<\/p>\n
PROPIEDAD<\/strong><\/a><\/span><\/p>\n MERCANTIL<\/a><\/strong><\/span><\/p>\n RESOLUCIONES POR MESES<\/a> y POR TITULARES PARA BUSCAR<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n Ir al INFORME JUNIO (Secciones I y II del BOE)<\/span><\/strong><\/a><\/p>\n Se van a seguir estos criterios a juicio\u00a0de las personas que las resumen:<\/strong><\/p>\n () <\/strong>Reiterativa o de escas\u00edsimo inter\u00e9s<\/p>\n * <\/strong>Poco inter\u00e9s o muy del caso concreto<\/p>\n ** <\/strong>Interesante (categor\u00eda est\u00e1ndar)<\/p>\n *** <\/strong>Muy interesante.<\/p>\n \u21d2\u21d2\u21d2<\/strong> Imprescindible<\/p>\n<\/a> Resoluci\u00f3n de 16 de mayo de 2024, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la calificaci\u00f3n de la registradora de la propiedad de Pamplona n.\u00ba 8, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de la representaci\u00f3n gr\u00e1fica catastral y rectificaci\u00f3n de cabida tras la tramitaci\u00f3n del procedimiento del art\u00edculo 199 de la Ley Hipotecaria.<\/p>\n Resumen<\/strong>: Siendo evidente que no es pac\u00edfica la delimitaci\u00f3n gr\u00e1fica que se pretende inscribir, lo procedente es denegar la inscripci\u00f3n.<\/span><\/p>\n Hechos:<\/strong> Se solicita la inscripci\u00f3n de la representaci\u00f3n gr\u00e1fica catastral y rectificaci\u00f3n de la superficie de la finca resultante de agrupaci\u00f3n de otras dos, que pasa de 292 a 635 m2. En la tramitaci\u00f3n del art. 199 LH<\/a> se reciben alegaciones de dos colindantes y de la Administraci\u00f3n (el Concejo de Larraintzar), que expone que sobre la finca afectada existe un expediente de deslinde administrativo en el que se est\u00e1 dilucidando la posible titularidad p\u00fablica del terreno y que, a d\u00eda de hoy, no ha sido resuelto, expresando que se est\u00e1 negociando con las partes implicadas un posible acuerdo transaccional. Se aporta un informe suscrito por un ingeniero agr\u00f3nomo elaborado a instancia del Ayuntamiento en que se pone de manifiesto la existencia de un conflicto sobre la posible ocupaci\u00f3n de un antiguo camino.<\/p>\n Calificaci\u00f3n<\/strong>: A la vista de las alegaciones presentadas, la registradora de la propiedad suspende la inscripci\u00f3n solicitada.<\/p>\n Recurso<\/strong>: El interesado alega que de las alegaciones del Concejo no resulta oposici\u00f3n por parte de este; que el mantenimiento del Catastro es competencia del Ayuntamiento, el cual no ha puesto nunca en duda la titularidad de la parte que se ampl\u00eda; y que las c\u00e9dulas parcelarias han permanecido invariables desde 1983.<\/p>\n Resoluci\u00f3n:<\/strong> La DGSJFP desestima el recurso y confirma la nota de calificaci\u00f3n.<\/p>\n Doctrina:<\/strong> De los datos y documentos que obran en el expediente, se evidencia que no es pac\u00edfica la delimitaci\u00f3n gr\u00e1fica que se pretende inscribir, resultando posible o, cuando menos no incontrovertido, que con la inscripci\u00f3n de la representaci\u00f3n gr\u00e1fica aportada se puede alterar la realidad f\u00edsica exterior que se acota con la global descripci\u00f3n registral, pudiendo afectar a los derechos de terceros.<\/p>\n Toda vez que existen dudas que impiden la inscripci\u00f3n de la representaci\u00f3n gr\u00e1fica, lo procedente es la denegaci\u00f3n de dicha inscripci\u00f3n y podr\u00e1 acudirse al expediente de deslinde regulado en el art. 200 LH<\/a>, sin perjuicio de poder acudir al juicio declarativo correspondiente (cfr. art. 198 LH<\/a>).