2\u00aa Parte: <\/strong>RESOLUCIONES DGSJFP:<\/strong><\/span><\/h2>\nPROPIEDAD<\/strong><\/a><\/span><\/p>\nMERCANTIL<\/a><\/strong><\/span><\/p>\nRESOLUCIONES POR MESES<\/a> y POR TITULARES PARA BUSCAR<\/a><\/span><\/strong><\/p>\nIr al INFORME OCTUBRE (Secciones I y II del BOE)<\/span><\/strong><\/a><\/p>\nIR A\u00a0\u00a1NO TE LO PIERDAS!<\/em> DE OCTUBRE<\/strong><\/a><\/h2>\n<\/a>VALORACI\u00d3N DE LAS RESOLUCIONES POR SU IMPORTANCIA:<\/strong><\/span><\/h6>\nSe van a seguir estos criterios a juicio\u00a0de las personas que las resumen:<\/strong><\/p>\n() <\/strong>Reiterativa o de escas\u00edsimo inter\u00e9s<\/p>\n* <\/strong>Poco inter\u00e9s o muy del caso concreto<\/p>\n** <\/strong>Interesante (categor\u00eda est\u00e1ndar)<\/p>\n*** <\/strong>Muy interesante.<\/p>\n\u21d2\u21d2\u21d2<\/strong> Imprescindible<\/p>\n <\/p>\n<\/a>RESOLUCIONES PROPIEDAD<\/span><\/h6>\n<\/a><\/a>372.*** PROPIEDAD HORIZONTAL TUMBADA. DERECHO DE VUELO. AGRUPACI\u00d3N, OBRA NUEVA. SEGREGACI\u00d3N<\/span><\/h6>\nResoluci\u00f3n de 10 de junio de 2024, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Monforte de Lemos-Quiroga a inscribir una escritura de pacto de mejora con entrega de bienes, agrupaci\u00f3n, declaraci\u00f3n de obra nueva, divisi\u00f3n horizontal y extinci\u00f3n de condominio.<\/span><\/p>\nResumen:<\/strong> En los supuestos de divisi\u00f3n o segregaci\u00f3n de fincas, la exigencia de licencia o autorizaci\u00f3n administrativa vendr\u00e1 determinada por la ley aplicable. Trat\u00e1ndose de complejos inmobiliarios la exigencia de autorizaci\u00f3n administrativa viene impuesta por la legislaci\u00f3n del Estado.<\/span><\/p>\nHechos<\/strong>: se presenta escritura en la que se agrupan dos fincas, se declara una obra nueva sobre \u00e9stas y se procede a su divisi\u00f3n horizontal en cinco elementos consistentes en: una vivienda en la planta baja de la edificaci\u00f3n principal; una vivienda en la planta primera de la edificaci\u00f3n principal; un derecho de vuelo sobre una \u00abedificaci\u00f3n de uso com\u00fan\u00bb, consistente en el cobertizo para almac\u00e9n, y dos parcelas denominas P2 y P3, con una superficie de\u00a030 y\u00a035 centi\u00e1reas cada una.<\/p>\nLa registradora suspende la inscripci\u00f3n<\/strong> porque aprecia los siguientes defectos:<\/p>\n1\u00ba) Los elementos n\u00fameros\u00a03, 4 y\u00a05 (el derecho de vuelo y las dos parcelas P2 y P3) no re\u00fanen los requisitos para que puedan ser configurados como elementos privativos de la propiedad horizontal.<\/p>\n
2\u00ba) El derecho de vuelo no re\u00fane los elementos esenciales configuradores del mismo y no puede pertenecer al propietario del suelo.<\/p>\n
3\u00ba) Es necesario aportar licencia de segregaci\u00f3n respecto de las dos parcelas se\u00f1aladas como parcelas P2 y P3, y,<\/p>\n
4\u00ba) Los estatutos de la divisi\u00f3n horizontal son incongruentes con la configuraci\u00f3n de los distintos elementos privativos, puesto que, por un lado se declara como elemento com\u00fan \u00abel solar sobre el que se ubica el edificio y la parte del solar que rodea el edificio\u00bb, cuando parte del mismo ha sido configurado como elemento independiente y, por otro, se faculta a los propietarios para desvincular las \u00abedificaciones destinadas a almac\u00e9n anejas privativas a vivienda\u00bb, siendo as\u00ed que no hay ninguna vivienda que tenga como anejo un almac\u00e9n.<\/p>\n
La Direcci\u00f3n estima parcialmente el recurso<\/strong>, en cuanto a la posibilidad de configurar como elementos privativos de la propiedad horizontal las parcelas P2 y P3 y en cuanto a la inexistencia de incongruencia en los estatutos, y desestimarlo en los restantes extremos.<\/p>\nI. SOBRE EL DERECHO DE VUELO.<\/p>\n
De los art\u00edculos 396 CC y 3 LPH resulta que \u00fanicamente los pisos, locales o espacios de un edificio suficientemente delimitados y susceptibles de aprovechamiento independiente pueden constituir elementos privativos de una divisi\u00f3n horizontal. Por lo tanto, un derecho real, como el derecho, de vuelo en ning\u00fan caso cumple con dichas exigencias, aunque se constituya sobre elemento com\u00fan.<\/p>\n
a) Concepto<\/u>.<\/p>\n
El derecho de vuelo es,<\/p>\n
1) Un derecho real sobre cosa ajena, con vocaci\u00f3n de dominio, por el que su titular tiene la facultad de elevar una o varias plantas o de realizar construcciones bajo el suelo, adquiriendo, una vez ejercitado, la propiedad de lo construido.<\/p>\n
2) Es un derecho de car\u00e1cter siempre urbano que no lleva consigo el deslinde de la propiedad del suelo y la del edificio, al contrario de lo que ocurre en el derecho de superficie. En el derecho de vuelo, la nueva planta construida se integra en un r\u00e9gimen de propiedad horizontal, de modo que el due\u00f1o de dicha planta es copropietario del suelo, al considerarse \u00e9ste un elemento com\u00fan.<\/p>\n
b) Regulaci\u00f3n<\/u>.<\/p>\n
Tiene su regulaci\u00f3n en el art\u00edculo\u00a016.2 RH<\/a>, que tras la reforma de\u00a04 de septiembre de\u00a01998 (y la anulaci\u00f3n de los apartados \u00abb)\u00bb y \u00abc\u00bb por la Sentencia del Tribunal Supremo de\u00a031 de enero de\u00a02001), dispone:<\/p>\n\u00a0\u00abEl derecho de elevar una o m\u00e1s plantas sobre un edificio o el de realizar construcciones bajo su suelo, haciendo suyas las edificaciones resultantes, que, sin constituir derecho de superficie, se reserve el propietario en caso de enajenaci\u00f3n de todo o parte de la finca o transmita a un tercero, ser\u00e1 inscribible conforme a las normas del apartado\u00a03 del art\u00edculo\u00a08 de la Ley. En la inscripci\u00f3n se har\u00e1 constar: a) Las cuotas que hayan de corresponder a las nuevas plantas en los elementos y gastos comunes o las normas para su establecimiento. d) Las normas de r\u00e9gimen de comunidad, si se se\u00f1alaren, para el caso de hacer la construcci\u00f3n\u00bb.<\/em><\/p>\nc) Requisitos<\/u> (ver de\u00a026 de julio y\u00a029 de agosto de\u00a02023<\/a>)<\/p>\n1. Es necesario establecer un plazo m\u00e1ximo de ejercicio del derecho de vuelo, pues, si bien el plazo no es una exigencia del art\u00edculo 16.2 del Reglamento Hipotecario, resulta sustancial tanto para una perfecta delimitaci\u00f3n del derecho real que se constituye como por la necesidad de observar y respetar las normas estructurales del estatuto jur\u00eddico de los bienes.<\/p>\n
2. El derecho de vuelo no puede pertenecer al propietario del suelo. De lo contrario, se tratar\u00eda de una simple facultad del dominio. Por tanto, el derecho de vuelo s\u00f3lo puede nacer por transmisi\u00f3n a un tercero o por su reserva al tiempo de enajenar el edificio o parte de \u00e9l, seg\u00fan la reiterada doctrina de este Centro Directivo.<\/p>\n
En una primera fase, el titular tiene derecho a construir una o m\u00e1s plantas dentro de las limitaciones urban\u00edsticas. En la segunda fase, el titular adquiere la propiedad de lo construido y no hay duda de que es \u00e9ste es un derecho perpetuo.<\/p>\n
Si el edificio no estaba constituido en r\u00e9gimen de propiedad horizontal, deber\u00e1 constituirse. Si lo estaba, se fijar\u00e1n las nuevas cuotas por unanimidad al ser una modificaci\u00f3n del t\u00edtulo constitutivo, aunque el Centro Directivo ha permitido la cl\u00e1usula estatutaria por la que el propietario, antes de la enajenaci\u00f3n de los diferentes pisos o locales, se reservase el derecho a elevar plantas en un tiempo determinado, expresando que las cuotas ser\u00edan proporcionales a su extensi\u00f3n y fijadas por el titular del derecho en su d\u00eda, pudiendo alterar las de las dem\u00e1s.<\/p>\n
3. Para la constituci\u00f3n del derecho de vuelo, ha de determinarse el n\u00famero de plantas, plazo de ejercicio, cuotas de nuevos elementos, y dem\u00e1s requisitos exigidos.<\/p>\n
II. SOBRE LA PROPIEDAD HORIZONTAL TUMBADA.<\/p>\n
Con la expresi\u00f3n \u00abpropiedad horizontal tumbada\u00bb, se alude a que la separaci\u00f3n entre los elementos privativos se da, no por planos paralelos al suelo, sino perpendiculares a \u00e9l.<\/p>\n
La propiedad horizontal tumbada suele englobar dos supuestos distintos:<\/p>\n
1\u00ba) Los Complejos Inmobiliarios Privados, que no tienen la naturaleza de propiedad horizontal propiamente dicha, aunque s\u00ed les es de aplicaci\u00f3n el r\u00e9gimen de la Ley de Propiedad Horizontal ( art\u00edculo\u00a024 de la LPH ): est\u00e1n integrados por parcelas independientes (el suelo y el vuelo es privativo), y s\u00f3lo tienen en com\u00fan los elementos accesorios (viales, instalaciones, servicios, etc.), vinculados \u201cob rem\u201d.<\/p>\n
En los complejos inmobiliarios se produce la formaci\u00f3n de fincas, que pasan a ser elementos privativos, en cuanto crean nuevos espacios del suelo objeto de propiedad totalmente separada, a las que se vincula en comunidad ob rem otros elementos.<\/p>\n
2\u00ba) La Propiedad Horizontal Tumbada propiamente dicha, que s\u00ed que tiene la naturaleza y es una verdadera propiedad horizontal (aunque tumbada, pues los planos de divisi\u00f3n de las fincas son verticales, y no horizontales), porque todas las fincas mantienen en com\u00fan el suelo, vuelo y la unidad de la finca.<\/p>\n
En la propiedad horizontal propiamente dicha, aunque sea tumbada, desde el momento en que mantiene la unidad jur\u00eddica de la finca que le sirve de soporte, no hay divisi\u00f3n o fraccionamiento jur\u00eddico del terreno o suelo, ni derecho privativo alguno sobre el mismo, pues el suelo sobre el que se asienta el inmueble es com\u00fan en su totalidad.<\/p>\n
Sin embargo, la propiedad horizontal tumbada puede encubrir<\/strong> en algunos casos situaciones de fraude, pues bajo la apariencia formal de una propiedad horizontal tumbada se pueden esconder aut\u00e9nticas segregaciones o divisiones de terreno<\/strong>, proscritas por la ley. En cualquier caso, lo relevante es que, en los reg\u00edmenes de propiedad horizontal tumbada, el suelo permanece com\u00fan.<\/p>\n(Ver sentencia n\u00famero\u00a0166\/2016, de\u00a018 marzo, de la Secci\u00f3n Novena de la Audiencia Provincial de Madrid y sentencia de la Audiencia Provincial de Alicante de\u00a021 de diciembre de\u00a02012).<\/p>\n
III. SOBRE LA NECESIDAD DE LICENCIA DE SEGREGACI\u00d3N.<\/p>\n
