{"id":134120,"date":"2026-01-20T13:47:12","date_gmt":"2026-01-20T12:47:12","guid":{"rendered":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=134120"},"modified":"2026-01-20T18:30:07","modified_gmt":"2026-01-20T17:30:07","slug":"cronica-breve-de-tribunales-61-plazo-de-retracto","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/practica\/jurisprudencia\/cronica-breve-de-tribunales-61-plazo-de-retracto\/","title":{"rendered":"Cr\u00f3nica Breve de Tribunales-61. Plazo de retracto."},"content":{"rendered":"

CR\u00d3NICA BREVE DE TRIBUNALES – 61<\/span><\/h1>\n

-oOo-<\/span><\/strong><\/span><\/p>\n

\u00c1LVARO JOS\u00c9 MART\u00cdN MART\u00cdN,<\/span><\/h2>\n

REGISTRADOR,<\/span><\/h2>\n

De la Real Academia de Legislaci\u00f3n y Jurisprudencia de Murcia<\/span><\/h2>\n

 <\/p>\n

\u00cdNDICE:<\/span><\/h2>\n

1.- Requisitos de cambio de doctrina jurisprudencial<\/strong><\/span><\/a><\/p>\n

2.- Concurso y gastos de urbanizaci\u00f3n<\/strong><\/span><\/a><\/p>\n

3.- C\u00f3mputo del plazo de retracto desde la inscripci\u00f3n<\/strong><\/span><\/a><\/p>\n

4.- Doble inmatriculaci\u00f3n: un problema en v\u00edas de soluci\u00f3n<\/strong><\/span><\/a><\/p>\n

Enlaces<\/a><\/strong><\/span><\/p>\n

 <\/p>\n

<\/a>1.- REQUISITOS DE CAMBIO DE DOCTRINA JURISPRUDENCIAL<\/strong><\/span><\/h2>\n

La <\/strong>Sentencia n\u00fam. 1.349\/2025, de 30 de septiembre, de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo (STS 4193\/2025 – ECLI:ES:TS:2025:4193<\/strong><\/a>)<\/strong> confirma la de la Audiencia Provincial y, entre otros pronunciamientos, reitera la procedencia de cambiar la jurisprudencia aplicable a un determinado asunto siempre que se cumplan determinados requisitos.<\/p>\n

Se hab\u00eda producido un accidente en un campamento escolar del que result\u00f3 lesionada de por vida una ni\u00f1a.<\/p>\n

Se dict\u00f3 sentencia absolutoria en la causa penal abierta y los padres demandaron a \u201cD. Fausto, DIRECCION000, y Gesti\u00f3n de Centros Educativos, S.A.\u201d (se entiende que se trata del Colegio y el administrador de la sociedad titular del Colegio), as\u00ed como a la aseguradora de la responsabilidad civil del administrador, reclamando ser indemnizados por los da\u00f1os y perjuicios causados.<\/p>\n

Aunque en primera instancia se conden\u00f3 a todos los demandados, la Audiencia Provincial estim\u00f3 el recurso de apelaci\u00f3n de la aseguradora del administrador por considerar no amparado en la p\u00f3liza el siniestro producido, lo que ratifica el Tribunal Supremo.<\/p>\n

Pero se discut\u00edan tambi\u00e9n por los codemandados el baremo utilizado por el \u00f3rgano a quo para valorar el da\u00f1o corporal sufrido por la ni\u00f1a que fue el establecido por la Ley 35\/2015, de 22 de septiembre, de reforma del sistema para la valoraci\u00f3n de los da\u00f1os y perjuicios causados las personas en accidentes de circulaci\u00f3n, cuya entrada en vigor se hab\u00eda producido despu\u00e9s de tener lugar el accidente.<\/p>\n

La cuesti\u00f3n no era tanto la pertinencia de utilizar dicho baremo con car\u00e1cter no vinculante, aunque el siniestro no guardara relaci\u00f3n con la circulaci\u00f3n, lo que hab\u00eda sido admitido por abundante jurisprudencia anterior, sino que se aplicara un baremo que no estaba vigente cuando se produjo el accidente, lo que hab\u00eda sido rechazado por varias sentencia de la misma Sala. Los demandados-recurrentes en casaci\u00f3n alegaron que la A.P. vulner\u00f3 el principio de igualdad al no aplicar la doctrina de dichas sentencias en su caso.<\/p>\n

El Tribunal Supremo rechaza el recurso, aplicando la nueva jurisprudencia que, sobre el particular, resulta de la Sentencia plenaria 951\/2025, de 17 de junio.<\/p>\n

F.D. QUINTO<\/p>\n

\u201cLos codemandados recurrentes sostienen que se ha vulnerado el principio de igualdad por parte de la sentencia de la audiencia provincial, dicho principio es reconocido como un valor superior del ordenamiento jur\u00eddico por el art. 1 CE y posteriormente consagrado en el art. 14 CE como derecho fundamental de la persona. Dicho principio abarca un doble contenido: la igualdad en la ley y la igualdad en la aplicaci\u00f3n de la ley.\u201d<\/strong><\/em><\/p>\n

JURISPRUDENCIA CONSTITUCIONAL<\/strong><\/p>\n

A tan fundamentales manifestaciones del principio se refiere ya una de las primeras sentencias del Tribunal Constitucional, la 49\/1982<\/strong>, de 14 de julio (FJ 4), en la que nos advierte:<\/em><\/p>\n

\u00ab<\/strong>La regla general de la igualdad ante la Ley contenida en el art. 14 de la Constituci\u00f3n contempla, en primer lugar, la igualdad en el trato dado por la Ley o igualdad en la Ley y constituye desde este punto de vista un l\u00edmite puesto al ejercicio del poder legislativo<\/strong>, pero es asimismo igualdad en la aplicaci\u00f3n de la Ley, lo que impone que un mismo \u00f3rgano no puede modificar arbitrariamente el sentido de sus decisiones en casos sustancialmente iguales<\/strong> y que cuando el \u00f3rgano en cuesti\u00f3n considere que debe apartarse de sus precedentes tiene que ofrecer para ello una fundamentaci\u00f3n suficiente y razonable<\/strong>. Distinto es el problema de la igualdad en la aplicaci\u00f3n de la Ley cuando \u00e9sta no se refiere a un \u00fanico \u00f3rgano, sino a \u00f3rganos plurales. Para tales casos, la instituci\u00f3n que realiza el principio de igualdad y a trav\u00e9s de la que se busca la uniformidad, es la jurisprudencia, encomendada a \u00f3rganos jurisdiccionales de superior rango, porque el principio de igualdad en la aplicaci\u00f3n de la Ley tiene necesariamente que cohonestarse con el principio de independencia de los \u00f3rganos encargados de la aplicaci\u00f3n de la Ley cuando \u00e9stos son \u00f3rganos jurisdiccionales<\/em>\u00bb.<\/strong><\/p>\n

