{"id":126786,"date":"2025-04-22T10:27:10","date_gmt":"2025-04-22T08:27:10","guid":{"rendered":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=126786"},"modified":"2025-04-22T10:27:10","modified_gmt":"2025-04-22T08:27:10","slug":"como-divido-segrego-agrupo-o-agrego-mi-piso","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/secciones\/oficina-notarial\/otros-temas\/como-divido-segrego-agrupo-o-agrego-mi-piso\/","title":{"rendered":"\u00bfC\u00f3mo divido, segrego, agrupo o agrego mi piso?"},"content":{"rendered":"

\u00bfC\u00d3MO DIVIDO, SEGREGO, AGRUPO O AGREGO MI PISO?<\/strong><\/span><\/h1>\n

Antonio Oliva Izquierdo, Registrador de la Propiedad de Trujillo<\/h2>\n

 <\/p>\n

Sin perjuicio de otros requisitos que puedan ser aplicables dependiendo del caso concreto o de la legislaci\u00f3n auton\u00f3mica aplicable al mismo, las operaciones de modificaci\u00f3n de entidades hipotecarias de un elemento privativo en divisi\u00f3n horizontal<\/strong>, o lo que es lo mismo, la divisi\u00f3n, segregaci\u00f3n, agrupaci\u00f3n o agregaci\u00f3n de un elemento privativo exige, como regla general, el cumplimiento de<\/strong> cinco requisitos fundamentales<\/strong>:<\/p>\n<\/a>

LICENCIA<\/span><\/h6>\n

1.- LICENCIA PARA LA DIVISI\u00d3N O SEGREGACI\u00d3N O PRESCRIPCI\u00d3N DE LAS ACCIONES URBAN\u00cdSTICAS AL RESPECTO (ESTE REQUISITO, PARA LAS AGRUPACIONES Y AGREGACIONES, \u00daNICAMENTE SER\u00c1 EXIGIBLE SI LO IMPONE LA LEGISLACI\u00d3N AUTON\u00d3MICA)<\/u>:<\/strong><\/p>\n

Los actos de divisi\u00f3n o segregaci\u00f3n de elementos privativos de una divisi\u00f3n horizontal est\u00e1n sujetos a la licencia por as\u00ed exigirlo, no solamente el <\/strong>apartado tercero del art\u00edculo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal<\/strong><\/a> al que luego haremos referencia, sino tambi\u00e9n<\/strong>, en consonancia con su apartado segundo \u2013 \u201cla divisi\u00f3n o segregaci\u00f3n de una finca para dar lugar a dos o m\u00e1s diferentes s\u00f3lo es posible si cada una de las resultantes re\u00fane las caracter\u00edsticas exigidas por la legislaci\u00f3n aplicable y la ordenaci\u00f3n territorial y urban\u00edstica<\/em>\u201d, el<\/strong> apartado sexto del art\u00edculo 26 del Real Decreto Legislativo 7\/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitaci\u00f3n Urbana<\/strong><\/a>: \u201cLa constituci\u00f3n y modificaci\u00f3n del complejo inmobiliario privado, del tipo de los regulados como reg\u00edmenes especiales de propiedad, por el art\u00edculo 24 de la Ley 49\/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, deber\u00e1 ser autorizada por la Administraci\u00f3n competente donde se ubique la finca o fincas sobre las que se constituya tal r\u00e9gimen, siendo requisito indispensable para su inscripci\u00f3n, que al t\u00edtulo correspondiente se acompa\u00f1e la autorizaci\u00f3n administrativa concedida o el testimonio notarial de la misma. No ser\u00e1 necesaria dicha autorizaci\u00f3n en los supuestos siguientes: a) Cuando el n\u00famero y caracter\u00edsticas de los elementos privativos resultantes del complejo inmobiliario sean los que resulten de la licencia de obras que autorice la construcci\u00f3n de las edificaciones que integren aquel. b) Cuando la modificaci\u00f3n del complejo no provoque un incremento del n\u00famero de sus elementos privativos. A los efectos previstos en este n\u00famero se considera complejo inmobiliario todo r\u00e9gimen de organizaci\u00f3n unitaria de la propiedad inmobiliaria en el que se distingan elementos privativos, sujetos a una titularidad exclusiva, y elementos comunes, cuya titularidad corresponda, con car\u00e1cter instrumental y por cuotas porcentuales, a quienes en cada momento sean titulares de los elementos privativos<\/em>\u201d.<\/p>\n

