{"id":126773,"date":"2025-04-14T19:45:58","date_gmt":"2025-04-14T17:45:58","guid":{"rendered":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=126773"},"modified":"2025-05-03T11:28:08","modified_gmt":"2025-05-03T09:28:08","slug":"cronica-breve-de-tribunales-53-revolving-momento-de-la-buena-fe","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/practica\/jurisprudencia\/cronica-breve-de-tribunales-53-revolving-momento-de-la-buena-fe\/","title":{"rendered":"Cr\u00f3nica Breve de Tribunales-53. Revolving. Momento de la Buena fe."},"content":{"rendered":"

CR\u00d3NICA BREVE DE TRIBUNALES – 53<\/span><\/h1>\n

-oOo-<\/span><\/strong><\/span><\/p>\n

\u00c1LVARO JOS\u00c9 MART\u00cdN MART\u00cdN,<\/span><\/h2>\n

REGISTRADOR,<\/span><\/h2>\n

De la Real Academia de Legislaci\u00f3n y Jurisprudencia de Murcia<\/span><\/h2>\n

\u00cdNDICE:<\/span><\/h2>\n

1<\/strong>.- Momento en que debe existir la buena fe del tercero<\/strong><\/span><\/a><\/p>\n

2.- Jaque mate al revolving<\/strong><\/span><\/a><\/p>\n

3.- Cr\u00e9ditos rec\u00edprocos<\/a> <\/strong><\/span><\/p>\n

4.- La justicia defiende el valor de la hipoteca en ausencia del acreedor<\/strong><\/span><\/a><\/p>\n

Enlaces<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n

IR AL \u00cdNDICE GENERAL DE TODAS LAS SENTENCIAS TRATADAS EN CR\u00d3NICA BREVE DE TRIBUNALES (m\u00e1s de 200)<\/strong><\/a><\/span><\/p>\n

<\/a>1<\/strong>.- MOMENTO EN QUE DEBE EXISTIR LA BUENA FE DEL TERCERO<\/strong><\/span><\/h2>\n

La <\/strong>Sentencia n\u00fam. 83\/2025, de 15 de enero, de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo (STS 220\/2025 – ECLI:ES:TS:2025:220<\/strong><\/a>) <\/strong>fija el momento en que debe apreciarse la buena fe del tercero para ser mantenido en su adquisici\u00f3n, por aplicaci\u00f3n del art\u00edculo 34 de la Ley Hipotecaria.<\/p>\n

Una mercantil vendi\u00f3 la finca a otra en 2006, sin que, por razones inexplicadas, se inscribiera la transmisi\u00f3n en el Registro de la Propiedad.<\/p>\n

En un juicio laboral seguido contra la vendedora se embarg\u00f3 la finca en 2012 y se adjudic\u00f3 en 2015 a los trabajadores ejecutantes que ceden el remate a una persona, que la compra con car\u00e1cter ganancial, e inscribe su adquisici\u00f3n.<\/p>\n

Tiene especial relevancia, respecto de los antecedentes del caso, este apartado del F.D. Primero:<\/p>\n

iv) El 19 de octubre de 2015, se llev\u00f3 a cabo la cesi\u00f3n del remate a favor de la demandada D.\u00aa Clemencia, y el 22 de octubre de 2015 se dict\u00f3 a favor de esta el decreto de adjudicaci\u00f3n. Posteriormente, el 15 de marzo de 2016, la Sra. Clemencia recibi\u00f3 el testimonio del decreto, que present\u00f3 el mismo d\u00eda en el Registro de la Propiedad para su inscripci\u00f3n, junto con el mandamiento de cancelaci\u00f3n de cargas.<\/em><\/strong><\/p>\n

La compradora en 2006 ejercita acci\u00f3n declarativa del dominio, entre otros, contra la compradora\/titular registral, sin que se estime la demanda que present\u00f3 en 2016 en ninguna instancia al apreciarse que la titular registral demandada re\u00fane los requisitos del art\u00edculo 34 de la Ley Hipotecaria.<\/p>\n

El Tribunal Supremo declara no haber lugar a la casaci\u00f3n interpuesta, cuyo motivo esencial era la ausencia de buena fe de la compradora, lo que, seg\u00fan el recurso, se acredita porque:<\/p>\n

