{"id":11383,"date":"2015-12-03T17:03:58","date_gmt":"2015-12-03T16:03:58","guid":{"rendered":"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=11383"},"modified":"2023-03-06T19:40:36","modified_gmt":"2023-03-06T18:40:36","slug":"resoluciones-dgrn-diciembre-2015","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-dgrn-diciembre-2015\/","title":{"rendered":"Resoluciones DGRN Diciembre 2015"},"content":{"rendered":"

\u00a0<\/p>\n<\/a>

<\/a>SENTENCIAS SOBRE RESOLUCIONES<\/span><\/strong><\/h6>\n<\/a>
S10. Rectificaci\u00f3n de error. Transcripci\u00f3n de cl\u00e1usulas financieras. <\/strong><\/span><\/h6>\n

Resoluci\u00f3n de 30 de noviembre de 2015, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, por la que se anula la de 5 de noviembre de 2014, por la que se publica, conforme a lo dispuesto en el art\u00edculo 327 de la Ley Hipotecaria, la sentencia de la Audiencia Provincial de Tarragona, Secci\u00f3n Tercera, de 1 de abril de 2011, al haber devenido firme.<\/p>\n

Esta resoluci\u00f3n rectifica el error padecido en la R. 5 de noviembre 2014, que declar\u00f3 la nulidad de la R. 24 de Julio de 2008<\/strong><\/a> por Sentencia de la Audiencia Provincial de Tarragona, Secci\u00f3n Tercera, de 1 de abril de 2011, pues en dicha Resoluci\u00f3n, por error, se recogi\u00f3 que esta sentencia hab\u00eda devenido firme, cuando en realidad <\/strong>fue recurrida en casaci\u00f3n<\/u><\/strong> ante el Tribunal Supremo y dictada sentencia<\/strong> por el citado Tribunal el 13 de septiembre de 2013<\/strong> casando la sentencia y desestimando el recurso de apelaci\u00f3n en su d\u00eda interpuesto.<\/p>\n

Por tanto:<\/p>\n

1.\u00ba Queda sin efecto la R. DGRN de 5 de noviembre 2014,<\/strong> que declar\u00f3 la nulidad de la R. 24 de Julio de 2008<\/a>.<\/strong><\/p>\n

2.\u00ba Se acuerda la publicaci\u00f3n de la citada Sentencia firme del Tribunal Supremo, Sala Primera, de\u00a013 de septiembre de 2013<\/strong><\/p>\n

PDF (BOE-A-2015-13722 – 2 p\u00e1gs. – 157 KB)<\/a> Otros formatos<\/a><\/p>\n

\u00a0<\/p>\n<\/a>

<\/a>S11.\u00a0<\/span><\/strong>Inmatriculaci\u00f3n de terreno existiendo una construcci\u00f3n seg\u00fan certificado catastral.\u00a0<\/span><\/strong><\/h6>\n

Resoluci\u00f3n de 7 de diciembre de 2015, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, por la que se publica, conforme a lo dispuesto en el art\u00edculo 327 de la Ley Hipotecaria, la sentencia del Juzgado de Primera Instancia n.\u00ba 3 de Ourense, de 30 de marzo de 2015, que ha devenido firme.<\/p>\n

Publica el fallo de la Sentencia firme del Juzgado de Primera Instancia n\u00famero 3 de Ourense, de 30 de marzo de 2015<\/strong>, que estima la demanda<\/strong> interpuesta contra la R. 29 de octubre de 2014<\/a>, dejando sin efecto la Nota de Calificaci\u00f3n<\/strong> negativa.<\/p>\n

PDF (BOE-A-2015-14173 – 1 p\u00e1g.<\/abbr><\/span> – 151 <\/span>KB<\/span><\/abbr>)<\/span><\/a>Otros formatos<\/span><\/a><\/p>\n

\u00a0<\/p>\n

\n<\/a>
<\/a>S12.\u00a0<\/span><\/strong>Sentencia declarativa y reanudaci\u00f3n de tracto.\u00a0<\/strong><\/span><\/h6>\n

Resoluci\u00f3n de 7 de diciembre de 2015, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, por la que se publica, conforme a lo dispuesto en el art\u00edculo 327 de la Ley Hipotecaria, la sentencia del Juzgado de Primera Instancia n.\u00ba 11 de Las Palmas de Gran Canaria, de 23 de diciembre de 2014, que ha devenido firme.<\/p>\n

Publica el fallo de la Sentencia del Juzgado de Primera Instancia n\u00ba 11 de Las Palmas de Gran Canaria, de 23 de diciembre de 2014<\/strong> que estima la demanda contra la <\/strong>R. 28 de septiembre de 2011<\/a>, revoc\u00e1ndola<\/strong>, y dejando sin efecto la calificaci\u00f3n negativa.<\/p>\n

PDF (BOE-A-2015-14174 – 1 p\u00e1g.<\/abbr><\/span> – 154 <\/span>KB<\/span><\/abbr>)<\/span><\/a>Otros formatos<\/span><\/a><\/p>\n

\u00a0<\/p>\n<\/a>

RESOLUCIONES:<\/span><\/strong><\/h6>\n<\/div>\n<\/a>
<\/a>432. LIMITACIONES A LOS INTERESES DE DEMORA. COMPETENCIA PARA RESOLVER EL RECURSO<\/span><\/h6>\n

Resoluci\u00f3n de 10 de noviembre de 2015, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n de la registradora de la propiedad de La Seu d’Urgell, por la que se deniega la inscripci\u00f3n de ciertos pactos en una escritura de pr\u00e9stamo hipotecario. (CB)<\/p>\n

EL CASO.- Se presenta un pr\u00e9stamo hipotecario que contiene una cl\u00e1usula de inter\u00e9s de demora y otra de vencimiento anticipado. Se pone defecto a las dos cl\u00e1usulas pero s\u00f3lo se recurre el de intereses de demora.<\/p>\n

CL\u00c1USULA DE INTERESES DE DEMORA.- Respecto de la cl\u00e1usula de intereses de demora<\/strong>: \u201cla sexta de la escritura de pr\u00e9stamo hipotecario, se se\u00f1ala un inter\u00e9s de demora fijo del 20,50% anual a efectos obligacionales<\/u><\/strong> [primera cuesti\u00f3n] y, a efectos hipotecarios, de 10,580%; siendo la primera cuesti\u00f3n la que ha sido objeto de tacha registral y la \u00fanica recurrida; no habiendo sido objeto del recurso el resto de los defectos de la nota de calificaci\u00f3n\u201d.<\/p>\n

CALIFICACI\u00d3N Y DECISI\u00d3N DE LA DGRN.- La registradora suspende<\/strong> la inscripci\u00f3n solicitada [suspensi\u00f3n total] porque en el pacto sexto de la escritura se conviene un inter\u00e9s de demora al tipo de inter\u00e9s nominal anual del 20,50%; cl\u00e1usula que resulta contraria a lo dispuesto en el art. 251-6 apartado 4.\u00ba<\/strong> de la Ley 22\/2010, de 20 de Julio, del C\u00f3digo de consumo de Catalu\u00f1a \u2013introducido por la Ley 20\/2014, de 20 de diciembre […] La Ley de Presupuestos de este a\u00f1o fija el inter\u00e9s legal del dinero en el 3,5%, de modo que no puede pactarse un inter\u00e9s de demora superior al 10,50%.<\/p>\n

Los prestatarios son personas f\u00edsicas<\/strong> y la finca hipoteca es una vivienda<\/strong>, pero\u00a0el pr\u00e9stamo, <\/strong>como se indica expresamente en la parte expositiva, se destina a <\/strong>la adquisici\u00f3n de segunda residencia<\/u><\/strong>.<\/p>\n

Para la registradora se ha de denegar la inscripci\u00f3n de las cl\u00e1usulas contrarias a las leyes<\/strong> conforme a los principios generales del ordenamiento jur\u00eddico […] Por todo ello no puede inscribirse la cl\u00e1usula<\/strong> relativa al inter\u00e9s de demora contenida en el pacto sexto de la escritura y dada la transcendencia <\/strong>que para el derecho real de hipoteca tiene dicha cl\u00e1usula, su no inscripci\u00f3n impide la inscripci\u00f3n de la hipoteca constituida<\/strong>, a no ser que el interesado solicite expresamente la inscripci\u00f3n parcial<\/strong> de la hipoteca sin la cl\u00e1usula en cuesti\u00f3n, de conformidad con los arts. 19 bis y 322 LH. La DGRN confirma<\/u> la nota.<\/strong><\/p>\n

CUESTIONES PREVIAS.- Con car\u00e1cter previo<\/strong> se plantean tres cuestiones (competencia administrativa para resolver el recurso, \u00e1mbito de la calificaci\u00f3n registral y aplicaci\u00f3n del Derecho auton\u00f3mico) ya analizadas en la Resoluci\u00f3n de 25 de septiembre de 2015<\/a> y reiteradas en otras dos posteriores de fecha 8 y 9 de octubre de 2015 sobre la misma materia.<\/p>\n

Para los razonamientos sobre estas cuestiones recogidos en esta resoluci\u00f3n por la v\u00eda del \u201ccorta y pega\u201d, nos remitimos al resumen de la resoluci\u00f3n de setiembre citada en primer lugar.<\/p>\n

El recurso tambi\u00e9n aclara que se procede a resolver todas las cuestiones planteadas, no obstante, la suspensi\u00f3n de la norma objeto de aplicaci\u00f3n<\/strong> \u2013el art. 251-6, n\u00famero 4, del C\u00f3digo de consumo de Catalu\u00f1a\u2013 por providencia del Tribunal Constitucional de 6 octubre 2015, que suspende la vigencia, entre otros, del citado art\u00edculo; publicada en el BOE de 9 de octubre pasado<\/strong>.<\/p>\n

DENEGACI\u00d3N DE CL\u00c1USULA DE INTERESES DE DEMORA.- La cuesti\u00f3n principal es si se ajustan o no a Derecho las razones jur\u00eddicas aducidas por la registradora en su calificaci\u00f3n para denegar la inscripci\u00f3n de la cl\u00e1usula de intereses de demora obligacionales <\/strong>de la escritura de pr\u00e9stamo hipotecario, ya que dicho defecto ha sido el \u00fanico impugnado.<\/p>\n

La cuesti\u00f3n de fondo del recurso es la aplicabilidad<\/strong> del l\u00edmite que a los intereses moratorios de los pr\u00e9stamos hipotecarios impone el art. 251-6, n\u00famero 4, del C\u00f3digo de consumo de Catalu\u00f1a. Para los argumentos sobre esta cuesti\u00f3n contenidos en el fundamento jur\u00eddico sexto y parte del s\u00e9ptimo nos remitimos al resumen de otra resoluci\u00f3n de la misma fecha y materia del Registro de Torredembarra.<\/p>\n

ESPECIALIDADES DEL CASO: HIPOTECA SOBRE SEGUNDA RESIDENCIA.- En el supuesto objeto de este recurso<\/strong> la finalidad del pr\u00e9stamo hipotecario no es la adquisici\u00f3n de la vivienda habitual<\/strong> de los prestatarios como expresamente se indica en la parte expositiva; por lo que no resulta aplicable, y no lo hace la registradora, la legislaci\u00f3n estatal, ya que el \u00e1mbito de esta limitaci\u00f3n [estatal], (resoluci\u00f3n de 25 abril 2014), no puede ser extrapolado<\/u> a supuestos no contemplados en la norma ni ser objeto de interpretaci\u00f3n extensiva<\/u><\/strong>.<\/p>\n

Sin embargo, como ya se resolvi\u00f3 en las Resoluciones de 25 de septiembre y 8 y 9 de octubre de 2015, s\u00ed ser\u00eda aplicable<\/strong>, en la medida que en el momento de su otorgamiento no se hab\u00eda presentado recurso ante el Tribunal Constitucional<\/strong> y que no parecen incompatibles en este extremo, la citada norma auton\u00f3mica catalana<\/u><\/strong> y, en consecuencia, la registradora deber\u00e1 rechazar la inscripci\u00f3n de la cl\u00e1usula discutida en cuanto contraria a una norma prohibitiva; y eso es lo que efectivamente ha hecho, por lo que el defecto debe ser confirmado.<\/strong><\/p>\n

En cuanto a la alegaci\u00f3n por parte del recurrente de que la consecuencia de la infracci\u00f3n de la norma auton\u00f3mica sea una sanci\u00f3n administrativa<\/strong> no puede admitirse, porque el efecto de su contravenci\u00f3n se rige por la norma estatal que impone la nulidad de pleno derecho y la no inscripci\u00f3n ya consideremos que la norma auton\u00f3mica impone un l\u00edmite o prohibici\u00f3n legal strictu sensu<\/em> o una declaraci\u00f3n de abusividad por disposici\u00f3n legal (arts. 8 LCGC y 83 TRLGDCU).<\/p>\n

PDF (BOE-A-2015-13107 – 15 p\u00e1gs.<\/abbr> – 274 KB<\/abbr>)<\/a>\u00a0 \u00a0Otros formatos<\/a><\/p>\n

\u00a0<\/p>\n<\/a>

<\/a>433. LIMITACIONES A LOS INTERESES DE DEMORA. COMPETENCIA PARA RESOLVER EL RECURSO<\/span><\/span><\/h6>\n

Resoluci\u00f3n de 10 de noviembre de 2015, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n del registrador de la propiedad de Torredembarra, por la que se deniega la inscripci\u00f3n de ciertos pactos en una escritura de pr\u00e9stamo hipotecario. (CB)<\/p>\n

\u00a0EL CASO.- Se presenta un pr\u00e9stamo hipotecario que contiene una cl\u00e1usula de inter\u00e9s de demora y otra de suelo o de limitaci\u00f3n a la baja de un tipo de inter\u00e9s variable. Se pone defecto a las dos cl\u00e1usulas pero s\u00f3lo se recurren los defectos sobre los intereses de demora.<\/p>\n

CL\u00c1USULA DE INTERESES DE DEMORA.- Respecto de la cl\u00e1usula de intereses de demora<\/strong>: \u201c[…] la sexta de la escritura de pr\u00e9stamo hipotecario, se establece un inter\u00e9s de demora \u00abal 10,5% nominal anual variable, al alza o a la baja, para ajustarse al resultado de multiplicar por 3 el tipo de inter\u00e9s legal del dinero vigente en el momento de su devengo\u00bb, y en la cl\u00e1usula octava de constituci\u00f3n de hipoteca se se\u00f1ala a efectos hipotecarios un tipo m\u00e1ximo de demora del 13,180% anual. Debe tenerse en cuenta que los prestatarios son personas f\u00edsicas y que el pr\u00e9stamo se destina a la adquisici\u00f3n de su vivienda habitual<\/strong>\u201d.<\/p>\n

CALIFICACI\u00d3N Y DECISI\u00d3N DE LA DGRN.- El registrador suspende<\/strong> la inscripci\u00f3n solicitada [suspensi\u00f3n total] por el defecto de que aparece [PRIMER DEFECTO] un inter\u00e9s de demora y [SEGUNDO DEFECTO] un pacto de constituci\u00f3n respecto de los que no se se\u00f1ala la limitaci\u00f3n m\u00e1xima legal del 10,5%,<\/strong> pudiendo considerarse cl\u00e1usulas abusivas y por tanto nulas de pleno derecho, debiendo rectificarse el clausulado<\/strong> para que pueda, acceder al Registro de la Propiedad. No obstante, podr\u00eda practicarse la inscripci\u00f3n parcial a solicitud del interesado. La DGRN revoca el primer defecto y confirma el segundo<\/u><\/strong>.<\/p>\n

CUESTIONES PREVIAS.- Con car\u00e1cter previo<\/strong> se plantean tres cuestiones (competencia administrativa para resolver el recurso, \u00e1mbito de la calificaci\u00f3n registral y aplicaci\u00f3n del Derecho auton\u00f3mico) ya analizadas en la Resoluci\u00f3n de 25 de septiembre de 2015<\/a> y reiteradas en otras dos posteriores de fecha 8 y 9 de octubre de 2015 sobre la misma materia.<\/p>\n

Para los razonamientos sobre estas cuestiones recogidos en esta resoluci\u00f3n por la v\u00eda del \u201ccorta y pega\u201d, nos remitimos al resumen de la resoluci\u00f3n de setiembre citada en primer lugar.<\/p>\n

El recurso tambi\u00e9n aclara que se procede a resolver todas las cuestiones planteadas, no obstante, la suspensi\u00f3n de la norma objeto de aplicaci\u00f3n<\/strong> \u2013el art. 251-6, n\u00famero 4, del C\u00f3digo de consumo de Catalu\u00f1a\u2013 por providencia del Tribunal Constitucional de 6 octubre 2015, que suspende la vigencia, entre otros, del citado art\u00edculo; publicada en el BOE de 9 de octubre pasado<\/strong>.<\/p>\n

INTERESES DE DEMORA.- La cuesti\u00f3n principal estriba en analizar si se ajustan o no a Derecho las razones jur\u00eddicas aducidas por el registrador para denegar la inscripci\u00f3n de la concreta cl\u00e1usula<\/strong> de la escritura de pr\u00e9stamo hipotecario relativa a los intereses moratorios<\/strong>, ya que dicho defecto ha sido el \u00fanico impugnado.<\/p>\n

PRIMER DEFECTO SOBRE INTERESES DE DEMORA.- La cuesti\u00f3n de fondo<\/strong> reside en la aplicabilidad del l\u00edmite que a los intereses moratorios de los pr\u00e9stamos hipotecarios<\/strong> impone el art. 251-6, n\u00famero 4, del C\u00f3digo de consumo de Catalu\u00f1a. A primera vista parece una materia competencia estatal<\/strong> y hay dudas, se\u00f1aladas por el recurrente, sobre la constitucionalidad<\/strong> del precepto auton\u00f3mico.<\/p>\n

Ahora bien, el registrador carece de facultades<\/strong> para analizar la legalidad o constitucionalidad de las disposiciones que ha de aplicar en el ejercicio de su funci\u00f3n y debe limitarse a apreciar la validez de los actos dispositivos<\/strong> atendiendo al ordenamiento jur\u00eddico vigente y aplicable en cada momento, ya sea \u00e9ste comunitario, estatal o auton\u00f3mico […] pues de lo contrario estar\u00eda haciendo una dejaci\u00f3n de sus funciones<\/strong> (Resoluciones DGRN de 5 octubre 2005 y 19 abril 2006).<\/p>\n

Sentado este criterio de aplicabilidad <\/strong>[de la normativa auton\u00f3mica], debe destacarse, que la determinaci\u00f3n de los efectos civiles y registrales de esas normas auton\u00f3micas relativas a la cl\u00e1usulas contenidas en los contratos de pr\u00e9stamo y cr\u00e9dito hipotecario en que est\u00e9n involucrados consumidores, corresponde a la legislaci\u00f3n estatal<\/strong> y, en consecuencia […] respecto a las cl\u00e1usulas que vulneren la limitaci\u00f3n catalana de los intereses moratorios, el efecto civil ser\u00e1 la nulidad de pleno derecho y el registral el de su no inscripci\u00f3n de las mismas<\/u> en todo caso<\/strong> (arts. 8 LCGC, 83 TRLGDCU y 114.3 LH).<\/p>\n

A este respecto debe se\u00f1alarse que la legislaci\u00f3n estatal, tras la Ley 1\/2013, regula los intereses moratorios<\/strong>, en lo que ahora nos interesa, en el art. 114.III LH que […] s\u00f3lo opera<\/strong> en los contratos del pr\u00e9stamo o cr\u00e9dito hipotecarios destinados a la adquisici\u00f3n de la vivienda habitual<\/strong> del deudor […] y en los que se hipoteca dicha vivienda<\/strong> habitual<\/strong>, es decir, no son aplicables a pr\u00e9stamos o cr\u00e9ditos hipotecarios con otra finalidad, aunque lo sean con fines de consumo<\/strong>, el deudor tenga la condici\u00f3n de consumidor y la finca hipotecada constituyera su domicilio habitual. En tales casos el registrador s\u00f3lo podr\u00e1 rechazar su inscripci\u00f3n si existiere una resoluci\u00f3n judicial firme<\/u>, en los t\u00e9rminos antes expresados, que ya hubiere declarado la abusividad de una cifra concreta<\/strong> de intereses moratorios en el \u00e1mbito de los pr\u00e9stamos hipotecarios.<\/p>\n

Por su parte el art. 251-6, n\u00famero 4, letra a),<\/strong> del C\u00f3digo de consumo de Catalu\u00f1a […] implica un \u00e1mbito de aplicaci\u00f3n diferente<\/strong> ya que comprende todos los pr\u00e9stamos<\/strong> o cr\u00e9ditos hipotecarios cualesquiera que fuera su finalidad o la naturaleza de la finca hipotecada, con tal de que el prestatario tenga la condici\u00f3n de consumidor; as\u00ed como un diferente l\u00edmite de inter\u00e9s<\/strong> ya que la fecha de referencia para fijarlo ser\u00e1 la fecha<\/strong> de la escritura de constituci\u00f3n<\/strong> de hipoteca y no el momento del devengo<\/strong> de tales intereses como en el supuesto del art. 114 LH.<\/p>\n

ESPECIALIDADES: PRIMERA RESIDENCIA.- En el supuesto objeto de este recurso la finalidad del pr\u00e9stamo garantizado con la hipoteca es la adquisici\u00f3n de la vivienda habitual<\/strong><\/u> de los prestatarios, como expresamente se indica en la escritura; por lo que resulta aplicable la legislaci\u00f3n estatal. Sin embargo, tambi\u00e9n resulta aplicable<\/strong>, en tanto no se presente recurso ante el Tribunal Constitucional, la citada norma auton\u00f3mica, lo que plantea la cuesti\u00f3n de si la aplicaci\u00f3n de la norma estatal excluye<\/strong> la aplicaci\u00f3n de la norma auton\u00f3mica<\/u>.<\/p>\n

En este caso frente a lo que ya se resolvi\u00f3 en las Resoluciones de 25 de septiembre y 8 y 9 de octubre de 2015 debe rechazarse la aplicaci\u00f3n de la norma auton\u00f3mica, porque la aplicaci\u00f3n de la norma estatal<\/strong>, que no ten\u00eda lugar en los supuestos de esas Resoluciones y que goza de jerarqu\u00eda normativa<\/strong>, es inconciliable<\/strong> con aqu\u00e9lla, ya que ambas normativas establecen un r\u00e9gimen distinto<\/u> de fijaci\u00f3n del inter\u00e9s moratorio<\/strong>: \u00abtres veces el inter\u00e9s legal del dinero en el momento del devengo<\/strong>\u00bb la norma estatal, y \u00abtres veces el inter\u00e9s legal del dinero en el momento de la firma del contrato<\/strong>\u00bb la norma auton\u00f3mica, cuyas consecuencias econ\u00f3micas para el deudor difieren<\/strong>. No puede afirmarse en contrario que la norma auton\u00f3mica supone, en este supuesto concreto, un reforzamiento de la protecci\u00f3n del consumidor<\/u><\/strong>, porque siendo id\u00e9ntico el inter\u00e9s moratorio inicial en ambas legislaciones, mientras que en la legislaci\u00f3n catalana el mismo permanece inalterado<\/strong> durante toda la vida del pr\u00e9stamo, en la legislaci\u00f3n estatal si bien es susceptible de aumento, el cual siempre ser\u00e1 moderado dada la fijaci\u00f3n del inter\u00e9s legal del dinero por el Gobierno nacional, tambi\u00e9n es susceptible de disminuci\u00f3n<\/u>, de cuyo beneficio la normativa catalana priva al prestatario<\/strong>. En consecuencia, al ajustarse la cl\u00e1usula suspendida a las exigencias de la normativa estatal aplicable, el recurso en cuanto a este defecto debe ser admitido. <\/u><\/strong><\/p>\n

SEGUNDO DEFECTO SOBRE INTERESES DE DEMORA.- En cuanto al segundo defecto<\/u><\/strong> consistente, seg\u00fan el registrador, en una defectuosa configuraci\u00f3n de la responsabilidad hipotecaria<\/u><\/strong> por intereses moratorios en cuanto se fija un tipo m\u00e1ximo a efectos hipotecarios fijo del 13,180% anual, sin m\u00e1s salvedad […] se trata de una cuesti\u00f3n que ya abord\u00f3 este Centro Directivo, entre otras, en las Resoluciones de 29 de mayo<\/a> de 2014 y 14 de enero<\/a> de 2015<\/strong> que imponen que la determinaci\u00f3n de la responsabilidad hipotecaria por intereses moratorios, cuando sea aplicable el art. 114.3\u00ba LH, por destinarse el pr\u00e9stamo o cr\u00e9dito a la adquisici\u00f3n de la vivienda habitual del prestatario, deber\u00e1 incluir expresamente<\/u> la referencia de que el tipo m\u00e1ximo fijado no ser\u00e1 aplicable \u00aben caso de exceder de tres veces el inter\u00e9s legal del dinero vigente en el momento del devengo<\/strong>\u00bb, es decir, que s\u00f3lo se aplicar\u00e1 como un nuevo l\u00edmite para el supuesto de que el triple del inter\u00e9s legal del dinero fuera superior, y nunca como un l\u00edmite general a efectos hipotecarios.<\/p>\n

[La resoluci\u00f3n tras analizar los requisitos de la hipoteca de seguridad en su modalidad de m\u00e1ximo en garant\u00eda de obligaciones futuras como la de los intereses de demora, que requiere un l\u00edmite m\u00e1ximo a todos los efectos, favorables como adversos, reales o personales] a\u00f1ade que […] cualquiera que sea el l\u00edmite m\u00e1ximo que se pacte, por hip\u00f3tesis podr\u00e1 ocurrir que en alg\u00fan momento de la vigencia de la hipoteca la aplicaci\u00f3n de la f\u00f3rmula del art. 114.III LH d\u00e9 como resultado una cifra inferior<\/strong> al m\u00e1ximo pactado, las f\u00f3rmulas contractuales siempre podr\u00e1n evitar cualquier tacha de ilegalidad mediante la incorporaci\u00f3n a la estipulaci\u00f3n correspondiente de una reserva o salvedad de aquel l\u00edmite legal<\/u><\/strong>.<\/p>\n

Lo que en ning\u00fan caso puede admitirse, so pretexto de que la variabilidad futura de los tipos de inter\u00e9s legal del dinero es imprevisible, es que se pacte un tipo fijo de intereses de demora que ya, a presente<\/strong> en la misma fecha de la constituci\u00f3n de la hipoteca, infrinja el l\u00edmite legal de los que se pueden devengar en el a\u00f1o de constituci\u00f3n, como ocurre en el supuesto de hecho de esta resoluci\u00f3n<\/strong>. Es necesario<\/strong>, por tanto, que de la propia cl\u00e1usula contractual de la responsabilidad hipotecaria por intereses moratorios resulte inequ\u00edvocamente que el tipo m\u00e1ximo pactado para dicha cobertura del derecho real s\u00f3lo ser\u00e1 aplicable si en el momento del devengo<\/u> de los intereses moratorios dicho tipo es igual o inferior al referido l\u00edmite legal impuesto en el art. 114.III LH<\/strong>.<\/p>\n

PDF (BOE-A-2015-13108 – 19 p\u00e1gs.<\/abbr> – 322 KB<\/abbr>)<\/a>\u00a0 \u00a0Otros formatos<\/a>\u00a0\u00a0<\/p>\n

\u00a0<\/p>\n<\/a>

<\/a>434. EJECUCI\u00d3N JUDICIAL HIPOTECARIA. DEMANDA Y REQUERIMIENTO DE PAGO AL TERCER POSEEDOR<\/span><\/h6>\n

Resoluci\u00f3n de 11 de noviembre de 2015, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Zaragoza n.\u00ba 8, por la que se suspende la inscripci\u00f3n del testimonio de decreto de adjudicaci\u00f3n y de mandamiento de cancelaci\u00f3n de cargas dictados en el seno de un procedimiento de ejecuci\u00f3n hipotecaria.<\/p>\n

Hechos: <\/strong>Se sigue un procedimiento de ejecuci\u00f3n hipotecaria directa en un juzgado contra el deudor. La finca hipotecada ha sido transmitida previamente a un tercero (por aportaci\u00f3n a una sociedad), que no ha sido demandado en el procedimiento, ni requerido de pago, aunque s\u00ed ha sido notificado del procedimiento.<\/p>\n

La registradora\u00a0<\/strong>suspende la inscripci\u00f3n porque no se ha demandado ni requerido de pago al tercero titular registral, lo que debi\u00f3 hacerse conforme a los art\u00edculos que cita y a la jurisprudencia del Tribunal Constitucional.<\/p>\n

La entidad interesada<\/strong>\u00a0ejecutante recurre y alega que ha habido una ampliaci\u00f3n de la demanda y notificaci\u00f3n al titular registral, una vez se supo por el certificado de cargas de la existencia de otro titular, que dicho nuevo titular nunca le comunic\u00f3 la adquisici\u00f3n del bien, y que, en definitiva, no ha habido indefensi\u00f3n, por lo que la nulidad del procedimiento ser\u00eda desproporcionada.<\/p>\n

La DGRN<\/strong> desestima el recurso. Comienza por afirmar la competencia de la registradora para calificar este punto, pues se trata de un tr\u00e1mite esencial del procedimiento, seg\u00fan el art\u00edculo 100 RH<\/a>. Considera que el tercer poseedor no ha sido demandado ni<\/strong> requerido de pago<\/strong><\/em> debidamente, pues ten\u00eda inscrito su derecho antes de iniciarse el procedimiento de ejecuci\u00f3n<\/strong><\/em>, y por tanto infringidos los art\u00edculos 689<\/a>,\u00a0 685<\/a>, y 686<\/a> de la LEC, conforme a la doctrina del Tribunal Constitucional en Sentencia de 8 de Abril de 2013<\/a>.<\/p>\n

COMENTARIO.- <\/strong>\u00a0La cuesti\u00f3n central del presente caso es que la DGRN considera que no es suficiente la ampliaci\u00f3n de la demanda al tercer poseedor y su notificaci\u00f3n, una vez iniciado el procedimiento, pues al figurar inscrito su derecho de propiedad antes del inicio del procedimiento de ejecuci\u00f3n ten\u00eda que haber sido demandado inicialmente, ya que ello implica que el tercer poseedor ha acreditado al acreedor la adquisici\u00f3n de dichos bienes, aunque no haya habido notificaci\u00f3n formal de dicha adquisici\u00f3n.<\/p>\n

Lo cierto es que esta posici\u00f3n no se sustenta con el texto vigente de la LEC pues, en primer lugar, desde el punto de vista formal, \u00a0el conocimiento procesal del tercer poseedor surge en el momento de la expedici\u00f3n del certificado de cargas, y la propia norma (art\u00edculo 689 de la LEC<\/a>) prev\u00e9 expresamente el camino a seguir en el caso de que no haya habido requerimiento de pago a dicho tercer poseedor, pues entonces \u201cse notificar\u00e1 la existencia del procedimiento a aquella persona, en el domicilio que conste en el Registro, para que pueda, si le conviene, intervenir en la ejecuci\u00f3n, conforme a lo dispuesto en el art\u00edculo 662<\/a>, o satisfacer antes del remate el importe del cr\u00e9dito y los intereses y costas en la parte que est\u00e9 asegurada con la hipoteca de su finca\u201d<\/em>. Por otro lado el art 685<\/a>\u00a0prev\u00e9 el litisconsorcio pasivo necesario en el momento inicial \u201cfrente al tercer poseedor de los bienes hipotecados, siempre que este \u00faltimo hubiese acreditado al acreedor la adquisici\u00f3n de dichos bienes\u201d,<\/em> lo que no ha ocurrido en el presente caso, seg\u00fan alega el recurrente. Tampoco es\u00a0defendible la interpretaci\u00f3n subyacente de la DGRN y de la registradora de dicha norma, de que la inscripci\u00f3n equivale a la acreditaci\u00f3n al acreedor de la nueva titularidad, pues ello s\u00f3lo es posible tras consulta al Registro y esa consulta previa no la impone ninguna norma.<\/p>\n

Cabr\u00eda a\u00f1adir, como argumento adicional, que si la ejecuci\u00f3n se realizara ante notario la notificaci\u00f3n y el requerimiento de pago al tercer poseedor tendr\u00eda lugar \u00fanicamente una vez expedido el certificado de cargas, conforme al art\u00edculo 236-D<\/a>\u00a0RH.<\/p>\n

En segundo lugar, desde el punto de vista del fondo del asunto, lo cierto es que no puede sostenerse que haya habido indefensi\u00f3n ya que el tercer poseedor ha sido notificado en tiempo procesal oportuno, ha podido intervenir en el procedimiento y poner fin, en su caso, al mismo mediante el pago de lo debido o utilizando los medios de defensa que pone a su favor la LEC. T\u00e9nganse en cuenta que la sentencia del Tribunal Constitucional mencionada,\u00a0de 8 de Abril de 2013<\/a>, que parece la base de la Resoluci\u00f3n,\u00a0 se refiere a un caso de indefensi\u00f3n porque el titular registral no fue objeto de notificaci\u00f3n ninguna en el procedimiento e incluso se le rechaz\u00f3 su personaci\u00f3n cuando tuvo un conocimiento extrajudicial del mismo.<\/p>\n

Adem\u00e1s, en el caso concreto, el tercer poseedor es una sociedad patrimonial de los propios deudores, \u00a0al menos en el momento inicial,\u00a0dedicada el\u00a0 arrendamiento de inmuebles,<\/p>\n

En definitiva, considero que en el presente caso ni ha habido infracci\u00f3n procesal de un tr\u00e1mite esencial, ni indefensi\u00f3n del titular registral, que es lo verdaderamente importante y constituye el bien jur\u00eddico protegido, seg\u00fan doctrina el Tribunal Constitucional, doctrina en la que todos estamos de acuerdo pero interpretada en sus justos t\u00e9rminos. (AFS)<\/p>\n

PDF (BOE-A-2015-13109 – 7 p\u00e1gs.<\/abbr> – 230 KB<\/abbr>)<\/a>\u00a0 \u00a0Otros formatos<\/a><\/p>\n

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<\/a>435. EXPEDIENTE DE DOMINIO PARA INMATRICULAR. POSIBLE COINCIDENCIA CON FINCA INSCRITA DETECTADA DESPU\u00c9S DE LA CERTIFICACI\u00d3N REGISTRAL<\/span><\/h6>\n

Resoluci\u00f3n de 11 de noviembre de 2015, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n del registrador de la propiedad de Torrevieja n.\u00ba 3, por la que se suspende la inscripci\u00f3n del testimonio de un auto dictado en expediente de dominio para inmatricular.<\/p>\n

Se pretende su inmatriculaci\u00f3n mediante expediente de dominio en el que el Registrador hab\u00eda expedido la certificaci\u00f3n negativa. Ahora el Registrador alega dudas sobre la previa inscripci\u00f3n de una finca cuando<\/p>\n

La Direcci\u00f3n<\/strong> recoge la doctrina del Centro en esta materia en el sentido de que el momento oportuno para expresar las dudas sobre la identidad de la finca es de expedir la certificaci\u00f3n. Pero en este expediente ha de tenerse en cuenta las siguientes circunstancias: que en la certificaci\u00f3n manifest\u00f3 que a falta de mayor precisi\u00f3n sobre los titulares anteriores, colindantes y nombres anteriores de la calle, la expedici\u00f3n de la certificaci\u00f3n no excluye la posibilidad de la existencia de duda razonable que impida en su momento la inmatriculaci\u00f3n de la finca<\/em>; que fue despu\u00e9s de expedir cuando en la finca inscrita se hizo constar la referencia catastral y su ubicaci\u00f3n exacta; y que adem\u00e1s, a pesar de sucesivas\u00a0 solicitudes en diferentes notas de calificaci\u00f3n nunca se aport\u00f3 la certificaci\u00f3n catastral. Por todo ello estima correcta la actuaci\u00f3n del Registrador<\/strong> teniendo en cuenta que: no pudo apreciar identidad al tiempo de expedir la certificaci\u00f3n negativa al no constar todav\u00eda en el historial de la finca registral 77.226 las circunstancias reveladoras de la posible coincidencia, la circunstancia de no haberse decretado por el juez la pr\u00e1ctica de anotaci\u00f3n preventiva de incoaci\u00f3n del expediente, (art. 274 ultimo inciso RH<\/a>).; y que tampoco pudo apreciarlas al expedir las sucesivas notas de calificaci\u00f3n en la medida en que nunca se aport\u00f3 certificaci\u00f3n catastral descriptiva y gr\u00e1fica vigente de la finca (art 84.2 del Real Decreto 417\/2006, de 7 de abril<\/a>). \u00a0\u00a0(MN)<\/p>\n

