{"id":126349,"date":"2025-04-03T08:08:06","date_gmt":"2025-04-03T06:08:06","guid":{"rendered":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=126349"},"modified":"2025-10-15T19:25:50","modified_gmt":"2025-10-15T17:25:50","slug":"resoluciones-abril-2025-direccion-general-seguridad-juridica-y-fe-publica","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-abril-2025-direccion-general-seguridad-juridica-y-fe-publica\/","title":{"rendered":"Resoluciones Abril 2025 Direcci\u00f3n General Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica."},"content":{"rendered":"<h1><span style=\"color: #0000ff; font-size: 18pt;\"><strong>INFORME N\u00ba 367: BOE ABRIL de 2025.<\/strong><\/span><\/h1>\n<h2 style=\"text-align: center;\"><span style=\"color: #0000ff; font-size: 18pt;\"><strong>2\u00aa Parte:\u00a0<\/strong><strong>RESOLUCIONES DGSJFP:<\/strong><\/span><\/h2>\n<p style=\"text-align: center;\"><span style=\"font-size: 14pt;\"><a href=\"#propiedad\"><strong>PROPIEDAD<\/strong><\/a><\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: center;\"><span style=\"font-size: 14pt;\"><strong><a href=\"#mercantil\">MERCANTIL<\/a><\/strong><\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: center;\"><span style=\"font-size: 14pt;\"><strong><a href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/cuadro-resoluciones-dgrn-por-meses\/\">RESOLUCIONES POR MESES<\/a>\u00a0y\u00a0<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/titulares-de-resoluciones\/\">POR TITULARES PARA BUSCAR<\/a><\/strong><\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: center;\"><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/informes-mensuales\/informe-no-367\/\"><span style=\"font-size: 14pt;\"><strong>Ir al INFORME de ABRIL (Secciones I y II del BOE)<\/strong><\/span><\/a><\/p>\n<h2 style=\"text-align: center;\"><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/informes-mensuales\/no-te-lo-pierdas-abril-2025\/\"><strong>IR A\u00a0<em>\u00a1NO TE LO PIERDAS!<\/em> DE ABRIL<\/strong><\/a><\/h2>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<h3><strong>VALORACI\u00d3N DE LAS RESOLUCIONES POR SU IMPORTANCIA:<\/strong><\/h3>\n<p><strong>Se van a seguir estos criterios a juicio de las personas que las resumen.<\/strong><\/p>\n<p><strong>()\u00a0<\/strong>Reiterativa o de escas\u00edsimo inter\u00e9s<\/p>\n<p><strong>*\u00a0<\/strong>Poco inter\u00e9s o muy del caso concreto<\/p>\n<p><strong>**\u00a0<\/strong>Interesante (categor\u00eda est\u00e1ndar)<\/p>\n<p><strong>***\u00a0<\/strong>Muy interesante.<\/p>\n<p><strong>\u21d2\u21d2\u21d2<\/strong>\u00a0Imprescindible<\/p>\n<div class=\"enlacesDoc\" style=\"text-align: justify;\">\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"sentencias-sobre-resoluciones\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><span style=\"color: #0000ff; font-size: 14pt;\"><strong>SENTENCIAS SOBRE RESOLUCIONES<\/strong><\/span><\/h6>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"s26-2025-anula-r-dgrn-de-15-de-noviembre-de-2018-adjudicacion-debajo-50-valor-subasta\"><\/a><h6><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"s26\"><\/a>S26\/2025. <\/span><span style=\"color: #ff0000;\"><strong>ANULA<\/strong>\u00a0<\/span><a style=\"font-size: 1rem;\" href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-direccion-general-de-los-registros-y-el-notariado-diciembre-2018\/#r470\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">R. DGRN de 15 de noviembre de 2018<\/a><span style=\"font-size: 1rem;\">\u00a0<\/span><span style=\"font-size: 1rem;\">[adjudicaci\u00f3n debajo 50% valor subasta]<\/span><\/h6>\n<p>Resoluci\u00f3n de 21 de marzo de 2025, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, por la que se publica, conforme a lo dispuesto en el art\u00edculo 327 de la Ley Hipotecaria, la sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, Secci\u00f3n Novena, de 17 de diciembre de 2020, que ha devenido firme.<\/p>\n<div class=\"enlacesDoc\">\n<ul>\n<li class=\"puntoPDF\"><a title=\"PDF firmado BOE-A-2025-7148\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2025\/04\/09\/pdfs\/BOE-A-2025-7148.pdf\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">PDF (BOE-A-2025-7148 &#8211; 1\u00a0<abbr title=\"p\u00e1gina\">p\u00e1g.<\/abbr>\u00a0&#8211; 189\u00a0<abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a> <a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2025-7148\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2025-7148\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"s27-2025-anula-r-dgrn-de-14-de-septiembre-de-2018-cancelacion-aportacion-societaria-de-finca-por-nulidad-venta-acciones\"><\/a><h6><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"s27\"><\/a>S27\/2025. <\/span><span style=\"color: #ff0000;\"><strong>ANULA<\/strong>\u00a0<\/span><a style=\"font-size: 1rem;\" href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-direccion-general-de-los-registros-y-el-notariado-octubre-2018\/#r374\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">R. DGRN de 14 de septiembre de 2018<\/a><span style=\"font-size: 1rem;\">\u00a0<\/span><span style=\"font-size: 1rem;\">[cancelaci\u00f3n aportaci\u00f3n societaria de finca por nulidad venta acciones]<\/span><\/h6>\n<p>Resoluci\u00f3n de 21 de marzo de 2025, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, por la que se publica, conforme a lo dispuesto en el art\u00edculo 327 de la Ley Hipotecaria, la sentencia del Juzgado de Primera Instancia n\u00famero 32 de Madrid, de 10 de febrero de 2020, que ha devenido firme.<\/p>\n<div class=\"enlacesDoc\">\n<ul>\n<li class=\"puntoPDF\"><a title=\"PDF firmado BOE-A-2025-7149\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2025\/04\/09\/pdfs\/BOE-A-2025-7149.pdf\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">PDF (BOE-A-2025-7149 &#8211; 1\u00a0<abbr title=\"p\u00e1gina\">p\u00e1g.<\/abbr>\u00a0&#8211; 189\u00a0<abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a> <a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2025-7149\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2025-7149\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"s28-2025-anula-r-dgrn-de-20-de-septiembre-de-2019-reanudacion-judicial-de-tracto-y-titulos-intermedios\"><\/a><h6><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"s28\"><\/a>S28\/2025.\u00a0<\/span><span style=\"color: #ff0000;\"><strong>ANULA<\/strong>\u00a0<\/span><a style=\"font-size: 1rem;\" href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-direccion-general-de-los-registros-y-el-notariado-noviembre-2019\/#r450\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">R. DGRN de 20 de septiembre de 2019<\/a><span style=\"font-size: 1rem;\">\u00a0<\/span><span style=\"font-size: 1rem;\">[Reanudaci\u00f3n judicial de tracto y t\u00edtulos intermedios]<\/span><\/h6>\n<p>Resoluci\u00f3n de 21 de marzo de 2025, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, por la que se publica, conforme a lo dispuesto en el art\u00edculo 327 de la Ley Hipotecaria, la sentencia de la Audiencia Provincial de Santa Cruz de Tenerife, Secci\u00f3n Tercera, de 14 de julio de 2022, que ha devenido firme.<\/p>\n<div class=\"enlacesDoc\">\n<ul>\n<li class=\"puntoPDF\"><a title=\"PDF firmado BOE-A-2025-7150\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2025\/04\/09\/pdfs\/BOE-A-2025-7150.pdf\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">PDF (BOE-A-2025-7150 &#8211; 1\u00a0<abbr title=\"p\u00e1gina\">p\u00e1g.<\/abbr>\u00a0&#8211; 190\u00a0<abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a> <a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2025-7150\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2025-7150\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n<div class=\"enlacesDoc\">\u00a0<\/div>\n<\/div>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"resoluciones-propiedad\"><\/a><h6><span style=\"font-size: 14pt; color: #0000ff;\"><a id=\"propiedad\"><\/a>RESOLUCIONES PROPIEDAD:<\/span><\/h6>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"120-certificacion-literal-de-todo-el-historial-registral-incluyendo-asientos-no-vigentes\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r120\"><\/a>120.** <strong>CERTIFICACI\u00d3N LITERAL DE TODO EL HISTORIAL<\/strong> REGISTRAL INCLUYENDO ASIENTOS NO VIGENTES.<\/span><\/h6>\n<div class=\"enlacesDoc\" style=\"text-align: justify;\">\n<div class=\"enlacesDoc\">\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 3 de marzo de 2025, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la calificaci\u00f3n negativa de la registradora de la propiedad accidental de Valencia n.\u00ba 3 a emitir una certificaci\u00f3n literal de una finca.\u00a0<\/p>\n<p><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen:<\/strong> el contenido del Registro s\u00f3lo se ha de poner de manifiesto a quienes tengan inter\u00e9s en conocer el estado de los bienes y derechos inscritos y, por tanto, este inter\u00e9s se ha de justificar ante el registrador.<\/span><\/p>\n<p><strong>Hechos:<\/strong> se presenta instancia solicitando certificaci\u00f3n literal del historial de una determinada finca registral. La registradora expidi\u00f3 parcialmente la certificaci\u00f3n haciendo constar las inscripciones vigentes y denegando las no vigentes bas\u00e1ndose en la insuficiencia del inter\u00e9s leg\u00edtimo alegado, al no constar la relaci\u00f3n patrimonial que el solicitante tiene o espera tener respecto de la finca ni la relevancia de la publicidad literal de asientos no vigentes.<\/p>\n<p>El recurrente alega, en sede de recurso que necesita averiguar si ha habido alguna operaci\u00f3n de segregaci\u00f3n o disminuci\u00f3n de cabida en la finca, ya que seg\u00fan el informe de medici\u00f3n que aporta, la finca tiene\u00a057,33 metros cuadrados mientras en el Registro figura con\u00a094,96 metros cuadrados.<\/p>\n<p>La <strong>Direcci\u00f3n estima el recurso y revoca la calificaci\u00f3n<\/strong>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">I. CUESTI\u00d3N PREVIA.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Recuerda que el recurso deber\u00e1 recaer exclusivamente sobre las cuestiones que se relacionen directa e inmediatamente con la calificaci\u00f3n del registrador, rechaz\u00e1ndose cualquier otra pretensi\u00f3n basada en otros motivos o en documentos no presentados en tiempo y forma. Por consiguiente, no han de ser tenidos en cuenta ninguno de los documentos que acompa\u00f1en al recurso y que no se presentaron al inicio del procedimiento registral. De hecho, la registradora sostiene en su informe que, de haber sabido la verdadera causa de petici\u00f3n de informaci\u00f3n, hubiera accedido a facilitar la informaci\u00f3n de asientos no vigentes en cuanto a las circunstancias descriptivas con pleno respeto a la normativa de protecci\u00f3n de datos a la que debe ajustarse toda expedici\u00f3n de publicidad por parte de los registradores.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">II. PUBLICIDAD FORMAL.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La Direcci\u00f3n reitera su doctrina recordando que el contenido del Registro s\u00f3lo se ha de poner de manifiesto a quienes tengan inter\u00e9s en conocer el estado de los bienes y derechos inscritos y, por tanto, este inter\u00e9s se ha de justificar ante el registrador.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En consecuencia, ante una solicitud de publicidad formal, el registrador, debe calificar:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">1\u00ba) Si procede o no expedir la informaci\u00f3n o publicidad formal respecto de la finca o derecho que se solicita, atendiendo a la causa o finalidad alegada.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">2\u00ba) Deber\u00e1 valorar la existencia de un inter\u00e9s leg\u00edtimo, y,<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">3\u00ba) Qu\u00e9 datos y circunstancias de los incluidos en el folio registral correspondiente puede incluir o debe excluir de dicha informaci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La publicidad ha de ser para <strong>finalidades propias de la instituci\u00f3n<\/strong> registral como la investigaci\u00f3n, jur\u00eddica, en sentido amplio, patrimonial y econ\u00f3mica (cr\u00e9dito, solvencia y responsabilidad), as\u00ed como la investigaci\u00f3n estrictamente jur\u00eddica encaminada a la contrataci\u00f3n o a la interposici\u00f3n de acciones judiciales o administrativas. No cabe para la investigaci\u00f3n privada de datos no patrimoniales contenidos en el Registro, de manera que el registrador s\u00f3lo podr\u00e1 dar publicidad de estos si se cumplen las normas sobre protecci\u00f3n de datos.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La expedici\u00f3n de informaci\u00f3n relativa al contenido de los libros del Registro est\u00e1 sujeta a determinados controles derivados:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">1\u00ba) De la legislaci\u00f3n espec\u00edfica hipotecaria y,<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">2\u00ba) De la gen\u00e9rica sobre protecci\u00f3n de datos personales, ex <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a222\">art\u00edculo 222.6 LH<\/a> de forma que los datos sensibles de car\u00e1cter personal o patrimonial contenidos en los asientos registrales no podr\u00e1n ser objeto de publicidad formal ni de tratamiento automatizado, para finalidades distintas de las propias de la instituci\u00f3n registral. Cuando se ajusta a tal finalidad, la publicidad del contenido de los asientos no requiere el consentimiento del titular ni es tampoco necesario que se le notifique su cesi\u00f3n o tratamiento, sin perjuicio del derecho de aquel a ser informado, a su instancia, del nombre o de la denominaci\u00f3n y domicilio de las personas f\u00edsicas o jur\u00eddicas que han recabado informaci\u00f3n respecto a su persona o bienes\u00bb. (ER)<\/p>\n<div class=\"enlacesDoc\">\n<ul>\n<li class=\"puntoPDF\" style=\"text-align: justify;\"><a title=\"PDF firmado BOE-A-2025-6759\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2025\/04\/03\/pdfs\/BOE-A-2025-6759.pdf\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">PDF (BOE-A-2025-6759 &#8211; 11\u00a0<abbr title=\"p\u00e1ginas\">p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0&#8211; 242\u00a0<abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a> <a style=\"font-size: 1rem;\" title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2025-6759\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2025-6759\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"122-ejecucion-simultanea-hipotecas-sobre-la-misma-finca-pero-en-garantia-de-obligaciones-diversas-de-distintos-acreedores\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r122\"><\/a>122.** EJECUCI\u00d3N SIMULTANEA HIPOTECAS SOBRE LA MISMA FINCA PERO EN GARANT\u00cdA DE OBLIGACIONES DIVERSAS DE DISTINTOS ACREEDORES<\/span><span style=\"font-size: 12pt;\">.<\/span><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 10 de marzo de 2025, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n de la registradora de la propiedad de Murcia n.\u00ba 2, por la que se califica negativamente un testimonio de mandamiento de adjudicaci\u00f3n y cancelaci\u00f3n dimanante de un procedimiento de ejecuci\u00f3n hipotecaria.<\/p>\n<p><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen:<\/strong><\/span> <span style=\"color: #3366ff;\">Es posible la <strong>ejecuci\u00f3n simultanea<\/strong> de dos hipotecas en el mismo procedimiento, si garantizan obligaciones con la misma cobertura hipotecaria.<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Hechos:<\/strong> Mediante mandamiento dimanante de una ejecuci\u00f3n hipotecaria, se acord\u00f3 la adjudicaci\u00f3n de una finca registral a dos titulares de hipotecas, as\u00ed como la cancelaci\u00f3n de la inscripci\u00f3n de las hipotecas y las cancelaciones de inscripciones y anotaciones de derechos posteriores.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Del registro resulta que ambas hipotecas se constituyeron en el mismo d\u00eda, garantizando deudas de 86.000 euros cada una, sobre <strong>mitades indivisas<\/strong> de la misma finca, con un valor de tasaci\u00f3n de 90.000, y al margen de ambas inscripciones de hipoteca constaba expedida la certificaci\u00f3n para el procedimiento de ejecuci\u00f3n hipotecaria a instancia de los distintos acreedores hipotecarios.<\/p>\n<p>El <strong>registrador<\/strong> califica negativamente en base a que:<\/p>\n<ol>\n<li>no es posible la ejecuci\u00f3n en el mismo procedimiento de dos hipotecas distintas en garant\u00eda de obligaciones diversas a favor de distintos acreedores que recaen sobre objetos diversos, y<\/li>\n<li>no es posible la inscripci\u00f3n dado que el procedimiento, teniendo por objeto la ejecuci\u00f3n de dos hipotecas distintas recayentes cada una sobre cada mitad indivisa de la finca, se ha realizado sobre la finca como un todo y no sobre cada una de las mitades indivisas, sac\u00e1ndose a subasta unitariamente la totalidad de la finca y por el valor correspondiente a la suma de los tipos de subasta fijados para cada mitad indivisa de aqu\u00e9lla y siendo la finca objeto de adjudicaci\u00f3n por mitad, sin que se haya producido la subasta independiente de cada uno de los objetos hipotecados.<\/li>\n<\/ol>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Resoluci\u00f3n:<\/strong> La Direcci\u00f3n General estima el recurso y <strong>revoca<\/strong> la calificaci\u00f3n impugnada en cuanto a los defectos objeto de impugnaci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Doctrina:<\/strong> Se plantea en el recurso la cuesti\u00f3n de si es posible la ejecuci\u00f3n en un mismo procedimiento hipotecario, de dos hipotecas constituidas en garant\u00eda de dos obligaciones distintas, cuando las hipotecas concurren <strong>sobre el mismo inmueble y deudor<\/strong>, a favor de dos acreedores diferentes.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En cuanto a la normativa aplicable al caso es de destacar que ning\u00fan precepto de la LEC o de la LH permiten la acumulaci\u00f3n de acciones para distintas obligaciones garantizadas con hipotecas distintas, con una excepci\u00f3n: cuando recaigan sobre el mismo <strong>bien hipotecado<\/strong> (<a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-2000-323&amp;p=20250228&amp;tn=1#a555\">art\u00edculo\u00a0555.4 de la LEC<\/a>).<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Por tanto, en base a ello y los <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-2000-323&amp;p=20250228&amp;tn=1#a555\">n\u00fameros\u00a01 y\u00a02 del art\u00edculo\u00a0555 de la LEC<\/a> la acumulaci\u00f3n de la ejecuci\u00f3n hipotecaria <strong>ser\u00e1 posible<\/strong> cuando concurran las siguientes circunstancias:<\/p>\n<ol>\n<li style=\"text-align: justify;\">Que se est\u00e9 ante el mismo acreedor ejecutante y el mismo deudor ejecutado, o cuando siendo el mismo deudor ejecutado lo pida cualquiera de los ejecutantes que pueden ser distintos y en garant\u00eda de distintas obligaciones.<\/li>\n<li style=\"text-align: justify;\">Cuando el letrado de la Administraci\u00f3n de Justicia competente lo considera m\u00e1s conveniente para la satisfacci\u00f3n de todos los acreedores ejecutantes.<\/li>\n<li style=\"text-align: justify;\">Siempre que en ambos casos las ejecuciones se sigan respecto del mismo bien hipotecado.<\/li>\n<\/ol>\n<p style=\"text-align: justify;\">En estos casos, la ejecuci\u00f3n de las hipotecas en distintos procedimientos perjudicar\u00eda al deudor que responder\u00eda de las costas de ambos procedimientos, adem\u00e1s la subasta que se realice en el procedimiento de ejecuci\u00f3n de la hipoteca preferente har\u00e1 que carezca de sentido el segundo al quedar sometido a las resultas de aquel. As\u00ed mismo la reducci\u00f3n de costas redundar\u00e1 en beneficio de posteriores titulares de cargas pues implica un correlativo aumento, en su caso, del remanente.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En el caso que nos ocupa, del contenido del mandamiento resulta que se est\u00e1n ejecutando <strong>ambas hipotecas<\/strong> a trav\u00e9s de un \u00fanico procedimiento de ejecuci\u00f3n.<\/p>\n<p>Del registro resulta:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">-que las deudas garantizadas corresponden a distintas obligaciones con la misma cobertura hipotecaria,<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">-hay identidad de deudor y los mismos tipos de inter\u00e9s, plazo y dem\u00e1s cl\u00e1usulas financieras; y<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">-las ejecuciones hipotecarias recaen sobre la misma finca, aunque grave cada hipoteca una mitad indivisa diversa del dominio de la misma.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Si bien, del <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/reglamento-hipotecario-titulos-iii-iv-y-v\/#art217\">art\u00edculo\u00a0217 del RH<\/a> se deriva que las participaciones indivisas de una finca o derecho son, a falta de pacto expreso entre las partes, objeto independiente de las hipotecas, la posibilidad de exclusi\u00f3n de la necesidad de distribuci\u00f3n de la responsabilidad hipotecaria por el simple acuerdo de acreedor y deudor, pone de manifiesto una predisposici\u00f3n legal a la consideraci\u00f3n de la <strong>finca como unidad<\/strong> a efectos de ejecuci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Finalmente es de se\u00f1alar que la <strong>acumulaci\u00f3n de ejecuciones<\/strong> consta ya en el Registro desde el momento en que, al objeto de la ejecuci\u00f3n, se expidi\u00f3 por el Registro la certificaci\u00f3n registral de dominio y cargas, prevista en los <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-2000-323&amp;p=20250228&amp;tn=1#a656\">art\u00edculos\u00a0656<\/a> y\u00a0<a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-2000-323&amp;p=20250228&amp;tn=1#a688\">688 de la Ley de Enjuiciamiento Civil<\/a>, y se hizo constar la <strong>nota marginal<\/strong> del inicio de la ejecuci\u00f3n tanto al margen de la inscripci\u00f3n 4.\u00aa de hipoteca de una mitad indivisa, como de la inscripci\u00f3n 5.\u00aa de hipoteca de la otra mitad indivisa; estando bajo la salvaguardia de los tribunales produciendo todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud, teniendo dicha nota unos importantes efectos en la ejecuci\u00f3n, en cuanto determina las condiciones de la misma y dando publicidad de ello a terceros.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Comentarios:<\/strong> Por tanto en este supuesto es perfectamente posible la ejecuci\u00f3n conjunta de ambas hipotecas, por estar as\u00ed previsto legalmente, aparte que de ejecutarse separadamente ambas hipotecas, se perjudicar\u00eda innecesariamente al deudor. Aparte del indudable apoyo legal que tiene la resoluci\u00f3n, la misma est\u00e1 colmada de sentido com\u00fan y practicidad.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Ahora bien ello no es posible si se tratare de dos hipotecas constituidas sobre bienes distintos, tampoco en el caso de que las obligaciones o las cl\u00e1usulas financieras pactadas difieran en cada hipoteca y, en la misma l\u00ednea se ha pronunciado la m\u00e1s reciente Resoluci\u00f3n de\u00a08 de junio de\u00a02021 para el caso de ejecuci\u00f3n simult\u00e1nea, de dos hipotecas, recayentes sobre fincas distintas y con deudores en parte distintos.(MGV)<\/p>\n<div class=\"enlacesDoc\" style=\"text-align: justify;\">\n<ul>\n<li class=\"puntoPDF\"><a title=\"PDF firmado BOE-A-2025-6843\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2025\/04\/04\/pdfs\/BOE-A-2025-6843.pdf\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">PDF (BOE-A-2025-6843 &#8211; 10\u00a0<abbr title=\"p\u00e1ginas\">p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0&#8211; 237\u00a0<abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a> <a style=\"font-size: 1rem;\" title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2025-6843\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2025-6843\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"123-exceso-de-cabida-inferior-al-10-habiendo-dudas-sobre-la-identidad-de-la-finca-\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r123\"><\/a>123.** <strong>EXCESO DE CABIDA INFERIOR AL 10% HABIENDO DUDAS SOBRE LA IDENTIDAD DE LA FINCA.<\/strong><\/span><span style=\"font-size: 12pt;\">\u00a0<\/span><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 10 de marzo de 2025, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n de la registradora de la propiedad de Fuente Obejuna, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de la rectificaci\u00f3n de cabida de una finca solicitada conforme al art\u00edculo 201.3 de la Ley Hipotecaria.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen<\/strong>: No es lo mismo pretender rectificar la superficie de una finca por la v\u00eda del art. 201.3 LH que pretender su georreferenciaci\u00f3n. Adem\u00e1s, la LH prev\u00e9 distintos cauces para lograr la coordinaci\u00f3n entre la descripci\u00f3n registral y la realidad, con distinto grado de tramitaci\u00f3n y de efectos.<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Hechos<\/strong>: Se presenta una instancia privada en el Registro de la Propiedad solicitando la rectificaci\u00f3n de cabida inferior al 10% al amparo del art. 201.3 LH, aport\u00e1ndose a tal fin cinco certificaciones catastrales que, se asevera, corresponden a la finca cuya rectificaci\u00f3n de superficie se solicita.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>La Registradora califica negativamente<\/strong>: La diferencia de superficie, efectivamente, no supera el 10% -es, aproximadamente, del 8%-, pero los datos descriptivos no son coincidentes entre lo que figura en el Registro y lo que resulta de las certificaciones catastrales. Especialmente significativo es la aparici\u00f3n de un lindero fijo -un arroyo, que tambi\u00e9n atraviesa la finca- que no figura en el Registro. La soluci\u00f3n dada por la Registradora es tramitar expediente de rectificaci\u00f3n del art. 201.1 LH o de complemento de descripci\u00f3n del art. 199.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>El interesado recurre<\/strong>, esgrimiendo arbitrariedad por parte de la Registradora, pues con anterioridad ha rectificado la descripci\u00f3n de una finca colindante por la que tambi\u00e9n pasa dicho arroyo, solicitando se inscriba la georreferenciaci\u00f3n de su finca como en aqu\u00e9l caso.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La Registradora, al elevar informe a la DG, aclara que la rectificaci\u00f3n de la finca colindante se ha hecho acudiendo al procedimiento del art. 199 LH.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>La DG desestima el recurso y confirma la calificaci\u00f3n<\/strong>. De entrada, considera que el recurso es incongruente: el recurrente solicit\u00f3 inicialmente una rectificaci\u00f3n de superficie del art. 201.3 LH y, en sede de recurso, solicita la georreferenciaci\u00f3n de su finca. Por ello, expone de forma did\u00e1ctica las diferencias entre uno y otro supuesto:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">I.- LA GEORREFERENCIACI\u00d3N:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">No es un supuesto de rectificaci\u00f3n, sino que consiste en completar la descripci\u00f3n literaria de la finca aplic\u00e1ndose los requisitos establecidos en el <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a199\">art. 199 LH<\/a> (cfr. <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a9\">art. 9 b) LH<\/a>). Como ya apunt\u00f3 la <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-marzo-2023-direccion-general-seguridad-juridica-y-fe-publica\/#119-procedimientos-para-la-inscripcion-de-una-representacion-grafica-autonomia-del-procedimiento-del-art-199-lh-en-relacion-con-el-del-art-18-trlc\">R 28-2-2023<\/a>, este procedimiento puede y debe aplicarse a los siguiente supuestos:<\/p>\n<ol>\n<li style=\"padding-bottom: 16px; text-align: justify;\">Cuando la georreferenciaci\u00f3n de la finca sea potestativa, y se solicite bien al formalizarse cualquier acto inscribible o como operaci\u00f3n registral espec\u00edfica.