{"id":127706,"date":"2025-05-29T22:26:40","date_gmt":"2025-05-29T20:26:40","guid":{"rendered":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=127706"},"modified":"2025-05-30T09:00:31","modified_gmt":"2025-05-30T07:00:31","slug":"cuando-la-division-horizontal-no-es-ni-division-ni-horizontal-la-direccion-general-no-tiene-piscina","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/secciones\/oficina-notarial\/otros-temas\/cuando-la-division-horizontal-no-es-ni-division-ni-horizontal-la-direccion-general-no-tiene-piscina\/","title":{"rendered":"Cuando la divisi\u00f3n horizontal no es ni divisi\u00f3n ni horizontal. La Direcci\u00f3n General no tiene piscina."},"content":{"rendered":"

LA DIRECCI\u00d3N GENERAL NO TIENE PISCINA<\/strong><\/span><\/h1>\n

\u00a0<\/strong>(Cuando la divisi\u00f3n horizontal no es ni divisi\u00f3n ni horizontal)<\/strong><\/h2>\n

Bartolom\u00e9 Bibiloni Guasp,\u00a0Notario de Alcudia (Mallorca)<\/h2>\n

 <\/p>\n

\u00cdNDICE:<\/strong><\/span><\/h2>\n

I.- Introducci\u00f3n.<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n

II.- La divisi\u00f3n horizontal y su evoluci\u00f3n.<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n

III.- El concepto de suelo.<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n

IV.- La divisi\u00f3n horizontal y la existencia de una parcelaci\u00f3n.<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n

\u00a0<\/span> \u00a01.- La postura de la Direcci\u00f3n General.<\/a><\/span><\/p>\n

\u00a0 \u00a02.- La cr\u00edtica a esa posici\u00f3n.<\/a><\/span><\/p>\n

\u00a0 \u00a03.- Mi opini\u00f3n al respecto.<\/a><\/span><\/p>\n

V.- La divisi\u00f3n horizontal y la licencia urban\u00edstica.<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n

VI.- Conclusi\u00f3n.<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n

ENLACES<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n

 <\/p>\n

<\/a>I.- Introducci\u00f3n<\/strong>.<\/span><\/h2>\n

Con este art\u00edculo quiero realizar algunos comentarios -con cari\u00f1o, no se olvide- de algunas resoluciones de nuestra querida Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, hoy de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica -aunque me gustaba m\u00e1s el adjetivo anterior- sobre el r\u00e9gimen de propiedad horizontal, o de divisi\u00f3n horizontal si se prefiere.<\/p>\n

B\u00e1sicamente, hacen referencia a la llamada divisi\u00f3n horizontal \u00abtumbada\u00bb, aunque puedan extrapolarse a la divisi\u00f3n horizontal \u00aberecta\u00bb, o de plantas superpuestas.<\/p>\n

\u00a0<\/p>\n

<\/a>II.- La divisi\u00f3n horizontal y su evoluci\u00f3n.<\/strong><\/span><\/h2>\n

Llevo ya casi cuarenta a\u00f1os de ejercicio en el notariado, siempre en la bella ciudad de Alcudia, al Norte de Mallorca, y he visto pasar ante m\u00ed muchos cambios.<\/p>\n

No se trata tanto de modificaciones de la Ley 49\/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, que las hay, sino de variantes interpretativas de las reglas que subsisten desde el principio.<\/p>\n

En un primer momento, cuando todo estaba permitido, otorgu\u00e9 y se inscribi\u00f3 -que era, y es, mi objetivo, ya que nunca he interpuesto un recurso- una escritura -o, mejor dicho, varias- de constituci\u00f3n en r\u00e9gimen de propiedad horizontal en suelo r\u00fastico, creando varios departamentos independientes, cada uno de ellos con su terreno -extenso- privativo.<\/p>\n

Al cabo de unos a\u00f1os, se me exigi\u00f3 que el terreno fuere com\u00fan, pero pudiendo ser calificado como de uso exclusivo de cada departamento. En la pr\u00e1ctica no creaba demasiados problemas, ya que cada titular utilizaba su porci\u00f3n sin inmisiones ajenas.<\/p>\n

Despu\u00e9s, la exigencia fue que el terreno com\u00fan deb\u00eda ser, adem\u00e1s, de uso com\u00fan.<\/p>\n

Y, finalmente, que no otorgare m\u00e1s escrituras de divisi\u00f3n horizontal en suelo r\u00fastico.<\/p>\n

Bueno, me consol\u00e9 con otorgar escrituras de constituci\u00f3n en r\u00e9gimen de propiedad horizontal en suelo urbano.<\/p>\n

Cuando se trataba de viviendas adosadas o pareadas -la llamada propiedad horizontal tumbada-, se creaban dos departamentos -caso habitual-, cada uno con su terreno o jard\u00edn de car\u00e1cter privativo.<\/p>\n

Al cabo de unos a\u00f1os, la exigencia fue que el terreno deb\u00eda calificarse de com\u00fan, aunque admiti\u00e9ndose que lo fuera de uso exclusivo. No hab\u00eda problema alguno en la pr\u00e1ctica, ya que cada titular utilizaba -pac\u00edficamente- su parte y asum\u00eda sus gastos de conservaci\u00f3n.<\/p>\n

Pero, despu\u00e9s, el requisito fue que el terreno deb\u00eda ser com\u00fan y, adem\u00e1s, de uso com\u00fan. Es decir, que mi vecino -la D.G.- que no ten\u00eda piscina, ven\u00eda a nadar a la m\u00eda. Y, tal vez, atacaba a mi barbacoa.<\/p>\n

Nada pod\u00eda hacer al respecto, ya que, aunque las chuletas fueran privativas, el jard\u00edn donde celebr\u00e1bamos la comida era de uso com\u00fan.<\/p>\n

Pues bien, las distintas resoluciones que se han pronunciado sobre este tema han ido jalonando mi vida notarial, yendo de m\u00e1s a menos, desprivatizando todo lo que yo iba privatizando.<\/p>\n

En esencia, la doctrina de la Direcci\u00f3n General que emana de ellas parte de estas tres premisas:<\/p>\n

\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 1\u00aa.- El suelo es un elemento com\u00fan.<\/p>\n

\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 2\u00aa.- La divisi\u00f3n del suelo es una parcelaci\u00f3n.<\/p>\n

\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 3\u00aa.- Toda parcelaci\u00f3n precisa licencia urban\u00edstica.<\/p>\n

\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Analicemos tales afirmaciones.<\/p>\n

\u00a0<\/p>\n

<\/a>III.- El concepto de suelo.<\/strong><\/span><\/h2>\n

El art\u00edculo 396 del C\u00f3digo civil, antesala del r\u00e9gimen de propiedad horizontal, considera que el suelo es un elemento com\u00fan. Nadie lo discute.<\/p>\n