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PDF (BOE-A-2015-13110 – 5 p\u00e1gs.<\/abbr> – 186 KB<\/abbr>)<\/a>\u00a0 \u00a0Otros formatos<\/a><\/p>\n<\/div>\n

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<\/a>436. REGISTRO MERCANTIL CENTRAL. DENEGACI\u00d3N DE RESERVA DE DENOMINACI\u00d3N POR COINCIDIR CON OTRA.\u00a0<\/span>\u00a0^<\/a><\/strong><\/h6>\n

Resoluci\u00f3n de 11 de noviembre de 2015, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n extendida por el registrador mercantil central II, por la que se deniega una reserva de denominaci\u00f3n.<\/p>\n

Hechos:<\/strong> Se solicita la reserva de la denominaci\u00f3n social \u00abMacusa, S.A.<\/strong>\u00bb.<\/p>\n

Se deniega dicha denominaci\u00f3n<\/strong> por su coincidencia total y absoluta<\/strong> con otra sociedad inscrita bajo la denominaci\u00f3n de Macusa S.L<\/p>\n

El interesado recurre alegando que tiene concedida, como marca comercial, \u00a0la de \u00abMacusa\u00bb y que \u00abMacusa, S.L.\u00bb es una sociedad inoperativa<\/strong>, adjuntando nota simple del Registro Mercantil de Castell\u00f3n, de donde se desprende que la misma no tiene \u00f3rgano de administraci\u00f3n, ni ha depositado cuentas, ni libros contables desde hace casi veinte a\u00f1os y que no ha adaptado sus estatutos a las diferentes novedades legislativas.<\/p>\n

Doctrina:<\/strong> El recurso es desestimado<\/strong>.<\/p>\n

La DG recuerda las normas en virtud de las cuales queda vetada la inscripci\u00f3n en el Registro de las sociedades o entidades cuya denominaci\u00f3n sea id\u00e9ntica a alguna de las que figuren ya registradas en el Registro Mercantil Central pues \u201ccada denominaci\u00f3n social ha de permitir la identificaci\u00f3n e individualizaci\u00f3n de una sola sociedad<\/strong>, que tendr\u00e1 derecho a usarla con car\u00e1cter exclusivo y excluyente\u201d.<\/p>\n

Desmonta las alegaciones del recurrente pues \u201cpor mucho que una compa\u00f1\u00eda se halle en patente incumplimiento de sus obligaciones fiscales y mercantiles, cabe siempre la posibilidad de que siga realizando actividades comerciales o empresariales\u201d\u00a0 y adem\u00e1s la \u201cbaja de Hacienda\u201d<\/strong> \u201cno exime a la entidad afectada de ninguna de las obligaciones tributarias\u201d y que la denominaci\u00f3n social \u201cy las marcas o nombres comerciales operan, conceptual y funcionalmente, en campos y con finalidades distintas\u201d.<\/p>\n

Comentario:<\/strong> Dada la claridad de la resoluci\u00f3n y lo evidente de la denegaci\u00f3n de la denominaci\u00f3n solicitada no cabe hacer a esta comentario alguno. Imposible por tanto tener una denominaci\u00f3n id\u00e9ntica a la de otra sociedad ya inscrita sea cual sea la situaci\u00f3n de esta. S\u00f3lo ser\u00e1 posible transcurrido un a\u00f1o desde su cancelaci\u00f3n y consiguiente cierre de su hoja en el registro (cfr. art\u00edculo 419 del RRM<\/a>). (JAGV)<\/p>\n

\u00a0PDF (BOE-A-2015-13111 \u2013 5 p\u00e1gs. \u2013 180 KB) Otros formatos<\/a><\/p>\n

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<\/a>437. EXCESO DE CABIDA MEDIANTE EXPEDIENTE DE DOMINIO. ELEMENTOS DE PROPIEDAD HORIZONTAL<\/span><\/h6>\n

Resoluci\u00f3n de 12 de noviembre de 2015, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n del registrador de la propiedad de B\u00e9jar, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de un auto dictado en expediente de dominio para acreditar un exceso de cabida en dos locales integrados en un edificio en r\u00e9gimen de divisi\u00f3n horizontal.<\/p>\n

Supuesto de hecho: <\/strong>Se debate la inscripci\u00f3n de un auto dictado en expediente de dominio para acreditar un exceso de cabida. las fincas objeto del expediente son dos locales integrados en un edificio en r\u00e9gimen de propiedad horizontal, edificio cuya superficie declarada en planta baja es muy inferior a la suma de superficies de ambos locales resultantes del expediente de dominio tramitado.<\/p>\n

El registrador alega que, adem\u00e1s de las reglas espec\u00edficas del exceso de cabida, deben cumplirse los requisitos exigidos para la modificaci\u00f3n del t\u00edtulo constitutivo (art. 5 LPH<\/a>).<\/p>\n

\u00bfSon exigibles dichos requisitos<\/u>? SI<\/strong>.<\/p>\n

Doctrina de la DGRN:<\/strong><\/p>\n

La Resoluci\u00f3n centra el problema en los siguientes t\u00e9rminos: \u201c\u2026lo que procede esclarecer (\u2026) es si (\u2026) la rectificaci\u00f3n de la superficie de los locales puede considerarse como una verdadera rectificaci\u00f3n de dato descriptivo, por ser la nueva superficie la originariamente contenida en los linderos de las fincas; o bien, si dicha nueva superficie es el resultado de una alteraci\u00f3n posterior de la edificaci\u00f3n que no ha tenido el oportuno reflejo registral\u2026\u201d.<\/p>\n

Como alega el registrador, el aumento de cabida de los locales determinar\u00eda una superficie superior que la de la planta baja del edificio que contiene tales locales<\/strong>, circunstancia que por s\u00ed sola es reveladora de que, en el presente caso, no se trata de rectificar un err\u00f3neo dato registral, sino de alterar la superficie del edificio en su conjunto<\/strong>. Por tanto, tiene raz\u00f3n el registrador cuando exige el cumplimiento de los requisitos de modificaci\u00f3n del t\u00edtulo constitutivo de la propiedad horizontal de acuerdo con el art. 5<\/a> de la Ley sobre propiedad horizontal; sin que a tal efecto sea suficiente que, como alega el recurrente, todos los comuneros hayan sido citados en el expediente, pues la modificaci\u00f3n del t\u00edtulo constitutivo en v\u00eda judicial exigir\u00eda juicio declarativo en que sean demandados todos los comuneros<\/strong>.<\/p>\n

Comentario<\/strong>.<\/p>\n

1<\/strong> Principio general: la rectificaci\u00f3n de cabida de un piso en propiedad horizontal se debe ajustar (i) a las reglas generales previstas para la modificaci\u00f3n de cabida de una finca registral y, adem\u00e1s, (ii) a las normas que regulan la modificaci\u00f3n del t\u00edtulo constitutivo de la propiedad horizontal, cuando la rectificaci\u00f3n incurra en una verdadera alteraci\u00f3n de dicho t\u00edtulo constitutivo.<\/p>\n

2<\/strong> Matizaci\u00f3n: No se excluye, sin embargo, la posibilidad de rectificaci\u00f3n de errores de datos descriptivos cuando la rectificaci\u00f3n de la superficie no suponga alteraci\u00f3n de la situaci\u00f3n real comprendida dentro de los linderos que individualizan el elemento. Sin embargo, esta posibilidad se dificulta \u201c\u2026 cuando los linderos que individualizan los elementos privativos son, como suele ocurrir en los edificios que se dividen en r\u00e9gimen de propiedad horizontal, elementos arquitect\u00f3nicos -muros, tabiques-, en que cabe la posibilidad de que la diferencia entre la superficie que en el t\u00edtulo constitutivo se les ha asignado y la que se pretende posteriormente registrar no se deba a un error en aquel t\u00edtulo sino a una alteraci\u00f3n posterior de aquellos elementos que la delimitan y que hasta cierto punto es frecuente cuando la divisi\u00f3n horizontal tiene lugar simult\u00e1neamente a la declaraci\u00f3n de obra nueva en construcci\u00f3n, en ocasiones en su fase m\u00e1s inicial, y luego se introducen modificaciones que no tienen reflejo registral al tiempo de declarar la finalizaci\u00f3n de la obra o \u00e9sta ni tan siquiera llega a producirse, o bien por incorporaci\u00f3n a una finca de parte de otra colindante\u2026\u201d.<\/p>\n

3<\/strong> Esta doctrina es aplicable tambi\u00e9n a los supuestos de excesos de cabida declarados por expediente de dominio (R. 22 de Enero de 2009<\/a>) porque el hecho de que todos los comuneros hayan sido citados en el expediente no es suficiente para sustituir al acuerdo de los propietarios (art. 5 LPH<\/a>), pues la modificaci\u00f3n del t\u00edtulo constitutivo en v\u00eda judicial exigir\u00eda juicio declarativo en que sean demandados todos los comuneros, no bastando el expediente de dominio (ex. art. 40 d) LH<\/a>).<\/p>\n

4<\/strong> Actualmente, este criterio se ve reforzado por la nueva redacci\u00f3n que la Ley 13\/2015 da al art\u00edculo 201 de la Ley Hipotecaria<\/a>, cuyo n\u00famero primero, apartado e), establece ahora que: \u00abNo podr\u00e1 tramitarse el expediente regulado en los apartados anteriores para la rectificaci\u00f3n descriptiva de edificaciones, fincas o elementos integrantes de cualquier edificio en r\u00e9gimen de divisi\u00f3n horizontal o fincas resultantes de expediente administrativo de reorganizaci\u00f3n de la propiedad, expropiaci\u00f3n o deslinde. En tales casos, ser\u00e1 necesaria la rectificaci\u00f3n del t\u00edtulo original o la previa tramitaci\u00f3n del procedimiento administrativo correspondiente\u00bb.<\/p>\n

5<\/strong> Aunque la Resoluci\u00f3n no entra a resolver, por no haberse planteado en el recurso, parece claro que esta atribuci\u00f3n de mayor superficie a la edificaci\u00f3n exige el cumplimiento de los requisitos propios de la ampliaci\u00f3n de obra nueva (art. 326 de la Ley Hipotecaria<\/a>)<\/p>\n

Conclusi\u00f3n<\/strong>:<\/p>\n

1<\/strong> Claramente hay una modificaci\u00f3n del t\u00edtulo constitutivo cuando de la rectificaci\u00f3n de cabida de los elementos privativos resulta una modificaci\u00f3n de la superficie de la planta en la que se ubican, y por ello tambi\u00e9n del edificio en su conjunto, situaci\u00f3n que se plantea en esta Resoluci\u00f3n.<\/p>\n

2<\/strong> Cuando no sea posible lograr el acuerdo de los propietarios no ser\u00e1 posible sustituir dicho acuerdo por la citaci\u00f3n de los propietarios en el expediente de dominio, pues lo procedente ser\u00e1 el ejercicio de una acci\u00f3n declarativa de rectificaci\u00f3n del Registro (o el laudo arbitral). (JAR).<\/p>\n

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PDF (BOE-A-2015-13112 – 4 p\u00e1gs.<\/abbr> – 173 KB<\/abbr>)<\/a>\u00a0 \u00a0Otros formatos<\/a><\/p>\n<\/div>\n

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<\/a>438. DECLARACI\u00d3N DE HEREDEROS ABINTESTATO. ACTA PREVIA Y ACTA DE CIERRE<\/span><\/h6>\n

Resoluci\u00f3n de 12 de noviembre de 2015, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n extendida por la registradora de la propiedad de Sevilla n.\u00ba 13, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de una escritura de elevaci\u00f3n a p\u00fablico de contrato de compraventa.<\/p>\n

Supuesto de hecho: <\/strong>Se pretende la inscripci\u00f3n de una escritura de elevaci\u00f3n a p\u00fablico de un contrato privado de compraventa de finca otorgada por la parte vendedora, los herederos y la viuda del comprador en el contrato privado. Para acreditar la legitimaci\u00f3n de viuda e hijos se acompa\u00f1a la copia autorizada del acta final o de cierre de declaraci\u00f3n de herederos abintestato en la que constan los siguientes datos: (i) fecha de nacimiento, (ii) fecha del fallecimiento del causante, (iii) estado civil y c\u00f3nyuge, (iv) n\u00famero e identificaci\u00f3n de hijos, (v) \u00faltimo domicilio del fallecido, (vi) inexistencia de hijos extramatrimoniales, y (vii) declaraci\u00f3n relativa a quienes son los herederos abintestatos del causante.<\/p>\n

\u00bfEs necesario aportar para la calificaci\u00f3n registral del t\u00edtulo sucesorio la copia autorizada del acta de requerimiento inicial para declarar herederos abintestato<\/u>? NO<\/strong>.<\/p>\n

Doctrina de la DGRN<\/strong><\/p>\n

\u00a0La DGRN estima el recurso planteado en base a los siguientes argumentos:\u00a0 (i<\/strong>) Se presenta copia completa del acta de cierre de la declaraci\u00f3n de herederos abintestato a que se refiere el p\u00e1rrafo final del art\u00edculo 209 bis del Reglamento Notarial<\/a> (cfr., tambi\u00e9n para el Derecho vigente actualmente, el art\u00edculo 55<\/a>.3 de la Ley del Notariado, modificada por la disposici\u00f3n final und\u00e9cima de la Ley 15\/2015, de la Jurisdicci\u00f3n Voluntaria). (ii<\/strong>) El acta presentada incorpora todos los datos necesarios para la calificaci\u00f3n e inscripci\u00f3n relativos a la apertura de la sucesi\u00f3n en que se apoya la declaraci\u00f3n de notoriedad: a)<\/strong> la competencia del notario. b)<\/strong> Fecha de nacimiento, c)<\/strong> Fecha de fallecimiento del causante. d)<\/strong> Ley reguladora de la sucesi\u00f3n. e)<\/strong> Estado civil y c\u00f3nyuge. f)<\/strong> N\u00famero e identificaci\u00f3n de los hijos. g)<\/strong> \u00daltimo domicilio del causante y la inexistencia de hijos extramatrimoniales, con expresi\u00f3n de los parientes concretos que gozan de la preferencia legal. h)<\/strong> Siendo congruente el acta respecto del grupo de parientes declarados herederos.<\/p>\n

Conclusi\u00f3n<\/strong>: no puede mantenerse la calificaci\u00f3n impugnada en cuanto exige que se aporte, adem\u00e1s, el acta previa en que se document\u00f3 el inicial requerimiento al notario autorizante.<\/p>\n

Comentario<\/strong><\/p>\n

1<\/strong> La cuesti\u00f3n de fondo gira en torno a la extensi\u00f3n de la\u00a0 calificaci\u00f3n registral de los pronunciamientos hechos por el \u00f3rgano competente en un procedimiento de jurisdicci\u00f3n voluntaria: \u201cLa vigente Ley 15\/2015, de la Jurisdicci\u00f3n Voluntaria, delimita en su art\u00edculo 22.2 el \u00e1mbito de la calificaci\u00f3n registral respecto de los expedientes de jurisdicci\u00f3n voluntaria que se tramitan ante los \u00f3rganos jurisdiccionales, al manifestar, que \u00abla calificaci\u00f3n de los registradores se limitar\u00e1 a la competencia del Juez o Secretario judicial, a la congruencia del mandato con el expediente en que se hubiere dictado, a las formalidades extr\u00ednsecas de la resoluci\u00f3n y a los obst\u00e1culos que surjan del Registro\u00bb. En relaci\u00f3n con la calificaci\u00f3n registral de los actos de jurisdicci\u00f3n voluntaria autorizados notarialmente, no hay precepto semejante, pero debe tomarse en consideraci\u00f3n dicho art\u00edculo 22.2 de la Ley de la Jurisdicci\u00f3n Voluntaria puesto que el notario ejerce aqu\u00ed la funci\u00f3n de jurisdicci\u00f3n voluntaria -hasta entonces atribuida tambi\u00e9n a los jueces- en exclusiva, y armonizarse con los art\u00edculos 17 bis de la Ley del Notariado y 18 de la Ley Hipotecaria<\/a>\u201d.<\/p>\n

2<\/strong> Dado que el Notario ejerce funci\u00f3n de jurisdicci\u00f3n voluntaria -hasta entonces atribuida tambi\u00e9n a los jueces- en exclusiva, debe tomarse en consideraci\u00f3n dicho art\u00edculo 22.2 de la Ley de la Jurisdicci\u00f3n Voluntaria puesto que el notario ejerce aqu\u00ed la funci\u00f3n de jurisdicci\u00f3n voluntaria -hasta entonces atribuida tambi\u00e9n a los jueces- en exclusiva, y armonizarse con los art\u00edculos 17 bis de la Ley del Notariado<\/a> y 18 de la Ley Hipotecaria<\/a> (JAR)<\/p>\n

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PDF (BOE-A-2015-13113 – 7 p\u00e1gs.<\/abbr> – 197 KB<\/abbr>)<\/a>\u00a0 \u00a0Otros formatos<\/a><\/p>\n<\/div>\n

\u00a0<\/p>\n<\/a>

<\/a>439. SUSTITUCI\u00d3N VULGAR. INEFICACIA DEL LLAMAMIENTO. DERECHO DE ACRECER<\/span><\/h6>\n

Resoluci\u00f3n de 13 de noviembre de 2015, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificaci\u00f3n del registrador de la propiedad de El Ejido n.\u00ba 2, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de una escritura de aceptaci\u00f3n, manifestaci\u00f3n y adjudicaci\u00f3n de herencia.<\/p>\n

Supuesto de hecho: <\/strong>Se pretende la inscripci\u00f3n de una escritura de aceptaci\u00f3n, manifestaci\u00f3n y adjudicaci\u00f3n de herencia en la que concurren las circunstancias siguientes: en el testamento se instituye a los tres hijos por partes iguales sustituidos vulgarmente por sus descendientes; dos de los hijos han renunciado pura y simplemente a la herencia, y el otro hijo se adjudica los bienes como \u00fanico heredero.<\/p>\n

\u00bfCabe la inscripci\u00f3n a favor del heredero adjudicatario<\/u>? NO<\/strong>. \u00bfResultan llamados los descendientes de los renunciantes en virtud de la sustituci\u00f3n vulgar<\/u>? SI<\/strong>.<\/p>\n

Doctrina de la DGRN<\/strong>.<\/p>\n

Prevista la sustituci\u00f3n vulgar, si renuncia un heredero entre en juego la sustituci\u00f3n prevista. S\u00f3lo si no hay sustitutos podr\u00e1 entrar en juego el derecho de acrecer<\/p>\n

Comentario<\/strong>.<\/p>\n

Seg\u00fan dice el Tribunal Supremo, en Sentencia de 22 de octubre de 2004, \u00abmediante esta figura jur\u00eddica se concede al testador el medio de lograr que le suceda un heredero de su libre elecci\u00f3n, con preferencia a los posibles titulares del derecho de acrece y al heredero determinado por la ley en el orden de la sucesi\u00f3n intestada\u00bb.<\/p>\n

En el mismo sentido el Centro Directivo ha declarado en numerosas ocasiones la preferencia de la sustituci\u00f3n vulgar frente al derecho de acrecer. As\u00ed, en R. 11 de octubre de 2002<\/a> nos dice \u00abel art\u00edculo 774<\/a> del C\u00f3digo civil es categ\u00f3rico: la sustituci\u00f3n vulgar simple y sin expresi\u00f3n de casos, comprende tanto los de premoriencia como los de incapacidad y renuncia, de modo que la renuncia del hijo a su llamamiento hereditario, determina el juego de la sustituci\u00f3n a favor de sus descendientes, los cuales por imperativo del art\u00edculo 1058<\/a> del C\u00f3digo Civil deber\u00e1n intervenir en la partici\u00f3n de la herencia y solamente en el caso de que no existan sustitutos vulgares, podr\u00e1 entrar en juego el derecho de acrecer (arts 981<\/a> y siguientes CC) y, subsidiariamente se proceder\u00e1 a la apertura de la sucesi\u00f3n intestada (art. 912<\/a> del C\u00f3digo Civil)\u00bb. (JAR)<\/p>\n

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PDF (BOE-A-2015-13114 – 4 p\u00e1gs.<\/abbr> – 175 KB<\/abbr>)<\/a>\u00a0 \u00a0Otros formatos<\/a><\/p>\n<\/div>\n

\u00a0<\/p>\n<\/a>

<\/a>440. ANOTACI\u00d3N CADUCADA. NO CABE CANCELAR CARGAS POSTERIORES<\/span><\/h6>\n

Resoluci\u00f3n de 13 de noviembre de 2015, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n extendida por el registrador de la propiedad de Zaragoza n.\u00ba 2, por la que se deniega la cancelaci\u00f3n de una anotaci\u00f3n de embargo.<\/p>\n

Supuesto de hecho: <\/strong>Se practica la inscripci\u00f3n ordenada en la adjudicaci\u00f3n judicial de un bien pero se deniega la cancelaci\u00f3n de las cargas posteriores al estar caducada la anotaci\u00f3n objeto del procedimiento.<\/p>\n

\u00bfCabe cancelar las cargas posteriores si est\u00e1 caducada la anotaci\u00f3n preventiva dimanante del procedimiento que orden\u00f3 la adjudicaci\u00f3n<\/u>? NO<\/strong>.<\/p>\n

Doctrina de la DGRN<\/strong>.<\/p>\n

Se trata de una cuesti\u00f3n que ha sido objeto de numerosos pronunciamientos, por lo que no cabe m\u00e1s que reiterar la doctrina del Centro Directivo, que puede resumirse del siguiente modo_<\/p>\n

1<\/strong> Caducada la anotaci\u00f3n,\u00a0los asientos posteriores mejoran su rango y dejan de estar sujetos a la limitaci\u00f3n que para ellos implicaba aquel asiento y no podr\u00e1n ser cancelados en virtud del mandamiento prevenido en el art\u00edculo 175.2.\u00aa del Reglamento Hipotecario<\/a>, si al tiempo de presentarse aqu\u00e9l en el Registro, se hab\u00eda operado ya la caducidad.\u00a0<\/p>\n

2<\/strong> Es doctrina reiterada de este Centro Directivo que para que la cancelaci\u00f3n de las cargas posteriores ordenadas en el mandamiento hubiera sido posible, debi\u00f3 haberse presentado en el Registro el decreto de la adjudicaci\u00f3n y el mandamiento de cancelaci\u00f3n, o al menos el decreto de adjudicaci\u00f3n, antes de que hubiera caducado la anotaci\u00f3n preventiva de embargo que lo motiv\u00f3; o haber solicitado la pr\u00f3rroga de la anotaci\u00f3n preventiva.<\/p>\n

3<\/strong> No obstante, como tiene declarado este Centro Directivo, el recurrente tiene a su disposici\u00f3n los remedios previstos en el ordenamiento si considera oportuna la defensa de su posici\u00f3n jur\u00eddica (art\u00edculos 66<\/a> de la Ley Hipotecaria y 117, 594, 601 y 604 de la LECivil). (JAR).<\/p>\n

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PDF (BOE-A-2015-13115 – 4 p\u00e1gs.<\/abbr> – 176 KB<\/abbr>)<\/a>Otros formatos<\/a><\/p>\n

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<\/a>441.\u00a0<\/span>REDUCCI\u00d3N DE CAPITAL POR P\u00c9RDIDAS CON SIMULT\u00c1NEA CONSTITUCI\u00d3N DE RESERVA LEGAL Y VOLUNTARIA.\u00a0^<\/a><\/strong><\/span><\/h6>\n

Resoluci\u00f3n de 16 de noviembre de 2015, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador mercantil y de bienes muebles de Puerto del Rosario a inscribir una escritura de reducci\u00f3n del capital social de una entidad.<\/p>\n

Hechos:<\/strong> En Junta Universal y por unanimidad se toma el acuerdo de reducir el capital social por p\u00e9rdidas<\/strong> y de forma simult\u00e1nea se dota la reserva legal y se constituye una reserva voluntaria<\/strong>. La sociedad no contaba con ninguna clase de reservas y el balance fue debidamente aprobado y verificado.<\/p>\n

El registrador suspende la inscripci\u00f3n pues al constituirse\u00a0 de forma simult\u00e1nea a la reducci\u00f3n de capital la reserva legal y la voluntaria ya la sociedad no cumple la norma de que no se puede reducir el capital por p\u00e9rdidas si la sociedad cuenta con cualquier clase de reserva. Basa su calificaci\u00f3n en que las reservas voluntarias son de distribuci\u00f3n libre lo que puede perjudicar a los acreedores. A\u00f1ade que \u201cconforme a la Resoluci\u00f3n de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado de fecha 16 de marzo de 2011, para constituir reservas voluntarias se requiere que tales reservas sean constituidas con car\u00e1cter indisponible como tutela de los acreedores o bien que tambi\u00e9n como defensa de los acreedores se exprese la identidad de los socios y se determina la parte que les corresponde en esas reservas voluntarias, aceptando cada socio su responsabilidad por esas cantidades\u201d.<\/p>\n

La sociedad recurre y en el mismo escrito del recurso hace constar lo exigido por el registrador, es decir la identidad de los socios y la parte que a cada uno le corresponde en las reservas.<\/p>\n

Doctrina: <\/strong>La DG confirma<\/strong> la nota de calificaci\u00f3n.<\/p>\n

Hace un recorrido por su doctrina acerca de la tutela de los acreedores en materia de reducci\u00f3n del capital social y en que seg\u00fan su reiterada doctrina \u201c(vide, por todas, las Resoluciones de 25 de enero de 2011<\/a> y 8 de mayo de 2015<\/a>) con base en la libre autonom\u00eda societaria para la consecuci\u00f3n de los fines sociales, pueden llevarse a cabo \u00abreducciones mixtas\u00bb que combinen varias modalidades\u201d.<\/p>\n

Con relaci\u00f3n a la reducci\u00f3n de capital para constituir una reserva voluntaria, a\u00f1ade que si bien no se regulaba por la Ley 2\/1995, se admit\u00eda por la doctrina en base a la inexistencia de una prohibici\u00f3n legal<\/strong>, y hoy d\u00eda s\u00ed son admitidas en el art\u00edculo 317 de la LSC<\/a>. Por tanto la reducci\u00f3n con dicha finalidad es claramente posible pero advierte que \u201cen el presente caso \u2026 a la reserva voluntaria constituida no se le ha atribuido car\u00e1cter indisponible, por lo que es evidente que la posici\u00f3n de los acreedores sociales queda menoscabada. Por ello, a falta de la vinculaci\u00f3n que se derivar\u00eda de la indisponibilidad de la reserva constituida (al menos en t\u00e9rminos an\u00e1logos a los establecidos en el art\u00edculo 332.1 de la Ley de Sociedades de capital<\/a>), s\u00f3lo cabe admitir la inscripci\u00f3n solicitada cuando voluntariamente se dispongan medidas tuitivas como el reconocimiento estatutario a los acreedores de un derecho de oposici\u00f3n o la garant\u00eda que para los mismos constituya la responsabilidad de los socios, bien establecida estatutariamente o bien asumida por estos.<\/p>\n

Comentario:<\/strong> Clarificadora resoluci\u00f3n en orden a la admisibilidad en sociedades limitadas de la reducci\u00f3n de capital por constituci\u00f3n de una reserva voluntaria de libre disposici\u00f3n y los requisitos que son necesarios para ello. Dada la naturaleza de la reserva voluntaria es l\u00f3gico que si la reducci\u00f3n de capital por restituci\u00f3n de aportaciones a los socios va a exigir que estos respondan frente a los acreedores por el monto de capital que se les entrega, en el caso de las reservas en que los socios las pueden recibir sin necesidad de reflejo registral tambi\u00e9n se exija como medida preventiva que los socios, por el importe que les corresponda en esas reservas, respondan frente a los acreedores de la sociedad.<\/p>\n

Por tanto podemos extraer de esta resoluci\u00f3n como conclusi\u00f3n que son posibles las reducciones de capital para la constituci\u00f3n de reservas voluntarias, pero para que ese acuerdo sea inscribible son necesarios dos requisitos: uno que se determine la cantidad en que en esas reservas le corresponde a cada uno de los socios, y otra que esos socios acepten expresamente\u00a0 la responsabilidad por las deudas sociales en tanto en cuanto esas reservas se distribuyan como beneficios entre los socios. Por ello estos acuerdos, en la tesis de la DG, s\u00f3lo ser\u00e1n posibles en junta universal y por unanimidad pues s\u00f3lo en estas juntas puede darse esa conformidad con la asunci\u00f3n de responsabilidad. Finalmente la DG tambi\u00e9n admite este tipo de reducciones de capital social si se constituye una reserva voluntaria indisponible pues la misma \u201ccomporta una vinculaci\u00f3n de recursos que, indirectamente, protege a tales acreedores, de modo que una vez reducida la cifra del capital social el excedente de activo no puede ser repartido como beneficio\u201d (cfr. art. 332 LSC<\/a>).<\/p>\n

PDF (BOE-A-2015-13359 \u2013 6 p\u00e1gs. \u2013 208 KB)<\/a>Otros formatos<\/a><\/p>\n

 <\/p>\n<\/a>

<\/a>442. ACTA NOTARIAL DE DECLARACI\u00d3N DE HEREDEROS ABINTESTATO. CALIFICACI\u00d3N REGISTRAL.<\/span><\/h6>\n

Resoluci\u00f3n de 16 de noviembre de 2015, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n extendida por el registrador de la propiedad de Ejea de los Caballeros, por la que se suspendi\u00f3 la inscripci\u00f3n de una escritura de manifestaci\u00f3n de herencia.<\/p>\n

Hechos<\/u><\/strong>: 1.- Se formaliza una escritura de herencia en la que el causante fallece intestado. Se presenta en el Registro de la Propiedad la copia autorizada de dicha escritura, acompa\u00f1ada del acta de notoriedad de declaraci\u00f3n de herederos<\/strong>, en la que se hace constar, por el notario autorizante, que, previa a la misma, se hab\u00eda formalizado el requerimiento en el que \u201cfue practicada la preceptiva prueba documental, como consecuencia de la cual constan incorporados a dicho requerimiento, el certificado de defunci\u00f3n del causante y certificaci\u00f3n del Registro de \u00daltimas Voluntades\u201d.<\/strong><\/p>\n

Registrador<\/u>: <\/strong>Suspende la inscripci\u00f3n por estimar que deben aportarse el certificado de defunci\u00f3n y de \u00daltimas Voluntades, conforme al art\u00edculo 78 del RH<\/a><\/strong> \u201cEn los casos de los dos arts. anteriores (herencia testada o intestada) se considerar\u00e1 defecto que impida la inscripci\u00f3n el no presentar los certificados que se indican en los mismos \u2013 los dos indicados- o no relacionarse en el t\u00edtulo o resultar contradictorios con \u00e9ste-\u201c.<\/p>\n

Notario:<\/u><\/strong> Llevada a cabo la inscripci\u00f3n del documento, por aportaci\u00f3n notarial de testimonio de sendos certificados, se interpone recurso gubernativo por el Notario, en el que estima que, puesto que, en el requerimiento previo al acta, se incorporaron dichos certificados, basta la presentaci\u00f3n del acta, en que se formaliza el juicio de notoriedad, con rese\u00f1a completa de las pruebas practicadas<\/strong>.<\/p>\n

La DG estima el recurso del Notario.<\/u><\/strong><\/p>\n

\u00a0 ..- Hace constar aparte determinadas Rs sobre la cuesti\u00f3n (12 noviembre 2011, 13 noviembre 2015), PDF (BOE-A-2011-19124 – 6\u00a0p\u00e1gs.\u00a0– 170\u00a0KB)<\/a> el art nuevo 14 de la Ley Hipotecaria<\/strong> <\/a>(tras su modificaci\u00f3n por la Ley 15\/2015 de Jurisdicci\u00f3n Voluntaria y disposici\u00f3n final 1\u00aa de la ley 29\/2015 de 30 de julio de Cooperaci\u00f3n Jca Internacional en materia Civil) hace constar que \u201cel t\u00edtulo de la sucesi\u00f3n hereditaria, a los efectos del Registro, es el testamento, el contrato sucesorio, el acta de notoriedad para la declaraci\u00f3n de herederos abintestato y la declaraci\u00f3n administrativa de heredero intestado a favor del Estado, as\u00ed como en su caso, el certificado sucesorio europeo a que se refiere el cap\u00edtulo VI del Rto (UE) n\u00ba 650\/2012\u201d<\/p>\n

La Rs 12 noviembre de 2011<\/a> puso de relieve la diferencia entre el testamento o el contrato sucesorio y la declaraci\u00f3n judicial o acta de declaraci\u00f3n de herederos abintestato, como t\u00edtulos sucesorios atributivo o sustantivos, ya que en estas \u00faltimas lo relevante es la constataci\u00f3n de determinados hechos \u2013fallecimiento, filiaci\u00f3n, estado civil, c\u00f3nyuge etc.- de los que deriva la atribuci\u00f3n legal de los derechos sucesorios.<\/p>\n

La S TS de 11 diciembre 1964 se\u00f1al\u00f3 que \u201cla declaraci\u00f3n judicial de herederos abintestato no es m\u00e1s que algo individualizador de un llamamiento hereditario operado por virtualidad de una norma legal, carente de eficacia jur\u00eddico material y meramente limitativo a justificar formalmente una titularidad sucesoria preexistente \u201cope legis<\/strong>\u201d, por ello conclu\u00eda esta DG que, en definitiva, el llamamiento al heredero lo hace la ley (art 657 c.c.), mientras que la resoluci\u00f3n judicial\u00a0 o el acta notarial se limita a concretar una delaci\u00f3n ya deferida<\/strong> y todo lo que las separe de esta finalidad resultar\u00e1 incongruente con esta clase de procedimientos y podr\u00e1 ser calificado por el Registrador (RS 5 diciembre 1945).<\/p>\n

\u00a0.- As\u00ed como en la delaci\u00f3n testamentaria, lo prevalente es la voluntad del causante,<\/strong> siendo por tanto un negocio jco y t\u00edtulo sustantivo de la sucesi\u00f3n y junto con el t\u00edtulo particional ser\u00e1n los veh\u00edculos para que las atribuciones hereditarias puedan acceder al Registro, y por tanto en este caso la calificaci\u00f3n debe ser integral, incluyendo por tanto el testamento. Sin embargo, en las resoluciones judiciales o actas de declaraci\u00f3n de herederos intestadas, el registrador, si bien debe contar para su calificaci\u00f3n e inscripci\u00f3n de todos los particulares necesarios para ello, esto no impide que la constataci\u00f3n documental de tales particulares pueda ser realizada por el Notario autorizante,<\/strong> bien mediante transcripci\u00f3n total o parcial o bien mediante un testimonio en relaci\u00f3n, los cuales quedan bajo la fe p\u00fablica notarial.<\/p>\n

\u00a0 ..- Por tanto, la calificaci\u00f3n registral de las actas notariales de declaraciones de herederos abintestato abarcar\u00e1 la competencia del notario, la congruencia del resultado del acta con el expediente \u2013incluyendo la congruencia respecto del grupo de parientes declarados herederos- las formalidades intr\u00ednsecas y los obst\u00e1culos que surjan del Registro.<\/strong><\/p>\n

\u00a0 ..- En este supuesto se ha presentado en el Registro copia completa del acta de cierre de la declaraci\u00f3n de herederos abintestato, que incorpora todos los datos necesarios para la calificaci\u00f3n e inscripci\u00f3n relativos a la apertura de la sucesi\u00f3n, los particulares de la prueba practicada en que se apoya la declaraci\u00f3n de notoriedad, la competencia del notario, fecha de nacimiento y de fallecimiento del causante, la ley reguladora de la sucesi\u00f3n, estado civil y c\u00f3nyuge, n\u00famero e identificaci\u00f3n de los hijos, \u00faltimo domicilio del causante, con expresi\u00f3n de los parientes concretos que gozan de preferencia legal de \u00f3rdenes y grados de sucesi\u00f3n con la espec\u00edfica y nominativa declaraci\u00f3n de herederos, por lo que no puede mantenerse la calificaci\u00f3n impugnada, que exige la aportaci\u00f3n del certificado de defunci\u00f3n y de \u00daltimas Voluntades, pues el notario manifiesta que dichos certificados se encuentran incorporados al <\/strong>acta (debe ser al requerimiento previo)<\/em><\/strong>, constatando de este modo un hecho que queda amparado por la fe p\u00fablica notarial. (JLN)<\/p>\n

