{"id":129383,"date":"2025-07-23T22:02:34","date_gmt":"2025-07-23T20:02:34","guid":{"rendered":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=129383"},"modified":"2025-07-24T20:13:19","modified_gmt":"2025-07-24T18:13:19","slug":"la-division-horizontal-requiere-de-licencia-municipal","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/secciones\/oficina-notarial\/otros-temas\/la-division-horizontal-requiere-de-licencia-municipal\/","title":{"rendered":"\u00bfLa divisi\u00f3n horizontal requiere de licencia municipal?"},"content":{"rendered":"

\u00a0\u00bfLA DIVISI\u00d3N HORIZONTAL REQUIERE DE LICENCIA MUNICIPAL?<\/span><\/h1>\n

\u00a0Luis F. Mu\u00f1oz de Dios S\u00e1ez, notario de Algete (Madrid)<\/h2>\n

 <\/p>\n

Sumario:<\/span><\/h2>\n

1.- Introducci\u00f3n.<\/a><\/strong><\/span><\/p>\n

2.- Licencia de parcelaci\u00f3n<\/strong><\/span><\/a><\/p>\n

3.- Licencia por cambio de uso<\/strong><\/span><\/a><\/p>\n

4.- Licencia de obra<\/strong><\/span><\/a><\/p>\n

5.- Licencia por coherencia con la del art. 10.3b de la Ley de Propiedad Horizontal<\/strong><\/span><\/a><\/p>\n

Conclusiones<\/strong><\/span><\/a><\/p>\n

Enlaces<\/a><\/strong><\/span><\/p>\n

——————<\/p>\n

<\/a>1.- Introducci\u00f3n.<\/span><\/h2>\n

\u00a0En cuanto al Derecho Civil (Derecho privado), la divisi\u00f3n horizontal -como la declaraci\u00f3n de obra que normalmente le precede- constituye un acto de riguroso dominio, pero menor desde el punto de vista de la legitimaci\u00f3n y la capacidad, menor comparado con otros actos que suelen acompa\u00f1arla, como la extinci\u00f3n de condominio o la partici\u00f3n de herencia, que requieren de la capacidad propia de lo particional; estamos ante un acto casi neutro (que no es de administraci\u00f3n ni de disposici\u00f3n, ni a t\u00edtulo oneroso ni gratuito), como muestran los art\u00edculos 93.4 y 94.2 del Reglamento Hipotecario, que, para inscribirlo, exime al titular registral del asentimiento del c\u00f3nyuge o la previa autorizaci\u00f3n judicial respecto de bienes adquiridos a t\u00edtulo oneroso por uno solo de los c\u00f3nyuges para la sociedad ganancial o sin expresar que adquiere para la sociedad de gananciales. Otra demostraci\u00f3n acaso la proporciona el art. 17 ter, letra i) de la Ley del Notariado (por ley 11\/2023), por la que \u201cse podr\u00e1 realizar el otorgamiento y autorizaci\u00f3n\u201d<\/em> (de escrituras p\u00fablicas y actas notariales) \u201ca trav\u00e9s de videoconferencia<\/em>\u201d\u2026cuando se trate de \u201clas declaraciones de obra nueva sin extinci\u00f3n de condominio, ni adjudicaci\u00f3n de propiedad, y la divisi\u00f3n de la propiedad horizontal\u201d<\/em>.<\/p>\n

\u00a0En cambio, desde la perspectiva del Derecho urban\u00edstico (Derecho p\u00fablico), la divisi\u00f3n horizontal se asemeja cada vez m\u00e1s a la declaraci\u00f3n de obra, en el sentido de que, seg\u00fan la Direcci\u00f3n General de la Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica (DG), precisa, para ser escriturada e inscrita en el Registro de la Propiedad, de intervenci\u00f3n administrativa mediante alg\u00fan tipo de t\u00edtulo habilitante, sea por licencia, declaraci\u00f3n de innecesariedad, declaraci\u00f3n responsable, acreditaci\u00f3n de su antig\u00fcedad, etc. Ello responde: 1\u00ba, bien a que pueda implicar una parcelaci\u00f3n; 2\u00ba, bien a que pueda conllevar un cambio del uso del edificio; 3\u00ba, bien a que pueda necesitar la obra necesaria para crear los m\u00faltiples elementos independientes, con la consiguiente modificaci\u00f3n de la obra tal como fue declarada previamente; 4\u00ba, bien porque suponga un incremento del n\u00famero de elementos independientes respecto de la licencia de obra o la declaraci\u00f3n de obra. \u00bfY qu\u00e9 sucede en caso de antig\u00fcedad de tales parcelaci\u00f3n, cambio de uso, obra o divisi\u00f3n horizontal?.<\/p>\n

\u00a0Vamos por partes.<\/p>\n

<\/a>\u00a02.- Licencia de parcelaci\u00f3n<\/span><\/h2>\n

\u00a0Como es sabido, el art. 26.1 Ley del suelo estatal (Real Decreto Legislativo\u00a07\/2015, de\u00a030 de octubre), exige licencia municipal para la parcelaci\u00f3n. Lo mismo hacen el art. 151.1 a)<\/u><\/strong> Ley de suelo de Madrid, y tantas otras normas similares en las leyes de suelo de las dem\u00e1s CCAA. Ahora bien, hay hasta cinco modalidades posibles al respecto: 1\u00aa, la de la licencia por acto administrativo expreso; 2\u00aa, la de la misma por acto presunto (silencio administrativo positivo); 3\u00aa, la declaraci\u00f3n municipal de su innecesariedad; 4\u00aa, la declaraci\u00f3n responsable por el administrado; y 5\u00aa, la de la antig\u00fcedad de la parcelaci\u00f3n (la prescripci\u00f3n).<\/p>\n

\u00a0La DG en R 12-4-2011 acierta cuando afirma que, a diferencia de la parcelaci\u00f3n, no est\u00e1 la divisi\u00f3n horizontal sujeta a licencia de forma expresa por el art\u00edculo\u00a0151 de la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid (y ocurre lo mismo en tantas leyes auton\u00f3micas del suelo), pero se equivoca -la DG- cuando a\u00f1ade que ello es a diferencia de lo que sucede en otras legislaciones auton\u00f3micas y pone ad exemplum:<\/u> <\/em><\/p>\n

\u00a01\u00ba, el antiguo art\u00edculo 66.2 de la Ley 7\/2002, de Ordenaci\u00f3n Urban\u00edstica de Andaluc\u00eda, hoy art. 91.2 de la Ley 7\/2021, de impulso para la sostenibilidad del territorio en Andaluc\u00eda: dichas normas consideran reveladora de una parcelaci\u00f3n urban\u00edstica la divisi\u00f3n horizontal; y con el art. 91.4 de la \u00faltima ley: \u201cno podr\u00e1 autorizarse ni inscribirse escritura p\u00fablica alguna en la que se contenga acto de parcelaci\u00f3n, segregaci\u00f3n o divisi\u00f3n sin la aportaci\u00f3n de la preceptiva licencia o acto que integre el control previo municipal<\/em>\u201d.<\/p>\n

\u00a0Y 2\u00ba ejemplo que cita dicha R. es la antigua disposici\u00f3n adicional 2.\u00aa apartado 3.\u00ba de la Ley 10\/2004, de 9 de diciembre, de la Generalitat, del Suelo no Urbanizable de la Comunidad Valenciana; hoy lo dispone la Ley 5\/2014, de 25 de julio de ordenaci\u00f3n del territorio, urbanismo y paisaje de la Comunidad valenciana, art. 230.3: \u201ctampoco podr\u00e1n autorizarse en el suelo no urbanizable y en el suelo urbanizable sin programaci\u00f3n las parcelaciones urban\u00edsticas. Est\u00e1 prohibida, por considerarse parcelaci\u00f3n urban\u00edstica: las divisiones horizontales<\/u>.<\/em><\/p>\n

\u00a0Se equivoca la DG porque dichas divisiones horizontales, sujetas a licencia o directamente prohibidas, no son ni la vertical (de edificio en altura, con pisos y locales), ni la divisi\u00f3n horizontal tumbada verdadera (aqu\u00e9lla en la que hay elementos comunes distintos del suelo, vuelo y subsuelo), las cuales respetan escrupulosamente la unidad jur\u00eddica y funcional de la parcela. Han de entenderse tales normas (en interpretaci\u00f3n restrictiva, ya que odiosa est restringenda<\/em>) como referidas \u00fanicamente a la divisi\u00f3n horizontal ficticia, en la que no hay verdaderos elementos comunes distintos de los citados. Y ello no s\u00f3lo en Andaluc\u00eda o Comunidad Valenciana, sino en toda Espa\u00f1a.<\/p>\n

\u00a0As\u00ed, en efecto, en la Resoluci\u00f3n de 26-3-2025, la DG afirma que \u201cmientras en los complejos inmobiliarios se produce la formaci\u00f3n de fincas, que pasan a ser elementos privativos, en cuanto crean nuevos espacios del suelo objeto de propiedad totalmente separada, a las que se vincula en comunidad\u00a0ob rem\u00a0otros elementos, en la propiedad horizontal propiamente dicha, aunque sea tumbada, desde el momento en que mantiene la unidad jur\u00eddica de la finca \u2013o derecho de vuelo\u2013 que le sirve de soporte, no hay divisi\u00f3n o fraccionamiento jur\u00eddico del terreno o suelo, ni derecho privativo alguno sobre el mismo, pues el suelo sobre el que se asienta el inmueble es com\u00fan en su totalidad<\/em>\u201d.<\/p>\n