Por su parte, una posterior STC 63\/1984, de 21 de mayo (FJ 4), aborda los cambios de jurisprudencia por parte de los \u00f3rganos jurisdiccionales y las garant\u00edas exigidas para respetar el principio de igualdad <\/strong>y, de esta manera, destaca que<\/em>:<\/strong><\/p>\n

\u00abCuando se trata de la aplicaci\u00f3n de la Ley por un mismo \u00f3rgano judicial<\/strong>, dicho principio es el de interdicci\u00f3n de la arbitrariedad<\/strong> de los Poderes P\u00fablicos que obliga a que las soluciones ofrecidas a los casos individualizados obedezcan a un criterio general de interpretaci\u00f3n y aplicaci\u00f3n de la legalidad<\/strong>. Por eso ha podido decir este T. C. en sus Sentencias n\u00fams. 49\/1982, de 14 de julio (\u00ab Bolet\u00edn Oficial del Estado\u00bb de 4 de agosto); 52\/1982, de 22 de julio (\u00ab Bolet\u00edn Oficial del Estado\u00bb de 18 de agosto), y 2\/1983, de 24 de enero (\u00ab Bolet\u00edn Oficial del Estado\u00bb de 17 de febrero), que el derecho a la igualdad consagrado en el art. 14 de la C. E. incluye no s\u00f3lo la igualdad en la Ley, sino tambi\u00e9n la igualdad en la aplicaci\u00f3n de la Ley, lo que implica que un mismo \u00f3rgano no puede modificar arbitrariamente el sentido de sus decisiones en casos sustancialmente iguales y que cuando el \u00f3rgano en cuesti\u00f3n considera que debe apartarse de sus precedentes tiene que ofrecer para ello una fundamentaci\u00f3n suficiente y razonable. \u00bb[…] <\/em><\/p>\n

No existe, por tanto, un mandato de igualdad absoluta <\/em><\/strong>que obligue en todo caso al tratamiento igual de los supuestos iguales, pues ello ser\u00eda contrario a la propia din\u00e1mica jur\u00eddica<\/strong> que se manifiesta no s\u00f3lo en una modificaci\u00f3n normativa, sino tambi\u00e9n en una razonable evoluci\u00f3n en la interpretaci\u00f3n y aplicaci\u00f3n de la legalidad concretada en un cambio de criterio que legitima las diferencias de tratamiento\u00bb. <\/em><\/p>\n

De igual forma, la STC 176\/2000, de 26 de junio (FJ 3) reconoce que no existe lesi\u00f3n de los arts. 1 y 14 CE, en los supuestos de cambio de jurisprudencia cuando se respeten los l\u00edmites que expone<\/strong>: <\/em><\/p>\n

\u00abEn otras palabras, lo que proh\u00edbe el principio de igualdad en aplicaci\u00f3n de la Ley es el cambio irreflexivo o arbitrario<\/strong>, lo que equivale a sostener que el cambio es leg\u00edtimo, cuando es razonado, razonable y con vocaci\u00f3n de futuro, esto es, destinado a ser mantenido con cierta continuidad con fundamento en razones jur\u00eddicas objetivas<\/strong>, que excluyan todo significado de resoluci\u00f3n ad personam, siendo ileg\u00edtimo, si constituye tan s\u00f3lo una ruptura ocasional en una l\u00ednea que se viene manteniendo con normal uniformidad ( SSTC 201\/1991, de 28 de octubre, FJ 2; 46\/1996, de 25 de marzo, FJ 5; 71\/1998, de 30 de marzo, FJ 2; 25\/1999, de 8 de marzo, FJ 5, por todas)\u00bb.<\/em><\/p>\n

\u201c\u2026<\/em>la STC 35\/2015, de 2 de marzo<\/strong> (FJ 3), que se\u00f1ala, adem\u00e1s, en relaci\u00f3n con la regla de la irretroactividad, que:<\/p>\n

\u00ab[e]n el sistema de civil law en que se desenvuelve la labor jurisprudencial encomendada al Tribunal Supremo<\/strong> espa\u00f1ol, la jurisprudencia no es, propiamente, fuente del Derecho -las sentencias no crean la norma- por lo que no son mim\u00e9ticamente trasladables las reglas que se proyectan sobre el r\u00e9gimen de aplicaci\u00f3n de las leyes. A diferencia del sistema del common law<\/strong>, en el que el precedente act\u00faa como una norma y el overruling, o cambio de precedente, innova el ordenamiento jur\u00eddico<\/strong>, con lo que es posible limitar la retroactividad de la decisi\u00f3n judicial, en el Derecho continental los tribunales no est\u00e1n vinculados por la regla del prospective overruling , rigiendo, por el contrario, el retrospective overruling <\/strong>(sin perjuicio de su excepcionamiento por disposici\u00f3n legal que establezca el efecto exclusivamente prospectivo de la sentencia, como el art. 100.7 LJCA en el recurso de casaci\u00f3n en inter\u00e9s de ley). <\/em><\/p>\n

\u00bbAs\u00ed tuvimos ocasi\u00f3n de se\u00f1alarlo ya en nuestra STC 95\/1993, de 22 de marzo, en la que subrayamos que la sentencia que introduce un cambio de jurisprudencia \u00abhace decir a la norma lo que la norma desde un principio dec\u00eda,<\/strong> sin que pueda entenderse que la jurisprudencia contradictoria anterior haya alterado esa norma, o pueda imponerse como Derecho consuetudinario frente a lo que la norma correctamente entendida dice\u00bb (FJ 3)\u00bb.<\/em><\/p>\n

APLICACI\u00d3N AL CASO<\/strong><\/p>\n

\u201c Es cierto, que la STS 951\/2025, de 17 de junio, cambi\u00f3 la jurisprudencia de la Sala<\/em><\/strong>, pero ello no supone vulneraci\u00f3n del principio de igualdad, siempre que se explique, como as\u00ed se hizo, las razones justificativas<\/strong> del cambio de criterio, que no es arbitrario ni irreflexivo, sin que deba plantear duda alguna que la doctrina jurisprudencial no puede ser est\u00e1tica sino din\u00e1mica y, por consiguiente, susceptible de cambios evolutivos<\/strong>.\u201d<\/em><\/p>\n

Explicaci\u00f3n del cambio de doctrina en la STS. 951\/2025.<\/em><\/strong><\/p>\n

Dicha sentencia dice:<\/em><\/strong><\/p>\n

\u00bb4. Cambio de jurisprudencia. Aplicaci\u00f3n del sistema de valoraci\u00f3n introducido por la Ley 35\/2015 a hechos sucedidos con anterioridad a su entrada en vigor en \u00e1mbitos ajenos a la circulaci\u00f3n, <\/strong>en los que el baremo de tr\u00e1fico se aplica de forma orientativa. <\/em><\/p>\n

