{"id":125585,"date":"2025-03-11T17:01:56","date_gmt":"2025-03-11T16:01:56","guid":{"rendered":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=125585"},"modified":"2025-03-11T19:34:17","modified_gmt":"2025-03-11T18:34:17","slug":"donde-fueron-los-prestamos-de-caixa-destalvis-del-penedes-caja-murcia-caja-granada-sa-nostra-caja-baleares-y-banco-mare-nostrum","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/secciones\/oficina-notarial\/otros-temas\/donde-fueron-los-prestamos-de-caixa-destalvis-del-penedes-caja-murcia-caja-granada-sa-nostra-caja-baleares-y-banco-mare-nostrum\/","title":{"rendered":"\u00bfD\u00f3nde fueron los pr\u00e9stamos de Caixa d’Estalvis del Pened\u00e8s, Caja Murcia, Caja Granada, Sa Nostra (Caja Baleares) y Banco Mare Nostrum?"},"content":{"rendered":"

\u00bfD\u00d3NDE FUERON LOS PR\u00c9STAMOS DE CAIXA D’ESTALVIS DEL PENED\u00c8S, CAJA MURCIA, CAJA GRANADA, SA NOSTRA (CAJA BALEARES) Y BANCO MARE NOSTRUM?<\/span><\/h1>\n

\u00bfPor qu\u00e9 los Registros piden que se les acredite mediante un acta?<\/h2>\n

por <\/strong><\/span>Javier Mic\u00f3 Giner, Notario de Sabadell<\/span><\/h2>\n

\u00a0<\/p>\n

El problema que explicaremos en estas l\u00edneas no es exclusivo de los pr\u00e9stamos concedidos inicialmente por las Cajas o Banco que mencionamos. Se plantea en todas las ocasiones en que la sucesi\u00f3n en la titularidad de los pr\u00e9stamos y sus garant\u00edas hipotecarias deriva de una cesi\u00f3n de cr\u00e9ditos o de una cesi\u00f3n de carteras. Por tanto, es un problema com\u00fan con otras cesiones. Especialmente, sucede en los pr\u00e9stamos que se cedieron a Sareb, pero no solo se plantea respecto de los mismos. Nos ce\u00f1iremos al caso que m\u00e1s consultas genera en nuestra notar\u00eda.<\/p>\n

No hay semana en que no se nos pregunte por el interesado o incluso por el notario (que pudo ingresar al notariado despu\u00e9s de la crisis bancaria) el motivo por el que los Registros piden, antes de inscribir una novaci\u00f3n, modificaci\u00f3n o cancelaci\u00f3n de hipoteca otorgada hoy por el Banco de Sabadell de un pr\u00e9stamo inicialmente concedido por Caixa d’Estalvis del Pened\u00e8s, Caja Murcia, Caja Granada, Sa Nostra (Caja Baleares) o Banco Mare Nostrum, un documento acreditativo de que dicho pr\u00e9stamo fue efectivamente cedido a Banco de Sabadell<\/u>.<\/p>\n

Anticipamos que los Registros que as\u00ed lo hacen tienen raz\u00f3n. En este y en los otros casos similares de cesi\u00f3n.<\/p>\n

Intentamos explicar la raz\u00f3n en un lenguaje asequible para que cualquier interesado entienda el motivo de la petici\u00f3n. No se trata de un art\u00edculo para juristas.<\/p>\n

Cualquiera de los Bancos que ha sobrevivido a la crisis puede ser titular de pr\u00e9stamos (y, por tanto, de sus garant\u00edas accesorias, las hipotecas) que originariamente concedieron otras Entidades de dos maneras:<\/p>\n

