{"id":123824,"date":"2025-01-21T23:58:37","date_gmt":"2025-01-21T22:58:37","guid":{"rendered":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=123824"},"modified":"2025-01-22T20:23:51","modified_gmt":"2025-01-22T19:23:51","slug":"prohibiciones-de-disponer-y-registro-de-la-propiedad-un-analisis-de-la-doctrina-de-la-direccion-general","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/secciones\/oficina-registral\/estudios\/prohibiciones-de-disponer-y-registro-de-la-propiedad-un-analisis-de-la-doctrina-de-la-direccion-general\/","title":{"rendered":"Prohibiciones de disponer y Registro de la Propiedad: un an\u00e1lisis de la doctrina de la Direcci\u00f3n General"},"content":{"rendered":"

PROHIBICIONES DE DISPONER Y REGISTRO DE LA PROPIEDAD: UN AN\u00c1LISIS DE LA DOCTRINA DE LA DIRECCI\u00d3N GENERAL<\/span><\/h1>\n

\u00c1lvaro Cordero Taborda, Notario<\/h2>\n

La Direcci\u00f3n G<\/strong>eneral de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica ha venido creando a lo largo de\u00a0\u00faltima d\u00e9cada un corpus<\/em> doctrinal en torno a las prohibiciones de disponer judiciales y administrativas, su naturaleza jur\u00eddica y las consecuencias que el reflejo registral tiene para otro tipo de actos y negocios. <\/strong><\/p>\n

Particularmente compleja y discutible ha sido la cuesti\u00f3n del acceso registral de actos dispositivos anteriores a la prohibici\u00f3n de disponer cuando \u00e9sta consigue acceder antes.<\/strong><\/p>\n

El resultado, visto con la perspectiva de los a\u00f1os, es el de una casu\u00edstica farragosa, cambiante, en algunos casos contradictoria entre s\u00ed y con los principios de nuestro sistema hipotecario, y de dif\u00edcil armonizaci\u00f3n con todos los preceptos en juego, hipotecarios y procesales. <\/strong><\/p>\n

Todo ello supone, a nuestro juicio, una merma de las bondades del sistema de seguridad jur\u00eddica preventiva y, en particular, en cuanto a los fines que el Registro de la Propiedad est\u00e1 llamado a cumplir.<\/strong><\/p>\n<\/a>

Introducci\u00f3n: concepto y naturaleza jur\u00eddica de las prohibiciones de disponer<\/span><\/h6>\n

Las prohibiciones de disponer o enajenar<\/strong> son las restricciones al poder de disposici\u00f3n inherente al derecho subjetivo<\/strong>, impidiendo, con mayor o menor amplitud, que este \u00faltimo pueda ser enajenado o gravado por su titular. Su r\u00e9gimen legal es disperso, y encontramos alusiones a las mismas en los arts. 26<\/a> y 27 LH<\/a>, preceptos que se refieren a \u00e9stas desde la perspectiva registral. Pero al carecer el CC de una regulaci\u00f3n completa de la figura, la R 16-6-2015<\/a> considera que dichos preceptos constituyen, en esta materia, legislaci\u00f3n civil sustantiva<\/u>. A su vez, el art. 42-Cuarto<\/a> alude a la anotaci\u00f3n de prohibici\u00f3n de disponer.<\/p>\n

Nuestro Centro Directivo aquilat\u00f3 el concepto de las prohibiciones de disponer desde la ya vetusta R 20-12-1929, declarando que no son derechos reales<\/strong>. Esta afirmaci\u00f3n tiene mayor trascendencia de la que en principio pudiera pensarse: como no son derechos reales, en ellas la din\u00e1mica registral no puede orbitar en torno al principio de oponibilidad del art. 32 LH<\/a>, que se predica del dominio o de otros derechos reales<\/em> y, por ende, su no inscripci\u00f3n, en ning\u00fan caso, dejar\u00e1 a salvo la adquisici\u00f3n por un tercero contraviniendo su contenido, excepci\u00f3n hecha al principio de fe p\u00fablica registral del art. 34 LH<\/a> como cl\u00e1usula de cierre del sistema. Las RR 5-11-2019<\/a> y 19-2-2020<\/a> son muy claras al respecto: Las prohibiciones de disponer no son verdaderos derechos reales cuya inscripci\u00f3n perjudique a terceros adquirentes<\/em> y, como matizan las RR 16-6-2015<\/a>, 27-2-2019<\/a>, 26-11-2019<\/a>, 5-1-2022<\/a> y 28-11-2022<\/a>, no atribuyen un correlativo derecho al beneficiado por ellas<\/em><\/strong>. Esta tesis, tradicional, fue enunciada por primera vez por Jer\u00f3nimo GONZ\u00c1LEZ, seguida por MOX\u00d3 RUANO, y recogida por CHICO Y ORTIZ y sus anotadores (2000, p. 391). En contra de la misma se ha posicionado GARC\u00cdA GARC\u00cdA (1993, p. 209), defendiendo que la prohibici\u00f3n no inscrita no afecta al tercero del art. 32 LH<\/a>, por considerar que la prohibici\u00f3n de disponer puede ser equiparada con un t\u00edtulo de dominio o derecho real, operando a modo de carga real.<\/p>\n

Si consideramos el dominio como un haz de facultades, en estos casos el adquirente recibe el bien o derecho con la sustracci\u00f3n del ius disponendi<\/em> (en palabras de la R 28-1-2016<\/a>, al no hab\u00e9rsele transmitido la facultad dispositiva<\/em>), sin que esa sustracci\u00f3n comporte que exista un beneficiado por el mismo o haya alg\u00fan titular de un derecho subjetivo. El derecho adquirido aparece privado de esa facultad con car\u00e1cter temporal -no caben prohibiciones perpetuas por contravenir los principios configuradores del estatuto de la propiedad- y sin que exista un beneficiado directo que ostente derecho subjetivo alguno, sino que el efecto de la prohibici\u00f3n de disponer se ubicar\u00eda en lo que DE CASTRO denomin\u00f3 situaciones jur\u00eddicas secundarias<\/em> y, particularmente, dentro de los efectos reflejos de la norma<\/em>, es decir, una cierta posici\u00f3n de ventaja que resulta para un individuo que no se ha dictado para conseguir este resultado pero que indirectamente lo origina. Todo ello aun cuando la prohibici\u00f3n de disponer se haya empleado en ocasiones con la finalidad de proteger determinados intereses (vg.<\/em> donaci\u00f3n de vivienda por los padres a un hijo propenso a negocios arriesgados, o prohibiciones impuestas en actos mortis causa<\/em> para proteger a la viuda o a los hijos menores de edad).<\/p>\n

Consecuencia de no atribuir derecho subjetivo alguno a un hipot\u00e9tico beneficiario, aqu\u00e9l no puede dejar sin efecto la prohibici\u00f3n<\/strong>. Incluso en las dispuestas por actos mortis causa, <\/em>la DG rechaza que el heredero, como sucesor a t\u00edtulo universal y llamado a continuar la personalidad de su causante, pueda dejarla sin efecto, fundament\u00e1ndolo las RR 13-10-2005<\/a> y 5-1-2022<\/a> en que debe respetarse la voluntad del causante, que es ley en la sucesi\u00f3n, lo que dota a la prohibici\u00f3n voluntaria de una p\u00e1tina de facultad personal\u00edsima: s\u00f3lo el que establece la prohibici\u00f3n puede dejarla sin efecto, en un acercamiento a la din\u00e1mica de la revocaci\u00f3n. Esta doctrina se reproduce en las RR 8-6-2022<\/a> y 20-3-2024<\/a>, dejando abierta la puerta, eso s\u00ed, a una excepci\u00f3n: que concurra causa justa sobrevenida<\/em>, algo que el CC Catalu\u00f1a contempla expresamente para las prohibiciones de disponer en testamento en el art. 428-6.5, debiendo recabar el interesado autorizaci\u00f3n judicial. La DG extiende esta soluci\u00f3n de cierre al Derecho com\u00fan, dejando la apreciaci\u00f3n de esa justa causa a la autoridad judicial, \u00e1mbito en el que pueden desplegarse el procedimiento probatorio y el principio de contradicci\u00f3n, para que puedan valorarse todos los elementos en juego. Por su parte, la R 13-10-2005<\/a> deja la puerta abierta al recurso judicial si los llamados a la sucesi\u00f3n consideran que la prohibici\u00f3n debe considerarse inv\u00e1lida o ineficaz, pero no admite que todos ellos se pongan de acuerdo para dejarla sin efecto.<\/p>\n

