{"id":131955,"date":"2025-11-05T19:40:04","date_gmt":"2025-11-05T18:40:04","guid":{"rendered":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=131955"},"modified":"2025-11-05T21:05:16","modified_gmt":"2025-11-05T20:05:16","slug":"la-opcion-de-compra-en-garantia-2","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/secciones\/oficina-notarial\/otros-temas\/la-opcion-de-compra-en-garantia-2\/","title":{"rendered":"La opci\u00f3n de compra en garant\u00eda"},"content":{"rendered":"

LA OPCI\u00d3N DE COMPRA EN GARANT\u00cdA:\u00a0BREVE AN\u00c1LISIS DE LA SITUACI\u00d3N ACTUAL<\/span><\/h1>\n

\u00a0<\/strong>Antonio A. Longo Mart\u00ednez.\u00a0<\/strong>Notario de Calafell (Tarragona)<\/strong><\/h2>\n

 <\/p>\n

SUMARIO:<\/strong><\/span><\/h2>\n
    \n
  1. La opci\u00f3n de compra inmobiliaria y la prohibici\u00f3n de pacto comisorio<\/strong><\/span><\/a><\/li>\n
  2. La necesaria existencia de un cr\u00e9dito que garantizar<\/strong><\/span><\/a><\/li>\n
  3. Supuestos de pactos comisorios l\u00edcitos<\/strong><\/span><\/a>\n
      \n
    1. F\u00f3rmulas convencionales<\/strong><\/span><\/a><\/li>\n
    2. El pacto comisorio en derecho catal\u00e1n<\/strong><\/span><\/a><\/li>\n<\/ol>\n<\/li>\n
    3. El posible sometimiento del contrato a la Ley 5\/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de cr\u00e9dito inmobiliario (LCCI)<\/strong><\/span><\/a><\/li>\n
    4. Conclusiones<\/strong><\/span><\/a><\/li>\n<\/ol>\n

      Enlaces<\/strong><\/span><\/a><\/p>\n

      \u00a0<\/p>\n

      <\/a>1.- LA OPCI\u00d3N DE COMPRA INMOBILIARIA Y LA PROHIBICI\u00d3N DE PACTO COMISORIO<\/span><\/h2>\n

      En el \u00e1mbito inmobiliario, el contrato de opci\u00f3n de compra es aqu\u00e9l por el cual el propietario concede a otra persona la facultad, durante un determinado periodo de tiempo, de adquirir una determinada finca por un precio convenido. A cambio de tal derecho, el optante satisface al propietario una cantidad (\u201cprima\u201d) que suele descontarse del precio de la adquisici\u00f3n en el caso de que el optante decida ejercitar la opci\u00f3n. Tambi\u00e9n es posible, cuando sobre el inmueble existen cargas previamente constituidas, como una hipoteca en garant\u00eda de un pr\u00e9stamo del que es deudor el propietario, descontar del precio de la compraventa las cantidades que el optante-comprador haya destinado a cancelarlas, o bien retener el importe de la obligaci\u00f3n pendiente, asumiendo el optante la condici\u00f3n de deudor en dicho pr\u00e9stamo. Puede verse una s\u00edntesis de todo ello en la Resoluci\u00f3n de 5 de marzo de 2025 de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica (DGSJYFP), Fundamento de Derecho n\u00famero 3 (BOE n\u00fam. 83, de 5 de abril de 2025).<\/p>\n

      Nos sigue diciendo dicha Resoluci\u00f3n que aunque las partes pueden asimismo pactar el \u201cpago por compensaci\u00f3n\u201d (imputar el optante al precio de la compraventa una deuda que el concedente tuviera con aqu\u00e9l), ello ser\u00e1 as\u00ed \u201csiempre que no encubra una opci\u00f3n en garant\u00eda\u201d, en tanto en cuanto de otro modo se podr\u00eda vulnerar la prohibici\u00f3n existente en nuestro derecho del llamado pacto comisorio, esto es, aqu\u00e9l por el que se permite al acreedor apropiarse de la garant\u00eda (del inmueble, en nuestro caso), o disponer de la misma para as\u00ed satisfacer su cr\u00e9dito directamente, es decir, sin necesidad de acudir a ning\u00fan procedimiento de ejecuci\u00f3n de dicha garant\u00eda. Dicha prohibici\u00f3n, recogida en el art\u00edculo 1859 del C\u00f3digo Civil para la prenda y la hipoteca, ha sido tradicionalmente extendida a cualquier otra forma de garant\u00eda, se\u00f1alando as\u00ed la sentencia del Tribunal Supremo 77\/2020, de 4 de febrero, que la misma \u00abno se circunscribe a los contratos de garant\u00eda t\u00edpicos, sino que resulta tambi\u00e9n aplicable a los negocios indirectos que persigan fines de garant\u00eda\u00bb. Su finalidad es evitar el enriquecimiento injusto que podr\u00eda tener el acreedor, con el correlativo perjuicio del deudor, cuando el valor del inmueble es superior a la deuda; adicionalmente, proteger tambi\u00e9n a otros eventuales acreedores del mismo deudor, que no podr\u00edan participar, para la satisfacci\u00f3n de sus derechos, de ese exceso de valor de la finca respecto del importe de la deuda garantizada.[1]<\/a><\/p>\n