    \n
  • Por fusi\u00f3n por absorci\u00f3n<\/strong>. En este supuesto todas<\/strong> las operaciones garantizadas con hipotecas de las Entidades absorbidas son ahora titularidad del Banco absorbente. La garant\u00eda sigue al cr\u00e9dito. Al ser todas, no<\/strong> es necesario acreditar que una concreta hipoteca es de la titularidad de este banco absorbente.<\/li>\n
  • Por cesi\u00f3n (es el caso BMN).<\/strong> En este caso no todas las operaciones garantizadas con hipotecas de BMN (Caja Murcia, Caja Granada, Sa Nostra (Caja Baleares) y, sobre todo, Caixa d\u2019Estalvis del Pened\u00e8s) son de titularidad del Banco cesionario, sino solo algunas<\/strong>, solo las que efectivamente le fueron cedidas. Por eso, s\u00ed<\/strong> es necesario acreditar que una concreta hipoteca es de la titularidad del Banco cesionario.<\/li>\n<\/ul>\n

    No podemos olvidar que BMN cedi\u00f3 pr\u00e9stamos a Banco de Sabadell y a Sareb (que nos conste) y otros los retuvo y pasaron a Bankia cuando fue absorbido por esta entidad. Es m\u00e1s, el mismo deudor inicial que tuviera tres pr\u00e9stamos (como el criterio de cesi\u00f3n no fue personal ni territorial) podr\u00eda hoy ser deudor de Banco de Sabadell, de Sareb o de Caixabank (en funci\u00f3n de si se cedieron o no y a qui\u00e9n sus pr\u00e9stamos). Es m\u00e1s, lo normal es que solo se cediera a un Banco la operaci\u00f3n con cierto rango registral y a Sareb otras.<\/p>\n

    Intentaremos explicar los pasos sucesivos y d\u00f3nde se producen los principales problemas.<\/p>\n

    Los pasos sucesivos ser\u00edan estos:<\/p>\n

    1. Mediante escritura otorgada el d\u00eda catorce de septiembre de dos mil once, ante el Notario de Madrid, Don Antonio Moren\u00e9s Giles, bajo el n\u00famero 1.119 de su protocolo, (en lo sucesivo la \u201cEscritura de Segregaci\u00f3n\u201d), las entidades Caja Murcia, Caja Granada, Sa Nostra (Caja Baleares)<\/u> segregaron y traspasaron en bloque, por sucesi\u00f3n universal, a la entidad BANCO MARE NOSTRUM, S.A. (en lo sucesivo BMN), quien se subrog\u00f3 con car\u00e1cter universal en todos los derechos y obligaciones por raz\u00f3n del negocio financiero.<\/p>\n

    Por tanto, todos<\/strong> los pr\u00e9stamos del negocio bancario de esas Cajas, al ser fusi\u00f3n por absorci\u00f3n, s\u00ed pasaron a BMN.<\/p>\n

    2. El d\u00eda 31 de mayo de 2013, las entidades BANCO MARE NOSTRUM, S.A. y BANCO DE SABADELL, S.A.<\/strong> formalizaron la cesi\u00f3n global parcial<\/strong> (en adelante, la \u201cCesi\u00f3n\u201d) de determinados activos, pasivos y dem\u00e1s elementos que integran el negocio bancario de la Direcci\u00f3n Territorial Catalu\u00f1a y Arag\u00f3n de BMN, que fueron transmitidos en bloque por parte de BMN (como entidad cedente) en favor de Banco Sabadell (como entidad cesionaria), por medio de la escritura p\u00fablica de cesi\u00f3n parcial de activos y pasivos que fue autorizada en la indicada fecha por la notaria de Madrid, Do\u00f1a Ana L\u00f3pez-Mon\u00eds Gallego, con el n\u00famero 1.323 de su orden de protocolo, inscrita en el Registro Mercantil de Madrid al Tomo 29.203, folio 213, secci\u00f3n 8, Hoja M-511037, inscripci\u00f3n 88\u00aa.<\/p>\n

    El objeto de la cesi\u00f3n era \u00abdeterminados\u00bb activos<\/em>, es decir, solo se ced\u00edan algunos de los pr\u00e9stamos con sus garant\u00edas de esos territorios, no todos.<\/p>\n

