{"id":117429,"date":"2024-06-03T18:53:22","date_gmt":"2024-06-03T16:53:22","guid":{"rendered":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=117429"},"modified":"2024-06-11T13:40:15","modified_gmt":"2024-06-11T11:40:15","slug":"preferencia-de-creditos-a-favor-de-comunidad-de-propietarios-y-su-relacion-con-el-rango-registral","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/secciones\/oficina-registral\/estudios\/preferencia-de-creditos-a-favor-de-comunidad-de-propietarios-y-su-relacion-con-el-rango-registral\/","title":{"rendered":"Preferencia de cr\u00e9ditos a favor de comunidad de propietarios y su relaci\u00f3n con el rango registral."},"content":{"rendered":"<h1 style=\"text-align: center;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>PREFERENCIA DE CREDITOS A FAVOR DE COMUNIDAD DE PROPIETARIOS Y SU RELACI\u00d3N CON EL RANGO REGISTRAL.<\/strong><\/span><\/h1>\n<h2 style=\"text-align: center;\">Mar\u00eda Luisa Garc\u00eda de Blas Valent\u00edn-Fern\u00e1ndez.<\/h2>\n<h2 style=\"text-align: center;\">Notario de Ciudad Real.<\/h2>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>\u00a0<\/strong><\/p>\n<h2 style=\"text-align: justify;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Sumario:<\/strong><\/span><\/h2>\n<p style=\"text-align: left;\"><a href=\"#i1\"><strong><span style=\"font-size: 12pt;\">1.- Introducci\u00f3n. La morosidad en las comunidades de propietarios: un grave problema social.<\/span><\/strong><\/a><\/p>\n<p style=\"text-align: left;\"><a href=\"#p2\"><strong><span style=\"font-size: 12pt;\">2.- Preferencias crediticias en general.<\/span><\/strong><\/a><\/p>\n<p style=\"text-align: left;\"><a href=\"#p3\"><strong><span style=\"font-size: 12pt;\">3.- Preferencia de cr\u00e9ditos a favor de la comunidad de propietarios (CP).<\/span><\/strong><\/a><\/p>\n<p style=\"text-align: left;\">\u00a0 \u00a0 <a href=\"#n31\"><strong>\u00a03.1.- Naturaleza del cr\u00e9dito privilegiado a favor de CP.<\/strong><\/a><\/p>\n<p style=\"text-align: left;\"><strong>\u00a0 \u00a0 \u00a0<a href=\"#c32\">3.2.- Cr\u00e9dito preferente a favor de la CP por gastos generales,(art. 9, 1, e) Ley de Propiedad Horizontal.\u00a0\u00a0\u00a0<\/a><\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: left;\"><strong>\u00a0 \u00a0 \u00a0<a href=\"#p33\">3.3.- Prescripci\u00f3n de la deuda a favor de CP.<\/a><\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: left;\"><strong>\u00a0 \u00a0<a href=\"#c34\"> \u00a03.4.- Clasificaci\u00f3n de cr\u00e9ditos privilegiados en relaci\u00f3n a los de CP.<\/a><\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: left;\">\u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 <a href=\"#c34a\">3.4.A.- Cr\u00e9ditos preferentes frente a CP.<\/a><\/p>\n<p style=\"text-align: left;\">\u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 <a href=\"#c34b\">3.4.B.- Cr\u00e9ditos de la CP preferentes frente a otros.<\/a><\/p>\n<p style=\"text-align: left;\">\u00a0 \u00a0 <strong>\u00a0<a href=\"#m35\">3.5.- Medios para hacer valer el privilegio: enumeraci\u00f3n y examen.<\/a><\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: left;\">\u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 <a href=\"#i351\">3.5.1.- Introducci\u00f3n.<\/a><\/p>\n<p style=\"text-align: left;\">\u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 <a href=\"#r352\">3.5.2.- Requerimiento al moroso y medidas disuasorias de impago.<\/a><\/p>\n<p style=\"text-align: left;\">\u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 <a href=\"#p353\">3.5.3.- Procedimientos judiciales.<\/a><\/p>\n<p style=\"text-align: left;\">\u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0<a href=\"#m3531\">3.5.3.1.- Monitorio.<\/a><\/p>\n<p style=\"text-align: left;\">\u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0<a href=\"#m3532\">3.5.3.2.- Monitorio y ejecuci\u00f3n con embargo del bien.<\/a><\/p>\n<p style=\"text-align: left;\">\u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0<a href=\"#t3533\">3.5.3.3.- Tercer\u00eda de mejor derecho.<\/a><\/p>\n<p style=\"text-align: left;\">\u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0<a href=\"#j3534\">3.5.3.4.- Juicio declarativo condenando al pago, declarando la preferencia del cr\u00e9dito con anotaci\u00f3n de la demanda en el Registro de la Propiedad. (art. 537 y ss de LEC). Requisitos. Efectos.<\/a><\/p>\n<p style=\"text-align: left;\"><a href=\"#o4\"><strong><span style=\"font-size: 12pt;\">4.- Objeciones de un sector de la doctrina a la tesis de la DG.<\/span><\/strong><\/a><\/p>\n<p style=\"text-align: left;\"><a href=\"#c6\"><strong><span style=\"font-size: 12pt;\">5.- Conclusiones.<\/span><\/strong><\/a><\/p>\n<p style=\"text-align: left;\"><a href=\"#b7\"><strong><span style=\"font-size: 12pt;\">6.- Bibliograf\u00eda.<\/span><\/strong><\/a><\/p>\n<p style=\"text-align: left;\"><a href=\"#n8\"><strong>Notas<\/strong><\/a><\/p>\n<p style=\"text-align: left;\"><a href=\"#enlaces\"><strong>Enlaces<\/strong><\/a><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0<\/p>\n<h2 style=\"text-align: justify;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 <a id=\"i1\"><\/a>\u00a0 1.- INTRODUCCI\u00d3N.<\/strong><\/span><\/h2>\n<p style=\"text-align: justify;\">La morosidad en la contribuci\u00f3n a gastos de mantenimiento de edificios en propiedad horizontal constituye un grave problema social; esta situaci\u00f3n se agrava en momentos de crisis econ\u00f3mica, como puso de manifiesto el informe del Consejo General de Administradores de Fincas (CGCAFE) de 2010, con algunos datos muy relevantes: la deuda nacional por esta morosidad alcanz\u00f3 1812 millones de euros, de los que correspond\u00edan a entidades financieras 377 millones; el 42,87% de comunidades de propietarios ten\u00edan alg\u00fan vecino moroso, de los que el 8,17% eran entidades financieras; el importe de morosidad ascend\u00eda a 1377 euros.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Esta situaci\u00f3n genera problemas de convivencia entre los vecinos a nivel de relaci\u00f3n personal, en un edificio la cercan\u00eda es algo diario; afecta al mantenimiento de los edificios, porque no todos contribuyen y puede hacer muy gravosa la obligaci\u00f3n a los propietarios cumplidores, y a veces resultar\u00e1 imposible atender gastos imprevistos que se dan en cualquier comunidad.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Entre las medidas legislativas<a href=\"#_ftn1\" name=\"_ftnref1\"><sup>[1]<\/sup><\/a> orientadas a paliar este problema, podemos citar:<\/p>\n<ul style=\"text-align: justify;\">\n<li><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/informes-mensuales\/informe-58-boe-marzo-1999\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Ley 8\/1999, de 6 de abril<\/a>: su objetivo fue reforzar en todo lo posible el car\u00e1cter vinculante de los deberes impuestos a los titulares de PH, especialmente el referente al abono de los gastos comunitarios, y por eso asegura la contribuci\u00f3n a los gastos con una afecci\u00f3n real del piso o local al pago del cr\u00e9dito preferente a favor de la CP.<\/li>\n<li><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/doctrina\/resumenes\/2013-rehabilitacion.htm#ph\">Ley 8\/2013, de 26 de Junio<\/a>: el legislador ampl\u00eda el plazo en dos a\u00f1os m\u00e1s para reforzar este prop\u00f3sito.<\/li>\n<li><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/concretas\/resumen-ley-rehabilitacion-edificatoria-reforma-de-las-leyes-de-propiedad-horizontal-suelo-y-edificacion\/#-3-articulo-21-lph-\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Ley 10\/2022, de 14 de junio<\/a>: regula medidas disuasorias frente al vecino moroso (imposici\u00f3n de un inter\u00e9s superior al legal, como penalizaci\u00f3n al retraso, privaci\u00f3n del uso de servicios e instalaciones, etc.), siempre que no sean abusivas o desproporcionadas, o afecten a la habitabilidad de los inmuebles.<\/li>\n<\/ul>\n<p style=\"text-align: justify;\">Contrasta este inter\u00e9s con la protecci\u00f3n legal dispensada al ocupante sin t\u00edtulo, prevista en la ley<a href=\"#_ftn2\" name=\"_ftnref2\"><sup>[2]<\/sup><\/a> de vivienda 12\/2023<a href=\"#_ftn3\" name=\"_ftnref3\"><sup>[3]<\/sup><\/a> , y RD Real Decreto-ley 1\/2024, de 14 de mayo, por el que se prorrogan las medidas de suspensi\u00f3n de lanzamientos sobre la vivienda habitual para la protecci\u00f3n de los colectivos vulnerables, en donde el objetivo se centra en dilatar los procesos de desalojo, ante la incapacidad del Estado de cumplir con el art. 47 de la Constituci\u00f3n Espa\u00f1ola: se suspende (ampliado el plazo hasta el desahucio si el okupa es vulnerable (ingresos inferiores a 1.800 euros), la Disposici\u00f3n Tr. 3\u00aa establece la sujeci\u00f3n de los procedimientos suspendidos en virtud de los art. 1 y 1bis RDley 1\/2020 de 31 de marzo al procedimiento de conciliaci\u00f3n o intermediaci\u00f3n previsto en la LEC, Disp. Final 5\u00aa. Esta medida grava a\u00fan m\u00e1s la situaci\u00f3n de las CP que deben soportar morosidad aceptada por ley.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0<\/p>\n<h2 style=\"text-align: justify;\">\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 <a id=\"p2\"><\/a>\u00a0\u00a0<span style=\"color: #0000ff;\"> <strong>2.-<\/strong> <strong>PREFERENCIAS CREDITICIAS EN GENERAL.<\/strong><\/span><\/h2>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>\u00a0<\/strong>Es de justicia que cualquier acreedor sea protegido por ley en su derecho a reclamar un cr\u00e9dito reconocido; cuando pluralidad de acreedores concurren sobre el patrimonio del deudor en su pretensi\u00f3n, la regla general es \u201c<em>par conditio creditorum\u201d. <\/em>Sin embargo, razones sociales, de publicidad, de seguridad jur\u00eddica justifican preferencias de cobro y a su vez prelaci\u00f3n entre cr\u00e9ditos de la misma naturaleza, que podr\u00edamos agrupar en:<\/p>\n<ul style=\"text-align: justify;\">\n<li><u>Preferencias sustantivas<\/u>, derivadas de la naturaleza de su cr\u00e9dito. El privilegio es una cualidad del cr\u00e9dito, atribuida por normas jur\u00eddicas diversas (mercantiles, civiles, laborales o administrativas). S\u00f3lo origina, en principio, una anteposici\u00f3n en el pago en caso de concurrencia con otros cr\u00e9ditos y siempre que se haga valer por la v\u00eda procesal oportuna.<\/li>\n<li><u>Preferencias formales<\/u>, como consecuencia de su acceso al Registro de la Propiedad, con lo que adquieren un puesto o rango respecto a otros cr\u00e9ditos. La prioridad registral deriva del <strong>orden<\/strong> de los asientos, tambi\u00e9n de la <strong>voluntad<\/strong> de los particulares (el rango registral es negociable) o de una <strong>resoluci\u00f3n judicial<\/strong> dictada en proceso donde hayan sido demandados todos los titulares de cr\u00e9ditos, que puedan ser afectados en su rango, y ello para hacer efectiva registralmente una preferencia sustantiva.<\/li>\n<\/ul>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0<\/p>\n<h2><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>\u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 <a id=\"p3\"><\/a>3.- PREFERENCIA DE CR\u00c9DITOS POR GASTOS COMUNES A FAVOR DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS (<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-de-propiedad-horizontal\/#a9\">art. 9,1, e) LPH<\/a>.<\/strong><\/span><\/h2>\n<p style=\"text-align: justify;\">En este trabajo nos centraremos en analizar el privilegio del cr\u00e9dito a favor de la Comunidad de Propietarios (CP), por gastos generales (art. 9.1 e) de la ley de Propiedad Horizontal.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En primer lugar, es necesario distinguir dos realidades distintas: el <u>privilegio<\/u> a favor de la Comunidad para el cobro de los cr\u00e9ditos por gastos comunes (<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-de-propiedad-horizontal\/#a9\">art 9 1 e) de la LPH<\/a> y la <u>afecci\u00f3n<\/u> del inmueble adquirido a las cantidades adeudadas para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el l\u00edmite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisici\u00f3n y a los tres a\u00f1os naturales anteriores.