{"id":137329,"date":"2026-05-17T21:27:31","date_gmt":"2026-05-17T19:27:31","guid":{"rendered":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=137329"},"modified":"2026-05-17T22:00:35","modified_gmt":"2026-05-17T20:00:35","slug":"cronica-breve-de-tribunales-65-condicion-resolutoria-1124-cc","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/practica\/jurisprudencia\/cronica-breve-de-tribunales-65-condicion-resolutoria-1124-cc\/","title":{"rendered":"Cr\u00f3nica Breve de Tribunales-65. Condici\u00f3n resolutoria 1124 Cc."},"content":{"rendered":"

CR\u00d3NICA BREVE DE TRIBUNALES – 65<\/span><\/h1>\n

-oOo-<\/span><\/strong><\/span><\/p>\n

\u00c1LVARO JOS\u00c9 MART\u00cdN MART\u00cdN,<\/span><\/h2>\n

REGISTRADOR,<\/span><\/h2>\n

De la Real Academia de Legislaci\u00f3n y Jurisprudencia de Murcia<\/span><\/h2>\n

 <\/p>\n

\u00cdNDICE:<\/span><\/h2>\n

1.- La resoluci\u00f3n por incumplimiento arrastra a las anotaciones de embargo, aunque no medie condici\u00f3n inscrita.<\/strong><\/a><\/span><\/p>\n

2.- Retracto arrendaticio y sucesi\u00f3n mortis causa.<\/strong><\/a><\/span><\/p>\n

3.- El incumplimiento de normas reglamentarias no impide la inscripci\u00f3n en el catalogo de aguas privadas.<\/strong><\/a><\/span><\/p>\n

4.- Compraventa y discapacidad del vendedor poderdante. La acci\u00f3n 65.000.<\/strong><\/a><\/span><\/p>\n

Enlaces<\/a><\/strong><\/span><\/p>\n

\u00a0<\/p>\n

<\/a>1.- LA RESOLUCI\u00d3N POR INCUMPLIMIENTO ARRASTRA A LAS ANOTACIONES DE EMBARGO, AUNQUE NO MEDIE CONDICI\u00d3N INSCRITA<\/span><\/strong><\/h2>\n

Sentencia n\u00fam. 47\/2026, de 21 de enero, del Pleno de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo (STS 98\/2026 – ECLI:ES:TS:2026:98).<\/a><\/p>\n

Una mercantil transmiti\u00f3 a otra una finca urbana a cambio de una cantidad de dinero, el compromiso de atender el pago de un pr\u00e9stamo hipotecario, de rehabilitar el edificio y de entregar a la transmitente un local en planta baja.<\/p>\n

El mismo d\u00eda de 2002 se firmaron una escritura p\u00fablica de compraventa sin condiciones en la que constaba el precio pactado y un documento privado en el que constaban todos los dem\u00e1s compromisos contra\u00eddos.<\/p>\n

La finca fue embargada por el Ayuntamiento y la AEAT sin que la adquirente cumpliera los compromisos adquiridos.<\/p>\n

La transmitente demand\u00f3 la resoluci\u00f3n del contrato al amparo del art\u00edculo 1124 del C\u00f3digo Civil pidiendo, entre otros, la devoluci\u00f3n de la finca y la cancelaci\u00f3n de las anotaciones preventivas de embargo posteriores a su adquisici\u00f3n, por lo que dirigi\u00f3 tambi\u00e9n la demanda contra las entidades p\u00fablicas acreedoras. Lo que no pidi\u00f3 fue que se cancelaran las hipotecas constituidas por la adquirente.<\/p>\n

La adquirente no se person\u00f3, siendo declarada en rebeld\u00eda.<\/p>\n

En primera instancia y apelaci\u00f3n se estim\u00f3 la demanda, pero sin acordar la cancelaci\u00f3n de las anotaciones.<\/p>\n

El Tribunal Supremo casa la sentencia y ordena cancelar tambi\u00e9n las anotaciones practicadas \u201ccon excepci\u00f3n de las que obedezcan a supuestos en que la ley establece una afecci\u00f3n real de la finca en caso de transmisi\u00f3n o cambo de titularidad de los derechos sobre la misma<\/em>\u201d.<\/p>\n

El recurso de casaci\u00f3n se fundaba, entre otros motivos recogidos en el Fundamento de Derecho SEGUNDO, en que:<\/p>\n

\u201cla sentencia infringe la doctrina jurisprudencial conforme a la cual la resoluci\u00f3n contractual por incumplimiento tiene car\u00e1cter ex tunc y no ex nunc, esto es, tiene un efecto retroactivo y obliga a retrotraer los efectos al estado jur\u00eddico existente al tiempo de la compraventa, lo que supone que el transmitente debe recuperar el objeto transmitido en el mismo estado jur\u00eddico de cargas existente al tiempo de la transmisi\u00f3n, a salvo las hipotecarias. <\/em><\/p>\n

La jurisprudencia -contin\u00faa- considera que las cargas hipotecarias implican la existencia de un tercero que no puede resultar perjudicado, pero no as\u00ed respecto de las anotaciones preventivas, en que no existe tercero registral o hipotecario<\/em>.\u201d<\/p>\n

La sentencia estima el recurso:<\/p>\n

Fundamento de Derecho TERCERO<\/p>\n

1.-La recurrente tiene raz\u00f3n al cuestionar la referencia que hace la sentencia recurrida al art. 1230 CC como fundamento nuclear de la decisi\u00f3n de desestimar la pretensi\u00f3n de cancelaci\u00f3n de las anotaciones, al no resultar aplicable al caso. <\/em><\/p>\n

El referido art. 1230 CC dispone que \u00ab[l]os documentos privados hechos para alterar lo pactado en escritura p\u00fablica, no producen efecto contra tercero\u00bb. <\/em><\/p>\n

En el supuesto enjuiciado no se discute que, efectivamente, las partes firmaron el mismo d\u00eda dos documentos no coincidentes sobre el mismo negocio jur\u00eddico<\/em><\/strong>: una escritura p\u00fablica de venta del edificio por un precio concreto que se considera pagado (en aquello que exceda de la deuda hipotecaria en la que se subroga el comprador), y un documento privado en el que se establecen unas condiciones y formas de pago diferentes, que incluyen la obligaci\u00f3n de vender en un futuro el local rehabilitado de los bajos del edificio a ERIMSA o a terceros, por un precio que se tiene en cuenta a la hora de fijar las contraprestaciones econ\u00f3micas derivadas de la venta de todo el edificio. <\/em><\/p>\n

Tampoco se discute que el incumplimiento que ERIMSA atribuye a PROHABITAT como presupuesto de la petici\u00f3n de resoluci\u00f3n se refiere a las obligaciones pactadas en el contrato privado.<\/em><\/p>\n

Fundamento de Derecho CUARTO<\/p>\n

1.-Como se acaba de exponer, nos hallamos ante una cuesti\u00f3n estrictamente jur\u00eddica.<\/strong> Se trata de dilucidar si la resoluci\u00f3n de un contrato de compraventa de una finca por incumplimiento del comprador ex art. 1124 CC comporta la cancelaci\u00f3n de las anotaciones de embargo que hubieran podido practicarse entre la firma del contrato -e inscripci\u00f3n registral de la transmisi\u00f3n- y la resoluci\u00f3n contractual.<\/em><\/p>\n

La respuesta requiere<\/em><\/strong> como paso previo determinar el momento en que se producen los efectos restitutorios consecuencia de la resoluci\u00f3n por incumplimiento<\/strong>, si cuando se ejercita la resoluci\u00f3n o con car\u00e1cter retroactivo al momento que se realiz\u00f3 la transmisi\u00f3n objeto de resoluci\u00f3n.<\/em><\/p>\n

La doctrina mayoritaria entiende que el reingreso<\/em><\/strong> patrimonial del bien tiene lugar, desde el punto de vista jur\u00eddico-real, en el momento en que se ejercita la resoluci\u00f3n<\/strong>.<\/em><\/p>\n

Por el contrario, una consolidada doctrina jurisprudencial mantiene que la resoluci\u00f3n del contrato al amparo del art. 1124 CC tiene efectos ex tunc y<\/em><\/strong> no ex nunc, de modo que, una vez resuelta la relaci\u00f3n contractual, los efectos se retrotraen al momento en que se celebr\u00f3.<\/strong><\/p>\n