\u00bb\u2026.la sala, reunida en pleno, considera que procede modificar la doctrina anterior en el sentido de declarar que cuando as\u00ed se solicite, procede la aplicaci\u00f3n orientativa del sistema introducido por la Ley 35\/2015, de 22 de septiembre<\/strong>, para valorar los da\u00f1os producidos en \u00e1mbitos ajenos a la circulaci\u00f3n, en los que la aplicaci\u00f3n del baremo no es obligatoria, aunque los hechos por los que se reclama tuvieran lugar antes de la entrada en vigor de la Ley<\/strong>. Ello por lo que decimos a continuaci\u00f3n. <\/em><\/p>\n

\u00bbLa disposici\u00f3n transitoria de la Ley 35\/2015 <\/strong>prev\u00e9 su aplicaci\u00f3n solo para los accidentes que se produzcan tras su entrada en vigor y expresamente ordena la subsistencia del sistema recogido en el Anexo y en el Anejo del Texto Refundido de la Ley sobre responsabilidad civil y seguro en la circulaci\u00f3n de veh\u00edculos a motor, aprobado por el Real Decreto Legislativo 8\/2004, de 29 de octubre, para la valoraci\u00f3n de los da\u00f1os y perjuicios causados con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley. Esta norma se refiere exclusivamente a los da\u00f1os y perjuicios causados a las personas en accidentes de circulaci\u00f3n<\/strong>.<\/em><\/p>\n

\u00bbLa raz\u00f3n por la que se acude al baremo en sectores ajenos a la circulaci\u00f3n, en donde no es vinculante, es porque el baremo aporta criterios de valoraci\u00f3n que facilitan la motivaci\u00f3n de la cuantificaci\u00f3n de los da\u00f1os. Por eso, en los \u00e1mbitos en los que no es vinculante<\/strong> la aplicaci\u00f3n del baremo, el principio de reparaci\u00f3n integra justifica que se indemnicen da\u00f1os no incluidos en el baremo, <\/strong>que se establezcan criterios correctores que se adec\u00faen a las circunstancias concretas, y tambi\u00e9n que se puedan valorar los da\u00f1os producidos con anterioridad con arreglo a los criterios recogidos en el nuevo baremo.<\/strong> Ello en atenci\u00f3n a que, en los casos en los que no es vinculante el baremo, al que se acude buscando criterios orientadores de valoraci\u00f3n del da\u00f1o, no tiene tanto sentido imponer que deban aplicarse taxativamente unos criterios que ni son vinculantes cuando se fija la indemnizaci\u00f3n ni tampoco lo eran cuando se produjeron los fallecimientos o se diagnosticaron las enfermedades por las que se reclama.<\/em><\/p>\n

\u00bbPor ello, en este caso, como ha hecho la Audiencia, resulta m\u00e1s adecuado acudir como criterios inspiradores de la valoraci\u00f3n del da\u00f1o a los establecidos en el nuevo baremo, que, seg\u00fan explica el pre\u00e1mbulo de la Ley 35\/2015<\/strong>, \u00abse inspira y respeta el principio b\u00e1sico de la indemnizaci\u00f3n del da\u00f1o corporal;<\/strong> su finalidad es la de lograr la total indemnidad de los da\u00f1os y perjuicios padecidos para situar a la v\u00edctima en una posici\u00f3n lo m\u00e1s parecida posible a la que tendr\u00eda de no haberse producido el accidente. Para ello, tambi\u00e9n se identifican nuevos perjudicados y nuevos conceptos resarcitorios que no est\u00e1n recogidos en el baremo vigente. Se sistematizan y dotan de sustantividad propia las indemnizaciones<\/strong> por da\u00f1o patrimonial (da\u00f1o emergente y lucro cesante) que el actual baremo prev\u00e9 de un modo significativamente simplista e insuficiente. Y se pone al d\u00eda, mediante su aumento, el conjunto de indemnizaciones, destacando en particular las que corresponden a los casos de fallecimiento -y, en especial, la de los hijos de v\u00edctimas fallecidas- y de grandes lesionados\u00bb.<\/strong> De acuerdo con el mismo pre\u00e1mbulo, el nuevo baremo supone una mejora manifiesta del sistema que deroga, tanto desde la perspectiva de su consistencia jur\u00eddica y de su estructura como, en general, de las cuant\u00edas indemnizatorias que incorpora, e igualmente supone un apreciable progreso en el tratamiento resarcitorio de los perjudicados<\/strong>.\u201d<\/em><\/p>\n

Como se ve hay ocasiones en que la jurisprudencia menor consigue convencer a la mayor hasta el punto de modificar una doctrina que hab\u00eda sido establecida tambi\u00e9n por sentencia plenaria.<\/p>\n

Cuando el Juzgado de Primera Instancia primero y la Audiencia Provincial despu\u00e9s estimaron la demanda presentada por los padres de la infortunada ni\u00f1a, que sufri\u00f3 grav\u00edsimas secuelas neurol\u00f3gicas como consecuencia de haberse ba\u00f1ado en la piscina del colegio sin saber nadar, aceptando que la valoraci\u00f3n de los da\u00f1os se hiciera sobre la base del nuevo baremo aprobado para los accidentes de tr\u00e1fico, no pod\u00edan ignorar que estaban desconociendo jurisprudencia del Tribunal Supremo.<\/p>\n

Pero, en este caso, se imponen las, a mi juicio, convincentes razones que justifican el cambio de criterio y al m\u00e1s alto Tribunal no le duelen prendas por reconocerlo.<\/p>\n

15 de octubre de 2025<\/p>\n

\u00a0<\/p>\n

<\/a>2- CONCURSO Y GASTOS DE URBANIZACI\u00d3N<\/strong><\/span><\/h2>\n

La <\/strong>Sentencia n\u00fam. 1.427\/2025, de 14 de octubre, de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo (STS 4524\/2025 – ECLI:ES:TS:2025:4524)<\/strong>,<\/a> una m\u00e1s de las relacionadas con el concurso de acreedores de MARTINSA-FADESA, casa la sentencia de la Audiencia y declara cr\u00e9dito contra la masa el que se discut\u00eda.<\/p>\n

Cuando se aprobaron los estatutos de la junta de compensaci\u00f3n de la unidad de ejecuci\u00f3n se incluy\u00f3 un art\u00edculo que dec\u00eda:<\/p>\n

\u00abLa condici\u00f3n de miembro de la Junta de Compensaci\u00f3n es inherente a la titularidad de bienes localizados en la Unidad de Ejecuci\u00f3n; por lo que la transmisi\u00f3n intervivos o mortis causa de la propiedad de aqu\u00e9llos opera con car\u00e1cter autom\u00e1tico la subrogaci\u00f3n del adquirente en los derechos y obligaciones del transmitente, aunque no se haga constar expresamente dicha circunstancia en el t\u00edtulo. \u2026\u2026<\/em><\/p>\n

