{"id":130702,"date":"2025-09-13T16:05:10","date_gmt":"2025-09-13T14:05:10","guid":{"rendered":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=130702"},"modified":"2025-09-15T21:02:55","modified_gmt":"2025-09-15T19:02:55","slug":"de-jardines-patios-y-terrazas","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/secciones\/doctrina\/articulos-doctrina\/de-jardines-patios-y-terrazas\/","title":{"rendered":"De jardines, patios y terrazas; a prop\u00f3sito del desprop\u00f3sito"},"content":{"rendered":"

DE JARDINES, PATIOS Y TERRAZAS<\/span><\/h1>\n

(A PROP\u00d3SITO DEL DESPROP\u00d3SITO: COMENTARIO CR\u00cdTICO DE LA RESOLUCI\u00d3N DE LA DGSJYFP DE 19 DE MAYO DE 2025).<\/h2>\n

ANTONIO CHAVES RIVAS. NOTARIO DE M\u00c1LAGA<\/h2>\n

DEDICATORIA:<\/strong><\/p>\n

A mi padre, que falleci\u00f3 el pasado 24 de julio, por haberme transmitido la importancia del esfuerzo y del trabajo diario. Vaya con \u00e9l un homenaje a esa generaci\u00f3n de espa\u00f1oles de la posguerra, muchos de los cuales pasaron penurias, emigraron, lucharon, se levantaron tras cada golpe de la vida, perdonaron y se reconciliaron y, al final, nos dejaron una situaci\u00f3n mucho mejor que la que recibieron. Dudo que nosotros podamos decir lo mismo. DEP.<\/strong><\/p>\n

 <\/p>\n

Hace ya alg\u00fan tiempo que creo que el mundo en el que vivo \u201cno es mi mundo\u201d, en fin, que ya estoy m\u00e1s de vuelta que de ida; basta una breve mirada el escalaf\u00f3n notarial y a la realidad que me rodea para darse cuenta de ello. Tal situaci\u00f3n me ha hecho m\u00e1s esc\u00e9ptico en el \u00e1mbito jur\u00eddico y, como el papel todo lo soporta, mi capacidad de asombro est\u00e1 bajo m\u00ednimos. Sin embargo, de vez en cuando, la lectura de las resoluciones de nuestra querida Direcci\u00f3n General te altera de tal modo que no puedes dejar de reaccionar.<\/p>\n

Entre los cientos de resoluciones de nuestra DG de vez en cuando te encuentras una joya, una rara avis<\/em>, que se aparta de lo que el propio Centro Directivo dijo en otra \u00e9poca y especialmente<\/em> tambi\u00e9n de lo que ha se\u00f1alado el Tribunal Supremo y, en definitiva, de la libertad y autonom\u00eda privada. Cuando tal cosa sucede, se te remueven las entra\u00f1as de tal modo, que el alma galaica irredenta que uno lleva dentro te incita a pelear contra el desprop\u00f3sito cual galo contra los romanos, aunque no s\u00e9 si pertrechado o no, de \u201cp\u00f3cima m\u00e1gica\u201d.<\/p>\n

Antes de seguir adelante con el comentario debemos recordar algo obvio que en estos convulsos tiempos se nos ha olvidado; el Derecho es para las personas y no al rev\u00e9s, las estructuras e instituciones est\u00e1n al servicio de las personas; notarios y registradores (y, en general, todos los operadores jur\u00eddicos) no somos nada sin las personas y sus problemas, sin sus bondades y sus miserias, sin sus gracias y sus desgracias. Como colof\u00f3n de ello no queda m\u00e1s remedio que pregonar que la libertad y la seguridad jur\u00eddica son valores constitucionales que debemos preservar para que las personas puedan desarrollar la dignidad que le es propia en todo el \u00e1mbito de su personalidad. Por ello los l\u00edmites deben ser claros y en lo que lo permita el desarrollo social, estables o al menos, predecibles. En relaci\u00f3n con ello, creo que no me equivoco si afirmo que los art\u00edculos 348 y 1255 del C\u00f3digo Civil siguen estando vigentes. Pero dej\u00e9monos de digresiones y vayamos al grano.<\/p>\n

La escritura que motiva todas las vicisitudes posteriores es una aparentemente sencilla propiedad horizontal tumbada en la que se crean seis entidades independientes, cada una de ellas con jard\u00edn y terraza. Hasta aqu\u00ed nihil novum sub sole<\/em>.<\/p>\n

Pero cuidado porque llega la escritura al Registro de la Propiedad, y se califica con dos defectos. Adem\u00e1s del defecto que interesa en este comentario y al que aludiremos a continuaci\u00f3n, se exige de forma muy novedosa un certificado t\u00e9cnico para formalizar la divisi\u00f3n horizontal. Este defecto es revocado por la Direcci\u00f3n General, aunque desliza su posible conveniencia de lege ferenda<\/em>[1]<\/a>.\u00a0<\/p>\n

Centr\u00e1ndonos en el objeto del comentario, el defecto que aqu\u00ed nos interesa es el siguiente:<\/p>\n

En las propiedades horizontales tumbadas tanto el suelo como el vuelo permanecen como elementos comunes, por lo que es necesario configurar dichas porciones de terreno destinadas a jard\u00edn como de \u201cuso exclusivo o privativo\u201d -las comillas son m\u00edas- del titular de las referidas partes determinadas, lo cual debe incluirse en las normas de comunidad. Por tanto, es necesario la aclaraci\u00f3n pertinente.<\/p>\n

En los fundamentos de derecho se cita el art\u00edculo 396 del C\u00f3digo Civil y los art\u00edculos 3, 5 y 8 de la Ley 48\/1960 (en realidad Ley 49\/1960), de 21 de julio, de Propiedad Horizontal adem\u00e1s de los art\u00edculos 9 y 21 de la Ley Hipotecaria y 51 de su Reglamento. Finalmente, las resoluciones de 19 de julio y 17 de enero de 2018.<\/p>\n

Llama la atenci\u00f3n que se cite un art\u00edculo vac\u00edo de contenido porque el art\u00edculo 8\u00ba de la Ley de Propiedad Horizontal fue derogado por la Ley 8\/2013, de 26 de junio[2]<\/a>.<\/p>\n

