{"id":132603,"date":"2025-11-24T20:48:26","date_gmt":"2025-11-24T19:48:26","guid":{"rendered":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=132603"},"modified":"2025-11-24T20:48:26","modified_gmt":"2025-11-24T19:48:26","slug":"cronica-breve-de-tribunales-59-propiedad-horizontal","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/practica\/jurisprudencia\/cronica-breve-de-tribunales-59-propiedad-horizontal\/","title":{"rendered":"Cr\u00f3nica Breve de Tribunales-59. Propiedad Horizontal."},"content":{"rendered":"

CR\u00d3NICA BREVE DE TRIBUNALES – 59<\/span><\/h1>\n

-oOo-<\/span><\/strong><\/span><\/p>\n

\u00c1LVARO JOS\u00c9 MART\u00cdN MART\u00cdN,<\/span><\/h2>\n

REGISTRADOR,<\/span><\/h2>\n

De la Real Academia de Legislaci\u00f3n y Jurisprudencia de Murcia<\/span><\/h2>\n

\u00cdNDICE:<\/span><\/h2>\n

1.- Retroactividad de las normas y propiedad horizontal<\/strong><\/a><\/span><\/p>\n

2.- Usucapi\u00f3n de elemento com\u00fan<\/strong><\/a><\/span><\/p>\n

3<\/strong>.- Activo concursal gravado con hipoteca por deuda ajena<\/strong><\/a><\/span><\/p>\n

4.- La resoluci\u00f3n del pr\u00e9stamo por impago no extingue la hipoteca<\/strong><\/a><\/span><\/p>\n

5.- Carta de patrocinio de sociedad francesa<\/a> <\/strong><\/span><\/p>\n

Enlaces<\/a><\/strong><\/span><\/p>\n

IR AL \u00cdNDICE GENERAL DE TODAS LAS SENTENCIAS TRATADAS EN CR\u00d3NICA BREVE DE TRIBUNALES (m\u00e1s de 200)<\/strong><\/a><\/span><\/p>\n

\u00a0<\/p>\n

<\/a>1.-\u00a0RETROACTIVIDAD DE LAS NORMAS Y PROPIEDAD HORIZONTAL<\/span><\/h2>\n

La <\/strong>Sentencia n\u00fam. 1.002\/2025, de 12 de junio, de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo (STS 2920\/2025 – ECLI:ES:TS:2025:2920<\/strong><\/a>)<\/strong>da la raz\u00f3n a un propietario que se neg\u00f3 a pagar los gastos de mantenimiento del ascensor.<\/p>\n

La comunidad debati\u00f3 en 1994 instalar el ascensor en una finca que carec\u00eda de \u00e9l.<\/p>\n

Decidi\u00f3 por unanimidad, en 1995, hacer la instalaci\u00f3n eximiendo del pago del mantenimiento a los propietarios que se hab\u00edan opuesto, entre los que estaba el que nos interesa.<\/p>\n

En 2018 la comunidad acuerda que paguen todos los propietarios por tratarse de un elemento necesario para la accesibilidad universal, exigible seg\u00fan la Ley 8\/2013 de rehabilitaci\u00f3n, regeneraci\u00f3n y renovaci\u00f3n urbanas.<\/p>\n

El propietario que nos interesa demand\u00f3 a la comunidad para que se declarara nulo el acuerdo que obligaba al pago de dicho mantenimiento, lo que rechazaron tanto el Juzgado de Primera Instancia como la Audiencia Provincial, \u00e9sta \u00faltima argumentando que:<\/p>\n

\u201c\u2026si bien cuando se adopt\u00f3 el acuerdo de instalaci\u00f3n del ascensor, en 1994, no se hab\u00eda producido la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal (en adelante LPH)por ley 8\/2013, de 26 de junio, no obstante, la comunidad de propietarios no aplic\u00f3 el art. 17.2 de la LPH con efectos retroactivos, sino en su redacci\u00f3n vigente en el momento en que se tom\u00f3 el acuerdo impugnado, lo que se consider\u00f3 perfectamente admisible<\/strong> con cita de la STS de 23 de diciembre de 2014.\u201d<\/em><\/p>\n

Pero el Tribunal Supremo no est\u00e1 de acuerdo con que el cambio legal pueda afectar al acuerdo anterior que eximi\u00f3 del pago al demandante.<\/p>\n

F.D. SEGUNDO<\/strong><\/p>\n

\u201cLa sentencia recurrida no se fundament\u00f3 en lo dispuesto en el art. 16.1 de la LPH, <\/strong>en su redacci\u00f3n vigente a la fecha adopci\u00f3n del acuerdo de 1995.<\/em><\/p>\n

Al tiempo de adoptarse el acuerdo ahora impugnado<\/em><\/strong>, de 21 de marzo de 2018, la redacci\u00f3n del art. 10.1 apartado b) LPH,<\/strong> era la siguiente:<\/em><\/p>\n

\u00ab1. Tendr\u00e1n car\u00e1cter obligatorio y no requerir\u00e1n de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificaci\u00f3n del t\u00edtulo constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones P\u00fablicas solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones:<\/em><\/p>\n

\u00bbb) Las obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal y, en todo caso, las requeridas a instancia de los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de setenta a\u00f1os, con el objeto de asegurarles un uso adecuado a sus necesidades de los elementos comunes, as\u00ed como la instalaci\u00f3n de rampas, ascensores u otros dispositivos mec\u00e1nicos y electr\u00f3nicos que favorezcan la orientaci\u00f3n su comunicaci\u00f3n con el exterior, siempre que el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas p\u00fablicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. No eliminar\u00e1 el car\u00e1cter obligatorio de estas obras el hecho de que el resto de su coste, m\u00e1s all\u00e1 delas citadas mensualidades, sea asumido por quienes las hayan requerido\u00bb.<\/em><\/p>\n

Y, por su parte, el art. 17.2 LPH normaba que<\/strong>:<\/em><\/p>\n

\u00abSin perjuicio de lo establecido en el art\u00edculo 10.1 b), la realizaci\u00f3n de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresi\u00f3n de barreras arquitect\u00f3nicas que dificulten el acceso movilidad de personas con discapacidad y, en todo caso, el establecimiento de los servicios de ascensor, incluso cuando impliquen la modificaci\u00f3n del t\u00edtulo constitutivo, o de los estatutos, requerir\u00e1 el voto favorable de la mayor\u00eda de los propietarios, que, a su vez, representen la mayor\u00eda de las cuotas de participaci\u00f3n.<\/em><\/p>\n

\u00bbCuando se adopten v\u00e1lidamente acuerdos para la realizaci\u00f3n de obras de accesibilidad, la comunidad quedar\u00e1 obligada al pago de los gastos, aun cuando su importe repercutido anualmente exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes\u00bb.<\/em><\/p>\n

\u201c\u2026.En el [caso] que ahora nos ocupa, se dej\u00f3 sin efecto un acuerdo anterior de exenci\u00f3n de los gastos del ascensor <\/strong>a los vecinos que se hab\u00edan opuesto a su instalaci\u00f3n en 1994, adoptado por unanimidad, lo que constitu\u00eda una situaci\u00f3n consolidada desde hac\u00eda 24 a\u00f1os<\/strong>.\u201d<\/em><\/p>\n

\u201cPor otra parte, los precitados arts. 10.1 b) y 17.2 de la LPH, en su redacci\u00f3n vigente al celebrarse la junta de 21 de marzo de 2018 se refieren a las instalaciones llevadas a efecto a partir de su vigencia<\/strong>, no a los supuestos en el que el inmueble ya contaba con ascensor y los propietarios que votaron en contra del acuerdo se les liber\u00f3 de los gastos de su mantenimiento, situaci\u00f3n consolidada, tanto antes como despu\u00e9s de la modificaci\u00f3n dela LPH, por la ley 8\/2013, que no tiene car\u00e1cter retroactivo<\/strong>.\u201d<\/em><\/p>\n

En la STS 349\/2020, de 23 de junio,<\/em><\/strong> se\u00f1alamos con respecto a la retroactividad que:<\/em><\/p>\n

\u201c\u2026.a la hora de precisar el alcance de esta prohibici\u00f3n de irretroactividad de las normas, hay que distinguir entre una \u00abretroactividad aut\u00e9ntica\u00bb<\/strong> o propia, y la \u00abretroactividad impropia<\/strong>\u00ab:<\/em><\/p>\n

\u00bb\u00bbEn materia de retroactividad, el Tribunal Constitucional ha distinguido entre aquellas disposiciones legales que con posterioridad pretenden anudar efectos a situaciones<\/strong> de hecho producidas o desarrolladas con anterioridad a la propia ley, y ya consumadas<\/strong>, que ha denominado de retroactividad aut\u00e9ntica, y las que pretenden incidir sobre situaciones o relaciones jur\u00eddicas actuales<\/strong> a\u00fan no concluidas, que ha denominado de retroactividad impropia. En el primer supuesto -retroactividad aut\u00e9ntica- la prohibici\u00f3n de retroactividad operar\u00eda plenamente<\/strong> y solo exigencias cualificadas del bien com\u00fan podr\u00edan imponerse excepcionalmente a tal principio. En el segundo<\/strong> -retroactividad impropia- la licitud o ilicitud de la disposici\u00f3n resultar\u00eda de una ponderaci\u00f3n de bienes llevada a cabo caso por caso<\/strong> teniendo en cuenta, de una parte, la seguridad jur\u00eddica y, de otra, los diversos imperativos que pueden conducir a una modificaci\u00f3n del ordenamiento jur\u00eddico, as\u00ed como las circunstancias concretas que concurren en el caso ( SSTC 126\/1987, de 16 de julio, 182\/1997, de 28 de octubre, 112\/2006, del Pleno, de 5 de abril de 2006), distinci\u00f3n a la que se refiri\u00f3 esta Sala en la STS, del Pleno, de 3 de abril de 2008, RC n.\u00ba 4913\/2000\u00bb.<\/em><\/p>\n

