{"id":124272,"date":"2025-02-06T12:09:33","date_gmt":"2025-02-06T11:09:33","guid":{"rendered":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=124272"},"modified":"2025-04-21T13:06:50","modified_gmt":"2025-04-21T11:06:50","slug":"resoluciones-febrero-2025-direccion-general-seguridad-juridica-y-fe-publica","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-febrero-2025-direccion-general-seguridad-juridica-y-fe-publica\/","title":{"rendered":"Resoluciones Febrero 2025 Direcci\u00f3n General Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica."},"content":{"rendered":"<h1 style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-size: 18pt;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong><a id=\"arriba\"><\/a>INFORME N\u00ba 366: BOE FEBRERO de 2025.<\/strong><\/span><\/span><\/h1>\n<h2 style=\"text-align: center;\"><span style=\"font-size: 18pt; color: #0000ff;\"><strong>2\u00aa Parte: <\/strong><strong>RESOLUCIONES DGSJFP:<\/strong><\/span><\/h2>\n<p style=\"text-align: center;\"><span style=\"font-size: 14pt;\"><a href=\"#rp\"><strong>PROPIEDAD<\/strong><\/a><\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: center;\"><span style=\"font-size: 14pt;\"><strong><a href=\"#rm\">MERCANTIL<\/a><\/strong><\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: center;\"><strong><span style=\"font-size: 14pt;\"><a href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/cuadro-resoluciones-dgrn-por-meses\/\">RESOLUCIONES POR MESES<\/a> y <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/titulares-de-resoluciones\/\">POR TITULARES PARA BUSCAR<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: center;\"><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/informes-mensuales\/informe-365-boe-febrero-2025\/\"><strong><span style=\"font-size: 14pt;\">Ir al INFORME de FEBRERO (Secciones I y II del BOE)<\/span><\/strong><\/a><\/p>\n<h2 style=\"text-align: center;\"><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/informes-mensuales\/no-te-lo-pierdas-febrero-2025\/\"><strong>IR A\u00a0<em>\u00a1NO TE LO PIERDAS!<\/em> DE FEBRERO<\/strong><\/a><\/h2>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"valoracion-de-las-resoluciones-por-su-importancia\"><\/a><h6><span style=\"font-size: 12pt;\"><strong>VALORACI\u00d3N DE LAS RESOLUCIONES POR SU IMPORTANCIA:<\/strong><\/span><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Se van a seguir estos criterios a juicio de las personas que las resumen.<\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>() <\/strong>Reiterativa o de escas\u00edsimo inter\u00e9s<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>* <\/strong>Poco inter\u00e9s o muy del caso concreto<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>** <\/strong>Interesante (categor\u00eda est\u00e1ndar)<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>*** <\/strong>Muy interesante.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>\u21d2\u21d2\u21d2<\/strong> Imprescindible<\/p>\n<div class=\"enlacesDoc\" style=\"text-align: justify;\">\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"sentencias-sobre-resoluciones\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><span style=\"color: #0000ff; font-size: 14pt;\"><strong>SENTENCIAS SOBRE RESOLUCIONES<\/strong><\/span><\/h6>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"s1-2025-segregacion-en-documento-judicial-reanudacion-de-tracto-en-sentencia-declarativa-usucapion\"><\/a><h6><span style=\"font-size: 12pt;\">S1\/2025. <strong>SEGREGACI\u00d3N EN DOCUMENTO JUDICIAL. REANUDACI\u00d3N DE TRACTO EN SENTENCIA DECLARATIVA. USUCAPI\u00d3N<\/strong><\/span><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 18 de diciembre de 2024, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, por la que se publica, conforme a lo dispuesto en el art\u00edculo 327 de la Ley Hipotecaria, la sentencia de la Audiencia Provincial de M\u00e1laga, Secci\u00f3n Cuarta, de 11 de septiembre de 2020, que ha devenido firme.<\/p>\n<p>Publica el fallo de la\u00a0<span style=\"color: #ff0000;\"><strong>Sentencia firme de la Audiencia Provincial de M\u00e1laga, Secci\u00f3n Cuarta, de 11 de septiembre de 2020,<\/strong><\/span> que confirm\u00f3, salvo en cuanto a las costas, la sentencia de instancia, la cual <strong>revoc\u00f3 <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-dgrn-febrero-2017\/#47-segregacion-en-documento-judicial-reanudacion-de-tracto-en-sentencia-declarativa-usucapion\">R. 16 de enero de 2017<\/a><\/strong><\/p>\n<div class=\"enlacesDoc\" style=\"text-align: justify;\">\n<ul>\n<li class=\"puntoPDF\"><a title=\"PDF firmado BOE-A-2025-2235\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2025\/02\/06\/pdfs\/BOE-A-2025-2235.pdf\">PDF (BOE-A-2025-2235 &#8211; 1\u00a0<abbr title=\"p\u00e1gina\">p\u00e1g.<\/abbr>\u00a0&#8211; 189\u00a0<abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a> <a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2025-2235\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2025-2235\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"s2-2025-deposito-de-cuentas-sin-informe-de-auditor-nombrado-a-instancia-de-la-minoria-\"><\/a><h6><span style=\"font-size: 12pt;\">S2\/2025. <strong>DEP\u00d3SITO DE CUENTAS SIN INFORME DE AUDITOR NOMBRADO A INSTANCIA DE LA MINOR\u00cdA.\u00a0<\/strong><\/span><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 18 de diciembre de 2024, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, por la que se publica, conforme a lo dispuesto en el art\u00edculo 327 de la Ley Hipotecaria, la sentencia de la Audiencia Provincial de Almer\u00eda, Secci\u00f3n Primera, de 20 de abril de 2021, que ha devenido firme.<\/p>\n<p>Publica el fallo de la <span style=\"color: #ff0000;\"><strong>Sentencia firme de la Audiencia Provincial de Almer\u00eda, Secci\u00f3n Primera de 20 de abril de 2021,<\/strong> <\/span>que <strong>revoc\u00f3<\/strong> la <strong><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-direccion-general-de-los-registros-y-el-notariado-enero-2018\/#28-deposito-de-cuentas-sin-informe-de-auditor-nombrado-a-instancia-de-la-minoria-objeto-del-recurso-cancelacion-por-error\">R. 19 de diciembre de 2017<\/a><\/strong><\/p>\n<p><\/p>\n<div class=\"enlacesDoc\" style=\"text-align: justify;\">\n<ul>\n<li class=\"puntoPDF\"><a title=\"PDF firmado BOE-A-2025-2236\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2025\/02\/06\/pdfs\/BOE-A-2025-2236.pdf\">PDF (BOE-A-2025-2236 &#8211; 2\u00a0<abbr title=\"p\u00e1ginas\">p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0&#8211; 191\u00a0<abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a> <a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2025-2236\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2025-2236\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"s3-2025-ejecucion-de-embargo-cancelacion-de-cargas-posteriores-anotacion-caducada\"><\/a><h6><span style=\"font-size: 12pt;\">S3\/2025. <strong>EJECUCI\u00d3N DE EMBARGO. CANCELACI\u00d3N DE CARGAS POSTERIORES. ANOTACI\u00d3N CADUCADA<\/strong><\/span><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 18 de diciembre de 2024, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, por la que se publica, conforme a lo dispuesto en el art\u00edculo 327 de la Ley Hipotecaria, la sentencia de la Audiencia Provincial de Le\u00f3n, Secci\u00f3n Segunda, de 24 de julio de 2017, que ha devenido firme.<\/p>\n<p>Publica el fallo de la <span style=\"color: #ff0000;\"><strong>Sentencia firme de la Audiencia Provincial de Le\u00f3n, Secci\u00f3n Segunda de 24 de julio de 2017<\/strong><\/span>, que<strong> revoc\u00f3<\/strong> la <strong><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-dgrn-julio-2016\/#253-ejecucion-de-embargo-cancelacion-de-cargas-posteriores-anotacion-caducada\">R. 24 de Junio de 2016<\/a><\/strong><\/p>\n<div class=\"enlacesDoc\" style=\"text-align: justify;\">\n<ul>\n<li class=\"puntoPDF\"><a title=\"PDF firmado BOE-A-2025-2237\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2025\/02\/06\/pdfs\/BOE-A-2025-2237.pdf\">PDF (BOE-A-2025-2237 &#8211; 1\u00a0<abbr title=\"p\u00e1gina\">p\u00e1g.<\/abbr>\u00a0&#8211; 189\u00a0<abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a> <a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2025-2237\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2025-2237\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"s4-2025-traslado-de-domicilio-social-anotacion-preventiva-de-demanda-suspension-de-acuerdos-sociales-su-interpretacion\"><\/a><h6><span style=\"font-size: 12pt;\">S4\/2025. <strong>TRASLADO DE DOMICILIO SOCIAL. ANOTACI\u00d3N PREVENTIVA DE DEMANDA. SUSPENSI\u00d3N DE ACUERDOS SOCIALES. SU INTERPRETACI\u00d3N.<\/strong><\/span><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 18 de diciembre de 2024, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, por la que se publica, conforme a lo dispuesto en el art\u00edculo 327 de la Ley Hipotecaria, la sentencia del Juzgado de lo Mercantil n.\u00ba 7 de Madrid, de 17 de marzo de 2020, que ha devenido firme.<\/p>\n<p>Publica el fallo de la <span style=\"color: #ff0000;\"><strong>Sentencia firme del Juzgado de lo Mercantil n\u00ba 7 de Madrid de 17 de Marzo de 2020,<\/strong><\/span> que <strong>revoc\u00f3<\/strong> la <strong><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-dgrn-agosto-2016\/#276-traslado-de-domicilio-social-anotacion-preventiva-de-demanda-suspension-de-acuerdos-sociales-su-interpretacion\">R. 1 de julio de 2016<\/a><\/strong><\/p>\n<div class=\"enlacesDoc\" style=\"text-align: justify;\">\n<ul>\n<li class=\"puntoPDF\"><a title=\"PDF firmado BOE-A-2025-2238\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2025\/02\/06\/pdfs\/BOE-A-2025-2238.pdf\">PDF (BOE-A-2025-2238 &#8211; 1\u00a0<abbr title=\"p\u00e1gina\">p\u00e1g.<\/abbr>\u00a0&#8211; 189\u00a0<abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a> <a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2025-2238\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2025-2238\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"s5-2025-deposito-de-cuentas-sin-informe-de-auditor-nombrado-a-instancia-de-la-minoria\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-size: 12pt;\">S5\/2025. <strong>DEP\u00d3SITO DE CUENTAS SIN INFORME DE AUDITOR NOMBRADO A INSTANCIA DE LA MINOR\u00cdA.<\/strong><\/span><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 18 de diciembre de 2024, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, por la que se publica, conforme a lo dispuesto en el art\u00edculo 327 de la Ley Hipotecaria, la sentencia del Juzgado de lo Mercantil n.\u00ba 1 de Palma de Mallorca, de 31 de julio de 2019, que ha devenido firme.<\/p>\n<p>Publica el fallo de la <span style=\"color: #ff0000;\"><strong>Sentencia firme del Juzgado de lo Mercantil n\u00ba 1 de Palma de Mallorca de 31 de Julio de 2019,<\/strong> <\/span>que <strong>revoc\u00f3<\/strong> la <strong><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-direccion-general-de-los-registros-y-el-notariado-octubre-2017\/#422-deposito-de-cuentas-sin-informe-de-auditor-nombrado-a-instancia-de-la-minoria-no-es-procedente\">R. 14 de septiembre de 2017<\/a><\/strong><\/p>\n<div class=\"enlacesDoc\" style=\"text-align: justify;\">\n<ul>\n<li class=\"puntoPDF\"><a title=\"PDF firmado BOE-A-2025-2239\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2025\/02\/06\/pdfs\/BOE-A-2025-2239.pdf\">PDF (BOE-A-2025-2239 &#8211; 1\u00a0<abbr title=\"p\u00e1gina\">p\u00e1g.<\/abbr>\u00a0&#8211; 189\u00a0<abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a> <a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2025-2239\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2025-2239\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"s6-2025-cancelacion-de-cargas-posteriores-a-anotacion-caducada\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-size: 12pt;\">S6\/2025. CANCELACI\u00d3N DE CARGAS POSTERIORES A ANOTACI\u00d3N CADUCADA<\/span><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 18 de diciembre de 2024, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, por la que se publica, conforme a lo dispuesto en el art\u00edculo 327 de la Ley Hipotecaria, la sentencia del Juzgado de Primera Instancia e Instrucci\u00f3n n.\u00ba 3 de Toledo, de 30 de abril de 2019, que ha devenido firme.<\/p>\n<p>Publica el fallo de la <span style=\"color: #ff0000;\"><strong>Sentencia firme del Juzgado de Primera Instancia e Instrucci\u00f3n de Toledo de 30 de Abril de 2019<\/strong>,<\/span> que anul\u00f3 la <strong><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-direccion-general-de-los-registros-y-el-notariado-octubre-2017\/#468-anotacion-caducada-no-permite-cancelar-cargas-posteriores-doctrina-ts-solo-aplicable-en-sede-judicial-no-registral\">R. 10 de octubre de 2017<\/a>\u00a0<\/strong><\/p>\n<div class=\"enlacesDoc\" style=\"text-align: justify;\">\n<ul>\n<li class=\"puntoPDF\"><a title=\"PDF firmado BOE-A-2025-2240\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2025\/02\/06\/pdfs\/BOE-A-2025-2240.pdf\">PDF (BOE-A-2025-2240 &#8211; 1\u00a0<abbr title=\"p\u00e1gina\">p\u00e1g.<\/abbr>\u00a0&#8211; 190\u00a0<abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a> <a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2025-2240\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2025-2240\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"s7-2025-ejecucion-hipoteca-demanda-y-requerimiento-de-pago-al-tercero-poseedor\"><\/a><h6><strong><span style=\"font-size: 12pt;\">S7\/2025.<\/span> <\/strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><strong>EJECUCI\u00d3N HIPOTECA. DEMANDA Y REQUERIMIENTO DE PAGO AL TERCERO POSEEDOR<\/strong><\/span><\/h6>\n<p>Resoluci\u00f3n de 12 de diciembre de 2024, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, por la que se publica, conforme a lo dispuesto en el art\u00edculo 327 de la Ley Hipotecaria, la sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, Secci\u00f3n Vig\u00e9sima, de 4 de junio de 2018, que ha devenido firme.<\/p>\n<p>Publica el fallo de la\u00a0<span style=\"color: #ff0000;\"><strong>Sentencia firme de la Audiencia Provincial de Madrid, secci\u00f3n vig\u00e9sima, de 4 de Junio de 2018,<\/strong><\/span> que, desestimando el recuro de apelaci\u00f3n contra la sentencia de instancia,\u00a0<strong>revoc\u00f3<\/strong>\u00a0la <strong><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-dgrn-octubre-2015\/#340-ejecucion-hipoteca-demanda-y-requerimiento-de-pago-al-tercero-poseedor\">R. 11 de septiembre de 2015<\/a><\/strong><\/p>\n<div class=\"enlacesDoc\">\n<ul>\n<li class=\"puntoPDF\"><a title=\"PDF firmado BOE-A-2025-2402\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2025\/02\/08\/pdfs\/BOE-A-2025-2402.pdf\">PDF (BOE-A-2025-2402 &#8211; 1\u00a0<abbr title=\"p\u00e1gina\">p\u00e1g.<\/abbr>\u00a0&#8211; 189\u00a0<abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a> <a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2025-2402\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2025-2402\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"s8-2025-rectificacion-de-error-de-concepto\"><\/a><h6><strong><span style=\"font-size: 12pt;\">S8\/2025. RECTIFICACI\u00d3N DE ERROR DE CONCEPTO<\/span><\/strong><\/h6>\n<p>Resoluci\u00f3n de 12 de diciembre de 2024, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, por la que se publica, conforme a lo dispuesto en el art\u00edculo 327 de la Ley Hipotecaria, la sentencia del Juzgado de Primera Instancia n.\u00ba 100 de Madrid, de 26 de abril de 2016, que ha devenido firme.<\/p>\n<p>Publica el fallo de la\u00a0<span style=\"color: #ff0000;\"><strong>Sentencia firme del Juzgado de Primera Instancia n\u00ba 100 de Madrid de 26 de Abril de 2016,<\/strong>\u00a0<\/span><strong>que dej\u00f3 sin efecto la<\/strong> <strong><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-dgrn-mayo-2015\/#144-rectificacion-de-error-de-concepto\">R. 16 de Abril de 2015<\/a><\/strong><\/p>\n<div class=\"enlacesDoc\">\n<ul>\n<li class=\"puntoPDF\"><a title=\"PDF firmado BOE-A-2025-2403\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2025\/02\/08\/pdfs\/BOE-A-2025-2403.pdf\">PDF (BOE-A-2025-2403 &#8211; 1\u00a0<abbr title=\"p\u00e1gina\">p\u00e1g.<\/abbr>\u00a0&#8211; 189\u00a0<abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a> <a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2025-2403\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2025-2403\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"s9-2025-ejecucion-judicial-hipotecaria-requerimiento-de-pago-al-tercero-poseedor\"><\/a><h6><span style=\"font-size: 12pt;\">S9\/2025. <strong>EJECUCI\u00d3N JUDICIAL HIPOTECARIA. REQUERIMIENTO DE PAGO AL TERCERO POSEEDOR.<\/strong><\/span><\/h6>\n<p>Resoluci\u00f3n de 12 de diciembre de 2024, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, por la que se publica, conforme a lo dispuesto en el art\u00edculo 327 de la Ley Hipotecaria, la sentencia del Juzgado de Primera Instancia e Instrucci\u00f3n n.\u00ba 5 de Ciudad Real, de 9 de marzo de 2016, que ha devenido firme.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Publica el fallo de la<span style=\"color: #ff0000;\">\u00a0<strong>Sentencia firme del Juzgado de Primera Instancia n\u00ba 5 de Ciudad Real de 9 de Marzo de 2017,<\/strong><\/span>\u00a0<strong>que dej\u00f3 sin efecto la<\/strong> <strong><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/RESOLUCIONES\/2014-OCTUBRE.htm#r330\">R. 8 de Septiembre de 2014<\/a><\/strong><\/p>\n<div class=\"enlacesDoc\">\n<ul>\n<li class=\"puntoPDF\"><a title=\"PDF firmado BOE-A-2025-2404\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2025\/02\/08\/pdfs\/BOE-A-2025-2404.pdf\">PDF (BOE-A-2025-2404 &#8211; 1\u00a0<abbr title=\"p\u00e1gina\">p\u00e1g.<\/abbr>\u00a0&#8211; 189\u00a0<abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a> <a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2025-2404\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2025-2404\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"s10-2025-intervencion-de-los-legitimarios-en-la-particion-particion-del-testador-y-normas-testamentarias-de-particion-\"><\/a><h6><strong><span style=\"font-size: 12pt;\">S10\/2025. INTERVENCI\u00d3N DE LOS LEGITIMARIOS EN LA PARTICI\u00d3N.\u00a0PARTICI\u00d3N DEL TESTADOR Y NORMAS TESTAMENTARIAS DE PARTICI\u00d3N.\u00a0<\/span><\/strong><\/h6>\n<p>Resoluci\u00f3n de 12 de diciembre de 2024, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, por la que se publica, conforme a lo dispuesto en el art\u00edculo 327 de la Ley Hipotecaria, la sentencia de la Audiencia Provincial de Valladolid, Secci\u00f3n Tercera, de 27 de septiembre de 2016, que ha devenido firme.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Publica el fallo de la\u00a0<span style=\"color: #ff0000;\"><strong>Sentencia firme de la Audiencia Provincial de Valladolid, secci\u00f3n tercera, de 27 de Septiembre de 2016,<\/strong>\u00a0<\/span>que, desestimando el recuro de apelaci\u00f3n contra la sentencia de instancia,\u00a0<strong>anul\u00f3<\/strong>\u00a0la <strong><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-dgrn-marzo-2015\/#93-legitimarios-en-la-particion-particion-del-testador-y-normas-particionales\">R. 3 de Marzo de 2015<\/a><\/strong><\/p>\n<div class=\"enlacesDoc\">\n<ul>\n<li class=\"puntoPDF\"><a title=\"PDF firmado BOE-A-2025-2405\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2025\/02\/08\/pdfs\/BOE-A-2025-2405.pdf\">PDF (BOE-A-2025-2405 &#8211; 1\u00a0<abbr title=\"p\u00e1gina\">p\u00e1g.<\/abbr>\u00a0&#8211; 189\u00a0<abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a> <a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2025-2405\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2025-2405\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"s11-2025-derecho-de-transmision-protocolizacion-de-cuaderno-particional-previa-liquidacion-de-gananciales-\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-size: 12pt;\">S11\/2025. <\/span><span style=\"font-size: 12pt;\"><strong>DERECHO DE TRANSMISI\u00d3N PROTOCOLIZACI\u00d3N DE CUADERNO PARTICIONAL. PREVIA LIQUIDACI\u00d3N DE GANANCIALES.\u00a0<\/strong><\/span><\/h6>\n<p>Resoluci\u00f3n de 12 de diciembre de 2024, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, por la que se publica, conforme a lo dispuesto en el art\u00edculo 327 de la Ley Hipotecaria, la sentencia del Juzgado de Primera Instancia n.\u00ba 5 de Valencia, de 20 de enero de 2015, que ha devenido firme.<\/p>\n<p>Publica el fallo de la\u00a0<span style=\"color: #ff0000;\"><strong>Sentencia firme del Juzgado de Primera Instancia n\u00ba 5 de Valencia de 20 de Enero de 2015,<\/strong><\/span>\u00a0<strong>que dej\u00f3 sin efecto la <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/RESOLUCIONES\/2014-ABRIL.htm#r139\">R. 26 de marzo de 2014<\/a><\/strong><\/p>\n<div class=\"enlacesDoc\">\n<ul>\n<li class=\"puntoPDF\"><a title=\"PDF firmado BOE-A-2025-2406\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2025\/02\/08\/pdfs\/BOE-A-2025-2406.pdf\">PDF (BOE-A-2025-2406 &#8211; 1\u00a0<abbr title=\"p\u00e1gina\">p\u00e1g.<\/abbr>\u00a0&#8211; 189\u00a0<abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a> <a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2025-2406\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2025-2406\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"s12-2025-sentencia-declarativa-de-dominio-por-usucapion-herencia-yacente\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-size: 12pt;\">S12\/2025. <\/span><span style=\"font-size: 12pt;\">SENTENCIA DECLARATIVA DE DOMINIO POR USUCAPI\u00d3N. HERENCIA YACENTE<\/span><\/h6>\n<p>Resoluci\u00f3n de 31 de enero de 2025, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, por la que se publica, conforme a lo dispuesto en el art\u00edculo 327 de la Ley Hipotecaria, el fallo de la sentencia del Juzgado de Primera Instancia n.\u00ba 3 de Santa Cruz de Tenerife, de 25 de marzo de 2019, que ha devenido firme.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Publica el fallo de la\u00a0<span style=\"color: #ff0000;\"><strong>Sentencia firme del Juzgado de Primera Instancia n\u00ba 3 de Santa Cruz de Tenerife de 25 de Marzo de 2019,<\/strong><\/span>\u00a0<strong>que dej\u00f3 sin efecto la<\/strong>\u00a0<strong><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-direccion-general-de-los-registros-y-el-notariado-septiembre-2018\/#358-sentencia-de-usucapion-contra-herederos-concretos-o-contra-la-herencia-yacente\">R. 4 de septiembre de 2018<\/a><\/strong><\/p>\n<div class=\"enlacesDoc\">\n<ul>\n<li class=\"puntoPDF\"><a title=\"PDF firmado BOE-A-2025-3153\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2025\/02\/18\/pdfs\/BOE-A-2025-3153.pdf\">PDF (BOE-A-2025-3153 &#8211; 1\u00a0<abbr title=\"p\u00e1gina\">p\u00e1g.<\/abbr>\u00a0&#8211; 189\u00a0<abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a> <a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2025-3153\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2025-3153\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"s13-2025-calificacion-registral-de-documentos-administrativos-adjudicacion-en-procedimiento-de-apremio-formacion-del-precio-de-la-adjudicacion\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-size: 12pt;\">S13\/2025. <strong>CALIFICACI\u00d3N REGISTRAL DE DOCUMENTOS ADMINISTRATIVOS. ADJUDICACI\u00d3N EN PROCEDIMIENTO DE APREMIO. FORMACI\u00d3N DEL PRECIO DE LA ADJUDICACI\u00d3N.<\/strong><\/span><\/h6>\n<p>Resoluci\u00f3n de 31 de enero de 2025, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, por la que se publica, conforme a lo dispuesto en el art\u00edculo 327 de la Ley Hipotecaria, la sentencia del Juzgado de Primera Instancia n.\u00ba 5 de Ourense, de 18 de junio de 2019, que ha devenido firme.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Publica el fallo de la\u00a0<span style=\"color: #ff0000;\"><strong>Sentencia firme del Juzgado de Primera Instancia n\u00ba 5 de Ourense de 18 de Junio de 2019,<\/strong><\/span>\u00a0<strong>que declar\u00f3 no conforme a derecho la <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-direccion-general-de-los-registros-y-el-notariado-noviembre-2018\/#408-calificacion-registral-de-documentos-administrativos-adjudicacion-en-procedimiento-de-apremio-formacion-del-precio-de-la-adjudicacion\">R. 10 de octubre de 2018<\/a><\/strong><\/p>\n<div class=\"enlacesDoc\">\n<ul>\n<li class=\"puntoPDF\"><a title=\"PDF firmado BOE-A-2025-3154\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2025\/02\/18\/pdfs\/BOE-A-2025-3154.pdf\">PDF (BOE-A-2025-3154 &#8211; 1\u00a0<abbr title=\"p\u00e1gina\">p\u00e1g.<\/abbr>\u00a0&#8211; 189\u00a0<abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a> <a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2025-3154\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2025-3154\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"s14-2025-ejecucion-de-hipoteca-uso-de-vivienda-familiar-inscrito\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-size: 12pt;\">S14\/2025. <strong>EJECUCI\u00d3N DE HIPOTECA. USO DE VIVIENDA FAMILIAR INSCRITO<\/strong><\/span><\/h6>\n<p>Resoluci\u00f3n de 31 de enero de 2025, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, por la que se publica, conforme a lo dispuesto en el art\u00edculo 327 de la Ley Hipotecaria, la Sentencia del Tribunal Supremo, Sala Primera, de 18 de abril de 2023.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Publica el fallo de la\u00a0<span style=\"color: #ff0000;\"><strong>Sentencia firme del Tribunal Supremo de 18 de Abril de 2023,<\/strong><\/span> que desestim\u00f3 el recurso de apelaci\u00f3n interpuesto contra la Sentencia de la Audiencia Provincial de Granada de 11 de Enero de 2019, que desestim\u00f3 el recurso contra la sentencia de instancia, <strong>que anul\u00f3 la <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-dgrn-septiembre-2016\/#362-ejecucion-de-hipoteca-uso-de-vivienda-familiar-inscrito\">R. 5 de Septiembre de 2016<\/a><\/strong><\/p>\n<\/div>\n<div class=\"enlacesDoc\">\n<div class=\"enlacesDoc\">\n<ul>\n<li class=\"puntoPDF\"><a title=\"PDF firmado BOE-A-2025-3155\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2025\/02\/18\/pdfs\/BOE-A-2025-3155.pdf\">PDF (BOE-A-2025-3155 &#8211; 1\u00a0<abbr title=\"p\u00e1gina\">p\u00e1g.<\/abbr>\u00a0&#8211; 189\u00a0<abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a> <a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2025-3155\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2025-3155\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"s15-2025-venta-de-finca-de-entidad-que-figura-como-concursada-en-el-registro-publico-concursal\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-size: 12pt;\">S15\/2025. <strong>VENTA DE FINCA DE ENTIDAD QUE FIGURA COMO CONCURSADA EN EL REGISTRO P\u00daBLICO CONCURSAL<\/strong><\/span><\/h6>\n<p>Resoluci\u00f3n de 31 de enero de 2025, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, por la que se publica, conforme a lo dispuesto en el art\u00edculo 327 de la Ley Hipotecaria, la sentencia del Juzgado de Primera Instancia n.\u00ba 100 de Madrid, de 29 de abril de 2020, que ha devenido firme.<\/p>\n<p>Publica el fallo de la <strong><span style=\"color: #ff0000;\">Sentencia firme del Juzgado de Primera Instancia n.\u00ba 100 de Madrid, de 29 de abril de 2020,<\/span><\/strong> que <strong>anul\u00f3\u00a0la <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-direccion-general-de-los-registros-y-el-notariado-noviembre-2018\/#428-venta-de-finca-de-entidad-que-figura-como-concursada-en-el-registro-publico-concursal\">R. 26 de octubre de 2018<\/a><\/strong><\/p>\n<ul>\n<li><a href=\"https:\/\/boe.es\/boe\/dias\/2025\/02\/19\/pdfs\/BOE-A-2025-3269.pdf\">PDF (BOE-A-2025-3269 &#8211; 1\u00a0p\u00e1g.\u00a0&#8211; 189\u00a0KB)<\/a> <a href=\"https:\/\/boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2025-3269\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"s16-2025-obra-nueva-en-madrid-de-centro-comercial-licencia-para-el-acto-edificatorio-y-declaracion-responsable-para-el-destino-si-la-ley-lo-preve\"><\/a><h6><span style=\"font-size: 12pt;\">S16\/2025. <strong>OBRA NUEVA EN MADRID DE CENTRO COMERCIAL. LICENCIA PARA EL ACTO EDIFICATORIO Y DECLARACI\u00d3N RESPONSABLE PARA EL DESTINO SI LA LEY LO PREV\u00c9.<\/strong><\/span><\/h6>\n<p>Resoluci\u00f3n de 31 de enero de 2025, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, por la que se publica, conforme a lo dispuesto en el art\u00edculo 327 de la Ley Hipotecaria, la sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, Secci\u00f3n Und\u00e9cima, de 19 de junio de 2020, que ha devenido firme.<\/p>\n<p>Publica el fallo de la <span style=\"color: #ff0000;\"><strong>Sentencia firme de la Audiencia Provincial de Madrid, Secci\u00f3n und\u00e9cima, de 19 de junio de 2020<\/strong><\/span>, que <strong>anul\u00f3<\/strong><strong>\u00a0la<\/strong>\u00a0<strong><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-direccion-general-de-los-registros-y-el-notariado-marzo-2018\/#111-obra-nueva-en-madrid-de-centro-comercial-licencia-para-el-acto-edificatorio-y-declaracion-responsable-para-el-destino-si-la-ley-lo-preve\">R. 26 de febrero de 2018<\/a><\/strong><\/p>\n<ul>\n<li><a href=\"https:\/\/boe.es\/boe\/dias\/2025\/02\/19\/pdfs\/BOE-A-2025-3270.pdf\">PDF (BOE-A-2025-3270 &#8211; 1\u00a0p\u00e1g.\u00a0&#8211; 191\u00a0KB)<\/a> <a href=\"https:\/\/boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2025-3270\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"s17-2025-reduccion-de-capital-social-mediante-restitucion-de-aportaciones-sociales\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-size: 12pt;\">S17\/2025. <strong>REDUCCI\u00d3N DE CAPITAL SOCIAL MEDIANTE RESTITUCI\u00d3N DE APORTACIONES SOCIALES<\/strong><\/span><\/h6>\n<p>Resoluci\u00f3n de 31 de enero de 2025, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, por la que se publica, conforme a lo dispuesto en el art\u00edculo 327 de la Ley Hipotecaria, la sentencia del Juzgado de Instancia Mercantil de Sevilla, Secci\u00f3n Tercera, de 30 de diciembre de 2019, que ha devenido firme.<\/p>\n<p>Publica el fallo de la <strong><span style=\"color: #ff0000;\">Sentencia firme del Juzgado de Instancia Mercantil de Sevilla, de 30 de Diciembre de 2019, <\/span><\/strong><span style=\"color: #000000;\">que<\/span><strong><span style=\"color: #ff0000;\"> <span style=\"color: #000000;\">anul\u00f3<\/span><\/span><\/strong><span style=\"color: #000000;\"><strong style=\"font-size: 1rem;\">\u00a0la<\/strong><\/span><span style=\"font-size: 1rem;\">\u00a0<\/span><strong style=\"font-size: 1rem;\"><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-direccion-general-de-los-registros-y-el-notariado-mayo-2018\/#200-reduccion-de-capital-social-mediante-restitucion-de-aportaciones-sociales\">R. 16 de mayo de 2018<\/a><\/strong><\/p>\n<\/div>\n<div class=\"enlacesDoc\">\n<ul>\n<li><a href=\"https:\/\/boe.es\/boe\/dias\/2025\/02\/19\/pdfs\/BOE-A-2025-3271.pdf\">PDF (BOE-A-2025-3271 &#8211; 1\u00a0p\u00e1g.\u00a0&#8211; 189\u00a0KB)<\/a> <a href=\"https:\/\/boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2025-3271\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"s18-2025-ejecucion-judicial-hipotecaria-adjudicacion-de-finca-no-vivienda-habitual-por-cifra-inferior-al-50-del-valor-de-tasacion\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-size: 12pt;\">S18\/2025. <strong>EJECUCI\u00d3N JUDICIAL HIPOTECARIA. ADJUDICACI\u00d3N DE FINCA (NO VIVIENDA HABITUAL) POR CIFRA INFERIOR AL 50 % DEL VALOR DE TASACI\u00d3N<\/strong><\/span><\/h6>\n<p>Resoluci\u00f3n de 31 de enero de 2025, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, por la que se publica, conforme a lo dispuesto en el art\u00edculo 327 de la Ley Hipotecaria, la sentencia de la Audiencia Provincial de Alicante, Secci\u00f3n Sexta, de 11 de junio de 2021, que ha devenido firme.<\/p>\n<p>Publica el fallo de la <span style=\"color: #ff0000;\"><strong>Sentencia firme de la Audiencia Provincial de Alicante, Secci\u00f3n Sexta, de 11 de junio de 2021<\/strong><\/span>, que <strong>anul\u00f3 la <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-direccion-general-de-los-registros-y-el-notariado-septiembre-2018\/#363-ejecucion-judicial-hipotecaria-adjudicacion-de-finca-no-vivienda-habitual-por-cifra-inferior-al-50-del-valor-de-tasacion\">R. 6 de septiembre de 2018\u00a0<\/a><\/strong><\/p>\n<ul>\n<li><a href=\"https:\/\/boe.es\/boe\/dias\/2025\/02\/19\/pdfs\/BOE-A-2025-3272.pdf\">PDF (BOE-A-2025-3272 &#8211; 1\u00a0p\u00e1g.\u00a0&#8211; 189\u00a0KB)<\/a> <a href=\"https:\/\/boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2025-3272\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"s19-2025-ejecucion-judicial-hipotecaria-adjudicacion-por-debajo-del-50-del-valor-de-tasacion\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-size: 12pt;\">S19\/2025. <strong>EJECUCI\u00d3N JUDICIAL HIPOTECARIA. ADJUDICACI\u00d3N POR DEBAJO DEL 50% DEL VALOR DE TASACI\u00d3N.<\/strong><\/span><\/h6>\n<p>Resoluci\u00f3n de 7 de febrero de 2025, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, por la que se publica, conforme a lo dispuesto en el art\u00edculo 327 de la Ley Hipotecaria, la sentencia del Juzgado de Primera Instancia e Instrucci\u00f3n n.\u00ba 6 de Toledo, de 6 de mayo de 2022, que ha devenido firme.<\/p>\n<p>Publica el fallo de la <span style=\"color: #ff0000;\"><strong>Sentencia firme del Juzgado de Primera Instancia e Instrucci\u00f3n n.\u00ba 6 de Toledo, de 6 de mayo de 2022<\/strong><\/span>, que <strong>revoc\u00f3\u00a0la <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-direccion-general-seguridad-juridica-y-fe-publica-julio-2020\/#228-ejecucion-judicial-hipotecaria-adjudicacion-por-debajo-del-50-del-valor-de-tasacion\">R. 12 de marzo de 2020<\/a><\/strong><\/p>\n<ul>\n<li><a href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2025\/02\/21\/pdfs\/BOE-A-2025-3520.pdf\">PDF (BOE-A-2025-3520 &#8211; 1\u00a0p\u00e1g.\u00a0&#8211; 189\u00a0KB)<\/a> <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2025-3520\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"s20-2025-cancelacion-de-cargas-posteriores-a-anotacion-caducada\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-size: 12pt;\">S20\/2025. <strong>CANCELACI\u00d3N DE CARGAS POSTERIORES A ANOTACI\u00d3N CADUCADA.<\/strong><\/span><\/h6>\n<p>Resoluci\u00f3n de 7 de febrero de 2025, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, por la que se publica, conforme a lo dispuesto en el art\u00edculo 327 de la Ley Hipotecaria, la sentencia del Juzgado de Primera Instancia n.\u00ba 17 de Las Palmas de Gran Canaria, de 9 de noviembre de 2020, que ha devenido firme.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Publica el fallo de la <span style=\"color: #ff0000;\"><strong>Sentencia firme del Juzgado de Primera Instancia n.\u00ba 17 de Las Palmas, de 9 de Noviembre de 2020<\/strong><\/span>, que <strong>dej\u00f3 sin efecto la<\/strong><strong>s <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-direccion-general-de-los-registros-y-el-notariado-noviembre-2019\/#429-cancelacion-de-cargas-posteriores-a-anotacion-caducada\">R. 6 de septiembre de 2019<\/a><\/strong>, y\u00a0<strong><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-direccion-general-de-los-registros-y-el-notariado-noviembre-2019\/#534-no-cancelacion-de-cargas-posteriores-a-anotacion-caducada\">R. 8 de noviembre de 2019<\/a><\/strong><\/p>\n<ul>\n<li><a href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2025\/02\/21\/pdfs\/BOE-A-2025-3521.pdf\">PDF (BOE-A-2025-3521 &#8211; 2\u00a0p\u00e1gs.\u00a0&#8211; 192\u00a0KB)<\/a> <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2025-3521\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"s21-2025-ejecucion-judicial-hipotecaria-adjudicacion-por-debajo-del-50-del-valor-de-tasacion\"><\/a><h6><span style=\"font-size: 12pt;\">S21\/2025. <strong>EJECUCI\u00d3N JUDICIAL HIPOTECARIA. ADJUDICACI\u00d3N POR DEBAJO DEL 50% DEL VALOR DE TASACI\u00d3N<\/strong><\/span><\/h6>\n<p>Resoluci\u00f3n de 7 de febrero de 2025, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, por la que se publica, conforme a lo dispuesto en el art\u00edculo 327 de la Ley Hipotecaria, la sentencia del Juzgado de Primera Instancia n.\u00ba 12 de Bilbao, de 27 de noviembre de 2019, que ha devenido firme.<\/p>\n<p>Publica el fallo de la <span style=\"color: #ff0000;\"><strong>Sentencia firme del Juzgado de Primera Instancia n\u00ba 12 de Bilbao, de 27 de Noviembre de 2019<\/strong><\/span>, que <strong>dej\u00f3 sin efecto<\/strong> <strong>la <\/strong><strong><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-direccion-general-de-los-registros-y-el-notariado-mayo-2019\/#190-ejecucion-judicial-hipotecaria-adjudicacion-por-debajo-del-50-del-valor-de-tasacion\">R. 25 de abril de 2019<\/a><\/strong><\/p>\n<ul>\n<li><a href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2025\/02\/21\/pdfs\/BOE-A-2025-3522.pdf\">PDF (BOE-A-2025-3522 &#8211; 1\u00a0p\u00e1g.\u00a0&#8211; 189\u00a0KB)<\/a> <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2025-3522\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"s22-2025-autoentrega-de-legado-naturaleza-de-la-legitima-vasca-\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-size: 12pt;\">S22\/2025. <strong>AUTOENTREGA DE LEGADO. NATURALEZA DE LA LEG\u00cdTIMA VASCA.\u00a0<\/strong><\/span><\/h6>\n<p>Resoluci\u00f3n de 7 de febrero de 2025, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, por la que se publica, conforme a lo dispuesto en el art\u00edculo 327 de la Ley Hipotecaria, la sentencia del Tribunal Superior de Justicia del Pa\u00eds Vasco, Sala de lo Civil y Penal, de 14 de diciembre de 2021, que ha devenido firme.<\/p>\n<p>Publica el fallo de la <span style=\"color: #ff0000;\"><strong>Sentencia firme del Tribunal Superior de Justicia del Pa\u00eds Vasco, de 14 de Diciembre de 2021,<\/strong><\/span>\u00a0que <strong>anul\u00f3 la<\/strong><strong>\u00a0<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-direccion-general-de-los-registros-y-el-notariado-julio-2019\/#310-autoentrega-de-legado-naturaleza-de-la-legitima-vasca-\">R. 4 de julio de 2019<\/a><\/strong><\/p>\n<ul>\n<li><a href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2025\/02\/21\/pdfs\/BOE-A-2025-3523.pdf\">PDF (BOE-A-2025-3523 &#8211; 1\u00a0p\u00e1g.\u00a0&#8211; 190\u00a0KB)<\/a> <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2025-3523\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"s23-2025-ejecucion-hipotecaria-contra-herederos-desconocidos-del-titular-registral\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-size: 12pt;\">S23\/2025. <strong>EJECUCI\u00d3N HIPOTECARIA CONTRA HEREDEROS DESCONOCIDOS DEL TITULAR REGISTRAL.<\/strong><\/span><\/h6>\n<p>Resoluci\u00f3n de 7 de febrero de 2025, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, por la que se publica, conforme a lo dispuesto en el art\u00edculo 327 de la Ley Hipotecaria, la sentencia del Juzgado de Primera Instancia n.\u00ba 1 de Vitoria, de 19 de diciembre de 2019, que ha devenido firme.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Publica el fallo de la <span style=\"color: #ff0000;\"><strong>Sentencia firme del Juzgado de Primera Instancia n.\u00ba 1 de Vitoria, de 19 de Diciembre de 2019<\/strong><\/span>, que <strong>dej\u00f3 sin efecto la<\/strong>\u00a0<strong><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-direccion-general-de-los-registros-y-el-notariado-julio-2019\/#309-ejecucion-hipotecaria-contra-herederos-desconocidos-del-titular-registral\">R. 3 de julio de 2019<\/a><\/strong><\/p>\n<ul>\n<li><a href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2025\/02\/21\/pdfs\/BOE-A-2025-3524.pdf\">PDF (BOE-A-2025-3524 &#8211; 1\u00a0p\u00e1g.\u00a0&#8211; 189\u00a0KB)<\/a> <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2025-3524\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"s24-2025-expediente-de-declaracion-de-herederos-abinestato-a-favor-de-la-generalitat-valenciana\"><\/a><h6><span style=\"font-size: 12pt;\">S24\/2025. EXPEDIENTE DE DECLARACI\u00d3N DE HEREDEROS ABINESTATO A FAVOR DE LA GENERALITAT VALENCIANA<\/span><\/h6>\n<p>Resoluci\u00f3n de 7 de febrero de 2025, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, por la que se publica, conforme a lo dispuesto en el art\u00edculo 327 de la Ley Hipotecaria, la sentencia del Juzgado de Primera Instancia n.\u00ba 22 de Valencia, de 11 de enero de 2021, que ha devenido firme.<\/p>\n<p>Publica el fallo de la <span style=\"color: #ff0000;\"><strong>Sentencia firme del Juzgado de Primera Instancia n.\u00ba 22 de Valencia, de 11 de Enero de 2021<\/strong><\/span>, que <strong>revoc\u00f3 la <\/strong><strong style=\"font-size: 1rem;\"><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-direccion-general-seguridad-juridica-y-fe-publica-agosto-2020\/#332-expediente-de-declaracion-de-herederos-abinestato-a-favor-de-la-generalitat-valenciana\">R. 16 de junio de 2020<\/a><\/strong><\/p>\n<\/div>\n<div class=\"enlacesDoc\">\n<ul>\n<li><a href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2025\/02\/21\/pdfs\/BOE-A-2025-3525.pdf\">PDF (BOE-A-2025-3525 &#8211; 1\u00a0p\u00e1g.\u00a0&#8211; 188\u00a0KB)<\/a> <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2025-3525\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"s25-2025-concurso-competencias-del-juez-aprobacion-remate-y-cancelacion-cargas\"><\/a><h6><span style=\"font-size: 12pt;\">S25\/2025. CONCURSO: COMPETENCIAS DEL JUEZ APROBACI\u00d3N REMATE Y CANCELACI\u00d3N CARGAS.<\/span><\/h6>\n<p>Resoluci\u00f3n de 7 de febrero de 2025, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, por la que se publica, conforme a lo dispuesto en el art\u00edculo 327 de la Ley Hipotecaria, la sentencia del Juzgado de Primera Instancia n.\u00ba 11 de Zaragoza, de 13 de octubre de 2020, que ha devenido firme.<\/p>\n<p>Publica el fallo de la <span style=\"color: #ff0000;\"><strong>Sentencia firme del Juzgado de Primera Instancia n.\u00ba 13 de Zaragoza, de 13 de octubre de 2020<\/strong><\/span>, que <strong>dej\u00f3 sin efecto la<\/strong><strong style=\"font-size: 1rem;\">\u00a0<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-direccion-general-de-los-registros-y-el-notariado-noviembre-2019\/#438-concurso-competencias-del-juez-aprobacion-remate-y-cancelacion-cargas\">R. 18 de septiembre de 2019<\/a><\/strong><\/p>\n<\/div>\n<div class=\"enlacesDoc\">\n<ul>\n<li><a href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2025\/02\/21\/pdfs\/BOE-A-2025-3526.pdf\">PDF (BOE-A-2025-3526 &#8211; 1\u00a0p\u00e1g.\u00a0&#8211; 189\u00a0KB)<\/a> <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2025-3526\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"resoluciones-propiedad\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-size: 14pt; color: #0000ff;\">RESOLUCIONES PROPIEDAD<\/span><\/h6>\n<div class=\"enlacesDoc\">\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"1-decreto-de-adjudicacion-y-mandamiento-de-cancelacion-de-cargas-estando-la-anotacion-cancelada-por-caducidad-tracto-sucesivo\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r1\"><\/a>1.** DECRETO DE ADJUDICACI\u00d3N Y MANDAMIENTO DE CANCELACI\u00d3N DE CARGAS ESTANDO LA ANOTACI\u00d3N CANCELADA POR CADUCIDAD. TRACTO SUCESIVO<\/span><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 9 de diciembre de 2024, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de La Bisbal d&#8217;Empord\u00e0 a inscribir un decreto de adjudicaci\u00f3n y un mandamiento de cancelaci\u00f3n librados en procedimiento de ejecuci\u00f3n de t\u00edtulos judiciales.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen:<\/strong> estando caducada, y adem\u00e1s cancelada, la anotaci\u00f3n, no es posible obtener el trasvase de prioridad en detrimento de las cargas posteriores, debiendo el registrador denegar la inscripci\u00f3n del mandamiento en que dicha cancelaci\u00f3n se pretenda.<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Hechos:<\/strong> se presenta testimonio de decreto de adjudicaci\u00f3n y mandamiento de cancelaci\u00f3n dictados en un procedimiento de ejecuci\u00f3n de una sentencia que puso fin a un procedimiento ordinario de reclamaci\u00f3n de derechos legitimarios. En v\u00eda de ejecuci\u00f3n se adjudic\u00f3 la finca\u00a0a la demandante.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El <strong>registrador deniega<\/strong> la inscripci\u00f3n por faltar la inscripci\u00f3n del decreto de adjudicaci\u00f3n previo que se halla calificado con defectos y porque dada la cancelaci\u00f3n por caducidad de la anotaci\u00f3n de embargo motivada por las actuaciones de que dimana el precedente mandamiento, no procede la cancelaci\u00f3n del embargo que garantizaba el cr\u00e9dito del ejecutante \u2013que por otra parte se encuentra ya cancelado\u2013 ni de las inscripciones y anotaciones posteriores a la inscripci\u00f3n de aquella.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La <strong>Direcci\u00f3n estima parcialmente el recurso.<\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">I. LA CADUCIDAD DE LAS ANOTACIONES PREVENTIVAS.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En el presente caso, cuando se presenta el decreto de adjudicaci\u00f3n y el mandamiento de cancelaci\u00f3n de cargas la anotaci\u00f3n preventiva de embargo estaba ya cancelada con anterioridad por haber incurrido en caducidad con arreglo al art\u00edculo\u00a086 de la Ley Hipotecaria. Por ello, no es posible ya cancelar ninguno de los asientos que en su momento eran posteriores a dicha anotaci\u00f3n preventiva y ello por las siguientes razones:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">1\u00ba. Las anotaciones preventivas tienen una vigencia determinada y su caducidad opera \u00abipso iure\u00bb una vez agotado el plazo de cuatro a\u00f1os, hayan sido canceladas o no, si no han sido prorrogadas previamente, careciendo desde entonces de todo efecto jur\u00eddico (<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a86\">art\u00edculo 86 LH<\/a>).<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">2\u00ba. Estando caducada, y adem\u00e1s cancelada, la anotaci\u00f3n, como ocurre en este expediente, no es posible obtener el trasvase de prioridad en detrimento de las cargas posteriores, debiendo el registrador denegar la inscripci\u00f3n del mandamiento en que dicha cancelaci\u00f3n se pretenda.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">3\u00ba. La emisi\u00f3n de la certificaci\u00f3n de cargas y la extensi\u00f3n de la nota marginal de expedici\u00f3n de certificaci\u00f3n constituyen una pr\u00f3rroga temporal, de cuatro a\u00f1os, de la anotaci\u00f3n preventiva de embargo, de forma que durante este per\u00edodo podr\u00e1 hacerse valer el efecto de cancelaci\u00f3n de cargas posteriores del eventual decreto de adjudicaci\u00f3n dictado en esa ejecuci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">II. TRACTO SUCESIVO. EL DECRETO DE ADJUDICACI\u00d3N.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En el caso resuelto, en el momento de presentaci\u00f3n del testimonio del decreto de adjudicaci\u00f3n en el Registro, la finca constaba inscrita en cuanto a la nuda propiedad a favor de don G.\u00a0A.\u00a0D. y, en cuanto al usufructo vitalicio, en favor de do\u00f1a M. D. T.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El procedimiento judicial se ha seguido, tanto en la fase declarativa como en la fase ejecutiva contra el nudo propietario. Por tanto, en lo referente a la nuda propiedad no existe obst\u00e1culo alguno, desde la perspectiva del principio de tracto sucesivo, para inscribir el decreto de adjudicaci\u00f3n. Habr\u00eda que denegar exclusivamente la inscripci\u00f3n en lo relativo al usufructo vitalicio, que aparece inscrito a nombre de tercera persona que no ha sido parte en el procedimiento de ejecuci\u00f3n y ello con fundamento en el principio de tracto sucesivo. (ER)<\/p>\n<ul>\n<li class=\"puntoPDF\"><a title=\"PDF firmado BOE-A-2025-2228\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2025\/02\/06\/pdfs\/BOE-A-2025-2228.pdf\">PDF (BOE-A-2025-2228 &#8211; 8\u00a0<abbr title=\"p\u00e1ginas\">p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0&#8211; 228\u00a0<abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a> <a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2025-2228\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2025-2228\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"2-cancelacion-de-condicion-resolutoria-por-caducidad-al-expedir-certificacion-\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r2\"><\/a>2.** CANCELACI\u00d3N DE CONDICI\u00d3N RESOLUTORIA POR CADUCIDAD AL EXPEDIR CERTIFICACI\u00d3N\u00a0<\/span><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 9 de diciembre de 2024, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n del registrador de la propiedad de Paterna n.\u00ba 2, por la que se suspende la cancelaci\u00f3n de una condici\u00f3n resolutoria inscrita, para lo que se hab\u00eda solicitado expedici\u00f3n de certificaci\u00f3n de las fincas a los solos efectos de dicha cancelaci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen: <\/strong>No procede que se cancele, al expedir una certificaci\u00f3n, una condici\u00f3n resolutoria en garant\u00eda de la entrega de apartamentos en una permuta de obra futura, cuando no consta el plazo en el registro y no ha transcurrido el tiempo previsto en el art\u00edculo 210.1 8\u00aa LH. Se hace una comparativa entre el \u00e1mbito de aplicaci\u00f3n del art\u00edculo 82.5 y el del art\u00edculo 210.1 regla octava LH a los efectos de practicar cancelaciones.<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Hechos:<\/strong> Se solicita la expedici\u00f3n de una certificaci\u00f3n para que, en aplicaci\u00f3n del <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/reglamento-hipotecario-titulos-vi-vii-viii-ix-y-x\/#art353\">art\u00edculo 353 RH<\/a>, <strong>se cancele por caducidad una condici\u00f3n resolutoria establecida en un contrato de permuta de solar por obra futura<\/strong>, que dice lo siguiente: <em>\u00abEn caso de no llevarse a cabo la ejecuci\u00f3n de las obras por parte de las mercantiles, en los plazos y formas indicados en el presente contrato, o de incumplimiento de alguna de las obligaciones del mismo, los cedentes podr\u00e1n optar por resolver el contrato, con la simple notificaci\u00f3n notarial indicando la resoluci\u00f3n y el incumplimiento sufrido, y la propiedad volver\u00eda de nuevo a los cedentes, libre de todas las cargas que sobre la propiedad pudieren haber reca\u00eddo, y en la misma situaci\u00f3n jur\u00eddica en la que se efect\u00faen con posterioridad a este contrato\u201d<\/em>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El <strong>Registrador<\/strong> observa dos defectos:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">&#8211; Existencia de un t\u00edtulo previo relacionado con la condici\u00f3n resolutoria (mandamiento que incorpora una sentencia que declara el incumplimiento).<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">&#8211; Al no haber transcurrido el <strong>plazo para la caducidad<\/strong> (no hay \u201cdies a quo\u201d), falta de consentimiento de los titulares de la condici\u00f3n o, en su defecto, sentencia que ordene su cancelaci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Sostiene el <strong>recurrente<\/strong> que no es de aplicaci\u00f3n el art\u00edculo 17 de la Ley Hipotecaria ya que no se pretende la inscripci\u00f3n o anotaci\u00f3n de t\u00edtulo alguno.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La <strong>DG<\/strong> <strong>desestima<\/strong> el recurso.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Doctrina: <\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Confirma el <strong>primer defecto<\/strong>, en aplicaci\u00f3n del <strong>principio de prioridad<\/strong> recogido en el art\u00edculo 17 de la ley hipotecaria, ya que el t\u00edtulo previamente presentado es claramente incompatible con la cancelaci\u00f3n solicitada posteriormente. Interpreta que <strong>la palabra inscripci\u00f3n ha de ser entendida en su acepci\u00f3n amplia que incluye el asiento de cancelaci\u00f3n<\/strong>. Considera que el cierre registral en este caso es provisional a la espera de que termine el procedimiento registral correspondiente al t\u00edtulo previo que tiene preferencia.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En cuanto al <strong>segundo de los defectos<\/strong> se\u00f1alados, La DG analiza los diversos <strong>medios<\/strong> a trav\u00e9s de los cuales puede <strong>cancelarse una condici\u00f3n resolutoria<\/strong>, consider\u00e1ndolos inaplicables al caso concreto.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Parte de la <strong>regla general<\/strong> contemplada en el <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a82\">art\u00edculo 82.1<\/a> de la Ley Hipotecaria: consentimiento del titular registral o, en su defecto, sentencia judicial firme.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">A continuaci\u00f3n, analiza las <strong>excepciones:<\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">&#8211; La del <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a82\">art. 82.2 LH<\/a>. No cabe porque la extinci\u00f3n del derecho no se da por declaraci\u00f3n de la Ley <strong>ni resulta del t\u00edtulo<\/strong> que motiv\u00f3 la inscripci\u00f3n (permuta a cambio de obra futura garantizada con condici\u00f3n resolutoria).<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">&#8211; La del <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a82\">art. 82.5 LH<\/a>. Aqu\u00ed solo se contempla la <strong>condici\u00f3n resolutoria en garant\u00eda de precio aplazado<\/strong>, lo que es de interpretaci\u00f3n estricta, ya que es una excepci\u00f3n a la regla general.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">&#8211; La del <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/reglamento-hipotecario-titulos-iii-iv-y-v\/#art177\">art. 177 RH<\/a>. No existe un <strong>plazo de vigencia<\/strong> para su ejercicio convenido por las partes. Indica en centro directivo que <em>\u201cno podr\u00eda aplicarse por analog\u00eda el art\u00edculo 177 del Reglamento Hipotecario, ya que se trata de supuestos distintos (derechos de modificaci\u00f3n jur\u00eddica y condiciones resolutorias en garant\u00eda de obligaciones de hacer y no hacer)\u201d<\/em>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">&#8211; La del <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a210\">art. 210.1<\/a>, regla 8\u00aa LH. <strong>No han transcurrido veinte a\u00f1os<\/strong> desde la fecha del \u00faltimo asiento en que conste la reclamaci\u00f3n de la obligaci\u00f3n garantizada. De hecho, no han trascurrido 20 a\u00f1os ni siquiera desde el t\u00edtulo que es de 2006.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El centro directivo tambi\u00e9n reitera una interesante <strong>comparaci\u00f3n<\/strong> de los \u00e1mbitos correspondientes a las posibilidades cancelatorias permitidas por los art\u00edculos <strong><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a82\">82.5<\/a> y <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a210\">210.1 regla octava<\/a><\/strong> de la Ley Hipotecaria:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">&#8211; el 82.5 se refiere a <strong>condiciones resolutorias<\/strong> que garantizan la falta del pago del precio. El 210 es m\u00e1s amplio, pues abarca todas las condiciones resolutorias<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">&#8211; la aplicaci\u00f3n del 82.5 la ha de solicitar el <strong>titular registral<\/strong>, circunstancia que no se precisa en el 210, ya que puede pedirle a cualquier interesado.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">&#8211; el 82.5 aplica la instituci\u00f3n de la <strong>prescripci\u00f3n<\/strong> de las acciones seg\u00fan la legislaci\u00f3n civil aplicable. El 210 es un caso de caducidad del asiento, con un c\u00f3mputo de plazos estrictamente registral.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">&#8211; el art\u00edculo 210 tiene un <strong>\u00e1mbito objetivo<\/strong> m\u00e1s amplio pues no solo se refiere a hipotecas y condiciones resolutorias.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">&#8211; para aplicar el 82.5, se presupone que ha de constar inscrito un <strong>plazo<\/strong>, mientras que en el 210.1, regla 8\u00aa se sobreentiende que no consta.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En resumen, el <strong>art\u00edculo\u00a082, p\u00e1rrafo quinto<\/strong>, se aplicar\u00e1 a las hipotecas y condiciones resolutorias en garant\u00eda del precio aplazado cuando el d\u00eda en que la prestaci\u00f3n cuyo cumplimiento se garantiza debi\u00f3 ser satisfecha en su totalidad seg\u00fan el Registro, cuando haya transcurrido el plazo se\u00f1alado en la legislaci\u00f3n civil aplicable para la prescripci\u00f3n de las acciones derivadas de dichas garant\u00edas o el m\u00e1s breve que a estos efectos se hubiere estipulado al tiempo de su constituci\u00f3n, siempre que dentro del a\u00f1o siguiente no resulte del mismo que han sido renovadas, interrumpida la prescripci\u00f3n o ejecutada debidamente la hipoteca.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Por el contrario, el <strong>art\u00edculo\u00a0210.1, regla octava<\/strong>, se aplicar\u00e1 a las inscripciones de hipotecas, condiciones resolutorias y cualesquiera otras formas de garant\u00eda con efectos reales, cuando <strong>no conste en el Registro la fecha<\/strong> en que debi\u00f3 producirse el pago \u00edntegro de la obligaci\u00f3n garantizada, cuando hayan transcurrido <strong>veinte a\u00f1os desde la fecha del \u00faltimo asiento<\/strong> en que conste la reclamaci\u00f3n de la obligaci\u00f3n garantizada o, en su defecto, cuarenta a\u00f1os desde el \u00faltimo asiento relativo a la titularidad de la propia garant\u00eda. (JFME)<\/p>\n<ul>\n<li class=\"puntoPDF\"><a title=\"PDF firmado BOE-A-2025-2229\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2025\/02\/06\/pdfs\/BOE-A-2025-2229.pdf\">PDF (BOE-A-2025-2229 &#8211; 19\u00a0<abbr title=\"p\u00e1ginas\">p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0&#8211; 288\u00a0<abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a> <a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2025-2229\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2025-2229\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"3-herencia-facultad-de-pago-en-metalico-de-la-legitima\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r3\"><\/a>3.** HERENCIA. FACULTAD DE PAGO EN MET\u00c1LICO DE LA LEG\u00cdTIMA<\/span><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Resoluci\u00f3n de 17 de diciembre de 2024,<\/strong> de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la calificaci\u00f3n de la registradora de la propiedad de Manzanares, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de una escritura de aceptaci\u00f3n y adjudicaci\u00f3n de herencia.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen:<\/strong> El procedimiento para el ejercicio de la facultad de pago de la leg\u00edtima en met\u00e1lico exige la comunicaci\u00f3n a los legitimarios perceptores en el plazo m\u00e1ximo de un a\u00f1o a contar desde la apertura de la sucesi\u00f3n (art\u00edculo <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/codigo-civil-libro-tercero\/#art844\">844<\/a> del C\u00f3digo Civil), y salvo \u00abconfirmaci\u00f3n expresa de todos los hijos o descendientes\u00bb, requerir\u00e1 la aprobaci\u00f3n del LAJ o del Notario. Transcurrido el plazo para la comunicaci\u00f3n, caduca la facultad y son aplicables las disposiciones generales sobre la partici\u00f3n ordinaria, exigi\u00e9ndose el consentimiento expreso de todos los herederos y legitimarios salvo partici\u00f3n realizada por contador-dativo mediante el oportuno expediente de jurisdicci\u00f3n voluntaria y posterior aprobaci\u00f3n por el LAJ o Notario, ex art.<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/codigo-civil-libro-tercero\/#art1057\">1057.<\/a><\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Hechos:<\/strong> Se solicita la inscripci\u00f3n de una escritura de herencia en la que se ejercita la facultad de pago en met\u00e1lico de la leg\u00edtima. La apertura de la sucesi\u00f3n se produjo el 6 de septiembre de 2016 y la comunicaci\u00f3n del ejercicio de la facultad de pago de la leg\u00edtima, el d\u00eda 22 de marzo de 2023. No comparecen los legitimarios perceptores de la cantidad, sino que se ha practicado la \u00abinterpellatio in iure\u00bb, y ante la falta de contestaci\u00f3n de los requeridos, el art. 1005 CC determina que estos aceptan la herencia pura y simplemente.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Calificaci\u00f3n:<\/strong> La registradora se\u00f1ala como defectos :<br \/>\n(i) que ha caducado la facultad de pago de la leg\u00edtima en met\u00e1lico, lo que conduce a la necesidad de repartir la herencia conforme a las disposiciones generales de la partici\u00f3n<br \/>\n(ii) que la no contestaci\u00f3n a la \u00abinterpellatio in iure\u00bb por parte de los requeridos solo determina que la herencia est\u00e1 aceptada pura y simplemente, pero esto no implica que se haya consentido en la partici\u00f3n y adjudicaci\u00f3n realizada de forma unilateral y sin contar con los interpelados, ni mucho menos entender que no ha caducado la facultad de pago en met\u00e1lico; y<br \/>\n(iii) que no queda acreditada la aprobaci\u00f3n notarial de la partici\u00f3n toda vez que en la escritura de partici\u00f3n calificada consta \u00fanicamente la aprobaci\u00f3n notarial de la valoraci\u00f3n de la leg\u00edtima pero no se acompa\u00f1a la protocolizaci\u00f3n del cuaderno particional.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Recurso:<\/strong> El notario recurrente alega, en s\u00edntesis, que la registradora no puede entrar el fondo del expediente,; que no es necesaria la intervenci\u00f3n de los legatarios legitimarios porque el notario ha aprobado la partici\u00f3n; que la voluntad del testador es una \u00ablex\u00bb privada que rige la sucesi\u00f3n; que el concepto de \u00abapertura de la sucesi\u00f3n\u00bb no se puede entender en un sentido restrictivo y puede darse el caso que el heredero estuviera ausente, desaparecido o que se ignorase su paradero para comunicarle la decisi\u00f3n de pago en met\u00e1lico.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Resoluci\u00f3n:<\/strong> La DGSJFP confirma los dos primeros defectos y revoca el tercero.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Doctrina:<\/strong> Cualquier ejercicio de la facultad de pago de leg\u00edtima en met\u00e1lico fuera del plazo se\u00f1alado por la ley aboca a las normas de la partici\u00f3n ordinaria y, por tanto, se exige el consentimiento expreso -al igual que para evitar la aprobaci\u00f3n posterior de lo realizado en plazo- de todos los herederos y legitimarios.<br \/>\nLa partici\u00f3n ordinaria entre herederos exige la voluntad de todos los que aceptaron la herencia para, previa liquidaci\u00f3n y valoraci\u00f3n, adjudicarse los bienes concretos o partes indivisas de los mismos, y debido a la naturaleza de la leg\u00edtima, a los efectos de su valoraci\u00f3n, a falta de contador-partidor testamentario o dativo, tambi\u00e9n requiere el consentimiento de los legitimarios. <br \/>\nEn consecuencia, el derecho hereditario en abstracto que corresponde a cada uno de los herederos, para convertirse en titularidad concreta sobre cada uno de los bienes, precisa de la partici\u00f3n, que necesita del consentimiento individualizado de todos ellos. <strong>Este consentimiento, tanto para evitar la aprobaci\u00f3n final del notario, como para ejercitar la facultad de pago en met\u00e1lico habiendo caducado el plazo, ha de ser expreso, sin que baste para ello la aceptaci\u00f3n t\u00e1cita de la herencia impuesta por el art. <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/codigo-civil-libro-tercero\/#art1005\">1005<\/a> CC, pues una cosa es que la herencia haya de tenerse por aceptada en virtud en el procedimiento del art\u00edculo <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/codigo-civil-libro-tercero\/#art1005\">1005<\/a> del C\u00f3digo Civil, y otra muy distinta que para la partici\u00f3n correspondiente no haya de contarse con los herederos cuyo consentimiento se omite en el otorgamiento de la escritura calificada.<\/strong><br \/>\nPor todo ello, habiendo caducado el plazo para el ejercicio de la facultad de pago de la leg\u00edtima en met\u00e1lico, es indudable la necesidad de concurrencia de todos los llamados a la sucesi\u00f3n prestando su consentimiento expreso, para que ese derecho hereditario en abstracto se convierta en titularidades singulares y concretas sobre los bienes que a cada uno de ellos se le adjudiquen mediante las operaciones de liquidaci\u00f3n. (BZR)<\/p>\n<ul>\n<li class=\"puntoPDF\"><a title=\"PDF firmado BOE-A-2025-2230\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2025\/02\/06\/pdfs\/BOE-A-2025-2230.pdf\">PDF (BOE-A-2025-2230 &#8211; 17\u00a0<abbr title=\"p\u00e1ginas\">p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0&#8211; 277\u00a0<abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a> <a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2025-2230\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2025-2230\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"4-cancelacion-de-hipoteca-mediante-expediente-de-liberacion-art-210-lh\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r4\"><\/a>4.** CANCELACI\u00d3N DE HIPOTECA MEDIANTE EXPEDIENTE DE LIBERACI\u00d3N ART. 210 LH<\/span><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 17 de diciembre de 2024, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la calificaci\u00f3n de la registradora de la propiedad de San Javier n.\u00ba 1, por la que se deniega la cancelaci\u00f3n de una hipoteca, la cual se solicita en una instancia privada que pide el inicio de un expediente de liberaci\u00f3n de cargas y grav\u00e1menes.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen:<\/strong> La cancelaci\u00f3n de hipotecas por caducidad convencional tiene el r\u00e9gimen previsto en el p\u00e1rrafo 2 del art\u00edculo 82 LH y la cancelaci\u00f3n de hipotecas por caducidad legal tiene el r\u00e9gimen previsto en los arts. 82.5 y 210.1.8\u00aa p\u00e1rrafo segundo LH.<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Hechos: <\/strong>Se pretende cancelar una hipoteca por la v\u00eda del expediente de liberaci\u00f3n de cargas y grav\u00e1menes del art 210 LH bas\u00e1ndose en el transcurso del plazo de prescripci\u00f3n de 5 a\u00f1os del art. 1964.2 Cc considerando como fecha de inicio del c\u00f3mputo la del d\u00eda 15 de julio de 2016, que era la fecha del \u00faltimo pago de la obligaci\u00f3n garantizada<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>La Registradora: califica negativamente<\/strong> se\u00f1alando que no se dan los supuestos para la tramitaci\u00f3n del expediente.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Los presentantes<\/strong> <strong>recurren<\/strong> alegando que la hipoteca esta cancelada al haber transcurrido el plazo de prescripci\u00f3n de cinco a\u00f1os del art 1964 Cc y que en la expresi\u00f3n \u201c<em>cualesquiera otros derechos o facultades de configuraci\u00f3n jur\u00eddica<\/em>\u201d a que se refiere el art. 210.1.8.\u00aa, apartado primero LH se incluye el derecho real de hipoteca.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Resoluci\u00f3n: <\/strong><strong>La DGSJFP<\/strong> <strong>desestima<\/strong> el recurso y <strong>confirma<\/strong> la calificaci\u00f3n impugnada<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Doctrina<\/strong>: La reiterada doctrina de este Centro Directivo (<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-noviembre-2021-direccion-general-seguridad-juridica-y-fe-publica\/#372-cancelacion-de-hipoteca-por-instancia-privada-ambito-de-los-arts-825-y-21018a-lh-\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Resoluci\u00f3n 4 octubre 2021<\/a>) en materia de cancelaci\u00f3n de hipotecas hace necesario diferenciar dos supuestos distintos:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">LA CANCELACI\u00d3N POR CADUCIDAD CONVENCIONAL pactada por las partes, de modo que la acci\u00f3n hipotecaria solo puede ejercitarse durante su vigencia y, una vez vencido el plazo, el derecho real queda extinguido totalmente (salvo que estuviera ya en tr\u00e1mite de ejecuci\u00f3n hipotecaria). A este caso es aplicable la norma del <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a82\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">art 82.2 LH<\/a> que posibilita la cancelaci\u00f3n de la hipoteca cuando la extinci\u00f3n del derecho inscrito resulte del t\u00edtulo en cuya virtud se practic\u00f3 la inscripci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">LA CANCELACI\u00d3N POR CADUCIDAD LEGAL, que se produce, cuando no se ha pactado una caducidad convencional, por el transcurso de los plazos se\u00f1alados por la Ley. A este caso se refieren los arts. <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a82\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">82.5<\/a> y <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a210\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">210.1.8\u00aa p\u00e1rrafo segundo<\/a> de la Ley Hipotecaria:<\/p>\n<ol style=\"list-style-type: lower-alpha;\">\n<li style=\"text-align: justify;\">El art <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a82\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">82.5<\/a> LH: Limita la <u>legitimaci\u00f3n<\/u> al titular registral de cualquier derecho; se fundamenta en la <strong>prescripci\u00f3n de las acciones<\/strong> seg\u00fan la legislaci\u00f3n civil aplicable; solo se aplica a hipotecas y condiciones resolutorias en garant\u00eda del <u>precio aplazado<\/u>; presupone la constancia registral del plazo de cumplimiento; y exige que, dentro del <strong>a\u00f1o siguiente<\/strong>, no resulte del registro que han sido renovadas las garant\u00edas, interrumpida la prescripci\u00f3n o ejecutada debidamente la hipoteca.<\/li>\n<li style=\"text-align: justify;\">Y el art. <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a210\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">210.1.8\u00aa p\u00e1rrafo segundo<\/a> LH tiene un enfoque menos restrictivo: <u>legitima<\/u> a cualquier interesado; se fundamenta en la <strong>caducidad<\/strong> <strong>de los asientos <\/strong>fijando unos plazos propios de c\u00f3mputo, exclusivamente registrales; se extiende a las inscripciones de hipotecas, condiciones resolutorias y tambi\u00e9n a cualesquiera otras formas de garant\u00eda con efectos reales; presupone que no conste en el Registro el plazo de cumplimiento; y exige que hayan transcurrido <strong>veinte a\u00f1os<\/strong> desde la fecha del \u00faltimo asiento en que conste la reclamaci\u00f3n de la obligaci\u00f3n garantizada o, en su defecto, <strong>cuarenta a\u00f1os<\/strong> desde el \u00faltimo asiento relativo a la titularidad de la propia garant\u00eda.<\/li>\n<\/ol>\n<p style=\"text-align: justify;\">Finamente se\u00f1ala el Centro Directivo: <em>En tanto no transcurran dichos plazos, la cancelaci\u00f3n de la hipoteca s\u00f3lo podr\u00e1 lograrse mediante el consentimiento del titular registral de la misma o mediante una sentencia firme, conforme al art\u00edculo 82.1.\u00ba LH.\u00a0<\/em>(SNG)<\/p>\n<ul>\n<li class=\"puntoPDF\"><a title=\"PDF firmado BOE-A-2025-2231\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2025\/02\/06\/pdfs\/BOE-A-2025-2231.pdf\">PDF (BOE-A-2025-2231 &#8211; 12\u00a0<abbr title=\"p\u00e1ginas\">p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0&#8211; 251\u00a0<abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a> <a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2025-2231\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2025-2231\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"5-cancelacion-de-concesion-administrativa-de-entidad-en-concurso-de-acreedores\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r5\"><\/a>5.* CANCELACI\u00d3N DE CONCESI\u00d3N ADMINISTRATIVA DE ENTIDAD EN CONCURSO DE ACREEDORES<\/span><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 17 de diciembre de 2024, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Madrid n.\u00ba 3 a cancelar una concesi\u00f3n administrativa.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen:<\/strong><\/span> <span style=\"color: #0000ff;\">la obligaci\u00f3n de los registradores de relacionarse con las Administraciones P\u00fablicas a trav\u00e9s de medios electr\u00f3nicos se circunscribe a tr\u00e1mites del procedimiento administrativo, sin que se extienda al procedimiento registral. Se analiza la ausencia de la nota marginal de inicio de expediente de caducidad de la concesi\u00f3n administrativa y la falta de consignaci\u00f3n.<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Hechos<\/strong>: se presenta acuerdo firme de extinci\u00f3n y cancelaci\u00f3n de una concesi\u00f3n administrativa, y\u00a0acuerdo firme de liquidaci\u00f3n, expedido por la secretaria general t\u00e9cnica del \u00c1rea de\u00a0Gobierno de Cultura, Turismo y Deporte del Ayuntamiento de Madrid solicitando la cancelaci\u00f3n de la concesi\u00f3n administrativa, haci\u00e9ndose constar que se han llevado a cabo las notificaciones efectuadas a todos los titulares registrales de derechos y cargas, aunque no el pago o consignaci\u00f3n de la eventual indemnizaci\u00f3n al titular de la concesi\u00f3n y a los titulares de derechos reales sobre las mismas, por existir deudas compensables que hacen improcedente la consignaci\u00f3n.<\/p>\n<p>La <strong>registradora<\/strong> <strong>suspende la cancelaci\u00f3n<\/strong> solicitada por:<\/p>\n<p>1\u00ba)\u2003No constar la nota marginal de expedici\u00f3n de certificaci\u00f3n del inicio del procedimiento, por no ser el procedimiento administrativo la v\u00eda para solicitar dicha certificaci\u00f3n, sino por el procedimiento registral y,\u00a0<\/p>\n<p>2\u00ba)\u2003Por faltar la consignaci\u00f3n de la correspondiente indemnizaci\u00f3n a favor de los titulares de derechos y cargas registrales posteriores, que prev\u00e9 el art\u00edculo 175.3.\u00aa del Reglamento Hipotecario, por lo que no puede ser cancelado el derecho del concesionario ni tampoco lar cargas constituidas hasta que no se efect\u00fae la consignaci\u00f3n judicial.<\/p>\n<p>La <strong>Direcci\u00f3n revoca la calificaci\u00f3n<\/strong>.<\/p>\n<p>I. LA NO CONSTANCIA DE LA NOTA MARGINAL.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">&#8211; La obligaci\u00f3n de los registradores de relacionarse con las Administraciones P\u00fablicas a trav\u00e9s de medios electr\u00f3nicos se circunscribe a tr\u00e1mites del procedimiento administrativo, sin que se extienda al procedimiento registral.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">&#8211; Por lo tanto, la notificaci\u00f3n a trav\u00e9s del Servicio de Notificaciones de la Sede Electr\u00f3nica del Ayuntamiento de Madrid no puede tenerse en cuenta a efectos de procedimiento registral no pudiendo practicarse la nota marginal de inicio de expediente de caducidad de la concesi\u00f3n administrativa, que hubiera facilitado el conocimiento de aqu\u00e9l por terceros adquirentes de los grav\u00e1menes inscritos, al no haber tenido la registradora conocimiento de las notificaciones de la apertura del expediente de caducidad.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">&#8211; Sin embargo, de la documentaci\u00f3n administrativa aportada resulta que todos y cada uno de los titulares de derechos inscritos, tanto de la concesi\u00f3n, como de las cargas posteriores, incluido el cesionario de la hipoteca, han sido parte en el procedimiento.<\/p>\n<p>II. LA NECESIDAD DE CONSIGNACI\u00d3N DE LA INDEMNIZACI\u00d3N.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Del <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/reglamento-hipotecario-titulos-iii-iv-y-v\/#art175\">art\u00edculo 175.3 RH<\/a> resulta que la indemnizaci\u00f3n que hay que consignar no tiene lugar siempre y en todo lugar, sino cuando es procedente, tras el procedimiento administrativo de liquidaci\u00f3n correspondiente.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Como resulta de la documentaci\u00f3n administrativa presentada, esta liquidaci\u00f3n se ha realizado, en procedimiento seguido con la concesionaria, si bien al existir deudas compensables, no existe cantidad alguna a compensar.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">A diferencia de otros supuestos (por ejemplo el ejercicio de una condici\u00f3n resolutoria, ex <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/reglamento-hipotecario-titulos-iii-iv-y-v\/#art175\">art\u00edculo\u00a0175.6.\u00aa del Reglamento Hipotecario<\/a>) la caducidad de la concesi\u00f3n administrativa no determina la retroacci\u00f3n de las prestaciones ex art\u00edculo 1123 del C\u00f3digo Civil al momento de la celebraci\u00f3n del contrato. Por ello, s\u00f3lo habr\u00e1 que consignar, en beneficio de acreedores posteriores y del propio concesionario, cuando haya cantidad que indemnizar, lo que no ocurre en el presente expediente, que adem\u00e1s es firme en v\u00eda administrativa, salvo siempre el recurso contencioso-administrativo que pudiera interponerse (que ser\u00e1 susceptible de anotaci\u00f3n preventiva, aunque no impeditivo de la inscripci\u00f3n de la caducidad de la concesi\u00f3n). (ER)<\/p>\n<ul>\n<li class=\"puntoPDF\"><a title=\"PDF firmado BOE-A-2025-2232\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2025\/02\/06\/pdfs\/BOE-A-2025-2232.pdf\">PDF (BOE-A-2025-2232 &#8211; 25\u00a0<abbr title=\"p\u00e1ginas\">p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0&#8211; 335\u00a0<abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a> <a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2025-2232\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2025-2232\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"6-propiedad-horizontal-tumbada-ampliacion-de-obra-nueva-en-el-subsuelo-de-un-elemento-privativo\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r6\"><\/a>6.** <strong>PROPIEDAD HORIZONTAL TUMBADA. AMPLIACI\u00d3N DE OBRA NUEVA EN EL SUBSUELO DE UN ELEMENTO PRIVATIVO<\/strong><\/span><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 17 de diciembre de 2024, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Villajoyosa n.\u00ba 1 a inscribir una escritura de ampliaci\u00f3n de obra nueva\u00a0<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen: <\/strong>El subsuelo de una vivienda unifamiliar adosada, que es una de las fincas o elementos privativos de una propiedad horizontal tumbada, es elemento com\u00fan si no consta en la descripci\u00f3n de dicha vivienda en el t\u00edtulo de divisi\u00f3n horizontal, por lo que se requiere la autorizaci\u00f3n de la comunidad de propietarios por acuerdo un\u00e1nime para efectuar una ampliaci\u00f3n de obra.<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Hechos: <\/strong>Se declara la ampliaci\u00f3n de obra nueva de una vivienda unifamiliar a la que se a\u00f1ade una planta de s\u00f3tano; esta vivienda forma parte de un complejo inmobiliario de 123 viviendas adosadas constituidas en r\u00e9gimen de propiedad horizontal tumbada. Posteriormente se aclara, mediante diligencia, que esa planta de s\u00f3tano ya exist\u00eda desde el momento inicial, si bien no se declar\u00f3, y que est\u00e1 en la vertical de la vivienda, por lo que no invade zonas comunes.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>El registrador <\/strong>considera que el subsuelo donde se encuentra la planta s\u00f3tano es elemento com\u00fan y por tanto se requiere acuerdo de la comunidad de propietarios por unanimidad<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>El notario autorizante <\/strong>recurre y alega que ese subsuelo es privativo de esa vivienda, tal y como se define en el <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-de-propiedad-horizontal\/#a3\">art\u00edculo 3 de la LPH<\/a>, porque es un espacio existente desde el primer momento de la construcci\u00f3n que ten\u00eda por finalidad aislar la vivienda de las humedades del terreno, y sirve exclusivamente a esa vivienda, y ello aunque no se describiera como tal en la escritura de divisi\u00f3n horizontal.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>La DG <\/strong>desestima el recurso.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Doctrina<\/strong><strong>: <\/strong>En el r\u00e9gimen de propiedad horizontal es elemento com\u00fan todo aquello que no se configura como privativo, como consecuencia del car\u00e1cter compartido del sustrato que le sirve de base, por lo que es el contenido del t\u00edtulo constitutivo es el que determina, de forma gen\u00e9rica y por exclusi\u00f3n, lo que no constituye elemento privativo del r\u00e9gimen.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En el presente caso, lo que tiene la consideraci\u00f3n de elemento privativo es la vivienda unifamiliar tal y como qued\u00f3 configurada en el t\u00edtulo constitutivo, esto es, \u00abdistribuida en una planta baja, primera y superior o buhardilla\u00bb, pero sin comprender ni el suelo sobre el que se asienta (a pesar de atribuirse el uso exclusivo del mismo a cada propietario), ni tampoco el subsuelo que, en contra de lo que sostiene el notario recurrente, constituye un elemento com\u00fan de la propiedad horizontal.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Por ello se pretende una alteraci\u00f3n del r\u00e9gimen jur\u00eddico de los elementos comunes, lo que es materia que compete a la junta de copropietarios, exigi\u00e9ndose unanimidad en tanto en cuanto tal alteraci\u00f3n implica una modificaci\u00f3n del t\u00edtulo constitutivo y de los estatutos de conformidad con lo dispuesto en el <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-de-propiedad-horizontal\/#a17\">art\u00edculo\u00a017.6 de la Ley sobre propiedad horizontal<\/a>. (AFS)<\/p>\n<p><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/secciones\/oficina-notarial\/otros-temas\/ampliacion-de-obra-en-propiedad-horizontal-tumbada\/\">Ver trabajo de Luis Mu\u00f1oz de Dios.<\/a><\/p>\n<ul>\n<li class=\"puntoPDF\"><a title=\"PDF firmado BOE-A-2025-2233\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2025\/02\/06\/pdfs\/BOE-A-2025-2233.pdf\">PDF (BOE-A-2025-2233 &#8211; 9\u00a0<abbr title=\"p\u00e1ginas\">p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0&#8211; 230\u00a0<abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a> <a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2025-2233\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2025-2233\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"7-cancelacion-de-anotaciones-de-prohibicion-de-disponer-tras-inscribir-ejecicion-forzosa\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r7\"><\/a>7.** CANCELACI\u00d3N DE ANOTACIONES DE PROHIBICI\u00d3N DE DISPONER TRAS INSCRIBIR EJECICI\u00d3N FORZOSA<\/span><\/strong><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 17 de diciembre de 2024, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n del registrador de la propiedad de Santa Fe n.\u00ba 2, por la que se deniega la cancelaci\u00f3n de una prohibici\u00f3n de disponer solicitada en instancia privada<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen: <\/strong>Est\u00e1 anotada una prohibici\u00f3n de disponer de origen administrativo y, posteriormente, una anotaci\u00f3n de embargo, cuyo procedimiento acaba en ejecuci\u00f3n que se inscribe. El nuevo titular registral no puede solicitar por mera instancia la cancelaci\u00f3n de la anotaci\u00f3n de prohibici\u00f3n de disponer, que seguir\u00e1 cumpliendo su funci\u00f3n, afectando ahora al adjudicatario.<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Hechos:<\/strong> El adjudicatario de unas fincas en procedimiento de apremio solicita la cancelaci\u00f3n de las anotaciones preventivas de prohibici\u00f3n de disponer anotadas con anterioridad sobre dichas fincas y que traen causa de un expediente de recaudaci\u00f3n ordenado por la Agencia Tributaria,<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El <strong>Registrador<\/strong> deniega la cancelaci\u00f3n, porque el procedimiento de apremio del que deriva la adjudicaci\u00f3n caus\u00f3 la anotaci\u00f3n letra C), mientras que las anotaciones de prohibici\u00f3n de disponer son de letras anteriores y no han caducado.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Recurre el <strong>interesado<\/strong> alegando que, pese a ser anteriores, no procede mantener las anotaciones al haberse producido una enajenaci\u00f3n forzosa, no voluntaria.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La <strong>DG confirma la calificaci\u00f3n<\/strong>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Doctrina: <\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La DG reconoce que los argumentos del recurrente podr\u00edan ser invocados en el procedimiento administrativo ante la AEAT en el que se adopt\u00f3 la prohibici\u00f3n de disponer cuya cancelaci\u00f3n se solicita.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Sin embargo, registralmente, el principio de titulaci\u00f3n aut\u00e9ntica (art. 3 LH), de tracto sucesivo (art. 20 LH) y el contenido del art. 82 LH exigen que la cancelaci\u00f3n se ordene en virtud de resoluci\u00f3n administrativa firme adoptada por la AEAT como titular de la anotaci\u00f3n preventiva.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Seguidamente, el centro directivo aprovecha para recordar su <strong>doctrina sobre los diferentes efectos de las prohibiciones de disponer<\/strong> dependiendo de su procedencia y naturaleza.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">&#8211; Por un lado, est\u00e1n las prohibiciones <strong>voluntarias<\/strong> y las que tienen su origen en un <strong>procedimiento civil<\/strong>, que tratan de satisfacer <strong>intereses b\u00e1sicamente privados<\/strong> (garant\u00eda, tutela\u2026). Como prevalece la finalidad de evitar el acceso al Registro del acto dispositivo realizado por quien carece de poder de disposici\u00f3n, <strong>pueden inscribirse los actos dispositivos anteriores<\/strong>, pero sin cancelar la anotaci\u00f3n preventiva.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u2013\u2002Por otro, las adoptadas en los <strong>procedimientos penales y administrativos<\/strong> lo que quieren garantizar es el cumplimiento de <strong>intereses p\u00fablicos<\/strong> o evitar la defraudaci\u00f3n del resultado de la sentencia penal o las responsabilidades que de ella puedan derivar. Aqu\u00ed prevalece el principio de prioridad lo que provoca el <strong>cierre registral <\/strong>incluso cuando se trata de actos anteriores a la prohibici\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Analiza, seguidamente, las matizaciones que esta doctrina puede recibir en el caso de los <strong>actos de disposici\u00f3n forzosos<\/strong>, debiendo restringirse al efecto de las prohibiciones de disponer a una pura <strong>exclusi\u00f3n de la facultad de disponer libre y voluntariamente<\/strong> del derecho afectado. Ha admitido la pr\u00e1ctica de una anotaci\u00f3n preventiva de embargo posterior, que lleva impl\u00edcita la potencial enajenaci\u00f3n derivada del embargo. Y cita que ha seguido un criterio similar el art\u00edculo\u00a015 \u00abin fine\u00bb de la Ley\u00a0de <strong>venta a Plazos de Bienes Muebles<\/strong> que dispone: <em>\u00abEl que remate bienes sujetos a prohibici\u00f3n de disponer inscrita en el Registro en los t\u00e9rminos de esta Ley los adquirir\u00e1 con subsistencia de la obligaci\u00f3n de pago garantizada con dicha prohibici\u00f3n, de la que responder\u00e1 solidariamente con el primitivo deudor hasta su vencimiento\u00bb.<\/em><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Despu\u00e9s se centra \u2013 como hizo la R.\u00a028 de octubre de\u00a02015-, en determinar <strong>cu\u00e1l es la eficacia y alcance que se concede a la prohibici\u00f3n de disponer establecida en el <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-2003-23186#a170\">art\u00edculo\u00a0170.6 LGT<\/a> <\/strong>(tras el embargo de participaciones al socio que ejerce una situaci\u00f3n de control). Considera que se trata de una medida cautelar que intenta <strong>conservar de manera indirecta el valor de las acciones o participaciones sociales<\/strong>, utilizando un cauce indirecto de aplicaci\u00f3n del principio de tracto sucesivo y legitimaci\u00f3n registral para facilitar la actuaci\u00f3n de los \u00f3rganos administrativos de recaudaci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Para cohonestar esta finalidad con la inscripci\u00f3n de la adjudicaci\u00f3n derivada de una anotaci\u00f3n de embargo posterior, <strong>se impone al adquirente la sujeci\u00f3n a la prohibici\u00f3n de disponer<\/strong>, que seguir\u00e1 gozando de prioridad mientras no se levante expresamente por resoluci\u00f3n administrativa o incurra en caducidad.