Del art\u00edculo\u00a026 del TRLS<\/a> resulta la exigencia de la preceptiva licencia urban\u00edstica, a efectos de inscripci\u00f3n, para los actos de parcelaci\u00f3n, divisi\u00f3n o segregaci\u00f3n o aquellos que puedan considerarse legalmente equiparados que pretendan acceder al Registro de la Propiedad.<\/p>\nEs doctrina registral reiterada (ver Resoluci\u00f3n de\u00a03 de junio de\u00a02019<\/a>), que, como regla general:<\/p>\n1\u00ba. No se precisar\u00e1 la aportaci\u00f3n de licencia para la propiedad horizontal cuando la misma se ajuste a la licencia de obras que autorice la construcci\u00f3n de las edificaciones.<\/p>\n
2\u00ba. Tampoco se precisa la aportaci\u00f3n de licencia de la propiedad horizontal cuando la misma no provoque un incremento de elementos privativos respecto de los que consten en la previa declaraci\u00f3n de la obra nueva.<\/p>\n
3\u00ba. La Direcci\u00f3n ha sostenido la aplicaci\u00f3n anal\u00f3gica, aunque con matices, del art\u00edculo\u00a028.4 TRLS<\/a> a aquellos supuestos en que ya no proceda adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urban\u00edstica que impliquen su demolici\u00f3n, por haber transcurrido los plazos de prescripci\u00f3n correspondientes.<\/p>\nDe acuerdo con el cuadro normativo expuesto:<\/p>\n
1\u00ba. En los supuestos de divisi\u00f3n o segregaci\u00f3n de fincas, de acuerdo con el art\u00edculo\u00a026.1 TRLS<\/a>, la exigencia de licencia o autorizaci\u00f3n administrativa vendr\u00e1 determinada por la ley aplicable.<\/p>\n2\u00ba. Trat\u00e1ndose de complejos inmobiliarios del art\u00edculo\u00a026.6<\/a> del citado texto refundido, as\u00ed como en los supuestos regulados en el art\u00edculo\u00a010 LPH<\/a>, la exigencia de autorizaci\u00f3n administrativa viene impuesta por la legislaci\u00f3n del Estado, como se deduce de la disposici\u00f3n final decimonovena de la Ley 8\/2013 y la disposici\u00f3n final segunda del Real Decreto Legislativo 7\/2015. (ER)<\/p>\n\n- PDF (BOE-A-2024-20520 – 19\u00a0p\u00e1gs.\u00a0– 290\u00a0KB)<\/a> Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/a>
<\/a>373.** EXPEDIENTE ART. 199 LH. OPOSICI\u00d3N DE AYUNTAMIENTO. FINCA PROCEDENTE DE PARCELACI\u00d3N<\/span><\/h6>\nResoluci\u00f3n de 10 de julio de 2024, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra nota de calificaci\u00f3n del registrador de la propiedad de Mah\u00f3n, por la que se deniega la inscripci\u00f3n de la georreferenciaci\u00f3n de una finca, con la consiguiente rectificaci\u00f3n de superficie, una vez tramitado el expediente del art\u00edculo 199 de la Ley Hipotecaria<\/p>\n
Resumen:<\/strong> Pese a que no se pueda concluir la naturaleza p\u00fablica de un camino, el Ayuntamiento puede oponerse en el seno del expediente del art. 199. La rectificaci\u00f3n de descripci\u00f3n de una finca procedente de parcelaci\u00f3n requiere que se tramite el procedimiento administrativo correspondiente.<\/span><\/p>\nHechos<\/strong>: Se solicita la rectificaci\u00f3n de descripci\u00f3n de una finca y de su georreferenciaci\u00f3n, que mide seg\u00fan Registro 600 m2, seg\u00fan consta en el plano de parcelaci\u00f3n, y ahora se dice que mide 1.057 m2, seg\u00fan Catastro. En la tramitaci\u00f3n del art. 199 LH<\/a>, el Ayuntamiento se opone alegando invasi\u00f3n de un paso peatonal cuya naturaleza p\u00fablica o privada no puede concluir, pero que figura en el plano de parcelaci\u00f3n y en la descripci\u00f3n de la finca.<\/p>\nCalificaci\u00f3n:<\/strong> El registrador de la propiedad deniega la inscripci\u00f3n por considerar controvertida la propiedad del paso peatonal en cuesti\u00f3n.<\/p>\nRecurso:<\/strong> El interesado alega que el Ayuntamiento se hab\u00eda mostrado conforme con la configuraci\u00f3n de la parcela catastral, que resultaba, adem\u00e1s, de un informe t\u00e9cnico del que tambi\u00e9n dispuso el Ayuntamiento en las actuaciones de concesi\u00f3n de la licencia de obras, raz\u00f3n por la cual considera que la calificaci\u00f3n registral no est\u00e1 motivada suficientemente.<\/p>\nResoluci\u00f3n<\/strong>: La DGSJFP desestima el recurso y confirma la nota de calificaci\u00f3n.<\/p>\nDoctrina: Conforme al art. 199, el registrador debe rechazar la inscripci\u00f3n si tiene dudas fundadas acerca de que la representaci\u00f3n gr\u00e1fica que se pretende inscribir invade alguna finca colindante. En este caso, la oposici\u00f3n del Ayuntamiento, alegando que la finca est\u00e1 cruzada por un paso peatonal que no pertenece a la finca en cuesti\u00f3n, es suficiente para considerar la existencia de una controversia sobre dicho camino, sin que sea \u00f3bice para ello el hecho de que el camino no est\u00e9 deslindado, pues para admitir la oposici\u00f3n del Ayuntamiento no es precisa una absoluta certeza acerca del car\u00e1cter p\u00fablico del camino, puesto que la ausencia de deslinde no es obst\u00e1culo para que puedan existir dudas de que la finca cuya representaci\u00f3n georreferenciada se pretende inscribir pueda invadir el dominio p\u00fablico, si del conjunto de circunstancias concurrentes cabe colegir una duda fundada de posible invasi\u00f3n.<\/p>\n
Adem\u00e1s, cuando la finca procede de una parcelaci\u00f3n urban\u00edstica, la rectificaci\u00f3n de su descripci\u00f3n requiere la rectificaci\u00f3n del t\u00edtulo original o la previa tramitaci\u00f3n del procedimiento administrativo correspondiente, puesto que la inscripci\u00f3n de la georreferenciaci\u00f3n aportada al expediente significar\u00eda inscribir una reordenaci\u00f3n del territorio distinta de la que fij\u00f3 la parcelaci\u00f3n originaria, que est\u00e1 bajo la salvaguardia de los tribunales. (VEJ)<\/p>\n
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<\/a>374.** SOLICITUD DE CANCELACI\u00d3N DE FIDEICOMISO INSCRITO POR ERROR DE CONCEPTO<\/span><\/h6>\nResoluci\u00f3n de 22 de julio de 2024, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la calificaci\u00f3n de la registradora de la propiedad de Utrera n.\u00ba 2, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de una instancia solicitando la rectificaci\u00f3n de un asiento del Registro y cancelaci\u00f3n de un gravamen fideicomisario<\/p>\n
Resumen:<\/strong><\/span> La rectificaci\u00f3n de un error de concepto que resulta de los asientos del registro, cuando el registrador no preste su consentimiento a la rectificaci\u00f3n, requiere que conste el consentimiento<\/strong> de todos los titulares de derechos inscritos o anotados que puedan verse perjudicados o, en su defecto, deber\u00e1 acudirse a un procedimiento judicial<\/strong> entablado con quien no preste su consentimiento a la rectificaci\u00f3n.<\/span><\/p>\nHechos: <\/strong>Mediante instancia<\/strong> se solicita la rectificaci\u00f3n por error de concepto de unas inscripciones y la cancelaci\u00f3n<\/strong> de un fideicomiso inscrito, siendo que concurren los hechos y circunstancias relevantes siguientes:<\/p>\n\u2013\u2002el causante fallece en estado de casado y dejando tres hijos (\u2013do\u00f1a P., do\u00f1a D. y don C.)\u2013; en su testamento, ordena diversos legados a favor de su esposa e hijos e instituye herederos en el resto a sus tres hijos por partes iguales.<\/p>\n
\u2013\u2002Su esposa, fallece con posterioridad, en estado de viuda y dejando los tres citados hijos \u2013do\u00f1a P., do\u00f1a D. y don C. \u2013; en su testamento, dispone en lo que a nosotros nos interesa lo siguiente:<\/p>\n
Prelega a su citado hijo Don C. todos los derechos que le correspondan a la testadora sobre las dos fincas r\u00fasticas sitas en el t\u00e9rmino municipal de Lebrija (\u2026) El legatario ser\u00e1 sustituido vulgarmente por sus descendientes, si los tuviere, y en su defecto por su citada hija Do\u00f1a D. fiduciariamente, siendo sustituida la legataria fiduciaria Do\u00f1a D. fideicomisariamente a su fallecimiento, por su hermana Do\u00f1a P., y esta sustituida fiduciariamente, a partes iguales, por sus dos nietos, hijos de su hija Do\u00f1a P. Su citada hija Do\u00f1a D. ser\u00e1 sustituida vulgarmente por su hermana Do\u00f1a P., y esta a su vez, por sus dos hijos y estos a su vez por sus descendientes. En el supuesto de ser llamada por sustituci\u00f3n vulgar Do\u00f1a P, el legado lo ser\u00e1 en concepto de fiduciaria, siendo fideicomisarios sus dos citados hijos, y en defecto de ellos sus respectivos descendientes.<\/p>\n
\u2013\u2002mediante escritura se formaliza la entrega de legados, adici\u00f3n, aceptaci\u00f3n y adjudicaci\u00f3n de las herencias causadas por los c\u00f3nyuges En ella, se adjudican las fincas\u00a0respecto de las que se solicita la rectificaci\u00f3n a favor de don C. sin limitaci\u00f3n alguna.<\/p>\n
\u2013\u2002en el Registro causan inscripci\u00f3n ambas fincas, en los siguientes t\u00e9rminos: \u201cEn su virtud, inscribo a favor de Don C. soltero, el pleno dominio de esta finca por t\u00edtulo de legado, gravada una mitad indivisa de la misma con la sustituci\u00f3n fideicomisaria antes citada\u201d.<\/p>\n
La registradora<\/strong> se\u00f1ala que se interpreta que don C. en caso de no ser sustituido vulgarmente por sus descendientes, lo ser\u00e1 por la hija de la testadora- do\u00f1a D.- fideicomisariamente, siendo sustituida la legataria fiduciaria fideicomisariamente a su fallecimiento por su hermana, do\u00f1a P. y \u00e9sta sustituida fiduciariamente, a partes iguales, por sus dos nietos, y esos, a su vez, por sus descendientes; y que en el supuesto de ser llamada por sustituci\u00f3n vulgar do\u00f1a P. el legado ser\u00e1 en concepto de fiduciaria, siendo fideicomisarios sus dos citados hijos y en defecto de ellos, sus respectivos descendientes.<\/p>\nPara cancelar el gravamen fideicomisario que\u00a0grava cada una de las mitades indivisas de las fincas legadas, es necesario el consentimiento expreso de do\u00f1a D. y do\u00f1a P.<\/p>\n
El recurrente<\/strong> alega:<\/p>\n— que el legatario tiene dos hijos que no van a suceder por sustituci\u00f3n puesto que \u00e9l ha aceptado el legado;<\/p>\n
— que la testadora ha impuesto un orden por lo que sucediendo el primer llamado no ha lugar a otra disquisici\u00f3n;<\/p>\n
— que no se trata de modificar la inscripci\u00f3n sino de dejar clara la verdadera naturaleza y eficacia de la sustituci\u00f3n inscrita.<\/p>\n