Para las prohibiciones judiciales y administrativas, el Centro Directivo ha ido configurando poco a poco una naturaleza jur\u00eddica propia, de medida cautelar<\/strong>, que ha terminado por condicionar e incluso alterar los principios de nuestro sistema registral, como tendremos ocasi\u00f3n de poner de manifiesto. Esta l\u00ednea comenz\u00f3 con la R 28-6-2006<\/a>, cuando proclamaba en su FJ 2\u00ba: es una medida cautelar, destinada a hacer posible el fin del proceso, es decir, que pueda hacerse efectiva la sentencia o resoluci\u00f3n que ponga fin al procedimiento, garantizando que no ser\u00e1 ilusorio el derecho reconocido en la resoluci\u00f3n que se adopte.<\/em> Es cierto que esta resoluci\u00f3n hubo de enfrentarse a un supuesto de hecho l\u00edmite: prohibici\u00f3n judicial de disponer vs<\/em> extinci\u00f3n de condominio y su particular naturaleza jur\u00eddica, por lo que el Centro Directivo busc\u00f3 esta salida honrosa<\/em> para hacer prevalecer la prohibici\u00f3n -a nuestro juicio no hubiera hecho falta, como expondremos al comentar el supuesto-. En todo caso, esta l\u00ednea continu\u00f3 y con una intensidad creciente en sus efectos, en las RR 8-7-2010<\/a>, 3-8-2011<\/a> y 24-10-2012<\/a>, acudiendo al argumento de que las prohibiciones de disponer voluntarias tutelan intereses fundamentalmente privados, y las dictadas por \u00f3rganos administrativos y judiciales tutelan el inter\u00e9s general. Posteriormente el Centro Directivo trat\u00f3 de separar n\u00edtidamente entre unas y otras. As\u00ed, en las RR 5-11-2019<\/a>, 19-2-2020<\/a>, 10-3-2022<\/a>, 16-3-2022 <\/a>y 22-6-2022<\/a> proclaman que la prohibici\u00f3n de disponer judicial o administrativa no trata de impedir la disponibilidad del derecho por parte de su titular, desgajando la facultad dispositiva del mismo, cual ocurre con las voluntarias, sino que tiende a asegurar el estricto cumplimiento de la legalidad administrativa o el resultado del proceso penal<\/em>.<\/p>\n

Al amparo de la naturaleza de medida cautelar, la R 9-6-2012<\/a> sostiene que, como las medidas cautelares no constituyen un numerus clausus<\/em> ce\u00f1ido a las contenidas en el art 727 LEC<\/a>, pueden admitirse otras, innominadas, sujetas en su admisibilidad al cumplimiento de los requisitos del art\u00edculo 726<\/em>, por lo que es posible modular sus efectos. As\u00ed, distingue entre:<\/p>\n

    \n
  1. Prohibici\u00f3n de enajenar, que no impide realizar actos de gravamen, s\u00f3lo impide transmitir el dominio o constituir derechos reales limitados, o bien proh\u00edbe solamente transmitir el dominio.<\/li>\n
  2. Prohibici\u00f3n de disponer en general.<\/li>\n
  3. Prohibici\u00f3n de inscribir, que impide el acceso al Registro de cualquier acto que cause un asiento de presentaci\u00f3n posterior, con independencia del momento en que naci\u00f3 dicho acto, antes o despu\u00e9s de adoptarse la medida cautelar.<\/li>\n<\/ol>\n

    Este pronunciamiento, adem\u00e1s, hace hincapi\u00e9 en que la anotaci\u00f3n supone una garant\u00eda adicional a la acci\u00f3n de rescisi\u00f3n que el acreedor puede ejercitar contra el deudor para la realizaci\u00f3n de actos dispositivos sobre cosas litigiosas sin el conocimiento y aprobaci\u00f3n de las partes litigantes o de la autoridad judicial competente<\/em> (FJ 2\u00ba).<\/p>\n

    Finalmente, apuntar que aunque las prohibiciones de disponer no sean derechos reales, al acceder al Registro participan de la din\u00e1mica propia de \u00e9ste, siendo esencial al mismo el concepto de rango<\/strong>, por lo que pueden ser objeto de posposici\u00f3n por el que orden\u00f3 la prohibici\u00f3n<\/u>. As\u00ed lo entiende la R 2-11-2018<\/a> para las voluntarias, doctrina que entendemos aplicable a las judiciales y administrativas, pues no hay obst\u00e1culo alguno en que el funcionario que decreta la medida la modifique en atenci\u00f3n a los objetivos que la misma est\u00e1 llamada a cumplir.<\/p>\n<\/a>

    Asientos posteriores a la prohibici\u00f3n de disponer inscrita o anotada<\/strong><\/span><\/h6>\n

    La prohibici\u00f3n de disponer es compatible, en su din\u00e1mica registral, con otros asientos posteriores, si bien la eficacia de estos \u00faltimos vendr\u00e1 limitada por la primera. As\u00ed lo establece el art. 145 RH<\/a>: Las anotaciones preventivas de prohibici\u00f3n de enajenar, comprendidas en el n\u00famero segundo del art\u00edculo 26 y n\u00famero cuarto del art\u00edculo 42 de la Ley, impedir\u00e1n la inscripci\u00f3n o anotaci\u00f3n de los actos dispositivos que respecto de la finca o del derecho sobre los que haya reca\u00eddo la anotaci\u00f3n, hubiere realizado posteriormente a \u00e9sta su titular, pero no ser\u00e1n obst\u00e1culo para que se practiquen inscripciones o anotaciones basadas en asientos vigentes anteriores al de dominio o derecho real objeto de la anotaci\u00f3n<\/em>.<\/p>\n

    Trat\u00e1ndose de prohibiciones administrativas o judiciales, en cuanto medida cautelar, la DG rechaza que Notario y Registrador puedan valorar si un acto dispositivo posterior del titular afecta o no a la finalidad perseguida por la medida, pues esta cuesti\u00f3n s\u00f3lo puede ser determinada por el \u00f3rgano que la adopt\u00f3 (RR 9-6-2012<\/a> y 24-10-2012<\/a>). Lo contrario supondr\u00eda una intromisi\u00f3n de Notarios y Registradores en la potestad jurisdiccional, que es ajena a la funci\u00f3n p\u00fablica que \u00e9stos tienen encomendada, la seguridad jur\u00eddica preventiva y no la resoluci\u00f3n de controversias o el ejercicio del ius puniendi<\/em>. Sin embargo, esta regla de principio no ha impedido la formaci\u00f3n de una casu\u00edstica amplia de excepciones, bien por discutir si estamos ante un verdadero acto dispositivo, bien porque estos actos traigan causa de asientos anteriores al que contiene la prohibici\u00f3n.<\/p>\n

    Prohibici\u00f3n voluntaria de venta y donaci\u00f3n<\/strong>:<\/span><\/p>\n

    El empleo de t\u00e9rminos \u201cdisposici\u00f3n\u201d o \u201cenajenaci\u00f3n\u201d se entiende que abarcan tanto los actos a t\u00edtulo oneroso como gratuitos, salvo que de los t\u00e9rminos de la prohibici\u00f3n resulte claramente otra cosa, teniendo especialmente en cuenta la sospecha de fraudulencia con que el legislador ha tratado a los actos dispositivos a t\u00edtulo gratuito (cfr. art. 1297.I CC<\/a>). La prohibici\u00f3n de vender no es sin\u00f3nima de enajenar, admiti\u00e9ndose la donaci\u00f3n (R 21-3-2018<\/a>).<\/p>\n

    Prohibici\u00f3n y extinci\u00f3n de condominio<\/strong>:<\/span><\/p>\n

    La cuesti\u00f3n se plantea por la tradicional discusi\u00f3n de la naturaleza jur\u00eddica de la extinci\u00f3n de condominio, y si ese tertium genus<\/em> que constituyen los negocios especificativos, al cual se adscribe la extinci\u00f3n de condominio, le hace escapar de la prohibici\u00f3n. La R 28-6-2006<\/a> se enfrent\u00f3 a la cuesti\u00f3n: una extinci\u00f3n de condominio posterior a una prohibici\u00f3n judicial de disponer. El Centro Directivo busc\u00f3 una salida y la encontr\u00f3 en la naturaleza jur\u00eddica de la prohibici\u00f3n de disponer como medida cautelar.<\/p>\n

