{"id":116053,"date":"2024-04-22T20:11:03","date_gmt":"2024-04-22T18:11:03","guid":{"rendered":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=116053"},"modified":"2024-04-24T22:09:05","modified_gmt":"2024-04-24T20:09:05","slug":"el-expediente-notarial-para-la-reanudacion-del-tracto-sucesivo-interrumpido","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/secciones\/oficina-notarial\/otros-temas\/el-expediente-notarial-para-la-reanudacion-del-tracto-sucesivo-interrumpido\/","title":{"rendered":"El expediente notarial para la reanudaci\u00f3n del tracto sucesivo interrumpido."},"content":{"rendered":"<h1 style=\"text-align: center;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>LA REANUDACI\u00d3N DEL TRACTO SUCESIVO INTERRUMPIDO. PARTICULARIDADES DEL EXPEDIENTE NOTARIAL<\/strong><\/span><\/h1>\n<h2 style=\"text-align: center;\">Jos\u00e9 Antonio Garcia Vila. Notario de Barcelona<\/h2>\n<h2><span style=\"color: #0000ff;\">\u00cdNDICE:<\/span><\/h2>\n<p><a href=\"#intro\"><strong><span style=\"font-size: 12pt;\">1.- Introducci\u00f3n. El tracto sucesivo y su interrupci\u00f3n.<\/span><\/strong><\/a><\/p>\n<p><strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><a href=\"#algo\">2.- Algo m\u00e1s sobre el tracto<\/a>.<\/span><\/strong><\/p>\n<ul>\n<li><strong><a href=\"#sintitulo\">sin t\u00edtulo adquisitivo formal<\/a><\/strong><\/li>\n<li><strong><a href=\"#tituloexiste\">con t\u00edtulo formal no inscribible<\/a><\/strong><\/li>\n<\/ul>\n<p><strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><a href=\"#dificultad\">3.- La extraordinaria dificultad.<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n<p><strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><a href=\"#excepcional\">4.- La naturaleza excepcional del expediente.<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n<p><strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><a href=\"#imposibilidad\">5.- La imposibilidad de obtenci\u00f3n de los t\u00edtulos intermedios o la extraordinaria dificultad en su obtenci\u00f3n.<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n<p><strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><a href=\"#critica6\">6.- Cr\u00edtica de esta doctrina.<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n<p><strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><a href=\"#dificultad7\">7.- La extraordinaria dificultad como medio de rectificaci\u00f3n del Registro de la Propiedad.<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n<p><strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><a href=\"#fin8\">8.- La finalidad del expediente.<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n<p><strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><a href=\"#titulo9\">9.- El t\u00edtulo formal del promotor.<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n<p><strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><a href=\"#usucapion\">10.- La usucapi\u00f3n como t\u00edtulo material alegado por el promotor del expediente y los problemas del t\u00edtulo formal.<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n<p><strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><a href=\"#intermedios\">11.- Los t\u00edtulos intermedios.<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n<p><strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><a href=\"#usucapion12\">12.- Y, de nuevo, la usucapi\u00f3n.<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n<p><strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><a href=\"#intermedios13\">13.- Los negocios jur\u00eddicos intermedios ineficaces.<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n<p><strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><a href=\"#notificacion14\">14.- Las notificaciones, los consentimientos y las oposiciones.<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n<p><strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><a href=\"#consentimiento15\">15.- El contenido del consentimiento.<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n<p><strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><a href=\"#oposicion16\">16.- La oposici\u00f3n y la sentencia declarativa.<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n<p><strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><a href=\"#juicio17\">17.- El juicio notarial.<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n<p><strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><a href=\"#control\">18.- El control del juicio.<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n<p><strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><a href=\"#naturaleza19\">19.- Naturaleza del expediente como de jurisdicci\u00f3n voluntaria.<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n<p><strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><a href=\"#calificacion\">20.- La calificaci\u00f3n registral del expediente y del juicio notarial.<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n<p><strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><a href=\"#dualista\">21.- El efecto dualista de la reanudaci\u00f3n de tracto.<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n<p><strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><a href=\"#conclusiones\">A MODO DE CONCLUSIONES.<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n<p><strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><a href=\"#resoluciones\">RESOLUCIONES CITADAS EN EL TEXTO.<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0<\/p>\n<h2 style=\"text-align: justify;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><a id=\"intro\"><\/a>1.-\u00a0INTRODUCCI\u00d3N. EL TRACTO SUCESIVO Y SU INTERRUPCI\u00d3N.<\/span><\/h2>\n<p style=\"text-align: justify;\">La ley 13\/2015 ha dado una nueva regulaci\u00f3n al t\u00edtulo VI de la Ley Hipotecaria, relativo a la concordancia entre el Registro y la realidad jur\u00eddica. Dentro de las innovaciones introducidas se encuentra un expediente para la reanudaci\u00f3n del tracto sucesivo interrumpido (<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a208\">art. 208)<\/a>, atribuy\u00e9ndole la tramitaci\u00f3n y resoluci\u00f3n del expediente al notario. Sobre algunas de las particularidades de este expediente es sobre lo que versan las p\u00e1ginas que siguen.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Todos tenemos la imagen del tracto sucesivo como una cadena en la que cada eslab\u00f3n supone un negocio o hecho jur\u00eddico que produce una transmisi\u00f3n del dominio. Poco importa ahora y a los efectos buscados que tambi\u00e9n el tracto rija para otros negocios como la constituci\u00f3n de hipoteca.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En el sistema normal de tracto sucesivo, se dice, el adquirente de hoy es el transmitente de ma\u00f1ana.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Se dice que falta el tracto sucesivo cuando el transmitente de hoy no consta en el Registro, de forma que el adquirente de hoy no puede inscribir su t\u00edtulo por falta de previa inscripci\u00f3n del t\u00edtulo de su transmitente. Y esta idea, tambi\u00e9n, es sustancialmente cierta.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Las resoluciones de 2 de octubre de 2017 y 7 de noviembre de 2018 (con cita de las de 29 de agosto de 1983, 30 de mayo de 1988 y 5 de julio de 1991) definen el supuesto de interrupci\u00f3n de tracto como aqu\u00e9l que se produce cuando no ha tenido acceso al Registro alguna relaci\u00f3n jur\u00eddico inmobiliaria de suerte que impide conectar la titularidad cuya adquisici\u00f3n se pretende justificar con la registral por no derivar aqu\u00e9lla de \u00e9sta y carecer, a\u00f1aden, y este a\u00f1adido tiene importancia para lo que luego se dir\u00e1, el interesado de los t\u00edtulos que a trav\u00e9s de su inscripci\u00f3n permitir\u00edan lograrlo.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Por lo tanto, si el adquirente ha adquirido del titular registral no se da falta de tracto, y as\u00ed lo dice claramente el <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a208\">art. 208<\/a> cuando se\u00f1ala que \u201cno se entender\u00e1 producida la interrupci\u00f3n del tracto sucesivo cuando la persona a cuyo favor hubiera de practicarse la inscripci\u00f3n haya adquirido su derecho directamente del titular registral\u201d; en tal caso, contin\u00faa diciendo el texto legal, \u201cla inscripci\u00f3n \u00fanicamente podr\u00e1 practicarse mediante la presentaci\u00f3n del documento en que se hubiera formalizado la adquisici\u00f3n, declaraci\u00f3n o constituci\u00f3n del derecho, objeto de la inscripci\u00f3n solicitada\u201d.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Es decir, si el negocio jur\u00eddico adquisitivo no se formaliz\u00f3 en documento p\u00fablico (bien porque se hizo verbalmente o se hizo en documento privado y se realiz\u00f3 la <em>traditio<\/em>), esa soluci\u00f3n del actual art. 208 exige o bien la elevaci\u00f3n voluntaria a p\u00fablico del negocio o bien la elevaci\u00f3n judicial en cumplimiento de una obligaci\u00f3n de hacer, que es la que deriva del art. 1279 CC. En realidad, el art. 208 no hace sino recoger la doctrina del <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a40\">art. 40 LH<\/a> que nos dice que cuando la inexactitud del Registro proviniere de no haber tenido acceso al mismo alguna relaci\u00f3n jur\u00eddica inmobiliaria, la rectificaci\u00f3n tendr\u00e1 lugar, en primer lugar, por la toma de raz\u00f3n del t\u00edtulo; es m\u00e1s, el art. 40 diferencia claramente este supuesto del expediente de reanudaci\u00f3n de tracto, que es el segundo medio elegido para subsanar la inexactitud registral por la causa indicada; y esto tambi\u00e9n tendr\u00e1 importancia para lo que luego se dir\u00e1.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Por lo tanto, y con car\u00e1cter general, la falta de tracto sucesivo se produce cuando el t\u00edtulo del transmitente no est\u00e1 inscrito, de forma que no se adquiere de titular registral.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0<\/p>\n<h2 style=\"text-align: justify;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><a id=\"algo\"><\/a>2.- ALGO M\u00c1S SOBRE EL TRACTO.<\/span><\/h2>\n<p style=\"text-align: justify;\">Pero para que estemos ante un problema de tracto sucesivo interrumpido se necesita algo m\u00e1s; ya no basta con que el \u00faltimo transmitente no conste inscrito; es preciso que el t\u00edtulo adquisitivo formal de este \u00faltimo transmitente o no exista o no sea inscribible; es a esto a lo que se refer\u00edan las resoluciones citadas cuando dec\u00edan que era preciso, adem\u00e1s, que el interesado careciera de los t\u00edtulos que a trav\u00e9s de su inscripci\u00f3n permitir\u00edan lograrlo.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Veamos el supuesto m\u00e1s simple. A es el titular registral; transmite a B, quien no inscribe; B transmite a C. C no puede inscribir; si el t\u00edtulo adquisitivo de B constara en documento p\u00fablico y estuviera circulando la copia, bastar\u00eda presentar los dos documentos (el adquisitivo de B y el adquisitivo de C) y no habr\u00eda problema de tracto propiamente, sino de toma de raz\u00f3n de los t\u00edtulos. Como se puede colegir de lo dicho, los t\u00edtulos materiales de adquisici\u00f3n existen y constan en documento inscribible, es decir, cada una de las transmisiones consta documentada.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">He dicho antes que es preciso que el t\u00edtulo adquisitivo formal del \u00faltimo transmitente o no exista o no sea inscribible; con ello quiero cubrir dos supuestos.<\/p>\n<h3 style=\"text-align: justify;\"><a id=\"sintitulo\"><\/a>2.a.- En el primero de los supuestos, el t\u00edtulo adquisitivo formal de ese \u00faltimo transmitente no existe.<\/h3>\n<p style=\"text-align: justify;\">Es el caso en que A (titular registral) fallece; sus herederos son sus hijos, B1 y B2, que venden a C. B1 y B2 tienen un t\u00edtulo material (la ley) pero les falta un t\u00edtulo formal (la partici\u00f3n). Sin embargo, en este caso no hay verdadera ruptura de tracto, porque frente a lo que he dicho antes, cabe la figura del \u201ctracto sucesivo abreviado\u201d, de forma que si bien hay dos hechos o negocios transmisivos (t\u00edtulos materiales: el derivado del derecho hereditario y la venta de un bien que est\u00e1 integrado en una comunidad, la hereditaria) hay un solo t\u00edtulo formal (la escritura de compraventa).<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Sin embargo, en este supuesto de los herederos al que hemos hecho referencia, lo que hemos de ver es que la partici\u00f3n puede existir (lo cual plantea otro problema), pero no es preciso que exista, puesto que los herederos pueden vender los bienes hereditarios sin necesidad de partir, ya que la venta supone la aceptaci\u00f3n de la herencia. Por eso, la Direcci\u00f3n General siempre (como ejemplo, la resoluci\u00f3n de 18 de marzo de 2000, con cita de la doctrina anterior y reiterada despu\u00e9s) ha considerado que en un supuesto como el contemplado, era de aplicaci\u00f3n el art\u00edculo 20 LH, y no hab\u00eda dos t\u00edtulos formales, por lo que no cab\u00eda la figura del tracto sucesivo interrumpido y hab\u00eda que presentar el t\u00edtulo adquisitivo con todos los requisitos formales para la inscripci\u00f3n, incluyendo, adem\u00e1s, la justificaci\u00f3n material y formalmente adecuada probatoria de que los transmitentes era los herederos del titular registral.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Esta doctrina ha pasado al <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a208\">art. 208<\/a> cuando dice que tampoco hay ruptura de tracto que justifique el expediente cuando se adquiere directamente de los herederos del titular registral.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Ahora bien, esta doctrina se genera en torno al supuesto de hecho de la venta directa por los herederos sin haber realizado la partici\u00f3n de la herencia. La dicci\u00f3n del art\u00edculo plantea sin embargo si estamos en el mismo supuesto de falta de interrupci\u00f3n del tracto si ha habido una partici\u00f3n previa; es decir, B1 y B2 parten la herencia, se adjudican el bien por mitad y lo venden a C. En este caso hay, dos negocios jur\u00eddicos: el particional en que se adjudican los bienes los herederos y el transmisivo a quien pretende la inscripci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Lo que hay detr\u00e1s de este problema es que, si este supuesto de la partici\u00f3n previa se incluye en la dicci\u00f3n legal, no se puede exigir la presentaci\u00f3n del t\u00edtulo previo de partici\u00f3n, sino que al adquirente le basta probar que, efectivamente, los transmitentes eran los herederos del titular registral. Y si se exige la presentaci\u00f3n del t\u00edtulo previo entonces los defectos formales en el mismo (por ejemplo, el hecho de que la partici\u00f3n sea privada) justifican que se entienda que estamos ante una interrupci\u00f3n del tracto que permita el expediente.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Una interpretaci\u00f3n hist\u00f3rica del precepto debiera llevar a entender que el supuesto de hecho es el restrictivo de la venta por los coherederos sin partici\u00f3n, ya que el \u201cdirectamente\u201d del texto legal supone que no hay negocio jur\u00eddico intermedio de partici\u00f3n, de forma que hay que interpretar el texto restrictivamente: s\u00f3lo cuando se adquiere de los herederos sin previa partici\u00f3n no hay interrupci\u00f3n del tracto; si hay partici\u00f3n previa, hay dos negocios jur\u00eddicos materiales y dos negocios formales distintos y al adquirir de los herederos copropietarios que han sustituido la comunidad hereditaria por la comunidad romana u ordinaria, ya no se adquiere de los herederos directamente sino de los copropietarios por la partici\u00f3n y hay una efectiva interrupci\u00f3n del tracto que permite la pr\u00e1ctica del expediente.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Pero podemos complicar un poco el supuesto. A fallece dejando tres hijos B1, B2 y B3. Parten la herencia y el bien se adjudica a B1, el cual despu\u00e9s vende a C. C adquiere de alguien que es heredero del titular registral, pero aqu\u00ed tambi\u00e9n hay ruptura de tracto, porque no venden propiamente \u201clos herederos\u201d, sino el heredero adjudicatario y hay dos t\u00edtulos formales: la partici\u00f3n en la que se adjudica el bien a un heredero y la venta por \u00e9ste.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Esta l\u00ednea doctrinal est\u00e1 representada por la resoluci\u00f3n de 23 de septiembre de 2003 (reiterada por las de 1 y 5 de agosto de 2012 o 24 de marzo de 2015). Lo importante de esta resoluci\u00f3n, en mi opini\u00f3n, y m\u00e1s adelante veremos hasta qu\u00e9 punto sus premisas son trascendentales, es que se\u00f1ala que no est\u00e1 en manos del titular (el comprador) subsanar las deficiencias formales del primer t\u00edtulo por la v\u00eda del art. 1279 CC, pues no tiene acci\u00f3n directa m\u00e1s que contra su vendedora, no frente a los coherederos cuyo consentimiento ser\u00eda necesario para formalizar el cuaderno particional.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Como conclusi\u00f3n, hay tracto abreviado cuando se vende un bien integrado en la comunidad hereditaria; pero si hay tracto abreviado, no hay por tanto interrupci\u00f3n de tracto y no cabe la tramitaci\u00f3n del expediente; el adquirente debe presentar un t\u00edtulo inscribible, complementarlo en su caso presentando la documentaci\u00f3n pertinente (fallecimiento del testador, testamento o declaraci\u00f3n de herederos ab intestato) o subsanar los defectos que pueda haber en su t\u00edtulo.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Creo que tambi\u00e9n podemos comprender en este caso del tracto abreviado, por analog\u00eda, el supuesto en que, fallecido un esposo casado en gananciales, el c\u00f3nyuge sup\u00e9rstite y los hijos venden el bien que era ganancial y ahora est\u00e1 integrado en la comunidad postganancial que no se liquida.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Estos son los supuestos a los que creo que se puede referir el <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a208\">art. 208<\/a>; pero hay que notar que ahora hemos ampliado el supuesto de hecho, porque en el segundo de nuestros casos, el de la comunidad postganancial, C ya no adquiere de los herederos, sino del c\u00f3nyuge cotitular del bien y los herederos del otro cotitular.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Y tampoco est\u00e1 claro, en realidad, qu\u00e9 ocurre si A fallece dejando un heredero \u00fanico, B, que vende a C. Es heredero del titular registral, y formalmente estar\u00eda incluido en el supuesto de hecho del art. 208; pese a que la doctrina del tracto abreviado se ha generado en torno a la venta del bien que est\u00e1 en comunidad, el supuesto se encuentra dentro de la dicci\u00f3n del supuesto legal del art. 208 y, en mi opini\u00f3n, si se admite la venta del bien heredado que se encuentra en comunidad hereditaria, las mismas razones hay para entender que en este caso no hay propiamente ruptura de tracto.<\/p>\n<h3 style=\"text-align: justify;\"><strong><a id=\"tituloexiste\"><\/a>2.b.- El segundo de los supuestos a que hac\u00eda referencia es que el t\u00edtulo formal del \u00faltimo transmitente no es inscribible.<\/strong><\/h3>\n<p style=\"text-align: justify;\">Ser\u00eda el caso en que A (titular registral) vende a B y \u00e9ste vende a C. La venta a B se hizo verbalmente o en documento privado. Dejemos ahora en paz la <em>traditio<\/em>. El complejo transmisivo se ha producido, pero la forma negocial empleada (en la venta verbal hay tambi\u00e9n forma) no permite el acceso de dicho negocio al Registro. Pues bien, en un caso como \u00e9ste hay ruptura de tracto. Ya puede tener C su adquisici\u00f3n documentada en escritura p\u00fablica, que no va a poder inscribir. \u00c9ste es el supuesto t\u00edpico de la ruptura de tracto y para \u00e9ste est\u00e1 pensado el expediente del art. 208.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0<\/p>\n<h2 style=\"text-align: justify;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><a id=\"dificultad\"><\/a>3.- LA EXTRAORDINARIA DIFICULTAD.<\/span><\/h2>\n<p style=\"text-align: justify;\">Realmente, ahora se podr\u00e1 arg\u00fcir que la Direcci\u00f3n General ha negado que en estos supuestos \u201csencillos\u201d quepa el expediente de reanudaci\u00f3n de tracto. Y es que la Direcci\u00f3n General elabor\u00f3 una doctrina, la de \u201cla extraordinaria dificultad\u201d, para negar que cupiera acudir al expediente cuando no hab\u00eda esta extraordinaria dificultad en rellenar la forma negocial adecuada a los negocios jur\u00eddicos que forman la cadena de transmisiones que lleva al promotor del expediente.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Primero se comenz\u00f3 con un supuesto en que resultaba que el promotor del expediente dispon\u00eda de las escrituras que enlazaban desde el titular registral hasta su propio t\u00edtulo, pero admiti\u00f3 el expediente de reanudaci\u00f3n si faltaba la documentaci\u00f3n intermedia o \u00e9sta era defectuosa; la Direcci\u00f3n General rectific\u00f3 despu\u00e9s este criterio, y a partir de 1999 y 2000 (resoluciones de 13 de abril de 1999 y 18 de marzo de 2000, seguido ya por otra verdadera monta\u00f1a de resoluciones, que concluyen con la de 23 de mayo de 2016, que aplica esta doctrina al nuevo sistema) el Centro Directivo termina por construir una doctrina limitativa de la procedencia del expediente a aquellos casos de extraordinaria dificultad para conseguir la documentaci\u00f3n que permita completar la cadena de titularidades que lleva desde el titular registral al promotor del expediente.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La resoluci\u00f3n de 23 de mayo de 2016 dice que en el nuevo sistema se exige que se den determinadas circunstancias que hagan evidente la interrupci\u00f3n en la titulaci\u00f3n aut\u00e9ntica y suficiente entre el promotor del expediente y el titular registral existiendo una \u201cclara imposibilidad\u201d de obtenci\u00f3n del o de los t\u00edtulos ausentes y hace una referencia a que \u201cla identificaci\u00f3n del t\u00edtulo de adquisici\u00f3n del promotor y de los previos adquirentes resultan imprescindible para conceder los medios necesarios para que el notario autorice el expediente de reanudaci\u00f3n del tracto y el registrador califique sobre la existencia de una verdadera interrupci\u00f3n del tracto y la justificaci\u00f3n de la titularidad del vendedor\u201d.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Sin embargo, esta idea no es uniforme en la doctrina de la propia Direcci\u00f3n General y, sobre todo, oculta dos problemas o enfoques que necesitan ser adecuadamente diferenciados.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0<\/p>\n<h2 style=\"text-align: justify;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><a id=\"excepcional\"><\/a>4.- LA NATURALEZA EXCEPCIONAL DEL EXPEDIENTE.<\/span><\/h2>\n<p style=\"text-align: justify;\">El primer enfoque es la consideraci\u00f3n del expediente de reanudaci\u00f3n del tracto sucesivo interrumpido como un expediente de naturaleza excepcional.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Esta consideraci\u00f3n se ha convertido casi en un encabezamiento sistem\u00e1tico de todas las resoluciones sobre este expediente.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Su doctrina, resumida, es que la reanudaci\u00f3n es un medio excepcional para lograr la inscripci\u00f3n de una finca ya inmatriculada, que exige una comprobaci\u00f3n minuciosa por el registrador del cumplimiento de requisitos legales (como si en cualquier otro supuesto no fuera deber del registrador eso) e impone, y esto es la trascendental consecuencia, una \u201cinterpretaci\u00f3n restrictiva de los supuestos que definen la propia hip\u00f3tesis de interrupci\u00f3n de tracto\u201d.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Ni la tesis es correcta ni lo son sus consecuencias.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Los argumentos b\u00e1sicos de esta doctrina son que los medios ordinarios para conseguir la inscripci\u00f3n son o el consentimiento del titular en escritura p\u00fablica o la sentencia dictada contra el mismo en un juicio declarativo, de forma que el expediente tiene car\u00e1cter excepcional, y que el <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a40\">art. 40 LH<\/a> contempla este expediente de reanudaci\u00f3n de tracto como subsidiario de la inscripci\u00f3n de los t\u00edtulos intermedios. Entre otras muchas, la resoluci\u00f3n de 15 de noviembre de 2021 que se\u00f1ala como argumentos \u201ca) porque contra la regla b\u00e1sica de nuestro sistema que exige para la rectificaci\u00f3n de un asiento el consentimiento de su titular o una resoluci\u00f3n judicial dictada en juicio declarativo contra \u00e9l entablado (cfr. art\u00edculos 1, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria), la resoluci\u00f3n de dicho procedimiento puede provocar la cancelaci\u00f3n de un asiento sin satisfacer ninguna de esas dos exigencias; b) porque contra la presunci\u00f3n, a todos los efectos legales, de existencia y pertenencia del derecho inscrito a favor del titular registral (cfr. art\u00edculo 38 de la Ley Hipotecaria), se va a posibilitar una declaraci\u00f3n dominical contraria al pronunciamiento registral en un procedimiento en el que no ha de intervenir necesariamente el favorecido por dicho pronunciamiento, y de ah\u00ed que el propio art\u00edculo 40.a) de la Ley Hipotecaria contemple este cauce como subsidiario de la inscripci\u00f3n de los titulares intermedios, y c) porque contra la exigencia de acreditaci\u00f3n fehaciente del t\u00edtulo adquisitivo para su acceso al Registro (cfr. art\u00edculos 2 y 3 de la Ley Hipotecaria), se posibilita la inscripci\u00f3n en virtud de un procedimiento que declara la exactitud del t\u00edtulo adquisitivo invocado por el promotor, siendo as\u00ed que dicho t\u00edtulo puede estar consignado en un simple documento privado y que en tal procedimiento puede no quedar asegurado el leg\u00edtimo reconocimiento de aquel documento privado por sus suscriptores (cfr. art\u00edculos 1218 y 1225 del C\u00f3digo Civil, 602 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil y <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a208\">208 de la Ley Hipotecaria<\/a>)\u201d.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La cr\u00edtica doctrinal (elaborada por registradores de la Propiedad) de esta l\u00ednea de pensamiento del Centro Directivo destaca c\u00f3mo detr\u00e1s de la doctrina de la Direcci\u00f3n General late la idea de que el procedimiento puede ser camino para un fraude y se\u00f1ala que el <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a40\">art. 40 a) LH<\/a> no supone la existencia de ning\u00fan orden de preferencia, de forma que el interesado deba acudir necesariamente al primer medio previsto que es la toma de raz\u00f3n de los t\u00edtulos intermedios.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">As\u00ed, claramente, lo se\u00f1al\u00f3 la resoluci\u00f3n de 24 de enero de 1963 relativa a un caso de una sentencia declarativa de dominio ordenando la inscripci\u00f3n a favor del demandante (criterio reiterado por la de 15 de noviembre de 1990), apoy\u00e1ndose tanto en el texto de la Ley como en la Exposici\u00f3n de Motivos de la Ley de 1944. El interesado puede acudir libremente a buscar y elevar a p\u00fablico todos los t\u00edtulos intermedios, reanudar el tracto por el expediente de dominio (hoy acta notarial) o acudir a la v\u00eda jurisdiccional para que se declare su dominio, sin que el orden contenido en el art. 40 LH suponga orden de preferencia de los medios.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En mi opini\u00f3n, esta idea de la excepcionalidad del expediente es una doctrina que carece de verdadero respaldo legal.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Es cierto que el principio b\u00e1sico de nuestro sistema es el principio de legitimaci\u00f3n registral, de forma que se exige el consentimiento del titular para provocar modificaciones que le afecten; la normativa en materia de cancelaci\u00f3n de inscripciones, la exigencia de demanda contra \u00e9l para rectificar el Registro son datos claros; lo que, en mi opini\u00f3n, es que si esto fuera as\u00ed en la forma indicada por la l\u00ednea doctrinal que se critica, resultar\u00eda llamativo que el propio art\u00edculo 40 al hablar de c\u00f3mo se rectifica el Registro por no constar en el mismo la totalidad de las inscripciones fije un orden que es contrario a aquella idea de que o se presentan los t\u00edtulos intermedios o hay que obtener sentencia demandando al titular y s\u00f3lo y en \u00faltimo t\u00e9rmino se puede acudir al expediente reanudador; en la Ley, no en la doctrina, los procedimientos para ajustar los dictados del Registro a la realidad en un caso como el que nos ocupa son a) la toma de raz\u00f3n del t\u00edtulo correspondiente, b) la reanudaci\u00f3n del tracto sucesivo, y c) la resoluci\u00f3n judicial. Nada en la historia del expediente para la reanudaci\u00f3n del tracto sucesivo hace pensar ni que fuera un medio excepcional (de hecho, en la reforma de 1944, el expediente de dominio se incrusta despu\u00e9s de la toma de raz\u00f3n del t\u00edtulo y antes de la resoluci\u00f3n judicial) ni que se considerara un medio subsidiario que precisara algo m\u00e1s (como una extraordinaria dificultad en conseguir los t\u00edtulos) que la concurrencia de sus requisitos.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Por otro lado, y aunque sea un tema marginal, la referencia que a d\u00eda de hoy, despu\u00e9s de la reforma de 2015, contin\u00faa haciendo la Direcci\u00f3n General a la \u201ccancelaci\u00f3n\u201d del asiento es improcedente (o al menos lo es si se interpreta directamente), porque deriva de la dicci\u00f3n del art\u00edculo 286 del Reglamento hipotecario, que dice que \u201cel auto aprobatorio del expediente de dominio, cuando se trate de reanudaci\u00f3n del tracto sucesivo interrumpido, dispondr\u00e1 la cancelaci\u00f3n de las inscripciones contradictorias a que se refiere el art\u00edculo 202 de la Ley\u201d precepto ya no vigente por referirse a un auto aprobatorio que ahora no existe.