\u201cv) La demandante ha pose\u00eddo el inmueble de forma ininterrumpida desde la fecha de la escritura de 28 de junio de 2006<\/strong>, teniendo conocimiento del procedimiento de ejecuci\u00f3n y del decreto de adjudicaci\u00f3n el 29 de octubre de 2015, a trav\u00e9s de un correo electr\u00f3nico enviado por la ejecutada (quien fue la vendedora de la finca). En consecuencia, el 2 de noviembre de 2015, formul\u00f3 una tercer\u00eda de dominio <\/strong>basada en su t\u00edtulo previo no inscrito, la cual fue inadmitida por extempor\u00e1nea mediante auto de fecha 24 de noviembre de 2015<\/strong>. <\/em><\/p>\n

vi) Adem\u00e1s, la demandante solicit\u00f3 la nulidad<\/strong> de la subasta al tiempo de presentarla tercer\u00eda, pero esta solicitud no fue tramitada al no ser parte en el procedimiento (auto de 24 de noviembre de 2015). Aunque la ejecutada tambi\u00e9n plante\u00f3 dicha nulidad, el juzgado mantuvo la resoluci\u00f3n.<\/em><\/p>\n

vii) Las circunstancias procesales anteriormente expuestas eran conocidas por la Sra. Clemencia <\/strong>antes de que el decreto de adjudicaci\u00f3n fuera firme, de que se le entregara el testimonio y de su eventual inscripci\u00f3n registral, ya que el 25 de noviembre de 2015 se le notific\u00f3 el auto que inadmit\u00eda la tercer\u00eda, del cual obtuvo testimonio. Dicho conocimiento priva a esta de la protecci\u00f3n registral contemplada en el art. 34 LH<\/strong>.\u201d<\/em> (F.D. PRIMERO).<\/p>\n

Sobre el momento en que se produjo la adquisici\u00f3n de la finca por la demandada, dice la Sentencia (F.D. Tercero):<\/p>\n

\u00abEn nuestro sistema se hac\u00eda coincidir la consumaci\u00f3n de la venta de bienes inmuebles en subasta con el otorgamiento de la escritura p\u00fablica, porque el otorgamiento de dicha escritura equivale a la entrega de la cosa, en virtud de la tradici\u00f3n instrumental a que se refiere el art\u00edculo 1462 del C\u00f3digo Civil ( sentencia, entre otras, de 10 diciembre 1991), pero una vez sustituida la necesidad de otorgar escritura p\u00fablica por el auto de adjudicaci\u00f3n, y ahora por el testimonio del secretario judicial del decreto de adjudicaci\u00f3n<\/strong>, que comprende la resoluci\u00f3n por la que se aprueba el remate y se expresa que se ha consignado el precio (674 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, seg\u00fan redacci\u00f3n dada por Ley 13\/2009 de 3 de noviembre), \u00e9ste ser\u00e1 el momento en que debe entenderse producida la transmisi\u00f3n del bien <\/strong>de acuerdo con lo dispuesto en la legislaci\u00f3n civil\u00bb.<\/em><\/p>\n

\u201cLa Audiencia Provincial no niega que la expedici\u00f3n del testimonio en el que se documenta la venta judicial produce la tradici\u00f3n simb\u00f3lica prevista en el p\u00e1rrafo segundo del art. 1462 CC, an\u00e1logamente a como suced\u00eda anteriormente cuando se documentaba mediante escritura p\u00fablica. Apoy\u00e1ndose en la sentencia 252\/2015, que conoci\u00f3 de un supuesto en el que la entrega real dio lugar a la consumaci\u00f3n de la enajenaci\u00f3n forzosa y, por tanto, a la traslaci\u00f3n del dominio, tras su perfecci\u00f3n por la aprobaci\u00f3n del remate, concluye que en el presente caso, habi\u00e9ndose entregado la posesi\u00f3n de la finca a la demandada el 19 de octubre de 2015<\/strong>, tras la aprobaci\u00f3n y cesi\u00f3n del remate y el ingreso en la cuenta de dep\u00f3sitos de la cantidad correspondiente, la enajenaci\u00f3n forzosa se consum\u00f3 en ese momento.<\/strong> Esto no contradice la doctrina jurisprudencial y se ajusta a lo dispuesto en los art\u00edculos 609, 1095 y 1462, p\u00e1rrafo primero, del CC.\u201d<\/em><\/p>\n

Y, sobre el requisito de la buena fe del adquirente, a\u00f1ade:<\/p>\n

\u201c Por \u00faltimo, la buena fe del tercero adquirente, que se presume seg\u00fan el p\u00e1rrafo segundo del art. 34 LH, no ha sido desvirtuada. No se ha probado que el 19 de octubre de 2015 la Sra. Clemencia tuviera conocimiento de la compra realizada por la recurrente<\/strong> mediante escritura p\u00fablica en el a\u00f1o 2006. Por tanto, como concluye la Audiencia Provincial, \u00ab[t]rat\u00e1ndose de un adquirente de buena fe, debe ser mantenida en su adquisici\u00f3n, al haber inscrito en el Registro de la Propiedad y figurar en la actualidad en el mismo como titular registral de la citada finca.\u00bb.<\/em><\/p>\n

La verdad es que si se confronta este apartado de la sentencia con los dos anteriores parece algo dudosa su doctrina.<\/p>\n

