{"id":117240,"date":"2024-05-28T18:22:36","date_gmt":"2024-05-28T16:22:36","guid":{"rendered":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=117240"},"modified":"2024-05-30T18:40:15","modified_gmt":"2024-05-30T16:40:15","slug":"cronica-breve-de-tribunales-47-cambio-de-uso-reparacion-de-terraza","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/practica\/jurisprudencia\/cronica-breve-de-tribunales-47-cambio-de-uso-reparacion-de-terraza\/","title":{"rendered":"Cr\u00f3nica Breve de Tribunales-47. Cambio de Uso. Reparaci\u00f3n de terraza."},"content":{"rendered":"

CR\u00d3NICA BREVE DE TRIBUNALES – 47<\/span><\/h1>\n

-oOo-<\/span><\/strong><\/span><\/p>\n

\u00c1LVARO JOS\u00c9 MART\u00cdN MART\u00cdN,<\/span><\/h2>\n

REGISTRADOR,<\/span><\/h2>\n

De la Real Academia de Legislaci\u00f3n y Jurisprudencia de Murcia<\/span><\/h2>\n

\u00cdNDICE:<\/span><\/h2>\n

1.- Reparaci\u00f3n de la terraza com\u00fan de uso privativo<\/strong><\/span><\/a><\/p>\n

2.- Cambio de local a vivienda: un callej\u00f3n sin salida<\/strong><\/span><\/a><\/p>\n

3.- Liquidaci\u00f3n de gananciales que incluye comunidad empresarial de bienes<\/strong><\/span><\/a><\/p>\n

4.- La (en apariencia) intranscendente nulidad de la reforma del arancel de los procuradores.<\/strong><\/span><\/a><\/p>\n

IR AL \u00cdNDICE GENERAL DE TODAS LAS SENTENCIAS RESUMIDAS<\/a><\/strong><\/span><\/p>\n

 <\/p>\n

<\/a>1.- <\/strong>REPARACI\u00d3N DE LA TERRAZA COM\u00daN DE USO PRIVATIVO<\/strong><\/span><\/h2>\n

La <\/strong>Sentencia de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo 80\/2024, de 23 de enero (Roj: STS 171\/2024 – ECLI:ES:TS:2024:171<\/strong><\/a>) <\/strong>asigna a la comunidad de propietarios los gastos de reparaci\u00f3n de una parte de la terraza del edificio cuyo uso exclusivo se hab\u00eda configurado como anejo de una vivienda.<\/p>\n

Las cuatro viviendas de la \u00faltima planta del edificio ten\u00edan como anejos inseparables una terraza dividida en cuatro departamentos que se describieron como anejos inseparables de cada una de las viviendas sobre las que gravitan. Se entiende que vivienda y terraza no estaban en el mismo plano, sino que el propietario de cada vivienda ten\u00eda que servirse de una escalera para disfrutar de la terraza.<\/p>\n

Los problemas surgieron cuando se empezaron a producir filtraciones de agua en una de las viviendas y el due\u00f1o pidi\u00f3 a la comunidad que asumiera los gastos de la reparaci\u00f3n, pero la junta tom\u00f3 el acuerdo, no recurrido, de negarse, por considerar ser de cuenta del vecino a tenor de los estatutos de la propiedad horizontal.<\/p>\n

El due\u00f1o arregl\u00f3 la terraza y pas\u00f3 la factura que le fue devuelta por la raz\u00f3n dicha, inici\u00e1ndose un pleito que fue resuelto en primera y segunda instancia a favor de la comunidad de propietarios.<\/p>\n

El Tribunal Supremo casa la sentencia.<\/p>\n

SEGUNDO<\/p>\n

Las Terrazas de un edificio son elementos comunes no esenciales<\/strong><\/p>\n

\u201cDentro de los elementos comunes, cabe distinguir<\/strong> entre elementos comunes por naturaleza o esenciales<\/strong>, imprescindibles para asegurar el uso y disfrute de los diferentes pisos o locales; y por destino, o no esenciales<\/strong>, entre los que se encuentran las terrazas, respecto de los que se admite que puedan ser desafectados de su destino com\u00fan y dedicados a un uso privado o exclusivo,<\/strong> en favor de uno o varios de los propietarios de pisos o locales, excluyendo en ese uso al resto<\/em>\u201d.<\/p>\n

Su reparaci\u00f3n depende del punto en que se produce el deterioro<\/strong><\/p>\n

\u201cEn concreto, por lo que se refiere a las terrazas que a su vez sirven de cubierta,<\/strong> si la filtraci\u00f3n que causa las humedades se debe al mal estado de la estructura o forjado, o de la impermeabilizaci\u00f3n<\/strong> que excluye un mal uso o la falta de mantenimiento del propietario a que est\u00e1 atribuido el uso, corresponde a la comunidad asumir el coste<\/strong> de la reparaci\u00f3n y la indemnizaci\u00f3n de los da\u00f1os y perjuicios que hubiese originado el vicio o deterioro, mientras que si este proviene del solado o pavimento<\/strong>, ya sea por el uso autorizado o por la falta de diligencia del propietario en su cuidado y mantenimiento, ser\u00e1 este quien est\u00e9 obligado a la ejecuci\u00f3n de la reparaci\u00f3n<\/strong> ( sentencias 114\/1993, de 17 de febrero; 716\/1993, de 8 de julio; 265\/2011, de 8 de abril; y 402\/2012, de 18 de junio).\u201d<\/em><\/p>\n

\u201cComo en este caso no consta probado que las filtraciones de agua se debieran a un defectuoso uso o mantenimiento de la terraza por el propietario<\/strong>, sino que, al contrario, seg\u00fan consta en la sentencia de primera instancia, a la que en este punto se remite la de la Audiencia Provincial, tuvieron su origen en el desgaste de los materiales estructurales<\/strong> de la cubierta, este primer motivo de casaci\u00f3n debe ser estimado\u201d.<\/em><\/p>\n

F.D. TERCERO<\/p>\n

Concurrencia y distribuci\u00f3n de la obligaci\u00f3n de asumir los gastos de mantenimiento<\/strong>.<\/p>\n