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Y si de cancelaciones hablamos, la referencia que se hace al consentimiento del titular registral o la sentencia como medio para provocar la \u201crectificaci\u00f3n\u201d del Registro haciendo constar una extinci\u00f3n de un derecho, hemos de tener en cuenta, al menos, dos cosas: a) el art. 82 LH, citado por la propia Direcci\u00f3n General, prev\u00e9 la cancelaci\u00f3n de un derecho sin intervenci\u00f3n del titular de ese derecho y aplicando una prescripci\u00f3n, pese a que \u00e9sta prescripci\u00f3n se produce extrarregistralmente y b) el art. 210 regla octava prev\u00e9 tambi\u00e9n la cancelaci\u00f3n de derechos de configuraci\u00f3n jur\u00eddica y ciertas formas de garant\u00eda por el simple transcurso de un plazo sin que en el Registro conste el ejercicio del derecho. La idea de protecci\u00f3n jurisdiccional del derecho inscrito, tan cara a la doctrina, se ve estrepitosamente traicionada por la resoluci\u00f3n de la Direcci\u00f3n General de 19 de febrero de 2018; pese a que el Registro publica una titularidad registral de un cr\u00e9dito garantizado con hipoteca, el \u00f3rgano directivo no tuvo inconveniente en aceptar la cancelaci\u00f3n de ese derecho sin intervenci\u00f3n del titular por presentarse una escritura de carta de pago del pr\u00e9stamo y cancelaci\u00f3n de la hipoteca que lo garantiza anterior a la cesi\u00f3n; la Direcci\u00f3n General declara y resuelve el conflicto de derechos en liza, pretendiendo que es un caso de extinci\u00f3n de un derecho por declaraci\u00f3n de la ley, y todo ello a espaldas del titular registral. Sobre este tema me he pronunciado en otra ocasi\u00f3n y lo traigo a colaci\u00f3n para mostrar c\u00f3mo para la Direcci\u00f3n General los principios son el\u00e1sticos.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0<\/p>\n<h2 style=\"text-align: justify;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><a id=\"imposibilidad\"><\/a>5.- LA IMPOSIBILIDAD DE OBTENCI\u00d3N DE LOS T\u00cdTULOS INTERMEDIOS O LA EXTRAORDINARIA DIFICULTAD EN SU OBTENCI\u00d3N.<\/span><\/h2>\n<p style=\"text-align: justify;\">Como he indicado anteriormente, esta doctrina de la consideraci\u00f3n del expediente de reanudaci\u00f3n como medio excepcional se ha complicado innecesariamente con el otro problema, el de la extraordinaria dificultad para conseguir la titulaci\u00f3n que falta. O m\u00e1s con exactitud, precisamente la consideraci\u00f3n como medio excepcional ha llevado a entender que se precisa una interpretaci\u00f3n restrictiva de los supuestos de interrupci\u00f3n de tracto y eso lleva a entender que, en ciertos casos, y pese a haberse adquirido de un titular que no tiene su t\u00edtulo registrado ni ser registrable, es decir, darse el supuesto de hecho que define la interrupci\u00f3n, no procede el expediente por no existir interrupci\u00f3n, interpretando la interrupci\u00f3n restrictivamente.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Esta tesis parece llevar consigo una clara contradicci\u00f3n. Y as\u00ed es: es claramente contradictoria.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Y este tema, el de la extraordinaria dificultad, presenta otra complicaci\u00f3n a\u00f1adida y es que tanto ha servido para negar que haya tracto sucesivo interrumpido y, por tanto, concluir que no cabe el expediente, como ha servido para permitir el expediente en casos en que no hab\u00eda propiamente interrupci\u00f3n de tracto, pero s\u00ed hab\u00eda una extraordinaria dificultad para conseguir la titulaci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Y lo dicho en estos dos p\u00e1rrafos anteriores no es un mero juego de palabras.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Para la Direcci\u00f3n General (partiendo de esa interpretaci\u00f3n restrictiva de los supuestos de hecho de la ruptura de tracto que se predica) en ocasiones la no existencia de extraordinaria dificultad para conseguir la titulaci\u00f3n ha servido para negar que hubiera ruptura de tracto. O lo que es lo mismo, pese a que el promotor del expediente ha adquirido de quien no es titular registral, pero deriva a trav\u00e9s de una cadena m\u00e1s o menos larga de transmisiones del mismo (que el supuesto de hecho de la interrupci\u00f3n de tracto), se decide que no hay interrupci\u00f3n de tracto porque no hay extraordinaria dificultad en conseguir la titulaci\u00f3n intermedia.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Un buen ejemplo de esta doctrina es la resoluci\u00f3n de 3 de enero de 2017. En el supuesto de hecho, la finca fue transmitida en documento privado de compraventa por el titular registral a alguien, quien la aporta en escritura p\u00fablica a una sociedad. Es decir, hay dos t\u00edtulos materiales y dos t\u00edtulos formales, el primero de ellos no inscribible. La Direcci\u00f3n General da la raz\u00f3n al registrador cuando \u00e9ste dice que no hay verdadera interrupci\u00f3n ya que s\u00f3lo existe pendiente de formalizaci\u00f3n el documento de adquisici\u00f3n directa del titular registral, el primero de los t\u00edtulos materiales.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En el caso concreto, el supuesto es m\u00e1s complejo porque cuando se tramit\u00f3 el expediente la titular registral era una mercantil que estaba en quiebra, y los integrantes de la comisi\u00f3n liquidadora (que firman la compraventa) o hab\u00edan fallecido o eran de provecta edad, hechos que impedir\u00edan el otorgamiento de cualquier escritura. Y entonces, con cita de las resoluciones de 19 de septiembre y 7 de diciembre de 2012, 24 de marzo de 2015 y 28 de abril (en el mismo sentido podr\u00eda haber citado la de 23 de mayo ya citada) de 2016, dice que \u201ca efectos de valorar la efectiva interrupci\u00f3n del tracto\u201d (n\u00f3tese que antes hab\u00eda negado que existiera verdadera interrupci\u00f3n) hay que valorar la \u201cexistencia de una extraordinaria dificultad para otorgar la documentaci\u00f3n que subsanar\u00eda tal falta de tracto\u201d, pero que esta dificultad hay que alegarla en el expediente y ha de ser aceptada por el notario y no puede alegarse en v\u00eda de recurso.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Es decir, la \u201cno extraordinaria dificultad\u201d para conseguir la titulaci\u00f3n que falta supondr\u00eda, como l\u00ednea de principio, negar la existencia de interrupci\u00f3n de tracto, y esto es, en mi opini\u00f3n, una afirmaci\u00f3n contradictoria con la definici\u00f3n misma del supuesto de hecho de la interrupci\u00f3n de tracto; pero como en el caso concreto se daba esa extraordinaria dificultad, se acaba admitiendo la existencia de interrupci\u00f3n de tracto y la procedencia del expediente, aunque en el caso concreto se niegue.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En la resoluci\u00f3n de 13 de julio de 2017 son titulares registrales A y B con car\u00e1cter ganancial; B fallece y el viudo A y los hijos de B venden a C en documento privado; C fallece y el promotor hereda a C. Dice la Direcci\u00f3n General que \u00fanicamente falta la elevaci\u00f3n a p\u00fablico del documento privado y \u201cfaltando la elevaci\u00f3n a p\u00fablico de un documento no hay verdadera interrupci\u00f3n de tracto\u201d. De nuevo, la \u201cno extraordinaria dificultad\u201d para conseguir la titulaci\u00f3n que falta supondr\u00eda, como l\u00ednea de principio, negar la existencia de interrupci\u00f3n de tracto. Pero tambi\u00e9n se invoca una extraordinaria dificultad para elevar a p\u00fablico ese documento, porque el contrato privado fue de 1945 y han fallecido varios y entonces la resoluci\u00f3n cita las resoluciones ya indicadas de 19 de septiembre y 7 de diciembre de 2012 y 24 de marzo de 2015 que admiten el expediente cuando no habiendo verdadera ruptura de tracto la obtenci\u00f3n de la titulaci\u00f3n ordinaria reviste una extraordinaria dificulta que dar\u00eda lugar a formalismos inadecuados y acaba admitiendo el expediente.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0<\/p>\n<h2 style=\"text-align: justify;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong><a id=\"critica6\"><\/a>6.- CR\u00cdTICA DE ESTA DOCTRINA.<\/strong><\/span><\/h2>\n<p style=\"text-align: justify;\">La doctrina contenida en estas resoluciones es contradictoria con la que resulta de otras resoluciones, pero esto es s\u00f3lo un primer paso en la cr\u00edtica de esa l\u00ednea doctrinal de la \u201cextraordinaria dificultad\u201d.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Ya la resoluci\u00f3n de 15 de noviembre de 1990 part\u00eda de que no puede argumentarse haciendo distinciones imposibles entre \u00abinterrupci\u00f3n del tracto\u00bb y \u00abruptura de la sucesi\u00f3n de titularidades\u00bb y se\u00f1al\u00f3 que, si hay una cadena de transmisiones, no puede imponerse al titular actual reconstruir la formalizaci\u00f3n e inscripci\u00f3n de actos o contratos intermedios en los que \u00e9l no fuera parte. Esta es la idea de la resoluci\u00f3n ya citada de 23 de septiembre de 2003 que se\u00f1ala que el titular no tiene acci\u00f3n directa m\u00e1s que contra su vendedora.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Pero el ejemplo m\u00e1s claro lo encontramos en la resoluci\u00f3n de 23 de diciembre de 2020. El titular registral vende a la mercantil A en documento privado; la mercantil A vende a la mercantil B tambi\u00e9n en documento privado. Se exige por el registrador que se eleven a p\u00fablico los dos negocios jur\u00eddicos y el Centro Directivo dice que el precepto legal no contempla ninguna limitaci\u00f3n para acudir al expediente por raz\u00f3n de la antig\u00fcedad de los t\u00edtulos de dominio o de la mayor o menor dificultad para su documentaci\u00f3n p\u00fablica y que procede el expediente. En cierto sentido, sigue el mismo criterio la resoluci\u00f3n de 24 de septiembre de 2021, cuando acepta la venta en documento privado del titular registral al que despu\u00e9s transmite al promotor del expediente, documento que, adem\u00e1s, falta en el caso de autos.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La tesis de estas resoluciones de 2020 y 2021 es absolutamente correcta, porque la soluci\u00f3n contraria contenida en las resoluciones citadas de 3 de enero y 13 de julio de 2017 citadas mezcla indebidamente la existencia de interrupci\u00f3n de tracto, la excepcionalidad del expediente y la extraordinaria dificultad en conseguir documentaci\u00f3n, y parece dar por supuesto lo que en modo alguno lo est\u00e1 y no puede darse (como dir\u00eda el castizo \u201cno puede ser y, adem\u00e1s, es imposible\u201d) y es que el promotor pueda por s\u00ed reconstruir documentalmente el pasado.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Para probar este aserto, vayamos al caso m\u00e1s sencillo de las dos ventas en documento privado: A (titular registral) vende a B, quien despu\u00e9s vende a C.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Es cierto que C puede demandar a B para la elevaci\u00f3n a p\u00fablico de su documento privado, el Juez condenar\u00e1 a B y si B no lo hace voluntariamente, y en ejecuci\u00f3n de sentencia, el Juez tendr\u00e1 por emitida la declaraci\u00f3n de voluntad de B, de forma que C podr\u00e1 concurrir ante Notario para, a su vez, formalizar su elevaci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Pero nos falta la documentaci\u00f3n del negocio entre A y B. Es cierto que B podr\u00eda demandar a A. Es cierto; pero C no es B. Y resulta que ni C puede demandar a B para que \u00e9ste eleve a p\u00fablico el contrato A\/B ni tampoco puede demandar a A para que \u00e9ste lo eleve. Y por ning\u00fan lado he le\u00eddo jam\u00e1s que la compraventa B\/C pueda suponer que hay impl\u00edcita una cesi\u00f3n de la acci\u00f3n para la elevaci\u00f3n a p\u00fablico de los negocios jur\u00eddicos antecedentes. Y no lo he le\u00eddo por la sencilla raz\u00f3n de que no existe esta \u201cacci\u00f3n\u201d y, lo que es m\u00e1s, no cabe que exista una pretensi\u00f3n procesal de tal naturaleza. Como dice la resoluci\u00f3n de 2003, no hay \u201cacci\u00f3n directa\u201d contra los anteriores transmitentes. La facultad de demandar la elevaci\u00f3n a p\u00fablico es de naturaleza personal; y dir\u00eda que es personal\u00edsima; enti\u00e9ndase bien que no digo que el acto de elevaci\u00f3n sea personal\u00edsimo y no sustituible por la autoridad judicial; digo que es personal\u00edsima de los contratantes y no cabe entender ni cedida la acci\u00f3n (incluso ser\u00eda discutible una cesi\u00f3n de la pretensi\u00f3n) ni que haya posibilidad de subrogaci\u00f3n en esa pretensi\u00f3n por el hecho del otorgamiento de otro negocio jur\u00eddico que tiene su base en \u00e9ste. Del contrato de compraventa nace mi pretensi\u00f3n de que el otro contratante eleve a p\u00fablico, pero no se va m\u00e1s all\u00e1. Y es que en Derecho espa\u00f1ol existe libertad de elecci\u00f3n de forma; las partes contratantes pueden compelerse a \u201cllenar\u201d una forma, pero por mucho inter\u00e9s (y leg\u00edtimo) que pueda tener C en que el contrato entre A y B sea elevado a p\u00fablico, ese contrato es algo ajeno a \u00e9l y acept\u00f3, al tiempo de concertar su compraventa, el estado formalizado de los t\u00edtulos de su vendedor, t\u00edtulos que ni siquiera tiene que conocer; pudo, y debi\u00f3, exigir al tiempo de contratar que su transmitente tuviese llena una forma en la titulaci\u00f3n; no lo hizo, y debe pechar con las consecuencias.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Vuelvo a repetir lo dicho antes: hay que reconocer que C tiene inter\u00e9s en que el negocio entre A y B se eleve a p\u00fablico; pero no parece que sea un inter\u00e9s jur\u00eddicamente protegido. Es cierto que C siempre podr\u00e1 demandar a A y B la elevaci\u00f3n a p\u00fablico de su contrato, y cabe incluso que se entienda judicialmente (en una interpretaci\u00f3n extensiva de lo que es el inter\u00e9s leg\u00edtimo protegido) que procede.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Pero toda una teor\u00eda sobre la procedencia del expediente de dominio no puede basarse en una posibilidad ni siquiera defendida te\u00f3ricamente por nadie, hasta donde se me alcanza.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En conclusi\u00f3n:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">a) para que exista interrupci\u00f3n de tracto basta con que el t\u00edtulo formal del transmitente no est\u00e9 inscrito ni sea inscribible, como la propia Direcci\u00f3n General se ha encargado de resaltar;<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">b) la excepcionalidad del tracto sucesivo (que, como he dicho, no es propiamente tal) no puede llevar a negar que en un supuesto como el indicado haya ruptura de tracto, ya que los dos problemas operan en plano distinto;<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">c) y la mayor o menor dificultad del promotor del expediente llenar la forma de los t\u00edtulos anteriores al suyo no puede suponer, en modo alguno, negar la existencia de una interrupci\u00f3n del tracto; la doctrina de la extraordinaria dificultad para la obtenci\u00f3n de la titulaci\u00f3n ordinaria supondr\u00eda, en realidad, desplazar la procedencia del expediente a un juicio del registrador dif\u00edcilmente controlable a priori ni por el promotor del expediente ni por el notario, con quiebra del principio de seguridad jur\u00eddica entendida como predictibilidad; es una exigencia que carece de apoyo legal y reglamentario, ya que no aparece por ning\u00fan sitio, y, en el fondo, supone desconocer los medios procesales de que el promotor del expediente dispone para conseguir la documentaci\u00f3n: en el caso m\u00e1s sencillo, sencillamente, carece de tales medios procesales ya que carece de legitimaci\u00f3n procesal (de \u201cacci\u00f3n directa\u201d, dice el Centro Directivo) para instar esa formalizaci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Por eso esa doctrina es criticable.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Hasta ahora he analizado el caso de las ventas sucesivas en documento privado. Son diferentes los supuestos de hecho de la resoluci\u00f3n de 13 de julio de 2017 o de la resoluci\u00f3n de 30 enero 2018. En esta \u00faltima, hasta ahora no citada, el titular registral muere, uno de los herederos adquiere por herencia, y sus herederos parten la herencia de \u00e9ste y se adjudican el bien; la resoluci\u00f3n de 2018 cita las resoluciones de 14 de abril y 10 de noviembre de 2016 de que cabe cuando se adquiere de alguno de los herederos del titular registral porque \u201cel promotor carecer\u00eda de acci\u00f3n directa frente a los herederos que no le transmitieron\u201d.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Como hemos visto, los supuestos de hecho de ambas resoluciones de 2017 y 2018 son m\u00e1s complejos, pero sustancialmente ser\u00eda el caso en que A (titular registral) vende a B en documento privado; B fallece y hereda C.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Como hemos visto (y s\u00ed, reitero), la resoluci\u00f3n de 2018 que se acaba de citar indica que el heredero del contratante carece de acci\u00f3n directa contra el otro contratante; en mi opini\u00f3n esto no es as\u00ed; el heredero del comprador s\u00ed tiene acci\u00f3n contra el vendedor de su causante para que \u00e9ste eleve a p\u00fablico el contrato, porque como heredero sucede en todos sus derechos y acciones.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Y es por eso por lo que la resoluci\u00f3n de 5 de junio de 2020 dice que \u201ctiene la raz\u00f3n el registrador al recordar la doctrina de este Centro Directivo sobre inaplicaci\u00f3n del expediente de dominio cuando no hay propiamente interrupci\u00f3n del tracto sucesivo. No puede decirse que exista efectiva interrupci\u00f3n del tracto cuando los promotores del expediente son los herederos del adquirente del titular registral, y por tanto los legitimados activamente para el ejercicio de las acciones que al mismo correspond\u00edan para satisfacer los requisitos establecidos por el ordenamiento relativos a la documentaci\u00f3n de la compraventa\u201d.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Ahora bien, en mi opini\u00f3n, esta resoluci\u00f3n ampl\u00eda indebidamente el supuesto legal. La ley dice que no hay interrupci\u00f3n cuando se adquiere del titular registral o de sus herederos. La Direcci\u00f3n General se permite ampliar el supuesto de hecho que define la ley al caso de que el promotor del expediente sea heredero del adquirente del titular registral, y dice que no hay interrupci\u00f3n de tracto porque el heredero tiene acci\u00f3n para pedir la elevaci\u00f3n a p\u00fablico de la compraventa de su causahabiente.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Pero que pueda hacerlo (y ya he dicho antes que puede) no quiere decir que haya de impon\u00e9rsele hacerlo. Hay dos transmisiones, la segunda no puede acceder al Registro por no estar inscrita la primera y hay ruptura de tracto; el expediente es una alternativa a la v\u00eda judicial, con independencia de la mayor o menor dificultad de \u00e9sta e incluso de que en un caso como el indicado cupiera, como heredero, la acci\u00f3n directa contra el contratante del causante del promotor del expediente.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Conviene, por tanto, no confundir los problemas que se han visto de cu\u00e1ndo hay ruptura de tracto, cual es la naturaleza del expediente y la mayor o menor dificultad para conseguir la formalizaci\u00f3n adecuada de la titulaci\u00f3n que constituye la cadena entre el titular registral y el promotor del expediente.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0<\/p>\n<h2 style=\"text-align: justify;\"><a id=\"dificultad7\"><\/a><span style=\"color: #0000ff;\">7.- LA EXTRAORDINARIA DIFICULTAD COMO MEDIO DE RECTIFICACI\u00d3N DEL REGISTRO DE LA PROPIEDAD.<\/span><\/h2>\n<p style=\"text-align: justify;\">Pero antes he se\u00f1alado que la doctrina de la \u201cextraordinaria dificultad\u201d ha servido para permitir el expediente en casos en que no hab\u00eda propiamente interrupci\u00f3n de tracto, pero s\u00ed hab\u00eda una extraordinaria dificultad para conseguir la titulaci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Las resoluciones de 19 de septiembre y 7 de diciembre de 2012 admiten el expediente de dominio incluso en aquellos casos en que no hay verdadera ruptura de tracto cuando la obtenci\u00f3n de la titulaci\u00f3n ordinaria revista una extraordinaria dificultad que dar\u00eda lugar a formalismos extraordinarios; en la primera, de 19 de septiembre de 2012, se trata de admitir un acta de notoriedad como complementaria de un documento privado en el que el vendedor es el titular registral; la Direcci\u00f3n General dice que \u201cen definitiva la interrupci\u00f3n de tracto existe no solo cuando falta uno de los eslabones del tracto sucesivo, sino tambi\u00e9n cuando el \u00faltimo eslab\u00f3n registral no permite pasar al actual sin una dificultad extraordinaria, en cuyo caso, el tracto tambi\u00e9n est\u00e1 interrumpido por raz\u00f3n de esa dificultad\u201d en una palmaria declaraci\u00f3n de que, en realidad, no hay interrupci\u00f3n; en la segunda de las resoluciones, de 7 de diciembre de 2012, una de las cinco copropietarias (en realidad, nudo propietaria) adquiere en documento privado de las otras cuatro copropietarias las cuatro quintas partes que le faltaban para ser titular del cien por cien, pero al iniciarse el expediente, ya resultaba imposible obtener la titulaci\u00f3n formal necesaria para la inscripci\u00f3n, pues hab\u00edan fallecido los que suscribieron el contrato aludido y hab\u00eda habido una pluralidad de sucesivos herederos que dificultaban extraordinariamente la prestaci\u00f3n de los consentimientos necesarios.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En otras resoluciones, se sigue el mismo criterio; la de 28 abril 2016 (en que se trata de un comprador de una sociedad en documento privado con la sociedad est\u00e1 liquidada) dice que en el caso en cuesti\u00f3n no se ha justificado la extraordinaria dificultad en conseguir la documentaci\u00f3n pertinente (es decir, parece que si se hubiera justificado tal dificultad proceder\u00eda el expediente) y la de 28 de diciembre de 2018 (en que los promotores adquirieron de los titulares registrales) que admite el expediente de dominio incluso en aquellos casos en que no hay una verdadera ruptura de tracto cuando la obtenci\u00f3n de la titulaci\u00f3n ordinaria revista una extraordinaria dificultad, que \u201cdar\u00eda lugar a formalismos inadecuados\u201d, aunque en el caso de autos no se diese tal extraordinaria dificultad.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Vale la pena destacar c\u00f3mo en todos estos casos el adquirente del titular registral exist\u00eda al tiempo de promover el expediente.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Hay que reconocer el esfuerzo de la Direcci\u00f3n General en estos casos; pero el esfuerzo se basa en un error.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Si no hay efectiva interrupci\u00f3n de tracto porque se ha adquirido directamente del titular registral, ning\u00fan problema o dificultad en la obtenci\u00f3n de la documentaci\u00f3n puede significar desconocer la inexistencia del supuesto de hecho de la interrupci\u00f3n del tracto; y si no hay interrupci\u00f3n de tracto, sea cual sea la dificultad, el camino es la obtenci\u00f3n de sentencia y no un expediente, judicial antes y notarial hoy. El art\u00edculo 208 es claro y meridiano: en los casos de adquisici\u00f3n del titular registral no hay interrupci\u00f3n de tracto y si no la hay no cabe ni expediente de reanudaci\u00f3n ni actas complementarias que no tienen cabida en la Ley.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0<\/p>\n<h2 style=\"text-align: justify;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong><a id=\"fin8\"><\/a>8.- LA FINALIDAD DEL EXPEDIENTE.<\/strong><\/span><\/h2>\n<p style=\"text-align: justify;\">Despu\u00e9s de estudiar qu\u00e9 es la interrupci\u00f3n de tracto y cu\u00e1ndo procede o no el expediente, se hace preciso saber cu\u00e1l es la finalidad del expediente de reanudaci\u00f3n de tracto, ya que eso va a tener importancia en lo que luego se dir\u00e1.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Seg\u00fan dijo la resoluci\u00f3n de 21 de diciembre de 2016 (refiri\u00e9ndose a la inscripci\u00f3n de un auto), la finalidad del expediente de dominio, es \u201cgenerar un t\u00edtulo formal que permita obtener la inscripci\u00f3n en aquellos casos en los que exista una interrupci\u00f3n del tracto que no puede ser subsanada mediante la presentaci\u00f3n de los sucesivos t\u00edtulos que han quedado al margen de Registro\u201d.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Hubiera sido m\u00e1s coherente con la l\u00f3gica del sistema un acta de reanudaci\u00f3n de tracto complementaria de un t\u00edtulo formal inscribible, ya que, como veremos, ese t\u00edtulo material adquisitivo no es necesario que conste en un t\u00edtulo formalmente inscribible y que sirva para la iniciaci\u00f3n del expediente; de eso se quejaba precisamente la resoluci\u00f3n de 15 de noviembre de 2021. Sin embargo, en nuestro sistema actual es el acta lo que se inscribe. El acta es el t\u00edtulo formal que contiene un juicio notarial sobre la justificaci\u00f3n del dominio y permite la inscripci\u00f3n de este dominio.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Esto tiene consecuencias, pues lo que se inscribe es el dominio que declara justificado el acta, sin que deban inscribirse los t\u00edtulos intermedios.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Es decir, hay que tener claro que en este expediente hay \u201creanudaci\u00f3n\u201d pero no \u201creinscripci\u00f3n\u201d ni \u201creconstrucci\u00f3n\u201d (LACRUZ) del tracto, aunque sobre este \u00faltimo tema volveremos m\u00e1s adelante. Es cierto que los t\u00e9rminos \u201creanudar el tracto\u201d pueden parecer equ\u00edvocos ya que da la impresi\u00f3n de que de alguna manera los t\u00edtulos intermedios se reflejan en el Registro de suerte que el expediente tendr\u00eda por objeto la reanudaci\u00f3n de la cadena de transmisiones. En modo alguno es as\u00ed. Se trata de una nueva inscripci\u00f3n que permite volver a renacer a la vida registral una finca toda vez que se inscribe una adquisici\u00f3n sin conexi\u00f3n formal con la titularidad registral. Es un verdadero volver a empezar. Ese y no otro es el sentido de reanudar.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La finalidad del expediente no es, por tanto, la reconstrucci\u00f3n de la vida jur\u00eddica de la finca hasta llegar al promotor, sino que basta entender justificado el dominio del promotor (as\u00ed, claramente, resultaba del derogado art. 201 regla quinta LH y de los art\u00edculos 283 y 284 del Reglamento Hipotecario, que hablan de \u201cdeclarar justificado el dominio\u201d), aportando, eso s\u00ed, el t\u00edtulo adquisitivo formal del promotor del expediente.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0<\/p>\n<h2 style=\"text-align: justify;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><a id=\"titulo9\"><\/a>9.- El T\u00cdTULO FORMAL DEL PROMOTOR.<\/span><\/h2>\n<p style=\"text-align: justify;\">Otro de los problemas que plantea el expediente de dominio es el t\u00edtulo formal de propiedad que alega el promotor del expediente.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Este tema debiera ser pac\u00edfico. En principio, s\u00f3lo hubiera debido admitirse un t\u00edtulo de adquisici\u00f3n susceptible de causar la inscripci\u00f3n a favor del promotor del expediente si el transmitente fuera el titular registral. Es decir, un t\u00edtulo p\u00fablico (aclaro que no necesariamente una escritura p\u00fablica, pues podr\u00eda ser la instancia privada del heredero \u00fanico o la ejecutoria). Y ello porque, como ya he se\u00f1alado, la finalidad del expediente debiera ser suplir el hecho de que el transmitente del t\u00edtulo que se presentar\u00eda a inscripci\u00f3n no es el titular registral.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Pero esta idea no es correcta. Y no lo es porque el sistema actual sigue rigi\u00e9ndose en gran parte por criterios inspirados en la legislaci\u00f3n decimon\u00f3nica.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El expediente de dominio se introduce en la reforma de 1869 de la Ley Hipotecaria. En realidad, se introducen dos expedientes de dominio, el que podemos llamar ordinario y el expediente que acumulaba un expediente de liberaci\u00f3n de cargas, que era un expediente con purga total de derechos contradictorios con el dominio que se inscrib\u00eda, pero en beneficio de un tercer adquirente (es decir, el promotor de este expediente no se beneficiaba de la purga, sino s\u00f3lo quien adquir\u00eda de \u00e9l). Poco importa eso ahora, aunque tiene mucha relaci\u00f3n con el tema del monismo y dualismo hipotecario y aunque esta idea (pero beneficiando la purga al inmatriculante pasado un plazo) haya inspirado la versi\u00f3n inicial del proyecto de reforma del art. 203 LH.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Lo que me interesa destacar en este momento (porque sirve para explicar nuestro expediente de reanudaci\u00f3n actual) es que en 1869 pod\u00eda promover el expediente inmatriculador \u201cel propietario que careciere de t\u00edtulo escrito de dominio\u201d, justificando judicialmente la adquisici\u00f3n del dominio, \u201cpidiendo que se declare su derecho\u201d, en un procedimiento en que hab\u00eda que citar a aqu\u00e9l de quien procedieran los bienes; la resoluci\u00f3n final declaraba justificado el dominio, y esta declaraci\u00f3n era lo que se inscrib\u00eda.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La reforma de la Ley Hipotecaria de 1917 introduce una especie de expediente de reanudaci\u00f3n de tracto, aunque formalmente no sea de reanudaci\u00f3n, ya que si practicado el expediente oportuno se entendiera por el Juez justificado el dominio de una finca por el promotor del expediente se practicar\u00eda la inscripci\u00f3n, como primera inscripci\u00f3n, aunque hubiera inscripci\u00f3n de dominio contradictoria, siempre que esta inscripci\u00f3n tuviera m\u00e1s de veinte a\u00f1os de antig\u00fcedad, el titular registral hubiera sido citado en debida forma y no hubiera comparecido para formular oposici\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Es en la reforma de la Ley Hipotecaria de 1944 cuando se introducen el expediente judicial de reanudaci\u00f3n del tracto sucesivo interrumpido y las actas notariales para la reanudaci\u00f3n del tracto sujetas a aprobaci\u00f3n judicial, con una regulaci\u00f3n diferente en cuanto a las notificaciones y la justificaci\u00f3n de la titulaci\u00f3n intermedia. El proyecto de Ley contemplaba unas actas notariales de inmatriculaci\u00f3n, pero este supuesto no pas\u00f3 a la Ley. En la v\u00eda judicial, en realidad, lo que hab\u00eda era un expediente con una doble finalidad, la inmatriculatoria y la reanudatoria del tracto.