Ya desde su publicaci\u00f3n en el B.O.E., all\u00e1 por Junio del presente a\u00f1o, la Ley 13\/2015 de Reforma de la Ley Hipotecaria recibi\u00f3 numerosas cr\u00edticas desde el \u00e1mbito notarial por su regulaci\u00f3n del nuevo expediente de dominio \u2013ahora notarial- de inmatriculaci\u00f3n de fincas, regulado en el art\u00edculo 203 de esta \u00faltima ley<\/a>. Las cr\u00edticas se centraban en su farragosidad procedimental (al prever numerosas notificaciones y publicaciones, estas \u00faltimas en el B.O.E. y tanto por el Notario como por el Registrador) y tambi\u00e9n surgieron numerosas dudas acerca de la aplicaci\u00f3n de sus principales tr\u00e1mites.<\/p>\n As\u00ed, sin \u00e1nimo exhaustivo, se ha debatido, sin llegar a ninguna soluci\u00f3n de consenso, acerca de:<\/p>\n Estas cr\u00edticas y dudas surgidas frente al expediente de dominio se hicieron extensivas al procedimiento de inscripci\u00f3n de rectificaciones descriptivas del nuevo art\u00edculo 201.1 de la Ley Hipotecaria<\/a> y al de reanudaci\u00f3n del tracto sucesivo del art\u00edculo 208<\/a>, lo cual es l\u00f3gico ya que estos dos \u00faltimos expedientes son simples variantes del primero, cuyo esquema procedimental comparten en lo esencial. Incluso, respecto del expediente de reanudaci\u00f3n del tracto sucesivo arreciaron las cr\u00edticas por considerarlo \u2013aqu\u00ed s\u00ed un\u00e1nimemente- como inaplicable en la pr\u00e1ctica al suponer la exigencia de comparecencia de todos los citados un obst\u00e1culo casi insalvable para el buen fin del expediente. Adem\u00e1s, el legislador exig\u00eda tambi\u00e9n respecto de este procedimiento la notificaci\u00f3n a los titulares de las fincas catastrales y registrales colindantes y a los titulares de derechos reales constituidos sobre las mismas, y no se entend\u00eda el porqu\u00e9 de tal exigencia, al no verse afectados dichos titulares por el expediente, ya que este versa, por definici\u00f3n, sobre una finca ya inscrita y cuyos linderos y superficie no se alteran.<\/p>\n \u00a0 La conclusi\u00f3n de todo lo expuesto hasta ahora es que el notariado, en su conjunto, no ha recibido con mucho entusiasmo estos nuevos procedimientos de los art\u00edculos 201.1, 203 y 208 de la Ley Hipotecaria.<\/p>\n \u00a0 Si nos trasladamos al \u00e1mbito registral, creo que la situaci\u00f3n es similar. Hace pocas semanas un amable amigo Registrador me hizo llegar el Prontuario de Expedientes de Concordancia Registro \u2013 Realidad, de la Ley 13\/2015, que ha circulado el Colegio de Registradores. Pues bien, en su p\u00e1gina 29, al referirse al expediente de inmatriculaci\u00f3n por doble t\u00edtulo traslativo del art\u00edculo 205 de la Ley Hipotecaria, dice lo siguiente: \u201cEste procedimiento, introducido a instancias del Colegio de Registradores, constituir\u00e1, sin duda, el procedimiento ordinario de inmatriculaci\u00f3n, dada la complejidad del procedimiento del art\u00edculo 203\u201d.<\/p>\n \u00a0 Se afirma as\u00ed, sin ambages, <\/strong>con total rotundidad, la predilecci\u00f3n por el procedimiento inmatriculador por doble t\u00edtulo traslativo en vez del expediente de dominio. Predilecci\u00f3n que en el Prontuario se traduce en hechos, pues todas las dudas que analiza acerca de la aplicaci\u00f3n pr\u00e1ctica de dichos expedientes las resuelve en beneficio de la utilizaci\u00f3n del procedimiento del art\u00edculo 205 de la Ley Hipotecaria y en detrimento del expediente del art\u00edculo 203.<\/p>\n \u00a0 En efecto, a la hora de interpretar el art\u00edculo 205<\/a>, los autores del Prontuario optan por extender la aplicaci\u00f3n del mismo a casos que no parecen estar incluidos, al menos de forma clara, en su tenor literal, expandiendo, as\u00ed, las posibilidades de su utilizaci\u00f3n.