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Se plantea tambi\u00e9n un supuesto distinto: que la prohibici\u00f3n de disponer judicial o administrativa, de orden p\u00fablico, <strong>se haya practicado con posterioridad al gravamen que se ejecuta<\/strong>. En tal caso se produce el cierre registral a la inscripci\u00f3n de la ejecuci\u00f3n, sin que sea de aplicaci\u00f3n el art\u00edculo\u00a0<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/reglamento-hipotecario-titulos-iii-iv-y-v\/#art145\">145 RH<\/a>. En estos casos ser\u00e1 el juez de lo Penal o la autoridad administrativa que acord\u00f3 la medida cautelar de prohibici\u00f3n de disponer quien debe autorizar o no la inscripci\u00f3n del testimonio de adjudicaci\u00f3n y los t\u00e9rminos en que debe hacerse (con subsistencia o no de la medida cautelar).<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En conclusi\u00f3n, no cabe que, por mera instancia del nuevo titular registral, se cancele una anotaci\u00f3n preventiva de prohibici\u00f3n de disponer, anterior a la adjudicaci\u00f3n en procedimiento de ejecuci\u00f3n forzosa.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Nota:<\/strong> En el caso presente parece que estamos ante una anotaci\u00f3n preventiva de prohibici\u00f3n de disponer de las denominadas de inter\u00e9s p\u00fablico, <strong>anterior a la anotaci\u00f3n de embargo que se ejecuta<\/strong> y se permite la inscripci\u00f3n de la adjudicaci\u00f3n, pero manteniendo inc\u00f3lume la anotaci\u00f3n de prohibici\u00f3n de disponer que tiene prioridad. Sin embargo, curiosamente, el centro directivo da una soluci\u00f3n diferente y m\u00e1s restrictiva para el caso en que la <strong>prioridad sea la inversa<\/strong>. En este segundo caso, que parece a simple vista m\u00e1s favorable para las pretensiones de la adjudicataria, ni siquiera se permite de manera directa la inscripci\u00f3n de la adjudicaci\u00f3n, aunque sea respetando la anotaci\u00f3n de prohibici\u00f3n de disponer. (JFME)<\/p>\n<ul>\n<li class=\"puntoPDF\"><a title=\"PDF firmado BOE-A-2025-2234\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2025\/02\/06\/pdfs\/BOE-A-2025-2234.pdf\">PDF (BOE-A-2025-2234 &#8211; 10\u00a0<abbr title=\"p\u00e1ginas\">p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0&#8211; 238\u00a0<abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a> <a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2025-2234\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2025-2234\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"8-inmatriculacion-art-205-lh-constando-presentado-con-posterioridad-titulo-contradictorio\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r8\"><\/a>8.*** INMATRICULACI\u00d3N ART 205 LH CONSTANDO PRESENTADO CON POSTERIORIDAD T\u00cdTULO CONTRADICTORIO<\/span><\/strong><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Resoluci\u00f3n de 20 de diciembre de 2024<\/strong>, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n de la registradora de la Propiedad de Oropesa del Mar n.\u00ba 1, por la que se deniega la inmatriculaci\u00f3n de una finca por constar presentado con posterioridad un t\u00edtulo contradictorio con la propiedad de los inmatriculantes.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen<\/strong>: No cabe denegar la inmatriculaci\u00f3n de una finca por constar presentado con posterioridad un t\u00edtulo contradictorio con la propiedad de los inmatriculantes, del cual, sin embargo, no resulta la invalidez de los t\u00edtulos en cuya virtud estos \u00faltimos solicitan su inmatriculaci\u00f3n. <strong>Procede aplicar estrictamente el principio de prioridad registral,<\/strong> pues nos encontramos ante un simple conflicto entre dos <strong>t\u00edtulos de dominio incompatibles<\/strong>, <strong>presentados bajo distintos asientos de presentaci\u00f3n,<\/strong> de modo que \u00absi son incompatibles acceder\u00e1 al Registro el primeramente presentado con exclusi\u00f3n del segundo cualquiera que sea su fecha\u00bb (art\u00edculo 17 de la Ley Hipotecaria).<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Hechos:<\/strong> Se solicita la inmatriculaci\u00f3n de una finca al amparo del art\u00edculo 205 de la Ley Hipotecaria, aportado escritura p\u00fablica de donaci\u00f3n y escritura p\u00fablica de previa adquisici\u00f3n hereditaria de la finca por la donante. La registradora deniega la inmatriculaci\u00f3n porque consta presentado con posterioridad una sentencia por la que se declara el dominio de la misma finca a favor de otra persona<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Calificaci\u00f3n: <\/strong>La calificaci\u00f3n negativa se fundamenta en un examen conjunto de ambos t\u00edtulos, del que se deduce la existencia de dudas fundadas en cuanto a quien es el verdadero propietario de la finca; la naturaleza gratuita de ambas transmisiones; la existencia de un pleito sobre la titularidad de la finca; y el peque\u00f1o lapso de tiempo transcurrido desde la fecha del antet\u00edtulo hasta la fecha de la escritura de donaci\u00f3n (t\u00edtulo inmatriculador). De todo ello surgen dudas fundadas sobre si esta escritura de donaci\u00f3n ha sido otorgada a los solos efectos, instrumentales, de obtener la inmatriculaci\u00f3n. La calificaci\u00f3n negativa inicial se confirma en virtud de calificaci\u00f3n sustitutoria.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Recurso: <\/strong>Los donatarios y solicitantes de la inmatriculaci\u00f3n a su favor recurren contra la primera calificaci\u00f3n alegando su desconocimiento del documento presentado con posterioridad, y el principio prius tempore potior iure, establecido en el art\u00edculo 17 de la Ley Hipotecaria<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Resoluci\u00f3n:<\/strong>\u00a0La DGSJFP estima el recurso y revoca la calificaci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Doctrina: <\/strong>Recuerda la Direcci\u00f3n General que una r\u00edgida aplicaci\u00f3n del principio de prioridad no puede impedir la facultad y el deber de los registradores de examinar los documentos pendientes de despacho relativos a la misma finca o que afecten a su titular, aunque hayan sido presentados con posterioridad, evitando as\u00ed la pr\u00e1ctica de inscripciones en que haya de procederse a su inmediata cancelaci\u00f3n al despachar el t\u00edtulo subsiguiente presentado con posterioridad (por ejemplo, una sentencia judicial firme dictada en procedimiento seguido contra el adquirente, declarativa de la nulidad del t\u00edtulo anteriormente presentado). Pero <strong>la calificaci\u00f3n conjunta de los documentos presentados no puede comportar una alteraci\u00f3n injustificada en el orden de despacho de los mismos:<\/strong> no puede llevarse al extremo de la desnaturalizaci\u00f3n del propio principio de partida \u2013el de prioridad\u2013 obligando al registrador a una decisi\u00f3n de fondo sobre la prevalencia sustantiva y definitiva de uno u otro t\u00edtulo.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Este conflicto de prioridad no debe confundirse con el supuesto en que presentado un t\u00edtulo determinado es presentado con posterioridad otro distinto del que resulta la falta de validez del primero<\/strong>. Aqu\u00ed ya no existe conflicto entre t\u00edtulos o derechos incompatibles, no estamos ante un problema de prioridad sino de validez y en consecuencia y por aplicaci\u00f3n del principio de legalidad consagrado en el art\u00edculo <strong>18 de la Ley Hipotecaria<\/strong>, procede la exclusi\u00f3n del t\u00edtulo inv\u00e1lido sin que pueda apelarse al principio de prioridad para evitarlo.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En el presente caso, <strong>la citada sentencia presentada en \u00faltimo lugar no declara la nulidad de las escrituras p\u00fablicas de donaci\u00f3n y herencia presentadas previamente, ni se dicta en procedimiento en el que sus otorgantes hayan sido parte procesal<\/strong>. En consecuencia, <strong>procede aplicar estrictamente el principio de prioridad registral,<\/strong> pues nos encontramos ante un simple conflicto entre dos <strong>t\u00edtulos de dominio incompatibles<\/strong> (seg\u00fan uno de ellos alguien adquiere por donaci\u00f3n y seg\u00fan otro alguien distinto adquiere por usucapi\u00f3n), <strong>presentados bajo distintos asientos de presentaci\u00f3n,<\/strong> de modo que \u00absi son incompatibles acceder\u00e1 al Registro el primeramente presentado con exclusi\u00f3n del segundo cualquiera que sea su fecha\u00bb (art\u00edculo 17 de la Ley Hipotecaria). (BZR).<\/p>\n<ul>\n<li class=\"puntoPDF\"><a title=\"PDF firmado BOE-A-2025-2241\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2025\/02\/06\/pdfs\/BOE-A-2025-2241.pdf\">PDF (BOE-A-2025-2241 &#8211; 7\u00a0<abbr title=\"p\u00e1ginas\">p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0&#8211; 225\u00a0<abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a> <a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2025-2241\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2025-2241\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"9-hipoteca-correo-electronico-como-domicilio-para-notificaciones-y-requerimientos\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r9\"><\/a>9.*** HIPOTECA. CORREO ELECTR\u00d3NICO COMO DOMICILIO PARA NOTIFICACIONES Y REQUERIMIENTOS<\/span><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 27 de diciembre de 2024, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n del registrador de la Propiedad de Madrid n.\u00ba 24, por la que se niega a inscribir una escritura de pr\u00e9stamo hipotecario (IES)<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"background-color: #ffffff; color: #0000ff;\"><strong>Resumen:<\/strong> El art\u00edculo 686 de la Ley de Enjuiciamiento Civil en relaci\u00f3n con el requerimiento notarial y judicial de pago exige que se realice en un domicilio f\u00edsico, por lo que, en la constituci\u00f3n de garant\u00edas hipotecarias por personas jur\u00eddicas es requisito indispensable, para poder hacer constar en el Registro la posibilidad de ejercicio de la acci\u00f3n hipotecaria por este especial procedimiento de ejecuci\u00f3n directo de bienes hipotecados, que en la escritura y en Registro de la Propiedad se haga constar, tambi\u00e9n, un domicilio f\u00edsico, adem\u00e1s del domicilio telem\u00e1tico.<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Hechos.- <\/strong>El presente recurso <span style=\"color: #ffffff;\"><span style=\"color: #0000ff;\">tiene<\/span><\/span>\u00a0como objeto la negativa del registrador de la Propiedad a inscribir una escritura de pr\u00e9stamo hipotecario una sociedad mercantil.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Registrador:<\/strong>&#8211; El \u00fanico defecto consiste en que en la escritura se fija como domicilio para la pr\u00e1ctica de notificaciones y requerimientos, a los efectos del art\u00edculo 682 de la Ley de Enjuiciamiento Civil solo una direcci\u00f3n de correo electr\u00f3nico, sin se\u00f1alar un domicilio f\u00edsico.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0<strong>La entidad recurrente<\/strong> considera que, tras dicha reforma, cuando el prestatario o el hipotecante es una persona f\u00edsica, deber\u00e1 fijarse un domicilio f\u00edsico para requerimientos y notificaciones, mientras que si se tratare de una persona jur\u00eddica, bastar\u00e1 con la indicaci\u00f3n de un correo electr\u00f3nico a tales efectos.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Direcci\u00f3n general.- Desestima el recurso y confirma la calificaci\u00f3n.<\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Argumenta que la reforma del Real Decreto-ley 6\/2023 se ha limitado a introducir un nuevo p\u00e1rrafo en el art\u00edculo 682.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, sin excluir a las personas jur\u00eddicas del sistema de notificaci\u00f3n del domicilio f\u00edsico se\u00f1alado en el inscripci\u00f3n de hipoteca (art\u00edculo 683 de la LEC) ni del sistema de comunicaci\u00f3n por edictos (art\u00edculo 686.3 de la LEC) y, lo que es m\u00e1s importante, manteniendo la regulaci\u00f3n de la forma en que debe hacerse eficazmente la notificaci\u00f3n en el domicilio f\u00edsico se\u00f1alado en el Registro en el caso de que el destinatario sea una persona jur\u00eddica (art\u00edculo 686.2 de la LEC).<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Adem\u00e1s, hay que tener en cuenta la doctrina del Tribunal Constitucional sobre los actos de comunicaci\u00f3n que se ha recogido en su Sentencia n\u00famero 145\/2021, de 12 de julio (reiterada por la Sentencia del mismo Tribunal n\u00famero 140\/2022, de 14 de noviembre). El citado art\u00edculo 686.3 LEC debe completarse, con lo dispuesto en el art\u00edculo 161 del mismo cuerpo legal.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0Concluye que tras la reforma del a\u00f1o 2023, como regla general, los actos de comunicaci\u00f3n se realizar\u00e1n por medios electr\u00f3nicos con aquellas personas obligadas a relacionarse electr\u00f3nicamente con la Administraci\u00f3n de Justicia (ej. personas jur\u00eddicas) no representadas por procurador, y cuando conste la correcta remisi\u00f3n de dicho acto de comunicaci\u00f3n por los citados medios t\u00e9cnicos, transcurridos tres d\u00edas sin que el destinatario acceda a su contenido, se entender\u00e1 que la comunicaci\u00f3n ha sido efectuada legalmente, desplegando plenamente sus efectos. Se except\u00faa el caso de primer emplazamiento o citaci\u00f3n en el que, si en tres d\u00edas el destinatario no ha accedido a su contenido, se publicar\u00e1 el emplazamiento o citaci\u00f3n en el Tabl\u00f3n Edictal \u00danico.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Ahora bien, <strong>en el supuesto de la ejecuci\u00f3n hipotecaria directa se establece un r\u00e9gimen especial en los art\u00edculos 682, 683, 686 y 660 de la Ley de Enjuiciamiento Civil,<\/strong> que se puede conjugar con la regulaci\u00f3n general de la siguiente forma:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>\u00a0Trat\u00e1ndose de personas f\u00edsicas<\/strong> deber\u00e1 fijarse en la escritura de pr\u00e9stamo hipotecario un domicilio f\u00edsico para notificaciones y requerimientos y, opcionalmente, tambi\u00e9n un correo electr\u00f3nico. En este \u00faltimo caso, la comunicaci\u00f3n electr\u00f3nica deber\u00e1 realizarse de forma acumulativa con la personal y no de forma alternativa, en los t\u00e9rminos que resultan, con car\u00e1cter general, del art\u00edculo 155.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Trat\u00e1ndose de personas jur\u00eddicas la fijaci\u00f3n de un correo electr\u00f3nico es obligatoria<\/strong>, como se desprende del art\u00edculo 682.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, al disponer, tras la redacci\u00f3n dada por el Real Decreto-ley 6\/2023, de 19 de diciembre que \u00ablos actos de comunicaci\u00f3n se practicar\u00e1n siempre por medios electr\u00f3nicos cuando sus destinatarios tengan obligaci\u00f3n, legal o contractual, de relacionarse con la Administraci\u00f3n de Justicia por dichos medios\u00bb. <strong>Pero, adem\u00e1s, el art\u00edculo 686 de la Ley de Enjuiciamiento Civil en relaci\u00f3n con el requerimiento notarial de pago, y lo mismo puede decirse respecto del requerimiento judicial, exige,<\/strong> dentro de la regulaci\u00f3n espec\u00edfica \u00abde las particularidades de la ejecuci\u00f3n sobre bienes hipotecados o pignorados\u00bb y como garant\u00eda cualificada ante el car\u00e1cter especial que tiene este procedimiento<strong>, que este requerimiento de pago se realice en un domicilio f\u00edsico<\/strong>, por lo que, consecuentemente, en la constituci\u00f3n de garant\u00edas hipotecarias por personas jur\u00eddicas es requisito indispensable, para poder hacer constar en el Registro la posibilidad de ejercicio de la acci\u00f3n hipotecaria por este especial procedimiento de ejecuci\u00f3n directo de bienes hipotecados, que en la escritura y en Registro de la Propiedad se haga constar, tambi\u00e9n, un domicilio f\u00edsico, adem\u00e1s del domicilio telem\u00e1tico.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En ambos supuestos, si las expresadas notificaciones (la f\u00edsica en el domicilio y la electr\u00f3nica en el correo) resultaren infructuosas, la oficina judicial deber\u00e1 realizar las averiguaciones pertinentes para determinar el domicilio real del deudor para verificar la notificaci\u00f3n, y de no dar ello resultado, deber\u00e1 ordenar la publicaci\u00f3n de edictos en la forma prevista en el art\u00edculo 164: Tabl\u00f3n Edictal \u00danico. (IES)<\/p>\n<ul style=\"text-align: justify;\">\n<li class=\"puntoPDF\"><a title=\"PDF firmado BOE-A-2025-2242\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2025\/02\/06\/pdfs\/BOE-A-2025-2242.pdf\">PDF (BOE-A-2025-2242 &#8211; 18\u00a0<abbr title=\"p\u00e1ginas\">p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0&#8211; 292\u00a0<abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a> <a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2025-2242\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2025-2242\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"10-prestamo-a-empleado-por-prestamista-habitual-no-bancario-requisitos-para-exclusion-de-la-ley-5-2019-tae-acreditacion-de-la-condicion-de-empleado\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r10\"><\/a>10.***<\/span><\/strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><strong>\u00a0PR\u00c9STAMO A EMPLEADO POR PRESTAMISTA HABITUAL NO BANCARIO. REQUISITOS PARA EXCLUSI\u00d3N DE LA LEY 5\/2019. TAE. ACREDITACI\u00d3N DE LA CONDICI\u00d3N DE EMPLEADO.<\/strong><\/span><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 30 de diciembre de 2024, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la calificaci\u00f3n de la registradora de la propiedad de Pineda de Mar, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de una escritura de pr\u00e9stamo con garant\u00eda hipotecaria.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen:\u00a0<\/strong>La escritura de pr\u00e9stamo hipotecario a empleados por las sociedades prestamistas debe contener la \u00abTasa Anual Equivalente\u00bb de la operaci\u00f3n para permitir su comparaci\u00f3n con el pr\u00e9stamo con el normal del mercado y, en su caso, con el que sustituye. Para acreditar la condici\u00f3n de empleado de la entidad prestamista basta con que as\u00ed lo manifiesten ambas partes.<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Hechos: <\/strong>Se otorga un pr\u00e9stamo con garant\u00eda hipotecaria por una sociedad no bancaria a una de sus empleadas con la finalidad de refinanciar un pr\u00e9stamo hipotecario previo con un banco en el que se hipoteca la vivienda habitual de la prestataria. La actividad principal de dicha sociedad es la cr\u00eda de ganado y el pr\u00e9stamo se da, en teor\u00eda, porque tiene mejores condiciones que el preexistente y por la condici\u00f3n de empleada de la prestataria de la sociedad prestamista.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>La registradora <\/strong>suspende la inscripci\u00f3n porque considera que la sociedad ha realizado hasta ocho operaciones hipotecarias en diferentes registros por lo que la sociedad es una prestamista habitual; por otro lado, para quedar excluido el pr\u00e9stamo de dicha Ley (<a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-2019-3814&amp;p=20231228&amp;tn=1#ar-2\">art\u00edculo 2.4 LCCI 5\/2019<\/a>), seg\u00fan el criterio de la DG, debe cumplirse lo siguiente:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a01.- Prestamista y prestatario deben declarar que el pr\u00e9stamo se concede a un empleado en aplicaci\u00f3n de lo acordado en el convenio colectivo del sector o de la pol\u00edtica social o laboral de la empresa.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">2.- Que el pr\u00e9stamo carezca de inter\u00e9s o bien que sus condiciones econ\u00f3micas, incluida en particular la TAE, sean m\u00e1s favorables que las generales del mercado, y que ambas partes as\u00ed lo afirmen y reconozcan, y vinculen dicho reconocimiento a la condici\u00f3n de empleado del prestatario\u00bb<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>El interesado <\/strong>(la entidad prestamista) recurre y considera que no es un prestamista habitual, y que el pr\u00e9stamo se hace por la condici\u00f3n de empleada de la prestataria de la entidad prestamista y que tiene mejores condiciones que las del mercado.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>La DG <\/strong>desestima el recurso<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Doctrina<\/strong><strong>: <\/strong>Despu\u00e9s de analizar la actividad crediticia de la sociedad concluye que el pr\u00e9stamo formalizado en la escritura calificada comporta por parte de la sociedad prestamista el ejercicio profesional de la actividad de concesi\u00f3n de pr\u00e9stamos, es decir que es un prestamista habitual, aunque sea una actividad accesoria de la principal, por lo que le es de aplicaci\u00f3n la Ley\u00a05\/2019.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Para acreditar la condici\u00f3n de empleada de la prestataria basta que as\u00ed lo manifiesten ambas parte. Para acreditar que se trata de un pr\u00e9stamo con mejores condiciones econ\u00f3micas que las del mercado, la escritura de pr\u00e9stamo hipotecario a empleados debe contener la \u00abTasa Anual Equivalente\u00bb (TAE) de la operaci\u00f3n para permitir su comparaci\u00f3n con con el normal del mercado, (y en este caso con el pr\u00e9stamo existente con el que se refinancia la operaci\u00f3n). Ello constituye un defecto que impide la inscripci\u00f3n al no poder determinarse si se cumple el requisito recogido en el <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-2019-3814&amp;p=20231228&amp;tn=1#ar-2\">art\u00edculo\u00a02.4.a) de la Ley\u00a05\/2019<\/a>, que justificar\u00eda su no aplicaci\u00f3n. (AFS)<\/p>\n<ul>\n<li class=\"puntoPDF\"><a title=\"PDF firmado BOE-A-2025-2243\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2025\/02\/06\/pdfs\/BOE-A-2025-2243.pdf\">PDF (BOE-A-2025-2243 &#8211; 22\u00a0<abbr title=\"p\u00e1ginas\">p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0&#8211; 311\u00a0<abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a> <a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2025-2243\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2025-2243\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"11-constancia-registral-de-terminacion-de-expediente-de-infraccion-urbanistica\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r11\"><\/a>11.** CONSTANCIA REGISTRAL DE TERMINACI\u00d3N DE EXPEDIENTE DE INFRACCI\u00d3N URBAN\u00cdSTICA<\/span><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 30 de diciembre de 2024, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la calificaci\u00f3n del registrador de la propiedad de Villarcayo, por la que se deniega la pr\u00e1ctica de nota marginal de finalizaci\u00f3n de un expediente sancionador por infracci\u00f3n urban\u00edstica.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen:<\/strong> La constancia registral de la decisi\u00f3n final de un expediente de disciplina urban\u00edstica es independiente de que se haya llegado a anotar o no el inicio del procedimiento.<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Hechos: <\/strong>Por parte del ayuntamiento de Trespaderne se han presentado en el Registro de la Propiedad, para su constancia sobre una finca inscrita a favor de dos personas como ganancial:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"text-decoration: underline;\">1.-<\/span> El 19 de marzo, Resoluci\u00f3n solicitando la anotaci\u00f3n que deje constancia del inicio de un expediente de restauraci\u00f3n de legalidad urban\u00edstica. <span style=\"text-decoration: underline;\">2.<\/span>&#8211; El 21 de marzo, Resoluci\u00f3n acordando la incoaci\u00f3n del expediente y solicitando su anotaci\u00f3n preventiva de acuerdo con los arts <a href=\"https:\/\/noticias.juridicas.com\/base_datos\/CCAA\/cl-d22-2004.t4.html#a363\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">56 y ss<\/a> del RD 1093\/1997, de 4 de julio. <span style=\"text-decoration: underline;\">3.<\/span>&#8211; El 2 de septiembre Certificaci\u00f3n (tras alegaciones, pruebas, responsables, apreciaci\u00f3n de atenuantes y compromisos, sanci\u00f3n, mantener en suspenso el expediente concediendo el plazo, etc) solicitando que se practique nota marginal de terminaci\u00f3n de expediente\u00bb conforme al cap\u00edtulo VII del Real Decreto 1093\/1997, de 4 de julio, y el art\u00edculo <a href=\"https:\/\/noticias.juridicas.com\/base_datos\/CCAA\/cl-d22-2004.t4.html#a363\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">363<\/a> del Reglamento de Urbanismo de Castilla y Le\u00f3n, aprobado por Decreto 22\/2004, de 29 de enero, rogando que cuando se haya realizado la anotaci\u00f3n de comunique al Ayuntamiento.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>El Registrador: <\/strong><span style=\"text-decoration: underline;\">1.-<\/span> Suspende las dos primeras anotaciones (19 y 3 de marzo) solicitadas por tres defectos (no aportar certificaci\u00f3n del secretario, no constar la notificaci\u00f3n del acuerdo al titular o titulares de la finca registral y falta de identificaci\u00f3n de la finca). <span style=\"text-decoration: underline;\">2.-<\/span>\u00a0Y suspende la anotaci\u00f3n solicitada el 2 de septiembre por no haberse practicado en este Registro anotaci\u00f3n alguna<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Resoluci\u00f3n: <\/strong><strong>La DGSJFP<\/strong>\u00a0entiende que son dos los defectos se\u00f1alados por el registrador: el de no estar anotado inicio del expediente de disciplina urban\u00edstica y el de no haberse notificado el acuerdo a todos los titulares registrales. Y <strong>desestima parcialmente el recurso interpuesto<\/strong>: confirma la nota de calificaci\u00f3n en el sentido que no consta que se haya notificado el expediente al c\u00f3nyuge, y la revoca en lo relativo a la exigencia de previa anotaci\u00f3n preventiva del mismo.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Doctrina<\/strong>: Las DGSJFP concluye que las cuestiones a resolver en este expediente son dos:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><u>1.- Si la nota marginal de terminaci\u00f3n del expediente de disciplina urban\u00edstica requiere en todo caso la previa constancia de su incoaci\u00f3n mediante anotaci\u00f3n preventiva<\/u>. <em>Dicho planteamiento resulta improcedente a juicio de este Centro Directivo si se atiende a la situaci\u00f3n jur\u00eddica que trata de reflejar la citada nota marginal<\/em>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La constancia registral de la resoluci\u00f3n definitiva del procedimiento, una vez firme, puede dar lugar a diferentes asientos en funci\u00f3n de su contenido concreto, en particular en lo atinente a los deberes u obligaciones que imponga, como resulta del art\u00edculo <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/reglamento-hipotecario-actos-naturaleza-urbanistica-real-decreto-1093-1997\/#a63\">63<\/a> del RD 1093\/1997. No debiendo olvidarse el principio de subrogaci\u00f3n legal que recoge el art. <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-del-suelo-2015\/#a27\">27<\/a> del TRLS.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El resultado de un expediente por sanci\u00f3n urban\u00edstica no ser\u00e1 siempre y en todo caso susceptible de reflejo registral, pues deber\u00e1 atenderse a su contenido concreto y si el mismo afecta o se refiere a la finca, en el sentido de definir una situaci\u00f3n urban\u00edstica concreta con consecuencias reales. En el caso concreto de este expediente, resulta incuestionable el car\u00e1cter real del contenido de la resoluci\u00f3n, lo que puede ser reflejado mediante nota marginal a que se refiere el apartado tercero del art\u00edculo <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-del-suelo-2015\/#a66\">67<\/a> TRLS (art <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/reglamento-hipotecario-actos-naturaleza-urbanistica-real-decreto-1093-1997\/#a74\">74.1<\/a> RD 1093\/1997).<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">2.- En caso de ser procedente, <u>si debe constar que la cotitular registral, por ser la finca ganancial, ha tenido posibilidad de intervenci\u00f3n en el procedimiento<\/u> mediante su notificaci\u00f3n o comparecencia.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Desde el punto de vista registral, resulta requisito esencial para la pr\u00e1ctica del asiento, entre otros, que conste \u00ab<em>que el acuerdo ha sido notificado al titular registral<\/em>\u00bb como resulta de los art\u00edculos <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-del-suelo-2015\/#a57\">57, 58, 59<\/a> y <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/reglamento-hipotecario-actos-naturaleza-urbanistica-real-decreto-1093-1997\/#a63\">63<\/a> RD 1093\/1997, de 4 de julio, lo que ha sido ratificado por la \u00faltima jurisprudencia del Tribunal Supremo que es acorde, a su vez, con pronunciamientos recientes del Tribunal Europeo de Derechos Humanos en supuestos similares al presente.\u00a0(SNG)<\/p>\n<ul>\n<li class=\"puntoPDF\"><a title=\"PDF firmado BOE-A-2025-2244\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2025\/02\/06\/pdfs\/BOE-A-2025-2244.pdf\">PDF (BOE-A-2025-2244 &#8211; 12\u00a0<abbr title=\"p\u00e1ginas\">p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0&#8211; 252\u00a0<abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a> <a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2025-2244\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2025-2244\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"12-hipoteca-correo-electronico-como-domicilio-para-notificaciones-y-requerimientos\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r12\"><\/a>12.*** <\/span><span style=\"font-size: 12pt;\">HIPOTECA. CORREO ELECTR\u00d3NICO COMO DOMICILIO PARA NOTIFICACIONES Y REQUERIMIENTOS<\/span><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 30 de diciembre de 2024, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n de la registradora de la propiedad de Madrid n.\u00ba 23, por la que se niega a inscribir la escritura de pr\u00e9stamo hipotecario (IES).<\/p>\n<p>Igual a la <a href=\"#r9\">n\u00famero 9<\/a>.<\/p>\n<ul>\n<li class=\"puntoPDF\" style=\"text-align: justify;\"><a title=\"PDF firmado BOE-A-2025-2245\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2025\/02\/06\/pdfs\/BOE-A-2025-2245.pdf\">PDF (BOE-A-2025-2245 &#8211; 18\u00a0<abbr title=\"p\u00e1ginas\">p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0&#8211; 294\u00a0<abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a> <a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2025-2245\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2025-2245\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"13-cesion-de-credito-ley-5-2019\"><\/a><h6><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r13\"><\/a>13.*** CESI\u00d3N DE CR\u00c9DITO. LEY 5\/2019.<\/span><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 16 de diciembre de 2024, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad accidental de Icod de los Vinos a inscribir una escritura de cesi\u00f3n de cr\u00e9dito.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen<\/strong>: El car\u00e1cter profesional del acreedor del pr\u00e9stamo, si \u00e9ste la niega, no puede basarse en meras conjeturas o indicios. Notarios y registradores cuentan con herramientas auxiliares para determinar la habitualidad de quien act\u00faa como prestamista.<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Hechos<\/strong>: En la escritura objeto del recurso dos sociedades -cedente y cesionaria- se transmiten un cr\u00e9dito hipotecario. Seg\u00fan resulta del texto de la resoluci\u00f3n tambi\u00e9n las partes deudora e hipotecante son sociedades.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Registradora y recurrente<\/strong> disienten sobre la inscripci\u00f3n de la cesi\u00f3n plante\u00e1ndose varias cuestiones que se centran en la profesionalidad o no de todos los interesados y en la aplicaci\u00f3n de la Ley 2\/2009, de 31 de marzo (por la que se regula la contrataci\u00f3n con los consumidores de pr\u00e9stamos o cr\u00e9ditos hipotecarios y de servicios de intermediaci\u00f3n para la celebraci\u00f3n de contratos de pr\u00e9stamo o cr\u00e9dito), la disposici\u00f3n transitoria primera de la Ley 5\/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de cr\u00e9dito inmobiliario y la disposici\u00f3n transitoria \u00fanica del Real Decreto 106\/2011, de 28 de enero, por el que se crea y regula el Registro estatal de empresas previsto en la Ley 2\/2009, de 31 de marzo.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Resoluci\u00f3n<\/strong>: Estima el recurso y revoca la calificaci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Doctrina<\/strong>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Trata la Resoluci\u00f3n diversas cuestiones que seguidamente se resumen.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">APLICACI\u00d3N DE LA LEY 2\/2009 A LAS CESIONES DE CR\u00c9DITOS HIPOTECARIOS.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El Centro Directivo considera aplicable la Ley 2\/2009 a los contratos de cesi\u00f3n de cr\u00e9ditos hipotecarios por entender que su finalidad no se debe limitar a proteger al prestatario en el momento de la constituci\u00f3n del pr\u00e9stamo hipotecario, sino que debe comprender tambi\u00e9n las cesiones de cr\u00e9ditos hipotecarios porque en estas operaciones \u201cno deben decaer todas esas salvaguardias en favor del prestatario, que resultar\u00edan igualmente aplicables (cfr. Resoluci\u00f3n de este Centro Directivo 7 de julio de 2016)\u201d.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">PRESUPUESTOS PARA APLICAR LA LEY 2\/2009.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Seg\u00fan el art\u00edculo 1de la Ley 2\/2009, ser\u00e1 de aplicaci\u00f3n a la contrataci\u00f3n de los consumidores con aquellas personas f\u00edsicas o jur\u00eddicas que, de manera profesional, realicen las actividades que el mismo art\u00edculo cita (concesi\u00f3n de pr\u00e9stamos o cr\u00e9ditos hipotecarios\u2026). A\u00f1ade el art\u00edculo que \u00abTienen la consideraci\u00f3n de consumidores las personas f\u00edsicas y jur\u00eddicas que, en los contratos a que se refiera esta Ley, act\u00faan en un \u00e1mbito ajeno a su actividad empresarial o profesional\u00bb.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En el caso de las cesiones de cr\u00e9ditos hipotecarios los requisitos vistos no se pueden limitar al cedente y cesionario del cr\u00e9dito puesto que \u201cla relaci\u00f3n que importa, a estos efectos, es la (\u2026) que se verifica entre el cesionario, nuevo titular del cr\u00e9dito, y el prestatario y\/o hipotecante\u201d (R. 14 de marzo 2023).<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">SOBRE EL REQUISITO DE LA PROFESIONALIDAD.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">1 La actuaci\u00f3n profesional en la concesi\u00f3n de pr\u00e9stamos presupone habitualidad, requisito que no siempre es f\u00e1cil comprobar teniendo en cuenta, como dice la Resoluci\u00f3n de 21 de enero de 2020, que \u00abel car\u00e1cter de habitualidad en la concesi\u00f3n de pr\u00e9stamos no tiene una definici\u00f3n precisa en la legislaci\u00f3n en general ni en la espec\u00edfica\u201d, por lo que la decisi\u00f3n sobre el car\u00e1cter habitual o no de la actividad del prestatario, \u201csolo puede producirse por la valoraci\u00f3n de las pruebas existentes en uno u otro sentido en cada supuesto concreto\u201d.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En este sentido el Centro Directivo ha venido a establecer un criterio m\u00e1s o menos pac\u00edfico al entender que \u201ccorresponde a las empresas [acreedores] la prueba del cumplimiento de las obligaciones que les impone esta ley\u201d, y que \u201cla inscripci\u00f3n de al menos dos hipotecas, constituye suficiente indicio acerca de la cuesti\u00f3n debatida y justificaci\u00f3n para exigir bien el cumplimiento de los requisitos legales, bien una prueba satisfactoria de su no necesidad\u201d.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">2 En el \u00e1mbito notarial y registral hay dos herramientas (que no consta que se hayan utilizado en este caso): \u201cpor lo que se refiere a los notarios, a trav\u00e9s de la plataforma SIGNO se puede obtener el llamado \u00abInforme de Actividad del Prestamista\u00bb donde constar\u00e1 si el sujeto con un documento nacional de identidad (o n\u00famero de identificaci\u00f3n fiscal, seg\u00fan los casos) determinado ha actuado como prestamista en dos o m\u00e1s documentos de constituci\u00f3n de pr\u00e9stamo durante los \u00faltimos cuatro a\u00f1os (informaci\u00f3n que se obtiene a partir de los datos contenidos en el \u00cdndice \u00danico Informatizado). Por su parte los registradores de la Propiedad tienen a su alcance el \u00abServicio de Interconexi\u00f3n entre los Registros sobre prestamistas habituales\u00bb donde se puede consultar la existencia o no de cr\u00e9ditos hipotecarios inscritos a favor del cesionario\u201d.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">3 Siendo cierto que no es suficiente con la mera declaraci\u00f3n del cesionario sobre su no profesionalidad, y que corresponde al acreedor probar su no habitualidad o profesionaliadad, tambi\u00e9n hay que tener en cuenta que la protecci\u00f3n del consumidor, no se puede \u201cllevar hasta el terreno de lo irrealizable (\u2026), aplic\u00e1ndola indiscriminadamente y sin ponderar debidamente las circunstancias que concurran en cada caso concreto\u201d .<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Conclusi\u00f3n<\/strong>:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">1 La manifestaci\u00f3n realizada por el cesionario, y que sin duda ha de ponerse en relaci\u00f3n con los datos ya apuntados, no ha quedado desvirtuada en la calificaci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">2 Ante la imprecisi\u00f3n de la calificaci\u00f3n, que pone de relieve el recurrente en su escrito, para apoyar la postura mantenida por la registradora en su nota, \u00e9sta podr\u00eda haber realizado la consulta para desvirtuar la aseveraci\u00f3n realizada por el cesionario en la escritura por lo que no es suficiente la alegaci\u00f3n de meros indicios o sospechas para incardinar la cesi\u00f3n realizada en las prescripciones imperativas de la tantas veces citada Ley 2\/2009, negando as\u00ed su inscripci\u00f3n. (JAR)<\/p>\n<ul>\n<li style=\"text-align: justify;\"><a href=\"https:\/\/boe.es\/boe\/dias\/2025\/02\/07\/pdfs\/BOE-A-2025-2336.pdf\">PDF (BOE-A-2025-2336 &#8211; 19 p\u00e1gs. &#8211; 285 KB) <\/a><a style=\"font-size: 1rem;\" href=\"https:\/\/boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2025-2336\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"14-venta-de-finca-por-entidad-concursada-inscripcion-parcial\"><\/a><h6><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r14\"><\/a>14.* VENTA DE FINCA POR ENTIDAD CONCURSADA. INSCRIPCI\u00d3N PARCIAL.<\/span><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 16 de diciembre de 2024, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Fuenlabrada n.\u00ba 3 a inscribir una escritura de compraventa<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen:<\/strong><\/span> <span style=\"color: #3366ff;\">Pese a la existencia de un contrato de arras de fecha anterior a la declaraci\u00f3n del concurso voluntario, sin que su fecha sea fehaciente, para la venta de una finca, en la que al concursado le pertenece la mitad indivisa, deber\u00e1n cumplirse todas las exigencias de la Ley Concursal: intervenci\u00f3n del administrador concursal, autorizaci\u00f3n judicial y liberaci\u00f3n de la finca de las cargas que le afectan. <\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"color: #3366ff;\">La petici\u00f3n gen\u00e9rica de inscripci\u00f3n parcial, no surte efectos si el defecto afecta a la misma esencia del contrato.<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Hechos<\/strong>: Mediante escritura otorgada el d\u00eda\u00a01 de julio de\u00a02024 se formaliza la compraventa de una finca registral.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La registradora, califica negativamente pues de la <strong>consulta<\/strong> realizada al Registro P\u00fablico Concursal result\u00f3 que uno de los vendedores, se encontraba en situaci\u00f3n de <strong>concurso voluntario<\/strong>, en virtud de auto de fecha\u00a08 de mayo de\u00a02024, quedando las facultades de administraci\u00f3n y disposici\u00f3n de su patrimonio, sometidas a la <strong>intervenci\u00f3n<\/strong> de la Administraci\u00f3n concursal. De ello resultar\u00edan tres defectos:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u2013\u2002falta la comparecencia del administrador concursal prestando autorizaci\u00f3n o conformidad a la venta;<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u2013\u2002falta autorizaci\u00f3n del juez del concurso para la venta (art\u00edculo\u00a0205 de la Ley Concursal);<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u2013\u2002dado que la finca est\u00e1 gravada con una hipoteca y un embargo falta cancelar las cargas para poder transmitir las fincas libres de cargas en los t\u00e9rminos del art\u00edculo\u00a0225 de la Ley Concursal. La finca est\u00e1 gravada con una hipoteca (acreedor privilegiado) y con una anotaci\u00f3n de embargo,<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El vendedor declarado en concurso recurre la calificaci\u00f3n por estimarla no ajustada a derecho. Se basa en un contrato de arras celebrado antes de la declaraci\u00f3n del concurso, en que el dinero obtenido por la venta se dedica a pagar las deudas, y que el concursado no era el \u00fanico propietario del inmueble.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Resoluci\u00f3n:<\/strong> La Direcci\u00f3n General desestima el recurso interpuesto y <strong>confirma<\/strong> \u00edntegramente la calificaci\u00f3n impugnada.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Doctrina: <\/strong>Previamente la DG pone de manifiesto que la documentaci\u00f3n acompa\u00f1ada al recurso (el contrato de arras, el auto de declaraci\u00f3n del concurso y el destino del dinero obtenido por la venta), no pueden ser tenidos en cuenta para el recurso dado los t\u00e9rminos del art\u00edculo 326 de la LH.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Supuesto lo anterior, ha de recordarse que, declarado el concurso de acreedores, debe siempre <strong>exigirse<\/strong> la comparecencia del administrador concursa, toda vez que los actos del concursado realizados sin su conformidad (caso de intervenci\u00f3n), o del propio administrador concursal (caso de suspensi\u00f3n), no pueden acceder al Registro de la Propiedad, salvo que sean <strong>confirmados o convalidados<\/strong> expresamente por ese \u00f3rgano auxiliar del juez, o se acredite, sea la caducidad de la acci\u00f3n de anulaci\u00f3n, sea la desestimaci\u00f3n por sentencia firme de la acci\u00f3n ejercitada. Por ello \u201clos actos que tienen por objeto bienes integrados en el patrimonio del concursado deben ser calificados de conformidad con las <strong>restricciones<\/strong> impuestas por el auto de declaraci\u00f3n del concurso\u201d.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Por ello los documentos que acompa\u00f1an al recurso, caso de que pudieran ser tenidos en cuenta que no lo pueden ser, no servir\u00edan en el presente expediente para subsanar los defectos se\u00f1alados en la nota de calificaci\u00f3n, ya que:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">a)\u2003La promesa de venta con pacto de arras fue suscrita con <strong>posterioridad<\/strong> a la solicitud de concurso voluntario presentada por el mismo vendedor; el auto de declaraci\u00f3n del concurso produce sus efectos de inmediato, de manera que es <strong>ejecutivo<\/strong>, conforme la doctrina consolidada del presente Centro Directivo, por lo que la inscripci\u00f3n registral de tal declaraci\u00f3n de concurso no tiene efectos constitutivos.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">b)\u2003No hay un solo contrato sino dos, el de arras y la compraventa, y la venta se perfecciona con posterioridad.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">c)\u2003El contrato de arras se consign\u00f3 en documento privado, sin fecha fehaciente.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">d)\u2003No se trata por tanto de que el contrato de arras quede resuelto, sino que la compraventa no re\u00fane los requisitos exigidos por la Ley.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">e) En cuanto al hecho de que el concursado solo es propietario de la mitad indivisa de la finca, su alegaci\u00f3n al respecto no debe surtir efecto pues la adquirente est\u00e1 comprando la totalidad del inmueble por lo que para admitir la inscripci\u00f3n parcial solicitada deber\u00eda mediar la voluntad expresa de la compradora.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Comentario<\/strong>: Dada la claridad y precisi\u00f3n de la nota de calificaci\u00f3n, la DG <strong>confirma<\/strong> con rotundidad dicha calificaci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Ahora bien, llama la atenci\u00f3n el hecho de que la DG se ocupe de analizar las alegaciones que hace el recurrente, pues si el registrador es obvio que no pudo tener en cuenta los documentos acompa\u00f1ados al recurso, parece que tampoco las alegaciones basadas en dichos documentos deber\u00edan ser desvirtuadas por la DG en su resoluci\u00f3n. La \u00fanica utilidad que puede tener dicho examen, en su caso, quiz\u00e1s est\u00e9 en el posible recurso judicial contra su resoluci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Por lo dem\u00e1s la DG vuelve a reiterar su cl\u00e1sica doctrina sobre la posibilidad de inscripci\u00f3n parcial en el sentido ya conocido de que si se trata de una petici\u00f3n gen\u00e9rica y el defecto afecta a la esencia del contrato, la petici\u00f3n deber\u00e1 ser hecha de forma expresa por las partes.(MGV)<\/p>\n<ul>\n<li><a href=\"https:\/\/boe.es\/boe\/dias\/2025\/02\/07\/pdfs\/BOE-A-2025-2337.pdf\">PDF (BOE-A-2025-2337 \u2013 15 p\u00e1gs. \u2013 267 KB) <\/a><a href=\"https:\/\/boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2025-2337\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"15-denegacion-de-asiento-de-presentacion\"><\/a><h6><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r15\"><\/a>15.** DENEGACI\u00d3N DE ASIENTO DE PRESENTACI\u00d3N<\/span><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 16 de diciembre de 2024, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Huelva n.\u00ba 1 a presentar una instancia en el Registro.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen:<\/strong> La Ley 11\/2023, de 8 de mayo da nueva redacci\u00f3n al art\u00edculo 246 de la Ley Hipotecaria que, en su apartado 3, introduce un recurso especial, \u00abexpr\u00e9s\u00bb, contra la denegaci\u00f3n de la pr\u00e1ctica del asiento de presentaci\u00f3n, habida cuenta de la importancia de \u00e9ste, con unos plazos reducidos para su interposici\u00f3n y resoluci\u00f3n, corriendo esta \u00faltima a cargo exclusivamente de la Direcci\u00f3n General, sin que haya posibilidad de calificaci\u00f3n sustitutoria ni recurso judicial directo.<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Hechos:<\/strong> se presenta escrito del siguiente tenor (\u2026) se opone \u00aba cualquier nueva inmatriculaci\u00f3n de mi finca de la que soy titular registral y una nueva inmatriculaci\u00f3n registral ser\u00eda una triple inmatriculaci\u00f3n de mi finca sin mi participaci\u00f3n, ni consentimiento\u00bb.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La<strong> Registradora<\/strong> califica negativamente toda vez que el documento presentado no es un t\u00edtulo inscribible, es decir, por su naturaleza y contenido no es susceptible de provocar la pr\u00e1ctica de ning\u00fan asiento de presentaci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La <strong>Direcci\u00f3n confirma la calificaci\u00f3n<\/strong> y se refiere al nuevo recurso \u201cexpress\u201d contra la denegaci\u00f3n del asiento de presentaci\u00f3n previsto, tras la reforma operada por la Ley 11\/2023, en el <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a246\">art\u00edculo 246.3 LH<\/a>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Este recurso tiene unos plazos reducidos para su interposici\u00f3n y resoluci\u00f3n, corriendo esta \u00faltima a cargo exclusivamente de la Direcci\u00f3n General, sin que haya posibilidad de calificaci\u00f3n sustitutoria ni recurso judicial directo.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">No contiene el citado art\u00edculo regulaci\u00f3n alguna sobre c\u00f3mo debe tramitarse este recurso expr\u00e9s, pero es indudable que la aplicaci\u00f3n de los articulo 325 y siguientes de la Ley Hipotecaria, relativos al recurso ordinario, solo ser\u00e1n de aplicaci\u00f3n en cuanto no impidan la tramitaci\u00f3n de este nuevo recurso en los plazos fijados, pues de otro modo quedar\u00eda est\u00e9ril la finalidad perseguida con la introducci\u00f3n de este nuevo recurso que no es otra que procurar que la prioridad registral, que se sustenta en el asiento de presentaci\u00f3n, quede claramente determinada en el menor tiempo posible mediante la resoluci\u00f3n del recurso y evitar una interrupci\u00f3n temporal excesiva del procedimiento registral, con los perjuicios que pudieran derivarse tanto para el propio interesado como para presentantes posteriores o terceros adquirentes cuyas expectativas depender\u00e1n de la definitiva situaci\u00f3n registral. (ER)<\/p>\n<ul>\n<li><a href=\"https:\/\/boe.es\/boe\/dias\/2025\/02\/07\/pdfs\/BOE-A-2025-2338.pdf\">PDF (BOE-A-2025-2338 &#8211; 5 p\u00e1gs. &#8211; 212 KB) <\/a><a style=\"font-size: 1rem;\" href=\"https:\/\/boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2025-2338\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"16-publicidad-formal-nota-simple-informativa-inscripciones-no-vigentes\"><\/a><h6><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r16\"><\/a>16.** PUBLICIDAD FORMAL. NOTA SIMPLE INFORMATIVA. INSCRIPCIONES NO VIGENTES<\/span><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 16 de diciembre de 2024, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Madrid n.\u00ba 35 a incluir en una nota informativa datos relativos a inscripciones no vigentes.<\/p>\n<p><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen: <\/strong>El contenido del Registro s\u00f3lo se ha de poner de manifiesto a quienes tengan inter\u00e9s en conocer el estado de los bienes y derechos inscritos y, por tanto, este inter\u00e9s se ha de justificar ante el registrador.<\/span><\/p>\n<p><strong>Hechos:<\/strong> se solicita \u00abcopia literal de las hojas registrales desde su origen hasta ahora de las fincas registrales (\u2026)\u00bb.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El<strong> Registrador<\/strong> emite notas informativas de las finas solicitadas pero sin incluir copia literal de las hojas registrales.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La <strong>Direcci\u00f3n confirma la calificaci\u00f3n<\/strong> y reitera su doctrina sobre la publicidad formal e interpretaci\u00f3n de los <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a222\">art\u00edculos 221, 222 LH<\/a> y <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/reglamento-hipotecario-titulos-vi-vii-viii-ix-y-x\/#art332\">332 RH<\/a> y es que:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">1\u00ba. El contenido del Registro s\u00f3lo se ha de poner de manifiesto a quienes tengan <strong>inter\u00e9s<\/strong> en conocer el estado de los bienes y derechos inscritos y, por tanto, este inter\u00e9s se ha de justificar ante el registrador.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">2\u00ba. La publicidad ha de ser para <strong>finalidades propias de la instituci\u00f3n registral<\/strong> como la investigaci\u00f3n, jur\u00eddica, en sentido amplio, patrimonial y econ\u00f3mica (cr\u00e9dito, solvencia y responsabilidad), as\u00ed como la investigaci\u00f3n estrictamente jur\u00eddica encaminada a la contrataci\u00f3n o a la interposici\u00f3n de acciones judiciales o administrativas.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">3\u00ba. Ante una solicitud de publicidad formal, el <strong>registrador, debe calificar:<\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">a) Si procede o no expedir la informaci\u00f3n o publicidad formal respecto de la finca o derecho que se solicita, atendiendo a la causa o finalidad alegada.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">b) Deber\u00e1 valorar la existencia de un inter\u00e9s leg\u00edtimo, y,<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">c) Qu\u00e9 datos y circunstancias de los incluidos en el folio registral correspondiente puede incluir o debe excluir de dicha informaci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">3\u00ba. La interpretaci\u00f3n del <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/reglamento-hipotecario-titulos-vi-vii-viii-ix-y-x\/#art332\">art\u00edculo 332.3 RH<\/a>: se <strong>presume que ostentan la representaci\u00f3n<\/strong> de las personas por cuyo encargo manifiestan actuar, pero sin que ello signifique que no deban especificar el inter\u00e9s leg\u00edtimo que justifica la solicitud, inter\u00e9s que ha de ser calificado por el registrador.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">4\u00ba. La expedici\u00f3n de informaci\u00f3n relativa al contenido de los libros del Registro est\u00e1 sujeta a determinados controles derivados por un lado de la legislaci\u00f3n espec\u00edfica hipotecaria y por otro de la gen\u00e9rica sobre <strong>protecci\u00f3n de datos personales<\/strong>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La legislaci\u00f3n relativa a la protecci\u00f3n de datos de car\u00e1cter personal incide directamente en la obligaci\u00f3n de los registradores de emitir informaci\u00f3n sobre el contenido de los libros registrales (art\u00edculo 222.6 LH) y ello supone que los <u>datos sensibles de car\u00e1cter personal o patrimonial<\/u> contenidos en los asientos registrales no podr\u00e1n ser objeto de publicidad formal ni de tratamiento automatizado, para finalidades distintas de las propias de la instituci\u00f3n registral. Cuando se ajusta a tal finalidad, la publicidad del contenido de los asientos no requiere el consentimiento del titular ni es tampoco necesario que se le notifique su cesi\u00f3n o tratamiento, sin perjuicio del derecho de aquel a ser informado, a su instancia, del nombre o de la denominaci\u00f3n y domicilio de las personas f\u00edsicas o jur\u00eddicas que han recabado informaci\u00f3n respecto a su persona o bienes. Por lo tanto, aun existiendo inter\u00e9s leg\u00edtimo en el conocimiento del contenido de los libros del Registro, ser\u00e1 el registrador el que decida qu\u00e9 datos, por tener la consideraci\u00f3n de sensibles conforme a lo anteriormente expuesto, deber\u00e1n quedar excluidos de la informaci\u00f3n suministrada. (ER)<\/p>\n<ul style=\"text-align: justify;\">\n<li><a href=\"https:\/\/boe.es\/boe\/dias\/2025\/02\/07\/pdfs\/BOE-A-2025-2339.pdf\">PDF (BOE-A-2025-2339 &#8211; 7 p\u00e1gs. &#8211; 223 KB) <\/a><a style=\"font-size: 1rem;\" href=\"https:\/\/boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2025-2339\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"17-herencia-adjudicacion-de-dos-partes-de-una-misma-finca-registral-como-entidades-distintas\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r17\"><\/a>17.** HERENCIA. ADJUDICACI\u00d3N DE DOS PARTES DE UNA MISMA FINCA REGISTRAL COMO ENTIDADES DISTINTAS<\/span><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 16 de diciembre de 2024, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Oca\u00f1a a inscribir la adjudicaci\u00f3n de dos partes de una finca registral como entidades distintas.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"color: #3366ff;\"><strong>Resumen<\/strong>: La rectificaci\u00f3n descriptiva de edificaciones (superficie construida o su divisi\u00f3n, por ejemplo) y la divisi\u00f3n material de inmuebles deben cumplir los requisitos legales previstos para tales operaciones aunque no se declaren las mismas formalmente.<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Hechos<\/strong>: En una escritura de herencia se adjudican como entidades independientes dos partes de una casa que consta inscrita como una sola finca registral.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Registrador<\/strong>: Suspende la inscripci\u00f3n porque las dos partes individualizadas se refieren a una misma finca registral.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Recurrente<\/strong>: Argumenta que se trata de adecuar la descripci\u00f3n de la finca inscrita a la descripci\u00f3n que resulta de la escritura de herencia y de otra anterior.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Resoluci\u00f3n<\/strong>: Desestima el recurso y conforma la calificaci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Doctrina<\/strong>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">RECTIFICACI\u00d3N DESCRIPTIVA DE EDIFICIOS.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Es doctrina consolidada del Centro Directivo que lo determinante para rectificar la superficie construida de una edificaci\u00f3n o su descripci\u00f3n, haya o no declaraci\u00f3n formal de obra nueva, es que se cumplan los requisitos legales exigidos para la declaraci\u00f3n o modificaci\u00f3n de una obra nueva.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Por tanto, aunque no se trate formalmente de una declaraci\u00f3n de obra nueva (o su modificaci\u00f3n), debe cumplirse la legislaci\u00f3n vigente en materia de declaraciones de obra nueva: art\u00edculo 202 LH en relaci\u00f3n con los art\u00edculos 28 Ley del Suelo y 45 y ss D. 4 julio 1997.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">DIVISI\u00d3N MATERIAL DE FINCAS.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El mismo criterio es aplicable cuando mediante una modificaci\u00f3n descriptiva resulte la divisi\u00f3n material de un inmueble, pues en tales casos resulta aplicable la doctrina reiterada de esta Direcci\u00f3n General, que \u201cpara inscribir escrituras p\u00fablicas de divisi\u00f3n o segregaci\u00f3n de fincas es preciso acreditar a los efectos del art\u00edculo 26 de la Ley de Suelo estatal, la oportuna licencia o declaraci\u00f3n de innecesariedad o, para el supuesto de parcelaciones por antig\u00fcedad acreditada fehacientemente, podr\u00e1 estimarse suficiente, como t\u00edtulo administrativo habilitante de la inscripci\u00f3n, la declaraci\u00f3n administrativa del transcurso de los plazos de restablecimiento de legalidad o su situaci\u00f3n de fuera de ordenaci\u00f3n o similar, conforme a la respectiva normativa de aplicaci\u00f3n\u201d.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Comentario<\/strong>: En el caso cuestionado parece claro que la nueva descripci\u00f3n que se hace de la casa implica una divisi\u00f3n material de la misma en dos entidades f\u00edsicas independientes, respecto de las que se hace constar su respectiva distribuci\u00f3n interiores y la superficie de cada una. (JAR)<\/p>\n<ul style=\"text-align: justify;\">\n<li style=\"text-align: justify;\"><a href=\"https:\/\/boe.es\/boe\/dias\/2025\/02\/07\/pdfs\/BOE-A-2025-2340.pdf\">PDF (BOE-A-2025-2340 &#8211; 4 p\u00e1gs. &#8211; 208 KB) <\/a><a style=\"font-size: 1rem;\" href=\"https:\/\/boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2025-2340\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"18-ejecucion-judicial-hipotecaria-sin-consignacion-del-sobrante-habiendo-una-hipoteca-del-mismo-acreedor-y-un-arrendamiento-posterior-inscrito\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r18\"><\/a>18.** EJECUCI\u00d3N JUDICIAL HIPOTECARIA SIN CONSIGNACI\u00d3N DEL SOBRANTE <strong>HABIENDO UNA HIPOTECA DEL MISMO ACREEDOR Y UN ARRENDAMIENTO POSTERIOR INSCRITO.<\/strong><\/span><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 16 de diciembre de 2024, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Sant Mateu a inscribir un decreto de adjudicaci\u00f3n dictado en un procedimiento de ejecuci\u00f3n hipotecaria<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen:<\/strong> Se admite la inscripci\u00f3n y cancelaci\u00f3n de cargas posteriores. a pesar de que se entreg\u00f3 al acreedor m\u00e1s por principal de lo que constaba inscrito como cobertura hipotecaria, valorando que un acreedor posterior era el propio banco ejecutante y el otro era un arrendatario.<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Hechos:<\/strong> Se presenta testimonio del auto de adjudicaci\u00f3n y mandamiento de cancelaci\u00f3n derivados de un procedimiento de ejecuci\u00f3n directa. Existen dos cargas posteriores: otra hipoteca a favor del mismo acreedor y un arrendamiento inscrito. De la inscripci\u00f3n de la hipoteca que se ejecuta resulta que la finca responde hasta una cantidad m\u00e1xima de 65.000 por principal. Sin embargo, se entregan al acreedor por tal concepto 66.131,35 euros.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El <strong>registrador<\/strong> observa como defectos que las cantidades entregadas al acreedor exceden de la cobertura hipotecaria por los diferentes conceptos y que el decreto aportado aprueba la distribuci\u00f3n, pero no se pronuncia sobre la consignaci\u00f3n del sobrante a disposici\u00f3n de los acreedores posteriores que deber\u00e1 ascender a una cifra superior a la que consta en la documentaci\u00f3n presentada.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El <strong>recurrente<\/strong> alega, entre otros argumentos, que el registrador entra en materias reservadas al juez y que solicitaron infructuosamente del juzgado que se extendiera la consignaci\u00f3n a cantidades coincidentes con el criterio del registrador<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La <strong>DG estima el recurso<\/strong>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Doctrina: <\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">&#8211; El centro directivo parte de lo dispuesto en el <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a132\">art\u00edculo\u00a0132 3\u00ba LH<\/a> que determina la <strong>extensi\u00f3n de la calificaci\u00f3n<\/strong>, incluyendo dentro de ella verificar que lo entregado al acreedor no exceda del l\u00edmite de la respectiva cobertura hipotecaria.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">&#8211; Sin embargo, no procede calificar la <strong>imputaci\u00f3n de los pagos, cuesti\u00f3n que corresponde resolver al juez<\/strong> dentro del procedimiento de ejecuci\u00f3n, atendidas las peticiones de las partes. sino solo si en tal imputaci\u00f3n se sobrepasan o no los l\u00edmites de la respectiva cobertura hipotecaria.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">&#8211; La existencia o no de exceso hay valorarse <strong>por cada uno de los conceptos<\/strong>: principal, intereses ordinarios, intereses de demora, costas o gastos, sin que proceda hacer compensaci\u00f3n entre partidas.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">&#8211; Los terceros <strong>beneficiarios<\/strong> son los que<strong> ya constan en el procedimiento<\/strong>, bien porque ya aparec\u00edan en la certificaci\u00f3n de cargas, bien porque advertidos por la nota de expedici\u00f3n han <strong>comparecido<\/strong> por su propia iniciativa para hacer valer sus derechos sobre el eventual sobrante. En ausencia de ellos, el juez puede entregar el sobrante al propietario de la finca, o si es el propio ejecutado, a \u00e9ste. Ver <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-2000-323#a692\">art. 692.1 LEC<\/a>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">&#8211; Es posible en <strong>el procedimiento de ejecuci\u00f3n directa reclamar al deudor por todo lo debido al acreedor<\/strong>, aunque exceda de la cifra de responsabilidad hipotecaria, pero siempre que no perjudique a terceros con cargas inscritas con posterioridad, ya que en tal caso la cifra de responsabilidad hipotecaria act\u00faa como l\u00edmite.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En el caso estudiado, los asientos posteriores son un cr\u00e9dito <strong>hipotecario a favor de la misma entidad acreedora<\/strong> ejecutante y adjudicataria y un arrendamiento.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">&#8211; Respecto de la <strong>hipoteca<\/strong>, no se precisa consignaci\u00f3n alguna, al ser el <strong>mismo acreedor adjudicatario<\/strong>, y seguir siendo propietario de la finca el deudor que no se encuentre en situaci\u00f3n de suspensi\u00f3n de pagos, concurso o quiebra. <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-2000-323#a692\">Art. 692.1 LEC<\/a>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">&#8211; Respecto del <strong>arrendamiento<\/strong>, tampoco procede la consignaci\u00f3n de ning\u00fan importe a favor del arrendatario, pues <strong>\u00e9ste no es acreedor<\/strong> y el <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a132\">art. 132 LH<\/a> se refiere exclusivamente a \u201cacreedores posteriores\u201d. La DG estima que la <strong>protecci\u00f3n de los derechos de los arrendatarios discurre por otros \u00e1mbitos<\/strong>, como puede ser: el <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-2000-323#a661\">art. 661 LEC<\/a> (comunicaci\u00f3n de la ejecuci\u00f3n y publicidad de la situaci\u00f3n posesoria); el <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-2000-323#a675\">art. 675 LEC<\/a> (posesi\u00f3n judicial y ocupantes del inmueble); la subsistencia, o no, del arrendamiento tras la ejecuci\u00f3n, o, los derechos de tanteo y retracto que, en su caso, procedan.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Nota: \u201c<\/strong>De lege ferenda\u201d, tal vez el legislador deber\u00eda ampliar la protecci\u00f3n del arrendatario -m\u00e1xime si est\u00e1 inscrito-, pues es evidente que, si se produce la extinci\u00f3n de su contrato de arrendamiento conforme al <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-de-arrendamientos-urbanos\/#a13\">art\u00edculo 13.1 LAU<\/a>, ello le puede producir un importante perjuicio que deber\u00eda ser indemnizable con cargo al sobrante. (JFME)<\/p>\n<ul style=\"text-align: justify;\">\n<li style=\"text-align: justify;\"><a href=\"https:\/\/boe.es\/boe\/dias\/2025\/02\/07\/pdfs\/BOE-A-2025-2341.pdf\">PDF (BOE-A-2025-2341 &#8211; 6 p\u00e1gs. &#8211; 219 KB) <\/a><a style=\"font-size: 1rem;\" href=\"https:\/\/boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2025-2341\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"20-inscripcion-de-sentencia-falta-de-trascendencia-real\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r20\"><\/a>20.* INSCRIPCI\u00d3N DE SENTENCIA. FALTA DE TRASCENDENCIA REAL<\/span><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 26 de diciembre de 2024, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n del registrador de la propiedad de Lora del R\u00edo, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de una sentencia desestimatoria de recurso interpuesto contra sentencia de Juzgado de Primera Instancia\u00a0<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"color: #3366ff;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen: <\/strong><\/span>No es inscribible una sentencia en la que no se reconozca ning\u00fan derecho de trascendencia real inmobiliaria.<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Hechos: <\/strong>Se trata de la inscripci\u00f3n de una <strong>sentencia<\/strong> que desestima una demanda en que se ejercita la acci\u00f3n prevista en el <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-2000-323&amp;p=20250103&amp;tn=1#a250\">art\u00edculo 250 .1.7 LEC<\/a> (ejercicio de acci\u00f3n real por el titular inscrito), por la falta de requisitos necesarios, al ser el demandado el titular registral de la finca colindante.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El <strong>registrador<\/strong> califica negativamente por carecer el documento presentado de trascendencia jur\u00eddico real e hipotecaria para provocar alg\u00fan asiento registral (art.\u00a01.1 y\u00a098 Ley Hipotecaria, y\u00a09 de su Reglamento).<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Resoluci\u00f3n:<\/strong> La Direcci\u00f3n General desestima el recurso interpuesto y <strong>confirma<\/strong> la nota de calificaci\u00f3n del registrador.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Doctrina:<\/strong> El Registro de la Propiedad tiene por objeto (a salvo las excepciones legales) la inscripci\u00f3n de los actos y contratos de trascendencia jur\u00eddico-real inmobiliaria; y en cuanto a las acciones ejercitadas, s\u00f3lo las que\u00a0tengan car\u00e1cter o eficacia real pueden ser reflejadas, como norma general, en los asientos del Registro.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En el caso que nos ocupa sentencia\u00a0carece de toda trascendencia real puesto que no hay acto de trascendencia jur\u00eddico-real o alg\u00fan derecho de trascendencia real que reconozca y que pueda tener acceso al Registro.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">De la sentencia de la Audiencia se desprende que no pod\u00eda ejercitarse la acci\u00f3n del <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-2000-323&amp;p=20250103&amp;tn=1#a250\">art\u00edculo\u00a0250.1.7.\u00ba de la LEC<\/a> porque los demandados, por cuya supuesta perturbaci\u00f3n se ejercita la acci\u00f3n, tambi\u00e9n son propietarios de las fincas colindantes y cuentan con sus t\u00edtulos inscritos. Adem\u00e1s, considera que al no dar fe el registro de datos materiales (no est\u00e1 inscrita la georeferenciaci\u00f3n), no es posible tomar esos datos a efectos de la demanda.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Asimismo no se tiene en cuenta por no haber sido presentada a calificaci\u00f3n la sentencia de instancia que ha sido apelada, acompa\u00f1\u00e1ndose al recurso, ante lo que procede lo dispuesto en el\u00a0<a href=\"https:\/\/secure-web.cisco.com\/1r-5ppgMA5s00pd27B_K_v8CeaGuXd0-qOy702DFrRm7Ek5_nm3DBpHeeiHednX4q8AJB3w3NhRa3dyZssEAs27RYxEwVxAByML-k-qS29IpNrQwJQ093R2WTn5wNUhn9hfiBRiaKfMonxVr9JFwrR2Oh1XwKXv1pNIYs61IeqbqgO9KmTRFbGd9sNylD30fkg5Q60acRZFzdQDkf1wBinNS0iiLGc6tu4JMnfVRFafD8xH2nmkYp-Zq_b_xsTl6uVIZ3G6yBHo7v16Fq6lozYeFUk38jVkCywUhSXkLTxh40LnMLTf2c5oHOGE18uBd4aUuOyDvWRP34iRCnFbkXHo_5KWxoMNtL1NreBGRXA91Qcjf9eL0oiOvtemdO2HxYhU-NLrmGiE27sCZGloJvAw\/https%3A%2F%2Fwww.notariosyregistradores.com%2Fweb%2Fnormas%2Fley-hipotecaria%2F%23a326\">art\u00edculo 326 de la LH<\/a> debi\u00e9ndose de resolver el recurso en base a la documentaci\u00f3n presentada al tiempo en que se produjo la calificaci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Comentarios:<\/strong> Era claro que al ser uno de los requisitos del ejercicio de una acci\u00f3n real derivada de la inscripci\u00f3n que se dirija la demanda contra los que se opongan a esa titularidad o perturben su ejercicio <strong>sin t\u00edtulo inscrito<\/strong> la demanda no podr\u00eda prosperar y si no podr\u00eda prosperar dif\u00edcilmente de la sentencia podr\u00eda surgir un derecho inscribible.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Por lo dem\u00e1s, la DG aclara una vez m\u00e1s los motivos por los que nuestro CD exige que el recurso recaiga exclusivamente sobre las cuestiones que se relacionen directa e inmediatamente con la calificaci\u00f3n del registrador, y que se basa en que de estimarse defectos no incluidos en la nota supondr\u00eda una indefensi\u00f3n para el recurrente. Por ello, debe rechazarse cualquier otra pretensi\u00f3n basada en otros motivos o en documentos no presentados en tiempo y forma. (MGV).<\/p>\n<p><a href=\"https:\/\/boe.es\/boe\/dias\/2025\/02\/07\/pdfs\/BOE-A-2025-2343.pdf\">PDF (BOE-A-2025-2343 \u2013 5 p\u00e1gs. \u2013 212 KB) <\/a><a href=\"https:\/\/boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2025-2343\">Otros formatos<\/a><\/p>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"21-ejecucion-judicial-hipotecaria-sin-demandar-ni-requerir-de-pago-al-tercer-poseedor\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r21\"><\/a>21.* <\/span><\/strong><span style=\"font-size: 12pt;\">EJECUCI\u00d3N JUDICIAL HIPOTECARIA SIN DEMANDAR NI REQUERIR DE PAGO AL TERCER POSEEDOR<\/span><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 10 de diciembre de 2024, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la calificaci\u00f3n de la registradora de la propiedad de Alcal\u00e1 de Henares n.\u00ba 3, que suspende la inscripci\u00f3n de un testimonio de un decreto de adjudicaci\u00f3n hipotecaria y de un mandamiento de cancelaci\u00f3n de cargas\u00a0<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen:<\/strong> Es necesario demandar y requerir de pago al tercer poseedor de los bienes hipotecados que haya acreditado al acreedor la adquisici\u00f3n de sus bienes, entendiendo la LH que lo han acreditado quienes han inscrito su derecho antes de la nota marginal de expedici\u00f3n de certificaci\u00f3n de cargas. En el caso, el juez, a la vista de dicha certificaci\u00f3n, notific\u00f3 al tercer poseedor la existencia del procedimiento, y admiti\u00f3 a tr\u00e1mite su oposici\u00f3n, por lo que no sufri\u00f3 indefensi\u00f3n.<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Supuesto:<\/strong> Se debate sobre la inscripci\u00f3n de un decreto de adjudicaci\u00f3n en procedimiento de ejecuci\u00f3n directa sobre bienes hipotecados si en el procedimiento no se ha demandado ni requerido de pago a quien, no siendo deudor del pr\u00e9stamo hipotecario ni hipotecante no deudor, <strong>adquiri\u00f3 la finca ejecutada e inscribi\u00f3 su adquisici\u00f3n antes de iniciarse dicho procedimiento. <\/strong><\/p>\n<p><strong>La registradora<\/strong> suspende la inscripci\u00f3n por ese motivo.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>La DG estima el recurso<\/strong> porque, en el caso concreto, <strong>el Juzgado, a la vista de la certificaci\u00f3n <\/strong>registral de dominio y cargas, <strong>ha notificado al tercer poseedor la existencia del procedimiento,<\/strong> y ha admitido a tr\u00e1mite la oposici\u00f3n presentada por \u00e9ste al amparo del art. 695.1.1 LEC, aunque luego tal oposici\u00f3n haya sido desestimada por el juez, por lo que queda acreditado que el tercer poseedor h<strong>a tenido una intervenci\u00f3n directa en el procedimiento<\/strong> de ejecuci\u00f3n y ha tenido la opci\u00f3n de pagar y oponerse (art. 689 LEC); y que, por tanto, no ha existido indefensi\u00f3n<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">De los arts <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a132\">132-1<\/a> LH 685 y 686 LEC resulta que es necesaria tanto la demanda como el requerimiento de pago al tercer poseedor de los bienes hipotecados que haya acreditado al acreedor la adquisici\u00f3n de sus bienes, entendiendo la Ley Hipotecaria que <strong>lo han acreditado aqu\u00e9llos que hayan inscrito su derecho con anterioridad a la nota marginal de expedici\u00f3n de certificaci\u00f3n de cargas<\/strong>, quienes, en virtud del principio constitucional de tutela judicial efectiva (art. <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/constitucion-espanola\/#a24\">24 CE<\/a>), y por aparecer protegidos por el Registro, han de ser emplazados de forma legal en el procedimiento.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">De conformidad con la doctrina del TC el tercer adquirente debe ser demandado y requerido de pago en el procedimiento hipotecario <strong>si <span style=\"text-decoration: underline;\">antes de la interposici\u00f3n de la demanda<\/span> <\/strong>tiene su t\u00edtulo inscrito quedando suficientemente acreditada frente al acreedor (art. 685.1 LEC) desde el momento que \u00e9ste conoce el contenido de la titularidad publicada. M\u00e1xime si, como ocurre en el presente supuesto, el acreedor ejecutante es una entidad profesional, sociedad de garant\u00eda rec\u00edproca, al que le es exigible tener en cuenta la situaci\u00f3n registral de la finca a la hora de la interposici\u00f3n del recurso.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Diferente tratamiento habr\u00eda de darse al caso en el que la inscripci\u00f3n a favor del tercer adquirente se hubiera producido <span style=\"text-decoration: underline;\"><strong>una vez interpuesta la demanda<\/strong><\/span> frente al que hasta entonces era titular registral <strong>y con anterioridad a la expedici\u00f3n de la preceptiva certificaci\u00f3n de dominio y cargas<\/strong>, <strong>momento en que queda consignado registralmente el comienzo del procedimiento<\/strong>, en cuyo caso resulta de aplicaci\u00f3n lo dispuesto en el art. 689 LEC (JCC)<\/p>\n<div class=\"enlacesDoc\" style=\"text-align: justify;\">\n<ul>\n<li class=\"puntoPDF\"><a title=\"PDF firmado BOE-A-2025-2390\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2025\/02\/08\/pdfs\/BOE-A-2025-2390.pdf\">PDF (BOE-A-2025-2390 &#8211; 13\u00a0<abbr title=\"p\u00e1ginas\">p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0&#8211; 254\u00a0<abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a> <a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2025-2390\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2025-2390\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"22-rectificacion-del-registro-por-error-en-el-titulo\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r22\"><\/a>22.* <\/span><\/strong><span style=\"font-size: 12pt;\">RECTIFICACI\u00d3N DEL REGISTRO POR ERROR EN EL T\u00cdTULO<\/span><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 10 de diciembre de 2024, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la calificaci\u00f3n de la registradora de la propiedad de Valencia n.\u00ba 17, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de una instancia solicitando la rectificaci\u00f3n de un asiento del Registro por error en el t\u00edtulo<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen: <\/strong><\/span><span style=\"color: #3366ff;\">Aunque el error en el registro sea material, si proviene del t\u00edtulo que caus\u00f3 la inscripci\u00f3n, el error no puede rectificarse sin el consentimiento de los interesados o resoluci\u00f3n judicial, o sin una acreditaci\u00f3n fehaciente que desvirt\u00fae el contenido del t\u00edtulo que motiv\u00f3 la inscripci\u00f3n vigente, y ello con independencia de que el error haya sido motivado por la actuaci\u00f3n del notario, sin que el registrador advirtiera, en su d\u00eda, el error que conten\u00eda el t\u00edtulo.<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Hechos:<\/strong> Mediante escritura de\u00a01966, se protocoliza un cuaderno particional. En el apartado segundo del inventario del cuaderno consta descrita una finca segregada. A continuaci\u00f3n, se describe la finca matriz de la que se segrega, sin que se haga referencia a la finca resto, ni se adjudique la misma.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Ahora mediante instancia se solicita \u201csea subsanado en las cuatro hijuelas que se aportan el error manifiesto relativo a la <strong>omisi\u00f3n del resto de la finca<\/strong> registral matriz que qued\u00f3 una vez realizada la quinta y \u00faltima segregaci\u00f3n\u201d en el cuaderno particional, a los efectos de que \u201clos herederos de cada hijuela puedan proceder a actualizar la titularidad cuando lo estimen conveniente\u201d.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La <strong>registradora<\/strong> se\u00f1ala como defecto que, al haberse advertido un <strong>error en el originario<\/strong> t\u00edtulo de partici\u00f3n de herencia, dicho t\u00edtulo deber\u00e1 ser corregido, siendo necesaria la prestaci\u00f3n de consentimiento <strong>por todas las partes<\/strong>, bien rectificando el originario cuaderno particional, o bien otorgando una escritura de adici\u00f3n de herencia, con la finca omitida, pero en ambos casos con la concurrencia de todos los herederos o, si alguno ha fallecido, la de los herederos de los mismos.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El <strong>recurrente <\/strong>alega que en la inscripci\u00f3n ha tenido lugar un error material \u201cconforme al art\u00edculo\u00a0212 y que corresponde a la persona al cargo de Registro su rectificaci\u00f3n\u201d. Siendo responsabilidad del notario la omisi\u00f3n en la redacci\u00f3n del protocolo, al igual que del registro al no solicitar su subsanaci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Resoluci\u00f3n:<\/strong> Esta Direcci\u00f3n General desestima el recurso y <strong>confirma<\/strong> la calificaci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Doctrina: <\/strong>La DG examina la regulaci\u00f3n legal relativa a la rectificaci\u00f3n del registro inexacto distinguiendo entre errores materiales y de concepto y entre errores procedentes del t\u00edtulo que se inscribe y errores cometidos por el propio registrador al extender el asiento. En el caso de la resoluci\u00f3n se est\u00e1 <strong>ante un error material procedente de un defecto del t\u00edtulo<\/strong>, por lo que es claro que no puede ser subsanado por el registrador. Supuesto lo anterior si la inexactitud procede de defecto del t\u00edtulo que hubiera motivado el asiento la rectificaci\u00f3n precisar\u00e1 el consentimiento del titular o, en su defecto, resoluci\u00f3n judicial (art.40 d) LH)\u201d.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Tambi\u00e9n se puede rectificar el registro mediante la acreditaci\u00f3n fehaciente del error existente bastando para llevar a cabo \u201cla subsanaci\u00f3n tabular la mera petici\u00f3n de la parte interesada acompa\u00f1ada de los documentos que aclaren y acrediten el error padecido\u201d.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El error material en el caso de la resoluci\u00f3n procede de un error cometido en el t\u00edtulo en su d\u00eda inscrito y por tanto solo podr\u00e1 corregirse rectificando dicho t\u00edtulo, pudiendo utilizarse el procedimiento que habilita el <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/reglamento-notarial-titulo-iv\/#art153\">art\u00edculo 153 del RN<\/a>, el cual requiere por regla general que \u201csea realizada con el consentimiento de todos los otorgantes o de sus causahabientes, mediante el otorgamiento de nueva escritura ante cualquier notario o por diligencia ante el mismo notario autorizante -si \u00e9ste la autoriza- o su sucesor o sustituto en el protocolo\u201d.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Termina la DG <strong>concretando<\/strong> que en este caso \u201cno concurre el consentimiento de otorgantes o sus herederos siendo, necesario <strong>rectificar<\/strong> el originario cuaderno particional, o bien <strong>otorgar<\/strong> una escritura de <strong>adici\u00f3n<\/strong> de herencia respecto de la finca omitida, pero en ambos casos con la <strong>concurrencia de todos los herederos<\/strong> o, si alguno ha fallecido, la de los herederos de los mismos, acreditando estos su condici\u00f3n de tales\u201d.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Comentario<\/strong>: Nueva resoluci\u00f3n sobre la rectificaci\u00f3n del registro en la que la DG con finalidad did\u00e1ctica distingue los distintos supuestos que pueden presentarse en esta materia y la soluci\u00f3n de todos ellos.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Pues bien, la soluci\u00f3n del caso era clara: el registrador no puede crear por su propia autoridad una finca que no se describi\u00f3 en la partici\u00f3n inscrita, y mucho menos adjudicarla a los herederos y ello, aunque como se\u00f1ala el recurrente, en su d\u00eda la omisi\u00f3n de la finca debi\u00f3 ser se\u00f1alada por el registrador en su calificaci\u00f3n. Pero el hecho de que el notario autorizante de la escritura o el registrador que la inscribi\u00f3 hubieran sido responsables de la omisi\u00f3n, lo que parece claro es que al registrador actual a cargo del registro no se le puede exigir o imponer una actuaci\u00f3n para la que es preciso en todo caso el consentimiento de todos los interesados. (MGV)<\/p>\n<ul>\n<li><a href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2025\/02\/08\/pdfs\/BOE-A-2025-2391.pdf\">PDF (BOE-A-2025-2391 \u2013 9\u00a0p\u00e1gs.\u00a0\u2013 234\u00a0KB)<\/a> <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2025-2391\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"23-propiedad-horizontal-desvinculacion-de-trastero-en-titulo-judicial\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r23\"><\/a>23.() <\/span><\/strong><span style=\"font-size: 12pt;\">PROPIEDAD HORIZONTAL. DESVINCULACI\u00d3N DE TRASTERO EN T\u00cdTULO JUDICIAL.<\/span><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 10 de diciembre de 2024, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la calificaci\u00f3n del registrador de la propiedad de Madrid n.\u00ba 4, por la que se deniega la inscripci\u00f3n de una desvinculaci\u00f3n de trastero en t\u00edtulo judicial<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen: <\/strong>Resoluci\u00f3n muy del caso concreto, en el que el defecto alegado por el registrador no est\u00e1 bien fundamentado, seg\u00fan la DG.<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Hechos: <\/strong>En Junta General de una comunidad de propietarios se acuerda autorizar la desvinculaci\u00f3n de un trastero respecto de la vivienda de la que es anejo; este acuerdo es confirmado judicialmente.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>El registrador <\/strong>suspende la inscripci\u00f3n del t\u00edtulo judicial pues considera, entre otros defectos, que el t\u00edtulo h\u00e1bil para la inscripci\u00f3n es la escritura de segregaci\u00f3n y no el documento judicial.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>El interesado <\/strong>recurre y alega que la inscripci\u00f3n del trastero como finca independiente debe efectuarse en cumplimiento de la sentencia, pero aclara que no solicita el cambio de titularidad del trastero a su favor.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>La DG <\/strong>revoca la calificaci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Doctrina: <\/strong>La nota de calificaci\u00f3n, en los t\u00e9rminos en los que ha sido redactada, no puede ser confirmada, pues la sentencia, conceptualmente, es t\u00edtulo h\u00e1bil para ordenar la rectificaci\u00f3n del Registro. (AFS)<\/p>\n<div class=\"enlacesDoc\" style=\"text-align: justify;\">\n<ul>\n<li class=\"puntoPDF\"><a title=\"PDF firmado BOE-A-2025-2392\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2025\/02\/08\/pdfs\/BOE-A-2025-2392.pdf\">PDF (BOE-A-2025-2392 &#8211; 4\u00a0<abbr title=\"p\u00e1ginas\">p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0&#8211; 206\u00a0<abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a> <a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2025-2392\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2025-2392\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"24-adjudicacion-de-finca-en-convenio-regulador-de-pareja-de-hecho-separacion-y-regimen-de-guarda-y-custodia-de-hijos-competencia-para-resolver-el-recurso\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r24\"><\/a>24.** ADJUDICACI\u00d3N DE FINCA EN CONVENIO REGULADOR DE PAREJA DE HECHO [SEPARACI\u00d3N Y R\u00c9GIMEN DE GUARDA Y CUSTODIA DE HIJOS]. <\/span><\/strong><span style=\"font-size: 12pt;\">COMPETENCIA PARA RESOLVER EL RECURSO<\/span><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 10 de diciembre de 2024, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad accidental de Sabadell n.\u00ba 2 a inscribir la adjudicaci\u00f3n de determinados inmuebles, mediante convenio regulador aprobado en un procedimiento judicial de guarda y custodia de hijos menores no matrimoniales (ACM)<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen:<\/strong> No cabe liquidar y disolver comunidades de bienes, en una sentencia relativa a guarda y custodia de hijos menores de una pareja de hecho, y menos cuando las fincas no constituyen la vivienda familiar.