{"id":128608,"date":"2025-06-29T12:54:48","date_gmt":"2025-06-29T10:54:48","guid":{"rendered":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=128608"},"modified":"2025-07-01T10:28:53","modified_gmt":"2025-07-01T08:28:53","slug":"los-medios-adecuados-de-solucion-de-controversias-en-via-no-jurisdiccional-y-la-ejecucion-bienes-hipotecados","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/secciones\/oficina-registral\/estudios\/los-medios-adecuados-de-solucion-de-controversias-en-via-no-jurisdiccional-y-la-ejecucion-bienes-hipotecados\/","title":{"rendered":"Los medios adecuados de soluci\u00f3n de controversias en v\u00eda no jurisdiccional y la ejecuci\u00f3n bienes hipotecados."},"content":{"rendered":"

LOS MEDIOS ADECUADOS DE SOLUCI\u00d3N DE CONTROVERSIAS EN V\u00cdA NO JURISDICCIONAL Y LA EJECUCI\u00d3N BIENES HIPOTECADOS.<\/strong><\/span><\/h1>\n

JUAN JOS\u00c9 PRETEL SERRANO<\/h2>\n

Letrado (excedente) de la DGRN.\u00a0<\/strong>Registrador Mercantil de Sevilla, Acad\u00e9mico de N\u00famero de la RASLyJ<\/strong><\/h2>\n

SUMARIO:<\/span> <\/strong><\/h2>\n

I.- Planteamiento de la cuesti\u00f3n.<\/span><\/strong><\/a><\/p>\n

\u00a0 \u00a01.- El procedimiento de ejecuci\u00f3n directa sobre bienes hipotecados<\/a><\/span><\/p>\n

\u00a0 \u00a02.- Su naturaleza jur\u00eddica<\/a><\/span><\/p>\n

II.- Repercusiones de la STC 26\/2025 de 29 de enero sobre la declaraci\u00f3n de inconstitucionalidad de determinados preceptos de la LEC en la redacci\u00f3n dada por la ley 12\/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda.<\/span><\/strong><\/a><\/p>\n

\u00a0 \u00a01.- <\/a><\/span>Inconstitucionalidad de la exigencia de que el actor acredite en la demanda la situaci\u00f3n de vulnerabilidad del demandado.<\/span><\/a><\/p>\n

\u00a0 \u00a02.- El sometimiento a un proceso de conciliaci\u00f3n o intermediaci\u00f3n como requisito previo para la ejecuci\u00f3n hipotecaria.<\/a><\/span><\/p>\n

III.- Medios adecuados de soluci\u00f3n de controversias en v\u00eda no jurisdiccional y la ejecuci\u00f3n bienes hipotecados.<\/span><\/strong><\/a><\/p>\n

IV.- La Directiva UE 2021\/2167 sobre los administradores de cr\u00e9ditos y los compradores de cr\u00e9ditos.<\/span><\/strong><\/a><\/p>\n

Enlaces<\/span><\/strong><\/a><\/p>\n

 <\/p>\n

<\/a><\/p>\n

<\/a>I.- PLANTEAMIENTO DE LA CUESTI\u00d3N<\/span><\/strong><\/h2>\n

<\/a>1.- El procedimiento de ejecuci\u00f3n directa sobre bienes hipotecados<\/strong><\/h3>\n

Con este nombre nos referimos, desde la Ley de Enjuiciamiento Civil, de 7 de enero de 2000, al procedimiento destinado a hacer posible al acreedor hipotecario inmobiliario el ejercicio del \u00abius distrahendi\u00bb directamente sobre los bienes hipotecados.<\/p>\n

Anteriormente, conocido con el nombre de procedimiento judicial sumario,<\/em> ven\u00eda regulado en los arts. 129 a 135<\/strong> de la Ley Hipotecaria, y concordantes de su Reglamento, pero esta regulaci\u00f3n de un procedimiento judicial en una norma extraprocesal constitu\u00eda una anomal\u00eda en nuestro ordenamiento legal, que no pocas veces fue puesto de relieve por la jurisprudencia y la doctrina.<\/p>\n

Por ello la LEC reconduce la situaci\u00f3n y sustrae la regulaci\u00f3n de esta materia a la legislaci\u00f3n hipotecaria (aunque se mantienen una serie de preceptos) y la incluye dentro de la LEC.<\/p>\n

El art\u00edculo 129.1 de la L.H<\/strong>., en su actual redacci\u00f3n establece que: \u00abLa acci\u00f3n hipotecaria podr\u00e1 ejercitarse:<\/em><\/p>\n

a) Directamente contra los bienes hipotecados sujetando su ejercicio a lo dispuesto en el T\u00edtulo IV del Libro III de la Ley 1\/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, con las especialidades que se establecen en su Cap\u00edtulo V.<\/em><\/p>\n

b) O mediante la venta extrajudicial del bien hipotecado, conforme al art\u00edculo 1.858 del C\u00f3digo Civil, siempre que se hubiera pactado en la escritura de constituci\u00f3n de la hipoteca s\u00f3lo para el caso de falta de pago del capital o de los intereses de la cantidad garantizada.<\/em><\/p>\n