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Pues bien, siguiendo la idea b\u00e1sica de la Ley de 1869 para el expediente de dominio inmatriculador, en el sistema de 1944 no era obligatorio que el promotor del expediente presentara su t\u00edtulo de adquisici\u00f3n ni para el expediente con finalidad inmatriculadora ni para el expediente de reanudaci\u00f3n. El art. 201 LH dec\u00eda que \u201cse acompa\u00f1ar\u00e1n asimismo los documentos acreditativos del derecho del solicitante, si los tuviere, y, en todo caso, cuantos se estimaren oportunos para la justificaci\u00f3n de la petici\u00f3n que hiciere en su escrito\u201d; el art. 272 RH se refer\u00eda al \u201cpropietario que careciere de t\u00edtulo escrito de dominio o que, aun teni\u00e9ndolo, no pudiera inscribirse por cualquier causa\u201d, como sujeto promotor del expediente; el art. 274 RH habla de la manifestaci\u00f3n de carecer de t\u00edtulo, y el art. 282 RH establece que \u201cen el expediente para acreditar el dominio no se podr\u00e1 exigir del que lo promueva que presente el t\u00edtulo de adquisici\u00f3n de la finca o derecho cuando hubiera alegado que carece del mismo\u201d. Para el expediente de reanudaci\u00f3n de tracto, el art. 285 RH establec\u00eda que no se puede \u201cexigir al que promueva el expediente que determine ni justifique las transmisiones operadas desde la \u00faltima inscripci\u00f3n hasta la adquisici\u00f3n de su derecho\u201d.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Es decir, en el viejo sistema legal, el promotor del expediente no ven\u00eda obligado a determinar las transmisiones que llevaban desde el titular registral hasta \u00e9l, ni en caso de que las determinara, ven\u00eda obligado a justificar dichas transmisiones, presentando la documentaci\u00f3n relativa a dichas transmisiones.\u00a0\u00a0<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Pero esta idea era aplicable exclusivamente, seg\u00fan la Direcci\u00f3n General, al expediente de dominio, no al acta notarial de reanudaci\u00f3n de tracto. La resoluci\u00f3n de 25 de junio de 2014 dijo respecto a un acta de notoriedad para la reanudaci\u00f3n de tracto que \u201cno existe en sede de acta notarial un precepto similar al que en sede judicial prev\u00e9 el art\u00edculo 285 del Reglamento Hipotecario, referido al expediente de dominio para reanudar el tracto\u2026. Eso s\u00f3lo es aplicable a los procedimientos judiciales y adem\u00e1s est\u00e1n circunscritos a supuestos excepcionales en los que no sea posible \u2013y as\u00ed se exprese en el mandamiento\u2013 identificar la cadena de t\u00edtulos intermedios\u201d.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En ning\u00fan lugar de la ley dec\u00eda esto, en realidad, pues el art. 289 RH dec\u00eda que el promotor del acta de notoriedad deb\u00eda indicar el \u201ct\u00edtulo de adquisici\u00f3n del inmueble, determinando, si fuere posible, el nombre, apellidos y domicilio de las personas de quien procedan los bienes o sus causahabientes, as\u00ed como de las dem\u00e1s personas que hayan de ser notificadas\u201d, utilizando el \u201csi es posible\u201d que se contiene en la Ley para el expediente judicial. Y no puede olvidarse que, en el viejo sistema, en realidad, era la resoluci\u00f3n judicial aprobando el expediente el t\u00edtulo que permit\u00eda la inscripci\u00f3n de la reanudaci\u00f3n, donde el Juez daba por buena tanto la tramitaci\u00f3n entera del acta como la manifestaci\u00f3n notarial de que se hab\u00eda justificado la adquisici\u00f3n dominical.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La reforma de 2015 supone un importante cambio en esta materia. Por un lado, se suprime el expediente judicial atribuyendo la competencia al notario, unificando la regulaci\u00f3n de los dos distintos expedientes que contemplaba la ley de 1944; y por otro se regula separadamente (art. 208) un expediente de reanudaci\u00f3n, si bien (y en esto se sigue claramente la idea de la Ley anterior) sobre la base procedimental del expediente notarial de inmatriculaci\u00f3n del art. 203 LH.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Pues bien, la regla segunda del art. 203 establece que el promotor del expediente o requirente del acta habr\u00e1 de presentar el \u201ct\u00edtulo de propiedad de la finca que se pretende inmatricular, que atribuya el dominio sobre la misma al promotor del expediente\u201d.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Por lo tanto, frente al r\u00e9gimen de 1944-1946 en que cab\u00eda, en el expediente de dominio, que el promotor del expediente alegara carecer de t\u00edtulo formal de clase alguna, ahora se necesita un t\u00edtulo formal de adquisici\u00f3n, un documento. Sin embargo, no se exige que sea un documento p\u00fablico; podr\u00e1 serlo, pero para el expediente inmatriculador cabe tanto el p\u00fablico como el privado.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Y dado que esta norma es aplicable al expediente de reanudaci\u00f3n, habr\u00e1 que concluir a) que es un requisito imprescindible la presentaci\u00f3n de un documento que contenga la adquisici\u00f3n por el promotor del expediente; respecto de este extremo, la cuesti\u00f3n debiera estar zanjada despu\u00e9s de la resoluci\u00f3n de 27 de junio de 2016 (su doctrina, aunque de un modo un tanto incidental se recog\u00eda en la resoluci\u00f3n de 23 de mayo de 2016; y se reitera por la de 10 de mayo de 2019); se\u00f1ala el Centro Directivo, y con raz\u00f3n, que \u201cuno de los elementos a aportar en el inicio del tr\u00e1mite del expediente deber\u00e1 ser el documento que acredite la titularidad del promotor, cuesti\u00f3n \u00e9sta calificada y exigida por el registrador en su calificaci\u00f3n, teniendo su ausencia un car\u00e1cter obstativo que impide la inscripci\u00f3n en el Registro del acta de conclusi\u00f3n del t\u00edtulo inmatriculador. Ciertamente el antiguo art\u00edculo 201 se\u00f1alaba que dicho t\u00edtulo justificativo se aportar\u00e1 \u201csi lo tuviere\u201d, pero actualmente este requisito se vuelve inexcusable al exigir la aportaci\u00f3n documental del t\u00edtulo (por ello, el formal ya sea p\u00fablico o privado, comprensivo igualmente del material) en el que el promotor justifique su derecho\u201d; como se\u00f1ala la resoluci\u00f3n de 7 de marzo de 2023, con independencia de la validez del contrato verbal para ser t\u00edtulo para la adquisici\u00f3n del dominio, no puede basarse en un contrato verbal el expediente y b) que no existen otros requisitos de forma para el t\u00edtulo adquisitivo en nuestro expediente; debe existir, sea en forma p\u00fablica o privada.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0<\/p>\n<h2 style=\"text-align: justify;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><a id=\"usucapion\"><\/a>10.- LA USUCAPI\u00d3N COMO T\u00cdTULO MATERIAL ALEGADO POR EL PROMOTOR DEL EXPEDIENTE Y LOS PROBLEMAS DEL T\u00cdTULO FORMAL.<\/span><\/h2>\n<p style=\"text-align: justify;\">Y ahora podemos tratar de la usucapi\u00f3n como t\u00edtulo h\u00e1bil para conseguir tanto la inmatriculaci\u00f3n como la reanudaci\u00f3n del tracto sucesivo.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La usucapi\u00f3n es un t\u00edtulo material de adquisici\u00f3n del dominio; precisamente porque se basa en el hecho de poseer (obvio ahora los otros requisitos tanto de la posesi\u00f3n como los circundantes) no hay t\u00edtulo formal de adquisici\u00f3n. Si la finca est\u00e1 ya inscrita, los modos de hacer constar en el Registro la adquisici\u00f3n por usucapi\u00f3n son o a) la sentencia en procedimiento seguido contra el titular registral en que se declare que el contendiente es due\u00f1o por usucapi\u00f3n y ordene la inscripci\u00f3n a favor del usucapiente (resoluciones de 3 de diciembre de 2015, 19 de mayo de 2017 y 1 de junio de 2021), ordenando al tiempo la cancelaci\u00f3n o b) el reconocimiento de dominio y en escritura p\u00fablica efectuado por el titular registral en favor del usucapiente.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En el caso del expediente inmatriculatorio, sentencia o escritura de reconocimiento podr\u00edan ser el t\u00edtulo formal h\u00e1bil para el inicio del expediente, y, por lo tanto, ambos servir\u00edan tambi\u00e9n para un expediente de reanudaci\u00f3n. En el caso de la sentencia, nos estamos refiriendo a la mera sentencia declarativa del dominio por usucapi\u00f3n (aunque, l\u00f3gicamente, caben otros supuestos como la sentencia admitiendo la reivindicatoria siempre que contenga la declaraci\u00f3n de que se ha probado la adquisici\u00f3n por usucapi\u00f3n como presupuesto).<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Hay que recordar que conforme al art. 204 tambi\u00e9n cabe la inmatriculaci\u00f3n de fincas \u201cen virtud de sentencia que expresamente ordene la inmatriculaci\u00f3n, obtenida en procedimiento declarativo en que hayan sido demandados todos los que, de conformidad con lo establecido en el art\u00edculo 203, deban intervenir en el expediente, observ\u00e1ndose las dem\u00e1s garant\u00edas prevenidas en dicho art\u00edculo\u201d. Es decir, una sentencia supletoria del expediente notarial o paralela al mismo, que cabe tanto cuando hay usucapi\u00f3n como cuando hay otra forma de adquisici\u00f3n, pero no hay documento que la formalice; por ejemplo, la venta verbal. Por lo tanto, si la sentencia reconociendo la usucapi\u00f3n (que es el caso que estamos analizando) ordena la inmatriculaci\u00f3n y en el procedimiento han intervenido los que se indica, se procede a la inmatriculaci\u00f3n autom\u00e1tica; si meramente se limita a reconocer la usucapi\u00f3n efectuada, es decir, se trata de una sentencia meramente declarativa, habr\u00e1 de acudirse al 203, en el que la sentencia servir\u00e1 de t\u00edtulo formal apto para la iniciaci\u00f3n del expediente inmatriculador.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Con esa referencia a la sentencia, se plantea el problema de la eficacia de las sentencias respecto del Registro de la Propiedad; comoquiera que solamente nos estamos refiriendo al supuesto del tracto sucesivo interrumpido, prefiero tratar de plantear y resolver el problema m\u00e1s adelante, al tratar de la oposici\u00f3n al expediente.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">He dicho antes que sentencia declarativa de dominio por usucapi\u00f3n y escritura de reconocimiento de dominio ser\u00edan t\u00edtulos h\u00e1biles para iniciar un expediente de dominio con finalidad de inmatriculaci\u00f3n cuando el t\u00edtulo alegado por el promotor fuera la usucapi\u00f3n. Sin embargo, he de reconocer que no est\u00e1 tan claro, porque la Ley habla de un t\u00edtulo de propiedad que atribuya el dominio al promotor, con lo que parece que se refiere a un t\u00edtulo formal que contenga un t\u00edtulo material de adquisici\u00f3n. Y en alguna ocasi\u00f3n (resoluci\u00f3n de 27 de junio de 2016) as\u00ed lo ha indicado la Direcci\u00f3n General.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">No obstante, de seguir esta tesis restrictiva, resultar\u00eda que la sentencia meramente declarativa del dominio adquirido por usucapi\u00f3n no podr\u00eda ser t\u00edtulo h\u00e1bil para promover la inmatriculaci\u00f3n (porque no re\u00fane los requisitos del 204 ya que no ordena la inmatriculaci\u00f3n ni la exigencia que hemos introducido respecto del t\u00edtulo apto para el procedimiento del art\u00edculo 203) y eso nos obligar\u00eda a iniciar otro procedimiento judicial pero ahora contra todos los que deben intervenir en el procedimiento del art. 203, que es el notarial. Es decir, hemos obtenido sentencia declarativa contra el viejo propietario o contra el que ha reivindicado la finca, y no podemos iniciar un procedimiento inmatriculatorio, aboc\u00e1ndonos a iniciar el procedimiento del art. 204.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Para evitar estas vueltas y revueltas, parece mucho m\u00e1s l\u00f3gico entender que la sentencia es un t\u00edtulo de propiedad que contiene el t\u00edtulo material de adquisici\u00f3n apto para promover el expediente del art. 203.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Y si la sentencia tiene este car\u00e1cter, la escritura p\u00fablica de reconocimiento de dominio tambi\u00e9n lo ha de tener. No interesa ahora el estudio detenido de la evoluci\u00f3n de la doctrina de la Direcci\u00f3n General sobre el reconocimiento de dominio; dejando a un lado la propia referencia del art. 2 de la Ley Hipotecaria, y la normativa tributaria, me parece sustancial el criterio de las \u00faltimas resoluciones de la Direcci\u00f3n General que parten del principio de que carece de sentido que para conseguir la correspondencia entre la realidad y el Registro fuera necesario un litigio fingido con allanamiento a las pretensiones del usucapiente. De hecho, la reforma del expediente de dominio de reanudaci\u00f3n de tracto en la Ley de 1944 se hizo, entre otros motivos, para evitar los juicios fingidos, tal y como se indica en su Exposici\u00f3n de Motivos.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Una y otra (sentencia y escritura relativas a la usucapi\u00f3n), por lo tanto, podr\u00e1n servir para iniciar el expediente de reanudaci\u00f3n de tracto.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El problema es si puede serlo la alegaci\u00f3n de usucapi\u00f3n, probada en el propio expediente.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Aunque referidas a autos judiciales del sistema anterior, la Direcci\u00f3n General, en la resoluci\u00f3n de 21 de marzo de 2003 (seguida por otras de 28 de mayo de 2015, y de 27 de abril de 2017, aunque en \u00e9sta de modo incidental) ha admitido la usucapi\u00f3n como t\u00edtulo material de adquisici\u00f3n probado en el expediente judicial; la resoluci\u00f3n de 2003 establece que: \u201csi se considera: a) que el juez considera que el promotor ha adquirido la propiedad de las fincas por prescripci\u00f3n al haberlas pose\u00eddo a t\u00edtulo de due\u00f1o durante m\u00e1s de treinta a\u00f1os, b) que la prescripci\u00f3n es un modo de adquirir; c) que el expediente de dominio es un procedimiento que tiene por fin la declaraci\u00f3n erga omnes a efectos registrales de que ha existido un hecho del que resulta que el promotor ha adquirido el dominio; d) que no existe ninguna norma que exija que la adquisici\u00f3n se haya realizado por medio de t\u00edtulo y modo y no por cualquier otro medio de los que recoge el art\u00edculo 609 del C\u00f3digo Civil; y d) que la calificaci\u00f3n registral tiene un alcance limitado (cfr. art\u00edculo 18 de la Ley Hipotecaria), especialmente cuando se trata de documentos judiciales (cfr. art\u00edculo 100 del Reglamento Hipotecario), el defecto observado por el registrador no puede ser mantenido y debe, por consiguiente, revocarse la nota que en \u00e9l se funda\u201d.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Esta posibilidad ya no cabe en el nuevo sistema legal, y no tiene cabida porque, como hecho que es, no consta documentalmente, y ya hemos visto que es requisito fundamental para la iniciaci\u00f3n del expediente que el t\u00edtulo adquisitivo del promotor conste documentado.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Pero si el promotor del expediente notarial no puede alegar la usucapi\u00f3n, la pregunta es si ser\u00eda admisible como t\u00edtulo formal iniciador, adem\u00e1s de la sentencia y de la escritura de reconocimiento de dominio, un acta notarial donde el notario compruebe la adquisici\u00f3n del dominio por posesi\u00f3n continuada, acta de notoriedad del art. 209 del Reglamento Notarial, que servir\u00eda as\u00ed de t\u00edtulo formal de adquisici\u00f3n a los efectos del art. 203.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En mi opini\u00f3n, no.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Es cierto que puede diferenciarse entre la adquisici\u00f3n mediante documento p\u00fablico y la acreditaci\u00f3n de la adquisici\u00f3n mediante documento p\u00fablico y esta acta de notoriedad ser\u00eda un medio de acreditar mediante documento p\u00fablico el hecho de la adquisici\u00f3n; teniendo en cuenta, adem\u00e1s, la doctrina de la Direcci\u00f3n General sobre el art. 205, se ha sostenido tal posibilidad.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Vale la pena examinar brevemente esta doctrina sobre el art. 205.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El art\u00edculo 205 contempla el sistema conocido como de doble t\u00edtulo; el t\u00edtulo que sirve para provocar la inmatriculaci\u00f3n es un t\u00edtulo p\u00fablico traslativo; pero se apoya en otro t\u00edtulo anterior, ya que se exige que ese t\u00edtulo traslativo del dominio o derecho real haya sido otorgado por persona que acredite haber adquirido el dominio o derecho real tambi\u00e9n mediante t\u00edtulo p\u00fablico; existe tambi\u00e9n un tema de plazo, pero ahora no interesa entrar en este tema.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Pues bien, la Direcci\u00f3n General (resoluci\u00f3n de 25 de julio de 2023) admite que ese t\u00edtulo p\u00fablico antecedente y que sirve de base al t\u00edtulo inmatriculador sea un acta notarial en la que el notario autorizante declare que, a su juicio, ha quedado acreditado que el transmitente adquiri\u00f3 la finca al menos un a\u00f1o antes de transmitirla.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Hay que destacar que no se trata del acta complementaria para el t\u00edtulo inmatriculador de los viejos art\u00edculos 199.b) y 205 LH y contenida en el art\u00edculo 298 del Reglamento Hipotecario, en que la declaraci\u00f3n de notoriedad lo era de que el transmitente era tenido por due\u00f1o. Incidentalmente, he de decir, frente a la posici\u00f3n del registrador cuya calificaci\u00f3n da lugar al recurso indicado, que no se trataba nunca de dos posibilidades de inmatriculaci\u00f3n, la del art. 199.b) y la del 205, sino que el 199 determinaba todos los medios inmatriculadores y el 205 desarrollaba el descrito en su apartado b), de forma que el art. 298 RH contemplaba dentro de su \u00e1mbito la acreditaci\u00f3n fehaciente a la que se refer\u00eda la ley.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">No se trata de esta acta de notoriedad complementaria, porque ahora se exige que el acta verse sobre la acreditaci\u00f3n al notario del hecho de la previa adquisici\u00f3n y de la fecha de esta adquisici\u00f3n y esta acta ser\u00e1, para la Direcci\u00f3n General, el t\u00edtulo p\u00fablico complementario del t\u00edtulo p\u00fablico traslativo inmatriculador.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Creo que el fondo del problema que suscita esa calificaci\u00f3n y la resoluci\u00f3n est\u00e1 en que la Direcci\u00f3n General entiende que esa acta (que es claramente un t\u00edtulo p\u00fablico) es un medio de \u201cacreditar\u201d la adquisici\u00f3n del dominio por el ulterior transmitente, mientras que la posici\u00f3n contraria debiera basarse (m\u00e1s que en la referencia a que ninguna norma menciona la posibilidad de que la inmatriculaci\u00f3n de una finca en virtud de un t\u00edtulo p\u00fablico de adquisici\u00f3n de la misma se pueda conseguir acompa\u00f1ando dicho t\u00edtulo por un acta en la que un notario declare que es notorio que el transmitente era tenido por due\u00f1o de la finca al tiempo de transmitirla en ese t\u00edtulo p\u00fablico de adquisici\u00f3n, como entiende el registrador autor de la nota) en el adverbio \u201ctambi\u00e9n\u201d que contiene el art\u00edculo 205, ya que podr\u00eda entenderse que ese \u201ctambi\u00e9n\u201d no se refiere solo a la forma del t\u00edtulo, sino al contenido del t\u00edtulo, que debe ser otro t\u00edtulo p\u00fablico traslativo. Es decir, no tanto un documento p\u00fablico acreditativo como un documento p\u00fablico traslativo.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Este problema, sin embargo, nos llevar\u00eda quiz\u00e1s demasiado lejos en este estudio. Pero hemos de reconocer que esta posici\u00f3n del \u00f3rgano directivo sobre el art. 205 puede servir de apoyo a esta tesis ampliadora de la forma de acreditar la usucapi\u00f3n como t\u00edtulo que pueda servir de base para un expediente de dominio.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Tras este largo excurso, vale la pena recapitular.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El acta de la que hablamos como t\u00edtulo formal que presenta el promotor del expediente es un acta de notoriedad del art. 209 del Reglamento Notarial en la que el requirente ha de solicitar que se declare justificada la adquisici\u00f3n del dominio por \u00e9l en cuanto que usucapiente.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Pero si lo miramos con detenimiento, vemos que eso es exactamente lo que hay que acreditar en el expediente del art. 203; como dijo la resoluci\u00f3n de 21 de marzo de 2003 que acabo de citar, la declaraci\u00f3n erga omnes a efectos registrales de que ha existido un hecho del que resulta que el promotor ha adquirido el dominio.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Es cierto que la lectura del art. 203 LH nos produce la sensaci\u00f3n de un cierto automatismo. El promotor presenta un documento, se cita a ciertas personas y si no hay oposici\u00f3n el notario levantar\u00e1 acta accediendo a la pretensi\u00f3n del solicitante.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La propia Direcci\u00f3n General parece a veces abonarse a la tesis del automatismo. La resoluci\u00f3n de 7 de noviembre de 2019 es muy interesante porque se\u00f1ala que la naturaleza de las actas relativas a los expedientes de los art\u00edculos 203 y 208 no son actas de notoriedad, sino que son verdaderos expedientes de dominio con modificaciones (tramitaci\u00f3n notarial, la exigencia de presentaci\u00f3n de t\u00edtulo de propiedad y el r\u00e9gimen de la oposici\u00f3n), pero transmite la sensaci\u00f3n de que la declaraci\u00f3n final notarial se produce autom\u00e1ticamente por el cumplimiento de los requisitos legales. Se\u00f1ala la resoluci\u00f3n que \u201cel hecho de que ese expediente de dominio notarial se documente a trav\u00e9s de actas notariales con sus respectivas diligencias, y no de una escritura p\u00fablica, no debe inducir a pensar err\u00f3neamente, como por inercia ocurre con frecuencia, que estemos propiamente ante un acta de notoriedad (tipo instrumento p\u00fablico notarial que est\u00e1 definido en el art\u00edculo 209 del Reglamento Notarial y subsiste plenamente, pero a otros efectos), ni que la finalizaci\u00f3n exitosa de los actuales expedientes de dominio notariales tenga su fundamento en la apreciaci\u00f3n de la supuesta notoriedad de los hechos alegados por el promotor, sino en el cumplimiento de todos y cada uno de los tr\u00e1mites legalmente previstos (aqu\u00ed es donde se encuentra el aspecto que ahora nos interesa), a salvo siempre, conforme al art\u00edculo 18 de la Ley Hipotecaria, lo que decida motivadamente la calificaci\u00f3n registral. Por tanto, as\u00ed como la legislaci\u00f3n anterior hoy ya derogada contrapon\u00eda el acta de notoriedad al expediente de dominio, en la legislaci\u00f3n actualmente vigente ya no hay tal contraposici\u00f3n, pero tampoco identificaci\u00f3n o asimilaci\u00f3n entre ambas figuras, pues ya no existe ni est\u00e1 prevista, y por tanto no debe emplearse denominaci\u00f3n err\u00f3nea o que induzca a error, un \u00abacta de notoriedad\u00bb para la inmatriculaci\u00f3n de fincas conforme al art\u00edculo 203, o para rectificar la cabida conforme al art\u00edculo 201, o para reanudar el tracto sucesivo conforme al art\u00edculo 208, sino un \u201cexpediente de dominio\u201d tramitado ante notario, y documentado en actas notariales, para alguna de las finalidades se\u00f1aladas\u00bb.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00bfDe verdad el art. 203 es un procedimiento autom\u00e1tico?.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En mi opini\u00f3n, en modo alguno. El notario ha de levantar una segunda acta accediendo a la pretensi\u00f3n solicitada s\u00f3lo si entiende que se ha justificado el dominio y es sobre esto sobre lo que versa el expediente. Vale la pena decir que no s\u00f3lo la adquisici\u00f3n del dominio, sino tambi\u00e9n el dominio actual, que el requirente es el due\u00f1o y no que fue el due\u00f1o, pero ya no lo es; si fuera as\u00ed, carecer\u00eda de toda legitimaci\u00f3n para instar el expediente, porque el efecto que provocar\u00eda (la inmatriculaci\u00f3n a favor del promotor) no ser\u00eda compatible con la realidad (que el promotor ya no es el due\u00f1o). Hemos de pensar que el nuevo procedimiento modifica sustancialmente el sistema anterior, pero no tan sustancialmente que lo convierta en algo mec\u00e1nico. Pensemos en que quien insta el acta es un propietario que ha dejado de serlo, y tal extremo nos consta, por ejemplo, por nota de venta puesta en el documento, nota que no es extra\u00f1a en ciertas particiones privadas. En el sistema anterior, la resoluci\u00f3n judicial era de tener por justificado el dominio en el que instaba el expediente, y este extremo ha de seguir siendo as\u00ed; se justifica el dominio y \u00e9ste s\u00f3lo puede ser el dominio actual; no s\u00f3lo que se adquiri\u00f3 la cosa, sino que se es due\u00f1o.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Volviendo sobre nuestro tema, y si esto es as\u00ed, resulta que el acta de notoriedad relativa a la usucapi\u00f3n a la que me refer\u00eda tendr\u00eda por objeto precisamente lo que es objeto de examen en el expediente inmatriculador. Si acept\u00e1ramos esta acta resultar\u00eda que utilizamos esta declaraci\u00f3n como medio (como t\u00edtulo inicial que habilita para instar el expediente) para conseguir exactamente la misma declaraci\u00f3n final. Resulta, en mi opini\u00f3n, reiterativa y esta declaraci\u00f3n notarial se emite sin las garant\u00edas de que trata de dotarla el sistema, de forma que, si se aceptara esto, el procedimiento ulterior no ser\u00e1 m\u00e1s que la formalizaci\u00f3n de lo ya actuado. Y esta reiteraci\u00f3n es buena muestra de que no procede.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Esta acta no es el t\u00edtulo formal de propiedad al que se refiere la Ley porque el art. 203 exige que se presente t\u00edtulo que atribuya la propiedad al promotor del expediente (el t\u00edtulo de adquisici\u00f3n a que siempre se refiri\u00f3 la ley, aunque pudiera no existir en el viejo sistema legal), y esta acta relativa a la usucapi\u00f3n no es atributiva de la propiedad, sino a lo m\u00e1s es acreditativa de una adquisici\u00f3n de dominio; aunque reconozco que la calificaci\u00f3n de atributiva tambi\u00e9n pudiera predicarse del acta en una interpretaci\u00f3n muy amplia.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En conclusi\u00f3n, teniendo en cuenta que esa acta del art. 209 RN debe versar sobre lo que es objeto del expediente del art. 208 LH y que esa acta no es propiamente un t\u00edtulo que atribuya la propiedad al promotor, debe entenderse que no cabe ning\u00fan acta que declare la usucapi\u00f3n y que pueda servir como t\u00edtulo para iniciar un expediente de reanudaci\u00f3n de tracto.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Pero sobre la usucapi\u00f3n volveremos m\u00e1s adelante, porque es una instituci\u00f3n que da mucho juego en la reanudaci\u00f3n del tracto.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0<\/p>\n<h2 style=\"text-align: justify;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><a id=\"intermedios\"><\/a>11.- LOS T\u00cdTULOS INTERMEDIOS.<\/span><\/h2>\n<p style=\"text-align: justify;\">Adem\u00e1s del t\u00edtulo de adquisici\u00f3n, deber\u00e1n aportarse por el interesado aquellos otros documentos \u201cde los que disponga que justifiquen la adquisici\u00f3n de los titulares intermedios de los que traiga causa y cualesquiera otros que considere oportuno para justificar su petici\u00f3n\u201d.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En esta frase se encuentra uno de los problemas m\u00e1s importantes del expediente de reanudaci\u00f3n de tracto.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Hemos de volver a recordar cual era el sistema de la ley antigua. Como he se\u00f1alado, el promotor del expediente de dominio no ven\u00eda obligado ni a identificar los t\u00edtulos adquisitivos intermedios ni en caso de que los identificara ven\u00eda obligado a justificar las transmisiones presentando la documentaci\u00f3n relativa a esos t\u00edtulos.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Puede defenderse que estamos ante un cambio radical en el expediente notarial o seguir entendiendo que la interpretaci\u00f3n del nuevo sistema es que, salvo que resulte exigido por la nueva dicci\u00f3n legal, hemos de entender que no hay ruptura con el anterior sistema, como l\u00ednea interpretativa de principio.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Parece que la primera l\u00ednea de interpretaci\u00f3n es la seguida por la resoluci\u00f3n de 23 de mayo de 2016 cuando dice que \u201cla identificaci\u00f3n del t\u00edtulo de adquisici\u00f3n del promotor y de los previos adquirentes resultan imprescindible para conceder los medios necesarios para que el notario autorice el expediente de reanudaci\u00f3n del tracto y el registrador califique sobre la existencia de una verdadera interrupci\u00f3n del tracto y la justificaci\u00f3n de la titularidad del vendedor\u201d. Como de costumbre, es preciso tener en cuenta el supuesto de hecho respecto del que se realiza la afirmaci\u00f3n por la Direcci\u00f3n General. Una finca est\u00e1 intitulada a favor de A; A nombra heredero a B y lega la finca, por mitades a otros dos hijos, C y D. La hija C inscribe a su favor su mitad y vende a X la totalidad de la finca, indicando que una mitad le pertenece por legado y otra por \u201cjustos y leg\u00edtimos t\u00edtulos\u201d. Se inscribe a favor de X una mitad indivisa y se inicia el expediente respecto de la otra mitad indivisa; la hija D no hab\u00eda inscrito a su favor su mitad. El t\u00edtulo que se aporta para el inicio del expediente es la escritura de venta de la totalidad de la finca.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Es precisamente porque la referencia al t\u00edtulo de la vendedora son esos \u201cjustos y leg\u00edtimos t\u00edtulos\u201d, sin especificar la naturaleza, car\u00e1cter ni otro dato indicativo de los mismos, dice la resoluci\u00f3n, por lo que se formula la regla que parece general.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La resoluci\u00f3n de 2 de octubre de 2017 parte de un hecho todav\u00eda m\u00e1s extra\u00f1o y es que el t\u00edtulo alegado por los promotores del expediente es anterior al t\u00edtulo del que deriva la inscripci\u00f3n a favor del titular registral.