\u201c1.- El <\/em>art. 9.1.b) LPH<\/em><\/a>, aparte de la obligaci\u00f3n gen\u00e9rica contenida en los arts.1907 y 1910 CC, establece la de cada propietario de mantener en buen estado de conservaci\u00f3n su propio piso<\/strong> o local e instalaciones privativas, en t\u00e9rminos que no perjudiquen a la comunidad o a los otros propietarios; y el art.10.1 a) LPH impone, a su vez, a la comunidad la obligaci\u00f3n de realizar las obras necesarias para el adecuado sostenimiento y conservaci\u00f3n <\/strong>del inmueble y de sus servicios, de modo que re\u00fana las debidas condiciones estructurales, de estanqueidad, habitabilidad, accesibilidad y seguridad.<\/em><\/p>\n

La claridad de estas reglas queda enturbiada en casos como el presente<\/em><\/strong> en que el uso y disfrute de todo o parte del elemento com\u00fan es atribuido a un copropietario, por lo que la delimitaci\u00f3n de las concurrentes obligaciones de reparaci\u00f3n es fuente de conflicto, <\/strong>al persistir la naturaleza com\u00fan del elemento y, sin embargo, desgajarse el uso o aprovechamiento exclusivo a favor de un propietario, por solo tenerse acceso a aquel a trav\u00e9s de la parte privativa perteneciente a este o por as\u00ed convenir al r\u00e9gimen especial de copropiedad.<\/em><\/p>\n

2.- En tales casos de concurrencia de obligaciones sobre elementos comunes con uso privativo, conforme a la misma jurisprudencia antes indicada, quedan a cargo del propietario beneficiario de la utilizaci\u00f3n del elemento com\u00fan las obras de conservaci\u00f3n o reparaci\u00f3n de las deficiencias que sean consecuencia directa del uso y disfrute ordinario<\/strong> del elemento que se trate, as\u00ed como las que tengan su origen en su proceder descuidado o negligente. Mientras que pesa sobre la comunidad de propietarios la obligaci\u00f3n de acometer las reparaciones de car\u00e1cter extraordinario o las que procedan de un vicio o defecto de la construcci\u00f3n o de la estructura del propio elemento. <\/strong>Y esto es lo que hemos visto en el fundamento anterior que sucede con las terrazas privativas que sirven de cubierta del edificio.<\/em><\/p>\n

En consecuencia, como la terraza es al mismo tiempo elemento privativo por atribuci\u00f3n o desafectaci\u00f3n y elemento com\u00fan por su car\u00e1cter estructural de cubierta, para determinar qui\u00e9n debe financiar la reparaci\u00f3n, ser\u00e1 preciso, en cada caso, determinar la \u00edndole o la raz\u00f3n de la aver\u00eda. <\/strong>Si de lo que se trata es de hacer reparaciones propias del mantenimiento de la terraza, ser\u00e1 cuesti\u00f3n del propietario. Pero si el defecto es estructural, si afecta a la propia configuraci\u00f3n de la terraza como elemento de la construcci\u00f3n, debe ser reparado a costa de los fondos comunes. Y en tal sentido debe ser interpretada la previsi\u00f3n estatutaria en este caso.<\/em><\/p>\n

3.- La sentencia de primera instancia, a la que se remite la ahora recurrida, recoge que la prueba pericial concluy\u00f3 que la tela asf\u00e1ltica de la terraza, en la parte descubierta, estaba muy deteriorada y hab\u00eda acabado su vida \u00fatil<\/strong>. De tal manera que puede considerarse que las filtraciones de agua se deb\u00edan a defectos estructurales y su reparaci\u00f3n correspond\u00eda a la comunidad.<\/em><\/p>\n

D .CUARTO<\/p>\n

El propietario no estaba obligado a impugnar el acuerdo de la comunidad rechazando encargarse del arreglo de la terraza.<\/strong><\/p>\n

\u201c(\u2026)la obligaci\u00f3n de realizar las obras requeridas para la adecuada conservaci\u00f3n y habitabilidad <\/strong>del inmueble ya exist\u00eda en la redacci\u00f3n original de la LPH\u2026m\u00e1s recientemente el legislador ha establecido obligaciones que van m\u00e1s all\u00e1<\/strong> de la prevenci\u00f3n de esas situaciones y, siguiendo la tendencia de la legislaci\u00f3n urban\u00edstica, impone a los propietarios unas obligaciones m\u00e1s amplias en relaci\u00f3n con el mantenimiento de los inmuebles, en cuanto a sus condiciones no s\u00f3lo estructurales, sino tambi\u00e9n de estanqueidad, habitabilidad y seguridad<\/strong> (verbigracia, art. 19 de la Ley 6\/1998, de 13 de abril, sobre R\u00e9gimen del Suelo y Valoraciones; arts. 3 y 16.1 de la Ley 38\/1999, de 5 de noviembre, de Ordenaci\u00f3n de la Edificaci\u00f3n; art. 17.3 del Real Decreto Legislativo 7\/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitaci\u00f3n Urbana).\u201d<\/em><\/p>\n

\u201c2.- En esta l\u00ednea, el r\u00e9gimen del art. 10.1 LPH<\/strong> se acomod\u00f3 a este marco jur\u00eddico tras las reformas introducidas por las Leyes 8\/1999, de 6 de abril, y 8\/2013, de 26 de junio, de tal manera que este precepto establece el deber general de las comunidades de propietarios<\/strong> de realizar las obras y actuaciones necesarias para el adecuado mantenimiento y conservaci\u00f3n del inmueble, precisas para satisfacer los requisitos b\u00e1sicos de seguridad y habitabilidad del edificio y de sus servicios e instalaciones comunes.<\/em><\/p>\n

En el caso, como hemos visto al resolver los motivos de casaci\u00f3n anteriores, las actuaciones necesarias se refer\u00edan a la reparaci\u00f3n de una parte de la cubierta del edificio, por desgaste y p\u00e9rdida de funcionalidad de la tela asf\u00e1ltica aislante, que tienen el car\u00e1cter mixto de elemento com\u00fan de uso exclusivo del demandante, y el conflicto deriv\u00f3 del hecho de que la comunidad se neg\u00f3 a asumir la realizaci\u00f3n y el coste de las obras precisas para ello. De tal manera que la solicitud del Sr. Luis Antonio no pretend\u00eda tanto la obtenci\u00f3n de un acuerdo de la comunidad como la actuaci\u00f3n de \u00e9sta<\/strong>.<\/em><\/p>\n

