{"id":130,"date":"2014-10-13T13:26:47","date_gmt":"2014-10-13T13:26:47","guid":{"rendered":"http:\/\/dev.h2321514.stratoserver.net\/web\/?p=130"},"modified":"2014-10-16T17:56:47","modified_gmt":"2014-10-16T17:56:47","slug":"fiscalidad-de-la-modificacion-y-protocolizacion-del-valor-de-tasacion-de-los-prestamos-hipotecarios","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/sc\/fiscalidad-de-la-modificacion-y-protocolizacion-del-valor-de-tasacion-de-los-prestamos-hipotecarios\/","title":{"rendered":"FISCALIDAD DE LA MODIFICACI\u00d3N Y PROTOCOLIZACI\u00d3N DEL VALOR DE TASACI\u00d3N DE LOS PR\u00c9STAMOS HIPOTECARIOS"},"content":{"rendered":"

FISCALIDAD DE LA MODIFICACI\u00d3N Y PROTOCOLIZACI\u00d3N DEL VALOR DE TASACI\u00d3N DE LOS PR\u00c9STAMOS HIPOTECARIOS<\/p>\n

J<\/strong>oaqu\u00edn Zejalbo Mart\u00edn, Notario con residencia en Lucena<\/a> (C\u00f3rdoba)<\/b><\/p>\n

\u00a0<\/strong>La Consulta de la Agencia Tributaria de Catalu\u00f1a, ATC, N\u00ba 2014\/01 de 4 de febrero de 2014 contemplaba el siguiente Asunto: si tributa por el ITP y AJD la protocolizaci\u00f3n de una instancia de distribuci\u00f3n de la responsabilidad hipotecaria ya inscrita en el Registro de la Propiedad, y por tanto, presentada como no sujeta en la Oficina Liquidadora del Impuesto.<\/p>\n

Se responde a la consulta efectuada en v\u00eda notarial, citando la Resoluci\u00f3n del TEAC de 12 de mayo de 2009 N\u00ba 00\/7209\/2008, en el sentido de que cabe considerar a la escritura de protocolizaci\u00f3n del documento privado por el que se `practica la distribuci\u00f3n como no sujeta, toda vez que aquella ya ha producido los efectos jur\u00eddicos pretendidos, es decir, la inscripci\u00f3n de la distribuci\u00f3n en el Registro de la Propiedad.<\/p>\n

Una de las razones por las que se protocoliza dicha distribuci\u00f3n estar\u00eda en la intenci\u00f3n de cumplir con el al art\u00edculo 682 de la LEC, al exigir que el valor de tasaci\u00f3n de la finca hipotecada, que igualmente se suele distribuir en el documento, privado conste en la correspondiente escritura p\u00fablica. El tema lo estudiamos en nuestro trabajo\u00a0 \u201cLa sujeci\u00f3n a AJD de la fijaci\u00f3n del valor de tasaci\u00f3n de las fincas hipotecadas\u201d<\/a>, publicado en\u00a0 notariosyregistradores.com el pasado 13 de junio de 2011,\u00a0 en el que escribimos que exist\u00edan dos resoluciones judiciales provenientes de Audiencias Provinciales, que admit\u00edan la ejecuci\u00f3n hipotecaria, aunque la tasaci\u00f3n se hubiese efectuado en documento privado inscrito en el Registro de la Propiedad.\u00a0 A lo anterior podemos a\u00f1adir que el Auto 372\/2012 de la secci\u00f3n 12 de la Audiencia Provincial de Madrid de 7 de junio de 2012, Recurso 139\/2011, hizo constar lo siguiente: \u201cPara proceder a la distribuci\u00f3n de la responsabilidad hipotecaria, los demandantes procedieron a enviar solicitud en este sentido al Registro, que fue atendida e inscrita por el Registrador, que es lo que exponen las certificaciones reportadas. Todo ello de conformidad con el Art. 216 del Reglamento Hipotecario.<\/p>\n

El Art. 682.2 de la LEC requiere, para que proceda el procedimiento de ejecuci\u00f3n hipotecaria, que en la escritura de constituci\u00f3n de la hipoteca se fije el precio en que los interesados tasen la finca, que sirve de tipo a la subasta, y se designe un domicilio por el deudor para la pr\u00e1ctica de los requerimientos y de las notificaciones.<\/p>\n