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Por eso, las afirmaciones de la resoluci\u00f3n de que no resulta del acta que se haya aportado ning\u00fan documento que justifique la adquisici\u00f3n de los titulares intermedios de los que traigan causa los promotores son afirmaciones verdaderamente intrascendentes para la resoluci\u00f3n del caso.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Lo esencial es que el t\u00edtulo adquisitivo anterior de los promotores supone una titularidad contradictoria con la que consta tabularmente, lo que revela una discordancia entre el registro y la realidad, pero el expediente de dominio para la reanudaci\u00f3n del tracto no es el procedimiento adecuado para rectificar esta titularidad que se considera err\u00f3nea, sino la rectificaci\u00f3n del t\u00edtulo inscrito o la resoluci\u00f3n judicial contra el titular registral. Tal y como se\u00f1ala el registrador en su calificaci\u00f3n, no existe una verdadera interrupci\u00f3n del tracto pues no hay una cadena de transmisiones desde el titular registral al promotor que no sea posible hacer constar en el Registro por no disponerse de la documentaci\u00f3n adecuada para ello. El problema es otro.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Tratando de extraer una regla de esta resoluci\u00f3n, podemos partir de que el titular registral era A; A vende a B y B vende a C, promotor del expediente. Los herederos de A inscriben la finca a su favor. El expediente de reanudaci\u00f3n no es el medio adecuado para conseguir la inscripci\u00f3n a favor de C; el medio adecuado ser\u00eda o el consentimiento de los herederos de A, que son los actuales titulares registrales, rectificando (eso plantea otro problema a\u00f1adido, como es la mera des-inscripci\u00f3n y la titulaci\u00f3n que ha de presentar C o si cabe el expediente reanudador con el consentimiento ahora de los herederos del titular registral) o la sentencia que declare que los herederos de A no son propietarios por carecer de buena fe, que el propietario es C y que se inscriba su dominio.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Para analizar el problema que estamos planteando de la identificaci\u00f3n de los t\u00edtulos intermedios debemos partir de la dicci\u00f3n legal. La ley se limita a decir que el promotor debe aportar el documento que justifique su adquisici\u00f3n y aquellos otros documentos \u201cde los que disponga\u201d que justifiquen la adquisici\u00f3n de los titulares intermedios de los que traiga causa.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Pues bien, defender que el promotor del expediente debe identificar todos los eslabones de la cadena de transmisiones desde el titular registral hasta el promotor, si no se est\u00e1 obligado a justificar documentalmente esa cadena transmisiva es una incitaci\u00f3n a la falsedad documental no punible. Y quiero explicarme bien. O se exige que se presente la documentaci\u00f3n de todos los eslabones o ser\u00e1 facil\u00edsimo vulnerar la regla de la identificaci\u00f3n mediante verdaderos inventos de t\u00edtulos.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Veamos un ejemplo. A es el titular registral; el promotor del expediente (X) ha adquirido de Y. Puede saber o no saber que Y hab\u00eda adquirido de Z, o que hab\u00eda adquirido del propio A. Si exigimos que identifique todos los eslabones de la cadena, sencillamente acabar\u00e1 sucediendo que se nos diga que A le transmiti\u00f3 a un tal Jos\u00e9 Garc\u00eda Garc\u00eda, que le transmiti\u00f3 a un tal Juan G\u00f3mez G\u00f3mez, que le transmiti\u00f3 a un tal Y y as\u00ed sucesivamente, y que el promotor del expediente \u201cno dispone\u201d de los t\u00edtulos formales de las sucesivas transmisiones, cosa que es cierto que le permite el art\u00edculo 208.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En mi opini\u00f3n, cuando la propia ley habla de los documentos \u201cde que disponga\u201d, es indicativo de que el promotor puede no disponer de ellos, y de que, pese a esa ausencia, cabr\u00e1 el expediente. La pr\u00e1ctica, adem\u00e1s, nos muestra que esto es perfectamente posible; el examen de la jurisprudencia sobre declaraciones dominicales en materia de usucapiones contra tabulas (que es el caso que yo he contrastado) nos muestra que estos documentos viejos no suelen existir, y ello porque puede que nunca hayan existido, porque, y parece que vale la pena insistir, y esto forma parte de la teor\u00eda del sistema negocial espa\u00f1ol (y por tanto aplicable a la adquisici\u00f3n del dominio), en nuestro sistema no hay, como regla general, exigencia de forma como requisito de validez del negocio. Y si los documentos pueden no existir, puede, perfectamente, desconocerse todos los elementos de la cadena transmisiva. Y, de hecho, muchas veces estos eslabones son desconocidos; y no pensemos que, al final, esto s\u00f3lo sucede en fincas r\u00fasticas, que tambi\u00e9n nos encontramos en la jurisprudencia la misma situaci\u00f3n en fincas urbanas (un pisito de m\u00e1s de cien metros en el centro de Bilbao, por ejemplo). Y si esto sucede en usucapiones contra tabulas, basta transferir el ejemplo a las reanudaciones de tracto.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El viejo art\u00edculo 201 LH dec\u00eda que \u201cse acompa\u00f1ar\u00e1n asimismo los documentos acreditativos del derecho del solicitante, si los tuviere, y, en todo caso, cuantos se estimaren oportunos para la justificaci\u00f3n de la petici\u00f3n que hiciere en su escrito\u201d. Si leemos con calma el art. 208 actual, vemos que la nueva ley despu\u00e9s de exigir la presentaci\u00f3n del t\u00edtulo de adquisici\u00f3n del promotor, dice exactamente lo mismo que dec\u00eda la vieja ley: la presentaci\u00f3n de los t\u00edtulos intermedios, si los tuviere (\u201caquellos otros de los que disponga que justifiquen la adquisici\u00f3n de los titulares intermedios de los que traiga causa y cualesquiera otros que considere oportuno para justificar su petici\u00f3n\u201d). Y si dice lo mismo (y las variaciones de texto son meramente estil\u00edsticas), debe entenderse en el mismo sentido en que se entend\u00eda antes, porque de la ley no se deriva argumento alguno en contrario.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Es decir, y en conclusi\u00f3n, lo \u00fanico cierto es que la ley (siguiendo el criterio de la legislaci\u00f3n anterior) permite que el promotor no disponga de la documentaci\u00f3n relativa a todos los eslabones de la cadena de transmisiones.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Y esto s\u00f3lo tiene sentido si no estoy obligado a identificar todos esos eslabones.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En este mismo sentido, la resoluci\u00f3n de 24 de septiembre de 2021, con cita de la de 15 de noviembre de 1990, y reiterada en la recent\u00edsima de 11 de marzo de 2024, se\u00f1ala que no es precisa la aportaci\u00f3n de toda la documentaci\u00f3n intermedia, pues, y esto es lo fundamental, considera aplicable al nuevo expediente notarial lo que determina el art. 285 RH, el cual establece que no se \u201cpuede exigir al que promueva el expediente que determine ni justifique las transmisiones operadas desde la \u00faltima inscripci\u00f3n hasta la adquisici\u00f3n de su derecho\u201d.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Eso s\u00ed, siempre que el relato de transmisiones sea demostrativo de la existencia de una ruptura de tracto y a que, al final, no haya adquirido ni del titular registral ni de los herederos del titular registral.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Incidentalmente, he de se\u00f1alar que, en ocasiones, se nos dice que hay que identificar todos los negocios jur\u00eddicos intermedios, para concluir despu\u00e9s, contradictoriamente, que, puesto que se pueden identificar, no procede el expediente porque no hay una efectiva ruptura del tracto.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0<\/p>\n<h2 style=\"text-align: justify;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong><a id=\"usucapion12\"><\/a>12.- Y, DE NUEVO, LA USUCAPI\u00d3N.<\/strong><\/span><\/h2>\n<p style=\"text-align: justify;\">Y ahora es cuando debemos plantearnos, de nuevo, si cabe la alegaci\u00f3n de usucapi\u00f3n en un expediente de reanudaci\u00f3n de tracto.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Ya he planteado si la usucapi\u00f3n puede ser el medio a trav\u00e9s del cual el promotor del expediente haya adquirido el dominio que se pretende inmatricular o respecto del que se plantea la reanudaci\u00f3n de tracto, y he concluido que puede serlo siempre y cuando haya un t\u00edtulo formal declarativo o recognoscitivo de la usucapi\u00f3n consumada; pero no que quepa ning\u00fan tipo de acta que recoja o declare la usucapi\u00f3n consumada como t\u00edtulo inicial alegado por el promotor del expediente.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Ahora de lo que se trata es de analizar si es posible que la usucapi\u00f3n sea uno de los eslabones de la cadena de titularidades que lleva hasta el promotor del expediente. Normalmente, el primero; es decir, el que lleva del titular registral al usucapiente y de ah\u00ed hasta el promotor del expediente. El supuesto de hecho ser\u00eda: A es el titular registral; B consuma la usucapi\u00f3n de la finca; B vende a C, que promueve el expediente por tener t\u00edtulo formal.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Desde luego, puede serlo.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Porque el Registro es un medio para hacer constar no s\u00f3lo transmisiones voluntarias de derechos, sino tambi\u00e9n un medio para hacer constar adquisiciones civilmente v\u00e1lidas y efectivas en las cuales no ha tenido ni arte ni parte la voluntad del titular, sino que el bien pasa de un patrimonio a otro por disposici\u00f3n legal, la cual exige, obviamente, que concurran ciertos supuestos de hecho. La sucesi\u00f3n intestada es un buen ejemplo de la ausencia de voluntad del titular registral; fallecido alguien sin testamento, es la ley la que fija quienes tienen derecho a hacer suyo el patrimonio transmisible dejado por el causante a trav\u00e9s de la aceptaci\u00f3n de la herencia. Pero tambi\u00e9n la usucapi\u00f3n en cuanto que hecho que extingue el dominio en alguien y supone la adquisici\u00f3n por otra persona (y no vale la pena entrar en la naturaleza originaria o derivativa).<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Como ya he se\u00f1alado, el hecho de la usucapi\u00f3n y su consecuencia de traspaso dominical puede resultar de un documento recognoscitivo o de una declaraci\u00f3n judicial; estos documentos ser\u00edan as\u00ed uno de los documentos que prueban una adquisici\u00f3n por uno de los titulares intermedios de los que el promotor del expediente trae causa.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Pero tambi\u00e9n puede ser un hecho alegado y probado en el expediente de reanudaci\u00f3n de tracto.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Porque el expediente tiene por objeto probar la justificaci\u00f3n del dominio en el promotor del expediente, y en esa actividad de an\u00e1lisis de la prueba aportada y practicada el notario no est\u00e1 limitado en modo alguno; de entrada, porque no hay norma que lo proh\u00edba; pero, adem\u00e1s, porque ir\u00eda contra la l\u00f3gica del sistema que pueda prohibirse probar la existencia de uno de los eslabones de la cadena.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En realidad, en mi opini\u00f3n, la usucapi\u00f3n es una instituci\u00f3n que siempre est\u00e1 o puede estar presente en la reanudaci\u00f3n del tracto.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Como he dicho, la finalidad del expediente es justificar suficientemente, a juicio del notario, el dominio del promotor del expediente. Si todos los t\u00edtulos adquisitivos son conocidos, el juicio debe versar sobre la calificaci\u00f3n de dichos t\u00edtulos como suficientes para provocar la transmisi\u00f3n dominical. La calificaci\u00f3n notarial abarca la autor\u00eda negocial, pero tambi\u00e9n la suficiencia y legalidad del negocio jur\u00eddico de adquisici\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Pero puede suceder que se desconozcan algunos de los eslabones de la cadena de transmisiones o que alguno de esos eslabones sea ineficaz o nulo. Como casos de eslabones nulos de pleno derecho nos encontramos con donaciones de bienes inmuebles en documento privado; como casos de eslabones ineficaces nos encontramos disposiciones de bienes gananciales efectuadas s\u00f3lo por uno de los c\u00f3nyuges (en los casos por m\u00ed conocidos, el esposo) o disposiciones efectuadas sin la pertinente autorizaci\u00f3n judicial cuando \u00e9sta debe existir; y negocios en los que falta la prestaci\u00f3n de consentimiento por todos los que deben intervenir, como particiones efectuadas con ausencia de un heredero (normalmente por ausencia no declarada); y finalmente negocios realizados por quien no es due\u00f1o de la cosa transmitida. En todos los casos en que esto se produzca (y creo que bastantes hemos visto todos, aunque no haya sido en expedientes de reanudaci\u00f3n), el notario debe juzgar si pese a la nulidad, anulabilidad, ineficacia o insuficiencia del negocio de transmisi\u00f3n, el pretendido adquirente ha llegado a usucapir o ha caducado la acci\u00f3n de anulabilidad y, una vez ha usucapido (que es el caso que ahora interesa), ha dado lugar a una transmisi\u00f3n que constituya otro de los eslabones de la cadena.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Enti\u00e9ndase bien lo dicho; no es que el promotor del expediente (\u00faltimo de una cadena de transmisiones) sea due\u00f1o por usucapi\u00f3n, porque \u00e9l haya llegado a ser due\u00f1o por usucapi\u00f3n pese a participar en el negocio ineficaz (entendida ahora la ineficacia en sentido ampl\u00edsimo) o sencillamente por una posesi\u00f3n en concepto de due\u00f1o sin antecedente negocial alguno; sobre este supuesto de que el promotor sea due\u00f1o por usucapi\u00f3n ya me he pronunciado: s\u00f3lo cabe la resoluci\u00f3n judicial en un declarativo (al respecto v\u00e9ase la resoluci\u00f3n de 25 de julio de 2023, que contiene una interesante exposici\u00f3n de la usucapi\u00f3n y el Registro de la Propiedad); tampoco cabe dentro del supuesto que \u00e9l adquiera por usucapi\u00f3n por continuaci\u00f3n en la posesi\u00f3n por negocio jur\u00eddico derivado del part\u00edcipe en el negocio ineficaz (como caso, podemos imaginar el supuesto de que el titular registral haya donado en documento privado; y a partir de ah\u00ed, en breve lapso de tiempo tengan lugar transmisiones, de forma que el plazo para usucapir se consuma en la persona del promotor del expediente).<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En el caso que estamos estudiando, la usucapi\u00f3n tiene que haberse consumado antes de la adquisici\u00f3n por el promotor del expediente y haberse producido, despu\u00e9s del usucapiente, una cadena de transmisiones que lleva al promotor del expediente.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Lo mismo ha de ocurrir cuando se desconocen todos los negocios adquisitivos que llevan al promotor del expediente. Entre la fecha de la inscripci\u00f3n del titular registral y el primer t\u00edtulo conocido tiene que haber transcurrido al menos el plazo necesario para que se produzca la usucapi\u00f3n de ese primer titular conocido y probarse, adem\u00e1s, y esto es fundamental, que ha tenido lugar la usucapi\u00f3n; no basta que haya transcurrido el plazo para usucapir contado desde la inscripci\u00f3n, ha de probarse una efectiva usucapi\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Cuesti\u00f3n distinta es la del plazo de usucapi\u00f3n. Cabe que el primer titular de la cadena de transmisiones conocidas haya adquirido por usucapi\u00f3n extraordinaria; pero no cabe en \u00e9l, en principio, la usucapi\u00f3n ordinaria; y no cabe porque para ello ese titular deb\u00eda serlo en virtud de un negocio jur\u00eddico que ser\u00eda apto para transmitir si el transmitente fuera due\u00f1o. Sobre aquel \u201cen principio\u201d tratar\u00e9 de volver m\u00e1s adelante.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En el supuesto m\u00e1s sencillo al que hac\u00edamos referencia, A es el titular registral, B consuma la usucapi\u00f3n y B transmite a C, quien promueve el expediente. La usucapi\u00f3n de B s\u00f3lo es posible si se trata de una usucapi\u00f3n extraordinaria, ya que carece de justo t\u00edtulo, preciso para la usucapi\u00f3n ordinaria.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Cabe, desde luego, un caso m\u00e1s complejo, pero ilustrativo. Si A es titular registral; si B, sin conexi\u00f3n con A, transmite a C, quien despu\u00e9s transmite a D, promotor del expediente, la usucapi\u00f3n ha de haberse producido o en B (en cuyo caso estamos en el supuesto anterior) o en C, bien porque entre el negocio entre B\/C y el negocio entre C\/D ha transcurrido el plazo para la usucapi\u00f3n ordinaria (recordemos que C tiene justo t\u00edtulo) o porque sumada la posesi\u00f3n de C a la posesi\u00f3n probada de B (que no puede ser apta para la usucapi\u00f3n ordinaria porque se desconoce si B ten\u00eda t\u00edtulo adquisitivo) ha transcurrido el plazo para la extraordinaria.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Como f\u00e1cilmente se colige de lo dicho, la usucapi\u00f3n juega un papel mayor cuando la \u00faltima de las inscripciones tiene m\u00e1s de treinta a\u00f1os de antig\u00fcedad. Y vale la pena se\u00f1alar como las exigencias de notificaci\u00f3n al titular registral y consentimiento o posibilidad de ausencia de dicho consentimiento est\u00e1n ligadas desde la ley de 1944 a la usucapi\u00f3n extraordinaria. El tema de las notificaciones lo abordar\u00e9 m\u00e1s adelante.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Y puede parecer que lo que se da con una mano se quita con la otra. He defendido que cabe que no se identifiquen todos los t\u00edtulos intermedios, pero a continuaci\u00f3n hemos visto que el juicio notarial final exige un control completo de la situaci\u00f3n jur\u00eddica intermedia, de forma que la exigencia de una usucapi\u00f3n limita extraordinariamente la eficacia del procedimiento en un caso como \u00e9ste.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Y es que el hecho de que la usucapi\u00f3n no sirva como t\u00edtulo material en el promotor del expediente salvo en los dos casos de sentencia o escritura recognostiva limita mucho su eficacia; en el viejo sistema el Juez pod\u00eda declarar justificada la adquisici\u00f3n del promotor por usucapi\u00f3n; su prohibici\u00f3n actual limita, como he dicho, la eficacia del expediente.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0<\/p>\n<h2 style=\"text-align: justify;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><a id=\"intermedios13\"><\/a>13.- LOS NEGOCIOS JUR\u00cdDICOS INTERMEDIOS INEFICACES.<\/span><\/h2>\n<p style=\"text-align: justify;\">Aunque hasta ahora me he referido a la usucapi\u00f3n como un eslab\u00f3n m\u00e1s de la cadena, cabe tambi\u00e9n que un negocio ineficaz haya llegado a producir sus efectos porque ha caducado la acci\u00f3n de anulabilidad por haberse producido el evento al que se refiere el art. 1301 CC y haber transcurrido el plazo.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Y este juicio en realidad puede producirse tanto respecto a uno de los eslabones de la cadena como respecto del \u00faltimo de los t\u00edtulos que lleva al promotor del expediente.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Imaginemos el caso de que una de las ventas las lleva a cabo un menor, un c\u00f3nyuge sin consentimiento del otro y ha pasado el plazo desde la mayor\u00eda de edad, desde la disoluci\u00f3n del matrimonio (por ejemplo, por divorcio) o de la sociedad conyugal (por fallecimiento de uno de los c\u00f3nyuges). El negocio no hubiera podido producir una adquisici\u00f3n firme susceptible de acceder al Registro de la Propiedad, pero al haber transcurrido el plazo sin impugnaci\u00f3n, el notario puede (y si todo es como se ha dicho, y se prueba adecuadamente, debe) entender que ese t\u00edtulo es un t\u00edtulo apto para una transmisi\u00f3n dominical efectiva. Y si ese negocio es el \u00faltimo de la cadena transmisiva, debe declarar justificado el dominio en el promotor del expediente. No olvidemos que la anulabilidad es un tipo de ineficacia originaria y provocada que no produce sus efectos autom\u00e1ticamente, sino que requiere instancia de parte y resoluci\u00f3n judicial. Con alguna excepci\u00f3n, \u00e9sta es la tesis doctrinal y jurisprudencial absolutamente mayoritaria.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Pero, de nuevo, la usucapi\u00f3n ordinaria se nos entremete. Imaginemos que uno de los eslabones intermedios es una venta de un bien ganancial por uno de los c\u00f3nyuges; no ha transcurrido el plazo de caducidad (por ejemplo, porque el matrimonio no se ha disuelto) pero el comprador ha pose\u00eddo en concepto de due\u00f1o durante m\u00e1s de diez a\u00f1os. Pues bien, la sentencia del Tribunal Supremo de 27 octubre 2004 declara paladinamente que no puede negarse (y se\u00f1ala que en esto hay concordancia en la doctrina cient\u00edfica y la jurisprudencia) al t\u00edtulo anulable la condici\u00f3n de justo t\u00edtulo para la usucapi\u00f3n; como raz\u00f3n de esta posici\u00f3n doctrinal y jurisprudencial, hay que se\u00f1alar que si la venta efectuada por quien carece totalmente de poder de disposici\u00f3n puede servir de justo t\u00edtulo para usucapir, con m\u00e1s raz\u00f3n cuando lo que falta es uno de los consentimientos para que exista poder de disposici\u00f3n completo (desde luego, no tiene sentido entrar ahora en este enjundioso tema propio de gananciales).<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Pero si esto es as\u00ed, y como he dicho hay una razonable conformidad doctrinal y jurisprudencial, ese eslab\u00f3n de la cadena afectado de ineficacia podr\u00eda y deber\u00eda ser apreciado por el notario como un eslab\u00f3n leg\u00edtimo para poder entender justificado el dominio en el promotor del expediente.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0<\/p>\n<h2 style=\"text-align: justify;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><a id=\"notificacion14\"><\/a>14.- LAS NOTIFICACIONES, LOS CONSENTIMIENTOS Y LAS OPOSICIONES.<\/span><\/h2>\n<p style=\"text-align: justify;\">Una vez examinado este tema, podemos entrar en el estudio de las notificaciones que ha de hacer el notario en el procedimiento, es decir, a qui\u00e9n, c\u00f3mo y qu\u00e9 efectos tiene la notificaci\u00f3n efectuada y los consentimientos que ha de prestar el titular registral y la oposici\u00f3n en el expediente.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Recordemos que el art\u00edculo 203 se\u00f1ala que el Notario notificar\u00e1 la pretensi\u00f3n de inmatriculaci\u00f3n a) a todos aquellos que, de la relaci\u00f3n de titulares contenida en el escrito acompa\u00f1ado a la solicitud, resulten interesados como titulares de cargas, derechos o acciones que puedan gravar la finca que se pretende inmatricular, b) a aquel de quien procedan los bienes o sus causahabientes, si fuesen conocidos, c) al titular catastral, d) al poseedor de hecho de la finca (dentro de este t\u00e9rmino est\u00e1 sin duda el arrendatario de la vivienda), e) as\u00ed como al Ayuntamiento en que est\u00e9 situada la finca; f) a la Administraci\u00f3n titular del dominio p\u00fablico que pudiera verse afectado, g) a los propietarios de las fincas registrales y catastrales colindantes y a los titulares de derechos reales constituidos sobre ellas en los domicilios que consten en el Registro y el art\u00edculo 208 a\u00f1ade para nuestro expediente al titular del dominio o derecho real cuyo tracto interrumpido se pretende reanudar o, si consta, el fallecimiento de \u00e9ste, sus herederos.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Dejando a salvo lo que dir\u00e9 seguidamente, la notificaci\u00f3n se har\u00e1 en \u201cla forma prevenida reglamentariamente\u201d; la remisi\u00f3n se hace al Reglamento notarial; sin embargo, parece razonable integrar la disposici\u00f3n reglamentaria con las disposiciones legales que se refieren a estas notificaciones.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El art. 199 LH, si bien pensado para las notificaciones que habr\u00e1 de efectuar el registrador, prev\u00e9 una notificaci\u00f3n personal, (en nuestro caso habr\u00eda de ser en la forma establecida por el Reglamento notarial); en el caso de que alguno de los interesados fuera desconocido, se ignore el lugar de la notificaci\u00f3n o, tras dos intentos, no fuera efectiva la notificaci\u00f3n, se har\u00e1 mediante edicto insertado en el Bolet\u00edn Oficial del Estado.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Prev\u00e9 la ley la notificaci\u00f3n a aqu\u00e9l de quien procedan los bienes o a sus causahabientes, si fueran conocidos. La raz\u00f3n de esta notificaci\u00f3n se encuentra en dar oportunidad a quien transmiti\u00f3 al promotor del expediente para personarse y alegar lo que corresponda acerca de la transmisi\u00f3n dominical o de la realidad documental. Tiene todo su sentido cuando se alega un negocio jur\u00eddico concertado en documento privado (en el viejo sistema, mucho m\u00e1s cuando cab\u00eda que la transmisi\u00f3n no constara documentada). Sin embargo, en mi opini\u00f3n, no es precisa esta notificaci\u00f3n cuando la transmisi\u00f3n consta en documento p\u00fablico de cualquier tipo. Porque precisamente el consentimiento negocial en documento p\u00fablico es prueba bastante de su existencia, y el negocio por s\u00ed ha de ser suficiente para transmitir el dominio. Y pienso no s\u00f3lo en documentos p\u00fablicos notariales, sino tambi\u00e9n en convenios matrimoniales homologados judicialmente.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En cuanto a si es preciso citar a los colindantes de la finca respecto de la cual se sigue el procedimiento, la Direcci\u00f3n General (resoluci\u00f3n de 1 de febrero de 2019) ha se\u00f1alado que no hay que citarles, pese a que la remisi\u00f3n del art. 208 al art. 208 obligar\u00eda a ello. Como dice la resoluci\u00f3n de 25 de mayo de 2023 sobre el mismo tema, cuando el art. 208 dispone que han de ser notificados los interesados a los que se refiere el art. 203, como \u201cinteresados\u201d s\u00f3lo pueden ser considerados aquellos que puedan verse perjudicados por el expediente, cosa que no ocurre con los titulares de fincas colindantes, porque la reanudaci\u00f3n del tracto en nada afecta a la delimitaci\u00f3n f\u00edsica o territorial ni de la finca a la que se refiere el expediente ni a la de sus colindantes.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Precisamente por esa misma raz\u00f3n no hay que realizar notificaci\u00f3n alguna a la comunidad de propietarios relativa al edificio en que est\u00e1 situada la finca.\u00a0\u00a0<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Es en esta materia de los consentimientos donde podemos decir que la Direcci\u00f3n General ha efectuado una interpretaci\u00f3n verdaderamente superadora de los m\u00faltiples defectos del art. 208. Una interpretaci\u00f3n ce\u00f1ida al texto literal de la ley y alejada de los elementos hist\u00f3ricos y teleol\u00f3gicos llev\u00f3 a alg\u00fan prestigioso autor a calificar el sistema del art. 208 como de momia jur\u00eddica nada m\u00e1s nacer, ante la imposibilidad pr\u00e1ctica de conseguir los consentimientos exigidos. La Direcci\u00f3n General ha superado estos obst\u00e1culos.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El \u00f3rgano directivo, armonizando adecuadamente los apartados 3\u00ba y 4\u00aa de la regla segunda del art. 208, relativos a las citaciones (diferenciando entre notificaci\u00f3n a los interesados del art. 203 LH y citaci\u00f3n a los titulares registrales), y la regla tercera del mismo art\u00edculo, relativa al efecto de interrupci\u00f3n del expediente que supone que uno de los citados no comparezca y la exigencia de consentimiento del citado que comparece, ha dejado claro (resoluci\u00f3n de 23 de mayo de 2016, reiterada, entre otras por las de 3 de abril de 2017, 24 de septiembre de 2021, 25 de mayo de 2023 y 11 de marzo de 2024) que debe entenderse, a) que cuando la \u00faltima inscripci\u00f3n de dominio o del derecho real cuyo tracto se pretenda reanudar tenga menos de treinta a\u00f1os de antig\u00fcedad, debe realizarse una citaci\u00f3n personal (c\u00f3mo) al titular registral o a sus herederos (a quien); pero cuando la \u00faltima inscripci\u00f3n de dominio o del derecho real cuyo tracto se pretenda reanudar tenga m\u00e1s de treinta a\u00f1os (a quien), la citaci\u00f3n al titular registral si bien debe ser nominal, puede practicarse no personalmente, sino por edictos (c\u00f3mo), y respecto de sus herederos la citaci\u00f3n, que tambi\u00e9n puede ser por edictos, s\u00f3lo hace falta que sea nominal, cuando conste su identidad de la documentaci\u00f3n aportada; b) que la exigencia de comparecencia y consentimiento se exige solamente respecto de los titulares registrales de menos de treinta a\u00f1os de antig\u00fcedad y c) que el titular de m\u00e1s de treinta a\u00f1os, de comparecer, debe tambi\u00e9n consentir, pero se admite que no comparezca sin que, por tanto, la comparecencia del mismo tenga car\u00e1cter esencial.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Para entender este complejo sistema puede ayudar el examen del viejo sistema.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En los expedientes de dominio, la regla tercera del art. 201 LH (complementada con los art\u00edculos 279 y 285 del Reglamento) se\u00f1alaba que habr\u00edan de ser a) citados los titulares registrales, aquellos que, seg\u00fan la certificaci\u00f3n del Registro, tuvieran alg\u00fan derecho real sobre la finca, a aquel de quien procedieran los bienes o a sus causahabientes, si fueren conocidos, y al que tuviera catastrada o amillarada la finca a su favor, al poseedor de hecho de la finca, si fuere r\u00fastica, o al portero, o, en su defecto, a uno de los inquilinos, si fuere urbana; la citaci\u00f3n habr\u00eda de hacerse por los medios de los art\u00edculos 262 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil (es decir, personal, por c\u00e9dula o edictos seg\u00fan los casos), y b) convocadas por medio de edictos las personas ignoradas a quienes pudiera perjudicar la inscripci\u00f3n solicitada.