Por su parte la L.E.C. se manifiesta en t\u00e9rminos similares en el (art\u00edculo 681.1<\/strong>). El T\u00edtulo IV del Libro III, est\u00e1 dedicado a la regulaci\u00f3n general de la ejecuci\u00f3n dineraria, si bien con una serie de particularidades, recogidas en el Cap\u00edtulo V, arts. 681 a 698<\/strong>, bajo la r\u00fabrica \u00abDe las particularidades de la ejecuci\u00f3n sobre bienes hipotecados o pignorados\u00bb.<\/em><\/p>\n

Los preceptos de la LEC han sido objeto de varias modificaciones. Especialmente por:<\/p>\n

-Ley 13\/2009, de 3 de noviembre, de reforma de la legislaci\u00f3n procesal para la implantaci\u00f3n de la nueva Oficina judicial<\/p>\n

– Real Decreto-Ley 6\/2012, de 9 de marzo<\/strong>, de medidas urgentes de protecci\u00f3n de deudores hipotecarios sin recurso<\/em>.<\/p>\n

\u00a0-Ley 1\/2013, de 14 de mayo,<\/strong> de medidas para reforzar la protecci\u00f3n a los deudores hipotecarios, reestructuraci\u00f3n de deuda y alquiler social<\/em>, a los efectos de que, de oficio o a instancia de parte, el \u00f3rgano judicial competente pueda apreciar la existencia de cl\u00e1usulas abusivas en el t\u00edtulo ejecutivo<\/p>\n

– La Ley 8\/2013, de 26 de junio, de rehabilitaci\u00f3n, regeneraci\u00f3n y renovaci\u00f3n urbanas<\/p>\n

– El RD Ley 11\/2014 de 5 de septiembre de medidas urgentes en materia concursal.<\/p>\n

– La ley 12\/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda<\/em>.<\/strong><\/p>\n

– Ley 25\/2015, de 5 de octubre de modificaci\u00f3n de la LEC<\/p>\n

De manera indirecta el procedimiento tambi\u00e9n se ve afectado por la Ley 5\/2019 LCCI.<\/p>\n

Igualmente, debe tenerse en cuenta la Ley Org\u00e1nica 1\/2025, de 2 de enero<\/strong>, de medidas en materia de eficiencia del Servicio P\u00fablico de Justicia.<\/p>\n

<\/a>2.- Su naturaleza jur\u00eddica<\/strong><\/h3>\n

Sobre la base de la antigua regulaci\u00f3n destacaba la doctrina, con mayores o menores matices, el car\u00e1cter sumario del procedimiento, con ausencia de contenci\u00f3n. Como declar\u00f3 el TS en S. de 12-XI-85, no es un juicio declarativo, ni siquiera un ejecutivo, sino tan solo una v\u00eda de apremio dirigida directamente contra los bienes hipotecados, no precedida de fase de cognici\u00f3n. Es decir, no hay acci\u00f3n personal, ni previa discusi\u00f3n o contenci\u00f3n, y en su tramitaci\u00f3n se reduce al m\u00e1ximo tanto la intervenci\u00f3n del deudor como la del tercer poseedor[1]<\/a>. Estas notas (seg\u00fan declara la Exposici\u00f3n de Motivos de la propia LEC) se manten\u00edan en la regulaci\u00f3n que se hizo por dicha Ley: \u201cLa Ley dedica un cap\u00edtulo especial a las particularidades de la ejecuci\u00f3n sobre bienes hipotecados o pignorados. En este punto, se mantiene, en lo sustancial, el r\u00e9gimen precedente de la ejecuci\u00f3n hipotecaria, caracterizado por la dr\u00e1stica limitaci\u00f3n de las causas de oposici\u00f3n del deudor a la ejecuci\u00f3n y de los supuestos de suspensi\u00f3n de \u00e9sta. El Tribunal Constitucional ha declarado reiteradamente que este r\u00e9gimen no vulnera la Constituci\u00f3n e introducir cambios sustanciales en el mismo podr\u00eda alterar gravemente el mercado del cr\u00e9dito hipotecario, lo que no parece en absoluto aconsejable\u201d.<\/em><\/p>\n

Poco a poco empez\u00f3 a abrirse paso la opini\u00f3n[2]<\/a> de que el procedimiento de ejecuci\u00f3n hipotecaria es un proceso<\/u>, concretamente un proceso de ejecuci\u00f3n especial, y que ello implica la sumisi\u00f3n del mismo a los principios rectores de todo proceso, como son los de dualidad de partes, contradicci\u00f3n e igualdad. Esta caracter\u00edstica b\u00e1sica no quedar\u00eda desvirtuada por lo limitado de las causas de oposici\u00f3n y suspensi\u00f3n.<\/p>\n