La cuesti\u00f3n esencial es determinar qu\u00e9 entendemos por suelo.<\/p>\n

a) El suelo es el sustrato sobre el que se asienta, hacia arriba o hacia abajo, el edificio en r\u00e9gimen de propiedad horizontal. Viene determinado por su superficie y por sus linderos, que delimitan lo propio a partir de lo ajeno.<\/p>\n

b) Pero es un concepto m\u00e1s bien jur\u00eddico que f\u00edsico, ya que el suelo -solar- originario desaparece cuando se realiza la excavaci\u00f3n; entonces, pasa a ser tal el l\u00edmite inferior de la misma a partir de la cual se inicia la construcci\u00f3n; y finaliza con el relleno del terreno dando lugar a una base que, generalmente, estar\u00e1 a nivel de calle.<\/p>\n

c) Es, adem\u00e1s, un concepto urban\u00edstico que determina la edificabilidad permitida sobre el mismo, en su consideraci\u00f3n unitaria que, dif\u00edcilmente puede encajar en la idea de una parcelaci\u00f3n.<\/p>\n

La propiedad horizontal, que adquiri\u00f3 carta de naturaleza normativa a mediados del siglo pasado, responde a la necesidad de crear nuevas viviendas a partir de un terreno \u00fanico, dada su escasez, realizando las construcciones por encima y por debajo de \u00e9l.<\/p>\n

Frente al principio general de que lo edificado pertenece al due\u00f1o del terreno –superfices solo cedit<\/em>-, se propuso una titularidad independiente por plantas y pisos a partir de un suelo com\u00fan.<\/p>\n

Entendido as\u00ed, la atribuci\u00f3n del car\u00e1cter privativo, o com\u00fan de uso exclusivo, de una porci\u00f3n de terreno, sea patio, jard\u00edn o corral, no equivale a la privatizaci\u00f3n de la titularidad o del uso de una porci\u00f3n de suelo, sino de una capa, o estrato, que est\u00e1 por encima de \u00e9l o, si se quiere, en el lugar de \u00e9l.<\/p>\n

El concepto jur\u00eddico del suelo permite determinar que lo construido en su vuelo o en su subsuelo -que tambi\u00e9n son elementos comunes- se conviertan en partes privativas desde el momento que permiten un aprovechamiento independiente por parte de diferentes titulares.<\/p>\n

La propiedad horizontal, en este sentido, se configura como una titularidad por capas superpuestas, de forma que por encima y por debajo del suelo -elemento com\u00fan- pueden existir elementos privativos, como el jard\u00edn, la terraza o el patio. Que existan en ellos baldosas, c\u00e9sped o, simplemente, tierra no altera esa configuraci\u00f3n.<\/p>\n

Lo mismo se observa cuando el edificio se construye por plantas superpuestas, de forma que entre planta y planta -el suelo del piso superior y el techo del piso inferior- existen unos elementos comunes de sost\u00e9n, estratificados, que separan los elementos privativos de cada una de ellas. Esta distinci\u00f3n es de suma importancia a la hora de atribuir la obligaci\u00f3n de satisfacer los gastos de reparaci\u00f3n de alguno de esos elementos a cargo de un titular, de la comunidad o, en su caso, de sus respectivas compa\u00f1\u00edas de seguros. No pocos pleitos se han entablado por este tema.<\/p>\n

Tal asimilaci\u00f3n no deber\u00eda plantear problema alguno, por cuanto la propiedad horizontal existe tanto si se construye un edificio de varios pisos unos sobre otros, como si se construyen viviendas unas al lado de otras.<\/p>\n

Esa idea de la titularidad por capas o extractos ya la vislumbr\u00f3 la Resoluci\u00f3n de 19 de julio de 2018, cuando dice lo siguiente: \u00abEn este sentido, como ha se\u00f1alado la doctrina, hay una sutil pero ampliamente compartida distinci\u00f3n entre el concepto de terraza y el concepto cubierta del edificio<\/strong>. La cubierta como elemento necesario de parcelaci\u00f3n c\u00fabica o delimitaci\u00f3n del vuelo o espacio edificado es siempre elemento com\u00fan por naturaleza. Sin embargo, las terrazas como zona pisable (o <\/em>\u00ab<\/em>visitable<\/em>\u00bb <\/em>como se dice en el t\u00edtulo calificado), no son elemento com\u00fan por naturaleza<\/em>\u00ab.<\/p>\n

Esta sutileza, que no se observa en otros pronunciamientos, nos permite distinguir la zona com\u00fan de uso com\u00fan, que evita que el edificio se caiga, de la zona pisable, que no tiene por qu\u00e9 ser pisada por todos.<\/p>\n

Por todas estas razones, nunca podr\u00e1 exigirse que el jard\u00edn o patio -o la terraza superior- de una vivienda adosada sea un elemento com\u00fan de uso com\u00fan, de forma que cada titular pueda utilizar, a su antojo, la piscina que m\u00e1s le guste. As\u00ed lo entend\u00ed desde siempre, incluso al constituir una finca r\u00fastica en r\u00e9gimen de propiedad horizontal.<\/p>\n

\u00a0<\/strong><\/p>\n

<\/a>IV.- La divisi<\/strong>\u00f3n horizontal y la existencia de una parcelaci\u00f3<\/strong>n.<\/strong><\/span><\/h2>\n

<\/a>1.- La postura de la Direcci\u00f3n General.<\/strong><\/h3>\n

La idea que defiendo, la asumi\u00f3 como propia la Direcci\u00f3n General, cuando a\u00fan era de los Registros y del Notariado, en su Resoluci\u00f3n de 10 de diciembre de 2003, expres\u00e1ndose en estos t\u00e9rminos:<\/p>\n

\u00a0\u00abPor el contrario, la propiedad horizontal propiamente tal, aunque sea tumbada, desde el momento en que mantiene la unidad jur\u00eddica de la finca –o derecho de vuelo– que le sirve de soporte no puede equipararse al supuesto anterior pues no hay divisi\u00f3n o fraccionamiento jur\u00eddico del terreno al que pueda calificarse como parcelaci\u00f3n<\/strong> pues no hay alteraci\u00f3n de forma –la que se produzca ser\u00e1 fruto de la edificaci\u00f3n necesariamente amparada en una licencia o con prescripci\u00f3n de las infracciones urban\u00ed<\/em>sticas cometidas–, superficie o linderos. <\/em><\/p>\n

La asignaci\u00f3n del uso singular o privativo de determinados elementos comunes o porciones de los mismos, tan frecuentes en el caso de azoteas o patios como en el de zonas del solar no ocupadas por la construcci\u00f3n, no altera esa unidad<\/em>\u00ab.<\/p>\n

La Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, a su vez, sigue la misma estela en algunos de sus comentarios que, para m\u00ed, son el meollo de la cuesti\u00f3n.<\/p>\n