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En cuanto al consentimiento del titular registral, el art. 202 diferenciaba dos supuestos: a) cuando la inscripci\u00f3n (contradictoria, para la ley) tuviera m\u00e1s de treinta a\u00f1os de antig\u00fcedad bastaba para la inscripci\u00f3n con que el titular registral hubiera sido citado en debida forma y no hubiere formulado oposici\u00f3n, pero que b) cuando la inscripci\u00f3n tuviera menos de treinta a\u00f1os de antig\u00fcedad, era suficiente con que el titular registral o sus causahabientes hubieren sido o\u00eddos en el expediente o no hubieran comparecido despu\u00e9s de haber sido citados tres veces (una de ellas, al menos, personalmente) en cuyo caso, se les tendr\u00eda, por renunciantes a los derechos que pudieran asistirles en el expediente.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Para las actas notariales (exclusivamente reanudadoras de tracto y sujetas a ulterior aprobaci\u00f3n judicial) las reglas cuarta y quinta del art. 203 LH diferenciaban entre la notificaci\u00f3n personal o por c\u00e9dula a las personas que tuvieran alg\u00fan derecho sobre la afinca, al poseedor de hecho o al portero o inquilino, y (obvio si se quer\u00eda provocar la inscripci\u00f3n del expediente) a las personas que aparezcan como titulares y la notificaci\u00f3n por edictos nominativamente a las personas indicadas antes, si no fuese conocido su domicilio, y gen\u00e9ricamente a cuantos pudieran ostentar alg\u00fan derecho sobre la finca.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En cuanto a los consentimientos, el art. 295 del Reglamento Hipotecario establec\u00eda que \u201clas actas de notoriedad tramitadas para fines de reanudaci\u00f3n del tracto sucesivo ser\u00e1n inscribibles cuando los asientos contradictorios sean de m\u00e1s de 30 a\u00f1os de antig\u00fcedad y el titular de los mismos o sus causahabientes hubieren sido notificados personalmente. Si dichos asientos contradictorios son de menos de 30 a\u00f1os de antig\u00fcedad no ser\u00e1n inscribibles las actas, a menos que el titular de aqu\u00e9llas o sus causahabientes lo consientan ante el Notario expresa o t\u00e1citamente. Se entender\u00e1 que hay consentimiento t\u00e1cito cuando el titular o sus causahabientes hayan comparecido ante el Notario sin formular ni anunciar oposici\u00f3n\u201d.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Centr\u00e1ndonos en el tema verdaderamente trascendente, que es el de los consentimientos, en mi opini\u00f3n el nuevo sistema legal (m\u00e1s exactamente la interpretaci\u00f3n realizada por la Direcci\u00f3n General ante una referencia general a \u201ccitados\u201d, que comprende a cualquiera de los titulares registrales) est\u00e1 en cierto modo inspirado en el criterio del art. 295 RH; el \u00f3rgano directivo interpreta la notificaci\u00f3n al titular de m\u00e1s de treinta a\u00f1os en el sentido tradicional del reglamento de que aunque la notificaci\u00f3n era personal cab\u00eda no s\u00f3lo la notificaci\u00f3n en su domicilio sino la notificaci\u00f3n edictal, siempre que esta notificaci\u00f3n edictal fuera nominal; trat\u00e1ndose de sus herederos, es decir, los herederos del titular registral de m\u00e1s de treinta a\u00f1os, es preciso que la notificaci\u00f3n se haga a ellos como destinatarios espec\u00edficos, aunque sea una notificaci\u00f3n gen\u00e9rica y edictal; sin embargo, se exige en el caso de inscripciones de menos de treinta a\u00f1os la notificaci\u00f3n y la comparecencia de esos titulares; hay que destacar que lo esencial es la comparecencia de los titulares de menos de treinta a\u00f1os, no tanto la forma de la notificaci\u00f3n, ya que la no comparecencia provoca la conclusi\u00f3n del expediente sin dictar resoluci\u00f3n; es decir, para los titulares de menos de treinta a\u00f1os la forma de la notificaci\u00f3n es en realidad intrascendente, ya que si no comparecen se concluir\u00e1 el expediente, y si comparecen deben consentir necesariamente; para el de m\u00e1s de treinta a\u00f1os, si no comparece puede dictarse la resoluci\u00f3n final, pero si comparece, debe consentir.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En caso de que comparezca cualquier titular registral (de m\u00e1s o de menos de treinta a\u00f1os), se plantea si se mantiene el viejo sistema de que la ausencia de oposici\u00f3n debe interpretarse como consentimiento t\u00e1cito o si, como dice la resoluci\u00f3n de 23 de diciembre de 2020, aunque relativa al de menos de treinta, \u201cexpresamente se exige su comparecencia y conformidad en el expediente\u201d.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El caso contemplado por la resoluci\u00f3n realmente no permite generalizar su soluci\u00f3n de exigencia de comparecencia y conformidad, ya que el sujeto de las reglas tercera y cuarta del art. 208 es de modo principal ese titular registral de menos de treinta a\u00f1os. S\u00f3lo en caso de que \u00e9l no comparezca se paraliza el expediente; si comparece y formula oposici\u00f3n se paraliza el expediente; tambi\u00e9n si el titular de m\u00e1s de treinta a\u00f1os comparece y se opone se paraliza el expediente; y la demanda que habr\u00e1 de interponer el promotor del expediente es exclusivamente contra los que no hubieran comparecido debiendo hacerlo (el de menos de treinta a\u00f1os) o compareciendo (cualquier titular, de m\u00e1s o de menos) se hubieran opuesto, pero no dice nada del compareciente que no se opone. El criterio m\u00e1s l\u00f3gico es, en mi opini\u00f3n, entender que se acoge el viejo sistema de consentimiento t\u00e1cito, ya que la ley se refiere expresamente al que compareciendo formula oposici\u00f3n como supuesto de hecho de la paralizaci\u00f3n del expediente, de forma que la no oposici\u00f3n debiera entenderse como consentimiento t\u00e1cito. De todos modos, y como ocurr\u00eda en el expediente de dominio o en las actas notariales, la trascendencia del supuesto me temo que va a ser escasa, ya que dif\u00edcilmente alguien comparece y no manifiesta nada.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Sin embargo, entre las personas que han de ser notificadas, omite la Ley a alguien, al verdadero propietario de la finca, o, al menos, a quien pretenda serlo.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En este sentido, la vieja Ley era mucho m\u00e1s sensata. El art. 201, relativo al expediente de dominio, indicaba que habr\u00eda de ser convocadas las personas ignoradas a quienes pueda perjudicar la inscripci\u00f3n solicitada, citaci\u00f3n que se har\u00eda por medio de edictos; el art. 203, relativo a las actas de notoriedad reanudadoras de tracto, se remit\u00eda a esta disposici\u00f3n del art. 201.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La notificaci\u00f3n edictal que prev\u00e9 el actual art. 203 s\u00f3lo tiene sentido (resoluci\u00f3n de 7 de noviembre de 2019) si tiene precisamente como destinatario principal a esas personas ignoradas a quienes la reanudaci\u00f3n de tracto puede perjudicar; y entre ellos est\u00e1n los titulares de dominio o de derechos reales contradictorios con el del solicitante que no hubieran sido inscritos en el Registro con anterioridad a los que se refiere la regla quinta del art. 208.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Respecto de este interesado hay que decir que parece que basta la comparecencia y oposici\u00f3n para que haya de paralizarse el expediente notarial. As\u00ed resulta del art. 203 cuando dice que \u201ccualquier interesado podr\u00e1 hacer alegaciones ante el Notario y aportar pruebas escritas de su derecho durante el plazo de un mes. Si se formulase oposici\u00f3n por cualquiera de los interesados, con expresi\u00f3n de la causa en que se funde, el Notario dar\u00e1 por concluso el expediente y archivar\u00e1 las actuaciones, dando cuenta inmediata al Registrador\u201d.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Da la sensaci\u00f3n de que la oposici\u00f3n (aunque sea con expresi\u00f3n de causa) produce autom\u00e1ticamente la suspensi\u00f3n del procedimiento.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Sin embargo, la Direcci\u00f3n General, en resoluci\u00f3n de 13 de julio de 2017 (relativa a una inmatriculaci\u00f3n ex art. 203 y la oposici\u00f3n de un colindante que pretend\u00eda tener una servidumbre) se\u00f1al\u00f3 que si los interesados pueden \u201caportar pruebas escritas de su derecho\u201d y se exige que la oposici\u00f3n exprese la causa en que se funde, \u201cno es razonable entender que la mera oposici\u00f3n que no est\u00e9 debidamente fundamentada, aportando una prueba escrita del derecho de quien formula tal oposici\u00f3n, pueda hacer derivar el procedimiento a la jurisdicci\u00f3n contenciosa. Corresponde al notario valorar en cada caso si la oposici\u00f3n se encuentra debidamente fundamentada, conforme a lo expuesto, a efectos de poder continuar el procedimiento o concluir el mismo\u201d. Y concluye se\u00f1alando que \u201cno puede ser otra la interpretaci\u00f3n de esta norma pues de otro modo se desvirtuar\u00eda la propia esencia de este expediente notarial seg\u00fan se ha concebido en el marco de la reforma de la jurisdicci\u00f3n voluntaria\u201d.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La resoluci\u00f3n de 7 de noviembre de 2019, en mi opini\u00f3n corrigiendo la anterior doctrina, se\u00f1ala que la expresi\u00f3n detallada y pormenorizada de la causa en que el compareciente funda su oposici\u00f3n (en el caso incluso con aportaci\u00f3n de prueba documental indiciaria) pone de manifiesto \u201cque no estamos ante un expediente de jurisdicci\u00f3n voluntaria ausente de controversia, \u2013que es el fundamento esencial de los expedientes de estos expedientes\u2013, sino todo lo contrario, y por ello resulta de aplicaci\u00f3n directa el mandato del art\u00edculo 208\u201d.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Sin embargo, es conveniente matizar la afirmaci\u00f3n de la resoluci\u00f3n de 2017 citada. En mi opini\u00f3n, el notario no puede emitir un juicio sobre la concurrencia o no de causa de oposici\u00f3n suficiente, ya que este punto constituye una de las grandes diferencias entre el nuevo expediente notarial y el viejo expediente judicial. En el viejo sistema, el juez decid\u00eda \u201cen vista de lo que alegaren (todos los interesados) y calificando dichas pruebas por la cr\u00edtica racional\u201d; es decir, el juez realizaba un juicio (que no ten\u00eda por qu\u00e9 ser somero) sobre la suficiencia de las pruebas presentadas por el promotor del expediente y quien formulara oposici\u00f3n. En el caso del expediente del art. 199 LH, tampoco la mera oposici\u00f3n con alegaci\u00f3n de causa paraliza el expediente, ya que el registrador \u201cdecidir\u00e1 motivadamente seg\u00fan su prudente criterio, sin que la mera oposici\u00f3n de quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes determine necesariamente la denegaci\u00f3n de la inscripci\u00f3n\u201d; sin embargo, la oposici\u00f3n a los expedientes registrales de los art\u00edculos 209 y 210 LH tambi\u00e9n provoca la suspensi\u00f3n o sobreseimiento del procedimiento<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Como vemos, la posici\u00f3n de la resoluci\u00f3n de 2017 tiende a asimilar la oposici\u00f3n al expediente notarial a la oposici\u00f3n al expediente registral del art. 199 LH; creo mucho m\u00e1s acorde con la naturaleza de un expediente de jurisdicci\u00f3n voluntaria que la existencia de oposici\u00f3n con manifestaci\u00f3n de causa (dif\u00edcil de otro modo, en la realidad) obligue al notario a dar por finalizado el expediente, remitiendo al promotor a la v\u00eda judicial, tema del que tratar\u00e9 seguidamente. En este sentido, la resoluci\u00f3n de 7 de noviembre de 2019 dice que la ley, en rigor, no exige aportar documentaci\u00f3n como requisito imprescindible para que la oposici\u00f3n sea tenida en cuenta, sino que basta expresar la causa en que se funde, lo que no excluye aportar otros medios de prueba.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En conclusi\u00f3n, pues, en el expediente notarial basta oponerse expresando la causa de oposici\u00f3n y sin necesidad ni de aportar pruebas o justificar dicha causa.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0<\/p>\n<h2 style=\"text-align: justify;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><a id=\"consentimiento15\"><\/a>15.- EL CONTENIDO DEL CONSENTIMIENTO.\u00a0<\/span><\/h2>\n<p style=\"text-align: justify;\">Se\u00f1ala la regla tercera del art. 208 LH que \u201csi los citados comparecieran y as\u00ed lo convinieran un\u00e1nimemente en virtud de acta firmada por el Notario junto con todos los interesados, se extender\u00e1 la inscripci\u00f3n del t\u00edtulo del solicitante, si fuera procedente\u201d.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La diferenciaci\u00f3n que realiza la Ley (y que, como hemos visto, resalta la Direcci\u00f3n General) entre los interesados del art. 203 y los titulares registrales que han de ser citados seg\u00fan el art. 208, todos ellos a trav\u00e9s de la oportuna notificaci\u00f3n, y el r\u00e9gimen de la oposici\u00f3n ya examinado, nos permite entender que el sujeto de toda la proposici\u00f3n (los citados que han de convenir algo con el promotor del expediente) son los titulares registrales.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La pregunta es \u00bfqu\u00e9 convienen?.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Del texto legal parece deducirse que convienen en la inscripci\u00f3n a favor del promotor del expediente, de forma que es ese convenio recogido en un instrumento p\u00fablico el t\u00edtulo que provoca la inscripci\u00f3n registral.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En mi opini\u00f3n, nada m\u00e1s lejos de la realidad.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El titular registral puede efectivamente reconocer el dominio en el promotor del expediente, pero este reconocimiento dominical, por s\u00ed solo, no puede provocar la inscripci\u00f3n, porque faltan todos los negocios jur\u00eddicos intermedios. El reconocimiento dominical puede provocar la inscripci\u00f3n directa en los casos de fiducia adquisitiva, o si el titular reconoce que el promotor del expediente ha usucapido; en el primer caso el titular dice que, en realidad, \u00e9l no adquiri\u00f3, sino que adquiri\u00f3 para alguien; en el segundo, el titular registral dice que el dominio lo perdi\u00f3 por usucapi\u00f3n de un tercero, el favorecido por el reconocimiento, que es el primer usucapiente.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Otra cosa ser\u00eda entender que en nuestro sistema registral caben los consentimientos meramente formales.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El supuesto de hecho es que ha habido varias transmisiones hasta llegar al promotor del expediente; el titular registral puede reconocer que, efectivamente, \u00e9l no es el due\u00f1o porque transmiti\u00f3, sea cual sea el t\u00edtulo de la adquisici\u00f3n, pero no puede legalmente ir m\u00e1s all\u00e1; cualquier otra afirmaci\u00f3n que realice sobre ulteriores transmisiones no tiene m\u00e1s valor que la de un simple testigo en el procedimiento.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Por lo tanto, el consentimiento que ha de prestar es el reconocimiento de que \u00e9l no es due\u00f1o y que no se opone a que, si se entiende justificado el dominio del promotor del expediente por el notario, se practique la inscripci\u00f3n a favor del promotor, \u201ccancel\u00e1ndose\u201d con ello la inscripci\u00f3n a su favor.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Por lo que hace a la forma, del texto legal parece deducirse que el convenio ha de constar en acta independiente.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Ya he se\u00f1alado que en mi opini\u00f3n no hay convenio alguno, y esta actuaci\u00f3n del titular registral puede y debe constar en la misma acta de reanudaci\u00f3n de tracto, al no ser un t\u00edtulo formal que contenga un negocio jur\u00eddico, ya que en tal caso debiera constar en escritura y no en acta.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Cabe tambi\u00e9n la posibilidad, por supuesto, y en la pr\u00e1ctica he procedido as\u00ed, que el titular registral comparezca en el requerimiento inicial del acta, para darse por enterado y prestar el \u201cconsentimiento\u201d oportuno.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0<\/p>\n<h2 style=\"text-align: justify;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><a id=\"oposicion16\"><\/a>16.- LA OPOSICI\u00d3N Y LA SENTENCIA DECLARATIVA.<\/span><\/h2>\n<p style=\"text-align: justify;\">Respecto al expediente inmatriculador del art. 203, se\u00f1ala el p\u00e1rrafo segundo de la regla sexta que \u201csi se formulase oposici\u00f3n por cualquiera de los interesados, con expresi\u00f3n de la causa en que se funde, el Notario dar\u00e1 por concluso el expediente y archivar\u00e1 las actuaciones, dando cuenta inmediata al Registrador. En ese caso, el promotor podr\u00e1 entablar demanda en juicio declarativo contra todos los que se hubieran opuesto, ante el Juez de primera instancia correspondiente al lugar en que radique la finca\u201d.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Respecto al expediente reanudador del art. 208, se\u00f1ala la regla cuarta que \u201csi alguno de los citados no compareciese o, compareciendo, formulase oposici\u00f3n, el Notario dar\u00e1 por conclusas las actuaciones, dejando constancia de dicho extremo en el acta que ponga fin al expediente con expresi\u00f3n de la causa en que se funde. En ese caso, el promotor podr\u00e1 entablar demanda en juicio declarativo contra todos los que no hubieran comparecido o se hubieran opuesto, ante el Juez de primera instancia correspondiente al lugar en que radique la finca\u201d.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Es decir, la oposici\u00f3n con expresi\u00f3n de causa de cualquier interesado o de cualquier titular registral aboca al promotor del expediente a la v\u00eda jurisdiccional para conseguir que se declare su derecho y se acuerde, en un caso, la inmatriculaci\u00f3n de la finca y, en otro, la reanudaci\u00f3n del tracto.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Y esto nos lleva al tema prometido de las sentencias en estos expedientes.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Tradicionalmente, se ha planteado si la sentencia declarativa del dominio era suficiente para provocar la inmatriculaci\u00f3n de una finca.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La interesant\u00edsima resoluci\u00f3n de 29 de noviembre de 2004 se refer\u00eda a un complejo supuesto en que la sentencia declaraba el dominio del demandante, ordenando la reanudaci\u00f3n del tracto respecto de algunas fincas y la inmatriculaci\u00f3n de otra finca. En este \u00faltimo tema, se plante\u00f3 si la sentencia deb\u00eda acogerse al sistema del doble t\u00edtulo y, por tanto, justificar el t\u00edtulo anterior; la Direcci\u00f3n General se\u00f1ala que carece de base la exigencia de dar al t\u00edtulo declarativo de dominio que es la sentencia, (donde no existe transmisi\u00f3n ni transmitente o adquirente, aun cuando esa existencia sea el fundamento de derecho b\u00e1sico para la declaraci\u00f3n en que culmina en su parte resolutoria), el mismo tratamiento que la Ley Hipotecaria exige para el t\u00edtulo p\u00fablico de adquisici\u00f3n a efectos inmatriculadores en el que la justificaci\u00f3n de la previa adquisici\u00f3n por el transmitente es elemento esencial, ordenando la inmatriculaci\u00f3n de la finca. La doctrina se\u00f1al\u00f3 que la sentencia solamente ten\u00eda eficacia entre partes, y no deb\u00eda valer para la inmatriculaci\u00f3n si no se le aplicaba el sistema del doble t\u00edtulo. Como dice GARC\u00cdA GARC\u00cdA, \u201cel expediente de dominio, aunque sus efectos son menos intensos que los de una sentencia, tiene efectos m\u00e1s extensos, pues est\u00e1 pensado para que, a trav\u00e9s de su tramitaci\u00f3n, se extienda a terceros\u201d.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Esta idea de la limitada fuerza de cosa juzgada de la sentencia declarativa del dominio lleva a dos resoluciones del a\u00f1o 2005 contrarias a la eficacia inmatriculadora de la sentencia declarativa. La resoluci\u00f3n de 30 abril 2005 se\u00f1ala que el \u00fanico problema que plantea el presente recurso es el de si es t\u00edtulo inmatriculador una sentencia declarativa de la propiedad que se dicta en virtud de allanamiento del demandado. Hist\u00f3ricamente se ha afirmado con cierta ligereza que una sentencia dictada en un juicio declarativo ordinario es inmatriculable, pues tal procedimiento es un juicio contradictorio y, en consecuencia, goza de superiores garant\u00edas que el expediente de dominio. Sin embargo, no es as\u00ed, pues, como ha dicho la doctrina m\u00e1s autorizada, la relatividad de la cosa juzgada hace que la sentencia s\u00f3lo sea eficaz frente a los litigantes o sus causahabientes, mientras que el expediente de dominio goza de mayores garant\u00edas de protecci\u00f3n a los terceros, como son las citaciones a dichos terceros, la publicaci\u00f3n de edictos y, sobre todo, la intervenci\u00f3n del Ministerio Fiscal. Afirma el recurrente que los art\u00edculos 521 y 522 de la vigente Ley de Enjuiciamiento Civil afirman su posici\u00f3n, pero ello no es cierto. El art\u00edculo 521.2 de la ley de Enjuiciamiento Civil dice que las sentencias constitutivas firmes son inscribibles en los Registros p\u00fablicos, y ello sin duda es as\u00ed, pero dicho recurrente desconoce que son mayores los requisitos que se exigen para que los documentos sean inmatriculables que los requeridos para su simple inscribibilidad. Y, por su parte, el art\u00edculo 522.1 de la misma Ley establece la obligaci\u00f3n de los Registradores de acatar las sentencias, obligaci\u00f3n que nadie pone en duda, pero la legislaci\u00f3n espec\u00edfica aplicable que prev\u00e9 el mismo art\u00edculo como condicionamiento de la afirmaci\u00f3n anterior exige para la inmatriculaci\u00f3n requisitos a\u00f1adidos que, como se ha dicho anteriormente, no cumple el documento presentado para la inmatriculaci\u00f3n. La resoluci\u00f3n de 14 de octubre de 2005, mucho m\u00e1s breve, reitera las ideas de la anterior.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Pero la resoluci\u00f3n de 2 de octubre de 2008 vuelve al criterio de la resoluci\u00f3n de 2004, al se\u00f1alar que el defecto de que no se acompa\u00f1a t\u00edtulo h\u00e1bil anterior \u201cno puede ser confirmado, en la medida que las garant\u00edas establecidas en el art\u00edculo 298 del Reglamento Hipotecario, fundamentalmente consistentes en la exigencia para inmatricular de un doble t\u00edtulo p\u00fablico sucesivo y de publicaci\u00f3n de edictos con suspensi\u00f3n de efectos de la inscripci\u00f3n durante dos a\u00f1os, s\u00f3lo es aplicable a los casos de inmatriculaci\u00f3n por t\u00edtulo p\u00fablico extrajudicial, es decir, notarial, y no cuando se trata de expedientes de dominio o de certificaciones administrativas para inmatricular como tampoco es aplicable a los t\u00edtulos de reparcelaci\u00f3n administrativa, donde las normas complementarias al Reglamento Hipotecario en materia urban\u00edstica, tampoco contemplan ulteriores requisitos para su inmatriculaci\u00f3n. Lo mismo ocurre con las sentencias dictadas en juicios declarativos, instrumento eficaz para determinar la inmatriculaci\u00f3n de las fincas (v\u00e9ase art\u00edculo 40 letra a) de la L.H., que lo considera un supuesto independiente y apto para la rectificaci\u00f3n de la inexactitud registral por falta de acceso de alguna relaci\u00f3n jur\u00eddica inmobiliaria, y que no est\u00e1 sujeto a los requisitos derivados del art\u00edculo 205 L.H., desarrollados por el 298 R.H. (salvo claro est\u00e1, la exigencia de certificaci\u00f3n catastral descriptiva y gr\u00e1fica, exigible para todo supuesto de inmatriculaci\u00f3n desde la Ley 13\/1996). Por lo que nada impedir\u00e1 la inscripci\u00f3n del dominio de las fincas a favor de los adjudicatarios determinados en la ejecutoria \u2013una vez se especifiquen las cuotas, como ya se ha dicho\u2013, siendo la obligaci\u00f3n de pago del valor pericial de las cuotas no inmatriculadas correspondientes a los herederos demandados una cuesti\u00f3n que queda ajena al Registro, dado su car\u00e1cter obligacional\u201d. En el mismo sentido, la resoluci\u00f3n de 10 de noviembre de 2009.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Respecto a la sentencia declarativa como medio subsidiario para reanudar el tracto, y aunque hay resoluciones como la de 31 de julio de 1998 que, frente a la posici\u00f3n de la registradora alegando la eficacia inter partes, obvia este problema y atiende a si la demanda se ha interpuesto contra los titulares registrales, la resoluci\u00f3n de 29 de abril de 2015 se\u00f1alaba que \u201ces doctrina consolidada de esta Direcci\u00f3n General que el medio de reanudaci\u00f3n del tracto de origen judicial s\u00f3lo puede serlo el expediente de dominio con dicha finalidad, ya que su espec\u00edfico procedimiento asegura la citaci\u00f3n de los titulares registrales tanto si las inscripciones contradictorias ostentan una antig\u00fcedad superior a los treinta a\u00f1os, bien en la forma establecida en el art\u00edculo 202.2 de la Ley Hipotecaria cuando es inferior de dicho plazo, pero sin dejar de lado que dicho expediente impone dar traslado al Ministerio Fiscal que asegure los intereses de dichos titulares registrales. La sentencia declarativa adolece de la falta de intervenci\u00f3n del Ministerio P\u00fablico, por lo que preceptiva intervenci\u00f3n directa de uno de los interesados en la sucesi\u00f3n, o el nombramiento de un administrador judicial que preserve sus derechos, deviene imprescindible para poder proceder a la inscripci\u00f3n. En el mismo sentido no puede tampoco pretenderse la rectificaci\u00f3n del Registro alegando la existencia de la mencionada sentencia judicial ordenando dicha alteraci\u00f3n en los asientos registrales bas\u00e1ndose en la usucapi\u00f3n de los demandantes, sin que hayan intervenido los titulares registrales en el proceso o se haya justificado que se adquiri\u00f3 de los mismos en el procedimiento judicial, como bien indic\u00f3 la Resoluci\u00f3n de 11 de mayo de 2012, la cual es mencionada por la parte recurrente en su escrito de recurso\u201d.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Sin embargo, la resoluci\u00f3n de 3 de abril de 2017 no atendi\u00f3 a este criterio, en atenci\u00f3n fundamentalmente a las circunstancias del caso, ya que el comienzo de la usucapi\u00f3n se remontaba al siglo XIX y el demandante era heredero del usucapiente. La resoluci\u00f3n, sin embargo, exige que el mandamiento ordene la cancelaci\u00f3n de la inscripci\u00f3n de dominio contradictoria, porque la usucapi\u00f3n es una adquisici\u00f3n originaria que no trae causa del titular registral.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La resoluci\u00f3n de 23 de octubre de 2023 vuelve al criterio de la resoluci\u00f3n de 29 de abril de 2015 al se\u00f1alar que siendo indudable que es un t\u00edtulo declarativo y acreditativo del dominio de la instante, es un t\u00edtulo que solamente produce efectos entre las partes pero no frente a terceros, por lo que no re\u00fane los requisitos formales y materiales precisos para causar una inmatriculaci\u00f3n, que precisa de requisitos especiales y surte efectos espec\u00edficos, como resulta de su especial regulaci\u00f3n, con referencia expresa al art. 204 LH, indicando que la sentencia no ordena la inmatriculaci\u00f3n de la finca, ni contiene ning\u00fan mandato dirigido directamente al Registro de la Propiedad (art\u00edculo 40 de la ley Hipotecaria), insistiendo la Direcci\u00f3n General en que la Ley atiende para inmatriculaciones de modo fundamental a la salvaguarda de los intereses de los colindantes.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Despu\u00e9s de la ley 13\/2015 parece, pues, conveniente diferenciar los supuestos de rectificaci\u00f3n del Registro por sentencia.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">a) La sentencia dictada contra el titular registral por adquisici\u00f3n directa de \u00e9l es directamente inscribible; a este supuesto se refiere claramente el art. 40.a) LH. Incidentalmente, cabe citar la resoluci\u00f3n de 15 de julio de 2010 (que recoge otras anteriores), que entiende que es preciso que la sentencia declare el t\u00edtulo material de adquisici\u00f3n del demandante, sin que baste la mera declaraci\u00f3n de dominio. A este supuesto de adquisici\u00f3n directa del titular registral hay que asimilar la sentencia dictada contra el titular registral cuando el demandante ha adquirido por usucapi\u00f3n, a la que en cierta medida se refiere la resoluci\u00f3n de 16 de abril de 2015. Se\u00f1aladas estas notas, no interesa para el caso el estudio detenido del supuesto, en donde, por otro lado, uno de los temas de discusi\u00f3n ha sido la adecuada intervenci\u00f3n en el procedimiento de herencias yacentes e ignorados herederos del titular registral.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">b) He defendido que la sentencia meramente declarativa es t\u00edtulo formal apto tanto para iniciar el expediente de inmatriculaci\u00f3n como el de reanudaci\u00f3n del tracto sucesivo interrumpido.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">c) Despu\u00e9s de la ley solamente tiene eficacia inmatriculadora directa la sentencia dictada por el procedimiento del art. 204, siempre que se haya demandado a las personas indicadas en el art. 203, acompa\u00f1ando la certificaci\u00f3n catastral descriptiva si se trata de una finca catastral existente; en otro caso, si se trata de una finca de nueva creaci\u00f3n, aunque con muchas dudas, parece procedente la pr\u00e1ctica de lo que indica el p\u00e1rrafo pen\u00faltimo del art. 204, que no distingue supuestos.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Esto nos plantea si puede subsistir la vieja doctrina del Centro Directivo de que la sentencia declarativa ten\u00eda por s\u00ed eficacia inmatriculadora pues a ella se refiere el art. 40 a) LH. Parece que no puede ser aplicada, que el art. 40 ha sido desarrollado por la Ley en el sentido de que solamente cabe la sentencia dictada al amparo del art. 204, cohonestando as\u00ed la eficacia <em>Inter partes<\/em> de la sentencia con las garant\u00edas que ten\u00eda y tiene el expediente de dominio.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">d) Se puede plantear si la sentencia declarativa puede ser t\u00edtulo h\u00e1bil para provocar la inmatriculaci\u00f3n al amparo del art. 205 y con el sistema del doble t\u00edtulo. En mi opini\u00f3n, no. La doctrina de la Direcci\u00f3n General que admit\u00eda la eficacia inmatriculadora de la sentencia declarativa se\u00f1alaba que el art. 205 no era aplicable a este supuesto; en realidad no lo es porque la ley habla de un t\u00edtulo p\u00fablico traslativo otorgado por alguien, y dif\u00edcilmente puede predicarse tal cualificaci\u00f3n de la sentencia declarativa.