\u00bbSi en la escritura p\u00fablica de transmisi\u00f3n intervivos de la propiedad retuviera el transmitente los derechos y obligaciones consecuentes a la cualidad de miembro de la Junta,<\/strong> seguir\u00e1 \u00e9ste ostentando dicho car\u00e1cter, sin que el adquirente se incorpore a la misma<\/em>\u00bb<\/p>\n

MARTINSA vendi\u00f3 los derechos de aprovechamiento correspondientes a las parcelas de origen sin transmitir la cualidad de miembros de la junta a los adquirentes, es decir, libres de cargas de urbanizaci\u00f3n.<\/p>\n

Despu\u00e9s fue declarada en concurso, lo que no fue obst\u00e1culo para que la administraci\u00f3n concursal atendiera los pagos correspondientes, incluso despu\u00e9s de que, incumplido el convenio, se abri\u00f3 la liquidaci\u00f3n en 2015.<\/p>\n

Pero dej\u00f3 de pagar varias derramas correspondientes a 2017 y 2019 lo que motiv\u00f3 que la Junta de Compensaci\u00f3n presentara incidente concursal reclamando la declaraci\u00f3n de tratarse de cr\u00e9ditos contra la masa, por su car\u00e1cter legal, que deb\u00edan pagarse con arreglo a lo previsto en la Ley Concursal de 2003.<\/p>\n

El Juzgado Mercantil estim\u00f3 la demanda, pero la Audiencia Provincial revoc\u00f3 su sentencia por entender que el art\u00edculo estatutario transcrito es, con seguridad, contrario a la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid y no pod\u00eda surtir efectos frente a la Junta de Compensaci\u00f3n la retenci\u00f3n de los derechos y obligaciones prevista en los estatutos sin perjuicio de los que se produjeran entre las partes. En resumen, si MARTINSA-FADESA tiene que hacer frente a derramas correspondientes a aprovechamientos que ya no son suyos como consecuencia de pactos con los adquirentes no puede considerarse que se trate de una obligaci\u00f3n legal que incumbe a quien en cada momento sea titular y, por tanto, no puede clasificarse como cr\u00e9dito contra la masa.<\/p>\n

El Tribunal Supremo estima el recurso de casaci\u00f3n.<\/p>\n

F.D. SEGUNDO<\/p>\n

\u201c\u2026.., vender los aprovechamientos urban\u00edsticos correspondientes a parcelas de origen del \u00e1rea y retener al mismo tiempo la condici\u00f3n de miembro de la junta de compensaci\u00f3n, con todos sus derechos y obligaciones, entre las que se encuentra el pago de las derramas, estaba prevista en el art\u00edculo 28 de los estatutos de la junta\u2026.\u201d<\/em><\/p>\n

3.Con car\u00e1cter general, hemos declarado en la sentencia 379\/2014, de 15 de julio, y reiterado en la sentencia 396\/2014, de 21 de julio, que \u00ablas cuotas o derramas devengadas a partir de la declaraci\u00f3n de concurso (…) tendr\u00e1n la consideraci\u00f3n de cr\u00e9ditos contra la masa, encuadrados en el n\u00ba 10 del apartado 2 del art. 84 LC, (…) pues resultan de la obligaci\u00f3n que nace de la ley<\/strong> de contribuir a los gastos de urbanizaci\u00f3n, que son, a estos efectos, cr\u00e9ditos vencidos, l\u00edquidos y exigibles, sin perjuicio de la liquidaci\u00f3n definitiva…\u00bb. En esas mismas sentencias tambi\u00e9n hemos declarado que \u00ablas obligaciones derivadas de los planes de ordenaci\u00f3n urban\u00edstica, concretamente las derivadas de la urbanizaci\u00f3n de la unidad de actuaci\u00f3n, son obligaciones de car\u00e1cter real,<\/strong> que dan una preferencia de cobro sobre el bien afectado, por encima de cualquier otro derecho inscrito con anterioridad\u00bb.<\/strong> Esto supone que, por ley, la obligaci\u00f3n grava el bien afectado, <\/strong>al margen de si es objeto de una trasmisi\u00f3n, ordinariamente posterior, y no coincide la condici\u00f3n de deudor principal y la del titular del bien gravado. El art. 28 de los estatutos de la junta demandante no merma la garant\u00eda real <\/strong>que la ley reconoce a la junta para asegurar el cobro de sus derramas, sin perjuicio de que sea el transmitente quien siga haci\u00e9ndose cargo de su obligaci\u00f3n de pago. <\/strong>Y, en cualquier caso, el derecho de la junta al cobro de esas derramas no tiene un origen contractual, sino legal, sin perjuicio de que el deudor haya asumido la condici\u00f3n de deudor de esta obligaci\u00f3n legal como consecuencia de un contrato de transmisi\u00f3n de los bienes localizados en la unidad de ejecuci\u00f3n (o los correspondientes derechos de aprovechamiento). Este contrato no transforma la obligaci\u00f3n legal en convencional, como sostiene la sentencia recurrida. <\/strong>Motivo por el cual resulta de aplicaci\u00f3n el art. 84.2.10\u00ba LC y proced\u00eda reconocer el cr\u00e9dito de la junta, en el concurso de Martinsa Fadesa, como un cr\u00e9dito contra la masa, en la medida en que se trataba de una obligaci\u00f3n de origen legal y, conforme a la jurisprudencia citada, nacida despu\u00e9s de la declaraci\u00f3n de concurso.\u201d<\/em><\/p>\n

Aunque los t\u00e9rminos del conflicto quedan bien definidos en la sentencia del Tribunal Supremo, que recoge lo sustancial de la sentencia recurrida, se echa de menos una consideraci\u00f3n sobre el contenido del art\u00edculo de los estatutos de la Junta que posibilitaron la separaci\u00f3n de la obligaci\u00f3n legal de afrontar los gastos de urbanizaci\u00f3n que sigue al propietario y del que responde en todo caso la finca o aprovechamiento con una garant\u00eda real, que las sentencias del Tribunal Supremo citadas al principio del fundamento transcrito califican de hipoteca legal a los efectos concursales.<\/p>\n

El problema, como siempre plantean los actos separables, es que los estatutos que admitieron esa controvertida disociaci\u00f3n hab\u00edan sido aprobados por acto administrativo del Ayuntamiento (art. 107.3.c de la Ley 9\/2001, de 17 de julio, del Suelo, de la Comunidad de Madrid), lo que es trascendente en relaci\u00f3n con la jurisdicci\u00f3n competente para enjuiciar si son o no contrarios a la ley y la legitimaci\u00f3n para impugnarlos por la propia junta de compensaci\u00f3n.<\/p>\n

En todo caso me parece discutible el apartado de la sentencia que dice: \u201cEsto supone que, por ley, la obligaci\u00f3n grava el bien afectado, al margen de si es objeto de una trasmisi\u00f3n, ordinariamente posterior, y no coincide la condici\u00f3n de deudor principal y la del titular del bien gravado\u201d<\/em> porque lo que la ley impone es precisamente la subrogaci\u00f3n del adquirente en las obligaciones del transmitente de forma que circulen siempre juntas la obligaci\u00f3n de pago y la responsabilidad real del bien (cfr. art. 27.1 del Real Decreto Legislativo 7\/2015, de 30 de octubre, por lo que se refiere a la legislaci\u00f3n estatal).<\/p>\n