Sin perjuicio de que esta regla general ha de matizarse toda vez que, como a continuaci\u00f3n se expondr\u00e1, el car\u00e1cter retroactivo de la resoluci\u00f3n presenta excepciones, entre las que cabe destacar las amparadas por la aplicaci\u00f3n de los principios registrales <\/strong>en orden a la protecci\u00f3n del tercero de buena fe.<\/em><\/p>\n

2.-Advi\u00e9rtase que, aunque exteriormente pueda parecer similar la restituci\u00f3n por resoluci\u00f3n ex 1124 CC y la resoluci\u00f3n por efecto de una condici\u00f3n resolutoria expl\u00edcita <\/strong>(similitud propiciada por la ubicaci\u00f3n del precepto, en la secci\u00f3n dedicada a las obligaciones condicionales), cualitativamente se trata de figuras distintas,<\/strong> lo que se manifiesta fundamentalmente en lo que se refiere a la oponibilidad de sus efectos frente a los posibles subadquirentes de<\/em> derechos sobre el bien.<\/p>\n

As\u00ed como la condici\u00f3n resolutoria expl\u00edcita inscrita define el derecho no solo inter partes, sino tambi\u00e9n respecto de cualquier interesado<\/strong>, de manera que, cuando se produce el hecho previsto como condici\u00f3n, la resoluci\u00f3n opera autom\u00e1ticamente, sin que requiera ning\u00fan acto adicional, la resoluci\u00f3n por incumplimiento ex art. 1124 CC faculta para resolver, pero siempre que se trate de un incumplimiento grave, lo que a priori escapa del conocimiento del tercero,<\/strong> que no tiene por qu\u00e9 saber ni su existencia, ni su gravedad ni la decisi\u00f3n de ejercer la facultad.<\/em><\/p>\n

De este modo, mientras la condici\u00f3n resolutoria expresa inscrita es oponible en todo caso a tercero,<\/em><\/strong> la resoluci\u00f3n por incumplimiento debe respetar los derechos adquiridos por terceros,<\/strong> sin perjuicio de las matizaciones que se har\u00e1n m\u00e1s adelante. En el primer caso nos hallar\u00edamos ante lo que se ha denominado \u00abtitularidad preventiva\u00bb, como especie de la \u00abtitularidad interina\u00bb; en el segundo, ante una titularidad plena pero susceptible de retroceso que, en caso de producirse, afectar\u00eda a terceros, salvo que se tratase de terceros con derechos inscritos, sean o no de naturaleza hipotecaria<\/strong>.<\/em><\/p>\n

Como precisa el art. 1124 CC in fine, la resoluci\u00f3n \u00abse entiende sin perjuicio de los derechos de terceros adquirentes, con arreglo a los art\u00edculos 1.295 y 1.298 y a las disposiciones de la Ley Hipotecaria\u00bb.<\/em><\/p>\n

En este sentido, cuando el art. 37 LH prev\u00e9 que \u00ab[l]as acciones rescisorias, revocatorias y resolutorias no se dar\u00e1n contra tercero que haya inscrito los t\u00edtulos de sus respectivos derechos conforme a lo prevenido en esta Ley\u00bb, no se refiere a la protecci\u00f3n del tercero respecto de condiciones inscritas (en cuyo caso nos encontrar\u00edamos en el marco del art. 34 LH), sino frente a los efectos restitutorios que respondan a una resoluci\u00f3n por causas sobrevenidas, esto es, por incumplimiento contractual.<\/em><\/p>\n

3. Asimismo, quedan al margen de la eficacia retroactiva de la resoluci\u00f3n los derechos con trascendencia real sobre el bien de que se trate<\/strong>, es decir, aquellos que siguen al bien con independencia del cambio de titularidad<\/strong> en cuanto que, por su naturaleza, el inmueble queda afecto<\/strong> al cumplimiento de la obligaci\u00f3n. <\/em><\/p>\n

A t\u00edtulo de ejemplo, puede citarse, entre otros, el supuesto del piso o local en r\u00e9gimen de propiedad horizontal, por las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales, en los t\u00e9rminos contemplados en el art. 9.1.e) de la Ley de Propiedad Horizontal. O el de la afecci\u00f3n real de los inmuebles al pago de deudas tributarias ex art. 79 de la Ley 58\/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, y, en particular, las cuotas del Impuesto de Bienes Inmuebles, con arreglo al art. 64 Real Decreto Legislativo 2\/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales.<\/em><\/p>\n

4.-Por otra parte, la reinscripci\u00f3n en favor del vendedor<\/strong> como consecuencia de la resoluci\u00f3n del contrato y restituci\u00f3n del dominio, est\u00e1 sujeta a diversos requisitos tendentes a garantizar la seguridad jur\u00eddica y los intereses de las partes<\/strong>, como es el de la consignaci\u00f3n del importe<\/strong> percibido que haya de ser devuelto al adquirente o corresponda, por subrogaci\u00f3n real, a los titulares de derechos extinguidos por la resoluci\u00f3n ( art.175.6.\u00aa RH).<\/strong> <\/em><\/p>\n

Al igual que sucede con la rescisi\u00f3n que, en t\u00e9rminos del art. 1295 CC, \u00abobliga a la devoluci\u00f3n de las cosas que fueron objeto del contrato con sus frutos, y del precio con sus intereses\u00bb (con el matiz previsto en el propio precepto), la resoluci\u00f3n impone a las partes el deber de \u00abrestituirse lo que hubiera percibido\u00bb, seg\u00fan ordena el art. 1123 CC, de forma que cada parte s\u00f3lo estar\u00e1 legitimada para exigir de la otra la devoluci\u00f3n cuando cumpla por su parte lo que le incumba, en l\u00ednea con la jurisprudencia reca\u00edda en interpretaci\u00f3n con la legitimaci\u00f3n para instar la resoluci\u00f3n por incumplimiento.<\/em><\/p>\n

Obs\u00e9rvese que, si bien el art. 175.6.\u00aa del Reglamento Hipotecario se refiere a los casos en los que existe una condici\u00f3n resolutoria inscrita, el principio de seguridad jur\u00eddica y la protecci\u00f3n de terceros llevan a aplicar la misma exigencia cuando la resoluci\u00f3n deriva del ejercicio de la acci\u00f3n prevista en el art. 1124 CC, con mayor motivo si cabe dada la falta de constancia registral de la causa de resoluci\u00f3n.<\/strong> <\/em><\/p>\n

En definitiva, como recuerda la doctrina, la consignaci\u00f3n trata de tutelar<\/strong> no s\u00f3lo el inter\u00e9s del comprador cuya titularidad se resuelve o de los titulares de derechos inscritos o anotados con posterioridad a la transmisi\u00f3n que se resuelve, sino el de cualquiera que pueda proyectar alg\u00fan derecho sobre las rese\u00f1adas cantidades, aunque el comprador ya no sea titular de la finca, incluida la anotaci\u00f3n de embargo.<\/strong><\/em><\/p>\n

5.-Sobre la naturaleza y alcance de la anotaci\u00f3n preventiva de embargo<\/strong>, como medida de seguridad de tipo hipotecario<\/strong>, ya se pronunci\u00f3 la sentencia 1180\/2004, de 30 de noviembre\u2026\u201d,<\/em><\/p>\n

\u201c\u2026la sentencia de esta sala 215\/2021, de 20 de abril, repasa la doctrina jurisprudencial sobre los efectos de la anotaci\u00f3n de embargo y descarta que el titular del embargo tenga la condici\u00f3n de tercero <\/strong>a los efectos del art. 34 LH y que la anotaci\u00f3n le atribuya los efectos protectores de la fe p\u00fablica registral que otorgan los arts. 32, 27 y 28 LH:\u2026\u201d<\/em><\/p>\n

6.-La aplicaci\u00f3n del r\u00e9gimen legal y de la doctrina jurisprudencial expuestas conducen a estimar en parte el motivo de recurso. <\/em><\/p>\n