<\/p>\n \u00a0Por ejemplo, a la hora de interpretar la regla de que ha de existir, al menos, un a\u00f1o entre la fecha del t\u00edtulo inmatriculador y la del t\u00edtulo previo de adquisici\u00f3n de la propiedad por el transmitente, considera que dicha regla se cumple en el caso de que el t\u00edtulo previo sea una herencia en que el causante haya fallecido con m\u00e1s de un a\u00f1o de antelaci\u00f3n, utilizando el argumento \u2013con el que estoy de acuerdo- de que la fecha de la adquisici\u00f3n, una vez aceptada la herencia, se retrotrae a la fecha del fallecimiento del causante (art\u00edculo 989 del C\u00f3digo Civil<\/a>). Si llevamos esta argumentaci\u00f3n hasta sus \u00faltimas consecuencias ser\u00eda perfectamente posible obtener la inmatriculaci\u00f3n por la v\u00eda del doble t\u00edtulo traslativo presentando en el Registro de la Propiedad un \u00fanico t\u00edtulo formal, por ejemplo una escritura de herencia y compraventa en la que comparezcan como vendedores los herederos del titular catastral (fallecido hace m\u00e1s de un a\u00f1o) de una parcela no inmatriculada, formalizando la herencia de dicho causante y a continuaci\u00f3n la venta de dicha parcela. Habr\u00eda aqu\u00ed un \u00fanico t\u00edtulo formal pero dos t\u00edtulos materiales (herencia y venta) separados por m\u00e1s de un a\u00f1o.<\/p>\n En esta misma l\u00ednea de facilitar y ensanchar la aplicaci\u00f3n del procedimiento del art\u00edculo 205 de la Ley Hipotecaria los autores del Prontuario resuelven la duda que se plantean de si sigue siendo posible complementar el t\u00edtulo de adquisici\u00f3n con un acta de notoriedad seg\u00fan la cual el transmitente o causante era tenido por due\u00f1o, tal como permit\u00eda el art\u00edculo 298 del Reglamente Hipotecario (que la RDGRN de 19 de Noviembre de 2015, a la que luego aludiremos, considera, en virtud de la Disposici\u00f3n Derogatoria \u00danica de la Ley 13\/2015, t\u00e1citamente derogado, al igual que el resto del antiguo t\u00edtulo VI del Reglamento Hipotecario).<\/p>\n \u00a0En el Prontuario se concluye que s\u00ed es posible, si bien \u201cel objeto de este (sic) acta no ser\u00e1 el de declarar la notoriedad de que el transmitente de la finca que se pretende inmatricular es tenido por due\u00f1o de la misma, sino que dicho transmitente adquiri\u00f3 la propiedad de la finca al menos un a\u00f1o antes\u201d.<\/p>\n Pues bien, si en la interpretaci\u00f3n del art\u00edculo 205 de la Ley Hipotecaria todo son facilidades, en la del procedimiento del Art\u00edculo 203 los autores del Prontuario invierten las tornas, y as\u00ed, todo son obst\u00e1culos a la hora de facilitar su aplicaci\u00f3n. Por ejemplo, se afirma tajantemente que no podr\u00e1 acogerse a este procedimiento el propietario que no disponga de t\u00edtulo formal de propiedad; se estima, as\u00edmismo, que el Notario deber\u00e1 archivar el expediente si el promotor desconoce en todo o solo en parte los datos que sirvan para localizar las fincas registrales colindantes; se considera obligatoria la solicitud de anotaci\u00f3n preventiva de la pretensi\u00f3n de inmatriculaci\u00f3n, y, por \u00faltimo, respecto de la forma de practicar notificaciones, se remite al art\u00edculo 202 del Reglamento Notarial<\/a>, que, como sabemos, aboca al exhorto notarial en los casos de notificaci\u00f3n fuera del distrito\u00a0 del Notario que tramite el procedimiento.