{"id":116715,"date":"2024-05-14T21:07:47","date_gmt":"2024-05-14T19:07:47","guid":{"rendered":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=116715"},"modified":"2024-07-24T21:28:16","modified_gmt":"2024-07-24T19:28:16","slug":"estudios-incluidos-en-los-informes-sobre-territorio","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/secciones\/territorio\/estudios-incluidos-en-los-informes-sobre-territorio\/","title":{"rendered":"Estudios pr\u00e1cticos incluidos en los Informes sobre Territorio"},"content":{"rendered":"

ESTUDIOS INCLUIDOS EN LOS INFORMES SOBRE TERRITORIO<\/span><\/h1>\n

Por V\u00edctor Esquirol Jim\u00e9nez, Notario de El Masnou (Barcelona)<\/span><\/h2>\n

 <\/p>\n<\/a>

2024 – SEGUNDO TRIMESTRE DE 2024. MODELO DE ESCRITURA DE RECTIFICACI\u00d3N DE DESCRIPCI\u00d3N <\/span><\/strong>REGISTRAL CUANDO LA DESCRIPCI\u00d3N CATASTRAL CONCUERDA CON LA REALIDAD F\u00cdSICA (ART. 201.1 LH<\/a>)<\/strong><\/span><\/h6>\n

1. ESCRITURA DE RECTIFICACI\u00d3N DE DESCRIPCI\u00d3N DE UNA FINCA REGISTRAL\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0<\/strong><\/span><\/p>\n

NUMERO<\/p>\n

En $, mi residencia, $<\/p>\n

Ante m\u00ed, $, Notario del Ilustre Colegio de $,<\/p>\n

COMPARECEN:<\/p>\n

$<\/p>\n

Tienen, en mi opini\u00f3n, inter\u00e9s leg\u00edtimo para este otorgamiento, y\u00a0<\/p>\n

DICEN:<\/p>\n

I.- Que son propietarios de la finca que tiene la siguiente descripci\u00f3n registral:<\/p>\n

$<\/p>\n

INSCRITA en el Registro de la Propiedad de $.\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0<\/p>\n

T\u00cdTULO.- Les pertenece por $.\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0<\/p>\n

II.- Los comparecientes manifiestan que la descripci\u00f3n registral no concuerda con la realidad f\u00edsica, la cual est\u00e1 correctamente representada en la certificaci\u00f3n catastral descriptiva y gr\u00e1fica que yo, el notario, he obtenido, a petici\u00f3n de los comparecientes, de la sede electr\u00f3nica catastral y que protocolizo con esta matriz.<\/p>\n

Por consiguiente, la descripci\u00f3n literaria de la finca ajustada a su realidad f\u00edsica es la siguiente:<\/p>\n

$.<\/p>\n

III.- Que aseguran bajo su responsabilidad la certeza de los siguientes hechos:<\/p>\n

1.- Que la diferencia entre la descripci\u00f3n registral y la realidad f\u00edsica obedece exclusivamente a un error en aquella y no a la celebraci\u00f3n de negocios traslativos o en general a cualquiera modificaci\u00f3n, no registrada, de la situaci\u00f3n jur\u00eddica de la finca inscrita.\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0<\/p>\n

2.- Que son los \u00fanicos propietarios y poseedores de esta finca y que no existen titulares de otros derechos reales ni arrendatarios sobre la misma (en caso de haberlos, a\u00f1adir los datos de identidad y domicilios).<\/p>\n

IV.- Ello expuesto,\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0<\/p>\n

OTORGAN:<\/p>\n

PRIMERO.- Me requieren a m\u00ed, el notario, para que lleve a cabo el expediente de rectificaci\u00f3n de descripci\u00f3n de la finca descrita, de acuerdo con el art. 201.1 de la Ley Hipotecaria, notificando su tramitaci\u00f3n a los titulares registrales en los domicilios que figuran en la certificaci\u00f3n catastral o en los que resulten del certificado registral o de los medios de prueba que considere oportunos.<\/p>\n

No solicitan la pr\u00e1ctica de anotaci\u00f3n preventiva de la pretensi\u00f3n de rectificaci\u00f3n.<\/p>\n

Acepto el requerimiento, que practicar\u00e9 mediante diligencias que ser\u00e1n incorporadas a esta acta.\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0<\/p>\n

SEGUNDO.- Solicitan del se\u00f1or Registrador de la Propiedad que rectifique la descripci\u00f3n de la finca en los t\u00e9rminos del antecedente II, incorpore la representaci\u00f3n gr\u00e1fica catastral al folio real y haga constar la coordinaci\u00f3n entre Registro y Catastro.<\/p>\n

PROTECCI\u00d3N DE DATOS<\/p>\n

OTORGAMIENTO Y AUTORIZACI\u00d3N<\/p>\n

2. <\/strong><\/span>MODELO DE NOTIFICACI\u00d3N A COLINDANTE<\/strong><\/span><\/p>\n

VICTOR ESQUIROL JIM\u00c9NEZ, Notario de El Masnou, con despacho en la calle $, n\u00famero $, notifico a $, con domicilio en $:<\/p>\n

\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 I.- Que se est\u00e1 tramitando ante m\u00ed expediente para rectificar la descripci\u00f3n registral del inmueble situado en la calle $, n\u00famero $, de $, con referencia catastral $, de conformidad con el art\u00edculo 201 de la Ley Hipotecaria.<\/p>\n

\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Los promotores del expediente son: $ y $, vecinos de $, calle $, n\u00famero $, con DNI\/NIF $ y $.<\/p>\n

\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Actualmente dicho inmueble est\u00e1 descrito en el Registro de la Propiedad de la forma siguiente:<\/p>\n

\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 $<\/p>\n

\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 INSCRITO en el Registro de la Propiedad de $.<\/p>\n

\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Los promotores de este expediente han declarado que dicha descripci\u00f3n no se corresponde con la realidad f\u00edsica y que la descripci\u00f3n correcta es la siguiente:<\/p>\n

\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 $<\/p>\n

\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Asimismo, los promotores del expediente han solicitado la inscripci\u00f3n de la representaci\u00f3n gr\u00e1fica de la finca en los t\u00e9rminos que resultan de la certificaci\u00f3n catastral descriptiva y gr\u00e1fica que se acompa\u00f1a a la presente.<\/p>\n

\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 II.- Que se le notifica la tramitaci\u00f3n del citado expediente en su calidad de propietario colindante, para que si lo considera oportuno pueda comparecer en mi oficina, examinar el expediente, formular alegaciones y aportar pruebas escritas en apoyo de las mismas, en el plazo m\u00e1ximo de UN MES a contar desde la recepci\u00f3n de esta notificaci\u00f3n.<\/p>\n

\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 En El Masnou, el d\u00eda $.<\/p>\n

3. <\/strong><\/span>MODELO DE EDICTO<\/strong><\/span><\/p>\n

EDICTO<\/p>\n

VICTOR ESQUIROL JIM\u00c9NEZ, Notario del Masnou, con despacho en la calle $, n\u00famero $:<\/p>\n

HAGO SABER<\/p>\n

\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 I.- Que se est\u00e1 tramitando ante m\u00ed expediente para rectificar la descripci\u00f3n registral del inmueble situado en la calle $, n\u00famero $, de $, con referencia catastral $, de conformidad con el art\u00edculo 201 de la Ley Hipotecaria.<\/p>\n

\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Los promotores del expediente son $ y $, vecinos de $, calle $, n\u00famero $, \u00a0con DNI\/NIF $ y $.<\/p>\n

\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Actualmente dicho inmueble est\u00e1 descrito en el Registro de la Propiedad de Matar\u00f3, al tomo $, libro $, folio $, finca $, de la forma siguiente:<\/p>\n

\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 $<\/p>\n

\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Los promotores de este expediente han declarado que dicha descripci\u00f3n no se ajusta a con la realidad f\u00edsica del inmueble, que se corresponde con su representaci\u00f3n gr\u00e1fica catastral y que la descripci\u00f3n correcta es la siguiente:<\/p>\n

