{"id":127397,"date":"2025-05-11T11:29:49","date_gmt":"2025-05-11T09:29:49","guid":{"rendered":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=127397"},"modified":"2025-05-11T11:56:07","modified_gmt":"2025-05-11T09:56:07","slug":"cronica-breve-de-tribunales-54-intereses-usura-accion-rescision","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/practica\/jurisprudencia\/cronica-breve-de-tribunales-54-intereses-usura-accion-rescision\/","title":{"rendered":"Cr\u00f3nica Breve de Tribunales-54. Intereses usurarios. Acci\u00f3n de rescisi\u00f3n."},"content":{"rendered":"

CR\u00d3NICA BREVE DE TRIBUNALES – 54<\/span><\/h1>\n

-oOo-<\/span><\/strong><\/span><\/p>\n

\u00c1LVARO JOS\u00c9 MART\u00cdN MART\u00cdN,<\/span><\/h2>\n

REGISTRADOR,<\/span><\/h2>\n

De la Real Academia de Legislaci\u00f3n y Jurisprudencia de Murcia<\/span><\/h2>\n

\u00cdNDICE:<\/span><\/h2>\n

1.- Tres sentencias sobre adjudicaci\u00f3n al acreedor en ejecuci\u00f3n hipotecaria<\/strong><\/span><\/a><\/p>\n

2.- Nuevamente sobre prohibici\u00f3n de alquiler de pisos tur\u00edsticos<\/strong><\/span><\/a><\/p>\n

3.- Devoluci\u00f3n de intereses usurarios<\/strong><\/span><\/a><\/p>\n

4.- Caducidad de la acci\u00f3n de rescisi\u00f3n de actos inscritos en el registro<\/strong><\/span><\/a><\/p>\n

Enlaces<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n

IR AL \u00cdNDICE GENERAL DE TODAS LAS SENTENCIAS TRATADAS EN CR\u00d3NICA BREVE DE TRIBUNALES (m\u00e1s de 200)<\/strong><\/a><\/span><\/p>\n

\u00a0<\/p>\n

<\/a>1.- TRES SENTENCIAS SOBRE ADJUDICACI\u00d3N AL ACREEDOR EN EJECUCI\u00d3N HIPOTECARIA<\/strong><\/span><\/h2>\n

El pleno de la Sala de lo civil del Tribunal Supremo ha dictado el 12 de febrero de 2025 <\/strong>tres sentencias cuyo denominador com\u00fan es haberse impugnado en un juicio declarativo, la adjudicaci\u00f3n al acreedor por debajo del cincuenta por ciento del valor para subasta en una ejecuci\u00f3n hipotecaria directa sin postores, es decir conforme al art. 671 LEC en la redacci\u00f3n que estuvo vigente hasta que entr\u00f3 en vigor la L.O. 1\/2025, de 2 de Enero, es decir, el 3 de abril de 2025.<\/p>\n

Primera sentencia: <\/strong>STS. 234\/2025 <\/strong>(Roj: STS 583\/2025 – ECLI:ES:TS:2025:583)<\/a>. El declarativo no es el cauce adecuado para impugnar el valor de adjudicaci\u00f3n.<\/strong><\/p>\n

La sentencia 234\/2025 tiene un perfil fundamentalmente procesal en la medida en que, sin entrar en la procedencia de acordar la adjudicaci\u00f3n al acreedor pese a no cubrir el cincuenta por ciento del valor de tasaci\u00f3n la deuda garantizada, rechaza de plano que se pueda plantear tal cuesti\u00f3n en un juicio declarativo posterior, lo que justifica por entender susceptible de discutirse en el proceso de ejecuci\u00f3n dicha cuesti\u00f3n, siguiendo la doctrina constitucional y del propio Tribunal Supremo, que ha recibido el respaldo del legislador, dados los t\u00e9rminos de Ley Org\u00e1nica 1\/2025:<\/p>\n

F.D. SEGUNDO<\/em><\/p>\n

\u201c2.4 La posibilidad de abordar las cuestiones de naturaleza procesal, incluso determinantes de la nulidad de actuaciones, en el propio procedimiento de ejecuci\u00f3n hipotecaria<\/strong><\/em><\/p>\n

Esta posibilidad fue admitida por la jurisprudencia del Tribunal Constitucional<\/strong>. De esta manera, las SSTC148\/1988, de 14 de julio y 8\/1991, de 17 de enero, admitieron el planteamiento del incidente de nulidad de actuaciones por la v\u00eda del art. 240 LOPJ, sin necesidad de promover dicha pretensi\u00f3n por el cauce del juicio declarativo del art. 132 LH. Y, en la STC 296\/1993, de 18 de octubre, se reput\u00f3 una cuesti\u00f3n de tal clase de legalidad ordinaria. En el mismo sentido, la STC 217\/1993, de 30 de junio.\u201d<\/em><\/p>\n

\u201c2.5 Los recursos contra el decreto de adjudicaci\u00f3n de bienes<\/em><\/p>\n

La posibilidad de recurrir el decreto de adjudicaci\u00f3n de bienes expedido por letrado de la Administraci\u00f3n de Justicia y su revisi\u00f3n por el juez<\/em><\/strong> fue expresamente reconocida en las SSTS 866\/2021, de 15 de diciembre y869\/2021, de 17 de diciembre, en las que precisamos que, aunque el art. 671 LEC no contiene una previsi\u00f3n expresa<\/strong>, igual a la del art. 670.4 LEC, respecto del recurso de revisi\u00f3n directo, debe tenerse en cuenta lo previsto en el art. 454 bis.1.II LEC y la interpretaci\u00f3n del Tribunal Constitucional sobre la necesaria posibilidad de revisi\u00f3n de las resoluciones de los letrados de la Administraci\u00f3n de Justicia en SSTC 58\/2016, de 17 de marzo; 72\/2018, de 21 de junio; 34\/2019, de 14 de marzo y 151\/2020, de 22 de octubre.\u201d<\/em><\/p>\n

\u201cEn efecto, la sentencia del pleno del Tribunal Constitucional 15\/2020, de 28 de enero, declar\u00f3, la inconstitucionalidad y nulidad del art. 454 bis 1 LEC, por vulnerar el derecho a la tutela judicial efectiva<\/em><\/strong> proclamado en el art. 24.1 CE, en la medida en que: (i) no permit\u00eda un control judicial directo, a trav\u00e9s del recurso de revisi\u00f3n, de la generalidad de los decretos dictados en el proceso civil, en concreto de los decretos resolutorios de un recurso de reposici\u00f3n; y (ii) tampoco permit\u00eda un control judicial indirecto de estos decretos en todos los supuestos, pues pod\u00edan darse situaciones en las que no existiera la posibilidad de reproducir la cuesti\u00f3n en un momento ulterior del proceso.\u201d<\/em><\/p>\n

\u201cEn cualquier caso, la nueva redacci\u00f3n del art. 671 de la LEC, tras la Ley Org\u00e1nica 1\/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio P\u00fablico de Justicia, norma ahora, expresamente<\/strong>, que \u00ab[c]contra el decreto que apruebe o deniegue el remate cabe recurso directo de revisi\u00f3n ante el tribunal que dict\u00f3 la orden general de ejecuci\u00f3n\u00bb; no obstante, dicho precepto no estaba vigente al desarrollarse los presentes hechos.\u201d<\/em><\/p>\n