Ley 8\/2013, de 26 de junio, de rehabilitaci\u00f3n, regeneraci\u00f3n y renovaci\u00f3n urbanas, dispone en su pre\u00e1mbulo<\/strong> que:<\/em><\/p>\n

\u00abLa disposici\u00f3n final primera contiene modificaciones sobre la Ley 49\/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal, con el objeto de evitar que los actuales reg\u00edmenes de mayor\u00edas establecidos impidan la realizaci\u00f3n de las actuaciones previstas en la nueva Ley. No se puede hacer depender algunos de sus m\u00e1s importantes efectos de que las comunidades de propietarios adopten dicha decisi\u00f3n por unanimidad o por mayor\u00edas muy cualificadas, m\u00e1xime cuando van a incluir obras que, aunque afecten al t\u00edtulo constitutivo o a los estatutos, en realidad competen a la Administraci\u00f3n actuante autorizar o, en algunos casos, exigir\u00bb.<\/em><\/p>\n

Pero una cosa, es declarar determinadas obras como obligatorias, o reducir las mayor\u00edas<\/em><\/strong> para adoptar acuerdos, y otra que se aplique la mentada ley de forma retroactiva a situaciones consolidadas derivadas<\/strong> de acuerdos comunitarios un\u00e1nimes<\/strong> como fue el de exenci\u00f3n de los gastos de ascensor a la demandante y otros propietarios, lo que no consideramos posible<\/strong>, mediante la modificaci\u00f3n de un anterior acuerdo que posibilit\u00f3 la instalaci\u00f3n del ascensor bajo un concreto marco normativo. Es factible que una comunidad de vecinos cambie acuerdos tomados con anterioridad, pero siempre que no afecten a situaciones consolidadas a favor de otros propietarios<\/strong>.\u201d<\/em><\/p>\n

Esta sentencia establece un l\u00edmite a los acuerdos de la junta de la comunidad que, aplicando una legislaci\u00f3n nueva, modifican, en perjuicio de alg\u00fan propietario, acuerdos adoptados en un momento anterior que se hab\u00edan aplicado pac\u00edficamente.<\/p>\n

Las reglas para instalar el ascensor y para repartir sus gastos de mantenimiento han cambiado de manera que hoy hubiera sido posible adoptar el acuerdo que se anula pese a la oposici\u00f3n del propietario demandante, pero en 1995 eso no hubiera sido posible y la decisi\u00f3n que se tom\u00f3 por unanimidad de todos los miembros de la comunidad fue instalar el ascensor y eximir a los que se opusieron. Este acuerdo es el que el Tribunal Supremo, frente al criterio de los \u00f3rganos inferiores, obliga a respetar.<\/p>\n

Este criterio jurisprudencial debe tenerse presente y aplicarse, con las adaptaciones precisas, a los acuerdos derivados de otras modificaciones de la legislaci\u00f3n de propiedad horizontal, cada vez m\u00e1s frecuentes y de rabiosa actualidad, por cierto.<\/p>\n

11 de julio de 2025<\/p>\n

\u00a0<\/p>\n

<\/a>2.- USUCAPI\u00d3N DE ELEMENTO COM\u00daN<\/strong><\/span><\/h2>\n

La <\/strong>Sentencia n\u00fam. 1.007\/2025, de 25 de junio, de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo (STS 2923\/2025 – ECLI:ES:TS:2025:2923)<\/strong><\/a> reconoce que dos trasteros del edificio han sido usucapidos por dos propietarias.<\/p>\n

La Comunidad acord\u00f3 requerirlas para que dejaran de utilizar en exclusiva dos trasteros de la finca como ven\u00edan haciendo desde antes de constituirse el edificio en r\u00e9gimen de propiedad horizontal en 1962, sin que en el t\u00edtulo constitutivo se los configurara como finca especial ni como anejo de ninguna de ellas.<\/p>\n

El Juzgado de Primera Instancia estim\u00f3 la demanda, pero la Audiencia Provincial la desestim\u00f3 y, aceptando la reconvenci\u00f3n de las demandadas, las declar\u00f3 propietarias de los trasteros.<\/p>\n

El Tribunal Supremo confirma la sentencia de la Audiencia.<\/p>\n

FD.TERCERO.<\/p>\n

3.2 <\/em><\/strong>Elementos comunes por naturaleza y la posibilidad de desafectaci\u00f3n de los comunes por destino.<\/em><\/p>\n

La regla general, que opera bajo el r\u00e9gimen de propiedad horizontal, consiste en que, una vez constituido, todo aquello que no ostenta la condici\u00f3n de privativo la tiene de com\u00fan<\/strong>, al tiempo que se distingue entre elementos comunes por naturaleza o por destino.<\/strong><\/em><\/p>\n

Los primeros<\/em><\/strong> son aquellos que no pueden transmutar su condici\u00f3n de com\u00fan a privativa pues son imprescindibles para el disfrute de la cosa propia<\/strong>, inescindibles del derecho singular de propiedad, y no susceptibles de divisi\u00f3n y apropiaci\u00f3n, de manera tal que solo podr\u00e1n ser enajenados, gravados o embargados juntamente con la parte determinada privativa de la que son anejo inseparable; mientras que los segundos-comunes por destino o accesorios- pueden ser objeto de desafectaci\u00f3n<\/strong> y mudar su condici\u00f3n jur\u00eddica de com\u00fan a privativa.<\/em><\/p>\n

En efecto, la jurisprudencia reconoce que es posible la desafectaci\u00f3n de elementos comunes no esenciales<\/strong>, y recuerda que el art. 396 CC no es imperativo en su totalidad, y de esta forma se expresa la STS 80\/2024, de23 de enero, cuya doctrina reproduce y hace propia la STS 623\/2024, de 8 de mayo\u2026\u201d<\/em><\/p>\n

\u201c\u2026a<\/em> los efectos de determinar cu\u00e1ndo un elemento del inmueble tiene car\u00e1cter privativo o com\u00fan, habr\u00e1 de estarse a lo dispuesto en el t\u00edtulo constitutivo<\/strong> de la propiedad horizontal -reserva de titularidad-o a un posible acuerdo un\u00e1nime<\/strong> de desafectaci\u00f3n, que puede ser, por lo tanto, originaria si se contiene en el t\u00edtulo constitutivo o posterior en virtud de un acuerdo de desafectaci\u00f3n adoptado por unanimidad.\u201d<\/em><\/p>\n

\u201c..la jurisprudencia ha admitido una suerte de desafectaci\u00f3n por ministerio de la ley,<\/strong> en el caso de que un elemento com\u00fan por destino devenga en privativo como consecuencia de la prescripci\u00f3n adquisitiva o usucapi\u00f3n<\/strong>, y, por lo tanto, constituya un t\u00edtulo leg\u00edtimo para privar de su uso y disfrute al resto de los comuneros, que pasivamente y, de forma consciente, no han objetado esa posesi\u00f3n, en concepto de due\u00f1o, p\u00fablica, pac\u00edfica e ininterrumpidamente, por el plazo que la ley establece..\u201d<\/strong><\/em><\/p>\n

3.3 <\/em><\/strong>La prescripci\u00f3n en el caso de comunidad de propietarios<\/em><\/p>\n

No es impedimento para la estimaci\u00f3n de la reconvenci\u00f3n, lo dispuesto en el art. 1933 del CC,<\/strong> cuando establece que \u00abla prescripci\u00f3n ganada por un comunero aprovecha a los dem\u00e1s\u00bb, lo que significa que es bastante que uno de ellos cumpla los requisitos de la usucapi\u00f3n para que \u00e9sta expanda su eficacia en beneficio del resto de los integrantes de la comunidad, por lo que frente al antiguo propietario cualquiera de ellos puede oponerla prescripci\u00f3n adquisitiva ganada.<\/em><\/p>\n

Ahora bien, dicho precepto, rectamente entendido, no significa que, en el marco de la propia comunidad, no quepa la prescripci\u00f3n en provecho exclusivo de uno solo de los comuneros<\/strong>, siempre que mude o invierta el t\u00edtulo de posesi\u00f3n de la cosa com\u00fan, de manera tal que lo haga como due\u00f1o, de forma exclusiva y excluyente,<\/strong> mediante la ejecuci\u00f3n de actos p\u00fablicos de inequ\u00edvoca significaci\u00f3n dominical, y como tales obstativo o impeditivos del derecho de sus consortes, momento a partir del cual se computa el plazo<\/strong> para que opere el juego normativo del instituto y se adquiera el dominio entero de la cosa o derecho.<\/em><\/p>\n