<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>&#8211; Hechos:<\/strong> En un <strong><em>procedimiento judicial de guarda y custodia de hijos menores<\/em><\/strong> no matrimoniales [<a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-2000-323&amp;p=20231220&amp;tn=1#a777\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">art 777 LEC<\/a>] instado por sus padres, <em>Pareja de Hecho<\/em>, se homologa judicialmente el acuerdo entre ellos por el que (entre otros aspectos alimenticios y de la patria potestad de las hijas menores, que quedan en compa\u00f1\u00eda de la madre) <strong>se adjudica a la madre <\/strong>la plena propiedad de varias<strong> fincas que consta que no son ni fueron la <em>vivienda familiar,<\/em><\/strong> adquiridas por ambos progenitores solteros al 75% y 25% privativo.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>&#8211; La Registradora: califica negativamente<\/strong> ex <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a3\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Arts 3\u00ba LH<\/a> y <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/columna-izq\/codigo-civil-libro-primero\/#art90\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">90 CC<\/a> y doctrina DG (infra), por <strong>exceder<\/strong> la<em> adjudicaci\u00f3n y disoluci\u00f3n de condominio de una finca privativa<\/em> del \u00e1mbito propio y <strong>contenido t\u00edpico de un Convenio regulador<\/strong> de <strong><em><u>separaci\u00f3n de una Pareja de hecho<\/u><\/em><\/strong> y de guarda y custodia y alimentos de sus hijas menores, por lo que<strong> resulta preciso que el acuerdo se refleje documentalmente en la forma adecuada<\/strong> (escritura p\u00fablica o sentencia firme en procedimiento de divisi\u00f3n de la cosa com\u00fan u otro adecuado al efecto), ya que la<em><u> homologaci\u00f3n judicial<\/u><\/em> de un documento privado (convenio) <strong><u>no <\/u><\/strong><u>lo convierte en p\u00fablico<\/u>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>&#8211; La abogada<\/strong><strong>: <\/strong><strong>r<\/strong><strong>ecurre <\/strong>y entiende que hay <strong>equivalencia documental p\u00fablica <\/strong>(<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/columna-izq\/codigo-civil-libro-cuarto-articulos-1088-al-1537\/#art1216\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">arts. 1216 CC<\/a> y <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-2000-323&amp;p=20231220&amp;tn=1#a317\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">317.1.\u00ba LEC<\/a>)<strong>,<\/strong> pues el convenio viene respaldado por una <strong>Sentencia judicial firme e inscribible<\/strong>, e invoca, por analog\u00eda con las parejas de hecho, diversas resoluciones en materia de separaci\u00f3n y divorcio, ya que en Catalu\u00f1a su equiparaci\u00f3n es pr\u00e1cticamente total.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>&#8211; Resoluci\u00f3n: <\/strong>La DGSJFP\u00a0<strong>desestima <\/strong><strong>el recurso<\/strong>\u00a0y\u00a0<strong>confirma <\/strong>la calificaci\u00f3n :<br \/>\n<strong>&#8211; Doctrina<\/strong>:<br \/>\n<strong>a) <\/strong>Analiza de oficio su propia <strong>competencia funcional<\/strong>, que admite por no basarse en una cuesti\u00f3n exclusivamente fundada en derecho catal\u00e1n, sino en <em>derecho inmobiliario registral<\/em> que constitucionalmente es de competencia exclusiva del Estado.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>b) <\/strong>Siguiendo la <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-abril-2024-direccion-general-seguridad-juridica-y-fe-publica\/#r189\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">R. 9 abril 2024<\/a> la DG se\u00f1ala que en el convenio, adem\u00e1s de proceder a regular las relaciones paterno-filiales \u00abstricto sensu\u00bb sobre sus hijas menores, los progenitores aprovechan para extinguir el condominio existente entre ambos sobre un inmueble, pero debe tenerse en cuenta que dicho <strong>acuerdo se encuadra principalmente <\/strong>en los <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-2000-323&amp;p=20231220&amp;tn=1#a748\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">arts 748<\/a> y <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-2000-323&amp;p=20231220&amp;tn=1#civ-12\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">769 y ss LEC<\/a>, que <strong>imponen la debida aprobaci\u00f3n de las medidas adoptadas <\/strong>en relaci\u00f3n con el r\u00e9gimen de guarda y custodia de los hijos comunes, con independencia del tipo de filiaci\u00f3n existente \u2013matrimonial o no matrimonial\u2013 pero <strong>cuyo contenido t\u00edpico <u>no puede extenderse<\/u> a la eventual liquidaci\u00f3n de las comunidades<\/strong> habidas entre los progenitores <u>sin relaci\u00f3n alguna con el cumplimiento de los deberes de guarda<\/u> y custodia.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Por tanto, debe concluirse que el acuerdo suscrito no deja de ser un <strong><em>documento privado<\/em><\/strong> cuyo acceso al Registro no quedar\u00eda amparado por el <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/columna-izq\/codigo-civil-libro-primero\/#art90\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Art. 90 CC<\/a>.<\/p>\n<div class=\"enlacesDoc\" style=\"text-align: justify;\">\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>c) <\/strong>El <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a3\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Art 3\u00ba LH<\/a> <strong>establece una<\/strong><strong> enumeraci\u00f3n de t\u00edtulos formales inscribibles que <u>no es alternativa o indistinta<\/u>, <\/strong>sino que cada uno, conforme al <strong><em>Ppio de Congruencia<\/em><\/strong>, tiene un <strong>\u00e1mbito material y formal propio<\/strong>, y est\u00e1 claro que la adjudicaci\u00f3n de un bien inmueble objeto de comunidad ordinaria adquirido por 2 solteros (<em>pareja de hecho<\/em>), y por tanto de car\u00e1cter privativo,\u00a0<strong style=\"font-size: 1rem;\"><u>es un negocio ajeno<\/u><\/strong><span style=\"font-size: 1rem;\">\u00a0a la separaci\u00f3n de una <em>uni\u00f3n de hecho y alimentos<\/em> a sus hijos comunes (no matrimoniales).<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Por tanto, y reiterando las <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-direccion-general-seguridad-juridica-y-fe-publica-octubre-2020\/#426-y-427-convenio-regulador-liquidacion-de-regimen-de-separacion-de-bienes-catalan-extincion-de-comunidad-de-la-\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">RR. de 15 septiembre<\/a> y <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-direccion-general-seguridad-juridica-y-fe-publica-noviembre-2020\/#r528\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">12 noviembre de 2020<\/a> y de <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/junio-2021-dgsjfp\/#r172\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">18 mayo<\/a> y\u00a0<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/octubre-2021-dgsjfp\/#r353\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">20 septiembre<\/a><u> 2021<\/u> (y <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-abril-2024-direccion-general-seguridad-juridica-y-fe-publica\/#r189\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">R. 9 abril 2024<\/a>) se\u00f1ala que aunque el <strong><em><u>contenido patrimonial t\u00edpico <\/u><\/em>del convenio regulador<\/strong> (<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/columna-izq\/codigo-civil-libro-primero\/#art90\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">arts\u00a090<\/a>,\u00a0<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/columna-izq\/codigo-civil-libro-primero\/#art91\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">91<\/a>\u00a0y\u00a0<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/columna-izq\/codigo-civil-libro-primero\/#art103\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">103 CC<\/a>) es la liquidaci\u00f3n del r\u00e9gimen econ\u00f3mico matrimonial, del haber com\u00fan del matrimonio y los actos relativos a la vivienda familiar [u otras operaciones indirectas pero resultando indispensable y suficientemente conectadas para llevar a cabo una completa liquidaci\u00f3n del r\u00e9gimen econ\u00f3mico-matrimonia], pero <strong><u>sin que pueda servir de cauce formal<\/u><\/strong> para otros actos que tienen su significaci\u00f3n negocial propia como son las transmisiones adicionales de bienes entre c\u00f3nyuges, ajenas al procedimiento de liquidaci\u00f3n, constituyen un negocio independiente, que exige acogerse a la regla general de escritura p\u00fablica para su formalizaci\u00f3n, con arreglo a criterios de competencia documental, pues las sentencias s\u00ed ser\u00edan documentos p\u00fablicos inscribibles en las materias objeto de las mismas (congruencia), pero no en las ajenas a su contenido propio, y la homologaci\u00f3n judicial de un documento privado (convenio) no lo convierte en p\u00fablico (<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a3\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Art 3\u00ba LH<\/a>).<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>d)<\/strong> En definitiva la DG confirma una jurisprudencia <strong><em>REITERADA y CONSOLIDADA <\/em><\/strong>sobre la mec\u00e1nica de las\u00a0<em><strong>homologaciones judiciales de acuerdos privados<\/strong><\/em>\u00a0en general, de\u00a0<strong>exigir escritura p\u00fablica<\/strong>\u00a0notarial para inscribir acuerdos transaccionales, al <strong>carecer<\/strong> de un pronunciamiento judicial sobre el <strong><em>fondo<\/em><\/strong> del asunto (a lo m\u00e1s el juez valora la <em>capacidad de<\/em> las partes para transigir en s\u00ed mismo, no para el negocio objeto de la transacci\u00f3n) de modo que ante la remisi\u00f3n del <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-2000-323&amp;p=20210605&amp;tn=1#a810\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Art 810 LEC <\/a>al <strong><a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-2000-323&amp;p=20210605&amp;tn=1#a787\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Art 787-2 LEC<\/a><\/strong> se impone como regla general la <strong><em>protocolizaci\u00f3n notarial<\/em><\/strong> de la partici\u00f3n judicial, siempre y cuando haya concluido <u>sin oposici\u00f3n<\/u>.<\/p>\n<\/div>\n<p style=\"text-align: justify;\">As\u00ed, entre otras, en las <strong>RR. DGRN y DGSJFP<\/strong>\u00a0de <a href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/RESOLUCIONES\/2013-AGOSTO.htm#r330\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">9 julio<\/a> (<em>daci\u00f3n en pago <\/em>entre c\u00f3nyuges) y <a href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/RESOLUCIONES\/2013-SEPTIEMBRE.htm#r352\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">5 agosto 2013<\/a> (adjudicaciones <em>pro indiviso<\/em>); de <a href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/RESOLUCIONES\/2014-ABRIL.htm#r94\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">25 febrero 2014<\/a> (<em>servidumbre <\/em>de paso), de <a href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-dgrn-marzo-2015\/#94-exceso-de-cabida-en-acuerdo-transaccional-homologado-judicialmente\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">3 marzo 2015<\/a> (<em>exceso de cabida<\/em>); o en 2016, las de <a href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-dgrn-junio-2016\/#218-condena-judicial-a-emitir-una-declaracion-de-voluntad-elevacion-a-publico-de-contrato-privado-\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">2 de junio<\/a> (<em>compraventa<\/em>), <a href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-dgrn-septiembre-2016\/#311-acuerdo-transaccional-homologado-judicialmente-necesidad-de-escritura-publica-y-consentimiento-de-ambas-partes-\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">19 de julio<\/a> (<em>disoluci\u00f3n de condominio<\/em>) y <a href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-dgrn-septiembre-2016\/#367-homologacion-de-acuerdo-transaccional-en-ejecucion-de-sentencia\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">6 de septiembre<\/a> de 2016 (<em>divisi\u00f3n de cosa com\u00fan<\/em>) u otra de <a href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-dgrn-diciembre-2016\/#523-liquidacion-de-gananciales-sin-protocolizacion-notarial-causa\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">30 de noviembre<\/a> (<em>liquidaci\u00f3n de una sociedad conyugal<\/em>), las <a href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-dgrn-noviembre-2016\/#438-parejas-de-hecho-no-inscribible-disolucion-de-condominios-en-convenio-regulador-en-sentencia-sobre-guarda-y-custodia-de-hijos-\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">RR. de\u00a017 octubre<\/a>\u00a0(Convenios Reguladores de\u00a0divorcio y de Parejas de Hecho) y de <a href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-dgrn-noviembre-2016\/#460-declaracion-de-obra-nueva-en-convenio-regulador\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">24 octubre\u00a0de 2016<\/a> (<em>declaraci\u00f3n de Obra Nueva en <\/em>convenio regulador) la de <a href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-dgrn-enero-2017\/#24-acuerdo-transaccional-sobre-disolucion-de-condominio-homologado-judicialmente-no-es-titulo-inscribible\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">21 de diciembre 2016<\/a> (<em>divisi\u00f3n de cosa com\u00fan<\/em>) las <a href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-direccion-general-registros-notariado-abril-2017\/#172-acuerdo-transaccional-homologado-judicialmente-convenio-regulador\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">RR. 5 de abril<\/a> (<em>Liquidaci\u00f3n<\/em><em> de Gananciales <\/em><a href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-direccion-general-registros-notariado-abril-2017\/#172-acuerdo-transaccional-homologado-judicialmente-convenio-regulador\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">#172\/17<\/a>) y de <a href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-direccion-general-registros-notariado-abril-2017\/#173-no-inscribilidad-de-auto-que-homologa-convenio-transaccional-sobre-disolucion-de-condominio\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">6 de abril<\/a> (<em>disoluci\u00f3n de condominio<\/em> <a href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-direccion-general-registros-notariado-abril-2017\/#173-no-inscribilidad-de-auto-que-homologa-convenio-transaccional-sobre-disolucion-de-condominio\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">#173\/17<\/a>) de 2017; la R. <a href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-direccion-general-de-los-registros-y-el-notariado-junio-2017\/#256-transaccion-homologada-judicialmente-no-convierte-en-publico-el-documento-privado-ni-lo-hace-inscribible\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">30 de mayo de 2017<\/a> (para la <em>resoluci\u00f3n por incumplimiento<\/em> una permuta); <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-direccion-general-de-los-registros-y-el-notariado-octubre-2017\/#401-acuerdo-transaccional-homologado-judicialmente-necesidad-de-escritura-publica\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">R. 7 septiembre 2017<\/a> (<em>daci\u00f3n en pago<\/em> de deuda de costas procesales); <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-direccion-general-de-los-registros-y-el-notariado-noviembre-2017\/#r483\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">18 de octubre de 2017<\/a> (<em>Disoluci\u00f3n y Liquidaci\u00f3n SL<\/em>); R. de <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-direccion-general-de-los-registros-y-el-notariado-noviembre-2017\/#r502\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">31 de octubre de 2017<\/a> (<em>Reconocimiento dominio<\/em>) y las RR <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-dgrn-noviembre-2016\/#473-division-judicial-de-herencia-protocolizacion-notarial-e-inscripcion-en-el-registro-de-la-propiedad-\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">2 noviembre 2016<\/a> y <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-direccion-general-de-los-registros-y-el-notariado-junio-2017\/#233-liquidacion-de-gananciales-en-acuerdo-transaccional-homologado-judicialmente\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">18 de mayo<\/a> y <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-direccion-general-de-los-registros-y-el-notariado-noviembre-2017\/#r520\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">3 de noviembre de 2017<\/a> <em>(protocolizaci\u00f3n de operaciones particionales<\/em>), <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-direccion-general-de-los-registros-y-el-notariado-junio-2018\/#r228\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">R. 29 mayo<\/a> <em>(protocolizaci\u00f3n unilateral de operaciones particionales<\/em>), RR.\u00a0<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-direccion-general-de-los-registros-y-el-notariado-junio-2018\/#r218\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">30 mayo<\/a> y\u00a0<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-direccion-general-de-los-registros-y-el-notariado-agosto-2018\/#r342\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">R.\u00a0<\/a><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-direccion-general-de-los-registros-y-el-notariado-agosto-2018\/#r342\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">20 julio 2018<\/a> (Disoluci\u00f3n comunidad) y RR. de\u00a0<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-direccion-general-de-los-registros-y-el-notariado-junio-2018\/#r242\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">6 junio<\/a>\u00a0y <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-direccion-general-de-los-registros-y-el-notariado-noviembre-2018\/#r418\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">24 de octubre 2018<\/a> (c\u00f3nyuges ya divorciados); las RR de <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-direccion-general-de-los-registros-y-el-notariado-marzo-2019\/#80-convenio-regulador-adjudicacion-de-vivienda-adquirida-en-estado-de-solteros\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">14 de febrero<\/a>, <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-direccion-general-de-los-registros-y-el-notariado-junio-2019\/#224-convenio-regulador-adjudicacion-de-vivienda-no-habitual-adquirida-en-estado-de-solteros\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">22 de mayo,<\/a>\u00a0<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-direccion-general-de-los-registros-y-el-notariado-julio-2018\/#r302\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">11 de julio<\/a>, <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-direccion-general-de-los-registros-y-el-notariado-noviembre-2019\/#r515\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">31 octubre<\/a>\u00a0(divorcio), y <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-direccion-general-de-los-registros-y-el-notariado-marzo-2020\/#r26\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">11 de diciembre de 2019<\/a>; las RR. <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-direccion-general-de-los-registros-y-el-notariado-junio-2020\/#r125\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">28 enero<\/a>\u00a0(<em>donaci\u00f3n de usufructo al hijo en divorcio<\/em>), <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-direccion-general-seguridad-juridica-y-fe-publica-octubre-2020\/#r413\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">RR. 2 septiembre<\/a>\u00a0(<em>donaci\u00f3n garaje a menor en divorcio<\/em>)\u00a0y <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-direccion-general-seguridad-juridica-y-fe-publica-noviembre-2020\/#r528\">12 noviembre 2020<\/a> (<em>donaci\u00f3n entre c\u00f3nyuges<\/em>); y <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/rdgsjfp-marzo-2021\/#r87\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">RR 19 febrero<\/a>, <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/dgsjfp-mayo-2021\/#r148\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">27 abril<\/a> (liquidaci\u00f3n de Gananciales por divorcio<a href=\"https:\/\/mariaelviralacruz.blogspot.com\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">.<\/a>) <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/junio-2021-dgsjfp\/#r172\">18 mayo<\/a>\u00a0y <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/octubre-2021-dgsjfp\/#r353\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">20 septiembre<\/a> (ambas Disoluci\u00f3n comunidad),\u00a0y <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-noviembre-2021-direccion-general-seguridad-juridica-y-fe-publica\/#r390\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">14 octubre 2021<\/a> <em>(adjudicaci\u00f3n en pago tras divorcio); las<\/em>\u00a0de <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/julio-2023-direccion-general-seguridad-juridica-y-fe-publica\/#r293\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">14 de junio<\/a>, <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/julio-2023-direccion-general-seguridad-juridica-y-fe-publica\/#r314\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">20 de junio,<\/a>\u00a0<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-octubre-2023-direccion-general-seguridad-juridica-y-fe-publica\/#r431\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">11 septiembre<\/a> y <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-diciembre-2023-direccion-general-seguridad-juridica-y-fe-publica\/#r556\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">4 diciembre 2023<\/a> (atribuci\u00f3n informal de ganancialidad), la de <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-abril-2024-direccion-general-seguridad-juridica-y-fe-publica\/#r189\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">9 abril 2024<\/a> (uniones de hecho), la de <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-octubre-2024-direccion-general-seguridad-juridica-y-fe-publica\/#r384\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">23 julio<\/a> (atribuci\u00f3n informal de ganancialidad), o la de <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-febrero-2025-direccion-general-seguridad-juridica-y-fe-publica\/#r24\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">10 diciembre 2024<\/a> <a href=\"http:\/\/www.albertcapell.com\/\">(<\/a>pareja de hecho)<a href=\"https:\/\/www.notariatetuan.com\/\">.<\/a> <a href=\"http:\/\/www.albertcapell.com\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">(<\/a><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/category\/esta-web\/autores\/#acm\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">ACM<\/a>)<a href=\"http:\/\/www.albertcapell.com\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">.<\/a><\/p>\n<div class=\"enlacesDoc\" style=\"text-align: justify;\">\n<ul>\n<li class=\"puntoPDF\"><a title=\"PDF firmado BOE-A-2025-2393\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2025\/02\/08\/pdfs\/BOE-A-2025-2393.pdf\">PDF (BOE-A-2025-2393 &#8211; 11\u00a0<abbr title=\"p\u00e1ginas\">p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0&#8211; 242\u00a0<abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a> <a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2025-2393\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2025-2393\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n<\/div>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"26-compraventa-retencion-de-parte-del-precio-identificacion-de-medios-de-pago\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><a id=\"r26\"><\/a><span style=\"font-size: 12pt;\">26<\/span>.<span style=\"font-size: 12pt;\">() <\/span><span style=\"font-size: 12pt;\">COMPRAVENTA. RETENCI\u00d3N DE PARTE DEL PRECIO. IDENTIFICACI\u00d3N DE MEDIOS DE PAGO<\/span><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 11 de diciembre de 2024, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Amorebieta-Etxano a inscribir una escritura de compraventa.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen:<\/strong> La necesaria constancia documental de los medios de pago no se extiende a las cantidades retenidas por el comprador o la gestor\u00eda, como provisi\u00f3n de fondos, para atender determinados gastos del vendedor que se deben realizar con posterioridad.<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Hechos: <\/strong>Escritura de compraventa en la que consta la retenci\u00f3n de una suma destinada a provisi\u00f3n de fondos para la cancelaci\u00f3n registral de las hipotecas que gravan las fincas<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>La Registradora: califica negativamente<\/strong>, exigiendo la identificaci\u00f3n de los medios de pago en cuanto a la cantidad que se dice retenida por la gestor\u00eda y cuyo destino es la provisi\u00f3n de fondos para la cancelaci\u00f3n registral de las hipotecas que gravan las fincas<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>El Notario <\/strong><strong>recurre <\/strong>se\u00f1alando que parece evidente que, si se retiene o descuenta parte del precio, no existe desplazamiento econ\u00f3mico y por ello no procede en este caso puntual la acreditaci\u00f3n de los medios de pago<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Resoluci\u00f3n: La DGSJFP<\/strong>\u00a0<strong>estima<\/strong>\u00a0el recurso y <strong>revocar<\/strong> la calificaci\u00f3n impugnada.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Doctrina<\/strong>: Seg\u00fan reiterada doctrina de este Centro Directivo y de conformidad con los arts 21 y 254 LH, 24 LON y 177 RN para inscribir la escritura calificada es irrelevante que en \u00e9sta se detalle el medio a trav\u00e9s del cual se ha entregado por el comprador a la referida gestor\u00eda, como provisi\u00f3n de fondos, la cantidad que no se paga al vendedor sino que se retiene \u2013como es habitual\u2013 para al pago que, de los gastos de cancelaci\u00f3n de las hipotecas referidas, se debe realizar con posterioridad al otorgamiento de la escritura. (SNG)<\/p>\n<ul style=\"text-align: justify;\">\n<li class=\"puntoPDF\"><a title=\"PDF firmado BOE-A-2025-2395\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2025\/02\/08\/pdfs\/BOE-A-2025-2395.pdf\">PDF (BOE-A-2025-2395 &#8211; 7\u00a0<abbr title=\"p\u00e1ginas\">p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0&#8211; 222\u00a0<abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a> <a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2025-2395\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2025-2395\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"27-elevacion-a-publico-de-contrato-de-arrendamiento-tracto-sucesivo-duracion\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r27\"><\/a><strong>27.** ELEVACI\u00d3N A P\u00daBLICO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. TRACTO SUCESIVO. DURACI\u00d3N<\/strong><\/span><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 11 de diciembre de 2024, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Barcelona n.\u00ba 3 a inscribir una escritura de elevaci\u00f3n a p\u00fablico de un contrato de arrendamiento.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen:<\/strong> sin perjuicio de su validez o no entre las partes, el arrendamiento por tiempo indefinido no es inscribible por conculcar el principio de especialidad.<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Hechos<\/strong>: se presenta escritura de elevaci\u00f3n a p\u00fablico de un documento privado de arrendamiento de vivienda.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La <strong>Registradora<\/strong> aprecia la existencia de los dos siguientes defectos:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">1\u00ba. No encontrarse la finca inscrita a favor del arrendador, por haber sido transmitida,<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">2\u00ba. El contrato de arrendamiento privado que se eleva a p\u00fablico es una modificaci\u00f3n de otro contrato de arrendamiento que no consta inscrito. Adem\u00e1s, no se fija duraci\u00f3n del contrato sino que expresamente se indica que lo es por tiempo indefinido.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La<strong> Direcci\u00f3n confirma la calificaci\u00f3n.<\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">1\u00ba. En cuanto al primer defecto, este es, no encontrarse la finca inscrita a nombre del arrendador, se confirma como consecuencia del <strong>principio de tracto sucesivo<\/strong>. Estando inscrito el dominio a nombre de persona distinta de la otorgante, no cabe acceder a la inscripci\u00f3n mientras no se presenten los t\u00edtulos oportunos que acrediten las distintas transmisiones efectuadas, o se acuda a alguno de los medios que permite la Ley Hipotecaria para reanudar el tracto sucesivo interrumpido.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">2\u00ba. En cuanto al segundo de los defectos, sin perjuicio de su validez o no entre las partes, el <strong>arrendamiento por tiempo indefinido no es inscribible por conculcar el principio de especialidad<\/strong> (art\u00edculo 1.543 CC). La resoluci\u00f3n analiza las diversas resoluciones dictadas por el Tribunal Supremo sobre el particular y concluye se\u00f1alando, con fundamento en las STS de\u00a09 de septiembre de\u00a02009, 17 de noviembre de\u00a02011 y\u00a012 de marzo y\u00a08 de junio de\u00a02015, que la pr\u00f3rroga convencional es v\u00e1lida siempre y cuando haya sido acordada por las partes libremente y conste de manera clara, inequ\u00edvoca y coherente en el contrato. Esta pr\u00f3rroga convencional no puede ser potencialmente perpetua y necesita un l\u00edmite temporal m\u00e1ximo. Si las partes no han fijado uno, el juez puede y debe hacerlo. Ver tambi\u00e9n <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-direccion-general-de-los-registros-y-el-notariado-noviembre-2018\/#438-arrendamiento-de-local-de-negocio-sin-que-conste-la-duracion-de-la-prorroga-clausula-de-suspension-por-fuerza-mayor\">RDGRN de 2 de noviembre de 2018<\/a>. (ER)<\/p>\n<ul style=\"text-align: justify;\">\n<li class=\"puntoPDF\"><a title=\"PDF firmado BOE-A-2025-2396\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2025\/02\/08\/pdfs\/BOE-A-2025-2396.pdf\">PDF (BOE-A-2025-2396 &#8211; 8\u00a0<abbr title=\"p\u00e1ginas\">p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0&#8211; 228\u00a0<abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a> <a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2025-2396\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2025-2396\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"28-recurso-contra-asiento-ya-practicado\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r28\"><\/a>28.* RECURSO CONTRA ASIENTO YA PRACTICADO<\/span><\/strong><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 11 de diciembre de 2024, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Aguilar de la Frontera a rectificar una inscripci\u00f3n ya practicada<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen:<\/strong><\/span> <span style=\"color: #3366ff;\">El recurso no puede enjuiciar asientos registrales ya practicados.<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Hechos: <\/strong>Una finca registral, se form\u00f3 por agrupaci\u00f3n de otras dos quedando inscrita en su inscripci\u00f3n\u00a01.\u00aa con una cabida de\u00a0181,54 metros cuadrados. En la inscripci\u00f3n 2\u00aa se declara una obra nueva con 65 metros cuadrados, quedando el resto destinado a patios. La finca consta inscrita a nombre de una sociedad por t\u00edtulo de aportaci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Mediante instancia el anterior <strong>cotitular registral<\/strong>, solicita, la rectificaci\u00f3n de la titularidad de la finca, de forma que quede inscrita a nombre de la sociedad solo la vivienda, siendo de su titularidad el <strong>resto de la superficie de la finca<\/strong>, al entender que el objeto de la aportaci\u00f3n, previa <strong>ejecuci\u00f3n hipotecaria<\/strong>, se limita exclusivamente a la construcci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El<strong> registrador<\/strong> deniega la pr\u00e1ctica de la rectificaci\u00f3n interesada en el t\u00edtulo, en base a que:<\/p>\n<ul style=\"text-align: justify;\">\n<li>no consta inscrito ning\u00fan derecho a favor del interesado que suscribe la instancia;<\/li>\n<li>a su juicio no existe error alguno que subsanar, pues ninguna segregaci\u00f3n consta en la finca ni tampoco existe ninguna rectificaci\u00f3n de cabida; y<\/li>\n<li>que la instancia no tiene las firmas notarialmente legitimadas o ratificadas en presencia del registrador.<\/li>\n<\/ul>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Resoluci\u00f3n:<\/strong> La Direcci\u00f3n General desestima el recurso y <strong>confirma<\/strong> la nota de calificaci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Doctrina:<\/strong> Se debate en el presente expediente si cabe rectificar la titularidad de parte de una finca registral mediante la presentaci\u00f3n de una instancia suscrita por un titular anterior, alegando un error en la pr\u00e1ctica de los asientos registrales.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Con car\u00e1cter previo precisa que el recurso tan s\u00f3lo puede referirse a materias que hayan sido <strong>objeto de calificaci\u00f3n negativa<\/strong> sin poder referirse a asientos ya practicados pues, \u00e9stos se encuentran bajo la salvaguardia de los tribunales (<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a1\">art\u00edculo\u00a01 de la LH<\/a>), precisando su rectificaci\u00f3n bien el consentimiento del titular registral, bien la oportuna sentencia dictada en el juicio declarativo correspondiente (<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a40\">art\u00edculo\u00a040.c) de la Ley<\/a>), en los t\u00e9rminos que resultan desarrollados en los <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a211\">art\u00edculos\u00a0211 y siguientes de la LH<\/a>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En consecuencia, no sirve para enjuiciar asientos registrales ya practicados y sin que en v\u00eda de recurso se pueda revisar la legalidad en la pr\u00e1ctica de dichos asientos ni de la calificaci\u00f3n positiva previa en que encuentran su fundamento.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En el caso que nos ocupa, al inscribirse la hipoteca, la finca en su concepto de finca registral, comprend\u00eda <strong>tanto lo edificado como lo no edificado<\/strong>, sin que hubiera podido hipotecarse s\u00f3lo la vivienda sin haberse segregado previamente el resto de terreno y que por ello fue posteriormente objeto del procedimiento de adjudicaci\u00f3n y de aportaci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En base a ello se rechaza la pretensi\u00f3n del recurrente pues no fue incorrecta la inscripci\u00f3n de la adjudicaci\u00f3n al no haberse llevado a cabo previamente la segregaci\u00f3n de la vivienda.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Comentarios:<\/strong> Nos encontramos ante un nuevo caso en el que el recurso no tiene por objeto la calificaci\u00f3n negativa del registrador sino el propio asiento registral por un supuesto error material o de concepto, siendo claro que todo asiento al estar bajo la salvaguarda de los tribunales solo se puede rectificar con el consentimiento de los titulares de derechos afectados por tal, eventual, rectificaci\u00f3n, o la correspondiente resoluci\u00f3n judicial. (MGV)<\/p>\n<ul>\n<li><a href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2025\/02\/08\/pdfs\/BOE-A-2025-2397.pdf\">PDF (BOE-A-2025-2397 \u2013 8\u00a0p\u00e1gs.\u00a0\u2013 230\u00a0KB)<\/a> <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2025-2397\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"29-naturaleza-del-procedimiento-del-art-199-lh-\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r29\"><\/a>29.*** NATURALEZA DEL PROCEDIMIENTO DEL ART. 199 LH.\u00a0<\/span><\/strong><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 11 de diciembre de 2024, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Felanitx n.\u00ba 1 a inscribir una escritura de agrupaci\u00f3n de fincas, una vez tramitado el procedimiento regulado en el art\u00edculo 199.2 de la Ley Hipotecaria, por concurrir oposici\u00f3n de un titular colindante.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen<\/strong>: La resoluci\u00f3n del recurso sobre un procedimiento del art. 199 LH no puede tener en cuenta documentos no aportados en el momento de presentarse el t\u00edtulo para su inscripci\u00f3n.<\/span><\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><strong>Hechos<\/strong>: En la tramitaci\u00f3n del <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a199\">art. 199.2 LH<\/a> para la inscripci\u00f3n de una escritura de agrupaci\u00f3n de fincas, se formula oposici\u00f3n por un colindante, fundamentada en dictamen t\u00e9cnico del que resulta un solape entre la representaci\u00f3n gr\u00e1fica de la finca objeto del procedimiento y la finca del colindante opositor.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><strong>Calificaci\u00f3n:<\/strong> El registrador deniega la inscripci\u00f3n de la representaci\u00f3n gr\u00e1fica por albergar dudas razonables de cu\u00e1l de las dos bases gr\u00e1ficas presentadas\u00a0es la correcta y, por tanto, de si hay o no invasi\u00f3n de la finca colindante.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><strong>Recurso:<\/strong> El recurrente considera infundada la oposici\u00f3n sobre la base de dos sentencias que desestiman la pretensi\u00f3n del colindante.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><strong>Resoluci\u00f3n:<\/strong> La DGSJFP desestima el recurso y confirma la nota de calificaci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><strong>Doctrina:<\/strong> La resoluci\u00f3n de este recurso se fundamenta en que las sentencias a que se refiere el recurrente no fueron aportadas por el interesado en uni\u00f3n del t\u00edtulo inscribible, esto es, la escritura de agrupaci\u00f3n, sino que se acompa\u00f1an al escrito de recurso. Por consiguiente, la DG reitera su doctrina consolidada consistente en que, conforme al <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a326\">art. 326 LH<\/a>, el recurso debe\u00a0recaer exclusivamente sobre las cuestiones que se relacionen directa e inmediatamente con la calificaci\u00f3n del registrador, rechaz\u00e1ndose cualquier otra pretensi\u00f3n basada en otros motivos o en documentos no presentados en tiempo y forma.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\">El objeto del recurso resulta constre\u00f1ido tanto por la documentaci\u00f3n presentada como por el contenido de la calificaci\u00f3n negativa del registrador, sin que pueda el recurrente en el escrito de impugnaci\u00f3n introducir nuevos elementos o presentar nuevos documentos que no se han hecho constar en el t\u00edtulo presentado.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\">Todo ello, sin perjuicio de que el interesado pueda presentar nuevamente el t\u00edtulo, con los documentos subsanatorios o complementarios correspondientes, y as\u00ed obtener una calificaci\u00f3n nueva sobre los mismos.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><strong>Comentario:<\/strong> Esta resoluci\u00f3n pone de manifiesto, a mi juicio, una notable diferencia entre los procedimientos de los arts. 199 y 201.1 LH. En el procedimiento notarial ser\u00eda casi impensable que, existiendo oposici\u00f3n a su tramitaci\u00f3n, el notario no trasladara esta oposici\u00f3n al interesado al objeto de que este pudiera aportar las pruebas que considerase oportunas en defensa de su pretensi\u00f3n. En el procedimiento registral, pese a que en algunas resoluciones (v.gr., la <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/julio-2021-dgsjfp\/#268-procedimiento-del-art-199-lh-dudas-fundadas-en-la-entidad-del-exceso\">R. de 15 de julio de 2021<\/a>) la DG hace referencia a los \u00abtr\u00e1mites y pruebas\u00bb a practicar conforme al art. 199, la presente admite que el registrador, que manifiesta tener dudas de identidad sobre qu\u00e9 representaci\u00f3n gr\u00e1fica es la correcta, se limite a dar por finalizado el procedimiento sin siquiera dar a conocer al interesado los argumentos de quien se ha opuesto a la inscripci\u00f3n y por tanto sin darle la oportunidad de rebatirlos. Y, como vemos, una vez dictada la nota de calificaci\u00f3n ya es tarde y debe iniciarse nuevamente otro procedimiento, con la consiguiente p\u00e9rdida de tiempo y recursos. En el presente caso, me parece poco realista exigir al interesado que aporte las sentencias en el momento de presentar el t\u00edtulo para su inscripci\u00f3n, por si acaso el colindante se opone; es como si se pusiera el vendaje antes de la herida. \u00bfRealmente es exigible? \u00bfNo ser\u00eda m\u00e1s l\u00f3gico que el registrador trasladase las alegaciones de colindante a quien ha instado el procedimiento y le diera un plazo para que aportara las pruebas que considerase oportunas? \u00bfNo ser\u00eda m\u00e1s acorde a un procedimiento de jurisdicci\u00f3n voluntaria o similar a este? En todo caso, ah\u00ed est\u00e1 el procedimiento del <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a201\">art. 201.1<\/a>, desgraciadamente infrautilizado, en el que estas actuaciones me parecen adecuadas y recomendables. <span style=\"font-size: 1rem;\">(VEJ)<\/span><\/p>\n<ul style=\"text-align: justify;\">\n<li class=\"puntoPDF\"><a title=\"PDF firmado BOE-A-2025-2398\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2025\/02\/08\/pdfs\/BOE-A-2025-2398.pdf\">PDF (BOE-A-2025-2398 &#8211; 11\u00a0<abbr title=\"p\u00e1ginas\">p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0&#8211; 246\u00a0<abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a> <a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2025-2398\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2025-2398\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"30-rectificacion-de-representacion-grafica-inscrita-deslinde-parcial-georreferenciacion-parcial\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r30\"><\/a>30.*** RECTIFICACI\u00d3N DE <\/span><\/strong><strong><span style=\"font-size: 12pt;\">REPRESENTACI\u00d3N GR\u00c1FICA INSCRITA. DESLINDE PARCIAL. GEORREFERENCIACI\u00d3N PARCIAL<\/span><\/strong><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 11 de diciembre de 2024, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Jijona a inscribir la representaci\u00f3n gr\u00e1fica georreferenciada alternativa de una finca, previa rectificaci\u00f3n de la representaci\u00f3n gr\u00e1fica inscrita de la finca colindante con la que solapa, por haberse recibido alegaciones de un titular colindante de esta \u00faltima en el seno del procedimiento regulado en el art\u00edculo 199.2 de la Ley Hipotecaria.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen.-<\/strong> Inscrita la georreferenciaci\u00f3n de una finca, la modificaci\u00f3n del trazado de uno de sus linderos, llevada a cabo de mutuo acuerdo entre los titulares colindantes, no requiere la tramitaci\u00f3n del art. 199 en relaci\u00f3n con los restantes linderos que no se modifican.<\/span><\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><strong>Hechos.-<\/strong> Solicitada en escritura p\u00fablica la inscripci\u00f3n de la representaci\u00f3n gr\u00e1fica de una finca (finca A), el registrador de la propiedad advierte la existencia de un solape de dicha georreferenciaci\u00f3n con la representaci\u00f3n gr\u00e1fica inscrita de una finca colindante (finca B). El titular de esta comparece ante el notario para aportar una nueva representaci\u00f3n gr\u00e1fica que adec\u00faa el lindero en cuesti\u00f3n a la georreferenciaci\u00f3n cuya inscripci\u00f3n se pretende, pero en la tramitaci\u00f3n del art. 199.2 para inscribir la nueva representaci\u00f3n gr\u00e1fica aportada por el colindante, pero se formula oposici\u00f3n por parte de un colindante de este que alega invasi\u00f3n de su finca (finca C). El titular de la finca B comparece de nuevo ante el notario para manifestar que solicit\u00f3 la inscripci\u00f3n de la nueva georreferenciaci\u00f3n para consentir la delimitaci\u00f3n con la finca A y que desea limitar la modificaci\u00f3n a dicho lindero.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><strong>Calificaci\u00f3n.<\/strong>&#8211; El registrador deniega la inscripci\u00f3n solicitada por entender que la correcci\u00f3n del solape advertido que impide la inscripci\u00f3n de la base gr\u00e1fica propuesta para la finca A pasa necesariamente por la inscripci\u00f3n de la nueva base gr\u00e1fica propuesta para la finca B; que t\u00e9cnicamente no es posible rectificar en el Registro las coordenadas de un lindero de una base gr\u00e1fica catastral ya inscrita sin inscribir la representaci\u00f3n gr\u00e1fica alternativa que incorpora la rectificaci\u00f3n pretendida, que de no inscribirse la base gr\u00e1fica de la finca B,\u00a0subsistir\u00eda el solape que resulta de la aplicaci\u00f3n inform\u00e1tica para el tratamiento registral de bases gr\u00e1ficas, d\u00e1ndose un supuesto de doble inmatriculaci\u00f3n parcial, pues la porci\u00f3n citada constar\u00eda inscrita en los historiales registrales de ambas fincas; que es necesario tramitar el procedimiento regulado en el art. <a href=\"Resumen.-%20Inscrita la georreferenciaci\u00f3n de una finca, la modificaci\u00f3n del trazado de uno de sus linderos, llevada a cabo de mutuo acuerdo entre los titulares colindantes, no requiere la tramitaci\u00f3n del art. 199 en relaci\u00f3n con los restantes linderos que no se modifican.   Hechos.- Solicitada en escritura p\u00fablica la inscripci\u00f3n de la representaci\u00f3n gr\u00e1fica de una finca (finca A), el registrador de la propiedad advierte la existencia de un solape de dicha georreferenciaci\u00f3n con la representaci\u00f3n gr\u00e1fica inscrita de una finca colindante (finca B). El titular de esta comparece ante el notario para aportar una nueva representaci\u00f3n gr\u00e1fica que adec\u00faa el lindero en cuesti\u00f3n a la georreferenciaci\u00f3n cuya inscripci\u00f3n se pretende, pero en la tramitaci\u00f3n del art. 199.2 para inscribir la nueva representaci\u00f3n gr\u00e1fica aportada por el colindante, pero se formula oposici\u00f3n por parte de un colindante de este que alega invasi\u00f3n de su finca (finca C). El titular de la finca B comparece de nuevo ante el notario para manifestar que solicit\u00f3 la inscripci\u00f3n de la nueva georreferenciaci\u00f3n para consentir la delimitaci\u00f3n con la finca A y que desea limitar la modificaci\u00f3n a dicho lindero.   Calificaci\u00f3n.- El registrador deniega la inscripci\u00f3n solicitada por entender que la correcci\u00f3n del solape advertido que impide la inscripci\u00f3n de la base gr\u00e1fica propuesta para la finca A pasa necesariamente por la inscripci\u00f3n de la nueva base gr\u00e1fica propuesta para la finca B; que t\u00e9cnicamente no es posible rectificar en el Registro las coordenadas de un lindero de una base gr\u00e1fica catastral ya inscrita sin inscribir la representaci\u00f3n gr\u00e1fica alternativa que incorpora la rectificaci\u00f3n pretendida, que de no inscribirse la base gr\u00e1fica de la finca B, subsistir\u00eda el solape que resulta de la aplicaci\u00f3n inform\u00e1tica para el tratamiento registral de bases gr\u00e1ficas, d\u00e1ndose un supuesto de doble inmatriculaci\u00f3n parcial, pues la porci\u00f3n citada constar\u00eda inscrita en los historiales registrales de ambas fincas; que es necesario tramitar el procedimiento regulado en el art. 199.2 de la Ley Hipotecaria, por tratarse de una representaci\u00f3n gr\u00e1fica alternativa y que existen diferencias en los pares de coordenadas que resultan de la representaci\u00f3n gr\u00e1fica catastral inscrita de la finca B y los contenidos en el informe de validaci\u00f3n gr\u00e1fica frente a parcelario catastral que incorpora la representaci\u00f3n gr\u00e1fica alternativa propuesta para la citada finca con el objeto de subsanar el solape advertido.  Recurso.- El notario autorizante recurre la nota sostiene que cuando se inscribi\u00f3 la base gr\u00e1fica de la finca B al tiempo de su inmatriculaci\u00f3n, se practicaron las notificaciones a colindantes legalmente previstas; que la nueva representaci\u00f3n gr\u00e1fica propuesta para la finca B no supone innovaci\u00f3n alguna respecto de la figura inscrita, salvo por el lindero con la finca A; que tramitar, con ocasi\u00f3n de la nueva representaci\u00f3n gr\u00e1fica propuesta para esta finca, el procedimiento regulado en el art\u00edculo 199.2 de la Ley Hipotecaria es dilatorio y antiecon\u00f3mico, no produciendo efecto alguno de protecci\u00f3n a colindantes, pues \u00e9stos no resultan afectados cuando sus respectivos linderos son respetados; y que es posible practicar la inscripci\u00f3n de la representaci\u00f3n gr\u00e1fica propuesta para la finca B sin necesidad de tramitar procedimiento alguno, sin perjuicio de la tramitaci\u00f3n que proceda en cuanto se refiere a la representaci\u00f3n gr\u00e1fica de la finca A.  Resoluci\u00f3n.- La DGSJFP estima el recurso y revoca la nota de calificaci\u00f3n.  Doctrina.- La DG basa su resoluci\u00f3n en el hecho de que la nueva georreferenciaci\u00f3n de la finca B mantiene la delimitaci\u00f3n gr\u00e1fica con las fincas colindantes que ya fueron notificados con ocasi\u00f3n de su inscripci\u00f3n; que el art. 200 LH permite el deslinde parcial al disponer que \u00absi el deslinde solicitado no se refiere a la totalidad del per\u00edmetro de la finca, se determinar\u00e1 la parte a que haya de contraerse\u00bb.  De hecho, seg\u00fan la DG, incluso el deslinde total de una finca objeto del procedimiento del art. 199 o del art. 200 (pues deslindar una finca no es otra cosa que fijar con precisi\u00f3n \u2013e inscribir\u2013 su ubicaci\u00f3n y delimitaci\u00f3n geogr\u00e1fica) supone el deslinde solo parcial de sus fincas colindantes, esto es, en la concreta linde que cada una comparta con la finca objeto del procedimiento. Por tanto, el promotor pudo perfectamente solicitar en su momento que ante la oposici\u00f3n del colindante notificado, se inscribiera la georreferenciaci\u00f3n y delimitaci\u00f3n parcial de su propia finca en la parte del per\u00edmetro, incluso no cerrado, en la que no constara oposici\u00f3n de nadie. Esta posibilidad concreta no es sino una manifestaci\u00f3n m\u00e1s de la posibilidad general que tiene cualquier interesado de consentir la inscripci\u00f3n parcial de su pretensi\u00f3n inicial, es decir, reduciendo, nunca ampliando, tal pretensi\u00f3n inicial. Ciertamente, en los casos de georreferenciaci\u00f3n y deslinde s\u00f3lo parcial, sin que se georreferencie y cierre la totalidad del per\u00edmetro, nos encontrar\u00edamos con una l\u00ednea poligonal no cerrada, sino abierta, por lo que no ser\u00eda posible deducir geom\u00e9tricamente cu\u00e1l es la superficie interior dentro de un per\u00edmetro que no est\u00e1 cerrado. Esta constataci\u00f3n conceptual, o la de que la aplicaci\u00f3n gr\u00e1fica registral homologada pudiera tener dificultades o impedimentos para gestionar geometr\u00edas correspondientes a l\u00edneas poligonales no cerradas, no puede ser motivo para rechazar registralmente la inscripci\u00f3n de la georreferenciaci\u00f3n o deslinde parcial mediante l\u00edneas continuas, pero no cerradas, o incluso discontinuas, opciones ambas que no s\u00f3lo son posibles en cualquier finca, sino habituales e incluso obligadas en el deslinde, por ejemplo, del dominio p\u00fablico mar\u00edtimo-terrestre. Por tanto, por imperativo legal, tanto la aplicaci\u00f3n gr\u00e1fica registral homologada como el geoportal registral, y en su caso, tambi\u00e9n programa de gesti\u00f3n registral informatizada que interopera con aqu\u00e9llos, habr\u00edan de adaptarse en lo pertinente para no impedir, sino admitir y gestionar adecuadamente, lo que la ley expresamente permite, esto es, inscribir el deslinde o georreferenciaci\u00f3n parcial de cualquier finca. La oposici\u00f3n del colindante a una representaci\u00f3n gr\u00e1fica catastral ya inscrita, \u00fanicamente podr\u00e1 resolverse bien por nuevo acuerdo con el titular registral de la finca cuya representaci\u00f3n gr\u00e1fica conste inscrita, bien iniciado el correspondiente procedimiento judicial en que se demande la declaraci\u00f3n de nulidad del correspondiente asiento.\">199.2<\/a> de la Ley Hipotecaria, por tratarse de una representaci\u00f3n gr\u00e1fica alternativa.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><strong>Recurso.<\/strong>&#8211; El notario autorizante recurre la nota sostiene que cuando se inscribi\u00f3 la base gr\u00e1fica de la finca B al tiempo de su inmatriculaci\u00f3n, se practicaron las notificaciones a colindantes legalmente previstas; que la nueva representaci\u00f3n gr\u00e1fica propuesta para la finca B no supone innovaci\u00f3n alguna respecto de la figura inscrita, salvo por el lindero con la finca A; que tramitar, con ocasi\u00f3n de la nueva representaci\u00f3n gr\u00e1fica propuesta para esta finca, el procedimiento regulado en el art\u00edculo 199.2 de la Ley Hipotecaria es dilatorio y antiecon\u00f3mico, no produciendo efecto alguno de protecci\u00f3n a colindantes, pues \u00e9stos no resultan afectados cuando sus respectivos linderos son respetados.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><strong>Resoluci\u00f3n.-<\/strong> La DGSJFP estima el recurso y revoca la nota de calificaci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><strong>Doctrina.-<\/strong> La DG basa su resoluci\u00f3n en el hecho de que la nueva georreferenciaci\u00f3n de la finca B mantiene la delimitaci\u00f3n gr\u00e1fica con las fincas colindantes que ya fueron notificados con ocasi\u00f3n de su inscripci\u00f3n; que el <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a200\">art. 200 LH<\/a> permite el deslinde parcial al disponer que \u00absi el deslinde solicitado no se refiere a la totalidad del per\u00edmetro de la finca, se determinar\u00e1 la parte a que haya de contraerse\u00bb.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\">De hecho, seg\u00fan la DG, incluso el deslinde total de una finca objeto del procedimiento del art. 199 o del art. 200 (pues deslindar una finca no es otra cosa que fijar con precisi\u00f3n \u2013e inscribir\u2013 su ubicaci\u00f3n y delimitaci\u00f3n geogr\u00e1fica) supone el deslinde solo parcial de sus fincas colindantes, esto es, en la concreta linde que cada una comparta con la finca objeto del procedimiento.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\">Por tanto, el promotor pudo perfectamente solicitar en su momento que ante la\u00a0oposici\u00f3n del colindante notificado, se inscribiera la georreferenciaci\u00f3n y delimitaci\u00f3n parcial de su propia finca en la parte del per\u00edmetro, incluso no cerrado, en la que no constara oposici\u00f3n de nadie.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\">Esta posibilidad concreta no es sino una manifestaci\u00f3n m\u00e1s de la posibilidad general que tiene cualquier interesado de consentir la inscripci\u00f3n parcial de su pretensi\u00f3n inicial, es decir, reduciendo, nunca ampliando, tal pretensi\u00f3n inicial.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\">Ciertamente, en los casos de georreferenciaci\u00f3n y deslinde s\u00f3lo parcial, sin que se georreferencie y cierre la totalidad del per\u00edmetro, nos encontrar\u00edamos con una l\u00ednea poligonal no cerrada, sino abierta, por lo que no ser\u00eda posible deducir geom\u00e9tricamente cu\u00e1l es la superficie interior dentro de un per\u00edmetro que no est\u00e1 cerrado. Esta constataci\u00f3n conceptual, o la de que la aplicaci\u00f3n gr\u00e1fica registral homologada pudiera tener dificultades o impedimentos para gestionar geometr\u00edas correspondientes a l\u00edneas poligonales no cerradas, no puede ser motivo para rechazar registralmente la inscripci\u00f3n de la georreferenciaci\u00f3n o deslinde parcial mediante l\u00edneas continuas, pero no cerradas, o incluso discontinuas, opciones ambas que no s\u00f3lo son posibles en cualquier\u00a0finca, sino habituales e incluso obligadas en el deslinde, por ejemplo, del dominio p\u00fablico mar\u00edtimo-terrestre.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\">Por tanto, por imperativo legal, tanto la aplicaci\u00f3n gr\u00e1fica registral homologada como el geoportal registral, y en su caso, tambi\u00e9n programa de gesti\u00f3n registral informatizada que interopera con aqu\u00e9llos, habr\u00edan de adaptarse en lo pertinente para no impedir, sino admitir y gestionar adecuadamente, lo que la ley expresamente permite, esto es, inscribir el deslinde o georreferenciaci\u00f3n parcial de cualquier finca.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\">La oposici\u00f3n del colindante a una representaci\u00f3n gr\u00e1fica catastral ya inscrita,\u00a0\u00fanicamente podr\u00e1 resolverse bien por nuevo acuerdo con el titular registral de la finca cuya representaci\u00f3n gr\u00e1fica conste inscrita, bien iniciado el\u00a0correspondiente procedimiento judicial en que se demande la declaraci\u00f3n de nulidad del correspondiente asiento.\u00a0(VEJ)<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Comentario.<\/strong>&#8211; Resoluci\u00f3n muy interesante no solo por declarar la innecesariedad de acudir al procedimiento del art. 199 en el presente supuesto, sino por recordar la posibilidad del deslinde parcial y, especialmente, pues no resulta expresamente de la ley, la georreferenciaci\u00f3n parcial, que es de gran utilidad pr\u00e1ctica cuando no se desea inscribir georreferenciar todo el pol\u00edgono de la finca, en los casos en que ello es posible (p.e., con ocasi\u00f3n de una declaraci\u00f3n de obra nueva, respecto del lindero sobre el que recae la superficie de la finca afectada por la edificaci\u00f3n). Tambi\u00e9n es de destacar, por innovadora, las referencias a la posibilidad de inscribir las coordenadas de l\u00edneas discontinuas y a que las dificultades o impedimentos que el geoportal y la aplicaci\u00f3n registral homologada puedan ofrecer en tales casos, no deben impedir la inscripci\u00f3n.<\/p>\n<ul style=\"text-align: justify;\">\n<li class=\"puntoPDF\" style=\"text-align: justify;\"><a title=\"PDF firmado BOE-A-2025-2399\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2025\/02\/08\/pdfs\/BOE-A-2025-2399.pdf\">PDF (BOE-A-2025-2399 &#8211; 15\u00a0<abbr title=\"p\u00e1ginas\">p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0&#8211; 274\u00a0<abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a> <a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2025-2399\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2025-2399\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"32-denegacion-de-asiento-de-presentacion-documento-privado-de-compraventa-con-firma-legitimada-notarialmente\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r32\"><\/a>32.* DENEGACI\u00d3N DE ASIENTO DE PRESENTACI\u00d3N. DOCUMENTO PRIVADO DE COMPRAVENTA CON FIRMA LEGITIMADA NOTARIALMENTE.<\/span><\/strong><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 12 de diciembre de 2024, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n del registrador de la propiedad de Oca\u00f1a a presentar un documento privado de compraventa con firma legitimada notarialmente<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Resumen<\/strong>: El art\u00edculo 246.3 LH permite denegar la pr\u00e1ctica del asiento de presentaci\u00f3n cuando el documento no sea t\u00edtulo inscribible. Y el art\u00edculo 420 RH a\u00f1ade que los Registradores no extender\u00e1n asiento de presentaci\u00f3n de \u00ablos documentos privados, salvo en los supuestos en que las disposiciones legales les atribuyan eficacia registral\u00bb. Esta negativa es una nota de calificaci\u00f3n, que debe estar suficientemente motivada y es susceptible del recurso especial regulado en el nuevo art\u00edculo 246 LH.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Hechos:<\/strong> Se presenta una instancia en la que solicita la inscripci\u00f3n de un documento privado de compraventa con firma legitimada notarialmente.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Calificaci\u00f3n: <\/strong>El registrador deniega la pr\u00e1ctica del asiento de presentaci\u00f3n, con base en el art\u00edculo 246.3 de la Ley Hipotecaria.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Recurso: <\/strong>Los donatarios y solicitantes de la inmatriculaci\u00f3n a su favor recurren contra la primera calificaci\u00f3n alegando su desconocimiento del documento presentado con posterioridad, y el principio prius tempore potior iure, establecido en el art\u00edculo 17 de la Ley Hipotecaria<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Resoluci\u00f3n:<\/strong>\u00a0La DGSJFP desestima el recurso y confirma la calificaci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Doctrina: <\/strong>La Direcci\u00f3n General aprovecha esta resoluci\u00f3n para explicar el recurso establecido en el art\u00edculo 246.3 LH, modificado por la Ley 11\/2023, de 8 de mayo. Se\u00f1ala el Centro Directivo que este recoge un \u00ab<strong>recurso especial,<\/strong> expr\u00e9s contra la denegaci\u00f3n de la pr\u00e1ctica del asiento de presentaci\u00f3n, habida cuenta de la importancia de \u00e9ste, con unos plazos reducidos para su interposici\u00f3n y resoluci\u00f3n, corriendo esta \u00faltima a cargo exclusivamente de la Direcci\u00f3n General, sin que haya posibilidad de calificaci\u00f3n sustitutoria ni recurso judicial directo\u00bb. Ante el silencio del art\u00edculo 246, se deduce que la aplicaci\u00f3n de los <strong>art\u00edculo\u00a0325 y siguientes de la Ley Hipotecaria, relativos al recurso ordinario, solo ser\u00e1n de aplicaci\u00f3n en cuanto no impidan la tramitaci\u00f3n de este nuevo recurso en los plazos fijados<\/strong>, pues de otro modo quedar\u00eda est\u00e9ril la finalidad perseguida con la introducci\u00f3n de este nuevo recurso que no es otra que procurar que la prioridad registral, que se sustenta en el asiento de presentaci\u00f3n, <strong>quede claramente determinada en el menor tiempo posible mediante la resoluci\u00f3n del recurso y evitar una interrupci\u00f3n temporal excesiva del procedimiento registral<\/strong>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En el supuesto del presente expediente<strong>, el documento que ha entrado en el Registro es un documento privado de compraventa, por lo que la denegaci\u00f3n est\u00e1 claramente fundada en el apartado\u00a01 del art\u00edculo\u00a0420 del Reglamento Hipotecario<\/strong>. El hecho de que las firmas se encuentren legitimadas notarialmente, lo cual no implica que el documento se haya elevado a escritura p\u00fablica. A pesar de la intervenci\u00f3n notarial, <strong>no puede aplicarse al documento privado con firma legitimada el art\u00edculo\u00a01218 del C\u00f3digo Civil, no alter\u00e1ndose la naturaleza privada del documento.<\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Por \u00faltimo, recuerda la Direcci\u00f3n General que la negativa a la presentaci\u00f3n de un documento es una nota de calificaci\u00f3n y como tal debe estar redactada con la claridad y motivaci\u00f3n suficiente y especificar los recursos que caben contra la misma. (BZR).<\/p>\n<ul>\n<li class=\"puntoPDF\" style=\"text-align: justify;\"><a title=\"PDF firmado BOE-A-2025-2401\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2025\/02\/08\/pdfs\/BOE-A-2025-2401.pdf\">PDF (BOE-A-2025-2401 &#8211; 4\u00a0<abbr title=\"p\u00e1ginas\">p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0&#8211; 205\u00a0<abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a> <a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2025-2401\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2025-2401\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"33-resolucion-de-contrato-de-cesion-onerosa-de-derecho-de-superficie\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r33\"><\/a>33.** RESOLUCI\u00d3N DE CONTRATO DE CESI\u00d3N ONEROSA DE DERECHO DE SUPERFICIE<\/span><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 2 de enero de 2025, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n del registrador de la propiedad de Aguilar de la Frontera, por la que se deniega la inscripci\u00f3n a favor de Ayuntamiento del derecho de propiedad y dominio \u00fatil de determinadas fincas como consecuencia de la resoluci\u00f3n de contrato de cesi\u00f3n onerosa de derecho de superficie.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen:<\/strong> Para llevar a cabo la resoluci\u00f3n del contrato de constituci\u00f3n del derecho de superficie y de cesi\u00f3n onerosa del mismo en su d\u00eda efectuada y la consiguiente cancelaci\u00f3n de dicho derecho de superficie inscrito, ser\u00e1 preciso el consentimiento expreso de los titulares registrales o en su defecto la oportuna resoluci\u00f3n judicial.<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Hechos:<\/strong> se presenta oficio suscrito por el alcalde-presidente solicitando la inscripci\u00f3n a nombre del Ayuntamiento del derecho de propiedad y dominio \u00fatil de determinadas fincas como consecuencia de la resoluci\u00f3n de un contrato de cesi\u00f3n onerosa de derecho de superficie, sin perjuicio de la pervivencia de las cargas y derechos constituidos sobre dichas fincas. Se acompa\u00f1a certificaci\u00f3n expedida por la secretaria de dicho Ayuntamiento, del acuerdo adoptado en sesi\u00f3n ordinaria del Pleno en el que se acord\u00f3 dicha resoluci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El <strong>Registrador califica negativamente<\/strong> apreciando los tres siguientes defectos si bien \u00fanicamente es objeto de recurso el tercero de los defectos apreciados.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">1\u00ba. No consta el haberse notificado el procedimiento a los distintos titulares de dominio y cargas de las fincas objeto del procedimiento.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">2\u00ba. No consta la firmeza en v\u00eda administrativa del acuerdo de resoluci\u00f3n,<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">3\u00ba. No se considera id\u00f3neo el procedimiento administrativo seguido para la resoluci\u00f3n del contrato, entendi\u00e9ndose que dicha resoluci\u00f3n s\u00f3lo puede tener lugar a trav\u00e9s del correspondiente procedimiento seguido ante los tribunales de la jurisdicci\u00f3n civil.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La<strong> Direcci\u00f3n confirma la calificaci\u00f3n<\/strong> y comienza analizando la normativa aplicable que es, atendiendo a la fecha de celebraci\u00f3n del contrato, la contenida en el Real Decreto Legislativo\u00a02\/2000, de\u00a016 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Contratos de las Administraciones P\u00fablicas (D.T. 1\u00aa Ley\u00a09\/2017, de\u00a08 de noviembre, de Contratos del Sector P\u00fablico).<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Entiende el Centro Directivo que en el caso de este expediente, <strong>para llevar a cabo la resoluci\u00f3n del contrato de constituci\u00f3n del derecho de superficie y de cesi\u00f3n onerosa del mismo en su d\u00eda efectuada y la consiguiente cancelaci\u00f3n de dicho derecho de superficie inscrito, ser\u00e1 preciso el consentimiento expreso de los titulares registrales o en su defecto la oportuna resoluci\u00f3n judicial<\/strong> y ello en base a los siguientes argumentos:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">1\u00ba. <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/RESOLUCIONES\/2014-JULIO.htm\">RDGRN de 11 de julio de 2014<\/a> analiza la naturaleza de los contratos sobre bienes patrimoniales celebrados por Administraciones P\u00fablicas se\u00f1alando que en los contratos privados de los entes p\u00fablicos se han de distinguir dos aspectos:<\/p>\n<ul>\n<li style=\"text-align: justify;\">El relativo a los efectos y extinci\u00f3n del contrato, que quedan sujetos a las normas de Derecho privado y cuyo conocimiento es competencia de la jurisdicci\u00f3n ordinaria; y por otro,<\/li>\n<li style=\"text-align: justify;\">La fase de preparaci\u00f3n y adjudicaci\u00f3n del contrato, la que hace referencia a la formaci\u00f3n de la voluntad contractual del ente p\u00fablico y la atribuci\u00f3n de su representaci\u00f3n, que se rige por la normativa especial y cuya infracci\u00f3n corresponde revisar la jurisdicci\u00f3n contencioso-administrativa.<\/li>\n<\/ul>\n<p style=\"text-align: justify;\">Esta doctrina est\u00e1 consagrada normativamente en la actualidad en el <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-2017-12902&amp;p=20180704&amp;tn=1#a2-8\">art\u00edculo 26.2 de la Ley 9\/2017, de\u00a08 de noviembre, de Contratos del Sector P\u00fablico<\/a>, que si bien somete los efectos y extinci\u00f3n de los contratos privados al r\u00e9gimen propio del Derecho privado, aclara que en cuanto a su preparaci\u00f3n y adjudicaci\u00f3n los mismos se regir\u00e1n por la citada Ley.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">2\u00ba. Los contratos que tengan por objeto bienes patrimoniales de car\u00e1cter inmobiliario, ya el art\u00edculo\u00a05 del Real Decreto Legislativo\u00a02\/2000, de\u00a016 de junio y en la actualidad el <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-2017-12902&amp;p=20180704&amp;tn=1#a2-8\">art\u00edculo\u00a09.2 de la Ley\u00a09\/2017, de\u00a08 de noviembre, de Contratos del Sector P\u00fablico<\/a>, establecen que \u00ablos contratos de compraventa, donaci\u00f3n, permuta, arrendamiento y dem\u00e1s negocios jur\u00eddicos an\u00e1logos sobre bienes inmuebles\u00bb, as\u00ed como la misma calificaci\u00f3n jur\u00eddica al establecer nuevamente que tales contratos \u00abtendr\u00e1n siempre el car\u00e1cter de contratos privados y se regir\u00e1n por la legislaci\u00f3n patrimonial\u00bb, calificaci\u00f3n que ha de entenderse sin perjuicio de lo antes se\u00f1alado sobre la doctrina de los \u00abactos separables\u00bb.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">3\u00ba. Frente al argumento del Ayuntamiento recurrente, que considera que el contrato celebrado de constituci\u00f3n de un derecho de superficie y cesi\u00f3n onerosa del mismo ha de ser calificado como un contrato administrativo especial, el Centro Directivo da una respuesta negativa con a la doctrina del Alto Tribunal y <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/RESOLUCIONES\/2014-JULIO.htm\">Resoluciones de 11 de julio de 2014<\/a> y de <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-direccion-general-de-los-registros-y-el-notariado-noviembre-2018\/#455-reversion-al-cedente-de-finca-de-entidad-cesionaria-concursada\">8 de noviembre de\u00a02018<\/a>. (ER)<\/p>\n<ul>\n<li><a href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2025\/02\/12\/pdfs\/BOE-A-2025-2638.pdf\">PDF (BOE-A-2025-2638 &#8211; 27\u00a0p\u00e1gs.\u00a0&#8211; 338\u00a0KB)<\/a> <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2025-2638\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"34-inscripcion-de-representacion-grafica-catastral-alegaciones-de-colindante-y-ayuntamiento\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r34\"><\/a>34.* INSCRIPCI\u00d3N DE REPRESENTACI\u00d3N GR\u00c1FICA CATASTRAL. ALEGACIONES DE COLINDANTE Y AYUNTAMIENTO<\/span><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 8 de enero de 2025, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Altea, a inscribir la representaci\u00f3n gr\u00e1fica georreferenciada alternativa de una finca y consiguiente rectificaci\u00f3n de su descripci\u00f3n, por haberse recibido alegaciones de Administraci\u00f3n P\u00fablica y de un titular colindantes en el seno del procedimiento regulado en el art\u00edculo 199.2 de la Ley Hipotecaria.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen.-<\/strong> Estando fundada documentalmente la oposici\u00f3n y puesto de manifiesto un conflicto sobre la delimitaci\u00f3n de las fincas, tendr\u00e1 \u00e9ste que resolverse por acuerdo entre las partes o en los tribunales de Justicia, sin que quepa plantear el recurso como una suerte de contestaci\u00f3n o tr\u00e1mite para rebatir las alegaciones formuladas.<\/span><\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><strong>Hechos.-<\/strong> Durante la tramitaci\u00f3n del procedimiento del <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a199\">art. 199.2<\/a> para inscribir una representaci\u00f3n gr\u00e1fica alternativa a la catastral con rectificaci\u00f3n de superficie, se formula oposici\u00f3n por parte del Ayuntamiento, quien alega invasi\u00f3n de un camino p\u00fablico, y de un colindante que aporta un informe t\u00e9cnico y un informe de validaci\u00f3n gr\u00e1fica.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><strong>Calificaci\u00f3n.-<\/strong> El registrador de la propiedad deniega la inscripci\u00f3n de la representaci\u00f3n gr\u00e1fica por considerar debidamente motivadas las alegaciones efectuadas por los colindantes afectados.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><strong>Recurso.-<\/strong> La recurrente alega que la finca de la que es titular la persona que ha presentado su oposici\u00f3n no es colindante con la suya, por existir entre ambas el camino p\u00fablico respecto del que la Administraci\u00f3n municipal alega su invasi\u00f3n; que y que la representaci\u00f3n gr\u00e1fica contenida en el informe de validaci\u00f3n aportado por el colindante conlleva un exceso de cabida que en una parte invade dicho camino y en otra una porci\u00f3n de su finca.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><strong>Resoluci\u00f3n.-<\/strong> La DGSJFP desestima el recurso y confirma la nota de calificaci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><strong>Doctrina.<\/strong>&#8211; Es doctrina reiterada de la DG que la protecci\u00f3n registral del dominio p\u00fablico, incluso el del no inmatriculado, es uno de los principios generales inspirador de la reforma de la Ley Hipotecaria, operada por la Ley 13\/2015, de 24 de junio. As\u00ed, los registradores est\u00e1n obligados legalmente a tratar de impedir la pr\u00e1ctica de inscripciones que puedan invadir el dominio p\u00fablico, lo que tiene su origen y fundamento, con car\u00e1cter general, en la legislaci\u00f3n protectora del dominio p\u00fablico, pues, como se\u00f1ala la Ley 33\/2003, de 3 de noviembre, del Patrimonio de las Administraciones P\u00fablicas.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\">Y por lo que se refiere a las alegaciones formuladas por el colindante, la DG confirma la legitimaci\u00f3n del cotitular colindante para formular la oportuna oposici\u00f3n, al resultar acreditada su colindancia en el presente expediente, pues aunque este extremo se cuestiona en el mismo escrito de recurso, tal falta de colindancia la fundamenta el promotor exclusivamente en la cartograf\u00eda catastral; sin embargo, de la representaci\u00f3n gr\u00e1fica georreferenciada aportada por el colindante y de las alegaciones de la recurrente s\u00ed resulta la colindancia.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\">Estando fundada documentalmente la oposici\u00f3n y puesto de manifiesto un conflicto sobre la delimitaci\u00f3n de las fincas, pues promotor y alegante declaran que respectivamente han invadido una porci\u00f3n similar en su superficie de sus fincas, tendr\u00e1 \u00e9ste que resolverse por acuerdo entre las partes o en los tribunales de Justicia, sin que quepa plantear el recurso como una suerte de contestaci\u00f3n o tr\u00e1mite para rebatir las alegaciones formuladas.\u00a0(VEJ)<\/p>\n<ul>\n<li><a href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2025\/02\/12\/pdfs\/BOE-A-2025-2639.pdf\">PDF (BOE-A-2025-2639 &#8211; 10\u00a0p\u00e1gs.\u00a0&#8211; 247\u00a0KB)<\/a> <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2025-2639\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"35-herencia-invasion-parcial-del-dominio-publico-maritimo-terrestre\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r35\"><\/a>35.** HERENCIA. INVASI\u00d3N PARCIAL DEL DOMINIO P\u00daBLICO MAR\u00cdTIMO TERRESTRE<\/span><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 8 de enero de 2025, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n de la registradora de la propiedad de Vigo n.\u00ba 3, por la que se califica negativamente una escritura de herencia, por intersectar parcialmente la finca con dominio p\u00fablico mar\u00edtimo-terrestre.\u00a0<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen:<\/strong> con la nueva regulaci\u00f3n se pretende que el registrador pueda comprobar directamente, a la vista de las representaciones gr\u00e1ficas, la situaci\u00f3n de las fincas en relaci\u00f3n con el dominio p\u00fablico y las servidumbres legales. S\u00f3lo en el caso en que de tal comprobaci\u00f3n resulte invasi\u00f3n o intersecci\u00f3n, proceder\u00eda la solicitud por el registrador de un pronunciamiento al respecto al Servicio Perif\u00e9rico de Costas.<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Hechos<\/strong>: se presenta escritura de partici\u00f3n de herencia en la que se incluye una determinada finca registral.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Debido a la situaci\u00f3n de la finca registral, se extendi\u00f3 la anotaci\u00f3n preventiva regulada en el <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-2014-10345&amp;p=20170112&amp;tn=1#a36\">art\u00edculo\u00a036<\/a> del Real Decreto\u00a0876\/2014, de\u00a010 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento General de Costas, solicitando al Servicio Perif\u00e9rico de Costas la certificaci\u00f3n a la que el mismo se refiere. Tuvo entrada en el Registro de la Propiedad la certificaci\u00f3n mencionada de la que resultaba que la finca invad\u00eda el dominio p\u00fablico mar\u00edtimo-terrestre, estando fuera de la servidumbre de tr\u00e1nsito y afectada parcialmente por la servidumbre de protecci\u00f3n de costas de\u00a020 metros, as\u00ed como que las edificaciones existentes en la referida finca estaban afectadas por la servidumbre de protecci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La Registradora califica con fundamento en el art\u00edculo\u00a036 del Reglamento General de Costas, por invadir la finca objeto de la petici\u00f3n de inscripci\u00f3n el dominio p\u00fablico mar\u00edtimo terrestre, el cual es un bien demanial y por lo tanto inalienable, seg\u00fan as\u00ed resulta de la certificaci\u00f3n expedida por el Servicio Provincial de Costas a la que se refieren los hechos, no ha sido posible acceder a la petici\u00f3n de inscripci\u00f3n.<\/p>\n<p>La Direcci\u00f3n confirma la calificaci\u00f3n.<\/p>\n<p>I. EVOLUCI\u00d3N DE LA DOCTRINA.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">&#8211; En toda transmisi\u00f3n de inmuebles lindantes con el dominio p\u00fablico es necesario que quede acreditada la no invasi\u00f3n del dominio p\u00fablico mar\u00edtimo-terrestre (art\u00edculo\u00a035, en relaci\u00f3n con los art\u00edculos\u00a031 y\u00a033 del Reglamento de Costas de 1989, hoy derogado). Ver <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-direccion-general-de-los-registros-y-el-notariado-julio-2017\/#303-compra-de-finca-que-invade-el-dominio-publico-maritimo-terrestre\">Resoluciones de\u00a018 de abril y\u00a027 de junio de\u00a02017<\/a>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">&#8211; La R. de 16 de julio de\u00a01998 (y tras ella, la <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/RESOLUCIONES\/2000-febrero.htm#r17\">R. de 14 de enero de 2000<\/a>) entendi\u00f3 que la citada norma reglamentaria quebraba el principio de jerarqu\u00eda normativa y que el legislador no hab\u00eda puesto trabas a la inscripci\u00f3n de ulteriores transmisiones de las fincas ya inmatriculadas, cuya titularidad pudiera verse afectada por el deslinde del dominio p\u00fablico, sino que a los propios fines que persigue se consideraba conveniente que esas inscripciones se produzcan, facilitando con ello que se pueda seguir el expediente de deslinde con quienes como titulares registrales est\u00e1n amparados por la presunci\u00f3n legal de ser los titulares reales, y cuya presunci\u00f3n podr\u00e1 quedar desvirtuada por el deslinde aprobado y firme.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">&#8211; Sin embargo, tal doctrina result\u00f3 contradicha en cuanto a tal presupuesto por la Sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo Contencioso-administrativo, de\u00a016 de octubre de\u00a01996, que estableci\u00f3 la imposibilidad de practicar la inmatriculaci\u00f3n de las fincas que colinden con el dominio p\u00fablico mar\u00edtimo-terrestre si no se acompa\u00f1a al t\u00edtulo la certificaci\u00f3n de la Administraci\u00f3n del Estado que acredite que no se invade el dominio p\u00fablico.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">&#8211; A la vista de la citada doctrina legal, la DGRN cambi\u00f3 de criterio y consider\u00f3 plenamente aplicable el art\u00edculo\u00a035 del Reglamento de la Ley de Costas, que extiende a las segundas y ulteriores trasmisiones las mismas exigencias de acreditaci\u00f3n de la no invasi\u00f3n de zona de dominio p\u00fablico mar\u00edtimo-terrestre, que las previstas para las inmatriculaciones (ver <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/RESOLUCIONES\/2008-NOVIEMBRE.htm#r163\">R. de 6 de octubre de 2008<\/a>)<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">II. NORMATIVA VIGENTE.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En la actualidad es aplicable el <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-2014-10345&amp;p=20170112&amp;tn=1#a36\">art\u00edculo\u00a036<\/a> del Real Decreto\u00a0876\/2014, de\u00a010 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento General de Costas.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El Centro Directivo (por todas. <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-direccion-general-de-los-registros-y-el-notariado-julio-2018\/#261-segunda-transmision-de-finca-que-puede-invadir-el-dominio-publico-maritimo-acumulacion-de-expedientes\">R. de 19 de junio de 2018<\/a>) ha entendido que con la nueva regulaci\u00f3n se pretende que el registrador pueda comprobar directamente, a la vista de las representaciones gr\u00e1ficas, la situaci\u00f3n de las fincas en relaci\u00f3n con el dominio p\u00fablico y las servidumbres legales. S\u00f3lo en el caso en que de tal comprobaci\u00f3n resulte invasi\u00f3n o intersecci\u00f3n, proceder\u00eda la solicitud por el registrador de un pronunciamiento al respecto al Servicio Perif\u00e9rico de Costas. (ER)<\/p>\n<ul>\n<li><a href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2025\/02\/12\/pdfs\/BOE-A-2025-2640.pdf\">PDF (BOE-A-2025-2640 &#8211; 16\u00a0p\u00e1gs.\u00a0&#8211; 271\u00a0KB)<\/a> <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2025-2640\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"36-inmatriculacion-pruebas-y-tramites-admisibles-y-requeridos-en-procedimiento-del-art-199-lh\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r36\"><\/a>36.*** INMATRICULACI\u00d3N. PRUEBAS Y TR\u00c1MITES ADMISIBLES Y REQUERIDOS EN PROCEDIMIENTO DEL ART. 199 LH<\/span><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 8 de enero de 2025, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n del registrador de la propiedad de Tacoronte, por la que se suspende la inmatriculaci\u00f3n de una finca por indicios fundados de coincidir con otras ya inmatriculadas<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen.-<\/strong> Para que el registrador acepte como fundada la oposici\u00f3n de un titular registral de una finca cuya georreferenciaci\u00f3n no conste inscrita, es obligado que le conste claramente de las bases gr\u00e1ficas registrales o que inste a aqu\u00e9l a que aporte la georreferenciaci\u00f3n que alegue corresponder a su propia finca.<\/span><\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><strong>Hechos.-<\/strong> En la tramitaci\u00f3n del procedimiento del art. 199 LH para inmatricular una finca conforme al art. 205, se presenta oposici\u00f3n por un colindante catastral, que alega invasi\u00f3n de su propiedad.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><strong>Calificaci\u00f3n.<\/strong>&#8211; El registrador de la propiedad suspende la inscripci\u00f3n por considerar, en base a las pruebas y diligencias practicadas en el procedimiento, una vez realizadas las investigaciones pertinentes en el archivo del Registro, incluido el examen de la representaci\u00f3n gr\u00e1fica presentada, y recabados los datos pertinentes del Catastro Inmobiliario, que existen indicios de que la finca cuya inmatriculaci\u00f3n se pretende coincide con varias fincas ya inscritas.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><strong>Recurso.<\/strong>&#8211; La recurrente alega que la oposici\u00f3n del colindante se produjo fuera del plazo legalmente establecido, no debiendo ser admitida a tr\u00e1mite a ning\u00fan efecto; que se le ha generado una evidente situaci\u00f3n de indefensi\u00f3n porque el registrador no ofrece una explicaci\u00f3n razonada y justificada del motivo por el que rechaza la solicitud, m\u00e1s all\u00e1 de decir que se aprecia una posible coincidencia entre la finca cuya inmatriculaci\u00f3n se pretende y otras fincas; y porque no se le ha dado traslado de los escritos de alegaciones presentados.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><strong>Resoluci\u00f3n.- <\/strong>La DGSJFP estima parcialmente el recurso, ordena la retroacci\u00f3n de las actuaciones y ordena al registrador a que inste al colindante opositor a que aporte la georreferenciaci\u00f3n que alegue corresponder a su propia finca.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><strong>Doctrina:<\/strong><\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\">&#8211; Sobre la <strong>extemporaneidad de la oposici\u00f3n<\/strong> del colindante.- Siendo el objetivo del expediente del art. 199 LH evitar la invasi\u00f3n de fincas inmatriculadas o del dominio p\u00fablico, el registrador, aun siendo extempor\u00e1neas, ha de analizar las alegaciones presentadas por quien se opone, por si pudieran ser fundamentales para fundar su decisi\u00f3n. Si se tiene en cuenta la subsanabilidad de los defectos de tramitaci\u00f3n, las alegaciones podr\u00e1n ser valoradas mientras no se haya dictado resoluci\u00f3n definitiva.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\">&#8211; Sobre la <strong>falta de traslado<\/strong> a la recurrente del contenido de las alegaciones.- El <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a199\">art. 199 LH<\/a> no contiene ninguna previsi\u00f3n o regla general sobre la necesidad de dar traslado de las mismas al promotor del expediente. Ahora bien, en base al <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/reglamento-hipotecario-titulos-vi-vii-viii-ix-y-x\/#art342\">art. 342 RH<\/a>, el registrador puede expedir, a petici\u00f3n de los interesados, certificaciones de los documentos que conserven en su archivo, lo que incluye los incorporados a la tramitaci\u00f3n del expediente previsto en el art. 199 LH. Esta posibilidad debe entenderse limitada a efectos informativos, sin que en ning\u00fan caso pueda traducirse en nuevos tr\u00e1mites no contemplados en el procedimiento que pudieran suponer sucesivas intervenciones de los interesados, lo que har\u00eda derivar el mismo en una suerte de procedimiento contencioso que desvirtuar\u00eda su naturaleza. Por ello, una vez finalizado el procedimiento, cabe pedir certificaci\u00f3n de las alegaciones, con respeto a la legislaci\u00f3n de protecci\u00f3n de datos de car\u00e1cter personal, a efectos de luego recurrir ante la DG, instar deslinde notarial o ir a juicio declarativo.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\">&#8211; Sobre la <strong>falta de motivaci\u00f3n<\/strong> de la nota de calificaci\u00f3n.- Para que el registrador acepte como fundada la oposici\u00f3n de un titular registral de una finca cuya georreferenciaci\u00f3n no conste inscrita, es obligado que le conste claramente de las bases gr\u00e1ficas registrales o que inste a aqu\u00e9l a que aporte la georreferenciaci\u00f3n que alegue corresponder a su propia finca, pues en caso contrario su oposici\u00f3n no se podr\u00e1 considerar suficientemente precisa ni fundamentada, y si fuera estimada por el registrador, podr\u00eda causar indefensi\u00f3n al promotor de la inscripci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\">Esta justificaci\u00f3n gr\u00e1fica aportada s\u00ed deber\u00e1 ser objeto de traslado al promotor de la inmatriculaci\u00f3n o de la georreferenciaci\u00f3n de finca inmatriculada, para evitar la situaci\u00f3n de indefensi\u00f3n, al impedirle contraargumentar con detalle gr\u00e1fico o solicitar la inscripci\u00f3n parcial \u00abrecortada\u00bb en la medida necesaria para no invadir la georreferenciaci\u00f3n que, aun no constando inscrita, se invoque para la finca ya inmatriculada. Recuerda la DG la posibilidad de solicitar la inscripci\u00f3n parcial de la georreferenciaci\u00f3n pretendida en la medida necesaria para no invadir otras georreferenciaciones inscritas o alegadas por opositores. Incluso considera que no es necesaria dicha solicitud expresa cuando el defecto afecte s\u00f3lo a alguna de las fincas (o a parte de la finca, o de su descripci\u00f3n) o derechos independientes objeto del negocio jur\u00eddico y no exista perjuicio para nadie, de modo que en tal caso podr\u00e1 practicarse la inscripci\u00f3n parcial de oficio por parte del registrador respecto de esa finca \u2013o parte de la misma o de su descripci\u00f3n\u2013 o derecho no afectada por el defecto.