Ahora bien, admitida la continuidad de la afecci\u00f3n real de las fincas\/aprovechamientos urban\u00edsticos transmitidos a terceros es claro que la junta de compensaci\u00f3n, aunque no pueda exigir a \u00e9stos el pago de la derrama como deudores, puede ejecutar la hipoteca t\u00e1cita que implica dicha afecci\u00f3n, ocupando esos terceros el lugar de hipotecantes no deudores.<\/p>\n

27 de octubre de 2025<\/p>\n

\u00a0<\/p>\n

<\/a>3.- COMPUTO DEL PLAZO DE RETRACTO DESDE LA INSCRIPCI\u00d3N<\/strong><\/span><\/h2>\n

La <\/strong>Sentencia n\u00fam. 1.465\/2025, de 21 de octubre, de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo (STS 4566\/2025 – ECLI:ES:TS:2025:4566)<\/strong><\/a> resuelve que el plazo de ejercicio de los retractos de comuneros y colindantes se cuenta desde la inscripci\u00f3n de la transmisi\u00f3n en el Registro de la Propiedad, no cuando el interesado pide informaci\u00f3n de la finca.<\/p>\n

La due\u00f1a de una mitad indivisa de la finca demand\u00f3 a la adquirente en subasta de la otra mitad para que le informara del precio pagado y, previa consignaci\u00f3n, le transmitiera la participaci\u00f3n adquirida por ejercicio del retracto de comuneros.<\/p>\n

Constaba en autos que la inscripci\u00f3n del testimonio del auto de adjudicaci\u00f3n de la mitad indivisa retra\u00edda se produjo el 3 de abril de 2014 mientras que la demanda se present\u00f3 el 13 de mayo de 2014.<\/p>\n

Lo primero que se plante\u00f3 fue la necesidad de que demanda y consignaci\u00f3n fueran conjuntas. Esto fue rechazado en tr\u00e1mite de apelaci\u00f3n por la AP, siguiendo doctrina del Tribunal Constitucional.<\/p>\n

Solventado tambi\u00e9n un incidente derivado de que la mercantil adquirente en subasta hab\u00eda transmitido la cuota indivisa por fusi\u00f3n, tanto el Juzgado de Primera Instancia como la Audiencia Provincial rechazaron la demanda por haberse presentado despu\u00e9s de caducar el plazo de nueve d\u00edas del art\u00edculo 1524 del C\u00f3digo Civil<\/a>.<\/p>\n

En recurso por infracci\u00f3n procesal la frustrada retrayente aleg\u00f3 que:<\/p>\n

\u201cla adquisici\u00f3n por subasta y la inscripci\u00f3n del decreto no permit\u00eda deducir registralmente el precio de adquisici\u00f3n, a diferencia de lo que sucede en los supuestos de inscripci\u00f3n de escrituras p\u00fablicas\u2026<\/em>\u201d<\/p>\n

y que:<\/p>\n

\u201cla Audiencia no ha tenido en cuenta que la inscripci\u00f3n en el Registro no aportaba ning\u00fan dato relativo a las condiciones de la adjudicaci\u00f3n, lo que le imped\u00eda el ejercicio del retracto<\/em>.\u201d<\/p>\n

Lo que es rechazado por el T.S. diciendo que:<\/p>\n

\u201cRealmente, la recurrente est\u00e1 planteando a trav\u00e9s del recurso extraordinario por infracci\u00f3n procesal la misma cuesti\u00f3n que vertebra el recurso de casaci\u00f3n: la incidencia que puede tener<\/strong> en la determinaci\u00f3n del dies a quo del plazo de ejercicio del retracto de comuneros el hecho de que el Registro de la Propiedad no d\u00e9 publicidad de todas las condiciones de adjudicaci\u00f3n de la mitad indivisa de la finca<\/strong>, adquirida por un tercero en subasta judicial, cuando el art. 1524 CC fija el plazo de nueve d\u00edas contados desde la inscripci\u00f3n en el Registro, y solo en su defecto, desde que el retrayente hubiera tenido conocimiento de la transmisi\u00f3n. No se trata, por tanto, de un error de valoraci\u00f3n probatoria, sino de una cuesti\u00f3n netamente jur\u00eddica que tiene su encaje adecuado en el recurso de casaci\u00f3n.<\/em><\/p>\n

El recurrente articula el recurso de casaci\u00f3n sobre la base de que:<\/p>\n

\u201c\u2026 en su caso le result\u00f3 imposible conocer las circunstancias de la transmisi\u00f3n<\/strong> en todos sus extremos, porque, aunque esta hab\u00eda sido inscrita en el Registro de la Propiedad, dicha inscripci\u00f3n<\/strong> no aportaba ning\u00fan dato que le permitiera valorar la posible conveniencia del ejercicio de la acci\u00f3n, pues se limitaba a rese\u00f1ar la fecha del decreto de adjudicaci\u00f3n y de la expedici\u00f3n del testimonio del mismo..\u201d<\/strong><\/em><\/p>\n

El T.S. rechaza tambi\u00e9n el recurso de casaci\u00f3n:<\/p>\n

1.-No es discutida la viabilidad en abstracto del retracto de comuneros en las transmisiones realizadas mediante subasta p\u00fablica.<\/em><\/p>\n

3<\/em>. \u201c\u2026\u00abLa brevedad del plazo [del art. 1524 CC] resulta necesaria<\/strong> atendida la exigencia de salvaguardar la seguridad jur\u00eddica y no dejar en suspenso la eficacia de las transmisiones durante un tiempo demasiado amplio<\/strong>, con la consiguiente incertidumbre que generar\u00eda – para quien adquiere- la posibilidad de que, por el ejercicio del derecho de retracto legal durante un plazo de larga duraci\u00f3n, se pudiera colocar otro (retrayente) en su posici\u00f3n de adquirente por compra o daci\u00f3n en pago ( art\u00edculo 1521 del C\u00f3digo Civil ), quedando su adquisici\u00f3n sujeta a ello durante demasiado tiempo.<\/p>\n

\u00bbLa jurisprudencia interpreta el art\u00edculo 1524, en el sentido de establecer una presunci\u00f3n \u00abiuris et de iure\u00bb<\/strong> de conocimiento de la venta por el retrayente desde la fecha de la inscripci\u00f3n, por lo que, en principio, el plazo se contar\u00e1 desde el d\u00eda siguiente a realizarse tal inscripci\u00f3n en el Registro de la Propiedad; si bien, acreditado que el retrayente conoci\u00f3 en detalle la venta con anterioridad, el plazo se computar\u00e1 a partir de dicho conocimiento<\/strong> ( SSTS 12 diciembre 1986 , 21 julio 1993 , 7 abril 1997).\u201d<\/p>\n