En el supuesto enjuiciado nos encontramos ante la resoluci\u00f3n de un contrato de compraventa de un inmueble, por incumplimiento grave del comprador, acordada en el seno de un procedimiento judicial <\/strong>en el que han sido parte como demandadas las entidades administrativas a favor de las cuales se han practicado distintas anotaciones de embargo sobre las fincas resultantes de la rehabilitaci\u00f3n del edificio durante el per\u00edodo que la deudora figur\u00f3 como titular registral. <\/em><\/p>\n

La resoluci\u00f3n del contrato tiene car\u00e1cter ex tunc y provoca la restituci\u00f3n de las prestaciones y la vuelta al estado jur\u00eddico preexistente<\/em><\/strong>, como si el negocio no se hubiera concluido, de forma que el vendedor recupera el bien en las mismas condiciones jur\u00eddicas en que se transmiti\u00f3. La resoluci\u00f3n es oponible a los terceros<\/strong>, a salvo las excepciones antes apuntadas.<\/em><\/p>\n

La anotaci\u00f3n de embargo es una medida cautelar, de seguridad y publicidad,<\/em><\/strong> cuya finalidad es impedir que terceros adquirentes posteriores al embargo puedan resultar protegidos por la fe p\u00fablica registral a partir del momento en que se practica. El embargo otorga un privilegio, no un derecho real,<\/strong> y la anotaci\u00f3n cumple la funci\u00f3n de hacer p\u00fablico ese privilegio frente a terceros, sin que atribuya al anotante la condici\u00f3n de tercero a los efectos del art. 34 LH ni los beneficios protectores de la fe p\u00fablica registral, que otorgan los arts. 32, 34 y 37 LH, <\/strong>por lo que resulta afectada por el retroceso patrimonial que entra\u00f1a la resoluci\u00f3n y que conlleva que la anotaci\u00f3n se verific\u00f3 sobre un bien que no pertenec\u00eda al deudor embargado. No estamos ante titulares de derechos inscritos, sino, insistimos, ante una medida aseguraticia. <\/em><\/p>\n

En consecuencia, la resoluci\u00f3n del contrato determina, en principio y como efecto directo, la cancelaci\u00f3n de las anotaciones de embargo practicadas a favor de la AEAT y del Ayuntamiento de Girona.<\/em> Cuesti\u00f3n distinta es que la anterior afirmaci\u00f3n deba matizarse en funci\u00f3n de si las deudas a las que responden los embargos anotados en el historial registral de las fincas 37.813, 37.814, 37.815 y 37.816 sean deudas respecto de las que la ley establece una afecci\u00f3n real de la finca en caso de transmisi\u00f3n o cambio de la titularidad de los derechos sobre la misma. Afecci\u00f3n real que, dada su naturaleza, s\u00ed que est\u00e1 amparada por los principios registrales de prioridad ( art. 17 LH) y de inoponibilidad del acto no inscrito ( arts. 606 CC y 32 LH), y, por ende, s\u00ed que es oponible al vendedor que ejercita la acci\u00f3n de resoluci\u00f3n.<\/em><\/p>\n

7.- Consecuencias de la estimaci\u00f3n parcial<\/strong> del recurso de casaci\u00f3n. La estimaci\u00f3n parcial del recurso de casaci\u00f3n implica la estimaci\u00f3n parcial del recurso de apelaci\u00f3n y consiguiente revocaci\u00f3n de la sentencia de primera instancia, en el sentido de acordar la cancelaci\u00f3n de las anotaciones de embargo practicadas a favor de la Agencia Estatal de Administraci\u00f3n Tributaria y del Ayuntamiento de Girona, por deudas y responsabilidades de la demandada a partir del 25 de noviembre de 2002<\/strong>, que pesen sobre la finca 30.383 (hoy dividida en las fincas 37813 a 37821 de Girona), con excepci\u00f3n de las que obedezcan a supuestos en que la ley establece una afecci\u00f3n real de la finca<\/strong> en caso de transmisi\u00f3n o cambio de titularidad de los derechos sobre la misma<\/strong>.\u201d<\/em><\/p>\n

Creo que la importancia de la doctrina de esta sentencia, que al ser del pleno de la sala no precisa de reiteraci\u00f3n para fundar por s\u00ed sola un recurso de casaci\u00f3n en casos an\u00e1logos, no se le puede escapar a nadie interesado en la materia.<\/p>\n

Conviene resaltar, desde el punto de vista estrictamente registral, que declara exigible, para que puedan cancelarse las anotaciones practicadas, la consignaci\u00f3n prevista en el art. 175 6\u00aa del Reglamento Hipotecario, lo que considera preciso no solo en caso de condici\u00f3n resolutoria explicita sino tambi\u00e9n cuando se ejercita la facultad del art. 1124 C\u00f3digo Civil y no solo cuando se trate de cancelar un derecho real impuesto sobre la finca sino tambi\u00e9n si lo que hay es una anotaci\u00f3n preventiva de embargo.<\/p>\n

Quiere decir que ni el Ayuntamiento ni la AEAT se quedar\u00e1n sin cobrar si el demandante tiene que consignar el precio recibido y si alcanza la deuda tributaria respectiva.<\/p>\n

3 de febrero de 2026<\/p>\n

\u00a0<\/p>\n

<\/a>2.- RETRACTO ARRENDATICIO Y SUCESI\u00d3N MORTIS CAUSA<\/span><\/strong><\/h2>\n

Sentencia n\u00fam. 29\/2026, de 19 de enero, de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo (STS 126\/2026 – ECLI:ES:TS:2026:126).<\/a><\/p>\n

El contrato de arrendamiento de un local destinado a oficina de farmacia<\/strong> inclu\u00eda una cl\u00e1usula del siguiente tenor: \u201ccl\u00e1usula 14 -\u00abEl arrendatario podr\u00e1 ejercitar el derecho de tanteo o retracto, sobre el local arrendado conforme al procedimiento se\u00f1alado en el art. 31 de la Ley, siendo aplicable, tanto en transmisiones inter vivos como en transmisiones mortis causa<\/em>\u00bb.<\/p>\n

La propietaria de la finca leg\u00f3 el local a una de sus hijas que, tras determinadas vicisitudes derivadas de sus relaciones con los dem\u00e1s coherederos, termin\u00f3 siendo la \u00fanica demandada por la arrendataria en ejercicio de la acci\u00f3n de retracto pactado.<\/p>\n

En primer instancia se estim\u00f3 la demanda y se fij\u00f3 como precio a satisfacer por la retrayente una cantidad superior a los 600.000 euros.<\/p>\n

Pero la Audiencia Provincial estim\u00f3 la apelaci\u00f3n de la heredera demandada por tres motivos, de los que voy a centrar este resumen en el que estima el Tribunal Supremo como bastante para confirmar dicha sentencia del \u00f3rgano a quo.<\/p>\n

El Fundamento de Derecho Cuarto de la sentencia del Tribunal Supremo contiene la doctrina aplicable.<\/p>\n

\u201cLa recurrente denuncia la infracci\u00f3n del art. 1255 CC, en relaci\u00f3n con el art. 4.3 LAU, al entender que la sentencia recurrida habr\u00eda desconocido el principio de autonom\u00eda de la voluntad <\/strong>en los arrendamientos para uso distinto del de vivienda, negando validez a la cl\u00e1usula decimocuarta del contrato de arrendamiento litigioso, que reconoce al arrendatario un pretendido derecho de retracto para el supuesto de transmisi\u00f3n mortis causa del bien arrendado. Planteado as\u00ed el motivo, conviene precisar que la controversia<\/strong> no se sit\u00faa en el terreno de la imperatividad o supletoriedad de la normativa arrendaticia ni en la admisi\u00f3n general de la libertad de pactos en los arrendamientos para uso distinto del de vivienda, sino en un plano distinto, cual es determinar si, al amparo de dicha libertad, cabe considerar v\u00e1lidamente constituido un derecho de adquisici\u00f3n preferente, configurado como retracto, cuyo presupuesto de ejercicio sea una transmisi\u00f3n mortis causa<\/strong>.<\/em><\/p>\n