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\">La georreferenciaci\u00f3n alegada por quien formule oposici\u00f3n, una vez digitalizada y dotada de su propio c\u00f3digo seguro de verificaci\u00f3n si se hubiera presentado en soporte papel, debe tambi\u00e9n hacerse constar, como mero dato alegado, pero no inscrito, por nota al margen de su propia finca.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><strong>Comentario.-<\/strong> La novedad de la presente resoluci\u00f3n reside en que si el registrador decide denegar la inscripci\u00f3n de la georreferenciaci\u00f3n por invasi\u00f3n de finca colindante y dicha invasi\u00f3n no resulta claramente de las bases gr\u00e1ficas registrales, debe requerir al opositor que justifique sus alegaciones aportando la representaci\u00f3n gr\u00e1fica georreferenciada que alegue corresponder a su propia finca. Resulta curioso, sin embargo, que ordene trasladar esta georreferenciaci\u00f3n al promotor del expediente para no causarle indefensi\u00f3n, cuando unas cuantas l\u00edneas m\u00e1s arriba considera que el registrador no debe trasladarle las alegaciones formuladas por el colindante para no convertir en contencioso el expediente. En mi opini\u00f3n, es contradictorio y considero que la DG deber\u00eda reconsiderar la doctrina de que el hecho de dar al promotor la posibilidad de conocer y contestar las alegaciones del opositor convierta el expediente en contencioso; las alegaciones del promotor simplemente podr\u00edan ser consideradas como un prueba m\u00e1s para que el registrador pueda decidir sobre las cuestiones f\u00e1cticas planteadas, sin abocarle a la v\u00eda del recurso.\u00a0(VEJ)<\/p>\n<ul>\n<li><a href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2025\/02\/12\/pdfs\/BOE-A-2025-2641.pdf\">PDF (BOE-A-2025-2641 &#8211; 8\u00a0p\u00e1gs.\u00a0&#8211; 226\u00a0KB)<\/a> <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2025-2641\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"37-inscripcion-de-representacion-grafica-oposicion-de-colindante-que-no-aporta-informe-tecnico-\"><\/a><h6><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r37\"><\/a>37.** <\/span><span style=\"font-size: 12pt;\">INSCRIPCI\u00d3N DE REPRESENTACI\u00d3N GR\u00c1FICA. OPOSICI\u00d3N DE COLINDANTE QUE NO APORTA INFORME T\u00c9CNICO\u00a0<\/span><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 9 de enero de 2025, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad accidental de Molina de Segura n.\u00ba 2 a practicar la inscripci\u00f3n de la representaci\u00f3n gr\u00e1fica catastral de una finca, una vez tramitado el procedimiento previsto en el art\u00edculo 199 de la Ley Hipotecaria.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Doctrina.<\/strong>&#8211; Cuando el colindante que alega invasi\u00f3n de su finca no justifica tal hecho mediante un informe t\u00e9cnico, el registrador debe requerirle para que aporte justificaci\u00f3n gr\u00e1fica que concrete cu\u00e1l es la georreferenciaci\u00f3n que invoca para su finca.<\/span><\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><strong>Hechos.-<\/strong> Durante la tramitaci\u00f3n del procedimiento del <a href=\"Doctrina.-%20Cuando el colindante que alega invasi\u00f3n de su finca no justifica tal hecho mediante un informe t\u00e9cnico, el registrador debe requerirle para que aporte justificaci\u00f3n gr\u00e1fica que concrete cu\u00e1l es la georreferenciaci\u00f3n que invoca para su finca.   Hechos.- Durante la tramitaci\u00f3n del procedimiento del art. 199 LH para inscribir una representaci\u00f3n gr\u00e1fica catastral y simult\u00e1nea rectificaci\u00f3n de cabida, se opone un colindante que alega que la representaci\u00f3n gr\u00e1fica propuesta invade su finca y que presenta una imagen de la de la parcela catastral sobre la que traza el, a su juicio, lindero com\u00fan de ambas fincas.  Calificaci\u00f3n.-La registradora de la propiedad deniega la inscripci\u00f3n solicitada se\u00f1alando en su nota de calificaci\u00f3n que la mera oposici\u00f3n de quien ha acreditado ser titular registral de cualquiera de las fincas colindantes determina, necesariamente, la denegaci\u00f3n de la inscripci\u00f3n; que el objeto de la intervenci\u00f3n de los titulares colindantes es evitar que puedan lesionarse sus derechos y evitar, adem\u00e1s, que puedan tener lugar supuestos de doble inmatriculaci\u00f3n; y que, a la vista del escrito de oposici\u00f3n y, en particular, de la superposici\u00f3n de la cartograf\u00eda oficial sobre la ortofotograf\u00eda oficial disponible se observa que la disposici\u00f3n de las fincas no se ajusta a la realidad f\u00edsica de las mismas.  Recurso.- Se basa en que la registradora no motiva adecuadamente la nota de calificaci\u00f3n.  Resoluci\u00f3n.- La DGSJFP estima el recurso y revoca la nota de calificaci\u00f3n.  Doctrina.- A juicio de la DG el colindante no justifica adecuadamente su oposici\u00f3n, pues no est\u00e1 sustentada en informe t\u00e9cnico alguno, por lo que la registradora deb\u00eda haberle requerido que aportara justificaci\u00f3n gr\u00e1fica que concrete cu\u00e1l es la georreferenciaci\u00f3n (incluso no inscrita) que invoca para su finca a fin de que se pueda conocer cu\u00e1l es el \u00e1rea geogr\u00e1fica concreta afectada por el supuesto solape o invasi\u00f3n. M\u00e1xime cuando el promotor del expediente est\u00e1 aportando certificaci\u00f3n catastral coincidente con la descripci\u00f3n de la finca que se est\u00e1 pretendiendo inmatricular.  Esta justificaci\u00f3n gr\u00e1fica aportada s\u00ed deber\u00e1 ser objeto de traslado al promotor de la inmatriculaci\u00f3n o de la georreferenciaci\u00f3n de finca inmatriculada, pues de lo contrario le dejar\u00eda en indefensi\u00f3n, al impedirle contraargumentar con detalle gr\u00e1fico o solicitar la inscripci\u00f3n parcial \u201crecortada\u201d en la medida necesaria para no invadir la georreferenciaci\u00f3n que, aun no constando inscrita, se invoque para la finca ya inmatriculada. \">art. 199 LH<\/a> para inscribir una representaci\u00f3n gr\u00e1fica catastral y simult\u00e1nea rectificaci\u00f3n de cabida, se opone un colindante que alega que la representaci\u00f3n gr\u00e1fica propuesta invade su finca y que presenta una imagen de la de la parcela catastral sobre la que traza el, a su juicio, lindero com\u00fan de ambas fincas.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><strong>Calificaci\u00f3n.-<\/strong> La registradora de la propiedad deniega la inscripci\u00f3n solicitada se\u00f1alando en su nota de calificaci\u00f3n que la mera oposici\u00f3n de quien ha acreditado ser titular registral de cualquiera de las fincas colindantes determina, necesariamente, la denegaci\u00f3n de la inscripci\u00f3n; que el objeto de la intervenci\u00f3n de los titulares colindantes es evitar que puedan lesionarse sus derechos\u00a0y evitar, adem\u00e1s, que puedan tener lugar supuestos de doble inmatriculaci\u00f3n; y que, a la vista del escrito de oposici\u00f3n y, en particular, de la superposici\u00f3n de la cartograf\u00eda oficial sobre la ortofotograf\u00eda oficial disponible se observa que la disposici\u00f3n de las fincas no se ajusta a la realidad f\u00edsica de las mismas.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><strong>Recurso.-<\/strong> Se basa en que la registradora no motiva adecuadamente la nota de calificaci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><strong>Resoluci\u00f3n.-<\/strong> La DGSJFP estima el recurso y revoca la nota de calificaci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><strong>Doctrina.<\/strong>&#8211; A juicio de la DG el colindante no justifica adecuadamente su oposici\u00f3n, pues no est\u00e1 sustentada en informe t\u00e9cnico alguno, por lo que la registradora deb\u00eda haberle requerido que aportara justificaci\u00f3n gr\u00e1fica que concrete cu\u00e1l es la georreferenciaci\u00f3n (incluso no inscrita) que invoca para su finca a fin de que se pueda conocer cu\u00e1l es el \u00e1rea geogr\u00e1fica concreta afectada por el supuesto solape o invasi\u00f3n. M\u00e1xime cuando el promotor del expediente est\u00e1 aportando certificaci\u00f3n catastral coincidente con la descripci\u00f3n de la finca que se est\u00e1 pretendiendo inmatricular.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\">Esta justificaci\u00f3n gr\u00e1fica aportada s\u00ed deber\u00e1 ser objeto de traslado al promotor de la inmatriculaci\u00f3n o de la georreferenciaci\u00f3n de finca inmatriculada, pues de lo contrario le dejar\u00eda en indefensi\u00f3n, al impedirle contraargumentar con detalle gr\u00e1fico o solicitar la inscripci\u00f3n parcial \u201crecortada\u201d en la medida necesaria para no invadir la georreferenciaci\u00f3n que, aun no constando inscrita, se invoque para la finca ya inmatriculada. (VEJ)<\/p>\n<ul>\n<li><a href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2025\/02\/12\/pdfs\/BOE-A-2025-2642.pdf\">PDF (BOE-A-2025-2642 &#8211; 11\u00a0p\u00e1gs.\u00a0&#8211; 245\u00a0KB)<\/a> <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2025-2642\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"38-inscripcion-de-representacion-grafica-motivacion-del-juicio-registral-de-identidad-negativo\"><\/a><h6><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r38\"><\/a>38.** <\/span><span style=\"font-size: 12pt;\">INSCRIPCI\u00d3N DE REPRESENTACI\u00d3N GR\u00c1FICA. MOTIVACI\u00d3N DEL JUICIO REGISTRAL DE IDENTIDAD NEGATIVO<\/span><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 9 de enero de 2025, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Falset a rectificar la cabida de una finca registral y simult\u00e1nea inscripci\u00f3n de su representaci\u00f3n gr\u00e1fica, una vez tramitado el procedimiento previsto en el art\u00edculo 199 de la Ley Hipotecaria.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen.<\/strong>&#8211; El juicio registral de identidad negativo debe fundamentarse desde el punto de vista material, justificando por qu\u00e9 ha estimado las alegaciones del colindante e indicando en qu\u00e9 medida se produce la invasi\u00f3n de la finca de este.<\/span><\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><strong>Hechos.-<\/strong> En la tramitaci\u00f3n del procedimiento del <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a199\">art. 199 LH<\/a> para inscribir una escritura de agrupaci\u00f3n de fincas y rectificaci\u00f3n de superficie se formula oposici\u00f3n por un colindante catastral, quien se opone a la inscripci\u00f3n de la representaci\u00f3n gr\u00e1fica catastral propuesta por entender que existe una invasi\u00f3n de su propiedad, aportando planimetr\u00eda hist\u00f3rica catastral y fotograf\u00edas que, a su juicio, sustentan su oposici\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><strong>Calificaci\u00f3n.-<\/strong> A la vista de las alegaciones formuladas, el registrador de la propiedad suspende la inscripci\u00f3n solicitada, por la circunstancia de haberse presentado alegaciones por el citado propietario colindante, limit\u00e1ndose a se\u00f1alar que \u00abcomprobada la documentaci\u00f3n gr\u00e1fica aportada junto al escrito de alegaciones, se advierte la posibilidad de que efectivamente se estuviera invadiendo parte de su finca\u00bb.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><strong>Recurso.<\/strong>&#8211; El recurrente alega que con ocasi\u00f3n del otorgamiento de otra escritura de agrupaci\u00f3n de otras fincas se notific\u00f3 la inscripci\u00f3n practicada en\u00a0virtud del referido t\u00edtulo al mismo colindante que formula las alegaciones sin que \u00e9ste hiciera alegaci\u00f3n alguna; que las alegaciones del colindante se\u00a0refieren a una parcela que tiene una referencia catastral diferente; que la posible\u00a0invasi\u00f3n de la finca del alegante corresponde a una finca que no es propiedad del\u00a0recurrente.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><strong>Resoluci\u00f3n.-<\/strong> La DGSJFP estima el recurso y revoca la nota de calificaci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><strong>Doctrina.<\/strong>&#8211; Cuando el registrador basa su calificaci\u00f3n registral negativa en las alegaciones de los colindantes, el juicio registral de identidad efectuado en la nota de calificaci\u00f3n no puede ser arbitrario ni discrecional, sino que ha de estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\">Dicha fundamentaci\u00f3n debe realizarse tanto desde el punto de vista jur\u00eddico, indicando en qu\u00e9 forma se han infringido los preceptos legales, sin bastar una referencia gen\u00e9rica a los preceptos infringidos, como desde el punto de vista material, fundando objetivamente su juicio sobre las dudas en la identidad de la finca, debiendo justificar por qu\u00e9 ha estimado las alegaciones de los colindantes. Y ello debe ser as\u00ed para que el hipot\u00e9tico recurrente pueda conocer la argumentaci\u00f3n registral en toda su extensi\u00f3n y pueda preparar el correspondiente recurso, en su caso.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\">En el presente caso no pueden ser tenidos en consideraci\u00f3n los argumentos que el registrador incluye en su informe (en esencia, rebatir los argumentos del recurrente, poner de manifiesto la oposici\u00f3n formulada y cita de determinadas Resoluciones de este Centro Directivo),, pues el recurrente no ha podido conocer en el momento de interposici\u00f3n del recurso cu\u00e1les son las razones impeditivas de la pr\u00e1ctica del asiento solicitado, conforme a lo expuesto en este fundamento, no habi\u00e9ndose explicitado en la nota de calificaci\u00f3n cu\u00e1les son los motivos que conducen al registrador a aceptar las alegaciones del colindante ni se constata en qu\u00e9 medida se produce la posible invasi\u00f3n de la finca del colindante, por lo que debe concluirse que la nota de calificaci\u00f3n est\u00e1 insuficientemente motivada, procediendo la estimaci\u00f3n del recurso.\u00a0(VEJ)<\/p>\n<ul>\n<li><a href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2025\/02\/12\/pdfs\/BOE-A-2025-2643.pdf\">PDF (BOE-A-2025-2643 &#8211; 8\u00a0p\u00e1gs.\u00a0&#8211; 229\u00a0KB)<\/a> <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2025-2643\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"39-rectificacion-de-asiento-en-cuanto-al-caracter-ganancial-o-privativo-de-una-finca-dudas-sobre-el-momento-del-pago-del-precio-error-del-titulo-y-del-registro\"><\/a><h6><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r39\"><\/a>39.*** RECTIFICACI\u00d3N DE ASIENTO EN CUANTO AL CAR\u00c1CTER GANANCIAL O PRIVATIVO DE UNA FINCA. DUDAS SOBRE EL MOMENTO DEL PAGO DEL PRECIO: \u00bfERROR DEL T\u00cdTULO Y DEL REGISTRO?<\/span><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 9 de enero de 2025, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Madrid n.\u00ba 6 a rectificar determinado asiento registral<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen<\/strong>:<\/span> <span style=\"color: #3366ff;\">Una sentencia dictada en procedimiento para la liquidaci\u00f3n de la sociedad de gananciales, no es t\u00edtulo suficiente para rectificar el registro en el sentido de que una finca inscrita con car\u00e1cter presuntivamente ganancial, pase a ser propiedad privativa de uno de los c\u00f3nyuges, aunque dicha finca se haya <strong>excluido<\/strong> de la liquidaci\u00f3n por estimar el Tribunal que no tiene dicho car\u00e1cter.<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Hechos: <\/strong>Se presenta en el registro el <strong>testimonio de dos sentencias<\/strong>, una del juzgado de 1\u00aa instancia y otra por apelaci\u00f3n de la anterior, <strong>concluyendo<\/strong> ambas sentencias que determinada <strong>finca registral no forma parte de la sociedad de gananciales<\/strong>. Del testimonio resulta la firmeza de \u201c<strong>dicha resoluci\u00f3n<\/strong>\u201d.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Del <strong>texto<\/strong> del <strong>asiento<\/strong> de la <strong>compraventa<\/strong> de la finca resulta que el precio se <strong>confes\u00f3<\/strong> recibido por el vendedor en determinada fecha, y el <strong>comprador<\/strong> <strong>declara<\/strong> que ha contra\u00eddo su matrimonio en gananciales posteriormente a dicha fecha, siendo la fecha de la escritura la misma que la del matrimonio, practic\u00e1ndose la inscripci\u00f3n a su favor, pero \u201cadvirti\u00e9ndose que <strong>no se ha acreditado fehacientemente<\/strong> la fecha del pago del precio\u201d.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El <strong>registrador <\/strong>acuerda <strong>no practicar<\/strong> la inscripci\u00f3n de la documentaci\u00f3n por los siguientes defectos:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">-No <strong>resultar<\/strong> de los documentos rese\u00f1ados, <strong>a favor<\/strong> de quien deber\u00eda de inscribirse la finca<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">-No <strong>quedar claro<\/strong>, de los documentos presentados, a favor de qui\u00e9n se pretende que se inscriba la finca.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El <strong>recurrente<\/strong> alega que, dado que se declara probado por ambas sentencias que el bien inmueble fue comprado por \u00e9l mismo <strong>con anterioridad<\/strong> al matrimonio y que no tiene car\u00e1cter ganancial, resulta claro que debe hacerse constar que la referida vivienda ha sido declarada como \u00abno ganancial\u00bb y <strong>eliminarse<\/strong> el car\u00e1cter presuntivamente ganancial de la misma.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Resoluci\u00f3n:<\/strong> La Direcci\u00f3n General desestima recurso y <strong>confirma<\/strong> la nota de calificaci\u00f3n del registrador.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Doctrina: <\/strong>Comienza haciendo un repaso de la doctrina relativa la <strong>rectificaci\u00f3n<\/strong> del registro partiendo del principio de la salvaguardia judicial de los asientos del Registro (p\u00e1rrafo tercero del art\u00edculo\u00a01 de la LH) es por ello que la rectificaci\u00f3n registral se practica conforme al art\u00edculo\u00a040 de la Ley Hipotecaria, que en el caso presente ser\u00eda por <strong>defecto del t\u00edtulo<\/strong> que ha motivado el asiento: en este \u00faltimo supuesto, la rectificaci\u00f3n precisar\u00e1 del consentimiento del <strong>titular<\/strong> o, en su defecto, <strong>resoluci\u00f3n judicial<\/strong>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Por ello, para que tenga acceso registral cualquier <strong>modificaci\u00f3n<\/strong>, objetiva o subjetiva, de la titularidad de una finca inscrita, es condici\u00f3n necesaria (y no siempre suficiente, si de tal alteraci\u00f3n o rectificaci\u00f3n pudieren resultar afectados terceros) que conste en <strong>instrumento p\u00fablico el consentimiento<\/strong> de los titulares registrales, consentimiento que ha de venir articulado, en su caso, en un t\u00edtulo material id\u00f3neo, salvo que haya reca\u00eddo la correspondiente sentencia judicial -dictada en un proceso del que aqu\u00e9llos <strong>hayan sido parte<\/strong>&#8211; en que as\u00ed se ordene.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Sobre ello declara la DG que \u201cla aptitud del documento judicial presentado para la inscripci\u00f3n\u201d es <strong>calificable<\/strong> por el registrador, puesto que seg\u00fan el art\u00edculo\u00a0100 del Reglamento Hipotecario, la clase de t\u00edtulo inscribible afecta a los obst\u00e1culos derivados de la legislaci\u00f3n registral.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">As\u00ed en el <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a3\">art\u00edculo\u00a03 de la Ley Hipotecaria<\/a> se prev\u00e9n diferentes clases de documentos p\u00fablicos, sin que sean documentos intercambiables, sino que cada uno de ellos est\u00e1 en consonancia con la <strong>naturaleza del acto<\/strong> que se contiene en el correspondiente documento y con la competencia y congruencia seg\u00fan el tipo de transmisi\u00f3n de que se trate.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En el caso que nos ocupa el documento presentado es una <strong>sentencia<\/strong> dictada en <strong>procedimiento de liquidaci\u00f3n de sociedad de gananciales<\/strong> debiendo tenerse en cuenta que la <strong>liquidaci\u00f3n<\/strong> de cualquier r\u00e9gimen econ\u00f3mico matrimonial puede llevarse a cabo, en defecto de acuerdo entre los c\u00f3nyuges, por el procedimiento judicial regulado en el cap\u00edtulo II del t\u00edtulo II del libro IV (\u00abDe los procesos especiales\u00bb) de la Ley de Enjuiciamiento Civil (cfr. art\u00edculo\u00a0806), en el que una de las operaciones esenciales es la <strong>formaci\u00f3n del inventario de activo y pasivo<\/strong> de la sociedad de gananciales disuelta, por lo que se dispondr\u00e1 lo que sea procedente sobre la <strong>administraci\u00f3n y disposici\u00f3n<\/strong> de los bienes comunes\u00bb (art\u00edculo\u00a0809.2 \u00abin fine\u00bb). Y, a falta de acuerdo entre las partes sobre la ejecuci\u00f3n de la sentencia (art\u00edculo\u00a0810.5), la liquidaci\u00f3n se lleva a cabo mediante la <strong>designaci\u00f3n de un contador<\/strong> que es el encargado de realizar las operaciones de conformidad con las previsiones de la propia Ley de Enjuiciamiento Civil. Conforme a tales previsiones, un momento de especial trascendencia es aqu\u00e9l en que los interesados, una vez llevadas a cabo las labores de aval\u00fao, liquidaci\u00f3n y divisi\u00f3n con adjudicaci\u00f3n a cada uno de los part\u00edcipes (art\u00edculo\u00a0786), dan o no <strong>su conformidad<\/strong> a las mismas. Si las partes <strong>no consienten<\/strong> en la partici\u00f3n propuesta, el procedimiento se transforma en <strong>contencioso<\/strong> sigui\u00e9ndose por los tr\u00e1mites del <strong>juicio verbal<\/strong>, a cuyo fin la sentencia que lo resuelva, una vez firme, ser\u00e1 t\u00edtulo suficiente a los efectos de la alteraci\u00f3n del contenido del Registro de la Propiedad (<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a40\">art\u00edculo\u00a040 de la Ley Hipotecaria<\/a>), sin perjuicio de que los interesados ejerciten cualesquiera otras acciones en los procedimientos judiciales que correspondan (art\u00edculo\u00a0787.5).<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Si en ese procedimiento <strong>queda probado<\/strong> que los bienes inventariados objeto de adjudicaci\u00f3n <strong>tienen car\u00e1cter ganancial<\/strong> seg\u00fan sentencia firme, con unos elementos de juicio mucho m\u00e1s amplios que los propios del procedimiento registral, y con intervenci\u00f3n del titular registral, <strong>no hay obst\u00e1culo<\/strong> que impida la modificaci\u00f3n del contenido del Registro (cfr. art\u00edculos\u00a01, 38, 40 y\u00a082 de la Ley Hipotecaria).<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Lo que ocurre en el caso del presente recurso es que, como pone de relieve el registrador en su nota de calificaci\u00f3n, por un lado, de la sentencia dictada en fecha\u00a020 de abril de\u00a02022 por el Juzgado de Primera Instancia, en el procedimiento de formaci\u00f3n de inventario de bienes del r\u00e9gimen econ\u00f3mico-matrimonial, resulta: \u00abDe los hechos declarados <strong>probados<\/strong> se desprende que <strong>el precio de la vivienda<\/strong> cuyo car\u00e1cter se discute <strong>se entreg\u00f3 con anterioridad<\/strong> a la celebraci\u00f3n del matrimonio, por tanto dicha vivienda <strong>no forma parte<\/strong> de la sociedad de gananciales, sin que al efecto pueda tener relevancia alguna la fecha de otorgamiento de la escritura p\u00fablica de compraventa dado que, conforme a los art\u00edculo\u00a01.278 y\u00a01.279 del CC, rige el principio de libertad de forma, sin perjuicio del rec\u00edproco derecho de las partes a compelerse a rellenarla para caso de que la ley exigiera el otorgamiento de escritura para hacer efectivas las obligaciones propias del contrato, por tanto no se entra a analizar ni en consecuencia a resolver quien realiz\u00f3 el pago y\/o a quien pertenece la referida vivienda\u00bb.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Por otro lado, de la <strong>sentencia<\/strong> dictada el d\u00eda\u00a015 de junio de\u00a02023 por la <strong>Audiencia Provincial<\/strong> Civil de Madrid, en el recurso de apelaci\u00f3n, resulta: \u00abEl siguiente motivo de apelaci\u00f3n, hace referencia al <strong>car\u00e1cter ganancial<\/strong> o no de la vivienda \u2026 y al respecto debemos coincidir con la decisi\u00f3n adoptada por la juzgadora de Instancia; al estar <strong>acreditado<\/strong> que dicho inmueble se compr\u00f3 <strong>antes<\/strong> de contraer matrimonio los litigantes, y por tanto antes de que estuviese en vigor la sociedad de gananciales, y se pudiese hablar de dinero o capital ganancial para pagar su precio de adquisici\u00f3n. Por lo tanto, estamos ante un bien <strong>que no es ganancial<\/strong>; no siendo objeto de este tribunal, ni tampoco de la juzgadora de\u00a01.\u00aa Instancia, <strong>resolver<\/strong> en este proceso si el inmueble es propiedad <strong>privativa<\/strong> exclusiva de \u00e9l o <strong>copropiedad<\/strong> de ambos; pues ello constituye el objeto de un <strong>proceso declarativo<\/strong> ajeno a esta liquidaci\u00f3n\u00bb. Es decir que se deja \u201cabierta la posibilidad de que las partes acudan al correspondiente procedimiento declarativo en el que se determine su titularidad\u201d.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Por todo ello \u201cno puede admitirse que se hayan cumplido los requisitos que el art\u00edculo\u00a040 de la Ley Hipotecaria exige para la modificaci\u00f3n del contenido del Registro, esto es, bien que se realice con <strong>consentimiento<\/strong> del titular registral, que debe obedecer a una causa verdadera y l\u00edcita, bien que recaiga una <strong>resoluci\u00f3n judicial<\/strong> dictada en procedimiento de car\u00e1cter declarativo que expresamente ordene la rectificaci\u00f3n de los asientos registrales.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En definitiva, que ninguna de las sentencias ordena la rectificaci\u00f3n del registro, es m\u00e1s de las mismas resulta que para <strong>determinar la verdadera titularidad<\/strong> de la finca debe acudirse al pertinente juicio declarativo.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Comentario<\/strong>: Con pleno respeto a la decisi\u00f3n de la DG, que tiene muy en cuenta la decisi\u00f3n de los Tribunales de no entrar, dado que no es objeto del procedimiento empleado, en qui\u00e9n es el titular de la finca objeto del recurso, creemos que el caso planteado pudiera ser objeto de una <strong>visi\u00f3n<\/strong> totalmente <strong>distinta<\/strong>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Desde nuestro punto de vista <strong>aqu\u00ed<\/strong> <strong>no se trata de rectificar un error del registro<\/strong>, motivado por el contenido del t\u00edtulo. Aunque no tenemos la escritura de compra delante, por lo que resulta de los asientos del registro, la finca resulta <strong>presuntivamente ganancial<\/strong> por no acreditare, en el momento del otorgamiento de la escritura, que el <strong>precio era privativo<\/strong> de forma <strong>fehaciente<\/strong>. Por tanto, ni existe error en el t\u00edtulo, ni existe error en el asiento: se trata de una mera aplicaci\u00f3n del <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/reglamento-hipotecario-titulos-i-y-ii\/#art95\">art\u00edculo 95.2 del RH<\/a>. No hay prueba del car\u00e1cter privativo y por tanto el bien es presuntivamente ganancial por la advertencia que se hace en el asiento. Si seg\u00fan el mismo art\u00edculo, punto 6, se prueba con <strong>posterioridad<\/strong> que el precio era privativo proceder\u00eda simplemente su constataci\u00f3n por <strong>nota marginal<\/strong>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Por tanto, si las sentencias declaran que est\u00e1 <strong>probado<\/strong> que el precio se entreg\u00f3 antes de la celebraci\u00f3n del matrimonio, es que el precio era privativo de uno de los c\u00f3nyuges y, por tanto, en principio, proceder\u00eda hacerlo constar as\u00ed por nota marginal. De la nota de calificaci\u00f3n resulta que la vivienda la compra el marido, en precio de (:::), cantidad que el vendedor declara tiene recibida antes del acto del comprador&#8230; y en la inscripci\u00f3n practicada simplemente se dice \u201cque no se ha acreditado fehacientemente la fecha del pago del precio\u201d. No resulta que se inscribiera presuntivamente ganancial, sino <strong>a nombre del adquirente<\/strong> sin acreditar el car\u00e1cter del precio o la contraprestaci\u00f3n.\u00a0<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Sin entrar en m\u00e1s argumentaciones que exceden de este breve comentario, desde un punto de vista sustantivo o material, creemos que se ha probado que el precio se entreg\u00f3 antes del matrimonio y si ello fue as\u00ed, la finca era propiedad privativa del adquirente en la escritura p\u00fablica, sin perjuicio de que si la esposa se considera defraudada en sus derechos sea ella la que inste el pertinente juicio declarativo en el que probando que la mitad del dinero entregado le pertenec\u00eda, los Tribunales declaren que es propietaria de la mitad indivisa del bien. Pero obligar al adquirente, que en principio se presume que es de buena fe, a instar un <strong>declarativo<\/strong> para probar algo que ya est\u00e1 probado nos parece excesivo.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resumiendo, la escritura no ten\u00eda error alguno, simplemente reflejaba las manifestaciones de las partes, la inscripci\u00f3n tampoco era err\u00f3nea pues era reflejo e la escritura con las consecuencias jur\u00eddicas que derivaban de ello, y la sentencia se proyectaba en el \u00e1mbito que le era propio, si bien al resultar de la misma que el precio o efectivo con el que se pag\u00f3 la finca no era ganancial, era prueba suficiente para el registrador, o, en su caso, a la DG, declararan la procedencia de la nota marginal acreditativa del car\u00e1cter privativo del precio. En suma, la sentencia no es un documento que deba inscribirse como tal, sino que solo va a servir para acreditar con documento p\u00fablico el car\u00e1cter privativo de la compra.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Por ello respetando como hemos dicho la decisi\u00f3n el CD, creemos que la soluci\u00f3n podr\u00eda haber sido muy <strong>diferente<\/strong>. El mismo registrador expresa sus dudas en la nota de calificaci\u00f3n, que pensamos tambi\u00e9n est\u00e1 influida por el contenido de las sentencias. (MGV)<\/p>\n<ul>\n<li><a href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2025\/02\/12\/pdfs\/BOE-A-2025-2644.pdf\">PDF (BOE-A-2025-2644 \u2013 15\u00a0p\u00e1gs.\u00a0\u2013 272\u00a0KB)<\/a> <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2025-2644\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"40-division-judicial-de-la-cosa-comun-tracto-sucesivo-anotacion-preventiva\"><\/a><h6><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r40\"><\/a>40.** DIVISI\u00d3N JUDICIAL DE LA COSA COM\u00daN. TRACTO SUCESIVO. ANOTACION PREVENTIVA<\/span><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 10 de enero de 2025, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la calificaci\u00f3n de la registradora de la propiedad de Vitoria n.\u00ba 5, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de un decreto de adjudicaci\u00f3n dictado en procedimiento de divisi\u00f3n de cosa com\u00fan.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen<\/strong>: La anotaci\u00f3n preventiva de demanda asegura la plena efectividad de los pronunciamientos de contenido jur\u00eddico real de la sentencia, sin que la existencia de terceros con derechos inscritos con posterioridad pueda ser obst\u00e1culo por cuanto la publicidad registral del procedimiento justifica la extensi\u00f3n respecto a ellos de sus efectos sin que puedan alegar indefensi\u00f3n.<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Hehos<\/strong>: Se cuestiona si procede la inscripci\u00f3n de un decreto de adjudicaci\u00f3n que pone fin a un procedimiento judicial de divisi\u00f3n de cosa com\u00fan cuando, al tiempo de presentarse el testimonio en el Registro, una participaci\u00f3n indivisa de la finca se encuentra inscrita a nombre de dos entidades que no han sido parte en aquel procedimiento, y no se practic\u00f3 durante su tramitaci\u00f3n la oportuna anotaci\u00f3n preventiva de la demanda.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Registradora<\/strong>: Suspende la inscripci\u00f3n poque consta inscrita una cuota indivisa de la finca a nombre de dos entidades que no han sido parte del procedimiento de divisi\u00f3n de cosa com\u00fan y no constar anotada en ese Registro la demanda de la que deriva el procedimiento (art. 17 y 20 LH).<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Recurrente<\/strong>: Alega, entre otras razones, la expedici\u00f3n de certificaci\u00f3n de titularidad registral y cargas correspondientes a la finca objeto del t\u00edtulo cuya calificaci\u00f3n se recurre y que, aunque no se haya practicado anotaci\u00f3n preventiva de demanda del procedimiento de divisi\u00f3n de cosa com\u00fan su innecesariedad deriva del propio contenido de la certificaci\u00f3n emitida.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Resoluci\u00f3n<\/strong>: Desestima el recurso y conforma la calificaci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Doctrina<\/strong>:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">1 No procede la inscripci\u00f3n de la adjudicaci\u00f3n derivada de la divisi\u00f3n de cosa com\u00fan que resulta del decreto presentado pues, al tiempo de su presentaci\u00f3n, existen terceros que tienen inscritos a su favor cuotas indivisas de la finca y que no fueron parte del proceso ni pudieron tener conocimiento del mismo al no haberse practicado la <strong>anotaci\u00f3n preventiva de la demanda<\/strong> que les hiciera oponibles sus efectos.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">2 Es cierto que en este caso se solicit\u00f3 en su momento certificaci\u00f3n de dominio y cargas que se emiti\u00f3 pero sin practicar constatar nota marginal alguna de su expedici\u00f3n. No obstante, incluso de haberse practicado la nota marginal tampoco hubiera sido relevante frente a dichos terceros adquirentes, pues <strong>la publicidad derivada de dicha nota marginal no basta<\/strong>, desde el punto de vista registral, para enervar frente a terceros adquirentes los efectos de la publicidad registral y producir los efectos de purga y consiguiente cancelaci\u00f3n de los derechos inscritos con posterioridad a dicha nota marginal, si previamente no consta la anotaci\u00f3n preventiva de la demanda publicando la acci\u00f3n ejercitada.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0<strong>Conclusi\u00f3n<\/strong>:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0Como resulta de una interpretaci\u00f3n conjunta de la normativa procesal civil e hipotecaria (y Sentencias del Tribunal Supremo), como regla general, el efecto de purga y cancelaci\u00f3n de cargas inscritas con posterioridad a la expedici\u00f3n de certificaci\u00f3n de cargas y la correspondiente nota marginal se encuentra condicionada a la existencia y vigencia de la anotaci\u00f3n preventiva que publique el procedimiento en el que se ejercita la pretensi\u00f3n del demandante.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">De ah\u00ed que \u201cAl objeto de evitar que puedan surgir terceros protegidos por la fe p\u00fablica registral (cfr. art\u00edculo 34 de la Ley Hipotecaria), le legislaci\u00f3n hipotecaria contempla la posibilidad de tomar anotaci\u00f3n preventiva de la demanda (cfr. art\u00edculo 42.1.\u00ba de la Ley Hipotecaria) que sirve de medio para publicar frente a terceros la existencia de un procedimiento judicial en el que se demanda la propiedad de bienes inmuebles o la constituci\u00f3n, declaraci\u00f3n, modificaci\u00f3n o extinci\u00f3n de cualquier derecho real.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Como ha dicho reiteradamente el Centro Directivo la anotaci\u00f3n de demanda puede practicarse no s\u00f3lo cuando se demanda la propiedad de un inmueble, sino tambi\u00e9n cuando la demanda puede traer como consecuencia alteraci\u00f3n registral, como sucede, por ejemplo, en el caso del ejercicio de la acci\u00f3n de divisi\u00f3n de una cosa com\u00fan (JAR)<\/p>\n<ul style=\"text-align: justify;\">\n<li><a href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2025\/02\/12\/pdfs\/BOE-A-2025-2645.pdf\">PDF (BOE-A-2025-2645 &#8211; 17\u00a0p\u00e1gs.\u00a0&#8211; 304\u00a0KB)<\/a> <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2025-2645\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"41-opcion-de-compra-regimen-economico-matrimonial-del-optante-diversas-clausulas\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r41\"><\/a>41.** <\/span><span style=\"font-size: 12pt;\">OPCI\u00d3N DE COMPRA. R\u00c9GIMEN ECON\u00d3MICO MATRIMONIAL DEL OPTANTE. DIVERSAS CL\u00c1USULAS<\/span><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 10 de enero de 2025, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Fuengirola n.\u00ba 1 a inscribir una escritura de opci\u00f3n de compra.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"color: #3366ff;\"><strong>Resumen<\/strong>: Es necesario hacer constar en la escritura y en la inscripci\u00f3n el r\u00e9gimen econ\u00f3mico matrimonial de los contratantes cuando el acto o negocio afecte de presente o de futuro a la validez del negocio jur\u00eddico o a la relaci\u00f3n jur\u00eddico real constituida. No es inscribible el pacto de notificar por medio de burofax la intenci\u00f3n de ejercer la opci\u00f3n de compra.<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Hechos<\/strong>: Se cuestiona la inscripci\u00f3n de una escritura de opci\u00f3n de compra por varias razones que resultan de la calificaci\u00f3n registral.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Registradora<\/strong>: Suspende la inscripci\u00f3n porque no consta el r\u00e9gimen econ\u00f3mico matrimonial de uno de los optantes y en su caso el nombre y apellidos del c\u00f3nyuge. Tambi\u00e9n se deniega la inscripci\u00f3n de la cl\u00e1usula seg\u00fan la que la notificaci\u00f3n del ejercicio de la opci\u00f3n a la parte concedente se har\u00e1 por medio de burofax. Se considera, igualmente, que hay indeterminaci\u00f3n en la fijaci\u00f3n del precio.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Recurrente:<\/strong> Entiende que la calificaci\u00f3n desnaturaliza el objeto del negocio.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Resoluci\u00f3n<\/strong>: Desestima el recurso y confirma la calificaci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Doctrina<\/strong>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">CONSTANCIA DEL R\u00c9GIMEN ECONOMICO MATRIMONIAL DE LOS OTORGANTES.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Ante las claras determinaciones de los art\u00edculos 159 RN y 51.9 RH -dice la Resoluci\u00f3n- \u201csobran mayores precisiones\u201d. Como reiteradamente ha dicho el Centro Directivo \u201ctanto registradores de la Propiedad como notarios, complementariamente, desempe\u00f1an un papel fundamental en la seguridad jur\u00eddica preventiva, por lo que el instrumento p\u00fablico as\u00ed como la inscripci\u00f3n deben procurar reflejar de forma cierta todas aquellas circunstancias referentes a la capacidad de los otorgantes, como edad o circunstancias modificativas de la capacidad, estado civil, nacionalidad, vecindad civil, o r\u00e9gimen econ\u00f3mico matrimonial que incidan de presente o de futuro en la validez del negocio jur\u00eddico o de la relaci\u00f3n jur\u00eddico real constituida (\u2026)\u201d.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">NOTIFICACI\u00d3N DEL EJERCICIO DE LA OPCI\u00d3N DE COMPRA POR BUROFAX.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Confirma que no es inscribible la cl\u00e1usula en la que se estipula que la notificaci\u00f3n fehaciente al concedente de la opci\u00f3n para el otorgamiento de la escritura de compraventa pueda hacerse por medio de burofax.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Reitera su doctrina seg\u00fan la cual \u201cA efectos de notificaci\u00f3n, se debe considerar <strong>suficiente <\/strong>el acta notarial acreditativa del env\u00edo por correo certificado con aviso de recibo del documento, siempre que la remisi\u00f3n se haya efectuado al <strong>domicilio<\/strong> designado por las partes, seg\u00fan el Registro, y resulte del acuse de recibo que el env\u00edo ha sido debidamente <strong>entregado <\/strong>en dicho domicilio (cfr. Resoluci\u00f3n de 21 de noviembre de 1992)\u201d.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">INDETERMINACI\u00d3N DEL PRECIO.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Contraviene el principio de determinaci\u00f3n registral la siguiente cl\u00e1usula contractual referida a la fijaci\u00f3n pago del precio \u201cmediante un \u00abc\u00e1lculo aproximado basado en la informaci\u00f3n de que pueda disponer el comprador en cada momento\u00bb. En igual sentido R. 18 de julio de 2022.(JAR)<\/p>\n<ul>\n<li style=\"text-align: justify;\"><a href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2025\/02\/12\/pdfs\/BOE-A-2025-2646.pdf\">PDF (BOE-A-2025-2646 &#8211; 11\u00a0p\u00e1gs.\u00a0&#8211; 246\u00a0KB)<\/a> <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2025-2646\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"42-extincion-de-propiedad-horizontal-por-derribo-demolicion-del-inmueble\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r42\"><\/a>42.* EXTINCI\u00d3N DE PROPIEDAD HORIZONTAL POR DERRIBO-DEMOLICI\u00d3N DEL INMUEBLE<\/span><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 10 de enero de 2025, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Valencia n.\u00ba 3 a inscribir una escritura de declaraci\u00f3n de derribo-demolici\u00f3n (por antig\u00fcedad) y extinci\u00f3n de propiedad horizontal.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen: <\/strong>En la extinci\u00f3n de propiedad horizontal por derribo del inmueble y conversi\u00f3n en comunidad ordinaria no hay que fijar las concretas cuotas sobre el condominio resultante cuando son las mismas que se ten\u00edan sobre las entidades privativas previas<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Hechos: <\/strong>Escritura p\u00fablica por la que los titulares por mitades indivisas de todos los departamentos que constituyen un edificio en r\u00e9gimen de propiedad horizontal declaran la demolici\u00f3n del mismo, la extinci\u00f3n de propiedad horizontal y \u201c<em>su conversi\u00f3n en la parcela descrita en el expositivo segundo, y solicita su registraci\u00f3n<\/em>\u201d<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>La Registradora: califica negativamente<\/strong>, exigiendo fijaci\u00f3n de la concreta cuota o participaci\u00f3n que corresponde a cada uno de los titulares en la comunidad ordinaria sobre la base de los principios de especialidad, rogaci\u00f3n y legalidad<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>El notario recurre<\/strong> se\u00f1alando que el derribo, como hecho objetivo, determina por s\u00ed solo la conversi\u00f3n en copropiedad ordinaria y, siendo el suelo elemento com\u00fan, los propietarios que lo eran de los departamentos privativos del edificio seguir\u00e1n si\u00e9ndolo del suelo en la misma proporci\u00f3n de su cuota de participaci\u00f3n, sin que para ello sea necesaria ninguna manifestaci\u00f3n expresa de voluntad en tal sentido.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Resoluci\u00f3n: La DGSJFP<\/strong>\u00a0<strong>estima <\/strong>el recurso y <strong>revoca<\/strong> la calificaci\u00f3n impugnada.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Doctrina<\/strong>: En este caso concreto y tal y como alega el notario en su recurso, los elementos que delimitan claramente la titularidad dominical resultante una vez constatada la demolici\u00f3n del edificio, se quiera o no, han quedado claramente determinados en la escritura calificada. Y esa titularidad dominical \u2013por mitad expresada\u2013 que reca\u00eda sobre el conjunto del edificio, se proyecta ineludiblemente sobre el elemento com\u00fan por esencia de la propiedad horizontal: el suelo. (SNG)<\/p>\n<ul>\n<li><a href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2025\/02\/12\/pdfs\/BOE-A-2025-2647.pdf\">PDF (BOE-A-2025-2647 &#8211; 9\u00a0p\u00e1gs.\u00a0&#8211; 233\u00a0KB)<\/a> <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2025-2647\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"43-nota-marginal-de-posible-afeccion-de-una-finca-a-deslinde-de-via-pecuaria\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r43\"><\/a>43.* NOTA MARGINAL DE POSIBLE AFECCI\u00d3N DE UNA FINCA A DESLINDE DE V\u00cdA PECUARIA<\/span><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 10 de enero de 2025, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n de la registradora de la propiedad de Daimiel, por la que se suspende la pr\u00e1ctica de una nota marginal relativa a la posible afecci\u00f3n de una finca a un futuro procedimiento de deslinde de v\u00eda pecuaria\u00a0<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Reitera<\/strong> (<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-enero-2024-direccion-general-seguridad-juridica-y-fe-publica\/#17-nota-marginal-de-posible-afeccion-de-una-finca-por-via-pecuaria\">R. 14 de diciembre de 2023<\/a>,\u00a0<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-enero-2024-direccion-general-seguridad-juridica-y-fe-publica\/#18-nota-marginal-de-posible-afeccion-de-una-finca-por-via-pecuaria\">R. 14 de diciembre de 2023<\/a>,<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-enero-2024-direccion-general-seguridad-juridica-y-fe-publica\/#22-nota-marginal-de-posible-afeccion-de-una-finca-por-via-pecuaria\">\u00a0R. 15 de diciembre de 2023<\/a>,\u00a0<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-marzo-2024-direccion-general-seguridad-juridica-y-fe-publica\/#89-90-91-nota-marginal-de-afeccion-a-futuro-deslinde-de-via-pecuaria\">R. 1 de febrero de 2024<\/a>,\u00a0<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-marzo-2024-direccion-general-seguridad-juridica-y-fe-publica\/#102-nota-marginal-de-afeccion-a-futuro-deslinde-de-via-pecuaria\">R. 1 de febrero de 2024<\/a>,\u00a0<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-direccion-general-seguridad-juridica-y-fe-publica-mayo-2024\/#222-nota-marginal-de-posible-afeccion-a-futuro-deslinde-de-via-pecuaria\">R. 30 de abril de 2024<\/a>) que la \u201canotaci\u00f3n marginal preventiva\u201d regulada en la Ley de V\u00edas Pecuarias <strong>s\u00f3lo cabe una vez iniciado el procedimiento de deslinde y con intervenci\u00f3n de los interesados<\/strong>, no antes del expediente. (JCC)<\/p>\n<ul>\n<li><a href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2025\/02\/12\/pdfs\/BOE-A-2025-2648.pdf\">PDF (BOE-A-2025-2648 &#8211; 13\u00a0p\u00e1gs.\u00a0&#8211; 262\u00a0KB)<\/a> <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2025-2648\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"44-obra-nueva-terminada-de-una-nave-industrial-en-galicia-libro-del-edificio-y-certificado-de-eficiencia-energetica\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r44\"><\/a>44.*** OBRA NUEVA TERMINADA DE UNA NAVE INDUSTRIAL EN GALICIA. LIBRO DEL EDIFICIO Y CERTIFICADO DE EFICIENCIA ENERG\u00c9TICA<\/span><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 10 de enero de 2025, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n de la registradora de la propiedad de Santiago de Compostela n.\u00ba 1, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de una declaraci\u00f3n de obra terminada de una nave industrial.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen: <\/strong>En las declaraciones de obra nueva terminada con licencia, la necesidad o no de aportar el Libro del Edificio al Registro y el certificado de eficiencia energ\u00e9tica depender\u00e1 de la legislaci\u00f3n sustantiva aplicable, que es la de la Comunidad Aut\u00f3noma donde radique la finca. En el presente caso la legislaci\u00f3n gallega no exige aportar el Libro del Edificio para las naves industriales ni el certificado de eficiencia energ\u00e9tica.<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Hechos: <\/strong>Se otorga una escritura de declaraci\u00f3n de obra nueva de una nave industrial en Galicia.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>La registradora <\/strong>considera como defectos que no se aporta el Libro del Edificio y tampoco el certificado de eficiencia energ\u00e9tica.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>El interesado <\/strong>recurre y alega que la normativa auton\u00f3mica gallega no exige ninguno de dichos documentos, trat\u00e1ndose de naves industriales.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>La DG <\/strong>revoca la calificaci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Doctrina: <\/strong>La DG diferencia entre <strong>normas de naturaleza registral<\/strong>, reguladoras de los requisitos de inscripci\u00f3n, y cuya competencia estatal no se discute, y <strong>normas de car\u00e1cter material o sustantivo<\/strong>, donde pueden tener aplicaci\u00f3n preferente las normas auton\u00f3micas, dictadas en ejercicio de sus competencias exclusivas y cuyo r\u00e9gimen propio deber\u00e1 ser respetado tambi\u00e9n a efectos de inscripci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-2012-11415&amp;p=20241231&amp;tn=1#a2\">Ley\u00a08\/2012, de\u00a029 de junio<\/a>, de vivienda de Galicia, regula en su art\u00edculo\u00a02 su \u00e1mbito de aplicaci\u00f3n al disponer que <em>\u00abla presente ley se aplica a todo edificio cuyo destino, total o parcialmente, sea el residencial de vivienda, tanto de nueva construcci\u00f3n como proveniente de actuaciones de rehabilitaci\u00f3n, renovaci\u00f3n o reforma, desde el momento en que se inicia la promoci\u00f3n y durante su vida \u00fatil, con independencia de su car\u00e1cter libre o protegido. Asimismo, ser\u00e1 de aplicaci\u00f3n a los alojamientos protegidos y, en materia de dep\u00f3sitos de fianzas, a arrendamientos de fincas urbanas\u00bb<\/em>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Por otro lado, el art\u00edculo\u00a02.2 en su apartado d) del <a href=\"https:\/\/www.xunta.gal\/dog\/Publicados\/2016\/20160929\/AnuncioG0244-280916-2_es.html\">Decreto\u00a0128\/2016, de\u00a025 de agosto<\/a>, por el que se regula la certificaci\u00f3n energ\u00e9tica de edificios en la Comunidad Aut\u00f3noma de Galicia, excluye de su \u00e1mbito de aplicaci\u00f3n los <em>\u00abedificios industriales, de la defensa y agr\u00edcolas o partes de los mismos, en la parte destinada a talleres, procesos industriales, de la defensa y agr\u00edcolas no residenciales\u00bb<\/em>. Dicho certificado, como afirma el recurrente, deber\u00e1 ser emitido conforme a las previsiones contenidas en el Real Decreto\u00a0235\/2013, de\u00a05 de abril, por el que se regula el procedimiento b\u00e1sico para la certificaci\u00f3n de la eficiencia energ\u00e9tica de los edificios<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>COMENTARIO<\/strong>: Una precisi\u00f3n: El Real Decreto 235\/2013, de 5 de abril mencionado en la resoluci\u00f3n est\u00e1 derogado por el <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/doc.php?id=BOE-A-2021-9176\">Real Decreto 390\/2021 de 1 de junio<\/a> por el que se aprueba el procedimiento b\u00e1sico para la certificaci\u00f3n de la eficiencia energ\u00e9tica de los edificios. Queda claro por tanto que el dep\u00f3sito del Libro de la Edificaci\u00f3n y la aportaci\u00f3n del Certificado de eficiencia energ\u00e9tica depender\u00e1 de la normativa auton\u00f3mica aplicable. (AFS)<\/p>\n<ul>\n<li><a href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2025\/02\/13\/pdfs\/BOE-A-2025-2740.pdf\">PDF (BOE-A-2025-2740 &#8211; 7\u00a0p\u00e1gs.\u00a0&#8211; 221\u00a0KB)<\/a> <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2025-2740\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"46-herencia-sin-aportar-complementarios-segregacion\"><\/a><h6><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r46\"><\/a>46. ** HERENCIA SIN APORTAR COMPLEMENTARIOS. SEGREGACI\u00d3N<\/span><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 13 de enero de 2025, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n del registrador de la propiedad de Aracena, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de una escritura de herencia y segregaci\u00f3n (IES)<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen.-<\/strong> el art\u00edculo 91, apartado cuarto, de la Ley 7\/2021, de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andaluc\u00eda, establece que las licencias municipales sobre parcelaciones se otorgan y expiden bajo la condici\u00f3n de la presentaci\u00f3n en el municipio, dentro de los tres meses siguientes a su otorgamiento o expedici\u00f3n, de la escritura p\u00fablica en la que se contenga el acto de parcelaci\u00f3n y que la no presentaci\u00f3n en plazo de la escritura p\u00fablica determina la caducidad de la licencia por ministerio de la ley, sin necesidad de acto aplicativo alguno.<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Hechos.<\/strong>&#8211; La presente Resoluci\u00f3n tiene por objeto una escritura de herencia y segregaci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong> El registrador<\/strong>, en su nota de calificaci\u00f3n, se\u00f1ala, resumidamente, los siguientes defectos: 1.\u00ba No se acompa\u00f1a copia de los certificados de defunci\u00f3n y del Registro General de Actos de \u00daltima Voluntad 2.\u00ba Verific\u00e1ndose una segregaci\u00f3n, no se acredita la presentaci\u00f3n de esta escritura en el Ayuntamiento en el plazo de los tres meses siguientes a su concesi\u00f3n o notificaci\u00f3n, sin que con tal finalidad se haya requerido al se\u00f1or Notario. 3\u00ba Las coordenadas georreferenciadas de la finca segregada y del resto de la matriz no coinciden con las que figuran en la escritura ni con las recogidas en la licencia.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Direcci\u00f3n General<\/strong>.- Desestima el recurso y confirma la nota de calificaci\u00f3n en cuanto a los defectos primero y segundo, y estima el recurso en cuanto al tercero<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0<strong>En relaci\u00f3n con el primero de los defectos, el apartado primero del art\u00edculo 76 del Reglamento Hipotecario<\/strong> dispone que: \u00abEn la inscripci\u00f3n de bienes adquiridos por herencia testada se har\u00e1n constar las disposiciones testamentarias pertinentes, la fecha del fallecimiento del causante, tomada de la certificaci\u00f3n respectiva, y el contenido del certificado del Registro General de Actos de \u00daltima Voluntad\u00bb. <strong>Consecuentemente, este primer defecto debe ser confirmado.<\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>En relaci\u00f3n con el segundo defecto <\/strong>de la nota de calificaci\u00f3n, esta Direcci\u00f3n General, en su Resoluci\u00f3n de 18 de abril de 2023, manifest\u00f3 lo siguiente: \u00abRespecto a la apreciaci\u00f3n por parte del registrador de la caducidad de la licencia urban\u00edstica, esta Direcci\u00f3n General en su Resoluci\u00f3n de 22 de julio de 2019, citada por la recurrente, se\u00f1al\u00f3 que de acuerdo con la jurisprudencia del Tribunal Supremo y en concreto el art\u00edculo 173.3 de la Ley de Ordenaci\u00f3n Urban\u00edstica de Andaluc\u00eda, la caducidad de las licencias urban\u00edsticas no opera autom\u00e1ticamente, sino que exige un acto declarativo, previa la tramitaci\u00f3n del correspondiente expediente, en el que adem\u00e1s se ha de dar audiencia al interesado.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">No obstante, el art\u00edculo 91, apartado cuarto, de la Ley 7\/2021, de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andaluc\u00eda, dispone que \u00abno podr\u00e1 autorizarse ni inscribirse escritura p\u00fablica alguna en la que se contenga acto de parcelaci\u00f3n, segregaci\u00f3n o divisi\u00f3n sin la aportaci\u00f3n de la preceptiva licencia o acto que integre el control previo municipal que incorpore la georreferenciaci\u00f3n precisa, que los titulares de las Notar\u00edas deber\u00e1n testimoniar en la escritura correspondiente. <strong>Las licencias municipales sobre parcelaciones, segregaciones o divisiones se otorgan y expiden bajo la condici\u00f3n de la presentaci\u00f3n en el municipio, dentro de los tres meses siguientes a su otorgamiento o expedici\u00f3n, de la escritura p\u00fablica en la que se contenga el acto de parcelaci\u00f3n. La no presentaci\u00f3n en plazo de la escritura p\u00fablica determina la caducidad de la licencia por ministerio de la ley, sin necesidad de acto aplicativo alguno.<\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0De esta forma reproduce el contenido del art\u00edculo 66 de la Ley 7\/2002 que, en sus apartados quinto y sexto, citados expresamente en la licencia.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>La Ley 7\/2021, de 1 de diciembre,<\/strong> entr\u00f3 en vigor el 23 de diciembre de 2021 por lo que, los actos administrativos se dictaron bajo la vigencia de la Ley 7\/2002, de 17 de diciembre y esta <strong>como excepci\u00f3n a la regla general en licencias urban\u00edsticas, establece una caducidad por ministerio de la ley, sin necesidad de declaraci\u00f3n administrativa alguna<\/strong>. Respecto al plazo de tres meses, se establece para la presentaci\u00f3n de copia de la escritura en el Ayuntamiento respectivo, lo que supone que la escritura debe ser autorizada necesariamente dentro de dicho plazo, contado desde el otorgamiento o expedici\u00f3n de la licencia de segregaci\u00f3n. Si la escritura se otorga dentro de dicho plazo y sin embargo se notifica de forma efectiva transcurrido el mismo, como resulta del precepto, a efectos registrales no podr\u00e1 considerarse caducada la licencia si la escritura contiene el requerimiento al notario para su presentaci\u00f3n al Ayuntamiento, como se dijo en la citada Resoluci\u00f3n de fecha 18 de abril de 2023. Sin embargo, en la escritura que motiva el presente recurso, no consta dicho requerimiento.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El tercer defecto de la nota de calificaci\u00f3n es el relativo a que \u00ablas coordenadas georreferenciadas de la finca segregada y del resto de la matriz que ahora se acompa\u00f1an no coinciden con las que figuran en la escritura ni con las recogidas en la licencia\u00bb. <strong>En los supuestos de creaci\u00f3n de nuevas fincas registrales, por v\u00eda de segregaci\u00f3n, agrupaci\u00f3n o las dem\u00e1s modificaciones de fincas registrales a las que se refiere el apartado b) del art\u00edculo 9 de la Ley Hipotecaria, se admiten representaciones gr\u00e1ficas alternativas<\/strong> (v\u00e9ase art\u00edculo 10.3 de la Ley Hipotecaria), <strong>lo que exigir\u00e1 la tramitaci\u00f3n del procedimiento del art\u00edculo 199 de la Ley Hipotecaria para su inscripci\u00f3n<\/strong> (v\u00e9ase p\u00e1rrafo segundo del citado art\u00edculo). Es durante la tramitaci\u00f3n de este procedimiento (previo a la inscripci\u00f3n de la segregaci\u00f3n) donde deber\u00e1 dilucidarse la posibilidad o no de inscripci\u00f3n a la vista de las eventuales alegaciones de colindante. Pero <strong>no existiendo dudas de que existe correlaci\u00f3n entre la escritura de segregaci\u00f3n y la licencia concedida, aunque s\u00ed en la correcci\u00f3n de la representaci\u00f3n gr\u00e1fica aportada, lo que procede es la tramitaci\u00f3n del procedimiento previsto en el art\u00edculo 199 de la Ley Hipotecaria donde se apreciar\u00e1 la procedencia o no de la inscripci\u00f3n de la representaci\u00f3n gr\u00e1fica alternativa aportada y por ende, la procedencia de la inscripci\u00f3n de la segregaci\u00f3n<\/strong>. (IES)<\/p>\n<ul>\n<li><a href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2025\/02\/13\/pdfs\/BOE-A-2025-2742.pdf\">PDF (BOE-A-2025-2742 &#8211; 13\u00a0p\u00e1gs.\u00a0&#8211; 256\u00a0KB)<\/a> <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2025-2742\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"47-herencia-identificacion-de-un-compareciente\"><\/a><h6><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r47\"><\/a>47.** HERENCIA. IDENTIFICACI\u00d3N DE UN COMPARECIENTE<\/span><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 14 de enero de 2025, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la calificaci\u00f3n del registrador de la propiedad de Alicante n.\u00ba 4, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de una escritura de aceptaci\u00f3n y adjudicaci\u00f3n de herencia.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"color: #3366ff;\"><strong>Resumen<\/strong>: La identificaci\u00f3n de los otorgantes corresponde exclusivamente al notario y queda amparado por una presunci\u00f3n legal s\u00f3lo impugnable en v\u00eda judicial. El registrador debe comprobar que la identidad del otorgante determinada notarialmente coincide con la del titular registral por lo que resulte de los asientos del Registro, pero no puede revisar en su calificaci\u00f3n el juicio que compete al notario.<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Hechos<\/strong>: Se cuestiona la inscripci\u00f3n de una escritura de herencia cuya causante consta en la documentaci\u00f3n con un apellido cuya primera letra es J, lo que tambi\u00e9n sucede en el DNI de una de las herederas cuyo apellido consta escrito con la letra J. Sin embargo, la heredera manifiesta en la escritura que dicho apellido correctamente escrito debe comenzar con la letra G y no con la J. En la comparecencia de la escritura se escribe su apellido con la letra G.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Registrador<\/strong>: Suspende la inscripci\u00f3n porque entiende que se debe aclarar cu\u00e1l es el apellido correcto y que no cabe hacer la correcci\u00f3n con la declaraci\u00f3n notarial en la escritura, sino que debe obtenerse un nuevo documento nacional de identidad con el dato correcto.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Notario<\/strong>: Alega que la heredera no pretende con su declaraci\u00f3n -ni lo solicita- que el registrador inscriba su adjudicaci\u00f3n con el apellido corregido. Se trata de una mera manifestaci\u00f3n sin efecto registral y no implica duda alguna sobre el juicio notarial de identidad. Tampoco el registrador alega duda alguna sobe la identidad del titular registral.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Resoluci\u00f3n<\/strong>: Estima el recurso y revoca la calificaci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Doctrina<\/strong>:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">JUICIO DE IDENTIDAD Y CALIFICACI\u00d3N REGISTRAL.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La identificaci\u00f3n de los comparecientes en el instrumento p\u00fablico corresponde al notario, cuya daci\u00f3n de fe de conocimiento no puede cuestionar el registrador.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Al registrador corresponde comprobar que la identidad del otorgante determinada notarialmente coincide con la del titular registral por lo que resulte de los asientos del Registro.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">DISCREPANCIAS EN LOS DATOS.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La Resoluci\u00f3n constata que no es infrecuente que existan discrepancias entre los datos de identificaci\u00f3n que constan en el instrumento p\u00fablico y los que figuran en el asiento registral, lo que puede deberse a diversas circunstancias, por ejemplo: diferencias en la graf\u00eda de los nombres, nombres compuestos de los que s\u00f3lo se utiliza uno de ellos o que en el DNI s\u00f3lo consta uno, ausencia de constancia de documento nacional de identidad o de alg\u00fan n\u00famero identificador, etc.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Sin embargo, ello \u201cno implica que cualquier discrepancia haya de ser calificada autom\u00e1ticamente por el registrador como defecto que impida la inscripci\u00f3n, pues (\u2026) habida cuenta de la especial eficacia que la ley atribuye a ese juicio notarial sobre dicha identidad y de los limitados medios que el registrador puede tomar en cuenta al realizar su calificaci\u00f3n, conforme al art\u00edculo 18 de la Ley Hipotecaria, s\u00f3lo podr\u00e1n oponerse a la inscripci\u00f3n del t\u00edtulo aquellas discrepancias que, respecto de los asientos registrales, tengan suficiente consistencia que den lugar a que el registrador albergue dudas de que el otorgante o causante del acto inscribible no sea el titular registral, a la vista de los datos relacionados en el correspondiente asiento y los que resulten de los t\u00edtulos presentados\u201d.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0<strong>Conclusi\u00f3n<\/strong>: El defecto debe ser revocado porque: a) En el caso concreto no se plantea un problema de identificaci\u00f3n de la compareciente, por cuanto el notario ha dado fe de conocimiento, daci\u00f3n de fe que el registrador no puede cuestionar. b) Tal como se alega por el notario recurrente y a la vista del t\u00edtulo, es claro que lo hecho por la compareciente es una mera manifestaci\u00f3n sin efecto registral alguno ya que en ning\u00fan momento solicita nada al registrador relativo a la inscripci\u00f3n, quien, (\u2026) debe inscribir con este apellido.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">NATURALEZA DEL JUICIO NOTARIAL DE IDENTIDAD.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">1 <strong>No es un juicio abstracto<\/strong> o \u00aben vac\u00edo\u00bb sino vinculado al acto o negocio jur\u00eddico que se documenta. Dicho juicio implica el reconocimiento de que la persona identificada es la misma persona que aparece como titular en el documento del que deriva su legitimaci\u00f3n, de modo que \u201cel notario no alberga duda alguna de que la persona que comparece ante \u00e9l es la misma persona que figura en el t\u00edtulo previo\u201d.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">2 El notario no realiza propiamente una afirmaci\u00f3n absoluta de un hecho sino que emite un <strong>juicio de identidad<\/strong> que individualiza al otorgante, bien por conocerlo (es decir, por llegar a tener la convicci\u00f3n racional de que es la persona que dice ser y por tal es tenido en la vida ordinaria, de suerte que se trata de un juicio de notoriedad sobre su identidad), o bien por la identificaci\u00f3n mediante documentos u otros medios supletorios legalmente establecidos (\u00abcomparatio personarum\u00bb; as\u00ed resulta especialmente en algunos supuestos en que el notario se asegure de la identidad de las partes mediante la verificaci\u00f3n subjetiva que comporta un juicio de comparaci\u00f3n de la persona del compareciente con los datos, fotograf\u00eda y firma que figuran en el documento que sirve para su identificaci\u00f3n \u2013cfr. apartados \u00abc\u00bb y \u00abd\u00bb del art\u00edculo 23 de la Ley del Notariado).<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En todo caso, la denominada fe de conocimiento o fe de identidad de los otorgantes que compete al notario, <strong>aunque se trata de un juicio formulado por \u00e9l, es un juicio que, por su trascendencia, es tratado por la Ley como si fuera un hecho<\/strong>. As\u00ed resulta no s\u00f3lo de los art\u00edculos 1218 del C\u00f3digo Civil y 1 de la Ley del Notariado, sino tambi\u00e9n del art\u00edculo 17 bis, apartado b), de esta \u00faltima, introducido mediante la Ley 24\/2001, seg\u00fan el cual, \u00ablos documentos p\u00fablicos autorizados por Notario en soporte electr\u00f3nico, al igual que los autorizados sobre papel, gozan de fe p\u00fablica y su contenido se presume veraz e \u00edntegro de acuerdo con lo dispuesto en esta u otras leyes\u00bb. El juicio sobre la identidad del otorgante que corresponde, exclusivamente y bajo su responsabilidad, al notario queda amparado por una presunci\u00f3n legal s\u00f3lo susceptible de impugnaci\u00f3n en v\u00eda judicial. Por ello, el registrador no puede revisar en su calificaci\u00f3n ese juicio que compete al notario. (JAR)<\/p>\n<ul>\n<li style=\"text-align: justify;\"><a href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2025\/02\/13\/pdfs\/BOE-A-2025-2743.pdf\">PDF (BOE-A-2025-2743 &#8211; 7\u00a0p\u00e1gs.\u00a0&#8211; 221\u00a0KB)<\/a> <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2025-2743\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"48-elevacion-a-publico-de-contrato-de-arrendamiento-nif-revocado-de-un-otorgante-duracion-del-contrato-y-analisis-de-las-prorrogas-tacitas\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r48\"><\/a>48.** ELEVACI\u00d3N A P\u00daBLICO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. NIF REVOCADO DE UN OTORGANTE. DURACI\u00d3N DEL CONTRATO Y AN\u00c1LISIS DE LAS PR\u00d3RROGAS T\u00c1CITAS<\/span><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 14 de enero de 2025, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la calificaci\u00f3n del registrador de la propiedad de Puerto de la Cruz, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de una escritura de elevaci\u00f3n a p\u00fablico de un contrato privado de arrendamiento.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen<\/strong>: Reitera su doctrina sobre el NIF revocado (no cabe autorizar ni inscribir), y a partir de una cuesti\u00f3n interpretativa sobre una cl\u00e1usula relativa a la pr\u00f3rroga de un arrendamiento, la DG repasa la doctrina sobre esta materia y sus particularidades en la esfera registral.<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Hechos<\/strong>: El 13 de marzo de 2023 se otorga escritura de elevaci\u00f3n a p\u00fablico de un contrato privado de arrendamiento de fecha 2 de enero de 2007, en el que se se\u00f1alaba un plazo de duraci\u00f3n de un a\u00f1o prorrogable por nueve m\u00e1s. Comparece una \u00fanica persona f\u00edsica, como Administrador \u00fanico de la sociedad arrendataria y como apoderado de la sociedad arrendadora. En la escritura se ampl\u00eda la duraci\u00f3n <em>por un periodo de veinte a\u00f1os desde la fecha<\/em>. La sociedad arrendataria tiene el NIF revocado.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>El Registrador califica negativamente<\/strong>, poniendo de manifiesto tres defectos:<\/p>\n<ol style=\"text-align: justify;\">\n<li style=\"padding-bottom: 16px;\">La <strong>revocaci\u00f3n del NIF<\/strong> (cfr. Dis. Adic. 6\u00aa.4 LGT), por lo que pesa sobre el Notario la obligaci\u00f3n de abstenerse de autorizar el instrumento y sobre el Registrador la de no inscribir.<\/li>\n<li style=\"padding-bottom: 16px;\">El Notario, al emitir <strong>juicio de suficiencia de las facultades representativas<\/strong> del \u00fanico compareciente no hace menci\u00f3n expresa de la <em>\u201clicencia para autocontratar\u201d<\/em>, siguiendo el tenor de la nota de calificaci\u00f3n (realmente, de la existencia de doble representaci\u00f3n, pues el compareciente no contrata por s\u00ed mismo).<\/li>\n<li style=\"padding-bottom: 16px;\">La escritura no expresa la <strong>fecha desde la cual se acuerda la ampliaci\u00f3n del plazo de duraci\u00f3n del contrato<\/strong>, infringiendo los arts. <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a21\">21.1 LH<\/a> -menci\u00f3n de todas las circunstancias necesarias de la inscripci\u00f3n y relativas a las personas de los otorgantes, a las fincas y a los derechos inscritos- y <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a98\">98 RH<\/a> -falta de legalidad en las formas extr\u00ednsecas del documento que se solicita inscribir relativa a la no expresi\u00f3n o expresi\u00f3n sin claridad suficiente de cualquiera de las circunstancias que debe contener la inscripci\u00f3n bajo pena de nulidad, en relaci\u00f3n con el <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a30\">art. 30 LH<\/a>-.<\/li>\n<\/ol>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>El interesado intenta subsanar en dos ocasiones<\/strong>, aportando primero la escritura de nombramiento como Administrador \u00fanico de una de las sociedades y despu\u00e9s la de poder de la otra; as\u00ed como una solicitud de rehabilitaci\u00f3n del NIF.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>El Registrador califica negativamente en las dos ocasiones<\/strong>. En la primera reitera los tres defectos: una solicitud de rehabilitaci\u00f3n de NIF no es una rehabilitaci\u00f3n; no puede subsanarse un juicio de suficiencia incompleto con la presentaci\u00f3n de distintos t\u00edtulos (pues el juicio corresponder ser emitido al Notario y el Registrador s\u00f3lo puede calificar la existencia del juicio y su congruencia, no el propio juicio), y el tercer defecto no ha sido subsanado. Sin embargo, en la segunda calificaci\u00f3n negativa (tercera en este asunto), el Registrador ya no hace referencia a la falta de juicio de suficiencia.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>El interesado recurre<\/strong>, fundando su recurso en que:<\/p>\n<ol style=\"text-align: justify;\">\n<li style=\"padding-bottom: 16px;\">La sociedad <em>se encuentra rehabilitando<\/em> el NIF, que es un proceso administrativo largo y que se solicita que se inscriba el arrendamiento <em>de forma temporal hasta que se pueda aportar la rehabilitaci\u00f3n<\/em>.<\/li>\n<li style=\"padding-bottom: 16px;\">Que de las escrituras aportadas resulta admitida la autocontrataci\u00f3n (si bien ya en la tercera calificaci\u00f3n negativa el Registrador no alude a esta cuesti\u00f3n, por lo que la DG no se pronuncia sobre el particular).<\/li>\n<li style=\"padding-bottom: 16px;\">Que la f\u00f3rmula empleada ha de ser entendida como <em>veinte a\u00f1os desde la firma<\/em>.<\/li>\n<\/ol>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>La DG desestima el recurso y confirma en todos sus extremos la calificaci\u00f3n<\/strong>:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">I. NIF REVOCADO:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La cuesti\u00f3n del NIF revocado ha sido objeto de abundantes pronunciamientos por el Centro Directivo. La Disp. Adic. 6\u00aa.4 LGT, introducida por la Ley 36\/2006, de 29 de noviembre, de medidas para la prevenci\u00f3n del fraude fiscal, es clara, <strong>pesando sobre el Notario la obligaci\u00f3n de abstenerse de autorizar el instrumento y sobre el Registrador la de no inscribir<\/strong>. La Ley 36\/2006, de 29 de noviembre, introdujo reformas en la legislaci\u00f3n hipotecaria y notarial con el objetivo fundamental de que la respectiva actuaci\u00f3n de estos funcionarios contribuyera activamente en la prevenci\u00f3n del fraude fiscal. La Exposici\u00f3n de Motivos de dicha Ley alude a \u00abun conjunto de medidas tendentes a potenciar las facultades de actuaci\u00f3n de los \u00f3rganos de control, con remoci\u00f3n de los obst\u00e1culos procedimentales que pudieran perjudicar la eficacia de la respuesta al fen\u00f3meno del fraude\u00bb. La regulaci\u00f3n del NIF se comprende en el Real Decreto 1065\/2007, de 27 de julio: el procedimiento de concesi\u00f3n en su art. 23 y el de revocaci\u00f3n y rehabilitaci\u00f3n en su art. 143, en el seno de los procedimientos de comprobaci\u00f3n e investigaci\u00f3n. La revocaci\u00f3n y rehabilitaci\u00f3n del NIF culmina con su publicaci\u00f3n en el BOE y la rehabilitaci\u00f3n s\u00f3lo ser\u00e1 posible cuando se acredite que se acredite que han desaparecido las cusas que motivaron la revocaci\u00f3n y, en caso de sociedades, se comunique, adem\u00e1s quienes ostentan la titularidad del capital de la sociedad, con identificaci\u00f3n completa de sus representantes legales, el domicilio fiscal y la documentaci\u00f3n que acredite cu\u00e1l es la actividad econ\u00f3mica que la sociedad va a desarrollar. La falta de resoluci\u00f3n expresa en el plazo de tres determinar\u00e1 que la misma se entienda denegada.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">De todo ello, concluye el Centro Directivo, resulta que <strong><em>la prohibici\u00f3n es aplicable aunque en el momento del otorgamiento de la escritura se haya solicitado la rehabilitaci\u00f3n de dicho n\u00famero de identificaci\u00f3n fiscal<\/em><\/strong><em>.<\/em><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">II. CONCRECI\u00d3N DE LA FECHA DESDE LA CUAL SE ACUERDA LA AMPLIACI\u00d3N DEL PLAZO:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La expresi\u00f3n <em>por un periodo de veinte a\u00f1os desde la fecha<\/em>, que luego el recurrente en sede de recurso concreta en <em>veinte a\u00f1os desde la firma<\/em>, plantea un <strong>problema interpretativo del <em>dies a quo<\/em><\/strong>: \u00bfdesde la suscripci\u00f3n del documento privado, desde la finalizaci\u00f3n de la pr\u00f3rroga inicialmente pactada o desde el otorgamiento de la escritura?<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El art. 1543 CC exige al arrendamiento un <em>tiempo determinado<\/em>. La <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-dgrn-noviembre-2015\/#425-elevacion-a-publico-de-contrato-de-arrendamiento-duracion-descripcion-de-la-finca\">R 30-10-2015<\/a> puso de relieve que la fijaci\u00f3n por las partes de un plazo indefinido desnaturaliza el arrendamiento, es decir, que el plazo de duraci\u00f3n del contrato, incluso su conversi\u00f3n en indefinido, no puede quedar al arbitrio del arrendatario, sino que cualquiera de las dos partes pueden reclamar su terminaci\u00f3n, oponi\u00e9ndose a cualquiera de las pr\u00f3rrogas.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La ambig\u00fcedad del CC en materia de pr\u00f3rroga y la falta de precepto en la legislaci\u00f3n que se\u00f1ale el l\u00edmite de la pr\u00f3rroga convencional, ha hecho que doctrina y jurisprudencia debatan sobre la <strong>cuesti\u00f3n de las pr\u00f3rrogas indefinidas<\/strong>. El Centro Directivo hace un repaso a la doctrina del TS sobre el particular (SS 9-9-2009, 17-11-2011, 12-3-2015 y 8-6-2015):<\/p>\n<ol style=\"text-align: justify;\">\n<li style=\"padding-bottom: 16px;\">La <u>pr\u00f3rroga convencional es v\u00e1lida<\/u> siempre y cuando haya sido acordada por las partes libremente y conste de manera clara, inequ\u00edvoca y coherente en el contrato.<\/li>\n<li style=\"padding-bottom: 16px;\">La pr\u00f3rroga convencional <u>no puede ser potencialmente perpetua<\/u> y precisa un l\u00edmite temporal m\u00e1ximo. Si las partes no lo han fijado, el Juez puede y debe hacerlo.<\/li>\n<li style=\"padding-bottom: 16px;\">Para los arrendamientos con pr\u00f3rroga convencional nacidos bajo la vigente <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-de-arrendamientos-urbanos\/\">LAU 1994<\/a> se se\u00f1alada un l\u00edmite de dicha pr\u00f3rroga de <u>30 a\u00f1os<\/u> trat\u00e1ndose de arrendamientos de local con arrendatario persona jur\u00eddica, o de la <u>jubilaci\u00f3n<\/u> del arrendatario si es persona f\u00edsica. Trat\u00e1ndose de arrendamiento de vivienda, la <u>vida del arrendatario<\/u>.<\/li>\n<\/ol>\n<p style=\"text-align: justify;\">Esta doctrina ya fue puesta de manifiesto en la <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-direccion-general-de-los-registros-y-el-notariado-noviembre-2018\/#438-arrendamiento-de-local-de-negocio-sin-que-conste-la-duracion-de-la-prorroga-clausula-de-suspension-por-fuer\">R 2-11-2018<\/a>, matiz\u00e1ndose que, la doctrina expresada en el numeral 3 no puede ser aplicada a la inscripci\u00f3n, pues conculcar\u00eda la seguridad jur\u00eddica que a los terceros debe ofrecer el Registro de la Propiedad.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Comentario<\/strong>: La cuesti\u00f3n del NIF revocado ha sido tratada en numerosas ocasiones por la DG y es pac\u00edfica: el Notario no puede autorizar ni el Registrador inscribir. La pretensi\u00f3n del recurrente de llevar a cabo una inscripci\u00f3n <em>de forma provisional<\/em> hasta que se resuelva el procedimiento de rehabilitaci\u00f3n del NIF carece de cualquier apoyo legal, convirtiendo la solicitud en una suerte de <em>declaraci\u00f3n responsable<\/em> que ni est\u00e1 prevista en la norma ni cumple con los objetivos de la misma. Respeto de la fecha desde la cual se ha de entender ampliado el plazo, la f\u00f3rmula empleada en la escritura es desafortunada por confusa. Para solventar esta cuesti\u00f3n hubiera bastado aclarar el <em>dies a quo<\/em>, sin necesidad de acudir a un recurso. La DG, haciendo de la necesidad virtud, aprovecha una cuesti\u00f3n tan simple para repasar la doctrina jurisprudencial sobre la pr\u00f3rroga y las limitaciones que, en la esfera registral, plantean las pr\u00f3rrogas t\u00e1citas, por chocar con el principio de especialidad o determinaci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Cuando el Registrador tiene a la vista sendas escrituras de nombramiento de Administrador y de poder donde se salva la doble representaci\u00f3n, suprime en su tercera y \u00faltima calificaci\u00f3n negativa el defecto relativo a la falta de juicio de suficiencia sobre este extremo, por lo que, aunque el recurrente alega sobre el mismo, el Centro Directivo no entra en \u00e9l. El Centro Directivo ha venido exigiendo un juicio expreso sobre este particular, sin que baste un juicio gen\u00e9rico sobre la suficiencia del poder. A nuestro juicio, no fue procedente retirar el defecto, pues la calificaci\u00f3n del Registrador debe centrarse no en formular un juicio de suficiencia de las facultades conferidas, sino en comprobar que existe una rese\u00f1a del poder, que existe un juicio de suficiencia y que este juicio es congruente con el contenido del t\u00edtulo (cfr. art. 98 de la Ley 24\/2001, de 27 de diciembre). Por tanto, existe una extralimitaci\u00f3n en la calificaci\u00f3n, en una dimensi\u00f3n que podr\u00edamos denominar <em>positiva<\/em> -accediendo a la inscripci\u00f3n faltando un requisito que es suplido por el propio Registrador-. Lo procedente hubiera sido que el Notario emitiese dicho juicio para poder inscribir (ACT).<\/p>\n<ul>\n<li><a href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2025\/02\/13\/pdfs\/BOE-A-2025-2744.pdf\">PDF (BOE-A-2025-2744 &#8211; 12\u00a0p\u00e1gs.\u00a0&#8211; 248\u00a0KB)<\/a> <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2025-2744\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"49-anotacion-de-embargo-en-procedimiento-seguido-contra-la-herencia-yacente\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r49\"><\/a>49.* ANOTACI\u00d3N DE EMBARGO EN PROCEDIMIENTO SEGUIDO CONTRA LA HERENCIA YACENTE<\/span><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 14 de enero de 2025, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Alicante n.\u00ba 4 a practicar una anotaci\u00f3n de embargo ordenada en un procedimiento seguido contra la herencia yacente del titular registral<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resoluci\u00f3n:<\/strong><\/span> <span style=\"color: #3366ff;\">Cuando se demande a los ignorados herederos de una persona que ha fallecido sin otorgar testamento y <strong>no se conozcan<\/strong> parientes con derecho a la sucesi\u00f3n intestada ni concurran indicios de su existencia, el juzgado deber\u00eda <strong>notificar<\/strong> la pendencia del proceso al <strong>Estado o a la Comunidad Aut\u00f3noma<\/strong> llamada por la normativa civil aplicable a la sucesi\u00f3n intestada.<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Hechos: <\/strong>Mediante mandamiento, librado por un Juzgado de Primera Instancia,\u00a0se ordena la pr\u00e1ctica de una <strong>anotaci\u00f3n de embargo<\/strong> en el marco del procedimiento de ejecuci\u00f3n de t\u00edtulos judiciales seguido <strong>contra la herencia yacente<\/strong> del titular registral de la finca embargada.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El <strong>registrador<\/strong> califica negativamente en el sentido que, para poder practicar la anotaci\u00f3n, ser\u00eda preciso, en funci\u00f3n de si se tienen o no indicios de la existencia de concretas personas llamadas a la herencia, <strong>dirigir la demanda contra estos herederos<\/strong>, o bien, adem\u00e1s de emplazar a los <strong>ignorados herederos por edictos<\/strong>, comunicar al Estado o a la Comunidad Aut\u00f3noma llamada por la normativa civil aplicable a la sucesi\u00f3n intestada a falta de otros.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El <strong>recurrente<\/strong> fundamenta el recurso en las <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/RESOLUCIONES\/2012-noviembre.htm#r397\">Resoluciones de la DG de\u00a023 de octubre de\u00a02012<\/a> y de\u00a04 de abril de\u00a02013 las cuales establec\u00edan que no es necesario el nombramiento de un administrador judicial, ni la citaci\u00f3n a un concreto heredero, para poder anotar un embargo sobre los bienes de una herencia yacente cuando \u00e9sta proviene de una deuda relacionada con la comunidad de propietarios.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Resoluci\u00f3n<\/strong>: La Direcci\u00f3n General desestima el recurso y <strong>confirma<\/strong> la nota de calificaci\u00f3n del registrador.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Doctrina:<\/strong> En los casos en que interviene la herencia yacente, para que una actuaci\u00f3n tenga reflejo en el registro se ha de nombrar <strong>un administrador judicial<\/strong>, en los t\u00e9rminos previstos en los <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-2000-323&amp;p=20250103&amp;tn=1#a790\">art\u00edculos\u00a0790 y siguientes de la LEC,<\/a> si bien solo en los casos en que el llamamiento a los herederos desconocidos sea puramente gen\u00e9rico y no haya ning\u00fan interesado en la herencia que se haya personado en el procedimiento, si el juez considera suficiente la legitimaci\u00f3n pasiva de la herencia yacente.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">A continuaci\u00f3n, hace un examen de la Sentencia n\u00famero\u00a0590\/2021 de la Sala Primera del Tribunal Supremo que analiza el <strong>emplazamiento<\/strong> a la herencia yacente, pudiendo darse dos posibilidades:<\/p>\n<ol>\n<li style=\"text-align: justify;\">\u00a0que se conozca o se tengan indicios de la <strong>existencia de concretas personas<\/strong> llamadas a la herencia. En este caso, habr\u00e1 de dirigirse la demanda contra estos herederos, previa averiguaci\u00f3n de su identidad y domicilio, y<\/li>\n<li style=\"text-align: justify;\">\u00a0que <strong>no se tenga indicio alguno de la existencia de herederos<\/strong> interesados en la herencia yacente (casos de personas que han fallecido sin testamento y sin parientes conocidos con derecho a la sucesi\u00f3n intestada). En estos supuestos, adem\u00e1s de emplazar a los ignorados herederos por edictos, se debe <strong>comunicar al Estado o a la Comunidad Aut\u00f3noma<\/strong> llamada por la normativa civil aplicable a la sucesi\u00f3n intestada a falta de otros, conforme al <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-2000-323&amp;p=20250103&amp;tn=1#a150\">art\u00edculo\u00a0150.2 de la LEC<\/a>.<\/li>\n<\/ol>\n<p style=\"text-align: justify;\">Debe recordarse a este respecto que la notificaci\u00f3n por v\u00eda edictal tiene car\u00e1cter supletorio y excepcional y solo debe emplearse cuando se hayan agotado, razonablemente, las posibilidades de efectuar una notificaci\u00f3n personal.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En el caso que nos ocupa, de la documentaci\u00f3n presentada \u201cno puede establecerse la existencia de concretas personas llamadas a la herencia, o si, por el contrario, no se tiene indicio alguno de la existencia de herederos interesados en la herencia yacente, ni, en consecuencia, la forma en que han sido citados\u201d.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Criterio que mantiene nuestro CD tras la citada Sentencia del Supremo, y sin tener en cuenta las resoluciones citadas por la parte recurrente al ser muy anteriores a la susodicha sentencia.