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El primer p\u00e1rrafo del art. 9 1 e) LPH se refiere al privilegio: <em>\u201cLos cr\u00e9ditos a favor de la comunidad derivados de la obligaci\u00f3n de contribuir al sostenimiento de los gastos generales correspondientes a las cuotas imputables a la parte vencida de la anualidad en curso y los tres a\u00f1os anteriores tienen la condici\u00f3n de preferentes a efectos del\u00a0<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/columna-izq\/codigo-civil-libro-cuarto-articulos-1538-al-1976\/#art1923\">art\u00edculo 1.923<\/a>\u00a0del C\u00f3digo Civil y preceden, para su satisfacci\u00f3n, a los citados en los n\u00fameros 3.\u00ba, 4.\u00ba y 5.\u00ba de dicho precepto, sin perjuicio de la preferencia establecida a favor de los cr\u00e9ditos salariales en el texto refundido de la Ley del Estatuto de los Trabajadores, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1\/1995, de 24 de marzo.\u201d<\/em><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El segundo p\u00e1rrafo del mismo precepto se refiere a la afecci\u00f3n: <em>\u201cEl adquirente de una vivienda o local en r\u00e9gimen de propiedad horizontal, incluso con t\u00edtulo inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el l\u00edmite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisici\u00f3n y a los tres a\u00f1os naturales anteriores. El piso o local estar\u00e1 legalmente afecto al cumplimiento de esta obligaci\u00f3n.\u201d<\/em><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El Derecho catal\u00e1n ampl\u00eda un a\u00f1o m\u00e1s la preferencia crediticia y concreta de forma expresa la cuesti\u00f3n referida al fondo de reserva:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Art 553.4 CC de Catalu\u00f1a: <em>\u201cLos cr\u00e9ditos de la comunidad contra los propietarios por los gastos comunes, ordinarios y extraordinarios, y por el fondo de reserva correspondientes a la parte vencida del a\u00f1o en curso y a los cuatro a\u00f1os inmediatamente anteriores, contados del 1 de enero al 31 de diciembre, tienen preferencia de cobro sobre el elemento privativo con la prelaci\u00f3n que determine la ley\u201d.<\/em><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En la preferencia y en la afecci\u00f3n del inmueble nos encontramos con una obligaci\u00f3n <em>\u201cob rem\u201d<\/em>; tanto la obligaci\u00f3n de contribuir a los gastos comunes como la responsabilidad derivada de la afectaci\u00f3n del bien se generan y nacen por la tenencia dominical de una cosa (el piso o local), y ambas ocasionan una responsabilidad vinculada, en ciertos aspectos, a dicha tenencia, de modo que es el propietario que lo sea de la cosa en cada momento, el sujeto pasivo principal de la obligaci\u00f3n de contribuir a los gastos generales, que, en el lapso de duraci\u00f3n de su propiedad, se produzcan respecto de la cosa, y, asimismo, el sujeto responsable por la afecci\u00f3n nacida de su adquisici\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Sin embargo, presentan diferencias significativas, como acertadamente expone RODRIGUEZ LOPEZ<a href=\"#_ftn4\" name=\"_ftnref4\">[4]<\/a>:<\/p>\n<ul style=\"text-align: justify;\">\n<li>El privilegio crediticio tiene un \u00e1mbito m\u00e1s restringido (\u2026<em>\u201cLos cr\u00e9ditos a favor de la comunidad derivados de la obligaci\u00f3n de contribuir al sostenimiento de los <strong>gastos generales<\/strong> correspondientes a las <strong>cuotas imputables<\/strong> a la parte vencida\u2026)<\/em>. Volveremos a los gastos que gozan del privilegio. La preferencia crediticia es una cualidad del cr\u00e9dito que \u00fanicamente resulta ejercitable por su titular frente a los titulares de otros derechos crediticios que carecen de ella y que, por tal motivo, han de ver postergados sus leg\u00edtimas expectativas de cobro; m\u00e1s adelante veremos los distintos medios que puede elegir el acreedor CP para hacer valer su preferencia.<a style=\"font-size: 1rem;\" href=\"#_ftn5\" name=\"_ftnref5\">[5]<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<ul style=\"text-align: justify;\">\n<li>La afecci\u00f3n garantiza \u2026<em>las <strong>cantidades adeudadas<\/strong> a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales\u2026\u201d<\/em>. La afecci\u00f3n real solo entra en juego cuando la propiedad del inmueble se transmite y entonces cumple la funci\u00f3n de vincular al nuevo propietario al abono de una parte de la deuda que pueda quedar insatisfecha el titular anterior y que, por ello mismo, no es su deuda personal.<\/li>\n<\/ul>\n<h3 style=\"text-align: justify;\"><a id=\"n31\"><\/a>3.1.- Naturaleza del cr\u00e9dito privilegiado a favor de CP.<\/h3>\n<p style=\"text-align: justify;\">El privilegio de los cr\u00e9ditos del p\u00e1rrafo 2\u00aa del <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-de-propiedad-horizontal\/#a9\">art. 9.1 e) LPH<\/a> no es una hipoteca legal t\u00e1cita; s\u00f3lo tienen este car\u00e1cter las admitidas expresamente por las leyes (<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a158\">art. 158 LH<\/a>). Es un <strong>derecho de naturaleza personal, <\/strong>singularmente privilegiado, que atribuye un derecho de preferencia frente a otros cr\u00e9ditos, sobre determinados bienes inmuebles con los que entre en conflicto en caso de ejecuci\u00f3n (art. 1923, 3\u00ba, 4\u00ba y 5\u00ba CC). <strong>Puede tener transcendencia real<\/strong>, afectar a otros derechos inscritos, y por eso es anotable en el Registro de la Propiedad (<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a42\">art. 42.1 LH<\/a>). La RDGRN de 22 de enero de 2013, en este sentido, precisa: <em>\u201c\u2026la constancia registral de la preferencia no da lugar a una mera cualidad del cr\u00e9dito sino a la consecuencia propia de los asientos registrales, que es la modificaci\u00f3n del rango del derecho real anterior\u2026\u201d<\/em>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">No es una carga oculta porque como afirma la RDGRN de 10 de Agosto de 2006: <em>\u201cInscrito el r\u00e9gimen de propiedad horizontal consta ya, aunque con cierta indeterminaci\u00f3n, la carga que supone la afecci\u00f3n real y su preferencia que vienen a formar parte del contenido ordinario del \u00e1mbito de poder y responsabilidad del dominio de cada piso o local sujeto a dicho r\u00e9gimen. Cualquier hipoteca o embargo sobre ellos ha de entenderse, por tanto, subordinados en su eficacia a la afecci\u00f3n real y preferencia aneja que por ley se reconoce a los cr\u00e9ditos que ampara\u201d.<\/em> A\u00f1ade: <em>\u201cAhora bien, la operatividad de esta afecci\u00f3n en el campo registral ha de matizarse.\u201d<\/em>. Sobre esta cuesti\u00f3n volveremos al examinar las distintas v\u00edas que puede elegir la CP para hacer efectivo su derecho.<\/p>\n<h3 style=\"text-align: justify;\"><a id=\"c32\"><\/a>3.2.- Cr\u00e9ditos preferentes a favor de la CP: <em>\u201cGastos generales\u201d.<\/em><\/h3>\n<p style=\"text-align: justify;\">El art. 9.1 e) LPH: <em>\u201c\u2026Los cr\u00e9ditos a favor de la comunidad derivados de la obligaci\u00f3n de contribuir al sostenimiento de los gastos generales correspondientes a las cuotas imputables a\u2026\u201d<\/em>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><u>Gastos generales:<\/u> El privilegio ampara solo los gastos generales requeridos para el adecuado sostenimiento del inmueble, tambi\u00e9n la obligaci\u00f3n de constituir un fondo de reserva<a href=\"#_ftn6\" name=\"_ftnref6\">[6]<\/a>, -vinculado al presupuesto anual, como se recoge en la disposici\u00f3n adicional LPH-, constituido mediante igual sistema; quedan excluidos por tanto los gastos del art. 11 LPH, tampoco alcanza a los gastos derivados de obras necesarias del art. 10, girados mediante derramas<a href=\"#_ftn7\" name=\"_ftnref7\">[7]<\/a>, VENTURA TRAVESET Y GONZALEZ<a href=\"#_ftn8\" name=\"_ftnref8\">[8]<\/a> distingue gastos ordinarios y extraordinarios; los primeros ser\u00edan los <strong>generales<a href=\"#_ftn9\" name=\"_ftnref9\">[9]<\/a><\/strong> para el adecuado mantenimiento del inmueble; los gastos extraordinarios son todos los dem\u00e1s gastos, no peri\u00f3dicos, <strong>no incluidos en los presupuestos generales anuales<\/strong>, objeto de acuerdo y recaudaci\u00f3n especial, que estar\u00edan fuera del privilegio especial. Otros autores, MANZANO FERNANDEZ<a href=\"#_ftn10\" name=\"_ftnref10\">[10]<\/a>, mantienen criterio contrario y considera que gastos ordinarios y extraordinarios que tengan como finalidad mantener en buen estado de uso, disfrute y conservaci\u00f3n el inmueble, deben considerarse como gastos generales incluidos en la preferencia crediticia. Lo cierto es que ha sido una cuesti\u00f3n muy debatida, objeto de m\u00faltiples pronunciamientos judiciales; me parece razonable que el privilegio especial frente a los dem\u00e1s acreedores se limite con car\u00e1cter muy restrictivo solo a los gastos generales incluidos dentro del presupuesto anual, sin perjuicio l\u00f3gicamente, de que puedan ser reclamados al propietario moroso.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Sobre gastos procesales, la SAP Alicante 273\/2018 de 5 de junio de 2018, concluye que es ajeno a la categor\u00eda de gastos generales<em>:\u201d\u2026Por otra parte, el concepto de \u00abcuotas por gastos generales\u00bb \u00fanicamente abarca las cantidades que hayan sido aprobadas como tales por la Comunidad, no las<\/em> <em>costas generadas por su reclamaci\u00f3n judicial o extrajudicial ni los intereses que resulten procedentes.\u201d<\/em><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><u>Gasto general no individualizable:<\/u> El dato fundamental para esta calificaci\u00f3n no es el subjetivo (si es efectivamente utilizado o no por uno o varios propietarios) sino el objetivo de generarse para el servicio de toda la CP. Un caso especial es el consumo de calefacci\u00f3n o agua; si hay contadores que permiten imputar el gasto a cada propiedad, el gasto no es general, si no lo hay, el gasto es general. Merece tener en cuenta la modificaci\u00f3n introducida por el\u00a0<a href=\"http:\/\/app.vlex.com\/#vid\/170095\/node\/17.4\">art\u00edculo 17.4, LPH,<\/a>\u00a0con nueva redacci\u00f3n dada por el\u00a0<a href=\"http:\/\/app.vlex.com\/#vid\/973091805\">Real Decreto-ley 8\/2023, de 27 de diciembre, por el que se adoptan medidas para afrontar las consecuencias econ\u00f3micas y sociales derivadas de los conflictos en Ucrania y Oriente Pr\u00f3ximo, as\u00ed como para paliar los efectos de la sequ\u00eda,<\/a>\u00a0en vigor el 29 de diciembre de 2023: \u201c<em>La realizaci\u00f3n de obras o actuaciones que contribuyan a la mejora de la eficiencia energ\u00e9tica acreditables a trav\u00e9s de certificado de eficiencia energ\u00e9tica del edificio o la implantaci\u00f3n de fuentes de energ\u00eda renovable de uso com\u00fan, incluyendo en su caso la modificaci\u00f3n de la envolvente del edificio, as\u00ed como la solicitud de ayudas y subvenciones, pr\u00e9stamos o cualquier tipo de financiaci\u00f3n por parte de la comunidad de propietarios a entidades p\u00fablicas o privadas para la realizaci\u00f3n de tales obras o actuaciones, requerir\u00e1 el voto favorable de la mayor\u00eda simple de los propietarios, que, a su vez, representen la mayor\u00eda simple de las cuotas de participaci\u00f3n, siempre que su importe repercutido anualmente, una vez descontadas las subvenciones o ayudas p\u00fablicas y aplicada en su caso la financiaci\u00f3n, no supere la cuant\u00eda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. El propietario disidente no tendr\u00e1 el derecho reconocido en el apartado 4 de este art\u00edculo y el coste de estas obras, o las cantidades necesarias para sufragar los pr\u00e9stamos o financiaci\u00f3n concedida para tal fin, tendr\u00e1n la consideraci\u00f3n de gastos generales a los efectos de la aplicaci\u00f3n de las reglas establecidas en la letra e) del art\u00edculo noveno.1 de esta ley.\u201d<\/em><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><u>Correspondientes a cuotas:<\/u> Se refiere a la parte (normalmente mensual) del presupuesto anual ordinario (art. 9.1 f, at. 14, y Disp. Adic. LPH:\u201d <em>presupuesto ordinario\u2026correspondiente al ejercicio anual<\/em>\u201d, <em>\u201c plan de gastos e ingresos previsibles<\/em>\u201d y si est\u00e1n incluidos en el presupuesto anual, aunque se trate de gastos extraordinarios necesarios para el sostenimiento del inmueble, entran en la consideraci\u00f3n de privilegio especial.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><u>Imputables: <\/u>Es necesario, adem\u00e1s, que el gasto general, previsto en el presupuesto ordinario, se refiera al per\u00edodo temporal al que afecta el privilegio crediticio.