{"id":126208,"date":"2025-04-01T20:07:16","date_gmt":"2025-04-01T18:07:16","guid":{"rendered":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=126208"},"modified":"2025-04-01T20:19:50","modified_gmt":"2025-04-01T18:19:50","slug":"oficina-registral-propiedad-informe-marzo-2025","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/secciones\/oficina-registral\/informes-mensuales-o-r\/oficina-registral-propiedad-informe-marzo-2025\/","title":{"rendered":"Oficina Registral (Propiedad). Informe Marzo 2025. El pacto del art\u00edculo 217 del Reglamento Hipotecario."},"content":{"rendered":"

INFORME REGISTROS PROPIEDAD MARZO 2025<\/span><\/h1>\n

por\u00a0MAR\u00cdA N\u00da\u00d1EZ N\u00da\u00d1EZ<\/a> y ANTONIO MANUEL OLIVA IZQUIERDO<\/a><\/span><\/h2>\n

REGISTRADORES DE LUGO Y DE TRUJILLO (C\u00c1CERES)<\/span><\/h2>\n

\u00a0<\/p>\n<\/a>

TEMA DEL ME<\/strong>S:<\/strong><\/span><\/span> \u00a0<\/strong><\/strong><\/span>EL PACTO – EXPL\u00cdCITO O IMPL\u00cdCITO – DEL ART\u00cdCULO 217 DEL REGLAMENTO HIPOTECARIO.<\/strong>\u00a0<\/strong>Por Antonio Oliva Izquierdo<\/strong><\/span><\/h6>\n

Con car\u00e1cter general, el <\/strong>art\u00edculo 119 de la Ley Hipotecaria<\/strong><\/a> impone la obligaci\u00f3n de distribuir la responsabilidad hipotecaria<\/strong>, al disponer que, \u201ccuando se hipotequen varias fincas a la vez por un solo cr\u00e9dito, se determinar\u00e1 la cantidad o parte de gravamen de que cada una deba responder<\/em>\u201d; precepto que ha de ponerse en relaci\u00f3n con el <\/strong>art\u00edculo 399 del C\u00f3digo civil<\/strong><\/a> –\u00a0 \u201ctodo condue\u00f1o tendr\u00e1 la plena propiedad de su parte y la de los frutos y utilidades que le correspondan, pudiendo en su consecuencia enajenarla, cederla o hipotecarla, y aun sustituir otro en su aprovechamiento, salvo si se tratare de derechos personales. Pero el efecto de la enajenaci\u00f3n o de la hipoteca con relaci\u00f3n a los condue\u00f1os estar\u00e1 limitado a la porci\u00f3n que se adjudique en la divisi\u00f3n al cesar la comunidad<\/em>\u201d -.<\/p>\n

Estos art\u00edculos tienen su desarrollo en el Reglamento Hipotecario<\/strong>, que expresamente establece en su art\u00edculo 216<\/strong><\/a> que \u201cno se inscribir\u00e1 ninguna hipoteca sobre varias fincas, derechos reales o porciones ideales de unas y otros, afectos a una misma obligaci\u00f3n, sin que por convenio entre las partes, o por mandato judicial, en su caso, se determine previamente la cantidad de que cada finca, porci\u00f3n o derecho deba responder<\/em><\/strong>. Los interesados podr\u00e1n acordar la distribuci\u00f3n en el mismo t\u00edtulo inscribible o en otro documento p\u00fablico, o en solicitud dirigida al Registrador firmada o ratificada ante \u00e9l, o cuyas firmas est\u00e9n legitimadas. La misma norma se aplicar\u00e1 a las inscripciones de censos y anticresis. Lo dispuesto anteriormente no ser\u00e1 aplicable a las anotaciones preventivas<\/em>\u201d.<\/p>\n

Ahora bien, como excepci\u00f3n<\/strong>, el art\u00edculo 217 del Reglamento Hipotecario<\/strong><\/a> dispone que \u201csi se tratare de hipotecar varios derechos integrantes del dominio o participaciones pro indiviso de una finca o derecho, podr\u00e1n acordar los propietarios o titulares respectivos, para los efectos del art\u00edculo anterior, la constituci\u00f3n de una sola hipoteca sobre la totalidad de los derechos, sin que sea necesaria la previa distribuci\u00f3n<\/strong><\/em>\u201d.<\/p>\n