Puede decirse que despu\u00e9s de las reformas<\/u> que se han introducido en el mismo, esta postura es la que ha prevalecido pues a trav\u00e9s de mecanismos de protecci\u00f3n del consumidor especialmente frente a cl\u00e1usulas abusivas (v. art. 557.7 LEC) claramente se puede hablar de partes y de contradicci\u00f3n, aunque sea limitada, o como algunos autores dicen, estamos ante un procedimiento mixto de cognici\u00f3n y ejecuci\u00f3n[3]<\/a><\/p>\n

Veamos a continuaci\u00f3n algunos puntos que pueden resultar de compleja aplicaci\u00f3n, especialmente en lo que se refiere a la nueva regulaci\u00f3n que se hace de los \u201cmedios adecuados de soluci\u00f3n de controversias\u201d.<\/p>\n

\u00a0<\/p>\n

<\/a>II.- REPERCUSIONES DE LA SENTENCIA DEL TRIBUNAL CONSTITUCIONAL 26\/2025 DE 29 DE ENERO SOBRE LA DECLARACI\u00d3N DE INCONSTITUCIONALIDAD DE DETERMINADOS PRECEPTOS DE LA LEC EN LA REDACCI\u00d3N DADA POR LA LEY 12\/2023, DE 24 DE MAYO, POR EL DERECHO A LA VIVIENDA.[4]<\/a><\/strong><\/span><\/h2>\n

<\/a>1.- Inconstitucionalidad de la exigencia de que el actor acredite en la demanda la situaci\u00f3n de vulnerabilidad del demandado.<\/em><\/strong><\/h3>\n

La STC 26\/2025, de 29 de enero<\/a><\/strong> (BOE n\u00fam. 51, de 28 de febrero de 2025)\u00a0estima parcialmente el recurso de inconstitucionalidad interpuesto por 136 diputados del Grupo Parlamentario Popular contra la\u00a0Ley 12\/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda. <\/strong>A la vez, se impugnaron determinados preceptos de la LEC en la redacci\u00f3n que a los mismos daba la citada Ley 12\/2023, que es el aspecto de dicha sentencia al que vamos a referirnos.<\/p>\n

En lo que aqu\u00ed interesa, nos remitimos a la exigencia establecida en los art\u00edculos 439.6 c)[5]<\/a> (interposici\u00f3n de la demanda) y 655 bis (subasta en la que el bien ejecutado sea la vivienda habitual), en el sentido de cuando se trata de casos en los que el reclamante o el ejecutante es una persona calificada como gran tenedor<\/em>[6]<\/a><\/strong> o una empresa de vivienda<\/em>, se establece que deber\u00e1 acreditar en los t\u00e9rminos que se establecen en tales preceptos, la situaci\u00f3n de vulnerabilidad del ejecutado.<\/p>\n

El TC considera que la exigencia de acreditaci\u00f3n de la situaci\u00f3n de vulnerabilidad se presenta como excesiva, por no resultar comprensible, a la luz de una ponderaci\u00f3n acorde con la finalidad pretendida en la medida en que dicho objetivo (encontrar una situaci\u00f3n habitacional) puede alcanzarse por otras v\u00edas sin menoscabo del derecho de quien pretende accionar la justicia o proseguir el correspondiente proceso. Es m\u00e1s, dicha previsi\u00f3n puede considerarse incluso innecesaria[7]<\/a>.<\/p>\n

Por consiguiente,\u2026 las condiciones de admisibilidad o de procedibilidad previstas en los arts. 439.6 c) y 655 bis.1 LEC, al suponer trasladar a la parte actora una carga<\/u> acreditativa desmesurada por ser la circunstancia a acreditar susceptible de conocerse tambi\u00e9n a trav\u00e9s de medios igual o m\u00e1s asequibles, constituyen una barrera desproporcionada para el ejercicio del derecho a la tutela judicial efectiva, en las dos vertientes concernidas, resultando, por ello inconstitucionales y nulos por vulnerar el art. 24.1 CE. <\/em><\/p>\n

Y lo mismo se dice por conexi\u00f3n (declaraci\u00f3n de anticonstitucionalidad) de determinados p\u00e1rrafos del art\u00edculo 685 LEC.<\/p>\n

Este art\u00edculo incluy\u00f3 varios p\u00e1rrafos (en el mismo sentido de lo que hemos visto) exigiendo nuevos requisitos que deb\u00eda contener la demanda en el procedimiento hipotecario de ejecuci\u00f3n<\/strong>:<\/p>\n

En primer lugar, la necesidad de hacer constar en la demanda si el inmueble objeto del proceso constituye\u00a0la vivienda habitua<\/u>l de la persona ocupante;\u00a0exigencia que ha sido declarada constitucional y que sigue siendo necesaria.<\/p>\n

En segundo lugar, necesidad de que en la demanda figure la condici\u00f3n de\u00a0gran tenedor\u00a0del demandante. Si el demandante no re\u00fane dicha condici\u00f3n se le exige acreditarlo mediante certificaci\u00f3n del Registro de la Propiedad en que conste la relaci\u00f3n de propiedades a su nombre. Este requisito tambi\u00e9n ha sido declarado constitucional.<\/p>\n

