{"id":137727,"date":"2026-06-05T18:45:05","date_gmt":"2026-06-05T16:45:05","guid":{"rendered":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=137727"},"modified":"2026-07-20T20:14:35","modified_gmt":"2026-07-20T18:14:35","slug":"resoluciones-junio-2026-direccion-general-de-seguridad-juridica-y-fe-publica","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-junio-2026-direccion-general-de-seguridad-juridica-y-fe-publica\/","title":{"rendered":"Resoluciones Junio 2026 Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica"},"content":{"rendered":"<h1 style=\"text-align: justify;\"><span style=\"color: #0000ff; font-size: 18pt;\"><strong>INFORME N\u00ba 381: BOE JUNIO de 2026.<\/strong><\/span><\/h1>\n<h2 style=\"text-align: center;\"><span style=\"color: #0000ff; font-size: 18pt;\"><strong>2\u00aa Parte:\u00a0<\/strong><strong>RESOLUCIONES DGSJFP:<\/strong><\/span><\/h2>\n<p style=\"text-align: center;\"><span style=\"font-size: 14pt;\"><a href=\"#propiedad\"><strong>PROPIEDAD<\/strong><\/a><\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: center;\"><span style=\"font-size: 14pt;\"><strong><a href=\"#mercantil\">MERCANTIL<\/a><\/strong><\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: center;\"><span style=\"font-size: 14pt;\"><strong><a href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/cuadro-resoluciones-dgrn-por-meses\/\">RESOLUCIONES POR MESES<\/a>\u00a0y\u00a0<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/titulares-de-resoluciones\/\">POR TITULARES PARA BUSCAR<\/a><\/strong><\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: center;\"><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/informes-mensuales\/informe-381-boe-junio-2026\/\"><span style=\"font-size: 14pt;\"><strong>Ir al INFORME de JUNIO (Secciones I y II del BOE)<\/strong><\/span><\/a><\/p>\n<h2 style=\"text-align: center;\"><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-junio-2026-direccion-general-de-seguridad-juridica-y-fe-publica\/\"><strong>IR A\u00a0<em>\u00a1NO TE LO PIERDAS!<\/em> DE JUNIO<\/strong><\/a><\/h2>\n<p><a class=\"mwm-aal-item\" name=\"valoracion-de-las-resoluciones-por-su-importancia\"><\/a><\/p>\n<h3><strong>VALORACI\u00d3N DE LAS RESOLUCIONES POR SU IMPORTANCIA:<\/strong><\/h3>\n<p><strong>Se van a seguir estos criterios a juicio de las personas que las resumen.<\/strong><\/p>\n<p><strong>()\u00a0<\/strong>Reiterativa o de escas\u00edsimo inter\u00e9s<\/p>\n<p><strong>*\u00a0<\/strong>Poco inter\u00e9s o muy del caso concreto<\/p>\n<p><strong>**\u00a0<\/strong>Interesante (categor\u00eda est\u00e1ndar)<\/p>\n<p><strong>***\u00a0<\/strong>Muy interesante.<\/p>\n<p><strong>\u21d2\u21d2\u21d2<\/strong> Imprescindible<\/p>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"resoluciones-propiedad\"><\/a><h6><span style=\"font-size: 14pt; color: #0000ff;\"><a id=\"propiedad\"><\/a>RESOLUCIONES PROPIEDAD:<\/span><\/h6>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"415-8211-416-8211-417-y-418-prorroga-de-embargo-sin-notificacion-al-deudor-y-demas-interesados\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r415\"><\/a>415 &#8211; <\/span><\/strong><strong><span style=\"font-size: 12pt;\">416 &#8211; <\/span><\/strong><strong><span style=\"font-size: 12pt;\">417 y <\/span><\/strong><strong><span style=\"font-size: 12pt;\">418.** <\/span><\/strong><strong><span style=\"font-size: 12pt;\">PR\u00d3RROGA DE EMBARGO SIN NOTIFICACI\u00d3N AL DEUDOR Y DEM\u00c1S INTERESADOS.<\/span><\/strong><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>4<\/strong> Resoluciones de 10 de febrero de 2026, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Estepona n.\u00ba 1 a prorrogar una anotaci\u00f3n de embargo. (ER)<\/p>\n<p>() Ver <a href=\"#r459\"><strong>#r459<\/strong><\/a> .<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen:<\/strong> la pr\u00f3rroga de una anotaci\u00f3n preventiva es un acto de puro tr\u00e1mite procesal que no exige notificaci\u00f3n a persona alguna para su pr\u00e1ctica.<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Hechos:<\/strong> se presenta mandamiento en el que se ordenaba la pr\u00f3rroga de anotaciones preventivas de embargo trabado en procedimiento de apremio sobre una determinada finca registral.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El <strong>Registrador calific\u00f3 negativamente<\/strong> al no constar en el mandamiento que la diligencia de pr\u00f3rroga hubiera sido notificada a la deudora y, en su caso, a otras personas interesadas.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El <strong>Centro Directivo revoca la calificaci\u00f3n<\/strong> toda vez que la pr\u00f3rroga de una anotaci\u00f3n preventiva de embargo constituye un tr\u00e1mite procesal exigido por la duraci\u00f3n temporal de este tipo de asientos, tal y como establece el art\u00edculo 86 de la Ley Hipotecaria, y que no tiene m\u00e1s trascendencia que evitar su caducidad sin que quepa ahora exigir una notificaci\u00f3n espec\u00edfica de una acto de puro tr\u00e1mite procesal, como es la solicitud de pr\u00f3rroga. (ER)<\/p>\n<div class=\"enlacesDoc\" style=\"text-align: justify;\">\n<ul>\n<li class=\"puntoPDF\"><a title=\"PDF firmado BOE-A-2026-12125\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2026\/06\/05\/pdfs\/BOE-A-2026-12125.pdf\">PDF (BOE-A-2026-12125 &#8211; 13\u00a0<abbr title=\"p\u00e1ginas\">p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0&#8211; 257\u00a0<abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a> <a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2026-12125\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2026-12125\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n<div class=\"enlacesDoc\" style=\"text-align: justify;\">\n<ul>\n<li class=\"puntoPDF\"><a title=\"PDF firmado BOE-A-2026-12126\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2026\/06\/05\/pdfs\/BOE-A-2026-12126.pdf\">PDF (BOE-A-2026-12126 &#8211; 13\u00a0<abbr title=\"p\u00e1ginas\">p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0&#8211; 283\u00a0<abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a> <a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2026-12126\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2026-12126\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n<div class=\"enlacesDoc\" style=\"text-align: justify;\">\n<ul>\n<li class=\"puntoPDF\"><a title=\"PDF firmado BOE-A-2026-12127\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2026\/06\/05\/pdfs\/BOE-A-2026-12127.pdf\">PDF (BOE-A-2026-12127 &#8211; 13\u00a0<abbr title=\"p\u00e1ginas\">p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0&#8211; 283\u00a0<abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a> <a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2026-12127\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2026-12127\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n<div class=\"enlacesDoc\" style=\"text-align: justify;\">\n<ul>\n<li class=\"puntoPDF\"><a title=\"PDF firmado BOE-A-2026-12128\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2026\/06\/05\/pdfs\/BOE-A-2026-12128.pdf\">PDF (BOE-A-2026-12128 &#8211; 13\u00a0<abbr title=\"p\u00e1ginas\">p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0&#8211; 283\u00a0<abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a> <a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2026-12128\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2026-12128\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"419-420-y-421-andalucia-compraventa-de-participacion-indivisa-de-finca-que-en-registro-aparece-como-urbana-segun-catastro\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r419\"><\/a>419. <\/span><\/strong><strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r420\"><\/a>420. y <\/span><\/strong><strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r421\"><\/a>421.*** ANDALUC\u00cdA: COMPRAVENTA DE PARTICIPACI\u00d3N INDIVISA DE FINCA QUE EN REGISTRO APARECE COMO \u00abURBANA SEG\u00daN CATASTRO\u00bb.<\/span><\/strong><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">3 Resoluciones de 10 de febrero de 2026, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n de la registradora de la propiedad interina de Chiclana de la Frontera n.\u00ba 2, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de una escritura de compraventa de una participaci\u00f3n indivisa de finca que consta registralmente como urbana.\u00a0<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen:<\/strong> En la venta de una cuota indivisa \u201cex novo\u201d, no inscrita como tal, cuya superficie equivalente en relaci\u00f3n a la totalidad de la finca es inferior a la superficie de la unidad m\u00ednima de cultivo, concurre el supuesto objetivo definido por la normativa andaluza como acto revelador de posible parcelaci\u00f3n urban\u00edstica, por lo que debe acreditarse la obtenci\u00f3n de licencia municipal. Esta resoluci\u00f3n recapitula lo que denomina \u201c<span style=\"text-decoration: underline;\">Esquema general de actuaci\u00f3n de los registradores en la calificaci\u00f3n de negocios de transmisi\u00f3n de participaciones indivisas en Andaluc\u00eda\u201d<\/span><\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Supuesto:<\/strong> Se plantea en el presente expediente la inscripci\u00f3n de una escritura por la que la entidad mercantil propietaria de una finca registral vende una participaci\u00f3n de una octava parte indivisa a una persona que compra.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En la escritura se hace constar la manifestaci\u00f3n de los comparecientes que la finca no se encuentra edificada ni parcelada de hecho, y que a efectos de su posible desarrollo urban\u00edstico y de atender los gastos y costes urban\u00edsticos en \u00e1reas de regularizaci\u00f3n previsibles, se hace preciso a la parte vendedora transmitir cuotas de la finca descrita, a fin de afrontar dichos gastos.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>La registradora suspende la inscripci\u00f3n<\/strong> al <strong>no acreditarse la obtenci\u00f3n de licencia<\/strong> municipal de parcelaci\u00f3n, que entiende necesaria por implicar o poder implicar el negocio realizado -venta de participaciones indivisas\u2013 <strong>un acto de parcelaci\u00f3n urban\u00edstica<\/strong>, a no ser que se aporte una cedula urban\u00edstica de la que resulte que la finca tiene calificaci\u00f3n de urbana.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En efecto, la finca figura inscrita a nombre de una entidad, la cual est\u00e1 transmitiendo, en esta y otras escrituras presentadas, a distintas personas por octavas partes indivisas. Adem\u00e1s, se trata de una zona de <strong>abundantes construcciones y con apariencia de urbanizaci\u00f3n<\/strong> (existencia de caminos, casas, piscinas, etc.); e igualmente se observa, que la finca registralmente tiene la <strong>calificaci\u00f3n de finca Rustica<\/strong>, si bien se aporta una certificaci\u00f3n catastral en la que figura como urbana, sin que se haya aportado la correspondiente cedula de calificaci\u00f3n urban\u00edstica del Ayuntamiento.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>La recurrente<\/strong> alega que los adquirentes no persiguen la parcelaci\u00f3n de la finca, y no se pueden penalizar pensamientos no manifestados; Que en la realidad f\u00edsica de la finca objeto de transmisi\u00f3n no existe signo alguno de parcelaci\u00f3n en su interior, ni se ha realizado por el vendedor o por los compradores acci\u00f3n alguna tendente a la parcelaci\u00f3n ideal de la finca; Que la exigencia de licencia de parcelaci\u00f3n planteada por la registradora resulta del todo imposible de cumplir, seg\u00fan consulta realizada en el Departamento de Urbanismo del Ayuntamiento, pues no se est\u00e1 segregando ning\u00fan trozo, ni realizando parcelaci\u00f3n alguna. Que en la escritura presentada a inscripci\u00f3n no se \u00abatribuye a la participaci\u00f3n indivisa transmitida el derecho de utilizaci\u00f3n exclusiva de porci\u00f3n o porciones concretas de la finca\u00bb. Que la finca seg\u00fan el Registro y el Catastro tiene la calificaci\u00f3n de urbana, y que quince meses despu\u00e9s del otorgamiento de la escritura, a\u00fan sigue el terreno sin modificaci\u00f3n alguna y sin indicios de parcelaci\u00f3n ni edificaciones, seg\u00fan justifica con diversas fotograf\u00edas.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>La DG, <\/strong>que desestima el recurso y confirma la calificaci\u00f3n registral realiza un completo repaso sobre esta cuesti\u00f3n, y recapitula lo que define como <strong>\u201cesquema general de actuaci\u00f3n de los registradores en la calificaci\u00f3n de negocios de transmisi\u00f3n de participaciones indivisas en Andaluc\u00eda\u201d<\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En s\u00edntesis, en el marco de la legislaci\u00f3n andaluza, el tratamiento registral de los negocios de transmisi\u00f3n de cuota indivisa (u otros que se utilicen con igual finalidad como los relativos a derechos societarios) obliga a <strong>diferenciar diferentes supuestos en funci\u00f3n de si se trata de la cr<span style=\"text-decoration: underline;\">eaci\u00f3n \u00abex novo<\/span><\/strong><span style=\"text-decoration: underline;\">\u00bb de nuevas cuotas indivisas <strong>respecto a las que constan inscritas<\/strong> <\/span>y de la <strong>concurrencia o no de <span style=\"text-decoration: underline;\">circunstancias reveladoras<\/span> de una parcelaci\u00f3n existente o indiciaria<\/strong> que puedan ser apreciadas por el registrador en su calificaci\u00f3n:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">a)\u2003<strong>cuando el negocio de transmisi\u00f3n de <span style=\"text-decoration: underline;\">nueva cuota<\/span> presenta un indicio objetivo revelador de parcelaci\u00f3n urban\u00edstica,<\/strong> porque puedan existir diversos titulares a los que corresponda el uso individualizado de una parte del inmueble equivalente o asimilable a una divisi\u00f3n en suelo urbano o a una divisi\u00f3n en suelo r\u00fastico que pueda inducir a la formaci\u00f3n de nuevos asentamientos, <strong>el registrador debe exigir motivadamente el oportuno acto de control previo municipal en forma de licencia<\/strong>, declaraci\u00f3n de asimilado a fuera de ordenaci\u00f3n u otro acto de conformidad.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El registrador en su calificaci\u00f3n podr\u00e1 considerar como circunstancias reveladoras de la existencia actual o potencial de una parcelaci\u00f3n, con car\u00e1cter no exhaustivo, las siguientes: la asignaci\u00f3n de uso de parte de la finca, de referencia catastral asociada a la cuota, <strong>la transmisi\u00f3n de cuota en suelo r\u00fastico equivalente a superficie inferior a la parcela m\u00ednima<\/strong>, la consulta de cartograf\u00eda oficial de la que resulte una parcelaci\u00f3n en la propia finca atendiendo a la estructura parcelaria, viarios, caminos o la agrupaci\u00f3n de edificaciones, as\u00ed como la constancia registral de expedientes de disciplina urban\u00edstica \u2013arts\u00a020 de la ley y\u00a024.2 del Reglamento andaluces\u2013.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">De este r\u00e9gimen deber\u00e1n <strong>exceptuarse<\/strong> los supuestos previstos por la ley como las transmisiones \u00abmortis causa\u00bb o entre c\u00f3nyuges o pareja de hecho<strong>,<\/strong> salvo que concurra otro indicio objetivo cualificado.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">b)\u2003<strong>los supuestos de transmisi\u00f3n de <span style=\"text-decoration: underline;\">nueva cuota<\/span> indivisa de finca r\u00fastica en los que no concurran las citadas circunstancias reveladoras de parcelaci\u00f3n en la propia finca<\/strong> \u2013v.gr. transmisi\u00f3n de cuota equivalente a superficie r\u00fastica superior a la unidad m\u00ednima sin que concurra ninguna de las citadas circunstancias objetivas\u2013 <strong>pero el registrador pueda justificar dudas fundadas<\/strong> por las circunstancias de descripci\u00f3n, dimensiones o localizaci\u00f3n de la propia finca y de las fincas colindantes, <strong>deben ser articulados mediante el procedimiento regulado en el <\/strong><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/reglamento-hipotecario-actos-naturaleza-urbanistica-real-decreto-1093-1997\/#a79\">art.\u00a079 RD\u00a01097\/1993<\/a>, es decir, mediante la comunicaci\u00f3n al Ayuntamiento y la suspensi\u00f3n de calificaci\u00f3n hasta la respuesta municipal o transcurso del plazo previsto en el precepto, procedi\u00e9ndose seg\u00fan los casos a la inscripci\u00f3n, si no hay contestaci\u00f3n en plazo o si se declara la inexistencia de parcelaci\u00f3n, o a la denegaci\u00f3n del asiento, cuando en este \u00faltimo caso el Ayuntamiento se oponga por declarar la existencia de parcelaci\u00f3n ilegal.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El citado art.\u00a079 <strong>no queda limitado al \u00e1mbito del suelo no urbanizable<\/strong>, sino que debe aplicarse a todo suelo en situaci\u00f3n de rural en el que queden prohibidas las parcelaciones urban\u00edsticas de acuerdo con la legislaci\u00f3n urban\u00edstica aplicable en cada caso.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">c)\u2003<strong>cuando el objeto del negocio jur\u00eddico es estrictamente la mera transmisi\u00f3n de la <span style=\"text-decoration: underline;\">misma cuota indivisa inscrita<\/span> en el Registro de la Propiedad, <\/strong>amparada por tanto por la presunci\u00f3n legal de existencia y pertenencia del derecho inscrito, <strong>no cabe imponer la exigencia de intervenci\u00f3n administrativa previa<\/strong> pues ello supondr\u00eda cuestionar la vigencia del propio asiento registral, bajo salvaguardia judicial, al margen del cauce legal establecido \u2013 arts\u00a0<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a1\">1.3<\/a>, <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a38\">38<\/a> y\u00a0<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a40\">40<\/a> LH, y <a href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-dgrn-octubre-2015\/#339-venta-de-participacion-indivisa-de-finca-rustica-en-andalucia\">R. 10 de septiembre de 2015<\/a>-.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En tales casos de cuotas indivisas inscritas, incluso concurriendo dudas fundadas de posible parcelaci\u00f3n, el registrador no podr\u00e1 denegar la inscripci\u00f3n por este motivo y <strong>solo podr\u00e1 tramitar el procedimiento regulado en el art.\u00a0<\/strong><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/reglamento-hipotecario-actos-naturaleza-urbanistica-real-decreto-1093-1997\/#a79\">79 RD\u00a0<\/a><strong>1093\/1997<\/strong> para que la Administraci\u00f3n competente acuerde, si procede, la constancia registral con efectos informativos de la situaci\u00f3n urban\u00edstica correspondiente o la prohibici\u00f3n de disponer que, una vez presentada en el Registro, s\u00ed deber\u00e1 ser tenida en cuenta en su calificaci\u00f3n por el registrador \u2013apartados primero, segundo y sexto del art.\u00a0341 del Reglamento andaluz\u2013.<\/p>\n<p>Debe <strong>exceptuarse<\/strong> de este \u00faltimo supuesto el caso de concurrir <strong>circunstancias adicionales que justifiquen la aplicaci\u00f3n del r\u00e9gimen de la parcelaci\u00f3n <\/strong>a la venta de la cuota ya inscrita a los efectos de requerir la oportuna <strong>conformidad administrativa<\/strong> \u2013R.\u00a05 de julio de\u00a02022\u2013.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Ateniendo a los fundamentos expresados anteriormente, el presente <strong>se ha justificado la clasificaci\u00f3n r\u00fastica de la finca <\/strong>a los efectos de la Ley\u00a07\/2021, de\u00a01 de diciembre, que <u>solo conoce en la actualidad las categor\u00edas de suelo urbano o r\u00fastico<\/u>, y <strong>trat\u00e1ndose de la venta de una cuota indivisa \u00abex novo\u00bb, no inscrita como tal<\/strong>, cuya superficie equivalente en relaci\u00f3n a la de la totalidad de la finca es <u>inferior a la superficie de la unidad m\u00ednima de cultivo aplicable<\/u>, <strong>concurre sin lugar a dudas el supuesto objetivo definido por la normativa andaluza como acto revelador de posible parcelaci\u00f3n urban\u00edstica, <\/strong>por lo que por ese motivo debe considerarse irreprochable la calificaci\u00f3n de la registradora y confirmar el defecto al requerir el preceptivo acto de control previo municipal.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Los dem\u00e1s indicios expuestos por la registradora en su nota solo <strong>pueden justificar el inicio del procedimiento del <\/strong><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/reglamento-hipotecario-actos-naturaleza-urbanistica-real-decreto-1093-1997\/#a79\">art.\u00a079<\/a> RD\u00a01093\/1997, <u>pero no imponer la exigencia de dicho acto de control previo.<\/u><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Se trata, a\u00f1ade, en este caso de una \u201ccalificaci\u00f3n registral que, no solo es respetuosa con la doctrina de esta Direcci\u00f3n General, sino tambi\u00e9n coherente con el criterio de la Direcci\u00f3n General de Ordenaci\u00f3n<\/strong> del Territorio, Urbanismo y Agenda Urbana de la Junta de Andaluc\u00eda, en comunicaci\u00f3n circulada al Colegio Notarial de Andaluc\u00eda el\u00a024 de junio de\u00a02024\u201d (JCC)<\/p>\n<div class=\"enlacesDoc\" style=\"text-align: justify;\">\n<ul>\n<li><a title=\"PDF firmado BOE-A-2026-12129\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2026\/06\/05\/pdfs\/BOE-A-2026-12129.pdf\">PDF (BOE-A-2026-12129 &#8211; 26\u00a0<abbr title=\"p\u00e1ginas\">p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0&#8211; 331\u00a0<abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a> <a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2026-12129\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2026-12129\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<li><a style=\"font-size: 1rem;\" title=\"PDF firmado BOE-A-2026-12130\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2026\/06\/05\/pdfs\/BOE-A-2026-12130.pdf\">PDF (BOE-A-2026-12130 &#8211; 26\u00a0<abbr title=\"p\u00e1ginas\">p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0&#8211; 331\u00a0<abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a> <a style=\"font-size: 1rem;\" title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2026-12130\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2026-12130\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<li><a style=\"font-size: 1rem;\" title=\"PDF firmado BOE-A-2026-12131\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2026\/06\/05\/pdfs\/BOE-A-2026-12131.pdf\">PDF (BOE-A-2026-12131 &#8211; 26\u00a0<abbr title=\"p\u00e1ginas\">p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0&#8211; 334\u00a0<abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a> <a style=\"font-size: 1rem;\" title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2026-12131\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2026-12131\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"422-declaracion-de-obra-antigua-sobre-suelo-rustico-protegido-valencia\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r422\"><\/a>422.*** DECLARACI\u00d3N DE OBRA ANTIGUA SOBRE SUELO R\u00daSTICO PROTEGIDO (VALENCIA).<\/span><\/strong><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 10 de febrero de 2026, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n de la registradora de la propiedad de Ontinyent, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de una escritura de rectificaci\u00f3n de superficie y declaraci\u00f3n de obra por antig\u00fcedad.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen: <\/strong>No cabe inscribir por antig\u00fcedad una edificaci\u00f3n si el suelo deviene protegido antes de consumarse el plazo general de prescripci\u00f3n, quedando la obra sujeta de forma sobrevenida al r\u00e9gimen de imprescriptibilidad.<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Hechos: <\/strong>Se presenta a inscripci\u00f3n escritura de declaraci\u00f3n de obra antigua de una edificaci\u00f3n terminada hace 18 a\u00f1os (2006) seg\u00fan certificado t\u00e9cnico que tambi\u00e9n inclu\u00eda las coordenadas de la porci\u00f3n de suelo ocupada por la edificaci\u00f3n y se ajusta la superficie de la finca a la certificaci\u00f3n catastral.<\/p>\n<ul style=\"list-style-type: circle;\">\n<li style=\"text-align: justify;\">En <strong>febrero de 2006<\/strong> entr\u00f3 en vigor la <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-2006-2975#a224\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Ley Urban\u00edstica Valenciana 16\/2005 (224.4<\/a>), que fija un <span style=\"text-decoration: underline;\">plazo general de prescripci\u00f3n de 4 a\u00f1os<\/span> para suelo r\u00fastico com\u00fan, pero decreta la imprescriptibilidad en suelo protegido.<\/li>\n<li style=\"text-align: justify;\">Un <strong>a\u00f1o despu\u00e9s<\/strong> (2007) se aprob\u00f3 el nuevo planeamiento municipal, reclasificando el suelo de la parcela que pas\u00f3 a ser <span style=\"text-decoration: underline;\">suelo no urbanizable protegido<\/span>.<\/li>\n<\/ul>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>La Registradora califica negativamente:<\/strong><\/p>\n<ul style=\"list-style-type: circle;\">\n<li style=\"text-align: justify;\"><strong>Se\u00f1ala<\/strong> que la edificaci\u00f3n se asienta hoy en suelo no urbanizable protegido seg\u00fan la cartograf\u00eda auxiliar y, dado que el certificado declara la obra terminada en 2006, es claro que a la entrada en vigor de la Ley 16\/2005 no hab\u00edan pasado los 4 a\u00f1os de prescripci\u00f3n de la acci\u00f3n de restauraci\u00f3n de la legalidad urban\u00edstica.<\/li>\n<li style=\"text-align: justify;\"><strong>Y exige<\/strong> acreditaci\u00f3n de que la obra estaba prescrita a la entrada en vigor de dicha Ley mediante certificado t\u00e9cnico que date el fin de la obra al menos cuatro a\u00f1os antes de la entrada en vigor de la Ley, o certificado municipal acreditativo de su legalizaci\u00f3n y de que no procede acci\u00f3n de restablecimiento de legalidad urban\u00edstica.<\/li>\n<\/ul>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>La Presentante: recurre exponiendo:<\/strong><\/p>\n<ul style=\"list-style-type: circle;\">\n<li style=\"text-align: justify;\">Que la edificaci\u00f3n exist\u00eda desde el a\u00f1o 2004 o incluso antes, por lo que su r\u00e9gimen de prescripci\u00f3n debe vincularse a la normativa vigente en el momento en que comenz\u00f3 o exist\u00eda f\u00edsicamente, y no a la de 2006.<\/li>\n<li style=\"text-align: justify;\">Que la Registradora no deber\u00eda haber consultado el mapa urban\u00edstico actual sino el vigente en la fecha de terminaci\u00f3n de la obra, y no deber\u00eda aplicar retroactivamente nomas sancionadoras desfavorables, pues se vulnera el principio de irretroactividad y la seguridad jur\u00eddica sobre una prescripci\u00f3n ya iniciada.<\/li>\n<\/ul>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Resoluci\u00f3n: La DGSJFP desestima el recurso y confirma la calificaci\u00f3n.<\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Doctrina:\u00a0<\/strong><\/p>\n<ul style=\"list-style-type: circle;\">\n<li style=\"text-align: justify;\">La acci\u00f3n de restablecimiento de la legalidad en suelo no urbanizable protegido <strong>no prescribe nunca<\/strong>, y esto rige tanto bajo la Ley Valenciana de 2005 como bajo la normativa estatal previa de 1992.<\/li>\n<li style=\"text-align: justify;\">Da igual si la obra se termin\u00f3 en 2004 o en 2006. Al aprobarse en 2007 el planeamiento que otorg\u00f3 la protecci\u00f3n especial al suelo, se interrumpi\u00f3 el plazo general de 4 a\u00f1os de prescripci\u00f3n antes de que pudiera consumarse. La <strong>infracci\u00f3n, al estar a\u00fan \u00abviva\u00bb, qued\u00f3 autom\u00e1ticamente sometida al nuevo r\u00e9gimen de imprescriptibilidad<\/strong>.<\/li>\n<li style=\"text-align: justify;\">La Direcci\u00f3n General se\u00f1ala que corresponde al propietario demostrar que la prescripci\u00f3n se consum\u00f3 totalmente bajo un ordenamiento anterior y antes de que el suelo pasase a ser protegido y, para inscribir la obra exige certificado municipal de legalizaci\u00f3n o un nuevo informe t\u00e9cnico que acredite que los 4 a\u00f1os se consumaron totalmente antes de que el suelo pasara a ser protegido. (SNG)<\/li>\n<\/ul>\n<div class=\"enlacesDoc\" style=\"text-align: justify;\">\n<ul>\n<li class=\"puntoPDF\"><a title=\"PDF firmado BOE-A-2026-12132\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2026\/06\/05\/pdfs\/BOE-A-2026-12132.pdf\">PDF (BOE-A-2026-12132 &#8211; 7\u00a0<abbr title=\"p\u00e1ginas\">p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0&#8211; 226\u00a0<abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a> <a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2026-12132\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2026-12132\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"423-mandamiento-cancelacion-de-cargas-anteriores-y-no-posteriores-a-constancia-registral-del-concurso-acreedores\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r423\"><\/a>423.** MANDAMIENTO CANCELACI\u00d3N DE CARGAS ANTERIORES (Y NO POSTERIORES) A CONSTANCIA REGISTRAL DEL CONCURSO ACREEDORES.<\/span><\/strong><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 10 de febrero de 2026, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n del registrador de la propiedad de Arrecife, por la que se suspende la cancelaci\u00f3n de una anotaci\u00f3n de embargo practicada con posterioridad a la constancia registral de la declaraci\u00f3n de concurso, por ordenarse tan solo la cancelaci\u00f3n \u00abde las cargas anteriores\u00bb.\u00a0<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen:<\/strong> si el mandamiento dictado en sede de procedimiento concursal ordena la cancelaci\u00f3n de las \u201ccargas anteriores\u201d, no puede el Registrador cancelar una anotaci\u00f3n preventiva de embargo practicada \u2013 indebidamente \u2013 con posterioridad al concurso. Es necesario mandamiento del Juez del concurso ordenando la cancelaci\u00f3n de esa anotaci\u00f3n indebidamente practicada.<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Hechos<\/strong>: se presenta mandamiento firme derivado de un procedimiento concursal ordenando la cancelaci\u00f3n de todas las cargas \u00abanteriores\u00bb al concurso que gravasen una determinada finca registral tras la venta de dicha finca en fase de liquidaci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El <strong>Registrador califica negativamente<\/strong> al no aparecer anotadas cargas anteriores al concurso sobre la finca. S\u00ed existe practicada una anotaci\u00f3n de embargo posterior al concurso pero el mandamiento s\u00f3lo ordena la cancelaci\u00f3n de las \u201ccargas anteriores\u201d.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El recurrente alega la nulidad de esa anotaci\u00f3n de embargo practicada con posterioridad a la constancia registral de la declaraci\u00f3n de concurso.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El <strong>Centro Directivo confirma la calificaci\u00f3n<\/strong> en base a los siguientes argumentos:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">1\u00ba. La propia literalidad del mandamiento judicial. El registrador debe calificar la congruencia del mandato con el procedimiento (art\u00edculo 100 RH). Si el juez ordena cancelar cargas \u00abanteriores\u00bb, el registrador, en principio, no debe, por v\u00eda interpretativa o extensiva, cancelar cargas \u00abposteriores\u00bb, aunque considere que sustantivamente pudieran ser nulas.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">2\u00ba. Aunque el recurrente alega que la anotaci\u00f3n es nula de pleno derecho por vulnerar la prohibici\u00f3n de ejecuciones singulares tras la declaraci\u00f3n de concurso (art\u00edculos 143 y 145 TRLConcursal), sin embargo, una vez practicado un asiento, \u00e9ste queda bajo la salvaguardia de los tribunales y produce todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud (art\u00edculo 1 de la Ley Hipotecaria).<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">3\u00ba. Es cierto que el juez del concurso tiene competencia exclusiva y excluyente, no s\u00f3lo para llevar a cabo las ejecuciones singulares, sino para ordenar tambi\u00e9n la cancelaci\u00f3n de los embargos y anotaciones practicadas en las mismas. Esta competencia del juez del concurso para cancelar embargos queda sometida a una triple condici\u00f3n:<\/p>\n<p>a) que la decrete el juez del concurso a petici\u00f3n de la administraci\u00f3n concursal.<\/p>\n<p>b) que concurra como causa habilitante el hecho de que el mantenimiento de los embargos trabados dificulte gravemente la continuidad de la actividad profesional o empresarial del concursado, y<\/p>\n<p>c) la audiencia previa de los acreedores afectados\u00bb.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Pero precisamente, es el juez de lo Mercantil quien debe apreciar la nulidad de ese embargo posterior y ordenar su cancelaci\u00f3n expresa sin que el registrador puede suplir esa declaraci\u00f3n judicial.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Si el embargo se practic\u00f3 indebidamente por un Juzgado de Primera Instancia incompetente, corresponde al juez del concurso, en el mandamiento de cancelaci\u00f3n de cargas derivado de la venta de la unidad productiva o del bien, ordenar espec\u00edficamente la cancelaci\u00f3n de dicho embargo posterior, declarando que el bien se transmite libre de cargas. (ER)<\/p>\n<div class=\"enlacesDoc\" style=\"text-align: justify;\">\n<ul>\n<li class=\"puntoPDF\"><a title=\"PDF firmado BOE-A-2026-12133\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2026\/06\/05\/pdfs\/BOE-A-2026-12133.pdf\">PDF (BOE-A-2026-12133 &#8211; 7\u00a0<abbr title=\"p\u00e1ginas\">p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0&#8211; 229\u00a0<abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a> <a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2026-12133\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2026-12133\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"424-sentencia-declarativa-de-dominio-sin-constancia-de-si-hubo-o-no-rebeldia-demandados\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r424\"><\/a>424.* SENTENCIA DECLARATIVA DE DOMINIO SIN CONSTANCIA DE SI HUBO O NO REBELD\u00cdA DEMANDADOS.<\/span><\/strong><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 11 de febrero de 2026, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la calificaci\u00f3n negativa de la registradora de la Propiedad de Las Palmas de Gran Canaria n.\u00ba 3, de un testimonio emitido por letrada de la Administraci\u00f3n de Justicia relativo a una sentencia firme.\u00a0<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen:<\/strong> El transcurso de los plazos para el ejercicio de la acci\u00f3n rescisoria debe resultar del propio documento presentado a la calificaci\u00f3n o bien de otro documento que lo complemente, indicando la imposibilidad de ejercicio del procedente recurso por transcurso del plazo aplicable al supuesto concreto.<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Supuesto:<\/strong> Se discute si es inscribible un testimonio de una sentencia de ejercicio de la acci\u00f3n de declarativa de dominio resultando contradictoria respecto a si ha sido dictada en rebeld\u00eda procesal de los demandados, <strong>sin que conste en el mismo testimonio el transcurso de los plazos indicados por la LEC<\/strong> para el ejercicio de la acci\u00f3n de rescisi\u00f3n, pese a constar la firmeza de la misma.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Como cuesti\u00f3n formal<\/strong>, la DG entiende que no puede considerarse acreditado, en los t\u00e9rminos exigidos por la Ley\u00a039\/2015, de\u00a01 octubre, del Procedimiento Administrativo Com\u00fan de las Administraciones P\u00fablicas, la pr\u00e1ctica de la notificaci\u00f3n de la calificaci\u00f3n negativa en la fecha que resulta del informe de la registradora, por lo que ante tal omisi\u00f3n, procede que el presente recurso sea considerado tempestivo y, en consecuencia, esta Direcci\u00f3n General se pronuncie sobre el fondo del mismo.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En cuanto al <strong>fondo de la cuesti\u00f3n<\/strong>, tal como ha reiterado la DG (<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-dgrn-junio-2015\/#178-sentencia-dictada-en-rebeldia-procesal-de-los-demandados\">R. 21 de mayo de 2015<\/a>, y <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-dgrn-junio-2016\/#184-sentencia-dictada-en-rebeldia-habiendo-sido-notificado-personalmente-el-rebelde-\">R. 12 de mayo de 2016<\/a>), <strong>dictada una sentencia en rebeld\u00eda procesal de los demandados, resulta de aplicaci\u00f3n lo dispuesto en el art. 524.4 LEC (<\/strong>\u201dmientras no sean firmes, o aun si\u00e9ndolo, no hayan transcurrido los plazos indicados por esta Ley para ejercitar la acci\u00f3n de rescisi\u00f3n de la sentencia dictada en rebeld\u00eda, s\u00f3lo proceder\u00e1 la anotaci\u00f3n preventiva de las sentencias que, dispongan o permitan la inscripci\u00f3n o cancelaci\u00f3n de asientos en Registros p\u00fablicos<u>\u201d)<\/u>. Pues bien, <strong>el <u>transcurso de tales plazos debe resultar del propio documento presentado a la calificaci\u00f3n<\/u><\/strong><u> <strong>o bien de otro documento que lo complemente<\/strong><\/u><strong>,<\/strong> indicando la imposibilidad de ejercicio del procedente recurso por transcurso del plazo aplicable al supuesto concreto (JCC)<\/p>\n<div class=\"enlacesDoc\" style=\"text-align: justify;\">\n<ul>\n<li class=\"puntoPDF\"><a title=\"PDF firmado BOE-A-2026-12134\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2026\/06\/05\/pdfs\/BOE-A-2026-12134.pdf\">PDF (BOE-A-2026-12134 &#8211; 9\u00a0<abbr title=\"p\u00e1ginas\">p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0&#8211; 232\u00a0<abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a> <a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2026-12134\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2026-12134\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"425-rectificacion-de-inscripcion-a-favor-de-la-sareb-y-consentimiento-de-interesados\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r425\"><\/a>425.* RECTIFICACI\u00d3N DE INSCRIPCI\u00d3N A FAVOR DE LA SAREB Y CONSENTIMIENTO DE INTERESADOS.<\/span><\/strong><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 11 de febrero de 2026, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la calificaci\u00f3n negativa realizada por el registrador de la propiedad de Moj\u00e1car, en un supuesto en el cual, inscrita una hipoteca sobre varias fincas, por transmisi\u00f3n de activos en su d\u00eda formalizada en escritura y acta complementaria, se solicitaba expresamente por instancia la rectificaci\u00f3n de supuesto error registral.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen: <\/strong><\/span><span style=\"color: #3366ff;\">La rectificaci\u00f3n de un asiento registral, no concurriendo el consentimiento del titular registral, requiere la obtenci\u00f3n de una resoluci\u00f3n judicial firme reca\u00edda en procedimiento ordinario entablado directamente contra el mismo.<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Hechos:<\/strong> Se solicita dejar sin efecto una inscripci\u00f3n de <strong>transmisi\u00f3n de pr\u00e9stamo hipotecario<\/strong> en favor de la SAREB sobre determinada finca.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Concurre la siguiente circunstancia: la hipoteca consta inscrita en favor de la entidad, que no s\u00f3lo <strong>no ha <\/strong>consentido expresamente la cancelaci\u00f3n o rectificaci\u00f3n de su asiento, sino que expresamente se ha <strong>opuesto<\/strong> en acto previo de conciliaci\u00f3n a la cancelaci\u00f3n de la hipoteca.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Sobre dicha base el registrador deniega la cancelaci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Resoluci\u00f3n:<\/strong> La Direcci\u00f3n General desestima el recurso y <strong>confirma<\/strong> la calificaci\u00f3n recurrida.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Doctrina: <\/strong>Del expediente resulta la <strong>comisi\u00f3n de un error<\/strong> en la escritura de transmisi\u00f3n de activos incluyendo <strong>equivocadamente<\/strong> la hipoteca debatida que no debi\u00f3 incluirse en la cesi\u00f3n al estar ya <strong>cancelada<\/strong> con anterioridad.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Ello implica que no es aplicable el procedimiento registral de rectificaci\u00f3n de errores materiales ni de concepto en un asiento, sino la <strong>rectificaci\u00f3n del t\u00edtulo err\u00f3neo<\/strong> que fue inscrito en el Registro de la Propiedad.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El asiento de inscripci\u00f3n de <strong>cesi\u00f3n de hipoteca<\/strong> que fue adecuadamente inscrito en el Registro de la Propiedad, se encuentra bajo la salvaguardia de los tribunales (art\u00edculo\u00a01 de la Ley Hipotecaria), y produce todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los t\u00e9rminos establecidos en la propia ley, lo que conduce a su art\u00edculo\u00a040, en el que se regulan los mecanismos para lograr la rectificaci\u00f3n del contenido del Registro cuando es inexacto.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Exigiendo por tanto la rectificaci\u00f3n de los asientos bien el consentimiento del titular registral y de todos aquellos a los que el asiento atribuya alg\u00fan derecho o bien la oportuna resoluci\u00f3n judicial reca\u00edda en juicio declarativo entablado contra todos aquellos a quienes el asiento que se trate de rectificar conceda alg\u00fan derecho (cfr. art\u00edculos\u00a040, 217 y\u00a0219 de la Ley Hipotecaria).<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En el caso que nos ocupa, el <strong>titular registral<\/strong> no consiente voluntariamente en rectificar el error por lo que, habi\u00e9ndose intentado una <strong>conciliaci\u00f3n previa<\/strong>, es indiscutible que la \u00fanica v\u00eda que queda para rectificar el registro es la obtenci\u00f3n de una resoluci\u00f3n judicial firme reca\u00edda en procedimiento ordinario entablado directamente contra el titular registral. (MGV)<\/p>\n<ul>\n<li><a href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2026\/06\/05\/pdfs\/BOE-A-2026-12135.pdf\">PDF (BOE-A-2026-12135 \u2013 9\u00a0p\u00e1gs.\u00a0\u2013 235\u00a0KB)<\/a> <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2026-12135\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"426-autocesion-unilateral-por-el-ayuntamiento-de-terrenos-de-equipamiento-sin-consentimiento-del-propietario-requisitos-formales-convenio-urbanistico-previo-acta-de-ocupacion\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r426\"><\/a>426.*** AUTOCESI\u00d3N UNILATERAL POR EL AYUNTAMIENTO DE TERRENOS DE EQUIPAMIENTO SIN CONSENTIMIENTO DEL PROPIETARIO. REQUISITOS FORMALES. CONVENIO URBAN\u00cdSTICO PREVIO. ACTA DE OCUPACI\u00d3N.<\/span><\/strong><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 11 de febrero de 2026, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n de la registradora de la Propiedad de Santa Cruz de Tenerife n.\u00ba 4, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de la cesi\u00f3n de parte de una finca acordada por Ayuntamiento en cumplimiento de una obligaci\u00f3n contenida en un convenio urban\u00edstico.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen: <\/strong>Los Convenios Urban\u00edsticos entre particulares y Ayuntamientos, con compromiso de cesiones de terrenos tienen, normalmente, contenido obligacional, por lo que para que se produzca la efectiva transmisi\u00f3n de la propiedad y pueda inscribirse se necesita un documento posterior con el consentimiento del propietario.<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"color: #0000ff;\">Si se trata de terrenos dotacionales o de viario, de cesi\u00f3n obligatoria, en proyectos de equidistribuci\u00f3n o en \u00e1reas de urbanizaci\u00f3n consolidada, la aprobaci\u00f3n firme del instrumento urban\u00edstico conlleva la transmisi\u00f3n de la propiedad al Ayuntamiento y la posibilidad de ocuparlo mediante Acta de Ocupaci\u00f3n unilateral, en cuyo caso es posible <\/span><span style=\"color: #0000ff;\">la inscripci\u00f3n de la transmisi\u00f3n en el Registro de la Propiedad sin consentimiento del titular registral cumpliendo lo dispuesto en el art\u00edculo <a style=\"color: #0000ff;\" href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/reglamento-hipotecario-actos-naturaleza-urbanistica-real-decreto-1093-1997\/#a30\">30.2<\/a> y <a style=\"color: #0000ff;\" href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/reglamento-hipotecario-actos-naturaleza-urbanistica-real-decreto-1093-1997\/#a31\">31<\/a> del Reglamento Hipotecario en materia urban\u00edstica (Real Decreto 1093\/97 de 4 de Julio), en esencia presentar el certificado municipal de la adquisici\u00f3n de dichos terrenos por ministerio de la Ley conforme a lo dicho, su situaci\u00f3n de firmeza, y la existencia del Acta de Ocupaci\u00f3n de dichos terrenos.<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Hechos: <\/strong>Se firma un Convenio Urban\u00edstico en el a\u00f1o 2000 entre un Ayuntamiento y una sociedad mercantil, en virtud del cual la sociedad se compromete a urbanizar y ceder un determinado terreno al Ayuntamiento y \u00e9ste se compromete a efectuar algunas modificaciones en las Normas Subsidiarias de Urbanismo del municipio.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Veinticuatro a\u00f1os despu\u00e9s, el Ayuntamiento incluye unilateralmente ese terreno en el inventario de bienes municipales, que se corresponde con una finca o parte de ella, inscrita a nombre de la sociedad mercantil firmante del Convenio. En el momento actual ese terreno est\u00e1 calificado y destinado, en la realidad, a espacio dotacional verde y sanitario, y est\u00e1 urbanizado, aunque parece que nunca se han recibido formalmente las obras de urbanizaci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Como t\u00edtulo formal, para su inscripci\u00f3n, se presenta el Convenio Urban\u00edstico y un certificaci\u00f3n municipal del cual resulta que el Ayuntamiento \u201cacepta la cesi\u00f3n\u201d del terreno, que entiende que es obligatoria y que ya se ha producido ya por haberse aprobado el instrumento urban\u00edstico adecuado (Normas Subsidiarias), que presupone la transmisi\u00f3n de la propiedad conforme al Convenio, por lo que solicita la inscripci\u00f3n de una determinada finca a favor del Ayuntamiento previa segregaci\u00f3n de la finca matriz inscrita a favor de la sociedad mercantil.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>La registradora <\/strong>suspende la inscripci\u00f3n solicitada porque, en primer lugar, en el citado Convenio no se indican las fincas registrales incluidas en el sector, ni las fincas que se entregar\u00e1n al Ayuntamiento (se incorpora plano, pero no se indica al menos su descripci\u00f3n literaria).<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Entiende que, adem\u00e1s, es necesario un documento p\u00fablico en el que conste el consentimiento a dicha cesi\u00f3n de la entidad mercantil, que complemente el Convenio y que, como se ha dicho, identifique debidamente tanto las fincas objeto del convenio como las fincas que son objeto de cesi\u00f3n por el particular, con expresi\u00f3n de su superficie y linderos.<\/p>\n<p>En cuanto al t\u00edtulo formal susceptible de inscripci\u00f3n tiene que cumplir los requisitos recogidos en los art\u00edculos <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/reglamento-hipotecario-actos-naturaleza-urbanistica-real-decreto-1093-1997\/#a30\">30.2<\/a> y\u00a0<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/reglamento-hipotecario-actos-naturaleza-urbanistica-real-decreto-1093-1997\/#a31\">31 del Real Decreto\u00a01093\/1997<\/a>, de 4 de julio, Reglamento Hipotecario de urbanismo<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>El municipio interesado <\/strong>recurre y alega que se trata de una cesi\u00f3n obligatoria, y que por tanto es directamente inscribible sin necesidad de consentimiento del titular registral invocando los principios de autotutela y ejecutividad de las decisiones de las administraciones p\u00fablicas y a\u00f1ade que el Convenio faculta al Ayuntamiento para aceptar la cesi\u00f3n de forma unilateral<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>La DG <\/strong>desestima el recurso.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Doctrina:<\/strong> La parcela, cuya cesi\u00f3n se pretende inscribir, se corresponde con una dotaci\u00f3n urban\u00edstica obligatoria establecida por el planeamiento urban\u00edstico, seg\u00fan la legislaci\u00f3n aplicable en el momento del convenio (<a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/doc.php?id=BOE-A-1998-8788\">Ley\u00a06\/1998, de\u00a013 de abril<\/a>) y la vigente (texto refundido de la <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-2015-11723\">Ley de Suelo y Rehabilitaci\u00f3n Urbana de\u00a02015<\/a>), en virtud de la cual los propietarios de suelo urbanizable o urbano no consolidado tienen el deber legal de ceder al Ayuntamiento, sin coste, los terrenos destinados por el plan a sistemas locales (viales, zonas verdes, equipamientos) en la proporci\u00f3n que fijen las normas.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La DG diferencia dos supuestos, en orden a la inscripci\u00f3n:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">1).- <strong>Que no exista acto formal de cesi\u00f3n de tales terrenos<\/strong>, <strong>y se necesite el consentimiento expreso del titular de los terrenos.<\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La existencia de normas urban\u00edsticas o acuerdos municipales sobre ejecuci\u00f3n del planeamiento que afecten a terrenos de propiedad privada no implica que estos pasen al dominio p\u00fablico hasta tanto no exista un documento de cesi\u00f3n con el consentimiento de su propietario.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El Convenio Urban\u00edstico carece de efectos traslativos, pues en el mismo se estipulan claramente compromisos a futuro, sujetos a condici\u00f3n suspensiva de una modificaci\u00f3n de planeamiento y referentes a porciones de terreno sin describir, que por tanto no tiene naturaleza jur\u00eddico real y no es inscribible.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En el presente caso, es el Ayuntamiento quien mediante un acuerdo de aceptaci\u00f3n de cesi\u00f3n otorgado unilateralmente pretende concretar el objeto del Convenio en cuanto a la cesi\u00f3n obligada y consumar sus efectos traditorios sin el consentimiento de la contraparte que es el propietario \u00fanico y titular registral.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">2) <strong>Que no exista acto formal de cesi\u00f3n de tales terrenos<\/strong>, <strong>pero NO se necesite consentimiento expreso del titular para esta cesi\u00f3n.<\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Este supuesto es el de la existencia de un <strong>proyecto de equidistribuci\u00f3n o cuando se trate de una superficie de cesi\u00f3n obligatoria<\/strong> en los casos en que la edificaci\u00f3n permitida por el plan est\u00e9 totalmente consolidada.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En estos casos, para la inscripci\u00f3n, es necesario cumplir los requisitos definidos en los art\u00edculos\u00a0<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/reglamento-hipotecario-actos-naturaleza-urbanistica-real-decreto-1093-1997\/#a30\">30.2<\/a> y\u00a0<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/reglamento-hipotecario-actos-naturaleza-urbanistica-real-decreto-1093-1997\/#a31\">31 del Real Decreto\u00a01093\/1997<\/a>, de\u00a04 de julio, que son tres:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">A).- Que se trate de <strong>superficies de cesi\u00f3n obligatoria delimitadas por instrumentos de planeamiento<\/strong>, cosa que resulta acreditado en el presente caso en el que la parcela se califica con destino zona verde-dotacional sanitario.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">B).- Que <strong>la cesi\u00f3n tenga como causa<\/strong> la necesidad de regularizar o legalizar terrenos en los que la edificaci\u00f3n permitida por el plan est\u00e9 totalmente consolidada.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">C).- Que en la certificaci\u00f3n expedida por el \u00f3rgano actuante se haga constar la <strong>resoluci\u00f3n en la que se acord\u00f3 la ocupaci\u00f3n de las fincas que han de ser objeto de cesi\u00f3n a favor de la Administraci\u00f3n actuante<\/strong>, con especificaci\u00f3n de su destino a cesi\u00f3n, conforme a las previsiones del plan.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En el presente caso <strong>se dan los requisitos sustantivos<\/strong> previstos para la aplicaci\u00f3n del citado art\u00edculo\u00a031, <strong>pero no resultan acreditados los requisitos formales<\/strong> para su inscripci\u00f3n sin consentimiento del titular registral, en particular <strong>porque no existe una resoluci\u00f3n administrativa firme que acuerde expresamente la ocupaci\u00f3n unilateral de la finca para su cesi\u00f3n conforme al destino previsto en el planeamiento<\/strong> y no resultar procedente la equidistribuci\u00f3n <strong>por haberse consolidado totalmente la edificaci\u00f3n<\/strong> permitida por el planeamiento en cuya virtud se exige la cesi\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">A tener en cuenta, tambi\u00e9n, los siguientes principios urban\u00edsticos en esta materia:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">1).- L<strong>a patrimonializaci\u00f3n de la edificabilidad se produce \u00fanicamente con su realizaci\u00f3n efectiva<\/strong> y est\u00e1 condicionada en todo caso al cumplimiento de los deberes y el levantamiento de las cargas propias del r\u00e9gimen que corresponda conforme a lo dispuesto en <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-2015-11723&amp;p=20230525&amp;tn=1#a11\">el art\u00edculo\u00a011.2 de la Ley de Suelo<\/a> estatal.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">2) <strong>La garant\u00eda del cumplimiento de tales deberes estatutarios<\/strong>, <strong>se concreta<\/strong> <strong>en la afecci\u00f3n real de todos los terrenos incluidos en el \u00e1mbito de las actuaciones y los adscritos al cumplimiento de los deberes mencionados<\/strong>, sin perjuicio de que los mismos puedan legalmente presumirse cumplidos con la recepci\u00f3n por la Administraci\u00f3n competente de las obras de urbanizaci\u00f3n correspondientes seg\u00fan lo dispuesto en el <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-2015-11723&amp;p=20230525&amp;tn=1#a18\">art\u00edculo\u00a018.6 de la Ley de Suelo<\/a> estatal.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">3) Es de aplicaci\u00f3n el <strong>principio de subrogaci\u00f3n urban\u00edstica<\/strong> (<a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-2015-11723&amp;p=20230525&amp;tn=1#a27\">art\u00edculo\u00a027 de la Ley de Suelo estatal<\/a>), pues la transmisi\u00f3n de fincas no modifica la situaci\u00f3n del titular respecto de los deberes del propietario conforme a la legislaci\u00f3n de la ordenaci\u00f3n territorial y urban\u00edstica aplicable o exigibles por los actos de ejecuci\u00f3n de la misma, de forma que <strong>el nuevo titular queda subrogado en los derechos y deberes del anterior propietario, as\u00ed como en las obligaciones por \u00e9ste asumidas frente a la Administraci\u00f3n competente y que hayan sido objeto de inscripci\u00f3n registral,<\/strong> siempre que tales obligaciones se refieran a un posible efecto de mutaci\u00f3n jur\u00eddico-real.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Comentario: <\/strong>Como resumen de este enrevesado asunto, el Ayuntamiento no ha elegido el t\u00edtulo formal adecuado porque no hay consentimiento del propietario inicial del terreno, (que es el previsto en los art\u00edculos <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/reglamento-hipotecario-actos-naturaleza-urbanistica-real-decreto-1093-1997\/#a30\">30.2<\/a> y\u00a0<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/reglamento-hipotecario-actos-naturaleza-urbanistica-real-decreto-1093-1997\/#a31\">31 del Real Decreto\u00a01093\/1997<\/a>, de 4 de julio) para poder inscribir a su favor un terreno que, en la realidad, est\u00e1 destinado a zona verde y dotacional sanitario desde hace a\u00f1os y es de su propiedad, aparentemente.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Ha elegido para ello la v\u00eda de un Convenio Urban\u00edstico acordado hace casi 25 a\u00f1os con el propietario y titular registral en el que no se transmite la propiedad de la finca o fincas de la entidad mercantil sino solo se adquiere el compromiso obligacional de urbanizar y transmitir en un futuro un determinado suelo, e interpreta que con ese Convenio la entidad mercantil ha cedido la propiedad de dichas fincas al Ayuntamiento,\u2026 a pesar de que, como se ha dicho, (y as\u00ed lo recoge el Convenio) se necesita un acto de consentimiento expreso del titular del terreno con cesi\u00f3n formal y traditoria de la propiedad, y de que en dicho Convenio, que est\u00e1 sujeto a determinada condici\u00f3n suspensiva, ni se describen ni se identifican debidamente las fincas objeto de la cesi\u00f3n. (AFS)<\/p>\n<div class=\"enlacesDoc\" style=\"text-align: justify;\">\n<ul>\n<li class=\"puntoPDF\" style=\"text-align: justify;\"><a title=\"PDF firmado BOE-A-2026-12136\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2026\/06\/05\/pdfs\/BOE-A-2026-12136.pdf\">PDF (BOE-A-2026-12136 &#8211; 28\u00a0<abbr title=\"p\u00e1ginas\">p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0&#8211; 348\u00a0<abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a> <a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2026-12136\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2026-12136\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"427-hipoteca-ico-a-promotora-empresaria-para-construir-vpo-calificacion-clasusulas-inscribibles\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r427\"><\/a>427.* HIPOTECA <em>ICO<\/em> A PROMOTORA (EMPRESARIA) PARA CONSTRUIR VPO: CALIFICACI\u00d3N CL\u00c1SUSULAS INSCRIBIBLES.<\/span><\/strong><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 11 de febrero de 2026, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n del registrador de la Propiedad de Illescas n.\u00ba 1, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de ciertos pactos en una escritura de hipoteca de car\u00e1cter empresarial.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen: <\/strong>La DGSJFP declara inscribibles una serie de cl\u00e1usulas de un pr\u00e9stamo hipotecario del ICO concedido a una empresa, que quedan especificados en el cuerpo de este resumen que se hace de la resoluci\u00f3n y que pueden servir de gu\u00eda para casos en que el acreedor hipotecario sea la misma entidad oficial.<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Hechos: <\/strong>Mediante escritura se formaliza una hipoteca en garant\u00eda de un pr\u00e9stamo concedido por la entidad de cr\u00e9dito denominada \u201cInstituto de Cr\u00e9dito Oficial, Entidad P\u00fablica Empresarial\u201d (ICO), en favor de una sociedad inmobiliaria \u201cpara la realizaci\u00f3n de una actuaci\u00f3n calificada en r\u00e9gimen de Vivienda de Protecci\u00f3n Oficial \u2026 para la construcci\u00f3n de viviendas energ\u00e9ticamente eficientes dedicadas al alquiler a precio asequible\u201d.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Presentada dicha escritura en el Registro se inscribi\u00f3 la hipoteca, pero se <strong>suspendieron <\/strong>determinadas las cl\u00e1usulas por su car\u00e1cter <strong>personal<\/strong> y carecer de trascendencia jur\u00eddico-real \u2013art.\u00a02 y\u00a098 de la Ley Hipotecaria,\u2003por su <strong>car\u00e1cter obligacional<\/strong> \u2013arts.\u00a01 de la Ley Hipotecaria y\u00a09 de su Reglamento y concordantes, tambi\u00e9n por ser materia de <strong>regulaci\u00f3n imperativa<\/strong>, por no <strong>estar garantizado por la hipoteca<\/strong> y finalmente y\u2003con independencia de su validez entre las partes porque no pueden afectar a tercero una serie de apartados por ser contrarios al p\u00e1rrafo\u00a01.\u00ba del art\u00edculo\u00a01172 del C\u00f3digo Civil \u201cEl que tuviere varias deudas de una misma especie en favor de un solo acreedor, podr\u00e1 declarar, al tiempo de hacer el pago, a cu\u00e1l de ellas debe aplicarse.\u201d<\/p>\n<p>Se interpone <strong>recurso<\/strong> contra la calificaci\u00f3n limitado (el recurso) a los siguientes pactos suspendidos del contrato de pr\u00e9stamo hipotecario:<\/p>\n<p>1.\u2003Las Definiciones de los conceptos <strong>Costes de Ruptura<\/strong>,<\/p>\n<p>2.\u2003El relativo a Los <strong>Costes de Ruptura<\/strong>,<\/p>\n<p>3.\u2003El relativo al <strong>tipo de inter\u00e9s sustitutivo<\/strong>,<\/p>\n<p>4.\u2003El relativo a la <strong>Amortizaci\u00f3n anticipada<\/strong> obligatoria,<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">5.\u2003El relativo a las <strong>Reglas Comunes a la Amortizaci\u00f3n anticipada<\/strong> voluntaria y obligatoria,<\/p>\n<p>6.\u2003El relativo al <strong>lugar de pago<\/strong> de la obligaci\u00f3n<\/p>\n<p>7.\u2003El relativo a la <strong>imputaci\u00f3n de pagos<\/strong> del pr\u00e9stamo<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">8.\u2003El relativo a la <strong>declaraci\u00f3n del vencimiento anticipado<\/strong>, en cuanto a la suspensi\u00f3n en la inscripci\u00f3n de parte del texto de la estipulaci\u00f3n\u00a012.2 de la escritura.<\/p>\n<p><strong>Resoluci\u00f3n:<\/strong> La Direcci\u00f3n General <strong>estima el recurso<\/strong> en cuanto a todas las cl\u00e1usulas suspendidas y <strong>revoca <\/strong>la nota de calificaci\u00f3n del registrador.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Doctrina: <\/strong>Aclara la DG, con car\u00e1cter previo que su resoluci\u00f3n se limitar\u00e1 a un \u201cpronunciamiento acerca de si las <strong>concretas razones aducidas<\/strong> por el registrador para denegar la inscripci\u00f3n solicitada o determinadas cl\u00e1usulas y que hayan sido recurridas se ajustan o no a Derecho\u201d.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">A continuaci\u00f3n, se\u00f1ala que el pr\u00e9stamo concedido no<strong> est\u00e1 sujeto a normativa de consumidores<\/strong>, por ser la parte prestataria una empresa promotora.<\/p>\n<p>Una vez encuadrado el pr\u00e9stamo y con cita expresa del <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a12\">art.<strong> 12 LH<\/strong><\/a> dice que debe inscribirse:<\/p>\n<ul>\n<li style=\"list-style-type: none;\">\n<ul>\n<li><strong>Extensi\u00f3n<\/strong> del derecho real.<\/li>\n<li><strong>Cl\u00e1usulas financieras<\/strong> que delimitan la obligaci\u00f3n garantizada.<\/li>\n<li><strong>Cl\u00e1usulas de vencimiento anticipado<\/strong> que habilitan la ejecuci\u00f3n.<\/li>\n<li>Cl\u00e1usulas relativas a <strong>procedimientos de ejecuci\u00f3n<\/strong>.<\/li>\n<\/ul>\n<\/li>\n<\/ul>\n<p>Solo se excluyen:<\/p>\n<ul>\n<li>Cl\u00e1usulas <strong>sin trascendencia jur\u00eddico\u2011real<\/strong>.<\/li>\n<li>Cl\u00e1usulas <strong>contrarias a normas imperativas<\/strong> o jurisprudencia.<\/li>\n<li>Cl\u00e1usulas <strong>indeterminadas<\/strong> o que dependen del arbitrio de una parte.<\/li>\n<\/ul>\n<p>A continuaci\u00f3n, determina los criterios <strong>para decidir si una cl\u00e1usula es inscribible:<\/strong><\/p>\n<ol>\n<li><strong>Cl\u00e1usulas financieras<\/strong>: deben inscribirse si afectan a la determinaci\u00f3n del <strong>d\u00e9bito ejecutable<\/strong> (intereses, comisiones, amortizaciones, etc.).<\/li>\n<li><strong>Vencimiento anticipado<\/strong>: solo si se basa en incumplimientos <strong>relevantes<\/strong>, determinados y vinculados a la obligaci\u00f3n garantizada.<\/li>\n<li style=\"text-align: justify;\"><strong>Cl\u00e1usulas personales<\/strong>: se excluyen.<\/li>\n<li style=\"text-align: justify;\"><strong>Cl\u00e1usulas obligacionales puras<\/strong>: se excluyen.<\/li>\n<li style=\"text-align: justify;\"><strong>Cl\u00e1usulas contrarias al art. 1172 CC (imputaci\u00f3n de pagos)<\/strong>: se excluyen.<\/li>\n<\/ol>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Como el recurso del ICO se <\/strong>limita a ocho grupos de cl\u00e1usulas, la DGSJFP analiza cada una:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>\u00a0Costes de Ruptura <\/strong><\/p>\n<ul style=\"text-align: justify;\">\n<li>El ICO sostiene que son <strong>cl\u00e1usulas financieras<\/strong> que afectan al c\u00e1lculo del inter\u00e9s y por tanto deben inscribirse.<\/li>\n<li>El Registrador las excluy\u00f3 por ser <strong>personales<\/strong>.<\/li>\n<li>La DGSJFP examina si realmente determinan el <strong>d\u00e9bito ejecutable<\/strong>.