PDF (BOE-A-2015-13360 – 8 p\u00e1gs. – 206 KB)<\/a>Otros formatos<\/a><\/p>\n

\u00a0<\/p>\n<\/a>

<\/a>443. ANOTACI\u00d3N DE EMBARGO. EJECUTADO Y TITULAR REGISTRAL.<\/span><\/h6>\n

Resoluci\u00f3n de 16 de noviembre de 2015, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n extendida por la registradora de la propiedad de Villaviciosa de Od\u00f3n, por la que se suspende la pr\u00e1ctica de una anotaci\u00f3n preventiva de embargo.<\/p>\n

En un mandamiento de embargo se inserta el decreto<\/strong> ordenando el embargo en el que dice \u201cse comprende determinados bienes inmuebles de las tres personas contra las que se ha despachado ejecuci\u00f3n<\/em>\u201d. En el mandamiento<\/strong> sin embargo se ordena la anotaci\u00f3n sobre dos fincas propiedad de uno solo de los ejecutados<\/em> estando dichas fincas inscritas, no a favor de ese\u00a0 deudor, sino de otro de los ejecutados.<\/p>\n

La registradora<\/strong> entiende que no procede la pr\u00e1ctica de la anotaci\u00f3n porque el mandamiento circunscribe su contenido a los bienes propiedad de uno de los ejecutados, que no es titular registral, mientras que el recurrente por su lado afirma que el documento debe interpretarse en su conjunto resultando con claridad que tanto la ejecuci\u00f3n, como el decreto de embargo como el mandamiento de anotaci\u00f3n se ha dirigido contra las tres personas ejecutadas para hacerse efectiva en la anotaci\u00f3n de los bienes que el mandamiento contiene.<\/p>\n

Sin embargo la Direcci\u00f3n<\/strong> confirma la nota: es claro que hay un elemento de contradicci\u00f3n pues el decreto afirma la sujeci\u00f3n de los dos bienes inmuebles a que se refiere como propiedad de los 3 ejecutados, mientras que en su inciso final afirma que las fincas objeto de anotaci\u00f3n son los derechos de propiedad o cualesquiera otros que pudiera corresponder al ejecutado \u00abAgemi, S.A.\u00bb. Dadas las radicales consecuencias que tiene el proceso de ejecuci\u00f3n y la posterior inscripci\u00f3n del decreto de adjudicaci\u00f3n, que puede determinar que surja un tercero protegido por la fe p\u00fablica registral debe procederse con suma cautela, y aunque la contradicci\u00f3n pueda obedecer a un mero error mecanogr\u00e1fico, no puede descartarse absolutamente que las discrepancias obedezcan a vicisitudes procesales no conocidas por la registradora. Ello sin perjuicio de se\u00f1alar que el eventual error es f\u00e1cilmente subsanable, mediante la correspondiente rectificaci\u00f3n por el letrado de la Administraci\u00f3n de Justicia. (MN)<\/p>\n

PDF (BOE-A-2015-13361 – 5 p\u00e1gs. – 182 KB)<\/a>Otros formatos<\/a><\/p>\n

\u00a0<\/p>\n<\/a>

<\/a>444. LIMITACIONES A LOS INTERESES DE DEMORA. COMPETENCIA PARA RESOLVER EL RECURSO.<\/span><\/h6>\n

Resoluci\u00f3n de 17 de noviembre de 2015, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n del registrador de la propiedad de Torredembarra, por la que se deniega la inscripci\u00f3n de ciertos pactos en una escritura de pr\u00e9stamo hipotecario. (CB)<\/p>\n<\/div>\n

EL CASO.- Se presenta un pr\u00e9stamo hipotecario que contiene una cl\u00e1usula de inter\u00e9s de demora y otra de vencimiento anticipado. Se pone defecto a las dos cl\u00e1usulas pero s\u00f3lo se recurre el de intereses de demora.<\/p>\n

CL\u00c1USULA DE INTERESES DE DEMORA.- Concretamente en la cl\u00e1usula sexta de la escritura de pr\u00e9stamo hipotecario se establece un inter\u00e9s de demora \u00abcalculado a\u00f1adiendo 4 puntos al tipo de inter\u00e9s ordinario que resulte de aplicaci\u00f3n (…), y a efectos hipotecarios se establece un tipo m\u00e1ximo del 10,75 %\u00bb, remiti\u00e9ndose en la cl\u00e1usula de constituci\u00f3n de hipoteca a dicho pacto sexto. Debe tenerse en cuenta que los prestatarios son personas f\u00edsicas, pero el pr\u00e9stamo <\/strong>no se destina <\/strong>a la adquisici\u00f3n de su vivienda habitual, sino, como se manifiesta expresamente en la parte expositiva, a la adquisici\u00f3n de una \u00absegunda residencia<\/u><\/strong>\u00bb, constando, adem\u00e1s, que su residencia familiar se encuentra en Suiza.<\/p>\n

CALIFICACI\u00d3N Y DECISI\u00d3N DE LA DGRN.- El registrador suspende<\/strong> la inscripci\u00f3n solicitada [suspensi\u00f3n total] por el defecto de que aparece [PRIMER DEFECTO] un inter\u00e9s de demora y [SEGUNDO DEFECTO] un pacto de constituci\u00f3n respecto de los que no se se\u00f1ala la limitaci\u00f3n m\u00e1xima legal del 10,5%,<\/strong> pudiendo considerarse cl\u00e1usulas abusivas y por tanto nulas de pleno derecho, debiendo rectificarse el clausulado<\/strong> para que pueda, acceder al Registro de la Propiedad. No obstante, podr\u00eda practicarse la inscripci\u00f3n parcial a solicitud del interesado. La DGRN confirma ambos defectos<\/u><\/strong>.<\/p>\n

CUESTIONES PREVIAS.- Las mismas que en dos resoluciones de 10 noviembre 2015 a cuyo resumen nos remitimos.<\/p>\n

DENEGACI\u00d3N DE CL\u00c1USULA DE INTERESES DE DEMORA.- La cuesti\u00f3n principal<\/strong> estriba en analizar si se ajustan o no a Derecho las razones jur\u00eddicas aducidas por el registrador para denegar la inscripci\u00f3n de las concretas cl\u00e1usulas de la escritura de pr\u00e9stamo hipotecario relativas al devengo de intereses moratorios [primer defecto], y la relativa a la constituci\u00f3n de hipoteca en cuanto a la responsabilidad hipotecaria por dichos intereses moratorios [segundo defecto], ya que dichos defectos han sido los \u00fanicos impugnados.<\/p>\n

PRIMER DEFECTO SOBRE INTERESES DE DEMORA.- La cuesti\u00f3n de fondo del<\/strong> recurso reside en la aplicabilidad del l\u00edmite<\/strong> que a los intereses moratorios de los pr\u00e9stamos hipotecarios impone el art\u00edculo 251-6, n\u00famero 4, del C\u00f3digo de consumo de Catalu\u00f1a. Los argumentos de la resoluci\u00f3n repiten los esgrimidos en la de 10 noviembre del actual del mismo Registro.<\/p>\n

ESPECIALIDADES DEL CASO: SEGUNDA RESIDENCIA.- En el supuesto objeto de este recurso la finalidad del pr\u00e9stamo<\/u> garantizado con la hipoteca no<\/u> es la adquisici\u00f3n de la vivienda habitual<\/strong> de los prestatarios como expresamente se indica en la parte expositiva; reiter\u00e1ndose aqu\u00ed otra vez los argumentos de la resoluci\u00f3n 10 noviembre 2015 en un recurso contra calificaci\u00f3n de la registradora de la Seu d\u2019Urgell, sobre cuyo contenido nos remitimos al resumen de dicha resoluci\u00f3n y que conducen a la confirmaci\u00f3n<\/strong> del defecto.<\/p>\n

SEGUNDO DEFECTO SOBRE INTERESES DE DEMORA.- En cuanto al segundo defecto, debe se\u00f1alarse que enlazada con la citada estipulaci\u00f3n relativa al devengo de los intereses moratorios se encuentra la cl\u00e1usula de constituci\u00f3n de hipoteca y m\u00e1s concretamente la responsabilidad hipotecaria que garantiza el concepto de los intereses moratorios, en la que se fija un tipo m\u00e1ximo del 10,75<\/strong> % a efectos hipotecarios, cuando a efectos obligaciones el l\u00edmite m\u00e1ximo posible ser\u00eda del 10,50 % durante toda la duraci\u00f3n del contrato por aplicaci\u00f3n del C\u00f3digo de consumo de Catalu\u00f1a. Pues bien, tambi\u00e9n en esto debe confirmarse el criterio del registrador porque<\/strong>, el car\u00e1cter accesorio<\/strong> de la hipoteca respecto del cr\u00e9dito garantizado implica la imposibilidad de discrepancia entre los t\u00e9rminos definitorios de la obligaci\u00f3n asegurada y los de la extensi\u00f3n objetiva de la hipoteca en cuanto al cr\u00e9dito, de modo que, por ejemplo, no existiendo devengo de intereses moratorios no podr\u00e1 existir garant\u00eda hipotecaria de los mismos o, como ocurre en el supuesto objeto de este recurso, siendo el tipo m\u00e1ximo de inter\u00e9s moratorios a efectos obligacionales del 10,50 %, no cabe que su cobertura hipotecaria tenga un tipo m\u00e1ximo del 10,75 % porque nunca podr\u00e1n devengarse intereses de demora a dicho tipo<\/strong>.<\/p>\n

PDF (BOE-A-2015-13362 – 20 p\u00e1gs. – 335 KB)<\/a>Otros formatos<\/a><\/p>\n

\u00a0<\/p>\n<\/a>
<\/a>445. DEROGACI\u00d3N TACITA T\u00cdTULO VI RH. EXCESO DE CABIDA Y AGRUPACI\u00d3N. INSCRIPCI\u00d3N DE RECTIFICACIONES DESCRIPTIVAS. DIFERENTES SUPUESTOS.<\/span><\/h6>\n

Resoluci\u00f3n de 17 de noviembre de 2015, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n del registrador de la propiedad de Cuevas del Almanzora, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de un exceso de cabida declarado en una escritura de segregaci\u00f3n, compraventa y agrupaci\u00f3n.<\/p>\n

Se produce un exceso en la finca superior al 40 % de la superficie original que consta en el Registro, y bajo la circunstancia de que dicha finca proviene de una segregaci\u00f3n previa, como resulta del propio t\u00edtulo ahora presentado.\u00a0<\/p>\n

La DG confirma la calificaci\u00f3n registral negativa diciendo que \u00abCiertamente estas circunstancias de hecho hacen cuestionarse sobre la verdadera extensi\u00f3n del terreno que comprende realmente la finca tal y como resulta tras el exceso de cabida y su correspondencia con la finca tal y como resulta de los libros del Registro \u2013gener\u00e1ndose enormes dudas sobre la identidad entre ambas y sobre la existencia de eventuales negocios jur\u00eddicos independientes, justificativos del aumento de cabida, y que no han accedido al Registro\u2013, ya que el incremento de superficie es muy elevado, procediendo la finca donde se declara de segregaci\u00f3n y no existiendo coincidencia con la superficie reflejada en la certificaci\u00f3n catastral.<\/p>\n

Pero adem\u00e1s, esta interesante resoluci\u00f3n dedica sus fundamentos jur\u00eddicos quinto a noveno a hacer una exposici\u00f3n e interpretaci\u00f3n sistem\u00e1tica de los nuevos procedimientos regulados en la Ley Hipotecaria, tras la ley 13\/2015, para la inscripci\u00f3n de rectificaciones descriptivas y en su caso representaciones gr\u00e1ficas de las fincas<\/strong>. \u00a0<\/p>\n<\/div>\n

Por su inter\u00e9s, se transcriben a continuaci\u00f3n dichos fundamentos jur\u00eddicos:\u00a0<\/p>\n

5. Si comparamos los requisitos y procedimientos h\u00e1biles, antes y despu\u00e9s de la entrada en vigor de la reforma de la Ley Hipotecaria operada en virtud de la Ley 13\/2015<\/strong>, para obtener la inscripci\u00f3n registral de rectificaciones descriptivas de las fincas, y en particular, las relativas a la superficie de las mismas, se advierte claramente que hay procedimientos o medios que se han suprimido, otros que se mantienen en esencia pero incrementando sensiblemente sus requisitos y garant\u00edas jur\u00eddicas, y finalmente, se introducen otras nuevas posibilidades antes no existentes.<\/p>\n

6. Respecto de los procedimientos o medios que se han suprimido<\/strong>, la disposici\u00f3n derogatoria \u00fanica de la Ley 13\/2015 ha derogado expresamente los apartados dos, cinco, seis, siete, ocho, nueve y diez del art\u00edculo 53 de la Ley 13\/1996, de 30 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social, y por tanto, entre ellos, la posibilidad de inscribir excesos de cabida inferiores a la quinta parte de la cabida inscrita mediante un simple certificado o informe sobre su superficie expedido por t\u00e9cnico competente, o la relativa al acta de presencia y notoriedad<\/span>, supuestos ambos, ya expresamente derogados, a los que alud\u00eda el art\u00edculo 298 del Reglamento Hipotecario.<\/p>\n

Por otra parte, cuando la misma disposici\u00f3n derogatoria \u00fanica de la Ley 13\/2015, de 24 de junio, dispone que \u00abquedan derogadas cuantas normas se opongan a lo previsto en la presente Ley\u00bb, ha de interpretarse que deben entenderse t\u00e1citamente derogados todos los art\u00edculos del T\u00edtulo VI del Reglamento Hipotecario<\/strong>, los cuales fueron dictados en ejecuci\u00f3n del anterior T\u00edtulo VI de la Ley Hipotecaria, pues la nueva redacci\u00f3n legal es en s\u00ed misma suficientemente detallada, y basada en principios inspiradores totalmente diferentes de los que dieron cobertura en su d\u00eda a los art\u00edculos reglamentarios que, ahora, por ello, han de entenderse \u00edntegramente derogados a partir del 1 de noviembre de 2015.<\/p>\n

En particular, en lo que la inscripci\u00f3n de rectificaciones descriptivas se refiere, la nueva regulaci\u00f3n contenida en el art\u00edculo 9 y en el t\u00edtulo VI de la Ley Hipotecaria establece de manera \u00edntegra, sistem\u00e1tica y taxativa cu\u00e1les son los medios y procedimientos h\u00e1biles para ello, entre los cuales ya no se encuentran, ni la certificaci\u00f3n t\u00e9cnica, ni el doble t\u00edtulo traslativo, que s\u00ed ven\u00edan contemplados en el art\u00edculo 298 del Reglamento Hipotecario, ahora ya t\u00e1citamente derogado.<\/p>\n

7. En cuanto a los cauces o medios h\u00e1biles que tras la nueva regulaci\u00f3n se mantienen en su esencia pero aumentando las medidas de garant\u00eda y publicidad<\/strong>, cabe citar la rectificaciones de cabida que no excedan del 5% (o lo que es lo mismo, la vig\u00e9sima parte) de la cabida inscrita, o las rectificaciones que no excedan del 10 % y se fundamenten en certificaci\u00f3n catastral descriptiva y gr\u00e1fica,<\/span> con la importante novedad de que tras la Ley 13\/2015, el art\u00edculo 201.3 de la Ley Hipotecaria exige, para ambos supuestos, que una vez inscrita la rectificaci\u00f3n descriptiva, \u00abel Registrador la notificar\u00e1 a los titulares registrales de las fincas colindantes\u00bb.<\/p>\n

Respecto del expediente de dominio<\/span> \u2013antes atribuido a la competencia judicial\u2013, y del acta de notoriedad, con la nueva regulaci\u00f3n que ha supuesto una desjudicializacion de los procedimientos del t\u00edtulo VI de la Ley Hipotecaria, quedan sustituidos \u2013y en cierta medida refundidos en uno\u2013 por el nuevo expediente de competencia notarial para rectificar la descripci\u00f3n, superficie o linderos que se tramitar\u00e1 siguiendo las reglas prevenidas en el nuevo art\u00edculo 203<\/a>, con las particularidades establecidas en el nuevo art\u00edculo 201.1<\/a>.<\/p>\n

8. Y, finalmente, es de destacar que la Ley 13\/2015 ha introducido un nuevo procedimiento que resulta tambi\u00e9n h\u00e1bil para obtener la inscripci\u00f3n de rectificaciones descriptivas, como es el regulado en el nuevo art\u00edculo 199 de la Ley Hipotecaria<\/a><\/strong>, cuya tramitaci\u00f3n se atribuye a los registradores de la Propiedad, el cual puede ser utilizado para inscribir la representaci\u00f3n geogr\u00e1fica de una finca previamente inmatriculada, tanto si la descripci\u00f3n, superficie y linderos que consten en su descripci\u00f3n literaria fueran inicialmente coincidentes con la representaci\u00f3n geogr\u00e1fica cuya inscripci\u00f3n se pretende, como si necesitaran ser rectificados para acomodarse a ella, y ello incluso cuando la magnitud de la rectificaci\u00f3n superficial excediera del diez por ciento de la superficie inscrita o se tratase de una alteraci\u00f3n de linderos fijos, pues, por una parte, la redacci\u00f3n legal no introduce ninguna restricci\u00f3n cuantitativa ni cualitativa al respecto, y por otra, los importantes requisitos, tr\u00e1mites y garant\u00edas de que est\u00e1 dotado tal procedimiento justifican plenamente esta interpretaci\u00f3n sobre su \u00e1mbito de aplicaci\u00f3n, como luego se expresa.<\/p>\n

9. En resumen, a partir del 1 de noviembre de 2015, fecha de la plena entrada en vigor de la reforma de la Ley Hipotecaria operada por la Ley 13\/2015, cabe enunciar los medios h\u00e1biles para obtener la inscripci\u00f3n registral de rectificaciones descriptivas y sistematizarlos en tres grandes grupos:<\/strong><\/p>\n

\u2013 Los que solo persiguen y solo permiten inscribir una rectificaci\u00f3n de la superficie contenida en la descripci\u00f3n literaria, pero sin simult\u00e1nea inscripci\u00f3n de la representaci\u00f3n gr\u00e1fica de la finca<\/strong>, como ocurre con los supuestos regulados en el art\u00edculo 201.3, letra a, y letra b<\/a> de la Ley Hipotecaria, que est\u00e1n limitados, cuantitativamente, a rectificaciones de superficie que no excedan del 10 % o del 5 %, respectivamente, de la cabida inscrita, y que no est\u00e1n dotados de ninguna tramitaci\u00f3n previa con posible intervenci\u00f3n de colindantes y terceros, sino solo de notificaci\u00f3n registral tras la inscripci\u00f3n \u00aba los titulares registrales de las fincas colindantes\u00bb.<\/p>\n

\u2013 El supuesto que persigue y permite inscribir rectificaciones superficiales no superiores al 10 % de la cabida inscrita, pero con simult\u00e1nea inscripci\u00f3n de la representaci\u00f3n geogr\u00e1fica de la finca. Este concreto supuesto est\u00e1 regulado, con car\u00e1cter general, en el art\u00edculo 9, letra b)<\/a><\/strong>, de la Ley Hipotecaria<\/a>, cuando tras aludir al l\u00edmite m\u00e1ximo del 10%, prev\u00e9 que \u00abuna vez inscrita la representaci\u00f3n gr\u00e1fica georreferenciada de la finca, su cabida ser\u00e1 la resultante de dicha representaci\u00f3n, rectific\u00e1ndose, si fuera preciso, la que previamente constare en la descripci\u00f3n literaria\u00bb. Este concreto supuesto tampoco est\u00e1 dotado de ninguna tramitaci\u00f3n previa con posible intervenci\u00f3n de colindantes y terceros, si bien, como se\u00f1ala el art\u00edculo citado, \u00abel Registrador notificar\u00e1 el hecho de haberse practicado tal rectificaci\u00f3n a los titulares de derechos inscritos, salvo que del t\u00edtulo presentado o de los tr\u00e1mites del art\u00edculo 199 ya constare su notificaci\u00f3n\u00bb. Advi\u00e9rtase que el caso de rectificaciones superficiales no superiores al 10 % y basadas en certificaci\u00f3n catastral descriptiva y gr\u00e1fica puede acogerse tanto a la regulaci\u00f3n y efectos del art\u00edculo 201.3, letra a, como a la del art\u00edculo 9, letra b.<\/p>\n

\u2013 Y, finalmente, los que persiguen y potencialmente permiten inscribir rectificaciones descriptivas de cualquier naturaleza (tanto de superficie como linderos, incluso linderos fijos), de cualquier magnitud (tanto diferencias inferiores como superiores al 10% de la superficie previamente inscrita) y adem\u00e1s obtener la inscripci\u00f3n de la representaci\u00f3n geogr\u00e1fica de la finca y la lista de coordenadas de sus v\u00e9rtices<\/strong> \u2013pues no en vano, como se\u00f1ala el art\u00edculo 199, es la delimitaci\u00f3n georreferenciada de la finca la que determina y acredita su superficie y linderos, y no a la inversa\u2013. As\u00ed ocurre con el procedimiento regulado en el art\u00edculo 199<\/a><\/strong> y con el regulado en el art\u00edculo 201.1<\/a><\/strong>, que a su vez remite al art\u00edculo 203<\/a>, de la Ley Hipotecaria. Ambos procedimientos, especialmente cualificados, s\u00ed que incluyen entre sus tr\u00e1mites una serie de garant\u00edas de tutela efectiva de los intereses de terceros afectados y todo ello con car\u00e1cter previo a la eventual pr\u00e1ctica de la inscripci\u00f3n registral que en su caso proceda, tales como las preceptivas notificaciones a colindantes y dem\u00e1s interesados, publicaciones de edictos en el \u00abBolet\u00edn Oficial del Estado\u00bb, publicaci\u00f3n de alertas geogr\u00e1ficas registrales, y la concesi\u00f3n de plazo para que los interesados puedan comparecer y alegar en defensa de sus intereses ante el funcionario p\u00fablico \u2013registrador o notario, seg\u00fan el caso\u2013 competente para su tramitaci\u00f3n. Y es precisamente por virtud de su mayor complejidad de tramitaci\u00f3n y mayores garant\u00edas para colindantes y terceros en general por lo que su \u00e1mbito de aplicaci\u00f3n y efectos es justificadamente mucho m\u00e1s amplio que el de los otros supuestos concretos admitidos por la ley y enunciados en los dos primeros grupos antes aludidos.\u00a0(JDR)<\/p>\n

PDF (BOE-A-2015-13363 – 6 p\u00e1gs. – 185 KB)<\/a>\u00a0 \u00a0Otros formatos<\/a><\/p>\n

\u00a0<\/p>\n<\/a>

<\/a>446.\u00a0CONCESI\u00d3N ADMINISTRATIVA DE MINAS. TRANSMISI\u00d3N. \u00a0<\/span><\/h6>\n

Resoluci\u00f3n de 17 de noviembre de 2015, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n extendida por la registradora de la propiedad de Ponferrada n.\u00ba 2, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de determinadas concesiones.<\/p>\n

Determinada concesi\u00f3n minera consta inscrita en el Registro de la Propiedad a favor de don J. y do\u00f1a P. G. R., en cuanto a un tercio cada uno, por t\u00edtulo de herencia testada y partici\u00f3n. \u00a0El tercio restante consta inscrito a favor de una sociedad. La sociedad solicita ahora la inscripci\u00f3n a su favor de la totalidad de los derechos mineros aportando determinadas las resoluciones administrativas<\/p>\n

La registradora entiende que debe aportarse la oportuna documentaci\u00f3n p\u00fablica de la que resulte la transmisi\u00f3n o, caso de existir una ruptura de tracto, la documentaci\u00f3n de reanudaci\u00f3n en alguna de las formas legalmente previstas.<\/p>\n

La DG confirma su calificaci\u00f3n diciendo que \u00abNo resulta la existencia de ning\u00fan t\u00edtulo de transmisi\u00f3n de sus dos terceras partes inscritas que pueda alterar el contenido del Registro. Consecuentemente y de conformidad con la legislaci\u00f3n hipotecaria (art\u00edculos 1 y 38 de la Ley), se presume, a todos los efectos legales, que el derecho real inscrito de concesi\u00f3n \u00abpertenece a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo\u00bb\u00a0(JDR)<\/p>\n

PDF (BOE-A-2015-13364 – 8 p\u00e1gs. – 204 KB)<\/a>\u00a0 \u00a0Otros formatos<\/a><\/p>\n

\u00a0<\/p>\n<\/a>

<\/a>447.\u00a0DISOLUCI\u00d3N DE COMUNIDAD SOBRE VIVIENDA. UNIONES DE HECHO. VALENCIA\u00a0<\/span><\/h6>\n

Resoluci\u00f3n de 18 de noviembre de 2015, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de La Pobla de Vallbona a inscribir una escritura de disoluci\u00f3n de comunidad, liberaci\u00f3n parcial de garant\u00eda personal y subrogaci\u00f3n en pr\u00e9stamo hipotecario.<\/p>\n

Hechos<\/u><\/strong>: A y B, al parecer de vecindad valenciana, hab\u00edan adquirido por mitad y proindiviso, en estado de solteros, una vivienda, y tras divorciarse, formalizan una escritura de extinci\u00f3n de comunidad, en virtud de la cual, ambos comuneros de mutuo acuerdo, adjudican a A dicha vivienda con la intervenci\u00f3n de B.<\/p>\n

Registradora:<\/u><\/strong> Suspende la inscripci\u00f3n de la escritura en base a que, de acuerdo con la ley de Parejas de Hecho Valenciana, y dada la vecindad valenciana de ambos, es necesario que el otro comunero, no adjudicatario, B, manifieste, bien que no tiene constituida ni formalizada ninguna uni\u00f3n de hecho, o que la finca adjudicada no constituye la vivienda habitual de una uni\u00f3n de hecho formalizada. Y ello, atendiendo a que el art 10 de la LPH Valenciana 5\/2012 establece que \u201cPara disponer de alg\u00fan derecho sobre la vivienda habitual de la uni\u00f3n de hecho formalizada… la persona titular necesita el consentimiento del otro conviviente\u2026 o si hace un acto o negocio de disposici\u00f3n sobre un inmueble que pudiera constituir la vivienda habitual de la uni\u00f3n de hecho, habr\u00e1 de manifestar en el documento que lo formalice, si concurre tal circunstancia en el inmueble objeto del acto o negocio\u201d. (Ley Valenciana 5\/2012)<\/em><\/p>\n

Notario<\/u><\/strong>: Alega lo siguiente:<\/p>\n

1.- Que en el supuesto de hecho intervienen dos personas divorciadas, que cesan en un proindiviso, no trat\u00e1ndose por tanto de un \u00fanico titular del pleno dominio como es el caso de la Rs de 13 de mayo 2013, que cita la Registradora.<\/p>\n

2.- Que tanto el art\u00edculo 10 de la LPHV de 2012, como el art 1320 del c.c. y 91.1 del RH, hacen referencia siempre a \u201clos derechos sobre la vivienda habitual, o derechos sobre la vivienda habitual de la familia\u201d y que la DG ha interpretado que no se da el supuesto cuando concurren dos titulares o m\u00e1s sobre la titularidad de los derechos de tal vivienda habitual:<\/p>\n

En tal sentido tambi\u00e9n la RS 10 noviembre 1987, en que de los tres disponentes, dos estaban casados, manifiesta tambi\u00e9n que no debe exagerarse en la calificaci\u00f3n registral las exigencias formales, por tanto no pueden imaginarse hipot\u00e9ticos dchos individuales de un comunero sobre uso o goce de la casa com\u00fan; Rs 27 junio 1994 que reitera en su integridad la anterior, ya que excluye la posibilidad de que la cuota de un part\u00edcipe atribuya el dcho al uso total y exclusivo de la vivienda, porque impedir\u00eda al otro utilizarla conforme a su destino; y la RS de 23 de julio de 2011, que ratifica que debe excluirse la posibilidad de que la cuota atribuya el derecho al uso\u00a0 total y exclusivo de la vivienda, lo que impedir\u00eda a los otros utilizarla conforme a su destino.<\/p>\n

3.- Por \u00faltimo, condicionar la extinci\u00f3n de comunidad de la vivienda a la autorizaci\u00f3n del otro conviviente del comunero, ser\u00eda, en este caso, introducir un condicionamiento o limitaci\u00f3n de la acci\u00f3n de divisi\u00f3n, que es de orden p\u00fablico, favorecida y estimulada por el legislador.<\/p>\n

DGRN<\/u><\/strong>: Estima el recurso:<\/p>\n

1.- Echa en falta la omisi\u00f3n, en la calificaci\u00f3n, de la exigencia de acreditar que el supuesto queda sujeto a la legislaci\u00f3n valenciana, de lo que nada se dice en la misma.<\/p>\n

2.- Que la finalidad de la ley valenciana es evitar que por el acto dispositivo de uno de los convivientes de hecho, tenga el no disponente o los componentes de la familia que abandonar la vivienda, para cuya ocupaci\u00f3n exist\u00eda t\u00edtulo jur\u00eddico suficiente, por lo que hay que excluir que la cuota de un part\u00edcipe atribuya el uso total y exclusivo de la vivienda, lo que impedir\u00eda al otro utilizarla conforme a su destino, y como ya dice la RS 10 noviembre 1987,\u00a0 no deben exagerarse en la calificaci\u00f3n registral las exigencias formales, ni imaginarse hipot\u00e9ticos dchos individuales de un comunero sobre el uso o goce de la cosa com\u00fan.<\/p>\n

3.- Por tanto y conforme a la RS 27 junio 1994, nadie debe permanecer en la indivisi\u00f3n si no quiere, y cualquiera de los comuneros puede obligar por v\u00eda de la acci\u00f3n de divisi\u00f3n a extinguir la comunidad por medio de la venta de la vivienda, y esta forma de extinci\u00f3n de comunidad no puede verse condicionada por el consentimiento de los c\u00f3nyuges o parejas de los otros titulares, ni, en su caso, sujetarse a una autorizaci\u00f3n judicial supletoria, lo que supondr\u00eda introducir un condicionamiento o limitaci\u00f3n a la acci\u00f3n de divisi\u00f3n que es de orden p\u00fablico, y est\u00e1 favorecida y estimulada por el legislador.<\/p>\n

Comentario<\/u><\/strong>: La proliferaci\u00f3n de leyes de parejas de hecho, en las distintas Autonom\u00edas, nos est\u00e1 llevando a un caos total, ya que junto a las diferentes regulaciones, que fijan diferentes puntos de conexi\u00f3n para su aplicaci\u00f3n (normalmente la vecindad civil, aunque algunas ya apuestan por el simple empadronamiento administrativo) se encuentran el tema vidrioso de los derechos que se conceden a la uni\u00f3n registrada, que van de la concesi\u00f3n de derechos muy limitados, hasta una fiscalidad diferente o la concesi\u00f3n o ausencia de derechos sucesorios o semi-matrimoniales. Casi todas ellas var\u00edan en la concesi\u00f3n de derechos a los convivientes, aunque ya la nueva regulaci\u00f3n del Dcho Vasco, les ha atribuido por vez primera derechos legitimarios (1\/2 en usufructo en concurrencia con descendientes o 2\/3 en otro caso, aparte de un dcho de habitaci\u00f3n en la vivienda conyugal, mientras no tenga otra pareja).<\/p>\n

En el Dcho Valenciano, cuando todav\u00eda no sabemos si la Ley de R\u00e9gimen econ\u00f3mico matrimonial es o no constitucional, tenemos una nueva Ley de Parejas de hecho, una vez derogada la anterior ley 1\/2001, que es la Ley 5\/2012<\/a>, donde el legislador quiso equiparar la pareja de hecho al matrimonio, con escaso \u00e9xito, ya que el Tribunal Constitucional dej\u00f3 sin efecto esta equiparaci\u00f3n (BOE 14 septiembre 2013).<\/p>\n

En definitiva, ser\u00eda deseable, aunque ser\u00e1 muy dif\u00edcil dados los tiempos que corren, el regular las parejas de hecho, de forma unitaria, a trav\u00e9s de una ley nacional, que determinara, como en el matrimonio, los derechos, deberes y obligaciones de sus componentes, as\u00ed como una fiscalidad com\u00fan, pero insisto, no son momentos propicios para ello. (JLN)<\/p>\n

PDF (BOE-A-2015-13365 – 6 p\u00e1gs. – 220 KB)<\/a>\u00a0 \u00a0Otros formatos<\/a><\/p>\n

\u00a0<\/p>\n<\/a>

<\/a>448. SENTENCIA DECLARATIVA. CAUSA. NEGOCIO FIDUCIARIO<\/span><\/h6>\n

Resoluci\u00f3n de 18 de noviembre de 2015, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Cullera a anular o rectificar parcialmente \u00a0determinados asientos registrales.<\/p>\n

Hechos:<\/strong> Se presenta a inscripci\u00f3n una sentencia dictada en apelaci\u00f3n, relativa a \u00a0un asunto de titularidad fiduciaria en virtud de la cual se declara la propiedad de determinada finca y se ordena su inscripci\u00f3n a favor de varias personas<\/p>\n

El registrador<\/strong> encuentra tres defectos: que no se aporta la sentencia de instancia, que no se expresan\u00a0 determinadas circunstancias personales de los nuevos titulares, y que no se expresa el t\u00edtulo material y su causa, onerosa o gratuita, de la adquisici\u00f3n.<\/p>\n

El interesado<\/strong> recurre y alega que la sentencia es un t\u00edtulo adecuado para practicar las inscripciones solicitadas.<\/p>\n

La DGRN<\/strong> revoca los defectos primero y tercero y mantiene el segundo. En cuanto al primero se\u00f1ala que no es necesario aportar la sentencia de instancia cuando est\u00e1 totalmente revocada por la de apelaci\u00f3n<\/strong><\/em>, que es la que es objeto de inscripci\u00f3n; en cuanto al segundo, que el t\u00edtulo, la sentencia, tiene que tener las circunstancias personales exigidas en la legislaci\u00f3n hipotecaria y en este caso no las tiene; y en cuanto al tercero que la sentencia s\u00ed contiene el t\u00edtulo material que es precisamente el reconocimiento de dominio basado en la fiducia<\/strong><\/em>.\u00a0(AFS)<\/p>\n

PDF (BOE-A-2015-13366 – 6 p\u00e1gs. – 217 KB)<\/a>\u00a0 \u00a0Otros formatos<\/a><\/p>\n

\u00a0<\/p>\n<\/a>

<\/a>449. DEP\u00d3SITO DE CUENTAS. SOLICITUD DE AUDITOR POR SOCIO MINORITARIO.\u00a0<\/span>AUDITOR NOMBRADO POR LA SOCIEDAD QUE DESPU\u00c9S ES REVOCADO. ^<\/a><\/strong><\/h6>\n

Resoluci\u00f3n de 18 de noviembre de 2015, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n extendida por la registradora mercantil y de bienes muebles IV de Alicante, por la que se rechaza el dep\u00f3sito de cuentas de una sociedad correspondiente al ejercicio 2014.<\/p>\n

Hechos:<\/strong> Se solicita el dep\u00f3sito de cuentas de una sociedad, ejercicio 2014.<\/p>\n

El registrador suspende<\/strong>\u00a0 el dep\u00f3sito pues no se acompa\u00f1a el informe de auditor\u00eda<\/strong> al estar la sociedad obligada a ello, por haber ejercido el socio minoritario<\/strong> el derecho que le concede el art. 265.2 de L.S.C<\/a><\/strong>., seg\u00fan consta del Registro. Resoluci\u00f3n de la D.G.R.N de 1 de agosto de 2009, y 16 de septiembre de 2011. Art. 366.1.5. RRM.<\/p>\n

La sociedad se opone<\/strong>\u00a0porque el expediente de designaci\u00f3n de auditor fue desestimado al contar ya la sociedad con un auditor inscrito. No obstante, dicho auditor fue cesado por la sociedad antes de la realizaci\u00f3n de la auditor\u00eda.<\/p>\n

Doctrina:<\/strong> La DG revoca la nota<\/strong> de calificaci\u00f3n.<\/p>\n

Tras destacar el derecho de los minoritarios a que las cuentas de la sociedad sean debidamente auditadas, recuerda su doctrina de que \u201cdados los principios de objetividad, independencia e imparcialidad que presiden la actividad auditora\u201d, si existe ya un auditor inscrito con independencia del origen de dicho nombramiento (judicial, registral o voluntario) el inter\u00e9s protegible del socio est\u00e1 salvaguardado. Dicha doctrina adem\u00e1s ha sido sancionada por STS de 9 de marzo de 2007<\/strong>.\u00a0<\/p>\n