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La LPH limita la preferencia <em>\u201c<\/em><em>a la parte vencida de la anualidad en curso y los tres a\u00f1os anteriores\u201d<\/em>; pero desde qu\u00e9 momento se computa, o lo que es lo mismo, cual es el <em>dies a quo<\/em>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Sobre esta cuesti\u00f3n se han pronunciado los tribunales en m\u00faltiples ocasiones, y el criterio siempre es el mismo: momento de presentaci\u00f3n de la demanda; sin embargo, y sobre esta cuesti\u00f3n volveremos al estudiar los distintos cauces procesales que puede utilizar la CP para la reclamaci\u00f3n, hemos de distinguir, en la determinaci\u00f3n del <em>dies a quo:<\/em><\/p>\n<ul style=\"text-align: justify;\">\n<li>Desde la demanda en juicio declarativo para reclamar cuotas, pues en tal instante el acreedor (CP) agota todas las posibilidades legales a su alcance para obtener la satisfacci\u00f3n de su cr\u00e9dito, demanda en la que tambi\u00e9n se obtuvo la preferencia, con citaci\u00f3n de todos los acreedores que ser\u00e1n postergados. No obstante, si hubiere de afectar a terceros acreedores, la fecha a tener en cuenta ser\u00eda la constancia registral de la interposici\u00f3n de la demanda, esto es, su anotaci\u00f3n preventiva (art. 42.1 LH)<a href=\"#_ftn11\" name=\"_ftnref11\">[11]<\/a>. <em>\u201cLo que no cabe es reconocer la preferencia crediticia propia del art. 9.1e LPH que atribuye un derecho de cobro preferente incluso sobre acreedores hipotecarios anteriores al inicio del procedimiento respecto de cr\u00e9ditos comunitarios ajenos al periodo legal de preferencia, aunque se haya obtenido una sentencia declarativa de la deuda y de condena al pago, si no se solicit\u00f3 tambi\u00e9n en su momento y se obtuvo una declaraci\u00f3n judicial de preferencia respecto de tales cr\u00e9ditos y se demand\u00f3 a los acreedores anteriores perjudicados por la postergaci\u00f3n en el cobro derivada de la misma. Esos cr\u00e9ditos fueron perdiendo su expectativa de reconocimiento del privilegio a medida que transcurr\u00eda el tiempo e iban quedando fuera del \u00e1mbito temporal de la preferencia\u201d<a href=\"#_ftn12\" name=\"_ftnref12\"><strong>[12]<\/strong><\/a><\/em><\/li>\n<li>\u00bfDesde la presentaci\u00f3n de demanda en procedimiento monitorio?<a href=\"#_ftn13\" name=\"_ftnref13\">[13]<\/a>. <em style=\"font-size: 1rem;\">\u201c\u2026 la fecha desde la que se ha de computar el per\u00edodo de preferencia es\u2026, no la de los monitorios previos, con arreglo al principio de litispendencia y por analog\u00eda conforme a la doctrina <\/em><em style=\"font-size: 1rem;\">jurisprudencial sobre otros privilegios crediticios que establecen similares limitaciones.. Expon\u00edamos que cada reconocimiento de cr\u00e9dito por cuotas no conlleva la preferencia crediticia discutida cualquiera que sea el momento en que se promueve la tercer\u00eda y que para conseguir esa preferencia tendr\u00eda que plantearse el declarativo pidiendo el pago de cuotas y esa preferencia real frente a todos los acreedores interesados. Pero si se usa la tercer\u00eda, no pueden oponerse esos monitorios previos\u201d.<\/em><\/li>\n<\/ul>\n<ul style=\"text-align: justify;\">\n<li>Desde la presentaci\u00f3n de la demanda de tercer\u00eda de mejor derecho frente al acreedor hipotecario ejecutante, por ser ese el momento en que se solicita el reconocimiento judicial de la naturaleza del cr\u00e9dito y de su car\u00e1cter preferente.<\/li>\n<\/ul>\n<p style=\"text-align: justify;\">Una vez concretado ese momento inicial del c\u00f3mputo hacia atr\u00e1s, no cabe incluir en la categor\u00eda de cr\u00e9dito preferente conforme al art. 9.1, e LPH a todos los cr\u00e9ditos vencidos y exigibles de la comunidad, cualquiera sea la fecha de devengo de las cuotas que corresponden a esos cr\u00e9ditos.<a href=\"#_ftn14\" name=\"_ftnref14\">[14]<\/a><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><u>Sobre determinado bien<\/u><a href=\"#_ftn15\" name=\"_ftnref15\">[15]<\/a>: la preferencia se refiere exclusivamente a un inmueble concreto, al que corresponden las cuotas por gastos generales impagadas.<\/p>\n<h3 style=\"text-align: justify;\"><a id=\"p33\"><\/a>3.3.- Prescripci\u00f3n de la deuda a favor de CP.<\/h3>\n<p style=\"text-align: justify;\">La cuesti\u00f3n es pac\u00edfica en la jurisprudencia actualmente: el plazo de prescripci\u00f3n es de 5 a\u00f1os, conforme a lo dispuesto en el <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/columna-izq\/codigo-civil-libro-cuarto-articulos-1538-al-1976\/#art1964\">art. 1964.2 CC<\/a>, redacci\u00f3n actual; si bien existe jurisprudencia que por razones de derecho anterior vigente aplic\u00f3 los 15 a\u00f1os<a href=\"#_ftn1\" name=\"_ftnref1\">[1]<\/a><em>.<\/em><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Y es importante distinguir: una cosa es que la preferencia abarque un per\u00edodo de tiempo y el <em>dies a quo <\/em>(ref. anteriormente dicho) tenga un c\u00f3mputo estricto, y otra muy distinta es que las deudas hayan de entenderse prescritas fuera de ese lapso de tiempo.<\/p>\n<p><a href=\"#_ftnref1\" name=\"_ftn1\"><\/a><\/p>\n<h3 style=\"text-align: justify;\"><a id=\"c34\"><\/a>3.4.- Clasificaci\u00f3n de las preferencias en relaci\u00f3n al privilegio crediticio de la CP.<\/h3>\n<h4 style=\"text-align: justify;\"><a id=\"c34a\"><\/a>A.- Son preferentes a los cr\u00e9ditos por gastos generales de la CP:<\/h4>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>1.- art 32. 1 del Estatuto de los Trabajadores<\/strong>: La\u00a0<a href=\"http:\/\/app.vlex.com\/#vid\/586712663\">Ley del Estatuto de los Trabajadores (Real Decreto Legislativo 2\/2015, de 23 de octubre)<\/a>:<em> \u00abLos cr\u00e9ditos salariales por los \u00faltimos treinta d\u00edas de trabajo y en cuant\u00eda que no supere el doble del salario m\u00ednimo interprofesional\u00a0<strong>gozar\u00e1n de preferencia<\/strong>\u00a0sobre cualquier otro cr\u00e9dito, aunque este se encuentre garantizado por prenda o hipoteca.<\/em><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><em>Los cr\u00e9ditos salariales gozar\u00e1n de preferencia sobre cualquier otro cr\u00e9dito respecto de los objetos elaborados por los trabajadores mientras sean propiedad o est\u00e9n en posesi\u00f3n del empresario.<\/em><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>2.- Los cr\u00e9ditos tributarios a favor del Estado, las Comunidades Aut\u00f3nomas y las Entidades Locales<\/strong>. Del Estado, art. 1923 1\u00ba CC: \u201c<em>Los cr\u00e9ditos a favor del Estado, sobre los bienes de los contribuyentes, por el importe de la \u00faltima anualidad, vencida y no pagada, de los impuestos que graviten sobre ellos\u00bb.<\/em><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">A este privilegio se le denomina una hipoteca legal y debe completarse con las normas de la Ley General Tributaria. El\u00a0<a href=\"http:\/\/app.vlex.com\/#vid\/196376\/node\/78\">art. 78<\/a>\u00a0de la\u00a0<a href=\"http:\/\/app.vlex.com\/#vid\/196376\">Ley General Tributaria (Ley 58\/2003, de 17 de diciembre)<\/a>\u00a0establece una Hipoteca legal t\u00e1cita, al decir: \u00abEn los tributos que graven peri\u00f3dicamente los bienes o derechos inscribibles en un registro p\u00fablico o sus productos directos, ciertos o presuntos, el Estado, las comunidades aut\u00f3nomas y las entidades locales\u00a0<strong>tendr\u00e1n preferencia<\/strong>\u00a0sobre cualquier otro acreedor o adquirente, aunque \u00e9stos hayan inscrito sus derechos, para el cobro de las deudas devengadas y no satisfechas correspondientes al a\u00f1o natural en que se exija el pago y al inmediato anterior\u00bb. Y en el mismo sentido se pronuncia el art 194 LH: \u201c<em>El Estado, las Provincias o los Pueblos tendr\u00e1n preferencia sobre cualquier otro acreedor y sobre el tercer adquirente, aunque hayan inscrito sus derechos en el Registro, para el cobro de la anualidad corriente y de la \u00faltima vencida y no satisfecha de las contribuciones o impuestos que graven a los bienes inmuebles.<\/em><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><em>A los efectos del p\u00e1rrafo anterior, se entender\u00e1 por anualidad vencida la constituida por los cuatro trimestres del ejercicio econ\u00f3mico anterior al corriente, sea cualquiera la fecha y periodicidad de la obligaci\u00f3n fiscal de pago.<\/em><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><em>Para tener igual preferencia por mayor suma que la correspondiente a dichas dos anualidades, podr\u00e1n exigir el Estado, las Provincias o los Pueblos la constituci\u00f3n de una hipoteca especial, en la forma que determinen los reglamentos administrativos. Esta hipoteca no surtir\u00e1 efecto sino desde la fecha en que quede inscrita.\u201d<\/em><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>3.-<\/strong> <strong>Cr\u00e9ditos a favor de aseguradores:<\/strong> art. 1923. 2 CC: <em>\u00ab Los cr\u00e9ditos de los aseguradores, sobre los bienes asegurados, por los premios del seguro de dos a\u00f1os; y, si fuere el seguro mutuo, por los dos \u00faltimos dividendos que se hubiesen repartido\u00bb.<\/em><\/p>\n<h4 style=\"text-align: justify;\"><a id=\"c34b\"><\/a>B.- Los cr\u00e9ditos por gastos generales a favor de CP son preferentes a:<\/h4>\n<p style=\"text-align: justify;\">art. 1923. 3 CC: <em>\u00ab Los cr\u00e9ditos hipotecarios y los refaccionarios, anotados e inscritos en el Registro de la Propiedad, sobre los bienes hipotecados o que hubiesen sido objeto de la refacci\u00f3n\u00bb.<\/em><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Respecto a los cr\u00e9ditos refaccionarios el\u00a0<a href=\"http:\/\/app.vlex.com\/#vid\/126942\/node\/42\">art. 42 8\u00ba LH<\/a>\u00a0reconoce que\u00a0<strong>el acreedor refaccionario<\/strong>\u00a0podr\u00e1 pedir anotaci\u00f3n preventiva de sus respectivos derechos en el Registro correspondiente, mientras duren las obras que sean objeto de la refacci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Es decir, puede solicitarse anotaci\u00f3n preventiva mientras duren las obras, no una vez terminadas, que es el caso que resuelve la citada resoluci\u00f3n de la\u00a0<a href=\"http:\/\/app.vlex.com\/#vid\/341984350\">DGRN de 10 de octubre de 2011,<\/a> que afirma: <em>\u00abEl reconocimiento del concepto amplio de cr\u00e9dito refaccionario que el Tribunal Supremo ha tomado en consideraci\u00f3n&#8230;no puede llegar al extremo de soslayar el requisito temporal que, a efectos de su protecci\u00f3n registral, se exige inequ\u00edvocamente en la legislaci\u00f3n hipotecaria (cfr. las Resoluciones de 19 febrero 1896 y 9 de junio de 1911, seg\u00fan las cuales es requisito indispensable para la pr\u00e1ctica de la anotaci\u00f3n que las obras no se hallen terminadas)\u00bb.<\/em><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Art. 1923. <em>4\u00ba Los cr\u00e9ditos preventivamente anotados en el Registro de la Propiedad, en virtud de mandamiento judicial, por embargos, secuestros o ejecuci\u00f3n de sentencias, sobre los bienes anotados, y s\u00f3lo en cuanto a cr\u00e9ditos posteriores\u00bb.<\/em><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La expresi\u00f3n posteriores debe entenderse que nazcan con posterioridad a la anotaci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Art. 1923. <em>5\u00ba Los refaccionarios no anotados ni inscritos, sobre los inmuebles a que la refacci\u00f3n se refiera, y s\u00f3lo respecto a otros cr\u00e9ditos distintos de los expresados en los cuatro n\u00fameros anteriores\u00bb.<\/em><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La raz\u00f3n que justifica la preferencia se encuentra en que todo el que adquiera la propiedad o derecho real limitado, incluida la hipoteca, u obtenga a su favor anotaci\u00f3n preventiva de embargo sobre un piso o local que conste en el Registro de la Propiedad, sometido al r\u00e9gimen de propiedad horizontal, sabe o debe saber, sin necesidad de publicidad espec\u00edfica, ya que la publicidad de esta afecci\u00f3n real bien dada por la propia existencia de LPH, que establece que su derecho podr\u00e1 resultar perjudicado como consecuencia del derecho de cr\u00e9dito preferente que se garantiza <em>\u201cerga omnes\u201d <\/em>en el art. 9.5 LPH.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Art. 1926. 