<\/li>\n<\/ul>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Tipo de inter\u00e9s sustitutivo <\/strong><\/p>\n<ul style=\"text-align: justify;\">\n<li>El ICO defiende que la sustituci\u00f3n de entidades de referencia y el r\u00e9gimen de aplicaci\u00f3n del tipo sustitutivo son esenciales para determinar el inter\u00e9s.<\/li>\n<li>El Registrador las excluy\u00f3 por falta de trascendencia real.<\/li>\n<\/ul>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Amortizaci\u00f3n anticipada obligatoria <\/strong><\/p>\n<ul>\n<li style=\"text-align: justify;\">Vinculada a la obtenci\u00f3n de subvenciones.<\/li>\n<li style=\"text-align: justify;\">El ICO sostiene que afecta directamente al <strong>saldo exigible<\/strong> y debe inscribirse.<\/li>\n<\/ul>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>\u00a0Reglas comunes de amortizaci\u00f3n anticipada <\/strong><\/p>\n<ul style=\"text-align: justify;\">\n<li>Determinan fechas, imputaci\u00f3n, costes de ruptura.<\/li>\n<li>El ICO afirma que son inseparables de la amortizaci\u00f3n anticipada ya inscrita.<\/li>\n<\/ul>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>\u00a0Lugar y medio de pago <\/strong><\/p>\n<ul style=\"text-align: justify;\">\n<li>El ICO defiende que afecta a la forma de cumplimiento y por tanto a la liquidaci\u00f3n del d\u00e9bito.<\/li>\n<\/ul>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>\u00a0Imputaci\u00f3n de pagos <\/strong><\/p>\n<ul>\n<li style=\"text-align: justify;\">El Registrador la excluy\u00f3 por contraria al art. 1172 CC.<\/li>\n<li style=\"text-align: justify;\">El ICO sostiene que es una cl\u00e1usula financiera inscribible.<\/li>\n<\/ul>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>\u00a0Vencimiento anticipado <\/strong><\/p>\n<ul>\n<li style=\"text-align: justify;\">Regula plazos de subsanaci\u00f3n y efectos del incumplimiento.<\/li>\n<li style=\"text-align: justify;\">El ICO afirma que afecta directamente a la ejecuci\u00f3n hipotecaria.<\/li>\n<\/ul>\n<p>En base a ello revoca la nota en su totalidad y <strong>reitera<\/strong> su doctrina al respecto:<\/p>\n<p>La inscripci\u00f3n debe reflejar <strong>literalmente<\/strong> las <strong>cl\u00e1usulas financieras<\/strong> y de <strong>vencimiento anticipado<\/strong> <strong>si son conformes a Derecho<\/strong>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La exclusi\u00f3n exige <strong>fundamento jur\u00eddico concreto<\/strong>, no solo afirmar que son personales.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La accesoriedad del derecho de hipoteca exige que el Registro recoja todo lo que <strong>delimita la obligaci\u00f3n garantizada<\/strong>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Comentarios: <\/strong>Se trata de una extensa resoluci\u00f3n en un caso <strong>muy particular<\/strong> pues se trata del modelo que el ICO debe utilizar para sus pr\u00e9stamos empresariales. Y desde este punto de vista es interesante pues puede servir de gu\u00eda y apoyo para los dem\u00e1s casos que puedan presentarse en distintos registros, remiti\u00e9ndonos para el detalle concreto de cada una de las cl\u00e1usulas a la propia resoluci\u00f3n. En definitiva, el CD determina qu\u00e9 debe inscribirse en una hipoteca empresarial, los criterios que determinan la trascendencia jur\u00eddica\u2011real de determinadas cl\u00e1usulas, si las cl\u00e1usulas suspendidas por el Registrador afectan o no a la <strong>determinaci\u00f3n del d\u00e9bito ejecutable<\/strong> y finalmente si las exclusiones se ajustan a la Ley Hipotecaria, C\u00f3digo Civil y jurisprudencia. (MGV)<\/p>\n<ul>\n<li><a href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2026\/06\/05\/pdfs\/BOE-A-2026-12137.pdf\">PDF (BOE-A-2026-12137 \u2013 24\u00a0p\u00e1gs.\u00a0\u2013 320\u00a0KB)<\/a> <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2026-12137\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"428-liquidacion-de-impuestos-isd-e-ivtnu-e-inscripcion-herencia-vigencia-y-prorroga-asiento-presentacion\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r428\"><\/a>428.* LIQUIDACI\u00d3N DE IMPUESTOS (ISD e IVTNU) e INSCRIPCI\u00d3N (HERENCIA). VIGENCIA Y PR\u00d3RROGA ASIENTO PRESENTACI\u00d3N.<\/span><\/strong><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 11 de febrero de 2026, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n extendida por la registradora de la propiedad de Santander n.\u00ba 1, por la que se suspende la calificaci\u00f3n de una escritura de partici\u00f3n y adjudicaci\u00f3n de herencia mientras no se acredite la previa autoliquidaci\u00f3n o declaraci\u00f3n del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones y del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen:\u00a0<\/strong>El asiento de presentaci\u00f3n tiene un plazo general de vigencia de 60 d\u00edas (h\u00e1biles), que se puede prorrogar hasta un total de 180 d\u00edas si es por causa de haberse presentado el documento en la oficina liquidadora si as\u00ed se justifica y solicita por escrito antes del vencimiento ordinario. La regla general es que todo documento sujeto a tributaci\u00f3n tiene que ser presentado para su liquidaci\u00f3n ante la administraci\u00f3n tributaria, aunque por v\u00eda doctrinal la DG exime de dicha presentaci\u00f3n los casos de no sujeci\u00f3n o clara exenci\u00f3n o, en el caso de documentos judiciales por cooperaci\u00f3n con la Administraci\u00f3n de Justicia.<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Hechos: <\/strong>En 2025 se presenta a inscripci\u00f3n una escritura de herencia otorgada en el a\u00f1o 2009 (por lo que el fallecimiento del causante de la herencia se debi\u00f3 de producir en ese a\u00f1o o antes).<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>La registradora <\/strong>suspende la inscripci\u00f3n por falta de liquidaci\u00f3n tanto del Impuesto de Sucesiones como del Impuesto Municipal de Incremento del Valor de los terrenos de naturaleza Urbana (plusval\u00eda municipal) conforme a lo dispuesto en el <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a254\">art\u00edculo 254 LH<\/a>..<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>El interesado <\/strong>recurre y se queja de la insuficiencia de plazo para subsanar dicho defecto por motivos personales.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>La DG <\/strong>desestima el recurso.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Doctrina<\/strong>: En cuanto al plazo de vigencia del asiento de presentaci\u00f3n, es de <strong>60 d\u00edas (h\u00e1biles) ,<\/strong> contados desde el siguiente al de la fecha del mismo asiento, previendo el <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a327\">art\u00edculo\u00a0327 de la Ley Hipotecaria<\/a> que el asiento de presentaci\u00f3n quedar\u00e1 <strong>prorrogado <\/strong>por la interposici\u00f3n de recurso contra la calificaci\u00f3n, hasta transcurridos <strong>dos meses desde la publicaci\u00f3n<\/strong> de la Resoluci\u00f3n en el \u00abBolet\u00edn Oficial del Estado\u00bb.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">No obstante, <strong>si se retira el documentos para pago de impuestos<\/strong> sin que se haya devuelto al interesado por la correspondiente oficina de gesti\u00f3n a instancia del presentante o del interesado, formulada por escrito, acompa\u00f1ada del documento justificativo de aquella circunstancia y presentada en el Registro antes de la caducidad del asiento, <strong>se prorrogar\u00e1 \u00e9ste hasta<\/strong> <strong>ciento ochenta d\u00edas<\/strong> desde su propia fecha conforme a lo dispuesto en el <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/reglamento-hipotecario-titulos-vi-vii-viii-ix-y-x\/#art432\">432.1.b) del Reglamento Hipotecario<\/a><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Hay algunas excepciones a dicha regla como son: 1) los casos de especial tarea de cooperaci\u00f3n con la Administraci\u00f3n de Justicia (Resoluci\u00f3n de 21 de diciembre de 1987), 2) Supuestos de expresa e indubitada no sujeci\u00f3n al Impuesto (apartados 2 a 4 del art\u00edculo 104 del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales) o 3) clara causa legal de exenci\u00f3n fiscal \u2013como ocurre en la aceptaci\u00f3n de una hipoteca unilateral efectuada por la Tesorer\u00eda General de la Seguridad Social (Resoluci\u00f3n de 23 de abril de 2007).<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Comentario: <\/strong>A los supuestos doctrinales de innecesariedad de presentaci\u00f3n a liquidaci\u00f3n por no sujeci\u00f3n o por exenci\u00f3n habr\u00eda que a\u00f1adir los de clara prescripci\u00f3n, pues si la prescripci\u00f3n fiscal se produce en las sucesiones a los 4,5 a\u00f1os desde el fallecimiento, y en el presente caso han transcurrido al menos 16 a\u00f1os desde el fallecimiento del causante parece excesivo y un tr\u00e1mite puramente burocr\u00e1tico, sin razones sustantivas que lo justifique, la presentaci\u00f3n a liquidaci\u00f3n del documento de herencia ante dos organismos p\u00fablicos, Comunidad Aut\u00f3noma y Ayuntamiento, pues o bien esos organismo ya tuvieron conocimiento de las defunciones y practicaron las liquidaciones o bien no lo tuvieron pero ya est\u00e1 m\u00e1s que prescrita la obligaci\u00f3n de liquidar dicho impuesto. (AFS)<\/p>\n<div class=\"enlacesDoc\" style=\"text-align: justify;\">\n<ul>\n<li class=\"puntoPDF\" style=\"text-align: justify;\"><a title=\"PDF firmado BOE-A-2026-12138\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2026\/06\/05\/pdfs\/BOE-A-2026-12138.pdf\">PDF (BOE-A-2026-12138 &#8211; 5\u00a0<abbr title=\"p\u00e1ginas\">p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0&#8211; 209\u00a0<abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a> <a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2026-12138\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2026-12138\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"429-sustitucion-fideicomisaria-interpretacion-sobre-si-es-pura-o-a-termino-o-condicional\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r429\"><\/a>429.* SUSTITUCI\u00d3N FIDEICOMISARIA. INTERPRETACI\u00d3N SOBRE SI ES PURA O A T\u00c9RMINO O CONDICIONAL.<\/span><\/strong><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 12 de febrero de 2026, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la calificaci\u00f3n del registrador de la propiedad de Burgos n.\u00ba 2, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de una instancia privada de heredero \u00fanico.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen<\/strong>: Repaso a la doctrina relativa a la interpretaci\u00f3n de los testamentos. Debe partirse siempre del sentido literal de sus palabras, siempre que no exista un elemento que, de modo terminante, lleve a considerar que deba ser otra la interpretaci\u00f3n que haya de darse a las mismas.<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Hechos<\/strong>: Se presenta en el Registro de la Propiedad una instancia privada de heredero \u00fanico donde se solicita la inscripci\u00f3n de una serie de fincas a favor de la hermana del causante, fallecido en estado de soltero y quien nombr\u00f3 heredera \u00fanica a su hermana. Sin embargo, dichas fincas proced\u00edan de herencia de otro hermano soltero donde el ahora causante fue instituido heredero fiduciario con facultad para disponer entre vivos y con fideicomiso de residuo a favor de una serie de sobrinos.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Se acompa\u00f1a a la instancia un acta notarial donde la heredera manifiesta que la voluntad del causante debe ser interpretada en el sentido de que los bienes hicieren tr\u00e1nsito a los fideicomisarios al fallecimiento del \u00faltimo de los hermanos, pues los testamentos de los distintos hermanos son id\u00e9nticos. Nos encontramos, pues, ante una sustituci\u00f3n a t\u00e9rmino o a plazo, y no pura.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>El Registrador califica negativamente<\/strong>. Rechaza que estemos ante un supuesto de heredera \u00fanica y que dichas fincas deben hacer tr\u00e1nsito a los fideicomisarios: <em>lo condicional no es la cualidad de herederos de los fideicomisarios, que lo es desde el fallecimiento del fideicomitente o primer causante, sino la cantidad que, en su caso, deben percibir<\/em>. Cita la R 2-7-2020.<\/p>\n<p><strong>Se solicita calificaci\u00f3n sustitutoria, que confirma la primera calificaci\u00f3n<\/strong>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>La interesada recurre<\/strong>. Reitera las manifestaciones ya hechas en acta y esgrime la voluntad del testador como criterio de interpretaci\u00f3n, <em>ex.<\/em> art. 675 CC. Esgrime extralimitaci\u00f3n del Registrador, considerando que no puede interpretar el testamento, cuesti\u00f3n que corresponde a la autoridad judicial.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>La DG desestima el recurso y confirma la calificaci\u00f3n<\/strong>. Repasa la doctrina de interpretaci\u00f3n de los testamentos: ha de partirse del sentido literal de las palabras (R 14-10-2021). La STS 29-1-1985 establece que, <em>a diferencia de lo que ocurre con los actos inter vivos, en los que el int\u00e9rprete debe tratar de resolver el posible conflicto de intereses entre el declarante y el destinatario de la declaraci\u00f3n, la interpretaci\u00f3n de los actos testamentarios, aunque tiene su punto de partida en las declaraciones del testador, su principal finalidad es investigar la voluntad real, o al menos probable, del testador en s\u00ed misma, pues no cabe imaginar un conflicto entre los sujetos de la relaci\u00f3n \u2013causante y herederos\u2013 sin que pueda ser obst\u00e1culo la impropiedad o lo inadecuado de los t\u00e9rminos empleados, siempre que aquella voluntad resulte de las circunstancias, incluso externas del testamento \u2013como ya se dijo en sentencias de 8 de julio de 1940, 6 de marzo de 1944 y 3 de junio de 1947 y se reitera en las de 20 de abril y 5 de junio de 1965, en el sentido precisado por las de 12 de febrero de 1966 y 9 de junio de 1971\u2013 y de completar aquel tenor literal con el elemento l\u00f3gico, el teleol\u00f3gico y el sistem\u00e1tico.<\/em><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Apunta el Centro Directivo: <em>En definitiva, en el n\u00facleo de la interpretaci\u00f3n de los testamentos debe prevalecer un criterio distinto de la interpretaci\u00f3n de los contratos<\/em>. <em>Con todo, el art\u00edculo 675 del C\u00f3digo Civil no excluye la posible aplicaci\u00f3n de algunos de los preceptos relativos a la interpretaci\u00f3n de los contratos contenidos en los art\u00edculos 1281 a 1289 del C\u00f3digo Civil. (\u2026) La interpretaci\u00f3n debe dirigirse fundamentalmente a interpretar la voluntad del testador con los l\u00edmites de que el que puede aclararla en primera persona ya no vive, y el car\u00e1cter formal del testamento, que exige partir de los t\u00e9rminos en que la declaraci\u00f3n aparece redactada o concebida.<\/em><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><em>La jurisprudencia ha empleado como primera norma de interpretaci\u00f3n la literalidad de las palabras empleadas en el testamento, si bien atemperada y matizada por los elementos l\u00f3gicos, teleol\u00f3gicos y sistem\u00e1ticos que conforman el sentido espiritual de la voluntad del testador, esto es su voluntad real. La Sentencia de 5 de octubre de 1970 exige para la interpretaci\u00f3n matizada de la literalidad del testamento, que existan otros datos o elementos que claramente demuestren que fue otra la voluntad del testador, y que, si bien debe partirse del elemento literal, debe serlo siempre que la intenci\u00f3n no parezca la contraria.<\/em><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Repasa, asimismo, la doctrina de la R 26-5-2016: ha de primar el criterio subjetivista, ha de acudirse con la debida prudencia a los llamados medios de prueba extr\u00ednsecos o circunstancias exteriores o finalistas, debe prevalecer la interpretaci\u00f3n favorable a la eficacia de la instituci\u00f3n, en congruencia con el principio de conservaci\u00f3n de las disposiciones de \u00faltima voluntad, y que es l\u00f3gico entender que en un testamento autorizado por Notario, las palabras que se emplean en la redacci\u00f3n de aqu\u00e9l tienen el significado t\u00e9cnico que les asigna el ordenamiento, pues el Notario debe preocuparse porque la redacci\u00f3n se ajuste a la voluntad del testador, en estilo preciso y observando la propiedad en el lenguaje.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Sobre el caso concreto, concluye considerando que la interpretaci\u00f3n de la heredera es err\u00f3nea y correcta la del Registrador.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Comentario<\/strong>: El supuesto de hecho carece de especial inter\u00e9s, pues la heredera pretende llevar a cabo una interpretaci\u00f3n partiendo de una voluntad presunta del causante que no se apoya en elemento alguno del testamento. Ahora bien, el Centro Directivo hace un repaso profuso de la doctrina y jurisprudencia relativa a la interpretaci\u00f3n, y quien est\u00e9 interesado en esta cuesti\u00f3n, encontrar\u00e1 una resoluci\u00f3n muy doctrinal y fundamentada (ACT).<\/p>\n<div class=\"enlacesDoc\" style=\"text-align: justify;\">\n<ul>\n<li class=\"puntoPDF\"><a title=\"PDF firmado BOE-A-2026-12139\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2026\/06\/05\/pdfs\/BOE-A-2026-12139.pdf\">PDF (BOE-A-2026-12139 &#8211; 12\u00a0<abbr title=\"p\u00e1ginas\">p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0&#8211; 253\u00a0<abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a> <a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2026-12139\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2026-12139\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"430-cancelacion-de-hipoteca-sindicada-a-favor-de-varios-acreedores-juicio-de-suficiencia-facultades-representativas\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r430\"><\/a>430.** CANCELACI\u00d3N DE HIPOTECA SINDICADA A FAVOR DE VARIOS ACREEDORES. JUICIO DE SUFICIENCIA FACULTADES REPRESENTATIVAS.<\/span><\/strong><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 12 de febrero de 2026, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de La Uni\u00f3n n.\u00ba 1 a la inscripci\u00f3n de una escritura de carta de pago y cancelaci\u00f3n de hipoteca inmobiliaria.\u00a0<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen:<\/strong> para cancelar una hipoteca es necesario el consentimiento del acreedor hipotecario inscrito o, resoluci\u00f3n judicial firme. <\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Hechos:<\/strong> se presenta escritura de carta de pago y cancelaci\u00f3n de hipoteca inmobiliaria. La finca se encuentra gravada con tres hipotecas de m\u00e1ximo en garant\u00eda de tantos Contratos de Cobertura.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La <strong>Registradora califica negativamente<\/strong> considerando que para proceder a la cancelaci\u00f3n es necesario el consentimiento expreso de todas las entidades acreedoras debidamente representadas o, resoluci\u00f3n judicial firme.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La <strong>Direcci\u00f3n confirma la calificaci\u00f3n<\/strong>:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">1\u00ba. Recuerda la necesidad de que las notas de calificaci\u00f3n sean suficientemente motivadas y claras.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">2\u00ba. En la escritura calificada se dice que \u00abSoci\u00e9t\u00e9 G\u00e9n\u00e9rale Soci\u00e9t\u00e9 Anonyme\u00bb (que es el banco agente y agente de garant\u00edas) comparece en su propio nombre, y en representaci\u00f3n de las partes garantizadas.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">De la escritura calificada no resulta que el notario haya emitido juicio de suficiencia respecto de todas y cada una de las entidades acreedoras. Sin embargo, la Registradora no ha hecho referencia a esta cuesti\u00f3n en su nota de calificaci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">3\u00ba. El pago de la obligaci\u00f3n garantizada no extingue, por s\u00ed, el derecho real de hipoteca, siendo imprescindible el consentimiento formal y expreso del titular registral del derecho (varios titulares en este caso y respecto de hipotecas con igualdad de rango) para su cancelaci\u00f3n de conformidad con los <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/columna-izq\/codigo-civil-libro-primero\/#art82\">art\u00edculos 82 LH y 179 RH<\/a>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Es decir, siempre es ineludible el consentimiento del acreedor hipotecario inscrito (de todos y cada uno en este caso) a no ser que se trate de hipotecas con pluralidad de titulares, en cuyo caso, puede operar la figura del agente con facultades conferidas y debidamente acreditadas para la cancelaci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En el caso resuelto, todas las hipotecas son del mismo rango por lo que necesariamente han de consentir la cancelaci\u00f3n todos los acreedores hipotecarios. (ER)<\/p>\n<div class=\"enlacesDoc\" style=\"text-align: justify;\">\n<ul>\n<li class=\"puntoPDF\"><a title=\"PDF firmado BOE-A-2026-12140\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2026\/06\/05\/pdfs\/BOE-A-2026-12140.pdf\">PDF (BOE-A-2026-12140 &#8211; 14\u00a0<abbr title=\"p\u00e1ginas\">p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0&#8211; 258\u00a0<abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a> <a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2026-12140\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2026-12140\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"431-venta-anterior-presentada-despues-de-inscrita-venta-posterior-a-otra-persona-ppios-de-prioridad-y-tracto\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r431\"><\/a>431.** VENTA ANTERIOR PRESENTADA DESPU\u00c9S DE INSCRITA VENTA POSTERIOR A OTRA PERSONA. P<sup>pios<\/sup> de PRIORIDAD Y TRACTO.<\/span><\/strong><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 12 de febrero de 2026, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n del registrador de la propiedad de Matar\u00f3 n.\u00ba 4, por la que se deniega la inscripci\u00f3n de una escritura de segregaci\u00f3n y venta.\u00a0<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen<\/strong>: estando la finca matriz inscrita en el Registro de la Propiedad a favor de persona distinta y estando el asiento bajo la salvaguardia de los tribunales, no podr\u00e1 accederse a la inscripci\u00f3n del t\u00edtulo calificado sin consentimiento del titular registral. La presunci\u00f3n \u00abiuris tantum\u00bb de exactitud de los pronunciamientos del Registro, as\u00ed como el reconocimiento de legitimaci\u00f3n dispositiva del titular registral llevan consigo el cierre del Registro a los t\u00edtulos otorgados por persona distinta de dicho titular o derivados de procedimientos judiciales o administrativos en que el mismo no haya tenido intervenci\u00f3n.<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Hechos:<\/strong> se presenta escritura de segregaci\u00f3n, venta y posterior agrupaci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El <strong>registrador califica negativamente<\/strong> con fundamento en el principio de tracto sucesivo toda vez que la finca est\u00e1 inscrita a nombre de persona distinta del vendedor, por haberla adquirido por compra de \u00e9ste.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La <strong>Direcci\u00f3n confirma la calificaci\u00f3n en base al principio de tracto sucesivo<\/strong> consagrado en el <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a20\">art\u00edculo 20 LH<\/a>. Estando la finca matriz inscrita en el Registro de la Propiedad a favor de persona distinta y estando el asiento bajo la salvaguardia de los tribunales, no podr\u00e1 accederse a la inscripci\u00f3n del t\u00edtulo calificado sin consentimiento del titular registral. La presunci\u00f3n \u00abiuris tantum\u00bb de exactitud de los pronunciamientos del Registro, as\u00ed como el reconocimiento de legitimaci\u00f3n dispositiva del titular registral llevan consigo el cierre del Registro a los t\u00edtulos otorgados por persona distinta de dicho titular o derivados de procedimientos judiciales o administrativos en que el mismo no haya tenido intervenci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En efecto, inscrito un t\u00edtulo traslativo del dominio no puede inscribirse otro que se le oponga o sea incompatible respecto de la misma finca.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a17\">art\u00edculo\u00a017 de la Ley Hipotecaria<\/a> dispone que \u00abinscrito o anotado preventivamente en el Registro cualquier t\u00edtulo traslativo o declarativo del dominio de los inmuebles o de los derechos reales impuestos sobre los mismos, no podr\u00e1 inscribirse o anotarse ning\u00fan otro de igual o anterior fecha que se le oponga o sea incompatible, por el cual se transmita o grave la propiedad del mismo inmueble o derecho real. Si s\u00f3lo se hubiera extendido el asiento de presentaci\u00f3n, no podr\u00e1 tampoco inscribirse o anotarse ning\u00fan otro t\u00edtulo de la clase antes expresada durante el t\u00e9rmino de sesenta d\u00edas, contados desde el siguiente al de la fecha del mismo asiento\u00bb.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Por virtud de este principio, <strong>el t\u00edtulo que primero accede al Registro determina, por esta sola raz\u00f3n, el cierre registral respecto de cualquiera otro que, aun siendo anterior, resulte incompatible con \u00e9l.<\/strong> Es indiferente que el t\u00edtulo que primero accedi\u00f3 al Registro sea de peor condici\u00f3n que el incompatible, y que, en definitiva, haya de ceder ante \u00e9l, pues mientras la inscripci\u00f3n de aqu\u00e9l subsista, este otro ver\u00e1 cerrado su reflejo registral y, puesto que aquella inscripci\u00f3n queda bajo la salvaguardia de los tribunales (art\u00edculos\u00a01 y\u00a038 de la Ley Hipotecaria), es obvio que ser\u00e1 al titular incompatible a quien corresponder\u00e1 la carga de impugnar judicialmente aqu\u00e9lla.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Por ello, la rectificaci\u00f3n, en su caso, precisa la concurrencia del consentimiento del titular o, en su defecto, resoluci\u00f3n judicial. (ER)<\/p>\n<div class=\"enlacesDoc\" style=\"text-align: justify;\">\n<ul>\n<li class=\"puntoPDF\"><a title=\"PDF firmado BOE-A-2026-12141\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2026\/06\/05\/pdfs\/BOE-A-2026-12141.pdf\">PDF (BOE-A-2026-12141 &#8211; 4\u00a0<abbr title=\"p\u00e1ginas\">p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0&#8211; 205\u00a0<abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a> <a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2026-12141\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2026-12141\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"432-nrua-prohibicion-estatutaria-uso-residencia-familiar-\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r432\"><\/a>432.* NRUA: PROHIBICI\u00d3N ESTATUTARIA. USO: \u201cRESIDENCIA FAMILIAR\u201d.\u00a0<\/span><\/strong><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 12 de febrero de 2026, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n del registrador de la propiedad de Cambrils-Mont-Roig del Camp, por la que se suspende la asignaci\u00f3n de n\u00famero de registro \u00fanico de alquiler de corta duraci\u00f3n no tur\u00edstico.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Se confirma la nota de calificaci\u00f3n que no concede la asignaci\u00f3n de n\u00famero de registro de alquiler de corta duraci\u00f3n para uso no tur\u00edstico para una finca registral integrante de un edificio en r\u00e9gimen de propiedad horizontal, porque en los estatutos inscritos de la finca matriz consta la siguiente prohibici\u00f3n expresa: \u00abLas viviendas se consideran como <strong>residencias familiares exclusivamente<\/strong> y en consecuencia no podr\u00e1n desarrollarse, por sus propietarios, familiares, arrendatarios o terceras personas, <strong>ninguna actividad profesional, comercial, en r\u00e9gimen de alquiler tur\u00edstico o industrial<\/strong> o cualquier otro uso no mencionado expresamente que altere el principio de \u201cresidencia familiar\u201d\u00bb.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Esta Resoluci\u00f3n es anterior a la <strong><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/participa\/noticias\/el-ts-anula-registro-arrendamientos-corta-duracion\/\">STS de 19 de mayo de 2026 que anula parcialmente el Real Decreto que regula el Registro \u00danico de Arrendamientos (BOE de 8 de junio)<\/a>. <\/strong>(JFME)<\/p>\n<div class=\"enlacesDoc\" style=\"text-align: justify;\">\n<ul>\n<li class=\"puntoPDF\"><a title=\"PDF firmado BOE-A-2026-12142\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2026\/06\/05\/pdfs\/BOE-A-2026-12142.pdf\">PDF (BOE-A-2026-12142 &#8211; 16\u00a0<abbr title=\"p\u00e1ginas\">p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0&#8211; 293\u00a0<abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a> <a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2026-12142\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2026-12142\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"434-pareja-de-hecho-homologacion-judicial-convenio-regulador-firmeza-sentencia\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r434\"><\/a>434.** PAREJA DE HECHO: HOMOLOGACI\u00d3N JUDICIAL CONVENIO REGULADOR. FIRMEZA SENTENCIA<\/span><\/strong><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 13 de febrero de 2026, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Palencia n.\u00ba 1 a inscribir determinada adjudicaci\u00f3n de inmueble mediante convenio regulador aprobado en un procedimiento judicial de guarda, custodia y alimentos de un hijo menor no matrimonial. (ACM)<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen:<\/strong> No cabe liquidar y disolver comunidades de bienes, en una sentencia sobre guarda y custodia de hijos menores de una pareja de hecho, aunque se trate de la vivienda familiar. No hay firmeza mientras el Ministerio Fiscal pueda recurrir.<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>&#8211; Hechos:<\/strong> En un <strong><em>procedimiento judicial de guarda y custodia de hijos menores<\/em><\/strong> no matrimoniales [<a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-2000-323&amp;p=20231220&amp;tn=1#a777\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">art 777 LEC<\/a>] instado por sus padres, <em>Pareja de Hecho<\/em>, se homologa judicialmente el acuerdo entre ellos por el que (entre otros aspectos alimenticios y de la patria potestad de un hijo menor, que queda en compa\u00f1\u00eda de la madre) <strong>se adjudica al padre <\/strong>la plena propiedad de <strong>la <em>vivienda familiar,<\/em><\/strong> adquiridas por ambos progenitores solteros por mitades indivisas privativas.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>&#8211; El Registrador: <\/strong><strong>suspende<\/strong>, con acierto, la inscripci\u00f3n<strong>:<br \/>\n<\/strong><strong>a)<\/strong> En la Sentencia no consta su <em>firmeza<\/em>;<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>b)<\/strong> Y ex <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a3\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Arts 3\u00ba LH<\/a> y <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/columna-izq\/codigo-civil-libro-primero\/#art90\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">90 CC<\/a> y doctrina DG (infra), por <strong>exceder<\/strong> la<em> adjudicaci\u00f3n y disoluci\u00f3n de condominio de una finca privativa<\/em> del \u00e1mbito propio y <strong>contenido t\u00edpico de un Convenio regulador<\/strong> de <strong><em><u>separaci\u00f3n de una Pareja de hecho<\/u><\/em><\/strong> y de guarda y custodia y alimentos de su hijo menor, por lo que<strong> resulta preciso que el acuerdo se refleje documentalmente en la forma adecuada<\/strong> (escritura p\u00fablica o sentencia firme en procedimiento de divisi\u00f3n de la cosa com\u00fan u otro adecuado al efecto), ya que la<em><u> homologaci\u00f3n judicial<\/u><\/em> de un documento privado (convenio) <strong><u>no <\/u><\/strong><u>lo convierte en p\u00fablico<\/u>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>&#8211; El padre<\/strong><strong>\u00a0<\/strong><strong>r<\/strong><strong>ecurre <\/strong>y entiende que:<br \/>\n<strong>a)<\/strong> La Sentencia advierte que \u00fanicamente cabe recurso por el <em>Ministerio Fiscal<\/em> en inter\u00e9s del menor, lo que<strong> no afecta a la adjudicaci\u00f3n patrimonial<\/strong> del inmueble, por lo que debe entenderse firme a estos efectos;<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>b)<\/strong> Y que hay <strong>equivalencia documental p\u00fablica <\/strong>(<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/columna-izq\/codigo-civil-libro-cuarto-articulos-1088-al-1537\/#art1216\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">arts. 1216 CC<\/a> y <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-2000-323&amp;p=20231220&amp;tn=1#a317\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">317.1.\u00ba LEC<\/a>)<strong>,<\/strong> pues el convenio viene respaldado por una <strong>Sentencia judicial firme y ejecutiva<\/strong> y, por tanto,<strong> inscribible<\/strong>, e invoca, por analog\u00eda con las parejas de hecho, diversas resoluciones en materia de separaci\u00f3n y divorcio.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>&#8211; Resoluci\u00f3n: <\/strong>La DGSJFP\u00a0<strong>desestima <\/strong><strong>el recurso<\/strong>\u00a0y\u00a0<strong>confirma <\/strong>la calificaci\u00f3n :<br \/>\n<strong>&#8211; Doctrina<\/strong>:<br \/>\n<strong>a) <\/strong>Entiende que NO hay firmeza mientras el Ministerio Fiscal pueda recurrir;<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>b)<\/strong> Y siguiendo las <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-abril-2024-direccion-general-seguridad-juridica-y-fe-publica\/#r189\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">RR. 9 abril<\/a>\u00a0y <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-febrero-2025-direccion-general-seguridad-juridica-y-fe-publica\/#r24\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">10 diciembre 2024<\/a> la DG se\u00f1ala que en el convenio, adem\u00e1s de proceder a regular las relaciones paterno-filiales \u00abstricto sensu\u00bb sobre su hijo menor, los progenitores aprovechan para extinguir el condominio existente entre ambos sobre un inmueble, pero debe tenerse en cuenta que dicho <strong>acuerdo se encuadra principalmente <\/strong>en los <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-2000-323&amp;p=20231220&amp;tn=1#a748\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">arts 748<\/a> y <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-2000-323&amp;p=20231220&amp;tn=1#civ-12\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">769 y ss LEC<\/a>, que <strong>imponen la debida aprobaci\u00f3n de las medidas adoptadas <\/strong>en relaci\u00f3n con el r\u00e9gimen de guarda y custodia de los hijos comunes, con independencia del tipo de filiaci\u00f3n existente \u2013matrimonial o no matrimonial\u2013 pero <strong>cuyo contenido t\u00edpico <u>no puede extenderse<\/u> a la eventual liquidaci\u00f3n de las comunidades<\/strong> habidas entre los progenitores <u>sin relaci\u00f3n alguna con el cumplimiento de los deberes de guarda<\/u> y custodia.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Por tanto, debe concluirse que el acuerdo suscrito no deja de ser un <strong><em>documento privado<\/em><\/strong> cuyo acceso al Registro no quedar\u00eda amparado por el <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/columna-izq\/codigo-civil-libro-primero\/#art90\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Art. 90 CC<\/a>.<\/p>\n<div class=\"enlacesDoc\" style=\"text-align: justify;\">\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>c) <\/strong>El <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a3\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Art 3\u00ba LH<\/a> <strong>establece una<\/strong><strong> enumeraci\u00f3n de t\u00edtulos formales inscribibles que <u>no es alternativa o indistinta<\/u>, <\/strong>sino que cada uno, conforme al <strong><em>Ppio de Congruencia<\/em><\/strong>, tiene un <strong>\u00e1mbito material y formal propio<\/strong>, y est\u00e1 claro que la adjudicaci\u00f3n de un bien inmueble objeto de comunidad ordinaria adquirido por 2 solteros (<em>pareja de hecho<\/em>), y por tanto de car\u00e1cter privativo,\u00a0<strong style=\"font-size: 1rem;\"><u>es un negocio ajeno<\/u><\/strong><span style=\"font-size: 1rem;\">\u00a0a la separaci\u00f3n de una <em>uni\u00f3n de hecho y alimentos<\/em> a sus hijos comunes (no matrimoniales).<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Por tanto, y reiterando las <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-direccion-general-seguridad-juridica-y-fe-publica-octubre-2020\/#426-y-427-convenio-regulador-liquidacion-de-regimen-de-separacion-de-bienes-catalan-extincion-de-comunidad-de-la-\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">RR. de 15 septiembre<\/a> y <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-direccion-general-seguridad-juridica-y-fe-publica-noviembre-2020\/#r528\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">12 noviembre de 2020<\/a> y de <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/junio-2021-dgsjfp\/#r172\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">18 mayo<\/a> y\u00a0<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/octubre-2021-dgsjfp\/#r353\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">20 septiembre<\/a><u> 2021<\/u> (y <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-abril-2024-direccion-general-seguridad-juridica-y-fe-publica\/#r189\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">R. 9 abril 2024<\/a>) se\u00f1ala que aunque el <strong><em><u>contenido patrimonial t\u00edpico <\/u><\/em>del convenio regulador<\/strong> (<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/columna-izq\/codigo-civil-libro-primero\/#art90\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">arts\u00a090<\/a>,\u00a0<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/columna-izq\/codigo-civil-libro-primero\/#art91\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">91<\/a>\u00a0y\u00a0<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/columna-izq\/codigo-civil-libro-primero\/#art103\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">103 CC<\/a>) es la liquidaci\u00f3n del r\u00e9gimen econ\u00f3mico matrimonial, del haber com\u00fan del matrimonio y los actos relativos a la vivienda familiar [u otras operaciones indirectas pero resultando indispensable y suficientemente conectadas para llevar a cabo una completa liquidaci\u00f3n del r\u00e9gimen econ\u00f3mico-matrimonia], pero <strong><u>sin que pueda servir de cauce formal<\/u><\/strong> para otros actos que tienen su significaci\u00f3n negocial propia como son las transmisiones adicionales de bienes entre c\u00f3nyuges, ajenas al procedimiento de liquidaci\u00f3n, constituyen un negocio independiente, que exige acogerse a la regla general de escritura p\u00fablica para su formalizaci\u00f3n, con arreglo a criterios de competencia documental, pues las sentencias s\u00ed ser\u00edan documentos p\u00fablicos inscribibles en las materias objeto de las mismas (congruencia), pero no en las ajenas a su contenido propio, y la homologaci\u00f3n judicial de un documento privado (convenio) no lo convierte en p\u00fablico (<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a3\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Art 3\u00ba LH<\/a>).<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>d)<\/strong> En definitiva la DG confirma una jurisprudencia <strong><em>REITERADA y CONSOLIDADA <\/em><\/strong>sobre la mec\u00e1nica de las\u00a0<em><strong>homologaciones judiciales de acuerdos privados<\/strong><\/em>\u00a0en general, de\u00a0<strong>exigir escritura p\u00fablica<\/strong>\u00a0notarial para inscribir acuerdos transaccionales, al <strong>carecer<\/strong> de un pronunciamiento judicial sobre el <strong><em>fondo<\/em><\/strong> del asunto (a lo m\u00e1s el juez valora la <em>capacidad de<\/em> las partes para transigir en s\u00ed mismo, no para el negocio objeto de la transacci\u00f3n) de modo que ante la remisi\u00f3n del <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-2000-323&amp;p=20210605&amp;tn=1#a810\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Art 810 LEC <\/a>al <strong><a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-2000-323&amp;p=20210605&amp;tn=1#a787\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Art 787-2 LEC<\/a><\/strong> se impone como regla general la <strong><em>protocolizaci\u00f3n notarial<\/em><\/strong> de la partici\u00f3n judicial, siempre y cuando haya concluido <u>sin oposici\u00f3n<\/u>.<\/p>\n<p>As\u00ed, entre otras, en las <strong>RR. DGRN y DGSJFP<\/strong>\u00a0de <a href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/RESOLUCIONES\/2013-AGOSTO.htm#r330\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">9 julio<\/a> (<em>daci\u00f3n en pago <\/em>entre c\u00f3nyuges) y <a href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/RESOLUCIONES\/2013-SEPTIEMBRE.htm#r352\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">5 agosto 2013<\/a> (adjudicaciones <em>pro indiviso<\/em>); de <a href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/RESOLUCIONES\/2014-ABRIL.htm#r94\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">25 febrero <strong>2014<\/strong><\/a> (<em>servidumbre <\/em>de paso), de <a href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-dgrn-marzo-2015\/#94-exceso-de-cabida-en-acuerdo-transaccional-homologado-judicialmente\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">3 marzo 2015<\/a> (<em>exceso de cabida<\/em>); o en <strong>2016<\/strong>, las de <a href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-dgrn-junio-2016\/#218-condena-judicial-a-emitir-una-declaracion-de-voluntad-elevacion-a-publico-de-contrato-privado-\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">2 de junio<\/a> (<em>compraventa<\/em>), <a href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-dgrn-septiembre-2016\/#311-acuerdo-transaccional-homologado-judicialmente-necesidad-de-escritura-publica-y-consentimiento-de-ambas-partes-\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">19 de julio<\/a> (<em>disoluci\u00f3n de condominio<\/em>) y <a href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-dgrn-septiembre-2016\/#367-homologacion-de-acuerdo-transaccional-en-ejecucion-de-sentencia\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">6 de septiembre<\/a>\u00a0(<em>divisi\u00f3n de cosa com\u00fan<\/em>) u otra de <a href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-dgrn-diciembre-2016\/#523-liquidacion-de-gananciales-sin-protocolizacion-notarial-causa\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">30 de noviembre<\/a> (<em>liquidaci\u00f3n de una sociedad conyugal<\/em>), las <a href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-dgrn-noviembre-2016\/#438-parejas-de-hecho-no-inscribible-disolucion-de-condominios-en-convenio-regulador-en-sentencia-sobre-guarda-y-custodia-de-hijos-\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">RR. de\u00a017 octubre<\/a>\u00a0(Convenios Reguladores de\u00a0divorcio y de Parejas de Hecho) y de <a href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-dgrn-noviembre-2016\/#460-declaracion-de-obra-nueva-en-convenio-regulador\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">24 octubre<\/a>\u00a0(<em>declaraci\u00f3n de Obra Nueva en <\/em>convenio regulador) la de <a href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-dgrn-enero-2017\/#24-acuerdo-transaccional-sobre-disolucion-de-condominio-homologado-judicialmente-no-es-titulo-inscribible\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">21 de diciembre 2016<\/a> (<em>divisi\u00f3n de cosa com\u00fan<\/em>): en <strong>2017<\/strong>, las <a href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-direccion-general-registros-notariado-abril-2017\/#172-acuerdo-transaccional-homologado-judicialmente-convenio-regulador\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">RR. 5 de abril<\/a> (<em>Liquidaci\u00f3n<\/em><em> de Gananciales <\/em><a href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-direccion-general-registros-notariado-abril-2017\/#172-acuerdo-transaccional-homologado-judicialmente-convenio-regulador\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">#172\/17<\/a>) y de <a href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-direccion-general-registros-notariado-abril-2017\/#173-no-inscribilidad-de-auto-que-homologa-convenio-transaccional-sobre-disolucion-de-condominio\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">6 de abril<\/a> (<em>disoluci\u00f3n de condominio<\/em> <a href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-direccion-general-registros-notariado-abril-2017\/#173-no-inscribilidad-de-auto-que-homologa-convenio-transaccional-sobre-disolucion-de-condominio\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">#173\/17<\/a>) de 2017; la R. <a href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-direccion-general-de-los-registros-y-el-notariado-junio-2017\/#256-transaccion-homologada-judicialmente-no-convierte-en-publico-el-documento-privado-ni-lo-hace-inscribible\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">30 de mayo<\/a>\u00a0(para la <em>resoluci\u00f3n por incumplimiento<\/em> una permuta); <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-direccion-general-de-los-registros-y-el-notariado-octubre-2017\/#401-acuerdo-transaccional-homologado-judicialmente-necesidad-de-escritura-publica\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">R. 7 septiembre 2017<\/a> (<em>daci\u00f3n en pago<\/em> de deuda de costas procesales); <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-direccion-general-de-los-registros-y-el-notariado-noviembre-2017\/#r483\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">18 de octubre de 2017<\/a> (<em>Disoluci\u00f3n y Liquidaci\u00f3n SL<\/em>); R. de <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-direccion-general-de-los-registros-y-el-notariado-noviembre-2017\/#r502\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">31 de octubre<\/a>\u00a0(<em>Reconocimiento dominio<\/em>) y las RR <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-dgrn-noviembre-2016\/#473-division-judicial-de-herencia-protocolizacion-notarial-e-inscripcion-en-el-registro-de-la-propiedad-\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">2 noviembre<\/a>\u00a0y <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-direccion-general-de-los-registros-y-el-notariado-junio-2017\/#233-liquidacion-de-gananciales-en-acuerdo-transaccional-homologado-judicialmente\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">18 de mayo<\/a> y <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-direccion-general-de-los-registros-y-el-notariado-noviembre-2017\/#r520\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">3 de noviembre de <strong>2017<\/strong><\/a><strong>\u00a0<\/strong><em>(protocolizaci\u00f3n de operaciones particionales<\/em>); en <strong>2018<\/strong>, <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-direccion-general-de-los-registros-y-el-notariado-junio-2018\/#r228\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">R. 29 mayo<\/a> <em>(protocolizaci\u00f3n unilateral de operaciones particionales<\/em>), RR.\u00a0<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-direccion-general-de-los-registros-y-el-notariado-junio-2018\/#r218\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">30 mayo<\/a> y\u00a0<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-direccion-general-de-los-registros-y-el-notariado-agosto-2018\/#r342\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">R.\u00a0<\/a><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-direccion-general-de-los-registros-y-el-notariado-agosto-2018\/#r342\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">20 julio 2018<\/a> (Disoluci\u00f3n comunidad) y RR. de\u00a0<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-direccion-general-de-los-registros-y-el-notariado-junio-2018\/#r242\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">6 junio<\/a>\u00a0y <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-direccion-general-de-los-registros-y-el-notariado-noviembre-2018\/#r418\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">24 de octubre 2018<\/a> (c\u00f3nyuges ya divorciados); En <strong>2019<\/strong>: las RR de <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-direccion-general-de-los-registros-y-el-notariado-marzo-2019\/#80-convenio-regulador-adjudicacion-de-vivienda-adquirida-en-estado-de-solteros\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">14 de febrero<\/a>, <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-direccion-general-de-los-registros-y-el-notariado-junio-2019\/#224-convenio-regulador-adjudicacion-de-vivienda-no-habitual-adquirida-en-estado-de-solteros\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">22 de mayo,<\/a>\u00a0<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-direccion-general-de-los-registros-y-el-notariado-julio-2018\/#r302\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">11 de julio<\/a>, <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-direccion-general-de-los-registros-y-el-notariado-noviembre-2019\/#r515\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">31 octubre<\/a>\u00a0(divorcio), y <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-direccion-general-de-los-registros-y-el-notariado-marzo-2020\/#r26\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">11 de diciembre de 2019<\/a>; En <strong>2020<\/strong>: las RR. <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-direccion-general-de-los-registros-y-el-notariado-junio-2020\/#r125\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">28 enero<\/a>\u00a0(<em>donaci\u00f3n de usufructo al hijo en divorcio<\/em>), <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-direccion-general-seguridad-juridica-y-fe-publica-octubre-2020\/#r413\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">RR. 2 septiembre<\/a>\u00a0(<em>donaci\u00f3n garaje a menor en divorcio<\/em>)\u00a0y <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-direccion-general-seguridad-juridica-y-fe-publica-noviembre-2020\/#r528\">12 noviembre 2020<\/a> (<em>donaci\u00f3n entre c\u00f3nyuges<\/em>); En <strong>2021<\/strong>: las <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/rdgsjfp-marzo-2021\/#r87\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">RR 19 febrero<\/a>, <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/dgsjfp-mayo-2021\/#r148\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">27 abril<\/a> (liquidaci\u00f3n de Gananciales por divorcio) de <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/junio-2021-dgsjfp\/#r172\">18 mayo<\/a>\u00a0y <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/octubre-2021-dgsjfp\/#r353\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">20 septiembre<\/a> (ambas Disoluci\u00f3n comunidad),\u00a0y <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-noviembre-2021-direccion-general-seguridad-juridica-y-fe-publica\/#r390\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">14 octubre 2021<\/a> <em>(adjudicaci\u00f3n en pago tras divorcio); <\/em>En <strong>2023<\/strong>: las de <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/julio-2023-direccion-general-seguridad-juridica-y-fe-publica\/#r293\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">14 de junio<\/a>, <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/julio-2023-direccion-general-seguridad-juridica-y-fe-publica\/#r314\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">20 de junio,<\/a>\u00a0<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-octubre-2023-direccion-general-seguridad-juridica-y-fe-publica\/#r431\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">11 septiembre<\/a> y <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-diciembre-2023-direccion-general-seguridad-juridica-y-fe-publica\/#r556\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">4 diciembre 2023<\/a> (atribuci\u00f3n informal de ganancialidad), En <strong>2024<\/strong>: las de <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-abril-2024-direccion-general-seguridad-juridica-y-fe-publica\/#r189\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">9 abril<\/a>\u00a0(uniones de hecho), la de <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-octubre-2024-direccion-general-seguridad-juridica-y-fe-publica\/#r384\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">23 julio<\/a> (atribuci\u00f3n informal de ganancialidad), o la de <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-febrero-2025-direccion-general-seguridad-juridica-y-fe-publica\/#r24\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">10 diciembre 2024<\/a> <a href=\"http:\/\/www.albertcapell.com\/\">(<\/a>pareja de hecho); En <strong>2025<\/strong>: las de <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-julio-2025-direccion-general-seguridad-juridica-y-fe-publica\/#r287\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">6 de junio<\/a> (divisi\u00f3n cosa com\u00fan desconectada del convenio regulador), <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-julio-2025-direccion-general-seguridad-juridica-y-fe-publica\/#r337\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">25 junio<\/a> (novaci\u00f3n hipotecaria) y <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-julio-2025-direccion-general-seguridad-juridica-y-fe-publica\/#r346\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">8 julio de 2025<\/a> (finca r\u00fastica en convenio divorcio); y en <strong>2026<\/strong>: las <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-mayo-2026-direccion-general-de-seguridad-juridica-y-fe-publica\/#r364\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">RR. 16 enero<\/a> (reconocimiento usucapi\u00f3n y permuta), de <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-junio-2026-direccion-general-de-seguridad-juridica-y-fe-publica\/#r434\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">13 febrero<\/a> (uniones de hecho) y de <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-junio-2026-direccion-general-de-seguridad-juridica-y-fe-publica\/#r498\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">25 febrero 2026<\/a> (Albacea y daci\u00f3n en pago en ejecuci\u00f3n hipotecaria)<a href=\"https:\/\/www.notariatetuan.com\/\">.<\/a> <a href=\"http:\/\/www.albertcapell.com\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">(<\/a><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/category\/esta-web\/autores\/#acm\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">ACM<\/a>)<a href=\"http:\/\/www.albertcapell.com\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">.<\/a><\/p>\n<\/div>\n<div class=\"enlacesDoc\" style=\"text-align: justify;\">\n<ul>\n<li class=\"puntoPDF\"><a title=\"PDF firmado BOE-A-2026-12144\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2026\/06\/05\/pdfs\/BOE-A-2026-12144.pdf\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">PDF (BOE-A-2026-12144 &#8211; 8 <abbr title=\"p\u00e1ginas\">p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0&#8211; 235\u00a0<abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a> <a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2026-12144\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2026-12144\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"435-436-437-y-438-nrua-falta-identificacion-registral-finca-alojamiento\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r435\"><\/a>435.\u00a0<\/span><\/strong><strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r436\"><\/a>436. <\/span><\/strong><strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r437\"><\/a>437. <\/span><\/strong><strong><span style=\"font-size: 12pt;\">y <\/span><\/strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r438\"><\/a>438.** <\/span><strong><span style=\"font-size: 12pt;\">NRUA: FALTA IDENTIFICACI\u00d3N REGISTRAL FINCA\/ALOJAMIENTO.<\/span><\/strong><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>4<\/strong> Resoluciones de 13 de febrero de 2026, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n de la registradora de la propiedad de Madrid n.\u00ba 27, por la que se suspende la asignaci\u00f3n de n\u00famero de registro \u00fanico de alquiler de corta duraci\u00f3n no tur\u00edstico por solicitarse dicho n\u00famero respecto de una unidad alojativa que no consta suficientemente identificada ni se corresponde con la descripci\u00f3n registral.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Son cuatro resoluciones similares dictadas antes sendas notas de calificaci\u00f3n de la misma registradora.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La DG confirma la negativa a asignar n\u00famero de registro de alquiler de corta duraci\u00f3n para uso no tur\u00edstico y finca completa, porque \u00ab<em>en el Registro de la Propiedad dicha <strong>casa no aparece constituida en R\u00e9gimen de Propiedad Horizontal<\/strong>, <strong>careciendo<\/strong> adem\u00e1s de una <strong>descripci\u00f3n detallada de las viviendas<\/strong> integrantes del total inmueble objeto de solicitud de asignaci\u00f3n del N\u00famero de Registro de Alquile<\/em>r\u00bb.\u00a0<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Estas Resoluciones son anteriores a la <strong><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/participa\/noticias\/el-ts-anula-registro-arrendamientos-corta-duracion\/\">STS de 19 de mayo de 2026 que anula parcialmente el Real Decreto que regula el Registro \u00danico de Arrendamientos (BOE de 8 de junio)<\/a>. <\/strong>(JFME)<\/p>\n<div class=\"enlacesDoc\" style=\"text-align: justify;\">\n<ul>\n<li><a title=\"PDF firmado BOE-A-2026-12145\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2026\/06\/05\/pdfs\/BOE-A-2026-12145.pdf\">PDF (BOE-A-2026-12145 &#8211; 12\u00a0<abbr title=\"p\u00e1ginas\">p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0&#8211; 250\u00a0<abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a> <a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2026-12145\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2026-12145\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<li><a style=\"font-size: 1rem;\" title=\"PDF firmado BOE-A-2026-12146\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2026\/06\/05\/pdfs\/BOE-A-2026-12146.pdf\">PDF (BOE-A-2026-12146 &#8211; 12\u00a0<abbr title=\"p\u00e1ginas\">p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0&#8211; 250\u00a0<abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a> <a style=\"font-size: 1rem;\" title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2026-12146\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2026-12146\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<li><a style=\"font-size: 1rem;\" title=\"PDF firmado BOE-A-2026-12147\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2026\/06\/05\/pdfs\/BOE-A-2026-12147.pdf\">PDF (BOE-A-2026-12147 &#8211; 12\u00a0<abbr title=\"p\u00e1ginas\">p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0&#8211; 254\u00a0<abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a> <a style=\"font-size: 1rem;\" title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2026-12147\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2026-12147\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<li><a style=\"font-size: 1rem;\" title=\"PDF firmado BOE-A-2026-12148\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2026\/06\/05\/pdfs\/BOE-A-2026-12148.pdf\">PDF (BOE-A-2026-12148 &#8211; 12\u00a0<abbr title=\"p\u00e1ginas\">p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0&#8211; 250\u00a0<abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a> <a style=\"font-size: 1rem;\" title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2026-12148\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2026-12148\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"439-nrua-sobre-local-no-vivienda-prohibicion-estatutaria-posterior-a-la-inscripcion-en-el-registro-de-turismo-de-la-comunidad-valenciana-\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r439\"><\/a>439.* NRUA SOBRE LOCAL (NO VIVIENDA). PROHIBICI\u00d3N ESTATUTARIA POSTERIOR A LA INSCRIPCI\u00d3N EN EL REGISTRO DE TURISMO DE LA COMUNIDAD VALENCIANA.\u00a0<\/span><\/strong><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 13 de febrero de 2026, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n de la registradora de la propiedad de Valencia n.\u00ba 7, por la que se suspende la asignaci\u00f3n de un n\u00famero de registro de alquiler de corta duraci\u00f3n tur\u00edstico por constar en el Registro el uso de la finca como \u00ablocal\u00bb y por requerir autorizaci\u00f3n expresa de la comunidad de propietarios.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En este caso, <strong>la DG confirma el primer defecto y revoca el segundo<\/strong> en una instancia solicitando la asignaci\u00f3n de n\u00famero de registro de alquiler de corta duraci\u00f3n para una finca registral integrante de un edificio en r\u00e9gimen de propiedad horizontal:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Defecto confirmado: <\/strong>la finca consta registralmente descrita como<strong> local comercial<\/strong>, siendo necesaria la previa inscripci\u00f3n del cambio de uso.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Defecto revocado:<\/strong> la necesidad de la previa autorizaci\u00f3n de la comunidad de propietarios para el desarrollo de la actividad pues, pese a que <strong>la inscripci\u00f3n de la vivienda en el Registro de Turismo de la Comunidad Valenciana<\/strong> es de fecha\u00a021 de junio de\u00a02024, esto es, <strong>anterior a la adopci\u00f3n del acuerdo que introduce una prohibici\u00f3n estatutaria<\/strong> en la comunidad de propietarios, que es de fecha de 24 de septiembre de 2024.\u00a0<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Esta Resoluci\u00f3n es anterior a la <strong><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/participa\/noticias\/el-ts-anula-registro-arrendamientos-corta-duracion\/\">STS de 19 de mayo de 2026 que anula parcialmente el Real Decreto que regula el Registro \u00danico de Arrendamientos (BOE de 8 de junio)<\/a>. <\/strong>(JFME)<\/p>\n<div class=\"enlacesDoc\" style=\"text-align: justify;\">\n<ul>\n<li class=\"puntoPDF\"><a title=\"PDF firmado BOE-A-2026-12149\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2026\/06\/05\/pdfs\/BOE-A-2026-12149.pdf\">PDF (BOE-A-2026-12149 &#8211; 13\u00a0<abbr title=\"p\u00e1ginas\">p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0&#8211; 261\u00a0<abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a> <a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2026-12149\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2026-12149\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"440-nrua-sevilla-falta-requisitos-urbanisticos-exigidos-por-ayuntamiento-\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r440\"><\/a>440.* NRUA (SEVILLA) FALTA REQUISITOS URBAN\u00cdSTICOS EXIGIDOS POR AYUNTAMIENTO.\u00a0<\/span><\/strong><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 13 de febrero de 2026, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n de la registradora de la propiedad de Sevilla n.\u00ba 10, por la que se suspende la asignaci\u00f3n de un n\u00famero de registro de alquiler de corta duraci\u00f3n tur\u00edstico por no acreditarse el cumplimiento de los requisitos urban\u00edsticos exigidos por el Ayuntamiento de Sevilla para las viviendas de uso tur\u00edstico.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La DG confirma la calificaci\u00f3n que no admite la asignaci\u00f3n, en el municipio de Sevilla, de un n\u00famero de registro de alquiler de corta duraci\u00f3n al no haberse presentado las declaraciones urban\u00edsticas que acreditan el <strong>cumplimiento de los requisitos urban\u00edsticos<\/strong> exigidos por el Ayuntamiento de Sevilla para la viviendas de uso tur\u00edstico. S\u00f3lo se ha acreditado la inscripci\u00f3n de la vivienda en el Registro de Turismo de Andaluc\u00eda con posterioridad a la entrada en vigor de la Modificaci\u00f3n Puntual n\u00famero 44 del Plan General de Ordenaci\u00f3n Urban\u00edstica de Sevilla, pero antes de que se publique el modelo de declaraci\u00f3n correspondiente (Modelo 17 bis).