Es cierto que el art. 4.3 LAU consagra, para los arrendamientos para uso distinto del de vivienda, un r\u00e9gimen de amplia autonom\u00eda de la voluntad<\/strong>\u2026.. Ahora bien, dicha autonom\u00eda de la voluntad no es ilimitada ni permite prescindir de los presupuestos estructurales de las instituciones jur\u00eddicas<\/strong> a las que se recurre. En particular, el retracto, tanto legal como convencional, no constituye una mera etiqueta disponible para las partes<\/strong>, sino una figura dotada de sustantividad jur\u00eddica propia, cuya configuraci\u00f3n exige el respeto de sus presupuestos esenciales.<\/strong> Como recuerda la sentencia 1178\/2004, de 16 de diciembre, aunque tanteo y retracto pertenezcan al mismo g\u00e9nero de los derechos de adquisici\u00f3n preferente, su distinta operatividad -antes o despu\u00e9s de la transmisi\u00f3n- y la necesaria afectaci\u00f3n de terceros en el retracto explican su autonom\u00eda conceptual y la exigencia de requisitos espec\u00edficos para su v\u00e1lida configuraci\u00f3n<\/strong>.<\/em><\/p>\n

Para los retractos legales, el negocio que permite el retracto debe ser alguno de los tipos se\u00f1alados por el legislador<\/strong> o, al menos, alguno en el que, para el caso de que se ejerza el retracto, no se altere la contraprestaci\u00f3n pactada en el negocio original. <\/strong>En particular, para los arrendamientos urbanos, se ha excluido el retracto en los casos de donaci\u00f3n <\/strong>( sentencia n.\u00ba 1045, de 19 de noviembre de 1992, y sentencia de 22 de noviembre de 1994 -ECLI:ES:TS:1994:20229-) y se ha afirmado que no cabe el retracto cuando no ha existido una transmisi\u00f3n onerosa<\/strong> ( sentencia 86\/2013, de 15 de febrero). Y la sentencia de 9 de julio de 1903 (ECLI:ES:TS:1903:134) neg\u00f3 que cupiera un retracto legal cuando la transmisi\u00f3n fuera a t\u00edtulo hereditario,<\/strong> \u00abporque el art. 1521 solo autoriza el retracto en los casos de venta o daci\u00f3n en pago\u00bb.<\/em><\/p>\n

La sentencia recurrida no niega la libertad de pactos en abstracto, sino que constata que no puede calificarse como retracto, ni siquiera convencional, un derecho que se pretende activar en ausencia de una transmisi\u00f3n onerosa previa<\/strong>, sin desnaturalizar por completo la figura.<\/em><\/p>\n

Ciertamente, la autonom\u00eda de la voluntad permite a las partes crear derechos de adquisici\u00f3n preferente de origen convencional, incluso at\u00edpicos<\/strong>. <\/em><\/p>\n

Sin embargo, en el supuesto examinado, la cl\u00e1usula contractual invocada por el recurrente<\/strong> se limita a mencionar gen\u00e9ricamente el tanteo o retracto, se remite al art. 31 LAU y, por ende, al art. 25 del mismo texto legal, extiende de forma meramente enunciativa su aplicaci\u00f3n a transmisiones mortis causa y no configura un r\u00e9gimen aut\u00f3nomo del derecho,<\/strong> pues no fija precio ni criterios de determinaci\u00f3n, no establece reglas claras de ejercicio ni incorpora previsi\u00f3n alguna sobre su formalizaci\u00f3n.<\/strong> En tales condiciones, no puede entenderse v\u00e1lidamente constituido un derecho de adquisici\u00f3n preferente at\u00edpico<\/strong>, ni puede imponerse a la legataria una obligaci\u00f3n de enajenar el bien que derive directamente del fallecimiento de la arrendadora.<\/em><\/p>\n

El rechazo del pretendido retracto mortis causa no solo obedece, pues, a su falta de encaje en el retracto legal <\/strong>regulado por la Ley de Arrendamientos Urbanos, sino a la imposibilidad de reconducir la cl\u00e1usula a un derecho v\u00e1lidamente configurado,<\/strong> ni siquiera de car\u00e1cter at\u00edpico, sobre la base del principio de libertad de pactos y bajo la cobertura de los arts. 1255 CC y 4.3 LAU, dada la ausencia de determinaci\u00f3n suficiente<\/strong> (y que, en caso de existir, no dejar\u00eda de suscitar problemas de \u00e1mbito sucesorio, que aqu\u00ed no han sido planteados).\u201d<\/em><\/p>\n

Los t\u00e9rminos del contrato de arrendamiento y de su cl\u00e1usula de adquisici\u00f3n preferente, al remitirse al art\u00edculo 31 de la LAU, fundamentan solo en parte la resoluci\u00f3n judicial que rechaza que se trate de un retracto legal.<\/p>\n

Debe entenderse que los derechos de tanteo y retracto que regula dicha ley son los que surgen cuando se transmite la finca arrendada en virtud de un contrato oneroso que permite sustituir al comprador mediante el pago del precio convenido, como regla general.<\/p>\n

Pero tampoco se cierra la puerta a un eventual derecho de retracto en caso de transmisi\u00f3n a t\u00edtulo gratuito.<\/p>\n

Lo que se exige en este caso es que se configure cumpliendo unos requisitos m\u00ednimos, que la sentencia concreta en: la forma de determinar el precio; las reglas de ejercicio, una vez tiene lugar el supuesto de hecho que lo habilita y las previsiones sobre su formalizaci\u00f3n.<\/p>\n

Se trata de un criterio jurisprudencial que considero de obligada observancia para el caso de que pretenda inscribirse en el Registro de la Propiedad un derecho at\u00edpico de esta naturaleza.<\/p>\n

9 de febrero de 2026<\/p>\n

\u00a0<\/p>\n

<\/a>3.- EL INCUMPLIMIENTO DE NORMAS REGLAMENTARIAS NO IMPIDE LA INSCRIPCI\u00d3N EN EL CATALOGO DE AGUAS PRIVADAS<\/span> <\/strong><\/h2>\n

Sentencia n\u00fam. 134\/2026, de 3 de febrero, de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo (STS 301\/2026 – ECLI:ES:TS:2026:301).<\/a><\/p>\n

En 1977 el due\u00f1o de dos fincas obtuvo permiso de la Confederaci\u00f3n para hacer un sondeo, pero no solicit\u00f3 el que tambi\u00e9n precisaba para las instalaciones mec\u00e1nicas con las que elevaba el agua hasta la superficie, sin que ello le impidiera utilizar el pozo para regarlas.<\/p>\n

En 2019 los sucesores en la titularidad de las fincas demandaron a la Confederaci\u00f3n para que reconociera su derecho al aprovechamiento de aguas privadas y su inscripci\u00f3n en el Cat\u00e1logo.<\/p>\n

La Confederaci\u00f3n se opuso por no haber obtenido autorizaci\u00f3n para dichas instalaciones sin que ello impidiera al Juzgado de Primera Instancia estimar la demanda.<\/p>\n

Pero la Audiencia Provincial estim\u00f3 el recurso de apelaci\u00f3n del Abogado del Estado entendiendo que al no haberse solicitado y obtenido autorizaci\u00f3n administrativa para la instalaci\u00f3n del sistema mec\u00e1nico de elevaci\u00f3n el aprovechamiento del agua hab\u00eda sido clandestino e ilegal, con lo que el asunto se plantea ante el Tribunal Supremo, que estima la casaci\u00f3n.<\/p>\n

F.D. TERCERO<\/em><\/strong><\/p>\n

2.- El r\u00e9gimen normativo anterior a la LA\/1985<\/em><\/p>\n

El sistema normativo anterior a la LA\/1985 era el definido en la LA\/1879 y en los arts. 408, 412 a 416 y 417 a 419 del C\u00f3digo Civil (CC)<\/em><\/strong> -estos tres \u00faltimos preceptos, junto con el art. 408.3 CC, dedicados a las aguas subterr\u00e1neas- y estaba presidido por el principio opuesto, esto es, el del car\u00e1cter privado de las aguas, que en las sentencias dictadas entre 2022 y 2025 hemos considerado como un derecho accesorio y vinculado a la propiedad del fundo en que nacen, de forma que el dominio se extiende o comprende el dominio de aqu\u00e9llas<\/strong>. Este derecho accesorio comprend\u00eda (i) las aguas procedentes de manantiales (las aguas \u00abcontinuas o discontinuas que nazcan en predios de dominio privado, mientras discurran por ellos\u00bb – art. 408.1 CC-) y (ii) las aguas procedentes de pozos o galer\u00edas en explotaci\u00f3n<\/strong> (las \u00abaguas subterr\u00e1neas que se hallen\u00bb en predios de naturaleza privada – art. 408.3 CC-). Respecto de dichas aguas subterr\u00e1neas, los arts. 417 a 419 CC, en lo que ahora interesa, establec\u00edan que s\u00f3lo el propietario del predio u otra persona con su licencia <\/strong>pod\u00eda investigar en \u00e9l aguas subterr\u00e1neas y que \u00ablas aguas alumbradas conforme a la Ley especial de Aguas pertenecen al que las alumbr\u00f3\u00bb ( art. 418 CC).<\/em><\/p>\n