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>\u00a0Comentarios: <\/strong>Lo m\u00e1s destacable de esta resoluci\u00f3n es el extracto de la doctrina del TS sobre la herencia yacente. A partir de la dicha sentencia parece que el camino a seguir en caso de embargos contra la herencia yacente debe ser el que resulta de la citada sentencia.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Por lo dem\u00e1s tambi\u00e9n es de inter\u00e9s la ratificaci\u00f3n que hace de su doctrina acerca del car\u00e1cter <strong>excepcional<\/strong> de las notificaciones por edictos lo que viene justificado por la necesidad de no vulneraci\u00f3n del art\u00edculo\u00a024.1 de la Constituci\u00f3n Espa\u00f1ola que implica que todos los que puedan resultar afectados por una decisi\u00f3n de un proceso judicial, tengan el derecho de conocer su existencia y evitar cualquier tipo de indefensi\u00f3n. Por tanto, solo se usar\u00e1 cuando se hayan <strong>agotado<\/strong> previamente el resto de modalidades de notificaci\u00f3n.\u00a0(MGV)<\/p>\n<ul>\n<li><a href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2025\/02\/13\/pdfs\/BOE-A-2025-2745.pdf\">PDF (BOE-A-2025-2745 \u2013 9\u00a0p\u00e1gs.\u00a0\u2013 235\u00a0KB)<\/a> <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2025-2745\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"51-inscripcion-de-arrendamiento-diferencias-en-la-descripcion-entre-el-titulo-y-el-registro\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r51\"><\/a>51.*** INSCRIPCI\u00d3N DE ARRENDAMIENTO. DIFERENCIAS EN LA DESCRIPCI\u00d3N ENTRE EL T\u00cdTULO Y EL REGISTRO<\/span><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Resoluci\u00f3n de 14 de enero de 2025,<\/strong> de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n de la registradora de la propiedad de Alca\u00f1iz, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de una escritura de arrendamiento por diferencias entre la descripci\u00f3n de la finca en el Registro y en el t\u00edtulo.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen<\/strong>: (1) La inscripci\u00f3n de arrendamiento <strong>no exige que haya una coincidencia exacta<\/strong> entre la <strong>superficie inscrita y la que consta en el contrato<\/strong>, con tal de que no haya duda sobre el objeto de este y sobre la renta, que puede fijarse en relaci\u00f3n con la cabida real o catastral, aunque no sea id\u00e9ntica a la que figura en el Registro.<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"color: #0000ff;\">(2) Aun trat\u00e1ndose de una finca que procede de <strong>concentraci\u00f3n parcelaria<\/strong> y <strong>pese al art. 201.1.e) LH<\/strong>, <strong>debe admitirse la rectificaci\u00f3n, <\/strong>sin cumplirse tales exigencias<strong>, cuando no existe duda alguna de correspondencia de la finca inscrita con la que figura en la certificaci\u00f3n catastral aportada para acreditar tal rectificaci\u00f3n, <\/strong>como parece ocurrir en el presente caso.<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"color: #0000ff;\">(3) Conforme a la Resoluci\u00f3n Circular de <strong>3 de noviembre de 2015<\/strong>, \u00abSe entender\u00e1 solicitado el inicio del procedimiento cuando en el t\u00edtulo presentado se rectifique la descripci\u00f3n literaria de la finca para adaptarla a la resultante de la representaci\u00f3n geogr\u00e1fica georreferenciada que se incorpore\u00bb, por lo que, en este caso, <strong>la registradora deber\u00eda haber entendido que hay una solicitud t\u00e1cita de inicio del expediente del art\u00edculo 199 de la Ley Hipotecaria. Pero, en el caso de que la tramitaci\u00f3n de ese expediente no hubiera culminado con resultado positivo, no debiera haber impedido la inscripci\u00f3n del contrato de arrendamiento.<\/strong><\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Hechos:<\/strong> Mediante escritura p\u00fablica de arrendamiento, la titular registral de una finca la cede en arrendamiento a una sociedad, fij\u00e1ndose una renta con relaci\u00f3n a los metros que tiene la finca en la realidad f\u00edsica, que se acredita con la certificaci\u00f3n catastral descriptiva y gr\u00e1fica de la parcela.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Calificaci\u00f3n:<\/strong> La registradora suspende la inscripci\u00f3n por discrepar los metros existentes en la realidad f\u00edsica y catastral, que son 131.979 metros cuadrados, con la superficie registral de la finca que es de 118.250 metros cuadrados, por lo que entiende que debe rectificarse previamente la descripci\u00f3n de la finca o que el arrendatario consienta la inscripci\u00f3n. La registradora indica que el error en la superficie determina que no concurra la oferta y la aceptaci\u00f3n sobre la cosa y la causa que han de constituir el contrato, conforme al art\u00edculo 1262 CC, con lo que faltar\u00eda el consentimiento, por lo que estar\u00edamos ante un contrato inexistente.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Recurso: <\/strong>El notario autorizante recurre alegando que la renta es cierta y determinada, que se ha fijado con arreglo a la realidad f\u00edsica y no a la registral y que el arrendatario, al consentir el otorgamiento de la escritura y su presentaci\u00f3n en el Registro, est\u00e1 consintiendo la renta y solicitando la inscripci\u00f3n del contrato en los t\u00e9rminos convenidos. Seg\u00fan el recurrente, no se puede concebir que el acuerdo sobre un elemento esencial del contrato de arrendamiento, como es la renta, deba ajustarse a la superficie inscrita de la parcela.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Resoluci\u00f3n:<\/strong>\u00a0La DGSJFP estima el recurso y revoca la calificaci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Doctrina: <\/strong>El Centro Directivo considera que la registradora ha interpretado err\u00f3neamente el art\u00edculo 1262 CC. El objeto del negocio es una finca concreta y determinada, respecto de la cual puede existir una discordancia entre la descripci\u00f3n registral y la realidad f\u00edsica registral. Adem\u00e1s, las partes consienten en que la renta se fije con referencia a los metros existentes en la realidad f\u00edsica y no con respecto a la superficie inscrita. Por tanto, <strong>desde el punto de vista sustantivo, el precio de la est\u00e1 fijado correctamente y el contrato es un contrato regular, perfecto y consumado, sin que la diferencia de superficie entre el Registro y el Catastro suponga elemento distorsionador de la interpretaci\u00f3n del contrato, porque ambas partes lo conocen y aceptan la diferencia superficial y la fijaci\u00f3n de la renta con respecto a la existente en la realidad f\u00edsica <\/strong>(art. 1543, 1447, 1469, 1470, 1555 CC y 13 de la Ley 49\/2003, de Arrendamientos R\u00fasticos).<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Por otro lado, constituy\u00e9ndose el derecho del arrendatario con car\u00e1cter real, como se manifiesta expresamente en la escritura y t\u00e1citamente al presentar la escritura p\u00fablica del contrato de arrendamiento en el Registro de la Propiedad de Alca\u00f1iz, solicitando su inscripci\u00f3n<strong>, el registrador ha de calificar si se cumplen los requisitos para ello, determinados en los art\u00edculos 3 del Real Decreto 297\/1996, de 23 de febrero: <\/strong>\u00abSi la finca arrendada <strong>no coincide con la que tiene abierto folio registral<\/strong> y es una parte de \u00e9sta, se describir\u00e1 aqu\u00e9lla con las mismas circunstancias expresadas en el apartado anterior, pero no ser\u00e1 necesario describir el resto del edificio o vivienda\u00bb. <strong>Por ello, aplicado el precepto al presente caso determina que la existencia de la discordancia, en el caso de que no pueda subsanarse, no puede impedir la inscripci\u00f3n del arrendamiento, ni puede condicionarse la misma a la rectificaci\u00f3n de la descripci\u00f3n.<\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Respecto a la exigencia de la registradora de que se inste el inicio de un expediente del art\u00edculo 199 de la Ley Hipotecaria para poder inscribir el arrendamiento, del an\u00e1lisis conjunto de este precepto y el art\u00edculo 9.b) resulta que <strong>la inscripci\u00f3n de un contrato de arrendamiento no se encuentra entre los supuestos en los que la georreferenciaci\u00f3n es circunstancia necesaria de la inscripci\u00f3n.<\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Cuesti\u00f3n distinta es si la <strong>registradora podr\u00eda haber iniciado de oficio<\/strong> un expediente del art\u00edculo 199 de la Ley Hipotecaria para rectificar la descripci\u00f3n de la finca y adaptarla a la realidad f\u00edsica. Nos encontramos en este caso ante una diferencia de cabida superior al 10%, si bien la descripci\u00f3n de los linderos es coincidente en el Registro y en el Catastro. <strong>Por ello, estamos ante una discordancia de la descripci\u00f3n registral con la realidad f\u00edsica, que puede resolverse por la v\u00eda del expediente del art\u00edculo 199.<\/strong> No es \u00f3bice para ello que la finca proceda de concentraci\u00f3n parcelaria, <strong>pese al art. 201.1.e) LH<\/strong>, puesto que, como ha dicho la Resoluci\u00f3n de esta Direcci\u00f3n General de 3 de octubre de 2023, <strong>debe admitirse la rectificaci\u00f3n, sin cumplirse tales exigencias, cuando no existe duda alguna de correspondencia de la finca inscrita con la que figura en la certificaci\u00f3n catastral aportada para acreditar tal rectificaci\u00f3n, como parece ocurrir en el presente caso.<\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Y, finalmente, en cuanto a la posibilidad de iniciar <strong>de oficio<\/strong> el expediente del art\u00edculo 199 LH, se\u00f1ala la Direcci\u00f3n General en Resoluci\u00f3n de 12 de mayo de 2022 que, conforme <strong>al primer p\u00e1rrafo, segundo inciso del n\u00famero segundo de la Resoluci\u00f3n-Circular de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado de 3 de noviembre de 2015<\/strong>: \u00abSe entender\u00e1 solicitado el inicio del procedimiento cuando en el t\u00edtulo presentado se rectifique la descripci\u00f3n literaria de la finca para adaptarla a la resultante de la representaci\u00f3n geogr\u00e1fica georreferenciada que se incorpore\u00bb. En este caso, <strong>la registradora deber\u00eda haber entendido que hay una solicitud t\u00e1cita de inicio del expediente del art\u00edculo 199 de la Ley Hipotecaria, para subsanar la discordancia con la realidad f\u00edsica, aunque la finca proceda de concentraci\u00f3n parcelaria, porque no hay duda de que la descrita en el t\u00edtulo y en la certificaci\u00f3n catastral descriptiva y gr\u00e1fica de la parcela correspondiente con la identidad de la finca, se corresponde con la realidad f\u00edsica de la inscrita en el Registro.<\/strong> De este modo, podr\u00eda haber determinado la congruencia del importe de la renta con la superficie de la finca. <strong>Pero, en el caso de que la tramitaci\u00f3n de ese expediente no hubiera culminado con resultado positivo, no debiera haber impedido la inscripci\u00f3n del contrato de arrendamiento, toda vez que la discordancia era conocida por las partes y el arrendatario consinti\u00f3 la fijaci\u00f3n de la renta referenci\u00e1ndola a un criterio, el de los metros de la realidad f\u00edsica, a pesar de que en el Registro tuviera menos metros cuadrados y que hab\u00eda posibilidad de que los mismos no pudieran inscribirse. <\/strong>(BZR).<\/p>\n<ul>\n<li><a href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2025\/02\/13\/pdfs\/BOE-A-2025-2747.pdf\">PDF (BOE-A-2025-2747 &#8211; 10\u00a0p\u00e1gs.\u00a0&#8211; 238\u00a0KB)<\/a> <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2025-2747\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"52-compraventa-en-ejercicio-de-derecho-de-adquisicion-preferente\"><\/a><h6><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r52\"><\/a>52.* COMPRAVENTA EN EJERCICIO DE DERECHO DE ADQUISICI\u00d3N PREFERENTE<\/span><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 15 de enero de 2025, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Orgaz a inscribir una escritura de compraventa.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen:<\/strong> La apreciaci\u00f3n de una posible simulaci\u00f3n negocial debe quedar reservada al \u00e1mbito judicial.<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Hechos:<\/strong> Se presentan en el Registro: Una escritura de compra de vivienda por los arrendatarios de la misma en ejercicio de su derecho de adquisici\u00f3n preferente. Y una escritura de daci\u00f3n de dicha vivienda en pago de la deuda que los compradores reconocen tener a favor de una entidad BBB, dej\u00e1ndose constancia de que continuar\u00e1n en la vivienda como arrendatarios.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Se da la circunstancia de que el dinero de compra de la vivienda procede de un pr\u00e9stamo que les ha concedido la entidad BBB el mismo d\u00eda con anterioridad. El importe del pr\u00e9stamo se refleja en un cheque bancario que es el mismo que se entrega a la primitiva vendedora en pago del precio de compra.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>La Registradora: califica negativamente<\/strong>, se\u00f1alando que existe una causa falsa en la compraventa puesta de manifiesto con la escritura de daci\u00f3n en pago y por el medio de pago del precio, que se realiza por un tercero.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>El Notario <\/strong><strong>recurre <\/strong>bas\u00e1ndose en la admisi\u00f3n en nuestro derecho del pago hecho por tercero y de la daci\u00f3n en pago como medio alternativo del mismo y en el hecho de que la apreciaci\u00f3n de la falsedad o simulaci\u00f3n de la causa excede de \u00e1mbito de competencias de un registrador<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Resoluci\u00f3n: La DGSJFP<\/strong>\u00a0<strong>estima el recurso<\/strong> y <strong>revoca <\/strong>la calificaci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Doctrina<\/strong>: Hay que partir del hecho de que, por libre acuerdo de los \u00fanicos que pod\u00edan concertarlo (el propietario vendedor y los titulares de un derecho de adquisici\u00f3n preferente), se celebr\u00f3 el negocio jur\u00eddico reflejado en la escritura, que re\u00fane todos y cada uno de los requisitos necesarios para su inscripci\u00f3n (la calificaci\u00f3n no objeta la falta de alguno de ellos). Aclarado lo anterior, la declaraci\u00f3n sobre una posible simulaci\u00f3n negocial debe quedar reservada al \u00e1mbito judicial. (SNG)<\/p>\n<ul>\n<li><a href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2025\/02\/13\/pdfs\/BOE-A-2025-2748.pdf\">PDF (BOE-A-2025-2748 &#8211; 9\u00a0p\u00e1gs.\u00a0&#8211; 234\u00a0KB)<\/a> <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2025-2748\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"53-reconocimiento-de-deuda-y-dacion-en-pago\"><\/a><h6><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r53\"><\/a>53.** RECONOCIMIENTO DE DEUDA Y DACI\u00d3N EN PAGO<\/span><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 15 de enero de 2025, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Orgaz a inscribir una escritura de reconocimiento de deuda y daci\u00f3n en pago.\u00a0<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen<\/strong>: la prohibici\u00f3n de pacto comisorio <a style=\"color: #0000ff;\" href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/columna-izq\/codigo-civil-libro-cuarto-articulos-1538-al-1976\/#art1859\">ex art\u00edculo\u00a01859 del C\u00f3digo Civil<\/a> no es absoluta en nuestro Derecho. Se admiten \u00a0excepciones siempre que objetivamente sea posible la adecuada defensa del deudor y el logro del adecuado equilibrio entre los intereses de este y los del acreedor.<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Hechos:<\/strong> se presenta escritura en la que unos c\u00f3nyuges transmiten a una sociedad la finca registral en pago de un pr\u00e9stamo que la citada mercantil les hab\u00eda realizado el mismo d\u00eda, para la adquisici\u00f3n de la vivienda objeto de la escritura calificada y que hab\u00eda sido adquirida por dichos c\u00f3nyuges bajo el n\u00famero anterior de protocolo.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La <strong>Registradora califica negativamente<\/strong> por no estar la finca inscrita a nombre de los cedentes y por no aportarse la escritura de pr\u00e9stamo que sirve de causa a la daci\u00f3n en pago y acredita que la obligaci\u00f3n est\u00e1 vencida, es l\u00edquida y exigible.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La <strong>Direcci\u00f3n revoca la calificaci\u00f3n recurrida, salvo en lo relativo a no estar la finca inscrita a nombre de los cedentes<\/strong>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">I. EL PRINCIPIO DE PRIORIDAD.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">&#8211; La calificaci\u00f3n de un documento deber\u00e1 realizarse en funci\u00f3n de lo que resulte del t\u00edtulo que se califica y de la situaci\u00f3n tabular existente en el momento mismo de su presentaci\u00f3n en el Registro.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">&#8211; Es doctrina registral reiterada que una r\u00edgida aplicaci\u00f3n del principio de prioridad no puede impedir la facultad y el deber de los registradores de examinar los documentos pendientes de despacho relativos a la misma finca o que afecten a su titular, aunque hayan sido presentados con posterioridad. En la calificaci\u00f3n del documento deben tener en cuenta los asientos registrales \u2013entre los que se incluyen los presentados en el Diario\u2013, evitando as\u00ed la pr\u00e1ctica de inscripciones en que haya de procederse a su inmediata cancelaci\u00f3n al despachar el t\u00edtulo subsiguiente presentado con posterioridad.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">&#8211; Ahora bien, la calificaci\u00f3n conjunta de los documentos presentados no puede comportar una alteraci\u00f3n injustificada en el orden de despacho de los mismos.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>En el caso resuelto,<\/strong> la calificaci\u00f3n negativa se ha basado en la existencia de un t\u00edtulo previo (compraventa) presentado antes en Registro, cuyas vicisitudes nada tienen que ver con lo que despu\u00e9s se conviene en el titulo (daci\u00f3n en pago) negativamente calificado y objeto de este recurso y que en modo alguno (en el \u00e1mbito extrajudicial) puede de influir en la calificaci\u00f3n de \u00e9ste.<\/p>\n<p>II. EL PACTO COMISORIO Y SU VALIDEZ.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">&#8211; El C\u00f3digo Civil <strong>rechaza en\u00e9rgicamente<\/strong> toda construcci\u00f3n jur\u00eddica en cuya virtud, el acreedor, en caso de incumplimiento de la obligaci\u00f3n, pueda apropiarse definitivamente de los bienes dados en garant\u00eda por el deudor (<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/columna-izq\/codigo-civil-libro-cuarto-articulos-1538-al-1976\/#art1859\">arts. 1859 y\u00a01884 del C\u00f3digo Civil<\/a>) y es que los pactos y negocios que infringen los citados preceptos del C\u00f3digo Civil, en cuanto establecen la prohibici\u00f3n del pacto comisorio, dan lugar a la <strong>nulidad radical y absoluta <\/strong>de aqu\u00e9llos, al tratarse de preceptos imperativos y de orden p\u00fablico por afectar a la satisfacci\u00f3n forzosa de obligaciones en que est\u00e1n involucrados no s\u00f3lo los intereses del deudor, sino tambi\u00e9n los de sus acreedores.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">&#8211; Consecuencia de lo expuesto, la Direcci\u00f3n ha aplicado la prohibici\u00f3n del pacto comisorio incluso cuando las operaciones elusivas del mismo se instrumentan mediante <strong>negocios jur\u00eddicos, ya sean indirectos, simulados o fiduciarios, simples o complejos, que persigan fines de garant\u00eda.<\/strong> Esto es, siempre que bajo estos esquemas contractuales se detecte una \u00ab<strong>causa garantiae<\/strong>\u00bb.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">&#8211; La prohibici\u00f3n de pacto comisorio tiene un <strong>doble fundamento<\/strong>, que gira en torno a la exigencia de conmutatividad de los contratos.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">1\u00ba. El riesgo de que, dadas las presiones a las que se puede someter al deudor necesitado de cr\u00e9dito al tiempo de su concesi\u00f3n, las cosas ofrecidas en garant\u00eda reciban una valoraci\u00f3n muy inferior a la real, o que, en todo caso, tengan un valor superior al de la obligaci\u00f3n garantizada. Se trata en definitiva de impedir que el acreedor se enriquezca injustificadamente a costa del deudor y que \u00e9ste sufra un perjuicio desproporcionado.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">2\u00ba. En segundo lugar, en la necesidad de observancia de los procedimientos de ejecuci\u00f3n, que al tiempo que permiten al acreedor ejercitar su \u00abius distrahendi\u00bb, protegen al deudor al asegurar la obtenci\u00f3n del mejor precio de venta.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">&#8211; Seg\u00fan las <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-direccion-general-de-los-registros-y-el-notariado-enero-2019\/#r30\">Resoluciones de\u00a026 de diciembre de\u00a02018<\/a>, <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-direccion-general-de-los-registros-y-el-notariado-junio-2020\/#r123\">28 de enero de\u00a02020<\/a> y\u00a0<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-direccion-general-de-los-registros-y-el-notariado-junio-2020\/#r123\">13 de julio de\u00a02022<\/a>, deben <strong>admitirse aquellos pactos o acuerdos <\/strong>que permitan un equilibrio entre los intereses del acreedor y del deudor, evitando enriquecimientos injustos o pr\u00e1cticas abusivas, pero que permitan al acreedor, ante un incumplimiento del deudor, disponer de mecanismos expeditivos para alcanzar la mayor satisfacci\u00f3n de su deuda.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">&#8211; Podr\u00eda <strong>admitirse<\/strong> el pacto comisorio siempre que concurran las condiciones de equilibrio entre las prestaciones, libertad contractual entre las partes y exista buena fe entre ellas respecto del pacto en cuesti\u00f3n; si bien para poder admitir la validez de dichos acuerdos se deber\u00e1 <strong>analizar cada caso concreto<\/strong> y atender a las circunstancias concurrentes.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">&#8211; En definitiva, se admite el pacto por el que pueda adjudicarse al acreedor o venderse a un tercero el bien objeto de la garant\u00eda siempre que se establezca un procedimiento de valoraci\u00f3n del mismo que excluya la situaci\u00f3n de abuso para el deudor. En apoyo de esta tesis se cita el denominado <strong>pacto marciano<\/strong> recogido en el Digesto (cuya doctrina se recoge en la Resoluci\u00f3n de\u00a026 de diciembre de\u00a02018).<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Adem\u00e1s \u2013y dato esencial para la resoluci\u00f3n de este recurso\u2013, <strong>el comiso prohibido es el que se conviene \u00abex ante\u00bb<\/strong>; de ah\u00ed que tradicionalmente se <strong>admitiera, si bien con cautelas, la introducci\u00f3n de esta facultad comisoria si se efectuaba con posterioridad<\/strong> al nacimiento de la obligaci\u00f3n garantizada, mediante el denominado pacto \u00abex intervalo\u00bb.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En conclusi\u00f3n, la prohibici\u00f3n de pacto comisorio <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/columna-izq\/codigo-civil-libro-cuarto-articulos-1538-al-1976\/#art1859\">ex art\u00edculo\u00a01859 del C\u00f3digo Civil<\/a> no es absoluta en nuestro Derecho. Se admiten \u00a0excepciones siempre que objetivamente sea posible la adecuada defensa del deudor y el logro del adecuado equilibrio entre los intereses de este y los del acreedor y es que nuestro ordenamiento jur\u00eddico ha admitido, incluso, nuevas formas de realizaci\u00f3n de un bien dado en garant\u00eda, reflejo de lo cual son el <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/informes-mensuales\/informe-257-boe-febrero-2016\/#convenio-de-ciudad-del-cabo-relativo-a-garantias-internacionales-sobre-elementos-de-equipo-movil-y-protocolo-sobre-elementos-de-equipo-aeronautico\">Convenio relativo a garant\u00edas internacionales sobre elementos de equipo m\u00f3vil, hecho en Ciudad del Cabo el\u00a016 de noviembre de\u00a02001<\/a> (con Instrumento de Adhesi\u00f3n de Espa\u00f1a publicado en el \u00abBolet\u00edn Oficial del Estado\u00bb 4 de octubre de\u00a02013), que permite al acreedor de los bienes dados en garant\u00eda apropiarse de ellos o venderlos o arrendarlos, siempre que ello se haga de una forma comercialmente razonable; y el <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-2005-4172\">Real Decreto ley-5\/2005, de\u00a011 de marzo,<\/a> el cual, en caso garant\u00edas sobre dinero, valores o derechos de cr\u00e9dito, concede al beneficiario de la garant\u00eda un derecho de apropiaci\u00f3n o de disposici\u00f3n, siempre que tanto la valoraci\u00f3n de las garant\u00edas como el c\u00e1lculo de las obligaciones financieras se haga de manera comercialmente correcta. (ER)<\/p>\n<ul>\n<li><a href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2025\/02\/13\/pdfs\/BOE-A-2025-2749.pdf\">PDF (BOE-A-2025-2749 &#8211; 9\u00a0p\u00e1gs.\u00a0&#8211; 236\u00a0KB)<\/a> <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2025-2749\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"54-rectificacion-de-particion-hereditaria\"><\/a><h6><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r54\"><\/a>54.* RECTIFICACI\u00d3N DE PARTICI\u00d3N HEREDITARIA<\/span><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 15 de enero de 2025, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la calificaci\u00f3n de la registradora de la propiedad interina de Xirivella, relativa a un testimonio emitido por letrada dimanante de un procedimiento de formaci\u00f3n de inventario de bienes del r\u00e9gimen econ\u00f3mico-matrimonial.<\/p>\n<p><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen:<\/strong> La rectificaci\u00f3n del Registro, no resultando el error de los asientos del registro ni del documento presentado requerir\u00e1, en su caso, al art. 40 LH, aclaraci\u00f3n del t\u00edtulo aportado con el consentimiento de los interesados, o, en su caso, resoluci\u00f3n judicial.<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Hechos:<\/strong> Consta inscrita una adjudicaci\u00f3n hereditaria por partes iguales entre cuatro hermanos (A, B, C y D) en virtud de Auto del Juzgado. En el mismo Auto se indicaba que las partes hab\u00edan llegado a un acuerdo por el que, de conformidad con lo previsto en el testamento (820.3 Cc) el hermano B recibir\u00eda, en pago de su cuota hereditaria, una suma en met\u00e1lico y que comprobada la coincidencia de la adjudicaci\u00f3n con el caudal inventariado, daban por finalizadas las operaciones.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Se presenta de nuevo el Auto junto con una instancia privada en la que se hace constar que existe un error en la inscripci\u00f3n a favor del hermano porque, seg\u00fan el documento judicial, el hermano B recibi\u00f3 su parte de la herencia en met\u00e1lico, y se solicita la rectificaci\u00f3n de los libros del Registro en el sentido de que la inscripci\u00f3n debe serlo a favor de los hermanos A, C y D por partes iguales.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>La Registradora califica negativamente<\/strong> se\u00f1alando que del t\u00edtulo por el que se pide la rectificaci\u00f3n no resultan las adjudicaciones que se pretenden, sino las que constan inscritas y que del pago en met\u00e1lico al hermano B no resulta una modificaci\u00f3n en las adjudicaciones previamente estipuladas.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>El Presentante <\/strong><strong>recurre <\/strong>exponiendo: que en el mismo t\u00edtulo existe un acuerdo homologado y aprobado judicialmente por el que el hermano B recibi\u00f3 en met\u00e1lico lo que le correspond\u00eda por su cuota hereditaria; que por ello no le pertenece a B la cuota indivisa de la herencia que consta inscrita a su nombre; y que esto implica un error en la inscripci\u00f3n que debe subsanar la registradora.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Resoluci\u00f3n: La DGSJFP<\/strong>\u00a0<strong>desestima el recurso<\/strong> y <strong>confirma <\/strong>la calificaci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Doctrina<\/strong>: La DGSJFP asume los argumentos de la registradora y se\u00f1ala: Que <strong>l<\/strong>a adjudicaci\u00f3n, en los t\u00e9rminos solicitados, no resulta del t\u00edtulo presentado donde la adjudicaci\u00f3n se recoge tal y como consta inscrita; Que no se expresa en el t\u00edtulo qu\u00e9 efecto atribuyen las partes al pacto de pago en met\u00e1lico en las adjudicaciones formalizadas ni se deja sin efecto la partici\u00f3n previamente acordada; y que no resulta procedente tal interpretaci\u00f3n o deducci\u00f3n ni por el funcionario calificador ni por esta Direcci\u00f3n General, excediendo el propio \u00e1mbito objetivo del recurso gubernativo.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Por tanto, la rectificaci\u00f3n del Registro requerir\u00e1, en su caso, conforme al art\u00edculo 40 LH la aclaraci\u00f3n del t\u00edtulo aportado con el consentimiento de los interesados, o, en su caso, resoluci\u00f3n judicial. (SNG)<\/p>\n<ul>\n<li><a href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2025\/02\/13\/pdfs\/BOE-A-2025-2750.pdf\">PDF (BOE-A-2025-2750 &#8211; 7\u00a0p\u00e1gs.\u00a0&#8211; 224\u00a0KB)<\/a> <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2025-2750\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"55-inscripcion-de-representacion-grafica-de-finca-resultante-de-agrupacion-modificacion-de-lindero-fijo\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r55\"><\/a>55.** INSCRIPCI\u00d3N DE REPRESENTACI\u00d3N GR\u00c1FICA DE FINCA RESULTANTE DE AGRUPACI\u00d3N. MODIFICACI\u00d3N DE LINDERO FIJO<\/span><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 15 de enero de 2025, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n de la registradora de la propiedad de Monforte de Lemos-Quiroga, por la que se deniega la inscripci\u00f3n de un escritura de agrupaci\u00f3n tras haberse tramitado el expediente del art\u00edculo 199 de la Ley Hipotecaria.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen.<\/strong>&#8211; La modificaci\u00f3n descriptiva que suprime la existencia de un camino como lindero justifica, ante la oposici\u00f3n de un colindante que alega la invasi\u00f3n de dicho camino en la georreferenciaci\u00f3n que se pretende inscribir, las dudas de identidad de la registradora.<\/span><\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><strong>Hechos.-<\/strong> Habi\u00e9ndose iniciado la tramitaci\u00f3n del procedimiento del <a href=\"Resumen.-%20La modificaci\u00f3n descriptiva que suprime la existencia de un camino como lindero justifica, ante la oposici\u00f3n de un colindante que alega la invasi\u00f3n de dicho camino en la georreferenciaci\u00f3n que se pretende inscribir, las dudas de identidad de la registradora. Hechos.- Habi\u00e9ndose iniciado la tramitaci\u00f3n del procedimiento del art. 199 LH para la inscripci\u00f3n de una escritura de agrupaci\u00f3n con simult\u00e1nea rectificaci\u00f3n de su superficie, acompa\u00f1ada de una instancia complementaria en la que se solicita la inscripci\u00f3n de la representaci\u00f3n gr\u00e1fica resultante, se presenta oposici\u00f3n de un colindante que alega que, de inscribirse la georreferenciaci\u00f3n catastral de la finca agrupada, se englobar\u00eda un camino que atraviesa por el medio la finca objeto del expediente y que da acceso a una parcela que no es propiedad de la promotora del expediente. El escrito de alegaciones se acompa\u00f1a de un informe pericial realizado por el arquitecto don R. C. F. L. y de una sentencia. Es de destacar que el camino consta como lindero en la descripci\u00f3n registral de las fincas agrupadas, pero no figura en la descripci\u00f3n de la finca resultante de la agrupaci\u00f3n. Calificaci\u00f3n.- La registradora de la propiedad suspende la inscripci\u00f3n por albergar dudas fundadas de identidad, ya que la representaci\u00f3n gr\u00e1fica cuya cabida se pretende inscribir implica la desaparici\u00f3n de un camino que aparece descrito en el Registro de la Propiedad. Recurso.- La interesada alega que no existe el camino manifestado, el cual no figura ni en la cartograf\u00eda municipal, ni inventariado en los planos del Catastro. Resoluci\u00f3n.- La DGSGFP desestima el recurso y confirma la nota de calificaci\u00f3n, si bien advierte que lo procedente no es suspender, sino denegar la inscripci\u00f3n. Doctrina.- La desaparici\u00f3n del camino en la descripci\u00f3n de las fincas a consecuencia de su agrupaci\u00f3n es un indicio de alteraci\u00f3n de la realidad registral, lo cual, unido al hecho de que la sentencia aportada declara la existencia de una servent\u00eda, esto es, un camino privado entre las fincas, de titularidad com\u00fan y sin asignaci\u00f3n de cuotas, es suficiente para acreditar la existencia de un indicio de posible situaci\u00f3n litigiosa, que debe impedir la inscripci\u00f3n.\">art. 199 LH<\/a> para la inscripci\u00f3n de una escritura de agrupaci\u00f3n con simult\u00e1nea rectificaci\u00f3n de su superficie, acompa\u00f1ada de una instancia complementaria en la que se solicita la inscripci\u00f3n de la representaci\u00f3n gr\u00e1fica resultante, se presenta oposici\u00f3n de un colindante que alega que, de inscribirse la georreferenciaci\u00f3n catastral de la finca agrupada, se englobar\u00eda un camino que atraviesa por el medio la finca objeto del expediente y que da acceso a una parcela que no es propiedad de la promotora del expediente. El escrito de alegaciones se acompa\u00f1a de un informe pericial y de una sentencia. Es de destacar que el camino consta como lindero en la descripci\u00f3n registral de las fincas agrupadas, pero no figura en la descripci\u00f3n de la finca resultante de la agrupaci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><strong>Calificaci\u00f3n.-<\/strong> La registradora de la propiedad suspende la inscripci\u00f3n por albergar dudas fundadas de identidad, ya que la representaci\u00f3n gr\u00e1fica cuya cabida se pretende inscribir implica la desaparici\u00f3n de un camino que aparece descrito en el Registro de la Propiedad.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><strong>Recurso.<\/strong>&#8211; La interesada alega que no existe el camino manifestado, el cual no figura ni en la cartograf\u00eda municipal, ni inventariado en los planos del Catastro.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><strong>Resoluci\u00f3n.<\/strong>&#8211; La DGSGFP desestima el recurso y confirma la nota de calificaci\u00f3n, si bien advierte que lo procedente no es suspender, sino denegar la inscripci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><strong>Doctrina.-<\/strong> La desaparici\u00f3n del camino en la descripci\u00f3n de las fincas a consecuencia de su agrupaci\u00f3n es un indicio de alteraci\u00f3n de la realidad registral, lo cual, unido al hecho de que la sentencia aportada declara la existencia de una servent\u00eda, esto es, un camino privado entre las fincas, de titularidad com\u00fan y sin asignaci\u00f3n de cuotas, es suficiente para acreditar la existencia de un indicio de posible situaci\u00f3n litigiosa, que debe impedir la inscripci\u00f3n.\u00a0(VEJ)<\/p>\n<ul>\n<li><a href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2025\/02\/13\/pdfs\/BOE-A-2025-2751.pdf\">PDF (BOE-A-2025-2751 &#8211; 9\u00a0p\u00e1gs.\u00a0&#8211; 243\u00a0KB)<\/a> <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2025-2751\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"56-error-del-registro-o-inexactitud-registral-rectificacion-descriptiva-de-linderos\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r56\"><\/a>56.** <strong>ERROR DEL REGISTRO O INEXACTITUD REGISTRAL. RECTIFICACI\u00d3N DESCRIPTIVA DE LINDEROS.<\/strong><\/span><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 15 de enero de 2025, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n negativa de la registradora de la propiedad de Madrid n.\u00ba 10, por la que se suspende la rectificaci\u00f3n de la descripci\u00f3n de dos fincas registrales en cuanto a los linderos de las mismas.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen.<\/strong> Diferencias:\u00a0 la <strong>inexactitud registral<\/strong> es toda discordancia entre Registro y realidad; el <strong>error del registro<\/strong> existe cuando el registrador, al trasladar al Registro los datos que constan en los documentos que se emplean para la inscripci\u00f3n, incurre en alguna equivocaci\u00f3n, bien material, bien conceptual. Para resolver la inexactitud pueden tramitarse <span style=\"text-align: justify; font-size: 1rem;\">los expedientes regulados en los art\u00edculos 199 LH (por el registrador) o en el art\u00edculo 201 LH, por el notario.<\/span><\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Hechos: <\/strong>Constan inscritas dos naves industriales, que fueron segregadas en su momento de una misma finca matriz, y el espacio intermedio entre ellas no se segreg\u00f3 y qued\u00f3 en la finca matriz, pues se preve\u00eda su cesi\u00f3n para calle, por lo que ambas lindan con \u201ccalle de nuevo trazado\u201d. Ahora, mediante instancia privada se solicita la rectificaci\u00f3n descriptiva de los linderos de dichas dos fincas, y donde dice \u201ccalle de nuevo trazado\u201d debe de decir la otra finca, pues tal calle nunca se lleg\u00f3 a abrir ni a ceder su terreno al Ayuntamiento.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>El registrador <\/strong>considera que no hay tal error pues la descripci\u00f3n registral es la misma que constaba en el t\u00edtulo.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>El interesado <\/strong>recurre y alega que hay un error en dichos linderos (en realidad se est\u00e1 refiriendo a una inexactitud registral) pues no existe esa calle de nuevo trazado, tal y como ha quedado acreditado con los documentos que cita.<\/p>\n<p><strong>La DG <\/strong>desestima el recurso.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Doctrina: La DG <\/strong>diferencia entre <strong>inexactitud registral y error del Registro<\/strong>. Inexactitud es toda discordancia entre Registro y realidad; el error existe cuando el registrador, al trasladar al Registro los datos que constan en los documentos que se emplean para la inscripci\u00f3n, incurre en alguna equivocaci\u00f3n, bien material, bien conceptual. (<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a211\">Art\u00edculo 211 y siguiente LH)<\/a><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Ofrece como soluci\u00f3n la tramitaci\u00f3n de los expedientes regulados en los art\u00edculos 199 LH (por el registrador) o en el art\u00edculo 201 LH, por el notario.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Dichos art\u00edculos permiten rectificar la descripci\u00f3n y los linderos, incluso fijos, de una finca registral, con simult\u00e1nea inscripci\u00f3n de su representaci\u00f3n gr\u00e1fica georreferenciada y la lista de coordenadas de sus v\u00e9rtices. La exigencia de inscripci\u00f3n de la representaci\u00f3n gr\u00e1fica es l\u00f3gica, pues seg\u00fan el art\u00edculo\u00a0199 de la Ley Hipotecaria, la delimitaci\u00f3n georreferenciada de la finca es la que determina y acredita su superficie y linderos, y no a la inversa<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Comentario: <\/strong>Desde el punto de vista formal, el interesado solo quiere que se cambie la descripci\u00f3n literaria en cuanto a los linderos, y m\u00e1s concretamente del titular de las parcelas colindantes, y no quiere tramitar ninguno de esos expedientes que van ligados a la inscripci\u00f3n de la base gr\u00e1fica.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La regla general, en tales casos, es que la descripci\u00f3n literaria o los nuevos linderos de la finca han de constar en el t\u00edtulo o en la solicitud (ver <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a9\">art\u00edculo 9 LH<\/a>) y ha de admitirse, como ocurre, por ejemplo, con los excesos de cabida inferiores al 5%, salvo que genere dudas fundamentadas al registrador. En caso de existir tales dudas lo que procede es la denegaci\u00f3n de la solicitud y el interesado tendr\u00e1 entonces los recursos habituales contra la decisi\u00f3n del registrador. (Ver, por ejemplo, <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-marzo-2024-direccion-general-seguridad-juridica-y-fe-publica\/#79-rectificacion-de-linderos-posible-invasion-del-dominio-publico\">Resoluci\u00f3n de 30 de enero de 2024<\/a> o la <a href=\"Resoluci\u00f3n%20de%2027%20de%20febrero%20de%202023\">de 27 de Febrero de 2023<\/a> )<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El problema de fondo es que, en realidad, no se trata de una cuesti\u00f3n nominal de linderos, sino que el interesado lo que verdaderamente quiere es rectificar la cabida de dichas naves anexando el espacio intermedio destinado a calle que qued\u00f3 en la finca matriz (que iba a ser cedido al Ayuntamiento), y, como consecuencia de ello, las fincas ya si lindar\u00edan entre s\u00ed.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Ello no se resuelve ni 1) cambiando la descripci\u00f3n literaria de los linderos por la v\u00eda de rectificaci\u00f3n de los linderos como si se tratara de un error, como pretende el interesado, (pues la cabida de las naves seguir\u00eda igual), ni 2) con la inscripci\u00f3n de la base gr\u00e1fica con rectificaci\u00f3n de la cabida (como ofrece la DG) pues en tal caso, si la base gr\u00e1fica reflejara la cabida real pretendida, el terreno destinado a calle estar\u00eda doblemente inmatriculado, en la finca matriz y en las dos naves segregadas.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La \u00fanica soluci\u00f3n posible es, en mi opini\u00f3n, rectificar las dos escrituras iniciales de segregaci\u00f3n con la pertinente licencia y el consentimiento del due\u00f1o de la finca matriz, y aumentar la cabida segregada, de forma que dicha finca matriz vea disminuida su cabida en igual medida que aumente la cabida de las naves segregadas con el terreno destinado a calle y, como consecuencia de ello, que esa rectificaci\u00f3n se refleje en los linderos, actualizando los de todas las fincas afectadas. (AFS)<\/p>\n<ul>\n<li><a href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2025\/02\/13\/pdfs\/BOE-A-2025-2752.pdf\">PDF (BOE-A-2025-2752 &#8211; 5\u00a0p\u00e1gs.\u00a0&#8211; 214\u00a0KB)<\/a> <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2025-2752\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"57-inscripcion-de-representacion-grafica-motivacion-de-la-nota-que-la-deniega-por-dudas-de-identidad\"><\/a><h6><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r57\"><\/a>57.** INSCRIPCI\u00d3N DE REPRESENTACI\u00d3N GR\u00c1FICA. MOTIVACI\u00d3N DE LA NOTA QUE LA DENIEGA POR DUDAS DE IDENTIDAD<\/span><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 16 de enero de 2025, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n de la registradora de la propiedad accidental de Mog\u00e1n, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de una georreferenciaci\u00f3n alternativa que implicaba reducir la superficie inscrita.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen.-<\/strong> Para que el registrador pueda rechazar la inscripci\u00f3n de una representaci\u00f3n gr\u00e1fica de una finca por supuesta invasi\u00f3n de otra, tiene que justificar gr\u00e1ficamente dicha invasi\u00f3n y, si no dispone de ella, debe requerir que la aporte al colindante que se opone.<\/span><\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><strong>Hechos.-<\/strong> El Ayuntamiento de la localidad alega invasi\u00f3n del dominio p\u00fablico en el procedimiento del <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a199\">art. 199 LH<\/a> para inscribir una representaci\u00f3n gr\u00e1fica alternativa a la catastral que conlleva la reducci\u00f3n de la superficie registrada.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><strong>Calificaci\u00f3n.-<\/strong> La registradora de la propiedad suspende la inscripci\u00f3n toda vez que, a la vista de las oposiciones presentadas, alberga dudas fundadas de que la inscripci\u00f3n propuesta invada o modifique, en parte de su extensi\u00f3n, la geometr\u00eda, per\u00edmetro superficie de un camino de dominio p\u00fablico.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><strong>Recurso.-<\/strong> El recurrente alega la existencia de un desplazamiento catastral, que el Ayuntamiento no acredita que el camino sea de dominio p\u00fablico y que no ha aportado informe de georreferenciaci\u00f3n que acredite invasi\u00f3n alguna.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><strong>Informe.-<\/strong> La registradora aclara que, aunque la cartograf\u00eda catastral parece estar\u00a0desplazada, lo que excluir\u00eda la invasi\u00f3n real del dominio p\u00fablico, el Ayuntamiento, a petici\u00f3n de la registradora para que aclare o concrete la posible invasi\u00f3n de domino p\u00fablico, ha presentado un informe posterior con fotograf\u00edas.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><strong>Resoluci\u00f3n.-<\/strong> La DGSJFP estima parcialmente el recurso, retrotrayendo actuaciones para que se dicte por la registradora diligencia para mejor proveer en la que se aporte representaci\u00f3n gr\u00e1fica por el Ayuntamiento colindante\u00a0que se opone a la representaci\u00f3n gr\u00e1fica, dando traslado al promotor del expediente para poder alegar lo que a su derecho convenga.<\/p>\n<p><strong>Doctrina:<\/strong><\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\">&#8211; Sobre las alegaciones de la registradora contenidas en su <strong>informe,<\/strong> no pueden ser tomadas en consideraci\u00f3n, m\u00e1xime cuando no ha dado traslado de ellas al promotor del expediente para que pueda rebatirlas. Adem\u00e1s, dicho informe no se aviene con la nota de calificaci\u00f3n pues viene a reconocer que la supuesta invasi\u00f3n del dominio p\u00fablico puede deberse a un desplazamiento de la cartograf\u00eda catastral.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\">&#8211; Para que el registrador pueda rechazar la inscripci\u00f3n de una representaci\u00f3n gr\u00e1fica de una finca por supuesta invasi\u00f3n de otra, no es imprescindible que \u00e9sta \u00faltima tenga su <strong>georreferenciaci\u00f3n ya inscrita<\/strong>, pero tiene que justificar gr\u00e1ficamente la oposici\u00f3n. Para ello si no la aporta inicialmente, el registrador podr\u00e1 requerir al colindante que se opone que aporte la justificaci\u00f3n gr\u00e1fica que concrete cu\u00e1l es la georreferenciaci\u00f3n (incluso no inscrita) que invoca para su finca a fin de que se pueda conocer cu\u00e1l es el \u00e1rea geogr\u00e1fica concreta afectada por el supuesto solape o invasi\u00f3n. Esta justificaci\u00f3n gr\u00e1fica aportada s\u00ed deber\u00e1 ser objeto de traslado al promotor del expediente, pues de lo contrario le dejar\u00eda en indefensi\u00f3n. (VEJ)<\/p>\n<ul>\n<li><a href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2025\/02\/13\/pdfs\/BOE-A-2025-2753.pdf\">PDF (BOE-A-2025-2753 &#8211; 7\u00a0p\u00e1gs.\u00a0&#8211; 607\u00a0KB)<\/a> <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2025-2753\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"58-compraventa-acreditacion-del-regimen-economico-matrimonial-del-vendedor\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r58\"><\/a>58.* COMPRAVENTA. ACREDITACI\u00d3N DEL R\u00c9GIMEN ECON\u00d3MICO MATRIMONIAL DEL VENDEDOR<\/span><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 16 de enero de 2025, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Bilbao n.\u00ba 13 a practicar la inscripci\u00f3n de una escritura de compraventa.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen<\/strong>: La constancia del r\u00e9gimen matrimonial s\u00f3lo es exigible cuando el acto o contrato afectase o pudiese afectar en el futuro a las consecuencias patrimoniales del matrimonio actual o anterior (art. 159 RN).<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Hechos<\/strong>: El 6 de septiembre de 2024 se otorga compraventa de una finca en la que el vendedor es titular con car\u00e1cter privativo por t\u00edtulo de legado. En la escritura el vendedor manifiesta que es de vecindad civil vasca y local alavesa y que se encuentra casado en separaci\u00f3n de bienes.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>La Registradora califica negativamente<\/strong> aduciendo que en la escritura no se expresa la inscripci\u00f3n de las capitulaciones matrimoniales (curiosamente tampoco se expresan los datos de dichas capitulaciones, cuesti\u00f3n a la que no alude la Registradora).<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>El Notario recurre<\/strong>. Alega que el <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-2015-8273&amp;p=20150703&amp;tn=1#a11\">art. 11 de la Ley de Derecho Civil Vasco<\/a> prev\u00e9 que en el instrumento p\u00fablico <em>se har\u00e1 constar la vecindad civil vasca y la vecindad civil local del otorgante y <strong>cuando pueda afectar a las disposiciones que se otorguen o sus efectos<\/strong>, tambi\u00e9n el r\u00e9gimen de bienes que rija su matrimonio o pareja de hecho<\/em> -en un sentido similar el <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/NORMAS\/reglamento-notarial-2.htm#s2-6\">art. 159 RN<\/a> y, a efectos registrales, el <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/reglamento-hipotecario-titulos-i-y-ii\/#circ\">art. 51.Novena a<\/a>) RH-. Apunta que <strong>una adquisici\u00f3n a t\u00edtulo gratuito s\u00f3lo tiene relevancia en el r\u00e9gimen econ\u00f3mico matrimonial de comunicaci\u00f3n foral vizca\u00edna<\/strong>, y que excluida la condici\u00f3n de vizca\u00edno aforado, queda excluida la aplicaci\u00f3n supletoria del r\u00e9gimen de comunicaci\u00f3n foral, sin mayor necesidad de prueba, <strong>bastando las manifestaciones que sobre su vecindad haga el otorgante en el instrumento<\/strong>. Y llega a la conclusi\u00f3n de que si la Registradora entiende que la adquisici\u00f3n a t\u00edtulo gratuito por un legatario alav\u00e9s puede afectar a las disposiciones que se otorguen, lo l\u00f3gico es que hubiera exigido la acreditaci\u00f3n de la inscripci\u00f3n de las capitulaciones cuando inscribi\u00f3 la adquisici\u00f3n del ahora vendedor. Inscripci\u00f3n que de la informaci\u00f3n registral resulta practicada con car\u00e1cter privativo y que est\u00e1 amparada por el principio de legitimaci\u00f3n registral (<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a38\">art. 38 LH<\/a>).<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>La DG estima \u00edntegramente el recurso y revoca la calificaci\u00f3n<\/strong>. Incluso en sede de recurso se llega a conocer que en el Registro ya constaban los datos relativos a las capitulaciones del vendedor, poniendo de manifiesto el Centro Directivo que el Registrador debe conjugar el rigor en la calificaci\u00f3n con una actitud activa de apoyo en datos que ya le constan acreditados, a fin de no encerrar al usuario en una cadena de requerimientos excesivos. La ley no exige aportar una y otra vez los mismos datos. Ahora bien, apunta el Centro Directivo, <em>obiter dicta<\/em>, que <u>si el r\u00e9gimen matrimonial del vendedor hubiera variado, corresponder\u00eda al Notario indagar y acreditar cual es el nuevo<\/u>. La DG est\u00e1 pensando en la hip\u00f3tesis de que el vendedor hubiera pasado a r\u00e9gimen de comunicaci\u00f3n foral, siendo necesario para enajenar el consentimiento de su c\u00f3nyuge. Reitera la doctrina expuesta en la <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-febrero-2022-direccion-general-seguridad-juridica-y-fe-publica\/#71-herencia-en-la-que-no-consta-el-regimen-economico-matrimonial-de-heredera-casada\">R 2-2-2022<\/a>: <strong>caben supuestos excepcionales de comunidad universal, pero es lo excepcional lo que ha de declararse, no la exclusi\u00f3n de lo ordinario<\/strong> (ACT).<\/p>\n<ul>\n<li><a href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2025\/02\/13\/pdfs\/BOE-A-2025-2754.pdf\">PDF (BOE-A-2025-2754 &#8211; 13\u00a0p\u00e1gs.\u00a0&#8211; 256\u00a0KB)<\/a> <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2025-2754\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"59-publicidad-formal-certificacion-registral-del-valor-de-una-finca\"><\/a><h6><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r59\"><\/a>59.** PUBLICIDAD FORMAL. CERTIFICACI\u00d3N REGISTRAL DEL VALOR DE UNA FINCA<\/span><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 16 de enero de 2025, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Tudela n.\u00ba 1 a certificar el valor de una finca<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen: <\/strong><\/span><span style=\"color: #3366ff;\">Es posible dar publicidad formal del valor o precio de una finca registral, si las personas que figuran en el registro como transmitentes y adquirentes son sociedades mercantiles o en general personas jur\u00eddicas.<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Hechos: <\/strong>Mediante instancia en el a\u00f1o 2024, se solicita <strong>nota simple<\/strong> de una finca registral en la que conste su <strong>precio individualizado<\/strong> en una operaci\u00f3n de <strong>aportaci\u00f3n<\/strong> a la cuenta\u00a0118 del Plan General Contable de una sociedad mercantil inscrita en el a\u00f1o\u00a02019. Alega que necesita saber ese valor a efectos de ejercitar el <strong>derecho de retracto<\/strong> que recoge la Ley\u00a0511 de la Compilaci\u00f3n Navarra.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La <strong>registradora<\/strong> considera que la aportaci\u00f3n a la cuenta\u00a0118 del Plan General Contable es una operaci\u00f3n societaria en virtud de la cual los socios aportan a la sociedad ciertos bienes o derechos de distinta naturaleza sin necesidad de aumentar el capital social y por tanto <strong>no existe precio<\/strong> en la transmisi\u00f3n inscrita al no haber contraprestaci\u00f3n, denegando en consecuencia la publicidad. Aparte de ello y a su juico dicha \u201coperaci\u00f3n societaria no puede entenderse incluida en el \u00e1mbito de aplicaci\u00f3n de la ley 511 del Fuero de Navarra\u201d.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Resoluci\u00f3n:<\/strong> La Direcci\u00f3n General <strong>estima<\/strong> el recurso y <strong>revoca<\/strong> la nota de calificaci\u00f3n de la registradora.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Doctrina: <\/strong>La DG centra en problema en si el caso planteado es uno de los supuestos en que se permite emitir publicidad del <strong>precio o valor<\/strong> de una transacci\u00f3n inscrita.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Lo primero que tiene en cuenta es que de conformidad con los <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a221\">art\u00edculos\u00a0221<\/a>\u00a0y\u00a0<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a222\">222 de la Ley Hipotecaria<\/a>\u00a0y\u00a0<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/reglamento-hipotecario-titulos-vi-vii-viii-ix-y-x\/#art332\">332 de su Reglamento<\/a>, s\u00f3lo se puede poner de manifiesto el contenido del registro a aquellas personas \u201cque tengan <strong>inter\u00e9s<\/strong> en conocer el estado de los bienes y derechos inscritos y, por tanto, este inter\u00e9s se ha de justificar ante el registrador que es a quien corresponde apreciar la legitimaci\u00f3n del solicitante de la informaci\u00f3n\u201d.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Sobre ello resume su doctrina en los siguientes puntos:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">&#8212; La publicidad ha de ser para finalidades propias de la instituci\u00f3n registral;<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">&#8212; el inter\u00e9s debe ser un inter\u00e9s conocido;<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">&#8212; debe ser un inter\u00e9s directo o acreditar debidamente el encargo sin perjuicio de la dispensa del art\u00edculo 332.3 del Reglamento Hipotecario, y<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">&#8212; ha de ser leg\u00edtimo, que es un concepto m\u00e1s amplio que el de \u201cinter\u00e9s directo\u201d, pues alcanza a cualquier tipo de inter\u00e9s licito.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">&#8212; el inter\u00e9s debe probarse;<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">A continuaci\u00f3n, se\u00f1ala los casos en que es posible <strong>dar publicidad del precio<\/strong>:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0&#8212; cuando los precios o valores solicitados lo sean de operaciones jur\u00eddico-econ\u00f3micas en los que sean parte \u00fanicamente personas jur\u00eddicas o empresarios individuales o comerciantes;<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">&#8212; cuando, a juicio del registrador, se considere que dicho dato est\u00e1 incluido dentro de la publicidad de car\u00e1cter \u201ctr\u00e1fico jur\u00eddico inmobiliario\u201d;<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">&#8212; cuando se trate de permitir al solicitante el ejercicio de un derecho que tenga reconocido por una norma con rango de Ley, y<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">&#8212; en el supuesto de que la petici\u00f3n del precio se realice por agencias que act\u00faen por cuenta de entidades financieras.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Aunque el anuncio de posibles acciones judiciales no es motivo suficiente para enervar el derecho a la protecci\u00f3n de datos de car\u00e1cter personal, siendo el precio uno de esos datos, la DG admite certificar del precio para interponer una demanda de retracto legal o de rescisi\u00f3n por lesi\u00f3n. No lo admite en cambio de demanda de servidumbre de paso.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Pues bien, en el caso de la resoluci\u00f3n tanto el aportante de los activos, como el beneficiario de los mismos, <strong>son sociedades mercantiles<\/strong>, respecto de las cuales la normativa reguladora de la protecci\u00f3n de datos de car\u00e1cter personal tiene un \u00e1mbito o intensidad menor. As\u00ed resulta del art\u00edculo\u00a01 del <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/doc.php?id=DOUE-L-2016-80807\">Reglamento (UE) 2016\/679 del Parlamento Europeo y del Consejo<\/a>, de\u00a027 de abril de\u00a02016, relativo a la protecci\u00f3n de las personas f\u00edsicas en lo que respecta al tratamiento de datos personales y en el mismo sentido el <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-2018-16673\">art\u00edculo\u00a01 de la Ley Org\u00e1nica\u00a03\/2018, de\u00a05 de diciembre, de Protecci\u00f3n de Datos Personales.<\/a><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En consecuencia, trat\u00e1ndose de <strong>sociedades mercantiles<\/strong> la aplicaci\u00f3n de la normativa reguladora de la protecci\u00f3n de datos es m\u00e1s restringida (por ejemplo, la que incidiera en datos de personas f\u00edsicas, como pudiera ser la publicidad mercantil horizontal o por cargos individuales) y no es aplicable al supuesto de esta resoluci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Comentario<\/strong>: Varias cuestiones nos llaman la atenci\u00f3n en esta resoluci\u00f3n:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">1\u00aa. La registradora deniega la nota simple por un doble motivo: porque no consta precio, y dos porque a su juicio no es procedente el derecho de retracto alegado por el solicitante.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Ambos motivos pudieron ser <strong>rechazados<\/strong> por la DG: el que no constara precio, pero s\u00ed el valor por el que se aportaba la finca, no parece que sea suficiente para denegar la publicidad pues o bien se podr\u00eda haber pedido al solicitante que cambiara la instancia o bien estimar que el solicitante con distingue bien valor y precio y dar curso a su solicitud. En cuanto al segundo motivo no parece que entre en la competencia el registrador decir si existe o no retracto a los efectos de expedir una nota simple pues eso lo dir\u00e1n los Tribunales en su caso.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">2\u00aa. La DG basa su postura para acceder a la solicitud en que los titulares que participaron en el negocio son sociedades mercantiles cuyos datos no est\u00e1n tan protegidos como los de las personas f\u00edsicas. Ello es cierto, pero para el futuro esa raz\u00f3n puede dar lugar a dudas en caso de que s\u00f3lo el transmitente o s\u00f3lo el adquirente sean personas jur\u00eddicas o no se trate de sociedades mercantiles sino de otro tipo de persona jur\u00eddica. Y al hilo de este razonamiento la DG nos habla de una <strong>\u201cpublicidad mercantil horizontal o por cargos individuales\u201d<\/strong> que no sabemos a qu\u00e9 se refiere, aunque lo adivinemos, pero en todo caso no es un concepto claro, y parece que la DG no tiene en cuenta que, por mor de las Directivas Europeas, traducidas al Derecho Espa\u00f1ol, los \u201cdatos\u201d de los administradores son totalmente p\u00fablicos y adem\u00e1s se puede acceder a ellos de forma gratuita (cfr. art. 17 Ccom). No obstante, reconocemos que el t\u00e9rmino \u201cdatos\u201d en la web \u201copen data\u201d del Colegio de Registradores (\u00a0<a href=\"https:\/\/opendata.registradores.org\/directorio\">https:\/\/opendata.registradores.org\/directorio<\/a>) se ha interpretado de forma restrictiva y solo se suministra nombre y apellidos y no otros datos complementarios que constan el Registro por imperativo del art. 38 del RRM. (MGV)<\/p>\n<ul>\n<li><a href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2025\/02\/13\/pdfs\/BOE-A-2025-2755.pdf\">PDF (BOE-A-2025-2755 \u2013 5\u00a0p\u00e1gs.\u00a0\u2013 218\u00a0KB)<\/a> <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2025-2755\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"60-inscripcion-de-documento-publico-otorgado-fuera-de-espana\"><\/a><h6><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r60\"><\/a>60.** INSCRIPCI\u00d3N DE DOCUMENTO P\u00daBLICO OTORGADO FUERA DE ESPA\u00d1A<\/span><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 16 de enero de 2025, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Valencia n.\u00ba 6 a practicar la inscripci\u00f3n de un documento p\u00fablico otorgado en otro Estado (IES)<\/p>\n<p><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>RESUMEN:<\/strong> Reitera doctrina sobre equivalencia de funciones.<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>\u00a0Hechos:<\/strong> se presenta en el Registro de la Propiedad traducci\u00f3n de una escritura autorizada por notaria de M\u00fanich, realizada por traductora e int\u00e9rprete del alem\u00e1n; junto con la traducci\u00f3n se acompa\u00f1a anexo al convenio de separaci\u00f3n y divorcio formalizado ante la misma notaria.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En este \u00faltimo documento y respecto del apartamento en Espa\u00f1a se indica que los c\u00f3nyuges son copropietarios de dicho apartamento y acuerdan que la esposa es la propietaria del mismo, obteniendo el pleno dominio haci\u00e9ndose constar que ha abonado al c\u00f3nyuge la cantidad de 50.000 euros. La referida finca est\u00e1 inscrita, con car\u00e1cter ganancial, a nombre de los consortes, casados bajo el r\u00e9gimen legal supletorio de gananciales.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong> Se suspende la inscripci\u00f3n en base a los siguientes defectos:<\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">a) falta aportar el t\u00edtulo original debidamente apostillado, ya que lo aportado es una traducci\u00f3n de dicho documento.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">b) En el documento se indica que el r\u00e9gimen econ\u00f3mico matrimonial es el de participaci\u00f3n en ganancias. Es necesario acreditar (art\u00edculo 36 RH) el r\u00e9gimen legal aplicable, el car\u00e1cter de los bienes en dicho r\u00e9gimen y que la liquidaci\u00f3n se ajusta a las normas reguladoras de la de dicho r\u00e9gimen econ\u00f3mico.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">c) En el Registro consta que el r\u00e9gimen econ\u00f3mico matrimonial es el de gananciales y que la finca es ganancial. En el documento que se califica se indica que el r\u00e9gimen econ\u00f3mico matrimonial es el de participaci\u00f3n en los gananciales, por lo que deber\u00e1 rectificarse la inscripci\u00f3n del Registro y con indicaci\u00f3n de sus cuotas si tiene car\u00e1cter privativo.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">d) no constan en el documento presentado las circunstancias relativas al domicilio y n\u00fameros de identificaci\u00f3n fiscal de don M. L. y do\u00f1a A. M. B. G., siendo necesario para poder comprobar la correspondencia entre estos y los titulares registrales (254. 2 y 9 y 20 LH y 51 del RH).<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">e) Puesto que do\u00f1a A. M. B. G. paga 50.000 euros a don M. L., es necesario acreditar los medios de pago.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">f) No constan superficie, linderos y cuota de participaci\u00f3n en la propiedad horizontal del Inmueble.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">g) Siendo do\u00f1a A. M. de nacionalidad espa\u00f1ola es necesario la inscripci\u00f3n en el Registro Civil espa\u00f1ol la decisi\u00f3n relativa al divorcio\/separaci\u00f3n y el acuerdo de liquidaci\u00f3n del r\u00e9gimen econ\u00f3mico matrimonial.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>\u00a0Recurrente:<\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u2013 defecto primero. indica que ya se present\u00f3 dicha escritura al Registro.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u2013 respecto a la prueba de divorcio, se\u00f1ala que en ning\u00fan momento se ha manifestado que las partes se hayan divorciado; la escritura que se presenta es un acuerdo entre las partes respecto a la liquidaci\u00f3n de un bien en com\u00fan. Se trata de un convenio regulador suscrito entre las partes que regulan los acuerdos que han tomado respecto a sus bienes y las consecuencias de un divorcio que tienen intenci\u00f3n de realizar en Alemania y seg\u00fan su legislaci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u2013 defectos segundo y tercero. Respecto al r\u00e9gimen econ\u00f3mico del matrimonio, alega que, junto con su esposo, residen en Alemania y que en dicho pa\u00eds rige el r\u00e9gimen de separaci\u00f3n de bienes con participaci\u00f3n en ganancias regulado por el BGB alem\u00e1n; si bien, cuando las partes compran la vivienda en la escritura se hace constar que rige el r\u00e9gimen legal supletorio de gananciales, pero habiendo acuerdo, se puede hacer la adjudicaci\u00f3n y su inscripci\u00f3n seg\u00fan el acuerdo que han alcanzado la suscribiente y su esposo (\u2026)\u00bb. Y el art\u00edculo 9.3 del C\u00f3digo Civil, a su entender, \u00abpermite elegir la ley aplicable al r\u00e9gimen econ\u00f3mico matrimonial.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0\u2013 defecto cuarto. En cuanto a que no constan en el documento las circunstancia relativas al domicilio y n\u00famero de identificaci\u00f3n fiscal de don M. L. y do\u00f1a A. M. B. G., manifiesta que no es necesario pues se trata de una escritura autorizada por un Notario de Alemania que garantiza identidad, autenticidad, la capacidad as\u00ed como la ejecutabilidad de los documentos p\u00fablicos en virtud de las funciones que se derivan de su cargo.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u2013 defecto quinto. En cuanto la necesidad de que conste en el t\u00edtulo los medios de pago (art\u00edculo 254 de la Ley Hipotecaria), manifiesta que dicho art\u00edculo establece que no se har\u00e1 ninguna inscripci\u00f3n sino se acredita el pago de impuestos, y la escritura se present\u00f3 ante la Conselleria de Hacienda.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u2013 defecto sexto. En cuanto a que no se describen todos los requisitos exigidos en la legislaci\u00f3n hipotecaria el inmueble alega que al no ser una transmisi\u00f3n basta el n\u00famero de finca registral y su ubicaci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0\u2013 defecto s\u00e9ptimo. En cuanto que siendo do\u00f1a A. M. B. G. de nacionalidad espa\u00f1ola es necesaria la inscripci\u00f3n en el Registro Civil espa\u00f1ol la decisi\u00f3n relativa al divorcio\/separaci\u00f3n y el acuerdo de liquidaci\u00f3n del r\u00e9gimen econ\u00f3mico-matrimonial, reitera que en ning\u00fan momento ha manifestado que se haya producido el divorcio.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong> Direcci\u00f3n General: desestima el recurso y confirma la calificaci\u00f3n, como sigue. <\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Tras se\u00f1alar que hay documentos presentados con posterioridad a la calificaci\u00f3n que se recurre, puntualiza:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>1\u00ba)<\/strong> que del art\u00edculo 36 del Reglamento Hipotecario y de la reiterada doctrina de este Centro Directivo resulta que un documento extranjero solo es equivalente al documento espa\u00f1ol cuando concurren en su otorgamiento aquellos elementos estructurales que dan fuerza al documento p\u00fablico espa\u00f1ol, y que este juicio de equivalencia ha de hacerse en funci\u00f3n del ordenamiento extranjero aplicable, pues es a \u00e9ste al que corresponde determinar el alcance y eficacia de la actuaci\u00f3n del autorizante, lo que a su vez impone que tal equivalencia sea debidamente acreditada, fuera del supuesto de que el registrador no lo considere preciso, por conocer la ley extranjera.( art\u00edculo 60 de la Ley 29\/2015, de 30 de julio, de cooperaci\u00f3n jur\u00eddica internacional en materia civil.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>2) <\/strong>Constando en el Registro que el r\u00e9gimen econ\u00f3mico-matrimonial es el de gananciales, al se\u00f1alarse por la recurrente que el r\u00e9gimen econ\u00f3mico-matrimonial es el de participaci\u00f3n en los gananciales con car\u00e1cter previo a la inscripci\u00f3n de la liquidaci\u00f3n del r\u00e9gimen econ\u00f3mico matrimonial, deber\u00e1 rectificarse la inscripci\u00f3n del Registro a efectos de inscribir los bienes de acuerdo con el car\u00e1cter que ten\u00edan de conformidad con su r\u00e9gimen econ\u00f3mico matrimonial y con indicaci\u00f3n de sus cuotas, si tienen car\u00e1cter privativo. No procede, traer a colaci\u00f3n, constante matrimonio, la elecci\u00f3n de ley que prev\u00e9 el citado art\u00edculo 9.2 del C\u00f3digo Civil para un momento anterior (a salvo siempre la posibilidad de otorgar cap\u00edtulos matrimoniales ex art\u00edculo 9.3 del C\u00f3digo Civil y el Reglamento (UE) 2016\/1103). El matrimonio se celebr\u00f3 antes de la vigencia del citado Reglamento (UE) 2016\/1103.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>3) <\/strong>Han de completarse las circunstancias relativas al domicilio y n\u00fameros de identificaci\u00f3n fiscal (espa\u00f1oles) de don M. L. y do\u00f1a A. M. B. G.; siendo ello necesario para poder comprobar la correspondencia entre estos y los titulares registrales; extremo exigido por los art\u00edculos 254.2 de la LH, 9 y 20 de la LH y 51 del RH. Del mismo modo y en aplicaci\u00f3n del citado art\u00edculo 254, es necesario que resulten debidamente acreditados, en el t\u00edtulo inscribible, los medios de pago empleados, pues la consecuencia de incumplir esta exigencia legal es el cierre registral.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>4) <\/strong>por lo que se refiere a la descripci\u00f3n del inmueble con los requisitos exigidos en la legislaci\u00f3n hipotecaria, ello es igualmente exigible conforme disponen los art\u00edculos 9 de la LH y 51 del RH.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Por \u00faltimo, de resultar que no se ha formalizado ante notario el divorcio de los otorgantes carecer\u00edan de base las exigencias que, en este concreto extremo, indica la nota, al partir del presupuesto de un divorcio de los otorgantes contradicho en el recurso. (IES)<\/p>\n<ul>\n<li><a href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2025\/02\/13\/pdfs\/BOE-A-2025-2756.pdf\">PDF (BOE-A-2025-2756 &#8211; 17\u00a0p\u00e1gs.\u00a0&#8211; 281\u00a0KB)<\/a> <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2025-2756\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"61-opcion-de-compra-diversas-clausulas-posible-pacto-comisorio\"><\/a><h6><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r61\"><\/a>61.** OPCI\u00d3N DE COMPRA. DIVERSAS CL\u00c1USULAS. POSIBLE PACTO COMISORIO<\/span><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 16 de enero de 2025, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Madrid n.\u00ba 24 a inscribir una escritura de opci\u00f3n de compra.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"color: #3366ff;\"><strong>Resumen<\/strong>: La prohibici\u00f3n del pacto comisorio es general pero no absoluta en nuestro Derecho, lo que obliga al examen de cada caso concreto para garantizar el equilibrio entre las prestaciones, la libertad contractual y la buena fe entre los contratantes.<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Hechos<\/strong>: Se cuestiona la inscripci\u00f3n de una escritura de opci\u00f3n de compra fundamentalmente por entender que encubre un pacto comisorio en base a una serie de argumentos que se ir\u00e1n viendo al exponer la doctrina del Centro Directivo.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Registrador<\/strong>: Entiende que el contenido contractual encubre un pacto comisorio y hace un detallado recorrido por el contenido contractual.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Recurrente<\/strong>: Se opone a la calificaci\u00f3n tambi\u00e9n con una detallada argumentaci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Resoluci\u00f3n<\/strong>: Desestima el recurso y confirma la calificaci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Doctrina<\/strong>:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">PROHIBICI\u00d3N DEL PACTO COMISORIO: GENERAL PERO NO ABSOLUTA<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Como punto de partida destaca el Centro Directivo que es doctrina consolidada que \u201cel C\u00f3digo Civil rechaza en\u00e9rgicamente toda construcci\u00f3n jur\u00eddica en cuya virtud, el acreedor, en caso de incumplimiento de la obligaci\u00f3n, pueda apropiarse definitivamente de los bienes dados en garant\u00eda por el deudor (vid. art\u00edculos 6, 1859 y 1884 del C\u00f3digo Civil)\u201d, cuando dicha apropiaci\u00f3n del bien por el acreedor no est\u00e1 sujeta a \u201cun procedimiento objetivable de valoraci\u00f3n de la adquisici\u00f3n\u201d, como pone de relieve la STS de 21 de julio de 2017.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Tras esta afirmaci\u00f3n general, recuerda la Resoluci\u00f3n la doctrina jurisprudencial y la suya propia relativa a que la \u201cprohibici\u00f3n del pacto comisorio no es absoluta en nuestro derecho, de modo que pierde su raz\u00f3n de ser cuando la realizaci\u00f3n de la cosa ofrecida en garant\u00eda \u2013cualquiera que haya sido la v\u00eda seguida\u2013 se efect\u00fae en condiciones determinantes de la fijaci\u00f3n objetiva del valor del bien, y no haya comportado un desequilibrio patrimonial injusto para el deudor. (vid., por todas, la Resoluci\u00f3n de 13 de julio de 2022).<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Conclusiones:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">1 \u201cSe admite el pacto por el que pueda adjudicarse al acreedor o venderse a un tercero el bien objeto de la garant\u00eda siempre que se establezca un procedimiento de valoraci\u00f3n del mismo que excluya la situaci\u00f3n de abuso para el deudor.\u201d<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">2 \u201c Deben admitirse aquellos pactos o acuerdos que permitan un equilibrio entre los intereses del acreedor y del deudor, evitando enriquecimientos injustos o pr\u00e1cticas abusivas, y que permitan al acreedor, ante un incumplimiento del deudor, disponer de mecanismos expeditivos para alcanzar la mayor satisfacci\u00f3n de su deuda\u201d.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">3 Para determinar si concurren los requisitos que hagan posible el pacto comisorio, a saber, que exista equilibrio entre las prestaciones, libertad contractual entre las partes y exista buena fe entre ellas, se deber\u00e1 analizar cada caso concreto y atender a las circunstancias concurrentes, ya que s\u00f3lo mediante un an\u00e1lisis pormenorizado de cada supuesto se podr\u00e1 determinar la admisibilidad o inadmisibilidad del pacto en cuesti\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Este examen concreto debe partir del contenido contractual sin perder de vista lo que dice el art\u00edculo 1281 segundo p\u00e1rrafo del C\u00f3digo Civil relativo a que \u201csi las palabras parecieren contrarias a la intenci\u00f3n evidente de los contratantes prevalecer\u00e1 esta sobre aqu\u00e9llas\u201d\u00b7.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">EXAMEN DEL CASO CUESTIONADO.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La Direcci\u00f3n general entiende que hay un pacto comisorio en garant\u00eda de una financiaci\u00f3n concedida por el optante (acreedor) al concedente de la opci\u00f3n (deudor) por las siguientes razones:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">1 El optante acreedor entrega al concedente de la opci\u00f3n (deudor) \u201cuna serie de cantidades instrumentadas bajo la forma de pagos a cuenta del precio de la futura compraventa\u201d.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">2 El concedente de la opci\u00f3n \u201cpuede dejarla sin efecto antes de la fecha que marca el \u00abdies a quo\u00bb para el ejercicio de la misma, entregando al optante una cantidad mayor que la suma recibida a cuenta del precio final\u201d.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">3 Llegado ese \u201ddies a quo\u201d para el ejercicio de la opci\u00f3n \u201cse abre un plazo corto de ejercicio que opera sin soluci\u00f3n de continuidad respecto del prefijado para que el concedente, abonando una determinada cantidad al optante, pueda dejarla sin efecto.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">4 Por \u00faltimo, se pacta que la opci\u00f3n de compra se ejercer\u00e1 necesariamente de forma unilateral por el optante, que no debe notificar su intenci\u00f3n de ejercitar la opci\u00f3n, lo que implica un consentimiento irrevocable del concedente deudor. (JAR)<\/p>\n<ul>\n<li><a href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2025\/02\/13\/pdfs\/BOE-A-2025-2757.pdf\">PDF (BOE-A-2025-2757 &#8211; 18\u00a0p\u00e1gs.\u00a0&#8211; 286\u00a0KB)<\/a> <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2025-2757\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"62-ejecucion-de-credito-privilegiado-comunidad-de-propietarios-cancelacion-de-cargas-posteriores\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r62\"><\/a>62.** EJECUCI\u00d3N DE CR\u00c9DITO PRIVILEGIADO COMUNIDAD DE PROPIETARIOS. CANCELACI\u00d3N DE CARGAS POSTERIORES<\/span><\/h6>\n<p>Resoluci\u00f3n de 16 de enero de 2025, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Marbella n.\u00ba 1 a practicar operaci\u00f3n registral alguna.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>R<\/strong><strong>esumen<\/strong>: El\u00a0<a style=\"color: #0000ff;\" href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-de-propiedad-horizontal\/#a9\">art\u00edculo\u00a09.1.e) LPH<\/a>\u00a0prev\u00e9 dos efectos cuya finalidad es procurar el cumplimiento de la obligaci\u00f3n de contribuci\u00f3n a los gastos de comunidad: la afecci\u00f3n del bien inmueble respecto al adquirente de un piso o local y, la preferencia del cr\u00e9dito de la comunidad respecto a otros cr\u00e9ditos sobre el mismo inmueble<\/span>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Hechos:<\/strong> se presenta testimonio de sentencia en reclamaci\u00f3n de cuotas de comunidad de propietarios, en el que figura como demandante una comunidad de propietarios y como parte demandada la propietaria del inmueble, y los acreedores inscritos con anterioridad, la entidad \u00abKutxabank, SA\u00bb y el Ayuntamiento de Oj\u00e9n, se declara la preferencia del cr\u00e9dito a favor de la comunidad de propietarios ejecutante frente los pr\u00e9stamos hipotecarios y los embargos que la entidad \u00abKutxabank, SA\u00bb, y el Ayuntamiento de Oj\u00e9n ostentan sobre la finca. Al margen de la hipoteca consta expedida certificaci\u00f3n de dominio y cargas.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Dicha sentencia fue objeto de anotaci\u00f3n, actualmente cancelada por caducidad.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Con posterioridad, se practic\u00f3 la anotaci\u00f3n de embargo a favor de la comunidad de propietarios solicitando la ejecuci\u00f3n de la sentencia. Por nota al margen de la citada anotaci\u00f3n, se hizo constar igualmente la preferencia del cr\u00e9dito de la comunidad de propietarios frente a los pr\u00e9stamos hipotecarios y embargos de la entidad \u00abKutxabank, SA\u00bb y el Ayuntamiento de Oj\u00e9n. Dicha anotaci\u00f3n fue posteriormente prorrogada.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Celebrada la correspondiente subasta, se dict\u00f3 decreto de adjudicaci\u00f3n a favor de la recurrente y mandamiento de cancelaci\u00f3n de cargas. En el citado mandamiento, se ordena la cancelaci\u00f3n de todas las inscripciones y anotaciones posteriores, incluso las que se hubieran verificado despu\u00e9s de expedida la certificaci\u00f3n prevenida en el art\u00edculo\u00a0656 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Presentado testimonio del decreto de adjudicaci\u00f3n y mandamiento de cancelaci\u00f3n de cargas, se practic\u00f3 inscripci\u00f3n a favor de la recurrente y se cancelaron las cargas posteriores suspendi\u00e9ndose la cancelaci\u00f3n de las cargas anteriores al gravamen ejecutado porque el mandamiento tan s\u00f3lo ordena la cancelaci\u00f3n de las cargas posteriores y porque la cancelaci\u00f3n de las cargas anteriores tampoco podr\u00eda realizarse porque la ejecuci\u00f3n de un cr\u00e9dito privilegiado no altera la prioridad registral, sino que tan s\u00f3lo otorga al titular del cr\u00e9dito el derecho a cobrar con preferencia de otros acreedores una vez obtenido un precio de remate, pero no a cancelar las cargas anteriores cuando el embargo ejecutado se haya acordado para garantizar el cobro de este cr\u00e9dito privilegiado.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Dicha calificaci\u00f3n negativa fue recurrida ante este Centro Directivo, que resolvi\u00f3 mediante <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-julio-2024-direccion-general-seguridad-juridica-y-fe-publica\/#271-cancelacion-de-cargas-anteriores-a-embargo-ejecutado\">Resoluci\u00f3n de\u00a05 de junio de\u00a02024<\/a> desestimando el recurso y confirmando la calificaci\u00f3n del registrador.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Con posterioridad se present\u00f3 instancia suscrita por la actual propietaria, en uni\u00f3n del mandamiento de cancelaci\u00f3n de cargas, que ya fue despachado con anterioridad, recurrido y confirmada la calificaci\u00f3n, que ahora est\u00e1 complementado por un decreto del que resulta que la cesionaria del cr\u00e9dito que en su d\u00eda ostent\u00f3 \u00abKutxabank, SA\u00bb interpuso recurso de reposici\u00f3n en lo relativo a la preferencia registral de su cr\u00e9dito del que resulta que la recurrente no tiene preferencia crediticia o de cobro siendo la misma la que est\u00e1 solicitando el sobrante como acreedora posterior, lo cual es incompatible con la pedida subsistencia de la carga hipotecaria.<\/p>\n<p>La <strong>Direcci\u00f3n confirma la calificaci\u00f3n<\/strong>.<\/p>\n<p>I. EL ART\u00cdCULO 9.1 \u201ce\u201d LPH.<\/p>\n<p>\u2013 El\u00a0<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-de-propiedad-horizontal\/#a9\">art\u00edculo\u00a09.1.e) LPH<\/a>\u00a0prev\u00e9 dos efectos cuya finalidad es procurar el cumplimiento de la obligaci\u00f3n de contribuci\u00f3n a los gastos de comunidad:<\/p>\n<p>1\u00ba. La afecci\u00f3n del bien inmueble respecto al adquirente de un piso o local y,<\/p>\n<p>2\u00ba. La preferencia del cr\u00e9dito de la comunidad respecto a otros cr\u00e9ditos sobre el mismo inmueble.<\/p>\n<p>La afecci\u00f3n real solo entra en juego cuando la propiedad del inmueble se transmite y entonces cumple la funci\u00f3n de vincular al nuevo propietario al abono de una parte de la deuda que pueda dejar insatisfecha el titular anterior.<\/p>\n<p>II. LA PREFERENCIA DEL CR\u00c9DITO DE LA COMUNIDAD.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El cr\u00e9dito tiene la condici\u00f3n de cr\u00e9dito singularmente privilegiado. Al tratar de su naturaleza, han sido distintas las posturas sostenidas:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">a) Que se trata de una hipoteca legal t\u00e1cita respecto a la anualidad en curso y a los tres a\u00f1os naturales inmediatamente anteriores, tomando como c\u00f3mputo hacia atr\u00e1s el de la demanda. En contra se alega que para que fuera una hipoteca legal t\u00e1cita se requerir\u00eda un precepto legal que lo estableciera as\u00ed, o bien una resoluci\u00f3n judicial en la que siendo partes todos los interesados en esa configuraci\u00f3n estableciera expresamente esa configuraci\u00f3n o el car\u00e1cter real de la preferencia y su constancia registral de modo expreso y claro<\/p>\n<p>b) Una preferencia de car\u00e1cter real y no meramente personal, siempre que resulte dicho car\u00e1cter real de una resoluci\u00f3n judicial firme en que hubieran sido parte en el proceso todos los interesados. En caso contrario, dicha preferencia se desenvuelve en el plano puramente obligacional y no puede dar lugar a modificaciones del rango registral, ni a eventuales cancelaciones autom\u00e1ticas de los derechos reales que se pretenden postergar.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Por tanto, si el mandato se limita a que el asiento de anotaci\u00f3n haga referencia al car\u00e1cter privilegiado del cr\u00e9dito reclamado, se trata de una cuesti\u00f3n absolutamente ajena a la materia inscribible en el Registro de la Propiedad pues las preferencias crediticias han de hacerse valer mediante la oportuna tercer\u00eda en los t\u00e9rminos recogidos en la Ley de Enjuiciamiento Civil (vid. art\u00edculos\u00a0613, 614 y\u00a0620 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Ahora bien, cuando por el contrario la\u00a0<strong>preferencia declarada tiene un car\u00e1cter real, por tratarse de un derecho de tal trascendencia, entonces la constancia registral de tal preferencia puede dar lugar a una anteposici\u00f3n en el rango registral con la consiguiente postergaci\u00f3n de derechos reales anteriores que puedan resultar perjudicados, as\u00ed como a la cancelaci\u00f3n autom\u00e1tica de los mismos como consecuencia de esa modificaci\u00f3n de rango cuando se consume la ejecuci\u00f3n y adjudicaci\u00f3n.<\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Por ello, el rango registral no puede en ning\u00fan caso confundirse con la preferencia de cr\u00e9ditos, esto es, con el mejor derecho al cobro de uno u otro de \u00e9stos.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La preferencia reconocida a los cr\u00e9ditos comunitarios por el p\u00e1rrafo segundo del\u00a0<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-de-propiedad-horizontal\/#a9\">art.\u00a09.1 e) LPH<\/a>\u00a0se extiende respecto de otros cr\u00e9ditos sobre el mismo inmueble, en concreto:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">1\u00ba. Sobre los cr\u00e9ditos hipotecarios y refaccionarios inscritos y anotados en el Registro de la Propiedad,<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">2\u00ba. Los cr\u00e9ditos preventivamente anotados en dicho Registro por mandamiento judicial (por embargos, secuestros o ejecuci\u00f3n de sentencias) y,<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">3\u00ba. Sobre los refaccionarios no anotados ni inscritos (sobre los inmuebles objeto de la refacci\u00f3n).