As\u00ed, tal y como recuerda la Resoluci\u00f3n de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica de 16 de septiembre de 2020<\/strong><\/a>, \u201cla exigencia de autorizaci\u00f3n administrativa para este tipo de actos, es decir, la creaci\u00f3n de un nuevo elemento privativo por v\u00eda de segregaci\u00f3n, agregaci\u00f3n o divisi\u00f3n de otro preexistente, no s\u00f3lo se impone en el citado <\/em>art\u00edculo 10.3.b) de la Ley sobre propiedad horizontal<\/em><\/a>, sino que encuentra tambi\u00e9n reflejo en el art\u00edculo 26.6 del Real Decreto Legislativo 7\/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo, referido a los actos de constituci\u00f3n o modificaci\u00f3n de conjuntos inmobiliarios, habiendo sido redactados ambos preceptos por la Ley 8\/2013, de 26 de junio, de rehabilitaci\u00f3n, regeneraci\u00f3n y renovaci\u00f3n urbanas, que entr\u00f3 en vigor el d\u00eda 28 de junio de 2013<\/em>\u201d.<\/p>\n

En materia de divisi\u00f3n o segregaci\u00f3n, debe recordarse, adem\u00e1s, que la licencia ha de ser expresa y que el silencio administrativo ser\u00e1 negativo<\/strong>, de conformidad con la letra a del apartado cuarto del art\u00edculo 11 del mismo cuerpo legal<\/a>: \u201ccon independencia de lo establecido en el apartado anterior, ser\u00e1n expresos, con silencio administrativo negativo, los actos que autoricen: a) Movimientos de tierras, explanaciones,\u00a0parcelaciones, segregaciones u otros actos de divisi\u00f3n de fincas en cualquier clase de suelo, cuando no formen parte de un proyecto de reparcelaci\u00f3n<\/em>\u201d.<\/p>\n

Sintetizando todo lo anterior, puede citarse la Resoluci\u00f3n del mismo Centro Directivo 25 de septiembre de 2017<\/strong><\/a>: \u201cla constituci\u00f3n o modificaci\u00f3n de un conjunto inmobiliario al igual que los actos de divisi\u00f3n, agregaci\u00f3n y segregaci\u00f3n de elementos integrantes de un edificio en r\u00e9gimen de propiedad horizontal, requerir\u00e1n en todo caso la obtenci\u00f3n de la correspondiente autorizaci\u00f3n administrativa, siempre que de los mismos se derive un incremento de los elementos privativos previamente existentes o autorizados en la licencia de edificaci\u00f3n<\/em><\/strong>\u201d.<\/p>\n

El desarrollo de estos preceptos, como legislaci\u00f3n b\u00e1sica, se contiene en la normativa de la Comunidad Aut\u00f3noma donde se ubique el inmueble<\/strong>, que regula los aspectos relativos al contenido, condiciones y caducidad de esa licencia para la divisi\u00f3n o segregaci\u00f3n. Como apunt\u00e1bamos, tambi\u00e9n puede la regulaci\u00f3n auton\u00f3mica prever la necesidad de licencia para actos de agrupaci\u00f3n o agregaci\u00f3n.<\/p>\n

Lo anterior no es \u00f3bice para que esta necesidad de licencia para los actos de segregaci\u00f3n y divisi\u00f3n de elementos en divisi\u00f3n horizontal pueda evitarse cuando haya transcurrido el plazo de prescripci\u00f3n de las acciones para la reposici\u00f3n de la legalidad urban\u00edstica y as\u00ed se acredite fehacientemente<\/strong>, por analog\u00eda con las matizaciones que luego se dir\u00e1n <\/strong>con lo previsto en el apartado cuarto del art\u00edculo 28 del Real Decreto Legislativo 7\/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitaci\u00f3n Urbana<\/a> para las declaraciones de obra nueva por antig\u00fcedad; v\u00e9ase al respecto la Resoluci\u00f3n antes citada de 16 de septiembre de 2020<\/a>. As\u00ed, la Resoluci\u00f3n de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica de 17 de octubre de 2014<\/strong><\/a> ya declaro que \u201cun concreto acto o uso del suelo, como es el de edificar sobre \u00e9l, tiene la posibilidad de acceder al Registro de la Propiedad, adem\u00e1s de mediante la acreditaci\u00f3n de las preceptivas licencias<\/em> (\u2026), mediante la acreditaci\u00f3n de su antig\u00fcedad y la prescripci\u00f3n \u2013o m\u00e1s bien caducidad\u2013 de la potestad administrativa de restablecimiento de la legalidad presuntamente infringida <\/em>(\u2026). De modo an\u00e1logo, ambas v\u00edas jur\u00eddicas han de ser tambi\u00e9n posibles, y los son legalmente, respecto de otros actos o usos del suelo, menos invasivos que la edificaci\u00f3n, como el que supone efectuar una divisi\u00f3n o parcelaci\u00f3n de aqu\u00e9l, si concurriere el mismo fundamento conceptual y legal, es decir, que se trata de actos de divisi\u00f3n o segregaci\u00f3n de fincas respecto de los cuales ya no procede adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urban\u00edstica que impliquen su reagrupaci\u00f3n forzosa, por haber transcurrido los plazos de prescripci\u00f3n correspondientes <\/em>(\u2026). Esa analog\u00eda en la admisi\u00f3n de la v\u00eda de la prescripci\u00f3n acreditada para inscribir no s\u00f3lo edificaciones, sino tambi\u00e9n divisiones o segregaciones antiguas, ha de aplicarse tambi\u00e9n en cuanto a las cautelas y actuaciones que de oficio ha de tomar el registrador, con car\u00e1cter previo y posterior a la pr\u00e1ctica del asiento, a saber: en primer lugar, comprobar la inexistencia de anotaci\u00f3n preventiva por incoaci\u00f3n de expediente de disciplina urban\u00edstica sobre la finca objeto de la divisi\u00f3n o segregaci\u00f3n de que se trate y que el suelo no tiene car\u00e1cter demanial o est\u00e1 afectado por servidumbres de uso p\u00fablico general, ni tenga una clasificaci\u00f3n tal que legalmente determine la no aplicaci\u00f3n de limitaci\u00f3n de plazo alguna para el ejercicio de las potestades de protecci\u00f3n de la legalidad urban\u00edstica \u2013salvo, en cuanto a esto \u00faltimo, que la norma que disponga tal imprescriptibilidad hubiera entrado en vigor cuando ya se hubiera consumado la prescripci\u00f3n conforme a la normativa anterior\u2013; y, en segundo lugar, notificar la pr\u00e1ctica del asiento registral a la Administraci\u00f3n dejando constancia registral de ello<\/em>\u201d.<\/p>\n