2.6 \u201cLa impugnaci\u00f3n de las infracciones procesales cometidas en el curso del procedimiento de ejecuci\u00f3n hipotecaria debe efectuarse por la v\u00eda del art. 562 LEC\u201d<\/em><\/p>\n

\u201cPues bien, el precitado art. 562 LEC establece un r\u00e9gimen jur\u00eddico de impugnaci\u00f3n<\/strong> al que debemos acudir, que es necesario integrar con la citada jurisprudencia del Tribunal Constitucional, relativa a la necesaria posibilidad de revisi\u00f3n de las resoluciones procesales de los letrados de la Administraci\u00f3n de Justicia por parte de los \u00f3rganos jurisdiccionales<\/strong>.\u201d<\/em><\/p>\n

\u201cY toda vez que el auto que resuelve la revisi\u00f3n es una decisi\u00f3n judicial<\/strong> que pone fin al procedimiento incluso cabe recurso de apelaci\u00f3n<\/strong> (art. 454 bis 3 LEC), dado que la venta judicial llevada a efecto a trav\u00e9s del procedimiento de ejecuci\u00f3n hipotecaria (art. 691.4 LEC), se entiende consumada desde el dictado del decreto de adjudicaci\u00f3n al amparo del art. 673 LEC.\u201d<\/em><\/p>\n

En definitiva, la interpretaci\u00f3n y aplicaci\u00f3n del art. 671 de la LEC est\u00e1 sometida al r\u00e9gimen jur\u00eddico de impugnaci\u00f3n del art. 562 de dicho texto legal, sin que quepa llevarla a efecto, de nuevo, por la v\u00eda del art. 698 dela LEC, a trav\u00e9s del presente juicio declarativo como pretende la parte recurrente<\/em><\/strong>, que ya obtuvo la respuesta fundada en derecho a su pretensi\u00f3n de la forma prevista por el ordenamiento jur\u00eddico, lo que implica que no se haya vulnerado su derecho a la tutela judicial efectiva ( art. 24.1 CE).<\/em><\/p>\n

\u00a0<\/em><\/p>\n

Segunda sentencia: <\/strong>STS. 235\/2025<\/strong> (Roj: STS 586\/2025 – ECLI:ES:TS:2025:586).<\/a> La Ley Org\u00e1nica 1\/2025 equipara, a estos efectos, la adjudicaci\u00f3n al acreedor por quedar desierta la subasta al remate con postores.<\/strong><\/p>\n

F.D. SEGUNDO<\/strong><\/p>\n

3.\u00a0La recurrente dice que, en el caso, la actora hizo suyos unos terrenos por valor de 2.858.000 euros<\/strong>, con objeto de satisfacer una deuda <\/strong>de la mercantil Diforma que, entre capital, intereses y costas, ascend\u00eda a 128.716,17euros<\/strong>, de modo que, contablemente, la plusval\u00eda es exponencial (de deuda no supone ni el 4,5% del valor de la cosa)<\/strong>. Al utilizar la entidad la v\u00eda ejecutiva directa, provoc\u00f3 que la finca con ese valor saliera, desproporcionadamente, a subasta, ahuyentando a los posibles postores obligados a depositar el 5% de su valor.<\/strong> Y una vez que no accedieron postores a misma, posibilit\u00f3 el adjudicarse el inmueble por la deuda, alcanzando un resultado de un notorio abuso de derecho, lo que determina ex art\u00edculo 1859 CC, una apropiaci\u00f3n encubierta de la cosa dada en garant\u00eda<\/strong> hipotecaria, que de ser admitido supondr\u00eda una indeseable fisura en la tradicional prohibici\u00f3n del pacto comisorio.\u201d<\/em><\/p>\n

D. TERCERO<\/strong><\/p>\n

\u201c\u2026De esta forma, con todas estas alegaciones, Miur Familiar cuestiona ahora en este nuevo procedimiento declarativo las condiciones en las que se adjudic\u00f3 ala acreedora el inmueble ejecutado <\/strong>en el decreto de adjudicaci\u00f3n dictado por el letrado de la Administraci\u00f3n de Justicia, una vez que no hubo postores y se adjudic\u00f3 a Caixabank la finca por la suma total adeudada de 128.716,17 euros y se orden\u00f3 la cancelaci\u00f3n de las cargas posteriores.<\/em><\/p>\n

Pero para defender que la adjudicaci\u00f3n deb\u00eda producirse por un valor que represente el 50% del valor de tasaci\u00f3n, Miur Familiar debi\u00f3 interponer el oportuno recurso de revisi\u00f3n<\/strong> contra el decreto de adjudicaci\u00f3n dictado por el letrado de la Administraci\u00f3n de Justicia en el procedimiento de ejecuci\u00f3n en el que se dict\u00f3 y, posteriormente, en caso de desestimaci\u00f3n, interponer el correspondiente recurso de apelaci\u00f3n<\/strong> (o de queja en caso de inadmisi\u00f3n de la apelaci\u00f3n).<\/em><\/p>\n

\u201c..la Ley Org\u00e1nica 1\/2025 introduce adem\u00e1s expresamente en el art. 671 LEC la posibilidad de que el LAJ<\/strong> apruebe el remate o adjudicaci\u00f3n por todos los conceptos, previa audiencia de las partes, por una cantidad inferior al porcentaje m\u00ednimo que fija la norma,<\/strong> y ello a la vista de las circunstancias del caso, y atendiendo especialmente a las que legalmente se mencionan (\u00abteniendo en cuenta especialmente la conducta del deudor en relaci\u00f3n con el cumplimiento de la obligaci\u00f3n por la que se procede, las posibilidades de lograr la satisfacci\u00f3n del acreedor mediante la realizaci\u00f3n de otros bienes, el sacrificio patrimonial que la aprobaci\u00f3n o no aprobaci\u00f3n del remate suponga para el deudor, para el propio ejecutante o para terceros acreedores con sus derechos inscritos, y el beneficio que de ella obtenga el acreedor\u00bb, art. 671.III LEC, de manera parecida a como se establece en el art. 670 para el caso de subasta con postores).<\/strong> Contra el decreto que apruebe o deniegue el remate cabe recurso directo de revisi\u00f3n ante el tribunal que dict\u00f3 la orden general de ejecuci\u00f3n.\u201d<\/em><\/p>\n

\u00a0<\/strong><\/p>\n

Tercera sentencia: <\/strong>STS. 236\/2025<\/strong> (Roj: STS 582\/2025 – ECLI:ES:TS:2025:582).<\/a> La inscripci\u00f3n en el Registro de la Propiedad de la adjudicaci\u00f3n por valor inferior al cincuenta por ciento no es anulable por dicha causa.<\/strong><\/p>\n