El notario interpone recurso ante la Direcci\u00f3n General y, adem\u00e1s de advertir que el art\u00edculo 8 de la Ley no puede fundamentar nada porque est\u00e1 vac\u00edo de contenido, trata de demostrar que una cosa es el jard\u00edn y otra el suelo como elemento com\u00fan \u00a0y que en la Ley de Propiedad Horizontal no hay tantas normas imperativas, sino que \u00fanicamente lo son las que se refieren a la organizaci\u00f3n de la comunidad y r\u00e9gimen de mayor\u00edas en la adopci\u00f3n de acuerdos, el resto no tiene m\u00e1s l\u00edmite que el soporte material sobre el que se constituye el r\u00e9gimen, incluida la indivisibilidad f\u00edsica o funcional de dicho objeto. En ning\u00fan sitio de la escritura se dice que el suelo sea elemento privativo sino los jardines.<\/p>\n

Adem\u00e1s, pone de manifiesto que las resoluciones citadas nada tienen que ver con el caso porque se refieren a terrazas y porque, en realidad, o no prejuzgan el caso (la de 17 de enero de 2018) o admiten la propiedad privativa en alg\u00fan tipo de terrazas -la de 19 de julio de 2018).<\/p>\n

Tambi\u00e9n aporta otra resoluci\u00f3n de 25 de febrero de 2021 que le ampara en su argumentaci\u00f3n y dos sentencias del Tribunal Supremo (de 18 de octubre de 2013 sobre jardines y de 30 de diciembre de 2015 sobre terrazas).<\/p>\n

Con estos argumentos parece claro que el Centro Directivo deb\u00eda dar la raz\u00f3n al recurrente y estimar el recurso pues sorprendentemente no fuese as\u00ed. A continuaci\u00f3n, analizamos los argumentos de la Direcci\u00f3n General y la cr\u00edtica frente a los mismos.<\/p>\n

Comienza la DG citando dos sentencias de la Secci\u00f3n novena de la Audiencia Provincial de Madrid (obs\u00e9rvese que las fincas radican en Mallorca).<\/p>\n

La primera de ellas (la 166\/2016, de 18 de marzo) que, a su vez, cita otra sentencia de la AP de Alicante, as\u00ed como la doctrina del propio Centro Directivo sobre la unidad jur\u00eddica del suelo que en las PH tumbadas permanece como com\u00fan sin que ello se altere por la atribuci\u00f3n singular de usos privativos en determinados elementos comunes como patios o azoteas, aunque se\u00f1alando tambi\u00e9n que pueden tambi\u00e9n las propiedades horizontales tumbadas encubrir situaciones de fraude aunque lo relevante es que en esos casos de propiedad tumbada el suelo permanece como com\u00fan.<\/p>\n

La segunda de las sentencias aludidas (la 431\/2008, de 3 de octubre, que revoc\u00f3 la resoluci\u00f3n de la DG de 24 de junio de 2004 en igual sentido que la sentencia de la secci\u00f3n vig\u00e9ismoquinta107\/2007, de 26 de febrero que revoc\u00f3 la resoluci\u00f3n de 10 de diciembre de 2003) viene a se\u00f1alar que no cabe acudir a consideraciones artificiales de elementos comunes que puedan enmascarar verdaderos actos de divisi\u00f3n del suelo. En concreto se\u00f1ala la DG con cita de la sentencia: En el caso de autos, la adjudicaci\u00f3n como anejo inseparable a cada una de las viviendas de dos porciones de terreno de uso exclusivo no enerva la consideraci\u00f3n de constituirse realmente dos entidades con autonom\u00eda tal que les permitir\u00eda ser consideradas como objetos jur\u00eddicos nuevos y absolutamente independientes entre s\u00ed (en palabras de la R. de 16.7.2005), pues, en definitiva, tal atribuci\u00f3n a las viviendas de las citadas parcelas de terreno como anejos inseparables y con uso exclusivo, choca frontalmente con la consideraci\u00f3n del legislador de ser elementos comunes los necesarios para el uso y disfrute del edificio, indivisibles e inseparables, de forma que, como aduce el apelante, en modo alguno cabr\u00eda considerar que se trate de elemento com\u00fan \u201cesencial\u201d (t\u00e9rmino utilizado en R. de la DGRN), de forma que la atribuci\u00f3n de su uso exclusivo -recordemos, sobre trozos de terreno destinados a jard\u00edn-, es decir, susceptibles de constituirse f\u00edsicamente fincas independientes, como aduce el Sr. Registrador, tal atribuci\u00f3n implica una verdadera divisi\u00f3n del suelo, compartiendo la Sala que el supuesto es an\u00e1logo al de las participaciones indivisas con atribuci\u00f3n de uso exclusivo de terrenos a cada una pues, con el proceder objeto de autos se forman dos entidades, con atribuci\u00f3n de cuota en el conjunto, atribuyendo a cada una el uso exclusivo de una porci\u00f3n de terreno\u00bb.<\/p>\n

Respecto de estas alegaciones de la DG debemos se\u00f1alar, en primer lugar, que la nota de calificaci\u00f3n en ning\u00fan caso aleg\u00f3 ning\u00fan problema de parcelaciones ilegales, entiendo porque probablemente la autorizaci\u00f3n administrativa contempla la existencia de seis adosados con jard\u00edn.<\/p>\n

En segundo lugar, que los problemas derivados de la existencia de parcelaciones ilegales utilizando de forma fraudulenta la figura de la Propiedad Horizontal, depender\u00e1 en gran medida de los t\u00e9rminos en que se pronuncie la autorizaci\u00f3n administrativa concedida porque si, como hemos apuntado antes, la licencia se concedi\u00f3 para la construcci\u00f3n de seis viviendas adosadas con jard\u00edn, no alcanzo a comprender d\u00f3nde estar\u00eda el problema.<\/p>\n

Vaya en descargo de la DG que luego lo reconoce que nada de esto se plantea cuando dice \u201c\u2026 con independencia de la configuraci\u00f3n amparada en la licencia y que no es objeto de este recurso\u2026\u201d. Pero entonces parece que no eran necesarias estas alforjas, al menos, para este viaje.<\/p>\n

En tercer lugar, es que ese mismo problema de la utilizaci\u00f3n fraudulenta de la Propiedad Horizontal tumbada para burlar normas sobre divisibilidad del suelo se plantea tanto si el jard\u00edn se configura como de aprovechamiento privativo dentro del departamento correspondiente como si se atribuye el uso exclusivo al titular del departamento; tan es as\u00ed que la segunda de las sentencias invocadas por la DG parece aludir a un supuesto de atribuci\u00f3n de uso exclusivo, ergo, la soluci\u00f3n que \u201cimpone\u201d el Registro y refrenda la DG no impide fraccionamientos ilegales de la propiedad. Por tanto, esta argumentaci\u00f3n de nada sirve para la soluci\u00f3n del problema a resolver, por ello, parafraseando al gran GONZ\u00c1LEZ PALOMINO la DG se muestra confusa y difusa. Faltar\u00eda, para rematar la jugada, que fuera tambi\u00e9n profusa, como se dice que el bueno de Don Jos\u00e9 refiri\u00f3 de un conferenciante, pero no es el caso, las bater\u00edas de argumentos se reservan para la doctrina sobre el gran descubrimiento del siglo XXI, tras la IA, que es el art\u00edculo 199 de la LH.<\/p>\n