\u00a0El caso de la Resoluci\u00f3n, sin embargo, presenta una clara divisi\u00f3n horizontal tumbada ficticia, que encubre parcelaci\u00f3n, precisada de licencia: surgen dos casas, una a la izquierda y la otra a la derecha y se dice que \u201cdebe advertirse que a cada uno de los elementos privativos se le atribuye el uso exclusivo y excluyente de una determinada parcela de terreno en la que se ubica la edificaci\u00f3n. La suma de las superficies de dichas parcelas agota la totalidad de la superficie total de la finca. Por tanto, no resta ninguna superficie de suelo que tenga la naturaleza de com\u00fan seg\u00fan resulta de la propia descripci\u00f3n de los elementos privativos contenida en el t\u00edtulo en relaci\u00f3n a sus linderos y a la propia certificaci\u00f3n catastral descriptiva y gr\u00e1fica protocolizada. En segundo lugar, en las normas que rigen la propiedad horizontal se describen como elementos comunes exclusivamente \u00ablos se\u00f1alados\u00bb en los preceptos legales reguladores de la propiedad horizontal, sin describir ning\u00fan espacio como elemento com\u00fan. En tercer lugar, ambos elementos no s\u00f3lo tienen atribuido un derecho de uso exclusivo sobre su respectiva porci\u00f3n de suelo, delimitada, sino que tambi\u00e9n disfrutan cada uno de su respectivo acceso independiente a trav\u00e9s de puerta abierta a la calle de situaci\u00f3n. Los argumentos anteriores son reveladores de la configuraci\u00f3n independiente tanto f\u00edsica como jur\u00eddicamente de los dos elementos privativos de la propiedad horizontal y de la parcela de terreno a cada uno asociada, por lo que en el presente expediente trat\u00e1ndose de una divisi\u00f3n horizontal no amparada en licencia y concurrir adem\u00e1s un supuesto de parcelaci\u00f3n, debe confirmarse el defecto en cuanto a la exigencia de intervenci\u00f3n administrativa del Ayuntamiento<\/em>\u201d.<\/p>\n

\u00a0Otra R. de 2025 (la de 19 de mayo) nos muestra el caso de una hilera de seis viviendas unifamiliares adosadas con un jard\u00edn para cada una, en divisi\u00f3n horizontal -tumbada-, cuya escritura no especifica que el derecho del due\u00f1o de cada chalet sobre dicho jard\u00edn respectivo sea de mero uso exclusivo, por lo que, como se\u00f1ala el registrador y la DG, parece atribuirse un derecho de propiedad sobre tal jard\u00edn, lo que es impropio de la divisi\u00f3n horizontal tumbada y entra\u00f1a parcelaci\u00f3n sujeta a licencia. No esgrimen, sin embargo, ni registrador ni el Centro directivo el criterio antes expuesto de que, incluso si la escritura determinase que el derecho al jard\u00edn fuera de mero uso, tambi\u00e9n podr\u00eda entra\u00f1ar parcelaci\u00f3n en caso de no haber verdaderos elementos comunes al conjunto (divisi\u00f3n horizontal tumbada ficticia).<\/p>\n

\u00a0Esta \u00faltima R. nos retrotrae a un tiempo -felizmente superado- en que la DG dec\u00eda lo contrario de ahora (excepci\u00f3n hecha de la aislada R. de 19-5-2025): as\u00ed, en las RR 10-12-2003 y 14-6-2004 DG, se estiman sendos recursos contra la calificaci\u00f3n de un mismo registrador (de San Lorenzo de El Escorial), Juan Dionisio Garc\u00eda Rivas, que exig\u00eda licencia para parcelar para ambos casos por ser, precisamente, de propiedades horizontales tumbadas ficticias de libro: cada una creando dos elementos privativos \u2013otras tantas viviendas unifamiliares-, una a cada lado, sin verdaderos elementos comunes, con asignaci\u00f3n a cada una del uso privativo de una parte del jard\u00edn, como a\u00f1agaza con la que se trata de esconder la parcelaci\u00f3n. Pues bien (o mal), la DG estim\u00f3 siguiendo un criterio formalista (para nada material, ninguneando la realidad de las cosas) que no alteraba la configuraci\u00f3n de la finca, que segu\u00eda siendo \u00fanica y com\u00fan, y en la misma l\u00ednea fallaron los Jueces en Primera Instancia; pero he aqu\u00ed al justiciero registrador -dicho sea para honrarle- que la sigui\u00f3 y consigui\u00f3, en la segunda instancia, que los tribunales considerasen que tal uso privativo no era otra cosa que la propiedad, es decir, una parcelaci\u00f3n ilegal encubierta: la Audiencia Provincial de Madrid en sentencias de 26-2-2007 (BOE 8-3-2008) y 3-10-2008 (BOE 10-8-2010) anul\u00f3 ambas RR de la DG. A\u00f1os despu\u00e9s, la DG se envain\u00f3 la espada y se acomod\u00f3 a la doctrina de los Tribunales.[i]<\/sup><\/a><\/p>\n

\u00a0Pero, aun habiendo elementos comunes distintos del suelo, subsuelo o vuelo, por ejemplo, el camino que, desde la v\u00eda p\u00fablica, lleva a los varios chalets, tambi\u00e9n se abusa si el promotor\/es eligen la t\u00e9cnica de la divisi\u00f3n horizontal tumbada, cuando pod\u00edan perfectamente pedir la licencia de parcelaci\u00f3n por ser el terreno divisible y proceder a parcelar y constituir un complejo inmobiliario privado. As\u00ed lo expuse en mi citado art\u00edculo: \u201cla l\u00f3gica de la DG consiste en que, si hay autonom\u00eda (divisibilidad del terreno), no se justifica el recurso a la PHT, por mor de su car\u00e1cter extraordinario, excepcional y subsidiario, sino que ha de acudirse al expediente ordinario y normal de la parcelaci\u00f3n. No tiene que haber m\u00e1s remedio que el de la PHT para salir de la indivisi\u00f3n sobre toda la finca: si la parcela es fraccionable mediante parcelaci\u00f3n, pero los due\u00f1os prefieren no pedir la licencia para ello (por ahorro de costes o de tiempo), no pueden acudir al expediente de la PHT, aunque \u00e9sta sea verdadera por haber elementos comunes distintos de la propia finca total. Con todo, notarios y registradores no estamos obligados por ley a controlar el cumplimiento de este requisito, exigiendo certificaci\u00f3n municipal de indivisibilidad del terreno<\/em>\u201d a la hora de escriturar e inscribir la constituci\u00f3n de dicha propiedad horizontal tumbada.<\/p>\n

\u00a0Dicha l\u00f3gica se sigue, a mi entender, de la doctrina de la DG en casos como el de la pionera R 26-6-1999 DG, donde se debate sobre la inscripci\u00f3n de cinco escrituras por las que se solemnizan sendos contratos privados de compraventa de cuotas indivisas de una finca r\u00fastica andaluza, cuotas que \u00abquedan delimitadas con el correspondiente derecho de uso y disfrute exclusivos sobre una porci\u00f3n determinada de aqu\u00e9lla\u00bb. El Registrador suspende la inscripci\u00f3n por cuanto \u00abtales operaciones implican una parcelaci\u00f3n urban\u00edstica, puesto que suponen, en realidad la divisi\u00f3n material del uso y disfrute de una finca\u00bb, lo que precisa la correspondiente licencia o la justificaci\u00f3n de su innecesariedad (259.3 de la Ley del Suelo de\u00a030 de junio de\u00a01992 de entonces). <\/em>La DG le da la raz\u00f3n cuando sostiene que \u201cla compatibilidad entre la persistencia de una comunidad sobre el todo y la atribuci\u00f3n a cada copropietario de un derecho permanente de uso exclusivo sobre una parte suficientemente determinada de aqu\u00e9l exige que estas partes carezcan de la autonom\u00eda f\u00edsica y econ\u00f3mica que les impedir\u00e1 ser reputados como objetos jur\u00eddicos nuevos<\/u> y absolutamente independientes entre s\u00ed, pues, en otro caso<\/u> son en principio susceptibles de constituir f\u00edsicamente fincas absolutamente independientes entre s\u00ed, si se satisfacen las exigencias legales de \u00edndole urban\u00edstica o agraria) aquella atribuci\u00f3n implicar\u00e1 una verdadera divisi\u00f3n, cualquiera que sea la denominaci\u00f3n elegida<\/u> o el mecanismo jur\u00eddico bajo el que pretende encubrirse.\u201d<\/em><\/p>\n

\u00a0Vista la 1\u00aa modalidad, pasemos a la 2\u00aa: en cuanto a si cabe la licencia de segregaci\u00f3n por silencio positivo<\/strong>, como resulta de la R 12-6-2025 DG, [ii]<\/sup><\/a> la admisibilidad del silencio positivo en los actos de divisi\u00f3n o segregaci\u00f3n de fincas resulta del art\u00edculo 11.4 de la Ley de Suelo estatal (LS, por RDL 7\/2015) tras la Sentencia del Tribunal Constitucional n\u00famero 143\/2017, de 14 de diciembre. Pero, la imposibilidad de entender adquiridas por silencio administrativo facultades o derechos que contravengan la ordenaci\u00f3n territorial o urban\u00edstica la establece el art. 11.3 de la misma LS. La divisi\u00f3n o segregaci\u00f3n de una finca para dar lugar a dos o m\u00e1s diferentes s\u00f3lo es posible si cada una de las resultantes re\u00fane las caracter\u00edsticas exigidas por la legislaci\u00f3n aplicable y la ordenaci\u00f3n territorial y urban\u00edstica conforme al art. 26.2 LS. Por ello, se necesita una manifestaci\u00f3n expresa del Ayuntamiento relativa al hecho de que las facultades adquiridas no son contrarias a la ordenaci\u00f3n urban\u00edstica aplicable para que el registrador pueda acceder a la inscripci\u00f3n de la segregaci\u00f3n, dado el car\u00e1cter no contradictorio y de alcance limitado del procedimiento registral, la necesidad de evitar el acceso registral de actos de modificaci\u00f3n jur\u00eddico real de eficacia claudicante \u2013art. 33 de la Ley Hipotecaria\u2013 y al carecer el registrador (como el notario) de competencia para entrar a calificar si la actuaci\u00f3n de cuya inscripci\u00f3n (previa escrituraci\u00f3n) se trata se ajusta o no a la ordenaci\u00f3n urban\u00edstica. Un pronunciamiento municipal expreso puede ser el certificado de acto presunto (silencio administrativo positivo) del art. 24.4 Ley 39\/2015, del procedimiento administrativo com\u00fan. La no expedici\u00f3n en plazo de dicho certificado deja a salvo las acciones que asistan al interesado frente a la inactividad de la Administraci\u00f3n.<\/p>\n