<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El efecto natural de este privilegio crediticio, como ha se\u00f1alado la doctrina, sin perjuicio de otras posibles v\u00edas para ejercitar la preferencia, es\u00a0<strong>permitir que la comunidad titular del cr\u00e9dito pueda hacer valer su derecho de cobro preferente a trav\u00e9s de una tercer\u00eda de mejor derecho con motivo de la ejecuci\u00f3n del derecho de cualquier acreedor no preferente, incluso aunque se trate de un acreedor hipotecario inscrito<\/strong>\u00a0(<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/RESOLUCIONES\/2013-FEBRERO.htm#r59\">RDGRN de\u00a022 de enero de\u00a02013<\/a>).<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En el caso resuelto, del historial registral resulta que la sentencia dictada en procedimiento en el que intervinieron los acreedores anteriores, declara la preferencia del cr\u00e9dito a favor de la comunidad de propietarios ejecutante frente al acreedor hipotecario \u00abKutxabank, SA\u00bb y los embargos anotados a favor del Ayuntamiento de Oj\u00e9n, sin hacer pronunciamiento alguno respecto a una modificaci\u00f3n del rango de las citadas cargas, por lo que <strong>debe entenderse que la declaraci\u00f3n de preferencia del cr\u00e9dito de la comunidad de propietarios lo es en cuanto al cobro de la cantidad pero no en cuanto al rango o prioridad registral<\/strong>. (ER)<\/p>\n<ul>\n<li><a href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2025\/02\/13\/pdfs\/BOE-A-2025-2758.pdf\">PDF (BOE-A-2025-2758 &#8211; 15\u00a0p\u00e1gs.\u00a0&#8211; 268\u00a0KB)<\/a> <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2025-2758\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"63-denegacion-de-tramitacion-de-expediente-art-199-lh\"><\/a><h6><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r63\"><\/a>63.** DENEGACI\u00d3N DE TRAMITACI\u00d3N DE EXPEDIENTE ART. 199 LH<\/span><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 17 de enero de 2025, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n de la registradora de la propiedad de Collado Villalba por la que se deniega la tramitaci\u00f3n del expediente del art\u00edculo 199.1 de la Ley Hipotecaria para inscripci\u00f3n de una georreferenciaci\u00f3n de origen catastral.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen.-<\/strong> La denegaci\u00f3n del inicio del expediente del art. 199 debe basarse en causas de tal entidad que puedan impedir su continuaci\u00f3n, porque no puedan solventarse durante la tramitaci\u00f3n del propio expediente.<\/span><\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><strong>Hechos.-<\/strong> Solicitada la tramitaci\u00f3n del procedimiento del <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a199\">art. 199 LH<\/a> para la inscripci\u00f3n de una representaci\u00f3n gr\u00e1fica catastral, la registradora de la propiedad deniega su tramitaci\u00f3n por interpretar de la descripci\u00f3n registral que un garaje anejo a la finca es en realidad otra finca registral.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><strong>Resoluci\u00f3n.-<\/strong> La DGSJFP estima el recurso por considerar que las dudas expresadas por la registradora en la nota de calificaci\u00f3n no son de la suficiente entidad para convertir en contencioso el expediente y pueden subsanarse en su tramitaci\u00f3n, mediante la informaci\u00f3n que puedan aportar los colindantes.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><strong>Doctrina.-<\/strong> La denegaci\u00f3n a iniciar el expediente del art. 199 debe basarse en causas de tal entidad que puedan impedir su continuaci\u00f3n, porque no puedan solventarse durante la tramitaci\u00f3n del propio expediente. De no ser as\u00ed, el expediente ha de continuar, sin perjuicio de la calificaci\u00f3n que finalmente proceda a la vista de lo actuado. (VEJ)<\/p>\n<ul>\n<li><a href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2025\/02\/13\/pdfs\/BOE-A-2025-2759.pdf\">PDF (BOE-A-2025-2759 &#8211; 17\u00a0p\u00e1gs.\u00a0&#8211; 285\u00a0KB)<\/a> <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2025-2759\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"64-notificacion-al-arrendatario-art-25-lau-requisitos\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r64\"><\/a>64.** <strong>NOTIFICACION AL ARRENDATARIO. ART. 25 LAU. REQUISITOS<\/strong><\/span><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 22 de enero de 2025, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Madrid n.\u00ba 29 a inscribir una escritura de compraventa<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen<\/strong>: Para que se tenga por realizada una notificaci\u00f3n con arreglo al RN basta que se haya hecho la entrega (bien por el notario personalmente o a trav\u00e9s del Servicio de Correos) o que se constate la negativa a la recepci\u00f3n por la persona \u2013sea el interesado o su representante- con quien se haya entendido la diligencia; pero si en el domicilio no hay persona id\u00f3nea que la reciba en necesario que se lleven a cabo los dos intentos infructuosos de entrega de la c\u00e9dula de notificaci\u00f3n (uno de ellos por el notario de forma personal). Este criterio es el aplicable tambi\u00e9n para tener por realizada las notificaciones del art. 25 LAR<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Se plantea si a los efectos del <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-de-arrendamientos-urbanos\/#a25\">art. 25 de la LAU<\/a> puede entenderse notificada al arrendatario la escritura de venta de la vivienda arrendada cuando en el Acta notarial de notificaci\u00f3n, consta que el notario se person\u00f3 en el domicilio y que manifiesta lo siguiente: \u00ab<em>Pulso el timbre de la puerta y me recibe una persona, a quien doy a conocer mi condici\u00f3n de Notario y el objeto de mi presencia, indic\u00e1ndome dicha persona, quien no se identifica, que ninguna de las requeridas reside actualmente en dicha vivienda<\/em>\u00bb<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El <strong>registrador<\/strong> considera que no consta notificaci\u00f3n a los arrendatarios a los efectos del art 25 LAU ya que de la referida acta no resulta la efectiva notificaci\u00f3n a aqu\u00e9llos.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La DG confirma la nota.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Entiende que con arreglo a su propia doctrina la regulaci\u00f3n de los requerimientos y notificaciones en los \u00e1mbitos hipotecario y notarial ha de interpretarse de acuerdo con las exigencias de los preceptos constitucionales que garantizan el <strong>derecho a la tutela judicial efectiva<\/strong>, -en los t\u00e9rminos que la misma es entendida por la jurisprudencia del TC y del TS-: es decir que la finalidad de la notificaci\u00f3n es poner en conocimiento del destinatario la existencia del hecho, acto o procedimiento notificado a fin de que pueda adoptar la posici\u00f3n jur\u00eddica que resulte m\u00e1s conforme con sus intereses; Por ello, los requisitos exigidos por la norma aplicable sobre la concreta forma de practicar la notificaci\u00f3n deben interpretarse no como requisitos sacramentales, sino atendiendo a su finalidad funcional, esto es, garantizar el efectivo conocimiento del destinatario.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La propia DG ha sostenido que, a los efectos de tener por probada la notificaci\u00f3n, se debe considerar suficiente el acta notarial acreditativa del env\u00edo por correo certificado con aviso de recibo, siempre que la remisi\u00f3n se haya efectuado al domicilio designado por las partes, y que el env\u00edo haya sido debidamente entregado en dicho domicilio (<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-direccion-general-de-los-registros-y-el-notariado-junio-2019\/#215-ejercicio-unilateral-de-opcion-de-compra-forma-de-practicarse-las-notificaciones-previas-y-pago-del-precio-\">R de 14 de mayo de 2019<\/a>). Pero en los casos en que el documento no ha podido ser entregado por la indicada v\u00eda postal debe verificarse una notificaci\u00f3n personal del notario a fin de satisfacer la exigencia legal de la notificaci\u00f3n fehaciente de la transmisi\u00f3n al arrendatario a los efectos del eventual ejercicio del derecho de retracto, como requisito necesario para el levantamiento del correspondiente cierre registral, (RR de <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/RESOLUCIONES\/2012-FEBRERO.htm#r73\">30 de enero de 2012<\/a>, <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/RESOLUCIONES\/2014-ENERO.htm#r12\">16 de diciembre de 2013<\/a> y <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-direccion-general-de-los-registros-y-el-notariado-octubre-2019\/#407-venta-de-finca-arrendada-forma-de-realizar-la-notificacion-notarial-cedula-por-correo-y-o-presencial\">29 de agosto de 2019<\/a>, debe entenderse que resultando infructuosa la notificaci\u00f3n por correo certificado,.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">A la luz de los <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/reglamento-notarial-titulo-iv\/#art202\">art. 202 y 203 RN<\/a> entiende que cuando el notario opte por la notificaci\u00f3n presencial, en los supuestos en que la persona con quien se haya entendido la diligencia de notificaci\u00f3n presencial se niegue a hacerse cargo de la c\u00e9dula de notificaci\u00f3n y sea distinta del interesado o su representante, debe aplicarse el <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/reglamento-notarial-titulo-iv\/#art203\">art. 203<\/a> \u00faltimo inciso, seg\u00fan el cual: \u00ab<em>Igualmente se har\u00e1 constar cualquier circunstancia que haga imposible al notario la entrega de la c\u00e9dula; en este caso se proceder\u00e1 en la forma prevista en el p\u00e1rrafo sexto del art\u00edculo 202<\/em>\u00bb; y, por ende, \u00ab<em>deber\u00e1 enviar la misma por correo certificado con acuse de recibo, tal y como establece el Real Decreto 1829\/1999, de 3 de diciembre, o por cualquier otro procedimiento que permita dejar constancia fehaciente de la entrega<\/em>\u00bb. Por tanto, en este caso es necesario una doble actuaci\u00f3n notarial, que diera cobertura al menos a dos intentos de notificaci\u00f3n con entrega de la correspondiente c\u00e9dula, uno efectuado mediante la personaci\u00f3n del notario en el domicilio en que la notificaci\u00f3n hab\u00eda de practicarse, y otro mediante su env\u00edo por correo certificado con acuse de recibo (o por cualquier otro procedimiento que permitiera dejar constancia fehaciente de la entrega). En consecuencia <strong>debe tenerse por efectuada la notificaci\u00f3n<\/strong> siempre que se cumplan los procedimientos establecidos en el 202, ya se haga la entrega de la documentaci\u00f3n objeto de notificaci\u00f3n personalmente o a trav\u00e9s del Servicio de Correos, ya se constate la negativa a la recepci\u00f3n por la persona \u2013que sea el interesado o su representante con quien se haya entendido la diligencia, o en su caso (si en el domicilio que corresponda no hay persona id\u00f3nea que la recibiera) <strong>se lleven a cabo los dos intentos infructuosos de entrega de la c\u00e9dula de notificaci\u00f3n (uno de ellos por el notario de forma personal)<\/strong>. En este caso, al haberse realizado en el presente caso \u00fanicamente el intento de notificaci\u00f3n presencial en domicilio indicado, pero no el env\u00edo de la c\u00e9dula de notificaci\u00f3n por correo certificado con aviso de recibo, debe confirmarse la calificaci\u00f3n impugnada. (MN)<\/p>\n<ul>\n<li><a href=\"https:\/\/boe.es\/boe\/dias\/2025\/02\/19\/pdfs\/BOE-A-2025-3258.pdf\">PDF (BOE-A-2025-3258 &#8211; 10\u00a0p\u00e1gs.\u00a0&#8211; 237\u00a0KB)<\/a> <a href=\"https:\/\/boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2025-3258\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"65-desheredacion-sin-constar-si-el-desheredado-tiene-hijos-o-descendientes\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r65\"><\/a>65.** DESHEREDACI\u00d3N SIN CONSTAR SI EL DESHEREDADO TIENE HIJOS O DESCENDIENTES<\/span><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 28 de enero de 2025, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la calificaci\u00f3n de la registradora de la propiedad de Ponteareas, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de una escritura de aceptaci\u00f3n y adjudicaci\u00f3n de herencia.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"color: #3366ff;\"><strong>Resumen<\/strong>: Si en la escritura de herencia hay un desheredado, los otorgantes deben declarar en la escritura que no les consta la existencia de descendientes del desheredado.<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Hechos<\/strong>: Se cuestiona la inscripci\u00f3n de una escritura de herencia en la que intervienen cinco de los seis hijos porque el sexto fue desheredado. Los herederos declaran ser los \u00fanicos miembros de la comunidad hereditaria.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Registradora<\/strong>: Opone a la inscripci\u00f3n que no resulta de la documentaci\u00f3n aportada, ni siquiera por manifestaci\u00f3n, si la hija desheredada por el causante tiene a su vez hijos o descendientes,<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Recurrente<\/strong>: Aporta en el recurso documentaci\u00f3n no aportada en el momento de la calificaci\u00f3n registral (reitera la Direcci\u00f3n General la doctrina de que no pueden ser tenidos en cuenta los documentos que no se hubieran presentado en el momento de la calificaci\u00f3n registral,<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Resoluci\u00f3n<\/strong>: Desestima el recurso y confirma la calificaci\u00f3n<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Doctrina<\/strong>:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">1 Los otorgantes de la escritura de herencia en la que hay un desheredado <strong>deben declarar<\/strong> en la misma que no les consta la existencia de descendientes del desheredado (RR 28 de enero de 2021, 20 de julio de 2022 y 23 de julio de 2024).<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Sin embargo, <strong>no basta<\/strong> que manifiesten ser los \u00fanicos miembros de la comunidad hereditaria del causante, pues tal circunstancia no excluye la existencia de descendientes del desheredado con derecho a leg\u00edtima, los cuales no deben ser necesariamente herederos.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Tampoco basta<\/strong> que en los testamentos no se haga referencia alguna a posibles hijos de la desheredada, pues cabe que despu\u00e9s de haber otorgado el testamento la persona desheredada los hubiera tenido.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">2 Si hubiera descendientes del desheredado deben intervenir necesariamente en la escritura de herencia (salvo caso de partici\u00f3n realizada por contador-partidor con facultades para realizar la partici\u00f3n de la herencia de la que resulte que se ha reconocido la leg\u00edtima a tales herederos forzosos \u2013 vid. Resoluci\u00f3n de 10 de febrero de 2021-).<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Si los descendientes del desheredado no estuvieran determinados deber\u00e1n determinarse por medio de acta de notoriedad o cualquier otro medio de prueba admitido en Derecho. (JAR)<\/p>\n<ul>\n<li><a href=\"https:\/\/boe.es\/boe\/dias\/2025\/02\/19\/pdfs\/BOE-A-2025-3259.pdf\">PDF (BOE-A-2025-3259 &#8211; 7\u00a0p\u00e1gs.\u00a0&#8211; 225\u00a0KB)<\/a> <a href=\"https:\/\/boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2025-3259\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"66-prestamo-hipotecario-fijando-interes-de-demora-en-el-ordinario-mas-dos-puntos\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r66\"><\/a>66.** PR\u00c9STAMO HIPOTECARIO FIJANDO INTER\u00c9S DE DEMORA EN EL ORDINARIO M\u00c1S DOS PUNTOS<\/span><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 28 de enero de 2025, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la calificaci\u00f3n del registrador de la Propiedad de Santa Fe n.\u00ba 2, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de una escritura de pr\u00e9stamo con garant\u00eda hipotecaria.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen<\/strong>: El r\u00e9gimen imperativo del inter\u00e9s de demora consagrado en la LCCI (inter\u00e9s ordinario incrementado en tres puntos) requiere de la existencia de una persona f\u00edsica y de un inmueble para uso residencial, no bastando s\u00f3lo el primer requisito.<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Hechos<\/strong>: Escritura de pr\u00e9stamo hipotecario sobre un solar para edificar adquirido por dos personas f\u00edsicas consumidoras en el que se pacta un inter\u00e9s de demora equivalente al ordinario incrementado en <u>dos puntos porcentuales<\/u>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>El Registrador califica negativamente<\/strong>. Funda su calificaci\u00f3n en la condici\u00f3n de consumidores de los prestatarios, y en que <u>los arts. <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/enriquecidas\/ley-reguladora-de-los-contratos-de-credito-inmobiliario\/#a25\">25.2 LCCI<\/a> y <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/NORMAS\/ley-hipotecaria.htm#a114\">114.III LH<\/a>, relativos al inter\u00e9s de demora, no admiten pacto en contrario<\/u>, previendo un r\u00e9gimen imperativo en que el inter\u00e9s de demora es el ordinario incrementado en <u>tres puntos<\/u>, sin posibilidad de ser aminorado. Cita en este sentido las <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-direccion-general-de-los-registros-y-el-notariado-febrero-2020\/#13-prestamo-hipotecario-aplicabilidad-de-la-ley-5-2019-cuando-interviene-fiador-persona-fisica-no-consumidor\">5-12-2019<\/a>, <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-direccion-general-de-los-registros-y-el-notariado-marzo-2020\/#46-hipoteca-intereses-de-demora-imperatividad-del-art-25-de-la-ley-5-2019\">19-12-2019<\/a> y <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-direccion-general-de-los-registros-y-el-notariado-junio-2020\/#118-prestamo-hipotecario-interes-de-demora-sin-aplicar-el-imperativo-art-25\">28-1-2020<\/a>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>El Notario recurre<\/strong>. Hace un repaso al r\u00e9gimen del inter\u00e9s de demora previo a la LCCI, pero el argumento clave es que <u>los arts. <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/enriquecidas\/ley-reguladora-de-los-contratos-de-credito-inmobiliario\/#a25\">25.2 LCCI<\/a> y <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/NORMAS\/ley-hipotecaria.htm#a114\">114.III LH<\/a> exigen que el inmueble tenga un uso residencial<\/u>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>La DG estima el recurso y revoca la calificaci\u00f3n<\/strong>. Efectivamente, los preceptos citados exigen la <u>concurrencia de la existencia de una persona f\u00edsica y de un inmueble para uso residencial<\/u>. Concluye: <em>Queda as\u00ed acotada con precisi\u00f3n la referida limitaci\u00f3n, de modo que no puede ser extrapolada a otros supuestos no contemplados en tales preceptos legales ni pueden ser \u00e9stos objeto de una interpretaci\u00f3n que desborde los t\u00e9rminos en que aquella est\u00e1 formulada<\/em>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Comentario<\/strong>: La DG ha ido perfilando el r\u00e9gimen del inter\u00e9s de demora tras la entrada en vigor de la LCCI. Repasaremos aqu\u00ed algunos puntos:<\/p>\n<ol>\n<li style=\"padding-bottom: 16px; text-align: justify;\"><strong>Cumpli\u00e9ndose los requisitos que enuncian los arts. 25.2 LCCI y 114.III LH no cabe pactar un inter\u00e9s distinto, ni siquiera m\u00e1s bajo<\/strong>, pues la imperatividad de la norma se funda no s\u00f3lo en la protecci\u00f3n al consumidor, sino en razones de seguridad jur\u00eddica (RR <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-direccion-general-de-los-registros-y-el-notariado-febrero-2020\/#13-prestamo-hipotecario-aplicabilidad-de-la-ley-5-2019-cuando-interviene-fiador-persona-fisica-no-consumidor\">5-12-2019<\/a>, <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-direccion-general-de-los-registros-y-el-notariado-marzo-2020\/#46-hipoteca-intereses-de-demora-imperatividad-del-art-25-de-la-ley-5-2019\">19-12-2019<\/a> y <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-direccion-general-de-los-registros-y-el-notariado-junio-2020\/#118-prestamo-hipotecario-interes-de-demora-sin-aplicar-el-imperativo-art-25\">28-1-2020<\/a>). MART\u00cdNEZ SANCHIZ y P\u00c9REZ HEREZA han criticado esta soluci\u00f3n, pues el art. 28.3 de la Directiva (UE) 2014\/17 prev\u00e9 un sistema de tope m\u00e1ximo. No obstante, como apunta el Centro Directivo, se trata de una cuesti\u00f3n de pol\u00edtica legislativa al trasponer en Espa\u00f1a la Directiva, no siendo contrario a \u00e9sta establecer un tipo de demora legal fijo.<\/li>\n<li style=\"padding-bottom: 16px; text-align: justify;\">S\u00ed <strong>cabe que el inter\u00e9s de demora no est\u00e9 totalmente cubierto por la responsabilidad hipotecaria<\/strong>, obteniendo como resultado una responsabilidad hipotecaria m\u00e1s baja (RR <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-direccion-general-seguridad-juridica-y-fe-publica-julio-2020\/#211-hipoteca-intereses-de-demora-tipo-maximo-a-efectos-hipotecarios\">5-3-2020<\/a>, <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-direccion-general-seguridad-juridica-y-fe-publica-agosto-2020\/#352-prestamo-hipotecario-responsabilidad-hipotecaria-intereses-de-demora-tipo-maximo-cuando-el-interes-ordinario-e\">14-7-2020<\/a> y <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-direccion-general-seguridad-juridica-y-fe-publica-agosto-2020\/#376-hipoteca-responsabilidad-hipotecaria-interes-de-demora\">28-7-2020<\/a>).<\/li>\n<li style=\"padding-bottom: 16px; text-align: justify;\">El sistema de <strong>tres puntos porcentuales opera tambi\u00e9n en el caso de inter\u00e9s variable<\/strong>, lo que podr\u00eda dar lugar a una cifra muy elevada. No obstante, la STJUE 14-3-2013 consider\u00f3 que el l\u00edmite al tipo de inter\u00e9s no sirve de par\u00e1metro para determinar su abusividad, pues el art. 85.6 TRLGDCU considera abusivos los intereses que impongan una indemnizaci\u00f3n desproporcionadamente alta, no estableciendo un baremo fijo, lo que ha servido al TS para apreciar abusividad en casos concretos, atendiendo a las circunstancias concurrentes al tiempo de la celebraci\u00f3n del contrato, y teniendo en cuenta que la consecuencia de la abusividad es la nulidad de la cl\u00e1usula, sin posibilidad de que el Juez la modere a su arbitrio (STS 28-11-2018). <span style=\"font-size: 1rem;\">(ACT)<\/span><\/li>\n<\/ol>\n<ul>\n<li><a href=\"https:\/\/boe.es\/boe\/dias\/2025\/02\/19\/pdfs\/BOE-A-2025-3260.pdf\">PDF (BOE-A-2025-3260 &#8211; 8\u00a0p\u00e1gs.\u00a0&#8211; 229\u00a0KB)<\/a> <a href=\"https:\/\/boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2025-3260\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"67-compra-por-conyuges-de-nacionalidad-israeli\"><\/a><h6><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r67\"><\/a>67.*** COMPRA POR C\u00d3NYUGES DE NACIONALIDAD ISRAEL\u00cd<\/span><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 28 de enero de 2025, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Madrid n.\u00ba 4 a inscribir una escritura de compraventa (IES)<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen.-<\/strong> Cuando se trate de reg\u00edmenes econ\u00f3mico-matrimoniales de participaci\u00f3n de ganancias, sujetos a ley extranjera, prevalece la norma del art\u00edculo 92 sobre la del art\u00edculo 54 del Reglamento Hipotecario<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0<strong>Hechos<\/strong>.- Escritura de compraventa en la que la apoderada de los compradores, c\u00f3nyuges de nacionalidad israel\u00ed, manifiesta que est\u00e1n \u00abcasados bajo el r\u00e9gimen econ\u00f3mico matrimonial legal de su nacionalidad\u00bb, y que compran y adquieren \u00abde conformidad con el r\u00e9gimen <strong>econ\u00f3mico matrimonial legal de su nacionalidad\u00bb. <\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>El registrador<\/strong> suspende la inscripci\u00f3n solicitada porque \u00absiendo por tanto, en principio aplicable el r\u00e9gimen de comunidad diferida de bienes de la legislaci\u00f3n israel\u00ed, es preciso determinar, por los c\u00f3nyuges adquirentes o por su apoderada si tiene facultades para ello, la proporci\u00f3n en que adquiere cada uno de ellos, conforme al art\u00edculo 54 del Reglamento Hipotecario.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El notario recurrente alega, en esencia, que conforme al art\u00edculo 92 del Reglamento Hipotecario, se impone al notario la obligaci\u00f3n de averiguar cu\u00e1l es la Ley extranjera a la que est\u00e1 sujeto el matrimonio; pero, fijada esa Ley, no se exige al notario el conocimiento del contenido de ella, ni por tanto cu\u00e1l es el concreto r\u00e9gimen econ\u00f3mico matrimonial que rige el matrimonio, bastando expresar, como se hace en la escritura, que el matrimonio est\u00e1 sujeto al r\u00e9gimen matrimonial legal de Israel.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Direcci\u00f3n General.- Estima el Recurso <\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En el caso de tratarse de dos c\u00f3nyuges extranjeros de la misma nacionalidad, no necesita mayor aclaraci\u00f3n pues su r\u00e9gimen econ\u00f3mico-matrimonial, a falta de pacto, ser\u00e1 el r\u00e9gimen legal correspondiente a su Ley nacional com\u00fan (Esto varia- a\u00f1ado- de ser aplicable el Reglamento (UE) 2016\/1103). Ahora bien, en el momento en que el bien adquirido con sujeci\u00f3n a un r\u00e9gimen econ\u00f3mico-matrimonial extranjero sea objeto de un acto de disposici\u00f3n no es posible mantener la indeterminaci\u00f3n y en consecuencia debe acreditarse el contenido y la vigencia del Derecho extranjero concreto aplicable al caso. Dicho r\u00e9gimen no se aplicar\u00e1, seg\u00fan el criterio sentado en las citadas Resoluciones, si la enajenaci\u00f3n o el gravamen se realizan contando con el consentimiento de ambos c\u00f3nyuges (enajenaci\u00f3n voluntaria), o demandando a los dos (enajenaci\u00f3n forzosa).<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En el presente caso, el notario hace constar en la escritura calificada que, seg\u00fan manifiestan los compradores, su r\u00e9gimen econ\u00f3mico-matrimonial es el legal de su nacionalidad israel\u00ed. Como puso de relieve este Centro Directivo en Resoluci\u00f3n de 20 de diciembre de 2011, una vez realizada por el notario autorizante la labor de precisi\u00f3n del car\u00e1cter legal o convencional de dicho r\u00e9gimen, no puede el registrador exigir m\u00e1s especificaciones, pues seg\u00fan el art\u00edculo 159 del Reglamento Notarial, \u00abbastar\u00e1 la declaraci\u00f3n del otorgante\u00bb, y dicha manifestaci\u00f3n se recoger\u00e1 por el notario, bajo su responsabilidad, tras haber informado y asesorado en Derecho a dicho otorgante. Por ello, debe entenderse que para inscribir la adquisici\u00f3n realizada conjuntamente por los c\u00f3nyuges mediante la escritura objeto de la calificaci\u00f3n impugnada es suficiente que, conforme al art\u00edculo 92 del Reglamento Hipotecario, se haga constar por el notario que la Ley aplicable es la israel\u00ed; de modo que el momento de la enajenaci\u00f3n posterior \u2013 voluntaria o forzosa\u2013 ser\u00e1 cuando hayan de tenerse en cuenta las consideraciones expresadas en dicha calificaci\u00f3n registral y acreditarse el concreto derecho israel\u00ed aplicable.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0Este criterio es el que ha seguido recientemente esta Direcci\u00f3n General en Resoluci\u00f3n de 29 de julio de 2024 en un caso an\u00e1logo en que se afirmaba que el r\u00e9gimen econ\u00f3mico-matrimonial era el legal supletorio de la nacionalidad israel\u00ed de los compradores. Y, aunque en el caso del presente recurso se trata de un matrimonio contra\u00eddo despu\u00e9s de la entrada en vigor de la Ley del Matrimonio (Relaciones Patrimoniales) de 1973 citada por el registrador en su calificaci\u00f3n, \u00e9ste no afirma que el r\u00e9gimen aplicable sea inequ\u00edvocamente de comunidad diferida, similar al de participaci\u00f3n de ganancias, sino que se refiere a tal r\u00e9gimen como hip\u00f3tesis. Adem\u00e1s recientemente, algunas Audiencias Provinciales han puesto de manifiesto que, aun<strong> cuando se trate de reg\u00edmenes econ\u00f3mico-matrimoniales de participaci\u00f3n de<\/strong> <strong>ganancias, prevalece la norma del art\u00edculo 92 sobre la del art\u00edculo 54 del Reglamento Hipotecario<\/strong> (cfr. sentencia de la Secci\u00f3n Cuarta de la Audiencia Provincial de M\u00e1laga n\u00famero 28\/2003, de 20 de enero, relativa a la Resoluci\u00f3n de esta Direcci\u00f3n General de 10 de junio de 2020 en un caso de adquisici\u00f3n por c\u00f3nyuges cuyo r\u00e9gimen econ\u00f3mico-matrimonial era el de participaci\u00f3n de ganancias legal supletorio en Alemania; con cita, entre otras, de la sentencia de la Secci\u00f3n Tercera de la Audiencia Provincial de Santa Cruz de Tenerife n\u00famero 371\/2019, de 3 de octubre, relativa a un supuesto de aplicaci\u00f3n del r\u00e9gimen legal de Reino Unido). (IES)<\/p>\n<ul>\n<li><a href=\"https:\/\/boe.es\/boe\/dias\/2025\/02\/19\/pdfs\/BOE-A-2025-3261.pdf\">PDF (BOE-A-2025-3261 &#8211; 8\u00a0p\u00e1gs.\u00a0&#8211; 229\u00a0KB)<\/a> <a href=\"https:\/\/boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2025-3261\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"68-inscripcion-de-representacion-grafica-forma-de-notificar-la-nota-de-calificacion-motivacion-de-la-nota-negativa\"><\/a><h6><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r68\"><\/a>68.** INSCRIPCI\u00d3N DE REPRESENTACI\u00d3N GR\u00c1FICA. FORMA DE NOTIFICAR LA NOTA DE CALIFICACI\u00d3N. MOTIVACI\u00d3N DE LA NOTA NEGATIVA<\/span><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 28 de enero de 2025, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n del registrador de la propiedad de T\u00edas, por la que se deniega la inscripci\u00f3n de la georreferenciaci\u00f3n alternativa, que se ha solicitado por instancia privada porque, tras haberse tramitado el expediente del art\u00edculo 199 de la Ley Hipotecaria, se han formulado alegaciones por uno de los colindantes notificados.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen.-<\/strong> El correo electr\u00f3nico no es un medio adecuado para notificar al interesado la nota de calificaci\u00f3n, m\u00e1xime cuando este no autoriz\u00f3 dicho medio al presentar el t\u00edtulo. Para que un indicio de controversia conlleve la denegaci\u00f3n de la inscripci\u00f3n, ha de resultar indubitado.<\/span><\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><strong>Hechos.-<\/strong> Se solicita la inscripci\u00f3n de una representaci\u00f3n gr\u00e1fica alternativa a la catastral y en la tramitaci\u00f3n del expediente del <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a199\">art. 199 LH<\/a> un colindante se opone a la inscripci\u00f3n por invasi\u00f3n de su finca registral, aportando un informe t\u00e9cnico del que deriva una georreferenciaci\u00f3n alternativa. El registrador de la propiedad suspende la inscripci\u00f3n pretendida a la vista de la oposici\u00f3n habida y comunica la nota al interesado por v\u00eda telem\u00e1tica. Transcurrido el plazo para interponer recurso, el interesado reclama que se le notifique el estado del expediente pues afirma no haber recibido la comunicaci\u00f3n de la calificaci\u00f3n. El registrador le remite nuevamente la nota por correo ordinario. El interesado interpone el recurso pero el registrador lo califica como extempor\u00e1neo, pues computa el plazo desde la fecha de la notificaci\u00f3n telem\u00e1tica.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><strong>Resoluci\u00f3n.-<\/strong> La DGSJFP resuelve:<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\">&#8211; En cuanto a la admisi\u00f3n del recurso, que este se present\u00f3 en plazo, pues el promotor del expediente no hab\u00eda autorizado la notificaci\u00f3n de la nota por medios telem\u00e1ticos.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\">&#8211; En cuanto al fondo del asunto, desestima el recurso y confirma la nota de calificaci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><strong>Doctrina:<\/strong><\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\">&#8211; Para que la <strong>notificaci\u00f3n de la nota de calificaci\u00f3n por v\u00eda telem\u00e1tica<\/strong> sea v\u00e1lida, se requiere, conforme al art. 322 LH, que el interesado lo haya manifestado as\u00ed al tiempo de presentaci\u00f3n del t\u00edtulo y quede constancia fehaciente. Adem\u00e1s, el correo electr\u00f3nico ordinario no es tampoco un medio adecuado pues no hay constancia de su recepci\u00f3n ni de la identidad de la persona que lo recibe, requisitos exigidos por el art. 41 de la Ley 39\/2015, de 1 de octubre, sobre las condiciones generales para la pr\u00e1ctica de las notificaciones, de aplicaci\u00f3n supletoria. El correo electr\u00f3nico puede ser empleado por el registrador para notificar al presentante, no ya la calificaci\u00f3n negativa, pero s\u00ed el hecho de que tiene a su disposici\u00f3n una calificaci\u00f3n negativa en la Sede Electr\u00f3nica registral, de modo an\u00e1logo al previsto para el procedimiento administrativo por la Ley 39\/2015.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\">&#8211; El r<strong>egistrador debe justificar por qu\u00e9 ha estimado las alegaciones de los colindantes<\/strong>, para que el hipot\u00e9tico recurrente pueda conocer la argumentaci\u00f3n registral en toda su extensi\u00f3n y preparar el correspondiente recurso, en su caso, siendo esencial en ese juicio registral de identidad de la finca determinar si el colindante acredita la existencia de un indicio de posible situaci\u00f3n litigiosa, suficiente para impedir la inscripci\u00f3n de la georreferenciaci\u00f3n. Dicho indicio de controversia ha de resultar indubitado. En el presente caso, dicho indicio resulta claramente de la comparaci\u00f3n de las georreferenciaciones aportadas, contradictorias entre s\u00ed en cuanto a uno de los linderos de la finca cuya representaci\u00f3n gr\u00e1fica que se pretende inscribir, pues dicho lindero invade la finca de la que es titular el colindante que se ha opuesto a la inscripci\u00f3n.\u00a0(VEJ)<\/p>\n<ul>\n<li><a href=\"https:\/\/boe.es\/boe\/dias\/2025\/02\/19\/pdfs\/BOE-A-2025-3262.pdf\">PDF (BOE-A-2025-3262 &#8211; 11\u00a0p\u00e1gs.\u00a0&#8211; 245\u00a0KB)<\/a> <a href=\"https:\/\/boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2025-3262\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"69-propiedad-horizontal-alquiler-turistico-o-alquiler-vacacional-consentimiento-de-titulares-registrales-posteriores-al-acuerdo-inscripcion-parcial\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r69\"><\/a>69.** PROPIEDAD HORIZONTAL. ALQUILER TUR\u00cdSTICO O ALQUILER VACACIONAL. CONSENTIMIENTO DE TITULARES REGISTRALES POSTERIORES AL ACUERDO. INSCRIPCI\u00d3N PARCIAL.<\/span><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 29 de enero de 2025, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la calificaci\u00f3n de la registradora de la propiedad de M\u00e1laga n.\u00ba 13, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de determinada norma de dicha comunidad en r\u00e9gimen de propiedad horizontal<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen: <\/strong>En una Propiedad Horizontal, el qu\u00f3rum de 3\/5 permite restringir o incluso prohibir la actividad de alquiler tur\u00edstico de viviendas, pero no otras modalidades de alquiler como, en el presente caso, el alquiler que suponga un continuo y excesivo tr\u00e1nsito y estancia de personas ajenas a la Comunidad.<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Hechos: <\/strong>Una comunidad de propietarios en una propiedad horizontal acuerda, con el qu\u00f3rum de 3\/5 de propietarios y de cuotas, <em>\u201cprohibir a los propietarios de las viviendas, destinar las mismas a alquiler tur\u00edstico de corta duraci\u00f3n o cualquier otra modalidad de alquiler que suponga un continuo y excesivo tr\u00e1nsito y estancia de personas ajenas a la Comunidad\u00bb.<\/em><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>La registradora <\/strong>suspende la inscripci\u00f3n pues argumenta que es necesario el acuerdo por unanimidad, ya que hay una extralimitaci\u00f3n en el acuerdo respecto de la excepci\u00f3n prevista en el <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-de-propiedad-horizontal\/#a17\">apartado\u00a012 del art\u00edculo\u00a017 de la Ley sobre propiedad horizontal<\/a>; A\u00f1ade un segundo defecto, pues dicha unanimidad debe ser de los titulares registrales en el momento de presentaci\u00f3n del t\u00edtulo y, al constar inscritas transmisiones de fincas posteriores a la fecha de adopci\u00f3n del acuerdo, ser\u00e1 necesario, en su caso, el consentimiento de estos titulares.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>El interesado <\/strong>recurre y alega que Ley sobre Propiedad Horizontal no exige unanimidad sino \u00fanicamente el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participaci\u00f3n, y es evidente que habiendo sido consentido por propietarios cuyas cuotas representan m\u00e1s de ese porcentaje, debe entenderse que el acuerdo ser\u00e1 inscribible aunque no haya sido aprobado por los restantes propietarios, incluidos los que hayan adquirido elementos privativos con posterioridad a la adopci\u00f3n de tal acuerdo por la junta de propietarios<\/p>\n<p><strong>La DG <\/strong>confirma la calificaci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Doctrina: <\/strong>La DG considera que en este caso la Comunidad se ha extralimitado en el acuerdo porque la limitaci\u00f3n o prohibici\u00f3n de la actividad de alquiler tur\u00edstico con mayor\u00eda de 3\/5 es una excepci\u00f3n a la regla general de unanimidad, y esa excepci\u00f3n se refiere exclusivamente al denominado alquiler tur\u00edstico, es decir a <em>\u201cla cesi\u00f3n temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, en canales de oferta tur\u00edstica o por cualquier otro modo de comercializaci\u00f3n o promoci\u00f3n, y realizada con finalidad lucrativa, cuando est\u00e9 sometida a un r\u00e9gimen espec\u00edfico, derivado de su normativa sectorial tur\u00edstica\u00bb, <\/em>pero no permite que esa excepci\u00f3n a la norma general de la unanimidad alcance a otros acuerdos relativos a otros usos de la vivienda como es el mero alquiler vacacional en r\u00e9gimen distinto al espec\u00edfico derivado de la normativa sectorial tur\u00edstica; todo ello\u00a0de acuerdo con lo previsto en el <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-de-propiedad-horizontal\/#a17\">apartado\u00a012 del art\u00edculo\u00a017 de la Ley sobre propiedad horizontal<\/a> que permite limitar o condicionar el ejercicio del arrendamiento al que se refiere la <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-1994-26003&amp;p=20230525&amp;tn=1#a5\">letra e) del art\u00edculo 5 de la Ley 29\/1994, de 24 de noviembre.<\/a><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Confirma tambi\u00e9n la exigencia de unanimidad de todos los propietarios, sin que pueda acogerse la solicitud de inscripci\u00f3n parcial formulada \u00fanicamente en el escrito de impugnaci\u00f3n, toda vez que el recurso no es expediente h\u00e1bil para dicha solicitud ni para la subsanaci\u00f3n de defectos expresados en la calificaci\u00f3n impugnada.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Confirma la objeci\u00f3n que opone la registradora al exigir el consentimiento de determinados propietarios que han inscrito su adquisici\u00f3n con posterioridad a la adopci\u00f3n del acuerdo debatido.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Comentario: <\/strong>La primera parte del acuerdo \u201cprohibir a los propietarios de las viviendas, destinar las mismas a alquiler tur\u00edstico de corta duraci\u00f3n\u201d encaja en lo que dispone la <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-1994-26003&amp;p=20230525&amp;tn=1#a5\">letra e) del art\u00edculo\u00a05 de la Ley\u00a029\/1994, de\u00a024 de noviembre<\/a>. No as\u00ed el segundo p\u00e1rrafo del acuerdo en que se proh\u00edbe \u201ccualquier otra modalidad de alquiler que suponga un continuo y excesivo tr\u00e1nsito y estancia de personas ajenas a la Comunidad\u201d<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En casos como \u00e9ste, en los que una parte del acuerdo s\u00ed se ajusta al texto de la ley y el resto no, no se entiende bien c\u00f3mo la DG no revoca parcialmente la calificaci\u00f3n, en cuanto est\u00e1 calificando negativamente el acuerdo como un todo, con el argumento de que el recurso no es expediente h\u00e1bil para dicha solicitud ni para la subsanaci\u00f3n de defectos expresados en la calificaci\u00f3n impugnada, cuando lo cierto es que se puede diferenciar la primera parte del acuerdo, que es inscribible pues se adec\u00faa al texto de la ley, de la segunda, que no es inscribible.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En todo caso, al recurrente siempre le cabe solicitar posteriormente al presentar el documento, y solicitar la inscripci\u00f3n parcial del acuerdo en cuanto a la primera parte del acuerdo.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En cuanto a la necesidad de que consienta el nuevo adquirente, que presupone tratar el acuerdo adoptado por la Comunidad como si fuera una carga, habr\u00eda que diferenciar: Si es acto colectivo, la competente es la junta y el acuerdo es v\u00e1lido y afecta a todos, presentes y futuros, en el momento en que se acuerde, aunque no se haya inscrito. Si es acto individual, (y como tales hemos de entender aquellos por los que se modifica o afecta directamente a la propiedad de los elementos privativos, a la descripci\u00f3n o configuraci\u00f3n de la finca registral si se quiere), s\u00ed ser\u00e1 necesario un consentimiento individual expreso del titular cuando se adopta el acuerdo y del que lo sea, si es otro, cuando acceda al Registro, pues en tal caso entran en juego los principios hipotecarios. La postura de la DG de exigencia de la doble unanimidad, de prosperar en los tribunales, har\u00e1 ingobernables las comunidades de propietarios. (AFS)<\/p>\n<ul>\n<li><a href=\"https:\/\/boe.es\/boe\/dias\/2025\/02\/19\/pdfs\/BOE-A-2025-3263.pdf\">PDF (BOE-A-2025-3263 &#8211; 9\u00a0p\u00e1gs.\u00a0&#8211; 232\u00a0KB)<\/a> <a href=\"https:\/\/boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2025-3263\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"70-inmatriculacion-art205-lh-dudas-de-identidad-y-diferencias-entre-los-dos-titulos\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r70\"><\/a>70.** INMATRICULACI\u00d3N ART.205 LH. DUDAS DE IDENTIDAD Y DIFERENCIAS ENTRE LOS DOS T\u00cdTULOS<\/span><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 29 de enero de 2025, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n de la registradora de la propiedad de Inca n.\u00ba 2, por la que se suspende la inmatriculaci\u00f3n de una finca por la v\u00eda del art\u00edculo 205 de la Ley Hipotecaria<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen<\/strong>: En la inmatriculaci\u00f3n por el <a style=\"color: #0000ff;\" href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a205\">art 205<\/a> tiene que haber identidad plena entre la descripci\u00f3n del titulo y la de la certificaci\u00f3n catastral, pero no con la de el titulo previo, bastando una identificaci\u00f3n razonable entre ambas descripciones. Para disipar las dudas por la coincidencia total o parcial con otra finca inscrita es conveniente acudir al expediente del art. <a style=\"color: #0000ff;\" href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a199\">199 LH<\/a>.<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En una inmatriculaci\u00f3n con arreglo al art. 205 LH la registradora alega como defecto la falta de identidad entra la finca en el t\u00edtulo previo y en el t\u00edtulo inmatriculador, al haber una diferencia de superficie superior al 10%; y por estar inscrita la finca.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La <strong>DG revoca ambos defectos<\/strong>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Respecto al primero reitera la doctrina de la <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-direccion-general-de-los-registros-y-el-notariado-diciembre-2018\/#468-inmatriculacion-art-205-lh-diferencias-descriptivas-con-catastro-y-titulo-previo\">R de 14 de noviembre de 2018<\/a>, seg\u00fan la cual <strong>no puede exigirse identidad plena y absoluta<\/strong> entre ambas descripciones sino una identificaci\u00f3n razonable entre ambos modelos descriptivos, tanto en lo relativo a superficie, como en su ubicaci\u00f3n, identificaci\u00f3n y dem\u00e1s elementos definitorios de la finca; y <strong>la calificaci\u00f3n negativa habr\u00e1 de expresar, y de modo motivado como toda calificaci\u00f3n, que a juicio del registrador no existe la identidad exigida por la Ley, justificando las dudas fundadas sobre ella<\/strong>. Sin embargo y seg\u00fan se deduce del art. 205, as\u00ed como de los <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a203\">art. 203<\/a> y <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a9\">9 LH<\/a> s\u00ed ha de haber coincidencia entre la descripci\u00f3n del t\u00edtulo y la de la Certificaci\u00f3n Catastral; s\u00f3lo para el caso de desplazamientos de la cartograf\u00eda catastral, o inconsistencias de la base de datos del que derive una inexactitud se han admitido representaciones gr\u00e1ficas alternativas (<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-marzo-2024-direccion-general-seguridad-juridica-y-fe-publica\/#142-inmatriculacion-art-205-lh-dudas-de-identidad\">R. de 6 de marzo de 2024<\/a>).<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Sin embargo respecto a la posible coincidencia total o parcial con otra finca inscrita para que el Registrador pueda rechazar la inscripci\u00f3n es preciso que motive la certeza que alega expresando cuales el motivo y los detalles descriptivos que le han llevado a tal conclusi\u00f3n pudiendo acudir para disipar las posibles dudas al expediente del <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a199\">art. 199 LH<\/a> (RR entre otras de <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/abril-2023-direccion-general-seguridad-juridica-y-fe-publica\/#148-inmatriculacion-art-205-lh-dudas-sobre-posible-coincidencia-con-finca-ya-inscrita\">27 de marzo de 2023<\/a>).<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Por \u00faltimo recuerda que la calificaci\u00f3n negativa debe expresar la motivaci\u00f3n suficiente de los defectos a fin de que el interesado pueda conocer con claridad los defectos aducidos y con suficiencia los fundamentos jur\u00eddicos en los que se basa dicha calificaci\u00f3n sin que puedan admitirse por la v\u00eda del informe en el recurso nuevos fundamentos o razones en defensa de la nota de calificaci\u00f3n (MN)<\/p>\n<ul>\n<li><a href=\"https:\/\/boe.es\/boe\/dias\/2025\/02\/19\/pdfs\/BOE-A-2025-3264.pdf\">PDF (BOE-A-2025-3264 &#8211; 6\u00a0p\u00e1gs.\u00a0&#8211; 218\u00a0KB)<\/a> <a href=\"https:\/\/boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2025-3264\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"71-rectificacion-del-registro-sustitucion-de-la-finca-escriturada-segregacion-con-cuperficie-agotada-en-la-matriz\"><\/a><h6><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r71\"><\/a>71.* RECTIFICACI\u00d3N DEL REGISTRO SUSTITUCION DE LA FINCA ESCRITURADA. <strong>SEGREGACI\u00d3N CON CUPERFICIE AGOTADA EN LA MATRIZ.<\/strong><\/span><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 29 de enero de 2025, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n del registrador de la propiedad de Granada n.\u00ba 7, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de una escritura de rectificaci\u00f3n y aclaraci\u00f3n de otra<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen<\/strong>. No puede rectificarse un error del Registro motivado por el error del t\u00edtulo que motiv\u00f3 la inscripci\u00f3n sin consentimiento de todos a los que el asiento que se pretende rectificar conceda alg\u00fan derecho o resoluci\u00f3n judicial firme en procedimiento en el que hayan podido intervenir. Agotada la superficie de una finca matriz no pueden acceder segregaciones, aunque procedan de t\u00edtulos anteriores a los registrados de acuerdo con el principio de prioridad.<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Los titulares actuales de una finca pretenden unilateralmente su substituci\u00f3n por otra, modificando una inscripci\u00f3n anterior por entender que la escritura que la caus\u00f3 estaba err\u00f3nea. Para ello presentan escritura de rectificaci\u00f3n manifestando que la escritura err\u00f3nea se refer\u00eda a otra finca distinta, que a su vez proced\u00eda de la segregaci\u00f3n de otra registral.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El <strong>registrador<\/strong> alega que la finca de la que procede la que pretenden inscribir tiene agotada su cabida por lo que no es posible m\u00e1s segregaciones, y que, o bien hay documentos que no han accedido al registro o se trata de un error que se ha de rectificar judicialmente.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La <strong>DG confirma la nota<\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Del caso resulta que la posible inexactitud registral no deriva de un error del registro sino de la escritura que accedi\u00f3 al mismo. Para poder rectificar el registro es preciso o bien el consentimiento de todos los que el asiento concede alg\u00fan derecho o resoluci\u00f3n judicial firme reca\u00edda en procedimiento dirigido contra los mismos<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Adem\u00e1s, resulta que la segregaci\u00f3n pretendida \u201cno cabe\u201d en la finca matriz. Defecto que tambi\u00e9n confirma el Centro Directivo, ya que lo contrario implicar\u00eda inscribir m\u00e1s superficie que la que tiene la finca registrada. No cambia el defecto por el hecho de que s\u00ed la hubiera en el momento de otorgamiento de la escritura que ahora se rectifica, porque al inscribirse t\u00edtulos posteriores incompatibles ya no puede acceder el anterior de acuerdo con el principio de prioridad del <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a17\">art. 17 LH<\/a>. (MN)<\/p>\n<ul>\n<li><a href=\"https:\/\/boe.es\/boe\/dias\/2025\/02\/19\/pdfs\/BOE-A-2025-3265.pdf\">PDF (BOE-A-2025-3265 &#8211; 6\u00a0p\u00e1gs.\u00a0&#8211; 216\u00a0KB)<\/a> <a href=\"https:\/\/boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2025-3265\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"72-calificacion-de-la-correspondencia-entre-finca-registral-y-catastral-art-199-lh\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r72\"><\/a>72.*** <strong>CALIFICACION DE LA CORRESPONDENCIA ENTRE FINCA REGISTRAL Y CATASTRAL. Art 199 LH<\/strong><\/span><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 29 de enero de 2025, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n negativa de la registradora de la propiedad interina de Montefr\u00edo, por la que se suspende la rectificaci\u00f3n de la descripci\u00f3n de una finca registral<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen<\/strong>: Solicitada la rectificaci\u00f3n de la descripci\u00f3n del registro y su adaptaci\u00f3n al catastro, si el registrador tiene dudas de la correspondencia entre ambas fincas ha de solventarlas mediante la tramitaci\u00f3n de un expediente del <a style=\"color: #0000ff;\" href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a199\">art. 199<\/a> sin que proceda pedir un certificado municipal para aclararlas.<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Mediante una escritura de aclaraci\u00f3n de descripci\u00f3n otorgada por los titulares de una finca se pretende modificar su superficie y linderos adapt\u00e1ndola a la finca catastral.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"color: #000000;\">La <strong>registradora<\/strong> se opone porque dado que la referencia catastral no consta inscrita en el folio de la finca, la certificaci\u00f3n catastral no basta para acreditar la correspondencia entre la parcela catastral y la finca registral, y exige que se aporte certificado municipal que acredite, conforme al <a style=\"color: #000000;\" href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/reglamento-hipotecario-titulos-vi-vii-viii-ix-y-x\/#art437\">art 437 RH<\/a>, la localizaci\u00f3n de la finca o los cambios de numeraci\u00f3n que se hayan podido producir.<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">LA DG revoca la nota.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Aun cuando los ayuntamientos tengan obligaci\u00f3n de notificar al registro los cambios de calle, numeraci\u00f3n\u2026 El incumplimiento no puede perjudicar al titular registral y, adem\u00e1s, <strong>es competencia del registrador calificar la correspondencia de una finca registral con la referencia catastral<\/strong>. Las posibles dudas que se le puedan plantear sobre dicha correspondencia se han de resolver mediante la tramitaci\u00f3n de un expediente del art. 199, que adem\u00e1s se solicita expresamente. Por tanto, se revoca la nota. (MN)<\/p>\n<ul>\n<li><a href=\"https:\/\/boe.es\/boe\/dias\/2025\/02\/19\/pdfs\/BOE-A-2025-3266.pdf\">PDF (BOE-A-2025-3266 &#8211; 5\u00a0p\u00e1gs.\u00a0&#8211; 213\u00a0KB)<\/a> <a href=\"https:\/\/boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2025-3266\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"73-inscripcion-de-representacion-grafica-forma-de-justificar-la-oposicion-de-colindante\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r73\"><\/a>73.** INSCRIPCI\u00d3N DE REPRESENTACI\u00d3N GR\u00c1FICA. FORMA DE JUSTIFICAR LA OPOSICI\u00d3N DE COLINDANTE<\/span><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 30 de enero de 2025, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Huete a inscribir una escritura de agrupaci\u00f3n de fincas y declaraci\u00f3n de obra nueva por antig\u00fcedad, una vez tramitado el procedimiento regulado en el art\u00edculo 199 de la Ley Hipotecaria, por concurrir oposici\u00f3n de un titular colindante.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen.<\/strong>&#8211; Las alegaciones de los colindantes que se opongan a la inscripci\u00f3n de la georreferenciaci\u00f3n deben ir acompa\u00f1adas de un principio de prueba que sirva de soporte a la oposici\u00f3n.<\/span><\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><strong>Hechos.-<\/strong> En la tramitaci\u00f3n del <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a199\">art. 199 LH<\/a> para inscribir una agrupaci\u00f3n y la representaci\u00f3n gr\u00e1fica catastral de la finca resultante, se opone a la inscripci\u00f3n un colindante registral y catastral que alega que la forma de la finca objeto del procedimiento en el Geoportal no coincide con la representaci\u00f3n gr\u00e1fica catastral aportada, y que la delimitaci\u00f3n catastral establecida para la finca objeto del procedimiento invade la parcela de su propiedad, fundamentando esta presunta invasi\u00f3n en la existencia de un l\u00edmite formado por setos vivos, el cual no ha sido respetado al construirse el muro de delimitaci\u00f3n de ambas propiedades.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><strong>Calificaci\u00f3n.-<\/strong> La registradora de la propiedad deniega la inscripci\u00f3n por considerar que no es pac\u00edfica la representaci\u00f3n gr\u00e1fica cuya inscripci\u00f3n se pretende.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><strong>Recurso.-<\/strong> El recurrente afirma que el Geoportal se basa en la cartograf\u00eda catastral, por lo que coincide con la georreferenciaci\u00f3n que pretende inscribir; y que la alegaci\u00f3n de que el lindero com\u00fan estaba delimitado por unos setos vivos no puede servir de fundamento a la oposici\u00f3n, pues no existe invasi\u00f3n de parcela catastral alguna con la georreferenciaci\u00f3n que pretende inscribirse, entendiendo que si el colindante estima que se ha invadido f\u00edsicamente su finca, podr\u00eda interponer la acci\u00f3n judicial de deslinde o reivindicatoria.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><strong>Resoluci\u00f3n.-<\/strong> La DGSJFP estima el recurso y revoca la nota de calificaci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\">Doctrina.- Las alegaciones de los colindantes que se opongan a la inscripci\u00f3n de la georreferenciaci\u00f3n deben ir acompa\u00f1adas de un principio de prueba que sirva de soporte a la oposici\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\">Siendo catastral la representaci\u00f3n gr\u00e1fica aportada, la cual goza de presunci\u00f3n de exactitud en cuanto a los datos f\u00edsicos, seg\u00fan resulta del art\u00edculo 3 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, y no estando sustentadas las alegaciones del recurrente en informe t\u00e9cnico o en principio de prueba alguno, sino en una mera afirmaci\u00f3n de parte, no puede concluirse que la representaci\u00f3n gr\u00e1fica propuesta invade la finca del alegante, tal como \u00e9ste manifiesta.\u00a0(VEJ)<\/p>\n<ul>\n<li><a href=\"https:\/\/boe.es\/boe\/dias\/2025\/02\/19\/pdfs\/BOE-A-2025-3267.pdf\">PDF (BOE-A-2025-3267 &#8211; 13\u00a0p\u00e1gs.\u00a0&#8211; 257\u00a0KB)<\/a> <a href=\"https:\/\/boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2025-3267\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"74-inscripcion-de-representacion-grafica-catastral-oposicion-de-colindante\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r74\"><\/a>74.** <\/span><span style=\"font-size: 12pt;\">INSCRIPCI\u00d3N DE REPRESENTACI\u00d3N GR\u00c1FICA CATASTRAL. OPOSICI\u00d3N DE COLINDANTE<\/span><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 30 de enero de 2025, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Las Palmas de Gran Canaria n.\u00ba 2 a practicar la inscripci\u00f3n de la representaci\u00f3n gr\u00e1fica catastral de una finca, una vez tramitado el procedimiento previsto en el art\u00edculo 199 de la Ley Hipotecaria.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen.-<\/strong> Advertida la existencia de una posible doble inmatriculaci\u00f3n (en lugar de una invasi\u00f3n de finca colindante), lo procedente es suspender la inscripci\u00f3n de la georreferenciaci\u00f3n mientras no se resuelva el expediente del art. 209 LH, que el registrador debe iniciar de oficio.<\/span><\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><strong>Hechos.-<\/strong> En la tramitaci\u00f3n del expediente del <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a199\">art. 199 LH<\/a> para inscribir la representaci\u00f3n gr\u00e1fica catastral de una finca y simult\u00e1nea rectificaci\u00f3n de su descripci\u00f3n, se oponen a la inscripci\u00f3n los causahabientes de los titulares registrales de una finca colindante. Estos manifiestan que la finca que es objeto del procedimiento coincide parcialmente con la que es de titularidad de sus causahabientes y aportan un croquis que as\u00ed lo refleja.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><strong>Calificaci\u00f3n.-<\/strong> El registrador de la propiedad deniega la inscripci\u00f3n a la vista de la oposici\u00f3n formulada y por entender que se produce invasi\u00f3n de otra finca colindante que tiene inscrita su representaci\u00f3n gr\u00e1fica.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><strong>Recurso.-<\/strong> El recurrente alega que un croquis realizado manualmente por los interesados no es suficiente para sustentar la calificaci\u00f3n registral; que la nota de calificaci\u00f3n no est\u00e1 suficientemente motivada; y que se le ha negado la posibilidad de examinar la documentaci\u00f3n presentada por el colindante opositor.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><strong>Resoluci\u00f3n.-<\/strong> La DGSJFP confirma la nota de calificaci\u00f3n del registrador,\u00a0pero estima parcialmente el recurso en cuanto a la posibilidad de solicitar\u00a0certificaci\u00f3n del expediente. Adem\u00e1s, el registrador, al advertir la existencia de un supuesto de doble inmatriculaci\u00f3n, deber\u00e1 iniciar de oficio el procedimiento regulado en el <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a209\">art\u00edculo 209<\/a> de la Ley Hipotecaria, suspendi\u00e9ndose la pr\u00e1ctica de la inscripci\u00f3n de la representaci\u00f3n gr\u00e1fica de la finca en tanto el mismo se resuelve.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><strong>Doctrina:<\/strong><\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\">1. En relaci\u00f3n con la <strong>documentaci\u00f3n<\/strong> exigible al colindante que se opone.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\">No puede exigirse al alegante que aporte un levantamiento topogr\u00e1fico o delimitaci\u00f3n georreferenciada de su finca, pues esta exigencia no est\u00e1 contemplada legalmente. el hecho de que quien se opone no\u00a0aporte informe t\u00e9cnico no puede ser por s\u00ed solo determinante para la desestimaci\u00f3n de su alegaci\u00f3n, dados los medios t\u00e9cnicos, singularmente, la aplicaci\u00f3n inform\u00e1tica homologada auxiliar para el tratamiento de bases gr\u00e1ficas, con que, para calificar, cuenta el registrador.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\">No obstante, el registrador podr\u00e1 requerirle para que aporte la justificaci\u00f3n gr\u00e1fica que concrete cu\u00e1l es la georreferenciaci\u00f3n (incluso no inscrita) que invoca para su finca a fin de que se pueda conocer cu\u00e1l es el \u00e1rea geogr\u00e1fica concreta afectada por el supuesto solape o invasi\u00f3n. M\u00e1xime cuando el promotor del expediente est\u00e1 aportando certificaci\u00f3n catastral coincidente con la descripci\u00f3n de la finca que se est\u00e1 pretendiendo inmatricular.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\">Esta justificaci\u00f3n gr\u00e1fica aportada s\u00ed deber\u00e1 ser objeto de traslado al promotor de la inmatriculaci\u00f3n o de la georreferenciaci\u00f3n de finca inmatriculada, pues de lo contrario le dejar\u00eda en indefensi\u00f3n, al impedirle contraargumentar con detalle gr\u00e1fico o solicitar la inscripci\u00f3n parcial \u00abrecortada\u00bb en la medida necesaria para no invadir la georreferenciaci\u00f3n que, aun no constando inscrita, se invoque para la finca ya inmatriculada.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\">Esta manera de proceder no conlleva la aparici\u00f3n de nuevos tr\u00e1mites no previstos en la norma, sino que constituye una aplicaci\u00f3n pr\u00e1ctica del instituto de la conciliaci\u00f3n, como uno de los medios de soluci\u00f3n de controversias que, en palabras de la Exposici\u00f3n de Motivos de la Ley 1\/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio P\u00fablico de Justicia, constituyen un mecanismo de \u00abpotenciar la negociaci\u00f3n entre las partes, directamente o ante un tercero neutral, partiendo de la base de que estos medios reducen el conflicto social, evitan la sobrecarga de los tribunales y pueden ser igualmente adecuados para la soluci\u00f3n de la inmensa mayor\u00eda de las controversias en materia civil y mercantil\u00bb.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">2. En relaci\u00f3n con la <strong>posible invasi\u00f3n de finca colindante<\/strong>, lo que aprecia la DG no es una invasi\u00f3n de finca colindante, sino un supuesto de doble inmatriculaci\u00f3n pues la descripci\u00f3n de la finca del colindante coincide sustancialmente con la que es objeto del procedimiento. Por consiguiente, el registrador debe tramitar de oficio el procedimiento del art. 209 LH, convocando a los distintos titulares registrales del mismo inmueble a fin de lograr un acuerdo que determine las titularidades que han de recaer sobre la finca. Si alguno de los interesados no compareciere o, haci\u00e9ndolo, formulare oposici\u00f3n, el registrador dar\u00e1 por concluido el expediente. Mientras no se resuelva dicho expediente, lo prudente es suspender la inscripci\u00f3n de la georreferenciaci\u00f3n, pues se desconoce en este momento qu\u00e9 historial registral debe permanecer abierto de entre los dos que se refieren a la misma porci\u00f3n de territorio.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">3. En cuanto a la presunta solicitud, no atendida, del recurrente de <span style=\"font-size: 1rem;\"><strong>acceder al contenido de las alegaciones formuladas por el colindante<\/strong>, el <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/reglamento-hipotecario-titulos-vi-vii-viii-ix-y-x\/#art342\">art. 342 RH<\/a> dispone que \u00abtambi\u00e9n podr\u00e1n expedir los Registradores, a petici\u00f3n de los interesados, certificaciones de los documentos que conserven en su archivo y respecto de los cuales puedan considerarse como sus archiveros naturales\u00bb, documentos entre los que, sin duda, se encuentran los incorporados a la tramitaci\u00f3n del expediente previsto en el art. 199 LH. Esta posibilidad debe entenderse limitada a los efectos informativos que se desprenden de los citados preceptos, sin que en ning\u00fan caso pueda traducirse en nuevos tr\u00e1mites no contemplados en el procedimiento que pudieran suponer sucesivas\u00a0<\/span>intervenciones de los interesados, lo que, adem\u00e1s de no preverse en dicho expediente registral, har\u00eda derivar el mismo en una suerte de procedimiento contencioso que desvirtuar\u00eda su naturaleza.\u00a0(VEJ)<\/p>\n<ul>\n<li><a href=\"https:\/\/boe.es\/boe\/dias\/2025\/02\/19\/pdfs\/BOE-A-2025-3268.pdf\">PDF (BOE-A-2025-3268 &#8211; 10\u00a0p\u00e1gs.\u00a0&#8211; 236\u00a0KB)<\/a> <a href=\"https:\/\/boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2025-3268\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"75-particion-de-herencia-sin-acreditar-la-condicion-de-heredero\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r75\"><\/a>75.* PARTICI\u00d3N DE HERENCIA SIN ACREDITAR LA CONDICI\u00d3N DE HEREDERO<\/span><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 28 de enero de 2025, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la calificaci\u00f3n del registrador de la propiedad de Ripoll, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de una escritura de aceptaci\u00f3n y adjudicaci\u00f3n de herencias<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen: <\/strong>Han de aportarse o testimoniarse los t\u00edtulos que acrediten la condici\u00f3n de herederos de los intervinientes en una partici\u00f3n, no siendo suficiente con que se exprese el t\u00edtulo por el que son herederos.<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Hechos:<\/strong> Se solicita la inscripci\u00f3n de una escritura de partici\u00f3n de la herencia de un matrimonio que tuvo dos hijos, uno de ellos fallecido con posterioridad. Intervienen el hijo sobreviviente y dos nietos, hijos del premuerto. Hubo una escritura previa de aceptaci\u00f3n de la herencia del hijo premuerto, que no se ha presentado.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El <strong>registrador<\/strong> se\u00f1ala como defecto <strong>que no se aporta la escritura de aceptaci\u00f3n de la herencia del hijo fallecido<\/strong>, a efectos de acreditar la condici\u00f3n de herederos de los dos nietos.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El <strong>recurrente<\/strong> alega que no puede aportar el t\u00edtulo de la aceptaci\u00f3n de la herencia de su hermano por no presentar ning\u00fan derecho sucesorio frente al mismo, lo que, en su opini\u00f3n, no le permite solicitar una copia, debiendo ser suficiente la descripci\u00f3n del t\u00edtulo en la escritura.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La <strong>DG desestima el recurso<\/strong>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Doctrina:<\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El hijo heredero fallece con posterioridad a sus padres sin haber aceptado ni repudiado la herencia de ellos. Los hijos del hijo fallecido aceptaron la herencia de su padre, pero, aunque se menciona el t\u00edtulo de esa aceptaci\u00f3n, <strong>no se acompa\u00f1a ni testimonian<\/strong> los referentes a ese t\u00edtulo relativos al t\u00edtulo sucesorio, interesados y en su caso, si ha habido adjudicaci\u00f3n de lo transmitido por los primeros causantes en aplicaci\u00f3n del <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOA-d-2011-90007&amp;tn=1&amp;p=20240625#a354\">art\u00edculo\u00a0354<\/a> del C\u00f3digo de Derecho Foral de Arag\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Por otra parte, del <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOA-d-2011-90007&amp;tn=1&amp;p=20240625#a267\">art\u00edculo\u00a0267.1<\/a> se deduce que en la partici\u00f3n de la herencia <strong>deben intervenir los c\u00f3nyuges y los herederos<\/strong>, en la l\u00ednea con lo propugnado por el <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/codigo-civil-libro-tercero\/#art1058\">art\u00edculo 1058<\/a> del C\u00f3digo Civil.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Desde el <strong>punto de vista hipotecario y registral<\/strong>, respecto de la <strong>inscripci\u00f3n de bienes hereditarios<\/strong>, los <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a14\">art\u00edculos\u00a014 LH<\/a> (que define el t\u00edtulo de la sucesi\u00f3n hereditaria, a los efectos del Registro) y\u00a0<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/reglamento-hipotecario-titulos-i-y-ii\/#art76\">76 y siguientes RH<\/a> (recogiendo los datos que ha de tener la inscripci\u00f3n y la documentaci\u00f3n necesaria) establecen la misma exigencia.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Como corolario de todo lo anterior resulta necesario, a los efectos de acreditar la condici\u00f3n de <strong>\u00fanicos herederos<\/strong> de los dos nietos y, por tanto, comprobar si concurren todos los interesados en la herencia, <strong>aportar o testimoniar el testamento, certificado de defunci\u00f3n y del Registro General de Actos de \u00daltima Voluntad o, en su caso, el acta de declaraci\u00f3n de herederos ab intestato<\/strong> del hijo fallecido, lo que no ocurre en el caso presente donde se expresa el t\u00edtulo, pero <strong>no se aporta ni testimonia<\/strong>, aunque sea en relaci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Por \u00faltimo, alega el recurrente que no puede aportar dicho t\u00edtulo por cuanto no presenta ning\u00fan derecho sucesorio frente al mismo que le permita <strong>solicitar una copia<\/strong>. Pero el <strong><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/reglamento-notarial-titulo-iv\/#art224\">art\u00edculo\u00a0224 del Reglamento Notarial<\/a> <\/strong>s\u00ed que permite obtener dicha copia pues en el recurrente existe un <strong>inter\u00e9s leg\u00edtimo<\/strong> para solicitarla, aunque no se desprenda ning\u00fan derecho directamente a su favor en virtud de ese t\u00edtulo. (JFME)<\/p>\n<ul>\n<li style=\"text-align: justify;\"><a href=\"https:\/\/boe.es\/boe\/dias\/2025\/02\/20\/pdfs\/BOE-A-2025-3379.pdf\">PDF (BOE-A-2025-3379 &#8211; 6\u00a0p\u00e1gs.\u00a0&#8211; 217\u00a0KB)<\/a> <a href=\"https:\/\/boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2025-3379\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"76-anotacion-de-embargo-tracto-sucesivo-documentos-aportados-en-fase-de-recurso\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r76\"><\/a>76.() ANOTACI\u00d3N DE EMBARGO. TRACTO SUCESIVO. DOCUMENTOS APORTADOS EN FASE DE RECURSO<\/span><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 30 de enero de 2025, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n de la registradora de la propiedad de Santander n.\u00ba 4, por la que se califica negativamente un mandamiento de anotaci\u00f3n de embargo\u00a0<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Reitera que <strong>no cabe practicar una anotaci\u00f3n de embargo figurando inscrita la finca a nombre de persona distinta del demandado<\/strong> (principio de tracto sucesivo, <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a20\">art. 20 LH<\/a>), y que<strong> los documentos aportados en fase de recurso no pueden ser tenidos en cuenta para la resoluci\u00f3n<\/strong> del mismo (<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a326\">art. 326 LH<\/a>) (JCC)<\/p>\n<ul>\n<li><a href=\"https:\/\/boe.es\/boe\/dias\/2025\/02\/20\/pdfs\/BOE-A-2025-3380.pdf\">PDF (BOE-A-2025-3380 &#8211; 5\u00a0p\u00e1gs.\u00a0&#8211; 213\u00a0KB)<\/a> <a href=\"https:\/\/boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2025-3380\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"77-prestamo-hipotecario-sin-inscripcion-del-acreedor-en-el-registro-especial-ley-2-2009\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r77\"><\/a>77.<\/span><span style=\"font-size: 12pt;\"><strong>\u21d2\u21d2\u21d2 PR\u00c9STAMO HIPOTECARIO SIN INSCRIPCI\u00d3N DEL ACREEDOR EN EL REGISTRO <\/strong>ESPECIAL LEY 2\/2009<\/span><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 4 de febrero de 2025, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la calificaci\u00f3n negativa emitida por el registrador de la propiedad de Oliva, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de una escritura de pr\u00e9stamo hipotecario por raz\u00f3n de no haberse acreditado que el acreedor se encuentra inscrito en el Registro especial creado por la Ley 2\/2009, de 31 de marzo, en el Instituto Nacional del Consumo<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"background-color: #ffffff; color: #0000ff;\"><strong>Resumen<\/strong>: Determina el \u00e1mbito de aplicaci\u00f3n de la Ley 2\/2009, de 31 de marzo, por la que se regula la contrataci\u00f3n con los consumidores de pr\u00e9stamos o cr\u00e9ditos hipotecarios, en relaci\u00f3n y por contraposici\u00f3n de la <a style=\"background-color: #ffffff; color: #0000ff;\" href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/enriquecidas\/ley-reguladora-de-los-contratos-de-credito-inmobiliario\/\">Ley 5\/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de cr\u00e9dito inmobiliario<\/a>, y por tanto la necesidad de inscripci\u00f3n del acreedor en el registro especial del art. 2 de dicha Ley<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La cuesti\u00f3n planteada consiste en determinar si a un pr\u00e9stamo hipotecario le es aplicable la <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/doctrina\/resumenes\/2009-consumidores-hipotecas.htm\">Ley 2\/2009, de 31 de marzo, por la que se regula la contrataci\u00f3n con los consumidores de pr\u00e9stamos o cr\u00e9ditos hipotecarios y de servicios de intermediaci\u00f3n para la celebraci\u00f3n de contratos de pr\u00e9stamo o cr\u00e9dito<\/a>, y, en consecuencia es exigible la inscripci\u00f3n del prestamista en el Registro de Empresas de pr\u00e9stamo de la Comunidad Aut\u00f3noma de su domicilio social (coordinado con el Registro del Instituto Nacional de Consumo), como entiende el registrador; o si, por el contrario, como opina la parte recurrente, es aplicable la <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/enriquecidas\/ley-reguladora-de-los-contratos-de-credito-inmobiliario\/\">Ley 5\/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de cr\u00e9dito inmobiliario<\/a>, en cuyo caso ser\u00eda exigible la inscripci\u00f3n del prestamista en Registro Estatal del Banco de Espa\u00f1a pues opera en todo el territorio nacional,<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Las circunstancias del caso planteado son:<\/p>\n<ol style=\"text-align: justify;\">\n<li>a) El acreedor es una persona jur\u00eddica no entidad de cr\u00e9dito que tiene por objeto la concesi\u00f3n de pr\u00e9stamos y cr\u00e9ditos con o sin garant\u00eda.<\/li>\n<li>b) El prestatario y el hipotecante de deuda ajena son dos personas f\u00edsicas consumidora.<\/li>\n<li>c) Se hipoteca una finca que se encuentra descrita como parcela o solar sin edificar, de calificaci\u00f3n urban\u00edstica residencial, habiendo sido adquirida por el hipotecante por certificaci\u00f3n administrativa de reparcelaci\u00f3n en el a\u00f1o 2005.<\/li>\n<\/ol>\n<p style=\"text-align: justify;\">Analiza la DG <strong>el \u00e1mbito de aplicaci\u00f3n de las leyes 2\/2009 y 5\/2019<\/strong>. La ley 2\/2009 es aplicable a \u00abla concesi\u00f3n de pr\u00e9stamos o cr\u00e9ditos hipotecarios, distintos a los previstos en el art\u00edculo 2.1.a) y b) de la Ley 5\/2019, que realicen de manera profesional personas f\u00edsicas o jur\u00eddicas en favor de otras personas f\u00edsicas o jur\u00eddicas que tengan la condici\u00f3n de consumidores por actuar en un \u00e1mbito ajeno a su actividad empresarial o profesional. (art. 1.1 a). Por otra parte el \u00e1mbito de aplicaci\u00f3n de la Ley 5\/19 viene establecido en su <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/enriquecidas\/ley-reguladora-de-los-contratos-de-credito-inmobiliario\/#a2\">art.2.1<\/a> que incluye a: \u00ablos contratos de pr\u00e9stamo concedidos por personas f\u00edsicas o jur\u00eddicas que realicen dicha actividad de manera profesional, cuando el prestatario, el fiador o garante sea una persona f\u00edsica (aunque tengan la condici\u00f3n de empresarios en el supuesto de la letra a), seg\u00fan su pre\u00e1mbulo) y dicho contrato tenga por objeto: a) La concesi\u00f3n de pr\u00e9stamos con garant\u00eda hipotecaria u otro derecho real de garant\u00eda sobre un inmueble de uso residencial (&#8230;) b) La concesi\u00f3n de pr\u00e9stamos cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir, siempre que el prestatario, el fiador o garante sea un consumidor\u00bb. A su vez el alcance de la letra b) fue determinado por la <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/dgrn\/instruccion-20-diciembre-2019-dgrn-dudas-sobre-la-actuacion-notarial-y-registral-ante-la-aplicacion-de-la-ley-de-credito-inmobiliario\/\">Instrucci\u00f3n de 20 de diciembre de 2019<\/a>, que, en aras a una mayor protecci\u00f3n de los consumidores, tambi\u00e9n incluye otros inmuebles cuyo destino no sea el residencial, siendo indiferente que sea o no el mismo que, en su caso, se hubiera hipotecado u otro diferente. Y en cuanto al significado debe darse a que la finalidad del pr\u00e9stamo tenga que ser para \u00abadquirir o conservar derechos de propiedad\u201d la misma instrucci\u00f3n ha se\u00f1alado que comprende aquellos pr\u00e9stamos destinados: 1.\u00ba) a \u00abpagar todo o parte del precio de esa compra de un inmueble\u00bb (de cualquier naturaleza), u obtener un derecho a adquisici\u00f3n de la propiedad (derecho de opci\u00f3n de compra, derechos de tanteo o retracto convencional, etc.), consider\u00e1ndose que el pr\u00e9stamo destinado simult\u00e1neamente a adquirir y rehabilitar el inmueble deben ser objeto de tratamiento unitario porque la finalidad econ\u00f3mica de la total operaci\u00f3n ser\u00e1 finalmente adquirirlo en estado de que sea habitable o susceptible de explotaci\u00f3n; 2.\u00ba) a \u00abverificar los pagos para levantar un embargo\u00bb u otra carga real cuyo impago pueda originar la p\u00e9rdida del derecho de propiedad (condici\u00f3n resolutoria, hipoteca, etc.), y 3.\u00ba) a \u00abposibilitar la conservaci\u00f3n de la propiedad\u00bb mediante la refinanciaci\u00f3n de \u00abun pr\u00e9stamo anterior que se hubiera contra\u00eddo con esa misma finalidad adquisitiva o que estuviera garantizado mediante una hipoteca sobre un inmueble\u00bb, etc. Y, como supuestos especiales a\u00f1ade los dos siguientes: 1.\u00ba) \u00ablos cr\u00e9ditos garantizados (con cualquier tipo de garant\u00eda) destinados a la renovaci\u00f3n de bienes inmuebles para uso residencial y 2.\u00ba) los cr\u00e9ditos destinados a evitar la ruina de un edificio cualquiera que fuere su car\u00e1cter urban\u00edstico. A sensu contrario resulta que <strong>no quedan incluidos dentro del \u00e1mbito de la Ley 5\/2019<\/strong> el resto de los pr\u00e9stamos y cr\u00e9ditos, y, en concreto, aquellos destinados a realizar obras de conservaci\u00f3n, rehabilitaci\u00f3n, reforma, ampliaci\u00f3n o mejora de inmuebles de uso no residencial, se encuentren o no garantizados, verificados despu\u00e9s de su adquisici\u00f3n; ni tampoco todos aquellos destinados a fines ajenos a los cinco supuestos antes enumerados, incluidos los destinados a la construcci\u00f3n de edificios de car\u00e1cter residencial o no residencial.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En el caso planteado entiende que:<\/p>\n<ul style=\"text-align: justify;\">\n<li>No est\u00e1 sujeto a la Ley 5\/2019 puesto que el pr\u00e9stamo se encuentra destinado a una finalidad que, aunque se indica que es de consumo, no parece se pueda subsumir en ninguno de los supuestos que comprende el \u00e1mbito de aplicaci\u00f3n del art\u00edculo 2.1.b) de la Ley 5\/2019, ya que no puede estar destinado a la adquisici\u00f3n del terreno, la cual tuvo lugar diecinueve a\u00f1os antes, no existe edificaci\u00f3n residencial que se pueda renovar o evitar su ruina, ni existen en el historial registral de la finca hipotecada embargos o cargas que levantar, ni pr\u00e9stamos hipotecarios que refinanciar.<\/li>\n<li>Y s\u00ed est\u00e1 comprendido en el \u00e1mbito de aplicaci\u00f3n de la Ley 2\/2009: entiende la DG que, a sensu contrario de todo los expuesto se rigen por esta Ley a los pr\u00e9stamos o cr\u00e9ditos hipotecarios garantizados por inmuebles de uso no residencial, cuya finalidad no sea adquirir o conservar el derecho de propiedad de ese u otro inmueble, en este caso cualquiera que sea su naturaleza, que concedan de manera profesional personas f\u00edsicas o jur\u00eddicas en favor, como prestatarios o en su caso garantes, de otras de personas f\u00edsicas o jur\u00eddicas que tengan la condici\u00f3n de consumidores por actuar en un \u00e1mbito ajeno a su actividad empresarial o profesional: es decir que el \u00e1mbito de aplicaci\u00f3n viene determinado fundamentalmente por el destino del pr\u00e9stamo o cr\u00e9dito concedido para un prop\u00f3sito o actividad ajenos a la propia actividad empresarial o profesional del prestatario, y complementariamente por su no inclusi\u00f3n en los supuestos de aplicaci\u00f3n de la Ley 5\/2019.<\/li>\n<\/ul>\n<p style=\"text-align: justify;\">Concurriendo los presupuestos para que sea de aplicaci\u00f3n la ley 2\/2009 <strong>el prestamista deber\u00eda encontrarse inscrito en el Registro de la Comunidad Aut\u00f3noma de su domicilio<\/strong>, aunque su \u00e1mbito de actuaci\u00f3n fuere estatal, inscripci\u00f3n que debe notificarse al Registro del Instituto Nacional de Consumo (art\u00edculo 3.1 y.3), sin que la inscripci\u00f3n del prestamista en el Registro del Banco de Espa\u00f1a le exonere de ello porque, como ya se\u00f1al\u00f3 la <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-direccion-general-de-los-registros-y-el-notariado-junio-2020\/#100-prestamo-hipotecario-ley-2-2009-requisitos-para-su-aplicacion-habitualidad-concepto-de-consumidor\">R de 21 de enero de 2020,<\/a> ambos registros son distintos, as\u00ed como lo son los requisitos de su exigencia y su \u00e1mbito de aplicaci\u00f3n. Y en el supuesto de no haberse creado el Registro auton\u00f3mico, la inscripci\u00f3n se practica en el Registro estatal, (art 2.1 del RD 106\/2011, de 28 de enero, por el que se crea y regula el Registro estatal de empresas previsto en la Ley 2\/2009. (MN)<\/p>\n<ul>\n<li><a href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2025\/02\/21\/pdfs\/BOE-A-2025-3505.pdf\">PDF (BOE-A-2025-3505 &#8211; 9\u00a0p\u00e1gs.\u00a0&#8211; 239\u00a0KB)<\/a> <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2025-3505\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"78-resolucion-judicial-de-compraventa-de-finca-presuntivamente-ganancial-sin-demandar-al-conyuge\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r78\"><\/a>78.<strong>* RESOLUCI\u00d3N JUDICIAL DE COMPRAVENTA DE FINCA PRESUNTIVAMENTE GANANCIAL SIN DEMANDAR AL C\u00d3NYUGE<\/strong><\/span><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 4 de febrero de 2025, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Utrera n.\u00ba 2 a inscribir una sentencia que acuerda la resoluci\u00f3n de una compraventa<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen<\/strong>: Estando una finca inscrita por compra con car\u00e1cter presuntivamente ganancial, la resoluci\u00f3n judicial de la compraventa exige la intervenci\u00f3n del c\u00f3nyuge del adquirente.<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Se pretende la inscripci\u00f3n de una sentencia reca\u00edda en procedimiento ordinario por la que se declara la resoluci\u00f3n de la compraventa y la inscripci\u00f3n favor del vendedor.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La <strong>registradora<\/strong> se opone porque trat\u00e1ndose de una finca inscrita a nombre del demandado, con car\u00e1cter presuntivamente ganancial, no consta que su c\u00f3nyuge haya intervenido en el procedimiento.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La DG confirma la nota.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Los asientos del Registro est\u00e1n bajo la salvaguardia de los tribunales (<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a1\">art. 1 LH<\/a>) y cualquier modificaci\u00f3n exige consentimiento del titular registral o resoluci\u00f3n judicial firme en procedimiento seguido contra todos aquellos a quien el asiento registral conceda alg\u00fan derecho (<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a38\">arts 38<\/a>, <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a40\">40<\/a> y <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a82\">82 LH<\/a>). En este sentido, la c\u00f3nyuge del titular registral que adquiri\u00f3 con car\u00e1cter presuntivamente ganancial, tiene derechos sobre la finca, pues \u00e9sta se presume integrante del patrimonio ganancial (<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/columna-izq\/codigo-civil-libro-cuarto-articulos-1088-al-1537\/#art1361\">art 1361 CC<\/a>). De ah\u00ed que todos los actos dispositivos sobre la finca requieran su consentimiento (<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/columna-izq\/codigo-civil-libro-cuarto-articulos-1088-al-1537\/#art1377\">arts 1377 CC<\/a> y <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/reglamento-hipotecario-titulos-i-y-ii\/#art93\">93.4 RH<\/a>). Es claro el <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a38\">art 38. 2 LH<\/a> cuando dispone que \u00ab<em>como consecuencia de lo dispuesto anteriormente, no podr\u00e1 ejercitarse ninguna acci\u00f3n contradictoria del dominio de inmuebles o derechos reales inscritos a nombre de persona o entidad determinada, sin que, previamente o a la vez, se entable demanda de nulidad o cancelaci\u00f3n de la inscripci\u00f3n correspondiente. La demanda de nulidad habr\u00e1 de fundarse en las causas que taxativamente expresa esta Ley cuando haya de perjudicar a tercero<\/em>\u00bb. Por todo ello, se confirma la nota, puesto que <strong>la resoluci\u00f3n judicial de una compraventa exige la intervenci\u00f3n de la c\u00f3nyuge del adquirente, casado en r\u00e9gimen econ\u00f3mico-matrimonial de gananciales. <\/strong>(MN)<\/p>\n<ul>\n<li><a href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2025\/02\/21\/pdfs\/BOE-A-2025-3506.pdf\">PDF (BOE-A-2025-3506 &#8211; 8\u00a0p\u00e1gs.\u00a0&#8211; 226\u00a0KB)<\/a> <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2025-3506\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"79-compraventa-juicio-de-suficiencia-representacion-complementada-con-certificacion-con-firma-legitimada\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r79\"><\/a>79.*** COMPRAVENTA. JUICIO DE SUFICIENCIA. REPRESENTACI\u00d3N COMPLEMENTADA CON CERTIFICACI\u00d3N CON FIRMA LEGITIMADA<\/span><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 4 de febrero de 2025, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Fuenlabrada n.\u00ba 1 a inscribir una escritura de compraventa.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen:<\/strong> Es congruente el juicio emitido por el notario autorizante cuando interpreta que las autorizaciones previstas en los poderes otorgados por determinadas entidades de cr\u00e9dito para que el apoderado pueda concluir el negocio de que se trate, son un requisito de control de orden interno de la entidad que simplemente complementa la escritura p\u00fablica de poder.<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Hechos:<\/strong> Escritura de compraventa en la que los representantes de la entidad de cr\u00e9dito vendedora intervienen mediante escritura de sustituci\u00f3n de poder y en la que el notario expresa haber tenido a la vista copia aut\u00e9ntica de dicha escritura, rese\u00f1a los datos de la misma, emite su juicio de suficiencia de facultades representativas y se\u00f1ala que el apoderado se encuentra especialmente facultado para la presente operaci\u00f3n seg\u00fan autorizaci\u00f3n que se adjunta.