\u00a0(VEJ)<\/p>\n Resoluci\u00f3n de 16 de mayo de 2024, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la calificaci\u00f3n de la registradora de la propiedad de Tarazona, por la que deniega la inscripci\u00f3n de una escritura de manifestaci\u00f3n y aceptaci\u00f3n de herencia<\/p>\n Resumen<\/strong>: En caso de divisi\u00f3n por debajo de la UMC el registrador debe hacer al servicio auton\u00f3mico competente la comunicaci\u00f3n del art. 80 RD1993\/97, aunque exista licencia y cerrar el registro si la Resoluci\u00f3n es negativa, sin perjuicio de que dicha resoluci\u00f3n pueda ser objeto de recurso por los cauces de los actos administrativos y obtenerse en su caso anotaci\u00f3n preventiva.<\/span><\/p>\n Se plantea la posibilidad de inscribir una divisi\u00f3n de una finca r\u00fastica en tres, divisi\u00f3n que cuenta con licencia municipal, pero que son inferiores a la UMC. Habi\u00e9ndose solicitado informe al Gobierno de Arag\u00f3n a los efectos del art\u00edculo\u00a080 del Real Decreto\u00a01093\/1997, se opuso por ser la superficie de las parcelas inferiores a la unidad m\u00ednima de cultivo establecida por la Ley 6\/2023 de Arag\u00f3n. La registradora no inscribi\u00f3 la divisi\u00f3n<\/p>\n Los recurrentes argumentan que hab\u00edan iniciado el procedimiento con anterioridad a la aprobaci\u00f3n de la Ley\u00a06\/2023, por lo que resulta aplicable la normativa anterior conforme a la cual s\u00ed se cumpl\u00eda la superficie de la unidad m\u00ednima de cultivo.<\/p>\n La Direcci\u00f3n General<\/strong> confirma la nota.<\/p>\n En primer lugar y con car\u00e1cter general<\/strong> sostiene que la vulneraci\u00f3n de la normas que establecen la unidad m\u00ednima de cultivo implica una nulidad radical o absoluta\u00a0(art. 24 de la Ley 19\/1995 de Modernizaci\u00f3n de Explotaciones Agrarias<\/a>, en relaci\u00f3n con el art. 6.3 CC<\/a>) que podr\u00eda ser calificable de oficio por el registrador. Pero como depende de circunstancias de hecho \u2013 naturaleza de la finca, cualidad r\u00fastica\u2026- el legislador ha previsto que su apreciaci\u00f3n corresponda al \u00f3rgano competente en materia agraria. Como ha dicho la propia DG (R. de 10 de enero de 2017<\/a>) corresponde al \u00f3rgano auton\u00f3mico competente apreciar si concurren o no las excepciones recogidas en el art 25 de la Ley 19\/1995, de 4 de julio<\/a>, de acuerdo con el procedimiento previsto en el art 80 del RD 1093\/1997, de 4 de julio<\/a>, conforme al cual \u00abcuando se trate de actos de divisi\u00f3n o segregaci\u00f3n de fincas inferiores a la unidad m\u00ednima de cultivo, los registradores de la Propiedad remitir\u00e1n copia de los documentos presentados a la Administraci\u00f3n agraria competente<\/em>, que deber\u00e1 tomar el acuerdo procedente. Si no lo notifica al registrador en el plazo de 4 meses, \u00e9ste practicar\u00e1 la inscripci\u00f3n. Adem\u00e1s, aun cuando exista licencia municipal o declaraci\u00f3n de innecesaridad procede la aplicaci\u00f3n del procedimiento indicado pues el asunto a dilucidar no es urban\u00edstico sino agrario, y carece la Administraci\u00f3n local de competencia(R. 10 de Junio de 2009<\/a>, R. 2 de noviembre de 2012<\/a>\u00a0y\u00a0R. 25 de abril de 2014<\/a>). Corresponder\u00e1, por tanto, a la Administraci\u00f3n agraria apreciar la posible concurrencia de las excepciones a la Ley 19\/1995, sin perjuicio de los recursos que el interesado pueda oponer contra la resoluci\u00f3n administrativa que se dicte, y que permitir\u00e1n, en caso de recurso contencioso-administrativo, la anotaci\u00f3n preventiva en el Registro de la Propiedad.