{"id":127986,"date":"2025-06-05T13:01:35","date_gmt":"2025-06-05T11:01:35","guid":{"rendered":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=127986"},"modified":"2025-08-08T20:29:53","modified_gmt":"2025-08-08T18:29:53","slug":"resoluciones-junio-2025-direccion-general-seguridad-juridica-y-fe-publica","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-junio-2025-direccion-general-seguridad-juridica-y-fe-publica\/","title":{"rendered":"Resoluciones Junio 2025 Direcci\u00f3n General Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica."},"content":{"rendered":"<h1 style=\"text-align: justify;\"><span style=\"color: #0000ff; font-size: 18pt;\"><strong>INFORME N\u00ba 369: BOE JUNIO de 2025.<\/strong><\/span><\/h1>\n<h2 style=\"text-align: center;\"><span style=\"color: #0000ff; font-size: 18pt;\"><strong>2\u00aa Parte:\u00a0<\/strong><strong>RESOLUCIONES DGSJFP:<\/strong><\/span><\/h2>\n<p style=\"text-align: center;\"><span style=\"font-size: 14pt;\"><a href=\"#propiedad\"><strong>PROPIEDAD<\/strong><\/a><\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: center;\"><span style=\"font-size: 14pt;\"><strong><a href=\"#mercantil\">MERCANTIL<\/a><\/strong><\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: center;\"><span style=\"font-size: 14pt;\"><strong><a href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/cuadro-resoluciones-dgrn-por-meses\/\">RESOLUCIONES POR MESES<\/a>\u00a0y\u00a0<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/titulares-de-resoluciones\/\">POR TITULARES PARA BUSCAR<\/a><\/strong><\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: center;\"><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/informes-mensuales\/informe-369-boe-junio-2025\/\"><span style=\"font-size: 14pt;\"><strong>Ir al INFORME de JUNIO (Secciones I y II del BOE)<\/strong><\/span><\/a><\/p>\n<h2 style=\"text-align: center;\"><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/informes-mensuales\/no-te-lo-pierdas-junio-2025\/\"><strong>IR A\u00a0<em>\u00a1NO TE LO PIERDAS!<\/em> DE JUNIO<\/strong><\/a><\/h2>\n<p style=\"text-align: justify;\"><a class=\"mwm-aal-item\" name=\"valoracion-de-las-resoluciones-por-su-importancia\"><\/a><\/p>\n<h3 style=\"text-align: justify;\"><strong>VALORACI\u00d3N DE LAS RESOLUCIONES POR SU IMPORTANCIA:<\/strong><\/h3>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Se van a seguir estos criterios a juicio de las personas que las resumen.<\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>()\u00a0<\/strong>Reiterativa o de escas\u00edsimo inter\u00e9s<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>*\u00a0<\/strong>Poco inter\u00e9s o muy del caso concreto<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>**\u00a0<\/strong>Interesante (categor\u00eda est\u00e1ndar)<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>***\u00a0<\/strong>Muy interesante.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>\u21d2\u21d2\u21d2<\/strong>\u00a0Imprescindible<\/p>\n<div class=\"enlacesDoc\" style=\"text-align: justify;\">\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"sentencias-sobre-resoluciones\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><span style=\"color: #0000ff; font-size: 14pt;\"><strong>SENTENCIAS SOBRE RESOLUCIONES<\/strong><\/span><\/h6>\n<div class=\"enlacesDoc\">\u00a0<\/div>\n<\/div>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"resoluciones-propiedad\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-size: 14pt; color: #0000ff;\"><a id=\"propiedad\"><\/a>RESOLUCIONES PROPIEDAD:<\/span><\/h6>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"212-falta-de-interes-legitimo-para-pedir-una-certificacion\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r212\"><\/a>212.** FALTA DE INTER\u00c9S LEG\u00cdTIMO PARA PEDIR UNA CERTIFICACI\u00d3N<\/span><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 28 de abril de 2025, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la Propiedad de Torrelodones a expedir una certificaci\u00f3n literal de varias inscripciones relativas a una finca.\u00a0<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong><span style=\"color: #0000ff;\">Resumen:<\/span><\/strong> <span style=\"color: #0000ff;\">La posibilidad de expedir certificaciones relativas a derechos o asientos extinguidos o caducados a solicitud expresa del interesado se recoge en el <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a234\">art\u00edculo\u00a0234 de la Ley Hipotecaria<\/a> pero tambi\u00e9n en estos casos es preciso que se justifique un inter\u00e9s leg\u00edtimo en los asientos solicitados, con m\u00e1s cautela incluso, que respecto de los asientos vigentes.<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Hechos:<\/strong> Se presenta instancia solicitando certificaci\u00f3n literal de las inscripciones 9.\u00aa, 10.\u00aa y 11.\u00aa de una determinada finca registral alegando como inter\u00e9s leg\u00edtimo \u00ablas operaciones particionales del Juzgado Mixto n\u00famero X de Collado Villalba\u00bb.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El <strong>Registrador califica negativamente<\/strong> en base a los siguientes argumentos:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">1\u00ba. La inscripci\u00f3n\u00a09.\u00aa contiene pronunciamientos de dominio que no se encuentran vigentes en la actualidad.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">2\u00ba. No se aporta documentaci\u00f3n alguna que permita conocer el objeto del procedimiento al que se refiere el inter\u00e9s leg\u00edtimo.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">3\u00ba. No se acredita por el solicitante la condici\u00f3n de heredero de los titulares registrales que consta en las inscripci\u00f3n\u00a09.\u00aa<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La <strong>Direcci\u00f3n confirma la calificaci\u00f3n<\/strong>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La posibilidad de expedir certificaciones relativas a derechos o asientos extinguidos o caducados a solicitud expresa del interesado se recoge en el <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a234\">art\u00edculo\u00a0234 de la Ley Hipotecaria<\/a> pero tambi\u00e9n en estos casos es preciso que se <strong>justifique un inter\u00e9s leg\u00edtimo en los asientos solicitados, con m\u00e1s cautela incluso, que respecto de los asientos vigentes<\/strong> y es que el contenido del Registro s\u00f3lo se ha de poner de manifiesto a quienes tengan inter\u00e9s en conocer el estado de los bienes y derechos inscritos y, por tanto, este inter\u00e9s se ha de justificar ante el registrador.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En consecuencia, ante una solicitud de publicidad formal, el registrador, debe calificar:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">1\u00ba. Si procede o no expedir la informaci\u00f3n o publicidad formal respecto de la finca o derecho que se solicita, atendiendo a la causa o finalidad alegada.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">2\u00ba. Deber\u00e1 valorar la existencia de un inter\u00e9s leg\u00edtimo, y,<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">3\u00ba. Qu\u00e9 datos y circunstancias de los incluidos en el folio registral correspondiente puede incluir o debe excluir de dicha informaci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La publicidad ha de ser para finalidades de la instituci\u00f3n registral como la investigaci\u00f3n, jur\u00eddica, en sentido amplio, patrimonial y econ\u00f3mica (cr\u00e9dito, solvencia y responsabilidad), as\u00ed como la investigaci\u00f3n estrictamente jur\u00eddica encaminada a la contrataci\u00f3n o a la interposici\u00f3n de acciones judiciales. No cabe para la investigaci\u00f3n privada de datos no patrimoniales si no es cumpliendo estrictamente con la normativa de protecci\u00f3n de datos.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En relaci\u00f3n con el inter\u00e9s leg\u00edtimo, \u00e9ste debe ser:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">a) Un inter\u00e9s conocido, en el sentido de acreditado o justificado (a excepci\u00f3n de los casos de autoridades, empleados o funcionarios p\u00fablicos que act\u00faen por raz\u00f3n de su oficio a los que la legislaci\u00f3n hipotecaria presume dicho inter\u00e9s).<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">b) Ha de ser un inter\u00e9s directo o acreditar debidamente el encargo sin perjuicio de la dispensa del art\u00edculo\u00a0332.3 del Reglamento Hipotecario, y<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">c) Ha de ser leg\u00edtimo. Este concepto de inter\u00e9s leg\u00edtimo es m\u00e1s amplio un concepto m\u00e1s amplio que el de \u00abinter\u00e9s directo\u00bb, pues alcanza a cualquier tipo de inter\u00e9s l\u00edcito.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Pero el registrador, como ha se\u00f1alado la <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/RESOLUCIONES\/2014-JULIO.htm#r218\">Resoluci\u00f3n de\u00a030 de mayo de\u00a02014<\/a>, en el \u00e1mbito de su calificaci\u00f3n, para considerar justificado ese inter\u00e9s no s\u00f3lo debe apreciar la literalidad de la causa aducida, sino tambi\u00e9n su congruencia con el resto de datos que se le proporcionen al requerir la informaci\u00f3n, de forma que la mera menci\u00f3n de un motivo, aun cuando sea de los considerados ajustados a la finalidad registral, aisladamente considerado no podr\u00e1 dar lugar a la inmediata obtenci\u00f3n de la nota simple o certificaci\u00f3n solicitada, sino que ser\u00e1 el an\u00e1lisis conjunto de todas las circunstancias que consten en la solicitud, el que determinar\u00e1 tanto la apreciaci\u00f3n del inter\u00e9s alegado como la extensi\u00f3n de los datos que, a su juicio y bajo su responsabilidad, facilite el registrador al peticionario de la informaci\u00f3n. (ER)<\/p>\n<div class=\"enlacesDoc\" style=\"text-align: justify;\">\n<ul>\n<li class=\"puntoPDF\"><a title=\"PDF firmado BOE-A-2025-11268\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2025\/06\/05\/pdfs\/BOE-A-2025-11268.pdf\">PDF (BOE-A-2025-11268 &#8211; 11\u00a0<abbr title=\"p\u00e1ginas\">p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0&#8211; 251\u00a0<abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a> <a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2025-11268\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2025-11268\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"213-inscripcion-de-titulo-otorgado-por-quienes-no-son-titulares-registrales\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r213\"><\/a>213.* INSCRIPCI\u00d3N DE T\u00cdTULO OTORGADO POR QUIENES NO SON TITULARES REGISTRALES<\/span><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 29 de abril de 2025, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n de la registradora de la Propiedad de Arganda del Rey n.\u00ba 1, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de una escritura de liquidaci\u00f3n de gananciales.\u00a0<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen:<\/strong> No es inscribible un t\u00edtulo otorgado por quien no es titular registral. La segregaci\u00f3n requiere licencia o declaraci\u00f3n de innecesariedad, salvo en los casos en que proceda la aplicaci\u00f3n anal\u00f3gica del art. 28. 4 LS (antig\u00fcedad)<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Supuesto:<\/strong> Se recurre contra la <strong>calificaci\u00f3n negativa<\/strong> por la que se suspende la inscripci\u00f3n de una escritura de liquidaci\u00f3n de gananciales de una finca procedente de segregaci\u00f3n otra, y respecto de la que la notaria autorizante advierte en la escritura la falta de inscripci\u00f3n de la adquisici\u00f3n a favor de los otorgantes.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Como <strong>cuesti\u00f3n procedimental previa,<\/strong> recuerda la DG que, conforme al art.\u00a0<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a326\">326<\/a> LH, el recurso deber\u00e1 recaer exclusivamente sobre las cuestiones que se relacionen directa e inmediatamente con la calificaci\u00f3n del registrador, <strong>rechaz\u00e1ndose cualquier otra pretensi\u00f3n basada en otros motivos o en documentos no presentados en tiempo y forma<\/strong>. Por tanto, no han de ser tenidos en cuenta ninguno de aquellos documentos que acompa\u00f1en al escrito de interposici\u00f3n del recurso y que no se presentaron al inicio del procedimiento registral que culmin\u00f3 con la calificaci\u00f3n que ahora se recurre, y que es doctrina reiterada de este mismo Centro Directivo que el recurso no es la v\u00eda adecuada para tratar de subsanar los defectos apreciados por el registrador, sin perjuicio de que los interesados puedan volver a presentar los t\u00edtulos cuya inscripci\u00f3n no se admiti\u00f3, en uni\u00f3n de los documentos aportados durante la tramitaci\u00f3n del recurso, a fin de obtener una nueva calificaci\u00f3n<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En cuanto al fondo del asunto, <strong>la DG confirma la calificaci\u00f3n registral<\/strong> en virtud del <strong>principio de tracto sucesivo, en una doble manifestaci\u00f3n,<\/strong> al no figurar inscrita previamente la segregaci\u00f3n de la finca inventariada y no figurar previamente inscrita la finca a favor de los otorgantes (<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a20\">art 20<\/a>). La presunci\u00f3n \u00abiuris tantum\u00bb de exactitud de los pronunciamientos del Registro, as\u00ed como el reconocimiento de legitimaci\u00f3n dispositiva del titular registral llevan consigo el cierre del Registro a los t\u00edtulos otorgados por persona distinta de dicho titular o derivados de procedimientos judiciales o administrativos en que el mismo no haya tenido intervenci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En cuanto a la exigencia por la registradora de <strong>licencia municipal de segregaci\u00f3n o declaraci\u00f3n municipal de innecesariedad<\/strong> para la inscripci\u00f3n de la finca segregada <strong>se confirma<\/strong> tambi\u00e9n en este punto la nota de calificaci\u00f3n siendo doctrina reiterada de este Centro directivo <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/RESOLUCIONES\/2014-NOVIEMBRE.htm#r393\">R. 17 de octubre de 2014<\/a>,\u00a0<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-dgrn-junio-2015\/#161-segregacion-sin-licencia-derecho-intertemporal-\">R. 5 de mayo de 2015<\/a>,\u00a0<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/resoluciones-dgrn-julio-2015\/#187-escritura-de-segregacion-de-1988-presentada-ahora-prescripcion-infraccion\">R. 26 de mayo de 2015<\/a>, <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-direccion-general-de-los-registros-y-el-notariado-marzo-2019\/#74-segregaciones-antiguas-licencia-declaracion-de-innecesariedad-o-de-prescripcion-de-la-accion-administrativa\">R. 13 de febrero de 2019<\/a>,\u00a0<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-direccion-general-de-los-registros-y-el-notariado-octubre-2019\/#367-inscripcion-de-edificacion-declarada-sobre-finca-resto-tras-segregacion-licencia-coordenadas\">R. 25 de julio de 2019<\/a>) que para inscribir escrituras p\u00fablicas de divisi\u00f3n o segregaci\u00f3n de fincas es preciso acreditar a los efectos del art.\u00a028 TR Ley de Suelo y Rehabilitaci\u00f3n Urbana de\u00a02015 y del art.<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/reglamento-hipotecario-actos-naturaleza-urbanistica-real-decreto-1093-1997\/#a78\">\u00a078<\/a> RD\u00a01093\/97, de\u00a04 julio, sobre Inscripci\u00f3n en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urban\u00edstica, la oportuna <strong>licencia o declaraci\u00f3n de innecesariedad<\/strong> o, para el supuesto de parcelaciones de antig\u00fcedad acreditada fehacientemente, podr\u00eda estimarse suficiente, como t\u00edtulo administrativo habilitante de la inscripci\u00f3n, la <strong>declaraci\u00f3n administrativa municipal del transcurso de los plazos de restablecimiento de legalidad o su situaci\u00f3n de fuera de ordenaci\u00f3n o similar,<\/strong> conforme a la respectiva normativa de aplicaci\u00f3n, por lo que as\u00ed debe entenderse la aplicaci\u00f3n anal\u00f3gica matizada del art. 28.4 LS. (JCC)<\/p>\n<div class=\"enlacesDoc\" style=\"text-align: justify;\">\n<ul>\n<li class=\"puntoPDF\"><a title=\"PDF firmado BOE-A-2025-11269\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2025\/06\/05\/pdfs\/BOE-A-2025-11269.pdf\">PDF (BOE-A-2025-11269 &#8211; 6\u00a0<abbr title=\"p\u00e1ginas\">p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0&#8211; 224\u00a0<abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a> <a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2025-11269\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2025-11269\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"214-rectificacion-de-descripcion-de-un-elemento-privativo-de-una-propiedad-horizontal\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r214\"><\/a>214.*** RECTIFICACI\u00d3N DE DESCRIPCI\u00d3N DE UN ELEMENTO PRIVATIVO DE UNA PROPIEDAD HORIZONTAL<\/span><\/strong><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 29 de abril de 2025, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n del registrador de la Propiedad de Fuenlabrada n.\u00ba 4, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de una escritura de rectificaci\u00f3n de descripci\u00f3n, divisi\u00f3n material y agrupaci\u00f3n de fincas en r\u00e9gimen de propiedad horizontal.\u00a0<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen:<\/strong> La rectificaci\u00f3n de superficie de un elemento privativo de la propiedad horizontal implica una rectificaci\u00f3n del t\u00edtulo constitutivo y exige acuerdo de la unanimidad de los propietarios.<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Hechos:<\/strong> Escritura de rectificaci\u00f3n de superficie y divisi\u00f3n material de entidad privativa en un edificio en r\u00e9gimen de propiedad horizontal y agregaci\u00f3n de cada una de las fincas resultantes a otras entidades privativas.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La rectificaci\u00f3n de superficie se funda en certificado t\u00e9cnico (ingeniero t\u00e9cnico industrial \u00bf?), en certificaci\u00f3n catastral descriptiva y gr\u00e1fica coincidente con la certificaci\u00f3n t\u00e9cnica y en certificaci\u00f3n de acuerdo de la Junta de Propietarios autorizando la rectificaci\u00f3n por mayor\u00eda, no por unanimidad.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>El Registrador: califica negativamente<\/strong> se\u00f1alando que:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Es necesario el acuerdo un\u00e1nime de la comunidad de propietarios porque la rectificaci\u00f3n de superficie supone una modificaci\u00f3n del t\u00edtulo constitutivo de la propiedad horizontal.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Y que, de conformidad con el art<a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-2001-18984#a155\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\"> 155 de la Ley 9\/2001<\/a>, del Suelo de la Comunidad de Madrid, al haberse incorporado en la escritura certificado t\u00e9cnico junto con descripci\u00f3n de las operaciones y planos, ha sido necesaria la previa realizaci\u00f3n de un proyecto t\u00e9cnico, con lo que no basta la declaraci\u00f3n responsable (adem\u00e1s de que lo presentado es una solicitud de licencia y no una declaraci\u00f3n responsable) sino licencia de segregaci\u00f3n y, en todo caso, aun admitiendo lo presentado como declaraci\u00f3n responsable, faltar\u00eda (art <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-2001-18984#a159\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">159-5 de la Ley 9\/2001, del Suelo de la Comunidad de Madrid<\/a>) el acto de conformidad del Ayuntamiento<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>El Presentante <\/strong><strong>recurre <\/strong>el primer defecto se\u00f1alando que con la rectificaci\u00f3n de la superficie, recogida err\u00f3neamente en el t\u00edtulo previo y que ya se tuvo en cuenta a la hora de asignarle la cuota de participaci\u00f3n, no se produce una modificaci\u00f3n del t\u00edtulo constitutivo porque no afecta a las fincas colindantes que mantienen sus dimensiones y su cuota de participaci\u00f3n<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Resoluci\u00f3n: La DGSJFP<\/strong>\u00a0<strong>desestima el recurso<\/strong> y <strong>confirma <\/strong>la calificaci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Doctrina<\/strong>:\u00a0Las exigencias de la Ley de Propiedad Horizontal para las modificaciones de los t\u00edtulos constitutivos se imponen tambi\u00e9n en protecci\u00f3n de la extensi\u00f3n de los elementos comunes.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Todo lo no especificado en el t\u00edtulo constitutivo como privativo es com\u00fan por defecto, de modo que cualquier alteraci\u00f3n de la superficie en favor de un elemento privativo podr\u00eda serlo con merma de la extensi\u00f3n superficial de los elementos comunes<\/strong>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Toda modificaci\u00f3n de elementos de un conjunto inmobiliario en r\u00e9gimen de propiedad horizontal implica cumplir los requisitos que la Ley de Propiedad Horizontal exige para su constituci\u00f3n, tanto en caso de configuraci\u00f3n \u00abex novo\u00bb del r\u00e9gimen como en el caso de mutaci\u00f3n de un r\u00e9gimen f\u00e1ctico a uno formalmente constituido<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Y para la modificaci\u00f3n del t\u00edtulo constitutivo de la propiedad horizontal, seg\u00fan resulta de los <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-de-propiedad-horizontal\/#a5\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">arts 5<\/a> y <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-de-propiedad-horizontal\/#a17\">17<\/a> de la Ley de Propiedad Horizontal, se exige la <strong>unanimidad de todos los propietarios.<\/strong> (SNG)<\/p>\n<div class=\"enlacesDoc\" style=\"text-align: justify;\">\n<ul>\n<li class=\"puntoPDF\"><a title=\"PDF firmado BOE-A-2025-11270\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2025\/06\/05\/pdfs\/BOE-A-2025-11270.pdf\">PDF (BOE-A-2025-11270 &#8211; 9\u00a0<abbr title=\"p\u00e1ginas\">p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0&#8211; 237\u00a0<abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a> <a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2025-11270\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2025-11270\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"215-inscripcion-de-compraventa-pese-a-denegarse-la-rectificacion-de-superficie\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r215\"><\/a>215.** INSCRIPCI\u00d3N DE COMPRAVENTA PESE A DENEGARSE LA RECTIFICACI\u00d3N DE SUPERFICIE<\/span><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 29 de abril de 2025, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n del registrador de la Propiedad de Avil\u00e9s n.\u00ba 2, por la que se deniega la inscripci\u00f3n de un exceso de cabida.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen.-<\/strong> La denegaci\u00f3n de la inscripci\u00f3n de un exceso de cabida no es \u00f3bice a que se inscriba el negocio principal. La fundamentaci\u00f3n de la denegaci\u00f3n de la inscripci\u00f3n debe recogerse en la nota de calificaci\u00f3n y no en el informe, a fin de no producir indefensi\u00f3n.<\/span><\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><strong>Hechos.-<\/strong> En una escritura de compraventa de una finca se rectifica su descripci\u00f3n increment\u00e1ndola en m\u00e1s del doble de la inscrita, con la manifestaci\u00f3n de que, si el registrador de la propiedad no considera acreditado el exceso de cabida, se inscriba la compra con la superficie registral, excluyendo expresamente la tramitaci\u00f3n del <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a199\">art. 199 LH.<\/a><\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><strong>Calificaci\u00f3n.-<\/strong> El registrador deniega la inscripci\u00f3n por considerar que el exceso de cabida encubre una agrupaci\u00f3n con otra finca. Al parecer, en su informe alude a la indeterminaci\u00f3n del objeto del negocio inscribible, que puede causar su invalidez.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><strong>Recurso.-<\/strong> El notario autorizante recurre la calificaci\u00f3n registral alegando que el hecho de que el registrador no considere acreditado el exceso de cabida, no deber\u00eda ser \u00f3bice para la inscripci\u00f3n de la compraventa.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><strong>Resoluci\u00f3n.-<\/strong> La DGSJFP confirma la nota de calificaci\u00f3n en cuanto a la denegaci\u00f3n de la inscripci\u00f3n del exceso de cabida, y estima el recurso en cuanto a la denegaci\u00f3n de la inscripci\u00f3n de la compraventa, que deber\u00e1 ser inscrita con la cabida actual seg\u00fan Registro.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><strong>Doctrina.-<\/strong> Para inscribir un exceso de cabida superior al 10% de la cabida inscrita debe tramitarse alguno de los procedimientos de los arts. 199 o 201.1 LH.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\">En el presente caso, en la nota de calificaci\u00f3n no queda claro si el registrador deniega solo la inscripci\u00f3n del exceso de cabida o tambi\u00e9n la de la compraventa. En el informe posterior al recurso, s\u00ed fundamenta la denegaci\u00f3n de la inscripci\u00f3n de la compra, pero dicha fundamentaci\u00f3n deb\u00eda recogerse en la nota y no en el informe, a fin de que no se produzca indefensi\u00f3n en el interesado para elaborar el recurso.\u00a0(VEJ)<\/p>\n<div class=\"enlacesDoc\" style=\"text-align: justify;\">\n<ul>\n<li class=\"puntoPDF\"><a title=\"PDF firmado BOE-A-2025-11271\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2025\/06\/05\/pdfs\/BOE-A-2025-11271.pdf\">PDF (BOE-A-2025-11271 &#8211; 6\u00a0<abbr title=\"p\u00e1ginas\">p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0&#8211; 220\u00a0<abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a> <a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2025-11271\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2025-11271\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"216-cancelacion-de-hipoteca-ordenada-por-mandamiento-judicial\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r216\"><\/a>216.** CANCELACI\u00d3N DE HIPOTECA ORDENADA POR MANDAMIENTO JUDICIAL<\/span><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 30 de abril de 2025, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n de la registradora de la Propiedad de Burjassot, por la que se suspende la cancelaci\u00f3n de una hipoteca ordenada por mandamiento judicial en el que se incorpora un decreto de letrado de la Administraci\u00f3n de Justicia de cancelaci\u00f3n de la nota marginal de la existencia de ejecuci\u00f3n hipotecaria y una diligencia de adici\u00f3n de cancelaci\u00f3n de la inscripci\u00f3n de hipoteca.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen:<\/strong><\/span><span style=\"color: #3366ff;\"> Es posible que por mandamiento se ordene la cancelaci\u00f3n de la hipoteca no como consecuencia de la subasta y adjudicaci\u00f3n de la finca, sino del pago realizado por la parte ejecutada de la totalidad de la cantidad que se adeudaba al acreedor por principal, intereses y costas.<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Hechos: <\/strong>Mediante diligencia de adici\u00f3n a mandamiento de cancelaci\u00f3n de nota marginal, derivado de los autos de ejecuci\u00f3n hipotecaria, se ordena la cancelaci\u00f3n de todas las inscripciones vinculadas a la hipoteca (inscripci\u00f3n, modificaci\u00f3n y trasmisi\u00f3n), dejando libre de cargas la finca, en virtud de lo prevenido en el <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-2000-323&amp;p=20250228&amp;tn=1#a688\">art.\u00a0688.3, en relaci\u00f3n con el n\u00famero\u00a02, segundo p\u00e1rrafo, de la L.E.C.<\/a><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La <strong>registradora<\/strong> suspende la inscripci\u00f3n por considerar que se ha tramitado un procedimiento de ejecuci\u00f3n, en el que se ha producido una adjudicaci\u00f3n por determinado precio, y resultando un sobrante, que ser\u00e1 entregado a la parte ejecutada, por lo que ser\u00e1 necesario aportar el correspondiente decreto de adjudicaci\u00f3n, y mandamiento de cancelaci\u00f3n de cargas.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Los <strong>recurrentes<\/strong> se oponen alegando que no ha existido una adjudicaci\u00f3n del bien mediante subasta, sino la entrega a la parte ejecutante de las cantidades adeudas y como consecuencia de ello se ordena la cancelaci\u00f3n de la hipoteca.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Resoluci\u00f3n:<\/strong> La Direcci\u00f3n General estima el recurso y revoca la calificaci\u00f3n impugnada.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Doctrina: <\/strong>El presente recurso nuestro CD examina si es posible cancelar una hipoteca en virtud de una diligencia de adici\u00f3n al mandamiento judicial que ordenaba la cancelaci\u00f3n de la nota marginal de expedici\u00f3n de certificaci\u00f3n, reca\u00eddo como consecuencia de la existencia de un procedimiento sumario de ejecuci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Partiendo de la base de la posibilidad de que un mandamiento judicial sirviera de base para cancelar la hipoteca, de la documentaci\u00f3n presentada al registro resulta:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La consignaci\u00f3n por parte de los ejecutados en la Cuenta de Dep\u00f3sitos y Consignaciones la cantidad de\u00a066.366,82 euros<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Su traslado a la parte ejecutante para que se pronunciara sobre la consignaci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El acuerdo para liberar el bien y la entrega a la parte ejecutante de la cantidad adeuda de principal, intereses y de la tasaci\u00f3n de costas.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Y en consecuencia en la diligencia de adici\u00f3n se ordena la cancelaci\u00f3n de la hipoteca y de todas las inscripciones a ella vinculada dejando libre de cargas la finca.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">De todo lo anteriormente expuesto se deduce que la cancelaci\u00f3n de la hipoteca se ordena no como consecuencia de la subasta y adjudicaci\u00f3n de la finca, sino del pago realizado por la parte ejecutada de la totalidad de la cantidad que se adeudaba al acreedor por principal, intereses y costas, por lo que se estima el recurso.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Comentarios: <\/strong>Con la presente resoluci\u00f3n vemos que es posible dentro del mismo procedimiento de ejecuci\u00f3n hipotecaria la cancelaci\u00f3n de la Hipoteca por mandamiento, cuando el acreedor solicite que se comunique al deudor la posibilidad que hasta el d\u00eda se\u00f1alado para la celebraci\u00f3n de la subasta pueda suspender la enajenaci\u00f3n del bien mediante la consignaci\u00f3n exacta que por principal e intereses estuviere vencida en la fecha de presentaci\u00f3n de la demanda, incrementada, en su caso, con los vencimientos del pr\u00e9stamo y los intereses de demora que se vayan producidos a lo largo del procedimiento y resulten impagados, por aplicaci\u00f3n del <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-2000-323&amp;p=20250228&amp;tn=1#a693\">art\u00edculo\u00a0693.3 de la L.E.C<\/a> en base al cual revoca la calificaci\u00f3n. (MGV)<\/p>\n<ul style=\"text-align: justify;\">\n<li><a href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2025\/06\/05\/pdfs\/BOE-A-2025-11272.pdf\">PDF (BOE-A-2025-11272 \u2013 5\u00a0p\u00e1gs.\u00a0\u2013 211\u00a0KB)<\/a> <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2025-11272\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"217-inscripcion-de-la-ejecucion-de-un-embargo-posterior-a-una-anotacion-preventiva-de-prohibicion-de-disponer\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r217\"><\/a>217.*** INSCRIPCI\u00d3N DE LA EJECUCI\u00d3N DE UN EMBARGO POSTERIOR A UNA ANOTACI\u00d3N PREVENTIVA DE PROHIBICI\u00d3N DE DISPONER<\/span><\/strong><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 30 de abril de 2025, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n del registrador de la Propiedad de Fuenlabrada n.\u00ba 1, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de una certificaci\u00f3n de adjudicaci\u00f3n de auto y un mandamiento de cancelaci\u00f3n de cargas expedido por la Agencia Estatal de Administraci\u00f3n Tributaria por existir anotada, con posterioridad a la carga ejecutada, una anotaci\u00f3n preventiva de prohibici\u00f3n de disponer ordenada por juzgado.\u00a0<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen:<\/strong> constando anotada una prohibici\u00f3n de disponer dictada por el juez de Instrucci\u00f3n en causa penal, no cabe la inscripci\u00f3n de un decreto de adjudicaci\u00f3n derivado de la ejecuci\u00f3n de un embargo anterior a dicha anotaci\u00f3n sin la correspondiente autorizaci\u00f3n de dicho juez de Instrucci\u00f3n que expresamente lo permita.<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Hechos<\/strong>: se presenta certificaci\u00f3n de adjudicaci\u00f3n de auto y un mandamiento de cancelaci\u00f3n de cargas ordenando la cancelaci\u00f3n de cargas posteriores a la carga ejecutada, expedido por la Agencia Estatal de Administraci\u00f3n Tributaria. Con posterioridad a la carga ejecutada, consta practicada una anotaci\u00f3n preventiva de prohibici\u00f3n de disponer ordenada por un juzgado.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El <strong>Registrador califica negativamente<\/strong> por haber apreciado los siguientes defectos:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">1\u00ba. No resultar el estado civil del comprador, lo que impide conocer el car\u00e1cter privativo o ganancial de la adquisici\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">2\u00ba. La finca adjudicada se encuentra gravada con una prohibici\u00f3n de disponer ordenada en un procedimiento penal. La anotaci\u00f3n es de fecha posterior a la anotaci\u00f3n de embargo que se ejecuta. La certificaci\u00f3n del acta de adjudicaci\u00f3n es de fecha anterior al auto que orden\u00f3 la anotaci\u00f3n de prohibici\u00f3n de disponer.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El Registrador analiza en su nota de calificaci\u00f3n la evoluci\u00f3n de la doctrina de la Direcci\u00f3n General desde la <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-dgrn-junio-2016\/\">R. de\u00a05 de mayo de\u00a02016<\/a>, doctrina que ha sido recientemente rectificada por la <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-noviembre-2024-direccion-general-seguridad-juridica-y-fe-publica\/#510-adjudicacion-en-ejecucion-hipotecaria-de-finca-sujeta-a-prohibicion-de-disponer-en-procedimiento-penal\">resoluci\u00f3n de\u00a03 de octubre de\u00a02024<\/a>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La <strong>Direcci\u00f3n confirma la calificaci\u00f3n<\/strong> distinguiendo entre las dos modalidades de prohibiciones de disponer:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>I. PROHIBICIONES VOLUNTARIAS Y LAS QUE TIENEN SU ORIGEN EN UN PROCEDIMIENTO CIVIL.<\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">&#8211; Tratan de satisfacer intereses b\u00e1sicamente privados: pueden cumplir funciones de garant\u00eda, de tutela, para lograr la plena satisfacci\u00f3n de la voluntad del beneficiario de la prohibici\u00f3n, garantizar el resultado de un procedimiento o la cauci\u00f3n del mismo, etc.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">&#8211; Si cuando el titular otorg\u00f3 el acto dispositivo no ten\u00eda limitado su poder de disposici\u00f3n, por no haberse a\u00fan otorgado la referida prohibici\u00f3n, dicho acto s\u00ed ser\u00eda v\u00e1lido y debe acceder al Registro a pesar de la prioridad registral de la prohibici\u00f3n de disponer, si bien la inscripci\u00f3n de tal acto anterior no implica la cancelaci\u00f3n de la propia prohibici\u00f3n de disponer, sino que \u00e9sta debe arrastrarse.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Es esta una soluci\u00f3n que se puede denominar ecl\u00e9ctica. Trat\u00e1ndose de prohibiciones voluntarias, del <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/reglamento-hipotecario-titulos-iii-iv-y-v\/#art145\">art\u00edculo\u00a0145 del Reglamento Hipotecario<\/a> resulta que,<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">a) Impide el acceso registral de los actos dispositivos realizados con posterioridad (salvo los que traen causa de asientos vigentes anteriores al de dominio o derecho real objeto de la anotaci\u00f3n),<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">b) \u201cA sensu contrario\u201d, no impide la inscripci\u00f3n de los realizados con anterioridad pero presentados despu\u00e9s de la prohibici\u00f3n, si bien tal inscripci\u00f3n no ha de comportar la cancelaci\u00f3n de la propia anotaci\u00f3n preventiva de prohibici\u00f3n, sino que esta debe arrastrarse.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En consecuencia, en el caso de los actos puramente voluntarios,<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">1\u00ba. No cabe la inscripci\u00f3n del acto otorgado con posterioridad a la prohibici\u00f3n de disponer.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">2\u00ba. Si el acto se otorg\u00f3 antes, esto es, cuando a\u00fan no se hab\u00eda limitado el poder de disposici\u00f3n del titular, el acto s\u00ed ser\u00eda v\u00e1lido y debe inscribirse, pese a la prioridad registral de la prohibici\u00f3n de disponer, si bien esta no se cancelar\u00e1, sino que debe arrastrarse.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">3\u00ba. Cuando se trata de actos de enajenaci\u00f3n forzosa, por aplicaci\u00f3n del art\u00edculo 145 del Reglamento Hipotecario, distinguimos:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">&#8211; Si el acto dispositivo trae causa de un <em>asiento anterior<\/em>, no solo a la prohibici\u00f3n de disponer, sino al del dominio o derecho real objeto de esta, proceder\u00e1 la inscripci\u00f3n de la adjudicaci\u00f3n, purg\u00e1ndose la prohibici\u00f3n de disponer, con plena aplicaci\u00f3n del referido precepto reglamentario.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">&#8211; Si el <em>asiento<\/em> en que se basa la adjudicaci\u00f3n ahora presentada es <em>posterior<\/em> a la inscripci\u00f3n de dominio o derecho real que a su vez fue objeto de la anotaci\u00f3n, lo que procede es la inscripci\u00f3n de la enajenaci\u00f3n forzosa, con arrastre de la prohibici\u00f3n de disponer.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>II. PROHIBICIONES DE DISPONER ADOPTADAS EN PROCEDIMIENTOS PENALES Y ADMINISTRATIVOS.<\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">&#8211; Se pretende garantizar el cumplimiento de intereses p\u00fablicos o evitar la defraudaci\u00f3n del resultado de la sentencia penal o las responsabilidades que de ella puedan derivar.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">&#8211; En las prohibiciones decretadas en procedimientos penales como en las administrativas, existe cierto componente de orden p\u00fablico que no puede ser pasado por alto. Y es que en estas \u00faltimas la prohibici\u00f3n de disponer no trata de impedir la disponibilidad del derecho por parte de su titular, desgajando la facultad dispositiva del mismo, cual ocurre con las voluntarias, sino que tiende a asegurar el estricto cumplimiento de la legalidad administrativa o el resultado del proceso penal.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Debe, en consecuencia, prevalecer el principio de prioridad establecido en el art\u00edculo\u00a017 de la Ley Hipotecaria frente a la interpretaci\u00f3n m\u00e1s laxa del art\u00edculo\u00a0145 del Reglamento Hipotecario <strong>provocando as\u00ed el cierre registral incluso cuando se trata de actos anteriores a la prohibici\u00f3n<\/strong>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Ahora bien, cuando se trata del acceso al Registro de <strong>actos de disposici\u00f3n forzosos<\/strong>, extra\u00f1os a la voluntad del titular afectado por la anotaci\u00f3n, es decir cuando vienen impuestos en procedimientos judiciales o administrativos de apremio u otros que impongan una condena o conducta sobre el bien o derecho sometido a la prohibici\u00f3n de disponer o enajenar,<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">a) Inscripci\u00f3n de los actos dispositivos de fecha posterior al acceso registral de la medida cautelar, pero basados en asientos anteriores a la misma \u00e0 se produce el cierre registral incluso cuando se trata de actos anteriores a la prohibici\u00f3n, sin que pueda arg\u00fcirse que, en el momento de otorgar el acto en cuesti\u00f3n, el titular a\u00fan contaba con la correspondiente facultad de disposici\u00f3n. Prevalece el principio de prioridad establecido en el art\u00edculo\u00a017 de la Ley Hipotecaria frente a la interpretaci\u00f3n m\u00e1s laxa del art\u00edculo\u00a0145 del Reglamento Hipotecario.