<\/p>\n<p class=\"parrafo\" style=\"text-align: justify;\">Esta Resoluci\u00f3n es anterior a la <strong><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/participa\/noticias\/el-ts-anula-registro-arrendamientos-corta-duracion\/\">STS de 19 de mayo de 2026 que anula parcialmente el Real Decreto que regula el Registro \u00danico de Arrendamientos (BOE de 8 de junio)<\/a>. <\/strong>(JFME)<\/p>\n<div class=\"enlacesDoc\" style=\"text-align: justify;\">\n<ul>\n<li class=\"puntoPDF\"><a title=\"PDF firmado BOE-A-2026-12150\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2026\/06\/05\/pdfs\/BOE-A-2026-12150.pdf\">PDF (BOE-A-2026-12150 &#8211; 10\u00a0<abbr title=\"p\u00e1ginas\">p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0&#8211; 240\u00a0<abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a> <a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2026-12150\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2026-12150\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"441-nrua-toledo-falta-requisitos-urbanisticos-exigidos-por-ayuntamiento-\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r441\"><\/a>441.* NRUA (TOLEDO) FALTA REQUISITOS URBAN\u00cdSTICOS EXIGIDOS POR AYUNTAMIENTO. <\/span><\/strong><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 13 de febrero de 2026, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n de la registradora de la propiedad de Toledo n.\u00ba 3, por la que se suspende la asignaci\u00f3n de un n\u00famero de registro de alquiler de corta duraci\u00f3n tur\u00edstico por no acreditarse el cumplimiento de los requisitos urban\u00edsticos exigidos por el Ayuntamiento de Toledo para las viviendas de uso tur\u00edstico.<\/p>\n<p class=\"parrafo_2\" style=\"text-align: justify;\">La DG confirma la calificaci\u00f3n que rechaz\u00f3 asignar, en el municipio de Toledo, un n\u00famero de registro de alquiler de corta duraci\u00f3n por no <strong>acreditar el cumplimiento de los requisitos urban\u00edsticos<\/strong> exigidos por el Ayuntamiento de Toledo para las viviendas de uso tur\u00edstico. S\u00f3lo se acredit\u00f3 la inscripci\u00f3n de la vivienda en el Registro de Empresas y Establecimientos Tur\u00edsticos de Castilla-La Mancha.\u00a0<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Esta Resoluci\u00f3n es anterior a la <strong><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/participa\/noticias\/el-ts-anula-registro-arrendamientos-corta-duracion\/\">STS de 19 de mayo de 2026 que anula parcialmente el Real Decreto que regula el Registro \u00danico de Arrendamientos (BOE de 8 de junio)<\/a>. <\/strong>(JFME)<\/p>\n<div class=\"enlacesDoc\" style=\"text-align: justify;\">\n<ul>\n<li class=\"puntoPDF\"><a title=\"PDF firmado BOE-A-2026-12151\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2026\/06\/05\/pdfs\/BOE-A-2026-12151.pdf\">PDF (BOE-A-2026-12151 &#8211; 9\u00a0<abbr title=\"p\u00e1ginas\">p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0&#8211; 231\u00a0<abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a> <a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2026-12151\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2026-12151\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"442-compra-por-conyuges-en-separacion-de-bienes-sin-especifciar-cuotas-de-adquisicion-previa-a-embargo-aeat\"><\/a><h6><strong style=\"font-size: 0.857143rem;\"><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r442\"><\/a>442.** COMPRA POR C\u00d3NYUGES EN SEPARACI\u00d3N DE BIENES SIN ESPECIFCIAR CUOTAS DE ADQUISICI\u00d3N PREVIA A EMBARGO AEAT.<\/span><\/strong><\/h6>\n<\/div>\n<div class=\"enlacesDoc\">\n<div class=\"enlacesDoc\">\n<div class=\"enlacesDoc\" style=\"text-align: justify;\">\n<p>Resoluci\u00f3n de 2 de enero de 2026, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la calificaci\u00f3n efectuada por la registradora de la propiedad de Carlet n.\u00ba 2, denegando la inscripci\u00f3n de una escritura presentada en dicho Registro por la Delegaci\u00f3n Especial de la Agencia Estatal de Administraci\u00f3n Tributaria de Valencia, a fin de poder practicar una anotaci\u00f3n de embargo.<\/p>\n<p><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen:<\/strong><\/span> <span style=\"color: #3366ff;\">El registrador <strong>no debe deducir<\/strong>, pero tampoco puede ignorar lo evidente cuando hay base legal suficiente. Por tanto, si unos casados en <strong>separaci\u00f3n de bienes<\/strong> no expresan en que proporci\u00f3n adquieren, puede aplicarse el <strong>criterio supletorio del 50\u202f%<\/strong> si existe un inter\u00e9s p\u00fablico para ello.<\/span><\/p>\n<p><strong>Hechos: <\/strong>Dos esposos, casados bajo el r\u00e9gimen legal de separaci\u00f3n de bienes valenciano, en su d\u00eda vigente, compraron un bien \u00abpara su sociedad conyugal\u00bb sin especificar el porcentaje por el que adquieren cada uno de ellos.<\/p>\n<p>La <strong>registradora <\/strong>calific\u00f3 negativamente la inscripci\u00f3n de la escritura en cuesti\u00f3n, solicitada por la Agencia Tributaria a fin de poder practicar un embargo sobre una mitad indivisa de la finca; alegando el incumplimiento del <strong>principio de especialidad<\/strong> dado que en la escritura no se indic\u00f3 el porcentaje por el que adquieren cada uno de los c\u00f3nyuges.<\/p>\n<p>La parte <strong>recurrente,<\/strong> la Agencia Estatal de Administraci\u00f3n Tributaria en Valencia, afirma que es reprochable que no se indique en la escritura la participaci\u00f3n de cada uno de los c\u00f3nyuges; pero que <strong>debe deducirse<\/strong> que el porcentaje es por id\u00e9nticas mitades, dados los certificados catastrales a nombre de los titulares que se anexan.<\/p>\n<p><strong>Resoluci\u00f3n:<\/strong> La Direcci\u00f3n General estima el recurso y <strong>revoca<\/strong> la nota de calificaci\u00f3n.<\/p>\n<p><strong>Doctrina: <\/strong>Se trata en esta resoluci\u00f3n de <strong>determinar<\/strong> si, pese a la falta de determinaci\u00f3n de cuotas y la expresi\u00f3n equ\u00edvoca <em>\u201csociedad conyugal\u201d<\/em>, puede inscribirse la finca a nombre de ambos c\u00f3nyuges <strong>por mitad<\/strong>, para permitir la anotaci\u00f3n de embargo solicitada por la AEAT.<\/p>\n<p>Es clave para recordar que entre 2008 y 2016 rigi\u00f3 en <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-2007-8279&amp;b=56&amp;tn=1&amp;p=20070322#a46\">la Comunidad Valenciana la <strong>Ley 10\/2007<\/strong><\/a>, que establec\u00eda como r\u00e9gimen supletorio la <strong>separaci\u00f3n de bienes<\/strong>. El TC en sentencia de 28 de abril del 2016 lo declar\u00f3 inconstitucional, pero quedando consolidadas las situaciones previas.<\/p>\n<p><strong>Registralmente, el <\/strong>principio de especialidad y\/o de determinaci\u00f3n <strong>exige<\/strong> que consten con claridad las <strong>cuotas<\/strong> de cada titular (<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/reglamento-hipotecario-titulos-i-y-ii\/#art54\">art. 54 RH<\/a>). Y en la escritura calificada mezcla un concepto impropio (<em>sociedad conyugal<\/em>) y omite cuotas.<\/p>\n<p>Ante esta falta, nuestro CD da una soluci\u00f3n normativa aplicando <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-2007-8279&amp;b=56&amp;tn=1&amp;p=20070322#a46\">el art\u00edculo 46 Ley 10\/2007<\/a> de la Comunidad Valenciana que establec\u00eda que si no puede acreditarse a cu\u00e1l de los c\u00f3nyuges pertenece un bien, se aplica el C\u00f3digo Civil y el art. 1441 CC que expresa que, si no es posible acreditar la titularidad, <strong>corresponde a ambos por mitad<\/strong>.<\/p>\n<p>La interpretaci\u00f3n del principio de especialidad debe ser <strong>flexible<\/strong> cuando concurren intereses p\u00fablicos leg\u00edtimos y existan bases jur\u00eddicas suficientes para fijar las cuotas.<\/p>\n<p><strong>Siendo<\/strong><strong> decisivo <\/strong><strong>en este caso<\/strong><strong> la circunstancia <\/strong><strong>de que la<\/strong> inscripci\u00f3n no la solicitan los otorgantes (que podr\u00edan subsanar), sino la <strong>AEAT<\/strong>, legitimada por el art. 6 LH para pedir la inscripci\u00f3n omitida <strong>a efectos de embargo<\/strong> y negarla impedir\u00eda la actuaci\u00f3n recaudatoria del Estado y practicarla con sujeci\u00f3n a esta doctrina permitir\u00e1 practicar la <strong>anotaci\u00f3n de embargo<\/strong> solicitada por la AEAT.<\/p>\n<p><strong>Comentarios: <\/strong>Vemos que en esta resoluci\u00f3n la DGSJFP flexibiliza el principio de especialidad cuando la inscripci\u00f3n es solicitada por un <strong>tercero legitimado<\/strong> (AEAT) y existe un inter\u00e9s p\u00fablico relevante reforzando la idea de que el Registro <strong>no debe bloquear<\/strong> actuaciones recaudatorias cuando hay base jur\u00eddica suficiente para determinar cuotas. (MGV)<\/p>\n<ul>\n<li><a href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2026\/06\/06\/pdfs\/BOE-A-2026-12238.pdf\">PDF (BOE-A-2026-12238 \u2013 5\u00a0p\u00e1gs.\u00a0\u2013 208\u00a0KB)<\/a> <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2026-12238\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"443-nrua-andalucia-expresion-en-instancia-del-no-de-inscripcion-en-registro-de-turismo-\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r443\"><\/a>443.*** NRUA (ANDALUC\u00cdA): EXPRESI\u00d3N EN INSTANCIA DEL N\u00ba DE INSCRIPCI\u00d3N EN REGISTRO DE TURISMO.\u00a0<\/span><\/strong><\/h6>\n<p>Resoluci\u00f3n de 2 de enero de 2026, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la calificaci\u00f3n negativa emitida por la registradora de la propiedad de Marbella n.\u00ba 2, de la solicitud de asignaci\u00f3n de n\u00famero de registro de alquiler de corta duraci\u00f3n para una finca registral.<\/p>\n<p>La<strong> DG estima\u00a0el recurso<\/strong> frente a una segunda nota de calificaci\u00f3n.<\/p>\n<p>Se trata de una instancia privada solicitando Asignaci\u00f3n de N\u00famero de Registro de Alquiler de Corta Duraci\u00f3n. La calificaci\u00f3n se basaba en que \u201cla solicitud deber\u00e1 incluir, entre otros: si la unidad est\u00e1 sujeta a un r\u00e9gimen de t\u00edtulo habilitante como la autorizaci\u00f3n, licencia, visado o equivalente de acuerdo con la normativa aplicable, el <strong>documento que acredite el t\u00edtulo habilitante<\/strong> necesario para su destino al uso previsto conforme a la ordenaci\u00f3n auton\u00f3mica o local aplicable\u201d. Se advierte que si la persona interesada no procede a subsanar el defecto mencionado dentro de los siete d\u00edas h\u00e1biles siguientes a la notificaci\u00f3n de la resoluci\u00f3n negativa la Registradora suspender\u00e1 la validez del n\u00famero de Registro afectado de conformidad con el art\u00edculo 10.2 y 3 del Real Decreto 1312\/2024 de 23 de diciembre]\u00bb.<\/p>\n<p>La DG considera el <strong>defecto subsanado<\/strong>, pues que a la solicitud de asignaci\u00f3n se acompa\u00f1aba el documento administrativo de inicio de actividad con la rese\u00f1a de los datos de inscripci\u00f3n; documento que se vuelve a presentar, como subsanaci\u00f3n, en el plazo se\u00f1alado en la primera calificaci\u00f3n.\u00a0<\/p>\n<p><strong>Nota:<\/strong> Esta Resoluci\u00f3n es previa\u00a0a la <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/participa\/noticias\/el-ts-anula-registro-arrendamientos-corta-duracion\/\">STS de 19 de mayo de 2026 que anula parcialmente el Real Decreto que regula el Registro \u00danico de Arrendamientos<\/a>\u00a0y, consecuentemente, a su publicaci\u00f3n en el BOE del 8 de junio de 2026. Conforme al <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a327\">art\u00edculo 327 LH<\/a>, pen\u00faltimo p\u00e1rrafo, el Registrador ha de practicar el asiento que deneg\u00f3. Pero ese asiento recoger\u00eda la asignaci\u00f3n del NRUA a la finca. Sin embargo, tras la sentencia -y su publicaci\u00f3n en el BOE- carece de competencia para realizar esa asignaci\u00f3n <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/participa\/noticias\/el-ts-anula-registro-arrendamientos-corta-duracion\/\">(art. 12 b) anulado del Real Decreto1312\/2024 de 23 de diciembre<\/a>), por lo que la ejecuci\u00f3n de esta resoluci\u00f3n puede resultar de imposible cumplimiento. (JFME)<\/p>\n<div class=\"enlacesDoc\">\n<ul>\n<li class=\"puntoPDF\"><a title=\"PDF firmado BOE-A-2026-12239\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2026\/06\/06\/pdfs\/BOE-A-2026-12239.pdf\">PDF (BOE-A-2026-12239 &#8211; 8\u00a0<abbr title=\"p\u00e1ginas\">p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0&#8211; 226\u00a0<abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a> <a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2026-12239\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2026-12239\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"444-compra-por-entidad-religiosa-juicio-notarial-de-suficiencia-facultades-representativas-organicas-no-inscritas\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r444\"><\/a>444.** COMPRA POR ENTIDAD RELIGIOSA: JUICIO NOTARIAL DE SUFICIENCIA FACULTADES REPRESENTATIVAS ORG\u00c1NICAS NO INSCRITAS.<\/span><\/strong><\/h6>\n<p>Resoluci\u00f3n de 2 de enero de 2026, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Pineda de Mar a inscribir una escritura p\u00fablica de compraventa.\u00a0<\/p>\n<p><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen<\/strong>: Trat\u00e1ndose de representante org\u00e1nico -no inscrito- de una entidad, en el juicio notarial de suficiencia deber\u00e1n constar, siquiera sea sucintamente, pero de forma suficientemente clara, las fuentes estatutarias de las que deriva el poder de representaci\u00f3n de quien act\u00faa.<\/span><\/p>\n<p><strong>Hechos<\/strong>: Una Comunidad religiosa isl\u00e1mica compra por medio del presidente de su junta directiva un inmueble, y lo que se cuestiona al tiempo de la inscripci\u00f3n es si el juicio notarial sobre la suficiencia de las facultades representativas del representante abarca todos los particulares necesarios para garantizar la regularidad material y formal de las facultades representativas del presidente, cuyo cargo no consta que est\u00e9 inscrito en el\u00a0 Registro de Entidades Religiosas del Ministerio de Justicia, donde si est\u00e1 inscrita la Comunidad compradora. T\u00e9ngase en cuenta que, seg\u00fan opini\u00f3n consolidada, la inscripci\u00f3n en este registro goza de la presunci\u00f3n exactitud de su contenido, presunci\u00f3n que deriva de la titulaci\u00f3n autentica necesaria para la inscripci\u00f3n y de la calificaci\u00f3n registral.<\/p>\n<p>\u00a0En el caso cuestionado, el juicio notarial de suficiencia de las facultades representativas que consta la escritura es el siguiente: \u00ab(\u2026) Su <strong>representaci\u00f3n<\/strong> para este otorgamiento resulta de su cargo de Presidente de la Junta Directiva de la entidad, seg\u00fan consta por <strong>acuerdo<\/strong> de la Asamblea general Extraordinaria de la Entidad, en sesi\u00f3n celebrada el d\u00eda 6 de noviembre de 2016, <strong>elevado a p\u00fablico<\/strong> en virtud de escritura (\u2026). Se halla especialmente facultado para el presente otorgamiento por el <strong>acuerdo<\/strong> de la Asamblea General de fecha 1 de julio de 2025, incorporo el certificado expedido por el secretario de la junta (\u2026) \u00a0Manifiesta el compareciente que ejerce su cargo, y que no le han sido limitadas, suspendidas ni condicionadas las facultades que tiene conferidas, y que no ha sufrido modificaci\u00f3n alguna la capacidad jur\u00eddica de la sociedad a la que representa.<\/p>\n<p><strong>Registradora<\/strong>: Suspende la inscripci\u00f3n porque, no constando la inscripci\u00f3n del cargo en el Registro de Entidades Religiosas del Ministerio de Justicia, entiende que <strong>no queda suficientemente acreditado que el presidente de la junta directiva tenga atribuidas las facultades representativas<\/strong> que ejerce conforme a los estatutos y normas de funcionamiento, que determinan qui\u00e9n es el \u00f3rgano de representaci\u00f3n y sus facultades, pues el juicio notarial de suficiencia nada dice sobre el particular<\/p>\n<p><strong>Notario<\/strong>: Sostiene que su juicio de suficiencia de facultades representativas no puede ser reevaluado por la registradora, salvo que del propio documento o de los antecedentes del Registro se derive una contradicci\u00f3n flagrante o un error manifiesto, pues la funci\u00f3n del registrador se limita a verificar la existencia de dicha rese\u00f1a y la conformidad de la misma con los requisitos formales.<\/p>\n<p><strong>Resoluci\u00f3n<\/strong>: Desestima el recurso y confirma la calificaci\u00f3n.<\/p>\n<p><strong>Doctrina<\/strong>:<\/p>\n<p>Del juicio notarial de suficiencia sobre las facultades representativas que se hace en la escritura resulta lo siguiente: el cargo de presidente de la junta directiva resulta de un <strong>acuerdo<\/strong> de la Asamblea general Extraordinaria de la Entidad que fue <strong>elevado<\/strong> a escritura p\u00fablica, y la <strong>autorizaci\u00f3n<\/strong> especial para la compraventa resulta de un acuerdo adoptado por la Asamblea General, lo que se acredita mediante certificado expedido por el secretario de la junta.<\/p>\n<p>La Direcci\u00f3n General opina que el juicio notarial de suficiencia de las facultades representativas no es suficiente por las siguientes razones:<\/p>\n<p>1 Omite toda referencia al origen o fuente de la que derivan las facultades representativas. Y es que en los casos de falta de inscripci\u00f3n del nombramiento, tal omisi\u00f3n debe ser cubierta por el juicio notarial de suficiencia en base al examen de las normas estatutarias que determina las facultades atribuidas a los \u00f3rganos de gobierno y representaci\u00f3n.<\/p>\n<p>2 Adem\u00e1s de no justificarse el alcance las facultades representativas del presidente, ni el alcance y l\u00edmites de lo que se le ha delegado por la asamblea,<strong> a)<\/strong> tampoco queda acreditado el cargo del secretario (origen y nombramiento), <strong>b)<\/strong> ni queda acreditado qu\u00e9 funci\u00f3n (y extensi\u00f3n) representativa corresponder\u00eda <em>per se<\/em> al presidente, toda vez que el cargo de presidente, por s\u00ed mismo, no otorga poder representaci\u00f3n de no haberse atribuido por los estatutos o reglas de la entidad de que se trate, <strong>c) <\/strong>y por \u00faltimo, si bien hace constar en la escritura que el representante de la entidad religiosa est\u00e1 especialmente facultado por acuerdo de la asamblea general, indic\u00e1ndose que se incorpora el certificado expedido por el secretario de la junta con el visto bueno del presidente \u2013este \u00faltimo compareciente\u2013), debe advertirse que la firma de dicho secretario habr\u00e1 de ser objeto de legitimaci\u00f3n, por cualquiera de los medios previstos en la legislaci\u00f3n notarial, de modo que se acredite as\u00ed la plena autenticidad y fehaciencia del certificado emitido.<\/p>\n<p><strong>Conclusiones<\/strong>:<\/p>\n<p>2 Si el actuante tuviera inscrito su cargo en el Registro de Entidades Jur\u00eddicas, su contenido dispensar\u00eda de cualquier otra prueba para acreditar la legalidad y v\u00e1lida existencia de dicha representaci\u00f3n, pues goza de la presunci\u00f3n de exactitud de su contenido derivada de la titulaci\u00f3n aut\u00e9ntica necesaria para la inscripci\u00f3n y de la calificaci\u00f3n registral. Sin embargo, en la escritura no hay referencia alguna a la publicidad registral respecto de los representantes org\u00e1nicos de la entidad compradora.<\/p>\n<p>3 Si no consta inscrito el cargo, o los que comparecen son personas distintas de las inscritas, s\u00f3lo si el juicio de suficiencia cumple y colma tales previsiones podr\u00e1 quedar acreditada (cfr. art\u00edculo 24 de la Ley del Notariado) la regularidad formal y material de la actuaci\u00f3n del representante de la entidad conforme a la normativa estatutaria y otras disposiciones internas \u2013y propias\u2013 de la entidad religiosa (JAR)<\/p>\n<p><a title=\"PDF firmado BOE-A-2026-12240\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2026\/06\/06\/pdfs\/BOE-A-2026-12240.pdf\">PDF (BOE-A-2026-12240 &#8211; 9\u00a0<abbr title=\"p\u00e1ginas\">p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0&#8211; 234\u00a0<abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a> <a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2026-12240\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2026-12240\">Otros formatos<\/a><\/p>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"445-inmatriculacion-de-finca-comprendida-dentro-de-otra-mayor-inscrita-valor-certificacion-negativa\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r445\"><\/a>445.** INMATRICULACI\u00d3N DE FINCA COMPRENDIDA DENTRO DE OTRA MAYOR INSCRITA. VALOR CERTIFICACI\u00d3N NEGATIVA.<\/span><\/strong><\/h6>\n<p>Resoluci\u00f3n de 2 de enero de 2026, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n negativa del registrador de la propiedad de Archidona, por la que se suspende la inmatriculaci\u00f3n de una finca porque figura previamente inmatriculada, formando parte de otra finca m\u00e1s grande.<\/p>\n<p><span style=\"color: #3366ff;\"><strong>Resumen:<\/strong> No procede inmatricular una finca cuando el registrador alberga dudas fundadas de que la finca forma parte de otra ya inscrita. La previa expedici\u00f3n de una certificaci\u00f3n negativa no impide calificar negativamente si, al tiempo de presentar los t\u00edtulos inmatriculadores, dispone de nuevos datos registrales, descriptivos o cartogr\u00e1ficos que permiten apreciar una posible doble inmatriculaci\u00f3n.<\/span><\/p>\n<p><strong>Caso planteado:<\/strong> Se presenta escritura de compraventa de una finca sobre la que existe una vivienda. Como t\u00edtulo previo se acompa\u00f1a escritura de aceptaci\u00f3n y adjudicaci\u00f3n de herencia. Antes del otorgamiento se hab\u00eda expedido certificaci\u00f3n registral negativa, indicando que no constaba inscrita finca alguna con las caracter\u00edsticas descriptivas aportadas.<\/p>\n<p>El registrador suspende la inmatriculaci\u00f3n por entender que la finca cuya inscripci\u00f3n se pretende es en realidad una porci\u00f3n de otra. Para ello se basa en el an\u00e1lisis de antecedentes registrales, linderos hist\u00f3ricos, referencias catastrales y cartograf\u00eda, concluyendo que la operaci\u00f3n correcta no ser\u00eda una inmatriculaci\u00f3n, sino la segregaci\u00f3n y transmisi\u00f3n de dominio.<\/p>\n<p>La <strong>Direcci\u00f3n General<\/strong> desestima el recurso y confirma la calificaci\u00f3n<\/p>\n<p>La DG recuerda que en las inmatriculaciones el registrador debe extremar el celo para evitar la doble inmatriculaci\u00f3n, verificar la falta de previa inscripci\u00f3n de la finca y no tener dudas fundadas sobre la coincidencia total o parcial con otra finca ya inmatriculada <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a205\">(art. 205 LH<\/a>). Adem\u00e1s, si existen dudas sobre posible invasi\u00f3n de finca ya inscrita, puede acudir al procedimiento del <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a199\">art 199 LH<\/a> para intentar disiparlas.<\/p>\n<p>La certificaci\u00f3n negativa expedida con anterioridad no prejuzga ni condiciona la posterior calificaci\u00f3n, especialmente cuando no se trata de la certificaci\u00f3n del expediente del <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a203\">art 203 LH<\/a>, cuando fue expedida por otro registrador, y cuando en el momento de la calificaci\u00f3n se dispone de m\u00e1s datos y antecedentes que los existentes al tiempo de expedirla. (MN)<\/p>\n<div class=\"enlacesDoc\">\n<ul>\n<li class=\"puntoPDF\"><a title=\"PDF firmado BOE-A-2026-12241\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2026\/06\/06\/pdfs\/BOE-A-2026-12241.pdf\">PDF (BOE-A-2026-12241 &#8211; 7\u00a0<abbr title=\"p\u00e1ginas\">p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0&#8211; 223\u00a0<abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a> <a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2026-12241\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2026-12241\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"446-inmatriculacion-de-finca-que-solo-por-conjeturas-y-no-datos-objetivos-puede-considerarse-ya-inmatriculada-\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r446\"><\/a>446.* INMATRICULACI\u00d3N DE FINCA QUE SOLO POR CONJETURAS (Y NO DATOS OBJETIVOS) PUEDE CONSIDERARSE YA INMATRICULADA.\u00a0<\/span><\/strong><\/h6>\n<p>Resoluci\u00f3n de 2 de enero de 2026, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n negativa del registrador de la propiedad de Avil\u00e9s n.\u00ba 2, por la que se suspende la inmatriculaci\u00f3n de dos fincas, por entender que figuran previamente inmatriculadas a nombre de un antecesor de la causante.<\/p>\n<p><span style=\"color: #3366ff;\"><strong>Resumen:<\/strong> No pueden impedir la inmatriculaci\u00f3n unas dudas meramente conjeturales o hipot\u00e9ticas basadas en que las fincas se encuentren en el mismo paraje y en un posible parentesco entre el titular registral de antiguas fincas inscritas y la causante de la transmitente. Las dudas del registrador deben ser fundadas, objetivas y apoyadas en datos descriptivos suficientes. Si existen importantes diferencias de cabida, linderos y ubicaci\u00f3n, no puede concluirse que las fincas ya est\u00e9n inscritas.<\/span><\/p>\n<p><strong>Caso planteado:<\/strong> Se presenta escritura por la que una se\u00f1ora aporta a su sociedad de gananciales dos fincas, adquiridas por herencia de su madre. El registrador suspende la inmatriculaci\u00f3n porque entiende que las fincas ya constan inscritas a nombre de una persona cuyo apellido podr\u00eda indicar que era antecesor de la causante.<\/p>\n<p>La <strong>Direcci\u00f3n General<\/strong> estima el recurso y revoca la calificaci\u00f3n.<\/p>\n<p>Considera que las dudas del registrador no pueden mantenerse. En una la diferencia de cabida es muy relevante; y en ambas supera el 10 %. Adem\u00e1s, no hay linderos fijos que permitan establecer identidad entre las fincas inscritas y las no inscritas. Tampoco el estudio de la cartograf\u00eda catastral permite confirmar la identidad, y el posible parentesco no basta para denegar la inmatriculaci\u00f3n.<\/p>\n<p>Recuerda que las dudas del registrador deben ser \u201cfundadas\u201d y no meramente conjeturales o hipot\u00e9ticas, pues impiden el acceso de las fincas al Registro y privan a los interesados de los efectos protectores y legitimadores de la inscripci\u00f3n. Tambi\u00e9n recuerda que, para disipar dudas en la inmatriculaci\u00f3n, puede acudirse al procedimiento del <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a199\">art 199 LH<\/a>. (MN)<\/p>\n<div class=\"enlacesDoc\">\n<ul>\n<li class=\"puntoPDF\"><a title=\"PDF firmado BOE-A-2026-12242\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2026\/06\/06\/pdfs\/BOE-A-2026-12242.pdf\">PDF (BOE-A-2026-12242 &#8211; 6\u00a0<abbr title=\"p\u00e1ginas\">p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0&#8211; 218\u00a0<abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a> <a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2026-12242\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2026-12242\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"447-andalucia-compraventa-de-participacion-indivisa-de-finca-que-en-registro-aparece-como-urbana-segun-catastro\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r447\"><\/a>447.() <\/span><\/strong><strong><span style=\"font-size: 12pt;\">ANDALUC\u00cdA: COMPRAVENTA DE PARTICIPACI\u00d3N INDIVISA DE FINCA QUE EN REGISTRO APARECE COMO \u00abURBANA SEG\u00daN CATASTRO\u00bb.<\/span><\/strong><\/h6>\n<p>Resoluci\u00f3n de 2 de enero de 2026, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n de la registradora de la propiedad interina de Chiclana de la Frontera n.\u00ba 2, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de una escritura de compraventa de una participaci\u00f3n indivisa de finca que consta registralmente como urbana.\u00a0<\/p>\n<p><strong>() ID\u00c9NTICA<\/strong> a<a href=\"#r419\"><strong>RR<\/strong> # <strong>419 a 421<\/strong><\/a><span style=\"font-size: 12pt;\">de este mismo Informe (JCC)<\/span><\/p>\n<div class=\"enlacesDoc\">\n<ul>\n<li class=\"puntoPDF\"><a title=\"PDF firmado BOE-A-2026-12243\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2026\/06\/06\/pdfs\/BOE-A-2026-12243.pdf\">PDF (BOE-A-2026-12243 &#8211; 24\u00a0<abbr title=\"p\u00e1ginas\">p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0&#8211; 319\u00a0<abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a> <a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2026-12243\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2026-12243\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"448-nrua-prohibicion-estatutaria-uso-turistico-y-alquiler-vacacional\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r448\"><\/a>448.() NRUA: PROHIBICI\u00d3N ESTATUTARIA (USO TUR\u00cdSTICO y ALQUILER VACACIONAL).<\/span><\/strong><\/h6>\n<p>Resoluci\u00f3n de 22 de enero de 2026, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la calificaci\u00f3n negativa del registrador de la propiedad de Barcelona n.\u00ba 1, por la que se suspende la asignaci\u00f3n de un n\u00famero de registro de alquiler de corta duraci\u00f3n para una finca en la categor\u00eda de arrendamiento tur\u00edstico.<\/p>\n<p>La DG confirma la nota que deniega la asignaci\u00f3n de un n\u00famero de registro de alquiler de corta duraci\u00f3n para un piso, por el contenido del art\u00edculo 9.\u00ba de los Estatutos de la Propiedad Horizontal, inscritos, prohibiendo que las viviendas del inmueble se destinen a la actividad de uso tur\u00edstico, alquiler vacacional o de habitaciones, o similares.<\/p>\n<p>Esta Resoluci\u00f3n es anterior a la <strong><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/participa\/noticias\/el-ts-anula-registro-arrendamientos-corta-duracion\/\">STS de 19 de mayo de 2026 que anula parcialmente el Real Decreto que regula el Registro \u00danico de Arrendamientos (BOE de 8 de junio)<\/a>. <\/strong>(JFME)<\/p>\n<div class=\"enlacesDoc\">\n<ul>\n<li class=\"puntoPDF\"><a title=\"PDF firmado BOE-A-2026-12244\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2026\/06\/06\/pdfs\/BOE-A-2026-12244.pdf\">PDF (BOE-A-2026-12244 &#8211; 11\u00a0<abbr title=\"p\u00e1ginas\">p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0&#8211; 244\u00a0<abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a> <a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2026-12244\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2026-12244\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"449-nrua-como-acreditar-los-acuendos-de-la-comunidad-de-propietarios\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r449\"><\/a>449.** NRUA: C\u00d3MO ACREDITAR LOS ACUENDOS DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS.<\/span><\/strong><\/h6>\n<p>Resoluci\u00f3n de 2 de febrero de 2026, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n de la registradora de la propiedad de San Javier n.\u00ba 1, por la que se suspende la asignaci\u00f3n del n\u00famero de registro de alquiler de corta duraci\u00f3n solicitado y la pr\u00e1ctica de la correspondiente nota marginal, por no constar la legitimaci\u00f3n notarial de las firmas de la autorizaci\u00f3n de la comunidad de propietarios ni reunir los requisitos establecidos en la cl\u00e1usula estatutaria correspondiente.<\/p>\n<p class=\"parrafo_2\">La<strong> DG confirma la calificaci\u00f3n<\/strong> que deniega la asignaci\u00f3n de n\u00famero de registro de alquiler de corta duraci\u00f3n por <strong>no poder verificarse la firma del solicitante<\/strong> y porque, con el fin de <strong>acreditar la autorizaci\u00f3n de la comunidad de propietarios<\/strong>, el recurrente solo aporta copia con firma manuscrita de un acta de la comunidad de propietarios, en la cual en el punto cuatro alude a \u00abPisos tur\u00edsticos. Informaci\u00f3n y acuerdo\u00bb, en el mismo se indica que queda aprobado, sin que se produzcan protestas o reservas en ese momento, sin mayor precisi\u00f3n.<\/p>\n<p class=\"parrafo_2\">Se\u00f1ala por ello la registradora en su calificaci\u00f3n que<\/p>\n<p class=\"parrafo_2\"><em>\u00abSe necesita <strong>Certificaci\u00f3n<\/strong> expedida por el secretario-administrador de la Comunidad de Propietarios con el visto bueno del Presidente de dicha Comunidad, que certifique: <\/em><\/p>\n<ul>\n<li class=\"parrafo_2\"><em>la vigencia de sus cargos de secretario y presidente. <\/em><\/li>\n<li class=\"parrafo_2\"><em>que se ha concedido la autorizaci\u00f3n prevista en los Estatutos. <\/em><\/li>\n<li class=\"parrafo_2\"><em>que los ausentes han sido notificados fehacientemente en los t\u00e9rminos previstos en el art.\u00ba 9 de la Ley de Propiedad Horizontal. <\/em><\/li>\n<li class=\"parrafo_2\"><em>que ha transcurrido el plazo de impugnaci\u00f3n del acuerdo que determina el art.\u00aa 18 de la Ley de Propiedad Horizontal. <\/em><\/li>\n<\/ul>\n<p class=\"parrafo_2\"><em>En caso de que no haya transcurrido dicho plazo como parece ser que ocurre en este caso se podr\u00eda suplir certificando que los ausentes tras ser notificados han consentido el acuerdo.<\/em><\/p>\n<p class=\"parrafo_2\"><em>La certificaci\u00f3n puede estar firmada electr\u00f3nicamente por ambos, pero si las firmas son manuscritas deben ser legitimadas notarialmente o bien deben comparecer en el Registro para que puedan ser identificados\u00bb.<\/em><\/p>\n<p class=\"parrafo_2\">Esta Resoluci\u00f3n es anterior a la <strong><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/participa\/noticias\/el-ts-anula-registro-arrendamientos-corta-duracion\/\">STS de 19 de mayo de 2026 que anula parcialmente el Real Decreto que regula el Registro \u00danico de Arrendamientos (BOE de 8 de junio)<\/a>. <\/strong>(JFME)<\/p>\n<div class=\"enlacesDoc\">\n<ul>\n<li class=\"puntoPDF\"><a title=\"PDF firmado BOE-A-2026-12245\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2026\/06\/06\/pdfs\/BOE-A-2026-12245.pdf\">PDF (BOE-A-2026-12245 &#8211; 10\u00a0<abbr title=\"p\u00e1ginas\">p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0&#8211; 242\u00a0<abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a> <a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2026-12245\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2026-12245\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"450-inmatriculacion-ya-practicada-no-cabe-rectificarla-mediante-instancia-presentada-por-el-colindante\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r450\"><\/a>450.() <\/span><\/strong><strong><span style=\"font-size: 12pt;\">INMATRICULACI\u00d3N YA PRACTICADA: NO CABE RECTIFICARLA (MEDIANTE INSTANCIA PRESENTADA POR EL COLINDANTE).<\/span><\/strong><\/h6>\n<p>Resoluci\u00f3n de 2 de febrero de 2026, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n de la registradora de la propiedad interina de San Lorenzo de El Escorial n.\u00ba 2, por la que se deniega el asiento de presentaci\u00f3n de un escrito por el que se solicita la rectificaci\u00f3n de una inmatriculaci\u00f3n, por invadir su finca.<\/p>\n<p><span style=\"color: #3366ff;\"><strong>Resumen:<\/strong> No procede practicar asiento de presentaci\u00f3n de una instancia privada que pretende la rectificaci\u00f3n de una inmatriculaci\u00f3n ya practicada por entender la recurrente que la finca inmatriculada invade la suya. Practicado el asiento, queda bajo la salvaguardia de los tribunales y su rectificaci\u00f3n exige consentimiento de los titulares afectados o resoluci\u00f3n judicial.<\/span><\/p>\n<p>Una colindante, tras recibir comunicaci\u00f3n de la inmatriculaci\u00f3n de una finca presenta escrito alegando que la finca inmatriculada invade parte de su finca. La registradora deniega el asiento de presentaci\u00f3n y da por no iniciado el procedimiento registral. Se\u00f1ala que el asiento ya practicado est\u00e1 bajo la salvaguardia de los tribunales, por lo que su rectificaci\u00f3n exige consentimiento de los titulares interesados o resoluci\u00f3n judicial.<\/p>\n<p>La <strong>Direcci\u00f3n General<\/strong> desestima el recurso y confirma la nota de calificaci\u00f3n.<\/p>\n<p>La DG parte de que la rectificaci\u00f3n de un asiento ya practicado no puede obtenerse mediante una simple instancia privada. Conforme al r\u00e9gimen de rectificaci\u00f3n registral, cuando la inexactitud proceda de falsedad, nulidad o defecto del t\u00edtulo, o de cualquier otra causa no espec\u00edficamente regulada, la rectificaci\u00f3n exige consentimiento del titular o resoluci\u00f3n judicial. (MN)<\/p>\n<div class=\"enlacesDoc\">\n<ul>\n<li class=\"puntoPDF\"><a title=\"PDF firmado BOE-A-2026-12246\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2026\/06\/06\/pdfs\/BOE-A-2026-12246.pdf\">PDF (BOE-A-2026-12246 &#8211; 8\u00a0<abbr title=\"p\u00e1ginas\">p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0&#8211; 231\u00a0<abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a> <a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2026-12246\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2026-12246\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"451-anotacion-preventiva-de-denuncia-dictada-judicialmente-pero-presentada-mediante-simple-instancia-numerus-clausus-anotaciones-\"><\/a><h6><strong style=\"font-size: 12px;\"><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r451\"><\/a>451.* ANOTACI\u00d3N PREVENTIVA <em>\u201cDE DENUNCIA\u201d<\/em> DICTADA JUDICIALMENTE PERO PRESENTADA MEDIANTE SIMPLE INSTANCIA. <em>NUMERUS CLAUSUS<\/em> ANOTACIONES\u00a0<\/span><\/strong><\/h6>\n<p>Resoluci\u00f3n de 2 de febrero de 2026, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n del registrador de la propiedad de San Vicente del Raspeig, por la que se deniega la pr\u00e1ctica del asiento de presentaci\u00f3n de determinados documentos.\u00a0<\/p>\n<p><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen<\/strong>. Es correcta la denegaci\u00f3n de un asiento de presentaci\u00f3n respecto de un mandamiento que ya est\u00e1 presentado con anterioridad y de terminadas instancias o documentos privados.<\/span><\/p>\n<p><strong>Supuesto:<\/strong> La presente resoluci\u00f3n tiene por objeto la negativa del registrador de la Propiedad a practicar un asiento de presentaci\u00f3n de un mandamiento judicial junto con determinada documentaci\u00f3n.<\/p>\n<p><strong>El registrador califica negativamente<\/strong>, se\u00f1alando, resumidamente que, con respecto al <strong>Mandamiento, ya fue objeto de presentaci\u00f3n<\/strong> con anterioridad, con asiento vigente y pendiente de despacho, por lo que siendo el mismo t\u00edtulo no procede la pr\u00e1ctica de un nuevo asiento de presentaci\u00f3n; y en cuanto a los <strong>dem\u00e1s documentos son meros documento privados, no susceptibles de provocar asiento alguno<\/strong>, no cumpliendo el principio de legalidad en su vertiente de t\u00edtulo aut\u00e9ntico, ni se acredita la representaci\u00f3n alegada. Adem\u00e1s no se admiten fotocopias como documentos objeto de aportaci\u00f3n al registro.<\/p>\n<p><strong>El recurrente<\/strong> manifiesta, resumidamente: \u201c1)\u2003Se confirme, en su caso, la denegaci\u00f3n del asiento de presentaci\u00f3n por las razones estrictamente formales que procedan, 2)\u2003Pero se declare que no resulta procedente ni necesario incorporar juicios de intenci\u00f3n, valoraciones subjetivas o interpretaciones extensivas sobre la eficacia de anotaciones preventivas penales que excedan del objeto propio de la resoluci\u00f3n recurrida. 3)\u2003Y, en todo caso, se declare que la denegaci\u00f3n del asiento de presentaci\u00f3n y la eventual inscripci\u00f3n de t\u00edtulos posteriores no pueden entenderse extensivas ni interpretarse en el sentido de producir la cancelaci\u00f3n, neutralizaci\u00f3n o ineficacia de anotaciones preventivas judiciales v\u00e1lidamente practicadas\u201d<\/p>\n<p><strong>La DG desestima el recurso<\/strong> en cuanto a la calificaci\u00f3n emitida, pues, teniendo en cuenta lo que se\u00f1alan los arts <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a246\">246 LH<\/a> y <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/reglamento-hipotecario-titulos-vi-vii-viii-ix-y-x\/#art420\">420 RH<\/a>, en el presente expediente, <strong>de entre los documentos presentados, uno de ellos es un mandamiento que ya se encuentra presentado previamente bajo un asiento vigente<\/strong>, por lo que no procede hacer un nuevo asiento de presentaci\u00f3n distinto. <strong>Existen otros escritos privados que nada aportan al procedimiento registral y no son susceptibles de provocar asiento alguno, <\/strong>por lo que tampoco se les puede dar asiento de presentaci\u00f3n.<\/p>\n<p>Ante la insistencia de los escritos e intentos de afectar a la calificaci\u00f3n registral de otros documentos, se reitera la i<strong>ndependencia registral en la calificaci\u00f3n.<\/strong><\/p>\n<p>En cuanto a la <strong>cuesti\u00f3n de forma<\/strong> que se suscita (ya que el registrador alega en su informe la extemporaneidad del recurso, pues la nota de denegaci\u00f3n fue comunicada el d\u00eda 7 de enero de 2026, lo que el propio interesado reconoce en su escrito de recurso, y el recurso se interpone el d\u00eda 26 de enero de 2026, por lo que habr\u00edan transcurrido los 3 d\u00edas h\u00e1biles previstos en el art. 246.3 LH), la DG entiende que <strong>la informaci\u00f3n que se da al interesado en cuanto al recurso contra la denegaci\u00f3n del asiento de presentaci\u00f3n, ha de ser completa<\/strong>, en particular, en cuanto al lugar de interposici\u00f3n y al plazo, que es de 3 d\u00edas h\u00e1biles desde la notificaci\u00f3n de la denegaci\u00f3n. (art. <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a246\">246.3 LH<\/a>) (JCC)<\/p>\n<div class=\"enlacesDoc\">\n<ul>\n<li class=\"puntoPDF\"><a title=\"PDF firmado BOE-A-2026-12247\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2026\/06\/06\/pdfs\/BOE-A-2026-12247.pdf\">PDF (BOE-A-2026-12247 &#8211; 9\u00a0<abbr title=\"p\u00e1ginas\">p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0&#8211; 237\u00a0<abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a> <a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2026-12247\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2026-12247\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"452-nrua-acuerdo-de-3-5-partes-de-propietarios-\"><\/a><h6><strong style=\"font-size: 12px;\"><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r452\"><\/a>452.* NRUA: ACUERDO DE 3\/5 PARTES DE PROPIETARIOS .<\/span><\/strong><\/h6>\n<p>Resoluci\u00f3n de 3 de febrero de 2026, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la calificaci\u00f3n negativa del registrador de la propiedad de Gand\u00eda n.\u00ba 3, de la solicitud de asignaci\u00f3n de n\u00famero de registro de alquiler de corta duraci\u00f3n solicitado para una finca.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Trat\u00e1ndose de una vivienda de uso tur\u00edstico (VUT) desde el\u00a013 de junio de\u00a02025, es decir, en fecha posterior al\u00a03 de abril de\u00a02025, que es cuando entr\u00f3 en vigor la reforma del <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-de-propiedad-horizontal\/#a17\">art. 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal<\/a>, no se ha aportado el correspondiente acuerdo de 3\/5 partes de propietarios que representen 3\/5 partes de cuotas de participaci\u00f3n que autorice la actividad por la comunidad de propietarios.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Esta Resoluci\u00f3n es anterior a la\u00a0<strong><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/participa\/noticias\/el-ts-anula-registro-arrendamientos-corta-duracion\/\">STS de 19 de mayo de 2026 que anula parcialmente el Real Decreto que regula el Registro \u00danico de Arrendamientos (BOE de 8 de junio)<\/a>.\u00a0<\/strong>(JFME)<\/p>\n<div class=\"enlacesDoc\">\n<ul>\n<li class=\"puntoPDF\"><a title=\"PDF firmado BOE-A-2026-12248\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2026\/06\/06\/pdfs\/BOE-A-2026-12248.pdf\">PDF (BOE-A-2026-12248 &#8211; 10\u00a0<abbr title=\"p\u00e1ginas\">p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0&#8211; 256\u00a0<abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a> <a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2026-12248\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2026-12248\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"453-publicidad-registral-interes-legitimo-en-investigacion-universitaria\"><\/a><h6><strong style=\"font-size: 12px;\"><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r453\"><\/a>453.** PUBLICIDAD REGISTRAL: INTER\u00c9S LEG\u00cdTIMO EN INVESTIGACI\u00d3N UNIVERSITARIA.<\/span><\/strong><\/h6>\n<p>Resoluci\u00f3n de 3 de febrero de 2026, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n de la registradora de la propiedad de Conil de la Frontera, por la que se deniega la expedici\u00f3n de certificaci\u00f3n registral de determinadas fincas, solicitada en relaci\u00f3n con una investigaci\u00f3n universitaria.<\/p>\n<p><strong>Resumen: <\/strong>La investigaci\u00f3n jur\u00eddica, econ\u00f3mica o social <strong>estructurada y acreditada<\/strong> puede constituir inter\u00e9s leg\u00edtimo.<\/p>\n<p><strong>Hechos<\/strong>: Con fecha\u00a019 de septiembre de\u00a02025, una profesora de la \u201cFreie Universit\u00e4t Berlin\u201d solicita <strong>certificaci\u00f3n literal<\/strong> de las fincas matrices originarias vinculadas al desarrollo tur\u00edstico inicial del municipio.<\/p>\n<p>La registradora <strong>deniega<\/strong> la publicidad alegando que el inter\u00e9s debe ser <strong>patrimonial<\/strong>, no siendo posible dar informaci\u00f3n registral por <strong>motivos hist\u00f3ricos<\/strong>.<\/p>\n<p>La solicitante<strong> recurre<\/strong>, defendiendo que:<\/p>\n<ul>\n<li>El inter\u00e9s hist\u00f3rico\u2011acad\u00e9mico es leg\u00edtimo.<\/li>\n<li>Los hechos son antiguos (m\u00e1s de 60 a\u00f1os).<\/li>\n<li>El titular registral est\u00e1 fallecido desde 1979.<\/li>\n<li>No se solicitan datos sensibles.<\/li>\n<li>La investigaci\u00f3n tiene relevancia p\u00fablica y amparo constitucional (arts. 20.1.b y 44.1 CE).<\/li>\n<\/ul>\n<p><strong>Resoluci\u00f3n:<\/strong> Se <strong>revoca parcialmente<\/strong> la calificaci\u00f3n: Se reconoce el derecho a obtener <strong>publicidad formal limitada<\/strong>, pero no acceso literal indiscriminado.<\/p>\n<p><strong>Doctrina: <\/strong>Se trata en esta resoluci\u00f3n de determinar si una profesora universitaria que realiza una <strong>investigaci\u00f3n hist\u00f3rica y acad\u00e9mica<\/strong> sobre la transformaci\u00f3n urban\u00edstica y tur\u00edstica de Conil de la Frontera tiene <strong>inter\u00e9s leg\u00edtimo<\/strong> para obtener <strong>publicidad registral<\/strong> relativa a las <strong>adquisiciones originarias<\/strong> de varias fincas realizadas entre 1954 y 1964 por un titular ya fallecido.<\/p>\n<p>La Direcci\u00f3n General teniendo en cuenta los Art\u00edculos 18, 221, 222, 324 y ss. LH, Reglamento Hipotecario (arts. 332 y 340) y la Instrucci\u00f3n DGRN 17\u20112\u20111998 y Resoluciones de 2014, 2016 y 2024, declara que <strong>s\u00ed existe inter\u00e9s leg\u00edtimo<\/strong> en este caso puesto que la investigaci\u00f3n universitaria sobre la evoluci\u00f3n del tr\u00e1fico inmobiliario y su impacto econ\u00f3mico\/social <strong>encaja en las finalidades del Registro<\/strong>.<\/p>\n<p>Considera que la registradora <strong>interpret\u00f3 de forma excesivamente restrictiva<\/strong> el concepto de inter\u00e9s leg\u00edtimo al limitarlo solo a lo patrimonial, pero matizando que no <strong>procede<\/strong> una certificaci\u00f3n literal completa de los asientos y que la publicidad debe limitarse a:<\/p>\n<ul>\n<li>Fecha y naturaleza de la adquisici\u00f3n.<\/li>\n<li>Identidad del transmitente.<\/li>\n<li>Descripci\u00f3n esencial de las fincas.<\/li>\n<li>Circunstancias jur\u00eddicas directamente vinculadas al negocio.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Destacando que la solicitante para acceder a la publicidad requerida deber\u00e1 <strong>acreditar documentalmente<\/strong>:<\/p>\n<p>Su condici\u00f3n de profesora universitaria.<\/p>\n<p>La finalidad acad\u00e9mica y no comercial y<\/p>\n<p>El periodo y las fincas concretas objeto de estudio.<\/p>\n<p><strong>Comentarios:<\/strong> De esta resoluci\u00f3n de nuestro CD podemos destacar que el <strong>inter\u00e9s leg\u00edtimo<\/strong> no se limita a lo patrimonial en sentido estricto y que la investigaci\u00f3n jur\u00eddica, econ\u00f3mica o social <strong>estructurada y acreditada<\/strong> puede constituir inter\u00e9s leg\u00edtimo y finalmente que la protecci\u00f3n de datos se aten\u00faa cuando: los titulares est\u00e1n fallecidos si los hechos son muy antiguos y adem\u00e1s no se solicitan datos sensibles. (MGV)<\/p>\n<div class=\"enlacesDoc\">\n<ul>\n<li class=\"puntoPDF\"><a title=\"PDF firmado BOE-A-2026-12249\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2026\/06\/06\/pdfs\/BOE-A-2026-12249.pdf\">PDF (BOE-A-2026-12249 &#8211; 6\u00a0<abbr title=\"p\u00e1ginas\">p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0&#8211; 220\u00a0<abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a> <a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2026-12249\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2026-12249\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"454-georreferenciacion-de-elementos-privativos-de-una-propiedad-horizontal-tumbada\"><\/a><h6><strong style=\"font-size: 12px;\"><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r454\"><\/a>454.*** GEORREFERENCIACI\u00d3N DE ELEMENTOS PRIVATIVOS DE UNA PROPIEDAD HORIZONTAL TUMBADA<\/span><\/strong><\/h6>\n<p>Resoluci\u00f3n de 3 de febrero de 2026, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n de la registradora de la propiedad de San Bartolom\u00e9 de Tirajana n.\u00ba1, por la que se deniega la tramitaci\u00f3n del expediente del art\u00edculo 199 de la Ley Hipotecaria para inscribir la georreferenciaci\u00f3n, por tratarse de fincas registrales, que son elementos privativos de una propiedad horizontal, y no estar esta circunstancia prevista por la Ley.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen.<\/strong>&#8211; Aunque la ley no lo prevea expresamente, es posible inscribir la georreferenciaci\u00f3n de elementos privativos de una propiedad horizontal tumbada, ordinaria o de un complejo urban\u00edstico.<\/span><\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\"><strong>Hechos.-<\/strong> Mediante instancia privada se solicita la inscripci\u00f3n de la rectificaci\u00f3n de la descripci\u00f3n y sus georreferenciaciones alternativas de tres fincas registrales que son elementos privativos de una propiedad horizontal que tiene inscrita la representaci\u00f3n gr\u00e1fica unitaria de toda la finca matriz. Se aporta un\u00a0informe de validaci\u00f3n gr\u00e1fica de resultado positivo, emitido por la Sede Electr\u00f3nica del Catastro.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\"><strong>Calificaci\u00f3n.-<\/strong> La registradora de la propiedad deniega la tramitaci\u00f3n del\u00a0expediente del <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a199\">art. 199.2 LH<\/a> porque la georreferenciaci\u00f3n\u00a0de tres elementos privativos de una propiedad horizontal no est\u00e1 prevista por la legislaci\u00f3n hipotecaria, que solo contempla la georreferenciaci\u00f3n de la finca matriz, pues en la divisi\u00f3n horizontal no hay fraccionamiento del suelo, que permanece como elemento com\u00fan.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\"><strong>Recurso.-<\/strong> El recurrente alega que se trata de una propiedad horizontal tumbada cuyos elementos privativos constituyen recintos independientes, cuya individualizaci\u00f3n f\u00edsica resulta evidente y verificable mediante la documentaci\u00f3n t\u00e9cnica aportada.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\"><strong>Resoluci\u00f3n.-<\/strong> La DGSJFP estima el recurso y revoca la nota de calificaci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\"><strong>Doctrina<\/strong>.- La DG define la propiedad horizontal tumbada como \u00abaquella forma\u00a0de organizaci\u00f3n de la propiedad inmobiliaria que mantiene la unidad jur\u00eddica y funcional de la finca, al permanecer el suelo y el vuelo como elementos comunes, sin que haya divisi\u00f3n o fraccionamiento jur\u00eddico del terreno que pueda calificarse de parcelaci\u00f3n, no produci\u00e9ndose alteraci\u00f3n de forma, superficie o linderos.\u00bb (FD 10).<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\">Por consiguiente, considera que la posibilidad de inscribir la georreferenciaci\u00f3n de los elementos privativos de una propiedad horizontal tumbada, \u00abdentro de la representaci\u00f3n gr\u00e1fica inscrita de la finca matriz, no es un supuesto de fraccionamiento jur\u00eddico del suelo, que sigue siendo com\u00fan, ni perjudica a la georreferenciaci\u00f3n inscrita de la finca matriz. Al contrario, permitir esta posibilidad permite un mejor cumplimiento del principio de especialidad, en\u00a0cuanto se permitir\u00e1 la identificaci\u00f3n geogr\u00e1fica de los elementos privativos de la\u00a0propiedad horizontal, cuando estos no se sit\u00faan sobre el vuelo de la rasante de la finca, sino sobre el suelo. Y ello porque la georreferenciaci\u00f3n es una t\u00e9cnica que trata de identificar y ubicar las fincas sobre una porci\u00f3n concreta del territorio, como facultad integrada en el derecho de dominio, pero en ning\u00fan modo delimitan (sic) la geometr\u00eda y el sustrato jur\u00eddico de la finca, lo que corresponde al Derecho Sustantivo y, concretamente a la legislaci\u00f3n de ordenaci\u00f3n territorial y urban\u00edstica.\u00bb (FD 16)<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\">Por otra parte, entiende que \u00abno hay ning\u00fan precepto que excluya expresamente la posible inscripci\u00f3n de la representaci\u00f3n gr\u00e1fica de un elemento privativo de un edificio en r\u00e9gimen de propiedad horizontal inscrito, previamente a la entrada en vigor de la misma. Dicho elemento privativo puede estar situado sobre el vuelo de la rasante de la finca matriz, como en el caso de la propiedad horizontal ordinaria.\u00bb Pese a que en el momento actual no puedan georreferenciarse los elementos privativos sobre el vuelo, mientras no se implementen soluciones registrales en tres dimensiones, ello no excluye que pueda incorporarse al folio real la representaci\u00f3n gr\u00e1fica del elemento privativo, tomada del libro del edificio (FD 21).<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\"><strong>Comentario.-<\/strong> Desconozco si la DG ha tenido en cuenta lo dispuesto en el <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a201\">art. 201.1.e) LH,<\/a> que dispone que no podr\u00e1 tramitarse el expediente notarial para rectificar la descripci\u00f3n descriptiva de edificaciones, fincas o elementos integrantes de cualquier edificio en r\u00e9gimen de divisi\u00f3n horizontal sin rectificar el t\u00edtulo original. En el caso que nos ocupa, una simple instancia privada parece suficiente para rectificar la descripci\u00f3n los elementos privativos e inscribir sus georreferenciaciones, con todos los efectos que la propia DG atribuye a las inscripciones de representaciones gr\u00e1ficas. O se me escapa algo o esta resoluci\u00f3n es totalmente contraria no solo a la Ley Hipotecaria, sino tambi\u00e9n a la Ley de Propiedad Horizontal. (VEJ)<\/p>\n<div class=\"enlacesDoc\">\n<ul>\n<li class=\"puntoPDF\"><a title=\"PDF firmado BOE-A-2026-12250\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2026\/06\/06\/pdfs\/BOE-A-2026-12250.pdf\">PDF (BOE-A-2026-12250 &#8211; 13\u00a0<abbr title=\"p\u00e1ginas\">p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0&#8211; 254\u00a0<abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a> <a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2026-12250\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2026-12250\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"455-cambio-de-uso-de-local-a-vivienda-madrid-en-ampliacion-de-obra-nueva-y-division-horizontal\"><\/a><h6><strong style=\"font-size: 12px;\"><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r455\"><\/a>455.** CAMBIO DE USO DE LOCAL A VIVIENDA (MADRID) EN AMPLIACI\u00d3N DE OBRA NUEVA Y DIVISI\u00d3N HORIZONTAL.<\/span><\/strong><\/h6>\n<p>Resoluci\u00f3n de 3 de febrero de 2026, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n de la registradora de la propiedad de Colmenar Viejo n.\u00ba 2, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de un cambio de uso.\u00a0<\/p>\n<p><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen:<\/strong> El cambio de uso de la edificaci\u00f3n es equiparable a la modificaci\u00f3n de la declaraci\u00f3n de obra inscrita, como elemento definitorio del objeto del derecho, y, por tanto, su r\u00e9gimen de acceso registral se basar\u00e1 en cualquiera de las dos v\u00edas previstas por el art\u00edculo 28 TRLS con independencia del uso urban\u00edstico previsto en planeamiento y el uso efectivo que, de hecho, se d\u00e9 a la edificaci\u00f3n.<\/span><\/p>\n<p><strong>Hechos:<\/strong> se presenta escritura de ampliaci\u00f3n de obra nueva terminada por antig\u00fcedad, cambio de uso y divisi\u00f3n de edificio en r\u00e9gimen de propiedad horizontal. Se aporta documentaci\u00f3n complementaria.<\/p>\n<p>La <strong>registradora suspende la inscripci\u00f3n<\/strong> porque no se acredita el otorgamiento de la preceptiva licencia de cambio de uso y de constituci\u00f3n del edificio en r\u00e9gimen de propiedad horizontal.<\/p>\n<p>La <strong>Direcci\u00f3n revoca la calificaci\u00f3n<\/strong> (ver <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-julio-2025-direccion-general-seguridad-juridica-y-fe-publica\/#326-cambio-de-uso-de-local-a-vivienda-por-antiguedad\">R. de 25 de junio<\/a> y <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-agosto-2025-direccion-general-d-seguridad-juridica-y-fe-publica\/#375-cambio-de-uso-por-prescripcion-de-local-a-vivienda-madrid\">10 de julio de 2025<\/a> y de\u00a0<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-dgrn-diciembre-2016\/#519-propiedad-horizontal-cambio-de-uso-de-local-a-vivienda-licencia-de-ocupacion-restantes-requisitos\">30 de noviembre de\u00a02016<\/a> y\u00a0<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-agosto-2022-direccion-general-seguridad-juridica-y-fe-publica\/#r319\">7 de julio de\u00a02022<\/a>).<\/p>\n<p>1\u00ba. Para admitir como medio de prueba del car\u00e1cter consolidado de las obras que determinan el cambio de uso o destino de una finca integrada en edificios ya declarados es necesario acreditar el oportuno certificado del \u00f3rgano administrativo competente en materia de disciplina urban\u00edstica. En el caso resuelto, el notario aporta la licencia de primera ocupaci\u00f3n respecto al cambio de uso y respecto a la divisi\u00f3n del edificio en r\u00e9gimen de propiedad horizontal aporta licencia de obras primitiva<\/p>\n<p>2\u00ba. El cambio de uso de la edificaci\u00f3n es equiparable a la modificaci\u00f3n de la declaraci\u00f3n de obra inscrita, como elemento definitorio del objeto del derecho, y, por tanto, su r\u00e9gimen de acceso registral se basar\u00e1 en cualquiera de las dos v\u00edas previstas por el art\u00edculo\u00a028 TRLS con independencia del uso urban\u00edstico previsto en planeamiento y el uso efectivo que, de hecho, se d\u00e9 a la edificaci\u00f3n.<\/p>\n<p>3\u00ba. La licencia de ocupaci\u00f3n acredita que las obras se han realizado conforme al proyecto aprobado y a las condiciones impuestas en la licencia y que la edificaci\u00f3n est\u00e1 en condiciones de ser utilizada.<\/p>\n<p>4\u00ba. Se\u00f1ala el Centro Directivo que es aplicable la doctrina sentada en la <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-agosto-2025-direccion-general-d-seguridad-juridica-y-fe-publica\/#r393\">R. de 15 de julio de 2015<\/a> sobre interpretaci\u00f3n del <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-del-suelo-2015\/#a28\">art\u00edculo\u00a028.4<\/a> de la Ley de Suelo, en relaci\u00f3n con el art\u00edculo\u00a026:<\/p>\n<p>&#8211; Cabe aplicar el citado art\u00edculo (con prueba basada en certificado t\u00e9cnico, catastral, municipal o acta notarial) para inscribir la declaraci\u00f3n de la existencia de un edificio, su ampliaci\u00f3n o completar su descripci\u00f3n (en caso de descripci\u00f3n antigua o gen\u00e9rica), con las correspondientes viviendas o locales que lo integren debidamente descritos.<\/p>\n<p>\u2013\u2002Cabe tambi\u00e9n la divisi\u00f3n horizontal, por antig\u00fcedad, de las viviendas o locales descritos en el edificio declarado por la v\u00eda del citado <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-del-suelo-2015\/#a28\">art\u00edculo\u00a028.4.<\/a> El fundamento legal se encuentra en el propio art\u00edculo\u00a026.6 de la Ley de Suelo, en la medida que el n\u00famero y caracter\u00edsticas de los elementos privativos resultantes resulten de la declaraci\u00f3n de obra nueva inscrita al amparo del <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-del-suelo-2015\/#a28\">art\u00edculo\u00a028.4<\/a>.<\/p>\n<p>\u2013\u2002Los posteriores actos de divisi\u00f3n, segregaci\u00f3n o cambio de uso o destino de fincas integrantes del edificio ya declarado se someten al correspondiente t\u00edtulo habilitante previsto en la normativa urban\u00edstica.<\/p>\n<p>\u2013\u2002\u00danicamente ser\u00eda admisible, a efectos registrales, aplicar el <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-del-suelo-2015\/#a28\">art\u00edculo\u00a028.4 de la Ley de Suelo<\/a> a los mencionados actos de divisi\u00f3n, segregaci\u00f3n o cambio de uso o destino de fincas integrantes del edificio ya declarado en r\u00e9gimen de propiedad horizontal si se utiliza como medio de prueba el correspondiente certificado del \u00f3rgano competente municipal, dada la necesidad de ser conformes a la ordenaci\u00f3n urban\u00edstica, su realidad interior y el car\u00e1cter no contradictorio del procedimiento registral. (ER)<\/p>\n<div class=\"enlacesDoc\">\n<ul>\n<li class=\"puntoPDF\"><a title=\"PDF firmado BOE-A-2026-12251\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2026\/06\/06\/pdfs\/BOE-A-2026-12251.pdf\">PDF (BOE-A-2026-12251 &#8211; 9\u00a0<abbr title=\"p\u00e1ginas\">p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0&#8211; 232\u00a0<abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a> <a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2026-12251\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2026-12251\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"456-mandamiento-judicial-de-cancelacion-y-doctrina-del-levantamiento-del-velo-inscripcion-previa-en-el-registro-mercantil\"><\/a><h6><strong style=\"font-size: 12px;\"><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r456\"><\/a>456.*** MANDAMIENTO JUDICIAL DE CANCELACI\u00d3N Y DOCTRINA DEL LEVANTAMIENTO DEL VELO \u00bfINSCRIPCI\u00d3N PREVIA EN EL REGISTRO MERCANTIL?.<\/span><\/strong><\/h6>\n<div class=\"enlacesDoc\">\n<p>Resoluci\u00f3n de 3 de febrero de 2026, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n del registrador de la propiedad de Granada n.\u00ba 2, por la que se suspende la cancelaci\u00f3n de la inscripci\u00f3n de una finca de aportaci\u00f3n por el demandado a sociedad mercantil de la que es administrador \u00fanico y socio \u00fanico en el momento de su constituci\u00f3n, acordada en procedimiento penal por frustraci\u00f3n de ejecuci\u00f3n.<\/p>\n<p><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen<\/strong>: Es inscribible una sentencia firme en la que se anula una aportaci\u00f3n de un bien a una sociedad, que se hizo en un previo aumento de capital, sin necesidad de que la sociedad sea emplazada en el procedimiento si esa sociedad es unipersonal, su socio \u00fanico es el administrador de la misma y fue el condenado en la sentencia. Y presuntamente sin que sea necesaria la inscripci\u00f3n previa en el RM.<\/span><\/p>\n<p><strong>Hechos<\/strong>: Los hechos son los siguientes:<\/p>\n<p>1.- Se aporta la nuda propiedad de determinada <strong>finca<\/strong> a una sociedad limitada por medio de un aumento de capital y se inscribe. Se trata de una sociedad unipersonal, siendo su socio \u00fanico el administrador \u00fanico.<\/p>\n<p>2.- Se presenta mandamiento al Registro de la Propiedad en el que se manifiesta que ha reca\u00eddo <strong>sentencia<\/strong> ya firme por la que se declaraba \u00abla <strong>nulidad<\/strong> de la <strong>escritura p\u00fablica<\/strong> de aportaci\u00f3n por el acusado de la anterior finca \u201ccon todas las <strong>consecuencias<\/strong> inherentes a tal nulidad, incluida la <strong>cancelaci\u00f3n<\/strong> de los asientos <strong>registrales<\/strong> correspondientes\u201d.<\/p>\n<p>3.- Tambi\u00e9n se acompa\u00f1a testimonio de otra sentencia de la Audiencia Provincial ratificatoria de la del Juzgado, igualmente firme.<\/p>\n<p>4.- En el procedimiento, de car\u00e1cter <strong>penal,<\/strong> el acusado es el aportante, el socio \u00fanico y el administrador de la sociedad.<\/p>\n<p>El registrador <strong>suspende<\/strong> la inscripci\u00f3n por el siguiente motivo:<\/p>\n<p>Como <strong>introducci\u00f3n<\/strong> al defecto dice que, si bien las sentencias lo son en procedimiento penal, las mismas son consecuencia \u201cdel ejercicio de la correspondiente <strong>acci\u00f3n civil de nulidad<\/strong> derivada de la <strong>comisi\u00f3n de un delito<\/strong> (art\u00edculos\u00a0100, 110, 111, 112, 113, 114, 115, 116 de la Ley de Enjuiciamiento Criminal).