<\/p>\n Ya en cuanto el caso concreto, se plantea el r\u00e9gimen transitorio de la Ley 6\/2023, de 23 de febrero, de protecci\u00f3n y modernizaci\u00f3n de la agricultura social y familiar y del patrimonio agrario de Arag\u00f3n<\/a>, que se public\u00f3 el 13 de mayo de 2023 y entr\u00f3 en vigor el 2 de abril, que ampli\u00f3 la superficie de las UMC. Los recurrentes entienden que no es aplicable porque el procedimiento administrativo se inici\u00f3 antes. La DG considera correcta la actuaci\u00f3n de la registradora, ya que la escritura y la licencia del ayuntamiento son posteriores a la entrada en vigor de la citada Ley; pero respecto a la Resoluci\u00f3n del Servicio de Agricultura, aunque expone las posibles posiciones a adoptar, entiende que en el reducido marco del procedimiento registral del art. 80 del RD 1093\/1997, las alegaciones deben ventilarse ante el \u00f3rgano competente en materia agraria en v\u00eda de recurso administrativo o contencioso administrativo, pudiendo solicitar la anotaci\u00f3n preventiva de su interposici\u00f3n sobre la finca objeto de fraccionamiento. (MN)<\/p>\n Resoluci\u00f3n de 16 de mayo de 2024, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la calificaci\u00f3n negativa del registrador de la propiedad de Noia<\/p>\n Resumen:<\/strong><\/span> El recurso ante la DG solo procede cuando el registrador califica total o parcialmente el titulo presentado, sin que para su resoluci\u00f3n el CD pueda tomar en consideraci\u00f3n documento no presentado ante el registrador sino en sede de recurso. No procede alterar los hechos de una calificaci\u00f3n ni emitir informe sobre una inscripci\u00f3n ya practicada.<\/span><\/p>\n Para la inmatriculaci\u00f3n por v\u00eda del art\u00edculo 205 de la LH se exige acreditar la previa adquisici\u00f3n del transmitente en t\u00edtulo p\u00fablico, as\u00ed como certificaci\u00f3n catastral coincidente, entendi\u00e9ndose por identidad la expresada en la Resoluci\u00f3n de 6 de marzo de 2024.<\/span><\/p>\n Hechos: <\/strong>Mediante escritura presentada a inscripci\u00f3n se solicita la inmatriculaci\u00f3n de ciertas fincas.<\/p>\n El registrador suspende<\/strong> la inscripci\u00f3n del mismo en base a que:<\/p>\n No se acredita la previa adquisici\u00f3n<\/strong> por el transmitente en los t\u00e9rminos exigidos por el art\u00edculo\u00a0205 de la LH.<\/p>\n Respecto de una finca que no tiene certificaci\u00f3n catastral<\/strong> conforme al t\u00edtulo presentado y respecto de otra la certificaci\u00f3n catastral aportada no coincide<\/strong> en cuanto a un lindero fijo, no cumpli\u00e9ndose las exigencias del art\u00edculo\u00a0205 de la LH.<\/p>\n Finalmente al estar todas las fincas situadas en un parque natural<\/strong> y ante las dudas fundadas sobre la coincidencia total o parcial de la finca cuya inmatriculaci\u00f3n se pretende con otra u otras de dominio p\u00fablico que no est\u00e9n inmatriculadas pero que aparecen recogidas en la informaci\u00f3n territorial asociada facilitada por las Administraciones P\u00fablicas, se proceder\u00e1 a notificar tal circunstancia a la entidad u \u00f3rgano competente, en los t\u00e9rminos del citado art\u00edculo para que informe sobre la posible invasi\u00f3n o no del dominio p\u00fablico.<\/p>\n La parte interesada recurre para solicitar la rectificaci\u00f3n del relato f\u00e1ctico contenido en una calificaci\u00f3n, para solicitar la emisi\u00f3n de un informe por parte del registrador recurrido respecto del contenido de otros procedimientos registrales referentes a distintas presentaciones e interesados, as\u00ed como revocar el contenido de la misma.