El DOGC del d\u00eda 26 de febrero de 2025 ha publicado el Decreto-Ley 2\/2025, de 25 de febrero, por el que se adoptan medidas urgentes en materia de vivienda y urbanismo. Dicho DL entr\u00f3 en vigor el d\u00eda 27 de febrero de 2025<\/strong>.<\/p>\n El T\u00edtulo III contiene las medidas en materia de urbanismo y vivienda<\/strong> y modifica, entre otras, las siguientes normas:<\/p>\n – El Decreto legislativo 1\/2010, de 3 de agosto, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de urbanismo (art. 3).<\/p>\n – El Decreto 305\/2006, de 18 de julio, por el que se aprueba el Reglamento de la Ley de urbanismo (art. 4).<\/p>\n – La Ley 18\/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda (art. 5)<\/p>\n – El Decreto ley 1\/2015, de 24 de marzo, de medidas extraordinarias y urgentes para la movilizaci\u00f3n de las viviendas provenientes de procesos de ejecuci\u00f3n hipotecaria (art. 6).<\/p>\n La novedad de mayor inter\u00e9s notarial y registral consiste en la introducci\u00f3n de un nuevo derecho de adquisici\u00f3n preferente<\/strong> a favor de la Generalitat en la transmisi\u00f3n de viviendas, recogido en los arts. 5.1 y 6.<\/p>\n El art. 5.1 a\u00f1ade un p\u00e1rrafo al apartado 2 del art. 15 de la Ley 18\/2007 del derecho a la vivienda, con el siguiente tenor:<\/p>\n \u00abEn la transmisi\u00f3n de viviendas en zonas declaradas mercado residencial tensionado, la Administraci\u00f3n de la Generalitat puede ejercer el derecho de tanteo y retracto en estos \u00e1mbitos.\u00bb<\/em><\/p>\n Esta disposici\u00f3n se concreta en el art. 6, que a\u00f1ade un apartado 2 al art. 2 del Decreto ley 1\/2015, de medidas extraordinarias y urgentes para la movilizaci\u00f3n de las viviendas provenientes de procesos de ejecuci\u00f3n hipotecaria, con la siguiente redacci\u00f3n:<\/p>\n \u00ab2. Tambi\u00e9n est\u00e1n sujetos al derecho de tanteo y retracto de la Administraci\u00f3n de la Generalitat:<\/em><\/p>\n 1. La transmisi\u00f3n de cualquier vivienda situada en una zona declarada mercado residencial tensionado que sea propiedad de un gran tenedor persona jur\u00eddica que est\u00e9 inscrito en el Registro de personas grandes tenedoras de vivienda, de acuerdo con lo que establece la disposici\u00f3n adicional vigesimos\u00e9ptima de la Ley 18\/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda, o de acuerdo con lo que establece el art\u00edculo 3.k) de la Ley 12\/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda. Este derecho de adquisici\u00f3n preferente afecta la primera transmisi\u00f3n y las posteriores de las viviendas durante la vigencia de este Decreto ley.<\/em><\/p>\n No est\u00e1n sujetas al tanteo y retracto que establece el p\u00e1rrafo anterior las transmisiones de viviendas de nueva construcci\u00f3n que se hagan a personas f\u00edsicas para su uso propio.<\/em><\/p>\n 2. La adjudicaci\u00f3n de cualquier vivienda que provenga de una subasta administrativa o judicial.\u00bb<\/em><\/p>\n El Colegio Notarial de Catalu\u00f1a ha circulado una nota informativa<\/strong> en la que interpreta el derecho de adquisici\u00f3n preferente regulado en el apartado 2.1 en el sentido de que, para que la transmisi\u00f3n quede sujeta al mismo, es necesario que se cumplan todos los requisitos siguientes:<\/p>\n a) Que el objeto de esa transmisi\u00f3n sea una vivienda.<\/p>\n b) Que dicha vivienda est\u00e9 situada en una zona declarada como residencial tensionada. Los municipios incluidos en las zonas de mercado residencial tensionado se pueden consultar aqu\u00ed<\/a>.<\/p>\n c) Que el transmitente sea una persona jur\u00eddica.