<\/p>\n<p>El defecto lo concreta en la <strong>falta de participaci\u00f3n<\/strong> en el <strong>procedimiento<\/strong> de la <strong>sociedad titular<\/strong> registral de la nuda propiedad de la finca, la cual dejar\u00e1 de ser la titular seg\u00fan el Registro tras la reinscripci\u00f3n a favor del aportante y condenado, intervenci\u00f3n que es necesaria a los efectos del <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a258\">art\u00edculo\u00a0258.5 de la Ley Hipotecaria<\/a>. De los documentos judiciales solo resulta que el acusado y aportante fue socio \u00fanico y es el administrador \u00fanico de la citada sociedad.<\/p>\n<p>A\u00f1ade que lo \u00fanico que se dice en la sentencia es que \u201cel acusado es su administrador \u00fanico y que al tiempo de la aportaci\u00f3n <strong>\u201cera\u201d<\/strong> el socio \u00fanico, pues se desconoce si despu\u00e9s de la aportaci\u00f3n y antes de presentarse la denuncia pudo haber la entrada de <strong>otros socios<\/strong> en dicha sociedad\u201d.<\/p>\n<p>A\u00f1ade que realizada <strong>consulta al Registro mercantil<\/strong>, en la inscripci\u00f3n\u00a02.\u00aa del aumento de capital, consta que las participaciones sociales correspondientes fueron totalmente suscritas por el acusado \u201cprevia <strong>renuncia<\/strong> de los socios\u201d al derecho de suscripci\u00f3n preferente.<\/p>\n<p>En definitiva, concluye el registrador, de lo que se trata es \u201cque por parte de la autoridad judicial se declare expresamente, respecto de la sociedad, el <strong>levantamiento del velo<\/strong> de la personalidad jur\u00eddica, pues no es una cuesti\u00f3n que corresponda valorar al registrador que suscribe\u201d.<\/p>\n<p>A continuaci\u00f3n, cita una serie de sentencias y resoluciones sobre el levantamiento del velo: sentencias de la Sala\u00a01.\u00aa del Tribunal Supremo de\u00a017 de diciembre de\u00a02002, 16 de mayo de\u00a02013 y\u00a018 de febrero de\u00a02016 entre otras. Resoluciones de la DGRN de\u00a05 de febrero de\u00a02018, 15 de octubre de\u00a02021 y\u00a027 de septiembre de\u00a02022 entre otras.<\/p>\n<p>El interesado recurre y alega que la intervenci\u00f3n procesal del demandado lo es en calidad de <strong>acusado<\/strong>, y a la vez de <strong>administrador \u00fanico<\/strong> de la sociedad lo que resulta de la sentencia, por lo que no puede exigirse una comparecencia aut\u00f3noma o separada de la mercantil.<\/p>\n<p><strong>Resoluci\u00f3n<\/strong>: Se <strong>revoca<\/strong> la nota de calificaci\u00f3n.<\/p>\n<p><strong>Doctrina<\/strong>: Lo primero que hace la DG es destacar, por su trascendencia en la resoluci\u00f3n del recurso, una <strong>frase<\/strong> del fundamento primero de la sentencia de la Audiencia de que se \u201centiende por el recurrente que el <strong>tipo penal<\/strong> requiere que el acusado <strong>disminuya<\/strong> su patrimonio, sin embargo, considera que dicha situaci\u00f3n <strong>no se ha producido<\/strong> porque ha dispuesto de un bien favor de una <strong>sociedad unipersonal<\/strong> de la que \u00fanicamente <strong>es socio el acusado\u201d<\/strong>.<\/p>\n<p>Despu\u00e9s recuerda el contenido del art\u00edculo 100 del RM que fija el alcance de la calificaci\u00f3n registral de los documentos judiciales, que, si bien no se extiende al fondo de la resoluci\u00f3n judicial, si entra en las facultades calificatorias del registrador el principio de <strong>tracto sucesivo<\/strong> de forma tal que el procedimiento debe haberse dirigido contra el titular registral como elemental medida para preservar sus derechos evitando su indefensi\u00f3n.<\/p>\n<p>Sobre esta base habla de \u201cla necesidad de que para que los procedimientos judiciales puedan producir efectos registrales deban respetar el principio hipotecario de tracto sucesivo\u201d, de forma que \u201cel registrador, al calificar el documento judicial, ha de apreciar \u00ablos obst\u00e1culos que surjan del Registro\u00bb, y entre ellos se encuentra la imposibilidad de practicar un asiento si no ha sido parte o ha sido o\u00eddo el titular registral en el correspondiente procedimiento judicial\u201d.<\/p>\n<p>Supuesto todo lo anterior va a entrar en el fondo de la cuesti\u00f3n planteada en la resoluci\u00f3n apuntando que para poder actuar contra el patrimonio de las personas jur\u00eddicas en ocasiones se hace preciso acudir a la doctrina llamada del <strong>\u201clevantamiento del velo\u201d.<\/strong><\/p>\n<p>Dice que esta doctrina se basa \u201cen la necesidad, como declara la Sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo de\u00a012 de febrero de\u00a01993, consolidando en nuestro sistema jur\u00eddico la doctrina del levantamiento del velo, de apartar el artificio de la sociedad an\u00f3nima para decidir los casos seg\u00fan la realidad\u2026\u201d.<\/p>\n<p>Reconoce no obstante que la \u201caplicaci\u00f3n de esta doctrina ha de hacerse de forma restrictiva, pues solo est\u00e1 justificada en aquellos supuestos en que aparezca evidente que se ha utilizado, con fines <strong>fraudulentos<\/strong>, una confusi\u00f3n de personalidades y de patrimonios entre una persona f\u00edsica y una persona jur\u00eddica\u201d pues de lo que se trata es de \u201ccorregir, en determinadas circunstancias, el uso torticero de ciertas figuras y f\u00f3rmulas jur\u00eddicas\u2026\u201d.<\/p>\n<p>Finalmente, para ver si esa doctrina pudiera tener aplicaci\u00f3n al caso nos va a se\u00f1alar lo siguiente:<\/p>\n<p>&#8212; es verdad que de la documentaci\u00f3n judicial presentada no consta el emplazamiento de la sociedad mercantil titular del bien;<\/p>\n<p>&#8212; pero de esa documentaci\u00f3n s\u00ed resultan algunos <strong>indicios racionales<\/strong> que llevan a considerar que la entidad titular registral es una mera sociedad <strong>instrumental o pantalla<\/strong>, como se ve en la manifestaci\u00f3n del acusado reflejada al inicio de la resoluci\u00f3n;<\/p>\n<p>&#8212; estima la DG que esa manifestaci\u00f3n es <strong>suficiente<\/strong> a estos efectos porque se trata de una \u201cdeclaraci\u00f3n de voluntad aut\u00e9ntica del demandado y aportante de la finca a la sociedad mercantil, al producirse en sede judicial y estar recogida en la documentaci\u00f3n aut\u00e9ntica presentada al registrador\u201d. Como dijo una resoluci\u00f3n de 26 de mayo de 2005, no pueden plantearse problemas de tracto sucesivo cuando la transmisi\u00f3n de bienes a una sociedad es un acto puramente <strong>ficticio<\/strong>.<\/p>\n<p>Por todo ello \u201cno se da en el presente supuesto la indefensi\u00f3n del titular registral pues no s\u00f3lo ha intervenido en el procedimiento, sino que tambi\u00e9n declara expresamente como puramente ficticia su aportaci\u00f3n de la finca objeto del procedimiento\u201d. Y por si ello fuera poco a\u00f1ade la DG que \u201clas cuestiones referidas a la adecuada constituci\u00f3n de la legitimaci\u00f3n pasiva en el proceso judicial, en tanto no afecten a la <strong>necesaria intervenci\u00f3n<\/strong> de los titulares registrales, son de apreciaci\u00f3n por el juez en el procedimiento, sin que pueda el registrador revisar tal extremo\u201d y que en el presente caso \u201c puede afirmarse sin temor a duda que con la documentaci\u00f3n p\u00fablica aportada al Registro ha quedado acreditado en el caso debatido la <strong>interdependencia patrimonial y personal<\/strong> entre deudor y titular registral\u201d.<\/p>\n<p><strong>Comentario<\/strong>: M\u00e1s que el fondo de la resoluci\u00f3n, que nos parece claro y bien resuelto, lo que nos merece alg\u00fan comentario en esta resoluci\u00f3n es en las <strong>necesarias relaciones<\/strong> entre el Registro de la Propiedad y el Mercantil.<\/p>\n<p>La aportaci\u00f3n de la nuda propiedad se hizo mediante una <strong>ampliaci\u00f3n de capital<\/strong>. As\u00ed resulta de los hechos. Por consiguiente, si la aportaci\u00f3n se declara nula lo procedente ser\u00eda hacer una correlativa reducci\u00f3n de capital por el mismo importe por que fue aumentado el capital social y ello como elemental medida de protecci\u00f3n de acreedores y terceros. No resulta de los hechos de la resoluci\u00f3n, ni suponemos que de la sentencia tampoco, que esa reducci\u00f3n de capital se hubiera acordado.<\/p>\n<p>Pues bien, sin plantear el problema de si la inscripci\u00f3n de la reducci\u00f3n y el aumento de capital son o no constitutivos, la <strong>constancia previa en el RM<\/strong>, no solo es un acto de pura l\u00f3gica exigido por la necesaria coordinaci\u00f3n del RP y del RM, sino que es un acto obligado por imperio del <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/NORMAS\/reglamento-hipotecario-3.htm#art383\">art\u00edculo 383 del Reglamento Hipotecario<\/a>, que aunque no con la claridad suficiente, exige en t\u00e9rminos generales, que previo a cualquier inscripci\u00f3n de adquisici\u00f3n o aportaci\u00f3n de bienes a una mercantil se practique la que corresponda en el RM y aunque el art\u00edculo no cita el supuesto contrario de reducci\u00f3n de capital mediante restituci\u00f3n de bienes inmuebles ya la <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/RESOLUCIONES\/2013-FEBRERO.htm#r38\">resoluci\u00f3n de 9 de enero de 2013<\/a>, la extendi\u00f3 a los actos de reducci\u00f3n de capital con restituci\u00f3n de aportaciones, que era precisamente el caso de que se trataba en la sentencia.<\/p>\n<p>Por tanto y aunque la DG no dice nada sobre ello entendemos que <strong>debi\u00f3 exigirse<\/strong> esa previa inscripci\u00f3n en la hoja de la sociedad, salvo claro est\u00e1 que previamente el socio \u00fanico la haya acordado y nada se diga en los hechos de la resoluci\u00f3n, lo que no deja de causarnos extra\u00f1eza pues una de las alegaciones que pudo usar el recurrente y no lo hizo es que ya hab\u00eda sido inscrita la reducci\u00f3n en el RM.<\/p>\n<p>Otra de las cuestiones que nos llama la atenci\u00f3n es la ausencia de referencia por cualquiera de las partes interesadas a si constaba o no la <strong>unipersonalidad<\/strong> de la sociedad en el RM. La inscripci\u00f3n de la unipersonalidad es obligatoria, con fuertes sanciones si no se hace, de forma que, si constaba inscrita, ah\u00ed ten\u00eda el registrador base suficiente para estimar que la sociedad hab\u00eda tenido intervenci\u00f3n en el procedimiento, y si no constaba inscrita en la hoja de la sociedad constar\u00eda al menos cuando la sociedad dej\u00f3 de ser unipersonal. Y ello sin tener en cuenta que el condenado tambi\u00e9n era el administrador \u00fanico de la sociedad, con lo que la sociedad hab\u00eda tenido una intervenci\u00f3n indirecta en el procedimiento; no obstante reconocemos que esa persona no lo hizo en nombre la sociedad, la cual es evidente pues ni fue demandada ni citada al procedimiento.<\/p>\n<p>Por \u00faltimo, cabe plantear si con la <strong>sentencia ser\u00eda suficiente<\/strong> para practicar la <strong>cancelaci\u00f3n<\/strong> de la inscripci\u00f3n de reducci\u00f3n de capital en la hoja de la sociedad o si ser\u00eda necesario que el socio \u00fanico, si lo sigue siendo, en ejecuci\u00f3n de la sentencia, adopte la decisi\u00f3n correspondiente dirigida a hacer constar la reducci\u00f3n de capital social. Entendemos, sin perjuicio de cualquier otra opini\u00f3n, que <strong>con la sentencia ser\u00eda suficiente<\/strong> para cancelar la inscripci\u00f3n de la cancelaci\u00f3n del aumento de capital en la hoja de la sociedad pues recordemos que lo que hace la sentencia es declarar <strong>la nulidad de la escritura de aportaci\u00f3n<\/strong> y declarar tambi\u00e9n la <strong>cancelaci\u00f3n de las inscripciones registrales<\/strong> necesarias. Al no distinguir la sentencia podemos racionalmente pensar que al referirse a inscripciones registrales se comprenden las que se hubieran practicado en cualquier registro en donde se hubiera inscrito la escritura, evitando as\u00ed nuevos tr\u00e1mites y m\u00e1s retrasos en el despacho del documento. En el RM se cancelaria la inscripci\u00f3n del aumento volviendo el capital al que se la sociedad ten\u00eda antes de la escritura anulada, publicando en el Borme la reducci\u00f3n y la causa de la misma.<\/p>\n<p>En definitiva, aunque la resoluci\u00f3n y la nota de calificaci\u00f3n giran en torno al levantamiento el verlo, ya hemos visto que no era necesario levantar ning\u00fan velo pues el hecho de que <strong>aportante<\/strong> y condenado <strong>son la misma sociedad<\/strong> resultaba de la propia sentencia. Pese a ello el registrador ten\u00eda <strong>fundadas dudas<\/strong> basadas en la frase que se hab\u00eda dicho en el aumento de capital que se suscrib\u00eda el aumento previa renuncia a su derecho de suscripci\u00f3n preferente de los otros socios, pero dicha frase, como sabemos los que hemos servido un RM, es casi una frase de estilo que se dice existan o no existan esos socios. (JAGV)<\/p>\n<ul>\n<li style=\"list-style-type: none;\">\n<ul>\n<li><a href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2026\/06\/06\/pdfs\/BOE-A-2026-12252.pdf\">PDF (BOE-A-2026-12252 \u2013 10\u00a0p\u00e1gs.\u2013 236\u00a0KB)<\/a> <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2026-12252\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"458-georreferenciacion-oposicion-de-colindantes-con-controversia-judicial\"><\/a><h6><strong style=\"font-size: 12px;\"><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r458\"><\/a>458.* GEORREFERENCIACI\u00d3N: OPOSICI\u00d3N DE COLINDANTES CON CONTROVERSIA JUDICIAL.<\/span><\/strong><\/h6>\n<p>Resoluci\u00f3n de 4 de febrero de 2026, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de San Sebasti\u00e1n de La Gomera a inscribir la representaci\u00f3n gr\u00e1fica georreferenciada alternativa de una finca y consiguiente rectificaci\u00f3n de su descripci\u00f3n, una vez tramitado el procedimiento regulado en el art\u00edculo 199.2 de la Ley Hipotecaria.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen.-<\/strong> La existencia de una sentencia que reconoce un derecho de servent\u00eda, no recogido en la georreferenciaci\u00f3n aportada, impide la inscripci\u00f3n de esta.<\/span><\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\"><strong>Hechos.-<\/strong> En la tramitaci\u00f3n del art. 199.2 LH para inscribir una representaci\u00f3n gr\u00e1fica alternativa a la catastral, se presenta oposici\u00f3n basada en la consideraci\u00f3n de que con la planimetr\u00eda presentada se invade la propiedad de\u00a0los opositores, la cual est\u00e1 amojonada, as\u00ed como una servent\u00eda que da acceso a su\u00a0finca y otras, se\u00f1alando que se encuentra en tr\u00e1mite un procedimiento judicial, en el cual se pretende la recuperaci\u00f3n de la posesi\u00f3n de dicho camino com\u00fan, habiendo reca\u00eddo sentencia en la que se ordena retirar cualquier obst\u00e1culo que impida el paso para las fincas que usan la servent\u00eda.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\"><strong>Calificaci\u00f3n.-<\/strong> La registradora de la propiedad suspende la inscripci\u00f3n solicitada, partiendo de las alegaciones formuladas, por cuanto la argumentaci\u00f3n contenida en \u00e9stas consiste en la existencia de un procedimiento judicial que afecta a un camino de servent\u00eda que la representaci\u00f3n gr\u00e1fica propuesta incluye en la finca de la promotora.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\"><strong>Recurso.-<\/strong> La recurrente sostiene que el contenido de las alegaciones son diferentes del petitum de la demanda, por cuanto ahora lo que se cuestiona por los colindantes es que el terreno ocupada por la servent\u00eda forme parte de la finca de la promotora, mientras que el objeto de la demanda era una acci\u00f3n en juicio verbal para obtener la restituci\u00f3n de la posesi\u00f3n. A\u00f1ade que si la parte actora reconoce que dicho camino es el existente entre los bancales de la finca de la demandada es porque considera que el mismo pertenece en exclusiva a la aqu\u00ed recurrente.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\"><strong>Resoluci\u00f3n.-<\/strong> La DGSJFP desestima el recurso y confirma la nota de calificaci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\"><strong>Doctrina.-<\/strong> La sentencia reca\u00edda en el procedimiento contencioso, que indirectamente califica la franja de terreno discutida como servent\u00eda, con base en las pruebas practicadas, acredita una situaci\u00f3n litigiosa, que no puede llevar a otra conclusi\u00f3n que declarar ajustada a Derecho la nota de calificaci\u00f3n de la registradora, desestimar el recurso y confirmar la nota de calificaci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\">La configuraci\u00f3n del citado camino como servent\u00eda es coincidente con lo mantenido por la DG en la <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-octubre-2024-direccion-general-seguridad-juridica-y-fe-publica\/#379-inscripcion-de-representacion-grafica-serventia\">R. de 22 de julio de 2024<\/a>, donde declar\u00f3 que la servent\u00eda es un derecho de paso indivisible, sin asignaci\u00f3n de cuotas\u00a0entre sus titulares, quienes no pueden realizar alteraciones en la servent\u00eda sin el acuerdo un\u00e1nime de todos ellos, ni exigir individualmente su extinci\u00f3n, sin perjuicio de que puedan renunciar a su utilizaci\u00f3n. (VEJ)<\/p>\n<div class=\"enlacesDoc\">\n<ul>\n<li class=\"puntoPDF\"><a title=\"PDF firmado BOE-A-2026-12254\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2026\/06\/06\/pdfs\/BOE-A-2026-12254.pdf\">PDF (BOE-A-2026-12254 &#8211; 8\u00a0<abbr title=\"p\u00e1ginas\">p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0&#8211; 228\u00a0<abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a> <a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2026-12254\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2026-12254\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"459-prorroga-de-embargo-sin-notificacion-al-deudor-y-demas-interesados\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r459\"><\/a>459.<\/span><\/strong><strong><span style=\"font-size: 12pt;\">() PR\u00d3RROGA DE EMBARGO SIN NOTIFICACI\u00d3N AL DEUDOR Y DEM\u00c1S INTERESADOS.<\/span><\/strong><\/h6>\n<p>Resoluci\u00f3n de 4 de febrero de 2026, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Estepona n.\u00ba 1 a prorrogar una anotaci\u00f3n de embargo. (ER)<\/p>\n<p>\u00a0() ID\u00c9NTICA a <strong><a href=\"#r415\">RR # 415 a 419<\/a><\/strong> de este mismo Informe.<\/p>\n<div class=\"enlacesDoc\">\n<ul>\n<li class=\"puntoPDF\"><a title=\"PDF firmado BOE-A-2026-12255\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2026\/06\/06\/pdfs\/BOE-A-2026-12255.pdf\">PDF (BOE-A-2026-12255 &#8211; 13\u00a0<abbr title=\"p\u00e1ginas\">p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0&#8211; 257\u00a0<abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a> <a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2026-12255\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2026-12255\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"460-georreferenciacion-oposicion-del-ayuntamiento-por-posible-parcelacion-encubierta\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r460\"><\/a>460.** GEORREFERENCIACI\u00d3N: OPOSICI\u00d3N DEL AYUNTAMIENTO POR POSIBLE PARCELACI\u00d3N ENCUBIERTA<\/span><\/strong><\/h6>\n<p>Resoluci\u00f3n de 4 de febrero de 2026, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Nules n.\u00ba 2 a inscribir la representaci\u00f3n gr\u00e1fica georreferenciada alternativa de una finca y consiguiente rectificaci\u00f3n de su descripci\u00f3n, por encubrir un acto de parcelaci\u00f3n, seg\u00fan resulta de informe emitido por Ayuntamiento en el curso del procedimiento regulado en el art\u00edculo 199.2 de la Ley Hipotecaria.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen.-<\/strong> La denegaci\u00f3n de la inscripci\u00f3n de la georreferenciaci\u00f3n de una finca inscrita, basada en el encubrimiento de una parcelaci\u00f3n urban\u00edstica, requiere que el registrador motive la nota indicando las circunstancias de hecho que le hacen suponer la existencia de dicho encubrimiento.<\/span><\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\"><strong>Hechos.-<\/strong> En la tramitaci\u00f3n del <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a199\">art. 199.2 LH<\/a> para inscribir una representaci\u00f3n gr\u00e1fica alternativa a la catastral, se presenta oposici\u00f3n por el Ayuntamiento, basada en que la inscripci\u00f3n gr\u00e1fica que se pretende encubre una parcelaci\u00f3n ilegal, toda vez que la representaci\u00f3n gr\u00e1fica georreferenciada alternativa\u00a0aportada afecta a dos parcelas catastrales, las cuales tienen una superficie inferior al doble de la unidad m\u00ednima de cultivo fijada para la zona, contando ambas con una edificaci\u00f3n destinada a uso residencial.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\"><strong>Calificaci\u00f3n.-<\/strong> El registrador de la propiedad suspende la inscripci\u00f3n solicitada, haciendo propios los argumentos del Ayuntamiento.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\"><strong>Recurso.-<\/strong> La recurrente sostiene que la oposici\u00f3n del Ayuntamiento no est\u00e1\u00a0debidamente fundamentada, pues desconoce la situaci\u00f3n tabular de la finca objeto del procedimiento, formada por segregaci\u00f3n de otra mayor en el a\u00f1o 1977, habi\u00e9ndose inmatriculado la matriz de la que procede en el a\u00f1o 1943, public\u00e1ndose el edicto prevenido en el art. 205 LH; que la realidad f\u00edsica de la finca y su delimitaci\u00f3n perimetral resultan acreditadas por la\u00a0medici\u00f3n topogr\u00e1fica incorporada en el informe de validaci\u00f3n gr\u00e1fica aportado, sin que la oposici\u00f3n del Ayuntamiento se base en documentaci\u00f3n t\u00e9cnica alguna; y que no existe invasi\u00f3n de fincas ni de dominio p\u00fablico, habiendo comparecido los colindantes catastrales en acta de notoriedad para la subsanaci\u00f3n de discrepancias.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\"><strong>Resoluci\u00f3n.-<\/strong> La DGSJFP estima el recurso y revoca la nota de calificaci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\"><strong>Doctrina.-<\/strong> No estando ante la formalizaci\u00f3n notarial de un acto de material de\u00a0divisi\u00f3n o segregaci\u00f3n de fincas, sino ante la pretensi\u00f3n de inscribir la representaci\u00f3n gr\u00e1fica de una finca ya inscrita, lo relevante es determinar si la misma guarda correspondencia con la descripci\u00f3n literaria de la finca as\u00ed\u00a0inscrita, o lo que es lo mismo, si la representaci\u00f3n gr\u00e1fica aportada se refiere a la misma porci\u00f3n de territorio que la finca registral, lo que es presupuesto para la tramitaci\u00f3n del procedimiento y deber\u00e1 ser objeto de calificaci\u00f3n por el registrador.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\">Sin embargo, de la calificaci\u00f3n no resulta argumento alguno que permita afirmar\u00a0o siquiera deducir que, efectivamente, con la inscripci\u00f3n de la representaci\u00f3n gr\u00e1fica propuesta se pretenda encubrir una operaci\u00f3n de modificaci\u00f3n de entidades hipotecarias o que se lleve a cabo la inscripci\u00f3n de una operaci\u00f3n de divisi\u00f3n o segregaci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\">En base a lo anterior, la DG concluye que no resultan fundadas las dudas planteadas por el registrador en su calificaci\u00f3n, debi\u00e9ndose considerar que la\u00a0rectificaci\u00f3n de cabida y linderos que conlleva la inscripci\u00f3n de la representaci\u00f3n gr\u00e1fica georreferenciada entra dentro del \u00e1mbito de aplicaci\u00f3n propio del procedimiento regulado en el art. 199 LH, no estando fundamentada la oposici\u00f3n de la Administraci\u00f3n, por no tratarse de un acto de divisi\u00f3n o segregaci\u00f3n de fincas que ponga de manifiesto la existencia de un acto de parcelaci\u00f3n con finalidad urban\u00edstica y que, estando inscrita la finca, a favor del titular registral operan todos los efectos jur\u00eddicos derivados del principio de legitimaci\u00f3n registral a que se refiere el <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a38\">art. 38 LH,<\/a> y en particular la presunci\u00f3n con car\u00e1cter \u00abiuris tantum\u00bb de que los derechos inscritos \u00abpertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo\u00bb. (VEJ)<\/p>\n<div class=\"enlacesDoc\">\n<ul>\n<li class=\"puntoPDF\"><a title=\"PDF firmado BOE-A-2026-12256\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2026\/06\/06\/pdfs\/BOE-A-2026-12256.pdf\">PDF (BOE-A-2026-12256 &#8211; 13\u00a0<abbr title=\"p\u00e1ginas\">p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0&#8211; 259\u00a0<abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a> <a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2026-12256\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2026-12256\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"461-liquidacion-de-gananciales-por-divorcio-por-ambos-conyuges-en-escritura-innecesariedad-de-aportar-sentencia-y-convenio\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r461\"><\/a>461.* LIQUIDACI\u00d3N DE GANANCIALES (POR DIVORCIO) POR AMBOS C\u00d3NYUGES EN ESCRITURA: INNECESARIEDAD DE APORTAR SENTENCIA Y CONVENIO.<\/span><\/strong><\/h6>\n<p>Resoluci\u00f3n de 4 de febrero de 2026, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de San Vicente del Raspeig a inscribir una escritura de liquidaci\u00f3n de gananciales.\u00a0<\/p>\n<p><strong><span style=\"color: #0000ff;\">Resumen: <\/span><\/strong><span style=\"color: #0000ff;\">La liquidaci\u00f3n de gananciales puede hacerse en convenio regulador, pero no necesariamente. Verificada en escritura p\u00fablico no es necesario aportar el testimonio de la sentencia y el conveni<\/span>o<\/p>\n<p><strong>Supuesto:<\/strong> Se presenta en el Registro una escritura por la que se liquida la sociedad de gananciales disuelta por divorcio mediante sentencia, adjudic\u00e1ndose a la exesposa una vivienda, que constituye el \u00fanico bien ganancial existente. Adem\u00e1s, hace constar el notario \u00abcomo testimonio de la referida sentencia, que en la misma no se procedi\u00f3 a liquidar la sociedad conyugal, ni a la atribuci\u00f3n del uso de la finca objeto de la presente\u00bb.<\/p>\n<p><strong>El Registrador<\/strong> opone como obst\u00e1culo que impide la inscripci\u00f3n el no <strong>aportar el correspondiente testimonio judicial de Sentencia de Divorcio, y convenio regulador<\/strong> efectivamente aprobado, que (art. <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/columna-izq\/codigo-civil-libro-primero\/#art90\">90 CC<\/a> y <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a3\">3 LH<\/a>) \u201cson propiamente los t\u00edtulos que causan la inscripci\u00f3n, y son necesarios para una completa calificaci\u00f3n del acto a inscribir\u201d.<\/p>\n<p><strong>La DG<\/strong> estima el recurso y revoca la calificaci\u00f3n impugnada.<\/p>\n<p>El <strong>t\u00edtulo que causa la inscripci\u00f3n es, <\/strong>como sostiene el recurrente, <strong>la escritura de liquidaci\u00f3n de la sociedad de gananciales: <\/strong>Como puso de manifiesto este Centro Directivo en <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/RESOLUCIONES\/2011-SEPTIEMBRE.htm#r194\">R. 19 de julio de 2011<\/a>, R.\u00a024 de octubre de\u00a02014), es cierto que <strong>la liquidaci\u00f3n de los gananciales puede hacerse en el convenio regulado<\/strong>r,<strong> pero ello no quiere decir que deba hacerse necesariamente en \u00e9ste<\/strong>, pues el art. <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/columna-izq\/codigo-civil-libro-primero\/#art90\">90 CC<\/a> no la impone con car\u00e1cter obligatorio. En consecuencia, <strong>en el supuesto de que no se haga en el convenio<\/strong>, como ocurre en el presente caso, el <strong>documento adecuado para practicarla es la escritura p\u00fablica de liquidaci\u00f3n<\/strong><\/p>\n<p>Como se a\u00f1ade en la primera de esas Resoluciones, <strong>debe negarse la posibilidad de que el registrador pueda pedir tal convenio para examinar su concordancia con la escritura<\/strong>, pues, en una cuesti\u00f3n puramente patrimonial, los c\u00f3nyuges no ven limitada su libertad contractual por el contenido de dicho convenio. <strong>Y aun cuando el convenio atribuyera el uso de la vivienda a uno de los c\u00f3nyuges,<\/strong> debe tenerse en cuenta que \u00abcomo consecuencia de la naturaleza del derecho al uso de tal vivienda, que, como ha dicho este Centro Directivo, no es un derecho real sino de car\u00e1cter familiar, la defensa del mismo est\u00e1 encomendada siempre a uno solo de los c\u00f3nyuges, el titular de tal derecho, y tal c\u00f3nyuge puede hasta renunciar al mismo consintiendo la enajenaci\u00f3n de la vivienda. En consecuencia, <strong>la atribuci\u00f3n de la propiedad a uno solo de los c\u00f3nyuges no puede contradecir nunca el derecho al uso<\/strong>, pues el mismo, si se atribuye al c\u00f3nyuge titular, lo refuerza, y si se atribuye al otro, no impide que \u00e9ste inscriba el derecho al uso.<\/p>\n<p>Adem\u00e1s, en el presente caso, <strong>el notario autorizante de la escritura hace constar, con valor de testimonio<\/strong>, que seg\u00fan la referida sentencia <strong>no se liquid\u00f3 la sociedad conyugal ni se atribuy\u00f3 el uso de la vivienda a persona alguna<\/strong>, afirmaci\u00f3n que queda amparada por la fe p\u00fablica notarial (arts\u00a0<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-del-notariado-de-1862\/#blq2\">1<\/a> y\u00a0<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-del-notariado-de-1862\/#a17\">17 bis<\/a> LN y\u00a0<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/reglamento-notarial-titulos-i-ii-y-iii\/#art1-2\">1<\/a> y\u00a0<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/reglamento-notarial-titulo-iv\/\">143<\/a> RN) (JCC)<\/p>\n<div class=\"enlacesDoc\">\n<ul>\n<li class=\"puntoPDF\"><a title=\"PDF firmado BOE-A-2026-12257\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2026\/06\/06\/pdfs\/BOE-A-2026-12257.pdf\">PDF (BOE-A-2026-12257 &#8211; 10\u00a0<abbr title=\"p\u00e1ginas\">p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0&#8211; 240\u00a0<abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a> <a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2026-12257\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2026-12257\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"462-y-463-nrua-presentacion-de-2-solicitudes-distintas-sobre-la-misma-finca-sin-division-horizontal-\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r462\"><\/a>462 y <\/span><\/strong><strong><span style=\"font-size: 12pt;\">463.** <\/span><\/strong><strong><span style=\"font-size: 12pt;\">NRUA: PRESENTACI\u00d3N de 2 SOLICITUDES DISTINTAS SOBRE LA MISMA FINCA SIN DIVISI\u00d3N HORIZONTAL.\u00a0<\/span><\/strong><\/h6>\n<p>Resoluci\u00f3n de 4 de febrero de 2026, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n de la registradora de la propiedad de Toledo n.\u00ba 3, por la que se suspende la asignaci\u00f3n de n\u00famero de registro \u00fanico de alquiler de corta duraci\u00f3n tur\u00edstico por constar presentados en el mismo d\u00eda y sobre la misma finca, dos asientos relativos a la asignaci\u00f3n de n\u00famero de registro de alquiler de corta duraci\u00f3n de uso tur\u00edstico, todos ellos referidos a la finca completa.<\/p>\n<p>El que se haya presentado con posterioridad una segunda solicitud de NRUA sobre la misma unidad alojativa y el mismo uso tur\u00edstico, pero con diferente licencia, no cuestiona necesariamente la validez del primer t\u00edtulo, pero s\u00ed que se trata de un <strong>t\u00edtulo contradictorio<\/strong> respecto del cual procede aplicar estrictamente el <strong>principio de prioridad registral<\/strong>, conforme al cual, la calificaci\u00f3n y en su caso inscripci\u00f3n de la titulaci\u00f3n presentada en primer lugar, no puede ni debe tener en cuenta ni ser obstaculizada por la presentaci\u00f3n posterior de un t\u00edtulo de dominio contradictorio.<\/p>\n<p>Respecto a la primera solicitud -cuya denegaci\u00f3n es objeto del recurso- la DG confirma la calificaci\u00f3n, porque existe una <strong>discrepancia<\/strong> entre la descripci\u00f3n registral de la finca y la <strong>descripci\u00f3n<\/strong> resultante de la titulaci\u00f3n administrativa concedida, tanto en su superficie como en su numeraci\u00f3n.<\/p>\n<p>Tambi\u00e9n aclara el Centro Directivo que la mera asignaci\u00f3n de n\u00famero de registro \u00fanico de alquiler a <strong>una parte de finca registral<\/strong> <strong>no requiere la correspondiente segregaci\u00f3n o divisi\u00f3n horizontal<\/strong>.<\/p>\n<p>Esta Resoluci\u00f3n es anterior a la\u00a0<strong><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/participa\/noticias\/el-ts-anula-registro-arrendamientos-corta-duracion\/\">STS de 19 de mayo de 2026 que anula parcialmente el Real Decreto que regula el Registro \u00danico de Arrendamientos (BOE de 8 de junio)<\/a>.\u00a0<\/strong>(JFME)<\/p>\n<div class=\"enlacesDoc\">\n<ul>\n<li><a title=\"PDF firmado BOE-A-2026-12258\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2026\/06\/06\/pdfs\/BOE-A-2026-12258.pdf\">PDF (BOE-A-2026-12258 &#8211; 11\u00a0<abbr title=\"p\u00e1ginas\">p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0&#8211; 245\u00a0<abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a> <a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2026-12258\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2026-12258\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<li><a style=\"font-size: 1rem;\" title=\"PDF firmado BOE-A-2026-12259\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2026\/06\/06\/pdfs\/BOE-A-2026-12259.pdf\">PDF (BOE-A-2026-12259 &#8211; 10\u00a0<abbr title=\"p\u00e1ginas\">p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0&#8211; 246\u00a0<abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a><a style=\"font-size: 1rem;\" title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2026-12259\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2026-12259\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"464-venta-vpo-a-slu-propiedad-del-mismo-acreedor-con-subrogacion-en-su-propia-hipoteca-dacion-en-pago-sin-notificacion-a-ccaa-andalucia\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r464\"><\/a>464.* VENTA <\/span><\/strong><strong><span style=\"font-size: 12pt;\">VPO A SLU PROPIEDAD DEL MISMO <\/span><\/strong><strong style=\"font-size: 0.857143rem;\"><span style=\"font-size: 12pt;\">ACREEDOR <\/span><\/strong><strong style=\"font-size: 0.857143rem;\"><span style=\"font-size: 12pt;\">CON SUBROGACI\u00d3N EN SU PROPIA HIPOTECA<\/span><\/strong><strong style=\"font-size: 0.857143rem;\"><span style=\"font-size: 12pt;\"> (\u00abDACI\u00d3N EN PAGO\u00bb) SIN NOTIFICACI\u00d3N A CCAA (ANDALUC\u00cdA).<\/span><\/strong><\/h6>\n<p>Resoluci\u00f3n de 4 de febrero de 2026, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n del registrador de la propiedad de And\u00fajar, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de una escritura de compraventa y subrogaci\u00f3n de hipoteca por falta de ratificaci\u00f3n de la subrogaci\u00f3n de la hipoteca por parte de la entidad acreedora y la notificaci\u00f3n de la transmisi\u00f3n de la venta de viviendas de protecci\u00f3n oficial a la Consejer\u00eda correspondiente de la Junta de Andaluc\u00eda.\u00a0<\/p>\n<p><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen:<\/strong> Ya se califique el acto como compraventa o como daci\u00f3n en pago, en ambos casos se trata de una transmisi\u00f3n voluntaria, no forzosa, por lo que es necesaria la comunicaci\u00f3n a efectos de los derechos de tanteo y retracto<\/span><\/p>\n<p><strong>Supuesto:<\/strong> Mediante escritura p\u00fablica se transmiten por compraventa varias viviendas con sus anejos, que est\u00e1n calificadas como vivienda de protecci\u00f3n oficial.<\/p>\n<p>Las fincas est\u00e1n gravadas con pr\u00e9stamos hipotecarios, a los que no pueden hacer frente las entidades transmitentes por lo que se transmiten a una sociedad, de la cual es socio \u00fanico la entidad prestamista, calific\u00e1ndose la escritura como de <strong>compraventa y subrogaci\u00f3n de pr\u00e9stamo hipotecario,<\/strong> aunque se declara que la misma se configura dentro de un marco de <strong>acuerdo de daci\u00f3n en pago <\/strong>de los transmitentes deudores a la entidad prestamista, no directamente, sino a trav\u00e9s de otra entidad de la que es socio \u00fanico.<\/p>\n<p><strong>El Registrador,<\/strong> siendo viviendas de protecci\u00f3n oficial, con c\u00e9dula de calificaci\u00f3n definitiva y vigente el r\u00e9gimen de protecci\u00f3n, <strong>suspende<\/strong> la inscripci\u00f3n por <strong>falta de acompa\u00f1amiento de la notificaci\u00f3n de la transmisi\u00f3n al organismo auton\u00f3mico competente<\/strong>, a los efectos de poder efectuar los derechos de tanteo y retracto de los que es titular la Comunidad Aut\u00f3noma en segundas y posteriores transmisiones de este tipo de viviendas (art.\u00a012 de la Ley\u00a013\/2005, de\u00a011 de noviembre, de medidas para la vivienda protegida y el suelo)<\/p>\n<p><strong>El recurrente<\/strong> considera no aplicable dicho precepto alegando la doctrina de la <a href=\"R.%2010%20de%20junio%20de%202020\">R.\u00a010 de junio de\u00a02020<\/a> y el art.\u00a033 del Decreto\u00a0149\/2006, de\u00a025 de julio, por el que se aprueba el Reglamento de Viviendas Protegidas de la Comunidad Aut\u00f3noma de Andaluc\u00eda, en la redacci\u00f3n dada por Decreto\u00a0161\/2018, de\u00a028 de agosto.<\/p>\n<p><strong>La DG confirma la calificaci\u00f3n registral:<\/strong><\/p>\n<p><strong>Como cuesti\u00f3n formal<\/strong>, recuerda que el informe del Registrador debe contener, lo cual no ocurre en el presente caso, los tr\u00e1mites procedimentales esenciales por los que ha atravesado el procedimiento registral en el que se ha emitido la nota de calificaci\u00f3n recurrida, para que la DG pueda calificar la regularidad del expediente en defensa de la nota, si bien tal omisi\u00f3n no impide la continuaci\u00f3n del recurso, conforme al p\u00e1rrafo octavo del art.\u00a0327 LH<\/p>\n<p><strong>En cuanto al fondo del asunto<\/strong> considera correcta la aplicaci\u00f3n del art.\u00a012 de la Ley\u00a013\/2005, de\u00a011 de noviembre, de medidas para la vivienda protegida y el suelo.<\/p>\n<p>Acertadamente considera el registrador que, se califique el acto como compraventa o como daci\u00f3n en pago, estamos ante una segunda o posterior transmisi\u00f3n voluntaria, que requiere la aplicaci\u00f3n de los arts.\u00a012 y\u00a013 del Decreto\u00a01\/2005 citado, <u>por lo que la operaci\u00f3n debe ser comunicada a la Consejer\u00eda competente en materia de vivienda<\/u>.<\/p>\n<p>Respecto al <strong>art.\u00a033 del Decreto\u00a0149\/2006, de\u00a025 de julio<\/strong>, lleva por r\u00fabrica \u00abTransmisiones forzosas de las viviendas protegidas\u00bb, refiri\u00e9ndose a transmisiones forzosas, que se derivan, principalmente de una adjudicaci\u00f3n hipotecaria, ya sea mediante juicio declarativo ordinario o el especial de ejecuci\u00f3n directa, o venta extrajudicial, pero no entra dentro de este concepto el de <strong>daci\u00f3n en pago, de car\u00e1cter voluntario,<\/strong> por lo que <strong>no puede ser considerado como transmisi\u00f3n forzosa<\/strong> que exima de comunicaci\u00f3n de la transmisi\u00f3n a la Conserjer\u00eda competente en materia de Vivienda de la Junta de Andaluc\u00eda.<\/p>\n<p>Por lo dem\u00e1s, la DG ya ha declarado en su <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/RESOLUCIONES\/2013-OCTUBRE.htm#r371\">R. 5 de septiembre de 2013<\/a>, con cita en las STS\u00a02 de diciembre de\u00a01994, 21 de octubre de\u00a02005, 19 de octubre de\u00a02006 y\u00a01 de octubre de\u00a02009 que, aunque no pueda asimilarse por completo a la compraventa, <strong>pueden aplicarse a la daci\u00f3n en pago, con car\u00e1cter general y sin perjuicio de ciertas excepciones, las normas propias de la compraventa.<\/strong> Y ello es por su naturaleza de transmisi\u00f3n voluntaria tal y como entiende el registrador, pues es el acreedor quien voluntariamente consiente en adquirir el dominio de las fincas como prestaci\u00f3n satisfactoria sustitutiva de la inicialmente pactada en la obligaci\u00f3n derivada del contrato de pr\u00e9stamo, que era devolver el dinero en los plazos convenidos y con el inter\u00e9s pactado y no forzosa, como pretende el recurrente. As\u00ed lo reconoce tambi\u00e9n la <a href=\"R.%2010%20de%20junio%20de%202020\">R.10 de junio de\u00a02020<\/a> alegada por el recurrente.<\/p>\n<div class=\"enlacesDoc\">\n<ul>\n<li class=\"puntoPDF\"><a title=\"PDF firmado BOE-A-2026-12260\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2026\/06\/06\/pdfs\/BOE-A-2026-12260.pdf\">PDF (BOE-A-2026-12260 &#8211; 9\u00a0<abbr title=\"p\u00e1ginas\">p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0&#8211; 242\u00a0<abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a> <a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2026-12260\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2026-12260\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"465-expediente-de-doble-inmatriculacion\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r465\"><\/a>465.** EXPEDIENTE DE DOBLE INMATRICULACI\u00d3N.<\/span><\/strong><\/h6>\n<p>Resoluci\u00f3n de 4 de febrero de 2026, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n del registrador de la propiedad de Granada n.\u00ba 6, por la que se acuerda no iniciar el expediente para subsanar la doble o m\u00faltiple inmatriculaci\u00f3n.<\/p>\n<p><span style=\"color: #3366ff;\"><strong>Resumen<\/strong>: para iniciar el expediente del art. <a style=\"color: #3366ff;\" href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a209\">art 209<\/a> LH es indispensable que el registrador aprecie la existencia de doble inmatriculaci\u00f3n, pero la negativa debe estar suficientemente motivada.<\/span><\/p>\n<p><strong>Caso planteado:<\/strong> La titular de la finca registral 1.468 de G\u00f3jar solicita la tramitaci\u00f3n del expediente de doble o m\u00faltiple inmatriculaci\u00f3n por entender que la finca registral 6.719 coincide con las registrales 1.464 y 1.468 en su totalidad y parcialmente con la registral 1.469. Aporta certificaciones catastrales, medici\u00f3n t\u00e9cnica e informe de validaci\u00f3n gr\u00e1fica.<\/p>\n<p><strong>Calificaci\u00f3n:<\/strong> El registrador deniega el inicio del expediente. Entiende que no existe doble o m\u00faltiple inmatriculaci\u00f3n, sino una incorrecta delimitaci\u00f3n de linderos y una posible franja o enclave no inscrito, cuya soluci\u00f3n deber\u00eda buscarse mediante deslinde del <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a200\">art 200 LH<\/a> y no mediante el expediente del <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a200\">art 209 LH<\/a>.<\/p>\n<p>La <strong>Direcci\u00f3n General<\/strong> estima parcialmente el recurso<\/p>\n<p>Recuerda que la doble inmatriculaci\u00f3n es una patolog\u00eda registral que se produce cuando una misma realidad f\u00edsica accede a dos folios registrales distintos, impidiendo la correcta aplicaci\u00f3n de los principios hipotecarios. Aunque las fincas antiguas carezcan de georreferenciaci\u00f3n, pueden existir datos descriptivos inscritos que permitan ubicarlas geogr\u00e1ficamente. La Ley 13\/2015 dio nueva redacci\u00f3n al art\u00edculo 209 LH, y para iniciar el expediente es indispensable que el <strong>registrador aprecie la existencia de doble inmatriculaci\u00f3n<\/strong>; pero si rechaza la tramitaci\u00f3n, su negativa debe estar suficientemente motivada, con el mismo rigor que en las dudas de identidad en inmatriculaciones o excesos de cabida.<\/p>\n<p>En el caso concreto, la DG considera que s\u00ed existen indicios suficientes de posible doble inmatriculaci\u00f3n respecto de las fincas 1.464, 1.468 y 6.719, por lo que debe tramitarse el expediente del art\u00edculo 209 LH. En cambio, no aprecia tal situaci\u00f3n respecto de la finca 1.469, para la que la interesada podr\u00e1 intentar la inscripci\u00f3n de su representaci\u00f3n gr\u00e1fica georreferenciada o acudir al deslinde notarial del art\u00edculo 200 LH. (MN)<\/p>\n<div class=\"enlacesDoc\">\n<ul>\n<li class=\"puntoPDF\"><a title=\"PDF firmado BOE-A-2026-12261\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2026\/06\/06\/pdfs\/BOE-A-2026-12261.pdf\">PDF (BOE-A-2026-12261 &#8211; 13\u00a0<abbr title=\"p\u00e1ginas\">p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0&#8211; 254\u00a0<abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a> <a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2026-12261\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2026-12261\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"466-nrua-prohibicion-estatutaria-con-oposicion-del-propietario-que-despues-vende-finca-cataluna-competencia-dgsjfp-8211-cataluna\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r466\"><\/a>466.* NRUA: PROHIBICI\u00d3N ESTATUTARIA CON OPOSICI\u00d3N DEL PROPIETARIO QUE DESPU\u00c9S VENDE FINCA (CATALU\u00d1A). COMPETENCIA DGSJFP &#8211; CATALU\u00d1A.<\/span><\/strong><\/h6>\n<p>Resoluci\u00f3n de 5 de febrero de 2026, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la calificaci\u00f3n negativa del registrador de la propiedad de Lloret de Mar n.\u00ba 1, de una solicitud de asignaci\u00f3n de n\u00famero de registro de alquiler de corta duraci\u00f3n.<\/p>\n<p>La DGSJFP se declara <strong>competente para resolver<\/strong>: cuando las calificaciones impugnadas o los recursos se fundamenten, de forma exclusiva, en normas de Derecho catal\u00e1n o en su infracci\u00f3n, los registradores deber\u00e1n remitir el expediente formado a la Direcci\u00f3 General de Dret i d\u2019Entitats Jur\u00eddiques de Catalu\u00f1a, aun cuando se hayan interpuesto ante la DGRN (hoy DGSJFP). Por el contrario, cuando la calificaci\u00f3n impugnada o los recursos se fundamenten, <strong>adem\u00e1s, o exclusivamente, en otras normas o en motivos ajenos al Derecho catal\u00e1n<\/strong>, como es el caso presente, el registrador deber\u00e1 dar al recurso la tramitaci\u00f3n prevista en la Ley Hipotecaria y remitir el expediente formado a la DGRN (DGSJFP) en cumplimiento del <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a324\">art\u00edculo\u00a0324 LH<\/a>.<\/p>\n<p>En cuanto al fondo, se desestima el recurso, porque existe un obst\u00e1culo derivado del registro, el acuerdo inscrito de prohibici\u00f3n de que las viviendas se destinen a la actividad de uso tur\u00edstico o similares, estando dicho asiento bajo la salvaguardia de los tribunales, sin que proceda debatir ahora, c\u00f3mo pretende el recurrente, acerca de la validez o nulidad de dicho acuerdo.<\/p>\n<p>Esta Resoluci\u00f3n es anterior a la\u00a0<strong><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/participa\/noticias\/el-ts-anula-registro-arrendamientos-corta-duracion\/\">STS de 19 de mayo de 2026 que anula parcialmente el Real Decreto que regula el Registro \u00danico de Arrendamientos (BOE de 8 de junio)<\/a>.<\/strong> (JFME)<\/p>\n<div class=\"enlacesDoc\">\n<ul>\n<li class=\"puntoPDF\"><a title=\"PDF firmado BOE-A-2026-12262\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2026\/06\/06\/pdfs\/BOE-A-2026-12262.pdf\">PDF (BOE-A-2026-12262 &#8211; 10\u00a0<abbr title=\"p\u00e1ginas\">p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0&#8211; 238\u00a0<abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a> <a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2026-12262\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2026-12262\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"467-herencia-juicio-notarial-de-suficiencia-del-poder-y-conflicto-de-intereses-causalizacion-de-los-excesos-de-adjudicacion\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r467\"><\/a>467.** HERENCIA: JUICIO NOTARIAL DE SUFICIENCIA DEL PODER Y CONFLICTO DE INTERESES. CAUSALIZACI\u00d3N DE LOS EXCESOS DE ADJUDICACI\u00d3N.<\/span><\/strong><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 5 de febrero de 2026, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Valencia de Alc\u00e1ntara-Alc\u00e1ntara a inscribir una escritura de aceptaci\u00f3n y adjudicaci\u00f3n de herencia.\u00a0<\/p>\n<p><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen<\/strong>: Cuando hay conflicto de intereses o autocontrato en el juicio notarial de suficiencia del poder debe salvarse expresamente tal posibilidad. El mero negocio particional no puede justificar cualquier transmisi\u00f3n patrimonial si no queda suficientemente causalizada y sin perjuicio de que pueda implicar la existencia de excesos o defectos de adjudicaci\u00f3n, declarados o comprobados<\/span>.<\/p>\n<p><strong>Hechos<\/strong>: Se cuestiona la inscripci\u00f3n de una escritura de herencia otorgada por la viuda del causante, quien act\u00faa en nombre propio y como apoderada del hijo del matrimonio. El marido en su testamento leg\u00f3 a su esposa el usufructo universal y vitalicio de toda su herencia, \u00abcon la cautela del p\u00e1rrafo 3.\u00ba del art\u00edculo 820 del C\u00f3digo Civil\u00bb.<\/p>\n<p>El otro hijo del matrimonio hab\u00eda premuerto a su padre y fueron declarados herederos abintestato su dos mencionados padres, por partes iguales.<\/p>\n<p>En la escritura de herencia la viuda, actuando en nombre propio y como apoderada de su hijo, liquida la sociedad de gananciales y se adjudica la mitad indivisa de dichos bienes y el usufructo vitalicio sobre la mitad restante. Tambi\u00e9n se adjudica el usufructo vitalicio sobre los bienes privativos y en nuda propiedad una mitad de todos los bienes privativos y una cuarta parte de todos los bienes gananciales. Respecto de algunos de los bienes declarados gananciales se da la circunstancia de que no se exhibe el t\u00edtulo de adquisici\u00f3n.<\/p>\n<p><strong>Registrador<\/strong>: Suspende la inscripci\u00f3n por los siguientes motivos: <strong>(i)<\/strong> No consta en el juicio notarial de suficiencia del poder otorgado por el hijo que se haya salvado el conflicto de intereses que se produce al adjudicarse la viuda del causante m\u00e1s de lo que realmente le corresponde por testamento. <strong>(ii)<\/strong> Falta en la escritura la expresi\u00f3n de la causa verdadera y l\u00edcita del exceso de adjudicaci\u00f3n que lleva la viuda, pues dicho exceso de adjudicaci\u00f3n no cabe fundamentarlo en lo que a la madre le pueda corresponder por herencia de su hijo premuerto.<\/p>\n<p><strong>Recurrente<\/strong>: Opone a la calificaci\u00f3n el juicio de suficiencia del poder y en cuanto al exceso el derecho que tiene la madre a incrementar su porci\u00f3n hereditaria a causa de que el otro heredero, tambi\u00e9n hijo suyo, no llega a serlo, y que la madre es heredera de primer grado\u00a0 siendo el otro heredero, en este caso hermano, de segundo grado (arts. 935, 807, 922, 982, 987 y 1277 CC)<strong>. <\/strong><\/p>\n<p><strong>Resoluci\u00f3n<\/strong>: Desestima el recurso y confirma la calificaci\u00f3n.<\/p>\n<p><strong>Doctrina<\/strong>:<\/p>\n<p>CONFLICTO DE INTERESES, JUICIO NOTARIAL DE SUFICIENCIA DEL PODER<\/p>\n<p>El conflicto de intereses debe quedar expresamente contemplado en el juicio notarial de suficiencia, y dado que en este caso no queda salvado debe confirmarse la calificaci\u00f3n registral pues, objetivamente, hay conflicto de intereses <strong>(i)<\/strong> tanto a la vista de las adjudicaciones realizadas que no se ajustan a lo dispuesto en el testamento, <strong>(ii)<\/strong> tambi\u00e9n en la determinaci\u00f3n de la ganancialidad de algunos de los bienes, pues dicha ganancialidad no resulta de la presunci\u00f3n legal (ex.art. 1361 CC) ni de la declaraci\u00f3n hecha por el c\u00f3nyuge fallecido, sino de la declaraci\u00f3n del c\u00f3nyuge adquirente, e igualmente <strong>(iii)<\/strong> hay conflicto de interese cuando el c\u00f3nyuge viudo ejercita la opci\u00f3n compensatoria de leg\u00edtima mediante adjudicaci\u00f3n del usufructo universal a que se refiere el art\u00edculo 820.3.\u00ba del C\u00f3digo Civil.<\/p>\n<p>EXCESOS DE ADJUDICACI\u00d3N: EXPRESION DE SU CAUSA.<\/p>\n<p>Es cierto que los herederos mayores de edad que tengan la libre administraci\u00f3n de sus bienes y capaces pueden verificar la partici\u00f3n del modo que tengan por conveniente (art. 1058 CC), sin embargo, el mero negocio particional no puede justificar cualquier transmisi\u00f3n patrimonial si no queda suficientemente causalizada, y ello es aplicable al presente caso en el que se producen excesos de adjudicaci\u00f3n a favor de la viuda sin expresar causa alguna (onerosa o gratuita) m\u00e1s all\u00e1 de la referencia al car\u00e1cter particional del negocio jur\u00eddico formalizado.<\/p>\n<p>Deben tenerse en cuenta: <strong>a)<\/strong> la exigencia de una causa l\u00edcita y suficiente para todo negocio traslativo (arts. 1274 y ss CC); <strong>b)<\/strong> la extensi\u00f3n de la calificaci\u00f3n registral a los extremos determinantes de la validez del negocio inscribible seg\u00fan los medios con los que cuenta el registrador (art. 18 LH); <strong>c)<\/strong> la necesidad de reflejar en el Registro de la Propiedad de forma completa el negocio jur\u00eddico determinante del derecho real a inscribir (arts. 9 LH y 51 RH); <strong>d) <\/strong>las distintas exigencias en cuanto a validez de los diferentes tipos negociales y las diferencias entre las adquisiciones a t\u00edtulo oneroso y las realizadas a t\u00edtulo gratuito (arts 34 LH y 1297 y 644 y ss\u00a0 del CC). (JAR)<\/p>\n<div class=\"enlacesDoc\" style=\"text-align: justify;\">\n<ul>\n<li class=\"puntoPDF\"><a title=\"PDF firmado BOE-A-2026-12263\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2026\/06\/06\/pdfs\/BOE-A-2026-12263.pdf\">PDF (BOE-A-2026-12263 &#8211; 10\u00a0<abbr title=\"p\u00e1ginas\">p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0&#8211; 239\u00a0<abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a> <a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2026-12263\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2026-12263\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"468-georreferenciacion-oposicion-de-colindante-basada-en-la-existencia-de-una-servidumbre-de-paso\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r468\"><\/a>468.* GEORREFERENCIACI\u00d3N: OPOSICI\u00d3N DE COLINDANTE BASADA EN LA EXISTENCIA DE UNA SERVIDUMBRE DE PASO<\/span><\/strong><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 5 de febrero de 2026, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n del registrador de la propiedad de San Sebasti\u00e1n de los Reyes n.\u00ba 2, por la que se suspende la inscripci\u00f3n registral de la rectificaci\u00f3n de la descripci\u00f3n y la georreferenciaci\u00f3n de una finca, tras la tramitaci\u00f3n del expediente del art\u00edculo 199 de la Ley Hipotecaria, por haberse formulado en su tramitaci\u00f3n alegaciones por uno de los colindantes notificados, que son estimadas por el registrador.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen.-<\/strong> La alegaci\u00f3n de la existencia de una servidumbre de paso sobre la finca del alegante, no identificada sobre el territorio, carece de la consistencia suficiente para convertir en contencioso el expediente.<\/span><\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\"><strong>Hechos.-<\/strong> Solicitada la inscripci\u00f3n de la representaci\u00f3n gr\u00e1fica catastral y a la rectificaci\u00f3n de descripci\u00f3n de dos fincas conforme al <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a199\">art. 199 LH<\/a>, se opone un colindante alegando que el promotor del expediente se apropia de un camino que le pertenece y que es una servidumbre de paso a favor de otra finca. Se da la circunstancia que la finca del colindante tiene su georreferenciaci\u00f3n inscrita y no incluye dicho camino, ni sufre perjuicio, pues se respeta con la georreferenciaci\u00f3n aportada al expediente. Pero dice que linda con dicho camino, lo que ahora se modificar\u00eda si este pasa a formar parte de la finca cuya descripci\u00f3n se rectifica.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\"><strong>Calificaci\u00f3n.<\/strong>&#8211; El registrador de la propiedad estima las alegaciones, pues la inscripci\u00f3n de la georreferenciaci\u00f3n pretendida implicar\u00eda una alteraci\u00f3n de los linderos de la finca colindante, al crearse una parcela independiente, que considera que es una servidumbre de paso que grava la finca colindante,\u00a0por lo que debe incluirse en su propiedad.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\"><strong>Recurso.-<\/strong> El recurrente alega que su finca tambi\u00e9n est\u00e1 gravada con dicha servidumbre de paso, por lo que el camino el camino le pertenece.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\"><strong>Resoluci\u00f3n.-<\/strong> La DGSJFP estima el recurso y revoca la nota de calificaci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\"><strong>Doctrina.-<\/strong> No cabe estimar la oposici\u00f3n del colindante cuando la representaci\u00f3n gr\u00e1fica que se pretende inscribir respeta plenamente la georreferenciaci\u00f3n inscrita del colindante que se opone y el registrador no justifica sus dudas de identidad en ninguna otra circunstancia. La alegaci\u00f3n de la existencia de una carga en la finca del alegante, no identificada sobre el territorio, carece de la consistencia suficiente para convertir en contencioso el expediente. (VEJ)<\/p>\n<div class=\"enlacesDoc\" style=\"text-align: justify;\">\n<ul>\n<li class=\"puntoPDF\"><a title=\"PDF firmado BOE-A-2026-12264\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2026\/06\/06\/pdfs\/BOE-A-2026-12264.pdf\">PDF (BOE-A-2026-12264 &#8211; 24\u00a0<abbr title=\"p\u00e1ginas\">p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0&#8211; 337\u00a0<abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a> <a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2026-12264\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2026-12264\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"469-vinculacion-ob-rem-de-plaza-de-garaje-a-un-2o-espacio-del-edificio-necesidad-en-su-venta-de-describir-ambas-fincas\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r469\"><\/a>469.* VINCULACI\u00d3N \u00abOB REM\u00bb DE PLAZA DE GARAJE A UN 2\u00ba ESPACIO DEL EDIFICIO. NECESIDAD EN SU VENTA DE DESCRIBIR AMBAS FINCAS.<\/span><\/strong><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 6 de febrero de 2026, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la calificaci\u00f3n del registrador de la propiedad de El Puerto de Santa Mar\u00eda n.\u00ba 1, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de una escritura de compraventa.<\/p>\n<p><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen<\/strong>: La vinculaci\u00f3n <em>ob rem<\/em> a un elemento privativo en una propiedad horizontal exige la venta conjunta, sin que sea posible transmitir el elemento privativo sin el vinculado. Y, a los efectos del principio registral de especialidad o determinaci\u00f3n, exige describir en la escritura dichos elementos vinculados.<\/span><\/p>\n<p><strong>Hechos<\/strong>: En una escritura de compraventa se transmite una plaza de garaje pero no se hace referencia a unas participaciones indivisas vinculadas <em>ob rem<\/em> a dicha plaza de garaje.<\/p>\n<p><strong>El Registrador califica negativamente<\/strong>, pues no se <em>acredita<\/em> (sic., en realidad parece referirse a que no consta en la escritura) la transmisi\u00f3n simult\u00e1nea de las cuotas vinculadas <em>ob rem<\/em> a la plaza de garaje.<\/p>\n<p><strong>El Notario autorizante recurre<\/strong>. Resulta que en una resoluci\u00f3n anterior (la de 15-7-2025), la DG se pronunci\u00f3 sobre esas fincas vinculadas <em>ob rem<\/em> a las plazas de garaje para considerar que sus hojas, <em>\u201cantiguas\u201d, \u201cesbozan un amago de articulaci\u00f3n de una urbanizaci\u00f3n privado\u201d<\/em>. De hecho, el folio abierto al garaje, al describir las servidumbres activas y pasivas inherentes al mismo por raz\u00f3n de procedencia, dice que esas dos fincas son viales de la urbanizaci\u00f3n. Por ello considera que en realidad son elementos comunes del edificio, esenciales o por naturaleza, imprescindibles para la funcionalidad del edificio y de la plaza de garaje, invocando la STS 24-4-2013. En consecuencia, debe acudirse al art. 396.II CC (\u201cLas partes en copropiedad\u2026 s\u00f3lo podr\u00e1n ser enajenadas\u2026 junto con la parte determinada privativa de la que son anejo inseparable\u201d), por lo que su omisi\u00f3n de la descripci\u00f3n en nada afecta. A mayor abundamiento, invoca la R 19-4-2007: <em>no se trata de dos propiedades yuxtapuestas, sino de un \u00fanico derecho, no resultando posible, por definici\u00f3n, concebir la transmisi\u00f3n separada de uno y de otro. Y, por ello, tampoco resulta preciso acreditar<\/em> (\u2026) <em>\u201cla transmisi\u00f3n simult\u00e1nea\u201d de uno y de otro\u201d.<\/em><\/p>\n<p><strong>La DG desestima el recurso y confirma la calificaci\u00f3n<\/strong>. Comienza repasando su doctrina sobre las vinculaciones <em>ob rem<\/em> (RR 22-4-2016 y 22-6-2022): <em>La configuraci\u00f3n jur\u00eddica de una finca registral con el car\u00e1cter de \u201cob rem\u201d de otras trae como consecuencia esencial que su titularidad viene determinada mediatamente por la titularidad de las fincas principales al igual que ocurre con las servidumbres prediales; la titularidad de la finca \u201cob rem\u201d corresponde pues a quien ostente la titularidad de la finca principal. Como se\u00f1alaba la Resoluci\u00f3n de 29 de noviembre de 2007, los elementos vinculados son titularidades \u201cob rem\u201d, que no pueden seguir un r\u00e9gimen jur\u00eddico distinto que el elemento principal al que est\u00e1n adscritos, por lo que la hipoteca (en ese caso) de la vivienda unifamiliar conlleva la de la participaci\u00f3n indivisa que le est\u00e1 vinculada, m\u00e1xime cuando elemento principal y vinculado aparecen descritos expresamente. Existe vinculaci\u00f3n \u201cob rem\u201d entre dos (o m\u00e1s) fincas, cuando se da entre ellas un v\u00ednculo que las mantiene unidas, sin que pueda separarse la titularidad de las mismas, que han de pertenecer a un mismo due\u00f1o, por existir una causa econ\u00f3mica y a la vez jur\u00eddica que justifique dicha conexi\u00f3n, como una cierta relaci\u00f3n de destino, dependencia o accesoriedad e incluso de servicio (vid. Resoluci\u00f3n de este Centro Directivo de 3 de septiembre de 1982).<\/em><\/p>\n<p>El Centro Directivo acude al principio registral de especialidad o determinaci\u00f3n, que exige como requisito para que los t\u00edtulos puedan acceder al Registro, la fijaci\u00f3n y extensi\u00f3n del dominio, quedando delimitados todos sus contornos de tal modo que cualquiera que adquiera confiando en los pronunciamientos tabulares conozca la extensi\u00f3n, alcance y contenido del derecho inscrito.<\/p>\n<p>La DG no discute la interpretaci\u00f3n del Notario de que se trata de elementos comunes, <em>pero en el Registro aparecen como participaciones vinculadas ob rem, por lo que a los efectos de los principios de especialidad y tracto sucesivo, debe hacerse la descripci\u00f3n, aun cuando sea escueta, de las participaciones que por la vinculaci\u00f3n se transmiten<\/em> (ACT).<\/p>\n<div class=\"enlacesDoc\" style=\"text-align: justify;\">\n<ul>\n<li class=\"puntoPDF\"><a title=\"PDF firmado BOE-A-2026-12265\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2026\/06\/06\/pdfs\/BOE-A-2026-12265.pdf\">PDF (BOE-A-2026-12265 &#8211; 10\u00a0<abbr title=\"p\u00e1ginas\">p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0&#8211; 238\u00a0<abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a> <a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2026-12265\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2026-12265\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"470-georreferenciacion-finca-discontinua\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r470\"><\/a>470.** GEORREFERENCIACI\u00d3N: FINCA DISCONTINUA<\/span><\/strong><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 6 de febrero de 2026, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n del registrador de la propiedad de Las Palmas de Gran Canaria n.\u00ba 2, por la que se deniega la tramitaci\u00f3n del expediente del art\u00edculo 199 de la Ley Hipotecaria, por dudas en la identidad de la finca, la posible invasi\u00f3n de dominio p\u00fablico y la existencia de un procedimiento judicial por doble inmatriculaci\u00f3n, cuya tramitaci\u00f3n consta por nota al margen en el folio registral.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen.-<\/strong> Cuando una finca registral es discontinua, por estar formada por dos parcelas catastrales separadas por un camino, es procedente la presentaci\u00f3n de dos representaciones gr\u00e1ficas, una para cada porci\u00f3n.