Y en tercer lugar,\u00a0hacer constar en la demanda la situaci\u00f3n de vulnerabilidad econ\u00f3mica del demandado exigencia que ha sido declarada inconstitucional por las mismas razones antes expuestas.<\/p>\n

<\/a>2.- El sometimiento a un proceso de conciliaci\u00f3n o intermediaci\u00f3n como requisito previo para la ejecuci\u00f3n hipotecaria.<\/strong><\/p>\n

Los\u00a0arts. 439.7 y\u00a0685.2 de la LEC, seg\u00fan redacci\u00f3n dada por la\u00a0Ley 12\/2023, de 24 de mayo exig\u00edan que\u00a0en la demanda de los procedimientos verbales de los n\u00fameros 1\u00ba, 2\u00ba, 4\u00ba, 7\u00ba del\u00a0art. 250.1 de la LEC\u00a0y en los de ejecuci\u00f3n hipotecaria<\/strong>\u00a0era necesario acreditar haberse sometido a un procedimiento de conciliaci\u00f3n o intermediaci\u00f3n siempre que se cumplieran determinadas condiciones.<\/p>\n

De una manera m\u00e1s espec\u00edfica el art\u00edculo 655 bis<\/strong> (introducido por la citada ley de 2023) estableci\u00f3 para el caso de ejecuci\u00f3n de vivienda habitual que: 2. En el caso de que se tenga constancia de que el deudor hipotecario se encuentra en situaci\u00f3n de vulnerabilidad econ\u00f3mica conforme lo previsto en los apartados anteriores, no se iniciar\u00e1 la v\u00eda de apremio si no se acredita que la parte actora se ha sometido al procedimiento de conciliaci\u00f3n o intermediaci\u00f3n<\/strong> que a tal efecto establezcan las Administraciones P\u00fablicas, en base al an\u00e1lisis de las circunstancias de ambas partes y de las posibles ayudas y subvenciones existentes en materia de vivienda conforme a lo dispuesto en la legislaci\u00f3n y normativa auton\u00f3mica en materia de vivienda.<\/em><\/p>\n

La falta de acreditaci\u00f3n de dicho requisito era causa de inadmisi\u00f3n.<\/p>\n

El TC tambi\u00e9n ha declarado inconstitucional esta exigencia contenida en los\u00a0arts. 439.7\u00a0y\u00a0655 bis 2 LEC, y por conexi\u00f3n la \u00faltima parte del apartado 2 del\u00a0art. 685 LEC razonando que\u00a0\u00ablo previsto en estos apartados se vincula inescindiblemente, entre otras cosas, a la constataci\u00f3n de la situaci\u00f3n de vulnerabilidad econ\u00f3mica de la parte demandada o ejecutada \u00abconforme a lo previsto\u00bb en los apartados que acaban de declararse inconstitucionales\u00bb. <\/em>Es decir, el derecho a la ejecuci\u00f3n de resoluciones judiciales firmes resultar\u00eda vulnerado por el nuevo art.\u00a0655 bis LEC al quedar el proceso de subasta de bienes inmuebles, en los supuestos que regula el precepto que se impugna, sometido a un doble requisito procesal ajeno a la voluntad y diligencia del ejecutante, y sin plazo se\u00f1alado para su cumplimiento, no siendo, de nuevo, la finalidad de la conciliaci\u00f3n o intermediaci\u00f3n, que aqu\u00ed tambi\u00e9n se contempla, la de evitar el proceso sino la de facilitar el ejercicio de competencias de protecci\u00f3n social y de vivienda cuyo ejercicio no ha de interferir en la ejecuci\u00f3n de la correspondiente sentencia judicial firme.<\/p>\n

\u00a0<\/p>\n

<\/a>III.- MEDIOS ADECUADOS DE SOLUCI\u00d3N DE CONTROVERSIAS EN V\u00cdA NO JURISDICCIONAL Y LA EJECUCI\u00d3N BIENES HIPOTECADOS.<\/strong><\/span><\/h2>\n

La Ley Org\u00e1nica 1\/2025 a las que nos hemos remitido con reiteraci\u00f3n, introduce importantes novedades en la materia que estamos examinando.<\/p>\n

El t\u00edtulo II contiene un cap\u00edtulo dedicado a la regulaci\u00f3n de los medios adecuados de soluci\u00f3n de controversias en v\u00eda no jurisdiccional<\/strong>, que comienza con unas disposiciones generales relativas a su concepto y caracterizaci\u00f3n y al \u00e1mbito de aplicaci\u00f3n de los mismos, constituido por los asuntos civiles y mercantiles.<\/p>\n

La novedad fundamental que se introduce es el llamado Requisito de procedibilidad <\/strong>(art\u00edculo 5) dado que, en el orden jurisdiccional civil, con car\u00e1cter general, para que sea admisible la demanda se considerar\u00e1 requisito de procedibilidad acudir previamente a alg\u00fan medio adecuado de soluci\u00f3n de controversias.<\/p>\n