3.4 <\/em><\/strong>Valoraci\u00f3n de las circunstancias concurrentes<\/em><\/p>\n

Pues bien, en el caso presente, como consta de los hechos acreditados por la sentencia del tribunal provincial, las codemandadas ven\u00edan poseyendo los trasteros de forma exclusiva y no compartida con el resto de los copropietarios<\/strong> del edificio, puesto que eran las \u00fanicas que los disfrutaban y las \u00fanicas, tambi\u00e9n, que ten\u00edan el acceso a ellos mediante las oportunas llaves, lo que constitu\u00eda una manifestaci\u00f3n, en el tr\u00e1fico jur\u00eddico, de su dominio sobre la cosa, en tanto en cuanto mediante actos externos<\/strong>, y no a trav\u00e9s de una simple intenci\u00f3n, exclu\u00edan de forma p\u00fablica<\/strong>, no clandestina ni, por lo tanto, a espaldas de los otros los copropietarios, la posibilidad de su aprovechamiento por la comunidad vecinal, que toler\u00f3 dicha situaci\u00f3n durante m\u00e1s de treinta a\u00f1os, sin oponerse, ni interrumpirla<\/strong>.<\/em><\/p>\n

FD.QUINTO.<\/em><\/p>\n

\u201c\u2026la sala ha consolidado un cuerpo de doctrina al distinguir entre acuerdos meramente anulables<\/strong>, y por tanto susceptibles de sanaci\u00f3n una vez transcurrido el plazo legal previsto para su impugnaci\u00f3n, de aquellos que son radicalmente nulos.<\/strong><\/em><\/p>\n

\u00bbEn el primer grupo estar\u00edan comprendidos aquellos cuya ilegalidad tenga origen en cualquier infracci\u00f3n de la Ley de Propiedad Horizontal o de los Estatutos de la Comunidad,<\/strong> mientras que en el segundo se incluir\u00edan los que infrinjan cualquier otra Ley imperativa o prohibitiva, sin un efecto diferente para el caso de contravenci\u00f3n, los que sean contrarios a la moral o al orden p\u00fablico, o los que impliquen un fraude de ley<\/strong> ( SSTS de 18 de abril de 2007, de 11 de octubre de 2007, de 25 de febrero de 2012, de 5 de marzo de 2014, entre otras).<\/em><\/p>\n

Pues bien, en este caso, el acuerdo de la comunidad de propietarios consiste en la proclamaci\u00f3n de que los trasteros litigiosos son elementos comunes<\/strong> del edificio, cuya propiedad o uso exclusivo no se atribuye a propietario alguno, por lo que se requiere a las codemandadas para que cesen de forma inmediata en ese uso privativo y devuelvan los trasteros a la comunidad.<\/em><\/p>\n

Es evidente, que no podemos considerar dicho acuerdo firme y ejecutivo<\/strong>, de manera tal que defina de forma definitiva la titularidad dominical de los trasteros y que, por lo tanto, las demandadas deban indefectiblemente desalojarlos y reponerlos a la comunidad. En efecto, no corresponde a un acuerdo comunitario dirimir una contienda de tal naturaleza<\/strong>, privando, por medio de un acuerdo comunitario, y no por decisi\u00f3n judicial, a las codemandadas de la titularidad dominical sobre los trasteros que les pertenecen, lo que supone la vulneraci\u00f3n de preceptos ajenos al r\u00e9gimen jur\u00eddico de la propiedad horizontal como los arts. 348, 349, 1930 y siguientes del CC, 24.1 y 33.3 CE, y que determina su nulidad absoluta no sometida a los plazos de caducidad del art.18 LPH<\/strong>.\u201d<\/em><\/p>\n

Por alguna raz\u00f3n, no explicitada en la sentencia, la Comunidad de Propietarios decidi\u00f3 aprovechar la negligencia con que se oper\u00f3 al otorgar el t\u00edtulo constitutivo de la propiedad horizontal, al no incluir los dos trasteros como anejo de las viviendas de las demandadas pese a que los ven\u00edan usando antes incluso del otorgamiento de dicho t\u00edtulo.<\/p>\n

Pero se top\u00f3 con la oposici\u00f3n de las interesadas que resulta triunfadora, por una parte, porque se considera que los trasteros, de ser elementos comunes, lo ser\u00edan por destino no por naturaleza y, por tanto, susceptibles de ser adquiridos por usucapi\u00f3n. Por otra porque no se pod\u00eda oponer la caducidad de la acci\u00f3n de impugnaci\u00f3n de acuerdos comunitarios al no regir los plazos de tres meses o un a\u00f1o del art. 18 LPH, al tratarse de acuerdos viciados de nulidad absoluta.<\/p>\n

15 de julio de 2025<\/p>\n

\u00a0<\/p>\n

<\/a>3<\/strong>.- ACTIVO CONCURSAL GRAVADO CON HIPOTECA POR DEUDA AJENA<\/strong><\/span><\/h2>\n

La <\/strong>Sentencia n\u00fam. 1.168\/2025, de 17 de julio, de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo (STS 3593\/2025 – ECLI:ES:TS:2025:3593)<\/strong><\/a> reconoce al acreedor de una hipoteca constituida por la concursada en garant\u00eda de deuda ajena el derecho a recibir el sobrante tras realizarse en el concurso una hipoteca anterior que garantizaba deuda concursal y acordarse la cancelaci\u00f3n de cargas posteriores.<\/p>\n

INDEMA constituy\u00f3 sobre una finca de su propiedad dos hipotecas a favor de la misma acreedora, ELKARGI S.G.R., la primera en garant\u00eda de deuda propia, la segunda en garant\u00eda de deuda de MUEBLES ODIN.<\/p>\n

En el concurso de INDEMA se recogi\u00f3 como deuda la garantizada con la primera hipoteca. En el inventario se incluy\u00f3 la finca hipotecada por dicha carga, pero no se hizo menci\u00f3n de la segunda, lo que no fue impugnado por la acreedora de ambas.<\/p>\n

El plan de liquidaci\u00f3n preve\u00eda la venta de la finca libre de cargas, lo que no fue contradicho por ELKARGI S.G.R., que hizo observaciones respecto de otros activos concursales.<\/p>\n

El administrador concursal solicit\u00f3 autorizaci\u00f3n para vender la finca hipotecada libre de cargas a lo que se opuso ELKARGI S.G.R. por no prever que se destinara el sobrante del precio, despu\u00e9s de atender el pago de la deuda garantizada con la primera hipoteca, al pago de la deuda de MUEBLES ODIN, que tambi\u00e9n estaba en concurso, garantizada con la segunda hipoteca.<\/p>\n

ELKARGI S.G.R. present\u00f3 incidente concursal dirigido a que se le reconociera el derecho de recibir el sobrante de la venta, una vez satisfecha la responsabilidad de la primera hipoteca, a lo que se opuso la administraci\u00f3n concursal de INDEMA alegando que:<\/p>\n

\u201c\u2026 Elkargi <\/em><\/strong>tiene reconocido solamente un cr\u00e9dito con privilegio especial en el concurso de Indema, que no impugn\u00f3 el inventario de bienes ni comunic\u00f3 cr\u00e9dito distinto del mencionado<\/strong>, que las reglas de pago de la Ley Concursal no permiten el pago que solicita Elkargi, y que la venta de la finca se autoriz\u00f3 libre de cargas<\/strong><\/em>.\u201d<\/strong><\/p>\n

La sentencia del Juzgado desestim\u00f3 la demanda aludiendo al car\u00e1cter firme del plan de liquidaci\u00f3n y de las resoluciones acordando la cancelaci\u00f3n de las cargas, a\u00f1adiendo:<\/p>\n

\u201c\u2026en modo alguno puede procederse al abono en el presente concurso de un cr\u00e9dito reconocido en otro concurso<\/strong> (en el de MUEBLES ODIN S.A.), sino que deben abonarse los cr\u00e9ditos en el orden establecido en la ley concursal (cr\u00e9ditos contra la masa, privilegiados, ordinarios y subordinados con sus respectivas condiciones), y entre dichos cr\u00e9ditos no se encuentra incluido el de la actora incidental..\u201d<\/em><\/p>\n

Pero a\u00f1adi\u00f3 que lo que proced\u00eda en el caso era dejar subsistente la segunda hipoteca minorando por dicha raz\u00f3n la valoraci\u00f3n de la finca.<\/p>\n

La Audiencia Provincial estim\u00f3 el recurso de apelaci\u00f3n interpuesto por ELKARGI S.G.R. afirmando que:<\/p>\n

\u201c\u2026Lo que proced\u00eda<\/strong>, en aplicaci\u00f3n de los arts. 672 y 692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, era reconocer el derecho de la titular de la garant\u00eda hipotecaria purgada a hacerse pago de su cr\u00e9dito<\/strong> con el precio obtenido con la realizaci\u00f3n del bien afecto a la garant\u00eda hasta el l\u00edmite de la cobertura hipotecaria, pues la ejecuci\u00f3n de la hipoteca del hipotecante deudor tendr\u00eda sobre la posterior hipoteca del hipotecante no deudor el efecto purgante de las Leyes Hipotecaria y de Enjuiciamiento Civil,<\/strong> norma esta \u00faltima que preceptuar\u00eda que el remanente<\/strong> que existiera una vez abonado el cr\u00e9dito del acreedor hipotecario deber\u00eda consignarse para pago del titular de la garant\u00eda hipotecaria de rango posterior pese a no estar incluido en la lista de acreedores<\/strong>.\u201d<\/em><\/p>\n