Ahora bien, tambi\u00e9n es doctrina del CD de que, para enervar el derecho del socio, deben concurrir dos condiciones: \u201ca) Que sea anterior<\/strong> a la presentaci\u00f3n en el Registro Mercantil de la instancia del socio minoritario solicitando el nombramiento registral de auditor, y b) Que se garantice el derecho del socio al informe de auditor\u00eda, lo que solo puede lograrse mediante la inscripci\u00f3n del nombramiento<\/strong>, mediante la entrega al socio del referido informe<\/strong> o bien mediante su incorporaci\u00f3n al expediente<\/strong>\u201d.<\/p>\n

Por ello \u201cinscrito el nombramiento de auditor voluntario el dep\u00f3sito de las cuentas s\u00f3lo puede llevarse a cabo si vienen acompa\u00f1adas del oportuno informe de verificaci\u00f3n\u201d. As\u00ed lo ha sancionado expresamente la modificaci\u00f3n del art\u00edculo 270 de la Ley de Sociedades de Capital<\/a> (que entrar\u00e1 en vigor el pr\u00f3ximo d\u00eda 1 de enero de 2016; disposiciones finales cuarta y decimocuarta de la Ley 22\/2015, de 20 julio, de Auditor\u00eda de Cuentas), cuando dice en su inciso final: \u00abLos administradores presentar\u00e1n tambi\u00e9n, el informe de gesti\u00f3n, si fuera obligatorio, y el informe del auditor, cuando la sociedad est\u00e9 obligada a auditor\u00eda por una disposici\u00f3n legal o \u00e9sta se hubiera acordado a petici\u00f3n de la minor\u00eda o de forma voluntaria y se hubiese inscrito el nombramiento de auditor en el Registro Mercantil\u00bb<\/p>\n

Lo que ocurre es que, en el caso contemplado por la resoluci\u00f3n, en el momento del dep\u00f3sito ha desaparecido<\/strong> dicho nombramiento, faltando por tanto uno de los requisitos que obligar\u00edan a la sociedad a presentar el informe de auditor\u00eda pues el auditor, ni consta inscrito ni en el expediente, ya cerrado, se acord\u00f3 su nombramiento. Por tanto concluye que \u201cno existe ya obst\u00e1culo registral alguno para el dep\u00f3sito de las cuentas\u201d. \u00a0<\/p>\n

Comentario<\/strong>: Curioso problema el planteado por esta resoluci\u00f3n.<\/p>\n

En principio pudiera parecer que existe un fraude de ley<\/strong> pues la sociedad se opone al nombramiento de auditor designado solicitado por la minor\u00eda, alegando que ya existe otro auditor inscrito, y una vez que el registrador le da la raz\u00f3n revoca el nombramiento de auditor para evitar depositar su informe. Ante esta tesitura es obvio que el socio solicitante queda totalmente defraudado<\/strong> en sus intereses pues ya la sociedad podr\u00e1 depositar sus cuentas sin necesidad de auditarlas. La DG, obviamente, no cuestiona la procedencia o no de la inscripci\u00f3n del cese o revocaci\u00f3n del auditor, pero claramente da a entender que en estos casos de cierre de expediente de auditor por existir ya uno inscrito, si la sociedad, antes de depositar sus cuentas con el informe de auditor\u00eda, cesa o revoca al auditor social, existir\u00e1 un defecto subsanable consistente en la no realizaci\u00f3n de la auditor\u00eda. Es decir que si nos encontramos ante un caso similar al que refleja la resoluci\u00f3n el cese o revocaci\u00f3n no podr\u00e1 inscribirse hasta que se depositen las cuentas acompa\u00f1adas del informe del auditor nombrado<\/strong><\/em>. Si se inscribe el cese, se defraudar\u00e1n los derechos de los minoritarios caus\u00e1ndoles un perjuicio, ya irreparable, pues, para solicitar una nueva auditor\u00eda, deber\u00e1n esperar al ejercicio siguiente.<\/p>\n

Lo que ocurre es que en el presenta caso el cese se hab\u00eda producido en junta universal y por unanimidad<\/strong> ante lo que caben dos posibilidades: a) Que el socio solicitante hubiera concurrido a la junta y si vot\u00f3 a favor del cese ya no podr\u00eda reclamar nada pues ser\u00eda como ir contra sus propios actos y por tanto el dep\u00f3sito podr\u00eda efectuarse sin problema alguno y b) que el socio solicitante hubiera salido de la sociedad por venta de sus participaciones en cuyo caso tambi\u00e9n entendemos que desaparece el inter\u00e9s protegible pues poca utilidad le puede prestar la auditor\u00eda cuando ya ni siquiera es socio. No obstante este \u00faltimo caso es m\u00e1s dudoso dado que en el momento de la petici\u00f3n s\u00ed era socio. El hecho de que no lo sea en el momento de la aprobaci\u00f3n de las cuentas, no quiere decir que haya deca\u00eddo en su derecho si no ha desistido de forma expresa del nombramiento.<\/p>\n

Como conclusiones<\/strong> de esta interesante resoluci\u00f3n, ante este caso que nunca antes se hab\u00eda planteado que nosotros recordemos, podemos se\u00f1alar las siguientes:<\/p>\n

1\u00aa. Para poder exigir<\/strong> en un dep\u00f3sito de cuentas que se acompa\u00f1e el informe de auditor, en tesis general, este debe constar inscrito<\/strong>.<\/p>\n

2\u00aa. Si se rechaza un nombramiento a instancia de los minoritarios por constar un auditor ya inscrito, el nombramiento de \u00e9ste no puede revocarse<\/strong> y si se revoca por la sociedad, dicha revocaci\u00f3n no podr\u00e1 inscribirse.<\/p>\n

3\u00aa. Si la revocaci\u00f3n o cese se produce en junta universal y por unanimidad en la que participa el socio solicitante<\/strong>, proceder\u00e1 la inscripci\u00f3n y ya no ser\u00e1 necesaria la auditor\u00eda.<\/p>\n

4\u00aa. Si la revocaci\u00f3n o cese se producen en junta, sea universal o no, en la que no vota de forma positiva el solicitante, creemos que no procede la inscripci\u00f3n del cese del auditor y por tanto las cuentas no ser\u00e1n depositables sin auditor\u00eda.<\/p>\n

5\u00aa. Para evitar una inscripci\u00f3n de cese del auditor<\/strong> sin que se cumplan las condiciones anteriores creemos que cuando se rechace la petici\u00f3n de la solicitud del minoritario, por existir un auditor ya inscrito, al margen<\/strong> de esta inscripci\u00f3n se debe poner una nota de vinculaci\u00f3n<\/strong> de este auditor con el expediente ya cerrado-<\/p>\n

Por \u00faltimo, no queremos terminar este comentario sin insistir una vez m\u00e1s en la paradoja<\/strong> que supone que para los expedientes del art\u00edculo 265.2 de la LSC se considere suficiente, a los efectos de su denegaci\u00f3n, con la existencia de un auditor inscrito, incluso por nombramiento del \u00f3rgano de administraci\u00f3n, y sin embargo el legislador no muestre tanta confianza<\/strong> como la DGRN en los auditores sociales como se ve en multitud de preceptos legales y, entre ellos, por citar dos claros casos, el art\u00edculo 107.3 o el 353.1 de la misma LSC para los que en ning\u00fan caso es v\u00e1lido el auditor de la sociedad. (JAGV)<\/p>\n

PDF (BOE-A-2015-13367 \u2013 4 p\u00e1gs. \u2013 172 KB)<\/a>\u00a0Otros formatos<\/a><\/p>\n

\u00a0<\/p>\n<\/a>

<\/a>450. INMATRICULACI\u00d3N ART. 205 LH. ADMISIBILIDAD DEL ACTA DE NOTORIEDAD<\/span><\/h6>\n

Resoluci\u00f3n de 19 de noviembre de 2015, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificaci\u00f3n del registrador de la propiedad accidental de \u00c1lora, por la que se suspende la inmatriculaci\u00f3n de una finca en una escritura de partici\u00f3n de herencia precedida de otra de liquidaci\u00f3n de sociedad de gananciales.<\/p>\n

A) Hechos: <\/strong>Se otorgan 2 escrituras consecutivas, la 1\u00aa de Liquidaci\u00f3n de Gananciales<\/em><\/strong>, entre la viuda y sus hijos herederos; y la 2\u00aa, de partici\u00f3n de herencia<\/em><\/strong>, en la que se adjudica a uno el 25% de una finca, anteriormente ganancial y liquidada en la escritura anterior, solicitando la inmatriculaci\u00f3n basada en la doble titulaci\u00f3n p\u00fablica del antiguo<\/em><\/strong> 205 LH<\/a> antes de<\/u><\/strong> la Reforma de la Ley 13\/2015<\/a>.<\/p>\n

B) El registrador califica negativamente<\/strong> por entender que se est\u00e1 creando artificiosamente y en fraude de ley un doble titulo traslativo, que en realidad esconder\u00eda una sola transmisi\u00f3n dominical;<\/p>\n

C) <\/strong>El abogado de los otorgantes recurre<\/u><\/em> <\/strong>alegando que excede de la funci\u00f3n calificadora presumir y decidir, en base a sospechas, acerca de tal fin fraudulento, se\u00f1alando que no hay tal \u00e1nimo de fabricar una doble titulaci\u00f3n, sino dos efectivas transmisiones sucesivas, diferentes y concatenadas;<\/p>\n

D) La DGRN desestima <\/strong>el recurso, y confirma la calificaci\u00f3n<\/strong>, siguiendo\u00a0su ya reiterado criterio, reflejado, entre otras en la \u00a0Res 11 Marzo 2006<\/a>\u00a0\u2013Anulada en parte por Sentencia firme <\/strong>de Audiencia Provincial publicada en el BOE-<\/strong>,\u00a0 Res 25 julio 2012<\/a>, Res 27 junio 2013<\/a>,\u00a0Res 31 enero 2014<\/a>, y Res 4 agosto 2014<\/a>.<\/p>\n

Pero lo interesante de la Resoluci\u00f3n es que, \u201cobiter dicta\u201d<\/em>, admite, incluso tras la Reforma de la Ley 13\/2015<\/a>, la posibilidad de acudir al ACTA de NOTORIEDAD<\/u><\/em>, que ya fue objeto de noticia en exclusiva en esta web, antes de su publicaci\u00f3n en el BOE, en nuestra portada del d\u00eda 05-XII<\/a>, y luego de un interesante trabajo de FRANCISCO JAVIER GONZ\u00c1LEZ L\u00d3PEZ<\/a>, y \u00a0publicado en la portada de 30-XII<\/a>.<\/strong><\/p>\n

En efecto, aunque en el presente caso, la legislaci\u00f3n aplicable es la anterior a la Reforma de la Ley 13\/2015<\/a>, entiende la DGRN que incluso HOY<\/strong>, tras su entrada en vigor, cabr\u00eda acudir al Acta de Notoriedad<\/em><\/strong> (a la que no alude ya el nuevo Art. 205 LH<\/a><\/strong>), y se\u00f1ala la diferencia esencial entre ambas redacciones<\/strong> legales (antiguo<\/em><\/strong> Art. 205 LH<\/a> y nuevo Art. 205 LH<\/a><\/strong>) no se encuentra tanto en la necesidad de que el t\u00edtulo p\u00fablico inmatriculador sea \u00abtraslativo\u00bb<\/em>, pues tal exigencia resultaba sino en dos requisitos, uno relativo a la forma documental y otro al momento temporal:<\/strong><\/p>\n

En cuanto a la forma documental<\/strong> para acreditar la previa adquisici\u00f3n, ya no basta cualquier medio de acreditaci\u00f3n fehaciente, sino un t\u00edtulo p\u00fablico,<\/em><\/strong> que es una especie concreta y especialmente cualificada dentro del amplio g\u00e9nero de los documentos fehacientes;<\/p>\n

Y en cuanto al momento temporal, <\/strong>antes no se exig\u00eda ninguna antelaci\u00f3n m\u00ednima, y ahora se exige que dicha adquisici\u00f3n previa<\/u><\/em> se haya producido al menos un a\u00f1o antes <\/u><\/strong>del otorgamiento del t\u00edtulo p\u00fablico traslativo que va a operar como t\u00edtulo inmatriculador, y que ha de computarse, no <\/strong>necesariamente entre las fechas de los respectivos otorgamientos<\/u> documentales, sino entre la fecha de la previa adquisici\u00f3n documentada<\/strong> en t\u00edtulo p\u00fablico<\/u>, y la fecha del otorgamiento del t\u00edtulo traslativo posterior<\/em>.<\/p>\n

Con ello surge la cuesti\u00f3n de si cabe la posibilidad de que mediante t\u00edtulo p\u00fablico<\/em>, no adquisitivo, sino meramente declarativo<\/u><\/strong>, se acredite el hecho y el momento<\/em> de haberse producido una adquisici\u00f3n anterior<\/strong>, y parece admitir el ACTA DE NOTORIEDAD<\/em>, que es un t\u00edtulo p\u00fablico<\/em>, tramitada, NO conforme al <\/strong>Art. 298 RH<\/a>, YA <\/strong>DEROGADO por la Reforma de la Ley 13\/2015<\/a>, SINO de conformidad con el Art. 209 R.Not<\/a><\/strong>.<\/p>\n

Por ello, concluye la DGRN, ya no ser\u00e1 admisible la simple declaraci\u00f3n de la notoriedad del hecho de que una determinada persona es tenida por due\u00f1a de una determinada finca<\/em>, como ven\u00eda admitiendo el Art. 298 RH<\/a>, SINO que, conforme a las exigencias del nuevo Art. 205 LH<\/a><\/strong> y a la regulaci\u00f3n del Art. 209 R.Not<\/a>, ser\u00e1 necesario un requerimiento expreso en tal sentido y la pr\u00e1ctica de las pruebas y diligencias pertinentes, tras lo cual el notario emita formalmente, si procede, su juicio sobre la acreditaci\u00f3n de la previa adquisici\u00f3n y su fecha. (ACM<\/a>).<\/p>\n

PDF (BOE-A-2015-13368 – 7 p\u00e1gs. – 197 KB)<\/a>\u00a0 \u00a0Otros formatos<\/a><\/p>\n

\u00a0<\/p>\n<\/a>

<\/a>451. ANOTACI\u00d3N DE EMBARGO. TRACTO SUCESIVO.<\/span><\/h6>\n

Resoluci\u00f3n de 19 de noviembre de 2015, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Arganda del Rey n.\u00ba 2 a practicar una anotaci\u00f3n preventiva de embargo.<\/p>\n

Hechos:<\/strong> Se presenta un mandamiento de embargo, solicit\u00e1ndose su anotaci\u00f3n sobre varias fincas.<\/p>\n

El registrador<\/strong> deniega la anotaci\u00f3n respecto de cuatro de ellas,\u00a0por aparecer inscritas a favor de terceros.<\/p>\n

El interesado<\/strong> recurre y alega que en Mayo de 2015 solicit\u00f3 una nota informativa, y ninguna de las cuatro citadas fincas aparec\u00edan inscritas a favor de terceros, de lo que deduce que cuando se ordena el embargo, un par de meses despu\u00e9s, no hab\u00eda cambiado la titularidad registral y por ello debi\u00f3 de anotarse el embargo.<\/p>\n

La DGRN <\/strong>confirma la calificaci\u00f3n. Alega en primer lugar la aplicaci\u00f3n del principio de tracto sucesivo, que impide la anotaci\u00f3n de embargo si no coincide el titular registral y el titular contra el que se dicta el embargo. Por otro lado a\u00f1ade\u00a0que el registrador ha de calificar en funci\u00f3n de la situaci\u00f3n existente en el momento de presentaci\u00f3n del t\u00edtulo; en el presente caso lo \u00fanico que ocurre es que ha variado la titularidad registral existente en el momento de expedici\u00f3n de la nota informativa y en el de la presentaci\u00f3n del mandamiento de anotaci\u00f3n, unos meses despu\u00e9s.\u00a0(AFS)<\/p>\n

PDF (BOE-A-2015-13369 – 4 p\u00e1gs. – 184 KB)<\/a>\u00a0 \u00a0Otros formatos<\/a><\/p>\n

\u00a0<\/p>\n<\/a>

<\/a>452. ANOTACI\u00d3N CADUCADA.NO CABE CANCELAR CARGAS POSTERIORES<\/span><\/h6>\n

Resoluci\u00f3n de 19 de noviembre de 2015, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n extendida por la registradora de la propiedad de Lora del R\u00edo, por la que se deniega la cancelaci\u00f3n de cargas.<\/p>\n

Se reitera la abundant\u00edsima doctrina seg\u00fan la cual caducada una anotaci\u00f3n preventiva de embargo deja de tener efectos y en consecuencia la adjudicaci\u00f3n de la finca como consecuencia de la ejecuci\u00f3n depender\u00e1 de que el deudor siga conservando la titularidad de la misma y en caso de existir cargas posteriores no podr\u00e1n ser objeto de cancelaci\u00f3n registral. Todo ello sin perjuicio de poder acudir a la interposici\u00f3n de las correspondientes tercer\u00edas de mejor derecho o de dominio. (MN)<\/span><\/p>\n

PDF (BOE-A-2015-13370 – 4 p\u00e1gs. – 175 KB)<\/a>Otros formatos<\/a><\/p>\n

\u00a0<\/p>\n<\/a>

<\/a>453. MODIFICACI\u00d3N DE CAPITAL SOCIAL. ERROR EN LA VALORACI\u00d3N DE LAS APORTACIONES. SE TRADUCE EN UNA REDUCCI\u00d3N DEL CAPITAL SOCIAL<\/span>.\u00a0^<\/a><\/strong><\/h6>\n

Resoluci\u00f3n de 23 de noviembre de 2015, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificaci\u00f3n del registrador mercantil y de bienes muebles II de Alicante, por la que suspende la inscripci\u00f3n de una escritura de subsanaci\u00f3n de otra de aumento del capital de una sociedad.<\/p>\n

Hechos:<\/strong> Los hechos de esta resoluci\u00f3n son muy simples y adem\u00e1s se producen con relativa frecuencia en sede de sociedades:<\/p>\n

1\u00ba. Una sociedad aumenta su capital<\/strong> en determinada cifra aportando como contrapartida una finca.<\/p>\n

2\u00ba. Pasado un tiempo, en este caso m\u00e1s de un a\u00f1o, se otorga una nueva escritura en la que se manifiesta que se produjo un error en la valoraci\u00f3n de la finca aportada<\/strong> que es menor<\/strong> del que se le atribuy\u00f3 \u00a0en el aumento y como consecuencia se rectifica la escritura anterior.<\/p>\n

El registrador suspende la inscripci\u00f3n pues la rectificaci\u00f3n implica una reducci\u00f3n de capital<\/strong> que al no llevar consigo una restituci\u00f3n de aportaciones exige la constituci\u00f3n de la reserva indisponible<\/strong> \u201cpor la cuant\u00eda en que se ha reducido el capital. Arts. 141, 317<\/a>, 33 y 332 L.S.C<\/a>. y RR. D.G.R.N. de fechas de 10 de junio de 2002; 16 de noviembre de 2006, y 4 de abril de 2013<\/a>.<\/p>\n

La sociedad recurre alegando que no se trata de una reducci\u00f3n de capital social sino de una subsanaci\u00f3n de la escritura conforme al art\u00edculo 153 del Reglamento Notarial.<\/p>\n

Doctrina: <\/strong>La DG confirma<\/strong> el defecto.<\/p>\n

Despu\u00e9s de se\u00f1alar que las aportaciones no dinerarias deben aportarse por su valor razonable y si este sufre cambio por error ello debe reflejarse en el balance, confirma<\/strong> de modo terminante que la sociedad no puede rebajar la cifra de capital social<\/strong> inscrito en perjuicio de terceros sin respetar para ello los requisitos previstos en la Ley para la reducci\u00f3n del capital. El procedimiento de esa reducci\u00f3n puede ser vario<\/strong> pues pudiera tratarse de una reducci\u00f3n por p\u00e9rdidas<\/strong> para compensar la reserva negativa que en el balance aflora al rectificar el valor de lo aportado, o una reducci\u00f3n por restituci\u00f3n de aportaciones , respondiendo el socio obviamente de la diferencia de valor aunque no haya existido efectiva devoluci\u00f3n, o \u201cpor amortizaci\u00f3n acordada de las consiguientes participaciones y con dotaci\u00f3n de la reserva de capital amortizado ex art\u00edculos 140.1.b<\/a> y 141.1 de la Ley de Sociedades de Capital\u201d.<\/a><\/p>\n

Comentario:<\/strong> El supuesto de hecho contemplado en esta resoluci\u00f3n, como apuntamos al principio, se produce con relativa frecuencia normalmente por motivos fiscales. Como con claridad resalta el CD no existe ning\u00fan problema en reflejarlo en el registro y en la hoja abierta a la sociedad, pues ello es una consecuencia de la necesidad de reflejarlo tambi\u00e9n en el balance, pero l\u00f3gicamente y dado que el registro y tambi\u00e9n el BORME han publicado una determinada cifra del capital de la sociedad, cualquier disminuci\u00f3n en esa cifra<\/strong> va a exigir que se cumplan los requisitos de una reducci\u00f3n de capital social, se\u00f1alando tambi\u00e9n la DG muy claramente que la garant\u00eda para los acreedores pude venir por tres v\u00edas distintas sin que ninguna de ellas prime sobre las otras, siendo la normal la de asunci\u00f3n por parte del aportante de la responsabilidad frente a los acreedores sociales por la disminuci\u00f3n sufrida en el valor del bien aportado<\/strong>. En el BORME<\/strong> se publicar\u00e1 como una reducci\u00f3n del capital<\/strong> social si bien parece conveniente que en otros actos sociales<\/strong> se detalle la causa y el motivo<\/strong> de esa reducci\u00f3n e incluso la modalidad escogida de reducci\u00f3n<\/strong> con la finalidad de que la informaci\u00f3n que se d\u00e9 a los terceros sea lo m\u00e1s completa posible. (JAGV)<\/p>\n

PDF (BOE-A-2015-13710 \u2013 4 p\u00e1gs. \u2013 172 KB)<\/a>\u00a0Otros formatos<\/a><\/p>\n

\u00a0<\/p>\n<\/a>

<\/a>454. CONVENIO REGULADOR. ADJUDICACI\u00d3N PREVIA ATRIBUCI\u00d3N DE CAR\u00c1CTER GANANCIAL A VIVIENDA FAMILIAR Y GARAJE<\/span><\/h6>\n

Resoluci\u00f3n de 23 de noviembre de 2015, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n del registrador de la propiedad de Alcoy, por la que se deniega la inscripci\u00f3n de la adjudicaci\u00f3n de una finca por liquidaci\u00f3n de gananciales, previa inclusi\u00f3n de la misma en el patrimonio ganancial, en convenio regulador aprobado judicialmente como consecuencia del divorcio.<\/p>\n

Supuesto de hecho: <\/strong>En sentencia de divorcio de mutuo acuerdo se aprueba el convenio regulador acordado por los c\u00f3nyuges. Entre otros acuerdos, se aporta a la sociedad de gananciales una vivienda y una plaza de garaje (ambas en el mismo edificio) que eran privativas del marido. La vivienda constitu\u00eda el domicilio familiar.<\/p>\n

\u00bfEs inscribible la aportaci\u00f3n a la sociedad de gananciales de la vivienda y garaje y la posterior adjudicaci\u00f3n al c\u00f3nyuge no titular a resultas de la liquidaci\u00f3n de la sociedad conyugal<\/u>? SI<\/strong>.<\/p>\n

Calificaci\u00f3n registral<\/strong>,<\/p>\n

Resuelve inscribir la adjudicaci\u00f3n de la vivienda pero denegar la de la plaza de garaje, pues, constando inscrita con car\u00e1cter privativo a favor de uno de los c\u00f3nyuges, el convenio regulador no es la forma documental adecuada para la aportaci\u00f3n de la finca al patrimonio ganancial al no tratarse de la vivienda habitual.<\/p>\n

Doctrina DGRN<\/strong>.<\/p>\n

Reitera lo dicho en resoluciones anteriores sobre el contenido espec\u00edfico del convenio regulador y sobre la libertad de pacto entre los c\u00f3nyuges y el alcance del convenio regulador como t\u00edtulo inscribible.<\/p>\n

En respuesta al caso concreto dice lo siguiente:<\/p>\n

1 El convenio regulador aprobado judicialmente no es el documento id\u00f3neo para verificar atribuciones de ganancialidad, incorporando nuevos bienes en el patrimonio ganancial (cfr. R. 13 de Marzo de 2015<\/a>).<\/p>\n

2 Sin embargo, en el convenio regulador puedan los c\u00f3nyuges, respecto de la vivienda familiar de que ambos c\u00f3nyuges eran cotitulares en virtud de compra anterior al matrimonio, explicitar ante la autoridad judicial, con car\u00e1cter previo a la liquidaci\u00f3n de gananciales, la voluntad de atribuir car\u00e1cter ganancial (cfr. Resoluci\u00f3n 11 de abril de 2012) y este mismo criterio debe aplicarse respecto de la plaza de garaje ubicada en el mismo edificio que la vivienda familiar, dado el car\u00e1cter complementario a la vivienda que puede atribuirse a la plaza de garaje.<\/p>\n

En consecuencia, esta Direcci\u00f3n General ha acordado estimar el recurso y revocar la nota de calificaci\u00f3n del registrador en los t\u00e9rminos que resultan de los anteriores pronunciamientos\u201d (JAR).<\/p>\n

PDF (BOE-A-2015-13711 – 7 p\u00e1gs. – 196 KB)<\/a> Otros formatos<\/a><\/p>\n

\u00a0<\/p>\n<\/a>

<\/a>455. CONVENIO REGULADOR. ADJUDICACI\u00d3N DE VIVIENDA FAMILIAR PRIVATIVA<\/span><\/h6>\n

<\/a>Resoluci\u00f3n de 24 de noviembre de 2015, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n del registrador de la propiedad de Torrent n.\u00ba 1, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de la adjudicaci\u00f3n de una finca, con simult\u00e1nea aportaci\u00f3n de la misma a la sociedad de gananciales, formalizada en convenio regulador aprobado por sentencia en procedimiento judicial de divorcio de mutuo acuerdo.<\/p>\n

Supuesto de hecho: <\/strong>En sentencia de divorcio de mutuo acuerdo se aprueba el convenio regulador, en el que se acuerda atribuir el car\u00e1cter ganancial a la vivienda familiar adquirida, por mitad, por los c\u00f3nyuges (solteros) e incluirla en la liquidaci\u00f3n. La vivienda hab\u00eda sido comprada por mitad por los c\u00f3nyuges (solteros) y pagada con dinero ganancial durante el matrimonio mediante pr\u00e9stamo hipotecario.<\/p>\n

\u00bfEs inscribible la atribuci\u00f3n del car\u00e1cter ganancial documentada en el convenio de separaci\u00f3n de la vivienda familiar adquirida por ambos c\u00f3nyuges, solteros, y pagada durante el matrimonio mediante un pr\u00e9stamo hipotecario con dinero ganancial?<\/u> SI<\/strong>.<\/p>\n

Doctrina DGRN<\/strong>.<\/p>\n

Tiene admitido este Centro Directivo:<\/p>\n

1<\/strong> Que respecto de la vivienda familiar de la que ambos c\u00f3nyuges eran cotitulares en virtud de compra anterior al matrimonio, puedan aqu\u00e9llos explicitar ante la autoridad judicial, con car\u00e1cter previo a la liquidaci\u00f3n de gananciales, la voluntad de atribuir car\u00e1cter ganancial a un bien cuya consideraci\u00f3n como integrante del patrimonio conyugal ha sido tenido en cuenta por los c\u00f3nyuges durante su matrimonio (vid. Resoluci\u00f3n de 11 de abril de 2012).<\/p>\n

2<\/strong> Del mismo modo, los excesos de adjudicaci\u00f3n en la liquidaci\u00f3n de gananciales motivados por la indivisibilidad de los inmuebles puede compensarse con dinero privativo, sin que nada obste a que incluyan otros bienes privativos para compensar tales excesos.<\/p>\n

3<\/strong> A\u00fan m\u00e1s reciente (R. 27 de julio de 2015<\/a>) trat\u00e1ndose de la vivienda familiar adquirida por ambos c\u00f3nyuges en estado de solteros y pagando durante el matrimonio el pr\u00e9stamo hipotecario con dinero ganancial esta Direcci\u00f3n General ha admitido que si se hubieran realizado pagos del precio aplazado de la misma con dinero ganancial, la titularidad privativa inicial habr\u00e1 devenido \u2013\u00abex lege\u00bb\u2013 con los desembolsos realizados, en el nacimiento de una comunidad romana por cuotas entre la sociedad de gananciales y los c\u00f3nyuges titulares, en proporci\u00f3n al valor de las aportaciones respectivas.<\/p>\n

Comentario<\/strong>.<\/p>\n

1<\/strong> El objeto de esta resoluci\u00f3n y de la anterior es el mismo: se trata de adjudicar la vivienda familiar en dos convenios reguladores aprobados judicialmente en los respectivos procesos de divorcio. La diferencia de ambos supuestos es, sin embargo,\u00a0 sustancial, pues mientras que en la resoluci\u00f3n 455 la vivienda en cuesti\u00f3n hab\u00eda sido comprada por mitad por los c\u00f3nyuges (solteros) y pagada con dinero ganancial durante el matrimonio mediante pr\u00e9stamo hipotecario, en la resoluci\u00f3n 454 la vivienda era propia de uno s\u00f3lo de los c\u00f3nyuges, quien en el convenio regulador la aporta a gananciales para transmitirla a continuaci\u00f3n al otro c\u00f3nyuge en la liquidaci\u00f3n de los bienes gananciales.<\/p>\n

2<\/strong> El planteamiento gen\u00e9rico que viene haciendo la DGRN sobre el contenido propio del convenio regulador resulta bastante claro, pues lo considera un acuerdo de los c\u00f3nyuges que acontece dentro de la esfera judicial y es presupuesto de la sentencia de separaci\u00f3n o divorcio. Precisamente por ser presupuesto de la separaci\u00f3n o divorcio, late en el convenio una casa familiar que modaliza su contenido, y de ah\u00ed que se diga que los convenios reguladores no tienen por objeto, en su aspecto patrimonial, la liquidaci\u00f3n del conjunto de relaciones patrimoniales que pueda existir entre los c\u00f3nyuges, sino tan solo aqu\u00e9llas derivados de la vida en com\u00fan. Es decir, se trata de liquidar el patrimonio com\u00fan, no otro.<\/p>\n

3<\/strong> Trat\u00e1ndose de la vivienda familiar, constituye contenido espec\u00edfico del convenio resolver sobre el uso de la misma, sea cual fuere su propietario. Ciertamente que nada impide que dicha atribuci\u00f3n de uso vaya acompa\u00f1ada de la transmisi\u00f3n dominical de la misma, como dice la DGRN, aunque tal posibilidad ni es necesaria ni se da en muchos casos de crisis matrimonial.<\/p>\n

4<\/strong> Por lo expuesto, las consecuencias a que llega la resoluci\u00f3n 454 son, a mi juicio, excesivas porque, si bien es cierto que la causa familiar justifica que se incluyan en el convenio regulador los acuerdos de los c\u00f3nyuges sobre el destino de los bienes comunes o que hayan estado adscritos a la vida de la familia, lo que no se justifica es que se prescinda de la causa traslativa (onerosa o gratuita) del negocio ni de la forma en que este se deba documentar, sea el propio convenio, sea la escritura p\u00fablica.<\/p>\n

El principio de legalidad as\u00ed lo impone, pues las formas documentales comportan una serie de controles de legalidad no siempre intercambiables (como ejemplo basta recordar todo lo relativo a los medios de pago o las obligaciones fiscales).<\/p>\n

Por tal motivo, las consecuencias de aplicar la causa familiar al caso contemplado por la resoluci\u00f3n 454 son excesivas, dando amparo la DGRN, en contradicci\u00f3n con su propia doctrina, a un negocio puramente instrumental consistente en aportar un bien privativo a una sociedad de gananciales de un matrimonio que se est\u00e1 divorciando y que, sin soluci\u00f3n de continuidad, hace la liquidaci\u00f3n, transmiti\u00e9ndose el bien en cuesti\u00f3n a quien no era propietario. Tal rodeo no es necesario para resolver sobre la atribuci\u00f3n del uso de la vivienda familiar. (JAR)<\/p>\n

PDF (BOE-A-2015-13712 – 6 p\u00e1gs. – 190 KB)<\/a> Otros formatos<\/a><\/p>\n

\u00a0<\/p>\n<\/a>

<\/a>456. TRANSMISI\u00d3N DE FINCA PERTENECIENTE A PROPIEDAD HORIZONTAL. OMISI\u00d3N DE REFERENCIA A LA EXISTENCIA DE UN DERECHO DE VUELO.<\/span><\/h6>\n

<\/a>Resoluci\u00f3n de 24 de noviembre de 2015, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n extendida por el registrador de la propiedad de Alicante n.\u00ba 3, por la que se deniega la inscripci\u00f3n de una escritura p\u00fablica de compraventa.<\/p>\n

Supuesto de hecho: <\/strong>En el asiento registral de la finca que ahora se transmite consta lo siguiente en cuanto a su cuota de participaci\u00f3n en el edificio: \u201cA excepci\u00f3n de los derechos de vuelo en que no tiene participaci\u00f3n alguna, se le asigna una cuota en relaci\u00f3n al valor total del inmueble y en los elementos y gastos comunes del mismo, de once cent\u00e9simas\u201d.<\/p>\n

En la escritura de compraventa cuya inscripci\u00f3n se pretende se omite el siguiente dato descriptivo en la cuota de participaci\u00f3n: \u201ca excepci\u00f3n de los derechos de vuelo en que no tiene participaci\u00f3n alguna\u2026\u201d.<\/p>\n

\u00bfImpide tal omisi\u00f3n la inscripci\u00f3n de la transmisi\u00f3n<\/u>? NO<\/strong>.<\/p>\n

Doctrina de la DGRN<\/strong>.<\/p>\n

1<\/strong> Dicha omisi\u00f3n no es obst\u00e1culo para la inscripci\u00f3n de la transmisi\u00f3n porque (i) ni ha impedido la debida identificaci\u00f3n de la finca objeto del negocio ni ha planteado problema alguno de determinaci\u00f3n de la finca transmitida. (ii) Tampoco cabe objetar que puede existir una modificaci\u00f3n del t\u00edtulo constitutivo de la propiedad horizontal no inscrita. Nada hay en el t\u00edtulo presentado que permita llevar a cabo semejante afirmaci\u00f3n, siendo doctrina reiterada de esta Direcci\u00f3n General que la calificaci\u00f3n registral no puede fundamentarse en eventuales circunstancias de hecho o de derecho meramente conjeturales (RR. 23 de mayo de 2012, y R. 28 de abril de 2015<\/a>, entre otras).<\/p>\n

2 <\/strong>Inscrita una finca en r\u00e9gimen de propiedad horizontal, la descripci\u00f3n que de la misma conste en su folio registral s\u00f3lo podr\u00e1 modificarse de acuerdo a las exigencias de la normativa hipotecaria y de las propias del r\u00e9gimen de que forma parte (art\u00edculo 5 in fine de la Ley sobre propiedad horizontal), ya afecte la alteraci\u00f3n a su descripci\u00f3n como elemento independiente ya a su cuota respecto al conjunto de los elementos, pertenencias y servicios comunes<\/u>.<\/p>\n

3<\/strong> Trat\u00e1ndose de inmuebles inscritos, la omisi\u00f3n o discrepancia en ellos de algunos de los datos descriptivos con que estos figuran en el Registro no constituye en todo caso un obst\u00e1culo para la inscripci\u00f3n. Por tanto, el acceso al Registro de los t\u00edtulos exige que la descripci\u00f3n que en ellos se contenga de la finca objeto del correspondiente acto o negocio jur\u00eddico permita apreciar de modo indubitado la identidad entre el bien inscrito y el transmitido (RR. 29 de diciembre de 1992, y 11 de octubre de 2005).<\/p>\n

Comentario<\/strong>.<\/p>\n

La misma directriz de la DGRN sentada en el punto 2 es la que reiteradamente se pone de manifiesto en numerosas resoluciones cuando se trata de reflejar diferencias de cabida en alguno de los elementos privativos de una propiedad horizontal. As\u00ed sucede en la Resoluci\u00f3n 437 de este Informe<\/p>\n

PDF (BOE-A-2015-13713 – 5 p\u00e1gs. – 209 KB)<\/a> Otros formatos<\/a><\/p>\n

\u00a0<\/p>\n<\/a>

<\/a>457. FORMA DE ACREDITAR LA CONVOCATORIA. DEP\u00d3SITO DE CUENTAS. INFORME DEL AUDITOR<\/span>. ^<\/a><\/strong><\/h6>\n