As\u00ed, por ejemplo, se pronuncia la Resoluci\u00f3n de 12 de julio de 2022, a la que siguen la de 30 de julio de 2024 y la de 26 de marzo de 2025, con id\u00e9ntico contenido, cuando disponen lo siguiente:\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0<\/p>\n

\u00abComo ha se\u00f1alado en otras ocasiones este Centro Directivo -vid. Resoluciones citadas en los <\/em>\u00ab<\/em>Vistos<\/em>\u00bb-, la divisi<\/em>\u00f3n horizontal de un inmueble no implica por s\u00ed misma un acto de parcelaci\u00f3n que suponga la divisi\u00f3n de terrenos<\/strong> en dos o m\u00e1s lotes a fin de su edificaci\u00f3n ni tampoco de segregaci\u00f3n u otros actos de divisi\u00f3n de terrenos, pues el r<\/em>\u00e9<\/em>gimen de propiedad horizontal que se configura en el art\u00edculo 396 del C\u00f3<\/em>digo Civil<\/em> parte de la comunidad de los propietarios sobre el suelo como primero de los elementos esenciales para que el propio r<\/em>\u00e9<\/em>gimen exista, manteniendo la unidad jur\u00eddica y funcional de la finca total sobre la que se asienta, pues no hay divisi\u00f3n o fraccionamiento f\u00ed<\/em>sico del<\/em> terreno toda vez que no hay alteraci\u00f3n de forma -la que se produzca ser\u00e1 fruto de la edificaci\u00f3n necesariamente amparada en una licencia o con prescripci\u00f3n de las infracciones urban\u00ed<\/em>sticas cometidas-, superficie o linderos.<\/em><\/p>\n

As\u00ed resulta tambi<\/em>\u00e9<\/em>n del art\u00edculo 26.4 del Real Decreto Legislativo 7\/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo, al afirmar que <\/em>\u00ab<\/em>la <\/em>constituci<\/em>\u00f3n de finca o fincas en r<\/em>\u00e9<\/em>gimen de propiedad horizontal o de complejo inmobiliario autoriza para considerar su superficie total como una sola parcela, siempre que dentro del per\u00ed<\/em>metro de <\/em>\u00e9<\/em>sta no quede superficie alguna que, conforme a la <\/em>ordenaci<\/em>\u00f3n territorial y urban\u00edstica aplicable, deba tener la condici\u00f3n de dominio p\u00fa<\/em>blico,<\/em> ser de uso p\u00fablico o servir de soporte a las obras de urbanizaci\u00f3n o pueda computarse a los efectos del cumplimiento del deber legal a que se refiere la letra a) del apartado 1 del art\u00edculo 18<\/em>\u00bb<\/em>\u00ab.<\/p>\n

Pues bien, \u00bfc\u00f3mo puede ser que una afirmaci\u00f3n tan brillante, se pierda despu\u00e9s con elucubraciones que contradicen lo anterior?<\/strong> Es cierto que son afirmaciones que se reproducen en varias resoluciones, puesto que se argumentan unas sobre otras. Pero la repetici\u00f3n de un error no lo convierte en un acierto.<\/p>\n

Sigue diciendo la Resoluci\u00f3n citada de 12 de julio de 2022:<\/p>\n

\u00abSin embargo, en l\u00ednea con las resoluciones citadas -cfr. Resoluci\u00f3n de 20 de julio <\/em>de 2020-, si la divisi<\/em>\u00f3n horizontal se configura de tal modo que puede resultar equiparada <\/em>a la divisi<\/em>\u00f3n material de la finca hasta tal punto que sea incompatible con la unidad jur\u00eddica de la misma, a pesar de las estipulaciones de las partes, debe exigirse a efectos registrales la oportuna licencia urban\u00ed<\/em>stica<\/em>\u00ab.<\/p>\n

Es cierto que la divisi\u00f3n horizontal, cuando realmente conlleva una divisi\u00f3n material de una finca, dar\u00e1 lugar a una aut\u00e9ntica parcelaci\u00f3n y a la exigencia de la oportuna licencia urban\u00edstica.<\/p>\n

Lo que ocurre ser\u00e1 que, en este caso, la divisi\u00f3n dejar\u00e1 de ser \u00abhorizontal\u00bb y pasar\u00e1 a ser \u00abvertical\u00bb. Si hay una parcelaci\u00f3n deja de existir la divisi\u00f3n horizontal.<\/p>\n

Lo que la Direcci\u00f3n General pretende, sin embargo, va m\u00e1s all\u00e1. Suele ocurrir cuando se lee un peri\u00f3dico empezando por el final.<\/p>\n

Considera que existe una divisi\u00f3n horizontal que subsiste, a la que aplica las normas de la parcelaci\u00f3n, porque considera que lo es.<\/p>\n

Y, de forma especial, llega a tal equiparaci\u00f3n cuando concurren las siguientes circunstancias, que se recogen en el siguiente texto de aquella Resoluci\u00f3n:<\/p>\n

\u00abEn el presente expediente, como se\u00f1ala el registrador, concurren circunstancias que pueden considerarse reveladoras de la existencia de una parcelaci\u00f3n<\/strong>.<\/em><\/p>\n

En primer lugar, la asignaci\u00f3n de uso exclusivo que se atribuye a los propietarios de las respectivas viviendas que integran la divisi\u00f3n horizontal, en relaci\u00f3n con las respectivas parcelas que ahora se describen en la escritura con expresi\u00f3n de superficie, pues se dice que cada una tiene como anejo el uso y disfrute exclusivo de la parcela <\/em>elemento com<\/em>\u00fan de superficie 497,875 metros cuadrados que rodea la edificaci\u00f3n por <\/em>todos sus lados.<\/em><\/p>\n

En segundo lugar, se expresa que cada elemento tiene su entrada independiente definida por su calle y n\u00fa<\/em>mero respectivo.<\/em><\/p>\n

\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 <\/em>En tercer lugar, la distribuci\u00f3n del uso del suelo com\u00fan agota la totalidad de la parcela, pues ambas se describen con 78,75 metros cuadrados de superficie construida y el resto de parcela de 497,875 metros cuadrados; sumando en conjunto los 1.153,25 metros cuadrados que resultan de la reciente medici\u00f3n de la finca.<\/em><\/p>\n

En cuarto lugar, se incorpora certificado suscrito por t<\/em>\u00e9<\/em>cnico competente en el que consta un plano en el que se diferencian los dos espacios que corresponden a cada puerta, as\u00ed como el elemento com\u00fan de vallado entre las dos partes resultantes.<\/em><\/p>\n