6\u00ba. <em>Los cr\u00e9ditos a favor de los tenedores de bonos garantizados, respecto de los pr\u00e9stamos y cr\u00e9ditos hipotecarios, y otros activos que los garanticen, integrados en el conjunto de cobertura, conforme <\/em><em>al\u00a0<a href=\"http:\/\/app.vlex.com\/#vid\/923641550\">Real Decreto-ley 24\/2021, de 2 de noviembre,<\/a><\/em><em>\u00a0de transposici\u00f3n de directivas de la Uni\u00f3n Europea en las materias de bonos garantizados, distribuci\u00f3n transfronteriza de organismos de inversi\u00f3n colectiva, datos abiertos y reutilizaci\u00f3n de la informaci\u00f3n del sector p\u00fablico, ejercicio de derechos de autor y derechos afines aplicables a determinadas transmisiones en l\u00ednea y a las retransmisiones de programas de radio y televisi\u00f3n, exenciones temporales a determinadas importaciones y suministros, de personas consumidoras y para la promoci\u00f3n de veh\u00edculos de transporte por carretera limpios y energ\u00e9ticamente eficientes, hasta donde alcance su valor.\u00bb<\/em><\/p>\n<h3 style=\"text-align: justify;\"><strong><a id=\"m35\"><\/a>3.5.- Medios para hacer valer el privilegio de la CP: enumeraci\u00f3n y examen.<\/strong><\/h3>\n<h4 style=\"text-align: justify;\"><a id=\"i351\"><\/a>3.5.1 Introducci\u00f3n:<\/h4>\n<p style=\"text-align: justify;\">El cr\u00e9dito privilegiado a favor de la CP se puede quedar en un \u201cbrindis al sol\u201d por muchas razones: en caso de inacci\u00f3n de la Comunidad, ir\u00e1n caducando las liquidaciones practicadas por deudas vencidas; la necesidad de obtener un pronunciamiento judicial con declaraci\u00f3n expresa de preferencia para cada lapso de tiempo al que afecta el privilegio; por el cambio de titularidad del inmueble antes de trabar embargo sobre el bien (por problemas de tracto registral, sin perjuicio de la afecci\u00f3n real prevista en LPH) y por la p\u00e9rdida de cobertura si no se ha anotado la sentencia condenatoria al moroso en el Registro de la Propiedad.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La primera medida que ha de tomar la CP es requerir en forma legal al propietario moroso, por aquello del que avisa no es traidor, y una vez requerido de pago, decidir la elecci\u00f3n del procedimiento judicial para hacerla efectiva.<\/p>\n<h4 style=\"text-align: justify;\"><a id=\"r352\"><\/a>3.5.2. Requerimiento al moroso y medidas disuasorias del impago:<\/h4>\n<p style=\"text-align: justify;\">La CP expedir\u00e1 certificaci\u00f3n de deuda, debe requerir por bur\u00f3-fax al propietario moroso en el domicilio que haya facilitado para su localizaci\u00f3n; en caso de no ser posible, debe hacerlo en el inmueble situado en el edificio. En caso de impago, el aviso se colocar\u00e1 en el tabl\u00f3n de anuncios de la CP, al que solo tendr\u00e1n acceso los vecinos, y cumplirse los requisitos de protecci\u00f3n de datos (Resoluci\u00f3n de procedimiento sancionador de la AEPD 084\/2019).<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Las comunidades de propietarios pueden acordar medidas disuasorias frente a los morosos por el tiempo en que se permanezca en dicha situaci\u00f3n, tales como el establecimiento de intereses superiores al inter\u00e9s legal o la privaci\u00f3n temporal del uso de servicios o instalaciones, siempre que no puedan reputarse como abusivas o desproporcionadas o que afecten a la habitabilidad de los inmuebles.<\/p>\n<h4 style=\"text-align: justify;\"><a id=\"p353\"><\/a>3.5.3.- Procedimientos judiciales:<\/h4>\n<h4 style=\"text-align: justify;\"><a id=\"m3531\"><\/a>3.5.3.1.- Monitorio.<\/h4>\n<p style=\"text-align: justify;\">El <strong>procedimiento monitorio <\/strong>destinado a las comunidades de propietarios se encuentra establecido en los\u00a0<a href=\"https:\/\/www.conceptosjuridicos.com\/search\/jurisdiction:ES\/art%C3%ADculos%20812%20AND%20(126688%20OR%20237384)?fbt=webapp_preview&amp;addon_version=6.5\">art\u00edculos 812<\/a>\u00a0a\u00a0<a href=\"https:\/\/www.conceptosjuridicos.com\/ley-enjuiciamiento-civil-articulo-818\/\">818<\/a>\u00a0de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC).<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Pueden originarse tres escenarios:<\/p>\n<ul>\n<li style=\"text-align: justify;\">Pago del deudor.\u00a0Si el deudor paga la deuda, se acredita en el juzgado para archivar las actuaciones.<\/li>\n<li style=\"text-align: justify;\">Falta de pago y falta de oposici\u00f3n.\u00a0Cuando el deudor no paga ni formula oposici\u00f3n, el juzgado resuelve la terminaci\u00f3n del proceso y da traslado al\u00a0<a href=\"https:\/\/www.conceptosjuridicos.com\/acreedor\/\">acreedor<\/a>\u00a0para solicitar el despacho de ejecuci\u00f3n.<\/li>\n<li style=\"text-align: justify;\">Oposici\u00f3n del deudor.\u00a0Si el deudor se opone por escrito, el proceso avanza al\u00a0<a href=\"https:\/\/www.conceptosjuridicos.com\/juicio-verbal\/\">juicio verbal<\/a>\u00a0si la reclamaci\u00f3n no supera los 6.000 euros; en caso contrario, se sigue el\u00a0<a href=\"https:\/\/www.conceptosjuridicos.com\/juicio-ordinario\/\">juicio ordinario<\/a>.<\/li>\n<\/ul>\n<p style=\"text-align: justify;\">Si el juzgado considera incorrecta la\u00a0<a href=\"https:\/\/www.conceptosjuridicos.com\/reclamacion-de-cantidad\/\">cantidad reclamada<\/a>, propone aceptar o rechazar requerir al deudor por una cuant\u00eda inferior. En caso de rechazo o falta de respuesta, se archiva el procedimiento.\u00a0La falta de respuesta conduce al despacho de ejecuci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">No es necesario nombrar\u00a0<a href=\"https:\/\/www.conceptosjuridicos.com\/abogado\/\">abogado<\/a>\u00a0ni\u00a0<a href=\"https:\/\/www.conceptosjuridicos.com\/procurador\/\">procurador<\/a>\u00a0para presentar el escrito inicial.\u00a0Sin embargo, al formular oposici\u00f3n, si la cantidad reclamada supera los 2.000 euros, se requiere su presencia.<\/p>\n<h4 style=\"text-align: justify;\"><a id=\"m3532\"><\/a>3.5.3.2.-<strong>Monitorio y ejecuci\u00f3n con embargo del bien<\/strong>.<\/h4>\n<p style=\"text-align: justify;\">Si no hay oposici\u00f3n ni pago, se puede pedir el embargo sobre el bien. Este procedimiento se utilizar\u00e1 cuando no existen otros acreedores anteriores con carga inscrita en el Registro de la Propiedad.<\/p>\n<h4 style=\"text-align: justify;\"><a id=\"t3533\"><\/a>3.5.3.3.- <strong>Tercer\u00eda de mejor derecho<\/strong> para obtener preferencia de cobro.<\/h4>\n<p style=\"text-align: justify;\">Se regula en los art. 614 a 620 de la LEC; otorga una preferencia de cobro frente al acreedor no preferente que ejecuta, ordinariamente un acreedor hipotecario. Un completo examen de este procedimiento y efectos se realiza en la STS 363\/2022, de 4 de mayo de 2022:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><em>\u201cel privilegio o preferencia crediticia puede hacerse valer por la comunidad de propietarios frente al propietario-deudor, a trav\u00e9s de la correspondiente tercer\u00eda de mejor derecho, con la finalidad de anteponerse en el cobro a otros titulares de derechos de cr\u00e9dito que concurran con el cr\u00e9dito comunitario.\u00a0La preferencia es una cualidad de algunos derechos de cr\u00e9dito que puede ejercitarse por su titular frente a los titulares de otros derechos crediticios que carecen de ella, o que la ostentan en menor grado (conforme a las reglas legales de prelaci\u00f3n), y que, por tal motivo, han de ser postergados en sus leg\u00edtimas expectativas de satisfacci\u00f3n.<\/em><em>\u00a0Este es el caso que se presenta en esta litis.\u201d<\/em><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><em>\u2026\u00a0\u201cEl efecto natural de este privilegio crediticio, como ha se\u00f1alado la doctrina, sin perjuicio de otras posibles v\u00edas para ejercitar la preferencia, es permitir que la comunidad titular del cr\u00e9dito pueda hacer valer su derecho de cobro preferente a trav\u00e9s de una tercer\u00eda de mejor derecho con motivo de la ejecuci\u00f3n del derecho de cualquier acreedor no preferente, incluso aunque se trate de un acreedor hipotecario inscrito (<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/RESOLUCIONES\/2013-FEBRERO.htm#r59\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">RDGRN de 22 de enero de 2013<\/a>).\u201d<\/em><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><em>\u2026\u201dConviene recordar que en los procedimientos de tercer\u00eda de mejor derecho la cuesti\u00f3n fundamental a resolver radica en la determinaci\u00f3n de la preferencia del t\u00edtulo de cr\u00e9dito invocado por el tercerista frente al del ejecutante, a efectos de la aplicaci\u00f3n del importe que se obtenga con la venta judicial al pago de uno de los cr\u00e9ditos en disputa o, m\u00e1s precisamente,\u00a0\u00abhacer pago a los acreedores por el orden de preferencia que se determine al resolver la tercer\u00eda\u00bb\u00a0&#8211; adem\u00e1s de reintegrar al ejecutante en las costas de la ejecuci\u00f3n &#8211; (\u00a0<a href=\"https:\/\/app.vlex.com\/vid\/126688\/node\/616.1\">art. 616.1<\/a>\u00a0<a href=\"https:\/\/app.vlex.com\/vid\/126688\">LEC<\/a>).\u00a0Como declaramos en la sentencia 494\/1990, de 23 de julio, es en la tercer\u00eda\u00a0\u00abdonde se ventila la naturaleza y car\u00e1cter del cr\u00e9dito de los comuneros, su comparaci\u00f3n con [el cr\u00e9dito concurrente con el que pugna &#8211; en aquel caso de la Seguridad Social]\u00bb\u00a0y se decide, con la participaci\u00f3n del titular de este cr\u00e9dito concurrente como demandado,\u00a0\u00abmediante sentencia de car\u00e1cter declarativo de las preferencias\u00bb.\u00a0Ello, como razona la misma sentencia, aunque en el proceso judicial previo en que se declar\u00f3 la deuda del comunero, aquel o aquellos titulares de cr\u00e9ditos en conflicto, que concurren en la misma ejecuci\u00f3n (como ejecutantes), no hubieran sido parte:\u201d<\/em><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><em>\u2026\u201dY corresponde al tercerista acreditar la existencia, vencimiento y preferencia del cr\u00e9dito.<\/em><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><em>Pero esa preferencia del cr\u00e9dito de la comunidad de propietarios es un privilegio que est\u00e1 atemperado por unos concretos l\u00edmites temporales que deben ser estrictamente observados, al igual que sucede con los l\u00edmites temporales de la afecci\u00f3n real, sin que puedan ser objeto de aplicaci\u00f3n extensiva.\u00a0L\u00edmites que, conforme a la redacci\u00f3n del\u00a0<a href=\"https:\/\/app.vlex.com\/vid\/170095\/node\/9.1\">art. 9.1<\/a>, e)\u00a0<a href=\"https:\/\/app.vlex.com\/vid\/170095\">LPH<\/a>\u00a0vigente a la fecha de la interposici\u00f3n de la demanda, se concretan en los gastos generales correspondientes a\u00a0<\/em><em>\u00ablas cuotas imputables a la parte vencida de la anualidad en curso y los tres a\u00f1os anteriores.\u201d<\/em><\/p>\n<h4 style=\"text-align: justify;\"><a id=\"j3534\"><\/a>3.5.3.4.- <strong>Juicio declarativo condenando al pago al propietario moroso, declarando la preferencia del cr\u00e9dito, con anotaci\u00f3n de demanda en el Registro de la Propiedad. Art. 248 y ss de LEC<a href=\"#_ftn17\" name=\"_ftnref17\"><sup>[17]<\/sup><\/a>.<\/strong><\/h4>\n<p style=\"text-align: justify;\">La Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica ha elaborado desde 1987<a href=\"#_ftn18\" name=\"_ftnref18\"><sup>[18]<\/sup><\/a> una consolidada doctrina sobre los requisitos que debe cumplir la demanda para que acceda al Registro de la Propiedad, con el fin de que la preferencia crediticia tenga car\u00e1cter real y produzca el efecto tambi\u00e9n de preferencia formal, respecto de cr\u00e9ditos anotados e inscritos anteriormente que se ver\u00e1n postergados; doctrina que ha sido aceptada por los tribunales<a href=\"#_ftn19\" name=\"_ftnref19\"><sup>[19]<\/sup><\/a> de justicia en m\u00faltiples ocasiones.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong><a id=\"requisitos\"><\/a>Requisitos<a href=\"#_ftn20\" name=\"_ftnref20\"><sup>[20]<\/sup><\/a>:<\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">1.- <strong>Demanda dirigida frente al titular registral, propietario actual<a href=\"#_ftn21\" name=\"_ftnref21\"><sup>[21]<\/sup><\/a> y los acreedores anteriores no preferentes anotados o inscritos en el Registro. de la Propiedad.<\/strong> No es suficiente con la notificaci\u00f3n de la demanda a los acreedores no preferentes.