Ahora bien<\/strong>, en este punto, tal y como se\u00f1ala la Resoluci\u00f3n de 28 de abril de 2022<\/strong><\/a>, reiterada por la m\u00e1s reciente de 4 de febrero de 2025<\/strong><\/a>: \u201cEste \u00faltimo caso de parcelaciones de cierta antig\u00fcedad, seg\u00fan se razona, presenta semejanzas con la situaci\u00f3n jur\u00eddica en que se encuentran las edificaciones que acceden registralmente por la v\u00eda del art\u00edculo 28.4 de la actual Ley de Suelo que, como prev\u00e9 el propio precepto, no requiere previa declaraci\u00f3n municipal, mas no pueden equipararse completamente<\/strong>, dada la realidad f\u00e1ctica que presenta la edificaci\u00f3n existente, acreditada por certificaci\u00f3n t\u00e9cnica, municipal o acta notarial, que por s\u00ed demuestra la no ejecuci\u00f3n de medidas de restablecimiento de legalidad urban\u00edstica y el car\u00e1cter eminentemente jur\u00eddico de la divisi\u00f3n o segregaci\u00f3n, carente en principio de tal apariencia, y que pudo motivar ya un pronunciamiento expreso de la Administraci\u00f3n descartando la incidencia de los plazos de restablecimiento de legalidad, sin que pueda constatarse a efectos registrales. Por ello, la aplicaci\u00f3n anal\u00f3gica del art\u00edculo 28.4 de la Ley de Suelo a los actos de divisi\u00f3n o segregaci\u00f3n debe ser matizada diferenciando entre los actos relativos a edificaciones o elementos integrantes de edificaciones y los actos afectantes al suelo, la parcelaci\u00f3n propiamente dicha<\/strong>. Son estos \u00faltimos a los que se refiere la doctrina de la Resoluci\u00f3n de 17 de octubre de 2014, seguida por las de 5 y 26 de mayo de 2015 y la m\u00e1s reciente de 19 de febrero de 2018, en el sentido de que para inscribir escrituras p\u00fablicas de divisi\u00f3n o segregaci\u00f3n de fincas es preciso acreditar a los efectos del art\u00edculo 26 de la Ley estatal de suelo norma registral temporalmente aplicable\u2013 la oportuna licencia o declaraci\u00f3n de innecesariedad o, para el supuesto de parcelaciones de antig\u00fcedad acreditada fehacientemente, podr\u00e1 estimarse suficiente, como t\u00edtulo administrativo habilitante de la inscripci\u00f3n, la declaraci\u00f3n administrativa municipal del transcurso de los plazos de restablecimiento de legalidad o su situaci\u00f3n de fuera de ordenaci\u00f3n o similar<\/strong>, conforme a la respectiva normativa de aplicaci\u00f3n, por lo que as\u00ed debe entenderse la aplicaci\u00f3n anal\u00f3gica matizada del art\u00edculo 28.4 de la Ley de Suelo <\/em>(\u2026) la aplicaci\u00f3n anal\u00f3gica del art\u00edculo 28.4 de la Ley estatal de Suelo a los actos de parcelaci\u00f3n en relaci\u00f3n con la norma registral temporalmente aplicable al tiempo de la presentaci\u00f3n en el Registro de la escritura de segregaci\u00f3n, esto es, el art\u00edculo 26 de la Ley de Suelo, requiere aportar un t\u00edtulo administrativo habilitante, ya sea licencia o la declaraci\u00f3n municipal de su innecesariedad o una declaraci\u00f3n de la Administraci\u00f3n competente acerca de la efectiva prescripci\u00f3n de la acci\u00f3n administrativa para restablecer la legalidad urban\u00edstica infringida<\/em>(\u2026) La circunstancia de que se haya procedido a la inmediata agrupaci\u00f3n con otra finca, no inmatriculada, no altera lo expuesto. Deber\u00e1 ser el correspondiente \u00f3rgano municipal quien haya de controlar la legalidad urban\u00edstica de la reorganizaci\u00f3n de la propiedad que se ha realizado<\/em><\/strong>\u201d.<\/p>\n