\u00a0<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Lo relevante es que dicha autorizaci\u00f3n consta en un documento con firmas legitimadas por otro notario por ser coincidentes con otras que de ellas constan en su libro indicador.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>El Registrador califica negativamente<\/strong> se\u00f1alando (bas\u00e1ndose en la <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/RESOLUCIONES\/2007-MARZO.htm\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">R 14 febrero 2007<\/a> que se refiere a la falta de legitimaci\u00f3n de firmas del documento complementario del compareciente)<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">-.- Que la legitimaci\u00f3n de firmas contenida en la autorizaci\u00f3n es nula por no ajustarse a derecho, entendiendo que dicha legitimaci\u00f3n, al contener una declaraci\u00f3n de voluntad (<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/reglamento-notarial-titulo-iv\/#art259\">259.2 RN<\/a>) deber\u00eda haberse hecho por haber sido puestas o reconocidas las firmas en presencia del notario y no por cotejo.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">-.- Y que el juicio de suficiencia es incongruente por estar basado en un documento cuya legitimaci\u00f3n de firma no se ajusta a derecho.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>El Notario <\/strong><strong>recurre <\/strong>exponiendo que<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">-.- Que existen dos negocios jur\u00eddicos distintos: a) el contrato de compraventa b) y el negocio representativo en s\u00ed mismo considerado. La autorizaci\u00f3n se refiere a este \u00faltimo como complemento del poder, siendo la misma un simple requisito de control de orden interno y no una declaraci\u00f3n de voluntad negocial, art <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/reglamento-notarial-titulo-iv\/#art258\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">258 y 259 RN<\/a> y as\u00ed lo han entendido tanto el notario que legitima las firmas como el propio notario autorizante de la escritura y tambi\u00e9n lo entienden as\u00ed otros notarios y registradores.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">-.- Que incluso si se quiere sostener que se trata de una declaraci\u00f3n de voluntad con sustantividad propia, el Registro de la Propiedad no ha sido respetuoso con la distribuci\u00f3n de funciones entre notario y registro en materia de representaci\u00f3n, lo que dificulta la inscripci\u00f3n de esa operaci\u00f3n y tambi\u00e9n pone en cuesti\u00f3n todas las ventas que se hayan firmado e inscrito en otros Registros de la Propiedad.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">-.- Y que, a efectos de la autorizaci\u00f3n de la escritura y la posterior inscripci\u00f3n de la compra, quien debe decidir sobre el alcance de esa exigencia de autorizaci\u00f3n a\u00f1adida al poder, sobre su naturaleza como declaraci\u00f3n de voluntad y sobre las facultades del poderdante, es el notario (R <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/RESOLUCIONES\/2007-MARZO.htm\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">14 febrero 2007<\/a>); Que el registrador no puede revisar dicho juicio de suficiencia en la medida que resulte congruente con el contenido del t\u00edtulo al que se refiere (STS 645\/2011, de 23 de septiembre); Y que, como tiene se\u00f1alo nuestro Centro Directivo, se entiende que hay falta de congruencia si el juicio notarial es err\u00f3neo, tal car\u00e1cter err\u00f3neo debe inferirse con claridad <em>sin que pueda prevalecer una interpretaci\u00f3n realizada por el registrador que difiera de la que haya realizado el notario en el ejercicio de la competencia que a tal efecto le atribuye la ley y sin perjuicio de la responsabilidad que, en su caso, pudiera deducirse contra \u00e9l<\/em> <em>por una negligente valoraci\u00f3n de la suficiencia<\/em>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Resoluci\u00f3n: <\/strong><strong>La DGSJFP<\/strong> <strong>estima el recurso<\/strong> y <strong>revoca <\/strong>la calificaci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Doctrina<\/strong>: Existe un criterio ya asentado y pac\u00edfico respecto del alcance de la calificaci\u00f3n registral del juicio notarial de suficiencia de las facultades representativas que parte de la interpretaci\u00f3n que hacen el TS y este Centro Directivo de los art\u00edculos 98 Ley 24\/2001, de 27 de diciembre y<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/reglamento-notarial-titulo-iv\/#art166\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\"> 166 Reglamento Notarial<\/a><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><u>Por lo que se refiere a la calificaci\u00f3n registral de la congruencia<\/u><em> entre el juicio notarial de suficiencia de las facultades representativas acreditadas y el contenido del negocio se entiende que hay falta de congruencia si el juicio notarial es err\u00f3neo (\u2026). Este car\u00e1cter err\u00f3neo debe inferirse con claridad (\u2026), sin que pueda prevalecer una interpretaci\u00f3n de los mismos realizada por el registrador que difiera de la que haya realizado el notario en el ejercicio de la competencia que a tal efecto le atribuye la ley y sin perjuicio de la responsabilidad que, en su caso, pudiera deducirse contra \u00e9l por una negligente valoraci\u00f3n de la suficiencia<\/em><em>.<\/em><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><u>Por lo que se refiere a la objeci\u00f3n expresada por el registrador relativa al<\/u> hecho de que se complemente la representaci\u00f3n de la entidad vendedora con una certificaci\u00f3n <u>con firma legitimada<\/u>, cabe recordar (Resoluci\u00f3n 20 febrero 2007 y 14 febrero 2007) que es el notario autorizante quien, bajo su responsabilidad, ha emitido un juicio sobre el cumplimiento de un requisito que, respecto de la eficacia del poder, se ha establecido por el poderdante, cual es \u00abla exhibici\u00f3n de autorizaci\u00f3n con firmas legitimadas librada en relaci\u00f3n con la operaci\u00f3n de que se trate (\u2026).<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En consecuencia: No puede afirmarse que este juicio notarial sea claramente err\u00f3neo, sin que a esta conclusi\u00f3n puedan oponerse las consideraciones expresadas por el registrador en la calificaci\u00f3n impugnada. Y es indudable que el juicio de suficiencia que sobre las facultades representativas acreditadas emite el notario autorizante (indicando que son facultades \u00abpara formalizar la presente compraventa\u00bb) resulta congruente con el contenido de la escritura calificada. (SNG)<\/p>\n<ul>\n<li><a href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2025\/02\/21\/pdfs\/BOE-A-2025-3507.pdf\">PDF (BOE-A-2025-3507 &#8211; 17\u00a0p\u00e1gs.\u00a0&#8211; 277\u00a0KB)<\/a> <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2025-3507\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"80-division-horizontal-tumbada-sin-licencia-diferencia-entre-actos-edificatorios-y-actos-parcelatorios\"><\/a><h6><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r80\"><\/a>80.*** DIVISI\u00d3N HORIZONTAL TUMBADA SIN LICENCIA. <strong>DIFERENCIA ENTRE ACTOS EDIFICATORIOS Y ACTOS PARCELATORIOS.<\/strong><\/span><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 4 de febrero de 2025, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n del registrador de la propiedad de Don Benito, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de una escritura de declaraci\u00f3n de obra nueva, divisi\u00f3n horizontal y adjudicaci\u00f3n sin disoluci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"color: #3366ff;\"><strong>Resumen<\/strong>: La divisi\u00f3n horizontal tumbada de un inmueble no implica por s\u00ed misma un acto de parcelaci\u00f3n, segregaci\u00f3n u otros actos de divisi\u00f3n de terrenos aunque haya asignaci\u00f3n del uso singular o privativo de determinados elementos comunes o porciones de los mismos (azotea, patios o zonas del solar), siempre que no alteren la unidad del terreno.<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"color: #3366ff;\">Sin embargo, la atribuci\u00f3n a cada uno de los elementos privativos del uso exclusivo de una determinada parcela de terreno, de manera que se agota la superficie de la finca no ocupada por las edificaciones, pugna frontalmente con la consideraci\u00f3n del suelo como elemento com\u00fan.<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Hechos<\/strong>: En la escritura se declara una obra nueva sobre una finca y se divide horizontalmente en dos fincas sin perjuicio de permanecer indivisible la totalidad de la finca, quedando el suelo como elemento com\u00fan. En el informe t\u00e9cnico que se testimonia en la escritura se dice que \u201csobre la finca existen las siguientes edificaciones (\u2026) y que dichas edificaciones que forman parte de la finca se consideran y vienen utilizando como predios independientes, conformando un grupo de edificaciones y su espacio circundante uno de los predios, y otro grupo de edificaciones y su espacio circundante otro de los predios.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Registrador<\/strong>: Hace constar en la calificaci\u00f3n que la existencia de dos fincas f\u00edsicamente independientes entre s\u00ed presume la existencia de una divisi\u00f3n del terreno y de una parcelaci\u00f3n urban\u00edstica, y que no se acredita la concesi\u00f3n de licencia urban\u00edstica o de declaraci\u00f3n municipal de innecesariedad, conforme al art\u00edculo 78 del Real Decreto 1093\/1997, de 4 de julio, y, por otra parte, no se cumplen los requisitos para la inscripci\u00f3n de la propiedad horizontal al no acompa\u00f1arse licencia municipal para la divisi\u00f3n, art\u00edculos 148 de la Ley 11\/2018, de 21 de diciembre, de ordenaci\u00f3n territorial y urban\u00edstica sostenible de Extremadura, y 53 del Real Decreto 1093\/1997, de 4 de julio.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Recurrente<\/strong>: Alega que se trata de una declaraci\u00f3n de la obra nueva y divisi\u00f3n horizontal por antig\u00fcedad conforme al art\u00edculo 28. 4 del TRLSyOU.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Resoluci\u00f3n:<\/strong> Desestima el recurso y confirma la calificaci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Doctrina<\/strong>:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">PROPIEDAD HORIZONTAL TUMBADA.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">1 Rasgo fundamental de la propiedad horizontal tumbada es que en \u00e9lla (a diferencia de lo que sucede con otras configuraciones posibles del complejo urban\u00edstico) <strong>no hay divisi\u00f3n o fraccionamiento jur\u00eddico del terreno<\/strong> que pueda calificarse como parcelaci\u00f3n, pues no hay alteraci\u00f3n de forma \u2013la que se produzca ser\u00e1 fruto de la edificaci\u00f3n necesariamente amparada en una licencia o con prescripci\u00f3n de las infracciones urban\u00edsticas cometidas\u2013, superficie o linderos. <strong>La asignaci\u00f3n del uso singular o privativo de determinados elementos comunes o porciones de los mismos<\/strong>, tan frecuentes en el caso de azoteas o patios como en el de zonas del solar no ocupadas por la construcci\u00f3n, no altera esa unidad\u201d\u00bb (R.10 de diciembre de 2003. BOE 13 de enero de 2004). Lo determinante en el caso de la propiedad horizontal tumbada es que el suelo permanece com\u00fan.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">2 Lo que no cabe es la mera declaraci\u00f3n formal de que el suelo es com\u00fan con la finalidad de evitar la aplicaci\u00f3n de las normas imperativas sobre la parcelaci\u00f3n o fraccionamiento del suelo, y sin embargo adjudicar como anejo inseparable a cada una de las viviendas de la propiedad horizontal tumbada porciones de terreno de uso exclusivo que determinan el nacimiento de objetos jur\u00eddicos nuevos y absolutamente independientes entre s\u00ed (R. de 16.7.2005). Tal atribuci\u00f3n choca frontalmente con la consideraci\u00f3n que hace el legislador del suelo como elemento com\u00fan y necesario para el uso y disfrute del edificio, indivisible e inseparable.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Conclusi\u00f3n:<\/strong> \u201cEn el caso particular de este expediente cabe afirmar que la configuraci\u00f3n jur\u00eddica adoptada supone constituir realmente dos entidades con autonom\u00eda tal que les permite ser consideradas como objetos jur\u00eddicos nuevos y absolutamente independientes entre s\u00ed, como demuestra la perfecta delimitaci\u00f3n de porciones de terreno de uso exclusivo de cada elemento privativo respectivo con salida propia e independiente a la v\u00eda p\u00fablica y separados por un elemento de cierre \u2026\u201d.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">APLICACI\u00d3N DEL ART\u00cdCULO 28.4 TRLSyOU.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Deben diferenciarse, por tanto, los actos edificatorios de los actos de divisi\u00f3n afectantes al suelo. A los primeros les es aplicable el r\u00e9gimen del art\u00edculo 28.4 para justificar en su caso la no exigencia de licencia a efectos de inscripci\u00f3n; a los segundos, sin embargo, les resulta aplicable el r\u00e9gimen del art\u00edculo 26 de la misma ley estatal y resulta exigible <strong>en todo caso<\/strong> el t\u00edtulo administrativo habilitante de la inscripci\u00f3n\u201d.(JAR)<\/p>\n<p><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/secciones\/oficina-notarial\/otros-temas\/ampliacion-de-obra-en-propiedad-horizontal-tumbada\/\">Ver trabajo de Luis Mu\u00f1oz de Dios.<\/a><\/p>\n<ul>\n<li style=\"text-align: justify;\"><a href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2025\/02\/21\/pdfs\/BOE-A-2025-3508.pdf\">PDF (BOE-A-2025-3508 &#8211; 13\u00a0p\u00e1gs.\u00a0&#8211; 256\u00a0KB)<\/a> <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2025-3508\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"82-a-85-propiedad-horizontal-compraventa-de-cuota-indivisa-con-asignacion-de-uso-con-previa-distribucion-de-local-en-trasteros\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r82\"><\/a>82 a 85.** PROPIEDAD HORIZONTAL. <\/span><span style=\"font-size: 12pt;\">COMPRAVENTA DE CUOTA INDIVISA CON ASIGNACI\u00d3N DE USO CON PREVIA DISTRIBUCI\u00d3N DE LOCAL EN TRASTEROS<\/span><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 5 de febrero de 2025, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad accidental de Bilbao n.\u00ba 6 a inscribir una escritura de compraventa\u00a0<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen:<\/strong> Es inscribible la distribuci\u00f3n de un local en trasteros con el objeto de su transmisi\u00f3n por participaciones indivisas que atribuyen el uso exclusivo de cada de uno de los trasteros, y todo ello sin necesidad de acuerdo de la comunidad.<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"color: #000000;\"><strong>Supuesto:<\/strong> Se plantea si es inscribible, sin acuerdo de la comunidad de propietarios, la distribuci\u00f3n de un local en trasteros con el objeto de su transmisi\u00f3n por participaciones indivisas que atribuyen el uso exclusivo de cada de uno de los trasteros,\u00a0<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La <strong>DG<\/strong> entiende que s\u00ed, por lo que estima el recurso interpuesto contra la calificaci\u00f3n registral negativa.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Lo que el art. <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-de-propiedad-horizontal\/#a10\">10.3.b<\/a> LPH sujeta a <strong>autorizaci\u00f3n de la comunidad es la segregaci\u00f3n y la divisi\u00f3n, <\/strong>supuestos distintos del debatido, que es una <strong>comunidad funcional, basada los arts. <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/reglamento-hipotecario-titulos-i-y-ii\/#art68\">68<\/a> RH y <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/reglamento-hipotecario-actos-naturaleza-urbanistica-real-decreto-1093-1997\/#a53\">53.b <\/a>RD. 1093\/1997<\/strong>, cuya extensi\u00f3n a las fincas registrales destinadas a trasteros ha sido admitida en diferentes resoluciones.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En efecto, en cuanto a su <strong>naturaleza jur\u00eddica de esta figura,<\/strong> en la <strong><u>comunidad funcional<\/u><\/strong> la finca original no se extingue ni se crean fincas independientes, sino que la <strong>propiedad de la misma se distribuye en cuotas<\/strong>, cada una de las cuales da derecho al uso exclusivo de una zona determinada, debiendo describirse pormenorizadamente<strong>, <\/strong>con fijaci\u00f3n de su n\u00famero de orden, linderos, dimensiones perimetrales y superficie \u00fatil, as\u00ed como la descripci\u00f3n correspondiente a los elementos comunes (art. <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/reglamento-hipotecario-actos-naturaleza-urbanistica-real-decreto-1093-1997\/#a53\">53.b<\/a> RD 1093\/1997); y antigua redacci\u00f3n del art. <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/reglamento-hipotecario-titulos-i-y-ii\/#art68\">68-3 y 4 RH<\/a>, \u00e9stos anulados por la STS 31 de enero de 2001. Por tanto, <strong>la comunidad funcional es distinta a las figuras de divisi\u00f3n y de segregaci\u00f3n.<\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En cuanto a si la rese\u00f1ada <strong>redistribuci\u00f3n del local<\/strong> constituye una <strong>modificaci\u00f3n del t\u00edtulo constitutivo de la propiedad horizontal<\/strong>, <strong><u>la respuesta ha de ser negativa: <\/u><\/strong>el art. <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-de-propiedad-horizontal\/#a7\">7<\/a> LPH admite la <strong>posibilidad de modificar los elementos arquitect\u00f3nicos instalaciones o servicios de los elementos privativos<\/strong>; Si lo que desea la comunidad es <strong>restringir la entrada<\/strong> de nuevos propietarios, o los usos de ciertos elementos, tendr\u00edan que hacerlo en un estatuto privativo, debidamente inscrito en el Registro de la Propiedad.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Ha de tenerse en cuenta, adem\u00e1s, <strong>el principio general de que las normas prohibitivas o que imponen obligaciones deben de interpretarse restrictivamente<\/strong> (criterio aplicable para una recta interpretaci\u00f3n del art. 10.3.b), y <strong>el principio general de que lo no prohibido est\u00e1 permitido<\/strong>, y siendo as\u00ed que <strong>los estatutos no prohibieron tal distribuci\u00f3n de local<\/strong>, conforme el art. <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-de-propiedad-horizontal\/#a5\">5<\/a> LPH (JCC)<\/p>\n<ul>\n<li><a href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2025\/02\/21\/pdfs\/BOE-A-2025-3510.pdf\">PDF (BOE-A-2025-3510 &#8211; 12\u00a0p\u00e1gs.\u00a0&#8211; 248\u00a0KB)<\/a> <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2025-3510\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<li><a href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2025\/02\/21\/pdfs\/BOE-A-2025-3511.pdf\">PDF (BOE-A-2025-3511 &#8211; 12\u00a0p\u00e1gs.\u00a0&#8211; 247\u00a0KB)<\/a> <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2025-3511\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<li><a href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2025\/02\/21\/pdfs\/BOE-A-2025-3512.pdf\">PDF (BOE-A-2025-3512 &#8211; 12\u00a0p\u00e1gs.\u00a0&#8211; 248\u00a0KB)<\/a> <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2025-3512\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<li><a href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2025\/02\/21\/pdfs\/BOE-A-2025-3513.pdf\">PDF (BOE-A-2025-3513 &#8211; 13\u00a0p\u00e1gs.\u00a0&#8211; 255\u00a0KB)<\/a> <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2025-3513\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"87-propiedad-horizontal-modificacion-estatutaria-alquiler-turistico-generico-y-alquiler-turistico-regulado\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r87\"><\/a>87.** <\/span><span style=\"font-size: 12pt;\">PROPIEDAD HORIZONTAL. MODIFICACI\u00d3N ESTATUTARIA. ALQUILER TUR\u00cdSTICO GEN\u00c9RICO Y ALQUILER TUR\u00cdSTICO REGULADO.<\/span><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 6 de febrero de 2025, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la calificaci\u00f3n del registrador de la propiedad de Madrid n.\u00ba 29, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de determinada norma de dicha comunidad en r\u00e9gimen de propiedad horizontal<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen: <\/strong>En las Comunidades de Propietarios en Propiedad Horizontal, el qu\u00f3rum de 3\/5 permite restringir o incluso prohibir la actividad de alquiler tur\u00edstico de viviendas regulado, pero no otras modalidades de alojamiento tur\u00edstico no regulado.<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Hechos: <\/strong>Una comunidad de propietarios en propiedad horizontal, con el qu\u00f3rum de 3\/5 de propietarios y de cuotas,adopta el siguiente acuerdo: <em>\u201cLas viviendas del edificio no podr\u00e1n tener como destino el uso tur\u00edstico que, de forma habitual, amueblados y equipados en condiciones de uso inmediato, son comercializados y promocionados en canales de oferta tur\u00edstica o por cualquier otro modo de comercializaci\u00f3n o promoci\u00f3n, para ser cedidos en su totalidad con fines de alojamiento tur\u00edstico y a cambio de un precio\u00bb\u201d<\/em><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>El registrador <\/strong>suspende la inscripci\u00f3n pues alega que es necesaria la unanimidad, ya que el acuerdo que se eleva a p\u00fablico proh\u00edbe el uso de las viviendas y de los locales que integran el edificio para uso tur\u00edstico en r\u00e9gimen distinto al espec\u00edfico derivado de la normativa sectorial tur\u00edstica y no resulta que dicho acuerdo se refiera al hospedaje o alquiler de ese sector regulado.\u00a0<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>El interesado recurre<\/strong> y considera que el registrador aplica de forma incorrecta la regla recogida en el <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-de-propiedad-horizontal\/#a17\">art.\u00a017.12 LPH<\/a> tras la reciente Sentencia dictada por la Sala del Civil del Tribunal Supremo n.\u00ba\u00a01232\/2024, de\u00a03 de octubre de\u00a02024 que permite la prohibici\u00f3n total de estas actividades de alquiler tur\u00edstico con el qu\u00f3rum de 3\/5.<\/p>\n<p><strong>La DG <\/strong>desestima el recurso<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Doctrina: <\/strong>La DG considera que el acuerdo que se adopta comprende algunas limitaciones y prohibiciones que exceden del \u00e1mbito a que se refiere la letra e) del <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-de-arrendamientos-urbanos\/#a5\">art\u00edculo\u00a05 de la Ley\u00a029\/1994, de\u00a024 de noviembre<\/a>, de Arrendamientos Urbanos, pues \u2013adem\u00e1s de algunos usos que s\u00ed que estar\u00edan incluidos en dicho \u00e1mbito\u2013 se refiere al uso tur\u00edstico en general aun cuando no est\u00e9 sometido a un r\u00e9gimen espec\u00edfico derivado de su normativa sectorial<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Comentario: <\/strong>Comp\u00e1rese lo que dice el acuerdo: <em>\u201cLas viviendas del edificio no podr\u00e1n tener como destino el uso tur\u00edstico que, de forma habitual, amueblados y equipados en condiciones de uso inmediato, son comercializados y promocionados en canales de oferta tur\u00edstica o por cualquier otro modo de comercializaci\u00f3n o promoci\u00f3n, para ser cedidos en su totalidad con fines de alojamiento tur\u00edstico y a cambio de un precio\u201d<\/em><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Y lo que dice la LAU en su art\u00edculo 5.e): <span style=\"font-size: 1rem;\"><em>\u00abLa cesi\u00f3n temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta tur\u00edstica o por cualquier otro modo de comercializaci\u00f3n o promoci\u00f3n, y realizada con finalidad lucrativa, cuando est\u00e9 sometida a un r\u00e9gimen espec\u00edfico, derivado de su normativa sectorial tur\u00edstica\u00bb<\/em><\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El texto del acuerdo es pr\u00e1cticamente id\u00e9ntico al de la ley, por lo que no se entiende bien la postura de la DG cuando se refiere a uso tur\u00edstico gen\u00e9rico, por contraposici\u00f3n a un uso tur\u00edstico regulado, y m\u00e1s teniendo en cuenta que el r\u00e9gimen espec\u00edfico derivado de de una posible regulaci\u00f3n de la normativa sectorial tur\u00edstica a que se refiere la LAU (uso tur\u00edstico de la vivienda, por simplificar) depender\u00e1 de la normativa de cada Comunidad Aut\u00f3noma, e incluso de los Ayuntamientos, pero en todos los casos supondr\u00e1 una actividad econ\u00f3mica empresarial.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Consejo pr\u00e1ctico a las Comunidades de Propietarios en propiedad horizontal que quieran limitar o prohibir el uso tur\u00edstico de las viviendas: que copien y peguen el texto de la ley (de la LAU) para evitar problemas en el Registro con interpretaciones como la presente. (AFS)<\/p>\n<ul>\n<li><a href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2025\/02\/21\/pdfs\/BOE-A-2025-3515.pdf\">PDF (BOE-A-2025-3515 &#8211; 14\u00a0p\u00e1gs.\u00a0&#8211; 265\u00a0KB)<\/a> <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2025-3515\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"88-ejecucion-judicial-hipotecaria-sin-manifestacion-sobre-actividades-potencialmente-contaminantes\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r88\"><\/a>88.** EJECUCI\u00d3N JUDICIAL HIPOTECARIA SIN MANIFESTACI\u00d3N SOBRE ACTIVIDADES POTENCIALMENTE CONTAMINANTES<\/span><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 6 de febrero de 2025, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la calificaci\u00f3n negativa efectuada por el registrador de la propiedad de Ayamonte, por el que se suspende la inscripci\u00f3n por no acompa\u00f1ar el mandamiento de cancelaci\u00f3n de cargas y omitir la declaraci\u00f3n sobre residuos y suelos contaminados<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen: <\/strong><\/span><span style=\"color: #3366ff;\">Es necesario hacer la manifestaci\u00f3n de los <strong>suelos contaminados<\/strong> en <strong>las ejecuciones hipotecarias<\/strong> de las fincas sujetas, debiendo hacerla el <strong>adjudicatario<\/strong> mediante un instrumento jur\u00eddico y documental adecuado.<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Hechos: <\/strong>Se presenta en el registro por gestor\u00eda, junto mandamiento de cancelaci\u00f3n, testimonio del decreto de adjudicaci\u00f3n expedido por duplicado por el letrado de la Administraci\u00f3n de Justicia de un Juzgado seguido por entidad bancaria contra dos particulares en el que se adjudic\u00f3, previa cesi\u00f3n del remate por el ejecutante, a una entidad mercantil determinada finca registral, orden\u00e1ndose la cancelaci\u00f3n de la nota marginal de expedici\u00f3n de la certificaci\u00f3n de cargas.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Se acompa\u00f1aba al testimonio de adjudicaci\u00f3n: a) instancia privada, en la que se hace constar que la finca <strong>no se encuentra arrendada<\/strong> en el momento de la adjudicaci\u00f3n; b) justificante de presentaci\u00f3n telem\u00e1tica realizada en el Ayuntamiento a efectos de la liquidaci\u00f3n de la <strong>Plusval\u00eda<\/strong> correspondiente, y c) <strong>cartas de pago<\/strong>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El registrador califica negativamente por <strong>dos<\/strong> defectos:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">&#8212; Que el testimonio debe presentarse conjuntamente con el <strong>mandamiento de cancelaci\u00f3n de cargas<\/strong>, para poder inscribir ambos. Art\u00edculos\u00a0133 de la Ley Hipotecaria y\u00a0674 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. En este caso se acompa\u00f1a un mandamiento que ordena cancelar \u00fanicamente la nota marginal y no la hipoteca.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">&#8212; No consta en el t\u00edtulo la declaraci\u00f3n a que se refiere <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/destacadas\/resumen-de-la-ley-de-residuos-y-suelos-contaminados\/\">art\u00edculo\u00a098.3 de la Ley\u00a07\/2022<\/a> de <strong>residuos y suelos contaminados <\/strong>para una econom\u00eda circular.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El recurrente alega:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En cuanto al primer defecto que el Registrador no ha de entrar a valorar sobre el acierto intr\u00ednseco de la decisi\u00f3n judicial, pues ello supondr\u00eda interferirse en la funci\u00f3n jurisdiccional que corresponde en exclusiva a jueces y tribunales. Y en cuanto al segundo, considera que se trata de una adjudicaci\u00f3n judicial al acreedor hipotecario y sin intervenci\u00f3n alguna del hipotecante por lo que no le ser\u00eda de aplicaci\u00f3n el precepto legal, y adem\u00e1s de que la finca en cuesti\u00f3n est\u00e1 destinada a <strong>vivienda<\/strong> no encontr\u00e1ndose en suelo agr\u00edcola o industrial.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Resoluci\u00f3n:<\/strong> La Direcci\u00f3n General desestima el recurso interpuesto y <strong>confirma<\/strong> la calificaci\u00f3n impugnada.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Doctrina:<\/strong> En relaci\u00f3n al primer defecto relacionado con el principio de titulaci\u00f3n aut\u00e9ntica (art\u00edculo\u00a03 de la Ley Hipotecaria) reitera que la elecci\u00f3n del t\u00edtulo formal no es arbitraria, sino que, seg\u00fan el acto o negocio cuya inscripci\u00f3n se pretenda, habr\u00e1 que optar por la escritura p\u00fablica, por resoluci\u00f3n judicial o por el documento expedido por la autoridad administrativa.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En el caso que nos ocupa, lo presentado es un decreto de adjudicaci\u00f3n junto con un mandamiento en el que se recoja la cancelaci\u00f3n de las notas marginales pero no de las hipotecas, ante lo que nuestro CD declara que es necesario que en el registro se presente el decreto de adjudicaci\u00f3n y el <strong>mandamiento de cancelaci\u00f3n de cargas conjuntamente<\/strong> o en un mismo documento; sin que sea posible inscribir la adjudicaci\u00f3n del bien sin cancelar simult\u00e1neamente la carga ejecutada y en su caso las cargas posteriores ex art 133 LH<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Tal presentaci\u00f3n conjunta determina tambi\u00e9n su calificaci\u00f3n del mismo modo y por ello, los defectos de que adolezca cualquiera de ellos impedir\u00edan la inscripci\u00f3n de los dos, evit\u00e1ndose de este modo las disfunciones que pudiera provocar su inscripci\u00f3n independiente.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Asimismo, declara que tal calificaci\u00f3n del registrador no contraviene el art\u00edculo\u00a0100 del RH, puesto que no ha entrado a valorar el fondo de la resoluci\u00f3n judicial, sino que se ha limitado a calificar el cumplimiento de las formas extr\u00ednsecas del documento presentado.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En cuanto al segundo defecto, analiza <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/destacadas\/resumen-de-la-ley-de-residuos-y-suelos-contaminados\/\">art\u00edculo\u00a098.3 de la Ley\u00a07\/2022, de residuos y suelos contaminados<\/a> para una econom\u00eda circular, estableciendo en relaci\u00f3n a dicha norma lo siguiente:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">&#8212; Afecta al <strong>propietario<\/strong>, se transmita la propiedad o cualquier otro derecho real, pero no al titular de cualquier derecho real.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">&#8212; Afecta a actos <strong>gratuitos y onerosos<\/strong>, dentro de los gratuitos tambi\u00e9n a las transmisiones <strong>mortis causa<\/strong>, aunque \u00fanicamente a los herederos en tanto que continuadores de las relaciones del causante, no respecto de los legatarios.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">&#8212; A todo tipo de declaraci\u00f3n de <strong>obra nueva<\/strong>, sea por antig\u00fcedad o con licencia tanto iniciada como terminada.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Al haber equiparado nuestro CD en relaci\u00f3n con el art\u00edculo\u00a025 de la Ley\u00a029\/1994, de\u00a024 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos: \u201cla adjudicaci\u00f3n en procedimiento de ejecuci\u00f3n directa contra bienes inmuebles a la compraventa voluntaria\u201d, tambi\u00e9n afecta a una adjudicaci\u00f3n consecuencia de una <strong>ejecuci\u00f3n hipotecaria<\/strong> que es un acto oneroso y, por tanto, es obligada la declaraci\u00f3n de suelos contaminados; m\u00e1s a\u00fan cuando recae sobre una <strong>vivienda unifamiliar<\/strong> y no sobre una vivienda en altura de un edificio en propiedad horizontal.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Vista la necesidad de realizar tal declaraci\u00f3n la cuesti\u00f3n se concreta en determinar <strong>qui\u00e9n ser\u00eda el obligado<\/strong> a hacerla, dado que la transmisi\u00f3n dominical se produce, con el decreto de aprobaci\u00f3n del remate (t\u00edtulo) y el testimonio del decreto de adjudicaci\u00f3n (modo).<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El art\u00edculo estudiado le impone la obligaci\u00f3n a \u00ablas personas f\u00edsicas o jur\u00eddicas <strong>propietarias<\/strong> de fincas\u00bb, pero no al juez o al letrado de la Administraci\u00f3n de Justicia, por tanto, tal exigencia debe ser cubierta por el <strong>propietario del bien adjudicado<\/strong>, una vez testimoniado el decreto de adjudicaci\u00f3n y mediante un instrumento jur\u00eddico y documental adecuado.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Comentarios: <\/strong>La DG considera que el documento adecuado para hacer la manifestaci\u00f3n seria en <strong>acta o escritura,<\/strong> aunque se podr\u00eda plantear si ser\u00eda posible, al igual que la manifestaci\u00f3n de la situaci\u00f3n arrendaticia, hacerla en un <strong>documento privado<\/strong> con firmas legitimadas notarialmente o ratificadas ante el registrador. Parece l\u00f3gico que, si la situaci\u00f3n arrendaticia que puede afectar a un concreto tercero, se puede hacer en documento privado, la declaraci\u00f3n de suelos contaminados que afecta a terceros indeterminados, tambi\u00e9n pueda hacerse en el mismo tipo de documento. (MGV)<\/p>\n<ul>\n<li><a href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2025\/02\/21\/pdfs\/BOE-A-2025-3516.pdf\">PDF (BOE-A-2025-3516 \u2013 9\u00a0p\u00e1gs.\u00a0\u2013 236\u00a0KB)<\/a> <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2025-3516\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"89-inscripcion-de-representacion-grafica-alternativa-oposicion-de-colindante\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r89\"><\/a>89.** <\/span><span style=\"font-size: 12pt;\">INSCRIPCI\u00d3N DE REPRESENTACI\u00d3N GR\u00c1FICA ALTERNATIVA. OPOSICI\u00d3N DE COLINDANTE<\/span><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 6 de febrero de 2025, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Arona a inscribir la representaci\u00f3n gr\u00e1fica georreferenciada alternativa de una finca y consiguiente rectificaci\u00f3n de su descripci\u00f3n, con ocasi\u00f3n del otorgamiento de una escritura de modificaci\u00f3n de obra nueva y divisi\u00f3n horizontal, una vez tramitado el procedimiento regulado en el art\u00edculo 199.2 de la Ley Hipotecaria.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen.<\/strong>&#8211; Aunque el colindante que se opone a la inscripci\u00f3n no aporte informe t\u00e9cnico alguno que justifique sus alegaciones, la registradora puede tomarlas en consideraci\u00f3n para fundar su nota de calificaci\u00f3n, siempre y cuando funde objetivamente su juicio sobre las dudas en la identidad de la finca.<\/span><\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><strong>Hechos.-<\/strong> Se solicita mediante escritura p\u00fablica la inscripci\u00f3n de la representaci\u00f3n gr\u00e1fica georreferenciada alternativa y consiguiente rectificaci\u00f3n de cabida y linderos de una finca que, de una superficie inscrita de 700 metros cuadrados, pasa a la ligeramente superior de 700,33 metros cuadrados. Tramitado el procedimiento previsto en el <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a199\">art. 199.2 LH<\/a>, se formularon alegaciones por parte de la titular registral de una finca colindante que alega, sin aportar informe t\u00e9cnico alguno, invasi\u00f3n de su propiedad, por situar el l\u00edmite por el este de la citada finca en la fachada de la edificaci\u00f3n, y no sobre la carretera general.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><strong>Calificaci\u00f3n.-<\/strong> La registradora de la propiedad deniega la inscripci\u00f3n\u00a0solicitada, por considerar debidamente motivadas las alegaciones efectuadas por la colindante afectada, advirtiendo dudas de identidad sobre la representaci\u00f3n gr\u00e1fica propuesta, bas\u00e1ndose en el historial y catastral de la finca objeto del procedimiento.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><strong>Recurso.-<\/strong> Los recurrentes sostienen que no existe tal invasi\u00f3n y que no debi\u00f3 haberse tramitado el procedimiento del art. 199.2 LH, pues si bien la realidad\u00a0catastral no coincide con la realidad f\u00edsica, \u00e9sta \u00faltima s\u00ed coincide con la descripci\u00f3n y medici\u00f3n de la finca obrante en Registro.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><strong>Resoluci\u00f3n.-<\/strong> La DGSJFP desestima el recurso y confirma la nota de calificaci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><strong>Doctrina.-\u00a0<\/strong>Siempre que se solicite la inscripci\u00f3n de una representaci\u00f3n gr\u00e1fica alternativa a la catastral debe tramitarse el procedimiento del art. 199.2 LH, con citaci\u00f3n de los colindantes registrales y catastrales.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\">Aunque el colindante que se opone a la inscripci\u00f3n no aporta informe t\u00e9cnico alguno que justifique sus alegaciones, la registradora puede tomarlas en consideraci\u00f3n para fundar su nota de calificaci\u00f3n, siempre y cuando funde objetivamente su juicio sobre las dudas en la identidad de la finca.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\">En el presente caso, resultando que la controversia se ci\u00f1e a determinar donde se ubica el l\u00edmite de la finca objeto del procedimiento por su lindero este, si en la fachada de la propia edificaci\u00f3n, como afirman los recurrentes, o junto a la carretera, como entiende la colindante que formula oposici\u00f3n, y resultando del historial registral de la finca que linda al este con una carretera, se encuentran plenamente justificadas las dudas de la registradora.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\">La sencillez procedimental del art. 199 LH revela que el objeto de este no es resolver una controversia, sino que, formulada oposici\u00f3n a la inscripci\u00f3n de la rectificaci\u00f3n e incorporaci\u00f3n de la georreferenciaci\u00f3n de la finca, la registradora solo debe comprobar si est\u00e1 suficientemente acreditada o no la existencia de la controversia, que solo puede ser resuelta en un procedimiento judicial.\u00a0(VEJ)<\/p>\n<ul>\n<li><a href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2025\/02\/21\/pdfs\/BOE-A-2025-3517.pdf\">PDF (BOE-A-2025-3517 &#8211; 14\u00a0p\u00e1gs.\u00a0&#8211; 280\u00a0KB)<\/a> <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2025-3517\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"90-denegacion-de-certificacion-de-informacion-continuada\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r90\"><\/a>90<strong>.*** DENEGACI\u00d3N DE CERTIFICACI\u00d3N DE INFORMACI\u00d3N CONTINUADA<\/strong><\/span><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 6 de febrero de 2025, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n de la registradora de la propiedad de Las Palmas de Gran Canaria n.\u00ba 6, por la que se deniega la expedici\u00f3n de una certificaci\u00f3n con informaci\u00f3n continuada por no ser el solicitante titular registral de la finca sobre la que se solicita la certificaci\u00f3n<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen<\/strong>: Debe expedirse la certificaci\u00f3n con informaci\u00f3n continuada solicitada por el heredero del titular registral, pues se considera como leg\u00edtimo representante de los causantes titulares registrales, a los efectos de <a style=\"color: #0000ff;\" href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/reglamento-hipotecario-titulos-vi-vii-viii-ix-y-x\/#art354\">art. 354.3 RH<\/a>, pues dicha expresi\u00f3n debe interpretarse en sentido amplio.<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Una petici\u00f3n de informaci\u00f3n continuada realizada por el heredero del titular registral se rechaza por la registradora en base al <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/reglamento-hipotecario-titulos-vi-vii-viii-ix-y-x\/#art354\">art 354.3 RH<\/a> que dispone que: \u201c3<em>. La certificaci\u00f3n con informaci\u00f3n continuada solo podr\u00e1 ser pedida por los titulares registrales de derechos sobre la finca a que la certificaci\u00f3n se refiere, sus c\u00f3nyuges o sus leg\u00edtimos representantes<\/em>\u201d.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La DG revoca la calificaci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En primer lugar confirma la admisibilidad del recurso conforme al <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a328\">art. 328 LH<\/a>, pues la negativa del registrador a expedir publicidad formal es una calificaci\u00f3n m\u00e1s y, como tal, impugnable mediante el mismo recurso que puede interponerse contra la calificaci\u00f3n que deniegue o suspenda la inscripci\u00f3n de un documento, debiendo por tanto el recurso tramitarse a trav\u00e9s del procedimiento previsto en los art\u00edculos 322 y siguientes LH (<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-junio-2023-direccion-general-seguridad-juridica-y-fe-publica\/#251-nota-simple-informativa-solicitada-por-correo-electronico\">R de 30 de mayo de 2023<\/a>).<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Respecto al fondo de asunto, consiste en determinar si el heredero de los causantes, que no es titular registral, tiene legitimaci\u00f3n para pedir certificaci\u00f3n con informaci\u00f3n continuada, como titular material, aunque no registral, o como leg\u00edtimo representante del titular registral a quien s\u00ed habilita el citado art\u00edculo 354.3. Para ello acude a los criterios interpretativos del <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/columna-izq\/codigo-civil-titulo-preliminar\/#a3\">art. 3.1 CC<\/a>:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Criterio literal:<\/strong> considera la DG que el heredero puede tener cabida dentro del concepto <strong>\u201cleg\u00edtimo representante\u201d<\/strong> puesto que, fallecidos los titulares registrales sus herederos son los continuadores de su personalidad, puesto que los herederos suceden al difunto en todos sus derechos y obligaciones, conforme al <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/codigo-civil-libro-tercero\/#art660\">art 660 del CC<\/a>. Por lo que, si el titular registral est\u00e1 legitimado para solicitar la expedici\u00f3n de la certificaci\u00f3n con informaci\u00f3n continuada, tambi\u00e9n lo estar\u00e1 cualquiera de sus herederos.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Criterio hist\u00f3rico<\/strong>: acude a la Exposici\u00f3n de motivos del RD 3503\/1983, que introdujo el precepto, de donde resulta que el fundamento de la norma era la adopci\u00f3n de sistemas de publicidad formal con una actuaci\u00f3n activa por parte del Registro, comunicando los asientos de presentaci\u00f3n que se produzcan en los 30 d\u00edas posteriores a la petici\u00f3n, aunque lo restringe a los titulares registrales, c\u00f3nyuge o leg\u00edtimos representantes; y llega a la misma conclusi\u00f3n favorable a la emisi\u00f3n de la certificaci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Criterio l\u00f3gico<\/strong>, tambi\u00e9n llega a la misma conclusi\u00f3n, puesto que, si se confiere la posibilidad al c\u00f3nyuge, con mayor raz\u00f3n al heredero descendiente en l\u00ednea recta del titular registral, como leg\u00edtimo representante.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Criterio sistem\u00e1tico:<\/strong> aunque en los <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a223\">arts. 223 y ss LH<\/a> no se hace referencia a las certificaciones de informaci\u00f3n continuada del precepto reglamentaria, entiende que es aplicable el <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a227\">art. 227 LH<\/a>, y por tanto debe entenderse comprendida en el art. 223 LH, siendo doctrina del Centro Directivo que el solicitante de la publicidad formal ha de acreditar un inter\u00e9s leg\u00edtimo. Dicho inter\u00e9s ha de ser directo, conocido y leg\u00edtimo, y adem\u00e1s ha de tener contenido patrimonial. En otras palabras, que el solicitante tenga o espere tener una relaci\u00f3n patrimonial con la persona de quien solicita informaci\u00f3n. Por ello el registrador ha de excluir de la publicidad los datos que carezcan de trascendencia jur\u00eddica, y no puede extenderse m\u00e1s all\u00e1 de lo que sea necesario para satisfacer el leg\u00edtimo inter\u00e9s del solicitante.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Y por \u00faltimo, <strong>criterio anal\u00f3gico<\/strong>: tambi\u00e9n lo admite puesto que si la propia DG (<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-direccion-general-de-los-registros-y-el-notariado-enero-2018\/#2-certificacion-debe-consignarse-el-precio-de-venta-es-posible-la-literal-de-asiento-no-vigente\">RR de 11 de diciembre de 2017<\/a> y <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-direccion-general-de-los-registros-y-el-notariado-enero-2018\/#41-certificacion-interes-legitimo-acreditacion-de-la-condicion-de-heredero\">9 de enero de 2018<\/a>) ya permiti\u00f3 expedir certificaci\u00f3n literal de un asiento no vigente, alegando el solicitante ser heredero de quien en dicho asiento vendi\u00f3 la finca y temer por la merma de sus derechos hereditarios, por id\u00e9ntica raz\u00f3n debe permitirse al heredero del titular registral, como leg\u00edtimo representante, obtener certificaci\u00f3n registral con informaci\u00f3n continuada, para poder conocer, en su caso, los asientos que puedan practicarse en el Libro Diario, aunque los mismos no hayan causado todav\u00eda asiento registral. De no expedirse la certificaci\u00f3n, quedar\u00eda afectada la posibilidad de que el heredero del titular registral pueda tomar conocimiento, por ejemplo, de las anotaciones de embargo que pudieran trabarse sobre la finca por deudas propias del causante, lo que indudablemente puede acarrearle un perjuicio patrimonial. (MN)<\/p>\n<ul>\n<li><a href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2025\/02\/21\/pdfs\/BOE-A-2025-3518.pdf\">PDF (BOE-A-2025-3518 &#8211; 7\u00a0p\u00e1gs.\u00a0&#8211; 221\u00a0KB)<\/a> <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2025-3518\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"91-propiedad-horizontal-segregacion-y-agregacion-estatutos\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r91\"><\/a>91.* PROPIEDAD HORIZONTAL. SEGREGACI\u00d3N Y AGREGACION. ESTATUTOS<\/span><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 6 de febrero de 2025, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n de la registradora de la propiedad de Bilbao n.\u00ba 13, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de la segregaci\u00f3n de un elemento privativo para agruparlo con otro<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen<\/strong>: La DG interpreta una reserva de la facultad de divisi\u00f3n de un elemento privativo en una divisi\u00f3n horizontal como inherente a la finca y no personal\u00edsima de la inicial promotora del r\u00e9gimen y en consecuencia admite la inscripci\u00f3n de una segregaci\u00f3n sin necesidad de acuerdo de la comunidad de propietarios.<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En una inscripci\u00f3n de obra nueva y constituci\u00f3n del r\u00e9gimen de propiedad horizontal consta los siguiente: \u201cEn su virtud, \u2026 inscriben su t\u00edtulo de edificaci\u00f3n para su sociedad conyugal. <em>La due\u00f1a se reserva el derecho de dividir el patio, s\u00f3tano y lonjas, sin el consentimiento de los futuros compradores de las viviendas, pudiendo en su consecuencia modificar la descripci\u00f3n de \u00e9stos y aquellos, tambi\u00e9n por s\u00ed sola<\/em>\u201d. Ahora se pretende la inscripci\u00f3n de inscribir una segregaci\u00f3n de un elemento para agruparlo con otro realizado por el actual titular de la finca y la registradora se opone porque \u00abno consta el consentimiento de la comunidad de propietarios para la operaci\u00f3n documentada, necesario por aplicaci\u00f3n del <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-de-propiedad-horizontal\/#a17\">art 17.4 LPH<\/a>, ya que la reserva de la facultad de realizar tales operaciones sin consentimiento de los propietarios de vivienda se atribuye de forma personal a la promotora, no a quien en cada momento sea titular de las lonjas.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La DG revoca la nota<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">De acuerdo con los <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-de-propiedad-horizontal\/#a10\">arts 10.3b<\/a> y <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-de-propiedad-horizontal\/#a17\">17.4 LPH<\/a> resulta que, como regla general la segregaci\u00f3n y agregaci\u00f3n requerir\u00eda la autorizaci\u00f3n con voto favorable de 3\/5 partes del total de propietarios. Pero la propia Ley prev\u00e9 y admite que \u00abel t\u00edtulo [constitutivo] podr\u00e1 contener, adem\u00e1s, reglas de constituci\u00f3n y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administraci\u00f3n y gobierno, seguros, conservaci\u00f3n y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicar\u00e1 a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad. Al amparo de tal posibilidad ha sido admitida tanto por la DG como por la jurisprudencia del TS la validez de cl\u00e1usulas que permiten la divisi\u00f3n y modificaci\u00f3n de la descripci\u00f3n de elementos privativos sin el consentimiento de los futuros propietarios. (RR de 19 de junio de 2012, 1 de febrero y 7 de mayo de 2014 y 12 de febrero de 2016 entre otras). Seg\u00fan la R de <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/resoluciones\/2013-NOVIEMBRE.htm#r415\">9 de octubre de 2013<\/a>: \u00ab<em>Es reiterad\u00edsima la jurisprudencia del TS y de este Centro Directivo admitiendo las reservas realizadas en el t\u00edtulo constitutivo de propiedad horizontal, cuando son establecidas por el \u00fanico propietario del inmueble, antes de verificar su venta por espacios independientes, para instrumentar y delimitar ciertos aspectos fundamentales de la misma siempre que no alteren o contradigan el r\u00e9gimen de propiedad horizontal<\/em>\u00bb. En el caso concreto y frente a la opini\u00f3n de la registradora, entiende que de la redacci\u00f3n inscrita no hay indicio alguno que permitiera interpretar que se estuviera configurando un derecho personal\u00edsimo que hubiera de extinguirse al fallecimiento de su titular, ni que se trate de un derecho cuya transmisibilidad se pudiera producir de modo separado a la del elemento privativo en cuyo favor opera. Al contrario, parece claro que tal facultad inscrita (poder dividir un elemento privativo sin consentimiento de la junta de propietarios) se integra en el contenido de facultades inherentes al derecho de propiedad del elemento privativo en cuyo favor se estableci\u00f3, y por tanto, la transmisi\u00f3n de tal elementos conlleva conjunta y necesariamente la de aqu\u00e9lla facultad, no siendo aplicable la <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-octubre-2024-direccion-general-seguridad-juridica-y-fe-publica\/#380-propiedad-horizontal-segregacion-de-local-con-cambio-de-uso-a-vivienda\">R de 23 de Julio de 2024<\/a> relativa a un supuesto de reserva referida a una concreta persona nominada. (MN)<\/p>\n<ul>\n<li><a href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2025\/02\/21\/pdfs\/BOE-A-2025-3519.pdf\">PDF (BOE-A-2025-3519 &#8211; 5\u00a0p\u00e1gs.\u00a0&#8211; 212\u00a0KB)<\/a> <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2025-3519\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"92-denegacion-de-inicio-del-expediente-del-art-199-por-posible-invasion-del-dominio-publico\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r92\"><\/a>92.** DENEGACI\u00d3N DE INICIO DEL EXPEDIENTE DEL ART. 199 POR POSIBLE INVASI\u00d3N DEL DOMINIO P\u00daBLICO<\/span><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 29 de enero de 2025, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n negativa de la registradora de la propiedad de Lloret de Mar n.\u00ba 2 a inscribir la representaci\u00f3n gr\u00e1fica alternativa de una finca y simult\u00e1nea rectificaci\u00f3n de la cabida inscrita, una vez tramitado el procedimiento previsto en el art\u00edculo 199.2 de la Ley Hipotecaria, por una posible invasi\u00f3n del dominio p\u00fablico viario y por no acreditar la correspondencia de la representaci\u00f3n gr\u00e1fica propuesta con la finca objeto del procedimiento.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen.<\/strong>&#8211; Las dudas de identidad por posible invasi\u00f3n del dominio p\u00fablico no justifican la denegaci\u00f3n del inicio del expediente del art. 199 LH.<\/span><\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><strong>Hechos.<\/strong>&#8211; Se solicita en escritura p\u00fablica la inscripci\u00f3n de la representaci\u00f3n gr\u00e1fica alternativa de una finca con simult\u00e1nea rectificaci\u00f3n de su cabida. Junto al informe de validaci\u00f3n gr\u00e1fica se aporta un acta de replanteo del proyecto de realizaci\u00f3n de un aparcamiento, ejecutado en la finca a que se refiere el t\u00edtulo, suscrito por la t\u00e9cnico redactora del proyecto, constando sellado por el Ayuntamiento, el cual carece de georreferenciaci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><strong>Calificaci\u00f3n.-<\/strong> La registradora de la propiedad suspende la inscripci\u00f3n solicitada por considerar que, a la vista de la citada acta de replanteo, no puede determinarse la correspondencia entre el plano que resulta de dicha acta y la representaci\u00f3n gr\u00e1fica georreferenciada propuesta, por el motivo de carecer el repetido plano de georreferenciaci\u00f3n, advirtiendo de una eventual invasi\u00f3n del dominio p\u00fablico.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><strong>Recurso.-<\/strong> La recurrente solicita que se tramite el procedimiento del <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a199\">art. 199 LH<\/a> para que el Ayuntamiento dirima si existe o no invasi\u00f3n del dominio p\u00fablico por cuanto solo de ese modo, en caso de una eventual oposici\u00f3n, pueda se\u00f1alarse t\u00e9cnicamente la exacta ubicaci\u00f3n de los linderos respecto de los viales,\u00a0aportando las coordenadas correctas.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><strong>Resoluci\u00f3n.-<\/strong> La DGSJFP estima el recurso y revoca la nota de calificaci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><strong>Doctrina.-<\/strong> La correspondencia entre la finca objeto del procedimiento y su representaci\u00f3n gr\u00e1fica constituye un presupuesto para que el registrador proceda a la tramitaci\u00f3n del procedimiento regulado en el art. 199 LH.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\">Sin embargo, lo anterior no puede justificar, por s\u00ed solo, las dudas de identidad\u00a0manifestadas por la registradora en su calificaci\u00f3n, pues la pretendida falta de\u00a0correspondencia no se advierte entre la finca y la representaci\u00f3n gr\u00e1fica\u00a0georreferenciada presentada, sino entre esta \u00faltima y un plano que acompa\u00f1a a un proyecto t\u00e9cnico presentado en el Ayuntamiento.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\">En caso de dudas de invasi\u00f3n del dominio p\u00fablico, resulta esencial la comunicaci\u00f3n a la Administraci\u00f3n titular del dominio p\u00fablico afectado a efectos de valorar si efectivamente se produce dicha invasi\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\">Es por ello por lo que las dudas de identidad se\u00f1aladas por la registradora\u00a0en su calificaci\u00f3n no pueden mantenerse a los efectos de impedir la tramitaci\u00f3n del procedimiento del art. 199.2 LH, sin perjuicio de la calificaci\u00f3n que\u00a0proceda a su conclusi\u00f3n.\u00a0(VEJ)<\/p>\n<ul>\n<li><a href=\"https:\/\/boe.es\/boe\/dias\/2025\/02\/27\/pdfs\/BOE-A-2025-3929.pdf\">PDF (BOE-A-2025-3929 &#8211; 7\u00a0p\u00e1gs.\u00a0&#8211; 222\u00a0KB)<\/a> <a href=\"https:\/\/boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2025-3929\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"93-inmatriculacion-205-lh-posible-invasion-de-dominio-publico-\"><\/a><h6><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r93\"><\/a>93.** INMATRICULACI\u00d3N 205 LH. POSIBLE INVASI\u00d3N DE DOMINIO P\u00daBLICO<\/span><strong>\u00a0<\/strong><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 11 de febrero de 2025, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n extendida por el registrador de la propiedad de G\u00e9rgal, por la que se suspende la inmatriculaci\u00f3n de una finca en virtud de una escritura de donaci\u00f3n y otra escritura de atribuci\u00f3n de ganancialidad.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"color: #0000ff; background-color: #ffffff;\"><strong>Resumen<\/strong>: La oposici\u00f3n expresa y fundada de la Administraci\u00f3n a la inmatriculaci\u00f3n debida a la invasi\u00f3n de dominio p\u00fablico, determina que el Registrador deba denegar la inmatriculaci\u00f3n pretendida sin poder cuestionar el fondo del informe administrativo. Solo si dicho informe no se emite o no es lo suficientemente tajante a la hora de afirmar que la georreferenciaci\u00f3n aportada invade suelo p\u00fablico, el registrador debe iniciar el expediente del art\u00edculo 199 LH y notificar a la Administraci\u00f3n a fin de que \u00e9sta se exprese con claridad acerca de ese extremo.<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Hechos:<\/strong> Ante la pretensi\u00f3n de inmatriculaci\u00f3n de una finca al amparo del art\u00edculo 205 de la Ley Hipotecaria, el Registrador solicita al Ayuntamiento informe acerca de la posible invasi\u00f3n de dominio p\u00fablico por la finca cuya inmatriculaci\u00f3n se pretende, conforme al p\u00e1rrafo tercero de dicho art\u00edculo. El Ayuntamiento emite informe en el que se opone expresamente a la inmatriculaci\u00f3n, se\u00f1alando que la finca invade parcialmente el dominio p\u00fablico.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Calificaci\u00f3n:<\/strong> Recibido el informe en el Registro de la Propiedad, y a la vista del mismo, el registrador calific\u00f3 negativamente el t\u00edtulo ante las dudas sobre invasi\u00f3n de dominio p\u00fablico.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Recurso: <\/strong>El recurrente alega falta de motivaci\u00f3n de la nota de calificaci\u00f3n, que no indica d\u00f3nde estar\u00eda la supuesta invasi\u00f3n del dominio p\u00fablico, y no haber tenido acceso al informe del Ayuntamiento.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Resoluci\u00f3n:<\/strong>\u00a0La DGSJFP desestima el recurso y confirma la calificaci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Doctrina: <\/strong>Conforme al p\u00e1rrafo cuarto del art\u00edculo 205 de la Ley Hipotecaria, el registrador puede rechazar la inmatriculaci\u00f3n en dos supuestos: <strong>uno, que la Administraci\u00f3n manifieste su oposici\u00f3n justificada a la inmatriculaci\u00f3n<\/strong>, y, otro,<strong> que la Administraci\u00f3n no remita el informe solicitado en el plazo legalmente establecido<\/strong> <strong>y aun as\u00ed el registrador conserve dudas sobre la posible invasi\u00f3n del dominio p\u00fablico<\/strong>. En este segundo caso, el registrador debe iniciar el expediente regulado en el art\u00edculo 199 de la Ley Hipotecaria y en su caso, expresar, detallar y motivar suficientemente sus dudas. En cambio<strong>, si existe oposici\u00f3n expresa y fundada por parte de la Administraci\u00f3n o la invasi\u00f3n resulta de las propias bases gr\u00e1ficas registrales, el registrador debe denegar la inmatriculaci\u00f3n, incluso aunque se trate de patrimonio demanial p\u00fablico no inscrito, sin poder cuestionar el fondo del informe emitido por la Administraci\u00f3n. <\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Como se\u00f1alaron las Resoluciones de 10 de mayo de 2022 y 22 de marzo de 2024, si el informe administrativo previo no es lo suficientemente tajante a la hora de afirmar que la georreferenciaci\u00f3n aportada invade suelo p\u00fablico, no puede el registrador negarse a tramitar el expediente del art\u00edculo 199 de la Ley Hipotecaria, sino que debe iniciar el expediente y notificar a la Administraci\u00f3n a fin de que \u00e9ste se exprese con claridad acerca de ese extremo. Por el contrario,\u00a0en el caso que nos ocupa el informe del ayuntamiento no ofrece duda de la oposici\u00f3n por invasi\u00f3n del demanio p\u00fablico. Por lo tanto, <strong>existiendo un informe desfavorable del Ayuntamiento de Alsodux respecto de la inmatriculaci\u00f3n pretendida, no es necesario que el registrador justifique sus dudas sobre la invasi\u00f3n de dominio p\u00fablico, si no que basta con la remisi\u00f3n que realiza al informe municipal para denegar la inmatriculaci\u00f3n<\/strong>. Quien deber\u00eda justificar su oposici\u00f3n es el Ayuntamiento, no el registrador, quien no puede cuestionar el informe del Ayuntamiento ni entrar a valorar si realmente puede o no la Administraci\u00f3n oponerse a la inmatriculaci\u00f3n por los motivos que parecen inferirse del informe, sin perjuicio de que por el interesado se ejerciten los recursos o actuaciones correspondientes ante dicha autoridad municipal o incluso judicial para instar la rectificaci\u00f3n de la resoluci\u00f3n dictada. <span style=\"font-size: 1rem;\">(BZR).<\/span><\/p>\n<ul>\n<li><a href=\"https:\/\/boe.es\/boe\/dias\/2025\/02\/28\/pdfs\/BOE-A-2025-4020.pdf\">PDF (BOE-A-2025-4020 &#8211; 6\u00a0p\u00e1gs.\u00a0&#8211; 214\u00a0KB)<\/a> <a href=\"https:\/\/boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2025-4020\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"94-opcion-de-compra-con-funcion-de-garantia-pacto-comisorio-notificacion-del-ejercicio-unilateral-de-la-opcion\"><\/a><h6><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r94\"><\/a>94.** OPCI\u00d3N DE COMPRA CON FUNCI\u00d3N DE GARANT\u00cdA. PACTO COMISORIO. NOTIFICACI\u00d3N DEL EJERCICIO UNILATERAL DE LA OPCI\u00d3N.<\/span><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 12 de febrero de 2025, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Barcelona n.\u00ba 7 a inscribir un derecho de opci\u00f3n de compra.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"color: #0000ff; background-color: #ffffff;\"><strong>Resumen<\/strong>: La opci\u00f3n de compra que encubre una funci\u00f3n de garant\u00eda no est\u00e1 admitida en nuestro Derecho, por vulnerar la prohibici\u00f3n de pacto comisorio. La notificaci\u00f3n del ejercicio de opci\u00f3n unilateral ha de realizarse por conducto notarial, no cabiendo burofax.<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Hechos<\/strong>: Los hechos de esta resoluci\u00f3n son complejos:<\/p>\n<ol>\n<li style=\"padding-bottom: 16px; text-align: justify;\">Do\u00f1a Susana concede a la sociedad mercantil \u201cB\u201d un derecho real de opci\u00f3n de compra sobre su vivienda habitual. Dicha vivienda se encuentra hipotecada a favor de una entidad bancaria en garant\u00eda de un pr\u00e9stamo y consta tambi\u00e9n una opci\u00f3n de compra anterior, a favor de la sociedad mercantil \u201cA\u201d.<\/li>\n<li style=\"padding-bottom: 16px; text-align: justify;\">El plazo de la opci\u00f3n que nos ocupa es de 24 meses a contar desde el d\u00eda del otorgamiento de la escritura, pero no se podr\u00e1 ejercitar durante los primeros 18. En una escritura posterior el plazo se ampl\u00eda en casi dos meses m\u00e1s. Se estipula, asimismo, que al tiempo de la adquisici\u00f3n, la vivienda ha de estar libre de cargas.<\/li>\n<li style=\"padding-bottom: 16px; text-align: justify;\">El precio de la compraventa ser\u00e1 de 680.000 euros, estableci\u00e9ndose una prima de 50.000 que se deducir\u00e1 del precio. Se hace constar tambi\u00e9n que del precio se deducir\u00e1n otras posibles cantidades retenidas por la compradora correspondientes a importes adeudados pendientes de la vendedora y, en general, los que sean necesarios para liberar eventuales cargas existentes. A tal fin, se faculta a \u201cB\u201d para realizar un c\u00e1lculo aproximado de tales deudas e incluso para subrogarse en eventuales pr\u00e9stamos.<\/li>\n<li style=\"padding-bottom: 16px; text-align: justify;\">Se estipula, asimismo, que si la vendedora no acepta el burofax requiri\u00e9ndosela para que acuda a la Notar\u00eda a firmar la venta, no comparece o compareciendo, no tuviese la documentaci\u00f3n necesaria o no firmase, la sociedad \u201cB\u201d podr\u00e1 ejercitarla unilateralmente, deduciendo los importes que considere convenientes para adquirir libre de cargas.<\/li>\n<li style=\"padding-bottom: 16px; text-align: justify;\">La prima se abona mediante una transferencia bancaria a la sociedad \u201cA\u201d y no a \u201cB\u201d. Se justifica este proceder en la escritura en <em>saldar y liquidar<\/em> la opci\u00f3n que tiene \u201cA\u201d, cancel\u00e1ndose dicha opci\u00f3n en escritura otorgada el mismo d\u00eda.<\/li>\n<li style=\"padding-bottom: 16px; text-align: justify;\">El mismo d\u00eda y bajo el n\u00famero inmediatamente posterior de Protocolo, Do\u00f1a Susana confiesa recibida de la sociedad \u201cB\u201d una serie de cantidades \u201ca cuenta del precio de la compraventa en ejercicio de la opci\u00f3n\u201d que en realidad han sido abonadas por la sociedad \u201cB\u201d a distintas sociedades mercantiles que no intervienen en la operaci\u00f3n y por distintos conceptos. En la escritura se concluye que, descontadas esas cantidades, a la sociedad \u201cB\u201d le restan por abonar 280.000 euros para ejercitar la opci\u00f3n, sin perjuicio de las cantidades que pueda retener \u201cB\u201d seg\u00fan lo ya acordado.<\/li>\n<\/ol>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>La Registradora inscribe la cancelaci\u00f3n de la opci\u00f3n de compra que ostentaba la sociedad \u201cA\u201d y califica negativamente en lo dem\u00e1s<\/strong>. Pone de manifiesto dos cuestiones:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">I. Que estamos ante una opci\u00f3n de compra en garant\u00eda que vulnera la prohibici\u00f3n de pacto comisorio. En defensa de su tesis, argumenta:<\/p>\n<ol>\n<li style=\"padding-bottom: 16px; text-align: justify;\">La opci\u00f3n no puede ejercitarse hasta pasados 18 meses, pero en el mismo d\u00eda la sociedad \u201cB\u201d anticipa cantidades que Do\u00f1a Susana confiesa recibidas y que en realidad son pagos a terceros ajenos a la operaci\u00f3n. Si hay cantidades entregadas por la optante el mismo d\u00eda restando 18 meses para poder ejercitar la opci\u00f3n, es razonable pensar que la verdadera voluntad de \u201cB\u201d no es la de comportarse como un eventual adquirente, sino la de ser un financiador de Do\u00f1a Susana, funcionando la adquisici\u00f3n de la vivienda como garant\u00eda de la devoluci\u00f3n de dichas cantidades, de manera que \u201cB\u201d podr\u00e1 adquirir el inmueble sin pasar por ning\u00fan tipo de procedimiento ejecutivo.<\/li>\n<li style=\"padding-bottom: 16px; text-align: justify;\">La sociedad \u201cB\u201d puede retener no s\u00f3lo las cantidades que sean necesarias para cancelar cargas que pesen sobre la vivienda, sino tambi\u00e9n las que procedan por raz\u00f3n de otras deudas de la vendedora que no guardan relaci\u00f3n con el inmueble. Incluso se la faculta para llevar a cabo un c\u00e1lculo aproximado de tales deudas y a subrogarse en eventuales pr\u00e9stamos.<\/li>\n<\/ol>\n<p style=\"text-align: justify;\">II. Que se vulnera un requisito esencial en la opci\u00f3n: si la vendedora no acepta el burofax la sociedad \u201cB\u201d podr\u00e1 ejercitar unilateralmente la opci\u00f3n deduciendo los importes que considere convenientes, por lo que podr\u00eda darse el caso de que no hubiera pago efectivo alguno.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>La sociedad recurre<\/strong> en una largo escrito que, en s\u00edntesis, se concreta en que la Registradora se extralimita en su funci\u00f3n, actuando como Juez y parte en defensa de la concedente; que la operaci\u00f3n tiene apoyo en la autonom\u00eda de la voluntad; y que la existencia de un pacto comisorio es una mera hip\u00f3tesis de la Registradora.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>La DG desestima el recurso y confirma la calificaci\u00f3n<\/strong>:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El pacto comisorio, configurado como la apropiaci\u00f3n por el acreedor de la finca objeto de la garant\u00eda por su lib\u00e9rrima libertad ha sido siempre rechazado, por obvias razones morales, plasmadas en los ordenamientos jur\u00eddicos, al que el nuestro nunca ha sido ajeno, bien como pacto aut\u00f3nomo, bien como integrante de otro contrato de garant\u00eda ya sea prenda, hipoteca o anticresis (arts. 1859 y 1884 CC), rechazo que se patentiza adem\u00e1s en la reiterada jurisprudencia sobre la materia tanto del Tribunal Supremo como de la DG (R 8-4-1991 y STS 5-6-2008).<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El <strong>fundamento de la prohibici\u00f3n del pacto comisorio<\/strong> radica en la exigencia de <u>conmutatividad de los contratos<\/u>, evitando que, ante presiones a las que puede verse sometido el deudor al tiempo de la concesi\u00f3n de cr\u00e9dito, las cosas ofrecidas en garant\u00eda reciban una valoraci\u00f3n muy inferior a la real o muy superior al de la obligaci\u00f3n garantizada, provocando que el acreedor se enriquezca injustificadamente a costa del deudor y que \u00e9ste sufra un perjuicio desproporcionado. El <em>ius distrahendi<\/em> protege al deudor al asegurar la obtenci\u00f3n del mejor precio de venta y tutela los intereses de posibles titulares de asientos posteriores (RR 21-2-2013, 22-2-2013 y 5-9-2013).<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El TS ha declarado reiteradamente (SSTS 18-2-1997, 15-6-1999 y 5-6-2008) que los pactos y negocios que infringen los arts. 1859 y 1884 CC, en cuanto establecen la prohibici\u00f3n del pacto comisorio, dan lugar a la <strong>nulidad radical y absoluta de aqu\u00e9llos<\/strong>, al tratarse de <u>preceptos imperativos y de orden p\u00fablico<\/u> por afectar a la satisfacci\u00f3n forzosa de obligaciones en que est\u00e1n involucrados no s\u00f3lo los intereses del deudor, sino tambi\u00e9n los de sus acreedores.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El Centro Directivo ha aplicado la prohibici\u00f3n de pacto comisorio cuando las operaciones elusivas del mismo se instrumentan mediante negocios jur\u00eddicos indirectos y, particularmente, con una funci\u00f3n de garant\u00eda en las RR 30-9-1998, 26-3-1999 y 26-11-2008. As\u00ed, <strong>la STS 21-7-2017 caracteriza con dos presupuestos el pacto comisorio en funci\u00f3n de garant\u00eda<\/strong>:<\/p>\n<ol>\n<li style=\"padding-bottom: 16px; text-align: justify;\">Que el pacto de apropiaci\u00f3n o disposici\u00f3n se halle causalmente vinculado al nacimiento del cr\u00e9dito cuyo cumplimiento se garantiza.<\/li>\n<li style=\"padding-bottom: 16px; text-align: justify;\">Que la apropiaci\u00f3n o disposici\u00f3n del bien no est\u00e9 sujeta a un procedimiento objetivable de valoraci\u00f3n de la adquisici\u00f3n.<\/li>\n<\/ol>\n<p style=\"text-align: justify;\">Ahora bien, <strong>la prohibici\u00f3n de pacto comisorio no es absoluta en nuestro derecho<\/strong>, perdiendo su raz\u00f3n de ser cuando la realizaci\u00f3n de la cosa ofrecida en garant\u00eda se efect\u00faa en condiciones determinantes de fijaci\u00f3n objetiva del valor del bien y no comporte un desequilibrio patrimonial injusto para el deudor.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>En cuanto al procedimiento pactado, plantea los siguientes obst\u00e1culos<\/strong>:<\/p>\n<ol>\n<li style=\"padding-bottom: 16px; text-align: justify;\">Deja al <u>arbitrio del acreedor la imputaci\u00f3n de deudas<\/u> sin tener que justificar paga alguna o incluso llegando m\u00e1s all\u00e1: reclamar a la vendedora un supuesto saldo pendiente.<\/li>\n<li style=\"padding-bottom: 16px; text-align: justify;\">Deja <u>sin determinar la cantidad a consignar<\/u> en caso del ejercicio de la opci\u00f3n frente a titulares de cargas posteriores.<\/li>\n<li style=\"padding-bottom: 16px; text-align: justify;\">Cabe pactar el ejercicio unilateral de la opci\u00f3n, pero se requiere un <u>exacto cumplimiento de los requisitos pactados en cuanto a pago del precio y forma de practicar la notificaci\u00f3n<\/u>. En particular, y aunque el Centro Directivo ha admitido el burofax de forma aislada en algunos procedimientos en que la Ley no exige una forma determinada de notificaci\u00f3n, dada la trascendencia de los efectos del acto notificado (transmisi\u00f3n del dominio en ejercicio de derecho de opci\u00f3n), <u>tal notificaci\u00f3n debe ser realizada por conducto notarial<\/u>. Y ello porque el conducto notarial garantiza no solamente la entrada y el contenido de lo notificado, sino que tambi\u00e9n posibilita la adecuada oposici\u00f3n del receptor (en este sentido ya se pronunci\u00f3 el Centro Directivo en las RR <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2019\/06\/07\/pdfs\/BOE-A-2019-8480.pdf\">14-5-2019<\/a> y <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-agosto-2022-direccion-general-seguridad-juridica-y-fe-publica\/#349-opcion-de-compra-posible-pacto-comisorio-notificacion-de-su-ejercicio\">18-7-2022<\/a>). Asimismo, el r\u00e9gimen de los requerimientos y notificaciones ha de interpretarse de acuerdo con las exigencias de los preceptos constitucionales que garantizan el derecho a la tutela judicial efectiva, en particular la <span style=\"text-decoration: underline;\">necesidad de una diligencia en procurar el conocimiento personal por parte del afectado<\/span>. En el caso que nos ocupa, la parte vendedora asume a todos los efectos que el hecho de no recibir el burofax no derivar\u00e1 en falta de notificaci\u00f3n para el correcto ejercicio del derecho de opci\u00f3n de compra.<\/li>\n<\/ol>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Comentario<\/strong>: La resoluci\u00f3n sigue la l\u00ednea marcada en los \u00faltimos a\u00f1os por el Centro Directivo, en una situaci\u00f3n de hechos muy did\u00e1ctica para ver c\u00f3mo detectar posibles pactos comisorios en figuras l\u00edcitas, en este caso una opci\u00f3n de compra: la entrega anticipada de fondos, la existencia de pagos a terceros, la liquidaci\u00f3n unilateral de la cuant\u00eda\u2026 Asimismo, reafirma su rechazo del burofax para notificar, dados los importantes efectos que la notificaci\u00f3n despliega en las opciones unilaterales, siendo preceptivo el conducto notarial.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Tambi\u00e9n hay que tener en cuenta la <strong>doctrina de la DG que considera que la prohibici\u00f3n de pacto comisorio no es absoluta<\/strong>:<\/p>\n<ol style=\"text-align: justify;\">\n<li style=\"padding-bottom: 16px; text-align: justify;\">En general, el comiso prohibido es el que se conviene <em>ex ante<\/em>, admiti\u00e9ndose con posterioridad al nacimiento de la obligaci\u00f3n, a trav\u00e9s del denominado <strong>pacto <em>ex intervallo<\/em> <\/strong>(SSTS 27-6-1980 y R 16-5-2020).<\/li>\n<li style=\"padding-bottom: 16px; text-align: justify;\">Siguiendo la estela del Real Decreto-ley 5\/2005, de 11 de marzo, que admite la apropiaci\u00f3n o la disposici\u00f3n de dinero, valores negociables o derechos de cr\u00e9dito datos en garant\u00eda, previo pacto entre las partes sobre su valoraci\u00f3n o sistema de c\u00e1lculo -el <strong>pacto <em>marciano<\/em><\/strong> del Derecho Romano-, la DG ha abierto la puerta a su admisi\u00f3n a inmuebles, siempre que el <u>sistema de c\u00e1lculo sea objetivo<\/u>, <u>no se produzca enriquecimiento injusto<\/u> y el <u>procedimiento no sea abusivo<\/u> (RR <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-direccion-general-seguridad-juridica-y-fe-publica-noviembre-2020\/#507-opcion-de-compra-posible-pacto-comisorio-clausula-de-ejercicio-unilateral-e-indeterminacion-del-precio\">27-10-2020<\/a>, <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/dgsjfp-abril-2021\/#109-opcion-de-compra-en-garantia-de-deuda-distincion-pacto-comisorio-y-pacto-marciano-opcion-por-mas-de-4-anos\">15-3-2021<\/a>, <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-marzo-2022-direccion-general-seguridad-juridica-y-fe-publica\/#122-opcion-de-compra-en-garantia-pacto-comisiorio-compromiso-de-venta-futura-de-creditos\">10-3-2022<\/a>, <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-agosto-2022-direccion-general-seguridad-juridica-y-fe-publica\/#335-opcion-de-compra-posible-pacto-comisorio\">13-7-2022<\/a> y <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-octubre-2024-direccion-general-seguridad-juridica-y-fe-publica\/#376-pacto-comisorio\">22-7-2024<\/a>). En todo caso, <strong>habiendo consumidores, ser\u00e1 preceptiva la aplicaci\u00f3n de la normativa sectorial<\/strong>, singularmente LCCI (RR <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-octubre-2023-direccion-general-seguridad-juridica-y-fe-publica\/#441-permuta-y-condicion-resolutoria-pactos\">18-9-2023<\/a> y <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-noviembre-2024-direccion-general-seguridad-juridica-y-fe-publica\/#459-opcion-de-compra-pacto-comisorio\">9-9-2024<\/a>). (ACT)<\/li>\n<\/ol>\n<ul>\n<li><a href=\"https:\/\/boe.es\/boe\/dias\/2025\/02\/28\/pdfs\/BOE-A-2025-4021.pdf\">PDF (BOE-A-2025-4021 &#8211; 23\u00a0p\u00e1gs.\u00a0&#8211; 314\u00a0KB)<\/a> <a href=\"https:\/\/boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2025-4021\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"95-propiedad-horizontal-rectificacion-de-superficie-construida-de-un-elemento\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r95\"><\/a>95.*** PROPIEDAD HORIZONTAL. RECTIFICACI\u00d3N DE SUPERFICIE CONSTRUIDA DE UN ELEMENTO<\/span><\/h6>\n<p>Resoluci\u00f3n de 12 de febrero de 2025, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Barcelona n.\u00ba 15 a inscribir la modificaci\u00f3n de la superficie de un elemento integrante de un edificio dividido en r\u00e9gimen de propiedad horizontal.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"color: #3366ff;\"><strong>Resumen<\/strong>: Puede rectificarse conforme al art\u00edculo 201.3 LH la superficie de un elemento privativo de una propiedad horizontal si no conlleva la inscripci\u00f3n simult\u00e1nea de su representaci\u00f3n gr\u00e1fica georreferenciada.<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Hechos<\/strong>: Se cuestiona si con base catastral \u2013aunque sin pretender la simult\u00e1nea inscripci\u00f3n de la representaci\u00f3n gr\u00e1fica\u2013 se puede rectificar la superficie construida de un elemento integrante de un edificio en r\u00e9gimen de propiedad horizontal al amparo de lo dispuesto en el art\u00edculo 201.3.b) de la Ley Hipotecaria, por no existir diferencias superficiales superiores al 5\u202f% respecto de la que consta inscrita.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Registradora<\/strong>: Suspende la inscripci\u00f3n por entender que la regulaci\u00f3n contenida en el art\u00edculo 201 LH se refiere a la superficie de las parcelas y no es aplicable a los elementos integrantes de un edificio en r\u00e9gimen de propiedad horizontal. Adem\u00e1s, dado que la rectificaci\u00f3n de la superficie construida afecta al t\u00edtulo constitutivo de la propiedad horizontal, ser\u00e1 necesario el previo acuerdo de la junta de propietarios autorizando tal modificaci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Recurrente<\/strong>: Entiende que, si bien el art\u00edculo art\u00edculo 201.1.e) LH excluye del \u00e1mbito de aplicaci\u00f3n a los elementos independientes de un edificio en r\u00e9gimen de divisi\u00f3n horizontal, esta excepci\u00f3n no es aplicable a los supuestos regulados en el art\u00edculo 201.3, pues en estos supuestos no es necesario tramitar el expediente de rectificaci\u00f3n regulado en el precepto. En cuanto a la necesidad de acuerdo de la junta de propietarios alega que no es necesaeio por cuanto se trata de un m\u00ednimo ajuste de la superficie construida, para adecuarlo a la realidad f\u00edsica obrante en el Catastro Inmobiliario, sin incidencia alguna en la configuraci\u00f3n f\u00edsica de la finca en cuesti\u00f3n, ni del edificio o de la parcela en que dicho edificio se halla construido, tampoco incide en las cuotas de participaci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Resoluci\u00f3n<\/strong>: Estima el recurso en lo referente al art\u00edculo 201.3 LH y confirma la calificaci\u00f3n en cuanto al acuerdo de la junta de propietarios.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Doctrina<\/strong>:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">INTERPRETACI\u00d3N DEL ARTICULO 201 LH.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">1 Apartado 1 del art\u00edculo 201 LH:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Regula el expediente notarial de rectificaci\u00f3n de descripci\u00f3n de fincas con <strong>simult\u00e1nea <\/strong>inscripci\u00f3n de su representaci\u00f3n gr\u00e1fica georreferenciada \u2013ya sea catastral o alternativa\u2013.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Se excluyen de este expediente (letra e) los supuestos de rectificaci\u00f3n descriptiva de edificaciones, fincas o elementos integrantes de cualquier edificio en r\u00e9gimen de divisi\u00f3n horizontal.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">2 Apartado 2 del art\u00edculo 201 LH:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0Permite la <strong>rectificaci\u00f3n <\/strong>de la descripci\u00f3n de <strong>cualquier finca<\/strong>, <strong>sin necesidad de tramitaci\u00f3n de expediente <\/strong>alguno, cuando se trate de alteraci\u00f3n de su calificaci\u00f3n o clasificaci\u00f3n, destino, caracter\u00edsticas f\u00edsicas <strong>distintas<\/strong> de la superficie o los linderos, o los datos que permitan su adecuada localizaci\u00f3n o identificaci\u00f3n, tales como el nombre por el que fuere conocida la finca o el n\u00famero o denominaci\u00f3n de la calle, lugar o sitio en que se e encuentre, siempre que, en todos los casos, la modificaci\u00f3n se acredite de modo suficiente.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">3 Apartado 3 del art\u00edculo 201 LH:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Permite la <strong>rectificaci\u00f3n de la extensi\u00f3n superficial de cualquier finca,<\/strong> en aquellos supuestos de diferencias de cabida no superiores al 10\u202f% acreditados mediante certificaci\u00f3n catastral descriptiva y gr\u00e1fica o al 5\u202f% respecto de la que consta inscrita, <strong>sin necesidad de tramitaci\u00f3n del expediente<\/strong> y sin que el precepto limite su aplicaci\u00f3n al concepto de finca entendido como porci\u00f3n de terreno con exclusi\u00f3n de otro inmuebles como puede ser los elementos independientes de una propiedad horizontal.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Por tanto, el supuesto contemplado en este apartado 3 es independiente y diferenciado de los apartados anteriores del art\u00edculo, por lo que no se pueden extender las excepciones contempladas en su apartado 1 alos supuestos del apartado 3, de <strong>meras rectificaciones superficiales que no conllevan la inscripci\u00f3n simult\u00e1nea de la representaci\u00f3n gr\u00e1fica georreferenciada de la finca<\/strong>, permitiendo as\u00ed la pr\u00e1ctica de las mismas siempre que est\u00e9n suficientemente acreditadas y cumpliendo los requisitos impuestos por la propia legislaci\u00f3n hipotecaria y por la legislaci\u00f3n espec\u00edfica que en cada caso resulte aplicable.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">APLICACI\u00d3N LPH.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Independientemente de lo dicho, toda modificaci\u00f3n de elementos de un conjunto inmobiliario en r\u00e9gimen de propiedad horizontal requiere que se d\u00e9 cumplimiento a los requisitos legalmente previstos para la modificaci\u00f3n del t\u00edtulo constitutivo seg\u00fan resulta de los art\u00edculos 5 y 17 LH.(JAR)<\/p>\n<ul style=\"text-align: justify;\">\n<li><a href=\"https:\/\/boe.es\/boe\/dias\/2025\/02\/28\/pdfs\/BOE-A-2025-4022.pdf\">PDF (BOE-A-2025-4022 &#8211; 8\u00a0p\u00e1gs.\u00a0&#8211; 230\u00a0KB)<\/a> <a href=\"https:\/\/boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2025-4022\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"96-certificacion-administrativa-de-dominio-para-inmatricular-obra-nueva-parcial\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r96\"><\/a>96.*** CERTIFICACI\u00d3N ADMINISTRATIVA DE DOMINIO PARA INMATRICULAR. OBRA NUEVA PARCIAL<\/span><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 12 de febrero de 2025, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n de la registradora de la propiedad de Madrid n.\u00ba 2, por la que se deniega la inmatriculaci\u00f3n de una finca mediante certificaci\u00f3n administrativa de dominio<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen<\/strong>: Mediante una certificaci\u00f3n del art. 206 LH se puede inmatricular una finca, aunque no se acompa\u00f1e el t\u00edtulo de adquisici\u00f3n y aunque no est\u00e9 catastrada a favor de la Administraci\u00f3n titular, sino a favor un organismo de la misma. As\u00ed mismo se puede declarar una obra nueva parcial, de solo parte de los edificios existentes, aunque en Catastro figure en r\u00e9gimen de PH, acreditando su antig\u00fcedad con certificaci\u00f3n de un t\u00e9cnico a pesar de que las caracter\u00edsticas de la edificaci\u00f3n no coincidan con las de catastro<\/span>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Mediante certificaci\u00f3n administrativa de dominio del art. 206 LH se solicita la inmatriculaci\u00f3n de una finca que coincide con la identidad de la parcela catastral\u00a0acompa\u00f1ada de una serie de documentos. Se rechaza por la registradora alegando una serie de defectos.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La<strong> DG revoca<\/strong> todos los defectos.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Parte del <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a206\">art. 206 LH<\/a>, que establece la certificaci\u00f3n administrativa como medio para inmatricular y declara las obras nuevas de los bienes de titularidad p\u00fablica; del <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-2003-20254#a36\">36 de la Ley 33\/2003, de 3 de noviembre, del Patrimonio de las Administraciones<\/a>, que establece la obligatoriedad de la inscripci\u00f3n de dichos bienes y del <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/reglamento-hipotecario-titulos-i-y-ii\/#art99\">art. 99 RH<\/a>, que determina el alcance de la inmatriculaci\u00f3n respecto a los documentos administrativos.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">1.