<a href=\"#_ftn22\" name=\"_ftnref22\"><sup>[22]<\/sup><\/a><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><em>\u201cEl principio constitucional de la tutela judicial efectiva (art\u00edculo 24 C E) y la relatividad de la cosa juzgada impiden oponer a un tercero la declaraci\u00f3n de preferencia de una carga real, aunque est\u00e9 establecida por ley, sin que el mismo haya tenido posibilidad de excepcionarla, por el plazo, origen o conceptos de las partidas de la deuda o por cualquier otra causa. S\u00f3lo as\u00ed puede lograr aquella preferencia su constancia registral, pues as\u00ed lo exige adem\u00e1s el principio de tracto sucesivo (<\/em><em><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a20\">Art\u00edculo 20\u00a0de la\u00a0Ley Hipotecaria<\/a>)<a href=\"#_ftn23\" name=\"_ftnref23\"><sup><strong>[23]<\/strong><\/sup><\/a>\u201d.<\/em><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Tampoco es necesario que sean demandados todos los acreedores anteriores, sino s\u00f3lo los que van a ver postergado su rango<a href=\"#_ftn24\" name=\"_ftnref24\"><sup>[24]<\/sup><\/a>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><em>\u201cLa declaraci\u00f3n judicial de preferencia con efectos reales del cr\u00e9dito a favor de las comunidades de propietarios en r\u00e9gimen de propiedad horizontal a que se refiere el art\u00edculo 9.1.e) de su ley reguladora, posibilidad que se sujeta al requisito de que en el procedimiento judicial hayan sido demandados todos los interesados, es decir, todos los titulares de derechos que por ser pospuestos en su rango registral puedan resultar perjudicados, pero sin necesidad de llamar a tal procedimiento a aquellos titulares de cargas intermedias que no resulten afectados por la posposici\u00f3n.\u201d<a href=\"#_ftn25\" name=\"_ftnref25\"><sup><strong>[25]<\/strong><\/sup><\/a><\/em>. En este mismo sentido se pronuncia la Resoluci\u00f3n de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica de 16 de junio de 2021: S\u00ed proceder\u00e1 la constancia en la anotaci\u00f3n preventiva de demanda del car\u00e1cter real de la preferencia de que se trata, siempre que en procedimiento judicial hubieran sido parte todos los interesados como afectados por dicha preferencia.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong> 2.- Anotaci\u00f3n de la demanda en el Registro de la Propiedad. <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a42\">Art. 42.1 LH<\/a>.<\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>\u00a0<\/strong>Es anotable cuando se cumplen todos los requisitos ahora enunciados. No se trata s\u00f3lo de la constataci\u00f3n de una preferencia, sino de una constancia registral de esa preferencia, s\u00f3lo acceden a los libros del Registro las situaciones con efecto real, no es este el lugar para declarar derechos obligacionales o personales.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><em>\u00a0<\/em><em>\u201cPor tanto, si el mandato se limita a que el asiento de anotaci\u00f3n haga referencia al car\u00e1cter privilegiado del cr\u00e9dito reclamado, se trata de una cuesti\u00f3n absolutamente ajena a la materia inscribible en el Registro de la Propiedad\u2026\u201d<\/em><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><em>, o que de la nueva redacci\u00f3n del\u00a0<\/em><em><a href=\"https:\/\/app.vlex.com\/vid\/170095\/node\/9.1.e\">art\u00edculo 9.1.e)<\/a>\u00a0de la\u00a0<a href=\"https:\/\/app.vlex.com\/vid\/170095\">Ley sobre propiedad horizontal<\/a>\u00a0en virtud de\u00a0<a href=\"https:\/\/app.vlex.com\/vid\/15035339\">Ley 8\/1999, de 6 de abril<\/a>, resultara no s\u00f3lo el car\u00e1cter preferente del cr\u00e9dito de la comunidad de propietarios por la anualidad en curso (en el momento de la demanda) y por los tres a\u00f1os naturales anteriores, sino adem\u00e1s su car\u00e1cter real y concretamente su efecto de modificaci\u00f3n del rango respecto a una carga inscrita con anterioridad, lo que a su vez determinar\u00eda la cancelaci\u00f3n autom\u00e1tica de dicha carga con motivo de la ejecuci\u00f3n del cr\u00e9dito de la comunidad de propietarios.\u201d<a href=\"#_ftn26\" name=\"_ftnref26\"><sup><strong>[26]<\/strong><\/sup><\/a><\/em><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>3.- Cantidad l\u00edquida exigible en cuant\u00eda m\u00e1xima prevista en la LPH<a href=\"#_ftn27\" name=\"_ftnref27\">[27]<\/a>.<\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En la sentencia condenatoria debe probarse la cantidad reclamada, amparada por el privilegio del art. 9.1 e LPH, sin que puedan incluirse otras cantidades debidas, y probarse el lapso de tiempo previsto en la ley; y ello por el principio de especialidad<a href=\"#_ftn28\" name=\"_ftnref28\"><sup>[28]<\/sup><\/a>. La preferencia podr\u00e1 hacerse efectiva con cada demanda que reconozca el privilegio, sin que cantidades adeudadas con fecha anterior puedan acumularse a otra sentencia condenatoria.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>4.- Declaraci\u00f3n expresa en la sentencia estimatoria de la preferencia sobre todos o parte de los acreedores anteriores.<\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><em>\u201cPor ello, el rango registral no puede en ning\u00fan caso confundirse con la preferencia de cr\u00e9ditos, esto es, con el mejor derecho al cobro de uno u otro de \u00e9stos. La distinci\u00f3n entre el rango y la preferencia de cr\u00e9dito ha sido aclarada por este Centro Directivo, entre otras, en las Resoluciones de 3 de abril de 1998 y de 7 de mayo de 1999. As\u00ed, la Resoluci\u00f3n de 3 de abril de 1998 afirma que \u00abla mera preferencia de un cr\u00e9dito y la especial afecci\u00f3n de un bien hipotecado o pignorado a la seguridad de la deuda garantizada, operan pues, en planos diferentes; aqu\u00e9lla, en cuanto modalizaci\u00f3n del criterio de la par conditio creditorum, se desenvuelve \u00fanicamente cuando hay concurrencia de acreedores que intentan hacer valer exclusivamente la responsabilidad patrimonial universal de su com\u00fan deudor, ya en juicio universal, ya en una ejecuci\u00f3n singular por medio de una tercer\u00eda de mejor derecho; en cambio, cuando un acreedor con garant\u00eda hipotecaria o pignoraticia ejercita su acci\u00f3n real, en modo alguno pide el desenvolvimiento de la responsabilidad patrimonial universal del deudor sino la actuaci\u00f3n de un derecho real que integra su propio patrimonio (y ello se pone de manifiesto cuando el bien dado en garant\u00eda pertenece a persona distinta del deudor). Jur\u00eddicamente no hay colisi\u00f3n, ni, por tanto, comparaci\u00f3n entre la simple preferencia de un cr\u00e9dito y la garant\u00eda real de que goza otro acreedor del mismo deudor, ni siquiera cuando una y otra se proyectan sobre el mismo objeto (\u2026)\u00bb<a href=\"#_ftn29\" name=\"_ftnref29\"><sup><strong>[29]<\/strong><\/sup><\/a>.<\/em><\/p>\n<h4 style=\"text-align: justify;\"><strong><a id=\"efectos\"><\/a>Efectos<\/strong>:<\/h4>\n<p style=\"text-align: justify;\">1.- Si ejecuta un acreedor anterior: subsistencia de la carga preferente a favor de CP; la carga de la CP se mantiene, el adjudicatario en subasta se subroga en la responsabilidad real (no personal, cuesti\u00f3n que ha sido resuelta por la jurisprudencia del Tribunal Supremo); el acreedor preferente con rango anterior mantiene intacta su garant\u00eda, y no se ve afectado por la ejecuci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">2.- Si ejecuta la CP: cancelaci\u00f3n o purga de todas las cargas posteriores, con distribuci\u00f3n del remanente -si lo hay- entre los acreedores postergados, seg\u00fan la preferencia respectiva de sus cr\u00e9ditos.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><em>\u201cAhora bien, cuando por el contrario la preferencia declarada tiene un car\u00e1cter real, por tratarse de un derecho de tal trascendencia, entonces la constancia registral de tal preferencia puede dar lugar a una anteposici\u00f3n en el rango registral con la consiguiente postergaci\u00f3n de derechos reales anteriores que puedan resultar perjudicados, as\u00ed como a la cancelaci\u00f3n autom\u00e1tica de los mismos como consecuencia de esa modificaci\u00f3n de rango cuando se consume la ejecuci\u00f3n y adjudicaci\u00f3n.<a href=\"#_ftn30\" name=\"_ftnref30\"><sup><strong>[30]<\/strong><\/sup><\/a><\/em><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><em>\u201cComo ha afirmado este Centro Directivo, el denominado \u00abrango registral\u00bb de cualquier t\u00edtulo que pretenda su acceso al Registro, sea de car\u00e1cter constitutivo o modificativo de un derecho real preexistente, viene dado por la fecha del asiento de presentaci\u00f3n respectivo (cfr. art\u00edculos\u00a0<\/em><em><a href=\"https:\/\/app.vlex.com\/vid\/126942\/node\/24\">24<\/a>\u00a0y\u00a0<a href=\"https:\/\/app.vlex.com\/vid\/126942\/node\/25\">25<\/a>\u00a0de la\u00a0<a href=\"https:\/\/app.vlex.com\/vid\/126942\">Ley Hipotecaria<\/a>); pero ello no impide que en determinadas hip\u00f3tesis se admite una denominada \u00abalteraci\u00f3n paccionada del rango hipotecario\u00bb (cfr.\u00a0<a href=\"https:\/\/app.vlex.com\/vid\/127642\/node\/241\">art\u00edculo 241<\/a>\u00a0del\u00a0<a href=\"https:\/\/app.vlex.com\/vid\/127642\">Reglamento Hipotecario<\/a>), sujeta al consentimiento del titular del derecho pospuesto (Resoluciones de\u00a0<a href=\"https:\/\/app.vlex.com\/vid\/15079187\">26 de marzo de 1999<\/a>\u00a0y 16 de enero de 2016, y\u00a0<a href=\"https:\/\/app.vlex.com\/vid\/17747437\">Sentencia del Tribunal Supremo de 26 de enero de 2000)<\/a>, posibilidad de alteraci\u00f3n del rango a la que la doctrina de este Centro Directivo (vid. Resoluciones se\u00f1aladas en los \u00abVistos\u00bb) ha a\u00f1adido la derivada de <\/em><strong>la declaraci\u00f3n judicial de preferencia con efectos reales del cr\u00e9dito a favor de las comunidades de propietarios en r\u00e9gimen de propiedad horizontal a que se refiere el art\u00edculo 9.1.e) de su ley reguladora, posibilidad que se sujeta al requisito de que en el procedimiento judicial hayan sido demandados todos los interesados<\/strong><em>, es decir, todos los titulares de derechos que por ser pospuestos en su rango registral puedan resultar perjudicados, pero sin necesidad de llamar a tal procedimiento a aquellos titulares de cargas intermedias que no resulten afectados por la posposici\u00f3n\u201d.<\/em><a href=\"#_ftn31\" name=\"_ftnref31\"><sup>[31]<\/sup><\/a><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Si la carga a favor de la CP ha obtenido reconocimiento de preferencia, con todos los requisitos anteriormente expuestos, la consecuencia de su ejecuci\u00f3n ser\u00e1 que los grav\u00e1menes o anotaciones posteriores al cr\u00e9dito del ejecutante deben soportar la extinci\u00f3n y consiguiente cancelaci\u00f3n registral de sus garant\u00edas, derechos reales o asientos; si bien la ley les concede una serie de derechos procesales: notificaci\u00f3n de la existencia del procedimiento y derecho a intervenir en defensa de su cr\u00e9dito, as\u00ed como satisfacer el importe del cr\u00e9dito, intereses y gastos reclamados antes de la subasta (art. 659 y 689 LEC). Tambi\u00e9n se les concede a los acreedores posteriores el derecho a participar en la distribuci\u00f3n del sobrante de la subasta o adjudicaci\u00f3n. Sobre el modo de distribuci\u00f3n la Resoluci\u00f3n de la Direcci\u00f3n General de Seguridad y Fe P\u00fablica de 27 de febrero de 2024 concreta el orden: en principio, por el orden registral, salvo que operen preferencias civiles de cr\u00e9ditos en tercer\u00eda de derecho, previa audiencia de los interesados (art. 672.2 LEC), y sin perjuicio de la facultad de \u00e9stos de poder hacer valer su derecho mediante el ejercicio de las acciones que les pudiera corresponder, como y contra quien procediere, quedando al margen de la calificaci\u00f3n registral el modo en que se hace la distribuci\u00f3n del sobrante, cuesti\u00f3n que corresponde al letrado de la Administraci\u00f3n de Justicia.<a href=\"#_ftn32\" name=\"_ftnref32\"><sup>[32]<\/sup><\/a><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La ejecuci\u00f3n derivada de una hipoteca preferente en rango provoca, como consecuencia inevitable del sistema de purga existente respecto de las mismas, la extinci\u00f3n de todas las cargas y grav\u00e1menes posteriores a ella, ya tengan este car\u00e1cter por estricta prioridad registral o por pacto en relaci\u00f3n al rango, y, consecuentemente, su cancelaci\u00f3n registral. Art. 692.3 y 674 LEC.