Por \u00faltimo, hemos de recordar que, por el contrario, y en principio, los actos de agrupaci\u00f3n o agregaci\u00f3n no est\u00e1n sujetos a licencia salvo que la legislaci\u00f3n auton\u00f3mica as\u00ed lo imponga<\/strong>, como as\u00ed recuerda la ya citada Resoluci\u00f3n de 25 de septiembre de 2017<\/strong><\/a>: \u201ctrat\u00e1ndose de la agrupaci\u00f3n de dos fincas destinadas a vivienda de un edificio en r\u00e9gimen de propiedad horizontal, no se aumenta el n\u00famero de elementos susceptibles de aprovechamiento independiente, por lo que, al no tratarse de una modificaci\u00f3n de un complejo inmobiliario de los referidos en el citado art\u00edculo 26.6 de la vigente Ley de Suelo, ni existir norma auton\u00f3mica expresa que exija licencia <\/em>(\u2026), carece de raz\u00f3n de ser la exigencia de licencia a efectos de la inscripci\u00f3n solicitada<\/em>\u201d. Ello no es \u00f3bice para que, cuando la licencia de segregaci\u00f3n est\u00e9 condicionada a la agregaci\u00f3n posterior con otro elemento, sea preciso que se presente de manera simult\u00e1nea la escritura de agrupaci\u00f3n o agregaci\u00f3n para la inscripci\u00f3n del acto previo de segregaci\u00f3n<\/strong>. En este sentido, la Resoluci\u00f3n de 27 de abril de 2022<\/strong><\/a> recalcar que \u201cla licencia se condiciona a la agregaci\u00f3n o agrupaci\u00f3n de la parcela a otra. Admitir la inscripci\u00f3n de la segregaci\u00f3n, sin la simult\u00e1nea agregaci\u00f3n, implicar\u00eda la creaci\u00f3n de una finca, en sentido registral, independiente, susceptible de tr\u00e1fico jur\u00eddico unitario, que es lo que se pretende evitar mediante la exigencia de su agregaci\u00f3n<\/p>\n<\/a>

AUTORIZACI\u00d3N<\/span><\/h6>\n

2.- AUTORIZACI\u00d3N PARA EL ACTO, PREVIAMENTE CONTENIDA EN LOS ESTATUTOS O CONSENTIDA POR PARTE DE LA JUNTA DE PROPIETARIOS Y DE LOS PROPIETARIOS AFECTADOS<\/u><\/strong>:<\/p>\n

La letra b del apartado tercero del art\u00edculo 10 de la Ley 49\/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal<\/strong><\/a> expresamente establece que \u201c Estar\u00e1n sujetas al r\u00e9gimen de autorizaci\u00f3n administrativa<\/strong> que corresponda: <\/em>(\u2026) b) Cuando as\u00ed se haya solicitado, y de acuerdo con el r\u00e9gimen establecido en la legislaci\u00f3n de ordenaci\u00f3n territorial y urban\u00edstica, previa aprobaci\u00f3n por la mayor\u00eda de propietarios que en cada caso proceda de acuerdo con esta Ley, la divisi\u00f3n material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros m\u00e1s reducidos e independientes, el aumento de su superficie por agregaci\u00f3n de otros colindantes del mismo edificio o su disminuci\u00f3n por segregaci\u00f3n de alguna parte<\/strong>, la construcci\u00f3n de nuevas plantas y cualquier otra alteraci\u00f3n de la estructura o f\u00e1brica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas y la modificaci\u00f3n de la envolvente para mejorar la eficiencia energ\u00e9tica, o de las cosas comunes. En estos supuestos deber\u00e1 constar el consentimiento de los titulares afectados y corresponder\u00e1 a la Junta de Propietarios, de com\u00fan acuerdo con aqu\u00e9llos, y seg\u00fan la mayor\u00eda de los propietarios que en cada caso proceda de acuerdo con esta Ley, la determinaci\u00f3n de la indemnizaci\u00f3n por da\u00f1os y perjuicios que corresponda. La fijaci\u00f3n de las nuevas cuotas de participaci\u00f3n, as\u00ed como la determinaci\u00f3n de la naturaleza de las obras que se vayan a realizar, en caso de discrepancia sobre las mismas, requerir\u00e1 la adopci\u00f3n del oportuno acuerdo de la Junta de Propietarios, por id\u00e9ntica mayor\u00eda. A este respecto tambi\u00e9n podr\u00e1n los interesados solicitar arbitraje o dictamen t\u00e9cnico en los t\u00e9rminos establecidos en la Ley<\/em>\u201d.<\/p>\n