En el presente caso puede concluirse que a pesar de que el suelo tiene formalmente la condici\u00f3n de elemento com\u00fan de la propiedad horizontal seg\u00fan su configuraci\u00f3n estatutaria y que en principio \u00fanicamente se asigna el uso exclusivo de una concreta superficie de parcela en que se ubica cada vivienda, superficie superior a la ocupada por cada edificaci\u00f3n, la atribuci\u00f3n a cada uno de los elementos privativos del uso exclusivo de una determinada parcela de terreno, de manera que se agota la superficie de la finca no ocupada por las edificaciones, pugna frontalmente con la consideraci\u00f3n del legislador de ser elementos comunes los necesarios para el uso y disfrute del edificio, indivisibles e inseparables, de forma que tal atribuci\u00f3n implica una efectiva divisi\u00f3n del suelo sujeto a licencia urban\u00edstica<\/strong>, salvo que el \u00f3rgano competente estime su innecesariedad lo que deber\u00e1 acreditarse debidamente. (…).<\/em><\/p>\n

Es lo que ocurre en el presente caso donde la distribuci\u00f3n del uso del suelo com\u00fan que se estipula agota la totalidad de la parcela sin que quede ning\u00fan espacio considerado de utilizaci\u00f3n comunitaria, lo que sumado a la existencia de puntos de salida a la v\u00eda p\u00fa<\/em>blica de car<\/em>\u00e1cter independiente permiten afirmar que de modo indirecto se est\u00e1 dividiendo la finca de forma incompatible con la naturaleza com\u00fan del suelo y la propiedad horizontal<\/em>\u00ab.<\/p>\n

B\u00e1sicamente, son tres las circunstancias que conducen a la Direcci\u00f3n General a considerar que existe una parcelaci\u00f3n:<\/p>\n

1\u00aa.- La asignaci\u00f3n de un uso exclusivo que se atribuye a los propietarios de las respectivas viviendas que integran la divisi\u00f3n horizontal, en relaci\u00f3n con las respectivas parcelas que ahora se describen en la escritura con expresi\u00f3n de superficie.<\/p>\n

Aunque la Resoluci\u00f3n matiza este punto, se mantiene en el criterio que pretende imponer. Dice as\u00ed:<\/p>\n

\u00abEs cierto que la realidad de este tipo de edificaciones en forma de divisi\u00f3<\/em>n horizontal<\/em> puede requerir de la existencia de pactos que permitan diferenciar zonas de uso exclusivo de las respectivas viviendas de modo que permitan una explotaci\u00f3n racional del suelo coherente con esa tipolog\u00eda constructiva, sin que por ello se vea afectada la unidad de la finca. Por ejemplo, cuando se configuran zonas comunes destinadas a accesos, jard\u00edn e instalaciones comunes y elementos privativos compuestos por edificaci\u00f3n que tienen asignado el uso de concretas porciones de suelo adyacentes a los mismos, bien porque se estipule as\u00ed en los estatutos comunitarios bien porque se configure como anejo del elemento privativo.<\/em><\/p>\n

No obstante, la variedad de situaciones que pueden plantearse impone su examen espec\u00edfico particularmente cuando no resulta acreditada la autorizaci\u00f3<\/em>n administrativa en<\/em> la que pueda estar amparada dicha configuraci\u00f3n jur\u00eddica en la medida que pueda suponer un acto de parcelaci\u00f3n ilegal siquiera de modo indirecto, en los t<\/em>\u00e9<\/em>rminos antes<\/em> expuestos y contemplados expresamente por el legislador -art\u00edculo 26 de la Ley de Suelo-<\/em>\u00ab.<\/p>\n

Pues bien, y a sensu contrario<\/em>, podemos deducir de lo transcrito que, si las zonas de terreno que rodean la edificaci\u00f3n por algunos de sus lados -patios, jardines o corrales- tienen la consideraci\u00f3n de elemento com\u00fan de uso com\u00fan, no cabr\u00e1 hablar de parcelaci\u00f3n ni se exigir\u00e1 ninguna licencia urban\u00edstica.<\/p>\n

Soluci\u00f3n f\u00e1cil, en teor\u00eda, para quien no vive en contacto con la realidad social. Pero habr\u00e1 que admitir, en la pr\u00e1ctica, que mi vecino utilice mi piscina, mientras que yo le exigir\u00e9 que satisfaga los gastos de su conservaci\u00f3n, aunque no la use.<\/p>\n

El r\u00e9gimen de propiedad horizontal tumbada se nutre de las mismas reglas de las casas por pisos superpuestos, en las que las porciones de terrenos en planta baja son, en la mayor\u00eda de los casos, de uso exclusivo de los departamentos sitos en ella.<\/p>\n

Si en aqu\u00e9lla no existe ning\u00fan elemento que se precise que sea de uso com\u00fan, ni precepto que lo imponga, no hay porqu\u00e9 obligar a que se cree.<\/p>\n

2\u00aa.- Que se exprese en la divisi\u00f3n horizontal que cada departamento tiene su entrada independiente definida por su calle y n\u00famero respectivo.<\/p>\n

Extra\u00f1a tal afirmaci\u00f3n, por cuanto lo esencial de los departamentos en r\u00e9gimen de propiedad horizontal, al decir del art\u00edculo 396 del C\u00f3digo civil, es que sean \u00absusceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento com\u00fan de aqu<\/em>\u00e9<\/em>l o a la v\u00eda p\u00fa<\/em>blica<\/em>\u00ab.<\/p>\n

Inversamente, cabr\u00e1 deducir que, si el acceso a los departamentos se establece a trav\u00e9s de una zona comunitaria, se escapar\u00e1 a la calificaci\u00f3n de parcelaci\u00f3n ilegal.<\/p>\n

3\u00aa.- La distribuci\u00f3n del uso del suelo com\u00fan, entre la construcci\u00f3n y el terreno calificado de uso exclusivo, agota la totalidad de la parcela.<\/p>\n

Tal afirmaci\u00f3n nos llevar\u00e1 a que, si subiste un espacio de uso com\u00fan, por peque\u00f1o que sea -un cuarto de basuras, por ejemplo-, tampoco podr\u00e1 calificarse de parcelaci\u00f3n.<\/p>\n

Por su parte, la Resoluci\u00f3n de 24 de abril de 2024 introduce otros elementos nuevos definidores de una parcelaci\u00f3n de terrenos, al decir lo siguiente:<\/p>\n

\u00abEn el caso del presente expediente debe atenderse a las condiciones concretas en las que se configura la divisi\u00f3n horizontal para analizar si puede o no equipararse a una parcelaci\u00f3n.<\/em><\/p>\n

En primer lugar, debe advertirse que a cada uno de los elementos privativos se le atribuye el uso exclusivo y excluyente de una determinada parcela de terreno en la que se ubica la edificaci\u00f3n.<\/em><\/p>\n