<\/span><\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\"><strong>Hechos.-<\/strong> Se solicita la inscripci\u00f3n de la georreferenciaci\u00f3n alternativa de varias fincas registrales, conforme al expediente del <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a199\">art. 199 LH.<\/a><\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\"><strong>Calificaci\u00f3n.-<\/strong> El registrador de la propiedad deniega la tramitaci\u00f3n de dicho procedimiento por las siguientes causas: 1) en una de las fincas consta por nota marginal de ella la existencia de un procedimiento judicial por existencia de posible doble inmatriculaci\u00f3n; 2) se han aportado m\u00e1s de una georreferenciaci\u00f3n alternativa, cuando lo procedente es la aportaci\u00f3n de una georreferenciaci\u00f3n alternativa para cada finca; 3) la procedencia de algunas fincas de segregaci\u00f3n, junto a las diferencias descriptivas tan grandes, llevan a dudar de que la realidad f\u00edsica aportada al expediente se corresponda por aquella amparada por el folio registral.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\"><strong>Recurso.-<\/strong> La recurrente alega: 1) que la cuesti\u00f3n de la doble inmatriculaci\u00f3n ha sido resuelta por una serie de resoluciones judiciales: 2) que la DG ha admitido la aportaci\u00f3n de m\u00e1s de un archivo GML cuando una finca es discontinua; c) y que las dudas de identidad deben resolverse precisamente mediante la tramitaci\u00f3n del expediente del art. 199 LH.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\"><strong>Resoluci\u00f3n.-<\/strong> La DGSJFP desestima el recurso y confirma la nota de calificaci\u00f3n, en cuanto al primer defecto; y la revoca en cuanto a los defectos 2\u00ba y 3\u00ba.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\"><strong>Doctrina<\/strong>:<\/p>\n<p><strong>1.<\/strong> No habi\u00e9ndose presentado a inscripci\u00f3n las resoluciones judiciales que determinen los asientos a cancelar por <strong>doble inmatriculaci\u00f3n<\/strong>, no pueden ser tenidas en cuenta por el registrador.<\/p>\n<p><strong>2.<\/strong> Trat\u00e1ndose de una <strong>finca discontinua<\/strong> por estar formada por dos parcelas no colindantes (separadas por un camino), es admisible la aportaci\u00f3n de <strong>dos representaciones gr\u00e1ficas<\/strong>, una para cada porci\u00f3n, tal y como expresamente resulta del punto 7.2.c de la Resoluci\u00f3n de 26 de octubre de 2015, conjunta de la DGRN y de la DGC. Ello, a\u00f1ade nuestro centro directivo, no es \u00f3bice para que tambi\u00e9n pueda practicarse la inscripci\u00f3n de la representaci\u00f3n gr\u00e1fica georreferenciada, aunque est\u00e9 contenida en un \u00fanico archivo\u00a0GML en formato multi pol\u00edgono, aun sin la aportaci\u00f3n del informe de validaci\u00f3n gr\u00e1fica catastral (siempre que se d\u00e9 cumplimiento a las prescripciones t\u00e9cnicas contenidas en la Resoluci\u00f3n conjunta).<\/p>\n<p><strong>3.<\/strong> Cuando el registrador advierte la <strong>posible invasi\u00f3n de fincas colindantes<\/strong> o del dominio p\u00fablico, lo procedente es que tramite el expediente del art. 199 LH para disipar dichas dudas de identidad, en lugar de denegar la tramitaci\u00f3n de dicho expediente. Por excepci\u00f3n, debe denegarlo si la georreferenciaci\u00f3n aportada se solapa con otra representaci\u00f3n gr\u00e1fica inscrita.(VEJ)<\/p>\n<div class=\"enlacesDoc\" style=\"text-align: justify;\">\n<ul>\n<li class=\"puntoPDF\"><a title=\"PDF firmado BOE-A-2026-12266\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2026\/06\/06\/pdfs\/BOE-A-2026-12266.pdf\">PDF (BOE-A-2026-12266 &#8211; 20\u00a0<abbr title=\"p\u00e1ginas\">p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0&#8211; 297\u00a0<abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a> <a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2026-12266\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2026-12266\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"471-no-cabe-rectificar-inmatriculacion-aun-faltando-notificacion-al-colindante\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r471\"><\/a>471.()\u00a0NO CABE RECTIFICAR INMATRICULACI\u00d3N, AUN FALTANDO NOTIFICACI\u00d3N AL COLINDANTE.<\/span><\/strong><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 11 de febrero de 2026, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Vic n.\u00ba 1 a rectificar un asiento de inmatriculaci\u00f3n ya practicado.<\/p>\n<p><span style=\"color: #3366ff;\"><strong>Resumen:<\/strong> No cabe utilizar el recurso gubernativo para obtener la rectificaci\u00f3n de una inmatriculaci\u00f3n ya practicada, aunque se alegue falta de notificaci\u00f3n como colindante. Una vez extendido el asiento, queda bajo la salvaguardia de los tribunales y produce todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los t\u00e9rminos legalmente previstos. La rectificaci\u00f3n exige consentimiento de todos los interesados o resoluci\u00f3n judicial.<\/span><\/p>\n<p>Una sociedad solicita la rectificaci\u00f3n de la inmatriculaci\u00f3n de una finca, alegando que no fue notificada como colindante por lo que en no pudo formular alegaciones. El registrador responde que la notificaci\u00f3n s\u00ed se practic\u00f3 y que el asiento ya est\u00e1 bajo la salvaguardia de los tribunales.<\/p>\n<p>La <strong>Direcci\u00f3n General<\/strong> desestima el recurso.<\/p>\n<p>La DG se\u00f1ala, como cuesti\u00f3n previa, que el registrador debi\u00f3 denegar el asiento de presentaci\u00f3n de la solicitud, permitiendo al interesado recurrir dicha decisi\u00f3n. No obstante, admite la tramitaci\u00f3n del recurso para evitar indefensi\u00f3n.<\/p>\n<p>En cuanto al fondo, recuerda su doctrina reiterada: no cabe recurso contra una calificaci\u00f3n positiva que ya ha dado lugar a la pr\u00e1ctica de un asiento. Una vez practicado, el asiento queda bajo la salvaguardia de los tribunales conforme al art <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a1\">1 LH<\/a>, y produce todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud. El recurso contra la calificaci\u00f3n no es el cauce adecuado para rectificar asientos ya practicados; para ello se requiere consentimiento de los interesados o resoluci\u00f3n judicial conforme al <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a40\">art 40 LH<\/a> (MN)<\/p>\n<div class=\"enlacesDoc\" style=\"text-align: justify;\">\n<ul>\n<li class=\"puntoPDF\"><a title=\"PDF firmado BOE-A-2026-12267\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2026\/06\/06\/pdfs\/BOE-A-2026-12267.pdf\">PDF (BOE-A-2026-12267 &#8211; 7\u00a0<abbr title=\"p\u00e1ginas\">p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0&#8211; 222\u00a0<abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a> <a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2026-12267\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2026-12267\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n<\/div>\n<div class=\"enlacesDoc\">\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"472-abusividad-de-clausulas-hipotecarias-el-cesionario-del-remate-es-tercer-adquirente\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r472\"><\/a>472.** ABUSIVIDAD DE CLAUSULAS HIPOTECARIAS. EL CESIONARIO DEL REMATE ES TERCER ADQUIRENTE.<\/span><\/strong><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 5 de enero de 2026, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la calificaci\u00f3n negativa del registrador de la propiedad de Torrevieja n.\u00ba 2, respecto de la inscripci\u00f3n de testimonio del decreto de adjudicaci\u00f3n hipotecaria y de mandamiento judicial de cancelaci\u00f3n de cargas.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen: <\/strong>El cesionario del remate, distinto del acreedor ejecutante, ostenta, en principio, la condici\u00f3n de tercero adquirente, por lo que no puede verse afectado por una eventual revisi\u00f3n posterior de la abusividad de cl\u00e1usulas del pr\u00e9stamo hipotecario, de la <a style=\"color: #0000ff;\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-2019-3814#dt-3\">DT 3\u00aa de la ley 5\/2019<\/a> en relaci\u00f3n con la <a style=\"color: #0000ff;\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-2013-5073#dtcuaa\">DT 4\u00aa de la Ley 1\/2013<\/a>. Ni corresponde al registrador excluir esa condici\u00f3n de tercero por el hecho de que el cesionario est\u00e9 vinculado o participado por la entidad ejecutante, salvo decisi\u00f3n judicial sobre levantamiento del velo<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Caso planteado:<\/strong> Se presenta adjudicaci\u00f3n hipotecaria en procedimiento de iniciado en 2010, con adjudicaci\u00f3n de la finca a favor de la cesionaria del remate del ejecutante. Se aportan en el recurso autos judiciales que declaran precluida la posibilidad de revisar la abusividad de las cl\u00e1usulas por la firmeza del decreto de adjudicaci\u00f3n, y otro auto que deniega la notificaci\u00f3n personal a los ejecutados para instar incidente extraordinario de oposici\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El <strong>registrador<\/strong> suspende la inscripci\u00f3n por no acreditarse, bajo la fe del letrado de la Administraci\u00f3n de Justicia, que se hubiera dado posesi\u00f3n del inmueble al adquirente antes del 16 de junio de 2019, fecha de entrada en vigor de la Ley 5\/2019, ni que concurriera alguno de los supuestos de la <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-2019-3814#dt-3\">DT 3\u00aa<\/a> de dicha ley en relaci\u00f3n con la <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-2013-5073#dtcuaa\">DT 4\u00aa de la Ley 1\/2013<\/a>: notificaci\u00f3n personal al ejecutado de la posibilidad de formular incidente extraordinario de oposici\u00f3n por cl\u00e1usulas abusivas, formulaci\u00f3n de dicho incidente, admisi\u00f3n de oposici\u00f3n con base en la Sentencia del TJUE de 29 de octubre de 2015, o control judicial de oficio de la abusividad.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La <strong>DG<\/strong> estima el recurso<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La DG recuerda que, trat\u00e1ndose de procedimientos de ejecuci\u00f3n hipotecaria iniciados antes de la entrada en vigor de la Ley 1\/2013 y con decreto de adjudicaci\u00f3n anterior a la Ley 5\/2019, de la documentaci\u00f3n judicial presentada debe resultar que concurre alguna de las circunstancias previstas en la DT 3\u00aa de la Ley 5\/2019 para que proceda la inscripci\u00f3n. Si el procedimiento se inici\u00f3 despu\u00e9s del 15 de mayo de 2013, la firmeza del decreto permite presumir, a efectos registrales, que el control de abusividad y la eventual oposici\u00f3n del ejecutado se produjeron o pudieron producirse antes de la adjudicaci\u00f3n. Considera que este caso concreto encaja dentro del supuesto de hecho para que sea aplicable la citada DT 3\u00aa de la Ley 5\/2019 y que <strong>no ha habido extralimitaci\u00f3n de la calificaci\u00f3n<\/strong>, puesto que de acuerdo con la Jurisprudencia del TS: <em>\u00ab\u2026 conforme a los arts. 18 LH y 100 RH, la funci\u00f3n calificadora no le permite al registrador revisar el fondo de la resoluci\u00f3n judicial, pero s\u00ed comprobar que el mandamiento judicial deje constancia del cumplimiento de los requisitos legales que preservan los derechos de los titulares de los derechos inscritos en el registro<\/em>\u00bb.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La DG no tiene en cuanta las alegaciones del recurrente relativas al requisito de la posesi\u00f3n efectiva, y a que la notificaci\u00f3n personal a los ejecutados se puede entender cumplida desde en el momento en el que realizaron una comparecencia personal en el Juzgado, por ser la documentaci\u00f3n presentada extempor\u00e1nea<strong>, <\/strong>pero<strong> estima el recurso<\/strong> porque en este caso resulta decisiva la condici\u00f3n de <strong>cesionario del remate<\/strong>. La DG aplica la doctrina del TJUE de 17 de mayo de 2022, seg\u00fan la cual la cual la posibilidad de control posterior de cl\u00e1usulas abusivas encuentra l\u00edmite cuando la garant\u00eda hipotecaria ya se ha ejecutado, el bien se ha vendido y los derechos de propiedad se han transmitido a un tercero distinto del acreedor ejecutante. Afirma que la titular registral debe ser considerada, <strong>a priori<\/strong>, tercero adquirente, por ostentar la condici\u00f3n de cesionario del remate y no de acreedor ejecutante. Y la posible aplicaci\u00f3n de la doctrina del levantamiento del velo por la relaci\u00f3n societaria con la ejecutante exige decisi\u00f3n judicial en procedimiento con garant\u00edas, y no puede ser suplida por el registrador en sede de calificaci\u00f3n ni por la DG en el recurso. (MN)<\/p>\n<div class=\"enlacesDoc\" style=\"text-align: justify;\">\n<ul>\n<li class=\"puntoPDF\"><a title=\"PDF firmado BOE-A-2026-12673\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2026\/06\/11\/pdfs\/BOE-A-2026-12673.pdf\">PDF (BOE-A-2026-12673 &#8211; 21\u00a0<abbr title=\"p\u00e1ginas\">p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0&#8211; 325\u00a0<abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a> <a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2026-12673\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2026-12673\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"473-andalucia-compraventa-de-participacion-indivisa-de-finca-que-en-registro-aparece-como-urbana-segun-catastro-\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r473\"><\/a>473.() ANDALUC\u00cdA: COMPRAVENTA DE PARTICIPACI\u00d3N INDIVISA DE FINCA QUE EN REGISTRO APARECE COMO \u00abURBANA SEG\u00daN CATASTRO\u00bb.\u00a0<\/span><\/strong><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 5 de enero de 2026, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n de la registradora de la propiedad interina de Chiclana de la Frontera n.\u00ba 2, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de una escritura de compraventa de una participaci\u00f3n indivisa de finca que consta registralmente como urbana. (JCC)<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>() ID\u00c9NTICA<\/strong> a<a href=\"#r419\"><strong>RR<\/strong> # <strong>419 a 421<\/strong><\/a><span style=\"font-size: 12pt;\">de este mismo Informe.<\/span><\/p>\n<div class=\"enlacesDoc\" style=\"text-align: justify;\">\n<ul>\n<li class=\"puntoPDF\"><a title=\"PDF firmado BOE-A-2026-12674\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2026\/06\/11\/pdfs\/BOE-A-2026-12674.pdf\">PDF (BOE-A-2026-12674 &#8211; 23\u00a0<abbr title=\"p\u00e1ginas\">p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0&#8211; 323\u00a0<abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a> <a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2026-12674\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2026-12674\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"474-georreferenciacion-alegaciones-de-colindantes-no-documentadas\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r474\"><\/a>474.** GEORREFERENCIACI\u00d3N: ALEGACIONES DE COLINDANTES NO DOCUMENTADAS.<\/span><\/strong><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 5 de enero de 2026, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n de la registradora de la propiedad de Vigo n.\u00ba 5, por la que se deniega la inscripci\u00f3n registral de la rectificaci\u00f3n de la descripci\u00f3n y la georreferenciaci\u00f3n de una finca, tras la tramitaci\u00f3n del expediente del art\u00edculo 199 de la Ley Hipotecaria, por haberse formulado en su tramitaci\u00f3n alegaciones por uno de los colindantes notificados que son estimadas por la registradora.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen.-<\/strong> No es motivo suficiente para rechazar la inscripci\u00f3n el hecho de que el colindante se limite a objetar la invasi\u00f3n de su finca, pero sin aportar documentaci\u00f3n alguna y sin que el registrador haya fundamentado su apreciaci\u00f3n de que dicha objeci\u00f3n tiene entidad suficiente como para impedir la inscripci\u00f3n.<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Hechos.-<\/strong> En la tramitaci\u00f3n del expediente del <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a199\">art. 199.2 LH<\/a> para inscribir una representaci\u00f3n gr\u00e1fica alternativa a la catastral y rectificar la descripci\u00f3n (reducci\u00f3n de cabida inferior al 10%) de una finca registral, se formula oposici\u00f3n por la titular de una finca colindante, que alega que la georreferenciaci\u00f3n alternativa aportada al expediente reduce la superficie catastral de su finca.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Calificaci\u00f3n.<\/strong>&#8211; La registradora de la propiedad estima las alegaciones de la colindante y emite calificaci\u00f3n suspensiva.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Recurso.<\/strong>&#8211; El recurrente alega el car\u00e1cter insuficiente de la alegaci\u00f3n para impedir la inscripci\u00f3n de la georreferenciaci\u00f3n, negando que la georreferenciaci\u00f3n aportada invada finca colindante alguna, puesto que la finca est\u00e1 delimitada por muros de cerramiento y red met\u00e1lica y la superficie controvertida ha venido posey\u00e9ndose pac\u00edficamente, tanto por la actual titular, como por los titulares anteriores.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Resoluci\u00f3n.-<\/strong> La DGSJFP estima el recurso y revoca la nota de calificaci\u00f3n por no haberse fundamentado objetivamente el juicio registral de identidad, al no aportar la colindante alegante la georreferenciaci\u00f3n alternativa de la finca, que a su juicio resulta invadida, sin que ello suponga inscripci\u00f3n de la georreferenciaci\u00f3n alternativa aportada al expediente, sino reapertura del mismo, para que se aporte por la colindante la georreferenciaci\u00f3n alternativa de la concreta finca invadida. Todo ello para que la nueva alegaci\u00f3n sea valorada por la registradora y pueda determinar, con car\u00e1cter indubitado, si existe o no un indicio de controversia. Y en caso de no presentarse en el plazo fijado por el art. 199 LH, podr\u00e1 procederse a la inscripci\u00f3n de la georreferenciaci\u00f3n, por ser indubitado que no existe invasi\u00f3n de finca colindante.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Doctrina.-<\/strong> No es motivo suficiente para rechazar la inscripci\u00f3n el hecho de que el colindante se limite a objetar la invasi\u00f3n de su finca, pero sin aportar documentaci\u00f3n alguna y sin que el registrador haya fundamentado su apreciaci\u00f3n de que dicha objeci\u00f3n tiene entidad suficiente como para impedir la inscripci\u00f3n. La aportaci\u00f3n de la georreferenciaci\u00f3n catastral no es suficiente por s\u00ed sola para denegar la inscripci\u00f3n de la georreferenciaci\u00f3n alternativa, pues, precisamente por ser alternativa, se produce esa invasi\u00f3n parcial del inmueble catastral colindante.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La oposici\u00f3n del colindante debe ser analizada en su contenido y verosimilitud objetiva por la registradora, que ha de expresar su juicio acerca de c\u00f3mo la inscripci\u00f3n de la representaci\u00f3n gr\u00e1fica afectar\u00eda al colindante que formula la oposici\u00f3n, para que su juicio no sea arbitrario o discrecional. No puede limitarse a objetar la existencia de la alegaci\u00f3n contraria, pues ello podr\u00eda provocar indefensi\u00f3n en el hipot\u00e9tico recurrente, que no podr\u00eda conocer el defecto en toda su extensi\u00f3n e intensidad, lo que es necesario para preparar con todos los medios a su disposici\u00f3n el correspondiente recurso, por aplicaci\u00f3n del principio de proscripci\u00f3n de la indefensi\u00f3n de nuestro ordenamiento jur\u00eddico.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Para considerar adecuadamente delimitada una determinada parcela no es determinante el hecho de que, f\u00edsicamente, est\u00e9 acotada por mojones o piquetas, sino que debe acreditar que han sido colocados con consentimiento de los colindantes, el cual transforma una mera situaci\u00f3n f\u00edsica en sustancia jur\u00eddica.\u00a0(VEJ)<\/p>\n<div class=\"enlacesDoc\" style=\"text-align: justify;\">\n<ul>\n<li class=\"puntoPDF\"><a title=\"PDF firmado BOE-A-2026-12675\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2026\/06\/11\/pdfs\/BOE-A-2026-12675.pdf\">PDF (BOE-A-2026-12675 &#8211; 13\u00a0<abbr title=\"p\u00e1ginas\">p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0&#8211; 254\u00a0<abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a> <a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2026-12675\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2026-12675\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"475-georreferenciacion-oposicion-no-concluyente-de-la-administracion-plazos\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r475\"><\/a>475.** GEORREFERENCIACI\u00d3N: OPOSICI\u00d3N NO CONCLUYENTE DE LA ADMINISTRACI\u00d3N. PLAZOS.<\/span><\/strong><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 5 de enero de 2026, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n de la registradora de la propiedad de Pamplona n.\u00ba 8, por la que se deniega la inscripci\u00f3n registral de la rectificaci\u00f3n de la descripci\u00f3n y la georreferenciaci\u00f3n de una finca, tras la tramitaci\u00f3n del expediente del art\u00edculo 199 de la Ley Hipotecaria, por haberse formulado en su tramitaci\u00f3n alegaciones por uno de los colindantes notificados, que son estimadas por la registradora.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen.-<\/strong> La alegaci\u00f3n de invasi\u00f3n del dominio p\u00fablico por parte de la Administraci\u00f3n tiene que ser clara y concluyente. La posible existencia de una servidumbre no es obst\u00e1culo para la inscripci\u00f3n de la georreferenciaci\u00f3n de la finca. La notificaci\u00f3n telef\u00f3nica de la nota no comporta el inicio del c\u00f3mputo del plazo para interponer el recurso. El plazo de 20 d\u00edas del art. 199 LH, no es preclusivo.<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Hechos.-<\/strong> Tramitado el expediente del <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a199\">art. 199 LH<\/a> para rectificar la descripci\u00f3n de una finca de conformidad con la representaci\u00f3n gr\u00e1fica catastral, el Concejo alega que la georreferenciaci\u00f3n aportada no respeta la delimitaci\u00f3n de un vial comunal, o al menos del terreno destinado a una servidumbre de paso, aportando plano no georreferenciado.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Calificaci\u00f3n.-<\/strong> La registradora de la propiedad deniega la inscripci\u00f3n pretendida se\u00f1alando como causa de su decisi\u00f3n la mera existencia de oposici\u00f3n del Concejo. Adem\u00e1s, en su informe, alega que el recurso se ha presentado fuera de plazo.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Recurso.<\/strong>&#8211; La recurrente alega el car\u00e1cter insuficiente y no motivado del juicio de identidad de la finca que hace la registradora en su nota de calificaci\u00f3n y que las alegaciones pueden haberse formulado fuera de plazo. Respecto al fondo del asunto alega que el Concejo no ha probado la titularidad p\u00fablica del camino, que no es tal, pues la zona blanca del plano, entre la finca objeto de este expediente y la se\u00f1alada por el Concejo es un camino de reciente configuraci\u00f3n en la concentraci\u00f3n parcelaria para garantizar el acceso a la finca familiar desde la finca de la suscribiente, la cual ser\u00eda por tanto el predio sirviente.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Resoluci\u00f3n.-<\/strong> La DGSJFP estima el recurso y revoca la nota de calificaci\u00f3n, por su insuficiente fundamentaci\u00f3n y por no existir indicio suficiente de la invasi\u00f3n de dominio p\u00fablico, siendo el informe municipal confuso y con aportaci\u00f3n de plano no oficial ni georreferenciado del que se desprenda la invasi\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Doctrina:<\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La notificaci\u00f3n telef\u00f3nica de la nota de calificaci\u00f3n no es una de las formas de notificaci\u00f3n admitidas por la Ley de Procedimiento Administrativo, de aplicaci\u00f3n supletoria, toda vez que no se dispone de una copia de la nota de calificaci\u00f3n, que es precisa para que pueda prepararse debidamente el recurso, a la vista de todos los hechos y fundamentos de derecho. Y ello, incluso en el supuesto de que la interesada hubiera aceptado esta forma de notificaci\u00f3n, que a lo sumo puede tener la consideraci\u00f3n de comunicaci\u00f3n, pero no de notificaci\u00f3n formal. La notificaci\u00f3n defectuosa no produce otro efecto que admitir la posibilidad de interponer el recurso cuando se tenga por conveniente, aunque no indefinidamente, lo que supone, en la pr\u00e1ctica, que no corran los plazos para interponer el recurso, siendo admisible la presentaci\u00f3n de este en cualquier fecha.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El plazo fijado por el art. 199 para efectuar las alegaciones no es preclusivo, por lo que puede tenerse en cuenta la alegaci\u00f3n del colindante, aunque se reciba pasado el plazo legal, siempre que se reciba antes de que el registrador emita su decisi\u00f3n, la cual puede ayudar a fundamentar la alegaci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El juicio registral de identidad no puede ser arbitrario ni discrecional, sino motivado y fundado en criterios objetivos y razonados. Y ello, tanto desde el punto de vista jur\u00eddico, indicando en qu\u00e9 forma se han infringido los preceptos legales, sin bastar una referencia gen\u00e9rica a los preceptos infringidos, como desde el punto de vista material, bas\u00e1ndolo en razones objetivas, derivadas de la apreciaci\u00f3n de la evoluci\u00f3n del territorio en la aplicaci\u00f3n homologada y del contenido del Registro. Es decir, la registradora debe justificar porque ha estimado las alegaciones, para que el hipot\u00e9tico recurrente pueda conocer la argumentaci\u00f3n registral en toda su extensi\u00f3n y preparar el correspondiente recurso, en su caso.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La alegaci\u00f3n de invasi\u00f3n del dominio p\u00fablico por parte de la Administraci\u00f3n tiene que ser clara y concluyente.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La posible existencia de la servidumbre no es obst\u00e1culo para la inscripci\u00f3n de la georreferenciaci\u00f3n de la finca, puesto que la superficie del camino que constituye la servidumbre es propiedad del titular del predio sirviente.\u00a0(VEJ)<\/p>\n<div class=\"enlacesDoc\" style=\"text-align: justify;\">\n<ul>\n<li class=\"puntoPDF\"><a title=\"PDF firmado BOE-A-2026-12676\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2026\/06\/11\/pdfs\/BOE-A-2026-12676.pdf\">PDF (BOE-A-2026-12676 &#8211; 8\u00a0<abbr title=\"p\u00e1ginas\">p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0&#8211; 229\u00a0<abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a> <a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2026-12676\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2026-12676\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"476-descripcion-de-fincas-y-sus-linderos-en-herencia\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r476\"><\/a>476.*** DESCRIPCI\u00d3N DE FINCAS Y SUS LINDEROS EN HERENCIA.<\/span><\/strong><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 5 de enero de 2026, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n del registrador de la propiedad de Felanitx n.\u00ba 2, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de varias fincas de una escritura de manifestaci\u00f3n y adjudicaci\u00f3n de herencia. (SNG)<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen:<\/strong> La omisi\u00f3n de linderos no permite suspender una transmisi\u00f3n si la certificaci\u00f3n catastral aportada permite identificar la finca indubitadamente, si genera dudas de identidad, la suspensi\u00f3n es correcta<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Hechos:<\/strong> Escritura de herencia que arrastra la descripci\u00f3n hist\u00f3rica de 3 fincas (fincas 5, 12 y 17) que carecen de linderos, tanto en el t\u00edtulo previo como en las notas registrales. Constan incorporadas en las escrituras las correspondientes certificaciones catastrales descriptivas y graficas.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La finca 5 se corresponde con una \u00fanica parcela catastral bien localizada, las fincas 12 y 17 son un caos catastral y est\u00e1n afectadas por deslindes de Costas y juntas de compensaci\u00f3n urban\u00edstica no inscritas.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>La Registradora califica negativamente <\/strong>por falta de descripci\u00f3n completa de las fincas, al omitirse los linderos exigidos por los arts 9 y 30 LH y el art 51 RH<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>El Notario recurre <\/strong><strong>exponiendo <\/strong>que se trata de un negocio traslativo (herencia) y no de redescripci\u00f3n; que las fincas est\u00e1n identificadas de forma indubitada por su n\u00famero registral; que la descripci\u00f3n coincide con los asientos previos y, si hay error, es del Registro; que los linderos ya constan en el Catastro incorporado; y que el Tribunal Supremo impide al notario modificar unilateralmente descripciones registrales en actos de mera transmisi\u00f3n<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Resoluci\u00f3n: <\/strong>La DGSJFP estima parcialmente el recurso y revoca la calificaci\u00f3n respecto a la finca 5 (ordenando su inscripci\u00f3n debiendo el registrador iniciar de oficio el art 199 LH), y confirma la suspensi\u00f3n de las fincas 12 y 17 debido a su complejidad y desorden cartogr\u00e1fico.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Doctrina: <\/strong>La presentaci\u00f3n de un t\u00edtulo implica la petici\u00f3n impl\u00edcita de todos los asientos practicables (art 425 RH). Si el documento incorpora una georreferenciaci\u00f3n, el registrador debe calificarla de oficio.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Aunque la DG distingue el procedimiento en dos momentos: el de la escritura y el de la calificaci\u00f3n, en una lectura global podemos destacar<strong> los mismos 3 puntos<\/strong> que recoge en cada momento y <strong>que dependen de la manifestaci\u00f3n<\/strong> que realizan los otorgantes ante el notario conforme al <strong>art 18.2 de la Ley del Catastro<\/strong> (recordemos que en las escrituras debe constar la declaraci\u00f3n al notario sobre la correspondencia de la base gr\u00e1fica con la realidad f\u00edsica). Seg\u00fan cual sea esta respuesta:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">S\u00cd COINCIDE: Se interpreta por la DG como una <strong>rogaci\u00f3n t\u00e1cita<\/strong> de rectificaci\u00f3n de la descripci\u00f3n y de incorporaci\u00f3n de la representaci\u00f3n gr\u00e1fica georreferenciada catastral. La <strong>calificaci\u00f3n registral de la base grafica es obligatoria<\/strong>: si es positiva, se modifica la descripci\u00f3n literaria para adaptarla a catastro y el Registrador debe practicar el asiento incluso contra la voluntad contraria de los otorgantes. Si la diferencia de cabida no excede del 10%, rectifica la superficie directamente; si excede del 10%, el registrador debe iniciar el expediente del art 199 LH de oficio.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">NO COINCIDE: Se mantiene la descripci\u00f3n hist\u00f3rica o previa de la finca en el Registro. <strong>No se califica la base gr\u00e1fica<\/strong>. Para lograr la coordinaci\u00f3n habr\u00eda que aportar georreferenciaci\u00f3n alternativa e iniciar expresamente el expediente del 199 LH o 201.1 LH.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">NO SE SABE SI COINCIDE O NO (incertidumbre)<em>:<\/em> Igual que en el supuesto anterior, se mantiene la descripci\u00f3n hist\u00f3rica. La diferencia aqu\u00ed es que si el registrador, cruzando datos, no tiene dudas de la correspondencia, <strong>puede inscribir la gr\u00e1fica catastral de oficio por encima del desconocimiento de los propietarios<\/strong>. Si aprecia dudas reales de identidad, debe suspender la inscripci\u00f3n motivando de forma fundada y detallada las causas que impiden identificar el inmueble.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Comentario<\/strong>: Parece que esta doctrina, en caso de \u00abincertidumbre\u00bb, impone al registrador la decisi\u00f3n y toda la responsabilidad de la misma al colocarle en la siguiente disyuntiva:<\/p>\n<ul style=\"list-style-type: circle;\">\n<li style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-size: 1rem;\">O bien inscribe la base gr\u00e1fica de oficio<\/span><span style=\"font-size: 1rem;\"> asumiendo la responsabilidad de blindar registralmente un posible error catastral que los propios due\u00f1os no se atrevieron a confirmar. <\/span><\/li>\n<li style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-size: 1rem;\">O bien opta por la prudencia y suspende:<\/span><span style=\"font-size: 1rem;\"> asumiendo la carga argumentativa, ya que queda obligado a motivar de forma objetiva y pormenorizada el obst\u00e1culo exacto que impide identificar el inmueble. (SNG)<\/span><\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n<div class=\"enlacesDoc\">\n<div class=\"enlacesDoc\" style=\"text-align: justify;\">\n<ul>\n<li class=\"puntoPDF\"><a title=\"PDF firmado BOE-A-2026-12677\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2026\/06\/11\/pdfs\/BOE-A-2026-12677.pdf\">PDF (BOE-A-2026-12677 &#8211; 11\u00a0<abbr title=\"p\u00e1ginas\">p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0&#8211; 249\u00a0<abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a> <a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2026-12677\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2026-12677\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"477-andalucia-compraventa-de-participacion-indivisa-ya-inscrita-de-finca-rustica-comunicacion-registral-al-ayuntamiento\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r477\"><\/a>477.* <\/span><\/strong><strong><span style=\"font-size: 12pt;\">ANDALUC\u00cdA: COMPRAVENTA DE PARTICIPACI\u00d3N INDIVISA YA INSCRITA DE FINCA R\u00daSTICA: COMUNICACI\u00d3N REGISTRAL AL AYUNTAMIENTO.<\/span><\/strong><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 16 de febrero de 2026, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n de registradora de la propiedad de Conil de la Frontera, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de una escritura de compraventa de participaci\u00f3n indivisa ya inscrita de finca r\u00fastica.\u00a0<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Reitera la doctrina se\u00f1alada en la <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-junio-2026-direccion-general-de-seguridad-juridica-y-fe-publica\/#419-420-y-421-andalucia-compraventa-de-participacion-indivisa-de-finca-que-en-registro-aparece-como-urbana-segun-catastro\">Resoluciones de 10 de Febrero de 2026<\/a><span style=\"font-size: 1rem;\">, <\/span><span style=\"font-size: 1rem;\">y la forma de actuar del Registrador.<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En el presente caso, <strong>trat\u00e1ndose de la venta de la misma cuota indivisa inscrita<\/strong> adquirida por herencia y procedente a su vez de otra cuota indivisa inscrita por t\u00edtulo de compraventa, deben prevalecer a efectos registrales los efectos del principio de legitimaci\u00f3n registral y salvaguardia judicial de los asientos \u2013<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a1\">1.3<\/a>,\u00a0<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a38\">38<\/a>\u00a0y\u00a0<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a40\">40<\/a> LH-.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En definitiva, en el caso concreto del presente expediente, <strong>el registrador debe atender al principio de legitimaci\u00f3n registral que ampara la transmisi\u00f3n de la participaci\u00f3n indivisa inscrita,<\/strong> pero <strong>no debe desconocer tampoco la situaci\u00f3n urban\u00edstica reflejada registralmente, esto es, la existencia de acto revelador de parcelaci\u00f3n urban\u00edstica<\/strong> (seg\u00fan el historial, por nota marginal se hizo constar el contenido de un informe remitido por la inspecci\u00f3n auton\u00f3mica seg\u00fan el cual en la finca afectada concurren circunstancias reveladoras de parcelaci\u00f3n urban\u00edstica) por lo que en el presente supuesto <span style=\"text-decoration: underline;\"><strong>el registrador debe proceder a remitir al Ayuntamiento la comunicaci\u00f3n prevista en el art.\u00a0<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/reglamento-hipotecario-actos-naturaleza-urbanistica-real-decreto-1093-1997\/#a79\">79 RD\u00a0<\/a>1093\/1997, <\/strong><\/span>para que pueda ejercitar sus competencias en disciplina urban\u00edstica y actuar como en el mismo se dispone (JCC)<\/p>\n<div class=\"enlacesDoc\" style=\"text-align: justify;\">\n<ul>\n<li class=\"puntoPDF\"><a title=\"PDF firmado BOE-A-2026-12678\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2026\/06\/11\/pdfs\/BOE-A-2026-12678.pdf\">PDF (BOE-A-2026-12678 &#8211; 25\u00a0<abbr title=\"p\u00e1ginas\">p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0&#8211; 333\u00a0<abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a> <a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2026-12678\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2026-12678\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"478-opcion-de-compra-por-debajo-precio-tasacion-pacto-comisorio-ejercicio-unilateral-e-indemnizacion-por-incomparecencia-\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r478\"><\/a>478.*** OPCI\u00d3N DE COMPRA POR DEBAJO PRECIO TASACI\u00d3N. PACTO COMISORIO. EJERCICIO UNILATERAL E INDEMNIZACI\u00d3N POR INCOMPARECENCIA. <\/span><\/strong><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 17 de febrero de 2026, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Benidorm n.\u00ba 3 a inscribir una escritura de opci\u00f3n de compra. (IES)<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"color: #3366ff;\"><strong>Resumen.-<\/strong> Aborda la problem\u00e1tica de las opciones de compra y su relaci\u00f3n con el pacto comisorio (su posible funci\u00f3n de garant\u00eda). En este caso, precio inferior a tasaci\u00f3n. Ejercicio unilateral por el optante que se contradice con cl\u00e1usula que prev\u00e9 una fuerte indemnizaci\u00f3n a cargo del concedente si no comparece al otorgamiento de la escritura o comparece sin la documentaci\u00f3n adecuada y ausencia de previsiones en la escritura que desdibujan el negocio formalizado como, por ejemplo, la posible consignaci\u00f3n y dep\u00f3sito de aquellas cantidades que resten de abonar del precio de la venta.<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Hechos.-<\/strong> Dos personas, representadas, otorgan a otra un derecho de opci\u00f3n sobre una finca por un plazo de 24 meses. Precio de la opci\u00f3n: la suma de 40.000 euros, la cual ser\u00e1 satisfecha con posterioridad a este acto mediante transferencia bancaria a una cuenta que se especifica de la que es titular una SL lo que se hace siguiendo instrucciones de los poderdantes seg\u00fan manifiesta su representante en este acto, como consecuencia de ampliaci\u00f3n de capital de la misma.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Para el caso del ejercicio de la opci\u00f3n, el precio de \u00e9sta ser\u00e1 entendido a cuenta del precio total. Para el caso de no ejercicio de la opci\u00f3n el precio de la opci\u00f3n se tendr\u00e1 por recibido y aplicado al pago de la misma opci\u00f3n, \u00fanicamente. Para el otorgamiento de la escritura de compraventa la parte vendedora deber\u00e1 ser titular registral de la finca descrita. La finca se transmitir\u00e1 en el estado de cargas en que se encuentra en la actualidad, por lo que la parte vendedora se obliga a dejar la finca libre de cualquier clase de cargas, grav\u00e1menes, responsabilidades, arrendatarios y ocupantes de cualquier especie y al corriente del pago de cualquier impuesto u arbitrio municipal o auton\u00f3mico. El precio de compraventa del inmueble descrito en el expositivo I, para el caso de que se ejercite la opci\u00f3n de compraventa en el plazo previsto, ser\u00e1 ochenta mil euros (80.000,00\u202f\u20ac) pagaderas de la siguiente forma: en cuanto al importe de cuarenta mil euros (40.000,00\u202f\u20ac), para el caso de ejecutarse la opci\u00f3n, como recibido a cuenta del precio de la compraventa, como ha quedado dicho y el resto del precio ser\u00e1 satisfecho en el momento del otorgamiento de la escritura de compraventa.\u2003Pact\u00e1ndose esta opci\u00f3n como derecho real e inscribible, \u00e9sta se ejercitar\u00e1, a solicitud expresa de la cedente, mediante notificaci\u00f3n, v\u00eda conducto notarial, dirigida a la parte concedente dentro del plazo establecido, en la que se fijar\u00e1 d\u00eda, hora y Notar\u00eda, para autorizar la escritura de compraventa, todo ello ser\u00e1 establecido por la parte optante con el fin de ejercitar la opci\u00f3n de compra; y subsidiariamente mediante el ejercicio y comparecencia unilateral por la parte optante, para el caso en que la parte concedente no compareciere ante el Notario designado, o lo hiciese sin la documentaci\u00f3n necesaria (c\u00e9dula de habitabilidad, certificaci\u00f3n energ\u00e9tica, certificado corriente de pago comunidad de propietarios, certificado de saldos deudores, etc.) o no firmase la escritura por cualquier otro motivo, en este caso se adjuntar\u00e1 a la escritura de ejercicio de opci\u00f3n de compra copia del requerimiento del fedatario p\u00fablico, la cual servir\u00e1 de acreditaci\u00f3n del cumplimiento de la comunicaci\u00f3n del ejercicio, unilateral o no, de la opci\u00f3n de compra. Cl\u00e1usula por da\u00f1os y perjuicios [sic]. En el caso que se ejercitase el derecho concedido en la presente y la parte cedente no acudiere, a\u00fan tras ser notificada fehacientemente por conducto notarial, para escriturar la compraventa correspondiente, en el d\u00eda, hora y Notar\u00eda convenidos, y siempre por causas no justificadas y \u00fanicamente imputables a la parte cedente, se establece una cl\u00e1usula por da\u00f1os y perjuicios hacia la parte optante\/compradora, que consistir\u00e1 en una penalizaci\u00f3n dineraria de treinta mil euros (30.000,00\u202f\u20ac). Ello, independientemente de las acciones legales que esta parte optante pudiera tomar y ejercitar.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Registro.<\/strong>&#8211; <strong>Se deniega la inscripci\u00f3n de la escritura ya que de los t\u00e9rminos en que est\u00e1 redactada la se infiere que existe una contradicci\u00f3n entre el negocio jur\u00eddico instrumentado y la intenci\u00f3n evidente de los contratantes dado que la supuesta constituci\u00f3n de un derecho de opci\u00f3n de compra parece ser un contrato de financiaci\u00f3n garantizado con la finca sobre la que se constituye la opci\u00f3n que encubre un pacto comisorio<\/strong>. De los cinco iniciales defectos de la nota y a la vista de lo manifestado por la registradora en su informe, no proceder\u00eda analizar el primero (\u00abel precio de la opci\u00f3n, 40.000 euros, se abonar\u00e1n con posterioridad al otorgamiento de la escritura mediante transferencia bancaria a la cuenta titularidad de una mercantil, Innosus, SL aparentemente sin relaci\u00f3n alguna con el titular registral dado que ni de la escritura ni de la consulta al Registro Mercantil puede apreciarse relaci\u00f3n alguna\u00bb), ni el quinto (\u00abadem\u00e1s, resulta cuanto menos curioso por la coincidencia que la entidad presentante, a quien se autoriza que verifique y realice cuantos tr\u00e1mites registrales y fiscales sean preceptivos para obtener la inscripci\u00f3n registral sea una entidad entre cuyo objeto social est\u00e9: \u201cla actividad propia de los prestamistas inmobiliarios\u201d\u00bb). Por tal raz\u00f3n y para la resoluci\u00f3n del presente recurso, han de tenerse en cuenta ahora estos tres (se respeta la numeraci\u00f3n reflejada en la nota): \u00ab2)\u2003El precio de compraventa se pacta en 80.000 euros; valor significativamente inferior al valor de tasaci\u00f3n de la finca que resulta de la inscripci\u00f3n 4.\u00aa de constituci\u00f3n de hipoteca en el que se asignaba a la finca un valor de 210.098,32 euros seg\u00fan certificado de tasaci\u00f3n. 3)\u2003Se prev\u00e9 en la cl\u00e1usula 11 relativa al ejercicio de la opci\u00f3n y escritura de compraventa la posibilidad de ejercicio y comparecencia unilateral por la parte optante para el caso en que la parte concedente no compareciese ante el Notario designado, o lo hiciese sin la documentaci\u00f3n necesaria o no firmase la escritura por cualquier otro motivo. Ahora bien, en la cl\u00e1usula 12 se pacta una indemnizaci\u00f3n por da\u00f1os y perjuicios para el caso de que la parte cedente no acudiere para escriturar la escritura de compraventa correspondiente. Dicha indemnizaci\u00f3n se estipula en 30.000 euros; cantidad que equivale al 37,5\u202f% del precio de la compraventa. Dado que el precio de la opci\u00f3n se imputa, en caso del ejercicio de la opci\u00f3n, al precio de la venta, en caso de ejercitarse esta cl\u00e1usula de indemnizaci\u00f3n el optante se quedar\u00eda la finca por el precio 10.000 euros dado que se intuye que en caso de ejercicio unilateral se descontar\u00eda esa indemnizaci\u00f3n del precio final. Esta cl\u00e1usula en los t\u00e9rminos en que est\u00e1 redactada impedir\u00e1 por si sola la inscripci\u00f3n de la escritura dado que surge una contradicci\u00f3n entre la cl\u00e1usula 11.\u00aa, que s\u00ed que permite un ejercicio unilateral, con la 12.\u00aa, que penaliza la no comparecencia de la parte cedente teniendo en cuenta el principio de especialidad que rige en el derecho hipotecario. Se estipula como obligaci\u00f3n de la parte cedente que sea titular registral de la finca descrita as\u00ed como que se transmita la finca en el estado de cargas en que se encuentra en la actualidad, cl\u00e1usula del todo fuera de lugar en un derecho de opci\u00f3n dado que como se\u00f1alara la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica en resoluci\u00f3n de 9 de septiembre de 2024: \u201ccuando este derecho de adquisici\u00f3n preferente se ejercita y su titular se convierte en propietario de la finca objeto del mismo, ello conlleva la cancelaci\u00f3n de los derechos posteriores tal como prev\u00e9 el art\u00edculo 79.2 de la Ley Hipotecaria, de modo que la cancelaci\u00f3n de los embargos o cargas posteriores a la opci\u00f3n y antes de su ejercicio es una inevitable consecuencia de la extinci\u00f3n del ejercicio de la opci\u00f3n, si bien para ello es necesario como regla general el dep\u00f3sito del precio pagado a disposici\u00f3n de los titulares de las cargas posteriores\u201d, previsi\u00f3n esta que no existe en el caso que nos ocupa. Es m\u00e1s, se establece la posibilidad con consentimiento expreso de la parte cedente de que la parte optante se subrogue en las hipotecas que en su caso graven la finca\u00bb.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Se recurre la calificaci\u00f3n<\/strong>, aleg\u00e1ndose que no aprecia ning\u00fan defecto formal, ni de capacidad, ni de tracto, ni de falta de claridad, ni de inexactitud registral, limit\u00e1ndose a una valoraci\u00f3n de fondo sobre la causa econ\u00f3mica del negocio.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0<strong>Direcci\u00f3n General.- Desestima el recurso y confirma la calificaci\u00f3n, haciendo suyos los argumentos de la registradora.<\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u2003La presente Resoluci\u00f3n aborda la problem\u00e1tica de las opciones de compra y su relaci\u00f3n con el pacto comisorio (su posible funci\u00f3n de garant\u00eda)<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Como declaramos en las Resoluciones de 21 y 22 de febrero y 5 de septiembre de 2013 (y reiterado en otras posteriores), com\u00fanmente se considera que <strong>la prohibici\u00f3n de pacto comisorio \u00abtiene un doble fundamento, que gira en torno a la exigencia de conmutatividad de los contratos. En primer lugar, se destaca que su ratio descansa en el riesgo de que, dadas las presiones a las que se puede someter al deudor necesitado de cr\u00e9dito al tiempo de su concesi\u00f3n, las cosas ofrecidas en garant\u00eda reciban una valoraci\u00f3n muy inferior a la real, o que, en todo caso, tengan un valor superior al de la obligaci\u00f3n garantizada. Se trata en definitiva de impedir que el acreedor se enriquezca injustificadamente a costa del deudor y que \u00e9ste sufra un perjuicio desproporcionado. Tambi\u00e9n se ha fundamentado la prohibici\u00f3n en la necesidad de observancia de los procedimientos de ejecuci\u00f3n, que al tiempo que permiten al acreedor ejercitar su \u201cius distrahendi\u201d, protegen al deudor al asegurar la obtenci\u00f3n del mejor precio de venta. Asimismo, el pacto de comiso plantea problemas respecto a posibles titulares de asientos posteriores, que no se dan en caso de ejercicio del \u201cius distrahendi\u201d, en que est\u00e1 prevista la suerte de los mismos\u00bb.<\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong> Se prev\u00e9 en la cl\u00e1usula 11 de la escritura (relativa al ejercicio de la opci\u00f3n y escrit<\/strong>ura de compraventa) la posibilidad de ejercicio y comparecencia unilateral por la parte optante, caso de que la parte concedente no compareciese ante el notario designado, lo hiciese sin la documentaci\u00f3n necesaria, o no firmase la escritura por cualquier otro motivo. Y en la cl\u00e1usula 12, se pacta una indemnizaci\u00f3n por da\u00f1os y perjuicios (que se puede perfectamente inferir tiene un alcance m\u00e1s all\u00e1 de lo meramente indemnizatorio), para el caso de que la parte cedente no acudiera a otorgar la escritura de compraventa; indemnizaci\u00f3n que se estipula en 30.000 euros (37,5\u202f% del precio de la compraventa).<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0Dado que el precio de la opci\u00f3n se imputa, caso de ejercicio, al precio de la venta, caso de ejercitarse esta cl\u00e1usula de indemnizaci\u00f3n, el optante podr\u00eda hacer suya y adjudicarse la finca abonando 10.000 euros, pues no es aventurado concluir del completo clausulado que, caso de ejercicio unilateral, se descontar\u00eda esa te\u00f3rica indemnizaci\u00f3n del precio final a abonar. A lo que hay que a\u00f1adir la ausencia de previsiones en la escritura que desdibujan el negocio formalizado; pues brillan por ausencia cl\u00e1usulas habituales en una escritura de opci\u00f3n, como, por ejemplo, la posible consignaci\u00f3n y dep\u00f3sito de aquellas cantidades que resten de abonar del precio de la venta. No nos encontramos en la escritura, por tanto, con estipulaciones acordes con la naturaleza y causa de una opci\u00f3n de compra (negocio jur\u00eddico con marcado cariz unilateral)<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Comentario.- sin duda, existe contradicci\u00f3n entre cl\u00e1usula 11 y 12. (IES)<\/p>\n<div class=\"enlacesDoc\" style=\"text-align: justify;\">\n<ul>\n<li class=\"puntoPDF\" style=\"text-align: justify;\"><a title=\"PDF firmado BOE-A-2026-12679\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2026\/06\/11\/pdfs\/BOE-A-2026-12679.pdf\">PDF (BOE-A-2026-12679 &#8211; 15\u00a0<abbr title=\"p\u00e1ginas\">p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0&#8211; 270\u00a0<abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a> <a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2026-12679\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2026-12679\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"479-propiedad-horizontal-de-hecho-determinacion-de-la-superficie-de-los-elementos-privativos\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r479\"><\/a>479.*** PROPIEDAD HORIZONTAL DE HECHO: DETERMINACI\u00d3N DE LA SUPERFICIE DE LOS ELEMENTOS PRIVATIVOS.<\/span><\/strong><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 17 de febrero de 2026, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Valencia n.\u00ba 3 a inscribir una escritura de segregaci\u00f3n y extinci\u00f3n de condominio.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen<\/strong>: La propiedad horizontal de hecho est\u00e1 reconocida en nuestro Ordenamiento, pero su r\u00e9gimen es inamovible. Su modificaci\u00f3n, tanto de elementos comunes como de elementos privativos, requiere la constituci\u00f3n formal de propiedad horizontal.<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Hechos<\/strong>: Se autoriza escritura en la que se segrega un elemento privativo en dos como forma de extinguir un condominio. Se acompa\u00f1a licencia municipal y certificado en el que resulta aprobaci\u00f3n por unanimidad de la operaci\u00f3n, con indicaci\u00f3n de las superficies resultantes. Se da la circunstancia de que el elemento privativo se hab\u00eda formado por segregaci\u00f3n de una finca matriz consistente en un edificio inscrito en 1946 y distribuido en varias plantas, pisos o locales comerciales, descritos por su ubicaci\u00f3n o emplazamiento. Las cuotas de participaci\u00f3n sobre el total edificio fueron atribuidas en virtud de una escritura de 1971, inscrita en 1972.<\/p>\n<p><strong>El Registrador califica negativamente<\/strong>:<\/p>\n<ol>\n<li style=\"padding-bottom: 16px; text-align: justify;\">Las firmas del certificado (Secretario con el visto bueno del Presidente) no est\u00e1n legitimadas, por lo que el Notario no ha comprobado su autenticidad.<\/li>\n<li style=\"padding-bottom: 16px; text-align: justify;\">No se acredita la vigencia de los cargos y su plazo de vigencia.<\/li>\n<li style=\"padding-bottom: 16px; text-align: justify;\">El edificio del que forma parte el elemento se integra dentro de una comunidad de propietarios de hecho, que surgi\u00f3 cuando se realiz\u00f3, en 1947, la primera transmisi\u00f3n de un elemento previa segregaci\u00f3n del mismo, pasando a haber comunidad por cuanto distintos elementos del edificio, con aprovechamiento independiente, pasan a pertenecer a distintos propietarios. El art. 2 b) LPH aplica la Ley a las comunidades que re\u00fanan los requisitos del art. 396 CC y no hayan otorgado t\u00edtulo constitutivo de la propiedad horizontal, rigi\u00e9ndose por las disposiciones de esta Ley en lo relativo al r\u00e9gimen jur\u00eddico de la propiedad, de sus partes privativas y elementos comunes, as\u00ed como en cuanto a los derechos y obligaciones rec\u00edprocas de los comuneros. Pero en situaciones de propiedad horizontal de hecho es necesario que los copropietarios constituyan formalmente el edificio en propiedad horizontal, con todos los requisitos habituales relativos a elementos privativos o comunes antes de practicar operaciones de modificaci\u00f3n de la propiedad horizontal o de rectificaci\u00f3n de alguno de los elementos privativos. La R 5-9-2019 considera doctrina reiterada del Centro Directivo que sobre una propiedad horizontal de hecho no puede constituirse, en uno de sus elementos privativos segregados, una propiedad horizontal formal sin antes proceder a la regularizaci\u00f3n en propiedad horizontal formal del edificio. Reitera esta doctrina la R 2-6-2020.<\/li>\n<\/ol>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>El Notario autorizante recurre<\/strong> el tercero de los defectos. Se posiciona en contra de la doctrina de la DG, por considerar que se extralimita. La Disp. Trans. 1\u00aa LPH se refiere \u00fanicamente a la adaptaci\u00f3n de los Estatutos. Es cierto que la jurisprudencia ha entendido este t\u00e9rmino en sentido amplio como \u201cr\u00e9gimen jur\u00eddico de la comunidad\u201d, pero la norma no alude en modo alguno a la modificaci\u00f3n de las descripciones en los asientos registrales. En el presente caso, asimismo, existe otorgadas e inscritas las cuotas de participaci\u00f3n. Es cierto que en algunos elementos de la divisi\u00f3n horizontal de hecho no consta la superficie ni los linderos (entre los que se incluye el que se segrega), pero su constancia es una norma registral y no civil.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>La DG desestima el recurso y confirma la calificaci\u00f3n<\/strong>. Comienza apuntando la doctrina sobre la propiedad horizontal de hecho, que existe cuando se dan los propuestos f\u00e1cticos para que la propiedad horizontal surja (edificio constituido por partes susceptibles de aprovechamiento independiente y pluralidad de propietarios) pero en los que no se ha otorgado el t\u00edtulo constitutivo (RR 18-7-1955 y 26-6-1987). La propiedad horizontal de hecho surge cuando los elementos susceptibles de aprovechamiento independiente pasan a pertenecer por cualquier t\u00edtulo a diferentes personas, aun cuando no se haya formalizado e inscrito la constituci\u00f3n del r\u00e9gimen (RR 18-6-1991, 18-5-1995, 5-4-1998, 26-9-2002, 7-4-2006, 24-9-2015, 5-9-2019 y 2-6-2020). A la misma le es de aplicaci\u00f3n la LPH (art. 2b).<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Recuerda el Centro Directivo su R 7-4-2006, en la que se declara que <strong>no es posible, tras la entrada en vigor de la LPH de 1960, crear una divisi\u00f3n horizontal mediante segregaciones de elementos<\/strong>. S\u00ed con anterioridad a la misma, <strong>permitiendo que se sigan practicando asientos respecto de dichas fincas<\/strong> creadas por segregaci\u00f3n de partes del edificio, en los t\u00e9rminos que resultan del art. 8-3\u00ba LH, pues la Disp. Trans. 1\u00aa LPH s\u00f3lo impone la adecuaci\u00f3n de los Estatutos en cuanto pudieran oponerse a la Ley.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">A continuaci\u00f3n, <strong>distingue entre la propia constataci\u00f3n de la propiedad horizontal de hecho de la modificaci\u00f3n de la misma, la cual requerir\u00e1 previamente su constituci\u00f3n formal<\/strong>. Es cierto que <strong>el Centro Directivo ha admitido la posibilidad de constituir la propiedad horizontal de forma impl\u00edcita<\/strong>, como en la R 10-1-2022, donde declara formalizada dicha constituci\u00f3n en una escritura de partici\u00f3n de herencia en la que se describe el edificio completo, se describen las fincas resultantes de la divisi\u00f3n, se les asigna un n\u00famero correlativo y una cuota de participaci\u00f3n en los elementos comunes, adopt\u00e1ndose dicha decisi\u00f3n por todos los titulares y solicitando la apertura de folio real a cada finca resultante de la divisi\u00f3n, que es adjudicada individualmente. Pero en este caso no hay una constituci\u00f3n impl\u00edcita: la escritura de 1971 \u00fanicamente determina la cuota correspondiente a cada elemento, sin que la misma pueda tener la consideraci\u00f3n de t\u00edtulo constitutivo, pues no se cumplen los requisitos del art. 5 LPH en lo relativo a la descripci\u00f3n de cada uno de los elementos independientes. Es doctrina reiterada (RR 18-6-1991, 18-5-1995, 5-4-1998, 23-6-1998, 26-9-2002, 7-4-2006, 17-10-2010, 27-11-2013, 12-11-2014, 5-9-2019, 2-6-2020 y 5-7-2023), que en una propiedad horizontal de hecho no pueden constituirse nuevos elementos independientes en el edificio ni segregar elementos sin constituir formalmente un r\u00e9gimen de propiedad horizontal.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En cuanto a la <strong>ausencia de constancia registral de superficie<\/strong>, el Centro Directivo comienza indicando <u>que una finca sin superficie no es equivalente a una finca no inmatriculada<\/u> (hay linderos, referencia a la calle de su situaci\u00f3n, al n\u00famero de gobierno y a elementos construidos), <u>pero la determinaci\u00f3n de dicha superficie debe realizarse por los medios previstos en el Ordenamiento<\/u> -la R 13-12-2016 considera que la inscripci\u00f3n de la superficie de una finca que hasta ese momento no la ten\u00eda consignada en su historial registral, <u>sin ser un sentido t\u00e9cnico una inmatriculaci\u00f3n, tiene <em>cierta entidad inmatriculadora<\/em><\/u>, por lo que ha de estar dotada de las debidas garant\u00edas-. Con el a\u00f1adido <u>en este caso de que nos encontramos ante un elemento inserto en una propiedad horizontal, por lo que deben seguirse las normas que exige la LPH<\/u>: as\u00ed, el art. 5 exige el consentimiento de todos los titulares. La determinaci\u00f3n unilateral de la superficie del elemento excede de las facultades del titular, dependiendo del consentimiento de los dem\u00e1s titulares.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Comentario<\/strong>: La propiedad horizontal de hecho est\u00e1 reconocida por el Ordenamiento, permitiendo que la misma siga subsistiendo y que los elementos privativos sean objeto de transmisi\u00f3n y de gravamen. Pero la propiedad horizontal de hecho petrifica tal situaci\u00f3n y la convierte en inamovible: para modificarla ser\u00e1 necesario constituir formalmente la propiedad horizontal. N\u00f3tese adem\u00e1s que a los elementos en r\u00e9gimen de propiedad horizontal no se les puede aplicar el expediente de jurisdicci\u00f3n voluntaria de rectificaci\u00f3n de superficie y linderos del art. 201 LH (cfr. n\u00ba 1e), que conceptualmente se aplica a solares. La v\u00eda correcta es el art. 202 LH, relativo a construcciones, teniendo en cuenta que, dado que la superficie de cada elemento privativo es un dato del t\u00edtulo constitutivo de la divisi\u00f3n horizontal (cfr. art. 5.I LPH), tal superficie ha de ser determinada por unanimidad de todos los propietarios del edificio (ACT).<\/p>\n<div class=\"enlacesDoc\" style=\"text-align: justify;\">\n<ul>\n<li class=\"puntoPDF\" style=\"text-align: justify;\"><a title=\"PDF firmado BOE-A-2026-12680\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2026\/06\/11\/pdfs\/BOE-A-2026-12680.pdf\">PDF (BOE-A-2026-12680 &#8211; 14\u00a0<abbr title=\"p\u00e1ginas\">p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0&#8211; 257\u00a0<abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a> <a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2026-12680\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2026-12680\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"480-obra-nueva-en-zona-de-servidumbre-de-uso-publico-\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r480\"><\/a>480.** OBRA NUEVA EN ZONA DE SERVIDUMBRE DE USO P\u00daBLICO.\u00a0<\/span><\/strong><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 17 de febrero de 2026, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n de la registradora de la propiedad accidental de Corcubi\u00f3n-Muros, por la que se suspende la inscripci\u00f3n una declaraci\u00f3n de obra nueva, por no aportarse las coordenadas de la superficie de la finca ocupada por la edificaci\u00f3n y la autorizaci\u00f3n de la Administraci\u00f3n titular del dominio p\u00fablico hidr\u00e1ulico, al ubicarse la obra nueva en zona de servidumbre de uso p\u00fablico general.\u00a0<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen.- <\/strong><\/span><span style=\"color: #0000ff; font-size: 1rem;\">Por el hecho de lindar la finca con un r\u00edo, es exigible la correspondiente autorizaci\u00f3n administrativa que acredite la no sujeci\u00f3n del terreno sobre el que se ha edificado a las servidumbres y limitaciones legales impuestas por la legislaci\u00f3n sectorial del dominio p\u00fablico hidr\u00e1ulico. <\/span><span style=\"font-size: 1rem; color: #0000ff;\">La registradora que califica no est\u00e1 vinculada por la calificaci\u00f3n anterior emitida por otra registradora.<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Hechos.-<\/strong> Se solicita la inscripci\u00f3n de una declaraci\u00f3n de obra nueva, acompa\u00f1ada de un informe catastral de ubicaci\u00f3n de las construcciones con c\u00f3digo seguro de verificaci\u00f3n, manifestando los otorgantes que dicha finca se corresponde con la identidad de una determinada parcela catastral.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Calificaci\u00f3n.-<\/strong> La registradora de la propiedad suspende la inscripci\u00f3n porque no puede comprobar que las coordenadas de la superficie ocupada por la edificaci\u00f3n se ubiquen \u00edntegramente dentro de la finca sobre la que se declara, porque no se aportan la georreferenciaci\u00f3n de la finca y porque no se acredita la autorizaci\u00f3n previa de la obra por parte de la Administraci\u00f3n titular del dominio p\u00fablico hidr\u00e1ulico, ya que la finca linda con r\u00edo por el oeste.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Recurso.-<\/strong> El recurrente alega que la registradora ha se\u00f1alado un defecto que no fue se\u00f1alado en la calificaci\u00f3n anterior por la registradora titular, por lo que est\u00e1 infringiendo el principio de calificaci\u00f3n global y unitaria.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Resoluci\u00f3n.