El r\u00e9gimen de mayor\u00edas<\/strong> a que se refiere este precepto supone una remisi\u00f3n al p\u00e1rrafo tercero del apartado cuarto del art\u00edculo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal<\/a>: \u201csin perjuicio de lo dispuesto en los apartados anteriores, estar\u00e1n sujetas al voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participaci\u00f3n, la divisi\u00f3n material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros m\u00e1s reducidos e independientes; el aumento de su superficie por agregaci\u00f3n de otros colindantes del mismo edificio o su disminuci\u00f3n por segregaci\u00f3n de alguna parte<\/strong>; la construcci\u00f3n de nuevas plantas y cualquier otra alteraci\u00f3n de la estructura o f\u00e1brica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas o la modificaci\u00f3n de las cosas comunes<\/em>\u201d.<\/p>\n

Como excepci\u00f3n<\/strong>, n\u00f3tese que la letra e del apartado primero del art\u00edculo 10 de la referida Ley<\/a> dispone que \u201ctendr\u00e1n car\u00e1cter obligatorio y no requerir\u00e1n de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificaci\u00f3n del t\u00edtulo constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones P\u00fablicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones: e) Los actos de divisi\u00f3n material de pisos o locales y sus anejos para formar otros m\u00e1s reducidos e independientes, el aumento de su superficie por agregaci\u00f3n de otros colindantes del mismo edificio, o su disminuci\u00f3n por segregaci\u00f3n de alguna parte, realizados por voluntad y a instancia de sus propietarios, cuando tales actuaciones sean posibles a consecuencia de la inclusi\u00f3n del inmueble en un \u00e1mbito de actuaci\u00f3n de rehabilitaci\u00f3n o de regeneraci\u00f3n y renovaci\u00f3n urbanas<\/strong><\/em>\u201d.<\/p>\n

En todo caso, y como se indicaba previamente, es posible, y suele ocurrir en la pr\u00e1ctica, al menos en los estatutos de fecha m\u00e1s reciente, que los mismos dispensen de la necesidad de la autorizaci\u00f3n de la Junta de Propietarios para actos de agrupaci\u00f3n, agregaci\u00f3n, divisi\u00f3n o segregaci\u00f3n de los elementos privativos<\/strong>, de tal modo que el consentimiento de la Junta de Propietarios para el acto de modificaci\u00f3n de entidades hipotecarias ya quedar\u00eda otorgado ab initio<\/em>. En este sentido, la Resoluci\u00f3n de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica de 3 de marzo de 2022<\/strong><\/a> pone de relieve que \u201ccon la actual redacci\u00f3n del art\u00edculo\u00a010.3.b) de la Ley sobre propiedad horizontal, y conforme al criterio sostenido por el Tribunal Supremo y por esta Direcci\u00f3n General, para llevar a cabo la divisi\u00f3n de un departamento independiente ser\u00e1 imprescindible contar con la previa aprobaci\u00f3n por las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participaci\u00f3n, o bien, que presten su consentimiento interviniendo en la escritura, adem\u00e1s del propietario del elemento dividido, los propietarios de los restantes elementos del edificio, a menos que figure recogida en los estatutos de la propiedad horizontal una cl\u00e1usula que autorice al propietario de dicho departamento para realizar esta operaci\u00f3n sin el referido acuerdo de la comunidad<\/strong><\/em>\u201d.<\/p>\n