<\/p>\n Estando as\u00ed las cosas, tanto en el cuerpo de Notarios como en el de Registradores todos est\u00e1bamos expectantes ante la postura que adoptar\u00eda la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado en los primeros recursos que resolviese acerca de estos expedientes de concordancia Registro \u2013 Realidad. Pues bien, la Direcci\u00f3n General ya se ha pronunciado en dos resoluciones muy importantes por su repercusi\u00f3n en la pr\u00e1ctica notarial, de fecha la primera 17 de Noviembre de 2015<\/a>, en relaci\u00f3n a los procedimientos de inscripci\u00f3n de rectificaciones descriptivas del art\u00edculo 201 de la ley Hipotecaria y la segunda, de\u00a0 fecha 19 de Noviembre de 2015<\/a>, en materia de inmatriculaci\u00f3n por doble t\u00edtulo traslativo del art\u00edculo 205 de la misma Ley.<\/p>\n Es, a mi juicio, muy revelador que en ambas resoluciones el objeto de controversia no sea\u00a0ninguno de los nuevos procedimientos establecidos por la Ley 13\/2015, pero, a pesar de ello, la Direcci\u00f3n General aprovecha para resolver dudas acerca de la aplicaci\u00f3n de los mismos, fijando una interpretaci\u00f3n oficial.<\/p>\n \u00a0 As\u00ed, comenzando por la Resoluci\u00f3n de 19 de Noviembre de 2015<\/a>, \u00e9sta -en l\u00ednea con las soluciones interpretativas adoptadas por el Prontuario del Colegio de Registradores-, admite, en primer lugar, el acta de notoriedad para acreditar la adquisici\u00f3n previa a la que motiva la inmatriculaci\u00f3n, al entender que lo que exige el art\u00edculo 205 de la Ley Hipotecaria es que se acredite mediante t\u00edtulo p\u00fablico (acta de notoriedad, es decir, t\u00edtulo declarativo) que se adquiri\u00f3 no exigiendo, en cambio, que se acredite que se adquiri\u00f3 mediante t\u00edtulo p\u00fablico (traslativo). Y, en segundo lugar, la citada Resoluci\u00f3n, siguiendo aqu\u00ed tambi\u00e9n a los autores del Prontuario, estima que el \u201clapso temporal m\u00ednimo de un a\u00f1o ha de computarse, no necesariamente entre las fechas de los respectivos otorgamientos documentales…, sino entre la fecha de la previa adquisici\u00f3n documentada en t\u00edtulo p\u00fablico, y la fecha del otorgamiento del t\u00edtulo traslativo posterior\u201d. Es decir, el lapso de un a\u00f1o debe existir entre las adquisiciones, no entre los t\u00edtulos formales.<\/p>\n \u00a0Pasando ahora al an\u00e1lisis de la Resoluci\u00f3n de la Direcci\u00f3n General de 17 de Noviembre de 2015<\/a>, he de reconocer que su lectura me ha dejado perplejo, pues la Direcci\u00f3n General transforma el aparentemente intranscendente expediente del nuevo art\u00edculo 199 de a Ley Hipotecaria<\/a> en el procedimiento \u201cestrella\u201d para inmatricular excesos de cabida.<\/p>\n En efecto, la Direcci\u00f3n General en dicha resoluci\u00f3n pone en pie de igualdad el procedimiento notarial de inmatriculaci\u00f3n de excesos de cabida del art\u00edculo 201.1 LH con el procedimiento registral del art\u00edculo 199 de dicha ley pues considera que en ambos procedimientos el objeto es el mismo, es decir, la constancia registral tanto de una representaci\u00f3n gr\u00e1fica de finca (normalmente certificaci\u00f3n catastral gr\u00e1fica y descriptiva) como una rectificaci\u00f3n de su descripci\u00f3n (pudiendo la rectificaci\u00f3n descriptiva de superficie ser superior al 10 por ciento).