-<\/strong> La DGSJFP desestima el recurso y confirma la nota de calificaci\u00f3n, puesto que no existe formulaci\u00f3n de nuevo defecto, sino se\u00f1alamiento de defecto que resulta de la documentaci\u00f3n aportada para subsanar los se\u00f1alados en una nota de calificaci\u00f3n anterior, que no fue recurrida.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Doctrina.-<\/strong> La exigencia de que la calificaci\u00f3n registral sea global y unitaria, de suerte que en ella se pongan de manifiesto todos los defectos que impiden la inscripci\u00f3n, no obsta a que, en aras del superior principio de legalidad, deba rechazarse la inscripci\u00f3n si se observan nuevos defectos que la impidan, aunque no hubieran sido puestos de manifiesto en una calificaci\u00f3n anterior, sin perjuicio de la posible responsabilidad disciplinaria del registrador, que en el presente caso, no existe pues la registradora ahora calificante es distinta de la que dict\u00f3 la primera calificaci\u00f3n y no est\u00e1 vinculada por esta.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Es ajustada a Derecho la calificaci\u00f3n en la que la registradora exige la aportaci\u00f3n de la correspondiente autorizaci\u00f3n administrativa que acredite la no sujeci\u00f3n del terreno sobre el que se ha edificado a las servidumbres y limitaciones legales impuestas por la legislaci\u00f3n sectorial del dominio p\u00fablico hidr\u00e1ulico, puesto que la finca linda con un r\u00edo, seg\u00fan resulta de su descripci\u00f3n registral.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Para el caso de que la Administraci\u00f3n competente autorizara la inscripci\u00f3n de la declaraci\u00f3n de obra nueva, la DG considera que la registradora debe reconsiderar la formulaci\u00f3n del primer defecto relativo a la no acreditaci\u00f3n sobre la ubicaci\u00f3n \u00edntegra de la obra nueva dentro del per\u00edmetro de la finca sobre la que se declara, pues dispone de la georreferenciaci\u00f3n de origen catastral de la finca, incorporada al t\u00edtulo inscribible presentado y las coordenadas de la superficie ocupada por la edificaci\u00f3n, aportadas mediante el ICUC, por lo que puede efectuar la comparaci\u00f3n de geometr\u00edas en que consiste la calificaci\u00f3n registral de la ubicaci\u00f3n de la obra nueva. (VEJ)<\/p>\n<div class=\"enlacesDoc\" style=\"text-align: justify;\">\n<ul>\n<li class=\"puntoPDF\"><a title=\"PDF firmado BOE-A-2026-12681\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2026\/06\/11\/pdfs\/BOE-A-2026-12681.pdf\">PDF (BOE-A-2026-12681 &#8211; 11\u00a0<abbr title=\"p\u00e1ginas\">p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0&#8211; 246\u00a0<abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a> <a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2026-12681\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2026-12681\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"481-georreferenciacion-oposicion-de-colindantes-no-justificada-documentalmente\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r481\"><\/a>481.* GEORREFERENCIACI\u00d3N: OPOSICI\u00d3N DE COLINDANTES NO JUSTIFICADA DOCUMENTALMENTE<\/span><\/strong><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 17 de febrero de 2026, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n del registrador de la propiedad de Ceuta, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de la representaci\u00f3n gr\u00e1fica georreferenciada de una finca con ocasi\u00f3n de la presentaci\u00f3n de una escritura de declaraci\u00f3n de obra nueva por antig\u00fcedad, subsanada por otra, por haber concurrido la oposici\u00f3n de un titular colindante en el curso del procedimiento regulado en el art\u00edculo 199.2 de la Ley Hipotecaria.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen.-<\/strong> Si la documentaci\u00f3n presentada por el colindante no acredita debidamente sus alegaciones, el registrador puede requerirle y darle un nuevo plazo para que aporte m\u00e1s documentaci\u00f3n.<\/span><\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><strong>Hechos.-<\/strong> La oposici\u00f3n de los colindantes se basa en que la representaci\u00f3n gr\u00e1fica alternativa propuesta invade su finca, siendo contradictoria con el plano descriptivo incorporado al t\u00edtulo de propiedad de los alegantes; que la Gerencia Territorial de Catastro emiti\u00f3 resoluci\u00f3n, que ha devenido firme, en la que se acord\u00f3 la no alteraci\u00f3n de la descripci\u00f3n catastral de la parcela de los alegantes; y que la representaci\u00f3n gr\u00e1fica que se pretende inscribir no respeta los linderos f\u00edsicos e hist\u00f3ricos que han delimitado ambas propiedades pac\u00edficamente durante d\u00e9cadas.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\">El registrador de la propiedad suspende la inscripci\u00f3n solicitada porque la representaci\u00f3n gr\u00e1fica alternativa propuesta afecta a la finca colindante, por cuanto la misma invade claramente la parcela catastral de la finca de los alegantes, concluyendo que de los datos obrantes en el expediente resulta posible que con la inscripci\u00f3n de la representaci\u00f3n gr\u00e1fica propuesta se altera la realidad f\u00edsica exterior de la finca que se acota con su descripci\u00f3n registral, pudiendo afectar a los derechos de terceros.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><strong>Recurso.<\/strong>&#8211; Los recurrentes sostienen, aportando nuevo informe t\u00e9cnico junto con el escrito de recurso, que las alegaciones se limitan a afirmar una supuesta invasi\u00f3n bas\u00e1ndose exclusivamente en la cartograf\u00eda catastral, sin aportar informe t\u00e9cnico, medici\u00f3n topogr\u00e1fica o plano georreferenciado contradictorio; que se limita a invocar la cartograf\u00eda catastral, cometiendo un error al pretender trasladar a \u00e9sta el plano privado incorporado al t\u00edtulo de adquisici\u00f3n de los colindantes; que podr\u00eda inscribirse la obra nueva declarada por existir certeza absoluta de que la misma se encuentra f\u00edsicamente dentro de la finca registral.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><strong>Resoluci\u00f3n.-<\/strong> La DGSJFP estima el recurso y revoca la nota de calificaci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><strong>Doctrina.-<\/strong> No es motivo suficiente para rechazar la inscripci\u00f3n de la representaci\u00f3n gr\u00e1fica georreferenciada el hecho de que el colindante se limite a alegar que su finca ver\u00eda con ello disminuida su cabida, si tal afirmaci\u00f3n no aparece respaldada por informe t\u00e9cnico o prueba documental, sin que el hecho de que la georreferenciaci\u00f3n alternativa aportada por el promotor invada geometr\u00edas catastrales sea motivo suficiente para rechazarla, pues precisamente por ser alternativa se produce esa invasi\u00f3n parcial del inmueble catastral colindante.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\">Por lo que se refiere a la alegaci\u00f3n de los colindantes consistente en que fue resuelto un procedimiento en la Gerencia Territorial de Catastro por el que se acord\u00f3 no modificar la cartograf\u00eda catastral de su parcela, en la normativa hipotecaria no hay precepto alguno que prevea que la georreferenciaci\u00f3n catastral resultante de alguno de los procedimientos de incorporaci\u00f3n catastral haya de ser vinculante o de obligada inscripci\u00f3n para el Registro de la Propiedad.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\">No puede el colindante alegar una invasi\u00f3n de su parcela catastral e invocar, al tiempo, la configuraci\u00f3n f\u00edsica atribuida a su finca en un plano privado que no presenta identidad con aqu\u00e9lla, pues tal proceder determina el car\u00e1cter contradictorio de su escrito de oposici\u00f3n. No obstante, el registrador podr\u00e1 requerirle para que aporte la justificaci\u00f3n gr\u00e1fica que concrete cu\u00e1l es la georreferenciaci\u00f3n (incluso no inscrita) que invoca para su finca a fin de que se pueda conocer cu\u00e1l es el \u00e1rea geogr\u00e1fica concreta afectada por el supuesto solape o invasi\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\">Siempre que se formule un juicio de identidad de la finca por parte del registrador, no puede ser arbitrario ni discrecional, sino que ha de estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados.\u00a0(VEJ)<\/p>\n<div class=\"enlacesDoc\" style=\"text-align: justify;\">\n<ul>\n<li class=\"puntoPDF\"><a title=\"PDF firmado BOE-A-2026-12682\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2026\/06\/11\/pdfs\/BOE-A-2026-12682.pdf\">PDF (BOE-A-2026-12682 &#8211; 12\u00a0<abbr title=\"p\u00e1ginas\">p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0&#8211; 249\u00a0<abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a> <a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2026-12682\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2026-12682\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"483-compraventa-entre-dos-sl-conflicto-de-intereses-sin-autocontratacion\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r483\"><\/a>483.*** COMPRAVENTA ENTRE DOS SL: CONFLICTO DE INTERESES SIN AUTOCONTRATACI\u00d3N<\/span><\/strong><\/h6>\n<div class=\"enlacesDoc\" style=\"text-align: justify;\">\n<p>Resoluci\u00f3n de 18 de febrero de 2026, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Chinchilla de Monte-Arag\u00f3n a inscribir una escritura de compraventa.<\/p>\n<p><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen<\/strong>: No existe <strong>autocontrato<\/strong> en el caso de que dos sociedades contraten entre s\u00ed estando una de ellas representada por dos administradores mancomunados y la otra por un administrador \u00fanico que es uno de los administradores mancomunados. S\u00ed puede existir conflicto de intereses e infracci\u00f3n del deber de lealtad, pero ello escapa a la calificaci\u00f3n registral siendo de control judicial.<\/span><\/p>\n<p><strong>Hechos<\/strong>: Se trata de una compraventa entre dos sociedades limitadas, en la cual se da la particularidad de que uno de los intervinientes lo hace como administrador mancomunado de la sociedad vendedora y como administrador \u00fanico de la sociedad compradora.<\/p>\n<p>La registradora <strong>suspende<\/strong> la inscripci\u00f3n pues no se acompa\u00f1a certificaci\u00f3n de la junta general de la sociedad compradora salvando la <strong>autocontrataci\u00f3n<\/strong>. Como fundamentos de derecho cita los \u201cart\u00edculos 221.2 y 1259, 1459, 1727.2.\u00ba del CC, <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-1885-6627#art267\">267 del CCom<\/a>, <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-de-sociedades-de-capital\/#art230\">230 y ss. LSC<\/a>. Cita las resoluciones de la Direcci\u00f3n General de 3 de diciembre de 2004, <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/resoluciones\/2012-MARZO.htm#r97\">13 de febrero de 2012<\/a>, seg\u00fan las cuales \u201cel administrador \u00fanico, como representante org\u00e1nico de la sociedad s\u00f3lo puede autocontratar v\u00e1lida y eficazmente cuando est\u00e9 autorizado para ello por la junta general o cuando por la estructura objetiva o la concreta configuraci\u00f3n del negocio, quede \u00abmanifiestamente excluida la <strong>colisi\u00f3n de intereses<\/strong> que ponga en riesgo la imparcialidad o rectitud del autocontrato\u2019\u201d.<\/p>\n<p>El notario recurre. Dice que la escritura no contiene autocontrato: se trata de entidades diferentes debidamente representadas, lo que impide cualquier conflicto de intereses. Y el deber de lealtad al que se refiere el art\u00edculo 229 de la Ley de Sociedades de Capital, \u201cproh\u00edbe al administrador o apoderado transacciones en su propio nombre o de personas vinculadas incluso, pero <strong>no transacciones entre entidades<\/strong> cuyos \u00f3rganos de administraci\u00f3n son representantes independientes\u201d.<\/p>\n<p><strong>Resoluci\u00f3n<\/strong>: Se <strong>revoca<\/strong> la calificaci\u00f3n de la registradora.<\/p>\n<p><strong>Doctrina<\/strong>: La DG nos dice que debe distinguirse claramente entre situaciones de autocontrato \u201cque s\u00ed limitar\u00edan el poder de representaci\u00f3n de los administradores sociales, y las de simple conflicto de inter\u00e9s en las que no exista verdadero autocontrato, toda vez que este \u00faltimo necesariamente implica una coincidencia de personas en las dos partes del negocio\u201d.<\/p>\n<p>El problema por tanto se centra en los <strong>deberes<\/strong> de los administradores que contiene la legislaci\u00f3n societaria, \u201cy de la eventual vulneraci\u00f3n por parte de un determinado administrador social del <strong>deber de lealtad\u201d<\/strong>.<\/p>\n<p>Sobre ello dice que la DG ya se ha pronunciado en reiteradas ocasiones llegando a la conclusi\u00f3n de que el control del deber de lealtad y de su posible conflicto de intereses \u201ces exclusivamente <strong>judicial,<\/strong> lo que implica excluir que puedan ser objeto de calificaci\u00f3n registral, pues tales situaciones no limitan el poder representativo de los administradores, tal y como afirm\u00f3 en la citada Resoluci\u00f3n de 3 de agosto de 2016\u201d. No obstante en las normas societarias \u201cno solo se contemplan acciones de responsabilidad frente al administrador que incumple su deber de abstenci\u00f3n ante un eventual conflicto de inter\u00e9s, sino tambi\u00e9n acciones (<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-de-sociedades-de-capital\/#art232\">art\u00edculo 232 Ley de Sociedades de Capital<\/a>) que pueden comprometer la eficacia del acto otorgado, como las que se dirigen a la cesaci\u00f3n de sus efectos, y su impugnaci\u00f3n o anulaci\u00f3n\u201d; pero ello debe ponerse en relaci\u00f3n con <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-de-sociedades-de-capital\/#art234\">el art\u00edculo 234 de la LSC<\/a> que se\u00f1ala cu\u00e1l es el \u00e1mbito de representaci\u00f3n de los administradores, de forma que \u201cel acto realizado infringiendo el deber de lealtad pudiera tenerse por eficaz, desde el punto de vista representativo (dejando acaso la salvedad de supuestos en que del documento presentado resulte patente su nulidad) en tanto no se declare judicialmente su ineficacia, para lo cual parece que habr\u00eda de concurrir tambi\u00e9n otro elemento, ajeno al juicio de suficiencia de la representaci\u00f3n, como es el de la <strong>producci\u00f3n de un da\u00f1o<\/strong> a la compa\u00f1\u00eda, aunque en este punto cabe reconocer que la doctrina cient\u00edfica no se muestra un\u00e1nime\u201d.<\/p>\n<p>Por todo ello, los dos \u00e1mbitos, autocontrato y conflicto de intereses, deben mantenerse separados.<\/p>\n<p>Concluye diciendo que \u201cen el presente supuesto no se celebra un contrato entre las dos sociedades representadas por una misma persona, ni por una persona y por otra que se encuentre en una relaci\u00f3n de dependencia con aqu\u00e9lla\u201d. Y, por lo que respecta a la legislaci\u00f3n espa\u00f1ola, \u201c<strong>no puede deducirse<\/strong> del solo hecho de que el administrador de la sociedad compradora sea tambi\u00e9n uno de los dos administradores mancomunados de la sociedad vendedora que se haya <strong>quebrantado el deber de lealtad<\/strong> y se haya causado un perjuicio a la sociedad, algo que ni el registrador ni esta Direcci\u00f3n General pueden entrar a valorar en este caso y deber\u00e1 ventilarse en el juicio correspondiente\u201d.<\/p>\n<p><strong>Comentario<\/strong>: Interesante resoluci\u00f3n en la que se delimita con claridad cuando se da el autocontrato y cuando lo que existe es una coincidencia parcial de personas en representaci\u00f3n de sociedades, de la que pueda derivarse una posible infracci\u00f3n del deber de lealtad y posible existencia de conflicto de intereses. Pero la existencia de ese conflicto de intereses, salvo que el mismo sea palmario, es de exclusivo control judicial sin que pueda entrar el registrador en su posible apreciaci\u00f3n y existencia, pues para ello ser\u00e1 necesario el necesario un juicio contradictorio y la existencia de un perjuicio o da\u00f1o para la sociedad. (JAGV)<\/p>\n<ul>\n<li style=\"list-style-type: none;\">\n<ul>\n<li><a href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2026\/06\/11\/pdfs\/BOE-A-2026-12684.pdf\">PDF (BOE-A-2026-12684 \u2013 7\u00a0p\u00e1gs.\u2013 225\u00a0KB)<\/a> <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2026-12684\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"484-cancelacion-de-hipoteca-por-deudor-juicio-suficiencia-representacion-del-acreedor\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r484\"><\/a>484.*** CANCELACI\u00d3N DE HIPOTECA POR DEUDOR: JUICIO SUFICIENCIA REPRESENTACI\u00d3N DEL ACREEDOR<\/span><\/strong><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 18 de febrero de 2026, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Madrid n.\u00ba 3 a inscribir una escritura de cancelaci\u00f3n de hipoteca.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen: <\/strong>El procedimiento de cancelaci\u00f3n electr\u00f3nica de hipotecas a trav\u00e9s de la SEN agiliza el proceso y facilita la libre elecci\u00f3n de notario, reiterando la DG la exclusiva competencia notarial en el juicio de suficiencia de los poderes y sus controles internos.<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Hechos: <\/strong>El prestatario y propietario de una finca otorga unilateralmente escritura de cancelaci\u00f3n de su hipoteca en representaci\u00f3n del banco acreedor. Lo hace en virtud de un poder especial e irrevocable conferido por la entidad a favor del deudor o propietario. El ejercicio de este poder exige que el banco verifique el pago y remita a la Sede Electr\u00f3nica Notarial (SEN) un certificado de saldo cero y una nota simple. El notario constata la recepci\u00f3n telem\u00e1tica, emite el preceptivo juicio de suficiencia y une el certificado de saldo cero a la matriz mediante diligencia.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>La Registradora: califica negativamente <\/strong>exigiendo formalidades sobre el certificado de saldo cero: Exige la legitimaci\u00f3n notarial de la firma y acreditar que el firmante tiene facultades para cancelar hipotecas en su caso inscritas en el Registro Mercantil. Y se\u00f1ala que se est\u00e1 infringiendo el art 1280.5.\u00ba del C\u00f3digo Civil al considerar el certificado como parte del apoderamiento.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>El Notario recurre exponiendo que:<\/strong><\/p>\n<ul style=\"list-style-type: circle;\">\n<li style=\"text-align: justify;\">Al tratarse de un <strong>poder especial<\/strong> para un acto concreto, no es exigible su inscripci\u00f3n en el Registro Mercantil. Su suficiencia ya fue enjuiciada en la escritura de apoderamiento.<\/li>\n<li style=\"text-align: justify;\">El poder se otorga a personas determinables mediante el cumplimiento de requisitos objetivos. El banco fija libremente esos requisitos objetivos para determinar qui\u00e9n puede actuar. La comprobaci\u00f3n de esos requisitos compete en exclusiva al <strong>juicio de suficiencia notarial<\/strong> (art. 98 Ley 24\/2001) y el registrador no puede revisarlo.<\/li>\n<li style=\"text-align: justify;\">El certificado es un mero hecho operativo de control interno. Su incorporaci\u00f3n a la matriz es <strong>estrictamente voluntaria<\/strong> y podr\u00eda haberse omitido.<\/li>\n<li style=\"text-align: justify;\">La exigencia de documento p\u00fablico (1280.5Cc) rige para el poder, no para los requisitos complementarios. El registrador <strong>no puede imponer formalidades<\/strong> que el propio banco no ha exigido.<\/li>\n<li style=\"text-align: justify;\">Remitir el certificado mediante la <strong>Sede Electr\u00f3nica Notarial garantiza el consentimiento<\/strong> de la entidad (art. 17 ter de la Ley del Notariado).<\/li>\n<\/ul>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Resoluci\u00f3n: La DGSJFP estima el recurso y revoca la calificaci\u00f3n.<\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Doctrina:<\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La valoraci\u00f3n de la <strong>suficiencia de los poderes compete siempre y \u00fanicamente al notario<\/strong> (art 98 Ley 24\/2001). El registrador debe limitar su calificaci\u00f3n a la rese\u00f1a y a la congruencia del juicio. No puede fiscalizar los medios de convicci\u00f3n del notario ni los controles internos del poder.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El <strong>certificado de saldo cero<\/strong> no es una declaraci\u00f3n de voluntad ni un apoderamiento. Es un acto material de control interno que no est\u00e1 sujeto al art 1280.5 Cc ni a la calificaci\u00f3n registral.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La <strong>SEN<\/strong> (Sede Electr\u00f3nica Notarial) es una red institucional \u00fanica y de m\u00e1xima seguridad. La Resoluci\u00f3n encomia este sistema se\u00f1alado literalmente que \u201c<em>facilita y agiliza \u2013sin menoscabo de la seguridad jur\u00eddica exigible y sin perjuicio de terceros\u2013 el proceso de cancelaci\u00f3n de hipotecas en garant\u00eda de pr\u00e9stamos bancarios mediante su simplificaci\u00f3n y mayor efectividad de la libre elecci\u00f3n de notario por el deudor\u201d<\/em><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Comentario<\/strong>: Al ser el certificado de saldo cero un documento privado sujeto en exclusiva al juicio de suficiencia notarial, omitirlo en la matriz cierra la puerta a calificaciones formalistas. El juicio de suficiencia basta por s\u00ed solo para la inscripci\u00f3n. Un trabajo sobre este sistema de cancelaci\u00f3n con modelo de escritura <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/secciones\/oficina-notarial\/informe-oficina-notarial-marzo-2025-cartas-de-pago-y-cancelacion-de-garantias-por-el-deudor\/#practica\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">aqu\u00ed<\/a>.\u00a0(SNG)<\/p>\n<div class=\"enlacesDoc\" style=\"text-align: justify;\">\n<ul>\n<li class=\"puntoPDF\"><a title=\"PDF firmado BOE-A-2026-12685\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2026\/06\/11\/pdfs\/BOE-A-2026-12685.pdf\">PDF (BOE-A-2026-12685 &#8211; 11\u00a0<abbr title=\"p\u00e1ginas\">p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0&#8211; 258\u00a0<abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a> <a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2026-12685\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2026-12685\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"485-georreferenciacion-oposicion-de-colindantes-estimada-por-existir-controversia\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r485\"><\/a>485.* GEORREFERENCIACI\u00d3N: OPOSICI\u00d3N DE COLINDANTES ESTIMADA POR EXISTIR CONTROVERSIA<\/span><\/strong><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 18 de febrero de 2026, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad interina de Cangas del Narcea-Tineo a inscribir la representaci\u00f3n gr\u00e1fica georreferenciada catastral de una finca, en base a las alegaciones formuladas por un colindante en el curso del procedimiento regulado en el art\u00edculo 199 de la Ley Hipotecaria, y por advertir dudas de identidad.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen.-<\/strong> La documentaci\u00f3n aportada por quien se opone a la inscripci\u00f3n s\u00f3lo tiene por objeto justificar su alegaci\u00f3n para que el registrador califique si, a su juicio, hay o no controversia.<\/span><\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><strong>Hechos.<\/strong>&#8211; En la tramitaci\u00f3n del expediente del <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a199\">art. 199 LH<\/a> para inscribir la representaci\u00f3n gr\u00e1fica catastral de una finca, se formula oposici\u00f3n por un titular catastral y registral colindante, quien muestra su total oposici\u00f3n a la inscripci\u00f3n pretendida, por entender que la representaci\u00f3n gr\u00e1fica catastral cuya inscripci\u00f3n se pretende invade su propiedad, aportando informe de validaci\u00f3n gr\u00e1fica frente a parcelario catastral que atribuye a su finca una geometr\u00eda y ubicaci\u00f3n georreferenciada que difiere de la que Catastro atribuye para la misma.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><strong>Calificaci\u00f3n.-<\/strong> La registradora de la propiedad se\u00f1ala que, como resulta de las referidas alegaciones, contrastadas la representaci\u00f3n gr\u00e1fica del promotor y la del colindante a trav\u00e9s de la aplicaci\u00f3n inform\u00e1tica para el tratamiento registral de bases gr\u00e1ficas se evidencia la discordancia entre la configuraci\u00f3n gr\u00e1fica atribuida para la finca del colindante por Catastro y la que resulta de la base gr\u00e1fica atribuida por el mismo para su finca en el referido informe de validaci\u00f3n y, por consiguiente, una invasi\u00f3n de la base gr\u00e1fica del promotor respecto de la finca del colindante.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><strong>Recurso.-<\/strong> La recurrente se\u00f1ala la prevalencia de la presunci\u00f3n de veracidad de la cartograf\u00eda catastral frente a las alegaciones del colindante.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><strong>Resoluci\u00f3n.<\/strong>&#8211; La DGSJFP desestima el recurso y confirma la nota de calificaci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><strong>Doctrina.-<\/strong> Puesta de manifiesto la existencia de una controversia sobre la delimitaci\u00f3n gr\u00e1fica georreferenciada de dos fincas colindantes, debe\u00a0cohonestarse con la naturaleza del expediente del art. 199 LH, que no es otra que la de un expediente de jurisdicci\u00f3n voluntaria, ausente de cualquier atisbo de contradicci\u00f3n. Debido a esa naturaleza, no hay tr\u00e1mite de prueba, dada la sencillez procedimental del expediente. El registrador en sede de calificaci\u00f3n o la Direcci\u00f3n General en sede de recurso no han de resolver una controversia, precisamente por la ausencia de tr\u00e1mite de prueba. La documentaci\u00f3n aportada por quien se opone a la inscripci\u00f3n s\u00f3lo tiene por objeto justificar su alegaci\u00f3n para que el registrador califique si, a su juicio, hay o no controversia; la cual, caso de haberla, solo puede resolverse judicialmente (practic\u00e1ndose, entonces s\u00ed, las pruebas que el juez estime convenientes).\u00a0(VEJ)<\/p>\n<div class=\"enlacesDoc\" style=\"text-align: justify;\">\n<ul>\n<li class=\"puntoPDF\"><a title=\"PDF firmado BOE-A-2026-12686\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2026\/06\/11\/pdfs\/BOE-A-2026-12686.pdf\">PDF (BOE-A-2026-12686 &#8211; 12\u00a0<abbr title=\"p\u00e1ginas\">p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0&#8211; 249\u00a0<abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a> <a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2026-12686\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2026-12686\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"486-exceso-de-cabida-via-expediente-de-dominio-dudas-del-registrador\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r486\"><\/a>486.* EXCESO DE CABIDA V\u00cdA EXPEDIENTE DE DOMINIO: DUDAS DEL REGISTRADOR.<\/span><\/strong><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 18 de febrero de 2026, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n de la registradora de la propiedad de Valencia n.\u00ba 6, por la que se deniega la tramitaci\u00f3n del expediente del art\u00edculo 201 de la Ley Hipotecaria.\u00a0<\/p>\n<\/div>\n<\/div>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen: <\/strong>Un exceso de cabida desproporcionado es inscribible si los linderos fijos hist\u00f3ricos demuestran que el terreno siempre form\u00f3 parte de la finca y la descripci\u00f3n original era meramente incompleta.<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Hechos: <\/strong>Se tramita un expediente (art 201 LH) para rectificar la cabida de una finca: pasan de 61,56 m\u00b2 registrales (referidos en su d\u00eda solo a la edificaci\u00f3n) a 1.284 m\u00b2 reales georreferenciados<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>La registradora<\/strong> califica negativamente por dudas fundadas de identidad. Sostiene que la gran desproporci\u00f3n de la superficie pretendida (21 veces mayor), el origen de la finca por segregaci\u00f3n de una matriz cuya superficie se agot\u00f3, la existencia de dos intentos anteriores de rectificaci\u00f3n de escasa entidad, la progresiva incorporaci\u00f3n de superficie en los antecedentes catastrales y el hecho de que el \u00fanico lindero particular sea de los mismos titulares, encubren una inmatriculaci\u00f3n o un negocio traslativo de terrenos colindantes.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>El Notario recurre <\/strong><strong>exponiendo que<\/strong> <strong>la simple desproporci\u00f3n no es <\/strong>motivo suficiente para denegar la inscripci\u00f3n y que todas las dudas alegadas han quedado disipadas en el expediente. Alega que las variaciones catastrales son simples actualizaciones topogr\u00e1ficas, que un informe municipal posterior descarta definitivamente la invasi\u00f3n de dominio p\u00fablico, y que el expediente ha concluido sin oposici\u00f3n de terceros. A\u00f1ade, adem\u00e1s, que el hecho de que el \u00fanico lindero particular pertenezca a los mismos due\u00f1os excluye la existencia de conflicto, siendo una eventual redistribuci\u00f3n interna una cuesti\u00f3n civil que no impide la inscripci\u00f3n<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Resoluci\u00f3n:<\/strong> La DGSJFP <strong>estima<\/strong> el recurso y <strong>revoca<\/strong> la calificaci\u00f3n<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Doctrina: <\/strong><span style=\"font-size: 1rem;\">La Direcci\u00f3n General reitera que los arts. 199 y 201 LH permiten rectificar <strong>discrepancias superficiales de cualquier magnitud, as\u00ed como la modificaci\u00f3n de linderos, sean fijos o m\u00f3viles<\/strong>.<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Una gran desproporci\u00f3n de superficie no basta para denegar la inscripci\u00f3n si los linderos fijos (camino o acequia) demuestran que ese terreno siempre estuvo dentro del per\u00edmetro original. (SNG)<\/p>\n<div class=\"enlacesDoc\">\n<div class=\"enlacesDoc\">\n<div class=\"enlacesDoc\" style=\"text-align: justify;\">\n<ul>\n<li class=\"puntoPDF\"><a title=\"PDF firmado BOE-A-2026-12687\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2026\/06\/11\/pdfs\/BOE-A-2026-12687.pdf\">PDF (BOE-A-2026-12687 &#8211; 14\u00a0<abbr title=\"p\u00e1ginas\">p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0&#8211; 262\u00a0<abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a> <a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2026-12687\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2026-12687\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"487-georreferenciacion-recurso-contra-la-desestimacion-de-las-alegaciones-del-colindante-\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r487\"><\/a>487.* GEORREFERENCIACI\u00d3N: RECURSO CONTRA LA DESESTIMACI\u00d3N DE LAS ALEGACIONES DEL COLINDANTE\u00a0<\/span><\/strong><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 18 de febrero de 2026, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n de la registradora de la propiedad de Inca n.\u00ba 1, por la que se deniega la solicitud de la declaraci\u00f3n de nulidad de una inscripci\u00f3n de agrupaci\u00f3n de fincas, puesto que la inscripci\u00f3n se produjo tras la tramitaci\u00f3n del expediente del art\u00edculo 199 de la Ley Hipotecaria en las que se han formulado alegaciones que no han sido estimadas.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen.-<\/strong> La desestimaci\u00f3n por parte del registrador de las alegaciones contra la inscripci\u00f3n de la georreferenciaci\u00f3n no es recurrible.<\/span><\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><strong>Hechos.<\/strong>&#8211; En la tramitaci\u00f3n del expediente del <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a199\">art. 199 LH<\/a> para inscribir la representaci\u00f3n gr\u00e1fica de una finca, se presentaron alegaciones por parte de colindantes, que no fueron estimadas por la registradora, por lo que procedi\u00f3 a practicar la inscripci\u00f3n pretendida. El recurso lo plantea el colindante contra la inscripci\u00f3n ya practicada.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><strong>Resoluci\u00f3n.<\/strong>&#8211; La DGSJFP desestima el recurso.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><strong>Doctrina.- <\/strong>Los asientos registrales est\u00e1n bajo la salvaguardia de los tribunales, por lo que el recurso gubernativo solo cabe contra la calificaci\u00f3n negativa.\u00a0(VEJ)<\/p>\n<div class=\"enlacesDoc\" style=\"text-align: justify;\">\n<ul>\n<li class=\"puntoPDF\"><a title=\"PDF firmado BOE-A-2026-12688\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2026\/06\/11\/pdfs\/BOE-A-2026-12688.pdf\">PDF (BOE-A-2026-12688 &#8211; 5\u00a0<abbr title=\"p\u00e1ginas\">p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0&#8211; 211\u00a0<abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a> <a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2026-12688\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2026-12688\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"489-obra-nueva-dudas-desestimadas-sobre-la-posible-extralimitacion-de-la-construccion\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r489\"><\/a>489.* OBRA NUEVA. DUDAS DESESTIMADAS SOBRE LA POSIBLE EXTRALIMITACI\u00d3N DE LA CONSTRUCCI\u00d3N<\/span><\/strong><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 18 de febrero de 2026, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n del registrador de la propiedad de San Crist\u00f3bal de La Laguna n.\u00ba 2-\u00c1rea Metropolitana de Santa Cruz de Tenerife, por la que se deniega la inscripci\u00f3n de una escritura de declaraci\u00f3n de obra nueva, herencia y donaci\u00f3n por albergar dudas de que la edificaci\u00f3n pudiera extralimitarse respecto de la finca en la que se declara.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen.-<\/strong> Las nimias diferencias de superficie entre las consignadas en el\u00a0t\u00edtulo, Catastro e IVG gr\u00e1fica pueden calificarse de irrelevantes por lo que no puede dudarse de que ambas vienen referidas a la misma porci\u00f3n del territorio.<\/span><\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><strong>Supuesto de hecho.-<\/strong> Se plantea si est\u00e1n justificadas las dudas del registrador de la propiedad en relaci\u00f3n con la posible extralimitaci\u00f3n de una edificaci\u00f3n respecto del solar en que est\u00e1 enclavada. Seg\u00fan el t\u00edtulo, la superficie del solar es de 114,46 m2; seg\u00fan el IVGA que se aporta, es de 114,52 m2; mientras que seg\u00fan Catastro es de 114,43 m2. Por otra parte, la superficie ocupada por la edificaci\u00f3n es de 114,46 m2 seg\u00fan el t\u00edtulo y de 114,52 m2 seg\u00fan el ICUC.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><strong>Resoluci\u00f3n.-<\/strong> La DGSJFP estima el recurso presentado por el notario autorizante y revoca la nota de calificaci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><strong>Doctrina.-<\/strong> Las diferencias de superficie entre las consignadas en el\u00a0t\u00edtulo, Catastro e informe de validaci\u00f3n gr\u00e1fica son tan nimias que pueden calificarse de irrelevantes pues, adem\u00e1s de la escas\u00edsima diferencia superficial, concurre la circunstancia de coincidir en su totalidad el per\u00edmetro catastral con la representaci\u00f3n gr\u00e1fica alternativa aportada, por lo que no puede dudarse de que ambas vienen referidas a la misma porci\u00f3n del territorio, sin que se hayan alegado en la calificaci\u00f3n dudas de identidad en cuanto a este extremo.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\">No hay en el presente supuesto de hecho extralimitaci\u00f3n alguna de la construcci\u00f3n declarada, pues la misma ocupa la misma superficie que aqu\u00e9lla, o lo que es lo mismo, la finca se encuentra \u00edntegramente ocupada por la edificaci\u00f3n, como lo demuestra el hecho de que la superficie atribuida a la finca en el informe de validaci\u00f3n gr\u00e1fica frente a parcelario catastral y las coordenadas de la porci\u00f3n de suelo ocupada por la edificaci\u00f3n (114,52 metros cuadrados) son plenamente coincidentes.\u00a0(VEJ)<\/p>\n<div class=\"enlacesDoc\" style=\"text-align: justify;\">\n<ul>\n<li class=\"puntoPDF\"><a title=\"PDF firmado BOE-A-2026-12690\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2026\/06\/11\/pdfs\/BOE-A-2026-12690.pdf\">PDF (BOE-A-2026-12690 &#8211; 12\u00a0<abbr title=\"p\u00e1ginas\">p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0&#8211; 263\u00a0<abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a> <a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2026-12690\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2026-12690\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n<div class=\"enlacesDoc\">\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"490-entrega-de-legados-privativos-sin-concurso-del-viudo-legitimario-usufructuario-en-galicia-\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r490\"><\/a>490.*** ENTREGA DE LEGADOS PRIVATIVOS SIN CONCURSO DEL VIUDO (LEGITIMARIO USUFRUCTUARIO EN GALICIA)\u00a0<\/span><\/strong><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 18 de febrero de 2026, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la calificaci\u00f3n del registrador de la propiedad interino de O Barco-A Pobra de Trives, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de una escritura de entrega de legado. (IES)<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen.-<\/strong>. La legitima del c\u00f3nyuge viudo en Galicia, tiene car\u00e1cter \u00abpars bonorum\u00bb en sentido funcional y estructu<span style=\"font-size: 1rem;\">ral dado que la regulaci\u00f3n de esta leg\u00edtima se encuentra formulada en t\u00e9rminos diferentes a la de los descendientes que es \u00abpars valoris\u00bb.<\/span><\/span><\/p>\n<p><strong>Registrador.-<\/strong> Suspende la inscripci\u00f3n porque no comparecen en el t\u00edtulo presentado todas las personas requeridas para poder hacer la partici\u00f3n de la herencia del causante Don J. L. O. R., en concreto, do\u00f1a G. V. A., viuda y legitimaria del citado causante.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La leg\u00edtima del c\u00f3nyuge viudo, de acuerdo con la Ley\u00a02\/2006, de\u00a014 de junio, de derecho civil de Galicia (aplicable por ser de dicha vecindad el causante y haber fallecido tras su entrada en vigor), consiste en un usufructo que recae sobre la cuarta parte del haber hereditario, tal y como expresamente se\u00f1ala el art\u00edculo\u00a0253 de dicha ley:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u201cSi concurriera con descendientes del causante, al c\u00f3nyuge viudo le corresponde en concepto de leg\u00edtima el usufructo vitalicio de una cuarta parte del haber hereditario fijado conforme a las reglas del art\u00edculo\u00a0245\u201d.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Es una leg\u00edtima, por tanto, con una naturaleza jur\u00eddica diferente de la de los hijos y descendientes, que simplemente ser\u00eda, de acuerdo con el art.\u00a0243 de la Ley de derecho civil de Galicia, \u201cla cuarta parte del valor del haber hereditario\u201d. Consecuentemente, a diferencia de estos, que pueden ser considerados como meros acreedores, el c\u00f3nyuge viudo, como titular de un usufructo que grava el todo haber hereditario, debe comparecer en la partici\u00f3n y, en su caso, prestar su consentimiento a las adjudicaciones y\/o conmutaciones de su derecho.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Recurrente.-<\/strong> Alega que la Ley 2\/2006, de 14 de junio, de Derecho Civil de Galicia, aplicable a la sucesi\u00f3n supuso una profunda reforma del sistema legitimario gallego, orient\u00e1ndolo hacia un modelo de pars valoris, es decir, un derecho de cr\u00e9dito contra la herencia.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Si bien el art\u00edculo\u00a0253 de la citada ley configura la leg\u00edtima del viudo como un \u201cusufructo vitalicio de una cuarta parte del haber hereditario\u201d, esto no implica necesariamente su naturaleza como pars bonorum. La propia ley, en su art\u00edculo\u00a0243, define la leg\u00edtima de los descendientes como \u201cla cuarta parte del valor del haber hereditario\u201d, y el art\u00edculo\u00a0249 establece de forma inequ\u00edvoca que \u201cel legitimario no tiene acci\u00f3n real para reclamar su leg\u00edtima y ser\u00e1 considerado, a todos los efectos, como un acreedor\u201d.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Direcci\u00f3n General.- Desestima el recurso y confirma la calificaci\u00f3n.<\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Este Centro Directivo, en la Resoluci\u00f3n de\u00a029 de noviembre de\u00a02024, y respecto de la leg\u00edtima del derecho civil gallego declar\u00f3: \u00ab(&#8230;) En resumen, pues,<strong> la leg\u00edtima gallega es una obligaci\u00f3n de valor que puede ser satisfecha en met\u00e1lico, y ese derecho se dirige personalmente frente al heredero, que, en definitiva, es el obligado frente al legitimario. El legitimario, por tanto, tiene a su favor el derecho a percibir con cargo a la herencia un valor patrimonial, pero no forma parte, por su solo t\u00edtulo de legitimario, del proceso de transmisi\u00f3n y adquisici\u00f3n de los bienes hereditarios y, por lo tanto, del caudal relicto, respecto al cual es un tercero acreedor. Por lo tanto, la leg\u00edtima se configura como un derecho preferente al de los legatarios hasta el l\u00edmite de la cuota legitimaria y constituye un derecho tambi\u00e9n preferente al de los acreedores del heredero (\u2026)\u00bb.<\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Ahora bien, si lo dicho, y respecto de la leg\u00edtima de los descendientes, es doctrina inconcusa; sin embargo, respecto de la leg\u00edtima del c\u00f3nyuge viudo, la cuesti\u00f3n ha sido \u2013y es\u2013 debatida.<\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El registrador entiende que la naturaleza de la leg\u00edtima de los descendientes es diferente a la del c\u00f3nyuge (o conviviente sup\u00e9rstite en el caso de parejas de hecho inscritas, ex disposici\u00f3n adicional tercera de la Ley\u00a02\/2006 de derecho civil de Galicia). As\u00ed, en el primer caso y a ra\u00edz de la publicaci\u00f3n de la Ley\u00a02\/2006, se ha configurado como \u00abpars valoris\u00bb, sin que se produzca una afecci\u00f3n real de los bienes al pago de la leg\u00edtima y sin que el legitimario pueda ser considerado un cotitular de los bienes hereditarios. En el segundo caso se ha discutido si se puede considerar que su naturaleza es la misma que en el caso de los descendientes o si por contra, tendr\u00eda car\u00e1cter \u00abpars bonorum\u00bb en sentido funcional y estructural dado que la regulaci\u00f3n de esta leg\u00edtima se encuentra formulada en t\u00e9rminos diferentes a la de los descendientes.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Hay que tener presente que la ley gallega s\u00f3lo hace referencia al \u00abacreedor\u00bb cuando regula la leg\u00edtima de los descendientes (en ese sentido, art\u00edculo\u00a0249.1 cuando dispone: \u00abEl legitimario no tiene acci\u00f3n real para reclamar su leg\u00edtima y ser\u00e1 considerado a todos los efectos como un acreedor\u00bb); mientras que en relaci\u00f3n con la leg\u00edtima del c\u00f3nyuge viudo el art\u00edculo\u00a0256 dispone: \u00abSi el causante no lo prohibi\u00f3, los herederos podr\u00e1n conmutar la leg\u00edtima del c\u00f3nyuge viudo por alguna de las atribuciones expresadas en el art\u00edculo anterior, pero habr\u00e1n de acordar con la persona viuda los bienes o derechos en que se concretar\u00e1. Si no hubiera acuerdo entre los herederos y la persona viuda, decidir\u00e1 la autoridad judicial\u00bb.<\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Esta postura es la que sostiene tambi\u00e9n la sentencia de la Audiencia Provincial de Pontevedra de 20 de enero de 2015, en la que se reconoci\u00f3 la aplicaci\u00f3n supletoria del art\u00edculo 839.2 del C\u00f3digo Civil al reconocer al c\u00f3nyuge viudo \u00abun derecho de afecci\u00f3n sobre los bienes de la herencia al pago de su leg\u00edtima\u00bb. Es decir, aunque el c\u00f3nyuge viudo no sea heredero, ostenta un derecho legitimario real de usufructo sobre una cuota del caudal hereditario (art\u00edculo 254 de la Ley 2\/2006), lo que le atribuye la condici\u00f3n de interesado en la partici\u00f3n a efectos de su eficacia e inscripci\u00f3n para evitar que \u00e9sta pueda frustrar sus derechos legitimarios.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El car\u00e1cter \u00abpars bonorum\u00bb en sentido funcional y estructural de la leg\u00edtima de la viuda, puesto de manifiesto en la calificaci\u00f3n recurrida, hace que su derecho legitimario tenga naturaleza de derecho real (en forma de usufructo) y no de mero derecho personal \u2013como en el caso de los descendientes.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Comentario.- Con la Ley actual me inclino por la postura de la DG. <\/strong>(IES)<\/p>\n<div class=\"enlacesDoc\" style=\"text-align: justify;\">\n<ul>\n<li class=\"puntoPDF\"><a title=\"PDF firmado BOE-A-2026-12772\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2026\/06\/12\/pdfs\/BOE-A-2026-12772.pdf\">PDF (BOE-A-2026-12772 &#8211; 8\u00a0<abbr title=\"p\u00e1ginas\">p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0&#8211; 236\u00a0<abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a> <a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2026-12772\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2026-12772\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"491-nulidad-por-abusividad-de-clausulas-hipotecarias-tercer-adquirente\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r491\"><\/a>491.* NULIDAD POR ABUSIVIDAD DE CLAUSULAS HIPOTECARIAS. TERCER ADQUIRENTE.<\/span><\/strong><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 18 de febrero de 2026, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la calificaci\u00f3n negativa del registrador de la propiedad de Madrid n.\u00ba 9 respecto a la inscripci\u00f3n del testimonio del decreto de adjudicaci\u00f3n hipotecaria y del mandamiento judicial de cancelaci\u00f3n, por la raz\u00f3n de encontrarse la finca subastada inscrita a favor de terceras personas ajenas a la ejecuci\u00f3n hipotecaria.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen:<\/strong> No puede acceder al Registro la resoluci\u00f3n judicial que declara la nulidad por abusivas de determinadas cl\u00e1usulas de un pr\u00e9stamo hipotecario, cuando la finca ya est\u00e1 inscrita a favor de un subadquirente ajeno a la ejecuci\u00f3n hipotecaria.<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Caso planteado:<\/strong> Por un procedimiento de ejecuci\u00f3n hipotecaria iniciado en 2012, se inscribi\u00f3 la finca a favor del acreedor ejecutante, quien posteriormente la aport\u00f3 a otra sociedad, quien la vendi\u00f3 a un 3\u00ba, actual titular registral desde 2024. Posteriormente, en el propio procedimiento de ejecuci\u00f3n, el Juzgado declar\u00f3 nulas por abusivas las cl\u00e1usulas de intereses de demora y vencimiento anticipado, acordando el sobreseimiento y archivo de las actuaciones y ordenando el alzamiento de embargos y medidas de garant\u00eda, as\u00ed como de la nota marginal de expedici\u00f3n de certificaci\u00f3n de cargas.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El <strong>registrador<\/strong> deniega la cancelaci\u00f3n ordenada ya que la finca figura actualmente inscrita a favor de un tercero ajeno al procedimiento de ejecuci\u00f3n hipotecaria, bas\u00e1ndose en el principio de tracto sucesivo del <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a20\">art 20 LH<\/a>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La <strong>Direcci\u00f3n General<\/strong> confirma la calificaci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La DG comienza recordando que el recurso contra la calificaci\u00f3n registral tiene por objeto exclusivamente decidir si la calificaci\u00f3n negativa es o no ajustada a Derecho y no revisar asientos ya practicados ni cancelar inscripciones ya extendidas. Una vez practicado un asiento, queda bajo la salvaguardia de los tribunales y produce todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los t\u00e9rminos legalmente establecidos, conforme a los art\u00edculos 1, 38, 40 y 82 LH.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Respecto de la calificaci\u00f3n de documentos judiciales, la DG reitera que el registrador no puede revisar el fondo de la resoluci\u00f3n judicial, pero s\u00ed debe calificar la competencia del \u00f3rgano judicial, la congruencia del mandato con el procedimiento, las formalidades extr\u00ednsecas y los obst\u00e1culos que surjan del Registro, conforme al art 100 RH, entre los que se encuentra el principio de tracto sucesivo, especialmente cuando el asiento solicitado puede afectar a titulares registrales que no han sido parte en el procedimiento.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La <strong>Direcci\u00f3n General<\/strong> analiza la <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-2019-3814#dt-3\">DT 3\u00aa de la Ley 5\/2019<\/a>. En los procedimientos ejecutivos anteriores a la Ley 1\/2013 y con decreto de adjudicaci\u00f3n anterior a la Ley 5\/2019, si no se hab\u00eda puesto en posesi\u00f3n del inmueble al adquirente ni se hab\u00eda dado oportunidad real de oposici\u00f3n por cl\u00e1usulas abusivas, cabe conceder al ejecutado un plazo extraordinario de oposici\u00f3n, lo que ocurri\u00f3 en este caso concreto, que termin\u00f3 con la declaraci\u00f3n de nulidad de la cl\u00e1usula de vencimiento anticipado y el sobreseimiento. Sin embargo, la DG recuerda la doctrina del TJUE de 17 de mayo de 2022: seg\u00fan la cual la cual la posibilidad de control posterior de cl\u00e1usulas abusivas encuentra l\u00edmite cuando la garant\u00eda hipotecaria ya se ha ejecutado, el bien se ha vendido y los derechos de propiedad se han transmitido a un tercero distinto del acreedor ejecutante. En tal caso, no puede anularse la transmisi\u00f3n ni ponerse en cuesti\u00f3n la seguridad jur\u00eddica de la adquisici\u00f3n ya realizada, sin perjuicio de que el consumidor pueda reclamar en procedimiento separado la indemnizaci\u00f3n que proceda por las consecuencias econ\u00f3micas de las cl\u00e1usulas abusivas.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En el caso concreto, la actual titular registral, adquiri\u00f3 fuera del procedimiento de ejecuci\u00f3n hipotecaria y no consta vinculada al acreedor ejecutante, por lo que tiene la condici\u00f3n de tercero protegido. (MN)<\/p>\n<div class=\"enlacesDoc\" style=\"text-align: justify;\">\n<ul>\n<li class=\"puntoPDF\"><a title=\"PDF firmado BOE-A-2026-12773\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2026\/06\/12\/pdfs\/BOE-A-2026-12773.pdf\">PDF (BOE-A-2026-12773 &#8211; 15\u00a0<abbr title=\"p\u00e1ginas\">p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0&#8211; 275\u00a0<abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a> <a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2026-12773\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2026-12773\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"492-renuncia-a-la-herencia-y-sustitucion-vulgar-descendientes-\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r492\"><\/a>492.** RENUNCIA A LA HERENCIA Y SUSTITUCI\u00d3N VULGAR DESCENDIENTES.\u00a0<\/span><\/strong><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 19 de febrero de 2026, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la calificaci\u00f3n del registrador de la propiedad de Jerez de la Frontera n.\u00ba 1, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de una escritura de herencia.\u00a0<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen<\/strong>: La renuncia de herencia es traslativa cuando altera el curso normal de los llamamientos legales o testamentarios<\/span>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Hechos<\/strong>: Se cuestiona la inscripci\u00f3n de la escritura de herencia de un causante que tuvo ocho hijos a los que instituy\u00f3 herederos por partes iguales con sustituci\u00f3n por sus descendientes.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Dos de sus hijos renuncian a la herencia: (i) uno de ellos en escritura de fecha 4 de marzo de 2025, en la que renuncia pura y simple y gratuitamente a cuantos derechos hereditarios pudieran corresponderles por el fallecimiento de su padre, ya sea deferida por testamento o abintestato\u00bb, y en la que el notario declara\u00a0 que le consta por notoriedad que no tiene descendientes. (ii) \u00a0El otro hijo, que tiene descendientes, renuncia \u2002en escritura de fecha 24 de marzo de 2025 a favor de 6 de sus siete hermanos con exclusi\u00f3n del renunciante anterior. \u2002Los seis hijos restantes se adjudican la herencia entre ellos.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Registrador<\/strong>: Se\u00f1ala como defecto que en la segunda renuncia no es traslativa ni hay aceptaci\u00f3n t\u00e1cita de la herencia por el renunciante, ya que la renuncia se hace a favor de aquellos herederos a quienes debe acrecer la porci\u00f3n renunciada y debe entrar en juego la sustituci\u00f3n vulgar o el acrecimiento en su caso.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Notario<\/strong>: El recurrente alega que el segundo hermano renunciante s\u00ed tiene descendientes y \u00a0precisamente para evitar que entre en juego la sustituci\u00f3n vulgar ordenada por el causante, renuncia a favor de seis de sus siete hermanos, excluida precisamente su hermana renunciante pura y simplemente.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Resoluci\u00f3n<\/strong>: Estima el recurso y revoca la calificaci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Doctrina<\/strong>: \u201cDe los t\u00e9rminos literales de la cl\u00e1usula de renuncia del presente caso se deduce la voluntad del renunciante con una expresi\u00f3n clara sobre qui\u00e9nes son los destinatarios de la herencia (\u2026). Y <strong>es determinante el hecho de que el testador haya ordenado una sustituci\u00f3n vulgar<\/strong>, que, por prevalecer frente al derecho de acrecer, impide que el presente caso pueda considerarse incurso en el supuesto normativo del mencionado n\u00famero 3, \u00abin fine\u00bb, del <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/codigo-civil-libro-tercero\/#art1000\">art\u00edculo 1000<\/a> del C\u00f3digo Civil, pues la renuncia formalizada altera el curso normal de los llamamientos testamentarios, lo que implica el car\u00e1cter traslativo de la renuncia y que no entre en juego la sustituci\u00f3n vulgar. Cuesti\u00f3n distinta es que el renunciante carezca de descendientes, pues en este \u00faltimo caso acrecer\u00eda la porci\u00f3n de aquel a los citados seis hermanos favorecidos por la renuncia\u201d.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Comentario<\/strong>: Del texto de la Resoluci\u00f3n resultan interesantes las siguientes conclusiones:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">1 En la verdadera repudiaci\u00f3n de la herencia el repudiante se aparta por completo del negocio hereditario y deja por su parte la herencia desierta, sin determinaci\u00f3n ni alusi\u00f3n siquiera del destino que haya de d\u00e1rsele (STS de 7 de abril de 1953).<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">2 Sin embargo, la renuncia traslativa \u201cno implica propiamente una renuncia, sino una cesi\u00f3n de derechos que, precisamente para ser cedidos, han de ser previamente adquiridos\u201d.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">3 Este es el sentido que ha de darse a los diversos supuestos \u00a0del art\u00edculo 1000 del C\u00f3digo Civil: <strong>(i)<\/strong> en los n\u00fameros 1\u00ba y 2\u00ba el cedente es precisamente, por el hecho de ceder, aceptante de la herencia, y el cesionario adquiere los bienes del cedente a t\u00edtulo singular; <strong>(ii)<\/strong> mientras que en el n\u00famero 3\u00ba se trata de una renuncia simple, abdicativa o extintiva, pues se hace de forma gratuita y en favor de personas a quienes \u2013por acrecimiento, sustituci\u00f3n o sucesi\u00f3n intestada\u2013 corresponder\u00eda adquirir la porci\u00f3n del renunciante. (JAR)<\/p>\n<div class=\"enlacesDoc\" style=\"text-align: justify;\">\n<ul>\n<li class=\"puntoPDF\" style=\"text-align: justify;\"><a title=\"PDF firmado BOE-A-2026-12774\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2026\/06\/12\/pdfs\/BOE-A-2026-12774.pdf\">PDF (BOE-A-2026-12774 &#8211; 9\u00a0<abbr title=\"p\u00e1ginas\">p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0&#8211; 235\u00a0<abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a> <a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2026-12774\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2026-12774\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"493-reconocimiento-de-deuda-y-causa-determinacion-condicion-suspensiva-y-su-cumplimiento\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r493\"><\/a>493.** RECONOCIMIENTO DE DEUDA Y CAUSA. DETERMINACI\u00d3N<\/span><\/strong><strong style=\"font-size: 0.857143rem;\"><span style=\"font-size: 12pt;\"> CONDICI\u00d3N SUSPENSIVA Y SU CUMPLIMIENTO.<\/span><\/strong><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 20 de febrero de 2026, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de M\u00f3stoles n.\u00ba 1 a inscribir una escritura de daci\u00f3n en pago.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen<\/strong>: El reconocimiento de deuda es un negocio causal y exige la expresi\u00f3n de la causa, siquiera de manera sucinta. En el \u00e1mbito registral no opera la presunci\u00f3n de existencia y licitud de la causa del art. 1277 CC.<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Hechos<\/strong>: En una escritura otorgada por dos sociedades se reconoce que una de ellas debe a la otra cierta cantidad <em>\u201cpor raz\u00f3n de sus relaciones de negocios\u201d<\/em> y, por ello, se efect\u00faa daci\u00f3n en pago de una finca sujeta a condici\u00f3n suspensiva de que en un determinado d\u00eda y hora siga la deuda subsistente.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>El Registrador califica negativamente<\/strong>. Considera que el reconocimiento de deuda carece de causa. Si bien la R 28-2-2003 no exige que se refleje pormenorizadamente todo el contrato que motiva el reconocimiento de deuda, s\u00ed es necesario que se haga indicaci\u00f3n de cu\u00e1l es el contrato concreto del que deriva la deuda. La f\u00f3rmula \u201cpor raz\u00f3n de sus relaciones de negocios\u201d es <em>muy gen\u00e9rica<\/em> y <em>no cumple con la necesidad de especificar de modo m\u00e1s concreto cu\u00e1les son los contratos, pr\u00e9stamos, cr\u00e9ditos, u operaciones de las que surja dicha deuda.<\/em> Adem\u00e1s, en el caso concreto, no existe medio alguno que permita acreditar si el pago se ha efectuado o no y, m\u00e1s a\u00fan, el d\u00eda concreto a\u00fan no ha llegado y, una vez presentada la escritura en el Registro, se pone en marcha el procedimiento registral, que tiene un plazo m\u00e1ximo de 15 d\u00edas.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>El interesado recurre<\/strong>, en una argumentaci\u00f3n confusa. Se centra en la causa de la daci\u00f3n, que es, a su vez, la deuda, deuda que est\u00e1 suficientemente expresada y, adem\u00e1s, asevera que en este caso se emplea una f\u00f3rmula <em>casi id\u00e9ntica<\/em> a la empleada en la R 28-2-2003 esgrimida por el Registrador. Despu\u00e9s afirma que lo que pretende inscribir es el reconocimiento de deuda. Finalmente, afirma que la condici\u00f3n suspensiva no es tal, sino resolutoria, y as\u00ed se consider\u00f3 por la Gerencia Territorial del Catastro, que procedi\u00f3 a cambiar la titularidad catastral desde el otorgamiento de la escritura.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>La DG desestima el recurso y confirma la calificaci\u00f3n<\/strong>. Reitera la doctrina de la R 4-9-2025: el reconocimiento de deuda, aun cuando no aparece regulado especialmente, constituye en nuestro Derecho un negocio jur\u00eddico de fijaci\u00f3n (e igual sentido, el art. 1988 CC italiano), en el que, si bien no se produce una total abstracci\u00f3n de la causante (como en el Derecho alem\u00e1n, par\u00e1grafo 781 BGB), contiene la obligaci\u00f3n el deudor de cumplir lo reconocido salvo que se oponga eficazmente al cumplimiento alegando y probando que la obligaci\u00f3n a que se refiere es inexistente, nula, anulable o ineficaz por cualquier causa, lo que implica la inversi\u00f3n de la carga de la prueba.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El TS se ha pronunciado sobre el particular (SSTS 17-11-2006, 16-4-2008 y 5-3-2009, entre otras), considerando que <em>el reconocimiento contiene la voluntad negocial de asumir y fijar la relaci\u00f3n obligatoria preexistente, le anuda el efecto material de obligar al cumplimiento por raz\u00f3n de la obligaci\u00f3n cuya deuda ha sido reconocida, y el efecto procesal de la dispensa de la prueba de la relaci\u00f3n jur\u00eddica obligacional preexistente<\/em>. La STS 16-4-2008 dispone: <em>El reconocimiento opera como un negocio jur\u00eddico de fijaci\u00f3n o reproducci\u00f3n de otro anterior (SSTS de 24 de junio de 2004 y 31 de marzo de 2005), especialmente si se expresa la causa de aqu\u00e9l, pero incluso aunque no se exprese (STS de 1 de enero de 2003), y se verifica con la finalidad de fijar la relaci\u00f3n obligatoria preexistente, crear una mayor certeza probatoria, vincular al deudor a su cumplimiento y excluir las pretensiones que surjan o puedan surgir de una relaci\u00f3n jur\u00eddica previa incompatible con los t\u00e9rminos en que la obligaci\u00f3n queda fijada. En suma, como declara la Sentencia del Tribunal Supremo 17 de noviembre de 2006, en cuanto el reconocimiento contiene la voluntad propia de un negocio jur\u00eddico de asumir y fijar la relaci\u00f3n obligatoria preexistente, la jurisprudencia le anuda el efecto material de obligar al cumplimiento por raz\u00f3n de la obligaci\u00f3n cuya deuda ha sido reconocida, y el efecto procesal de dispensar de la prueba de la relaci\u00f3n jur\u00eddica obligacional preexistente.<\/em><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El Centro Directivo rechaza que el reconocimiento de deuda sea un negocio abstracto. La R 2-9-2006 proclama su car\u00e1cter causal. <strong>Puede ocurrir que la causa no est\u00e9 indicada o lo est\u00e9 de forma gen\u00e9rica<\/strong>: a la primera se le aplica la <strong>presunci\u00f3n de existencia y licitud de la causa del art. 1277 CC<\/strong>, pero esta presunci\u00f3n <strong>no opera en el \u00e1mbito registral<\/strong> (R 16-1-2013). A efectos procesales, se dispensa de probar la causa al titular del derecho de cr\u00e9dito objeto de reconocimiento y se hace recaer la carga de la prueba sobre el obligado.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Asimismo, el Centro Directivo se plantea si la causa del reconocimiento de deuda puede ser la propia daci\u00f3n en pago. Lo rechaza, pues como ya puso de manifiesto en la R 4-9-2025, <em>al ser la daci\u00f3n en pago una transmisi\u00f3n con finalidad solutoria de deudas propias o ajenas, la existencia y titularidad de aquellas deudas operar\u00e1 como causa de la transmisi\u00f3n y por tanto como elemento esencial del propio contrato traslativo.<\/em><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Concluye el Centro Directivo que <strong>la causa debe ser, en virtud del principio de especialidad, <em>la concreta -y no abstracta- relaci\u00f3n crediticia que fundamentara la daci\u00f3n en pago (que es un medio y no una causa en s\u00ed)<\/em><\/strong><em>.<\/em><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En cuanto a la condici\u00f3n suspensiva, de la escritura no se deriva que deba entenderse incumplida la obligaci\u00f3n de pago por el simple transcurso del plazo indicado, no pudiendo trasladarse a la calificaci\u00f3n la especulaci\u00f3n del incumplimiento (ACT).<\/p>\n<div class=\"enlacesDoc\" style=\"text-align: justify;\">\n<ul>\n<li class=\"puntoPDF\"><a title=\"PDF firmado BOE-A-2026-12775\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2026\/06\/12\/pdfs\/BOE-A-2026-12775.pdf\">PDF (BOE-A-2026-12775 &#8211; 12\u00a0<abbr title=\"p\u00e1ginas\">p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0&#8211; 250\u00a0<abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a> <a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2026-12775\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2026-12775\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"494-embargo-por-entidad-local-de-bien-situado-fuera-de-su-ambito-territorial\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r494\"><\/a>494.* EMBARGO POR ENTIDAD LOCAL DE BIEN SITUADO FUERA DE SU \u00c1MBITO TERRITORIAL.