La regulaci\u00f3n del CC se completaba con la LA\/1879, que atribu\u00eda al due\u00f1o de un predio \u00aben plena propiedad\u00bb las aguas que en \u00e9l hubiere obtenido<\/strong> (i) por medio de pozos ordinarios (arts. 18 y 21), considerando como tales \u00abaquellos que se abren con el exclusivo objeto de atender al uso dom\u00e9stico o necesidades ordinarias de la vida, y en los que no se emplea en los aparatos para la extracci\u00f3n del agua otro motor que el hombre\u00bb -art. 20-; y (ii) al que las hallare e hiciere surgir a la superficie del terreno por medio de pozos artesianos, socavones o galer\u00edas le reconoce el car\u00e1cter de due\u00f1o de las mismas \u00aba perpetuidad\u00bb (art. 22).<\/em><\/p>\n

3.- El r\u00e9gimen transitorio de la LA\/1985 y<\/strong> el respeto a los derechos adquiridos bajo la vigencia de la legislaci\u00f3n anterior<\/em><\/p>\n

\u201c\u2026el nuevo sistema general de demanialidad respet\u00f3 los derechos adquiridos<\/strong> antes de la entrada en vigor de la LA\/1985, que tuvo lugar el 1 de enero de 1986. Las coordenadas de la pervivencia de estos derechos adquiridos fueron, inicialmente, las disposiciones transitorias ( DT) segunda y tercera de la LA\/1985 (que m\u00e1s tarde pas\u00f3 a ser texto refundido de la Ley de Aguas, aprobado por Real Decreto Legislativo 1\/2001, de 20 de julio, TRLA) y la sentencia del Tribunal Constitucional ( TC) 227\/1988, de 29 de noviembre.<\/em><\/p>\n

4.- Modalidades de conservaci\u00f3n de los derechos adquiridos<\/em><\/p>\n

Se configuraron, as\u00ed, dos modalidades diferentes de conservaci\u00f3n<\/strong> de los derechos adquiridos antes del 1 de enero de 1986 sobre todo tipo de aguas privadas, ya procedieran de manantiales o pozos ordinarios, ya fueran aguas subterr\u00e1neas alumbradas. La elecci\u00f3n entre una u otra modalidad era opcional<\/strong> para los interesados.<\/em><\/p>\n

En palabras de la STC 227\/1988, de 29 de noviembre: \u00ab\u00bb[L]as disposiciones de la Ley permiten a sus titulares elegir entre la conversi\u00f3n de aquellos derechos<\/strong> [sobre las aguas privadas] en otros que la Ley denomina \u00abde aprovechamiento temporal de aguas privadas<\/strong>\u00bb que ser\u00e1n respetados por un plazo m\u00e1ximo de cincuenta a\u00f1os – a lo que se a\u00f1ade un derecho preferente para la obtenci\u00f3n de la correspondiente concesi\u00f3n administrativa en favor de quienes, al t\u00e9rmino de dicho plazo, se encontraran utilizando los caudales, en virtud de t\u00edtulo leg\u00edtimo -, o el mantenimiento de la titularidad de los derechos anteriores \u00aben la misma forma que hasta ahora\u00bb\u00bb.<\/strong><\/em><\/p>\n

4.2. Frente a esa opci\u00f3n<\/strong>, que exig\u00eda un comportamiento activo del titular del aprovechamiento dentro del plazo preclusivo de tres a\u00f1os para acreditar su preexistencia y solicitar su inscripci\u00f3n en el Registro de Aguas, la alternativa era la que, por remisi\u00f3n, establec\u00eda la DT segunda: el mantenimiento de la titularidad de los derechos anteriores \u00aben la misma forma que hasta ahora<\/strong>\u00bb<\/em><\/p>\n

En esta alternativa, el derecho sobre las aguas privadas no est\u00e1 constre\u00f1ido a l\u00edmite temporal alguno, a diferencia del derecho de aprovechamiento temporal de aguas privadas en que se pod\u00eda transformar aquel derecho en los casos en que se hubiera ejercitado esa opci\u00f3n, lo que no sucede en el supuesto que enjuiciamos.<\/em><\/p>\n

Esta segunda modalidad<\/em><\/strong> de conservaci\u00f3n de los derechos preexistentes es el r\u00e9gimen jur\u00eddico aplicable a las aguas alumbradas a trav\u00e9s del pozo da servicio a las fincas propiedad de los demandantes<\/strong>, cuyo origen se remonta a 1977 y cuya explotaci\u00f3n se ha mantenido hasta la actualidad.<\/em><\/p>\n

7.- La incidencia de la DT segunda de la Ley 10\/2001, de 5 de julio, del Plan Hidrol\u00f3gico Nacional <\/strong><\/em><\/p>\n

Las coordenadas del r\u00e9gimen transitorio de los derechos adquiridos antes de la LA\/1985 se vieron en cierto modo precisadas con la posterior Ley 10\/2001, de 5 de julio, del Plan Hidrol\u00f3gico Nacional, y su DT segunda..<\/em><\/p>\n

El incumplimiento de la obligaci\u00f3n de solicitar la inscripci\u00f3n en el Registro de Aguas, <\/em><\/strong>en el caso de quienes hubieran ejercitado la opci\u00f3n de la DT tercera, apartado 1, o la inclusi\u00f3n en el Cat\u00e1logo de cuenca, en el resto de los casos<\/strong>, pod\u00eda dar lugar a la imposici\u00f3n de multas coercitivas<\/strong>, de acuerdo con un r\u00e9gimen sancionador que se justifica por el innegable inter\u00e9s general de que los aprovechamientos de aguas privadas quedaran inscritos. En el caso del Cat\u00e1logo de cuenca, es fundamental tener en cuenta las funciones de constataci\u00f3n y control que corresponden al Cat\u00e1logo<\/strong> ( STS Sala Tercera Secc. 3.\u00aa, de 23 de diciembre de 2002, recurso de casaci\u00f3n n\u00ba 1246\/1997), concebido como un instrumento administrativo que ofrece a la Administraci\u00f3n una informaci\u00f3n indispensable para el control de los recursos hidr\u00e1ulicos<\/strong> y la puesta en pr\u00e1ctica de medidas de protecci\u00f3n de los acu\u00edferos, como son la declaraci\u00f3n de sobreexplotaci\u00f3n y salinizaci\u00f3n.<\/em><\/p>\n

\u201c\u2026en los casos en que la solicitud de inscripci\u00f3n en el Cat\u00e1logo se realiza fuera del plazo de los tres meses <\/strong>siguientes a la entrada en vigor de la Ley 10\/2001, de 5 de julio, del Plan Hidrol\u00f3gico Nacional, la administraci\u00f3n solo podr\u00e1 practicar la inclusi\u00f3n de los aprovechamientos de las aguas privadas en virtud de resoluci\u00f3n judicia<\/strong>l.<\/em><\/p>\n

8.- La diferencia entre la inscripci\u00f3n en el Registro de Aguas y la inclusi\u00f3n en el Cat\u00e1logo de cuenca<\/em><\/p>\n

Hemos entendido en esa sentencia y en todas las posteriores que esa solicitud era coherente con la distinta finalidad de la inscripci\u00f3n en el Registro de Aguas y de la inclusi\u00f3n en el Cat\u00e1logo de cuenca:<\/em><\/p>\n