No debemos olvidar en este punto, que el propio TR7\/2015 de la Ley del Suelo y Rehabilitaci\u00f3n Urbana, en su art\u00edculo 26, n\u00famero 4 consagra lo siguiente: \u201cla constituci\u00f3n de finca o fincas en r\u00e9gimen de propiedad horizontal o de complejo inmobiliario autoriza para considerar su superficie total como una sola parcela, siempre que dentro del per\u00edmetro de \u00e9sta no quede superficie alguna que, conforme a la ordenaci\u00f3n territorial y urban\u00edstica aplicable, deba tener la condici\u00f3n de dominio p\u00fablico, ser de uso p\u00fablico o servir de soporte a las obras de urbanizaci\u00f3n o pueda computarse a los efectos del cumplimiento del deber legal a que se refiere la letra a) del apartado 1 del art\u00edculo 18\u201d.<\/p>\n

Pero vayamos a la parte mollar del objeto de este comentario, en concreto debo afirmar que la imposici\u00f3n de la configuraci\u00f3n jur\u00eddica de los patios como de \u201cuso exclusivo o privativo\u201d y no como verdadera propiedad privativa sujeta a las limitaciones de la Propiedad Horizontal que deriva de la calificaci\u00f3n registral y refrenda el Centro Directivo no puede ser compartida.<\/p>\n

La configuraci\u00f3n de los patios, seg\u00fan la DG, \u201ccorresponde, como sostiene la registradora, a una parcelaci\u00f3n de suelo propia del complejo inmobiliario y no a una divisi\u00f3n horizontal en la que el suelo sigue siendo elemento com\u00fan y que no admite la propiedad exclusiva de porciones de terreno\u201d para terminar diciendo, tras una breve referencia a las diversas configuraciones que admite la figura del complejo y a la coherencia de la configuraci\u00f3n que se realice con la licencia concedida para el proyecto presentado, que lo que resulta incompatible es describir parte de suelo de propiedad exclusiva y formalizar la divisi\u00f3n horizontal \u201ctumbada\u201d de la parcela, aunque esta configuraci\u00f3n sea la mas adecuada a la tipolog\u00eda de viviendas unifamiliares adosadas.<\/p>\n

Limit\u00e1ndonos al tema de derecho civil puro, debemos afirmar que, a nuestro juicio, no tiene raz\u00f3n la Direcci\u00f3n General que deb\u00eda haber estimado el recurso del notario Vicente Martorell y revocar una calificaci\u00f3n contraria a la libertad civil, porque, repito, son los propietarios los que configuran el r\u00e9gimen dentro de los l\u00edmites legales que, en este \u00e1mbito, vienen determinados por la coexistencia de otras propiedades dentro de la PH.<\/p>\n

Vamos a ver si me explico. La propiedad de un elemento integrado en una PH no es una propiedad igual a la de un solar o terreno independiente sino que est\u00e1 sujeta a las limitaciones y servidumbres que impone la PH (ya sea vertical u horizontal) por tanto, no rige para el propietario de un elemento en propiedad horizontal el art\u00edculo 350 del C\u00f3digo Civil, por el que el propietario es due\u00f1o de la superficie y de lo que est\u00e1 debajo de ella pudiendo hacer las obras, plantaciones y excavaciones que le convengan, sino que rige el art\u00edculo s\u00e9ptimo -7\u00ba- de la Ley de PH, cuyo n\u00famero 1, establece: \u201del propietario de cada piso o local podr\u00e1 modificar los elementos \u00a0arquitect\u00f3nicos, instalaciones o servicios de aqu\u00e9l cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuraci\u00f3n o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo car cuenta de tales obras a quien represente la comunidad<\/em>\u201d.<\/p>\n

Efectivamente, si uno est\u00e1 en la planta octava y excava pues puede aparecer en el dormitorio de la pareja del s\u00e9ptimo a la que, probablemente, no les parezca muy acertada esa \u201cideica\u201d, pero ello no impide considerar que la cama de nuestro dormitorio est\u00e1 en nuestra propiedad y no somos usuarios de ella; del mismo modo, el propietario del aparcamiento situado en la planta s\u00f3tano m\u00e1s baja del edificio no puede excavar para hacer un garaje d\u00faplex porque su propiedad est\u00e1 delimitada por lo que dice el t\u00edtulo de la propiedad horizontal pero no deja de ser propietario del aparcamiento y \u00a0no mero usuario exclusivo porque as\u00ed se configur\u00f3 en el t\u00edtulo constitutivo. Si en una PH horizontal colocamos un cuadro o un espejo en la pared estamos dentro de nuestra propiedad privativa y realizamos un acto de propietario, pero si nos pasamos de frenada con el taladro y perforamos una bajante de tuber\u00eda de reparto de aguas com\u00fan (p.ej. con el pareado colindante), aparte de tener un problema (no menor) de fontaner\u00eda, estamos afectando a elementos comunes. Cuando colgamos una lampara hacemos un acto de propietario respecto del techo de nuestra vivienda y no de \u201cusuario exclusivo\u201d pero ojo porque justo encima del falso techo (si lo hay) o incluso sin soluci\u00f3n de continuidad sobre el mismo techo se encuentran la bovedilla y las vigas, elementos estructurales comunes por naturaleza que, por la parte de arriba, a su vez, constituyen el suelo de la vivienda superior a la nuestra, cuyo propietario, como tal y no como usuario exclusivo, ha decidido cambiar el m\u00e1rmol blanco \u201ctipo Macael\u201d \u00a0por gres porcel\u00e1nico que imita el m\u00e1rmol travertino.<\/p>\n

Nada de lo anterior cambia porque estemos en una vivienda con patio o jard\u00edn o en un \u00e1tico con terraza; en ese patio o jard\u00edn, no se puede excavar, pero es la misma propiedad privada que el resto de la planta baja que colinda con el jard\u00edn; pasar de un trozo de suelo con terrazo, m\u00e1rmol, madera, porcel\u00e1nico o cualquier otro material constructivo a otro con c\u00e9sped nada cambia, la configuraci\u00f3n puede ser la misma y puede ser un espacio susceptible de propiedad y aprovechamiento privado en r\u00e9gimen de propiedad horizontal como el resto de la vivienda o local.<\/p>\n