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">b) Inscripci\u00f3n de enajenaciones forzosas derivadas de un asiento anterior al de la prohibici\u00f3n de disponer, se produce el cierre registral (vid. <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-febrero-2025-direccion-general-seguridad-juridica-y-fe-publica\/#7-cancelacion-de-anotaciones-de-prohibicion-de-disponer-tras-inscribir-ejecicion-forzosa\">de 17 de diciembre de 2024<\/a>). Y es que en el caso de que \u00abla prohibici\u00f3n de disponer judicial o administrativa, de orden p\u00fablico, se haya practicado con posterioridad al gravamen que se ejecuta, el cierre registral a la inscripci\u00f3n de la ejecuci\u00f3n posterior a la medida cautelar de prohibici\u00f3n ser\u00e1 total, sin que sea de aplicaci\u00f3n el art\u00edculo\u00a0145 del Reglamento Hipotecario. En estos casos, ser\u00e1 el juez de lo Penal o la autoridad administrativa que acord\u00f3 la medida cautelar de prohibici\u00f3n de disponer quien debe autorizar o no la inscripci\u00f3n del testimonio de adjudicaci\u00f3n y los t\u00e9rminos en que debe hacerse (con subsistencia o no de la medida cautelar)\u00bb.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Por lo tanto, en el caso de las prohibiciones de disponer de origen penal o administrativo, el cierre registral debe ser total, aun en el caso de enajenaciones forzosas basadas en asientos anteriores a la prohibici\u00f3n, debiendo ser el juez penal o la autoridad administrativa quien, en su caso, autorice el reflejo registral de dicha adjudicaci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>III. EL ART\u00cdCULO 432.1 d) RH.<\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/reglamento-hipotecario-titulos-vi-vii-viii-ix-y-x\/#art432\">art\u00edculo\u00a0432.1.d) del Reglamento Hipotecario<\/a> dispone: \u00abEn el caso que, vigente el asiento de presentaci\u00f3n y antes de su despacho, se presente mandamiento judicial en causa criminal ordenando al Registrador que se abstenga de practicar operaciones en virtud de t\u00edtulos otorgados por el procesado. En este supuesto podr\u00e1 prorrogarse el asiento de presentaci\u00f3n hasta la terminaci\u00f3n de la causa\u00bb.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La posibilidad de tener en cuenta los asientos presentados posteriormente alcanza su mayor relieve cuando se trata de procedimientos penales que ponen de manifiesto la posible irregularidad de los t\u00edtulos presentados anteriormente. No se trata, por tanto, de t\u00edtulos incompatibles entre s\u00ed sino del hecho de que un documento presentado con posterioridad revele la invalidez del primeramente presentado, lo que conduce a la primac\u00eda del principio de legalidad sobre el de prioridad reci\u00e9n referido.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Por tanto, si se presenta mandamiento penal ordenando prohibici\u00f3n de disponer con posterioridad al t\u00edtulo transmisivo, como ya defendiera la <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-marzo-2025-direccion-general-seguridad-juridica-y-fe-publica\/#111-suspension-de-una-compraventa-por-la-presentacion-de-una-prohibicion-de-disponer-en-causa-penal\">Resoluci\u00f3n de 25 de febrero de 2025,<\/a> debe procederse a la suspensi\u00f3n de la inscripci\u00f3n de dicho t\u00edtulo por aplicaci\u00f3n del citado <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/reglamento-hipotecario-titulos-vi-vii-viii-ix-y-x\/#art432\">art\u00edculo 432.1 d) RH<\/a>. (ER)<\/p>\n<div class=\"enlacesDoc\" style=\"text-align: justify;\">\n<ul style=\"text-align: justify;\">\n<li class=\"puntoPDF\"><a title=\"PDF firmado BOE-A-2025-11273\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2025\/06\/05\/pdfs\/BOE-A-2025-11273.pdf\">PDF (BOE-A-2025-11273 &#8211; 16\u00a0<abbr title=\"p\u00e1ginas\">p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0&#8211; 286\u00a0<abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a> <a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2025-11273\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2025-11273\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"218-rectificacion-de-descripcion-de-un-elemento-privativo-de-una-propiedad-horizontal\"><\/a><h6 style=\"font-weight: 400;\"><span style=\"font-size: 12pt;\"><strong><a id=\"r218\"><\/a>218.** <\/strong><strong>RECTIFICACI\u00d3N DE DESCRIPCI\u00d3N DE UN ELEMENTO PRIVATIVO DE UNA PROPIEDAD HORIZONTAL<\/strong><\/span><\/h6>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 5 de mayo de 2025, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n de la registradora de la propiedad de Sant Feliu de Llobregat n.\u00ba 1-Sant Joan Desp\u00ed, por la que se suspende la inscripci\u00f3n del aumento de cabida de un elemento privativo de una propiedad horizontal solicitada mediante instancia.<\/p>\n<p><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen<\/strong>: La rectificaci\u00f3n de la cabida de un elemento privativo integrante de una propiedad horizontal exige necesariamente la rectificaci\u00f3n del t\u00edtulo original, y no cabe aplicar los procedimientos previstos en el art\u00edculo 201 LH.<\/span><\/p>\n<p><strong>Hechos<\/strong>: Se cuestiona la inscripci\u00f3n de una instancia privada con firma legitimada notarialmente en la que el titular registral de un elemento privativo de una divisi\u00f3n horizontal solicita la inscripci\u00f3n de un exceso de cabida de su finca.<\/p>\n<p><strong>Registradora<\/strong>: Opone a la inscripci\u00f3n lo siguiente: (i) La instancia privada no es t\u00edtulo v\u00e1lido para practicar la rectificaci\u00f3n pretendida porque, conforme a los art\u00edculos 2 y 3 LH. (ii) No cabe aplicar para registrar el exceso de cabida declarado el art\u00edculo 201 LH, por tratarse de un elemento privativo de la propiedad horizontal. (iii) No se ha acreditado el pago de los impuestos devengados por el acto cuya inscripci\u00f3n se pretende ni la presentaci\u00f3n del documento ante los \u00f3rganos competentes para su liquidaci\u00f3n\u00bb.<\/p>\n<p><strong>Titular registral<\/strong>: Opone a la calificaci\u00f3n lo siguiente: (i) La rectificaci\u00f3n de la cabida puede hacerla exclusivamente el titular registral, pues se trata de un error de medici\u00f3n de un elemento privativo debidamente acreditado con el Catastro y la rectificaci\u00f3n no afecta a ning\u00fan otro elemento privativo del edificio. (ii) No es exigible la presentaci\u00f3n en la oficina liquidadora cuando no parece deducirse la existencia de ning\u00fan acto sujeto a ninguna de las tres modalidades impositivas.<\/p>\n<p><strong>Resoluci\u00f3n<\/strong>: Desestima el recurso y confirma la calificaci\u00f3n.<\/p>\n<p><strong>Doctrina<\/strong>:<\/p>\n<p>1 La rectificaci\u00f3n de la cabida de un elemento privativo integrante de una propiedad horizontal requiere necesariamente la rectificaci\u00f3n del t\u00edtulo original, y no cabe mediante la tramitaci\u00f3n del expediente notarial del art\u00edculo 201, n\u00famero 1, apartado e) LH ni tampoco mediante lo dispuesto en el n\u00famero 3 del mismo art\u00edculo (art\u00edculo 201 LH en relaci\u00f3n con el art\u00edculo 5 LPH).<\/p>\n<p>2 En general, para las escritura p\u00fablica que producen una rectificaci\u00f3n en el Registro es clara la exigencia de acreditaci\u00f3n del pago, o al menos presentaci\u00f3n a liquidaci\u00f3n, de los impuestos devengados por el acto cuya inscripci\u00f3n se pretende, y su omisi\u00f3n ser\u00eda causa de suspensi\u00f3n de la calificaci\u00f3n de fondo del resto del documento (art\u00edculo 255 LH).<\/p>\n<p><strong>Comentario<\/strong>: Desliza la resoluci\u00f3n la siguiente afirmaci\u00f3n, que contradice la calificaci\u00f3n registral y sin justificaci\u00f3n (art\u00edculos 2 y 3 LH): \u201csi no estuvi\u00e9ramos ante un r\u00e9gimen de propiedad horizontal, para obtener la rectificaci\u00f3n un error de medici\u00f3n en la superficie inscrita para una finca completamente independiente, s\u00ed ser\u00eda suficiente la solicitud de rectificaci\u00f3n efectuada unilateralmente y de modo aut\u00e9ntico, ya sea en documento privado con firma electr\u00f3nica o manuscrita legitimada, o en documento p\u00fablico, por parte del titular registral de dicha finca, pudiendo acogerse a las posibilidades que le ofrece el art\u00edculo 201.3 de la Ley Hipotecaria si se cumplen los requisitos que en el mismo se contemplan\u201d. (JAR).<\/p>\n<ul style=\"text-align: justify;\">\n<li><a href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2025\/06\/07\/pdfs\/BOE-A-2025-11478.pdf\">PDF (BOE-A-2025-11478 &#8211; 6\u00a0p\u00e1gs.\u00a0&#8211; 219\u00a0KB)<\/a> <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2025-11478\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"219-inscripcion-de-exceso-de-cabida-conforme-al-art-2011-lh-servidumbre-de-paso-no-contemplada-en-la-georreferenciacion\"><\/a><h6 style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><span style=\"font-size: 12pt;\"><strong><a id=\"r219\"><\/a>219.** INSCRIPCI\u00d3N DE EXCESO DE CABIDA CONFORME AL ART. 201.1 LH. SERVIDUMBRE DE PASO NO CONTEMPLADA EN LA GEORREFERENCIACI\u00d3N<\/strong><\/span><\/h6>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 5 de mayo de 2025, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n del registrador de la propiedad de Santa Luc\u00eda de Tirajana, por la que se deniega la inscripci\u00f3n de la georreferenciaci\u00f3n alternativa de una finca, por dudas fundadas en la identidad, al haberse presentado en la tramitaci\u00f3n del expediente del art\u00edculo 201 de la Ley Hipotecaria alegaciones por parte de uno de los colindantes notificados, que alega invasi\u00f3n de su finca.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen.-<\/strong> El expediente del art. 201.1 LH no puede prosperar si existe controversia no resuelta durante su tramitaci\u00f3n. La existencia de una servidumbre de paso no tiene incidencia alguna en la inscripci\u00f3n de la georreferenciaci\u00f3n de la finca.<\/span><\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><strong>Hechos.-<\/strong> En la tramitaci\u00f3n del expediente notarial del <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a201\">art. 201.1<\/a> para rectificar la descripci\u00f3n de una finca e inscribir una representaci\u00f3n gr\u00e1fica alternativa a la catastral, se formulan alegaciones contrarias a la inscripci\u00f3n de la georreferenciaci\u00f3n por parte del titular de la finca colindante por el norte, porque alega que el trazado del lindero norte de la georreferenciaci\u00f3n aportada al expediente solapa parcialmente con su finca, al no respetar la pared de piedra que delimita ambas propiedades e incluirse en la georreferenciaci\u00f3n de la finca objeto del expediente un camino de acceso existente por el lindero oeste, \u00fanico punto de entrada a su propiedad, del que dispone desde tiempo inmemorial, existiendo una valla delimitadora de dicho camino, que no se ha tenido en cuenta. Los promotores del expediente presentan una nueva georreferenciaci\u00f3n que es notificada al colindante alegante, que no vuelve a oponerse a la misma.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><strong>Calificaci\u00f3n.-<\/strong> El registrador de la propiedad suspende la inscripci\u00f3n porque entiende que debe otorgarse la escritura de constituci\u00f3n de servidumbre, por acuerdo entre ambos colindantes, para disipar las dudas en la identidad de la finca.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><strong>Recurso.<\/strong>&#8211; El notario autorizante interpone recurso alegando que la constituci\u00f3n de la servidumbre no puede ser impedimento para la inscripci\u00f3n de la rectificaci\u00f3n descriptiva y de la georreferenciaci\u00f3n de la finca, pues no obsta a que la superficie de la finca sea exacta, toda vez que el terreno del camino corresponde al predio sirviente, que ser\u00eda la finca objeto del expediente, sin que la misma est\u00e9 inscrita ni el alegante haya presentado ning\u00fan t\u00edtulo que justifique su existencia.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><strong>Resoluci\u00f3n.-<\/strong> La DGSJFP estima el recurso y revoca la nota de calificaci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><strong>Doctrina.-<\/strong> En la tramitaci\u00f3n del art. 201.1 LH, el notario debe archivar el expediente si advierte la existencia de una controversia sobre la delimitaci\u00f3n de las fincas. El mero hecho de que los promotores del expediente reconozcan la existencia de una servidumbre de paso, que no se constituye, y que aporten una nueva delimitaci\u00f3n gr\u00e1fica que no recoge las alegaciones del colindante, no es suficiente para considerar resuelta la controversia, pese a la ausencia de oposici\u00f3n a la segunda notificaci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\">Sin embargo, la existencia de una servidumbre de paso no afecta a la delimitaci\u00f3n de la finca objeto del expediente, puesto que la superficie destinada a camino se integra en ella, como predio sirviente. En ning\u00fan caso, dicha superficie pueda considerarse como propiedad del predio dominante, pues el uso que puede hacerse del camino solo es para el acceso a su finca enclavada. Dicho uso siquiera implica posesi\u00f3n en concepto de due\u00f1o de dicha superficie, que pudiera servir de base para una usucapi\u00f3n del mismo, que adem\u00e1s debe declararse judicialmente.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\">El defecto que impedir\u00eda la inscripci\u00f3n deber\u00eda basarse en un juicio registral de dudas en la identidad de la finca, fundado en las alegaciones del titular registral de una finca colindante, que alega invasi\u00f3n de su finca delimitada por un muro de piedra; en cambio, la exigencia de constituci\u00f3n del derecho real de servidumbre no tiene incidencia alguna en la inscripci\u00f3n de la georreferenciaci\u00f3n de la finca.\u00a0(VEJ)<\/p>\n<ul style=\"text-align: justify;\">\n<li><a href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2025\/06\/07\/pdfs\/BOE-A-2025-11479.pdf\">PDF (BOE-A-2025-11479 &#8211; 11\u00a0p\u00e1gs.\u00a0&#8211; 243\u00a0KB)<\/a> <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2025-11479\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"220-herencia-intervencion-de-los-descendientes-del-desheredado\"><\/a><h6 style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><span style=\"font-size: 12pt;\"><strong><a id=\"r220\"><\/a>220.** HERENCIA. INTERVENCI\u00d3N DE LOS DESCENDIENTES DEL DESHEREDADO<\/strong><\/span><\/h6>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 6 de mayo de 2025, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la calificaci\u00f3n de la registradora de la propiedad de Soria n.\u00ba 1, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de una escritura de aceptaci\u00f3n y adjudicaci\u00f3n de herencias.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen<\/strong>: Como regla general, no se exige la prueba de la falta de descendientes de los desheredados y basta una manifestaci\u00f3n al respecto, pero dicha manifestaci\u00f3n no es suficiente para desvirtuar lo expresado por el testador en su testamento, que expresamente reconoce la existencia de tales descendientes del desheredado, cuyos derechos legitimarios deben ser salvaguardados, conforme al art\u00edculo 857 del C\u00f3digo Civil.<\/span><\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><strong>Hechos.-<\/strong> La causante fallece en 2021, estado de casada y dejando dos hijos (E y F), bajo testamento en el que instituye heredero a uno de ellos (E) y desheredado totalmente al otro (F), sin perjuicio de la leg\u00edtima estricta de los nietos del hijo desheredado. En 2023, fallece el viudo bajo testamento en el que instituye a su hijo E como heredero universal y deshereda tanto a su hijo F como a dos nietos, hijos de F, mayores de edad. En 2024, el hijo instituido heredero, E, otorga acta en el que manifiesta \u00abque no tiene conocimiento de tener sobrinos, y quiere hacer constar dicha declaraci\u00f3n en documento p\u00fablico (\u2026)\u00bb, y otorga tambi\u00e9n por s\u00ed solo escritura de aceptaci\u00f3n y adjudicaci\u00f3n de las herencias causadas por sus dos padres.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><strong>Calificaci\u00f3n.-<\/strong> La registradora se\u00f1ala que la primera causante reconoce en su testamento los derechos legitimarios de los hijos de su hijo E, que adem\u00e1s quedan identificados nominativamente en el testamento del esposo. Por ello, dichos nietos deben consentir la manifestaci\u00f3n de herencia y adjudicaci\u00f3n de herencia realizada por el heredero \u00fanico, el hijo F, en su caso, modificarla junto con \u00e9l para adquirir derechos en la herencia de su abuela. Respecto a la herencia del viudo, arguye la registradora que la manifestaci\u00f3n hecha por el hijo instituido heredero, don F. M. S., contradice frontalmente lo manifestado por sus padres en sus testamentos, por lo que no puede ser tenida en cuenta a los efectos de apartarlos de la herencia, m\u00e1xime cuando su propia madre ha preservado la leg\u00edtima de los mismos y el padre, aunque los ha desheredado, los ha identificado en su testamento.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><strong>Recurso.\u2013<\/strong> El recurrente alega que basta con afirmar el desconocimiento de si existen descendientes ulteriores y no es preciso alg\u00fan tipo de acreditaci\u00f3n de este extremo; que no es preciso justificar que se haya dejado descendientes que ostenten derecho a la leg\u00edtima, y que no consta que, despu\u00e9s del fallecimiento de los causantes, hubiesen formulado reclamaci\u00f3n alguna para hacer valer su pretensi\u00f3n, y no han dado se\u00f1ales de vida o existencia alguna.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><strong>Resoluci\u00f3n.-<\/strong> La DGSJFP desestima el recurso y confirma la nota de calificaci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><strong>Doctrina.-<\/strong> Seg\u00fan doctrina reiterada de la Direcci\u00f3n General es procedente exigir que, si el desheredado carece de descendientes, se manifieste as\u00ed expresamente por los otorgantes, y, en otro caso, se acredite (mediante acta de notoriedad o cualquier otro medio de prueba admitido en Derecho) qui\u00e9nes son esos hijos o descendientes, manifestando expresamente que son los \u00fanicos siendo necesaria su intervenci\u00f3n en las operaciones de adjudicaci\u00f3n de la herencia, salvo que se trate de un caso en que el testador haya nombrado contador-partidor con facultades para realizar la partici\u00f3n de la herencia de la que resulte que se ha reconocido la leg\u00edtima a tales herederos forzosos (Resoluciones de 28 de enero de 2021, 10 de febrero de 2021, 20 de julio de 2022 y 23 de julio de 2024).<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\">En el concreto supuesto, se hace por el heredero \u00fanico en acta notarial una lac\u00f3nica manifestaci\u00f3n: \u00abque no tiene conocimiento de tener sobrinos\u00bb. Esta manifestaci\u00f3n, que en principio habr\u00eda de ser suficiente, colisiona sin embargo con las disposiciones testamentarias de ambos causantes, las cuales desvirt\u00faan su contenido y abren, adem\u00e1s, la posibilidad de que los nietos desheredados puedan tener hijos que ser\u00edan legitimarios en la segunda sucesi\u00f3n; con lo que se hace necesaria su concurrencia en la herencia de su abuela por haber sido llamados en la leg\u00edtima estricta; y en la herencia de su abuelo, que se manifieste que esos desheredados carecen de descendientes a su vez. Y es que, tal y como concluye la Direcci\u00f3n General: \u00abuna cosa es que no se exija la prueba de la falta de descendientes de los desheredados y baste una manifestaci\u00f3n al respecto, y otra es que, ante la manifestaci\u00f3n de los testadores sobre sus descendientes, quepa la mera manifestaci\u00f3n en contra hecha por el heredero\u00bb. (BZR).<\/p>\n<ul style=\"text-align: justify;\">\n<li><a href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2025\/06\/07\/pdfs\/BOE-A-2025-11480.pdf\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">PDF (BOE-A-2025-11480 &#8211; 7\u00a0p\u00e1gs.\u00a0&#8211; 220\u00a0KB)<\/a> <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2025-11480\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"221-confesion-de-privatividad-en-la-liquidacion-de-la-sociedad-de-gananciales\"><\/a><h6 style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><span style=\"font-size: 12pt;\"><strong><a id=\"r221\"><\/a>221.** CONFESI\u00d3N DE PRIVATIVIDAD EN LA LIQUIDACI\u00d3N DE LA SOCIEDAD DE GANANCIALES<\/strong><\/span><\/h6>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 6 de mayo de 2025, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Madrid n.\u00ba 18 a inscribir una adjudicaci\u00f3n de herencia. (ACM)<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen:<\/strong> Fallecido el c\u00f3nyuge titular registral de bien privativo por confesi\u00f3n se requiere, aunque ya estuviesen divorciados y en paradero desconocido, el consentimiento del confesante o de sus herederos forzosos.<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>&#8211; Hechos:<\/strong> Se presenta instancia por el heredero \u00fanico de una finca inscrita a nombre de su madre causante (fallecida en 2024) con<strong> car\u00e1cter privativo por confesi\u00f3n<\/strong> (por haberla comprado con dinero de su exclusiva propiedad) hecha en 1977 por su entonces esposo (y padre del heredero), hoy ya divorciados y del que se desconoce su paradero actual y si tuvo o no otros hijos.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>&#8211; El Registrador: califica negativamente<\/strong>, Por no constar si el esposo confesante ha sobrevivido o no a su exesposa (bastar\u00eda aportar Fe de vida), y en caso de haber fallecido, por faltar el consentimiento\/ratificaci\u00f3n del sus herederos forzosos, ex <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/columna-izq\/codigo-civil-libro-cuarto-articulos-1088-al-1537\/#art1324\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Art 1324 CC<\/a> (<em>\u2026tal confesi\u00f3n por s\u00ed sola no perjudicar\u00e1 a los herederos forzosos del confesante\u2026<\/em>)<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>&#8211; El Presentan<\/strong><strong>te<\/strong><strong>: <\/strong><strong>recurre <\/strong>exponiendo que es imposible acreditar tales hechos, pues su padre les abandon\u00f3 tras su nacimiento, y su madre acab\u00f3 solicitando el divorcio hace 38 a\u00f1os, en rebeld\u00eda del esposo, que seg\u00fan la AEAT resid\u00eda entonces en Ecuador.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>a)<\/strong> Ser\u00eda bastante con la publicidad registral de la confesi\u00f3n, que le dar\u00eda oponibilidad erga omnes, y, adem\u00e1s, seg\u00fan la doctrina de los actos propios vincular\u00eda a sus otros herederos forzosos, si los tuviese.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>b)<\/strong> Igualmente con el divorcio posterior se extinguir\u00eda la sociedad de gananciales y ninguno de los c\u00f3nyuges tendr\u00eda derecho sobre los bienes privativos del otro o sus herederos;<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>c)<\/strong> Si en el registro ya consta la privatividad se estar\u00edan tambi\u00e9n cumpliendo los requisitos de Tracto sucesivo.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>&#8211; Resoluci\u00f3n: <\/strong><strong>La DGSJFP<\/strong>\u00a0<strong>desestima el recurso<\/strong> y <strong>confirma <\/strong>la calificaci\u00f3n.<br \/>\n<strong>&#8211; Doctrina<\/strong>:<br \/>\n<strong>\u00a0a) <\/strong>Siguiendo los criterios de la <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-abril-2025-direccion-general-seguridad-juridica-y-fe-publica\/#r145\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">R. 6 marzo 2025<\/a>, entiende que mientras no sea derogado o declarado<em> ilegal <\/em>el <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/reglamento-hipotecario-titulos-i-y-ii\/#art95\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Art 95-4 RH<\/a>, \u00e9ste debe ser aplicado, y no s\u00f3lo a los<em> actos de enajenaci\u00f3n<\/em> del bien inscrito con car\u00e1cter privativo, <u>sino<strong> tambi\u00e9n a la adjudicaci\u00f3n por herencia<\/strong><\/u>, ya que para destruir la presunci\u00f3n de ganancialidad del <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/columna-izq\/codigo-civil-libro-cuarto-articulos-1088-al-1537\/#art1361\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">art. 1361 CC<\/a> no es suficiente la confesi\u00f3n, pues \u00e9sta <strong>solo opera entre c\u00f3nyuges<\/strong> (<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/columna-izq\/codigo-civil-libro-cuarto-articulos-1088-al-1537\/#art1324\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Art 1324 CC<\/a>), pero <u>no ante terceros<\/u> que se pudieran ver afectados, como son los posibles acreedores o legitimarios.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>b) <\/strong>Aunque la Sociedad de gananciales se hubiese <strong><em>disuelto <\/em><\/strong>judicialmente por divorcio, su <strong><em><u>liquidaci\u00f3n<\/u><\/em><\/strong> s\u00ed requiere el concurso del confesante o los herederos forzosos (<em>pars bonorum<\/em>) de \u00e9ste para la ratificaci\u00f3n del car\u00e1cter privativo en la confecci\u00f3n del inventario, a los efectos de quedar salvaguardada la cuant\u00eda de su leg\u00edtima.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>c)<\/strong> En definitiva la <strong>confesi\u00f3n de privatividad del <\/strong><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/columna-izq\/codigo-civil-libro-cuarto-articulos-1088-al-1537\/#art1324\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Art 1324 CC<\/a>, recogi\u00f3, tras Ref. 1981, la jurisprudencia del TS que matizaba la ya derogada<em> prohibici\u00f3n de donaciones entre c\u00f3nyuges<\/em>, de modo que tal <strong>confesi\u00f3n <\/strong><u>no aparece configurada<\/u> en nuestro ordenamiento como una<strong> <em>declaraci\u00f3n de voluntad<\/em> <\/strong>que fije frente a todos el car\u00e1cter privativo del bien, <strong>sino como un simple <em><u>medio de prueba<\/u><\/em><\/strong>, que <strong>opera en la esfera interconyugal y <\/strong>que <u>carece de virtualidad para desvirtuar<\/u> por s\u00ed sola la presunci\u00f3n de ganancialidad del <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/columna-izq\/codigo-civil-libro-cuarto-articulos-1088-al-1537\/#art1361\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">1361 CC<\/a>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">As\u00ed el <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/reglamento-hipotecario-titulos-i-y-ii\/#art95\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Art 95-4 RH<\/a> (y a diferencia de los arts 93-1 y 95-1 RH) NO exige hacer constar en el asiento el car\u00e1cter <em>privativo o ganancial<\/em>, limit\u00e1ndose a <strong>ordenar que se inscriban a favor del c\u00f3nyuge<\/strong> favorecido por la confesi\u00f3n, con expresi\u00f3n de esta circunstancia, produci\u00e9ndose una <strong>cierta indeterminaci\u00f3n registral en lo relativo al car\u00e1cter de la titularidad de <\/strong>ese bien. Y es precisamente por esta indeterminaci\u00f3n por lo que se impone el consentimiento de los herederos forzosos del confesante<a href=\"https:\/\/notariatetuan.com\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">.<\/a><a href=\"http:\/\/www.albertcapell.com\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">(<\/a><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/category\/esta-web\/autores\/#acm\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">ACM)<\/a><a href=\"https:\/\/notariatetuan.com\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">.<\/a><\/p>\n<ul style=\"text-align: justify;\">\n<li><a href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2025\/06\/07\/pdfs\/BOE-A-2025-11481.pdf\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">PDF (BOE-A-2025-11481 &#8211; 6\u00a0p\u00e1gs.\u00a0&#8211; 219\u00a0KB)<\/a> <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2025-11481\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Otros formato<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"222-inscripcion-de-representacion-grafica-oposicion-de-colindantes-invasion-del-dominio-publico\"><\/a><h6 style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><span style=\"font-size: 12pt;\"><strong><a id=\"r222\"><\/a>222.** INSCRIPCI\u00d3N DE REPRESENTACI\u00d3N GR\u00c1FICA. OPOSICI\u00d3N DE COLINDANTES. INVASI\u00d3N DEL DOMINIO P\u00daBLICO<\/strong><\/span><\/h6>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 6 de mayo de 2025, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de M\u00e1laga n.\u00ba 7 a inscribir la representaci\u00f3n gr\u00e1fica georreferenciada alternativa de una finca y consiguiente rectificaci\u00f3n de su descripci\u00f3n, por concurrir la oposici\u00f3n del titular de una finca colindante y del Ayuntamiento del lugar de situaci\u00f3n de la finca en virtud del procedimiento regulado en el art\u00edculo 199.2 de la Ley Hipotecaria.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen.-<\/strong> La oposici\u00f3n a la inscripci\u00f3n de la georreferenciaci\u00f3n debe aportar un principio de prueba que, razonablemente, deber\u00eda consistir en un dictamen pericial emitido por un t\u00e9cnico, pero no necesariamente en una representaci\u00f3n gr\u00e1fica georreferenciada.<\/span><\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><strong>Hechos.-<\/strong> En la tramitaci\u00f3n de un expediente del <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a199\">art. 199 LH<\/a> para inscribir una representaci\u00f3n gr\u00e1fica alternativa a la catastral, se formula oposici\u00f3n por parte de un colindante, quien alega que la georreferenciaci\u00f3n invade dos fincas de su propiedad y una zona verde de titularidad municipal, aportando un informe t\u00e9cnico que realiza una comparativa de superficies e incluyendo unos planos superpuestos sobre ortofotograf\u00eda a\u00e9rea que incluyen la delimitaci\u00f3n de la unidad de ejecuci\u00f3n en que se sit\u00faan las fincas.\u00a0<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><strong>Calificaci\u00f3n.-<\/strong> A la vista de las alegaciones formuladas, el registrador suspende la inscripci\u00f3n solicitada, por causa de las oposiciones manifestadas, por entender que no es pac\u00edfica la delimitaci\u00f3n gr\u00e1fica alternativa propuesta, proponiendo como medio de resoluci\u00f3n de la controversia existente la tramitaci\u00f3n del expediente notarial de deslinde o procedimiento de conciliaci\u00f3n registral, sin perjuicio de acudir a la v\u00eda jurisdiccional. Adem\u00e1s, observa que se han producido diversas alteraciones en el historial de la cartograf\u00eda catastral.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><strong>Recurso.-<\/strong> El recurrente alega que el informe t\u00e9cnico que \u00fanicamente se limita a indicar comparativas de superficie entre los datos catastrales, sin determinar cu\u00e1les son los l\u00edmites materiales de la finca colindante; tambi\u00e9n alega que la finca colindante no tiene la georreferenciaci\u00f3n inscrita y la existencia de un cerramiento entre ambas fincas. Y por lo que se refiere a la segunda de las alegaciones, entiende que no se acredita la titularidad dominical del Ayuntamiento sobre las zonas verdes.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><strong>Resoluci\u00f3n.-<\/strong> La DGSJFP desestima el recurso y confirma la nota de calificaci\u00f3n, si bien recuerda que lo procedente es denegar, no suspender, la inscripci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><strong>Doctrina.-<\/strong> Aunque es cierto que el medio m\u00e1s recomendable para sustentar una oposici\u00f3n a la representaci\u00f3n gr\u00e1fica que pretende inscribirse viene constituido por un <strong>informe t\u00e9cnico<\/strong> que precisamente georreferencie la finca del promotor, para as\u00ed contraponer ambas representaciones gr\u00e1ficas y evidenciar, de ese modo, la posible invasi\u00f3n o solape entre ambas georreferenciaciones, lo cierto es no puede exigirse al alegante que aporte un levantamiento topogr\u00e1fico o delimitaci\u00f3n georreferenciada de su finca, pues esta exigencia no est\u00e1 contemplada legalmente.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\">El reflejo registral de la <strong>referencia catastral<\/strong> de una finca no supone la asunci\u00f3n de las diferencias descriptivas que puedan existir entre la descripci\u00f3n de la parcela catastral y la finca registral, como unidades conceptuales diferentes. Simplemente, es una circunstancia de la inscripci\u00f3n, que sirve para localizar la finca en la cartograf\u00eda catastral.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\">Para considerar adecuadamente delimitada una determinada parcela no es determinante el hecho de que, f\u00edsicamente, la misma est\u00e9 acotada por mojones o piquetas, lo que puede extenderse tambi\u00e9n a los vallados; har\u00eda falta acreditar que \u00e9stos han sido colocados con el consentimiento de los colindantes, consentimiento que transforma una mera <strong>situaci\u00f3n f\u00edsica<\/strong> en sustancia jur\u00eddica.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\">Por lo que respecta a la zona verde, queda acreditada su car\u00e1cter demanial por cesi\u00f3n efectuada en ejecuci\u00f3n de un Plan Parcial, por lo que estamos ante una <strong>invasi\u00f3n del dominio p\u00fablico<\/strong> que debe conllevar la denegaci\u00f3n de la inscripci\u00f3n pretendida.\u00a0(VEJ)<\/p>\n<ul style=\"text-align: justify;\">\n<li><a href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2025\/06\/07\/pdfs\/BOE-A-2025-11482.pdf\">PDF (BOE-A-2025-11482 &#8211; 13\u00a0p\u00e1gs.\u00a0&#8211; 282\u00a0KB)<\/a> <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2025-11482\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"223-subsanacion-de-la-inscripcion-de-una-reparcelacion-reviviscencia-de-finca-de-remplazo\"><\/a><h6 style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><span style=\"font-size: 12pt;\"><strong><a id=\"r223\"><\/a>223.** SUBSANACI\u00d3N DE LA INSCRIPCI\u00d3N DE UNA REPARCELACI\u00d3N. REVIVISCENCIA DE FINCA DE REMPLAZO.<\/strong><\/span><\/h6>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 6 de mayo de 2025, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n de la registradora de la propiedad de Murcia n.\u00ba 2, por la que se deniega la inscripci\u00f3n de una escritura de subsanaci\u00f3n.<\/p>\n<p><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen<\/strong>:<\/span> <span style=\"color: #3366ff;\">Una vez inscrita una reparcelaci\u00f3n no es procedente la <strong>reviviscencia <\/strong>del historial de una finca, con la finalidad de subsanar un error cometido en origen, sino que lo procedente es subsanar dicho error mediante la presentaci\u00f3n de los t\u00edtulos cuyo no acceso al registro lo han provocado.<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Hechos: <\/strong>Se solicita por escritura de 2024, la <strong>reviviscencia<\/strong> del historial registral de una finca cancelado formalmente por <strong>subrogaci\u00f3n real<\/strong> operada por la reparcelaci\u00f3n en escritura de 2005 al sustituirla por una nueva finca de resultado.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La solicitud es consecuencia de una <strong>serie de errores<\/strong> en la superficie de una de las fincas segregadas de una matriz y sobre todo porque una de las fincas se volvi\u00f3 a aportar a la junta de compensaci\u00f3n sin que se le haya adjudicado otra finca de reemplazo siendo sustituida por una cantidad dineraria.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Lo ocurrido, seg\u00fan aclara el CD, es que ahora \u201cse pretende hacer constar registralmente la <strong>existencia de una superficie<\/strong> en la finca de origen que no fue aportada a la reparcelaci\u00f3n por cuanto <strong>fue segregada<\/strong> de la finca de origen, sin que dicha segregaci\u00f3n accediera al Registro, pero que <strong>s\u00ed se tuvo en cuenta<\/strong> en la reparcelaci\u00f3n mediante la medici\u00f3n actualizada de la finca de origen en el propio expediente\u201d.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La <strong>registradora<\/strong> se opone alegando, que no es el documento presentado, t\u00edtulo h\u00e1bil para la rectificaci\u00f3n registral solicitada apuntando que el t\u00edtulo adecuado ser\u00eda el documento formalizado por la Administraci\u00f3n tras la tramitaci\u00f3n de un expediente complementario de la reparcelaci\u00f3n con los requisitos exigidos en los <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-1979-2886\">art\u00edculos\u00a0113.3 y\u00a0174.5 del Reglamento de Gesti\u00f3n Urban\u00edstica.<\/a><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El <strong>notario <\/strong>recurre y se\u00f1ala que estamos en presencia de una <strong>inexactitud registral<\/strong>, contemplada en el art\u00edculo\u00a040, letra d), de la Ley Hipotecaria, conforme al cual est\u00e1n legitimados para subsanarla los titulares registrales o, en su defecto, por resoluci\u00f3n judicial.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Resoluci\u00f3n:<\/strong> Se desestima el recurso y <strong>se confirma<\/strong> la calificaci\u00f3n impugnada.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Doctrina: <\/strong>El problema planteado se centra en determinar si las fincas de origen, una vez aprobado e inscrito el expediente de reparcelaci\u00f3n, se deben considerar como <strong>extinguidas jur\u00eddicamente<\/strong> a todos los efectos.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Para ello la DG estudia la naturaleza jur\u00eddica de la <strong>subrogaci\u00f3n real<\/strong> como modificaci\u00f3n objetiva de un derecho subjetivo\u201d determinado que se trata \u201cde una <strong>sustituci\u00f3n<\/strong> de un bien por otro en el patrimonio de una misma persona, de forma que el bien nuevo ocupa el lugar del antiguo para quedar sometido a su mismo r\u00e9gimen jur\u00eddico y titularidad\u2026\u201d.<\/p>\n<p>La titularidad jur\u00eddica, permanece id\u00e9ntica e inmutable y, por tanto, sometida al mismo poder de disposici\u00f3n de su titular que en nada ha variado.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">A\u00f1ade que \u201clas <strong>fincas de origen<\/strong>, en rigor, no desaparecen por efecto de la aprobaci\u00f3n del proyecto de distribuci\u00f3n de beneficios y cargas\u201d sin que tampoco desaparezca la finca f\u00edsica y tampoco la registral.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u201cSobre la finca de origen no hay prohibici\u00f3n de disponer, ni cierre registral\u201d \u2026 \u201clo que hay es una situaci\u00f3n de car\u00e1cter transitorio\u201d cuyo tratamiento registral se regula en el art\u00edculo\u00a068 del texto refundido de la Ley de Suelo y en los art\u00edculos\u00a014 a\u00a017 del <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/reglamento-hipotecario-actos-naturaleza-urbanistica-real-decreto-1093-1997\/\">Real Decreto\u00a01093\/1997, de\u00a04 de julio.<\/a><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Por la subrogaci\u00f3n real \u201cel derecho, su contenido y su titular o titulares sigue siendo el mismo, y lo \u00fanico que cambia es su objeto\u201d.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Por ello se rechaza el recurso en base a los principios de <strong>legitimaci\u00f3n registral<\/strong> y el de <strong>salvaguardia judicial<\/strong> de los asientos y en consecuencia la posibilidad de revivir el historial jur\u00eddico de una finca puede ser rechazado dado que ese historial \u201cse encuentra trasladado al de la finca de resultado que la sustituye jur\u00eddicamente y desaparecida f\u00edsicamente la finca de origen en virtud de la reordenaci\u00f3n de terrenos\u201d.