Seg\u00fan el art\u00edculo 2 de esta Ley se entiende por medio adecuado de soluci\u00f3n de controversias cualquier tipo de actividad negociadora, reconocida en esta u otras leyes, estatales o auton\u00f3micas, a la que las partes de un conflicto acuden de buena fe con el objeto de encontrar una soluci\u00f3n extrajudicial al mismo, ya sea por s\u00ed mismas o con la intervenci\u00f3n de una tercera persona neutral. <\/em><\/p>\n

Su \u00e1mbito de aplicaci\u00f3n lo determina el art\u00edculo 3: Las disposiciones de este t\u00edtulo son de aplicaci\u00f3n a los asuntos civiles y mercantiles, incluidos los conflictos transfronterizos. (\u2026) Quedan excluidos, en todo caso, de lo dispuesto en este t\u00edtulo las materias laboral, penal y concursal, as\u00ed como los asuntos de cualquier naturaleza, con independencia del orden jurisdiccional ante el que deban ventilarse, en los que una de las partes sea una entidad perteneciente al sector p\u00fablico.<\/em><\/p>\n

Pero de una manera mucho m\u00e1s concreta se nos dice en el art\u00edculo 5.3 que \u201cNo ser\u00e1 preciso acudir a un medio adecuado de soluci\u00f3n de controversias para la interposici\u00f3n de una demanda ejecutiva\u201d<\/em><\/strong><\/p>\n

Parecer\u00eda a primera vista que todo lo relativo al proceso de ejecuci\u00f3n hipotecaria queda fuera de esta normativa especial. Pero ello no lo es de forma absoluta. Veamos.<\/p>\n

A) Petici\u00f3n de devoluci\u00f3n de cantidades por los consumidores en los supuestos de cl\u00e1usulas abusivas<\/em><\/strong><\/p>\n

Se renumera el apartado 5 el art\u00edculo 439 de la LEC que establece:<\/p>\n

5. No se admitir\u00e1n las demandas que tengan por objeto las acciones de reclamaci\u00f3n de devoluci\u00f3n de las cantidades indebidamente satisfechas por el consumidor en aplicaci\u00f3n de determinadas cl\u00e1usulas suelo o de cualesquiera otras cl\u00e1usulas que se consideren abusivas contenidas en contratos de pr\u00e9stamo o cr\u00e9dito garantizados con hipoteca inmobiliaria cuando no se acompa\u00f1e a la demanda documento que justifique haber practicado el consumidor una reclamaci\u00f3n previa extrajudicial<\/u> a la persona f\u00edsica o jur\u00eddica que realice la actividad de concesi\u00f3n de pr\u00e9stamos o cr\u00e9ditos de manera profesional, con el fin de que reconozca expresamente el car\u00e1cter abusivo de dichas cl\u00e1usulas, con la consiguiente devoluci\u00f3n de las cantidades indebidamente satisfechas por el consumidor.<\/em><\/p>\n

Se trata de un aut\u00e9ntico requisito de procedibilidad, pero no para demandar la ejecuci\u00f3n, sino para oponerse a ella.<\/p>\n

Desarrollando este apartado se introduce un nuevo art\u00edculo (439 bis) donde entre otros extremos se dice (para ambas partes) que no podr\u00e1n ejercitar entre s\u00ed ninguna acci\u00f3n judicial o extrajudicial en relaci\u00f3n con el objeto de la reclamaci\u00f3n previa durante el tiempo en que esta se sustancie<\/em>.<\/p>\n

B) Posible suspensi\u00f3n del procedimiento de ejecuci\u00f3n.<\/em><\/strong><\/p>\n

En el art\u00edculo 565<\/strong> se ha a\u00f1adido una nueva causa de oposici\u00f3n a la ejecuci\u00f3n, que provocar\u00e1 la paralizaci\u00f3n de la misma:<\/p>\n

\u201cEn cualquier momento del proceso de ejecuci\u00f3n, las partes podr\u00e1n someterse a mediaci\u00f3n o a cualquier otro de los medios adecuados de soluci\u00f3n de controversias, en cuyo caso se suspender\u00e1 el curso de la ejecuci\u00f3n\u201d<\/em><\/p>\n

Y a su vez, el art\u00edculo 640<\/strong> determina que:<\/p>\n

1. El ejecutante, el ejecutado y quien acredite inter\u00e9s directo en la ejecuci\u00f3n podr\u00e1n convenir el modo de realizaci\u00f3n m\u00e1s eficaz de los bienes hipotecados<\/u>, pignorados o embargados, frente a los que se dirige la ejecuci\u00f3n, incluida la realizaci\u00f3n por persona o entidad especializada.<\/em><\/p>\n