La Sala, tras revisar las actuaciones, constata que efectivamente obra el valor de las fincas a efecto de subasta, en los documentos p\u00fablicos rese\u00f1ados integradas en el valor de la finca matriz de la que proceden, y que su distribuci\u00f3n fue realizada tal y como se permite por el Art. 216 del Reglamento Hipotecario, mediante solicitud ante el Registrador que fue admitida y llevada a cabo.<\/p>\n

El mencionado Art. 216 del Reglamento Hipotecario<\/a> prescribe \u00bb No se inscribir\u00e1 ninguna hipoteca sobre varias fincas, derechos reales o porciones ideales de unas y otros, afectos a una misma obligaci\u00f3n, sin que por convenio entre las partes, o por mandato judicial, en su caso, se determine previamente la cantidad de que cada finca, porci\u00f3n o derecho deba responder. Los interesados podr\u00e1n acordar la distribuci\u00f3n en el mismo t\u00edtulo inscribible o en otro documento p\u00fablico, o en solicitud dirigida al Registrador firmada o ratificada ante \u00e9l, o cuyas firmas est\u00e9n legitimadas\u201d.<\/p>\n

A tenor de este precepto obran en estas actuaciones dos certificaciones, en los folios 186 y 187 de las actuaciones, en las que el Registrador refleja que la distribuci\u00f3n de la carga hipotecaria de las fincas NUM000 y NUM001 del Tomo NUM002, libro NUM003, Secci\u00f3n 2\u00aa, del Registro de la Propiedad n\u00ba 2 de Getafe, fue realizada por instancia presentada el 27\/10\/05, constituida por la inscripci\u00f3n 2\u00aa de fecha 17\/11\/2005. Constando en ambas certificaciones registrales el valor a efectos de subasta de ambas fincas.<\/p>\n

La DGRN en resoluci\u00f3n de fecha 07\/01\/2004, establece, \u00bb se debate en el presente recurso sobre si la distribuci\u00f3n de la responsabilidad hipotecaria que reca\u00eda sobre la finca matriz entre las varias resultantes de su divisi\u00f3n, puede inscribirse en virtud de documento privado ratificado ante el Registrador; y al respecto ha de se\u00f1alarse que dicha cuesti\u00f3n viene expresamente resuelta en sentido afirmativo en el Reglamento Hipotecario en su art. 216, y a tal pronunciamiento ha de estarse ahora\u201d.<\/p>\n

En este sentido la AP de VALENCIA Secci\u00f3n 7\u00aa, en resoluci\u00f3n de fecha 30\/09\/2004, resuelve que si un documento privado es t\u00edtulo suficiente para inscribir en el Registro la distribuci\u00f3n de la responsabilidad hipotecaria, ello implica que puede serlo, tanto para el caso de constituci\u00f3n de hipoteca sobre varias fincas sin distribuir la responsabilidad, como para hacer esta distribuci\u00f3n entre una finca hipotecada y las resultantes de su divisi\u00f3n, sin que el art. 216 citado exija que esta distribuci\u00f3n haya tenido lugar en el t\u00edtulo constitutivo.<\/p>\n

A la vista de tales normas y doctrina, esta Sala entiende que, la constituci\u00f3n inicial de la hipoteca sobre la finca matriz, y la posterior distribuci\u00f3n de la asignada a las fincas resultantes de la divisi\u00f3n horizontal, tampoco se interpreta que suponga una modificaci\u00f3n de hipoteca que, seg\u00fan la norma general del art. 3 de la LH, obligar\u00eda a otorgar escritura p\u00fablica, si no s\u00f3lo una extensi\u00f3n de la misma, que har\u00eda aplicables el repetido art. 216 del RH.<\/p>\n

Por lo que debemos concluir, que si entendemos que la distribuci\u00f3n de la responsabilidad hipotecaria, que reca\u00eda sobre la finca matriz entre las varias resultantes de su divisi\u00f3n, puede inscribirse en virtud de documento privado, que ha sido admitido e inscrito por el Registrador seg\u00fan las certificaciones reportadas, resulta manifiesto el cumplimiento de los requisitos exigidos por el legislador, para que sea viable el presente procedimiento. Sin que sea posible obviar, que la fuerza ejecutiva de los t\u00edtulos hipotecarios derivan de su inscripci\u00f3n Registral, dada la fuerza constitutiva que establece el Art. 130 de la Ley Hipotecaria, por lo que el peso adveraticio de estas certificaciones emitidas por los Registradores, no puede ser discutida a efectos del valor de su contenido. En consecuencia, que cumplidos los requisitos exigidos legalmente, debe prosperar el recurso revoc\u00e1ndose la resoluci\u00f3n apelada, y admiti\u00e9ndose la ejecuci\u00f3n instada.\u201d<\/p>\n