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Por consiguiente, concluye que lo procedente ser\u00eda \u201cformalizar en el proyecto o en otro t\u00edtulo <strong>la segregaci\u00f3n<\/strong> previa a la aportaci\u00f3n\u201d y no rectificar como se hizo \u201cla superficie de la finca de origen haciendo constar \u00fanicamente la incluida en el \u00e1mbito de actuaci\u00f3n\u201d.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En definitiva, que en expresi\u00f3n de la DG qued\u00f3<strong> \u00abdesinmatriculada\u00bb<\/strong> una parte de finca por no haber tenido acceso al registro el t\u00edtulo necesario para hacer constar en el registro previo a la reparcelaci\u00f3n el t\u00edtulo de segregaci\u00f3n y ahora para \u201cconcordar el Registro con la realidad\u201d ello deber\u00e1 hacerse, \u201cpor alguno de los procedimientos inmatriculadores previstos al efecto en Ley Hipotecaria y con sus correspondientes requisitos\u201d.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Comentario<\/strong>: Se trata de un caso muy particular que quiz\u00e1s se d\u00e9 con m\u00e1s frecuencia de la deseada y cuya soluci\u00f3n, como la de otros muchos supuestos endiablados e indeseados que puedan darse, deben tener soluci\u00f3n aplicando los m\u00e1s elementales principios hipotecarios, sin recurrir a mecanismos extra\u00f1os a la vida tabular de las fincas. (MGV)<\/p>\n<ul>\n<li style=\"text-align: justify;\"><a href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2025\/06\/07\/pdfs\/BOE-A-2025-11483.pdf\">PDF (BOE-A-2025-11483 \u2013 10\u00a0p\u00e1gs.\u00a0\u2013 238\u00a0KB)<\/a>\u00a0<a href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2025-11483\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"224-herencia-acreditacion-de-la-separacion-de-hecho-entre-el-causante-y-su-conyuge\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-size: 12pt;\"><strong><a id=\"r224\"><\/a>224.** HERENCIA. ACREDITACI\u00d3N DE LA SEPARACI\u00d3N DE HECHO ENTRE EL CAUSANTE Y SU C\u00d3NYUGE<\/strong><\/span><\/h6>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 7 de mayo de 2025, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Madrid n.\u00ba 53 a inscribir una escritura de herencia.<\/p>\n<p><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen: <\/strong>En los casos de herencia en que el causante estuviera separado de hecho de su c\u00f3nyuge, aunque el testador lo haya manifestado as\u00ed en su testamento, es necesario probar esa situaci\u00f3n en el momento de fallecimiento del causante.<\/span><\/p>\n<p><strong>Hechos: <\/strong>Se otorga una escritura de herencia en Junio de 2024 por los hijos del causante, quien en su testamento de Mayo de 2024 hab\u00eda declarado que estaba separado de hecho de su esposa y por tanto no le dej\u00f3 nada; en la escritura de herencia no comparece la esposa ni tampoco se prueba si exist\u00eda o no separaci\u00f3n de hecho en el momento de fallecimiento del testador.<\/p>\n<p><strong>El registrador <\/strong>considera que los herederos tienen que probar, de alguna forma, que la separaci\u00f3n de hecho exist\u00eda en el momento del fallecimiento.<\/p>\n<p><strong>El notario autorizante<\/strong> recurre y argumenta que: 1) las declaraciones del testador en el testamento son suficientemente acreditativas de lo relativo a su estado civil y familiares, como que no ten\u00eda m\u00e1s hijos, o que estaba separado legalmente, o viudo, o soltero, o que los padres estaban premuertos, 2) que el testamento es la Ley de la sucesi\u00f3n por lo que se tienen que aceptar las manifestaciones del testador de todo lo manifestado en su testamento, 3) el c\u00f3nyuge separado de hecho no es legitimario, por lo que no se puede alegar la doctrina de protecci\u00f3n de las leg\u00edtimas, 4) la analog\u00eda del caso con el valor de lo manifestado por el testador en su testamento sobre las causas de desheredaci\u00f3n, y 5) la doctrina de la DG en otros supuestos sobre las manifestaciones del testador.<\/p>\n<p><strong>La DG <\/strong>desestima el recurso.<\/p>\n<p><strong>Doctrina: <\/strong>No puede admitirse una partici\u00f3n hereditaria sin la intervenci\u00f3n del c\u00f3nyuge viudo separado de hecho sobre la base, \u00fanicamente, de la afirmaci\u00f3n del testador o de los herederos, acerca de la situaci\u00f3n de separaci\u00f3n de hecho de los c\u00f3nyuges, porque esa situaci\u00f3n de hecho no puede quedar al arbitrio del testador ni de los herederos ya que con la mera manifestaci\u00f3n sobre una situaci\u00f3n de separaci\u00f3n de hecho que no se ajuste a la realidad dejar\u00edan sin efecto la intangibilidad de la leg\u00edtima del c\u00f3nyuge viudo.<\/p>\n<p>Ello no supone que se cuestione la eficacia del t\u00edtulo de la sucesi\u00f3n, sino de garantizar al legitimario su leg\u00edtima sobre bienes de la herencia que no ha sido desheredado.<\/p>\n<p>Una cosa es que, a efectos registrales, sea necesaria una declaraci\u00f3n judicial previa de nulidad del testamento, o de la instituci\u00f3n de herederos ordenada en el mismo, por causa de preterici\u00f3n de alguno de los herederos forzosos as\u00ed como para la determinaci\u00f3n del car\u00e1cter de la preterici\u00f3n como err\u00f3nea o intencional, y otra cosa es que se prive al legitimario de su derecho a intervenir en la partici\u00f3n que practiquen los herederos para as\u00ed velar por la intangibilidad de su leg\u00edtima.<\/p>\n<p>En cuanto al caso de la desheredaci\u00f3n ordenada por el testador, no siempre basta con lo dicho por el testador en la partici\u00f3n de la herencia, pues hay algunos casos en los que se niega \u201cab initio\u201d eficacia a las desheredaciones que no se fundan en una causa de las tipificadas en la ley, o que se refiera a personas inexistentes al tiempo del otorgamiento del testamento, o a personas que, de modo patente e indubitado (por ejemplo, un reci\u00e9n nacido), resulten que no tienen aptitud ni las m\u00ednimas condiciones de idoneidad para realizar o ser responsables de la conducta que se les imputa. (AFS)<\/p>\n<ul style=\"text-align: justify;\">\n<li><a href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2025\/06\/07\/pdfs\/BOE-A-2025-11484.pdf\">PDF (BOE-A-2025-11484 &#8211; 8\u00a0p\u00e1gs.\u00a0&#8211; 229\u00a0KB)<\/a> <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2025-11484\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"225-inscripcion-de-representacion-grafica-contienda-sobre-una-servidumbre-de-paso\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-size: 12pt;\"><strong><a id=\"r225\"><\/a>225.* INSCRIPCI\u00d3N DE REPRESENTACI\u00d3N GR\u00c1FICA. CONTIENDA SOBRE UNA SERVIDUMBRE DE PASO<\/strong><\/span><\/h6>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 7 de mayo de 2025, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Fuenlabrada n.\u00ba 4 a practicar la inscripci\u00f3n de la representaci\u00f3n gr\u00e1fica catastral de una finca, una vez tramitado el procedimiento previsto en el art\u00edculo 199 de la Ley Hipotecaria.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen.-<\/strong> Una contienda judicial sobre una servidumbre de paso no es indicio de la existencia de una controversia sobre la propiedad de la porci\u00f3n de terreno que la opositora discute.<\/span><\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><strong>Hechos.-<\/strong> En la tramitaci\u00f3n del expediente del <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a199\">art. 199 LH<\/a> para inscribir la representaci\u00f3n gr\u00e1fica catastral de una finca y simult\u00e1neo aumento de cabida, se formula oposici\u00f3n por un colindante que alega invasi\u00f3n de la finca de su propiedad y la existencia de una contienda judicial sobre la delimitaci\u00f3n de ambas fincas, aportando una sentencia que resuelve sobre la existencia de una servidumbre de paso respecto de la cual se ha presentado reconvenci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><strong>Calificaci\u00f3n.<\/strong>&#8211; El registrador de la propiedad suspende la inscripci\u00f3n a la vista de la sentencia y por implicar la georreferenciaci\u00f3n pretendida un aumento considerable de la cabida y un cambio de lindero.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><strong>Recurso.- <\/strong>La recurrente sostiene que la contienda judicial versa sobre una acci\u00f3n negatoria de servidumbre, no plante\u00e1ndose respecto de la superficie discutida, que se corresponde con un patio que forma parte, por construcci\u00f3n, del inmueble propiedad de la recurrente, como acredita con fotograf\u00edas, en las que se aprecia que el patio se halla dentro de los linderos y muros de la finca objeto del procedimiento.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><strong>Resoluci\u00f3n.-<\/strong> La DGSJFP estima el recurso y revoca la nota de calificaci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><strong>Doctrina.- <\/strong>La sentencia, sujeta a reconvenci\u00f3n, declarando la existencia de una servidumbre entre las fincas en cuesti\u00f3n no puede considerarse como indicio de la existencia de una controversia sobre el dominio de la porci\u00f3n de terreno discutida, dado que la servidumbre es un gravamen de la finca, de manera que la superficie correspondiente al terreno de la servidumbre estar\u00e1 comprendida en la\u00a0representaci\u00f3n gr\u00e1fica de dicho predio sirviente. Lo procedente en este caso hubiera sido plantear una acci\u00f3n declarativa del dominio o simplemente constituir la servidumbre.\u00a0(VEJ)<\/p>\n<ul style=\"text-align: justify;\">\n<li><a href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2025\/06\/07\/pdfs\/BOE-A-2025-11485.pdf\">PDF (BOE-A-2025-11485 &#8211; 10\u00a0p\u00e1gs.\u00a0&#8211; 242\u00a0KB)<\/a> <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2025-11485\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"226-inscripcion-de-representacion-grafica-alternativa-oposicion-de-colindantes-basada-en-la-catastral\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-size: 12pt;\"><strong><a id=\"r226\"><\/a>226.** INSCRIPCI\u00d3N DE REPRESENTACI\u00d3N GR\u00c1FICA ALTERNATIVA. OPOSICI\u00d3N DE COLINDANTES BASADA EN LA CATASTRAL<\/strong><\/span><\/h6>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 7 de mayo de 2025, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Jijona a inscribir la representaci\u00f3n gr\u00e1fica georreferenciada alternativa de una finca y consiguiente rectificaci\u00f3n de su descripci\u00f3n, por concurrir la oposici\u00f3n del titular de una finca colindante, en virtud del procedimiento regulado en el art\u00edculo 199.2 de la Ley Hipotecaria.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen.-<\/strong> La oposici\u00f3n a una georreferenciaci\u00f3n alternativa no puede basarse en la cartograf\u00eda catastral, sino en otra representaci\u00f3n gr\u00e1fica georreferenciada alternativa, cuya aportaci\u00f3n puede ser requerida por el registrador.<\/span><\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><strong>Hechos.-<\/strong> En la tramitaci\u00f3n del procedimiento del <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a199\">art. 199 LH<\/a> para inscribir una representaci\u00f3n gr\u00e1fica alternativa a la catastral de una finca y consiguiente rectificaci\u00f3n de su descripci\u00f3n, varios colindantes formulan alegaciones por considerar que la representaci\u00f3n gr\u00e1fica propuesta supone una invasi\u00f3n de su propiedad, por no respetarse el l\u00edmite material de separaci\u00f3n de ambas propiedades, que viene constituido por un muro, el cual resulta invadido por la base gr\u00e1fica cuya inscripci\u00f3n se solicita.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><strong>Calificaci\u00f3n.-<\/strong> A la vista de las alegaciones formuladas, el registrador de la propiedad califica desfavorablemente la inscripci\u00f3n solicitada, por entender fundamentada la oposici\u00f3n formulada, ya que contrastadas las alegaciones con la representaci\u00f3n gr\u00e1fica alternativa propuesta, con la descripci\u00f3n catastral de la finca de los colindantes opositores y con las ortofotograf\u00edas a\u00e9reas, se observa la posible verosimilitud de la afirmaci\u00f3n contenida en el escrito de oposici\u00f3n, constat\u00e1ndose con ello el car\u00e1cter litigioso de la representaci\u00f3n gr\u00e1fica que pretende inscribirse.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><strong>Recurso.-<\/strong> La recurrente sostiene, en s\u00edntesis, que los alegantes deber\u00edan haber basado sus alegaciones en documentaci\u00f3n t\u00e9cnica que, en apoyo de sus pretensiones, desdijera la geometr\u00eda asignada a la finca de los promotores por la representaci\u00f3n gr\u00e1fica propuesta, solicitando que las alegaciones se basen en un alzamiento georreferenciado realizado por t\u00e9cnico competente, por entender que la cartograf\u00eda catastral no es acorde a la realidad y no puede ser tomada como base para sustentar la oposici\u00f3n manifestada.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><strong>Resoluci\u00f3n.-<\/strong> La DGSJFP estima el recurso y revoca la nota de calificaci\u00f3n, debiendo requerirse a los colindantes que plantearon oposici\u00f3n para que completen el sentido de las mismas mediante la aportaci\u00f3n de representaci\u00f3n gr\u00e1fica georreferenciada de su finca, la cual ser\u00e1 objeto de nueva calificaci\u00f3n por el registrador.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><strong>Doctrina.-<\/strong> Para considerar adecuadamente delimitada una determinada parcela no es determinante el hecho de que, f\u00edsicamente, la misma est\u00e9 acotada por mojones o piquetas, lo que puede extenderse tambi\u00e9n a los vallados. Har\u00eda falta acreditar que \u00e9stos han sido colocados con el consentimiento de los colindantes, consentimiento que transforma una mera situaci\u00f3n f\u00edsica en sustancia jur\u00eddica.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\">Cuando en el curso del procedimiento regulado en el art. 199 LH se formulan alegaciones por parte de un colindante, el registrador podr\u00e1 requerirle para que aporte la justificaci\u00f3n gr\u00e1fica que concrete cu\u00e1l es la georreferenciaci\u00f3n (incluso no inscrita) que invoca para su finca a fin de que se pueda conocer cu\u00e1l es el \u00e1rea geogr\u00e1fica concreta afectada por el supuesto solape o invasi\u00f3n. Esta justificaci\u00f3n gr\u00e1fica aportada, la cual adem\u00e1s se acompa\u00f1a en el supuesto de hecho de este expediente al escrito de oposici\u00f3n, deber\u00e1 ser objeto de traslado al promotor de la georreferenciaci\u00f3n de finca inmatriculada, pues de lo contrario le dejar\u00eda en indefensi\u00f3n, al impedirle contraargumentar con detalle gr\u00e1fico o solicitar la inscripci\u00f3n parcial \u00abrecortada\u00bb en la medida necesaria para no invadir la georreferenciaci\u00f3n que, aun no constando inscrita, se invoque para la finca ya inmatriculada.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\">Si se pretende la inscripci\u00f3n de una georreferenciaci\u00f3n alternativa a la catastral, los colindantes que se oponen no pueden basarse \u00fanicamente en la cartograf\u00eda catastral, sino que deben aportar una representaci\u00f3n gr\u00e1fica georreferenciada alternativa de su finca de la que resulte en qu\u00e9 medida se ve afectada por la base gr\u00e1fica que pretende inscribirse. (VEJ)<\/p>\n<ul style=\"text-align: justify;\">\n<li><a href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2025\/06\/07\/pdfs\/BOE-A-2025-11486.pdf\">PDF (BOE-A-2025-11486 &#8211; 9\u00a0p\u00e1gs.\u00a0&#8211; 242\u00a0KB)<\/a> <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2025-11486\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"228-expediente-de-doble-inmatriculacion\"><\/a><h6 style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><span style=\"font-size: 12pt;\"><strong><a id=\"r228\"><\/a>228.* EXPEDIENTE DE DOBLE INMATRICULACI\u00d3N<\/strong><\/span><\/h6>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 7 de mayo de 2025, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n del registrador de la propiedad de Almer\u00eda n.\u00ba 5, por la que se suspende una instancia por la que se solicita la cancelaci\u00f3n, rectificaci\u00f3n de una inmatriculaci\u00f3n e inicio de un expediente de doble inmatriculaci\u00f3n<\/p>\n<p><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen:<\/strong> La rectificaci\u00f3n de los asientos registrales debe tener lugar con los requisitos del art. 40 de la Ley Hipotecaria<\/span><\/p>\n<p><strong>Supuesto:<\/strong> La presente Resoluci\u00f3n tiene por objeto la calificaci\u00f3n negativa de una instancia por la que se solicita la cancelaci\u00f3n, rectificaci\u00f3n de una inmatriculaci\u00f3n, e inicio de un expediente de doble inmatriculaci\u00f3n.<\/p>\n<p><strong>E<\/strong>l<strong> registrador<\/strong> se\u00f1ala como defectos, que si lo que se solicita es que se cancele o rectifique la inscripci\u00f3n de inmatriculaci\u00f3n, no es posible puesto que la rectificaci\u00f3n debe realizarse conforme al art.\u00a0<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a40\">40<\/a> LH; e interpretando que se est\u00e9 solicitando la tramitaci\u00f3n de un expediente registral para poner fin a una situaci\u00f3n de doble inmatriculaci\u00f3n de una misma porci\u00f3n de terreno, las cuatro parcelas catastrales con las que dice el recurrente que se corresponde la finca registral son cuatro caminos separados entre s\u00ed, cuya realidad f\u00edsica no tiene nada que ver con la descripci\u00f3n registral de dicha finca, que se refiere a una sola porci\u00f3n de terreno destinada a cultivo de secano.<\/p>\n<p><strong>El recurrente<\/strong> manifiesta, que se ha infringido el derecho de defensa, puesto que no se han practicado las pruebas oportunas, estando a la espera de obtener testimonio de sentencia, en juicio verbal que confirma que esta parte recurrente es titular de la finca registral cuestionada, y que aportar\u00e1 a este expediente.<\/p>\n<p><strong>La DG desestima el recurso:<\/strong><\/p>\n<p><strong>Con car\u00e1cter previo,<\/strong> se\u00f1ala, en cuanto a precisamente el anuncio que hace el recurrente de que aportar\u00e1 a este expediente dicha sentencia, en juicio verbal, que ello no es posible, por cuanto el recurso contra la calificaci\u00f3n negativa de los registradores de la Propiedad queda circunscrito \u00fanica y <strong>exclusivamente a los documentos que se aportaron inicialmente en el momento de la calificaci\u00f3n<\/strong> (art. <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a326\">326<\/a> LH), sin perjuicio, l\u00f3gicamente, de que pueda presentarse nuevamente la documentaci\u00f3n con la referida sentencia y obtener una nueva nota de calificaci\u00f3n que podr\u00e1 ser positiva o negativa.<\/p>\n<p>En cuanto al <strong>fondo del asunto,<\/strong> respecto de los dos primeros defectos, teniendo en cuenta los arts <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a38\">38<\/a> (<strong>principio de legitimaci\u00f3n registral<\/strong>) y <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a1\">1.3<\/a> LH (<strong>salvaguardia judicial de los asientos practicados),<\/strong> la rectificaci\u00f3n del Registro debe realizarse por los cauces previstos en el art. <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a40\">40<\/a> LH, exigiendo, en consecuencia, <strong>el consentimiento de todos los interesados o resoluci\u00f3n judicial en procedimiento seguido contra todos aquellos a quienes el asiento que se trate de rectificar conceda alg\u00fan derecho.<\/strong><\/p>\n<p>En cuanto al <strong>tercer motivo<\/strong> alegado por el Registrador, igualmente debe ser confirmado:<\/p>\n<p>Del plano catastral aportado, se puede observar, que las cuatro parcelas catastrales con las que se corresponde la finca registral son <strong>cuatro caminos separados entre s\u00ed<\/strong>, <strong>cuya realidad f\u00edsica no tiene nada que ver con la descripci\u00f3n registral de la finca<\/strong>, que se refiere a una sola porci\u00f3n de terreno destinada a cultivo de secano.<\/p>\n<p>Finalmente, como afirma el registrador, <strong>no es posible remitir al solicitante la documentaci\u00f3n en cuya virtud se practic\u00f3 la inmatriculaci\u00f3n<\/strong>, porque dicha documentaci\u00f3n no se conserva en el Registro, sino que fue devuelta a la persona que la present\u00f3, en cumplimiento del art.\u00a0<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/reglamento-hipotecario-titulos-vi-vii-viii-ix-y-x\/#art434\">434<\/a> RH-1. No obstante, <strong>s\u00ed puede solicitarse certificaci\u00f3n registral de la finca con la indicaci\u00f3n de la escritura que motiv\u00f3 la inscripci\u00f3n,<\/strong> al objeto de obtener, en su caso, por los cauces legales, copia autorizada. (JCC)<\/p>\n<ul style=\"text-align: justify;\">\n<li><a href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2025\/06\/07\/pdfs\/BOE-A-2025-11488.pdf\">PDF (BOE-A-2025-11488 &#8211; 13\u00a0p\u00e1gs.\u00a0&#8211; 253\u00a0KB)<\/a> <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2025-11488\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"229-anotacion-preventiva-de-embargo-de-derechos-hereditarios\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r229\"><\/a>229.** ANOTACI\u00d3N PREVENTIVA DE EMBARGO DE DERECHOS HEREDITARIOS<\/span><\/strong><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 8 de mayo de 2025, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la calificaci\u00f3n de la registradora de la propiedad de Murcia n.\u00ba 4, por la que se suspende una anotaci\u00f3n preventiva de embargo de derechos hereditarios.\u00a0<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen:<\/strong> es posible anotar por deudas del heredero el embargo sobre bienes inscritos a favor del causante, en cuanto a los derechos que puedan corresponder al heredero sobre la\u00a0total masa hereditaria de la que forma parte tal bien siempre que se acredite la cualidad de heredero, mediante la presentaci\u00f3n del t\u00edtulo sucesorio.<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Hechos:<\/strong> se presenta mandamiento de anotaci\u00f3n preventiva de embargo de derechos hereditarios, que reiteraba y subsanaba un documento anterior en el que se declaraba el embargo de \u00abla cuota abstracta que corresponda a la deudora do\u00f1a J. Z. J. sobre los derechos hereditarios de la masa hereditaria de do\u00f1a M. J. A. Z.\u00bb.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Del citado documento resultaba lo siguiente: que se acreditaba que do\u00f1a M. J. A. Z. era hija de do\u00f1a J. Z. G.; que do\u00f1a J. Z. G. falleci\u00f3 sin otorgar testamento; que, ante notario se hab\u00eda iniciado el procedimiento del art\u00edculo\u00a01005 del C\u00f3digo civil, la Agencia Estatal de Administraci\u00f3n Tributaria, como acreedora de do\u00f1a M. J. A. Z., la requiri\u00f3 para que aceptara o repudiara la herencia, y en virtud del citado procedimiento, do\u00f1a M. J. A. Z. hab\u00eda aceptado la herencia a beneficio de inventario.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La <strong>Registradora calific\u00f3 negativamente<\/strong> al haber apreciado el siguiente defecto: debe presentarse el acta de declaraci\u00f3n de herederos, en que se declare heredera de la titular registral a la persona contra la que se sigue el procedimiento, siendo dicha acta el t\u00edtulo sucesorio en defecto de testamento.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La<strong> Direcci\u00f3n confirma la calificaci\u00f3n<\/strong> con fundamento en los <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a14\">art\u00edculos 14 y 20 LH<\/a> y <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/reglamento-hipotecario-titulos-iii-iv-y-v\/#art166\">166 RH<\/a> y la <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/RESOLUCIONES\/2006-DICIEMBRE.htm\">RDGRN de 23 de noviembre de\u00a02006<\/a>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">1\u00ba. Es posible anotar por deudas del heredero el embargo sobre bienes inscritos a favor del causante, en cuanto a los derechos que puedan corresponder al heredero sobre la\u00a0total masa hereditaria de la que forma parte tal bien.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">2\u00ba. Requisito para ello es acreditar la cualidad de heredero, mediante la presentaci\u00f3n del t\u00edtulo sucesorio que enumera el art\u00edculo\u00a014 de la Ley Hipotecaria, que no enumera el acta de \u00abinterpellatio in iure\u00bb como t\u00edtulo sucesorio.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">3\u00ba. \u00bfEst\u00e1 legitimado el acreedor del heredero para instar la tramitaci\u00f3n de un acta de notoriedad de declaraci\u00f3n de herederos abintestato?.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El Centro Directivo analiza la aparente contradicci\u00f3n legal del art\u00edculo 55 LN.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">&#8211; El <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-del-notariado-de-1862\/#a55\">art\u00edculo\u00a055.1 de la Ley del Notariado<\/a> comienza disponiendo que quienes se consideren con derecho a suceder abintestato a una persona fallecida y sean sus descendientes, ascendientes, c\u00f3nyuge o persona unida por una an\u00e1loga relaci\u00f3n de afectividad a la conyugal o parientes colaterales, podr\u00e1n instar la declaraci\u00f3n de herederos abintestato, declaraci\u00f3n que se tramitar\u00e1 en acta de notoriedad autorizada por notario competente. El esp\u00edritu del art\u00edculo\u00a055.1 de la Ley del Notariado pone el \u00e9nfasis en la competencia funcional del notario dejando claro para abrir la Secci\u00f3n Primera que la competencia es\u00a0exclusiva y excluyente, que el notario es competente si los herederos son los comprendidos en dicho art\u00edculo.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">&#8211; El <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-del-notariado-de-1862\/#a55\">art\u00edculo 55.2 LN<\/a> dispone que el acta se iniciar\u00e1 a requerimiento de cualquier persona con inter\u00e9s leg\u00edtimo, a juicio del Notario. El art\u00edculo\u00a055.2 se centra en la idoneidad del requirente para instar el acta, lo que no significa que estas personas con inter\u00e9s leg\u00edtimo, a juicio del notario a cuyo requerimiento se inicia el acta, est\u00e9n siempre en situaci\u00f3n de aseverar la certeza de los hechos positivos y negativos en\u00a0que se haya de fundar el acta por lo que, de ordinario, ser\u00e1 alguno de los que se consideren con derecho a suceder abintestato a una persona fallecida el que inste la declaraci\u00f3n de herederos abintestato.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Por tanto, en puridad, no solo podr\u00e1n instarla los que tienen derecho a suceder abintestato y sus causahabientes, sino tambi\u00e9n los cesionarios del derecho hereditario e incluso cabe el inter\u00e9s leg\u00edtimo de una persona que precise el acta de declaraci\u00f3n de herederos para lograr la inscripci\u00f3n de un t\u00edtulo previo al suyo.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En este sentido, la Resoluci\u00f3n de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado de\u00a019 de diciembre de\u00a01995 pone de relieve que la declaraci\u00f3n acerca de la certeza de los hechos positivos y negativos en que se ha de fundamentar el acta tiene car\u00e1cter personal\u00edsimo, lo que supone que no pueda realizarla, por ejemplo, el apoderado del requirente que insta el acta; otra cosa es que, para la incoaci\u00f3n de estas actas, se haga constar la \u00abcerteza de los hechos positivos y negativos en que se ha de fundar el acta\u00bb en la misma escritura de apoderamiento que la persona que se considera con derecho a suceder confiere a un tercero para su tramitaci\u00f3n, ya que el tercero-apoderado se convierte en un \u00abnuntius\u00bb o mensajero, en un portador material de la voluntad del delegante.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Por tanto, el organismo acreedor, puede instar el acta de notoriedad, pero debe ser preciso en la aseveraci\u00f3n de la certeza de los hechos positivos y negativos en que se haya de fundar el acta. (ER)<\/p>\n<div class=\"enlacesDoc\" style=\"text-align: justify;\">\n<ul>\n<li class=\"puntoPDF\" style=\"text-align: justify;\"><a title=\"PDF firmado BOE-A-2025-11576\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2025\/06\/09\/pdfs\/BOE-A-2025-11576.pdf\">PDF (BOE-A-2025-11576 &#8211; 7\u00a0<abbr title=\"p\u00e1ginas\">p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0&#8211; 221\u00a0<abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a> <a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2025-11576\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2025-11576\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"230-inscripcion-de-compraventa-de-bienes-gananciales-estando-disuelta-y-no-liquidada-la-sociedad-de-gananciales-\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r230\"><\/a>230.** INSCRIPCI\u00d3N DE COMPRAVENTA DE BIENES GANANCIALES ESTANDO DISUELTA Y NO LIQUIDADA LA SOCIEDAD DE GANANCIALES\u00a0<\/span><\/strong><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 8 de mayo de 2025, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Madrid n.\u00ba 44 a inscribir una escritura de elevaci\u00f3n a p\u00fablico de un contrato de compraventa.\u00a0<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen<\/strong>: Es v\u00e1lida y cabe inscribir la adjudicaci\u00f3n de bienes de la herencia o la venta de los mismos, o la venta de bienes pertenecientes a la disuelta y no liquidada sociedad de gananciales, sin tener que liquidar formalmente la sociedad de gananciales cuando concurren todos los que agotan la titularidad sobre el bien.<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Hechos<\/strong>: Con ocasi\u00f3n de la inscripci\u00f3n de escritura de elevaci\u00f3n a p\u00fablico de documento privado de compraventa se cuestiona si, trat\u00e1ndose de un bien perteneciente a la disuelta y no liquidada sociedad de gananciales, puede inscribirse el bien a nombre del heredero sin previa liquidaci\u00f3n de la sociedad de gananciales con el c\u00f3nyuge viudo, considerando que la viuda consiente expresamente la inscripci\u00f3n a favor del heredero aunque formalmente no se haya liquidado la sociedad de gananciales.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El contrato privado que se eleva a p\u00fablico est\u00e1 datado el 25 de octubre de 1990, la escritura de elevaci\u00f3n a p\u00fablico es de 14 de abril de 2022 y el causante interviniente en el documento privado hab\u00eda fallecido en el a\u00f1o 2021. Durante todo el tiempo transcurrido hubo varios negocios intermedios que desembocaron en la situaci\u00f3n que ahora se plantea.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Registrador<\/strong>: Suspende la inscripci\u00f3n en cuanto a una mitad indivisa del bien porque considera necesario que se acredite la previa liquidaci\u00f3n de gananciales y la adjudicaci\u00f3n hereditaria mediante escritura p\u00fablica otorgada por la viuda del causante y el \u00fanico heredero, sin que sea suficiente que haya habido una partici\u00f3n y liquidaci\u00f3n en documento privado.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Interesado<\/strong>: Entiende que, estando inscrito el inmueble a nombre de la entidad vendedora que consta en el documento privado, y acreditado el tracto hasta llegar al heredero no cabe exigir lo que se dice en la calificaci\u00f3n registral<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Resoluci\u00f3n<\/strong>: Estima el recurso y revoca la calificaci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Doctrina<\/strong>:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Si bien la <strong>regla general<\/strong> es que resulta necesaria la liquidaci\u00f3n de la sociedad conyugal como operaci\u00f3n preparticional para determinar el haber hereditario, lo cierto es que ha de tenerse en cuenta la doctrina del Centro Directivo sobre la materia, puesta de manifiesto en resoluciones referidas a determinados supuestos de adjudicaci\u00f3n de herencia o de enajenaci\u00f3n de bienes hereditarios o pertenecientes a la disuelta y no liquidada sociedad de gananciales:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><em>Supuestos de adjudicaci\u00f3n de bienes hereditarios<\/em>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u201c\u2026hay supuestos, en los que concurriendo todos los interesados \u2013c\u00f3nyuge viudo y herederos de los causantes en su caso\u2013 a dar cumplimiento a una disposici\u00f3n testamentaria, aunque el bien que se pretenda inscribir aparezca inscrito como ganancial, <u>no resultar\u00eda necesario determinar previamente mediante la<\/u> <strong>liquidaci\u00f3n formal<\/strong> de la sociedad de gananciales qu\u00e9 participaci\u00f3n del mismo corresponder\u00eda a cada interesado, por cuanto los derechos vienen configurados en su naturaleza, contenido y extensi\u00f3n por <strong>el t\u00edtulo material<\/strong> que los origina, lo que unido al \u00e1mbito de autonom\u00eda que se reconoce a la voluntad privada \u2013art\u00edculo 1255 del C\u00f3digo Civil\u2013, determina que para la correcta constataci\u00f3n en los libros registrales de las titularidades reales concurriendo varios t\u00edtulos adquisitivos a favor del mismo sujeto, todos ellos determinantes de titularidades id\u00e9nticas en su modo de ser y coincidentes en el objeto, bastar\u00eda a efectos del principio de especialidad, con la fijaci\u00f3n de las cuotas recibidas por cada uno de los hijos y herederos, para que la titularidad global quede fielmente reflejada\u201d. (RR de 20 de julio y 1 de octubre de 2007).<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><em>Supuestos de bienes hereditarios<\/em>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Con igual criterio \u201cha declarado inscribible la venta de bienes singulares hecha conjuntamente por todos los herederos, sin previa partici\u00f3n y adjudicaci\u00f3n de los bienes, siempre y cuando acrediten su llamamiento a la herencia con el correspondiente t\u00edtulo sucesorio y sus documentos complementarios \u2013art\u00edculo 14 de la Ley Hipotecaria en relaci\u00f3n con los art\u00edculos 76 y 78 de su Reglamento de desarrollo\u2013, y se acredite, adem\u00e1s de la liquidaci\u00f3n de cualesquiera otros impuestos que correspondan \u2013art\u00edculo 254 de la Ley Hipotecaria\u2013, el previo cumplimiento de las obligaciones relativas al Impuesto sobre Sucesiones\u201d.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Conclusi\u00f3n<\/strong>: En el presente caso, \u201cacreditado que el ahora recurrente es el \u00fanico heredero del causante comprador y que ha prestado su consentimiento el c\u00f3nyuge viudo \u2013como cotitular de la comunidad postganancial y legitimario\u2013, el defecto invocado por el registrador no puede ser mantenido en cuanto exige que se acredite la previa liquidaci\u00f3n de gananciales y la adjudicaci\u00f3n hereditaria mediante escritura p\u00fablica otorgada por la viuda del causante y el \u00fanico heredero\u201d.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Comentario<\/strong>: En general son casos en que se flexibiliza el tracto formal (tracto abreviado) pero el tracto material ha de quedar cumplido siempre. (JAR)<\/p>\n<div class=\"enlacesDoc\" style=\"text-align: justify;\">\n<ul>\n<li class=\"puntoPDF\" style=\"text-align: justify;\"><a title=\"PDF firmado BOE-A-2025-11577\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2025\/06\/09\/pdfs\/BOE-A-2025-11577.pdf\">PDF (BOE-A-2025-11577 &#8211; 8\u00a0<abbr title=\"p\u00e1ginas\">p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0&#8211; 225\u00a0<abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a> <a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2025-11577\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2025-11577\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"231-legalizacion-de-libro-de-actas-de-una-propiedad-horizontal-de-hecho\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r231\"><\/a>231.** LEGALIZACI\u00d3N DE LIBRO DE ACTAS DE UNA PROPIEDAD HORIZONTAL DE HECHO<\/span><\/strong><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 8 de mayo de 2025, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n de la registradora de la propiedad de Elda n.\u00ba 1, por la que se suspende la legalizaci\u00f3n del libro de actas de una comunidad de propietarios, por no identificarse debidamente las fincas registrales que integran la comunidad de propietarios que solicita la legalizaci\u00f3n del libro de actas.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen:\u00a0<\/strong>Cabe la legalizaci\u00f3n de un libro de actas de propiedad horizontal de hecho reconocida, si se cumplen tres requisitos que describe.<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Hechos: <\/strong>Por instancia se solicita la <strong>legalizaci\u00f3n del quincuag\u00e9simo<\/strong> libro de actas de una <strong>comunidad de propietarios<\/strong>, haciendo constar en la misma la utilizaci\u00f3n \u00edntegra del libro anterior y del \u00faltimo. Junto a la instancia se aportan una serie de documentos como el CIF de la comunidad, su acta fundacional, sus estatutos elevados a p\u00fablico<strong>, <\/strong>licencias de obras a su nombre y sobre todo una sentencia del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana de a\u00a02 de marzo de\u00a02001, que reconoce la <strong>legitimaci\u00f3n<\/strong> de la comunidad de propietarios. No se hace referencia a finca registral alguna.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El registrador <strong>suspende<\/strong> la legalizaci\u00f3n por no identificarse finca registral alguna integrante de dicha comunidad, sin que resulte tampoco la existencia de una comunidad o propiedad horizontal tumbada, al no existir elemento com\u00fan alguno (<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/reglamento-hipotecario-titulos-vi-vii-viii-ix-y-x\/#art415\">art\u00edculo\u00a0415 Reglamento Hipotecario<\/a>, art\u00edculo\u00a0396 del C\u00f3digo Civil, art\u00edculo\u00a024 de Ley\u00a049\/1960, de\u00a021 de julio, sobre propiedad horizontal y Resoluci\u00f3n de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado de\u00a022 de mayo de\u00a02003). El registrador sustituto en una extensa decisi\u00f3n confirma la calificaci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El administrador <strong>recurre<\/strong> con base a que el Residencial viene actuando bajo el r\u00e9gimen de propiedad horizontal, lo que ha sido reconocido tanto por el Ayuntamiento del Municipio, como por los Juzgados en numerosos procedimientos entablados a lo largo de los a\u00f1os citando una extensa serie de sentencias de reclamaci\u00f3n de gastos de comunidad. Aclara que lo \u00fanico que pide es la legalizaci\u00f3n del quinto Libro de Actas, para que la comunidad pueda seguir actuando con normalidad <strong>en el tr\u00e1fico jur\u00eddico<\/strong> alegando la legalizaci\u00f3n de los libros de actas de las comunidades de hecho y la doctrina de los <strong>actos propios<\/strong> pues los otros cuatro libros ya fueron legalizados en el mismo registro.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Resoluci\u00f3n<\/strong>: Se <strong>revoca<\/strong> la nota de calificaci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Doctrina<\/strong>: Lo primero que hace la DG es rechazar la aplicabilidad de la doctrina de los actos propios en el \u00e1mbito de la calificaci\u00f3n registral \u201cpuesto que el sistema registral espa\u00f1ol se basa en la calificaci\u00f3n registral aut\u00f3noma e independiente\u201d.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Una vez dejado claro lo anterior la DG va a <strong>repasar<\/strong> su extensa doctrina sobre la legalizaci\u00f3n de los libros de las comunidades de hecho. As\u00ed cita, entre otras, la <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2022\/06\/29\/pdfs\/BOE-A-2022-10774.pdf\">resoluci\u00f3n de\u00a01 de junio de\u00a02022<\/a>, que declar\u00f3 \u201cque las comunidades horizontales de facto no constituidas formalmente, pueden legalizar sus libros siempre que existan elementos inmobiliarios, instalaciones o servicios comunes a todas ellas\u201d, a\u00f1adiendo que en estos casos es conveniente el registrador advierta que el hecho de diligenciar el libro en modo alguno supone la inscripci\u00f3n del r\u00e9gimen de propiedad horizontal ni prejuzga la calificaci\u00f3n (\u2026) de su t\u00edtulo constitutivo, caso de otorgarse, ni implica que se hayan subsanado eventuales infracciones urban\u00edsticas ni se benefician de los efectos del sistema registral, al no gozar de los principios de legitimaci\u00f3n, prioridad, inoponibilidad y fe p\u00fablica registral\u201d.