- En cuanto al t\u00edtulo, entiende la registradora que <strong>no consta el modo y t\u00edtulo p\u00fablico de adquisici\u00f3n<\/strong>. La certificaci\u00f3n administrativa se acompa\u00f1a de un a serie de documentos (un acta por la cual el Patrimonio del Estado desafecta el bien cuya inmatriculaci\u00f3n se solicita y lo adscribe al Ministerio de Educaci\u00f3n, Cultura y Deporte, un acta de toma de posesi\u00f3n del terreno cedido por la Corona; y una copia de un acta de deslinde que entiende la registradora que tiene que ser original.) La DG rechaza el defecto. Del <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a206\">art. 206 LH<\/a> resulta que <strong>la aportaci\u00f3n del t\u00edtulo escrito de dominio es potestativa, se realizar\u00e1 \u00abcuando dispongan de \u00e9l\u00bb<\/strong>. Por tanto, cuando no se disponga, podr\u00e1 inmatricularse con la certificaci\u00f3n administrativa librada, \u00ab<em>previo informe favorable de sus servicios jur\u00eddicos, por el funcionario a cuyo cargo se encuentre la administraci\u00f3n de los mismos, acreditativa del acto, negocio o modo de su adquisici\u00f3n<\/em>\u00bb. Y eso es lo que hace la certificaci\u00f3n calificada, acompa\u00f1ar el documento del que resulta su adscripci\u00f3n, relatando los t\u00edtulos y modos de adquisici\u00f3n de los que resulta la adscripci\u00f3n, aunque no los acompa\u00f1e, pues dicho requisito no es necesario.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">2.-Respecto a la titularidad, se solicita la inmatriculaci\u00f3n a favor de la Administraci\u00f3n General del Estado, cuando figura catastrada a nombre de la Gerencia de Infraestructuras y Equipamientos de Cultura, y con diferentes edificios en r\u00e9gimen de PH tumbada a favor de otros organismos. Tambi\u00e9n se revoca el defecto. Los organismos a cuyo favor est\u00e1n catastrados los edificios est\u00e1n adscritos org\u00e1nicamente al Ministerio de Transportes y Movilidad Sostenible y depende funcionalmente de este ministerio y del Ministerio para la Transici\u00f3n Ecol\u00f3gica y el Reto Demogr\u00e1fico. Entiende que el hecho alegado por la registradora no obsta para la inmatriculaci\u00f3n de la finca en favor de la Administraci\u00f3n General del Estado, como titular de la finca, aunque no lo solicite el citado Centro de Estudios, primero porque estamos ante el cumplimiento de una obligaci\u00f3n legal, conforme al citado art\u00a036 de la Ley\u00a033\/2003, de\u00a03 de noviembre; y segundo porque se solicita por un organismo que est\u00e1 facultado para ello, pues <strong>una cosa es la titularidad p\u00fablica del bien y otra el organismo administrativo al que est\u00e9 adscrito<\/strong>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">3.- Respecto a la finca y por sus linderos, entiende que es parte de otra finca inmatriculada, y por tanto lo que procede es una segregaci\u00f3n de esa finca inscrita. Sin embargo, el recurrente entiende que dichos terrenos no pueden estar dentro de la matriz, y de las descripciones de las fincas registrales y de la que se pretende inmatricular resulta que no son colindantes. Estos argumentos se aceptan por la DG, pero entiende que, en todo caso, la registradora, teniendo esas dudas, <strong>podr\u00eda haber iniciado de oficio un expediente el <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a199\">art\u00a0199 LH<\/a><\/strong>, aplicando la doctrina de recientes RR de la propia DG (R de\u00a0<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-marzo-2024-direccion-general-seguridad-juridica-y-fe-publica\/#84-inmatriculacion-art-205-lh-dudas-sobre-referencias-catastrales-ya-asignadas-a-fincas-registrales-con-recibos-de-ibi-denegacion-o-suspension-de-la-inscripcion\">31 de enero de\u00a02024<\/a>). Pero, analizadas las objeciones, ning\u00fan obst\u00e1culo hay para la inmatriculaci\u00f3n de la finca, dada la coincidencia de los linderos de la certificaci\u00f3n administrativa con la realidad f\u00edsica, por lo que tampoco ser\u00eda necesario tramitar dicho expediente<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">4.-Que la <strong>descripci\u00f3n se corresponde con dos referencias catastrales<\/strong>, a nombre de dos organismos distintos, pero con el mismo per\u00edmetro catastral, entendiendo que debe deslindarse. Este defecto se desdobla a su vez en dos:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">a) <strong>la falta de coincidencia en la titularidad<\/strong> para la cual se solicita la inmatriculaci\u00f3n de la finca y la que consta en la certificaci\u00f3n catastral. Se rechaza puesto que dicha circunstancia no es defecto que impida la inscripci\u00f3n (<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-direccion-general-de-los-registros-y-el-notariado-octubre-2017\/#438-certificacion-art-206-lh-titularidad-catastral-en-investigacion-notificacion-telematica-de-defectos\">R de 25 de septiembre de 2017<\/a>, entre otras) pues tras la entrada en vigor de la Ley 13\/2015 debe considerarse t\u00e1citamente derogado el T\u00edtulo VI del RH y, por tanto, su art 298, que exig\u00eda dicho requisito. Adem\u00e1s de que el organismo aut\u00f3nomo titular catastral est\u00e1 integrado dentro de la Administraci\u00f3n General del Estado.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">b) No es admisible que un mismo per\u00edmetro catastral tenga dos referencias, sino que debe deslindarse el per\u00edmetro que corresponde a cada una de esas referencias. Pero tambi\u00e9n se rechaza: esta cuesti\u00f3n est\u00e1 mediatizada por el hecho de que <strong>existe catastralmente una propiedad horizontal sobre la finca que se pretende inmatricular<\/strong>. Ello determina, como pasa en todas las propiedades horizontales que todas las referencias catastrales de los elementos privativos en los que se divide la propiedad horizontal se identifican en la cartograf\u00eda sobre el terreno de la finca matriz, sobre la que se asienta la declaraci\u00f3n de obra nueva y la divisi\u00f3n horizontal. Por tanto, <strong>es incorrecta la afirmaci\u00f3n de la registradora relativa a la imposibilidad de que un solo recinto contenga dos referencias catastrales.<\/strong> Es cierto que el r\u00e9gimen de propiedad horizontal no puede derivar de lo que diga una certificaci\u00f3n registral, sino que dicho r\u00e9gimen deber\u00e1 constituirse por la Gerencia de Infraestructuras y Equipamientos de Cultura y el Centro de Estudios y Experimentaci\u00f3n de Obras P\u00fablicas. <strong>Pero la no conclusi\u00f3n del r\u00e9gimen no puede entenderse como defecto que impida la inmatriculaci\u00f3n<\/strong> y la inscripci\u00f3n de la declaraci\u00f3n de obra nueva a nombre de la Administraci\u00f3n General del Estado, con adscripci\u00f3n de la obra nueva a la Gerencia de Infraestructuras y Equipamientos de Cultura, aunque no se solicite la inscripci\u00f3n de la otra parte de la obra nueva y su adscripci\u00f3n al otro organismo.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">5.- No se puede inscribir la declaraci\u00f3n de obra nueva mientras no exista exacta coincidencia en cuanto a la superficie construida y el n\u00famero de plantas que comprende en la totalidad de los documentos que se aporten. La DG rechaza tambi\u00e9n el defecto. <strong>La certificaci\u00f3n administrativa de dominio es titulo para inscribir la obra nueva, siempre que se acredite el cumplimiento de las exigencias urban\u00edsticas y de las derivadas de la legislaci\u00f3n sobre ordenaci\u00f3n de la edificaci\u00f3n<\/strong>. En este caso se pretende la inscripci\u00f3n de una obra nueva parcial por antig\u00fcedad, al amparo del <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-del-suelo-2015\/#a28\">art. 28.4 TR de la Ley de Suelo 7\/2015<\/a>,. Con la certificaci\u00f3n catastral se acredita la antig\u00fcedad de 1975, por lo que no es exigible la aportaci\u00f3n del seguro decenal, pues han transcurrido m\u00e1s de 10 a\u00f1os desde la terminaci\u00f3n de la obra (<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-direccion-general-de-los-registros-y-el-notariado-noviembre-2017\/#492-transmision-de-vivienda-procedente-de-ejecucion-seguro-decenal-computo-plazo-de-10-anos-notificacion-por-fax\">R de 23 de octubre de 2017<\/a>) ni del Libro del Edificio, por ser la terminaci\u00f3n de la obra anterior a la exigencia de dicho requisito legal, (<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-direccion-general-de-los-registros-y-el-notariado-marzo-2018\/#97-acta-de-fin-de-obra-canarias-libro-edificio\">R de 19 de febrero de 2018<\/a>). Y se acompa\u00f1a una certificaci\u00f3n t\u00e9cnica de un Arquitecto, (la consejera-t\u00e9cnica de la Subdirecci\u00f3n General de Obras de la Gerencia de Infraestructuras y Equipamientos de Cultura, Organismo Aut\u00f3nomo del Ministerio de Cultura y Deporte) que describe la obra en t\u00e9rminos totalmente coincidentes con el t\u00edtulo. En cuanto al certificado de eficiencia energ\u00e9tica, no es exigible en la inscripci\u00f3n de obras nuevas declaradas por antig\u00fcedad, (<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-direccion-general-seguridad-juridica-y-fe-publica-julio-2020\/#210-ampliacion-de-obra-nueva-libro-edificio-certificado-de-eficiencia-energetica-seguro-decenal-licencia-para-division-horizontal-en-madrid\">R de 5 de marzo de 2020<\/a>). La registradora alega diferencias descriptivas entre el titulo y la certificaci\u00f3n catastral, pero se\u00f1ala la DG que, respecto a la inscripci\u00f3n de la declaraci\u00f3n de obra nueva por certificaci\u00f3n administrativa de dominio, que el art 206 exige literalmente que \u00ab<em>se cumplan los requisitos establecidos por la legislaci\u00f3n sectorial y se aporte la representaci\u00f3n gr\u00e1fica catastral de la finca o representaci\u00f3n alternativa, en los t\u00e9rminos previstos en el art 10\u00bb.<\/em> <strong>No se impone que la descripci\u00f3n de la obra nueva en el t\u00edtulo tenga que coincidir con la que consta en el Catastro, puesto que es competencia del t\u00e9cnico dicha descripci\u00f3n<\/strong> y el requisito se ha cumplido.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">6.- La \u00faltima alegaci\u00f3n de la registradora se refiere a que <strong>la existencia de elementos comunes en la certificaci\u00f3n catastral<\/strong> supone que se ha realizado una divisi\u00f3n horizontal cuyo acceso al Registro no ha tenido lugar por falta de previa inscripci\u00f3n de la parcela sobre la que declara la edificaci\u00f3n, y cuya cotitularidad se desconoce. Pero tambi\u00e9n se rechaza por la DG que entiende que lo que ha solicitado la recurrente es <strong>la inscripci\u00f3n de una declaraci\u00f3n de obra nueva parcial<\/strong>, en cuanto a los edificios que tiene adscritos, los cuales se han descrito por el t\u00e9cnico. Por ello, aplicando la doctrina de la <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-febrero-2023-direccion-general-seguridad-juridica-y-fe-publica\/#42-obra-nueva-inscripcion-de-la-georreferenciacion\">R de 17 de enero de 2023<\/a>, es inscribible dicha declaraci\u00f3n de obra nueva parcial respecto a los edificios adscritos a la Gerencia de Infraestructuras y Equipamientos de Cultura, al cumplirse todos los requisitos que exige el principio de especialidad. Con su inscripci\u00f3n no se impedir\u00eda al Centro de Estudios y Experimentaci\u00f3n de Obras P\u00fablicas la inscripci\u00f3n de la declaraci\u00f3n de obra nueva de los edificios adscritos al mismo, cuya la titularidad final es la de la Administraci\u00f3n General del Estado.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">7.- Por \u00faltimo, se refiere la DG a la exigencia de coordenadas de la edificaci\u00f3n, pero no entra al no haberse alegado por la registradora, adem\u00e1s de por ser de f\u00e1cil cumplimiento, pudiendo ser identificadas por el t\u00e9cnico, o extraerlas del informe catastral de ubicaci\u00f3n de las construcciones. (MN)<\/p>\n<ul>\n<li><a href=\"https:\/\/boe.es\/boe\/dias\/2025\/02\/28\/pdfs\/BOE-A-2025-4023.pdf\">PDF (BOE-A-2025-4023 &#8211; 23\u00a0p\u00e1gs.\u00a0&#8211; 330\u00a0KB)<\/a> <a href=\"https:\/\/boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2025-4023\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"97-denegacion-de-tramitacion-de-expediente-de-doble-inmatriculacion\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r97\"><\/a>97.** DENEGACI\u00d3N DE TRAMITACI\u00d3N DE EXPEDIENTE DE DOBLE INMATRICULACI\u00d3N<\/span><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 12 de febrero de 2025, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n de la registradora de la propiedad de Torrelavega n.\u00ba 2, por la que se deniega un expediente de doble inmatriculaci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen:<\/strong> No procede incoar este procedimiento cu\u00e1ndo no existe coincidencia descriptiva, hay ausencia de referencia catastral y el interesado no ha aportado representaciones gr\u00e1ficas de la finca.<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Hechos:<\/strong> Se solicita, respecto de dos fincas registrales, el inicio del expediente previsto en el <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a209\">art\u00edculo 209 de la Ley Hipotecaria<\/a>. al entender que se ha producido una doble inmatriculaci\u00f3n entre las mismas.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La <strong>registradora<\/strong> deniega la tramitaci\u00f3n del expediente por no apreciarse la existencia de la doble inmatriculaci\u00f3n al no coincidir las descripciones literarias de las fincas registrales en cuanto a los linderos. habiendo desaparecido la parcela catastral de la finca supuestamente doblemente inmatriculada.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El <strong>recurrente<\/strong> entiende que s\u00ed existe doble inmatriculaci\u00f3n y aporta determinada documentaci\u00f3n incluyendo un plano antiguo.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La <strong>DG desestima el recurso<\/strong>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Doctrina:<\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Comienza recordando que, inmatriculada una finca, la misma se halla protegida por el <strong>principio de legitimaci\u00f3n registral<\/strong> y se beneficia de la tutela judicial de los asientos practicados.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Seguidamente, analiza si, a la vista del escrito del recurrente, pudiera iniciarse el procedimiento regulado en el <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a209\">art\u00edculo\u00a0209 LH<\/a> al objeto de solventar una posible doble inmatriculaci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Hace un an\u00e1lisis de las razones por las que la registradora deneg\u00f3 el comienzo del expediente, bas\u00e1ndose en que no cabe apoyo en el Catastro, al haber desaparecido la referencia catastral de una finca y analizando las descripciones literales de ambas fincas, de lo que acaba deduciendo su separaci\u00f3n espacial, apoy\u00e1ndose fundamentalmente en la existencia de linderos fijos e identificables.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Considera que el <strong>primer requisito<\/strong> para iniciar la tramitaci\u00f3n del procedimiento es <strong>que el registrador aprecie la posible existencia de doble inmatriculaci\u00f3n<\/strong>. Ha de hacerlo de oficio, una vez analice los datos aportados y los existentes en el Registro. Una vez considere esta posibilidad, deber\u00e1 efectuar las notificaciones y extender la nota marginal que ordena el art\u00edculo 209.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En el caso de que el registrador, una vez realizadas las investigaciones pertinentes, concluya que, <strong>a su juicio, no hay indicios de la doble inmatriculaci\u00f3n<\/strong>, deber\u00e1 <strong>rechazar<\/strong> la continuidad de la tramitaci\u00f3n, quedando a salvo la facultad de los interesados para acudir al procedimiento correspondiente, en defensa de su derecho al inmueble.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Mientras no exista una <strong>acreditaci\u00f3n indiciaria<\/strong> de la posible doble inmatriculaci\u00f3n, no procede la iniciaci\u00f3n del expediente. En defecto de iniciaci\u00f3n de oficio por el registrador, <strong>deber\u00e1 ser el solicitante quien promueva el expediente y aporte esas pruebas, en particular la representaci\u00f3n gr\u00e1fica de las fincas afectadas.<\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Frente a una decisi\u00f3n denegatoria por parte del registrador, que ha de estar debidamente motivada y fundada en criterios objetivos y razonados, podr\u00e1n los interesados interponer los <strong>recursos<\/strong> previstos en esta Ley para la calificaci\u00f3n negativa, qu\u00e9 es lo que ha ocurrido en el caso presente<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En el caso concreto, confirma el criterio de la <strong>registradora<\/strong> por la falta de coincidencia en la descripci\u00f3n de ambas fincas registrales \u2013que carecen de referencias catastrales\u2013 extremo \u00e9ste que no implica, por s\u00ed solo, la inexistencia de una posible doble inmatriculaci\u00f3n. No ha existido una acreditaci\u00f3n indiciaria de la posible doble inmatriculaci\u00f3n, con la <strong>aportaci\u00f3n por el recurrente de las representaciones gr\u00e1ficas de dichas fincas<\/strong>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Nota:<\/strong> Podr\u00eda discutirse si realmente procede la denegaci\u00f3n de la incoaci\u00f3n o el cierre de un expediente ya iniciado s\u00ed el registrador considera que no hay indicios de doble inmatriculaci\u00f3n. Parece m\u00e1s acorde con la letra del <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a209\">art\u00edculo 209 LH<\/a>, reglas segunda y tercera, el inicio en todo caso del expediente y el cierre del mismo si, hechas las averiguaciones correspondientes, no encuentra indicios: De todos modos, parece razonable aceptar tambi\u00e9n, por econom\u00eda procedimental, la denegaci\u00f3n de la propia incoaci\u00f3n del expediente, adelantando la investigaci\u00f3n del registrador a un momento previo para decidir al respecto. Queda siempre salvo el derecho a recurrir su decisi\u00f3n por parte del interesado (JFME)<\/p>\n<ul>\n<li style=\"text-align: justify;\"><a href=\"https:\/\/boe.es\/boe\/dias\/2025\/02\/28\/pdfs\/BOE-A-2025-4024.pdf\">PDF (BOE-A-2025-4024 &#8211; 9\u00a0p\u00e1gs.\u00a0&#8211; 235\u00a0KB)<\/a> <a href=\"https:\/\/boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2025-4024\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"98-acta-de-rectificacion-y-terminacion-de-obra-hipoteca-de-autopromotor-tasacion-de-obra-terminada\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r98\"><\/a>98.*** ACTA DE RECTIFICACI\u00d3N Y TERMINACI\u00d3N DE OBRA. HIPOTECA DE AUTOPROMOTOR: TASACI\u00d3N DE OBRA TERMINADA.<\/span><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 12 de febrero de 2025, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n de la registradora de la propiedad de Sarria-Becerre\u00e1, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de un acta de rectificaci\u00f3n de descripci\u00f3n de vivienda.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen<\/strong>: Declarada una obra en construcci\u00f3n, puede modificarse en el tr\u00e1mite de fin de obra, optando por cualquiera de los procedimientos previstos en el art. 28 TRLS. Que las hipotecas de autopromotor prevean aportaci\u00f3n de certificado de tasaci\u00f3n de edificio terminado para disponer de la totalidad de los fondos no afecta al derecho de hipoteca, s\u00f3lo al pr\u00e9stamo.<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Hechos<\/strong>: Se declara una obra en construcci\u00f3n y, a continuaci\u00f3n, se otorga escritura de pr\u00e9stamo hipotecario. Ambas acceden al Registro de la Propiedad. Al otorgar el acta de fin de obra, los propietarios rectifican la obra inicialmente declarada (bajo la impropia denominaci\u00f3n de \u201cacta de subsanaci\u00f3n\u201d). La modificaci\u00f3n de obra se realiza por antig\u00fcedad del art. 28.4 TRLS, acudiendo a certificaci\u00f3n de t\u00e9cnico competente. Asimismo, en la hipoteca concedida se preve\u00eda que los propietarios deb\u00edan aportar tasaci\u00f3n del edificio terminado para disponer de la cantidad restante de los fondos.<\/p>\n<p><strong>La Registradora califica negativamente<\/strong>:<\/p>\n<ol>\n<li style=\"padding-bottom: 16px; text-align: justify;\">La obra en construcci\u00f3n fue declarada conforme a licencia municipal y ahora, en el fin de obra, se rectifica la misma acudiendo a un procedimiento de antig\u00fcedad. Asimismo, no se aporta licencia de primera ocupaci\u00f3n o comunicaci\u00f3n previa, \u201cque tienen por finalidad el sometimiento al control municipal de los actos de edificaci\u00f3n y uso del suelo\u201d.<\/li>\n<li style=\"padding-bottom: 16px; text-align: justify;\">No se ha aportado nuevo certificado de tasaci\u00f3n.<\/li>\n<\/ol>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Los interesados recurren<\/strong> ambos defectos:<\/p>\n<ol>\n<li style=\"padding-bottom: 16px; text-align: justify;\">Respecto al fin de obra, aducen falta de cobertura legal en el proceder de la Registradora. El art. 28.4 TRLS regula los cauces para declarar una obra por antig\u00fcedad, sin necesidad de tr\u00e1mite de primera ocupaci\u00f3n y, adem\u00e1s, con un procedimiento de comunicaci\u00f3n del Registro al Ayuntamiento para que este \u00faltimo remita resoluci\u00f3n sobre la concreta situaci\u00f3n urban\u00edstica de la edificaci\u00f3n. No corresponde al particular aportar m\u00e1s documentaci\u00f3n.<\/li>\n<li style=\"padding-bottom: 16px; text-align: justify;\">El certificado de tasaci\u00f3n de edificio terminado en nada afecta a la hipoteca, \u00fanicamente permite disponer de los fondos restantes.<\/li>\n<\/ol>\n<p><strong>La DG estima el recurso y revoca la calificaci\u00f3n<\/strong>:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Respecto al fin de obra, apunta que no es irrelevante seguir un cauce u otro de los previstos en el art. 28 TRLS: el del primer n\u00famero implica que la obra es conforme a los requisitos urban\u00edsticos plasmados en la licencia municipal, mientras que el n\u00famero cuatro se refiere a obras respecto de las cuales ya no procede adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urban\u00edstica que impliquen su demolici\u00f3n, por haber transcurrido los plazos de prescripci\u00f3n. Ahora bien, <strong>no hay obst\u00e1culo en pasar de una v\u00eda a la otra siempre que se cumplan los requisitos de la que se siga<\/strong>. El art. 28.4 TRLS regula el procedimiento a seguir, con tr\u00e1mites distintos al del art. 28.1: el Registrador debe notificar al Ayuntamiento, y \u00e9ste estar\u00e1 obligado a dictar la resoluci\u00f3n necesaria para hacer constar en el Registro de la Propiedad, por nota al margen de la inscripci\u00f3n de la declaraci\u00f3n de obra nueva, la concreta situaci\u00f3n urban\u00edstica de la misma, con la delimitaci\u00f3n de su contenido e indicaci\u00f3n expresa de las limitaciones que imponga al propietario. De esta forma, se evita que se genere una falsa apariencia de legalidad respecto de terceros, de manera que ning\u00fan adquirente posterior pueda desconocer, desde la misma inscripci\u00f3n de la obra, que el objeto del derecho inscrito est\u00e1 pendiente de una fiscalizaci\u00f3n administrativa de la que pueden resultar limitaciones sobre el derecho de propiedad.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Respecto a la falta de tasaci\u00f3n actualizada, el Centro Directivo considera que <strong>una cosa son los requisitos que exige la Ley para declarar el fin de obra y otra los que la entidad bancaria exige para disponer del saldo final<\/strong>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Comentario<\/strong>: La resoluci\u00f3n sigue la l\u00ednea ya asentada por el Centro Directivo de que <strong>para modificar una obra hacen falta los mismos requisitos que para declararla<\/strong>, pero <u>sin necesidad de usar el mismo cauce<\/u> que el primeramente empleado. En cuanto a la falta de certificado de tasaci\u00f3n actualizado, la cuesti\u00f3n puede sintetizarse en que <strong>una cosa es el derecho real de hipoteca y otra la disposici\u00f3n de los fondos, cuesti\u00f3n que concierne al pr\u00e9stamo<\/strong> y, por tanto, que carece de trascendencia real. Ahora bien, la no aportaci\u00f3n de un certificado de tasaci\u00f3n actualizado perjudicar\u00e1 a los propietarios: la tasaci\u00f3n sirve de tipo para la subasta en caso de ejecuci\u00f3n (art. 129.2 a) LH), y es evidente que la tasaci\u00f3n del suelo ser\u00e1 muy inferior a la del edificio terminado. Por eso es pr\u00e1ctica habitual de las entidades bancarias en las hipotecas de autopromotor condicionar una entrega final de los fondos a que el edificio se halle terminado y se aporte tasaci\u00f3n del mismo: a m\u00e1s dinero entregado, mayor valor de tasaci\u00f3n (ACT).<\/p>\n<ul>\n<li><a href=\"https:\/\/boe.es\/boe\/dias\/2025\/02\/28\/pdfs\/BOE-A-2025-4025.pdf\">PDF (BOE-A-2025-4025 &#8211; 7\u00a0p\u00e1gs.\u00a0&#8211; 227\u00a0KB)<\/a> <a href=\"https:\/\/boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2025-4025\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"100-asignacion-de-no-de-registro-de-alquiler-de-corta-duracion-tracto-sucesivo-denegacion-de-asiento-de-presentacion\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r100\"><\/a>100.** ASIGNACI\u00d3N DE N\u00ba DE REGISTRO DE ALQUILER DE CORTA DURACI\u00d3N. TRACTO SUCESIVO. DENEGACI\u00d3N DE ASIENTO DE PRESENTACI\u00d3N<\/span><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 13 de febrero de 2025, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Madrid n.\u00ba 23 a practicar el asiento de presentaci\u00f3n de una asignaci\u00f3n de n\u00famero de Registro de Alquiler de Corta Duraci\u00f3n<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen:<\/strong> Se debe de presentar en el Libro Diario la instancia para la asignaci\u00f3n, aunque \u00e9sta no haya sido firmada por el titular registral. La DG no se pronuncia sobre si el registrador en estos casos ha de calificar el tracto sucesivo, pues se trata s\u00f3lo de un recurso expr\u00e9s contra la denegaci\u00f3n de la pr\u00e1ctica de un asiento de presentaci\u00f3n.<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Hechos:<\/strong> Se solicita, por el titular de un derecho de arrendamiento con facultades para subarrendar, la asignaci\u00f3n de n\u00famero de Registro de Alquiler de Corta Duraci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La <strong>registradora<\/strong> no practica el asiento de presentaci\u00f3n bas\u00e1ndose en que el solicitante no es el due\u00f1o de la finca registral.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El <strong>recurrente<\/strong> se\u00f1ala que no es necesario ser propietario de la finca, sino que basta con ser un interesado, si\u00e9ndolo \u00e9l por su condici\u00f3n de arrendatario con derecho a subarrendar.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La DG <strong>admite el recurso<\/strong>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Doctrina:<\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-2024-26931#a1-2\">art. 10.7<\/a> del Real Decreto\u00a01312\/2024, de\u00a023 de diciembre, que se regula el procedimiento de Registro \u00danico de Arrendamientos dispone que el r\u00e9gimen aplicable a las resoluciones de los Registradores y sus recursos ser\u00e1 el correspondiente a la <strong>normativa hipotecaria<\/strong>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La Ley\u00a011\/2023, de\u00a08 de mayo, de digitalizaci\u00f3n de actuaciones notariales y registrales, modifico el <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a246\">art\u00edculo\u00a0246 de la Ley Hipotecaria<\/a>, que en su apartado\u00a03. introduce un <strong>recurso especial, \u00abexpr\u00e9s\u00bb,<\/strong> contra la denegaci\u00f3n de la pr\u00e1ctica del asiento de presentaci\u00f3n, con unos plazos reducidos para su calificaci\u00f3n (el mismo d\u00eda), su interposici\u00f3n (3 d\u00edas h\u00e1biles desde la notificaci\u00f3n) y resoluci\u00f3n (5 d\u00edas h\u00e1biles), corriendo esta \u00faltima a cargo exclusivamente de la Direcci\u00f3n General, sin que haya posibilidad de calificaci\u00f3n sustitutoria ni recurso judicial directo.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">No contiene el art\u00edculo 246 regulaci\u00f3n alguna sobre <strong>c\u00f3mo debe tramitarse este recurso expr\u00e9s<\/strong>, interpretando la DG que son de aplicaci\u00f3n las reglas de los <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a325\">art\u00edculos\u00a0325 y ss LH<\/a>, relativos al recurso ordinario, pera acortando los plazos para que no sufra en demas\u00eda el principio de prioridad registral, que se sustenta en el asiento de presentaci\u00f3n. Para cumplir con estos reducidos plazos, <strong>el registrador debe remitir la documentaci\u00f3n pertinente el mismo d\u00eda o el siguiente h\u00e1bil<\/strong> a aquel en que haya tenido su entrada en el Registro.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Las <strong>causas de denegaci\u00f3n<\/strong>, siempre motivadas- est\u00e1n tasadas y se recogen en el <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a246\">art\u00edculo 246.3 LH<\/a>:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">&#8211; cuando el documento no sea t\u00edtulo inscribible,<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">&#8211; resulte incompleto su contenido para extender el asiento<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">&#8211; o se refiera a una finca fuera de la demarcaci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En cuanto al fondo del asunto recuerda la DG que uno de los principios b\u00e1sicos de nuestro Derecho Hipotecario es el de <strong>legitimaci\u00f3n<\/strong> en cuya virtud a todos los efectos legales los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo. Consecuencia de este principio es el de <strong>tracto sucesivo<\/strong> de tal modo que para poder practicar cualquier inscripci\u00f3n o anotaci\u00f3n por los que se declaren, transmiten, modifiquen o extingan el dominio y dem\u00e1s derechos reales sobre inmuebles, deber\u00e1 constar previamente inscrito o anotado el derecho de la persona que otorgue o\u00a0en cuyo nombre sean otorgados los actos referidos.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Pero, la aplicaci\u00f3n del principio de tracto <strong>sucesivo no es una de las causas de denegaci\u00f3n<\/strong> del asiento de presentaci\u00f3n, conforme a los art\u00edculos\u00a0<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a246\">246.3 de la Ley Hipotecaria<\/a> y\u00a0<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/reglamento-hipotecario-titulos-vi-vii-viii-ix-y-x\/#art420\">420 de su Reglamento<\/a>, por lo que considera la Direcci\u00f3n General que, en estos casos<strong>, ha de practicarse el asiento de presentaci\u00f3n<\/strong>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>No decide sobre la aplicaci\u00f3n del principio de tracto sucesivo<\/strong> a la solicitud de asignaci\u00f3n de n\u00famero de Registro de Alquiler de Corta Duraci\u00f3n. argumentando que el recurso est\u00e1 limitado a la procedencia o no del asiento de presentaci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Notas: <\/strong>Es importante que, m\u00e1s pronto que tarde, el centro directivo resuelva sobre el tema de fondo, pues el art\u00edculo 9 del Real Decreto1312\/2024, de 23 de diciembre (<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/secciones\/oficina-registral\/varios-o-r\/registro-unico-de-arrendamientos-y-alquiler-de-corta-duracion\/\">ver resumen<\/a>) utiliza t\u00e9rminos gen\u00e9ricos con \u201cel interesado\u201d y no prev\u00e9 expresamente la aportaci\u00f3n del t\u00edtulo jur\u00eddico del que surja el derecho sobre el inmueble (propiedad, arrendamiento con derecho a subarrendar\u2026), sino tan s\u00f3lo el \u201cdocumento que acredite el t\u00edtulo habilitante necesario para su destino al uso previsto\u201d, pensando en autorizaciones.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Por otro lado, si la pr\u00e1ctica de la nota marginal est\u00e1 sujeta a calificaci\u00f3n registral -y no se hace una excepci\u00f3n expresa de rango legal-, obviamente ha de incluir el principio de tracto sucesivo, que no generar\u00e1 especial dificultad en la mayor parte de los casos en las que el solicitante sea el propietario, pero s\u00ed en otros como el presente, en que no lo es y adem\u00e1s no tiene inscrito su derecho. Tambi\u00e9n habr\u00e1 de valorar si la asignaci\u00f3n de n\u00famero de Registro de Alquiler de Corta Duraci\u00f3n modifica el dominio y dem\u00e1s derechos reales sobre inmuebles, requisito necesario para aplicar el principio de tracto sucesivo y, si lo considera aplicable, si es necesario inscribir previamente el arrendamiento o si basta con la presentaci\u00f3n del contrato que, normalmente ser\u00e1 un documento privado.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Por otra parte, si comparamos el <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a246\">art\u00edculo 246.3 LH<\/a> con el <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/reglamento-hipotecario-titulos-vi-vii-viii-ix-y-x\/#art420\">art\u00edculo 420 RH<\/a>, vemos que no son plenamente coincidentes, siendo m\u00e1s amplio el contenido del tercer apartado del art\u00edculo 420, pues, como causa de denegaci\u00f3n, alude a \u201clos dem\u00e1s documentos que por su naturaleza, contenido o finalidad no puedan provocar operaci\u00f3n registral alguna\u201d. (JFME)<\/p>\n<ul>\n<li><a href=\"https:\/\/boe.es\/boe\/dias\/2025\/02\/28\/pdfs\/BOE-A-2025-4027.pdf\">PDF (BOE-A-2025-4027 &#8211; 4\u00a0p\u00e1gs.\u00a0&#8211; 207\u00a0KB)<\/a> <a href=\"https:\/\/boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2025-4027\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"resoluciones-mercantil\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><span style=\"color: #0000ff; font-size: 14pt; text-align: justify;\">RESOLUCIONES MERCANTIL<\/span><\/h6>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"19-fusion-simplificada-de-sociedad-integramente-participada-derecho-de-informacion-de-los-trabajadores-\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r19\"><\/a>19.*** FUSI\u00d3N SIMPLIFICADA DE SOCIEDAD \u00cdNTEGRAMENTE PARTICIPADA: DERECHO DE INFORMACI\u00d3N DE LOS TRABAJADORES.\u00a0<\/span><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 16 de diciembre de 2024, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador mercantil III de Sevilla a inscribir una escritura de elevaci\u00f3n a p\u00fablico de acuerdos sociales de fusi\u00f3n de dos sociedades de responsabilidad limitada.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen<\/strong>: S\u00f3lo se puede prescindir del informe de los trabajadores en las fusiones simplificadas si se trata de fusi\u00f3n de sociedad \u00edntegramente participada, sin no existen trabajadores en la sociedad absorbida, y se manifiesta en la escritura que la fusi\u00f3n no afecta al empleo.<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Hechos<\/strong>: Se trata de una <strong>fusi\u00f3n simplificada<\/strong> manifest\u00e1ndose en la escritura que \u201cla absorbida carece de trabajadores y que la fusi\u00f3n no produce efecto alguno sobre el empleo de la absorbente\u201d. Al adoptarse el acuerdo por unanimidad en junta general universal y estando la sociedad absorbida \u00edntegramente participada por la absorbente, la fusi\u00f3n se ha hecho <strong>prescindiendo<\/strong> del informe de los administradores sobre la fusi\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El registrador <strong>califica negativamente<\/strong> pues estima que con la anterior manifestaci\u00f3n \u201cno se da cumplimiento a lo establecido en <strong>art\u00edculo 9.2 del Real Decreto-Ley 5\/2023<\/strong>, de 28 de junio, sobre modificaciones estructurales de sociedades mercantiles, \u201cya que, debe haberse <strong>informado<\/strong> a los <strong>trabajadores de la sociedad absorbente<\/strong>, de la propia fusi\u00f3n, y, lo \u00fanico manifestado ha sido que <strong>no tendr\u00e1 consecuencias para el empleo<\/strong>, cumpliendo, as\u00ed, con las menciones que se exigen en el proyecto de la modificaci\u00f3n estructural \u2013art\u00edculo 4.1.7.\u00ba del Real Decreto-Ley 5\/2023, de 28 de junio (\u2026) pero no con el derecho de informaci\u00f3n de los trabajadores \u2013en este caso, de la sociedad absorbente, puesto que la absorbida no tiene\u2013. En consecuencia, para poder practicar la inscripci\u00f3n solicitada, es necesario que el \u00f3rgano de administraci\u00f3n <strong>manifieste<\/strong> que se ha elaborado y puesto a disposici\u00f3n de dichos trabajadores, el informe a que se refiere <strong>el art\u00edculo 5 <\/strong>del <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/destacadas\/resumen-del-real-decreto-ley-5-2023-de-28-de-junio\/#libro-primero-modificaciones-estructurales-de-sociedades-mercantiles\">Real Decreto-Ley 5\/2023, de 28 de junio<\/a>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El notario autorizante de la escritura, que se ha inscrito previa su subsanaci\u00f3n autorizada por otro notario, interpone recurso alegando que, ambas aseveraciones <strong>son incorrectas<\/strong> y, por ambas o por cualquiera de ellas, la nota debe ser revocada y el recurso estimado. La primera aseveraci\u00f3n se sit\u00faa en directa oposici\u00f3n con el R. D, porque viene a reconocer a los trabajadores un derecho de informaci\u00f3n carente de objeto (resoluci\u00f3n de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado de 20 de junio de 2017). Adem\u00e1s, la calificaci\u00f3n complica el procedimiento de fusi\u00f3n, pues el derecho de informaci\u00f3n es en todo caso previo al acuerdo.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Resoluci\u00f3n<\/strong>: La DG <strong>revoca<\/strong> la nota de calificaci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Doctrina<\/strong>: La revocaci\u00f3n de la nota se basa en los siguientes puntos:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0&#8212; la imparable <strong>reducci\u00f3n<\/strong> de cargas administrativas a las sociedades sin perjuicio de la debida protecci\u00f3n a acreedores y trabajadores;<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">&#8212; el hecho de que el art\u00edculo 5, apartado 1, del Real Decreto-ley 5\/2023, que exige un informe de los administradores dirigido a los socios y trabajadores que debe ser puesto a disposici\u00f3n de socios y trabajadores <strong>un mes<\/strong> antes del acuerdo;<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">&#8212; el hecho de que los trabajadores pueden hacer observaciones al proyecto de fusi\u00f3n;<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">&#8212; el hecho de que el art\u00edculo 9 establece en su apartado 1 que no es necesario publicar los documentos exigidos por la ley, cuando el acuerdo se adopte por la sociedad o por cada una de las sociedades participantes en <strong>junta universal y por unanimidad<\/strong>;<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">&#8212; el hecho de que lo anterior <strong>no puede restringir<\/strong> el informe de los administradores sobre los efectos que pudiera tener sobre el empleo;<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">&#8212; el hecho de que la doctrina un\u00e1nime de la DG sobre este punto con la Ley de 2003 siempre ha sido que los informes de los administradores deben estar a disposici\u00f3n de sus destinatarios tambi\u00e9n en los casos en que los acuerdos se hayan adoptado en cada una de las sociedades en junta general universal y por unanimidad;<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">&#8212; pese a todo lo dicho a\u00f1ade la DG que para resolver este recurso tenerse en cuenta el hecho de que la <strong>sociedad absorbida est\u00e1 \u00edntegramente participada<\/strong> por la absorbente.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">&#8212; por ello, la regla general del citado art\u00edculo 9 (aplicable, como ha quedado expuesto, a todas las modificaciones estructurales, sin distinguir entre las fusiones internas o las transfronterizas) <strong>debe ceder<\/strong> ante una norma especial prevista para las fusiones internas. Efectivamente seg\u00fan el <strong>art. 53<\/strong>, se permite prescindir en este caso del informe de los administradores y debe entenderse que se refiere a sus dos secciones: tanto la de socios como la de trabajadores y ello porque la fusi\u00f3n por absorci\u00f3n de una sociedad \u00edntegramente participada es \u201cuna mera reorganizaci\u00f3n societaria\u201d;<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">&#8212; consecuencia de ello y de la <strong>simplificaci\u00f3n<\/strong> de las fusiones intragrupo es que \u201cexisten menos riesgos para los trabajadores que en las fusiones transfronterizas\u201d (DA 1\u00aa del Real Decreto-ley 5\/2023);<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Concluye la DG diciendo que por todas las consideraciones anteriores y por las circunstancias que concurren en el caso examinado, en que el acuerdo es en junta universal y por unanimidad, que la sociedad absorbida carece de trabajadores y est\u00e1 \u00edntegramente participada por la absorbente, haciendo adem\u00e1s constar \u201cque la fusi\u00f3n no produce efecto alguno sobre el empleo de la absorbente, el defecto expresado por el registrador no puede ser confirmado\u201d.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Comentario<\/strong>: Importante resoluci\u00f3n pues <strong>aclara<\/strong> de forma bastante contundente cu\u00e1ndo se puede prescindir del informe dirigido a los trabajadores en los casos en que el acuerdo lo sea en junta universal y por unanimidad.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0La norma legal no es excesivamente clara pues en esos casos se limita a decir que el hecho de que se pueda prescindir del informe de los administradores sobre la fusi\u00f3n en ning\u00fan caso puede <strong>restringir<\/strong> el derecho de los trabajadores y si no puede restringirlo, salvo que los trabajadores renuncien individual o colectivamente al informe, nunca se va a poder prescindir del informe con todas sus secuelas de que se les debe poner de manifiesto un mes antes el acuerdo y de que pueden formular observaciones. Ya dijimos cuando <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/secciones\/oficina-notarial\/otros-temas\/nueva-ley-de-modificaciones-estructurales-de-sociedades-mercantiles\/#42-informe-del-organo-de-administracion\">comentamos estos art\u00edculos en el resumen que hicimos de la nueva ley<\/a> que, si no se actuaba as\u00ed, es decir respetando los plazos y dejando la posibilidad de poder hacer observaciones el derecho de los trabajadores quedaba <strong>diluido<\/strong> y por tanto las fusiones simplificadas no lo eran tanto.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Ahora la DG pone las cosas en su sitio y viene a exigir tres claros requisitos para que se pueda prescindir del informe dirigido a los trabajadores, dando por supuesto que el acuerdo lo sea en junta universal y por unanimidad: uno, que se trate de sociedad \u00edntegramente participada por la absorbente, dos, que la absorbida no tenga trabajadores y tres, que se diga en la escritura que la fusi\u00f3n en ning\u00fan caso afecta al empleo. Si no se dan estos requisitos en opini\u00f3n de la DG no podr\u00e1 prescindirse del informe para los trabajadores, con todos sus a\u00f1adidos. (JAGV)<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><a href=\"https:\/\/boe.es\/boe\/dias\/2025\/02\/07\/pdfs\/BOE-A-2025-2342.pdf\">PDF (BOE-A-2025-2342 \u2013 10 p\u00e1gs. \u2013 238 KB) <\/a><a href=\"https:\/\/boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2025-2342\">Otros formatos<\/a><\/p>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"25-deposito-de-cuentas-informe-de-auditor-a-solicitud-de-la-minoria\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r25\"><\/a>25.* DEP\u00d3SITO DE CUENTAS. INFORME DE AUDITOR A SOLICITUD DE LA MINOR\u00cdA<\/span><\/strong><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 10 de diciembre de 2024, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n extendida por la registradora mercantil VI de Valencia, por la que se rechaza el dep\u00f3sito de unas cuentas anuales correspondiente al ejercicio 2023.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen<\/strong>: Solicitada por la minor\u00eda la designaci\u00f3n de un auditor de cuentas de la sociedad, no es posible el dep\u00f3sito de sus cuentas si no viene acompa\u00f1ado del informe del auditor.<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Hechos<\/strong>: Se rechaza el dep\u00f3sito de las cuentas anuales correspondiente al ejercicio 2023 en el que se daban las siguientes circunstancias: la junta que aprob\u00f3 las cuentas se celebr\u00f3 en junio de 2024, la solicitud del dep\u00f3sito se hace en julio, en marzo se hab\u00eda solicitado por un socio el nombramiento de un auditor conforme el art\u00edculo 265.2 de la LSC y tras diversas vicisitudes se nombr\u00f3 auditor y se inscribi\u00f3 en septiembre de dicho a\u00f1o.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La registradora <strong>suspende<\/strong> el dep\u00f3sito pues a su juicio estando la sociedad obligada a verificaci\u00f3n contable por haberse solicitado auditor a petici\u00f3n de la minor\u00eda, no se acompa\u00f1a el Informe de Auditor\u00eda. Del mismo modo, deber\u00e1n hacerse constar las menciones relativas a esta circunstancia en la certificaci\u00f3n del acta de la Junta. <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-de-sociedades-de-capital\/#art265\">Art\u00edculo 265<\/a> y <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-de-sociedades-de-capital\/#art279\">279.1 de la Ley de Sociedades de Capital<\/a>; RDGRN de 25 de Mayo de 2009 y art\u00edculo 366-1.5.\u00ba del Reglamento del Registro Mercantil. Defecto de car\u00e1cter subsanable.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La sociedad recurre y alega fundamentalmente que cuando se <strong>solicita<\/strong> el dep\u00f3sito el auditor no ha sido nombrado ni consta inscrito, pidiendo adem\u00e1s la nulidad del expediente de nombramiento de auditor.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Resoluci\u00f3n<\/strong>: Se <strong>confirma<\/strong> la nota de calificaci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Doctrina<\/strong>: Tras se\u00f1alar que el recurso no es el medio adecuado para solicitar la nulidad del expediente de nombramiento de auditor, dice la DG que la alegaci\u00f3n de que sea necesario que conste inscrito el auditor nombrado a instancias de la minor\u00eda para que sea exigible la presentaci\u00f3n de su informe a efectos de poder practicar el dep\u00f3sito de cuentas, no puede admitirse.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">A estos efectos, recuerda su doctrina sobre este punto precisando que la reforma del \u201cart\u00edculo 279 de la Ley de Sociedades de Capital no ha modificado los derechos reconocidos por la Ley a los socios minoritarios a obtener un informe de auditor\u00eda, ni ha alterado el r\u00e9gimen de protecci\u00f3n que, para ello, le ofrece el Registro\u201d. Por ello reitera que, \u201ccuando en las sociedades no obligadas a verificaci\u00f3n contable, se hubiese solicitado por los socios minoritarios el nombramiento registral de un auditor de cuentas, no puede tenerse por efectuado el dep\u00f3sito de las cuentas anuales si no se presenta el correspondiente informe\u201d. Y para el rechazo de las cuentas <strong>basta con que se haya solicitado<\/strong> y si de ello tiene conocimiento la sociedad, y la junta aprobatoria \u201cse celebr\u00f3 con anterioridad al nombramiento del auditor designado por el registrador Mercantil, dichas cuentas deber\u00e1n aprobarse nuevamente sobre todo teniendo en cuenta que para que el dep\u00f3sito pueda tenerse por efectuado, en la convocatoria de la junta debe darse cumplimiento al derecho de informaci\u00f3n que sobre el informe de auditor\u00eda tienen todos los socios, lo que es obvio que no pudo hacerse si el informe no hab\u00eda sido elaborado.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Comentario<\/strong>: Resoluci\u00f3n de clara soluci\u00f3n y que pese a su longitud(13 p\u00e1ginas del Bolet\u00edn), artificialmente buscada al recordar la doctrina de la misma DG sobre convocatoria de junta y la posible nulidad de la misma por infracci\u00f3n del derecho de informaci\u00f3n de los socios, en el fondo se limita a decir, como en definitiva lo dice, que los socios tienen derecho al auditor desde la solicitud de la minor\u00eda y por ello en ese caso lo procedente ser\u00eda <strong>suspender<\/strong> la calificaci\u00f3n hasta la definitiva resoluci\u00f3n del expediente. Ahora bien si el auditor ya est\u00e1 inscrito es la suspensi\u00f3n del dep\u00f3sito, el cual podr\u00e1 hacerse bien acompa\u00f1ando el informe o bien si se deniega la solicitud.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Por lo dem\u00e1s acierta la DG al decir, como ya lo ha hecho en otras de sus resoluciones, que el <strong>administrador prudente<\/strong> si tiene conocimiento de la solicitud del auditor, que es lo normal, lo que debe hacer es <strong>abstenerse<\/strong> de convocar la junta, pare evitar el problema que plantea esta resoluci\u00f3n. (JAGV)<\/p>\n<ul>\n<li style=\"text-align: justify;\"><a href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2025\/02\/08\/pdfs\/BOE-A-2025-2394.pdf\">PDF (BOE-A-2025-2394 \u2013 13\u00a0p\u00e1gs.\u00a0\u2013 259\u00a0KB)<\/a> <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2025-2394\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"31-escrito-para-influir-en-la-calificacion-registral-de-una-escritura\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r31\"><\/a>31.** ESCRITO PARA INFLUIR EN LA CALIFICACI\u00d3N REGISTRAL DE UNA ESCRITURA<\/span><\/strong><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 11 de diciembre de 2024, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n extendida por el registrador mercantil XXI de Madrid, por la que no se toma en consideraci\u00f3n escrito presentado para influir en la calificaci\u00f3n de una escritura p\u00fablica.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen<\/strong>: Un escrito cuya \u00fanica finalidad es influir en la calificaci\u00f3n registral, no puede ser tomado en consideraci\u00f3n en ning\u00fan caso.<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Hechos<\/strong>: Las circunstancias que concurren en este <strong>curioso recurso<\/strong> son las siguientes.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">&#8212; En julio de 2024 se presenta en el registro escritura en la que se elevan a p\u00fablico acuerdo de junta universal de una sociedad, en los que tras constatar el fallecimiento del administrador \u00fanico se procede al nombramiento de un nuevo administrador. Dicha escritura se califica como <strong>defectuosa<\/strong> por estar cerrado el registro por no dep\u00f3sito de cuentas. Se subsana el defecto mediante la presentaci\u00f3n de un <strong>certificado de reapertura<\/strong>, quedando inscrito el administrador nombrado en <strong>septiembre de 2024<\/strong>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">&#8212; En agosto de 2024, se presenta en el registro <strong>un escrito<\/strong> en el que se hac\u00edan una serie de manifestaciones, siendo la que afecta al nombramiento de administrador la relativa a que las acciones de la sociedad pertenecen a una <strong>comunidad hereditaria<\/strong>, sin que haya sido designado representante de dicha comunidad la persona que tomaba los acuerdos que dieron lugar al nombramiento de administrador; en definitiva, que el nombramiento es nulo.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Dicho escrito recibe la <strong>calificaci\u00f3n<\/strong> siguiente:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">No se practica operaci\u00f3n registral alguna, por carecer de contenido inscribible conforme al art. 94 RRM. A continuaci\u00f3n, el registrador hace constar que la escritura fue calificada como defectuosa por falta de dep\u00f3sito de cuentas, pero subsanado el defecto fue inscrita.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El presentante del escrito en unas <strong>extensas alegaciones<\/strong>, la mayor\u00eda de ellas relacionadas con el <strong>conflicto <\/strong>existente entre los herederos del administrador fallecido, interpone recurso: dice que la escritura adolece de <strong>un defecto insubsanable<\/strong> que es el relativo a la no designaci\u00f3n del socio que toma los acuerdos, como representante de la comunidad hereditaria, lo que implica la <strong>nulidad<\/strong> del nombramiento efectuado.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Resoluci\u00f3n<\/strong>: Se <strong>desestima<\/strong> el recurso.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Doctrina<\/strong>: Sobre el documento presentado que tiene la <strong>clara finalidad<\/strong> de influir en la calificaci\u00f3n del registrador dice nuestro CD que \u201ccuando la titulaci\u00f3n (presentada) no tiene otra pretensi\u00f3n que <strong>advertir, ilustrar y condicionar<\/strong> la calificaci\u00f3n del registrador, no debe tenerse en consideraci\u00f3n a la hora de ejercer la funci\u00f3n calificadora, m\u00e1xime cuando por su contenido o materia no es susceptible de provocar asiento registral alguno\u201d. Es decir que ese tipo de documentos no pueden tenerse en cuenta \u201cen el ejercicio de la funci\u00f3n calificadora actual o futura, lo mismo que tampoco puedan tenerse en consideraci\u00f3n aquellos en que el registrador tenga conocimiento personal, pues los leg\u00edtimamente interesados tienen abierta la puerta, en su caso, para <strong>acudir a la v\u00eda judicial<\/strong> e impugnar la validez del acto o actos cuyo acceso registral pudiera considerar improcedentes, y solicitar, en su caso y siempre y cuando quepa su admisibilidad seg\u00fan el Derecho y si as\u00ed lo acordara la autoridad judicial correspondiente, la oportuna medida cautelar\u201d.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Comentario<\/strong>: Aunque no gran frecuencia s\u00ed se da en algunas ocasiones la presentaci\u00f3n en el Registro de esta clase de escritos que pretenden ilustrar al registrador sobre determinados acontecimientos ocurridos dentro de la sociedad que pudieran provocar la nulidad de los acuerdos cuya inscripci\u00f3n se pretende. La forma de actuar ante ellos es la que se\u00f1ala la DG e incluso llegar a m\u00e1s pues creo que no son ni siquiera susceptibles de presentaci\u00f3n al Libro Diario. Lo que ocurre que, pese a la claridad y sentido com\u00fan de esta doctrina, el registrador al calificar no puede aislarse de lo que se le dice en el escrito y si bien no puede basar su calificaci\u00f3n en lo resulta del mismo, s\u00ed es una forma subliminal de <strong>aumentar su celo<\/strong> a la hora de calificar. Por eso creo que no deben ser presentados y su lectura por el registrador debe tener como \u00fanico objetivo denegar el asiento de presentaci\u00f3n. Ahora bien, en el caso que nos presenta la resoluci\u00f3n era obvio que ya nada proced\u00eda hacer pues el documento cuestionado por los socios hab\u00eda sido inscrito.\u00a0(JAGV)<\/p>\n<ul>\n<li style=\"text-align: justify;\"><a href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2025\/02\/08\/pdfs\/BOE-A-2025-2400.pdf\">PDF (BOE-A-2025-2400 \u2013 6\u00a0p\u00e1gs.\u00a0\u2013 219\u00a0KB)<\/a> <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2025-2400\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"45-bienes-muebles-denegacion-de-asiento-de-presentacion-de-certificado-de-amortizacion-de-deuda-para-cancelacion\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-size: 12pt;\">45.** BIENES MUEBLES: DENEGACI\u00d3N DE ASIENTO DE PRESENTACI\u00d3N DE CERTIFICADO DE AMORTIZACI\u00d3N DE DEUDA PARA CANCELACI\u00d3N<\/span><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 13 de enero de 2025, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la calificaci\u00f3n denegatoria de la pr\u00e1ctica del asiento de presentaci\u00f3n por parte del registrador de bienes muebles III de Madrid de un certificado acreditativo de amortizaci\u00f3n de deuda.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen<\/strong>: Para la cancelaci\u00f3n de una reserva de dominio en el RBM o del derecho del arrendador financiero, es necesario el <strong>modelo oficial<\/strong> debidamente aprobado, o la <strong>escritura p\u00fablica<\/strong> que contenga todos los requisitos necesarios para la cancelaci\u00f3n.<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Hechos<\/strong>: Se presenta en el Registro de forma telem\u00e1tica, una \u201ccertificaci\u00f3n bancaria y documentaci\u00f3n complementaria expedida por entidad de financiaci\u00f3n, indicativa de amortizaci\u00f3n de deuda\u201d.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Se deniega <strong>su presentaci\u00f3n<\/strong> en base al siguiente motivo:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Porque el archivo recibido <strong>no es t\u00edtulo inscribible<\/strong>, en aplicaci\u00f3n del <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-sobre-hipoteca-mobiliaria-y-prenda-sin-desplazamiento-de-posesion\/#a30\">art\u00edculo 30 de la Ley de Hipoteca Mobiliaria y Prenda sin Desplazamiento de Posesi\u00f3n<\/a> de 16 de diciembre de 1954 y del <strong>art\u00edculo 10.1 de la <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/pdf\/1999\/BOE-A-1999-15794-consolidado.pdf\">Ordenanza para el Registro de Venta a Plazos de Bienes Muebles aprobada por Orden de 19 de julio de 1999<\/a><\/strong>. Para su cancelaci\u00f3n, debe presentarse \u2026, el documento <strong>original<\/strong> de cancelaci\u00f3n suscrito por el financiador\/arrendador\/vendedor, con los requisitos reglamentarios, de conformidad con lo dispuesto en el <strong>art. 22 y 23 de la Ordenanza para el Registro de Venta a Plazos de Bienes Muebles<\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El interesado recurre: dice que la documentaci\u00f3n <strong>es original<\/strong> y ha sido facilitada por la entidad financiera por <strong>v\u00eda telem\u00e1tica. <\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Resoluci\u00f3n<\/strong>: Se <strong>confirma<\/strong> la nota de calificaci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Doctrina<\/strong>: La DG precisa de entrada que de conformidad con el nuevo art\u00edculo 246 de la LH se podr\u00e1 denegar el asiento de presentaci\u00f3n cuando, entre otros motivos, el documento no sea t\u00edtulo inscribible. Sobre esta base sigue diciendo que lo aportado al registro es una documentaci\u00f3n de la que resulta la amortizaci\u00f3n total de la deuda, documentaci\u00f3n que, aunque sea original, sigue siendo un documento privado. Al no ser documento p\u00fablico ni ser uno de los <strong>modelos oficiales de cancelaci\u00f3n<\/strong>, no cabe practicar asiento de presentaci\u00f3n. En definitiva, que lo presentado no puede motivar la cancelaci\u00f3n pretendida, y por tanto tampoco la presentaci\u00f3n en el Libro Diario, siendo necesario para la cancelaci\u00f3n, si no se otorga escritura p\u00fablica, el <strong>modelo oficial original<\/strong> de cancelaci\u00f3n suscrito por el financiador\/arrendador\/vendedor, con los requisitos reglamentarios, de conformidad con lo dispuesto en el art\u00edculo 22 y 23 de la Ordenanza para el Registro de Venta a Plazos de Bienes Muebles.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Comentario: <\/strong>Los documentos inscribibles en el RBM son o bien el <strong>modelo oficial<\/strong> de cancelaci\u00f3n aprobado por la DGSJFP, o bien una <strong>escritura p\u00fablica<\/strong> otorgada por el financiador\/arrendador\/vendedor que contenga todos los requisitos necesarios de conformidad con la citada Ordenanza. Al no ser el documento presentado de esta clase es evidente que el mismo no puede ser objeto de presentaci\u00f3n y ello sin entrar en el problema que no plantea el registrador ni la DG de no estar el documento, al ser telem\u00e1tico, suscrito con firma electr\u00f3nica de los que deben firmarlo. (JAGV)<\/p>\n<ul>\n<li style=\"text-align: justify;\"><a href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2025\/02\/13\/pdfs\/BOE-A-2025-2741.pdf\">PDF (BOE-A-2025-2741 \u2013 3\u00a0p\u00e1gs.\u00a0\u2013 198\u00a0KB)<\/a> <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2025-2741\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"50-liquidacion-de-sociedades-sin-deposito-de-libros-y-sin-manifestacion-sustitutoria\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-size: 12pt;\">50.*** LIQUIDACI\u00d3N DE SOCIEDADES SIN DEP\u00d3SITO DE LIBROS Y SIN MANIFESTACI\u00d3N SUSTITUTORIA<\/span><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 14 de enero de 2025, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador mercantil I de A Coru\u00f1a a inscribir la escritura de liquidaci\u00f3n de una sociedad.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen<\/strong>: Para que la liquidaci\u00f3n y extinci\u00f3n de una sociedad pueda ser inscrita en el RM, es requisito necesario que el liquidador haga la manifestaci\u00f3n relativa a que se hace cargo de los libros o que los deposite en el Registro Mercantil.<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Hechos<\/strong>: Se trata en esta resoluci\u00f3n de la inscripci\u00f3n de unos acuerdos de junta general universal por los que se aprobaba el balance de liquidaci\u00f3n, el informe completo sobre las operaciones de liquidaci\u00f3n realizadas por el liquidador judicial y el proyecto de divisi\u00f3n del activo resultante entre los socios.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El registrador <strong>califica negativamente<\/strong> por lo siguiente: Falta la <strong>manifestaci\u00f3n<\/strong>, por parte del Liquidador, de que asume el deber de conservar de los libros de comercio, la correspondencia, la documentaci\u00f3n y los justificantes concernientes al tr\u00e1fico de la empresa durante el plazo de seis a\u00f1os a contar desde el asiento de cancelaci\u00f3n de la sociedad, o manifestar que la sociedad carece de ellos (Art\u00edculo 247.5 del Reglamento del Registro Mercantil). Tambi\u00e9n cabe su dep\u00f3sito en el Registro Mercantil, tal como se se\u00f1ala en dicho art\u00edculo reglamentario y <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-de-sociedades-de-capital\/#art396\">el art\u00edculo 396 de la Ley de Sociedades de Capital<\/a>. Aclara al final que el dep\u00f3sito, en su caso, debe ser <strong>telem\u00e1tico<\/strong>, conforme la <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/cuadros\/a-mano\/legalizacion-de-los-libros-de-los-empresarios\/\">Instrucci\u00f3n de 12 de febrero de 2.015<\/a>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La sociedad recurre. Se centra en la diferencia existente entre las normas legales y reglamentarias, limit\u00e1ndose a decir que las normas legales establecen que los libros se depositar\u00e1n, pero sin que se exija como requisito para la inscripci\u00f3n de la escritura que documente la liquidaci\u00f3n de la sociedad. Ser\u00e1 el registrador el que deba conservar la documentaci\u00f3n depositada. A\u00f1ade que el prop\u00f3sito de la sociedad es depositar los libros una vez inscrita la escritura. Por \u00faltimo y respecto de la forma del dep\u00f3sito dice que se puede exigir la legalizaci\u00f3n telem\u00e1tica de los libros de la sociedad obligatorios, pero no el dep\u00f3sito telem\u00e1tico de <strong>todos<\/strong> los libros y documentos de la sociedad.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El notario, \u201crara avis\u201d, emite su informe en sentido <strong>an\u00e1logo<\/strong> al del recurrente a\u00f1adiendo que el silencio de la escritura sobre el dep\u00f3sito s\u00f3lo puede ser interpretado en el sentido de \u201cque tiene el prop\u00f3sito de depositarlos en el registro mercantil\u201d.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Resoluci\u00f3n<\/strong>: Se <strong>confirma<\/strong> la nota de calificaci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Doctrina<\/strong>: La DG parte del <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-de-sociedades-de-capital\/#art396\">art\u00edculo 396 el TRLSC<\/a> del cual resulta que, para hacer constar en el Registro Mercantil la extinci\u00f3n de la sociedad disuelta y liquidada, es necesario que los liquidadores depositen en dicho registro los libros y documentos de la sociedad extinguida.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Por su parte el <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-1996-17533#a247\">art\u00edculo 247.5 del Reglamento del Registro Mercantil<\/a> establece tambi\u00e9n el dep\u00f3sito de los libros de comercio, salvo que los liquidadores asuman el deber de conservar dichos libros durante el plazo de seis a\u00f1os a contar desde la fecha del asiento de cancelaci\u00f3n de la sociedad, o manifestar que la sociedad carece de ellos; y si hay dep\u00f3sito de libros el registrador deber\u00e1 conservarlo durante seis a\u00f1os.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0La norma reglamentaria es una \u201cmanifestaci\u00f3n espec\u00edfica del deber de conservaci\u00f3n de los libros de comercio que establece con car\u00e1cter general el art\u00edculo 30 del C\u00f3digo de Comercio, seg\u00fan el cual los liquidadores \u00abconservar\u00e1n los libros, \u2026 durante seis a\u00f1os, a partir del \u00faltimo asiento realizado en los libros, salvo lo que se establezca por disposiciones generales o especiales\u201d y tambi\u00e9n del <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-de-sociedades-de-capital\/#art386\">art\u00edculo 386 de la Ley de Sociedades de Capital<\/a>. Por tanto, la norma del del art\u00edculo 247.5 del del Reglamento del Registro Mercantil es una emanaci\u00f3n de ese deber de conservaci\u00f3n de libros y dem\u00e1s documentos de la sociedad, del que pueden hacer uso los liquidadores.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">A la vista de todo ello no cabe sino confirmar la calificaci\u00f3n pues no existe ni dep\u00f3sito, ni manifestaci\u00f3n sustitutoria.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Finalmente, sobre la indicaci\u00f3n que hace el registrador de que el dep\u00f3sito debe ser telem\u00e1tico y por tanto en formato electr\u00f3nico, la DG se limita a decir que cuando se plantee el problema ser\u00e1 el momento de entrar en su estudio.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Comentario<\/strong>: Razonada y razonable decisi\u00f3n de la DGSJFP. Se desmontan todas las alegaciones del recurrente y del notario acerca de que el RRM sobrepasa lo que dice la LSC y por tanto debe entenderse t\u00e1citamente derogado. Aparte de toda la argumentaci\u00f3n desechada por la DG, el recurrente no tiene en cuenta que, si bien el TRLSC es del a\u00f1o 2010, es un TR y por tanto nada <strong>nuevo<\/strong> puede disponer sobre esta materia de dep\u00f3sito de libros que ya no estuviera en las normas anteriores y si no estaba en dichas normas dif\u00edcilmente ahora ese TR puede derogar el RRM aunque este sea de 1996.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En concreto la norma del <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-de-sociedades-de-capital\/#art396\">art\u00edculo 396 de la LSC<\/a> viene del art\u00edculo 278 del TR de la LSA que es de 1989, y como hemos dicho la norma del <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-1996-17533#a247\">art\u00edculo 247.del RRM<\/a> es de 1996, y si en su d\u00eda no se impugn\u00f3 la norma reglamentaria, ahora produce todos sus efectos y por tanto la calificaci\u00f3n era correcta aunque no incluyera los nuevos art\u00edculos se\u00f1alados en la resoluci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Por lo dem\u00e1s no requiere muchas explicaciones el que el dep\u00f3sito de libros y documentos de tr\u00e1fico de una sociedad extinguida siempre haya sido visto con disfavor por los RRMM. Si todas las sociedades que se extinguen depositaran sus libros y dem\u00e1s documentos debidamente ordenados, la labor de custodia y conservaci\u00f3n por parte del RM ser\u00eda tremendamente complicada. Por esta raz\u00f3n y con apoyo en los preceptos antes rese\u00f1ados se dio la posibilidad de sustituir el dep\u00f3sito por la simple manifestaci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Finalmente, respecto del \u00faltimo problema planteado, quiz\u00e1s tengan raz\u00f3n los recurrentes en el sentido de que, si bien los libros obligatorios en este momento no deben existir ya en papel, s\u00ed pueden existir en papel otros documentos y sobre todo correspondencia y si no est\u00e1n en formato electr\u00f3nico dif\u00edcilmente podr\u00e1 obligarse a la sociedad a que los convierta a dicho formato a efectos de su dep\u00f3sito en el RM. (JAGV)<\/p>\n<ul>\n<li style=\"text-align: justify;\"><a href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2025\/02\/13\/pdfs\/BOE-A-2025-2746.pdf\">PDF (BOE-A-2025-2746 \u2013 8\u00a0p\u00e1gs.\u00a0\u2013 227\u00a0KB)<\/a> <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2025-2746\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"81-registro-bienes-muebles-embargo-sobre-tracto-camion-dado-de-baja-en-la-dgt\"><\/a><h6><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r81\"><\/a>81.** REGISTRO BIENES MUEBLES. EMBARGO SOBRE TRACTO CAMI\u00d3N DADO DE BAJA EN LA DGT.<\/span><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 4 de febrero de 2025, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n del registrador mercantil y de bienes muebles de Almer\u00eda, por la que se suspende una anotaci\u00f3n preventiva de embargo sobre un tractocami\u00f3n por constar baja provisional en el registro administrativo de Tr\u00e1fico.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen<\/strong>: Es posible embargar un cami\u00f3n que aparece inscrito en el Registro como de la titularidad del embargado, aunque est\u00e9 dado de baja temporal por transmisi\u00f3n en el Registro de la DGT.<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Hechos<\/strong>: Se solicita de un Registro de Bienes Muebles que se practique una <strong>anotaci\u00f3n de embargo<\/strong> sobre un veh\u00edculo, tractocami\u00f3n, propiedad del ejecutado. Se da la circunstancia de que el veh\u00edculo est\u00e1 dado de baja en el registro administrativo de Tr\u00e1fico.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El registrador califica negativamente pues \u201cconsultada la base de datos de la DGT sobre este veh\u00edculo consta <strong>anotada<\/strong> baja provisional por transmisi\u00f3n (<a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/pdf\/1999\/BOE-A-1999-15794-consolidado.pdf\">art. 6.3 Orden 19 de julio de 1999<\/a>)\u201d.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El embargante recurre y dice que la baja temporal por transmisi\u00f3n que consta en la Direcci\u00f3n General de Tr\u00e1fico, no debe afectar a la inscripci\u00f3n del embargo pues, debe partirse de la base de la presunci\u00f3n de la titularidad civil que corresponde al titular registral embargado.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Resoluci\u00f3n<\/strong>: Se <strong>revoca<\/strong> la nota de calificaci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Doctrina<\/strong>: Cita la DG la Resoluci\u00f3n de 18 de febrero de 2021, en la que ante un caso similar se estim\u00f3 el recurso pues <strong>debe prevalecer<\/strong> la titularidad civil que emana del Registros sobre la titularidad administrativa que emana del Registro de la DGT. Y ello en base al art\u00edculo 24 de la <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/pdf\/1999\/BOE-A-1999-15794-consolidado.pdf\">Ordenanza para el Registro de Venta a Plazos de Bienes Muebles<\/a>. La coordinaci\u00f3n del RBM con el Registro Tr\u00e1fico \u201ctiene una finalidad puramente administrativa de coordinar la informaci\u00f3n administrativa y jur\u00eddica, pero la presunci\u00f3n de legitimaci\u00f3n dispositiva sobre bienes muebles inscritos en el Registro de Bienes Muebles corresponde al titular inscrito en este \u00faltimo\u201d.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Comentario<\/strong>: Doctrina ya cl\u00e1sica de nuestra DGSJFP. Ante la <strong>contradicci\u00f3n<\/strong> existente entre una inscripci\u00f3n registral y los datos que emana del Registro administrativo siempre debe prevalecer la titularidad registral. El registro de Tr\u00e1fico tiene la finalidad de controlar los requisitos para que el veh\u00edculo circule y su <strong>coordinaci\u00f3n<\/strong> con el RBM se produce sobre todo en el momento de la <strong>inmatriculaci\u00f3n<\/strong> del bien cuando todav\u00eda no consta ninguna inscripci\u00f3n registral. JAGV.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><a href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2025\/02\/21\/pdfs\/BOE-A-2025-3509.pdf\">PDF (BOE-A-2025-3509 \u2013 4\u00a0p\u00e1gs.\u00a0\u2013 204\u00a0KB)<\/a> <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2025-3509\">Otros formatos<\/a><\/p>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"86-deposito-de-cuentas-ya-depositadas\"><\/a><h6><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r86\"><\/a>86.* DEP\u00d3SITO DE CUENTAS YA DEPOSITADAS.<\/span><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 5 de febrero de 2025, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n extendida por la registradora mercantil VI de Madrid, por la que se rechaza el dep\u00f3sito de cuentas anuales de una sociedad.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen<\/strong>: No es posible depositar unas cuentas que ya est\u00e1n depositadas.<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Hechos<\/strong>: Se deniega el dep\u00f3sito de cuentas de una sociedad, pues las cuentas del ejercicio de que se trata ya constan depositadas. Se a\u00f1ade que si se tratara de una <strong>subsanaci\u00f3n<\/strong> deber\u00e1 hacerse constar este extremo y aclarar el objeto de dicha subsanaci\u00f3n (art. 1 1 y 58 RRM).<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El recurrente aclara que \u201cel ejercicio presentado para dep\u00f3sito el 30\/9\/2024 es el ejercicio iniciado el <strong>1 de abril de 2023<\/strong> y <strong>finalizado el 31 de marzo de 2024<\/strong>, y por consiguiente el ejercicio 23\/24 y no el 22\/23 que efectivamente se deposit\u00f3 el a\u00f1o precedente.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La registradora informa que las cuentas presentadas \u201ccoinciden en fechas, conceptos y cantidades con los depositados para el ejercicio 2022\/2023\u201d.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Resoluci\u00f3n<\/strong>: Se <strong>desestima<\/strong> el recurso.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Doctrina<\/strong>: Dice la DG que tras el \u201can\u00e1lisis del archivo telem\u00e1tico resulta que aunque la certificaci\u00f3n de la huella digital se consigna <strong>ejercicio 2023<\/strong> y est\u00e1 firmada digitalmente en septiembre de 2024\u201d, ya en la primera hoja, relativa a \u201cDatos generales de identificaci\u00f3n e informaci\u00f3n complementaria\u201d se hace constar como <strong>fecha de inicio<\/strong> a la que van referidas las cuentas <strong>el d\u00eda 1 de abril de 2022<\/strong> y como fecha de cierre <strong>el 31 de marzo de 2023<\/strong>; y lo mismo resulta del resto de las columnas y de los datos del ejercicio anterior que son los del ejercicio 2021\/2022. Por consiguiente, el problema debe estar en un <strong>error<\/strong> en la presentaci\u00f3n de las cuentas.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Comentario<\/strong>: La soluci\u00f3n del recurso era clara. No es posible depositar unas cuentas con id\u00e9ntico contenido que otras ya depositadas. Sin duda, por causas que desconocemos, en la sociedad duplicaron las cuentas de un ejercicio y las volvieron a presentar a dep\u00f3sito: no hay otra explicaci\u00f3n posible. JAGV.<\/p>\n<ul>\n<li style=\"text-align: justify;\"><a href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2025\/02\/21\/pdfs\/BOE-A-2025-3514.pdf\">PDF (BOE-A-2025-3514 \u2013 2\u00a0p\u00e1gs.\u00a0\u2013 195\u00a0KB)<\/a> <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2025-3514\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"99-denegacion-de-asiento-de-presentacion-nuevo-recurso-expres\"><\/a><h6><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r99\"><\/a>99.* DENEGACI\u00d3N DE ASIENTO DE PRESENTACI\u00d3N. NUEVO RECURSO EXPRES.<\/span><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 12 de febrero de 2025, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n del registrador mercantil XIV de Madrid, por la que no se practica asiento de presentaci\u00f3n de determinada documentaci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen<\/strong>: Un documento que no puede provocar asiento alguno en el Registro no puede ser objeto de asiento de presentaci\u00f3n. El recurso contra la denegaci\u00f3n del asiento es el del <a style=\"color: #0000ff;\" href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a246\">nuevo art\u00edculo 246 de la LH.<\/a><\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Hechos<\/strong>: Se presenta en el registro un escrito formulando alegaciones contra la inscripci\u00f3n del cambio de administrador y domicilio social de una sociedad. En concreto se solicita la <strong>cancelaci\u00f3n<\/strong> de la inscripci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El registrador comunica al presentante que no ha sido presentados en el libro diario de presentaci\u00f3n de documentos del Registro, de conformidad con lo establecido en el <strong><a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-1996-17533#a50\">art. 50 del R.R.M<\/a><\/strong>, por no poder provocar operaci\u00f3n registral alguna. A\u00f1ade que las inscripciones practicadas en el Registro Mercantil, est\u00e1n bajo la salvaguarda de los Tribunales.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El presentante interpone recurso de queja <strong>conforme al <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-1996-17533#a56\">art\u00edculo 56 del RRM<\/a><\/strong>. Pide que se proceda a la cancelaci\u00f3n de la inscripci\u00f3n de nombramiento de administrador y cambio de domicilio.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Resoluci\u00f3n<\/strong>: Se <strong>confirma<\/strong> la <strong>negativa<\/strong> del registrador a extender el asiento de presentaci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Doctrina<\/strong>: La DG vuelve a recordar, una vez m\u00e1s, tanto al registrador que da como fundamento de derecho el art\u00edculo 50 del RRM y el plazo de un mes para interponer recurso, y al recurrente que interpone el recurso de queja del art\u00edculo 56 del mismo RRM, que tras la entrada en vigor de la Ley 11\/2023, la denegaci\u00f3n del asiento de presentaci\u00f3n y el recurso que dicha denegaci\u00f3n puede provocar se rigen por el <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a246\">nuevo art\u00edculo 246.3 de la LH<\/a> que introduce un recurso especial, <strong>\u00abexpr\u00e9s\u00bb,<\/strong> \u201ccon unos plazos reducidos para su interposici\u00f3n y resoluci\u00f3n, corriendo esta \u00faltima a cargo exclusivamente de la Direcci\u00f3n General, sin que haya posibilidad de calificaci\u00f3n sustitutoria ni recurso judicial directo\u201d.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Supuesto lo anterior va a confirmar la denegaci\u00f3n pues de conformidad con el art\u00edculo 20 del C\u00f3digo de Comercio, seg\u00fan el cual los \u201casientos del Registro est\u00e1n bajo la salvaguarda de los Tribunales y producir\u00e1n sus efectos mientras no se inscriba la declaraci\u00f3n judicial de su inexactitud o nulidad\u201d. Por ello no puede acceder al registro el documento cuestionado sin perjuicio de que, si el recurrente estima que el contenido del registro es inexacto, pueda impugnar su contenido mediante el ejercicio de las acciones contempladas en el ordenamiento jur\u00eddico.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Comentario<\/strong>: Desde la entrada en vigor de la Ley 11\/2023 de Digitalizaci\u00f3n del Registro de la Propiedad, Mercantil y de Bienes Muebles, son muchos los recursos que se han dado contra denegaci\u00f3n de asientos de presentaci\u00f3n. Y casi todos ellos tiene la misma caracter\u00edstica, pues el registrador act\u00faa como si el <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a246\">nuevo art\u00edculo 246 de la LH<\/a> no existiera y en consonancia con ello el recurrente act\u00faa tambi\u00e9n en su misma l\u00ednea. La consecuencia es que los recurso se siguen interponiendo fuera de los cortos plazos que exige el art\u00edculo 246, pero que la DG no tiene m\u00e1s remedio que admitir pues ha sido el mismo registrador el que ha llevado la confusi\u00f3n al interesado. Ser\u00eda muy conveniente que en las bases de datos del Registro se proceda al <strong>cambio de modelo<\/strong> de denegaci\u00f3n de asiento presentaci\u00f3n y se act\u00fae conforme al tantas veces citado art\u00edculo 246.3 LH, pues, aunque el principio de prioridad no sea de tanta trascendencia en el RM como en el de la Propiedad, no por ello deja de tener su importancia. (JAGV)<\/p>\n<ul>\n<li style=\"text-align: justify;\"><a href=\"https:\/\/boe.es\/boe\/dias\/2025\/02\/28\/pdfs\/BOE-A-2025-4026.pdf\">PDF (BOE-A-2025-4026 \u2013 7\u00a0p\u00e1gs.\u00a0\u2013 225\u00a0KB)<\/a> <a href=\"https:\/\/boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2025-4026\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"-enlaces\"><\/a><h6><span style=\"font-size: 14pt; color: #0000ff;\">\u00a0ENLACES:<\/span><\/h6>\n<h2 style=\"text-align: center;\"><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/informes-mensuales\/no-te-lo-pierdas-febrero-2025\/\"><strong>IR A\u00a0<em>\u00a1NO TE LO PIERDAS!<\/em> DE FEBRERO<\/strong><\/a><\/h2>\n<p style=\"text-align: center;\"><strong><span style=\"font-size: 14pt;\">TITULARES DE RESOLUCIONES DESDE 2015: <a href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/titulares-de-resoluciones\/\">PROPIEDAD<\/a> &#8211; <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/titulares-de-resoluciones-mercantil-dgrn-y-dgsjfp\/\">MERCANTIL<\/a> &#8211; <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/titulares-de-resoluciones-mercantil-dgrn-y-dgsjfp\/#bm\">BIENES MUEBLES<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: center;\"><strong><span style=\"font-size: 14pt;\"><a href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/cuadro-resoluciones-dgrn-por-meses\/\">INFORMES MENSUALES DE RESOLUCIONES<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: center;\"><strong><span style=\"font-size: 14pt;\"><a href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/category\/resoluciones\/indice-propiedad\/\">POR VOCES PROPIEDAD<\/a> &#8211; <a href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/category\/resoluciones\/indice-mercantil\/\">POR VOCES MERCANTIL<\/a>\u00a0<\/span><\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: center;\"><strong><span style=\"font-size: 14pt;\"><a href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/resoluciones-dgrn-interpretativas-de-la-ley-132015-de-24-de-junio\/\">RESOLUCIONES REFORMA LEY HIPOTECARIA Y CATASTRO<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: center;\"><strong><span style=\"font-size: 14pt;\"><a href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/fs\/\">DICCIONARIO FRANCISCO SENA<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: center;\"><strong><span style=\"font-size: 14pt;\"><a href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/cataluna-resoluciones\/resoluciones-direccion-general-de-derecho-y-entidades-juridicas-de-cataluna\/\">RESOLUCIONES CATALU\u00d1A<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: center;\"><strong><span style=\"font-size: 14pt;\"><a href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/sabias-que-3\/\">\u00bfSAB\u00cdAS QU\u00c9?<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: center;\"><strong><span style=\"font-size: 14pt;\"><a href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/category\/resoluciones\/\">SECCI\u00d3N RESOLUCIONES DGRN \/ DGSJFP<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: center;\"><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/informes-mensuales\/informe-365-boe-febrero-2025\/\"><strong><span style=\"font-size: 14pt;\">Ir al INFORME de FEBRERO (Secciones I y II del BOE)<\/span><\/strong><\/a><\/p>\n<p><span style=\"font-size: 14pt;\"><strong>RECURSOS EN ESTA WEB SOBRE<a href=\"https:\/\/www.notariatetuan.com\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">:<\/a> <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/category\/normas\/\">NORMAS<\/a> \u2013 <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/category\/resoluciones\/\">RESOLUCIONES<\/a><\/strong><\/span><\/p>\n<p><span style=\"font-size: 14pt;\"><strong>OTROS RECURSOS<a href=\"https:\/\/www.albertcapell.com\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">:<\/a> <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/category\/secciones\/\">Secciones<\/a>\u00a0\u2013\u00a0<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/category\/participa\/\">Participa<\/a>\u00a0\u2013\u00a0<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/category\/cuadros\/\">Cuadros<\/a>\u00a0\u2013\u00a0<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/category\/practica\/\">Pr\u00e1ctica<\/a>\u00a0\u2013\u00a0<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/secciones\/oficina-notarial\/modelos-para-documentos-notariales\/\">Modelos<\/a>\u00a0\u2013\u00a0<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/category\/utilidades\/\">Utilidades<\/a><\/strong><\/span><\/p>\n<p><span style=\"font-size: 14pt;\"><strong>WEB:\u00a0<a href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/category\/esta-web\/que-ofrece\/\" target=\"_top\" rel=\"noopener noreferrer\">Qu\u00e9 ofrecemos<\/a>\u00a0\u2013\u00a0<a href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/1198-2\/\">NyR, p\u00e1gina de inicio<\/a>\u00a0\u2013\u00a0<a href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/esta-web\/ideario\/ideario-de-esta-web\/\" target=\"_top\" rel=\"noopener noreferrer\">Ideario Web<\/a><\/strong><\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: center;\"><strong><span style=\"font-size: 14pt;\"><a href=\"#arriba\">IR ARRIBA<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: center;\"><strong><span style=\"font-size: 14pt;\"><a href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/\">PORTADA DE LA WEB<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n<div id=\"attachment_124277\" style=\"width: 673px\" class=\"wp-caption aligncenter\"><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-febrero-2025-direccion-general-seguridad-juridica-y-fe-publica\/attachment\/leon-amanecer-catedral\/\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" aria-describedby=\"caption-attachment-124277\" class=\"size-full 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Por Ignacio Javier Merino Escart\u00edn<\/p><\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>INFORME N\u00ba 366: BOE FEBRERO de 2025. 2\u00aa Parte: RESOLUCIONES DGSJFP: PROPIEDAD MERCANTIL RESOLUCIONES POR MESES y POR TITULARES PARA BUSCAR Ir al INFORME de FEBRERO (Secciones I y II del BOE) IR A\u00a0\u00a1NO TE LO PIERDAS! DE FEBRERO VALORACI\u00d3N DE LAS RESOLUCIONES POR SU IMPORTANCIA: Se van a seguir estos criterios a juicio de [&hellip;]<\/p>\n","protected":false},"author":10,"featured_media":124276,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_bbp_topic_count":0,"_bbp_reply_count":0,"_bbp_total_topic_count":0,"_bbp_total_reply_count":0,"_bbp_voice_count":0,"_bbp_anonymous_reply_count":0,"_bbp_topic_count_hidden":0,"_bbp_reply_count_hidden":0,"_bbp_forum_subforum_count":0,"footnotes":""},"categories":[188],"tags":[20435,2688,6606,797,20434],"class_list":{"0":"post-124272","1":"post","2":"type-post","3":"status-publish","4":"format-standard","5":"has-post-thumbnail","7":"category-por-meses","8":"tag-articulo-246-lh","9":"tag-asiento-de-presentacion","10":"tag-denegacion","11":"tag-jose-angel-garcia-valdecasas","12":"tag-recurso-expres"},"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/124272","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/users\/10"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=124272"}],"version-history":[{"count":20,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/124272\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":126925,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/124272\/revisions\/126925"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/media\/124276"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=124272"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=124272"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=124272"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}