El problema tambi\u00e9n ha sido estudiado recientemente por el Registrador de la Propiedad Manuel Parga L\u00f3pez en un trabajo escrito en noviembre de 2013, titulado \u201cLa tasaci\u00f3n para subasta en el procedimiento de ejecuci\u00f3n hipotecaria\u201d<\/a> (An\u00e1lisis de la Ley 1\/2013). 2\u00aa Parte, publicado en notariosyregistradores.com, en el que se plantea a prop\u00f3sito del valor de tasaci\u00f3n las siguientes preguntas \u00bfTiene que constar necesariamente en la escritura de constituci\u00f3n? \u00bfPuede constar en documento privado?\u00a0 El autor responde lo siguiente: \u201cRespecto a la primera cuesti\u00f3n no parece que deba darse un significado literal a la norma. Bien por v\u00eda de subsanaci\u00f3n, bien por v\u00eda de complemento, lo l\u00f3gico es admitir que en cualquier momento pueda completarse la escritura de hipoteca mediante otra en la que se establezca el valor de subasta, por supuesto con el consentimiento del titular si la finca ha pasado a manos de tercero. Si una hipoteca puede ser novada en cualquier momento, incluyendo la modificaci\u00f3n del valor de subasta, si para el procedimiento ejecutivo ordinario se permite que las partes, antes o durante el procedimiento, pacten el valor de subasta, no parece adecuado hacer una interpretaci\u00f3n literal restrictiva sino integradora y permitir que con posterioridad a la escritura de hipoteca pueda \u00e9sta subsanarse o complementarse con otra escritura en la que se establezca dicho valor.<\/p>\n

Otra cosa distinta es si es necesario o no el documento publico. Este es un tema de gran importancia pr\u00e1ctica derivada del posible costo notarial y fiscal de la operaci\u00f3n. En principio la regla general que exige documentaci\u00f3n p\u00fablica para la inscripci\u00f3n, y la especial del art\u00edculo que comentamos, parece inclinarnos a exigir que, en todo caso, el valor de subasta conste en documento p\u00fablico.<\/p>\n

Sin embargo nos encontramos con una pr\u00e1ctica, sancionada por la DGRN, que permite transformar una hipoteca solidaria sobre varias fincas en una hipoteca ordinaria mediante un documento privado de distribuci\u00f3n de responsabilidad. De mantener la postura de que la tasaci\u00f3n tiene que estar en documento publico llegar\u00edamos a una situaci\u00f3n un poco absurda. Para distribuir la responsabilidad, negocio jur\u00eddico de gran trascendencia porque transforma la responsabilidad de la finca (cada finca, en perjuicio de tercero, respond\u00eda de la deuda \u00edntegra y ahora pasa a responder solo de su concreta responsabilidad) basta el documento privado, y sin embargo para fijar la tasaci\u00f3n se exige documento publico.<\/p>\n

Pensemos que al inscribir los documentos privados de distribuci\u00f3n de responsabilidad estamos admitiendo una forma privada para un negocio jur\u00eddico real, mientras que fijar el valor de subasta en definitiva es m\u00e1s un acto procesal que un negocio real. Pensemos que en un proceso ejecutivo ordinario el documento privado suscrito por las partes, bien con firma legitimada o ratificado ante el juez, ser\u00e1 bastante para establecer el valor de tasaci\u00f3n. Pensemos que para otros supuestos (descripci\u00f3n de finca y otros) la DGRN ha admitido la instancia con firma legitimada de las partes como documento complementario del t\u00edtulo que se inscribe. Si tenemos en cuenta estos argumentos y el hecho de que, en el caso mas frecuente, el valor individual es consecuencia precisamente de esa distribuci\u00f3n de responsabilidad, que normalmente va acompa\u00f1ada de una tasaci\u00f3n pericial individualizada por finca, a cuyo valor suele remitirse el de subasta, en conclusi\u00f3n nos inclinamos por favorecer la opci\u00f3n del documento privado con firma legitimada.<\/p>\n

En todo caso si prevalece la opci\u00f3n de exigir escritura p\u00fablica creo que esta escritura no tributaria por AJD ya que en si misma no contiene un acto valuable econ\u00f3micamente con independencia de la hipoteca en si misma. No se altera ninguna de las circunstancias econ\u00f3micas de la hipoteca. Es simplemente un acto procesal.<\/p>\n