Resoluci\u00f3n: <\/strong>La Direcci\u00f3n General estima parcialmente el recurso, en\u00a0cuanto a la interpretaci\u00f3n de la disposici\u00f3n testamentaria, y lo desestima en cuanto a la rectificaci\u00f3n del asiento y cancelaci\u00f3n de la carga fideicomisaria.<\/p>\nDoctrina: <\/strong>Nuestro CD analiza la disposici\u00f3n testamentaria en el conjunto del testamento llegando a la misma conclusi\u00f3n<\/strong> que el recurrente en el sentido de que los llamamientos a don C. lo son libres de gravamen fideicomisario, puesto que ha tenido hijos y ha aceptado el legado, sin que se haya dado el primer supuesto de la disposici\u00f3n que era la vulgar, ni el gravamen fideicomisario.<\/p>\nEn lo que respecta a la rectificaci\u00f3n del registro, el error consistente en la indebida inscripci\u00f3n<\/strong> del gravamen fideicomisario no\u00a0es material, sino de concepto, pues con la inscripci\u00f3n se est\u00e1 alterando el contenido del\u00a0documento, en este supuesto el de la escritura de entrega de legados, adici\u00f3n, aceptaci\u00f3n y adjudicaci\u00f3n de las herencias (art\u00edculo\u00a0216<\/a>, 217 de la LH<\/a> y art\u00edculo\u00a0327 de su Reglamento<\/a>), siendo seg\u00fan los mismos requisitos indispensables para la rectificaci\u00f3n \u201cel consentimiento o acuerdo un\u00e1nime de todos los interesados y del registrador\u201d, en caso contrario ser\u00e1 necesaria la oportuna resoluci\u00f3n judicial.<\/p>\nEn cuanto el procedimiento para la rectificaci\u00f3n de los\u00a0errores de concepto se prev\u00e9n dos:<\/p>\n
\n- El que exige el acuerdo un\u00e1nime de los interesados y del registrador o, en su defecto, resoluci\u00f3n judicial y<\/li>\n
- La rectificaci\u00f3n de oficio por parte del registrador mediante la oportuna diligencia cuando el error resulte claramente de los asientos practicados.<\/li>\n<\/ol>\n
A estos, seg\u00fan doctrina de nuestro CD a\u00f1ade otro, siempre que el hecho b\u00e1sico que desvirt\u00faa el asiento err\u00f3neo sea probado de un modo absoluto con documento fehaciente, independiente por su naturaleza de la voluntad de los interesados, bastando para llevar a cabo la subsanaci\u00f3n tabular la mera petici\u00f3n de la parte interesada acompa\u00f1ada de los documentos que aclaren y acrediten el error padecido.<\/p>\n
A continuaci\u00f3n, analiza la posibilidad de practicar la rectificaci\u00f3n de oficio por parte del registrador puesto que el error resulta claramente de\u00a0la\u00a0inscripci\u00f3n, concluyendo que al no prestar la registradora su consentimiento a la rectificaci\u00f3n del asiento, hacen que este medio, mucho m\u00e1s simplificado, no pueda de ser de\u00a0aplicaci\u00f3n salvo que la registradora reconsidere su interpretaci\u00f3n de la disposici\u00f3n testamentaria.<\/p>\n
Es por ello que ser\u00e1 necesario que conste el consentimiento de todos los titulares de derechos inscritos o anotados que puedan verse perjudicados o, en su defecto, deber\u00e1 acudirse a un procedimiento judicial entablado contra aqu\u00e9llos (art\u00edculos\u00a040<\/a> y\u00a0214 de la Ley Hipotecaria<\/a> y\u00a0322 y siguientes de su Reglamento<\/a>), debiendo entretanto rechazarse la solicitud formulada por el recurrente.<\/p>\nComentarios:<\/strong> La rectificaci\u00f3n del error de concepto, en este caso al haberse hecho constar una sustituci\u00f3n fideicomisaria en la inscripci\u00f3n de una adquisici\u00f3n hereditaria, requiere el consentimiento del registrador puesto que la inexactitud viene provocada por la actuaci\u00f3n equivocada del mismo al extender los asientos, publicando el registro algo distinto de lo querido por las partes y plasmado correctamente<\/strong> en el t\u00edtulo, a diferencia de lo que ocurre con la inexactitud provocada por la falsedad, nulidad o defecto del t\u00edtulo que hubiere motivado el asiento, cuya rectificaci\u00f3n, como dispone el art\u00edculo\u00a040.d) de la LH no exige el consentimiento del registrador, y ello porque la actuaci\u00f3n del registrador ha sido ajena al origen de la inexactitud. (MGV)<\/p>\n\n- PDF (BOE-A-2024-20522 \u2013 9\u00a0p\u00e1gs.\u00a0\u2013 236\u00a0KB)<\/a> Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/a>
<\/a>375.*** LICENCIA DE DIVISI\u00d3N DE FINCA y POSIBLE INVASI\u00d3N DE DOMINIO P\u00daBLICO.REPRESENTACI\u00d3N GR\u00c1FICA (IVG), y CONSENTIMIENTO DEL PROPIETARIO.<\/strong><\/span><\/h6>\nResoluci\u00f3n de 22 de julio de 2024, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la calificaci\u00f3n de la registradora de la propiedad de Vigo n.\u00ba 6, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de una escritura de divisi\u00f3n de fincas, declaraci\u00f3n de obra nueva y extinci\u00f3n de comunidad, por existir dudas de si con la misma se invade una finca de titularidad municipal<\/p>\n
Resumen: <\/strong>Aunque la licencia municipal autorice la divisi\u00f3n material de una finca, ya inscrita, no es inscribible la divisi\u00f3n si el registrador tiene dudas por posible invasi\u00f3n del dominio p\u00fablico. La representaci\u00f3n gr\u00e1fica de la finca tiene que aportarse en formato IVG (Informe de Validaci\u00f3n Gr\u00e1fica) y ser asumida o consentida por el propietario.<\/span><\/p>\nHechos:<\/strong> Se pretende inscribir una escritura de divisi\u00f3n material de una finca que figura ya inscrita y ahora se divide, con licencia municipal favorable , en dos parcelas de 1383 m2 y 1640 m2. Consta informe jur\u00eddico negativo en el expediente administrativo para expedir la licencia con el argumento de que la finca de 1640 m2 incluye una franja de terreno ( de unos 150 m2) que es camino p\u00fablico seg\u00fan consta en el Inventario municipal de bienes y en el Catastro.<\/p>\nLa registradora<\/strong> suspende la inscripci\u00f3n porque la divisi\u00f3n pretendida invade el camino p\u00fablico, seg\u00fan el propio informe incorporado a la licencia, y porque no se aporta representaci\u00f3n gr\u00e1fica coherente con la descripci\u00f3n de las fincas resultantes.<\/p>\nEl interesado<\/strong> recurre y alega que el supuesto camino de dominio p\u00fablico no es tal, porque solo da acceso a su finca (parte trasera) y porque el Ayuntamiento la ha inscrito en el Inventario de bienes sin notific\u00e1rselo. Adem\u00e1s dicho Inventario es un mero registro administrativo que por s\u00ed solo ni prueba, ni crea, ni constituye derecho alguno a favor de la Corporaci\u00f3n municipal, seg\u00fan jurisprudencia del Supremo que cita.<\/p>\nLa DG <\/strong>desestima el recurso.<\/p>\nDoctrina: <\/strong>La protecci\u00f3n registral que la ley otorga al dominio p\u00fablico no se limita exclusivamente al que ya consta inscrito, sino que tambi\u00e9n se hace extensiva al dominio p\u00fablico no inscrito, pero de cuya existencia tenga indicios suficientes el registrador y con el que pudiera llegar a colisionar alguna pretensi\u00f3n de inscripci\u00f3n.<\/p>\nEn cuanto a la inscripci\u00f3n de la representaci\u00f3n gr\u00e1fica<\/strong> de las fincas resume su doctrina en los siguientes puntos:<\/p>\n1.- Es obligatoria<\/strong> cuando se inmatricule una finca, o se realicen operaciones de parcelaci\u00f3n, reparcelaci\u00f3n, concentraci\u00f3n parcelaria, segregaci\u00f3n, divisi\u00f3n, agrupaci\u00f3n o agregaci\u00f3n, expropiaci\u00f3n forzosa o deslinde que determinen una reordenaci\u00f3n de los terrenos.<\/p>\n2.-Regla general<\/strong>: en tales casos NO habr\u00e1 que tramitar el expediente regulado en el art\u00edculo 199 LH.<\/p>\n3.- Excepci\u00f3n:<\/strong> S\u00ed se necesita tramitar dicho expediente en los supuestos en los que se incluya, adem\u00e1s, alguna rectificaci\u00f3n superficial de las fincas superior al\u00a010\u202f% o alguna alteraci\u00f3n cartogr\u00e1fica que no respete la delimitaci\u00f3n del per\u00edmetro de la finca matriz que resulte de la cartograf\u00eda catastral, en cuyos casos habr\u00e1 que tramitar el expediente del 199 LH.<\/p>\n4.-<\/strong> Para inscribir o incorporar al folio real la representaci\u00f3n gr\u00e1fica<\/strong> alternativa<\/strong>, cuando legalmente proceda, deber\u00e1 estar aportada y aprobada expresamente por el propietario de la finca y deber\u00e1 contenerse en el fichero inform\u00e1tico, en formato GML<\/strong>, previsto en el Anexo de la Resoluci\u00f3n Conjunta de 2015, cuyos datos deber\u00e1n corresponderse con los datos descriptivos y de superficie de la parcela o parcelas resultantes cuya inscripci\u00f3n se solicita.<\/p>\n5.<\/strong>– El Informe de Validaci\u00f3n Gr\u00e1fica (IVG),<\/strong> que se obtiene a trav\u00e9s de la sede electr\u00f3nica de la Direcci\u00f3n General del Catastro, es un elemento indispensable para acreditar el cumplimiento de los requisitos t\u00e9cnicos que permiten incorporar una representaci\u00f3n gr\u00e1fica georreferenciada alternativa a la cartograf\u00eda catastral.<\/p>\nCOMENTARIO:<\/strong> Para entender mejor la pol\u00e9mica puede verse la cartograf\u00eda catastral superpuesta a una foto a\u00e9rea, de la que resulta, aparentemente, que el recurrente tiene raz\u00f3n desde el punto de vista sustantivo (parece una zona privada de paso, no un camino p\u00fablico).\u00a0<\/p>\n![\"\"](\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-content\/uploads\/2024\/10\/vista-aerea-finca-resolucion-375-2024.jpg\")
<\/p>\n
En cuanto a los requisitos t\u00e9cnicos de la representaci\u00f3n gr\u00e1fica, parece claro que, siempre que sea necesario, hay que aportar un IVG (que presupone por tanto que cumple los requisitos t\u00e9cnicos al haber sido validada por el Catastro).<\/p>\n
Respecto del consentimiento del propietario a dicho IVG, lo m\u00e1s sencillo y pr\u00e1ctico ser\u00e1 que se imprima y se incorpore a la escritura en la parte expositiva, especificando el CSV, con lo que ha de entenderse que el propietario est\u00e1 presentado su consentimiento al mismo, y asumiendo como correcta la representaci\u00f3n gr\u00e1fica) con el otorgamiento de la escritura de la misma forma que ocurre con la descripci\u00f3n de la finca y , en general, con los datos de la parte expositiva. (AFS)<\/p>\n
\n- PDF (BOE-A-2024-20523 \u2013 9\u00a0p\u00e1gs.\u00a0\u2013 233\u00a0KB)<\/a> Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/a>