<\/p>\n d) Que la persona jur\u00eddica transmitente sea una gran tenedora de viviendas.<\/p>\n e) Que no se trate de transmisiones de viviendas de nueva construcci\u00f3n que se hagan a personas f\u00edsicas para uso propio.<\/p>\n \u00bfC\u00f3mo se determina si una persona jur\u00eddica es gran tenedora?<\/strong><\/p>\n En principio, seg\u00fan la dicci\u00f3n del art. 2.2.1 DL 1\/2015, a los efectos del derecho de adquisici\u00f3n preferente, la condici\u00f3n de gran tenedor viene determinada por su inclusi\u00f3n en el Registro de personas grandes tenedoras de vivienda,<\/strong> dependiente de la Agencia de la Vivienda de Catalu\u00f1a. Entiendo que deber\u00eda ser suficiente con la consulta de dicho registro, sin necesidad de manifestaciones o de mayores averiguaciones al respecto.<\/p>\n Ahora bien, el Registro de personas de grandes tenedoras de vivienda, creado hace tres a\u00f1os en la DA 27\u00aa de la Ley del derecho a la vivienda, a\u00fan no est\u00e1 operativo<\/strong>. Ante esta situaci\u00f3n, el art. 6.4 DL 2\/2025 a\u00f1ade un apartado 3 a la DT \u00fanica del DL 1\/2015, con el texto siguiente:<\/p>\n \u00abMientras no entre en vigor el Decreto regulador que tiene que desplegar el Registro de personas grandes tenedoras de vivienda, las personas jur\u00eddicas que quieran transmitir viviendas situadas en una zona declarada mercado residencial tensionado, de acuerdo con lo que establece el art\u00edculo 2.2 de este Decreto ley, deben acreditar mediante certificaci\u00f3n registral<\/strong> el n\u00famero de viviendas de que son propietarias en el momento de formalizar la escritura de compraventa<\/strong>. Esta certificaci\u00f3n debe testimoniarse en el t\u00edtulo.\u00bb<\/em><\/p>\n Sin embargo, la certificaci\u00f3n registral citada no indicar\u00e1 si una persona jur\u00eddica es gran tenedora o no, sino \u00fanicamente el n\u00famero de viviendas de que es propietaria, lo que obliga a entrar en el concepto de gran tenedor.<\/p>\n Para determinar dicho concepto, el art. 2.2 se remite a la DA 27\u00aa de la Ley (catalana) 18\/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda; y al art. 3.k) de la Ley (estatal) 12\/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda.<\/p>\n La DT 27\u00aa, que cre\u00f3 el Registro de grandes tenedores de vivienda, dispone que se inscribir\u00e1n en \u00e9l las personas jur\u00eddicas que sean grandes tenedores de acuerdo con lo que establece el art\u00edculo 5 de la Ley 24\/2015, de 29 de julio, de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el \u00e1mbito de la vivienda y la pobreza energ\u00e9tica. Este precepto incluye, adem\u00e1s de las entidades financieras<\/strong> y asimiladas, a las personas jur\u00eddicas que, por s\u00ed solas o a trav\u00e9s de un grupo de empresas, sean titulares de m\u00e1s de diez viviendas<\/strong> ubicadas en territorio del Estado,<\/strong> con algunas excepciones.<\/p>\n Por su parte, el art. 3.k) de la Ley 12\/2023 considera como gran tenedora a toda persona jur\u00eddica que sea titular de m\u00e1s diez inmuebles urbanos de uso residencial<\/strong> o una superficie construida de m\u00e1s de 1.500 m2 de uso residencial<\/strong>, excluyendo en todo caso garajes y trasteros. En entornos de mercado residencial tensionado<\/strong> bastar\u00e1 con que sean titulares de cinco o m\u00e1s inmuebles urbanos de uso residencial<\/strong> ubicados en dicho \u00e1mbito.