{"id":122564,"date":"2024-12-12T19:29:58","date_gmt":"2024-12-12T18:29:58","guid":{"rendered":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=122564"},"modified":"2025-01-25T13:46:03","modified_gmt":"2025-01-25T12:46:03","slug":"cronica-breve-de-tribunales-50-comunidades-de-propietarios-pisos-turisticos-carteles","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/practica\/jurisprudencia\/cronica-breve-de-tribunales-50-comunidades-de-propietarios-pisos-turisticos-carteles\/","title":{"rendered":"Cr\u00f3nica Breve de Tribunales-50. Comunidades de propietarios: Pisos tur\u00edsticos. Carteles."},"content":{"rendered":"

CR\u00d3NICA BREVE DE TRIBUNALES – 50<\/span><\/h1>\n

-oOo-<\/span><\/strong><\/span><\/p>\n

\u00c1LVARO JOS\u00c9 MART\u00cdN MART\u00cdN,<\/span><\/h2>\n

REGISTRADOR,<\/span><\/h2>\n

De la Real Academia de Legislaci\u00f3n y Jurisprudencia de Murcia<\/span><\/h2>\n

\u00cdNDICE:<\/span><\/h2>\n

1.- La calificaci\u00f3n registral clave de la seguridad jur\u00eddica<\/span><\/strong><\/a><\/p>\n

2.- La AEAT\u00a0no pod\u00eda ejecutar, pero s\u00ed apremiar por un cr\u00e9dito contra la masa<\/span><\/strong><\/a><\/p>\n

3.- El administrador hizo bien informando a la comunidad de propietarios<\/span><\/strong><\/a><\/p>\n

4.- Permuta de edificabilidad incumplida por el ayuntamiento.<\/span><\/strong><\/a><\/p>\n

5.- Comunidades de propietarios y pisos tur\u00edsticos<\/span><\/strong><\/a><\/p>\n

\u00a0<\/p>\n

<\/a>1.<\/strong>– <\/strong>LA CALIFICACI\u00d3N REGISTRAL CLAVE DE LA SEGURIDAD JUR\u00cdDICA.<\/strong><\/span><\/h2>\n

La Sentencia 1064\/2024, de 23 de julio, de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo (Roj: STS 4157\/2024 – ECLI:ES:TS:2024:4157)<\/a> <\/strong>niega que el recurrente cumpla los requisitos precisos para ejercer la acci\u00f3n de protecci\u00f3n de la titularidad registral del art\u00edculo 41 de la Ley Hipotecaria.<\/p>\n

El banco se adjudic\u00f3 las fincas hipotecadas en garant\u00eda de un pr\u00e9stamo, cediendo el remate a favor de una mercantil de su grupo que las aport\u00f3 a otra sociedad, v\u00eda aumento de capital y las inscribi\u00f3 en el Registro.<\/p>\n

La ejecutada recurri\u00f3 al Tribunal Constitucional que anul\u00f3 la ejecuci\u00f3n, pero cuando el Juzgado de Primera Instancia orden\u00f3 la reposici\u00f3n de la situaci\u00f3n registral previa a la inscripci\u00f3n de la adjudicaci\u00f3n, se encontr\u00f3 con una calificaci\u00f3n negativa por falta de intervenci\u00f3n en el procedimiento de la \u00faltima titular registral.<\/p>\n

Esta \u00faltima titular registral demanda la recuperaci\u00f3n de la posesi\u00f3n de una de las fincas acogi\u00e9ndose a la tutela del art\u00edculo 41 de la Ley Hipotecaria, oponi\u00e9ndose el demandado-poseedor alegando haber concertado un contrato de arrendamiento con quien, en el momento de firmarlo, era titular registral de la finca (la mercantil ejecutada).<\/p>\n

La acci\u00f3n posesoria prospera en apelaci\u00f3n, dando lugar al recurso extraordinario por infracci\u00f3n procesal y al recurso de casaci\u00f3n que el Tribunal Supremo estima.<\/p>\n

F.D. TERCERO.<\/strong><\/p>\n

3.2. \u201c\u2026 En efecto, los asientos constituyen un t\u00edtulo de legitimaci\u00f3n<\/strong>; o dicho de otra manera, un signo suficiente de habilitaci\u00f3n del sujeto que figure como titular de los derechos reales inscritos en la forma que manifiesta el Registro.<\/em><\/p>\n

El art. 38 LH establece la presunci\u00f3n de exactitud de los derechos reales inscritos, de manera tal que si \u00e9stos aparecen tabularmente<\/strong> a nombre de una persona f\u00edsica o jur\u00eddica determinada, se presume que le pertenecen<\/strong> y, por consiguiente, que se halla legitimada para hacerlos valer con la finalidad de adecuar la realidad registral con respecto a la existente a extramuros del Registro, y no convertir a dicha oficina p\u00fablica en un mera proclamadora de titularidades formales carentes de eficacia defensiva<\/strong> alguna.<\/em><\/p>\n

La presunci\u00f3n registral de exactitud, que legitima a la entidad demandante para el ejercicio de la presente acci\u00f3n, perdura y prevalece en el tiempo, mientras que el asiento se mantenga vigente,<\/em><\/strong> dado que, como es natural, la protecci\u00f3n desaparece cuando aquel pierda su vigor, bien por haber sido cancelado, bien por haber sido rectificado por mor de una resoluci\u00f3n judicial, o bien por la transmisi\u00f3n por negocio jur\u00eddico del derecho a favor de persona distinta. <\/em><\/p>\n

La determinaci\u00f3n de la vigencia no es requisito que deba plantear demasiadas dificultades, pues un asiento se encuentra vigente en tanto en cuanto no haya sido cancelado. Al expedir su certificaci\u00f3n, el registrador comprobar\u00e1 la vigencia registral del asiento<\/strong>.<\/em><\/p>\n

Con respecto al otro de los requisitos precisos, habr\u00e1 contradicci\u00f3n, que cercene la posibilidad del ejercicio de la presente acci\u00f3n,<\/strong> cuando, por ejemplo, se hubiera extendido nota expresiva de la posible existencia de doble inmatriculaci\u00f3n de la forma rese\u00f1ada en el art. 313.3.\u00aa del Reglamento Hipotecario; o, tambi\u00e9n, cuando exista un asiento de presentaci\u00f3n en el libro diario, acreditativo de un t\u00edtulo contradictorio con una inscripci\u00f3n registral, incluso si ha sido objeto de una anotaci\u00f3n preventiva de suspensi\u00f3n por defecto subsanable ( art. 65 LH).<\/em><\/p>\n

Por \u00faltimo, se\u00f1alar que, sin perjuicio de que tal cuesti\u00f3n se resuelva, en su caso, en el juicio declarativo promovido por Mediterr\u00e1neo<\/em> [se refiere a otro pleito promovido por la ejecutada para conseguir la reinscripci\u00f3n de la finca], en tanto en cuanto el recurrente alega la infracci\u00f3n del art. 33 LH, hemos dicho en la STS 208\/2020, de 29 de mayo, que:<\/em><\/p>\n

\u00abCon el fin de despejar dudas sobre el alcance de la aplicaci\u00f3n del art. 34 LH es preciso recordar que s\u00ed resultar\u00eda protegido por la fe p\u00fablica quien es tercero respecto del t\u00edtulo de adquisici\u00f3n nulo y que adquiere de manera v\u00e1lida de un titular registral que lo fue en virtud de un acto nulo.<\/strong> Esto \u00faltimo es lo que sucedi\u00f3 en el caso de la sentencia de esta sala 139\/2017, de 1 de marzo, que, tras declarar la nulidad de la ejecuci\u00f3n por no haberse suspendido a pesar de la interposici\u00f3n de una tercer\u00eda, dej\u00f3 a salvo la transmisi\u00f3n de los adjudicatarios a unos terceros subadquirentes, cuyo t\u00edtulo de adquisici\u00f3n no era nulo y por tanto qued\u00f3 protegido por el art. 34 LH. Parecidamente, con anterioridad, en la sentencia 147\/2009, de 6 de marzo, se declar\u00f3 que la nulidad de la subasta y del auto de adjudicaci\u00f3n al amparo del art. 33 LH por un error de identificaci\u00f3n no afectaba al subadquirente, es decir, a quien adquiri\u00f3 del adjudicatario y qued\u00f3 protegido por el art. 34 LH\u00bb.<\/em><\/p>\n