F.D. SEGUNDO<\/strong><\/p>\n

1. \u201cEl recurso de casaci\u00f3n se funda en un motivo \u00fanico que denuncia \u00ab[l]a aplicaci\u00f3n indebida de lo dispuesto en el art\u00edculo 671 de la LEC<\/strong>, y en consecuencia infracci\u00f3n por inaplicaci\u00f3n de los art\u00edculos 1, 30, 79.4\u00ba y 132 de la LH as\u00ed como de la doctrina de la DGRN respecto a la aplicaci\u00f3n de los art\u00edculos 670 y 671 de la LEC, <\/strong>a la hora de, primero, calificar si el efectivo importe de adjudicaci\u00f3n de la finca hipotecada en el procedimiento se acomoda al previsto en la LEC; y proceder despu\u00e9s, a inscribir un bien inmueble que se adjudica el acreedor hipotecario tras la celebraci\u00f3n de una subasta desierta, relacionada con la existencia de jurisprudencia contradictoria al respecto de Audiencias Provinciales.\u00bb.<\/em><\/p>\n

La recurrente sostiene que, al interpretar conjuntamente los art\u00edculos 670 y 671 LEC, debe entenderse que, aunque el ejecutante pueda adjudicarse la finca por la cantidad que se le deba por todos los conceptos, dicha cantidad, no trat\u00e1ndose de vivienda habitual, nunca deber\u00eda ser inferior al 50% del valor de tasaci\u00f3n<\/strong>. Esta postura se apoya en la doctrina de la DGSJyFP, que busca equilibrar los intereses del acreedor (cobrar su deuda) y del deudor (evitar una p\u00e9rdida patrimonial desproporcionada).\u201d<\/em><\/p>\n

4. \u201cDesestimaci\u00f3n del motivo \u00fanico de casaci\u00f3n\u201d<\/em><\/p>\n

\u201cLa desestimaci\u00f3n se fundamenta, en primer lugar, en la contradicci\u00f3n inherente a la argumentaci\u00f3n de la recurrent<\/strong>e. Esta sostiene que no discute la legalidad del decreto de adjudicaci\u00f3n, pero simult\u00e1neamente denuncia la aplicaci\u00f3n indebida del art. 671 LEC,<\/strong> lo que en la pr\u00e1ctica equivale a afirmar que la adjudicaci\u00f3n no debi\u00f3 haber tenido lugar en los t\u00e9rminos en que se llev\u00f3 a cabo. Dicho de otro modo, parte de la premisa de que la resoluci\u00f3n que dio lugar a la adjudicaci\u00f3n es v\u00e1lida, pero al mismo tiempo se sostiene que su contenido es contrario a derecho. Esta inconsistencia conceptual desvirt\u00faa de ra\u00edz la nulidad que se pretende<\/strong><\/em>.<\/strong><\/p>\n

Adem\u00e1s, el recurso<\/strong> no se basa<\/strong> en la impugnaci\u00f3n del t\u00edtulo en cuya virtud se practic\u00f3 la inscripci\u00f3n registral, sino en la alegada nulidad formal de la inscripci\u00f3n en s\u00ed<\/strong>. Esta se refiere a defectos en la propia inscripci\u00f3n registral, independientemente de la validez del t\u00edtulo subyacente<\/strong>. El art. 79.4 LH se refiere a ella al disponer<\/em> la cancelaci\u00f3n total de la inscripci\u00f3n \u00abCuando se declare su nulidad por falta de alguno de sus requisitos esenciales, conforme a lo dispuesto en esta Ley.\u00bb. Y el art. 30 LH establece en ese sentido que \u00abLas inscripciones de los t\u00edtulos expresados en los art\u00edculos segundo y cuarto ser\u00e1n nulas si en ellas se omite ose expresa con inexactitud sustancial alguna de las circunstancias comprendidas en el art\u00edculo nueve, sin perjuicio de lo establecido en esta Ley sobre rectificaci\u00f3n de errores\u00bb.<\/em><\/p>\n

\u201cPara que prosperase una nulidad de este tipo, ser\u00eda necesario demostrar que la calificaci\u00f3n registral adolece de un defecto esencial que impida la inscripci\u00f3n, lo que no ocurre en el presente caso.<\/em><\/strong><\/p>\n

La recurrente no discute que el decreto de adjudicaci\u00f3n re\u00fana todos los requisitos exigidos para su eficacia, ni que la registradora al inscribir haya omitido o expresado con inexactitud sustancial alguna de las circunstancias comprendidas en el art. 9 LH que, m\u00e1s all\u00e1 de la mera rectificaci\u00f3n de errores del art. 40 LH, determine la declaraci\u00f3n judicial de nulidad de la inscripci\u00f3n por no haber sido debidamente formalizada. Para ello, la recurrente deber\u00eda haber identificado qu\u00e9 circunstancia ha sido omitida o consignada inexactamente, justificando as\u00ed su pretensi\u00f3n, lo que no hace<\/strong>.\u201d<\/em><\/p>\n

\u201cAtendida esta doctrina, es claro que la registradora actu\u00f3 correctamente al inscribir la adjudicaci\u00f3n conforme a lo resuelto en sede judicial, sin que fuera exigible que se apartara de ello para ajustarse a una interpretaci\u00f3n alternativa de los arts. 670 y 671 LEC sostenida por la DGSJyFP.\u201d<\/em><\/p>\n

\u201cLa doctrina de la DGSJyFP, si bien constituye un criterio interpretativo relevante para la calificaci\u00f3n registral, no tiene fuerza vinculante cuando se enfrenta a la resoluci\u00f3n firme dictada por el letrado de la Administraci\u00f3n de Justicia en el marco del procedimiento de ejecuci\u00f3n<\/em><\/strong><\/p>\n

En este sentido, es fundamental destacar que el mecanismo de control de las resoluciones del letrado dela Administraci\u00f3n de Justicia no se encuentra en la calificaci\u00f3n registral, sino en los cauces procesales establecidos por la LEC<\/strong> para su impugnaci\u00f3n ante el juez o tribunal competente.\u201d<\/em><\/p>\n

\u201cAceptar la tesis de la recurrente implicar\u00eda admitir que la registradora pod\u00eda y deb\u00eda, en el ejercicio de su funci\u00f3n calificadora, revisar e incluso desestimar la aplicaci\u00f3n de una resoluci\u00f3n firme del letrado de la Administraci\u00f3n de Justicia, sometida a un doble control judicial, en favor de una interpretaci\u00f3n distinta sustentada en la doctrina de un \u00f3rgano administrativo. <\/strong>Sin embargo, ello no solo excede el marco normativo que rige la calificaci\u00f3n registral, sino que adem\u00e1s desvirtuar\u00eda la naturaleza misma del control jurisdiccional, atribuyendo a la registradora una funci\u00f3n revisora que le est\u00e1 vedada.<\/em><\/p>\n

Por tanto, la pretensi\u00f3n de que se declare la nulidad de la inscripci\u00f3n con base en la falta de adecuaci\u00f3n de la adjudicaci\u00f3n a la interpretaci\u00f3n sostenida por la DGSJyFP carece de fundamento. La registradora actu\u00f3 conforme a lo dispuesto en el decreto de adjudicaci\u00f3n, debidamente dictado y confirmado en sede judicial, sin que fuera exigible que se apartara de su contenido<\/strong> en atenci\u00f3n a una doctrina que, aunque orientadora, no prevalece sobre lo acordado por el letrado de la Administraci\u00f3n de Justicia y confirmado, tras un doble control, por la autoridad judicial.\u201d<\/em><\/p>\n