376.** PACTO COMISORIO<\/span><\/h6>\nResoluci\u00f3n de 22 de julio de 2024, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Marbella n.\u00ba 2 a inscribir la transmisi\u00f3n de una finca en ejercicio de un poder previamente conferido.<\/p>\n
Resumen<\/strong>: la prohibici\u00f3n de pacto comisorio en nuestro Derecho no es absoluta.<\/span><\/p>\nHechos<\/strong>: mediante escritura de 2019, los c\u00f3nyuges titulares registrales constituyen hipoteca sobre su finca a favor de un acreedor. En la misma fecha, ante el mismo Notario, con n\u00famero de protocolo siguiente, los citados c\u00f3nyuges apoderan al acreedor para vender la citada finca, cobrar el precio y cancelar las garant\u00edas.<\/p>\nMediante escritura de 2023, el acreedor, haciendo uso del citado poder, adquiere por compra la finca registral\u00a0por un precio (equivalente al importe del pr\u00e9stamo indic\u00e1ndose: \u00ab(\u2026) Y dicha suma la retiene o reserva la parte compradora, con anuencia de la vendedora, para hacer el pago del pr\u00e9stamo hipotecario que grava la finca descrita en el expositivo adquirida, por el mismo importe, en la forma y condiciones pactadas en la escritura de constituci\u00f3n del mismo rese\u00f1ada en el apartado cargas del expositivo, cuyo contenido \u00edntegro manifiesta conocer y acepta; y asume la obligaci\u00f3n personal garantizada con la hipoteca sobre dicho inmueble en los t\u00e9rminos establecidos en la presente escritura. Al subrogarse el acreedor en dicho pr\u00e9stamo, y coincidir acreedor y deudor en la misma persona, se solicita la cancelaci\u00f3n de dicha hipoteca, por confusi\u00f3n de derechos\u00bb.<\/p>\n
La Registradora califica negativamente<\/strong> al considerar que estamos ante un pacto comisorio prohibido por los art\u00edculos\u00a01859 y\u00a01884. La Direcci\u00f3n confirma la calificaci\u00f3n.<\/strong><\/p>\nEs doctrina registral reiterada que el pacto comisorio, configurado como la apropiaci\u00f3n por el acreedor de la finca objeto de la garant\u00eda por su lib\u00e9rrima libertad ha sido siempre rechazado, por obvias razones morales, plasmadas en los ordenamientos jur\u00eddicos, al que el nuestro nunca ha sido ajeno, bien como pacto aut\u00f3nomo, bien como integrante de otro contrato de garant\u00eda ya sea prenda, hipoteca o anticresis (art\u00edculos\u00a01859 y\u00a01884 del C\u00f3digo Civil), rechazo que se patentiza adem\u00e1s en la reiterada jurisprudencia sobre la materia tanto del Tribunal Supremo como de la Direcci\u00f3n General. Incluso, se ha aplicado la prohibici\u00f3n del pacto comisorio incluso cuando las operaciones elusivas del mismo se instrumentan mediante negocios jur\u00eddicos indirectos.<\/p>\n
Ahora bien, las m\u00e1s recientes resoluciones (vid. Por todas, R. de 18 de septiembre de 2023<\/a>) han se\u00f1alado que la prohibici\u00f3n del pacto comisorio no\u00a0es absoluta<\/strong> en nuestro derecho, de modo que pierde su raz\u00f3n de ser cuando la realizaci\u00f3n de la cosa ofrecida en garant\u00eda \u2013cualquiera que haya sido la v\u00eda seguida\u2013 se efect\u00fae en condiciones determinantes de la fijaci\u00f3n objetiva del valor del bien, y no haya comportado un desequilibrio patrimonial injusto para el deudor.<\/p>\nDeben, por tanto, admitirse aquellos pactos o acuerdos que permitan un equilibrio entre los intereses del acreedor y del deudor, evitando enriquecimientos injustos o pr\u00e1cticas abusivas, y que permitan al acreedor, ante un incumplimiento del deudor, disponer de mecanismos expeditivos para alcanzar la mayor satisfacci\u00f3n de su deuda admiti\u00e9ndose el pacto por el que pueda adjudicarse al acreedor o venderse a un tercero el bien objeto de la garant\u00eda siempre que se establezca un procedimiento de valoraci\u00f3n del mismo que excluya la situaci\u00f3n de abuso para el deudor. (ER)<\/p>\n
\n- PDF (BOE-A-2024-20524 – 12\u00a0p\u00e1gs.\u00a0– 250\u00a0KB)<\/a> Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/a>
<\/a>377.** <\/span>CONDICI\u00d3N RESOLUTORIA. <\/span>RESOLUCI\u00d3N DE COMPRAVENTA. CANCELACI\u00d3N DE ASIENTOS POSTERIORES<\/span><\/h6>\nResoluci\u00f3n de 22 de julio de 2024, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Sevilla n.\u00ba 12 a cancelar una anotaci\u00f3n de embargo posterior a la condici\u00f3n resolutoria que ha sido objeto de ejecuci\u00f3n<\/p>\n
Resumen: <\/strong><\/span>No se puede confundir la publicidad que da el registro sobre la existencia de una condici\u00f3n resolutoria a los terceros posteriores, con la necesidad de que, si se ejercita judicialmente, es preciso que dichos terceros hayan tenido la posibilidad de intervenir en el proceso.<\/span><\/p>\nHechos: <\/strong>Se declara la resoluci\u00f3n de una venta derivada del ejercicio de una condici\u00f3n resolutoria expresa, plante\u00e1ndose si es posible cancelar los asientos (anotaci\u00f3n preventiva de embargo) que gravaban el dominio resuelto.<\/p>\nLa registradora<\/strong> se opone a la cancelaci\u00f3n por entender que el titular de la anotaci\u00f3n de embargo cuya cancelaci\u00f3n se pretende no ha sido demandado en el procedimiento y que tampoco se hab\u00eda tomado anotaci\u00f3n preventiva de demanda, caus\u00e1ndole indefensi\u00f3n a dicho titular.<\/p>\nLa parte recurrente<\/strong> entiende que todo tercero que adquiera alg\u00fan derecho con posterioridad a la constancia registral de una condici\u00f3n resolutoria ha de quedar afectado por los efectos de la resoluci\u00f3n.<\/p>\nResoluci\u00f3n:<\/strong> Se confirma la nota de calificaci\u00f3n de la registradora.<\/p>\nDoctrina: <\/strong>Registralmente la inscripci\u00f3n de la condici\u00f3n resolutoria expl\u00edcita confiere eficacia real a la eventual acci\u00f3n resolutoria del contrato evitando que existan terceros que re\u00fanan los requisitos del art\u00edculo\u00a034 de la LH haciendo inoperante el juego resolutorio.<\/p>\nCuando se ejercita judicialmente la facultad derivada de la condici\u00f3n resolutoria, se ha de tener en cuenta que una cosa es la publicidad<\/strong> a la condici\u00f3n, y otra el desenvolvimiento de la misma mediante la oportuna demanda judicial<\/strong>, poni\u00e9ndose en juego un nuevo derecho, el de tutela judicial efectiva, que no va a quedar protegido por la simple constancia registral de la condici\u00f3n, sino que requiere, adem\u00e1s, que se acredite que los terceros adquirentes y titulares de cargas posteriores han tenido la posibilidad de intervenir en el proceso<\/strong>, demand\u00e1ndolos o notific\u00e1ndoles su existencia al tiempo de admitirse la demanda, y en todo caso antes de que se dicte la sentencia y con posibilidad efectiva de intervenir en el procedimiento en defensa de sus derechos.<\/p>\nEn conclusi\u00f3n, para la purga de asientos posteriores a la condici\u00f3n resolutoria se exige:<\/p>\n
\n- que se hubiera anotado<\/strong> con anterioridad la demanda de su resoluci\u00f3n en el Registro, o<\/li>\n
- la intervenci\u00f3n<\/strong> de los titulares de los indicados asientos en el procedimiento de resoluci\u00f3n correspondiente para evitar su indefensi\u00f3n.<\/li>\n<\/ul>\n
Comentarios: <\/strong>Nuestro CD sigue en este punto la misma doctrina que el TS puesto que a falta de anotaci\u00f3n preventiva de demanda para obtener la resoluci\u00f3n y la cancelaci\u00f3n de cargas posteriores es preciso que los titulares de tales derechos hayan tenido la posibilidad de intervenir en el procedimiento para alegar sobre los presupuestos y procedencia de la resoluci\u00f3n. No cabe duda de que esta doctrina quita fuerza a la condici\u00f3n resolutoria, pero tampoco cabe duda de que el Registro debe proteger a todos los titulares de derechos sobre una finca pues el hecho de que el registro publique que existe una posibilidad de resoluci\u00f3n no quiere decir que efectivamente se lleve a cabo y si se ejecuta la condici\u00f3n el tercero debe tener la posibilidad de defender sus leg\u00edtimos intereses y en todo caso adem\u00e1s es preciso dar cumplimiento a la regla 6\u00aa del art\u00edculo 175 del Reglamento Hipotecario<\/a>. (MGV)<\/p>\n\n- PDF (BOE-A-2024-20525 \u2013 10\u00a0p\u00e1gs.\u00a0\u2013 236\u00a0KB)<\/a> Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/a>
<\/a>378.* SOLICITUD DE \u00abCERTIFICACI\u00d3N COINCIDENTE EN CATASTRO\u00bb<\/span><\/h6>\nResoluci\u00f3n de 22 de julio de 2024, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Padr\u00f3n a expedir certificaci\u00f3n coincidente en catastro a los titulares de los registros p\u00fablicos competentes<\/p>\n
Resumen: <\/strong><\/span>En las solicitudes de publicidad formal<\/strong> se han de identificar<\/strong> las fincas respecto de las cuales se solicita la informaci\u00f3n. El mero anuncio de interposici\u00f3n de acciones no es motivo suficiente para obtener informaci\u00f3n registral.<\/span><\/p>\nHechos: <\/strong>Se presenta una instancia solicit\u00e1ndose \u201ccertificaci\u00f3n coincidente en catastro a los titulares en los registros competentes\u201d de las fincas solicitadas.<\/p>\nSe acompa\u00f1a un documento privado de compraventa de casa de planta baja y piso y otro inventario de reparto de bienes hereditarios entre hermanos, con sellos de haberse liquidado los impuestos y fotocopia de copia simple de testamento y fotocopias de parte de escritura de protocolizaci\u00f3n de cuaderno particional.<\/p>\n
El registrador<\/strong> califica dos cuestiones:<\/p>\n\n- Que los documentos privados no son t\u00edtulos suficientes para practicar asiento registral alguno y,<\/li>\n
- Que sin perjuicio de los mecanismos de coordinaci\u00f3n catastral previstos en la legislaci\u00f3n hipotecaria, no es competente para la modificaci\u00f3n de los par\u00e1metros f\u00edsicos, econ\u00f3micos ni jur\u00eddicos del parcelario catastral, competencia que corresponde a la Direcci\u00f3n General del Catastro y sus entidades colaboradoras, operaciones que en todo caso, que deber de ajustarse a los procedimientos y requisitos es art\u00edculos\u00a011 y ss de la LCI.<\/a><\/li>\n<\/ol>\n
Asimismo, rese\u00f1a que no hay referencia a finca registral alguna.<\/p>\n