F.D. CUARTO.<\/em><\/strong><\/p>\n

\u201c\u2026la sentencia de la audiencia entendi\u00f3 extinguido, por ministerio de la ley, el contrato de arrendamiento al producirse la enajenaci\u00f3n forzosa de la vivienda en el procedimiento de ejecuci\u00f3n hipotecaria, conforme a lo dispuesto en el art. 13.1 de la LAU,<\/strong> en su redacci\u00f3n dada por la Ley 4\/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilizaci\u00f3n y fomento del mercado del alquiler de viviendas, vigente desde el 6 junio 2013 hasta el 5 marzo 2019, seg\u00fan el cual si, durante la vigencia del contrato, el derecho del arrendador quedara resuelto por la enajenaci\u00f3n forzosa derivada de una ejecuci\u00f3n hipotecaria quedar\u00e1 extinguido el arrendamiento, sin que, en este caso, dicho contrato hubiera accedido al registro con anterioridad a los derechos determinantes de la resoluci\u00f3n del arriendo. <\/em><\/p>\n

Esta extinci\u00f3n ope legis es declarada por la jurisprudencia de esta sala (SSTS 577\/2020, de 4 de noviembre; 109\/2021, de 1 de marzo, 212\/2021, de 19 de abril y 379\/2021, de 1 de junio). <\/em><\/p>\n

Ahora bien, en este caso, concurren dos circunstancias que determinan que el automatismo defendido por la audiencia no deje de constituir una cuesti\u00f3n controvertida compleja<\/strong>, dado que la enajenaci\u00f3n forzosa, que es previa a la concertaci\u00f3n del contrato de arrendamiento, fue dejada sin efecto por la sentencia dictada por el Tribunal Constitucional, am\u00e9n de que, al celebrarse el contrato, la deudora hipotecaria segu\u00eda siendo titular registral, dado que no se hab\u00eda cancelado su inscripci\u00f3n en el registro, puesto que el t\u00edtulo de la cesionaria de remante no se inscribe, seg\u00fan proclama la audiencia, hasta 19 de diciembre de 2017; es decir, m\u00e1s de un mes despu\u00e9s de la concertaci\u00f3n del contrato, <\/strong>en un momento en el que la arrendadora desconoc\u00eda la existencia del procedimiento de ejecuci\u00f3n hipotecaria.<\/em><\/p>\n

Por otra parte, deviene indiscutible que, a la fecha de interposici\u00f3n de la demanda,<\/strong> el 8 de julio de 2020, que es la situaci\u00f3n que debemos contemplar ( arts. 410 y 411 LEC), el contrato de arrendamiento estaba en vigor<\/strong> y las rentas se ven\u00edan abonando puntualmente.<\/em><\/p>\n

QUINTO.- Examen del recurso de casaci\u00f3n<\/em><\/strong><\/p>\n

El recurso de casaci\u00f3n se formul\u00f3, al amparo de lo establecido en el art\u00edculo 477.2.3.\u00ba de la LEC, por infracci\u00f3n de los art\u00edculos 38 y 41 LH, por la existencia de jurisprudencia contradictoria entre audiencias provinciales.<\/em><\/p>\n

Este motivo, debe ser acogido. <\/em><\/p>\n

La nueva ley procesal civil modifica, en su Disposici\u00f3n Final Novena, el art. 41 de la LH<\/em><\/strong>, al que da la redacci\u00f3n siguiente: <\/em><\/p>\n

\u00abLas acciones reales procedentes de los derechos inscritos podr\u00e1n ejercitarse a trav\u00e9s del juicio verbal regulado en la Ley de Enjuiciamiento Civil, contra quienes, sin t\u00edtulo inscrito, se opongan a aquellos derechos o perturben su ejercicio. Estas acciones, basadas en la legitimaci\u00f3n registral que reconoce el art. 38, exigir\u00e1n siempre que por certificaci\u00f3n del registrador se acredite la vigencia, sin contradicci\u00f3n alguna, del asiento correspondiente\u00bb.<\/em><\/p>\n

Con la nueva redacci\u00f3n del art. 41 LH se derogaron las disposiciones procesales que conten\u00eda dicho precepto que pasan ahora a recogerse en la nueva LEC 1\/2000, en los arts. 439.2 y 6, 441.3, 444.2 y 447.3, con su tramitaci\u00f3n por los cauces del juicio verbal<\/em><\/strong> ( art. 250.1.7\u00ba LEC), y con las especialidades que establecen los mentados preceptos.<\/em><\/p>\n

Este procedimiento constituye una manifestaci\u00f3n del principio de legitimaci\u00f3n registral, que recoge el art. 38<\/strong> seg\u00fan el cual: \u00abA todos los efectos legales se presumir\u00e1 que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo. De igual modo se presumir\u00e1 que quien tenga inscrito el dominio de los inmuebles o derechos reales tiene la posesi\u00f3n de los mismos\u00bb.<\/em><\/p>\n

Al aspecto negativo del referido principio, se refiere el art. 97 de la LH cuando norma que: \u00abCancelado un asiento se presume extinguido el derecho a que dicho asiento se refiere\u00bb.<\/em><\/p>\n

En definitiva, el art. 38 LH establece la presunci\u00f3n de exactitud de los derechos reales inscritos en el registro de la propiedad<\/em><\/strong>, de manera tal que se presume que pertenecen a su titular y que adem\u00e1s cuenta con su posesi\u00f3n, de manera que se halla legitimado para hacerlos valer procesalmente a trav\u00e9s del ejercicio de acciones judiciales.<\/em><\/p>\n

La justificaci\u00f3n de este tratamiento tuitivo deriva de razones de seguridad jur\u00eddica y del respeto que merece el sistema de publicidad registral, al hallarse bajo el control de legalidad que, a trav\u00e9s de la calificaci\u00f3n ( art. 18 LH), se lleva a efecto por parte de los registradores de la propiedad. <\/em><\/strong><\/p>\n

Pues bien, no se han vulnerado dichos preceptos, en tanto en cuanto no se ha negado la legitimaci\u00f3n activa de la sociedad demandante para impetrar la tutela judicial nacida de la titularidad de un asiento registral vigente y sin contradicci\u00f3n alguna, lo que sucede<\/strong>, y aqu\u00ed es en donde radica la infracci\u00f3n cometida, es que la presunci\u00f3n de exactitud no es absoluta sino iuris tantum, y, en este caso, concurre el motivo de oposici\u00f3n esgrimido, que legitima la posesi\u00f3n del demandado, cual es la existencia de una relaci\u00f3n jur\u00eddica directa con una titular registral anterior, en virtud de un contrato de arrendamiento vigente al tiempo de interponerse la demanda, y sin que corresponda a este procedimiento privilegiado y sumario resolver la cuesti\u00f3n determinante de la validez o eficacia del t\u00edtulo esgrimido bajo el contexto y premisas antes referenciadas, sin perjuicio de los derechos que la parte demandante considere le pertenezcan dado que esta sentencia no produce efectos de cosa juzgada<\/strong>.\u201d<\/em><\/p>\n

El Tribunal Supremo aborda en esta sentencia la aplicaci\u00f3n de una de las manifestaciones de la protecci\u00f3n procesal que el Registro de la Propiedad atribuye al titular inscrito.<\/p>\n

Lo hace para negar que concurran los requisitos que hacen viable la acci\u00f3n del art\u00edculo 41 de la Ley Hipotecaria en este complejo caso en que ha intervenido incluso el Tribunal Constitucional, dejando expresamente a salvo \u2013de ah\u00ed la referencia a que este procedimiento no produce efectos de cosa juzgada- que el actor pueda invocar su legitimaci\u00f3n registral en juicio ordinario, por otra parte ya promovido por la parte contraria.<\/p>\n

De entrada, como se desprende de los hechos, esa legitimaci\u00f3n ha servido para impedir que fuera cancelada la inscripci\u00f3n a su favor judicialmente acordada precisamente por la calificaci\u00f3n negativa del registrador, obligando a que se sustancie el asunto en ese otro juicio ordinario en que se ha demandado a todos los interesados.<\/p>\n