<\/p>\n Se justifica tal equiparaci\u00f3n por considerar que ambos procedimientos \u201cincluyen entre sus tr\u00e1mites una serie de garant\u00edas de tutela efectiva de los intereses de terceros afectados\u201d. Pero si examinamos el art\u00edculo 199.1 LH observamos lo siguiente: su objeto es \u00fanicamente la inscripci\u00f3n de la representaci\u00f3n gr\u00e1fica de la finca, y no, adem\u00e1s, la inscripci\u00f3n de rectificaciones de superficie. As\u00ed se desprende claramente de sus p\u00e1rrafos cuarto\u00a0 (\u201cel Registrador denegar\u00e1 la inscripci\u00f3n de la identificaci\u00f3n gr\u00e1fica de la finca…\u201d y sexto (\u201cen caso de calificaci\u00f3n positiva, la certificaci\u00f3n catastral descriptiva y gr\u00e1fica se incorporar\u00e1 al folio real y se har\u00e1 constar expresamente que la finca ha quedado coordinada gr\u00e1ficamente<\/u> con el catastro\u201d).<\/p>\n Y precisamente por su objeto m\u00e1s limitado que el del art\u00edculo 201.1 LH, tambi\u00e9n son menores sus garant\u00edas procedimentales. As\u00ed, el expediente del art\u00edculo 199 LH puede tener \u00e9xito limit\u00e1ndose el Registrador a notificarlo personalmente \u00fanicamente a los titulares de las fincas registrales colindantes. En cambio, en el procedimiento del art\u00edculo 201.1 el Notario debe notificar no solo a estos sino tambi\u00e9n a los titulares de fincas catastrales colindantes y a los de cargas sobre fincas colindantes tanto registrales como catastrales, y por si ello fuera poco, tambi\u00e9n es obligatorio, tanto para el Notario como para el Registrador, la publicaci\u00f3n de edicto en el B.O.E., todo ello por la remisi\u00f3n que hace el art\u00edculo 201.1 al art\u00edculo 203 LH.<\/p>\n Para concluir el an\u00e1lisis de este nuevo procedimiento del art\u00edculo 199 LH quiero se\u00f1alar que la Direcci\u00f3n General, en la Resoluci\u00f3n comentada, atribuye su tramitaci\u00f3n a los Registradores de la Propiedad, tal vez porque dicho art\u00edculo no hace ninguna alusi\u00f3n a una posible intervenci\u00f3n del Notario en el mismo, salvo en el p\u00e1rrafo tercero de su punto primero, al declarar que \u201cla certificaci\u00f3n gr\u00e1fica aportada, junto con el acto o negocio cuya inscripci\u00f3n se solicite, o como operaci\u00f3n espec\u00edfica, ser\u00e1 objeto de calificaci\u00f3n registral…\u201d. Se da, pues, a entender que la inscripci\u00f3n de la representaci\u00f3n gr\u00e1fica de la finca puede efectuarse en virtud de una escritura que contenga un acto inscribible o bien como operaci\u00f3n independiente, y en este \u00faltimo caso no establece ninguna exigencia formal. Pese a todo ello, entiendo que en este procedimiento la competencia debe entenderse compartida entre el Notario y el Registrador: el primero lo iniciar\u00e1 o impulsar\u00e1, a requerimiento del interesado, y el segundo lo culminar\u00e1. Y ello es as\u00ed por el principio de titulaci\u00f3n aut\u00e9ntica que rige en el Registro de la Propiedad. Entiendo tambi\u00e9n que la forma de actuaci\u00f3n notarial ser\u00e1 la de acta cuya estructura ser\u00e1 b\u00e1sicamente la siguiente:<\/p>\n Una vez analizadas las dos resoluciones de la DGRN de 17 y 19 de Noviembre del presente a\u00f1o, podemos extraer las siguientes<\/p>\n A) Estas dos resoluciones han asestado un golpe casi mortal al expediente de dominio del nuevo art\u00edculo 203 LH y, de rebote, al de rectificaciones descriptivas del art\u00edculo 201.1 del mismo texto legal, al ser este una variante de aquel.<\/p>\n En efecto, a partir de ahora parece que se optar\u00e1, en la gran mayor\u00eda de las ocasiones, por seguir el procedimiento del art\u00edculo 205 LH para inmatricular fincas, sirviendo como t\u00edtulo previo el acta de notoriedad que permite la Direcci\u00f3n General, ya que este procedimiento es mucho m\u00e1s r\u00e1pido, sencillo y econ\u00f3mico que el del art\u00edculo 203 LH, m\u00e1xime si se entiende que en \u00e9ste es necesario presentar t\u00edtulo escrito de dominio, que en muchas ocasiones no existir\u00e1, se habr\u00e1 extraviado o ser\u00e1 un simple recibo y no un t\u00edtulo en sentido propio.