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">e) La ley no lo prev\u00e9, pero creo que es perfectamente admisible una sentencia reanudadora del tracto sucesivo; esta sentencia en realidad ser\u00eda la alternativa al procedimiento del art. 208 y alg\u00fan autor como GARC\u00cdA GARC\u00cdA entiende que ante las dificultades pr\u00e1cticas de la ley \u00e9sta debiera ser la forma normal o usual de proceder. Si en caso de oposici\u00f3n en este expediente, y como veremos seguidamente, hay que demandar a los que se oponen (art. 208), si cabe un procedimiento judicial contra todos los que deben ser citados en el expediente de inmatriculaci\u00f3n (art. 204), creo que no debiera haber problema en admitir un procedimiento en el que fueran parte todos los que debieran ser citados en el expediente de reanudaci\u00f3n de tracto, singularmente los titulares registrales, pero no s\u00f3lo ellos, sino tambi\u00e9n los que hay que citar de conformidad con el art. 203. Y a lo largo de la exposici\u00f3n hemos visto que, si el t\u00edtulo alegado por el promotor en un caso de verdadera reanudaci\u00f3n de tracto fuera precisamente su usucapi\u00f3n y careciera de escritura de reconocimiento de dominio o sentencia declarativa que le sirvieran de t\u00edtulo formal, no le queda m\u00e1s remedio que acudir al procedimiento judicial.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">f) En caso de oposici\u00f3n en el expediente del art. 208, hay que acudir al procedimiento judicial; lo mismo ocurre con los titulares registrales de menos de treinta a\u00f1os si no comparecen. Ya hemos visto que cuando los que se oponen son los titulares registrales, la demanda ha de interponerse exclusivamente contra ellos. La pregunta que surge inmediatamente es si la sentencia es entonces el documento que provoca la reanudaci\u00f3n del tracto y si presentando testimonio de sentencia firme se consigue la inscripci\u00f3n reanudadora.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La respuesta ha de ser que no; si se interpretara que s\u00ed, resultar\u00eda que queda sin contenido la sentencia en la que todos los interesados han de ser demandados en el expediente a la que me refer\u00eda anteriormente. Si la sentencia es una alternativa al expediente de reanudaci\u00f3n de tracto (y tal se deduce del art. 40 LH) esa sentencia ha tenido que dictarse en un procedimiento en que se d\u00e9 cabida a la oposici\u00f3n de todos los que pueden oponerse; si se inicia el expediente y hay oposici\u00f3n, la sentencia contra los que se han opuesto no es bastante por s\u00ed sola para provocar la inscripci\u00f3n reanudadora porque falta la citaci\u00f3n a todas las otras personas que hubieran debido ser demandadas.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La conclusi\u00f3n de cuanto se ha dicho es que la sentencia complementada con el expediente notarial del que resulta que los dem\u00e1s interesados han sido citados y no han comparecido son los t\u00edtulos formales suficientes y necesarios para provocar la reanudaci\u00f3n del tracto.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0<\/p>\n<h2 style=\"text-align: justify;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><a id=\"juicio17\"><\/a>17.- EL JUICIO NOTARIAL.<\/span><\/h2>\n<p style=\"text-align: justify;\">Y con ello llegamos al momento decisivo de la intervenci\u00f3n notarial, la declaraci\u00f3n de que la pretensi\u00f3n del promotor del expediente est\u00e1 fundada.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Ya hemos visto que esta declaraci\u00f3n no es una declaraci\u00f3n de notoriedad, sino un juicio notarial sobre algo, previo el cumplimiento de los requisitos legales.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Y aquella pretensi\u00f3n del promotor del expediente es que adquiri\u00f3 el dominio y que es el due\u00f1o de la finca. ROCA SASTRE insist\u00eda, para el expediente judicial, en que la finalidad del expediente de dominio era obtener una declaraci\u00f3n judicial de haberse justificado la adquisici\u00f3n del dominio, pero que la declaraci\u00f3n judicial no era la de acreditar o justificar el dominio en el promotor del expediente, se\u00f1alando que cuando los art\u00edculos 282, 283 y 284 RH hablan de acreditar o justificar el dominio lo hacen con imprecisi\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Si se lee con calma al autor, veremos que, en realidad, la negativa a que en este tipo de expedientes cupiese una propia declaraci\u00f3n de derechos, no hace m\u00e1s que recoger la vieja posici\u00f3n de la jurisprudencia relativa al expediente de dominio de la Ley hipotecaria de 1869 de que \u00e9ste persegu\u00eda solamente dotar de un t\u00edtulo habilitador del dominio que permitiera la inscripci\u00f3n a quien careciera de \u00e9l, y la posici\u00f3n de la Direcci\u00f3n General (con cita de resoluciones de 16 de noviembre de 1923 y 16 de febrero de 1988) de que, propiamente, no se hac\u00edan declaraciones de derecho de dominio, aunque ello se hac\u00eda de un modo un tanto contradictorio, pues se conclu\u00eda que el expediente no era sino un simple medio de justificar la existencia del dominio.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Hay y hab\u00eda, por lo tanto, dos posiciones sobre cu\u00e1l era y es el objeto del expediente: para unos autores se trata de si el promotor ha demostrado la existencia de un hecho o acto con virtualidad suficiente para provocar la adquisici\u00f3n del dominio; para otros, de si se ha acreditado o justificado el dominio en el promotor del expediente.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La diferencia no es balad\u00ed, porque para alg\u00fan autor como RODR\u00cdGUEZ L\u00d3PEZ lo que justificaba la amplitud de la calificaci\u00f3n registral sobre el auto judicial era la primera posici\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En la Ley Hipotecaria de 1869 la cuesti\u00f3n en el expediente de dominio estaba bastante clara, ya que seg\u00fan su art. 404, el propietario que careciere de t\u00edtulo escrito de dominio podr\u00eda inscribir dicho dominio justificando su dominio y pidiendo, en el escrito inicial, que se \u201cdeclare su derecho\u201d, y el Tribunal \u201cdeclarar\u00e1 justificado o no el dominio de los bienes de que se trata\u201d.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En la Ley Hipotecaria de 1944-1946 la cuesti\u00f3n estaba menos clara, ya que para la Ley el auto habr\u00eda de declarar justificados o no los extremos solicitados en el escrito inicial (art. 201, regla quinta); el tema estaba m\u00e1s claro en el Reglamento Hipotecario, que todav\u00eda puede servir como gu\u00eda, ya que el art. 282 indica que el expediente tiene por objeto \u201cacreditar el dominio\u201d, y que \u201cno se admitir\u00e1 otra oposici\u00f3n de parte interesada que la que se contraiga exclusivamente a si el solicitante ha acreditado suficientemente la adquisici\u00f3n del dominio\u201d; el art. 283 dice que el auto ha de declarar justificado el dominio y el art. 284 remacha el tema diciendo que \u201cla declaraci\u00f3n de estar o no justificado el dominio no impedir\u00e1 la incoaci\u00f3n posterior del juicio declarativo contradictorio por quien se considere perjudicado\u201d. No hay, pese a ROCA, imprecisi\u00f3n alguna en el Reglamento, sino que sigue la l\u00ednea que siempre hab\u00eda marcado la Ley en esta materia.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La Ley actual es mucho m\u00e1s imprecisa. El art. 203 se limita a decir que el notario acceder\u00e1 a la pretensi\u00f3n del promotor del expediente; no obstante, parece que hay que diferenciar entre pretensi\u00f3n y documentaci\u00f3n probatoria de la pretensi\u00f3n; desde esta perspectiva, tiene todo el sentido que entre los documentos que haya de presentar el promotor se encuentre el t\u00edtulo de propiedad de la finca que se pretende inmatricular, que atribuya el dominio sobre la misma al promotor del expediente al que se refiere la regla segunda. Dicha pretensi\u00f3n es que el promotor es due\u00f1o y por eso debe procederse a la inmatriculaci\u00f3n de la finca a su favor.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Ya he manifestado mi opini\u00f3n antes sobre este extremo: el notario declarar\u00e1 justificada la adquisici\u00f3n del dominio, que el promotor es due\u00f1o y que esta posici\u00f3n dominical se mantiene en el promotor del expediente reanudador al tiempo de su inicio. Y es que el expediente no es sino un medio de concordancia del Registro de la Propiedad con la realidad extrarregistral. Poco sentido tiene permitir iniciar un expediente reanudador a quien ya no es due\u00f1o y tal extremo resulta acreditado en el expediente; quien ya no es due\u00f1o carece de legitimaci\u00f3n activa porque el Registro no publicar\u00e1 la realidad y permitir\u00eda la creaci\u00f3n o la aparici\u00f3n de terceros registrales indeseados.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Pero el elemento fundamental es el juicio relativo a la adquisici\u00f3n del dominio.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">A lo largo de esta exposici\u00f3n ya he manifestado mi posici\u00f3n sobre este extremo. Quiz\u00e1 valga la pena resumirla. Si el promotor no ha adquirido del titular registral ni de sus herederos, el t\u00edtulo no es inscribible por falta de tracto sucesivo; y si no es inscribible, la Ley prev\u00e9 como uno de los remedios a esta situaci\u00f3n el expediente de reanudaci\u00f3n de tracto; podr\u00e1 entenderse que es un expediente de car\u00e1cter excepcional, que no lo es; pero lo que no puede hacerse es declarar falazmente que en un supuesto como el indicado no hay interrupci\u00f3n de tracto; se podr\u00e1 discutir doctrinalmente la correcci\u00f3n del sistema legal, pero de lo que no cabe duda es de que el Registro es inexacto porque no han tenido acceso al mismo las relaciones jur\u00eddicas inmobiliarias intermedias que impedir\u00edan al promotor del expediente el acceso al Registro si su t\u00edtulo adquisitivo constara en documento p\u00fablico; y uno de los remedios legales es, como se ha se\u00f1alado, el expediente de reanudaci\u00f3n de tracto; por lo tanto, en mi opini\u00f3n, y entiendo que tambi\u00e9n resulta del texto de la Ley, es indiferente que se manifiesten las transmisiones intermedias si no hay necesidad de acreditarlas; corresponde al notario el juicio definitivo sobre los extremos sobre los que versa el expediente: no s\u00f3lo si el promotor tiene un t\u00edtulo leg\u00edtimo de adquisici\u00f3n del dominio, sino si es due\u00f1o.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La forma de emitir este juicio notarial es un acta independiente. El art. 203 se\u00f1ala que, una vez hechas las notificaciones oportunas y si no se ha formulado oposici\u00f3n \u201clevantar\u00e1 el Notario acta accediendo a la pretensi\u00f3n del solicitante, en la que se recoger\u00e1n las incidencias del expediente, los documentos aportados, as\u00ed como la falta de oposici\u00f3n por parte de ninguno de los posibles interesados, y remitir\u00e1 copia al Registrador para que practique, si procede, la inmatriculaci\u00f3n solicitada\u201d.\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La ley recoge as\u00ed la idea que inspiraba las viejas actas notariales de reanudaci\u00f3n de tracto, pero lo cierto es que poco o nada nos dice sobre extremos importantes. En mi opini\u00f3n, el acta debe recoger al menos un testimonio del t\u00edtulo formal aportado por el promotor del expediente, la relaci\u00f3n de los negocios jur\u00eddicos transmisivos que han formado la cadena que lleva al promotor del expediente, para el caso de que se hayan indicado y justificado, la forma y tiempo en que se han practicado todas las notificaciones a todos los interesados y las personas que han de ser citadas, las pruebas practicadas (testificales y documentales probatorias de la posesi\u00f3n del promotor o de los anteriores titulares de los que traiga causa), la manifestaci\u00f3n de que no ha habido oposici\u00f3n, y el juicio notarial. A la espera de un reglamento que desarrolle esta cuesti\u00f3n, y por los mismos criterios que ha utilizado la Direcci\u00f3n General para las actas de declaraci\u00f3n de herederos ab intestato, esta segunda acta es el t\u00edtulo formal que ha de presentarse en el Registro. Sin embargo, es de hacer notar que en este expediente notarial se ha debido remitir ya al registrador la copia del acta inicial de requerimiento a fin de que se expida la certificaci\u00f3n oportuna por el registrador, con lo que la primera acta ha sido conocida con anterioridad (en este sentido, resoluci\u00f3n de 24 de septiembre de 2021, a la que seguidamente nos volveremos a referir).<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0<\/p>\n<h2 style=\"text-align: justify;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong><a id=\"control\"><\/a>18.- EL CONTROL DEL JUICIO.<\/strong><\/span><\/h2>\n<p style=\"text-align: justify;\">Por lo que hace al juicio material de adquisici\u00f3n y pertenencia, declar\u00f3 la Direcci\u00f3n General respecto de autos en expedientes judiciales de reanudaci\u00f3n del tracto que este juicio no est\u00e1 sometido a calificaci\u00f3n de ning\u00fan tipo, incluso cuando de los documentos presentados pareciera derivarse una adquisici\u00f3n diferente de la declarada, ya que este extremo est\u00e1 sustra\u00eddo a la calificaci\u00f3n registral.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La resoluci\u00f3n de 9 de octubre de 2000 se\u00f1al\u00f3 que el hecho de que en el auto reca\u00eddo en expediente de dominio haya de hacerse constar el t\u00edtulo adquisitivo alegado por el promotor no quiere decir que el Registrador pueda calificar la validez de dicha adquisici\u00f3n, pues es esta una cuesti\u00f3n sustra\u00edda a su funci\u00f3n calificadora, toda vez que ello supondr\u00eda poner en cuesti\u00f3n el acierto de la propia decisi\u00f3n judicial, y, con ello, se invadir\u00eda el \u00e1mbito de la propia funci\u00f3n jurisdiccional, reservada en exclusiva a los Jueces y Magistrados.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La doctrina parece correcta, pero no la fundamentaci\u00f3n de la misma. Y esto es importante, porque si falla la fundamentaci\u00f3n hay que justificar la correcci\u00f3n de la doctrina.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El Centro Directivo calific\u00f3 en esta resoluci\u00f3n inadecuadamente la actuaci\u00f3n de los \u00f3rganos judiciales en materia de expedientes de dominio; no se trata, en absoluto, del ejercicio de una funci\u00f3n jurisdiccional, reservada en exclusiva a Jueces y Magistrados, y que no puede ser sustituida o atribuida a otro grupo de funcionarios (tal atribuci\u00f3n ser\u00eda sencillamente inconstitucional), sino de una funci\u00f3n no jurisdiccional cuyo ejercicio se atribuye, por razones en su d\u00eda justificadas, a los jueces; \u00e9stos ejerc\u00edan estas funciones no \u201ccomo\u201d jueces, sino \u201cpor ser\u201d jueces (como don Manuel de la C\u00e1mara dijo respecto de los notarios en otra ocasi\u00f3n, pero con gran paralelismo a la modificaci\u00f3n que produjo la ley 13\/2015); las razones que motivaron su atribuci\u00f3n a los jueces han deca\u00eddo, al parecer, y la progresiva \u201cdesjudicializaci\u00f3n\u201d ha supuesto la atribuci\u00f3n de esta competencia a notarios. La resoluci\u00f3n de 1 de febrero de 2007 se\u00f1al\u00f3 que \u201clas funciones del Registro Civil quedan institucionalmente atribuidas al Poder Judicial a pesar de la naturaleza no jurisdiccional del Registro Civil\u201d, con cita de la Sentencia del Tribunal Constitucional 56\/1990, de 29 de marzo, en la que de acuerdo con el car\u00e1cter no jurisdiccional de la funci\u00f3n registral civil se afirma que \u201cla circunstancia de que la funci\u00f3n registral civil fuera encomendada cuando se cre\u00f3 esta instituci\u00f3n en nuestro Derecho -Ley de 17 de junio de 1870-, por razones que ahora es innecesario exponer, a los \u00f3rganos judiciales, no convierten autom\u00e1ticamente aquella funci\u00f3n en jurisdiccional\u201d, de forma que \u201clos Jueces a los que se les encomienda la llevanza del Registro Civil, en esta funci\u00f3n no act\u00faan como \u00f3rganos jurisdiccionales sino como registradores o encargados del Registro\u201d; la funci\u00f3n registral civil \u201cno pertenece al \u00e1mbito de las jurisdiccionales, sin que por ello pase a encuadrarse en el campo propio y espec\u00edfico de las actuaciones t\u00edpicamente administrativas, sino que los \u00f3rganos registrales forman parte de la denominada \u201cAdministraci\u00f3n impropia\u201d, de forma que, seg\u00fan sostiene nuestra doctrina cient\u00edfica, dentro de la \u00f3rbita gen\u00e9rica de lo administrativo constituye una categor\u00eda especial integrada conjuntamente con la funci\u00f3n registral por un agregado de actividades que se ha dado en llamar la Administraci\u00f3n p\u00fablica del Derecho privado, tambi\u00e9n identificada gen\u00e9ricamente como funci\u00f3n legitimadora, y cuyas actividades vienen atribuidas por la Ley ya a \u00f3rganos jurisdiccionales, ya a \u00f3rganos administrativos, ya a notarios o registradores\u201d. Este criterio se ha mantenido con posterioridad (resoluci\u00f3n de 10 de noviembre de 2012).<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En el mismo sentido de la resoluci\u00f3n de 9 de octubre de 2000 citada, la resoluci\u00f3n de 8 de junio de 2002 se\u00f1ala que la calificaci\u00f3n registral no se puede extender a si de los documentos que obran en el expediente se deriva una conclusi\u00f3n sobre la titularidad dominical actual distinta de la que sirve de fundamento a la declaraci\u00f3n judicial; y ello porque el t\u00edtulo inscribible es el solo auto, y como este ordena la inscripci\u00f3n a favor del promotor y tiene aptitud legal para provocar tal asiento, el Registrador ha de estar y pasar por tales declaraciones y practicar la inscripci\u00f3n solicitada, sin menoscabar su eficacia, so pretexto de otros documentos tenidos a la vista (hayan sido o no aportados al expediente), pues de lo contrario el Registrador se interferir\u00eda en una actividad jurisdiccional que no le corresponde y, adem\u00e1s, por un procedimiento que no es jurisdiccional y respecto de una resoluci\u00f3n judicial que es firme.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Por eso, la resoluci\u00f3n de 13 de mayo de 2015 (que cita las anteriores) se\u00f1ala que la calificaci\u00f3n por el registrador del t\u00edtulo material de adquisici\u00f3n constituye una extralimitaci\u00f3n, ya que el t\u00edtulo inscribible no es la escritura de herencia, sino el auto reca\u00eddo en expediente de dominio. Contin\u00faa diciendo que no debe confundirse la necesidad de que el auto exprese el t\u00edtulo material de adquisici\u00f3n, con la posibilidad, inexistente, de que el registrador exija la aportaci\u00f3n de dicho t\u00edtulo material o califique su contenido para contradecir una aseveraci\u00f3n judicial.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En el sistema actual, s\u00ed es preciso que el t\u00edtulo formal de adquisici\u00f3n se aporte al expediente, como requisito formal para aceptar la iniciaci\u00f3n del mismo. He dicho antes que el acta final ha de recoger el t\u00edtulo material de adquisici\u00f3n, con indicaci\u00f3n de su car\u00e1cter formal; comoquiera que la ley sigue el sistema de doble acta, y el t\u00edtulo formal que contiene el negocio jur\u00eddico adquisitivo o el t\u00edtulo material de adquisici\u00f3n est\u00e1 ya incorporado al acta inicial, que no ha de ser acompa\u00f1ada a la copia del acta final, se debe plantear si es preciso que los documentos puedan incorporarse o basta un testimonio suficiente en relaci\u00f3n; ya he se\u00f1alado antes que no veo inconveniente en que ese t\u00edtulo formal se incorpore por testimonio (obtenido del incorporado al acta inicial), aunque tampoco parece preciso, pues si el t\u00edtulo inscribible es el acta no tiene mucho sentido incorporar a la misma el t\u00edtulo formal.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Pero lo que me interesa destacar es que las resoluciones citadas negaban que la calificaci\u00f3n pudiera extenderse al juicio de que hab\u00eda tenido lugar la adquisici\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En el sistema derogado, el notario pod\u00eda instruir un acta notarial que tuviese por objeto la reanudaci\u00f3n del tracto, pero la instrucci\u00f3n deb\u00eda ser aprobada por el Juez, y lo que se presentaba en el Registro era el acta de protocolizaci\u00f3n del auto judicial de aprobaci\u00f3n del expediente. Seg\u00fan el art. 293 RH, \u201cla resoluci\u00f3n judicial recaer\u00e1 en forma de auto, en el cual se mandar\u00e1 protocolizar el expediente y practicar la inscripci\u00f3n y cancelaciones que procedan, expresando el tomo, libro, folio y n\u00famero de \u00e9stas. La protocolizaci\u00f3n se har\u00e1 por medio de acta notarial, a continuaci\u00f3n de la cual se unir\u00e1n el expediente original y el testimonio judicial del auto dictado\u201d.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El sistema actual difiere totalmente del viejo sistema. Pese a la opini\u00f3n aislada de alg\u00fan autor, la actuaci\u00f3n notarial no es la de instructor de un expediente cuya regularidad material ha de ser aprobada por el registrador. Nada en la dicci\u00f3n actual de la Ley permite extender la calificaci\u00f3n registral a este extremo; esta idea, en realidad, tiene su origen en el proyecto del Gobierno, en el que se dec\u00eda a prop\u00f3sito del expediente inmatriculador que, si el Registrador accediera a la inscripci\u00f3n una vez enviada el acta final por el Notario, aqu\u00e9l dictar\u00eda \u201cresoluci\u00f3n motivada ordenando la inmatriculaci\u00f3n\u201d. En la redacci\u00f3n actual, el notario no es un mero recopilador documental y emisor de una mera manifestaci\u00f3n. No s\u00f3lo juzga legitimaciones tanto del promotor del expediente como de quienes comparezcan, es que, como hemos visto, emite un juicio sobre la existencia y suficiencia de la causa de oposici\u00f3n caso de haberla (siempre que se trate de persona distinta del titular registral).<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Se trata de una verdadera declaraci\u00f3n que tiene como finalidad legitimar una situaci\u00f3n patrimonial y esta declaraci\u00f3n notarial es eficaz por s\u00ed sola, sin ning\u00fan tr\u00e1mite ni aprobaci\u00f3n posterior. La frase empleada quiere recordar los p\u00e1rrafos finales del art. 209 del Reglamento notarial declarados ilegales por suponer una atribuci\u00f3n de efectos que no pod\u00eda establecerse por medio de una norma reglamentaria.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0<\/p>\n<h2 style=\"text-align: justify;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><a id=\"naturaleza19\"><\/a>19.-\u00a0NATURALEZA DEL EXPEDIENTE COMO DE JURISDICCI\u00d3N VOLUNTARIA.<\/span><\/h2>\n<p style=\"text-align: justify;\">Si ya antes (declaraciones de herederos ab intestato, por ejemplo) resultaba que algunas actuaciones que han de incluirse en la proteica categor\u00eda de la jurisdicci\u00f3n voluntaria pod\u00edan ser atribuidas a otros funcionarios que no fueran los judiciales, despu\u00e9s de la Ley de Jurisdicci\u00f3n Voluntaria este principio ha quedado claro, y la desjudicializaci\u00f3n de ciertos expedientes ha sido ampl\u00edsima, de forma que ahora se atribuyen a Letrados de la Administraci\u00f3n de Justicia, Notarios y Registradores.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Con ello quiero decir que hoy parece claro que estamos ante un expediente de jurisdicci\u00f3n voluntaria. En el r\u00e9gimen anterior \u00e9sta tambi\u00e9n era la posici\u00f3n dominante en la doctrina de los autores, de la Direcci\u00f3n General y la doctrina jurisprudencial, aunque se se\u00f1alaba que en caso de oposici\u00f3n se tornaba en contencioso dentro del mismo procedimiento, si bien con contenci\u00f3n limitada. Hoy est\u00e1 claro que la oposici\u00f3n (o no comparecencia en ciertos casos) supone la necesidad de cerrar el expediente sin pronunciamiento notarial sobre el fondo, a fin de que el promotor pueda iniciar, si quiere, el contencioso oportuno.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Pues bien, se trata de preguntarse el sentido de la b\u00fasqueda de la naturaleza jur\u00eddica. PUIG BRUTAU, a prop\u00f3sito de una figura como el albaceazgo, se\u00f1alaba que la indagaci\u00f3n sobre la naturaleza jur\u00eddica de una instituci\u00f3n ten\u00eda como finalidad u objetivo encontrar un \u201cr\u00e9gimen jur\u00eddico de reemplazo\u201d, es decir, una instituci\u00f3n m\u00e1s desarrollada jur\u00eddicamente que nos permitiera llenar las lagunas que pudiera haber en la instituci\u00f3n sobre la que se indagaba o interpretar las normas existentes. La b\u00fasqueda de la naturaleza jur\u00eddica no es un mero artificio doctrinal, sino que atiende a encontrar un criterio para resolver problemas. Por lo tanto, si decimos que estamos ante un procedimiento de jurisdicci\u00f3n voluntaria, hemos de extraer las consecuencias oportunas.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Antes se\u00f1alaba que el proceso de desjudicializaci\u00f3n supon\u00eda atribuir competencias antes judiciales a Letrados de la Administraci\u00f3n de Justicia, Notarios y Registradores y mantener otras competencias en la \u00f3rbita judicial (que no jurisdiccional). Lo que me interesa se\u00f1alar ahora es que todos estos funcionarios act\u00faan en igualdad de plano y de efectos, sin preeminencia alguna por ninguno de ellos; no desde luego cuando la ley les atribuye competencia concurrente (Letrados y Registradores en convocatoria de juntas, o Letrados y Notarios en expedientes matrimoniales); pero tampoco cuando la competencia es exclusiva. Quiero con ello decir que una resoluci\u00f3n dictada por un Juez en un expediente de jurisdicci\u00f3n voluntaria tiene la misma fuerza que la resoluci\u00f3n dictada por un Letrado de la Administraci\u00f3n de Justicia en otra materia atribuida a este cuerpo funcionarial.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La consecuencia de cuanto se dice es que la resoluci\u00f3n notarial en materia de jurisdicci\u00f3n voluntaria tiene la misma fuerza legal que la dictada por un juez en esta materia.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0<\/p>\n<h2 style=\"text-align: justify;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><a id=\"calificacion\"><\/a>20.- <strong>LA CALIFICACI\u00d3N REGISTRAL DEL EXPEDIENTE Y DEL JUICIO NOTARIAL.<\/strong><\/span><\/h2>\n<p style=\"text-align: justify;\">Es bien sabido que la calificaci\u00f3n registral es distinta trat\u00e1ndose de escrituras p\u00fablicas y de resoluciones judiciales.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En ambos casos, el Registrador ha de calificar la legalidad de las formas extr\u00ednsecas de los documentos de toda clase en cuya virtud se solicite la inscripci\u00f3n; pero en las escrituras p\u00fablicas calificar\u00e1, adem\u00e1s, la capacidad de los otorgantes (en realidad es la legitimaci\u00f3n, como ya se\u00f1al\u00e9 en alguna ocasi\u00f3n estudiando la Ley Hipotecaria de 1861, pero ahora esto no importa) y la validez de los actos dispositivos contenidos en las mismas, por lo que resulte de los propios documentos presentados y de los asientos del Registro; la calificaci\u00f3n es m\u00e1s limitada respecto de los documentos judiciales, ya que se limitar\u00e1 a la competencia del Juzgado o Tribunal, a la congruencia del mandato con el procedimiento o juicio en que se hubiere dictado, a las formalidades extr\u00ednsecas del documento presentado y a los obst\u00e1culos que surjan del Registro (arts. 18 LH y 100 RH).<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Esto tiene todo el sentido, ya que los documentos judiciales a los que se refiere el art. 100 RH eran, fundamentalmente, las sentencias y resoluciones dictadas en los procedimientos contenciosos o preparatorios de procedimientos contenciosos; no obstante, la generalidad de los t\u00e9rminos permit\u00eda incluir cualquier tipo de resoluci\u00f3n dictada por un \u00f3rgano judicial.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La diferente funci\u00f3n cumplida por los jueces ejerciendo funciones jurisdiccionales respecto de los notarios autorizantes de escrituras justificaba y justifica claramente la diferencia de trato.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Pero en materia de jurisdicci\u00f3n voluntaria, el p\u00e1rrafo tercero del art. 22 de la Ley de Jurisdicci\u00f3n Voluntaria dice que \u201csi la resoluci\u00f3n fuera inscribible en el Registro de la Propiedad, Mercantil u otro registro p\u00fablico, deber\u00e1 expedirse, a instancia de parte, mandamiento a los efectos de su constancia registral. La remisi\u00f3n se realizar\u00e1 por medios electr\u00f3nicos. La calificaci\u00f3n de los Registradores se limitar\u00e1 a la competencia del Juez o Letrado de la Administraci\u00f3n de Justicia, a la congruencia del mandato con el expediente en que se hubiere dictado, a las formalidades extr\u00ednsecas de la resoluci\u00f3n y a los obst\u00e1culos que surjan del Registro\u201d. La norma da ahora rango legal a la limitaci\u00f3n de la calificaci\u00f3n registral respecto de ciertas resoluciones, al recoger la dicci\u00f3n literal del art. 100 RH. Esta referencia al Letrado de la Administraci\u00f3n de Justicia tiene todo el sentido ya que el art. 19 LJV se\u00f1ala que la resoluci\u00f3n del expediente adoptar\u00e1 la forma de auto (si la dicta el Juez) o decreto (si lo dicta el Letrado), en funci\u00f3n de quien es la autoridad que tiene atribuida la competencia en materia de jurisdicci\u00f3n voluntaria.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Quiere esto decir que en materia de jurisdicci\u00f3n voluntaria no es aplicable el p\u00e1rrafo primero del art. 18 LH, que se refiere exclusivamente a las escrituras p\u00fablicas.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Juez y Letrado de la Administraci\u00f3n de Justicia est\u00e1n en el mismo plano en materia de jurisdicci\u00f3n voluntaria, sin preeminencia de un \u00f3rgano respecto del otro (y sin perjuicio de la existencia de recursos). Y en el mismo plano se coloca el Notario o el Registrador en los mismos casos en que resuelve en materia de jurisdicci\u00f3n voluntaria. Y si todos est\u00e1n colocados en el mismo plano, id\u00e9nticas debieran ser las consecuencias o efectos de su resoluci\u00f3n en materia de jurisdicci\u00f3n voluntaria.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Recordemos, por tanto, que la calificaci\u00f3n se extiende (o limita) a la competencia, la congruencia, las formalidades extr\u00ednsecas de la resoluci\u00f3n y los obst\u00e1culos que surjan del Registro (diferenciando entre obst\u00e1culos derivados de los asientos registrales y obst\u00e1culos derivados de la legislaci\u00f3n hipotecaria).