Porque, por una parte, dice que la propiedad se transmite cuando el letrado AJ firma el decreto de adjudicaci\u00f3n -22 de octubre de 2015- pero, por otra, afirma que la fecha a tener en cuenta para apreciar la buena fe de la compradora fue la del 19 de octubre de 2015, que fue cuando se puso en posesi\u00f3n de la finca a la demandada (al parecer antes de dictarse el decreto).<\/p>\n

Como no parece que sea compatible que se precise la puesta en posesi\u00f3n del rematante o adjudicatario para que se produzca la transmisi\u00f3n de la finca, con la equiparaci\u00f3n del testimonio del decreto de adjudicaci\u00f3n a la escritura p\u00fablica que supone la entrega, conforme al art. 1462 CCivil, habr\u00e1 que deducir que, si por la raz\u00f3n que fuere, dicha entrega material se produce antes de firmarse el decreto, se anticipa el momento en que debe apreciarse la buena fe del adquirente que gozar\u00e1 de la protecci\u00f3n registral una vez inscrita la adquisici\u00f3n, dado que dicha inscripci\u00f3n es un requisito estructural del art\u00edculo 34 de la Ley Hipotecaria.<\/p>\n

Pero que, si no se ha entregado la posesi\u00f3n por la raz\u00f3n que fuere, ser\u00e1 determinante a estos efectos la fecha del decreto.<\/p>\n

Lo que parece descartado es que sea relevante la fecha en que se entrega al rematante el testimonio del decreto, que es lo que sosten\u00eda el recurrente, al haberse demorado dicha entrega hasta el 15 de marzo de 2016.<\/p>\n

3 de febrero de 2025<\/p>\n

\u00a0<\/p>\n

<\/a>2.- JAQUE MATE AL REVOLVING<\/strong><\/span><\/h2>\n

La <\/strong>Sentencia n\u00fam. 155\/2025, de 30 de enero, del Pleno\u00a0de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo (STS 241\/2025 – ECLI:ES:TS:2025:241)<\/strong><\/a> establece las condiciones que debe reunir el contrato por el que se facilita al deudor una tarjeta revolving para ajustarse a la legalidad.<\/p>\n

El Juzgado de Primera Instancia declar\u00f3 nula por abusiva la cl\u00e1usula de inter\u00e9s remuneratorio del contrato, pero la Audiencia Provincial revoc\u00f3 la sentencia, desestimando la demanda, al entender que el contrato estaba redactado en unos t\u00e9rminos que permiten a un consumidor medio conocer la carga econ\u00f3mica que supone la obligaci\u00f3n de devolver el principal dispuesto y el tipo de inter\u00e9s aplicable (T.A.E. 21,59%).<\/p>\n

El Tribunal Supremo estima el recurso de casaci\u00f3n.<\/p>\n

Por falta de transparencia<\/strong>.<\/p>\n

D. SEGUNDO<\/strong><\/p>\n

\u201c\u2026la exigencia de que una cl\u00e1usula contractual debe redactarse de manera clara y comprensible se ha de entender tambi\u00e9n como una obligaci\u00f3n de que el contrato exponga de manera transparente el funcionamiento concreto del mecanismo<\/strong> al que se refiere la cl\u00e1usula de que se trate, as\u00ed como, en su caso, la relaci\u00f3n entre ese mecanismo y el prescrito por otras cl\u00e1usulas, de manera que el consumidor de que se trate est\u00e9 en condiciones de valorar, bas\u00e1ndose en criterios precisos e inteligibles, las consecuencias econ\u00f3micas que se deriven para \u00e9l\u2026\u2026\u2026\u2026\u2026.<\/strong><\/em> Esta interpretaci\u00f3n de la transparencia implica que los profesionales deben proporcionar informaci\u00f3<\/strong>n clara a los consumidores sobre las cl\u00e1usulas del contrato y sus implicaciones y consecuencias antes de la celebraci\u00f3n del contrato<\/strong><\/em>.\u201d<\/p>\n

3. En este caso, hemos de tener en cuenta que el cr\u00e9dito revolving es un cr\u00e9dito al consumo con inter\u00e9s, de duraci\u00f3n indefinida o de duraci\u00f3n definida prorrogable de forma autom\u00e1tica, concedido a personas f\u00edsicas, en el que el cr\u00e9dito dispuesto no se satisface en su totalidad al final del per\u00edodo de liquidaci\u00f3n pactado.<\/strong> El consumidor<\/strong> puede disponer hasta el l\u00edmite del cr\u00e9dito concedido sin tener que pagar la totalidad de lo dispuesto en un plazo determinado, sino que reembolsa el cr\u00e9dito dispuesto de forma aplazada sin una duraci\u00f3n determinada, mediante el pago de cuotas peri\u00f3dicas<\/strong> cuyo importe puede consistir en una cantidad fija o en un porcentaje de la cantidad dispuesta, siendo habitual que la entidad financiera fije, por defecto, una cantidad o un porcentaje bajo, lo que alarga significativamente el plazo de amortizaci\u00f3n y supone la generaci\u00f3n de una gran cantidad de intereses al amortizarse poco capital en cada cuota<\/strong>.<\/em><\/p>\n