La recurrente <\/strong>alega en el recurso que no se pidi\u00f3 inscripci\u00f3n de los documentos aportados, sino que solicita informaci\u00f3n<\/strong> a fin de descubrir posibles discrepancias f\u00edsicas de las fincas incluidas en un procedimiento de concentraci\u00f3n parcelaria.<\/p>\nResoluci\u00f3n:<\/strong> La Direcci\u00f3n General desestima el recurso y confirma<\/strong> la nota de calificaci\u00f3n en tanto no se especifiquen las fincas respecto de las cuales se solicita informaci\u00f3n.<\/p>\nDoctrina:<\/strong> Lo que se discute en este expediente es si procede emitir certificaci\u00f3n de algunas fincas, centr\u00e1ndose el objeto del recurso en si la finalidad para la que se solicita la informaci\u00f3n est\u00e1 dentro de los supuestos admitidos en la legislaci\u00f3n hipotecaria, y si el registrador puede acceder a la misma.<\/p>\nConforme a lo dispuesto en los art\u00edculos\u00a0221 y\u00a0222 de la LH<\/a> y\u00a0332 de su Reglamento<\/a>, el contenido del Registro s\u00f3lo se ha de poner de manifiesto a quienes tengan
MERCANTIL<\/a><\/strong><\/span><\/p>\n RESOLUCIONES POR MESES<\/a> y POR TITULARES PARA BUSCAR<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n Ir al INFORME OCTUBRE (Secciones I y II del BOE)<\/span><\/strong><\/a><\/p>\n Se van a seguir estos criterios a juicio\u00a0de las personas que las resumen:<\/strong><\/p>\n () <\/strong>Reiterativa o de escas\u00edsimo inter\u00e9s<\/p>\n * <\/strong>Poco inter\u00e9s o muy del caso concreto<\/p>\n ** <\/strong>Interesante (categor\u00eda est\u00e1ndar)<\/p>\n *** <\/strong>Muy interesante.<\/p>\n \u21d2\u21d2\u21d2<\/strong> Imprescindible<\/p>\n <\/p>\n<\/a> Resoluci\u00f3n de 10 de junio de 2024, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Monforte de Lemos-Quiroga a inscribir una escritura de pacto de mejora con entrega de bienes, agrupaci\u00f3n, declaraci\u00f3n de obra nueva, divisi\u00f3n horizontal y extinci\u00f3n de condominio.<\/span><\/p>\n Resumen:<\/strong> En los supuestos de divisi\u00f3n o segregaci\u00f3n de fincas, la exigencia de licencia o autorizaci\u00f3n administrativa vendr\u00e1 determinada por la ley aplicable. Trat\u00e1ndose de complejos inmobiliarios la exigencia de autorizaci\u00f3n administrativa viene impuesta por la legislaci\u00f3n del Estado.<\/span><\/p>\n Hechos<\/strong>: se presenta escritura en la que se agrupan dos fincas, se declara una obra nueva sobre \u00e9stas y se procede a su divisi\u00f3n horizontal en cinco elementos consistentes en: una vivienda en la planta baja de la edificaci\u00f3n principal; una vivienda en la planta primera de la edificaci\u00f3n principal; un derecho de vuelo sobre una \u00abedificaci\u00f3n de uso com\u00fan\u00bb, consistente en el cobertizo para almac\u00e9n, y dos parcelas denominas P2 y P3, con una superficie de\u00a030 y\u00a035 centi\u00e1reas cada una.<\/p>\n La registradora suspende la inscripci\u00f3n<\/strong> porque aprecia los siguientes defectos:<\/p>\n 1\u00ba) Los elementos n\u00fameros\u00a03, 4 y\u00a05 (el derecho de vuelo y las dos parcelas P2 y P3) no re\u00fanen los requisitos para que puedan ser configurados como elementos privativos de la propiedad horizontal.<\/p>\n 2\u00ba) El derecho de vuelo no re\u00fane los elementos esenciales configuradores del mismo y no puede pertenecer al propietario del suelo.<\/p>\n 3\u00ba) Es necesario aportar licencia de segregaci\u00f3n respecto de las dos parcelas se\u00f1aladas como parcelas P2 y P3, y,<\/p>\n 4\u00ba) Los estatutos de la divisi\u00f3n horizontal son incongruentes con la configuraci\u00f3n de los distintos elementos privativos, puesto que, por un lado se declara como elemento com\u00fan \u00abel solar sobre el que se ubica el edificio y la parte del solar que rodea el edificio\u00bb, cuando parte del mismo ha sido configurado como elemento independiente y, por otro, se faculta a los propietarios para desvincular las \u00abedificaciones destinadas a almac\u00e9n anejas privativas a vivienda\u00bb, siendo as\u00ed que no hay ninguna vivienda que tenga como anejo un almac\u00e9n.<\/p>\n La Direcci\u00f3n estima parcialmente el recurso<\/strong>, en cuanto a la posibilidad de configurar como elementos privativos de la propiedad horizontal las parcelas P2 y P3 y en cuanto a la inexistencia de incongruencia en los estatutos, y desestimarlo en los restantes extremos.<\/p>\n I. SOBRE EL DERECHO DE VUELO.<\/p>\n De los art\u00edculos 396 CC y 3 LPH resulta que \u00fanicamente los pisos, locales o espacios de un edificio suficientemente delimitados y susceptibles de aprovechamiento independiente pueden constituir elementos privativos de una divisi\u00f3n horizontal. Por lo tanto, un derecho real, como el derecho, de vuelo en ning\u00fan caso cumple con dichas exigencias, aunque se constituya sobre elemento com\u00fan.<\/p>\n a) Concepto<\/u>.<\/p>\n El derecho de vuelo es,<\/p>\n 1) Un derecho real sobre cosa ajena, con vocaci\u00f3n de dominio, por el que su titular tiene la facultad de elevar una o varias plantas o de realizar construcciones bajo el suelo, adquiriendo, una vez ejercitado, la propiedad de lo construido.<\/p>\n 2) Es un derecho de car\u00e1cter siempre urbano que no lleva consigo el deslinde de la propiedad del suelo y la del edificio, al contrario de lo que ocurre en el derecho de superficie. En el derecho de vuelo, la nueva planta construida se integra en un r\u00e9gimen de propiedad horizontal, de modo que el due\u00f1o de dicha planta es copropietario del suelo, al considerarse \u00e9ste un elemento com\u00fan.<\/p>\n b) Regulaci\u00f3n<\/u>.<\/p>\n Tiene su regulaci\u00f3n en el art\u00edculo\u00a016.2 RH<\/a>, que tras la reforma de\u00a04 de septiembre de\u00a01998 (y la anulaci\u00f3n de los apartados \u00abb)\u00bb y \u00abc\u00bb por la Sentencia del Tribunal Supremo de\u00a031 de enero de\u00a02001), dispone:<\/p>\n \u00a0\u00abEl derecho de elevar una o m\u00e1s plantas sobre un edificio o el de realizar construcciones bajo su suelo, haciendo suyas las edificaciones resultantes, que, sin constituir derecho de superficie, se reserve el propietario en caso de enajenaci\u00f3n de todo o parte de la finca o transmita a un tercero, ser\u00e1 inscribible conforme a las normas del apartado\u00a03 del art\u00edculo\u00a08 de la Ley. En la inscripci\u00f3n se har\u00e1 constar: a) Las cuotas que hayan de corresponder a las nuevas plantas en los elementos y gastos comunes o las normas para su establecimiento. d) Las normas de r\u00e9gimen de comunidad, si se se\u00f1alaren, para el caso de hacer la construcci\u00f3n\u00bb.<\/em><\/p>\n c) Requisitos<\/u> (ver de\u00a026 de julio y\u00a029 de agosto de\u00a02023<\/a>)<\/p>\n 1. Es necesario establecer un plazo m\u00e1ximo de ejercicio del derecho de vuelo, pues, si bien el plazo no es una exigencia del art\u00edculo 16.2 del Reglamento Hipotecario, resulta sustancial tanto para una perfecta delimitaci\u00f3n del derecho real que se constituye como por la necesidad de observar y respetar las normas estructurales del estatuto jur\u00eddico de los bienes.<\/p>\n 2. El derecho de vuelo no puede pertenecer al propietario del suelo. De lo contrario, se tratar\u00eda de una simple facultad del dominio. Por tanto, el derecho de vuelo s\u00f3lo puede nacer por transmisi\u00f3n a un tercero o por su reserva al tiempo de enajenar el edificio o parte de \u00e9l, seg\u00fan la reiterada doctrina de este Centro Directivo.<\/p>\n En una primera fase, el titular tiene derecho a construir una o m\u00e1s plantas dentro de las limitaciones urban\u00edsticas. En la segunda fase, el titular adquiere la propiedad de lo construido y no hay duda de que es \u00e9ste es un derecho perpetuo.<\/p>\n Si el edificio no estaba constituido en r\u00e9gimen de propiedad horizontal, deber\u00e1 constituirse. Si lo estaba, se fijar\u00e1n las nuevas cuotas por unanimidad al ser una modificaci\u00f3n del t\u00edtulo constitutivo, aunque el Centro Directivo ha permitido la cl\u00e1usula estatutaria por la que el propietario, antes de la enajenaci\u00f3n de los diferentes pisos o locales, se reservase el derecho a elevar plantas en un tiempo determinado, expresando que las cuotas ser\u00edan proporcionales a su extensi\u00f3n y fijadas por el titular del derecho en su d\u00eda, pudiendo alterar las de las dem\u00e1s.<\/p>\n 3. Para la constituci\u00f3n del derecho de vuelo, ha de determinarse el n\u00famero de plantas, plazo de ejercicio, cuotas de nuevos elementos, y dem\u00e1s requisitos exigidos.<\/p>\n II. SOBRE LA PROPIEDAD HORIZONTAL TUMBADA.<\/p>\n Con la expresi\u00f3n \u00abpropiedad horizontal tumbada\u00bb, se alude a que la separaci\u00f3n entre los elementos privativos se da, no por planos paralelos al suelo, sino perpendiculares a \u00e9l.<\/p>\n La propiedad horizontal tumbada suele englobar dos supuestos distintos:<\/p>\n 1\u00ba) Los Complejos Inmobiliarios Privados, que no tienen la naturaleza de propiedad horizontal propiamente dicha, aunque s\u00ed les es de aplicaci\u00f3n el r\u00e9gimen de la Ley de Propiedad Horizontal ( art\u00edculo\u00a024 de la LPH ): est\u00e1n integrados por parcelas independientes (el suelo y el vuelo es privativo), y s\u00f3lo tienen en com\u00fan los elementos accesorios (viales, instalaciones, servicios, etc.), vinculados \u201cob rem\u201d.<\/p>\n En los complejos inmobiliarios se produce la formaci\u00f3n de fincas, que pasan a ser elementos privativos, en cuanto crean nuevos espacios del suelo objeto de propiedad totalmente separada, a las que se vincula en comunidad ob rem otros elementos.<\/p>\n 2\u00ba) La Propiedad Horizontal Tumbada propiamente dicha, que s\u00ed que tiene la naturaleza y es una verdadera propiedad horizontal (aunque tumbada, pues los planos de divisi\u00f3n de las fincas son verticales, y no horizontales), porque todas las fincas mantienen en com\u00fan el suelo, vuelo y la unidad de la finca.<\/p>\n En la propiedad horizontal propiamente dicha, aunque sea tumbada, desde el momento en que mantiene la unidad jur\u00eddica de la finca que le sirve de soporte, no hay divisi\u00f3n o fraccionamiento jur\u00eddico del terreno o suelo, ni derecho privativo alguno sobre el mismo, pues el suelo sobre el que se asienta el inmueble es com\u00fan en su totalidad.