Es verdad que, como veremos mas adelante, la fijaci\u00f3n de valor para subasta requerir\u00e1 adem\u00e1s aportar el certificado pericial de tasaci\u00f3n, pero no creo que por ello sea exigible documento p\u00fablico. Recordemos que el incorporar la tasaci\u00f3n a la escritura no le otorga ning\u00fan plus, pues ni el notario legitima la firma del tasador, ni la existencia de la sociedad de tasaci\u00f3n ni ninguna otra circunstancia que afecte a la veracidad del documento. Es exactamente igual que se testimonie en la escritura o que se acompa\u00f1e al documento. Son las partes las que al acompa\u00f1arlo le dan legitimidad. Si pretendemos exigir mayores garant\u00edas de veracidad a la tasaci\u00f3n nos metemos en un camino muy complejo.\u201d<\/p>\n

La Direcci\u00f3n General de Tributos en la Consulta V2966-11 de 20\/12\/2011 parec\u00eda considerar como no sujeta a AJD la modificaci\u00f3n del valor de tasaci\u00f3n , al declarar que \u201c \u201cla escritura p\u00fablica en que se formalice la modificaci\u00f3n de un pr\u00e9stamo hipotecario para incluir exclusivamente una cl\u00e1usula o pacto denominado \u201cVenta extrajudicial de los bienes hipotecados\u201d \u2013estableciendo, como es l\u00f3gico, un valor de tasaci\u00f3n- , consistente en pactar que en caso de incumplimiento de la obligaci\u00f3n garantizada \u00abla Entidad\u00bb podr\u00e1 tambi\u00e9n reclamar el cr\u00e9dito y cuantos derechos del mismo a su favor dimanen, mediante la venta extrajudicial de los bienes hipotecados, no estar\u00e1 sujeta a la cuota gradual de la modalidad de actos jur\u00eddicos documentados, documentos notariales, por no tener por objeto cantidad o cosa valuable.\u201d Sin embargo, esta orientaci\u00f3n es rectificada por la Consulta V1221-14 de 07\/05\/2014 en la que declara que \u201cla escritura p\u00fablica que documente la modificaci\u00f3n del valor de tasaci\u00f3n del inmueble hipotecado estar\u00e1 sujeta a la cuota gradual de actos jur\u00eddicos documentados, documentos notariales, del ITPAJD, por concurrir en ella los cuatro requisitos exigidos por el art\u00edculo 31.2 del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jur\u00eddicos Documentados, no siendo aplicable la exenci\u00f3n establecida en el art\u00edculo 9 de la Ley 2\/1994, de 30 de marzo, sobre subrogaci\u00f3n y modificaci\u00f3n de pr\u00e9stamos hipotecarios.\u201d<\/p>\n

Ante la disparidad de la doctrina administrativa, examinamos a continuaci\u00f3n la doctrina de los Tribunales. Recientemente hemos localizado dos Sentencias contrapuestas sobre el tema: En primer lugar, la Sentencia del TSJ de Andaluc\u00eda, Sede de Sevilla, de 11 de octubre de 2013, Recurso 509\/2011, contempla un supuesto en el que\u00a0 la distribuci\u00f3n hipotecaria entre las fincas resultantes de la divisi\u00f3n horizontal se hab\u00eda efectuado mediante documento privado de la misma fecha que la escritura p\u00fablica, pero \u201cel correspondiente valor de tasaci\u00f3n para cada\u00a0 finca figura como documento unido a la mencionada escritura de 17 de Septiembre de 2007. Esa escritura es, pues, un documento notarial de contenido econ\u00f3mico valuable, por lo que est\u00e1 sujeta al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jur\u00eddicos Documentados -documentos notariales-, en virtud de lo dispuesto en los arts 28 y 31 del Real Decreto Legislativo 1\/1993, de 24 de Septiembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de ese Impuesto.<\/p>\n