\u201cSolo en referencia a los casos en los que debe estarse a ese conocimiento anterior a la inscripci\u00f3n en el Registro, la sentencia afirma que dicho conocimiento <\/em><\/strong><\/p>\n

\u00ab[…] debe ser preciso, claro, completo<\/strong> y ha de incluir todos los pactos y condiciones de la transmisi\u00f3n, para que los interesados puedan decidir si ejercitan o no el retracto, sin ser suficiente la mera noticia de la misma ( SSTS 21 marzo 1990, 20 mayo 1991, 7 octubre 1996, 24 septiembre 1997, 3 marzo 1998). L\u00f3gicamente ese conocimiento se extiende a la identidad del adjudicatario<\/strong> en los supuestos -como el presente- en que la aprobaci\u00f3n del remate se ha hecho con la reserva por parte del rematante de poder ceder a tercero, que ser\u00e1 a favor de quien, en su caso, se extender\u00e1 el auto de adjudicaci\u00f3n -actualmente decreto expedido por el Secretario Judicial seg\u00fan dispone el citado art\u00edculo 674- y, en definitiva, ser\u00e1 el legitimado pasivamente para soportar la acci\u00f3n de retracto\u00bb.<\/em><\/p>\n

4. \u201c\u2026\u00ab1.- Conforme a constante jurisprudencia de esta sala, el plazo de ejercicio del retracto legal de colindantes previsto en el art. 1524 CC es de caducidad,<\/strong> por lo que no admite interrupci\u00f3n (sentencias 885\/1999, de 28 de octubre; 588\/2007, de 11 de mayo; y 605\/2007, de 25 de mayo). Sin que, por razones de seguridad jur\u00eddica, quepan interpretaciones extensivas al respecto, al constituir los retractos legales una limitaci\u00f3n de la facultad de libre disposici\u00f3n del propietario (por todas, sentencia 277\/2021, de 10 de mayo, y las que en ella se citan). \u00bb2.- Respecto al c\u00f3mputo del d\u00eda inicial, el art. 1524 CC habla de inscripci\u00f3n<\/strong>, expresi\u00f3n \u00e9sta que debe interpretarse en sentido literal, es decir, en referencia al asiento del mismo nombre, con exclusi\u00f3n del asiento de presentaci\u00f3n<\/strong> [( sentencias de 6 marzo 1942 ( RAJ 1942, 622), 669\/2000, de 27 junio, 237\/2003, de 17 de marzo, y 126\/2009, de 26 de febrero)]. [….]\u00bb-<\/em><\/p>\n

\u201c5.-En definitiva, en este caso lo esencial es que consta indubitada la inscripci\u00f3n de la transmisi\u00f3n en el Registro de la Propiedad el 3 de abril de 2014. La recurrente no explica en su demanda las razones por las que fue precisamente el 13 de mayo de 2014 cuando realiz\u00f3 una consulta en el Registro de la Propiedad, ni tampoco por qu\u00e9 se limit\u00f3 a obtener una nota simple<\/strong>, en la que constaba con toda claridad la adjudicaci\u00f3n en subasta judicial del 50% de la finca. En el mismo sentido, tampoco aleg\u00f3 ni acredit\u00f3 que intentara tomar conocimiento a trav\u00e9s del juzgado de primera instancia n\u00famero 31 de los detalles de la adjudicaci\u00f3n, ni que desplegara una m\u00ednima diligencia en la obtenci\u00f3n de la informaci\u00f3n precisa para tomar una decisi\u00f3n acerca de la conveniencia de ejercer el retracto. <\/strong>De haber sido as\u00ed, ser\u00eda defendible que la menci\u00f3n de la inscripci\u00f3n registral del art. 1524 CC pudiera interpretarse, al amparo del art. 24 CE, poni\u00e9ndolo en relaci\u00f3n con la fecha de conocimiento de los detalles de la adjudicaci\u00f3n y que la fijaci\u00f3n del dies a quo se llevara a cabo de otro modo. <\/em><\/p>\n

Sin embargo, sin ninguna explicaci\u00f3n que clarifique la relaci\u00f3n de la recurrente con la historia registral de la finca ni la fecha de conocimiento de la inscripci\u00f3n, y sin ninguna actuaci\u00f3n diligente de averiguaci\u00f3n del contenido de la ejecuci\u00f3n hipotecaria, la recurrente se limit\u00f3 a presentar el mismo d\u00eda en el que, por razones desconocidas, pidi\u00f3 una nota simple, una demanda de retracto cuyo suplico evidenciaba una suerte de ejercicio preventivo del retracto.<\/strong> Por estas razones, el retracto ejercitado el 13 de mayo de 2014 est\u00e1 aquejado de la caducidad <\/strong>que impone el art. 1524 CC. Tenemos en cuenta para ello, adem\u00e1s la interpretaci\u00f3n restrictiva que merece la instituci\u00f3n y que, como ya se ha explicado, las sentencias citadas en el recurso sobre el grado de conocimiento que precisa el retrayente en las adquisiciones por terceros en subasta p\u00fablica no son aplicables al caso, porque se refieren a acciones ejercitadas antes de la inscripci\u00f3n en el Registro y porque dicha inscripci\u00f3n opera, en un caso como el que nos ocupa, como t\u00e9rmino final de las posibilidades de elecci\u00f3n del dies a quo, pues de otro modo su determinaci\u00f3n quedar\u00eda al arbitrio de la recurrente<\/strong>.\u201d<\/em><\/p>\n

Es verdaderamente sorprendente el desparpajo con el que se intenta sorprender la buena fe del juzgador alegando que, a diferencia de las transmisiones mediante escritura p\u00fablica, en las ventas por subasta judicial el Registro no recoge el precio.<\/p>\n

Nada m\u00e1s lejos de la realidad.<\/p>\n

Lo que sucede es que se trata de un dato protegido del que solo se informa acreditando un inter\u00e9s leg\u00edtimo, habiendo resuelto la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica que debe facilitarse la informaci\u00f3n del precio, aunque no parezca viable el ejercicio de la acci\u00f3n de retracto (Resoluci\u00f3n de Resoluci\u00f3n de 14 noviembre de 2022).<\/p>\n

Por tanto, no puede ampararse el recurrente en la ignorancia de un dato que no ha pedido que conste en la informaci\u00f3n registral para dejar indefinidamente abierto el plazo de ejercicio del retracto.<\/p>\n

3 de noviembre de 2025<\/p>\n

\u00a0<\/p>\n

<\/a>4.- DOBLE INMATRICULACI\u00d3N: UN PROBLEMA EN V\u00cdAS DE SOLUCI\u00d3N<\/strong><\/span><\/h2>\n