La informaci\u00f3n que debe suministrarse al consumidor al que se le ofrece una tarjeta con la modalidad revolving<\/strong> debe cumplir con las exigencias establecidas en la normativa nacional y con aquellas que el TJUE ha extra\u00eddo de la Directiva 93\/13\/CEE.<\/em><\/p>\n

Debe exponer<\/em><\/strong>, de manera transparente por su contenido, forma de expresi\u00f3n y ubicaci\u00f3n en el documento, el funcionamiento concreto del mecanismo de recomposici\u00f3n del capital y su influencia en la liquidaci\u00f3n de los intereses y en la amortizaci\u00f3n del capital dispuesto<\/strong>, especialmente en los supuestos de incremento notable del riesgo, ya indicados: cuando la cuota peri\u00f3dica de pago no es elevada pero s\u00ed lo es el tipo de inter\u00e9s; y cuando se produce un impago y la capitalizaci\u00f3n de los intereses y las comisiones devengadas prolonga indefinidamente el pago de la deuda porque las cuotas peri\u00f3dicas, que por defecto se fijan en una cuant\u00eda m\u00ednima, apenas amortizan capital.<\/strong> Debe informarse, por tanto, de la relaci\u00f3n entre la elevada TAE, el mecanismo de recomposici\u00f3n del capital y las dem\u00e1s cl\u00e1usulas con trascendencia en la creaci\u00f3n de los riesgos descritos, de manera que el consumidor est\u00e9 en condiciones de valorar, bas\u00e1ndose en criterios precisos e inteligibles, las consecuencias econ\u00f3micas que se deriven para \u00e9l.<\/em><\/p>\n

En concreto, en lo que respecta al anatocismo,<\/strong> constituye una previsi\u00f3n contractual l\u00edcita, pero excepcional y con efectos significativamente gravosos para el consumidor,<\/strong> que requiere, por tanto, informaci\u00f3n clara al consumidor y que la redacci\u00f3n de la cl\u00e1usula sea inteligible para el consumidor medio, como requisito para que pueda ser considerada transparente.<\/em><\/p>\n

\u201c\u2026.la informaci\u00f3n debe indicar que el sistema de amortizaci\u00f3n es del tipo revolving<\/strong>; debe establecer cu\u00e1l es la cuota mensual<\/strong> (bien en una cantidad determinada, bien en un porcentaje de la cantidad dispuesta); debe establecer cu\u00e1l es la duraci\u00f3n del contrato<\/strong>; debe indicar si<\/strong>, y en qu\u00e9 casos, el inter\u00e9s se devengar\u00e1 no solo respecto del capital dispuesto sino tambi\u00e9n respecto del total de la cantidad adeudada<\/strong> (incluyendo intereses, comisiones e indemnizaciones devengadas); y deber\u00e1 contener unos ejemplos adecuados<\/strong> tanto para comprender los riesgos d<\/strong>el sistema como para permitir la comparaci\u00f3n con otras modalidades de amortizaci\u00f3n o con las ofertas de otras entidades financieras. Es preciso que la informaci\u00f3n incida sobre la forma en que esa elevada TAE<\/strong> opera en la propia econom\u00eda del contrato, dada las particularidades del sistema de amortizaci\u00f3n y las dem\u00e1s cl\u00e1usulas a que se ha hecho referencia. Y debe hacerlo de modo claro y comprensible, no de una forma dispersa a lo largo de un extenso documento y en t\u00e9rminos poco expresivos de los riesgos<\/strong> del sistema de amortizaci\u00f3n revolving, como es el caso objeto de este recurso.\u201d<\/em><\/p>\n

En este caso, seg\u00fan consta acreditado en la instancia, la tarjeta revolving fue ofrecida por un comercial de la entidad demandada<\/strong>, aunque la contrataci\u00f3n se hizo on-line,<\/strong> a trav\u00e9s de la p\u00e1gina web de la financiera. La informaci\u00f3n que se le pudo suministrar sobre el coste del cr\u00e9dito, y en concreto la TAE, aparece en el contrato y en la ficha de Informaci\u00f3n Normalizada Europea (INE), que estaba a disposici\u00f3n de la demandante al contratar la tarjeta, y es clara. Pero m\u00e1s all\u00e1 de una informaci\u00f3n general de esta modalidad de tarjeta, no consta que hubiera sido informada con car\u00e1cter previo del riesgo derivado de una lenta amortizaci\u00f3n, de que se forme una \u00abbola de nieve<\/strong>\u00bb<\/em><\/p>\n