    A nuestro juicio, no hac\u00eda falta acudir a naturalezas jur\u00eddicas procesales para solventar la cuesti\u00f3n. Si se hubiera querido defender el cierre registral a la extinci\u00f3n de condominio pod\u00eda haberse acudido a la fundamentaci\u00f3n que despu\u00e9s apunt\u00f3 la STS 25-2-2011<\/a>: el acto divisorio es un acto con un efecto extintivo de una situaci\u00f3n jur\u00eddica anterior, la de la comunidad, y con un efecto modificativo del derecho de cada uno de los sujetos intervinientes, por lo que debe ser calificado como un acto <\/em>(\u2026) de verdadera atribuci\u00f3n patrimonial<\/em>. Lo determinante no es tanto si estamos ante un acto dispositivo, sino si como consecuencia de dicho acto se produce una atribuci\u00f3n patrimonial a otra persona por la propia voluntad del cond\u00f3mino. Si es as\u00ed, la prohibici\u00f3n de disponer debe producir todos sus efectos.<\/p>\n

    Habr\u00eda quien hubiera apuntado que pod\u00eda tener lugar la disoluci\u00f3n del condominio, pero gravado con la prohibici\u00f3n de disponer, y se podr\u00edan sostener argumentos de una consistencia dogm\u00e1tica aceptable: siendo la teor\u00eda dominante en la comunidad romana\u00a0 la de la propiedad pl\u00farima total, cada comunero tiene un derecho de propiedad pleno, si bien limitado en cuanto a su ejercicio por la existencia de otros derechos sobre el mismo objeto, siendo la cuota de participaci\u00f3n la forma de determinar la cantidad de facultades dominicales que se ejercen de forma individual, y quedando sustra\u00eddas del \u00e1mbito individual de cada comunero aquellas facultades de car\u00e1cter colectivo. En definitiva, la asunci\u00f3n de la totalidad de las cuotas en un \u00fanico titular determinar\u00e1, en su caso, el \u00e1mbito de ejercicio del derecho, pero no la titularidad sobre el mismo, que es esencialmente la misma y sin que se produzca transmisi\u00f3n. A partir de ah\u00ed, la atribuci\u00f3n al adjudicatario se producir\u00eda con la prohibici\u00f3n de disponer.<\/p>\n

    Prohibici\u00f3n de disponer y renuncia del cond\u00f3mino a su cuota<\/strong>:<\/span><\/p>\n

    Supuesto particular es el de la renuncia del cond\u00f3mino a su cuota ex.<\/em> art. 395 CC. Esta facultad, cl\u00e1sica pero tan escasamente explorada y estudiada, ha sido analizada con detalle por MARI\u00d1O PARDO -puede leerse aqu\u00ed<\/a>-, y a cuyo estudio nos remitimos. Aqu\u00ed baste apuntar que el efecto de la renuncia es el acrecimiento ex lege<\/em> a los restantes cond\u00f3minos y en proporci\u00f3n a la participaci\u00f3n que ostentase cada uno en la comunidad -efecto apuntado tradicionalmente por la doctrina, vid.<\/em> R 2-2-1960, y con reconocimiento legislativo en el art. 552-5.2 CC Catalu\u00f1a<\/a>-. Esta soluci\u00f3n es congruente con la tesis que ve en el condominio una propiedad pl\u00farima total. No estamos, pues, ante un acto de liberalidad en favor de los restantes comuneros. Ahora bien, la capacidad exigida para renunciar es la necesaria para disponer, \u00bfes posible renunciar a la cuota existiendo una prohibici\u00f3n de disponer? A nuestro juicio la soluci\u00f3n deber\u00eda ser afirmativa, partiendo, eso s\u00ed, de que el acrecimiento al resto de cond\u00f3minos se realizar\u00e1 con la carga. Ello por las siguientes razones:<\/p>\n

      \n
    1. Una cosa es la capacidad para disponer y otra que sea un acto de disposici\u00f3n. La renuncia exige la capacidad para disponer porque el acto trae consecuencias sobre el mismo derecho, que sale del patrimonio del titular, pero sin que la renuncia suponga una transmisi\u00f3n a persona determinada, pues el efecto de la renuncia es un acrecimiento ex lege<\/em> a las personas que ya se encuentran en la comunidad.<\/li>\n
    2. La causa de la renuncia est\u00e1 claramente causalizada en el 395 CC<\/a> -no as\u00ed en el precepto catal\u00e1n-: eximirse de la obligaci\u00f3n de contribuir a los gastos de conservaci\u00f3n de la cosa o derecho com\u00fan. Si la renuncia se realiza con un \u00e1nimo fraudulento, ser\u00eda en todo caso rescindible, pero ya la existencia de la prohibici\u00f3n de disponer salvaguarda el destino del bien a las resultas del proceso en curso, por lo que la propia anotaci\u00f3n cumple con los intereses que tutela la acci\u00f3n rescisoria, y con eficacia real.<\/li>\n<\/ol>\n

      Prohibici\u00f3n voluntaria de disponer y anotaci\u00f3n preventiva de embargo<\/strong>:<\/span><\/p>\n

      La cuesti\u00f3n ya fue planteada en la R 30-12-1946, pero a ra\u00edz de la prohibici\u00f3n de enajenar y arrendar contenida en la Ley de arrendamientos r\u00fasticos de 15 de marzo de 1935. En este pronunciamiento subyace el germen de la doctrina que se consolid\u00f3 en la R 22-2-1989, considerando que la prohibici\u00f3n cierra la puerta a actos dispositivos voluntarios realizados por el titular, pero no frente a enajenaciones forzosas derivadas de obligaciones para con terceros, por ser contrario al principio de responsabilidad patrimonial universal que consagra el art. 1911 CC. Se expresaba as\u00ed este \u00faltimo pronunciamiento:<\/p>\n

      La seguridad econ\u00f3mica del deudor no puede mantenerse a costa de tan considerables quebrantos para la organizaci\u00f3n jur\u00eddica de la colectividad, debiendo restringirse al efecto de las prohibiciones de disponer a una pura exclusi\u00f3n de la facultad de disponer libre y voluntariamente del derecho en cuesti\u00f3n, pues aun implicando una relativa amortizaci\u00f3n, contra el principio general de libre tr\u00e1fico de los bienes, s\u00f3lo compromete el inter\u00e9s particular del titular sin repercusi\u00f3n directa y apreciable sobre el orden p\u00fablico y sin que quepa estimar la alegaci\u00f3n de que con tal interpretaci\u00f3n resultan aquellas f\u00e1cilmente burladas e inoperantes por la v\u00eda de la simulaci\u00f3n de deudas y de las connivencias procesales, pues las normas no deben ser interpretadas desde la exclusiva perspectiva de su eventual incumplimiento (art\u00edculo 3 del C\u00f3digo Civil), no pueden desconocerse los remedios jur\u00eddicamente arbitrados a tal efecto (art\u00edculos 6 y 7 del C\u00f3digo Civil), ni pueden menospreciarse los intereses generales en aras de la consecuci\u00f3n de fines particulares (art\u00edculo 1255 del C\u00f3digo Civil).<\/em><\/p>\n

      La citada R 30-12-1946, a prop\u00f3sito de la prohibici\u00f3n de enajenar en la Ley de 1935 lo fundament\u00f3 en que el prop\u00f3sito del legislador no fue formar con las fincas retra\u00eddas un verdadero patrimonio inembargable, sino privar temporalmente a quien retraiga del derecho de libre disposici\u00f3n \u201cinter vivos\u201d; este criterio se refuerza si se tiene en cuenta que otra norma, el art\u00edculo 1911 del C\u00f3digo Civil, establece que del cumplimiento de las obligaciones responde el deudor con todos sus bienes presentes y futuros<\/em> (\u2026).<\/p>\n

      La referida resoluci\u00f3n de 1989 vino a alterar una l\u00ednea que sosten\u00eda el cierre registral respecto de todo tipo de actos posteriores. As\u00ed, la R 5-9-1974 se pronunciaba en los siguientes t\u00e9rminos: La prohibici\u00f3n de enajenar v\u00e1lidamente inscrita provoca el cierre del Registro y, en consecuencia, una anotaci\u00f3n de embargo posterior no puede originar una enajenaci\u00f3n forzosa, aunque \u00e9sta no implique un acto dispositivo voluntario del titular<\/em>. La R 16-12-1988, \u00faltima en mantener esta doctrina, puso en entredicho el alcance de la prohibici\u00f3n, por cuanto el principio de responsabilidad patrimonial universal del art. 1911 CC s\u00f3lo puede ser exceptuado por norma de rango legal y de forma expresa, no siendo la finalidad de la prohibici\u00f3n de disponer eludir la embargabilidad (vid.<\/em> VII.3 de dicha resoluci\u00f3n), si bien desestim\u00f3 la anotaci\u00f3n de embargo sobre la base de que la prohibici\u00f3n estaba inscrita y se encontraba bajo la salvaguarda de los Tribunales (art. 1.III LH).<\/p>\n