8.1. En efecto, el Registro de Aguas es un instrumento de prueba de las concesiones administrativas sobre el dominio p\u00fablico hidr\u00e1ulico<\/strong> (art. 72 LA\/1985), que leg\u00edtima a sus titulares para interesar la intervenci\u00f3n administrativa en defensa de sus derechos<\/strong>, en la medida en que tales derechos son de naturaleza p\u00fablica y otorgados por la Administraci\u00f3n. Por esta raz\u00f3n, las DT segunda y tercera de la misma ley, en relaci\u00f3n con los titulares de derechos de aguas de dominio privado que no ejercieran la opci\u00f3n para su transformaci\u00f3n en derechos de aprovechamientos temporales, establecen que \u00abno podr\u00e1 gozar de la protecci\u00f3n administrativa que se deriva de la inscripci\u00f3n en el Registro de Aguas\u00bb,<\/strong> pues, como explic\u00f3 la STC 227\/1988, es \u00abrazonable que la Administraci\u00f3n no tenga la carga de suministrar una protecci\u00f3n espec\u00edfica a derechos que ella misma no ha otorgado, que no han sido previamente acreditados ante la misma y que, en \u00faltima instancia, afectan a bienes ajenos a su titularidad\u00bb. <\/em><\/p>\n

8.2. En cambio, el Cat\u00e1logo de aprovechamientos privados de aguas es una instituci\u00f3n diferente<\/strong>. En primer lugar, la inclusi\u00f3n del aprovechamiento no activa la protecci\u00f3n que proporciona el Registro de Aguas,<\/strong> aunque s\u00ed facilita la prueba de la existencia de dicho aprovechamiento. En palabras de la Sala Tercera \u00abdesde el punto de vista de los titulares, no a\u00f1ade ninguna protecci\u00f3n administrativa adicional a los derechos dominicales en \u00e9l inscritos, pero constituye un medio m\u00e1s de prueba de la existencia del aprovechamiento y sus caracter\u00edsticas\u00bb (STS Sala Tercera, secc. 5.\u00aa, de 23 de abril de 2003, rec. 3258\/1997). <\/em><\/p>\n

Y, en segundo lugar, los requisitos para el acceso al Cat\u00e1logo son tambi\u00e9n distintos,<\/strong> porque no es preciso probar el derecho al aprovechamiento: basta con probar su posesi\u00f3n, sus caracter\u00edsticas y aforo, lo que requiere acreditar el destino de las aguas y la superficie regable<\/strong>.<\/em><\/p>\n

9. Tambi\u00e9n hemos precisado que la acci\u00f3n para el reconocimiento judicial<\/strong> de los derechos de aprovechamiento de aguas de dominio privado preexistentes a la LA\/1985 es una acci\u00f3n declarativa<\/strong>, no constitutiva ni de condena, y como tal, imprescriptible, <\/strong>cuesti\u00f3n que en este caso ya no se discute.<\/em><\/p>\n

9.3.En consecuencia, el hecho de que se pida el reconocimiento de un aprovechamiento de aguas de dominio privado<\/strong>, preexistente a la LA\/1985, y que para ello se concreten los datos f\u00e1cticos <\/strong>de ubicaci\u00f3n del pozo en una finca concreta, sus caracter\u00edsticas, caudal, destino y superficie regable, lo que suele acreditarse por medio de pruebas periciales, es por completo ajustado a los requisitos de prosperabilidad<\/strong> de la acci\u00f3n, sin desnaturalizar su car\u00e1cter declarativo en modo alguno ni transmutarla en una acci\u00f3n constitutiva que cree un derecho nuevo antes inexistente.<\/em><\/p>\n

F.D. CUARTO.-<\/em><\/strong> La incidencia de la falta de autorizaci\u00f3n administrativa del sistema de elevaci\u00f3n del agua alumbrada mediante un sondeo autorizado antes de la vigencia de la LA\/1985.<\/em><\/p>\n

2.-La sentencia recurrida considera<\/strong> que el aprovechamiento cuyo reconocimiento se pide en la demanda se ha utilizado desde 1977 incumpliendo la normativa administrativa<\/strong> en materia de minas y de instalaciones el\u00e9ctricas, precisamente por la falta de autorizaci\u00f3n administrativa de la instalaci\u00f3n del sistema de elevaci\u00f3n del agua alumbrada.<\/em><\/p>\n

Sin embargo, no identifica qu\u00e9 concreta norma administrativa establec\u00eda como consecuencia jur\u00eddica de la falta de esa autorizaci\u00f3n administrativa la no adquisici\u00f3n o la extinci\u00f3n del derecho al aprovechamiento del agua alumbrada<\/strong>.<\/em><\/p>\n

3.-No podemos compartir la conclusi\u00f3n de que la falta de acreditaci\u00f3n de la autorizaci\u00f3n administrativa para instalar el sistema de elevaci\u00f3n de las aguas alumbradas conlleve como consecuencia jur\u00eddica la enervaci\u00f3n de la adquisici\u00f3n del derecho a las aguas obtenidas antes del 1 de enero de 1986 o la extinci\u00f3n del mismo por efecto de las disposiciones transitorias de la LA\/1985. Debemos aplicar el r\u00e9gimen normativo anterior a la LA\/1985 en su integridad, lo que obliga a contemplar las infracciones administrativas relativas a la falta de autorizaci\u00f3n del mecanismo de elevaci\u00f3n con las mismas consecuencias jur\u00eddicas que ten\u00edan en la normativa derogada, <\/strong>en la forma que ahora se ver\u00e1, y no con el enfoque que inspir\u00f3 la nueva normativa.<\/em><\/p>\n

Pues bien, en este caso, ejecutado el sondeo, el mismo fue usado para la obtenci\u00f3n de agua para el riego de la parcela originaria<\/strong> de la que proceden las dos parcelas de los demandantes, tal y como se recoge en los fotogramas del Instituto Geogr\u00e1fico Nacional de 1977 y 1984, ambos realizados en meses de presencia de cultivos de verano o intensivos (julio y octubre respectivamente), de modo que el sistema de elevaci\u00f3n de las aguas alumbradas estuvo en funcionamiento, a\u00fan sin constancia de la autorizaci\u00f3n administrativa, desde 1977, y no existe ninguna prueba de que se aplicara la \u00fanica consecuencia jur\u00eddica posible seg\u00fan el Reglamento de Polic\u00eda Minera y Metal\u00fargica, que era la imposici\u00f3n de una sanci\u00f3n pecuniaria.<\/strong><\/em><\/p>\n

7.- Por ello, no existe ninguna norma de cobertura que pueda sustentar que la falta de autorizaci\u00f3n administrativa de la instalaci\u00f3n de elementos de elevaci\u00f3n de las aguas alumbradas enervara la adquisici\u00f3n del derecho a las mismas o determinara la extinci\u00f3n del mismo.<\/strong> Ya se ha explicado que en el r\u00e9gimen jur\u00eddico anterior al 1 de enero de 1986 el derecho de alumbrar las aguas subterr\u00e1neas era un derecho accesorio a la propiedad del predio, que ciertamente estaba limitado por un r\u00e9gimen de distancias y suspensiones establecido en la LA\/1879, y en ese r\u00e9gimen no localizamos la tipicidad de la consecuencia impuesta por la Audiencia a la falta de autorizaci\u00f3n de la instalaci\u00f3n<\/strong> del mecanismo de elevaci\u00f3n, que ser\u00eda, adem\u00e1s, contradictoria con el tenor del art. 149 LA\/1879.<\/em><\/p>\n

10.- Debemos tener en cuenta tambi\u00e9n que otros incumplimientos m\u00e1s graves <\/strong>de la normativa de aguas, con una vinculaci\u00f3n m\u00e1s intensa al inter\u00e9s general, no provocan la p\u00e9rdida o el no reconocimiento de los derechos adquiridos. <\/strong>Pi\u00e9nsese, por ejemplo, en el incumplimiento de la obligaci\u00f3n de solicitar la inclusi\u00f3n en el Cat\u00e1logo de cuenca y en las importantes funciones de control que se asignan a esta figura, que solo genera como consecuencia sancionadora la imposici\u00f3n de multas coercitivas, conservando siempre la posibilidad de obtener el reconocimiento del derecho en v\u00eda judicial.<\/em><\/p>\n

11.- Los elementos esenciales que exige el reconocimiento del derecho, seg\u00fan la jurisprudencia expuesta, est\u00e1n acreditados y no son controvertidos: las caracter\u00edsticas y el aforo del sondeo realizado en 1977, el destino de las aguas y la superficie regable<\/strong>.\u201d<\/em><\/p>\n