<\/li>\n<li style=\"padding-bottom: 16px; text-align: justify;\"><span style=\"text-align: justify; font-size: 1rem;\">Cuando la georreferenciaci\u00f3n sea obligatoria, fundada en el <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a9\">art. 9<\/a> y se aporte georreferenciaci\u00f3n alternativa a la catedral o georreferenciaci\u00f3n catastral cuya superficie difiera en m\u00e1s del 10% de la que conste previamente inscrita.<\/span><\/li>\n<li style=\"padding-bottom: 16px; text-align: justify;\"><span style=\"text-align: justify; font-size: 1rem;\">Cuando el Registrador lo estime conveniente para la tutela efectiva de colindantes y terceros, y poder confirmar o disipar sus dudas acerca de que la georreferenciaci\u00f3n pretendida pueda vulnerar la identidad de la propia finca o invadir fincas inmatriculadas o dominio p\u00fablico no inmatriculado.<\/span><\/li>\n<\/ol>\n<p style=\"text-align: justify;\">A continuaci\u00f3n, la resoluci\u00f3n recuerda que <strong>la inscripci\u00f3n de la georreferenciaci\u00f3n hace extender el principio de legitimaci\u00f3n proclamado en el <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a38\">art. 38 LH<\/a> a la ubicaci\u00f3n y delimitaci\u00f3n geogr\u00e1fica expresada en la representaci\u00f3n gr\u00e1fica incorporada al folio real<\/strong> (cfr. <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a9\">art. 9 b) LH<\/a>). Como ha proclamado en numerosas ocasiones el Centro Directivo: <span style=\"text-decoration: underline;\">es la georreferenciaci\u00f3n la que acredita la ubicaci\u00f3n y delimitaci\u00f3n gr\u00e1fica de la finca y, a trav\u00e9s de ello, sus linderos y superficie<\/span>.<\/p>\n<p>II.- RECTIFICACI\u00d3N DE LA SUPERFICIE AL AMPARO DEL ART. 201.3 LH:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Se trata de la <strong>mera rectificaci\u00f3n de un dato descriptivo<\/strong>, que <strong>no acredita ni la ubicaci\u00f3n ni la delimitaci\u00f3n precisas<\/strong>, por lo que tiene unos efectos jur\u00eddicos mucho m\u00e1s limitados. Por eso tambi\u00e9n su tramitaci\u00f3n es mucho m\u00e1s sencilla.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Ahora bien, el precepto exige que <em>el Registrador, en resoluci\u00f3n motivada, no albergue dudas sobre la realidad de la modificaci\u00f3n solicitada, fundadas en la previa comprobaci\u00f3n, con exactitud, de la cabida inscrita, en la reiteraci\u00f3n de rectificaciones sobre la misma o en el hecho de proceder la finca de actos de modificaci\u00f3n de entidades hipotecarias, como la segregaci\u00f3n, la divisi\u00f3n o la agregaci\u00f3n, en los que se haya determinado con exactitud su superficie.<\/em><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Finalmente, la DG, en una l\u00ednea seguida desde la reforma de la LH por Ley 13\/2015, de 24 de junio, considera que <strong>la existencia de diferencias en linderos fijos es un supuesto relevante para albergar dudas sobre la realidad de la modificaci\u00f3n solicitada<\/strong>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Comentario<\/strong>: N\u00f3tese que el art. 201.3 LH se expresa con la dicci\u00f3n \u201c<em>Tampoco ser\u00e1 necesario tramitar el expediente de rectificaci\u00f3n\u2026<\/em>\u201d, pero no proh\u00edbe ni excluye su tramitaci\u00f3n. El procedimiento y las diligencias que se practican tanto en el procedimiento del <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a199\">art. 199 LH<\/a> como en el del <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a201\">art. 201.1<\/a> permiten formar una convicci\u00f3n mucho m\u00e1s robusta a la hora de rectificar la descripci\u00f3n de la finca registral. Adem\u00e1s, su georreferenciaci\u00f3n permite beneficiarse de los efectos del principio de legitimaci\u00f3n registral proclamado por el <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a38\">art. 38 LH<\/a>, georreferenciaci\u00f3n que no se produce en el supuesto del <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a201\">art. 201.3<\/a>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La DG, asimismo, ha establecido en otras resoluciones una jerarqu\u00eda, basada en el mayor o menor rigor de los tr\u00e1mites, cuando se trata de rectificaciones descriptivas complejas que har\u00e1n aflorar f\u00e1cilmente dudas. As\u00ed, aunque con car\u00e1cter general el Centro Directivo autoriza rectificaciones superiores al 10% de la superficie tanto por la v\u00eda del <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a201\">art. 201.1<\/a> como por la del <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a199\">art. 199<\/a> (aunque la dicci\u00f3n de este \u00faltimo precepto sea <em>completar <\/em>y no <em>rectificar<\/em>), las RR <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-dgrn-julio-2016\/#256-inmatriculacion-mediante-expediente-notarial-dudas-de-identidad-titulo-formal-y-material\">27-6-2016<\/a> (FJ 6\u00ba), <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-direccion-general-registros-notariado-abril-2017\/#170-rectificaciones-descriptivas-diferentes-supuestos-procedimiento-art-199-lh-en-reducciones-de-cabida-superiores-al-10-notificacion-de-calificacion-por-fax\">4-4-2017<\/a> (FJ 4\u00ba) y <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-direccion-general-de-los-registros-y-el-notariado-diciembre-2017\/#530-venta-de-fincas-con-disminucion-de-cabida-solicitandose-la-coordinacion-catastral-dudas-de-identidad\">7-11-2017<\/a> (FJ 6\u00ba) consideran que el procedimiento del <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a201\">art. 201.1<\/a> es m\u00e1s adecuado por la mayor amplitud de sus tr\u00e1mites y del plazo de alegaciones (ACT).<\/p>\n<div class=\"enlacesDoc\" style=\"text-align: justify;\">\n<ul>\n<li class=\"puntoPDF\"><a title=\"PDF firmado BOE-A-2025-6844\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2025\/04\/04\/pdfs\/BOE-A-2025-6844.pdf\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">PDF (BOE-A-2025-6844 &#8211; 8\u00a0<abbr title=\"p\u00e1ginas\">p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0&#8211; 234\u00a0<abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a> <a style=\"font-size: 1rem;\" title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2025-6844\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2025-6844\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"124-cancelacion-de-hipoteca-por-confusion-de-derechos-derivada-de-transaccion-judicial-titulo-inscribible-\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r124\"><\/a>124.** CANCELACI\u00d3N DE HIPOTECA POR CONFUSI\u00d3N DE DERECHOS DERIVADA DE TRANSACCI\u00d3N JUDICIAL. T\u00cdTULO INSCRIBIBLE.\u00a0<\/span><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 10 de marzo de 2025, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n del registrador de la propiedad de Moj\u00e1car, por la que se suspende la cancelaci\u00f3n de una hipoteca por confusi\u00f3n de derechos.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen: <\/strong>Para cancelar hipotecas por confusi\u00f3n de derechos mediante instancia privada es necesario que est\u00e9 inscrito el t\u00edtulo de cesi\u00f3n del acreedor a favor del titular registral de la finca (art.<a style=\"color: #0000ff;\" href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a149\">149 LH<\/a> y\u00a0<a style=\"color: #0000ff;\" href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/reglamento-hipotecario-titulos-iii-iv-y-v\/#art190\">190 RH<\/a>). La transacci\u00f3n judicial sobre el cr\u00e9dito hipotecario, es un acuerdo privado, por lo que debe constar en escritura para su acceso al Registro. La homologaci\u00f3n judicial del acuerdo de transacci\u00f3n no es una resoluci\u00f3n judicial, porque no entra en el fondo del asunto del acuerdo transaccional, y no cambia por ello la naturaleza de la transacci\u00f3n como acuerdo privado.<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Hechos: <\/strong>Mediante instancia privada se solicita la cancelaci\u00f3n de una hipoteca inscrita a favor de la sociedad A (acreedor hipotecario), por confusi\u00f3n de derechos, al haberse cedido el cr\u00e9dito hipotecario por dicho acreedor a favor de la sociedad propietaria de la finca, la sociedad B, mediante una transacci\u00f3n acordada entre ambas sociedades dentro de un procedimiento judicial penal; la sentencia, aunque cita en los antecedentes la existencia de dicha transacci\u00f3n y cesi\u00f3n, no contiene mandamiento alguno dirigido al registrador.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>El registrador <\/strong>suspende la inscripci\u00f3n de la cancelaci\u00f3n solicitada, por aplicaci\u00f3n del principio de tracto sucesivo, ya que la cesi\u00f3n del cr\u00e9dito hipotecario no se ha inscrito y no hay coincidencia de titularidades de acreedor hipotecario y titular de la finca, y porque la sentencia contiene un pronunciamiento sobre materia penal, pero no contiene mandato alguno dirigido al registrador de inscripci\u00f3n de dicha cesi\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>El interesado <\/strong>recurre y alega que el testimonio judicial aportado de la sentencia penal es t\u00edtulo suficiente para inscribir la cesi\u00f3n acordada mediante transacci\u00f3n ya que aparece citado en diversos apartados de los antecedentes de hecho y de los fundamentos de derecho, atribuy\u00e9ndole los efectos legales que de ello se derivan. Adem\u00e1s, se ha aportado otro testimonio de un procedimiento de ejecuci\u00f3n hipotecaria en el que el acreedor ha desistido de dicho procedimiento que se ha dado por finalizado.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>La DG <\/strong>desestima el recurso.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Doctrina: <\/strong>Para que pueda practicarse la cancelaci\u00f3n de la hipoteca, por confusi\u00f3n de derechos, es necesario que la cesi\u00f3n del cr\u00e9dito hipotecario se inscriba a favor del titular registral de la finca, de forma que el acreedor hipotecario sea el titular registral de la finca, conforme a lo dispuesto en los art\u00edculos <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a149\">149 de la Ley Hipotecaria<\/a> y\u00a0<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/reglamento-hipotecario-titulos-iii-iv-y-v\/#art190\">190 del Reglamento Hipotecario<\/a>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>La transacci\u00f3n<\/strong> entre las partes, <strong>dentro de un procedimiento judicial, no altera el car\u00e1cter privado del acuerdo,<\/strong> de forma que las partes no podr\u00e1n en ning\u00fan caso negar, en el plano obligacional, el pacto transaccional alcanzado y est\u00e1n obligados, por tanto, a darle cumplimiento.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>La homologaci\u00f3n judicial de una transacci\u00f3n<\/strong> entre las partes dentro del procedimiento judicial, <strong>no puede producir efectos registrales,<\/strong> al no pronunciarse sobre el fondo del asunto, porque no contiene una resoluci\u00f3n por la que se declare, modifique, constituya o extinga una relaci\u00f3n jur\u00eddica determinada.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En definitiva, la DG exige en el presente caso que la cesi\u00f3n del cr\u00e9dito hipotecario acordada en el procedimiento judicial mediante transacci\u00f3n se documente en escritura p\u00fablica para cumplir el principio de titulaci\u00f3n p\u00fablica de los documentos que accedan al Registro de la Propiedad.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Comentario:<\/strong> Hay que aclarar que la confusi\u00f3n de derechos recogida en el art\u00edculo <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/reglamento-hipotecario-titulos-iii-iv-y-v\/#art190\">190 RH<\/a> es la que se refiere al derecho de hipoteca cuando se re\u00fane en una misma persona la condici\u00f3n de acreedor hipotecario, (titular del cr\u00e9dito y por tanto del derecho accesorio de hipoteca) y el titular registral de la finca hipotecada en cuanto garante hipotecario, (que puede ser el deudor o no), ya que el propietario de la finca no puede ser a la vez titular de un derecho de hipoteca sobre su misma finca.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Si la cesi\u00f3n del derecho de cr\u00e9dito (y necesariamente del derecho de hipoteca accesorio) se efectuara a favor del deudor hipotecario no propietario de la finca hipotecada, se habr\u00e1 producido civilmente una extinci\u00f3n del cr\u00e9dito por confusi\u00f3n de derechos, y como consecuencia una extinci\u00f3n de la hipoteca accesoria, pero en tal caso no es posible la cancelaci\u00f3n de la hipoteca a instancia del titular registral alegando dicha confusi\u00f3n, por cuanto dicho titular registral no es titular a la vez del cr\u00e9dito hipotecario. (AFS)<\/p>\n<div class=\"enlacesDoc\" style=\"text-align: justify;\">\n<ul>\n<li class=\"puntoPDF\"><a title=\"PDF firmado BOE-A-2025-6845\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2025\/04\/04\/pdfs\/BOE-A-2025-6845.pdf\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">PDF (BOE-A-2025-6845 &#8211; 15\u00a0<abbr title=\"p\u00e1ginas\">p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0&#8211; 268\u00a0<abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a> <a style=\"font-size: 1rem;\" title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2025-6845\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2025-6845\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"126-y-127-sin-eficacia-cancelatoria-la-anotacion-preventiva-caducada-\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r126\"><\/a>126 y\u00a0<\/span><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r127\"><\/a>127.*** SIN <\/span><span style=\"font-size: 12pt;\">EFICACIA CANCELATORIA LA ANOTACI\u00d3N PREVENTIVA CADUCADA.\u00a0<\/span><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">2 Resoluciones de 11 de marzo de 2025, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Mijas n.\u00ba 2 a practicar la cancelaci\u00f3n de las cargas posteriores a la anotaci\u00f3n de embargo que se extendi\u00f3 en su d\u00eda en el seno de un expediente de apremio tributario y que resultaba caducada.\u00a0<\/p>\n<p><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen:<\/strong> Caducada la anotaci\u00f3n de embargo y caducadas sus pr\u00f3rrogas, la anotaci\u00f3n pierde toda virtualidad cancelatoria. En estos casos, cabe inscribir la adjudicaci\u00f3n mientras la finca siga inscrita en pleno dominio en favor del deudor pero no procede cancelar las cargas ulteriores a la anotaci\u00f3n de embargo caducada que, por efecto de dicha caducidad, han ganado prioridad.<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Hechos:<\/strong> tras la culminaci\u00f3n del expediente de apremio seguido por la Agencia Estatal de Administraci\u00f3n Tributaria, se presenta mandamiento ordenando la cancelaci\u00f3n tanto de la anotaci\u00f3n de embargo que se orden\u00f3 en dicho expediente, como de las cargas posteriores a dicha anotaci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El<strong> Registrador califica negativamente<\/strong> porque tanto la anotaci\u00f3n motivada por el procedimiento administrativo de apremio que ha causado la expedici\u00f3n de la certificaci\u00f3n del acta de adjudicaci\u00f3n y el mandamiento de cancelaci\u00f3n de cargas fue prorrogada por \u00faltima vez mediante la anotaci\u00f3n letra LL, de fecha\u00a022 de octubre de\u00a02020. Habiendo por lo tanto transcurrido m\u00e1s de cuatro a\u00f1os desde dicha fecha hasta la presentaci\u00f3n del mandamiento, se ha producido la caducidad de la anotaci\u00f3n de embargo y sus pr\u00f3rrogas, y por ello, si bien ha sido posible la inscripci\u00f3n de la adjudicaci\u00f3n por seguir la finca inscrita a favor del deudor, debe denegarse la cancelaci\u00f3n de las cargas posteriores que se ordena en el mandamiento.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La <strong>Direcci\u00f3n confirma la calificaci\u00f3n.<\/strong> Recuerda las disposiciones dictadas para hacer frente al impacto econ\u00f3mico y social del Covid-19 (ver R. de 11 de junio de 2020) y reitera su doctrina sobre este particular:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">1\u00ba. Caducada la anotaci\u00f3n de embargo y caducadas sus pr\u00f3rrogas, la anotaci\u00f3n pierde toda virtualidad cancelatoria.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">2\u00ba. En estos casos, cabe inscribir la adjudicaci\u00f3n mientras la finca siga inscrita en pleno dominio en favor del deudor pero no procede cancelar las cargas ulteriores a la anotaci\u00f3n de embargo caducada que, por efecto de dicha caducidad, han ganado prioridad.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">3\u00ba. En caso de procedimiento administrativo de apremio, <strong>la solicitud de certificaci\u00f3n de cargas ha de formularse al tiempo de ordenar la medida cautelar, y en el mismo mandamiento<\/strong> (ver <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-2003-23186\">art\u00edculo 170 LGT<\/a>). Esta interpretaci\u00f3n absolutamente literal del <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-2003-23186\">art\u00edculo\u00a0170<\/a> lleva al absurdo de que cuando se traba la anotaci\u00f3n por el registrador, esto es, al inicio del procedimiento, tambi\u00e9n se expide la certificaci\u00f3n de cargas. Y es obvio que en ese momento no habr\u00e1 ninguna carga ni asiento ulterior a cuyo titular la Administraci\u00f3n Tributaria pueda notificar nada; ser\u00e1 con posterioridad a la anotaci\u00f3n, en el momento que, en su caso, se practiquen asientos posteriores, cuando se determine si existen titulares posteriores a los que s\u00ed tenga que notificar el \u00f3rgano actuante.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En caso de ejecuci\u00f3n judicial, se ordena primero la pr\u00e1ctica del mandamiento de embargo y, posteriormente en fase de ejecuci\u00f3n, la solicitud de la certificaci\u00f3n de cargas. En sede de procedimientos de ejecuci\u00f3n administrativos, igualmente, se distinguen dos momentos: la pr\u00e1ctica del embargo y enajenaci\u00f3n de bienes embargados.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Por tanto, acaso sea \u00fatil <strong>reflexionar acerca de en qu\u00e9 momento debe solicitarse la certificaci\u00f3n de cargas en los procedimientos administrativos de apremio, y en qu\u00e9 momento resulta \u00fatil publicar esta expedici\u00f3n en el registro,<\/strong> y no parece que tenga sentido hacerlo en la fase de adopci\u00f3n de la medida cautelar de la anotaci\u00f3n del embargo.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Mientras no llegue el momento de la realizaci\u00f3n del bien anotado, no resultar\u00eda l\u00f3gico solicitar la certificaci\u00f3n de cargas, ni reflejar la solicitud en el registro: <strong>una certificaci\u00f3n que fuera obtenida nada m\u00e1s firmar la anotaci\u00f3n nada a\u00f1adir\u00eda al expediente<\/strong>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La principal diferencia a efectos registrales, entre los procedimientos judiciales de ejecuci\u00f3n y los administrativos, radica en que:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">&#8211; En los judiciales \u00e0 es el registrador quien notifica a los titulares de inscripciones y\/o anotaciones posteriores a la anotaci\u00f3n de embargo, precisamente al tiempo de expedir la certificaci\u00f3n de cargas, y claramente en un momento posterior al de la pr\u00e1ctica de la anotaci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Lo que el registrador notifica exactamente es que la venta forzosa ya est\u00e1 pr\u00f3xima en el tiempo, a efectos de que los titulares ulteriores, si lo desean, puedan personarse en el procedimiento y hacer valer su derechos (intervenci\u00f3n en el aval\u00fao y en las dem\u00e1s actuaciones del procedimiento que les afecten, y satisfacci\u00f3n, antes del remate, del importe del cr\u00e9dito, intereses y costas, dentro del l\u00edmite de responsabilidad que resulte del Registro, a fin de quedar subrogados en los derechos del actor hasta donde alcance el importe satisfecho).<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">&#8211; En cambio, en el procedimiento tributario (o tambi\u00e9n en el de recaudaci\u00f3n de la Seguridad Social) \u00e0 la notificaci\u00f3n la realiza el \u00f3rgano de la Administraci\u00f3n, y no el registrador. Pero el sentido de tal notificaci\u00f3n que ha de realizar este \u00f3rgano administrativo es id\u00e9ntico al que tiene la notificaci\u00f3n a realizar por el registrador: se trata de poner en conocimiento de los titulares inscritos o anotados con posterioridad a la anotaci\u00f3n de embargo que est\u00e1 siendo objeto de desarrollo, que en cualquier momento anterior al de la emisi\u00f3n de la certificaci\u00f3n del acta de adjudicaci\u00f3n de los bienes, o, en su caso, al de otorgamiento de la escritura p\u00fablica de venta, podr\u00e1n liberarse los bienes embargados, mediante el pago de las cantidades establecidas en el <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-2003-23186\">art\u00edculo\u00a0169 LGT<\/a>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-2005-14803\">art\u00edculo 101 RGR<\/a> da pie a esta interpretaci\u00f3n, ya que claramente se refiere a una <strong>certificaci\u00f3n que se emite con posterioridad a la pr\u00e1ctica de la anotaci\u00f3n<\/strong>: al disponer que: \u00ab<em>El acuerdo de enajenaci\u00f3n ser\u00e1 notificado al obligado al pago, a su c\u00f3nyuge si se trata de bienes gananciales o si se trata de la vivienda habitual, a los acreedores hipotecarios, pignoraticios y en general a los titulares de derechos inscritos en el correspondiente registro p\u00fablico con posterioridad al derecho de la Hacienda p\u00fablica que figuren en la certificaci\u00f3n de cargas emitida al efecto, al depositario, si es ajeno a la Administraci\u00f3n y, en caso de existir, a los copropietarios y terceros poseedores de los bienes a subastar (\u2026)\u00bb. <\/em>(ER)<\/p>\n<div class=\"enlacesDoc\" style=\"text-align: justify;\">\n<ul>\n<li><a title=\"PDF firmado BOE-A-2025-6847\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2025\/04\/04\/pdfs\/BOE-A-2025-6847.pdf\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">PDF (BOE-A-2025-6847 &#8211; 9\u00a0<abbr title=\"p\u00e1ginas\">p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0&#8211; 232\u00a0<abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a> <a style=\"font-size: 1rem;\" title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2025-6847\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2025-6847\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<li><a style=\"font-size: 1rem;\" title=\"PDF firmado BOE-A-2025-6848\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2025\/04\/04\/pdfs\/BOE-A-2025-6848.pdf\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">PDF (BOE-A-2025-6848 &#8211; 9\u00a0<abbr title=\"p\u00e1ginas\">p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0&#8211; 232\u00a0<abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a> <a style=\"font-size: 1rem;\" title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2025-6848\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2025-6848\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"130-compraventa-precio-cierto-determinado-o-determinable-en-el-futuro-fijacion-por-un-3o-\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r130\"><\/a>130.*** COMPRAVENTA: PRECIO CIERTO, DETERMINADO O DETERMINABLE EN EL FUTURO. FIJACI\u00d3N POR UN 3\u00ba\u00a0<\/span><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 12 de marzo de 2025, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la calificaci\u00f3n del registrador de la propiedad de Madrid n.\u00ba 29, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de una escritura de compraventa. (ACM)<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen:<\/strong> Es cierto el precio determinable en el futuro mediante criterios objetivos y en su defecto designado por un 3\u00ba.<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>&#8211; Hechos:<\/strong> En una compraventa se pacta un precio mixto, en una parte determinado de presente; y, en otra, determinable en funci\u00f3n del precio que tenga en una futura venta o disoluci\u00f3n de condominio, en un plazo m\u00e1ximo de 10 a\u00f1os y pormenorizando los datos y gastos a tener en cuenta, su actualizaci\u00f3n ex IPC; y, en caso de disputa, designando a un 3\u00ba (Fundaci\u00f3n notarial <em>\u201cSignum\u201d<\/em>) para su fijaci\u00f3n, y, en su defecto, por \u00e1rbitro designado por el Colegio Notarial de Madrid.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>&#8211; El Registrador: califica negativamente<\/strong>, por ser depender el precio de una enajenaci\u00f3n futura, y por tanto no es no susceptible de determinaci\u00f3n actual (<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/columna-izq\/codigo-civil-libro-cuarto-articulos-1088-al-1537\/#art1273\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">art 1273 CC<\/a>).<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>&#8211; El Notario <\/strong><strong>recurre <\/strong>exponiendo que conforme al <strong><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/columna-izq\/codigo-civil-libro-cuarto-articulos-1088-al-1537\/#art1447\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">art. 1447 CC<\/a><\/strong> basta, para que el precio se tenga por cierto, que lo sea en relaci\u00f3n a otra cosa cierta (criterios objetivos cuantificables) o se deje su se\u00f1alamiento al arbitrio de 3\u00ba.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>&#8211; Resoluci\u00f3n: La DGSJFP<\/strong>\u00a0<strong>estima el recurso<\/strong> y <strong>revoca <\/strong>la calificaci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>&#8211; Doctrina<\/strong>:<br \/>\n<strong>T<\/strong>ras estudiar la jurisprudencia del TS en la materia (STS de 10 de marzo de 1986, 15 de marzo de 1988, 21 de marzo de 1989, 1 de junio de 1992 y 22 y 30 de marzo de 2010), entiende ex <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/columna-izq\/codigo-civil-libro-cuarto-articulos-1088-al-1537\/#art1273\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">arts 1273<\/a> y <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/columna-izq\/codigo-civil-libro-cuarto-articulos-1088-al-1537\/#art1447\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">1447 CC<\/a> quedan suficientemente delimitados y determinados los elementos necesarios para fijar el precio, no indispensablemente con criterios objetivos, y en su defecto, designando a un 3\u00ba \u2014no necesariamente un \u00e1rbitro\u2014 para su determinaci\u00f3n sin necesidad de un nuevo convenio entre las partes (pero sin dejarse al arbitrio de ninguna de ellas, <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/columna-izq\/codigo-civil-libro-cuarto-articulos-1088-al-1537\/#art1256\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">art 1256 CC<\/a>)<a href=\"https:\/\/notariatetuan.com\/\">.<\/a><a href=\"http:\/\/www.albertcapell.com\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">(<\/a><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/category\/esta-web\/autores\/#acm\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">ACM)<\/a><a href=\"https:\/\/notariatetuan.com\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">.<\/a><\/p>\n<div class=\"enlacesDoc\" style=\"text-align: justify;\">\n<ul>\n<li class=\"puntoPDF\"><a title=\"PDF firmado BOE-A-2025-6851\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2025\/04\/04\/pdfs\/BOE-A-2025-6851.pdf\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">PDF (BOE-A-2025-6851 &#8211; 5\u00a0<abbr title=\"p\u00e1ginas\">p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0&#8211; 211\u00a0<abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a> <a style=\"font-size: 1rem;\" title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2025-6851\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2025-6851\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"131-posible-pacto-comisorio-en-opcion-de-compra-y-condicion-resolutoria-en-funcion-de-garantia\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r131\"><\/a>131.** POSIBLE <strong>PACTO COMISORIO EN <\/strong><strong>OPCI\u00d3N DE COMPRA y CONDICI\u00d3N RESOLUTORIA EN <\/strong><strong>FUNCI\u00d3N DE GARANT\u00cdA.