Por \u00faltimo, merece resaltarse la consideraci\u00f3n que la sentencia atribuye al control de legalidad que debe ejercer bajo su responsabilidad el registrador de la propiedad como fundamento del tratamiento tuitivo dispensado al titular registral.<\/p>\n

La calificaci\u00f3n registral se configura as\u00ed como clave para la seguridad jur\u00eddica y justificaci\u00f3n del respeto que merece la publicidad registral.<\/p>\n

9 de agosto de 2024<\/p>\n

\u00a0<\/p>\n

<\/a>2.- LA AEAT NO POD\u00cdA EJECUTAR, PERO S\u00cd APREMIAR POR UN CR\u00c9DITO CONTRA LA MASA.<\/strong><\/span><\/h2>\n

La Sentencia n\u00fam. 1151\/2024, de 20 de septiembre, de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo (STS 4665\/2024 – ECLI:ES:TS:2024:4665)<\/a> <\/strong>rechaza la pretensi\u00f3n de la sociedad concursada contraria a que se incrementara una deuda tributaria contra la masa con el recargo de apremio previsto en la legislaci\u00f3n fiscal.<\/p>\n

La sociedad entr\u00f3 en concurso en 2010, alcanz\u00f3 un convenio, que se aprob\u00f3 en 2012, pero que no pudo cumplir, dando lugar en 2015 a la apertura de la liquidaci\u00f3n.<\/p>\n

La AEAT demand\u00f3 a la administraci\u00f3n concursal para que reconociera en el procedimiento concursal una deuda superior a los seis millones de euros correspondientes a hechos imponibles nacidos en 2022, es decir, con posterioridad a la declaraci\u00f3n de concurso que inclu\u00eda, y este es el problema, una partida de casi un mill\u00f3n de euros en concepto de recargo de apremio. El Juzgado concursal admiti\u00f3 la demanda sin perjuicio de que el pago se realizara a medida que fueran liquidados los activos concursales.<\/p>\n

La concursada aleg\u00f3 que dicho recargo era improcedente porque hab\u00eda solicitado un aplazamiento de pago que le fue denegado pese a tener derecho, lo que fue confirmado por el la Sala Tercera del Tribunal Supremo que anul\u00f3 la resoluci\u00f3n del TEAC que hab\u00eda denegado la suspensi\u00f3n cautelar mientras se resolv\u00eda si proced\u00eda o no la anulaci\u00f3n (de ser procedente el aplazamiento y fraccionamiento no habr\u00eda lugar al recargo de apremio).<\/p>\n

Pero ni el Juzgado Mercantil ni la Audiencia Provincial admitieron la improcedencia del recargo de apremio.<\/p>\n

Y el Tribunal Supremo confirma dicho criterio.<\/p>\n

Sobre el verdadero contenido de la sentencia de la Sala Tercera, dice la Sala Primera que:<\/p>\n

SEGUNDO<\/strong><\/p>\n

Procede desestimar el motivo porque parte de una premisa incorrecta<\/strong>: la existencia de una sentencia firme (sentencia de la sala contencioso-administrativa del Tribunal Supremo 400\/2016, de24 de febrero) que determina la nulidad de la providencia de apremio de pago y recargo, de fecha 10 de marzo de 2015.<\/em><\/p>\n

La sentencia de la Sala 3.\u00aa<\/em><\/strong> dej\u00f3 sin efecto la resoluci\u00f3n de 8 de mayo de 2013 que hab\u00eda inadmitido a tr\u00e1mite la solicitud de suspensi\u00f3n cautelar de la denegaci\u00f3n del aplazamiento. Tiene raz\u00f3n la AEAT cuando razona, en su contestaci\u00f3n al recurso, que no afecta ni a la denegaci\u00f3n del aplazamiento, ni a la procedencia de la suspensi\u00f3n del acuerdo que lo denegaba. Deja sin efecto la resoluci\u00f3n que inadmit\u00eda a tr\u00e1mite la petici\u00f3n de suspensi\u00f3n, lo que no presupone la procedencia de la suspensi\u00f3n, sino la procedencia de la admisi\u00f3n a tr\u00e1mite de la solicitud para que, tras su tramitaci\u00f3n, se decidiera m\u00e1s tarde sobre su estimaci\u00f3n o denegaci\u00f3n.<\/strong> Y, en cualquier caso, \u00e9sta sentencia de la Sala 3\u00aa que dej\u00f3 sin efecto la resoluci\u00f3n de 8 de mayo de 2013 no conllevaba, por s\u00ed, la nulidad de la providencia de apremio y recargo<\/strong> de 10 de marzo de 2015.<\/em><\/p>\n

Y, sobre la jurisdicci\u00f3n competente para resolver sobre el recargo de apremio, dice:<\/p>\n

CUARTO<\/strong><\/p>\n

Es cierto que el art. 9.1 LC, en la versi\u00f3n aplicable al caso por raz\u00f3n temporal, extiende la jurisdicci\u00f3n del juez del concurso a todas las cuestiones prejudiciales administrativas directamente relacionadas con el concurso<\/strong> o cuya resoluci\u00f3n sea necesaria para el buen desarrollo del procedimiento concursal. En este caso, nos hallamos ante una reclamaci\u00f3n de cr\u00e9ditos contra la masa ante el juez del concurso. No se discute la jurisdicci\u00f3n del juez del concurso para reconocer la existencia de estos cr\u00e9ditos, que no dejan de devengar intereses y, en su caso, recargos de demora ( art. 84.4 LC).<\/em><\/p>\n

La sala especial del Tribunal Supremo del art. 42 LOPJ, en un auto de 15 de marzo de 2017,<\/em><\/strong> que dirim\u00eda un conflicto de competencia objetiva para conocer de una pretensi\u00f3n de nulidad de una providencia de apremio realiza dos consideraciones relevantes para este caso. Primero admite,<\/strong> con car\u00e1cter general, que \u00abel fondo<\/strong><\/em> de la pretensi\u00f3n -improcedencia del recargo de apremio acordado tras la declaraci\u00f3n de concurso- pueda ser invocado ante ambos \u00f3rdenes jurisdiccionales,<\/em><\/strong> puesto que los fundamentos para su impugnaci\u00f3n pueden traer causa tanto del ordenamiento jur\u00eddico administrativo y de Seguridad Social, como de la legislaci\u00f3n concursal\u201d. Y luego aclara que \u00abel juez del concurso no puede resolver sobre la ilegalidad de la providencia de apremio dictada<\/strong>\u00ab, pues \u00abtanto el control de legalidad del acto administrativo como el de la disposici\u00f3n general est\u00e1n atribuidos a la jurisdicci\u00f3n contencioso-administrativa, que por tales razones es la competente, sin perjuicio de lo que el juez del concurso pueda resolver sobre la validez del recargo, en caso de que sea reclamado (…)en el \u00e1mbito de la ejecuci\u00f3n patrimonial que es competencia exclusiva del Juez del concurso<\/strong>\u00ab.<\/em><\/p>\n

Ya en el \u00e1mbito del recurso de casaci\u00f3n, dice la sentencia que, abierta la liquidaci\u00f3n, lo que no cabe es una ejecuci\u00f3n separada por los cr\u00e9ditos tributarios contra la masa, pero s\u00ed procede su inclusi\u00f3n en la masa pasiva, recargos incluidos:<\/p>\n

Las dos sentencias de esta sala<\/em><\/strong> 1\u00aa del Tribunal Supremo invocadas en el recurso (sentencias 711\/2014, de 12 de diciembre, y 227\/2017, de 6 de abril) han interpretado<\/strong> el art. 154.2 LC en su redacci\u00f3n originaria, que pas\u00f3 despu\u00e9s al art. 84.4 LC, aplicable al presente caso, en el sentido de que abierta la liquidaci\u00f3n no cabe iniciar ni seguir apremios administrativos contra bienes del deudor concursado, en ejecuci\u00f3n de cr\u00e9ditos contra la masa<\/strong>\u2026.<\/em><\/p>\n