Estas tres sentencias son, obviamente, tributarias de las que el mismo pleno de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo dict\u00f3 en 2021 (sentencias 866\/2021, de 15 de diciembre, y 869\/2021, de 17 de diciembre) resolviendo las discrepancias existentes sobre si exist\u00eda o no un suelo para la adjudicaci\u00f3n al acreedor en caso de quedar desierta la subasta en el caso de que tuviera por objeto un inmueble y de forma an\u00e1loga a lo que suced\u00eda en caso de subastarse un bien mueble.<\/p>\n

Es sabido que la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado opt\u00f3 por considerar la existencia de dicho suelo (Res. 20 septiembre 2017 y posteriores) criterio compartido por algunas Audiencias Provinciales, pero no por otras, que se resolvi\u00f3 a favor de la aplicaci\u00f3n de la letra de la ley que no establec\u00eda dicho m\u00ednimo.<\/p>\n

Como la evidente falta de criterio del legislador al establecer dicha disparidad de trato ha dado lugar a casos como el de la sentencia que comento en segundo lugar, con una enorme desproporci\u00f3n entre la deuda y el valor de subasta, finalmente se ha corregido, v\u00eda reforma de la LEC de inminente entrada en vigor, de forma que, haya subasta o no la haya, se reconocen unos derechos m\u00ednimos al deudor.<\/p>\n

Al final, se corrige el entuerto y se supera una situaci\u00f3n que ha dado lugar a innecesarios enfrentamientos. Bien est\u00e1 lo que bien acaba.<\/p>\n

28 de febrero de 2025<\/p>\n

\u00a0<\/strong><\/p>\n

<\/a>2.- NUEVAMENTE SOBRE PROHIBICI\u00d3N DE\u00a0ALQUILER DE PISOS TUR\u00cdSTICOS<\/strong><\/span><\/h2>\n

La <\/strong>Sentencia n\u00fam. 264\/2025, de 18 de febrero, de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo (STS 725\/2025 – ECLI:ES:TS:2025:725)<\/strong><\/a> rechaza que sea contrario a los estatutos de la comunidad de propietarios que uno de los pisos del edificio se dedique al alquiler tur\u00edstico.<\/p>\n

El F.D. PRIMERO recoge el tenor literal de los estatutos tal y como los transcribe la sentencia de la A.P.:<\/p>\n

\u00ab\u00bbCada uno de los due\u00f1os de los pisos o locales tendr\u00e1 la propiedad independiente y exclusiva del mismo pudiendo administrarlo y disponer de \u00e9l por cualquier t\u00edtulo, sin m\u00e1s limitaciones que las legales y las estatutarias\u00bb.<\/em><\/p>\n

A continuaci\u00f3n la Regla Quinta bajo la r\u00fabrica \u00abDestino\u00bb refiere: a\/<\/strong>El local s\u00f3tano o los que puedan resultar por segregaci\u00f3n, divisi\u00f3n o cualquier otro negocio jur\u00eddico … a garaje, almacenes o cualquier otro fin comercial o industrial que permitan en cada caso las Ordenanzas Municipales … b\/<\/strong>Los locales de la planta baja se destinar\u00e1n igualmente a negocios comerciales o industriales permitidos por distintas Ordenanzas Municipales\/<\/strong>el local entreplanta a estudio, despacho, oficinas o cualquier otro fin similar; d\/<\/strong>\u00ablos pisos, a viviendas del titular propietario o arrendaticio con o sin oficinas o despachos propios de la profesi\u00f3n del habilitante\u00bb.<\/em><\/p>\n

\u00bbA\u00f1adiendo, a continuaci\u00f3n que: \u00abqueda especialmente prohibido: Uno.- Destinar los pisos y locales a consultorios y cl\u00ednicas de enfermedades infecto-contagiosas y a fines ilegales. Dos.- Instalar en los pisos motores o maquinaria que no sean los usuales y … para los servicios del hogar. Tres.- Ejecutar en dichos locales y pisos acto alguno que perturbe la tranquilidad de los dem\u00e1s propietarios o habitantes y de los quede modo … resulten inmorales, inc\u00f3modos o insalubres, o hagan desmerecer en cualquier sentido el inmueble las personas que en \u00e9l habitan econ\u00f3mica, social o moralmente … los propietarios de los pisos establecer\u00e1n en los contratos de inquilinato que concierten las oportunas condiciones especiales para dar efectividad y cumplimiento a las limitaciones. Sexta.- Queda igualmente prohibido ocupar, aunque sea temporalmente, con construcciones profesionales o con objetos muebles de cualquier clase, el portal y las escaleras, rellanos, pasillos y de m\u00e1s lugares de uso com\u00fan\u00bb.<\/em><\/p>\n

La comunidad demand\u00f3 al propietario por destinar una vivienda al alquiler tur\u00edstico, pero el Juzgado de Primera Instancia rechaz\u00f3 la demanda en sentencia que fue revocada por la Audiencia Provincial al estimar que los demandados hab\u00edan cambiado ilegalmente el uso del piso al dedicarlo a una actividad econ\u00f3mica similar al hospedaje y ser ello contrario a los estatutos.<\/p>\n

El Tribunal Supremo casa la sentencia de la Audiencia Provincial y confirma la de primera instancia.<\/p>\n

F.D. TERCERO<\/p>\n

3.1<\/em>.<\/strong> \u201c\u2026Esta sala ha reconocido la legalidad de la limitaci\u00f3n de las facultades dominicales<\/em><\/strong> de los propietarios de los distintos pisos y locales de un edificio sometido al r\u00e9gimen de propiedad horizontal.<\/em><\/p>\n

3.2 <\/em><\/strong>\u201d\u2026Es cierto que, en este caso, se describe el destino de los pisos del inmueble \u00ab[a] viviendas del titular propietario arrendaticio con o sin oficinas o despachos propios de la profesi\u00f3n del habilitante\u00bb.<\/em><\/p>\n

\u201cAhora bien, nos hemos pronunciado, con reiteraci\u00f3n, que la mera descripci\u00f3n del inmueble, con la indicaci\u00f3n del destino de sus pisos o locales, no supone una limitaci\u00f3n<\/em><\/strong> del uso o de las facultades dominicales, sino que su eficacia queda condicionada a que exista una prohibici\u00f3n fundada en una estipulaci\u00f3n clara y precisa que la establezca<\/strong>. Y dentro de las actividades prohibidas en los estatutos no se encuentra la que constituye el objeto de este proceso<\/strong>; es decir, el alquiler tur\u00edstico<\/strong>, cuya explotaci\u00f3n, tal y como se viene desarrollando, seg\u00fan se ha declarado en primera y segunda instancia tras la valoraci\u00f3n de la prueba practicada, no conforma una actividad inc\u00f3moda o molesta<\/strong>.\u201d<\/em><\/p>\n

\u201cEsta sala ha tenido la oportunidad de examinar, <\/strong>al conocer de otros recursos de casaci\u00f3n, el contenido de determinadas previsiones estatutarias, y, con base en ellas, valorar su compatibilidad o incompatibilidad con el uso de alquiler tur\u00edstico.<\/strong><\/em><\/p>\n