Recurre en casaci\u00f3n la administraci\u00f3n concursal de INDEMA, siendo desestimado su recurso.<\/p>\n

F.D. SEGUNDO.<\/p>\n

\u201cEl hipotecante no deudor solo vincula un bien de su patrimonio a la satisfacci\u00f3n de un cr\u00e9dito ajeno, sin que esto lo convierta en deudor<\/strong>. Es por ello que el titular del cr\u00e9dito garantizado no es propiamente acreedor del hipotecante. Por esta raz\u00f3n hemos considerado que el acreedor del cr\u00e9dito garantizado no debe aparecer en la lista de acreedores<\/strong> del concurso del hipotecante no deudor. As\u00ed lo declaramos en la sentencia 209\/2022, de 15 de marzo\u2026..\u201d<\/em><\/p>\n

\u201cEn consecuencia, que el acreedor cuyo cr\u00e9dito est\u00e1 garantizado por una hipoteca constituida sobre un bien del concursado en garant\u00eda de deuda ajena no aparezca en la lista de acreedores del concurso del hipotecante no deudor no le priva de los derechos que pueda tener en el concurso como titular de un derecho real de hipoteca<\/strong> constituido sobre un bien del concurso.\u201d<\/em><\/p>\n

\u201cSin perjuicio de la procedencia de que, al consignarse el bien en el inventario del concurso, se haga constar la existencia de la hipoteca ( art. 82.2 Ley Concursal, actual art. 199 del texto refundido de la Ley Concursal), el hecho de que se haya omitido esa menci\u00f3n y que el titular de la hipoteca no haya impugnado el inventario de bienes del concurso no le priva de los derechos<\/strong> derivados de la titularidad de la hipoteca sobre un bien del concursado, pues la funci\u00f3n del inventario es predominantemente informativa y no crea ni extingue derechos<\/strong>\u201d.<\/em><\/p>\n

F.D. TERCERO.<\/p>\n

\u201cLa ejecuci\u00f3n de la hipoteca preferente<\/strong> tiene como consecuencia<\/strong> principal para el acreedor hipotecario posterior la mutaci\u00f3n objetiva de su garant\u00eda como consecuencia de un doble efecto paralelo: (i) la transmisi\u00f3n al adjudicatario de la finca libre de cargas posteriores <\/strong>( art. 674 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y 175.2 del Reglamento Hipotecario); y (ii) la consignaci\u00f3n de la cantidad que, despu\u00e9s de satisfecho el cr\u00e9dito del acreedor preferente, haya sobrado <\/strong>del precio obtenido en el remate (remanente) y que servir\u00e1 para pagar el cr\u00e9dito del acreedor posterior, en los t\u00e9rminos antes analizados ( arts. 672 y 692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).\u201d<\/em><\/p>\n

\u201cExpuesto este r\u00e9gimen general, la citada sentencia 259\/2020, de 5 de junio, pas\u00f3 a examinar el r\u00e9gimen concursal. Y concluy\u00f3 que la Ley Concursal es plenamente arm\u00f3nica con la regulaci\u00f3n y doctrina expuestas<\/strong> porque, en lo que aqu\u00ed es relevante, en caso de concurrencia de varias hipotecas,<\/strong> y para el supuesto de enajenaci\u00f3n dentro del concurso de bienes hipotecados, sin subsistencia del gravamen, al fijar el destino del precio obtenido en la enajenaci\u00f3n, respeta tambi\u00e9n el orden de preferencia entre los distintos grav\u00e1menes<\/strong> conforme al principio de prioridad registral que determina su rango: \u00absi un mismo bien o derecho se encontrase afecto a m\u00e1s de un cr\u00e9dito con privilegio especial, los pagos se realizar\u00e1n conforme a la prioridad temporal que para cada cr\u00e9dito resulte del cumplimiento de los requisitos y formalidades previstos en su legislaci\u00f3n espec\u00edfica para su oponibilidad a terceros\u00bb ( art. 155.3 de la Ley Concursal), que en el caso de las hipotecas voluntarias es conforme al principio de prioridad registral que determina su rango<\/strong>.\u201d<\/em><\/p>\n

3.-En el presente caso, en la fase de liquidaci\u00f3n se autoriz\u00f3, a solicitud de la administraci\u00f3n concursal, la venta directa del inmueble hipotecado, la finca NUM001 , libre de toda carga, gravamen o anotaci\u00f3n registral\u2026..<\/em> El titular de la primera y de la segunda hipoteca, Elkargi, mostr\u00f3 su conformidad con tal venta<\/em><\/strong> y solicit\u00f3 que el dinero que se obtuviera con la venta del inmueble se destinara al pago de los cr\u00e9ditos garantizados con la primera hipoteca (constituida en garant\u00eda de una deuda propia de la hipotecante, la concursada) y de la segunda hipoteca (constituida sobre un bien de la masa activa del concurso en garant\u00eda de una deuda ajena a la concursada). El juez del concurso autoriz\u00f3 la venta directa con cancelaci\u00f3n de las cargas que pesaban sobre el inmueble. De los 196.000 euros obtenidos en la venta del inmueble, 131.134,55 euros fueron entregados a Elkargi como importe del cr\u00e9dito garantizado en la primera hipoteca. La disputa se centra sobre los 64.685,45 euros que restan del importe obtenido con la venta del inmueble hipotecado, que Elkargi solicita que le sean entregados como titular de la segunda hipoteca<\/strong>, que garantizaba un cr\u00e9dito de un importe superior a esa cantidad, mientras que la administraci\u00f3n concursal pide que pasen a la masa activa<\/strong> del concurso para hacer pago de sus cr\u00e9ditos a los acreedores de la concursada, entre los que no se encuentra Elkargi pues la segunda hipoteca constituida en su favor lo fue en garant\u00eda de una deuda ajena a la hipotecante, la concursada.\u201d<\/em><\/p>\n

Cuando el art. 155.5 de la Ley Concursal se refer\u00eda al \u00abacreedor privilegiado\u00bb (como ahora hace el art. 430.3 del texto refundido de la Ley Concursal), no se estaba refiriendo al acreedor que ostente el privilegio de primer rango, sino a todo acreedor privilegiado.<\/em><\/strong> Esta interpretaci\u00f3n permite concordar este precepto con el \u00faltimo apartado del art. 155.3 de la Ley Concursal, actual art. 431 del texto refundido de la Ley Concursal.<\/strong> Y ha de entenderse que incluye al acreedor titular de la hipoteca constituida sobre un bien de la masa activa del concurso en garant\u00eda de deuda ajena, aunque no sea propiamente un acreedor del concursado, pues lo relevante es que es titular de un gravamen real sobre un bien de la masa activa del concurso que le otorga una preferencia de cobro sobre lo obtenido en la realizaci\u00f3n del bien gravado.<\/strong> La especialidad en este caso consiste en que la parte del cr\u00e9dito que no pueda satisfacerse con lo obtenido en la enajenaci\u00f3n del bien no se integra en la masa pasiva del concurso con la calificaci\u00f3n que le corresponda pues, como se ha dicho, el concursado no es propiamente deudor, sino que ha afectado un determinado bien a la satisfacci\u00f3n de un cr\u00e9dito del que es deudor un tercero<\/strong>.\u201d<\/em><\/p>\n

Cuando no se corresponde la titularidad de una finca del activo concursal con la de la deuda que garantiza, mediante la constituci\u00f3n de una garant\u00eda real como es la hipoteca, se requiere un tratamiento especialmente cuidadoso porque, en principio y como ha tenido ocasi\u00f3n de poner de relieve la jurisprudencia con el producto de la venta de la finca en el concurso no procede satisfacer una deuda no reconocida en el pasivo por no corresponder al concursado.<\/p>\n

El caso de autos constituye una excepci\u00f3n que se justifica por tener rango inferior la hipoteca en garant\u00eda de deuda ajena, lo que lleva consigo que no pueda subsistir una vez acordada la enajenaci\u00f3n ,sea directa o mediante subasta.<\/p>\n

En el caso se da la circunstancia de haber prestado conformidad, exigida por la Ley Concursal, el acreedor de ambos cr\u00e9ditos.<\/p>\n

No fue objeto de debate, y por tanto tampoco se contempla en la sentencia si lo procedente en este caso no es entregar el sobrante directamente al acreedor sino m\u00e1s bien ponerlo a disposici\u00f3n de la administraci\u00f3n concursal de la sociedad deudora, es decir, de MUEBLES ODIN porque, en principio, la existencia y cuant\u00eda de la deuda deb\u00eda constar en el pasivo de su concurso.<\/p>\n

4 de agosto de 2025<\/p>\n

\u00a0<\/p>\n

<\/a>4.- LA RESOLUCI\u00d3N DEL PRESTAMO POR IMPAGO NO EXTINGUE LA HIPOTECA<\/strong><\/span><\/h2>\n