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La DG resume su doctrina concluyendo \u201cpara poder diligenciar un libro de actas sobre <strong>comunidades de propietarios de hecho<\/strong> no constituidas registralmente ser\u00e1 necesario el cumplimiento de <strong>tres requisitos<\/strong>:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">a) que la supuesta comunidad est\u00e9 integrada por dos o m\u00e1s edificaciones o parcelas independientes entre s\u00ed cuyo destino principal sea la vivienda o locales;<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">b) participar los titulares de estos inmuebles, o de las viviendas o locales en que se encuentren divididos horizontalmente, con car\u00e1cter inherente a dicho derecho, en una copropiedad indivisible sobre otros elementos inmobiliarios, viales, instalaciones o servicios, y<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">c) que se desprenda de la instancia o documentaci\u00f3n aportada que el libro est\u00e1 llamado a reflejar acuerdos propios de un \u00f3rgano colectivo, emanaci\u00f3n de una colectividad de propietarios que funcionen en forma similar a las de una comunidad horizontal o conjunto inmobiliario.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En el caso contemplado se cumplen estos requisitos como se acredita con toda la documentaci\u00f3n aportada y en especial de las sentencias alegadas por el recurrente en las cuales la comunidad ha sido parte, siendo aplicable al caso el 415.7.\u00aa del Reglamento Hipotecario.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Comentario<\/strong>: En casos como el de la resoluci\u00f3n vemos como la DG, superando formalismos y aplicaci\u00f3n estricta de las normas jur\u00eddicas, resuelve seg\u00fan la <strong>realidad<\/strong> que impera en el tr\u00e1fico jur\u00eddico, facilitando el funcionamiento de esas comunidades especiales, que si bien no se constituyen en r\u00e9gimen de propiedad horizontal o en alguno de los reg\u00edmenes asimilados, cumplen una importante funci\u00f3n al permitir el correcto funcionamiento de entes que de otra forma tendr\u00edan graves problemas para su funcionamiento. Aparte de ello pese a que como se\u00f1ala acertadamente la DG la calificaci\u00f3n o lo hecho por un registrador no vincula a los dem\u00e1s, cuando en cuatro ocasiones se ha legalizado un libro de actas, se hace extra\u00f1o a los interesados que se deniegue la legalizaci\u00f3n del quinto, aunque reconocemos que para fundamentar esa legalizaci\u00f3n tanto la nota de calificaci\u00f3n como su confirmaci\u00f3n por el registrador sustituto estaban bastantes argumentadas, aunque no de forma tan contundente como para que fueran confirmadas.(MGV)<\/p>\n<ul style=\"text-align: justify;\">\n<li><a href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2025\/06\/09\/pdfs\/BOE-A-2025-11578.pdf\">PDF (BOE-A-2025-11578 \u2013 12\u00a0p\u00e1gs.\u00a0\u2013 251\u00a0KB)<\/a> <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2025-11578\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"232-denegacion-de-inicio-de-expediente-del-art-199-lh\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r232\"><\/a>232.* DENEGACI\u00d3N DE INICIO DE EXPEDIENTE DEL ART. 199 LH<\/span><\/strong><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 8 de mayo de 2025, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n de la registradora de la propiedad de Pola de Laviana, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de la rectificaci\u00f3n de la descripci\u00f3n de una finca y de su georreferenciaci\u00f3n, por dudas fundadas en la identidad, al proceder la misma de una divisi\u00f3n material y haber sido objeto de segregaciones previas.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen.-<\/strong> La magnitud de la diferencia de cabida y la procedencia de la finca de divisi\u00f3n, por si solos, no tienen la entidad suficiente para denegar el inicio del expediente del art. 199 LH por posible encubrimiento de una modificaci\u00f3n de entidad hipotecaria.<\/span><\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><strong>Hechos.-<\/strong> Se solicita la inscripci\u00f3n de un exceso de cabida del triple de la superficie registral y de una representaci\u00f3n gr\u00e1fica alternativa a la catastral (en el Catastro figura una superficie parecida a la registral).<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><strong>Calificaci\u00f3n.-<\/strong> La registradora de la propiedad suspende la inscripci\u00f3n, sin dar inicio al procedimiento del <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a199\">art. 199 LH<\/a>, debido a la magnitud de la diferencia superficial y por proceder la finca de una divisi\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><strong>Recurso.-<\/strong> Se basa en que la magnitud de la diferencia superficial no es por s\u00ed sola causa de denegaci\u00f3n de la tramitaci\u00f3n del expediente y que las dudas alegadas por la registradora pueden disiparse, precisamente, con la tramitaci\u00f3n del expediente y la notificaci\u00f3n a colindantes.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><strong>Resoluci\u00f3n.<\/strong>&#8211; La DGSJFP estima el recurso y revoca la nota de calificaci\u00f3n en el sentido de que debe tramitarse el expediente del art. 199 LH, con citaci\u00f3n a colindantes, para que la registradora pueda emitir la calificaci\u00f3n mejor documentada, con toda la informaci\u00f3n disponible al respecto.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><strong>Doctrina.-<\/strong> Para que las objeciones de la registradora, expuestas al inicio del expediente, puedan impedir la continuaci\u00f3n de \u00e9ste, han de ser de tal entidad que, previsiblemente, no puedan solventarse durante la tramitaci\u00f3n del propio expediente; de no ser as\u00ed, el expediente ha de continuar.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\">La registradora no puede objetar, como \u00fanico motivo para rechazar la inscripci\u00f3n, el hecho de existir una diferencia desproporcionada entre la superficie inscrita y la que se pretende inscribir, sin expresar adem\u00e1s alguna otra circunstancia, como ser\u00eda una alteraci\u00f3n de los linderos, que pueda ser indicio del posible encubrimiento de negocios traslativos o de modificaci\u00f3n de entidades hipotecarias. De no ser as\u00ed, las dudas de identidad podr\u00edan disiparse con la informaci\u00f3n que pudieran aportar los colindantes, tras su citaci\u00f3n, una vez valorada las mismas por la registradora.\u00a0(VEJ)<\/p>\n<div class=\"enlacesDoc\" style=\"text-align: justify;\">\n<ul>\n<li class=\"puntoPDF\"><a title=\"PDF firmado BOE-A-2025-11579\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2025\/06\/09\/pdfs\/BOE-A-2025-11579.pdf\">PDF (BOE-A-2025-11579 &#8211; 9\u00a0<abbr title=\"p\u00e1ginas\">p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0&#8211; 234\u00a0<abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a> <a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2025-11579\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2025-11579\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"233-inmatriculacion-dudas-de-coincidencia-con-una-finca-inscrita-articulo-199-lh\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r233\"><\/a>233.** INMATRICULACI\u00d3N. DUDAS DE COINCIDENCIA CON UNA FINCA INSCRITA. ART\u00cdCULO 199 LH.<\/span><\/strong><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 8 de mayo de 2025, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n negativa de la registradora de la propiedad de C\u00f3rdoba n.\u00ba 5, por la que suspende la inmatriculaci\u00f3n de una finca.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen: <\/strong>En los casos de inmatriculaci\u00f3n de una finca, si el registrador tiene dudas (o incluso certeza) de su coincidencia con otra inscrita, ser\u00e1 necesario que las despeje con la tramitaci\u00f3n de un expediente del art\u00edculo 199 LH.<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Hechos: <\/strong>Se pretende inmatricular una finca por doble t\u00edtulo conforme a lo dispuesto en el art\u00edculo <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a205\">205 de la Ley Hipotecaria<\/a>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>La registradora <\/strong>tiene dudas de que coincida con otra finca ya inscrita, por lo que suspende la inscripci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>El notario autorizante<\/strong> recurre y alega que la finca registral que genera las dudas tiene otra referencia catastral diferente a la de la finca que se quiere inmatricular por lo que, conforme a la doctrina de la DG que cita, es suficiente para despejar dichas dudas.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>La DG <\/strong>desestima el recurso.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Doctrina: <\/strong>No s\u00f3lo es perfectamente posible, sino altamente recomendable, que cuando el registrador tenga dudas fundadas acerca de que la georreferenciaci\u00f3n de la finca que se pretende inmatricular por la v\u00eda del art\u00edculo <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a205\">205 LH<\/a> pueda invadir, aunque sea parcialmente fincas ya inmatriculadas, puede y debe intentar disipar o confirmar tales dudas aplicando las previsiones del art\u00edculo <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a199\">199 LH<\/a> porque puede y deber ser tambi\u00e9n aplicado, por estricta analog\u00eda, a un supuesto semejante, como es aqu\u00e9l en que se pretende inscribir la georreferenciaci\u00f3n de una finca de modo simult\u00e1neo a su inmatriculaci\u00f3n, y todo ello a fin de evitar la invasi\u00f3n de fincas ya inmatriculadas, pues existe identidad de raz\u00f3n entre ambos supuestos (aplicar el principio superior que proscribe la doble inmatriculaci\u00f3n, y el principio de tutela registral efectiva de titulares registrales potencialmente afectados).<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En el presente expediente en vez de dudas, parecen existir certezas de la coincidencia de la finca que ahora se pretende inmatricular con otra ya inmatriculada registralmente en un extensa y motivada nota de calificaci\u00f3n, pero ello no exime de pedir informe al titular de la finca registral cuya coincidencia puede verse afectada, y de los colindantes, para poder determinar si es realmente o no la misma finca<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Tambi\u00e9n ofrece otros medios alternativos para disipar dichas dudas, como la <strong>conciliaci\u00f3n registral<\/strong> dentro del mismo procedimiento del 199 ya iniciado (v\u00e9ase Resoluci\u00f3n de 8 de noviembre de 2022). o al <strong>deslinde notarial o judicial<\/strong> en un nuevo procedimiento, si dentro del ya iniciado del art\u00edculo 199 de la Ley Hipotecaria no fuera posible.\u00a0(AFS)<\/p>\n<div class=\"enlacesDoc\" style=\"text-align: justify;\">\n<ul>\n<li class=\"puntoPDF\"><a title=\"PDF firmado BOE-A-2025-11580\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2025\/06\/09\/pdfs\/BOE-A-2025-11580.pdf\">PDF (BOE-A-2025-11580 &#8211; 9\u00a0<abbr title=\"p\u00e1ginas\">p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0&#8211; 231\u00a0<abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a> <a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2025-11580\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2025-11580\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"234-novacion-sin-modificacion-de-la-responsabilidad-hipotecaria\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r234\"><\/a>234.** NOVACI\u00d3N SIN MODIFICACI\u00d3N DE LA RESPONSABILIDAD HIPOTECARIA<\/span><\/strong><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 9 de mayo de 2025, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la calificaci\u00f3n de la registradora de la propiedad de Oviedo n.\u00ba 5, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de una escritura de subrogaci\u00f3n activa de pr\u00e9stamo hipotecario. (ACM)<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen:<\/strong> No es necesario, tras una novaci\u00f3n, modificar las anteriores cifras de responsabilidad hipotecaria cuando consiste en un tanto alzado que no supera los m\u00e1ximos legales de la cobertura por intereses.<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>&#8211; Hechos:<\/strong> En una novaci\u00f3n hipotecaria se sustituye un inter\u00e9s variable por otro fijo sin que se modifiquen las anteriores cantidades de responsabilidad hipotecaria.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>&#8211; La Registradora: califica negativamente<\/strong>, conforme al <em>Ppio de accesoriedad <\/em>de los <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a12\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">arts 12<\/a> y <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a114\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">114 LH<\/a> y exige <strong>ajustar la responsabilidad hipotecaria a la modificaci\u00f3n del tipo de inter\u00e9s<\/strong> y rectificar la escritura precisando con claridad las cantidades de que responda la finca por cada uno de los conceptos de intereses <em>ordinarios y moratorios<\/em>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>\u00a0<\/strong><strong>&#8211; El Notario<\/strong><strong>: <\/strong><strong>recurre <\/strong>exponiendo, adem\u00e1s de las <strong>repercusiones tributarias<\/strong> que tendr\u00eda aumentar o disminuir la responsabilidad hipotecaria, que, conforme a la <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/julio-2023-direccion-general-seguridad-juridica-y-fe-publica\/#r308\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">R. 27 de junio de 2023<\/a>, <strong>nada impide que la garant\u00eda de uno u otro tipo de inter\u00e9s sea inferior<\/strong> a los efectivamente devengados, como nada impide que la hipoteca <strong>s\u00f3lo garantice parte<\/strong> de la obligaci\u00f3n principal; que los <strong>contratantes son libres de garantizar<\/strong> los intereses de manera plena o parcial o no garantizarlos y ello <strong>independientemente en cuanto a ambos tipos de inter\u00e9s<\/strong>; y ello siempre que <strong>se respeten los l\u00edmites legales imperativos <\/strong>(m\u00e1ximo de 5 a\u00f1os del <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a114\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Art 114-2 LH<\/a>).<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>&#8211; Resoluci\u00f3n: <\/strong><strong>La DGSJFP<\/strong>\u00a0<strong>estima el recurso<\/strong> y <strong>revoca <\/strong>la calificaci\u00f3n.<br \/>\n<strong>&#8211; Doctrina<\/strong>:<br \/>\n<strong>\u00a0a) <\/strong>Reitera su doctrina anterior recogida en la <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/julio-2023-direccion-general-seguridad-juridica-y-fe-publica\/#r308\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">R. 27 de junio de 2023<\/a>, de que a pesar de que la regla general es el car\u00e1cter <em>accesorio<\/em> de la hipoteca respecto del cr\u00e9dito garantizado implica la imposibilidad de discrepancia entre los t\u00e9rminos definitorios de la obligaci\u00f3n asegurada y los de la extensi\u00f3n objetiva de la hipoteca en cuanto al cr\u00e9dito, <strong>de modo que no cabe que la cobertura hipotecaria por inter\u00e9s tras la novaci\u00f3n quede definida por referencia a un tipo de inter\u00e9s distinto del estipulado,<\/strong> vulner\u00e1ndose con ello la exigencia de claridad y precisi\u00f3n,<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>b) <\/strong>No obstante, en lo relativo a la <strong>configuraci\u00f3n de la responsabilidad hipotecaria<\/strong> por <strong><em>intereses ordinarios y de demora<\/em><\/strong> que se puedan devengar por uno u otro concepto y <strong>dentro de los <u>l\u00edmites legales imperativos<\/u><\/strong>, opera la <strong><u>libertad de pacto<\/u><\/strong>, la cual puede ejercitarse, bien <u>no garantizando<\/u> los intereses devengados de un tipo determinado, bien fijando una cobertura en <u>n\u00famero de a\u00f1os distinta<\/u> para cada tipo de inter\u00e9s, bien se\u00f1alando un tipo m\u00e1ximo de <u>cobertura superior a uno respecto del otro,<\/u> <strong>sin que tengan que guardar ninguna proporci\u00f3n <\/strong>ya que estructuralmente <strong>nada impide <\/strong>que la garant\u00eda de uno u otro tipo de inter\u00e9s sea inferior a los efectivamente devengados, como nada impide que la garant\u00eda hipotecaria s\u00f3lo garantice parte de la obligaci\u00f3n principal (arts 1255 y 1826 CC).<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En el presente supuesto, se pasa de un tipo variable a uno fijo, <strong>manteniendo <\/strong>por responsabilidad hipotecaria la <strong>anterior <u>cantidad fija <em>alzada<\/em><\/u><\/strong>, que al ser <em>alzada<\/em>, <u>no necesariamente debe ser modificada<\/u> en la novaci\u00f3n, <strong>salvo<\/strong> que con ello se infrinja el<strong> l\u00edmite m\u00e1ximo <\/strong>de 5 a\u00f1os del <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a114\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Art 114-2 LH<\/a>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Como bien alega el notario recurrente si las cifras de responsabilidad hipotecaria inicialmente fijada <em>hubieran quedado por encima<\/em> del correspondiente a 5 anualidades, tendr\u00eda raz\u00f3n la registradora al se\u00f1alar que existen discrepancias, <strong>pero al ser inferiores <\/strong>se respetan plenamente los l\u00edmites legales y las exigencias de determinaci\u00f3n<a href=\"https:\/\/notariatetuan.com\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">.<\/a><a href=\"http:\/\/www.albertcapell.com\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">(<\/a><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/category\/esta-web\/autores\/#acm\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">ACM)<\/a><a href=\"https:\/\/notariatetuan.com\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">.<\/a><\/p>\n<div class=\"enlacesDoc\" style=\"text-align: justify;\">\n<ul>\n<li class=\"puntoPDF\"><a title=\"PDF firmado BOE-A-2025-11581\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2025\/06\/09\/pdfs\/BOE-A-2025-11581.pdf\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">PDF (BOE-A-2025-11581 &#8211; 5\u00a0<abbr title=\"p\u00e1ginas\">p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0&#8211; 209\u00a0<abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a> <a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2025-11581\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2025-11581\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"235-asignacion-de-numero-de-registro-de-alquiler-a-una-finca-existiendo-prohibicion-estatutaria-del-hospedaje-en-la-comunidad\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r235\"><\/a>235.** ASIGNACI\u00d3N DE N\u00daMERO DE REGISTRO DE ALQUILER A UNA FINCA EXISTIENDO PROHIBICI\u00d3N ESTATUTARIA DEL HOSPEDAJE EN LA COMUNIDAD<\/span><\/strong><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 9 de mayo de 2025, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la calificaci\u00f3n negativa de la registradora de la propiedad de Astorga de una solicitud para la asignaci\u00f3n de n\u00famero de registro de alquiler de corta duraci\u00f3n a una finca registral.\u00a0<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen:<\/strong> Si bien las prohibiciones estatutarias han de interpretarse restrictivamente, la prohibici\u00f3n estatutaria de dedicar la vivienda a usos de hospedaje incluye a las viviendas de uso tur\u00edstico<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Supuesto:<\/strong> Se solicita la asignaci\u00f3n de n\u00famero de registro de alquiler de corta duraci\u00f3n, respecto de una finca integrante de un edificio en propiedad horizontal.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>La registradora<\/strong> califica negativamente la solicitud ya que, consultados los estatutos de la propiedad horizontal a la que pertenece la citada finca, resulta que \u201c..<strong>.queda prohibido en los pisos el desarrollo de \u2026la industria de hospedaje.<\/strong>..\u201d, por lo que surge uno de los obst\u00e1culos para la asignaci\u00f3n del n\u00famero de registro de alquiler de corta duraci\u00f3n, por ser una actividad contraria a los estatutos de la comunidad de propietarios.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>El recurrente<\/strong> alega que en los estatutos no mencionan la prohibici\u00f3n de los alquileres de corta duraci\u00f3n que es lo que aqu\u00ed se solicita, sino que se proh\u00edben los negocios de hospedaje. Que el alquiler es de una vivienda de uso tur\u00edstico, sin servicios de hospedaje; y que desde el punto de vista fiscal existen argumentos para <strong>diferenciar el servicio de hospedaje frente al alquiler de vivienda<\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>La DG<\/strong> desestima el recurso y confirma la calificaci\u00f3n registral.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En tal sentido reconoce, eso s\u00ed, que \u00abes <strong>criterio general que la interpretaci\u00f3n de las limitaciones debe ser siempre de car\u00e1cter restrictivo, como cualquier limitaci\u00f3n del derecho de propiedad,<\/strong> siendo clara y constante la jurisprudencia al respecto (STS 6 y 7 de febrero de 1989, 24 de julio de 1992, 21 de abril de 1997 y 29 de febrero de 2000, doctrina posteriormente ratificada por la STS 5 de mayo de 2015)\u00bb<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Cierto es que, en este caso, la <strong>regulaci\u00f3n contenida en los estatutos de la comunidad no alude, literalmente, a las viviendas de uso tur\u00edstico<\/strong>, dado que tales estatutos son anteriores al auge de aquellas,<strong> pero para apoyar su criterio se\u00f1ala:<\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">1) Que la Real Academia Espa\u00f1ola de la Lengua define <strong>hospedaje<\/strong> como: \u00abAlojamiento y asistencia que se da a alguien. Cantidad que se paga por estar de hu\u00e9sped\u00bb.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">2) Que para delimitar el concepto y el alcance de la norma estatutaria alegada en la calificaci\u00f3n, <strong>ha de acudirse tanto <\/strong>a la <strong>normativa sectorial en la materia<\/strong> (creciente en intensidad y extensi\u00f3n) como<strong> a decisiones jurisprudenciales<\/strong> que puedan ser aplicables al caso:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">a)\u2003El <strong>art. 2 del RD 1312\/2024, de 23 de diciembre<\/strong>, por el que se regula el procedimiento de Registro \u00danico de Arrendamientos y se crea la Ventanilla \u00danica Digital de Arrendamientos para la recogida y el intercambio de datos relativos a los servicios de alquiler de alojamientos de corta duraci\u00f3n, en su letra a) <strong>recoge esta definici\u00f3n<\/strong>: <em>\u201cSe entender\u00e1 por <strong>Servicio de alquiler de alojamientos de corta duraci\u00f3n<\/strong>: el arrendamiento por un per\u00edodo breve de una o varias unidades, con finalidad tur\u00edstica o no, a cambio de una remuneraci\u00f3n, ya sea con car\u00e1cter profesional o no profesional, de forma regular o no\u2026\u201d.<\/em><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Este RD (que entr\u00f3 en vigor el d\u00eda\u00a02 de enero de\u00a02025, desplegando efectos sus disposiciones el\u00a01 de julio de\u00a02025, para otorgar un plazo suficiente para realizar las adaptaciones de car\u00e1cter tecnol\u00f3gico y funcional necesarias por parte de todos los actores implicados en el cumplimiento de la norma), <strong>carece de disposiciones transitorias.<\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Y <strong>la solicitud a presentar para tal finalidad en el Registro de la Propiedad ha de reunir los requisitos que determina el art. 9 RD <\/strong>y ser <strong>objeto de calificaci\u00f3n registral <\/strong>(art. 10). En esta calificaci\u00f3n se comprobar\u00e1 toda la documentaci\u00f3n presentada de acuerdo con el art\u00edculo anterior, <strong>asegurando la no existencia de elementos obstativos para ella, de acuerdo con la normativa aplicable en cada caso y los posibles acuerdos de la comunidad de vecinos<\/strong> conforme a la Ley\u00a049\/1960, de\u00a021 de julio.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">b) Para determinar el sentido que ha de darse al t\u00e9rmino estatutario hospedaje (\u00abindustria de hospedaje\u00bb) no es ocioso acudir a la <strong>definici\u00f3n del mismo que se contiene en normas de obligado cumplimiento<\/strong> y reciente aprobaci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">As\u00ed, el RD 933\/2021, de 26 de octubre, por el que se establecen las obligaciones de registro documental e informaci\u00f3n de las personas f\u00edsicas o jur\u00eddicas que ejercen actividades de hospedaje y alquiler de veh\u00edculos a motor (en vigor a los seis meses de su publicaci\u00f3n en el BOE\u00bb, si bien las previsiones relativas a las obligaciones de comunicaci\u00f3n produjeron efectos a partir del 2 de enero de 2023), en su art. 2 determina: \u00abDefiniciones. A los efectos de lo establecido en este real decreto, se consideran: <em>1. <strong>Actividades de hospedaje:<\/strong> las llevadas a cabo, de modo profesional o no, con la finalidad de proporcionar, a cambio de un precio, contraprestaci\u00f3n o compensaci\u00f3n, habitaci\u00f3n o espacio para la pernoctaci\u00f3n a las personas, con o sin otros servicios de car\u00e1cter complementario. En todo caso, quedan incluidas en esta definici\u00f3n las siguientes actividades\u2026.c) Las de los operadores tur\u00edsticos que presten servicios de intermediaci\u00f3n entre las empresas dedicadas a la hospeder\u00eda y los consumidores. d) <strong>La actividad de las plataformas digitales dedicadas, a t\u00edtulo oneroso o gratuito, a la intermediaci\u00f3n en estas actividades a trav\u00e9s de internet,<\/strong> presten o no el servicio subyacente objeto de mediaci\u00f3n, siempre que ofrezcan servicios en Espa\u00f1a\u00bb.<\/em><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">c) En cuanto a la Jurisprudencia: <strong>la STS de 30 de enero 2024,<\/strong> se ocup\u00f3 del sentido de una norma estatutaria que establec\u00eda la prohibici\u00f3n de: \u00abCambiar el uso de la vivienda por otro distinto de su habitual y permanente, transform\u00e1ndola en local comercial o industrial, ni destinarla, ni aun en parte, a colegios, academias, <strong>\u201chospeder\u00edas\u201d,<\/strong> dep\u00f3sitos, agencias, talleres ni a fines vedados por la moral por la Ley\u00bb. Las sentencias dictadas en primera y segunda instancia interpretaron que los estatutos vedaban el destino de las viviendas al uso tur\u00edstico, mediante la utilizaci\u00f3n de un persuasivo conjunto argumental, conforme al cual la prohibici\u00f3n estatutaria del destino a \u00abhospeder\u00edas\u00bb proscribe la actividad desempe\u00f1ada por la sociedad demandada; puesto que si <strong>hospeder\u00eda,<\/strong> seg\u00fan la Real Academia Espa\u00f1ola, es una \u00abcasa destinada al alojamiento de visitantes o viandantes, establecida por personas particulares, institutos o empresas\u00bb, dentro de su contenido sem\u00e1ntico tendr\u00eda cabida la actividad de la demandada por la existencia de identidad de raz\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La conclusi\u00f3n que se sigue de lo expuesto es que <strong>el concepto de hospedaje y las obligaciones que determina e impone la legislaci\u00f3n sectorial abarca tambi\u00e9n a las viviendas de uso tur\u00edstico,<\/strong> por lo que la norma estatutaria alegada en la calificaci\u00f3n ser\u00eda aplicable a las mismas (JCC)<\/p>\n<div class=\"enlacesDoc\" style=\"text-align: justify;\">\n<ul>\n<li class=\"puntoPDF\"><a title=\"PDF firmado BOE-A-2025-11582\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2025\/06\/09\/pdfs\/BOE-A-2025-11582.pdf\">PDF (BOE-A-2025-11582 &#8211; 8\u00a0<abbr title=\"p\u00e1ginas\">p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0&#8211; 226\u00a0<abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a> <a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2025-11582\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2025-11582\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"236-inscripcion-de-cuaderno-particional-aprobado-judicialmente\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r236\"><\/a>236.** INSCRIPCI\u00d3N DE CUADERNO PARTICIONAL APROBADO JUDICIALMENTE<\/span><\/strong><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 9 de mayo de 2025, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la calificaci\u00f3n negativa de la registradora de la propiedad de Carlet n.\u00ba 2, por la que suspend\u00eda la inscripci\u00f3n de un testimonio expedido por letrada de la Administraci\u00f3n de Justicia de sentencia dictada en procedimiento relativo a liquidaci\u00f3n de r\u00e9gimen econ\u00f3mico-matrimonial.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen: <\/strong>No es necesaria la protocolizaci\u00f3n notarial en el caso presente, porque el procedimiento ha sido \u00edntegramente contencioso. S\u00ed habr\u00eda sido necesaria en caso de una mera transacci\u00f3n aprobada judicialmente.<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Hechos: <\/strong>Se presenta en el Registro <strong>testimonio de sentencia<\/strong> en la que se liquida el r\u00e9gimen econ\u00f3mico-matrimonial, se desestima la oposici\u00f3n al cuaderno particional y se aprueba el cuaderno particional, as\u00ed como las operaciones particionales. Se acompa\u00f1a el referido cuaderno particional.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La <strong>registradora<\/strong> suspende la inscripci\u00f3n, considerando necesaria la <strong>protocolizaci\u00f3n<\/strong> de aprobaci\u00f3n del cuaderno particional ya que para la liquidaci\u00f3n de cualquier r\u00e9gimen econ\u00f3mico matrimonial se sigue el procedimiento establecido en los <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-2000-323#a806\">art\u00edculos\u00a0806 y siguientes LEC<\/a>. Cita tambi\u00e9n los <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-2000-323#a788\">art\u00edculos 788<\/a> y <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-2000-323#a782\">782 LEC<\/a>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El <strong>interesado<\/strong> alega que \u00abla totalidad del procedimiento ha sido <strong>contencioso<\/strong> y que no estamos ante una transacci\u00f3n homologada por un juez.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>La DG estima el recurso.<\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Doctrina:<\/strong> El Centro Directivo parte de la necesidad de la <strong>titulaci\u00f3n p\u00fablica<\/strong> para acceder al Registro de la Propiedad y <strong>la ausencia de principio alguno que justifique una eventual \u00abfungibilidad\u00bb entre los diferentes t\u00edtulos<\/strong> por los que poder acceder al Registro, pues cada t\u00edtulo material debe acceder al Registro con la clase de documento (t\u00edtulo formal) adecuado a su naturaleza.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Para resolver, se apoya en resoluciones anteriores, especialmente en la <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/resoluciones\/2010-AGOSTO.htm#r92\">R.\u00a0<strong>16 de junio de\u00a02010.<\/strong><\/a><strong> que analiza el principio de legalidad<\/strong>, seg\u00fan el cual, para inscribir en el Registro los t\u00edtulos relativos a bienes inmuebles o derechos reales es preciso que est\u00e9n <strong>consignados en escritura p\u00fablica, ejecutoria o documento aut\u00e9ntico<\/strong>, pero no en cualquiera de estas clases de documentos indistintamente, sino en aquellos que legalmente sean <strong>los propios del acto o contrato que haya de inscribirse<\/strong>. La doctrina y preceptos hipotecarios no reputan indiferente la especie de documento aut\u00e9ntico presentado en el Registro, y exigen <strong>el congruente con la naturaleza del acto inscribible<\/strong>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La DG ha fijado una doctrina ya reiterada sobre los casos de <strong>acuerdos extrajudiciales en procesos particionales<\/strong> exigiendo la <strong>protocolizaci\u00f3n notarial cuando el juez no lleve a cabo una valoraci\u00f3n de las pruebas o pronunciamiento sobre las pretensiones de las partes<\/strong> (<a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-2000-323#a209\">art\u00edculo\u00a0209 LEC<\/a>). En estos casos el auto de homologaci\u00f3n no impedir\u00eda la necesidad de protocolizaci\u00f3n notarial (ver tambi\u00e9n <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-2000-323#a787\">art.\u00a0787.2 LEC<\/a>). Hay que tener en cuenta que la <strong>transacci\u00f3n, aun homologada judicialmente, no es una sentencia<\/strong> y por ello carece de su contenido y efectos por cuanto, al carecer de un pronunciamiento judicial sobre el fondo del asunto, nada impide su impugnaci\u00f3n judicial en los t\u00e9rminos previstos en la Ley (art.\u00a01817 del C\u00f3digo Civil).<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En definitiva, <strong>cuando los procesos particionales culminan de manera no contenciosa se precisa escritura p\u00fablica.<\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Sin embargo, en el <strong>caso analizado<\/strong>, se plantea la inscripci\u00f3n de una liquidaci\u00f3n de sociedad de gananciales aprobada en proceso contencioso, en virtud de sentencia en la que <strong>se desestima la oposici\u00f3n al cuaderno particional<\/strong>, tras la valoraci\u00f3n de la prueba realizada por un perito judicial. No estamos por tanto ante una transacci\u00f3n extrajudicial, que exigir\u00eda formalizaci\u00f3n en escritura p\u00fablica, sino ante unas <strong>operaciones particionales expresamente aprobadas por el juez<\/strong>.\u00a0<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Comentario:<\/strong> Dos aspectos merecen ser destacados:<\/p>\n<ul style=\"text-align: justify;\">\n<li style=\"text-align: justify;\">No todo tipo de documento p\u00fablico sirve para vehiculizar cualquier t\u00edtulo material con el fin de inscribirlo en el Registro.<\/li>\n<li style=\"text-align: justify;\">La clave para dilucidar si es precisa la protocolizaci\u00f3n notarial de particiones que proceden de los Juzgados es la de observar si el Juez ha decidido sobre el fondo al tratarse de un proceso contencioso, o no. (JFME)<\/li>\n<\/ul>\n<div class=\"enlacesDoc\" style=\"text-align: justify;\">\n<ul>\n<li class=\"puntoPDF\" style=\"text-align: justify;\"><a title=\"PDF firmado BOE-A-2025-11583\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2025\/06\/09\/pdfs\/BOE-A-2025-11583.pdf\">PDF (BOE-A-2025-11583 &#8211; 7\u00a0<abbr title=\"p\u00e1ginas\">p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0&#8211; 220\u00a0<abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a> <a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2025-11583\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2025-11583\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"237-particion-de-finca-ganancial-sujeta-a-suspension-de-pagos\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r237\"><\/a>237.() PARTICI\u00d3N DE FINCA GANANCIAL SUJETA A SUSPENSI\u00d3N DE PAGOS<\/span><\/strong><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 9 de mayo de 2025, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la calificaci\u00f3n negativa del registrador de la propiedad de Viver, respecto de una escritura de partici\u00f3n hereditaria.\u00a0<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen:<\/strong> la inscripci\u00f3n de la aprobaci\u00f3n de un convenio de suspensi\u00f3n de pagos sobre el inmueble en cuesti\u00f3n no implica, per se, una limitaci\u00f3n a la libre disponibilidad del bien por parte de su titular.<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Hechos:<\/strong> se presenta escritura de partici\u00f3n hereditaria que es calificada negativamente por el registrador si bien \u00fanicamente es objeto de recurso el tercer defecto se\u00f1alado en la nota de calificaci\u00f3n que es que la finca consta inscrita a favor de ambos c\u00f3nyuges, para su sociedad de gananciales, con inscripci\u00f3n de un convenio de suspensi\u00f3n de pagos del que nada se menciona en la escritura, de modo que previamente a la inscripci\u00f3n de la presente escritura de herencia y teniendo en cuenta la naturaleza excepcional que presenta esta situaci\u00f3n, asimilable al actual concurso de acreedores, en la que resulta totalmente conveniente e imprescindible mantener indivisa la herencia en tanto dure la tramitaci\u00f3n del procedimiento, se requiere que se aporte el correspondiente mandamiento del juzgado competente en el que se acredite cu\u00e1l es la situaci\u00f3n concreta en la que se encuentra el convenio inscrito y en el que se ordene su cancelaci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La <strong>Direcci\u00f3n estima el recurso y revoca la calificaci\u00f3n<\/strong>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">&#8211; El art\u00edculo\u00a019 de la Ley de suspensi\u00f3n de pagos establec\u00eda: <em>\u00abAprobado el convenio, el Juez dispondr\u00e1 lo necesario para que el acuerdo tenga la debida publicidad, seg\u00fan la importancia de la entidad comercial a que afecte y el n\u00famero y residencia de sus acreedores<\/em>\u00bb.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">De la inscripci\u00f3n registral practicada en su d\u00eda no resulta limitaci\u00f3n alguna a las facultades dispositivas del suspenso, por lo que en virtud del principio de legitimaci\u00f3n registral lo inscrito se presume cierto y exacto, mientras no se rectifique el asiento conforme a Derecho. Por ello, no procede ahora que el Registrador exija documentos ajenos al asiento en su d\u00eda practicado y al t\u00edtulo presentado, pues la calificaci\u00f3n ha de ce\u00f1irse a lo que resulte de estos \u00faltimos.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">No hay duda que la inscripci\u00f3n de la aprobaci\u00f3n de un convenio de suspensi\u00f3n de pagos sobre el inmueble en cuesti\u00f3n no implica, per se, una limitaci\u00f3n a la libre disponibilidad del bien por parte de su titular mediante negocio jur\u00eddico \u00abinter vivos\u00bb o \u00abmortis causa\u00bb (ni tampoco interfiere en su sucesi\u00f3n), al no quedar afectada, limitada ni restringida su capacidad (de obrar, en expresi\u00f3n al uso entonces) por tal aprobaci\u00f3n; de no constar expresamente en el convenio. (ER)<\/p>\n<div class=\"enlacesDoc\" style=\"text-align: justify;\">\n<ul>\n<li class=\"puntoPDF\"><a title=\"PDF firmado BOE-A-2025-11584\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2025\/06\/09\/pdfs\/BOE-A-2025-11584.pdf\">PDF (BOE-A-2025-11584 &#8211; 14\u00a0<abbr title=\"p\u00e1ginas\">p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0&#8211; 266\u00a0<abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a> <a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2025-11584\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2025-11584\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"238-inscripcion-de-representacion-grafica-oposicion-de-colindantes\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r238\"><\/a>238.* INSCRIPCI\u00d3N DE REPRESENTACI\u00d3N GR\u00c1FICA. OPOSICI\u00d3N DE COLINDANTES<\/span><\/strong><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 9 de mayo de 2025, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n del registrador de la propiedad de Logros\u00e1n, por la que se deniega la inscripci\u00f3n de la georreferenciaci\u00f3n alternativa de una finca, por dudas fundadas en la identidad, al haberse presentado en la tramitaci\u00f3n del expediente del art\u00edculo 199 de la Ley Hipotecaria alegaciones por parte de uno de los colindantes notificados que alega invasi\u00f3n de su finca.