      La doctrina de 1989 fue reproducida en las RR 18-3-2004<\/a> y 20-3-2004, ambas con un similar supuesto de hecho referido al embargo de bienes muebles. Esta l\u00ednea es pac\u00edfica hasta hoy, con pronunciamientos que reproducen lo ya apuntado (RR 13-4-2012<\/a>, 31-1-2013<\/a>, 28-1-2016<\/a> y 5-11-2019<\/a>). La consecuencia, como apunta la R 7-6-2011<\/a>, es que cabr\u00e1 ejecuci\u00f3n forzosa, habr\u00e1 subasta y adjudicaci\u00f3n, y el rematante adquirir\u00e1 el bien con la prohibici\u00f3n de disponer, por ser previa.<\/p>\n

      Supuesto distinto es el tratado por la R 23-10-1980: donaci\u00f3n con reserva de la facultad de disponer (cfr. art. 639 CC<\/a>) y embargo posterior. No estamos ante una prohibici\u00f3n de disponer (vid.<\/em> LORA-TAMAYO, 2023, p. 398): el donante se reserva un poder de disposici\u00f3n distinto de la facultad de disponer del donatario y compatible con ella. El donatario puede disponer del bien, pero con la carga. El pronunciamiento trata dicha donaci\u00f3n como sujeta a condici\u00f3n resolutoria: cabe anotaci\u00f3n de embargo, pero la disposici\u00f3n del bien por el donante se producir\u00e1 libre de cargas posteriores, que ser\u00e1n canceladas. LORA-TAMAYO y RODR\u00cdGUEZ ADRADOS (1968) no comparten la tesis de la condici\u00f3n resolutoria: a su juicio, se trata de un derecho real sobre cosa ajena: al disponer el donante no se produce una resoluci\u00f3n propiamente dicha, pues el bien donado no vuelve al patrimonio del donante, sino que pasa directamente del patrimonio del donatario al del tercero; lo que entra en el patrimonio del donante ser\u00e1 la contraprestaci\u00f3n del tercero<\/em> (LORA-TAMAYO, 2023, p. 398). Con arreglo a esta tesis, tal derecho real goza de prioridad y, por tanto, ejecutado el mismo, tambi\u00e9n se produce la cancelaci\u00f3n de cargas posteriores.<\/p>\n

      En definitiva: la donaci\u00f3n con facultad de disponer no entra\u00f1a, en s\u00ed misma, prohibici\u00f3n de disponer, que puede ser adosada a la figura pero que no se presume.<\/p>\n

      Prohibici\u00f3n judicial o administrativa de disponer y anotaci\u00f3n preventiva de embargo<\/strong>:<\/span><\/p>\n

      La cuesti\u00f3n radica en el alcance que demos al art. 145 RH<\/a> cuando establece que la anotaci\u00f3n preventiva de prohibici\u00f3n de enajenar impedir\u00e1 la inscripci\u00f3n o anotaci\u00f3n de los actos dispositivos que respecto de la finca o del derecho sobre los que haya reca\u00eddo la anotaci\u00f3n, hubiere realizado posteriormente su titular.<\/em><\/p>\n

      Una interpretaci\u00f3n amplia del precepto nos llevar\u00eda a rechazar la pr\u00e1ctica de la anotaci\u00f3n: el embargo implica una enajenaci\u00f3n en potencia para satisfacer una deuda.<\/p>\n

      Las R 28-10-2015<\/a> sigue una interpretaci\u00f3n estricta: el t\u00e9rmino actos dispositivos<\/em> debe ser entendido en acto y no en potencia, y dichos actos han de ser realizados por la voluntad del titular y no por imposici\u00f3n de \u00f3rganos judiciales o administrativos. Su no acceso registral, adem\u00e1s, podr\u00eda frustrar el fin de publicidad que tiene el Registro, pues si esa prohibici\u00f3n de disponer culmina en cualquier proceso de ejecuci\u00f3n, se est\u00e1 perjudicando a terceros interesados en la adquisici\u00f3n, pues se les omite posibles afecciones del bien al cumplimiento de otras obligaciones.<\/p>\n

      La R 21-7-2017<\/a> da un paso m\u00e1s al examinar el iter <\/em>completo: prohibici\u00f3n de disponer ordenada por la Administraci\u00f3n Tributaria, anotaci\u00f3n preventiva de embargo y ejecuci\u00f3n de dicho embargo. Admite la inscripci\u00f3n de la ejecuci\u00f3n, pero el rematante adquirir\u00e1 el bien con la prohibici\u00f3n de disponer. Considera el Centro Directivo que ha de permitirse la inscripci\u00f3n o anotaci\u00f3n de actos de naturaleza dispositiva sobre los bienes sujetos a una prohibici\u00f3n de disponer o de enajenar cuando aquellos vengan ordenados en cumplimiento de la responsabilidad patrimonial del titular de los bienes.<\/em> En definitiva, supone aplicar la doctrina emanada de la R 22-2-1989, surgida de una inicial prohibici\u00f3n voluntaria de disponer, a los supuestos de previa prohibici\u00f3n judicial o administrativa de disponer, pero sin merma del principio de prioridad registral: la adjudicaci\u00f3n resultante quedar\u00e1 afectada por el destino que, en su caso, pueda tener la previa anotaci\u00f3n de prohibici\u00f3n de disponer.<\/p>\n

      Un pronunciamiento de caso concreto lo ofrece la R 30-6-2000<\/a>: deniega el acceso del embargo por establecer la previa prohibici\u00f3n de disponer la inembargabilidad del bien. Encontr\u00e1ndose el Registrador sujeto, en su funci\u00f3n calificadora, a lo que resulte de los asientos del Registro<\/em> (cfr. art. 18.I in fine <\/em>LH<\/a>), no es posible practicar la anotaci\u00f3n.<\/p>\n

      Prohibici\u00f3n voluntaria de disponer e hipoteca voluntaria<\/strong>:<\/span><\/p>\n

      Aqu\u00ed el posicionamiento cambia frente al embargo: la hipoteca implica una enajenaci\u00f3n en potencia y debe ser rechazada. Este cambio tiene su justificaci\u00f3n en que si el embargo trata de garantizar la satisfacci\u00f3n del inter\u00e9s del acreedor al amparo del principio de responsabilidad patrimonial universal (cfr. art. 1911 CC), la hipoteca constituye una garant\u00eda prestada voluntariamente por el deudor y con cargo a un bien del que no puede disponer. Siendo esencia de los derechos reales de garant\u00eda el ius distrahendi<\/em>, la figura quedar\u00eda desnaturalizada y el inter\u00e9s del acreedor insatisfecho.<\/p>\n

      Ahora bien, admiti\u00e9ndose en dicho negocio jur\u00eddico su sujeci\u00f3n a condici\u00f3n o t\u00e9rmino, no hay obst\u00e1culo para subordinar el ius<\/em> distrahendi<\/em> a que el dominio de la finca quede libre de la prohibici\u00f3n (RR 18-4-1952, 18-1-1963 y 27-2-2019<\/a>).<\/p>\n

      Prohibici\u00f3n administrativa o judicial de disponer e hipoteca<\/strong>:<\/span><\/p>\n

      La respuesta ha de ser negativa como regla general. Ahora bien, un supuesto particular se plantea cuando la hipoteca es previa a la prohibici\u00f3n y se efect\u00faa una novaci\u00f3n de alguno o varios elementos del art. 4 de la Ley 2\/1994, de 30 de marzo, sobre subrogaci\u00f3n y modificaci\u00f3n de pr\u00e9stamos hipotecarios, particularmente tipo de inter\u00e9s o sistema de amortizaci\u00f3n, pues el apartado tercero del referido precepto establece que tales modificaciones no supondr\u00e1n, en ning\u00fan caso, una alteraci\u00f3n o p\u00e9rdida del rango<\/em><\/u> de la hipoteca inscrita excepto cuando impliquen un incremento de la cifra de responsabilidad hipotecaria o la ampliaci\u00f3n del plazo del pr\u00e9stamo por este incremento o ampliaci\u00f3n.<\/em> A nuestro juicio deber\u00eda regir el principio de prioridad en toda su extensi\u00f3n (cfr. art. 17 LH<\/a>) y admitir la novaci\u00f3n.<\/p>\n