<\/strong><\/span><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 12 de marzo de 2025, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de A Coru\u00f1a n.\u00ba 3 a inscribir una escritura de opci\u00f3n de compra y condici\u00f3n resolutoria.\u00a0<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen:<\/strong> La prohibici\u00f3n del pacto comisorio no es absoluta en nuestro Derecho, por eso hay que contemplar cada caso concreto, analizando el global clausulado de cada instrumento p\u00fablico y las declaraciones que en \u00e9l hayan vertido las partes.<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Hechos<\/strong>: Escritura de opci\u00f3n de compra en la que:<\/p>\n<ul style=\"list-style-type: circle;\">\n<li style=\"text-align: justify;\">Se pacta que la opci\u00f3n (cuyo plazo es de 15 meses, esto es, hasta el 10 de octubre de 2025) no podr\u00e1 ejercitarse hasta el 01 de julio del 2025.<\/li>\n<li style=\"text-align: justify;\">En reconocimiento a la posibilidad de que la concedente obtenga, antes del 10 de octubre de 2015, un mejor precio de venta, se sujeta la opci\u00f3n a la condici\u00f3n resolutoria de que la concedente otorgue, antes de dicha fecha, una escritura manifestando su voluntad de dejar sin efecto la opci\u00f3n debiendo, en tal caso, restituir a la optante, por duplicado, las cantidades pagadas.<\/li>\n<li style=\"text-align: justify;\">Se fija un importe para la prima de la opci\u00f3n. A dicho importe se le asigna el car\u00e1cter de arras o se\u00f1al de la compraventa y, adem\u00e1s, el de anticipo del precio y se adelanta tambi\u00e9n otra suma en concepto de anticipo del precio. Y se ha pactado que, para el caso de que el contrato se deje sin efecto por la concedente antes del 10 de octubre de 2025, \u00e9sta deber\u00e1 devolver duplicadas dichas cantidades.<\/li>\n<li style=\"text-align: justify;\">De las sumas entregadas, una parte se entrega a una mercantil por honorarios de intermediaci\u00f3n, otra parte se entrega a una entidad acreedora de una SL de la concedente, otra parte se entrega a otra mercantil por servicios de intermediaci\u00f3n inmobiliaria y el resto del precio se entrega a la concedente.<\/li>\n<li style=\"text-align: justify;\">Se pacta: Que el impago de la cuota de la hipoteca faculta para el ejercicio de la opci\u00f3n sin necesidad de esperar al d\u00eda 1 de julio de 2025. Y que la finca no podr\u00e1 tener cargas posteriores, si las hubiera, esto ser\u00e1 causa de ejecuci\u00f3n de la opci\u00f3n y, en tal caso, se minorar\u00e1 del importe de venta acordado el importe de la carga.<\/li>\n<li style=\"text-align: justify;\">Finalmente, si se ejercita la opci\u00f3n (que podr\u00e1 hacerse unilateralmente), se prev\u00e9 la retenci\u00f3n de una parte del precio para atender al pago del pr\u00e9stamo hipotecario que grava la finca, asumiendo la optante la condici\u00f3n de parte deudora y liberando al primitivo deudor, y el resto del precio se consignar\u00e1 a favor de la concedente.<\/li>\n<\/ul>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>\u00a0<\/strong><strong>El Registrador califica negativamente <\/strong>se\u00f1alando (RDG <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-noviembre-2024-direccion-general-seguridad-juridica-y-fe-publica\/#459-opcion-de-compra-pacto-comisorio\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">09\/09\/2024<\/a>, 14\/12\/2023) que el derecho de opci\u00f3n pactado en realidad es un <strong>derecho en funci\u00f3n de garant\u00eda<\/strong>:<\/p>\n<ul style=\"list-style-type: circle;\">\n<li style=\"text-align: justify;\">El plazo durante el que no puede ejercitarse la opci\u00f3n es un claro indicio de una financiaci\u00f3n que se garantiza con la opci\u00f3n pactada: si hay un plazo durante el que la opci\u00f3n no puede ejercitarse y, transcurrido \u00e9ste, s\u00ed que se puede pero deduciendo lo que haya entregado antes al concedente, es que la opci\u00f3n queda desactivada si, antes del \u201cdies a quo\u201d, el optante se ha resarcido de lo que haya anticipado al concedente.<\/li>\n<li style=\"text-align: justify;\">La condici\u00f3n resolutoria a que se sujeta el ejercicio de la opci\u00f3n es una nueva constataci\u00f3n de esa funci\u00f3n de garant\u00eda ya que la misma se ejercita, no por la ocurrencia de un suceso futuro o incierto cuyo cumplimiento desencadenara la resoluci\u00f3n, sino por mera voluntad de una de las partes (1255 y 1256 Cc);<\/li>\n<li style=\"text-align: justify;\">Cuando se establece que la finca no podr\u00e1 tener cargas posteriores y que eso es causa de ejecuci\u00f3n de la opci\u00f3n, se recoge algo improcedente para un derecho de opci\u00f3n inscrito que funcione como tal.<\/li>\n<\/ul>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>El Notario<\/strong> <strong>recurre<\/strong> exponiendo que:<\/p>\n<ul style=\"list-style-type: circle;\">\n<li style=\"text-align: justify;\">La causa concreta del contrato es garantizar la posibilidad de obtener ese precio m\u00e1s favorable para la parte vendedora, junto con la de culminar la adquisici\u00f3n para la compradora en caso de que no se consiga y la opci\u00f3n de compra es la figura contractual que mejor encaja para dichos fines.<\/li>\n<li style=\"text-align: justify;\">Al amparo de la libertad de pactos y para encajar las intenciones de las partes, se sujeta la opci\u00f3n a ese plazo suspensivo inicial (admitido por arts 1125 Cc y 14 RH) combinado con la condici\u00f3n resolutoria (admitida por RDG <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-enero-2024-direccion-general-seguridad-juridica-y-fe-publica\/#14-opcion-de-compra-condicion-potestativa-posible-pacto-comisorio\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">15\/12\/2023<\/a>), y el precio de la opci\u00f3n se vincula con el de la compraventa futura d\u00e1ndole a \u00e9ste y a las sumas anticipadas el car\u00e1cter y efectos del anticipo del precio final y, tambi\u00e9n, el de arras o se\u00f1al, tanto para el caso de que no se llegue a ejecutar la opci\u00f3n como para el caso de que se culmine.<\/li>\n<li style=\"text-align: justify;\">La interdicci\u00f3n de las cargas posteriores es una mera prevenci\u00f3n, que no altera en absoluto el entramado contractual pactado, ni desvirt\u00faa el car\u00e1cter genuino de la opci\u00f3n objeto del mismo.<\/li>\n<\/ul>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Resoluci\u00f3n: La DGSJFP desestima el recurso y confirma la calificaci\u00f3n.<\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Doctrina:\u00a0<\/strong>La cuesti\u00f3n se centra de nuevo en la problem\u00e1tica de las opciones de compra y el pacto comisorio (posible funci\u00f3n de garant\u00eda de aquellas) ver, en este sentido la resoluci\u00f3n de <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-febrero-2025-direccion-general-seguridad-juridica-y-fe-publica\/#61-opcion-de-compra-diversas-clausulas-posible-pacto-comisorio\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">16\/01\/2025<\/a> que trata un caso muy similar al de esta resoluci\u00f3n y ver tambi\u00e9n la did\u00e1ctica resoluci\u00f3n <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-febrero-2025-direccion-general-seguridad-juridica-y-fe-publica\/#94-opcion-de-compra-con-funcion-de-garantia-pacto-comisorio-notificacion-del-ejercicio-unilateral-de-la-opcion\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">12\/02\/2025<\/a> .\u00a0La DG recuerda su doctrina reciente seg\u00fan la cual<strong>,<\/strong> la prohibici\u00f3n del pacto comisorio no es absoluta en nuestro derecho y pierde su raz\u00f3n de ser cuando la realizaci\u00f3n de la cosa ofrecida en garant\u00eda se efect\u00faa en condiciones determinantes de la fijaci\u00f3n objetiva del valor del bien y no comporta un desequilibrio patrimonial injusto para el deudor.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Se\u00f1ala que habr\u00e1 que contemplar cada caso concreto, analizando el clausulado de cada instrumento p\u00fablico y las declaraciones de las partes, atendiendo a las reglas del p\u00e1rrafo segundo del art\u00edculo 1218 y, especialmente, del art\u00edculo 1281.2 del c\u00f3digo Civil.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">As\u00ed:<\/p>\n<ul style=\"list-style-type: circle;\">\n<li style=\"text-align: justify;\">Se ha pactado que, de las sumas convenidas y anticipadas al concertarse la opci\u00f3n, una importante cantidad no se recibe por los concedentes, pero \u00e9stos pueden verse obligados a devolverlas duplicadas si consiguen una venta en mejores condiciones, y de esto resulta que hay elementos suficientes para considerar que <u>la opci\u00f3n se ha pactado como garant\u00eda de una operaci\u00f3n de financiaci\u00f3n en la que<strong> el optante siempre saldr\u00e1 beneficiado<\/strong><\/u>, bien recibiendo una suma mayor a la entregada o bien adquiriendo el bien y reteniendo el importe de la deuda hipotecaria sin las garant\u00edas (para el concedente y para terceros) inherentes a todo proceso de ejecuci\u00f3n.<\/li>\n<li style=\"text-align: justify;\">La condici\u00f3n resolutoria est\u00e1 sujeta a la voluntad\u00bb del concedente que, en tal caso, tendr\u00e1 que devolver duplicada las cantidades conceptuadas como arras y a cuenta del precio. <u>Y esto pone a\u00fan m\u00e1s de relieve la funci\u00f3n de garant\u00eda<\/u> de la opci\u00f3n pactada pues: si no se ha vendido y no se retorna duplicado lo recibido anticipadamente, el optante ejecuta la opci\u00f3n y adquiere la propiedad de los bienes, con lo que de nuevo reaparece la funci\u00f3n de garant\u00eda de la opci\u00f3n pactada.<\/li>\n<li style=\"text-align: justify;\">Y que al pacto de que la finca no podr\u00e1 tener cargas posteriores ya que eso es causa de ejecuci\u00f3n de la opci\u00f3n, es trasladable la RDG 09\/09\/2024 que se\u00f1ala que lo que en realidad viene a ocurrir es que <u>ante todo prima la recuperaci\u00f3n de cantidades que el optante haya podido anticipar<\/u> al concedente de la opci\u00f3n o a terceros (SNG).<\/li>\n<\/ul>\n<div class=\"enlacesDoc\">\n<ul style=\"text-align: justify;\">\n<li class=\"puntoPDF\" style=\"text-align: justify;\"><a title=\"PDF firmado BOE-A-2025-6852\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2025\/04\/04\/pdfs\/BOE-A-2025-6852.pdf\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">PDF (BOE-A-2025-6852 &#8211; 16\u00a0<abbr title=\"p\u00e1ginas\">p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0&#8211; 273\u00a0<abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a> <a style=\"font-size: 1rem;\" title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2025-6852\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2025-6852\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"132-asiento-de-presentacion-y-documentos-no-inscribibles\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r132\"><\/a>132.* ASIENTO DE PRESENTACI\u00d3N Y DOCUMENTOS NO INSCRIBIBLES<\/span><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 3 de marzo de 2025, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n del registrador de la propiedad de Valdemoro, por la que se deniega la pr\u00e1ctica de un asiento de presentaci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen: <\/strong><span style=\"color: #3366ff;\">Procede la denegaci\u00f3n de un asiento de presentaci\u00f3n de unas meras fotocopias.<\/span><\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Hechos: <\/strong>Tiene entrada en el Registro por correo postal, <strong>fotocopias<\/strong> de determinados documentos.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El<strong> registrador<\/strong> de la Propiedad se\u00f1al\u00f3 como defecto, que \u201cal ser meras fotocopias, tanto la solicitud como los documentos unidos, no son documentos que puedan causar asiento alguno en los libros del Registro de la Propiedad, ni siquiera el asiento de presentaci\u00f3n en el libro Diario\u201d<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Resoluci\u00f3n:<\/strong> La Direcci\u00f3n General desestima el recurso y confirma la nota de calificaci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Doctrina: <\/strong>Se trata de un nuevo caso de aplicaci\u00f3n del nuevo <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a246\">art\u00edculo\u00a0246 de la LH<\/a>, que en su apartado\u00a03 introduce un recurso especial, <strong>\u201cexpr\u00e9s\u201d,<\/strong> contra la denegaci\u00f3n de la pr\u00e1ctica del asiento de presentaci\u00f3n con las siguientes caracter\u00edsticas:<\/p>\n<ul>\n<li>unos plazos reducidos para su interposici\u00f3n y resoluci\u00f3n,<\/li>\n<li>resoluci\u00f3n a cargo exclusivamente de la Direcci\u00f3n General,<\/li>\n<li>no posibilidad de calificaci\u00f3n sustitutoria ni recurso judicial directo.<\/li>\n<\/ul>\n<p style=\"text-align: justify;\">No obstante, no contiene el citado art\u00edculo regulaci\u00f3n alguna sobre c\u00f3mo debe tramitarse este recurso expr\u00e9s, por lo que la aplicaci\u00f3n de los <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a325\">articulo\u00a0325 y siguientes de la LH,<\/a> relativos al recurso potestativo ordinario, solo ser\u00e1n de aplicaci\u00f3n en cuanto no impidan la tramitaci\u00f3n de este nuevo recurso en los plazos fijados, puesto que su finalidad es procurar que la <strong>prioridad registral<\/strong>, quede claramente determinada en el menor tiempo posible mediante la resoluci\u00f3n del recurso\u2026<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Por tanto, interpuesto el recurso, el registrador debe remitir la documentaci\u00f3n pertinente el mismo d\u00eda o el siguiente h\u00e1bil a aquel en que haya tenido su entrada en el Registro, ya que solo as\u00ed podr\u00e1 garantizarse su resoluci\u00f3n en los cinco d\u00edas h\u00e1biles siguientes.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En el caso de la resoluci\u00f3n tuvo entrada en el Registro una solicitud junto con determinadas fotocopias. Ese mismo d\u00eda se extendi\u00f3 nota de denegaci\u00f3n de la pr\u00e1ctica del asiento de presentaci\u00f3n, la cual fue debidamente notificada al remitente; mediante \u201cel escrito, el recurrente pretend\u00eda poner de manifiesto al registrador en relaci\u00f3n con una finca registral \u201cla irregularidad en que podr\u00eda haber incurrido la administraci\u00f3n concursal de una sociedad al haber sacado a subasta p\u00fablica, dicha finca integrante del tote n\u00famero\u00a011 de la subasta para liquidaci\u00f3n de la sociedad, haciendo constar la existencia una hipoteca ya cancelada en\u00a02008 y encubrir la carga correspondiente al embargo en favor del recurrente anotada en el Registro\u201d pidiendo la adopci\u00f3n de las medidas necesarias para garantizar sus derechos y la correcta fe p\u00fablica registral\u201d.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Nuestro CD del estudio de los art\u00edculos 246.3 y <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a3\">art\u00edculo\u00a03 de la LH<\/a> as\u00ed como el <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/reglamento-hipotecario-titulos-i-y-ii\/#art33\">art\u00edculo\u00a033<\/a> y <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/reglamento-hipotecario-titulos-vi-vii-viii-ix-y-x\/\">art\u00edculo del\u00a0420 del RH<\/a> declara que tal pretensi\u00f3n no se encuentra incluida en ninguna de las posibles excepciones por la que nuestra legislaci\u00f3n hipotecaria permite el acceso de documentos privados, sin perjuicio del derecho que le pueda asistir al interesado de instar, en el correspondiente proceso judicial, la medida cautelar oportuna.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Comentario<\/strong>: Como vemos se sigue dando con bastante frecuencia estos casos de presentaciones de documentos que en ning\u00fan supuesto pueden provocar una inscripci\u00f3n en el RP. Ante la denegaci\u00f3n del asiento a los interesados les parece m\u00e1s r\u00e1pido y econ\u00f3mico el recurrir a la DGSJFP. Pero el destino de ese recurso es el mismo que el de la presentaci\u00f3n. (MGV)<\/p>\n<ul>\n<li><a href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2025\/04\/05\/pdfs\/BOE-A-2025-6927.pdf\">PDF (BOE-A-2025-6927 \u2013 4\u00a0p\u00e1gs.\u00a0\u2013 206\u00a0KB)<\/a> <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2025-6927\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"133-cancelacion-por-caducidad-de-una-prohibicion-de-disponer-temporal-motivacion-de-la-calificacion\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r133\"><\/a>133.* CANCELACI\u00d3N POR CADUCIDAD DE UNA PROHIBICI\u00d3N DE DISPONER TEMPORAL. MOTIVACI\u00d3N DE LA CALIFICACI\u00d3N<\/span><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 4 de marzo de 2025, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Madrid n.\u00ba 29 a inscribir una escritura de compraventa.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen<\/strong>: Repaso de la doctrina del Centro Directivo sobre motivaci\u00f3n de la calificaci\u00f3n.<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Hechos<\/strong>: En una escritura de compraventa se solicita la cancelaci\u00f3n por caducidad de una prohibici\u00f3n de disponer establecida por un plazo de tres a\u00f1os -la resoluci\u00f3n habla err\u00f3neamente, en el expositivo I, de una \u201ccondici\u00f3n resolutoria\u201d-, habiendo pasado m\u00e1s de ocho.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>El Registrador califica negativamente <\/strong>en los siguientes t\u00e9rminos: \u201cNo consta la previa cancelaci\u00f3n de la prohibici\u00f3n de enajenar que consta en la inscripci\u00f3n tercera de la finca. Fundamentos de derecho: Art\u00edculo 20 de la Ley Hipotecaria.\u201d. El Notario insiste al Registrador y obtiene la misma contestaci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>El Notario primero solicita calificaci\u00f3n sustitutoria<\/strong>, que confirma la primera, y <strong>despu\u00e9s recurre<\/strong>. Alega falta de motivaci\u00f3n y que, conforme a reiterada doctrina del Centro Directivo, no basta para motivar la mera cita de un precepto, sino que es preciso justificar la raz\u00f3n por la que dicho precepto es de aplicaci\u00f3n a la escritura calificada y expresar la interpretaci\u00f3n que se hace de ese precepto.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>La DG estima el recurso y revoca la calificaci\u00f3n<\/strong>. Se apoya en un abundante <em>corpus<\/em> doctrinal que exige una motivaci\u00f3n suficiente para que el interesado pueda conocer con claridad los defectos aducidos y los fundamentos jur\u00eddicos en los que se basa la calificaci\u00f3n (RR 2-10-1998, 22-3-2001, 14-4-2010, 26-1-2011, 20-7-2012, 12-2-2016, 26-4-2017, 19-6-2017, 21-11-2018, 1-3-2019 y 27-1-2020). Aprovechando el caso, hace un repaso de su <strong>doctrina sobre la motivaci\u00f3n de la calificaci\u00f3n:<\/strong><\/p>\n<ol>\n<li style=\"padding-bottom: 16px; text-align: justify;\"><strong>No basta la mera cita rutinaria de un precepto<\/strong>, sino que es preciso justificar la raz\u00f3n por la que el precepto de que se trate es de aplicaci\u00f3n y la interpretaci\u00f3n que se hace del mismo, pues s\u00f3lo de este modo podr\u00e1 combatirse la calificaci\u00f3n en el supuesto de que no se considere adecuada la misma (RR 25-10-2007, 28-2-2012 y 20-7-2012).<\/li>\n<li style=\"padding-bottom: 16px; text-align: justify;\">El Registrador <strong>ha de exponer todas y cada una de las razones que motivan su decisi\u00f3n en el tr\u00e1mite de calificaci\u00f3n<\/strong>, <u>sin que pueda ampliarlas en el informe<\/u> evacuado con motivo del recurso interpuesto contra la misma (RR 17-10-2004, 15-10-2004, 20-4-2005, 23-5-2005, 20-1-2006, 31-1-2007, 11-2-2008, 13-12-2010, 7-7-2011, 16-9-2014 y 12-12-2017). Lo contrario provocar\u00eda indefensi\u00f3n, pues el recurrente se ver\u00eda privado de su derecho a alegar contra dichos argumentos.<\/li>\n<\/ol>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Comentario<\/strong>: Lo que inicialmente parece un despiste fruto quiz\u00e1s de un exceso de trabajo del Registrador, deriva en un procedimiento presidido por la desidia: el Notario da un toque de atenci\u00f3n y obtiene la misma respuesta, acude a calificaci\u00f3n sustitutoria -quiz\u00e1s para no insuflar m\u00e1s trabajo a una Direcci\u00f3n General ya de por s\u00ed saturada en los \u00faltimos meses- y, finalmente, tiene que acudir al Centro Directivo, el cual aprovecha un asunto que carece de enjundia jur\u00eddica para hacer un repaso a su doctrina sobre la motivaci\u00f3n de las calificaciones (ACT).<\/p>\n<div class=\"enlacesDoc\" style=\"text-align: justify;\">\n<ul>\n<li class=\"puntoPDF\"><a title=\"PDF firmado BOE-A-2025-6928\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2025\/04\/05\/pdfs\/BOE-A-2025-6928.pdf\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">PDF (BOE-A-2025-6928 &#8211; 6\u00a0<abbr title=\"p\u00e1ginas\">p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0&#8211; 217\u00a0<abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a> <a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2025-6928\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2025-6928\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"134-concentracion-parcelaria-georreferenciacion-que-invade-fincas-colindantes\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r134\"><\/a>134.** CONCENTRACI\u00d3N PARCELARIA: GEORREFERENCIACI\u00d3N QUE INVADE FINCAS COLINDANTES<\/span><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 4 de marzo de 2025, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n de la registradora de la propiedad interina de Cifuentes, por la que se deniega la inscripci\u00f3n de la georreferenciaci\u00f3n de dos fincas procedentes de una concentraci\u00f3n parcelaria por solapar con la georreferenciaci\u00f3n inscrita de otras fincas colindantes.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen.-<\/strong> Cabe inscribir las fincas de reemplazo de un expediente de concentraci\u00f3n parcelaria, pese a solaparse sus coordenadas con fincas colindantes con georreferenciaci\u00f3n inscrita, modificando las coordenadas de estas, si sus titulares han participado en aquel expediente.<\/span><\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><strong>Hechos.-<\/strong> Se solicita la inscripci\u00f3n de un acta de reorganizaci\u00f3n de la propiedad, derivada de un expediente de concentraci\u00f3n parcelaria.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><strong>Calificaci\u00f3n.-<\/strong> La registradora de la propiedad deniega la inscripci\u00f3n del dominio de dos fincas, una aportada a la reparcelaci\u00f3n y otra no, por invadir la georreferenciaci\u00f3n inscrita de las fincas colindantes, una de ellas aportada a la reparcelaci\u00f3n y la otra excluida de la misma.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><strong>Recurso.-<\/strong> La Administraci\u00f3n alega que la nota de calificaci\u00f3n no identifica las parcelas invadidas por las fincas cuya inscripci\u00f3n registral se solicita lo cual provoca indefensi\u00f3n, as\u00ed como inseguridad jur\u00eddica en el proceso de concentraci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><strong>Resoluci\u00f3n.-<\/strong> La DGSJP estima el recurso y revoca la nota de calificaci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><strong>Doctrina.-<\/strong> En relaci\u00f3n con la finca aportada a la reparcelaci\u00f3n, el hecho de que, previamente al otorgamiento del acta de reorganizaci\u00f3n de la propiedad, se haya inscrito la georreferenciaci\u00f3n de la finca aportada no puede implicar que la protecci\u00f3n de los principios hipotecarios aplicada a la misma impida la inscripci\u00f3n de la georreferenciaci\u00f3n de la finca de resultado, puesto que\u00a0opera respecto de ellas el principio de subrogaci\u00f3n real propio de la concentraci\u00f3n parcelaria. Aplicando dicho principio, la georreferenciaci\u00f3n de la finca de resultado sustituye a la aportada, manteni\u00e9ndose la misma relaci\u00f3n jur\u00eddica. Es decir, la georreferenciaci\u00f3n que va a pasar a estar protegida por los principios hipotecarios es la resultante de la reparcelaci\u00f3n, sin que el titular de la finca aportada deba prestar consentimiento alguno a la modificaci\u00f3n de la georreferenciaci\u00f3n de la finca aportada, pues ha tenido la posibilidad de intervenir en el expediente de concentraci\u00f3n parcelaria, en el que ha sido parte.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\">En cuanto a la finca colindante excluida de la reparcelaci\u00f3n, en el caso de que su titular no hubiera tenido participaci\u00f3n en la concentraci\u00f3n parcelaria, la registradora podr\u00eda haber iniciado de oficio un expediente del <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a199\">art. 199 LH<\/a>, para notificar a ese posible colindante afectado, para disipar sus posibles dudas sobre la identidad de las fincas, una vez modificada la geometr\u00eda de la finca no aportada a la concentraci\u00f3n parcelaria. Pero en el presente caso, el titular de la finca colindante afectada s\u00ed particip\u00f3 en la concentraci\u00f3n, por lo que, no habiendo formulado alegaci\u00f3n alguna al respecto, debe rectificarse la georreferenciaci\u00f3n de su finca.\u00a0(VEJ)<\/p>\n<div class=\"enlacesDoc\" style=\"text-align: justify;\">\n<ul>\n<li class=\"puntoPDF\"><a title=\"PDF firmado BOE-A-2025-6929\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2025\/04\/05\/pdfs\/BOE-A-2025-6929.pdf\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">PDF (BOE-A-2025-6929 &#8211; 18\u00a0<abbr title=\"p\u00e1ginas\">p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0&#8211; 282\u00a0<abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a> <a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2025-6929\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2025-6929\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"135-denegacion-de-inicio-de-expediente-del-art-199\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r135\"><\/a>135.* DENEGACI\u00d3N DE INICIO DE EXPEDIENTE DEL ART. 199<\/span><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 4 de marzo de 2025, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n del registrador de la propiedad accidental de Alberic, por la que se deniega el inicio solicitado del procedimiento del art\u00edculo 199 de la Ley Hipotecaria.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen.<\/strong>&#8211; Est\u00e1 justificada la denegaci\u00f3n del inicio del expediente del art. 199, cuando de las circunstancias de hecho (principalmente, la magnitud del exceso de cabida y la desaparici\u00f3n de un lindero fijo ) resulta que se est\u00e1 alterando la realidad f\u00edsica existente cuando se practic\u00f3 la inscripci\u00f3n.<\/span><\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><strong>Hechos.-<\/strong> Se solicita la tramitaci\u00f3n del procedimiento del art. 199 para rectificar la superficie de una finca, que pasa de 16.964 a 28.091 metros cuadrados, de conformidad con la configuraci\u00f3n catastral de la misma.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><strong>Calificaci\u00f3n.-<\/strong> El registrador de la propiedad deniega el inicio de dicho expediente \u00abpuesto que lo que se pretende es alterar la realidad f\u00edsica amparada por el folio registral, existente cuando se practic\u00f3 la inscripci\u00f3n\u00bb, ya que \u00abjunto a la rectificaci\u00f3n de superficie, tambi\u00e9n se solicita la rectificaci\u00f3n de los linderos de la finca, alguno de ellos de car\u00e1cter fijo, puesto que de la descripci\u00f3n registral de la finca no resulta que la misma linda por su orientaci\u00f3n Sur, con (\u2026), como resulta de la descripci\u00f3n actualizada de la finca\u00bb y \u00abpodr\u00eda estar encubri\u00e9ndose la inmatriculaci\u00f3n de una finca sin cumplir los requisitos exigidos por la legislaci\u00f3n hipotecaria y su agrupaci\u00f3n posterior con otra finca inscrita\u00bb.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><strong>Recurso.<\/strong>&#8211; El recurrente alega que seg\u00fan la nota simple el lindero sur de la finca es \u00abSur, tierras de la sociedad compradora, senda vecinal en medio\u00bb; que en el Registro ya tiene asignada la referencia catastral correspondiente; y que es precisamente la tramitaci\u00f3n del expediente la que debe llevar a disipar o confirmar las dudas de identidad.