<\/p>\n Y por las mismas razones de celeridad y econom\u00eda se acudir\u00e1 para inmatricular excesos de cabida al procedimiento del art\u00edculo 199 antes que al del art\u00edculo 201.1, ambos de la Ley Hipotecaria. Por cierto, dicho procedimiento del art\u00edculo 199 LH recuerda bastante al del derogado art\u00edculo 298.3 RH que admit\u00eda la inscripci\u00f3n de excesos de cabida, sin l\u00edmite de extensi\u00f3n, acreditados por certificaci\u00f3n catastral siempre que el Registrador no tuviese dudas fundadas sobre la identidad de la finca.<\/p>\n B) Seg\u00fan Maquiavelo el fin justifica los medios, y la Direcci\u00f3n General en esta ocasi\u00f3n parece haber seguido este principio, ya que en las dos resoluciones que comentamos, buscando un fin loable, es decir, evitar tr\u00e1mites farragosos a los administrados, se sirve de medios cuanto menos discutibles, pues opta por condenar al ostracismo dos nuevos procedimientos (los de los art\u00edculos 201.1 y 203 LH), resucitando, en cambio, con peque\u00f1as variaciones, dos procedimientos presuntamente derogados en la ley 13\/2015, es decir, el de inmatriculaci\u00f3n en virtud de un solo t\u00edtulo p\u00fablico traslativo m\u00e1s acta complementaria de notoriedad del art\u00edculo 298 del Reglamento Hipotecario, y el de inmatriculaci\u00f3n de excesos de cabida sin l\u00edmite de extensi\u00f3n en virtud de certificaci\u00f3n catastral gr\u00e1fica y descriptiva regulado por el art\u00edculo 298.3 de dicho Reglamento.<\/p>\n Surge as\u00ed una pregunta: \u00bfpara este viaje eran necesarias estas alforjas? \u00bfDespu\u00e9s de tantas vueltas estamos, pr\u00e1cticamente, igual que antes de la reforma? Como dec\u00eda otro gran escritor, Tommaso Di Lampedusa, hay que cambiarlo todo para que todo siga igual, solo que en esta ocasi\u00f3n, a diferencia de lo que ocurr\u00eda en \u201cEl Gatopardo\u201d, el que hace que siga todo igual (la Direcci\u00f3n General en sus dos resoluciones comentadas), no es el mismo que el que lo cambi\u00f3 todo (el legislador con su Ley 13\/2015).<\/p>\n Siendo, como dijimos anteriormente, digno de elogio y sin duda bienintencionado el fin perseguido por la Direcci\u00f3n General en estas resoluciones, creo que para alcanzarlo podr\u00eda buscarse una v\u00eda m\u00e1s ortodoxa que la seguida y que pusiera en valor los nuevos procedimientos perge\u00f1ados por el legislador.<\/p>\n Es verdad que los nuevos procedimientos que venimos analizando parecen muy farragosos, pero creo tambi\u00e9n que ser\u00edan perfectamente utilizables en la pr\u00e1ctica simplemente si interpret\u00e1ramos sus tr\u00e1mites de forma que se redujera su farrogosidad. En este sentido propongo la siguiente forma de actuar:<\/p>\n 1\u00ba) Considerar que para el buen fin del expediente de dominio no es necesario presentar t\u00edtulo escrito, lo cual se ha admitido siempre, al menos cuando dicho expediente era de competencia judicial (art\u00edculo 274.2\u00ba y 282 del Reglamento Hipotecario, no derogados expresamente por la Ley 13\/2015 \u2013aunque s\u00ed t\u00e1citamente seg\u00fan vimos que entiende la Direcci\u00f3n General).