La suma de las superficies de dichas parcelas agota la totalidad de la superficie total de la finca. Por tanto, no resta ninguna superficie de suelo que tenga la naturaleza de <\/em>com<\/em>\u00fan y la cuota de participaci\u00f3n respectiva se define en relaci\u00f3n a <\/em>\u00ab<\/em>las cargas y beneficios comunitarios<\/em>\u00bb<\/em>.<\/em><\/p>\n

En segundo lugar, se incorpora a la escritura una <\/em>\u00ab<\/em>Memoria de Divisi\u00f3n Parcelaria<\/em>\u00bb<\/em> suscrita por t<\/em>\u00e9<\/em>cnico, cuya finalidad es <\/em>\u00ab<\/em>la asignaci\u00f3n de parcela a cada una de las viviendas<\/em>\u00bb<\/em>.<\/em><\/p>\n

En tercer lugar, en las normas que rigen la propiedad horizontal se describen como elementos comunes el vallado exterior del per\u00edmetro de la parcela, as\u00ed como los vallados que delimitan las dos porciones de terreno de uso exclusivo y excluyente, as\u00ed como los cuartos de contadores, sin describir ning\u00fan espacio como elemento com\u00fan.<\/em><\/p>\n

En cuarto lugar, las normas de la comunidad de propietarios permiten que cada propietario pueda de forma independiente, sin consentimiento de la comunidad, dividirlas, segregarlas, agruparlas a otras, o modificarlas, con formaci\u00f3n de nuevas <\/em>entidades, as<\/em>\u00ed como llevar a cabo obras de mantenimiento y conservaci\u00f3n de los vallados sin autorizaci\u00f3n de los dem\u00e1s propietarios, y modificar su est<\/em>\u00e9<\/em>tica como tengan <\/em>por conveniente. <\/em><\/p>\n

Tambi<\/em>\u00e9<\/em>n podr\u00e1n modificar la configuraci\u00f3n exterior tanto de las edificaciones como de las <\/em>\u00ab<\/em>parcelas en que se ubican y que se han dividido, o puedan dividirse en el futuro<\/em>\u00bb<\/em>.<\/em><\/p>\n

En quinto lugar, ambos departamentos no s<\/em>\u00f3lo tienen atribuido un derecho de uso exclusivo sobre su respectiva porci\u00f3n de suelo, delimitada y vallada, sino que tambi<\/em>\u00e9<\/em>n disfrutan cada uno de su respectivo acceso independiente a trav<\/em>\u00e9<\/em>s de la carretera.<\/em><\/p>\n

Los argumentos anteriores son reveladores de la configuraci\u00f3n independiente tanto f\u00ed<\/em>sica como jur<\/em>\u00eddicamente de los dos elementos privativos de la propiedad horizontal y de la parcela de terreno a cada uno asociada, por lo que en el presente expediente trat\u00e1ndose de una divisi\u00f3n horizontal no amparada en licencia y concurrir adem\u00e1<\/strong><\/em>s un<\/em><\/strong> supuesto de parcelaci\u00f3n<\/em><\/strong>, debe confirmarse el defecto en cuanto a la exigencia de intervenci\u00f3n administrativa del Ayuntamiento<\/em>\u00ab.<\/p>\n

Como circunstancias espec\u00edficas, determinantes de su equiparaci\u00f3n a una parcelaci\u00f3n, introduce las siguientes:<\/p>\n

1\u00aa.- Que la cuota de participaci\u00f3n se refiera s\u00f3lo a las cargas y beneficios comunitarios, hecho que carece de relevancia, por cuanto es la propia ley -art\u00edculo 3\u00ba de la Ley de Propiedad Horizontal- la que determina que: \u00abA <\/em>cada piso o local se atribuir<\/em>\u00e1 una cuota de participaci\u00f3n con relaci\u00f3n al total del valor del inmueble y referida a cent<\/em>\u00e9<\/em>simas del mismo. Dicha cuota servir\u00e1 de m\u00f3dulo para determinar la participaci\u00f3n en las cargas y beneficios por raz\u00f3n de la comunidad<\/em>\u00ab.<\/p>\n

2\u00aa.- La posibilidad de agrupar o dividir cada departamento del r\u00e9gimen de propiedad horizontal, pero no del elemento com\u00fan que es el suelo.<\/p>\n

A la subdivisi\u00f3n de departamentos habr\u00e1 que aplicar la misma normativa que a la divisi\u00f3n horizontal, pero en ning\u00fan momento conlleva una parcelaci\u00f3n del terreno.<\/p>\n

<\/a>2.- La cr\u00edtica a esa posici\u00f3n<\/strong>.<\/h3>\n

Ahora bien, todas estas razones son insuficientes para llegar a la conclusi\u00f3n de que, cuando concurran, existir\u00e1 una aut\u00e9ntica parcelaci\u00f3n.<\/p>\n

De admitirse, habr\u00eda que aceptar las siguientes consecuencias:<\/p>\n

1\u00aa.- Si existe una parcelaci\u00f3n del terreno ya no existir\u00e1 el r\u00e9gimen de propiedad horizontal, sino que estaremos ante dos parcelas distintas, cuya titularidad es ajena a cualquiera idea de comunidad.<\/p>\n

2\u00aa.- El suelo, vuelo y subsuelo dejar\u00e1n de ser elementos comunes y se convertir\u00e1n en privativos, con una titularidad exclusiva.<\/p>\n

3\u00aa.- Desaparecer\u00e1 la cuota de copropiedad, puesto que a cada departamento le corresponder\u00e1 la total participaci\u00f3n sobre su porci\u00f3n de terreno.<\/p>\n

4\u00aa.- La pared de separaci\u00f3n entre los departamentos dejar\u00e1 de ser un elemento com\u00fan y se convertir\u00e1 en medianera.<\/p>\n

5\u00aa.- La edificabilidad permitida por las normas urban\u00edsticas se medir\u00e1 sobre cada parcela por separado y no sobre el conjunto de las mismas.<\/p>\n

6\u00aa.- No se precisar\u00e1 el consentimiento del titular del otro departamento para realizar una construcci\u00f3n en el vuelo o en el subsuelo.<\/p>\n

7\u00aa.- Las edificaciones que no guarden el debido retranqueo -al estar adosadas- quedar\u00e1n fuera de ordenaci\u00f3n.<\/p>\n

8\u00aa.- Habr\u00e1 que georreferenciar, mediante la correspondiente representaci\u00f3n gr\u00e1fica catastral o alternativa, cada parcela resultante por exigencias del art\u00edculo 9 de la Ley Hipotecaria.<\/p>\n

Es cierto que determinados pronunciamientos han acudido a una ficci\u00f3n a favor de la equiparaci\u00f3n de la divisi\u00f3n horizontal a una parcelaci\u00f3n, exigiendo los mismos requisitos que se precisan para ella, pero sin aplicar las consecuencias que hemos citado.<\/p>\n