\u00a03\u00aa modalidad: la R. de 1-6-2018 de la DG afirmando que \u201cde igual modo cabe confirmar la exigencia de licencia para la formalizaci\u00f3n de la divisi\u00f3n horizontal tumbada que se pretende por considerarse en este caso, por los razonamientos anteriores, un acto equiparado a divisi\u00f3n conforme a la norma sustantiva, a menos que se acredite la obtenci\u00f3n de declaraci\u00f3n administrativa de su innecesariedad<\/strong><\/u><\/em>\u201d. Aunque, \u201cpor otra parte, la doctrina de la Resoluci\u00f3n de 17 de octubre de 2014 y posteriores, tiene por presupuesto la falta de una norma que declare expresamente la nulidad radical del acto jur\u00eddico de divisi\u00f3n sin licencia<\/u>\u2026y en el presente supuesto\u201d <\/em>-de finca sita en la Comunidad de Madrid- \u201cel art\u00edculo 145.2 de la norma sustantiva, la Ley 9\/2001, vigente desde el 27 de agosto de 2001, declara la nulidad de toda parcelaci\u00f3n urban\u00edstica que sea contraria a la ordenaci\u00f3n urban\u00edstica o infrinja lo dispuesto en la misma, teniendo la consideraci\u00f3n legal de actos de parcelaci\u00f3n urban\u00edstica, cualquier divisi\u00f3n o parcelaci\u00f3n de terreno que se lleve a cabo en suelo urbano y urbanizable<\/em>\u201d. Es decir, que hay que estar a la ley del suelo de la Comunidad aut\u00f3noma de situaci\u00f3n del inmueble y al momento de la parcelaci\u00f3n (la de la R. de 17-10-2014 fue de 1986, anterior a la entrada en vigor del actual art. 145.2 antedicho de la Ley madrile\u00f1a, cuando \u00e9sta a\u00fan no establec\u00eda la nulidad de la parcelaci\u00f3n infractora).<\/p>\n

\u00a04\u00aa modalidad: no parece dable que la licencia de parcelaci\u00f3n sea sustituible por una declaraci\u00f3n responsable<\/strong>. As\u00ed, por ejemplo, la divisi\u00f3n\/segregaci\u00f3n de terrenos no figura como acto susceptible de declaraci\u00f3n responsable en el elenco del art. 155 de la Ley 9\/2001, del suelo madrile\u00f1o (ver R. de 29-4-2025 DG).<\/p>\n

\u00a05\u00aa modalidad: cuando estamos ante una divisi\u00f3n horizontal tumbada falsa (ficticia), por ende, precisada de licencia, no cabe la aplicaci\u00f3n anal\u00f3gica del art. 28.4 de la Ley estatal del suelo; es decir, no es posible escriturarla ni inscribirla sin licencia de parcelaci\u00f3n, aduciendo la antig\u00fcedad de la parcelaci\u00f3n<\/u><\/strong>. As\u00ed lo entiende la DG que, alej\u00e1ndose del criterio que pareci\u00f3 acoger en su R. de 17-10-2014, sostiene en la R 1-6-2018, en un caso de divisi\u00f3n horizontal tumbada ficticia, que, desde la R. de 19-2-2018, se ha de \u201creconocer el diferente tratamiento entre las edificaciones<\/u> o elementos integrantes de las mismas y las parcelaciones o divisiones de cierta antig\u00fcedad, pues \u00e9stas<\/u>, seg\u00fan se razona, si bien presentan semejanzas con la situaci\u00f3n jur\u00eddica en que se encuentran las edificaciones que acceden registralmente por la v\u00eda del art\u00edculo 28.4 de la actual Ley de Suelo que, como prev\u00e9 el propio precepto no requiere previa declaraci\u00f3n municipal, sin embargo, no pueden equipararse completamente, dada la realidad f\u00e1ctica que presenta la edificaci\u00f3n existente<\/u>, acreditada por certificaci\u00f3n t\u00e9cnica, municipal o acta notarial, que por s\u00ed demuestra la no ejecuci\u00f3n de medidas de restablecimiento de legalidad urban\u00edstica y el car\u00e1cter eminentemente jur\u00eddico de la divisi\u00f3n o segregaci\u00f3n, carente en principio de tal apariencia<\/u>, y que pudo motivar ya un pronunciamiento expreso de la Administraci\u00f3n descartando la incidencia de los plazos de restablecimiento de legalidad, sin que pueda constatarse a efectos registrales<\/u>\u201d. \u201cNo cabe invocar la doctrina de la Resoluci\u00f3n de 17 de octubre de 2014, seguida por las de 5 y 26 de mayo de 2015, 5 de mayo de 2016 y 7 de marzo y 2 de agosto de 2017, pues, por un lado, todas estas resoluciones siguen partiendo de la exigencia de un t\u00edtulo administrativo habilitante de la inscripci\u00f3n, en lo que se refiere a los actos de divisi\u00f3n de suelo, a diferencia de los edificatorios<\/u>. Sin perjuicio de que tal t\u00edtulo habilitante pueda ser la declaraci\u00f3n administrativa del transcurso de los plazos de restablecimiento de legalidad o su situaci\u00f3n de fuera de ordenaci\u00f3n o similar<\/u>, conforme a la respectiva normativa de aplicaci\u00f3n, procediendo entonces la aplicaci\u00f3n anal\u00f3gica del art\u00edculo 28.4 de la Ley de Suelo\u201d. <\/em><\/p>\n

<\/a>3.- Licencia por cambio de uso<\/span><\/h2>\n

\u00a0La DG en R. de 18 de julio de 1996 debate sobre la inscripci\u00f3n en el Registro de la Propiedad de una escritura del notario recurrente Gerardo Mu\u00f1oz de Dios de divisi\u00f3n en r\u00e9gimen de Propiedad Horizontal de un edificio chalet de Villaviciosa de Od\u00f3n de tres plantas, resultando dos elementos privativos: planta baja y planta primera , cada una con salida independiente a la v\u00eda p\u00fablica, inscripci\u00f3n que es rechazada por el Registrador\u2026por estimar que se trata de una vivienda unifamiliar seg\u00fan certificaci\u00f3n municipal que se aporta con la escritura calificada. Aduce el calificante que, \u201cdesde el punto de vista sociol\u00f3gico, son tambi\u00e9n evidentes las dificultades de constituir la vivienda en r\u00e9gimen de propiedad horizontal. La urbanizaci\u00f3n donde se ubica la finca est\u00e1 totalmente consolidada y compuesta de numerosas viviendas unifamiliares. De hacer posible la constituci\u00f3n de tal r\u00e9gimen implicar\u00eda, en primer lugar, un caos urban\u00edstico y, en segundo lugar, un verdadero fraude a las normas que rigen la urbanizaci\u00f3n y, en fin, un enga\u00f1o para aquellos propietarios que han adquirido fincas en tal lugar teniendo en cuenta su calificaci\u00f3n urban\u00edstica\u201d<\/em>.<\/p>\n

\u00a0Sin embargo, la DG, que estima el recurso, entiende que \u201clas exigencias de la ordenaci\u00f3n urban\u00edstica no pueden llevarse al extremo de determinar el grado de ocupaci\u00f3n material de cada una de las viviendas<\/u> permitidas en la zona de actuaci\u00f3n; si bien es cierto que corresponde al planeamiento la determinaci\u00f3n de la intensidad edificatoria de cada zona de suelo (vid. arts.\u00a0<\/em>72<\/em><\/a>,\u00a0<\/em>78<\/em><\/a>\u00a0y\u00a0<\/em>83<\/em><\/a>\u00a0de la\u00a0<\/em>Ley del Suelo<\/em><\/a>), ello debe agotarse en el se\u00f1alamiento del volumen edificable <\/u>o de los metros cuadrados de edificaci\u00f3n residencial por hect\u00e1rea de terreno (vid.\u00a0<\/em>arts. 83-1<\/em><\/a>\u00a0c y d, 83-4 y 16 de la\u00a0<\/em>Ley del Suelo<\/em><\/a>), pero, en modo alguno, implican la determinaci\u00f3n del n\u00famero de personas o familias que pueden alojarse<\/u> en cada una de las viviendas construidas de conformidad con el planeamiento urban\u00edstico, so pena de agudizar un problema ya de por s\u00ed grave. Pues bien, si el n\u00famero de personas que residen en una edificaci\u00f3n urban\u00edsticamente regularizada, es ajeno a la normativa urban\u00edstica, igualmente ajeno debe ser a tal normativa la configuraci\u00f3n jur\u00eddica que sus ocupantes den a la titularidad de la vivienda<\/u> ocupada, si no se altera con ello el uso residencial<\/u><\/strong> asignado o su estructura y aspecto exterior, como ocurre en el caso de la divisi\u00f3n horizontal, habida cuenta de su significaci\u00f3n jur\u00eddica (cfr. arts. 396 y 400 –<\/em>sic- de la Ley de Propiedad Horizontal)\u201d<\/em>.<\/p>\n