3.- Desde este punto de vista, el \u00e1mbito de aplicaci\u00f3n del art. 18.1 LPH se refiere a acuerdos o decisiones colectivas que pueden ser considerados propiamente \u00abacuerdos de junta de propietarios<\/strong>\u00ab, que correspondan a su competencia y \u00e1mbito de disposici\u00f3n. Como ha se\u00f1alado la doctrina, la aplicaci\u00f3n de ese precepto no se extiende a los denominados \u00abseudo-acuerdos<\/strong>\u00ab, como ser\u00edan, por ejemplo, acuerdos sobre disposici\u00f3n de un elemento privativo de un propietario contra su voluntad, o de imposici\u00f3n de una servidumbre sobre una propiedad ajena. <\/em><\/p>\n

Sucede en este caso algo similar a lo que acontec\u00eda en el supuesto resuelto por la sentencia 623\/2013, de 16 de octubre, en el que la solicitud del copropietario, denegada por la comunidad, en realidad no era precisa, puesto que en este caso deb\u00eda haber sido la comunidad quien tomara la iniciativa de reparar los elementos comunes da\u00f1ados y una vez conocida la existencia del da\u00f1o.<\/strong> No se trata de un derecho o actuaci\u00f3n amparada por los estatutos que el copropietario pueda facultativamente decidir si ejerce o no, sino que estamos ante una actuaci\u00f3n necesaria de la comunidad para dar cumplimiento a lo previsto en el art. 10.1 a) LPH, arts. 3 y 16 LOE y concordantes de la legislaci\u00f3n urban\u00edstic<\/strong>a.<\/em><\/p>\n

4.- Por ello, en contra de lo resuelto por la sentencia recurrida, en rigor, el demandante no ten\u00eda la necesidad de impugnar directa y formalmente un acuerdo que se adopt\u00f3 de forma improcedente <\/strong>( sentencia 12\/2022, de 12 de enero). Respecto de las obras y actuaciones necesarias para cumplir el deber de conservaci\u00f3n a que se refiere al art. 10.1 a) LPH, este precepto prescribe claramente que no requerir\u00e1n de acuerdo previo de la Junta de propietarios, ni siquiera en los casos en que impliquen una modificaci\u00f3n del t\u00edtulo constitutivo o de los estatutos, y tanto si vienen impuestas por las administraciones p\u00fablicas o solicitadas a instancia de los propietarios<\/strong>.<\/em><\/p>\n

El fundamento de esa obligatoriedad descansa en el deber legal de conservaci\u00f3n y mantenimiento del edificio<\/strong> de acuerdo con los requisitos b\u00e1sicos previstos en la legislaci\u00f3n urban\u00edstica y de ordenaci\u00f3n de la edificaci\u00f3n. Por ello resultaba improcedente un acuerdo de la comunidad que no s\u00f3lo desatend\u00eda la solicitud del demandante, sino que contrariaba manifiestamente el art. 10.1 a) LPH. De manera tal que un acuerdo como el litigioso no podr\u00eda ampararse en una supuesta sanaci\u00f3n por el transcurso del plazo de impugnaci\u00f3n del art. 18.1 LPH, lo que equivaldr\u00eda a dotarlo de un efecto derogatorio de normas legales imperativas y de obligado cumplimiento,<\/strong> resultado que por absurdo debe descartarse de ra\u00edz ( sentencia 51\/2013, de 20 de febrero).<\/em><\/p>\n

5.- En consecuencia, conforme a la jurisprudencia citada, dado que el acuerdo de 1 de julio de 2015, al negar la solicitud del demandante, infringi\u00f3 el art. 10.1 a) LPH, en relaci\u00f3n con los arts. 3 y 16 LOE y el art. 17.3 del TRLS, debe aplicarse la sanci\u00f3n de nulidad de pleno derecho prevista en el art. 6.3 CC, <\/strong>y no la de mera anulabilidad del art. 18.1 LPH. La acci\u00f3n de la demandante se articul\u00f3 correctamente al invocar el citado art. 10.1 a) LPH, que expresamente excluye la necesidad de un acuerdo de la junta de propietarios. Aparte de que, como indic\u00f3 la ya citada sentencia 12\/2022, de 12 de enero, la pretensi\u00f3n de condena a la comunidad de propietarios supone una decisi\u00f3n judicial sim\u00e9tricamente contraria a la del acuerdo comunitario.\u201d<\/em><\/p>\n

Es \u00e9ste un tema muy sensible y, frecuentemente mal entendido por los propietarios que, por lo dem\u00e1s, suelen expresar en las reuniones de la comunidad interpretaciones de la Ley de Propiedad Horizontal que \u00fanicamente se basan en lo que les interesa en cada momento, como sabemos los que participamos asiduamente en las juntas.<\/p>\n

Al final la cuesti\u00f3n pasa a ser un problema de prueba. Y en ese sentido hay que reconocer que, si los dem\u00e1s propietarios no tienen acceso al elemento com\u00fan, ni siquiera visual, la prueba de lo que se est\u00e1 haciendo en la terraza o de lo que se ha instalado en ella, que puede ser la raz\u00f3n del deterioro, se vuelve harto dif\u00edcil, hay que ir un poco a ciegas y la comunidad suele verlo como un conflicto entre el vecino de arriba y el de debajo que es el que se moja, tendiendo a ponerse de perfil.<\/p>\n

En el caso de la sentencia, como debajo de la terraza estaba el piso del titular del uso exclusivo, no hab\u00eda problema de acceso a la prueba.<\/p>\n

8 de febrero de 2024<\/p>\n

\u00a0<\/p>\n

<\/a>2.- CAMBIO DE LOCAL A VIVIENDA: UN CALLEJ\u00d3N SIN SALIDA<\/strong><\/span><\/h2>\n