Y es que, como se\u00f1al\u00f3 el notario recurrente, una cosa es el suelo com\u00fan (o subsuelo si se quiere ser m\u00e1s preciso) y otra el patio, jard\u00edn o suelo de la vivienda o del garaje; igualmente una cosa es la azotea o terraza y otra la cubierta del edificio. Las capas mas superficiales de unos y otras pueden ser aprovechados a t\u00edtulo de propietario sujeto al r\u00e9gimen de la PH o como titular de un derecho de uso exclusivo, ello depender\u00e1 de la voluntad del propietario o propietarios que declaren la PH y no de la decisi\u00f3n del Registrador o Registradora ni de la Direcci\u00f3n General.<\/p>\n

Pensar lo contrario llevar\u00eda a entender que no caben aparcamientos en superficie susceptibles de propiedad privada ni aparcamientos en la planta m\u00e1s baja de la edificaci\u00f3n en tal r\u00e9gimen; en todos estos casos, habr\u00eda que configurar necesariamente la propiedad como elementos comunes de uso exclusivo de su titular lo cual no parece l\u00f3gico ni conforme con la normativa legal y la libertad civil.<\/p>\n

Otra posibilidad (que apunt\u00f3 en su d\u00eda el amigo y compa\u00f1ero ANTONIO ROCA ARA\u00d1\u00d3) es importar la construcci\u00f3n palaf\u00edtica, similar a las de Venecia, Venezuela o del poblado portugu\u00e9s de Carrasqueira y que -a\u00f1ado yo- el Centro Directivo obligue a construir en el aire \u00fanicamente con sujeci\u00f3n en pilotes que ser\u00edan los elementos estructurales, de este modo, al estar la construcci\u00f3n suspendida en el aire en su mayor parte, nunca habr\u00eda problemas con el suelo en cuanto elemento com\u00fan. No sigo por este camino para no dar ideas.<\/p>\n

Una configuraci\u00f3n u otra (propiedad privada o uso exclusivo) podr\u00e1n encubrir una parcelaci\u00f3n ilegal, no hay diferencias en este punto como la propia DG apunta (peg\u00e1ndose un tiro en el pie) con la cita de sentencias de Audiencias Provinciales, pero, civilmente, habr\u00e1 consecuencias diferentes, nimias, quiz\u00e1s; en ocasiones, se dice que el diablo est\u00e1 en los detalles, por mi parte prefiero afirmar que el Derecho es el reino de los matices. De este modo, si el jard\u00edn o patio es privativo, su propietario podr\u00eda hacer los cambios que tenga por conveniente mientras mantenga el destino de jard\u00edn lo que no parece tan claro de ser un mero usuario am\u00e9n de todas las facultades que como tal propietario le puedan corresponder. Lo que debe quedar claro es que, tanto en uno u otro caso, lo que aparezca en el subsuelo del jard\u00edn es com\u00fan y no privativo.<\/p>\n

La propia DG resolvi\u00f3 acertadamente (curiosamente en un recurso en Mallorca del notario Salvador Balle contra calificaci\u00f3n del Registro n\u00famero 2 de Palma de Mallorca en un supuesto en el que hab\u00eda un patio de 160 metros cuadrados destinado a zona verde), cuando le lleg\u00f3 la cuesti\u00f3n, tras la revocaci\u00f3n de la calificaci\u00f3n registral por el Presidente de la Audiencia, tras la apelaci\u00f3n del Registrador.<\/p>\n

Aquella Direcci\u00f3n General dijo con sabias palabras en resoluci\u00f3n de 31 de marzo de 1989 (BOE de 4 de mayo): \u201cIntegran el edificio, a efectos de la Ley de Propiedad Horizontal, no s\u00f3lo la construcci\u00f3n principal y el solar que le sirve de soporte, sino tambi\u00e9n los terrenos y construcciones anejos. Los terrenos anejos (patios interiores y exteriores, jardines, etc.) son, como regla, elementos comunes (confr\u00f3ntese art\u00edculo 396.1 del C\u00f3digo Civil). Mas no se trata de elementos que sean esencialmente comunes, como las cimentaciones o los muros, pues cabe que adquieran car\u00e1cter privativo por disposici\u00f3n especial del t\u00edtulo constitutivo, o acordada en modificaci\u00f3n el mismo. As\u00ed viene sosteni\u00e9ndolo una reiterada jurisprudencia en relaci\u00f3n con los patios y otros elementos comunes (entre otras, sentencias de 6 de junio de 1979, 23 de mayo de 1984 y 31 de enero de 1985)\u2026\u201d.<\/p>\n

En el siguiente apartado aquella DG remata la faena diciendo: \u201c\u2026El principio de legitimaci\u00f3n registral obliga a presumir a todos los efectos legales, que el titular registral tiene sobre ese patio, las facultades de propietario, siempre que sean compatibles (cuando esto escribo, las l\u00e1grimas que expresan alegr\u00eda y a\u00f1oranza al mismo tiempo, asoman en mis castigados ojos) con las limitaciones derivadas de la integraci\u00f3n del terreno en el edificio sujeto al r\u00e9gimen de propiedad horizontal y, en especial, con el destino a zona verde\u2026\u201d. Precisa, concisa y con buena letra.<\/p>\n

Me gustar\u00eda tambi\u00e9n destacar algunas de las frases del recurso interpuesto por el compa\u00f1ero notario, as\u00ed se\u00f1ala: la negativa del Sr. Registrador a realizar la inscripci\u00f3n solicitada, se basa en que, a su parecer, seg\u00fan los art\u00edculos 396 del C\u00f3digo Civil y 3 de la Ley de Propiedad Horizontal, el suelo y todos los dem\u00e1s elementos que dichos preceptos enumeran, son elementos comunes del inmueble, por su propia naturaleza y que, por tanto, el \u201cpatio destinado a zona verde\u201d \u00a0ha de ser necesariamente com\u00fan, en cuyo caso todo lo m\u00e1s que podr\u00eda hacerse ser\u00eda \u00a1ceder el uso exclusivo a uno o varios de los comuneros o copropietarios, pero sin que en modo alguno pueda reconocerse una propiedad separada del patio, o sea constituir una parte determinada del inmueble. Que se considera que dicha postura no es correcta, ya que la interpretaci\u00f3n que hace el Sr. Registrador de los preceptos citados, es literal, cerrada, absurda y equivocada.<\/p>\n