La <\/strong>Sentencia n\u00fam. 1.405\/2025, de 13 de octubre, de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo (STS 4549\/2025 – ECLI:ES:TS:2025:4549)<\/strong><\/a> resuelve un pleito suscitado por una doble inmatriculaci\u00f3n, desestimando la demanda y confirmando las sentencias de primera instancia y apelaci\u00f3n, en particular la aplicaci\u00f3n por esta \u00faltima de la doctrina de la neutralizaci\u00f3n de los principios registrales.<\/p>\n

El actor, que hab\u00eda comprado una finca inmatriculada por el vendedor al amparo del art. 205 LH con una superficie de 1.256,40 metros cuadrados, reclama que su vecino est\u00e1 impidi\u00e9ndole disfrutar de 450 metros cuadrados.<\/p>\n

El demandado dice que esa superficie forma parte de una finca inscrita a su favor y de sus causantes por t\u00edtulo gratuito desde 1890.<\/p>\n

En ambas instancias se rechaza la demanda, aludiendo la de la AP a un pleito anterior resuelto a favor del causante del demandado en los que acredit\u00f3 t\u00edtulos p\u00fablicos, as\u00ed como a la muy superior antig\u00fcedad de las inscripciones a su favor y a la pacifica posesi\u00f3n de la franja discutida.<\/p>\n

El Tribunal Supremo desestima los recursos por infracci\u00f3n procesal y de casaci\u00f3n que interpuso el demandante.<\/p>\n

    \n
  1. TERCERO<\/strong>.<\/li>\n<\/ol>\n

    \u201cEl recurrente argumenta que, aun cuando ambas fincas tienen su origen al amparo<\/em> de la Ley Hipotecaria, de la escritura de compraventa en virtud de la cual adquiri\u00f3 la propiedad sobre toda la finca resultar\u00eda \u00abpatente que nos encontramos ante un negocio jur\u00eddico oneroso que, en virtud de lo dispuesto en el art. 34 L.H<\/strong>. debe gozar de la protecci\u00f3n del art. 34 LH, al ser mi representado un adquiriente de buena fe con arreglo a lo dispuesto en el meritado art\u00edculo y, debe ser mantenido en su adquisici\u00f3n. Por el contrario, el titular registral<\/strong>, como es el demandado, hoy parte recurrida, no gozar\u00eda de esta protecci\u00f3n, al ser adquiriente a t\u00edtulo gratuito.<\/strong>\u00bb.<\/em><\/p>\n

    \u201cLa conclusi\u00f3n alcanzada en la sentencia de apelaci\u00f3n acerca de que la doble inmatriculaci\u00f3n de la finca discutida neutraliza la protecci\u00f3n registral ex art. 34 LH<\/strong> que a los respectivos titulares dispensan las inscripciones contradictorias, lo que obliga a resolver el conflicto con arreglo a las normas de Derecho Civil puro, podr\u00e1 o no compartirse, pero se trata de una valoraci\u00f3n realizada sobre criterios jur\u00eddicos, no f\u00e1cticos, por lo que solo puede ser combatida a trav\u00e9s del recurso de casaci\u00f3n, como efectivamente tambi\u00e9n hace el recurrente.\u201d<\/em><\/p>\n

    F.D. CUARTO<\/strong><\/p>\n

    \u201cEn el supuesto enjuiciado, el examen del historial registral de las fincas n.\u00ba NUM000 y NUM007 de Urdax evidencia que el demandante compr\u00f3 la primera por escritura p\u00fablica de compraventa de fecha 24 de noviembre de 1982 <\/strong>a D. Jon , quien a su vez la hab\u00eda adquirido, tambi\u00e9n en virtud de escritura p\u00fablica de compraventa, en este caso de 15 de mayo de 1981<\/strong>, de D. \u00c1ngel Jes\u00fas , el cual la recibi\u00f3 a t\u00edtulo de herencia de su padre, D. Gustavo .<\/em><\/p>\n

    Por el contrario, respecto de la finca n.\u00ba NUM007 de Urdax, la secuencia de transmisiones revela que, desde la primera inscripci\u00f3n, practicada en el a\u00f1o 1890<\/strong>, la adquisici\u00f3n se produjo en todos los casos a t\u00edtulo de donaci\u00f3n o de herencia, incluido el demandado.<\/em><\/p>\n

    As\u00ed, en una primera aproximaci\u00f3n, cabr\u00eda pensar que no nos hallamos ante titulares de la misma condici\u00f3n<\/strong>, sino que en el primer caso se tratar\u00eda de un adquirente a t\u00edtulo oneroso que estar\u00eda protegido por los arts. 34 y 38 LH, lo que no suceder\u00eda respecto del demandado, en cuanto que adquirente a t\u00edtulo gratuito.<\/em><\/p>\n

    Sin embargo, esta interpretaci\u00f3n no puede prosperar porque no nos encontramos ante un conflicto sobre la titularidad de las fincas,<\/em><\/strong> es decir, sobre los derechos de las partes que derivan del t\u00edtulo inscrito y que son protegidos por el Registro de la Propiedad, sino que la controversia se centra en meros datos de hecho, no amparados, en la fecha en que se practicaron las inscripciones respectivas, por la fe p\u00fablica registral.<\/strong><\/em><\/p>\n

    En efecto, el Registro de la Propiedad es un registro de t\u00edtulos de derechos reales inmobiliarios y no un registro de fincas, de modo que la presunci\u00f3n de veracidad de la informaci\u00f3n contenida en sus asientos no opera con respecto a la cabida o superficie y dem\u00e1s datos f\u00edsicos de los bienes inmuebles inscritos. En otras palabras, la fe p\u00fablica registral protege la existencia y contenido jur\u00eddico de los derechos inscritos, pero no garantiza la exactitud de los datos de puro hecho<\/strong> relativos a la descripci\u00f3n de las fincas.<\/em><\/p>\n

    Es verdad que recientes reformas, como la realizada por la Ley 13\/2015<\/strong>, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria aprobada por Decreto de 8 de febrero de 1946 y del texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario, aprobado por Real Decreto Legislativo 1\/2004, de 5 de marzo, han venido a introducir mecanismos tendentes a extender la protecci\u00f3n registral a los datos f\u00e1cticos que se contienen en las inscripciones, pero sobre la base, l\u00f3gicamente, de la adecuaci\u00f3n de las mismas a la realidad extrarregistral, conforme a los procedimientos que se introducen<\/strong>.<\/em><\/p>\n

    A este respecto, la reciente sentencia 1479\/2024, de 11 de noviembre, apunta<\/strong>:<\/em><\/p>\n