La decisi\u00f3n de los precitados recursos exigi\u00f3 llevar a efecto una interpretaci\u00f3n del contenido y significado de la previsi\u00f3n del t\u00edtulo constitutivo o de la concreta norma estatutaria,<\/strong> que reg\u00edan las relaciones de propiedad\u201d<\/em><\/p>\n

\u201cEn las precitadas sentencias, se consider\u00f3 que las analizadas disposiciones estatutarias prohib\u00edan el destino tur\u00edstico de los distintos pisos del edificio, al valorarse que la explotaci\u00f3n de aquella actividad econ\u00f3mica colisionaba con las disposiciones de tal clase por las que se reg\u00eda la comunidad vecinal<\/strong>, lo que se argument\u00f3 debidamente en cada una de ellas para obtener dicha conclusi\u00f3n.\u201d<\/em><\/p>\n

\u201cAhora bien, en el caso que ahora nos ocupa, no existe una previsi\u00f3n de tal clase, como resulta de las normas comunitarias <\/strong>transcritas en la sentencia de la audiencia, en las que las prohibiciones se refieren a consultorios cl\u00ednicas de enfermedades infecto contagiosas y a fines ilegales; instalar motores o maquinarias que no sean los usuales para los servicios del hogar, actividades inmorales, inc\u00f3modas o insalubres, descartadas por las sentencias de ambas instancias, u ocupar, aunque sea temporalmente, los elementos comunes.<\/em><\/p>\n

Hemos visto, tambi\u00e9n, que la mera descripci\u00f3n del inmueble en el t\u00edtulo constitutivo no cercena el cambio de uso, salvo disposici\u00f3n que expresamente lo proh\u00edba o constituya una actividad il\u00edcita.\u201d<\/em><\/p>\n

\u201cPor todo el conjunto argumental expuesto, el recurso debe ser estimado y, en consecuencia, confirmada la sentencia dictada por el juzgado<\/em>.\u201d<\/p>\n

Esta sentencia del Tribunal Supremo contiene una transcripci\u00f3n parcial de las precedentes en que se ha ocupado del asunto que recomiendo leer a los interesados en la materia.<\/p>\n

En definitiva, se trata de cuesti\u00f3n a decidir por los tribunales en funci\u00f3n del contenido de los estatutos y, no se olvide, de la prueba practicada en cada caso sobre la incidencia que tiene el destino a alquiler tur\u00edstico en la vida comunitaria.<\/p>\n

En el examinado, los estatutos no prohib\u00edan expresamente la actividad y la prueba no acredit\u00f3 que estuviera siendo una actividad incomoda o molesta para los vecinos, que eso s\u00ed estaba expresamente prohibido, seg\u00fan hemos visto.<\/p>\n

A partir del 3 de abril de 2025, cuando entre en vigor la Disposici\u00f3n final cuarta de la Ley Org\u00e1nica 1\/2025, de 2 de enero y, con ella, la reforma de los art\u00edculos 7\u00ba y 17 de la Ley de Propiedad Horizontal y la Disposici\u00f3n adicional segunda de \u00e9sta Ley, cambiar\u00e1 sustancialmente el r\u00e9gimen legal de este tipo de arrendamientos al precisarse autorizaci\u00f3n expresa de la Comunidad de Propietarios para ejercer dicha actividad (art. 7\u00ba. 3 LPH) que requerir\u00e1 voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participaci\u00f3n (art. 17.12 LPH).<\/p>\n

Aunque este acuerdo no tiene efecto retroactivo, seg\u00fan dice el mismo art. 17.12, la Disposici\u00f3n adicional segunda condiciona la continuidad de su ejercicio a que quien est\u00e9 ejerciendo dicha actividad se haya acogido previamente a la normativa sectorial tur\u00edstica, lo que, en mi opini\u00f3n, deja fuera de juego a los muchos alquileres tur\u00edsticos clandestinos o semiclandestinos que han proliferado \u00faltimamente por toda Espa\u00f1a.<\/p>\n

Por otro lado, la misma reforma legal del art. 17.12 LPH recoge la doctrina jurisprudencial vigente al declarar que la prohibici\u00f3n del destino a uso tur\u00edstico, tenga o no car\u00e1cter modificativo del t\u00edtulo constitutivo o de los estatutos de la comunidad, est\u00e1 sujeta a la misma mayor\u00eda que su aprobaci\u00f3n, limitaci\u00f3n o condicionamiento, cuesti\u00f3n \u00e9sta que hab\u00eda dado a sentencias y resoluciones DGSJFP en que se sosten\u00eda que la redacci\u00f3n anterior no inclu\u00eda la prohibici\u00f3n.<\/p>\n

Por \u00faltimo informar de que registradores.org<\/strong> incluye un procedimiento de registro \u00fanico, residenciado en el Registro de la Propiedad y el de Bienes Muebles, que permite obtener el N\u00famero de Registro de Alquiler asignado a cada inmueble o unidad parcial, que ser\u00e1 requisito imprescindible, a partir del pr\u00f3ximo 1 de julio, para publicitar ofertas en las plataformas en l\u00ednea de alquiler de corta duraci\u00f3n (Rentalia, Booking, Airbnb, \u2026.) y que uno de los requisitos que deber\u00e1 controlar el registrador antes de facilitar dicho n\u00famero con car\u00e1cter definitivo es, seg\u00fan el art. 9. 2. 5\u00ba del Real Decreto 1312\/2024, de 23 de diciembre, <\/em>que no conste inscrita alguna resoluci\u00f3n obstativa al ejercicio de dicha actividad, incluyendo, en su caso, la autorizaci\u00f3n, prohibici\u00f3n o limitaci\u00f3n para tal uso conforme a la Ley 49\/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal<\/em>.<\/p>\n

17 de marzo de 2025<\/p>\n

\u00a0<\/p>\n

<\/a>3.- DEVOLUCI\u00d3N DE INTERESES USURARIOS<\/strong><\/span><\/h2>\n

El pleno de la Sala de lo civil del Tribunal Supremo ha dictado el 5 de marzo 2025 la <\/strong>Sentencia 350\/2025 <\/strong>(Roj: STS 836\/2025 – ECLI:ES:TS:2025:836)<\/a> en que se pronuncia por primera vez sobre el plazo de prescripci\u00f3n de la acci\u00f3n para exigir la devoluci\u00f3n de intereses pagados por un pr\u00e9stamo usurario.<\/p>\n

Se trataba de un cr\u00e9dito revolving articulado mediante una tarjeta de cr\u00e9dito y firmado en 2015, que el prestatario impugn\u00f3 por usurario en 2021, al considerar desproporcionados los tipos de inter\u00e9s aplicados, obteniendo sentencia estimatoria en 2022, al haberse allanado parcialmente la entidad financiera demandada.<\/p>\n

Se acord\u00f3 que el actor solo tendr\u00eda que devolver la cantidad recibida como capital del pr\u00e9stamo.<\/p>\n

A lo que no se allan\u00f3 la demandada es a que hubiera que devolver todos los intereses percibidos, petici\u00f3n que el Juzgado rechaz\u00f3 por considerar prescrita la acci\u00f3n para reclamarlos, lo que confirm\u00f3 la Audiencia Provincial.<\/p>\n