Que la consideraci\u00f3n anterior est\u00e1 basada en las siguientes razones: 1. Naturaleza jur\u00eddica de la Propiedad Horizontal. Tanto la doctrina como el derecho comparado distinguen en la propiedad horizontal una propiedad separada sobre las partes privativas, y la copropiedad sobre determinados elementos del inmueble. Distinci\u00f3n aceptada por el art\u00edculo 396 del C\u00f3digo civil y corroborada por el art\u00edculo 3 de la Ley de Propiedad Horizontal. El Tribunal Supremo en diversas sentencias, y ya en la de 16 de mayo de 1965, declara que la Propiedad Horizontal es una instituci\u00f3n jur\u00eddica compleja, en la que coexisten una titularidad dominical ordinaria sobre los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente y un dominio \u00absui g\u00e9neris\u00bb sobre los elementos del inmueble necesarios para su adecuado uso y disfrute; y que respecto a los \u00abelementos comunes\u00bb cabe establecer la distinci\u00f3n entre \u00abelementos comunes por naturaleza\u00bb, que son objeto de enumeraci\u00f3n \u00abad exemplum\u00bb en la propia Ley, y \u00abelementos comunes por destino\u00bb, que son los que en concepto de anejos se adscriben especialmente al servicio de todos o de algunos de los elementos singulares. Esta distinci\u00f3n es aceptada un\u00e1nimemente por la doctrina. 2.\u2014Notas caracter\u00edsticas de los elementos comunes.\u2014La copropiedad sobre los elementos comunes que corresponde a cada propietario de parte determinada separada en la Propiedad Horizontal, tiene las siguientes particularidades: a) Su inseparabilidad; es decir, que s\u00f3lo pueden ser enajenados, embargados o gravadas exclusivamente con la parte determinada privativa, de la que son anejos (art\u00edculos 396 <\/u>del C\u00f3digo Civil<\/u>\u00a0y 3 b) de la Ley de Propiedad Horizontal<\/u>); b) Su indivisibilidad; el Tribunal Supremo lo ha declarado en Sentencia de 20 de noviembre de 1971. La doctrina considera que en el t\u00edtulo constitutivo de la Propiedad Horizontal o en los Estatutos se deben enumerar o describir los elementos comunes, pues dada su enorme variedad, el edificio quedar\u00eda insuficientemente descrito si tales elementos no se expresan con claridad y para evitar cualquier duda. La enumeraci\u00f3n d\u00e9 elementos comunes que hace el\u00a0art\u00edculo 396<\/u>\u00a0del C\u00f3digo civil<\/u>\u00a0es puramente \u00abad exemplum\u00bb, d\u00e9 car\u00e1cter enunciativo y no cerrado y, por otro lado, aunque est\u00e9n sancionados en la relaci\u00f3n que hace dicho precepto, hay que entender que son comunitarios, s\u00f3lo en tanto en cuanto sean necesarios para el adecuado uso y disfrute de las partes determinadas del edificio objeto de propiedad separada, y as\u00ed lo reconoce la doctrina y la jurisprudencia. 3.\u2014Car\u00e1cter comunitario del suelo. El suelo se encuentra mencionado entre los elementos comunes que se\u00f1ala el art\u00edculo 396<\/u>\u00a0\u00a0del C\u00f3digo civil<\/u>. Sin embargo, el concepto de \u00absuelo\u00bb no resulta definido por el legislador. Seg\u00fan la doctrina, hay que entender por tal la superficie inferior del edificio o la porci\u00f3n de terreno donde se ha levantado una edificaci\u00f3n, o que est\u00e1 destinado a levantarse una construcci\u00f3n en ella, y no hay duda de que el derecho de comunidad sobre el suelo implica igualmente el derecho al subsuelo, con arreglo al art\u00edculo 350<\/u>\u00a0del C\u00f3digo civil<\/u>. El Tribunal Supremo en Sentencia de 5 de marzo de 1964 limita la copropiedad del suelo al que sirve de base f\u00edsica al edificio, y no cabe entender, de modo alguno, que se extiende esa copropiedad al terreno no edificado, que podr\u00e1 ser objeto de las necesarias servidumbres de uso y utilizaci\u00f3n, como establece el art\u00edculo 396<\/u>\u00a0 del\u00a0 C\u00f3digo civil<\/u>, pero nunca una atribuci\u00f3n forzosa de copropiedad que constituir\u00eda un l\u00edmite impuesto, sin raz\u00f3n, a la libertad contractual sancionada en el art\u00edculo 1.255 de dicho C\u00f3digo. La doctrina registral considera que el suelo como elemento comunitario podr\u00e1 tambi\u00e9n extenderse a lo que no es soporte f\u00edsico de la construcci\u00f3n, como es el caso de una zona verde o un patio, que ser\u00e1 elemento comunitario por destino, si lo establece el t\u00edtulo constitutivo de la propiedad horizontal, o sea los Estatutos comunitarios. El I Simposio de la Propiedad Horizontal de 1972, celebrado en Valencia, confirm\u00f3 la distinci\u00f3n entre terreno que constituye la base f\u00edsica del edificio y el exceso de cabida del solar respecto de aquella base f\u00edsica, que s\u00f3lo tendr\u00eda car\u00e1cter com\u00fan accidental, ya que podr\u00e1 desafectarse de su cualidad comunitaria antes de constituir la finca en Propiedad Horizontal. Las Sentencias de la Audiencia Provincial de Sevilla, de 13 de mayo de 1974, Audiencia Provincial de C\u00e1ceres de 25 de octubre de 1977 , Audiencia Provincial de C\u00e1ceres de 25 de octubre de 1977 y Audiencia Territorial de Barcelona de 7 de mayo de 1979, concuerdan en declarar para los patios, que pese a estar incluidos como elementos comunes en la enumeraci\u00f3n del art\u00edculo 396<\/u> del C\u00f3digo Civil<\/u>, al no ser tales patios elementos sustentadores f\u00edsicamente del edificio, s\u00f3lo ser\u00e1n comunitarios si el t\u00edtulo no |los ha excluido de dicho car\u00e1cter. El Tribunal Supremo confirma esta l\u00ednea interpretativa en Sentencia de 15 de mayo de 1985. De todo ello se desprende que el suelo no sustentador de la base f\u00edsica del edificio puede ser elemento objeto de propiedad separada y privativa, bien porque lo establezca el t\u00edtulo constitutivo de Propiedad Horizontal, que es el caso del presente recurso, bien porque un\u00e1nimemente se convenga con posterioridad. As\u00ed en el supuesto contemplado, el t\u00edtulo de constituci\u00f3n no s\u00f3lo no determin\u00f3 el car\u00e1cter comunitario de un trozo de terreno destinado a zona verde, sino que lo atribuy\u00f3 privativamente y con car\u00e1cter dominical a la parte determinada N\u00famero UNO de orden, formando parte de la misma, inscribi\u00e9ndose en el Registro de la Propiedad sin dificultades, y consign\u00e1ndose expresamente en los Estatutos que el titular ten\u00eda la facultad de dividir, repartiendo la cuota o coeficiente en los elementos comunes, que es lo que se ha hecho en la escritura cuya inscripci\u00f3n se deniega. 4.\u2014\u00c1mbito de la Ley de Propiedad Horizontal<\/u>. Una vez visto que el patio o zona verde, objeto de separaci\u00f3n o divisi\u00f3n en el caso de este recurso, puede perfectamente ser objeto de propiedad separada, de car\u00e1cter privativo, se plantea el problema de ver si esta propiedad puede encajar en un r\u00e9gimen de propiedad horizontal, o si, por el contrario, deber\u00eda estar excluida de ella. El art\u00edculo 3 de la Ley de Propiedad Horizontal emplea la palabra \u00abespacio\u00bb y no hay que dar a la misma un sentido absolutamente volum\u00e9trico, sino que el criterio es ampl\u00edsimo, como se desprende de dicha Ley al hablar de las caracter\u00edsticas de dicho espacio y como demuestra el que las inscripciones de pisos y locales se hagan expresando s\u00f3lo los metros cuadrados y nunca, o casi, los metros c\u00fabicos. Por otro lado, el concepto de espacio a que alude la Ley citada no es incompatible con el concepto de terreno, seg\u00fan una de las acepciones del Diccionario de la Real Academia de la Lengua Espa\u00f1ola: \u00abcapacidad de terreno, sitio o lugar\u00bb. Partiendo del principio general del derecho de que concedido lo m\u00e1s, se entiende impl\u00edcitamente concedido lo menos, y siendo \u00abel patio destinado a zona verde\u00bb susceptible de propiedad separada y privativa, esta propiedad ha de incluirse, evidentemente, en el r\u00e9gimen de propiedad horizontal del edificio, porque ya est\u00e1 inscrito privativamente como formando parte de la parte N\u00famero Uno de orden, y es el resultado de la divisi\u00f3n de la misma; pues la posici\u00f3n contraria nos llevar\u00eda a consecuencias absurdas, siendo necesario crear servidumbres de luces o vistas, desag\u00fce, de recogida de aguas pluviales, etc., etc. y ser\u00eda contraria al esp\u00edritu y letra del\u00a0art\u00edculo 1.255<\/u> del C\u00f3digo Civil<\/u>, careciendo de todo apoyo en la doctrina de los tratadistas y Tribunales. Este criterio amplio es el mantenido por el I Simposio de la Propiedad Horizontal de 1972, por la Audiencia Territorial de Valencia, en Sentencia de 16 de diciembre de 1969, y por la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado en las Resoluciones de 13 de diciembre de 1971 y 11 de junio de 1986, en supuestos similares al estudiado en este recurso. As\u00ed que una interpretaci\u00f3n l\u00f3gica y finalista del\u00a0art\u00edculo 396<\/u> del C\u00f3digo civil<\/u>\u00a0y por extensi\u00f3n del art\u00edculo 3<\/u>\u00a0\u00a0de la Ley de Propiedad Horizontal<\/u>, nos lleva a la conclusi\u00f3n de que su finalidad es hacer asequible la propiedad y facilitar su dinamismo y movilidad, y en las conclusiones del tan citado Simposio de la Propiedad Horizontal, en que se manifiesta que es privativo todo lo que no es com\u00fan, se da a entender que lo privativo es lo preponderante y que la parte comunitaria debe interpretarse restrictivamente.<\/p>\n