La <\/strong>Sentencia n\u00fam. 89\/2024, de 24 de enero de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo (STS 199\/2024 – ECLI:ES:TS:2024:199<\/strong><\/a>)<\/strong> dice que la Comunidad de Propietarios (CP en lo sucesivo) no tiene porqu\u00e9 permitir que los propietarios de unos locales transformados en viviendas abran puerta en el descansillo de la finca.<\/p>\n

Los due\u00f1os de dos locales de planta baja de un edificio en r\u00e9gimen de propiedad horizontal pidieron autorizaci\u00f3n al Ayuntamiento para convertirlos en viviendas.<\/p>\n

Una vez obtenida, comunicaron su intenci\u00f3n a la CP que, debidamente asesorada, consider\u00f3 que estaba dentro de las facultades del propietario, seguramente porque no estaba prohibido expresamente el cambio de uso en los estatutos sociales. La obra se ejecut\u00f3 en 2009.<\/p>\n

El problema vino cuando el propietario quiso abrir puerta en el descansillo del edificio a las dos nuevas viviendas, obligado, al parecer, por las ordenanzas municipales que no permiten que en ese edificio las viviendas tengan puerta abierta directamente a la calle.<\/p>\n

Hubo un primer pleito en que result\u00f3 ganadora la CP al rechazarse que los estatutos, al admitir que los locales pudieran abrir huecos en la fachada, permitieran la de las puertas.<\/p>\n

El propietario volvi\u00f3 a pedir autorizaci\u00f3n a la comunidad, pero la junta se neg\u00f3 a autorizar dicha obra, por lo que acudi\u00f3 al Juzgado demandando la anulaci\u00f3n del acuerdo denegatorio.<\/p>\n

El Juzgado se neg\u00f3, pero la Audiencia Provincial estim\u00f3 que se deb\u00eda autorizar la apertura de las puertas interiores.<\/p>\n

En s\u00edntesis, los propietarios sostienen que no se causaba perjuicio a la estructura o seguridad del inmueble y que se les estaba impidiendo el uso de las viviendas, lo que constitu\u00eda un abuso de derecho y vulneraci\u00f3n del principio de igualdad.<\/p>\n

La CP argumenta que solo se inform\u00f3 de la intenci\u00f3n de abrir puertas al descansillo cuando la obra estaba muy avanzada, que lo solicitado solo pod\u00eda concederse por unanimidad, inexistente en el caso y que la CP no estaba dispuesta a que se le impusiera, como hecho consumado, una actuaci\u00f3n unilateral de un propietario que afecta a los elementos comunes.<\/p>\n

El Tribunal Supremo casa la sentencia, dando la raz\u00f3n a la CP.<\/p>\n

FUNDAMENTO DE DERECHO SEGUNDO<\/p>\n

\u201cEs cierto que la comunidad recurrente tuvo conocimiento del proyecto de transformaci\u00f3n del local en viviendas, pero no de que este conllevara la apertura por el interior del edificio de las dos puertas litigiosas. Lo previsto en principio<\/strong> por los recurridos era el acceso a las viviendas desde la v\u00eda p\u00fablica<\/strong>, a lo que la comunidad nada objet\u00f3. Pero al no permitirlo el Ayuntamiento<\/strong> de Bilbao aquellos tuvieron que cambiar de idea<\/strong> y plantear el acceso por el interior del edificio, a lo que la comunidad, una vez enterada, se opuso desde el primer momento<\/strong>.\u201d<\/em><\/p>\n

\u201c\u2026esta sala tiene declarado que la obtenci\u00f3n de una licencia administrativa<\/strong> para la realizaci\u00f3n delas obras \u00fanicamente es \u00fatil a los efectos de verificar que su ejecuci\u00f3n se ajust\u00f3 a las prescripciones administrativas que se exigen por la ordenaci\u00f3n urban\u00edstica, pero en nada exime del cumplimiento de las normas imperativas recogidas en la LPH<\/strong> respecto a la necesaria concurrencia del consentimiento de los copropietarios para que pueda otorgarse validez a las obras realizada ( sentencia 419\/2013, de 25 de junio).\u201d<\/em><\/p>\n

\u00ab[E]n materia de propiedad horizontal, la sentencia de 16 de julio de 2009 (RC n\u00ba. 2204\/2004) ha entendido que el abuso de derecho, referido en el art\u00edculo 18.1 c) de la Ley,<\/strong> consiste en la utilizaci\u00f3n de la norma<\/strong> por la comunidad con mala fe civil en perjuicio de un propietario, sin que pueda considerase general el beneficio dela comunidad y, sin embargo, afecta de manera peyorativa a uno de sus part\u00edcipes<\/strong>. En definitiva, la actuaci\u00f3n calificada como abusiva no puede entenderse fundada en una justa causa y su finalidad no ser\u00e1 leg\u00edtima\u201d<\/em><\/p>\n

\u201cen el presente caso, el acuerdo adoptado por la comunidad no puede considerarse abusivo, <\/strong>ya que el inter\u00e9s de la comunidad en preservar un elemento com\u00fan evitando una alteraci\u00f3n de indudable significaci\u00f3n y relevancia en la configuraci\u00f3n y disposici\u00f3n original de la planta NUM004 que conllevar\u00eda abrir en ella dos nuevas puertas para conseguir un acceso privativo donde hasta ahora no hab\u00eda ninguno en beneficio exclusivo de los recurridos y sin ventaja alguna para la comunidad no puede considerarse, incluso asumiendo que no le ocasione un da\u00f1o efectivo y actual,<\/strong> un inter\u00e9s excesivo o anormal, sino un inter\u00e9s serio y leg\u00edtimo<\/strong>. No pudiendo acusarse a la recurrente de haber adoptado el acuerdo con simple mala fe o sin una raz\u00f3n justificada.\u201d<\/em><\/p>\n