<\/p>\n Sin embargo, la propiedad horizontal tumbada puede encubrir<\/strong> en algunos casos situaciones de fraude, pues bajo la apariencia formal de una propiedad horizontal tumbada se pueden esconder aut\u00e9nticas segregaciones o divisiones de terreno<\/strong>, proscritas por la ley. En cualquier caso, lo relevante es que, en los reg\u00edmenes de propiedad horizontal tumbada, el suelo permanece com\u00fan.<\/p>\n (Ver sentencia n\u00famero\u00a0166\/2016, de\u00a018 marzo, de la Secci\u00f3n Novena de la Audiencia Provincial de Madrid y sentencia de la Audiencia Provincial de Alicante de\u00a021 de diciembre de\u00a02012).<\/p>\n III. SOBRE LA NECESIDAD DE LICENCIA DE SEGREGACI\u00d3N.<\/p>\n Del art\u00edculo\u00a026 del TRLS<\/a> resulta la exigencia de la preceptiva licencia urban\u00edstica, a efectos de inscripci\u00f3n, para los actos de parcelaci\u00f3n, divisi\u00f3n o segregaci\u00f3n o aquellos que puedan considerarse legalmente equiparados que pretendan acceder al Registro de la Propiedad.<\/p>\n Es doctrina registral reiterada (ver Resoluci\u00f3n de\u00a03 de junio de\u00a02019<\/a>), que, como regla general:<\/p>\n 1\u00ba. No se precisar\u00e1 la aportaci\u00f3n de licencia para la propiedad horizontal cuando la misma se ajuste a la licencia de obras que autorice la construcci\u00f3n de las edificaciones.<\/p>\n 2\u00ba. Tampoco se precisa la aportaci\u00f3n de licencia de la propiedad horizontal cuando la misma no provoque un incremento de elementos privativos respecto de los que consten en la previa declaraci\u00f3n de la obra nueva.<\/p>\n 3\u00ba. La Direcci\u00f3n ha sostenido la aplicaci\u00f3n anal\u00f3gica, aunque con matices, del art\u00edculo\u00a028.4 TRLS<\/a> a aquellos supuestos en que ya no proceda adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urban\u00edstica que impliquen su demolici\u00f3n, por haber transcurrido los plazos de prescripci\u00f3n correspondientes.<\/p>\n De acuerdo con el cuadro normativo expuesto:<\/p>\n 1\u00ba. En los supuestos de divisi\u00f3n o segregaci\u00f3n de fincas, de acuerdo con el art\u00edculo\u00a026.1 TRLS<\/a>, la exigencia de licencia o autorizaci\u00f3n administrativa vendr\u00e1 determinada por la ley aplicable.<\/p>\n 2\u00ba. Trat\u00e1ndose de complejos inmobiliarios del art\u00edculo\u00a026.6<\/a> del citado texto refundido, as\u00ed como en los supuestos regulados en el art\u00edculo\u00a010 LPH<\/a>, la exigencia de autorizaci\u00f3n administrativa viene impuesta por la legislaci\u00f3n del Estado, como se deduce de la disposici\u00f3n final decimonovena de la Ley 8\/2013 y la disposici\u00f3n final segunda del Real Decreto Legislativo 7\/2015. (ER)<\/p>\n Resoluci\u00f3n de 10 de julio de 2024, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra nota de calificaci\u00f3n del registrador de la propiedad de Mah\u00f3n, por la que se deniega la inscripci\u00f3n de la georreferenciaci\u00f3n de una finca, con la consiguiente rectificaci\u00f3n de superficie, una vez tramitado el expediente del art\u00edculo 199 de la Ley Hipotecaria<\/p>\n Resumen:<\/strong> Pese a que no se pueda concluir la naturaleza p\u00fablica de un camino, el Ayuntamiento puede oponerse en el seno del expediente del art. 199. La rectificaci\u00f3n de descripci\u00f3n de una finca procedente de parcelaci\u00f3n requiere que se tramite el procedimiento administrativo correspondiente.<\/span><\/p>\n Hechos<\/strong>: Se solicita la rectificaci\u00f3n de descripci\u00f3n de una finca y de su georreferenciaci\u00f3n, que mide seg\u00fan Registro 600 m2, seg\u00fan consta en el plano de parcelaci\u00f3n, y ahora se dice que mide 1.057 m2, seg\u00fan Catastro. En la tramitaci\u00f3n del art. 199 LH<\/a>, el Ayuntamiento se opone alegando invasi\u00f3n de un paso peatonal cuya naturaleza p\u00fablica o privada no puede concluir, pero que figura en el plano de parcelaci\u00f3n y en la descripci\u00f3n de la finca.<\/p>\n Calificaci\u00f3n:<\/strong> El registrador de la propiedad deniega la inscripci\u00f3n por considerar controvertida la propiedad del paso peatonal en cuesti\u00f3n.<\/p>\n Recurso:<\/strong> El interesado alega que el Ayuntamiento se hab\u00eda mostrado conforme con la configuraci\u00f3n de la parcela catastral, que resultaba, adem\u00e1s, de un informe t\u00e9cnico del que tambi\u00e9n dispuso el Ayuntamiento en las actuaciones de concesi\u00f3n de la licencia de obras, raz\u00f3n por la cual considera que la calificaci\u00f3n registral no est\u00e1 motivada suficientemente.<\/p>\n Resoluci\u00f3n<\/strong>: La DGSJFP desestima el recurso y confirma la nota de calificaci\u00f3n.<\/p>\n Doctrina: Conforme al art. 199, el registrador debe rechazar la inscripci\u00f3n si tiene dudas fundadas acerca de que la representaci\u00f3n gr\u00e1fica que se pretende inscribir invade alguna finca colindante. En este caso, la oposici\u00f3n del Ayuntamiento, alegando que la finca est\u00e1 cruzada por un paso peatonal que no pertenece a la finca en cuesti\u00f3n, es suficiente para considerar la existencia de una controversia sobre dicho camino, sin que sea \u00f3bice para ello el hecho de que el camino no est\u00e9 deslindado, pues para admitir la oposici\u00f3n del Ayuntamiento no es precisa una absoluta certeza acerca del car\u00e1cter p\u00fablico del camino, puesto que la ausencia de deslinde no es obst\u00e1culo para que puedan existir dudas de que la finca cuya representaci\u00f3n georreferenciada se pretende inscribir pueda invadir el dominio p\u00fablico, si del conjunto de circunstancias concurrentes cabe colegir una duda fundada de posible invasi\u00f3n.<\/p>\n Adem\u00e1s, cuando la finca procede de una parcelaci\u00f3n urban\u00edstica, la rectificaci\u00f3n de su descripci\u00f3n requiere la rectificaci\u00f3n del t\u00edtulo original o la previa tramitaci\u00f3n del procedimiento administrativo correspondiente, puesto que la inscripci\u00f3n de la georreferenciaci\u00f3n aportada al expediente significar\u00eda inscribir una reordenaci\u00f3n del territorio distinta de la que fij\u00f3 la parcelaci\u00f3n originaria, que est\u00e1 bajo la salvaguardia de los tribunales. (VEJ)<\/p>\n Resoluci\u00f3n de 22 de julio de 2024, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la calificaci\u00f3n de la registradora de la propiedad de Utrera n.\u00ba 2, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de una instancia solicitando la rectificaci\u00f3n de un asiento del Registro y cancelaci\u00f3n de un gravamen fideicomisario<\/p>\n Resumen:<\/strong><\/span> La rectificaci\u00f3n de un error de concepto que resulta de los asientos del registro, cuando el registrador no preste su consentimiento a la rectificaci\u00f3n, requiere que conste el consentimiento<\/strong> de todos los titulares de derechos inscritos o anotados que puedan verse perjudicados o, en su defecto, deber\u00e1 acudirse a un procedimiento judicial<\/strong> entablado con quien no preste su consentimiento a la rectificaci\u00f3n.<\/span><\/p>\n Hechos: <\/strong>Mediante instancia<\/strong> se solicita la rectificaci\u00f3n por error de concepto de unas inscripciones y la cancelaci\u00f3n<\/strong> de un fideicomiso inscrito, siendo que concurren los hechos y circunstancias relevantes siguientes:<\/p>\n \u2013\u2002el causante fallece en estado de casado y dejando tres hijos (\u2013do\u00f1a P., do\u00f1a D. y don C.)\u2013; en su testamento, ordena diversos legados a favor de su esposa e hijos e instituye herederos en el resto a sus tres hijos por partes iguales.<\/p>\n \u2013\u2002Su esposa, fallece con posterioridad, en estado de viuda y dejando los tres citados hijos \u2013do\u00f1a P., do\u00f1a D. y don C. \u2013; en su testamento, dispone en lo que a nosotros nos interesa lo siguiente:<\/p>\n Prelega a su citado hijo Don C. todos los derechos que le correspondan a la testadora sobre las dos fincas r\u00fasticas sitas en el t\u00e9rmino municipal de Lebrija (\u2026) El legatario ser\u00e1 sustituido vulgarmente por sus descendientes, si los tuviere, y en su defecto por su citada hija Do\u00f1a D. fiduciariamente, siendo sustituida la legataria fiduciaria Do\u00f1a D. fideicomisariamente a su fallecimiento, por su hermana Do\u00f1a P., y esta sustituida fiduciariamente, a partes iguales, por sus dos nietos, hijos de su hija Do\u00f1a P. Su citada hija Do\u00f1a D. ser\u00e1 sustituida vulgarmente por su hermana Do\u00f1a P., y esta a su vez, por sus dos hijos y estos a su vez por sus descendientes. En el supuesto de ser llamada por sustituci\u00f3n vulgar Do\u00f1a P, el legado lo ser\u00e1 en concepto de fiduciaria, siendo fideicomisarios sus dos citados hijos, y en defecto de ellos sus respectivos descendientes.<\/p>\n \u2013\u2002mediante escritura se formaliza la entrega de legados, adici\u00f3n, aceptaci\u00f3n y adjudicaci\u00f3n de las herencias causadas por los c\u00f3nyuges En ella, se adjudican las fincas\u00a0respecto de las que se solicita la rectificaci\u00f3n a favor de don C. sin limitaci\u00f3n alguna.<\/p>\n \u2013\u2002en el Registro causan inscripci\u00f3n ambas fincas, en los siguientes t\u00e9rminos: \u201cEn su virtud, inscribo a favor de Don C. soltero, el pleno dominio de esta finca por t\u00edtulo de legado, gravada una mitad indivisa de la misma con la sustituci\u00f3n fideicomisaria antes citada\u201d.<\/p>\n La registradora<\/strong> se\u00f1ala que se interpreta que don C. en caso de no ser sustituido vulgarmente por sus descendientes, lo ser\u00e1 por la hija de la testadora- do\u00f1a D.- fideicomisariamente, siendo sustituida la legataria fiduciaria fideicomisariamente a su fallecimiento por su hermana, do\u00f1a P. y \u00e9sta sustituida fiduciariamente, a partes iguales, por sus dos nietos, y esos, a su vez, por sus descendientes; y que en el supuesto de ser llamada por sustituci\u00f3n vulgar do\u00f1a P. el legado ser\u00e1 en concepto de fiduciaria, siendo fideicomisarios sus dos citados hijos y en defecto de ellos, sus respectivos descendientes.<\/p>\n Para cancelar el gravamen fideicomisario que\u00a0grava cada una de las mitades indivisas de las fincas legadas, es necesario el consentimiento expreso de do\u00f1a D. y do\u00f1a P.<\/p>\n El recurrente<\/strong> alega:<\/p>\n — que el legatario tiene dos hijos que no van a suceder por sustituci\u00f3n puesto que \u00e9l ha aceptado el legado;<\/p>\n — que la testadora ha impuesto un orden por lo que sucediendo el primer llamado no ha lugar a otra disquisici\u00f3n;<\/p>\n — que no se trata de modificar la inscripci\u00f3n sino de dejar clara la verdadera naturaleza y eficacia de la sustituci\u00f3n inscrita.