Pero es que no s\u00f3lo eso, sino que hay dos sentencias del TS, invocadas por el recurrente, que apuntan en sentido contrario del argumentado por la Direcci\u00f3n General, la cual, curiosamente invoca sentencias de la Audiencia Provincial de Madrid[3]<\/a>. Tales sentencias son las siguientes.<\/p>\n

La sentencia del TS 644\/2013, de 18 de octubre[4]<\/a>, versa sobre un supuesto de obras ejecutadas en el jard\u00edn y en la planta s\u00f3tano en las que se demanda a quienes las realizaron a reponer el jard\u00edn y s\u00f3tano a su estado originario. Los demandados alegaron que el patio no era com\u00fan, sino privativo (no de uso privativo) y, que as\u00ed constaba en los Estatutos y que, adem\u00e1s, por la ubicaci\u00f3n del patio era parte de la vivienda y que, por tanto, s\u00f3lo est\u00e1n sujetos a las limitaciones que pueda tener cualquier otro propietario no integrado en una propiedad horizontal y que, adem\u00e1s, dichas obras no alteran la configuraci\u00f3n exterior, ni alteraci\u00f3n de la seguridad o de los elementos comunes. La Audiencia Provincial consider\u00f3 que las obras se han realizado en elementos privativos y que no precisan autorizaci\u00f3n del a comunidad.<\/p>\n

El TS estima el recurso de casaci\u00f3n. Destacamos de la sentencia lo siguiente.<\/p>\n

El subsuelo y el vuelo de uno o unos edificios en propiedad horizontal tumbada es elemento com\u00fan, est\u00e1 fuera de la propiedad privativa de cada propietario.<\/p>\n

El propietario adquiere lo que se halla en su t\u00edtulo de adquisici\u00f3n -escritura p\u00fablica- que comprende la vivienda y el jard\u00edn, no el subsuelo y el vuelo.<\/strong> \u00a0<\/p>\n

En los Estatutos se establec\u00eda (art\u00edculo 2\u00ba) Son elementos privativos las viviendas de tipo unifamiliar con inclusi\u00f3n de su jard\u00edn expresado en la descripci\u00f3n de cada una. Lo cual es correcto en cuanto el suelo es el piso o terreno en el que se asienta la casa o el jard\u00edn, pero no dice que tambi\u00e9n lo sea el subsuelo y el vuelo -los destacados son m\u00edos-.<\/strong><\/p>\n

As\u00ed, contin\u00faa el TS, excavar en el jard\u00edn o elevar un muro, como elemento com\u00fan que es modificado -subsuelo y vuelo- precisa de la autorizaci\u00f3n de la Junta de Propietarios y cita los art\u00edculos 17 y 7.1 a sensu contrario de la LPH (hoy, a mi juicio, ser\u00edan los arts. 7 y 10.3 en relaci\u00f3n con el 17.4 de la LPH).<\/p>\n