\u00a0Mantiene el mismo rumbo el Centro Directivo en su R de 16 de enero de 2002 sobre una escritura del notario Jos\u00e9 \u00c1ngel Mart\u00ednez Sanchiz de declaraci\u00f3n de obra nueva y constituci\u00f3n en r\u00e9gimen de propiedad horizontal de un edificio chal\u00e9 de cuatro plantas, de nuevo ubicado en la Comunidad de Madrid, de la que resultan dos elementos privativos (dos viviendas unifamiliares independientes, situadas una a la izquierda y otra a la derecha del edificio), que llevan como anejo inseparable el uso y disfrute exclusivo de una parte de la parcela no ocupada por la edificaci\u00f3n dedicada a jard\u00edn. Es decir, estamos ante una divisi\u00f3n horizontal esta vez tumbada y la DG sigue el mismo criterio que para la vertical. <\/em>El registrador rechaza la inscripci\u00f3n por estimar que, al tratarse de una vivienda unifamiliar seg\u00fan la licencia municipal unida a la escritura calificada, no puede inscribirse la divisi\u00f3n en r\u00e9gimen de propiedad horizontal sin que se acompa\u00f1e nueva licencia que, conforme a lo establecido en el art\u00edculo\u00a053.a) del Real Decreto\u00a01092\/1997, de\u00a04 de julio, acredite que se permite constituir como elementos independientes m\u00e1s de una vivienda. Pero la DG entiende que, pese al precepto invocado por el Registrador en su nota de calificaci\u00f3n, \u201cfalta una norma con rango de ley que imponga una restricci\u00f3n como la debatida y que, dado el principio de libertad que rige el dominio, las limitaciones al mismo han de resultar de la Ley y ser interpretadas restrictivamente<\/u> (cfr. art\u00edculos\u00a033 de la Constituci\u00f3n y\u00a0348 del C\u00f3digo Civil), debe concluirse que en el presente caso <\/em>\u2012en el que conforme a dicha regla hermen<\/em>\u00e9utica ha de estimarse que la mera indicaci\u00f3n en la licencia de que se refiere a una vivienda<\/u>, sin mayor especificaci\u00f3n en las prescripciones generales y particulares de aqu\u00e9lla, no puede implicar prohibici\u00f3n de que sobre dicha casa aislada se configure un r\u00e9gimen jur\u00eddico adecuado para que pueda ser utilizada por m\u00e1s de una familia<\/u> debe accederse a la inscripci\u00f3n solicitada\u201d.<\/em><\/p>\n

\u00a0Pero he aqu\u00ed que la misma DG da un giro copernicano 15 a\u00f1os despu\u00e9s de su primera R, en R de 12 de abril de 2011: versa sobre una vivienda inscrita como unifamiliar, sita en Pozuelo de Alarc\u00f3n (Comunidad de Madrid); se presenta a inscripci\u00f3n escritura de divisi\u00f3n horizontal en cuatro viviendas. La registradora califica que es preciso acompa\u00f1ar la primitiva licencia de obras o una nueva al objeto de poder comprobar si las mismas amparan el resultado de cuatro viviendas independientes y si dicho resultado ha exigido modificaciones necesitadas de licencia de obra, de acuerdo a lo dispuesto en los art\u00edculos\u00a053 a) del Real Decreto 1093\/1997; y, seguramente que para darle cobertura legal, cita la registradora el art.\u00a0151.1 c) de la Ley 9\/2001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid, por el que est\u00e1n sujetos a licencia urban\u00edstica \u201clas obras de ampliaci\u00f3n, reforma, modificaci\u00f3n o rehabilitaci\u00f3n de edificios, construcciones e instalaciones ya existentes, cualquiera que sea su alcance, finalidad y destino\u201d.<\/em><\/p>\n

\u00a0El notario autorizante y recurrente Jos\u00e9 Ord\u00f3\u00f1ez Cuadros aduce que la exigencia de licencia deber\u00eda fundamentarse siempre en una ley y no en un mero Real Decreto, que ha de entenderse subordinado a la normativa urban\u00edstica que en cada caso sea aplicable, generalmente la auton\u00f3mica dictada en el ejercicio de sus competencias propias; que\u00a0hay que estar a la Ley 9\/2001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid, en la que se incluye un elenco de actos sujetos a licencia, enumerados en su art\u00edculo 151, entre los que no se encuentra la divisi\u00f3n horizontal; que el \u00fanico argumento que podr\u00eda utilizarse para exigirla ser\u00eda que implicase divisi\u00f3n de terrenos, pues para \u00e9sta s\u00ed que claramente se exige licencia en dicha Ley; y que tampoco es posible solicitar licencia para unas obras inexistentes.<\/p>\n

\u00a0La DG tercia invocando como aplicable al caso el citado art. 151.1 <\/u><\/strong>de la Ley del suelo de Madrid, pero no en su letra c) sino la g)<\/u><\/strong>, que exige licencia para \u201cel cambio objetivo, total o parcial, del uso<\/em><\/u> de las construcciones, edificaciones e instalaciones<\/em>\u201d, un cambio \u201csujeto a licencia al constituir la alteraci\u00f3n de una de las determinaciones urban\u00edsticas esenciales fijadas por el planeamiento cual es la relativa al uso e intensidades edificatorias\u201d<\/em>. Y es que \u201cla Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid en su art\u00edculo\u00a03.2 c) establece como uno de los fines de la ordenaci\u00f3n urbana \u00abel aseguramiento, en el medio urbano, de la suficiencia y funcionalidad de los espacios, equipamientos, infraestructuras y servicios p\u00fablicos y sociales en relaci\u00f3n con las edificabilidades y los usos restantes; una densidad adecuada al bienestar individual y colectivo; una distribuci\u00f3n territorial razonable de los usos y actividades, que permita un desarrollo arm\u00f3nico efectivo de las dimensiones de la vida humana<\/u> relativas a la residencia, el trabajo, la educaci\u00f3n, la cultura, la sanidad, el bienestar social, el ocio y el deporte y evite en todo caso las concentraciones que repercutan negativamente en la funcionalidad de los espacios, equipamientos, infraestructuras y servicios p\u00fablicos y la fluida movilidad y comunicaci\u00f3n \u201c. <\/em>\u201cLa no intervenci\u00f3n\u201d <\/u><\/em>-administrativa de un cambio de uso- \u201cposibilitar\u00eda actuaciones aisladas que podr\u00edan implicar modificaciones puntuales de los planes urban\u00edsticos<\/em><\/u> sin el cumplimiento de los requisitos al efecto exigidos\u201d. \u201cHabr\u00e1 que estar, en consecuencia, al planeamiento urban\u00edstico correspondiente a cada Ayuntamiento para ver si la divisi\u00f3n horizontal de una vivienda unifamiliar altera la clase o categor\u00eda de uso que corresponde a una edificaci\u00f3n y si, en funci\u00f3n de ello, est\u00e1 sujeta o no a la fiscalizaci\u00f3n municipal que entra\u00f1a el otorgamiento de una previa licencia urban\u00edstica\u201d. <\/em><\/p>\n

\u00a0La DG se\u00f1ala que, \u201cen el caso objeto de este recurso consta en el Registro el car\u00e1cter de vivienda unifamiliar de la que es objeto de divisi\u00f3n horizontal, divisi\u00f3n que al entra\u00f1ar un incremento del n\u00famero de elementos susceptibles de aprovechamiento independient<\/u>e (cfr. art\u00edculo\u00a053, a del Real Decreto 1093\/1997), supone tambi\u00e9n una alteraci\u00f3n del uso de la edificaci\u00f3n, que de unifamiliar pasa a tener la consideraci\u00f3n de comunitaria o colectiva<\/u><\/strong> de acuerdo con las determinaciones del Plan General de Ordenaci\u00f3n Urbana de Pozuelo de Alarc\u00f3n, que en su art\u00edculo 11.1.2 relativo a los \u00abActos sujetos a licencia municipal\u00bb, se remite a la legislaci\u00f3n estatal o auton\u00f3mica en cuanto a los actos sujetos a licencia municipal, exigi\u00e9ndola con car\u00e1cter general en cualquier actuaci\u00f3n sobre el suelo o subsuelo regulados en el Plan General en la que no excluya expresamente la necesidad de licencia\u201d. \u201cDe ah\u00ed que en el presente caso la divisi\u00f3n horizontal de la \u00fanica vivienda existente en la finca en cuatro susceptibles de aprovechamiento independiente, implica un cambio objetivo del uso de la edificaci\u00f3n que necesita licencia<\/u> de acuerdo con lo dispuesto en el art\u00edculo 151.1, por lo que su inscripci\u00f3n registral requiere la acreditaci\u00f3n de su previa obtenci\u00f3n conforme a lo dispuesto por el art\u00edculo 53 a) del Real Decreto 1093\/1997\u201d.<\/em><\/p>\n

\u00a0<\/em>La R 1-6-2018 DG reitera la doctrina de la R 12-4-2011 y tambi\u00e9n para un inmueble de la Comunidad de Madrid (Miraflores de la Sierra), relativa a la exigencia de licencia para el cambio de uso que est\u00e1 detr\u00e1s de una divisi\u00f3n horizontal, s\u00f3lo que no es igual de v\u00e1lida dicha doctrina porque el supuesto de la R de 2018, como ya expuse, es de una divisi\u00f3n horizontal tumbada falsa, que necesita de licencia no tanto para el cambio de uso como para la parcelaci\u00f3n que encubre (salvo declaraci\u00f3n municipal de innecesariedad, si es que procede).<\/p>\n