<\/p>\n Resoluci\u00f3n:<\/strong> La Direcci\u00f3n General desestima el recurso y confirma<\/strong> la calificaci\u00f3n impugnada.<\/p>\n Doctrina: <\/strong>En primer lugar reitera, en base los tres primeros p\u00e1rrafos del art\u00edculo\u00a019\u00a0bis <\/a>y 324 de la Ley Hipotecaria<\/a>, que solo cabe interponer recurso ante esta Direcci\u00f3n General cuando el registrador califica negativamente el t\u00edtulo, sea total o parcialmente, a\u00f1adiendo conforme al art\u00edculo\u00a0326<\/a> de la misma que el objeto del expediente de recurso contra calificaciones de registradores de la Propiedad es exclusivamente la determinaci\u00f3n de si la calificaci\u00f3n es o no ajustada a Derecho, y no cualquier otra pretensi\u00f3n de la parte recurrente, como en este caso \u201cla alteraci\u00f3n del relato f\u00e1ctico o la emisi\u00f3n de informes por parte del registrador\u201d.<\/p>\n En segundo lugar, recuerda que no es posible tomar en consideraci\u00f3n informaci\u00f3n o documentos aportados en sede del propio recurso y que el registrador no ha podido tener en cuenta al emitir la calificaci\u00f3n impugnada alabando la correcta la actuaci\u00f3n del registrador de no tener en consideraci\u00f3n \u201clas manifestaciones realizadas por los otorgantes respecto de anteriores t\u00edtulos de adquisici\u00f3n\u201d no presentados, mediante el oportuno t\u00edtulo p\u00fablico, al tiempo de la calificaci\u00f3n.<\/p>\n Por tanto, se pronuncia \u00fanicamente respecto del propio contenido de la calificaci\u00f3n:<\/p>\n Confirma la necesidad de presentar ante el registrador el t\u00edtulo p\u00fablico de la previa adquisici\u00f3n del transmitente en caso de inmatriculaciones conforme a dispuesto en el art\u00edculo\u00a0205 de la Ley Hipotecaria<\/a>.<\/p>\n Y por \u00faltimo, expone que la legislaci\u00f3n aplicable impone que en todo caso, y con independencia del medio inmatriculador utilizado, para cuando acceda por primera vez una finca al Registro es necesaria la aportaci\u00f3n de una certificaci\u00f3n catastral descriptiva y gr\u00e1fica<\/strong> en t\u00e9rminos totalmente coincidentes con la descripci\u00f3n que se ha incorporada al t\u00edtulo inmatriculador y que tal identidad \u201cdebe extenderse \u00fanicamente a la ubicaci\u00f3n<\/strong>, la fijaci\u00f3n de linderos<\/strong> y per\u00edmetro<\/strong> de la parcela registral y catastral, descartando as\u00ed construcciones o edificaciones existentes sobre la misma\u201d.<\/p>\n Comentario<\/strong>: La resoluci\u00f3n de la DG en cuanto al fondo del problema planteado es clara y se limita a reiterar su doctrina en materia de inmatriculaciones al amparo del art\u00edculo 205 de la Ley Hipotecaria.<\/p>\n Lo que ocurre es que el t\u00edtulo presentado y la acreditaci\u00f3n de la previa adquisici\u00f3n es un peque\u00f1o galimat\u00edas que es lo que lleva a los interesados a pedir una alteraci\u00f3n de los hechos consignados por el registrador en su nota de calificaci\u00f3n, y a pedirle un informe sobre c\u00f3mo se han podido practicar inmatriculaciones similares a las ahora solicitadas. L\u00f3gicamente ambas pretensiones son rechazadas, pues los hechos son los hechos y no la visi\u00f3n que el interesado tiene de ellos complet\u00e1ndolos a su gusto, y cualquier inscripci\u00f3n ya practicada est\u00e1 bajo la salvaguarda de los Tribunales y ser\u00e1 en esa sede donde se podr\u00e1 discutir si estuvo o no bien realizada.