\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 $<\/p>\n

\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 II.- Que, en cumplimiento de lo dispuesto en el art. 203, 1, regla 5\u00aa, de la Ley Hipotecaria, se notifica la tramitaci\u00f3n del citado expediente a cualquier persona que pueda tener alg\u00fan derecho o pretensi\u00f3n leg\u00edtima en relaci\u00f3n a la rectificaci\u00f3n pretendida y que no sea conocida, para que, si lo considera oportuno, pueda comparecer en mi oficina, examinar el expediente, formular alegaciones y aportar pruebas escritas en el plazo m\u00e1ximo de UN MES a contar desde la recepci\u00f3n de esta notificaci\u00f3n.\u00a0\u00a0<\/p>\n

\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 En El Masnou, el d\u00eda $.<\/p>\n

 <\/p>\n<\/a>

2024 – PRIMER TRIMESTRE: PR\u00c1CTICA NOTARIAL. <\/strong>\u00bfPUEDE EL NOTARIO PREVER SI LA GEORREFERENCIACI\u00d3N DE UNA FINCA SE VA A INSCRIBIR EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD?\u00a0<\/strong><\/span><\/h6>\n

Con la colaboraci\u00f3n de NATALIA TORRES P\u00c9REZ <\/strong><\/span>(t\u00e9cnico en coordinaci\u00f3n Registro-Catastro, directora de GML PLUS<\/a>)<\/span><\/h3>\n

<\/p>\n

La seguridad jur\u00eddica y econ\u00f3mica exige que el camino de una escritura hasta su inscripci\u00f3n en el Registro de la Propiedad sea lo m\u00e1s di\u00e1fano posible, de forma que el notario autorizante pueda ofrecer a los otorgantes una seguridad razonable de que la escritura va a inscribirse sin impedimentos.<\/p>\n

Esta \u00abseguridad razonable\u00bb es dif\u00edcil de conseguir en las escrituras en que se solicita la inscripci\u00f3n de la georreferenciaci\u00f3n de una finca, ya sea con la finalidad de rectificar su descripci\u00f3n, realizar una modificaci\u00f3n de entidades hipotecarias o declarar una obra nueva.\u00a0La falta de inscripci\u00f3n de la representaci\u00f3n gr\u00e1fica de la finca puede incluso impedir la inscripci\u00f3n del negocio jur\u00eddico principal, cuando aquella sea requerida para la inscripci\u00f3n de este, por ejemplo, en el caso de una escritura de segregaci\u00f3n seguida de compraventa si alguno de los colindantes se opone a la inscripci\u00f3n de la representaci\u00f3n gr\u00e1fica de la finca segregada.\u00a0<\/p>\n

Los principales obst\u00e1culos para la inscripci\u00f3n de la georreferenciaci\u00f3n son dos: la oposici\u00f3n de colindantes y las dudas de correspondencia o identidad del registrador. Es evidente que el notario no va a poder prever en algunos casos dichas incidencias, pero hay supuestos en que s\u00ed puede hacerlo y otros en que puede minimizar el perjuicio de no poder alcanzar la inscripci\u00f3n.<\/p>\n

Ser\u00eda deseable que los notarios dispusi\u00e9ramos de una aplicaci\u00f3n homologada, similar a la registral y coordinada con esta, que nos permitiera apreciar sin gran esfuerzo las circunstancias que pueden impedir la inscripci\u00f3n. Aunque desgraciadamente no disponemos de ella, s\u00ed que podemos utilizar otros medios que son relativamente sencillos y que no nos van a ocupar mucho tiempo.<\/p>\n

A continuaci\u00f3n, haremos un breve examen de dichos medios, partiendo de las principales circunstancias que pueden obstaculizar la inscripci\u00f3n de la georreferenciaci\u00f3n: la oposici\u00f3n de colindantes y la falta de correspondencia entre la finca registral y la representaci\u00f3n gr\u00e1fica:<\/p>\n

1. Oposici\u00f3n de colindantes<\/strong><\/span><\/h3>\n

a)<\/strong> Es importante que, de producirse, no afecte al negocio jur\u00eddico que en muchos casos acompa\u00f1a a la rectificaci\u00f3n de descripci\u00f3n (modificaci\u00f3n de entidades hipotecarias, declaraci\u00f3n de obra nueva, compraventa, etc.). Para ello, es aconsejable realizar la <\/span>rectificaci\u00f3n con car\u00e1cter previo<\/strong> a dicho negocio jur\u00eddico; por ejemplo, antes de segregar o agrupar, rectificar la inscripci\u00f3n de la finca matriz, ya que, si ambas operaciones se hacen simult\u00e1neamente y no puede llevarse a cabo la inscripci\u00f3n, el interesado habr\u00e1 incurrido en un coste innecesario (el impuesto sobre AJD y los honorarios notariales). He desarrollado esta cuesti\u00f3n en el informe correspondiente al cuarto trimestre de 2023.<\/span><\/p>\n

b)<\/strong> Una circunstancia que puede causar oposici\u00f3n de colindantes es la existencia de un giro o un desplazamiento<\/strong> de la cartograf\u00eda catastral. Dicha patolog\u00eda va a impedir la rectificaci\u00f3n del Catastro, ya que no puede corregirse aisladamente respecto de una sola parcela, por lo que, si se detecta antes de iniciar el procedimiento de subsanaci\u00f3n de discrepancias catastrales, evitaremos que este procedimiento se frustre.<\/p>\n

En el \u00e1mbito registral, en cambio, el giro\/desplazamiento no se considera invasi\u00f3n de finca colindante a la hora de rectificar la descripci\u00f3n registral (ap. 7\u00ba de la R. conjunta de 2020), por lo que no deber\u00eda impedirla. Sin embargo, s\u00ed puede causar la oposici\u00f3n de colindantes que consideren que la representaci\u00f3n gr\u00e1fica que se pretende inscribir invade sus fincas. De detectarse el giro\/desplazamiento antes de otorgarse la escritura, se puede advertir de esta circunstancia a los colindantes, acompa\u00f1ar a la notificaci\u00f3n las coordenadas reales e informarles que ser\u00e1n estas las que acabar\u00e1n inscribi\u00e9ndose y no las desplazadas, con lo que se puede conseguir que no se opongan.<\/p>\n

El notario puede detectar la existencia de un giro o un desplazamiento de una forma sencilla y r\u00e1pida, a trav\u00e9s de la Sede Electr\u00f3nica del Catastro. Para ello, entrar\u00e1 en el buscador de inmuebles y, una vez tenga su cartograf\u00eda, ir\u00e1 al men\u00fa de abajo a la derecha:<\/p>\n

\"\"<\/p>\n

A continuaci\u00f3n puede seleccionar el bot\u00f3n de capas: \"\"\u00a0y marcar ortofoto PNOA.\u00a0Con esta opci\u00f3n estar\u00e1 viendo la realidad f\u00edsica de la zona y si hay un giro o un desplazamiento. Para detectarlo, tenemos que fijarnos en los l\u00edmites de toda la isla o manzana, no de una parcela sola, grafiados de color violeta. Si marcamos el s\u00edmbolo de la mano que aparece junto a \u201cOrtofoto PNOA\u201d, el bot\u00f3n de desplazamiento, podemos desplazar manualmente toda la manzana, lo que nos puede ayudar a encajar las l\u00edneas violetas con la fotograf\u00eda a\u00e9rea; si encajan despu\u00e9s de moverlas manualmente, es que hay un desplazamiento, aunque no podremos comprobar si existe giro.\u00a0<\/p>\n

c)<\/strong> Al margen de los giros o desplazamientos, comprobar la superposici\u00f3n de la ortofoto<\/strong> del PNOA con la cartograf\u00eda catastral nos puede proporcionar informaci\u00f3n sobre si esta se ajusta o no a la realidad f\u00edsica. Si existe una discordancia importante entre ambas, ser\u00e1 bastante probable que los colindantes afectados se opongan a la inscripci\u00f3n de la representaci\u00f3n gr\u00e1fica catastral alegando invasi\u00f3n de sus fincas.<\/p>\n