La <\/strong>Sentencia n\u00fam. 1.185\/2025, de 21 de julio, de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo (STS 3763\/2025 – ECLI:ES:TS:2025:3763<\/strong><\/a>) <\/strong>revoca las sentencias de instancia y apelaci\u00f3n que dijeron lo contrario.<\/p>\n

El banco pidi\u00f3 en juicio ordinario la resoluci\u00f3n del pr\u00e9stamo por impago de cuotas correspondientes a m\u00e1s de cinco a\u00f1os y que se tramitara para su cobro una ejecuci\u00f3n directa de los art\u00edculos 681 y siguientes de la LEC.<\/p>\n

Tanto el Juzgado como la Audiencia Provincial declararon resuelto el pr\u00e9stamo por incumplimiento del deudor, acordando la cancelaci\u00f3n de la hipoteca por su car\u00e1cter accesorio y condenando a los demandados al pago de las cantidades adeudadas.<\/p>\n

El Tribunal Supremo, reiterando sentencia de pleno, mantiene la vigencia de la hipoteca:<\/p>\n

F.D. SEGUNDO<\/strong><\/p>\n

\u201c2. La cuesti\u00f3n que plantea el recurso fue resuelta por la sentencia del pleno 39\/2021, de 2 de febrero,<\/strong> a cuya doctrina debemos estar.<\/p>\n

En esa sentencia, la sala estim\u00f3 el recurso de casaci\u00f3n y la pretensi\u00f3n principal de la demandante por la que solicitaba la declaraci\u00f3n del vencimiento anticipado de la total obligaci\u00f3n de pago del contrato de pr\u00e9stamo hipotecario convenido por las partes porque el prestatario hab\u00eda incumplido de manera grave sus obligaciones esenciales. Al asumir la instancia, la sala declar\u00f3 la subsistencia de la hipoteca <\/strong>y se pronunci\u00f3 sobre la petici\u00f3n de la actora relativa a que se ordenara la venta en p\u00fablica subasta del inmueble hipotecado.<\/p>\n

En la sentencia 39\/2021, de 2 de febrero, literalmente dijimos: \u00abLa demandante, adem\u00e1s de la declaraci\u00f3n de vencimiento anticipado y la condena al pago, solicit\u00f3 que se \u00abordene, a los efectos de realizaci\u00f3n del derecho de hipoteca referido en este escrito, la venta en p\u00fablica subasta del inmueble hipotecado, identificado en los hechos de esta demanda, lo que se verificar\u00e1 en ejecuci\u00f3n de sentencia, de acuerdo con las reglas que resultan del Cap\u00edtulo IV, Libro III de la LEC (arts. 681 y ss.): a) El producto de la venta del inmueble ser\u00e1 destinado al pago del cr\u00e9dito garantizado de mi mandante en el importe a cuyo pago venga condenado el prestatario en la sentencia, incluyendo los pronunciamientos relativos a los intereses moratorios devengados tras la interpelaci\u00f3n judicial, con la prelaci\u00f3n derivada de la garant\u00eda hipotecaria. b) A los efectos de la subasta, servir\u00e1 de tipo o aval\u00fao del inmueble el tipo pactado por las partes en la escritura de hipoteca. Todo ello sin perjuicio de cuantas otras posibles medidas ejecutivas pudieren solicitarse y acordarse en ejecuci\u00f3n de la sentencia, contra el mismo prestatario y el fiador, hasta el \u00edntegro pago del cr\u00e9dito\u00bb.<\/em> (…)<\/p>\n

\u00bbLos demandados, como ha quedado dicho, excepcionaron la inadecuaci\u00f3n de procedimiento<\/em><\/strong> por considerar improcedente la v\u00eda declarativa ordinaria y tambi\u00e9n se opusieron a la pretensi\u00f3n principal de la demandante por lo que se refiere a la exigibilidad de la obligaci\u00f3n, pero no se opusieron a la petici\u00f3n referida a la v\u00eda procesal para la ejecuci\u00f3n de la sentencia estimatoria que eventualmente pudiera recaer.<\/strong> Con todo, a pesar de la falta de oposici\u00f3n de los demandados, al asumir la instancia, esta sala ha de pronunciarse sobre lo solicitado, por tratarse de una materia no disponible para las partes.<\/em><\/p>\n

\u00a0\u00bbExcede del contenido propio de la sentencia declarativa de condena incluir un pronunciamiento sobre el procedimiento que debe seguirse para su ejecuci\u00f3n<\/strong> en caso de que el deudor no cumpla voluntariamente aquello a lo que se le ha condenado.<\/em><\/p>\n

Habr\u00e1 de ser el acreedor quien, mediante la interposici\u00f3n de la correspondiente demanda ejecutiva, inicie un procedimiento en el que se decidan todas las peticiones que sobre la ejecuci\u00f3n se susciten.<\/em><\/p>\n

Aunque la entidad demandante es acreedora hipotecaria, y la hipoteca subsiste, ha optado por reclamar el cumplimiento del cr\u00e9dito en un procedimiento declarativo y va a obtener una sentencia de condena dineraria que, como tal, podr\u00e1 ejecutarse conforme a las reglas generales de la ejecuci\u00f3n ordinaria<\/em><\/strong>, de modo que esta sala, al no ser juez de la ejecuci\u00f3n, no puede pronunciarse sobre la subasta de la finca hipotecada. <\/em><\/p>\n

\u00bbEn consecuencia, no procede acoger el pronunciamiento solicitado sobre la ejecuci\u00f3n para el caso de falta de cumplimiento voluntario de esta sentencia por parte de los deudores\u00bb.<\/em><\/p>\n

\u201c3 .La aplicaci\u00f3n al caso de la doctrina de la sala determina que estimemos parcialmente el recurso de casaci\u00f3n.<\/p>\n

En el caso que juzgamos ha quedado firme el pronunciamiento por el que se declara el vencimiento anticipado d<\/strong>el contrato de pr\u00e9stamo hipotecario y el demandante recurrente lo que impugna es la declaraci\u00f3n de la sentencia recurrida acerca de que ello conlleva la extinci\u00f3n de la hipoteca.<\/p>\n

La entidad recurrente tiene raz\u00f3n porque la hipoteca subsiste como garant\u00eda del cumplimiento de la obligaci\u00f3n vencida anticipadamente. <\/strong><\/p>\n

La jurisprudencia en la que se funda la sentencia recurrida no es aplicable al caso.<\/strong> Las sentencias 622\/2001, de 20 de junio, y 113\/2013, de 22 de febrero, se refieren a la nulidad <\/strong>de la hipoteca concertada en garant\u00eda de un contrato usurario, y la fundamentaci\u00f3n de esas sentencias, en palabras de la primera, se basa en que \u00ablas obligaciones de restituci\u00f3n de las prestaciones como consecuencia de la nulidad de un contrato no derivan del mismo sino de la ley que las impone, son por tanto obligaciones legales y no contractuales ( sentencias de 10 de junio de 1952, 24 de febrero de 1992 y 6 de octubre de 1994). Por tanto, no se ve c\u00f3mo pueda subsistir una hipoteca constituida voluntariamente con los requisitos precisos para su inscripci\u00f3n registral en atenci\u00f3n a los principios hipotecarios de especialidad y determinaci\u00f3n, a fin de que garantice otra obligaci\u00f3n principal distinta y por un tiempo que no se ha establecido obviamente, dado el origen no contractual de la hipoteca. La Ley de 1908 es clara (art. 3) en su declaraci\u00f3n de nulidad de contrato de pr\u00e9stamo usurario, no dispone su nulidad parcial en aquello que la contravenga, ni otra regla contraria a la accesoriedad de la hipoteca<\/strong>, por lo que el \u00f3rgano judicial no puede ser la fuente creadora de una garant\u00eda real con los necesarios requisitos exigidos para la inscripci\u00f3n\u00bb.<\/p>\n

En el caso que juzgamos el t\u00edtulo por el que se constituy\u00f3 el pr\u00e9stamo garantizado por la hipoteca no es nulo, y la hipoteca subsiste como garant\u00eda del cumplimiento de la obligaci\u00f3n vencida anticipadamente. <\/strong><\/p>\n

Cuesti\u00f3n diferente es,<\/strong> como dijimos en la sentencia del pleno 39\/2021, de 2 de febrero, que proceda que la sentencia declarativa de condena incluya un pronunciamiento sobre el procedimiento que debe seguirse para su ejecuci\u00f3n<\/strong> en caso de que el deudor no cumpla voluntariamente aquello a lo que se le ha condenado.<\/p>\n

Habr\u00e1 de ser el acreedor quien, mediante la interposici\u00f3n de la correspondiente demanda ejecutiva, inicie un procedimiento<\/strong> en el que se decidan todas las peticiones que se susciten sobre la ejecuci\u00f3n.<\/p>\n

Aunque la entidad demandante es acreedora hipotecaria, y la hipoteca subsiste, ha optado por reclamar el cumplimiento del cr\u00e9dito en un procedimiento declarativo y ha obtenido una sentencia de condena dineraria que, como tal, podr\u00e1 ejecutarse conforme a las reglas generales de la ejecuci\u00f3n ordinaria<\/strong>, de modo que esta sala, al no ser juez de la ejecuci\u00f3n, no puede pronunciarse sobre la subasta de la finca hipotecada.<\/p>\n