\u201c2.-La sentencia de primera instancia estim\u00f3 en parte la acci\u00f3n principal<\/strong> ejercitada por el hoy recurrente. Estim\u00f3 la pretensi\u00f3n relativa a la nulidad del contrato <\/strong>celebrado el 1 de junio de 2015, entre el demandante y Wizink Bank S.A. (en lo sucesivo, Wizink), consistente en un cr\u00e9dito de la modalidad revolving mediante la utilizaci\u00f3n de tarjeta, por ser usurario. Pero desestim\u00f3 la acci\u00f3n de restituci\u00f3n de las cantidades pagadas por encima del capital dispuesto porque la acci\u00f3n estaba prescrita<\/strong>, pues hasta el 29 de enero de 2021 no se produjo la reclamaci\u00f3n extrajudicial, por lo que hab\u00eda transcurrido el plazo de prescripci\u00f3n de las acciones personales establecido en el art. 1964.2 del C\u00f3digo Civil, una vez aplicada la norma de Derecho transitorio del art. 1939 del C\u00f3digo Civil y el periodo de suspensi\u00f3n del plazo de prescripci\u00f3n establecido en el Real Decreto 463\/2020, de 14 de marzo, que finaliz\u00f3 el 4 de junio de 2020.\u201d<\/em><\/p>\n

\u201c3\u2026..<\/em> . La sentencia de segunda instancia desestim\u00f3 el recurso de apelaci\u00f3n<\/em><\/strong>. Argument\u00f3 que son distintas la acci\u00f3n dirigida a la declaraci\u00f3n de la nulidad y la acci\u00f3n dirigida a obtener el reintegro de las cantidades pagadas, que, \u00abaunque derivada de aquella, no tiene esa naturaleza y consecuentemente, no hay motivo para que no est\u00e9 sujeta, como el resto de las acciones, a un plazo de prescripci\u00f3n<\/strong>\u00bb.<\/em><\/p>\n

El Tribunal Supremo estima parcialmente el recurso de casaci\u00f3n: el banco tiene que devolver los intereses satisfechos en los plazos vencidos durante los cinco \u00faltimos a\u00f1os contados desde que se interrumpi\u00f3 la prescripci\u00f3n.<\/strong><\/p>\n

1.- Planteamiento del recurso. En el encabezamiento del motivo se invoca la infracci\u00f3n del art. 3 de la Ley de 23 de julio de 1908<\/strong> sobre nulidad de los contratos de pr\u00e9stamos usurarios (en lo sucesivo, LRU). La infracci\u00f3n que sirve de fundamento a la formulaci\u00f3n del motivo consiste en que la sentencia recurrida ha declarado prescrita la acci\u00f3n de restituci\u00f3n de las cantidades pagadas que exceden del capital prestado porque, de acuerdo con el precepto invocado y la jurisprudencia que lo interpreta, la nulidad del pr\u00e9stamo usurario es radical y absoluta y el prestatario tiene derecho a obtener del prestamista la restituci\u00f3n de lo pagado que exceda del capital prestado<\/strong>. El recurrente solicita que se declare \u00abque la acci\u00f3n de restituci\u00f3n de cantidades del articulo 3 LRU, tras la declaraci\u00f3n de nulidad del pr\u00e9stamo, no es susceptible de prescripci\u00f3n extintiva<\/strong>\u00bb<\/em><\/p>\n

\u201c\u2026.En las escasas ocasiones en que se ha planteado en casaci\u00f3n la cuesti\u00f3n de la prescripci\u00f3n de la acci\u00f3n de restituci\u00f3n de lo entregado en aplicaci\u00f3n del contrato cuya nulidad absoluta<\/strong> se postula, esta sala ha distinguido entre la acci\u00f3n por la que se solicita la nulidad del contrato, que no caduca ni prescribe en el caso de tratarse de una nulidad absoluta, y la acci\u00f3n de restituci\u00f3n de las cosas y el precio entregados rec\u00edprocamente<\/strong> por las partes al ejecutar el contrato nulo, que es una acci\u00f3n de naturaleza personal sometida al plazo de prescripci\u00f3n previsto en el art. 1964 del C\u00f3digo Civil, que antes de octubre de 2015 era de 15 a\u00f1os y en la actualidad es de 5 a\u00f1os.\u201d<\/em><\/p>\n

\u201cPero esta jurisprudencia no se ha pronunciado, porque no se hab\u00eda planteado a\u00fan ante esta sala, sobre la prescripci\u00f3n de la acci\u00f3n de restituci\u00f3n con base en el art. 3 LRU<\/strong>.\u201d<\/p>\n

\u201c5.-El art. 3 LRU establece: \u00abDeclarada con arreglo a esta ley la nulidad de un contrato, el prestatario estar\u00e1 obligado a entregar tan s\u00f3lo la suma recibida; y si hubiera satisfecho parte de aqu\u00e9lla y los intereses vencidos, el prestamista devolver\u00e1 al prestatario lo que, tomando en cuenta el total de lo percibido, exceda del capital prestado\u00bb.<\/em><\/p>\n

La diferente redacci\u00f3n de este precepto legal y del art. 1303 del C\u00f3digo Civil no impide que tambi\u00e9n en el caso de la usura deba distinguirse entre la acci\u00f3n de nulidad y la acci\u00f3n de restituci\u00f3n.<\/em><\/strong> Y tampoco obsta a que, mientras que la acci\u00f3n de declaraci\u00f3n de la nulidad es imprescriptible<\/strong>, la acci\u00f3n de restituci\u00f3n s\u00ed est\u00e9 sometida a la regla general de la prescriptibilidad de las acciones<\/strong> (art. 1930, p\u00e1rrafo segundo, del C\u00f3digo Civil). Al igual que ocurre cuando se aplican los efectos restitutorios previstos en el art. 1303 del C\u00f3digo Civil, la regulaci\u00f3n legal de estos efectos restitutorios en ese precepto del C\u00f3digo Civil y en el art. 3 LRU no excluye la aplicaci\u00f3n de la regulaci\u00f3n general de la prescripci\u00f3n de las acciones contenida en los arts. 1930 y siguientes del C\u00f3digo Civil.\u201d<\/em><\/p>\n

\u201c6\u2026La siguiente cuesti\u00f3n que debe abordarse se refiere al dies a quo del plazo de prescripci\u00f3n de dicha acci\u00f3n\u201d.<\/em><\/p>\n

\u201cSentado lo anterior, ha de aplicarse la regla general sobre el inicio del plazo de prescripci\u00f3n de las acciones contenida en el art. 1969 del C\u00f3digo Civil<\/strong>:<\/em><\/p>\n

\u00abEl tiempo para la prescripci\u00f3n de toda clase de acciones, cuando no haya disposici\u00f3n especial que otra cosa determine, se contar\u00e1 desde el d\u00eda en que pudieron ejercitarse\u00bb.<\/em><\/p>\n