2. Dudas de identidad<\/strong><\/span><\/p>\n

Las dudas del registrador sobre la identidad o correspondencia entre la finca registral y la resultante de la representaci\u00f3n gr\u00e1fica que se pretende inscribir son una de las principales causas de denegaci\u00f3n de la inscripci\u00f3n. El notario puede intentar prever esta situaci\u00f3n utilizando algunos de los instrumentos que emplear\u00e1 el registrador para llevar a cabo la calificaci\u00f3n. Para ello debemos distinguir dos posibles causas de denegaci\u00f3n:<\/p>\n

a)<\/strong> La representaci\u00f3n gr\u00e1fica aportada invade una finca colindante con georreferenciaci\u00f3n inscrita.<\/strong> Esta circunstancia es motivo de denegaci\u00f3n de la inscripci\u00f3n sin siquiera iniciar el procedimiento del art. 199 LH, ya que las coordenadas georreferenciadas no pueden solaparse.<\/p>\n

La forma de conocer esta circunstancia es: 1) entrar en la p\u00e1gina web Geoportal Registradores; 2) acceder al visor que aparece en segundo plano de la p\u00e1gina de inicio; 3) introducir los datos de la finca, en el men\u00fa central podemos introducir la referencia catastral; 4) seleccionar el icono \u201ccapas\u201d \"\"\u00a0 ; y 5) marcar \u201cinscripciones\u201d. En el mapa aparecen grafiadas con franjas verdes las fincas que tienen inscrita su georreferenciaci\u00f3n, est\u00e9n o no coordinadas con el Catastro, circunstancia esta \u00faltima que no es relevante a la hora de determinar si existe o no invasi\u00f3n de finca colindante. Y si se marca la capa de \u201cpresentaciones\u201d aparecer\u00e1n grafiadas con franjas rojas las fincas cuya solicitud de inscripci\u00f3n de georreferenciaci\u00f3n ha sido presentada y est\u00e1 en tr\u00e1mite de inscripci\u00f3n. Otra opci\u00f3n, si est\u00e1n coordinadas con el Catastro, es entrar directamente desde la ficha de datos de la referencia catastral en la p\u00e1gina del Catastro, informaci\u00f3n que constar\u00e1 en la consulta descriptiva y gr\u00e1fica de la referencia catastral.<\/p>\n

La consulta al Geoportal es aconsejable incluso en el supuesto de que solo se pretenda realizar la subsanaci\u00f3n de discrepancias catastrales<\/strong>, sin rectificar la descripci\u00f3n registral ni inscribir la nueva georreferenciaci\u00f3n, pues cuando alguna de las parcelas colindantes afectadas por la subsanaci\u00f3n est\u00e1 coordinada con el el Registro, el Catastro exigir\u00e1 el consentimiento expreso de sus titulares para poder llevar a cabo la subsanaci\u00f3n. Si conocemos esta circunstancia antes de tramitar la subsanaci\u00f3n, podemos evitar que dicho expediente se frustre.\u00a0<\/p>\n

\n

b)<\/strong> La representaci\u00f3n gr\u00e1fica aportada invade el dominio p\u00fablico deslindado<\/strong>. Como en el caso anterior, esta circunstancia es causa de denegaci\u00f3n de la inscripci\u00f3n sin necesidad de tramitar el expediente del art. 199 LH. Esta circunstancia, as\u00ed como la existencia de otras limitaciones administrativas y urban\u00edsticas, puede apreciarse tambi\u00e9n en el Geoportal de los Registradores, seleccionando la opci\u00f3n \u201can\u00e1lisis cartogr\u00e1fico\u201d de la pantalla de inicio. Se puede consultar una referencia catastral, un CRU, si est\u00e1 georreferenciado, o un GML de una propuesta. La informaci\u00f3n del an\u00e1lisis depender\u00e1 de la zona donde se ubique.<\/p>\n

c)<\/strong> La representaci\u00f3n gr\u00e1fica aportada invade, a juicio del registrador, el dominio p\u00fablico no deslindado. <\/strong>En este supuesto, el registrador no denegar\u00e1 de entrada la inscripci\u00f3n, pero iniciar\u00e1 el procedimiento del art. 199 LH notific\u00e1ndolo a la Administraci\u00f3n p\u00fablica titular del dominio p\u00fablico afectado, quien podr\u00e1 oponerse a la inscripci\u00f3n. La apreciaci\u00f3n de esta circunstancia puede hacerse consultando la ortofoto del PNOA en la forma que hemos indicado en el apartado 1,verificando y validando la realidad f\u00edsica.<\/p>\n

d)<\/strong> En el supuesto de que se inste la inscripci\u00f3n de una representaci\u00f3n gr\u00e1fica alternativa<\/strong> a la catastral, podemos visualizar el Informe de Validaci\u00f3n Gr\u00e1fica Alternativa aportado por el t\u00e9cnico. Para ello: 1) entramos en la p\u00e1gina web Registradores de Madrid (la primera vez nos pedir\u00e1 registrarnos); 2) accedemos al visor y seleccionaremos el bot\u00f3n, es la opci\u00f3n m\u00e1s com\u00fan; 3) lo a\u00f1adimos y podemos escoger entre importar, que lo cargara en el visor, descargar GML o el documento; 4) si lo cargamos en el visor, nos aparece el listado de los archivos GML con la informaci\u00f3n de cada uno de ellos, en diferentes colores, que podemos activar o desactivar para que se muestren, y si seleccionamos el \u00e1rea coloreada nos ampl\u00eda la informaci\u00f3n de esta; 5) en el men\u00fa fijo de la derecha podemos escoger el fondo del visor, la ortofoto del PNOA, el parcelario catastral o ambas. Esta aplicaci\u00f3n es la que suele usar el registrador para calificar la correspondencia y la posible invasi\u00f3n de fincas colindantes, se trata de una aplicaci\u00f3n de libre acceso, con el \u00fanico requisito de registrarse como usuario. Nos va a permitir, como decimos, subir el IVGA y, en su caso, el ICUC, permiti\u00e9ndonos consultar la informaci\u00f3n sobre parcelario catastral o la realidad f\u00edsica.<\/p>\n

 <\/p>\n<\/div>\n<\/a>

2023 – CUARTO TRIMESTRE: PR\u00c1CTICA NOTARIAL.<\/strong> LA RECTIFICACI\u00d3N DE DESCRIPCI\u00d3N COMO PASO PREVIO A LA SEGREGACI\u00d3N<\/strong><\/span><\/h6>\n

El car\u00e1cter preceptivo de la georreferenciaci\u00f3n para inscribir en el Registro de la Propiedad las escrituras de segregaci\u00f3n, conforme al art. 9.a) de la Ley Hipotecaria, conlleva la necesidad de coordinar la realidad f\u00edsica con la descripci\u00f3n de la finca en la escritura, Registro y Catastro.<\/p>\n

Se da con mucha frecuencia el hecho de que la descripci\u00f3n de la finca matriz en el Registro e incluso en el Catastro no concuerda con la realidad f\u00edsica, lo que obliga a rectificar dicha descripci\u00f3n. El objeto de estas l\u00edneas es proponer la que, a mi entender, es la mejor forma de llevar a cabo dichas operaciones para evitar problemas, dilaciones y costes innecesarios.\u00a0<\/p>\n

Anticipo que es aconsejable rectificar en primer lugar la descripci\u00f3n de la finca matriz y de la parcela catastral<\/strong> y, solo cuando est\u00e9 inscrita la rectificaci\u00f3n en el Registro de la Propiedad y subsanada la discrepancia catastral, realizar la segregaci\u00f3n. De otro modo, si se hace todo en un solo acto, se corre el peligro de que las vicisitudes de los procedimientos de rectificaci\u00f3n, como la oposici\u00f3n de alg\u00fan colindante, puedan impedir la inscripci\u00f3n de la segregaci\u00f3n ya realizada. Tambi\u00e9n ser\u00eda preferible posponer la obtenci\u00f3n de la licencia de segregaci\u00f3n<\/strong> a dicho momento, para asegurar la perfecta concordancia entre realidad f\u00edsica, Registro y Catastro sin m\u00e1s dilaciones que las necesarias.<\/p>\n

As\u00ed pues, el punto de partida de toda segregaci\u00f3n deber\u00eda ser la rectificaci\u00f3n de la descripci\u00f3n de la finca matriz, pues es la parte que puede dar m\u00e1s problemas. De seguirse el cauce habitual de obtener previamente la licencia de parcelaci\u00f3n y otorgar posterior y simult\u00e1neamente la rectificaci\u00f3n de descripci\u00f3n y la segregaci\u00f3n,\u00a0 puede suceder que los problemas surgidos en la primera nos obliguen a modificar tanto la licencia como la segregaci\u00f3n.<\/p>\n