    Por tanto, no todos<\/strong> los pr\u00e9stamos propios o provenientes de esas Cajas que eran de titularidad de BMN pasaron a Banco de Sabadell, al ser una cesi\u00f3n de ciertos activos y ciertos pasivos, pero no de todos. Es decir, se ceden solo ciertos pr\u00e9stamos; pese a las interpretaciones que err\u00f3neamente se aprecian en ocasiones, ni siquiera se ceden todos los pr\u00e9stamos de determinados territorios o de determinados deudores de esos territorios<\/strong>. No es infrecuente que sobre una finca hubiera m\u00e1s de una hipoteca y, normalmente, se ced\u00eda la primera hipoteca, pero no la segunda. Es decir, se seleccionaron los pr\u00e9stamos que se adquir\u00edan y no hay un criterio intuitivo para saber si un determinado pr\u00e9stamo est\u00e1 o no cedido. Debe comprobarse caso por caso.<\/p>\n

    3. En estos procesos de cesi\u00f3n de carteras de pr\u00e9stamos se establece un procedimiento de identificaci\u00f3n de los pr\u00e9stamos cedidos<\/u> (operaci\u00f3n frecuente en la pr\u00e1ctica y que nada tiene que ver ni con una fusi\u00f3n ni con una cesi\u00f3n global de activo y pasivo; no es una modificaci\u00f3n estructural, es una cesi\u00f3n de cartera<\/strong>). Suele consistir en un listado o un archivo inform\u00e1tico con datos diversos. El CD suele incluir una Base de datos de decenas de columnas. Los datos que normalmente constan y que son m\u00e1s relevantes a efectos notariales y registrales son el n\u00famero de pr\u00e9stamo cedido; el deudor con su NIF; el principal; la fecha de concesi\u00f3n; la fecha de vencimiento; la existencia o no de garant\u00eda hipotecaria; si es o no pr\u00e9stamo a promotor; n\u00famero de fincas hipotecadas; si son o no residenciales; intereses; fechas de revisi\u00f3n; periodicidad del inter\u00e9s; etc. Insistimos, decenas de columnas.<\/p>\n

    Por ejemplo, algunos datos que pueden constar en estos listados son<\/p>\n\n\n\n
    \n

    NCTA<\/p>\n<\/td>\n

    		\n

    DT<\/p>\n<\/td>\n

    		\n

    DIR_REGIONAL<\/p>\n<\/td>\n

    		\n

    FAPE<\/p>\n<\/td>\n

    		\n

    FVTO<\/p>\n<\/td>\n

    		\n

    CONC<\/p>\n<\/td>\n

    		\n

    CAPE<\/p>\n<\/td>\n

    		\n

    IDEN<\/p>\n<\/td>\n

    		\n

    NOMB<\/p>\n<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

    \u00a0<\/p>\n\n\n\n
    \n

    TIPO_INTERES<\/p>\n<\/td>\n

    		\n

    MODALIDAD_TIPO_INTERES<\/p>\n<\/td>\n

    		\n

    REFERENCIAL<\/p>\n<\/td>\n

    		\n

    DIFERENCIAL<\/p>\n<\/td>\n

    		\n

    SUELO<\/p>\n<\/td>\n

    		\n

    TECHO<\/p>\n<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

    \u00a0<\/p>\n

    FREC_AMORTIZACION<\/p>\n\n\n\n
    \n

    NUM_UNI_RESID<\/p>\n<\/td>\n

    		\n

    NUM_UNI_TOTAL<\/p>\n<\/td>\n

    		\n

    DES_PRODUCTO_COMERCIAL<\/p>\n<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

    \u00a0<\/p>\n\n\n\n
    \n

    LOCALIDAD_BGAR<\/p>\n<\/td>\n

    		\n

    PROVINCIA_BGAR<\/p>\n<\/td>\n

    		\n

    CODIGO_POSTAL_BGAR<\/p>\n<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

    Pese a ello, la cuesti\u00f3n de identificar si un determinado pr\u00e9stamo se cedi\u00f3 o no, no es siempre sencilla porque todos sabemos que una finca registral puede dividirse, ser objeto de traslado o cambio de n\u00famero en ciertos casos, venderse el inmueble con subrogaci\u00f3n de un nuevo deudor, etc.<\/p>\n