<\/p>\n 2\u00ba) Considerar que no es motivo para que el Notario archive el procedimiento el hecho de que el promotor del mismo no pueda identificar las fincas registrales colindantes (lo cual resultar\u00e1 muy dif\u00edcil en la pr\u00e1ctica) ni, por tal motivo, a los titulares de derechos reales constituidos sobre las mismas. Ello sin perjuicio de que aunque el promotor del expediente no pueda identificarlos, el Notario deber\u00e1 practicar con ellos la notificaci\u00f3n del expediente en los domicilios que consten en el Registro, como indica la regla quinta del art\u00edculo 203 LH, debiendo a tal efecto, seg\u00fan entiendo, el Registrador hacer constar tales domicilios en la certificaci\u00f3n que debe remitir, seg\u00fan indica dicho art\u00edculo, al Notario actuante.<\/p>\n 3\u00ba) Ha de entenderse, as\u00edmismo, que no es obligatorio que el Notario solicite al Registrador anotaci\u00f3n preventiva de la pretensi\u00f3n de inmatriculaci\u00f3n. As\u00ed se desprende de la regla sexta del art\u00edculo 203 LH al se\u00f1alar – utilizando respecto de la toma de anotaci\u00f3n la forma condicional – que \u201csi se hubiera tomado anotaci\u00f3n preventiva de haberse incoado el procedimiento, se convertir\u00e1 en inscripci\u00f3n definitiva\u201d.<\/p>\n 4\u00ba) Y, por \u00faltimo, tambi\u00e9n debemos interpretar que en ning\u00fan caso habr\u00e1 que acudir al exhorto notarial para practicar las notificaciones fuera del Distrito Notarial del Notario actuante, so pena de incrementar exponencialmente la farragosidad, lentitud y coste del expediente. Es decir, habr\u00eda que interpretar que el r\u00e9gimen que han de seguir estas notificaciones fuera del Distrito es el de la remisi\u00f3n de cartas por correo, y no el de las aut\u00e9nticas notificaciones, en el sentido de que podr\u00e1 enviarse la c\u00e9dula por correo certificado con acuse de recibo a un domicilio situado fuera del Distrito Notarial del Notario que tramite el expediente. As\u00ed hemos actuado, de forma pr\u00e1ctica, los Notarios, a la hora de notificar fuera de nuestro Distrito a los propietarios de fincas colindantes en las Actas de Inmatriculaci\u00f3n de Exceso de Cabida derogadas por la Ley 13\/2015. Ya s\u00e9 que se me puede objetar que es absurdo considerar que el Notario pueda notificar por correo certificado lo que no podr\u00eda hacer personalmente (es decir, notificar fuera de su Distrito Notarial), pero lo cierto es que la sorprendente y ciertamente criticable RDGRN de 10 de Enero de 2013 lo permite, al estimar que lo determinante para la validez de la notificaci\u00f3n fuera del Distrito por correo \u2013si resulta exitosa- es el hecho del env\u00edo de la c\u00e9dula desde una Oficina de Correos ubicada dentro del Distrito Notarial del Notario actuante. En el caso de que la notificaci\u00f3n por correo con acuse de recibo resultase fallida podr\u00eda intentarse de nuevo, para evitar alegaciones de indefensi\u00f3n que, en caso de plantearse, no deber\u00edan prosperar, teniendo en cuenta que la tramitaci\u00f3n del acta es tambi\u00e9n objeto de comunicaci\u00f3n por el Notario a los posibles interesados a trav\u00e9s del B.O.E.<\/p>\n Artesonado en el Palacio de Fuensalida (Toledo capital)<\/p><\/div>\n <\/p>\n <\/p>\n \u00a0<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<\/p>\n <\/p>\n Por Francisco Javier Gonz\u00e1lez L\u00f3pez, Notario\n
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CONCLUSIONES:<\/h2>\n
ARCHIVO LEY JURISDICCI\u00d3N VOLUNTARIA<\/a><\/h2>\n
RESOLUCI\u00d3N 17 DE NOVIEMBRE DE 2015<\/a><\/h2>\n
RESOLUCI\u00d3N 19 DE NOVIEMBRE 2015<\/a><\/h2>\n
ART\u00cdCULO 203 LEY HIPOTECARIA<\/a><\/h2>\n
RESUMEN DE LA LEY 13\/2015<\/a><\/h2>\n
SECCI\u00d3N DOCTRINA<\/a><\/h2>\n
SOBRE EL DERECHO DE TRANSMISI\u00d3N<\/a><\/h2>\n
![\"Artesonado](\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-content\/uploads\/2015\/12\/Toledo_Palacio_de_Fuensalida_artesonado.jpg\")
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