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen.-<\/strong> La concurrencia de circunstancias (alteraci\u00f3n de linderos, la magnitud del exceso de cabida, procedencia de agrupaci\u00f3n y oposici\u00f3n del Ayuntamiento) justifica la denegaci\u00f3n de la inscripci\u00f3n por alteraci\u00f3n de la realidad f\u00edsica de la finca registral.<\/span><\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><strong>Hechos.- <\/strong>En la tramitaci\u00f3n del expediente el art. 199 LH para inscribir la representaci\u00f3n gr\u00e1fica catastral y simult\u00e1neo exceso de cabida, se formula oposici\u00f3n por parte del Ayuntamiento, alegando invasi\u00f3n de un terreno de su propiedad.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><strong>Calificaci\u00f3n.-<\/strong> El registrador de la propiedad emite calificaci\u00f3n negativa, no inscribiendo la georreferenciaci\u00f3n, fundando su decisi\u00f3n, exclusivamente en la oposici\u00f3n formulada por el Ayuntamiento, entendiendo acreditado que se ha invadido dominio p\u00fablico.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><strong>Recurso.-<\/strong> El recurrente alega que la georreferenciaci\u00f3n catastral refleja la realidad f\u00edsica de la finca en cuesti\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><strong>Resoluci\u00f3n.-<\/strong> La DGSJFP desestima el recurso y confirma la nota de calificaci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><strong>Doctrina.-<\/strong> Para que se pueda inscribir la representaci\u00f3n gr\u00e1fica catastral, el registrador de la propiedad debe comprobar que mediante dicha inscripci\u00f3n no se altera la realidad f\u00edsica de la finca. La discrepancia entre los linderos catastrales y los registrales, la procedencia de la finca por agrupaci\u00f3n y la existencia de un exceso de cabida del cu\u00e1druplo, son indicios de alteraci\u00f3n de la realidad f\u00edsica de la finca, que son confirmados por la alegaci\u00f3n contraria a la inscripci\u00f3n realizada por el Ayuntamiento. (VEJ)<\/p>\n<div class=\"enlacesDoc\" style=\"text-align: justify;\">\n<ul>\n<li class=\"puntoPDF\" style=\"text-align: justify;\"><a title=\"PDF firmado BOE-A-2025-11585\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2025\/06\/09\/pdfs\/BOE-A-2025-11585.pdf\">PDF (BOE-A-2025-11585 &#8211; 9\u00a0<abbr title=\"p\u00e1ginas\">p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0&#8211; 245\u00a0<abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a> <a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2025-11585\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2025-11585\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"239-inscripcion-de-representacion-grafica-oposicion-de-quien-dice-ser-representante-de-un-colindante-\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r239\"><\/a>239.* INSCRIPCI\u00d3N DE REPRESENTACI\u00d3N GR\u00c1FICA. OPOSICI\u00d3N DE QUIEN DICE SER REPRESENTANTE DE UN COLINDANTE\u00a0<\/span><\/strong><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 9 de mayo de 2025, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n del registrador de la propiedad de Torre Pacheco, por la que, tras la tramitaci\u00f3n del procedimiento del art\u00edculo 199 de la Ley Hipotecaria, constando oposici\u00f3n de titulares de fincas registrales colindantes, se deniega la inscripci\u00f3n de la georreferenciaci\u00f3n alternativa solicitada por el promotor.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen<\/strong>.- No est\u00e1 legitimado para oponerse quien no acredita la representaci\u00f3n que manifiesta ostentar, aunque lo procedente es que el registrador le requiera para que lo haga.<\/span><\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><strong>Hechos.<\/strong>&#8211; Durante la tramitaci\u00f3n del expediente del <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a199\">art. 199 LH<\/a> para inscribir una representaci\u00f3n gr\u00e1fica alternativa a la catastral, se formula oposici\u00f3n por un titular registral que adem\u00e1s alega ser representante de los herederos de otro colindante. Basa la oposici\u00f3n en la consideraci\u00f3n de que la georreferenciaci\u00f3n que se pretende inscribir invade su finca y la de sus representados.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><strong>Calificaci\u00f3n.-<\/strong> El registrador de la propiedad deniega la inscripci\u00f3n ya que \u00abse puede verificar que existe conflicto entre la representaci\u00f3n gr\u00e1fica que se pretende inscribir y la que alegan los colindantes\u00bb.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><strong>Recurso.-<\/strong> Los promotores del expediente alegan falta de representaci\u00f3n de la persona que se ha opuesto y que \u00abla georreferenciaci\u00f3n presentada por esta, si bien se corresponde con la georreferenciaci\u00f3n que actualmente consta en el catastro, no se corresponde con la realidad actual\u00bb.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><strong>Resoluci\u00f3n.-<\/strong> La DGSJFP desestima el recurso y confirma la nota de calificaci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><strong>Doctrina:<\/strong><\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\">&#8211; Sobre la cuesti\u00f3n de la <strong>representaci\u00f3n<\/strong>, cuando un particular formula oposici\u00f3n en t\u00e9rminos confusos o sin que conste la autenticidad de su identidad, o validez y vigencia de la representaci\u00f3n que alegue, o la identificaci\u00f3n de cu\u00e1l es la finca supuestamente invadida y en qu\u00e9 medida concreta, o cualquier otro extremo esencial, el registrador, como tr\u00e1mite para mejor proveer, puede requerirle para que subsane o complete tal escrito de oposici\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\">En el presente caso, no consta que el registrador haya requerido al opositor para que acredite la representaci\u00f3n que alega. Por tanto, la valoraci\u00f3n de su oposici\u00f3n en este punto no puede ser valorada como oposici\u00f3n de un titular registral, pues no lo es, ni consta que tenga la representaci\u00f3n de los supuestos causahabientes del titular registral, ni consta acreditada tal condici\u00f3n de causahabiente. Sin embargo, el mismo opositor es titular registral de una finca respecto de la cual tambi\u00e9n alega invasi\u00f3n parcial, por lo que est\u00e1 legitimado para oponerse.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\">&#8211; Constatado que existe una <strong>controversia<\/strong> entre titulares registrales de sendas fincas registrales colindantes acerca de su respectiva georreferenciaci\u00f3n, procede confirmar la nota de calificaci\u00f3n registral negativa aqu\u00ed recurrida sobre dudas fundadas de posible invasi\u00f3n de fincas registrales colindantes inmatriculadas, y sin que competa a este Centro Directivo, en v\u00eda de recurso, decidir cu\u00e1l deba ser la georreferenciaci\u00f3n correcta de cada finca, o sugerir una diferente a la aportada o soluciones transaccionales entre colindantes.\u00a0(VEJ)<\/p>\n<div class=\"enlacesDoc\">\n<ul>\n<li class=\"puntoPDF\" style=\"text-align: justify;\"><a title=\"PDF firmado BOE-A-2025-11699\" href=\"https:\/\/boe.es\/boe\/dias\/2025\/06\/10\/pdfs\/BOE-A-2025-11699.pdf\">PDF (BOE-A-2025-11699 &#8211; 7\u00a0<abbr title=\"p\u00e1ginas\">p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0&#8211; 223\u00a0<abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>) <\/a><a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2025-11699\" href=\"https:\/\/boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2025-11699\">Otros formatos<\/a>\u00a0<\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"240-rectificacion-del-caracter-privativo-de-la-titularidad-de-una-finca\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-size: 12pt;\"><strong><a id=\"r240\"><\/a>240.* RECTIFICACI\u00d3N DEL CAR\u00c1CTER PRIVATIVO DE LA TITULARIDAD DE UNA FINCA<\/strong><\/span><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-size: 1rem;\">Resoluci\u00f3n de 12 de mayo de 2025, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la calificaci\u00f3n del registrador de la propiedad de M\u00e1laga n.\u00ba 2, por la que se deniega la inscripci\u00f3n de una instancia solicitando la rectificaci\u00f3n de un asiento del Registro.<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen: <\/strong><\/span><span style=\"color: #3366ff;\">La rectificaci\u00f3n de los errores de concepto requiere el consentimiento un\u00e1nime de todos los interesados y del registrador y en su defecto una resoluci\u00f3n judicial que lo ordene, lo que no se da en la solicitud de cambio de car\u00e1cter privativo a ganancial solicitado solo por el titular registral.<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Hechos: <\/strong>Se solicita mediante instancia una <strong>rectificaci\u00f3n del registro<\/strong> por haberse inscrito err\u00f3neamente una finca como privativa, cuando en realidad eran gananciales al haber mediado una compensaci\u00f3n a otro copropietario de la finca con dinero de dicho car\u00e1cter. La solicitud proviene solo del titular registral.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El <strong>registrador<\/strong> deniega la inscripci\u00f3n porque no se ha realizado la <strong>previa aportaci\u00f3n<\/strong> a\u00a0la\u00a0sociedad de gananciales, o no se ha pactado de forma expresa la <strong>atribuci\u00f3n de ganancialidad<\/strong> al amparo del <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/columna-izq\/codigo-civil-libro-cuarto-articulos-1088-al-1537\/#art1355\">art\u00edculo\u00a01355 del C\u00f3digo Civil<\/a>, explicitando la naturaleza de\u00a0la relaci\u00f3n econ\u00f3mica subyacente que justificar\u00eda dicho pacto de atribuci\u00f3n de ganancialidad.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El <strong>recurrente<\/strong> alega lo siguiente:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">&#8212; que la adjudicaci\u00f3n tras la disoluci\u00f3n de comunidad se hizo estando casado el recurrente en sociedad de gananciales;<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">&#8212; que las cantidades abonadas para el pago del exceso de adjudicaci\u00f3n lo fueron con dinero ganancial;<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">&#8212; que as\u00ed ha sido considerado incluso en la testamentar\u00eda de su esposa en la que se han considerado las fincas como gananciales en un\u00a050\u202f%.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Resoluci\u00f3n:<\/strong> La Direcci\u00f3n General acuerda desestimar el recurso interpuesto y <strong>confirmar<\/strong> la calificaci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Doctrina: <\/strong>La DG repasa la normativa sobre la rectificaci\u00f3n del registro \u201cque exige, bien el consentimiento del titular registral y de todos aquellos a los que el asiento atribuya alg\u00fan derecho, bien la oportuna resoluci\u00f3n judicial reca\u00edda en juicio declarativo entablado contra todos aquellos a quienes el asiento que se trate de rectificar conceda alg\u00fan derecho\u201d.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0A continuaci\u00f3n <strong>distingue<\/strong> entre errores materiales y de concepto, con las formas adecuadas para su rectificaci\u00f3n, apuntado a la existencia de supuestos en que \u201cse permite la rectificaci\u00f3n de oficio por parte del registrador cuando el error resulte claramente de los asientos practicados o, trat\u00e1ndose de asientos de presentaci\u00f3n y notas, cuando la inscripci\u00f3n principal respectiva baste para darlo a conocer\u201d y tambi\u00e9n la posibilidad de rectificar el registro cuando \u201cel error resulte de un modo absoluto con <strong>documento fehaciente<\/strong>, independiente por su naturaleza de la voluntad de los interesados, pues en tales casos bastar\u00e1 para llevar a cabo la subsanaci\u00f3n tabular la mera petici\u00f3n de la parte interesada acompa\u00f1ada de los documentos que aclaren y acrediten el error padecido\u201d.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Ahora bien, en el supuesto de hecho contemplado en la resoluci\u00f3n, en que se solicita que una cuota indivisa de una finca tenga car\u00e1cter ganancial, para su rectificaci\u00f3n no existe ni consentimiento del registrador, ni el de aquellas personas a quien el asiento reconoce alg\u00fan derecho seg\u00fan una escritura de herencia de la esposa del solicitante y que fue alegada por el recurrente en su escrito.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Comentarios: <\/strong>La DG nos recuerda en esta resoluci\u00f3n que el registrador, a la hora de practicar la inscripci\u00f3n, debe estar al t\u00edtulo adquisitivo que es el que determina la naturaleza privativa o ganancial conforme a las reglas de los\u00a0<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/columna-izq\/codigo-civil-libro-cuarto-articulos-1088-al-1537\/#art1346\">art\u00edculos\u00a01346 y\u00a01347 del C\u00f3digo civil<\/a>, siendo en el caso que nos ocupa, que la compraventa que hicieron en su d\u00eda lo fue en estado de solteros.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En consecuencia, al disolverse la comunidad la porci\u00f3n de cada part\u00edcipe debe ser fiel reflejo de los derechos que cada part\u00edcipe ten\u00eda en ella, sin que se le haya atribuido car\u00e1cter ganancial a la finca adjudicada en su momento. Por consiguiente, la rectificaci\u00f3n en este caso como en otros semejantes, debe venir de la mano de todos los posibles interesados.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Lo curioso de esta resoluci\u00f3n es que la DG tras decir que en el recurso no se pueden tener en cuenta los documentos no acompa\u00f1ados a la calificaci\u00f3n, para la resoluci\u00f3n del recurso apunta a la necesidad de tener en cuenta una <strong>escritura de herencia<\/strong> de la esposa del solicitante, que no fue presentada junto a la solicitud y por tanto no la tuvo en cuenta el registrador en su calificaci\u00f3n, aunque tampoco esa escritura hubiera sido determinante de la suspensi\u00f3n de la inscripci\u00f3n, dado el tenor de su nota calificatoria. (MGV)<\/p>\n<ul>\n<li><a href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2025\/06\/12\/pdfs\/BOE-A-2025-11851.pdf\">PDF (BOE-A-2025-11851 \u2013 9\u00a0p\u00e1gs.\u00a0\u2013 241\u00a0KB) <\/a><a href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2025-11851\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<div class=\"enlacesDoc\" style=\"text-align: justify;\">\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"241-forma-del-documento-por-el-que-se-solicita-una-anotacion-preventiva-de-demanda\"><\/a><h6><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r241\"><\/a>241.** FORMA DEL DOCUMENTO POR EL QUE SE SOLICITA UNA ANOTACI\u00d3N PREVENTIVA DE DEMANDA<\/span><\/h6>\n<p><span style=\"font-size: 1rem;\">Resoluci\u00f3n de 12 de mayo de 2025, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Parla n.\u00ba 1 a anotar una sentencia dictada en un procedimiento de reclamaci\u00f3n de cuotas impagadas por el propietario del departamento de un edificio.\u00a0<\/span><\/p>\n<p><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen:<\/strong> la posible anotaci\u00f3n preventiva relativa a la pendencia de un procedimiento judicial sobre la propiedad de un determinado inmueble, como medida cautelar dentro del procedimiento civil, ha de ser acordada por el tribunal competente que est\u00e9 conociendo del asunto.<\/span><\/p>\n<p><strong>Hechos<\/strong>: se presenta solicitud realizada por una comunidad de propietarios, apoyada en una sentencia dictada por un Juzgado de Primera Instancia que condena a un propietario a pagar las cuotas de comunidad no abonadas, para que se tome anotaci\u00f3n en el Registro de la Propiedad a los efectos de que conste y se tenga conocimiento por terceros de buena fe en su acceso al Registro que dicha vivienda tiene una deuda con la Comunidad de Propietarios a los efectos de art\u00edculo\u00a09 de la Ley de propiedad horizontal, que en caso de no abonarse puede afectar al citado tercero de buena si desea adquirir el inmueble citado.<\/p>\n<p>La <strong>Registradora califica negativamente<\/strong> al considerar que no cabe que el interesado inste la anotaci\u00f3n de demanda mediante una instancia. Es el Juez o Tribunal quien tiene la competencia para ordenar hacer la anotaci\u00f3n, si fuera procedente.<\/p>\n<p>La <strong>Direcci\u00f3n confirma la calificaci\u00f3n<\/strong> ya que la posible anotaci\u00f3n preventiva relativa a la pendencia de un procedimiento judicial sobre la propiedad de un determinado inmueble, como medida cautelar dentro del procedimiento civil, ha de ser acordada por el tribunal competente que est\u00e9 conociendo del asunto en la primera o segunda instancia o a trav\u00e9s de un recurso extraordinario por infracci\u00f3n procesal o de casaci\u00f3n. Por tanto, no es posible acceder a la pr\u00e1ctica de una anotaci\u00f3n preventiva de demanda por la simple solicitud del demandante. (ER)<\/p>\n<div class=\"enlacesDoc\">\n<ul>\n<li class=\"puntoPDF\"><a title=\"PDF firmado BOE-A-2025-11852\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2025\/06\/12\/pdfs\/BOE-A-2025-11852.pdf\">PDF (BOE-A-2025-11852 &#8211; 7 <abbr title=\"p\u00e1ginas\">p\u00e1gs.<\/abbr> &#8211; 222 <abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)\u00a0<\/a><a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2025-11852\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2025-11852\">Otros formatos <\/a><\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"242-rectificacion-de-supuestos-errores-en-inscripciones-registrales\"><\/a><h6><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r242\"><\/a>242.* RECTIFICACI\u00d3N DE SUPUESTOS ERRORES EN INSCRIPCIONES REGISTRALES<\/span><\/h6>\n<p>Resoluci\u00f3n de 12 de mayo de 2025, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n del registrador de la propiedad de Ferrol, por la que se califica negativamente la solicitud de rectificaci\u00f3n de determinadas inscripciones.\u00a0<\/p>\n<p><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen:<\/strong> La rectificaci\u00f3n de los asientos registrales debe tener lugar con los requisitos del art. 40 de la Ley Hipotecaria<\/span><\/p>\n<p><strong>Supuesto:<\/strong> Se solicita la rectificaci\u00f3n de determinadas inscripciones registrales, por entender la recurrente que se han cometido determinados errores, as\u00ed como una presunta ilegalidad de ciertas licencias urban\u00edsticas (y actuaciones registrales conexas), sobre una finca registral, en divisi\u00f3n horizontal, donde ella es propietaria, con car\u00e1cter ganancial, de una vivienda y una plaza de garaje.<\/p>\n<p><strong>El registrador <\/strong>califica negativamente por entender que las inscripciones practicadas est\u00e1n bajo la salvaguardia de los tribunales.<\/p>\n<p><strong>La DG<\/strong> confirma la calificaci\u00f3n registral, teniendo en cuenta los arts <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a38\">38<\/a> (<strong>principio de legitimaci\u00f3n registral<\/strong>) y <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a1\">1.3<\/a> LH (<strong>salvaguardia judicial de los asientos practicados).<\/strong> Por ello, la rectificaci\u00f3n del Registro debe realizarse por los cauces previstos en el art. <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a40\">40<\/a> LH, exigiendo, en consecuencia, <strong>el consentimiento de todos los interesados o resoluci\u00f3n judicial en procedimiento seguido contra todos aquellos a quienes el asiento que se trate de rectificar conceda alg\u00fan derecho.<\/strong><\/p>\n<p>En el presente caso la titular de un elemento independiente de una propiedad horizontal solicita la <strong>rectificaci\u00f3n de las inscripciones de las fincas de origen y de la matriz formada por agrupaci\u00f3<\/strong>n de las fincas por entender que, en su opini\u00f3n, se han cometido diversos errores, as\u00ed como una presunta ilegalidad de ciertas licencias urban\u00edsticas (y actuaciones registrales conexas), sobre una finca registral\u00a0dividida horizontalmente.<\/p>\n<p>No consta si el posible error lo es en el <strong>t\u00edtulo<\/strong> que motiv\u00f3 la inscripci\u00f3n, o si se fue un eventual <strong>error registral<\/strong>; pero, en cualquier caso, la eventual rectificaci\u00f3n, que en su caso debiera practicarse, debe realizarse por los procedimientos legales regulados en el art.\u00a0<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a40\">40<\/a> LH. (JCC)<\/p>\n<div class=\"enlacesDoc\">\n<ul>\n<li class=\"puntoPDF\"><a title=\"PDF firmado BOE-A-2025-11853\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2025\/06\/12\/pdfs\/BOE-A-2025-11853.pdf\">PDF (BOE-A-2025-11853 &#8211; 7 <abbr title=\"p\u00e1ginas\">p\u00e1gs.<\/abbr> &#8211; 220 <abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>) <\/a><a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2025-11853\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2025-11853\">Otros formatos\u00a0<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<div class=\"enlacesDoc\" style=\"text-align: justify;\">\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"245-inscripcion-de-cuaderno-particional-aprobado-judicialmente-sin-que-conste-el-nif-de-uno-de-los-herederos\"><\/a><h6><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r245\"><\/a>245.** INSCRIPCI\u00d3N DE CUADERNO PARTICIONAL APROBADO JUDICIALMENTE SIN QUE CONSTE EL NIF DE UNO DE LOS HEREDEROS<\/span><\/h6>\n<p><span style=\"font-size: 1rem;\">Resoluci\u00f3n de 14 de mayo de 2025, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la calificaci\u00f3n de la registradora de la propiedad de Villaviciosa, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de una partici\u00f3n hereditaria aprobada judicialmente por falta de constancia del n\u00famero de identificaci\u00f3n fiscal de uno de los herederos. <\/span><\/p>\n<p><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen<\/strong>: Ha de constar el NIF de todos los herederos en una partici\u00f3n judicial, a pesar de no haber comparecido. de ser extranjero, de no solicitar la inscripci\u00f3n del bien adjudicado y de haber presentado la liquidaci\u00f3n de impuestos.<\/span><\/p>\n<p><strong>Hechos:<\/strong> Se solicita la inscripci\u00f3n de un cuaderno particional aprobado judicialmente, en el que no consta el n\u00famero de identificaci\u00f3n fiscal de uno de los herederos.<\/p>\n<p>La <strong>registradora<\/strong> basa su nota de calificaci\u00f3n en la exigencia prevista en el <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a254\">art\u00edculo\u00a0254.2 de la Ley Hipotecaria<\/a>.<\/p>\n<p>El <strong>recurrente<\/strong> alega la no aplicaci\u00f3n del precepto al presente supuesto, al no ser el documento presentado una escritura p\u00fablica ni existir comparecientes en sentido estricto, entendiendo adem\u00e1s que la omisi\u00f3n del citado dato no supondr\u00eda riesgo de fraude fiscal, por haberse liquidado los tributos correspondientes. Asimismo, considera suficiente la constancia del n\u00famero de identidad belga del heredero en cuesti\u00f3n, quien, seg\u00fan afirma, ha sido adjudicatario \u00fanicamente de la nuda propiedad de determinadas fincas cuya inscripci\u00f3n no ha sido solicitada. Y que no puede obtenerse el NIE sin la voluntad del interesado.<\/p>\n<p>La <strong>DG confirma la calificaci\u00f3n<\/strong>.<\/p>\n<p><strong>Doctrina:<\/strong><\/p>\n<p>Para resolver, se basa en la siguiente normativa.<\/p>\n<ul>\n<li>El referido <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a254\">art\u00edculo 254 LH<\/a><\/li>\n<li>el <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-2007-15984#a20\">art\u00edculo\u00a020 RGest<\/a>, por el que, para las personas f\u00edsicas que carezcan de la nacionalidad espa\u00f1ola, el n\u00famero de identificaci\u00f3n fiscal ser\u00e1 el n\u00famero de identidad de extranjero que se les asigne.<\/li>\n<li>el <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-2003-23186#a29\">art\u00edculo\u00a029 LGT<\/a> que establece entre las obligaciones formales a cargo de los obligados tributarios, deudores o no del tributo, la obligaci\u00f3n de solicitar y utilizar el n\u00famero de identificaci\u00f3n fiscal en sus relaciones de naturaleza o con trascendencia tributaria.<\/li>\n<li>Y el <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a21\">art\u00edculo\u00a021.1 LH<\/a> al exigir que los t\u00edtulos, para inscribirlos, expresar\u00e1n todas las circunstancias que necesariamente debe contener la inscripci\u00f3n y sean relativas a las personas de los otorgantes.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Seguidamente, <strong>analiza las alegaciones<\/strong> del recurrente para ir descart\u00e1ndolas:<\/p>\n<p>&#8211; El art. 254.2 LH <strong>no se aplica s\u00f3lo a escrituras<\/strong>, sino a cualquier documento inscribible, debiendo interpretarse el t\u00e9rmino \u00abt\u00edtulos\u00bb en sentido amplio, comprensivo de los documentos notariales, judiciales, administrativos y, en determinados supuestos, privados. No es obst\u00e1culo para ello que el 254.4 s\u00f3lo aluda a escrituras, pues se limita a determinar c\u00f3mo se hace la rectificaci\u00f3n en estos casos.<\/p>\n<p>&#8211; No obsta a esta exigencia el que <strong>ya se haya presentado la declaraci\u00f3n fiscal correspondiente<\/strong>, pues la lucha contra el fraude fiscal que persigue el precepto tambi\u00e9n se refiere a la necesidad de aflorar todas las rentas que se manifiestan a trav\u00e9s de las transmisiones de inmuebles en las distintas fases del ciclo inmobiliario, lo que incluye el empleo efectivo que se haga de los bienes inmuebles.<\/p>\n<p>&#8211; la <strong>partici\u00f3n de herencia<\/strong> es un contrato que completa <strong>la adquisici\u00f3n del dominio<\/strong> y dem\u00e1s derechos reales sobre bienes inmuebles, que es uno de los supuestos previstos en el 254.2, junto con los actos o contratos distintos, pero con transcendencia tributaria.<\/p>\n<p>&#8211; Tambi\u00e9n es de aplicaci\u00f3n a casos en los que <strong>no comparezcan los adjudicatarios<\/strong> (se hizo por contador partidor), pues se extiende a quienes, aun no compareciendo, resultan parte del acto o negocio jur\u00eddico documentado.<\/p>\n<p>&#8211; Tampoco es causa de excepci\u00f3n la circunstancia de que <strong>no se hubiera solicitado la inscripci\u00f3n <\/strong>registral de los <strong>bienes adjudicados al heredero extranjero<\/strong> cuya identificaci\u00f3n fiscal se omite. Cita al respecto casos cercanos de soluci\u00f3n similar:<\/p>\n<p>\u00a0&#8211; <strong>comunero<\/strong> a quien no se le adjudica la finca en una disoluci\u00f3n de comunidad<\/p>\n<p>&#8211; <strong>heredero<\/strong> que interviene en la escritura, aunque no se adjudique ning\u00fan inmueble en la partici\u00f3n de la herencia<\/p>\n<p>&#8211; Por \u00faltimo, no existe <strong>imposibilidad<\/strong> de obtener el n\u00famero de identificaci\u00f3n fiscal a pesar de no haberlo solicitado el interesado, porque la <strong>Administraci\u00f3n tributaria puede proceder de oficio<\/strong> a darle de alta en el Censo de Obligados Tributarios y a asignarle el n\u00famero de identificaci\u00f3n fiscal que corresponda. Existe el precedente de un vendedor extranjero declarado en rebeld\u00eda y cuya voluntad fue suplida por resoluci\u00f3n judicial. (JFME)<\/p>\n<div class=\"enlacesDoc\">\n<ul>\n<li class=\"puntoPDF\"><a title=\"PDF firmado BOE-A-2025-11856\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2025\/06\/12\/pdfs\/BOE-A-2025-11856.pdf\">PDF (BOE-A-2025-11856 &#8211; 7 <abbr title=\"p\u00e1ginas\">p\u00e1gs.<\/abbr> &#8211; 223 <abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)\u00a0<\/a><a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2025-11856\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2025-11856\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"247-propiedad-horizontal-tumbada\"><\/a><h6><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r247\"><\/a>247.*** PROPIEDAD HORIZONTAL TUMBADA<\/span><\/h6>\n<p style=\"font-weight: 400;\">Resoluci\u00f3n de 19 de mayo de 2025, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n de la registradora de la propiedad interina de Inca n.\u00ba 2, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de una escritura de divisi\u00f3n horizontal.\u00a0<\/p>\n<p><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen<\/strong>: Sin perjuicio de que se puedan atribuir usos exclusivos sobre partes de suelo com\u00fan en las propiedades horizontales tumbadas, siempre que no se agote con ello la totalidad de la parcela, la resoluci\u00f3n no admite que dicha atribuci\u00f3n se haga integrando el suelo en la descripci\u00f3n de elemento privativo y como parte del mismo.<\/span><\/p>\n<p><strong>Hechos<\/strong>: Se cuestiona la inscripci\u00f3n de una escritura de constituci\u00f3n de propiedad horizontal tumbada en la que forman parte de cada una de las viviendas unifamiliares una porci\u00f3n de terreno destinada a jard\u00edn<\/p>\n<p><strong>Registradora<\/strong>: (i) Se opone a la inscripci\u00f3n porque en las propiedades horizontales tumbadas el suelo y el vuelo permanecen como elementos comunes, por lo que las porciones de terreno destinadas a jard\u00edn de cada elemento privativo deben configurarse como espacio de uso exclusivo o privativo del titular de las referidas partes determinadas, lo cual debe incluirse en las normas de comunidad. (ii) Tambi\u00e9n exige que se incorpore la oportuna certificaci\u00f3n expedida por t\u00e9cnico competente que acredite la composici\u00f3n y superficies, construidas o no, de cada una de las partes determinadas que integran la totalidad del edificio.<\/p>\n<p><strong>Notario<\/strong>: (i) En cuanto al primer defecto alega que en ning\u00fan momento de la escritura se dice que el suelo sea elemento privativo, sino que lo privativo es el jard\u00edn, pues una cosa es la corteza terrestre y otra distinta la configuraci\u00f3n jur\u00eddico econ\u00f3mica que se haga de la superficie exterior. El subsuelo sigue siendo elemento com\u00fan. (ii) En cuanto al segundo defecto alega que no hay norma alguna que imponga tal certificaci\u00f3n para la divisi\u00f3n horizontal, a diferencia de lo que ocurre para las declaraciones de obra nueva.<\/p>\n<p><strong>Resoluci\u00f3n<\/strong>: Confirma el primer defecto y revoca el segundo.<\/p>\n<p><strong>Doctrina<\/strong>:<\/p>\n<p>Primer defecto: La configuraci\u00f3n de una porci\u00f3n de suelo como elemento privativo es incompatible con el r\u00e9gimen de la propiedad horizontal, en la que el suelo es elemento com\u00fan y no admite la propiedad exclusiva sobre partes del terreno.<\/p>\n<p>\u201cSi bien es cierto que la figura del complejo puede admitir diversas configuraciones, dependientes de la norma zonal del planeamiento aplicable, el r\u00e9gimen de propiedad que se configure en la escritura para su acceso al Registro debe ser coherente con el proyecto autorizado en la licencia municipal y con las condiciones impuestas por \u00e9sta, lo que deber\u00e1 calificarse en cada caso concreto. Lo que <strong>resulta incompatible<\/strong> (\u2026) es describir partes de suelo de propiedad exclusiva y formalizar la divisi\u00f3n horizontal \u00abtumbada\u00bb de la parcela, aunque esta configuraci\u00f3n pueda ser la m\u00e1s adecuada a la tipolog\u00eda de viviendas unifamiliares adosadas. Por lo que el primer defecto, en los t\u00e9rminos expresados, debe ser mantenido\u201d.<\/p>\n<p>Segundo defecto: Tiene raz\u00f3n el notario recurrente al afirmar que ninguna norma impone la exigencia de nuevo certificado t\u00e9cnico descriptivo para formalizar la divisi\u00f3n horizontal de una edificaci\u00f3n ya declarada cuyos elementos susceptibles de aprovechamiento independiente constan en la inscripci\u00f3n de obra nueva, al margen de posibles consideraciones de \u00ablege ferenda\u00bb sobre su procedencia. En consecuencia, esta Direcci\u00f3n General ha acordado estimar parcialmente el recurso y revocar parcialmente la calificaci\u00f3n impugnada, en los t\u00e9rminos que resultan de los anteriores fundamentos jur\u00eddicos.<\/p>\n<p><strong>Comentario<\/strong>: A diferencia de etapas anteriores, en las que las resoluciones, tras los Fundamentos de Derecho, resum\u00edan separadamente las razones de la calificaci\u00f3n y del recurrente, y a continuaci\u00f3n resolv\u00edan dando respuestas a una y a otras, en la etapa actual tal esquema no se sigue y frecuentemente se ignoran las razones alegadas por el recurrente, lo que, en mi opini\u00f3n, repercute en la calidad de las resoluciones. En el presente caso as\u00ed sucede y se omite cualquier referencia a las fundadas razones del notario recurrente, que no tienen respuesta.<\/p>\n<p>\u00a0Por ello conviene destacar que lo no permitido por esta resoluci\u00f3n es que se configuren como espacios integrados en la propiedad del elemento privativo porciones de suelo, lo que no impide, sin embargo, que se puedan atribuir usos exclusivos sobre porciones de suelo siempre que no se agote con ello la superficie total de la parcela.<\/p>\n<p>Dice al respecto la Resoluci\u00f3n de 30 de julio de 2024 (y en parecido sentido la calificaci\u00f3n registral) que \u201cEs cierto que la realidad de este tipo de edificaciones en forma de divisi\u00f3n horizontal puede requerir de la existencia de <strong>pactos que permitan diferenciar zonas de uso exclusivo<\/strong> de las respectivas edificaciones de modo que permitan una explotaci\u00f3n racional del suelo coherente con esa tipolog\u00eda constructiva, sin que por ello se vea afectada la unidad de la finca. Por ejemplo, cuando se configuran zonas comunes destinadas a accesos, jard\u00edn e instalaciones comunes y elementos privativos compuestos por edificaci\u00f3n que tienen asignado el uso de concretas porciones de suelo adyacentes a los mismos, bien porque se estipule as\u00ed en los estatutos comunitarios bien porque se configure como anejo del elemento privativo\u201d.(JAR)<\/p>\n<ul>\n<li><a href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2025\/06\/23\/pdfs\/BOE-A-2025-12738.pdf\">PDF (BOE-A-2025-12738 &#8211; 8p\u00e1gs.- 226\u00a0KB)<\/a> <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2025-12738\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"248-inscripcion-de-segregacion-realizada-en-sentencia-judicial\"><\/a><h6><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r248\"><\/a>248.** INSCRIPCI\u00d3N DE SEGREGACI\u00d3N REALIZADA EN SENTENCIA JUDICIAL<\/span><\/h6>\n<p>Resoluci\u00f3n de 20 de mayo de 2025, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Las Rozas de Madrid n.\u00ba 2 a inscribir un testimonio de sentencia dictada en procedimiento ordinario.<\/p>\n<p><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen:<\/strong> La inscripci\u00f3n de una segregaci\u00f3n puede practicarse en virtud de resoluci\u00f3n judicial, sin necesidad de otorgamiento de escritura p\u00fablica, si bien ser\u00e1 siempre necesaria la aportaci\u00f3n de la representaci\u00f3n gr\u00e1fica georreferenciada exigida por el art\u00edculo 9 de la Ley Hipotecaria, tanto de la porci\u00f3n segregada como del resto.<\/span><\/p>\n<p><strong>Hechos<\/strong>: Se solicita la inscripci\u00f3n del testimonio de una sentencia dictada en un procedimiento ordinario por virtud de la cual se reconoce el dominio en favor del demandante de una finca que se forma por segregaci\u00f3n de otra de mayor tama\u00f1o.<\/p>\n<p><strong>Calificaci\u00f3n<\/strong>: La registradora se\u00f1ala en su nota de calificaci\u00f3n tres defectos: (i) Falta consignar las circunstancias personales del titular de la finca; (ii) Falta consignar con claridad la causa de adquisici\u00f3n o el t\u00edtulo material en cuya virtud adquirieron la finca los demandantes; (iii) Es necesario el otorgamiento de la escritura p\u00fablica notarial de segregaci\u00f3n por todos los afectados, titulares registrales de la finca y demandantes, por exigencias del principio de tracto sucesivo y la incorporaci\u00f3n de representaci\u00f3n georreferenciada de las fincas, segregada y resto, para proceder a la segregaci\u00f3n. Instada la calificaci\u00f3n sustitutoria, se revoca el segundo de los citados defectos.<\/p>\n<p><strong>Recurso.- <\/strong>Se presenta recurso en el que solo es objeto de impugnaci\u00f3n el tercero de los defectos alegados y exclusivamente en cuanto a los dos siguientes aspectos: a) la necesidad de que para inscribir una segregaci\u00f3n realizada en resoluci\u00f3n judicial deba otorgarse escritura p\u00fablica, y b) la obligaci\u00f3n de aportar la representaci\u00f3n gr\u00e1fica de la finca segregada y tambi\u00e9n de la finca matriz.<\/p>\n<p><strong>Resoluci\u00f3n<\/strong>.- Se revoca el defecto relativo a la necesidad de escritura p\u00fablica y se confirma la exigencia de aportar la representaci\u00f3n gr\u00e1fica de la finca segregada y de la finca matriz.<\/p>\n<p><strong>Doctrina.\u2013<\/strong> (I) En cuanto a la necesidad de otorgar escritura p\u00fablica: A pesar del tenor literal del art\u00edculo 50 RH, el Centro Directivo ya ha se\u00f1alado que <strong>una resoluci\u00f3n judicial puede ser t\u00edtulo adecuado para inscribir una segregaci\u00f3n o divisi\u00f3n de fincas<\/strong>, matizando que para <strong>la pr\u00e1ctica de inscripciones de sentencias civiles en las que se exige una previa segregaci\u00f3n de una finca registral, debe aportarse el correspondiente t\u00edtulo administrativo habilitante<\/strong>, ex art\u00edculo 26 TRLSRU 7\/2015, pues este precepto es aplicable independientemente del tipo de documento p\u00fablico en que se formalice el acto de parcelaci\u00f3n, notarial, judicial, o administrativo. La referencia a escritura p\u00fablica que realiza tanto la ley estatal como la auton\u00f3mica lo es a los solos efectos de imponer tal control tambi\u00e9n a los notarios. En el presente caso, <strong>aceptado por el recurrente la necesidad de aportar el t\u00edtulo administrativo habilitante para que pueda ser objeto de calificaci\u00f3n<\/strong>, <strong>no cabe mantener la exigencia de la registradora de que la segregaci\u00f3n acordada en la sentencia deba documentarse en escritura notarial. Por lo tanto, se revoca el primer defecto.<\/strong><\/p>\n<p>(II) En cuanto a la necesidad de georreferenciaci\u00f3n: se\u00f1ala la Direcci\u00f3n General que el <strong>art\u00edculo 9 de la Ley Hipotecaria<\/strong> es aplicable a <strong>cualquier supuesto de modificaci\u00f3n de entidad hipotecaria, y a todo documento, cualquiera que sea la fecha de su otorgamiento, que se presente a inscripci\u00f3n a partir del 1 de noviembre de 2015<\/strong>. Es cierto que <strong>\u00fanicamente deber\u00e1n aportarse las coordenadas georreferenciadas de la porci\u00f3n de finca que es objeto de inscripci\u00f3n en cada momento (ya sea la segregada, ya el resto),<\/strong> sin que pueda exigirse la representaci\u00f3n gr\u00e1fica de otras porciones que no son objeto del t\u00edtulo ahora presentado ni causan asiento de inscripci\u00f3n. Y ello por aplicaci\u00f3n del art\u00edculo 47 del Reglamento Hipotecario, que se\u00f1ala que se har\u00e1 constar la descripci\u00f3n de la porci\u00f3n restante (debiendo entenderse que tal descripci\u00f3n incluye las coordenadas georreferenciadas) cuando ello \u00abfuera posible\u00bb; imposibilidad que deber\u00e1 valorarse en cada caso de modo objetivo y sin que quepa rechazar la inscripci\u00f3n de una parcela segregada adecuadamente identificada y descrita por el hecho de que no pueda fijarse la representaci\u00f3n georreferenciada del resto. Sin embargo, en este caso no resultan del t\u00edtulo las circunstancias determinantes de la imposibilidad pr\u00e1ctica de aportar la obligatoria georreferenciaci\u00f3n de la finca resto, <strong>por lo que se confirma el segundo defecto. <\/strong>(BZR)<\/p>\n<ul>\n<li><a href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2025\/06\/23\/pdfs\/BOE-A-2025-12739.pdf\">PDF (BOE-A-2025-12739 &#8211; 10p\u00e1gs.- 241\u00a0KB)<\/a> <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2025-12739\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"249-reduccion-de-cabida-de-finca-declarada-como-dominio-publico-con-posterioridad-a-su-adquisicion-por-el-titular-registral\"><\/a><h6><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r249\"><\/a>249.