Resoluci\u00f3n de 24 de noviembre de 2015, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n extendida por el registrador mercantil y de bienes muebles III de Sevilla, por la que se rechaza el dep\u00f3sito de cuentas correspondientes al ejercicio 2014.<\/p>\n

Hechos:<\/strong> Se solicita un dep\u00f3sito de cuentas<\/strong> de una sociedad.<\/p>\n

El registrador suspende el dep\u00f3sito pues no se acompa\u00f1a el informe del auditor<\/strong> nombrado a petici\u00f3n de la minor\u00eda y adem\u00e1s no se hace constar la fecha y forma en que se ha realizado la convocatoria<\/strong> de la junta.<\/p>\n

El interesado recurre alegando, sobre el primer defecto, que las cuentas se aprobaron antes del nombramiento de auditor, que la petici\u00f3n fue extempor\u00e1nea y ha sido recurrida.<\/p>\n

Doctrina: <\/strong>La DG confirma<\/strong> en todas sus partes el acuerdo de calificaci\u00f3n.<\/p>\n

Aunque no fue objeto de recurso reitera su doctrina<\/strong> de que cuando la convocatoria de junta sea por medios privados<\/strong> resulta fundamental que conste en el acta \u00a0la \u00abfecha y modo en que se hubiere efectuado la convocatoria, salvo que se trate de Junta o Asamblea universal\u00bb.<\/p>\n

Por lo tanto, y a efectos de su posible constataci\u00f3n registral, \u201ces necesario que quede acreditada<\/strong> \u2026 tanto la fecha como la forma en que ha sido realizada la convocatoria de la junta, pues dichos datos son necesarios para que el registrador pueda calificar la regularidad de dicha convocatoria\u201d.<\/p>\n

Y en cuanto a la falta del informe de auditor\u00eda simplemente aclara que es en el \u00e1mbito del nombramiento de auditor en donde deben realizarse las alegaciones pertinentes y por tanto, siendo el nombramiento del auditor firme como lo es, no podr\u00e1 efectuarse el dep\u00f3sito de cuentas de la sociedad mientras no sea acompa\u00f1ado del pertinente informe del auditor nombrado.<\/p>\n

Comentario:<\/strong> Simplemente rese\u00f1ar que la DG da a entender de nuevo que, trat\u00e1ndose de medios privados de convocatoria, debe acreditarse<\/strong> la forma en que se ha realizado la misma. Ello es imposible pues nunca se podr\u00e1 acreditar de forma fehaciente que la carta o comunicaci\u00f3n ha sido remitida a todos los socios pues estos no constan en los libros del registro. Y el hecho de acompa\u00f1ar\u00a0 una de las cartas remitidas tampoco acredita nada. Por tanto trat\u00e1ndose de estos medios privados entendemos que basta con manifestar<\/strong> en la certificaci\u00f3n el medio<\/strong> por donde se ha realizado la convocatoria y la fecha<\/strong> de la misma, a efectos de comprobar que el medio coincide con lo que dicen los estatutos y que la antelaci\u00f3n ha sido la legal o estatutariamente establecida.(JAGV)<\/p>\n

PDF (BOE-A-2015-13714 \u2013 4 p\u00e1gs. \u2013 172 KB)<\/a>\u00a0Otros formatos<\/a><\/p>\n

\u00a0<\/p>\n<\/a>

<\/a>458. DEP\u00d3SITO DE CUENTAS DE SOCIEDAD QUE HAN SIDO OBJETO DE CONSOLIDACI\u00d3N VOLUNTARIA. ES OBLIGATORIO EL INFORME DEL AUDITOR.<\/span><\/h6>\n

<\/a>Resoluci\u00f3n de 25 de noviembre de 2015, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora mercantil y de bienes muebles VI de Madrid a practicar el dep\u00f3sito de cuentas anuales de una sociedad. (JAGV).<\/p>\n

Hechos:<\/strong> Un dep\u00f3sito de cuentas<\/strong> recibe la siguiente calificaci\u00f3n negativa: \u201cNo se aporta el informe del auditor<\/strong> de cuentas consolidadas<\/strong> (art. 366 RRM y 263 LSC). No figura inscrito ning\u00fan auditor para esta sociedad (arts. 263, 264 LSC, 11 RRM, 42.4 CC y 372 RRM)\u201d.<\/p>\n

La sociedad recurre alegando que las entidades que componen el grupo de Sercore Tech, S.L. est\u00e1n exceptuadas de la obligaci\u00f3n de auditarse, tanto individual como con cuentas consolidadas.<\/p>\n

Doctrina<\/strong>: La DG confirma<\/strong> la nota de calificaci\u00f3n.<\/p>\n

Se basa para ello simplemente en el art. 42.4 y 6\u00a0 del C\u00f3digo de Comercio<\/strong>, del que resulta claramente que si se trata de cuentas consolidadas<\/strong>, sea realizada la consolidaci\u00f3n porque se est\u00e1 obligado a ello o sea de forma voluntaria, es inexcusable el nombramiento e informe del auditor.<\/p>\n

Comentario<\/strong>: A la vista, tanto de esta resoluci\u00f3n como del art\u00edculo citado en la misma, siempre que se depositen cuentas de un grupo de sociedades debe nombrarse auditor para las cuentas consolidadas<\/strong>, no para las individuales de cada sociedad si no est\u00e1n obligadas a ello, inscribirse el nombramiento<\/strong> y acompa\u00f1ar<\/strong> al dep\u00f3sito de cuentas consolidadas del grupo el informe<\/strong> del auditor nombrado e inscrito. \u00a0(JAGV)<\/p>\n

PDF (BOE-A-2015-13715 \u2013 4 p\u00e1gs. \u2013 174 KB)<\/a>\u00a0Otros formatos<\/a><\/p>\n

\u00a0<\/p>\n<\/a>

<\/a>459. PR\u00c9STAMO HIPOTECARIO. AMPLIACI\u00d3N DE CAPITAL. JUICIO NOTARIAL DE SUFICIENCIA DE LAS FACULTADES REPRESENTATIVAS. <\/span><\/h6>\n

Resoluci\u00f3n de 26 de noviembre de 2015, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n del registrador de la propiedad de Zafra, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de una escritura de novaci\u00f3n de hipoteca y ampliaci\u00f3n de pr\u00e9stamo hipotecario, por no ser el juicio notarial de suficiencia totalmente congruente con el negocio jur\u00eddico contenido en la escritura.<\/p>\n

Hechos:<\/strong> Se otorga una escritura de novaci\u00f3n de un pr\u00e9stamo hipotecario con modificaci\u00f3n de ciertas condiciones y ampliaci\u00f3n del mismo. La notaria autorizante emite el juicio de suficiencia respecto del poder del apoderado que interviene en nombre de la entidad bancaria acreedora haciendo constar que \u201cel apoderado tiene facultades suficientes para formalizar la novaci\u00f3n de pr\u00e9stamo hipotecario\u201d.<\/p>\n

El registrador<\/strong> suspende la inscripci\u00f3n pues considera que el juicio de suficiencia no menciona que el apoderado tenga la facultad de ampliar pr\u00e9stamos hipotecarios. Dicha calificaci\u00f3n es confirmada por el registrador sustituto.<\/p>\n

La notaria autorizante<\/strong> recurre y alega que el juicio de suficiencia est\u00e1 correctamente emitido, por cuanto la ampliaci\u00f3n o reducci\u00f3n del pr\u00e9stamo hipotecario es una modalidad de la novaci\u00f3n.<\/p>\n

La DGRN <\/strong>revoca la calificaci\u00f3n. Despu\u00e9s de reiterar su doctrina sobre el juicio de suficiencia notarial y la calificaci\u00f3n registral concluye que la ampliaci\u00f3n se engloba dentro de la novaci\u00f3n, por lo que el juicio notarial de suficiencia est\u00e1 correctamente emitido y permite la calificaci\u00f3n por el registrador de su congruencia con el negocio jur\u00eddico efectuado. (AFS)<\/p>\n

PDF (BOE-A-2015-13716 – 5 p\u00e1gs. – 178 KB)<\/a> Otros formatos<\/a><\/p>\n

\u00a0<\/p>\n<\/a>

<\/a>460. PR\u00c9STAMO HIPOTECARIO. AMPLIACI\u00d3N DE CAPITAL. JUICIO NOTARIAL DE SUFICIENCIA DE LAS FACULTADES REPRESENTATIVAS. <\/span><\/h6>\n

<\/a>Resoluci\u00f3n de 26 de noviembre de 2015, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n del registrador de la propiedad de Zafra, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de una escritura de novaci\u00f3n de pr\u00e9stamo con garant\u00eda hipotecaria.<\/p>\n

\u00cddem que la anterior. (AFS)<\/p>\n

PDF (BOE-A-2015-13717 – 5 p\u00e1gs. – 178 KB)<\/a> Otros formatos<\/a><\/p>\n

\u00a0<\/p>\n<\/a>

<\/a>461. DEP\u00d3SITO DE CUENTAS. CONVOCATORIA DE JUNTA GENERAL. CAMBIOS LEGISLATIVOS.<\/span>.^<\/a><\/strong><\/h6>\n

Resoluci\u00f3n de 26 de noviembre de 2015, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n extendida por el registrador mercantil y de bienes muebles I de Murcia, por la que se rechaza el dep\u00f3sito de cuentas de una sociedad correspondiente al ejercicio 2010.<\/p>\n

Hechos:<\/strong> El problema que plantea esta resoluci\u00f3n est\u00e1 motivado por los cambios legislativos<\/strong> sufridos en el art. 173 de la LSC<\/a><\/strong> sobre la forma de convocatoria de la Junta.<\/p>\n

Se convoca junta general de una sociedad an\u00f3nima por publicaci\u00f3n en la web y por anuncio en el Borme<\/strong>, es decir como establec\u00eda el art. 173 de la LSC en su redacci\u00f3n dada por el RDL 13\/2010 de 3 de diciembre<\/strong> que exig\u00eda precisamente que la convocatoria se publicara en la web de la sociedad y en el BORME.<\/p>\n

El registrador estima que la junta no ha sido debidamente convocada pues la web no consta<\/strong> ni en los estatutos ni por nota marginal en el Registro Mercantil tal y como establec\u00eda la Instrucci\u00f3n de la DGRN de 18 de mayo e 2011.<\/p>\n

Doctrina:<\/strong> La DG revoca<\/strong> la nota de calificaci\u00f3n.<\/p>\n

Sobre la base del cambio legislativo y \u00a0ante la parquedad<\/strong> con se pronuncia la ley se dict\u00f3<\/strong> la Instrucci\u00f3n de 18 de mayo de 2011 la cual en su punto noveno exig\u00eda que para la utilizaci\u00f3n de la p\u00e1gina web como medio de convocar juntas generales \u201cla sociedad deber\u00e1 o bien determinar la p\u00e1gina web en los estatutos<\/strong> de la sociedad o bien notificar dicha p\u00e1gina web al Registro Mercantil<\/strong>, mediante declaraci\u00f3n de los administradores, para su constancia por nota al margen\u201d.<\/p>\n

Lo que ocurre en el caso sometido a la DG por la calificaci\u00f3n registral es que la junta se convoc\u00f3 el 16 de mayo<\/strong> es decir con anterioridad a la Instrucci\u00f3n de la DG de 18 de mayo y por consiguiente y dado que la convocatoria se ajusta a la Ley<\/strong>, no tiene m\u00e1s remedio que dar por v\u00e1lida dicha convocatoria.<\/p>\n

Comentario:<\/strong> Resoluci\u00f3n provocada por los m\u00faltiples cambios legislativos<\/strong> habidos en la forma de convocar las juntas generales de las sociedades y que pese a que debe ser de general conocimiento como leyes que son, no todas las sociedades lo tienen en cuenta a la hora de convocar sus juntas.<\/p>\n

El art\u00edculo que nos ocupa ha sufrido, desde la publicaci\u00f3n del TRLSC, tres modificaciones. Las de 3 de diciembre de 2010<\/strong>, la de 2 de agosto de 2011<\/strong>, y la \u00faltima de 23 de junio de 2012<\/strong> en vigor desde 24 de junio del mismo a\u00f1o (por el Real Decreto Legislativo 1\/2010, de 2 de julio, por el Real Decreto-ley 13\/2010, de 3 de diciembre, y por la Ley 25\/2011, de 1 de agosto y por \u00a0Ley 1\/2012, de 22 de junio). Estas continuas alteraciones de la legislaci\u00f3n aplicable<\/strong> en una materia de tremenda trascendencia para las sociedades, como es la de la forma de convocar las juntas generales, no traen nada m\u00e1s que problemas de derecho transitorio no debidamente solucionados en las normas modificatorias. Como estas normas no han establecido ning\u00fan plazo para la adaptaci\u00f3n\u00a0 de los estatutos sociales a las mismas, con frecuencia se producen disfunciones<\/strong> que pueden provocar verdaderos perjuicios para el funcionamiento de la sociedad, en contra de lo que pretende la misma norma que es la simplificaci\u00f3n y el ahorro de costes en las sociedades. Por tanto la interpretaci\u00f3n de estos cambios legislativos y su aplicaci\u00f3n a los distintos ejercicios creemos que debe ser hecha con prudencia<\/strong> y teniendo en cuenta todos los factores que concurran en cada supuesto de hecho en evitaci\u00f3n de la necesidad de hacer una segunda convocatoria con los gastos y dilaciones que ello supone. (JAGV) PDF (BOE-A-2015-13718 \u2013 4 p\u00e1gs. \u2013 175 KB)<\/a>\u00a0Otros formatos<\/a><\/p>\n

\u00a0<\/p>\n<\/a>

<\/a>462. DEP\u00d3SITO DE CUENTAS. CONVOCATORIA DE JUNTA GENERAL.<\/strong><\/span>\u00a0DERECHO APLICABLE.\u00a0<\/span><\/strong>\u00a0^<\/a><\/strong><\/h6>\n

<\/a>Resoluci\u00f3n de 27 de noviembre de 2015, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n extendida por el registrador mercantil y de bienes muebles I de Murcia, por la que se rechaza el dep\u00f3sito de cuentas de una sociedad correspondiente al ejercicio 2011.<\/p>\n

Hechos:<\/strong> El problema planteado por esta resoluci\u00f3n es muy similar al anterior y afecta a la misma sociedad y al mismo RM.<\/p>\n

Junta celebrada en junio de 2012<\/strong> y convocada por publicaci\u00f3n en Borme y en la web de la sociedad.<\/p>\n

El registrador deniega el dep\u00f3sito de cuentas pues considera que la junta no ha sido debidamente convocada dado que la p\u00e1gina web de la sociedad no consta inscrita en el Registro Mercantil y \u00a0publicada en el Bolet\u00edn Oficial del Registro Mercantil, publicaci\u00f3n esta que, a tenor del art\u00edculo 11.bis 3 pen\u00faltimo p\u00e1rrafo de la LSC, en la redacci\u00f3n vigente al tiempo de la convocatoria, que fue la introducida por el art\u00edculo 1 del Real Decreto Ley 9\/2012, de 16 de marzo<\/strong> (BOE de 17 de marzo de 2012) se configura como requisito imprescindible<\/strong> para que las inserciones que se hagan en la p\u00e1gina web societaria tengan efectos jur\u00eddicos.<\/p>\n

La sociedad recurre pues considera que fue la reforma llevada a cabo por la Ley 1\/2012, de 22 de junio, de simplificaci\u00f3n de las obligaciones de informaci\u00f3n y documentaci\u00f3n de fusiones y escisiones de sociedades de capital, la que se exigi\u00f3 que la p\u00e1gina \u00abweb\u00bb constase creada, inscrita y publicada.<\/p>\n

Doctrina:<\/strong> La DG confirma <\/strong>en este caso la nota de calificaci\u00f3n.<\/p>\n

Efectivamente en junio de 2012 ya hab\u00eda sido introducido por la Ley<\/strong> \u00a025\/2011, de 1 de agosto<\/strong>, el art\u00edculo 11bis de la LSC que exig\u00eda claramente la inscripci\u00f3n de la web corporativa<\/strong> en la hoja de la sociedad.<\/p>\n

Comentario:<\/strong> Al igual que el recurso anterior este tambi\u00e9n est\u00e1 motivado por alteraciones legislativas<\/strong> no tenidas en cuenta por la mayor\u00eda de las sociedades.<\/p>\n

Destacamos, por ser de inter\u00e9s para los notarios y RRMM, que la DG recuerda su doctrina, que se apoya en la doctrina del TS, de que \u201cque pueden conservarse aquellos acuerdos adoptados aun cuando existan defectos no sustanciales en la convocatoria<\/strong> o adopci\u00f3n en la medida en que no lesionen ning\u00fan inter\u00e9s leg\u00edtimo<\/strong>, facilitando la fluidez del tr\u00e1fico jur\u00eddico y evitando la reiteraci\u00f3n de tr\u00e1mites y costes innecesarios que no proporcionen garant\u00edas adicionales (vid. igualmente, Resoluciones de 8 de febrero y 29 de noviembre de 2012<\/a>). Pero a\u00f1ade que esta doctrina no es aplicable al supuesto en que falta la convocatoria de la junta en la forma legalmente establecida<\/strong> lo que conlleva indefectiblemente su nulidad al afectar a los derechos individuales de los socios de asistencia y voto (vid. en este sentido el vigente art\u00edculo 204.3.a de la Ley de Sociedades de Capital<\/a>).<\/p>\n

Por otra parte tambi\u00e9n es interesante la declaraci\u00f3n de la DG, en contestaci\u00f3n a una de las alegaciones del recurrente, en el sentido de que hab\u00edan transcurrido cinco a\u00f1os<\/strong> desde la celebraci\u00f3n de la junta sin que la misma hubiera sido impugnada. La DG dice a este respeto no es posible un pronunciamiento sobre estas afirmaciones cuya valoraci\u00f3n, en su caso, corresponde a los tribunales de Justicia<\/strong> a quienes les est\u00e1 atribuida la competencia para decidir sobre la validez o nulidad de los acuerdos objeto de impugnaci\u00f3n as\u00ed como sobre la circunstancia de haber caducado o no el ejercicio de la acci\u00f3n correspondiente (vid. art\u00edculo 66 de la Ley Hipotecaria). (JAGV)<\/p>\n

PDF (BOE-A-2015-13719 \u2013 5 p\u00e1gs. \u2013 180 KB)<\/a>\u00a0Otros formatos<\/a><\/p>\n

\u00a0<\/p>\n<\/a>

<\/a>463. EJECUCI\u00d3N HIPOTECARIA DE VIVIENDA. CONCRECI\u00d3N DE LA CANTIDAD RECLAMADA POR COSTAS. RETROACTIVIDAD LEY 1\/2013<\/span><\/h6>\n

<\/a>Resoluci\u00f3n de 30 de noviembre de 2015, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Fuenlabrada n.\u00ba 4 a inscribir un decreto de adjudicaci\u00f3n dictado en procedimiento de ejecuci\u00f3n hipotecaria.<\/p>\n

Se plantea si la limitaci\u00f3n establecida en el art 575.1 bis LEC<\/a>, introducido por la Ley 1\/2013 es aplicable a un decreto de adjudicaci\u00f3n de fecha 28 de febrero de 2014 dictado en sede de un procedimiento iniciado en 2009 anterior por lo tanto a la citada Ley.<\/p>\n

El citado art. 575 bis establece \u00a0en el supuesto de ejecuci\u00f3n de vivienda habitual las costas exigibles al deudor ejecutado no podr\u00e1n superar el 5 por cien de la cantidad que se reclame en la demanda ejecutiva; El apartado 1 bis hace referencia a estas costas de la ejecuci\u00f3n es decir las que resultan de la tasaci\u00f3n aprobada por el juzgado al final del proceso con car\u00e1cter definitivo.\u00a0 La Disp. Trans. 1\u00aa de la citada Ley 1\/2013 <\/a>\u00a0se\u00f1ala que ser\u00e1 de aplicaci\u00f3n a los procesos judiciales y extrajudiciales de ejecuci\u00f3n hipotecaria que se hubieran incoado a la entrada en vigor de la misma, en los que no se hubiera ejecutado el lanzamiento, pero por otra parte la Disp. Trans. 4\u00aa<\/a> estableci\u00f3 que las modificaciones de la LEC ser\u00e1n de aplicaci\u00f3n a los procesos iniciados a su entrada en vigor, \u00fanicamente respecto a aquellas actuaciones ejecutivas pendientes de realizar.<\/p>\n

Por todo ello la Direcci\u00f3n<\/strong> confirma el defecto ya que de la documentaci\u00f3n no resulta si se ha ejecutado o no el lanzamiento ni si se ha llevado a cabo la fijaci\u00f3n definitiva de las costas de ejecuci\u00f3n.<\/strong> Es cierto que el recurrente alega que mediante decreto anterior a la entrada en vigor de la Ley 1\/2013, se aprobaron las costas, por lo que no ser\u00eda que no ser\u00eda aplicable la limitaci\u00f3n del art 575.1 bis. Lo que ocurre es se ha aportado mediante fotocopia en el recurso, por lo que no puede tenerse en ni por el principio de legalidad (art 3 LH<\/a>), ni por el art. 326 LH<\/a>, que impide que en el recurso puedan admitirse documentos que el registrador no haya tenido a la vista a la hora de emitir su calificaci\u00f3n y que de haberse presentado en forma y plazo podr\u00edan haber ocasionado otra decisi\u00f3n (MN)<\/p>\n

PDF (BOE-A-2015-13720 – 5 p\u00e1gs. – 179 KB)<\/a> Otros formatos<\/a><\/p>\n

\u00a0<\/p>\n<\/a>

<\/a>464. SUBROGACI\u00d3N ACTIVA EN PR\u00c9STAMO HIPOTECARIO.<\/span><\/h6>\n

Resoluci\u00f3n de 30 de noviembre de 2015, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n de la registradora de propiedad de C\u00e1diz n.\u00ba 1, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de una escritura por la que la entidad recurrente, como tercero no interesado, se subroga en la hipoteca de la que otra sociedad era titular y que grava varias fincas del indicado Registro de la Propiedad.<\/p>\n

El presente expediente versa sobre los requisitos que son necesarios para hacer constar en el Registro de la Propiedad la subrogaci\u00f3n activa en un pr\u00e9stamo hipotecario, es decir, el cambio de acreedor titular registral, operada en virtud del pago de la deuda por parte de un tercero no interesado en el cumplimiento de la obligaci\u00f3n que no tiene la condici\u00f3n de entidad de cr\u00e9dito.<\/p>\n

La parte recurrente sostiene que son suficientes los siguientes documentos que se han presentado en el Registro de la Propiedad: a) escritura de subrogaci\u00f3n otorgada, por un lado, por los prestatarios iniciales y actuales y por el propietario de la finca hipotecada y, por otro lado, por la sociedad tercera que pag\u00f3 la deuda y es el nuevo acreedor, y b) actas de ofrecimiento de pago, consignaci\u00f3n notarial de los cheques que lo representan y comparecencia del antiguo acreedor aceptando el pago y comprometi\u00e9ndose a otorgar certificado de cancelaci\u00f3n econ\u00f3mica, pero sin consentir el cambio de titularidad en la hipoteca; consentimiento expreso que en la nota de calificaci\u00f3n registral y en su informe se considera necesario.<\/p>\n

Esa subrogaci\u00f3n del tercero que paga no ha sido puesta en duda por la registradora calificante, sino que la cuesti\u00f3n que se dilucida en este expediente consiste en determinar cu\u00e1l es el t\u00edtulo formal necesario para reflejar esa subrogaci\u00f3n en el Registro de la Propiedad y si el mismo debe contener una manifestaci\u00f3n expresa del acreedor primitivo acreedor acerca de su consentimiento a la subrogaci\u00f3n, m\u00e1s all\u00e1 de admitir el pago realizado por parte de un tercero.<\/p>\n

La DG se\u00f1ala que \u00aba este respecto el art\u00edculo 1.159 del C\u00f3digo Civil establece que \u00abel que pague en nombre del deudor, ignor\u00e1ndolo \u00e9ste, no podr\u00e1 compeler al acreedor a subrogarle en sus derechos\u00bb, de donde se infiere a \u00absensu contrario\u00bb que el que paga en nombre del deudor, con la aprobaci\u00f3n de \u00e9ste, podr\u00e1 exigir al acreedor antiguo al que ha pagado que le subrogue en todos los derechos anexos al cr\u00e9dito satisfecho, incluida la hipoteca; y tambi\u00e9n que esa subrogaci\u00f3n aunque opera \u00abope legis\u00bb salvo prueba en contrario, exige un acto del expreso de antiguo acreedor dirigido espec\u00edficamente a formalizar tal subrogaci\u00f3n y no meramente a admitir el pago. (\u2026)Y si el antiguo acreedor hubiere admitido el ofrecimiento de pago notarial, pero se negara o dilatara la cancelaci\u00f3n de la hipoteca o la formalizaci\u00f3n de la subrogaci\u00f3n, seg\u00fan proceda, la \u00fanica alternativa que les queda al deudor o al nuevo acreedor es acudir al procedimiento declarativo que corresponda para que la autoridad judicial, o\u00eddas las partes, ordene al antiguo acreedor al cumplimiento de su obligaci\u00f3n y, en caso de inacci\u00f3n del mismo, supla su consentimiento en el tr\u00e1mite de ejecuci\u00f3n de la respectiva sentencia\u00bb.<\/p>\n

Por todo ello, la DGRN desestima el recurso y conforma la calificaci\u00f3n registral.<\/p>\n

(JDR)<\/p>\n

PDF (BOE-A-2015-13721 – 7 p\u00e1gs. – 199 KB)<\/a> Otros formatos<\/a><\/p>\n

\u00a0<\/p>\n<\/a>

<\/a>465.\u00a0<\/strong>INSCRIPCI\u00d3N SENTENCIA DE NULIDAD DE ACUERDOS.\u00a0CANCELACI\u00d3N DEL ASIENTO. CANCELACI\u00d3N DE INSCRIPCIONES POSTERIORES. CALIFICACI\u00d3N PRESUNTA<\/span>.^<\/a><\/strong><\/h6>\n

Resoluci\u00f3n de 1 de diciembre de 2015, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificaci\u00f3n del registrador mercantil y de bienes muebles XIV de Madrid frente a notificaci\u00f3n relativa a la inscripci\u00f3n del testimonio de la sentencia del Juzgado de lo Mercantil n.\u00ba 9 de Madrid, entendiendo que aqu\u00e9lla calificaci\u00f3n contiene una \u201ccalificaci\u00f3n negativa presunta\u201d de varias de las peticiones inicialmente formuladas.<\/p>\n

Hechos:<\/strong> Se presenta sentencia firme<\/strong> en la que se decreta la nulidad y consiguiente cancelaci\u00f3n registral de determinados acuerdos de un consejo de administraci\u00f3n<\/strong>. A la sentencia se acompa\u00f1a una instancia<\/strong> en la que se solicita la cancelaci\u00f3n de una serie de inscripciones posteriores<\/strong> a dichos acuerdos que seg\u00fan el solicitante tambi\u00e9n deben ser cancelados.<\/p>\n

El registrador practica la inscripci\u00f3n<\/strong> en los siguientes t\u00e9rminos. Inscrita la sentencia que declara la nulidad de los acuerdos adoptados por el consejo de administraci\u00f3n de 21 de diciembre de 2010, y, de conformidad con el fallo de la misma y de su fundamento de Derecho cuarto, cancelada la inscripci\u00f3n 59.\u00aa<\/strong> de la hoja de la sociedad. \u2013Resoluciones de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado de 18 de mayo de 2013<\/a> \u00a0y 30 de junio de 2014.<\/a><\/p>\n

El interesado recurre pues estima que esa nota de despacho es una calificaci\u00f3n presunta<\/strong>. Seg\u00fan \u00e9l, el fallo de la sentencia que se inscribe parcialmente menciona la cancelaci\u00f3n de asientos contrarios a la nulidad<\/strong> decretada, utilizando el plural<\/strong> para abarcar, en los t\u00e9rminos del art\u00edculo 208.1 de la Ley de Sociedades de Capital<\/a>, no s\u00f3lo la cancelaci\u00f3n del \u00fanico asiento que motiv\u00f3 el acuerdo social anulado sino, adem\u00e1s, aquellos otros que fuesen contradictorios con la nulidad decretada.<\/p>\n

Doctrina:<\/strong> La DG desestima<\/strong> el recurso.<\/p>\n

Lo primero que hace es rechazar<\/strong> la calificaci\u00f3n que el recurrente hace de que la nota de despacho es una calificaci\u00f3n negativa presunta<\/strong>: \u201cLa calificaci\u00f3n negativa del registrador sobre los t\u00edtulos sujetos a inscripci\u00f3n ha de ser siempre e inexcusablemente expresa, por escrito<\/strong>, suficientemente motivada, tempestiva, firmada<\/strong> por el registrador y notificada<\/strong> en tiempo y forma\u201d.<\/p>\n

Por ello se desestima<\/strong> el recurso al tener que ser la calificaci\u00f3n expresa y no poder recaer el recurso m\u00e1s que sobre las cuestiones que se relacionen directa e inmediatamente con aquella calificaci\u00f3n del registrador (art\u00edculo 326). ,<\/p>\n

Ahora bien la calificaci\u00f3n de todo t\u00edtulo que se presente al registro es ineludible para el registrador. <\/strong>Por tanto la presentaci\u00f3n de una instancia junto con el t\u00edtulo inscribible deber\u00eda haber provocado una calificaci\u00f3n del registrador para evitar que el interesado se encuentre en indefensi\u00f3n. Lo que en definitiva hace el recurrente es mostrar su disconformidad<\/strong> con la forma en que se ha practicado la inscripci\u00f3n de la sentencia. Pero ello no puede ser objeto de resoluci\u00f3n por el CD.<\/p>\n

Ahora bien, a\u00f1ade la DG, de conformidad con su doctrina ya revelada en otras resoluciones, que si \u201ccon la presentaci\u00f3n del documento judicial se pretende la cancelaci\u00f3n de asientos vigentes en el Registro debe especificarse en el mismo qu\u00e9 asiento o asientos han de ser objeto de cancelaci\u00f3n<\/strong>, porque como repetidamente ha afirmado esta Direcci\u00f3n General no incumbe al registrador determinar cu\u00e1l es el alcance de los efectos producidos por la sentencia presentada<\/strong>. Dicha facultad incumbe con car\u00e1cter exclusivo al juzgador. Y si bien las Resoluciones de 21 de noviembre de 2012 y 30 de junio de 2014 se\u00f1alaron que no debe de caerse en un rigorismo formalista injustificado si del documento se infiere indubitadamente cu\u00e1les son los asientos a que se refiere el mandamiento cancelatorio, no parece que de la simple utilizaci\u00f3n de un plural<\/strong> (asientos) cuando el fallo no hace referencia alguna, ni tan siquiera gen\u00e9ricamente<\/strong>, a los asientos posteriores al originado por los acuerdos que declara nulos, permita inferir, de esa forma indubitada, qu\u00e9 asientos ulteriores han de ser cancelados, si es que hubiere de cancelarse alguno. Por ello la determinaci\u00f3n de los asientos que deban cancelarse es facultad del juzgador y no de la particular interpretaci\u00f3n que el interesado haga del fallo contenido en una sentencia.<\/p>\n

Comentarios:<\/strong> Varias conclusiones<\/strong> se derivan de esta resoluci\u00f3n.<\/p>\n

1\u00aa. La primera que la nota de despacho no es nota o acuerdo de calificaci\u00f3n<\/strong>. No obstante si en esa nota de despacho se hacen constar los hechos y fundamentos de derecho en que se basa la no inscripci\u00f3n de determinadas cl\u00e1usulas o estipulaciones, s\u00ed puede servir de nota de calificaci\u00f3n siempre que sea debidamente notificada en forma y plazo. De todas formas lo aconsejable en estos casos de inscripci\u00f3n parcial es hacer acuerdo de calificaci\u00f3n independiente<\/strong> de la nota de despacho y notificarlo a los interesados y al notario por los medios ordinarios.<\/p>\n

2\u00aa. Que no son posibles calificaciones presuntas<\/strong>. Es decir en ning\u00fan caso por no inscribir determinada cl\u00e1usula o estipulaci\u00f3n se puede presuponer que hay una calificaci\u00f3n negativa recurrible. Ser\u00e1 recurrible si es acuerdo de calificaci\u00f3n completo con hechos y fundamentos de derecho.<\/p>\n

3\u00aa. Que la DG puede entrar en el fondo de una cuesti\u00f3n que se suscite ante ella<\/strong> aunque no haya sido objeto de calificaci\u00f3n. Ello contradice su doctrina reiterada de otras resoluciones, aunque en aras de econom\u00eda procesal<\/strong> me parece una postura admisible. Se le evita al interesado un nuevo recurso, con m\u00e1s dilaciones y gastos.<\/p>\n

4\u00aa. Que el art\u00edculo 208 de la LSC<\/strong> debe ser interpretado en el sentido de que debe ser el juzgador el que se\u00f1ale los asientos que deban cancelarse<\/strong> pues no es competencia ni de las partes ni del registrador. Ahora viene esta doctrina, correcta en su formulaci\u00f3n, tiene un gran inconveniente y es que en el momento de dictar sentencia el juzgador no sabe qu\u00e9 asientos posteriores al que recoge los acuerdos nulos<\/strong> deben cancelarse. Por tanto en estos casos lo aconsejable para el interesado debe ser que en ejecuci\u00f3n de sentencia se aporte una certificaci\u00f3n literal<\/strong> de dichos asientos solicitando del juzgado la determinaci\u00f3n de los cancelables o no. Creemos que ello debe preverse en las leyes procesales.<\/p>\n

5\u00aa. Finalmente que la doctrina anterior decae cuando del contenido del asiento declarado nulo<\/strong> y del contenido de los asientos posteriores, resulte claramente qu\u00e9 asientos deben ser cancelados<\/strong>. Pudiera ser por ejemplo el caso de poderes conferidos por un administrador cuyo nombramiento hubiera sido declarado nulo u otros acuerdos derivados directamente del cancelado como ser\u00eda una serie o cadena de aumento de capital siempre que se hubiera tomado anotaci\u00f3n de la demanda.<\/p>\n

6\u00aa. Que tambi\u00e9n decae la doctrina de la DG si al menos la sentencia se refiere gen\u00e9ricamente a la cancelaci\u00f3n de los asientos posteriores<\/strong>. En estos casos si los asientos a cancelar resultan claros<\/strong> de los acuerdos anulados y de los cancelables, proceder\u00eda la cancelaci\u00f3n sin necesidad de se\u00f1alamiento expreso en la sentencia de los asientos que se cancelen.\u00a0 JAGV.<\/p>\n

PDF (BOE-A-2015-14167 \u2013 6\u00a0p\u00e1gs.\u00a0\u2013 207\u00a0KB)<\/a>\u00a0 \u00a0Otros formatos<\/a><\/p>\n

\u00a0<\/p>\n<\/a>

<\/a>466.\u00a0OBRA NUEVA. T\u00c9CNICO COMPETENTE. VISADO COLEGIAL<\/span><\/strong><\/h6>\n

Resoluci\u00f3n de 1 de diciembre de 2015, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Palma de Mallorca n.\u00ba 5 a la inscripci\u00f3n de una escritura de segregaciones, declaraci\u00f3n obra nueva y divisi\u00f3n horizontal.<\/p>\n

Supuesto de hecho: <\/strong>Se plantea la inscripci\u00f3n de una escritura de declaraci\u00f3n obra nueva y divisi\u00f3n horizontal de un edificio plurifamiliar integrado por dos locales y cuatro viviendas.<\/p>\n

Entre la documentaci\u00f3n incorporada a la escritura controlando la legalidad de la actuaci\u00f3n urban\u00edstica declarada se encuentra el Certificado de declaraci\u00f3n del final de obra expedido por ingeniero de edificaci\u00f3n y arquitecto t\u00e9cnico con firma legitimada notarialmente. El t\u00e9cnico que expide certificado final de obra no es quien firm\u00f3 el proyecto ni dirigi\u00f3 la obra. La certificaci\u00f3n que se acompa\u00f1a a la escritura para su inscripci\u00f3n en el Registro ha sido visada por el Colegio Oficial de Aparejadores, Arquitectos T\u00e9cnicos e Ingenieros de Edificaci\u00f3n de Mallorca.<\/p>\n