2. Si se llegare a un acuerdo entre ejecutante y ejecutado, que no pueda causar perjuicio para tercero cuyos derechos proteja esta ley, lo aprobar\u00e1 el letrado de la Administraci\u00f3n de Justicia mediante decreto y suspender\u00e1 la ejecuci\u00f3n respecto del bien o bienes objeto del acuerdo. (\u2026..) <\/em><\/p>\n

Cuando el convenio se refiera a bienes susceptibles de inscripci\u00f3n registral ser\u00e1 necesaria, para su aprobaci\u00f3n, la conformidad expresa de los acreedores y terceros poseedores que hubieran inscrito o anotado sus derechos en el Registro correspondiente con posterioridad al gravamen que se ejecuta<\/em><\/p>\n

Como vemos, en determinadas condiciones (origen voluntario de la decisi\u00f3n de acudir al MASC) s\u00ed puede convertirse en un requisito de procedibilidad, en el sentido de suspensi\u00f3n de la ejecuci\u00f3n, mientras no se lleve a cabo la finalizaci\u00f3n del acuerdo.<\/p>\n

\u00a0<\/strong><\/p>\n

<\/a>IV- LA DIRECTIVA UE 2021\/2167 DEL PARLAMENTO Y DEL CONSEJO DE 24 DE NOVIEMBRE DE 2021 SOBRE LOS ADMINISTRADORES DE CR\u00c9DITOS Y LOS COMPRADORES DE CR\u00c9DITOS Y POR LA QUE SE MODIFICAN LAS DIRECTIVAS 2008\/48\/CE Y 2014\/17\/UE .<\/span> <\/strong><\/h2>\n

Su trasposici\u00f3n en el proyecto de ley de administradores y compradores de cr\u00e9ditos y por la que se modifican la ley de medidas de reforma del sistema financiero, la ley de contratos de cr\u00e9dito al consumo, la ley de ordenaci\u00f3n, supervisi\u00f3n y solvencia de las entidades de cr\u00e9dito, la ley reguladora de os contratos de cr\u00e9dito inmobiliario y el texto refundido de la ley concursal.<\/strong><\/p>\n

La Directiva (DOUE n\u00famero 438, de 8 de diciembre de 2021) tiene por objeto (art\u00edculo 1) establecer un marco com\u00fan y requisitos relativos a:<\/p>\n

a) los administradores de cr\u00e9ditos de los derechos del acreedor derivados de un contrato de cr\u00e9dito dudoso o del propio contrato de cr\u00e9dito dudoso, celebrado por una entidad de cr\u00e9dito establecida en la Uni\u00f3n que act\u00fae en nombre de un comprador de cr\u00e9ditos;<\/p>\n

b) los compradores de cr\u00e9ditos de los derechos de un acreedor derivados de contratos de cr\u00e9dito dudosos, o del propio contrato de cr\u00e9dito dudoso, celebrado por una entidad de cr\u00e9dito establecida en la Uni\u00f3n.<\/p>\n

Se trata de una norma bastante compleja en su redacci\u00f3n y en su interpretaci\u00f3n. Tiene como base el concepto de \u201ccr\u00e9dito o pr\u00e9stamo dudoso\u201d[1].<\/p>\n

Su trasposici\u00f3n se est\u00e1 llevando a cabo por el Proyecto de ley de administradores y compradores de cr\u00e9ditos y por la que se modifican la Ley de medidas de reforma del sistema financiero, la Ley de contratos de cr\u00e9dito al consumo, la Ley de ordenaci\u00f3n, supervisi\u00f3n y solvencia de las entidades de cr\u00e9dito, La ley reguladora de los contratos de cr\u00e9dito inmobiliario y el texto refundido de la Ley concursal (Bolet\u00edn Oficial del Congreso de los Diputados de 14 de marzo de 2025).<\/p>\n

Lo que nos interesa de este Proyecto es que en su Disposici\u00f3n final cuarta se modifica la Ley 5\/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de cr\u00e9dito inmobiliario. Su finalidad principal es:<\/p>\n

– La trasposici\u00f3n del art\u00edculo 28 de la Directiva, en lo relativo a la instauraci\u00f3n de procedimientos de pol\u00edticas de renegociaci\u00f3n de deudas.<\/p>\n

– Las obligaciones de informaci\u00f3n al prestatario relativas a la modificaci\u00f3n de las condiciones de un contrato de cr\u00e9dito.<\/p>\n

– La cesi\u00f3n de cr\u00e9ditos.<\/p>\n

– Tambi\u00e9n se aclara que ya no deber\u00e1n estar inscritos en registros especiales de los que conceden pr\u00e9stamos inmobiliarios a quienes simplemente sean compradores de cr\u00e9ditos dudosos.<\/p>\n

Nos referiremos solamente a dos puntos concretos.<\/p>\n

A)\u00a0\u00a0 Cesi\u00f3n de cr\u00e9ditos o contratos de cr\u00e9dito<\/strong><\/p>\n