\u00a0Sin embargo, la Ley 1\/2020, de 8 de octubre de Madrid redacta el art. 155 i) de la Ley madrile\u00f1a del Suelo de suerte que estar\u00e1n sujetos a mera declaraci\u00f3n responsable<\/em><\/strong> urban\u00edstica \u201clos cambios del uso de los edificios e instalaciones, en tanto no tengan por objeto cambiar el uso caracter\u00edstico del edificio<\/u>\u201d. El paso de una vivienda unifamiliar a plurifamiliar, que hemos visto se daba en las RR de 18-7-1996 y 12-4-2011 DG, \u00bfcambia el uso caracter\u00edstico del edificio o no lo altera en la medida en que el uso sigue siendo residencial?. De la respuesta a este interrogante depende, como vemos, que ya no precise dentro de la Comunidad de Madrid la divisi\u00f3n horizontal de licencia previa, bastando con la declaraci\u00f3n responsable. \u00bfY si la edificaci\u00f3n ya consta registralmente como vivienda plurifamiliar de dos pisos independientes y se divide creando una tercera vivienda?: el uso sigue siendo plurifamiliar, pero se incrementa el n\u00famero de elementos independientes respecto de la obra, por lo que, aun no habiendo cambio de uso, hay ciertamente cambio de obra y, por ende, precisa de licencia, como veremos.<\/p>\n

\u00a0Cabe pensar en alg\u00fan supuesto en que la divisi\u00f3n horizontal no entra\u00f1a cambio de uso: por ejemplo, un edificio de dos plantas, la baja destinada a local comercial con entrada propia desde la calle y la alta destinada a vivienda con escalera propia desde la calle, que conste registralmente del modo expuesto; si se constituye ulteriormente la propiedad horizontal con dichos dos elementos privativos no se altera el uso del edificio. Dar\u00eda igual si la obra se declar\u00f3 en su d\u00eda como nueva (con licencia de obra para ambos elementos) o como antigua (por prescripci\u00f3n).<\/p>\n

\u00a0Pero, \u00bfal notario y al registrador les debe bastar con la acreditaci\u00f3n de haber sido presentada la declaraci\u00f3n responsable por parte del due\u00f1o del suelo al Ayuntamiento?; \u00bfo toda declaraci\u00f3n responsable debe ir acompa\u00f1ada, al efecto de la escrituraci\u00f3n notarial y de la inscripci\u00f3n registral, de escrito municipal de conformidad con la normativa auton\u00f3mica y municipal del acto en cuesti\u00f3n (en nuestro caso, el cambio de uso)?. La DG, en R 13-5-2024, sobre un cambio de uso de local-oficina a vivienda, se\u00f1ala que: \u201ca estos efectos debe tenerse en cuenta que la declaraci\u00f3n responsable<\/u> en cuanto constituye una manifestaci\u00f3n del interesado en la que afirma, bajo su responsabilidad, que cumple con los requisitos legales y t\u00e9cnicos establecidos para la realizaci\u00f3n de una actuaci\u00f3n urban\u00edstica determinada, s\u00f3lo tiene eficacia para permitir<\/u> al que la realiza el inicio de la actividad de que se trate, sin necesidad de esperar a un control administrativo<\/u> previo o posterior, cuando la legislaci\u00f3n aplicable as\u00ed lo permita para esa concreta actividad<\/u>. Ahora bien<\/u>, cuando esa actuaci\u00f3n urban\u00edstica trasciende al interesado a trav\u00e9s de su acceso al Registro de la Propiedad, pasando a poder afectar a terceros (ej. posibles adquirentes del local al que se ha cambiado el uso a vivienda, o de parte de un piso que ha sido dividido en varios), los cuales son ajenos a esa declaraci\u00f3n responsable y a las manifestaciones que en ella se han vertido, la seguridad jur\u00eddica del tr\u00e1fico inmobiliario impone la necesidad, a efectos de inscripci\u00f3n registral, de la existencia de ese reiterado control administrativo<\/u> de la misma<\/em>\u201d. Nada dice la Resoluci\u00f3n de la actuaci\u00f3n del notario al escriturar (tantas veces parece la DG de los Registros y no del Notariado), pero se antoja evidente que dicho control debe acreditarse tambi\u00e9n al efecto de la escrituraci\u00f3n notarial.<\/p>\n

\u00a0Va la DG en la l\u00ednea del art. 159 de la Ley 9\/2001 del suelo de Madrid, por el que, seg\u00fan el p\u00e1rrafo 1 \u201clas declaraciones responsables ser\u00e1n objeto necesariamente de control posterior por el ayuntamiento o sus entidades colaboradoras\u201d<\/em>, y conforme al p\u00e1rrafo 5, \u201cla comprobaci\u00f3n de la conformidad de la actuaci\u00f3n con la normativa aplicable en los t\u00e9rminos antes indicados resultar\u00e1 en la emisi\u00f3n por el ayuntamiento del correspondiente acto de conformidad<\/u> cuando ello fuera necesario a los efectos previstos en la legislaci\u00f3n que resulte de aplicaci\u00f3n. En particular, a los efectos previstos en el art\u00edculo 28.1<\/u> del Real Decreto Legislativo 7\/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitaci\u00f3n Urbana<\/em>\u201d.<\/p>\n

\u00a0Por otro lado, la DG admite la licencia de ocupaci\u00f3n<\/u> como medio para el control administrativo del cambio de uso, alternativo a la licencia de cambio de uso y a la declaraci\u00f3n responsable. As\u00ed la R. 13-5-2024 remite a la de\u00a030 de noviembre de\u00a02016 (y las de\u00a07 de julio de\u00a02022 o\u00a025 de marzo de\u00a02024), sobre cu\u00e1les de las exigencias a las que se refiere el apartado\u00a01 del art\u00edculo\u00a028 de la Ley de Suelo son aplicables a los supuestos de cambio de uso y se\u00f1ala que \u00abel control administrativo en relaci\u00f3n a si una edificaci\u00f3n concreta y determinada puede ser objeto de un uso espec\u00edfico se lleva a cabo con car\u00e1cter previo mediante la oportuna licencia de edificaci\u00f3n y determinaci\u00f3n de usos y posteriormente con la licencia de ocupaci\u00f3n (u otro t\u00edtulo habilitante) que tiene por objeto la verificaci\u00f3n de que la edificaci\u00f3n autorizada se ha llevado de acuerdo a (entre otras cosas) los usos previstos y aprobados<\/em>\u00bb. \u00abNo ser\u00e1 necesaria la aportaci\u00f3n de la licencia de obra o modificaci\u00f3n, cuyo cumplimiento verifica la licencia de ocupaci\u00f3n, salvo que la modificaci\u00f3n de uso lleve aparejada una obra que suponga una variaci\u00f3n esencial de la composici\u00f3n general del exterior, la volumetr\u00eda o del conjunto estructural del edificio, sin que la licencia de primera ocupaci\u00f3n pueda\u2026imponer condiciones o limitaciones no exigidas al concederse la licencia de obras\u2026\u00bb. \u201cEllo es as\u00ed porque la licencia de ocupaci\u00f3n acredita que las obras se han realizado conforme al proyecto aprobado y a las condiciones impuestas en la licencia y que la edificaci\u00f3n est\u00e1 en condiciones de ser utilizada<\/em>\u201d.<\/p>\n

\u00a0Tambi\u00e9n cabe obviar la licencia de cambio de uso, en caso de antig\u00fcedad<\/u> de dicho cambio. En esta misma R de la DG (13-5-2024) se se\u00f1alan los \u201ccuatro posibles medios<\/em>\u201d para acreditar \u201clos requisitos necesarios para el acceso registral<\/em>\u201d (obviamente, tambi\u00e9n para la escrituraci\u00f3n notarial) \u201cdel cambio de uso por la v\u00eda prevista en art. 28.4<\/em>\u201d de la Ley del suelo estatal \u201cen relaci\u00f3n con el art\u00edculo 52 del Real Decreto 1093\/1997\u201d: \u201cla certificaci\u00f3n del Ayuntamiento, la certificaci\u00f3n catastral descriptiva y gr\u00e1fica, la certificaci\u00f3n de t\u00e9cnico competente y el acta notari<\/em>al\u201d. Importa, pues, a los notarios sabernos autoridad para constatar en acta de presencia no directamente el cambio de uso, pero s\u00ed indirectamente cuando presenciamos un determinado uso -por ejemplo- como vivienda de una entidad inmobiliaria -que consta como oficina en el Registro-, ello a la fecha de nuestra presencia in situ<\/em>, a partir de la cual se contar\u00e1 el plazo respectivo de prescripci\u00f3n\/caducidad de la infracci\u00f3n urban\u00edstica por el cambio de uso no autorizado por licencia. Cabe unir a dicho acta notarial certificado del Administrador de la Comunidad de propietarios sobre la existencia del nuevo uso, como hizo el notario en el caso de la indicada R. de 13-5-2024.<\/p>\n

\u00a0Pero, en punto al cambio antiguo de uso, son varias y tantas las cortapisas que, en la pr\u00e1ctica, se convierte la antig\u00fcedad en un muy dif\u00edcil recurso alternativo a la licencia:<\/p>\n

1\u00aa, la legislaci\u00f3n auton\u00f3mica sigue una tendencia de incrementar el tiempo<\/u> durante el cual el Ayuntamiento puede producir el restablecimiento de la legalidad urban\u00edstica. As\u00ed, en la Comunidad de Madrid, se ha ampliado de 4 a 6 a\u00f1os el plazo para la prescripci\u00f3n de las infracciones urban\u00edsticas, salvo las \u201cque afecten a suelo no urbanizable de protecci\u00f3n que prescribir\u00e1n a los quince a\u00f1os y las que afecten a viales, zonas verdes, espacios libres y dominio p\u00fablico delimitado con arreglo a su legislaci\u00f3n sectorial, que no tienen plazo de prescripci\u00f3n<\/em>\u201d, por el art. 236.1 de la Ley 9\/2021, del Suelo de Madrid, redactado por Ley 7\/2024. Y, en la Comunidad valenciana, el plazo (esta vez para la caducidad) se eleva a 15 a\u00f1os para las infracciones urban\u00edsticas a contar de la total terminaci\u00f3n de la obra hecha sin licencia o sin ajustarse a la licencia otorgada, ello por Ley 5\/2014, del urbanismo de la Comunidad Valenciana, art. 236.1 (s\u00ed, \u00a1asombrosa coincidencia num\u00e9rica de los art\u00edculos de Madrid y Valencia!).<\/p>\n