La Resoluci\u00f3n de 3 de abril del 2012 lo recoge en estos comentarios, que se extractan:<\/p>\n

\u00abAsimismo, como pusieron de manifiesto las Resoluciones de este Centro Directivo de 14 de julio de 2009, 12 de julio de 2010 y 24 de agosto de 2011, el concepto de parcelaci\u00f3n urban\u00edstica, siguiendo el proceso que han seguido las actuaciones en fraude<\/strong> a su prohibici\u00f3n y precisamente para protegerse de ellas, ha trascendido la estricta divisi\u00f3n material de fincas, la tradicional segregaci\u00f3<\/em>n, divisi<\/em>\u00f3<\/em>n o parcelaci<\/em>\u00f3n, para alcanzar la divisi\u00f3n ideal del derecho y del aprovechamiento, y en general todos aquellos supuestos en que manteni<\/em>\u00e9<\/em>ndose formalmente la unidad del inmueble, se produce una divisi\u00f3n en la titularidad o goce<\/strong>, ya sea en r<\/em>\u00e9<\/em>gimen de indivisi<\/em>\u00f3n, de propiedad horizontal, de vinculaci\u00f3n a participaciones en sociedades, o de cualquier otro modo en que se pretenda alcanzar los mismos objetivos<\/em>\u00ab.<\/p>\n

\u00abY en este sentido debe entenderse que entra dentro del concepto de <\/em>\u00ab<\/em>divisi<\/em>\u00f3n<\/em>\u00bb <\/em>el supuesto objeto del presente expediente en el que se atribuyen derechos de uso exclusivo y privativo a favor de los respectivos propietarios de los elementos privativos resultantes de una divisi\u00f3n horizontal sobre sendas parcelas de terreno (de quince mil y de veinticuatro mil trescientos metros cuadrados respectivamente) que forman parte de la finca matriz, finca que tiene el car\u00e1<\/em>cter de r<\/em>\u00fa<\/em>stica<\/em>\u00ab.<\/p>\n

\u00abEn el mismo sentido se pronunci\u00f3 el Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de 3 de octubre de 2008, en la que se afirma que existe verdadera divisi\u00f3n de terrenos<\/strong> <\/em>\u00ab<\/em>en el caso de efectuarse una divisi\u00f3n horizontal con asignaci\u00f3n a cada titular del uso individualizado de una parte del terreno<\/em>\u00bb<\/em>, as<\/em>\u00ed como <\/em>\u00ab<\/em>en el supuesto de divisi\u00f3n horizontal con agotamiento de la totalidad de la finca matriz sin que exista resto de suelo que se califique como elemento com\u00fan<\/em>\u00bb<\/em>, lo que exige <\/em>\u00ab<\/em>la necesidad de aportar licencia de parcelaci\u00f3n<\/em>\u00bb<\/em>, pues <\/em>\u00ab<\/em>las fincas creadas tienen una autonom\u00eda tal que las permite ser consideradas como objetos jur\u00eddicos nuevos y absolutamente independientes entre s\u00ed\u00bb, por lo que <\/em>\u00ab<\/em>nos hallamos ante una verdadera divisi\u00f3n de terrenos (cualquiera que sea la denominaci\u00f3n elegida por las partes o el mecanismo jur\u00eddico bajo el que se pretenda encubrir)<\/em>\u00bb<\/em>\u00ab.<\/p>\n

Es decir, que la atribuci\u00f3n de un uso exclusivo a determinados elementos comunes de la propiedad horizontal, agotando toda la extensi\u00f3n del terreno com\u00fan, equivale a una parcelaci\u00f3n, en el sentido de divisi\u00f3n de terrenos, a la hora de exigir los mismos requisitos, pero sigue siendo una propiedad en r\u00e9gimen de propiedad horizontal en cuanto a sus efectos.<\/p>\n

<\/a>3.- Mi opini\u00f3n al respecto<\/strong>.<\/h3>\n

Por el contrario, considero de mayor peso la postura contraria, por cuanto el art\u00edculo 396 del C\u00f3digo civil, tras afirmar que son elementos comunes del edificio todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, como es el suelo, en su p\u00e1rrafo segundo, a\u00f1ade que las partes en copropiedad no son en ning\u00fan caso susceptibles de divisi\u00f3n.<\/p>\n

De lo cual podemos sentar las siguientes premisas:<\/p>\n

1\u00aa.- La divisi\u00f3n del suelo en el que existe un edificio constituido en r\u00e9gimen de propiedad horizontal no es posible, porque lo proh\u00edbe la ley.<\/p>\n

2\u00aa.- Si no es posible la divisi\u00f3n del suelo, la constituci\u00f3n en r\u00e9gimen de propiedad horizontal nunca implicar\u00e1 una parcelaci\u00f3n.<\/p>\n

3\u00aa.- La segregaci\u00f3n de una porci\u00f3n de suelo, para lo que se exige la oportuna licencia urban\u00edstica y su georreferenciaci\u00f3n, sin excepci\u00f3n, conlleva que la porci\u00f3n segregada \u00absale\u00bb de la propiedad horizontal.<\/p>\n

Es decir, que ser\u00e1 posible dividir el suelo com\u00fan para que deje de ser un elemento de la propiedad horizontal, pero no parcelarlo subsistiendo en ella. Pensemos en el caso habitual de segregaci\u00f3n de una porci\u00f3n para su cesi\u00f3n al objeto de que se convierta en v\u00eda p\u00fablica.<\/p>\n

La divisi\u00f3n horizontal, por tanto, no implica parcelaci\u00f3n, aunque concurran las circunstancias apuntadas en las anteriores resoluciones.<\/p>\n

El suelo es \u00fanico. Pertenece a los titulares de los departamentos en proporci\u00f3n a su cuota de participaci\u00f3n y su posible edificabilidad se tiene en consideraci\u00f3n en funci\u00f3n de esa unidad y no con respecto a cada uno de aqu\u00e9llos.<\/p>\n

Por esa raz\u00f3n, es habitual incluir en los estatutos una cl\u00e1usula que impida que un titular, m\u00e1s avezado, se aproveche de esa total edificabilidad en detrimento del otro.<\/p>\n

Aunque, en la pr\u00e1ctica, el uso del departamento se lleve a cabo con total independencia e injerencia del vecino, siempre existir\u00e1n unos elementos comunes, como el suelo, vuelo y subsuelo, am\u00e9n de la posible pared de separaci\u00f3n, lo que impedir\u00e1 llegar a la conclusi\u00f3n de que se est\u00e1 encubriendo una parcelaci\u00f3n.<\/p>\n

Pues bien, si no podemos dividir el suelo \u00bfqu\u00e9 elementos son objeto de divisi\u00f3n? Para esa respuesta nos debemos retrotraer al concepto de \u00absuelo\u00bb que se ha expuesto en l\u00edneas anteriores, entendido como una fina capa inalterable e indivisible que est\u00e1, pero no la vemos.<\/p>\n