Seg\u00fan el nuevo art\u00edculo 25 ter: 1.\u2003Cuando los derechos del prestamista en virtud de un cr\u00e9dito o de un contrato de cr\u00e9dito[1] sean cedidos a un tercero, el prestatario podr\u00e1 hacer valer ante el nuevo titular las mismas excepciones y defensas que ante el acreedor originario, incluida la compensaci\u00f3n, en conformidad con lo previsto en el C\u00f3digo Civil.<\/p>\n

Aunque se nos diga que esta norma es de conformidad con lo establecido en el C. Civil, resulta que el art\u00edculo 1198 de dicho C\u00f3digo no dice exactamente esto. Seg\u00fan este precepto habr\u00eda que distinguir varios supuestos ya que<\/p>\n

a)\u00a0\u00a0\u00a0 El deudor que hubiere consentido en la cesi\u00f3n de derechos hecha por un acreedor a favor de un tercero, no podr\u00e1 oponer al cesionario la compensaci\u00f3n que le corresponder\u00eda contra el cedente.<\/p>\n

b)\u00a0\u00a0\u00a0 Si el acreedor le hizo saber la cesi\u00f3n y el deudor no la consinti\u00f3, puede oponer la compensaci\u00f3n de las deudas anteriores a ella, pero no la de las posteriores.<\/p>\n

c)\u00a0\u00a0\u00a0 Si la cesi\u00f3n se realiza sin conocimiento del deudor, podr\u00e1 \u00e9ste oponer la compensaci\u00f3n de los cr\u00e9ditos anteriores a ella y de los posteriores hasta que hubiese tenido conocimiento de la cesi\u00f3n.<\/p>\n

La \u00fanica interpretaci\u00f3n posible es que dentro del \u00e1mbito de la LCCI ser\u00e1 de aplicaci\u00f3n como norma particular el nuevo precepto que est\u00e1 en tramitaci\u00f3n.<\/p>\n

B)\u00a0\u00a0 Pol\u00edtica de renegociaci\u00f3n de deudas<\/strong><\/p>\n

Es importante el nuevo art\u00edculo 25 del proyecto. Seg\u00fan este precepto:<\/p>\n

\u201c1.\u2003Los prestamistas deber\u00e1n contar con una pol\u00edtica de renegociaci\u00f3n de deudas aprobada por el m\u00e1ximo \u00f3rgano de gobierno, que ante incumplimiento por parte del prestatario de sus obligaciones de pago contemple medidas encaminadas a alcanzar razonablemente, cuando corresponda, acuerdos de renegociaci\u00f3n antes de abordar acciones como la exigencia del total del pr\u00e9stamo o cr\u00e9dito o el recurso a los tribunales.<\/p>\n

2.\u2003Sin perjuicio de las medidas previstas en los c\u00f3digos de buenas pr\u00e1cticas a los que el prestamista pudiera estar adherido o en sus pol\u00edticas internas, las medidas referidas en el apartado 1 podr\u00e1n consistir, entre otras, en una refinanciaci\u00f3n total o parcial de un contrato de cr\u00e9dito o en una modificaci\u00f3n de las condiciones existentes, (\u2026)<\/p>\n

3.\u2003Ante el impago por parte del prestatario, el prestamista deber\u00e1 advertirle de las potenciales consecuencias que supondr\u00eda continuar impagando, de las medidas previstas en los c\u00f3digos de buenas pr\u00e1cticas a los que, en su caso, el prestamista pudiera estar adherida, as\u00ed como de las posibles medidas de renegociaci\u00f3n a su disposici\u00f3n.\u00bb<\/p>\n

La interpretaci\u00f3n de este precepto debe hacerse dentro del \u00e1mbito en el que nos movemos, es decir estamos ante pr\u00e9stamos que est\u00e9n garantizados mediante hipoteca u otro derecho real de garant\u00eda sobre bienes inmuebles de uso residencial o cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir (art\u00edculo 1 de la LCCI).<\/p>\n

Especialmente debemos intentar interpretar el alcance de la expresi\u00f3n acuerdos de renegociaci\u00f3n antes de abordar acciones como la exigencia del total del pr\u00e9stamo o cr\u00e9dito o el recurso a los tribunales.<\/p>\n

La \u00fanica interpretaci\u00f3n posible en relaci\u00f3n con la normativa nueva de los MASC es considerar que la que ahora se llama \u201cpol\u00edtica de renegociaci\u00f3n de deudas\u201d se mover\u00e1 dentro del \u00e1mbito de los C\u00f3digos de Buenas Pr\u00e1cticas de las entidades y que la necesidad de \u201cadvertir\u201d de las posibles consecuencias de continuar impagando no puede considerarse que su eventual incumplimiento se pueda considerar como un caso de falta de requisito de procedibilidad, so pretexto de incurrir en riesgo de posible inconstitucionalidad.\u00a0<\/p>\n