<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Esta tesis relativa a la aplicaci\u00f3n a las resoluciones o actos finales de los expedientes de jurisdicci\u00f3n voluntaria ha sido acogida por la propia Direcci\u00f3n General. La resoluci\u00f3n de 18 de octubre de 2017, relativa a la fuerza de una conciliaci\u00f3n registral, se\u00f1ala que las normas reguladoras de los efectos de la conciliaci\u00f3n con avenencia son diferentes seg\u00fan cu\u00e1l sea el \u00f3rgano ante el que se ha producido la conciliaci\u00f3n; si Letrado de la Administraci\u00f3n de Justicia o Juez de paz, el art. 147.1 LJV; si Notario, el art. 83 de la Ley del Notariado, si Registrador, el art. 103 bis LH; y que, y esto es lo trascendente, existiendo normal especial de eficacia, no es de aplicaci\u00f3n la norma general del art. 22 LJV. La cr\u00edtica a esta resoluci\u00f3n se ha realizado afirmando que el Centro Directivo incurre en un error cuando excluye la aplicaci\u00f3n del art. 22 LJV a la conciliaci\u00f3n registral, ya que el art. 22 LJV es de aplicaci\u00f3n general, aunque exista una norma especial, lo que hace la certificaci\u00f3n del acuerdo un documento inscribible.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">No interesa tanto el tema de la fuerza de dicha certificaci\u00f3n como de la afirmaci\u00f3n que puede ser deducida de la doctrina de la Direcci\u00f3n General de que en ausencia de norma relativa a la fuerza de la resoluci\u00f3n del expediente de jurisdicci\u00f3n debe ser aplicado el art. 22 LJV, que es as\u00ed una norma general que puede ser excluida por otra norma especial; la cr\u00edtica, como hemos visto, afirma que, aunque exista norma especial siempre es aplicable la norma general que complementa la norma especial.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Pero es en la resoluci\u00f3n de 19 de enero de 2022 donde con m\u00e1s claridad se recoge esta idea.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Se trataba de la inscripci\u00f3n de una escritura relativa a una herencia intestada y la cuesti\u00f3n central era que la escritura conten\u00eda un testimonio en relaci\u00f3n del acta final de declaraci\u00f3n de herederos abintestato. La resoluci\u00f3n admite que basta con la presentaci\u00f3n del acta final de declaraci\u00f3n de herederos e incluso de un testimonio en relaci\u00f3n, aunque en el caso el testimonio no era suficiente para permitir al registrador la calificaci\u00f3n. Lo importante de la resoluci\u00f3n es que se\u00f1ala que la vigente Ley 15\/2015, de la Jurisdicci\u00f3n Voluntaria, confirma la doctrina anterior de la Direcci\u00f3n General sobre la naturaleza de las actas de declaraci\u00f3n de herederos como procedimientos de jurisdicci\u00f3n voluntaria; y se\u00f1ala que la Ley \u201cen su art\u00edculo 22.2, delimita claramente el \u00e1mbito de la calificaci\u00f3n registral respecto de los expedientes de jurisdicci\u00f3n voluntaria que se tramitan ante los \u00f3rganos jurisdiccionales, al manifestar, que \u201cla calificaci\u00f3n de los Registradores se limitar\u00e1 a la competencia del Juez o Secretario judicial, a la congruencia del mandato con el expediente en que se hubiere dictado, a las formalidades extr\u00ednsecas de la resoluci\u00f3n y a los obst\u00e1culos que surjan del Registro\u201d. En relaci\u00f3n con la calificaci\u00f3n registral de las actas de jurisdicci\u00f3n voluntaria autorizados notarialmente, no hay precepto semejante, pero debe tomarse en consideraci\u00f3n dicho art\u00edculo 22. 2 de la Ley de la Jurisdicci\u00f3n Voluntaria puesto que el notario ejerce aqu\u00ed la funci\u00f3n de jurisdicci\u00f3n voluntaria \u2013hasta entonces atribuida tambi\u00e9n a los jueces\u2013 en exclusiva, y armonizarse con los art\u00edculos 17 bis de la Ley del Notariado y 18 de la Ley Hipotecaria\u201d. Por lo tanto, se\u00f1ala, la calificaci\u00f3n registral respecto de las actas de declaraci\u00f3n de herederos, y por extensi\u00f3n las resoluciones finales en todo expediente de jurisdicci\u00f3n voluntaria, abarcar\u00e1 la competencia del notario, la congruencia del resultado del acta con el expediente, las formalidades extr\u00ednsecas y los obst\u00e1culos que surjan del Registro.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La calificaci\u00f3n registral se debe producir realmente en el momento de la presentaci\u00f3n en el Registro del acta declarando justificado el dominio en el promotor del expediente.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En un primer momento se admiti\u00f3 que el registrador pod\u00eda denegar la expedici\u00f3n de la certificaci\u00f3n prevenida en la ley si entend\u00eda que no se cumpl\u00eda el requisito de la interrupci\u00f3n de tracto (resoluci\u00f3n de 1 de junio de 2017), pero en otra resoluci\u00f3n de la misma fecha (aunque relativa a un expediente del art. 203) se\u00f1al\u00f3 que pese a que se hubiera expedido certificaci\u00f3n, siempre puede alegar el que va a practicar la inscripci\u00f3n que no hay interrupci\u00f3n de tracto, no estando vinculado por la inicial consideraci\u00f3n del primer registrador.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">No obstante, la resoluci\u00f3n de 5 de abril de 2020, recogiendo la doctrina dictada en resoluciones de 8 de junio de 2016, 20 de diciembre de 2016 y 4 de diciembre de 2019, se\u00f1ala que lo procedente es expedir la certificaci\u00f3n advirtiendo de la inexistencia de la ruptura de tracto y sin perjuicio de la calificaci\u00f3n final, una vez dictada la resoluci\u00f3n final por el notario.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La extensi\u00f3n de la calificaci\u00f3n registral abarca la pr\u00e1ctica adecuada de las notificaciones a todos los que deben ser citados (para las resoluciones relativas a la nueva ley, ver la resoluci\u00f3n de 1 de diciembre de 2015, reiterada posteriormente en otras muchas, como las de 23 de mayo de 2016, 23 diciembre 2020, 24 de septiembre de 2021 y la recent\u00edsima de 11 de septiembre de 2023), y debe abarcar a todos los extremos a los que se refiere el art. 22 LJV, pero, por lo que he se\u00f1alado anteriormente, no debe extenderse a la calificaci\u00f3n relativa a quien y con qu\u00e9 car\u00e1cter ha adquirido el dominio que se trata de inscribir.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">No lo ha entendido as\u00ed, al parecer, la Direcci\u00f3n General en su resoluci\u00f3n de 24 de septiembre de 2021; en esta compleja resoluci\u00f3n, a la que ya me he referido anteriormente, el \u00f3rgano directivo admite que se puede calificar por el registrador la capacidad civil de disposici\u00f3n del transmitente en el documento que sirve de t\u00edtulo adquisitivo al promotor del expediente y admite que se hubiera podido calificar la identificaci\u00f3n de los medios de pago empleados (aunque la nota de calificaci\u00f3n no aluda a este tema). Incidentalmente, cabe se\u00f1alar que el tema de la acreditaci\u00f3n de los medios de pago ha sido objeto de una resoluci\u00f3n de 8 de septiembre de 2023 relativa a una inmatriculaci\u00f3n en virtud de t\u00edtulo p\u00fablico del art. 205 LH, en que la Direcci\u00f3n General entiende que la calificaci\u00f3n puede extenderse a la identificaci\u00f3n de los medios de pago en el t\u00edtulo previo a la escritura traslativa. Aunque, en mi opini\u00f3n, lo que puede y debe ser objeto de calificaci\u00f3n es el t\u00edtulo inscribible o que causa la inmatriculaci\u00f3n (tesis del notario recurrente), lo cierto es que se trata en el caso concreto de un documento p\u00fablico (elevaci\u00f3n a p\u00fablico de un documento privado); en el expediente de dominio, lo que se inscribe es una resoluci\u00f3n dictada en un expediente, no el documento en el que apoya su pretensi\u00f3n el promotor del expediente, o m\u00e1s exactamente, el que justifica su alegaci\u00f3n de haber adquirido el dominio; el documento puede ser privado, y no se le aplica el criterio de la exigencia de identificaci\u00f3n de medios de pago, que s\u00f3lo es predicable de las escrituras p\u00fablicas; en realidad, el cierre registral se produce exclusivamente ante la falta de identificaci\u00f3n, pero frente a resoluciones iniciales en este sentido limitativas de la extensi\u00f3n de la calificaci\u00f3n, como la de 18 de mayo de 2007, la cual ligaba el cierre registral a la voluntad rebelde a identificar total o parcialmente dichos medios, negando al registrador un enjuiciamiento de fondo o material sobre la identificaci\u00f3n de tales medios de pago, est\u00e1ndole vedado ejercer su competencia en materias para las que no tiene competencia, en aplicaci\u00f3n del principio de legalidad, el centro directivo ha terminado (en l\u00ednea hoy mayoritaria) por llevar a cabo una interpretaci\u00f3n extensiva, o aplicativa de la doctrina del cierre a supuestos de hecho no comprendidos en la norma y en aplicaci\u00f3n de un reglamento que define y ampl\u00eda el supuesto del cierre, por virtud de la cual se debe entender que hay negativa a identificar cuando la identificaci\u00f3n es insuficiente por no cumplirse las exigencias del Reglamento notarial sobre el tema, existiendo finalmente otra l\u00ednea limitativa de la anterior en que se acepta que no toda omisi\u00f3n de los elementos de identificaci\u00f3n produce el cierre registral (resoluci\u00f3n de 22 de noviembre de 2013); dicho documento contiene el t\u00edtulo material adquisitivo y es esta adquisici\u00f3n la que ha de ser calificada por el notario y sobre esta declaraci\u00f3n no cabe, por lo dicho anteriormente por el propio centro directivo respecto de los autos dictados en expedientes de dominio, calificaci\u00f3n registral.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Mucho me temo que \u00e9sta va a ser la l\u00ednea de la Direcci\u00f3n General en cualquier caso que se le plantee, extendiendo la calificaci\u00f3n de la capacidad y la validez de las obligaciones ya no s\u00f3lo a las escrituras p\u00fablicas que son el t\u00edtulo formal apto para provocar la publicidad de la mutaci\u00f3n jur\u00eddico real (o, en su caso, la constituci\u00f3n misma del derecho), sino a los t\u00edtulos materiales que, contenidos en el t\u00edtulo formal del promotor del expediente, han servido para que el notario declare justificado el dominio en dicho promotor; se tratar\u00e1 en definitiva de aplicar el art. 18 LH de modo omnicomprensivo a todo documento tenido en cuenta para provocar una inscripci\u00f3n, con olvido de que la norma aplicable hoy no es propiamente el p\u00e1rrafo primero del art. 18 sino el m\u00e1s estricto del art. 22 LJV, y recordando la pol\u00e9mica que surgi\u00f3 en torno al art. 98 de la ley 24\/2001.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0<\/p>\n<h2 style=\"text-align: justify;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><a id=\"dualista\"><\/a>21.- EL EFECTO DUALISTA DE LA REANUDACI\u00d3N DE TRACTO.<\/span><\/h2>\n<p style=\"text-align: justify;\">Por lo que hace a los efectos de la inscripci\u00f3n reanudadora de tracto, la regla quinta del art. 208 establece que \u201cno perjudicar\u00e1n al titular de buena fe a cuyo favor hubieran sido practicadas las inscripciones resultantes del expediente a que se refiere este art\u00edculo, cualquiera que fuese la naturaleza del t\u00edtulo en que se funde, los t\u00edtulos de dominio o de otros derechos reales contradictorios con el del solicitante que no hubieran sido inscritos en el Registro con anterioridad\u201d.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Esta norma tiene un indudable sabor dualista, o para ser m\u00e1s exacto, es indudablemente dualista.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Su origen se encuentra en el proyecto de reforma de la Ley Hipotecaria y del Catastro enviada a Cortes por el Gobierno. En el sistema del proyecto, la inmatriculaci\u00f3n supon\u00eda una verdadera purga de las cargas y acciones que pudieran existir y que afectaran al bien objeto del expediente, tal como se\u00f1alaba la regla segunda del art. 202, que era el que regulaba el expediente inmatriculador. La regla novena conclu\u00eda diciendo que \u201clas adquisiciones realizadas por tercero, derivadas de inscripciones de derechos resultantes del expediente, no podr\u00e1n quedar amparadas por la fe p\u00fablica registral hasta transcurridos dos a\u00f1os desde la fecha de la inmatriculaci\u00f3n. Transcurrido el plazo anteriormente referido, no perjudicar\u00e1n al titular de buena fe, a cuyo favor hubieran sido practicadas las inscripciones resultantes del expediente o sus causahabientes, los t\u00edtulos de dominio o de otros derechos reales que no hubieran sido inscritos o anotados en el Registro con anterioridad\u201d. Esta norma supon\u00eda la suspensi\u00f3n de la fe p\u00fablica respecto de tercer adquirente durante el plazo de dos a\u00f1os y la purga de cualquier derecho, incluso de dominio, en favor del inmatriculante pasado dicho plazo.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Desde esta perspectiva, la regla del art. 208 era plenamente coherente. Los efectos de la inmatriculaci\u00f3n resultan ahora del art. 207 LH. Me he ocupado del tema al estudiar los efectos de la inmatriculaci\u00f3n tras la reforma (<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/secciones\/doctrina\/articulos-doctrina\/los-efectos-de-la-inmatriculacion-tras-la-ley-132015\/\">https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/secciones\/doctrina\/articulos-doctrina\/los-efectos-de-la-inmatriculacion-tras-la-ley-132015\/<\/a>) y no tiene sentido volver ahora sobre el tema.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En la tramitaci\u00f3n en Cortes, se modificaron sustancialmente las previsiones del Proyecto relativas al expediente de dominio, la supresi\u00f3n del sistema inmatriculador por doble t\u00edtulo y los efectos de la inmatriculaci\u00f3n. Sin embargo, no se solicit\u00f3 la reforma del expediente de reanudaci\u00f3n de tracto, que qued\u00f3 en este punto como estaba en el proyecto inicial.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El estudio del art. 208 actual nos muestra una norma claramente dualista. Pero tambi\u00e9n nos muestra c\u00f3mo la inscripci\u00f3n reanudadora protege el fracaso del sistema. El hecho del que se parte es que existen t\u00edtulos de dominio contradictorios con el alegado por el promotor del expediente, que es un <em>falsus dominus<\/em>, y pese a eso consigue una declaraci\u00f3n notarial de que es el propietario del bien.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En el supuesto de hecho de la norma, o bien el titular registral transmiti\u00f3 el dominio a alguien, y despu\u00e9s lo volvi\u00f3 a transmitir a otro, o es uno de los sujetos de la cadena el que ha transmitido dos veces el dominio. En el supuesto m\u00e1s simple de interrupci\u00f3n de tracto pueden darse dos casos: a) el titular registral A transmite el dominio a B, y despu\u00e9s A vuelve a transmitirlo a C (sea por venta, donaci\u00f3n o herencia) y C lo transmite a D, que es el promotor del expediente; b) el titular registral A transmite a B, quien despu\u00e9s lo transmite primero a C y despu\u00e9s a D, promotor del expediente.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En todos estos casos, y cualquiera que sea el t\u00edtulo de D, como dice el propio art\u00edculo, D va a poder desconocer el dominio del <em>verus dominus<\/em>, quien va a ser privado de su propiedad o de su derecho real limitado sobre el bien.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Sin embargo, quien ha logrado la inscripci\u00f3n reanudadora del tracto no va a verse defendido por el Registro frente a nulidades o resoluciones existentes en la cadena transmisiva que lleva a \u00e9l, y est\u00e1 afectado \u00edntegramente por los diferentes tipos de ineficacia negocial, de forma que la defensa frente a las mismas se desarrolla \u00edntegramente en el \u00e1mbito civil sin que la reanudaci\u00f3n del tracto suponga para \u00e9l beneficio alguno. A protecci\u00f3n dispensada por el sistema es, as\u00ed, limitada, en cuanto que, si no le afectan los negocios \u201ctransversales\u201d u \u201coblicuos\u201d, le afectan todas las ineficacias tanto de su propio negocio jur\u00eddico adquisitivo como de todos los negocios integrados en la cadena que llevan a \u00e9l.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Conviene se\u00f1alar, finalmente, que todo adquirente que haya adquirido a t\u00edtulo oneroso del reanudador del tracto e inscriba va a estar protegido por la fe p\u00fablica registral, porque el art. 34 LH va a jugar en favor de \u00e9l sin ning\u00fan tipo de limitaci\u00f3n ni de suspensi\u00f3n de efectos.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0<\/p>\n<h2 style=\"text-align: justify;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><a id=\"conclusiones\"><\/a>A MODO DE CONCLUSIONES.<\/span><\/h2>\n<p style=\"text-align: justify;\">1.- El expediente para la reanudaci\u00f3n del tracto sucesivo interrumpido es un expediente que nace para resolver un problema: que no han tenido acceso al Registro unos t\u00edtulos de adquisici\u00f3n de derechos, y que el titular del derecho no puede inscribir su derecho porque no ha adquirido del titular registral ni directamente de sus herederos.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El sistema deseable hubiera sido que el titular presentara en el Registro todos los t\u00edtulos formales inscribibles que contienen los t\u00edtulos materiales adquisitivos.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El expediente nace para resolver el problema que se plantea cuando el titular carece de esos t\u00edtulos formales.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En ese y no en otro sentido el expediente de dominio es un medio subsidiario.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El legislador hubiera podido dejar este supuesto real sin resolver, y de hecho fue as\u00ed durante casi cincuenta a\u00f1os, hasta que se opt\u00f3 por permitir en determinados casos una primera inscripci\u00f3n contradictoria con otra ya inscrita, o lo que es lo mismo, un supuesto de doble inmatriculaci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Es en 1944 cuando se aborda el problema y se establece el propio sistema de reanudaci\u00f3n del tracto, encargando la resoluci\u00f3n del expediente (y en la mayor\u00eda de los casos en la pr\u00e1ctica la tramitaci\u00f3n) a la autoridad judicial.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La Ley 13\/2015 ha desjudicializado la materia, encargando la tramitaci\u00f3n y resoluci\u00f3n de un expediente de nueva factura a los notarios, dentro de la amplia reforma de la jurisdicci\u00f3n voluntaria.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">2.- Corresponde al legislador la determinaci\u00f3n del supuesto de hecho de la norma. En realidad, hay que decir que la ley no contiene una definici\u00f3n expresa de interrupci\u00f3n de tracto. Da por supuesto el concepto y el supuesto de hecho, y excluye solamente del mismo el caso de que el titular dominical haya adquirido su derecho de los herederos del titular registral.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Pero, definido el supuesto de hecho por el legislador, no corresponde a un \u00f3rgano administrativo ni excluir de su \u00e1mbito de aplicaci\u00f3n casos comprendidos dentro del supuesto de hecho legal ni ampliar la aplicabilidad del procedimiento a casos no comprendidos dentro del supuesto de hecho de la Ley.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">3.- El expediente de reanudaci\u00f3n de tracto no tiene naturaleza excepcional.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Es preciso recordar que, publicada la Ley, se plante\u00f3 ante la Direcci\u00f3n General si una sentencia era un t\u00edtulo apto para reanudar el tracto. Ante la alegaci\u00f3n de que no cab\u00eda la sentencia porque hab\u00eda que acudir al expediente de dominio de reanudaci\u00f3n del tracto, la Direcci\u00f3n General se\u00f1al\u00f3 que el promotor del expediente pod\u00eda libremente optar por cualquiera de los caminos que le brindaba la Ley para resolver el problema de la imposibilidad de inscripci\u00f3n de su dominio.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Trata de suplir la carencia de t\u00edtulos formales inscribibles, y lo hace en un procedimiento donde se da entrada al titular registral del dominio que se trata de reanudar.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Esa naturaleza excepcional en todo caso no justificar\u00eda ninguna interpretaci\u00f3n que excluyera la aplicaci\u00f3n del procedimiento a un caso que est\u00e1 incluido en el supuesto de hecho legal. Definido qu\u00e9 es el tracto, qu\u00e9 es la interrupci\u00f3n del mismo, todo caso que entre en el supuesto de hecho legal debe poder tramitarse con arreglo al procedimiento previsto.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El derecho de los ciudadanos a la inscripci\u00f3n registral de sus t\u00edtulos dominicales viene determinado en su extensi\u00f3n y procedimiento por la ley. Vale la pena insistir en que no cabe que un \u00f3rgano administrativo, por la v\u00eda de resoluciones, modifique o limite un derecho civil como es el derecho a la inscripci\u00f3n. No, al menos, en un Estado de Derecho.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">4.- El expediente no requiere la existencia de extraordinaria dificultad en que el promotor consiga la titulaci\u00f3n aut\u00e9ntica que le permitiera inscribir su derecho.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La doctrina de la Direcci\u00f3n General es en este tema, y as\u00ed se expone en el texto, contradictoria.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La doctrina equivocada est\u00e1 contenida en aquellas resoluciones que acuden a la calificaci\u00f3n del expediente como excepcional, postulan una interpretaci\u00f3n restrictiva del supuesto de hecho que justifique su tramitaci\u00f3n, y que excluyen del supuesto de hecho el que las transmisiones est\u00e9n documentadas privadamente.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La doctrina correcta est\u00e1 contenida por el contrario en las resoluciones que entienden que la Ley no limita el expediente por la mayor o menor dificultad para la documentaci\u00f3n p\u00fablica de los t\u00edtulos que permitir\u00edan la inscripci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">5.- Y no lo es porque en el supuesto de hecho m\u00e1s sencillo de las dos transmisiones dominicales documentadas privadamente el comprador final no puede demandar al primer vendedor para que \u00e9ste eleve a p\u00fablico el contrato de compraventa concertado con su vendedor final. No hay en Derecho espa\u00f1ol una transmisi\u00f3n de la acci\u00f3n que derive del art. 1279 CC.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Es decir, no cabe que se excluya la aplicaci\u00f3n de la Ley aduciendo la necesidad de acudir a un proceso judicial cuando ese proceso es improcedente porque quien debiera promoverlo carece de pretensi\u00f3n procesal h\u00e1bil para ello.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Y si no tiene acci\u00f3n o no puede deducir leg\u00edtimamente su pretensi\u00f3n, no hay ya tema acerca de la mayor o menor dificultad.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">6.- Pero es que el supuesto de hecho de la ley no depende, en realidad, de la existencia o no de acci\u00f3n o de pretensi\u00f3n leg\u00edtima. En el caso de la compraventa, fallecimiento del comprador y herencia, en mi opini\u00f3n los herederos del comprador tienen acci\u00f3n contra el vendedor para que \u00e9ste eleve a p\u00fablico el contrato celebrado con su causante, pero que puedan ejercitar judicialmente esta pretensi\u00f3n no quiere decir que deban hacerlo de forma que les est\u00e9 vedado el acceso al procedimiento de reanudaci\u00f3n de tracto.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La ley no excluye en este caso la procedencia del expediente. Y si la ley no lo excluye, no podemos impedir que se ejercite.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Para hacerlo hay que decir que pese a que est\u00e1 dentro del supuesto de hecho legal nosotros (es decir, el notario al decidir sobre el requerimiento inicial, el registrador al calificar sobre la procedencia de la inscripci\u00f3n y la Direcci\u00f3n General al resolver el recurso) entendemos que no est\u00e1 incluido porque el promotor del expediente puede acudir a la v\u00eda jurisdiccional.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">7.- La extraordinaria dificultad para conseguir la titulaci\u00f3n pertinente no es tampoco un argumento para permitir la inscripci\u00f3n dominical a trav\u00e9s del expediente cuando resulta que el promotor o ha adquirido del titular registral o ha adquirido de los herederos del titular registral, que son los supuestos que excluyen la interrupci\u00f3n de tracto.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La buena intenci\u00f3n no es un argumento suficiente para alterar el sistema legal.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Si el propietario adquiri\u00f3 del titular registral, las dificultades procesales que pueda haber para conseguir la titulaci\u00f3n p\u00fablica de su transmisi\u00f3n no son argumento alguno para admitir que se pueda promover un expediente notarial que tiene otra finalidad. Pero en este caso no se trata propiamente de procedimientos especiales, sino de que no se puede ampliar el supuesto de hecho previsto en la norma, porque no hay analog\u00eda sustancial en los supuestos de hecho. Si se adquiere del titular registral, no queda otro remedio que iniciar un procedimiento judicial, por muy largo y costoso que pueda ser; la actuaci\u00f3n notarial no puede sustituir, salvo previsi\u00f3n legal que no existe, la actuaci\u00f3n de un Juez en funci\u00f3n propiamente jurisdiccional.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">8.- La finalidad del expediente no es la reconstrucci\u00f3n de la vida jur\u00eddica de la finca desde el titular registral hasta llegar al promotor, sino generar un t\u00edtulo formal (la declaraci\u00f3n notarial de que ha quedado justificado el dominio en el promotor) que permita obtener la inscripci\u00f3n en aquellos casos en los que exista una interrupci\u00f3n del tracto.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">9.- Es preciso que el promotor del expediente presente un t\u00edtulo adquisitivo del dominio que se pretende inscribir.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Ese t\u00edtulo de dominio no tiene por qu\u00e9 ser un t\u00edtulo p\u00fablico.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El t\u00edtulo no tiene por qu\u00e9 ser un t\u00edtulo adquisitivo. Puede ser un t\u00edtulo especificativo, como el derivado de una partici\u00f3n hereditaria o de una extinci\u00f3n de condominio, o un t\u00edtulo declarativo de una adquisici\u00f3n realizada o una sentencia declarativa del dominio.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">10.- Cabe que el t\u00edtulo formal que presenta el promotor del expediente sea una escritura de reconocimiento del dominio por usucapi\u00f3n o una sentencia declarativa de ese dominio adquirido por usucapi\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Pero no cabe que el t\u00edtulo alegado (t\u00edtulo material) sea la usucapi\u00f3n y ello conste (t\u00edtulo formal) en un acta notarial que tenga por objeto declarar que a juicio del notario el promotor del acta o el requirente sea propietario por usucapi\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">11.- El promotor del expediente no est\u00e1 obligado ni a identificar todos los eslabones de la cadena transmisiva que lleva desde el promotor del expediente hasta \u00e9l, ni, en caso de que los pueda identificar, est\u00e1 obligado a presentar toda la documentaci\u00f3n que le permita justificar la existencia de todos esos negocios jur\u00eddicos o hechos con trascendencia jur\u00eddica que llevan hasta el t\u00edtulo alegado.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Como dice el art. 285 del Reglamento hipotecario, cuya vigencia en esta materia ha sido reconocida por la Direcci\u00f3n General, no se puede exigir al que promueva el expediente que determine ni justifique las transmisiones operadas desde la \u00faltima inscripci\u00f3n hasta la adquisici\u00f3n de su derecho.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">12.- Uno de esos t\u00edtulos intermedios que puede alegar el promotor del expediente es una usucapi\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La usucapi\u00f3n es un hecho jur\u00eddico apto para provocar una adquisici\u00f3n dominical y como todo hecho de este tipo ha de poder ser alegado y probado en el expediente, que tiene por objeto declarar justificada el dominio en el promotor.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">De hecho, la usucapi\u00f3n siempre va a estar presente en el expediente cuando no se han podido identificar todos los t\u00edtulos intermedios o alguno de esos t\u00edtulos presenta ciertos tipos de ineficacia, y singularmente cuando la \u00faltima inscripci\u00f3n de dominio tiene m\u00e1s de treinta a\u00f1os de antig\u00fcedad.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">13.- Por lo que hace al enjundioso tema de las notificaciones y los consentimientos, hay que reconocer que la Direcci\u00f3n General ha sabido integrar el nuevo sistema con el viejo, de forma que las disposiciones del antiguo sistema le han servido para suplir o integrar la norma actual, verdaderamente confusa y que amenazaba convertir la reforma legal en una reforma absolutamente frustrada porque abocaba en la mayor\u00eda de los casos a un procedimiento judicial te\u00f3ricamente contradictorio, y digo te\u00f3ricamente porque en realidad abocaba a la rebeld\u00eda procesal del titular registral de m\u00e1s de treinta a\u00f1os, con las consecuencias de las sentencias dictadas en rebeld\u00eda.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">14.- Es preciso distinguir entre la forma de la notificaci\u00f3n y las diferentes personas que han de ser notificadas. No es preciso notificar al colindante, ni al presidente de la comunidad de propietarios en el supuesto de que la finca objeto del expediente sea una entidad privativa de una propiedad horizontal.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La notificaci\u00f3n al titular registral de m\u00e1s de treinta a\u00f1os ha de ser nominativa, pero puede ser edictal si su domicilio es desconocido o si intentada la notificaci\u00f3n personal ha resultado infructuosa la notificaci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">15.- Importa poco en realidad la forma de la notificaci\u00f3n al titular registral de menos de treinta a\u00f1os, porque siempre ha de comparecer y consentir.