\u201cAdem\u00e1s, que el acuerdo perjudique a los recurridos no supone,<\/strong> tampoco, que se haya adoptado con intenci\u00f3n de perjudicarlos<\/strong> ni que la comunidad tenga que obrar en contra de su voluntad y renunciar a su capacidad de control para dar salida a una situaci\u00f3n a la que no se habr\u00eda llegado si la obra de transformaci\u00f3n del local original en las dos viviendas actuales no se hubiera llevado a cabo hasta obtener el consentimiento de aquella para la apertura de las dos puertas<\/strong> de acceso por el interior del edificio o haber contado, en su caso, con una decisi\u00f3n judicial que respaldar\u00e1 tal posibilidad. De ah\u00ed que la sentencia de primera instancia observe, tambi\u00e9n con acierto, que el perjuicio no es imputable a la comunidad<\/strong>, sino a la propia actuaci\u00f3n de los demandantes que son los que decidieron acometer una obra<\/strong> de cambio de destino y comenzar su ejecuci\u00f3n sin contar con la previa autorizaci\u00f3n<\/strong> de la comunidad para alterar un elemento com\u00fan.\u201d<\/em><\/p>\n

El Tribunal Supremo se decanta aqu\u00ed por respaldar la decisi\u00f3n de la CP de no aceptar como hecho consumado la apertura de las puertas solicitada por los propietarios que convirtieron en viviendas sus locales para alquilarlas al parecer.<\/p>\n

Hay un punto clave en que discrepan Audiencia y TS: para la primera cuando se comunica a la CP la obra que se iba a realizar con licencia municipal ya figuraba en \u00e9sta que la entrada ser\u00eda por el portal; seg\u00fan la sentencia de casaci\u00f3n fue cuando ya se estaba ejecutando la obra que se plante\u00f3 la necesidad de abrir los nuevos huecos interiores.<\/p>\n

En realidad, parece ser que los propietarios cre\u00edan que no ten\u00edan que pedir ning\u00fan permiso a la comunidad porque les amparaban los estatutos. Cuando los tribunales (en un pleito anterior) les quitaron la raz\u00f3n fue cuando se vieron obligados a plantear la cuesti\u00f3n no como el ejercicio de un derecho sino como algo que no perjudicaba a los convecinos mientras que para ellos era requisito imprescindible para el uso de las viviendas o para su explotaci\u00f3n comercial.<\/p>\n

Las sucesivas crisis econ\u00f3micas han sembrado el centro de las ciudades de locales cerrados porque el comercio de cercan\u00eda y los aut\u00f3nomos de toda la vida no pueden pagar los precios que les piden por el alquiler ni otros muchos gastos que se han incrementado notablemente. A lo que se une la competencia de los grandes centros comerciales que proliferan en los nuevos desarrollos urban\u00edsticos.<\/p>\n

Por otro lado, la vivienda se ha convertido en un bien escaso con un exceso de demanda de alquiler asequible frente a una oferta que unos y otros, a\u00fan llenos de buenas intenciones, parecen empe\u00f1ados en desincentivar. La conversi\u00f3n de locales en viviendas se ofrece como una alternativa que puede ser buena para ambas partes: mejor que tener un local vac\u00edo convertirlo en vivienda y alquilarla.<\/p>\n

En sentido inverso est\u00e1 la muy extendida puesta en el mercado de viviendas como pisos tur\u00edsticos que, reiteradamente, el Tribunal Supremo ha considerado como una explotaci\u00f3n comercial.<\/p>\n

Cuando este tipo de cambio de actividad se produce en un edificio en r\u00e9gimen de propiedad horizontal sufren las costuras de la Ley y de los estatutos, muchas veces pensados para otras \u00e9pocas y hace falta que la legislaci\u00f3n y la jurisprudencia se vayan adaptando a las nuevas realidades.<\/p>\n

La jurisprudencia lo hizo flexibilizando la aplicaci\u00f3n de la legislaci\u00f3n de propiedad horizontal al interpretar como dato meramente descriptivo el de vivienda o local consignado al principio de cada finca especial de forma que, salvo prohibici\u00f3n expresa de los estatutos, dicho dato no impide el cambio de destino. Pero si el cambio de local a vivienda impide el acceso directo desde la v\u00eda p\u00fablica (algo que se supone consta tanto en el proyecto presentado al Ayuntamiento como en la licencia) los interesados no pueden contar con que los dem\u00e1s vecinos van a tener que permitir que se modifiquen los elementos comunes.<\/p>\n

La situaci\u00f3n resultante es, para los propietarios un aut\u00e9ntico callej\u00f3n sin salida (ni entrada).<\/p>\n

29 de febrero de 2024<\/p>\n

\u00a0<\/p>\n

<\/a>3.- LIQUIDACI\u00d3N DE GANANCIALES QUE INCLUYE COMUNIDAD EMPRESARIAL DE BIENES<\/span><\/strong><\/h2>\n

La <\/strong>Sentencia n\u00fam. 39\/2024, de 15 de enero de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo (STS 153\/2024 – ECLI:ES:TS:2024:153<\/strong><\/a>) <\/strong>resuelve sobre las partidas a incluir en una liquidaci\u00f3n de sociedad conyugal disuelta por divorcio cuando uno de los c\u00f3nyuges estaba integrado con un tercero en una comunidad de bienes con la que ejerc\u00eda su actividad empresarial.<\/p>\n

Una persona casada en r\u00e9gimen de gananciales \u2013el marido- se asoci\u00f3 en 2012 con otra (al parecer su cu\u00f1ado) para desarrollar una actividad de venta y distribuci\u00f3n de accesorios de aluminio y carpinter\u00eda met\u00e1lica.<\/p>\n

En 2014 el matrimonio se disolvi\u00f3 por divorcio sin que se liquidaran los bienes gananciales por lo que, en 2019, se inici\u00f3 un procedimiento de formaci\u00f3n de inventario para proceder a dicha liquidaci\u00f3n, conforme al art. 809 LEC, que, al no haber acuerdo sobre las partidas del activo y el pasivo, dio lugar a la celebraci\u00f3n de vista y dictado de sentencia que, al no incluir todas las partidas solicitadas por la esposa, fue apelada por \u00e9sta ante la Audiencia Provincial que estim\u00f3 el recurso ordenando que se incluyera el 50% del valor que tuviera la comunidad de bienes al tiempo de la sentencia de divorcio.<\/p>\n