*** REDUCCI\u00d3N DE CABIDA DE FINCA DECLARADA COMO DOMINIO P\u00daBLICO CON POSTERIORIDAD A SU ADQUISICI\u00d3N POR EL TITULAR REGISTRAL<\/span><\/h6>\n<p style=\"font-weight: 400;\">Resoluci\u00f3n de 23 de mayo de 2025, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n del registrador de la propiedad de Algeciras n.\u00ba 2, por la que se deniega la inscripci\u00f3n de la georreferenciaci\u00f3n catastral de una finca, por dudas fundadas en la identidad, al haberse presentado en la tramitaci\u00f3n del expediente del art\u00edculo 199 de la Ley Hipotecaria alegaciones por parte de uno de los colindantes notificados, que alega invasi\u00f3n de dominio p\u00fablico.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen.-<\/strong> Es inscribible la reducci\u00f3n de cabida y la georreferenciaci\u00f3n catastral de una finca que ha sido declarada, sin ser deslindada, como monte de utilidad p\u00fablica con posterioridad a su adquisici\u00f3n por el titular registral, pese a la oposici\u00f3n de la Administraci\u00f3n.<\/span><\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\"><strong>Hechos.-<\/strong> Se solicita la inscripci\u00f3n de reducci\u00f3n de superficie de una finca registral, superior al 10% de la cabida inscrita, coincidente con la que resulta de la cartograf\u00eda catastral. En la tramitaci\u00f3n del expediente del <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a199\">art. 199 LH,<\/a> la Administraci\u00f3n se opone alegando que dicha finca resulta afecta al dominio p\u00fablico de un monte p\u00fablico que, sin embargo, no consta deslindado.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\"><strong>Calificaci\u00f3n.-<\/strong> El registrador de la propiedad, bas\u00e1ndose en dicha alegaci\u00f3n, previa comprobaci\u00f3n en el geoportal registral de dicha afecci\u00f3n, suspende la inscripci\u00f3n de la rectificaci\u00f3n de superficie y de la georreferenciaci\u00f3n, por\u00a0invasi\u00f3n de dominio p\u00fablico, ya que toda la finca registral se ubica en el per\u00edmetro del citado monte.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\"><strong>Recurso.-<\/strong> El recurrente alega que la finca accedi\u00f3 al Registro a trav\u00e9s de un expediente de dominio judicial, en el cual no constaba ninguna limitaci\u00f3n sobre la finca; que su inclusi\u00f3n en el Cat\u00e1logo de Montes P\u00fablicos tuvo lugar 120 a\u00f1os despu\u00e9s de la inscripci\u00f3n registral; y que adquiri\u00f3 la finca con la descripci\u00f3n y con el estado de cargas y limitaciones que resultaban del Registro, por lo que invoca la protecci\u00f3n del principio de fe p\u00fablica registral del <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a34\">art. 34 LH<\/a>.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\"><strong>Resoluci\u00f3n.-<\/strong> La DGSJFP estima el recurso y revoca la nota de calificaci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\"><strong>Doctrina.-<\/strong> Conforme a la <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-2003-21339\">Ley 43\/2003, de 21 de noviembre, de Montes<\/a> (arts. 18 y 21), la declaraci\u00f3n de utilidad p\u00fablica de un monte: i) no prejuzga ninguna cuesti\u00f3n de propiedad; ii) debe inscribirse en el Registro de la Propiedad; iii) debe ser objeto de deslinde; y iv) no es t\u00edtulo suficiente para rectificar los derechos anteriormente inscritos a favor de los terceros a que se refiere el art. 34 LH.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\">Por consiguiente, cuando el acceso registral de la finca es previo al acto administrativo de clasificaci\u00f3n del monte, no se producen actuaciones posteriores de invasi\u00f3n del dominio p\u00fablico, sino que se altera el r\u00e9gimen jur\u00eddico de la finca, por un acto administrativo, de car\u00e1cter declarativo, en el cual no se ha dado tr\u00e1mite de audiencia al interesado, precisamente, por esa naturaleza declarativa. Es en fase ejecutiva donde ha de producirse esa\u00a0intervenci\u00f3n, sin perjuicio, en su caso, del ejercicio de las correspondientes acciones judiciales declarativas del dominio, efectuadas por los interesados que se consideren afectados.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\">Por otra parte, de no haberse solicitado la disminuci\u00f3n de superficie, que no puede perjudicar al dominio p\u00fablico, y de la georreferenciaci\u00f3n de la finca, que no requiere informe favorable de la Administraci\u00f3n por no tratarse de un exceso de cabida, conforme al art\u00edculo 22.3 de la Ley de Montes, el asiento se hubiera practicado con normalidad, conforme al contenido del Registro, con una descripci\u00f3n meramente literaria. Ello se entiende sin perjuicio de que el registrador, conforme al <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a9\">art. 9.a), p\u00e1rrafo segundo, de\u00a0la Ley Hipotecaria<\/a>, pueda hacer constar por nota al margen, como calificaci\u00f3n\u00a0medioambiental o administrativa, que el suelo de la finca se ubica dentro de un monte catalogado de utilidad p\u00fablica, evitando as\u00ed la aparici\u00f3n de terceros del art. 34 LH, puesto que dicha calificaci\u00f3n deriva de la informaci\u00f3n territorial asociada a la aplicaci\u00f3n inform\u00e1tica para el tratamiento de las bases gr\u00e1ficas registrales del art. 9 y existe informe de la Administraci\u00f3n referido a la citada\u00a0finca, objeto del expediente, que as\u00ed lo declara.\u00a0<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\"><strong>Comentario.<\/strong>&#8211; Destaco esta resoluci\u00f3n por cuanto supone una excepci\u00f3n o matizaci\u00f3n a la doctrina de que la inscripci\u00f3n de la georreferenciaci\u00f3n debe denegarse si se aprecia invasi\u00f3n del dominio p\u00fablico, como ocurre en el presente caso, en el que concurre adem\u00e1s la oposici\u00f3n por parte de la Administraci\u00f3n. Para que opere esta excepci\u00f3n deben concurrir dos circunstancias: 1) que la utilidad de dominio p\u00fablico no resulte de la inscripci\u00f3n registral cuando adquiri\u00f3 el titular registral, por lo que opera el principio de fe p\u00fablica registral; y ii) que el dominio p\u00fablico no est\u00e9 deslindado, pues de haberlo sido, se hubiera seguido un procedimiento en el que hubiera sido parte el titular registral, que habr\u00eda podido ejercitar las acciones legales correspondientes. (VEJ)<\/p>\n<ul>\n<li><a href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2025\/06\/23\/pdfs\/BOE-A-2025-12740.pdf\">PDF (BOE-A-2025-12740 &#8211; 12p\u00e1gs.- 257\u00a0KB)<\/a> <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2025-12740\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<div class=\"enlacesDoc\">\u00a0<\/div>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"250-registro-de-bienes-muebles-plazos-de-anotacion-de-embargo-covid-19\"><\/a><h6><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r250\"><\/a>250.<strong>*** REGISTRO DE BIENES MUEBLES. PLAZOS DE ANOTACI\u00d3N DE EMBARGO. COVID 19<\/strong><\/span><\/h6>\n<p style=\"font-weight: 400;\">Resoluci\u00f3n de 23 de mayo de 2025, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la calificaci\u00f3n de la registradora de bienes muebles de Alicante, por la que se deniega la cancelaci\u00f3n de una anotaci\u00f3n de embargo por caducidad.<\/p>\n<p><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen<\/strong>: En el Registro de Bienes Muebles las anotaciones prorrogadas tienen una vigencia indefinida; tambi\u00e9n es aplicable la suspensi\u00f3n de plazos por 88 d\u00edas como consecuencia de la normativa dictada como consecuencia de la crisis sanitaria del Covid-19.<\/span><\/p>\n<p>Solicitan la cancelaci\u00f3n por caducidad de dos anotaciones en el Registro de Bienes Muebles.<\/p>\n<p>La registradora entiende que no procede porque est\u00e1n prorrogadas y las anotaciones practicadas en virtud del <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-1955-10148#a38\">art 38 del Reglamento de Hipoteca Mobiliaria y Prenda sin Desplazamiento<\/a>, cuando las mismas hayan sido prorrogadas, tendr\u00e1n una vigencia indefinida, hasta la terminaci\u00f3n por sentencia firme del procedimiento. Las anotaciones de embargo se practicaron con fechas 21 de marzo y 8 de abril de 2019, present\u00e1ndose el mandamiento que ordenaba la pr\u00f3rroga el d\u00eda 25 de mayo de 2022<\/p>\n<p>El recurrente alega que la pr\u00f3rroga es nula ya que cuanto se practic\u00f3 ya hab\u00edan caducado las anotaciones.<\/p>\n<p>La <strong>Direcci\u00f3n<\/strong> rechaza el recurso:<\/p>\n<p>Como recoge su reiterad\u00edsima doctrina el recurso no es el cauce adecuado para dejar sin efecto un asiento ya practicado en los libros del Registro.<\/p>\n<p>Pero es que, adem\u00e1s, la registradora practic\u00f3 correctamente la pr\u00f3rroga de las anotaciones el d\u00eda 3 de junio de 2022: al plazo de <span style=\"text-decoration: underline;\">caducidad de tres a\u00f1os<\/span> del citado art 38 del RHMyPSDP, deb\u00edan sumarse los 88 d\u00edas naturales en los que los plazos de los asientos registrales estuvieron suspendidos, en aplicaci\u00f3n del art 42 del Real Decreto-ley 8\/2020, de 17 de marzo, la Instrucci\u00f3n de la Direcci\u00f3n General de 4 de junio de 2020 sobre levantamiento de medidas adoptadas por la crisis sanitaria del Covid-19, y la Resoluci\u00f3n de 11 de junio de 2020, de consulta del CORPME sobre levantamiento de la suspensi\u00f3n de los plazos de caducidad de los asientos registrales. Por tanto, la pr\u00f3rroga se practic\u00f3 correctamente. (MN)<\/p>\n<ul>\n<li><a href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2025\/06\/23\/pdfs\/BOE-A-2025-12741.pdf\">PDF (BOE-A-2025-12741 &#8211; 6p\u00e1gs.- 215\u00a0KB)<\/a> <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2025-12741\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<p><span style=\"color: #ff0000;\"><strong>Correcci\u00f3n de errores<\/strong><\/span> de la Resoluci\u00f3n de 23 de mayo de 2025, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la calificaci\u00f3n de la registradora de bienes muebles de Alicante por la que se deniega la cancelaci\u00f3n de una anotaci\u00f3n de embargo por caducidad.\u00a0<\/p>\n<div class=\"enlacesDoc\">\n<ul>\n<li class=\"puntoPDF\"><a title=\"PDF firmado BOE-A-2025-15386\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2025\/07\/24\/pdfs\/BOE-A-2025-15386.pdf\">PDF (BOE-A-2025-15386 &#8211; 1\u00a0<abbr title=\"p\u00e1gina\">p\u00e1g.<\/abbr>\u00a0&#8211; 187\u00a0<abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a> \u00a0<a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2025-15386\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2025-15386\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"251-inscripcion-de-auto-judicial-homologando-un-acuerdo-transaccional-\"><\/a><h6><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r251\"><\/a>251.<strong>() <\/strong>INSCRIPCI\u00d3N DE AUTO JUDICIAL HOMOLOGANDO UN ACUERDO TRANSACCIONAL\u00a0<\/span><\/h6>\n<p style=\"font-weight: 400;\">Resoluci\u00f3n de 23 de mayo de 2025, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la calificaci\u00f3n de la registradora de la propiedad de Adra, por la que se deniega la inscripci\u00f3n de un auto judicial homologando un acuerdo transaccional, al considerar que el auto en cuesti\u00f3n no constituye t\u00edtulo p\u00fablico inscribible.<\/p>\n<p><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen<\/strong>: el auto judicial homologando una transacci\u00f3n judicial no es directamente inscribible, teniendo que elevarse a escritura p\u00fablica<\/span><\/p>\n<p>Resoluci\u00f3n por la que se vuelva a aplicar la reiterad\u00edsima doctrina de la propia DG seg\u00fan la cual el auto judicial por el que se lleva a cabo la homologaci\u00f3n del contrato de transacci\u00f3n no es un documento privado. Pero la homologaci\u00f3n judicial no altera el objeto, contenido y forma del acuerdo entre las partes; no tiene otro alcance que poner fin al procedimiento judicial existente y precisamente por ello, porque el juez ve finalizada su labor y no entra a valorar las pruebas ni a conocer de las pretensiones de las partes, no contiene una declaraci\u00f3n judicial sobre las mismas ni una resoluci\u00f3n por la que se declare, modifique, constituya o extinga una relaci\u00f3n jur\u00eddica determinada. Son las partes las que, mediante la prestaci\u00f3n de su consentimiento y el cumplimiento del resto de requisitos exigidos por el ordenamiento, declaran, constituyen, modifican o extinguen una relaci\u00f3n jur\u00eddica preexistente que hace innecesaria la existencia del proceso que queda as\u00ed sin objeto. Consecuentemente, y de acuerdo con los principios de nuestro ordenamiento, la alteraci\u00f3n del contenido del Registro de la Propiedad requiere que el acuerdo alcanzado entre las partes se documente adecuadamente (art 3 LH), a fin de poder provocar el efecto acordado entre las partes (arts. 40, 76 y 82 LH) (MN)<\/p>\n<ul>\n<li><a href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2025\/06\/23\/pdfs\/BOE-A-2025-12742.pdf\">PDF (BOE-A-2025-12742 &#8211; 8p\u00e1gs.- 228\u00a0KB)<\/a> <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2025-12742\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"252-documentos-unidos-a-la-escritura-matriz-no-firmados-por-las-partes\"><\/a><h6><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r252\"><\/a>252.** DOCUMENTOS UNIDOS A LA ESCRITURA MATRIZ NO FIRMADOS POR LAS PARTES<\/span><\/h6>\n<p style=\"font-weight: 400;\">Resoluci\u00f3n de 23 de mayo de 2025, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la calificaci\u00f3n del registrador de la propiedad de El Puerto de Santa Mar\u00eda n.\u00ba 1, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de una escritura de pr\u00e9stamo con garant\u00eda hipotecaria. (ACM)<\/p>\n<p><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen:<\/strong> Los documentos unidos a la escritura matriz y relacionados en ella con remisi\u00f3n a su contenido (en este caso un c<em>uadro de distribuci\u00f3n de responsabilidad hipotecaria<\/em>) forman parte de la misma y son inscribibles aunque no aparezcan firmados.<\/span><\/p>\n<p><strong>&#8211; Hechos:<\/strong> En una escritura de pr\u00e9stamo hipotecario sobre varias fincas se se\u00f1ala que la <em>distribuci\u00f3n de responsabilidad hipotecaria<\/em> ser\u00e1 la que resulta de un documento anexo, que se une a la matriz, pero que no aparece firmado por las partes.<\/p>\n<p><strong>&#8211; El Registrador: califica negativamente<\/strong>, por entender que es un documento privado carente de autor\u00eda cierta, y que su incorporaci\u00f3n a la matriz no lo convierte en p\u00fablico ni tendr\u00eda los efectos de escritura p\u00fablica (<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/reglamento-notarial-titulo-iv\/#art215\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Art 215 RN<\/a>).<\/p>\n<p><strong>&#8211; El Notario<\/strong><strong>: <\/strong><strong>recurre, reiterando una diligencia aclaratoria previa <\/strong>que hab\u00eda remitido al registrador, exponiendo que:<\/p>\n<p><strong>a) <\/strong>Conforme al <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/reglamento-notarial-titulo-iv\/#art154\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">154-3\u00ba RN<\/a>, el cuadro de amortizaci\u00f3n est\u00e1 incorporado a la escritura como documento unido, y <strong>forma, por tanto parte del mismo,<\/strong> <strong><u>no siendo necesaria la firma<\/u><\/strong> de los otorgantes cuando se hallan extendidas en papel com\u00fan debidamente reintegrado o en papel timbrado, como es el caso.<\/p>\n<p><strong>b) <\/strong>Asimismo, el <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/reglamento-notarial-titulo-iv\/#art221\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">221-1 <em>in fine <\/em>RN<\/a> dice que los <strong>documentos incorporados a la matriz <\/strong>podr\u00e1n hacerse constar en la copia <em>por relaci\u00f3n o <u>por transcripci\u00f3n<\/u><\/em>, como es el caso, <strong>consider\u00e1ndose escrituras<\/strong> p\u00fablicas, adem\u00e1s de la matriz, las copias expedidas con las formalidades de derecho.<\/p>\n<p><strong>c) No se trata de un <em>acta de protocolizaci\u00f3n<\/em><\/strong>de un documento privado y no resulta aplicable el <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/reglamento-notarial-titulo-iv\/#art215\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Art 215 RN<\/a>.<\/p>\n<p><strong>&#8211; Resoluci\u00f3n: <\/strong><strong>La DGSJFP<\/strong>\u00a0<strong>estima el recurso<\/strong> y <strong>revoca <\/strong>la calificaci\u00f3n.<br \/>\n<strong>&#8211; Doctrina<\/strong>:<br \/>\nEs contundente cuando se\u00f1ala que <em>\u201cLa objeci\u00f3n expresada por el registrador en la calificaci\u00f3n impugnada carece de todo fundamento en Derecho\u201d<\/em> : de los <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/reglamento-notarial-titulo-iv\/#art154\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">arts. 154-3<\/a> y <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/reglamento-notarial-titulo-iv\/#art221\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">221 RN<\/a> resulta inequ\u00edvocamente que los <strong>documentos incorporados a la propia escritura pasan a <em>formar parte integrante<\/em><\/strong>de ella <u>a todos los efectos<\/u>.<\/p>\n<p>Adem\u00e1s, en el presente caso, al manifestar los otorgantes que la distribuci\u00f3n de responsabilidad hipotecaria figura en la hoja que se anexa en la escritura, es indudable que recoge la voluntad de todos aquellos<a style=\"font-size: 1rem;\" href=\"https:\/\/notariatetuan.com\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">.<\/a><a style=\"font-size: 1rem;\" href=\"http:\/\/www.albertcapell.com\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">(<\/a><a style=\"font-size: 1rem;\" href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/category\/esta-web\/autores\/#acm\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">ACM)<\/a><a style=\"font-size: 1rem;\" href=\"https:\/\/notariatetuan.com\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">.<\/a><\/p>\n<ul>\n<li><a href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2025\/06\/23\/pdfs\/BOE-A-2025-12743.pdf\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">PDF (BOE-A-2025-12743 &#8211; 4p\u00e1gs.- 205\u00a0KB)<\/a> <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2025-12743\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"253-reconocimiento-de-deuda-acreditacion-de-la-deuda-por-apuntes-de-contabilidad-compensaciones-de-deudas-con-creditos-y-medios-de-pago\"><\/a><h6><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r253\"><\/a>253.**<strong> RECONOCIMIENTO DE DEUDA. ACREDITACI\u00d3N DE LA DEUDA POR APUNTES DE CONTABILIDAD. COMPENSACIONES DE DEUDAS CON CR\u00c9DITOS Y MEDIOS DE PAGO.<\/strong><\/span><\/h6>\n<p style=\"font-weight: 400;\">Resoluci\u00f3n de 23 de mayo de 2025, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Villaviciosa de Od\u00f3n a inscribir una escritura de daci\u00f3n en pago de deuda.<\/p>\n<p><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen: <\/strong>No pueden escriturarse reconocimientos de deuda en abstracto sino que hay que expresar la causa de la deuda aunque bastar\u00e1 para ello, por ejemplo, con remitirse a los apuntes contable en los libros mercantiles de una sociedad. En la compensaci\u00f3n de una deuda con un cr\u00e9dito preexistente no hay que acreditar los medios de pago pues no hay pago sino extinci\u00f3n de la deuda por compensaci\u00f3n con el cr\u00e9dito.<\/span><\/p>\n<p><strong>Hechos: <\/strong>Se otorga una escritura en la que se reconoce una deuda de una sociedad para con sus socios y en pago parcial de la misma se transmite a dichos socios la propiedad de un bien. Dicha deuda tiene su origen en diversas aportaciones y pagos de los socios para financiar la construcci\u00f3n de una vivienda, que est\u00e1n debidamente contabilizados por la sociedad y as\u00ed se acredita con un extracto contable.<\/p>\n<p><strong>La registradora <\/strong>suspende la inscripci\u00f3n porque considera que respecto de las aportaciones y traspasos llevados a cabo por los socios a la sociedad, que se enumeran en el documento incorporado a la escritura, no se especifican los medios de pago empleados por las partes en los t\u00e9rminos exigidos por el art\u00edculo\u00a0<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/reglamento-notarial-titulo-iv\/#art177\">177 del Reglamento Notarial<\/a>.<\/p>\n<p><strong>El notario autorizante<\/strong> alega en su recurso que el documento aportado por las partes e incorporado a la escritura es un extracto del Libro Mayor de las cuentas anuales referido a la cuenta 551. A\u00f1ade que lo pretendido por los otorgantes es regularizar esa cuenta y que, por tanto, el cr\u00e9dito est\u00e1 suficientemente identificado y no es expresi\u00f3n de una causa gen\u00e9rica. Por \u00faltimo, hace referencia a la fuerza probatoria de la contabilidad y su valoraci\u00f3n por los tribunales en caso de ser cuestionada por la Administraci\u00f3n<\/p>\n<p><strong>La DG <\/strong>revoca la calificaci\u00f3n.<\/p>\n<p><strong>Doctrina: <\/strong>La exigencia de identificaci\u00f3n de los medios de pago se extiende a los reconocimientos de deuda, a fin de evitar un reconocimiento ficticio que imposibilite los controles derivados de normativas tan esenciales como la tributaria o la de prevenci\u00f3n del blanqueo de capitales.<\/p>\n<p>La compensaci\u00f3n no es un medio de pago sino una forma de extinci\u00f3n de las obligaciones (art. <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/columna-izq\/codigo-civil-libro-cuarto-articulos-1088-al-1537\/#art1156\">1156 CC<\/a>) y por tanto a la compensaci\u00f3n no se le puede aplicar la normativa de los medios de pago\u00bb [vid. Resoluciones de <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-direccion-general-seguridad-juridica-y-fe-publica-julio-2020\/#232-elevacion-a-publico-de-documento-privado-de-compraventa-medios-de-pago-y-compensacion\">20 de marzo de 2020<\/a> y <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-julio-2024-direccion-general-seguridad-juridica-y-fe-publica\/#264-compraventa-juicio-notarial-de-suficiencia-del-poder-pago-por-compensacion\">28 de mayo de 2024<\/a>, en la primera de las cuales se afirm\u00f3 que \u00abel cr\u00e9dito compensado consta en la contabilidad social y concretamente en la \u201ccuenta [\u2026]\u201d que C.T.V. S.A. mantiene en su contabilidad como expresamente se refleja en los documentos de la agencia Tributaria que se incorporaron por diligencia y que por lo tanto aqu\u00e9l cr\u00e9dito est\u00e9 perfectamente identificado\u00bb].\u00a0(AFS)<\/p>\n<ul>\n<li><a href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2025\/06\/23\/pdfs\/BOE-A-2025-12744.pdf\">PDF (BOE-A-2025-12744 &#8211; 9p\u00e1gs.- 235\u00a0KB)<\/a> <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2025-12744\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"254-inscripcion-de-expediente-judicial-de-dominio-de-inmatriculacion-de-un-garaje-en-sotano\"><\/a><h6><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r254\"><\/a>254.*** INSCRIPCI\u00d3N DE EXPEDIENTE JUDICIAL DE DOMINIO DE INMATRICULACI\u00d3N DE <strong>UN GARAJE EN S\u00d3TANO.<\/strong><\/span><\/h6>\n<p style=\"font-weight: 400;\">Resoluci\u00f3n de 23 de mayo de 2025, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Madrid n.\u00ba 29 a inscribir un testimonio de un auto judicial dictado en expediente de dominio de inmatriculaci\u00f3n de una finca.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen:<\/strong> Es posible, en virtud de un Auto judicial dictado en un expediente de dominio para la inmatriculaci\u00f3n, inmatricular elementos privativos de una propiedad horizontal (un garaje en un s\u00f3tano) aunque no conste inmatriculada la finca matriz ni la divisi\u00f3n horizontal pero exista, en la superficie, un edificio inscrito y dividido horizontalmente.<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Hechos:<\/strong> Se presenta un auto judicial dictado en un expediente de dominio para la inmatriculaci\u00f3n de finca tramitado conforme a la legislaci\u00f3n vigente antes de la Ley 13\/2015, de 24 de junio, junto con escritura de compraventa por la que los donatarios del promotor del expediente la vend\u00edan a una sociedad. Es decir, el promotor don\u00f3 la finca a unas personas (sus hijos) y \u00e9stas la vendieron a la sociedad que pretende inmatricular.\u00a0Se acompa\u00f1a un informe topogr\u00e1fico que certifica que la finca a inmatricular no est\u00e1 inscrita<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La particularidad de esta resoluci\u00f3n es:<\/p>\n<ul style=\"list-style-type: circle;\">\n<li style=\"text-align: justify;\">Que la finca a inmatricular es un garaje ubicado en un s\u00f3tano segundo.<\/li>\n<li style=\"text-align: justify;\">Que sobre ese s\u00f3tano segundo (y sobre el s\u00f3tano primero) existe un edificio que se hab\u00eda dividido horizontalmente.<\/li>\n<li style=\"text-align: justify;\">Y que el garaje que se pretende inmatricular se construy\u00f3 con posterioridad a la declaraci\u00f3n de obra y divisi\u00f3n horizontal del edificio y el edificio dividido horizontalmente no tiene s\u00f3tanos, en consecuencia, el garaje es una obra realizada en su d\u00eda sobre una finca no registrada.<\/li>\n<\/ul>\n<p style=\"text-align: justify;\">La resoluci\u00f3n judicial declara justificada la adquisici\u00f3n del dominio de la finca por el promotor del expediente, recoge que la finca a inmatricular es una obra nueva realizada en su d\u00eda en una finca no registrada y que se ha identificado catastral y registralmente la finca quedando probado que no se encuentra inscrita en el Registro y ordena la inscripci\u00f3n de la finca en el Registro.<\/p>\n<p><strong>El Registrador califica negativamente<\/strong> se\u00f1alando dos defectos:<\/p>\n<ul style=\"list-style-type: circle;\">\n<li style=\"text-align: justify;\">Que el s\u00f3tano segundo ya est\u00e1 inscrito en la registral 25.784 (al menos en parte) y a favor de personas que no intervinieron en el expediente de dominio, sin que se haya demostrado que la finca a inmatricular es distinta.<\/li>\n<li style=\"text-align: justify;\">Que no consta atribuida cuota de participaci\u00f3n en la propiedad horizontal de la finca a inmatricular.<\/li>\n<\/ul>\n<p><strong>El Abogado <\/strong><strong>recurre <\/strong>exponiendo:<\/p>\n<ul style=\"list-style-type: circle;\">\n<li>Que el auto judicial, firme, declara expresamente que la finca no est\u00e1 inmatriculada y ordena su inscripci\u00f3n tras un an\u00e1lisis exhaustivo y pr\u00e1ctica de pruebas incluida una certificaci\u00f3n registral.<\/li>\n<li>Que el promotor del expediente y los actuales titulares de la finca inscrita (25.748) y de la finca que se pretende inmatricular son las mismas personas, lo que asegura el tracto sucesivo y el no perjuicio de terceros.<\/li>\n<li>Y que la DG admite la inmatriculaci\u00f3n de entidades privativas de una propiedad horizontal aunque la finca matriz y la propiedad horizontal no est\u00e9n previamente inscritos, y la cuesti\u00f3n estriba en <strong><em>resolver si es posible el acceso a los libros del Registro de uno o varios elementos integrantes de una propiedad horizontal de manera independiente a los restantes cuando no consta previamente, al menos registralmente hablando, inscrita la finca donde procede dicha inmatriculaci\u00f3n y el r\u00e9gimen de propiedad horizontal<\/em><\/strong>. En este caso, como recoge el Auto, la finca que se pretende inmatricular no consta en la divisi\u00f3n horizontal ni en el Registro porque se construy\u00f3 con posterioridad al otorgamiento de escritura de obra nueva y divisi\u00f3n horizontal y a la venta por el propio promotor, con lo que estamos ante un caso de falta de acceso al Registro de una relaci\u00f3n jur\u00eddica existente en la vida extra-registral, donde el expediente de dominio s\u00ed tiene posibilidad de actuaci\u00f3n.<\/li>\n<\/ul>\n<p><strong style=\"font-size: 1rem;\">Resoluci\u00f3n: La DGSJFP<\/strong><strong style=\"font-size: 1rem;\">estima el recurso<\/strong><span style=\"font-size: 1rem;\"> y <\/span><strong style=\"font-size: 1rem;\">revoca <\/strong><span style=\"font-size: 1rem;\">la calificaci\u00f3n.<\/span><\/p>\n<p><strong>Doctrina<\/strong>:\u00a0El Juez, en el auto objeto de calificaci\u00f3n: resuelve expresamente que se ha identificado catastral y registralmente la finca objeto del expediente y que queda probado que dicha finca no se encuentra inscrita en el Registro ni forma parte de un edificio en divisi\u00f3n horizontal; y ordena la inmatriculaci\u00f3n. En consecuencia, procede revocar los defectos se\u00f1alados por el registrador, que tiene vedado revisar cuestiones de fondo resueltas expresamente por el juez (art 100 RH)<\/p>\n<p>El Centro directivo hace constar que no entra por no haberse planteado, pero esto le permite entrar en el asunto y concretar lo relativo a la <span style=\"text-decoration: underline;\">necesidad de aportar base gr\u00e1fica catastral o representaci\u00f3n gr\u00e1fica alternativa coincidente con la descripci\u00f3n de la finca a inmatricular<\/span> (205 LH) porque, aunque el proceso se rigi\u00f3 por la legislaci\u00f3n anterior a la Ley 13\/2015, la inscripci\u00f3n final debe ajustarse a la normativa actual.\u00a0(SNG)<\/p>\n<ul>\n<li><a href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2025\/06\/23\/pdfs\/BOE-A-2025-12745.pdf\">PDF (BOE-A-2025-12745 &#8211; 13p\u00e1gs. &#8211; 269 KB). <\/a><a href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2025-12745\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"255-inscripcion-de-final-de-obra-de-un-edificio-de-promocion-publica\"><\/a><h6><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r255\"><\/a>255.* INSCRIPCI\u00d3N DE FINAL DE OBRA DE UN EDIFICIO DE PROMOCI\u00d3N P\u00daBLICA<\/span><\/h6>\n<p style=\"font-weight: 400;\">Resoluci\u00f3n de 23 de mayo de 2025, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de San Sebasti\u00e1n de los Reyes n.\u00ba 2 a practicar la inscripci\u00f3n de una escritura de declaraci\u00f3n de modificaci\u00f3n descriptiva de obra nueva y de finalizaci\u00f3n de la misma.\u00a0<\/p>\n<p><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen:<\/strong> Siendo el destino de las viviendas construidas por el concesionario el alquiler, no puede el Registrador exigir el requisito adicional de la divisi\u00f3n horizontal si no lo exige el pliego de condiciones.<\/span><\/p>\n<p><strong>Supuesto:<\/strong> Se plantea si, una vez inscrita una concesi\u00f3n administrativa cuyo objeto es la construcci\u00f3n y explotaci\u00f3n de viviendas en r\u00e9gimen de alquiler sujeto a protecci\u00f3n p\u00fablica, e inscrita la obra en construcci\u00f3n de una de las edificaciones, para registrar ahora la correspondiente declaraci\u00f3n de finalizaci\u00f3n de la obra resulta inexcusable presentar en el Registro, adem\u00e1s, la escritura de <strong>constituci\u00f3n del r\u00e9gimen de propiedad horizontal.<\/strong><\/p>\n<p><strong>El Registrador as\u00ed lo <\/strong><strong>considera <\/strong>pues as\u00ed lo establece el pliego de prescripciones t\u00e9cnicas y el de condiciones particulares, as\u00ed como la respuesta dada por la Administraci\u00f3n concedente ante la consulta realizada por los posibles licitadores.<\/p>\n<p><strong>La DG estima el recurso interpuesto:<\/strong><\/p>\n<p>Observa, en primer lugar que el <strong>car\u00e1cter vinculante o no de las \u00abpreguntas y respuestas\u00bb, en materia de contrataci\u00f3n administrativa<\/strong>, se regula en la Ley de Contratos del Sector P\u00fablico, aplicable supletoriamente a las concesiones, cuyo art\u00ed. 138.3 establece que no ser\u00e1n vinculantes salvo que as\u00ed lo determine el Pliego de Condiciones Particulares; En el presente caso el Pliego de Condiciones Particulares nada expresa respecto del car\u00e1cter vinculante de las consultas.<\/p>\n<p>Entiende la DG que si la Administraci\u00f3n ha otorgado ya la calificaci\u00f3n definitiva, el concesionario est\u00e1 legitimado para declarar la terminaci\u00f3n de obra <strong>sin que el registrador pueda exigir un requisito adicional de divisi\u00f3n horizontal.<\/strong><\/p>\n<p>Por otro lado a\u00f1ade que <strong>si el destino de las viviendas construidas por el concesionario es el alquiler,<\/strong> <strong>la divisi\u00f3n horizontal nada a\u00f1ade, ni puede resultar exigible,<\/strong> ni jur\u00eddica ni econ\u00f3micamente, ya que las viviendas no van a ser objeto de enajenaci\u00f3n ni de venta en ning\u00fan caso, existiendo un \u00fanico propietario, que es la Comunidad de Madrid, y un \u00fanico concesionario, que las explotar\u00e1 en los t\u00e9rminos de la concesi\u00f3n, en r\u00e9gimen de alquiler; s\u00f3lo si el arrendatario en su d\u00eda quisiera inscribir su arrendamiento podr\u00edamos plantearnos si se requerir\u00eda entonces la divisi\u00f3n horizontal, y ni siquiera entonces ser\u00eda necesario, pues el RD 297\/1996, de 23 de febrero, que regula la inscripci\u00f3n de los arrendamientos urbanos, claramente admite la inscripci\u00f3n del arrendamiento, sin necesidad de configuraci\u00f3n de la vivienda arrendada como elemento independiente, y reconoce en su <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/inscripcion-arrendamientos-urbanos\/#articulo-3-descripcion-de-la-finca\">art. 3<\/a> que si la finca arrendada no coincide con la que tiene abierto folio registral y es una parte de \u00e9sta, se describir\u00e1 aqu\u00e9lla con las mismas circunstancias expresadas en el apartado anterior, pero no ser\u00e1 necesario describir el resto del edificio o vivienda. <strong>No quiere ello decir<\/strong>, por supuesto, que no sea inscribible la declaraci\u00f3n de obra, ni los pr\u00e9stamos hipotecarios que se otorguen para su financiaci\u00f3n, o las resoluciones de calificaci\u00f3n definitiva de protecci\u00f3n.<\/p>\n<p>La cuesti\u00f3n de <strong>si hubiera debido dividirse horizontalmente el edificio, antes de recepcionar la obra por parte de la Administraci\u00f3n<\/strong>, porque interprete de este modo la consulta o los pliegos, ata\u00f1e tan s\u00f3lo a la Administraci\u00f3n y, en su caso, a la jurisdicci\u00f3n contenciosa-administrativa, no cabiendo compartir que sea requisito necesario para el acceso tabular de la obra terminada y la calificaci\u00f3n definitiva otorgada a todo el edificio (JCC)<\/p>\n<ul>\n<li><a href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2025\/06\/23\/pdfs\/BOE-A-2025-12746.pdf\">PDF (BOE-A-2025-12746 &#8211; 16p\u00e1gs. &#8211; 273 KB). <\/a><a href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2025-12746\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"256-inscripcion-de-representacion-grafica-valor-y-efectos-de-la-constancia-de-la-referencia-catastral-\"><\/a><h6><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r256\"><\/a>256.** INSCRIPCI\u00d3N DE REPRESENTACI\u00d3N GR\u00c1FICA. VALOR Y EFECTOS DE LA CONSTANCIA DE LA REFERENCIA CATASTRAL\u00a0<\/span><\/h6>\n<p style=\"font-weight: 400;\">Resoluci\u00f3n de 23 de mayo de 2025, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n del registrador de la propiedad de Marbella n.\u00ba 3, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de la georreferenciaci\u00f3n alternativa pretendida por una sociedad.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen.-<\/strong> La constancia registral de la referencia catastral no implica la extensi\u00f3n de los efectos del principio de legitimaci\u00f3n a la descripci\u00f3n f\u00edsica y ubicaci\u00f3n de la finca, ni la presunci\u00f3n de su correspondencia con la delimitaci\u00f3n geogr\u00e1fica de la parcela catastral.<\/span><\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\"><strong>Hechos.-<\/strong> En la tramitaci\u00f3n del <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a199\">art. 199.2 LH<\/a> para inscribir una representaci\u00f3n gr\u00e1fica alternativa a la catastral y la rectificaci\u00f3n de la superficie registral, se presenta oposici\u00f3n por parte de un colindante catastral que alega invasi\u00f3n de la finca de su propiedad. Se presenta asimismo una escritura de acuerdo entre colindantes en la que se delimita un lindero.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\"><strong>Calificaci\u00f3n.-<\/strong> El registrador de la propiedad suspende la inscripci\u00f3n con base en la oposici\u00f3n formulada y por considerar: i) que la georreferenciaci\u00f3n que se pretende inscribir invade otra parcela catastral cuya referencia catastral consta en una finca registral; ii) que invade dominio p\u00fablico, pues en la foto oficial del PNOA se aprecia un camino o carril que parece dar acceso a otras parcelas; y iii) que las fincas objeto de la escritura de acuerdo entre colindantes no lindan entre s\u00ed.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\"><strong>Recurso.-<\/strong> El recurrente afirma: i) que la finca titularidad de la persona que se ha opuesto no resulta invadida; ii) que la parcela que el registrador considera invadida no es colindante con la suya; iii) que el camino supuestamente invadido es parte de la finca como servidumbre de paso, a pesar de estar catastrado como camino p\u00fablico; iv) que reconoce que el acuerdo entre colindantes se refiere a las parcelas catastrales, no a las fincas registrales, pero ello no deber\u00eda ser \u00f3bice para denegar la inscripci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\"><strong>Resoluci\u00f3n.-<\/strong> La DGSJFP estima el recurso y revoca la nota de calificaci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\"><strong>Doctrina.-<\/strong> En relaci\u00f3n con la finca que el registrador considera invadida, la constancia registral de la referencia catastral no implica la extensi\u00f3n de los efectos del principio de legitimaci\u00f3n a la descripci\u00f3n f\u00edsica y ubicaci\u00f3n de la finca, ni la presunci\u00f3n de su correspondencia con la delimitaci\u00f3n geogr\u00e1fica de la parcela catastral. Por tanto, al no haber oposici\u00f3n del titular registral y no apreciarse dudas suficientes fundadas sobre tal invasi\u00f3n, el defecto debe ser revocado.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\">En cuanto a la posible invasi\u00f3n del dominio p\u00fablico, ni tal camino consta como dominio p\u00fablico en capa alguna de las incorporadas a la aplicaci\u00f3n gr\u00e1fica registral homologada, ni consta oposici\u00f3n alguna por parte de la administraci\u00f3n supuestamente titular de dicho camino, normalmente el ayuntamiento. Todo ello, unido a la posibilidad de que fuera cierta la alegaci\u00f3n del recurrente de no tratarse de un camino p\u00fablico, sino de una servidumbre de paso incluida en la finca de la promotora, conlleva la revocaci\u00f3n de este concreto defecto se\u00f1alado en la calificaci\u00f3n registral.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\">En relaci\u00f3n con la oposici\u00f3n formulada por la titular de una parcela catastral, se comprueba accediendo al geoportal registral que dicho inmueble no resulta invadido por la georreferenciaci\u00f3n pretendida. Por ello, no habiendo invasi\u00f3n de inmueble catastral, y, sobre todo, no constando ni certeza ni indicio alguno de que exista invasi\u00f3n de finca registral colindante alguna, este tercer defecto tambi\u00e9n ha de ser revocado.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\">Y en cuanto al acuerdo entre colindantes, comprobado que las fincas no lindan entre s\u00ed, el defecto es confirmado, por lo que no tiene valor o efecto alguno para conseguir o coadyuvar a la inscripci\u00f3n de la georreferenciaci\u00f3n pretendida por la promotora. Pero ha de quedar revocado en el sentido de que tenga valor o efecto alguno como impedimento para ello.\u00a0(VEJ)<\/p>\n<ul>\n<li><a href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2025\/06\/23\/pdfs\/BOE-A-2025-12747.pdf\">PDF (BOE-A-2025-12747 &#8211; 12p\u00e1gs. &#8211; 249 KB). <\/a><a href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2025-12747\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"257-inscripcion-de-representacion-grafica-oposicion-de-colindante-catastral\"><\/a><h6><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r257\"><\/a>257.** INSCRIPCI\u00d3N DE REPRESENTACI\u00d3N GR\u00c1FICA. OPOSICI\u00d3N DE COLINDANTE CATASTRAL<\/span><\/h6>\n<p style=\"font-weight: 400;\">Resoluci\u00f3n de 23 de mayo de 2025, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n del registrador de la propiedad de Eivissa n.