El TS invoca tambi\u00e9n la sentencia de 5 de julio de 2010 del propio TS en la que en relaci\u00f3n con un supuesto de una demanda reconvencional en la que se pretend\u00eda que se declarase que el suelo, el subsuelo y el suelo (entiendo quer\u00eda decir, vuelo) eran propiedad del demandante reconvencional, se se\u00f1al\u00f3 por el alto Tribunal: Lo que adquiere que no es m\u00e1s que un derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente con los elementos arquitect\u00f3nicos e instalaciones de todas clases, aparentes o no, que est\u00e9n comprendidos dentro de sus l\u00edmites y sirvan exclusivamente a cada propietario; m\u00e1s adelante a\u00f1ade, la construcci\u00f3n de nuevas plantas y cualquier modificaci\u00f3n en la f\u00e1brica o estructura de los bloques o en las cosas comunes afecta al t\u00edtulo constitutivo y deben someterse al r\u00e9gimen establecido para las modificaciones del mismo.<\/p>\n

Por tanto, ning\u00fan problema existe para el TS en esa configuraci\u00f3n de los jardines o patios como parte del elemento privativo, eso s\u00ed, sometida esa propiedad privativa, adem\u00e1s de los l\u00edmites y limitaciones gen\u00e9ricos de toda propiedad (urban\u00edsticos, de la ordenaci\u00f3n territorial, medioambientales, de seguridad, higiene, sectoriales, etc), a los espec\u00edficos (jur\u00eddicos, convivenciales e incluso arquitect\u00f3nicos) del r\u00e9gimen de la propiedad horizontal seg\u00fan resulta de la configuraci\u00f3n de la misma por los Estatutos dentro del r\u00e9gimen legal. Una vez m\u00e1s, como en los partidos re\u00f1idos, la diferencia est\u00e1 en los detalles; el elemento com\u00fan es el suelo en cuanto soporte de la construcci\u00f3n al igual que lo son los elementos estructurales de cualquier planta de un edificio (si recordamos los edificios construidos con piezas de \u201clego\u201d o similar es f\u00e1cil ver la situaci\u00f3n). Igualmente son elementos comunes el subsuelo y el vuelo por eso hace falta un derecho a edificar sobre un edificio o bajo el suelo del mismo, para poder hacer privativo lo construido, en otro caso, no hay tal propiedad privativa.<\/p>\n

Por tanto, no se explica la raz\u00f3n por la cual esta DG, no hace ni menci\u00f3n a una sentencia del TS sobre un caso pr\u00e1cticamente id\u00e9ntico al sometido a su decisi\u00f3n y, sin embargo, cita sentencias de la Audiencia Provincial de Madrid que nada tienen que ver con el problema jur\u00eddico de fondo.<\/p>\n

La otra sentencia del TS citada por el recurrente y de la que la DG hace caso omiso es la 755\/2015, de 30 de diciembre de 2015. En este caso se reclamaba a los propietarios de una vivienda que asumieran los gastos de reparaci\u00f3n \u201cen parte\u201d de su vivienda, en concreto, en la parte de terraza a nivel para que cesen los da\u00f1os producidos por agua y, asimismo, la reparaci\u00f3n de los da\u00f1os causados en la vivienda de los reclamantes a causa de esa mala impermeabilizaci\u00f3n. Tanto la sentencia de primera instancia como la apelaci\u00f3n ante la Audiencia Provincial estimaron la demanda mientras que el TS estima el recurso de casaci\u00f3n y entre otras cosas, nos dice:<\/p>\n

\u00a0\u201cLa Sala, en las sentencias que con acierto cita la parte recurrente (SSTS de 8 de abril 201 y 18 junio 2012) tiene declarado que:\u00a0\u00abLos edificios sometidos al r\u00e9gimen de propiedad horizontal se componen por elementos comunes y privativos.\u00a0Dentro de los denominados elementos comunes, algunos tienen tal consideraci\u00f3n por su propia naturaleza y otros por destino.\u00a0La diferencia estriba en que los primeros no pueden quedar desafectados, por resultar imprescindibles para asegurar el uso y disfrute de los diferentes pisos o locales que configuran el edificio, mientras que los denominados elementos comunes por destino, a trav\u00e9s del t\u00edtulo constitutivo del edificio en r\u00e9gimen de propiedad horizontal, o por acuerdo un\u00e1nime de la comunidad de propietarios, podr\u00edan ser objeto de desafectaci\u00f3n.\u00a0La Sala ha declarado que las terrazas, son unos de los denominados elementos comunes por destino y por tanto pueden ser objeto de desafectaci\u00f3n, pero ello no significa que la parte de ellas que configura la cubierta y el forjado del edificio, que son elementos comunes por naturaleza, pueda convertirse en elemento de naturaleza privativa (STS de 8 de abril de 2011, RC620\/2007).\u00bb.<\/p>\n

La cubierta del edificio (STS de 24 de abril de 2013, Rc 1883\/2010)\u00a0no puede perder su naturaleza de elemento com\u00fan debido a la funci\u00f3n que cumple en el \u00e1mbito de la propiedad horizontal, y ello pese a que la terraza situada en la \u00faltima planta del edificio, se configure como privativa (SSTS de 17 de febrero de 1993, 8 de abril de 2011, 18 de junio de 2012, entre otras).<\/p>\n

Consecuencia de lo anterior es que no se puede confundir la terraza con un elemento com\u00fan de impermeabilizaci\u00f3n, como es la cubierta del inmueble\u2026\u201d.<\/p>\n

En t\u00e9rminos muy similares se pronuncia otra reciente sentencia del TS 80\/2024, de 23 de enero.<\/a> En este caso se trataba de unas terrazas anexas a las viviendas de la \u00faltima planta respecto de las cuales en la escritura de declaraci\u00f3n de obra nueva se dec\u00eda: \u201cEst\u00e1 rematada cada una de las casas por una terraza que est\u00e1 dividida en cuatro departamentos, los cuales se adscribir\u00e1n como anejos e inseparables de cada una de las viviendas sobre la cual gravitan\u201d. Los problemas de la terraza por deterioro de los materiales de construcci\u00f3n produc\u00edan continuos da\u00f1os a la vivienda por filtraciones de agua. El propietario solicit\u00f3 de la comunidad que arreglara la terraza; la junta de propietarios acord\u00f3 no atender tal petici\u00f3n porque seg\u00fan los estatutos eran de cuenta del propietario de las viviendas que tienen aneja la terraza todos los gastos de conservaci\u00f3n y reparaci\u00f3n lo que inclu\u00eda las filtraciones de agua hacia los locales o pisos inferiores. El propietario no impugn\u00f3 ese acuerdo, sino que procedi\u00f3 a arreglar la terraza y exigi\u00f3 a la comunidad el pago de los gastos (unos 11 mil euros de los doce mil y pico de la factura, siendo la diferencia lo que correspond\u00eda al arreglo de la parte de cerrada que est\u00e1 cerrada).<\/p>\n