Por abusividad<\/strong><\/p>\n

7. \u201c\u2026Cuando un tribunal considera que una cl\u00e1usula contractual no est\u00e1 redactada de manera clara y comprensible<\/strong> a efectos del art\u00edculo 4, apartado 2, y 5 de la citada Directiva 93\/13\/CEE, le incumbe examinar si tal cl\u00e1usula es abusiva<\/strong> en el sentido del art\u00edculo 3, apartado 1, de esa misma Directiva. La falta de transparencia no supone autom\u00e1ticamente que una cl\u00e1usula contractual sea considerada abusiva<\/strong> en virtud del art\u00edculo 3, apartado 1, de la Directiva 93\/13\/CEE pues la mera circunstancia de que una cl\u00e1usula no est\u00e9 redactada de manera clara y comprensible no le confiere, por s\u00ed sola, car\u00e1cter abusivo<\/em>.\u201d<\/p>\n

\u201c\u2026De manera similar a como hemos declarado en los supuestos de cl\u00e1usulas suelo o de pr\u00e9stamos en divisas, en el caso de las tarjetas revolving, la falta de transparencia de la cl\u00e1usula relativa a la TAE, valorada junto con las cl\u00e1usulas relativas al sistema de amortizaci\u00f3n, el anatocismo y la escasa cuota mensual, <\/strong>no es inocua para el consumidor, sino que provoca un grave desequilibrio, en contra de las exigencias de la buena fe,<\/strong> puesto que, al ignorar los riesgos significativos que entra\u00f1a dicho sistema de amortizaci\u00f3n, no puede comparar la oferta con las de otros sistemas de amortizaci\u00f3n y se compromete en un contrato que puede tener para \u00e9l graves consecuencias pues puede terminar siendo lo que hemos venido en llamar un \u00abdeudor cautivo<\/strong>\u00bb y el Banco de Espa\u00f1a denomina \u00abefecto bola de nieve\u00bb. <\/em><\/p>\n

Son tambi\u00e9n circunstancias relevantes para la valoraci\u00f3n de la buena fe del predisponente necesaria para apreciar la abusividad de estas cl\u00e1usulas la incitaci\u00f3n por parte del profesional a la contrataci\u00f3n en la modalidad revolving en los t\u00e9rminos m\u00e1s proclives a acentuar tales riesgos<\/strong>, como resulta de su comercializaci\u00f3n fuera de establecimientos financieros (en las estaciones de tren, autob\u00fas, aeropuerto o centros comerciales tales como hipermercados, grandes superficies de electrodom\u00e9sticos y electr\u00f3nica, etc.), con denominaciones que ocultan esos riesgos e incitan a su contrataci\u00f3n (\u00abcuota f\u00e1cil\u00bb en este caso<\/strong>), con previsiones contractuales en las que, por defecto, se contrata el sistema revolving y\/o las cuotas de escasa cuant\u00eda que incrementan el pago de intereses y prolongan el plazo de amortizaci\u00f3n.\u201d<\/em><\/p>\n

Se confirma, en consecuencia, la sentencia del Juzgado de Primera Instancia que hab\u00eda declarado nula la cl\u00e1usula de inter\u00e9s remuneratorio que, por tanto, no podr\u00e1 aplicarse en lo sucesivo, condenado a la entidad financiera a devolver lo percibido por dicho concepto desde el principio.<\/p>\n

El Tribunal Supremo, que ya hab\u00eda dictado sentencias sobre esta modalidad de cr\u00e9dito financiero, ha querido sentar una jurisprudencia casi definitiva con dos sentencias de pleno y de la misma fecha, una de ellas, la comentada que recogen los mismos criterios sobre la forma de enjuiciar la transparencia y la abusividad de las tarjetas revolving.<\/p>\n

Los t\u00e9rminos en que se produce la sentencia y su exigente doctrina deja poco margen de duda respecto de la dificultad que van a tener las entidades financieras para cobrar intereses de las tarjetas que han facilitado a los consumidores hasta ahora.<\/p>\n

Y, cara al futuro son tantos los requisitos exigidos en la fase precontractual para la validez del contrato que acabar\u00edan antes los emisores de estas tarjetas incluyendo en la informaci\u00f3n previa una frase del tipo \u201custed ver\u00e1 lo que hace, pero firmar algo como lo que le estoy ofreciendo es un suicidio econ\u00f3mico\u201d. Como en las cajetillas de tabaco.<\/p>\n

10 de febrero de 2025<\/p>\n

\u00a0<\/p>\n

<\/a>3.- CR\u00c9DITOS REC\u00cdPROCOS<\/span> <\/strong><\/h2>\n

La <\/strong>Sentencia n\u00fam. 245\/2025, de 14 de febrero, de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo (STS 570\/2025 – ECLI:ES:TS:2025:570)<\/strong><\/a> declara, contra las sentencias del Juzgado Mercantil y de la Audiencia Provincial, que el cr\u00e9dito del recurrente no es concursal sino contra la masa.<\/p>\n

Un inversor hab\u00eda comprado en 2009 a JOMACA 98 SL acciones de Zinkia Entertainment, S.A. pactando que en 2014 podr\u00eda exigir de aquella que recomprara los mismos t\u00edtulos por 6.764.000 euros.<\/p>\n