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><strong>Resoluci\u00f3n.-<\/strong> La DGSJFP desestima el recurso y confirma la nota de calificaci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><strong>Doctrina.-<\/strong> El principal requisito para que pueda inscribirse la georreferenciaci\u00f3n de una finca registral es \u00abque no se alberguen dudas por el Registrador sobre la correspondencia entre dicha representaci\u00f3n y la finca inscrita\u00bb, sino que \u00abambos recintos se refieran b\u00e1sicamente a la misma porci\u00f3n del territorio\u00bb (<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a9\">art. 9 LH<\/a>) y que \u00abno se encubran actos o negocios jur\u00eddicos no formalizados e inscritos debidamente\u00bb (<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a199\">art. 199 LH<\/a>), como podr\u00eda ser la pretensi\u00f3n de agregar o agrupar a la finca registral originaria una porci\u00f3n de terreno colindante que no estuviera ya incluida desde un principio en la delimitaci\u00f3n inicial de la finca, aun cuando tal delimitaci\u00f3n, por haberse hecho en t\u00e9rminos puramente literarios y no gr\u00e1ficos, resultara imprecisa.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\">En el presente caso se dan varios indicios que justifican la apreciaci\u00f3n de que se est\u00e1 alterando la realidad f\u00edsica originaria de la finca registral, como son la magnitud del exceso de cabida, el hecho de que cuando se consign\u00f3 la referencia catastral en 2014 la parcela ten\u00eda una superficie de 18.635 metros cuadrados y la modificaci\u00f3n de un lindero fijo.\u00a0(VEJ)<\/p>\n<div class=\"enlacesDoc\" style=\"text-align: justify;\">\n<ul>\n<li class=\"puntoPDF\" style=\"text-align: justify;\"><a title=\"PDF firmado BOE-A-2025-6930\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2025\/04\/05\/pdfs\/BOE-A-2025-6930.pdf\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">PDF (BOE-A-2025-6930 &#8211; 8\u00a0<abbr title=\"p\u00e1ginas\">p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0&#8211; 227\u00a0<abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a> <a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2025-6930\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2025-6930\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"136-exceso-de-cabida-y-georreferenciacion-con-oposicion-colindante-basada-en-la-existencia-de-una-servidumbre-de-paso\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r136\"><\/a>136.** EXCESO DE CABIDA Y GEORREFERENCIACI\u00d3N CON OPOSICI\u00d3N COLINDANTE BASADA EN LA EXISTENCIA DE UNA SERVIDUMBRE DE PASO.<\/span><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 4 de marzo de 2025, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n del registrador de la propiedad interino de Paterna n.\u00ba 1, por la que, tras la tramitaci\u00f3n del procedimiento del art\u00edculo 199 de la Ley Hipotecaria, constando oposici\u00f3n, se deniega la inscripci\u00f3n del aumento de superficie y georreferenciaci\u00f3n de una finca.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen.-<\/strong> La oposici\u00f3n basada en la existencia de una servidumbre de paso no es suficiente para denegar la inscripci\u00f3n de la representaci\u00f3n gr\u00e1fica de la finca que se alega como predio sirviente de dicha servidumbre.<\/span><\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><strong>Hechos.-<\/strong> En la tramitaci\u00f3n del expediente del art. 199 LH para la rectificaci\u00f3n de la descripci\u00f3n de una finca registral (exceso de cabida del poco m\u00e1s del 10%) y la inscripci\u00f3n de una representaci\u00f3n gr\u00e1fica alternativa a la catastral, se formula oposici\u00f3n por un colindante registral quien alega que de inscribirse la representaci\u00f3n gr\u00e1fica propuesta se privar\u00eda a su propia finca del acceso por la calle.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><strong>Calificaci\u00f3n.-<\/strong> El registrador de la propiedad deniega la inscripci\u00f3n pretendida por entender que existe controversia sobre la propiedad de la porci\u00f3n de terreno en que se pretende incrementar la superficie de la finca del promotor.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><strong>Recurso.-<\/strong> El promotor alega que no se ha pedido la extinci\u00f3n de la servidumbre de paso, \u00fanicamente que se reestablezca la superficie de parcela en las mismas condiciones que estaba en origen y que la porci\u00f3n en cuesti\u00f3n se corresponde con una zona de paso cuyo destino es la parcela del colindante.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><strong>Resoluci\u00f3n.<\/strong>&#8211; La DGSJFP estima el recurso y revoca la nota de calificaci\u00f3n, pues considera que la controversia no se refiere a la delimitaci\u00f3n del dominio de las fincas, sino a si la porci\u00f3n en cuesti\u00f3n, aun siendo propiedad del promotor, ha de estar o no sujeta a servidumbre de paso en favor de la finca del colindante extremo este que el promotor reconoce en su recurso.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><strong>Doctrina.-<\/strong> Para que la existencia de una controversia pueda justificar la denegaci\u00f3n de la inscripci\u00f3n de una georreferenciaci\u00f3n, debe referirse a la delimitaci\u00f3n del dominio de las fincas y no a la existencia o no de una servidumbre de paso entre las mismas.\u00a0(VEJ)<\/p>\n<div class=\"enlacesDoc\" style=\"text-align: justify;\">\n<ul>\n<li class=\"puntoPDF\"><a title=\"PDF firmado BOE-A-2025-6931\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2025\/04\/05\/pdfs\/BOE-A-2025-6931.pdf\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">PDF (BOE-A-2025-6931 &#8211; 6\u00a0<abbr title=\"p\u00e1ginas\">p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0&#8211; 221\u00a0<abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a> <a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2025-6931\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2025-6931\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"138-capitulaciones-matrimoniales-de-separacion-de-bienes-no-indicadas-en-el-registro-civil\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r138\"><\/a>138.*** CAPITULACIONES MATRIMONIALES DE SEPARACI\u00d3N DE BIENES NO INDICADAS EN EL REGISTRO CIVIL.<\/span><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 5 de marzo de 2025, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de A Coru\u00f1a n.\u00ba 5 a inscribir una escritura de compraventa. (IE)<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"color: #3366ff;\"><strong>Resumen.- <\/strong>A vueltas sobre la necesaria inscripci\u00f3n em el Registro Civil de las capitulaciones matrimoniales como paso previo a la inscripci\u00f3n de la adquisici\u00f3n por uno de los c\u00f3nyuges.<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Hechos.- <\/strong>Debe determinarse en este expediente si es o no necesario acreditar la indicaci\u00f3n en el Registro Civil de una escritura de capitulaciones matrimoniales en la que unos c\u00f3nyuges pactan el r\u00e9gimen econ\u00f3mico-matrimonial de separaci\u00f3n de bienes, para que un bien adquirido mediante compraventa por el esposo pueda ser inscrito con car\u00e1cter privativo a su favor.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Registradora.-<\/strong> alega que uno de los compradores adquiere la mitad indivisa de la finca con car\u00e1cter privativo en estado de casado bajo el r\u00e9gimen de separaci\u00f3n de bienes. El r\u00e9gimen de separaci\u00f3n de bienes, en el derecho civil com\u00fan, es un r\u00e9gimen convencional que debe ser pactado por los c\u00f3nyuges en capitulaciones matrimoniales, las cuales deben formalizarse en escritura p\u00fablica e inscribirse en el Registro Civil.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Direcci\u00f3n General.-<\/strong> Desestima el Recurso y confirma la calificaci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Se\u00f1ala que cuesti\u00f3n an\u00e1loga ha sido abordada en las Resoluciones de\u00a015 de septiembre y\u00a09 de octubre de\u00a02020, entre otras, con un criterio que debe ahora reiterarse.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El art\u00edculo\u00a0266 del Reglamento del Registro Civil exige en su p\u00e1rrafo sexto, que en las inscripciones que en cualquier otro Registro \u2013y, por tanto, en el de la Propiedad\u2013 produzcan los hechos que afecten al r\u00e9gimen econ\u00f3mico-matrimonial han de expresarse los datos de inscripci\u00f3n en el Registro Civil (tomo y folio en que consta inscrito o indicado el hecho), que se acreditar\u00e1n por certificaci\u00f3n, por el libro de familia o por la nota al pie del documento. En caso de no haberse acreditado se suspender\u00e1 la inscripci\u00f3n por defecto subsanable.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La inscripci\u00f3n en el Registro Civil tiene efectos no solo probatorios y de legitimaci\u00f3n (art\u00edculo\u00a02 de la Ley del Registro Civil), sino tambi\u00e9n de oponibilidad frente a terceros (art\u00edculo\u00a01.218 del C\u00f3digo Civil, en combinaci\u00f3n con el art\u00edculo\u00a0222.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil), eficacia esta \u00faltima que conduce al rechazo de la inscripci\u00f3n en el Registro de la Propiedad sin la previa indicaci\u00f3n del r\u00e9gimen econ\u00f3mico-matrimonial en el Registro Civil, pues ello podr\u00eda desembocar en la indeseable consecuencia de que se produjera una colisi\u00f3n entre la inoponibilidad derivada de la falta de inscripci\u00f3n en el Registro Civil y la oponibilidad nacida de la inscripci\u00f3n en el Registro de la Propiedad (art\u00edculo\u00a032 de la Ley Hipotecaria), al publicar cada Registro una realidad distinta.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Comentario.-<\/strong> Olvida el centro directivo otra corriente sostenida por la propia direcci\u00f3n en resoluciones m\u00e1s recientes a las que mencionada en sus fundamentos, <strong>Resoluci\u00f3n de 23 de enero de 2024 (BOE de 8 de marzo)<\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En ella se se\u00f1ala que el art\u00edculo 266 del Reglamento del Registro Civil exige, en su p\u00e1rrafo sexto, que en las inscripciones que en cualquier otro registro \u2013y, por tanto, en el de la Propiedad\u2013 produzcan los hechos que afecten al r\u00e9gimen econ\u00f3mico-matrimonial han de expresarse los datos de inscripci\u00f3n en el Registro Civil (tomo y folio en que consta inscrito o indicado el hecho), que se acreditar\u00e1n por certificaci\u00f3n, por el libro de familia o por la nota al pie del documento; de modo que en caso de no haberse acreditado se suspender\u00e1 la inscripci\u00f3n por defecto subsanable. <strong><u>Pero entre los hechos que afectan al r\u00e9gimen econ\u00f3mico a que se refiere el citado precepto reglamentario no est\u00e1 la compra de un bien porque ni este hecho se refleja en el Registro Civil ni por s\u00ed afecta al r\u00e9gimen o estatuto a que est\u00e1n sujetas las relaciones econ\u00f3micas conyugales <\/u>(vid, por todas, las Resoluciones de este Centro Directivo de 16 de noviembre de 1994 y 5 de julio de 1995)<\/strong>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Tenemos que recordar la resoluci\u00f3n de\u00a0<a href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-1995-19732\">5 de julio de 1995 (BOE 18 de agosto)<\/a>, que sosten\u00eda que para los\u00a0<strong>casos en los que las capitulaciones no son el t\u00edtulo directamente inscribible, no es necesaria la indicaci\u00f3n:<\/strong>\u00a0\u00ab<strong><em>Pero la exigencia del Reglamento del Registro Civil se refiere s\u00f3lo a los supuestos en que sean las mismas capitulaciones o el mismo hecho que afecte al r\u00e9gimen del matrimonio el que haya de reflejarse en el Registro de la Propiedad por afectar el cambio de r\u00e9gimen econ\u00f3mico a la titularidad o r\u00e9gimen de un derecho inscrito o inscribible<\/em><\/strong>\u00a0que, seg\u00fan el t\u00edtulo adquisitivo, hubiera sido adquirido antes de la separaci\u00f3n judicial (confr\u00f3ntense los art\u00edculos\u00a0<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/columna-izq\/codigo-civil-libro-primero\/#art102\">102<\/a>,\u00a0<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/columna-izq\/codigo-civil-libro-cuarto-articulos-1088-al-1537\/#art1333\">1.333<\/a>\u00a0y\u00a0<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/columna-izq\/codigo-civil-libro-cuarto-articulos-1088-al-1537\/#art1436\">1.436<\/a>\u00a0del C\u00f3digo Civil;\u00a0<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a2\">2.\u00ba<\/a>\u00a0de la Ley Hipotecaria y\u00a0<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/reglamento-hipotecario-titulos-i-y-ii\/#art75\">75<\/a>, 90 a 96 del Reglamento Hipotecario). (IES)<\/p>\n<div class=\"enlacesDoc\" style=\"text-align: justify;\">\n<ul>\n<li class=\"puntoPDF\" style=\"text-align: justify;\"><a title=\"PDF firmado BOE-A-2025-6933\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2025\/04\/05\/pdfs\/BOE-A-2025-6933.pdf\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">PDF (BOE-A-2025-6933 &#8211; 5\u00a0<abbr title=\"p\u00e1ginas\">p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0&#8211; 210\u00a0<abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a> <a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2025-6933\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2025-6933\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"139-plazos-inscripcion-de-sentencia-en-rebeldia-expresion-identidad-adquirentes-y-fecha-fallecimiento-titualr-registral\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r139\"><\/a>139.* PLAZOS INSCRIPCI\u00d3N DE SENTENCIA EN REBELDIA. EXPRESI\u00d3N IDENTIDAD ADQUIRENTES Y FECHA FALLECIMIENTO TITUALR REGISTRAL.<\/span><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 5 de marzo de 2025, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Madrid n.\u00ba 23 a inscribir un testimonio de sentencia dictada en procedimiento ordinario.\u00a0<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen: <\/strong>Sentencia dictada en rebeld\u00eda. Se reitera la doctrina DG en cuanto a los plazos del ejercicio de la acci\u00f3n rescisoria, y en cuanto a la constancia de las circunstancias personales del adquirente, y fecha de defunci\u00f3n del titular registral<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Supuesto:<\/strong> Se presenta testimonio de sentencia dictada en procedimiento ordinario por la cual se declara el dominio de una determinada finca en favor de la demandante y se ordena la cancelaci\u00f3n de las inscripciones contradictorias.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>La registradora<\/strong> opone tres defectos en su nota de calificaci\u00f3n:\u2002Haber sido declarados los demandados en situaci\u00f3n de rebeld\u00eda procesal y no constar en el titulo presentado si han transcurrido los plazos de audiencia del rebelde, como el hecho de haberse interpuesto o no la acci\u00f3n rescisoria; No expresar las circunstancias personales del adquirente; no constar la fecha de defunci\u00f3n de una de las titulares registrales.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>La recurrente<\/strong> alega respecto del primer defecto que la registradora ha realizado una inadecuada interpretaci\u00f3n del art.\u00a0502 LEC, y respecto de los otros dos, que los datos que reclama la registradora resultaban ya del t\u00edtulo presentado.<\/p>\n<p><strong>La DG desestima el recurso<\/strong> y confirma la calificaci\u00f3n registral:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>1<\/strong>. <strong>Plazos para el ejercicio de la acci\u00f3n rescisoria en las resoluciones judiciales dictadas en rebeld\u00eda:<\/strong> s\u00f3lo el Juzgado ante el que se siga el procedimiento podr\u00e1 aseverar tanto el cumplimiento de los plazos que resulten de aplicaci\u00f3n, incluyendo en su caso la prolongaci\u00f3n de los mismos, como el hecho de haberse interpuesto o no la acci\u00f3n rescisoria.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Todas estas circunstancias son esenciales para la calificaci\u00f3n del registrador, puesto que seg\u00fan el art. 524 LEC, mientras quepa la acci\u00f3n de rescisi\u00f3n, la sentencia dictada <strong>no es inscribible sino solamente susceptible de anotaci\u00f3n preventiva.<\/strong> Por tales motivos el citado defecto debe confirmarse.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>2. Circunstancias personales del adquirente.<\/strong> Deben constar, conforme a los arts <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a9\">9<\/a> LH y <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/reglamento-hipotecario-titulos-i-y-ii\/#art51\">51-9<\/a> RH. Dicho defecto ser\u00e1 f\u00e1cilmente subsanable en los t\u00e9rminos establecidos en el art. <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/reglamento-hipotecario-titulos-i-y-ii\/#art110\">110<\/a> RH, mediante instancia con firma legitimada notarialmente o ratificada ante el registrador, o con una instancia presentada electr\u00f3nicamente a trav\u00e9s de la Sede Electr\u00f3nica de los Registradores (art. <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a240\">240 LH<\/a>).<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>3. Fecha de defunci\u00f3n de una de las titulares registrales.<\/strong> Para extender asientos relativos a procedimientos seguidos contra los herederos del titular registral, en cumplimiento de lo dispuesto en el art. <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a20\">20 LH<\/a>, es necesaria la constancia de su fallecimiento, circunstancia que debe ser calificada por el registrador. El documento que da fe de la muerte de una persona y de la fecha y lugar de fallecimiento es el certificado de defunci\u00f3n. En el \u00e1mbito procesal, el fallecimiento tiene, igualmente, que quedar debidamente acreditado para justificar la legitimaci\u00f3n procesal de la propia herencia yacente (art. 6.4 LEC en relaci\u00f3n con el art. 265.1 y.2 LEC). Por lo tanto, <strong>una vez el juez haya admitido la demanda, ser\u00e1 suficiente que se refleje en la propia resoluci\u00f3n judicial la fecha del fallecimiento del causante<\/strong>, sin perjuicio de que, si ese dato no consta, como sucede en este caso, pueda obtenerse mediante una diligencia de adici\u00f3n o mediante la aportaci\u00f3n del certificado de defunci\u00f3n (JCC)<\/p>\n<div class=\"enlacesDoc\" style=\"text-align: justify;\">\n<ul>\n<li class=\"puntoPDF\"><a title=\"PDF firmado BOE-A-2025-6934\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2025\/04\/05\/pdfs\/BOE-A-2025-6934.pdf\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">PDF (BOE-A-2025-6934 &#8211; 10\u00a0<abbr title=\"p\u00e1ginas\">p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0&#8211; 237\u00a0<abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a> <a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2025-6934\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2025-6934\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"140-revocacion-de-donacion-la-previa-disolucion-de-condominio-debio-ser-presentada-antes-de-la-revocacion\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r140\"><\/a>140.** REVOCACI\u00d3N DE DONACI\u00d3N. LA PREVIA DISOLUCI\u00d3N DE CONDOMINIO DEBI\u00d3 SER PRESENTADA ANTES DE LA REVOCACI\u00d3N.<\/span><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 5 de marzo de 2025, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Falset a inscribir una sentencia dictada en procedimiento de disoluci\u00f3n de condominio.\u00a0<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen:<\/strong><\/span> <span style=\"color: #3366ff;\">No es inscribible una <strong>sentencia<\/strong> de disoluci\u00f3n de condominio dictada sin la intervenci\u00f3n de los actuales titulares registrales de la finca, que lo son por haberse <strong>revocado<\/strong> una donaci\u00f3n previa.<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Hechos: <\/strong>Se presenta una instancia privada en la que se solicita la inscripci\u00f3n de una <strong>sentencia<\/strong> dictada en el procedimiento de <strong>divisi\u00f3n de cosa com\u00fan<\/strong>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La finca objeto de esta documentaci\u00f3n constaba inscrita a favor de dos hermanos por mitad, por t\u00edtulo de <strong>donaci\u00f3n<\/strong> realizada por sus padres.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En el <strong>a\u00f1o\u00a02007<\/strong> se dicta la sentencia de disoluci\u00f3n del condominio que no accedi\u00f3 nunca al Registro por no haberse subsanado los <strong>defectos<\/strong> apreciados en la misma en anteriores calificaciones.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Y en el <strong>a\u00f1o 2013<\/strong> se inscribe una <strong>sentencia<\/strong> dictada por la Audiencia Provincial en el a\u00f1o\u00a02010 por la que <strong>se revocaba por ingratitud<\/strong> la donaci\u00f3n realizada a uno de los hermanos, por lo que la finca deja de estar inscrita a favor del mismo.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El <strong>registrador<\/strong> fundamenta su <strong>negativa<\/strong> en el hecho de que la sentencia ha sido dictada en un procedimiento de divisi\u00f3n de cosa com\u00fan en el que no han sido parte los <strong>actuales titulares<\/strong> <strong>registrales<\/strong> de la finca, una vez <strong>inscrita<\/strong> la revocaci\u00f3n de la donaci\u00f3n inicial.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El <strong>recurrente<\/strong> basa su argumentaci\u00f3n en la consideraci\u00f3n de que la revocaci\u00f3n de la donaci\u00f3n no alcanz\u00f3 a lo <strong>edificado<\/strong> por el donatario, a la luz de diferentes argumentos jur\u00eddicos acerca del alcance de la accesi\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Resoluci\u00f3n:<\/strong> La Direcci\u00f3n General desestima el recurso y <strong>confirma<\/strong> la nota de calificaci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Doctrina: <\/strong>Nuestro CD hace un repaso del principio de tracto sucesivo establecido en el <strong>art\u00edculo\u00a020 de la LH<\/strong>, que intenta evitar la indefensi\u00f3n proscrita en el art\u00edculo\u00a024CE, en su aplicaci\u00f3n procesal y registral, e implica que los t\u00edtulos inscribibles deben ser otorgados por los <strong>titulares registrales<\/strong>, as\u00ed como que los procedimientos deben ir <strong>dirigidos <\/strong>contra el titular registral o sus herederos, circunstancia que debe ser tenida en cuenta por el registrador, al estar incluida dentro del \u00e1mbito de calificaci\u00f3n (art\u00edculos\u00a018 de la Ley Hipotecaria y\u00a098 a\u00a0100 de su Reglamento).<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Tambi\u00e9n conforme al art\u00edculo\u00a038 de la LH que consagra el principio de la <strong>legitimaci\u00f3n registral<\/strong>, implicando el <strong>cierre<\/strong> del Registro a los t\u00edtulos otorgados en procedimientos seguidos con persona distinta de dicho titular o sus herederos.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En el presente caso, la sentencia que acord\u00f3 la revocaci\u00f3n de la donaci\u00f3n por <strong>ingratitud<\/strong> accedi\u00f3 al Registro antes de que se presentara la resoluci\u00f3n judicial que disolv\u00eda el condominio entre el recurrente y su hermano. Esta \u00faltima sentencia se ha dictado en un procedimiento en el que no han intervenido los actuales titulares registrales, padres de los recurrentes.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En consecuencia, con arreglo a los principios de prioridad, art\u00edculo\u00a017 LH, tracto sucesivo y legitimaci\u00f3n registral procede la desestimaci\u00f3n del recurso, sin que, sea posible, que, en el estrecho \u00e1mbito del procedimiento registral, se revise el alcance de la sentencia que admiti\u00f3 la revocaci\u00f3n de la donaci\u00f3n respecto de las edificaciones que pudieran existir sobre la finca donada.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Comentarios: <\/strong>Vemos de nuevo que cuando se trata de documentos judiciales la calificaci\u00f3n registral se limitar\u00e1:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">&#8211; a la competencia del juzgado o tribunal,<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">&#8211; a la congruencia del mandamiento con el procedimiento o juicio en que se hubiera dictado,<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">&#8211; a las formalidades extr\u00ednsecas del documento presentado y<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">&#8211; a los obst\u00e1culos que surjan del Registro sin que se pueda revisar el fondo de la resoluci\u00f3n judicial en la que se basa el mandamiento, pero s\u00ed comprobar que deje constancia del cumplimiento de los requisitos legales que preservan los derechos de los titulares de los derechos inscritos en el registro.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Por lo dem\u00e1s la nota y la resoluci\u00f3n son una aplicaci\u00f3n de cl\u00e1sicos principios registrales debiendo los interesados, donantes y donatarios, debatir sobre la propiedad de esas edificaciones que est\u00e1n en discusi\u00f3n. (MGV).<\/p>\n<div class=\"enlacesDoc\" style=\"text-align: justify;\">\n<ul>\n<li class=\"puntoPDF\" style=\"text-align: justify;\"><a title=\"PDF firmado BOE-A-2025-6935\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2025\/04\/05\/pdfs\/BOE-A-2025-6935.pdf\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">PDF (BOE-A-2025-6935 &#8211; 10\u00a0<abbr title=\"p\u00e1ginas\">p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0&#8211; 247\u00a0<abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a> <a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2025-6935\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2025-6935\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"141-opcion-de-compra-ejercicio-unilateral-sin-pacto-comisorio\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r141\"><\/a>141.*** <\/span><span style=\"font-size: 12pt;\"><strong>OPCI\u00d3N DE COMPRA. EJERCICIO UNILATERAL SIN <\/strong><\/span><span style=\"font-size: 12pt;\"><strong>PACTO COMISORIO<\/strong><\/span><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 5 de marzo de 2025, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Tarragona n.\u00ba 3 a la inscripci\u00f3n de una escritura de \u00abCompraventa en ejercicio unilateral de opci\u00f3n de compra. Requerimiento\u00bb.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen:<\/strong> El registrador no puede volver a calificar una opci\u00f3n ya inscrita aunque entienda que envuelve un pacto comisorio, pero puede calificar la concurrencia de los requisitos necesarios para el efectivo ejercicio de la opci\u00f3n inscrita, entre ellos, la necesidad de consignar los importes entregados al concedente a cuenta del pago del precio cuando proceda.<\/span><\/p>\n<\/div>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Hechos:\u00a0<\/strong> Consta inscrito en el Registro un derecho de opci\u00f3n de compra pactado en escritura otorgada el a\u00f1o 2020 (protocolo 2.146) con las mismas cl\u00e1usulas que contienen otras operaciones de opci\u00f3n de compra respecto de las que la DG, en resoluciones posteriores, ha considerado que encubren un pacto comisorio.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Se presenta escritura de compra en ejercicio unilateral de la opci\u00f3n de compra otorgada en el a\u00f1o 2021, junto con: a) instancias privadas suscritas en 2024 presentadas a las entidades que tienen inscrito un embargo posterior a la opci\u00f3n de compra, comunic\u00e1ndoles que no existe saldo alguno que se pueda ingresar a su favor b) y copia autorizada de escritura de carta de pago autorizada en el protocolo inmediatamente posterior a la escritura de constituci\u00f3n de la opci\u00f3n de compra (protocolos 2.146\/2020 opci\u00f3n de compra y protocolo 2.147\/2020 carta de pago).