\u2026..La consecuencia en aquellos casos no fue declarar la nulidad de la providencia de apremio, sino estimar carentes de eficacia los embargos trabados<\/strong> sobre los bienes del concursado\u2026<\/em><\/p>\n

Hemos de ligar lo anterior a la jurisprudencia contenida en la sentencia n\u00fam. 237\/2013, de 9 de abril, y en muchas otras que la citan, de que el cr\u00e9dito por cuotas de la seguridad social posterior a la declaraci\u00f3n de concurso, en cuanto cr\u00e9dito contra la masa, es exigible <\/strong>conforme a lo previsto en el art. 84.3 LC , y por ello puede devengar recargos, que tambi\u00e9n gozan de la consideraci\u00f3n de cr\u00e9dito contra la masa<\/strong>. Obviamente, esta doctrina es aplicable al cr\u00e9dito tributario<\/strong> generado con posterioridad a la declaraci\u00f3n de concurso y que por ello goza de la consideraci\u00f3n de cr\u00e9dito contra la masa.<\/em><\/p>\n

En este caso, convergen ambas doctrinas jurisprudenciales porque, al margen de que se hubiera dictado la providencia de apremio, lo relevante es que no se realizaron actos de ejecuci\u00f3n sobre el patrimonio del concursal <\/strong>[sic], sino que la AEAT acudi\u00f3 al juzgado para reclamar dentro del concurso sus cr\u00e9ditos, entre los que se encontraba la parte correspondiente a los recargos que, conforme a<\/strong> la rese\u00f1ada jurisprudencia (sentencia237\/2013, de 9 de abril), pod\u00edan devengarse.<\/em><\/p>\n

Aparte de la discusi\u00f3n sobre el alcance de la indebida negativa a tramitar la petici\u00f3n de suspensi\u00f3n de la liquidaci\u00f3n tributaria apremiada, por lo dem\u00e1s bastante artificial porque al final el concursado no pudo constituir la garant\u00eda que la Audiencia Nacional exigi\u00f3 para suspender la ejecuci\u00f3n de la deuda, interesa de esta sentencia la delimitaci\u00f3n de jurisdicciones competentes.<\/p>\n

En un h\u00e1bil discurso la Sala de lo Civil aplica la doctrina de la Sala especial porque no entra en si el recargo de apremio deb\u00eda ser anulado, decisi\u00f3n que compete a la jurisdicci\u00f3n contencioso-administrativa, lo que dice es que la AEAT no puede cobrar su importe al margen del concurso y, esto es lo fundamental, que el juzgado concursal es el que decide sobre el destino del patrimonio del concursado y los criterios de su reparto a los cr\u00e9ditos reconocidos por el propio juzgado concursal.<\/p>\n

7 de octubre de 2024<\/p>\n

\u00a0<\/p>\n

<\/a>3. EL ADMINISTRADOR HIZO BIEN INFORMANDO A LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS<\/strong><\/span><\/h2>\n

La Sentencia n\u00fam. 1186\/2024, de 20 de septiembre, de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo (STS 4708\/2024 – ECLI:ES:TS:2024:4708)<\/a> <\/strong>ampara, frente al criterio de los \u00f3rganos inferiores, la publicaci\u00f3n por el administrador en las seis escaleras y doce ascensores del edificio, a petici\u00f3n de un propietario, de un anuncio que dec\u00eda:<\/p>\n

\u00abAVISO IMPORTANTE A TODOS LOS VECINOS<\/em><\/p>\n

\u00abSe nos ha informado por parte del vecino de la DIRECCION002 \u00a0que hace unos d\u00edas desahuci\u00f3 a su inquilino por falta de pago. Parece ser que esta persona llamada Pio sin su consentimiento, se ha quedado con la llave de la comunidad y tiene acceso a la misma.<\/em><\/p>\n

\u00abSe da la circunstancia que pretende arrendar una nueva vivienda en la comunidad. A petici\u00f3n del propietario me solicita que informe al resto de los vecinos que, adem\u00e1s de no pagarle la renta, se ha llevado varios objetos de su vivienda por lo que ha presentado la oportuna denuncia. Lo dicho se corresponde con una copia de denuncia presentada por el propietario y de la que se me ha dado traslado.<\/em><\/p>\n

\u00abTodo ello se comunica a los efectos de que est\u00e9n informados y se pongan en contacto con la administraci\u00f3n en caso de tener alg\u00fan dato de relevancia. Ruego que igualmente informen a los propietarios que tengan intenci\u00f3n de arrendar su vivienda para que est\u00e9n preavisados\u00bb.<\/em><\/p>\n

El inquilino, su mujer y su hijo, demandaron al administrador de fincas y a la comunidad de propietarios por vulneraci\u00f3n de su derecho al honor y a la intimidad, consiguiendo que el juzgado primero y la audiencia despu\u00e9s declararan su derecho a percibir una determinada indemnizaci\u00f3n.<\/p>\n

El Tribunal Supremo corrige la sentencia de apelaci\u00f3n y, en definitiva, rechaza \u00edntegramente la demanda.<\/p>\n

F.D. SEGUNDO<\/strong><\/p>\n

4.- Decisi\u00f3n de la sala. El art. 20.d) de la Ley de Propiedad Horizontal establece que corresponde al administrador<\/strong> \u00ab[v]elar por el buen r\u00e9gimen de la casa, sus instalaciones y servicios, y hacer a estos efectos las oportunas advertencias y apercibimientos a los titulares\u00bb.<\/em><\/p>\n

Resulta razonable la tesis de la recurrente de que en esta previsi\u00f3n legal tiene amparo la informaci\u00f3n a los vecinos<\/strong> sobre la existencia de una persona que, sin estar legitimada para ello, est\u00e1 haciendo uso de las instalaciones comunes de la urbanizaci\u00f3n y de las circunstancias en que tal utilizaci\u00f3n indebida se est\u00e1 produciendo.<\/em><\/p>\n

Del mismo modo, tambi\u00e9n puede incluirse <\/strong>en este \u00e1mbito de la actuaci\u00f3n del administrador la informaci\u00f3n a los integrantes de la comunidad<\/strong> sobre la existencia de una persona <\/strong>que, tras haber impagado las rentas<\/strong> del alquiler de una vivienda en la urbanizaci\u00f3n desde un momento muy pr\u00f3ximo a la concertaci\u00f3n del contrato de arrendamiento y, seg\u00fan le ha manifestado el anterior arrendador, haber causado da\u00f1os en el garaje<\/strong>, haberse quedado con un juego de llaves y un mando de la puerta del garaje y con la televisi\u00f3n<\/strong>, tiene la intenci\u00f3n de volver a alquilar<\/strong> otro piso en la misma urbanizaci\u00f3n, extremo este \u00faltimo que los propios demandantes han reconocido en su demanda.<\/em><\/p>\n

En consecuencia, la actuaci\u00f3n de DIRECCION000 puede incardinarse en el \u00e1mbito de actuaci\u00f3n propio del administrador de una comunidad de propietarios<\/strong> en defensa de los intereses de los integrantes de dicha comunidad. La informaci\u00f3n presentaba inter\u00e9s<\/strong> en el \u00e1mbito en el que se difundi\u00f3, pues afectaba a los intereses, tanto comunes como particulares, de los integrantes de la comunidad.<\/em><\/p>\n

5.- Respecto de la veracidad<\/strong> de la informaci\u00f3n, tambi\u00e9n lleva raz\u00f3n la recurrente en que observ\u00f3 una diligencia razonable<\/strong>. El contenido de los avisos no responde a un simple rumor sino a una serie de comunicaciones realizadas por escrito por uno de los propietarios integrados en la comunidad, a las que adjunt\u00f3 incluso el contenido de una denuncia ante la Polic\u00eda Nacional<\/strong>, lo que dotaba de una mayor apariencia de seriedad a tales comunicaciones.<\/em><\/p>\n

