{"id":128666,"date":"2025-07-01T17:55:45","date_gmt":"2025-07-01T15:55:45","guid":{"rendered":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=128666"},"modified":"2025-10-20T21:36:00","modified_gmt":"2025-10-20T19:36:00","slug":"resoluciones-julio-2025-direccion-general-seguridad-juridica-y-fe-publica","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-julio-2025-direccion-general-seguridad-juridica-y-fe-publica\/","title":{"rendered":"Resoluciones Julio 2025 Direcci\u00f3n General Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica."},"content":{"rendered":"

INFORME N\u00ba 370: BOE JULIO de 2025.<\/strong><\/span><\/h1>\n

2\u00aa Parte:\u00a0<\/strong>RESOLUCIONES DGSJFP:<\/strong><\/span><\/h2>\n

PROPIEDAD<\/strong><\/a><\/span><\/p>\n

MERCANTIL<\/a><\/strong><\/span><\/p>\n

RESOLUCIONES POR MESES<\/a>\u00a0y\u00a0POR TITULARES PARA BUSCAR<\/a><\/strong><\/span><\/p>\n

Ir al INFORME de JULIO (Secciones I y II del BOE)<\/strong><\/span><\/a><\/p>\n

IR A\u00a0\u00a1NO TE LO PIERDAS!<\/em> DE JULIO<\/strong><\/a><\/h2>\n

<\/a><\/p>\n

VALORACI\u00d3N DE LAS RESOLUCIONES POR SU IMPORTANCIA:<\/strong><\/h3>\n

Se van a seguir estos criterios a juicio de las personas que las resumen.<\/strong><\/p>\n

()\u00a0<\/strong>Reiterativa o de escas\u00edsimo inter\u00e9s<\/p>\n

*\u00a0<\/strong>Poco inter\u00e9s o muy del caso concreto<\/p>\n

**\u00a0<\/strong>Interesante (categor\u00eda est\u00e1ndar)<\/p>\n

***\u00a0<\/strong>Muy interesante.<\/p>\n

\u21d2\u21d2\u21d2<\/strong>\u00a0Imprescindible<\/p>\n

\n<\/a>
SENTENCIAS SOBRE RESOLUCIONES<\/strong><\/span><\/h6>\n
\u00a0<\/div>\n<\/div>\n<\/a>
<\/a>RESOLUCIONES PROPIEDAD:<\/span><\/h6>\n
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\n<\/a>
<\/a>268.** DERECHO DE SUPERFICIE SOBRE FINCAS ENTERAS Y SOBRE PARTE DE OTRAS FINCAS: CU\u00c1NDO GEORREFERENCIACI\u00d3N <\/span><\/h6>\n

Resoluci\u00f3n de 3 de junio de 2025, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Villena a inscribir la constituci\u00f3n de un derecho de superficie sobre determinadas fincas registrales.<\/p>\n

Resumen: <\/strong>La inscripci\u00f3n del derecho de superficie sobre fincas enteras no exige su georreferenciaci\u00f3n. Si afecta parcialmente a una finca, s\u00ed que son precisas al menos las coordenadas de la parte afectada y, si existen dudas de extralimitaci\u00f3n, ser\u00e1 necesaria la georreferenciaci\u00f3n de toda la finca.<\/span><\/p>\n

Hechos:<\/strong> Se solicita la inscripci\u00f3n del derecho de superficie que se constituye sobre varias fincas registrales \u00edntegras y sobre parte de otras tres fincas registrales.<\/p>\n

La registradora<\/strong> considera que es precisa la previa inscripci\u00f3n de la representaci\u00f3n gr\u00e1fica georreferenciada de las fincas registrales para poder determinar que las porciones de finca sobre las que se constituye el derecho se ubican efectivamente sobre cada una de las fincas registrales gravadas con el derecho de superficie.<\/p>\n

El interesado<\/strong> alega que el derecho de superficie afecta a la integridad de varias de las fincas reg\u00edstrales, que hay perfecta identificaci\u00f3n conforme al plano georreferenciado que se adjunta y que el derecho de superficie no es equiparable a un supuesto de parcelaci\u00f3n.<\/p>\n

La DG<\/strong> desestima parcialmente el recurso <\/strong>y lo estima en cuanto a las fincas afectadas \u00edntegramente por el derecho de superficie.<\/p>\n

Doctrina:<\/strong><\/p>\n

Comienza reiterando su doctrina que permite constituir un derecho de superficie sobre parte de una finca registral<\/strong>, con la delimitaci\u00f3n de la porci\u00f3n sobre la que recae el derecho, no siendo siempre necesaria la georreferenciaci\u00f3n del derecho de superficie.<\/p>\n

Respecto a las fincas registrales afectadas \u00edntegramente<\/strong>, la DG estima el recurso, por no precisar georreferenciaci\u00f3n<\/strong>. Acepta la aportaci\u00f3n del plano complementario, como lo ha aceptado en casos previos de servidumbres. Y distingue entre la constancia de la referencia catastral en la finca, regulada por el art\u00edculo 45 de la Ley del Catastro<\/a>, y la inscripci\u00f3n de la representaci\u00f3n gr\u00e1fica. En el caso presente, no consta la referencia catastral en la descripci\u00f3n de las fincas registrales, pero la falta de incorporaci\u00f3n de la referencia catastral a la finca registral, al no poder apreciarse la correspondencia de la finca con determinada parcela, no puede provocar un cierre del Registro a estos efectos.<\/p>\n