La sentencia se pronuncia, en lo que se refiere a tema objeto de este comentario, en los siguientes t\u00e9rminos:<\/p>\n

El primer motivo de casaci\u00f3n lleva por t\u00edtulo: \u201cLas terrazas son elemento com\u00fan si tambi\u00e9n son cubierta del edificio.\u201d<\/p>\n

Y la decisi\u00f3n de la Sala es la siguiente:<\/p>\n

– Las terrazas son elemento com\u00fan del inmueble, por expresa disposici\u00f3n del\u00a0art. 396 CC<\/u>, salvo que en el t\u00edtulo constitutivo o en los estatutos se recoja su privacidad, o porque, aunque en principio consten como elemento com\u00fan sean desafectadas posteriormente.<\/p>\n

1.- Dentro de los elementos comunes, cabe distinguir entre elementos comunes por naturaleza o esenciales, imprescindibles para asegurar el uso y disfrute de los diferentes pisos o locales; y por destino, o no esenciales, entre los que se encuentran las terrazas, respecto de los que se admite que puedan ser desafectados de su destino com\u00fan y dedicados a un uso privado o exclusivo, en favor de uno o varios de los propietarios de pisos o locales, excluyendo en ese uso al resto.<\/p>\n

2.- La desafectaci\u00f3n de elementos comunes no esenciales es posible en la medida que el art.396CC<\/u> no es en su totalidad de ius cogens, sino de ius dispositivum sentencia 265\/2011, de 8 de abril, y las que en ella se citan).\u00a0Lo que permite que, bien en el originario t\u00edtulo constitutivo del edificio en r\u00e9gimen de propiedad horizontal, bien por acuerdo posterior un\u00e1nime de la comunidad de propietarios, pueda atribuirse car\u00e1cter de privativos (desafectaci\u00f3n) a ciertos elementos comunes que no si\u00e9ndolo por naturaleza o esenciales, como el suelo, las cimentaciones, los muros, las escaleras, etc., lo sean solo por destino o accesorios, como los patios interiores, las terrazas a nivel o cubiertas de parte del edificio, etc.<\/p>\n

Ahora bien, las terrazas pueden desafectarse y quedar como elementos privativos, pero, en todo caso, si hubiera da\u00f1os por filtraciones provenientes de defectos estructurales del edificio debe responder la comunidad, lo que suele ocurrir en el caso de filtraciones, ya que el comunero es extra\u00f1o a ello cuando la filtraci\u00f3n provenga de defecto estructural cuyo mantenimiento no compete al propietario.<\/p>\n

Cuesti\u00f3n distinta es que se hubiera probado la existencia de un defecto de mantenimiento del comunero en su terraza.\u00a0Pero esto no se declara probado en la sentencia recurrida. 3\u2026.<\/p>\n

Por todo lo expresado, y a modo de conclusi\u00f3n, las terrazas, patios y jardines pueden ser parte de una propiedad privativa, porque el elemento com\u00fan por naturaleza lo es el subsuelo y el vuelo no la capa superficial. El hecho de que un elemento privativo est\u00e9 sobre, bajo y\/o rodeado de elementos comunes nada tiene que ver porque lo mismo sucede, especialmente, en las propiedades horizontales erguidas, en todos los pisos y locales de cualquier planta de un edificio. El que el suelo est\u00e9 rematado por materiales constructivos (cemento, baldosa, porcel\u00e1nico, madera, m\u00e1rmol, etc.) o de car\u00e1cter natural o vegetal (c\u00e9sped, tierra, plantas, etc.) no tiene por qu\u00e9 alterar la configuraci\u00f3n jur\u00eddica del elemento privativo. Otra cosa ser\u00eda entender que cuando salimos al patio, jard\u00edn o terraza, justo en el momento de dar el paso de salida, el t\u00edtulo de nuestro aprovechamiento cambia porque as\u00ed se le ha impuesto al propietario. Por tanto, ser\u00e1 el constituyente de la propiedad horizontal en uso de su libertad, el que, atendidas las circunstancias del caso y con el oportuno asesoramiento t\u00e9cnico y jur\u00eddico, el que decida si esos elementos son parte del elemento privativo o anejos en propiedad o en uso exclusivo y excluyente, del mismo modo que al plantear la edificaci\u00f3n podr\u00e1 hacer la cubierta plana (con azotea) o inclinada (a dos o cuatro aguas)\u00a0 o mixta o como permita las t\u00e9cnicas constructivas en cada momento de acuerdo con el proyecto para el que se obtiene la oportuna autorizaci\u00f3n administrativa sin que venga nadie ajeno a decirle como tiene que desarrollar la edificaci\u00f3n porque al fin y al cabo es el propietario el verdadero protagonista de nuestra historia. De hecho, por experiencia propia y ajena, me consta que hay much\u00edsimas escrituras inscritas bajo la salvaguarda de los tribunales con patios, jardines o terrazas privativas y yo me pregunto, no de forma tan po\u00e9tica como B\u00e9cquer, \u00bfqu\u00e9 es Derecho?, esta resoluci\u00f3n aislada o, por el contrario, todos esos supuestos de Derecho real y vivido de patios, jardines y terrazas inscritos como propiedad privativa dentro del r\u00e9gimen de propiedad horizontal a los que he hecho referencia.<\/span><\/p>\n

\n

<\/a>[1] Literalmente dice la resoluci\u00f3n: \u201cal margen de posibles consideraciones de \u201clege ferenda\u201d sobre su procedencia.<\/p>\n

<\/a>[2] La disposici\u00f3n derogatoria \u00fanica de dicha Ley establece: \u201cQuedan derogadas todas las disposiciones de igual o inferior rango que se opongan a la presente Ley y, en particular, las siguientes:<\/p>\n

1\u00aa Los art\u00edculos 8, 11 y 12 de la Ley 49\/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal…\u201d<\/p>\n

<\/a>[3] Uno, a veces, tiene la sensaci\u00f3n, que en Espa\u00f1a la jerarqu\u00eda normativa va al rev\u00e9s, las resoluciones de la DG son la c\u00faspide de la pir\u00e1mide, luego est\u00e1n las Sentencias de los juzgados y tribunales inferiores, luego el TS, luego las leyes y la constituci\u00f3n y en la base, el Derecho Comunitario, al que no se le hace caso pero que luego llega como el se\u00f1or del mazo en la carrera ciclista cuando hay \u201cp\u00e1jara\u201d y lo tumba todo.<\/p>\n

<\/a>[4] De la que fue ponente Don Xavier O\u00b4Callaghan Mu\u00f1oz.<\/p>\n

 <\/p>\n

\u00a0ENLACES:<\/strong><\/h2>\n