2\u00aa, aunque alguna ley auton\u00f3mica, como hemos visto con la valenciana, configura el tiempo de reacci\u00f3n municipal como de caducidad, otras, como tambi\u00e9n se ha visto con la madrile\u00f1a, lo hace como de prescripci\u00f3n, por lo que el plazo puede ser mayor que el n\u00famero de a\u00f1os legal al ser susceptible de interrupci\u00f3n y vuelta a contar.<\/p>\n

3\u00aa, \u201cpara que opere la prescripci\u00f3n no s\u00f3lo se necesita acreditar desde cu\u00e1ndo est\u00e1 destinada a vivienda\u201d, <\/em>l\u00e9ase al nuevo uso, en su caso, \u201csino cu\u00e1ndo fueron las \u00faltimas reformas llevadas a cabo que culminaron la obra<\/u>, plazo a partir del cual se computa la prescripci\u00f3n; <\/em>l\u00e9ase, en su caso, caducidad: as\u00ed, la DG, en RR de\u00a011-6-2024 y 9-7-2024, al menos, para la Comunidad de Madrid.<\/p>\n

4\u00aa, \u201dadem\u00e1s, debe acreditarse,\u2026que ese uso no es contrario al planeamiento <\/u>urban\u00edstico, pues en otro caso no operar\u00eda la prescripci\u00f3n<\/em>\u201d, seg\u00fan esas mismas RR dela DG, de nuevo, al menos para la Comunidad de Madrid.<\/p>\n

5\u00aa, en dicha R. 9-7-2024, la DG, adem\u00e1s, exige \u201cde cara a la inscripci\u00f3n en el Registro de la propiedad (donde s\u00f3lo cabe que accedan actos y derechos plenamente v\u00e1lidos) de los cambios de uso por antig\u00fcedad<\/u> ex art\u00edculo\u00a028, apartado\u00a04, del texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitaci\u00f3n Urbana, de un acto de aprobaci\u00f3n de la Administraci\u00f3n<\/u>, sea expreso o mediante la conformidad de \u00e9sta con la declaraci\u00f3n responsable presentada al efecto\u201d. <\/em>Es decir, la DG aplica el mismo criterio de los casos de declaraci\u00f3n responsable para los de antig\u00fcedad: \u201ccuando esa actuaci\u00f3n urban\u00edstica trasciende al interesado a trav\u00e9s de su acceso al Registro de la Propiedad, pasando a poder afectar a terceros (ej. posibles adquirentes del local cuyo uso se ha cambiado para el de vivienda<\/u>,\u2026),\u2026la seguridad jur\u00eddica del tr\u00e1fico inmobiliario impone la necesidad, a efectos de inscripci\u00f3n registral, de la existencia de ese reiterado control administrativo de la misma\u201d.<\/em><\/p>\n

<\/a>4.- Licencia de obra<\/span><\/h2>\n

\u00a0En la misma R. 12-4-2011 DG leemos que \u201ccabr\u00eda as\u00ed cuestionarse si en el presente caso estamos en presencia de un supuesto de \u00abobras de ampliaci\u00f3n, reforma, modificaci\u00f3n o rehabilitaci\u00f3n de edificios, construcciones e instalaciones ya existentes, cualquiera que sea su alcance, finalidad y destino\u00bb, a que se refiere el apartado c) del art\u00edculo 151.1<\/u><\/strong> de la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid, como parece advertir la registradora en su calificaci\u00f3n al exigir que se aporte la licencia de obras primitiva\u2026Y ciertamente, para la transformaci\u00f3n de una \u00fanica vivienda en cuatro puede resultar necesario que se lleven a efecto obras que alteren la configuraci\u00f3n arquitect\u00f3nica del edificio. En estos casos no s\u00f3lo tendr\u00eda que obtenerse licencia de obras, sino que deber\u00eda acreditarse el cumplimiento de los requisitos exigidos en la Ley 38\/1999. Pero es lo cierto que no necesariamente y en todo caso tiene que modificarse la configuraci\u00f3n arquitect\u00f3nica del edificio para obtener el resultado de su divisi\u00f3n horizontal. No puede considerarse, en consecuencia, presupuesto ineludible para la constituci\u00f3n en r\u00e9gimen de propiedad de un edificio que originariamente era una \u00fanica vivienda la previa obtenci\u00f3n de la licencia de obras<\/u> rese\u00f1ada en dicho art\u00edculo. Para considerar, o no, aplicable el art\u00edculo 151.1 c) bastar\u00eda acreditar mediante certificaci\u00f3n de t\u00e9cnico competente que se ha producido, o no, el supuesto de hecho previsto en la norma, interpretando \u00e9sta en conexi\u00f3n al art\u00edculo 2.2 b) de la Ley 38\/1999. Ahora bien, eso no es lo que ha exigido la Registradora. Del t\u00edtulo presentado no resulta de modo directo ninguna modificaci\u00f3n en la configuraci\u00f3n arquitect\u00f3nica de la edificaci\u00f3n que permitiese exigir licencia de obras<\/em>\u201d.<\/p>\n

\u00a0En todo caso, dichas obras sobrevenidas de adecuaci\u00f3n de lo edificado a la ulterior divisi\u00f3n horizontal no dejan de ser menores, sin aumentar el volumen edificado sino de mera reorganizaci\u00f3n interna, para dotar, por ejemplo, de salida propia a cada elemento resultante de la divisi\u00f3n, y no suelen afectar, por ello, a la propia divisi\u00f3n horizontal, por lo que el notario encargado de escriturar \u00e9sta no habr\u00e1 de exigir la acreditaci\u00f3n de la licencia de obra, en caso de haber sido precisa, a menos que la modificaci\u00f3n de la configuraci\u00f3n arquitect\u00f3nica sea de tal calibre que haya antes de escriturarse la modificaci\u00f3n de la declaraci\u00f3n de la obra del edificio (para esta escritura previa, s\u00ed ser\u00e1 necesario acreditar la licencia de obra).<\/p>\n

<\/a>5.- Licencia por coherencia con la del art. 10.3b de la Ley de Propiedad Horizontal<\/span><\/h2>\n

\u00a0La R 3 junio 2019 DG resulta fundamental en esta materia: versa sobre una vivienda de Viver (Castell\u00f3n) compuesta de planta baja y un piso seg\u00fan el Registro y bajo una sola referencia catastral; se presenta a inscripci\u00f3n escritura de divisi\u00f3n horizontal resultando dos elementos privativos descritos como sendas viviendas, una en planta baja y otra en planta primera. La registradora entiende necesaria licencia municipal o bien acreditar que las dos viviendas ya constituyeran dos elementos independientes de antiguo, ya que se da un incremento de los elementos privativos previamente existentes o autorizados en la licencia de edificaci\u00f3n; y cita en su calificaci\u00f3n dos normas como aplicables al caso: el art. 53 RD 1093\/1997 y el art. 10.3.b de la LPH.<\/p>\n

\u00a0Contesta el notario autorizante Javier-M\u00e1ximo Ju\u00e1rez Gonz\u00e1lez que dicho art. 10 LPH no es de aplicaci\u00f3n al caso, pues rige s\u00f3lo para la divisi\u00f3n o segregaci\u00f3n de entidades de un edificio ya constituido en r\u00e9gimen de PH. Y dicho notario rebate tambi\u00e9n la aplicabilidad del art. 53 antedicho, dado su rango reglamentario: a su juicio, es precisa norma espec\u00edfica auton\u00f3mica con rango de ley que impusiera la licencia. Adem\u00e1s, arguye el notario que no estamos ante un fraccionamiento del suelo propio de la constituci\u00f3n de un complejo inmobiliario privado, por lo que tampoco es precisa licencia de parcelaci\u00f3n.<\/p>\n

\u00a0La DG, por su parte, no encuentra la divisi\u00f3n horizontal ni directa ni indirectamente entre los actos sujetos a licencia urban\u00edstica del entonces aplicable art. 213 de la Ley 5\/2014 de urbanismo de la Comunidad Valenciana, si bien entiende que basta con el art. 10 LPH -legislaci\u00f3n del Estado-, que proporciona plena cobertura legal al art. 53 RD 1093\/1997 al exigir autorizaci\u00f3n administrativa para determinados actos. El art. 10 LPH, como el art. 26.6 Ley estatal de suelo cuando exige autorizaci\u00f3n administrativa para la constituci\u00f3n de complejo inmobiliario privado, proceden ambos de la Ley tambi\u00e9n estatal 8\/2013, que se basa en la competencia estatal sobre legislaci\u00f3n civil del art. 149.1. 8\u00ba CE. La DG exige licencia ya que se incrementa el n\u00famero de los elementos privativos respecto de los que consta en la previa declaraci\u00f3n de la obra (uno solo) y no se acredita haber transcurrido el plazo de prescripci\u00f3n\/caducidad de las medidas de restablecimiento de la legalidad urban\u00edstica.<\/p>\n