<\/span><\/strong><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 20 de febrero de 2026, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Estepona n.\u00ba 1 a prorrogar una anotaci\u00f3n de embargo. (MGV)<\/p>\n<p>Ver<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/diciembre-2022-direccion-general-seguridad-juridica-y-fe-publica\/#r554\"> Res. 23\/11\/2022<\/a><\/p>\n<div class=\"enlacesDoc\" style=\"text-align: justify;\">\n<ul>\n<li class=\"puntoPDF\"><a title=\"PDF firmado BOE-A-2026-12776\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2026\/06\/12\/pdfs\/BOE-A-2026-12776.pdf\">PDF (BOE-A-2026-12776 &#8211; 10\u00a0<abbr title=\"p\u00e1ginas\">p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0&#8211; 239\u00a0<abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a> <a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2026-12776\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2026-12776\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"495-asiento-de-presentacion-de-peticion-dirigida-a-un-juzgado\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r495\"><\/a>495.() ASIENTO DE PRESENTACI\u00d3N DE PETICI\u00d3N DIRIGIDA A UN JUZGADO<\/span><\/strong><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 20 de febrero de 2026, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n del registrador de la propiedad de Mazarr\u00f3n, por la que se deniega la pr\u00e1ctica de un asiento de presentaci\u00f3n.\u00a0<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen<\/strong>: no procede extender asiento de presentaci\u00f3n de un documento privado que no es ninguno de los supuestos en que las disposiciones legales les atribuyan eficacia registral.<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>\u00a0<\/strong><strong>Hechos: <\/strong>se presenta telem\u00e1ticamente en el Registro de la Propiedad escrito firmado dirigido a la Secci\u00f3n Civil (\u00danica) del Tribunal de Primera Instancia de \u2026 en el que, en esencia, solicitaba al Juzgado que se le aclarase si exist\u00eda o no una determinada sentencia que afectaba a sus representados, y que, en su caso, se pusiera a su disposici\u00f3n la misma en la sede del Juzgado o telem\u00e1ticamente.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El <strong>Registrador de la Propiedad deneg\u00f3 la pr\u00e1ctica del asiento de presentaci\u00f3n<\/strong> por no tener transcendencia real, pues como resulta del mismo, es una solicitud al Tribunal de Justicia (de exhibici\u00f3n de sentencia), siendo por tanto, un documento privado que no es susceptible de provocar operaci\u00f3n registral alguna.<\/p>\n<p>La <strong>Direcci\u00f3n General confirma l<\/strong>a calificaci\u00f3n.<\/p>\n<p>I. RECURSO EXPRES.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">&#8211; Hasta ahora, ante la negativa del registrador a la extensi\u00f3n del asiento de presentaci\u00f3n se pod\u00eda interponer el mismo recurso que para el caso de calificaci\u00f3n negativa de documentos ya presentados.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">&#8211; Tras la Ley\u00a011\/2023, de\u00a08 de mayo, se da nueva redacci\u00f3n al <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a246\">art\u00edculo\u00a0246<\/a> de la Ley Hipotecaria, que en su apartado\u00a03 introduce un recurso especial, \u00abexpr\u00e9s\u00bb, contra la denegaci\u00f3n de la pr\u00e1ctica del asiento de presentaci\u00f3n, habida cuenta de la importancia de \u00e9ste, con unos plazos reducidos para su interposici\u00f3n y resoluci\u00f3n, corriendo esta \u00faltima a cargo exclusivamente de la Direcci\u00f3n General, sin que haya posibilidad de calificaci\u00f3n sustitutoria ni recurso judicial.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">No contiene el citado art\u00edculo regulaci\u00f3n alguna sobre c\u00f3mo debe tramitarse este recurso expr\u00e9s, pero es indudable que la aplicaci\u00f3n de <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a325\">los art\u00edculos\u00a0325 y siguientes de la Ley Hipotecaria<\/a>, relativos al recurso ordinario, solo ser\u00e1n de aplicaci\u00f3n en cuanto no impidan la tramitaci\u00f3n de este nuevo recurso en los plazos fijados.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0La finalidad de este nuevo recurso es procurar que la prioridad registral, que se sustenta en el asiento de presentaci\u00f3n, quede claramente determinada en el menor tiempo posible mediante la resoluci\u00f3n del recurso y evitar una interrupci\u00f3n temporal excesiva del procedimiento registral.<\/p>\n<p>II. EL ASIENTO DE PRESENTACI\u00d3N.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En el caso resuelto, estamos ante un documento privado que no es ninguno de los supuestos en que las disposiciones legales les atribuyan eficacia registral. Se trata de un documento que por su naturaleza, contenido o finalidad no puedan provocar operaci\u00f3n registral alguna pues no contiene ninguna petici\u00f3n al Registro de la Propiedad por lo que ex <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a246\">art\u00edculo\u00a0246 de la Ley Hipotecaria<\/a> y <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/reglamento-hipotecario-titulos-vi-vii-viii-ix-y-x\/#art420\">art\u00edculo\u00a0420 del Reglamento Hipotecario<\/a> procede denegar la pr\u00e1ctica del asiento de presentaci\u00f3n. (ER)<\/p>\n<ul>\n<li class=\"puntoPDF\"><a title=\"PDF firmado BOE-A-2026-12777\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2026\/06\/12\/pdfs\/BOE-A-2026-12777.pdf\">PDF (BOE-A-2026-12777 &#8211; 4 <abbr title=\"p\u00e1ginas\">p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0&#8211; 204\u00a0<abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a> <a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2026-12777\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2026-12777\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"496-oposicion-del-ayuntamiento-a-segregaciones-ya-inscritas\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r496\"><\/a>496.* OPOSICI\u00d3N DEL AYUNTAMIENTO A SEGREGACIONES YA INSCRITAS.<\/span><\/strong><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 24 de febrero de 2026, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de San Roque a practicar operaci\u00f3n alguna en virtud de un escrito remitido por el Ayuntamiento de San Roque sobre la calificaci\u00f3n urban\u00edstica de determinadas parcelas y el incumplimiento respecto de las mismas de los deberes de cesi\u00f3n obligatoria al citado ayuntamiento.\u00a0<\/p>\n<p><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen: <\/strong>No cabe el recurso frente a asientos ya practicados.<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Supuesto:<\/strong> Se presenta en el Registro de la Propiedad un escrito suscrito por el alcalde de un Ayuntamiento en el que se pone en conocimiento del registrador las <strong>alegaciones desfavorables <\/strong>presentadas por el dicho Ayuntamiento<strong> a la segregaci\u00f3n y agrupaci\u00f3n de determinadas parcelas<\/strong> por <strong>incumplimiento de las cesiones obligatorias y gratuitas<\/strong> previstas en el planeamiento.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La inscripci\u00f3n de las segregaciones y de la venta a las que alude el recurso <strong>ya hab\u00eda sido practicadas con anterioridad<\/strong> a la presentaci\u00f3n del citado escrito.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>El Registrador<\/strong> califica desfavorablemente, por no ser el documento susceptible de provocar operaci\u00f3n registral alguna.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En v\u00eda de recurso, el alcalde solicita que \u201cse revoque \u00edntegramente la calificaci\u00f3n negativa recurrida y se acuerde la ilegalidad de la escritura p\u00fablica de segregaci\u00f3n y agrupaci\u00f3n, por carecer de licencia municipal, y la nulidad del documento privado de compra-venta\u201d<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Pese a la<strong> disparidad entre la petici\u00f3n impl\u00edcita del documento, <\/strong>es decir, el reflejo tabular del incumplimiento de los deberes de cesi\u00f3n obligatoria, <strong>y la pretensi\u00f3n del recurso<\/strong>, como es que se declare la nulidad de las segregaciones, agrupaciones y compraventa ya inscritas, y dada la calificaci\u00f3n emitida por el registrador, <strong>procede la resoluci\u00f3n del recurso por razones de econom\u00eda procedimental<\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En tal sentido <strong>confirma la calificaci\u00f3n registral<\/strong> y desestima el recurso, toda vez que:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">No cabe <strong>instar recurso alguno frente a la calificaci\u00f3n positiva del registrador por la que se extiende el correspondiente asiento<\/strong>, cualquiera que sea la clase de \u00e9ste, ya que una vez <strong>practicado el asiento (art. <\/strong><a href=\"t\">1.1 LH<\/a><strong>) el mismo queda bajo la salvaguardia de los tribunales<\/strong> y produce todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los t\u00e9rminos establecidos en la Ley (<strong>consentimiento del titular registral o, en su defecto, resoluci\u00f3n judicial<\/strong> en proceso en el que sea demandado -art.\u00a0<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a40\">40.d LH<\/a>-, sin perjuicio de la eventual procedencia de un <strong>procedimiento administrativo<\/strong> en el que puedan hacerse efectivos los deberes de cesi\u00f3n obligatoria y en el que asimismo tenga intervenci\u00f3n el titular registral, particularmente el proyecto de reparcelaci\u00f3n debidamente aprobado \u2013art.\u00a023 LS-)<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En el presente expediente <strong>el documento presentado no cumple ninguno de estos presupuestos <\/strong>al limitarse a poner en conocimiento del registrador las alegaciones desfavorables presentadas por el Ayuntamiento en un expediente de declaraci\u00f3n catastral de las que resultan el informe desfavorable de los servicios t\u00e9cnicos municipales del \u00c1rea de Urbanismo del Ayuntamiento a la segregaci\u00f3n y agrupaci\u00f3n de determinadas parcelas por incumplimiento de las cesiones obligatorias y gratuitas previstas en el planeamiento.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Por lo dem\u00e1s ha de tenerse en cuenta que la <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-direccion-general-de-los-registros-y-el-notariado-junio-2020\/#152-segregacion-de-finca-con-la-condicion-de-ceder-una-parte-para-zona-verde-conditio-iuris-\">R. 5 de febrero de 2020<\/a> afirm\u00f3 que el hecho de que <strong>la licencia que permit\u00eda la segregaci\u00f3n de la finca luego transmitida expresara que \u00e9sta deb\u00eda ser cedida al Ayuntamiento y ser destinada a zona verde p\u00fablica<\/strong>, no imped\u00eda la inscripci\u00f3n en favor de un tercero, teniendo presente el efecto de la publicidad registral de la condici\u00f3n impuesta, sujeto, por tanto, a la eventual acci\u00f3n de la Administraci\u00f3n para su cumplimiento.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En consecuencia, en el presente expediente<strong> no puede pronunciarse la DG sobre si fue o no correcta la calificaci\u00f3n del registrador que dio lugar a la inscripci\u00f3n de la segregaci\u00f3n, agrupaci\u00f3n y posterior venta<\/strong>. La legislaci\u00f3n sustantiva aplicable prev\u00e9 las distintas <strong>medidas provisionales y preventivas o definitivas que pueden adoptarse para el restablecimiento de legalidad <\/strong>(Ley\u00a07\/2021, de\u00a01 de diciembre, de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andaluc\u00eda, y Decreto\u00a0550\/2022, de\u00a029 de noviembre, por el que se aprueba el Reglamento General de la Ley\u00a07\/2021, de\u00a01 de diciembre, de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andaluc\u00eda), y en orden a <strong>facilitar la efectividad de dichas medidas y su conocimiento por terceros de buena fe, <\/strong>la propia legislaci\u00f3n sustantiva contempla distintas actuaciones de coordinaci\u00f3n y colaboraci\u00f3n con el Registro de la Propiedad, que pueden complementarse con las previstas por la legislaci\u00f3n hipotecaria, en particular, con la <strong>anotaci\u00f3n preventiva de la demanda judicial de nulidad del t\u00edtulo inscrito <\/strong>(art. 42) (JCC)<\/p>\n<div class=\"enlacesDoc\" style=\"text-align: justify;\">\n<ul>\n<li class=\"puntoPDF\"><a title=\"PDF firmado BOE-A-2026-12828\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2026\/06\/13\/pdfs\/BOE-A-2026-12828.pdf\">PDF (BOE-A-2026-12828 &#8211; 13\u00a0<abbr title=\"p\u00e1ginas\">p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0&#8211; 257\u00a0<abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a> <a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2026-12828\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2026-12828\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"497-sentencia-declarativa-de-usucapion-y-rebeldia\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><img decoding=\"async\" src=\"r497\" alt=\"\" \/><a id=\"r497\"><\/a>497.* SENTENCIA DECLARATIVA DE USUCAPI\u00d3N Y REBELD\u00cdA.<\/span><\/strong><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 24 de febrero de 2026, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n negativa del registrador de la propiedad de Matar\u00f3 n.\u00ba 3, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de una sesentaiseisava parte indivisa de una finca en virtud de la sentencia declarativa del dominio por usucapi\u00f3n a su favor por la raz\u00f3n de que, habiendo permanecido en rebeld\u00eda la sociedad demandada durante todo el procedimiento, no consta el transcurso de los plazos para el ejercicio de la acci\u00f3n de rescisi\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen<\/strong>:<\/span><span style=\"color: #3366ff;\"> Si una sentencia ha sido dictada en rebeld\u00eda del demandado no procede la inscripci\u00f3n en tanto no transcurran los plazos necesarios para que dicha sentencia sea firme.<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Hechos<\/strong>: Se estima la demanda interpuesta por determinada persona contra una sociedad. En la que se declaraba que la demandante hab\u00eda adquirido por usucapi\u00f3n una sesentaiseisava parte indivisa de una finca registral y se ordenaba la cancelaci\u00f3n de las inscripciones contradictorias.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El registrador <strong>suspende<\/strong> la inscripci\u00f3n por el siguiente motivo: \u201cpara que sea inscribible una sentencia dictada en rebeld\u00eda del demandado, es preciso, a la vista del <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-2000-323#a524\">art\u00edculo 524.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil<\/a>, que hayan transcurrido (a partir de las notificaciones de la sentencia) <strong>los plazos<\/strong> del posible ejercicio por \u00e9ste de la acci\u00f3n de rescisi\u00f3n que prev\u00e9 el art. 502 de la citada Ley, esto es, tanto el de veinte d\u00edas o cuatro meses (seg\u00fan la notificaci\u00f3n hubiera sido personal o por edictos) como el de diecis\u00e9is meses (en caso de subsistencia de la situaci\u00f3n de fuerza mayor que hubiese impedido la comparecencia del rebelde al juicio). Como ha declarado la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, la acreditaci\u00f3n del transcurso de los anteriores plazos debe figurara en el propio documento judicial (vgr. Resoluci\u00f3n 28 de enero de 2013.)\u201d<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El interesado recurre. Entiende que dif\u00edcilmente puede cumplirse el requisito del conocimiento de la existencia del procedimiento judicial o del desconocimiento del mismo en una sociedad que ni siquiera existe, pues empresa que se encuentra disuelta de pleno derecho, como despu\u00e9s se acredita en la interposici\u00f3n del recurso y que en todo caso el plazo de suspensi\u00f3n debe ser el de cuatro meses desde la fecha de publicaci\u00f3n del edicto, conforme al art\u00edculo 502.1.2.\u00ba de la Ley de Enjuiciamiento Civil<\/p>\n<p><strong>Resoluci\u00f3n<\/strong>: Se <strong>confirma<\/strong> la nota de calificaci\u00f3n.<\/p>\n<p><strong>Doctrina<\/strong>: Lo primero que se\u00f1ala la DG es que la aportaci\u00f3n al expediente de la certificaci\u00f3n del RM sobre la disoluci\u00f3n de la sociedad no puede ser tenido en cuenta conforme al art. 326 de la LH.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Sobre el fondo de la cuesti\u00f3n planteada se limita a recordar el contenido <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-2000-323#a524\">del art\u00edculo 524.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil<\/a>, del que resulta que la Ley se\u00f1ala tres plazos de <strong>caducidad<\/strong> para el ejercicio de la acci\u00f3n de rescisi\u00f3n de las sentencias dictadas en rebeld\u00eda, a contar desde la notificaci\u00f3n de la sentencia (de veinte d\u00edas, cuatro meses y diecis\u00e9is meses, respectivamente); si bien, la determinaci\u00f3n de cu\u00e1l sea aplicable no corresponde al registrador, sin que nada conste sobre ello en la sentencia.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Por \u00faltimo se\u00f1ala que si la sociedad estuviera disuelta por aplicaci\u00f3n del <a href=\"https:\/\/secure-web.cisco.com\/1BzxxWFnVjKv2hvyg5ECTAPt7bL9leY309iqvx7Q3pWXIer--0y0o0ljlFT9SRdKJPcudsTLVx7qjIZ_L_6KpDMmWX-Xdu78oHxKFe5D8Dp6n-y4-SDR-yHOLHpqybVdpqfSdsTUZ5MqGY1NlNn2BUlW8bqoWnOvcG-0I_gUKltRsWE7TIfve1HK3RHyVRqHI3-aZesW21yqI1y1kZ5gJfCKLqA1uBdBldEFTA2kdUTkh9Ow26bxz9sLQHm3nLlf2NIAZyxADuLBykZFgaGewwEA4PocqKmrSVEy2FEkjfBhpNJYEsvIvo8KOa30ne2gIgQwox-FGB4p2KfmkmeG1MxHR6Yc8H6BV88uVqIpHhNK6wXK83uv_TYA2GtK2w4JoZWt7E9RMcGTiVcELwNgwOw\/https%3A%2F%2Fwww.notariosyregistradores.com%2Fweb%2Fnormas%2Fley-de-sociedades-de-capital%2F%23art375\">art\u00edculo 375 del Real Decreto Legislativo 1\/2010, de 2 de julio<\/a>, los liquidadores asumir\u00e1n las funciones establecidas en la ley, debiendo velar por la integridad del patrimonio social en tanto no sea liquidado y repartido entre los socios y si la sociedad ha sido liquidada y su hoja cancelada, conforme al <a href=\"https:\/\/secure-web.cisco.com\/1w2rTvgVJG5fk-lkC0_fwtPH-cf0RoZPdpcOwAuPUFFqQkJ0v59KztFjylT__r8PpVYk5ciBjM7lUKvz-SBn2UbgyMrkYlIXVIwMrWWtmin5-BJH9M4GkRI3qcNEIMlZloJIOnBkfLfeDk81k_UG_ecpr0d5XoD-EYLVkEKjXrx8V2ZWVm6nJXjuKJ30JnbOlPzDgdxc_4m1vQ3nD3YeAc1ig7xYNqV7zNjz_EwLJS7p8vjfqvbXTiDoMiWim9ph9OxKJtL_TBqvfUOvlMZc9P4_R4jnHEkpOUQLlWgHuGe8Uqel9emnSj9Fj5RFWJfKMMpopwqG26L6Erq0oz80ycB0Ww4a8NStuC058ytWZIf9Q6qQpA4vGj54oWK8G8y-pjZgN_s3Rk3_WcEG8XuwERA\/https%3A%2F%2Fwww.notariosyregistradores.com%2Fweb%2Fnormas%2Fley-de-sociedades-de-capital%2F%23art400\">art\u00edculo 400 de la Ley de Sociedades de Capital<\/a>, tambi\u00e9n los liquidadores tiene la funci\u00f3n de formalizar actos jur\u00eddicos en nombre de la sociedad extinguida con posterioridad a la cancelaci\u00f3n registral de \u00e9sta y si los liquidadores no existen esa funci\u00f3n la asumir\u00e1 el juez del domicilio.(MGV)<\/p>\n<ul>\n<li><a href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2026\/06\/13\/pdfs\/BOE-A-2026-12829.pdf\">PDF (BOE-A-2026-12829 \u2013 4\u00a0p\u00e1gs.\u00a0\u2013 208\u00a0KB)<\/a> <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2026-12829\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"498-albacea-y-dacion-en-pago-concurrencia-de-legitimarios-homologacion-judicial-de-transaccion-no-altera-su-naturaleza-de-acuerdo-privado\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r498\"><\/a>498.*** ALBACEA Y DACI\u00d3N EN PAGO: CONCURRENCIA DE LEGITIMARIOS. HOMOLOGACI\u00d3N JUDICIAL DE TRANSACCI\u00d3N NO ALTERA SU NATURALEZA DE ACUERDO PRIVADO<\/span><\/strong><strong style=\"font-size: 0.857143rem;\"><span style=\"font-size: 12pt;\">.<\/span><\/strong><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 25 de febrero de 2026, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Coria a inscribir un auto judicial de homologaci\u00f3n de un acuerdo transaccional. (ACM)<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen:<\/strong>\u00a0No cabe inscribir un acuerdo transaccional, que pone fin a una ejecuci\u00f3n hipotecaria, homologado judicialmente y acordado por el albacea sin intervenci\u00f3n de los herederos y legitimarios.<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>&#8211; Hechos:<\/strong> Se presenta auto judicial de <em>homologaci\u00f3n de un acuerdo transaccional <\/em>otorgado entre el <strong>Albacea y los acreedores<\/strong> mediante una <strong><em><u>daci\u00f3n en pago<\/u><\/em><\/strong> que pone fin a una ejecuci\u00f3n hipotecaria contra deudor ya fallecido.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>&#8211; El Registrador: suspende<\/strong>, acertadamente, la inscripci\u00f3n:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>a)<\/strong> Por <strong><u>no aportarse el t\u00edtulo sucesorio<\/u><\/strong> (y documentos complementarios, testamento, Certificado \u00daltimas Voluntades\u2026) que permitan calificar las <strong><u>facultades del albacea<\/u><\/strong>, quien, <em>salvo<\/em> autorizaci\u00f3n expresa del testador, <u>no puede transigir ni realizar <em>actos de riguroso dominio<\/em><\/u> sin el consentimiento de los herederos;<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>b)<\/strong> Y, ex <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a3\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Art 3\u00ba LH<\/a>, por resultar preciso un acto formal y expreso que cumpla <strong>la forma documental adecuada<\/strong> (escritura p\u00fablica o sentencia firme en procedimiento contencioso) para la inscripci\u00f3n, ya que la transacci\u00f3n consta en un documento privado cuya naturaleza no queda alterada por la homologaci\u00f3n judicial de un documento privado, que <strong><u>no <\/u><\/strong><u>lo convierte en p\u00fablico<\/u>, como han venido reiterando numerosas Res DG (v\u00e9ase infra).<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>&#8211; La adjudicataria<\/strong><strong>: <\/strong><strong>r<\/strong><strong>ecurre <\/strong>y entiende que:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>a)<\/strong> El <strong>Juez ya ha admitido la legitimaci\u00f3n<\/strong> <em>suficiente<\/em> del Albacea para la transacci\u00f3n, y comprobado que el <strong><u>contenido<\/u><\/strong> del acuerdo <u>no es contrario al ordenamiento<\/u> jur\u00eddico, y la <u>capacidad de las partes para otorgar y disponer<\/u> de aquello a que hace referencia el acuerdo, que en caso de <strong>ejecuci\u00f3n judicial <\/strong>ser\u00eda una suerte de <strong><em>\u201cconvenio de realizaci\u00f3n\u201d <\/em><\/strong>(Art 673 LEC);<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>b)<\/strong> Y que, por tanto, hay <strong>equivalencia documental p\u00fablica <\/strong>(<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/columna-izq\/codigo-civil-libro-cuarto-articulos-1088-al-1537\/#art1216\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Arts 1216 CC<\/a> y <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-2000-323&amp;p=20231220&amp;tn=1#a317\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">317.1.\u00ba LEC<\/a>)<strong>,<\/strong> pues el convenio viene respaldado por una <strong>Sentencia judicial <\/strong><strong>firme y ejecutiva<\/strong> y, por tanto, <strong>inscribible<\/strong>, al producir (art 415 LEC) efecto de <em>cosa juzgada<\/em>, y teniendo el Letrado Admin. de Justicia facultades equivalentes a las notariales (arts. 708, 788 y 810 LEC).<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>&#8211; Resoluci\u00f3n: <\/strong>La DGSJFP\u00a0<strong>desestima <\/strong><strong>el recurso<\/strong>\u00a0y\u00a0<strong>confirma <\/strong>la calificaci\u00f3n :<br \/>\n<strong>&#8211; Doctrina<\/strong>:<br \/>\n<strong>a)<\/strong> El <strong>albacea<\/strong>, ex <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/codigo-civil-libro-tercero\/#art901\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Arts 901-903 CC<\/a>, <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/columna-izq\/codigo-civil-libro-cuarto-articulos-1088-al-1537\/#art1175\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Art. 1175<\/a> y <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/columna-izq\/codigo-civil-libro-cuarto-articulos-1538-al-1976\/#art1809\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">1809 y 1816 CC<\/a>, <strong><u>no puede<\/u> por si solo <\/strong>realizar actos de disposici\u00f3n (una transacci\u00f3n que supone una <em>daci\u00f3n en pago<\/em>) <u>sin el consentimiento de los herederos<\/u>, si el testador <strong>no le ha conferido<\/strong> expresamente tales <strong>facultades en el testamento<\/strong>, y aunque se las confiriese <strong>tampoco podr\u00edan,<\/strong> ni testador ni albacea, <strong>prescindir de la intervenci\u00f3n de los <em><u>legitimarios<\/u><\/em>,<\/strong> que, en cuanto a<em> herederos forzosos<\/em>, son cotitulares del inmueble dado en pago.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Y aunque la Sentencia reconozca al Albacea la cualidad de <u>representante de la<em> herencia yacente<\/em><\/u> en el proceso ejecutivo, hay que entender que esa representaci\u00f3n es a los <strong><em>solos efectos procesales<\/em><\/strong>, pero <u>sin que puedan vulnerarse las normas <strong>sustantivas<\/strong><\/u> y menos las protectoras de la <em>intangibilidad de la leg\u00edtima<\/em>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Por tanto deben<strong> aportarse los t\u00edtulos sucesorios <\/strong>y sus documentos complementarios para averiguar si hay o no <u>legitimarios<\/u>, si el testador confiri\u00f3 o no <u>facultades espec\u00edficas<\/u> al albacea, y si \u00e9ste las ha ejercitado o no dentro de <u>plazo<\/u>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>b)<\/strong> Y en cuanto al 2\u00ba defecto, el <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a3\">Art 3\u00ba LH<\/a> establece una <strong>enumeraci\u00f3n de t\u00edtulos formales inscribibles que <u>no es alternativa o indistinta<\/u><\/strong>, sino que cada uno, conforme al <strong><em>Ppio de Congruencia<\/em><\/strong><strong>,<\/strong> tiene un <strong>\u00e1mbito material y formal propio<\/strong><strong>.<\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>c)<\/strong> En definitiva la DG confirma una jurisprudencia <strong><em>REITERADA y CONSOLIDADA <\/em><\/strong>sobre la mec\u00e1nica de las\u00a0<em><strong>homologaciones judiciales de acuerdos privados<\/strong><\/em>\u00a0en general, de\u00a0<strong>exigir escritura p\u00fablica<\/strong>\u00a0notarial para inscribir acuerdos transaccionales, al <strong>carecer<\/strong> de un pronunciamiento judicial sobre el <strong><em>fondo<\/em><\/strong> del asunto (a lo m\u00e1s el juez valora la <em>capacidad de<\/em> las partes para transigir en s\u00ed mismo, no para el negocio objeto de la transacci\u00f3n) de modo que ante la remisi\u00f3n del <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-2000-323&amp;p=20210605&amp;tn=1#a810\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Art 810 LEC <\/a>al <strong><a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-2000-323&amp;p=20210605&amp;tn=1#a787\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Art 787-2 LEC<\/a><\/strong> se impone como regla general la <strong><em>protocolizaci\u00f3n notarial<\/em><\/strong> de la partici\u00f3n judicial, siempre y cuando haya concluido <u>sin oposici\u00f3n<\/u>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">As\u00ed, entre otras, en las <strong>RR. DGRN y DGSJFP<\/strong>\u00a0de <a href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/RESOLUCIONES\/2013-AGOSTO.htm#r330\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">9 julio<\/a> (<em>daci\u00f3n en pago <\/em>entre c\u00f3nyuges) y <a href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/RESOLUCIONES\/2013-SEPTIEMBRE.htm#r352\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">5 agosto 2013<\/a> (adjudicaciones <em>pro indiviso<\/em>); de <a href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/RESOLUCIONES\/2014-ABRIL.htm#r94\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">25 febrero <strong>2014<\/strong><\/a> (<em>servidumbre <\/em>de paso), de <a href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-dgrn-marzo-2015\/#94-exceso-de-cabida-en-acuerdo-transaccional-homologado-judicialmente\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">3 marzo 2015<\/a> (<em>exceso de cabida<\/em>); o en <strong>2016<\/strong>, las de <a href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-dgrn-junio-2016\/#218-condena-judicial-a-emitir-una-declaracion-de-voluntad-elevacion-a-publico-de-contrato-privado-\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">2 de junio<\/a> (<em>compraventa<\/em>), <a href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-dgrn-septiembre-2016\/#311-acuerdo-transaccional-homologado-judicialmente-necesidad-de-escritura-publica-y-consentimiento-de-ambas-partes-\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">19 de julio<\/a> (<em>disoluci\u00f3n de condominio<\/em>) y <a href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-dgrn-septiembre-2016\/#367-homologacion-de-acuerdo-transaccional-en-ejecucion-de-sentencia\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">6 de septiembre<\/a>\u00a0(<em>divisi\u00f3n de cosa com\u00fan<\/em>) u otra de <a href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-dgrn-diciembre-2016\/#523-liquidacion-de-gananciales-sin-protocolizacion-notarial-causa\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">30 de noviembre<\/a> (<em>liquidaci\u00f3n de una sociedad conyugal<\/em>), las <a href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-dgrn-noviembre-2016\/#438-parejas-de-hecho-no-inscribible-disolucion-de-condominios-en-convenio-regulador-en-sentencia-sobre-guarda-y-custodia-de-hijos-\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">RR. de\u00a017 octubre<\/a>\u00a0(Convenios Reguladores de\u00a0divorcio y de Parejas de Hecho) y de <a href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-dgrn-noviembre-2016\/#460-declaracion-de-obra-nueva-en-convenio-regulador\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">24 octubre<\/a>\u00a0(<em>declaraci\u00f3n de Obra Nueva en <\/em>convenio regulador) la de <a href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-dgrn-enero-2017\/#24-acuerdo-transaccional-sobre-disolucion-de-condominio-homologado-judicialmente-no-es-titulo-inscribible\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">21 de diciembre 2016<\/a> (<em>divisi\u00f3n de cosa com\u00fan<\/em>): en <strong>2017<\/strong>, las <a href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-direccion-general-registros-notariado-abril-2017\/#172-acuerdo-transaccional-homologado-judicialmente-convenio-regulador\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">RR. 5 de abril<\/a> (<em>Liquidaci\u00f3n<\/em><em> de Gananciales <\/em><a href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-direccion-general-registros-notariado-abril-2017\/#172-acuerdo-transaccional-homologado-judicialmente-convenio-regulador\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">#172\/17<\/a>) y de <a href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-direccion-general-registros-notariado-abril-2017\/#173-no-inscribilidad-de-auto-que-homologa-convenio-transaccional-sobre-disolucion-de-condominio\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">6 de abril<\/a> (<em>disoluci\u00f3n de condominio<\/em> <a href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-direccion-general-registros-notariado-abril-2017\/#173-no-inscribilidad-de-auto-que-homologa-convenio-transaccional-sobre-disolucion-de-condominio\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">#173\/17<\/a>) de 2017; la R. <a href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-direccion-general-de-los-registros-y-el-notariado-junio-2017\/#256-transaccion-homologada-judicialmente-no-convierte-en-publico-el-documento-privado-ni-lo-hace-inscribible\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">30 de mayo<\/a>\u00a0(para la <em>resoluci\u00f3n por incumplimiento<\/em> una permuta); <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-direccion-general-de-los-registros-y-el-notariado-octubre-2017\/#401-acuerdo-transaccional-homologado-judicialmente-necesidad-de-escritura-publica\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">R. 7 septiembre 2017<\/a> (<em>daci\u00f3n en pago<\/em> de deuda de costas procesales); <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-direccion-general-de-los-registros-y-el-notariado-noviembre-2017\/#r483\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">18 de octubre de 2017<\/a> (<em>Disoluci\u00f3n y Liquidaci\u00f3n SL<\/em>); R. de <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-direccion-general-de-los-registros-y-el-notariado-noviembre-2017\/#r502\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">31 de octubre<\/a>\u00a0(<em>Reconocimiento dominio<\/em>) y las RR <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-dgrn-noviembre-2016\/#473-division-judicial-de-herencia-protocolizacion-notarial-e-inscripcion-en-el-registro-de-la-propiedad-\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">2 noviembre<\/a>\u00a0y <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-direccion-general-de-los-registros-y-el-notariado-junio-2017\/#233-liquidacion-de-gananciales-en-acuerdo-transaccional-homologado-judicialmente\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">18 de mayo<\/a> y <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-direccion-general-de-los-registros-y-el-notariado-noviembre-2017\/#r520\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">3 de noviembre de <strong>2017<\/strong><\/a><em>(protocolizaci\u00f3n de operaciones particionales<\/em>); en <strong>2018<\/strong>, <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-direccion-general-de-los-registros-y-el-notariado-junio-2018\/#r228\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">R. 29 mayo<\/a> <em>(protocolizaci\u00f3n unilateral de operaciones particionales<\/em>), RR.\u00a0<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-direccion-general-de-los-registros-y-el-notariado-junio-2018\/#r218\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">30 mayo<\/a> y\u00a0<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-direccion-general-de-los-registros-y-el-notariado-agosto-2018\/#r342\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">R.\u00a0<\/a><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-direccion-general-de-los-registros-y-el-notariado-agosto-2018\/#r342\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">20 julio 2018<\/a> (Disoluci\u00f3n comunidad) y RR. de\u00a0<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-direccion-general-de-los-registros-y-el-notariado-junio-2018\/#r242\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">6 junio<\/a>\u00a0y <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-direccion-general-de-los-registros-y-el-notariado-noviembre-2018\/#r418\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">24 de octubre 2018<\/a> (c\u00f3nyuges ya divorciados); En <strong>2019<\/strong>: las RR de <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-direccion-general-de-los-registros-y-el-notariado-marzo-2019\/#80-convenio-regulador-adjudicacion-de-vivienda-adquirida-en-estado-de-solteros\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">14 de febrero<\/a>, <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-direccion-general-de-los-registros-y-el-notariado-junio-2019\/#224-convenio-regulador-adjudicacion-de-vivienda-no-habitual-adquirida-en-estado-de-solteros\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">22 de mayo,<\/a>\u00a0<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-direccion-general-de-los-registros-y-el-notariado-julio-2018\/#r302\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">11 de julio<\/a>, <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-direccion-general-de-los-registros-y-el-notariado-noviembre-2019\/#r515\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">31 octubre<\/a>\u00a0(divorcio), y <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-direccion-general-de-los-registros-y-el-notariado-marzo-2020\/#r26\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">11 de diciembre de 2019<\/a>; En <strong>2020<\/strong>: las RR. <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-direccion-general-de-los-registros-y-el-notariado-junio-2020\/#r125\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">28 enero<\/a>\u00a0(<em>donaci\u00f3n de usufructo al hijo en divorcio<\/em>), <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-direccion-general-seguridad-juridica-y-fe-publica-octubre-2020\/#r413\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">RR. 2 septiembre<\/a>\u00a0(<em>donaci\u00f3n garaje a menor en divorcio<\/em>)\u00a0y <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-direccion-general-seguridad-juridica-y-fe-publica-noviembre-2020\/#r528\">12 noviembre 2020<\/a> (<em>donaci\u00f3n entre c\u00f3nyuges<\/em>); En <strong>2021<\/strong>: las <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/rdgsjfp-marzo-2021\/#r87\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">RR 19 febrero<\/a>, <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/dgsjfp-mayo-2021\/#r148\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">27 abril<\/a> (liquidaci\u00f3n de Gananciales por divorcio) de <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/junio-2021-dgsjfp\/#r172\">18 mayo<\/a>\u00a0y <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/octubre-2021-dgsjfp\/#r353\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">20 septiembre<\/a> (ambas Disoluci\u00f3n comunidad),\u00a0y <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-noviembre-2021-direccion-general-seguridad-juridica-y-fe-publica\/#r390\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">14 octubre 2021<\/a> <em>(adjudicaci\u00f3n en pago tras divorcio)<\/em>; En <strong>2023<\/strong>: las\u00a0de <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/julio-2023-direccion-general-seguridad-juridica-y-fe-publica\/#r293\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">14 de junio<\/a>, <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/julio-2023-direccion-general-seguridad-juridica-y-fe-publica\/#r314\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">20 de junio,<\/a>\u00a0<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-octubre-2023-direccion-general-seguridad-juridica-y-fe-publica\/#r431\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">11 septiembre<\/a> y <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-diciembre-2023-direccion-general-seguridad-juridica-y-fe-publica\/#r556\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">4 diciembre 2023<\/a> (atribuci\u00f3n informal de ganancialidad), En <strong>2024<\/strong>: las de <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-abril-2024-direccion-general-seguridad-juridica-y-fe-publica\/#r189\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">9 abril<\/a>\u00a0(uniones de hecho), la de <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-octubre-2024-direccion-general-seguridad-juridica-y-fe-publica\/#r384\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">23 julio<\/a> (atribuci\u00f3n informal de ganancialidad), o la de <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-febrero-2025-direccion-general-seguridad-juridica-y-fe-publica\/#r24\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">10 diciembre 2024<\/a> <a href=\"http:\/\/www.albertcapell.com\/\">(<\/a>pareja de hecho); En <strong>2025<\/strong>: las de <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-julio-2025-direccion-general-seguridad-juridica-y-fe-publica\/#r287\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">6 de junio<\/a> (divisi\u00f3n cosa com\u00fan desconectada del convenio regulador), <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-julio-2025-direccion-general-seguridad-juridica-y-fe-publica\/#r337\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">25 junio<\/a> (novaci\u00f3n hipotecaria) y <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-julio-2025-direccion-general-seguridad-juridica-y-fe-publica\/#r346\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">8 julio de 2025<\/a> (finca r\u00fastica en convenio divorcio); y en <strong>2026<\/strong>: las <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-mayo-2026-direccion-general-de-seguridad-juridica-y-fe-publica\/#r364\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">RR. 16 enero<\/a> (reconocimiento usucapi\u00f3n y permuta), de <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-junio-2026-direccion-general-de-seguridad-juridica-y-fe-publica\/#r434\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">13 febrero<\/a> (uniones de hecho) y de <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-junio-2026-direccion-general-de-seguridad-juridica-y-fe-publica\/#r498\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">25 febrero 2026<\/a> (Albacea y daci\u00f3n en pago en ejecuci\u00f3n hipotecaria)<a href=\"https:\/\/www.notariatetuan.com\/\">.<\/a> <a href=\"http:\/\/www.albertcapell.com\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">(<\/a><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/category\/esta-web\/autores\/#acm\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">ACM<\/a>)<a href=\"http:\/\/www.albertcapell.com\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">.<\/a><\/p>\n<div class=\"enlacesDoc\" style=\"text-align: justify;\">\n<ul>\n<li class=\"puntoPDF\"><a title=\"PDF firmado BOE-A-2026-12830\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2026\/06\/13\/pdfs\/BOE-A-2026-12830.pdf\">PDF (BOE-A-2026-12830 &#8211; 9\u00a0<abbr title=\"p\u00e1ginas\">p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0&#8211; 238\u00a0<abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a> <a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2026-12830\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2026-12830\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"499-georreferenciacion-de-un-elemento-privativo-de-una-propiedad-horizontal\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r499\"><\/a>499.*** GEORREFERENCIACI\u00d3N DE UN ELEMENTO PRIVATIVO DE UNA PROPIEDAD HORIZONTAL<\/span><\/strong><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 25 de febrero de 2026, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n emitida por la registradora de la propiedad de Valencia n.\u00ba 3, por la que se suspende y deniega la inscripci\u00f3n de una escritura de adaptaci\u00f3n de finca a Catastro, segregaci\u00f3n, determinaci\u00f3n de resto, extinci\u00f3n de condominio y agrupaci\u00f3n de fincas.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen.-<\/strong> Es admisible la inscripci\u00f3n de la georreferenciaci\u00f3n de un elemento privativo de una propiedad horizontal. No es admisible segregar parte de un elemento privativo en una propiedad horizontal de hecho, sin realizar la divisi\u00f3n horizontal.<\/span><\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><strong>Hechos.-<\/strong> Los propietarios de un local compuesto de dos partes situadas a dos niveles, integrado en un edificio del que forman parte diferentes pisos o locales susceptibles de aprovechamiento independiente, que no se encuentra constituido formalmente en r\u00e9gimen de propiedad horizontal, proceden a aumentar su superficie para adaptarla a la catastral, solicitando que se inscriba dicha rectificaci\u00f3n conforme al procedimiento previsto en el <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a199\">art. 199 LH<\/a>. A continuaci\u00f3n, segregan una parte de dicho local y lo agregan a otro elemento privativo. Cuentan para ello con la autorizaci\u00f3n de la comunidad de propietarios, concedida por acuerdo adoptado por unanimidad.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><strong>Calificaci\u00f3n.<\/strong>&#8211; Son objeto de recurso dos defectos se\u00f1alados por la registradora de la propiedad: 1) para realizar las operaciones indicadas es preciso ampliar la obra nueva y constituir el edificio en r\u00e9gimen de propiedad horizontal; 2) el art. 199 LH prev\u00e9 la georreferenciaci\u00f3n del solar donde se ubica el edificio, no de un solo local.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><strong>Resoluci\u00f3n.<\/strong>&#8211; La DGSJFP confirma el primer defecto y revoca el segundo.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><strong>Doctrina:<\/strong><\/p>\n<p>1. El <strong>incremento de superficie<\/strong> del local requiere la ampliaci\u00f3n de la superficie construida del edificio, realizada por todos los copropietarios.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\">Adem\u00e1s, en un r\u00e9gimen de propiedad horizontal de hecho, no es posible la segregaci\u00f3n de nuevos elementos privativos sin constituir formalmente un r\u00e9gimen de propiedad horizontal, por mucho que ya existan elementos privativos segregados cuya validez se mantiene, y tampoco es posible en un edificio en r\u00e9gimen de propiedad horizontal de hecho proceder s\u00f3lo en una de las fincas registrales segregadas a su divisi\u00f3n material y a la modificaci\u00f3n de obra alterando su superficie construida, por el mero hecho de haber sido ya segregadas cuando no exist\u00eda la Ley sobre propiedad horizontal. La modificaci\u00f3n de obra habr\u00e1 de hacerse en la finca registral del \u00edntegro edificio, aunque s\u00f3lo se cambie la superficie de la planta baja y planta entresuelo y se mantenga la misma superficie construida en las dem\u00e1s plantas, dado que implica, en todo caso, un aumento de la superficie total construida del edificio, del mismo modo que se exige en un edificio en r\u00e9gimen de propiedad horizontal de derecho.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\">A un edificio en r\u00e9gimen de propiedad horizontal de hecho le es de aplicaci\u00f3n la normativa sobre propiedad horizontal, como se indica en la nota de calificaci\u00f3n. Pero no se debe confundir la no necesidad de constituir el r\u00e9gimen de propiedad horizontal para estas situaciones de hecho, y permitir realizar actos\u00a0dispositivos sobre los elementos privativos \u00abde hecho\u00bb ya segregados de la finca matriz, con la necesidad de deber constituir el r\u00e9gimen de propiedad horizontal cuando sobre los elementos privativos \u00abde hecho\u00bb no se van a realizar actos dispositivos sino operaciones de segregaci\u00f3n o divisi\u00f3n, esto es, actos de modificaciones hipotecarias.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\">Tampoco es admisible que se fije una cuota de participaci\u00f3n para los nuevos\u00a0elementos creados o un porcentaje de participaci\u00f3n de cada uno de ellos en la cuota que en su d\u00eda se fije.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">2. La legislaci\u00f3n hipotecaria s\u00ed permite inscribir la <strong>georreferenciaci\u00f3n de un elemento privativo<\/strong> de un complejo inmobiliario, una divisi\u00f3n horizontal tumbada, o una propiedad horizontal que se ubique sobre el suelo, mediante solicitud de su titular registral, como operaci\u00f3n registral espec\u00edfica, al amparo del art\u00edculo 9.b), p\u00e1rrafo segundo, cuando dispone, sin ninguna restricci\u00f3n que: \u00abAsimismo, dicha representaci\u00f3n podr\u00e1 incorporarse con car\u00e1cter potestativo al tiempo de formalizarse cualquier acto inscribible, o como operaci\u00f3n registral espec\u00edfica\u00bb, sin que la inscripci\u00f3n de esa georreferenciaci\u00f3n implique fraccionamiento del terreno, sino tan solo, mejor delimitaci\u00f3n de la ubicaci\u00f3n del elemento privativo, con el consiguiente refuerzo del principio de especialidad. Las posibles dificultades de nivel t\u00e9cnico no deben impedir\u00a0esta soluci\u00f3n jur\u00eddica, sino que deben ser implementadas por el Colegio de\u00a0Registradores las soluciones que permitan la inscripci\u00f3n de recintos dentro de otro recinto matriz en la aplicaci\u00f3n registral homologada a la que se refiere el art. 9 LH.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\">Por todo ello, el defecto relativo a la imposibilidad de la inscripci\u00f3n de la\u00a0georreferenciaci\u00f3n de un elemento privativo de la propiedad horizontal debe ser\u00a0revocado, por lo que puede iniciarse la tramitaci\u00f3n del expediente para su inscripci\u00f3n, ya que el mismo dispone de georreferenciaci\u00f3n catastral, junto con la inscripci\u00f3n de la georreferenciaci\u00f3n de la finca matriz, que habr\u00e1 de ser necesariamente alternativa, habiendo sido autorizadas las modificaciones por la junta de propietarios.\u00a0(VEJ)<\/p>\n<div class=\"enlacesDoc\" style=\"text-align: justify;\">\n<ul>\n<li class=\"puntoPDF\" style=\"text-align: justify;\"><a title=\"PDF firmado BOE-A-2026-12831\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2026\/06\/13\/pdfs\/BOE-A-2026-12831.pdf\">PDF (BOE-A-2026-12831 &#8211; 19\u00a0<abbr title=\"p\u00e1ginas\">p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0&#8211; 286\u00a0<abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a> <a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2026-12831\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2026-12831\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"501-inmatriculacion-de-la-restante-mitad-indivisa-con-acta-de-notoriedad-previa\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r501\"><\/a>501.** INMATRICULACI\u00d3N DE LA RESTANTE MITAD INDIVISA CON ACTA DE NOTORIEDAD PREVIA.<\/span><\/strong><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 25 de febrero de 2026, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n negativa de la registradora de la propiedad de Pego, por la que se suspende la inmatriculaci\u00f3n de la restante mitad indivisa de una finca por la raz\u00f3n de que no resulta acreditada la previa adquisici\u00f3n de la finca por la causante al menos un a\u00f1o antes de su fallecimiento. (IES)<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"color: #3366ff;\"><strong>Resumen.-<\/strong> No basta para inmatricular la declaraci\u00f3n de la notoriedad del hecho de que una determinada persona es tenida por due\u00f1a de una determinada finca, como ven\u00eda admitiendo el art\u00edculo 298 del RH, sino que, conforme a las exigencias expresadas en el nuevo art\u00edculo 205 de la LH y a la regulaci\u00f3n del art\u00edculo 209 del Reglamento Notarial, ser\u00e1 necesario que, tras el requerimiento expreso en tal sentido y la pr\u00e1ctica de las pruebas y diligencias pertinentes, el notario emita formalmente, si procede, su juicio sobre la acreditaci\u00f3n de la previa adquisici\u00f3n y su fecha.<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Es objeto de este expediente determinar si procede la inmatriculaci\u00f3n de una mitad indivisa de la finca a favor de do\u00f1a R. T. M. en virtud de la escritura de herencia de do\u00f1a R. M. M. como t\u00edtulo inmatriculador, acompa\u00f1ada de acta de notoriedad en la que la Notario autorizante declara notorio el hecho de que do\u00f1a R. T. M. <strong>y la persona de quien hered\u00f3 la mitad indivisa de la finca era tenida como propietario desde hace m\u00e1s de treinta a\u00f1os.<\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0<strong>La registradora<\/strong> deniega la inscripci\u00f3n por entender que declaraci\u00f3n de notoriedad de la propiedad anterior en m\u00e1s de un a\u00f1o, debe referirse, no a la adquirente, do\u00f1a R. T. M., sino a la causante y transmitente, do\u00f1a R. M. M., debiendo, en todo caso, identificarse claramente a esta \u00faltima.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>La recurrente,<\/strong> por su parte, alega que la adjudicaci\u00f3n hereditaria, complementada por un acta de notoriedad que acredita la posesi\u00f3n p\u00fablica, pac\u00edfica e ininterrumpida por la inmatriculante por tiempo superior a treinta a\u00f1os es plenamente v\u00e1lida para la inmatriculaci\u00f3n, pues el acta de notoriedad no s\u00f3lo acredita la posesi\u00f3n de la heredera, sino que refuerza la presunci\u00f3n de que la causante era la due\u00f1a.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Direcci\u00f3n General.- <\/strong>Estima el recurso y revoca la calificaci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En la Resoluci\u00f3n de 19 de noviembre de 2015 se estima que ya no ser\u00e1 admisible la simple declaraci\u00f3n de la notoriedad del hecho de que una determinada persona es tenida por due\u00f1a de una determinada finca, como ven\u00eda admitiendo el art\u00edculo 298 del Reglamento Hipotecario, sino que, conforme a las exigencias expresadas en el nuevo art\u00edculo 205 de la Ley Hipotecaria, y a la regulaci\u00f3n del art\u00edculo 209 del Reglamento Notarial, ser\u00e1 necesario que, tras el requerimiento expreso en tal sentido y la pr\u00e1ctica de las pruebas y diligencias pertinentes, el notario emita formalmente, si procede, su juicio sobre la acreditaci\u00f3n de la previa adquisici\u00f3n y su fecha, siempre y cuando, como se\u00f1ala el mismo precepto reglamentario, tales extremos le \u201cresultasen evidentes por aplicaci\u00f3n directa de los preceptos legales atinentes al caso\u201d.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0<strong>En el acta de requerimiento para la declaraci\u00f3n de notoriedad aportada al expediente se requiere a la notaria autorizante para que \u00abcon las pruebas previas necesarias, compruebe que en el t\u00e9rmino municipal de Orba, do\u00f1a R. T. M., es tenida como due\u00f1a de la mitad indivisa de la finca descrita en la exposici\u00f3n de la presente desde hace m\u00e1s de treinta a\u00f1os\u00bb. Sin embargo, en el acta de declaraci\u00f3n de notoriedad, la notaria declara, por la apreciaci\u00f3n conjunta de las pruebas practicadas \u00abnotorio el hecho de que do\u00f1a R. T. M. y la persona de quien hered\u00f3 la mitad indivisa de la finca a continuaci\u00f3n se describe, era tenida como propietario desde hace m\u00e1s de treinta a\u00f1os\u00bb. Es decir, dicha declaraci\u00f3n de notoriedad se refiere, no s\u00f3lo al hecho de que do\u00f1a R. T. M. sea due\u00f1a, sino tambi\u00e9n a que \u00abla persona de quien hered\u00f3 la mitad indivisa de la finca (\u2026) era tenida como propietario desde hace m\u00e1s de treinta a\u00f1os\u00bb<\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En consecuencia, dicha declaraci\u00f3n de notoriedad, efectuada conforme a las exigencias del art\u00edculo 209 del Reglamento Notarial y por la apreciaci\u00f3n conjunta de las pruebas practicadas, debe admitirse como t\u00edtulo previo para inmatricular la mitad indivisa de la finca a favor de do\u00f1a R. T. M. (IES)<\/p>\n<div class=\"enlacesDoc\" style=\"text-align: justify;\">\n<ul>\n<li class=\"puntoPDF\"><a title=\"PDF firmado BOE-A-2026-12833\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2026\/06\/13\/pdfs\/BOE-A-2026-12833.pdf\">PDF (BOE-A-2026-12833 &#8211; 6\u00a0<abbr title=\"p\u00e1ginas\">p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0&#8211; 216\u00a0<abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a> <a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2026-12833\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2026-12833\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"502-solicitud-de-cancelacion-de-hipoteca-por-prescripcion-por-haberse-sobreseido-el-procedimiento-de-ejecucion-judicial\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r502\"><\/a>502.* SOLICITUD DE <\/span><\/strong><span style=\"font-size: 12pt;\">CANCELACI\u00d3N DE HIPOTECA POR PRESCRIPCI\u00d3N POR HABERSE SOBRESE\u00cdDO EL PROCEDIMIENTO DE EJECUCI\u00d3N JUDICIAL.<\/span><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 26 de febrero de 2026, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la calificaci\u00f3n del registrador de la propiedad interino de Quintanar de la Orden, por la que se deniega la cancelaci\u00f3n de una hipoteca solicitada mediante instancia por caducidad.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen<\/strong>: El registrador en ning\u00fan caso puede apreciar la prescripci\u00f3n de la acci\u00f3n hipotecaria pues lo \u00fanico que entra en sus facultades es la apreciaci\u00f3n de que un asiento de hipoteca o condici\u00f3n resolutoria ha caducado en los t\u00e9rminos previstos en el <a style=\"color: #0000ff;\" href=\"https:\/\/secure-web.cisco.com\/1NS8JAWjtLHaW7rI8dW3WbRbY4FtQrD8XDZQeDOVi9NPe56x-ExvjcC_mObUSbvDGYKnKvqxVqqQGIyQsOHJq5kTd1K4yXyAKcIf43NEaNvHILgNRJtDBAeO8b9HZlGuYUcgjJe1Us0iHeeUGmZDlmKJR4lCL-b1agcKVJJAKvd6KbSuUubFTZs_jxn3VuGJ75oxqwtF6hv7sDW3Rfj5iWn07dQjAw5quOKDAut7JKFyhq--geFlDHjnx08K1xZNj0srgU5bFf6PGtMZO8L55qDlzg-v9Beg7vseLKy9TSPPOZsOygV3MMKYGbl45-c9_Uq5eWFhLx4o9mB_Nh3KYexg62PQT_M798FhxaH7XIat_kYusSdnrC9ed0ivcm1bxDkefWlG8b5xyqDT0aumVCA\/https%3A%2F%2Fwww.notariosyregistradores.com%2Fweb%2Fnormas%2Fley-hipotecaria%2F%23a82\">art\u00edculo 82.5 de la LH<\/a>.<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Hechos<\/strong>: Se solicita por <strong>instancia<\/strong> la cancelaci\u00f3n de un pr\u00e9stamo hipotecario del a\u00f1o 2006, alegando \u00abque dicha hipoteca fue objeto de ejecuci\u00f3n hipotecaria en el a\u00f1o 2013 (\u2026) y que dicha ejecuci\u00f3n fue <strong>sobrese\u00edda<\/strong> en el a\u00f1o 2017 mediante Auto firme de la Audiencia Provincial motivado por la <strong>nulidad<\/strong> de cl\u00e1usulas abusiva [sic] (cl\u00e1usula suelo y falta de determinaci\u00f3n de deuda), y la necesidad de una nueva liquidaci\u00f3n, nunca efectuada por la entidad\u00bb; que han transcurrido <strong>ocho a\u00f1os<\/strong> sin que el acreedor haya instado ejecuci\u00f3n, y que, dado que la acci\u00f3n de ejecuci\u00f3n hipotecaria y la acci\u00f3n personal derivada del contrato de pr\u00e9stamo estaba <strong>prescrita<\/strong>, se generaba una discordancia registral, por lo que se solicitaba la \u00abcancelaci\u00f3n registral de la hipoteca y, en su defecto, subsidiariamente, que se practicase \u00abanotaci\u00f3n registral de caducidad\u00bb o \u00abnota marginal de advertencia de que la carga carece de eficacia ejecutiva\u00bb. En definitiva, se solicitaba <strong>cancelaci\u00f3n por prescripci\u00f3n<\/strong> por haberse sobrese\u00eddo el procedimiento de ejecuci\u00f3n judicial con cancelaci\u00f3n de la nota marginal de expedici\u00f3n de certificaci\u00f3n de cargas. Se acredita por fotocopia el sobreseimiento y la ordenaci\u00f3n de la cancelaci\u00f3n de la nota marginal.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El registrador <strong>no accede<\/strong> a la cancelaci\u00f3n pues \u201cregistralmente la hipoteca cuya cancelaci\u00f3n se solicita <strong>vence<\/strong> (\u2026) el d\u00eda treinta y uno de marzo de <strong>dos mil treinta y seis<\/strong>. Por tanto, no procede la cancelaci\u00f3n por <strong>caducidad<\/strong> a fecha hoy. El Registrador no aprecia la prescripci\u00f3n sino la <strong>caducidad<\/strong> de asientos registrales.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El interesado recurre. Dice que la cancelaci\u00f3n solicitada no se funda en la caducidad registral, sino en la prescripci\u00f3n de la acci\u00f3n real hipotecaria, plenamente acreditada por inexistencia de procedimiento ejecutivo vigente, auto judicial firme de sobreseimiento, y ausencia absoluta de actos que interrumpan la prescripci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Resoluci\u00f3n<\/strong>: Se <strong>confirma<\/strong> la nota de calificaci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Doctrina<\/strong>: Empieza diciendo que en la calificaci\u00f3n no existe confusi\u00f3n alguna entre caducidad y prescripci\u00f3n, sino que es en el mismo escrito presentado al registro en donde se produce la confusi\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Recuerda que el hecho de la prescripci\u00f3n no es una cuesti\u00f3n que pueda ser apreciada directamente por el registrador, lo que es distinto de que \u201cse establezcan legalmente procedimientos especiales para facilitar la liberaci\u00f3n de cargas, como el prevenido en el p\u00e1rrafo quinto del art\u00edculo 82 de la Ley Hipotecaria\u201d.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Reproduce el contenido del <a href=\"https:\/\/secure-web.cisco.com\/1NS8JAWjtLHaW7rI8dW3WbRbY4FtQrD8XDZQeDOVi9NPe56x-ExvjcC_mObUSbvDGYKnKvqxVqqQGIyQsOHJq5kTd1K4yXyAKcIf43NEaNvHILgNRJtDBAeO8b9HZlGuYUcgjJe1Us0iHeeUGmZDlmKJR4lCL-b1agcKVJJAKvd6KbSuUubFTZs_jxn3VuGJ75oxqwtF6hv7sDW3Rfj5iWn07dQjAw5quOKDAut7JKFyhq--geFlDHjnx08K1xZNj0srgU5bFf6PGtMZO8L55qDlzg-v9Beg7vseLKy9TSPPOZsOygV3MMKYGbl45-c9_Uq5eWFhLx4o9mB_Nh3KYexg62PQT_M798FhxaH7XIat_kYusSdnrC9ed0ivcm1bxDkefWlG8b5xyqDT0aumVCA\/https%3A%2F%2Fwww.notariosyregistradores.com%2Fweb%2Fnormas%2Fley-hipotecaria%2F%23a82\">art\u00edculo 82.5 de la LH<\/a> y a su hilo a\u00f1ade que \u201ccomo record\u00f3 la <a href=\"https:\/\/www.registradores.org\/informacion-al-ciudadano\/resoluciones-dgsjfp\">Resoluci\u00f3n de 15 de octubre de 2019<\/a> (1.\u00aa), en un supuesto de hecho muy similar al que da lugar a la presente, <strong>no es aplicable<\/strong> en el presente caso el plazo de <strong>prescripci\u00f3n<\/strong> de la obligaci\u00f3n garantizada con el derecho real de hipoteca sino el de la <strong>hipoteca misma<\/strong>, siempre que \u201chaya transcurrido el plazo se\u00f1alado en la legislaci\u00f3n civil aplicable para la prescripci\u00f3n de las acciones derivadas de dicha garant\u00eda o, en su caso, el m\u00e1s breve que a estos efectos se hubiera estipulado al tiempo de su constituci\u00f3n, contados desde el d\u00eda en que la prestaci\u00f3n cuyo cumplimiento se garantiza debi\u00f3 ser satisfecha en su totalidad seg\u00fan el Registro\u2026\u201d, a\u00f1adiendo <strong>un a\u00f1o m\u00e1s<\/strong>, \u201cdurante el cual no resulte del mismo Registro que las obligaciones garantizadas hayan sido renovadas, interrumpida la prescripci\u00f3n o ejecutada debidamente la hipoteca.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Por ello la <strong>caducidad<\/strong> tendr\u00e1 lugar a los 21 a\u00f1os de donde se deduce que en el caso de la resoluci\u00f3n \u201cla hipoteca solo puede cancelarse por consentimiento del titular registral, por mandamiento judicial o por <strong>caducidad<\/strong> del asiento, que en el presente caso se computa transcurridos veinte a\u00f1os m\u00e1s un a\u00f1o <strong>desde el d\u00eda 31 de marzo de 2036<\/strong>\u201d.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Remata diciendo que el \u201cregistrador no puede apreciar la prescripci\u00f3n, que puede interrumpirse y que la \u201cdocumentaci\u00f3n del Juzgado que acredita la recurrente no es un mandamiento de cancelaci\u00f3n de la hipoteca sino una diligencia de ordenaci\u00f3n de la cancelaci\u00f3n de la <strong>nota marginal<\/strong> de inicio de la ejecuci\u00f3n judicial que se entabl\u00f3 en su d\u00eda\u201d.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Finalmente, sobre su <strong>petici\u00f3n subsidiaria<\/strong> de que se ordene la pr\u00e1ctica de nota marginal o asiento equivalente en el que se haga constar la prescripci\u00f3n de la acci\u00f3n hipotecaria, dice que, dado que \u201cno se hace calificaci\u00f3n negativa ni se ha denegado esta petici\u00f3n, no puede ser objeto de recurso\u201d.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Comentario<\/strong>: La resoluci\u00f3n es clara en sus fundamentos y lo \u00fanico que pudiera rese\u00f1arse es que al no referirse el registrador en su calificaci\u00f3n a la petici\u00f3n subsidiaria del instante, esa petici\u00f3n podr\u00e1 ser reiterada para ser objeto de una nueva calificaci\u00f3n, cuyo contenido y cuya soluci\u00f3n, en su caso, por la DGSJFP, est\u00e1 m\u00e1s que cantada. Quiz\u00e1s deber\u00eda haberse pronunciado sobre ello las DGSJFP en evitaci\u00f3n de m\u00e1s tr\u00e1mites, en su caso. (MGV)<\/p>\n<ul>\n<li><a href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2026\/06\/13\/pdfs\/BOE-A-2026-12834.pdf\">PDF (BOE-A-2026-12834 \u2013 6\u00a0p\u00e1gs.\u00a0\u2013 214\u00a0KB)<\/a> <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2026-12834\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"503-compraventa-sujeta-a-condicion-suspensiva-dejando-despues-las-partes-sin-efecto-dicha-condicion\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r503\"><\/a>503.* COMPRAVENTA SUJETA A CONDICI\u00d3N SUSPENSIVA, DEJANDO DESPU\u00c9S LAS PARTES SIN EFECTO DICHA CONDICI\u00d3N<\/span><\/strong><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 26 de febrero de 2026, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Navalcarnero n.\u00ba 2 a inscribir una escritura de compraventa.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen<\/strong>: Las partes pueden, en ejercicio de su autonom\u00eda de la voluntad, dejar sin efecto condiciones que hubieran pactado, aun antes de su cumplimiento o incumplimiento.