En 2013 JOMACA 98 SL es declarada en concurso.<\/p>\n

En 2014 el inversor deduce incidente concursal exigiendo la recompra de los t\u00edtulos por el precio pactado, que deb\u00eda conceptuarse como cr\u00e9dito contra la masa.<\/p>\n

La administraci\u00f3n concursal se opone, entendiendo que se trataba de un cr\u00e9dito concursal por cuanto el vencimiento se hab\u00eda producido despu\u00e9s de declarado el concurso, lo que es aceptado en primera y segunda instancia.<\/p>\n

El Tribunal Supremo, aplicando por razones temporales la Ley Concursal (el Texto Refundido no hubiera variado el resultado del recurso) rechaza dicha calificaci\u00f3n.<\/p>\n

F.D. SEGUNDO<\/p>\n

\u201c 3. Cuando se declara el concurso<\/strong> de la vendedora que hab\u00eda asumido la obligaci\u00f3n de recompra, todav\u00eda no se hab\u00eda cumplido el t\u00e9rmino<\/strong> en que le pod\u00eda ser exigible por el comprador (Sr. Belarmino ) si hac\u00eda uso de la opci\u00f3n de venta. El que en ese momento de la declaraci\u00f3n de concurso no fuera exigible la obligaci\u00f3n de recompra por parte de la concursada, no significa que esa obligaci\u00f3n fuera posterior al concurso<\/strong>. Hab\u00eda nacido con el contrato originario, posteriormente novado, aunque su exigibilidad dependiera de un t\u00e9rmino y de la voluntad del comprador de hacer valer su opci\u00f3n de venta<\/strong>.<\/em><\/p>\n

En este caso, la obligaci\u00f3n de la vendedora de las acciones (ahora en concurso) de recomprarlas al cabo de seis a\u00f1os y medio, por un precio de 6.764.000 euros, supone la obligaci\u00f3n de pagar este precio a cambio de recuperar las acciones vendidas que ahora se recompran. Desde la perspectiva del r\u00e9gimen legal de los efectos del concurso sobre los contratos, de los arts. 61 y ss. LC, cabe hablar de obligaciones rec\u00edprocas pendientes de cumplimiento por ambas partes.<\/strong> Al margen de que su exigibilidad quedara supeditada al cumplimiento del t\u00e9rmino convenido y al ejercicio de la opci\u00f3n de venta por el Sr. Belarmino en las condiciones pactadas, existe una reciprocidad entre el pago del precio convenido y la transmisi\u00f3n de las acciones<\/strong> objeto de recompra. Reciprocidad que exige un cumplimiento simult\u00e1neo de ambas obligaciones, lo que justifica que el art. 61.2 LC califique como cr\u00e9dito contra la masa<\/strong> el derecho a exigir la obligaci\u00f3n asumida por la concursada.\u201d<\/em><\/p>\n

La legislaci\u00f3n concursal (hoy art\u00edculos 156 a 165 TRLC) regula los efectos que la declaraci\u00f3n de concurso tiene sobre los contratos de los que nacen obligaciones rec\u00edprocas pendientes de cumplimiento en los que el deudor es parte, distinguiendo entre el ejercicio de la acci\u00f3n de cumplimiento y la facultad resolutoria.<\/p>\n

Si el acreedor pretende que se cumpla el contrato, como es el caso que nos ocupa, la calificaci\u00f3n como cr\u00e9dito contra la masa (notoriamente beneficiosa para sus expectativas de cobro) o como cr\u00e9dito concursal, depende de que en el momento de declararse el concurso existan obligaciones pendientes de cumplimiento por ambas partes (hoy art. 158 TRLC).<\/p>\n

Tanto el Juzgado como la Audiencia hab\u00edan entendido que al haberse cumplido el plazo pactado y ejercitado el derecho a obligar al concursado a recomprar las acciones una vez declarado el concurso no pod\u00eda aplicarse dicho art\u00edculo (la sentencia se refiere al equivalente de la Ley Concursal) por lo que era correcta la consideraci\u00f3n de cr\u00e9dito concursal que hab\u00eda hecho la AC.<\/p>\n

Pero el Tribunal Supremo rechaza, en los t\u00e9rminos transcritos, dicha clasificaci\u00f3n.<\/p>\n

Llamo la atenci\u00f3n sobre la dif\u00edcil compatibilidad de la doctrina de esta sentencia con la que considera, en el caso del arrendamiento financiero, que si el arrendador ha entregado el objeto a satisfacci\u00f3n del arrendatario y \u00e9ste es declarado en concurso, la previsi\u00f3n estructural de este tipo de contratos que atribuye al arrendatario la facultad de optar por la compra de la cosa y correlativa obligaci\u00f3n del arrendador de transmitir su dominio mediante el pago de la cuota pactada, no implica la existencia de obligaciones reciprocas pendientes de cumplimiento, con las consecuencias que ello conlleva.<\/p>\n