La sentencia de la AP<\/strong> distingue:<\/p>\n

-R\u00e9gimen aplicable si se hubiera constituido una sociedad mercantil (cita la Audiencia la STS. de 10 de noviembre de 2017):<\/strong><\/p>\n

\u00abCuando se haya formado una sociedad<\/strong>, la titularidad privativa o ganancial de las acciones o participaciones se resuelve por aplicaci\u00f3n de las reglas generales contenidas en los arts. 1346 y 1347 CC, tal y como entendi\u00f3 la sentencia 731\/1999, de 18 de septiembre. De la aplicaci\u00f3n de estas reglas resulta:<\/em><\/p>\n

\u00abi) que tendr\u00e1n car\u00e1cter privativo<\/strong> las acciones o participaciones que pertenecieran a uno de los c\u00f3nyuges con anterioridad a la sociedad de gananciales (art. 1346.1.\u00ba) o que hayan sido adquiridas a costa de bienes privativos, incluido por tanto el caso de una empresa privativa que se constituye como sociedad durante la vigencia de la sociedad de gananciales (art. 1346.3.\u00ba); y,<\/em><\/p>\n

\u00abii) que tendr\u00e1n car\u00e1cter ganancial<\/strong> las acciones o participaciones adquiridas a t\u00edtulo oneroso a costa del caudal com\u00fan, tanto si la adquisici\u00f3n se hace para la comunidad como si se hace para uno solo de los esposos (art.1347.3.\u00ba), con independencia de qui\u00e9n adquiera el car\u00e1cter de socio. Adem\u00e1s, cuando sea procedente, deber\u00e1 tenerse en cuenta lo dispuesto en el art. 1352 CC (para las nuevas acciones, t\u00edtulos o participaciones sociales) y en el art. 1384 CC por lo que se refiere a los actos de administraci\u00f3n y disposici\u00f3n\u00bb.<\/em><\/p>\n

–R\u00e9gimen aplicable a la comunidad de bienes<\/strong><\/p>\n

\u00abb) En el caso, la actividad es realizada sin que se haya creado una sociedad con personalidad jur\u00eddica<\/strong>, ejercitando en nombre propio la actividad profesional. Este es precisamente el supuesto al que resultar\u00eda de aplicaci\u00f3n el art. 1347.5.\u00ba CC para el caso de que se considerara que la actividad llega a constituir una empresa o establecimiento en el sentido del precepto.<\/em><\/p>\n

\u00ab(\u2026)As\u00ed las cosas es de aplicaci\u00f3n lo preceptuado en el art. 1347.5 del CC<\/strong>, conforme al cual son bienes gananciales las empresas y establecimientos fundados durante la vigencia de la sociedad, por uno cualquiera de los c\u00f3nyuges, a expensas de los bienes comunes, por tanto, con todo lo anteriormente establecido, esta Sala entiende que ha de estimarse parcialmente el recurso de apelaci\u00f3n interpuesto por la se\u00f1ora Elisenda y entender que la comunidad de bienes de la que forma parte el se\u00f1or Le\u00f3n , debe ser incluida en el activo, pero \u00fanicamente en un 50%,<\/strong> al tratarse de dos socios, uno de ellos ajeno al procedimiento y con el valor que tuviera en el momento de la disoluci\u00f3n del matrimonio por la sentencia de divorcio de 4 de diciembre de 2014.<\/em><\/p>\n

\u00abAl tomar en consideraci\u00f3n dicho valor en una fecha determinada, no procede de forma subsidiaria ninguna de las partidas que a trav\u00e9s de la impugnaci\u00f3n pretende que se incluyan en el pasivo el se\u00f1or Leon , y \u00fanicamente debe de (sic) considerarse valorable<\/strong> a efectos de la formaci\u00f3n del inventario, el valor que tuviera en dicho momento.<\/strong><\/em><\/p>\n

\u00abEn cuanto a la valoraci\u00f3n del negocio, se efectuar\u00e1 en el tr\u00e1mite de liquidaci\u00f3n<\/strong> de conformidad con lo que establece el art. 810 en la LEC, que se\u00f1ala que: \u00abDe no lograrse acuerdo entre los c\u00f3nyuges sobre la liquidaci\u00f3n de su r\u00e9gimen econ\u00f3mico matrimonial, se proceder\u00e1 mediante diligencia al nombramiento de contador y, en su caso, peritos conforme a lo establecido en el art. 784 de esta Ley continuando la tramitaci\u00f3n con arreglo a lo dispuesto en los arts. 785 y siguientes\u00bb[…]\u00bb.<\/em><\/p>\n

Recurrida en casaci\u00f3n dicha sentencia por la esposa para que se incluyeran en el activo los rendimientos de la comunidad de bienes hasta la liquidaci\u00f3n, es estimado el recurso por el Tribunal Supremo:<\/p>\n

Se debe incluir la CB valorada al tiempo de la liquidaci\u00f3n, incluyendo los rendimientos netos hasta ese momento y reconociendo al part\u00edcipe la remuneraci\u00f3n que corresponda por su trabajo.<\/strong><\/p>\n

\u201cLa Audiencia Provincial,<\/strong> para dar respuesta a la pretensi\u00f3n de la exesposa de que se incluyeran tambi\u00e9n los rendimientos empresariales obtenidos (la mitad, por ser esa la participaci\u00f3n del marido en la empresa que funciona bajo la forma de \u00abcomunidad de bienes\u00bb con un tercero) y a la oposici\u00f3n del marido en el sentido de que se descontaran las deudas y la retribuci\u00f3n que hubiera podido corresponder, considera que lo que procede es atender a la valoraci\u00f3n de la \u00abcomunidad de bienes\u00bb en el momento del divorcio, con lo que se da satisfacci\u00f3n a ambas partes<\/strong>.<\/em><\/p>\n