(MGV)<\/p>\n Resoluci\u00f3n de 16 de mayo de 2024, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n del registrador de la propiedad de Las Palmas de Gran Canaria n.\u00ba 4, por la que se deniega la inscripci\u00f3n de una rectificaci\u00f3n de superficie y de la georreferenciaci\u00f3n de la finca, una vez tramitado el expediente del art\u00edculo 199 de la Ley Hipotecaria.<\/p>\n Resumen:<\/strong> Un documento privado no inscrito, aportado por un colindante que se opone a la inscripci\u00f3n de una representaci\u00f3n gr\u00e1fica, no tiene la entidad jur\u00eddica suficiente para convertir en contencioso el expediente.<\/span><\/p>\n Hechos:<\/strong> Se solicita la rectificaci\u00f3n de superficie de una finca (disminuci\u00f3n de un 6% de su cabida) y la consiguiente inscripci\u00f3n de una representaci\u00f3n gr\u00e1fica alternativa a la catastral. En la tramitaci\u00f3n del art. 199.2 LH<\/a>, se formula oposici\u00f3n por un colindante, que alega disconformidad con la delimitaci\u00f3n gr\u00e1fica por invadir una parte de su propiedad adquirida en documento privado, lo que justifica mediante la aportaci\u00f3n de una representaci\u00f3n gr\u00e1fica que pone de manifiesto la existencia de un solape entre ambas representaciones.<\/p>\n Calificaci\u00f3n<\/strong>: El registrador de la propiedad deniega la inscripci\u00f3n de la representaci\u00f3n gr\u00e1fica solicitada por albergar dudas sobre la titularidad de la porci\u00f3n de terreno objeto de la intersecci\u00f3n.<\/p>\n Recurso:<\/strong> El recurrente alega que la denegaci\u00f3n no puede basarse en la mera oposici\u00f3n de colindante que no aporta m\u00e1s que un contrato privado del que el registrador deriva un indicio de controversia que le impide culminar el expediente.<\/p>\n Resoluci\u00f3n:<\/strong> La DGSJFP estima el recurso y revoca la nota de calificaci\u00f3n.<\/p>\n Doctrina:<\/strong> La mera oposici\u00f3n de un titular catastral que alega que su inmueble catastral es invadido por la representaci\u00f3n gr\u00e1fica alternativa aportada por el promotor no es por s\u00ed sola motivo suficiente para denegar la inscripci\u00f3n de \u00e9sta, pues, precisamente por ser alternativa a la catastral, necesariamente se produce la invasi\u00f3n parcial del inmueble catastral colindante.<\/p>\n En el presente caso, el colindante no es titular registral de la porci\u00f3n de terreno en cuesti\u00f3n; ni siquiera puede ser considerado como propietario de la misma, puesto que el contrato privado de venta, si bien es t\u00edtulo id\u00f3neo para transmitir el dominio, no lo transmite \u00abper se\u00bb, al ser necesaria la tradici\u00f3n, en cualquiera de las formas previstas en el C\u00f3digo Civil: bien la efectiva entrega de la cosa, bien la ficticia o instrumental, otorgamiento de escritura p\u00fablica.<\/p>\n Por otra parte, el recurrente est\u00e1 protegido por los principios hipotecarios, en particular por los de no oponibilidad de lo no inscrito (consagrado no solo en el art. 32 LH<\/a>, sino tambi\u00e9n en los arts. 606<\/a> y 1473.2\u00ba CC<\/a>), legitimaci\u00f3n registral y fe p\u00fablica registral (art. 34 LH<\/a>).<\/p>\n Por consiguiente, el t\u00edtulo que soporta la alegaci\u00f3n del colindante, al no estar inscrito ni documentado adecuadamente, carece de entidad jur\u00eddica suficiente para convertir en contencioso el expediente y justificar las dudas de identidad del registrador.\u00a0(VEJ)<\/p>\n Resoluci\u00f3n de 16 de mayo de 2024, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n del registrador de la propiedad de Orihuela n.