\u00bfDebe acreditarse por el Colegio profesional la competencia del t\u00e9cnico para certificar las obras, no obstante el visado colegial<\/u>? NO<\/strong>.<\/p>\n

Doctrina de la DGRN<\/strong>.<\/p>\n

\u201c\u2026al tratarse de certificaci\u00f3n expedida por un t\u00e9cnico que no firm\u00f3 el proyecto para el que se concedi\u00f3 la licencia de edificaci\u00f3n ni tuvo encomendada la direcci\u00f3n de la obra, es aplicable la norma del apartado 3 del art\u00edculo 50<\/a> del Real Decreto 1093\/1997, seg\u00fan el cual podr\u00e1 certificar como t\u00e9cnico competente \u00abcualquier otro t\u00e9cnico, que mediante certificaci\u00f3n de su colegio profesional respectivo, acredite que tiene facultades suficientes\u00bb.<\/p>\n

Y, como ha admitido este Centro Directivo (vid., por todas, la R. 16 de diciembre de 2013<\/a>), la forma de acreditaci\u00f3n de la competencia del t\u00e9cnico que haya expedido dicha certificaci\u00f3n ser\u00e1 el visado del colegio profesional correspondiente. Por ello, al constar en este caso en el certificado del arquitecto t\u00e9cnico el visado de su colegio profesional, el defecto impugnado no puede ser mantenido\u2026\u201d.<\/p>\n

Comentario<\/strong>.<\/p>\n

1<\/strong> Si el t\u00e9cnico que expide certificado final de obra no firm\u00f3 el proyecto ni dirigi\u00f3 la obra se necesita certificado colegial acreditativo de su competencia.<\/p>\n

2<\/strong> No necesitan estar visados los certificados finales de obra expedidos por los siguientes t\u00e9cnicos competentes: (i) el que hubiera firmado el proyecto; (ii) el que tuviera encomendada la direcci\u00f3n de la obra; (iii) el t\u00e9cnico municipal del Ayuntamiento (art.50 RD 1093\/1997<\/a>).<\/p>\n

S\u00f3lo se exige en estos casos la identificaci\u00f3n del t\u00e9cnico mediante la legitimaci\u00f3n notarial de su firma en el certificado expedido por el mismo.<\/p>\n

3<\/strong> Necesita estar visado colegialmente el certificado final de obra expedido por t\u00e9cnico que no firm\u00f3 el proyecto para el que se concedi\u00f3 la licencia de edificaci\u00f3n ni tuvo encomendada la direcci\u00f3n de la obra (apartado 3 art. 50<\/a> RD 1093\/1997).<\/p>\n

Conclusi\u00f3n<\/strong>: El visado del colegio profesional acredita que el t\u00e9cnico certificante tiene facultades suficientes.\u00a0<\/p>\n

Se pueden consultar en esta p\u00e1gina el interesante trabajo de Joaqu\u00edn Zejalbo sobre El visado de los certificados profesionales<\/a>.\u00a0(JAR)<\/p>\n

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PDF (BOE-A-2015-14168 – 6 p\u00e1gs.<\/abbr> – 191 KB<\/abbr>)<\/a>Otros formatos<\/a><\/p>\n<\/div>\n

\u00a0<\/p>\n<\/a>

<\/a>467. EXPEDIENTE DE DOMINIO PARA REANUDAR EL TRACTO. DETERMINACI\u00d3N DEL OBJETO. FORMA DE LAS CITACIONES A TITULARES DE INSCRIPCIONES DE MENOS DE 30 A\u00d1OS<\/span><\/strong><\/h6>\n

Resoluci\u00f3n de 1 de diciembre de 2015, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n del registrador de la propiedad de Cebreros, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de un testimonio del auto relativo a un expediente de dominio para reanudar el tracto sucesivo interrumpido.<\/p>\n

Supuesto de hecho: <\/strong>Se presenta a inscripci\u00f3n testimonio del auto reca\u00eddo en expediente de dominio para reanudar tracto sucesivo del que no resulta si los titulares de derechos derivados de asientos de menos de treinta a\u00f1os han sido o\u00eddos o si fueron citados, al menos, una vez personalmente.<\/p>\n

\u00bfCabe la inscripci\u00f3n<\/u>? NO<\/strong>.<\/p>\n

\u00bfEst\u00e1 dentro de la calidficaci\u00f3n registral comprobar este tr\u00e1mite, sin perjuicio de la obligaci\u00f3n de cumplir las resoluciones judiciales<\/u>? SI<\/strong>.<\/p>\n

Doctrina de la DGRN<\/strong>.<\/p>\n

\u201c\u2026 es necesario que resulte de la documentaci\u00f3n presentada en qu\u00e9 forma se han practicado las notificaciones para que el registrador pueda calificar que las mismas se han realizado en la forma prevista por las normas. La raz\u00f3n es el car\u00e1cter excepcional y supletorio de este expediente respecto de los supuestos de rectificaci\u00f3n de inexactitud registral contemplados en la legislaci\u00f3n correspondiente (cfr. art\u00edculo 40.1.\u00ba<\/a> de la Ley Hipotecaria). En este contexto es funci\u00f3n principal del registrador comprobar que el titular registral ha sido llamado al procedimiento con las garant\u00edas exigidas en las normas, lo cual no es sino aplicaci\u00f3n del principio constitucional de tutela judicial efectiva, una de cuyas manifestaciones en el \u00e1mbito registral se concreta en el principio de tracto sucesivo (art\u00edculo 20<\/a> de la Ley Hipotecaria). Esta calificaci\u00f3n entra en el \u00e1mbito de la calificaci\u00f3n registral a los efectos de la inscripci\u00f3n de la resoluci\u00f3n judicial en el Registro (v\u00e9ase art\u00edculo 100 Reglamento Hipotecario<\/a>), sin que ello signifique en absoluto entrar en la validez, correcci\u00f3n o justicia de la decisi\u00f3n judicial, extremo \u00e9ste que queda al margen de las competencias calificadoras de los registradores\u2026\u201d.<\/p>\n

Comentario<\/strong>.<\/p>\n

Siguiendo la doctrina de la DGRN puede concluirse lo siguiente:<\/p>\n

1<\/strong> La tramitaci\u00f3n del expediente de dominio ha de ajustarse estrictamente al procedimiento previsto en el art. 202 LH<\/a> por exigencias del principio de legitimaci\u00f3n registral y del principio constitucional de interdicci\u00f3n de la indefensi\u00f3n (art. 24 CE<\/a>), una de cuyas manifestaciones en el \u00e1mbito registral se concreta en el principio de tracto sucesivo (art\u00edculo 20<\/a> de la Ley Hipotecaria)<\/p>\n

2<\/strong> En consecuencia, es necesario que resulte de la documentaci\u00f3n presentada en qu\u00e9 forma se han practicado las notificaciones para que el registrador pueda calificar que las mismas se han realizado en la forma prevista por las normas. La raz\u00f3n es el car\u00e1cter excepcional y supletorio que tiene el expediente como medio de rectificaci\u00f3n de inexactitud registral (art. 40.1.\u00ba<\/a> LH).<\/p>\n

3<\/strong> Esta calificaci\u00f3n entra en el \u00e1mbito de la calificaci\u00f3n registral a los efectos de la inscripci\u00f3n de la resoluci\u00f3n judicial en el Registro (v\u00e9ase art\u00edculo 100 Reglamento Hipotecario<\/a>), sin que ello signifique en absoluto entrar en la validez, correcci\u00f3n o justicia de la decisi\u00f3n judicial, extremo \u00e9ste que queda al margen de las competencias calificadoras de los registradores.<\/p>\n

Conclusi\u00f3n<\/strong>.<\/p>\n

No es inscribible el expediente de dominio si del testimonio del auto no resulta que los titulares registrales de menos de 30 a\u00f1os fueron o\u00eddos o citados personalmente una vez al menos. (JAR)<\/p>\n

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PDF (BOE-A-2015-14169 – 5 p\u00e1gs.<\/abbr> – 207 KB<\/abbr>)<\/a>Otros formatos<\/a><\/p>\n<\/div>\n

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<\/a>468.\u00a0CANCELACI\u00d3N POR CADUCIDAD DE CONDICI\u00d3N RESOLUTORIA EN PERMUTA\u00a0<\/span><\/strong><\/h6>\n

Resoluci\u00f3n de 2 de diciembre de 2015, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificaci\u00f3n de la registradora de la propiedad accidental de Santiago de Compostela n.\u00ba 1, por la que se deniega la inscripci\u00f3n de una instancia solicitando la cancelaci\u00f3n de una condici\u00f3n resolutoria.<\/p>\n

Hechos:<\/strong> Se solicita por una Comunidad de Propietarios la cancelaci\u00f3n por caducidad de una condici\u00f3n resolutoria que grava la finca matriz por el propietario inicial de la misma en garant\u00eda del cumplimiento de determinadas obligaciones del constructor del edificio. El contrato fue calificado en su momento como de compraventa y la contraprestaci\u00f3n de precio, aunque \u00e9sta consist\u00eda en la construcci\u00f3n de determinadas viviendas futuras y su entrega en el plazo de tres a\u00f1os desde la firma de la escritura en 1990.<\/p>\n

La registradora<\/strong> deniega la inscripci\u00f3n porque considera que el contrato no es una compraventa, sino una permuta, y por tanto no le es de aplicaci\u00f3n la instituci\u00f3n de la cancelaci\u00f3n por caducidad prevenida en el art\u00edculo 82.5 LH<\/a> previsto s\u00f3lo para compraventas\u00a0 con precio aplazado reguladas en el art\u00edculo 11 LH<\/a>, en relaci\u00f3n tambi\u00e9n con el art\u00edculo 13 RH<\/a>. Tampoco considera aplicable el art\u00edculo 177 RH<\/a> pues se refiere a plazos de ejercicios de derechos con caducidad.<\/p>\n

La parte solicitante <\/strong>recurre y alega que el contrato fue modificado posteriormente e insiste en que fue una compraventa, apoyado tambi\u00e9n en art\u00edculos doctrinales sobre la materia, y en que con ese t\u00edtulo consta inscrita en el Registro.<\/p>\n

La DGRN<\/strong> desestima el recurso. Considera en primer lugar, interpretando el contrato, que estamos ante una permuta y no ante una compraventa, pues esa es la intenci\u00f3n de los contratantes, a pesar del tenor literal con el que fue nominado.<\/p>\n

Parte de la base de que las condiciones resolutorias en los contratos de permuta son inscribibles<\/strong>, pero considera que no pueden ser objeto de cancelaci\u00f3n por caducidad<\/strong> por su naturaleza m\u00e1s compleja, pues ni es aplicable el art\u00edculo 82.5 LH, al no ser compraventas, ni el art\u00edculo 13 RH<\/a> que entiende s\u00f3lo se refiere a la inscripci\u00f3n, no a la cancelaci\u00f3n de estas condiciones resolutorias en permutas.<\/p>\n

Analiza tambi\u00e9n el art\u00edculo 210.8 LH<\/a>, en vigor desde 1 de Noviembre de 2015 y su incidencia en esta materia. Se\u00f1ala como novedades <\/strong>de dicha norma en orden a la cancelaci\u00f3n por caducidad de los asientos, que convivir\u00e1 con el art\u00edculo 82.5 LH<\/strong><\/em>, las siguientes:<\/p>\n

.- Puede solicitar la cancelaci\u00f3n por caducidad cualquier interesado<\/strong>, no s\u00f3lo el titular registral.<\/p>\n

.- Se fundamenta en la caducidad de los asientos registrales<\/strong> y no en la prescripci\u00f3n civil de las acciones judiciales del derecho inscrito.<\/p>\n

.- Su \u00e1mbito de aplicaci\u00f3n es mayor<\/strong>, pues incluye no s\u00f3lo hipotecas y condiciones resolutorias de compraventa con precio aplazado, sino tambi\u00e9n cualesquiera otras formas de garant\u00eda con efectos reales (entre las que se encuentran las condiciones resolutorias en las permutas<\/strong><\/em>).<\/p>\n

.- Presupone que se desconoce la fecha de cumplimiento \u00edntegro de la obligaci\u00f3n garantizada<\/strong>, pues en tal caso permite la cancelaci\u00f3n\u00a0 cuando \u00a0\u00abhayan transcurrido veinte a\u00f1os desde la fecha del \u00faltimo asiento en que conste la reclamaci\u00f3n de la obligaci\u00f3n garantizada o, en su defecto, cuarenta a\u00f1os desde el \u00faltimo asiento relativo a la titularidad de la propia garant\u00eda\u00bb<\/em><\/p>\n

En el presente caso, a pesar de conocerse la fecha de cumplimiento de la contraprestaci\u00f3n (3 a\u00f1os) y no encajar por tanto, en principio, en dicho art\u00edculo 210, considera que es aplicable el mencionado art\u00edculo, y por ello la posibilidad de cancelaci\u00f3n por el transcurso de los 20 \u00f3 40 a\u00f1os, seg\u00fan los casos.<\/p>\n

Tambi\u00e9n recuerda la posibilidad de acudir a los procedimientos generales de los expedientes de liberaci\u00f3n de cargas<\/strong> que regula el mismo art\u00edculo 210 LH<\/a>. No entra a considerar una Sentencia Judicial que fue aportada con posterioridad a la nota de calificaci\u00f3n. (AFS)<\/p>\n

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PDF (BOE-A-2015-14170 – 12 p\u00e1gs.<\/abbr> – 271 KB<\/abbr>)<\/a>Otros formatos<\/a><\/p>\n<\/div>\n

\u00a0<\/p>\n<\/a>

<\/a>469. \u00a0SENTENCIA DECLARATIVA DE DOMINIO. ADQUISICI\u00d3N POR USUCAPI\u00d3N<\/span><\/strong><\/h6>\n

Resoluci\u00f3n de 3 de diciembre de 2015, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n de la registradora de la propiedad de Madrid n.\u00ba 27, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de una sentencia declarativa de dominio por falta de tracto.<\/p>\n

Una finca figura inscrita con caracter ganancial. Se presenta sentencia declarariva del dominio por usucapi\u00f3n. La demanda se dirigi\u00f3 solo contra la esposa pero de los fundamentos de derecho de la sentencia resulta que el esposo falleci\u00f3 y que la totalidad de la finca fue edjudacada a su viuda (unica demandada).<\/span><\/p>\n

La registradora entiende que hay un problema de tracto sucesivo al no haber sido demandado el esposo.<\/span><\/p>\n

La Direcci\u00f3n General<\/b> corrobora que la sentencia declarativa de usucapi\u00f3n en tanto medio de rectificaci\u00f3n del Registro no es una excepci\u00f3n del principio de tracto sucesivo recogido en el art 20 LH<\/a> y que por ello el procedimiento debe ir dirigido contra el titular registral o sus herederos, circunstancia que ha de calificarse por el registrador (art. 100 RH<\/a>). Lo que ocurre en este supuesto es que de la propia sentencia resulta que la herencia del c\u00f3nyuge no demandado ha sido debidamente representada en el procedimiento, y de acuerdo con el citado art. 100 RH la registradora debe calificar el cumplimiento del tracto sucesivo, pero no puede cuestionar el fondo de la resoluci\u00f3n judicial que ha valorado expresamente esta circunstancia con el debido emplazamiento del titular registral.<\/b> (MN)<\/span><\/p>\n

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PDF (BOE-A-2015-1<\/span>4171 – 4 p\u00e1gs.<\/abbr> – 173 KB<\/abbr>)<\/a>Otros formatos<\/a><\/p>\n<\/div>\n

\u00a0<\/p>\n<\/a>

<\/a>470.\u00a0COMPRA POR CASADOS CON DISTINTA NACIONALIDAD. R\u00c9GIMEN ECON\u00d3MICO MATRIMONIAL<\/span><\/strong><\/h6>\n

Resoluci\u00f3n de 4 de diciembre de 2015, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Palma de Mallorca n.\u00ba 8 a inscribir una escritura de compraventa.<\/p>\n

Mediante escritura do\u00f1a A. I. M. S. vendi\u00f3 una finca a los c\u00f3nyuges don M. F., de nacionalidad marroqu\u00ed<\/strong>, y do\u00f1a B. C. D., de nacionalidad estadounidense<\/strong>, manifestando estos estar casados \u00aben el r\u00e9gimen legal de su nacionalidad\u00bb.<\/strong><\/em><\/p>\n

El registrador<\/strong> suspende la inscripci\u00f3n ya que, dado que dichos consortes no tienen una nacionalidad com\u00fan, estima que ser\u00e1 necesario aclarar cu\u00e1l es<\/strong> <\/em>el r\u00e9gimen econ\u00f3mico-matrimonial que ostentan dichos consortes, y en funci\u00f3n del mismo, en su caso, deber\u00e1 expresarse la proporci\u00f3n<\/strong> <\/em>en que los compradores adquieren la finca trasmitida.<\/p>\n

\u00a0LA DGRN\u00a0<\/strong>confirma la nota de calificaci\u00f3n y hace menci\u00f3n a la resoluci\u00f3n de 5 de marzo de 2007<\/a> para resolver que queda claro que el art\u00edculo 92 del Reglamento Hipotecario<\/a> que se limita a exigir en el caso de adquirentes casados cuyo r\u00e9gimen econ\u00f3mico-matrimonial estuviera sometido a una legislaci\u00f3n extranjera, que se exprese en la inscripci\u00f3n que el bien se adquiere \u00abcon sujeci\u00f3n a su r\u00e9gimen matrimonial\u00bb, no necesita de mayor aclaraci\u00f3n en el caso de tratarse de dos c\u00f3nyuges extranjeros de la misma nacionalidad<\/strong><\/em>, pues su r\u00e9gimen econ\u00f3mico-matrimonial, a falta de pacto, ser\u00e1 el r\u00e9gimen legal correspondiente a su ley nacional com\u00fan; sin embargo, necesita en el caso de tratarse de dos esposos de distinta nacionalidad,<\/strong><\/em> la determinaci\u00f3n de cu\u00e1l sea la ley aplicable a su r\u00e9gimen econ\u00f3mico-matrimonial, de acuerdo con los criterios de conexi\u00f3n que determinan las normas de conflicto de derecho internacional privado espa\u00f1ol contenidas en el art\u00edculo 9.2 del C\u00f3digo Civil que dispone: \u00abLos efectos del matrimonio se regir\u00e1n por la ley personal com\u00fan de los c\u00f3nyuges al tiempo de contraerlo; en defecto de esta ley, por la ley personal o de la residencia habitual de cualquiera de ellos, elegida por ambos en documento aut\u00e9ntico otorgado antes de la celebraci\u00f3n del matrimonio; a falta de esta elecci\u00f3n, por la ley de la residencia habitual com\u00fan inmediatamente posterior a la celebraci\u00f3n, y, a falta de dicha residencia, por la del lugar de celebraci\u00f3n del matrimonio\u00bb.<\/p>\n

De esa manera podr\u00e1 saberse, si la ley aplicable a su r\u00e9gimen econ\u00f3mico-matrimonial ser\u00e1 una ley extranjera, lo que posibilitar\u00e1 que de acuerdo con el art\u00edculo 92 del Reglamento Hipotecario la finca se inscriba con sujeci\u00f3n al r\u00e9gimen matrimonial de esa ley nacional, sin necesidad de especificar cu\u00e1l sea aqu\u00e9l, o por el contrario, el r\u00e9gimen econ\u00f3mico-matrimonial se rige por la legislaci\u00f3n espa\u00f1ola, por lo que de acuerdo con el art\u00edculo 51.9 del Reglamento Hipotecario, habr\u00eda que manifestar y, en su caso, acreditar (si derivara de un pacto capitular), el r\u00e9gimen econ\u00f3mico-matrimonial concreto, por afectar la adquisici\u00f3n que se inscribe a los derechos futuros de la sociedad conyugal (cfr. art\u00edculos 93 a 96 del Reglamento Hipotecario).\u00a0(IES)<\/p>\n

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PDF (BOE-A-2015-14172 – 4 p\u00e1gs.<\/abbr> – 192 KB<\/abbr>)<\/a>Otros formatos<\/a><\/p>\n<\/div>\n

\u00a0\u00a0<\/p>\n<\/a>

<\/a>471. SENTENCIA DECLARATIVA DE DOMINIO. ADQUISICI\u00d3N POR USUCAPI\u00d3N. HERENCIA YACENTE<\/span><\/strong><\/h6>\n

Resoluci\u00f3n de 9 de diciembre de 2015, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Icod de los Vinos a inscribir una sentencia dictada en juicio declarativo.<\/p>\n

Se plantea si es inscribible una sentencia declarando el Dominio por Usucapi\u00f3n, reca\u00edda en procedimiento seguido contra desconocidos herederos del titular registral cuando no consta el nombramiento e intervenci\u00f3n de un defensor judicial de la herencia yacente.<\/span><\/p>\n

La Direcci\u00f3n<\/b> mantiene el defecto y recoge su reiterada doctrina seg\u00fan la cual debe procederse o bien al nombramiento de un administrador judicial, o bien a la intervenci\u00f3n de alguno de los interesados en dicha herencia yacente<\/strong>; entendiendo que la exigencia del nombramiento del defensor judicial debe limitarse a los casos en que el llamamiento a los herederos desconocidos sea puramente gen\u00e9rico y no haya ning\u00fan interesado en la herencia que se haya personado en el procedimiento considerando el juez suficiente la legitimaci\u00f3n pasiva de la herencia yacente.<\/span><\/p>\n

En este supuesto, del contenido de la sentencia, que simplemente declara a los demandados en rebeld\u00eda, no puede deducirse ni c\u00f3mo se entendi\u00f3 emplazada la herencia yacente ni si en su caso se nombr\u00f3 a una administrador judicial o si, por el contrario, se localiz\u00f3 y notific\u00f3 a alg\u00fan interesado, y por tanto el defecto debe mantenerse; aunque se identifican una serie de personas que aparecen como demandadas (tambi\u00e9n declaradas en rebeld\u00eda) se trata de codemandados distintos de los desconocidos herederos de los esposos titulares registrales de la finca. (MN)<\/span><\/p>\n

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<\/a>472. AUTO DE LIQUIDACI\u00d3N DE GANANCIALES. CIRCUNSTANCIAS PERSONALES<\/span><\/strong><\/h6>\n

Resoluci\u00f3n de 9 de diciembre de 2015, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n extendida por el registrador de la propiedad de Alcal\u00e1 de Henares n.\u00ba 4, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de un auto.<\/p>\n

A) Hechos: <\/strong>Se presenta testimonio del Auto judicial<\/strong>, en procedimiento de jurisdicci\u00f3n voluntaria<\/em><\/strong>,<\/em> en el que se aprueba la liquidaci\u00f3n (tras DIVORCIO) de la sociedad de gananciales, ratificada<\/em> <\/strong>por ambas partes, por la que se adjudica a la esposa<\/strong> la totalidad de una finca.<\/p>\n

B) El registrador califica negativamente<\/strong> por faltar, conforme a los 9-f LH<\/a> y 51-9\u00aa RH<\/a>, las circunstancias identificativas<\/u><\/em> del ex \u2013esposo<\/u> (y actual cotitular registral);<\/p>\n

C) <\/strong>La esposa adjudicataria recurre<\/strong> alegando que la identidad de su \u201cex\u201d NO es relevante por no ser adjudicatario de la finca y ya ratific\u00f3 la adjudicaci\u00f3n, y que en el juzgado ya se identific\u00f3 su persona;<\/p>\n

D) La DGRN desestima <\/strong>el recurso, y confirma la calificaci\u00f3n<\/strong>, se\u00f1alando que las circunstancias de domicilio y D.N.I., as\u00ed como las dem\u00e1s exigidas por los 9-f LH<\/a> y 51-9\u00aa RH<\/a>, son exigibles para llevar a cabo la pr\u00e1ctica del nuevo asiento encontrando su fundamento en el m\u00e1s perfecto enlace entre la titularidad publicada hasta ahora y la que va a serlo en el futuro, propiciando as\u00ed la m\u00e1s perfecta identificaci\u00f3n tanto del transmitente del derecho como del transmisario y nuevo titular; y, sobre todo, para evitar que puedan practicarse asientos de manera incorrecta<\/strong> sobre fincas pertenecientes a personas distintas.<\/p>\n

Y aunque en ocasiones, la propia DGRN relaje la exigencia, especialmente en procedimientos judiciales contra personas que no han podido ser perfectamente identificadas (por ignorarse su paradero\u2026), no es el caso planteado, un procedimiento de jurisdicci\u00f3n voluntaria<\/em>, por tanto NO-contencioso, en el que s\u00ed pueden obtenerse tales datos (as\u00ed en los \u00a0Arts. 14-2 y 88<\/a>\u00a0 de la L.J.V. 15\/2015<\/a>). (ACM<\/a>).<\/p>\n

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<\/a>473.\u00a0<\/span><\/strong>PLUSVAL\u00cdA DONACI\u00d3N. ACREDITACI\u00d3N.<\/span><\/h6>\n

Resoluci\u00f3n de 9 de diciembre de 2015, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en los recursos interpuestos contra las notas de suspensi\u00f3n de calificaci\u00f3n extendidas por el registrador de la propiedad de Palma de Mallorca n.\u00ba 5, por las que se suspende la calificaci\u00f3n de escrituras de donaci\u00f3n.<\/p>\n

A) Hechos: <\/strong>En sendas escrituras de donaci\u00f3n se acompa\u00f1an, al Registro, dos impresos<\/strong> municipales de Autoliquidaci\u00f3n<\/em><\/strong> del IIVTNU (\u201cPlusval\u00eda Municipal\u201d<\/em>) en que no aparece sello municipal alguno de haberse presentado<\/u> ni tampoco<\/u> firma bancaria o validaci\u00f3n mec\u00e1nica acreditativa del pago<\/u>.<\/p>\n

Parece ser (aunque no se acredita) que en tal municipio lo habitual es que sea el propio Ayuntamiento el que cumplimente el impreso de Autoliquidaci\u00f3n y lo remita al sujeto pasivo, aunque tal circunstancia no se ha acreditado en el expediente como tampoco la existencia de notificaci\u00f3n municipal alguna.<\/p>\n

B) El registrador <\/strong>califica negativamente por faltar que se acredite la comunicaci\u00f3n\/declaraci\u00f3n<\/strong> al Ayuntamiento o en su defecto el pago de la autoliquidaci\u00f3n mediante validaci\u00f3n mec\u00e1nica\/bancaria;<\/p>\n

C) <\/strong>El notario recurre<\/strong> alegando que lo esencial, para evitar el cierre registral del 254 LH<\/a>,\u00a0 NO es acreditar el pago SINO que el Ayuntamiento haya tenido conocimiento efectivo<\/strong> del hecho imponible y la posibilidad de liquidarlo;<\/p>\n

D) La DGRN desestima <\/strong>el recurso, y confirma la calificaci\u00f3n<\/strong>, se\u00f1alando, en base a las Res.DGRN 8 julio 2013<\/a> ; 10 octubre 2014<\/a> y 6 febrero 2015<\/a>, y al 110.4\u00a0 Ley de Haciendas Locales<\/a> , que si bien es cierto el argumento del notario recurrente, en el caso concreto NO ha quedado acreditado que el Ayuntamiento haya elaborado \u00e9l la Autoliquidaci\u00f3n, ni que la haya notificado al sujeto pasivo, ni en definitiva que tenga conocimiento del hecho imponible. Objetivamente lo \u00fanico que se acompa\u00f1a al registro es un impreso de Autoliquidaci\u00f3n que carece<\/strong> de sello alguno, ni del Ayuntamiento ni validaci\u00f3n bancaria de pago.<\/p>\n

As\u00ed, aunque el legislador, para levantar el cierre registral considera suficiente acreditar <\/strong>la iniciaci\u00f3n del procedimiento<\/em><\/strong> tributario<\/em><\/strong>, de modo que las vicisitudes posteriores <\/strong>del mismo no deben afectar<\/u> la inscripci\u00f3n registral, <\/strong>NO basta<\/u> sin embargo acreditar la mera remisi\u00f3n<\/u> de un documento de autoliquidaci\u00f3n o de declaraci\u00f3n sino que es preciso <\/strong>que la acreditaci\u00f3n comprenda el hecho de la recepci\u00f3n<\/em><\/strong> por la Administraci\u00f3n Tributaria competente.\u00a0(ACM)<\/p>\n

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PDF (BOE-A-2015-14177 – 5 p\u00e1gs.<\/abbr> – 179 KB<\/abbr>)<\/a>\u00a0 \u00a0Otros formatos<\/a><\/p>\n<\/div>\n

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<\/a>474.\u00a0HIPOTECA DE LOS DERECHOS DE USO Y HABITACI\u00d3N<\/span><\/strong><\/h6>\n

Resoluci\u00f3n de 10 de diciembre de 2015, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificaci\u00f3n del registrador de la propiedad de Marbella n.\u00ba 3, por la que se deniega la inscripci\u00f3n de una escritura de pr\u00e9stamo con garant\u00eda hipotecaria.<\/p>\n

Se plantea si es inscribible una hipoteca constituida por el titular de un derecho de uso y habitaci\u00f3n<\/strong><\/p>\n

La DGRN,<\/strong> realiza en primer lugar un breve estudio sobre el derecho de uso y habitaci\u00f3n <\/strong>regulado en nuestro C\u00f3digo Civil.<\/p>\n

    \n
  1. Se trata de derechos reales sobre cosa ajena<\/strong>, que tienen acceso al Registro de la Propiedad.<\/li>\n
  2. Regulaci\u00f3n de car\u00e1cter dispositiva<\/strong>. La principal fuente para conocer cu\u00e1les ser\u00e1n las facultades y deberes de sus respectivos titulares ser\u00e1 el propio t\u00edtulo constitutivo, por encima de las disposiciones contenidas en el propio cap\u00edtulo II, art\u00edculos 524 a 529<\/a> (art\u00edculo 523 del C\u00f3digo Civil<\/a>, STS entre otras, de 26 de julio de 2001)<\/li>\n
  3. Sobre su transmisibilidad,<\/strong> la doctrina mayoritaria la admite si as\u00ed se ha dispuesto en el t\u00edtulo constitutivo (o en convenio posterior), al no ser el art. 525<\/a> del C\u00f3digo Civil de ius cogens.<\/em><\/li>\n
  4. El mismo planteamiento cabe aplicarse a la posibilidad de hipotecar el derecho de uso y habitaci\u00f3n.<\/strong> Se pueden hipotecar, no en todo caso, pues la prohibici\u00f3n del art. 108 de la Ley Hipotecaria<\/a> es clara, sino solo cuando, en los mismos t\u00e9rminos que para su transmisi\u00f3n, el t\u00edtulo permita su enajenaci\u00f3n y aunque no se diga expresamente, el t\u00edtulo constitutivo est\u00e1 tambi\u00e9n autorizando su sujeci\u00f3n a hipoteca.<\/li>\n
  5. Obviamente, la prohibici\u00f3n de hipotecar<\/strong> los derechos de uso y habitaci\u00f3n contenida en el art. 108 de la Ley Hipotecaria<\/a> se refiere a estos derechos<\/strong>, no al derecho del propietario,<\/strong> que podr\u00e1 hipotecar o enajenar su derecho pero con el gravamen del uso o habitaci\u00f3n<\/strong>, de modo que los nuevos titulares, adquirente o adjudicatario, deber\u00e1n soportar tales derechos hasta su extinci\u00f3n, salvo que hubieran consentido la constituci\u00f3n de hipotecarlos conjuntamente.<\/li>\n<\/ol>\n

    Entrando ya en el fondo del asunto, en el presente caso, en el propio t\u00edtulo constitutivo no se menciona expresamente la posibilidad del usuario de trasmitir o hipotecar<\/strong> el derecho de uso, pero posteriormente comparecen<\/strong> el propietario de la finca-cedente del uso y el titular del derecho de uso y habitaci\u00f3n para constituir una hipoteca sobre la finca.<\/p>\n

    Cabe plantearse qu\u00e9 consecuencias tiene la prestaci\u00f3n del consentimiento<\/strong> por parte del titular de estos derechos, sobre lo que se ha pronunciado el Tribunal Supremo (Sentencias de 8 de octubre de 2010 y 6 de marzo de 2015). Ciertamente el usuario no podr\u00e1 por s\u00ed solo enajenar o hipotecar su derecho de uso, dado su car\u00e1cter intrasmisible. Ese car\u00e1cter intrasmisible, en gran medida, es debido a las relaciones jur\u00eddicas existentes entre usuario y nudo propietario. Pero, concurriendo al acto dispositivo conjuntamente el nudo propietario con el usuario, ning\u00fan obst\u00e1culo debe existir al respecto <\/strong>(por lo que estima el recurso)<\/p>\n

    Finalmente, el criterio se\u00f1alado en el sentido de que si los titulares de los derechos de uso y habitaci\u00f3n consintieron la constituci\u00f3n de una hipoteca, lleva consigo la extinci\u00f3n de tales derechos en caso de ejecuci\u00f3n de la hipoteca<\/strong> est\u00e1 recogido en algunas de las legislaciones civiles especiales (art. 562-4.2 de la Ley 5\/2006, de 10 de mayo, del libro quinto del C\u00f3digo civil de Catalu\u00f1a, relativo a los derechos reales; art. 290.2 del Decreto Legislativo 1\/2011, de 22 de marzo, del Gobierno de Arag\u00f3n, por el que se aprueba, con el t\u00edtulo de \u00abC\u00f3digo del Derecho Foral de Arag\u00f3n\u00bb, el texto refundido de las Leyes civiles aragonesas, en relaci\u00f3n con el usufructo vidual aragon\u00e9s). (JCC)<\/p>\n

    \n

    PDF (BOE-A-2015-14178 – 5 p\u00e1gs.<\/abbr> – 183 KB<\/abbr>)<\/a>\u00a0 \u00a0Otros formatos<\/a><\/p>\n<\/div>\n

    \u00a0<\/p>\n<\/a>

    <\/a>475. COMPRAVENTA CON CONDICI\u00d3N RESOLUTORIA. RESOLUCI\u00d3N. CONSIGNACI\u00d3N DEL PRECIO<\/span><\/strong><\/h6>\n

    Resoluci\u00f3n de 10 de diciembre de 2015, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificaci\u00f3n negativa del registrador de la propiedad de Sevilla n.\u00ba 2, por la que acuerda no practicar la inscripci\u00f3n de una escritura de resoluci\u00f3n de compraventa por mutuo acuerdo.<\/p>\n

    Se presenta en el Registro de la Propiedad una escritura de resoluci\u00f3n de una compraventa en la que se hab\u00eda establecido un pacto resolutorio por impago del precio aplazado.<\/p>\n

    La compraventa conten\u00eda una cl\u00e1usula penal conforme a la cual \u00abla parte vendedora har\u00e1 suyas las cantidades entregadas hasta la fecha en concepto de indemnizaci\u00f3n por da\u00f1os y perjuicios\u00bb.<\/p>\n

    Consta en el Registro de la Propiedad, hipoteca unilateral concertada por el comprador a favor de la Hacienda P\u00fablica entre la compraventa y la resoluci\u00f3n. La hipoteca fue aceptada y consta expedida la certificaci\u00f3n a la que se refiere el art\u00edculo 688 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.<\/p>\n

    La escritura cuya inscripci\u00f3n se suspende es calificada como \u00abescritura de resoluci\u00f3n de otra de compraventa\u00bb haciendo constar los comparecientes en la parte expositiva que la sociedad compradora \u00abno puede hacer frente al pago del precio aplazado por lo que ambas partes tienen la intenci\u00f3n de resolver la escritura de compraventa (\u2026) ante la imposibilidad (\u2026) de poder abonar (\u2026) las cantidades aplazadas, ambas partes desean resolver dicha transmisi\u00f3n\u00bb, y acordando en la parte dispositiva que \u00abproceden a dar por finalizada la compraventa (\u2026) mediante la resoluci\u00f3n de la misma por las causas rese\u00f1adas\u00bb sin que conste en el documento el expl\u00edcito ejercicio de la facultad resolutoria pactada en la escritura de compraventa, ni menci\u00f3n alguna a la hipoteca m\u00e1s all\u00e1 de la rese\u00f1a del estado de cargas.<\/p>\n

    Presentada en el Registro la denominada escritura de resoluci\u00f3n se deniega, la reinscripci\u00f3n del dominio a favor del vendedor al no constar realizada la consignaci\u00f3n prevista en el art\u00edculo 175.6.\u00aa, p\u00e1rrafo primero, del Reglamento Hipotecario. Como segundo defecto se deniega la cancelaci\u00f3n de la hipoteca posterior al pacto inscrito por id\u00e9ntica fundamentaci\u00f3n.<\/p>\n