\u00a0<\/p>\n

Junio de 2025<\/strong><\/p>\n

\u00a0<\/p>\n

Juan Jos\u00e9 Pretel Serrano<\/strong><\/p>\n

\u00a0<\/p>\n

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\u00a0<\/strong><\/p>\n

<\/a>[1]<\/a> Pero como dec\u00eda Manuel PE\u00d1A: \u00bfPuede existir un proceso sin partes enfrentadas?. V. Derechos Reales. Derecho Hipotecario. <\/em>Tomo II, pg. 172. Cuarta Edici\u00f3n. Centro de Estudios Registrales. 2001<\/p>\n

[2]<\/a> Juan MONTERO AROCA, Ejecuci\u00f3n de la Hipoteca Inmobiliaria, <\/em>Ed. Tirant lo Blanch. A\u00f1o 2012. Pgs 270 y ss.<\/p>\n

[3]<\/a> V. Jos\u00e9 Manuel GARCIA GARCIA. C\u00f3digo de Legislaci\u00f3n Hipotecaria. <\/em>Tomo II. Dentro del comentario al art\u00edculo 681 LEC.<\/a>\u00a0<\/p>\n

[4] Sentencia 26\/2025, de 29 de enero de 2025. Recurso de inconstitucionalidad 5514-2023. Interpuesto por m\u00e1s de cincuenta diputados del Grupo Parlamentario Popular en el Congreso en relaci\u00f3n con diversos preceptos de la Ley 12\/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda. Competencias sobre ordenaci\u00f3n del territorio, urbanismo y vivienda, legislaci\u00f3n civil y procedimiento administrativo com\u00fan; principios de autonom\u00eda local y autonom\u00eda financiera de las comunidades aut\u00f3nomas; derechos a la propiedad y a la tutela judicial efectiva: p\u00e9rdida parcial de objeto del proceso en los preceptos legales declarados inconstitucionales y nulos por la STC 79\/2024, de 21 de mayo; nulidad parcial de los preceptos legales que regulan la inadmisi\u00f3n de las demandas que pretendan la recuperaci\u00f3n de la posesi\u00f3n de una finca cuando el demandante tenga la condici\u00f3n de gran tenedor; extensi\u00f3n de los efectos de la declaraci\u00f3n de nulidad al precepto que enumera los documentos que deben acompa\u00f1ar a las demandas ejecutivas. Votos particulares.<\/p>\n

[5]<\/a> Necesidad de que en determinados procedimientos (v. n\u00fameros 1\u00ba, 2\u00ba, 4\u00ba y 7\u00ba del art\u00edculo 250 LEC)<\/a><\/p>\n

[6] Sobre el concepto de gran tenedor, v. Ley 12\/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda. Art\u00edculo 3.K): k) Gran tenedor: a los efectos de lo establecido en esta ley, la persona f\u00edsica o jur\u00eddica que sea titular de m\u00e1s de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de m\u00e1s de 1.500 m2 de uso residencial, excluyendo en todo caso garajes y trasteros. Esta definici\u00f3n podr\u00e1 ser particularizada en la declaraci\u00f3n de entornos de mercado residencial tensionado hasta aquellos titulares de cinco o m\u00e1s inmuebles urbanos de uso residencial ubicados en dicho \u00e1mbito, cuando as\u00ed sea motivado por la comunidad aut\u00f3noma en la correspondiente memoria justificativa. <\/em><\/a><\/p>\n

[7] La LEC tambi\u00e9n prev\u00e9 que siendo el inmueble la vivienda habitual de la parte demandada, se informar\u00e1 a esta, en la resoluci\u00f3n de admisi\u00f3n a tr\u00e1mite de la demanda, de la posibilidad de acudir a las administraciones p\u00fablicas competentes en materia de vivienda, asistencia social, evaluaci\u00f3n e informaci\u00f3n de situaciones de necesidad social y atenci\u00f3n inmediata a personas en situaci\u00f3n o riesgo de exclusi\u00f3n social, a efectos de que puedan apreciar la posible situaci\u00f3n de vulnerabilidad de la parte demandada. Asimismo, se prev\u00e9 que el \u00f3rgano judicial, de forma inmediata y de oficio, comunicar\u00e1 a dichas administraciones p\u00fablicas la existencia del procedimiento a fin de que puedan verificar dicha situaci\u00f3n de vulnerabilidad y, de existir esta, presentar propuesta de alternativa de vivienda digna en alquiler social y propuesta de medidas de atenci\u00f3n inmediata, as\u00ed como de las posibles ayudas econ\u00f3micas y subvenciones de las que pueda ser beneficiar\u00eda la parte demandada.<\/p>\n

[8]<\/a> Pr\u00e9stamos dudosos.<\/strong>\u00a0Por lo general, se considera que un pr\u00e9stamo es dudoso cuando han pasado m\u00e1s de noventa d\u00edas sin que el prestatario (una empresa o un particular) pague los importes adeudados o los intereses acordados, o cuando se considera improbable que el prestatario lo reembolse. V. la remisi\u00f3n que en la Directiva se hace a esta definici\u00f3n.<\/a><\/p>\n

[9] En este supuesto no se exige que sean dudosos.<\/p>\n

 <\/p>\n

<\/a>ENLACES:<\/span><\/h2>\n