<\/p>\n Por consiguiente, a mi juicio, para que una persona jur\u00eddica sea considerada como gran tenedora de viviendas basta con que cumpla alguno de los siguientes requisitos<\/strong>:<\/p>\n a) que sea titular de m\u00e1s de 10 viviendas en todo el territorio del Estado<\/strong>;<\/p>\n b) que sea titular de una superficie construida de m\u00e1s de 1.500 m2<\/strong> de uso residencial en todo el territorio espa\u00f1ol<\/strong>;<\/p>\n c) que sea titular de 5 o m\u00e1s viviendas situadas en zonas tensionadas de Catalu\u00f1a<\/strong>.<\/p>\n La nota informativa del CNC reconoce que existen situaciones dudosas<\/strong> para determinar si una titularidad computa a estos efectos; por ejemplo, en el caso de ostentar el derecho de usufructo o una titularidad compartida, o de inmuebles destinados solo en parte a viviendas. Es de esperar que estas y otras dificultades que van a surgir es la pr\u00e1ctica no sean un obst\u00e1culo a la seguridad jur\u00eddica de la que somos garantes notarios y registradores.<\/p>\n \u00bfC\u00f3mo se acredita ante el notario que una persona jur\u00eddica es gran tenedora o que no lo es?<\/strong><\/p>\n Mientras no est\u00e9 operativo el Registro de grandes tenedores de vivienda, la nota informativa del CNC aclara que, en toda transmisi\u00f3n de vivienda realizada por una persona jur\u00eddica, su representante deber\u00e1 declarar si es o no gran tenedor<\/strong>. Si manifiesta que lo es, deber\u00e1 acreditar que ha notificado su intenci\u00f3n de transmitir a la Agencia Catalana de Vivienda en la forma prevista en el DL 1\/2015. Si manifiesta que no lo es, deber\u00e1 aportar la certificaci\u00f3n registral citada, que tambi\u00e9n puede obtenerse desde la notar\u00eda a trav\u00e9s de la URL:<\/p>\n https:\/\/sede.registradores.org\/sede\/sede-corpme-web\/registro-de-la-propiedad\/publicidad\/certificaciones\/certificacion-ley-derecho-vivienda<\/a><\/p>\n ADDENDA:<\/strong> El art. 6.4 de la Ley 11\/2025, de 29 de diciembre, ha a\u00f1adido un apartado, el 3, a la disposici\u00f3n transitoria \u00fanica del Decreto ley 1\/2015, de 24 de marzo, de medidas extraordinarias y urgentes para la movilizaci\u00f3n de las viviendas provenientes de procesos de ejecuci\u00f3n hipotecaria, con el siguiente texto:<\/p>\n \u00ab3. Mientras no entre en vigor el decreto que debe desarrollar el Registro de grandes tenedores de vivienda, las personas jur\u00eddicas que deseen transmitir viviendas situadas en una zona declarada mercado residencial\u00a0tensionado, de acuerdo con lo establecido por el art\u00edculo 2.2, deben\u00a0declarar si tienen la condici\u00f3n de gran tenedor. Si declaran que no tienen esta condici\u00f3n, deben aportar un certificado registral acreditativo del n\u00famero de viviendas de las que son propietarias en el momento de formalizar la escritura de compraventa, acompa\u00f1ado, en su caso, de la documentaci\u00f3n que demuestre que los datos de dicho certificado no est\u00e1n actualizados o no son correctos. Este certificado y los documentos que lo acompa\u00f1en deben testimoniarse, en su caso, en el t\u00edtulo.\u00bb\u00a0<\/strong>(En negrita, el nuevo texto).<\/p>\n SECCI\u00d3N TERRITORIO<\/span><\/strong><\/a><\/p>\n SECCI\u00d3N NOTICIAS<\/span><\/strong><\/a><\/p>\n RECURSOS EN ESTA WEB SOBRE: NORMAS<\/a> – RESOLUCIONES<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n OTROS RECURSOS<\/span>: Secciones<\/a> – Participa<\/a> – Cuadros<\/a> – Pr\u00e1ctica<\/a> – Modelos<\/a> – Utilidades<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n WEB: Qu\u00e9 ofrecemos<\/a> –\u00a0NyR, p\u00e1gina de inicio<\/a> –<\/span> Ideario Web<\/a><\/span><\/span><\/strong><\/p>\nENLACES:<\/h2>\n
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