      Sin embargo, la R 24-10-2012<\/a> lo rechaz\u00f3, al considerar que la prohibici\u00f3n de disponer constituye una medida cautelar, correspondiendo al \u00f3rgano judicial determinar, discrecionalmente, su extensi\u00f3n y alcance, haciendo virar la cuesti\u00f3n de lo hipotecario (prioridad, rango) a lo procesal -como apuntamos en la introducci\u00f3n, la DG fue aquilatando esa diferente naturaleza jur\u00eddica desde 2006-. Ese cambio de naturaleza jur\u00eddica sirve al Centro Directivo para dejar inaplicable en este punto principios registrales y el r\u00e9gimen legal de la novaci\u00f3n hipotecaria. La soluci\u00f3n adoptada obedece m\u00e1s a la prudencia que a una estricta aplicaci\u00f3n de la norma: el Centro Directivo trata de evitar que, con este tipo de operaciones, se produzca una intromisi\u00f3n en el curso de un procedimiento judicial -que en el caso concreto era penal-, aun cuando ello tenga lugar de forma involuntaria y sin intenci\u00f3n de frustrar el fin del proceso. Pero supone tambi\u00e9n realizar consideraciones aprior\u00edsticas y generalizadoras de las medidas adoptadas, que deben ser trajes a medida<\/em> para cada caso, interpretadas en sus estrictos t\u00e9rminos -y la medida en ning\u00fan momento prohib\u00eda novar el pr\u00e9stamo- y no premisas generales de cierre registral. Avala nuestra conclusi\u00f3n el hecho de que el pronunciamiento no emplea la cl\u00e1sica f\u00f3rmula y lo dem\u00e1s acordado<\/em>. En otras palabras: que de la autorizaci\u00f3n del instrumento no se deriv\u00f3 responsabilidad alguna para el Notario autorizante.<\/p>\n

      La doctrina vigente del Centro Directivo en materia de novaci\u00f3n y conservaci\u00f3n de rango viene dada por la R 14-5-2015<\/a>, pero referida a actos voluntarios. Nosotros consideramos que la seguridad jur\u00eddica exige un tratamiento unitario de la cuesti\u00f3n.<\/p>\n

      Prohibici\u00f3n de disponer y opci\u00f3n de compra<\/strong>:<\/span><\/p>\n

      Nuestro Centro Directivo se pronuncia sobre la cuesti\u00f3n en la R 17-3-2017<\/a>, en un supuesto de prohibici\u00f3n voluntaria, con una doctrina muy similar a la apuntada para la hipoteca: la opci\u00f3n, si bien puede derivar en un acto transmisivo posterior, no producen transmisi\u00f3n directamente o per se<\/em>. Cabr\u00eda su inscripci\u00f3n siempre que se subordine la enajenaci\u00f3n a que el dominio quede libre de la prohibici\u00f3n.<\/p>\n

      Un supuesto particular: prohibici\u00f3n de disponer hasta reintegro de ayudas<\/strong>:<\/span><\/p>\n

      En este tipo de supuestos no cabe dar una soluci\u00f3n un\u00edvoca. No toda figura que se nos presenta bajo la denominaci\u00f3n \u201cprohibici\u00f3n de disponer\u201d es realmente tal. La finalidad de la limitaci\u00f3n es evitar el enriquecimiento injusto de quien, vali\u00e9ndose de una ayuda para adquirir una vivienda, la vende poco despu\u00e9s a precio de mercado. No todas las limitaciones tienen trascendencia real, y en algunos casos desplegar\u00e1n s\u00f3lo efectos en la esfera administrativa: reintegrar ayudas, p\u00e9rdida de beneficios fiscales o un r\u00e9gimen sancionador, pero dejando inc\u00f3lume la enajenaci\u00f3n efectuada.<\/p>\n

      As\u00ed, encontramos supuestos de verdadera prohibici\u00f3n de disponer (R 7-6-2011<\/a>), de prohibici\u00f3n de enajenar pero no de constituir segunda hipoteca para poder continuar financiando el pr\u00e9stamo (RR 5-10-2000 -en contestaci\u00f3n a consulta planteada por la Asociaci\u00f3n Hipotecaria Espa\u00f1ola- y 26-2-2008<\/a>), e incluso encontramos un pronunciamiento aislado donde el Centro Directivo extiende la invalidez administrativa a los efectos civiles (R 26-4-2014<\/a>). Actualmente se acoge la doctrina de que la venta es v\u00e1lida salvo que exista un expreso reconocimiento legislativo a la nulidad, y sin perjuicio de las consecuencias de orden administrativo sancionador (R 30-1-2023<\/a>) o de p\u00e9rdida de beneficios fiscales (R 7-9-2017<\/a>).<\/p>\n

      En Comunidades Aut\u00f3nomas sin Derecho Foral no es, a nuestro juicio, posible, \u00a0que una norma en materia de vivienda protegida dictada por la oportuna Comunidad Aut\u00f3noma pueda regular supuestos de nulidad y\/o ineficacia de la transmisi\u00f3n, por ser una cuesti\u00f3n netamente civil sobre la que dicha Comunidad Aut\u00f3noma carecer\u00eda de competencia. Dicha regulaci\u00f3n exigir\u00eda un t\u00edtulo competencial h\u00e1bil -el del art. 149.1-8\u00aa CE<\/a>– y norma con rango legal (cfr. arts. 33<\/a> y 53 CE<\/a>).<\/p>\n

      Otro supuesto particular: prohibici\u00f3n de disponer y aportaci\u00f3n a sociedad<\/strong>:<\/span><\/p>\n

      La R 13-6-2018<\/a> rechaza la aportaci\u00f3n a sociedad, apoy\u00e1ndose en la doctrina del Tribunal Supremo. Ya la STS 13-12-1982 consider\u00f3 un concepto amplio de enajenaci\u00f3n, pues con la aportaci\u00f3n se transfiere a la sociedad la propiedad, l\u00ednea seguida por las SSTS 2-4-1990 y 7-9-1998. Esta \u00faltima apunta que, si bien la aportaci\u00f3n social no puede equipararse completamente a una compraventa, s\u00ed constituye un negocio jur\u00eddico traslativo.<\/p>\n<\/a>

      Actos dispositivos posteriores a la prohibici\u00f3n con acceso registral anterior a \u00e9sta<\/span><\/strong><\/h6>\n

      La prohibici\u00f3n de disponer existe y es eficaz desde que se dicta<\/strong>, y as\u00ed lo ha puesto de manifiesto la doctrina mayoritaria -valgan por todos LA RICA (1977), CHICO Y ORTIZ y sus anotadores (2000, p. 1174), DOM\u00cdNGUEZ LUELMO (2019, p. 802): La prohibici\u00f3n de disponer existe desde que es decretada por el Juez<\/em>; o NOGUEROLES PEIR\u00d3 (2000, p. 114): La prohibici\u00f3n produce efectos antes de la anotaci\u00f3n<\/em>-. Su inscripci\u00f3n evita la aparici\u00f3n de un tercero protegido por el art. 34 LH<\/a>. Presentado en el Registro el t\u00edtulo que contiene el acto dispositivo, como la calificaci\u00f3n orbita en torno al t\u00edtulo presentado y a los asientos del Registro (cfr. art. 18.I in fine<\/em> LH<\/a>), el Registrador no puede tener en cuenta una prohibici\u00f3n de disponer dictada con anterioridad y no presentada, por lo que el acto dispositivo acceder\u00e1 al Registro. Como la inscripci\u00f3n no torna eficaces actos que no lo son, ni prejuzga la eficacia de la transmisi\u00f3n, y la prohibici\u00f3n de disponer produce efectos sustantivos desde que se dicta, aparezca o no inscrita, y los asientos est\u00e1n bajo la salvaguarda de los Tribunales (art. 1.III LH<\/a>), el interesado deber\u00e1 destruir judicialmente tanto el t\u00edtulo como la inscripci\u00f3n consecuencia del mismo, con la excepci\u00f3n de que el adquirente est\u00e9 protegido por el art. 34 LH<\/a>, en cuyo caso ser\u00e1 mantenido en su adquisici\u00f3n si cumple todos los requisitos que enuncia el precepto.<\/p>\n