De hecho, la Resoluci\u00f3n citada, reiterada por otras posteriores como la recent\u00edsima de 5 de febrero de 2025<\/strong><\/a>, hace hincapi\u00e9 en la cuesti\u00f3n y aclara que \u201cesta Direcci\u00f3n General (cfr., por todas, la <\/em>Resoluci\u00f3n de\u00a015 de febrero de\u00a02016<\/em><\/a>) ha admitido la validez de las cl\u00e1usulas por las que se permite la divisi\u00f3n, segregaci\u00f3n, agrupaci\u00f3n o agregaci\u00f3n de elementos privativos sin necesidad de consentimiento de la junta de propietarios<\/strong>. Las cl\u00e1usulas que permiten la agrupaci\u00f3n o divisi\u00f3n anticipan el consentimiento requerido por la Ley sobre propiedad horizontal para la modificaci\u00f3n del t\u00edtulo constitutivo, permitiendo que el due\u00f1o pueda actuar no s\u00f3lo sobre los elementos arquitect\u00f3nicos e instalaciones de todas clases, aparentes o no, comprendidas en su unidad privativa y que le sirvan exclusivamente a \u00e9l, sino tambi\u00e9n sobre los elementos comunes que separan los distintos pisos o locales de su propiedad, siempre que no se altere o menoscabe la seguridad del edificio, su estructura general, configuraci\u00f3n exterior o se perjudiquen de cualquier modo los derechos de cualquier otro propietario. Nada impide que puedan ir m\u00e1s all\u00e1, facultando inclusive a que se altere la estructura general del edificio siempre que no se menoscabe su seguridad, pues si puede la junta autorizarlo no constando en estatutos, tambi\u00e9n podr\u00e1 haber quedado plasmada anticipadamente la voluntad de los propietarios en este sentido en el t\u00edtulo constitutivo y dicha autorizaci\u00f3n conllevar\u00e1 todos los elementos necesarios para su ejecuci\u00f3n, entendi\u00e9ndose incluido, en su caso, el que se afecten elementos comunes no esenciales para la edificaci\u00f3n, quedando conformada, tras la agrupaci\u00f3n, la finca resultante como una unidad, si no arquitect\u00f3nica, s\u00ed de destino. Y es que en todo lo que no es normativa imperativa, debe regir la voluntad de los interesados como resulta del \u00faltimo p\u00e1rrafo del art\u00edculo\u00a0396 del C\u00f3digo Civil. La validez de este tipo de cl\u00e1usulas estatutarias es igualmente admitida por el Tribunal Supremo, como ponen de relieve las Sentencias de\u00a015 de noviembre de\u00a02010 y\u00a025 de febrero de\u00a02013. Tras la reforma operada por la Ley\u00a08\/2013, de\u00a026 de junio, de rehabilitaci\u00f3n, regeneraci\u00f3n y renovaci\u00f3n urbanas, este Centro Directivo ha afirmado que debe entenderse que con la nueva normativa existe el mismo fundamento para admitir la validez de este tipo de cl\u00e1usulas estatutarias. La modificaci\u00f3n legal no limita la autonom\u00eda de la voluntad respecto de la posibilidad de configurar el derecho real adquirido en r\u00e9gimen de propiedad horizontal con autorizaciones estatutarias como la ahora debatida. El hecho de que para el caso de inexistencia de tales cl\u00e1usulas estatutarias se flexibilice el r\u00e9gimen legal de mayor\u00edas en la adopci\u00f3n de los acuerdos relativos a las modificaciones del t\u00edtulo constitutivo consistentes en divisi\u00f3n, segregaci\u00f3n o agregaci\u00f3n de elementos privativos, exceptuando la regla de la unanimidad en casos en que no se considera justificada, no impide que se configure voluntariamente de forma expresa un r\u00e9gimen a\u00fan m\u00e1s flexible, habida cuenta de la prevalencia del principio de autonom\u00eda de la voluntad<\/em>\u201d.<\/p>\n

Yendo un paso m\u00e1s all\u00e1, resulta obligado citar la reciente Resoluci\u00f3n de 6 de febrero de 2025<\/strong><\/a>:<\/strong> \u201cLa cuesti\u00f3n que se plantea es la de si esta concreta previsi\u00f3n<\/strong> del t\u00edtulo constitutivo que consta debidamente inscrita y evita tener que contar con autorizaci\u00f3n de la junta de propietarios para dividir un elemento privativo opera s\u00f3lo a modo de<\/strong> derecho<\/strong> personal\u00edsimo<\/strong> en favor de los titulares registrales concretos que la establecieron, o se trata de algo inherente a la propiedad de tales elementos<\/strong>, de modo que los ulteriores adquirentes de tales elementos tendr\u00e1n tambi\u00e9n la posibilidad de efectuar tales divisiones sin necesidad de consentimiento de la comunidad de propietarios. 6. A estos efectos debe considerarse que de la redacci\u00f3n inscrita no hay indicio alguno que permitiera interpretar que se estuviera configurando un derecho personal\u00edsimo que hubiera de extinguirse al fallecimiento de su titular, ni que se trate de un derecho cuya transmisibilidad se pudiera producir de modo separado a la del elemento privativo en cuyo favor opera. Al contrario, parece claro que tal facultad inscrita (poder dividir un elemento privativo sin consentimiento de la junta de propietarios) se integra en el contenido de facultades inherentes al derecho de propiedad del elemento privativo en cuyo favor se estableci\u00f3, y\u00a0por tanto, la transmisi\u00f3n de tal elementos conlleva conjunta y necesariamente la de aqu\u00e9lla facultad. Se trata por tanto de un supuesto distinto al contemplado en la Resoluci\u00f3n de\u00a023 de julio de\u00a02024 relativa a un supuesto de reserva referida a una concreta persona nominada. En el caso que nos ocupa la reserva se produce a favor del due\u00f1o de un determinado inmueble privativo, condici\u00f3n que en este caso ostentan los herederos recurrentes<\/em>\u201d.<\/p>\n<\/a>

CUOTA<\/span><\/h6>\n

3.- DETERMINACI\u00d3N Y DISTRIBUCI\u00d3N DE LA CUOTA DEL ELEMENTO PRIVATIVO ORIGINAL ENTRE LOS ELEMENTOS RESULTANTES<\/u>: <\/strong><\/p>\n

Otro requisito, relacionado con el anterior, es el de la necesaria<\/strong> determinaci\u00f3n y distribuci\u00f3n de la cuota<\/strong> del elemento privativo original entre los elementos resultantes.<\/p>\n