Debemos precisar que la raz\u00f3n por la que, en el caso objeto de este recurso, el cr\u00e9dito ha sido declarado usurario no es que el demandante lo ha aceptado debido a su situaci\u00f3n angustiosa, su inexperiencia o lo limitado de sus facultades mentales, sino exclusivamente porque se ha estipulado un inter\u00e9s notablemente superior al normal del dinero y manifiestamente desproporcionado con las circunstancias del caso.<\/strong> Se trata, por tanto, de una raz\u00f3n objetiva, distinta de las razones subjetivas que pueden impedir al prestatario, en su caso, ejercitar la acci\u00f3n de nulidad en tanto subsistan tales circunstancias. La fijaci\u00f3n del dies a quo del plazo de prescripci\u00f3n de la acci\u00f3n restitutoria sobre la que nos pronunciamos en esta sentencia se refiere a este supuesto de pr\u00e9stamo o cr\u00e9dito declarado usurario exclusivamente por tener estipulado un inter\u00e9s notablemente superior al normal del dinero y manifiestamente desproporcionado con las circunstancias del caso.\u201d<\/em><\/p>\n

Hecha la anterior precisi\u00f3n, la acci\u00f3n de restituci\u00f3n<\/strong> de lo pagado en exceso respecto del capital objeto del pr\u00e9stamo o cr\u00e9dito no nace<\/strong> cuando se celebra el contrato sino cuando se hace el pago de la cantidad cuya restituci\u00f3n se solicita<\/strong>.\u201d<\/em><\/p>\n

\u201c\u2026. Se trata, por el contrario, de un cr\u00e9dito revolving en el que cada mes el titular de la tarjeta paga una cuota comprensiva de capital, intereses y otros gastos. En consecuencia, la acci\u00f3n para solicitar lo pagado en exceso sobre el capital del que se ha dispuesto nace respecto de cada pago mensual<\/strong>. A partir de cada uno de esos pagos, el titular de la tarjeta pudo ejercitar, junto con la acci\u00f3n de nulidad por usura, la acci\u00f3n de restituci\u00f3n de lo pagado en exceso respecto del capital dispuesto. La consecuencia de lo expuesto es que el acreditado tiene acci\u00f3n para reclamar lo pagado que exceda del capital prestado en los cinco a\u00f1os anteriores a la formulaci\u00f3n de la reclamaci\u00f3n extrajudicial o a la interposici\u00f3n de la demanda. En este caso, ese plazo debe ampliarse en 82 d\u00edas como consecuencia de la suspensi\u00f3n de los plazos de prescripci\u00f3n acordada en el Real Decreto 463\/2020, de 14 de marzo\u201d.<\/strong><\/em><\/p>\n

La sentencia aborda una cuesti\u00f3n in\u00e9dita hasta ahora que se inscribe en el marco general por el que en la \u00faltima d\u00e9cada se ha sometido a escrutinio judicial el clausulado de toda clase de operaciones bancarias de cr\u00e9dito, aunque en este caso, como puntualiza el Tribunal Supremo, no sea aplicable la legislaci\u00f3n europea sobre cl\u00e1usulas abusivas al ser la usura materia regulada por las legislaciones nacionales.<\/p>\n

Se fija mediante sentencia plenaria y, como tal susceptible de ser invocada en casaci\u00f3n sin necesidad de ser reiterada, la regla para calcular las cantidades que habr\u00e1 de devolver el prestamista y que, en consecuencia, podr\u00e1 descontar el prestatario del capital que a su vez tiene que devolver como consecuencia de la nulidad declarada. Aunque solo ha quedado resuelta la cuesti\u00f3n cuando la declaraci\u00f3n de usura derive de causas objetivas, como el tipo de inter\u00e9s.<\/p>\n

La inclusi\u00f3n en el c\u00f3mputo de los ochenta y dos d\u00edas de suspensi\u00f3n de los plazos de proscripci\u00f3n derivados de la legislaci\u00f3n Covid 19 de 2020, que acaba de cumplir el quinto a\u00f1o, nos recuerda que durante mucho tiempo habr\u00e1 que tenerla en cuenta al aplicar los plazos del C\u00f3digo Civil, a los que me refer\u00ed con detalle en este trabajo que se puede consultar pinchando aqu\u00ed<\/a>.<\/p>\n

19 de marzo de 2025<\/p>\n

\u00a0<\/p>\n

<\/a>4.- CADUCIDAD DE LA ACCI\u00d3N DE RESCISI\u00d3N DE ACTOS INSCRITOS EN EL REGISTRO<\/strong><\/span><\/h2>\n

La <\/strong>Sentencia n\u00fam. 319\/2025, de 4 de marzo, de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo (STS 837\/2025 – ECLI:ES:TS:2025:837)<\/strong><\/a> fija el momento en que se inicia el plazo de caducidad de la acci\u00f3n de rescisi\u00f3n por fraude en la transmisi\u00f3n de inmuebles inscritos en el Registro de la Propiedad.<\/p>\n

En 2013 se dict\u00f3 sentencia condenando al pago de cantidad al administrador de una sociedad mercantil que incurri\u00f3 en responsabilidad individual por deudas sociales.<\/p>\n

En 2009 el administrador y su esposa liquidaron gananciales adjudicando cinco fincas a la esposa y en 2010 el mismo don\u00f3 una finca a su hija menor.<\/p>\n

En 2016 se demanda a los tres para que se revoquen tanto las capitulaciones matrimoniales como la donaci\u00f3n, al haberse otorgado en fraude de acreedores.<\/p>\n

Tanto en primera instancia como en apelaci\u00f3n se estim\u00f3 la pretensi\u00f3n.<\/p>\n

Se recurre en casaci\u00f3n al entender que la acci\u00f3n ejercitada estaba prescrita al haberse interpuesto una vez transcurrido el plazo de cuatro a\u00f1os contados desde la inscripci\u00f3n de las operaciones cuestionadas en el Registro de la Propiedad.<\/p>\n

El Tribunal Supremo rechaza el recurso.<\/p>\n

F.D. TERCERO<\/p>\n

1.-El art. 1299 CC<\/strong> establece que la acci\u00f3n para pedir la acci\u00f3n de rescisi\u00f3n de los contratos dura cuatro a\u00f1os. Plazo<\/strong> que la jurisprudencia de la sala ha calificado como de caducidad<\/strong> (sentencias 533\/2002, de 27 de mayo; 542\/2003, de 30 de mayo; 46\/2006, de 31 enero; 278\/2008, de 6 de mayo; y 422\/2010, de 5 de julio).<\/em><\/p>\n

3. Las sentencias 764\/2000, de 17 de julio, y 104\/2002, de 13 febrero, declararon que del mismo modo que no resulta admisible que el c\u00f3mputo<\/strong> del plazo de los cuatro a\u00f1os de ejercicio de la acci\u00f3n rescisoria quede de hecho al arbitrio del acreedor<\/strong>, es decir, de su mayor o menor actividad en la persecuci\u00f3n de bienes de su deudor, que exige el art. 1111 CC, tampoco puede perjudicarle que el acto fraudulento haya quedado oculto<\/strong>.<\/em><\/p>\n