\u00a0<\/p>\n

<\/a>V.- La<\/strong> divisi\u00f3n horizontal y la licencia urban\u00edstica.<\/strong><\/span><\/h2>\n

Que la divisi\u00f3n horizontal no conlleve en ning\u00fan caso una parcelaci\u00f3n urban\u00edstica no quiere decir que no se precise, en determinadas ocasiones, la oportuna licencia urban\u00edstica.<\/p>\n

Pero nunca ser\u00e1 una licencia de parcelaci\u00f3n, porque la administraci\u00f3n competente en modo alguno la conceder\u00e1 para dar lugar a parcelas de superficie inferior a la permitida.<\/p>\n

Lo relevante, por tanto, ser\u00e1 que la conversi\u00f3n de una vivienda en varias es un acto jur\u00eddico que cae dentro de las limitaciones urban\u00edsticas, bien por exigirlo la licencia de edificaci\u00f3n, bien por ser una situaci\u00f3n consolidada tras muchos a\u00f1os. El objetivo es evitar la creaci\u00f3n de un n\u00facleo de poblaci\u00f3n que quede fuera del correspondiente control administrativo.<\/p>\n

La Resoluci\u00f3n de 1 de octubre de 2024 lo explica de la siguiente forma:<\/p>\n

\u00abPara resolver esta cuesti\u00f3n debe recordarse lo que declar\u00f3 este Centro Directivo en <\/em>la Resoluci<\/em>\u00f3n de 28 de julio de 2020 respecto del art\u00edculo 53 del Real Decreto 1093\/1997:<\/em><\/p>\n

\u00ab<\/em>El precepto es claro al exigir para inscribir los t\u00edtulos de divisi\u00f3n horizontal (como es el presente caso) que no pueden constituirse como elementos susceptibles de aprovechamiento independiente m\u00e1s de los que se hayan hecho constar en la declaraci\u00f3n de obra nueva, a menos que se acredite mediante nueva licencia. <\/em><\/p>\n

Si la<\/em> constituci<\/em>\u00f3n de la propiedad horizontal es posterior a la declaraci\u00f3n de obra nueva inscrita, el registrador habr\u00e1 de tener en cuenta si en la inscripci\u00f3n de obra nueva aparecen un n\u00famero determinado de viviendas, y en este caso existir\u00e1 <\/em>ese l<\/em>\u00ed<\/em>mite<\/em> respecto a la propiedad horizontal (sin perjuicio de la aplicaci\u00f3n de las normas sobre prescripci\u00f3n de las acciones derivadas de las infracciones urban\u00edsticas y de las relativas a la restauraci\u00f3n de la legalidad urban\u00edstica infringida, cuando resulten aplicables)<\/em>\u00bb<\/em>\u00ab.<\/p>\n

Por esa raz\u00f3n, y no por el hecho de ser una parcelaci\u00f3n, se precisa que la autoridad competente conceda el preceptivo permiso y la actuaci\u00f3n, realizada sin \u00e9l, ser\u00e1 constitutiva de una infracci\u00f3n urban\u00edstica, que gozar\u00e1 del plazo de prescripci\u00f3n que determinen las respectivas legislaciones auton\u00f3micas.<\/p>\n

Se pueden observar, en las siguientes resoluciones, las distintas opciones que ofrece la Direcci\u00f3n General para estos supuestos:<\/p>\n

1.- La Resoluci\u00f3n de 16 de diciembre de 2021:<\/strong><\/p>\n

\u00abPara resolver este recurso debemos recordar lo que declar\u00f3 este Centro Directivo en la Resoluci\u00f3<\/em>n de<\/em>\u00a028 de julio de\u00a02020 respecto al art\u00edculo\u00a053 del Real Decreto\u00a01093\/1997:<\/em><\/p>\n

\u00ab<\/em>El precepto es claro al exigir para inscribir los t<\/em>\u00ed<\/em>tulos de divisi\u00f3n horizontal (como es el presente caso) que no pueden constituirse como elementos susceptibles de aprovechamiento independiente m<\/em>\u00e1<\/em>s de los que se hayan hecho constar en la declaraci\u00f3n de obra nueva, a menos que se acredite mediante nueva licencia. Si la constituci\u00f3n de la propiedad horizontal es posterior a la declaraci\u00f3n de obra nueva inscrita, el registrador habr<\/em>\u00e1 <\/em>de tener en cuenta si en la inscripci\u00f3n de obra nueva aparecen un n<\/em>\u00fa<\/em>mero determinado de viviendas, y en este caso existir<\/em>\u00e1 <\/em>ese l<\/em>\u00ed<\/em>mite respecto a la propiedad horizontal.<\/em>\u00bb<\/em><\/p>\n

En el presente caso, no existe licencia pues la declaraci\u00f3n de obra nueva se hace al amparo del r<\/em>\u00e9<\/em>gimen del art<\/em>\u00ed<\/em>culo<\/em>\u00a0<\/em>28.4 del texto refundido de la Ley<\/em>\u00a0<\/em>7\/2015, de Suelo y Rehabilitaci\u00f3n Urbana, sin que en la certificaci\u00f3n del t<\/em>\u00e9<\/em>cnico en la que se describe la obra nueva y se data su antig<\/em>\u00fc<\/em>edad en el a\u00f1<\/em>o\u00a0<\/em>1970 se haga referencia a los elementos privativos de la propiedad horizontal a inscribir.<\/em><\/p>\n

Por tanto, como se dijo en la Resoluci\u00f3n de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado de<\/em>\u00a0<\/em>3 de junio de<\/em>\u00a0<\/em>2019, cabe aplicar, anal<\/em>\u00f3gicamente, aunque con matizaciones, a la divisi\u00f3n horizontal el r<\/em>\u00e9<\/em>gimen del art<\/em>\u00ed<\/em>culo<\/em>\u00a0<\/em>28.4 citado, para no exigir la licencia prevista en el art<\/em>\u00ed<\/em>culo<\/em>\u00a0<\/em>53.a) del Real Decreto<\/em>\u00a0<\/em>1093\/1997 a propiedades horizontales, si se acredita su antig<\/em>\u00fc<\/em>edad, de modo que puedan computarse el transcurso de los plazos previstos en la legislaci\u00f3<\/em>n urban\u00ed<\/em>stica aplicable para el restablecimiento de la legalidad urban<\/em>\u00ed<\/em>stica infringida.<\/em><\/p>\n

Seg<\/em>\u00fan dicha doctrina, para poder inscribir el r<\/em>\u00e9<\/em>gimen de propiedad horizontal en este caso debe acreditarse el otorgamiento de licencia administrativa, declaraci\u00f3n de innecesaridad, o acreditar la antig\u00fcedad de la propiedad horizontal<\/strong>, por cualquiera de los medios previstos en el art\u00edculo\u00a052 del Real Decreto\u00a01093\/1997<\/em>\u00ab.<\/p>\n