El orden, por tanto, ser\u00eda: 1) rectificaci\u00f3n de descripciones de la finca matriz y de la parcela catastral; 2) obtenci\u00f3n de la licencia de parcelaci\u00f3n; 3) otorgamiento de la escritura de segregaci\u00f3n.<\/strong><\/p>\n

Aqu\u00ed nos centraremos en el examen de la primera, pues si esta se realiza correctamente las otras vendr\u00e1n dadas.<\/p>\n

PRIMER PASO: LA MEDICI\u00d3N DE LA FINCA MATRIZ<\/strong><\/span><\/p>\n

Dado que para practicar una segregaci\u00f3n es necesario por regla general obtener la licencia de parcelaci\u00f3n y que esta requiere la presentaci\u00f3n de un proyecto elaborado por un\u00a0 t\u00e9cnico, el primer paso tiene que ser la medici\u00f3n tanto de la porci\u00f3n a segregar como de la finca resto, esto es, la medici\u00f3n de la finca matriz. La georreferenciaci\u00f3n de la finca resto es exigida por la DGSJFP desde la R. de 1 de febrero de 2022; por ello, es aconsejable medir la finca matriz y no solo la porci\u00f3n a segregar<\/strong>; en cambio, si hay alguna porci\u00f3n que ha sido objeto de alguna expropiaciones no inscritas, no es necesario medirla, pues la DG, como veremos, no exige su georreferenciaci\u00f3n.<\/p>\n

Hecha la medici\u00f3n de la finca matriz, es muy importante que el notario compare el plano resultante de la medici\u00f3n con el parcelario catastral<\/strong>. La forma m\u00e1s adecuada y sencilla de llevar a cabo esta comparaci\u00f3n es solicitando al t\u00e9cnico que elabore el correspondiente \u201cinforme de validaci\u00f3n gr\u00e1fica alternativa\u201d (o \u201cinforme de validaci\u00f3n gr\u00e1fica frente a parcelario catastral\u201d; IVGA, en lo sucesivo). En la p\u00e1gina 4 del informe aparece el plano de la medici\u00f3n superpuesto con el catastral, por lo que es f\u00e1cil apreciar a simple vista el grado de coincidencia entre ambas representaciones gr\u00e1ficas.<\/p>\n

Si la coincidencia es total, solo ser\u00e1 necesario rectificar la descripci\u00f3n registral, en su caso. Si no lo es, conviene que el notario valore el grado de discrepancia entre ambas representaciones gr\u00e1ficas<\/strong>, pues cualquier modificaci\u00f3n del Catastro, por peque\u00f1a que sea, tiene que ser notificada a los colindantes catastrales y estos pueden oponerse. He visto segregaciones de hect\u00e1reas que se han visto paralizadas por la oposici\u00f3n de un colindante alegando que se le invad\u00edan unos pocos metros cuadrados.<\/p>\n

Mi consejo es que estas diferencias m\u00ednimas<\/strong> entre el levantamiento topogr\u00e1fico y el parcelario catastral no se pongan de manifiesto al elaborar el IVGA<\/strong> y que el t\u00e9cnico respete la delimitaci\u00f3n del Catastro, aunque ello implique variar en algunos metros la superficie de la porci\u00f3n a segregar. Naturalmente, ello ser\u00e1 m\u00e1s dif\u00edcil si esta superficie viene determinada previamente por la licencia de parcelaci\u00f3n, de ah\u00ed que sea aconsejable, como he dicho antes, no solicitar la licencia hasta no haber finalizado la tramitaci\u00f3n de los procedimientos de subsanaci\u00f3n de discrepancias catastrales y de rectificaci\u00f3n de la descripci\u00f3n registral de la finca matriz.<\/p>\n

Es fundamental que el IVGA indique en su primera p\u00e1gina como tipo de operaci\u00f3n el de subsanaci\u00f3n<\/strong> y que sea positivo<\/strong>. Si no se cumplen ambos requisitos el Catastro denegar\u00e1 autom\u00e1ticamente la subsanaci\u00f3n.<\/p>\n

SEGUNDO PASO: EL OTORGAMIENTO DE LA ESCRITURA DE RECTIFICACI\u00d3N<\/strong><\/span><\/p>\n

Una vez tenemos el IVGA correcto podemos proceder a otorgar la escritura de rectificaci\u00f3n de las descripciones catastral y, en su caso, registral. El requerimiento del interesado para tramitar los expedientes de subsanaci\u00f3n de discrepancias catastrales del art. 18.2 TRLC y de rectificaci\u00f3n de la descripci\u00f3n registral del art. 201.1 LH puede hacerse en el mismo documento y las notificaciones no tienen que duplicarse.<\/p>\n

T\u00e9ngase en cuenta, sin embargo, que para tramitar el art. 18.2 TRLC la competencia notarial no es territorial, por lo que cualquier notario es competente con independencia de la situaci\u00f3n de la parcela catastral. En la tramitaci\u00f3n del art. 201.1 LH s\u00ed hay competencia territorial pero, como he dicho, considero que, de conformidad con la legislaci\u00f3n notarial, si el notario que recibe el requerimiento no es competente puede trasladarlo a un notario que s\u00ed lo sea para que tramite el expediente; en este caso, ambos expedientes se tramitar\u00e1n por separado. Tambi\u00e9n se pueden solicitar ambos tr\u00e1mites al registrador conforme al art. 199.2 LH, pero considero preferible que el notario no renuncie a sus competencias.<\/p>\n

Tramitados ambos procedimientos sin oposici\u00f3n, es aconsejable que, antes de presentar la escritura de rectificaci\u00f3n al Registro<\/strong>, el notario finalice la tramitaci\u00f3n de la subsanaci\u00f3n de discrepancias<\/strong> en la Sede Electr\u00f3nica del Catastro, accediendo como usuario registrado, y obtenga la nueva certificaci\u00f3n catastral descriptiva y gr\u00e1fica, que adjuntar\u00e1 a la escritura por diligencia.\u00a0<\/p>\n

TERCER PASO: EL OTORGAMIENTO DE LA ESCRITURA DE SEGREGACI\u00d3N<\/strong><\/span><\/p>\n

Una vez tramitados los procedimientos de los arts. 18.2 TRLC y 201.1 LH, inscrita la rectificaci\u00f3n de la finca matriz y obtenida la coordinaci\u00f3n entre Registro y Catastro, se proceder\u00e1 al otorgamiento de la escritura de segregaci\u00f3n, para lo que deber\u00e1 elaborarse un nuevo IVGA positivo en el que figure como tipo de operaci\u00f3n el de segregaci\u00f3n<\/strong> y resulten georreferenciadas tanto la porci\u00f3n segregada (que tendr\u00e1 una nueva referencia catastral) y la finca resto (que mantendr\u00e1 su referencia catastral).<\/p>\n

EL SUPUESTO ESPECIAL DE LAS EXPROPIACIONES O CESIONES NO INSCRITAS<\/strong><\/span><\/p>\n

En numerosas ocasiones, la finca matriz ha visto reducida su superficie en la realidad f\u00edsica a consecuencia de expropiaciones o cesiones no inscritas. La DG no acepta adecuar la descripci\u00f3n registral a la realidad f\u00edsica por la v\u00eda de la rectificaci\u00f3n de descripci\u00f3n, pues esta tiene por objeto la subsanaci\u00f3n de un dato err\u00f3neo que provenga de cuando se abri\u00f3 el folio registral de la finca.<\/p>\n

La soluci\u00f3n que la DG da a esta cuesti\u00f3n en la R. de 16 de junio de 2023<\/a>, en lugar de hacer \u201cdesaparecer\u201d esas porciones por la v\u00eda de una rectificaci\u00f3n de superficie, consiste en exigir solamente la georreferenciaci\u00f3n de la porci\u00f3n o porciones que no han sido objeto de cesiones no inscritas<\/strong>, que pasar\u00edan a tener la consideraci\u00f3n registral de finca resto; por lo que ser\u00e1 suficiente con georreferenciar el resto no expropiado y, naturalmente, la porci\u00f3n segregada. Considero que esta soluci\u00f3n no deber\u00eda exigir la pr\u00e1ctica de dos segregaciones (o de una divisi\u00f3n), por lo que cabr\u00eda distinguir entre un resto registral (la porci\u00f3n cedida) y un resto real, pero tengo serias dudas al respecto pues veo a la DG m\u00e1s inclinada por la divisi\u00f3n en estos casos.<\/p>\n