\u00ba 1, por la que se deniega la inscripci\u00f3n de una rectificaci\u00f3n de superficie y de la georreferenciaci\u00f3n de la finca, una vez tramitado el expediente del art\u00edculo 199 de la Ley Hipotecaria.<\/p>\n Resumen:<\/strong> La existencia de un signo aparente de servidumbre que no est\u00e1 inscrita pero que resulta de la descripci\u00f3n registral de la finca y cuya utilidad subsiste, no puede hacerse desaparecer al rectificar dicha descripci\u00f3n y justifica la oposici\u00f3n del colindante.<\/span><\/p>\n Hechos:<\/strong> Se pretende la inscripci\u00f3n de una representaci\u00f3n gr\u00e1fica alternativa a la catastral para rectificar las descripciones registral y catastral con un exceso de cabida superior al 10% de la inscrita. En la tramitaci\u00f3n del art. 199 LH<\/a>, un colindante registral se opone a la inscripci\u00f3n por considerar que la representaci\u00f3n gr\u00e1fica invade terrenos de su propiedad y que los linderos cuya inscripci\u00f3n se pretende son err\u00f3neos (donde dice Este debe decir Oeste y a la inversa); sustentasus alegaciones en un informe t\u00e9cnico en el que se aporta una georreferenciaci\u00f3n de su finca que se solapa con la que es objeto del expediente.<\/p>\n Calificaci\u00f3n<\/strong>: El registrador de la propiedad deniega la inscripci\u00f3n por dudas de identidad basadas en las alegaciones del colindante y en la procedencia de la finca por segregaci\u00f3n. Adem\u00e1s, considera que otras dos fincas resultan invadidas, que los lindes Este y Oeste est\u00e1n intercambiados, que la nueva descripci\u00f3n parece incorporar un ejido (campo com\u00fan de un pueblo que no se labra) que sirve de acceso p\u00fablico a las fincas y que no se hace referencia a una servidumbre de paso.<\/p>\n Recurso:<\/strong> El recurrente alega que la georreferenciaci\u00f3n alternativa aportada respeta los linderos registrales.<\/p>\n Resoluci\u00f3n:<\/strong> La DGSJFP estima parcialmente la nota de calificaci\u00f3n.<\/p>\n Doctrina:<\/strong> La georreferenciaci\u00f3n aportada por el colindante altera los linderos registrales, sin que acredite t\u00edtulo para ello. Esta circunstancia debe ser suficiente para que el registrador desestime las alegaciones del colindante, puesto que no puede alterar la realidad f\u00edsica de la finca con arreglo al contenido del Registro. \u00a0<\/p>\n En cuanto a la titularidad del ejido, la DG considera discutible su naturaleza p\u00fablica, circunstancia que ha sido ratificada t\u00e1citamente por el Ayuntamiento que, habiendo sido notificado, no ha presentado ninguna alegaci\u00f3n. Por otro lado, entiende que en la descripci\u00f3n registral de la finca objeto del expediente se puede considerar comprendido dicho ejido.<\/p>\n Por lo que se refiere a la servidumbre de paso a favor del colindante, no est\u00e1 inscrita en la finca del promotor. Para la DG, estamos posiblemente ante un signo aparente de servidumbre entre dos fincas pertenecientes a un mismo propietario, puesto que en la descripci\u00f3n se hace referencia a una vereda de acceso \u201chasta llegar a la otra finca del vendedor\u201d. Estando subsistente el signo aparente y la relaci\u00f3n de servicio y no habiendo hecho declaraci\u00f3n en contrario cuando adquiri\u00f3 la finca, su titular registral no puede suprimir ahora la existencia de ese signo aparente de servidumbre, constituida t\u00e1citamente, por lo que la inscripci\u00f3n debe denegarse por este motivo.