Respecto de otra finca -la 3002<\/strong>, de m\u00e1s de 200.000 metros cuadrados- tras an\u00e1lisis de superficies, la DG considera contradictorio con la descripci\u00f3n literaria de la finca que el derecho de superficie se constituya sobre una porci\u00f3n de territorio mayor que la que se encuentra comprendida dentro de los linderos de la finca, lo que podr\u00eda implicar una invasi\u00f3n de las fincas aleda\u00f1as. Sugiere, para subsanar, la previa rectificaci\u00f3n de la descripci\u00f3n literaria de la extensi\u00f3n superficial de la finca y simult\u00e1nea inscripci\u00f3n de su representaci\u00f3n gr\u00e1fica georreferenciada a trav\u00e9s de los procedimientos regulados en los art\u00edculos 199 \u00f3 201 de la Ley Hipotecaria.<\/p>\n

Y, en relaci\u00f3n con otras tres fincas -las registrales\u00a05.087, 15.881 y\u00a025.564<\/strong>-, que tienen una superficie conjunta de 165.000 y a las que s\u00f3lo les afecta el derecho de superficie en cuanto a 63.000 metros, sin desglose entre ellas, es preciso que se determine, respecto de cada finca la parte afectada<\/strong> por el derecho de superficie mediante coordenadas georreferenciadas, aunque el caso no se equipare a una parcelaci\u00f3n:<\/p>\n

– Entiende que no hay parcelaci\u00f3n<\/strong> en la constituci\u00f3n de este derecho de superficie, aunque implique una divisi\u00f3n del aprovechamiento de las fincas sobre las que se constituye, por no ser de car\u00e1cter permanente pues viene determinado por la duraci\u00f3n temporal del derecho y por no existir actividad de urbanizaci\u00f3n o edificaci\u00f3n ni indicio alguno que permita afirmar que puede generarse un n\u00facleo de poblaci\u00f3n.<\/p>\n

– Considera que tampoco est\u00e1 el derecho de superficie incluido en la lista de los casos en los que el art\u00edculo 9 de la Ley Hipotecaria<\/a> exige la georreferenciaci\u00f3n<\/p>\n

– Sin embargo, encuentra una analog\u00eda con la necesidad de que se determinen las coordenadas de las edificaciones<\/strong> conforme al art\u00edculo 202 de la Ley hipotecaria<\/a>, pues eso permite garantizar que toda la edificaci\u00f3n se encuentra ubicada dentro de la finca registral. <\/strong><\/p>\n

Para calificar tal extremo, no bastar\u00eda con efectuar una simple comparaci\u00f3n aritm\u00e9tica<\/strong> para verificar que la medida de la superficie ocupada por la edificaci\u00f3n no supere la medida de la superficie de la finca, sino que es precisa una comparaci\u00f3n geom\u00e9trica espacial<\/strong> acerca de d\u00f3nde est\u00e1 efectivamente ubicada la porci\u00f3n ocupada por la edificaci\u00f3n y que la ponga en relaci\u00f3n con la delimitaci\u00f3n geogr\u00e1fica de la finca.<\/p>\n

Por ello -para las registrales 5.087, 15.881 y 25.564-, es exigible que, al menos,<\/strong> se expresen las coordenadas de las porciones de fincas <\/strong>sobre las que se constituye el referido derecho de manera independiente para cada una de las fincas a las que se extiende. Puede ser, quiz\u00e1s, tambi\u00e9n precisa la inscripci\u00f3n de sus respectivas representaciones gr\u00e1ficas en caso de existir dudas de que la futura edificaci\u00f3n se extralimite o rebase los l\u00edmites de cada una de las fincas. Se exceptuar\u00eda el caso en el que el registrador, bajo su responsabilidad, no tuviera dudas al respecto.<\/p>\n

Comentario:<\/strong> Parece que, si el derecho de superficie afecta a la finca en su conjunto, no es necesaria la georreferenciaci\u00f3n, pero s\u00ed lo es cuando afecta a una parte. Para ello se utiliza la analog\u00eda con las obras nuevas, pero existe una cierta contradicci\u00f3n en el argumento, en mi opini\u00f3n, porque cuando la obra nueva afecta a toda la parcela, se exige la georreferenciaci\u00f3n de la misma por parte de la DG, lo que llevar\u00eda a confirmar la nota de la registradora respecto a las tres fincas afectadas plenamente por el derecho de superficie.<\/p>\n

Tambi\u00e9n resulta d\u00e9bil el argumento de que no hay parcelaci\u00f3n, cuando despu\u00e9s se habla de futuras edificaciones y se alega una duraci\u00f3n temporal del derecho de superficie que puede durar much\u00edsimos a\u00f1os. De todos modos, es razonable que la DG exija la georreferenciaci\u00f3n de la parte de derecho de superficie que afecta parcialmente a determinadas fincas registrales, pero yo lo basar\u00eda, m\u00e1s que en las obras nuevas, en el concepto de parcelaci\u00f3n (al menos por analog\u00eda). (JFME)<\/p>\n

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