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0<\/p>\n<h2 style=\"text-align: justify;\"><strong><span style=\"color: #0000ff;\"><a id=\"o4\"><\/a>4.- Objeciones de un sector de la doctrina a la tesis de la DG.<\/span> <\/strong><\/h2>\n<p style=\"text-align: justify;\">En este apartado examinaremos las objeciones planteadas por un sector de la doctrina (RODRIGUEZ LOPEZ, F.)<a href=\"#_ftn33\" name=\"_ftnref33\">[33]<\/a>, y nuestra opini\u00f3n al respecto:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>1.- El principio de prioridad registral tiene un valor absoluto, con dos \u00fanicas excepciones: posposici\u00f3n de rango acordada por todos los titulares y las hipotecas legales (ref. art. 78 LGT).<\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">TIRSO CARRETERO propugn\u00f3 para llegar a la esencia y fundamento del principio de prioridad, abordar como gran reto la distinci\u00f3n entre lo que podr\u00edamos llamar prioridad material o sustantiva y prioridad formal, apoy\u00e1ndose en el examen de los art. 32, 145, 2, 17 y 313 de la LH. La preferencia que soluciona jur\u00eddicamente los supuestos de colisi\u00f3n de derechos viene dada registralmente por el principio de prioridad en su sentido cronol\u00f3gico, pero no hay que olvidar que ofrece matices muy dignos de tener en cuenta: con la posibilidad de inscribir t\u00edtulos anteriores en fecha a la anotaci\u00f3n preventiva de demanda, pero cuya inscripci\u00f3n se produce con posterioridad a la fecha de la misma; las anotaciones preventivas de prohibici\u00f3n de disponer que permiten la inscripci\u00f3n de t\u00edtulos otorgados con anterioridad a las mismas, pero presentados con posterioridad a la anotaci\u00f3n; otros supuestos en los que la prioridad viene dada sustantivamente por una norma que establece de antemano la prelaci\u00f3n que soluciona el posible conflicto (art. 44 LH, en relaci\u00f3n a anotaciones preventivas de embargo: el embargo solo es preferente frente a cr\u00e9ditos posteriores)<a href=\"#_ftn34\" name=\"_ftnref34\">[34]<\/a>. Todos estos supuestos son excepciones al principio de prioridad formal y registral, determinado exclusivamente por la fecha en que se practica el asiento. Es decir, que para que el cierre del Registro se produzca es preciso que el t\u00edtulo que pretenda inscribirse sea \u201csustantivamente\u201d opuesto o contrario con el inscrito, pues de lo contrario la colisi\u00f3n se solucionar\u00eda mediante un orden de rango y este orden queda, como hemos apuntado anteriormente, desvirtuado en algunos casos por la prioridad sustantiva ofrecida conforme al Derecho Civil.<a href=\"#_ftn35\" name=\"_ftnref35\">[35]<\/a><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>2.- La preferencia crediticia de CP no tiene acceso al Registro de la Propiedad, porque es un derecho de naturaleza personal. \u00a0 La anotaci\u00f3n obligar\u00eda al Registrador a calificar la cualidad de cr\u00e9dito privilegiado y el lapso de tiempo que ampara tal privilegio.<\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">STS 363\/22 de 4 de mayo de 2022 contiene dos importantes afirmaciones sobre la naturaleza jur\u00eddica del cr\u00e9dito privilegiado a favor de la CP: no es una hipoteca legal t\u00e1cita\u2026\u201d<em>Pero, en la medida en que como cr\u00e9ditos singularmente privilegiados atribuyen un derecho de preferencia que permite anteponer su cobro a otros cr\u00e9ditos que tienen el car\u00e1cter de preferentes sobre determinados bienes inmuebles con los que entre en conflicto o concurrencia en una ejecuci\u00f3n (art. 1923, 3\u00ba, 4\u00ba y 5\u00ba CC), esta interpretaci\u00f3n es tambi\u00e9n la que armoniza mejor con el principio de seguridad jur\u00eddica y con la reglas generales sobre prioridad y publicidad que rigen en nuestro derecho hipotecario, y con las normas civiles que reconocen a los cr\u00e9ditos hipotecarios una prelaci\u00f3n y derecho de preferencia vinculado a su rango registral (art. 1927 2\u00ba CC). Normas generales que solo pueden excepcionarse en los casos expresamente previstos en la ley, y con arreglo a un criterio de interpretaci\u00f3n estricto.\u201d<\/em>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Admite por tanto nuestro tribunal el<strong> car\u00e1cter de derecho con trascendencia real <\/strong>que s\u00f3lo puede hacerse efectivo con arreglo a estrictas normas.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Ha sido objeto de discusi\u00f3n doctrinal, el hecho de si el Juez al expedir el mandamiento de cancelaci\u00f3n de cargas se limita a hacerlo, sin plantearse ninguna otra cuesti\u00f3n de preferencias de cr\u00e9ditos, de \u201ctodas las inscripciones y anotaciones posteriores, incluso las que se hubieran verificado despu\u00e9s de expedida la certificaci\u00f3n prevenida en el art. 656\u201d LEC, o por el contrario no es una actuaci\u00f3n autom\u00e1tica<a href=\"#_ftn36\" name=\"_ftnref36\">[36]<\/a>. AVILA NAVARRO entiende que el Juez no puede entrar a dilucidar el orden de preferencia del cr\u00e9dito perseguido y el de los anteriores y posteriores. Y considero que ello es as\u00ed porque al dictar el mandamiento, sin que se haya seguido el procedimiento previo declarativo condenatorio estableciendo la preferencia, con anotaci\u00f3n de demanda (art. 42.1 LH), no hay seguridad jur\u00eddica para todas las partes interesadas en determinar esta cuesti\u00f3n, que el Juez no puede unilateralmente ventilar en el mandamiento. En este sentido, ALVAREZ CAPEROCHIPI afirma que, existiendo un previo debate contradictorio, aunque sea sumario, sobre el t\u00edtulo y el derecho, y pudiendo ser o\u00eddos los titulares de asientos cancelados, es el Juez que conoce la ejecuci\u00f3n el que debe valorar el rango, y la preferencia del cr\u00e9dito ejecutado y ordenar la cancelaci\u00f3n consiguiente de los derechos posteriores o de rango inferior. \u201cPor eso hay un mandato de cancelaci\u00f3n, porque la cancelaci\u00f3n no es autom\u00e1tica y porque el Juez que la ordena no tiene por qu\u00e9 ajustarse necesariamente, aunque sea lo habitual que lo haga, a los principios de \u2026prioridad registral.\u201d<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La anotaci\u00f3n preventiva de demanda (art. 42.1 LH) resuelve este espinoso tema de la cancelaci\u00f3n de cargas posteriores: en procedimiento contradictorio declarativo anterior, todas las partes interesadas han podido discutir la preferencia del cr\u00e9dito, y declarada la preferencia, anotada en el Registro, anunciar\u00e1 un cambio de rango que resuelve la funci\u00f3n calificadora del Registrador, sin que pueda entrar en la cuesti\u00f3n previa de calificaci\u00f3n del cr\u00e9dito y el lapso legal que justifica la preferencia, ya declarada en sentencia dictada en procedimiento contradictorio.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>3.- El \u00fanico camino por el que puede discurrir la reclamaci\u00f3n del cr\u00e9dito preferente a favor de CP es la tercer\u00eda de mejor derecho.<\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">STS 363\/2022, de 4 de mayo de 2022 aclara que pueden utilizarse otras v\u00edas para hacer efectivo el privilegio <em>(\u201c<\/em><strong>sin perjuicio de otras posibles v\u00edas para ejercitar la preferencia\u2026<\/strong><em>Lo que no cabe es reconocer la preferencia crediticia propia del art. 9.1 e) LPH\u2026aunque se hay obtenido una sentencia declarativa de la deuda y condena al pago, si no se solicit\u00f3 en su momento y se obtuvo una declaraci\u00f3n judicial de preferencia respecto de tales cr\u00e9ditos y se demand\u00f3 a los acreedores anteriores perjudicados por la postergaci\u00f3n en el cobro derivada de la misma.\u201d).<\/em><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Si se niega la posibilidad de obtener anotaci\u00f3n preventiva de la demanda, por un <em>a priori<\/em> conceptual (es un derecho personal), entonces el \u00fanico procedimiento es la tercer\u00eda de mejor derecho ejercitada por la CP, cuando el acreedor anterior ejecute. Dejar\u00eda a expensas del acreedor anterior formalmente en rango la reclamaci\u00f3n del cr\u00e9dito CP (que quiera ejecutar), y en el limbo su privilegio.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>4.- Distinto trato dispensado a los privilegios de la CP y los cr\u00e9ditos superprivilegiados salariales, en la doctrina de la DG.<\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La RDGRN de 3 de abril de 1998 contempla el caso de cr\u00e9ditos salariales, garantizados con embargo sobre un bien, sobre el que exist\u00edan otras cargas anteriores; la demanda no fue anotada en el Registro, la cantidad reclamada exced\u00eda del privilegio salarial y la DG no viene sino a declarar lo que ha sido repetido en m\u00faltiples resoluciones: el privilegio no puede actuar directamente y aplica el principio de prioridad formal en sentido estricto, como ha hecho en otras resoluciones para los cr\u00e9ditos privilegiados a favor de la CP cuando previamente no se ha hecho constar en los libros del Registro la preferencia probada.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>5.- Se ha calificado la doctrina de la DG como \u201catrabiliaria\u201d tesis<\/strong><a href=\"#_ftn37\" name=\"_ftnref37\">[37]<\/a>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Sin embargo la doctrina de la DG, acogida por los tribunales, ha concretado un estricto procedimiento legal que respeta los principios de seguridad jur\u00eddica (todos los interesados han de ser llamados al proceso declarativo donde se declare la preferencia crediticia CP), especialidad (en proceso contradictorio se concretar\u00e1 la cuant\u00eda y lapso de tiempo afectado por la preferencia) y tracto sucesivo (ha de ser llamado el titular registral y el propietario actual de la finca, si fueren distintos).<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0<\/p>\n<h2 style=\"text-align: justify;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong><a id=\"c6\"><\/a>5.- CONCLUSIONES.<\/strong><\/span><\/h2>\n<ul style=\"text-align: justify;\">\n<li>\n<h3>Te\u00f3ricas:<\/h3>\n<\/li>\n<\/ul>\n<p style=\"text-align: justify;\">La mera preferencia de un cr\u00e9dito y la especial afecci\u00f3n de un bien hipotecado o pignorado a la seguridad de la deuda garantizada, operan en planos diferentes; aqu\u00e9lla, en cuanto modalizaci\u00f3n del criterio de la <em>par conditio creditorum<\/em>, se desenvuelve \u00fanicamente cuando hay concurrencia de acreedores que intentan hacer valer exclusivamente la responsabilidad patrimonial universal de su com\u00fan deudor, ya en juicio universal, ya en una ejecuci\u00f3n singular por medio de una tercer\u00eda de mejor derecho; en cambio, cuando un acreedor con garant\u00eda hipotecaria o pignoraticia ejercita su acci\u00f3n real, en modo alguno pide el desenvolvimiento de la responsabilidad patrimonial universal del deudor sino la actuaci\u00f3n de un derecho real que integra su propio patrimonio (y ello se pone de manifiesto cuando el bien dado en garant\u00eda pertenece a persona distinta del deudor).<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La preferencia de cr\u00e9ditos (art. 9.1 e LPH) no es una hipoteca legal t\u00e1cita, porque la ley no le da ese car\u00e1cter; es un cr\u00e9dito privilegiado, limitado a un per\u00edodo estricto de tiempo, que puede calificarse como <em>ius ad rem<\/em>, sobre el inmueble que forma parte de la divisi\u00f3n horizontal. La demanda que reconoce dicho cr\u00e9dito, con su preferencia, en su cuant\u00eda exacta, puede ser anotada en el Registro de la Propiedad (art. 42.1 LH), cumpliendo los requisitos que han sido enumerados precedentemente.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Esta anotaci\u00f3n afecta al rango de otras cargas anteriores, siempre que se hayan cumplido los requisitos exigidos, de seguridad jur\u00eddica (art. 24 de CE), respeto al principio de especialidad (cuant\u00eda l\u00edquida) y de publicidad (anotaci\u00f3n en el Registro de la Propiedad).<\/p>\n<ul style=\"text-align: justify;\">\n<li>\n<h3>Pr\u00e1cticas:<\/h3>\n<\/li>\n<\/ul>\n<p style=\"text-align: justify;\">La CP puede hacer valer su preferencia en dos momentos distintos; con ocasi\u00f3n de la ejecuci\u00f3n de alg\u00fan acreedor anterior en rango no preferente, a trav\u00e9s de demanda de tercer\u00eda de mejor derecho, en la que prueba su cr\u00e9dito preferente y obtiene una derecho preferente de cobro frente el ejecutante y sobre el precio del remate; o tomando la iniciativa en la ejecuci\u00f3n, lo que supondr\u00e1 la cancelaci\u00f3n de todas las cargas pospuestas, siempre que se cumplan los requisitos exigidos expuestos en este trabajo y exigidos en m\u00faltiples resoluciones de la DGRN desde 1987.