDoc\">\n<div class=\"enlacesDoc\">\n<div class=\"enlacesDoc\">\n<div class=\"enlacesDoc\">\n<div class=\"enlacesDoc\">\n<div class=\"enlacesDoc\">\n<div class=\"enlacesDoc\" style=\"text-align: justify;\">\n<div class=\"enlacesDoc\">\n<div class=\"enlacesDoc\">\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"enlaces\"><\/a><h6><span style=\"color: #0000ff; font-size: 14pt;\">ENLACES:<\/span><\/h6>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<p style=\"text-align: center;\"><span style=\"font-size: 14pt;\"><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/informes-mensuales\/no-te-lo-pierdas-febrero-2024\/\"><strong>IR A\u00a0<em>\u00a1NO TE LO PIERDAS!<\/em> DE FEBRERO<\/strong><\/a><\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: center;\"><strong><span style=\"font-size: 14pt;\"><a href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/titulares-de-resoluciones\/\">TITULARES DE RESOLUCIONES DESDE 2015<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: center;\"><strong><span style=\"font-size: 14pt;\"><a href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/cuadro-resoluciones-dgrn-por-meses\/\">INFORMES MENSUALES DE RESOLUCIONES<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: center;\"><strong><span style=\"font-size: 14pt;\"><a href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/category\/resoluciones\/indice-propiedad\/\">POR VOCES PROPIEDAD<\/a> <a href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/category\/resoluciones\/indice-mercantil\/\">POR VOCES MERCANTIL<\/a>\u00a0<\/span><\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: center;\"><strong><span style=\"font-size: 14pt;\"><a href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/resoluciones-dgrn-interpretativas-de-la-ley-132015-de-24-de-junio\/\">RESOLUCIONES REFORMA LEY HIPOTECARIA Y CATASTRO<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: center;\"><strong><span style=\"font-size: 14pt;\"><a href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/fs\/\">DICCIONARIO FRANCISCO SENA<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: center;\"><strong><span style=\"font-size: 14pt;\"><a href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/cataluna-resoluciones\/resoluciones-direccion-general-de-derecho-y-entidades-juridicas-de-cataluna\/\">RESOLUCIONES CATALU\u00d1A<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: center;\"><strong><span style=\"font-size: 14pt;\"><a href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/sabias-que-3\/\">\u00bfSAB\u00cdAS QU\u00c9?<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: center;\"><strong><span style=\"font-size: 14pt;\"><a href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/category\/resoluciones\/\">SECCI\u00d3N RESOLUCIONES DGRN \/ DGSJFP<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: center;\"><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=113607\"><strong><span style=\"font-size: 14pt;\">Ir al INFORME FEBRERO (Secciones I y II del BOE)<\/span><\/strong><\/a><\/p>\n<p><span style=\"font-size: 14pt;\"><strong>RECURSOS EN ESTA WEB SOBRE: <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/category\/normas\/\">NORMAS<\/a> \u2013 <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/category\/resoluciones\/\">RESOLUCIONES<\/a><\/strong><\/span><\/p>\n<p><span style=\"font-size: 14pt;\"><strong>OTROS RECURSOS: <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/category\/secciones\/\">Secciones<\/a>\u00a0\u2013\u00a0<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/category\/participa\/\">Participa<\/a>\u00a0\u2013\u00a0<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/category\/cuadros\/\">Cuadros<\/a>\u00a0\u2013\u00a0<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/category\/practica\/\">Pr\u00e1ctica<\/a>\u00a0\u2013\u00a0<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/secciones\/oficina-notarial\/modelos-para-documentos-notariales\/\">Modelos<\/a>\u00a0\u2013\u00a0<a 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Por Andres Bertens en Flikr<\/p><\/div>\n<p>&nbsp;<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>INFORME N\u00ba 338. (BOE FEBRERO de 2024) 2\u00aa Parte: RESOLUCIONES DGSJFP: PROPIEDAD MERCANTIL RESOLUCIONES POR MESES y POR TITULARES PARA BUSCAR Ir al INFORME FEBRERO (Secciones I y II del BOE) IR A\u00a0\u00a1NO TE LO PIERDAS! 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