Por tanto, si la superficie registral concuerda con la realidad f\u00edsica simplemente restando la parte cedida o expropiada, no hace falta rectificar aquella, basta con manifestarlo as\u00ed en la escritura de segregaci\u00f3n.<\/p>\n

En caso contrario si, pese a restar la parte cedida o expropiada, la superficie registral tampoco concuerda con la realidad f\u00edsica, hay que rectificar aquella. En este supuesto, puede realizarse una rectificaci\u00f3n parcial, limitada a la parte no cedida<\/strong>. La R. de 8 de noviembre de 2022<\/a>permiti\u00f3 la rectificaci\u00f3n de descripci\u00f3n mediante la inscripci\u00f3n de una georreferenciaci\u00f3n parcial, lo cual supone admitir la posibilidad de una rectificaci\u00f3n parcial, especialmente si esta se hace con la finalidad de realizar una segregaci\u00f3n posterior, en concordancia con la ya citada R. de 16 de junio de 2023.<\/p>\n

EJEMPLOS<\/strong><\/span><\/p>\n

a) Una finca tiene en el Registro 1000 m2, en el Catastro 900 m2 y en la realidad 1500 m2. Se quieren segregar 300 m2.<\/strong><\/p>\n

Pasos: 1) escritura de rectificaci\u00f3n de Registro y Catastro en que se tramitan los procedimientos de los arts. 18.2 TRLC y 201.1 LH, aportando un IVGA+ de subsanaci\u00f3n del que resultan los 1500 m2; 2) realizadas las notificaciones sin oposici\u00f3n, se obtiene una nueva CCDG a trav\u00e9s de la SEC, que se une a la escritura; 3) se presenta esta en el Registro; 4) practicada la rectificaci\u00f3n e inscrita la finca con 1500 m2, se solicita la licencia de parcelaci\u00f3n de los 300 m2; 5) se otorga la escritura de segregaci\u00f3n aportando un IVGA+ de segregaci\u00f3n, georreferenciando los 300 m2 de la porci\u00f3n segregada y los 1200 m2 de la finca resto.<\/p>\n

b) Una finca tiene en el Registro 1000 m2 y en el Catastro 800 m2. Fue objeto de una cesi\u00f3n no inscrita de 100 m2. En la realidad f\u00edsica tiene 700 m2. Se quieren segregar 300 m2.<\/strong><\/p>\n

Pasos: 1) escritura de rectificaci\u00f3n de Registro y de Catastro en que se tramitan los procedimientos de los arts. 18.2 TRLC y 201.1 LH, aportando un IVGA+ de subsanaci\u00f3n del que resultan los 700 m2; 2) realizadas las notificaciones sin oposici\u00f3n, se obtiene una nueva CCDG de la SEC, que se une a la escritura; 3) se presenta esta en el Registro, con la solicitud de rectificaci\u00f3n parcial como paso previo a una segregaci\u00f3n futura; 4) practicada la rectificaci\u00f3n e inscrita la finca con 800 m2, se solicita la licencia de parcelaci\u00f3n de los 300 m2; 5) se otorga la escritura de segregaci\u00f3n aportando un IVGA+ de segregaci\u00f3n, georreferenciando los 300 m2 segregado, los 400 m2 de resto real y dejando un resto registral no descrito ni georreferenciado de 100 m2.<\/p>\n

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2023 – TERCER TRIMESTRE: BREVE GU\u00cdA DE OBRA NUEVA Y GEORREFERENCIACI\u00d3N EN 16 PREGUNTAS<\/strong><\/span><\/h6>\n
    \n
  1. \u00bfEn qu\u00e9 casos deben aportarse las coordenadas de la superficie ocupada por la edificaci\u00f3n?<\/strong><\/li>\n<\/ol>\n

    Siempre que se declare una obra nueva[1]<\/sup><\/a>. Excepciones:<\/p>\n

    a) Cuando se declara en construcci\u00f3n[2]<\/sup><\/a>, salvo en Andaluc\u00eda[3]<\/sup><\/a>.<\/p>\n

    b) Si se trata de una ampliaci\u00f3n de obra, cuando no se ampl\u00ede la superficie construida de la planta baja[4]<\/sup><\/a>.<\/p>\n

      \n
    1. \u00bfEn qu\u00e9 formato deben aportarse las coordenadas? <\/strong><\/li>\n<\/ol>\n

      Pueden aportarse:<\/p>\n

      a) Por remisi\u00f3n a las coordenadas catastrales[5]<\/sup><\/a>, si la edificaci\u00f3n ya est\u00e1 dada de alta en el Catastro y la superficie ocupada seg\u00fan este coincide con la realidad.<\/p>\n

      b) Mediante un certificado t\u00e9cnico, ya sea en formato GML u otro[6]<\/sup><\/a>.<\/p>\n

      c) A trav\u00e9s de una representacio\u0301n gra\u0301fica de la porcio\u0301n de suelo ocupada realizada sobre un plano georreferenciado o dentro de una finca georreferenciada, aunque no se especifiquen las coordenadas concretas de aquella[7]<\/sup><\/a>.<\/p>\n

      d) Mediante un Informe de Ubicaci\u00f3n de Construcciones Catastrales positivo (ICUC+) elaborado por un t\u00e9cnico, que es el formato recomendable, como se explica en el punto 12.<\/p>\n

      En los cuatro supuestos, la superficie delimitada por las coordenadas debe coincidir con la rese\u00f1ada en la escritura como superficie ocupada por la edificaci\u00f3n[8]<\/sup><\/a>.<\/p>\n

        \n
      1. \u00bfQu\u00e9 se entiende por superficie ocupada por la edificaci\u00f3n?<\/strong><\/li>\n<\/ol>\n

        a) Sobre la realidad f\u00edsica: la superficie ocupada es la total superficie construida de la planta baja, computando al 100% las terrazas, porches, piscinas, etc.[9]<\/sup><\/a> No se tienen en cuenta los voladizos, ni las plantas subterr\u00e1neas, pues el art. 202 solo exige referenciar a nivel de rasante.<\/p>\n

        b) Sobre la CCDG: la superficie ocupada es la superficie gr\u00e1fica de la huella de la edificaci\u00f3n (la ocupaci\u00f3n en planta), que no siempre coincide con la alfanum\u00e9rica recogida en la propia CCDG[10]<\/sup><\/a>. No obstante, la DG ha considerado que no impide la inscripci\u00f3n el hecho de que la escritura recoja la superficie alfanum\u00e9rica, aunque no coincida con la gr\u00e1fica[11]<\/sup><\/a>. S\u00ed que la impide la falta de coincidencia entre todas ellas.[12]<\/sup><\/a><\/p>\n

          \n
        1. \u00bfC\u00f3mo se puede conocer la superficie gr\u00e1fica catastral?<\/strong><\/li>\n<\/ol>\n

          La superficie gr\u00e1fica catastral de la superficie ocupada por una edificaci\u00f3n dada de alta en el Catastro consta en el ICUC, que puede obtenerse en la SEC, subiendo el fichero GML de la geometr\u00eda del edificio que ofrece el Catastro[13]<\/sup><\/a>.<\/p>\n

            \n
          1. \u00bfC\u00f3mo se pueden obtener las coordenadas del Catastro?<\/strong><\/li>\n<\/ol>\n

            Las coordenadas de los v\u00e9rtices de la huella de la edificaci\u00f3n constan adjuntas en el ICUC obtenido conforme al n\u00famero anterior, en un archivo identificado con la imagen de un clip.<\/p>\n

              \n
            1. \u00bfQu\u00e9 ocurre si la superficie ocupada por la edificaci\u00f3n es mayor que la superficie registral del terreno?<\/strong><\/li>\n<\/ol>\n

              Se deber\u00e1 rectificar la superficie registral de la finca conforme a las reglas generales.<\/p>\n