Sin embargo, esto no es correcto,<\/strong> pues aun cuando se deben incluir en el activo los bienes existentes en el momento de la disoluci\u00f3n ( art. 1397 CC), para la valoraci\u00f3n ha de estarse al momento de la liquidaci\u00f3n<\/strong>, y otra cosa es que respecto de los rendimientos producidos por los bienes gananciales despu\u00e9s de la disoluci\u00f3n deba estarse a los rendimientos netos.<\/strong> Cuesti\u00f3n distinta tambi\u00e9n es que, para el supuesto de que uno delos exesposos haya dedicado su trabajo personal<\/strong>, tenga derecho a detraer de los rendimientos obtenidos la retribuci\u00f3n que hubiese podido corresponderle<\/strong> como si de un trabajador se tratara, tal y como en el caso interes\u00f3 el exesposo en su escrito de oposici\u00f3n al recurso de apelaci\u00f3n con remisi\u00f3n al convenio colectivo aplicable al caso.\u201d<\/em><\/p>\n

R\u00e9gimen de la comunidad post ganancial (reproducci\u00f3n de p\u00e1rrafos de la STS. 603\/2017, de 10 de noviembre, cuya doctrina se reitera):<\/strong><\/p>\n

\u00ab2.- La llamada \u00abcomunidad post ganancial\u00bb, existente desde que se disuelve la sociedad de gananciales hasta que se produce la liquidaci\u00f3n, carece de regulaci\u00f3n<\/strong> en el C\u00f3digo civil, pero esta sala ha tenido ocasi\u00f3n de pronunciarse en varias ocasiones sobre el r\u00e9gimen aplicable a este patrimonio del que son titulares, seg\u00fan los casos, los c\u00f3nyuges o ex-c\u00f3nyuges o el viudo y los herederos del premuerto.<\/em><\/p>\n

\u00abSe trata de una comunidad en la que los part\u00edcipes no tienen una cuota sobre cada uno de los bienes sino sobre la totalidad del patrimonio y a la que no resultan de aplicaci\u00f3n las reglas de la sociedad de gananciales<\/strong>( sentencias 754\/1987, de 21 de noviembre, 547\/1990, de 8 de octubre, 127\/1992, de 17 de febrero, sentencia1213\/1992, de 23 de diciembre, 875\/1993, de 28 de septiembre, 1258\/1993, de 23 de diciembre, 965\/1997, de7 de noviembre, 50\/2005, de 14 de febrero, 436\/2005, de 10 de junio).<\/em><\/p>\n

\u00ab1) La comunidad indivisa no se ve aumentada con las rentas de trabajo ni con las de capital privativo<\/strong>, que ser\u00e1n en todo caso privativas, excepto los frutos de los bienes privativos que estuvieran pendientes en el momento de la disoluci\u00f3n, a los cuales habr\u00e1 de aplicar anal\u00f3gicamente las normas referentes a la liquidaci\u00f3n del usufructo<\/strong>; por supuesto, ingresan en el patrimonio com\u00fan los frutos de los bienes comunes.<\/em><\/p>\n

\u00ab2) El patrimonio de la comunidad indivisa sigue respondiendo de las obligaciones que pesaban sobre la sociedad, pero las que contraiga con posterioridad cualquier titular recaen sobre su propio patrimonio; los acreedores podr\u00e1n pedir el embargo de la cuota abstracta que su deudor tenga sobre el patrimonio com\u00fan<\/strong>, que quedar\u00e1 especificada en bienes concretos, al producirse la divisi\u00f3n y adjudicaci\u00f3n, pero no antes\u00bb.<\/em><\/p>\n

\u201c(\u2026)los rendimientos generados por un establecimiento com\u00fan<\/strong> gestionado por uno de los ex-c\u00f3nyuges son comunes<\/strong> hasta la liquidaci\u00f3n, pero ello no hace comunes los ingresos que procedan del propio trabajo del ex-c\u00f3nyuge<\/strong>. En consecuencia, los frutos o rendimientos de la empresa o explotaci\u00f3n generados por su actividad se integran en el patrimonio indiviso, pero corresponde al productor una remuneraci\u00f3n por su actuaci\u00f3n. Es decir, de los beneficios reclamados solo pueden ser tenidos en cuenta los rendimientos de la cl\u00ednica, pues las retribuciones del titular se hicieron privativas desde el mismo d\u00eda en que se disolvi\u00f3 la sociedad.\u201d<\/em><\/p>\n

\u201ca efectos de la liquidaci\u00f3n, los rendimientos deben limitarse a los rendimientos netos <\/strong>de la cl\u00ednica. As\u00ed lo entendi\u00f3, en un caso semejante al presente, la sentencia 838\/1988, de 10 de noviembre, en la que se dijo que deben distinguirse los beneficios brutos y los netos, entendiendo por estos los obtenidos una vez deducidos los costes de producci\u00f3n\u201d.<\/em><\/p>\n

Fallo de la Sentencia<\/strong>:<\/p>\n

4. La aplicaci\u00f3n de este criterio al caso determina que estimemos el recurso de casaci\u00f3n y, al asumir la instancia, de acuerdo con lo dicho, estimemos la apelaci\u00f3n de la exesposa y la oposici\u00f3n planteada de manera subsidiaria en su escrito de impugnaci\u00f3n por el exesposo <\/strong>en el sentido de declarar que procede incluir en el activo<\/strong> la mitad de los rendimientos netos de la empresa constituida por el esposo con un tercero, hasta la liquidaci\u00f3n, pero no las retribuciones correspondientes al trabajo personal<\/strong> del exesposo, privativas desde el d\u00eda en que se disolvi\u00f3 la sociedad de gananciales, y cuya valoraci\u00f3n se har\u00e1 en la liquidaci\u00f3n.\u201d<\/em><\/p>\n

Esta sentencia sirve al Tribunal Supremo para consolidar la que fij\u00f3 en 2027 sobre el tratamiento legal de la comunidad post ganancial, d\u00e1ndose aqu\u00ed tambi\u00e9n el caso de formar parte de la misma una participaci\u00f3n en otra comunidad, \u00e9sta de bienes, en que participaba el marido al cincuenta por ciento con otra persona y a trav\u00e9s de la que, en definitiva, ejerc\u00eda una actividad netamente empresarial.<\/p>\n

La regulaci\u00f3n de las comunidades de bienes que funcionan en la pr\u00e1ctica como suced\u00e1neas de las sociedades mercantiles es tan parca que pr\u00e1cticamente solo se las tiene en cuenta a efectos tributarios y laborales, sin perjuicio de admitir su capacidad procesal, pese a carecer de personalidad jur\u00eddica.<\/p>\n