En consecuencia, no procede acoger el pronunciamiento solicitado sobre la ejecuci\u00f3n<\/strong> para el caso de falta de cumplimiento voluntario de esta sentencia por parte de los deudores.\u201d<\/p>\n

En definitiva, si el acreedor hipotecario opta por el juicio ordinario para que se declare la resoluci\u00f3n del contrato por incumplimiento la sentencia que estime la demanda no debe ordenar la cancelaci\u00f3n de la hipoteca, y con ello la extinci\u00f3n de la garant\u00eda, sino que precisamente lo que procede es lo contrario.<\/p>\n

Otra cosa es que, una vez resuelto el contrato haya que formular demanda ejecutiva para obtener el cobro.<\/p>\n

Aqu\u00ed me parece que no se descarta que proceda la realizaci\u00f3n solicitando del juzgado de primera instancia que la tramite como una ejecuci\u00f3n directa sobre bienes hipotecados (art. 681 y ss) siempre que se cumplan los requisitos precisos resultando de la inscripci\u00f3n correspondiente valor de subasta y domicilio para requerimientos.<\/p>\n

Lo que no acaba de entenderse es la raz\u00f3n por la que, en este caso, el acreedor no empez\u00f3 por ah\u00ed, teniendo en cuenta que, seg\u00fan nos dice la sentencia \u201cEl juzgado consider\u00f3 probado que el pr\u00e9stamo con garant\u00eda hipotecaria se celebr\u00f3 por profesionales dedicados a la promoci\u00f3n urban\u00edstica y su importe ten\u00eda como destino una promoci\u00f3n. Tambi\u00e9n apreci\u00f3 que las cl\u00e1usulas de vencimiento anticipado y de inter\u00e9s m\u00ednimo no pod\u00edan ser declaradas abusivas y que no hab\u00edan sido establecidas con falta de transparencia.\u201d<\/p>\n

21 de agosto de 2025<\/p>\n

P.D. Con enorme pena comentaba el otro d\u00eda con el Juez con el que compart\u00ed mi primer destino en Cistierna, all\u00e1 por 1982, la impresi\u00f3n de ver arder paisajes irrepetibles de lo que fue nuestro partido, como Ria\u00f1o y Posada de Valde\u00f3n.<\/p>\n

Ojal\u00e1 termine pronto esta maldici\u00f3n y reciban un merecido castigo todos los culpables.<\/p>\n

\u00a0<\/p>\n

<\/a>5.- CARTA DE PATROCINIO DE SOCIEDAD FRANCESA<\/span> <\/strong><\/h2>\n

La <\/strong>Sentencia n\u00fam. 1.117\/2025, de 15 de julio, de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo (STS 3587\/2025 – ECLI:ES:TS:2025:3587)<\/strong><\/a> considera exigible la garant\u00eda prestada por una sociedad an\u00f3nima francesa a una entidad financiera espa\u00f1ola.<\/p>\n

El banco (ABANCA, sucesor de CAIXA GALICIA) reclam\u00f3 de una sociedad francesa (GECINA) 49 millones de euros, en n\u00fameros redondos, en cumplimiento de la garant\u00eda prestada respecto de obligaciones contra\u00eddas por dos mercantiles espa\u00f1olas.<\/p>\n

Se suscit\u00f3 primero una cuesti\u00f3n de competencia que se resolvi\u00f3 definitivamente a favor de los tribunales espa\u00f1oles, no de los franceses, como inicialmente estim\u00f3 el juzgado espa\u00f1ol.<\/p>\n

El JPI estim\u00f3 la demanda y desestim\u00f3 la reconvenci\u00f3n presentada por la sociedad francesa.<\/p>\n

La AP confirm\u00f3 dicha sentencia.<\/p>\n

El Tribunal Supremo rechaza los recursos por infracci\u00f3n procesal y de casaci\u00f3n.<\/p>\n

En el marco de un complejo entramado de operaciones mercantiles se acord\u00f3 un aumento de capital de una sociedad an\u00f3nima espa\u00f1ola al que acudieron dos sociedades tambi\u00e9n espa\u00f1olas contando para ello con financiaci\u00f3n prestada por CAIXA GALICIA mediante dos p\u00f3lizas de pr\u00e9stamo.<\/p>\n

La prestamista recibi\u00f3 del director general y presidente del consejo de administraci\u00f3n de la sociedad francesa demandada una carta de garant\u00eda en la que, tras relatar las circunstancias concurrentes y las operaciones societarias que se hab\u00edan producido se concluye: \u201cSi llegado el vencimiento de las obligaciones de pago derivadas de las referidas p\u00f3lizas, se produjese un incumplimiento total o parcial, nos comprometemos a conceder financiaci\u00f3n o prestar garant\u00edas a las deudoras que le permitan la devoluci\u00f3n de las cantidades adeudadas por cualquier concepto…\u00bb.<\/em><\/p>\n

Novados los pr\u00e9stamos se confirm\u00f3 la garant\u00eda en los t\u00e9rminos expuestos mediante documentos suscritos por el mismo director general en junio y diciembre de 2009.<\/p>\n

Incumplida parcialmente por las prestatarias la obligaci\u00f3n de devolver los pr\u00e9stamos garantizados ABANCA demanda a la sociedad francesa garante para cobrar lo que, tras los procedimientos seguidos contra las deudoras principales, falta por cobrar.<\/p>\n

El director general que suscribi\u00f3 la carta de garant\u00eda fue condenado en Francia por un delito de abuso de bienes sociales en Francia y en Espa\u00f1a por su participaci\u00f3n en operaciones relacionadas con los pr\u00e9stamos y la carta de garant\u00eda que no habr\u00edan sido de inter\u00e9s de la sociedad garante sino del inter\u00e9s personal del director general.<\/p>\n

Jurisdicci\u00f3n competente<\/strong><\/p>\n

F.D. SEGUNDO<\/p>\n

\u201c\u2026En el presente caso no se discute que GECINA tiene nacionalidad francesa y que su domicilio social radica en Par\u00eds. Tampoco que las cartas de patrocinio suscritas por D. Santos , visto su contenido y las obligaciones asumidas por la demandada\u2026\u2026\u2026.<\/em> supone un contrato at\u00edpico de garant\u00eda personal, que puede encuadrarse en alguna de las formas negociales o categor\u00edas contractuales tipificadas en el ordenamiento jur\u00eddico -contrato de garant\u00eda, contrato a favor de terceros o promesa de cr\u00e9dito-<\/strong>.,\u201d<\/em><\/p>\n

\u201cPor tanto, nos hallamos en el supuesto del art. 7.1.a) del Reglamento<\/strong><\/em>,[ alude al Reglamento (UE) 1215\/2012, del Parlamento Europeo y del Consejo, de 12 de diciembre de 2012,relativo a la competencia judicial, el reconocimiento y la ejecuci\u00f3n de resoluciones judiciales en materia civil y mercantil] que remite al \u00ablugar en el que se haya cumplido o deba cumplirse la obligaci\u00f3n<\/strong> que sirva de base a la demanda\u00bb.<\/em><\/p>\n

\u201cPues bien, tanto si tomamos en consideraci\u00f3n el tipo de contrato –es un contrato de garant\u00eda, y, por ende, accesorio<\/strong> respecto de otra relaci\u00f3n contractual principal\u2026\u2026 estamos ante un contrato destinado a garantizar el cumplimiento de otro que tiene car\u00e1cter principal, de modo que est\u00e1 subordinado a la existencia y validez de este \u00faltimo <\/strong>y las garant\u00edas que a\u00f1ade est\u00e1n asociadas a la obligaci\u00f3n principal que constituye su objeto. Si el contrato principal debe cumplirse en Espa\u00f1a, no cabe sino concluir que, dada la estrecha conexi\u00f3n existente entre ambos, el contrato de garant\u00eda ha de seguir la misma l\u00ednea<\/strong>, careciendo de sentido que la garant\u00eda para el caso de incumplimiento corresponda a la jurisdicci\u00f3n de otro Estado.\u201d<\/em><\/p>\n

Procede la condena en costas, aunque la estimaci\u00f3n de la demanda no sea total pero s\u00ed sustancial.<\/strong><\/p>\n

F.D. QUINTO<\/p>\n

2.-\u00a0<\/em><\/strong>En relaci\u00f3n con la revisi\u00f3n del pronunciamiento sobre imposici\u00f3n de costas por la v\u00eda del recurso extraordinario por infracci\u00f3n procesal<\/strong> en caso de vulneraci\u00f3n del derecho a la tutela judicial efectiva, la sentencia 1228\/2023,de 14 de septiembre, recuerda la doctrina sentada por esta sala:<\/em><\/p>\n

\u00ab1.- Esta sala ha declarado que, en principio, la infracci\u00f3n de las normas sobre imposici\u00f3n de costas no puede ser alegada en el recurso extraordinario por infracci\u00f3n procesal<\/strong> (sentencias 732\/2008, de 17 julio, 4\/2010, de10 de febrero, 358\/2011, de 6 de junio, 423\/2012 de 28 junio, 557\/2012, de 1 de octubre, y 673\/2021, de 5 de octubre, entre otras muchas).<\/em><\/p>\n