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Este \u00faltimo procedimiento es m\u00e1s exigente en cuanto a los requisitos previos, pero mucho m\u00e1s eficaz para obtener el fin propuesto, porque no queda a merced de otros acreedores en la iniciativa.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Son presupuestos ineludibles para que la preferencia de cr\u00e9ditos de la CP afecte al rango de otras cargas anteriores<\/strong>:<\/p>\n<ul style=\"text-align: justify;\">\n<li>La demanda en juicio declarativo de traer al proceso a todos los interesados: titular registral, propietario actual, acreedores con rango anterior que ver\u00e1n pospuesta su carga. El principio constitucional de la tutela judicial efectiva (art\u00edculo 24 CE) y la relatividad de la cosa juzgada impiden oponer a un tercero la declaraci\u00f3n de preferencia de una carga real, aunque est\u00e9 establecida por ley, sin que el mismo haya tenido posibilidad de excepcionarla, por el plazo, origen o conceptos de las partidas de la deuda o por cualquier otra causa. S\u00f3lo as\u00ed puede lograr aquella preferencia su constancia registral, pues as\u00ed lo exige adem\u00e1s el principio de tracto sucesivo (Art\u00edculo 20 de la Ley Hipotecaria).<\/li>\n<li>La sentencia reca\u00edda debe reconocer la preferencia crediticia frente a acreedores que han sido demandados, de una cuant\u00eda l\u00edquida (referida al estricto per\u00edodo legal y limitada a los gastos generales de la CP), por exigencia del principio de especialidad.<\/li>\n<li>La sentencia debe ser anotada en el Registro de la Propiedad (art. 42.1 LH). El mandamiento dirigido al Registro ordena la constancia registral no del car\u00e1cter privilegiado del cr\u00e9dito reclamado en el plano obligacional (cuesti\u00f3n absolutamente ajena a los libros del Registro), sino conforme a la previa declaraci\u00f3n judicial reca\u00edda en procedimiento ordinario, de su alcance real y del efecto registral que comporta, concretado en la postergaci\u00f3n de las cargas previamente inscritas.<\/li>\n<\/ul>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>\u00a0<\/strong><\/p>\n<h2 style=\"text-align: justify;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong><a id=\"b7\"><\/a>6.- BIBLIOGRAF\u00cdA.<\/strong><\/span><\/h2>\n<p style=\"text-align: justify;\">CHICO Y ORTIZ, JOSE M. \u201cEstudios sobre Derecho Hipotecario\u201d. Tomo I. 1989. Madrid. Ed. Marcial Pons.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">CLEMENTE MEORO, MARIO E. \u201cEstudios Jur\u00eddicos en homenaje al profesor Jos\u00e9 Mar\u00eda Miquel\u201d. 2014. Ed. Thomson Reuters. Cizur Menor. 1\u00aa edici\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">MANZANO FERN\u00c1NDEZ, MARIA del Mar. \u201cPreferencia, Prelaci\u00f3n, Prioridad y Afecci\u00f3n Real por la cuota de gastos en la Propiedad Horizontal\u201d. 2001. Ed. Centro de estudios registrales. Madrid.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">RIFA SOLER, JOSE M. \u201cProceso de ejecuci\u00f3n y Registro de la Propiedad\u201d. 2013. Las Rozas (Madrid). Ed. La Ley. 1\u00aa edici\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">RODRIGUEZ LOPEZ, F. \u201cPropiedad horizontal. Gastos generales. Preferencia de cr\u00e9ditos y afecci\u00f3n del piso o local. Repercusi\u00f3n registral\u201d. 2012 Madrid. Cuadernos de Derecho Registral.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">VVAA. Rafael G\u00f3mez-Ferrer Sapi\u00f1a. \u201cInstituciones de Derecho Privado\u201d. 2003. Ed. Thomson Civitas. 1\u00aa edici\u00f3n.<\/p>\n<hr \/>\n<h3 style=\"text-align: justify;\"><strong><a id=\"n8\"><\/a>NOTAS:<\/strong><\/h3>\n<p style=\"text-align: justify;\"><a href=\"#_ftnref1\" name=\"_ftn1\">[1]<\/a> STS 211\/2015, de 22 de abril: \u201c se han venido produciendo sucesivas reformas en la Ley de Propiedad Horizontal con el objeto de tutelar y proteger a las Comunidades de Propietarios, a fin de garantizarles en la mayor medida el cobro de las deudas de los comuneros, pues la morosidad constituye el mayor problema que pueden sufrir, ya que les impide hacer frente a las elementales necesidades para el adecuado sostenimiento del inmueble y sus servicios, sufriendo los comuneros cumplidores las consecuencias desfavorables de tales incumplimientos a salvo que suplan la insolidaridad del moroso.\u201d<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><a href=\"#_ftnref2\" name=\"_ftn2\">[2]<\/a> Declarados inconstitucionales los art. 16 y 19.3 (seg\u00fan nota informativa TC 52\/24).<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><a href=\"#_ftnref3\" name=\"_ftn3\"><strong>[3]<\/strong><\/a> Real Decreto-ley 1\/2024, de 14 de mayo, por el que se prorrogan las medidas de suspensi\u00f3n de lanzamientos sobre la vivienda habitual para la protecci\u00f3n de los colectivos vulnerables.\u00a0<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Art\u00edculo \u00fanico<\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>\u2003Modificaci\u00f3n de la\u00a0<a href=\"https:\/\/app.vlex.com\/vid\/436373657\">Ley 1\/2013, de 14 de mayo<\/a>, de medidas para reforzar la protecci\u00f3n a los deudores hipotecarios, reestructuraci\u00f3n de deuda y alquiler social.<\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Se modifica el\u00a0<a href=\"https:\/\/app.vlex.com\/vid\/436373657\/node\/1.1.1\">p\u00e1rrafo primero<\/a>\u00a0del art\u00edculo\u00a0<a href=\"https:\/\/app.vlex.com\/vid\/436373657\/node\/1.1\">1.1<\/a>\u00a0de la\u00a0<a href=\"https:\/\/app.vlex.com\/vid\/436373657\">Ley 1\/2013, de 14 de mayo<\/a>, de medidas para reforzar la protecci\u00f3n a los deudores hipotecarios, reestructuraci\u00f3n de deuda y alquiler social, que queda redactado en los siguientes t\u00e9rminos:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">1.\u2003Hasta transcurridos quince a\u00f1os desde la entrada en vigor de esta ley, no proceder\u00e1 el lanzamiento cuando en un proceso judicial o extrajudicial de ejecuci\u00f3n hipotecaria se hubiera adjudicado al acreedor, o a cualquier otra persona f\u00edsica o jur\u00eddica la vivienda habitual de personas que se encuentren en los supuestos de especial vulnerabilidad y en las circunstancias econ\u00f3micas previstas en este art\u00edculo.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><a href=\"#_ftnref4\" name=\"_ftn4\">[4]<\/a> RODRIGUEZ LOPEZ, F.: \u201cPropiedad Horizontal. Gastos generales. Preferencia de cr\u00e9ditos y afecci\u00f3n del piso o local. Repercusi\u00f3n registral.\u201d Cuadernos de Derecho Registral. 2012 FUNDACI\u00d3N REGISTRAL. P\u00e1g.73: \u201c\u2026la prioridad de los cr\u00e9ditos a favor de la comunidad se refiere a las \u201ccuotas\u201d y no a las derramas imputables al per\u00edodo temporal protegido (art. 9.1 e p\u00e1rrafo segundo), en tanto que la afecci\u00f3n real se extiende a \u201clas cantidades adeudadas\u201d en el referido per\u00edodo (art. 9.1 e p\u00e1rrafo tercero), expresiones bien distintas a las que, obviamente, debe darse diferente alcance. La incorporaci\u00f3n al piso o local del beneficio que la obra supone, en mayor o menor grado, justifica la afecci\u00f3n que soporta el nuevo adquirente; mientras que en la prioridad creditual, junto a ese beneficio, ha de valorarse primordialmente la previsibilidad, de modo que el privilegio no constituya una sorpresa absoluta para los restantes acreedores que lo sufren. Se premia la previsi\u00f3n y la diligencia presupuestaria, y, en cierto modo, se castiga la imprevisi\u00f3n, el abandono y la negligencia, soluci\u00f3n que nada debe extra\u00f1ar cuando se trata de reconocer privilegios frente a terceros. En todo caso, los gastos ocasionados por obras recogidas en la norma del art. 10 est\u00e1n cubiertos por la obligaci\u00f3n general de los propietarios de contribuir a los gastos comunes; en todo caso, el pago de esos gastos est\u00e1 garantizado con la afecci\u00f3n del piso o local; pero s\u00f3lo los previstos presupuestariamente y repercutidos a los propietarios a trav\u00e9s de cuotas, gozan de la preferencia que la Ley otorga a los cr\u00e9ditos comunitarios por gastos generales.\u201d<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><a href=\"#_ftnref5\" name=\"_ftn5\">[5]<\/a> SAP Valencia 419\/2018, de 5 de Octubre de 2018.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><a href=\"#_ftnref6\" name=\"_ftn6\">[6]<\/a> PE\u00d1A BERNALDO DE QUIR\u00d3S, M. Derechos reales-Derecho Hipotecario. Centro de estudios registrales. Madrid 1999. Tomo I, p\u00e1gs. 531 y ss: considera que las cantidades destinadas al fondo de reserva, si tienen como finalidad atender gastos generales gozan de la preferencia crediticia,<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><a href=\"#_ftnref7\" name=\"_ftn7\">[7]<\/a> Op citada, RODRIGUEZ LOPEZ, F. Pag. 108: \u201cNo puede haber repudio jur\u00eddico alguno en que la comunidad no goce de preferencia respecto de aqu\u00e9llos cr\u00e9ditos que no supo prever y tuvo que reclamar al margen de las cuotas.\u201d<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><a href=\"#_ftnref8\" name=\"_ftn8\">[8]<\/a> VENTURA TRAVESET Y GONZALEZ, A. Derecho de Propiedad Horizontal, 5\u00aa ed., Bosch, Barcelona, 199s, p\u00e1gs. 262 y ss.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><a href=\"#_ftnref9\" name=\"_ftn9\">[9]<\/a> Op. Citada, RODRIGUEZ LOPEZ, F., Pag. 111: \u201c\u2026Las mejoras e innovaciones no exigibles, las cuales, pudiendo estar previstas en el presupuesto anual ordinario, deben girarse mediante derramas , y no a trav\u00e9s de cuotas, porque as\u00ed lo dispone expresamente el art. 11.4, lo cual reza, tanto para los gastos de instalaci\u00f3n de la mejora como para los de su mantenimiento (at. 11.2)\u2026En dicho sentido derrama equivales a \u201crepartimento de un gasto eventual al que debe contribuirse\u201d, derivado ello de \u201cevento\u201d, que es definido como \u201csuceso imprevisto\u201d. De nuevo, pues, es importante el dato de la previsi\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><a href=\"#_ftnref10\" name=\"_ftn10\">[10]<\/a> MANZANO FERNANDEZ, M. Preferencia, prelaci\u00f3n, prioridad y afectaci\u00f3n real por la cuota de gastos en la Propiedad Horizontal\u201d, pag. 75<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><a href=\"#_ftnref11\" name=\"_ftn11\">[11]<\/a> SAP Valencia 419\/2018, 5 de Octubre de 2018.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><a href=\"#_ftnref12\" name=\"_ftn12\">[12]<\/a> STS 363\/2022, 4 de mayo de 2022.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><a href=\"#_ftnref13\" name=\"_ftn13\">[13]<\/a> SAP M\u00e1laga 630\/2019, 8 de Noviembre de 2019<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><a href=\"#_ftnref14\" name=\"_ftn14\">[14]<\/a> SAP Madrid 328\/2022, 14 de Noviembre de 2022. SAP Castell\u00f3n 167\/2022, 21 de julio de 2022<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><a href=\"#_ftnref15\" name=\"_ftn15\">[15]<\/a> Op. Citada, RODRIGUEZ LOPEZ, F. Pag. 119:\u201d\u2026 y esto es algo que habr\u00e1 que tener muy en cuenta en aquellos casos en los que el demandado sea propietario de otros departamentos del inmueble\u201d<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><a href=\"#_ftnref16\" name=\"_ftn16\">[16]<\/a> SAP Madrid 296\/2018, 12 de Septiembre de 2018.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><a href=\"#_ftnref17\" name=\"_ftn17\">[17]<\/a> Este procedimiento y la doctrina de la DGRN ha sido criticada por RODRIGUEZ LOPEZ, F., op citada, pags 154 y ss. La califica como \u201cserio desenfoque en la elaboraci\u00f3n hipotecaria, y una grave desnaturalizaci\u00f3n de los principios rectores del sistema registral\u201d, que no comparto y razono en el apartado de conclusiones de este trabajo.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><a href=\"#_ftnref18\" name=\"_ftn18\">[18]<\/a> RDGRN 9 de febrero de 1987, 1 de junio de 1989, 15 de enero de 1997, 3 de abril 1998, 26 de marzo, 7 de mayo y 26 de diciembre de 1999, 10 de agosto de 2006, 22 de enero de 2013, 23 de junio de 2014, 16 de enero y 23 de noviembre de 2016 y 10 de julio de 2017.