<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En la escritura de carta de pago el concedente da carta de pago al optante por 49.000 euros, que, seg\u00fan una cl\u00e1usula, son las sumas abonadas a cuenta de la prima y, seg\u00fan otra cl\u00e1usula son sumas abonadas a cuenta de parte del precio de compraventa.\u00a0\u00a0La redacci\u00f3n es confusa y el registrador (y la Direcci\u00f3n General) concluyen, como <em>conclusi\u00f3n razonable<\/em> que, como en la escritura de constituci\u00f3n de la opci\u00f3n y en el Registro consta que la prima son 5.000 euros, la carta de pago lo es por la suma de 5.000 euros que es el importe de la prima y de 35.900 euros que son a cuenta de parte del precio de la compraventa.<\/p>\n<div class=\"enlacesDoc\">\n<p><strong>El Registrador califica negativamente <\/strong><strong>se\u00f1alando:<\/strong><\/p>\n<ul style=\"list-style-type: circle;\">\n<li style=\"text-align: justify;\">Que no puede quedar vinculado por la calificaci\u00f3n realizada por el registrador titular en el momento de inscribirse la opci\u00f3n<\/li>\n<li style=\"text-align: justify;\">Que, de conformidad con el art\u00edculo <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a33\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">33 LH<\/a>, la inscripci\u00f3n de la opci\u00f3n de compra no impide al registrador calificar su posible falta de validez<\/li>\n<li style=\"text-align: justify;\">Que el otorgamiento unilateral de la compraventa en ejercicio de la opci\u00f3n \u201csupone, en realidad, la ejecuci\u00f3n de una garant\u00eda inmobiliaria constituida en una operaci\u00f3n de financiaci\u00f3n cuya configuraci\u00f3n no cumple los requisitos b\u00e1sicos necesarios para su validez y eficacia.\u201d<\/li>\n<li style=\"text-align: justify;\">Que, en ese ejercicio unilateral, la notificaci\u00f3n fehaciente al concedente no se ha hecho por v\u00eda notarial, sino mediante burofax, incumpliendo la RDGSJFP de <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-agosto-2022-direccion-general-seguridad-juridica-y-fe-publica\/#349-opcion-de-compra-posible-pacto-comisorio-notificacion-de-su-ejercicio\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">18\/07\/2022<\/a>, entre otras<\/li>\n<li style=\"text-align: justify;\">Que el derecho de opci\u00f3n de compra inscrito tiene un clausulado literalmente id\u00e9ntico al de otras operaciones que la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica ha calificado como una \u201ctraba en funci\u00f3n de garant\u00eda\u201d en que las garant\u00edas que debe concurrir en beneficio del deudor brillan por su ausencia.<\/li>\n<li style=\"text-align: justify;\">Y (fundamento de derecho cuarto) que para cancelar las cargas inscritas y posteriores a la opci\u00f3n es necesaria la consignaci\u00f3n de los importes entregados al concedente a cuenta de la prima y a cuenta de parte del precio de compraventa cuando se celebr\u00f3 el contrato de opci\u00f3n. Y ello porque, de no ser as\u00ed, las partes pueden vaciar de contenido econ\u00f3mico el dominio inscrito a favor del concedente, sobre el que recaen las cargas posteriores a la inscripci\u00f3n de aquel, simplemente pactando que todo o parte del precio de compraventa podr\u00e1 ser entregado al concedente de la opci\u00f3n en un momento anterior al otorgamiento de la escritura de compraventa.<\/li>\n<\/ul>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>El Abogado recurre <\/strong><strong>exponiendo:<\/strong><\/p>\n<ul style=\"list-style-type: circle; text-align: justify;\">\n<li>Que el registrador se extralimita en las facultades que tiene como funcionario calificador, excedi\u00e9ndose al principio contenido en el art. <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a33\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">33 LH<\/a> pues la nulidad a que se refiere este art. no puede ser declarada de oficio por el registrador<\/li>\n<li>Que la calificaci\u00f3n del registrador se basa en suposiciones o valoraciones subjetivas y crea inseguridad jur\u00eddica aplicando de forma retroactiva criterios vertidos con posterioridad a la calificaci\u00f3n por la DGSJF<\/li>\n<li>Que la carta de pago otorgada en el protocolo posterior a la concesi\u00f3n de la opci\u00f3n no es un acto prohibido ni lesivo a terceros y tiene una intenci\u00f3n clara: adquirir una finca; Que el pago de la prima y de parte del precio no est\u00e1 prohibida y su entrega no constituye un pr\u00e9stamo como interpreta el registrador<\/li>\n<li>Que, en cuanto a la notificaci\u00f3n y requerimiento, la notificaci\u00f3n por burofax tambi\u00e9n est\u00e1 permitida, el burofax se ha recibido, el concedente hab\u00eda consentido el otorgamiento unilateral y el ordenamiento Catal\u00e1n permite y legitima el ejercicio unilateral de la opci\u00f3n de compra<\/li>\n<li>Que el contrato de opci\u00f3n de compra celebrado es un derecho de adquisici\u00f3n previsto dentro de nuestro Ordenamiento Sustantivo, el derecho de opci\u00f3n est\u00e1 regulado en el CCC, <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-2006-11130#a5685\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">568-5 a 568-12<\/a>, y la calificaci\u00f3n realizada por el Sr. Registrador tiende a la interpretaci\u00f3n de un posible pacto comisorio que no tiene relaci\u00f3n alguna con el contrato que nos ocupa.<\/li>\n<li>Y que se acredita la cancelaci\u00f3n de la carga con el Certificado de Saldo de la entidad acreedora y, en cumplimiento de los criterios de la DGSJFP, se ha cumplido con presentar instancias en las entidades que tienen inscrito un embargo posterior a la opci\u00f3n de compra y se les ha comunicado que no existe saldo alguno que se pueda ingresar a su favor.<\/li>\n<\/ul>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Resoluci\u00f3n: <\/strong>La DGSJFP <strong>revoca parcialmente<\/strong> la nota recurrida <strong>excepto el fundamento de derecho cuarto<\/strong> (para cancelar las cargas inscritas y posteriores a la opci\u00f3n es necesaria la consignaci\u00f3n) <strong>que se confirma<\/strong>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Doctrina:\u00a0<\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La DG reconociendo el <em>nada desde\u00f1able esfuerzo argumentativo realizado por el registrador<\/em>, se\u00f1ala que no se puede obviar el hecho incontrovertible de que el derecho de opci\u00f3n ejercitado consta inscrito en el Registro.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El principio esencial recogido en el art\u00edculo <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a1\">1.3 LH<\/a> que se\u00f1ala que los asientos registrales est\u00e1n bajo la salvaguardia de los tribunales y producen todos sus efectos en tanto no se declare su inexactitud impide a este Centro Directivo entrar a analizar el contenido del derecho inscrito, por lo que la resoluci\u00f3n de este recurso ha de centrarse en el an\u00e1lisis de la fase de ejercicio de tal derecho. Y <strong>una clara <\/strong><strong>exigencia del ejercicio del derecho de opci\u00f3n es la necesidad de consignaci\u00f3n por parte del comprador al ejercitar la opci\u00f3n<\/strong><strong>,<\/strong> como pone de manifiesto el fundamento de derecho cuarto de la nota.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">CANCELACI\u00d3N DE CARGAS POSTERIORES.\u00a0<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Cuando la opci\u00f3n se ejercita debidamente y su titular se convierte en propietario, procede cancelar las cargas posteriores. As\u00ed lo impone el art <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a79\">79 LH<\/a> por la extinci\u00f3n del derecho gravado. La consignaci\u00f3n o el dep\u00f3sito del precio permite cancelar el derecho de los titulares reg\u00edstrales posteriores sin su consentimiento (pues sin la consignaci\u00f3n ser\u00eda necesario su consentimiento, arts <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a82\">82<\/a> y <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a83\">83<\/a> LH). Por ello es necesario, como regla general, <strong>el dep\u00f3sito del precio pagado a disposici\u00f3n de los titulares de las cargas posteriores, conforme al art <\/strong><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/reglamento-hipotecario-titulos-iii-iv-y-v\/#art175\"><strong>175.6 RH<\/strong><\/a><strong>,<\/strong> respecto del que se\u00f1ala la resoluci\u00f3n que la doctrina de la DG tradicionalmente lo ha aplicado, por analog\u00eda, al \u201c<em>desenvolvimiento registral del derecho de opci\u00f3n<\/em>\u201d.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">CANTIDADES A RETENER Y A CONSIGNAR.\u00a0La DG ha declarado:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Que <strong>puede deducirse<\/strong> el importe de la prima o de las cargas anteriores a la propia opci\u00f3n que sean asumidas o satisfechas por el optante; que tampoco procede la consignaci\u00f3n cuando el optante retiene todo el precio pactado para atender al pago del pr\u00e9stamo hipotecario que grava la finca con rango preferente a la opci\u00f3n ni cuando se haya pactado el pago por compensaci\u00f3n si no encubre una opci\u00f3n en garant\u00eda, siempre, en todos estos casos, que dichas circunstancias consten pactadas en la escritura de opci\u00f3n y debidamente inscritas.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Que se trata de que los titulares de derechos posteriores inscritos que deben sufrir la cancelaci\u00f3n de su asiento sin su concurso, puedan al menos contar, para la satisfacci\u00f3n de sus respectivos cr\u00e9ditos, con el <strong>dep\u00f3sito o consignaci\u00f3n a <\/strong>su favor de importe del precio del inmueble, <strong>subrog\u00e1ndose dicho precio de venta en el lugar de la finca<\/strong> sin que el principio de consignaci\u00f3n \u00edntegra del precio pueda llevarse al extremo de perjudicar al optante, que tiene preferencia registral frente a los titulares de derechos posteriores a su opci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Que este Centro Directivo ha reconocido la <strong>posibilidad de cancelaci\u00f3n de las cargas posteriores sin la correspondiente consignaci\u00f3n<\/strong> del precio, cuando se haya convenido en la escritura de concesi\u00f3n de la opci\u00f3n y se haya inscrito en el Registro que no proceder\u00e1 pago alguno en el momento de la compraventa. <span style=\"text-decoration: underline;\"><em>As\u00ed, al constar en el Registro que la cantidad pagada por el otorgamiento de la opci\u00f3n se deducir\u00e1 del precio, si se ejercita tal derecho, cualquier titular de un derecho posterior tendr\u00e1 conocimiento de que dicha cantidad no se consignar\u00e1<\/em><\/span>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">EN ESTE SUPUESTO CONCRETO<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La carta de pago por importe de 40.900 euros otorgada en el n\u00famero de protocolo inmediatamente posterior y que se presenta a posteriori, junto con la escritura de ejercicio de la opci\u00f3n (recordemos que tiene una redacci\u00f3n confusa, y la DG concluye lo que sigue a continuaci\u00f3n) lo es por las sumas abonadas a cuenta de la prima (5.000 euros) y a cuenta de parte del precio de compraventa (35.900 euros). <strong>Y el Registro de la Propiedad solo publica que al pactar el derecho de opci\u00f3n se abonaron 5.000 euros<\/strong>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Recuerda la DG que es defecto de impide la cancelaci\u00f3n de las cargas posteriores al derecho de opci\u00f3n la falta de consignaci\u00f3n de todas las sumas que, formando parte del precio de la compraventa, no se corresponden con la prima de la opci\u00f3n, ni con el importe abonado para pago de deudas garantizadas con cargas precedentes, y se\u00f1ala que <em>tiene raz\u00f3n el registrador cuando entiende que la cancelaci\u00f3n interesada en la escritura de ejercicio de la opci\u00f3n, precisa la previa consignaci\u00f3n de los importes entregados al concedente de la opci\u00f3n a cuenta del pago del precio en el momento en que se constituy\u00f3 el derecho<\/em><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><em>Lo contrario supondr\u00eda modificar el contenido del Registro (al ejercitarse el derecho real de opci\u00f3n) en perjuicio de terceros; ajenos igualmente a esa escritura posterior que desvirt\u00faa otra anterior (cfr. art\u00edculo 1219 del C\u00f3digo Civil); y cuyos derechos se anotaron con posterioridad, pues leg\u00edtimamente pudieron confiar (por estar a su alcance) en los pronunciamientos de los asientos registrales, y de otro modo ver\u00edan defraudadas sus expectativas a consolidar sus derechos sobre el precio de la compraventa. Por consiguiente, procede el dep\u00f3sito de dicho importe anticipado del precio, y no su retenci\u00f3n por el optante al ejercitar la opci\u00f3n.\u00a0<\/em>(SNG)<\/p>\n<div class=\"enlacesDoc\" style=\"text-align: justify;\">\n<ul>\n<li class=\"puntoPDF\"><a title=\"PDF firmado BOE-A-2025-6936\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2025\/04\/05\/pdfs\/BOE-A-2025-6936.pdf\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">PDF (BOE-A-2025-6936 &#8211; 22\u00a0<abbr title=\"p\u00e1ginas\">p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0&#8211; 309\u00a0<abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a> <a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2025-6936\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2025-6936\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"142-oposicion-a-georreferenciacion-coincidente-con-la-clasificacion-del-suelo-del-plan-general-de-ordenacion-urbana-del-municipio\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r142\"><\/a>142.*** OPOSICI\u00d3N A <\/span><span style=\"font-size: 12pt;\">GEORREFERENCIACI\u00d3N COINCIDENTE CON LA CLASIFICACI\u00d3N DEL SUELO DEL PLAN GENERAL DE ORDENACI\u00d3N URBANA DEL MUNICIPIO<\/span><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 5 de marzo de 2025, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n del registrador de la propiedad de Estepona n.\u00ba 2, por la que se deniega la inscripci\u00f3n de la georreferenciaci\u00f3n alternativa de una finca, por haberse presentado en la tramitaci\u00f3n del expediente del art\u00edculo 199 de la Ley Hipotecaria alegaciones por parte de uno de los colindantes notificados, que alega invasi\u00f3n de su finca.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen.-<\/strong> Proviniendo la delimitaci\u00f3n de la finca de una actuaci\u00f3n urban\u00edstica, queda determinada por esta, sin que puedan admitirse las alegaciones del colindante, contrarias a la inscripci\u00f3n de la georreferenciaci\u00f3n coincidente con aquella, alegaciones que correspond\u00eda haber hecho en sede del procedimiento urban\u00edstico.<\/span><\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><strong>Hechos.-<\/strong> En la tramitaci\u00f3n del expediente del <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a199\">art. 199.2 LH<\/a> para inscribir una representaci\u00f3n gr\u00e1fica alternativa a la catastral, uno de los colindantes afectados se opone a la inscripci\u00f3n por considerar que la georreferenciaci\u00f3n propuesta invade parcialmente la finca de su propiedad, presentando un informe catastral de validaci\u00f3n t\u00e9cnica de la georreferenciaci\u00f3n alternativa que se corresponde con la identidad de su finca.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><strong>Calificaci\u00f3n.-<\/strong> El registrador de la propiedad estima dichas alegaciones, porque le llevan a las dudas sobre la identidad de la finca, y porque suponen un indicio de una controversia latente sobre la delimitaci\u00f3n del linde de la finca.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><strong>Recurso.-<\/strong> El recurrente afirma la georreferenciaci\u00f3n que pretende inscribir es la\u00a0resultante del expediente de reparcelaci\u00f3n, situ\u00e1ndose su finca en la zona sureste del \u00e1rea de ejecuci\u00f3n, <strong>siendo el l\u00edmite del terreno urbano y estando rodeada al este por terreno r\u00fastico<\/strong>.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><strong>Resoluci\u00f3n.-<\/strong> La DGSJFP estima el recurso y revoca la nota de calificaci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><strong>Doctrina.-<\/strong> El registrador debe justificar por qu\u00e9 ha estimado las alegaciones de los colindantes, para que el hipot\u00e9tico recurrente pueda conocer la argumentaci\u00f3n registral en toda su extensi\u00f3n y preparar el correspondiente recurso, en su caso.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\">Cuando una finca se ha formado a consecuencia de un procedimiento de reparcelaci\u00f3n, es la normativa urban\u00edstica la que define el objeto del derecho de propiedad; y a su georreferenciaci\u00f3n deben adaptarse, por ser legislaci\u00f3n de car\u00e1cter sustantivo, la finca registral y la parcela catastral.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\">Adem\u00e1s, en el presente caso, existe un elemento objetivo que\u00a0determine el lindero delimitador de las dos fincas, cual es el de la naturaleza del suelo, toda vez que existe una disensi\u00f3n entre las partes sobre el trazado del lindero delimitador, que el promotor del expediente hace coincidir con el del l\u00edmite del suelo de naturaleza urbana, por lo que la delimitaci\u00f3n de la finca deber\u00eda ajustarse al Plan General de Ordenaci\u00f3n Urbana, que el registrador puede consultar a trav\u00e9s del visor correspondiente de la aplicaci\u00f3n registral homologada del <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a9\">art. 9 LH<\/a>, en el que se observa que el l\u00edmite del suelo calificado como urbano seg\u00fan el PGOU coincide con el de la georreferenciaci\u00f3n aportada por el promotor del expediente.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\">Por consiguiente, la alegaci\u00f3n del colindante no tiene la virtualidad suficiente para convertir en contencioso el expediente, toda vez que no consta que formulara alegaciones en el acto de ejecuci\u00f3n de la normativa urban\u00edstica, que era la sede adecuada para ello.\u00a0(VEJ)<\/p>\n<div class=\"enlacesDoc\" style=\"text-align: justify;\">\n<ul>\n<li class=\"puntoPDF\"><a title=\"PDF firmado BOE-A-2025-6937\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2025\/04\/05\/pdfs\/BOE-A-2025-6937.pdf\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">PDF (BOE-A-2025-6937 &#8211; 11\u00a0<abbr title=\"p\u00e1ginas\">p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0&#8211; 251\u00a0<abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a> <a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2025-6937\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2025-6937\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"143-anotacion-de-embargo-contra-herencia-yacente-legitimacion-pasiva\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r143\"><\/a>143.* ANOTACI\u00d3N DE EMBARGO CONTRA HERENCIA YACENTE: LEGITIMACI\u00d3N PASIVA.<\/span><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 6 de marzo de 2025, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la calificaci\u00f3n del registrador de la propiedad interino de Logro\u00f1o n.\u00ba 1, por la que se suspende la anotaci\u00f3n de un mandamiento de embargo.\u00a0<\/p>\n<\/div>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen:<\/strong>\u00a0En la demanda contra\u00a0herencia yacente\u00a0si no se tiene indicio alguno de la existencia de herederos interesados, adem\u00e1s de emplazar a los ignorados herederos por edictos, se debe comunicar al Estado o a la Comunidad Aut\u00f3noma llamada por la normativa civil aplicable a la sucesi\u00f3n intestada.<\/span>\u00a0<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Supuesto:<\/strong> Se presenta mandamiento de embargo de fincas contra la herencia yacente del titular registral.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>El registrador<\/strong> se\u00f1ala dos defectos: a) falta que se aporte <strong>certificado de defunci\u00f3n <\/strong>del causante, o que resulte la fecha de su fallecimiento del auto; b) falta que se aclare <strong>contra qui\u00e9n se dirige el proceso<\/strong> (a los efectos de evitar la indefensi\u00f3n procesal) y que resulten determinados los herederos del titular registral, por lo que de la documentaci\u00f3n judicial debe resultar que el proceso se ha seguido contra alguno de los herederos o, en su defecto, que se haya nombrado a un administrador judicial.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>La recurrente<\/strong> alega que en cuanto al primer defecto, aporta ahora la documentaci\u00f3n solicitada; y en cuanto al segundo defecto, que aparecen como partes intervinientes en el procedimiento el abogado del Estado, en defensa de los intereses de la Administraci\u00f3n General del Estado, y el letrado de la Comunidad Aut\u00f3noma de La Rioja, en defensa de los posibles intereses de \u00e9sta, y que, cuando se demande a los ignorados herederos de una persona que ha fallecido sin otorgar testamento y no se conozcan parientes con derecho a la sucesi\u00f3n intestada ni concurran indicios de su existencia, el Juzgado deber\u00eda notificar la pendencia del proceso al Estado o a la Comunidad Aut\u00f3noma llamada por la normativa civil aplicable a la sucesi\u00f3n intestada.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>La DG desestima el recurso:<\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">1. Con respecto a la <strong>acreditaci\u00f3n del fallecimiento del titular registral<\/strong>: Para extender asientos relativos a <strong>procedimientos seguidos contra la herencia yacente del titular registral<\/strong>, en cumplimiento de lo dispuesto en el art. <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a20\">20 LH<\/a>, <strong>es necesaria la constancia de su fallecimiento, <\/strong>circunstancia que debe ser calificada por el registrador. El documento que da fe de la muerte de una persona y de la fecha y lugar de fallecimiento es el certificado de defunci\u00f3n. En el \u00e1mbito procesal, el fallecimiento tiene, igualmente, que quedar debidamente acreditado para justificar la legitimaci\u00f3n procesal de la propia herencia yacente (art. 6.4 LEC en relaci\u00f3n con el art. 265.1 y.2 LEC). Por lo tanto, <strong>una vez el juez haya admitido la demanda, ser\u00e1 suficiente que se refleje en el mandamiento la fecha del fallecimiento del causante<\/strong>, sin perjuicio de que, si ese dato no consta, como sucede en este caso, pueda obtenerse mediante una <strong>diligencia de adici\u00f3n al mismo o mediante la aportaci\u00f3n del certificado<\/strong> de defunci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a02. En cuanto a la <strong>intervenci\u00f3n de la herencia yacente<\/strong>, tal como viene reiterando la DGSJFP (<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/diciembre-2022-direccion-general-seguridad-juridica-y-fe-publica\/#575-ejecucion-hipotecaria-notificacion-por-edictos-a-herederos-del-titular-registral\">R. 2 de diciembre de 2022<\/a>), adecu\u00e1ndose a la doctrina sentada por la STS de 9 de Septiembre de 2021, cuando se demanda a una herencia yacente caben dos posibilidades:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">&#8211;<strong>que se conozca o se tengan indicios de la existencia de concretas personas llamadas a la herencia.<\/strong> En este caso, habr\u00e1 de <strong>dirigirse la demanda contra estos herederos,<\/strong> previa averiguaci\u00f3n de su identidad y domicilio.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">&#8211;<strong>que no se tenga indicio alguno de la existencia de herederos interesados en la herencia yacente<\/strong> (casos de personas que han fallecido sin testamento y sin parientes conocidos con derecho a la sucesi\u00f3n intestada). En estos supuestos, adem\u00e1s de <strong>emplazar a los ignorados herederos por edictos<\/strong>, se debe <strong>comunicar al Estado o a la Comunidad Aut\u00f3noma<\/strong> llamada por la normativa civil aplicable a la sucesi\u00f3n intestada a falta de otros, la pendencia del proceso, conforme al citado art. 150.2 LEC. Debe recordarse a este respecto que la notificaci\u00f3n por v\u00eda edictal tiene car\u00e1cter supletorio y excepcional y solo debe emplearse cuando se hayan agotado, razonablemente, las posibilidades de efectuar una notificaci\u00f3n personal.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En el presente caso, a la vista de la documentaci\u00f3n presentada en su momento en el Registro (que es la \u00fanica que debe tenerse en consideraci\u00f3n, conforme al art. <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a326\">326 LH)<\/a> no puede establecerse la existencia de concretas personas llamadas a la herencia, ni la forma en que, en su caso, se hayan producido las notificaciones. Por lo tanto, el defecto debe confirmarse (JCC)<\/p>\n<div class=\"enlacesDoc\">\n<div class=\"enlacesDoc\" style=\"text-align: justify;\">\n<ul>\n<li class=\"puntoPDF\"><a title=\"PDF firmado BOE-A-2025-6938\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2025\/04\/05\/pdfs\/BOE-A-2025-6938.pdf\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">PDF (BOE-A-2025-6938 &#8211; 10\u00a0<abbr title=\"p\u00e1ginas\">p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0&#8211; 240\u00a0<abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a> <a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2025-6938\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2025-6938\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"144-cautela-socini-y-conflicto-intereses-entre-viudo-e-hijos-menores-autorizacion-judicial-de-la-venta-posterior\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-size: 12pt;\"><img decoding=\"async\" src=\"r144\" alt=\"\" \/><a id=\"r144\"><\/a>144.** CAUTELA SOCINI Y CONFLICTO INTERESES ENTRE VIUDO E HIJOS MENORES. AUTORIZACI\u00d3N JUDICIAL DE LA VENTA POSTERIOR.<\/span><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 6 de marzo de 2025, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Sanl\u00facar la Mayor n.\u00ba 2 a inscribir una escritura de aceptaci\u00f3n de herencia y adjudicaci\u00f3n parcial de bienes.\u00a0<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen<\/strong>: Hay conflicto de intereses cuando el c\u00f3nyuge viudo decide adjudicarse, en representaci\u00f3n de sus hijos menores o en situaci\u00f3n de discapacidad, el usufructo universal de la herencia y a sus hijos representados la nuda propiedad de la misma, pues tal decisi\u00f3n corresponde a los hijos herederos que no pueden hacerlo por s\u00ed mismos. Se necesita nombramiento de un defensor judicial.<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Hechos<\/strong>: Se cuestiona la inscripci\u00f3n de una escritura de herencia que es otorgada por el c\u00f3nyuge viudo y el hijo mayor de edad. La hija menor de edad es representada por su padre y c\u00f3nyuge viudo. La causante leg\u00f3 en su testamento el usufructo universal a su marido, estableciendo una cautela socini para el caso de que alguno de los herederos impugnara el usufructo universal.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0En la escritura de herencia el c\u00f3nyuge viudo se adjudica el usufructo universal sobre el caudal relicto que se adjudica a los dos hijos por igual con dicho gravamen usufructuario.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Con posterioridad a esta escritura p\u00fablica, el c\u00f3nyuge viudo solicit\u00f3 y obtuvo autorizaci\u00f3n judicial para poder vender bienes de la hija menor, entre otros los adjudicados en la escritura de herencia.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Calificaci\u00f3n registral<\/strong>: Se deniega la inscripci\u00f3n de la escritura porque la registradora entiende que existe entre el viudo y la hija menor de edad un conflicto de intereses que precisa del nombramiento de un defensor judicial conforme al art\u00edculo 163 del c\u00f3digo civil, y el cumplimiento de los dem\u00e1s requisitos prevenidos en el art\u00edculo 1060 del c\u00f3digo civil.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Recurrente<\/strong>: Se opone a la calificaci\u00f3n porque despu\u00e9s de la escritura de herencia se ha obtenido autorizaci\u00f3n judicial para vender bienes de la menor procedentes de la herencia. Adem\u00e1s, alega que en el momento actual ser\u00eda imposible la intervenci\u00f3n de defensor judicial en la herencia, la cual se ha otorgado en el a\u00f1o 2023.