    La DG se\u00f1ala que \u201cno puede desconocerse que para el desenvolvimiento de la reinscripci\u00f3n por resoluci\u00f3n, especialmente contemplada en el art\u00edculo 1504 del C\u00f3digo Civil, no baste la constancia de la mera voluntad de las partes, especialmente del vendedor -como ocurre en hip\u00f3tesis pr\u00f3ximas, como la del ejercicio del retracto convencional, o del derecho de opci\u00f3n de compra- sino que es preciso que conste la efectiva concurrencia de los presupuestos de hecho de la resoluci\u00f3n, que no resultan del Registro, ya que es principio b\u00e1sico de nuestro sistema registral que los asientos del Registro est\u00e1n bajo la salvaguardia de los tribunales (art\u00edculo 1 de la Ley Hipotecaria) no pudiendo ser rectificados, como norma general, sino con el consentimiento de su titular o con la subsidiaria resoluci\u00f3n judicial (art\u00edculo 40 de la Ley Hipotecaria)\u201d.<\/p>\n

    \u201cEllo determina que, para que tenga lugar la cancelaci\u00f3n de los asientos relativos al derecho del comprador y a los de quienes de \u00e9l traigan causa, es preciso que se acredite fehacientemente la realidad de todos los presupuestos sobre los que se asienta la resoluci\u00f3n (vid. art\u00edculos 2 y 3 de la Ley Hipotecaria y 56, 175.6.\u00aa, 238 y 239 del Reglamento Hipotecario), siendo evidente la insuficiencia de la sola admisi\u00f3n de los mismos por parte del titular de un asiento ya extinguido por transferencia, cual es el vendedor (cfr. art\u00edculo 76 de la Ley Hipotecaria)\u201d. (\u2026) \u201cPor ello siendo perfectamente correcto en el \u00e1mbito contractual, como se ha expresado, el acuerdo de resoluci\u00f3n, \u00e9ste no puede tener un desenvolvimiento registral sin el cumplimiento de estrictos controles\u201d (\u2026) \u201cesta Direcci\u00f3n General ha establecido, incluso en aquellos casos en que la resoluci\u00f3n ha sido declarada en sentencia firme, que los efectos de la sentencia se concretan a las partes litigantes\u201d. \u201cPor ello la doctrina jurisprudencial ha se\u00f1alado que si bien la existencia de terceros adquirentes del dominio o de otros derechos reales limitados sobre la finca no constituye, en sentido t\u00e9cnico procesal, una situaci\u00f3n de litisconsorcio pasivo necesario (vid. Sentencia del Tribunal Supremo de 18 de septiembre de 1996), estos terceros, por ser afectados de forma refleja o mediata, deben tener la posibilidad de intervenir en el proceso (intervenci\u00f3n adhesiva y voluntaria), para lo que es necesario que, al menos, se les haya notificado la existencia del procedimiento cuando, con car\u00e1cter previo a la inscripci\u00f3n o anotaci\u00f3n de su derecho, no se hubiere dado publicidad a la pendencia del procedimiento mediante la oportuna anotaci\u00f3n preventiva de la demanda (cfr. art\u00edculo 42, n\u00famero 1, de la Ley Hipotecaria).<\/p>\n

    Y a\u00f1ade la DG que \u201cSiendo as\u00ed en el \u00e1mbito judicial en el \u00e1mbito extrajudicial la conclusi\u00f3n a la que debe llegarse es que el art\u00edculo 175.6.\u00aa del Reglamento Hipotecario impone la consignaci\u00f3n o dep\u00f3sito del precio \u00edntegro de la compraventa a favor de los titulares de derechos posteriores, aunque no haya entrega de dinerario, en cuanto tal precio pasar\u00e1 a ocupar, por subrogaci\u00f3n real, la posici\u00f3n jur\u00eddica que ten\u00eda el inmueble de modo que los derechos que antes reca\u00edan sobre el inmueble, recaigan ahora sobre el precio\u201d.<\/p>\n

    La DG tambien confirma la negativa del registrador a cancelar la hipoteca posterior.<\/p>\n

    Pero a\u00f1ade que \u201cNo obstante, a solicitud del interesado de inscripci\u00f3n parcial, como ya dijera esta Direcci\u00f3n General (cfr. Resoluci\u00f3n 20 de diciembre de 1999), nada se opone a que, sin perjuicio de la subsistencia de la referida carga, pueda reinscribirse a favor del vendedor, pues la voluntad de ambas partes a la resoluci\u00f3n del inicial contrato de compraventa, tiene virtualidad suficiente para provocar la resoluci\u00f3n\u201d.\u00a0(JDR)<\/p>\n

    \n

    PDF (BOE-A-2015-14179 – 10 p\u00e1gs.<\/abbr> – 231 KB<\/abbr>)<\/a>Otros formatos<\/a><\/p>\n<\/div>\n

    \u00a0<\/p>\n<\/a>

    <\/a>476. \u00a0CL\u00c1USULA QUE EXCLUYE EL DEVENGO DE INTER\u00c9S CUANDO LOS MISMOS PUEDAN SER NEGATIVOS. EXPRESI\u00d3N MANUSCRITA.\u00a0<\/span><\/strong><\/h6>\n

    Resoluci\u00f3n de 10 de diciembre de 2015, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n de la registradora de propiedad de Vitoria n.\u00ba 3, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de una escritura de pr\u00e9stamo hipotecario. (CB)\u00a0\u00a0<\/p>\n

    EL CASO.- En una escritura de pr\u00e9stamo hipotecario entre Bankinter y personas f\u00edsicas en el que la finca gravada es una vivienda, consta en su cl\u00e1usula<\/strong> tercera una limitaci\u00f3n del inter\u00e9s variable por debajo del cero por ciento, que provoca la suspensi\u00f3n de la hipoteca por falta de expresi\u00f3n manuscrita del art. 6 Ley 1\/2013.<\/p>\n

    CL\u00c1USULA DE LIMITACI\u00d3N BAJADA TIPO DE INTER\u00c9S.- Despu\u00e9s de definir el tipo de inter\u00e9s variable, con tipo de referencia y diferencial, consta la siguiente cl\u00e1usula: \u00abDada la naturaleza jur\u00eddica de esta operaci\u00f3n y de acuerdo con los art\u00edculos 1.740 del C\u00f3digo Civil y 315 del C\u00f3digo de Comercio, el inter\u00e9s es la retribuci\u00f3n a Bankinter por el pr\u00e9stamo concedido y por tanto solo puede devengarse a favor de Bankinter como prestamista<\/strong>. Por tanto, si en alg\u00fan momento la suma del tipo de referencia y diferencial personalizado generara un resultado negativo, ello no podr\u00eda nunca entenderse como un derecho del prestatario a percibir ning\u00fan importe como retribuci\u00f3n o por cualquier otro concepto\u00bb.<\/p>\n

    CALIFICACI\u00d3N DE LA REGISTRADORA Y DECISI\u00d3N DGRN.- Se califa la hipoteca de manera desfavorable por no acompa\u00f1arse expresi\u00f3n manuscrita de la parte prestataria (art. 6 de la Ley 1\/2013). La inscripci\u00f3n parcial del documento a solicitud del presentante: Si cabe en cuanto a dicho defecto (inscripci\u00f3n sin tipo m\u00ednimo de inter\u00e9s ordinario). La DGRN confirma la nota<\/strong>.<\/p>\n

    NECESIDAD DE EXPRESI\u00d3N MANUSCRITA.- La cuesti\u00f3n<\/strong> que se plantea consiste en determinar si en los pr\u00e9stamos hipotecarios a inter\u00e9s variable en que se pacte que la parte deudora nunca podr\u00e1 beneficiarse de descensos a intereses negativos<\/strong>, es decir, que no podr\u00e1 recibir importe alguno como retribuci\u00f3n, es precisa la confecci\u00f3n de la expresi\u00f3n manuscrita<\/strong> por parte del deudor de comprender los riesgos que asume en presencia de dicha cl\u00e1usula, a que se refiere el art. 6 Ley 1\/2013, siempre que se den, como ocurre en el presente caso, los presupuestos de aplicaci\u00f3n de la misma.<\/p>\n

    Una cuesti\u00f3n semejante referida al marco de aplicaci\u00f3n del citado art. 6 Ley 1\/2013 y los supuestos en que se hace necesario exigir la denominada expresi\u00f3n manuscrita del prestatario, ya fue abordada por este Centro Directivo en la resoluci\u00f3n de 12 marzo 2015<\/a>, resoluci\u00f3n a la que se remite la presente y cuya doctrina se resume en los n\u00fameros siguientes<\/strong>, siguiendo el criterio ya recogido en las Resoluciones de 8<\/a> y 27 de octubre de 2015<\/a>.<\/p>\n

    Tras el amplio resumen de referencia, concurriendo todos los presupuestos de aplicaci\u00f3n del art. 6 Ley 1\/2013 como son haberse hipotecado una vivienda, ser un profesional el prestamista y una persona f\u00edsica el prestatario, y, por otro lado, constatarse una limitaci\u00f3n a la baja de la variabilidad del tipo de inter\u00e9s pactada, <\/strong>aunque sea por la v\u00eda del no devengo, sin concurrir un l\u00edmite equivalente de variabilidad al alza, se desestima el recurso y confirma la nota.<\/p>\n

    COMENTARIO BREVE.- La cl\u00e1usula suelo o asimilada no define el objeto principal del contrato, no es elemento esencial del mismo, no ha sido negociada y permite a inscripci\u00f3n de la cl\u00e1usula de intereses sin l\u00edmite m\u00ednimo.<\/p>\n

    Pese a la insistencia de la resoluci\u00f3n de interpretar extensivamente la exclusi\u00f3n del control del contenido respecto de las condiciones generales que definen el objeto principal del contrato, frente a su insistencia de considerar a la cl\u00e1usula suelo como parte del precio del contrato, la misma resoluci\u00f3n nos da argumentos en contra, argumentos a favor de considerar a la cl\u00e1usula suelo o asimilada como una condici\u00f3n general de la contrataci\u00f3n, cuya nulidad por abusiva, conforme al art. 8.1 LCGC, no impide la subsistencia del contrato y se adapta a la inscripci\u00f3n parcial en beneficio de la persona consumidora, sin necesidad de consentimiento del banco.<\/p>\n

    En efecto, seg\u00fan la resoluci\u00f3n, la cl\u00e1usula de limitaci\u00f3n de variabilidad de los intereses viene despu\u00e9s \u201cde definir el tipo de inter\u00e9s variable, con tipo de referencia y diferencial\u201d, por lo tanto, como cl\u00e1usula distinta y separable de la definici\u00f3n del tipo de inter\u00e9s, que en nuestro Derecho positivo es un elemento accidental del pr\u00e9stamo y la registradora, en su calificaci\u00f3n, dice que cabe la inscripci\u00f3n a solicitud del presentante de la cl\u00e1usula de intereses sin tipo m\u00ednimo (CB).\u00a0<\/p>\n

    \u00a0PDF (BOE-A-2015-14180 – 11 p\u00e1gs.<\/abbr> – 229 KB<\/abbr>)<\/a>\u00a0 \u00a0Otros formatos<\/a><\/p>\n

    \u00a0<\/p>\n<\/a>

    <\/a>477.\u00a0LEGALIZACI\u00d3N DE LIBRO REGISTRO DE SOCIOS SIN QUE RESULTE EL EJERCICIO SOCIAL A QUE SE REFIERE: NO ES POSIBLE<\/span><\/strong>.\u00a0^<\/a><\/strong><\/h6>\n

    Resoluci\u00f3n de 10 de diciembre de 2015, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n extendida por el registrador mercantil y de bienes muebles XI de Madrid, por la que se rechaza la legalizaci\u00f3n del libro registro de socios de una sociedad.<\/p>\n

    Hechos:<\/strong> Se solicita telem\u00e1ticamente la legalizaci\u00f3n del libro registro de socios<\/strong>.<\/p>\n

    El registrador suspende la legalizaci\u00f3n pues \u201cno resulta claro el per\u00edodo que abarca ejercicio social al que se refieren los libros cuya legalizaci\u00f3n de solicita (art. 58 y 330 RRM), aclarando que la legalizaci\u00f3n de los libros societarios se har\u00e1 de forma anual al cierre del ejercicio social\u201d.<\/p>\n

    El interesado recurre manifestando que la legalizaci\u00f3n se refiere al d\u00eda 16 de junio de 2015<\/strong> y, por tanto, al ejercicio comprendido entre los d\u00edas 1 de enero y 31 de diciembre de 2015 alegando que el n\u00famero 2 del art\u00edculo 18 LE admite expresamente la legalizaci\u00f3n de actas o grupos de actas formados con una periodicidad inferior a la anual cuando interese acreditar de manera fehaciente el hecho y la fecha de su intervenci\u00f3n por el registrador.<\/p>\n

    Doctrina: <\/strong>La DG desestima<\/strong> el recurso.<\/p>\n

    Lo primero que afirma es que el recurso no es la v\u00eda adecuada<\/strong> para tratar de subsanar los defectos apreciados por el registrador.<\/p>\n

    Despu\u00e9s aclara que seg\u00fan su Instrucci\u00f3n de 12 de febrero de 2015, sobre legalizaci\u00f3n de libros, los libros de socios o de acciones nominativas, \u00a0una vez legalizado el primero con los socios fundadores, se sujetan a las reglas temporales generales<\/strong>, en aquellos ejercicios en los que, por existir alteraci\u00f3n en la titularidad o constituci\u00f3n de grav\u00e1menes<\/strong>, se ha modificado su contenido.<\/p>\n

    Finalmente sigue diciendo que si lo que el \u00a0interesado desea llevar a cabo es una legalizaci\u00f3n fuera del plazo<\/strong>, por tener que acreditar determinado hecho, ello es perfectamente posible, incluso aunque no se haya legalizado el libro inicial, siempre que en la solicitud as\u00ed se haga constar \u201cpara que el registrador, previa su calificaci\u00f3n, haga oportuno reflejo en la diligencia de despacho (art\u00edculo 334) y en los asientos que practique en el libro de legalizaciones (art\u00edculo 336)\u201d.<\/p>\n

    Comentario:<\/strong> Resoluci\u00f3n simplemente aclaratoria y aplicativa de lo establecido en las Instrucciones de la propia DG sobre la legalizaci\u00f3n de libros de los empresarios.<\/p>\n

    Si se quiere legalizar un libro de socios fuera del plazo habitual obviamente debe indicarse la fecha a la que se refiere dicha legalizaci\u00f3n, es decir a la fecha en que se ha producido la alteraci\u00f3n en la titularidad o gravamen de las acciones o participaciones que la justifiquen. En otro caso, es decir si no se se\u00f1ala fecha alguna, ni el registrador podr\u00e1 cumplir debidamente su cometido de se\u00f1alar fecha a la legalizaci\u00f3n, ni la anotaci\u00f3n que se haga en el libro podr\u00e1 surtir el efecto requerido.(JAGV)<\/p>\n

    PDF (BOE-A-2015-14181 \u2013 4\u00a0p\u00e1gs.\u00a0\u2013 174\u00a0KB)<\/a>\u00a0 \u00a0Otros formatos<\/a><\/p>\n

    \u00a0<\/p>\n<\/a>

    <\/a>478. REPRESENTACI\u00d3N. JUICIO DE SUFICIENCIA CON F\u00d3RMULA INCONCRETA.\u00a0PODER REVOCADO.<\/span><\/strong><\/h6>\n

    Resoluci\u00f3n de 11 de diciembre de 2015, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificaci\u00f3n negativa de la registradora de la propiedad de Elche n.\u00ba 3, por la que acuerda no practicar la inscripci\u00f3n de una escritura de elevaci\u00f3n a documento p\u00fablico de documento privado de cesi\u00f3n en pago de deuda.<\/p>\n

    Hechos. <\/strong>Se trata de una escritura de elevaci\u00f3n a documento p\u00fablico de un documento privado de cesi\u00f3n en pago de deuda. La sociedad cedente estuvo representada por un apoderado, siendo el juicio de suficiencia notarial que aparece en la escritura el siguiente: \u00abCopia aut\u00e9ntica de la cual, debidamente inscrita en el Registro Mercantil, tengo a la vista, considero suficiente para otorgar la presente escritura\u00bb<\/em><\/strong>.<\/p>\n

    Se da esta secuencia de hechos:<\/strong><\/p>\n

    – el 23 de abril se otorga documento privado,<\/p>\n

    – el 5 de mayo se otorga escritura de revocaci\u00f3n del poder del apoderado de la cedente, notificada al mismo el 5 de mayo,<\/p>\n

    – \u00a0el 20 de julio se otorga la escritura de elevaci\u00f3n a p\u00fablico del acuerdo de cesi\u00f3n en la que intervino el ex apoderado, no haci\u00e9ndose saber la revocaci\u00f3n al Notario,<\/p>\n

    – el 25 de agosto se present\u00f3 copia de la escritura de revocaci\u00f3n en el Registro, que fue sopesada por la registradora para valorar si la ten\u00eda o no en cuenta al elaborar su nota de calificaci\u00f3n.<\/p>\n

    La registradora<\/strong>, aunque estudia la revocaci\u00f3n de poder presentada, no la tiene en cuenta<\/em><\/strong> por entender que carece de elementos de juicio suficientes para valorar la buena o mala fe de los intervinientes, que deber\u00e1 dirimirse en su caso en sede judicial. Entiende que ha quedado probada la mala fe del apoderado que estaba notificado de la revocaci\u00f3n, pero, sin embargo no es posible enjuiciar la buena o mala fe del adquirente, m\u00e1xime cuando la fecha del documento privado fue anterior a la revocaci\u00f3n.<\/p>\n

    Por otra parte, como interpreta que la escritura no contiene una breve referencia de las facultades representativas<\/em><\/strong> y que ni siquiera se\u00f1ala el acto para el cual considera el notario facultado al apoderado y que se documenta en la escritura, ante este omisi\u00f3n<\/em><\/strong>, hace una consulta telem\u00e1tica al<\/em><\/strong> Registro Mercantil<\/em><\/strong> a los efectos de calificar la congruencia del juicio notarial de suficiencia de facultades. Tras ella, valora que en el poder no se encuentra incluida la daci\u00f3n en pago<\/em><\/strong>.<\/p>\n

    Y suspende la inscripci\u00f3n por no constar una breve referencia a las facultades del apoderado<\/em><\/strong> de la mercantil transmitente que permita calificar la congruencia del juicio notarial de suficiencia de facultades, y porque del contenido de la inscripci\u00f3n del poder en el Registro Mercantil deduce la incongruencia<\/em><\/strong> de dicho juicio pues no resulta que tenga facultades para la daci\u00f3n en pago de deudas.<\/p>\n

    Recurre la sociedad cesionaria<\/strong> argumentando fundamentalmente acerca de la subsistencia del poder, no haciendo el notario alegaciones.<\/p>\n

    DGRN<\/strong>. Se concentra en el juicio de suficiencia, ya que la registradora no tuvo en cuenta la revocaci\u00f3n del poder<\/em><\/strong>, apoy\u00e1ndose en doctrina de la propia DG, al no contar con elementos de juicio suficientes para valorar la buena o mala fe de los intervinientes.<\/p>\n

    Recuerda que la calificaci\u00f3n registral<\/strong> del juicio notarial de suficiencia de la representaci\u00f3n<\/em><\/strong> se encuentra regulada<\/em><\/strong> por la dicci\u00f3n del art\u00edculo 98 de la Ley 24\/2001<\/a>, y el alcance dado al mismo por la sentencia del Tribunal Supremo de 23 de septiembre de 2011<\/a>,<\/p>\n

    Reitera lo que deben de hacer notario y registrador:<\/strong><\/p>\n

    El notario<\/strong> deber\u00e1 emitir con car\u00e1cter obligatorio un juicio<\/em><\/strong>, acerca de la suficiencia de las facultades acreditadas para formalizar el concreto acto o negocio jur\u00eddico pretendido o en relaci\u00f3n con aquellas facultades que se pretendan ejercitar. Y deber\u00e1 hacer constar en el t\u00edtulo<\/em><\/strong> que autoriza no s\u00f3lo que se ha llevado a cabo este preceptivo juicio de suficiencia de las facultades representativas, congruente con el contenido del t\u00edtulo mismo, sino que se le han acreditado dichas facultades mediante la exhibici\u00f3n<\/em><\/strong> de documentaci\u00f3n aut\u00e9ntica y la expresi\u00f3n de los datos identificativos del documento<\/em><\/strong> del que nace la representaci\u00f3n.<\/p>\n

    El registrador <\/strong>deber\u00e1 calificar<\/em><\/strong>, de un lado, la existencia y regularidad de la rese\u00f1a identificativa del documento<\/em><\/strong> del que nace la representaci\u00f3n y, de otro, la existencia del juicio notarial<\/em><\/strong> de suficiencia expreso y concreto en relaci\u00f3n con el acto o negocio jur\u00eddico documentado<\/em><\/strong> o las facultades ejercitadas y la congruencia<\/em><\/strong> de la calificaci\u00f3n que hace el notario del acto o negocio jur\u00eddico documentado y el contenido del mismo t\u00edtulo.<\/p>\n

    Analiza la DG cu\u00e1ndo hay falta de congruencia<\/strong> del juicio notarial:<\/p>\n

    – si el notario utiliza expresiones gen\u00e9ricas, ambiguas o imprecisas<\/em><\/strong>, as\u00ed como cuando usa f\u00f3rmulas de estilo<\/em><\/strong> que se circunscriben a afirmar que la representaci\u00f3n es suficiente para el acto o negocio documentado o para la ratificaci\u00f3n que se realiza, en vez de referirse de forma concreta y expresa al tipo de negocio que en la escritura se formaliza o al que se refiere la ratificaci\u00f3n<\/p>\n

    – si el notario realiza un juicio incompleto<\/em><\/strong><\/p>\n

    – si el juicio notarial es err\u00f3neo<\/em><\/strong>, bien por resultar as\u00ed de la existencia de alguna norma que exija un requisito a\u00f1adido como, por ejemplo, un poder expreso y concreto en cuanto a su objeto, bien por inferirse el error de los datos contenidos en la misma escritura que se califica, u obrantes en el propio Registro de la Propiedad o en otros registros p\u00fablicos que el notario y el registrador de la Propiedad pueden consultar<\/em><\/strong>.<\/p>\n

    La DG apunta \u2013 aunque se trata de un p\u00e1rrafo espeso- que el error debe inferirse con claridad<\/strong> de tales datos y que, si no es as\u00ed, en caso de interpretaciones diferentes, ha de prevalecer la notarial.<\/p>\n

    Pasando a resolver<\/strong>, desestima el recurso, pues entiende que la f\u00f3rmula utilizada es inconcreta (\u00absuficiente para otorgar la presente escritura\u00bb), escritura que designa en el encabezado con un gen\u00e9rico \u00abelevaci\u00f3n a p\u00fablico de documento privado\u00bb. Entiende que, al existir dos actos distintos<\/em><\/strong>, uno el contrato propiamente dicho de cesi\u00f3n y otro de elevaci\u00f3n a documento p\u00fablico de tal contrato, deber\u00eda el notario fundamentar con claridad el juicio de suficiencia emitido.<\/p>\n

    Nota:<\/strong> Resaltamos algunos puntos de inter\u00e9s:<\/p>\n

    – La pr\u00e1ctica imposibilidad del registrador de calificar la buena o mala fe<\/em><\/strong> ante un poder revocado.<\/p>\n

    – La necesidad de que el juicio de suficiencia identifique los diversos actos o negocios concretos<\/em><\/strong> en los que interviene el apoderado, preferiblemente por s\u00ed y, subsidiariamente, por referencia a un encabezado muy claro y completo de la escritura. Y siempre debe aludir de modo expreso, en su caso, a la autocontrataci\u00f3n o a la existencia de intereses contrapuestos.<\/p>\n

    – La posibilidad de acudir al Registro Mercantil como medio auxiliar de calificaci\u00f3n<\/em><\/strong> y, especialmente, cuando la parquedad del juicio de suficiencia impida al registrador desempe\u00f1ar su funci\u00f3n.<\/p>\n

    – Que la existencia de error en ese juicio<\/em><\/strong> debe de ser meridiana para poder alegarse, pues, en caso de diferentes interpretaciones parece que la DG se inclina por que prevalezca el juicio notarial bajo su responsabilidad. (JFME)<\/p>\n

    \n

    PDF (BOE-A-2015-14182 – 6 p\u00e1gs.<\/abbr> – 188 KB<\/abbr>)<\/a>\u00a0 \u00a0Otros formatos<\/a><\/p>\n<\/div>\n

    \u00a0<\/p>\n<\/a>

    <\/a>479.\u00a0REPRESENTACI\u00d3N. JUICIO DE SUFICIENCIA CON F\u00d3RMULA INCONCRETA.\u00a0PODER REVOCADO.<\/span><\/strong><\/h6>\n

    Resoluci\u00f3n de 11 de diciembre de 2015, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificaci\u00f3n negativa de la registradora de la propiedad de Elche n.\u00ba 3, por la que acuerda no practicar la inscripci\u00f3n de una escritura de elevaci\u00f3n a documento p\u00fablico de documento privado de cesi\u00f3n en pago de deuda.<\/p>\n

    Similar a la 478. (JFME)<\/p>\n

    \n

    PDF (BOE-A-2015-14183 – 6 p\u00e1gs.<\/abbr> – 190 KB<\/abbr>)<\/a>\u00a0 \u00a0Otros formatos<\/a><\/p>\n<\/div>\n

    \u00a0<\/p>\n<\/a>

    <\/a>480.\u00a0REPRESENTACI\u00d3N. JUICIO DE SUFICIENCIA CON F\u00d3RMULA INCONCRETA. PODER REVOCADO.<\/span><\/strong><\/h6>\n

    Resoluci\u00f3n de 11 de diciembre de 2015, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificaci\u00f3n negativa de la registradora de la propiedad de Elche n.\u00ba 3, por la que acuerda no practicar la inscripci\u00f3n de una escritura de elevaci\u00f3n a documento p\u00fablico de documento privado de cesi\u00f3n en pago de deuda.<\/p>\n

    Similar a la 478. (JFME)<\/p>\n

    \n

    PDF (BOE-A-2015-14184 – 6 p\u00e1gs.<\/abbr> – 188 KB<\/abbr>)<\/a>Otros formatos<\/a><\/p>\n

     <\/p>\n<\/a>

    <\/a>481.\u00a0ART. 160-F LSC. COMPRAVENTA. SUSPENSI\u00d3N DE LA CALFICACI\u00d3N POR FALTA DE ACREDITACION DEL IMPUESTO.<\/span><\/strong><\/h6>\n

    Resoluci\u00f3n de 14 de diciembre de 2015, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Madrid n.\u00ba 32 a inscribir una escritura p\u00fablica de compraventa.<\/p>\n

    Supuesto de hecho<\/strong>.<\/p>\n

    a)<\/strong> Se presenta en el Registro de la Propiedad (el 9 de julio de 2015) una escritura de compraventa otorgada por uno de los administradores solidarios de una sociedad de responsabilidad limitada, que vende determinada finca haciendo constar, a efectos de lo dispuesto en el art\u00edculo 160 de la Ley de Sociedades de Capital, \u00abque el bien objeto de la presente escritura no tiene la condici\u00f3n de activo esencial de la sociedad; y que, en cualquier caso, el importe de la presente no excede del veinticinco por ciento del valor de los activos que figuran en el \u00faltimo balance aprobado por la entidad\u00bb.<\/p>\n

    b)<\/strong> Posteriormente (31 de julio de 2015) se presentaron en el mismo Registro copias de dos actas autorizadas el d\u00eda 30 de julio de 2015 por el mismo notario autorizante de la referida escritura de compraventa, en las que otro de los administradores solidarios manifiesta que la finca vendida constituye el \u00fanico inmueble y es activo esencial de la sociedad vendedora.<\/p>\n

    c)<\/strong> La registradora suspende la inscripci\u00f3n de la venta por entender que es necesario que se acredite la autorizaci\u00f3n expresa de la venta por la junta general, al existir contradicci\u00f3n entre la manifestaci\u00f3n realizada por el administrador otorgante de la escritura de venta y la realizada por el otro administrador solidario de la compa\u00f1\u00eda en las actas presentadas al Registro.<\/p>\n

    \u00bfEs inscribible la escritura<\/u>? SI<\/strong>.<\/p>\n

    Doctrina de la DGRN<\/strong>.<\/p>\n

    1<\/strong> Sobre la condici\u00f3n de activos esenciales: reitera la doctrina de resoluciones anteriores y dice<\/u>:<\/p>\n

    a)<\/strong> Interpretaci\u00f3n del art. f) de la Ley de Sociedades de Capital: basta con la certificaci\u00f3n del \u00f3rgano de administraci\u00f3n competente e la sociedad vendedora o la manifestaci\u00f3n del representante de la sociedad sobre el car\u00e1cter no esencial del activo, o prevenciones an\u00e1logas, seg\u00fan las circunstancias que concurran en el caso concreto.<\/p>\n

    b)<\/strong> Sin embargo, tal manifestaci\u00f3n no puede considerarse requisito imprescindible para practicar la inscripci\u00f3n, en atenci\u00f3n a que el tercer adquirente de buena fe y sin culpa grave debe quedar protegido tambi\u00e9n en estos casos (cfr. art\u00edculo 234.2 de la Ley de Sociedades de Capital); todo ello sin perjuicio de la legitimaci\u00f3n de la sociedad para exigir al administrador o apoderado la responsabilidad procedente si su actuaci\u00f3n hubiese obviado el car\u00e1cter esencial de los activos de que<\/p>\n

    El art\u00edculo 160 TRLSC no ha derogado el art\u00edculo 234.2 del mismo texto legal, por lo que la sociedad queda obligada frente a los terceros que hayan obrado de buena fe y sin culpa grave. No existe ninguna obligaci\u00f3n<\/strong> de aportar un certificado o de hacer una manifestaci\u00f3n expresa por parte del administrador de que el activo objeto del negocio documentado no es esencial, si bien con la manifestaci\u00f3n contenida en la escritura sobre el car\u00e1cter no esencial de tal activo se mejora la posici\u00f3n de la contraparte en cuanto a su deber de diligencia y valoraci\u00f3n de la culpa grave. No obstante, la omisi\u00f3n de esta manifestaci\u00f3n expresa no es por s\u00ed defecto que impida la inscripci\u00f3n\u00bb.<\/p>\n

    c)<\/strong> Por lo dem\u00e1s, seg\u00fan esta misma doctrina, el registrador podr\u00e1 calificar el car\u00e1cter esencial del activo cuando resulte as\u00ed de forma manifiesta (caso, por ejemplo, de un activo afecto al objeto social que sea notoriamente imprescindible para el desarrollo del mismo) o cuando resulte de los elementos de que dispone al calificar (caso de que del propio t\u00edtulo o de los asientos resulte la contravenci\u00f3n de la norma por aplicaci\u00f3n de la presunci\u00f3n legal<\/strong>). Pero en el presente caso no existe elemento alguno que pueda ser tenido en cuenta para llevar a cabo esta calificaci\u00f3n.<\/p>\n

    2<\/strong>\u00a0 Sobre las actas notariales presentadas<\/u>:\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0<\/p>\n

    a)<\/strong> Las actas presentadas por otro administrador solidario de la sociedad vendedora declarando que el bien enajenado constituye activo esencial de la sociedad, al ser el \u00fanico inmueble que forma parte del patrimonio social, \u201cno constituyen en modo alguno t\u00edtulos inscribibles, circunstancia que por s\u00ed sola lo excluye de presentaci\u00f3n en el Libro Diario, sin que por tanto puedan ser tenidos en cuenta por la registradora en el ejercicio de su funci\u00f3n calificadora, pues conforme al art.18 de la Ley Hipotecaria<\/a> los registradores calificar\u00e1n las escrituras p\u00fablicas, \u00abpor lo que resulte de ellas y de los asientos del Registro\u00bb<\/strong>.<\/p>\n

    Descartada la posibilidad<\/p>\n

    b)<\/strong> Este mismo Centro Directivo (Resoluciones de 11 de mayo de 1999, 13 de noviembre de 2001 y 2 de enero de 2005) ha advertido del limitado alcance que debe darse a los documentos presentados en los Registros<\/strong> al objeto, no de obtener o lograr la calificaci\u00f3n de otro, sino con el fin de advertir, ilustrar o incluso condicionar dicha calificaci\u00f3n, y que no deben interferir en \u00e9sta pues sus autores o remitentes tienen abierta la v\u00eda judicial para impugnar la validez del acto cuyo acceso registral consideran improcedente<\/strong> o solicitar la adopci\u00f3n de medidas cautelares que impidan que el mismo llegue a tener lugar, con la posibilidad, a fin de enervar los efectos que pudieran derivarse de la publicidad registral o incluso de obtener un cierre registral, de obtener una resoluci\u00f3n que ordene oportunamente la anotaci\u00f3n de la demanda o la prohibici\u00f3n de disponer.c)<\/strong> Sobre el plazo para la calificaci\u00f3n y acreditaci\u00f3n pago de impuestos<\/u>: \u201c\u2026cabe recordar que la falta de acreditaci\u00f3n del pago del impuesto (o de la presentaci\u00f3n del documento en oficina competente, a los efectos del pago, exenci\u00f3n o no sujeci\u00f3n del impuesto) obliga al registrador a suspender la calificaci\u00f3n e inscripci\u00f3n, de conformidad con los art\u00edculos 254<\/a> y 255<\/a> de la Ley Hipotecaria (cfr., entre otras, las 3 de marzo de 2012<\/a>, R. 9 de marzo de 2012<\/a>, R. 13 de marzo de 2012<\/a>, R. 4 de abril de 2012<\/a> y 22 de mayo de 2012 y R. 28 de octubre de 2013<\/a>, y 8 de noviembre de 2013). Por ello, mientras no se presente en el Registro de la Propiedad el pertinente documento acreditativo del pago del impuesto al que en su caso est\u00e9 sujeto el negocio jur\u00eddico documentado no puede el registrador iniciar su labor calificadora, comput\u00e1ndose el plazo de quince d\u00edas al que se refiere el art. <\/strong>18 de la Ley Hipotecaria<\/a> (JAR)<\/p>\n

    PDF (BOE-A-2015-14307 – 8 p\u00e1gs.<\/abbr> – 236 KB<\/abbr>)<\/a>Otros formatos<\/a><\/p>\n<\/div>\n

    \u00a0<\/p>\n<\/a>

    <\/a>482.\u00a0EJECUCI\u00d3N JUDICIAL HIPOTECARIA. REQUERIMIENTO DE PAGO. DOMICILIO<\/span><\/strong><\/h6>\n

    Resoluci\u00f3n de 14 de diciembre de 2015, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Valladolid n.\u00ba 5 a inscribir un decreto dictado en autos de ejecuci\u00f3n hipotecaria.<\/p>\n

    Supuesto de hecho: <\/strong>En procedimiento de ejecuci\u00f3n hipotecaria se dan las siguientes circunstancias: en la escritura e inscripci\u00f3n de la hipoteca consta como domicilio del deudor (una sociedad), a efectos de notificaciones, la finca hipotecada, que es una finca carente de construcci\u00f3n alguna. Ante la imposibilidad de practicar en ella el requerimiento de pago, opta el Juzgado por autorizar su realizaci\u00f3n en la sede social de la mercantil deudora hipotecante, aunque no consta que se haya practicado con el representante org\u00e1nico de la sociedad.<\/p>\n

    Se discute si este requerimiento en domicilio que no es el acordado por acreedor y deudor es suficiente, teniendo en cuenta que no se ha practicado con la persona del deudor y que no se cumplen estrictamente las previsiones del art\u00edculo 686 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (que remit\u00eda (en la redacci\u00f3n vigente en aquel el momento) a la notificaci\u00f3n edictal como medio supletorio ante la imposibilidad de realizar el requerimiento en el domicilio que resulte del Registro. \u00bfEs eficaz<\/u>? SI<\/strong>.<\/p>\n

    Doctrina de la DGRN<\/strong>.<\/p>\n

    Pone de manifiesto la Resoluci\u00f3n que esta cuesti\u00f3n ha sido recientemente tratada en las Resoluciones de este Centro Directivo de 9 de julio y 14 de octubre de 2015 y dice: \u201cEn el presente expediente consta en el auto que el requerimiento se intent\u00f3 en el domicilio se\u00f1alado en la escritura de constituci\u00f3n de hipoteca, como domicilio para requerimientos y notificaciones, resultando imposible dicha notificaci\u00f3n por resultar un solar sin edificaci\u00f3n. Por ello, se efectu\u00f3 en el domicilio social de la entidad deudora. La registradora en su nota de calificaci\u00f3n exige que en estos casos la notificaci\u00f3n deba realizarse al representante org\u00e1nico de la sociedad. Sin embargo, de acuerdo con lo expuesto anteriormente, no es preciso que la notificaci\u00f3n se realice inexcusablemente en la persona del representante org\u00e1nico, lo cual en m\u00faltiples ocasiones resulta imposible.<\/p>\n