                \n
              1. \u00bfQuid si la superficie ocupada por la edificaci\u00f3n es mayor que la de la parcela catastral?<\/strong><\/li>\n<\/ol>\n

                Deber\u00e1 subsanarse previamente la discrepancia catastral o, si la superficie catastral es insuficiente por existir una parcela urbana enclavada dentro de una r\u00fastica, agrupar previamente ambas parcelas. Una vez subsanada la discrepancia o hecha la modificaci\u00f3n f\u00edsica en el Catastro, podr\u00e1 declararse la obra nueva sobre la base de la nueva CCDG[14]<\/sup><\/a>.<\/p>\n

                  \n
                1. \u00bfQu\u00e9 sucede si algunas de las coordenadas de la superficie ocupada exceden de los l\u00edmites de la finca registral?<\/strong><\/li>\n<\/ol>\n

                  Puede suceder que, aunque la superficie de la finca registral sea superior a la ocupada por la edificaci\u00f3n, esta invada alguna finca registral colindante. Esta posible invasi\u00f3n resultar\u00e1 de la aplicaci\u00f3n inform\u00e1tica auxiliar con la que cuentan los Registros de la Propiedad (normalmente, del contraste de la superficie ocupada con la ortofoto del PNOA). En tal caso, deber\u00e1 rectificarse la descripci\u00f3n de la finca registral siguiendo las reglas generales.<\/p>\n

                    \n
                  1. \u00bfQuid si algunas de las coordenadas de la superficie ocupada sobrepasan los l\u00edmites de la parcela catastral?<\/strong><\/li>\n<\/ol>\n

                    Si la delimitaci\u00f3n catastral no se ajusta a la realidad por existir una discrepancia geom\u00e9trica, deber\u00e1 subsanarse previamente en la forma dicha en el anterior apartado n.\u00ba 7.<\/p>\n

                      \n
                    1. \u00bfY si la discrepancia respeta el margen de tolerancia?<\/strong><\/li>\n<\/ol>\n

                      No es aplicable el criterio de identidad gr\u00e1fica pese a que se respete el margen de tolerancia, si las coordenadas de la edificaci\u00f3n la sit\u00faan fuera del per\u00edmetro de la parcela catastral[15]<\/sup><\/a>. Por tanto, deber\u00e1 aportarse igualmente un IVGA, salvo que el interesado renuncie a la precisi\u00f3n gr\u00e1fica y ajuste las coordenadas de la edificaci\u00f3n a las de la parcela catastral (recomendable si la diferencia es muy peque\u00f1a).\u00a0<\/p>\n

                        \n
                      1. \u00bfY si la extralimitaci\u00f3n se debe a la existencia de un giro\/desplazamiento de la cartograf\u00eda catastral?<\/strong><\/li>\n<\/ol>\n

                        El ICUC positivo deber\u00e1 expresar tanto las coordenadas obtenidas por el t\u00e9cnico como las coordenadas resultantes de la cartograf\u00eda catastral, as\u00ed como los par\u00e1metros de transformaci\u00f3n para pasar de unas a otras[16]<\/sup><\/a>.<\/p>\n

                          \n
                        1. \u00bfEs preceptiva la aportaci\u00f3n del ICUC positivo para declarar una obra nueva?<\/strong><\/li>\n<\/ol>\n

                          No lo es, pues el art. 202 no lo exige. La RC de 29 de marzo de 2021 regula el ICUC como una herramienta que permite al notario verificar que las coordinadas de los v\u00e9rtices de la huella de la edificaci\u00f3n se hallan dentro del per\u00edmetro de la parcela catastral. Sin embargo, es recomendable aportarlo para acreditar que no hay extralimitaci\u00f3n respecto de la parcela catastral, lo que puede ser un indicio de que tampoco existe invasi\u00f3n de finca registral colindante. Adem\u00e1s, el registrador puede obtener las coordenadas de la superficie ocupada a trav\u00e9s del ICUC, por lo que es innecesario aportarlas a la escritura.<\/p>\n

                            \n
                          1. \u00bfY si el ICUC sale negativo?<\/strong><\/li>\n<\/ol>\n

                            Significa que existe un giro\/desplazamiento (las coordenadas catastrales de todo el sector est\u00e1n giradas y\/o desplazadas) o una discrepancia gr\u00e1fica (las coordenadas de la superficie ocupada se solapan efectivamente con las de alguna parcela colindante). La obtenci\u00f3n del ICUC negativo permite al notario conocer dichas circunstancias antes de autorizar la escritura, para poder solicitar la aportaci\u00f3n de los dos ficheros GML (en caso de giro\/desplazamiento) o un IVGA (en caso de discrepancia gr\u00e1fica).<\/p>\n

                              \n
                            1. \u00bfEn qu\u00e9 casos debe inscribirse la representaci\u00f3n gr\u00e1fica de la finca para poder inscribir la obra nueva terminada?<\/strong><\/li>\n<\/ol>\n

                              \u00abCuando la edificaci\u00f3n ocupe la totalidad de su superficie o por su ubicaci\u00f3n existan dudas sobre su posible intersecci\u00f3n o extralimitaci\u00f3n respecto de la l\u00ednea exterior de la finca o parcela\u00bb (RC de 2020, anexo II, \u00faltimo p\u00e1rrafo).<\/p>\n

                              Aunque no se den las circunstancias anteriores, cuando las coordenadas de la superficie ocupada por la edificaci\u00f3n la sit\u00faen junto a uno de los lindes de la finca o parcela[17]<\/sup><\/a>.<\/p>\n

                                \n
                              1. \u00bfQuid si la superficie ocupada es igual o inferior a la de la finca registral, pero superior a la de la parcela catastral?<\/strong><\/li>\n<\/ol>\n

                                En mi opini\u00f3n, es motivo suficiente para que el registrador albergue dudas fundadas sobre la extralimitaci\u00f3n, por lo que podr\u00e1 requerir la aportaci\u00f3n de una representaci\u00f3n gr\u00e1fica alternativa y tramitar el procedimiento del art. 199.2 LH[18]<\/sup><\/a>.<\/p>\n

                                  \n
                                1. El hecho de que la superficie de la finca registral sea inferior a la catastral, \u00bfes suficiente por s\u00ed solo para exigir la georreferenciaci\u00f3n de la parcela? <\/strong><\/li>\n<\/ol>\n

                                  No, se trata de un criterio que la DG adopt\u00f3 en algunas resoluciones de 2016, pero que, aparentemente, ha abandonado[19]<\/sup><\/a>; el criterio actual es que si el registrador advierte una posible extralimitaci\u00f3n debe justificarla. Efectivamente, lo relevante no es la superficie del solar (fuera del caso en que la superficie ocupada por la edificaci\u00f3n sea mayor que aquella), pues la superficie del terreno puede ser mucho mayor que la ocupada y, sin embargo, esta puede sobrepasar los l\u00edmites de la parcela o finca. Entiendo que el registrador no puede iniciar de oficio la tramitaci\u00f3n del art. 199 para inscribir la georreferenciaci\u00f3n catastral, puesto que requiere rogaci\u00f3n expresa.<\/p>\n

                                  Notas:<\/strong><\/p>\n

                                  [1]<\/a> Art. 202, 2\u00ba LH: \u201cLa porci\u00f3n de suelo ocupada por cualquier edificaci\u00f3n, instalaci\u00f3n o plantaci\u00f3n habr\u00e1 de estar identificada mediante sus coordenadas de referenciaci\u00f3n geogr\u00e1fica.\u201d<\/span><\/p>\n

                                  [2]<\/a> R. 19.04.2016<\/a>: \u201cdado que se trata de una exigencia legal referida a la concordancia del Registro con la realidad fi\u0301sica extrarregistral de la finca (cfr. arti\u0301culo 198 de la Ley Hipotecaria), so\u0301lo sera\u0301 exigible en los casos en que la edificacio\u0301n se encuentre finalizada, momento en el que podra\u0301n determinarse efectivamente las coordenadas de la porcio\u0301n ocupada por la misma en dicha realidad extrarregistral\u201d (FD 4.4\u00ba).<\/p>\n