<\/p>\n Resoluci\u00f3n: <\/strong>La Direcci\u00f3n General estima parcialmente el recurso, en\u00a0cuanto a la interpretaci\u00f3n de la disposici\u00f3n testamentaria, y lo desestima en cuanto a la rectificaci\u00f3n del asiento y cancelaci\u00f3n de la carga fideicomisaria.<\/p>\n Doctrina: <\/strong>Nuestro CD analiza la disposici\u00f3n testamentaria en el conjunto del testamento llegando a la misma conclusi\u00f3n<\/strong> que el recurrente en el sentido de que los llamamientos a don C. lo son libres de gravamen fideicomisario, puesto que ha tenido hijos y ha aceptado el legado, sin que se haya dado el primer supuesto de la disposici\u00f3n que era la vulgar, ni el gravamen fideicomisario.<\/p>\n En lo que respecta a la rectificaci\u00f3n del registro, el error consistente en la indebida inscripci\u00f3n<\/strong> del gravamen fideicomisario no\u00a0es material, sino de concepto, pues con la inscripci\u00f3n se est\u00e1 alterando el contenido del\u00a0documento, en este supuesto el de la escritura de entrega de legados, adici\u00f3n, aceptaci\u00f3n y adjudicaci\u00f3n de las herencias (art\u00edculo\u00a0216<\/a>, 217 de la LH<\/a> y art\u00edculo\u00a0327 de su Reglamento<\/a>), siendo seg\u00fan los mismos requisitos indispensables para la rectificaci\u00f3n \u201cel consentimiento o acuerdo un\u00e1nime de todos los interesados y del registrador\u201d, en caso contrario ser\u00e1 necesaria la oportuna resoluci\u00f3n judicial.<\/p>\n En cuanto el procedimiento para la rectificaci\u00f3n de los\u00a0errores de concepto se prev\u00e9n dos:<\/p>\n A estos, seg\u00fan doctrina de nuestro CD a\u00f1ade otro, siempre que el hecho b\u00e1sico que desvirt\u00faa el asiento err\u00f3neo sea probado de un modo absoluto con documento fehaciente, independiente por su naturaleza de la voluntad de los interesados, bastando para llevar a cabo la subsanaci\u00f3n tabular la mera petici\u00f3n de la parte interesada acompa\u00f1ada de los documentos que aclaren y acrediten el error padecido.<\/p>\n A continuaci\u00f3n, analiza la posibilidad de practicar la rectificaci\u00f3n de oficio por parte del registrador puesto que el error resulta claramente de\u00a0la\u00a0inscripci\u00f3n, concluyendo que al no prestar la registradora su consentimiento a la rectificaci\u00f3n del asiento, hacen que este medio, mucho m\u00e1s simplificado, no pueda de ser de\u00a0aplicaci\u00f3n salvo que la registradora reconsidere su interpretaci\u00f3n de la disposici\u00f3n testamentaria.<\/p>\n Es por ello que ser\u00e1 necesario que conste el consentimiento de todos los titulares de derechos inscritos o anotados que puedan verse perjudicados o, en su defecto, deber\u00e1 acudirse a un procedimiento judicial entablado contra aqu\u00e9llos (art\u00edculos\u00a040<\/a> y\u00a0214 de la Ley Hipotecaria<\/a> y\u00a0322 y siguientes de su Reglamento<\/a>), debiendo entretanto rechazarse la solicitud formulada por el recurrente.<\/p>\n Comentarios:<\/strong> La rectificaci\u00f3n del error de concepto, en este caso al haberse hecho constar una sustituci\u00f3n fideicomisaria en la inscripci\u00f3n de una adquisici\u00f3n hereditaria, requiere el consentimiento del registrador puesto que la inexactitud viene provocada por la actuaci\u00f3n equivocada del mismo al extender los asientos, publicando el registro algo distinto de lo querido por las partes y plasmado correctamente<\/strong> en el t\u00edtulo, a diferencia de lo que ocurre con la inexactitud provocada por la falsedad, nulidad o defecto del t\u00edtulo que hubiere motivado el asiento, cuya rectificaci\u00f3n, como dispone el art\u00edculo\u00a040.d) de la LH no exige el consentimiento del registrador, y ello porque la actuaci\u00f3n del registrador ha sido ajena al origen de la inexactitud. (MGV)<\/p>\n Resoluci\u00f3n de 22 de julio de 2024, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la calificaci\u00f3n de la registradora de la propiedad de Vigo n.\u00ba 6, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de una escritura de divisi\u00f3n de fincas, declaraci\u00f3n de obra nueva y extinci\u00f3n de comunidad, por existir dudas de si con la misma se invade una finca de titularidad municipal<\/p>\n Resumen: <\/strong>Aunque la licencia municipal autorice la divisi\u00f3n material de una finca, ya inscrita, no es inscribible la divisi\u00f3n si el registrador tiene dudas por posible invasi\u00f3n del dominio p\u00fablico. La representaci\u00f3n gr\u00e1fica de la finca tiene que aportarse en formato IVG (Informe de Validaci\u00f3n Gr\u00e1fica) y ser asumida o consentida por el propietario.<\/span><\/p>\n Hechos:<\/strong> Se pretende inscribir una escritura de divisi\u00f3n material de una finca que figura ya inscrita y ahora se divide, con licencia municipal favorable , en dos parcelas de 1383 m2 y 1640 m2. Consta informe jur\u00eddico negativo en el expediente administrativo para expedir la licencia con el argumento de que la finca de 1640 m2 incluye una franja de terreno ( de unos 150 m2) que es camino p\u00fablico seg\u00fan consta en el Inventario municipal de bienes y en el Catastro.<\/p>\n La registradora<\/strong> suspende la inscripci\u00f3n porque la divisi\u00f3n pretendida invade el camino p\u00fablico, seg\u00fan el propio informe incorporado a la licencia, y porque no se aporta representaci\u00f3n gr\u00e1fica coherente con la descripci\u00f3n de las fincas resultantes.<\/p>\n El interesado<\/strong> recurre y alega que el supuesto camino de dominio p\u00fablico no es tal, porque solo da acceso a su finca (parte trasera) y porque el Ayuntamiento la ha inscrito en el Inventario de bienes sin notific\u00e1rselo. Adem\u00e1s dicho Inventario es un mero registro administrativo que por s\u00ed solo ni prueba, ni crea, ni constituye derecho alguno a favor de la Corporaci\u00f3n municipal, seg\u00fan jurisprudencia del Supremo que cita.<\/p>\n La DG <\/strong>desestima el recurso.<\/p>\n Doctrina: <\/strong>La protecci\u00f3n registral que la ley otorga al dominio p\u00fablico no se limita exclusivamente al que ya consta inscrito, sino que tambi\u00e9n se hace extensiva al dominio p\u00fablico no inscrito, pero de cuya existencia tenga indicios suficientes el registrador y con el que pudiera llegar a colisionar alguna pretensi\u00f3n de inscripci\u00f3n.<\/p>\n En cuanto a la inscripci\u00f3n de la representaci\u00f3n gr\u00e1fica<\/strong> de las fincas resume su doctrina en los siguientes puntos:<\/p>\n 1.- Es obligatoria<\/strong> cuando se inmatricule una finca, o se realicen operaciones de parcelaci\u00f3n, reparcelaci\u00f3n, concentraci\u00f3n parcelaria, segregaci\u00f3n, divisi\u00f3n, agrupaci\u00f3n o agregaci\u00f3n, expropiaci\u00f3n forzosa o deslinde que determinen una reordenaci\u00f3n de los terrenos.<\/p>\n 2.-Regla general<\/strong>: en tales casos NO habr\u00e1 que tramitar el expediente regulado en el art\u00edculo 199 LH.<\/p>\n 3.- Excepci\u00f3n:<\/strong> S\u00ed se necesita tramitar dicho expediente en los supuestos en los que se incluya, adem\u00e1s, alguna rectificaci\u00f3n superficial de las fincas superior al\u00a010\u202f% o alguna alteraci\u00f3n cartogr\u00e1fica que no respete la delimitaci\u00f3n del per\u00edmetro de la finca matriz que resulte de la cartograf\u00eda catastral, en cuyos casos habr\u00e1 que tramitar el expediente del 199 LH.<\/p>\n 4.-<\/strong> Para inscribir o incorporar al folio real la representaci\u00f3n gr\u00e1fica<\/strong> alternativa<\/strong>, cuando legalmente proceda, deber\u00e1 estar aportada y aprobada expresamente por el propietario de la finca y deber\u00e1 contenerse en el fichero inform\u00e1tico, en formato GML<\/strong>, previsto en el Anexo de la Resoluci\u00f3n Conjunta de 2015, cuyos datos deber\u00e1n corresponderse con los datos descriptivos y de superficie de la parcela o parcelas resultantes cuya inscripci\u00f3n se solicita.<\/p>\n 5.<\/strong>– El Informe de Validaci\u00f3n Gr\u00e1fica (IVG),<\/strong> que se obtiene a trav\u00e9s de la sede electr\u00f3nica de la Direcci\u00f3n General del Catastro, es un elemento indispensable para acreditar el cumplimiento de los requisitos t\u00e9cnicos que permiten incorporar una representaci\u00f3n gr\u00e1fica georreferenciada alternativa a la cartograf\u00eda catastral.<\/p>\n COMENTARIO:<\/strong> Para entender mejor la pol\u00e9mica puede verse la cartograf\u00eda catastral superpuesta a una foto a\u00e9rea, de la que resulta, aparentemente, que el recurrente tiene raz\u00f3n desde el punto de vista sustantivo (parece una zona privada de paso, no un camino p\u00fablico).\u00a0<\/p>\n En cuanto a los requisitos t\u00e9cnicos de la representaci\u00f3n gr\u00e1fica, parece claro que, siempre que sea necesario, hay que aportar un IVG (que presupone por tanto que cumple los requisitos t\u00e9cnicos al haber sido validada por el Catastro).<\/p>\n Respecto del consentimiento del propietario a dicho IVG, lo m\u00e1s sencillo y pr\u00e1ctico ser\u00e1 que se imprima y se incorpore a la escritura en la parte expositiva, especificando el CSV, con lo que ha de entenderse que el propietario est\u00e1 presentado su consentimiento al mismo, y asumiendo como correcta la representaci\u00f3n gr\u00e1fica) con el otorgamiento de la escritura de la misma forma que ocurre con la descripci\u00f3n de la finca y , en general, con los datos de la parte expositiva. (AFS)<\/p>\n Resoluci\u00f3n de 22 de julio de 2024, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Marbella n.\u00ba 2 a inscribir la transmisi\u00f3n de una finca en ejercicio de un poder previamente conferido.<\/p>\n Resumen<\/strong>: la prohibici\u00f3n de pacto comisorio en nuestro Derecho no es absoluta.<\/span><\/p>\n Hechos<\/strong>: mediante escritura de 2019, los c\u00f3nyuges titulares registrales constituyen hipoteca sobre su finca a favor de un acreedor. En la misma fecha, ante el mismo Notario, con n\u00famero de protocolo siguiente, los citados c\u00f3nyuges apoderan al acreedor para vender la citada finca, cobrar el precio y cancelar las garant\u00edas.