24 de febrero de 2025<\/p>\n

\u00a0<\/p>\n

<\/a>4.- LA JUSTICIA DEFIENDE EL VALOR DE LA HIPOTECA EN AUSENCIA DEL ACREEDOR<\/strong><\/span><\/h2>\n

La <\/strong>Sentencia n\u00fam. 190\/2025, de 6 de febrero, de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo (STS 547\/2025 – ECLI:ES:TS:2025:547)<\/strong><\/a> confirma la validez de una hipoteca constituida en garant\u00eda de deuda ajena.<\/p>\n

Hotel El H\u00f3rreo S.A., representada por su consejero-delegado, constituy\u00f3 hipoteca en garant\u00eda de un pr\u00e9stamo concedido a Eurohouse Gesti\u00f3n de Viviendas S.L., que estaba representada por su consejero-delegado (se trataba en ambos casos de la misma persona) para la adquisici\u00f3n de la finca hipotecada (se entiende que El H\u00f3rreo iba a vender a Eurohouse la finca y que \u00e9sta la comprar\u00eda con el dinero del pr\u00e9stamo.<\/p>\n

La operaci\u00f3n ten\u00eda un trasfondo societario: el mismo d\u00eda en que se constituye la hipoteca y en la misma notar\u00eda, los socios de El H\u00f3rreo venden todas sus acciones a los de Eurohouse y resulta acreditado (por coincidir los cheques bancarios) que los compradores pagan el precio con el dinero del pr\u00e9stamo.<\/p>\n

La representaci\u00f3n de El H\u00f3rreo demanda a Eurohouse y al acreedor hipotecario \u2013la SAREB- para que se declare la nulidad de la hipoteca y se ordene su cancelaci\u00f3n por haberse infringido la prohibici\u00f3n de asistencia financiera al haber prestado la garant\u00eda sobre finca propia para financiar la adquisici\u00f3n de sus acciones.<\/p>\n

Ning\u00fan juzgado o tribunal ha accedido a dicha pretensi\u00f3n.<\/p>\n

Limitando este resumen al Tribunal Supremo y al Recurso de Casaci\u00f3n interpuesto, transcribo lo que me parece m\u00e1s relevante.<\/p>\n

F.D. TERCERO<\/strong><\/p>\n

2. \u201c\u2026.La operaci\u00f3n sobre la que versa este litigio presenta unas caracter\u00edsticas muy especiales<\/strong>. La primera de ellas, que el pr\u00e9stamo garantizado<\/strong> con la hipoteca sobre una finca de Hotel El H\u00f3rreo no fue concedido a los compradores de las acciones de Hotel El H\u00f3rreo para financiar tal adquisici\u00f3n<\/strong>. Seg\u00fan consta en la propia escritura y as\u00ed lo afirma la sentencia de la Audiencia Provincial, fue concedido a Eurohouse para comprar la finca propiedad de Hotel El H\u00f3rreo<\/strong> sobre la que se constitu\u00eda la hipoteca. Puede entenderse, por tanto, que la operaci\u00f3n se articul\u00f3 para la financiaci\u00f3n de una compraventa de empresa mediante la compraventa de sus activos, que fueron hipotecados en garant\u00eda de devoluci\u00f3n del pr\u00e9stamo, lo cual no resulta prohibido pues el dinero obtenido con la venta de los inmuebles pasar\u00eda a integrar el patrimonio de la sociedad vendedora<\/strong> y no se producir\u00eda el vaciamiento patrimonial de esta sociedad. Pero el prestatario, Eurohouse<\/strong>, no us\u00f3 el dinero obtenido con el pr\u00e9stamo para la finalidad para la que fue concedido, sino que entreg\u00f3 a sus socios el dinero obtenido con dicho pr\u00e9stamo para que pagaran a los socios de Hotel El H\u00f3rreo<\/strong> el precio de la totalidad de las acciones de Hotel El H\u00f3rreo, que era la sociedad propietaria de los bienes hipotecados, lo que constitu\u00eda una asistencia financiera prohibida por el art. 81.1 <\/strong>de la Ley de Sociedades An\u00f3nimas.<\/em><\/p>\n

Es tambi\u00e9n significativo que quien intervino<\/em><\/strong> en representaci\u00f3n del hipotecante no deudor (Hotel El H\u00f3rreo) y del deudor no hipotecante (Eurohouse) fuera la misma persona, que era socio y consejero delegado de Eurohouse y el d\u00eda anterior hab\u00eda sido nombrado consejero delegado de Hotel El H\u00f3rreo<\/strong>.\u201d<\/em><\/p>\n