\u00a0Pues bien, en primer lugar, aqu\u00ed es donde la DG (en esta R. 3 junio 2019) se contradice, afirmando lo contrario de lo que dijo en la R de 12 abril 2011, donde leemos que \u201ccorresponde al Estado fijar en qu\u00e9 casos debe acreditarse el otorgamiento de la oportuna licencia para que el acto en cuesti\u00f3n tenga acceso al Registro, siempre que la legislaci\u00f3n auton\u00f3mica<\/strong> aplicable exija la licencia para poder realizar legalmente el mismo<\/u>. Y en el contexto de esta competencia hay que situar el art\u00edculo 53, letra a) del Real Decreto 1093\/1997<\/em>\u201d\u2026\u201des preciso determinar previamente si los actos contenidos en el documento calificado est\u00e1n sometidos o no al requisito de previa licencia municipal, a la vista de lo que al respecto disponga la legislaci\u00f3n auton\u00f3mica del suelo de Madrid y el planeamiento urban\u00edstico existente en el concreto municipio en que se ubica la finca\u201d. \u201c\u2026es la propia legislaci\u00f3n sustantiva urban\u00edstica que resulte aplicable la que ha establecer qu\u00e9 actos\u2026de uso del suelo o de las edificaciones quedan sujetas a la intervenci\u00f3n y control municipal que el otorgamiento de la licencia comporta, determinaci\u00f3n que constituye un presupuesto previo o \u00abprius\u00bb respecto de su exigencia en sede registral<\/em>\u201d. Vemos en la R de 2019 c\u00f3mo a la DG ahora le basta con el art. 10 de la ley estatal para exigir licencia para la divisi\u00f3n horizontal, al menos para la que implique incremento del n\u00famero de elementos privativos cuando exista previa propiedad horizontal de hecho (t\u00e1cita) o de Derecho (expresa). Ya no considera la DG, pues, preciso que la ley auton\u00f3mica del lugar del inmueble confirme dicha exigencia.<\/p>\n

\u00a0Y, en segundo lugar, \u00bfresulta procedente entender que el art. 10.3.b LPH, que, como se\u00f1ala Ju\u00e1rez, se refiere a otro supuesto, el de una subdivisi\u00f3n (una divisi\u00f3n dentro de una divisi\u00f3n horizontal, de un piso o local), es aplicable tambi\u00e9n a la divisi\u00f3n horizontal misma (a la entera de todo el edificio)?, \u00bfacaso es coherente exigir licencia para lo menos y no para lo m\u00e1s?. El notario Miguel Llorente Gonzalvo, en su escrito de recurso resuelto a su favor por la DGRN en la R. 7-5-2014, analiza la novedad introducida por la Ley 8\/2013, de 26 de junio, con el nuevo art\u00edculo 10 de la Ley de propiedad horizontal, que, en su p\u00e1rrafo tercero, introduce la exigencia de autorizaci\u00f3n administrativa para los casos de (y aqu\u00ed transcribo el art. 10.3.b en su redacci\u00f3n actual) \u201cla divisi\u00f3n material de los pisos o locales y sus anejos para formar otros m\u00e1s reducidos e independientes, el aumento de su superficie por agregaci\u00f3n de otros colindantes del mismo edificio, o su disminuci\u00f3n por segregaci\u00f3n de alguna parte\u2026<\/em>\u201d. Se\u00f1ala el notario que \u201cesta exigencia administrativa es razonable pues entra dentro de las competencias p\u00fablicas de Urbanismo y ordenaci\u00f3n del territorio tanto de comunidades aut\u00f3nomas, como de control de la labor edificatoria por parte de los Ayuntamientos. En otras palabras, se trata de evitar que se creen infra viviendas o viviendas tras la divisi\u00f3n material o registral, no tengan las condiciones m\u00ednimas de salubridad y habitabilidad. No es razonable que para construir se controle por el Ayuntamiento que las medidas de los distintos departamentos se ajusten a las Ordenanzas Municipales, y que luego declarada la obra se pueda crear elementos privativos contrarios a las mismas. Se trata de una norma de orden p\u00fablico<\/em>\u201d.<\/p>\n

\u00a0Dicho art. 10.3 no puede ser m\u00e1s cr\u00edptico cuando, al referirse de dichas divisi\u00f3n, segregaci\u00f3n y agregaci\u00f3n, se\u00f1ala que \u201cestar\u00e1n sujetas al r\u00e9gimen de autorizaci\u00f3n administrativa que corresponda: b) Cuando as\u00ed se haya solicitado, y de acuerdo con el r\u00e9gimen establecido en la legislaci\u00f3n de ordenaci\u00f3n territorial y urban\u00edstica, previa aprobaci\u00f3n por la mayor\u00eda de propietarios que en cada caso proceda de acuerdo con esta Ley\u201d. <\/em>\u00bfCu\u00e1ndo as\u00ed se haya solicitado el qu\u00e9: \u00bflos actos de modificaci\u00f3n de un piso o local, o bien la licencia?, \u00bfy solicitado a qui\u00e9n: \u00bfa la comunidad del edificio, o al Ayuntamiento?. Y \u00bfqu\u00e9 significa la alusi\u00f3n a estar de acuerdo con la legislaci\u00f3n urban\u00edstica?, \u00bfque la ley auton\u00f3mica del suelo ha de exigir la licencia para esos mismos actos, ya que, de no hacerlo, no ser\u00e1 exigible?, \u00bfno hab\u00edamos quedado con la DG que basta que la exija la ley estatal de propiedad horizontal?.<\/p>\n

\u00a0As\u00ed que, desde 2013, por Ley 8\/2013, es cuesti\u00f3n no solo privada sino de inter\u00e9s p\u00fablico, no s\u00f3lo fraccionar un terreno (finca horizontal), sino tambi\u00e9n fraccionar un piso o local, pues ambos fraccionamientos requieren de licencia municipal de divisi\u00f3n. Y la paradoja es que dividir un piso en propiedad horizontal, puede llevarlo a cabo por s\u00ed solo el due\u00f1o del mismo, sin autorizaci\u00f3n de la Junta de propietarios del edificio cuando los estatutos lo permitan, pero, en cambio, necesita de licencia municipal ad hoc<\/em>, a menos que la licencia de obra ya hubiese contemplado el n\u00famero final de elementos privativos en el que cupiese el\/los nuevo\/s elemento\/s. Precisamente de eso va la R. 17-5-2014: la DG sienta la doctrina de que la Ley 8\/2013 (que rebaja la mayor\u00eda necesaria para tales modificaciones del t\u00edtulo de la propiedad horizontal) no impide que se puede anticipar en los estatutos (como entend\u00eda la DG antes de la Ley 8\/2013) el consentimiento de los due\u00f1os de los dem\u00e1s elementos privativos para tales actos.<\/p>\n

\u00a0Aunque ya el RD 1093\/1997 dispuso y dispone en su art\u00edculo 53, sobre requisitos de los t\u00edtulos de constituci\u00f3n de propiedad horizontal, que \u201dpara inscribir los t\u00edtulos de divisi\u00f3n horizontal o de modificaci\u00f3n del r\u00e9gimen ya inscrito, se aplicar\u00e1n las siguientes reglas: a) No podr\u00e1n constituirse como elementos susceptibles de aprovechamiento independiente m\u00e1s de los que se hayan hecho constar en la declaraci\u00f3n de obra nueva, a menos que se acredite, mediante nueva licencia<\/u> concedida de acuerdo con las previsiones del planeamiento urban\u00edstico vigente, que se permite mayor n\u00famero. No ser\u00e1 de aplicaci\u00f3n lo dispuesto en este n\u00famero a las superficies destinadas a locales comerciales o a garajes, salvo que del texto de la licencia resulte que el n\u00famero de locales comerciales o de plazas de garaje constituye condici\u00f3n esencial de su concesi\u00f3n<\/em>\u201d. Luego, no es novedad de 2013 que la divisi\u00f3n o segregaci\u00f3n de un piso requiera de licencia municipal ad hoc<\/em>, a menos que la licencia de obra ya contemplase el mayor n\u00famero de pisos. En 2013 tan s\u00f3lo se eleva el rango de la norma, de reglamentario a legal. Y ya no se excepcionan los locales comerciales ni los garajes.<\/p>\n

\u00a0Ello va en la l\u00ednea del art. 26.6 de la Ley estatal del suelo de 2015, relativo no a la propiedad horizontal sino a la urbanizaci\u00f3n privada: \u201cla constituci\u00f3n y modificaci\u00f3n del complejo inmobiliario privado, del tipo de los regulados como reg\u00edmenes especiales de propiedad, por el art\u00edculo 24 de la Ley 49\/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, deber\u00e1 ser autorizada por la Administraci\u00f3n competente donde se ubique la finca o fincas sobre las que se constituya tal r\u00e9gimen, siendo requisito indispensable para su inscripci\u00f3n, que al t\u00edtulo correspondiente se acompa\u00f1e la autorizaci\u00f3n administrativa concedida o el testimonio notarial de la misma. No ser\u00e1 necesaria dicha autorizaci\u00f3n<\/u> en los supuestos siguientes: a) Cuando el n\u00famero y caracter\u00edsticas de los elementos privativos resultantes del complejo inmobiliario sean los que resulten de la licencia de obras que autorice la construcci\u00f3n de las edificaciones que integren aquel. b) Cuando la modificaci\u00f3n del complejo no provoque un incremento del n\u00famero de sus elementos privativos<\/u><\/em>\u201d.<\/p>\n

\u00a0Y otra novedad de la Ley 8\/2013 consiste en que tambi\u00e9n se necesite de licencia municipal para \u201cel aumento de su superficie por agregaci\u00f3n de otros colindantes del mismo edificio\u201d<\/em>. Es decir, no solo la divisi\u00f3n y la segregaci\u00f3n precisan de autorizaci\u00f3n administrativa, sino tambi\u00e9n la agregaci\u00f3n. Es curioso que la ley hable de la agregaci\u00f3n, que no para la agrupaci\u00f3n, que aparentemente no requiere, por tanto, de licencia. \u00bfSe trata de un lapsus<\/em> del legislador, de forma que tambi\u00e9n la agrupaci\u00f3n requiere de autorizaci\u00f3n administrativa?, \u00bfo, por el odiosa est restrigenda,<\/em> debemos entender libre de licencia la agrupaci\u00f3n?.<\/p>\n