      Por su parte, entre los autores modernos que se han acercado a la tesis del car\u00e1cter constitutivo de la anotaci\u00f3n<\/strong> merece destacarse G\u00d3MEZ G\u00c1LLIGO (1992) por la profusi\u00f3n de su estudio y la enorme coherencia de su planteamiento, si bien en su conclusi\u00f3n, y por prudencia a la autoridad judicial y administrativa, termina por centrar el problema m\u00e1s en la oponibilidad. Afirma: Las prohibiciones de disponer no son verdaderamente tales sino en su dimensi\u00f3n registral, esto es, en la medida en que est\u00e9n publicados<\/em> (p. 212). Considera que tales prohibiciones entran dentro de la categor\u00eda de derechos vocacionalmente publicitarios<\/em> (\u2026) que necesitan por naturaleza de la publicidad registral para producir sus efectos<\/em> (p. 247), si bien el propio autor reconoce que ser\u00eda necesario un reconocimiento legal expreso y que la cuesti\u00f3n debe centrarse m\u00e1s en la cuesti\u00f3n de que son inoponibles frente al titular inscrito<\/em> (p. 247). Cuesti\u00f3n de la inoponibilidad que tambi\u00e9n ha defendido GARC\u00cdA GARC\u00cdA (1993, p. 209). Tambi\u00e9n encontramos a D\u00cdEZ PICAZO (2008, p. 948), quien afirma: Cuando una prohibici\u00f3n de disponer recae sobre bienes inmuebles, para ser eficaz y oponible frente a terceros se necesita que aparezca inscrita en el Registro de la Propiedad por virtualidad del principio de fe p\u00fablica<\/em>.<\/p>\n

      No compartimos esta \u00faltima tesis<\/strong> porque:<\/p>\n

        \n
      1. La eficacia de la medida cautelar adoptada no queda condicionada a la inscripci\u00f3n<\/u> en el Registro de la Propiedad, por carecer de amparo legal y ser incompatible con el r\u00e9gimen previsto en los arts. 735<\/a> y 738 LEC<\/a>, que las dota de inmediata ejecutividad.<\/li>\n
      2. Defendemos la inaplicabilidad del 32 LH<\/a><\/span>, por no ser la medida cautelar ni un derecho de dominio ni otro derecho real.<\/li>\n
      3. Supone la e<\/u>xtensi\u00f3n al tercero del 32 LH<\/a> de los efectos que se predican para el tercero del art. 34 LH<\/a><\/span>, siendo este \u00faltimo el \u00fanico que puede mantener en su adquisici\u00f3n<\/em>.<\/li>\n<\/ol>\n<\/a>
        Actos dispositivos anteriores a la prohibici\u00f3n con acceso registral posterior a \u00e9sta<\/span><\/strong><\/span><\/h6>\n

        Esta cuesti\u00f3n ha sido la m\u00e1s discutida por la doctrina y por la DG. El problema de base es que el art. 26 LH<\/a>, aun cuando constituye legislaci\u00f3n civil sustantiva en la materia -as\u00ed lo proclama la R 16-6-2015<\/a>-, se limita a determinar la forma en que las prohibiciones han de hacerse constar en el Registro, sin indicar los efectos concretos que se le hayan de atribuir.<\/p>\n

        Tesis que defiende la inscribilidad de los actos dispositivos anteriores que pretenden acceder al Registro con posterioridad al acceso de la prohibici\u00f3n:<\/strong><\/span><\/p>\n

        La R 8-7-2010<\/a>, recoge lo que es, a nuestro juicio, la doctrina correcta en esta materia, declarando en su FJ 3\u00ba el punto de partida: se trata de actos que, desde el punto de vista sustantivo o civil pueden considerarse v\u00e1lidos o eficaces<\/em><\/strong> (deber\u00eda decir v\u00e1lidos y eficaces<\/em>, pues se trata de una acumulaci\u00f3n de dos caracter\u00edsticas y no una alternativa entre ambos: al Registro s\u00f3lo deben acceder actos v\u00e1lidos y eficaces). Esta resoluci\u00f3n aquilata la doctrina procedente de la R 23-6-2003<\/a> (prohibici\u00f3n judicial) y de tres pronunciamientos id\u00e9nticos, las RR 7-4-2005<\/a>, 8-4-2005<\/a> y 18-4-2005<\/a> (prohibiciones administrativas), que en su FJ 3\u00ba distinguen entre la propia prioridad tabular<\/strong>, que viene determinada por la fecha del asiento de presentaci\u00f3n (cfr. art. 24 LH<\/a>), y el alcance de la prioridad de la anotaci\u00f3n en orden a la forma en que la misma, cierre o no, el Registro<\/em><\/strong>. El efecto de cierre registral viene claramente determinado por el tenor del art. 145 RH, que lo restringe a los actos dispositivos que se hayan realizado con posterioridad a la pr\u00e1ctica de la misma anotaci\u00f3n; no respecto de los anteriores<\/u>. Algo, por lo dem\u00e1s, plenamente consecuente con la naturaleza instrumental de la anotaci\u00f3n preventiva, que despliega sus efectos frente a terceros -no se olvide- como enervante de la fe p\u00fablica del Registro<\/u>.<\/em> De igual manera, la R 8-7-2010<\/a> en su FJ 7\u00ba proclama: En definitiva, los efectos de las anotaciones preventivas de prohibici\u00f3n de enajenar son los de impedir que en el Registro de la Propiedad puedan inscribirse o anotarse actos dispositivos \u201cinter vivos\u201d de la propia finca o derecho objeto de aquella anotaci\u00f3n, cuando se han otorgado con posterioridad a tal anotaci\u00f3n por su titular, pero sin constituir obst\u00e1culo para la inscripci\u00f3n o anotaci\u00f3n de tales actos dispositivos cuando \u00e9stos se hayan otorgado con anterioridad<\/u><\/em>. (\u2026) De otro modo carecer\u00eda de l\u00f3gica lo que el art. 145 RH se ocupara de fijar la regla del cierre para los casos en que la justificaci\u00f3n de tal efecto era m\u00e1s evidente -actos civilmente nulos-, y no para los casos en que falta la justificaci\u00f3n por tratarse de actos civilmente v\u00e1lidos<\/u>, siendo as\u00ed que la finalidad declarada del precepto fue la de clarificar los efectos de la anotaciones preventivas de prohibici\u00f3n de disponer (vid. pre\u00e1mbulo del Decreto de 14 de febrero de 1947)<\/em>. Esta l\u00ednea se remonta a las RR 31-3-1950, 22-10-1952 y 7-2-1959, primeras dictadas en esta cuesti\u00f3n tras la entrada en vigor del Reglamento Hipotecario. Ambas consagraban la doctrina expuesta y dejaban a salvo la facultad que asiste a los interesados de acudir a los Tribunales y contender sobre la validez o nulidad de los t\u00edtulos.<\/p>\n

        Asimismo, el referido pronunciamiento de 2010, en su FJ 3\u00ba, recoge otro argumento tradicional, basado en el art. 44 LH<\/a>, cuyo tenor literal dice que el acreedor que obtenga anotaci\u00f3n a su favor en los casos de los n\u00fameros segundo, tercero y cuarto del art\u00edculo 42, tendr\u00e1 para el cobro de su cr\u00e9dito la preferencia establecida en el art\u00edculo 1923 del C\u00f3digo Civil.<\/em> Este precepto fija la preferencia s\u00f3lo en cuanto a cr\u00e9ditos posteriores<\/u>. Por tanto, la anotaci\u00f3n s\u00f3lo tendr\u00e1 preferencia frente a t\u00edtulos posteriores, no afectando a actos dispositivos anteriores. Este argumento tiene el inconveniente de que el art. 1923<\/a> se refiere a cr\u00e9ditos anotados en virtud de mandamiento judicial por embargos, secuestros o ejecuci\u00f3n de sentencias<\/em>, que tiene su reflejo en la anotaci\u00f3n preventiva de los dos primeros n\u00famero del art. 42 LH<\/a>, no en el cuarto, pues no alude a la prohibici\u00f3n de disponer. CANO MART\u00cdNEZ DE VELASCO (2006, p. 136), con apoyo en la pandect\u00edstica alemana y en la primera doctrina hipotecarista espa\u00f1ola -GALINDO y ESCOSURA- ha salvado este inconveniente considerando que la prohibici\u00f3n de disponer no tiene eficacia real hasta que se anota, por lo que debe ser tratada como un derecho de cr\u00e9dito hasta entonces, pero a nuestro juicio este argumento est\u00e1 muy influido por las doctrinas germ\u00e1nicas del car\u00e1cter constitutivo de la anotaci\u00f3n.<\/p>\n