\u00bbSe trata de una doctrina consolidada de la sala de la que resulta que no todas las infracciones procesales son controlables a trav\u00e9s del recurso extraordinario por infracci\u00f3n procesal, ya que es imprescindible que la vulneraci\u00f3n de la norma procesal tenga encaje en alguno de los motivos tasados en el art. 469.1 LEC,<\/strong> lo que no sucede con las normas relativas a imposici\u00f3n de costas.\u201d<\/em><\/p>\n

\u201cEsta regla solo se except\u00faa<\/strong>, como declara la sentencia de 4 de febrero de 2015 (rec. 657\/2013), en los supuestos en que se afecte al derecho fundamental a la tutela efectiva reconocido en el art\u00edculo 24 de la Constituci\u00f3n por incurrir la sentencia impugnada en error patente, arbitrariedad o manifiesta irrazonabilidad.<\/em><\/p>\n

En esta excepci\u00f3n se subsume precisamente el motivo invocado por la recurrente GECINA.<\/em><\/p>\n

4.-<\/em><\/strong>Aunque los argumentos de la resoluci\u00f3n no se ajustan estrictamente a los hechos, ya que la raz\u00f3n de la condena al pago de las costas no fue que hubiera una estimaci\u00f3n \u00edntegra, sino una estimaci\u00f3n sustancial, lo cierto es que, a juicio de la sala, las circunstancias que concurren en el caso litigioso avalan la consideraci\u00f3n de la estimaci\u00f3n como sustancial y no parcial<\/strong>.<\/em><\/p>\n

\u201c afirmar el car\u00e1cter sustancial de la estimaci\u00f3n a la demanda presentaba por ABANCA por dos razones.<\/em><\/p>\n

En primer lugar, porque se estima en su integridad la pretensi\u00f3n principal<\/strong>, esto es, el cumplimiento de las obligaciones asumidas en la carta de patrocinio o contrato de garant\u00eda por parte de GECINA, ya que se condena la demandada a abonar a la actora la cantidad reclamada en concepto de principal<\/strong>. Y, en segundo t\u00e9rmino, porque lo que se estima parcialmente es la pretensi\u00f3n accesoria, relativa a los intereses,<\/strong> en la medida que se reduce el tipo de inter\u00e9s conforme al cual habr\u00e1n de calcularse.<\/em><\/p>\n

Es verdad que existe una notable diferencia entre lo peticionado en la demanda en concepto de intereses y lo que finalmente se concede<\/em><\/strong>, puesto que, sobre la base de un principal de 48.713.649,96 \u20ac, los intereses postulados se elevar\u00edan a 18.278.359,90 \u20ac, a fecha de la sentencia de primera instancia, mientras que la aplicaci\u00f3n del inter\u00e9s legal, a cuyo pago fue condenada GECINA, arroja la cantidad de 7.264.499,08 \u20ac, lo que implica 11.013.860,82 \u20ac menos.<\/em><\/p>\n

Pero tambi\u00e9n lo es que la pretensi\u00f3n principal se estima o prospera en los aspectos cualitativamente m\u00e1s importantes, sin que desde el punto de vista cuantitativo se observa una manifiesta desproporci\u00f3n, ya que las comparaciones deben realizarse sobre las cantidades totales<\/strong>, es decir, 66.992.009,86 \u20ac frente a 55.978.149,04\u20ac, lo que implica que la estimaci\u00f3n supone un porcentaje del 83,56 %.<\/em><\/p>\n

Vinculaci\u00f3n de la sociedad francesa a lo comprometido por su director general<\/strong><\/p>\n

SEXTO<\/p>\n

\u201cNos encontramos ante dos planos o relaciones distintas<\/strong>. Por una parte, la relaci\u00f3n interna entre la sociedad y sus \u00f3rganos<\/strong>, en este caso, el presidente del consejo de administraci\u00f3n y director general, que se rige por la ley francesa<\/strong>, de acuerdo con lo dispuesto por el art. 9.11 CC, seg\u00fan el cual \u00ab[l]a ley personal correspondiente a las personas jur\u00eddicas es la determinada por su nacionalidad, y regir\u00e1 en todo lo relativo a capacidad, constituci\u00f3n, representaci\u00f3n, funcionamiento, transformaci\u00f3n, disoluci\u00f3n y extinci\u00f3n\u00bb.<\/em><\/p>\n

\u201cEllo determina que, en el concreto \u00e1mbito de la suscripci\u00f3n de fianzas, avales y garant\u00edas por las sociedades, sea de aplicaci\u00f3n el art\u00edculo L. 225. 35 del C\u00f3digo de Comercio franc\u00e9s\u2026.. igualmente es de aplicaci\u00f3n el art\u00edculo L225-56 del mismo cuerpo legal\u2026. Asimismo, es aplicable el art\u00edculo R. 225-28 del mismo texto legal\u2026.. Estos preceptos disciplinan las facultades y poderes del director general, y sus limitaciones legales, en particular con relaci\u00f3n a la suscripci\u00f3n de garant\u00edas<\/strong> en nombre de la sociedad.\u201d<\/em><\/p>\n

\u201cAhora bien, de entrada, es dudoso que la infracci\u00f3n del requisito de la previa autorizaci\u00f3n del consejo de administraci\u00f3n sea oponible a terceros<\/strong>, o, al menos, no puede considerarse probado que as\u00ed sea,\u2026..\u201d<\/em><\/p>\n

\u201cEn cualquier caso, junto a este plano interno de la sociedad, en el presente supuesto concurre un segundo plano, constituido por el contrato de garant\u00eda o carta de patrocinio \u00abfuerte\u00bb, suscrito por el presidente del consejo de administraci\u00f3n y director general de GECINA,<\/strong> \u2026..\u201d<\/em><\/p>\n

\u201cEn relaci\u00f3n con la naturaleza y eficacia de la carta patrocinio\u2026\u2026<\/em> Se trata, pues, de un contrato de garant\u00eda <\/strong>que, de conformidad con lo dispuesto en los arts. 3 y 4 del Convenio sobre la ley aplicable a las obligaciones contractuales, abierto a la firma en Roma el 19 de junio de 1980 y vigente en la fecha de los hechos, se rige por la ley espa\u00f1ola.\u201d<\/strong><\/em><\/p>\n

\u201cEn el caso que nos ocupa es claro que,<\/em><\/strong> como explica la Audiencia, el contrato presenta los v\u00ednculos m\u00e1s estrechos con Espa\u00f1a,<\/strong> puesto que, seg\u00fan resulta del contenido de las cartas de patrocinio, en relaci\u00f3n con los antecedentes f\u00e1cticos que se consignan en el fundamento de derecho primero, el contrato inicial y las posteriores novaciones fueron suscritos en Espa\u00f1a, con el objetivo de garantizar el cumplimiento de sendas obligaciones pecuniarias contra\u00eddas en Espa\u00f1a <\/strong>(devoluci\u00f3n de los cr\u00e9ditos concedidos y dispuestos), por dos sociedades espa\u00f1olas<\/strong> (INMOPARCK 92 ALICANTE e INMOBILIARIA LASHO) y frente a una entidad financiera espa\u00f1ola<\/strong> (CAIXA GALICIA), que se deb\u00edan cumplir en Espa\u00f1a<\/strong> (mediante el pago de las cuotas estipuladas), en una operaci\u00f3n que tra\u00eda causa de la financiaci\u00f3n solicitada para participar en la ampliaci\u00f3n del capital social de otra mercantil espa\u00f1ola (BAMI NEWCO).\u201d<\/em><\/p>\n

\u201cSi la norma aplicable al contrato at\u00edpico de garant\u00eda en el que se fundamenta la demanda es la espa\u00f1ola, entendemos que no se puede invocar como causa de oposici\u00f3n al cumplimiento una circunstancia que no est\u00e1 prevista ni ser\u00eda admisible en el ordenamiento espa\u00f1ol<\/strong>.<\/em> Recordemos que el art. 234 de la Ley de Sociedades de Capital, bajo el t\u00edtulo de \u00ab[\u00e1]\u00e1mbito del poder de representaci\u00f3n\u00bb, se\u00f1ala:\u2026\u201d<\/em><\/p>\n

\u201c\u2026 la sentencia 426\/2009, de 19 de junio, citada por la recurrida, con ocasi\u00f3n de abordar un supuesto en que la sentencia de apelaci\u00f3n hab\u00eda apreciado que los consejeros delegados que actuaron carec\u00edan de poder para obligar a la sociedad, toda vez que se trataba de operaciones que estaban fuera del giro y tr\u00e1fico, declar\u00f3 <\/em><\/p>\n

\u00ab[…] se ha de tratar de cohonestar la seguridad del tr\u00e1fico y la consiguiente protecci\u00f3n del tercero de buena fe con el principio de defensa del inter\u00e9s social<\/strong>, y cuando la salvaguarda de ambos principios no es posible se observa en el Derecho comparado una tendencia a adoptar o aproximarse al sistema germ\u00e1nico que da primac\u00eda a la protecci\u00f3n del tercero y a la seguridad del tr\u00e1fico.<\/strong> Esa tendencia se ha acabado imponiendo tambi\u00e9n entre nosotros.<\/strong> As\u00ed, se ha aceptado que est\u00e1n dentro del \u00e1mbito de poder de representaci\u00f3n de los Administradores<\/strong> no s\u00f3lo los actos de desarrollo o ejecuci\u00f3n del objeto, y los actos auxiliares o complementarios, sino tambi\u00e9n los neutros o polivalentes<\/strong> e incluso los aparentemente no conectados<\/strong>, quedando excluidos los \u00abclaramente contrarios\u00bb (RR de 11 de noviembre de 1991, y las que all\u00ed se citan, como las de 12 de mayo y 24 de noviembre de 1989) pues […] la conexi\u00f3n de un acto con el objeto social no es sencilla en general, a priori, ya que esa conexi\u00f3n tiene en alg\u00fan aspecto matices subjetivos, participa en muchas ocasiones del factor riesgo, impl\u00edcito en los negocios mercantiles, y suele precisar del conveniente sigilo para no hacer ineficaces, por p\u00fablicas, determinadas decisiones empresariales que pretenden por medios indirectos resultados negociales propios del objeto de la sociedad. […]\u201d<\/em><\/p>\n