\u00a0En realidad, tanto la agregaci\u00f3n, como la agrupaci\u00f3n deber\u00edan estar liberadas de tal requisito, porque de las mismas s\u00f3lo resultan pisos o locales de mayor superficie. Quiebra aqu\u00ed la explicaci\u00f3n del notario Miguel Llorente Gonzalvo de que la licencia se exige desde 2013 para evitar las infraviviendas o infralocales. La DG se\u00f1ala, en su R 13-6-2016, que \u201cal legislador no le preocupa, desde un punto de vista urban\u00edstico, la concentraci\u00f3n de suelo, sino s\u00f3lo su parcelaci\u00f3n<\/em>\u201d y que, en el art. 145.1 de la Ley del suelo de la Comunidad de Madrid, s\u00f3lo tienen la consideraci\u00f3n de parcelaci\u00f3n la divisi\u00f3n de terreno, que no la agrupaci\u00f3n, no necesitada de licencia (adem\u00e1s, en el \u00e1mbito de la Comunidad de Madrid, basta con declaraci\u00f3n responsable urban\u00edstica para \u201clos actos de agrupaci\u00f3n de terrenos en cualquier clase de suelo, salvo cuando formen parte de un proyecto de reparcelaci\u00f3n debidamente aprobado<\/em>\u201d, conforme al art. 155, d) de la Ley del suelo madrile\u00f1a). As\u00ed, an\u00e1logamente, desde el punto de vista civil de la propiedad horizontal, al legislador s\u00f3lo deber\u00eda preocuparle el empeque\u00f1ecimiento de los pisos o locales, que no su agrandamiento.<\/p>\n

\u00a0Aunque para la DG lo decisivo no est\u00e1 en el tama\u00f1o sino en el n\u00famero de los elementos privativos: en RR de 28-5-2014, 17-10-2014 y 23-3-2015, como destaca la de 3-6-2019, todas las RR posteriores a la Ley 8\/2013, refiri\u00e9ndose a los art. 10.3.b LPH y art. 17.6 (hoy 26.6) Ley del suelo estatal, ambos dimanantes de dicha Ley 8\/2013, sostiene que \u201cdeben ser interpretados y aplicados de forma coordinada…en cuanto expresi\u00f3n de la misma idea:\u2026los actos de divisi\u00f3n, agregaci\u00f3n y segregaci\u00f3n de elementos integrantes de un edificio en r\u00e9gimen de propiedad horizontal, requerir\u00e1n en todo caso la obtenci\u00f3n de la correspondiente autorizaci\u00f3n administrativa, siempre que de los mismos se derive un incremento de los elementos privativos previamente existentes o autorizados en la licencia de edificaci\u00f3n<\/em>\u201d. Por lo que entiendo que s\u00f3lo la divisi\u00f3n y la segregaci\u00f3n, nunca la agregaci\u00f3n ni la agrupaci\u00f3n, precisan de licencia ad hoc<\/em>. Y tampoco deber\u00edan necesitarla la divisi\u00f3n o la segregaci\u00f3n para, en el mismo acto (escritura), en operaci\u00f3n acorde\u00f3n, agregar o agrupar la parte segregada o resultante de la divisi\u00f3n, de suerte que se mantenga id\u00e9ntico n\u00famero de pisos o locales que antes.<\/p>\n

\u00a0Pues bien, en dicha R. 3 junio 2019, la Direcci\u00f3n General interpreta conjuntamente el art\u00edculo 10 LPH y el art\u00edculo 53 del Real Decreto 1093\/1997, sostiene la doctrina de que, \u201cpara inscribir los t\u00edtulos de divisi\u00f3n horizontal, no pueden constituirse como elementos susceptibles de aprovechamiento independiente m\u00e1s de los que se hayan hecho constar en la declaraci\u00f3n de obra nueva, a menos que se acredite mediante nueva licencia. Si la constituci\u00f3n de la propiedad horizontal es posterior a la declaraci\u00f3n de obra nueva inscrita, el registrador habr\u00e1 de tener en cuenta si en la inscripci\u00f3n de obra nueva aparecen un n\u00famero determinado de viviendas<\/u>, y en este caso existir\u00e1 ese l\u00edmite respecto a la propiedad horizontal. Sin perjuicio de la aplicaci\u00f3n de las normas sobre prescripci\u00f3n de las acciones derivadas de las infracciones urban\u00edsticas y de las relativas a la restauraci\u00f3n de la legalidad urban\u00edstica infringida, cuando resulten aplicables. En definitiva: <\/em><\/p>\n

a) no se precisar\u00e1 la aportaci\u00f3n de licencia para la propiedad horizontal, cuando la misma se ajuste a la licencia de obras<\/u> que autorice la construcci\u00f3n de las edificaciones (Resoluci\u00f3n de 13 de julio de 2015); <\/em><\/p>\n

b) tampoco se precisa la aportaci\u00f3n de licencia de la propiedad horizontal cuando la misma no provoque un incremento de elementos privativos respecto de los que consten en la previa declaraci\u00f3n de la obra nueva; <\/em><\/p>\n

y c) el Centro Directivo ha sostenido la aplicaci\u00f3n anal\u00f3gica, aunque con matices, del art\u00edculo 28.4 del texto refundido de la Ley de Suelo, a aquellos supuestos en que ya no proceda adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urban\u00edstica que impliquen su demolici\u00f3n, por haber transcurrido los plazos de prescripci\u00f3n<\/u> correspondientes\u201d<\/em>.<\/p>\n

\u00a0En realidad, prescripci\u00f3n o caducidad, seg\u00fan la ley auton\u00f3mica del lugar del inmueble; en definitiva, antig\u00fcedad, pero no de la obra en s\u00ed sino de la divisi\u00f3n horizontal, es decir, no de lo edificado sin m\u00e1s, sino de lo edificado con dos o m\u00e1s elementos independientes. Aunque ya vimos antes, al tratar sobre la antig\u00fcedad del cambio de uso de un edificio, lo dif\u00edcil que seg\u00fan la DG ser\u00e1, en la pr\u00e1ctica notarial y registral, acreditar la antig\u00fcedad de una divisi\u00f3n horizontal. En cualquiera de supuestos enumerados de necesaria intervenci\u00f3n administrativa, para eximir de \u00e9sta, no parece que baste con acreditar la existencia de facto<\/em> de una propiedad horizontal t\u00e1cita (ver R. de 8-5-2025 DG, que admite la horizontalidad de hecho, igualmente acogida por la jurisprudencia): acreditaci\u00f3n, por ejemplo, por medio de acta notarial de presencia y fotos, o de notoriedad. Ello no basta, sino que ha acreditarse la antig\u00fcedad m\u00ednima legal de dicha horizontalidad f\u00e1ctica, a menos que ya constase la obra en el Registro con esos mismos elementos independientes.<\/p>\n

<\/a>Conclusiones:<\/span><\/h2>\n

\u00a01\u00aa, nunca la divisi\u00f3n horizontal, ni siquiera la tumbada verdadera, implica parcelaci\u00f3n y, por tanto, a este respecto no precisa de control administrativo. Todo lo m\u00e1s, podr\u00eda ser conveniente -que no necesaria- una declaraci\u00f3n municipal de ser indivisible la parcela si se pretende hacer una divisi\u00f3n horizontal tumbada verdadera, pues s\u00f3lo as\u00ed se justifica acudir a este expediente; de lo contrario, de ser parcelable, no cabe constituir la PH tumbada, sino que procede, en su lugar, parcelar y crear en todo caso un complejo inmobiliario privado (una urbanizaci\u00f3n).<\/p>\n

\u00a02\u00aa, la divisi\u00f3n horizontal -sea vertical o tumbada- suele conllevar un cambio del uso de lo edificado, por ejemplo, el paso de una vivienda unifamiliar a plurifamiliar, por lo que precisar\u00e1 de licencia para el cambio de uso. Cabe, con todo, pensar en alg\u00fan supuesto en que no se altera el uso: por ejemplo, un edificio de dos plantas, la baja destinada a local comercial con entrada propia desde la calle y la alta destinada a vivienda con escalera propia desde la calle, edificio que conste registralmente del modo expuesto; si se constituye ulteriormente la propiedad horizontal con dichos dos elementos privativos no se modifica el uso del edificio. Dar\u00eda igual si la obra se declar\u00f3 en su d\u00eda como nueva (con licencia de obra para ambos elementos) o como antigua (por prescripci\u00f3n).<\/p>\n

\u00a03\u00aa, la divisi\u00f3n horizontal puede requerir de una escritura\/inscripci\u00f3n previas de modificaci\u00f3n de la obra del edificio, cuando para dotar de independencia a los distintos elementos privativos resultante de aqu\u00e9lla, sea precisa obra de modificaci\u00f3n de la configuraci\u00f3n arquitect\u00f3nica de lo edificado.<\/p>\n

\u00a04\u00aa, la divisi\u00f3n horizontal requiere de licencia cuando haya incremento del n\u00famero de elementos independientes respecto de los declarados en el Registro de la propiedad como obra\/edificaci\u00f3n, ya sea en la licencia de obra inicial, ya en la declaraci\u00f3n de obra antigua (sin licencia de obra).<\/p>\n

\u00a05\u00aa, la v\u00eda alternativa de la antig\u00fcedad de una parcelaci\u00f3n, o de un cambio de uso, o de una divisi\u00f3n horizontal resulta muy dif\u00edcilmente practicable en el tr\u00e1fico extrajudicial de notarios y registradores, dado el alto n\u00famero de requisitos que la DG impone para aqu\u00e9lla, siendo casi siempre menester la intervenci\u00f3n del Ayuntamiento, a diferencia de la antig\u00fcedad de una obra.<\/p>\n

\u00a0<\/p>\n

A 1 julio 2025, en Algete.<\/p>\n

\u00a0Luis F. Mu\u00f1oz de Dios S\u00e1ez, notario de Algete.<\/p>\n

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<\/a>ENLACES:\u00a0<\/span><\/h2>\n