    4. En una primera fase, la identificaci\u00f3n de cada pr\u00e9stamo se hac\u00eda mediante comparecencias semanales bilaterales. No era necesaria ninguna comprobaci\u00f3n.<\/p>\n

    5. Para disponer de la adecuada trazabilidad de los activos cedidos, mediante acta por m\u00ed autorizada el d\u00eda 16 de septiembre de 2013 ya se me facilit\u00f3 la copia autorizada y la documentaci\u00f3n de soporte de los instrumentos p\u00fablicos que recog\u00edan los datos para efectuar las comprobaciones que pudieran ser necesarias para localizar los pr\u00e9stamos cedidos.<\/p>\n

    6. Posteriormente, ambas entidades (BMN y Banco de Sabadell) consideraron que habi\u00e9ndose producido ya la migraci\u00f3n inform\u00e1tica, pod\u00eda establecerse un sistema m\u00e1s eficiente y unilateral.<\/p>\n

    7. Al efecto, ambas entidades me requirieron en la forma que resulta del \u00abActa gen\u00e9rica de requerimiento de acreditaci\u00f3n de la inclusi\u00f3n en la cesi\u00f3n de Banco Mare Nostrum, S.A. a Banco de Sabadell, S.A. de pr\u00e9stamos, cr\u00e9ditos y operaciones financieras y, en su caso, sus garant\u00edas reales (hipotecarias u otras) o personales cuyo acreedor inicial era Caixa Pened\u00e8s, Sa Nostra, Caja Murcia, Caja Granada o Banco Mare Nostrum\u00bb<\/em> por m\u00ed autorizada el d\u00eda 3 de marzo de 2015, bajo el n\u00famero 2.079 de mi protocolo. Desde entonces existe un protocolo de actuaci\u00f3n, cuyo punto de partida es que est\u00e1 protocolizada la correlaci\u00f3n de los n\u00fameros de pr\u00e9stamo de BMN con los que se les asignaron en la migraci\u00f3n inform\u00e1tica en Banco de Sabadell. BMN y Banco de Sabadell convinieron qu\u00e9 actuaciones eran suficientes una vez Banco de Sabadell ya dispon\u00eda de los datos inform\u00e1ticos en sus sistemas. El sistema consiste en la emisi\u00f3n de un acta una vez efectuados los previos controles que pactaron ambas entidades.<\/p>\n

    8. La cuesti\u00f3n era y es pac\u00edfica.<\/p>\n

    9. La decisi\u00f3n fue ir identificando esos pr\u00e9stamos a medida que era necesario. No hubo pues un cambio universal de titular registral de los pr\u00e9stamos cedidos<\/u>.<\/p>\n

    10. La cuesti\u00f3n se complica cuando, posteriormente, mediante escritura de fusi\u00f3n por absorci\u00f3n autorizada por el notario Madrid, Don Jos\u00e9 Luis L\u00f3pez de Garayo y Gallardo, el d\u00eda 29 de diciembre de 2017, bajo el n\u00famero 5.634 de orden de su protocolo, que fue inscrita en el Registro Mercantil de Valencia, el d\u00eda 8 de enero de 2018, en el tomo 9834, folio 175, hoja n\u00famero V-17274, inscripci\u00f3n 698\u00aa, BANKIA, S.A. absorbi\u00f3 a la entidad \u00abBANCO MARE NOSTRUM, S.A.<\/strong>\u00ab, la cual qued\u00f3 disuelta.<\/p>\n

    L\u00f3gicamente, Bankia sucede en aquellas operaciones de que Banco Mare Nostrum fuese titular en la fecha de la fusi\u00f3n<\/u>. Por el contrario, Bankia no puede suceder en 2017 a Banco Mare Nostrum en las operaciones ya hab\u00edan sido cedidas antes a otras entidades como Banco de Sabadell, S.A., porque tales operaciones ya no son de Banco Mare Nostrum desde 2013<\/u>.<\/p>\n