\u201cEn este mismo sentido, el art. 9 de la Directiva 2009\/101\/CE<\/strong> del Parlamento Europeo y del Consejo de 16 de septiembre de 2009, tendente a coordinar, para hacerlas equivalentes, las garant\u00edas exigidas en los Estados miembros a las sociedades definidas en el art. 48, p\u00e1rrafo segundo, del Tratado, para proteger los intereses de socios y terceros, ordena:<\/em><\/p>\n

\u00abEl cumplimiento de las formalidades de publicidad relativas a las personas que, en calidad de \u00f3rgano, tengan el poder de obligar a la sociedad, har\u00e1 que cualquier irregularidad en su nombramiento no pueda oponerse a terceros<\/strong> a menos que la sociedad demuestre que estos terceros ya ten\u00edan conocimiento de la misma.\u00bb.<\/em><\/p>\n

Y, aun cuando es verdad que el art. 10.1 de la Directiva<\/strong>, tras indicar que la sociedad quedar\u00e1 obligada<\/strong> frente a terceros por los actos realizados por sus \u00f3rganos, incluso si estos actos no corresponden al objeto social de esta sociedad, contempla como excepci\u00f3n \u00aba menos que dichos actos excedan los poderes que la ley atribuya o permita atribuir a estos \u00f3rganos\u00bb,<\/strong> la ausencia de la autorizaci\u00f3n previa del consejo de administraci\u00f3n para la suscripci\u00f3n de la carta de patrocinio no se prev\u00e9 en el ordenamiento nacional como \u00f3bice que impida que el contrato despliegue todos sus efectos frente al tercero de buena fe<\/strong>.<\/em><\/p>\n

En definitiva<\/em><\/strong>, sin perjuicio de los efectos que el incumplimiento de la exigencia de autorizaci\u00f3n previa pudiera tener entre la sociedad y su representante org\u00e1nico, as\u00ed como, en su caso, respecto del tercero si el contrato de garant\u00eda hubiese de cumplirse en Francia (consecuencias jur\u00eddicas que, por lo expuesto antes, no se justifican con la consistencia suficiente para extraer una conclusi\u00f3n de nulidad), desde el momento en que el lugar de cumplimiento es Espa\u00f1a y, por ende, es aplicaci\u00f3n la ley espa\u00f1ola, el referido d\u00e9ficit carece de relevancia para la validez y eficacia del contrato en Espa\u00f1a,<\/strong> lo que determina la desestimaci\u00f3n de ambos motivos.\u201d<\/em><\/p>\n

La verdad es que, partiendo de regirse la representaci\u00f3n de la sociedad francesa por la ley francesa, como dice la sentencia, resulta dif\u00edcil admitir que quede vinculada por la garant\u00eda prestada por quien carece de facultad para prestarla, aunque \u00e9sta se rija en cuanto a su contenido y efectos por la ley espa\u00f1ola.<\/p>\n

En el caso concreto hay que tener en cuenta las sentencias de primera instancia y apelaci\u00f3n que el Tribunal Supremo recoge por extenso.<\/p>\n

As\u00ed, en el apartado 4 del F.D. Primero transcribe de la sentencia de primera instancia los siguientes apartados seg\u00fan los cuales quien firm\u00f3 la carta de garant\u00eda era \u201c la persona que, seg\u00fan los datos que constan inscritos en los registros p\u00fablicos, aparec\u00eda como facultada para representar y obligar<\/em><\/strong> a GECINA, siendo imputable \u00fanica y exclusivamente a la demandada el hecho de que la extinci\u00f3n y revocaci\u00f3n de los poderes o cargos no haya tenido acceso a los Registros correspondientes hasta el mes de marzo de 2010, por lo que viene obligada a responder de los actos suscritos por dicho administrador representante, frente al tercero de buena fe\u201d <\/em>a\u00f1adiendo despu\u00e9s: \u201cnos encontramos ante una carta de patrocinio de las denominadas \u00abfuertes\u00bb, ya que la entidad demandada, a trav\u00e9s de quien entonces era el presidente del consejo de administraci\u00f3n (y respecto de quien no existe constancia que su cese como director general hubiera tenido reflejo o publicidad en los correspondientes registros mercantiles)<\/strong>, emite un aut\u00e9ntico compromiso obligacional, que obliga a quien lo ha efectuado al cumplimiento de lo all\u00ed suscrito\u201d.<\/em><\/p>\n

Y, en el apartado 5 del F.D. Primero, la sentencia recoge, de la sentencia de apelaci\u00f3n lo siguiente:<\/p>\n

\u00abDesde esta perspectiva, conforme al contenido del derecho de franc\u00e9s<\/strong> -seg\u00fan qued\u00f3 convenientemente justificado mediante el dictamen pericial emitido por don Patricio – la representaci\u00f3n org\u00e1nica de la sociedad an\u00f3nima corresponde, \u00fanica y exclusivamente, a su DIRECTOR GENERAL<\/strong>, que es el representante legal de la sociedad frente a terceros, estando facultado para actuar en cualquier circunstancia en nombre de la sociedad; esto es, el DIRECTOR<\/strong> GENERAL es el \u00fanico que puede entablar relaciones jur\u00eddicas con terceros: negocia y suscribe los contratos,<\/strong> puede comparecer en juicio en nombre de la sociedad y efectuar declaraciones de cr\u00e9ditos. Y el cargo de DIRECTOR GENERAL ha de ser inscrito, con sus circunstancias personales, en el Registro Mercantil y de Sociedades, <\/strong>si bien no se inscriben sus poderes porque los mismos est\u00e1n determinados exclusivamente por la Ley\u2026\u2026. \u00bb[…] En el supuesto enjuiciado, no resulta controvertido que la representaci\u00f3n org\u00e1nica de la entidad demandada la ostentaba<\/strong>, en el momento en que fue suscrita la CARTA DE PATROCINIO objeto del proceso, en fecha 3 de diciembre de 2008, don Santos , DIRECTOR GENERAL<\/strong> de la misma; quien, asimismo<\/strong> -como se desprende de la certificaci\u00f3n del Registro Mercantil de Madrid, aportada como documento n\u00famero Dos con el escrito de contestaci\u00f3n a la demanda- ostentaba la representaci\u00f3n org\u00e1nica de la sucursal de la entidad en Espa\u00f1a.<\/strong><\/em><\/p>\n

\u00bbY esta condici\u00f3n continuaba vigente en el Registro Mercantil en el momento en que se suscribieron las ratificaciones posteriores en fechas 29 de junio y 3 de diciembre de 2009,<\/strong> pues como se desprende de la certificaci\u00f3n registral obrante en las actuaciones -y establece la sentencia apelada- la escritura en la que se documenta el acuerdo del Consejo de Administraci\u00f3n de GECINA relativo a la separaci\u00f3n de los cargos de DIRECTOR GENERAL y PRESIDENTE DEL CONSEJO DE ADMINISTRACI\u00d3N y nombramiento de nuevo DIRECTOR GENERAL no es presentada en el Registro Mercantil hasta el 25 de marzo de 2010.\u201d<\/em><\/p>\n

En definitiva, para condenar a la sociedad francesa al pago de lo reclamado por el banco hay que partir de la consideraci\u00f3n de que la obligaci\u00f3n se contrajo por quien, seg\u00fan la legislaci\u00f3n francesa, estaba facultado para ello por tener inscrito en el Registro Mercantil el cargo habilitante.<\/p>\n

En Espa\u00f1a un director general no tiene como tal facultad alguna de representaci\u00f3n, salvo las que se hayan podido conferir por v\u00eda de apoderamiento. Tampoco tiene facultades representativas el presidente del consejo por el mero hecho de serlo.<\/p>\n

Si la sociedad an\u00f3nima hubiera sido espa\u00f1ola en vez de francesa para poder obligarla con la firma de la carta de garant\u00eda hubiera sido imprescindible que se acreditara el acuerdo del consejo de administraci\u00f3n de contraer la obligaci\u00f3n o que fuera representada por un consejero delegado nombrado por el propio consejo, cargo cuyo nombramiento requiere escritura p\u00fablica \u2013lo que constituye excepci\u00f3n- e inscripci\u00f3n obligatoria en el Registro Mercantil.<\/p>\n

29 de agosto de 2025<\/p>\n

\u00c1lvaro Jos\u00e9 Mart\u00edn Mart\u00edn<\/p>\n

Registrador Mercantil de Murcia<\/p>\n

\u00a0<\/p>\n

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