{"id":127199,"date":"2025-05-16T15:12:59","date_gmt":"2025-05-16T13:12:59","guid":{"rendered":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=127199"},"modified":"2025-08-20T00:22:49","modified_gmt":"2025-08-19T22:22:49","slug":"resoluciones-mayo-2025-direccion-general-seguridad-juridica-y-fe-publica","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-mayo-2025-direccion-general-seguridad-juridica-y-fe-publica\/","title":{"rendered":"Resoluciones Mayo 2025 Direcci\u00f3n General Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica."},"content":{"rendered":"

INFORME N\u00ba 368: BOE MAYO de 2025.<\/strong><\/span><\/h1>\n

2\u00aa Parte:\u00a0<\/strong>RESOLUCIONES DGSJFP:<\/strong><\/span><\/h2>\n

PROPIEDAD<\/strong><\/a><\/span><\/p>\n

MERCANTIL<\/a><\/strong><\/span><\/p>\n

RESOLUCIONES POR MESES<\/a>\u00a0y\u00a0POR TITULARES PARA BUSCAR<\/a><\/strong><\/span><\/p>\n

Ir al INFORME de MAYO (Secciones I y II del BOE)<\/strong><\/span><\/a><\/p>\n

IR A\u00a0\u00a1NO TE LO PIERDAS!<\/em> DE MAYO<\/strong><\/a><\/h2>\n

<\/a><\/p>\n

VALORACI\u00d3N DE LAS RESOLUCIONES POR SU IMPORTANCIA:<\/strong><\/h3>\n

Se van a seguir estos criterios a juicio de las personas que las resumen.<\/strong><\/p>\n

()\u00a0<\/strong>Reiterativa o de escas\u00edsimo inter\u00e9s<\/p>\n

*\u00a0<\/strong>Poco inter\u00e9s o muy del caso concreto<\/p>\n

**\u00a0<\/strong>Interesante (categor\u00eda est\u00e1ndar)<\/p>\n

***\u00a0<\/strong>Muy interesante.<\/p>\n

\u21d2\u21d2\u21d2<\/strong>\u00a0Imprescindible<\/p>\n

\n<\/a>
SENTENCIAS SOBRE RESOLUCIONES<\/strong><\/span><\/h6>\n
\u00a0<\/div>\n<\/div>\n<\/a>
<\/a>RESOLUCIONES PROPIEDAD:<\/span><\/h6>\n<\/a>
<\/a>155.** PROPIEDAD HORIZONTAL TUMBADA Y COMPLEJO INMOBILIARIO PRIVADO. CASOS EN QUE ES NECESARIA LA LICENCIA MUNICIPAL<\/span><\/h6>\n

Resoluci\u00f3n de 26 de marzo de 2025, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n del registrador de la propiedad de Estepa, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de una escritura de extinci\u00f3n de comunidad previa constituci\u00f3n de r\u00e9gimen de propiedad horizontal.<\/p>\n

Resumen<\/strong>: Los supuestos de divisi\u00f3n horizontal que dan lugar a un suelo independiente se consideran actos de parcelaci\u00f3n y est\u00e1n sujetos a licencia urban\u00edstica o, en su caso, declaraci\u00f3n de innecesaridad. En el presente caso estamos ante un supuesto particular, pues la independencia de los dos inmuebles ya resultaba de la obra declarada hac\u00eda m\u00e1s de quince a\u00f1os por antig\u00fcedad, pero el Centro Directivo no hace excepci\u00f3n, probablemente (aunque sin indicarlo expresamente) porque la declaraci\u00f3n de obra fue autorizada al amparo de la Ley 6\/1998, de 13 de abril, que presentaba un r\u00e9gimen jur\u00eddico diferente al actual.<\/span><\/p>\n

Hechos<\/strong>: Se otorga por dos propietarios escritura de divisi\u00f3n horizontal tumbada de un edificio cuya declaraci\u00f3n de obra nueva se otorg\u00f3 hace m\u00e1s de quince a\u00f1os por antig\u00fcedad y que en el Registro de la Propiedad aparece descrito como \u201cdos viviendas adosadas unifamiliares\u201d, cada una de ellas con su propia descripci\u00f3n y su acceso independiente, si bien todo ello bajo un mismo n\u00famero de finca. En dicha escritura los copropietarios extinguen el condominio y cada uno se adjudica una vivienda.<\/p>\n

El Registrador califica negativamente<\/strong> por considerar que tal divisi\u00f3n es un acto parcelatorio y que es preceptiva la obtenci\u00f3n de licencia urban\u00edstica o, en su caso, declaraci\u00f3n de innecesaridad.<\/p>\n

El Notario recurre<\/strong>. Defiende que la escritura no practica propiamente una divisi\u00f3n, pues la divisi\u00f3n ya se realiz\u00f3 hace m\u00e1s de quince a\u00f1os, cuando se otorg\u00f3 declaraci\u00f3n de obra nueva de dos viviendas independientes, y que la escritura simplemente pretende subsanar una situaci\u00f3n patol\u00f3gica que publica el Registro: que bajo un mismo n\u00famero de finca se contengan dos viviendas independientes. En definitiva, que ya existe una divisi\u00f3n horizontal tumbada de hecho a la que, para dotar de una situaci\u00f3n de derecho, puede aplic\u00e1rsele por analog\u00eda el art. 28.4 TRLS -obra nueva antigua-, por cuanto ya no cabe adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urban\u00edstica.<\/p>\n