<\/p>\n En cambio, no son atendibles las alegaciones del colindante de que la superficie de su finca no ha sido modificada desde su creaci\u00f3n (pues esta es anterior a la ley 13\/2015, por lo que puede haber una cierta imprecisi\u00f3n a la hora de determinar la coincidencia de la representaci\u00f3n gr\u00e1fica aportada con fincas inmatriculadas con anterioridad a dicha norma) o de que se invade una finca anexa a la suya de la que no existe constancia registral ni catastral (por lo que la mera oposici\u00f3n no puede evidenciar la existencia de una controversia).<\/p>\n Finalmente, s\u00ed justifica la denegaci\u00f3n de la inscripci\u00f3n el error cometido con los lindes Este y Oeste. (VEJ).<\/p>\n <\/p>\n<\/div>\n<\/a> Resoluci\u00f3n de 16 de mayo de 2024, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n extendida por la registradora mercantil de bienes muebles III de Pontevedra, por la que se rechaza el dep\u00f3sito de cuentas de una sociedad correspondiente al ejercicio 2022 (JAGV)<\/p>\n Resumen<\/strong>: No pueden admitirse a dep\u00f3sito las cuentas de una sociedad, si el informe de auditor\u00eda a solicitud de la minor\u00eda es de fecha posterior a la de la celebraci\u00f3n de la junta que aprueba las cuentas anuales a depositar.<\/span><\/p>\n Hechos<\/strong>: Se solicita un dep\u00f3sito de cuentas de una sociedad concurriendo las siguientes circunstancias:<\/p>\n — fecha de la junta: 1 de agosto de 2023<\/strong>;<\/p>\n — tipo de junta: universal, aunque despu\u00e9s se dice que fue convocada<\/strong>;<\/p>\n — adopci\u00f3n de acuerdos: por el 62,5 del capital social;<\/p>\n — se acompa\u00f1a informe de auditor\u00eda de 10 de octubre de 2023<\/strong>.<\/p>\n El registrador suspende el dep\u00f3sito pues dado que el informe de auditor\u00eda es posterior a la fecha de la junta, es evidente que las cuentas se han aprobado sin el informe de auditor\u00eda; es necesario por tanto que las cuentas deben aprobarse nuevamente junto al citado informe de auditor\u00eda. (Arts. 93, 272, 279 y 280 T.R.L.S.C., Art. 3.1.e) de la TRLA; arts. 6, 58, 366 y 368 del R.R.M., y Resoluciones de la D.G.R.N. 28 de octubre de 2005, 25 de mayo de 2009, 23 de abril de 2012 y 24 de marzo de 2017.)<\/p>\n El interesado recurre: en esencia alega que la auditor\u00eda es resultado de una petici\u00f3n del socio minoritario el cual tambi\u00e9n solicit\u00f3 convocatoria de junta y que por ello se convoc\u00f3 junta que aprob\u00f3 las cuentas antes<\/strong> de recibirse el informe del auditor.<\/p>\n Resoluci\u00f3n<\/strong>: Se confirma<\/strong> la nota de calificaci\u00f3n.<\/p>\n Doctrina<\/strong>: La resoluci\u00f3n es una reiteraci\u00f3n de diversa doctrina de la DG sobre todas las cuestiones planteadas: As\u00ed<\/p>\n — si existe obligaci\u00f3n de auditor\u00eda, sea por el motivo que sea, no puede efectuarse el dep\u00f3sito sin el pertinente informe;<\/p>\n — la ausencia en la convocatoria de la junta del derecho de los socios a solicitar el informe de auditor\u00eda determina en principio su nulidad;<\/p>\n — la ausencia del derecho de informaci\u00f3n afecta a la totalidad de la convocatoria;<\/p>\n — el derecho a solicitar auditor\u00eda o a solicitar convocatoria de junta son derechos individuales cuyo ejercicio no puede estar condicionado rec\u00edprocamente;<\/p>\n — si el informe no est\u00e1 a la fecha de la celebraci\u00f3n de la junta, el acuerdo de aprobaci\u00f3n por mayor\u00eda de los socios es nulo de pleno derecho lo que impide su dep\u00f3sito;<\/p>\n — el hecho de que la acci\u00f3n de impugnaci\u00f3n haya caducado no hace v\u00e1lidos los acuerdos tachados de nulos, simplemente los hace inatacables en v\u00eda de impugnaci\u00f3n;<\/p>\n \u00a0— el transcurso del tiempo no transforma lo nulo en v\u00e1lido ni siquiera cuando el acto accede al Registro Mercantil.