                                  [3]<\/a> R. 02.06.2023<\/a>.<\/p>\n

                                  [4]<\/a> R. 23.05.2016<\/a>: En caso de declararse la elevaci\u00f3n de nuevas plantas \u201cel rigor de la norma debe atenuarse, puesto que el encaje en el supuesto de hecho previsto en el arti\u0301culo 202 no es pleno, al ya constar en los libros del Registro el dato de la parte del solar sobre el que se eleva la construccio\u0301n, y ser e\u0301ste precisamente el que origina la necesaria ubicacio\u0301n por medio de sus coordenadas georreferenciadas\u201d (FD 3.3\u00ba).<\/p>\n

                                  [5]<\/a> R. 29.03.2017<\/a>: \u201cen el caso de edificaciones cuya geometri\u0301a conste previamente en la cartografi\u0301a catastral, el registrador podra\u0301 tomar las coordenadas directamente de la Sede Electro\u0301nica del Catastro utilizando el servicio habilitado para ello\u201d (FD 4.2\u00ba).<\/p>\n

                                  [6]<\/a> R. 09.01.2017<\/a> (FD 5), que a\u00f1ade que la fecha de expedici\u00f3n del certificado no es trascendente.<\/p>\n

                                  [7]<\/a> R. 29.03.2017<\/a>: \u201cEn estos casos, las coordenadas resultan por referencia o en relacio\u0301n a las del plano o finca sobre el que se representa la edificacio\u0301n, quedando suficientemente satisfecha la exigencia del arti\u0301culo 202 de la Ley Hipotecaria\u201d (FD 4.2\u00aa).<\/p>\n

                                  [8]<\/a> RR. 02.01.2019<\/a> y 13.09.2021<\/a>.<\/p>\n

                                  [9]<\/a> R. 07.02.2017<\/a>.<\/p>\n

                                  [10]<\/a> R. 07.02.2017<\/a>.<\/p>\n

                                  [11]<\/a> R. 10.05.2021<\/a>.<\/p>\n

                                  [12]<\/a> RR. 27.07.2017<\/a> y 02.11.2017<\/a>.<\/p>\n

                                  [13]<\/a> Para ello: 1) entramos en el visor cartogr\u00e1fico de la parcela;\u00a0 2) clicamos una vez sobre cualquier punto de la parcela; 3) aparece un desplegable con informaci\u00f3n sobre la parcela; 4) seleccionamos \u201cM\u00e1s informaci\u00f3n de la parcela\u201d; 5) marcamos sobre \u201cGeometr\u00eda del edificio en formato GML\u201d; 6) aparece el archivo \u201cBuilding\u201d en formato GML; 7) sin abrirlo, lo guardamos; 8) volvemos a la p\u00e1gina de inicio de la SEC y vamos a \u201cValidaciones gr\u00e1ficas\u201d; 9) entramos como usuarios en el apartado \u201cValidaciones gr\u00e1ficas con autenticaci\u00f3n\u201d; 10) marcamos el de \u201cInforme Catastral de Ubicaci\u00f3n de Construcciones (ICUC)\u201d; 11) cumplimentamos los datos que nos solicita el programa; 12) en el paso 3 cargamos el fichero \u201cBuilding\u201d que hemos guardado previamente; 13) tras el paso 5, ya podemos generar el ICUC, en cuya hoja 2 figura la superficie ocupada por las construcciones. Ser\u00eda deseable que, en un futuro pr\u00f3ximo, la SEC facilitara esta informaci\u00f3n incluy\u00e9ndola en la CCDG.<\/p>\n

                                  [14]<\/a> Si declaramos la obra nueva antes de modificar el Catastro, puede resultar que en el procedimiento de subsanaci\u00f3n o de modificaci\u00f3n f\u00edsica haya alguna incidencia que impida la inscripci\u00f3n de aquella o que requiera su rectificaci\u00f3n.<\/p>\n

                                  [15]<\/a> R. conjunta de 23 de septiembre de 2020, anexo II.3: \u00abA los efectos del art\u00edculo 202 de la Ley Hipotecaria, las coordenadas que definan la superficie ocupada por la edificaci\u00f3n habr\u00e1n de estar referidas siempre a su posicionamiento absoluto sobre el terreno, por lo que en aquellos casos de fincas con desplazamientos y\/o giros o afectadas por discrepancias geom\u00e9tricas deber\u00e1 procederse previamente a su subsanaci\u00f3n, para reflejar con precisi\u00f3n su ubicaci\u00f3n y para evitar que la edificaci\u00f3n se localice fuera de su delimitaci\u00f3n perimetral.\u00bb<\/p>\n

                                  [16]<\/a> Ap. 10\u00ba.2 R. conjunta de 2021: \u00abA los efectos de lo dispuesto en el art\u00edculo 202 de la Ley Hipotecaria, en el caso de giro y\/o desplazamiento de la cartograf\u00eda, el informe catastral de ubicaci\u00f3n de construcciones positivo deber\u00e1 expresar tanto las coordenadas obtenidas por el t\u00e9cnico como las coordenadas resultantes de la cartograf\u00eda catastral, adjuntando asimismo los par\u00e1metros de transformaci\u00f3n que relacionan ambos conjuntos de coordenadas.\u00bb<\/p>\n

                                  [17]<\/a> R. 02.09.2021<\/a>: \u00abLa expresi\u00f3n de las coordenadas de la porci\u00f3n de suelo ocupada por la edificaci\u00f3n conlleva la ubicaci\u00f3n indudable de esta en el territorio, por lo que en caso de situarse todo o parte de las coordenadas en los l\u00edmites de la finca quedar\u00e1 determinada siquiera parcialmente la ubicaci\u00f3n de la finca, y consecuentemente la de la finca colindante, con riesgo de que la determinaci\u00f3n y constancia registral de esta ubicaci\u00f3n se realice sin intervenci\u00f3n alguna de los titulares de fincas colindantes\u00bb (FD 4.4\u00ba).<\/p>\n

                                  [18]<\/a> Vid. la R. 02.09.2021<\/a> en que la construcci\u00f3n ocupaba la totalidad de la parcela catastral y parte de la registral y la DG exigi\u00f3 georreferenciar la finca.<\/p>\n

                                  [19]<\/a> La R. 28.09.2016<\/a> ya dispuso que la mera falta de coincidencia de la finca registral con la situaci\u00f3n catastral de la finca no puede justificar las dudas de que la edificaci\u00f3n se encuentre ubicada efectivamente en la finca registral, por lo que no cabe exigir la previa georreferenciaci\u00f3n de la finca. Este criterio ha sido confirmado en RR. 06.02.2017, 29.03.2017 y 12.06.2019.<\/p>\n

                                  \u00a0<\/p>\n<\/a>

                                  2023 – SEGUNDO TRIMESTRE: LEY DE LA VIVIENDA<\/span><\/h6>\n

                                  Ley 12\/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda<\/strong>\u00a0(BOE 25 de mayo de 2023).<\/p>\n

                                  Sinopsis:<\/strong>\u00a0Regula el contenido b\u00e1sico del derecho de propiedad de la vivienda. Derechos y deberes de los ciudadanos. Vivienda protegida: requisitos de venta y su dif\u00edcil descalificaci\u00f3n. Vivienda asequible incentivada. Parques p\u00fablicos de vivienda: r\u00e9gimen y transmisi\u00f3n. Informaci\u00f3n previa para venta y alquiler. Administradores de fincas. Reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos (pr\u00f3rroga, renta, gastos\u2026), Incentivos al arrendador en el IRPF. IBI de pisos desocupados. Ley del Suelo, LEC (subastas inmobiliarias, desahucios, lanzamientos). Limitaci\u00f3n de renta en 2024. Cuadros de la LAU y de la Ley del Suelo.<\/p>\n

                                  Destacamos<\/strong>\u00a0lo siguiente, desde la perspectiva de esta Secci\u00f3n de Territorio:<\/p>\n

                                  \u21d2<\/strong>\u00a0La persona interesada en la\u00a0compra o arrendamiento de una vivienda<\/strong>\u00a0que se encuentre en oferta podr\u00e1 requerir, antes de la formalizaci\u00f3n de la operaci\u00f3n y de la entrega de cualquier cantidad a cuenta, la informaci\u00f3n que recoge el art. 31.1.<\/p>\n