    11. Uno de los problemas detectados es que Bankia encarg\u00f3 a una gestor\u00eda que inscribiera a su nombre las hipotecas en garant\u00eda de los pr\u00e9stamos procedentes de Banco Mare Nostrum. La gestor\u00eda inscribi\u00f3 todos los que registralmente aparec\u00edan todav\u00eda a nombre de Banco Mare Nostrum a favor de Bankia, sin tener en cuenta que un par de cientos de miles de ellos hab\u00edan sido cedidos a Banco de Sabadell y otros, p.e. a Sareb (aunque esta previa cesi\u00f3n no se hubiese reflejado en el Registro).<\/p>\n

    Por tanto, se inscribieron a nombre de Bankia (por petici\u00f3n err\u00f3nea de la gestor\u00eda mediante mera instancia, p.e. de 2019, no por error registral) pr\u00e9stamos que ya se hab\u00edan cedido a otras entidades (entre ellas, Banco de Sabadell)<\/u>.<\/p>\n

    12. Finalmente, Bankia fue absorbida por Caixabank, S.A.<\/strong><\/u> mediante la escritura de fusi\u00f3n por absorci\u00f3n escritura autorizada por el notario de Valencia, Don Alfonso Maldonado Rubio, el d\u00eda 25 de marzo de 2021, bajo el n\u00famero 2.929 de protocolo.<\/p>\n

    Por tanto, como orientaci\u00f3n para la pr\u00e1ctica notarial y registral, podemos establecer estas conclusiones.<\/p>\n

    1\u00ba Los pr\u00e9stamos inicialmente concedidos por Caixa d’Estalvis del Pened\u00e8s, Caja Murcia, Caja Granada, Sa Nostra (Caja Baleares) pasaron todos a Banco Mare Nostrum.<\/p>\n

    2\u00ba BMN no fue absorbido por Banco de Sabadell<\/strong>. BMN cedi\u00f3 pr\u00e9stamos <\/strong>(inicialmente concedidos por Caixa d’Estalvis del Pened\u00e8s, Caja Murcia, Caja Granada, Sa Nostra (Caja Baleares) o por el propio BMN) a Banco de Sabadell (tambi\u00e9n cedi\u00f3 algunos a Sareb). No hay criterio ni temporal ni territorial, sino individualizaci\u00f3n de los cedidos.<\/strong><\/p>\n

    3\u00ba Por tanto, actualmente, como m\u00ednimo, los pr\u00e9stamos (inicialmente concedidos por Caixa d’Estalvis del Pened\u00e8s, Caja Murcia, Caja Granada, Sa Nostra (Caja Baleares) o por el propio BMN) pueden ser de la titularidad real de:<\/p>\n

      \n
    1. Banco de Sabadell,<\/li>\n
    2. Caixabank por absorci\u00f3n de Bankia<\/li>\n
    3. Incluso de otras entidades (p.e. Sareb).<\/li>\n<\/ol>\n

      4\u00ba Cuando se nos consulta si un pr\u00e9stamo es hoy de Banco de Sabadell se responde despu\u00e9s de aplicar el protocolo de actuaci\u00f3n que ambas entidades convinieron. <\/strong>Nosotros identificamos si el n\u00famero de pr\u00e9stamo es correcto y, a partir de ah\u00ed, se inicia el protocolo de actuaci\u00f3n.<\/p>\n

      Se precisa la remisi\u00f3n de (i) certificado que indique el n\u00famero de pr\u00e9stamo en Banco de Sabadell o, incluso, en BMN y (ii) la nota o informaci\u00f3n registral.<\/p>\n

      Se remite a actasbmn@notariajaviermico.com<\/p>\n

      Cada semana se autoriza la identificaci\u00f3n de los que, conforme al protocolo, han sido identificados como cedidos a Banco de Sabadell.<\/p>\n

      El resultado final es un acta identificativa que se remite al solicitante.<\/p>\n