\u201c3.-La sanci\u00f3n de nulidad del negocio en que consista la asistencia financiera no est\u00e1 prevista expresamente<\/em><\/strong> en el art. 81.1 de la Ley de Sociedades An\u00f3nimas (actualmente, art. 150.1 LSC), sino que se infiere de lo previsto en el art. 6.3 del C\u00f3digo Civil, al tratarse de la infracci\u00f3n de una norma prohibitiva<\/strong>. Pero tal sanci\u00f3n no es apropiada para el caso de un contrato de hipoteca otorgado en favor de la entidad financiera prestamista que, de acuerdo con lo sentado en la instancia, no conoci\u00f3 la finalidad il\u00edcita del contrato,<\/strong> pues el pr\u00e9stamo garantizado con la hipoteca se concedi\u00f3 para la compra del inmueble hipotecado.<\/em><\/p>\n

Por otra parte, quien insta la nulidad no est\u00e1 entre los sujetos protegidos por la norma<\/strong> (que ser\u00edan los acreedores sociales o los socios ajenos al \u00f3rgano de administraci\u00f3n y representaci\u00f3n de la sociedad); y no puede instrumentalizar dicha prohibici\u00f3n para beneficiar a quienes actuaron con conocimiento de la actuaci\u00f3n il\u00edcita<\/strong> (los actuales socios de Hotel El H\u00f3rreo, que utilizaron el dinero del pr\u00e9stamo concedido a Eurohouse y garantizado con la hipoteca constituida por Hotel El H\u00f3rreo sobre su inmueble para comprar el 100% de las acciones de esta sociedad y pretenden que se alce la hipoteca sin haber devuelto el dinero empleado para comprar las acciones) y perjudicar a un sujeto ajeno a la intenci\u00f3n il\u00edcita de la operaci\u00f3n, anulando la hipoteca constituida en garant\u00eda de su pr\u00e9stamo,<\/strong> pues de acuerdo con lo sentado en la instancia la entidad financiera desconoc\u00eda que la financiaci\u00f3n garantizada con la hipoteca constituida por Hotel El H\u00f3rreo iba a utilizarse<\/em> finalmente para comprar, no los inmuebles de la sociedad garante, sino el 100% de las acciones de la sociedad garante..\u201d<\/em><\/p>\n

Teniendo en cuenta estas circunstancias, la pretensi\u00f3n formulada en la demanda es abusiva<\/strong> porque la base social de la persona jur\u00eddica que insta la nulidad est\u00e1 constituida, en su totalidad, por quienes percibieron el dinero del prestatario que obtuvo el pr\u00e9stamo garantizado con la hipoteca constitutiva de asistencia financiera, o sus causahabientes. De estimarse la pretensi\u00f3n de nulidad de la hipoteca formulada por Hotel El H\u00f3rreo, sus socios habr\u00edan obtenido el dinero<\/strong> con el que pagaron el precio de la totalidad de las acciones, sin que del contrato de financiaci\u00f3n resulte su obligaci\u00f3n de devolver el pr\u00e9stamo pues no son los prestatarios, y ahora conseguir\u00edan que el inmueble que integra el patrimonio social de la sociedad cuyas acciones han adquirido quede liberado de la hipoteca que garantiza el pr\u00e9stamo.\u201d<\/strong><\/em><\/p>\n

La pretensi\u00f3n ejercitada en el pleito se resuelve negativamente, pese a no existir oposici\u00f3n de los demandados ya que la SAREB, por los motivos que fueran, no contest\u00f3 la demanda ni fue parte.<\/p>\n

Esto no ha sido \u00f3bice para que el Tribunal Supremo confirme las sentencias de instancia rechazando la demanda sin desconocer el car\u00e1cter accesorio de la hipoteca y la nulidad de un negocio que de forma encubierta infringe la prohibici\u00f3n de asistencia financiera, como se han preocupado en acreditar los mismos que se beneficiaron del mismo.<\/p>\n

Ni se puede perjudicar al acreedor que ignoraba el destino que se iba a dar al pr\u00e9stamo, p\u00faes figuraba otro en la escritura, ni se puede admitir un ejercicio abusivo de la acci\u00f3n de nulidad.<\/p>\n

Seguramente el demandante vio el cielo abierto cuando se declar\u00f3 la rebeld\u00eda por incomparecencia de todos los demandados.<\/p>\n

La de la mercantil prestataria no puede extra\u00f1arnos, dada la titularidad del capital social de ambas. Lo de la Sareb no se explica.<\/p>\n

Teniendo en cuenta el car\u00e1cter rogado de la justicia civil, me parece muy destacable que todas las instancias judiciales hayan resuelto contra lo demandado, defendiendo la vigencia de la hipoteca cuestionada con argumentos que nadie aleg\u00f3, pero cuya aplicaci\u00f3n al caso resulta de lo m\u00e1s pertinente.<\/p>\n

Como dijo el maestro Rafael Guerra, lo que no puede ser no puede ser y, adem\u00e1s, es imposible.<\/p>\n

25 de febrero de 2025<\/p>\n

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