4.-En algunas ocasiones, ante la constataci\u00f3n de que una cosa es que una acci\u00f3n pueda ser ejercitada legalmente y otra muy diferente que pueda serlo realmente -lo que acontece cuando el acreedor conoce el acto o negocio pero ignora su car\u00e1cter lesivo-, la jurisprudencia ha acogido la teor\u00eda de la insatisfacci\u00f3n<\/strong>, de ra\u00edz germ\u00e1nica, seg\u00fan la cual el c\u00f3mputo del plazo de caducidad<\/strong> en la acci\u00f3n revocatoria por fraude de acreedores no se inicia<\/strong> cuando se tiene noticia del hecho, que en s\u00ed puede ser neutro, sino cuando el derecho queda insatisfecho y se conoce la trascendencia lesiva del hecho<\/strong>.<\/em><\/p>\n

5.-Podr\u00edamos resumir lo expuesto en el sentido de que el inicio del plazo comienza en el momento en el que el acreedor que sufre el perjuicio conoci\u00f3 o pudo conocer, de haber actuado diligentemente, la celebraci\u00f3n del contrato perjudicial, as\u00ed como su car\u00e1cter lesivo para el cr\u00e9dito<\/strong> (aplicaci\u00f3n a estos supuestos del art. 1969 CC), lo que, como regla general -pero no absoluta- coincidir\u00e1, en caso de actos o negocios inscribibles, con la fecha de la inscripci\u00f3n en el registro de la propiedad<\/strong> (sentencia 232\/2003, de 8 de marzo). Soluci\u00f3n que no ignora el contenido del art. 37.IV de la Ley Hipotecaria, por cuanto como apunt\u00f3 la sentencia 141\/1993, de 16 de febrero, en nuestro Derecho coexisten dos soluciones diversas por tener cada una de ellas un \u00e1mbito de aplicaci\u00f3n distinto<\/strong>: a) la soluci\u00f3n de la LH<\/strong> s\u00f3lo aplicable a la acci\u00f3n revocatoria dirigida contra terceros subadquirentes inscritos (terceros hipotecarios de mala fe o adquirentes a t\u00edtulo gratuito); y b) la soluci\u00f3n del CC<\/strong>, que regir\u00eda en todos los dem\u00e1s casos: acci\u00f3n revocatoria dirigida contra el adquirente inmediato del deudor o contra terceros subadquirentes no inscritos -y sus respectivos herederos- siempre, en uno y otro caso, que su adquisici\u00f3n sea de mala fe o a t\u00edtulo gratuito.<\/em><\/p>\n

Para determinar el d\u00eda inicial<\/strong> del plazo del art. 1299 CC, debe distinguirse entre el conocimiento de la lesi\u00f3n <\/strong>(o su producci\u00f3n efectiva) y el conocimiento del negocio del que trae causa<\/strong>, lo que lleva a concluir que el conocimiento (o cognoscibilidad, esto es, que fuera conocible para el acreedor si hubiera empleado una diligencia media seg\u00fan las circunstancias) de la enajenaci\u00f3n es el dies a quo del c\u00f3mputo de la acci\u00f3n. As\u00ed, la simple enajenaci\u00f3n no supone que arranque el c\u00f3mputo de caducidad<\/strong>, sino que debe a\u00f1adirse la posibilidad de conocerla y la efectividad de la lesi\u00f3n -que arranca con la imposibilidad de cobro o la razonable constataci\u00f3n de que ser\u00e1 imposible el cobro<\/strong>-.<\/em><\/p>\n

6.-En el caso que nos ocupa, la parte demandante\/recurrida, para justificar su tardanza en el ejercicio de la acci\u00f3n, alega que no pudo tener conocimiento de los actos lesivos para el cr\u00e9dito hasta que fue imposible notificar la sentencia que condenaba a Sudamericana y obtuvo la informaci\u00f3n registral sobre el patrimonio del Sr. Luis Alberto. La Audiencia Provincial tiene en cuenta dicha alegaci\u00f3n y resalta el despliegue de actividad que realiz\u00f3 la acreedora para el mantenimiento de su derecho de cr\u00e9dito<\/strong>.<\/em><\/p>\n

Tales consideraciones son correctas. En primer lugar, de inicio el Sr. Luis Alberto no era el deudor de Inkoa, sino el administrador de la sociedad deudora<\/strong>, por lo que de quien deb\u00eda estar pendiente la acreedora era de su deudora y no de un tercero.<\/strong> S\u00f3lo a partir de que resultara extremadamente dificultoso notificar a la sociedad la sentencia condenatoria al pago de la deuda es cuando la acreedora pudo empezar a sospechar que pod\u00eda haber una insolvencia provocada<\/strong> y lejos de mantenerse pasiva, realiz\u00f3 m\u00faltiples actos para intentar cobrar<\/strong>, entre ellos dirigir una demanda de responsabilidad contra el administrador, que tambi\u00e9n result\u00f3 estimada pero no pudo ejecutar. Y solo tras el intento de cobro frustrado en dos procedimientos judiciales, es cuando Inkoa acude a los registros de la propiedad para informarse del patrimonio<\/strong> de quien, en origen, no era su deudor, y solo al recibir las certificaciones registrales el 26 de diciembre de 2013, es cuando puede tomar conciencia de la realizaci\u00f3n de los hechos fraudulentos, no ya por la inicial sociedad deudora, sino por su administrador, y su verdadero alcance perjudicial para su patrimonio<\/strong>. Mientras tanto, no cabe considerar en modo alguno que hubiera abandono de la acci\u00f3n. Por el contrario, el c\u00f3mputo del plazo de caducidad del art. 1299 CC no pudo iniciarse hasta el mencionado 26 de diciembre de 2013<\/strong>, como correctamente resolvi\u00f3 la Audiencia Provincial.<\/em><\/p>\n

En esta sentencia reitera el criterio jurisprudencial que combina el momento en que puede entenderse que el acreedor defraudado tiene o debi\u00f3 tener conocimiento de lo actuado por el deudor con el criterio del momento en que se pone de manifiesto que dicho acto perjudica las posibilidades de que se haga efectiva la responsabilidad patrimonial del defraudador.<\/p>\n

A mi juicio tendr\u00eda que jugar tambi\u00e9n el dato de nacimiento de la obligaci\u00f3n. Es un dato que los hechos narrados en la sentencia no concretan.<\/p>\n

No es lo mismo que la deuda que est\u00e1 en el origen de la reclamaci\u00f3n patrimonial y del ejercicio de la acci\u00f3n rescisoria existiera ya, incluso aunque no estuviera vencida, en 2009 o 2010 que, por ejemplo, hubiera nacido de relaciones iniciadas en 2011 cuando el acreedor no pod\u00eda tener ninguna expectativa de que las fincas transmitidas pudieran servir de garant\u00eda.<\/p>\n

Por lo dem\u00e1s, respecto del inicio del plazo de caducidad, tiene un papel relevante el Registro de la Propiedad cuando el fraude se comete desposey\u00e9ndose el deudor de fincas inscritas: los cuatro a\u00f1os comienzan a contarse o desde que se inscribe la transmisi\u00f3n o se toma como fecha de inicio el de la certificaci\u00f3n registral expedida a instancia del acreedor, que es la que tiene en cuenta la sentencia en este caso.<\/p>\n

21 marzo 2025<\/p>\n

\u00c1lvaro Jos\u00e9 Mart\u00edn Mart\u00edn<\/p>\n

Registrador Mercantil de Murcia<\/p>\n

\u00a0\u00a0<\/strong><\/p>\n

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