Este pacto expreso del <\/strong>art\u00edculo 217 del Reglamento Hipotecario<\/strong><\/a> suele ser frecuente<\/strong> en los pr\u00e9stamos hipotecarios en los que se gravan varias participaciones indivisas con una \u00fanica hipoteca sobre todas ellas \u2013 que, generalmente, suelen sumar la totalidad del pleno dominio -, evitando as\u00ed la necesidad de la distribuci\u00f3n de la responsabilidad hipotecaria sobre las mismas.<\/p>\n

Sin perjuicio de lo anterior, la <\/strong>Resoluci\u00f3n de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica de 21 de febrero de 1994<\/strong><\/a> permite entender impl\u00edcito este pacto, aunque no conste de un modo expreso, cuando se dan las circunstancias previstas en el supuesto de hecho que motiv\u00f3 la misma<\/strong>. As\u00ed, \u201csi consta que la hipoteca se constituye por los copropietarios sobre la total finca, no cada uno sobre su respectiva cuota, que se determina un \u00fanico precio como tasaci\u00f3n de la misma a efectos de subasta y no uno particular para\u00a0 cada cuota indivisa, y que todas las referencias contractuales, tanto la relativa\u00a0 a situaci\u00f3n de cargas previas, como las referidas a las obligaciones y derechos de las partes, ya sea en orden al aseguramiento, al pago\u00a0 de primas de seguro\u00a0 o gastos de comunidad, ya a la posibilidad de subrogaci\u00f3n en la deuda por un tercer adquirente, se hacen siempre en contemplaci\u00f3n a la finca como una unidad, la aplicaci\u00f3n de las reglas hermen\u00e9uticas en materia de contratos (art\u00edculos 1.281, 1.283 y 1.285 del C\u00f3digo Civil) conduce a estimar que es lo suficientemente clara y expl\u00edcita la voluntad de las partes de constituir una sola hipoteca sobre la totalidad de la misma y, por ende, de los derechos que sobre ella ostenta cada hipotecante, sin distribuir entre ellos la responsabilidad asegurada<\/em>\u201d.<\/p>\n

Razona el Centro Directivo en su Resoluci\u00f3n citada que \u201cla preocupaci\u00f3n casi obsesiva de nuestra legislaci\u00f3n hipotecaria por favorecer el cr\u00e9dito territorial impuso, desde sus or\u00edgenes, la necesidad de distribuir la responsabilidad asegurada entre las diversas fincas sobre las que pudiera constituirse la garant\u00eda hipotecaria por una misma obligaci\u00f3n. En el supuesto de que concurrieran distintos derechos sobre una misma finca o cuotas indivisas en su titularidad, y ante la previsible autonom\u00eda en el tr\u00e1fico futuro de cada uno de ellos, la doctrina de este centro directivo hizo extensiva la misma exigencia en el caso de que se pretendiesen hipotecar los mismos, aun cuando involucrara en el tema la presencia o no de solidaridad en la obligaci\u00f3n<\/strong> (vid. <\/em>Resoluciones de 26 de junio<\/em><\/a> y <\/em>27 de diciembre de 1909<\/em><\/a> y <\/em>22 de marzo de 1915<\/em><\/a>)<\/em>. Desde la promulgaci\u00f3n del Reglamento Hipotecario de 1915 rige la alternativa vista que permite optar tanto por la hipoteca con distribuci\u00f3n de responsabilidad entre los distintos derechos o cuotas indivisas, como el constituir por voluntad expresa de los interesados una sola hipoteca sobre el conjunto de sus derechos recayentes sobre una misma finca<\/em>\u201d; si bien advirtiendo que \u201clos resultados pr\u00e1cticos a que conduce una u otra f\u00f3rmula son distintos. En la primera, distribuida la responsabilidad, el actor habr\u00e1 de dirigir su acci\u00f3n contra cada derecho\u00a0 hipotecado de forma independiente y hasta el l\u00edmite de la responsabilidad que se le haya asignado, sin que le sea dado el repetir contra los no pertenecientes al deudor por la parte del cr\u00e9dito no asegurado con la hipoteca (art\u00edculos 120 y 121 de la Ley Hipotecaria), y habiendo de pasar por la liberaci\u00f3n de ‘cualquiera de ellos en \u00abcaso de pagarse la parte de que responda (art. 124 de la misma Ley). Esa ejecuci\u00f3n determinar\u00e1, igualmente, la purga de las cargas posteriores que graven tan solo el derecho ejecutado, al igual que la ejecuci\u00f3n de una carga anterior que recayese sobre el mismo llevar\u00e1 consigo la de la hipoteca. En la segunda, constituida la hipoteca sobre un conjunto de derechos que recaigan sobre la misma finca, no cabe la ejecuci\u00f3n aislada de cada uno de aquellos, sino que ha de procederse contra el conjunto de ellos de modo similar a lo dispuesto en el \u00faltimo, p\u00e1rrafo del art\u00edculo 218 del Reglamento Hipotecario y sin posibilidad de exigir la liberaci\u00f3n parcial de cualquiera de ellos en virtud de un pago parcial (cif. Art\u00edculo 125 de aquella Ley). La ejecuci\u00f3n de una carga preferente que gravase uno de los derechos conjuntamente hipotecados acarrear\u00e1 la extinci\u00f3n parcial de la hipoteca en cuanto al mismo, y si bien la ejecuci\u00f3n de la hipoteca as\u00ed constituida determinar\u00e1 la purga de todas las cargas posteriores, es evidente la dificultad que puede surgir a la hora de determinar en qu\u00e9 medida han de participar sus titulares en la percepci\u00f3n del posible sobrante. De todo ello se deduce la singular importancia que tiene el determinar, a la hora de constituir la hipoteca, cu\u00e1l de los sistemas se ha adoptado<\/em>\u201d.<\/p>\n