      5\u00ba En ocasiones no es tan sencillo y tardamos un poco m\u00e1s. Las causas pueden ser:<\/strong><\/p>\n

      a) Las \u00abgarant\u00edas\u00bb no vinculadas a pr\u00e9stamos (p.e. hipotecas de seguridad en garant\u00eda de un aval) no se localizan de la misma manera y optamos por formalizar un documento bilateral con consentimiento de Banco de Sabadell y de Caixabank.<\/strong><\/p>\n

      b) Si por el error indicado de la gestor\u00eda, el pr\u00e9stamo figura a nombre de Bankia o de Caixabank y no es correcto, como para el cambio de titular registral se precisa el consentimiento del titular registral actual (Bankia, hoy Caixabank) para ponerlo a nombre de Banco de Sabadell, tambi\u00e9n optamos por formalizar un documento bilateral con consentimiento de Banco de Sabadell y de Caixabank.<\/strong><\/p>\n

      c) Excepcionalmente y en poqu\u00edsimas ocasiones en estos once a\u00f1os puede que alguna gestor\u00eda haya inscrito indebidamente en sentido contrario. Para resolver este problema, aplicamos la misma regla en sentido inverso del punto b). <\/strong>En los once a\u00f1os solo recordamos uno o dos casos.<\/p>\n

      d) Nunca deber\u00eda bastar fiarse del mero certificado sin comprobaci\u00f3n. <\/strong>Por ejemplo, no es infrecuente que el empleado de una sucursal no localice en su base de datos el pr\u00e9stamo y crea que eso significa que est\u00e1 pagado y emita certificado cancelatorio, cuando lo que sucede en realidad es que el pr\u00e9stamo no es de esa entidad. Este fen\u00f3meno se ha detectado en los dos sentidos. Un apoderado de Caixabank cancela un pr\u00e9stamo que, en realidad, no es de esta (porque se cedi\u00f3 a Banco de Sabadell); o un apoderado de Banco de Sabadell cancela un pr\u00e9stamo que, en realidad, no es de este (porque no se le cedi\u00f3). Parece que algunos apoderados buscan y si no encuentran en la base de datos el pr\u00e9stamo, presumen que est\u00e1 pagado, cuando puede suceder -sencillamente- que no est\u00e1 en la base de datos de esa entidad porque nunca ha sido de su titularidad real.<\/p>\n

      e) Incluso en ocasiones se da un \u00abfalso negativo\u00bb por indicar incorrectamente el n\u00famero de pr\u00e9stamo. En nuestra base de datos el n\u00famero de pr\u00e9stamo que se nos dice que corresponde a Banco de Sabadell no aparece. Sin embargo, puede que s\u00ed sea de Banco de Sabadell. El motivo es que con motivo de p.e. las subrogaciones pr\u00e9stamos (imaginemos un pr\u00e9stamo de promotor que se divide al acabar la obra) el n\u00famero de pr\u00e9stamo actual difiere del que ten\u00eda cuando se cedi\u00f3. En esos casos, s\u00ed funciona el protocolo de actuaci\u00f3n, aunque pueda ser un poco m\u00e1s complejo al deber localizar primero el pr\u00e9stamo de origen en la fecha de la cesi\u00f3n.<\/strong><\/p>\n

      La base de datos permite localizar los pr\u00e9stamos cedidos<\/strong><\/p>\n

      – o por el n\u00famero de pr\u00e9stamo en BMN en el momento de la cesi\u00f3n<\/strong><\/p>\n

      – o por el n\u00famero de pr\u00e9stamo que se le asign\u00f3 en Banco de Sabadell en el momento de la cesi\u00f3n; si despu\u00e9s (novaci\u00f3n, subrogaci\u00f3n) se cambi\u00f3 el n\u00famero de pr\u00e9stamo, debe realizarse el estudio oportuno.<\/strong><\/p>\n

      En resumen, si est\u00e1 claro (que son la inmensa mayor\u00eda de los casos), hacemos el acta de identificaci\u00f3n. Si no lo est\u00e1, acudimos al documento bilateral.<\/p>\n

      Tampoco debe extra\u00f1ar a nadie. Un sistema parecido se us\u00f3 para identificar activos cedidos a Sareb y el notario encargado emite un documento que permite justificar la trazabilidad.<\/p>\n

      Esperamos haber despejado las dudas y haber facilitado una orientaci\u00f3n sobre c\u00f3mo proceder.<\/p>\n

       <\/p>\n

      ENLACES:<\/strong><\/span><\/h2>\n