Por otra parte, no resulta controvertido que los demandantes fueron desahuciados de dicha vivienda por el impago de la casi totalidad de las rentas del arrendamiento y que no entregaron voluntariamente la vivienda una<\/strong> vez que se dict\u00f3 la sentencia, sino que se llev\u00f3 a cabo el lanzamiento por la comisi\u00f3n judicial. Y en la propia demanda se reconoce la intenci\u00f3n de los demandantes de arrendar de nuevo una vivienda<\/strong> en la misma urbanizaci\u00f3n de la que hab\u00edan sido desahuciados por no hacer frente a sus obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento desde pr\u00e1cticamente el comienzo de la relaci\u00f3n arrendaticia.<\/em><\/p>\n

Por tanto, aunque no se trate propiamente de la aplicaci\u00f3n de la doctrina del reportaje neutral, s\u00ed puede considerarse que la demandada<\/strong> observ\u00f3 una diligencia razonable en contrastar la informaci\u00f3n que plasm\u00f3 en los avisos cuestionados, en los que hizo constar cu\u00e1l era su fuente de informaci\u00f3n, el vecino de una determinada vivienda de la urbanizaci\u00f3n.<\/em><\/p>\n

6.- Por \u00faltimo, lleva tambi\u00e9n raz\u00f3n la recurrente cuando pone de relieve que en la redacci\u00f3n de los avisos no se utilizaron juicios de valor o expresiones ofensivas o injuriosas,<\/strong> m\u00e1s all\u00e1 de transmitir la informaci\u00f3n esencialmente veraz y de inter\u00e9s en el \u00e1mbito en que fue difundida (la comunidad de propietarios).<\/em><\/p>\n

7.- En conclusi\u00f3n, tal como afirma el Ministerio Fiscal en su informe, \u00abla informaci\u00f3n difundida queda legitimada por el derecho a la libertad de informaci\u00f3n, en sentido amplio, pues era de inter\u00e9s para la comunidad de propietarios, esencialmente veraz y efectuada sin \u00e1nimo denigratorio. La lectura de la nota evidencia que se est\u00e1 poniendo en conocimiento de los comuneros dos hechos comunicados por el propietario de la vivienda alquilada, con la finalidad de que \u00abest\u00e9n informados y se pongan en contacto con la administraci\u00f3n en caso de tener alg\u00fan dato de relevancia\u00bb […] quedando amparada la conducta de la entidad demanda en su derecho informar a la comunidad de propietarios, de la que es administradora, de una situaci\u00f3n que constituye un problema real para el buen r\u00e9gimen de la casa,<\/strong> sus instalaciones y servicios, la retenci\u00f3n de la llave de acceso a la urbanizaci\u00f3n y el uso indebido de las zonas comunes, as\u00ed como un posible riesgo de impago de cuotas comunes si se formaliza un nuevo alquiler en el complejo residencial dada la situaci\u00f3n de insolvencia del Sr. Pio , no apareciendo otra finalidad por las razones antes expuestas\u00bb.<\/em><\/p>\n

La verdad es que en este caso la sociedad que se ocupaba de administrar la finca en que se desarrollan los hechos asumi\u00f3 la responsabilidad de confeccionar los carteles con la informaci\u00f3n que le trasladaba el propietario y colocarlos en las zonas comunes que garantizaban el conocimiento, al menos, de los vecinos que hicieran uso de las escaleras o los ascensores, en realidad y este es un matiz que no aparece en la sentencia, de cualquiera que entrara en el edificio.<\/p>\n

Tal vez hubiera sido mejor decirle al propietario, aunque estuviera en Finlandia, que, si quer\u00eda informar de lo sucedido, informara \u00e9l a los dem\u00e1s propietarios, por el mismo u otro medio. O, alternativamente, haber incluido el aviso en una carta f\u00edsica o electr\u00f3nica a la que solo hubiera podido acceder el propietario que la abriera o recibiera.<\/p>\n

En todo caso la postura del Tribunal resulta clara respecto de la opini\u00f3n que le merece la conducta de los supuestamente ofendidos inquilinos y su pretensi\u00f3n de seguir ganando dinero a costa de la comunidad de propietarios.<\/p>\n

Por cierto, de la sentencia parece deducirse que la administradora de la finca es una persona jur\u00eddica, posiblemente una sociedad mercantil. P\u00faes bien, leyendo el discurso de ingreso en la Real Academia de Legislaci\u00f3n y Jurisprudencia de Murcia de nuestro compa\u00f1ero, Antonio Garc\u00eda Conesa, acto que tendr\u00e1 lugar el pr\u00f3ximo 24 de octubre y al que me he comprometido a contestar en nombre de la Academia, informa de que la Ley 12\/2023 por el derecho a la vivienda (que es el tema del discurso) contiene una disposici\u00f3n adicional (la sexta) de la que se deduce, entre otras cosas, que solo las personas f\u00edsicas pueden ser administradoras de fincas:<\/p>\n

Disposici\u00f3n adicional sexta. Los administradores de fincas.<\/strong><\/p>\n

1. A los efectos de la presente ley y de las actividades que regula, son administradores de fincas las personas f\u00edsicas que se dedican de forma habitual y retribuida a prestar servicios de administraci\u00f3n y asesoramiento a los titulares de bienes inmuebles y a las comunidades de propietarios de viviendas<\/strong>.<\/p>\n

2. Los administradores de fincas, para ejercer su actividad, deben tener la capacitaci\u00f3n profesional requerida y deben cumplir las condiciones legales y reglamentarias que les sean exigibles.<\/p>\n

3. Los administradores de fincas, en el desarrollo de su actividad profesional, deben actuar con eficacia, diligencia, responsabilidad e independencia profesionales, con sujeci\u00f3n a la legalidad vigente y a los c\u00f3digos \u00e9ticos establecidos en el sector, con especial consideraci\u00f3n hacia la protecci\u00f3n de los derechos de los consumidores establecidos por las comunidades aut\u00f3nomas y en esta ley.<\/p>\n

4. Para garantizar los derechos de los consumidores, los administradores de fincas deben suscribir un seguro de responsabilidad civil, pudiendo hacerlo directa o colectivamente.<\/p>\n

\u00a0<\/p>\n

15 de octubre de 2024<\/p>\n

\u00a0<\/p>\n

<\/a>4.- <\/strong>PERMUTA DE EDIFICABILIDAD INCUMPLIDA POR EL AYUNTAMIENTO.<\/strong><\/span><\/h2>\n

La Sentencia n\u00fam. 1201\/2024, de 30 de septiembre, de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo (STS 4784\/2024 – ECLI:ES:TS:2024:4784)<\/a>, <\/strong>estima el recurso de casaci\u00f3n interpuesto por la parte actora.<\/p>\n

Un Ayuntamiento de ciudad pr\u00f3xima a Madrid quer\u00eda construir un campo de golf municipal para lo que pact\u00f3 con los propietarios de los terrenos en que se iba a desarrollar la actuaci\u00f3n una permuta por la que, a cambio de la cesi\u00f3n de dichos terrenos, recibir\u00edan un total de 12.213 m2 edificables con un uso determinado en el \u00e1mbito del Plan de Sectorizaci\u00f3n que se deb\u00eda aprobar o, caso de no ser posible en dicha ubicaci\u00f3n, en los que permitieran a los transmitentes recibir dicha edificabilidad en el t\u00e9rmino municipal.<\/p>\n

Algunos propietarios cedieron los derechos derivados de dicha permuta a la actora del pleito que, transcurrido con exceso el plazo previsto para el cumplimiento, demand\u00f3 al Ayuntamiento exigiendo que se le entregaran los metros cuadrados pactados o una indemnizaci\u00f3n pecuniaria calculada en cerca de diez millones y medio de euros (valor de la contraprestaci\u00f3n al tiempo en que debi\u00f3 cumplirse) m\u00e1s los correspondientes intereses.<\/p>\n

El juzgado de primera instancia declar\u00f3 resuelto el contrato por incumplimiento del Ayuntamiento y le conden\u00f3 a pagar cerca de cuatro millones y medio de euros como indemnizaci\u00f3n de da\u00f1os y perjuicios, que fue el valor que se tuvo en cuenta cuando se firmaron los contratos de permuta, con intereses legales. Dicho fallo fue confirmado por la Audiencia.<\/p>\n

Interpuesto recurso de casaci\u00f3n por la actora, resulta estimado por el Tribunal Supremo.<\/p>\n