La DG desestima el recurso y confirma la calificaci\u00f3n<\/strong>. Debemos partir de la distinci\u00f3n que hace el Centro Directivo entre la propiedad horizontal tumbada<\/strong>, donde todo el suelo es elemento com\u00fan<\/u> y se mantiene la unidad jur\u00eddica y funcional del inmueble, no habiendo fraccionamiento del terreno, de la existencia de un complejo inmobiliario privado<\/strong>, compuesto por varias parcelas y edificaciones f\u00edsica y jur\u00eddicamente independientes<\/u>, que pueden participar o no de otros elementos en comunidad, como viales, instalaciones o servicios (sobre esta doctrina, vid.<\/em> RR 10-12-2003, 16-6-2006, 15-2-2018<\/a> y 10-6-2024<\/a>). En definitiva, lo determinante es si se produce un fraccionamiento del suelo<\/strong>, y en este caso se produce, pues cada elemento pasa a ostentar un suelo independiente, se produce una divisi\u00f3n material de la finca y estamos ante un acto parcelatorio, sujeto, como regla general, a la obtenci\u00f3n de licencia. Ya alert\u00f3 de ello la R 10-12-2003: Ciertamente, la propiedad horizontal tumbada puede encubrir en algunos casos situaciones de fraude, pues bajo la apariencia formal de una propiedad horizontal tumbada se pueden esconder aut\u00e9nticas segregaciones o divisiones de terreno, proscritas por la ley. En cualquier caso, lo relevante es que, en los reg\u00edmenes de propiedad horizontal tumbada, el suelo permanece com\u00fan.<\/em><\/p>\n

El Centro Directivo ha venido admitiendo la aplicaci\u00f3n anal\u00f3gica del art. 28.4 TRLS, por concurrir el mismo fundamento conceptual y legal: que no proceda adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urban\u00edstica por haber transcurrido los plazos de prescripci\u00f3n, pero este extremo tiene que ser acreditado por certificaci\u00f3n del Ayuntamiento en que se declare la innecesaridad de licencia (RR 17-10-2014, 19-10-2020<\/a>, 21-12-2022<\/a> y 28-6-2024<\/a>).<\/p>\n

Comentario<\/strong>: El planteamiento general de la resoluci\u00f3n sigue la l\u00ednea marcada en los \u00faltimos a\u00f1os por el Centro Directivo, pero en este caso existe una particularidad: en la declaraci\u00f3n de obra por antig\u00fcedad ya se expres\u00f3 que en la finca exist\u00edan dos viviendas independientes, sin que en la escritura de divisi\u00f3n horizontal se exprese modificaci\u00f3n alguna al fraccionamiento ya operado en su momento.<\/p>\n

Si dicha declaraci\u00f3n de obra por antig\u00fcedad hubiera sido posterior al r\u00e9gimen introducido por Ley 8\/2013, de 6 de junio, de rehabilitaci\u00f3n, regeneraci\u00f3n y renovaci\u00f3n urbana, probablemente la soluci\u00f3n hubiera sido distinta. Esta norma introdujo en el derogado Texto Refundido de la Ley del Suelo de 2008 la obligaci\u00f3n de hacer constar en el Registro de la Propiedad tanto la comunicaci\u00f3n llevada a cabo a la Administraci\u00f3n como las eventuales medidas de restablecimiento de la legalidad urban\u00edstica que \u00e9sta pod\u00eda dictar. Si la obra se hubiera declarado con licencia, no hubiera sido preceptiva reiterar la misma u obtener declaraci\u00f3n de innecesaridad, pues aquella determina el n\u00famero de elementos que pueden construirse sobre la parcela y el uso de cada uno de ellos. Trat\u00e1ndose de una declaraci\u00f3n de obra por antig\u00fcedad anterior al r\u00e9gimen introducido por Ley 8\/2013, no existe constancia en el Registro de la Propiedad de eventuales limitaciones o medidas de restablecimiento de la legalidad urban\u00edstica que puede imponer el Ayuntamiento, por lo que, sin licencia o declaraci\u00f3n de innecesaridad no puede conocerse la situaci\u00f3n urban\u00edstica que recae sobre esas dos construcciones. Si la declaraci\u00f3n de obra hubiera sido posterior a la citada Ley 8\/2013, no hubiera sido necesario, a nuestro juicio, obtener licencia o declaraci\u00f3n de innecesaridad, pues al Ayuntamiento se le notific\u00f3 al inscribir la obra y no puso objeciones, por lo que no podr\u00eda ahora desdecirse dictando una resoluci\u00f3n distinta, por la prohibici\u00f3n que tiene la Administraci\u00f3n de ir en contra de sus propios actos (ACT).<\/p>\n

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