<\/p>\n Comentario<\/strong>: El supuesto de hecho es tan claro que incluso nos parecen excesivas las 10 p\u00e1ginas de bolet\u00edn dedicadas a su resoluci\u00f3n: si se trata de junta convocada y los acuerdos no lo son por unanimidad, la fecha del informe de auditor\u00eda no puede ser posterior a la fecha de la junta pues ello evidencia que los minoritarios, a la ahora de aprobaci\u00f3n de las cuentas, no lo tuvieron a su disposici\u00f3n infringi\u00e9ndose su derecho de informaci\u00f3n. Y ello es as\u00ed, aunque el informe de auditor\u00eda lo sea sin tacha, es decir informe favorable, o haya transcurrido el plazo para impugnar los acuerdos sociales. Ahora bien, en juntas universales y con acuerdos por unanimidad la fecha del informe del auditor, si fuera necesario, nos parece que no debe afectar al dep\u00f3sito de las cuentas, siempre claro est\u00e1 que se acompa\u00f1e al dep\u00f3sito las cuentas el informe de auditor\u00eda, aunque en estos casos quiz\u00e1s sea aconsejable que en el seno de la junta se ponga en conocimiento de los socios el que el informe de auditor\u00eda est\u00e1 pendiente de terminaci\u00f3n. Es decir que, si la junta hubiera sido universal, como se dice al principio de los hechos, la aceptaci\u00f3n de su celebraci\u00f3n y de su orden del d\u00eda por todos los socios, sana cualquier vicio derivado de la falta o ausencia del derecho de informaci\u00f3n, pues todos han aceptado la celebraci\u00f3n de dicha junta pese a la falta de informaci\u00f3n, y en este caso, a la falta del informe del auditor. JAGV.<\/p>\n TITULARES DE RESOLUCIONES DESDE 2015: PROPIEDAD<\/a> – MERCANTIL<\/a> – BIENES MUEBLES<\/a><\/span><\/strong><\/p>\nIR A\u00a0\u00a1NO TE LO PIERDAS!<\/em> DE JUNIO<\/strong><\/a><\/h2>\n<\/a>
VALORACI\u00d3N DE LAS RESOLUCIONES POR SU IMPORTANCIA:<\/strong><\/span><\/h6>\n
RESOLUCIONES PROPIEDAD<\/span><\/h6>\n<\/a>
<\/a>237.* INSCRIPCI\u00d3N DE REPRESENTACI\u00d3N GR\u00c1FICA CATASTRAL. OPOSICI\u00d3N DE COLINDANTES Y DE LA ADMINISTRACI\u00d3N<\/span><\/strong><\/h6>\n
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<\/a>238.* UMC. DIVISI\u00d3N DE FINCA R\u00daSTICA. DERECHO TRANSITORIO DE LA LEY ARAGONESA 6\/2023<\/span><\/strong><\/h6>\n
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<\/a>239.** OBJETO DEL RECURSO: DETERMINAR SI LA CALIFICACI\u00d3N ES O NO AJUSTADA A DERECHO. RELATO F\u00c1CTICO.<\/span><\/strong><\/h6>\n
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<\/a>240.*** INSCRIPCI\u00d3N DE REPRESENTACI\u00d3N GR\u00c1FICA ALTERNATIVA. OPOSICI\u00d3N DE COLINDANTE BASADA EN DOCUMENTO PRIVADO NO INSCRITO<\/strong><\/span><\/h6>\n
\n
<\/a>241.** RECTIFICACI\u00d3N DE DESCRIPCI\u00d3N. OPOSICI\u00d3N DE COLINDANTE BASADA EN LA EXISTENCIA DE UNA SERVIDUMBRE APARENTE.<\/strong><\/span><\/h6>\n
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RESOLUCIONES MERCANTIL<\/span><\/h6>\n<\/a>
<\/a>242.** DEP\u00d3SITO DE CUENTAS. APROBACI\u00d3N DE LAS CUENTAS EN JUNTA CONVOCADA ANTERIOR A INFORME DE AUDITOR. DERECHO DE INFORMACI\u00d3N.<\/span><\/strong><\/h6>\n
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ENLACES:<\/span><\/h6>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n
IR A\u00a0\u00a1NO TE LO PIERDAS!<\/em> DE JUNIO<\/strong><\/a><\/h2>\n