En todo caso, conviene advertir que esta doctrina de la Direcci\u00f3n General no es aislada, sino que hunde sus ra\u00edces en la previa <\/strong>Resoluci\u00f3n del mismo Centro Directivo de 30 de septiembre de 1939<\/strong><\/a> para un caso en el que \u201cse estipul\u00f3 expresamente que, en garant\u00eda de las obligaciones contra\u00eddas, las tres hermanas deudoras \u00abconstituyen primera hipoteca voluntaria a favor del acreedor sobre la casa descrita en los antecedentes de esta escritura\u00bb; y, por consiguiente, es notorio que se ha impuesto la carga sobre la totalidad de los derechos representados, por pertenecer enteramente el inmueble gravado a las prestatarias como \u00fanicas con due\u00f1as del mismo<\/em>\u201d.<\/p>\n<\/a>

DISPOSICIONES GENERALES<\/a>.\u00a0<\/strong><\/span>Por Mar\u00eda N\u00fa\u00f1ez N\u00fa\u00f1ez (el resto del informe).<\/strong><\/span><\/h6>\n

Excusas para los cargos de Presidente y Vocal de las Mesas Electorales.<\/a><\/strong><\/p>\n

Instrucci\u00f3n 2\/2025, que modifica una Instrucci\u00f3n de la Junta Electoral Central para admitir que ser\u00e1 suficiente acreditar ser padre o madre de menores de catorce a\u00f1os de una familia monoparental, para justificar una excusa a fin de no participar en una mesa electoral.<\/p>\n

Salario m\u00ednimo 2025<\/a><\/strong><\/p>\n

Real Decreto 87\/2025, de 11 de febrero, por el que se fija el salario m\u00ednimo interprofesional: queda fijado en 39,47 euros\/d\u00eda o 1184 euros\/mes, con efectos entre el 1 de enero y el 31 de diciembre de 2025.<\/p>\n

Ir a la p\u00e1gina especial.<\/strong><\/a><\/p>\n

Programa estad\u00edstico 2025<\/a><\/strong><\/p>\n

Real Decreto 72\/2025, desarrolla para 2025 el Plan Estad\u00edstico Nacional 2025-2028, de reciente publicaci\u00f3n. La cumplimentaci\u00f3n de los datos es obligatoria salvo excepciones.<\/p>\n

En las siguientes estad\u00edsticas se relaciona al\u00a0Colegio de Registradores\u00a0(o al CORPME)<\/strong>:<\/p>\n