De esta extensa sentencia, que recoge, adem\u00e1s de la procedente de la misma sala primera, la jurisprudencia constitucional y la de la sala de lo contencioso del Tribunal Supremo en materia de inscripci\u00f3n en el registro administrativo de aguas y en el cat\u00e1logo de aguas privadas, me parece interesante la distinci\u00f3n entre uno y otro, los diferentes requisitos de acceso y los diferentes grados de protecci\u00f3n que atribuyen, siempre desde la perspectiva de tratarse de normas de derecho transitorio exigidas por el radical cambio legislativo protagonizado por la Ley de Aguas de 1985.<\/p>\n

Tambi\u00e9n la exigencia de una norma legal que sancione el incumplimiento de disposiciones administrativas con la p\u00e9rdida del derecho, por tanto, si no se pierde el derecho debe poderse inscribir en el Cat\u00e1logo.<\/p>\n

16 de febrero de 2026<\/p>\n

\u00a0<\/p>\n

<\/a>4.- COMPRAVENTA Y DISCAPACIDAD DEL VENDEDOR PODERDANTE. LA ACCI\u00d3N 65.000.<\/span><\/strong><\/h2>\n

Sentencia n\u00fam. 175\/2026, de 9 de febrero, de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo (STS 412\/2026 – ECLI:ES:TS:2026:412).<\/a><\/p>\n

El padre hab\u00eda otorgado en 2010 un poder general a favor de una de sus hijas con amplias facultades dispositivas que \u00e9sta utiliz\u00f3 para otorgar en 2011 una escritura de compraventa a su favor de la acci\u00f3n n\u00famero 65.000 de una sociedad an\u00f3nima familiar, \u201cpor precio de 212,70 euros, aplazado por veinte a\u00f1os o hasta el momento de fallecimiento del vendedor, sin inter\u00e9s.\u201d<\/p>\n

El padre hab\u00eda otorgado en 2006 un testamento conforme al derecho navarro en el que legaba sus acciones de la sociedad a sus hijos y nietos manifestando su voluntad de que se mantuviera la paridad entre los descendientes directos sucesores.<\/p>\n

Cuando fallece, en 2017, resulta que forman parte del haber hereditario las restantes 64.999 acciones de la sociedad, pero falta la adquirida por la coheredera en virtud de la compraventa.<\/p>\n

Otros coherederos demandan a la compradora y a su marido, por regir la sociedad de conquistas, para que se declare ineficaz la compraventa al haber quedado ineficaz el poder por padecer el poderdante la enfermedad de Alzheimer cuando se formaliz\u00f3 la transmisi\u00f3n, si bien no fue incapacitado hasta 2012.<\/p>\n

En el pleito se pone de relieve que de la titularidad de la acci\u00f3n 65.000 depende el control de la sociedad y, por esa raz\u00f3n, el perito la valora, con criterio de valoraci\u00f3n de empresas, en algo m\u00e1s de mill\u00f3n y medio de euros.<\/p>\n

El Juzgado de Primera Instancia desestim\u00f3 la demanda.<\/p>\n

La Audiencia Provincial estim\u00f3 el recurso de apelaci\u00f3n declarando la ineficacia de la transmisi\u00f3n y, consiguientemente, que la acci\u00f3n forma parte del legado.<\/p>\n

El Tribunal Supremo confirma la sentencia de la Audiencia.<\/p>\n

F.D. PRIMERO<\/p>\n

PRIMERO.- Resumen de antecedentes y objeto del procedimiento<\/em><\/p>\n

La cuesti\u00f3n jur\u00eddica que se suscita en el recurso de casaci\u00f3n versa sobre la eficacia de la compraventa de una acci\u00f3n<\/strong> de una sociedad an\u00f3nima que pertenec\u00eda al poderdante y a favor de la apoderada (autocontrataci\u00f3n<\/strong>) en un caso en el que ha quedado acreditado que el vendedor era capaz en el momento del otorgamiento del poder general, pero carec\u00eda de capacidad de querer y entender en el momento de la celebraci\u00f3n de la compraventa.<\/strong> El juzgado entendi\u00f3 que la adquisici\u00f3n de la acci\u00f3n estaba amparada por el poder otorgado, pero la Audiencia Provincial declara la ineficacia de la compraventa al considerar que el poder estaba extinguido como consecuencia de la discapacidad sobrevenida del poderdante, de acuerdo con lo previsto en el art. 1732 CC en la redacci\u00f3n dada por la Ley 41\/2003, de 18 de noviembre.<\/em><\/p>\n

F.D. TERCERO<\/p>\n

\u201cEn un momento en que el ordenamiento contemplaba la posibilidad de modificar legalmente la capacidad de las personas mediante un procedimiento judicial, la realidad social mostraba que no era extra\u00f1o que personas capaces, pero conscientes de su futura disminuci\u00f3n o p\u00e9rdida de capacidad, otorgaran poderes a favor de personas de su entorno y de su confianza<\/strong>, lo que de hecho evitaba la necesidad de acudir a la incapacitaci\u00f3n.<\/em><\/p>\n

El art. 1732 CC, redactado por la Ley Org\u00e1nica 1\/1996, de 15 de enero, se refer\u00eda literalmente a que \u00abel mandato\u00bb se acababa por la \u00abincapacitaci\u00f3n\u00bb del mandante. La regla prevista para el mandato pod\u00eda entenderse aplicable al apoderamiento, que carece de regulaci\u00f3n legal, como si el mandato fuera una relaci\u00f3n representativa t\u00edpica. Pero la exigencia de que el poderdante conservara la capacidad<\/strong> durante el tiempo de vigencia del poder con el fin de evitar abusos, dado que sin capacidad no podr\u00eda revocar el poder ni exigir rendici\u00f3n de cuentas, no ten\u00eda tanto sentido en los casos en los que la causa del apoderamiento fuera precisamente que el poder funcionara cuando el poderdante no tuviera capacidad,<\/strong> pues ello ir\u00eda en contra de la misma voluntad del poderdante, y los controles y fiscalizaci\u00f3n de la actuaci\u00f3n del apoderado podr\u00edan alcanzarse por otras v\u00edas, fundamentalmente las previstas para la protecci\u00f3n de la persona en ese momento, incluso antes de que se iniciara el procedimiento de incapacitaci\u00f3n entonces vigente.<\/em><\/p>\n

La Ley 41\/2003, al reformar el art. 1732 CC, trat\u00f3 de ofrecer una cobertura legal a esta pr\u00e1ctica de poderes preventivos,<\/em><\/strong> que no solo desjudicializaba la discapacidad,<\/strong> sino que, sobre todo, desde el punto de vista personal y familiar, resultaba respetuosa con los deseos de la propia persona que necesitaba el apoyo o sustituci\u00f3n y evitaba intromisiones e injerencias externas no solo indeseadas sino, sobre todo, innecesarias. Como dijimos en la sentencia 1449\/2024, de 4 de noviembre, con esa reforma del a\u00f1o 2003, el legislador asumi\u00f3 la realidad pr\u00e1ctica de los poderes otorgados por personas de edad avanzada en previsi\u00f3n de una p\u00e9rdida de capacidad,<\/strong> dando carta de naturaleza a los llamados poderes preventivos, si bien no lleg\u00f3 a establecer un r\u00e9gimen jur\u00eddico para ellos.\u201d<\/em><\/p>\n

\u201c\u2026bien es cierto que, sin la debida claridad, pues el legislador utilizaba de forma indiscriminada los t\u00e9rminos \u00abincapacitaci\u00f3n\u00bb e \u00abincapacidad\u00bb, se mantuvo literalmente la regla general de extinci\u00f3n del mandato (poder) por la incapacitaci\u00f3n <\/strong>del mandante, pero se permiti\u00f3 que el poder subsistiera pese a la incapacitaci\u00f3n (y que se extinguiera posteriormente al constituir el organismo tutelar, o luego, a instancias del tutor). Adem\u00e1s, presuponiendo que la regla general era que la p\u00e9rdida de capacidad extingu\u00eda el poder, tambi\u00e9n se contempl\u00f3 expresamente la subsistencia del poder que \u00abse hubiera dado para el caso de incapacidad del mandante<\/strong>\u00bb.<\/em><\/p>\n