\u00ba 3, por la que se deniega la inscripci\u00f3n de la georreferenciaci\u00f3n de una finca por constar oposici\u00f3n de colindantes durante la tramitaci\u00f3n del procedimiento del art\u00edculo 199 de la Ley Hipotecaria.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen.<\/strong>&#8211; La oposici\u00f3n por parte de quien no acredita ser titular registral de la finca colindante no resulta cualificada.<\/span><\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\"><strong>Hechos.-<\/strong> Se solicita la inscripci\u00f3n de un exceso de cabida de una finca (de 1.737 a 2.565,34 m2) y la inscripci\u00f3n de una representaci\u00f3n gr\u00e1fica alternativa a la catastral. En la tramitaci\u00f3n del procedimiento del <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a199\">art. 199 LH<\/a> se formula oposici\u00f3n por parte de varios colindantes.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\"><strong>Calificaci\u00f3n.-<\/strong> El registrador de la propiedad acuerda \u00absuspender la\u00a0pr\u00e1ctica de la inscripci\u00f3n solicitada, al haberse formulado alegaciones por los titulares colindantes (\u2026) oponi\u00e9ndose a la inscripci\u00f3n, alegaciones que se entienden suficientemente justificadas, fundamentadas y ajustadas a Derecho, por lo que sale a la luz una controversia de tipo jur\u00eddico que solo podr\u00e1 dirimirse, salvo acuerdo entre las partes, mediante sentencia firme reca\u00edda en el correspondiente procedimiento judicial (\u2026) Este defecto se califica como insubsanable\u00bb.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\"><strong>Recurso.-<\/strong> Los promotores del expediente alegan, en cuanto a un colindante,\u00a0que la documentaci\u00f3n t\u00e9cnica aportada por este no demuestra de manera inequ\u00edvoca que exista invasi\u00f3n de su propiedad, sino que simplemente establece sus propios l\u00edmites seg\u00fan su interpretaci\u00f3n; y en cuanto a la formulada por el otro, alega que no ha acreditado la titularidad registral del camino supuestamente invadido.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\"><strong>Resoluci\u00f3n.-<\/strong> La DGSJFP estima el recurso y confirma la nota de calificaci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\"><strong>Doctrina.-<\/strong> Es incongruente suspender la inscripci\u00f3n solicitada y declarar el defecto como insubsanable. Dado que las fincas de los opositores no tienen inscrita su propia georreferenciaci\u00f3n, no procede denegar la inscripci\u00f3n, pues no hay certeza geom\u00e9trica de su invasi\u00f3n geogr\u00e1fica, sino s\u00f3lo suspenderla por dudas fundadas, las cuales podr\u00edan te\u00f3ricamente ser confirmadas y disipadas dentro del mismo procedimiento registral, bien aportando documentaci\u00f3n adicional, bien efectuando un deslinde ante el registrador, y todo ello a modo de subsanaci\u00f3n del defecto se\u00f1alado. Por tanto, procede revocar aqu\u00ed\u00a0la calificaci\u00f3n del defecto como \u00abinsubsanable\u00bb, ya que resulta potencialmente\u00a0\u00absubsanable\u00bb.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\">En cuanto al fondo del asunto, no resulta cualificada la oposici\u00f3n de quien no acredita ser titular registral de finca alguna, pues, como es doctrina de la DG, \u00abla mera oposici\u00f3n de un simple titular catastral acerca de que su inmueble catastral resulte invadido por una georreferenciaci\u00f3n alternativa a la catastral no es motivo suficiente por s\u00ed s\u00f3lo para denegar la inscripci\u00f3n de esa georreferenciaci\u00f3n alternativa a la catastral, pues, precisamente por ser alternativa, se produce esa invasi\u00f3n parcial del\u00a0inmueble catastral colindante. Adem\u00e1s, conforme al <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a32\">art. 32 LH<\/a>, \u201clos t\u00edtulos de dominio o\u00a0de otros derechos reales sobre bienes inmuebles, que no est\u00e9n debidamente inscritos o\u00a0anotados en el Registro de la Propiedad, no perjudican a tercero\u201d.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\">Consultado en la Sede Electr\u00f3nica del Catastro el informe aportado por el otro opositor, se comprueba que no existe solape ni invasi\u00f3n de la georreferenciaci\u00f3n alternativa que alegan para su propia finca, por lo que la oposici\u00f3n no debe impedir la inscripci\u00f3n solicitada.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\"><strong>Comentario.-<\/strong> Hay dos cuestiones en esta resoluci\u00f3n que me desconciertan:<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\">&#8211; La relativa a que si el registrador alberga dudas de identidad no procede denegar la inscripci\u00f3n sino suspenderla, cuando la doctrina reiterad\u00edsima de la DG hasta la fecha era justamente la contraria. Transcribo de la <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-junio-2025-direccion-general-seguridad-juridica-y-fe-publica\/#222-inscripcion-de-representacion-grafica-oposicion-de-colindantes-invasion-del-dominio-publico\">R. de 6 de mayo de 2025<\/a>, como m\u00e1s reciente:\u00a0\u00ab(&#8230;) si la representaci\u00f3n gr\u00e1fica georreferenciada no es inscribible por\u00a0albergar el registrador dudas fundadas acerca de que con la misma se invada otra finca ya inscrita o el dominio p\u00fablico, lo procedente es denegar, no suspender, la inscripci\u00f3n. Y ello debe ser as\u00ed porque para resolver esas dudas fundadas debe presentarse una georreferenciaci\u00f3n distinta de la presentada, que haya sido consentida por ambos titulares, en un expediente de deslinde del art\u00edculo 200, o en una conciliaci\u00f3n registral del art\u00edculo 103 bis de la Ley Hipotecaria, o aprobada por la autoridad judicial en el seno del correspondiente expediente.\u00bb<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\">&#8211; La relativa a que no resulta cualificada la oposici\u00f3n de quien no acredita ser titular registral. T\u00e9ngase en cuenta que no nos encontramos ante un supuesto del art. 199.1 LH, sino del 199.2, pues se solicita la inscripci\u00f3n de una representaci\u00f3n gr\u00e1fica alternativa a la catastral; y en tal caso la ley exige la notificaci\u00f3n no solo a los colindantes registrales, sino tambi\u00e9n a los catastrales, lo cual es l\u00f3gico pues les puede perjudicar. Lo que no tiene l\u00f3gica ni fundamento alguno es que deba notificarse a los colindantes catastrales en el seno del expediente del art. 199.2 y luego no sea tenida en cuenta su oposici\u00f3n por no ser titulares registrales. En mi opini\u00f3n, ello contraviene palmariamente la Ley hipotecaria. (VEJ)<\/p>\n<ul>\n<li><a href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2025\/06\/23\/pdfs\/BOE-A-2025-12748.pdf\">PDF (BOE-A-2025-12748 &#8211; 11p\u00e1gs. &#8211; 246 KB). <\/a><a href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2025-12748\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"259-constancia-registral-de-la-declaracion-de-fuera-de-ordenacion-de-un-edificio\"><\/a><h6><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r259\"><\/a>259.** CONSTANCIA REGISTRAL DE LA DECLARACI\u00d3N DE FUERA DE ORDENACI\u00d3N DE UN EDIFICIO<\/span><\/h6>\n<p style=\"font-weight: 400;\">Resoluci\u00f3n de 26 de mayo de 2025, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n de la registradora de la propiedad de Laredo-Ramales de la Victoria, por la que se deniega la constataci\u00f3n registral de la declaraci\u00f3n de fuera de ordenaci\u00f3n de un edificio.<\/p>\n<p><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen: <\/strong><\/span><span style=\"color: #3366ff;\">Aunque el procedimiento de declaraci\u00f3n de fuera de ordenaci\u00f3n es competencia del Ayuntamiento, declaraci\u00f3n que debe ser congruente con el procedimiento seguido, en ning\u00fan caso se puede prescindir de la notificaci\u00f3n y audiencia de todos los posibles titulares registrales afectados ni de la declaraci\u00f3n de firmeza del pertinente acto administrativo.<\/span><\/p>\n<p><strong>Hechos:<\/strong> Se trata de una <strong>certificaci\u00f3n administrativa<\/strong> por la que se solicita que se haga constar en el Registro de la Propiedad la situaci\u00f3n de <strong>fuera de ordenaci\u00f3n<\/strong> de una edificaci\u00f3n inscrita.<\/p>\n<p>La<strong> registradora<\/strong> se\u00f1ala cuatro defectos que a su juicio impiden la inscripci\u00f3n:<\/p>\n<p>1.- La inadecuaci\u00f3n del procedimiento: No es posible incoar un expediente de restauraci\u00f3n una vez transcurrido el plazo legal de prescripci\u00f3n.<\/p>\n<p>2.- No se acredita el tr\u00e1mite de audiencia previa de todos los interesados en la tramitaci\u00f3n del procedimiento de restauraci\u00f3n de la legalidad urban\u00edstica, conforme al art. 82 L. del Procedimiento Administrativo Com\u00fan de las Administraciones P\u00fablicas.<\/p>\n<p>3.- No se acredita la notificaci\u00f3n a todos los titulares registrales de la declaraci\u00f3n de fuera de ordenaci\u00f3n del edificio en cuesti\u00f3n, en aplicaci\u00f3n del art. 24 C.E. y el art. 40 L. 39\/2015 y<\/p>\n<p>4.- No consta la firmeza del decreto en el que se dicta resoluci\u00f3n del expediente de restauraci\u00f3n de la legalidad urban\u00edstica ni del decreto por el que se acuerda la incoaci\u00f3n de este.<\/p>\n<p>El<strong> recurrente<\/strong> alega que:<\/p>\n<p>La normativa auton\u00f3mica s\u00ed permite declarar un edificio en situaci\u00f3n \u00abasimilada al fuera de ordenaci\u00f3n\u00bb cuando ha <strong>prescrito<\/strong> el plazo de legalizaci\u00f3n, siendo correcto el procedimiento aplicado seg\u00fan el criterio jur\u00eddico del Ayuntamiento.<\/p>\n<p><strong>Resoluci\u00f3n:<\/strong> La Direcci\u00f3n General estima el recurso interpuesto y <strong>revoca<\/strong> la nota de calificaci\u00f3n de la registradora en cuanto al <strong>primer defecto<\/strong> se\u00f1alado en dicha nota y <strong>desestima<\/strong> el recurso interpuesto y confirma la nota de calificaci\u00f3n de la registradora en cuanto a los otros <strong>tres defectos <\/strong>se\u00f1alados.<\/p>\n<p><strong>Doctrina: <\/strong>Sobre el primer defecto comienza diciendo que el registrador ha de calificar negativamente los documentos administrativos cuando est\u00e9n desligados plenamente del procedimiento seguido y elegido por la misma Administraci\u00f3n P\u00fablica, pues la calificaci\u00f3n debe ponerse en relaci\u00f3n con el <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-procedimiento-administrativo-2015\/#a47\">art\u00edculo\u00a047.1.e) de la Ley\u00a039\/2015, de\u00a01 de octubre, del Procedimiento Administrativo Com\u00fan de las Administraciones P\u00fablicas<\/a>, que solo admite la nulidad de aquel acto producido en el seno de un procedimiento en el que la Administraci\u00f3n P\u00fablica \u201cha prescindido total y absolutamente del procedimiento legalmente establecido\u201d.<\/p>\n<p>Sin embargo, a la vista de los hechos calificados que se concretan en unas obras ejecutadas sin ajustarse a la licencia concedida, frente a las que la Administraci\u00f3n no reaccion\u00f3 a tiempo, y por ello han quedado fuera de ordenaci\u00f3n, la administraci\u00f3n puede declarar esa situaci\u00f3n mediante el correspondiente expediente, que <strong>finaliza<\/strong> con la declaraci\u00f3n de fuera de ordenaci\u00f3n, para que la misma se produzca con todas las garant\u00edas y con la finalidad de protecci\u00f3n de la legalidad urban\u00edstica.<\/p>\n<p>A los anteriores efectos el CD no aprecia contradicci\u00f3n alguna entre \u201clos motivos que han llevado a la Administraci\u00f3n a su inicio, las infracciones normativas constatadas y la resoluci\u00f3n a la que finalmente conduce, declarando fuera de ordenaci\u00f3n la edificaci\u00f3n, siendo de aplicaci\u00f3n <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-del-suelo-2015\/#a28\">apartado c) de este mismo art\u00edculo\u00a028.4 del texto refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitaci\u00f3n Urbana<\/a>, ya que al estar la edificaci\u00f3n inscrita en el Registro, el Ayuntamiento, sin que haya mediado notificaci\u00f3n de la registradora al respecto, ha dictado la resoluci\u00f3n necesaria para <strong>hacer constar en el Registro de la Propiedad, por nota al margen de la inscripci\u00f3n<\/strong> de la declaraci\u00f3n de obra nueva, la concreta situaci\u00f3n urban\u00edstica de la misma, con la delimitaci\u00f3n de su contenido e indicaci\u00f3n expresa de las limitaciones que impone al propietario, para lo cual ha seguido el expediente que ha considerado adecuado\u201d.<\/p>\n<p>El segundo y el tercer defecto son tratados de forma conjunta pues ambos se refieren a que los titulares registrales afectados hayan tenido intervenci\u00f3n en el expediente administrativo en cuesti\u00f3n, tanto en el tr\u00e1mite de audiencia como en cuanto a la notificaci\u00f3n de la resoluci\u00f3n adoptada una vez finalizado el expediente(<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-procedimiento-administrativo-2015\/#a82\">art\u00edculo\u00a082 de la Ley\u00a039\/2015, de\u00a01 de octubre, del Procedimiento Administrativo Com\u00fan de las Administraciones P\u00fablicas<\/a>). Y a este respecto llega a la conclusi\u00f3n que \u201cpara tomar raz\u00f3n en el Registro de la Propiedad de la situaci\u00f3n de fuera de ordenaci\u00f3n de una edificaci\u00f3n es necesario que conste que el procedimiento ha contado con la audiencia de todos los titulares registrales afectados, retrotrayendo en su caso las actuaciones al momento correspondiente, y que les ha sido notificado a todos estos la resoluci\u00f3n por la que se declara dicha situaci\u00f3n de fuera de ordenaci\u00f3n\u201d.<\/p>\n<p>Finalmente, el \u00faltimo defecto relativo a la firmeza del acto administrativo, es tambi\u00e9n confirmado ya que si bien el certificado del alcalde- presidente pone fin a la v\u00eda administrativa el mismo es susceptible de recurso de \u201creposici\u00f3n en el plazo de un mes a contar desde el d\u00eda siguiente al de la recepci\u00f3n de la notificaci\u00f3n, sin que quede acreditarse su firmeza que no puede presumirse en ning\u00fan caso\u201d y esa firmeza debe resultar del mismo certificado.<\/p>\n<p><strong>Comentarios: <\/strong>A efectos de calificar la inscripci\u00f3n de los actos administrativos no deben identificarse los actos administrativos firmes y los que ponen fin a la v\u00eda administrativa, ya que un acto que pone fin a la v\u00eda administrativa puede efectivamente ser adem\u00e1s firme, pero tambi\u00e9n es posible que no haya adquirido firmeza puesto que podr\u00e1n ser recurridos potestativamente en reposici\u00f3n ante el mismo \u00f3rgano que los hubiera dictado o ser impugnados directamente ante el orden jurisdiccional contencioso-administrativo (<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-procedimiento-administrativo-2015\/#a123\">art\u00edculo\u00a0123 de la Ley\u00a039\/2015, de\u00a01 de octubre, del Procedimiento administrativo Com\u00fan de las Administraciones P\u00fablicas<\/a>). (MGV)<\/p>\n<ul>\n<li><a href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2025\/06\/25\/pdfs\/BOE-A-2025-12932.pdf\">PDF (BOE-A-2025-12932 \u2013 19p\u00e1gs.- 286\u00a0KB)<\/a>\u00a0<a href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2025-12932\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"260-anotacion-preventiva-de-sentencia-no-entablada-contra-el-titular-registral\"><\/a><h6><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r260\"><\/a>260.* ANOTACI\u00d3N PREVENTIVA DE <strong>SENTENCIA <\/strong>NO ENTABLADA CONTRA EL TITULAR REGISTRAL<\/span><\/h6>\n<p style=\"font-weight: 400;\">Resoluci\u00f3n de 26 de mayo de 2025, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la calificaci\u00f3n del registrador de la propiedad de Lorca n.\u00ba 3, relativa a un testimonio de sentencia.\u00a0<\/p>\n<\/div>\n<p><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen.<\/strong> No cabe practicar una anotaci\u00f3n preventiva de sentencia en procedimiento no seguido contra el titular registral\u00a0<\/span><\/p>\n<div class=\"enlacesDoc\">\n<p><strong>Supuesto:<\/strong> Se plantea si procede practicar una anotaci\u00f3n preventiva de sentencia respecto de determinadas fincas registrales inscritas a nombre de sociedad distinta de la demandada y que no ha sido parte en el procedimiento del que dimana la sentencia. Y en cuanto a otra finca, aunque figura inscrita a nombre la mercantil demandante, sin embargo el t\u00edtulo (escritura) en el que se fundamenta la demanda es distinto al que consta en el Registro. Son los dos defectos se\u00f1alados por el <strong>Registrador<\/strong><\/p>\n<p><strong>Con car\u00e1cter previo,<\/strong> recuerda la DG que, conforme al art.\u00a0<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a326\">326<\/a> LH, el recurso deber\u00e1 recaer exclusivamente sobre las cuestiones que se relacionen directa e inmediatamente con la calificaci\u00f3n del registrador, rechaz\u00e1ndose cualquier otra pretensi\u00f3n basada en otros motivos o en documentos no presentados en tiempo y forma. Por tanto debe decidirse sobre documentos mencionados en el escrito de impugnaci\u00f3n no presentados por el recurrente<\/p>\n<p>En cuanto al <strong>fondo del asunto<\/strong>, desestima el recurso y confirma la calificaci\u00f3n registral negativa en aplicaci\u00f3n (en cuanto al primer defecto) del <strong>principio de tracto sucesivo,<\/strong> toda vez que el procedimiento del que dimana la sentencia calificada no aparece entablado contra el titular registral. No cabe extender las consecuencias de un proceso a quienes no han tenido parte en \u00e9l ni han intervenido en manera alguna<\/p>\n<p>Es cierto que el <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a20\">art 20<\/a><strong> p\u00e1rrafo \u00faltimo, de la Ley Hipotecaria<\/strong>, introducido por Ley Org\u00e1nica\u00a015\/2003, de\u00a025 de noviembre, ha facilitado tan s\u00f3lo la anotaci\u00f3n preventiva en los supuestos de falta de tracto por aportaci\u00f3n o transmisi\u00f3n de los bienes a sociedades interpuestas o testaferros, pero exige un <strong>doble requisito<\/strong> para que ello sea posible: que se trate de procedimientos criminales, y que a juicio del juez o tribunal existan indicios racionales de que el verdadero titular de los mismos es el imputado, haci\u00e9ndolo constar as\u00ed en el mandamiento.<\/p>\n<p>Lo que ocurre en el presente expediente es que lo que la acci\u00f3n que se ha ejercitado es la de <strong>reconocimiento de derecho de retracto respecto de los cr\u00e9ditos hipotecarios <\/strong>de determinadas fincas.<\/p>\n<p>Seg\u00fan resulta del historial registral aportado, dichos cr\u00e9ditos hipotecarios fueron ejecutados y cancelados, adjudic\u00e1ndose las fincas a favor de determinada mercantil, por lo que, de acuerdo con lo anteriormente expuesto, no cabe practicar ahora ninguna anotaci\u00f3n preventiva pues las fincas constan inscritas a nombre de un tercero y los cr\u00e9ditos hipotecarios se encuentran cancelados.<\/p>\n<p>En cuanto al <strong>segundo defecto,<\/strong> relativo a que el t\u00edtulo en que se fundamenta la demanda es distinto al que consta en el Registro, bastar\u00e1 presentar la documentaci\u00f3n aportada por el recurrente en el recurso para subsanarlo (JCC)<\/p>\n<ul>\n<li><a href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2025\/06\/25\/pdfs\/BOE-A-2025-12933.pdf\">PDF (BOE-A-2025-12933 &#8211; 8p\u00e1gs.- 226\u00a0KB)<\/a> <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2025-12933\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"261-inmatriculacion-por-certificacion-administrativa-posible-invasion-del-dominio-publico-hidraulico-\"><\/a><h6><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r261\"><\/a>261.*** INMATRICULACI\u00d3N POR CERTIFICACI\u00d3N ADMINISTRATIVA. POSIBLE INVASI\u00d3N DEL DOMINIO P\u00daBLICO HIDR\u00c1ULICO\u00a0<\/span><\/h6>\n<p style=\"font-weight: 400;\">Resoluci\u00f3n de 26 de mayo de 2025, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n de la registradora de la propiedad de Vitoria n.\u00ba 5, por la que se suspende la inmatriculaci\u00f3n de una finca por lindar con dominio p\u00fablico hidr\u00e1ulico.<\/p>\n<p><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen<\/strong>: El registrador debe rechazar la inmatriculaci\u00f3n cuando no cabe duda de que invade el dominio p\u00fablico, aunque se trate de otra administraci\u00f3n mediante la certificaci\u00f3n del 206LH. Y ello, aunque no se haya practicado el deslinde y a pesar de que la administraci\u00f3n no haya contestado a la solicitud de informe en el plazo de un mes<\/span><\/p>\n<p>Se pretende la inscripci\u00f3n de un molino mediante certificaci\u00f3n administrativa. La registradora solicit\u00f3 informe a la Confederaci\u00f3n Hidrogr\u00e1fica, transcurriendo el plazo de un mes sin haberse emitido el informe<\/p>\n<p>El recurrente, resumidamente, se\u00f1ala que no se ha acreditado de manera fehaciente que la finca invade dominio p\u00fablico hidr\u00e1ulico, ni existe una oposici\u00f3n expresa del organismo de cuenca, debiendo aplicarse la doctrina legal del silencio administrativo.<\/p>\n<p>La DG confirma la nota.<\/p>\n<p>La Ley 13\/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria, al dar nueva redacci\u00f3n a diversos art\u00edculos de la Ley Hipotecaria, prev\u00e9 que, en todo caso, el registrador tratar\u00e1 de evitar la inscripci\u00f3n de nuevas fincas o de la representaci\u00f3n gr\u00e1fica georreferenciada de fincas ya inmatriculadas cuando tuviera dudas fundadas sobre la posible invasi\u00f3n del dominio p\u00fablico. (arts 9, 199, 203 y el 205); y, adem\u00e1s, trata de proporcionar a los registradores los medios t\u00e9cnicos auxiliares que les permitan conocer la ubicaci\u00f3n y delimitaci\u00f3n del dominio p\u00fablico, incluso no inmatriculado, regulando en el art. 9 y en la D.Ad 1\u00aa la aplicaci\u00f3n auxiliar que permita el tratamiento de representaciones gr\u00e1ficas previniendo la invasi\u00f3n del dominio p\u00fablico:<\/p>\n<p>El registrador puede y debe rechazar la inscripci\u00f3n si no cabe duda de la invasi\u00f3n del dominio p\u00fablico. Si la invasi\u00f3n es concluyente (v\u00e9anse <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-direccion-general-seguridad-juridica-y-fe-publica-julio-2020\/#246-inscripcion-de-representacion-grafica-dudas-de-identidad-obra-nueva\">RR de 1 de junio de 2020<\/a> , <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-noviembre-2021-direccion-general-seguridad-juridica-y-fe-publica\/#378-inscripcion-de-representacion-grafica-alternativa-posible-invasion-de-dominio-publico-y-de-fincas-colindantes\">5 de octubre de 2021<\/a> entre otras), el registrador debe denegar. Si no lo es o la oposici\u00f3n de la Administraci\u00f3n P\u00fablica no es concluyente, lo procedente es tramitar el procedimiento del art 199 LH e incluso dentro del cual podr\u00eda el registrador conceder plazo a quien la haya formulado para que la aclare o complete. Adem\u00e1s, la protecci\u00f3n del demanio se extiende al dominio p\u00fablico no deslindado formalmente, pues el deslinde tiene un valor declarativo y no constitutivo. En cuanto a la falta de emisi\u00f3n del informe en el plazo previsto, sostiene que la t\u00e9cnica del silencio administrativo positivo no es aplicable en la pretensi\u00f3n de inscripci\u00f3n, v\u00eda inmatriculaci\u00f3n, de un derecho de dominio, cuando en dicho procedimiento la intervenci\u00f3n de una Administraci\u00f3n P\u00fablica lo es a t\u00edtulo de mero informe, no de resoluci\u00f3n de ning\u00fan procedimiento administrativo.<\/p>\n<p>En el presente expediente resulta que la finca no es que linde con r\u00edo, sino que la finca que se pretende inmatricular invade por completo el r\u00edo afluente del r\u00edo Zadorra por lo que procede confirmar la calificaci\u00f3n registral. (MN)<\/p>\n<ul>\n<li><a href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2025\/06\/25\/pdfs\/BOE-A-2025-12934.pdf\">PDF (BOE-A-2025-12934 &#8211; 5p\u00e1gs.- 212\u00a0KB)<\/a> <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2025-12934\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"262-revocacion-del-nif-entre-el-otorgamiento-de-una-escritura-de-aumento-de-capital-y-su-presentacion-en-el-registro\"><\/a><h6><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r262\"><\/a>262.* REVOCACI\u00d3N DEL NIF ENTRE EL OTORGAMIENTO DE UNA ESCRITURA DE AUMENTO DE CAPITAL Y SU PRESENTACI\u00d3N EN EL REGISTRO<\/span><\/h6>\n<p style=\"font-weight: 400;\">Resoluci\u00f3n de 27 de mayo de 2025, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la calificaci\u00f3n de la registradora de la propiedad de Pedreguer, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de una escritura de elevaci\u00f3n a p\u00fablico de acuerdos sociales de aumento de capital con aportaci\u00f3n no dineraria. (ACM)<\/p>\n<p><strong>Id\u00e9ntica<\/strong> a la <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-marzo-2025-direccion-general-seguridad-juridica-y-fe-publica\/#117-inscripcion-de-finca-aportada-por-sociedad-con-nif-revocado-con-posterioridad-al-otorgamiento-de-la-escritura\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">R. 27 de febrero de 2025<\/a> respecto de la<strong> misma escritura<\/strong>.<\/p>\n<p>A continuaci\u00f3n <strong>transcribo el resumen<\/strong> de <strong><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/category\/esta-web\/autores\/#mgv\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">MGV<\/a><\/strong> en el <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-marzo-2025-direccion-general-seguridad-juridica-y-fe-publica\/#117-inscripcion-de-finca-aportada-por-sociedad-con-nif-revocado-con-posterioridad-al-otorgamiento-de-la-escritura\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">informe de Marzo:<\/a><\/p>\n<p><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen:<\/strong><\/span> <span style=\"color: #3366ff;\">La revocaci\u00f3n de un NIF impide el acceso al registro a transmisiones hechas por la entidad, aunque en el momento del otorgamiento estuviera vigente.<\/span><\/p>\n<p><strong>Hechos: <\/strong>Se trata de una escritura otorgada del a\u00f1o\u00a02012 de aumento de capital con aportaci\u00f3n no dineraria de una finca registral por parte de una sociedad limitada.<\/p>\n<p>El <strong>registrador<\/strong> se\u00f1ala que \u201cconsultado el fichero de N.I.F. de la A.E.A.T. resulta que el n\u00famero (\u2026) correspondiente a la sociedad aportante se encuentra <strong>revocado<\/strong> por acuerdo de\u00a08 de junio de\u00a02020, sin rehabilitar\u201d, por lo que no pueden llevarse a cabo las operaciones registrales solicitadas por el defecto subsanable de hallarse el n\u00famero de identificaci\u00f3n fiscal revocado.<\/p>\n<p>El <strong>recurrente<\/strong> alega:<\/p>\n<p>&#8212; que en el momento del otorgamiento de la escritura el NIF estaba vigente;<\/p>\n<p>&#8212; que la inscripci\u00f3n en el registro es voluntaria;<\/p>\n<p>&#8212; que el comprador es tercero de buena fe;<\/p>\n<p><strong>Resoluci\u00f3n:<\/strong> La Direcci\u00f3n General desestima el recurso interpuesto y <strong>confirma<\/strong> la calificaci\u00f3n.<\/p>\n<p><strong>Doctrina:<\/strong> La DG se basa en la Ley\u00a036\/2006, de\u00a029 de noviembre, relativa al car\u00e1cter obligatorio de la consignaci\u00f3n del NIF y de los medios de pago empleados en las escrituras notariales relativas a actos y contratos sobre bienes inmuebles. Por su parte el Real Decreto\u00a01065\/2007, de\u00a027 de julio, por el que se aprueba el Reglamento General de las actuaciones y los procedimientos de gesti\u00f3n e inspecci\u00f3n tributaria y de desarrollo de las normas comunes de los procedimientos de aplicaci\u00f3n de los tributos, en su <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-2007-15984&amp;p=20240131&amp;tn=1#a147\">art\u00edculo\u00a0147<\/a> regula las consecuencia de la revocaci\u00f3n del NIF de una sociedad, una vez publicado en el BOE.<\/p>\n<p>Ahora bien, como el NIF estaba vigente en el momento del otorgamiento la DG se apoya en la <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-2003-23186&amp;p=20241221&amp;tn=1#dasexta\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">disposici\u00f3n adicional sexta de la Ley General Tributaria<\/a> que establece la prohibici\u00f3n terminante de autorizaci\u00f3n de cualquier instrumento p\u00fablico y de <strong>acceso a cualquier registro p\u00fablico<\/strong> de los negocios jur\u00eddicos de una sociedad con el NIF revocado. Por ello, aunque la primera prohibici\u00f3n no es aplicable en este caso, s\u00ed lo es la segunda pues el acceso al registro se pretende cuando ya est\u00e1 el NIF revocado.<\/p>\n<p><strong>Comentario<\/strong>: La conclusi\u00f3n de esta resoluci\u00f3n, que ya hemos visto, es clara y di\u00e1fana nos guste m\u00e1s o menos pues en base a ella el adquirente que adquiri\u00f3 de forma correcta en su d\u00eda, se va a ver obligado, si quiere inscribir su adquisici\u00f3n en el Registro de la Propiedad, a realizar unos tr\u00e1mites que le ser\u00e1n extremadamente dif\u00edciles y complicados ya que carece de cualquier relaci\u00f3n o poder con la sociedad de NIF revocado. Y ello sin entrar en el probable problema de que esa sociedad sea lo que se llama una sociedad fantasma sin \u00f3rgano d administraci\u00f3n y sin socios que sean localizables.<\/p>\n<p>Por ello quiz\u00e1s de <em>\u201clege ferenda\u201d<\/em> deber\u00eda arbitrarse alg\u00fan sistema que permitiera la inscripci\u00f3n de los negocios jur\u00eddicos realizados antes de la revocaci\u00f3n. (<strong><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/category\/esta-web\/autores\/#mgv\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">MGV<\/a><\/strong>)<\/p>\n<ul>\n<li><a href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2025\/06\/25\/pdfs\/BOE-A-2025-12935.pdf\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">PDF (BOE-A-2025-12935 &#8211; 7p\u00e1gs.- 220\u00a0KB)<\/a> <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2025-12935\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"263-cancelacion-unilateral-de-condicion-resolutoria-por-el-comprador-pago-efectuado-fuera-de-plazo\"><\/a><h6><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r263\"><\/a>263.**\u00a0<strong>CANCELACI\u00d3N UNILATERAL DE CONDICI\u00d3N RESOLUTORIA POR EL COMPRADOR. PAGO EFECTUADO FUERA DE PLAZO.<\/strong><\/span><\/h6>\n<p style=\"font-weight: 400;\">Resoluci\u00f3n de 27 de mayo de 2025, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la calificaci\u00f3n del registrador de la propiedad de Marbella n\u00famero n.\u00ba 3, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de una escritura de cancelaci\u00f3n de condici\u00f3n resolutoria.<\/p>\n<p><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen: <\/strong>En los casos de compraventa con precio aplazado y garantizado con condici\u00f3n resolutoria, si el pago se efect\u00faa en parte fuera de plazo, no opera la facultad concedida al comprador de que pueda otorgarse carta de pago y cancelar la condici\u00f3n resolutoria unilateralmente porque, debido al retraso en el pago, ha nacido un derecho del vendedor a resolver el contrato, del que no se le puede privar sin su consentimiento.<\/span><\/p>\n<p><strong>Hechos: <\/strong>Se otorga una escritura de compraventa, con precio aplazado, garantizado con condici\u00f3n resolutoria. La compradora y a la vez deudora otorga escritura de cancelaci\u00f3n (que se titula como \u201cActa de Manifestaciones\u201d?) porque tiene concedida la facultad de otorgarse carta de pago unilateralmente y cancelar la condici\u00f3n resolutoria, siempre que comparezca ante notario y acredite el pago de la totalidad del precio aplazado en determinada fecha.<\/p>\n<p><strong>El registrador <\/strong>suspende la inscripci\u00f3n porque uno de los pagos se ha efectuado tres d\u00edas despu\u00e9s de la fecha l\u00edmite y por ello considera que el deudor no puede ejercitar dicha facultad de cancelaci\u00f3n y que es necesario el consentimiento del vendedor.<\/p>\n<p><strong>El interesado <\/strong>recurre y alega que se ha pagado la totalidad del precio, que no ha habido requerimiento alguno por la vendedora mediante burofax para resolver el contrato en el plazo establecido, y que se ha pactado que la compradora est\u00e1 facultada por s\u00ed sola para solicitar la cancelaci\u00f3n de la condici\u00f3n resolutoria<\/p>\n<p><strong>La DG <\/strong>desestima el recurso,<\/p>\n<p><strong>Doctrina: <\/strong>Como alguna de las cantidades aplazadas fueron pagadas mas tarde de la fecha l\u00edmite (31 de diciembre de 2024), no opera la facultad concedida al comprador de otorgarse carta de pago y cancelaci\u00f3n de la condici\u00f3n resolutoria, sin el consentimiento de la vendedora que tiene ahora un derecho a resolver el contrato por ese incumplimiento.<\/p>\n<p>Aunque se hayan pagado todas las cantidades aplazadas, se ha pactado que, en caso de impago del total del precio aplazado pactado a fecha 31 de diciembre de 2024, la vendedora podr\u00e1 optar entre reclamar el importe impagado o bien resolver la compraventa, para lo que adem\u00e1s, se establece un procedimiento, y en consecuencia, existe un derecho a favor de la vendedora que no se puede cancelar sin su consentimiento. (AFS)<\/p>\n<ul>\n<li><a href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2025\/06\/25\/pdfs\/BOE-A-2025-12936.pdf\">PDF (BOE-A-2025-12936 &#8211; 6p\u00e1gs.- 217\u00a0KB)<\/a> <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2025-12936\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"264-apreciacion-de-la-ineficacia-sobrevenida-de-legado-a-favor-de-la-pareja-por-cese-de-convivencia-\"><\/a><h6><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r264\"><\/a>264.** APRECIACI\u00d3N DE LA INEFICACIA SOBREVENIDA DE LEGADO A FAVOR DE LA PAREJA POR CESE DE CONVIVENCIA\u00a0<\/span><\/h6>\n<p>Resoluci\u00f3n de 27 de mayo de 2025, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Madrid n.\u00ba 19 a inscribir una adjudicaci\u00f3n de herencia<\/p>\n<p><strong>Resumen<\/strong>: A falta de una norma que establezca la presunci\u00f3n de ineficacia de la disposici\u00f3n en favor del exc\u00f3nyuge o de la expareja de hecho, ni notarios ni registradores pueden, sin el acuerdo un\u00e1nime de todos los interesados, privar de eficacia a una disposici\u00f3n testamentaria en favor de dicho exc\u00f3nyuge o expareja: para ello har\u00eda falta una decisi\u00f3n judicial adoptada en un procedimiento contradictorio con fase probatoria. En su defecto, se precisa la intervenci\u00f3n del instituido, aunque haya cesado su relaci\u00f3n, matrimonial o extramatrimonial, con el causante.<\/p>\n<p><strong>Hechos<\/strong>: Se pretende la inscripci\u00f3n de una escritura de aceptaci\u00f3n y adjudicaci\u00f3n de herencia con las siguientes circunstancias relevantes: En el testamento que sirve de base a la adjudicaci\u00f3n el causante manifiesta que \u00abtiene una \u00fanica hija llamada do\u00f1a N. G. P., fruto de su relaci\u00f3n con do\u00f1a G. M. P. G., con la que est\u00e1 unido de hecho desde hace m\u00e1s de diez a\u00f1os\u00bb, lega a do\u00f1a G. M. P. G., el usufructo universal y vitalicio de la herencia e instituye heredera a su citada hija. En la referida escritura, la \u00fanica otorgante, do\u00f1a N. G. P., se adjudica como heredera \u00fanica la finca que integra la herencia, y manifiesta que el causante, al tiempo de su fallecimiento, \u00abya no conviv\u00eda ni constitu\u00eda pareja con Do\u00f1a G. M. P. G., y que en consecuencia, habiendo cambiado sustancialmente las circunstancias, el legado de usufructo de la cl\u00e1usula primera a favor de Do\u00f1a G. M. P. G. queda sin efecto, 767 del C\u00f3digo Civil.\u00bb<\/p>\n<p><strong>Calificaci\u00f3n.- <\/strong>La registradora fundamenta su calificaci\u00f3n negativa en que en el Derecho com\u00fan no est\u00e1 previsto como efecto de la separaci\u00f3n o divorcio de los c\u00f3nyuges \u2013o de la nulidad del matrimonio o de la disoluci\u00f3n de la pareja de hecho\u2013 la revocaci\u00f3n o ineficiencia, \u00abministerio legis\u00bb, de las disposiciones testamentarias efectuadas por uno de ellos en favor del otro.<\/p>\n<p><strong>Recurso<\/strong>.- El recurrente alega: que hac\u00eda m\u00e1s de diez a\u00f1os que la uni\u00f3n de hecho hab\u00eda cesado; que el simple hecho de no haber revocado el testamento despu\u00e9s del cese de la uni\u00f3n de hecho no es suficiente para pensar que el testador deseaba mantener las disposiciones iniciales; que la revocaci\u00f3n se infiere de una interpretaci\u00f3n sistem\u00e1tica en concordancia con la mayor\u00eda de las legislaciones forales y con el propio C\u00f3digo Civil (art\u00edculos 102, 106, 675 y 767).<\/p>\n<p><strong>Resoluci\u00f3n<\/strong>.- La Direcci\u00f3n General desestima el recurso y confirma la calificaci\u00f3n.<\/p>\n<p><strong>Doctrina<\/strong>.- El Centro Directivo mantiene su doctrina ya consolidada:<strong> No se produce la revocaci\u00f3n de los testamentos mediante actos o negocios jur\u00eddicos que no adopten las formas testamentarias, ni en virtud de causas no previstas legalmente<\/strong> (cfr. art\u00edculos 738, 739 y 743 del C\u00f3digo Civil). <strong>No est\u00e1 previsto como efecto de la separaci\u00f3n o divorcio de los c\u00f3nyuges, de la nulidad del matrimonio, o el cese de la uni\u00f3n de hecho la revocaci\u00f3n o ineficacia, \u00abministerio legis\u00bb, de las disposiciones testamentarias efectuadas por uno de ellos en favor del otro<\/strong> (a diferencia de lo establecido respecto de los poderes y consentimientos en los art\u00edculos 102 y 106 del C\u00f3digo Civil y de la mayor\u00eda de las legislaciones forales).<\/p>\n<p>A falta de una norma que establezca la presunci\u00f3n de ineficacia de la disposici\u00f3n en favor del exc\u00f3nyuge o de la expareja de hecho, debe probarse que el testador no habr\u00eda otorgado la disposici\u00f3n de haber podido conocer que cesar\u00eda la uni\u00f3n de hecho. <strong>Pero esto no es posible fuera del \u00e1mbito judicial. Como se\u00f1ala el Centro Directivo, ni notarios ni registradores pueden, sin el acuerdo un\u00e1nime de todos los interesados, privar de eficacia a una disposici\u00f3n testamentaria: para ello har\u00eda falta una decisi\u00f3n judicial adoptada en un procedimiento contradictorio con fase probatoria.<\/strong><\/p>\n<p>En consecuencia, en el supuesto objeto de este recurso no puede prescindirse, sin la pertinente declaraci\u00f3n judicial de ineficacia, del testamento del que deriva la condici\u00f3n de legataria de la expareja de hecho del causante. (BZR).<\/p>\n<ul>\n<li><a href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2025\/06\/25\/pdfs\/BOE-A-2025-12937.pdf\">PDF (BOE-A-2025-12937 &#8211; 9p\u00e1gs.- 231\u00a0KB)<\/a> <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2025-12937\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"265-revocacion-del-nif-entre-el-otorgamiento-de-la-escritura-de-compraventa-y-su-presentacion-en-el-registro\"><\/a><h6><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r265\"><\/a>265.** REVOCACI\u00d3N DEL NIF ENTRE EL OTORGAMIENTO DE LA ESCRITURA DE COMPRAVENTA Y SU PRESENTACI\u00d3N EN EL REGISTRO<\/span><\/h6>\n<p style=\"font-weight: 400;\">Resoluci\u00f3n de 27 de mayo de 2025, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Santa Fe n.\u00ba 2 a inscribir una escritura de compraventa.<\/p>\n<p><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen<\/strong>:<\/span> <span style=\"color: #3366ff;\">Aunque en el momento del otorgamiento de la escritura de compra el CIF de la sociedad vendedora estuviera vigente, sin al presentarse a inscripci\u00f3n el CIF est\u00e1 revocado la inscripci\u00f3n no es posible sin rehabilitaci\u00f3n de ese CIF.<\/span><\/p>\n<p><strong>Hechos<\/strong>: Se otorga escritura de venta en <strong>junio de 2014<\/strong>, en la cual el notario hace constar \u201cque hab\u00eda comprobado, a trav\u00e9s del Sistema Integrado de Gesti\u00f3n para el Notariado, que la sociedad vendedora no ten\u00eda el n\u00famero de identificaci\u00f3n fiscal revocado\u201d(disposici\u00f3n adicional 6.\u00aa de la Ley 58\/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, en su redacci\u00f3n actual dada por la Ley 11\/2021 de 9 de julio de medidas de prevenci\u00f3n y lucha contra el fraude fiscal y Resoluciones de la DGSJFP de fechas 29 de julio de 2022 y 16 de junio de 2023, y 18 de Septiembre de 2024, esta \u00faltima publicada el 6 de noviembre de 2024) .