<\/p>\n Mediante escritura de 2023, el acreedor, haciendo uso del citado poder, adquiere por compra la finca registral\u00a0por un precio (equivalente al importe del pr\u00e9stamo indic\u00e1ndose: \u00ab(\u2026) Y dicha suma la retiene o reserva la parte compradora, con anuencia de la vendedora, para hacer el pago del pr\u00e9stamo hipotecario que grava la finca descrita en el expositivo adquirida, por el mismo importe, en la forma y condiciones pactadas en la escritura de constituci\u00f3n del mismo rese\u00f1ada en el apartado cargas del expositivo, cuyo contenido \u00edntegro manifiesta conocer y acepta; y asume la obligaci\u00f3n personal garantizada con la hipoteca sobre dicho inmueble en los t\u00e9rminos establecidos en la presente escritura. Al subrogarse el acreedor en dicho pr\u00e9stamo, y coincidir acreedor y deudor en la misma persona, se solicita la cancelaci\u00f3n de dicha hipoteca, por confusi\u00f3n de derechos\u00bb.<\/p>\n La Registradora califica negativamente<\/strong> al considerar que estamos ante un pacto comisorio prohibido por los art\u00edculos\u00a01859 y\u00a01884. La Direcci\u00f3n confirma la calificaci\u00f3n.<\/strong><\/p>\n Es doctrina registral reiterada que el pacto comisorio, configurado como la apropiaci\u00f3n por el acreedor de la finca objeto de la garant\u00eda por su lib\u00e9rrima libertad ha sido siempre rechazado, por obvias razones morales, plasmadas en los ordenamientos jur\u00eddicos, al que el nuestro nunca ha sido ajeno, bien como pacto aut\u00f3nomo, bien como integrante de otro contrato de garant\u00eda ya sea prenda, hipoteca o anticresis (art\u00edculos\u00a01859 y\u00a01884 del C\u00f3digo Civil), rechazo que se patentiza adem\u00e1s en la reiterada jurisprudencia sobre la materia tanto del Tribunal Supremo como de la Direcci\u00f3n General. Incluso, se ha aplicado la prohibici\u00f3n del pacto comisorio incluso cuando las operaciones elusivas del mismo se instrumentan mediante negocios jur\u00eddicos indirectos.<\/p>\n Ahora bien, las m\u00e1s recientes resoluciones (vid. Por todas, R. de 18 de septiembre de 2023<\/a>) han se\u00f1alado que la prohibici\u00f3n del pacto comisorio no\u00a0es absoluta<\/strong> en nuestro derecho, de modo que pierde su raz\u00f3n de ser cuando la realizaci\u00f3n de la cosa ofrecida en garant\u00eda \u2013cualquiera que haya sido la v\u00eda seguida\u2013 se efect\u00fae en condiciones determinantes de la fijaci\u00f3n objetiva del valor del bien, y no haya comportado un desequilibrio patrimonial injusto para el deudor.<\/p>\n Deben, por tanto, admitirse aquellos pactos o acuerdos que permitan un equilibrio entre los intereses del acreedor y del deudor, evitando enriquecimientos injustos o pr\u00e1cticas abusivas, y que permitan al acreedor, ante un incumplimiento del deudor, disponer de mecanismos expeditivos para alcanzar la mayor satisfacci\u00f3n de su deuda admiti\u00e9ndose el pacto por el que pueda adjudicarse al acreedor o venderse a un tercero el bien objeto de la garant\u00eda siempre que se establezca un procedimiento de valoraci\u00f3n del mismo que excluya la situaci\u00f3n de abuso para el deudor. (ER)<\/p>\n Resoluci\u00f3n de 22 de julio de 2024, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Sevilla n.\u00ba 12 a cancelar una anotaci\u00f3n de embargo posterior a la condici\u00f3n resolutoria que ha sido objeto de ejecuci\u00f3n<\/p>\n Resumen: <\/strong><\/span>No se puede confundir la publicidad que da el registro sobre la existencia de una condici\u00f3n resolutoria a los terceros posteriores, con la necesidad de que, si se ejercita judicialmente, es preciso que dichos terceros hayan tenido la posibilidad de intervenir en el proceso.<\/span><\/p>\n Hechos: <\/strong>Se declara la resoluci\u00f3n de una venta derivada del ejercicio de una condici\u00f3n resolutoria expresa, plante\u00e1ndose si es posible cancelar los asientos (anotaci\u00f3n preventiva de embargo) que gravaban el dominio resuelto.<\/p>\n La registradora<\/strong> se opone a la cancelaci\u00f3n por entender que el titular de la anotaci\u00f3n de embargo cuya cancelaci\u00f3n se pretende no ha sido demandado en el procedimiento y que tampoco se hab\u00eda tomado anotaci\u00f3n preventiva de demanda, caus\u00e1ndole indefensi\u00f3n a dicho titular.<\/p>\n La parte recurrente<\/strong> entiende que todo tercero que adquiera alg\u00fan derecho con posterioridad a la constancia registral de una condici\u00f3n resolutoria ha de quedar afectado por los efectos de la resoluci\u00f3n.<\/p>\n Resoluci\u00f3n:<\/strong> Se confirma la nota de calificaci\u00f3n de la registradora.<\/p>\n Doctrina: <\/strong>Registralmente la inscripci\u00f3n de la condici\u00f3n resolutoria expl\u00edcita confiere eficacia real a la eventual acci\u00f3n resolutoria del contrato evitando que existan terceros que re\u00fanan los requisitos del art\u00edculo\u00a034 de la LH haciendo inoperante el juego resolutorio.<\/p>\n Cuando se ejercita judicialmente la facultad derivada de la condici\u00f3n resolutoria, se ha de tener en cuenta que una cosa es la publicidad<\/strong> a la condici\u00f3n, y otra el desenvolvimiento de la misma mediante la oportuna demanda judicial<\/strong>, poni\u00e9ndose en juego un nuevo derecho, el de tutela judicial efectiva, que no va a quedar protegido por la simple constancia registral de la condici\u00f3n, sino que requiere, adem\u00e1s, que se acredite que los terceros adquirentes y titulares de cargas posteriores han tenido la posibilidad de intervenir en el proceso<\/strong>, demand\u00e1ndolos o notific\u00e1ndoles su existencia al tiempo de admitirse la demanda, y en todo caso antes de que se dicte la sentencia y con posibilidad efectiva de intervenir en el procedimiento en defensa de sus derechos.<\/p>\n En conclusi\u00f3n, para la purga de asientos posteriores a la condici\u00f3n resolutoria se exige:<\/p>\n Comentarios: <\/strong>Nuestro CD sigue en este punto la misma doctrina que el TS puesto que a falta de anotaci\u00f3n preventiva de demanda para obtener la resoluci\u00f3n y la cancelaci\u00f3n de cargas posteriores es preciso que los titulares de tales derechos hayan tenido la posibilidad de intervenir en el procedimiento para alegar sobre los presupuestos y procedencia de la resoluci\u00f3n. No cabe duda de que esta doctrina quita fuerza a la condici\u00f3n resolutoria, pero tampoco cabe duda de que el Registro debe proteger a todos los titulares de derechos sobre una finca pues el hecho de que el registro publique que existe una posibilidad de resoluci\u00f3n no quiere decir que efectivamente se lleve a cabo y si se ejecuta la condici\u00f3n el tercero debe tener la posibilidad de defender sus leg\u00edtimos intereses y en todo caso adem\u00e1s es preciso dar cumplimiento a la regla 6\u00aa del art\u00edculo 175 del Reglamento Hipotecario<\/a>. (MGV)<\/p>\n Resoluci\u00f3n de 22 de julio de 2024, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Padr\u00f3n a expedir certificaci\u00f3n coincidente en catastro a los titulares de los registros p\u00fablicos competentes<\/p>\n Resumen: <\/strong><\/span>En las solicitudes de publicidad formal<\/strong> se han de identificar<\/strong> las fincas respecto de las cuales se solicita la informaci\u00f3n. El mero anuncio de interposici\u00f3n de acciones no es motivo suficiente para obtener informaci\u00f3n registral.<\/span><\/p>\n Hechos: <\/strong>Se presenta una instancia solicit\u00e1ndose \u201ccertificaci\u00f3n coincidente en catastro a los titulares en los registros competentes\u201d de las fincas solicitadas.<\/p>\n Se acompa\u00f1a un documento privado de compraventa de casa de planta baja y piso y otro inventario de reparto de bienes hereditarios entre hermanos, con sellos de haberse liquidado los impuestos y fotocopia de copia simple de testamento y fotocopias de parte de escritura de protocolizaci\u00f3n de cuaderno particional.<\/p>\n El registrador<\/strong> califica dos cuestiones:<\/p>\n Asimismo, rese\u00f1a que no hay referencia a finca registral alguna.<\/p>\n La recurrente <\/strong>alega en el recurso que no se pidi\u00f3 inscripci\u00f3n de los documentos aportados, sino que solicita informaci\u00f3n<\/strong> a fin de descubrir posibles discrepancias f\u00edsicas de las fincas incluidas en un procedimiento de concentraci\u00f3n parcelaria.<\/p>\n Resoluci\u00f3n:<\/strong> La Direcci\u00f3n General desestima el recurso y confirma<\/strong> la nota de calificaci\u00f3n en tanto no se especifiquen las fincas respecto de las cuales se solicita informaci\u00f3n.<\/p>\n Doctrina:<\/strong> Lo que se discute en este expediente es si procede emitir certificaci\u00f3n de algunas fincas, centr\u00e1ndose el objeto del recurso en si la finalidad para la que se solicita la informaci\u00f3n est\u00e1 dentro de los supuestos admitidos en la legislaci\u00f3n hipotecaria, y si el registrador puede acceder a la misma.<\/p>\n Conforme a lo dispuesto en los art\u00edculos\u00a0221 y\u00a0222 de la LH<\/a> y\u00a0332 de su Reglamento<\/a>, el contenido del Registro s\u00f3lo se ha de poner de manifiesto a quienes tengan IR A\u00a0\u00a1NO TE LO PIERDAS!<\/em> DE OCTUBRE<\/strong><\/a><\/h2>\n<\/a>
VALORACI\u00d3N DE LAS RESOLUCIONES POR SU IMPORTANCIA:<\/strong><\/span><\/h6>\n
RESOLUCIONES PROPIEDAD<\/span><\/h6>\n<\/a>
<\/a>372.*** PROPIEDAD HORIZONTAL TUMBADA. DERECHO DE VUELO. AGRUPACI\u00d3N, OBRA NUEVA. SEGREGACI\u00d3N<\/span><\/h6>\n
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<\/a>373.** EXPEDIENTE ART. 199 LH. OPOSICI\u00d3N DE AYUNTAMIENTO. FINCA PROCEDENTE DE PARCELACI\u00d3N<\/span><\/h6>\n
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<\/a>374.** SOLICITUD DE CANCELACI\u00d3N DE FIDEICOMISO INSCRITO POR ERROR DE CONCEPTO<\/span><\/h6>\n
\n
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<\/a>375.*** LICENCIA DE DIVISI\u00d3N DE FINCA y POSIBLE INVASI\u00d3N DE DOMINIO P\u00daBLICO.REPRESENTACI\u00d3N GR\u00c1FICA (IVG), y CONSENTIMIENTO DEL PROPIETARIO.<\/strong><\/span><\/h6>\n
<\/p>\n\n
376.** PACTO COMISORIO<\/span><\/h6>\n
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<\/a>377.** <\/span>CONDICI\u00d3N RESOLUTORIA. <\/span>RESOLUCI\u00d3N DE COMPRAVENTA. CANCELACI\u00d3N DE ASIENTOS POSTERIORES<\/span><\/h6>\n
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\n
<\/a>378.* SOLICITUD DE \u00abCERTIFICACI\u00d3N COINCIDENTE EN CATASTRO\u00bb<\/span><\/h6>\n
\n