En definitiva, consideramos que estamos ante un concepto encuadrable en el art 31.2 citado, en concreto de la cuota gradual de actos jur\u00eddicos documentados, por cuanto no se trata de liquidar el \u00abdocumento privado\u00bb de distribuci\u00f3n hipotecaria, sino la primera copia de una escritura notarial en la que se procede a la fijaci\u00f3n del valor de tasaci\u00f3n para subasta de los distintos inmuebles resultantes de la divisi\u00f3n en r\u00e9gimen de propiedad horizontal, siendo indudable desde esta perspectiva que tal escritura documenta un acto que tiene por objeto cantidad o cosa evaluable y prueba de ello es que se asigna a cada inmueble, debidamente individualizado, un valor concreto de subasta.\u201d\u00a0 Por el contrario, la Sentencia del TSJ de la Comunidad Valenciana de 4 de abril de 2014, Recurso 1096\/2011, en un supuesto en el que no se haya formalizado en escritura p\u00fablica la distribuci\u00f3n del pr\u00e9stamo hipotecario inicial, no constando protocolizado el documento referido de la previa distribuci\u00f3n, \u201csino que lo \u00fanico que se ha incorporado a la escritura p\u00fablica es el cuadro donde constan los valores de cada vivienda a efectos de subasta, resultando acreditado que la distribuci\u00f3n hipotecaria respecto el pr\u00e9stamo inicial se realiz\u00f3 mediante documento privado, sin que se haya formalizado en la citada escritura p\u00fablica, siendo como ha se\u00f1alado el TEAC, en resoluci\u00f3n de fecha 12 de mayo de 2009, que el contenido econ\u00f3mico de la operaci\u00f3n est\u00e1 en la distribuci\u00f3n hipotecaria,\u201d declar\u00f3 que\u00a0 no constituye\u00a0 \u201cla tasaci\u00f3n a efectos de subasta una convenci\u00f3n que modifique los contenidos del negocio jur\u00eddico,\u201d anulando la liquidaci\u00f3n que la hac\u00eda tributar. Para dicha Resoluci\u00f3n del TEAC la tasaci\u00f3n a efectos de subasta carec\u00eda de car\u00e1cter valuable, por lo que su protocolizaci\u00f3n no estaba sujeta a AJD.<\/p>\n

Concluimos que la doctrina correcta, a nuestro juicio, es la que considera no sujeta a AJD la modificaci\u00f3n del valor de tasaci\u00f3n de las fincas hipotecadas en escritura p\u00fablica, debido a su carencia de efectos reales, como apunt\u00f3 nuestro compa\u00f1ero Carlos Ballugera en el Seminario de Derecho Registral de Bilbao, Sesi\u00f3n de 3 de marzo 2009, ratificando dicha idea Manuel Parga en el trabajo antes citado; aunque \u2013como hemos visto- en la pr\u00e1ctica procesal de las Audiencias dicha constancia del valor de tasaci\u00f3n en escritura p\u00fablica, estando inscrita la distribuci\u00f3n del valor de tasaci\u00f3n efectuada en virtud de\u00a0 documento privado, no se exige.<\/p>\n

Por \u00faltimo, advertimos que el TSJ de Castilla y Le\u00f3n, Sede de Valladolid, considera sujeta a AJD la distribuci\u00f3n de la responsabilidad hipotecaria que conste en documento privado cuando la escritura publica se remite a\u00a0 dicho documento privado, aunque no se protocolice, por ser dicha escritura donde se presta el consentimiento para la distribuci\u00f3n, debiendo considerarse como anexo, se haya incorporado o no materialmente a ella\u00a0 Las dos \u00faltimas Sentencias de las que resulta lo anterior est\u00e1n fechadas el 22 de julio de 2013, Recurso 1023\/2010, y el 30 de mayo de 2014, Recurso 705\/2011.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

FISCALIDAD DE LA MODIFICACI\u00d3N Y PROTOCOLIZACI\u00d3N DEL VALOR DE TASACI\u00d3N DE LOS PR\u00c9STAMOS HIPOTECARIOS Joaqu\u00edn Zejalbo Mart\u00edn, Notario con residencia en Lucena (C\u00f3rdoba) \u00a0La Consulta de la Agencia Tributaria de Catalu\u00f1a, ATC, N\u00ba 2014\/01 de 4 de febrero de 2014 contemplaba el siguiente Asunto: si tributa por el ITP y AJD la protocolizaci\u00f3n de una […]<\/p>\n","protected":false},"author":7,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_bbp_topic_count":0,"_bbp_reply_count":0,"_bbp_total_topic_count":0,"_bbp_total_reply_count":0,"_bbp_voice_count":0,"_bbp_anonymous_reply_count":0,"_bbp_topic_count_hidden":0,"_bbp_reply_count_hidden":0,"_bbp_forum_subforum_count":0,"footnotes":""},"categories":[44,1],"tags":[],"class_list":{"0":"post-130","1":"post","2":"type-post","3":"status-publish","4":"format-standard","6":"category-pruebas","7":"category-sc"},"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/130","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/users\/7"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=130"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/130\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=130"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=130"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=130"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}