F.D. PRIMERO<\/strong><\/p>\n

* 10\u00ba.- El 17 de febrero de 2006, la actora<\/strong>, LORETO MUTUA MUTUALIDAD DE PREVISI\u00d3N SOCIAL, adquiri\u00f3 los derechos de edificabilidad derivados de los convenios y contratos de permuta <\/strong>de las sociedades BANUVE’S,S.L., MOURO, S.A., JOMA SPORT, S.L. SOTO E HIJOS, S.L. y SOTO JARDIN, S.L., mediante diversas escrituras p\u00fablicas.<\/em><\/p>\n

* 11\u00ba.- El 22 de febrero de 2006 la actora notifico al Ayuntamiento de Getafe<\/strong> la adquisici\u00f3n y cesi\u00f3n de los derechos de edificabilidad adquiridos, as\u00ed como el precio abonado\u2026\u201d<\/em><\/p>\n

\u00ab16\u00ba.- El d\u00eda 1 de julio del 2010, la entidad actora, transcurrido el plazo<\/strong> suspensivo de cinco a\u00f1os establecido en los convenios y en las escrituras p\u00fablicas para la entrega y transmisi\u00f3n<\/strong> de los 12.226 m2 de edificabilidad que hab\u00eda adquirido, conforme a la cl\u00e1usula cuarta que consta en ambos, procedi\u00f3 a solicitar el cumplimiento de la obligaci\u00f3n de entrega del suelo adquirido, y en su caso, otro suelo que reuniese iguales o semejantes condiciones que las convenidas de edificabilidad, sin que obtuviera respuesta (<\/strong>documento n.\u00ba 10 de la demanda y folios 342 a 361 del expediente administrativo acompa\u00f1ado como documento n\u00famero 1, y hecho segundo.8 de la contestaci\u00f3n).<\/em><\/p>\n

5.- El juzgado dicta sentencia en cuyo fallo desestima la reconvenci\u00f3n y declara estimar parcialmente la demanda de Mutualidad Loreto.<\/em><\/p>\n

La sentencia del juzgado, en primer lugar, declara \u00abla resoluci\u00f3n de los contratos de permuta <\/em><\/strong>contenidos en las escrituras p\u00fablicas de fecha 13 de mayo de 2005, que afectan a las partes de este procedimiento, por incumplimiento de la obligaci\u00f3n de entrega de la parte demandada de la edificabilidad comprometida\u201d. Adem\u00e1s, condena al Ayuntamiento de Getafe a abonar a la demandante la cantidad de 4.441.323,68 euros, \u201ccomo indemnizaci\u00f3n de los da\u00f1os y perjuicios causados <\/strong>por no entregar los 12.213 m2 edificables destinados uso residencial colectivo libre, m\u00e1s sus intereses legales desde el 13 de mayo de 2010\u2026.\u201d<\/em><\/p>\n

F.D. QUINTO<\/strong><\/p>\n

2.- La Audiencia considera que la pretensi\u00f3n ejercitada no es de indemnizaci\u00f3n de da\u00f1os, sino de cumplimiento por equivalente<\/strong>, en la medida en que expresa el equivalente econ\u00f3mico de la prestaci\u00f3n incumplida en el momento en el que deb\u00eda hacerse el pago, con intereses legales. Y la raz\u00f3n por la que la Audiencia considera<\/strong> que no puede estimarse la cuant\u00eda reclamada por la actora es que, siendo la acci\u00f3n ejercitada la de cumplimiento, por equivalente, pero acci\u00f3n de cumplimiento en definitiva, la misma es incompatible con la de resoluci\u00f3n del contrato que, si bien no fue ejercida por la actora, fue declarada por el juzgado, quedando firme tal pronunciamiento.<\/strong> De ah\u00ed que rechace la pretensi\u00f3n de la actora. El resultado es que la Audiencia confirma la sentencia del juzgado, en la que la cuant\u00eda que deb\u00eda abonar el Ayuntamiento se fij\u00f3 atendiendo al valor que se atribuy\u00f3 a las prestaciones en el contrato de permuta.<\/em><\/p>\n

Es com\u00fanmente admitido que de la incompatibilidad entre la acci\u00f3n de cumplimiento y la de resoluci\u00f3n contractual<\/strong> resulta que el acreedor que resuelve, y por tanto se ve liberado de su obligaci\u00f3n o recupera la prestaci\u00f3n ya cumplida, no puede al mismo tiempo exigir que se le entregue la prestaci\u00f3n que incumb\u00eda al otro contratante<\/strong> (si todav\u00eda es posible). Pero tampoco puede resolver, liber\u00e1ndose de su obligaci\u00f3n o recuperado lo entregado, y exigir al mismo tiempo el equivalente pecuniario de la prestaci\u00f3n comprometida (cuando no sea posible o ya no satisfaga su inter\u00e9s), bien se entienda que ese equivalente pecuniario viene a ser una forma subsidiaria de cumplimiento de la obligaci\u00f3n, bien se considere que es una parte de la indemnizaci\u00f3n(de acuerdo con las distintas posturas doctrinales y jurisprudenciales sobre la materia).<\/strong><\/em><\/p>\n

4.- En el caso, sin embargo, como no se ejerci\u00f3 la acci\u00f3n de resoluci\u00f3n tampoco se pidi\u00f3 la restituci\u00f3n ni el fallo de la sentencia del juzgado, confirmada por la de apelaci\u00f3n, contiene pronunciamiento alguno sobre la restituci\u00f3n de los terrenos entregados por los propietarios originales que los permutaron con el Ayuntamiento<\/strong> a cambio de la entrega por parte de este \u00faltimo de los terrenos edificables que resultaran del plan de actuaci\u00f3n urban\u00edstica que se preve\u00eda desarrollar.<\/em><\/p>\n

Por ello, la Audiencia prescinde de que en el caso que juzgamos la actora no solicit\u00f3 ni la sentencia del juzgado, a pesar de declarar la resoluci\u00f3n, conden\u00f3 al Ayuntamiento a restituir las fincas <\/strong>que le entregaron los propietarios originales en virtud de los contratos de permuta celebrados.<\/em><\/p>\n

5.- Lo anterior se comprende si se toma en consideraci\u00f3n las relaciones existentes entre las partes.<\/em><\/strong> La actora ahora recurrente en casaci\u00f3n no celebr\u00f3 ning\u00fan contrato de permuta con el Ayuntamiento de Getafe, <\/strong>sino que, a cambio de una contraprestaci\u00f3n, adquiri\u00f3 de los propietarios que hab\u00edan celebrado tales contratos de permuta con el Ayuntamiento el derecho a recibir en el sector de DIRECCION001 una superficie con 12.123m2 de edificabilidad.<\/em><\/p>\n

Con car\u00e1cter general es muy controvertida la legitimaci\u00f3n para resolver en los casos en los que se ha producido la cesi\u00f3n del cr\u00e9dito que integra una relaci\u00f3n sinalagm\u00e1tica, as\u00ed como la manera de conciliar los intereses de las partes en el contrato sinalagm\u00e1tico y el cesionario del cr\u00e9dito con las consecuencias que derivan de la resoluci\u00f3n del contrato<\/em><\/strong>. La sala se ha ocupado en ocasiones anteriores de algunos supuestos y ha dado respuesta a los problemas planteados en funci\u00f3n de las circunstancias.<\/em><\/p>\n

6.- Seg\u00fan se declara en las sentencias de instancia del caso que ahora juzgamos, los propietarios originales de los terrenos,<\/strong> cedentes de sus derechos (que no son parte en este procedimiento) cumplieron las obligaciones asumidas<\/strong> en sus contratos de permuta con el Ayuntamiento, de modo que las excepciones de incumplimiento opuestas por el Ayuntamiento demandado a la parte actora, cesionaria de los derechos de cr\u00e9dito, no han prosperado. Por otra parte, en la instancia se asume que los propietarios originales, cedentes de sus derechos en las permutas, han cobrado de Loreto Mutua por la transmisi\u00f3n de sus cr\u00e9ditos<\/strong>. Loreto Mutua no ha manifestado ning\u00fan inter\u00e9s en la entrega de los terrenos cedidos por los propietarios originales de los terrenos al Ayuntamiento, que no ha solicitado en este procedimiento, ni podr\u00eda solicitar en un procedimiento ulterior, pues ser\u00eda incompatible con la pretensi\u00f3n del valor de la prestaci\u00f3n que deb\u00eda recibir y que ha ejercitado en este procedimiento y<\/strong> que es la que se le ha reconocido (con independencia de que su c\u00e1lculo deba ser el que ella propone o el aceptado por el juzgado, en sentencia confirmada por la Audiencia, y a lo que nos referiremos m\u00e1s adelante). La restituci\u00f3n tampoco podr\u00eda ser solicitada por los propietarios que cedieron sus derechos a la actora, toda vez que su inter\u00e9s qued\u00f3 satisfecho por el precio acordado con Loreto Mutua.<\/strong><\/em><\/p>\n