    Comentario<\/strong>.<\/p>\n

    1<\/strong>. La resoluci\u00f3n trata una materia actualmente resuelta tras la modificaci\u00f3n del art. 686 LECivil seg\u00fan redacci\u00f3n dada por la Ley 19\/2015, de 13 de julio (en vigor desde el 15 de octubre). Esta redacci\u00f3n asume la doctrina del TC que considera la notificaci\u00f3n mediante edictos medio supletorio de cualquier otra notificaci\u00f3n o requerimiento practicados en aquel domicilio que resulte de las averiguaciones pertinentes realizadas por la Oficina Judicial. S\u00f3lo en defecto de domicilio se proceder\u00e1 a la publicaci\u00f3n de edictos en la forma prevista en el art\u00edculo 164 LECivil. (JAR)<\/p>\n

    2<\/strong>. Por tanto, el requerimiento al deudor mediante edictos es supletorio del practicado en cualquier otro domicilio averiguado por la Oficina judicial.<\/p>\n

    3<\/strong> En el caso de venta extrajudicial, el requerimiento del Notario debe hacerse en el domicilio que conste consignado en el Registro, aunque podr\u00e1 hacerse en otro distinto \u201csiempre que se haga en la persona del destinatario y, `previa su identificaci\u00f3n por el Notario, con su consentimiento, que ser\u00e1 expresado en el acta de requerimiento o notificaci\u00f3n\u201d (art. 686.2 LECivil). (JAR).<\/p>\n

    \n

    PDF (BOE-A-2015-14308 – 6 p\u00e1gs.<\/abbr> – 190 KB<\/abbr>)<\/a>Otros formatos<\/a><\/p>\n<\/div>\n

    \u00a0<\/p>\n<\/a>

    <\/a>483. EJECUCI\u00d3N DE HIPOTECA POR PROCEDIMIENTO EJECUTIVO ORDINARIO. <\/strong><\/span><\/h6>\n

    PETICI\u00d3N DE CERTIFICACI\u00d3N DE DOMINIO Y CARGAS SIN QUE EXISTA ANOTADO EL EMBARGO<\/strong>. Resoluci\u00f3n de 14 de diciembre de 2015, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n extendida por el registrador de la propiedad de Alicante n.\u00ba 4, por la que se suspende la pr\u00e1ctica de una nota marginal de expedici\u00f3n de certificaci\u00f3n.<\/p>\n

    Instado procedimiento ejecutivo ordinario por impago de una obligaci\u00f3n garantizada con hipoteca, se acuerda llevar a cabo la ejecuci\u00f3n de la hipoteca dentro del mismo procedimiento y se ordena la expedici\u00f3n de dominio y cargas prevista en el art\u00edculo 688 LEC<\/a> as\u00ed como la pr\u00e1ctica al margen del asiento de hipoteca de nota marginal.<\/span><\/p>\n

    El registrador<\/b> entiende que es precisa Anotaci\u00f3n preventiva de embargo de conformidad con el art. 143 RH.<\/a>\u00a0<\/span><\/p>\n

    Se\u00f1ala la Direcci\u00f3n<\/b> que el acreedor hipotecario puede no solo acudir al procedimiento de de acci\u00f3n directa sino al procedimiento de ejecuci\u00f3n previsto en la LEC para cualquier t\u00edtulo ejecutivo (o incluso al procedimiento ordinario de la propia Ley procedimental). As\u00ed resulta de las previsiones de la LH (arts. 126 y 127<\/a>), como de las de la LEC que no imponen una restricci\u00f3n al respecto. As\u00ed lo ha considerado la doctrina de este Centro Directivo (entre otras R de 17 de julio de 2015<\/a>). R<\/strong>especto a la necesidad de practicar embargo cuando se ejecuta la hipoteca por el procedimiento de ejecuci\u00f3n ordinaria<\/b>, lo presupone el art 127 LH<\/a> cuando en relaci\u00f3n a los terceros poseedores se establece que \u00abcada uno de los terceros poseedores, si se opusiere, ser\u00e1 considerado como parte en el procedimiento respecto de los bienes hipotecados que posea, y <\/i>se entender\u00e1n siempre con el mismo y el deudor todas las diligencias relativas al embargo<\/b><\/i> y venta de dichos bienes\u2026<\/i>\u00bb. As\u00ed lo defendi\u00f3 tambien la DG en RR de 10 de diciembre de 1997 y de 23 de julio de 1999, donde interpret\u00f3 que, si entre la hipoteca y la anotaci\u00f3n de embargo practicada por el ejercicio de la acci\u00f3n ejecutiva ordinaria resultan cargas intermedias, para que pudieran cancelarse sus titulares tendr\u00edan que haber tenido en el procedimiento la posici\u00f3n jur\u00eddica prevista en el ordenamiento, y de ah\u00ed la necesidad de hacer constar por nota al margen de la hipoteca su relaci\u00f3n con la posterior anotaci\u00f3n de embargo por la que publicaba la ejecuci\u00f3n por los tr\u00e1mites del procedimiento ejecutivo ordinario (si bien esta preferencia lo es solo por la inicial responsabilidad hipotecaria, teniendo la anotaci\u00f3n de embargo su propio rango en cuanto exceda de dicha responsabilidad hipotecaria). Finalmente confirma la calificaci\u00f3n pues ejercitada la acci\u00f3n de ejecuci\u00f3n de la hipoteca por la v\u00eda del procedimiento ejecutivo ordinario debe exigirse, para poder extender la nota marginal prevista en el art 656 LEC, la previa anotaci\u00f3n de embargo sobre el bien ejecutado<\/b>. As\u00ed lo impone el art 143 RH<\/a>, cuando determina que \u00ab\u2026no proceder\u00e1 la extensi\u00f3n de esta nota si antes no se ha hecho la anotaci\u00f3n preventiva del embargo correspondiente<\/i>\u00bb. (MN)<\/span><\/p>\n

    PDF (BOE-A-2015-14309 – 5 p\u00e1gs.<\/abbr> – 181 KB<\/abbr>)<\/a>Otros formatos<\/a><\/div>\n

    \u00a0<\/p>\n

    \n<\/a>
    <\/a>484. DONACI\u00d3N. NIF DE LOS MENORES DE 14 A\u00d1OS<\/span><\/strong><\/h6>\n

    Resoluci\u00f3n de 15 de diciembre de 2015, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificaci\u00f3n del registrador de la propiedad de Zafra, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de una escritura de donaci\u00f3n.<\/p>\n

    Hechos:<\/strong> Se otorga una escritura de donaci\u00f3n, en la que uno de los donatarios es un menor de edad (1 a\u00f1o). No tiene DNI ni NIF.<\/p>\n

    La registradora<\/strong> suspende la inscripci\u00f3n, pues considera necesario aportar el NIF para la inscripci\u00f3n, conforme a la normativa que cita.<\/p>\n

    La notaria autorizante<\/strong> recurre y alega, citando una Resoluci\u00f3n de la DGRN de 22 de Noviembre de 2003 , que la normativa reguladora de dicho documento no exige DNI para los menores de 14 a\u00f1os, por lo que no lo puede exigir tampoco la normativa hipotecaria, que no puede ir m\u00e1s all\u00e1 de la normativa sustantiva.<\/p>\n

    La DGRN <\/strong>desestima el recurso por imposici\u00f3n de lo dispuesto en el art\u00edculo 254 LH<\/a> y art\u00edculo 19 del Real Decreto 1065\/2007<\/a>, de 27 de julio que prev\u00e9 que los menores de 14 a\u00f1os puedan obtener un NIF provisional, por lo que considera que la interpretaci\u00f3n de la citada Resoluci\u00f3n no puede sostenerse hoy en d\u00eda, teniendo en cuenta los cambios legislativos producidos despu\u00e9s de la misma.\u00a0(AFS)<\/span><\/p>\n

    \n

    PDF (BOE-A-2015-14310 – 3 p\u00e1gs.<\/abbr> – 166 KB<\/abbr>)<\/a>Otros formatos<\/a><\/p>\n<\/div>\n<\/div>\n

    \u00a0<\/p>\n<\/a>

    <\/a>485.\u00a0EXPEDIENTE DE DOMINIO PARA REANUDAR EL TRACTO. NO CABE SI EL PROMOTOR ADQUIERE DIRECTAMENTE DEL TITULAR REGISTRAL<\/span><\/strong><\/h6>\n

    Resoluci\u00f3n de 15 de diciembre de 2015, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n extendida por la registradora de la propiedad de Le\u00f3n n.\u00ba 4, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de un auto judicial de expediente de dominio para la reanudaci\u00f3n del tracto sucesivo.<\/p>\n

    \n

    Reitera la interpretaci\u00f3n restrictiva de las normas relativas al expediente de reanudaci\u00f3n del tracto y en especial de las que definen la propia hip\u00f3tesis de interrupci\u00f3n de tracto, de modo que s\u00f3lo cuando efectivamente concurra esta hip\u00f3tesis y as\u00ed resulte del auto calificado, puede accederse a la inscripci\u00f3n. Por ello no es admisible cuando el promotor sea causahabiente del titular registral, <\/strong>ya que en tales casos no hay verdadero tracto interrumpido y lo procedente es aportar el t\u00edtulo de adquisici\u00f3n.<\/p>\n

    E igualmente reitera que cuando la \u00faltima inscripci\u00f3n de dominio tiene menos de treinta a\u00f1os<\/strong>, debe constar que el titular o sus causahabientes han sido notificados tres veces, una de ellas al menos personalmente, no bastando la mera menci\u00f3n gen\u00e9rica<\/strong> a las notificaciones realizadas conforme a la ley (JCC)<\/p>\n

    \n

    PDF (BOE-A-2015-14311 – 6 p\u00e1gs.<\/abbr> – 215 KB<\/abbr>)<\/a>Otros formatos<\/a><\/p>\n<\/div>\n

     <\/p>\n<\/a>

    <\/a>486. ERROR EN EL PRECIO. JUICIO DE SUFICIENCIA. DILIGENCIA DE ADVERTENCIA.<\/span><\/strong><\/h6>\n

    Resoluci\u00f3n de 16 de diciembre de 2015, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificaci\u00f3n de la registradora de la propiedad de Roquetas de Mar n.\u00ba 2, en sustituci\u00f3n reglamentaria del de Roquetas de Mar n.\u00ba 1, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de una escritura de compraventa.<\/p>\n

    Hechos:<\/strong> Se otorga una escritura de compraventa con un determinado precio, que es diferente del consignado en el poder del que hace uso el apoderado de la parte vendedora. Al parecer, la diferencia entre el precio de venta mencionado en el poder, y el consignado en la escritura se debi\u00f3 a que en \u00e9sta \u00faltima no se tuvo en cuenta la cantidad entregada previamente en concepto de arras.<\/p>\n

    Posteriormente, el apoderado del vendedor otorga unilateralmente una diligencia, que se titula de advertencia de error, poniendo de manifiesto el error en el precio y la necesidad de subsanarlo. Tambi\u00e9n la parte compradora subsana en otro documento, lo relativo a su r\u00e9gimen matrimonial.<\/p>\n

    La registradora<\/strong> suspende la inscripci\u00f3n, pues resulta claro que hay un error en el precio, que es uno de los elementos esenciales del contrato, y por ello es necesario subsanar este punto.<\/p>\n

    La parte compradora<\/strong> recurre y alega que no hubo tal error, que el precio es correcto, que existe un juicio notarial de suficiencia del poder, que la diligencia llamada de advertencia de error es unilateral y nula, por lo que no ha de tenerse en cuenta.<\/p>\n

    En su\u00a0 Informe, la notaria<\/strong> autorizante considera indudable el error y\u00a0 por tanto la necesidad de subsanaci\u00f3n, aclarando que la diligencia no pretende modificar el contrato, sino advertir del error.<\/p>\n

    La DGRN<\/strong> desestima el recurso. Se\u00f1ala que el juicio notarial no es congruente con el documento, a la vista de la diligencia, y ese extremo es calificable por el registrador; y ello sin prejuzgar la posible responsabilidad de la notaria autorizante al emitir dicho juicio.\u00a0(AFS)<\/p>\n

    \n

    PDF (BOE-A-2015-14312 – 12 p\u00e1gs.<\/abbr> – 271 KB<\/abbr>)<\/a>Otros formatos<\/a><\/p>\n<\/div>\n<\/div>\n

    \u00a0<\/p>\n<\/a>

    <\/a>487.\u00a0ELEVACI\u00d3N A P\u00daBLICO DE CONTRATO DE\u00a0ARRENDAMIENTO DE LOCAL DE NEGOCIO. ACREDITACI\u00d3N DEL IMPUESTO. PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD.<\/span><\/strong><\/h6>\n
    \n

    Resoluci\u00f3n de 16 de diciembre de 2015, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificaci\u00f3n del registrador de la propiedad de Sant Boi de Llobregat, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de una escritura de elevaci\u00f3n a p\u00fablico de un contrato de arrendamiento de local de negocio.\u00a0<\/p>\n

    Dos son las cuestiones <\/strong>que plantea la presente Resoluci\u00f3n: la fiscal <\/strong>y la relativa a la descripci\u00f3n registral de la finca arrendada.<\/strong><\/p>\n

    Comenzando con la primera, la falta de acreditaci\u00f3n mediante la nota debidamente extendida del pago, exenci\u00f3n o no sujeci\u00f3n del impuesto que grava el arrendamiento parcial de una nave destinado a farmacia, que se pretende inscribir, sin que en la nota de calificaci\u00f3n registral se especifique el impuesto concreto a que est\u00e9 sujeto el contrato.<\/strong> Sobre lo anterior la Resoluci\u00f3n invoca y se fundamenta en los art\u00edculos 254 de la Ley Hipotecaria<\/a>, 54 del Texto Refundido del Impuesto de TPO y AJD<\/a>, y 122 del Reglamento<\/a> del anterior texto legal, para llegar a la conclusi\u00f3n de la correcci\u00f3n de la calificaci\u00f3n registral, especificando que desde el momento en que el recurrente ha expresado la sujeci\u00f3n a IVA de la operaci\u00f3n resulta claro, al faltar la acreditaci\u00f3n de la no sujeci\u00f3n a ITP, que el Impuesto a satisfacer es el de AJD.<\/strong><\/p>\n

    Expresa la Resoluci\u00f3n que \u201cno corresponde al registrador calificar si el acto inscribible est\u00e1 sujeto a transmisiones patrimoniales o actos jur\u00eddicos documentados, por ser competencia del \u00f3rgano liquidador competente<\/strong>.\u201d<\/p>\n

    En relaci\u00f3n con esta afirmaci\u00f3n pensamos de distinto modo<\/strong>. Ya escribimos al rese\u00f1ar la Resoluci\u00f3n de la DGRN de 28 de agosto de 2015,contenida en el Informe de septiembre de 2015,lo siguiente: hay que tener en cuenta \u201cuna nueva redacci\u00f3n del art\u00edculo 54.1 del Texto Refundido del ITP<\/strong>\u00a0<\/strong>en virtud de la Ley 4\/2008, de 23 de diciembre, por la que se suprime el gravamen del Impuesto sobre el Patrimonio, se generaliza el sistema de devoluci\u00f3n\u00a0mensual en el Impuesto sobre el Valor A\u00f1adido, y se introducen otras modificaciones en la normativa tributaria, \u00a0BOE \u00a0n\u00fam. 310 \u00a0de 25 de diciembre de 2008, p\u00e1gina 52021, en el que literalmente se dice que \u201cNing\u00fan documento que contenga actos o contratos sujetos a este impuesto se admitir\u00e1 ni surtir\u00e1 efecto en Oficina o Registro P\u00fablico sin que se justifique el pago de la deuda tributaria a favor de la Administraci\u00f3n Tributaria competente para exigirlo, conste declarada la exenci\u00f3n por la misma, o, cuando menos, la presentaci\u00f3n en ella del referido documento. De las incidencias que se produzcan se dar\u00e1 cuenta inmediata a la Administraci\u00f3n interesada<\/em>.\u201d<\/strong>\u00a0En la redacci\u00f3n anterior <\/strong>el precepto dec\u00eda que \u201cNing\u00fan documento que contenga actos o contratos sujetos a este Impuesto se admitir\u00e1 ni surtir\u00e1 efecto en Oficina o Registro P\u00fablico sin que se justifique el pago, exenci\u00f3n o no sujeci\u00f3n a aqu\u00e9l, salvo lo previsto en la legislaci\u00f3n hipotecaria.<\/em>\u201d \u00a0<\/strong>F\u00e1cilmente se colige de la comparaci\u00f3n de ambos textos que\u00a0en la actualidad ha desaparecido la menci\u00f3n a la no sujeci\u00f3n<\/strong>, siendo la nueva redacci\u00f3n, que es Ley especial, m\u00e1s conforme con la literalidad del art\u00edculo 254.1\u00a0de la Ley Hipotecaria:<\/strong> \u201cNinguna inscripci\u00f3n se har\u00e1 en el Registro de la Propiedad sin que se acredite previamente el pago de los impuestos establecidos o que se establecieren por las leyes, si los devengare el acto o contrato que se pretenda inscribir.\u201d<\/em> Igualmente,\u00a0el nuevo texto guarda correspondencia con la redacci\u00f3n del art\u00edculo 61.3 de la Ley 22\/2009, de 18 de diciembre<\/strong>, y sus antecedentes, por la que se regula el sistema de financiaci\u00f3n de las Comunidades Aut\u00f3nomas y ciudades con Estatuto de Autonom\u00eda: \u201c3.<\/strong>\u00a0Las autoridades, funcionarios, oficinas o dependencias de la Administraci\u00f3n del Estado o de las Comunidades Aut\u00f3nomas no admitir\u00e1n ning\u00fan tipo de documento que le sea presentado a fin distinto de su liquidaci\u00f3n y que contenga hechos imponibles sujetos a tributos que otra Administraci\u00f3n deba exigir, sin que se acredite el pago de la deuda tributaria liquidada, conste declarada la exenci\u00f3n por la oficina competente, o cuando menos, la presentaci\u00f3n en ella del referido documento<\/strong>. De las incidencias que se produzcan se dar\u00e1 cuenta inmediata a la Administraci\u00f3n interesada<\/em>\u201d. \u00a0Obviamente, la presentaci\u00f3n aludida\u00a0del documento se ha de referir a los que contengan actos o contratos sujetos, est\u00e9n o no exentos, pues s\u00f3lo a ellos se refieren los reproducidos art\u00edculos 54 del Texto Refundido y 61.3 de la Ley 22\/2009. Un principio cl\u00e1sico del derecho administrativo es la que las disposiciones reglamentarias no pueden exigir para el ejercicio de los derechos m\u00e1s requisitos de los que se establezcan en la Ley para ello.<\/p>\n

    \u00a0\u00a0En consecuencia,\u00a0la disposici\u00f3n reglamentaria contenida en el art\u00edculo 122 del Reglamento<\/strong>, que no deje de ser un desarrollo del texto legal,\u00a0ha de ser considerada derogada t\u00e1citamente en cuanto a la menci\u00f3n de la no sujeci\u00f3n, ya no prevista legalmente.<\/strong>\u00a0\u201c<\/p>\n

    De lo anterior resulta que el Registrador est\u00e1 facultado legalmente para apreciar la no sujeci\u00f3n, y, en consecuencia, la sujeci\u00f3n o exenci\u00f3n a ITP y AJD, a efectos exclusivamente registrales<\/strong>, aparte de estar intelectualmente preparado para ello. Sobre el tema volveremos en un estudio m\u00e1s profundo que estamos preparando. S\u00f3lo avanzamos que lo mismo ocurre con el notariado<\/strong> a la hora de efectuar las advertencias legales y fiscales, a lo que est\u00e1 obligado legalmente, as\u00ed como en el momento de hacer constar la pertinente sujeci\u00f3n impositiva en los \u00edndices que debe remitir por imperativo legal a la Hacienda P\u00fablica.<\/p>\n

    En relaci\u00f3n con la segunda cuesti\u00f3n<\/strong>, falta de expresi\u00f3n de la superficie, situaci\u00f3n y linderos da la parte de finca objeto de arrendamiento, aclara la Resoluci\u00f3n que \u201clos linderos que ha de expresarse son los linderos perimetrales y no los nombres de los supuestos propietarios colindantes, en el presente caso resulta que se incorporan los planos de cada una de las tres plantas que componen el local arrendado.<\/strong> Resulta adem\u00e1s que en ellos se expresan las medidas de cada uno de los lados del rect\u00e1ngulo o pol\u00edgono de su estructura respectiva, que no son iguales entre las tres plantas. Y resulta, por \u00faltimo, que se aclara que todo el local se ubica en la esquina derecha del edificio mirando desde determinada calle. Pues bien, del conjunto de tales datos, y aun cuando ha de hacerse la salvedad antes apuntada, pero no se\u00f1alada por el registrador en su calificaci\u00f3n, de la falta de expresi\u00f3n de la superficie de cada una de esas tres plantas, resulta evidente que los linderos de cada una de ellas s\u00ed que est\u00e1n suficientemente expresados, y adem\u00e1s, lo est\u00e1n utilizando una t\u00e9cnica id\u00f3nea para ello, como es la de incorporar los planos en planta con las medidas de cada uno de sus lados, sabiendo adem\u00e1s, que como el local hace esquina a dos calles, los otros dos lados, en cada una de las tres plantas, lindar\u00e1n con el resto de la finca matriz<\/strong>. Por tanto, en lo que a los linderos se refiere, s\u00ed que quedan cumplidas suficientemente las exigencias derivadas del principio de especialidad registral, en su vertiente referida al objeto del derecho, y del cual son manifestaci\u00f3n los antes referidos art\u00edculos 3 y 6 del Real Decreto 297\/1996, de 23 de febrero<\/a>, regulador de la inscripci\u00f3n de arrendamientos urbanos en el Registro de la Propiedad. En consecuencia, este defecto sobre la falta de expresi\u00f3n de los linderos, tal como ha sido formulado por el registrador, ha de ser revocado.\u201d<\/p>\n

    Completamos lo expuesto indicando que la Resoluci\u00f3n del DGRN de 5 de agosto de 2014<\/strong> declar\u00f3 que \u201ces evidente que cuando se identifica la ubicaci\u00f3n y delimitaci\u00f3n de una finca a trav\u00e9s de la georreferenciaci\u00f3n de sus v\u00e9rtices, y por tanto de sus linderos, bien mediante la expresi\u00f3n de sus coordenadas geogr\u00e1ficas en sistema de referencia oficial, bien a trav\u00e9s de un plano oficial que a su vez est\u00e9 georreferenciado, \u2013como ocurre en el caso que nos ocupa en el que, por imperativo legal para las inmatriculaciones, se utiliza la cartograf\u00eda catastral\u2013, resulta ya superfluo a tales efectos identificativos la menci\u00f3n unilateral de cu\u00e1l pueda ser el nombre y apellidos de las personas que en un momento dado puedan ser los propietarios de las fincas colindantes<\/strong> con una que ya ha quedado perfectamente identificada y delimitada. La indicaci\u00f3n de tales nombres s\u00ed es relevante a los efectos de dirigirles las preceptivas notificaciones en los procedimientos administrativos o judiciales <\/strong>que les pudieren afectar, como se ha hecho, y as\u00ed lo destaca la recurrente, en el expediente de dominio que nos ocupa. Y tambi\u00e9n puede serlo, por ejemplo, cuando se trata de una administraci\u00f3n p\u00fablica colindante, a los efectos de aplicar otras cautelas espec\u00edficas, como las notificaciones registrales previas o posteriores que, seg\u00fan la normativa reguladora del patrimonio de las administraciones hayan de dirigirles los registradores cuando se pretenda la inmatriculaci\u00f3n de una finca o un exceso de cabida sobre finca colindante con otra de una administraci\u00f3n p\u00fablica. Pero, cumplida esa finalidad de garant\u00eda procedimental y tutela efectiva, podr\u00eda afirmarse que la inclusi\u00f3n en la descripci\u00f3n de una finca registral de una expresa menci\u00f3n a los nombres de los propietarios colindantes no s\u00f3lo es superflua e innecesaria, sino incluso, hasta cierto punto impertinente o perturbadora, por varios motivos<\/strong>:<\/p>\n

    Primero, por ser un dato variable en el tiempo<\/strong>, y que, por tanto, pierde vigencia de modo inadvertido. Segundo por ser un dato, que incluso en un momento dado, no est\u00e1 contrastado ni es fiable en modo alguno<\/strong>, pues resulta s\u00f3lo de la manifestaci\u00f3n del interesado o, en el mejor de los casos, de una base de datos distinta de la del Registro de la Propiedad, \u00fanica instituci\u00f3n que tiene por finalidad espec\u00edfica la de acreditar, bajo la salvaguardia de los Tribunales, y a todos los efectos legales, el dominio de las fincas. Y tercero, porque como mera menci\u00f3n que es, supondr\u00eda que en el folio registral de una finca se estuviera haciendo menci\u00f3n de un derecho (el dominio del colindante<\/strong>) susceptible de inscripci\u00f3n separada y especial (en el folio registral de la finca colindante), que resulta, como se ha dicho, no solo superflua e innecesaria, sino hasta cierto punto perturbadora en el \u00e1mbito registral.\u201d (JZM)<\/p>\n

    \n

    PDF (BOE-A-2015-14313 – 6 p\u00e1gs.<\/abbr> – 214 KB<\/abbr>)<\/a>Otros formatos<\/a><\/p>\n<\/div>\n<\/div>\n

    \u00a0<\/p>\n<\/a>

    <\/a>488.\u00a0EJERCICIO DE OPCI\u00d3N DE COMPRA. CANCELACI\u00d3N DE CARGAS POSTERIORES<\/span><\/strong><\/h6>\n

    Resoluci\u00f3n de 16 de diciembre de 2015, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de C\u00f3rdoba n.\u00ba 2 a inscribir una escritura de compraventa en ejercicio de un derecho de opci\u00f3n de compra inscrito.<\/p>\n

    Hechos<\/strong>: Se formaliza una escritura en la que se ejercita un derecho de opci\u00f3n de compra, concedido sobre determinada finca registral, calific\u00e1ndose aquella negativamente por el registrador. En la escritura figura una diligencia posterior, aclarando que la opci\u00f3n no era unilateral, sino bilateral.<\/p>\n

    M\u00e1s tarde se otorga otra escritura complementaria de la anterior en la que comparecen ambas partes, concedente de la opci\u00f3n y optante, que complementa la primera y en la que se especifica, concretamente, el precio que deb\u00eda ser abonado por el optante, ya que dicho precio consist\u00eda en la subrogaci\u00f3n \u00edntegra por el optante, sin intervenci\u00f3n de la Entidad Acreedora, en el saldo vivo de un pr\u00e9stamo hipotecario que gravaba la finca. M\u00e1s a\u00fan, incluso despu\u00e9s ambos documentos, se formaliza un acta a la que se incorpora un certificado bancario que determina el importe concreto pendiente del pr\u00e9stamo subrogado, al tiempo de ejercicio de la opci\u00f3n.<\/p>\n

    Registrador<\/strong>: Alega los siguientes defectos:<\/p>\n

    1.- Que no se acreditaba respecto del certificado, las facultades del apoderado de la Acreedora, para expedir dicho certificado bancario.<\/p>\n

    2.- Que para la subrogaci\u00f3n en el pr\u00e9stamo hipotecario, por el optante, se precisa el consentimiento expreso o t\u00e1cito del Banco, para surtir plenos efectos.<\/p>\n

    3.- Que respecto a la cancelaci\u00f3n de cargas posteriores, ejercitada la opci\u00f3n, es precisa la consignaci\u00f3n del precio, para que tales acreedores puedan contar con dicho dep\u00f3sito a su disposici\u00f3n.<\/p>\n

    \u00a0 Notario<\/strong>: Alega en contra de lo anterior:<\/p>\n

    1.- En cuanto al primer defecto, dice que la apoderada que suscribe el certificado no es otorgante de la escritura, pero dicho certificado determina el precio de la compraventa, y que sin perjuicio de ello, se ha procedido por el notario a legitimar su firma y a emitir juicio de suficiencia de sus facultades. Adem\u00e1s el Registrador puede consultar directamente el Registro Mercantil para comprobar su condici\u00f3n de apoderada y facultades.<\/p>\n

    2.- En cuanto al segundo defecto, no procede exigir tal consignaci\u00f3n cuando el optante retiene la totalidad del precio para hacer frente al pr\u00e9stamo subrogado (Rs 27 septiembre 2014) y el art 118 LH se refiere indistintamente a subrogaci\u00f3n o descuento o retenci\u00f3n.<\/p>\n

    3.- Y en cuanto al \u00faltimo, el registrador deber\u00eda haber inscrito el ejercicio de la opci\u00f3n y la cancelaci\u00f3n de la misma<\/p>\n

    DGRN<\/strong>: Da la raz\u00f3n al notario y sienta la siguiente doctrina:<\/p>\n

    1.- En primer lugar estima que el certificado bancario, relativo al saldo pendiente del pr\u00e9stamo, sin m\u00e1s, ser\u00eda suficiente, para acreditar el importe de la suma debida<\/strong>, ya que exigir que los todo certificado bancario lleve una legitimaci\u00f3n de firma, dar\u00eda lugar a la paralizaci\u00f3n de operaciones frecuentes, como el certificado de ingreso de met\u00e1lico en la cuenta de la sociedad, en la constituci\u00f3n de sociedades mercantiles. Mientras que en este caso, el notario da fe de la autenticidad de la firma y facultades de la apoderada para ello. El certificado es s\u00f3lo un medio auxiliar que sirve para determinar el precio de venta, y adem\u00e1s es evidente que el registrador puede consultar telem\u00e1ticamente el Registro Mercantil.<\/p>\n

    2.- Tambi\u00e9n rechaza que sea exigible el consentimiento del acreedor para la subrogaci\u00f3n, ya que lo pactado en la opci\u00f3n fue \u201cla subrogaci\u00f3n del optante en el importe vivo del pr\u00e9stamo asegurado con la hipoteca<\/strong>. Conforme a la escritura \u201cel comprador se subroga en la deuda\u201d que es lo que confirma la escritura de ejercicio de la opci\u00f3n.<\/p>\n

    \u00a0 La LH (art 118 LH<\/a>)<\/strong> demanda el consentimiento expreso o t\u00e1cito del acreedor, lo que no afecta a la operativa de la opci\u00f3n ya que no exige que haya una subrogaci\u00f3n en sentido estricto, sino un simple descuento o retenci\u00f3n del importe, ya que (Rs 4 septiembre 2009)<\/strong> \u201cla total prestaci\u00f3n del optante queda cumplida mediante la retenci\u00f3n del precio para hacer frente al pago del pr\u00e9stamo<\/strong>, que es de rango preferente a la opci\u00f3n y conforme al art 118 LH \u201csi no se hubiera pactado la transmisi\u00f3n de la obligaci\u00f3n garantizada, pero el comprador hubiera descontado su importe del precio de venta o lo hubiere retenido y al vencimiento de la obligaci\u00f3n \u00e9sta fuere satisfecha por el deudor que vendi\u00f3 la finca, quedar\u00e1 subrogado en el lugar del acreedor hasta que el comprador le reintegre el importe retenido o descontado\u201d, lo que supone que el cr\u00e9dito del vendedor queda garantizado por el mismo gravamen que serv\u00eda de cobertura al pr\u00e9stamo. Esta subrogaci\u00f3n del vendedor hace irrelevante las posibles consecuencias respecto de la hipoteca anterior y de los derechos posteriores, por lo que el segundo defecto alegado carece de consistencia.<\/strong><\/p>\n

    \u00a0 3.- De acuerdo con la Rs 6 noviembre 2013<\/strong> \u201cuna vez ejercitado el derecho de opci\u00f3n, puede solicitarse la cancelaci\u00f3n de las cargas posteriores, pues no otra cosa significa la transcendencia real de la opci\u00f3n, dado lo que indica el art. 79.2 de la LH<\/strong><\/a>. La necesidad de consignaci\u00f3n del precio se desprende del art. 175.6 RH<\/a>. Pero, para que sea necesaria la consignaci\u00f3n a favor de acreedores posteriores, la subrogaci\u00f3n o descuento no puede superar la correspondiente cobertura hipotecaria, ya que es en este supuesto, es decir el descuento o subrogaci\u00f3n en cantidades superiores, la que origina la obligar de consignar la diferencia<\/strong>.<\/p>\n

    Concluye la DGRN, a sensu contrario, que s\u00ed que puede practicarse la cancelaci\u00f3n de las cargas posteriores sin consignaci\u00f3n<\/strong> a favor de sus titulares si las cantidades descontadas, al ser indubitadas, pueden considerarse acreditadas.<\/strong><\/p>\n

    Y esto ocurre tambi\u00e9n en el caso de donaci\u00f3n con reserva de la facultad de disponer, reversi\u00f3n o revocaci\u00f3n de donaciones o revocaci\u00f3n de donaci\u00f3n por incumplimiento de cargas inscritas o en el caso de condici\u00f3n resolutoria expl\u00edcita por impago del precio aplazado totalmente, ejecuci\u00f3n judicial o extrajudicial de hipoteca preferente, cuando no queda efectivo sobrante o en caso de ejercicio de opci\u00f3n con pago por compensaci\u00f3n de otros cr\u00e9ditos del optante frente al concedente.<\/strong> (JLN)<\/p>\n

    \n
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    PDF (BOE-A-2015-14314 – 12 p\u00e1gs.<\/abbr> – 282 KB<\/abbr>)<\/a>\u00a0 \u00a0Otros formatos<\/a><\/p>\n<\/div>\n<\/div>\n

    \u00a0<\/p>\n

    CUADRO NORMAS<\/a>\u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0NORMAS 2002-2015<\/a>\u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0\u00a0NORMAS + DESTACADAS<\/a><\/strong><\/h3>\n

    RESOLUCIONES POR MESES<\/a><\/strong>\u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0TITULARES DE RESOLUCIONES<\/a>\u00a0<\/strong><\/h3>\n

    \u00a0POR VOCES PROPIEDAD<\/a>\u00a0 \u00a0 \u00a0\u00a0POR VOCES MERCANTIL<\/a>\u00a0<\/strong><\/h3>\n

    INFORME MENSUAL<\/a>\u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0\u00a0FISCAL<\/a><\/strong><\/h3>\n

    TRATADOS<\/a>\u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0CASOS PR\u00c1CTICOS<\/a>\u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0\u00a0P\u00c1GINA PRINCIPAL<\/a><\/strong><\/h3>\n

    \"Valle_de_Valdeon_Leon-Anselmo_Miguelez2\"<\/a><\/p>\n

    R\u00edo de nubes en el Valle de Valde\u00f3n\u00a0(Le\u00f3n)<\/p>\n

    (por Anselmo Migu\u00e9lez)<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

    \u00a0 SENTENCIAS SOBRE RESOLUCIONES S10. Rectificaci\u00f3n de error. Transcripci\u00f3n de cl\u00e1usulas financieras. Resoluci\u00f3n de 30 de noviembre de 2015, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, por la que se anula la de 5 de noviembre de 2014, por la que se publica, conforme a lo dispuesto en el art\u00edculo 327 de […]<\/p>\n","protected":false},"author":10,"featured_media":10851,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_bbp_topic_count":0,"_bbp_reply_count":0,"_bbp_total_topic_count":0,"_bbp_total_reply_count":0,"_bbp_voice_count":0,"_bbp_anonymous_reply_count":0,"_bbp_topic_count_hidden":0,"_bbp_reply_count_hidden":0,"_bbp_forum_subforum_count":0,"footnotes":""},"categories":[188],"tags":[2467,2468,1696,2466,340],"class_list":{"0":"post-11383","1":"post","2":"type-post","3":"status-publish","4":"format-standard","5":"has-post-thumbnail","7":"category-por-meses","8":"tag-ejercicio-social","9":"tag-fecha-apunte-de-detalle","10":"tag-joseangelgarciavaldecasas","11":"tag-legalizacion-libro-de-socios","12":"tag-resoluciones-2"},"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/11383","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/users\/10"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=11383"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/11383\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":103694,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/11383\/revisions\/103694"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/media\/10851"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=11383"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=11383"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=11383"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}