As\u00ed, aunque es frecuente<\/strong> como dec\u00edamos, que los estatutos<\/strong> de fecha m\u00e1s reciente dispensen de la necesidad de licencia, tambi\u00e9n lo es que en los mismos se especifique que el propietario del elemento que agrupe, agregue, divida o segregue est\u00e1 autorizado para fijar las cuotas de participaci\u00f3n de los elementos resultantes<\/strong> de la operaci\u00f3n de modificaciones de entidades hipotecarias, pero siempre dentro de los l\u00edmites de la cuota de participaci\u00f3n de que se parta, por cumplimiento del principio de especialidad.<\/strong><\/p>\n

Lo contrario supondr\u00eda una modificaci\u00f3n del t\u00edtulo constitutivo de la propiedad horizontal que, como tal, requerir\u00eda el r\u00e9gimen de mayor\u00edas previsto al efecto por su Ley reguladora; adem\u00e1s de una contravenci\u00f3n del principio de claridad y determinaci\u00f3n de los asientos registrales \u2013 art\u00edculos 9<\/a>, 12<\/a> y 21 de la Ley Hipotecaria<\/a> y 51 de su Reglamento de desarrollo<\/a> -.<\/p>\n

En consecuencia, si se trata de una agrupaci\u00f3n<\/strong>, la cuota del elemento resultante de la agrupaci\u00f3n ha de coincidir con la suma de la cuota de los elementos agrupados. Si consiste en una agregaci\u00f3n<\/strong>, la cuota del elemento al que se agrega la finca ha de ser coincidente con la suma de su propia cuota y la que se asigne al elemento agregado, debiendo atribuirse la parte restante de cuota al elemento que quede como resto. Por su parte, si se trata de una segregaci\u00f3n<\/strong>, la suma de la cuota del elemento segregado y del resto ha de coincidir con la de la finca matriz. En modo an\u00e1logo, en caso de divisi\u00f3n<\/strong>, la suma de la cuota de los elementos divididos debe cuadrar con la cuota de la finca matriz.<\/p>\n<\/a>

SUPERFICIE<\/span><\/h6>\n

4.- DETERMINACI\u00d3N Y DISTRIBUCI\u00d3N DE LA SUPERFICIE DEL ELEMENTO ORIGINAL ENTRE LOS NUEVOS ELEMENTOS<\/u><\/strong>:<\/p>\n

La necesaria determinaci\u00f3n y distribuci\u00f3n de la superficie del elemento original entre los nuevos elementos es una consecuencia, nuevamente, del principio de especialidad<\/strong> de art\u00edculos 9<\/a>, 12<\/a> y 21 de la Ley Hipotecaria<\/a> y 51 de su Reglamento de desarrollo<\/a>, puesto en relaci\u00f3n con el art\u00edculo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal, 202 de la Ley Hipotecaria y de la legislaci\u00f3n urban\u00edstica aplicable. Esta determinaci\u00f3n y distribuci\u00f3n ha de contenerse en el documento p\u00fablico que contenga el acto de modificaci\u00f3n de entidad hipotecaria, y, en principio, debe apoyarse en una certificaci\u00f3n de medici\u00f3n de t\u00e9cnico competente<\/strong>, por aplicaci\u00f3n anal\u00f3gica del art\u00edculo 49 del Real Decreto 1093\/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecuci\u00f3n de la Ley Hipotecaria sobre Inscripci\u00f3n en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urban\u00edstica<\/a> en relaci\u00f3n con el art\u00edculo 45 in fine<\/em> y con el art\u00edculo 50de dicho Reglamento<\/a>.<\/p>\n