                                  \u21d2<\/strong>\u00a0Cuando la vivienda que vaya a ser objeto de\u00a0arrendamiento<\/strong>\u00a0como vivienda habitual se encuentre ubicada en una zona de\u00a0mercado residencial tensionado<\/strong>, en el\u00a0contrato<\/strong>\u00a0deber\u00e1 indicarse la cuanti\u0301a de la u\u0301ltima renta del contrato de arrendamiento de vivienda habitual que hubiese estado vigente en los u\u0301ltimos cinco an\u0303os en la misma vivienda, asi\u0301 como del valor que le pueda corresponder atendiendo al i\u0301ndice de referencia de precios de alquiler de viviendas que resulte de aplicacio\u0301n (art. 31.3).<\/p>\n

                                  \u21d2<\/strong>\u00a0Para el desarrollo de lo previsto en esta ley, se conformara\u0301 una\u00a0base de datos de contratos de arrendamiento de vivienda<\/strong>, a partir de la informacio\u0301n contenida en los actuales registros autono\u0301micos de fianzas de las comunidades auto\u0301nomas, en el\u00a0Registro de la Propiedad<\/strong>\u00a0y otras fuentes de informacio\u0301n de a\u0301mbito estatal, autono\u0301mico o local, con el objeto de incrementar la informacio\u0301n disponible para el desarrollo del Sistema de i\u0301ndices de referencia del precio del alquiler de vivienda establecido en la disposicio\u0301n adicional segunda del Real Decreto-ley 7\/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler (DA 1\u00aa).<\/p>\n

                                  \u21d2<\/strong>\u00a0La DF 1\u00aa modifica la\u00a0Ley de Arrendamientos Urbanos<\/strong>\u00a0introduciendo pr\u00f3rrogas forzosas a favor de las personas vulnerables o en zonas tensionadas, estableciendo el medio electr\u00f3nico de pago de la renta, limitando el importe de la renta en zonas tensionadas y atribuyendo al arrendador los gatos de gesti\u00f3n inmobiliaria y de formalizaci\u00f3n del contrato, entre otras medidas.<\/p>\n

                                  \u21d2<\/strong>\u00a0Se modulan los\u00a0incentivos fiscales en el IRPF<\/strong>\u00a0a los arrendamientos de vivienda (DF 2\u00aa) y el recargo a los inmuebles de uso residencial ocupados (DF 3\u00aa).<\/p>\n

                                  \u21d2<\/strong>\u00a0La DF 4\u00aa modifica la\u00a0Ley del Suelo y Rehabilitaci\u00f3n Urbana<\/strong>\u00a0incrementando el porcentaje de reserva de suelo destinado a vivienda protegida del 30 al 40 por ciento de la edificabilidad residencial prevista por la ordenaci\u00f3n urban\u00edstica en el suelo rural que vaya a ser incluido en actuaciones de nueva urbanizaci\u00f3n, y del 10 al 20 por ciento en el caso de suelo urbanizado que deba someterse a actuaciones de reforma o renovaci\u00f3n de la urbanizaci\u00f3n.<\/p>\n

                                  \u21d2<\/strong>\u00a0La DF 5\u00aa modifica la regulaci\u00f3n en la\u00a0Ley de Enjuiciamiento Civil<\/strong>\u00a0del procedimiento de desahucio en situaciones de vulnerabilidad.<\/p>\n

                                  Ir a la\u00a0p\u00e1gina especial<\/a><\/strong>.<\/p>\n

                                   <\/p>\n<\/a>

                                  2023 – PRIMER TRIMESTRE: NUEVA HERRAMIENTA: SUBSANACI\u00d3N DE DISCREPANCIAS CON CATASTRO<\/span><\/h6>\n

                                  En el mes de febrero se ha implementado la\u00a0aplicaci\u00f3n catastral para tramitar expedientes de subsanaci\u00f3n de discrepancias<\/strong>\u00a0y para comunicar las alteraciones f\u00edsicas de parcelas catastrales.<\/p>\n

                                  Esta aplicaci\u00f3n va a permitir a todos los notarios, excepto los del Pa\u00eds Vasco y Navarra:<\/p>\n

                                  a) Tramitar telem\u00e1ticamente a trav\u00e9s de la Sede Electr\u00f3nica del Catastro, los expedientes del art. 18.2 del Texto Refundido de la Ley del Catastro, que tienen por finalidad modificar la superficie y lindes de una o varias parcelas catastrales, sobre la base de una medici\u00f3n elaborada por un t\u00e9cnico y que nos presentar\u00e1 el interesado aportando un Informe de Validaci\u00f3n Gr\u00e1fica Alternativo. El notario comunicar\u00e1 la subsanaci\u00f3n a los colindantes catastrales afectados y, si no hay oposici\u00f3n, lo justificar\u00e1 ante la SEC y podr\u00e1 obtener en un plazo muy breve la certificaci\u00f3n catastral descriptiva y gr\u00e1fica con la modificaci\u00f3n propuesta.<\/p>\n

                                  b) Comunicar telem\u00e1ticamente a la Direcci\u00f3n General del Catastro, tambi\u00e9n a trav\u00e9s de su sede electr\u00f3nica, las modificaciones de entidades hipotecarias que haya autorizado y obtener de forma autom\u00e1tica las certificaciones catastrales descriptivas y gr\u00e1ficas correspondientes a la alteraciones realizadas y poder incorporarlas en la propia escritura.<\/p>\n

                                   <\/p>\n<\/a>

                                  ENLACES<\/span><\/h6>\n
                                  \n
                                  \n

                                  INFORMES TERRITORIO<\/span><\/a><\/strong><\/p>\n

                                  PORTADA DE LA SECCI\u00d3N<\/strong><\/a><\/span><\/p>\n

                                  RECURSOS EN ESTA WEB SOBRE:\u00a0NORMAS<\/a> \u2013 RESOLUCIONES<\/a><\/strong><\/span><\/p>\n

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                                  Skyline de Barcelona desde El Masnou. Por Miquel Gonz\u00e1lez Page<\/p><\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

                                  ESTUDIOS INCLUIDOS EN LOS INFORMES SOBRE TERRITORIO Por V\u00edctor Esquirol Jim\u00e9nez, Notario de El Masnou (Barcelona)   2024 – SEGUNDO TRIMESTRE DE 2024. MODELO DE ESCRITURA DE RECTIFICACI\u00d3N DE DESCRIPCI\u00d3N REGISTRAL CUANDO LA DESCRIPCI\u00d3N CATASTRAL CONCUERDA CON LA REALIDAD F\u00cdSICA (ART. 201.1 LH) 1. ESCRITURA DE RECTIFICACI\u00d3N DE DESCRIPCI\u00d3N DE UNA FINCA REGISTRAL\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 NUMERO En […]<\/p>\n","protected":false},"author":10,"featured_media":84810,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_bbp_topic_count":0,"_bbp_reply_count":0,"_bbp_total_topic_count":0,"_bbp_total_reply_count":0,"_bbp_voice_count":0,"_bbp_anonymous_reply_count":0,"_bbp_topic_count_hidden":0,"_bbp_reply_count_hidden":0,"_bbp_forum_subforum_count":0,"footnotes":""},"categories":[178],"tags":[6001,18894,19735,5815,7889,2806,12135,18692,532,13765],"class_list":{"0":"post-116715","1":"post","2":"type-post","3":"status-publish","4":"format-standard","5":"has-post-thumbnail","7":"category-territorio","8":"tag-georreferenciacion","9":"tag-ley-de-vivienda","10":"tag-obra-nueva-georreferenciacion","11":"tag-obras-nuevas","12":"tag-rectificacion-descripcion-finca","13":"tag-segregacion","14":"tag-subsanacion-discrepancias-catastrales","15":"tag-subsanacion-discrepancias-catastro","16":"tag-territorio","17":"tag-victor-esquirol-jimenez"},"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/116715","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/users\/10"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=116715"}],"version-history":[{"count":10,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/116715\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":118858,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/116715\/revisions\/118858"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/media\/84810"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=116715"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=116715"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=116715"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}

Acompa\u00f1amos a este art\u00edculo un peque\u00f1o video pr\u00e1ctico<\/a> de como usar las funciones b\u00e1sicas de las plataformas mencionadas.<\/p>\n