2.- La Resoluci\u00f3n de 1 de octubre de 2024,<\/strong> por su parte, nos dice lo siguiente:<\/p>\n

\u00abHa de recordarse que, seg\u00fan afirm\u00f3 este Centro Directivo en Resoluci\u00f3n de 3 de junio de 2019, como regla general: a) no se precisar\u00e1 la aportaci\u00f3n de licencia para la propiedad horizontal, cuando la misma se ajuste a la licencia de obras que autorice la construcci\u00f3n de las edificaciones<\/strong> (vid. Resoluci\u00f3n de 13 de julio de 2015); b) tampoco se precisa la aportaci\u00f3n de licencia de la propiedad horizontal cuando la misma no provoque un incremento de elementos privativos<\/strong> respecto de los que consten en la previa declaraci\u00f3n de la obra nueva, y c) este Centro Directivo ha sostenido la aplicaci\u00f3n anal\u00f3gica, aunque con matices, del art\u00edculo 28.4 del texto refundido de la Ley de Suelo, a aquellos supuestos en que ya no proceda adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urban\u00edstica que impliquen su demolici\u00f3n<\/strong>, por haber transcurrido los plazos de prescripci\u00f3n correspondiente<\/em>s\u00bb.<\/p>\n

En resumen, la Direcci\u00f3n General permite que se haga uso de alguno de estos documentos a los efectos de otorgar e inscribir la constituci\u00f3n de un r\u00e9gimen de propiedad horizontal:<\/p>\n

\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 1\u00ba.- La licencia urban\u00edstica.<\/p>\n

\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 2\u00ba.- El certificado urban\u00edstico de innecesariedad de licencia.<\/p>\n

\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 3\u00ba.- El certificado de t\u00e9cnico competente que acredite que la divisi\u00f3n en varios departamentos existe desde el momento a partir del cual ya no procede adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urban\u00edstica que impliquen su demolici\u00f3n, por haber transcurrido los plazos de prescripci\u00f3n correspondientes.<\/p>\n

En cuanto a este certificado, la Resoluci\u00f3n de 6 de febrero de 2023 exige que cumpla con el objetivo pretendido, de forma expresa y especifica. Lo aclara as\u00ed:<\/p>\n

\u00abEn cuanto al certificado del arquitecto, en este documento se describe la obra nueva, con diferencias en cuanto a la que figura en la certificaci\u00f3n catastral y se constata su <\/em>antig<\/em>\u00fcedad, pero no se declara nada en relaci\u00f3n con la existencia de elementos privativos y comunes ni al acceso de los elementos privativos de la divisi\u00f3<\/em>n horizontal por<\/em> medio de elementos comunes en los t<\/em>\u00e9<\/em>rminos que se rese\u00f1an en la escritura<\/em>\u00ab.<\/p>\n

Por el contrario, no ser\u00e1 preciso aportar ninguno de los documentos citados:<\/p>\n

\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 1\u00ba.- Cuando la existencia de tal divisi\u00f3n se deduzca de la misma licencia que autoriz\u00f3 la construcci\u00f3n, a la que se ajuste el r\u00e9gimen de propiedad horizontal. Si en ella se permite la construcci\u00f3n de dos viviendas, ya no ser\u00e1 preciso reiterar la solicitud por el hecho de que la divisi\u00f3n se realice con posterioridad.<\/p>\n

\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 2\u00ba.- Tampoco se precisa la aportaci\u00f3n de licencia de la propiedad horizontal cuando la misma no provoque un incremento de elementos privativos respecto de los que consten en la previa declaraci\u00f3n de la obra nueva.<\/p>\n

Por esa raz\u00f3n, no se entiende que la Direcci\u00f3n General, en Resoluci\u00f3n de 26 de marzo de 2025, exija la licencia de divisi\u00f3n, utilizando los mismos argumentos ya apuntados, cuando en la descripci\u00f3n de la finca matriz, en el Registro de la Propiedad consta lo siguiente: \u00abSeg<\/em>\u00fan la inscripci\u00f3n 2.\u00aa de declaraci\u00f3n de obra nueva terminada por antig\u00fcedad de fecha 22 de junio de 2006, la descripci\u00f3n de la finca es la siguiente: <\/em>\u201c<\/em>Urbana: un edificio<\/em> situado en Casariche, en su calle (\u2026) Ocupa un solar con una superficie de ciento cuarenta y tres metros y sesenta y dos dec\u00edmetros cuadrados. <\/em>Se compone de dos<\/em><\/strong> viviendas adosadas unifamiliares<\/em><\/strong> de dos plantas cada una de ellas, una baja y otra alta y castillete en la cubierta de cada una, asim<\/em>\u00e9<\/em>tricas, con una superficie total construida entre ambas de trescientos tres metros y treinta y nueve dec\u00edmetros cuadrados<\/em>\u00ab.<\/p>\n

\u00a0<\/strong><\/p>\n

<\/a>VI.- Conclusi\u00f3n.<\/strong><\/span><\/h2>\n

A la vista de lo expuesto, podemos concluir que el acto que precisa la concesi\u00f3n de la pertinente licencia urban\u00edstica es la constituci\u00f3n en r\u00e9gimen de propiedad horizontal, por el hecho de la conversi\u00f3n de una vivienda en varias, creando nuevos departamentos independientes, pero no por tratarse de una parcelaci\u00f3n -que no la hay-, de forma que ser\u00e1 irrelevante la atribuci\u00f3n del uso exclusivo de determinados elementos comunes -incluso su car\u00e1cter de elemento privativo-, aunque agoten toda la superficie de la parcela, o que los departamentos tengan salida directamente a la v\u00eda p\u00fablica y no a trav\u00e9s de un espacio com\u00fan.<\/p>\n

La pluralidad de resoluciones que inciden sobre este tema nos lleva a pensar que nos estamos apartando de la esencia de nuestro Derecho civil, mediante il\u00f3gicas ramificaciones, hasta el punto de criminalizar a los que prefieren no vivir en \u00abcomunidad\u00bb de propietarios, sino en viviendas -o chalets- adosados o pareados, sin tener que compartir su piscina.<\/p>\n

No son pocas las resoluciones que atribuyen a esos titulares una actuaci\u00f3n fraudulenta -y ellos sin enterarse-, s\u00f3lo por el hecho de querer usar y disfrutar, de forma exclusiva, de una porci\u00f3n de terreno aneja a su vivienda.<\/p>\n

No deber\u00eda ser as\u00ed. Hagamos la vida f\u00e1cil.<\/p>\n

\u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0\u00a0<\/p>\n

<\/a>ENLACES:<\/span><\/h2>\n