Ello tiene relevantes efectos cuando un tercero, en este caso la esposa o el experto a quien se encomiende ejecutar la valoraci\u00f3n para concluir el procedimiento , precisa entrar a valorarla sin disponer de una contabilidad accesible la mayor parte de las veces.<\/p>\n

11 de marzo de 2024<\/p>\n

\u00a0<\/p>\n

<\/a>4.- LA (EN APARIENCIA) INTRANSCENDENTE NULIDAD DE LA REFORMA DEL ARANCEL DE LOS PROCURADORES.<\/strong><\/span><\/h2>\n

La <\/strong>STS. Sala de lo Contencioso \u2013Administrativo, Secci\u00f3n Quinta n\u00fam. 592\/2024, de 9 de abril<\/strong><\/a> anula la reforma del arancel de los procuradores de los tribunales por no haberse cumplido las previsiones legales sobre la Memoria del An\u00e1lisis de Impacto Normativo, que debe preceptivamente elaborar el Centro Directivo que propone una norma reglamentaria (tambi\u00e9n las leyes y los Reales decretos legislativos, pero lo que se impugna en el pleito es una norma reglamentaria).<\/p>\n

Para situar la cuesti\u00f3n en sus t\u00e9rminos hist\u00f3rico\/legales, es decir, sin tener en cuenta el procedimiento de infracci\u00f3n abierto al Reino de Espa\u00f1a que se cerr\u00f3 gracias a la reforma, hay que se\u00f1alar lo siguiente.<\/p>\n

-El Real Decreto\u00a01373\/2003, de\u00a07 de noviembre,<\/strong> por el que se aprob\u00f3 el arancel de derechos de los procuradores de los tribunales, dec\u00eda en su art\u00edculo 1: \u201cSe aprueba el arancel de derechos de los procuradores de los tribunales, que se inserta a continuaci\u00f3n\u201d.<\/p>\n

-La Disposici\u00f3n adicional \u00fanica del Real Decreto-ley\u00a05\/2010, de\u00a031 de marzo<\/strong>, sobre Arancel de derechos de los procuradores de los Tribunales dijo:<\/p>\n

\u201c1. La cuant\u00eda global por derechos devengados por un procurador de los Tribunales en un mismo asunto, actuaci\u00f3n o proceso no podr\u00e1 exceder de 300.000 euros.<\/p>\n

Excepcionalmente, y sometido a justificaci\u00f3n y autorizaci\u00f3n del juez, se podr\u00e1 superar el l\u00edmite anteriormente se\u00f1alado para remunerar justa y adecuadamente los servicios profesionales efectivamente realizados por el procurador de manera extraordinaria.\u201d<\/p>\n

– <\/strong>El art\u00edculo tercero de la Ley 15\/2021, de 23 de octubre<\/strong> modific\u00f3 el Real Decreto-ley 5\/2010, de 31 de marzo, dando nueva redacci\u00f3n a su Disposici\u00f3n adicional que pas\u00f3 a decir:<\/p>\n

\u2003\u00ab1.\u2003La cuant\u00eda global por derechos devengados por un procurador de los Tribunales en un mismo asunto, actuaci\u00f3n o proceso no podr\u00e1 exceder de\u00a075.000 euros.<\/p>\n

El sistema arancelario que rija los derechos de los procuradores no podr\u00e1 fijar l\u00edmites m\u00ednimos para las cantidades devengadas en relaci\u00f3n con las distintas actuaciones profesionales realizadas.<\/p>\n

Excepcionalmente, y sometido a justificaci\u00f3n y autorizaci\u00f3n del juez, se podr\u00e1 superar el l\u00edmite anteriormente se\u00f1alado para remunerar justa y adecuadamente los servicios profesionales efectivamente realizados por el procurador de manera extraordinaria.\u00bb<\/p>\n

– Por \u00faltimo, el R.D. 307\/2022, de 3 de mayo <\/strong>introduce un segundo p\u00e1rrafo en el art\u00edculo 1 del Real Decreto 1373\/2003, que pasa a decir:<\/p>\n

\u201cSe aprueba el arancel de derechos de los procuradores de los tribunales, que se inserta a continuaci\u00f3n.<\/p>\n

Dicho arancel tendr\u00e1 car\u00e1cter de m\u00e1ximo, quedando prohibida la fijaci\u00f3n de l\u00edmites m\u00ednimos para las cantidades devengadas en relaci\u00f3n con las distintas actuaciones profesionales y sobre la cuant\u00eda global que no podr\u00e1 exceder de 75.000 \u20ac.\u201d<\/p>\n

As\u00ed las cosas los Colegios de Procuradores de Madrid, Albacete, Almer\u00eda, Islas Baleares, Cantabria, Cartagena, Ciudad Real, Elche, Le\u00f3n, Lorca, Lugo, M\u00e1laga, Navarra, Orense, Santiago de Compostela, Sevilla, Valencia, Vigo, Vizcaya y Zaragoza impugnan ante el Tribunal Supremo la reforma del arancel operada por el R.D. 307\/2022 alegando varios motivos de nulidad de los que el tribunal solo entra a valorar el primero y, al estimarlo, no considera preciso enjuiciar los restantes.<\/p>\n

Destaco los siguientes pronunciamientos:<\/p>\n

CUARTO.- Primer motivo de impugnaci\u00f3n: omisi\u00f3n de an\u00e1lisis real de impacto econ\u00f3mico.<\/em><\/strong><\/p>\n

III. El an\u00e1lisis de impacto econ\u00f3mico en la MAIN del Real Decreto impugnado. <\/u><\/em><\/p>\n

\u201c\u2026 la MAIN se refiere al an\u00e1lisis de impacto econ\u00f3mico en los siguientes t\u00e9rminos<\/strong>:<\/em><\/p>\n

\u201c1. Impacto econ\u00f3mico.<\/em><\/p>\n

El sistema arancelario establecido para retribuir los servicios profesionales prestados por los procuradores de los Tribunales, proporciona innegables ventajas de inter\u00e9s general, como son: <\/em><\/p>\n