        El r\u00e9gimen expuesto es similar al reconocido por el legislador en materia concursal<\/strong>. As\u00ed, la anotaci\u00f3n e inscripci\u00f3n del concurso en el Registro de la Propiedad impide la anotaci\u00f3n de embargos o secuestros posteriores a la declaraci\u00f3n de concurso, salvo los acordados por el Juez de \u00e9ste, pero no impide la anotaci\u00f3n de los anteriores (cfr. art. 37.2 LC<\/a>). La misma soluci\u00f3n da la R 3-6-2009<\/a> para la inscripci\u00f3n de enajenaciones llevadas a cabo con anterioridad a la declaraci\u00f3n de concurso cuando se presenten en el Registro de la Propiedad con posterioridad a la anotaci\u00f3n o inscripci\u00f3n de \u00e9ste, y ello porque tales bienes no forman parte de la masa concursal, sin perjuicio de que respecto a ellos pueda ejercitarse la acci\u00f3n rescisoria prevista en el art. 405.2 LC<\/a>.<\/p>\n

        En la doctrina, esta tesis ha sido defendida por CHICO Y ORTIZ y sus anotadores (2000, p. 646), por CECCHINI ROSELL (2003, p. 114) y por CANO MART\u00cdNEZ DE VELASCO (2006, p. 137).<\/p>\n

        Esta l\u00ednea, bien sentada en 2010 sobre la base de los pronunciamientos de 2005 y un devenir de d\u00e9cadas, tuvo entre medias un pronunciamiento de sesgo distinto, la R 28-11-2008<\/a>, a nuestro juicio equ\u00edvoco y contradictorio: impedir el acceso al Registro de todo tipo de actos de disposici\u00f3n, sean de fecha anterior o posterior a la anotaci\u00f3n<\/em> (FJ 3\u00ba), pero reconociendo la validez de las enajenaciones que se efectuaron con anterioridad al asiento registral de la prohibici\u00f3n de disponer<\/em> (FJ 2\u00ba). En otras palabras, la DG admite y da carta de naturaleza a la discordancia entre la realidad jur\u00eddica y lo que publica el Registro, cargando contra uno de los grandes caballos de batalla de la doctrina hipotecarista desde el siglo XIX: la b\u00fasqueda de un Registro de la Propiedad que publique el m\u00e1s fiel reflejo posible de la realidad jur\u00eddica.<\/p>\n

        Tesis que defiende la no inscribilidad de los actos dispositivos anteriores que pretenden acceder al Registro con posterioridad al acceso de la prohibici\u00f3n:<\/strong><\/span><\/p>\n

        La R 28-1-2016<\/a> confirma inicialmente la tesis anterior. Dice en su FJ 4\u00ba: La prohibici\u00f3n de disponer no excluye la validez sustantiva de las enajenaciones anteriores a la prohibici\u00f3n<\/u><\/em> (\u2026), el efecto del cierre registral viene claramente determinado por el tenor del art\u00edculo 145 del Reglamento Hipotecario, que lo restringe a los actos dispositivos que se hayan realizado con posterioridad a la pr\u00e1ctica de la misma anotaci\u00f3n, no respecto de los anteriores<\/em>. Por tanto, si cuanto otorg\u00f3 el acto afectado por la prohibici\u00f3n de disponer no ten\u00eda limitada<\/em> (sic.) su poder de disposici\u00f3n el acto fue v\u00e1lido y debe acceder al Registro a pesar de la prioridad de la prohibici\u00f3n de disponer<\/u>, aunque se entiende que la inscripci\u00f3n del acto anterior no implica la cancelaci\u00f3n de la propia prohibici\u00f3n de disponer, sino que \u00e9sta debe arrastrarse.<\/em> Y concluye: en la medida en que el art\u00edculo 145 del Reglamento Hipotecario impide el acceso registral de los actos dispositivos realizados posteriormente<\/em> (\u2026) ello presupone, \u201ca sensu contrario\u201d, que no impide los realizados con anterioridad -conclusi\u00f3n que resulta tambi\u00e9n, como se ha indicado, de la aplicaci\u00f3n de la regla general que para las anotaciones dicta el art\u00edculo 71 de la propia Ley Hipotecaria-<\/em> (\u2026).<\/p>\n

        No obstante, en el FJ 6\u00ba, el Centro Directivo da un giro inesperado, creando la doctrina de que a las prohibiciones de disponer decretadas en procesos penales y expedientes administrativos se aplica el principio de prioridad establecido en el art. 17 LH<\/a> frente al art. 145 RH<\/a>, <\/strong>provocando as\u00ed el cierre registral incluso cuando se trata de actos anteriores a la prohibici\u00f3n<\/strong>. No cabe duda que tanto en las prohibiciones decretadas en procedimientos penales como en las administrativas existe cierto componente de orden p\u00fablico que no puede ser pasado por alto, pues la seguridad econ\u00f3mica de los deudores no debe prevalecer sobre superiores intereses de los ciudadanos, como pueden ser los penales o los urban\u00edsticos<\/em>. Y prosigue el FJ 7\u00ba: En los primeros supuestos (prohibiciones voluntarias) el legislador y quienes aplican la ley pueden ser m\u00e1s permisivos admitiendo el acceso al Registro de derechos derivados de otros inscritos o anotados antes de la prohibici\u00f3n de disponer, mientras que en los segundos (prohibiciones judiciales en garant\u00eda de intereses p\u00fablicos), la m\u00e1s alta preponderancia y consideraci\u00f3n de su finalidad inducen a una mayor rigidez traducida en el cierre registral. Y es que en estas \u00faltimas la prohibici\u00f3n de disponer no trata de impedir la disponibilidad del derecho por parte de su titular, desgajando la facultad dispositiva del mismo, cual ocurre con las voluntarias, sino que tiende a asegurar el estricto cumplimiento de la legalidad administrativa o el resultado del proceso penal.<\/em> Y el FJ 8\u00ba considera que los fines del mandamiento judicial se consigue exclusivamente a trav\u00e9s del cierre registral absoluto propiciado por el art\u00edculo 17 de la Ley Hipotecaria, pues de otra forma no podr\u00eda detenerse el alzamiento de bienes, cuya reparaci\u00f3n civil no se consigue a trav\u00e9s de indemnizaci\u00f3n de da\u00f1os y perjuicios, sino por medio de la restituci\u00f3n de la cosa<\/em>. Contin\u00faa: Si la prohibici\u00f3n de disponer ocasionara grandes perjuicios al perjudicado por ella, siempre le cabr\u00e1 al afectado la posibilidad de solicitar del juez el alzamiento de la media y su cancelaci\u00f3n, mientras que si quiere alzar bienes o impedir la realizaci\u00f3n de efectos judiciales y no se encuentra con la prohibici\u00f3n de disponer, al juzgado y al inter\u00e9s p\u00fablico les ser\u00e1 harto inconveniente atraer al proceso los bienes de los que el imputado no debi\u00f3 disponer.<\/em> La soluci\u00f3n de acudir al recurso judicial es tambi\u00e9n apuntada por las RR 10-3-2022<\/a> y 16-3-2022<\/a>.<\/p>\n

        La R 21-7-2017<\/a> ya consagra definitivamente la doctrina expuesta, con una f\u00f3rmula que se ha reproducido, palabra por palabra, en los pronunciamientos posteriores -esa que comienza con: En relaci\u00f3n con la naturaleza y alcance de las distintas modalidades de prohibiciones de disponer, de acuerdo con la doctrina de este Centro Directivo, se han de distinguir dos grandes categor\u00edas<\/em> (\u2026), pasando a exponer, a continuaci\u00f3n, su doctrina del inter\u00e9s general<\/em>-.<\/p>\n