      La Sentencia del Tribunal Supremo 111\/2017, de 21 de julio (de repetida menci\u00f3n por la DGSJFP en sus resoluciones), se\u00f1ala dos elementos caracterizadores del pacto comisorio: \u00aben primer lugar, que el pacto de apropiaci\u00f3n o disposici\u00f3n, previo o coet\u00e1neo a la garant\u00eda, se halle causalmente vinculado al nacimiento del cr\u00e9dito cuyo cumplimiento se garantiza; en segundo lugar, que la apropiaci\u00f3n o disposici\u00f3n del bien no est\u00e9 sujeta a un procedimiento objetivable de valoraci\u00f3n de la adquisici\u00f3n\u00bb. Con otras palabras, la reciente sentencia 4175\/2025, de 22 de septiembre, indica que \u00abel principio del art. 1859 del CC que proscribe el pacto comisorio exige la concurrencia de tres elementos acumulativos: (i) negocio de financiaci\u00f3n; (ii) funci\u00f3n de garant\u00eda del bien transmitido o gravado; y, nuclearmente, (iii) una cl\u00e1usula o estructura de apropiaci\u00f3n directa del bien por el acreedor en caso de impago, sin necesidad de realizaci\u00f3n p\u00fablica o control judicial (la apropiaci\u00f3n por incumplimiento que la prohibici\u00f3n comisoria quiere evitar)\u00bb.<\/p>\n

      \u00a0<\/p>\n

      <\/a>2.- LA NECESARIA EXISTENCIA DE UN CR\u00c9DITO QUE GARANTIZAR<\/span><\/h2>\n

      El primer presupuesto de vulneraci\u00f3n de la prohibici\u00f3n de pacto comisorio en un contrato de opci\u00f3n de compra es, por tanto, la existencia de un cr\u00e9dito del optante-comprador frente al concedente-vendedor, t\u00edpicamente a consecuencia de un pr\u00e9stamo u otro tipo de financiaci\u00f3n facilitada por el primero al segundo. De no existir tal cr\u00e9dito, la finalidad del contrato, ajustada a la causa t\u00edpica del mismo, no es sino la de dar lugar a un derecho de adquisici\u00f3n voluntaria. Cuando, por el contrario, el concedente resulta, por virtud del propio contrato, deudor del optante, la constituci\u00f3n del derecho de opci\u00f3n puede verse asociada a la b\u00fasqueda de esa garant\u00eda para este \u00faltimo, que podr\u00e1, de no ver satisfecho su cr\u00e9dito, adquirir, mediante el ejercicio de la opci\u00f3n, la propiedad del inmueble del concedente-deudor de modo directo y, como se ha dicho, en principio sin mayor seguridad para el deudor de obtener el mejor precio de su inmueble ni, para otros posibles acreedores del mismo deudor, de participar de dicho precio para la satisfacci\u00f3n de su propio cr\u00e9dito.<\/p>\n

      La existencia de un pr\u00e9stamo o financiaci\u00f3n resultar\u00e1, obviamente, de su reconocimiento por las partes, a falta del cual ser\u00eda razonable presumir inicialmente que lo buscado por las mismas no es sino la atribuci\u00f3n al optante de ese derecho a adquirir el inmueble, con la obligaci\u00f3n correlativa de su transmisi\u00f3n por el concedente, a cambio del precio pactado. Pero puede ocurrir que, sin que las partes lo hayan reconocido expresamente, se den en el supuesto de hecho circunstancias que, poco habituales en el esquema cl\u00e1sico del contrato de opci\u00f3n de compra, encajen en la posible utilizaci\u00f3n del mismo con fines de garant\u00eda de una operaci\u00f3n de financiaci\u00f3n por el optante al concedente. As\u00ed ha ocurrido en muchos de los supuestos resueltos por la DGSJyFP en los \u00faltimos a\u00f1os, cuando al pacto de opci\u00f3n de compra se han a\u00f1adido elementos como una imputaci\u00f3n al precio de la compraventa futura, no solo del importe de la prima pagada o de las cantidades retenidas para la cancelaci\u00f3n o subrogaci\u00f3n en cargas previas, sino tambi\u00e9n de aquellas que el optante pueda ir entregando al concedente a partir de la suscripci\u00f3n de la opci\u00f3n; la entrega inicial con ocasi\u00f3n del contrato de opci\u00f3n, y \u00aba cuenta\u00bb del precio de la futura compraventa, de una cantidad proporcionalmente significativa de dicho total precio pactado, o el convenirse un plazo durante el cual el optante no podr\u00e1 ejercitar la opci\u00f3n y el concedente, por el contrario, puede dejar sin efecto la misma satisfaciendo determinada cantidad al optante.<\/p>\n

      Pero lo cierto es que la respuesta dada por la DGSJYFP a estos supuestos no ha sido clara ni uniforme. As\u00ed, en la Resoluci\u00f3n de 27 de octubre de 2020 (BOE n\u00fam. 307, de 23 de noviembre de 2020), rechaza que pueda el registrador o la propia Direcci\u00f3n General \u201cenjuiciar o conjeturar acerca de intenciones de las partes en aquellos casos en que no exista clara y patente constataci\u00f3n\u201d, menos a\u00fan \u201cdesvirtuando lo que los propios intervinientes han aseverado ante notario (que solo por acuerdo de ambos o por una resoluci\u00f3n judicial puede quedar invalidado)\u201d. Y en t\u00e9rminos similares se pronuncian las Resoluciones de 18 de julio de 2022 (BOE n\u00fam. 186, de 4 de agosto de 2022) o las de 12 y 14 de diciembre de 2023 (ambas, BOE n\u00fam. 16, de 18 de enero de 2024). A modo de ejemplo, en el supuesto de hecho de la resoluci\u00f3n de 12 de diciembre de 2023 concurr\u00edan las siguientes circunstancias:<\/p>\n