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Informe notarial<\/strong>: La notario entiende que ya habido una intervenci\u00f3n judicial aprobando un acto posterior que conlleva necesariamente sanar cualquier posible conflicto de intereses que pudiera haber habido entre el padre y la hija en el momento de la herencia. Cuestiona igualmente si cabe hablar de un conflicto de inter\u00e9s de forma autom\u00e1tica cuando, como sucede en el caso concreto, el c\u00f3nyuge viudo se limita a adjudicarse el usufructo universal ordenado directamente por la causante sin realizar en realidad elecci\u00f3n alguna.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Resoluci\u00f3n<\/strong>: Desestima el recurso y confirma la calificaci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Doctrina<\/strong>: La Resoluci\u00f3n reitera su doctrina sobre la existencia de conflicto de intereses entre menores o personas con discapacidad y sus representantes legales en caso de herencia:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>SI<\/strong> hay conflicto de intereses cuando el c\u00f3nyuge viudo en nombre de sus hijos decide adjudicarse el usufructo universal de la herencia, decisi\u00f3n que comporta una elecci\u00f3n que corresponde hacer a los hijos representados quienes no pueden hacerlo por s\u00ed mismos, y tal situaci\u00f3n provoca una colisi\u00f3n de intereses entre representado y representante, o lo que es lo mismo entre los hijos y el progenitor que los representa (R. 5 de febrero de 2015)<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>NO<\/strong> hay conflicto de intereses, sin embargo, cuando el c\u00f3nyuge opta por adjudicarse el tercio de libre disposici\u00f3n en propiedad m\u00e1s la cuota vidual usufructuaria descartando adjudicarse el usufructo universal que grava los bienes de sus representado (R. 22 de julio de 2015).<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Conclusiones<\/strong>:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">1 En caso de adjudicaci\u00f3n del usufructo universal la valoraci\u00f3n de inexistencia de conflicto no puede hacerla por s\u00ed mismo el representante legal, sino que se necesita el nombramiento de un defensor judicial conforme al art\u00edculo 163 del C\u00f3digo Civil (R.16 de octubre de 2019).<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">2 Admitido que la falta de nombramiento de defensor judicial puede quedar sanada por la posterior autorizaci\u00f3n judicial para vender bienes de la herencia adjudicados al menor con el gravamen del usufructo universal, en el caso concreto no puede considerarse tal posibilidad porque tal autorizaci\u00f3n no se aport\u00f3 oportunamente en el momento de la calificaci\u00f3n registral recurrida. (JAR)<\/p>\n<div class=\"enlacesDoc\" style=\"text-align: justify;\">\n<ul>\n<li class=\"puntoPDF\"><a title=\"PDF firmado BOE-A-2025-6939\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2025\/04\/05\/pdfs\/BOE-A-2025-6939.pdf\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">PDF (BOE-A-2025-6939 &#8211; 9\u00a0<abbr title=\"p\u00e1ginas\">p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0&#8211; 234\u00a0<abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a> <a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2025-6939\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2025-6939\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"145-bien-privativo-por-confesion-adjudicado-en-herencia-y-desheredacion-intervencion-de-todos-los-hijos-del-causante-confesante\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r145\"><\/a>145.* BIEN PRIVATIVO POR CONFESI\u00d3N ADJUDICADO EN HERENCIA Y DESHEREDACI\u00d3N: INTERVENCI\u00d3N DE TODOS LOS HIJOS DEL CAUSANTE CONFESANTE.<\/span><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 6 de marzo de 2025, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Albacete n.\u00ba 4 a inscribir una escritura de adjudicaci\u00f3n de herencia.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen<\/strong>: Para dejar sin efecto la desheredaci\u00f3n ordenada en el testamento se requiere el consentimiento de todos los interesados, incluyendo a los descendientes del desheredado a quienes corresponder\u00eda el derecho establecido en el art\u00edculo 857.<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Hechos:<\/strong>\u00a0Se solicita la inscripci\u00f3n de escritura de adjudicaci\u00f3n hereditaria de determinados bienes, entre los que se inventar\u00eda una finca inscrita a nombre de la causante con car\u00e1cter privativo por haberla adquirido, casada en gananciales, por compra a su propio marido con confesi\u00f3n de privatividad realizada por \u00e9ste. El confesante falleci\u00f3 en 1997, sobrevivi\u00e9ndole cinco hijos, fruto de sus segundas nupcias, con la citada causante, y siete hijos de sus primeras nupcias. La escritura calificada es otorgada \u00fanicamente por los cinco hijos comunes de la causante y el confesante.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Calificaci\u00f3n:<\/strong>\u00a0El registrador suspende la inscripci\u00f3n solicitada porque considera que, conforme a los art\u00edculos 1324 del C\u00f3digo Civil y 95.4 del Reglamento Hipotecario, una vez fallecido el confesante, es necesaria la intervenci\u00f3n de todos sus hijos, herederos forzosos, y no s\u00f3lo los cinco otorgantes de la escritura calificada.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Recurso<\/strong>: Los recurrentes alegan (i) que el bien se adquiri\u00f3 como privativo en virtud de un contrato amparado por el art\u00edculo 1323; y, subsidiariamente, (ii) aun cuando se considerase que estamos en el exclusivo \u00e1mbito de la confesi\u00f3n, no obstante tratarse de una compraventa entre c\u00f3nyuges ex art. 1323 Cc, incluso en ese supuesto, no resultar\u00eda de aplicaci\u00f3n el art. 95.4 del RH sino tan s\u00f3lo el art. 1324 del C\u00f3digo, porque el art\u00edculo 95.4 RH supone un desarrollo reglamentario del primero que extralimit\u00f3 el contenido de la norma legal, contradici\u00e9ndola.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Resoluci\u00f3n:<\/strong>\u00a0La DGSJFP desestima el recurso y confirma la nota de calificaci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Doctrina:<\/strong> El art\u00edculo 1324 del C\u00f3digo Civil reconoce valor probatorio entre los c\u00f3nyuges a las manifestaciones que \u00e9stos hagan para fijar que determinados bienes son propios de uno de ellos, pero con la salvedad de que tales manifestaciones por s\u00ed solas no perjudicar\u00e1n a los herederos forzosos del confesante. Por tanto, <strong>el fallecimiento del confesante tiene como consecuencia que la confesi\u00f3n no vincula a los legitimarios, salvo que \u00e9stos la corroboren<\/strong>. En otro caso, los legitimarios s\u00f3lo se ver\u00e1n afectados si adem\u00e1s son herederos y s\u00f3lo en la parte de herencia que excediera del importe de su leg\u00edtima, si bien no bastar\u00eda con invocar su condici\u00f3n de herederos forzosos para impugnar el car\u00e1cter privativo que el causante atribuy\u00f3 a los bienes adquiridos por su consorte, sino que tendr\u00edan que acreditar que con tal confesi\u00f3n se perjudican sus derechos legitimarios.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La norma del citado art\u00edculo 95.4 RH debe ser aplicada, mientras no sea derogada o declarada ilegal. No obstante, <strong>esta Direcci\u00f3n General ha puesto de relieve que, aunque el citado precepto reglamentario no establece distinci\u00f3n cuando exige, en tales casos, el consentimiento de los herederos forzosos<\/strong> del c\u00f3nyuge confesante para la inscripci\u00f3n de la enajenaci\u00f3n realizada por el sup\u00e9rstite, <strong>dicha regla no es aplicable cuando los derechos legitimarios aparecen configurados como un mero derecho a un valor patrimonial atribuible por cualquier t\u00edtulo<\/strong>, como ocurre con la leg\u00edtima en Derecho catal\u00e1n conforme al art\u00edculo 451-1 del C\u00f3digo Civil de Catalu\u00f1a, o en el Derecho gallego, a la vista del art\u00edculo 249 de la Ley 2\/2006, de 14 de junio, de derecho civil de Galicia.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Seg\u00fan la doctrina de este Centro Directivo (p.ej. Resoluciones de 13 de junio de 2003 y 29 de junio de 2023) <strong>la norma del art\u00edculo 95.4 del Reglamento Hipotecario es aplicable no s\u00f3lo a los actos de enajenaci\u00f3n del bien inscrito con car\u00e1cter privativo, sino tambi\u00e9n a la adjudicaci\u00f3n de \u00e9ste mismo por herencia del c\u00f3nyuge favorecido por la confesi\u00f3n,<\/strong> toda vez que para destruir la presunci\u00f3n de ganancialidad del art\u00edculo 1361 del C\u00f3digo Civil no es suficiente la confesi\u00f3n de un consorte sobre el car\u00e1cter de la adquisici\u00f3n, pues \u00e9sta opera entre c\u00f3nyuges, pero no ante terceros que se pudieran ver afectados, como son los posibles acreedores o legitimarios. <strong>En congruencia con ello, disuelta la sociedad de gananciales por fallecimiento del confesante, los actos de disposici\u00f3n necesitar\u00edan el consentimiento o la intervenci\u00f3n de los legitimarios y a la hora de liquidarla tambi\u00e9n \u00e9sta es preceptiva para la ratificaci\u00f3n del car\u00e1cter privativo en la confecci\u00f3n del inventario<\/strong>, a los efectos de quedar salvaguardada la cuant\u00eda de su leg\u00edtima. (BZR).<\/p>\n<div class=\"enlacesDoc\" style=\"text-align: justify;\">\n<ul>\n<li class=\"puntoPDF\"><a title=\"PDF firmado BOE-A-2025-6940\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2025\/04\/05\/pdfs\/BOE-A-2025-6940.pdf\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">PDF (BOE-A-2025-6940 &#8211; 12\u00a0<abbr title=\"p\u00e1ginas\">p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0&#8211; 254\u00a0<abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a> <a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2025-6940\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2025-6940\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"146-inmatriculacion-de-finca-con-alguna-coincidencia-con-otra-inmatriculada\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-size: 12pt;\"><img decoding=\"async\" src=\"r146\" alt=\"\" \/><a id=\"r146\"><\/a>146.** INMATRICULACI\u00d3N DE FINCA CON ALGUNA COINCIDENCIA CON OTRA INMATRICULADA.<\/span><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 11 de marzo de 2025, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Iznalloz a la inmatriculaci\u00f3n de una finca por existir indicios de coincidencia con otra ya inmatriculada.\u00a0<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen.-<\/strong> Incongruente calificaci\u00f3n en la medida que es f\u00e1cil determinar la no colindancia entre la finca a inmatricular y la presuntamente invadida.<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Hechos<\/strong>.- Se presenta escritura p\u00fablica en la que se formaliza la donaci\u00f3n de la nuda propiedad de una finca r\u00fastica sita en el paraje (\u2026), con una superficie de 23710 metros cuadrados, con referencia catastral determinada, que no consta inscrita en el Registro de la Propiedad, lo que se solicita por la presente.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Se acompa\u00f1a como t\u00edtulo previo de adquisici\u00f3n, una escritura p\u00fablica particional.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0Registro suspende la inscripci\u00f3n porque resultan dudas de que la superficie de la finca que se pretende inmatricular est\u00e9 comprendida en la finca registral n\u00famero 5609 del t\u00e9rmino de Montej\u00edcar y alega:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Que la parcela 299 del Pol\u00edgono 5, colindante a la que se pretende inmatricular, se corresponde con la finca registral n\u00famero 5609.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La finca consta inscrita en el Registro de la Propiedad con una superficie de\u00a01.852.280 metros cuadrados. La superficie catastral de la misma es inferior.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Seg\u00fan la descripci\u00f3n registral de la finca n\u00famero\u00a05609, no resulta como lindero por el Este la finca que se pretende inmatricular.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La finca n\u00famero\u00a05609 consta inscrita en el Registro de la Propiedad a favor del Ayuntamiento de Montej\u00edcar.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>El Recurrente<\/strong> se\u00f1ala que en la descripci\u00f3n contenida en el t\u00edtulo, la finca que se pretende inmatricular no linda con la parcela 299 del pol\u00edgono 5. Con independencia de que la superficie registral de la finca registral 5609, propiedad del Ayuntamiento de Montej\u00edcar, sea mayor que la catastral (parcela 299 del pol\u00edgono 5), ello no debe afectar a la solicitud de inscripci\u00f3n de la finca que nos ocupa, puesto que, como ha quedado claro, \u00e9sta no linda con aqu\u00e9lla y, en todo caso, la superficie de la finca que se pretende inmatricular coincide exactamente con su correspondiente parcela catastral.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Direcci\u00f3n Genera<\/strong>l. Estima el recurso.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Alega incongruencia en la calificaci\u00f3n y que efectivamente, la finca a inmatricular no linda con la parcela 299 del pol\u00edgono 5. (IES)<\/p>\n<div class=\"enlacesDoc\">\n<ul style=\"text-align: justify;\">\n<li class=\"puntoPDF\" style=\"text-align: justify;\"><a title=\"PDF firmado BOE-A-2025-6941\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2025\/04\/05\/pdfs\/BOE-A-2025-6941.pdf\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">PDF (BOE-A-2025-6941 &#8211; 7\u00a0<abbr title=\"p\u00e1ginas\">p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0&#8211; 220\u00a0<abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a> <a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2025-6941\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2025-6941\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"147-inmatriculacion-art-205-lh-aplicacion-del-procedimiento-del-art-199-lh-en-caso-de-dudas-segregacion-de-fincas-no-registradas\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r147\"><\/a>147.<\/span><strong><span style=\"font-size: 12pt;\">** INMATRICULACI\u00d3N ART. 205 LH. APLICACI\u00d3N DEL PROCEDIMIENTO DEL ART. 199 LH EN CASO DE DUDAS. SEGREGACI\u00d3N DE FINCAS NO REGISTRADAS.<\/span><\/strong><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 18 de marzo de 2025, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n del registrador de la propiedad de Eivissa n.\u00ba 4, por la que se deniega la inmatriculaci\u00f3n de dos fincas.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen: <\/strong>Resoluci\u00f3n del caso concreto en cuanto a las dudas del registrador, que se desestiman. En caso de dudas de que la finca a inmatricular coincida, en todo o en parte, con fincas registrales es procedente tramitar el expediente del art\u00edculo 199 LH. El registrador no puede calificar la existencia o no de segregaciones de parcelas no inscritas.<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Hechos: <\/strong>Se pretende la inmatriculaci\u00f3n de dos fincas por doble t\u00edtulo, el primero de los cuales es una herencia documentada en diversas escrituras, al ser muchos los herederos, en diferentes fechas desde el a\u00f1o 1988 hasta el a\u00f1o 2024, y el segundo un pacto sucesorio (en Formentera) otorgado en escritura de 2024.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>El registrador <\/strong>deniega la inmatriculaci\u00f3n porque considera que existen dudas racionales de que los t\u00edtulos en cuya virtud se pide tal inmatriculaci\u00f3n hayan sido elaborados con una finalidad puramente instrumental, con el fin de obtener tal inmatriculaci\u00f3n en el Registro de la Propiedad; para ello se basa principalmente en el historial catastral de dichas fincas, aunque tambi\u00e9n le llaman la atenci\u00f3n otros hechos, que considera sospechosos, como que en una herencia haya habido una escritura inicial y dos adiciones posteriores, y que se rectifique la cabida de las fincas (de forma \u00ednfima y para adecuarlas a la superficie catastral).<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>La notaria autorizante <\/strong>recurre y combate todos y cada uno de los argumentos del registrador, que son muy del caso concreto; de su recurso resulta, en resumen, que no se dan ninguno de los indicios que, seg\u00fan la doctrina de la DG, justificar\u00edan las dudas del registrador y que sus razones son meras apreciaciones personales y subjetivas, carentes de entidad jur\u00eddica para denegar la inmatriculaci\u00f3n pretendida.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En cuanto a los argumentos del registrador, que pueden considerarse de alg\u00fan inter\u00e9s general, como que haya podido efectuarse una<strong> segregaci\u00f3n de fincas no registradas sin licencia<\/strong>, explica en el recurso la notaria recurrente que la \u00fanica parcela catastral original no se adecuaba a la realidad jur\u00eddica porque exist\u00edan tres fincas desde hac\u00eda muchos a\u00f1os (conforme se prueba con fotos a\u00e9reas hist\u00f3ricas), una de ellas inscrita en el Registro de la Propiedad y las otras dos no, por lo que fue necesario subsanar dichas discrepancias formando tres parcelas catastrales con la medida superficial correcta, para que el Catastro quedara coordinado con la realidad jur\u00eddica y f\u00edsica, pero que no ha habido ninguna segregaci\u00f3n encubierta.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Respecto del argumento de la no coincidencia plena entre la titularidad catastral de dichas parcelas y la que resulta de la escritura, la DG ha declarado en varias resoluciones que la plena coincidencia de las fincas no inscritas con las parcelas catastrales, a efectos de su inmatriculaci\u00f3n, ha de estar referida a los datos f\u00edsicos no a los datos jur\u00eddicos de titularidad catastral despu\u00e9s de la <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-2015-7046\">Ley 13\/2015<\/a>, ya que el art\u00edculo <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/reglamento-hipotecario-titulos-vi-vii-viii-ix-y-x\/#art298\">298 RH<\/a> ha de considerarse t\u00e1citamente derogado.<\/p>\n<p><strong>La DG <\/strong>estima el recurso y revoca la calificaci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Doctrina: <\/strong>El registrador tiene competencia para calificar si los t\u00edtulos presentados para inmatricular una finca cumplen los requisitos legales o han sido elaborados \u00abad hoc\u00bb de manera artificiosa para eludir el cumplimiento de la finalidad y raz\u00f3n de ser esencial de tales preceptos.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En cuanto al fondo del asunto, concluye que, en el presente caso, no se dan ninguno de los supuestos objetivos que pueden fundamentar la hip\u00f3tesis de que los t\u00edtulos han sido creados con una finalidad puramente instrumental, pues no hay una simultaneidad de fechas de los t\u00edtulos o adquisiciones, ni existen transmisiones circulares, ni tampoco se puede apreciar la ausencia de funci\u00f3n econ\u00f3mica o la neutralidad o bajo coste fiscal de los negocios traslativos.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Respecto del argumento de que se haya podido producir una posible <strong>segregaci\u00f3n encubierta<\/strong> de las fincas a inmatricular, afirma que no le corresponde al registrador controlar la legalidad de una divisi\u00f3n o segregaci\u00f3n de finca que haya tenido lugar fuera del Registro. De lo contrario, podr\u00eda llegarse al absurdo e imposible de tener que analizar todo el historial de modificaciones de configuraci\u00f3n de fincas a inmatricular, con el correspondiente cumplimiento de sus requisitos legales, para que una finca pudiera acceder por primera vez al Registro. En \u00faltimo extremo lo que proceder\u00eda, por analog\u00eda a lo dispuesto en los art\u00edculos\u00a0<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/reglamento-hipotecario-actos-naturaleza-urbanistica-real-decreto-1093-1997\/#a79\">79<\/a> y\u00a0<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/reglamento-hipotecario-actos-naturaleza-urbanistica-real-decreto-1093-1997\/#a80\">80<\/a> del Real Decreto\u00a01093\/1997 de\u00a04 de julio, es notificar las circunstancias concurrentes a la Administraci\u00f3n competente, para que \u00e9sta se pronunciase sobre la existencia o no de una parcelaci\u00f3n ilegal, pero no denegar la inmatriculaci\u00f3n por entender que existen dudas de que haya sido as\u00ed.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Tambi\u00e9n destaca que, para disipar las dudas (no la certeza) de una posible doble inmatriculaci\u00f3n por coincidencia total o parcial con fincas ya inscritas, el registrador lo que ha de hacer, antes que denegar, es acudir al procedimiento del art\u00edculo 199 de la Ley Hipotecaria. que considera aplicable, por analog\u00eda, a los supuestos de inmatriculaci\u00f3n. (AFS)<\/p>\n<div class=\"enlacesDoc\" style=\"text-align: justify;\">\n<ul>\n<li class=\"puntoPDF\"><a title=\"PDF firmado BOE-A-2025-7065\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2025\/04\/08\/pdfs\/BOE-A-2025-7065.pdf\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">PDF (BOE-A-2025-7065 &#8211; 15\u00a0<abbr title=\"p\u00e1ginas\">p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0&#8211; 266\u00a0<abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a> <a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2025-7065\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2025-7065\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"148-embargo-de-un-bien-ganacial-sobre-la-mitad-del-conyuge-deudor-firmeza-\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-size: 12pt;\"><img decoding=\"async\" src=\"r148\" alt=\"\" \/>148<strong>.** EMBARGO DE UN BIEN GANACIAL SOBRE LA MITAD DEL C\u00d3NYUGE DEUDOR. FIRMEZA<\/strong>.\u00a0<\/span><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 18 de marzo de 2025, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Chiva n.\u00ba 2 a practicar una anotaci\u00f3n de embargo.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen: <\/strong>Mientras no est\u00e1 liquidada la sociedad de gananciales no es posible anotar el embargo de un bien ganancial en cuanto al 50 % perteneciente al c\u00f3nyuge demandado. Para anotar un embargo no es preciso que la resoluci\u00f3n que lo acuerda sea firme.<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Estando una finca inscrita \u00bc con car\u00e1cter ganancial y el resto privativo de uno de los c\u00f3nyuges se presenta mandamiento ordenando anotaci\u00f3n de embargo sobre las \u00be partes privativas y el 50% de la \u00bc parte ganancial.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El <strong>registrador<\/strong> suspende la anotaci\u00f3n por no quedar claramente determinada la cuota a embargar, y en cualquier caso porque respecto a la parte ganancial no es posible la anotaci\u00f3n de embargo sobre cuotas o bienes concretos de naturaleza ganancial mientras no conste la liquidaci\u00f3n de la sociedad conyugal; y por no ser firme resoluci\u00f3n judicial que acuerda el embargo.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La <strong>DG<\/strong> confirma el primer defecto y revoca el segundo.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Como cuesti\u00f3n previa rechaza la objeci\u00f3n de no estar acreditada la representaci\u00f3n del recurrente: siendo la firmante del recurso la procuradora que ha representado a la ejecutante en el procedimiento judicial ha de entenderse que ostenta la representaci\u00f3n de la persona directamente interesada en la pr\u00e1ctica de la anotaci\u00f3n de embargo y, por ello, legitimada para la interposici\u00f3n del recurso. <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a325\">(art. 325 LH) <\/a><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En cuanto al fondo del asunto: Respecto a la alegaci\u00f3n de la nota de no quedar clara la cuota a embargar, la confirma, por no precisar con exactitud la extensi\u00f3n del derecho que es objeto de anotaci\u00f3n y el derecho real afectado por dicha anotaci\u00f3n (<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a9\">arts 9.c) y d) LH <\/a>y <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/reglamento-hipotecario-titulos-i-y-ii\/#art51\">51.5.\u00aa y 6.\u00aa RH<\/a>), debiendo aclararse el mandamiento judicial determinando la participaci\u00f3n de la finca objeto de embargo.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Tambi\u00e9n se confirma la objeci\u00f3n respecto al embargo del 50% de la cuota ganancial. Resume la doctrina sobre el embargo de bienes gananciales, durante el r\u00e9gimen y despu\u00e9s de la disoluci\u00f3n y antes de la liquidaci\u00f3n. En cualquier caso <strong>lo que no es posible es anotar el embargo de un bien ganancial en cuanto al 50 % perteneciente al c\u00f3nyuge demandado<\/strong>: Mientras est\u00e9 vigente ese r\u00e9gimen econ\u00f3mico-matrimonial, o, una vez disuelto, en tanto subsista la comunidad postganancial por no haberse realizado su liquidaci\u00f3n, no cabe nunca el embargo de una mitad indivisa del bien, pues mientras no se realicen las operaciones de liquidaci\u00f3n de la sociedad de gananciales, ninguno de los part\u00edcipes es titular de una cuota indivisa sobre bienes concretos que sea susceptible de enajenaci\u00f3n o gravamen.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Se <strong>revoca el defecto relativo a la firmeza del decreto que ordena el embargo<\/strong>. Entiende que el <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/reglamento-hipotecario-titulos-iii-iv-y-v\/#art165\">art. 165 RH<\/a> ha de ser interpretado a la luz de la redacci\u00f3n actual de los <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-2000-323#a551\">arts 551.1<\/a> y 4; <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-2000-323#a587\">587.1<\/a>; <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-2000-323#a629\">629<\/a> y <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-2000-323#a451\">arts. 451.3<\/a> y <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-2000-323#a454bis\">454 bis.2 LEC<\/a>. El \u00fanico recurso procesal frente a las resoluciones que han acordado el embargo no produce efectos suspensivos, por lo que no puede exigirse la firmeza para anotar el embargo en el Registro de la Propiedad. El requisito de la firmeza est\u00e1 plenamente justificado cuando se van a producir asientos definitivos, puesto que si se admitiera la pr\u00e1ctica de los mismos sin ser firme la resoluci\u00f3n que los ordena, podr\u00edan surgir en el \u00ednterin terceros protegidos por el art 34 LH, haci\u00e9ndose inviable la ejecuci\u00f3n de la sentencia del \u00f3rgano judicial superior revocatoria de la anterior. Por el contrario, trat\u00e1ndose de anotaciones preventivas, no existe ese peligro, porque se trata de asientos provisionales que, adem\u00e1s, no atribuyen al anotante la fuerza de la fe p\u00fablica registral. Por ello el <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-2000-323#a524\">art. 524.4 LEC<\/a> solo impone la firmeza para las inscripciones o cancelaciones, pero no para las anotaciones preventivas: \u00ab<em>Mientras no sean firmes, o aun si\u00e9ndolo, no hayan transcurrido los plazos indicados por esta Ley para ejercitar la acci\u00f3n de rescisi\u00f3n de la sentencia dictada en rebeld\u00eda, s\u00f3lo proceder\u00e1 la anotaci\u00f3n preventiva de las sentencias que dispongan o permitan la inscripci\u00f3n o la cancelaci\u00f3n de asientos en Registros p\u00fablicos<\/em>\u00bb. Ya con la Ley de Enjuiciamiento Civil de 1881, la R de 12 de noviembre de 1990, admiti\u00f3 la anotaci\u00f3n de una sentencia y si la Ley permite que una sentencia frente a la que se pueden interponer recursos con plenos efectos suspensivos se pueda anotar en el Registro, con m\u00e1s raz\u00f3n ha de ser anotable una resoluci\u00f3n judicial contra la que \u00fanicamente caben recursos que no suspenden su efectividad. (MN)<\/p>\n<div class=\"enlacesDoc\" style=\"text-align: justify;\">\n<ul>\n<li class=\"puntoPDF\"><a title=\"PDF firmado BOE-A-2025-7066\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2025\/04\/08\/pdfs\/BOE-A-2025-7066.pdf\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">PDF (BOE-A-2025-7066 &#8211; 9\u00a0<abbr title=\"p\u00e1ginas\">p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0&#8211; 234\u00a0<abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a> <a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2025-7066\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2025-7066\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"149-inmatriculacion-art-205-lh-aplicacion-del-procedimiento-del-art-199-lh-en-caso-de-dudas-segregacion-de-fincas-no-registradas\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r149\"><\/a>149.