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><a href=\"#_ftnref19\" name=\"_ftn19\">[19]<\/a> STS 26 de enero de 2000, 6 de marzo de 2003, 19 de noviembre de 2004, 20 de febrero de 2006.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><a href=\"#_ftnref20\" name=\"_ftn20\">[20]<\/a> Cumpliendo todos los requisitos, s\u00ed ser\u00eda anotable la demanda, pero no en cuanto a la pretensi\u00f3n personal de obtenci\u00f3n de una sentencia condenatoria al pago de una cantidad, sino en cuanto a la real por la que se pretende el reconocimiento y traslado al Registro de la Propiedad de una afecci\u00f3n real, ya existente por disposici\u00f3n legal. Cfr. RDGRN 23 de noviembre de 2016.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><a href=\"#_ftnref21\" name=\"_ftn21\">[21]<\/a> La RDGRN de 9 de enero de 1987 : \u201c<em>Por otra parte, si en el momento de interponerse la demanda, <strong>el piso o local hubiere pasado a poder de tercero<\/strong> en quien no concurra la condici\u00f3n de deudor personal de las mensualidades reclamadas, tambi\u00e9n contra \u00e9l deber\u00e1 dirigirse aqu\u00e9lla, pero no en cuanto a la pretensi\u00f3n personal de obtenci\u00f3n de una sentencia condenatoria al pago, sino en cuanto a la real por la que se pretende el reconocimiento y traslado al Registro de una afecci\u00f3n real ya existente por disposici\u00f3n legal, coordin\u00e1ndose de este modo la especial protecci\u00f3n brindada por el\u00a0<\/em><em><a href=\"https:\/\/app.vlex.com\/vid\/170095\/node\/9.5\">art\u00edculo 9.5<\/a>\u00a0de la\u00a0<a href=\"https:\/\/app.vlex.com\/vid\/170095\">Ley de Propiedad Horizontal<\/a>\u00a0con los principios reg\u00edstrales de legitimaci\u00f3n y tracto sucesivo (art\u00edculos\u00a0<a href=\"https:\/\/app.vlex.com\/vid\/126942\/node\/1\">1<\/a>,\u00a0<a href=\"https:\/\/app.vlex.com\/vid\/126942\/node\/20\">20<\/a>\u00a0y\u00a0<a href=\"https:\/\/app.vlex.com\/vid\/126942\/node\/38\">38<\/a>\u00a0de la\u00a0<a href=\"https:\/\/app.vlex.com\/vid\/126942\">Ley Hipotecaria<\/a>).\u201d<\/em><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><a href=\"#_ftnref22\" name=\"_ftn22\">[22]<\/a> En la RDGRN 22 de enero de 2013 se resolvi\u00f3 el caso en el que se ped\u00eda en diligencia del secretario judicial la constancia registral de la declaraci\u00f3n de preferencia del cr\u00e9dito en los t\u00e9rminos del art 9.1 e LPH. Se neg\u00f3 la anotaci\u00f3n preventiva solicitada porque tendr\u00eda que resultar de una resoluci\u00f3n firme en que hubieran sido parte en el proceso todos los interesados; en caso contrario, solo permitir\u00eda alegar dicha preferencia a su titular a trav\u00e9s de una tercer\u00eda de mejor derecho con motivo de la ejecuci\u00f3n del derecho de cualquier titular del asiento anterior, pero no para adelantarse en el rango. <em>\u201cLa entidad titular del cr\u00e9dito hipotecario cuyo rango se pretende postergar con todas las consecuencias que ello implica, no ha sido parte demandada en el proceso, como exige el principio de tracto sucesivo del p\u00e1rrafo primero del art. 20 LH as\u00ed como el art. 100 del Reglamento Hipotecario, sin que baste que se le haya notificado la demanda, conforme al art. 150.2 de LEC\u2026\u201d<\/em><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><a href=\"#_ftnref23\" name=\"_ftn23\">[23]<\/a> RDGRN 10 de agosto de 2006.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><a href=\"#_ftnref24\" name=\"_ftn24\">[24]<\/a> RDGRN 12 de abril de 2018. <em>\u201cResulta importante destacar adicionalmente que la petici\u00f3n\u2026 no ha sido en rigor la de permutar el rango registral de la hipoteca con el propio de la anotaci\u00f3n a favor de la comunidad de propietarios recurrente\u2026, sino m\u00e1s limitadamente postergar el rango de la hipoteca respecto exclusivamente, de la citada anotaci\u00f3n a favor de la comunidad recurrente que pasar\u00eda a ser preferente s\u00f3lo respecto de la hipoteca, sin afectar (pues legalmente no podr\u00eda hacerlo) al rango propio de las anotaciones preventivas practicadas a favor de la Hacienda P\u00fablica y de la Seguridad Social\u201d<\/em><a href=\"#_ftnref25\" name=\"_ftn25\"><\/a><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><a href=\"#_ftnref26\" name=\"_ftn26\">[26]<\/a> RDGRN 12 de abril de 2018.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><a href=\"#_ftnref27\" name=\"_ftn27\">[27]<\/a> Resoluci\u00f3n de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe Publica de 16 de junio de 2021, y RDGRN 12 de abril de 2018.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><a href=\"#_ftnref28\" name=\"_ftn28\">[28]<\/a> RDGRN 22 de enero de 2013.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><a href=\"#_ftnref29\" name=\"_ftn29\">[29]<\/a> RDGRN 12 de abril de 2018.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><a href=\"#_ftnref30\" name=\"_ftn30\">[30]<\/a> RDGRN 12 de abril de 2018.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><a href=\"#_ftnref31\" name=\"_ftn31\">[31]<\/a> RDGRN 12 de abril de 2018.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><a href=\"#_ftnref32\" name=\"_ftn32\">[32]<\/a> Resoluci\u00f3n de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica de 27 de febrero de 2024.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><a href=\"#_ftnref33\" name=\"_ftn33\">[33]<\/a> RODRIGUEZ LOPEZ, F, op citada.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><a href=\"#_ftnref34\" name=\"_ftn34\">[34]<\/a> STS 397\/99 de 12 de mayo de 1999.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><a href=\"#_ftnref35\" name=\"_ftn35\">[35]<\/a> CHICO Y ORTIZ, J.M. Estudios sobre Derecho Hipotecario. Tomo I. P\u00e1gs 406 y 407.Ed. Marcial Pons. Madrid. 1989<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><a href=\"#_ftnref36\" name=\"_ftn36\">[36]<\/a> GOMEZ-FERRER SAPI\u00d1A, R. Instituciones de Derecho Privado. Tomo II. Derechos reales. Volumen 3\u00ba. Ed. Civitas. Madrid 2003.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><a href=\"#_ftnref37\" name=\"_ftn37\">[37]<\/a> RODRIGUEZ LOPEZ, F. op citada; pag. 168.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0<\/p>\n<h2><span style=\"color: #0000ff;\"><a id=\"enlaces\"><\/a>ENLACES:\u00a0<\/span><\/h2>\n<ul>\n<li><strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-de-propiedad-horizontal\/\">Ley de Propiedad Horizontal<\/a><\/span><\/strong><\/li>\n<li><strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/\">Ley Hipotecaria<\/a><\/span><\/strong><\/li>\n<li><strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><a href=\"http:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-2000-323\">Ley de Enjuiciamiento Civil<\/a><\/span><\/strong><\/li>\n<li><strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/concretas\/resumen-ley-rehabilitacion-edificatoria-reforma-de-las-leyes-de-propiedad-horizontal-suelo-y-edificacion\/#reforma-de-la-ley-de-la-propiedad-horizontal\">Resumen de la reforma de 2022.<\/a><\/span><\/strong><\/li>\n<li><span style=\"font-size: 12pt;\"><strong><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/practica\/jurisprudencia\/cronica-breve-de-tribunales-32-credito-a-favor-de-la-comunidad-de-propietarios\/#c4\">STS 4\/05\/2022 C\u00f3mputo del plazo de preferencia del cr\u00e9dito a favor de la comunidad de propietarios<\/a><\/strong><\/span><\/li>\n<li><strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><a href=\"https:\/\/www.elnotario.es\/index.php\/hemeroteca\/revista-36\/840-participacion-de-los-notarios-en-asuntos-corporativos-0-6919787309057812\" target=\"_blank\" rel=\"nofollow noopener noreferrer\">Art\u00edculo de la autora en \u00abEl Notario del Siglo XXI\u00bb.<\/a><\/span><\/strong><\/li>\n<li class=\"booktitle\"><strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><a class=\"results\" href=\"https:\/\/openlibrary.org\/works\/OL34827778W?edition=key%3A\/books\/OL47181740M\" target=\"_blank\" rel=\"nofollow noopener noreferrer\">Instituciones de derecho privado. Tomo IV Familia<\/a>.<\/span><\/strong><\/li>\n<\/ul>\n<p style=\"text-align: center;\"><strong><span style=\"font-size: 14pt;\"><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/category\/secciones\/doctrina\/articulos-doctrina\/\">ART\u00cdCULOS DOCTRINALES<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: center;\"><strong><span style=\"font-size: 14pt;\"><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/category\/secciones\/oficina-registral\/estudios\/\">ESTUDIOS PARA LA OFICINA REGISTRAL<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: center;\"><strong><span style=\"font-size: 14pt;\"><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/secciones\/doctrina\/convocatoria-la-segunda-edicion-del-premio-joaquin-zejalbo-a-un-trabajo-doctrinal\/\">CONVOCADO EL PREMIO JOAQU\u00cdN ZEJALBO (2\u00aa edici\u00f3n)<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n<p><strong><span style=\"font-size: 14pt;\">RECURSOS EN ESTA WEB SOBRE: <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/category\/normas\/\">NORMAS<\/a> &#8211; <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/category\/resoluciones\/\">RESOLUCIONES<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n<p><strong><span style=\"font-size: 14pt;\">OTROS RECURSOS<\/span><span style=\"font-size: 14pt;\">: <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/category\/secciones\/\">Secciones<\/a> &#8211; <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/category\/participa\/\">Participa<\/a> &#8211; <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/category\/cuadros\/\">Cuadros<\/a> &#8211; <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/category\/practica\/\">Pr\u00e1ctica<\/a> &#8211; <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/secciones\/oficina-notarial\/modelos-para-documentos-notariales\/\">Modelos<\/a> &#8211; <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/category\/utilidades\/\">Utilidades<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong><span style=\"font-size: 14pt;\">WEB: <span style=\"font-family: 'comic sans ms', sans-serif;\"><a href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/category\/esta-web\/que-ofrece\/\" target=\"_top\" rel=\"noopener noreferrer\">Qu\u00e9 ofrecemos<\/a> &#8211;\u00a0<a href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/1198-2\/\">NyR, p\u00e1gina de inicio<\/a> &#8211;<\/span> <span style=\"font-family: 'comic sans ms', sans-serif;\"><a href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/esta-web\/ideario\/ideario-de-esta-web\/\" target=\"_top\" rel=\"noopener noreferrer\">Ideario Web<\/a><\/span><\/span><\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: center;\"><strong><span style=\"font-size: 14pt;\"><a href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/\">PORTADA DE LA WEB<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n<div id=\"attachment_117501\" style=\"width: 1210px\" class=\"wp-caption aligncenter\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" aria-describedby=\"caption-attachment-117501\" class=\"size-full wp-image-117501\" src=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-content\/uploads\/2024\/06\/Ciudad_Real-Plaza_Mayor.jpg\" alt=\"\" width=\"1200\" height=\"585\" srcset=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-content\/uploads\/2024\/06\/Ciudad_Real-Plaza_Mayor.jpg 1200w, https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-content\/uploads\/2024\/06\/Ciudad_Real-Plaza_Mayor-300x146.jpg 300w, https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-content\/uploads\/2024\/06\/Ciudad_Real-Plaza_Mayor-1024x499.jpg 1024w, https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-content\/uploads\/2024\/06\/Ciudad_Real-Plaza_Mayor-768x374.jpg 768w, https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-content\/uploads\/2024\/06\/Ciudad_Real-Plaza_Mayor-500x244.jpg 500w\" sizes=\"auto, (max-width: 1200px) 100vw, 1200px\" \/><p id=\"caption-attachment-117501\" class=\"wp-caption-text\">Vista de la Plaza Mayor de Ciudad Real. Por Zarateman.<\/p><\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>PREFERENCIA DE CREDITOS A FAVOR DE COMUNIDAD DE PROPIETARIOS Y SU RELACI\u00d3N CON EL RANGO REGISTRAL. Mar\u00eda Luisa Garc\u00eda de Blas Valent\u00edn-Fern\u00e1ndez. Notario de Ciudad Real. \u00a0 Sumario: 1.- Introducci\u00f3n. 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