7.- En un contexto de aut\u00e9ntica confusi\u00f3n y divisi\u00f3n de opiniones doctrinales y de soluciones jurisprudenciales,<\/strong> en su demanda la actora atribu\u00eda a la pretensi\u00f3n que finalmente fue estimada (parcialmente) una naturaleza indemnizatoria, y al mismo tiempo calculaba la suma solicitada atendiendo al valor de la prestaci\u00f3n incumplida en el momento en que deb\u00eda cumplirse (10.474.723,10 euros<\/strong>), con actualizaci\u00f3n de esa cantidad conforme al inter\u00e9s legal. Lo que ped\u00eda no es muy diferente de lo que en otros casos se ha concedido por la sala estimando una acci\u00f3n de cumplimiento por equivalente pecuniario, calculado en el momento en que debi\u00f3 producirse el cumplimiento, m\u00e1s resarcimiento de da\u00f1os (con la actualizaci\u00f3n del valor atribuido a la prestaci\u00f3n originaria).<\/em><\/p>\n

Desde este punto de vista, en este caso, la inclusi\u00f3n en el fallo de la sentencia del juzgado de la declaraci\u00f3n resolutoria<\/strong> no conllevaba<\/strong> una acumulaci\u00f3n de la estimaci\u00f3n de la acci\u00f3n de cumplimiento y la acci\u00f3n resolutoria que fundamentar\u00eda la restituci\u00f3n, sino solo la forma, defectuosa t\u00e9cnicamente, de estimar (parcialmente) la demanda.<\/strong> Por ello se aprecia que, contra lo que entiende la Audiencia, no se generar\u00eda en la actora un beneficio injustificado<\/strong> con la estimaci\u00f3n de la cantidad solicitada consistente en el valor de las fincas en el momento en que debi\u00f3 producirse el cumplimiento con la actualizaci\u00f3n de ese valor como intereses moratorios desde que fue debida.<\/em><\/p>\n

Tampoco podemos compartir la apreciaci\u00f3n del juzgado de que deba atenderse a la valoraci\u00f3n de las prestaciones fijada en el contrato de permuta, pues la funci\u00f3n<\/em><\/strong> de atribuir una valoraci\u00f3n econ\u00f3mica a las prestaciones en los contratos de permuta, explicable f\u00e1cilmente por razones fiscales, contables y de inventario de los bienes como consecuencia de la permuta, no ten\u00eda en modo alguno la finalidad de resolver las consecuencias entre las partes en caso de incumplimiento del contrato,<\/strong> ni se corresponden con el valor real de las prestaciones en el momento del incumplimiento.<\/em><\/p>\n

Resulta preferible por ello estar a la tasaci\u00f3n pericial de los terrenos efectuada el 22 de diciembre de 2009, <\/em><\/strong>con una validez de seis meses, esto es, hasta el 22 de junio de 2010 (dentro del plazo en el que debieron entregarse los m2 permutados), por la sociedad GESTION DE VALORES Y TASACIONES, S.A. (GESVALT), inscrita en el Registro de Sociedades Tasadoras del Banco de Espa\u00f1a, y que determina el valor de los 12.126 m2 enDIRECCION001 que deb\u00eda entregar el Ayuntamiento era de 10.474.723,71 \u20ac.\u201d<\/em><\/p>\n

En esta sentencia el Tribunal Supremo se ve obligado a hacer ciertos equilibrios para mantener el sentido general de las sentencias de primera instancia y apelaci\u00f3n, si bien elevando notablemente la cantidad a pagar por la demandada.<\/p>\n

Viene a decir que, aunque el juzgado declara resuelto el contrato, pese a no hab\u00e9rselo pedido nadie, no lo hace con los efectos propios de esa resoluci\u00f3n que conlleva la reciproca restituci\u00f3n de prestaciones, lo que, en el caso, ten\u00eda cierta dificultad porque la actora no hab\u00eda entregado al Ayuntamiento los terrenos y los propietarios de los terrenos, que s\u00ed lo hab\u00edan hecho, hab\u00edan recibido de la actora el precio por la cesi\u00f3n de sus derechos.<\/p>\n

En definitiva, opta rechazar que proceda devolver a la actora los terrenos (lo que no hab\u00eda pedido en ning\u00fan momento) y entiende que el cumplimiento del contrato se traduce en que el Ayuntamiento pague lo que podr\u00eda valer la edificabilidad pactada cuando debi\u00f3 entregarse, con intereses y dem\u00e1s accesorias que es, en definitiva, lo que ped\u00eda la demanda con car\u00e1cter subsidiario.<\/p>\n

En un contencioso\/administrativo previo entre las mismas partes que, a instancia del Ayuntamiento, se cerr\u00f3 declarando la incompetencia de dicha jurisdicci\u00f3n, dada la naturaleza civil del contrato celebrado, se incorpor\u00f3 un informe municipal en que se dec\u00eda que el Ayuntamiento no dispon\u00eda de la cantidad que se le reclamaba (en aquel momento once millones setecientos mil euros) y \u201cEn relaci\u00f3n a su posible imputaci\u00f3n a presupuestos de ejercicios futuros, hacer frente en el presupuesto municipal al citado gasto, supondr\u00eda una radical reestructuraci\u00f3n de la prestaci\u00f3n de servicios municipales actual de este Ayuntamiento dadas las restricciones que nos impone la legislaci\u00f3n de r\u00e9gimen local, haciendas locales y de estabilidad presupuestaria y sostenibilidad financiera..\u201d<\/em><\/p>\n

Pues ahora van a tener que apretarse el cintur\u00f3n los vecinos.<\/p>\n

21 de octubre de 2024<\/p>\n

\u00a0<\/p>\n

<\/a>5.- COMUNIDADES DE PROPIETARIOS Y PISOS TURISTICOS<\/strong><\/span><\/h2>\n

La Sentencia n\u00fam. 1233\/2024, de 30 de septiembre, del pleno de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo (STS 4791\/2024 – ECLI:ES:TS:2024:4791<\/a>), <\/strong>declara ajustada a derecho una modificaci\u00f3n de estatutos acordada por mayor\u00eda para prohibir pisos tur\u00edsticos en un edificio, sin exigirse la unanimidad.<\/p>\n

La junta de propietarios acord\u00f3, con el voto a favor de 93,44 de los propietarios, que representaba el 84,422 de los coeficientes, prohibir los pisos tur\u00edsticos en el edificio dadas las molestias que su existencia estaba causando.<\/p>\n

Dos mercantiles due\u00f1as de pisos impugnaron el acuerdo por ser nulo y por haberse adoptado con abuso de derecho, sin que su pretensi\u00f3n haya prosperado en ninguna instancia.<\/p>\n

En concreto las razones que el Tribunal Supremo en sentencia que crea jurisprudencia por ser del pleno (y tambi\u00e9n doctrina reiterada por haberse dictado otra sentencia con la misma fecha y doctrina) para estimar amparada la comunidad en el art. 17.12 LPH, modificado, son las siguientes:<\/p>\n