() <\/span><strong><span style=\"font-size: 12pt;\">INMATRICULACI\u00d3N ART. 205 LH. APLICACI\u00d3N DEL PROCEDIMIENTO DEL ART. 199 LH EN CASO DE DUDAS. SEGREGACI\u00d3N DE FINCAS NO REGISTRADAS.<\/span><\/strong><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 18 de marzo de 2025, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n del registrador de la propiedad de Eivissa n.\u00ba 4, por la que se deniega la inmatriculaci\u00f3n de dos fincas. (AFS)<\/p>\n<p><a href=\"#r147\">Id\u00e9ntica a R.#147 anterior<\/a><\/p>\n<div class=\"enlacesDoc\" style=\"text-align: justify;\">\n<ul>\n<li class=\"puntoPDF\"><a title=\"PDF firmado BOE-A-2025-7067\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2025\/04\/08\/pdfs\/BOE-A-2025-7067.pdf\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">PDF (BOE-A-2025-7067 &#8211; 15\u00a0<abbr title=\"p\u00e1ginas\">p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0&#8211; 266\u00a0<abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a> <a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2025-7067\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2025-7067\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"150-arrendamiento-por-casado-concursado-mediante-poder-juicio-suficiencia-consentimiento-conyuge-plan-de-liquidacion-\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r150\"><\/a><img decoding=\"async\" src=\"r150\" alt=\"\" \/>150.*** ARRENDAMIENTO POR CASADO CONCURSADO, MEDIANTE PODER. JUICIO SUFICIENCIA. CONSENTIMIENTO C\u00d3NYUGE. PLAN DE LIQUIDACI\u00d3N. <\/span><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 18 de marzo de 2025, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n del registrador de la propiedad de Quintanar de la Orden, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de una escritura de elevaci\u00f3n a p\u00fablico de un contrato de arrendamiento.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen<\/strong>: El arrendamiento sobre finca ganancial requiere el consentimiento de ambos c\u00f3nyuges, aunque su duraci\u00f3n sea inferior a seis a\u00f1os. Por otro lado, constando la existencia de un plan de liquidaci\u00f3n, conforme a la anterior normativa concursal, el mismo debe aportarse al registrador para que este pueda tenerlo en cuenta en su labor de calificaci\u00f3n.<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Hechos:<\/strong>\u00a0Se solicita la inscripci\u00f3n de arrendamiento de finca ganancial, por plazo inferior a seis a\u00f1os, otorgado por un solo c\u00f3nyuge, constando la declaraci\u00f3n de concurso de su consorte. El c\u00f3nyuge otorgante est\u00e1 adem\u00e1s representado mediante un apoderado voluntario, si bien la rese\u00f1a notarial del poder no identifica el Notario autorizante del mismo.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Calificaci\u00f3n:<\/strong>\u00a0El registrador suspende la inscripci\u00f3n solicitada porque (i) el juicio de suficiencia del poder es puramente gen\u00e9rico, sin determinar los actos a que se refiere y sin relacionar al notario otorgante de dicho poder; (ii) las fincas constan inscritas con car\u00e1cter ganancial a la recurrente y su esposo, por lo que ser\u00e1 necesario el consentimiento de este para poder constituir el arrendamiento; y (iii) porque la situaci\u00f3n concursal del esposo exige el cumplimiento de los requisitos espec\u00edficos de la fase concursal correspondiente.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Recurso<\/strong>: Los recurrentes alegan (i) que la rese\u00f1a y el juicio notarial de suficiencia son correctos; (ii) que el arrendamiento es un acto de administraci\u00f3n, pues no excede de seis a\u00f1os, de modo que puede concederse por cualquiera de los c\u00f3nyuges, sin que sea preciso el consentimiento del otro; (iii) que el art\u00edculo 156 del Texto Refundido de la Ley Concursal proclama el principio general de vigencia de los contratos.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Resoluci\u00f3n:<\/strong>\u00a0La DGSJFP desestima el recurso y confirma la nota de calificaci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Doctrina: <\/strong>(i) La DG reitera su doctrina sobre calificaci\u00f3n de poderes, confirmada por la STS 378\/2021, de 1 de junio y concluye que en el presente caso es indudable que la rese\u00f1a de la escritura de apoderamiento aportada al notario para acreditar la representaci\u00f3n es insuficiente por <strong>haber omitido el nombre y apellidos del notario autorizante de dicho t\u00edtulo representativo<\/strong>. Adem\u00e1s, en la emisi\u00f3n del juicio notarial sobre la suficiencia de las facultades representativas acreditadas no <strong>se especifica de forma concreta y expresa al tipo de acto o negocio que en la escritura calificada se formaliza, ni incluye una rese\u00f1a, siquiera somera, de las facultades acreditadas.<\/strong> Por ello se impide al registrador comprobar que dicho juicio sobre suficiencia de las facultades representativas es congruente con el contenido de la escritura calificada.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">(ii) Respecto al arrendamiento, se\u00f1ala que, aun trat\u00e1ndose de un arrendamiento por plazo inferior a seis a\u00f1os, anta\u00f1o plazo m\u00ednimo necesario para la inscripci\u00f3n, que hoy sin embargo cabe con independencia de la duraci\u00f3n pactada (art\u00edculo 2.5.\u00ba de la Ley Hipotecaria), <strong>constituye un acto de riguroso dominio del que resulta un derecho de uso y disfrute sobre un bien inmueble, que altera las facultades del titular del mismo, al excluir su propio aprovechamiento, y que, al acceder al Registro de la Propiedad independientemente de su duraci\u00f3n surte efectos frente a terceros<\/strong> (e incluso, en ciertos casos, surte tales efectos aun en defecto de inscripci\u00f3n). Es por ello que el art\u00edculo <strong>93.2 RH exige el consentimiento de ambos c\u00f3nyuges para que el arrendamiento sobre una finca inscrita con car\u00e1cter ganancial pueda acceder al Registro de la Propiedad. <\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Ya se califique como acto de administraci\u00f3n o disposici\u00f3n<\/strong>, es claro que no puede equipararse con los muy escasos supuestos en los cuales se permite que uno solo de los c\u00f3nyuges pueda realizar <strong>actos de transcendencia registral sobre una finca ganancial, como podr\u00eda ser el caso de la solicitud de inicio de un expediente de rectificaci\u00f3n de cabida<\/strong>, o el <strong>otorgamiento del acta que acredite la terminaci\u00f3n de la obra nueva, previamente declarada e inscrita en construcci\u00f3n<\/strong>, pues tales actos solo atienden a lograr una mayor correspondencia entre la realidad f\u00edsica de la finca y su reflejo registral, mientras que el arrendamiento afecta directamente al ejercicio de sus facultades dominicales sobre la finca durante el plazo de vigencia del mismo.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">(iii) Seg\u00fan consta en el auto judicial aportado a este recurso y referido en el p\u00e1rrafo anterior, existe un <strong>plan de liquidaci\u00f3n<\/strong>. En fase de liquidaci\u00f3n y, existiendo plan de liquidaci\u00f3n, regulado en los antiguos art\u00edculos 416 a 420 TRLC, suprimidos por la reforma operada por la Ley 16\/2022, habr\u00e1 que estar a lo dispuesto en este, conforme al art\u00edculo 415, y por ello habr\u00e1 de aportarse al registrador para que este pueda tenerlo en cuenta en su labor de calificaci\u00f3n. (BZR).<\/p>\n<div class=\"enlacesDoc\" style=\"text-align: justify;\">\n<ul>\n<li class=\"puntoPDF\"><a title=\"PDF firmado BOE-A-2025-7068\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2025\/04\/08\/pdfs\/BOE-A-2025-7068.pdf\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">PDF (BOE-A-2025-7068 &#8211; 14\u00a0<abbr title=\"p\u00e1ginas\">p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0&#8211; 258\u00a0<abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a> <a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2025-7068\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2025-7068\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"153-sentencia-de-divorcio-sin-aprobacion-de-la-liquidacion-de-gananciales-del-convenio\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r153\"><\/a>153.** SENTENCIA DE DIVORCIO SIN APROBACI\u00d3N DE LA LIQUIDACI\u00d3N DE GANANCIALES DEL CONVENIO.<\/span><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 21 de marzo de 2025, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la calificaci\u00f3n de la registradora de la propiedad de Rota, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de determinados pactos en un convenio regulador de los efectos de un divorcio.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen<\/strong>: La liquidaci\u00f3n de gananciales formalizada en un convenio regulador de separaci\u00f3n, nulidad o divorcio es directamente inscribible, pero siempre y cuando est\u00e9 aprobado en el procedimiento judicial. En otro caso es un mero acuerdo privado que debe formalizarse en escritura p\u00fablica.<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Se plantea si es o no inscribible la adjudicaci\u00f3n de unas fincas mediante un convenio regulador en procedimiento en que se decret\u00f3 la disoluci\u00f3n por divorcio del matrimonio, cuando por la letrada de la Administraci\u00f3n de Justicia se decret\u00f3 la disoluci\u00f3n por divorcio de dicho matrimonio y se aprueba el convenio regulador \u00absalvo los acuerdos contenidos en la estipulaci\u00f3n quinta y sexta referida a los bienes gananciales, que no podr\u00e1n ser objeto de ejecuci\u00f3n en esta jurisdicci\u00f3n, sin perjuicio de su valor como negocio jur\u00eddico privado entre las partes firmantes\u00bb.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La <strong>Registradora<\/strong> suspende la inscripci\u00f3n porque, al establecerse de forma expresa en el decreto de divorcio que no se aprueban judicialmente las estipulaciones quinta y sexta del convenio relativas a la liquidaci\u00f3n de gananciales, no es dicho decreto t\u00edtulo h\u00e1bil para su inscripci\u00f3n y deber\u00e1n formalizarse en escritura p\u00fablica. (<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a3\">art 3 LH<\/a>).<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La Dg confirma la nota<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Como ha puesto el propio Centro Directivo es inscribible el convenio regulador sobre liquidaci\u00f3n del r\u00e9gimen econ\u00f3mico-matrimonial que conste en testimonio judicial acreditativo de dicho convenio, siempre que haya sido aprobado por la resoluci\u00f3n que acuerda la nulidad, la separaci\u00f3n o el divorcio. El convenio regulador de los efectos de la nulidad, separaci\u00f3n y divorcio, tal y como establece el <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/columna-izq\/codigo-civil-libro-primero\/#art90\">art. 90 CC<\/a>, es un pacto entre los esposos por el cual, entre otros extremos, podr\u00e1n llevar a cabo la completa liquidaci\u00f3n del r\u00e9gimen econ\u00f3mico-matrimonial. Desde el punto de vista formal, el convenio regulador, suscrito por los interesados sin intervenci\u00f3n en su redacci\u00f3n de un funcionario competente, no deja de ser un documento privado que con el benepl\u00e1cito de la aprobaci\u00f3n judicial obtiene una cualidad espec\u00edfica, que permite su acceso al Registro de la Propiedad, siempre que el mismo no exceda del contenido que a estos efectos se\u00f1ala el citado <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/columna-izq\/codigo-civil-libro-primero\/#art90\">art. 90 CC<\/a>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Pero en el presente caso resulta de manera inequ\u00edvoca que en la resoluci\u00f3n judicial consta expresamente que no se aprueba el convenio regulador en cuanto se refiere a la liquidaci\u00f3n de gananciales. Por lo que se confirma la nota. (MN)<\/p>\n<div class=\"enlacesDoc\" style=\"text-align: justify;\">\n<ul>\n<li class=\"puntoPDF\"><a title=\"PDF firmado BOE-A-2025-7071\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2025\/04\/08\/pdfs\/BOE-A-2025-7071.pdf\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">PDF (BOE-A-2025-7071 &#8211; 11\u00a0<abbr title=\"p\u00e1ginas\">p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0&#8211; 250\u00a0<abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a> <a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2025-7071\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2025-7071\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n<div class=\"enlacesDoc\">\u00a0<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"resoluciones-mercantil\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-size: 14pt; color: #0000ff;\"><a id=\"mercantil\"><\/a>RESOLUCIONES MERCANTIL:<\/span><\/h6>\n<div class=\"enlacesDoc\">\n<div class=\"enlacesDoc\" style=\"text-align: justify;\">\n<div class=\"enlacesDoc\">\n<div class=\"enlacesDoc\">\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"121-elevacion-a-publico-de-acuerdos-sociales-por-administradores-no-inscritos\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r121\"><\/a>121.* ELEVACI\u00d3N A P\u00daBLICO DE ACUERDOS SOCIALES POR ADMINISTRADORES NO INSCRITOS.<\/span><\/h6>\n<p>Resoluci\u00f3n de 10 de marzo de 2025, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador mercantil I de Valencia a inscribir determinados acuerdos adoptados por la junta general de socios de una sociedad.<\/p>\n<p><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen<\/strong>: Para inscribir documentos elevados a p\u00fablico por los administradores es necesaria la previa inscripci\u00f3n de estos.<\/span><\/p>\n<p><strong>Hechos<\/strong>: Se eleva a p\u00fablico acuerdo de la junta general de una sociedad relativo a un aumento de capital. La elevaci\u00f3n la hace el presidente del consejo en base a una certificaci\u00f3n expedida por el secretario con el visto bueno del presidente.<\/p>\n<p>El registrador deniega la inscripci\u00f3n en base al principio de prioridad del art\u00edculo 10 del RRM dado que el \u00f3rgano de administraci\u00f3n inscrito es el dos administradores solidarios. A\u00f1ade que existe presentado otro documento de ceses y nombramientos por lo que no procede el despacho del presentado hasta que se despache el previamente presentado. Art\u00edculo 11 RRM.<\/p>\n<p>El interesado recurre. Alega en esencia que el acuerdo cuya inscripci\u00f3n se pretende es <strong>anterior<\/strong> a la inscripci\u00f3n de los dos administradores solidarios y que los acuerdos en los que estos fueron nombrado nunca debieron inscribirse y est\u00e1n impugnados.<\/p>\n<p><strong>Resoluci\u00f3n<\/strong>: Se confirma la nota de calificaci\u00f3n.<\/p>\n<p><strong>Doctrina<\/strong>: La DG hace historia del <em>\u201citer\u201d<\/em> seguido por una serie de documentos relativos a la sociedad. Pero una vez hecho esto, que revela que la sociedad est\u00e1 en conflicto societario, recuerda, como no puede ser de otro modo, que \u201clos asientos del Registro est\u00e1n bajo la salvaguardia de los tribunales y producen sus efectos mientras no se inscriba la declaraci\u00f3n judicial de su inexactitud o nulidad (art\u00edculos 20.1 del C\u00f3digo de Comercio y <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-1996-17533#a7\">7.1 del Reglamento del Registro Mercantil<\/a>)\u201d. Por ello y como en virtud del principio de prioridad el registrador en su calificaci\u00f3n debe tener en cuenta no solo el documento presentado sino los asientos del Registro existentes al tiempo de su presentaci\u00f3n, la conclusi\u00f3n es clara a la vista de los <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-1996-17533#a10\">art\u00edculos 10<\/a> y <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-1996-17533#a11\">11 del RRM<\/a> que consagra el principio de tracto sucesivo. Concluye que en el caso debatido existe \u201cexiste una incompatibilidad entre la escritura cuya calificaci\u00f3n es impugnada y la situaci\u00f3n registral existente\u201d.<\/p>\n<p><strong>Comentario<\/strong>: Se trata de un caso muy particular en el que la calificaci\u00f3n es clara, pero que los problemas que han dado lugar a la situaci\u00f3n de la sociedad deber\u00e1n ser resueltos, en su caso, por los Tribunales de Justicia. (JAGV)<\/p>\n<ul>\n<li><a href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2025\/04\/04\/pdfs\/BOE-A-2025-6842.pdf\">PDF (BOE-A-2025-6842 \u2013 7\u00a0p\u00e1gs.\u00a0\u2013 222\u00a0KB)<\/a> <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2025-6842\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"125-certificacion-de-denominacion-social-a-favor-del-administrador-unico-que-no-es-socio-fundador\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r125\"><\/a>125.* CERTIFICACI\u00d3N DE DENOMINACION SOCIAL A FAVOR DEL ADMINISTRADOR \u00daNICO QUE NO ES SOCIO FUNDADOR.<\/span><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 11 de marzo de 2025, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora mercantil I de Madrid a inscribir la escritura de constituci\u00f3n de una sociedad.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen<\/strong>: La certificaci\u00f3n de denominaci\u00f3n social debe estar expedida, en todo caso, a favor de uno de los fundadores de la sociedad.<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Hechos<\/strong>: Se constituye una sociedad limitada en la que se nombra administrador a una persona que no es fundadora. La certificaci\u00f3n de la denominaci\u00f3n de la sociedad est\u00e1 expedida a favor de dicha persona.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u2002La registradora suspende la inscripci\u00f3n dado que la certificaci\u00f3n no est\u00e1 expedida a nombre de uno de los fundadores (<a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-1996-17533#a413\">Art\u00edculo 413-2 R.R.M<\/a>.). Cita tambi\u00e9n entre otras la resoluci\u00f3n de la DGSJFP de 16 de febrero de 2022.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El administrador recurre. Alega que la referencia al promotor de la sociedad, en el art\u00edculo 413.2, no debe limitarse a los socios, sino que \u201cdebe interpretarse en un sentido jur\u00eddico amplio\u201d.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Resoluci\u00f3n<\/strong>: Se <strong>confirma<\/strong> la nota de calificaci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Doctrina<\/strong>: Parte la DG de la consideraci\u00f3n de que el art\u00edculo 413.2 del RRM \u201ctiene la finalidad de individualizar tal certificaci\u00f3n para evitar la cesi\u00f3n de esta\u201d. As\u00ed lo confirma el art\u00edculo 14 de la Orden del Ministerio de Justicia de 30 de diciembre de 1991. Por tanto, los t\u00e9rminos fundador o promotor del art\u00edculo citado \u201cdeben interpretarse en <strong>sentido jur\u00eddico propio<\/strong> y, por ende, si se trata de una sociedad de responsabilidad limitada, la certificaci\u00f3n deber\u00e1 haber sido expedida a nombre de cualquiera de quienes, como socios, otorgan la escritura fundacional que expresa su correspondiente aportaci\u00f3n, as\u00ed como las participaciones sociales que se les asignan\u201d. Y aclara, que el t\u00e9rmino promotor que usa el precepto se refiere claramente al caso de la fundaci\u00f3n sucesiva.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Por todo ello la DG siempre ha hecho una <strong>interpretaci\u00f3n estricta<\/strong> del precepto la cual no es arbitraria \u201cni ajena a los principios interpretativos de nuestro ordenamiento\u201d.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Comentario<\/strong>: Nos puede parecer bien o mal la exigencia del art\u00edculo 413 del RRM, pero en todo caso su exigencia deriva de una opci\u00f3n legislativa, que se en su d\u00eda se consider\u00f3 necesaria para evitar el fen\u00f3meno frecuente que se daba con la legislaci\u00f3n anterior del tr\u00e1fico de denominaciones sociales. Hoy d\u00eda quiz\u00e1s haya perdido parte de su raz\u00f3n de ser por la facilidad que se da en la petici\u00f3n y expedici\u00f3n de certificaciones de denominaci\u00f3n por parte del RMC. JAGV.<\/p>\n<ul>\n<li style=\"text-align: justify;\"><a href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2025\/04\/04\/pdfs\/BOE-A-2025-6846.pdf\">PDF (BOE-A-2025-6846 \u2013 5\u00a0p\u00e1gs.\u00a0\u2013 210\u00a0KB)<\/a><a href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2025-6846\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<div class=\"enlacesDoc\" style=\"text-align: justify;\">\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"128-objeto-del-recurso-gubernativo-no-cabe-contra-asientos-ya-practicados-\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r128\"><\/a>128.* <strong>OBJETO DEL RECURSO GUBERNATIVO: <\/strong><strong>NO CABE CONTRA ASIENTOS YA PRACTICADOS<\/strong>. <\/span><\/h6>\n<p>Resoluci\u00f3n de 11 de marzo de 2025, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n del registrador mercantil y de bienes muebles I de Santa Cruz de Tenerife, por la que se deniega la inscripci\u00f3n de los acuerdos de una junta general por defectos en su convocatoria.<\/p>\n<p><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen<\/strong>: Una vez practicado un asiento queda bajo la salvaguarda de los Tribunales y s\u00f3lo podr\u00e1 ser modificado o cancelado conforme a las normas legales. El recurso Gubernativo no es cauce adecuado para ello.<\/span><\/p>\n<p><strong>Hechos<\/strong>: Muy resumidamente, pues se trata de una sociedad con graves conflictos entre los socios, son estos:<\/p>\n<p>&#8212; junta convocada por un consejo previamente cesado y sustituido por una administradora \u00fanica;<\/p>\n<p>&#8212; tanto el cese como los nombramientos ya constan debidamente inscritos;<\/p>\n<p>&#8212; se deniega la inscripci\u00f3n de los acuerdos de una junta general convocada por el consejo, dado que se ha hecho por administradores con cargo no vigente.<\/p>\n<p>El interesado recurre siendo su fundamental alegaci\u00f3n que la inscripci\u00f3n de la administradora \u00fanica no deber\u00eda haberse producido pues se en una junta nula que ha sido impugnada<\/p>\n<p><strong>Resoluci\u00f3n<\/strong>: Se <strong>confirma<\/strong> la nota de calificaci\u00f3n.<\/p>\n<p><strong>Doctrina<\/strong>: La DG expone una vez m\u00e1s su doctrina acerca del objeto del recurso gubernativo que no es otro que declarar si la calificaci\u00f3n del registrador ha sido o no ajustada a derecho, pero no puede entrar en la validez o nulidad de un t\u00edtulo inscrito pues ello es una cuesti\u00f3n reservada al conocimiento de los tribunales. Es decir, no es posible un recurso contra la calificaci\u00f3n positiva de un registrador.<\/p>\n<p>Los asientos del registro, \u201chayan sido o no extendidos con acierto, quedan desde entonces bajo la <strong>salvaguardia<\/strong> de los tribunales y, por tanto, no puede ser modificados en tanto no medie acuerdo de los interesados o resoluci\u00f3n judicial que as\u00ed lo establezca (cfr. art\u00edculos 1, p\u00e1rrafo tercero, y 40.d) de la Ley Hipotecaria, 20 del C\u00f3digo de Comercio y 7 del Reglamento del Registro Mercantil)\u201d. Y la consecuencia de todo ello es clara, la imposibilidad de revisar la inscripci\u00f3n practicada.<\/p>\n<p><strong>Comentario<\/strong>: Caso tambi\u00e9n muy particular que revela que, ante el conflicto existente entre socios, los que se consideran perjudicados por determinada inscripci\u00f3n registral, les parece que es m\u00e1s f\u00e1cil recurrir la calificaci\u00f3n que se opone a su petici\u00f3n que acudir, como debieran haberlo hecho, a los Tribunales de Justicia en defensa de sus intereses. (JAGV)<\/p>\n<ul>\n<li><a href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2025\/04\/04\/pdfs\/BOE-A-2025-6849.pdf\">PDF (BOE-A-2025-6849 \u2013 5\u00a0p\u00e1gs.\u00a0\u2013 210\u00a0KB)<\/a><a href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2025-6849\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"129-certificado-no-aprobatorio-de-cuentas-anuales-su-plazo-de-vigencia-\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r129\"><\/a>129.** CERTIFICADO NO APROBATORIO DE CUENTAS ANUALES: SU PLAZO DE VIGENCIA.\u00a0<\/span><\/h6>\n<p>Resoluci\u00f3n de 12 de marzo de 2025, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora mercantil IV de Madrid a depositar las cuentas anuales de una sociedad correspondientes al ejercicio 2023.<\/p>\n<p><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen<\/strong>: Aunque exista <strong>reapertura de hoja<\/strong> por no aprobaci\u00f3n de las cuentas anuales, si transcurren m\u00e1s de seis meses desde su constancia en la hoja de la sociedad, para la nueva reapertura del registro, la certificaci\u00f3n debe ser reiterada.<\/span><\/p>\n<p><strong>Hechos<\/strong>: En diciembre de 2024 fueron presentadas telem\u00e1ticamente las cuentas anuales del <strong>ejercicio 2023<\/strong> de la sociedad.<\/p>\n<p>La registradora suspende el dep\u00f3sito pues para depositar las cuentas de ese ejercicio social, deber\u00e1 previamente efectuarse el dep\u00f3sito de los ejercicios anteriores (<a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-1996-17533#a11\">arts. 11<\/a> <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-1996-17533#a378\">y 378 RRM<\/a> y resoluciones de la DGSJFP, entre otras, de 26 de mayo de 2009, 25 de mayo de 2011 y 3 de diciembre de 2021). La calificaci\u00f3n es de enero de 2025.<\/p>\n<p>La sociedad recurre alegando que consta inscrito un <strong>certificado de no aprobaci\u00f3n<\/strong> de las cuentas anuales por parte de los socios de los a\u00f1os 2011 a 2022, con la consiguiente <strong>apertura<\/strong> de la hoja registral. El certificado se inscribe en <strong>abril<\/strong> de 2024.<\/p>\n<p><strong>Resoluci\u00f3n<\/strong>: Se <strong>confirma<\/strong> la nota de calificaci\u00f3n.<\/p>\n<p><strong>Doctrina<\/strong>: La DG en su resoluci\u00f3n parte de la base de que \u201cel dep\u00f3sito de las cuentas \u00fanicamente procede cuando hayan sido aprobadas por la junta general\u201d; una vez aprobadas su dep\u00f3sito es obligatorio quedando sujeto su incumplimiento a las consecuencias previstas en los <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-de-sociedades-de-capital\/#art282\">art\u00edculos 282<\/a>, cierre registral, <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-de-sociedades-de-capital\/#art283\">y 283,<\/a> r\u00e9gimen sancionador, de la Ley de Sociedades de Capital.<\/p>\n<p>Ahora bien, el <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-1996-17533#a378\">art. 378 RRM apartados 5,6 y 7<\/a> establece unos medios para hacer constar en la hoja de la sociedad la no aprobaci\u00f3n de las cuentas anuales, siendo el apartado 7 de dicho art\u00edculo el que admite que en <strong>cualquier momento<\/strong> se puede certificar la no aprobaci\u00f3n de las cuentas para la reapertura del registro. Pero dicha reapertura <strong>no es indefinida<\/strong> pues seg\u00fan el mismo art\u00edculo 378, si transcurren seis meses sin ser reiterada la no aprobaci\u00f3n, el registro vuelve a cerrarse a los t\u00edtulos relativos a la sociedad. Y esto es lo que ocurre en el caso presente en que, si bien efectivamente la certificaci\u00f3n fue debidamente despachada, en el momento de la presentaci\u00f3n de las nuevas cuentas hab\u00edan transcurrido m\u00e1s de seis meses y por tanto no procede su despacho mientras no se vuelva a presentar la certificaci\u00f3n no aprobatoria de las cuentas respecto de los ejercicios en que ello es obligatorio.