<\/p>\n<p>La escritura se presenta a inscripci\u00f3n en <strong>enero de 2025<\/strong>, siendo suspendida la inscripci\u00f3n por tener la sociedad vendedora \u201cel CIF revocado por la AEAT, por acuerdo de 7 de noviembre de 2024, publicado en el BOE con fecha 20 de enero de 2025, lo cual resulta de propio programa registral \u201cExperior\u201d, a trav\u00e9s del sistema FLEI (Fichero Localizador de Entidades Inscritas)\u201d.<\/p>\n<p>El interesado recurre alegando que no existe plazo alguno para inscribir en el Registro de la Propiedad, pero dado que el registrador en su calificaci\u00f3n sugiere el acudir para la rehabilitaci\u00f3n del CIF a la AEAT, acudi\u00f3 a ella en donde se manifest\u00f3 que dicha rehabilitaci\u00f3n no era posible por orden directa de la instancia regional, comunicada a las distintas delegaciones en un caso anterior.<\/p>\n<p><strong>Resoluci\u00f3n<\/strong>: Se <strong>confirma<\/strong> la nota de calificaci\u00f3n.<\/p>\n<p><strong>Doctrina<\/strong>: La DGSJFP <strong>reitera en esta resoluci\u00f3n<\/strong> su doctrina acerca de la revocaci\u00f3n del CIF de una sociedad y los efectos que produce respecto de la posibilidad de inscripci\u00f3n de negocios suscritos por una sociedad cuyo CIF haya sido revocado.<\/p>\n<p>Recuerda d\u00f3nde se contiene la regulaci\u00f3n del n\u00famero de identificaci\u00f3n fiscal, que es el <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-2007-15984#:~:text=Real%20Decreto%201065%2F2007%2C%20de%2027%20de%20julio%2C%20por,de%20los%20tributos.%20%C2%ABBOE%C2%BB%20n%C3%BAm.%20213%2C%20de%2005%2F09%2F2007.\">Real Decreto 1065\/2007, de 27 de julio<\/a>, por el que se aprueba el Reglamento General de las actuaciones y los procedimientos de gesti\u00f3n e inspecci\u00f3n tributaria y de desarrollo de las normas comunes de los procedimientos de aplicaci\u00f3n de los tributos. En concreto su concesi\u00f3n se contempla en su art\u00edculo 23 y el de revocaci\u00f3n y rehabilitaci\u00f3n, que se enmarcan en los procedimientos de comprobaci\u00f3n e investigaci\u00f3n, en su art\u00edculo 147 (reformado en cuanto a la rehabilitaci\u00f3n por virtud del art\u00edculo 1.29 del Real Decreto 1070\/2017, de 29 de diciembre.)<\/p>\n<p>Sobre la revocaci\u00f3n del n\u00famero de identificaci\u00f3n fiscal cita la <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/julio-2023-direccion-general-seguridad-juridica-y-fe-publica\/#298-compra-a-sociedad-con-cif-revocado\">Resoluci\u00f3n de 16 de junio de 2023<\/a> y las en ella citadas, basadas en la <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-2003-23186\">disposici\u00f3n adicional sexta de la Ley 58\/2003, de 17 diciembre, General Tributaria<\/a>: una vez publicada la revocaci\u00f3n en el BOE, ni el notario debe autorizar ning\u00fan instrumento p\u00fablico relativo a declaraciones de voluntad, actos jur\u00eddicos que impliquen prestaci\u00f3n de consentimiento, contratos y negocios jur\u00eddicos de cualquier clase, ni el registrador de la propiedad inscribirlos.<\/p>\n<p>Para que la entidad afectada pueda <strong>solicitar la rehabilitaci\u00f3n<\/strong> del CIF \u201cdeber\u00e1 acreditar que han desaparecido las causas que motivaron la revocaci\u00f3n y deber\u00e1 comunicar, adem\u00e1s, quienes ostentan la titularidad del capital de la sociedad, con identificaci\u00f3n completa de sus representantes legales, el domicilio fiscal, as\u00ed como documentaci\u00f3n que acredite cu\u00e1l es la actividad econ\u00f3mica que la sociedad va a desarrollar\u201d.<\/p>\n<p>Finalmente, en cuanto al hecho de que en el momento del otorgamiento de la escritura el n\u00famero de identificaci\u00f3n fiscal estaba vigente dice la DG que la prohibici\u00f3n de inscripci\u00f3n antes vista es terminante por lo que es aplicable, aunque en el momento del otorgamiento de la escritura no se hubiera producido todav\u00eda la revocaci\u00f3n.<\/p>\n<p><strong>Comentario<\/strong>: Como ya se ha expresado en esta misma web, la revocaci\u00f3n del CIF de una sociedad vendedora con posterioridad al otorgamiento de una escritura publica de compraventa supone un problema de muy dif\u00edcil resoluci\u00f3n para el comprador.<\/p>\n<p>Como hemos visto la rehabilitaci\u00f3n del CIF debe ser solicitada por la sociedad afectada comunicando a la AEAT una serie de datos imposible de obtener por parte del interesado en la inscripci\u00f3n. Es cierto que la norma legal sobre la cuesti\u00f3n, como expresa la propia DG, es terminante, pero deber\u00eda arbitrarse alg\u00fan medio para que sin rehabilitaci\u00f3n del CIF se pudiera solucionar el problema del comprador. La soluci\u00f3n l\u00f3gicamente debe venir por v\u00eda legal y pudiera consistir en una rehabilitaci\u00f3n provisional para un acto concreto ya consumado, solicitada por el comprador, el cual comunicar\u00eda a la AEAT la existencia del contrato autorizado y por consiguiente el ingreso obtenido por la sociedad con CIF suspendido, a los efectos de una posible reclamaci\u00f3n. Pero mientras esa soluci\u00f3n legal no llega forzoso es reconocer que, aunque el problema se haya originado por culpa del mismo comprador, la no posibilidad de inscripci\u00f3n provoca una discordancia entre el registro y la realidad que s\u00f3lo perjuicios puede ocasionar para todos y para el propio sistema de seguridad jur\u00eddica preventiva. (MGV)<\/p>\n<ul>\n<li><a href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2025\/06\/25\/pdfs\/BOE-A-2025-12938.pdf\">PDF (BOE-A-2025-12938 \u2013 8p\u00e1gs.- 229\u00a0KB)<\/a> <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2025-12938\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"266-cancelacion-de-hipoteca-de-maximo-por-caducidad-si-hay-nota-marginal-de-expedicion-de-certificacion-a-efectos-ejecutivos\"><\/a><h6><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r266\"><\/a>266.* CANCELACI\u00d3N DE HIPOTECA <strong>DE M\u00c1XIMO <\/strong>POR CADUCIDAD SI HAY NOTA MARGINAL DE EXPEDICI\u00d3N DE CERTIFICACI\u00d3N A EFECTOS EJECUTIVOS<\/span><\/h6>\n<p style=\"font-weight: 400;\">Resoluci\u00f3n de 27 de mayo de 2025, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la calificaci\u00f3n de la registradora de la propiedad de Albaida, por la que se suspende la cancelaci\u00f3n por caducidad de una hipoteca solicitada por instancia al amparo del art\u00edculo 82.2.\u00ba de la Ley Hipotecaria, por raz\u00f3n de existir una nota marginal de expedici\u00f3n de la certificaci\u00f3n de dominio y cargas a efectos ejecutivos la cual no ha sido cancelada.\u00a0<\/p>\n<p><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen:<\/strong> Si bien la caducidad de una hipoteca de m\u00e1ximo opera de forma autom\u00e1tica llegado el t\u00e9rmino pactado en la escritura de constituci\u00f3n de la hipoteca, la cancelaci\u00f3n de su inscripci\u00f3n por tal caducidad no procede si consta en el Registro nota marginal de expedici\u00f3n de la certificaci\u00f3n registral de dominio y cargas a efectos ejecutivos<\/span><\/p>\n<p><strong>Supuesto:<\/strong> Se presenta en el Registro de la Propiedad una instancia mediante la cual se solicita, conforme al p\u00e1rrafo segundo del art. <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a82\">82<\/a> LH, la cancelaci\u00f3n por caducidad de una inscripci\u00f3n de hipoteca de m\u00e1ximo, cancelaci\u00f3n de hipoteca que ya fue solicitada por el mismo motivo en diciembre de\u00a02019 y que fue objeto de la <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-direccion-general-seguridad-juridica-y-fe-publica-agosto-2020\/#372-cancelacion-de-hipoteca-flotante-por-caducidad-advertencia-al-recurrente-de-no-acreditar-la-representacion-\">R. 27 de julio de 2020<\/a> (Resoluci\u00f3n desestimatoria -por la raz\u00f3n que consta en el fundamento de Derecho sexto-)<\/p>\n<p>La DG desestima el recurso interpuesto, ya que al constar ahora <strong>vigente una nueva nota marginal de expedici\u00f3n de certificaci\u00f3n de dominio y cargas,<\/strong> referida a un nuevo procedimiento de ejecuci\u00f3n hipotecaria, debe reiterarse que respecto de las hipotecas flotantes si bien su caducidad opera de forma autom\u00e1tica llegado el t\u00e9rmino pactado en la escritura de constituci\u00f3n de la hipoteca, la <strong>cancelaci\u00f3n de su inscripci\u00f3n por tal caducidad no procede si consta en el Registro de la Propiedad una nota marginal de expedici\u00f3n de la certificaci\u00f3n registral de dominio y cargas a efectos ejecutivos<\/strong><\/p>\n<p>Por otra parte, la incorporaci\u00f3n al recurso de copia del decreto judicial en el que se ordena la cancelaci\u00f3n de la citada nota marginal por sobreseimiento de la ejecuci\u00f3n hipotecaria, no puede tenerse en cuenta por cuanto se trate de un <strong>documento que no ha sido el objeto de la calificaci\u00f3n<\/strong> registral al no haberse presentado en debida forma en el Registro de la Propiedad (JCC)<\/p>\n<ul>\n<li><a href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2025\/06\/25\/pdfs\/BOE-A-2025-12939.pdf\">PDF (BOE-A-2025-12939 &#8211; 11p\u00e1gs.- 246\u00a0KB)<\/a> <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2025-12939\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"267-solicitud-de-inicio-del-procedimiento-del-art-199-lh-para-agrupar-dos-fincas\"><\/a><h6><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r267\"><\/a>267.* SOLICITUD DE INICIO DEL PROCEDIMIENTO DEL ART. 199 LH PARA AGRUPAR DOS FINCAS<\/span><\/h6>\n<p style=\"font-weight: 400;\">Resoluci\u00f3n de 27 de mayo de 2025, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n negativa de la registradora de la propiedad de Villena, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de una escritura de compraventa de una finca por faltar su previa agrupaci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen.-<\/strong> El art. 199 LH no permite realizar la agrupaci\u00f3n de dos fincas registrales, v\u00eda rectificaci\u00f3n de superficie.<\/span><\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\"><strong>Hechos.<\/strong>&#8211; Se solicita la inscripci\u00f3n de la compraventa de una finca que est\u00e1 formada por dos fincas registrales, las cuales fueron agrupadas en escritura previa no inscrita.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\"><strong>Calificaci\u00f3n.<\/strong>&#8211; La registradora de la propiedad suspende la inscripci\u00f3n solicitada por faltar la inscripci\u00f3n previa de la escritura de agrupaci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\"><strong>Recurso.-<\/strong> El recurrente manifiesta que se ha solicitado expresamente la\u00a0coordinaci\u00f3n jur\u00eddico catastral de modo que el expediente tramitado conforme al\u00a0<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a199\">art. 199 LH<\/a> permite realizar rectificaciones de superficie y descripci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\"><strong>Resoluci\u00f3n.<\/strong>&#8211; La DGSJFP desestima el recurso y confirma la nota de calificaci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\"><strong>Doctrina.-<\/strong> El art. 199 LH est\u00e1 pensado exclusivamente para completar la descripci\u00f3n literaria de la finca acreditando su ubicaci\u00f3n y delimitaci\u00f3n gr\u00e1fica y, a trav\u00e9s de ello, sus linderos y superficie, mediante la aportaci\u00f3n de la correspondiente certificaci\u00f3n catastral descriptiva y gr\u00e1fica.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\">Dicho precepto en ning\u00fan caso ampara la posibilidad de encubrir, bajo el pretexto de una rectificaci\u00f3n de descripci\u00f3n, negocios jur\u00eddicos, como puede ser una agrupaci\u00f3n de fincas.\u00a0(VEJ)<\/p>\n<ul>\n<li><a href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2025\/06\/25\/pdfs\/BOE-A-2025-12940.pdf\">PDF (BOE-A-2025-12940 &#8211; 4p\u00e1gs.- 204\u00a0KB)<\/a> <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2025-12940\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"resoluciones-mercantil\"><\/a><h6><span style=\"color: #0000ff; font-size: 14pt;\">RESOLUCIONES MERCANTIL:<\/span><\/h6>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<div class=\"enlacesDoc\" style=\"text-align: justify;\">\n<div class=\"enlacesDoc\" style=\"text-align: justify;\">\n<div class=\"enlacesDoc\">\n<div class=\"enlacesDoc\">\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"227-convocatoria-de-junta-en-forma-distinta-a-la-estatutariamente-establecida-\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r277\"><\/a>227.* CONVOCATORIA DE JUNTA EN FORMA DISTINTA A LA ESTATUTARIAMENTE ESTABLECIDA\u00a0<\/span><\/strong><\/h6>\n<p>Resoluci\u00f3n de 7 de mayo de 2025, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador mercantil VII de Madrid a inscribir la escritura de disoluci\u00f3n y liquidaci\u00f3n de una sociedad.<\/p>\n<p><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen<\/strong>: No es posible la convocatoria de junta en <strong>forma distinta<\/strong> a la estatutariamente establecida, aunque la forma empleada sea m\u00e1s segura o est\u00e9 dotada de mayor publicidad que la fijada en estatutos.<\/span><\/p>\n<p><strong>Hechos<\/strong>: Se convoca junta general de una sociedad por publicaci\u00f3n en el Borme y en un diario. Seg\u00fan los <strong>estatutos<\/strong> la convocatoria debe ser por \u201ccorrespondencia telegr\u00e1fica o escrito duplicado entregado personalmente a cuya recepci\u00f3n se obtenga la firma del socio acusando recibo\u201d. Asiste a la junta el 89,70\u202f% del capital social.<\/p>\n<p>El registrador deniega la inscripci\u00f3n por <strong>no haber sido convocada<\/strong> la junta conforme a los estatutos de la sociedad. (<a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-1996-17533#a6\">Arts 6<\/a> y <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-1996-17533#a58\">58 RRM<\/a>).<\/p>\n<p>El administrador recurre alegando que se hizo en esa forma la convocatoria por estimar que era m\u00e1s segura dada la importancia de los temas a tratar- disoluci\u00f3n y liquidaci\u00f3n- y que una nueva convocatoria, dado el n\u00famero de asistentes, casi el 90%, y la unanimidad de los acuerdos tendr\u00eda el mismo resultado que la que se rechaza.<\/p>\n<p><strong>Resoluci\u00f3n<\/strong>: Se <strong>confirma<\/strong> la calificaci\u00f3n registral.<\/p>\n<p><strong>Doctrina<\/strong>: Reitera la DG su doctrina de que si la forma de convocar la junta est\u00e1 establecida en estatutos esta forma debe ser \u201cestrictamente observada, sin que quepa la posibilidad de acudir v\u00e1lida y eficazmente a cualquier otro sistema, goce de mayor o menor publicidad, incluido el legal supletorio (resoluciones entre otras de 15 de junio de 2020 y 11 de febrero <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-marzo-2022-direccion-general-seguridad-juridica-y-fe-publica\/#115-convocatoria-de-junta-general-medios-para-la-realizacion-de-la-convocatoria\">7 de marzo de 2022<\/a>).<\/p>\n<p>S\u00f3lo excepcionalmente en una <strong>convocatoria judicial<\/strong> se admiti\u00f3 en resoluci\u00f3n de 24 de noviembre de 1999 una forma <strong>distinta<\/strong> a la estatutariamente establecida dado que se convoc\u00f3 al \u00fanico socio no asistente <strong>directamente<\/strong> por el juzgado y no seg\u00fan estatutos y este principio ha sido aplicado en otras resoluciones de caracter\u00edsticas similares (resoluciones, entre otras, de 24 de enero de 2006 y <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/RESOLUCIONES\/2014-abril.htm#r99\">28 de febrero de 2014<\/a>).<\/p>\n<p><strong>Comentario<\/strong>: De esta resoluci\u00f3n que sigue una doctrina ya cl\u00e1sica de nuestro CD, s\u00f3lo merece la pena destacar la escasez de la fundamentaci\u00f3n jur\u00eddica de la nota de calificaci\u00f3n, salvo que entendamos que la cita del art\u00edculo de los estatutos infringido es m\u00e1s que suficiente para fundamentar la nota. Esta se limita a citar dos art\u00edculos gen\u00e9ricos del RRM, relativos ambos a las facultades de calificaci\u00f3n del registrador y al significado de los defectos. Al igual que a veces se\u00f1alamos <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-mayo-2025-direccion-general-seguridad-juridica-y-fe-publica\/#161-constitucion-de-sociedad-articulos-de-estatutos-con-el-mismo-numero-y-contenido-distinto-forma-de-proceder-ante-errores-nimios\">la falta de control de calidad de las escrituras presentadas a inscripci\u00f3n<\/a>, creemos que debemos se\u00f1alar la casi <strong>inexistencia<\/strong> de fundamentaci\u00f3n en derecho de la nota de calificaci\u00f3n. Lo que ocurre es que ello ni lo alega el recurrente, cuando pudiera haberlo hecho, ni le ha supuesto ninguna indefensi\u00f3n, pues el recurrente cita el <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-de-sociedades-de-capital\/#art173\">art\u00edculo 173 de la LSC<\/a> que era el que deb\u00eda citar la calificaci\u00f3n y en el cual se funda, aparte, claro est\u00e1, del art\u00edculo de los estatutos de la sociedad.(JAGV)<\/p>\n<ul>\n<li><a href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2025\/06\/07\/pdfs\/BOE-A-2025-11487.pdf\">PDF (BOE-A-2025-11487 \u2013 4\u00a0p\u00e1gs.\u00a0\u2013 206\u00a0KB)<\/a>\u00a0<a href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2025-11487\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<div class=\"enlacesDoc\">\n<div class=\"enlacesDoc\">\n<div class=\"enlacesDoc\">\n<div class=\"enlacesDoc\">\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"243-retribucion-de-los-admnistradores-posible-contratacion-de-un-seguro-de-responsabilidad-civil-\"><\/a><h6><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r243\"><\/a>243.*** RETRIBUCI\u00d3N DE LOS ADMNISTRADORES: POSIBLE CONTRATACI\u00d3N DE UN SEGURO DE RESPONSABILIDAD CIVIL.\u00a0<\/span><\/h6>\n<p>Resoluci\u00f3n de 13 de mayo de 2025, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador mercantil III de Valencia a inscribir determinada cl\u00e1usula de los estatutos de una sociedad.<\/p>\n<p><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen<\/strong>: No es posible establecer en los estatutos de una sociedad, la posibilidad que queda al arbitro de la junta o del Consejo de contratar un seguro de responsabilidad civil a favor del administrador.<\/span><\/p>\n<p><strong>Hechos<\/strong>: Una sociedad unipersonal toma la decisi\u00f3n de modificar el art\u00edculo de los estatutos relativo a la retribuci\u00f3n de los administradores.<\/p>\n<p>En el art\u00edculo se dice que la \u201cremuneraci\u00f3n de los administradores consistir\u00e1 en una asignaci\u00f3n <strong>fija en met\u00e1lico<\/strong> que determinar\u00e1 la junta general\u201d. Y despu\u00e9s se a\u00f1ade que, si la administraci\u00f3n se encomendara a un consejo, y uno de sus miembros es nombrado consejero delegado o se le atribuyen funciones ejecutivas, este percibir\u00e1 \u201cadicionalmente una retribuci\u00f3n\u201d compuesta por alguno de los conceptos se\u00f1alados legalmente, que se concretar\u00e1n en su contrato uno de los cuales es relativo a \u201clas cantidades a abonar por la Sociedad en concepto de primas de seguro o de contribuci\u00f3n a sistemas de ahorro\u201d. Y el art\u00edculo termina diciendo que <em>\u201cLa Sociedad est\u00e1 autorizada para contratar un seguro de responsabilidad civil para los administradores\u201d.<\/em><\/p>\n<p>El registrador, en virtud de la inscripci\u00f3n parcial solicitada, deniega por defecto <strong>insubsanable<\/strong> la inscripci\u00f3n de dicho art\u00edculo de los estatutos en el sentido siguiente: se basa en que el art\u00edculo dice que \u201cse permite que la sociedad <strong>pueda o no establecer<\/strong> o contratar un <strong>seguro de responsabilidad civil<\/strong> para sus administradores. Tal seguro es desde luego un <strong>concepto retributivo<\/strong> <strong>a favor de los consejeros<\/strong> respecto del cual no se cumple con la exigencia de constancia en estatutos, sino que se deja al arbitrio de la junta general o del propio consejo, que es quien tiene facultades de contrataci\u00f3n, vulnerando el <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-de-sociedades-de-capital\/#art217\">art\u00edculo 217 LSC<\/a> y numerosas RDGRN, entre otras, de 16 de febrero de 2013 y 17 de junio de 2014.<\/p>\n<p>La sociedad recurre. Dice que el sistema de retribuci\u00f3n est\u00e1 claramente establecido en estatutos y que la contrataci\u00f3n del seguro es simplemente una retribuci\u00f3n complementaria.<\/p>\n<p><strong>Resoluci\u00f3n<\/strong>: Se confirma parcialmente la nota en el sentido que ahora veremos.<\/p>\n<p><strong>Doctrina<\/strong>: La DG ratifica su doctrina relativa a que el sistema de retribuci\u00f3n de los administradores debe estar claramente establecido en estatutos, determinando el <strong>concreto <\/strong>sistema elegido entre los citados en el art\u00edculo 217 de manera enunciativa y no limitativa (resoluciones, entre otras, de 17 de junio de 2014 y 9 de agosto de 2019).<\/p>\n<p>\u2003A\u00f1ade que en el supuesto examinado debe entenderse que el \u00faltimo p\u00e1rrafo del art\u00edculo de los estatutos al que se refiere el registrador en su calificaci\u00f3n, al limitarse a establecer que \u00abla Sociedad est\u00e1 autorizada para contratar un seguro de responsabilidad civil para los administradores\u00bb, <strong>no cumple<\/strong> con la exigencia derivada del citado <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-de-sociedades-de-capital\/#art217\">art\u00edculo 217 de la Ley<\/a>, pues establece un sistema o concepto retributivo (vid. <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-de-sociedades-de-capital\/#art249\">art\u00edculos 249.3<\/a> y <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-de-sociedades-de-capital\/#art260\">260, menci\u00f3n und\u00e9cima<\/a>, de la misma ley) que, siendo aplicable a todos los administradores, y no s\u00f3lo a los consejeros como afirma el registrador en su calificaci\u00f3n, seg\u00fan resulta de una interpretaci\u00f3n literal, l\u00f3gica y sistem\u00e1tica de dicha disposici\u00f3n estatutaria, <strong>no es cumulativo<\/strong> y su existencia no est\u00e1 fijada en los estatutos sociales sino que <strong>depende de la decisi\u00f3n<\/strong> de \u00abla Sociedad\u00bb.<\/p>\n<p>En este sentido, \u201c<strong>s\u00f3lo puede confirmarse la calificaci\u00f3n<\/strong> respecto de los miembros del consejo de administraci\u00f3n que no sean consejeros delegados ni tengan atribuidas funciones ejecutivas en virtud de otro t\u00edtulo, toda vez que en relaci\u00f3n con estos \u00abconsejeros ejecutivos\u00bb este Centro Directivo, en la l\u00ednea de flexibilidad que en la interpretaci\u00f3n de los art\u00edculos 217 y 249 de la Ley de Sociedades de Capital patrocina la Sentencia del Tribunal Supremo de 26 de febrero de 2018, ha admitido que aun cuando los distintos conceptos retributivos deban constar necesariamente en los estatutos sociales, podr\u00e1n \u00e9stos <strong>remitirse al contrato<\/strong> que se celebre entre el consejero ejecutivo y la sociedad para que se detalle si se remunerar\u00e1 al mismo por todos o s\u00f3lo por algunos de los conceptos retributivos fijados en los estatutos\u201d.<\/p>\n<p><strong>Comentario<\/strong>: Se trata de una resoluci\u00f3n <strong>algo oscura<\/strong> en su interpretaci\u00f3n, pues parte de la consideraci\u00f3n, dudosa a nuestro entender, que el registrador en su calificaci\u00f3n s\u00f3lo se refiere a los consejeros y no a los administradores en general.<\/p>\n<p>Si la hemos entendido correctamente creemos que <strong>quiere decir<\/strong> lo siguiente:<\/p>\n<p>&#8212; no es posible establecer la posibilidad de contrataci\u00f3n de un seguro de responsabilidad civil dependiente del acuerdo de la junta o del consejo;<\/p>\n<p>&#8212; no es posible establecer ese seguro para los consejeros que no sean consejeros delegados o con funciones ejecutivas;<\/p>\n<p>&#8212; s\u00ed ser\u00eda posible establecerlo para los consejeros delegados o con funciones ejecutivas, dado que ser\u00e1 en el contrato a celebrar donde se concreten los sistemas retributivos; y<\/p>\n<p>&#8212; tampoco se puede establecer para el administrador \u00fanico, solidaros o mancomunados, pero al no referirse a ellos la calificaci\u00f3n, para estos no se confirma la nota.<\/p>\n<p>En cuanto a la interpretaci\u00f3n que hace la DG de la nota e calificaci\u00f3n, si bien reconocemos que el n\u00facleo de la calificaci\u00f3n s\u00f3lo cita a los consejeros, tanto el contexto del art\u00edculo denegado, como del contexto de la nota, se puede deducir que el registrador se refiere a toda clase de administradores, pues si los contratos deben interpretarse en la forma m\u00e1s adecuada para que surtan efecto, tambi\u00e9n creemos que las notas de calificaci\u00f3n deben interpretarse en el mismo sentido. No parece l\u00f3gico denegar algo para los consejeros, que son tambi\u00e9n administradores si bien colegiados, y no hacerlo para la generalidad de ellos.<\/p>\n<p>Por lo dem\u00e1s ni la nota, ni el recurrente, ni la DG entran en otro problema interesante que plantea este supuesto de hecho como es el relativo a si es correcto denegar el total sistema de administraci\u00f3n por estimar que una peque\u00f1a parte del art\u00edculo que lo regula, sin una gran trascendencia por otra parte, no es inscribible. (JAGV)<\/p>\n<ul>\n<li><a href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2025\/06\/12\/pdfs\/BOE-A-2025-11854.pdf\">PDF (BOE-A-2025-11854 \u2013 6\u00a0p\u00e1gs.\u00a0\u2013 216\u00a0KB)\u00a0<\/a><a href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2025-11854\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<div class=\"enlacesDoc\">\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"244-retribucion-de-los-admnistradores-posible-contratacion-de-un-seguro-de-responsabilidad-civil-\"><\/a><h6><span style=\"font-size: 1rem;\"><a id=\"r244\"><\/a><span style=\"font-size: 12pt;\">244.() <\/span><\/span><span style=\"font-size: 12pt;\">RETRIBUCI\u00d3N DE LOS ADMNISTRADORES: POSIBLE CONTRATACI\u00d3N DE UN SEGURO DE RESPONSABILIDAD CIVIL.\u00a0<\/span><\/h6>\n<\/div>\n<p><span style=\"font-size: 1rem;\">Resoluci\u00f3n de 13 de mayo de 2025, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador mercantil III de Valencia a inscribir determinada cl\u00e1usula de los estatutos de una sociedad. <\/span><\/p>\n<p><span style=\"font-size: 1rem;\">Mismo <strong>contenido<\/strong> que la 243. (JAGV)<\/span><\/p>\n<ul>\n<li class=\"puntoPDF\"><a title=\"PDF firmado BOE-A-2025-11855\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2025\/06\/12\/pdfs\/BOE-A-2025-11855.pdf\">PDF (BOE-A-2025-11855 &#8211; 6 <abbr title=\"p\u00e1ginas\">p\u00e1gs.<\/abbr> &#8211; 219 <abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>) <\/a><a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2025-11855\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2025-11855\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"246-cierre-por-falta-de-deposito-de-cuentas-anuales-certificado-reapertura-de-hoja-con-mas-de-seis-meses\"><\/a><h6><a id=\"r246\"><\/a><span style=\"font-size: 12pt;\">246.() CIERRE POR FALTA DE DEP\u00d3SITO DE CUENTAS ANUALES. CERTIFICADO REAPERTURA DE HOJA <strong>CON M\u00c1S DE SEIS MESES<\/strong>.<\/span><\/h6>\n<p>Resoluci\u00f3n de 14 de mayo de 2025, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador mercantil XXI de Madrid a depositar las cuentas anuales de una sociedad correspondientes al ejercicio 2023.<\/p>\n<p><strong>Resumen<\/strong>: No es posible depositar las cuentas anuales de una sociedad, si el certificado presentado y despachado en su d\u00eda para la reapertura de la hoja y relativo a la no aprobaci\u00f3n de las cuentas, tiene m\u00e1s de seis meses de antig\u00fcedad.<\/p>\n<p><strong>Hechos<\/strong>: Se solicita el dep\u00f3sito de las cuentas anuales del ejercicio 2023. La fecha de presentaci\u00f3n de las cuentas es <strong>enero de 2025<\/strong>.<\/p>\n<p>\u2002El registrador <strong>suspende<\/strong> el dep\u00f3sito pues la hoja de la sociedad est\u00e1 <strong>cerrada<\/strong> por no dep\u00f3sito de las cuentas de los ejercicios 2021 y 2022(art. 11 y 378 del RRM).<\/p>\n<p>La sociedad recurre y en el recurso lo \u00fanico que alega es que, en <strong>marzo de 2024,<\/strong> se procedi\u00f3 a la <strong>reapertura de hoja<\/strong> mediante la presentaci\u00f3n de un <strong>certificado acreditativo<\/strong> de la <strong>no aprobaci\u00f3n<\/strong> de las cuentas de la sociedad en los ejercicios reclamados.<\/p>\n<p><strong>Resoluci\u00f3n<\/strong>: Se <strong>confirma<\/strong> la nota de calificaci\u00f3n.<\/p>\n<p><strong>Doctrina<\/strong>: La DG va a reiterar su consolidada doctrina de que la <strong>reapertura de la hoja<\/strong> por no aprobaci\u00f3n de las cuentas exige que se justifique la permanencia en dicha situaci\u00f3n cada seis meses, seg\u00fan el art. 378.5 del RRM.<\/p>\n<p><strong>Comentario<\/strong>: Resoluci\u00f3n confirmatoria de un criterio de la DG puesto de manifiesto en muchas de sus resoluciones. (JAGV)<\/p>\n<ul>\n<li><a href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2025\/06\/12\/pdfs\/BOE-A-2025-11857.pdf\">PDF (BOE-A-2025-11857 \u2013 4\u00a0p\u00e1gs.\u00a0\u2013 205\u00a0KB)\u00a0<\/a><a href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2025-11857\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<div class=\"enlacesDoc\">\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"258-requisitos-de-los-acuerdos-de-consejo-para-constituir-otra-sociedad-\"><\/a><h6 style=\"font-weight: 400;\"><span style=\"font-size: 12pt;\"><strong><a id=\"r258\"><\/a>258.** REQUISITOS DE LOS ACUERDOS DE CONSEJO PARA CONSTITUIR OTRA SOCIEDAD.\u00a0<\/strong><\/span><\/h6>\n<p>Resoluci\u00f3n de 23 de mayo de 2025, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n del registrador mercantil y de bienes muebles I de C\u00e1diz, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de la constituci\u00f3n de una sociedad limitada.<\/p>\n<p><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen<\/strong>: El certificado de los acuerdos de un consejo de administraci\u00f3n facultando a un consejero para constituir otra sociedad, no es necesario que indique la identidad de los consejeros asistentes al consejo.<\/span><\/p>\n<p><strong>Hechos<\/strong>: Por una sociedad se constituye otra <strong>sociedad unipersonal<\/strong>, estando representada en el acto de la constituci\u00f3n por un <strong>consejero con cargo inscrito<\/strong>, en ejecuci\u00f3n del acuerdo del consejo que resultaba de la certificaci\u00f3n suscrita por el secretario del consejo, de \u00e9l mismo, como vicepresidente, y cuyas firmas legitimaba el notario.<\/p>\n<p>El registrador <strong>suspende<\/strong> la inscripci\u00f3n por el siguiente motivo: por no constar en la certificaci\u00f3n incorporada \u201clos datos y circunstancias que afecten a su validez y, entre ellas, el <strong>nombre de los consejeros asistentes<\/strong>\u201d, con cargo vigente e inscrito, las mayor\u00edas con que hubiere adoptado el\/los acuerdo\/s: por unanimidad; por mayor\u00eda, con el voto favorable de % del capital social(sic), seg\u00fan <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-1996-17533#a97\">el art. 97.1.\u00aa, 98<\/a>, <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-1996-17533#a112\">112 del Reglamento del Registro Mercantil<\/a> y Resoluci\u00f3n de la Direcci\u00f3n del Registro y Notariado 13-10-2015.<\/p>\n<p>El notario recurre. Aparte de se\u00f1alar la <strong>imprecisi\u00f3n<\/strong> de la nota alega que en la certificaci\u00f3n s\u00ed consta que el acuerdo lo fue por <strong>unanimidad<\/strong>, y que las exigencias que se\u00f1ala el registrador en su nota son s\u00f3lo para cuando los acuerdos del consejo son inscribibles, pero no en otra clase de acuerdo como es el contenido en la escritura calificada. A\u00f1ade que el acuerdo de constituci\u00f3n de otra sociedad ser\u00e1 v\u00e1lido si fue adoptado por los consejeros vigentes en el momento de su adopci\u00f3n y que se formula el juicio de suficiencia notarial.<\/p>\n<p>El registrador en su informe desiste del defecto relativo a la forma de adopci\u00f3n del acuerdo.<\/p>\n<p><strong>Resoluci\u00f3n<\/strong>: Se <strong>revoca <\/strong>la nota de calificaci\u00f3n.<\/p>\n<p><strong>Doctrina<\/strong>: La DG tras repasar los requisitos de las certificaciones de los \u00f3rganos colegiados de administraci\u00f3n de las sociedades de capital, y destacar que la necesidad de reflejar de la identidad de los consejeros asistentes es una clara exigencia del principio de tracto sucesivo del <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-1996-17533#a11\">art\u00edculo 11 del RRM<\/a>, concluye que dicha exigencia es efectivamente un requisito necesario para la inscripci\u00f3n de los acuerdos del consejo en cuanto hacen referencia a su propia sociedad, pues as\u00ed resulta del <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-1996-17533#a112\">art\u00edculo 112 del RRM<\/a>. Ahora bien, el caso contemplado en la resoluci\u00f3n no es el del art\u00edculo citado, sino que lo que se trata de acreditar es la efectiva representaci\u00f3n de la sociedad en cuanto \u00fanica fundadora de otra sociedad, por lo que es indudable que no procede la aplicaci\u00f3n de la exigencia de trato sucesivo alguno.<\/p>\n<p><strong>Comentario<\/strong>: La DG delimita con claridad cuando son exigibles los requisitos que para los acuerdos de los \u00f3rganos colegiados exige el RRM: s\u00f3lo ser\u00e1n exigibles cuando del acuerdo derive un acto inscribible como podr\u00eda ser los nombramientos de cargos del consejo, incluyendo los consejeros delegados, o acuerdos relativos a la modificaci\u00f3n del domicilio social y otros que sean de su competencia seg\u00fan la LSC. (JAGV)<\/p>\n<ul>\n<li><a href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2025\/06\/23\/pdfs\/BOE-A-2025-12749.pdf\">PDF (BOE-A-2025-12749 \u2013 4p\u00e1gs. \u2013 210 KB).\u00a0<\/a><a href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2025-12749\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<div class=\"enlacesDoc\" style=\"text-align: justify;\">\n<div class=\"enlacesDoc\" style=\"text-align: justify;\">\n<div class=\"enlacesDoc\" style=\"text-align: justify;\">\n<div class=\"enlacesDoc\" style=\"text-align: justify;\">\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"enlaces-\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><span style=\"color: #0000ff; font-size: 14pt;\">ENLACES:\u00a0<\/span><\/h6>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<h2 style=\"text-align: center;\"><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/informes-mensuales\/no-te-lo-pierdas-junio-2025\/\"><strong>IR A\u00a0<em>\u00a1NO TE LO PIERDAS!<\/em> DE JUNIO<\/strong><\/a><\/h2>\n<p style=\"text-align: center;\"><strong><span style=\"font-size: 14pt;\">TITULARES DE RESOLUCIONES DESDE 2015: <a href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/titulares-de-resoluciones\/\">PROPIEDAD<\/a> &#8211; <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/titulares-de-resoluciones-mercantil-dgrn-y-dgsjfp\/\">MERCANTIL<\/a> &#8211; <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/titulares-de-resoluciones-mercantil-dgrn-y-dgsjfp\/#bm\">BIENES MUEBLES<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: center;\"><strong><span style=\"font-size: 14pt;\"><a href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/cuadro-resoluciones-dgrn-por-meses\/\">INFORMES MENSUALES DE RESOLUCIONES<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: center;\"><strong><span style=\"font-size: 14pt;\"><a href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/category\/resoluciones\/indice-propiedad\/\">POR VOCES PROPIEDAD<\/a> &#8211; <a href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/category\/resoluciones\/indice-mercantil\/\">POR VOCES MERCANTIL<\/a>\u00a0<\/span><\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: center;\"><strong><span style=\"font-size: 14pt;\"><a href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/resoluciones-dgrn-interpretativas-de-la-ley-132015-de-24-de-junio\/\">RESOLUCIONES REFORMA LEY HIPOTECARIA Y CATASTRO<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: center;\"><strong><span style=\"font-size: 14pt;\"><a href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/fs\/\">DICCIONARIO FRANCISCO SENA<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: center;\"><strong><span style=\"font-size: 14pt;\"><a href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/cataluna-resoluciones\/resoluciones-direccion-general-de-derecho-y-entidades-juridicas-de-cataluna\/\">RESOLUCIONES CATALU\u00d1A<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: center;\"><strong><span style=\"font-size: 14pt;\"><a href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/sabias-que-3\/\">\u00bfSAB\u00cdAS QU\u00c9?<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: center;\"><strong><span style=\"font-size: 14pt;\"><a href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/category\/resoluciones\/\">SECCI\u00d3N RESOLUCIONES DGRN \/ DGSJFP<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: center;\"><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-junio-2025-direccion-general-seguridad-juridica-y-fe-publica\/\"><strong><span style=\"font-size: 14pt;\">Ir al INFORME de JUNIO (Secciones I y II del BOE)<\/span><\/strong><\/a><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-size: 12pt;\"><strong>RECURSOS EN ESTA WEB SOBRE<a href=\"https:\/\/www.notariatetuan.com\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">:<\/a> <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/category\/normas\/\">NORMAS<\/a> \u2013 <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/category\/resoluciones\/\">RESOLUCIONES<\/a><\/strong><\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-size: 12pt;\"><strong>OTROS RECURSOS<a href=\"https:\/\/www.albertcapell.com\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">:<\/a> <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/category\/secciones\/\">Secciones<\/a>\u00a0\u2013\u00a0<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/category\/participa\/\">Participa<\/a>\u00a0\u2013\u00a0<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/category\/cuadros\/\">Cuadros<\/a>\u00a0\u2013\u00a0<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/category\/practica\/\">Pr\u00e1ctica<\/a>\u00a0\u2013\u00a0<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/secciones\/oficina-notarial\/modelos-para-documentos-notariales\/\">Modelos<\/a>\u00a0\u2013\u00a0<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/category\/utilidades\/\">Utilidades<\/a><\/strong><\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-size: 12pt;\"><strong>WEB:\u00a0<a href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/category\/esta-web\/que-ofrece\/\" target=\"_top\" rel=\"noopener noreferrer\">Qu\u00e9 ofrecemos<\/a>\u00a0\u2013\u00a0<a href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/1198-2\/\">NyR, p\u00e1gina de inicio<\/a>\u00a0\u2013\u00a0<a href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/esta-web\/ideario\/ideario-de-esta-web\/\" target=\"_top\" rel=\"noopener noreferrer\">Ideario Web<\/a><\/strong><\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: center;\"><span style=\"font-size: 12pt;\"><strong><a href=\"#arriba\">IR ARRIBA<\/a><\/strong><\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: center;\"><strong><span style=\"font-size: 14pt;\"><a href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/\">PORTADA DE LA WEB<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n<div id=\"attachment_128093\" style=\"width: 778px\" class=\"wp-caption aligncenter\"><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-junio-2025-direccion-general-seguridad-juridica-y-fe-publica\/attachment\/castanar-centenario\/\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" aria-describedby=\"caption-attachment-128093\" class=\"size-full wp-image-128093\" src=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-content\/uploads\/2025\/06\/Castanar-centenario.jpg\" alt=\"\" width=\"768\" height=\"1024\" srcset=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-content\/uploads\/2025\/06\/Castanar-centenario.jpg 768w, 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Por Silvia N\u00fa\u00f1ez.<\/p><\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>INFORME N\u00ba 369: BOE JUNIO de 2025. 2\u00aa Parte:\u00a0RESOLUCIONES DGSJFP: PROPIEDAD MERCANTIL RESOLUCIONES POR MESES\u00a0y\u00a0POR TITULARES PARA BUSCAR Ir al INFORME de JUNIO (Secciones I y II del BOE) IR A\u00a0\u00a1NO TE LO PIERDAS! 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