En este sentido, puede citarse, por analog\u00eda, la Resoluci\u00f3n de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica de 26 de junio de 2019<\/strong><\/a>, que recalca que es precisa \u201cla incorporaci\u00f3n a la descripci\u00f3n <\/em>(\u2026) en la escritura y en la certificaci\u00f3n t\u00e9cnica aportada <\/em>(\u2026) en relaci\u00f3n con la pretensi\u00f3n de la inscripci\u00f3n de la divisi\u00f3n horizontal del edificio, pues en este caso debemos partir del r\u00e9gimen jur\u00eddico espec\u00edfico establecido por su ley especial, esto es, la Ley\u00a049\/1960, de\u00a021 de julio, sobre propiedad horizontal, cuyo art\u00edculo\u00a05 dispone, en lo que ahora interesa, que \u00abel t\u00edtulo constitutivo de la propiedad por pisos o locales describir\u00e1, adem\u00e1s del inmueble en su conjunto, cada uno de aqu\u00e9llos al que se asignar\u00e1 n\u00famero correlativo. La descripci\u00f3n del inmueble habr\u00e1 de expresar las circunstancias exigidas en la legislaci\u00f3n hipotecaria y los servicios e instalaciones con que cuente el mismo. La de cada piso o local expresar\u00e1 su extensi\u00f3n, linderos, planta en la que se hallare y los anejos, tales como garaje, buhardilla o s\u00f3tano\u00bb. No cabe duda alguna de que tanto la remisi\u00f3n que en este precepto se hace a la legislaci\u00f3n hipotecaria (cfr. art\u00edculo\u00a0202) y el reenv\u00edo que, a su vez, esta \u00faltima hace a la \u00ablegislaci\u00f3n sectorial aplicable en cada caso\u00bb, que en todo caso incluye en su gen\u00e9rica expresi\u00f3n la legislaci\u00f3n urban\u00edstica y las normas de la misma a que se ha hecho m\u00e9rito m\u00e1s arriba, como la necesidad de una interpretaci\u00f3n conjunta e integradora de tales normas con el precepto transcrito de la Ley sobre propiedad horizontal, conducen a la conclusi\u00f3n de que la suma de las superficies asignadas en la descripci\u00f3n de la totalidad de los pisos y locales, resultantes de la divisi\u00f3n, no podr\u00e1n exceder de la superficie correspondiente al edificio, ni en su totalidad, ni en relaci\u00f3n a cada una de sus plantas cuando el c\u00f3mputo se haga en raz\u00f3n a la superficie correspondiente a los pisos y\/o locales ubicados en cada una de ellas<\/strong>. Y ciertamente en el presente caso la superficie asignada a las cuatro terrazas que se incluyen en las respectivas descripciones de los elementos privativos antes rese\u00f1ados no figuran en la descripci\u00f3n del edificio, ni en la escritura ni en la certificaci\u00f3n del t\u00e9cnico, esto es, son superficies adicionales o excedentarias respecto de las que resultan de la declaraci\u00f3n de la obra nueva<\/em>\u201d.<\/p>\n<\/a>

SALIDA<\/span><\/h6>\n

5.- LOS NUEVOS ELEMENTOS HAN DE TENER SALIDA A LA V\u00cdA P\u00daBLICA O A UN ELEMENTO COM\u00daN<\/u><\/strong>:<\/p>\n

Efectivamente, el art\u00edculo primero in <\/em>fine de la Ley 49\/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal<\/strong><\/a> dispone que \u201ctendr\u00e1n tambi\u00e9n la consideraci\u00f3n de locales aquellas partes de un edificio que sean susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida a un elemento com\u00fan de aqu\u00e9l o a la v\u00eda p\u00fablica<\/em>\u201d.<\/p>\n

En este sentido, v\u00e9ase la Resoluci\u00f3n de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica de 15 de junio de 2020<\/strong><\/a>: \u201cen el r\u00e9gimen especial de copropiedad que supone la propiedad horizontal regulado en nuestro derecho, constituye un elemento definidor de los elementos privativos el que se trate de zonas delimitadas del edificio susceptibles de aprovechamiento separado e independiente; y para que sea posible ese disfrute y aprovechamiento independiente es imprescindible que tales elementos privativos tengan salida propia a un elemento com\u00fan o a la v\u00eda p\u00fablica. Esta comunicaci\u00f3n o libre acceso con el exterior puede ser directa, por dar a la calle, o a trav\u00e9s de un elemento com\u00fan, tal y como prev\u00e9 el art\u00edculo primero de la Ley sobre propiedad horizontal. Pero es evidente que se garantiza ese aprovechamiento independiente del departamento privativo si esa comunicaci\u00f3n con el exterior se canaliza de forma mediata a trav\u00e9s de una facultad o vinculaci\u00f3n jur\u00eddico real propia de aqu\u00e9l, como puede ser el derecho real de servidumbre que grave un inmueble -que puede ser otro elemento privativo- que goce de tal salida al exterior, ya sea de forma directa, ya a trav\u00e9s de un elemento com\u00fan; y lo mismo cabe afirmar respecto de la vinculaci\u00f3n \u00abob rem\u00bb, que comporta entre las fincas cuya titularidad dominical se conecta inescindiblemente una relaci\u00f3n de servicio an\u00e1loga, si no m\u00e1s estrecha, que la resultante de la constituci\u00f3n de una servidumbre. Y es que en la propiedad horizontal que se regula en nuestro derecho el requisito m\u00e1s importante de los elementos privativos es que se trate de zonas delimitadas del edificio susceptibles de aprovechamiento independiente, y para que sea posible tal tipo de aprovechamiento es imprescindible que tales elementos tengan salida a un elemento com\u00fan o a la v\u00eda p\u00fablica<\/em>\u201d.<\/p>\n

Estas servidumbres para dar acceso a los elementos privativos pueden establecerse<\/strong>, con cumplimiento del principio de especialidad, por el due\u00f1o \u00fanico del inmueble bajo la condici\u00f3n suspensiva de que las mismas nazcan a la vida jur\u00eddica cuando un tercero adquiera alguna de los elementos privativos<\/strong>, como as\u00ed admiti\u00f3 la Resoluci\u00f3n de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica de 21 de octubre de 1980<\/a>.<\/p>\n

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ENLACES:<\/strong>\u00a0<\/span><\/p>\n