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Pero el expediente puede prosperar si hecha notificaci\u00f3n en forma al titular de m\u00e1s de treinta a\u00f1os \u00e9ste no comparece. De ah\u00ed la importancia de la forma de la notificaci\u00f3n a \u00e9ste.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">16.- En cuanto a la oposici\u00f3n al expediente, cabe decir que hay que diferenciar entre los titulares registrales y los dem\u00e1s que han de ser notificados.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Por lo que hace a los titulares registrales, el de menos de treinta a\u00f1os ha de comparecer y consentir y el de m\u00e1s de treinta a\u00f1os puede no comparecer, pero si comparece ha de consentir. Este consentimiento en realidad no es un consentimiento relativo a que el titular entiende que el promotor del expediente es el leg\u00edtimo propietario, pues el titular ignora o puede ignorar en realidad qu\u00e9 ha ocurrido despu\u00e9s de su transmisi\u00f3n; es un consentimiento a que se inscriba el t\u00edtulo alegado por el promotor del expediente y, con ello, desaparezca la presunci\u00f3n de que es leg\u00edtimo titular del dominio, porque ha reconocido que ya no lo es.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Respecto de los otros interesados, que han debido ser notificados, incluso de forma edictal (y esta es la forma de notificar al verus dominus desconocido), no se exige consentimiento alguno de los mismos, sino comparecer y oponerse expresando la causa de oposici\u00f3n, sin necesidad ni de aportar pruebas o justificar dicha causa.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">17.- Pone fin positivamente al expediente la declaraci\u00f3n del notario de que entiende justificado el dominio en el promotor del expediente.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">No se trata de si el promotor ha demostrado la existencia de un hecho o acto con virtualidad suficiente para provocar la adquisici\u00f3n del dominio sino de si se ha acreditado o justificado el dominio en el promotor del expediente, es decir, que el promotor es due\u00f1o (evidentemente porque se ha acreditado la existencia de un t\u00edtulo de adquisici\u00f3n, complementado con los dem\u00e1s requisitos que pueda exigir la legislaci\u00f3n para completar el <em>iter<\/em> adquisitivo) y que esta posici\u00f3n dominical se mantiene en el promotor del expediente reanudador al tiempo de su inicio.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">18.- El expediente de reanudaci\u00f3n de tracto ha sido calificado siempre como un expediente de jurisdicci\u00f3n voluntaria.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Es hora de sacar las conclusiones oportunas de esta calificaci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La Ley de Jurisdicci\u00f3n Voluntaria se pronuncia con claridad acerca de la eficacia de las resoluciones dictadas por el Juez o el Letrado de la Administraci\u00f3n de Justicia en este \u00e1mbito, y la extensi\u00f3n en esta materia del control registral, elevando a rango legal la limitaci\u00f3n que contiene el art. 100 del Reglamento Hipotecario.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El mismo efecto deben producir las resoluciones dictadas por Notario en esta materia de la jurisdicci\u00f3n voluntaria. Esta tesis ya ha sido reconocida por la Direcci\u00f3n General respecto de las actas de declaraci\u00f3n de herederos.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Hora es, pues, de aplicar el mismo criterio a las resoluciones dictadas en materia de expediente de reanudaci\u00f3n de tracto sucesivo, ya que en realidad se trata de aplicar a estas actas el mismo criterio que tradicionalmente hab\u00eda seguido el \u00f3rgano directivo respecto de los autos judiciales aprobatorios del expediente, con la limitaci\u00f3n sobre el juicio notarial sobre la adquisici\u00f3n del dominio y la titularidad dominical en el promotor del expediente.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Mucho me temo que esta tesis no va a ser la acogida por los redactores de las resoluciones de la Direcci\u00f3n General.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">19.- El promotor del expediente que consiga la inscripci\u00f3n de la reanudaci\u00f3n del tracto sucesivo no va a estar protegido frente a reclamaciones de cualquiera de los titulares anteriores integrantes de la cadena de transmisiones que lleva a \u00e9l.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Va a estar protegido, sin embargo, frente a reclamaciones de adquirentes dominicales que no est\u00e9n integrados en la cadena transmisiva o de derechos reales limitativos del dominio que hubieran podido constituirse por cualquiera de los titulares intermedios, ya que el art. 208 parte de un criterio indudablemente dualista en esta materia.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El adquirente del titular reanudador del tracto va a estar inmediatamente protegido por la fe p\u00fablica registral sin necesidad de transcurso de plazo alguno.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0<\/p>\n<h2 style=\"text-align: justify;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><a id=\"resoluciones\"><\/a>RESOLUCIONES CITADAS EN EL TEXTO.<\/span><\/h2>\n<ul>\n<li style=\"text-align: justify;\"><a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/doc.php?id=BOE-A-1963-2720\">24 de enero de 1963.<\/a> La sentencia reanudadora no es un medio excepcional ni subsidiario del expediente reanudador del tracto.<\/li>\n<li style=\"text-align: justify;\"><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/RESOLUCIONES\/2000-ABRIL.htm#r9\">18 de marzo de 2000<\/a>. Tracto sucesivo abreviado.<\/li>\n<li style=\"text-align: justify;\"><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/RESOLUCIONES\/2000-NOVIEMBRE.htm#r18\">9 de octubre de 2000<\/a>. El Registrador no puede calificar el t\u00edtulo adquisitivo alegado por el promotor.<\/li>\n<li style=\"text-align: justify;\"><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/RESOLUCIONES\/2002-JULIO.htm#r17\">8 de junio de 2002<\/a>. Sobre la extensi\u00f3n de la calificaci\u00f3n registral y la decisi\u00f3n judicial.<\/li>\n<li style=\"text-align: justify;\"><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/RESOLUCIONES\/2003-ABRIL.htm#r21\">21 de marzo de 2003.<\/a> Admite la usucapi\u00f3n como t\u00edtulo material de adquisici\u00f3n probado en el expediente judicial.<\/li>\n<li style=\"text-align: justify;\"><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/RESOLUCIONES\/2003-OCTUBRE.htm#r22\">23 de septiembre de 2003.<\/a> No est\u00e1 en manos del comprador subsanar deficiencias de los t\u00edtulos anteriores por carecer de acci\u00f3n directa.<\/li>\n<li style=\"text-align: justify;\"><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/RESOLUCIONES\/2005-ENERO.htm#r7\">29 de noviembre de 2004<\/a>. Eficacia registral de la sentencia declarativa del dominio.<\/li>\n<li style=\"text-align: justify;\"><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/RESOLUCIONES\/2005-JULIO.htm#r199\">30 de abril de 2005<\/a>. La sentencia declarativa de dominio como t\u00edtulo inmatriculador.<\/li>\n<li style=\"text-align: justify;\"><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/RESOLUCIONES\/2007-MARZO.htm#r56\">1 de febrero de 2007<\/a>. Naturaleza no jurisdiccional de las funciones judiciales en materia de Registro Civil.<\/li>\n<li style=\"text-align: justify;\"><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/RESOLUCIONES\/2008-NOVIEMBRE.htm#r161\">2 de octubre de 2008.<\/a> La sentencia declarativa de dominio como t\u00edtulo inmatriculador.<\/li>\n<li style=\"text-align: justify;\"><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/RESOLUCIONES\/2010-ENERO.htm#r5\">10 de noviembre de 2009<\/a>. La sentencia declarativa de dominio como t\u00edtulo inmatriculador.<\/li>\n<li style=\"text-align: justify;\"><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/RESOLUCIONES\/2010-SEPTIEMBRE.htm#r110\">15 de julio de 2010<\/a>. La sentencia ha de declarar el t\u00edtulo material de adquisici\u00f3n del demandante, sin que baste la mera declaraci\u00f3n de dominio.<\/li>\n<li style=\"text-align: justify;\"><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/RESOLUCIONES\/2012-OCTUBRE.htm#r329\">1 de agosto de 2012.<\/a> No est\u00e1 en manos del comprador subsanar deficiencias de los t\u00edtulos anteriores.<\/li>\n<li style=\"text-align: justify;\">5 de agosto de 2012. No est\u00e1 en manos del comprador subsanar deficiencias de los t\u00edtulos anteriores.<\/li>\n<li style=\"text-align: justify;\"><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/RESOLUCIONES\/2013-DICIEMBRE.htm#r470\">22 de noviembre de 2013<\/a>. Identificaci\u00f3n de medios de pago y cierre registral.<\/li>\n<li style=\"text-align: justify;\"><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/RESOLUCIONES\/2014-JULIO.htm#r255\">25 de junio de 2014.<\/a> En las actas de notoriedad de la vieja legislaci\u00f3n hay que identificar la cadena de t\u00edtulos intermedios.<\/li>\n<li style=\"text-align: justify;\"><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-dgrn-junio-2015\/#160-expediente-de-dominio-para-reanudar-el-tracto-\">29 de abril de 2015<\/a>. La sentencia declarativa de dominio como t\u00edtulo reanudador del tracto.<\/li>\n<li style=\"text-align: justify;\"><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-dgrn-abril-2015\/#r120\">24 de marzo de 2015<\/a>. No est\u00e1 en manos del comprador subsanar deficiencias de los t\u00edtulos anteriores.<\/li>\n<li><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-dgrn-junio-2015\/#r170\">13 de mayo de 2015<\/a>. Sobre la extensi\u00f3n de la calificaci\u00f3n registral y la decisi\u00f3n judicial.<\/li>\n<li style=\"text-align: justify;\"><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/resoluciones-dgrn-julio-2015\/#r189\">28 de mayo de 2015<\/a>. Admite la usucapi\u00f3n como t\u00edtulo material de adquisici\u00f3n probado en el expediente judicial.<\/li>\n<li style=\"text-align: justify;\"><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-dgrn-diciembre-2015\/#r467\">1 de diciembre de 2015<\/a>. La extensi\u00f3n de la calificaci\u00f3n registral abarca la pr\u00e1ctica adecuada de las notificaciones.<\/li>\n<li style=\"text-align: justify;\"><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-dgrn-junio-2016\/#r201\">23 de mayo de 2016<\/a>. Exigencia de la identificaci\u00f3n del t\u00edtulo de adquisici\u00f3n del promotor y de los previos adquirentes.<\/li>\n<li style=\"text-align: justify;\"><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-dgrn-junio-2016\/#r201\">23 de mayo de 2016<\/a>. Diferencia en el r\u00e9gimen de forma de notificaci\u00f3n y exigencia de concurrencia y consentimiento entre los titulares de m\u00e1s de treinta a\u00f1os y los de menos.<\/li>\n<li style=\"text-align: justify;\"><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-dgrn-junio-2016\/#r201\">23 de mayo de 2016<\/a>. Exigencia de clara imposibilidad de obtener la titulaci\u00f3n aut\u00e9ntica intermedia.<\/li>\n<li style=\"text-align: justify;\"><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-dgrn-junio-2016\/#r201\">23 de mayo de 2016<\/a>. La extensi\u00f3n de la calificaci\u00f3n registral abarca la pr\u00e1ctica adecuada de las notificaciones.<\/li>\n<li style=\"text-align: justify;\"><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-dgrn-junio-2016\/#r226\">8 de junio de 2016<\/a>. Calificaci\u00f3n registral al expedir certificaci\u00f3n de dominio y cargas.<\/li>\n<li style=\"text-align: justify;\"><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-dgrn-julio-2016\/#r256\">27 de junio de 2016.<\/a> Es esencial aportar el documento que acredite la titularidad del promotor.<\/li>\n<li style=\"text-align: justify;\"><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-dgrn-enero-2017\/#19-rectificacion-de-cabida-art-201-lh-dudas-de-identidad-al-certificar-\">20 de diciembre de 2016<\/a>. Calificaci\u00f3n registral al expedir certificaci\u00f3n de dominio y cargas.<\/li>\n<li style=\"text-align: justify;\"><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-dgrn-enero-2017\/#23-expediente-de-dominio-para-reanudar-el-tracto-usucapion\">21 de diciembre de 2016<\/a>. La finalidad del expediente de dominio es generar un t\u00edtulo formal que permita obtener la inscripci\u00f3n.<\/li>\n<li style=\"text-align: justify;\"><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-dgrn-enero-2017\/#r33\">3 de enero de 2017.<\/a> La extraordinaria dificultad. No hay interrupci\u00f3n del tracto cuando el t\u00edtulo intermedio consta en documento privado y s\u00f3lo consta pendiente de formalizaci\u00f3n este documento.<\/li>\n<li style=\"text-align: justify;\"><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-direccion-general-registros-notariado-abril-2017\/#r166\">3 de abril de 2017<\/a>. Diferencia en el r\u00e9gimen de forma de notificaci\u00f3n y exigencia de concurrencia y consentimiento entre los titulares de m\u00e1s de treinta a\u00f1os y los de menos.<\/li>\n<li style=\"text-align: justify;\"><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-direccion-general-registros-notariado-abril-2017\/#r167\">3 de abril de 2017<\/a>. La sentencia declarativa de dominio como t\u00edtulo reanudador del tracto.<\/li>\n<li><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-direccion-general-de-los-registros-y-el-notariado-junio-2017\/#r261\">1 de junio de 2017<\/a>. Calificaci\u00f3n registral al expedir certificaci\u00f3n de dominio y cargas.<\/li>\n<li style=\"text-align: justify;\"><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-direccion-general-registros-y-notariado-agosto-2017\/#r335\">13 de julio de 2017.<\/a> La oposici\u00f3n debe hacerse con expresi\u00f3n de causa; exige un principio de prueba.<\/li>\n<li style=\"text-align: justify;\"><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-direccion-general-registros-y-notariado-agosto-2017\/#r335\">13 de julio de 2017<\/a>. La extraordinaria dificultad. No hay interrupci\u00f3n de tracto cuando el t\u00edtulo intermedio consta en documento privado y s\u00f3lo consta pendiente de formalizaci\u00f3n este documento.<\/li>\n<li style=\"text-align: justify;\"><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-direccion-general-de-los-registros-y-el-notariado-octubre-2017\/#r451\">2 de octubre de 2017<\/a>. No cabe expediente cuando el t\u00edtulo alegado por los promotores del expediente es anterior al t\u00edtulo del que deriva la inscripci\u00f3n a favor del titular registral.<\/li>\n<li style=\"text-align: justify;\"><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-direccion-general-de-los-registros-y-el-notariado-noviembre-2017\/#r480\">18 de octubre de 2017<\/a>. Relaci\u00f3n entre art. 103 bis LH y art. 22 LJV. Eficacia de la conciliaci\u00f3n registral.<\/li>\n<li style=\"text-align: justify;\"><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-direccion-general-de-los-registros-y-el-notariado-febrero-2018\/#r75\">30 de enero de 2018.<\/a>Cabe el expediente cuando se adquiere de alguno de los herederos del titular registral porque \u201cel promotor carecer\u00eda de acci\u00f3n directa frente a los herederos que no le transmitieron\u201d.<\/li>\n<li style=\"text-align: justify;\"><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-direccion-general-de-los-registros-y-el-notariado-marzo-2018\/#r98\">19 de febrero de 2018.<\/a> Cancelaci\u00f3n de hipoteca por presentaci\u00f3n de una escritura de cancelaci\u00f3n anterior a la cesi\u00f3n inscrita.<\/li>\n<li style=\"text-align: justify;\"><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-direccion-general-de-los-registros-y-el-notariado-marzo-2019\/#r66\">1 de febrero de 2019.<\/a> No es preciso citar a los colindantes.<\/li>\n<li style=\"text-align: justify;\"><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-direccion-general-de-los-registros-y-el-notariado-junio-2019\/#r214\">10 de mayo de 2019<\/a>. Es esencial aportar el documento que acredite la titularidad del promotor.<\/li>\n<li style=\"text-align: justify;\"><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-direccion-general-de-los-registros-y-el-notariado-noviembre-2019\/#r530\">7 de noviembre de 2019<\/a>. La oposici\u00f3n debe hacerse con expresi\u00f3n de causa, sin exigir prueba.<\/li>\n<li style=\"text-align: justify;\"><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-direccion-general-de-los-registros-y-el-notariado-noviembre-2019\/#r530\">7 de noviembre de 2019<\/a>. Las actas de los art\u00edculos 203 y 208 no son actas de notoriedad, sino que son verdaderos expedientes de dominio.<\/li>\n<li style=\"text-align: justify;\"><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-direccion-general-de-los-registros-y-el-notariado-noviembre-2019\/#r530\">7 de noviembre de 2019<\/a>. El destinatario de la notificaci\u00f3n edictal.<\/li>\n<li style=\"text-align: justify;\"><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-direccion-general-de-los-registros-y-el-notariado-enero-2020\/#r12\">4 de diciembre de 2019<\/a>. Calificaci\u00f3n registral al expedir certificaci\u00f3n de dominio y cargas.<\/li>\n<li style=\"text-align: justify;\"><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-direccion-general-seguridad-juridica-y-fe-publica-julio-2020\/#r272\">5 de junio de 2020<\/a>. Calificaci\u00f3n registral al expedir certificaci\u00f3n de dominio y cargas.<\/li>\n<li style=\"text-align: justify;\"><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-direccion-general-seguridad-juridica-y-fe-publica-julio-2020\/#r272\">5 de junio de 2020<\/a>. No puede decirse que exista efectiva interrupci\u00f3n del tracto cuando los promotores del expediente son los herederos del adquirente del titular registral.<\/li>\n<li style=\"text-align: justify;\"><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-direccion-general-seguridad-juridica-y-fe-publica-enero-2021\/#r14\">23 diciembre 2020<\/a>. La extensi\u00f3n de la calificaci\u00f3n registral abarca la pr\u00e1ctica adecuada de las notificaciones.<\/li>\n<li style=\"text-align: justify;\"><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-direccion-general-seguridad-juridica-y-fe-publica-enero-2021\/#r14\">23 de diciembre de 2020<\/a>. La Ley no contempla ninguna limitaci\u00f3n para acudir al expediente por raz\u00f3n de la antig\u00fcedad de los t\u00edtulos de dominio o de la mayor o menor dificultad para su documentaci\u00f3n p\u00fablica y que procede el expediente.<\/li>\n<li style=\"text-align: justify;\"><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-direccion-general-seguridad-juridica-y-fe-publica-enero-2021\/#r14\">23 de diciembre de 2020<\/a>. Diferencia en el r\u00e9gimen de forma de notificaci\u00f3n y exigencia de concurrencia y consentimiento entre los titulares de m\u00e1s de treinta a\u00f1os y los de menos.<\/li>\n<li style=\"text-align: justify;\"><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/octubre-2021-dgsjfp\/#359-acta-de-notoriedad-para-la-reanudacion-del-tracto-sucesivo\">24 de septiembre de 2021<\/a>. Diferencia en el r\u00e9gimen de forma de notificaci\u00f3n y exigencia de concurrencia y consentimiento entre los titulares de m\u00e1s de treinta a\u00f1os y los de menos.<\/li>\n<li style=\"text-align: justify;\"><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/octubre-2021-dgsjfp\/#359-acta-de-notoriedad-para-la-reanudacion-del-tracto-sucesivo\">24 de septiembre de 2021<\/a>. Extensi\u00f3n de la calificaci\u00f3n registral a la capacidad civil de disposici\u00f3n del transmitente al promotor.<\/li>\n<li style=\"text-align: justify;\"><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/octubre-2021-dgsjfp\/#359-acta-de-notoriedad-para-la-reanudacion-del-tracto-sucesivo\">24 de septiembre de 2021<\/a>. No es precisa la aportaci\u00f3n de toda la documentaci\u00f3n intermedia.<\/li>\n<li style=\"text-align: justify;\"><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/octubre-2021-dgsjfp\/#359-acta-de-notoriedad-para-la-reanudacion-del-tracto-sucesivo\">24 de septiembre de 2021<\/a>. No se exige una extraordinaria dificultad cuando falta un documento intermedio.<\/li>\n<li style=\"text-align: justify;\"><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/octubre-2021-dgsjfp\/#359-acta-de-notoriedad-para-la-reanudacion-del-tracto-sucesivo\">24 de septiembre de 2021<\/a>. La extensi\u00f3n de la calificaci\u00f3n registral abarca la pr\u00e1ctica adecuada de las notificaciones.<\/li>\n<li><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-diciembre-2021-direccion-general-seguridad-juridica-y-fe-publica\/#r439\">15 de noviembre de 2021<\/a>. Naturaleza excepcional del expediente.<\/li>\n<li style=\"text-align: justify;\"><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-febrero-2022-direccion-general-seguridad-juridica-y-fe-publica\/#r47\">19 de enero de 2022<\/a>. Aplicaci\u00f3n a los expedientes notariales de jurisdicci\u00f3n voluntaria del art. 22 LJV.<\/li>\n<li style=\"text-align: justify;\"><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-junio-2023-direccion-general-seguridad-juridica-y-fe-publica\/#241-acta-notarial-para-la-reanudacion-de-tracto-interrumpido-notificaciones\">25 de mayo de 2023<\/a>. Diferencia en el r\u00e9gimen de forma de notificaci\u00f3n y exigencia de concurrencia y consentimiento entre los titulares de m\u00e1s de treinta a\u00f1os y los de menos.<\/li>\n<li style=\"text-align: justify;\"><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-junio-2023-direccion-general-seguridad-juridica-y-fe-publica\/#r239\">25 de mayo de 2023.<\/a> Quien debe ser notificado: el titular registral y sus herederos, aqu\u00e9l de quien procedan los bienes y sus herederos; no los colindantes ni la comunidad de propietarios.<\/li>\n<li style=\"text-align: justify;\"><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-septeiembre-2023-direccion-general-seguridad-juridica-y-fe-publica\/#r369\">25 de julio de 2023.<\/a> Art. 205 LH. Se admite que ese t\u00edtulo p\u00fablico antecedente sea un acta notarial de que se ha acreditado que el transmitente adquiri\u00f3 la finca al menos un a\u00f1o antes de transmitirla.<\/li>\n<li style=\"text-align: justify;\"><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-septeiembre-2023-direccion-general-seguridad-juridica-y-fe-publica\/#r375\">25 de julio de 2023<\/a>. Exposici\u00f3n sobre relaci\u00f3n entre usucapi\u00f3n y el Registro de la Propiedad.<\/li>\n<li style=\"text-align: justify;\"><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-octubre-2023-direccion-general-seguridad-juridica-y-fe-publica\/#r444\">8 de septiembre de 2023<\/a>. La calificaci\u00f3n puede extenderse a la identificaci\u00f3n de los medios de pago en el t\u00edtulo previo a la escritura traslativa.<\/li>\n<li style=\"text-align: justify;\"><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-octubre-2023-direccion-general-seguridad-juridica-y-fe-publica\/#r434\">11 de septiembre de 2023<\/a>. La extensi\u00f3n de la calificaci\u00f3n registral abarca la pr\u00e1ctica adecuada de las notificaciones.<\/li>\n<li style=\"text-align: justify;\"><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/noviembre-2023-direccion-general-de-seguridad-juridica-y-fe-publica\/#r503\">23 de octubre de 2023<\/a>. Solamente la sentencia declarativa del dominio con citaci\u00f3n de los colindantes y cumpliendo los requisitos del art. 204 LH es t\u00edtulo inmatriculador.<\/li>\n<li style=\"text-align: justify;\"><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-abril-2024-direccion-general-seguridad-juridica-y-fe-publica\/#r147\">11 de marzo de 2024<\/a>. Existe interrupci\u00f3n del tracto cuando hay dos transmisiones anteriores al t\u00edtulo que sirve de base al expediente; no se puede exigir al promotor del expediente la justificaci\u00f3n de las transmisiones operadas desde la \u00faltima inscripci\u00f3n hasta la adquisici\u00f3n de su derecho y cuando la \u00faltima inscripci\u00f3n es de m\u00e1s de treinta a\u00f1os, la citaci\u00f3n si bien debe ser nominal puede hacerse por edictos y a sus herederos de forma gen\u00e9rica cuando de \u00e9stos no conste su identidad.<\/li>\n<\/ul>\n<h2><span style=\"color: #0000ff;\">ENLACES:<\/span><\/h2>\n<ul>\n<li><strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a203\">Art\u00edculos 203<\/a> y<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a208\"> 208 de la Ley Hipotecaria.<\/a><\/span><\/strong><\/li>\n<li><strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/indice-propiedad\/8-indice-propiedad-letras-t-u-v-w-x-y-z\/#tracto-sucesivo-\">Reanudaci\u00f3n del tracto en el fichero de Juan Carlos Casas<\/a><\/span><\/strong><\/li>\n<\/ul>\n<p style=\"text-align: center;\"><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/category\/secciones\/doctrina\/articulos-doctrina\/\"><span style=\"font-size: 14pt;\"><strong>ART\u00cdCULOS DOCTRINALES<\/strong><\/span><\/a><\/p>\n<p style=\"text-align: center;\"><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/category\/secciones\/oficina-notarial\/otros-temas\/\"><span style=\"font-size: 14pt;\"><strong>TEMAS DE LA OFICINA NOTARIAL<\/strong><\/span><\/a><\/p>\n<p style=\"text-align: center;\"><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/category\/secciones\/oficina-registral\/estudios\/\"><span style=\"font-size: 14pt;\"><strong>ESTUDIOS PARA LA OFICINA REGISTRAL<\/strong><\/span><\/a><\/p>\n<p style=\"text-align: center;\"><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/tag\/jose-antonio-garcia-vila\/\"><span style=\"font-size: 14pt;\"><strong>OTROS TRABAJOS DE JOS\u00c9 ANTONIO GARCIA VILA<\/strong><\/span><\/a><\/p>\n<p><strong><span style=\"font-size: 14pt;\">RECURSOS EN ESTA WEB SOBRE: <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/category\/normas\/\">NORMAS<\/a> &#8211; <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/category\/resoluciones\/\">RESOLUCIONES<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n<p><strong><span style=\"font-size: 14pt;\">OTROS RECURSOS<\/span><span style=\"font-size: 14pt;\">: <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/category\/secciones\/\">Secciones<\/a> &#8211; <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/category\/participa\/\">Participa<\/a> &#8211; <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/category\/cuadros\/\">Cuadros<\/a> &#8211; <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/category\/practica\/\">Pr\u00e1ctica<\/a> &#8211; <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/secciones\/oficina-notarial\/modelos-para-documentos-notariales\/\">Modelos<\/a> &#8211; <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/category\/utilidades\/\">Utilidades<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong><span style=\"font-size: 14pt;\">WEB: <span style=\"font-family: 'comic sans ms', sans-serif;\"><a href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/category\/esta-web\/que-ofrece\/\" target=\"_top\" rel=\"noopener noreferrer\">Qu\u00e9 ofrecemos<\/a> &#8211;\u00a0<a href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/1198-2\/\">NyR, p\u00e1gina de inicio<\/a> &#8211;<\/span> <span style=\"font-family: 'comic sans ms', sans-serif;\"><a href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/esta-web\/ideario\/ideario-de-esta-web\/\" target=\"_top\" rel=\"noopener noreferrer\">Ideario Web<\/a><\/span><\/span><\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: center;\"><strong><span style=\"font-size: 14pt;\"><a href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/\">PORTADA DE LA WEB<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n<div id=\"attachment_116207\" style=\"width: 920px\" class=\"wp-caption aligncenter\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" aria-describedby=\"caption-attachment-116207\" class=\"size-full wp-image-116207\" src=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-content\/uploads\/2024\/04\/barcelona-cuatro-columnas.jpg\" alt=\"\" width=\"910\" height=\"607\" srcset=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-content\/uploads\/2024\/04\/barcelona-cuatro-columnas.jpg 910w, https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-content\/uploads\/2024\/04\/barcelona-cuatro-columnas-300x200.jpg 300w, https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-content\/uploads\/2024\/04\/barcelona-cuatro-columnas-768x512.jpg 768w, https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-content\/uploads\/2024\/04\/barcelona-cuatro-columnas-500x334.jpg 500w\" sizes=\"auto, (max-width: 910px) 100vw, 910px\" \/><p id=\"caption-attachment-116207\" class=\"wp-caption-text\">Las cuatro columnas de Montjuic al atardecer (Barcelona).<\/p><\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>LA REANUDACI\u00d3N DEL TRACTO SUCESIVO INTERRUMPIDO. PARTICULARIDADES DEL EXPEDIENTE NOTARIAL Jos\u00e9 Antonio Garcia Vila. Notario de Barcelona \u00cdNDICE: 1.- Introducci\u00f3n. El tracto sucesivo y su interrupci\u00f3n. 2.- Algo m\u00e1s sobre el tracto. sin t\u00edtulo adquisitivo formal con t\u00edtulo formal no inscribible 3.- La extraordinaria dificultad. 4.- La naturaleza excepcional del expediente. 5.- La imposibilidad de [&hellip;]<\/p>\n","protected":false},"author":10,"featured_media":116206,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_bbp_topic_count":0,"_bbp_reply_count":0,"_bbp_total_topic_count":0,"_bbp_total_reply_count":0,"_bbp_voice_count":0,"_bbp_anonymous_reply_count":0,"_bbp_topic_count_hidden":0,"_bbp_reply_count_hidden":0,"_bbp_forum_subforum_count":0,"footnotes":""},"categories":[268,250,245],"tags":[2879,5932,19692,1397,1712,6326,1706,2510],"class_list":{"0":"post-116053","1":"post","2":"type-post","3":"status-publish","4":"format-standard","5":"has-post-thumbnail","7":"category-articulos-doctrina","8":"category-estudios","9":"category-otros-temas","10":"tag-barcelona","11":"tag-expediente-notarial","12":"tag-expediente-notarial-reanudacion-tracto-interrumpido","13":"tag-jose-antonio-garcia-vila","14":"tag-jurisdiccion-voluntaria","15":"tag-montjuic","16":"tag-tracto-interrumpido","17":"tag-tracto-sucesivo"},"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/116053","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/users\/10"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=116053"}],"version-history":[{"count":10,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/116053\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":116263,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/116053\/revisions\/116263"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/media\/116206"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=116053"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=116053"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=116053"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}