        El fundamento de esta l\u00ednea doctrinal es el principio de prioridad del <\/strong>art. 17 LH<\/strong><\/a>, argumento que procede de la STS 7-2-1942. As\u00ed, dec\u00eda el Alto Tribunal: Es de buen sentido jur\u00eddico -a parte de otras notas diferenciales entre las tres clases de anotaciones- que la que proh\u00edbe la enajenaci\u00f3n tenga la finalidad espec\u00edfica de impedir o suspender temporalmente el ejercicio del \u201cius disponendi\u201d -no constitutivo t\u00e9cnicamente de verdadera incapacidad-, ya que resultar\u00eda parad\u00f3jico que pudiera vender v\u00e1lidamente un inmueble quien tiene prohibici\u00f3n judicial de enajenarlo. Considerando que esta finalidad espec\u00edfica de la prohibici\u00f3n de enajenar no es s\u00f3lo de buen sentido jur\u00eddico, en plan de interpretaci\u00f3n l\u00f3gica del art\u00edculo 42, n\u00famero 4.\u00ba, de la Ley Hipotecaria, sino que adem\u00e1s est\u00e1 reconocida por otras fuentes de conocimiento, como la doctrina cient\u00edfica muy nutrida y la de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado en Resoluciones de 7 de marzo de 1892, 7 de junio de 1920, 19 de julio de 1922 y 30 de septiembre de 1926, entre otras, proclamando sin vacilaci\u00f3n que el asiento prohibitivo provoca la nulidad de los actos y contratos realizados en su contradicci\u00f3n mientras est\u00e9 vigente, sin que por lo tanto puedan tener acceso al Registro\u201d.<\/em> Sin perjuicio de la cr\u00edtica que despu\u00e9s haremos a esta doctrina, debemos hacer notar lo siguiente:<\/p>\n

          \n
        1. Estos pronunciamientos son anteriores a la vigente LH y su Reglamento. En concreto, es el vigente RH el que introdujo el art. 145 RH.<\/li>\n
        2. El pronunciamiento del Tribunal Supremo se imbuye de las tesis germanizantes tan en boga en la \u00e9poca -n\u00f3tese en la afirmaci\u00f3n \u201cprovoca la nulidad de los actos y contratos realizados en su contradicci\u00f3n mientras est\u00e9 vigente\u201d<\/em> (el asiento)-, dotando a la anotaci\u00f3n de eficacia constitutiva y con independencia de que la disposici\u00f3n sea anterior. Los pronunciamientos actuales que siguen esta l\u00ednea no llegan a tanto: ninguno prejuzga la validez de la transmisi\u00f3n anterior y todos la dan por supuesto, como asimismo el car\u00e1cter declarativo de la anotaci\u00f3n y no constitutivo, qued\u00e1ndose, eso s\u00ed, con el cierre registral.<\/li>\n
        3. El Tribunal Supremo rectific\u00f3 poco despu\u00e9s su planteamiento en la STS 2-3-1943, diciendo: Es patente que una prohibici\u00f3n de enajenar que lleva fecha 18 de julio de 1932 no puede acreditar que el 5 de mayo del mismo a\u00f1o estuviera el se\u00f1or F. privado del derecho de transmitir los bienes que entonces vendi\u00f3 a los actores en uso de sus facultades dominicales, que no estaban limitadas por anotaci\u00f3n ni declaraci\u00f3n alguna<\/em>. N\u00f3tese que, aunque ha cambiado el planteamiento de fondo, persiste el influjo germ\u00e1nico (\u201climitadas por anotaci\u00f3n\u201d<\/em>: limita el mandamiento de prohibici\u00f3n de disponer, no la anotaci\u00f3n misma, que no es constitutiva). Probablemente este pronunciamiento sirviera de precedente a los redactores del vigente RH en 1947.<\/li>\n
        4. Es cierto que la R 8-5-1943, posterior al segundo pronunciamiento del Alto Tribunal, deneg\u00f3 la inscripci\u00f3n de una transmisi\u00f3n anterior pero presentada con posterioridad a una posterior prohibici\u00f3n de disponer que accedi\u00f3 al Registro antes, pero el supuesto de hecho es particular: la enajenaci\u00f3n hab\u00eda sido realizada por un albacea, y contra la misma los herederos interpusieron demanda por abuso de facultades solicitando la anulaci\u00f3n de la venta, lo que pon\u00eda abiertamente en entredicho que la venta fuera un acto v\u00e1lido y eficaz.<\/li>\n<\/ol>\n

          Esta tesis ha sido defendida doctrinalmente por G\u00d3MEZ G\u00c1LLIGO (1992, p. 211), quien afirma la validez y eficacia sustantiva de estos actos dispositivos, pero ve un obst\u00e1culo para la inscripci\u00f3n derivado del principio de prioridad (p. 212). El punto de partida de su tesis es que la anotaci\u00f3n de prohibici\u00f3n de disponer es constitutiva -matizada la cuesti\u00f3n despu\u00e9s a t\u00e9rminos de inoponibilidad frente al titular inscrito (p. 247)- y, por ende, sin publicidad registral no es tal<\/em> (p. 212), por lo que, como nace y se desarrolla en el seno del Registro, se rige por los principios del sistema, entre ellos el de prioridad registral del art\u00edculo 17 LH<\/em> (p. 213). En cambio, y debido a ese car\u00e1cter constitutivo de la anotaci\u00f3n, no ve un obst\u00e1culo en la interpretaci\u00f3n que aplica a esta cuesti\u00f3n el art. 1923 CC aun cuando se refiera a \u201ccr\u00e9ditos posteriores\u201d, pues la prohibici\u00f3n de disponer no tiene eficacia real hasta que se inscribe (p. 213).<\/p>\n

          Finalmente, apuntamos que el Centro Directivo ha considerado que la naturaleza procedimental de la prohibici\u00f3n de disponer la hace apartarse de la din\u00e1mica registral del art. 145 RH<\/a>, pero no en cuanto a su duraci\u00f3n, aun cuando una norma especial aplicable a la medida prevea un plazo inferior. As\u00ed, la R 23-1-2018<\/a> sigue una postura tradicional considerando que el asiento caduca a los cuatro a\u00f1os, ex.<\/em> art. 86 LH<\/a>, con independencia de la normativa sustantiva que le sea aplicable, y ello porque no dicta ninguna norma dirigida al Registrador<\/em> -tampoco las que regulan las medidas cautelares prev\u00e9n norma especial que se aparte del art. 145 RH-. Debemos dar por supuesto, eso s\u00ed, que el art. 86 LH rige en todo su tenor, por lo que no cabe que la resoluci\u00f3n tenga virtualidad registral m\u00e1s all\u00e1 de los cuatro a\u00f1os contados desde la fecha de la anotaci\u00f3n.<\/p>\n

          Argumentos que defendemos<\/strong>:<\/span><\/p>\n

          A nuestro juicio, la l\u00ednea seguida por el Centro Directivo en los \u00faltimos a\u00f1os -negaci\u00f3n de la inscripci\u00f3n de actos dispositivos anteriores al mandamiento de prohibici\u00f3n de disponer por el mero hecho de que la tal mandamiento ha tenido acceso al Registro con anterioridad-, y que llega, con m\u00e1s o menos extensi\u00f3n en su fundamentaci\u00f3n hasta la reciente R 9-10-2024<\/a>, es desafortunada, sobre la base de los siguientes argumentos:<\/p>\n

            \n
          1. Una cosa es la prohibici\u00f3n de disponer y otra el cierre registral<\/strong>. El Juez o la autoridad administrativa gozan de un margen de discrecionalidad en el establecimiento de la prohibici\u00f3n de disponer en cuanto medida cautelar (cfr. 726 LEC<\/a>, 589<\/a> y 590 LECrim<\/a>, 90.3 LPAC<\/a> y 81 LGT<\/a> en cuanto a las caracter\u00edsticas que deben cumplir), y haciendo uso de ese margen de discrecionalidad pueden determinar la extensi\u00f3n y alcance de la medida, desde lo m\u00e1s leve hasta el cierre del folio registral (vid.<\/em> RR 8-7-2010, 3-8-2011, 9-6-2012 y 24-10-2012<\/a>). Pero no toda prohibici\u00f3n de disponer implica el cierre del folio registral. Tampoco toda prohibici\u00f3n de disponer tiene efectos retroactivos.<\/li>\n
          2. Una creaci\u00f3n doctrinal no puede dejar sin contenido una norma, como es el <\/strong> 145 RH<\/strong><\/a>, exigi\u00e9ndose un soporte legal. Este precepto, introducido en el vigente Reglamento y sin precedente en los textos anteriores, parece que tuvo su origen en la doctrina emanada de la STS 2-3-1943 ya aludida. Con posterioridad al mismo, el legislador, en atenci\u00f3n a determinados intereses que juzga dignos de protecci\u00f3n, ha introducido excepciones en nuestro sistema registral, pero por v\u00eda de reforma legislativa. As\u00ed:<\/li>\n<\/ol>\n