    \u00abLas reformas legales de los \u00faltimos a\u00f1os<\/strong> se han venido dirigiendo a solucionar los problemas de la falta de concordancia entre los datos de hecho y el Registro de la Propiedad, situaci\u00f3n que deriva fundamentalmente de la identificaci\u00f3n de las fincas en el Registro simplemente a trav\u00e9s de las descripciones que de ellas se hac\u00eda en el t\u00edtulo que serv\u00eda para la inmatriculaci\u00f3n y en los t\u00edtulos que serv\u00edan para las inscripciones posteriores. La m\u00e1s importante viene de la mano de la Ley 13\/2015, de 24 de junio,<\/strong> de Reforma de la Ley Hipotecaria aprobada por Decreto de 8 de febrero de 1946 y del texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario, aprobado por Real Decreto Legislativo 1\/2004, de 5 de marzo, que, al decir del pre\u00e1mbulo, define cu\u00e1ndo se entiende que existe concordancia entre la finca registral y la parcela catastral y cu\u00e1ndo se entiende que la coordinaci\u00f3n se alcanza, y, al tiempo, establece las v\u00edas para dejar constancia registral y catastral de la coordinaci\u00f3n alcanzada, as\u00ed como para dar publicidad de tal circunstancia.<\/strong> Esta reforma produce un cambio en la situaci\u00f3n anterior<\/strong>, en la que la presunci\u00f3n de exactitud no alcanzaba a la consistencia f\u00edsica de la finca. En particular, la Ley 13\/2015, de 24 de junio, dio nueva redacci\u00f3n al art. 10.5 LH, <\/strong>que tras dicha reforma establece que: \u00abAlcanzada la coordinaci\u00f3n gr\u00e1fica con el Catastro e inscrita la representaci\u00f3n gr\u00e1fica de la finca en el Registro, se presumir\u00e1, con arreglo a lo dispuesto en el art\u00edculo 38, que la finca objeto de los derechos inscritos tiene la ubicaci\u00f3n y delimitaci\u00f3n geogr\u00e1fica expresada en la representaci\u00f3n gr\u00e1fica catastral que ha quedado incorporada al folio real. Esta presunci\u00f3n igualmente regir\u00e1 cuando se hubiera incorporado al folio real una representaci\u00f3n gr\u00e1fica alternativa, en los supuestos en que dicha representaci\u00f3n haya sido validada previamente por una autoridad p\u00fablica, y hayan transcurrido seis meses desde la comunicaci\u00f3n de la inscripci\u00f3n correspondiente al Catastro, sin que \u00e9ste haya comunicado al Registro que existan impedimentos a su validaci\u00f3n t\u00e9cnica\u00bb.<\/em><\/p>\n

    \u00bbLa Ley 13\/2015, de 24 de junio, de esta forma, extiende la presunci\u00f3n de exactitud del art. 38 LH a las fincas registrales coordinadas con las fincas catastrales, <\/strong>cuya constancia f\u00edsica, extensi\u00f3n y linderos se aprecia en la representaci\u00f3n gr\u00e1fica que resulta de los datos f\u00edsicos y jur\u00eddicos que toma en consideraci\u00f3n el Catastro. Ello es consecuencia de los mecanismos que establece la misma ley<\/strong> para que la representaci\u00f3n gr\u00e1fica de las fincas procedente del Catastro se coordine con los datos que resulten del Registro de la Propiedad ( art. 199 LH). Y, en particular, se introduce en el art. 201 un procedimiento para rectificar la superficie de una finca (el tradicionalmente llamado \u00abexceso de cabida\u00bb) si la descripci\u00f3n que de la finca contiene el Registro es inexacta, con descripci\u00f3n actual, procedimiento que se resuelve como el expediente de dominio para la inmatriculaci\u00f3n ( art. 203 LH)… La presunci\u00f3n de exactitud del art. 38 LH que se extiende ahora a los datos de hecho en las circunstancias expuestas es, con todo, una presunci\u00f3n que invierte la carga de la prueba<\/strong>, pero que cede ante otros medios de prueba.\u00bb.<\/em><\/p>\n

    M\u00e1s en el supuesto enjuiciado, la inscripci\u00f3n<\/strong> NUM004 .\u00aa de la finca n.\u00ba NUM000 , practicada el 12 de julio de 1982 al amparo del art. 205 LH y de la que trae causa la del demandante -por tanto, ambas realizadas con anterioridad a las reformas de la legislaci\u00f3n hipotecaria<\/strong> llevadas a cabo por la Ley 13\/2015, de 24 de junio-, se limita a recoger la superficie como parte de la descripci\u00f3n de la finca, conforme al t\u00edtulo de transmisi\u00f3n, esto es, como un mero dato f\u00e1ctico<\/strong>, al que no se extiende la protecci\u00f3n de la fe p\u00fablica registral, por lo que los propietarios de ambas fincas se encuentran en la misma posici\u00f3n desde la perspectiva registral, lo que justifica la aplicaci\u00f3n de la doctrina sobre la neutralizaci\u00f3n de los principios registrales invocada por la Audiencia, y, por ende, la necesidad de acudir a las reglas del Derecho Civil puro, conforme a las cuales se concluye que el actor no ha acreditado la propiedad de la franja de terreno controvertida.\u201d<\/strong><\/em><\/p>\n

    Sentencias como \u00e9sta, que marcan un antes y un despu\u00e9s en el tratamiento jurisprudencial de la extensi\u00f3n de la protecci\u00f3n registral, deben servir de alguna manera como compensaci\u00f3n moral por la carga de trabajo que para los Registros de la Propiedad ha supuesto asumir la enorme responsabilidad que el legislador de 2015 nos ha encomendado.<\/p>\n

    Creo que el tiempo dar\u00e1 la raz\u00f3n a quienes impulsaron la reforma.<\/p>\n

    Es verdad que el rigor con el que siempre se cumplen las nuevas funciones atribuidas da lugar a que se incremente la conflictividad en forma de recursos gubernativos que, en definitiva, resuelve la Direcci\u00f3n General formando un acervo doctrinal s\u00f3lido y clarificador.<\/p>\n

    Pero, insisto, que llegue un d\u00eda en que sea impensable negar, en cualquier \u00e1mbito, que la protecci\u00f3n registral se extiende a datos como la ubicaci\u00f3n, cabida o caracter\u00edsticas esenciales de las fincas inscritas, compensar\u00e1, sin duda, las dificultades que estamos viviendo ahora.<\/p>\n

    Creo que, cuando se estudie desde una perspectiva m\u00e1s alejada en el tiempo el primer cuarto del siglo XXI en Espa\u00f1a, deber\u00e1 reconocerse el gran esfuerzo, humano y material, que los registradores estamos haciendo en aras de contribuir a la seguridad jur\u00eddica y a la econom\u00eda espa\u00f1ola mediante la plena conversi\u00f3n en electr\u00f3nicos de los registros a nuestro cargo y extendiendo la fe p\u00fablica, en el caso de los de la propiedad, a los datos f\u00edsicos de las fincas.<\/p>\n

    6 de noviembre de 2025<\/p>\n

    \u00c1lvaro Jos\u00e9 Mart\u00edn Mart\u00edn<\/p>\n

    Registro Mercantil de Murcia<\/p>\n

    \u00a0<\/p>\n

    <\/a>ENLACES:<\/strong><\/span><\/h2>\n

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