F.D. TERCERO<\/em><\/strong><\/p>\n

3.2 <\/em><\/strong>Base normativa de la decisi\u00f3n a adoptar. El Real Decreto-ley7\/2019, de 1 de marzo,<\/strong> de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, reform\u00f3 la LPH con respecto a las viviendas de uso tur\u00edstico, mediante la introducci\u00f3n de un apartado 12 a su art\u00edculo 17, con la finalidad de que las comunidades de propietarios puedan limitar o condicionar el ejercicio de dicha actividad<\/strong>, o establecer cuotas especiales o incremento en la participaci\u00f3n de la vivienda destinada al alquiler tur\u00edstico en los gastos comunes del edificio, en el marco de la normativa sectorial que regule el ejercicio de esta actividad. Y as\u00ed dicha norma establece: \u00abEl acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del art\u00edculo 5 de la Ley 29\/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los t\u00e9rminos establecidos en la normativa sectorial tur\u00edstica, suponga o no modificaci\u00f3n del t\u00edtulo constitutivo o de los estatutos, requerir\u00e1 el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participaci\u00f3n.<\/strong> Asimismo, esta misma mayor\u00eda se requerir\u00e1 para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participaci\u00f3n de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20%. Estos acuerdos no tendr\u00e1n efectos retroactivos<\/strong>\u00bb.<\/em><\/p>\n

3.3<\/strong>\u2026.. Esta sala no ha cuestionado la legalidad de la limitaci\u00f3n de las facultades dominicales<\/strong> de los propietarios de los distintos pisos y locales de un edificio sometido al r\u00e9gimen de propiedad horizontal\u2026. Dentro de estas limitaciones se encuentra la prohibici\u00f3n de realizar determinadas actividades o el cambio de uso del inmueble, pero para su efectividad deben constar de manera expresa y, para poder tener eficacia frente a terceros, deben aparecer inscritas en el Registro de la Propiedad<\/strong>.<\/em><\/p>\n

\u201c.. Esta sala no ha tenido la oportunidad, hasta el momento, de pronunciarse sobre la interpretaci\u00f3n del art. 17.12\u2026..<\/strong>\u201d<\/em><\/p>\n

3.4.<\/em><\/strong> \u201c\u2026El art.17 de la LPH establece las reglas por las que se tomar\u00e1n los acuerdos para decidir los asuntos<\/strong> de inter\u00e9s de la comunidad en atenci\u00f3n a su naturaleza (instalaci\u00f3n de infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de telecomunicaci\u00f3n; realizaci\u00f3n de obras o establecimiento de nuevos servicios con la finalidad de supresi\u00f3n de barreras arquitect\u00f3nicas; realizaci\u00f3n de obras o actuaciones que contribuyan a la mejora de la eficiencia energ\u00e9tica; establecimiento o supresi\u00f3n de los servicios de porter\u00eda, conserjer\u00eda, vigilancia u otros comunes de inter\u00e9s general; instalaci\u00f3n de puntos de recarga de veh\u00edculos el\u00e9ctricos para uso privado en el aparcamiento del edificio; acuerdos que impliquen la aprobaci\u00f3n o modificaci\u00f3n de las reglas contenidas en el t\u00edtulo constitutivo o en los estatutos; uso de los pisos para alquiler tur\u00edstico, entre otros), con el establecimiento de las mayor\u00edas precisas para la adopci\u00f3n de dichos acuerdos. La cuesti\u00f3n controvertida, que constituye el objeto de este proceso, consiste en determinar si la expresi\u00f3n normativa del apartado 12 del art. 17 de la LPH, referente al \u00abacuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad<\/strong> a que se refiere la letra e)del art\u00edculo 5 de la Ley 29\/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos\u00bb, permite la prohibici\u00f3n de tal destino<\/strong>. O si, por el contrario, una decisi\u00f3n de tal clase constituye un acto jur\u00eddico contra legem (contra lo dispuesto en la ley), impugnable por la v\u00eda del art. 18 de la LPH; toda vez que, de acuerdo con la interpretaci\u00f3n literal que defiende el recurrente, \u00abcondicionar\u00bb o \u00ablimitar\u00bb no comprende prohibir<\/strong>.\u201d<\/em><\/p>\n

\u201cel esp\u00edritu y finalidad de la norma<\/strong> no es contrario, sino que propicia precisamente la interpretaci\u00f3n de que la limitaci\u00f3n de la actividad del alquiler tur\u00edstico comprenda su prohibici\u00f3n.<\/strong> La voluntad de los legisladores proclive a favor del arrendamiento residencial frente al alquiler tur\u00edstico, que se pretende restringir con precios y correlativa reducci\u00f3n del esfuerzo de las econom\u00edas familiares. Condicionar o restringir el ejercicio la finalidad de incrementar el parque de viviendas para arrendamiento, con la natural repercusi\u00f3n sobre los de aquella actividad no soluciona, al menos, en la misma medida, la problem\u00e1tica de las dificultades de acceso a la vivienda, que se pretenden corregir por medio de tal disposici\u00f3n normativa.\u201d<\/em><\/p>\n

\u201cEn cualquier caso, tampoco entendemos que limitar el uso tur\u00edstico no permita su prohibici\u00f3n, que no deja de ser una limitaci\u00f3n, en este caso m\u00e1xima<\/strong>, en un concreto aspecto de las facultades dominicales que corresponden a los propietarios sobre sus inmuebles, y, adem\u00e1s, bajo el contorno delimitado por el art. 5 e) de la LAU y con las mayor\u00edas legalmente exigibles..\u201d<\/em><\/p>\n

En este sentido, los intereses de la colectividad<\/strong> expuestos en el RDL 7\/2019, y los generales de los propietarios de los pisos y locales,<\/strong> convergen en cuanto a la problem\u00e1tica derivada del alquiler tur\u00edstico, siempre que concurran los presupuestos del art. 17.12 LPH, que operan como excepci\u00f3n al r\u00e9gimen de la unanimidad. La interpretaci\u00f3n de la norma, que se hace por la audiencia, no es extensiva, sino declarativa del alcance y significado de tal precepto<\/strong>, bajo los criterios hermen\u00e9uticos antes expuestos..\u201d<\/em><\/p>\n

Con este criterio se solventa una discusi\u00f3n que se hab\u00eda planteado antes en recursos gubernativos resueltos con el mismo criterio por la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica (por todas, Resoluci\u00f3n de 24 de julio de 2024) aunque habr\u00eda que decir que poco habr\u00eda costado al legislador (salvo que se considerara excesivo para un decreto-ley) incluir la prohibici\u00f3n de destino a uso tur\u00edstico entre las reformas estatutarias que no precisan unanimidad.<\/p>\n

De todas formas, por la v\u00eda elegida por la comunidad de propietarios, que es la \u00fanica a su alcance, se consigue limitar el uso de los pisos para el futuro (puesto que la modificaci\u00f3n no tiene efectos retroactivos seg\u00fan expresamente dice la Ley).<\/p>\n

Hay una cuesti\u00f3n que, al menos a m\u00ed, me parece dudosa y es si el acuerdo impide al propietario actual que no est\u00e9 dedicando a uso tur\u00edstico el piso poder darle ese destino o si la irretroactividad supone que solo rija la prohibici\u00f3n para quienes entren en la comunidad despu\u00e9s. Aqu\u00ed lo dejo planteado, cuando tenga soluci\u00f3n jurisprudencial lo comentar\u00e9.<\/p>\n

Indudablemente la proliferaci\u00f3n de pisos tur\u00edsticos en edificios residenciales es un problema muy importante, tanto para para los barrios que ven c\u00f3mo cambia su vida cotidiana por la exclusi\u00f3n de quienes ya no pueden arrendar para vivir viviendas que antes se dedicaban al alquiler residencial, como para los propios vecinos de los edificios que nunca saben a qui\u00e9n se van a encontrar esperando el ascensor.<\/p>\n

Existe el proyecto de sujetar, v\u00eda Real Decreto, toda la publicidad de este tipo de alojamientos al cumplimiento de requisitos que garanticen a los usuarios la legalidad de la oferta en el que el Registro de la Propiedad est\u00e1 llamado a prestar un servicio esencial.<\/p>\n

Esperemos que se pueda solventar el problema conciliando todos los intereses en juego y con la ayuda de todos.<\/p>\n

25 de octubre de 2024<\/p>\n

\u00c1lvaro Jos\u00e9 Mart\u00edn Mart\u00edn<\/p>\n

Mercantil de Murcia<\/p>\n

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<\/a>ENLACES:<\/strong><\/span><\/h2>\n

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