<\/p>\n<p><strong>Comentario<\/strong>: La doctrina de la DGSJFP en materia de reapertura de hoja por no aprobaci\u00f3n de cuentas anuales es clara: la reapertura procede siempre que en \u201ccualquier momento\u201d, se presente la \u201ccertificaci\u00f3n del \u00f3rgano de administraci\u00f3n con firmas legitimadas, en la que se expresar\u00e1 la <strong>causa<\/strong> de la falta de aprobaci\u00f3n o mediante copia autorizada del acta notarial de Junta general en la que conste la no aprobaci\u00f3n de las cuentas anuales\u201d. Y por supuesto una vez depositadas las cuentas el Registro quedar\u00e1 abierto a las nuevas inscripciones. La reapertura del apartado 5 del art\u00edculo 378 del RRM es quiz\u00e1s una <strong>reapertura preventiva<\/strong>, mientras que la reapertura del 378.7 es m\u00e1s bien una <strong>reapertura curativa<\/strong>. (JAGV)<\/p>\n<ul>\n<li><a href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2025\/04\/04\/pdfs\/BOE-A-2025-6850.pdf\">PDF (BOE-A-2025-6850 \u2013 4\u00a0p\u00e1gs.\u00a0\u2013 204\u00a0KB)<\/a><a href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2025-6850\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"137-deposito-de-cuentas-anuales-consolidadas-requisitos-del-informe-de-verificacion-del-estado-de-informacion-no-financiera-\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r137\"><\/a>137.*** <\/span><span style=\"font-size: 12pt;\"><strong>DEPOSITO DE CUENTAS ANUALES CONSOLIDADAS: REQUISITOS DEL <\/strong><\/span><span style=\"font-size: 12pt;\"><strong>INFORME DE VERIFICACI\u00d3N DEL ESTADO DE INFORMACI\u00d3N NO FINANCIERA<\/strong> .<\/span><\/h6>\n<p>Resoluci\u00f3n de 4 de marzo de 2025, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n extendida por la registradora mercantil y de bienes muebles de Cantabria, por la que se rechaza el dep\u00f3sito de las cuentas anuales de una sociedad.<\/p>\n<p><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen<\/strong>: Si el estado de informaci\u00f3n no financiera se incluye en el informe de gesti\u00f3n, debidamente auditado, no es necesario para el dep\u00f3sito de las cuentas, que en la convocatoria de la junta se diga que la verificaci\u00f3n de dicho informe est\u00e9 a disposici\u00f3n de los socios ni que esa verificaci\u00f3n se acompa\u00f1e para su dep\u00f3sito.<\/span><\/p>\n<p><strong>Hechos<\/strong>: Se presentan al registro las cuentas anuales <strong>consolidadas<\/strong> de una sociedad correspondientes al ejercicio 2023 y que hab\u00edan sido aprobadas en una junta general celebrada el d\u00eda 28 de junio de 2024.<\/p>\n<p>Fueron calificadas negativamente el d\u00eda 14 de agosto de 2024 con varios defectos.<\/p>\n<p>Se vuelven a presentar a su dep\u00f3sito y previa subsanaci\u00f3n de algunos defectos <strong>persiste<\/strong> el siguiente que provoca la suspensi\u00f3n del dep\u00f3sito:<\/p>\n<p>&#8212; Falta la <strong>verificaci\u00f3n<\/strong> de la informaci\u00f3n incluida en el <strong>estado de informaci\u00f3n no financiera<\/strong> de las cuentas anuales consolidadas del ejercicio 2023. Se hace constar en la nota que, al no ser la junta aprobatoria de las cuentas de car\u00e1cter universal, \u201cdicha verificaci\u00f3n debi\u00f3 estar a disposici\u00f3n de los socios al tiempo en que fue convocada la referida junta\u201d. Y aunque ahora se \u201ccertifica que se acompa\u00f1a el indicado informe, el mismo no ha sido aportado. <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-1885-6627#art49\">Art. 49.6 Ccom<\/a> que dispone que la informaci\u00f3n incluida en el estado de informaci\u00f3n no financiera ser\u00e1 <strong>verificada<\/strong> por un <strong>prestador<\/strong> <strong>independiente<\/strong> de servicios de verificaci\u00f3n.<\/p>\n<p>La sociedad recurre: dice que las cuentas han sido debidamente auditadas, que la junta se constituy\u00f3 con la totalidad de los socios, si bien parte de ellos se ausenta antes de la votaci\u00f3n del informe sobre informaci\u00f3n no financiera, pero que ninguno de ellos puso reparos a la falta verificaci\u00f3n y que de ninguno de los preceptos que en la LSC se dedican a la aprobaci\u00f3n de las cuentas anuales resulta la obligaci\u00f3n de constancia en la convocatoria de la junta de la verificaci\u00f3n de dicho informe, ni de que esa verificaci\u00f3n se acompa\u00f1e para el dep\u00f3sito de las cuentas de la sociedad( <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-de-sociedades-de-capital\/#art272\">art\u00edculo 272 de la Ley de Sociedades de capital<\/a>. \u201cEn definitiva, no existe precepto legal alguno que regule expresamente la necesidad de estar verificado por el prestador independiente de servicios de verificaci\u00f3n el estado de informaci\u00f3n no financiera de las cuentas anuales consolidadas del ejercicio en el momento de convocatoria de la Junta de socios\u201d, rematando sus argumentos con la observaci\u00f3n de no entender \u201ccu\u00e1les son los motivos o fundamentos legales por los cuales no ser\u00eda necesario cumplir con esta obligaci\u00f3n de entrega previa a los socios del reiterado informe cuando la junta tuviera car\u00e1cter universal.\u201d<\/p>\n<p><strong>Resoluci\u00f3n<\/strong>: Se <strong>revoca<\/strong> la nota de calificaci\u00f3n.<\/p>\n<p><strong>Doctrina<\/strong>: La DG centra el problema en dos cuestiones \u00edntimamente relacionadas: (i) si se \u201cdebe incluir entre la documentaci\u00f3n a depositar en el Registro Mercantil el <strong>informe de verificaci\u00f3n<\/strong> por un prestador independiente, de la informaci\u00f3n incluida en el estado de informaci\u00f3n no financiera, y, en caso afirmativo, (ii) si dicho informe de verificaci\u00f3n del estado de informaci\u00f3n no financiera debe estar a <strong>disposici\u00f3n de los socios<\/strong> con la convocatoria de la junta general\u201d.<\/p>\n<p>Su respuesta ser\u00e1 <strong>negativa<\/strong> en base a los siguientes argumentos.<\/p>\n<p>&#8212; las normas aplicables a la cuesti\u00f3n distinguen claramente entre las cuentas anuales y el informe de gesti\u00f3n;<\/p>\n<p>&#8212; el informe de gesti\u00f3n incluir\u00e1, cuando proceda, el estado de informaci\u00f3n no financiera;<\/p>\n<p>&#8212; el <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-1885-6627#art49\">art\u00edculo 49.6 del C\u00f3digo de Comercio<\/a> permite cumplir la obligaci\u00f3n de incluir informaci\u00f3n no financiera si la sociedad la incorpora al informe de gesti\u00f3n;<\/p>\n<p>&#8212; esa informaci\u00f3n no financiera ser\u00e1 verificada por un prestador independiente de servicios de verificaci\u00f3n;<\/p>\n<p>&#8212; la informaci\u00f3n no financiera debe ser objeto de punto separado el orden del d\u00eda;<\/p>\n<p>&#8212; la obligaci\u00f3n relativa al informe sobre la informaci\u00f3n no financiera consolidado se cumple si se \u201cemite un informe separado, (\u2026), en el que se indique de manera expresa que dicha informaci\u00f3n forma parte del informe de gesti\u00f3n, se incluya la informaci\u00f3n que se exige para dicho estado y se someta a los mismos criterios de aprobaci\u00f3n, dep\u00f3sito y publicaci\u00f3n que el informe de gesti\u00f3n\u201d;<\/p>\n<p>&#8212; no existe la obligaci\u00f3n de presentar a la junta general un informe espec\u00edfico elaborado por un prestador independiente de servicios de verificaci\u00f3n sobre el estado de informaci\u00f3n no financiera, m\u00e1s all\u00e1 de que lo pueda hacer voluntariamente (<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-de-sociedades-de-capital\/#art279\">art\u00edculo 279 LSC<\/a>),<\/p>\n<p>&#8212; del art\u00edculo 263.1 de la Ley de Sociedades de Capital, resulta que \u201cLas cuentas anuales y, en su caso, el informe de gesti\u00f3n, deber\u00e1n ser revisados por el auditor de cuentas\u201d;<\/p>\n<p>&#8212; adem\u00e1s ya existe en las Cortes un proyecto de modificaci\u00f3n del C\u00f3digo de Comercio, la Ley de Sociedades de Capital y la Ley de Auditor\u00eda de Cuentas, para incorporar al ordenamiento espa\u00f1ol la <a href=\"https:\/\/eur-lex.europa.eu\/legal-content\/ES\/TXT\/PDF\/?uri=CELEX:32022L2464\">Directiva 2022\/2464 del Parlamento Europeo <\/a>que entre otras novedades <strong>sustituye<\/strong> el t\u00e9rmino \u201cinformaci\u00f3n no financiera\u201d por <strong>\u201cinformaci\u00f3n sobre sostenibilidad\u201d,<\/strong> imponiendo que en la convocatoria de la junta general ordinaria se incluya el derecho de los socios a obtener \u201cel informe de la verificaci\u00f3n de la informaci\u00f3n sobre sostenibilidad\u201d que tambi\u00e9n deber\u00e1 ser depositado en el Registro Mercantil;<\/p>\n<p>&#8212; en el caso debatido en la convocatoria de la junta se hizo constar , como punto independiente del orden del d\u00eda el examen y aprobaci\u00f3n, en su caso, \u201cdel Estado de informaci\u00f3n no financiera consolidado(\u2026)que forma parte del informe de gesti\u00f3n consolidado, reconociendo a los socios el derecho a obtener el estado de informaci\u00f3n no financiera, y que a los documentos presentados en el Registro Mercantil se ha acompa\u00f1ado el informe del auditor de cuentas, que recoge como p\u00e1rrafo independiente una opini\u00f3n sobre el informe de gesti\u00f3n consolidado, en el que se incluye el estado de informaci\u00f3n no financiera\u2026\u201d.<\/p>\n<p>La consecuencia de todo lo dicho es que procede la revocaci\u00f3n de la nota de calificaci\u00f3n.<\/p>\n<p><strong>Comentario<\/strong>: La DG reconoce que, si la informaci\u00f3n no financiera forma parte del informe de gesti\u00f3n, y ese informe ha sido debidamente auditado, para el dep\u00f3sito de las cuentas consolidadas no es necesario acompa\u00f1ar el informe de verificaci\u00f3n de dicho informe y tampoco deber\u00e1 hacerse referencia expresa al mismo en el anuncio de convocatoria de la junta general. Se trata de una soluci\u00f3n <strong>simplificadora<\/strong> del dep\u00f3sito de cuentas consolidadas de la sociedad, digna de alabanza, aunque s\u00f3lo ser\u00e1 aplicable hasta que entre en vigor la nueva reforma legal se\u00f1alada en la propia resoluci\u00f3n. (JAGV)<\/p>\n<ul>\n<li><a href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2025\/04\/05\/pdfs\/BOE-A-2025-6932.pdf\">PDF (BOE-A-2025-6932 \u2013 8\u00a0p\u00e1gs.\u00a0\u2013 226\u00a0KB)<\/a> <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2025-6932\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"151-denegacion-asiento-de-presentacion-escrito-solicitando-el-no-deposito-de-unas-cuentas\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r151\"><\/a>151.* DENEGACI\u00d3N ASIENTO DE PRESENTACI\u00d3N: ESCRITO SOLICITANDO EL NO DEP\u00d3SITO DE UNAS CUENTAS.<\/span><\/h6>\n<p>Resoluci\u00f3n de 20 de marzo de 2025, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador mercantil y de bienes muebles IX de Barcelona a practicar el asiento de presentaci\u00f3n de una instancia.<\/p>\n<p><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen<\/strong>: Un mero escrito solicitando el no dep\u00f3sito de las cuentas anuales de una sociedad, acompa\u00f1ado de diversa documentaci\u00f3n no p\u00fablica sobre la nulidad de la junta aprobatoria de las cuentas, no puede ser objeto de presentaci\u00f3n al Libro Diario.<\/span><\/p>\n<p><strong>Hechos<\/strong>: Tiene entrada en el Registro de forma telem\u00e1tica <strong>un escrito<\/strong> firmado manuscritamente por el part\u00edcipe de una sociedad con un 33,33\u202f% y en el que solicitaba \u201cque el registrador mercantil inste a la no inscripci\u00f3n de las cuentas anuales del ejercicio 2023\u201d. Se acompa\u00f1an otros documentos explicativos de esa pretensi\u00f3n.<\/p>\n<p>El registrador tras constatar en la nota que se solicita <strong>la nulidad<\/strong> de una junta y el no dep\u00f3sito de cuentas anuales, <strong>deniega<\/strong> la pr\u00e1ctica del asiento de presentaci\u00f3n, \u201cpor no ser el procedimiento registral el adecuado para resolver una contienda entre partes sobre la validez o nulidad de los acuerdos de la Junta o de las cuentas depositadas, cuyo conocimiento corresponde a los Tribunales\u201d. Tambi\u00e9n por \u201cfalta de legitimaci\u00f3n y autenticidad del t\u00edtulo cuya presentaci\u00f3n se solicita, de conformidad con los art\u00edculos 16, 18, 21 y 22 Cdec, 5, 50, 81, 94, 113, 155, 157, 249, 254, 259, 264, 270 y concordantes del RRM, y las RR D.G.R.N. de 11 de mayo de 1999 y 28 de abril de 2000 entre otras\u201d.<\/p>\n<p>El presentante recurre. Basa su recurso en que de la documentaci\u00f3n acompa\u00f1ada al escrito se acredita la existencia de errores formales de la junta de que se trata y que el registrador tiene la obligaci\u00f3n de examinarlos y calificarlos.<\/p>\n<p><strong>Resoluci\u00f3n<\/strong>: Se <strong>confirma<\/strong> la denegaci\u00f3n.<\/p>\n<p><strong>Doctrina<\/strong>: Tras constatar el <strong>nuevo procedimiento<\/strong> del recurso contra la denegaci\u00f3n de un asiento de presentaci\u00f3n contenido en el <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a246\">art\u00edculo 246 de la LH<\/a>, dice que es indudable \u201cque una mera instancia con la pretensi\u00f3n objeto del presente expediente ni es t\u00edtulo h\u00e1bil para su presentaci\u00f3n en cuanto a t\u00edtulo formal, ni lo es en cuanto a su objeto. No es t\u00edtulo formal, pues seg\u00fan se deduce del art\u00edculo 18 del C\u00f3digo de Comercio\u2026 \u201c y respecto de su contenido ya ha establecido la DG que un escrito que pretende ilustrar al registrador para guiarle en su calificaci\u00f3n no puede ser objeto de presentaci\u00f3n. Concluye que \u201cel medio adecuado, como se expresa en la nota de calificaci\u00f3n, es la <strong>impugnaci\u00f3n judicial de los acuerdos adoptados<\/strong> y su constancia registral mediante la correspondiente <strong>anotaci\u00f3n preventiva<\/strong> de la demanda de impugnaci\u00f3n de los acuerdos sociales o anotaci\u00f3n preventiva de la suspensi\u00f3n de los acuerdos impugnados (cfr. art\u00edculos 155 y 157 del Reglamento del Registro Mercantil).<\/p>\n<p><strong>Comentario<\/strong>: Sigue el reguero de resoluciones relativas a denegaciones de asientos de presentaci\u00f3n que, en el que podemos llamar antiguo r\u00e9gimen, eran muy escasas. Pero todos ellos tienen el mismo destino confirmatorio de la denegaci\u00f3n acordada por el registrador pues lo que normalmente se pretende con esos escritos es <strong>desnaturalizar<\/strong> la funci\u00f3n del registrador, pretendiendo sin conseguirlo que se cree una apariencia registral que sirva de apoyo a sus pretensiones. JAGV.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><a href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2025\/04\/08\/pdfs\/BOE-A-2025-7069.pdf\">PDF (BOE-A-2025-7069 \u2013 5\u00a0p\u00e1gs.\u00a0\u2013 210\u00a0KB)<\/a> <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2025-7069\">Otros formatos<\/a><\/p>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"152-denegacion-asiento-de-presentacion-escrito-solicitando-el-no-deposito-de-unas-cuentas\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r152\"><\/a>152.() <\/span><span style=\"font-size: 12pt;\">DENEGACI\u00d3N ASIENTO DE PRESENTACI\u00d3N: ESCRITO SOLICITANDO EL NO DEP\u00d3SITO DE UNAS CUENTAS.<\/span><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 20 de marzo de 2025, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador mercantil y de bienes muebles IX de Barcelona a practicar el asiento de presentaci\u00f3n de una instancia.<\/p>\n<p>I<span style=\"color: #0000ff;\">d\u00e9ntica a la resumida bajo el n\u00famero anterior.<\/span><\/p>\n<div class=\"enlacesDoc\" style=\"text-align: justify;\">\n<ul>\n<li class=\"puntoPDF\"><a title=\"PDF firmado BOE-A-2025-7070\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2025\/04\/08\/pdfs\/BOE-A-2025-7070.pdf\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">PDF (BOE-A-2025-7070 &#8211; 5\u00a0<abbr title=\"p\u00e1ginas\">p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0&#8211; 209\u00a0<abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a> <a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2025-7070\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2025-7070\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"154-cierre-de-la-hoja-de-la-sociedad-por-diversas-causas-cumulativas-posibles-remedios-de-lege-ferenda\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r154\"><\/a>154.** CIERRE DE LA HOJA DE LA SOCIEDAD POR DIVERSAS CAUSAS CUMULATIVAS. POSIBLES REMEDIOS DE LEGE FERENDA.<\/span><\/h6>\n<p>Resoluci\u00f3n de 21 de marzo de 2025, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador mercantil y de bienes muebles II de A Coru\u00f1a a inscribir determinados acuerdos sociales de una entidad mercantil.<\/p>\n<p><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen<\/strong>: Los <strong>cierres de hoja<\/strong> de la sociedad por motivos fiscales impiden la inscripci\u00f3n tanto del cese de administrador como el nuevo nombramiento. El cierre por falta de dep\u00f3sito de cuentas solo impide el nuevo nombramiento, pero no el cese.<\/span><\/p>\n<p><strong>Hechos<\/strong>: Se presenta un acuerdo de junta general de cese de administrador \u00fanico, y nombramiento de nuevo administrador \u00fanico de una sociedad.<\/p>\n<p>El registrador <strong>suspende<\/strong> por diversos motivos relacionados con el <strong>cierre<\/strong> de hoja:<\/p>\n<p>&#8212; cierre de hoja por estar la sociedad de <strong>baja provisional en el \u00cdndice de Entidades Jur\u00eddicas<\/strong>, (<a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-1996-17533#a96\">art\u00edculo 96 del Reglamento del Registro Mercantil<\/a>, y art\u00edculos 118 y 119 de la Ley 27\/2014, del Impuesto de Sociedades);<\/p>\n<p>&#8212; cierre de hoja por <strong>revocaci\u00f3n del n\u00famero de identificaci\u00f3n fiscal de<\/strong> <strong>la sociedad (<\/strong>apartado 4 de la <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-2003-23186#dasexta\">disposici\u00f3n adicional sexta de la Ley 58\/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria<\/a>);<\/p>\n<p>&#8212; cierre de hoja de la sociedad <strong>por falta el dep\u00f3sito de cuentas<\/strong> del <strong>a\u00f1o 2012<\/strong> y siguientes (<a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-1996-17533#a378\">art. 378 RRM<\/a> y <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-de-sociedades-de-capital\/#art282\">282 LSC<\/a>)<\/p>\n<p>El administrador cesado recurre. En esencia alega que su cese se produjo en el a\u00f1o 20213 muchos antes de los cierres de hoja.<\/p>\n<p><strong>Resoluci\u00f3n<\/strong>: Se <strong>confirma<\/strong> la nota de calificaci\u00f3n.<\/p>\n<p><strong>Doctrina<\/strong>: Respecto de los dos primeros cierres relacionados con el NIF de la sociedad la DG va a ratificar su conocida doctrina que no permite inscripci\u00f3n alguna en la hoja de la sociedad, sea la escritura de la fecha que sea, salvo en cuanto a la baja que s\u00ed ser\u00edan posibles los dep\u00f3sitos de cuentas o los asientos ordenados por la autoridad judicial o los necesarios para la reapertura de hoja.<\/p>\n<p>Respecto el cierre por falta de dep\u00f3sito de cuentas anuales, tambi\u00e9n ratifica su doctrina dimanante del <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-1996-17533#a378\">art\u00edculo 378 del RRM<\/a> y <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-de-sociedades-de-capital\/#art282\">282 de la LSC<\/a>, que permitir\u00edan la inscripci\u00f3n del cese de administrador, pero no el nuevo nombramiento.<\/p>\n<p><strong>Comentarios<\/strong>: Dos peque\u00f1as cuestiones entendemos que merece la pena comentar de esta resoluci\u00f3n.<\/p>\n<p>Una est\u00e1 relacionada con la nota de calificaci\u00f3n del registrador que en relaci\u00f3n al cierre por falta de dep\u00f3sitos de cuentas dice, y por tanto parece exigir, que faltan las cuentas desde el a\u00f1o 2012. No tiene en cuenta el registrador <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/secciones\/oficina-mercantil\/informes-mensuales-o-m\/enero-2022-doctrina-dgsjfp-sobre-fundamentacion-notas-calificacion-informe-del-registrador\/\">la reiterada doctrina de la DGSJFP relativa que la reapertura de hoja<\/a> que en estos casos se consigue con la presentaci\u00f3n de los tres ejercicios en los que se haya producido el cierre registral por haber transcurrido un a\u00f1o desde el cierre del \u00faltimo ejercicio. Por tanto, exigir como en este caso once ejercicios para la reapertura es una desmesura que puede perjudicar a la sociedad provoc\u00e1ndolo indefensi\u00f3n y un incremento de costes para la reapertura de la hoja. Va contra la claridad y precisi\u00f3n que se debe exigir en las notas de calificaci\u00f3n.<\/p>\n<p>La otra cuesti\u00f3n a tratar es la de doctrina de la DG para no permitir el cese en los otros dos tipos de cierre. Tiene raz\u00f3n la DG cuando dice que no se permite el cese porque el administrador cesado puede tener responsabilidades pendientes derivadas de su cargo. Y tiene raz\u00f3n, pero lo que ocurre es que el administrador cesado, por la fecha de su cese como en este caso que fue en el 2013, cualquier responsabilidad que pudiera tener presumiblemente ya haya prescrito. Claro que este dato no lo puede tener en cuenta el registrador, pero realmente la situaci\u00f3n del administrador cesado es muy mala porque poco podr\u00e1 hacer para conseguir su cese dado que ya no tiene relaci\u00f3n con la sociedad y ser\u00e1 realmente dif\u00edcil encontrar al administrador o a los socios para que lleven a cabo todas las gestiones necesarias para conseguir la reapertura de hoja.<\/p>\n<p>Por ello proponemos una <strong>posible reforma legal<\/strong> en la que se permitiera la inscripci\u00f3n del cese del administrador sin perjuicio de las responsabilidades en que hubiera podido incurrir durante el desempe\u00f1o de su cargo, en su caso. Con ello no se dar\u00edan tantos supuestos de administradores cesados de <strong>sociedades fantasma<\/strong>, que crean una falsa apariencia y una correlativa discordancia entre el registro y la realidad. Pese a esta propuesta es de reconocer que si el cesado sufre estos perjuicios parte de la culpa le es achacable por no haberse preocupado en su d\u00eda de la inscripci\u00f3n de su cese. JAGV.<\/p>\n<ul>\n<li><a href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2025\/04\/08\/pdfs\/BOE-A-2025-7072.pdf\">PDF (BOE-A-2025-7072 \u2013 6\u00a0p\u00e1gs.\u00a0\u2013 218\u00a0KB)<\/a> <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2025-7072\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"enlaces-\"><\/a><h6><span style=\"font-size: 14pt; color: #0000ff;\">ENLACES:\u00a0<\/span><\/h6>\n<h2 style=\"text-align: center;\"><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/informes-mensuales\/no-te-lo-pierdas-abril-2025\/\"><strong>IR A\u00a0<em>\u00a1NO TE LO PIERDAS!<\/em> DE ABRIL<\/strong><\/a><\/h2>\n<p style=\"text-align: center;\"><strong><span style=\"font-size: 14pt;\">TITULARES DE RESOLUCIONES DESDE 2015: <a href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/titulares-de-resoluciones\/\">PROPIEDAD<\/a> &#8211; <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/titulares-de-resoluciones-mercantil-dgrn-y-dgsjfp\/\">MERCANTIL<\/a> &#8211; <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/titulares-de-resoluciones-mercantil-dgrn-y-dgsjfp\/#bm\">BIENES MUEBLES<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: center;\"><strong><span style=\"font-size: 14pt;\"><a href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/cuadro-resoluciones-dgrn-por-meses\/\">INFORMES MENSUALES DE RESOLUCIONES<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: center;\"><strong><span style=\"font-size: 14pt;\"><a href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/category\/resoluciones\/indice-propiedad\/\">POR VOCES PROPIEDAD<\/a> &#8211; <a href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/category\/resoluciones\/indice-mercantil\/\">POR VOCES MERCANTIL<\/a>\u00a0<\/span><\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: center;\"><strong><span style=\"font-size: 14pt;\"><a href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/resoluciones-dgrn-interpretativas-de-la-ley-132015-de-24-de-junio\/\">RESOLUCIONES REFORMA LEY HIPOTECARIA Y CATASTRO<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: center;\"><strong><span style=\"font-size: 14pt;\"><a href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/fs\/\">DICCIONARIO FRANCISCO SENA<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: center;\"><strong><span style=\"font-size: 14pt;\"><a href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/cataluna-resoluciones\/resoluciones-direccion-general-de-derecho-y-entidades-juridicas-de-cataluna\/\">RESOLUCIONES CATALU\u00d1A<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: center;\"><strong><span style=\"font-size: 14pt;\"><a href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/sabias-que-3\/\">\u00bfSAB\u00cdAS QU\u00c9?<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: center;\"><strong><span style=\"font-size: 14pt;\"><a href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/category\/resoluciones\/\">SECCI\u00d3N RESOLUCIONES DGRN \/ DGSJFP<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: center;\"><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/informes-mensuales\/informe-no-367\/\"><strong><span style=\"font-size: 14pt;\">Ir al INFORME de ABRIL (Secciones I y II del BOE)<\/span><\/strong><\/a><\/p>\n<p><span style=\"font-size: 14pt;\"><strong>RECURSOS EN ESTA WEB SOBRE<a href=\"https:\/\/www.notariatetuan.com\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">:<\/a> <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/category\/normas\/\">NORMAS<\/a> \u2013 <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/category\/resoluciones\/\">RESOLUCIONES<\/a><\/strong><\/span><\/p>\n<p><span style=\"font-size: 14pt;\"><strong>OTROS RECURSOS<a href=\"https:\/\/www.albertcapell.com\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">:<\/a> <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/category\/secciones\/\">Secciones<\/a>\u00a0\u2013\u00a0<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/category\/participa\/\">Participa<\/a>\u00a0\u2013\u00a0<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/category\/cuadros\/\">Cuadros<\/a>\u00a0\u2013\u00a0<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/category\/practica\/\">Pr\u00e1ctica<\/a>\u00a0\u2013\u00a0<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/secciones\/oficina-notarial\/modelos-para-documentos-notariales\/\">Modelos<\/a>\u00a0\u2013\u00a0<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/category\/utilidades\/\">Utilidades<\/a><\/strong><\/span><\/p>\n<p><span style=\"font-size: 14pt;\"><strong>WEB:\u00a0<a href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/category\/esta-web\/que-ofrece\/\" target=\"_top\" rel=\"noopener noreferrer\">Qu\u00e9 ofrecemos<\/a>\u00a0\u2013\u00a0<a href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/1198-2\/\">NyR, p\u00e1gina de inicio<\/a>\u00a0\u2013\u00a0<a href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/esta-web\/ideario\/ideario-de-esta-web\/\" target=\"_top\" rel=\"noopener noreferrer\">Ideario Web<\/a><\/strong><\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: center;\"><strong><span style=\"font-size: 14pt;\"><a href=\"#arriba\">IR ARRIBA<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: center;\"><strong><span style=\"font-size: 14pt;\"><a href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/\">PORTADA DE LA WEB<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n<div id=\"attachment_126364\" style=\"width: 878px\" class=\"wp-caption aligncenter\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" aria-describedby=\"caption-attachment-126364\" class=\"size-full wp-image-126364\" src=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-content\/uploads\/2025\/04\/Alamo.jpg\" alt=\"\" width=\"868\" height=\"1158\" 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