\u201cEn el caso que ahora juzgamos, la recurrente sostiene en el primer motivo del recurso de casaci\u00f3n que el Sr. Samuel otorg\u00f3 en 2010, con plena capacidad de obrar, un ampl\u00edsimo poder a favor de su hija, y dice que \u00ablo hizo sin duda en previsi\u00f3n de la evoluci\u00f3n futura de una enfermedad que le aquejaba desde hac\u00eda ya un tiempo\u00bb<\/strong>. Pero tal cosa no resulta de la sentencia recurrida.<\/em><\/p>\n

La Audiencia, tras valorar las distintas pruebas practicadas, confirma la valoraci\u00f3n judicial de la sentencia de primera instancia en el sentido de que \u00abse mantiene el dubium sobre si el 20 de abril [de 2010 ] el Sr. Samuel estaba inhabilitado para comprender que apoderaba a su hija tan ampliamente\u00bb. Es decir, frente a la regla general de la presunci\u00f3n de capacidad, la sentencia considera que no se ha probado plenamente la falta de capacidad del poderdante en el momento del otorgamiento del poder, de tal manera que no puede declarar su falta de validez<\/strong>.\u201d<\/em><\/p>\n

\u201c\u2026no encontramos raz\u00f3n para concluir que la sentencia recurrida, que considera probado que el poderdante carec\u00eda de capacidad natural en el momento en el que la demandada recurrente celebr\u00f3 el contrato de compraventa<\/strong>, al considerar extinguido el poder, infrinja el art. 1732 CC en la redacci\u00f3n dada por la Ley 41\/2003. La recurrente deber\u00eda haber acreditado que el poder se otorg\u00f3 para que desplegara efectos a partir de la p\u00e9rdida de capacidad del poderdante o para que subsistiera, aunque el poderdante perdiera su capacidad, lo que no ha hecho.\u201d<\/em><\/p>\n

\u201c\u2026 la recurrente denuncia la infracci\u00f3n de los arts. 1714 y 1719 CC. En su desarrollo alega que la sentencia recurrida infringe estos preceptos ya que no se han superado los l\u00edmites del mandato y se ha actuado en beneficio del mandante y de acuerdo con el sentido del poder otorgado, dado que la compraventa de una \u00fanica acci\u00f3n obedec\u00eda a razones fiscales<\/strong>, y confer\u00eda muy relevantes ventajas al Sr. Samuel en su impuesto sobre el patrimonio, tal y como se expuso en el motivo tercero del recurso extraordinario por infracci\u00f3n procesal.\u201d<\/em><\/p>\n

\u201cCon independencia de que el motivo se apoya en las conclusiones que defend\u00eda en el motivo tercero del recurso extraordinario por infracci\u00f3n procesal, que no fue admitido, el motivo tercero del recurso de casaci\u00f3n, una vez que hemos desestimado el primer motivo no puede prosperar, pues partiendo de que el poder estaba extinguido cuando la apoderada adquiri\u00f3 para s\u00ed la acci\u00f3n del poderdante, carece de sentido plantear si hubo o no extralimitaci\u00f3n del poder<\/strong>.\u201d<\/em><\/p>\n

\u201cLa recurrente se\u00f1ala que la falta de apoderamiento suficiente puede ser suplida por la ratificaci\u00f3n expresa o t\u00e1cita del poderdante y tambi\u00e9n de su representante legal,<\/strong> conforme a lo dispuesto en el art. 1727 CC, y que en este caso el aprovechamiento por parte del mandante de los actos efectuados supone una ratificaci\u00f3n t\u00e1cita de la actuaci\u00f3n del mandatario aun en el caso de que se hubiera excedido en principio de los l\u00edmites del mandato.<\/em><\/p>\n

Tiene raz\u00f3n la recurrente en que la extinci\u00f3n del poder no comporta necesariamente la ineficacia absoluta de lo actuado por la apoderada<\/strong>, pero la aplicaci\u00f3n de los preceptos que cita de manera novedosa en el recurso no puede llevar a la estimaci\u00f3n del motivo.<\/em><\/p>\n

En este caso, la discapacidad sobrevenida del poderdante, seguida de la incapacitaci\u00f3n por sentencia judicial, con arreglo a la regulaci\u00f3n entonces vigente, comportan que el poderdante no pudiera por s\u00ed ratificar personalmente la compraventa impugnada<\/strong>. Por lo que se refiere a la ratificaci\u00f3n por parte de su representaci\u00f3n legal, debemos observar que fue designada tutora en primer lugar la propia recurrente, y obviamente no puede atribu\u00edrsele a su falta de impugnaci\u00f3n el valor de una ratificaci\u00f3n, mientras que no consta que la Fundaci\u00f3n Navarra para la Tutela de las personas adultas, designada tutora tiempo despu\u00e9s, pudiera tener conocimiento de la compraventa,<\/strong> por lo que no se advierte que la falta de impugnaci\u00f3n por su parte pueda comportar una ratificaci\u00f3n.\u201d<\/em><\/p>\n

En este caso el Tribunal Supremo considera suficientemente acreditado que, si bien no se ha acreditado que el poder se hubiera otorgado sin estar el poderdante en plenitud de facultades, pese a haberse diagnosticado la enfermedad con anterioridad, carec\u00eda de capacidad cuando la hija lo utiliz\u00f3 para venderse la acci\u00f3n por un precio irrisorio (habida cuenta de que determinaba el control de la sociedad) que ni siquiera se pag\u00f3 en el acto.<\/p>\n

La clave de la discusi\u00f3n fue si cuando se concedi\u00f3 el poder era intenci\u00f3n del padre que la hija pudiera seguir utiliz\u00e1ndolo cuando se agudizara la p\u00e9rdida de facultades. No se pudo acreditar y ello determina la anulaci\u00f3n de la venta.<\/p>\n

20 de febrero de 2026<\/p>\n

\u00c1lvaro Jos\u00e9 Mart\u00edn Mart\u00edn<\/p>\n

Registrador Mercantil de Murcia<\/p>\n

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CR\u00d3NICA BREVE DE TRIBUNALES – 65 -oOo- \u00c1LVARO JOS\u00c9 MART\u00cdN MART\u00cdN, REGISTRADOR, De la Real Academia de Legislaci\u00f3n y Jurisprudencia de Murcia   \u00cdNDICE: 1.- La resoluci\u00f3n por incumplimiento arrastra a las anotaciones de embargo, aunque no medie condici\u00f3n inscrita. 2.- Retracto arrendaticio y sucesi\u00f3n mortis causa. 3.- El incumplimiento de normas reglamentarias no impide […]<\/p>\n","protected":false},"author":10,"featured_media":47875,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_bbp_topic_count":0,"_bbp_reply_count":0,"_bbp_total_topic_count":0,"_bbp_total_reply_count":0,"_bbp_voice_count":0,"_bbp_anonymous_reply_count":0,"_bbp_topic_count_hidden":0,"_bbp_reply_count_hidden":0,"_bbp_forum_subforum_count":0,"footnotes":""},"categories":[2897],"tags":[9228,1409,1406,9761,11678,17752,1289,21432,9226,9227,1408,21433,21434,9760,2786],"class_list":{"0":"post-137329","1":"post","2":"type-post","3":"status-publish","4":"format-standard","5":"has-post-thumbnail","7":"category-jurisprudencia","8":"tag-academia-de-legislacion-y-jurisprudencia-de-murcia","9":"tag-alvaro-jose-martin-martin","10":"tag-alvaro-martin","11":"tag-alvaro-martin-martin","12":"tag-articulo-1124-cc","13":"tag-catalogo-aguas-privadas","14":"tag-condicion-resolutoria","15":"tag-condicion-resolutoria-implicita","16":"tag-cronica-breve-tribunales","17":"tag-cronica-tribunales","18":"tag-murcia","19":"tag-poder-alzheimer","20":"tag-poder-subsistente","21":"tag-rajylmurcia","22":"tag-retracto-arrendaticio"},"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/137329","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/users\/10"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=137329"}],"version-history":[{"count":5,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/137329\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":137336,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/137329\/revisions\/137336"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/media\/47875"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=137329"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=137329"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=137329"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}