<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Hechos<\/strong>: Dos sociedades formalizan una escritura de compraventa sujeta a condici\u00f3n suspensiva, donde hacen constar que la misma se lleva a cabo en ejercicio de una opci\u00f3n de compra. La condici\u00f3n es que un Ayuntamiento autorice en el sector el inicio de obras de edificaci\u00f3n en r\u00e9gimen de simultaneidad con la urbanizaci\u00f3n, fij\u00e1ndose un plazo m\u00e1ximo de 48 meses a contar desde el 9 de mayo de 2025 para el cumplimiento de dicha condici\u00f3n. Tambi\u00e9n se acordaba aplazar ciertos pagos. Sin embargo, y tras dos subsanaciones, las partes acuerdan prescindir de la condici\u00f3n y de dichos aplazamientos y finalmente la venta queda perfeccionada.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>La Registradora califica negativamente<\/strong>. Considera que es necesario rectificar ciertas estipulaciones de la escritura para que el total contenido sea congruente con el hecho de prescindir de las antedichas condiciones y, adem\u00e1s, que se d\u00e9 carta de pago por los aplazamientos.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>El interesado recurre<\/strong>, aduciendo que la escritura es lo suficientemente clara y que no deben ser objeto de calificaci\u00f3n los acuerdos que alcancen las partes que no tengan repercusi\u00f3n registral y no vayan en contra de la ley o el orden p\u00fablico, que en nada afectan a la claridad y determinaci\u00f3n en cada momento de la titularidad de la finca, ni suponen ambig\u00fcedad alguna.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>La DG estima el recurso y revoca la calificaci\u00f3n<\/strong>. Considera que la Registradora no cuestiona la posibilidad de sujetar la eficacia de un negocio a condici\u00f3n suspensiva ni la validez de la propia condici\u00f3n suspensiva, sino que basa su calificaci\u00f3n negativa en la contradicci\u00f3n en que, a su juicio, se incurre en el negocio formalizado. El Centro Directivo considera que no hay ning\u00fan obst\u00e1culo en renunciar a la condici\u00f3n antes de que se cumpla o incumpla, no existiendo infracci\u00f3n del art. 1117 CC.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Comentario<\/strong>: El Centro Directivo no se pronuncia sobre la exigencia de la Registradora de dar carta de pago por dichos aplazamientos, pero parece \u00ednsito en su planteamiento que es improcedente, habida cuenta de que las partes pueden, de com\u00fan acuerdo, modificar el negocio y que as\u00ed efectivamente lo han hecho (ACT).<\/p>\n<div class=\"enlacesDoc\" style=\"text-align: justify;\">\n<ul>\n<li class=\"puntoPDF\"><a title=\"PDF firmado BOE-A-2026-12835\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2026\/06\/13\/pdfs\/BOE-A-2026-12835.pdf\">PDF (BOE-A-2026-12835 &#8211; 11\u00a0<abbr title=\"p\u00e1ginas\">p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0&#8211; 242\u00a0<abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a> <a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2026-12835\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2026-12835\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"505-denegacion-de-inscripcion-de-exceso-de-cabida-tramitado-por-el-expediente-del-art-201-lh\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r505\"><\/a>505.** DENEGACI\u00d3N DE INSCRIPCI\u00d3N DE EXCESO DE CABIDA TRAMITADO POR EL EXPEDIENTE DEL ART. 201 LH<\/span><\/strong><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 26 de febrero de 2026, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n del registrador de la propiedad de Almagro, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de un acta tramitada en el expediente notarial regulado en el art\u00edculo 201 de la Ley Hipotecaria por advertir dudas fundadas sobre la posibilidad de que con la rectificaci\u00f3n pretendida se encubra un negocio traslativo u operaciones de modificaci\u00f3n de entidades hipotecarias.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen.-<\/strong> No habi\u00e9ndose disipado las dudas de identidad expuestas al expedirse la certificaci\u00f3n registral del art. 201.1 LH, procede denegar la inscripci\u00f3n de la rectificaci\u00f3n de descripci\u00f3n.<\/span><\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><strong>Hechos.<\/strong>&#8211; Se solicita la inscripci\u00f3n de una rectificaci\u00f3n de descripci\u00f3n que se ha tramitado por el procedimiento del <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a201\">art. 201.1 LH<\/a>. Al expedir la certificaci\u00f3n registral prevista en dicho precepto, el registrador de la propiedad expres\u00f3 dudas de identidad a causa de un posible encubrimiento de un negocio jur\u00eddico traslativo.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><strong>Calificaci\u00f3n.-<\/strong> El registrador suspende la inscripci\u00f3n por considerar que la finca registral se corresponde con una determinada parcela catastral, como resulta de su similar superficie y de que en ambas el lindero oeste lo constituye un camino. Adem\u00e1s, no se menciona en la descripci\u00f3n literaria de la finca que est\u00e9 atravesada por un camino.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><strong>Recurso.-<\/strong> El recurrente sostiene que la finca registral siempre ha estado formada por dos parcelas catastrales (la que ha identificado el registrador y otra m\u00e1s) y que la ausencia de menci\u00f3n en la descripci\u00f3n literaria de la finca a hallarse\u00a0atravesada por un camino es irrelevante.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><strong>Resoluci\u00f3n.-<\/strong> La DGSJFP desestima el recurso y confirma la nota de calificaci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><strong>Doctrina.-<\/strong> No quedando acreditado, a trav\u00e9s de las diligencias practicadas durante la tramitaci\u00f3n del expediente notarial de rectificaci\u00f3n de descripci\u00f3n, que no se ha producido una alteraci\u00f3n de la delimitaci\u00f3n perimetral de la finca, debe entenderse debidamente motivada la calificaci\u00f3n del registrador, pues, pese a la conclusi\u00f3n por el notario del expediente, siempre ser\u00e1 preceptiva la calificaci\u00f3n registral de lo actuado, conforme al \u00faltimo p\u00e1rrafo del art\u00edculo 201.1 y de la regla sexta del <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a203\">art\u00edculo 203.1<\/a> (cfr. <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-direccion-general-de-los-registros-y-el-notariado-noviembre-2018\/#452-acta-notarial-de-rectificacion-descriptiva-dudas-de-identidad-al-certificar-conclusion-del-expediente-por-el-notario\">Resoluci\u00f3n de 8 de noviembre de 2018<\/a>) y sin que el hecho de no haberse formulado oposici\u00f3n por los colindantes pueda enervar las dudas de identidad manifestadas en la calificaci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><strong>Comentario.-<\/strong> La cuesti\u00f3n, en definitiva, consiste en determinar si, como considera el registrador, la finca registral se corresponde con una parcela catastral que linda con un camino que se menciona en su descripci\u00f3n literaria, o por el contrario, si se corresponde con dos parcelas catastrales separadas por ese camino, como resulta de la nueva descripci\u00f3n. La DG da la raz\u00f3n al registrador por el solo hecho de considerar que el recurrente, en el acta notarial, no ha conseguido disipar las dudas de aqu\u00e9l. T\u00e9ngase en cuenta que el titular catastral de ambas parcelas es el recurrente y que el acta notarial se ha notificado a los colindantes y estos no se han opuesto. Admitamos que el recurrente ha acudido al expediente del art. 201.1 cuando en realidad tendr\u00eda que haber ido al del 203, cuyos tr\u00e1mites son pr\u00e1cticamente id\u00e9nticos. \u00bfNo es un tanto absurdo abocar de nuevo al promotor a repetir los mismos tr\u00e1mites, m\u00e1s una agrupaci\u00f3n de fincas, solo porque el registrador considera que no se han desvirtuado sus sospechas de encubrimiento de una agrupaci\u00f3n? \u00bfNo nos estamos poniendo demasiado puristas? \u00bfRealmente se gana algo con ello, salvo imponer al sufrido recurrente mayores gastos y dilaciones?<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\">Por otra parte, parece que cuando el registrador expone dudas de identidad al expedir la certificaci\u00f3n del art. 201.1, se invierte la carga de la prueba y tiene que ser el promotor quien demuestre que sus dudas no est\u00e1n fundadas. Obs\u00e9rvese, lo que dice la DG: \u00abno queda acreditado&#8230;que no se ha producido una alteraci\u00f3n de la delimitaci\u00f3n perimetral de la finca\u00bb. \u00bfEl promotor tiene que acreditar un hecho negativo? \u00bfNo es el registrador quien, seg\u00fan la doctrina de la propia DG, debe motivar la nota bas\u00e1ndola \u00aben razones objetivas, derivadas de la apreciaci\u00f3n de la evoluci\u00f3n del territorio en la aplicaci\u00f3n homologada y del contenido del Registro\u00bb?\u00a0(VEJ)<\/p>\n<div class=\"enlacesDoc\" style=\"text-align: justify;\">\n<ul>\n<li class=\"puntoPDF\"><a title=\"PDF firmado BOE-A-2026-12837\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2026\/06\/13\/pdfs\/BOE-A-2026-12837.pdf\">PDF (BOE-A-2026-12837 &#8211; 9\u00a0<abbr title=\"p\u00e1ginas\">p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0&#8211; 235\u00a0<abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a> <a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2026-12837\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2026-12837\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"506-obra-nueva-e-inscripcion-de-la-georreferenciacion-de-la-finca\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r506\"><\/a>506.*** OBRA NUEVA E INSCRIPCI\u00d3N DE LA GEORREFERENCIACI\u00d3N DE LA FINCA<\/span><\/strong><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 26 de febrero de 2026, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n negativa de la registradora de la propiedad de Inca n.\u00ba 1, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de una declaraci\u00f3n de obra nueva y de la georreferenciaci\u00f3n de la finca en la que se ubica, por no coincidir la realidad registral con la extrarregistral.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen.-<\/strong> La referencia del art. 9.b) LH sobre el car\u00e1cter potestativo de la inscripci\u00f3n de la georreferenciaci\u00f3n hace referencia al registrador, no el interesado, que en ning\u00fan caso puede renunciar a ella.<\/span><\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><strong>Hechos.-<\/strong> Se otorga una escritura de declaraci\u00f3n de obra nueva en la que el otorgante renuncia a la inscripci\u00f3n de la delimitaci\u00f3n geogr\u00e1fica de la finca sobre la que se declara la obra nueva. Se da la circunstancia de que la edificaci\u00f3n no se encuentra adosada a ninguno de los lindes de la finca y que la superficie de esta es muy superior a la ocupada por la edificaci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><strong>Calificaci\u00f3n.-<\/strong> La registradora de la propiedad suspende la inscripci\u00f3n por considerar que no cabe renunciar a la inscripci\u00f3n de la delimitaci\u00f3n geogr\u00e1fica de la finca, puesto que, conforme a la doctrina de la <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-julio-2025-direccion-general-seguridad-juridica-y-fe-publica\/#333-obra-nueva-y-georreferenciacion-de-toda-la-finca-finca-rustica-en-catastro-y-urbana-en-registro-y-titulo-vias-pecuarias\">R. de 25 de junio de 2025<\/a>, la inscripci\u00f3n de la georreferenciaci\u00f3n de la finca sobre la que se ubica la obra nueva es preceptiva para poder inscribir la obra nueva, que requiere identificar en todo caso las coordenadas de la superficie de la finca ocupada por la edificaci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><strong>Recurso.-<\/strong> El notario recurre alegando que el supuesto de hecho del presente recurso es distinto del que motiv\u00f3 la resoluci\u00f3n citada por la registradora, pues las edificaciones en el caso de la resoluci\u00f3n estaban adosadas a lindero, mientras que en el presente caso, est\u00e1 en el centro de la finca, estando sus paredes alejadas de los linderos, sin existir aumento de superficie de la finca, como s\u00ed ocurre en el caso de la resoluci\u00f3n. Entiende tambi\u00e9n el notario que el <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a9\">art. 9.b) LH<\/a> establece como regla general el car\u00e1cter potestativo de la inscripci\u00f3n de la georreferenciaci\u00f3n y que solo est\u00e1 justificado exigirla en el caso de la declaraci\u00f3n de obra nueva cuando existan dudas de una posible extralimitaci\u00f3n de la construcci\u00f3n, dudas que no han sido expuestas por la registradora.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><strong>Resoluci\u00f3n.-<\/strong> La DGSJFP desestima el recurso y confirma la nota de calificaci\u00f3n, sin perjuicio de que, notificada la Resoluci\u00f3n, la registradora tramite, de manera inmediata, el expediente del art. 199 LH para disipar sus posibles dudas sobre la rectificaci\u00f3n descriptiva de la finca, para poder inscribir la obra nueva.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><strong>Doctrina.-<\/strong> La expresi\u00f3n \u00abincorporarse con car\u00e1cter potestativo\u00bb ha sido objeto de interpretaciones distintas. Se ha considerado como dirigida al otorgante del t\u00edtulo, concluyendo que la inscripci\u00f3n de la georreferenciaci\u00f3n requer\u00eda de una rogaci\u00f3n expresa. Sin embargo, si atendemos, teniendo en cuenta el argumento sistem\u00e1tico, a la ubicaci\u00f3n del art\u00edculo 9 de la Ley Hipotecaria, este regula las circunstancias que ha de contener la inscripci\u00f3n, las cuales no est\u00e1n sujetas al \u00e1mbito de la autonom\u00eda de la voluntad de los usuarios del Registro. Por tanto, entiende la DG que la expresi\u00f3n aludida no va dirigida a otro destinatario que el registrador, en el sentido de determinarle cuando podr\u00e1 inscribir la georreferenciaci\u00f3n de la finca y cuando no.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\">Esta exigencia no es exclusiva de la Ley Hipotecaria. Tambi\u00e9n el art\u00edculo 18.2 TRLC, dispone: \u00abCon ocasi\u00f3n de la autorizaci\u00f3n de un hecho, acto o negocio en\u00a0un documento p\u00fablico podr\u00e1n subsanarse las discrepancias relativas a la configuraci\u00f3n o superficie de la parcela, de conformidad con el siguiente procedimiento: a) El notario ante el que se formalicen los correspondientes hechos, actos o negocios jur\u00eddicos solicitar\u00e1 de los otorgantes que le manifiesten si la descripci\u00f3n que contiene la certificaci\u00f3n catastral a que se refiere el art\u00edculo 3.2 se corresponde con la realidad f\u00edsica del inmueble en el momento del otorgamiento del documento p\u00fablico. b) Si los otorgantes le manifestaran la identidad entre la realidad f\u00edsica y la certificaci\u00f3n catastral, el notario describir\u00e1 el inmueble en el documento p\u00fablico de acuerdo con dicha certificaci\u00f3n y har\u00e1 constar en el mismo la manifestaci\u00f3n de conformidad de los otorgantes\u00bb.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\">Por tanto, tanto la Ley Hipotecaria como la catastral determinan como deben\u00a0describirse las fincas registrales o las parcelas catastrales en un t\u00edtulo p\u00fablico, sin que ello est\u00e9 sujeto a la autonom\u00eda de la voluntad de los particulares.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\">Seg\u00fan la DG, es el registrador quien ha de decidir, en los supuestos en los que la\u00a0georreferenciaci\u00f3n es circunstancia potestativa de la inscripci\u00f3n, si la incorpora al asiento, por cumplirse los requisitos citados, o si lo practica sin la georreferenciaci\u00f3n, expresando los motivos que llevan a concluir que existe una discordancia con la realidad f\u00edsica. Ello nos lleva a concluir que es la subsanaci\u00f3n de esa discordancia con la realidad f\u00edsica y no la inscripci\u00f3n de la georreferenciaci\u00f3n, la que s\u00ed requiere rogaci\u00f3n expresa.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\">La renuncia expresa de los otorgantes a la inscripci\u00f3n de la georreferenciaci\u00f3n de la finca no vincula al registrador, pues la calificaci\u00f3n registral se refiere a todo el contenido del t\u00edtulo, sin poder excluir un aspecto esencial, como el objeto\u00a0del derecho y porque la forma de redactar el asiento se regula en el art. 9 y no est\u00e1 sujeta al \u00e1mbito de la autonom\u00eda de la voluntad de los particulares.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\">Por lo que se refiere a la preceptiva inscripci\u00f3n de la georreferenciaci\u00f3n, la DG reitera la doctrina de la citada R. de 24 de junio de 2025, en el sentido de:<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\">\u00aba) exigir la georreferenciaci\u00f3n de la finca, de manera previa o simult\u00e1nea a la\u00a0inscripci\u00f3n de la declaraci\u00f3n de obra nueva, por aplicaci\u00f3n de los principios de\u00a0especialidad y tracto sucesivo, con independencia de la ubicaci\u00f3n de la planta o huella de la construcci\u00f3n y sin que dicha circunstancia pueda excluirse por la voluntad de los otorgantes, por ser circunstancia del asiento que regula el legislador, determinando las circunstancias del asiento y la forma en la que el registrador debe redactarlo.<\/p>\n<p>b) tanto la georreferenciaci\u00f3n de la finca, como la de la superficie ocupada por la edificaci\u00f3n deber\u00e1n aportarse en formato GML, para que el registrador pueda comparar ambos recintos, como operaci\u00f3n que se integra en la calificaci\u00f3n registral de la obra nueva. Ello tanto para las declaraciones de obra nueva terminada, con licencia o por el r\u00e9gimen de antig\u00fcedad, como para las declaradas en construcci\u00f3n. Dicha circunstancia, respecto de las obras terminadas, es hoy es de f\u00e1cil cumplimiento, atendiendo a los\u00a0servicios que ofrece la sede electr\u00f3nica de la Direcci\u00f3n General del Catastro.<\/p>\n<p>c) la inscripci\u00f3n de la georreferenciaci\u00f3n de la finca no requerir\u00e1 la tramitaci\u00f3n del expediente del <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a199\">art\u00edculo 199<\/a> de la Ley Hipotecaria, cuando se cumplan los requisitos del art\u00edculo 9 de la Ley Hipotecaria, es decir, cuando el registrador no tenga duda alguna de la ubicaci\u00f3n y delimitaci\u00f3n geogr\u00e1fica de la finca, sin perjuicio a colindante alguno. Cuando tenga esa duda, o cuando no se cumplan los requisitos del art\u00edculo 9 de la Ley Hipotecaria, podr\u00e1 tramitar de oficio un expediente del art\u00edculo 199 de la Ley Hipotecaria para disiparlas, teniendo presente la doctrina de este Centro Directivo, en el caso de que se presenten alegaciones contrarias, las cuales habr\u00e1n de acreditar cumplidamente la inexactitud de la georreferenciaci\u00f3n de la finca sobre la que se pretende declarar la obra nueva, mediante documentaci\u00f3n t\u00e9cnica que fundamente su alegaci\u00f3n de invasi\u00f3n, para que pueda ser estimada, en su caso, por el registrador.\u00bb<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><strong>Comentario.-<\/strong> Un comentario adecuado de esta resoluci\u00f3n (que sigue el criterio de la de <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-junio-2022-direccion-general-seguridad-juridica-y-fe-publica\/#217-segregacion-sin-georreferenciacion-de-la-finca-resto-renuncia-a-la-incorporacion-de-la-representacion-grafica-cuando-es-potestativa\">12 de mayo de 2022<\/a>, ya comentada en esta web) no tiene cabida en este lugar, por lo que solo har\u00e9 un par de breves apuntes. En mi opini\u00f3n, la potestad que la DG atribuye al registrador es excesiva, peligrosa y no tiene soporte legal, pues el art. 199 LH s\u00ed reconoce la autonom\u00eda de la voluntad de los particulares cuando tanto empieza diciendo: \u00abEl titular registral del dominio o de cualquier derecho real sobre finca inscrita <strong>podr\u00e1<\/strong> completar la descripci\u00f3n literaria de la misma acreditando su ubicaci\u00f3n y delimitaci\u00f3n gr\u00e1fica y, a trav\u00e9s de ello, sus linderos y superficie, mediante la aportaci\u00f3n de la correspondiente certificaci\u00f3n catastral descriptiva y gr\u00e1fica.\u00bb Por su parte, el art. 8.2 TRLC, citado literalmente por la DG, dispone que el notario describir\u00e1 el inmueble de conformidad con la CCDG <strong>cuando los interesados manifiesten su identidad con la realidad f\u00edsica<\/strong>.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\">En el caso que nos ocupa, as\u00ed como en todos aquellos a los que la DG extiende su doctrina (que son todos), falta un elemento muy importante: la manifestaci\u00f3n de los otorgantes sobre si las descripciones registral y\/o catastral son coincidentes con la realidad f\u00edsica, pues pueden no saberlo pese a que identifiquen la finca registral con la parcela catastral, pues una cosa es realizar dicha identificaci\u00f3n (es decir, manifestar que es la misma porci\u00f3n de terreno) y otra muy distinta, aseverar su coincidencia exacta con la realidad f\u00edsica. Hasta donde yo s\u00e9 no hay ning\u00fan precepto que obligue a los interesados, con ocasi\u00f3n del otorgamiento de un acto inscribible, a elaborar un plano topogr\u00e1fico para conocer con detalle la realidad f\u00edsica de su finca.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\">Resuelve la DG que el registrador inicie de forma inmediata el procedimiento del art. 199 LH para poder inscribir la obra nueva. Faltando la manifestaci\u00f3n del interesado sobre si la CCDG se corresponde o no con la realidad f\u00edsica, \u00bfse tiene que encomendar el registrador a rectificar la descripci\u00f3n de la finca sin el consentimiento del interesado y sin saber con certeza si esa descripci\u00f3n se corresponde con la realidad? Me parece no solo arriesgado, sino tambi\u00e9n carente de todo soporte legal.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\">En mi opini\u00f3n, si el registrador alberga dudas sobre la posible extralimitaci\u00f3n de la construcci\u00f3n y las motiva, deber\u00eda requerir al interesado para que aporte la documentaci\u00f3n necesaria para resolver dichas dudas. De ah\u00ed, a inscribir la georreferenciaci\u00f3n seg\u00fan el libre albedr\u00edo del registrador, y bajo su responsabilidad dada la falta de manifestaci\u00f3n al respecto de los interesados, hay una diferencia enorme. (VEJ)<\/p>\n<div class=\"enlacesDoc\" style=\"text-align: justify;\">\n<ul>\n<li class=\"puntoPDF\" style=\"text-align: justify;\"><a title=\"PDF firmado BOE-A-2026-12838\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2026\/06\/13\/pdfs\/BOE-A-2026-12838.pdf\">PDF (BOE-A-2026-12838 &#8211; 10\u00a0<abbr title=\"p\u00e1ginas\">p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0&#8211; 236\u00a0<abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a> <a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2026-12838\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2026-12838\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"507-georreferenciacion-motivacion-insuficiente-de-la-nota-de-calificacion-denegatoria\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r507\"><\/a>507.* GEORREFERENCIACI\u00d3N: MOTIVACI\u00d3N INSUFICIENTE DE LA NOTA DE CALIFICACI\u00d3N DENEGATORIA<\/span><\/strong><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 26 de febrero de 2026, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n negativa emitida por la registradora de la propiedad de Las Palmas de Gran Canaria n.\u00ba 3, por la que deniega la inscripci\u00f3n de la georreferenciaci\u00f3n alternativa de una finca por haberse realizado alegaciones en la tramitaci\u00f3n del expediente del art\u00edculo 199.2 de la Ley Hipotecaria.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen.-<\/strong> Las alegaciones de los colindantes deben ser analizadas en su contenido y verosimilitud objetiva por el registrador, que ha de expresar su juicio acerca de c\u00f3mo la inscripci\u00f3n de la representaci\u00f3n gr\u00e1fica afectar\u00eda al colindante que formula la oposici\u00f3n, sin que pueda limitarse a objetar la existencia de la alegaci\u00f3n contraria.<\/span><\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><strong>Hechos.-<\/strong> Se solicita la inscripci\u00f3n de una representaci\u00f3n gr\u00e1fica alternativa a la catastral y, en el transcurso del procedimiento del <a href=\"Resumen.-%20Las alegaciones de los colindantes deben ser analizadas en su contenido y verosimilitud objetiva por el registrador, que ha de expresar su juicio acerca de c\u00f3mo la inscripci\u00f3n de la representaci\u00f3n gr\u00e1fica afectar\u00eda al colindante que formula la oposici\u00f3n, sin que pueda limitarse a objetar la existencia de la alegaci\u00f3n contraria. Hechos.- Se solicita la inscripci\u00f3n de una representaci\u00f3n gr\u00e1fica alternativa a la catastral y, en el transcurso del procedimiento del art. 199.2 LH, se presentan alegaciones por la Administraci\u00f3n, que alega invasi\u00f3n del dominio p\u00fablico, y de un colindante registral, que manifiesta que la georreferenciaci\u00f3n presentada invade la casa de su propiedad y aporta una representaci\u00f3n gr\u00e1fica alternativa elaborada por un t\u00e9cnico. Calificaci\u00f3n.- La registradora de la propiedad estima dichas alegaciones y deniega la inscripci\u00f3n, por existir dudas fundadas en la identidad de la finca, que se basan en las alegaciones de las partes. Recurso.- El recurrente alega falta de motivaci\u00f3n suficiente de la nota de calificaci\u00f3n, lo que le genera indefensi\u00f3n. Resoluci\u00f3n.- La DGSJFP desestima el recurso y confirma la suspensi\u00f3n de la inscripci\u00f3n de la georreferenciaci\u00f3n, pero deber\u00e1 determinarse la porci\u00f3n de dominio p\u00fablico y de la finca colindante concretamente invadida, para que el recurrente pueda recortar su pretensi\u00f3n o interponer el recurso en toda su extensi\u00f3n, con pleno conocimiento del indicio de controversia, para evitar su indefensi\u00f3n. Doctrina.- Las alegaciones de los colindantes deben ser analizadas en su contenido y verosimilitud objetiva por el registrador, que ha de expresar su juicio acerca de c\u00f3mo la inscripci\u00f3n de la representaci\u00f3n gr\u00e1fica afectar\u00eda al colindante que formula la oposici\u00f3n, para que su juicio no sea arbitrario o discrecional. No puede limitarse a objetar la existencia de la alegaci\u00f3n contraria. De ello deriva que lo esencial para entender correctamente denegada la inscripci\u00f3n es la adecuada motivaci\u00f3n de las dudas del juicio registral de identidad de la finca en la calificaci\u00f3n registral. El registrador ha de motivar fundadamente esas dudas. Y es que el juicio registral de identidad no puede ser arbitrario ni discrecional, sino motivado y fundado en criterios objetivos y razonados. Y ello, tanto desde el punto de vista jur\u00eddico, indicando en qu\u00e9 forma se han infringido los preceptos legales, sin bastar una referencia gen\u00e9rica a los preceptos infringidos, como desde el punto de vista material, bas\u00e1ndolo en razones objetivas, derivadas de la apreciaci\u00f3n de la evoluci\u00f3n del territorio en la aplicaci\u00f3n homologada y del contenido del Registro.\">art. 199.2 LH<\/a>, se presentan alegaciones por la Administraci\u00f3n, que alega invasi\u00f3n del dominio p\u00fablico, y de un colindante registral, que manifiesta que la georreferenciaci\u00f3n presentada invade la casa de su propiedad y aporta una representaci\u00f3n gr\u00e1fica alternativa elaborada por un t\u00e9cnico.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><strong>Calificaci\u00f3n.-<\/strong> La registradora de la propiedad estima dichas alegaciones y deniega la inscripci\u00f3n, por existir dudas fundadas en la identidad de la finca, que se basan en las alegaciones de las partes.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><strong>Recurso.-<\/strong> El recurrente alega falta de motivaci\u00f3n suficiente de la nota de calificaci\u00f3n, lo que le genera indefensi\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><strong>Resoluci\u00f3n.-<\/strong> La DGSJFP desestima el recurso y confirma la suspensi\u00f3n de la inscripci\u00f3n de la georreferenciaci\u00f3n, pero deber\u00e1 determinarse la porci\u00f3n de dominio p\u00fablico y de la finca colindante concretamente invadida, para que el recurrente pueda recortar su pretensi\u00f3n o interponer el recurso en toda su extensi\u00f3n, con pleno conocimiento del indicio de controversia, para evitar su indefensi\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><strong>Doctrina.-<\/strong> Las alegaciones de los colindantes deben ser analizadas en su contenido y verosimilitud objetiva por el registrador, que ha de expresar su juicio acerca de c\u00f3mo la inscripci\u00f3n de la representaci\u00f3n gr\u00e1fica afectar\u00eda al colindante que formula la oposici\u00f3n, para que su juicio no sea arbitrario o discrecional. No puede limitarse a objetar la existencia de la alegaci\u00f3n contraria.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\">De ello deriva que lo esencial para entender correctamente denegada la inscripci\u00f3n es la adecuada motivaci\u00f3n de las dudas del juicio registral de identidad de la finca en la calificaci\u00f3n registral. El registrador ha de motivar fundadamente esas dudas. Y es que el juicio registral de identidad no puede ser arbitrario ni discrecional, sino motivado y fundado en criterios objetivos y razonados. Y ello, tanto desde el punto de vista jur\u00eddico, indicando en qu\u00e9 forma se han infringido los preceptos legales, sin bastar una referencia gen\u00e9rica a los preceptos infringidos, como desde el punto de vista material, bas\u00e1ndolo en razones objetivas, derivadas de la apreciaci\u00f3n de la evoluci\u00f3n del territorio en la aplicaci\u00f3n homologada y del contenido del Registro.\u00a0(VEJ)<\/p>\n<div class=\"enlacesDoc\" style=\"text-align: justify;\">\n<ul>\n<li class=\"puntoPDF\"><a title=\"PDF firmado BOE-A-2026-12839\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2026\/06\/13\/pdfs\/BOE-A-2026-12839.pdf\">PDF (BOE-A-2026-12839 &#8211; 7\u00a0<abbr title=\"p\u00e1ginas\">p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0&#8211; 223\u00a0<abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a> <a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2026-12839\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2026-12839\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"508-liquidacion-de-la-sociedad-de-gananciales-sin-que-haya-concurrido-la-segunda-esposa-del-causante\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r508\"><\/a>508.*** LIQUIDACI\u00d3N DE LA SOCIEDAD DE GANANCIALES SIN QUE HAYA CONCURRIDO LA SEGUNDA ESPOSA DEL CAUSANTE.<\/span><\/strong><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 27 de febrero de 2026, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la calificaci\u00f3n de la registradora de la propiedad de Murcia n.\u00ba 4, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de una escritura de liquidaci\u00f3n de sociedad de gananciales. (IES)<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen.- <\/strong>Es necesaria la intervenci\u00f3n de la viuda en la liquidaci\u00f3n la sociedad conyugal del matrimonio anterior de su causante aunque el testador haya dispuesto de un Legado de usufructo vitalicio sobre una vivienda ganancial imputable a la cuota legitimaria y en el exceso al tercio de mejora y libre disposici\u00f3n.<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong> Hechos.<\/strong>&#8211; Se plantea en este supuesto si la viuda, como legitimaria, debe intervenir en la liquidaci\u00f3n de la sociedad conyugal del matrimonio anterior de su causante. En este caso la Comunidad Hereditaria se reduce al usufructo de una tercera parte de la mitad indivisa de un bien ganancial expresamente determinado por el testador. La pregunta es si esta posici\u00f3n limitada y concretada a una cuota usufructuaria en un bien ganancial permite afirmar que la viuda forma parte de esa comunidad post ganancial, o bien la protecci\u00f3n de sus derechos legitimarios tiene lugar en el momento de la partici\u00f3n de la herencia con las operaciones de inventario y aval\u00fao.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>La registradora<\/strong> se\u00f1ala como defecto que es indispensable que preste el consentimiento la viuda del causante para poder practicar las inscripciones solicitadas. Otorgan la escritura de liquidaci\u00f3n de gananciales citada la primera esposa, do\u00f1a M. A. A. G., y las dos hijas del causante.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong> La recurrente<\/strong> alega que la viuda no ha sido instituida heredera ni legataria de parte al\u00edcuota y por su sola condici\u00f3n de legitimaria con derecho al usufructo no forma parte de la comunidad hereditaria; que no existe una comunidad entre la viuda y las herederas; que la actora -viuda- tampoco puede ser considerada coparticipe de la comunidad postganancial que en este caso pretende liquidar y, por ello, no es legitimada para promover su liquidaci\u00f3n; que la protecci\u00f3n de los derechos de la viuda no le permite imponer la divisi\u00f3n con adjudicaci\u00f3n de bienes, sino comprobar, en su caso, mediante las operaciones particionales correspondientes que su derecho legitimario queda cubierto por el legado; que el beneficiario de la disposici\u00f3n testamentaria de un bien ganancial no est\u00e1 legitimado para promover la liquidaci\u00f3n de la sociedad de gananciales sino para pedir, en su caso, que la exc\u00f3nyuge y las herederas del causante procedan a la liquidaci\u00f3n, lo que, de no hacerse voluntariamente, podr\u00e1 llevarse a cabo en ejecuci\u00f3n de la sentencia que las condenara a ello.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Direcci\u00f3n General.-<\/strong> Desestima el recurso y revoca la calificaci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u2003Como afirm\u00f3 el Centro Directivo en su resoluci\u00f3n de 1 de marzo de 2006 (y ha sido reiterado en otras posteriores -cfr., la de 14 de febrero de 2019-), la especial cualidad del legitimario en nuestro Derecho com\u00fan, hace imprescindible su concurrencia para la adjudicaci\u00f3n y partici\u00f3n de la herencia, a falta de persona designada por el testador para efectuar la liquidaci\u00f3n y partici\u00f3n de la misma (art\u00edculo 1057, p\u00e1rrafo primero, del C\u00f3digo Civil), de las que resulte que no perjudica la leg\u00edtima de los herederos forzosos. <strong>En efecto, la leg\u00edtima en nuestro Derecho se configura generalmente como una \u00abpars bonorum\u00bb,<\/strong> y se entiende como una parte de los bienes relictos que por cualquier t\u00edtulo debe recibir el legitimario, sin perjuicio de que, en ciertos supuestos, reciba su valor econ\u00f3mico o \u00abpars valoris bonorum\u00bb. <strong>De ah\u00ed, que se imponga la intervenci\u00f3n del legitimario en la partici\u00f3n, dado que tanto el inventario de bienes, como el aval\u00fao y el c\u00e1lculo de la leg\u00edtima son operaciones en las que est\u00e1 interesado el legitimario, para preservar la intangibilidad de su leg\u00edtima. Y dicha intervenci\u00f3n es necesaria tambi\u00e9n para la entrega de legados<\/strong> (vid. Resoluciones de 25 de febrero de 2008, 9 de marzo de 2009, 6 de marzo de 2012 y 12 y 16 de junio y 4 de julio de 2014).<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Centrados en el objeto de <strong>este expediente, en que el causante instituye herederas a sus dos hijas y dispone en favor de quien es posteriormente su c\u00f3nyuge un legado de usufructo imputable a la cuota legitimaria y en el exceso al tercio de mejora y libre disposici\u00f3n, debe tenerse en cuenta que en la escritura no hay un aval\u00fao de todos los bienes de la herencia sino de los gananciales que se liquidan; y, al no computarse en el aval\u00fao, no se conoce si alcanza o no a la cuota vidual legitimaria. La determinaci\u00f3n del alcance de esta cuota, a falta de partici\u00f3n del testador, exige un aval\u00fao de todo el caudal.<\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>La STS de 8 de marzo de 1989 se\u00f1al\u00f3 que no es posible ejercer las acciones de rescisi\u00f3n o de complemento en su caso sino hasta saber el montante del \u00abquantum\u00bb o valor pecuniario que, por leg\u00edtima estricta, corresponda a cada uno de los herederos forzosos en la herencia de que se trate, para cuyo conocimiento y fijaci\u00f3n han de tenerse en cuenta todos los bienes que quedaren a la muerte del testador, con la deducci\u00f3n de las deudas y de las cargas, salvo las impuestas en el testamento, seg\u00fan prescribe el art\u00edculo 818 del C\u00f3digo Civil,<\/strong> lo que permite la pr\u00e1ctica de las pertinentes operaciones particionales. Tambi\u00e9n la Sentencia de 18 de julio de 2012 pone de relieve que el legatario que es tambi\u00e9n legitimario debe intervenir y consentir la partici\u00f3n practicada por los herederos, pues lo contrario podr\u00eda permitir que se repartiese la herencia sin tener en cuenta sus derechos legitimarios.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Respecto del c\u00f3nyuge viudo, este Centro Directivo ha afirmado que, por ser legitimaria, es necesaria su intervenci\u00f3n en la partici\u00f3n hereditaria<\/strong> (cfr. Resoluciones de 22 de febrero y 31 de octubre de 2018 y 12 de diciembre de 2022), pues mientras no se realice la partici\u00f3n de la herencia y por tanto se adjudiquen bienes concretos a herederos determinados, existe una comunidad hereditaria de la que no solo forman parte los herederos, sino todos los llamados a la sucesi\u00f3n por sus cuotas, lo que incluye a los legitimarios y a los legatarios de parte al\u00edcuota. E<strong>n consecuencia, mientras exista dicha comunidad hereditaria, son aplicables las normas generales de la comunidad de bienes (ex art\u00edculo 406 del C\u00f3digo Civil) por lo que no pueden realizarse actos dispositivos sobre bienes de la herencia sin el consentimiento un\u00e1nime de todos los part\u00edcipes (ex art\u00edculo 397 del C\u00f3digo Civil).<\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>En casos como el presente existe una comunidad hereditaria de la que no solo forman parte los herederos, sino todos los llamados a la sucesi\u00f3n por sus cuotas, lo que incluye a los legitimarios y a los legatarios de parte al\u00edcuota, posici\u00f3n que en este caso ocupa, sin ning\u00fan g\u00e9nero de dudas, la viuda del finado como legitimaria, sin que a ello constituya obst\u00e1culo el hecho de que el testador haya ordenado en favor de \u00e9sta un legado de usufructo de un bien concreto de la herencia<\/strong> (cfr. la Resoluci\u00f3n de 3 de febrero de 1997 y el art\u00edculo 783.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, seg\u00fan el cual, solicitada la divisi\u00f3n judicial de la herencia, se reconoce expresamente al c\u00f3nyuge viudo el derecho a intervenir en la partici\u00f3n).(IES)<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><a style=\"text-align: justify; font-size: 1rem;\" title=\"PDF firmado BOE-A-2026-12840\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2026\/06\/13\/pdfs\/BOE-A-2026-12840.pdf\">PDF (BOE-A-2026-12840 &#8211; 11\u00a0<abbr title=\"p\u00e1ginas\">p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0&#8211; 243\u00a0<abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a><a style=\"text-align: justify; font-size: 1rem;\" title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2026-12840\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2026-12840\">Otros formatos<\/a><\/p>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"509-acreditacion-del-fallecimiento-de-padres-mas-que-centenarios-certificado-de-defuncion-declaracion-de-notoriedad-o-mera-obviedad\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r509\"><\/a>509.** ACREDITACI\u00d3N DEL FALLECIMIENTO DE PADRES M\u00c1S QUE CENTENARIOS: CERTIFICADO DE DEFUNCI\u00d3N, DECLARACI\u00d3N DE NOTORIEDAD, O MERA OBVIEDAD.<\/span><\/strong><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 27 de febrero de 2026, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la calificaci\u00f3n de la registradora de la propiedad de Valencia n.\u00ba 8, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de una escritura de adjudicaci\u00f3n de herencia.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen: <\/strong>La acreditaci\u00f3n del fallecimiento de personas que, de vivir, tendr\u00edan m\u00e1s de 114 a\u00f1os, algo muy improbable, puede fundamentarse en la obviedad de las circunstancias f\u00e1cticas de edad o por declaraci\u00f3n notarial de notoriedad del fallecimiento, sin que sea imprescindible el certificado de defunci\u00f3n.<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Hechos: <\/strong>Una causante fallece con 96 a\u00f1os de edad bajo testamento otorgado con esa misma edad en el que declara que est\u00e1 viuda, que carece de descendientes, y que instituye \u00fanica heredera a una sobrina. En dicho testamento nombra a sus padres al mencionar su filiaci\u00f3n, pero nada dice de si est\u00e1n vivos o fallecidos.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En la escritura de herencia se menciona que la heredera no ha podido obtener el certificado de defunci\u00f3n de los padres de dicha causante y el notario declara notorio que los citados padres est\u00e1n muertos, teniendo en cuenta la edad que deber\u00edan tener hoy en d\u00eda. Adem\u00e1s, complementariamente, autoriza un acta de notoriedad posterior, con dos testigos, en la que el notario declara como notorio el hecho del fallecimiento de ambos progenitores de la causante.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>La registradora <\/strong>suspende la inscripci\u00f3n argumentando en su nota de calificaci\u00f3n, con cita de varias resoluciones, que es imprescindible presentar los certificados de defunci\u00f3n de los padres de la causante (<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/reglamento-hipotecario-titulos-i-y-ii\/#art76\">art 76 RH<\/a>) y que, alternativamente, no cabe acreditar dicho fallecimiento por declaraci\u00f3n de notoriedad.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>El notario autorizante <\/strong>recurre y alega que la norma que impone, como regla general, el certificado de defunci\u00f3n para acreditar el fallecimiento ha de ser atemperada, atendiendo al esp\u00edritu y finalidad de aquella (<a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-1889-4763&amp;p=20250103&amp;tn=1#art3\">art\u00edculo 3 CC)<\/a> en casos extremos como el presente, pues de no hacerlo as\u00ed generar\u00e1 asombro, incluso sarcasmo entre los afectados.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En el presente caso, no se han podido obtener dichos certificados por no existir coet\u00e1neos de los padres fallecidos, quienes, de existir, tendr\u00edan un m\u00ednimo de 114 a\u00f1os; adem\u00e1s el notario ya ha declarado como notorio el hecho del fallecimiento de ambos progenitores, por lo que se cumple con la finalidad perseguida por la norma, que es la acreditaci\u00f3n del fallecimiento, algo que resulta obvio.<\/p>\n<p><strong>La DG <\/strong>revoca la calificaci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Doctrina: <\/strong>Debe partirse de la <strong>validez y eficacia del testamento<\/strong> a que se refiere este concreto expediente sin que constituya obst\u00e1culo el hecho de que la testadora no mencione en su testamento si sus padres, cuyos nombres menciona, viven o no al tiempo del otorgamiento, de la escritura, teniendo en cuenta que nada dispone a favor de ellos, de manera que se deduce claramente que estaban fallecidos en ese momento (ten\u00eda ya 96 a\u00f1os cuando lo hizo).<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Siendo el testamento de la causante el t\u00edtulo sucesorio h\u00e1bil que faculta a la heredera llamada para otorgar por s\u00ed sola la adjudicaci\u00f3n de la herencia, y teniendo en cuenta que nada se dispone en \u00e9l respecto de los padres de la testadora, <strong>debe considerarse suficiente la manifestaci\u00f3n razonada que en la escritura calificada se realiza por la heredera sobre la inexistencia de los padres de la causante<\/strong> como hecho obvio.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Alega la registradora que lo exigible es el certificado de defunci\u00f3n del Registro Civil, pero todas las circunstancias y actuaciones detalladas son m\u00e1s que suficientes para considerar innecesaria la acreditaci\u00f3n solicitada.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Adem\u00e1s, el acta notarial de notoriedad cumple de forma m\u00e1s que suficiente con las garant\u00edas necesarias para la determinaci\u00f3n de un hecho, que, a la vista de lo expuesto, es m\u00e1s que evidente.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Comentario: <\/strong>Puestos a pedir certificados de personas que, de vivir, tendr\u00edan m\u00e1s de cien a\u00f1os (no menos de 114 en este caso) por qu\u00e9 no pedir los de abuelos de la fallecida, pues de haber premuerto los padres de la fallecida, los abuelos, si vivieran, ser\u00edan entonces legitimarios, aunque tendr\u00edan no menos de 134 a\u00f1os. Y as\u00ed podemos seguir hacia atr\u00e1s lo que se quiera. Para no llegar a calificaciones como la presente, ha de bastar con aplicar el sentido com\u00fan ante hechos que son obvios. (AFS)<\/p>\n<div class=\"enlacesDoc\" style=\"text-align: justify;\">\n<ul>\n<li class=\"puntoPDF\"><a title=\"PDF firmado BOE-A-2026-12841\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2026\/06\/13\/pdfs\/BOE-A-2026-12841.pdf\">PDF (BOE-A-2026-12841 &#8211; 8\u00a0<abbr title=\"p\u00e1ginas\">p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0&#8211; 228\u00a0<abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a> <a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2026-12841\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2026-12841\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"510-georreferenciacion-recurso-contra-la-inscripcion-ya-practicada\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r510\"><\/a>510.* GEORREFERENCIACI\u00d3N: RECURSO CONTRA LA INSCRIPCI\u00d3N YA PRACTICADA<\/span><\/strong><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 27 de febrero de 2026, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la calificaci\u00f3n del registrador de la propiedad de Rivas Vaciamadrid, en base a escrito suscrito contra la inscripci\u00f3n ya practicada de la representaci\u00f3n gr\u00e1fica georreferenciada de una finca.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen.-<\/strong> El recurso contra la calificaci\u00f3n registral no es el cauce adecuado para rectificar un asiento practicado.<\/span><\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><strong>Hechos.- <\/strong>Practicada la inscripci\u00f3n de la representaci\u00f3n gr\u00e1fica georreferenciada de una finca, se presenta en el Registro de la Propiedad escrito suscrito por el titular de la registral de otra finca, muestra su oposici\u00f3n a la inscripci\u00f3n practicada por considerar que conlleva un menoscabo de su finca.<\/p>\n<p><strong>Calificaci\u00f3n.-<\/strong> El registrador de la propiedad deniega la inscripci\u00f3n de dicho escrito.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><strong>Resoluci\u00f3n.-<\/strong> La DGSJFP desestima el recurso y confirma la calificaci\u00f3n del registrador.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><strong>Doctrina.-<\/strong> El recurso contra la calificaci\u00f3n registral no es el cauce adecuado para rectificar un asiento practicado, siendo preciso que medie el consentimiento de todos los interesados o resoluci\u00f3n judicial, sin que quepa pronunciarse sobre si fue o no correcta la calificaci\u00f3n del registrador que dio lugar a la inscripci\u00f3n de la representaci\u00f3n gr\u00e1fica georreferenciada alternativa.\u00a0(VEJ)<\/p>\n<div class=\"enlacesDoc\" style=\"text-align: justify;\">\n<ul>\n<li class=\"puntoPDF\"><a title=\"PDF firmado BOE-A-2026-12842\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2026\/06\/13\/pdfs\/BOE-A-2026-12842.pdf\">PDF (BOE-A-2026-12842 &#8211; 8\u00a0<abbr title=\"p\u00e1ginas\">p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0&#8211; 226\u00a0<abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a> <a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2026-12842\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2026-12842\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"511-georeferenciacion-motivacion-insuficiente-de-la-nota-de-calificacion-denegatoria\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r511\"><\/a>511.* GEOREFERENCIACI\u00d3N: MOTIVACI\u00d3N INSUFICIENTE DE LA NOTA DE CALIFICACI\u00d3N DENEGATORIA<\/span><\/strong><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 27 de febrero de 2026, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n negativa del registrador de la propiedad de Mazarr\u00f3n, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de una declaraci\u00f3n de obra nueva y se deniega la inscripci\u00f3n de la georreferenciaci\u00f3n de la finca sobre la que se declara, por haberse presentado alegaciones en el expediente del art\u00edculo 199 de la Ley Hipotecaria tramitado para inscribir la georreferenciaci\u00f3n de la finca.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen.-<\/strong> Las alegaciones de los colindantes deben ser analizadas en su contenido y verosimilitud objetiva por el registrador, que ha de expresar su juicio acerca de c\u00f3mo la inscripci\u00f3n de la representaci\u00f3n gr\u00e1fica afectar\u00eda al colindante que formula la oposici\u00f3n, sin que pueda limitarse a objetar la existencia de la alegaci\u00f3n contraria.<\/span><\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><strong>Hechos.<\/strong>&#8211; En la tramitaci\u00f3n del <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a199\">art. 199.2 LH<\/a> para inscribir una representaci\u00f3n gr\u00e1fica alternativa a la catastral se presentan alegaciones por parte de dos colindantes que alegan que la georreferenciaci\u00f3n aportada no respeta un acuerdo de deslinde escriturado en 1991 pero que no se lleg\u00f3 a inscribir en el Registro de la Propiedad.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><strong>Calificaci\u00f3n.-<\/strong> El registrador de la propiedad estima las alegaciones al entender que hay un indicio de controversia que debe resolverse ante los tribunales.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><strong>Recurso.-<\/strong> La recurrente alega falta de motivaci\u00f3n suficiente de la nota de calificaci\u00f3n y el car\u00e1cter insuficiente de la alegaci\u00f3n, puesto que los colindantes alegantes se limitan a aportar el acuerdo ante notario con una planimetr\u00eda no georreferenciada, sin que el registrador concrete cu\u00e1l es la porci\u00f3n invadida de los colindantes alegantes, lo que le genera indefensi\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><strong>Resoluci\u00f3n.-<\/strong> La DGSJFP estima el recurso y revoca la nota de calificaci\u00f3n, por carecer la alegaci\u00f3n del colindante de la consistencia suficiente como para convertir en contencioso el expediente.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><strong>Doctrina.-<\/strong> Las alegaciones de los colindantes deben ser analizadas en su contenido y verosimilitud objetiva por el registrador, que ha de expresar su juicio acerca de c\u00f3mo la inscripci\u00f3n de la representaci\u00f3n gr\u00e1fica afectar\u00eda al colindante que formula la oposici\u00f3n, para que su juicio no sea arbitrario o discrecional. No puede limitarse a objetar la existencia de la alegaci\u00f3n contraria.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\">De ello deriva que lo esencial para entender correctamente denegada la inscripci\u00f3n es la adecuada motivaci\u00f3n de las dudas del juicio registral de identidad de la finca en la calificaci\u00f3n registral. El registrador ha de motivar fundadamente esas dudas. Y es que el juicio registral de identidad no puede ser arbitrario ni discrecional, sino motivado y fundado en criterios objetivos y razonados. Y ello, tanto desde el punto de vista jur\u00eddico, indicando en qu\u00e9 forma se han infringido los preceptos legales, sin bastar una referencia gen\u00e9rica a los preceptos infringidos, como desde el punto de vista material, bas\u00e1ndolo en razones objetivas, derivadas de la apreciaci\u00f3n de la evoluci\u00f3n del territorio en la aplicaci\u00f3n homologada y del contenido del Registro.\u00a0(VEJ)<\/p>\n<div class=\"enlacesDoc\" style=\"text-align: justify;\">\n<ul>\n<li class=\"puntoPDF\"><a title=\"PDF firmado BOE-A-2026-12843\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2026\/06\/13\/pdfs\/BOE-A-2026-12843.pdf\">PDF (BOE-A-2026-12843 &#8211; 9\u00a0<abbr title=\"p\u00e1ginas\">p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0&#8211; 236\u00a0<abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a> <a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2026-12843\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2026-12843\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"512-cesion-de-credito-hipotecario-y-ley-2-2009-notificacion-de-nota-de-calificacion-\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r512\"><\/a>512.** CESI\u00d3N DE CR\u00c9DITO HIPOTECARIO Y LEY 2\/2009. <\/span><\/strong><strong><span style=\"font-size: 12pt;\">NOTIFICACI\u00d3N DE NOTA DE CALIFICACI\u00d3N. <\/span><\/strong><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 2 de marzo de 2026, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n del registrador de la propiedad de Estepona n.\u00ba 1, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de una cesi\u00f3n de cr\u00e9dito hipotecario.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen<\/strong>:<\/span> <span style=\"color: #3366ff;\">Si el registrador comprueba, por el \u00cdndice de Titularidades, que el cesionario de un cr\u00e9dito hipotecario tiene dos o m\u00e1s pr\u00e9stamos o cr\u00e9ditos activos, se presume la habitualidad y por tanto procede la aplicaci\u00f3n de la <a style=\"color: #3366ff;\" href=\"https:\/\/secure-web.cisco.com\/17O_8x6Km5272O5cPsM-QWwbRhqclpYMAEas40M14hdL06tA8M4e95KnriXsWsYpNbTRJo3GMX5YtFGKWGv1v-tchCQ5q3rRf2HKYN-BbjAqtJ5MkUcAyCJiL_soUg1QImeqdtkizLyqKZMPZ2vk2iLdVHt3u8jCcPLkyJyWmw8MKb_VHK_dfFAuuA_bpz6lL1dYHIwg_ynaM7C3V88vq249L10LkbQ6vZm_41gmm8p0bMPhvWg9iV2Ot1MVWbX2Dt0ljGRcpIHmcKsYvCsRjGHtnj4BAXXHUUY9bEOV9m_ljyx2ksG3C1Jx_8FQ8XfS0yBTV0CZl5EeLJgRCxKewWz_zWjF8dPet0Kdgq-8BZRmlo9MCdvqZX6xcYUEZouUlmuFjA8eswf_JJbKm5kM74w\/https%3A%2F%2Fwww.notariosyregistradores.com%2Fdoctrina%2Fresumenes%2F2009-consumidores-hipotecas.htm\">Ley 2\/2009 de 31 de marzo<\/a>. La notificaci\u00f3n de la calificaci\u00f3n por email exige el acuse de recibo para tenerla por efectuada.<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Hechos<\/strong>: Por una entidad bancaria se cede a una sociedad determinado cr\u00e9dito hipotecario. En la escritura se manifiesta que la parte cesionaria <strong>no se dedica profesionalmente<\/strong> a la concesi\u00f3n de pr\u00e9stamos o cr\u00e9ditos ni a la actividad de servicios de intermediaci\u00f3n, por lo que no est\u00e1 sujeto al \u00e1mbito de aplicaci\u00f3n de la <a href=\"https:\/\/secure-web.cisco.com\/17O_8x6Km5272O5cPsM-QWwbRhqclpYMAEas40M14hdL06tA8M4e95KnriXsWsYpNbTRJo3GMX5YtFGKWGv1v-tchCQ5q3rRf2HKYN-BbjAqtJ5MkUcAyCJiL_soUg1QImeqdtkizLyqKZMPZ2vk2iLdVHt3u8jCcPLkyJyWmw8MKb_VHK_dfFAuuA_bpz6lL1dYHIwg_ynaM7C3V88vq249L10LkbQ6vZm_41gmm8p0bMPhvWg9iV2Ot1MVWbX2Dt0ljGRcpIHmcKsYvCsRjGHtnj4BAXXHUUY9bEOV9m_ljyx2ksG3C1Jx_8FQ8XfS0yBTV0CZl5EeLJgRCxKewWz_zWjF8dPet0Kdgq-8BZRmlo9MCdvqZX6xcYUEZouUlmuFjA8eswf_JJbKm5kM74w\/https%3A%2F%2Fwww.notariosyregistradores.com%2Fdoctrina%2Fresumenes%2F2009-consumidores-hipotecas.htm\">Ley 2\/2009 de 31 de marzo<\/a>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El registrador, previa consulta de prestamistas habituales con relaci\u00f3n a la sociedad cesionaria, le resulta que en los <strong>\u00cdndices de Titularidades Inscritas<\/strong> se han localizado <strong>diez inscripciones<\/strong> activas de hipotecas sobre bienes inmuebles, y por ello suspende la inscripci\u00f3n por <strong>no justificarse<\/strong> el cumplimiento de lo exigido por la <strong>Ley 2\/2009<\/strong> de contrataci\u00f3n con los consumidores de pr\u00e9stamos o cr\u00e9ditos hipotecarios y de servicios de intermediarios para la celebraci\u00f3n de contratos de pr\u00e9stamo o cr\u00e9dito.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La suspensi\u00f3n la fundamenta en que la finca hipotecada es una <strong>vivienda<\/strong>, los deudores <strong>personas f\u00edsicas<\/strong> y no resulta que la hipoteca se encuentre en proceso de ejecuci\u00f3n. Por tanto, la entidad cesionaria deber\u00e1 estar inscrita en el <strong>Registro Estatal<\/strong> previsto en el art\u00edculo 3 y que tenga un seguro de responsabilidad civil vigente a que se refieren los art\u00edculos 7 y 14 de la Ley 2\/2009, de 31 de marzo desarrollada por el Real Decreto 106\/2011, de 28 de enero (DGRyN de 22 de julio de 2016).<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El interesado recurre alegando que solo tiene <strong>tres cesiones inscritas<\/strong> citando una por una las escrituras en que constan.<\/p>\n<p>El registrador en su informe alega la <strong>extemporaneidad<\/strong> del recurso.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Resoluci\u00f3n<\/strong>: Se <strong>confirma<\/strong> la nota de calificaci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Doctrina<\/strong>: Lo primero que hace la DG es declarar que el recurso se interpuso en plazo debido a que del informe del registrador resulta que la notificaci\u00f3n de la calificaci\u00f3n se hizo mediante <strong>correo electr\u00f3nico<\/strong>, sin que se acredite en modo alguno la \u00abrecepci\u00f3n o acceso por el interesado\u00bb, tal y como exige el art. 41.1 de la Ley 39\/2015, de 1 octubre.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La DG va a partir de la <a href=\"https:\/\/secure-web.cisco.com\/138cfeLR9Bl7b5X1-XaJgF0OwRVRXs6T8bcX5YVDPrJrh2sKjL7BnjglwYBZOcmWURs5-QsQ70zzgkUqBNO4jOILV44AvCiuUXiK7DN4huSekTbsGhMzIdELV9dW0xHvOgywu6PBWwFQ2pDL0o2aUzitekDUy9wSZaLYldVNZ56UAl_c3g2zVKRs-HV1tf-aIxHgB6F-W69uuY__VX_tHUHD5kOAupZR9JuzhU_Sp6lKb4DwwnM5C9iKLPlnc4PlwHnUxcU9Mc5SNiCaL3Li83hYoTDZ9owqIKaeTtH-WBLuaVXGHIZUFrdTcOE9nbstICH9B2BGx67jlQgckWbtBqSA1pt_IMjIRD1EsQERjruhjV9OVV38H9PdFWE8uwzRjUYatw4K1jvhipdC2FJ4ROg\/https%3A%2F%2Fwww.notariosyregistradores.com%2Fweb%2Fresoluciones%2Fpor-meses%2Fresoluciones-febrero-2025-direccion-general-seguridad-juridica-y-fe-publica%2F%2313-cesion-de-credito-ley-5-2019\">Resoluci\u00f3n de 16 de diciembre de 2024<\/a>, que declar\u00f3 aplicable la Ley 2\/2009 a las cesiones de cr\u00e9ditos hipotecarios en raz\u00f3n de la protecci\u00f3n que debe brindarse al deudor hipotecario.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Pues bien, los requisitos para quedar sujeto a la citada Ley es que se trate de consumidores y que quien lo haga (ya sea persona f\u00edsica o jur\u00eddica) act\u00fae de manera profesional(art. 1)<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En el anterior sentido del expediente resultan datos suficientes que permiten considerar consumidores al deudor hipotecante sujeto pasivo del cr\u00e9dito cedido.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Mayor problem\u00e1tica presenta el requisito de la habitualidad del cesionario. Sobre ello el Centro Directivo ha venido a establecer un criterio m\u00e1s o menos pac\u00edfico al entender que \u00abla prevalencia en este \u00e1mbito del principio de protecci\u00f3n de los consumidores y la aplicaci\u00f3n del art\u00edculo 8 de la repetida ley que establece que \u00abcorresponde a las empresas [acreedores] la prueba del cumplimiento de las obligaciones que les impone esta ley\u00bb, lleva a considerar que la inscripci\u00f3n de <strong>al menos dos hipotecas<\/strong>, constituye suficiente <strong>indicio<\/strong> acerca de la cuesti\u00f3n debatida y justificaci\u00f3n para exigir, el cumplimiento de los requisitos legales. Lo anterior debe considerarse tambi\u00e9n cumplido el presente caso.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Pero de qu\u00e9 <strong>medios<\/strong> dispone el notario y el registrador para la prueba de la habitualidad pues la mera sospecha o indicios no son suficientes.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El notario dispone de la plataforma <strong>SIGNO<\/strong> en donde se puede obtener el llamado \u201cInforme de Actividad del Prestamista\u201d y por su parte los registradores de la Propiedad tienen a su alcance el \u201cServicio de Interconexi\u00f3n entre los Registros sobre prestamistas habituales\u201d donde se puede consultar la existencia o no de cr\u00e9ditos hipotecarios inscritos a favor del cesionario.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En este caso consta junto con la nota de calificaci\u00f3n la consulta el mismo d\u00eda de su emisi\u00f3n al servicio de interconexi\u00f3n de los Registros sobre prestamistas habituales con el resultado positivo de 10 titularidades, extremo \u00e9ste confirmado en cuanto a 3 por el propio recurrente, de forma que la manifestaci\u00f3n del cesionario de no dedicarse con habitualidad a la concesi\u00f3n de pr\u00e9stamos hipotecarios \u201cha quedado desvirtuada en la propia emisi\u00f3n de la calificaci\u00f3n\u201d.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Concluye la DG diciendo que \u201cdebe confirmarse la postura mantenida por el registrador en su nota al resultar debidamente acreditado haber realizado la consulta para desvirtuar la aseveraci\u00f3n realizada por el recurrente, extremo \u00e9ste, por otro lado, confirmado parcialmente por \u00e9l mismo en el propio escrito de recurso\u201d.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Comentario<\/strong>: Aunque como bien dice la DG los hechos negativos son de dif\u00edcil prueba, lo esencial para exigir o no exigir la aplicaci\u00f3n de la Ley 2\/2009, est\u00e1 en la <strong>consulta<\/strong> que realice el notario o en su defecto en la que realice el registrador, con los potentes medios de que disponen, acerca de la <strong>veracidad o no<\/strong> de la manifestaci\u00f3n del acreedor o como en este caso del cesionario. En el supuesto de hecho de la resoluci\u00f3n la cuesti\u00f3n estaba clara desde el principio pues el cesionario reconoce que tiene activos tres pr\u00e9stamos hipotecarios, y habiendo dicho la propia DG que bastaban con dos para estimar la habitualidad, la soluci\u00f3n del supuesto estaba cantada.(MGV)<\/p>\n<ul>\n<li><a href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2026\/06\/13\/pdfs\/BOE-A-2026-12844.pdf\">PDF (BOE-A-2026-12844 \u2013 8\u00a0p\u00e1gs.\u00a0\u2013 230\u00a0KB)<\/a> <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2026-12844\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"513-solicitud-de-anotacion-de-demanda-por-reclamacion-de-cuotas-impagadas-de-comunidad\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r513\"><\/a>513.** SOLICITUD DE ANOTACI\u00d3N DE DEMANDA POR RECLAMACI\u00d3N DE CUOTAS IMPAGADAS DE COMUNIDAD.<\/span><\/strong><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 3 de marzo de 2026, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Madrid n.\u00ba 37, por la que se suspende la extensi\u00f3n de una anotaci\u00f3n preventiva. (IES)<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen.- <\/strong>La medida cautelar procedente ante una reclamaci\u00f3n de cantidad es un embargo preventivo y la correspondiente anotaci\u00f3n de embargo preventivo, lo que implica la sujeci\u00f3n del inmueble al pago de la deuda, no siendo procedente la anotaci\u00f3n preventiva de demanda, por cuanto no se ejercita ninguna acci\u00f3n que pueda tener trascendencia real. Para que proceda la constancia de anotaci\u00f3n preventiva de demanda del car\u00e1cter real de la preferencia del art\u00edculo 9.1 e) LPH, debe resultar de un procedimiento judicial en el que hubieran sido parte todos los interesados y la resoluci\u00f3n judicial fijar\u00e1 el momento desde el que retrotraer la preferencia, concret\u00e1ndolo \u00fanicamente en la parte vencida de la anualidad en curso m\u00e1s las que se deban de los tres \u00faltimos a\u00f1os inmediatamente anteriores y en este caso, no hay referencia alguna a la existencia de acreedores anteriores frente a los que se quiera hacer valer la preferencia recogida en el art\u00edculo 9 de la Ley sobre propiedad horizontal.<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0<strong>Hechos.<\/strong>&#8211; Se discute en el presente expediente si procede practicar una anotaci\u00f3n preventiva de demanda respecto de una finca registral en el seno de un procedimiento ordinario de reclamaci\u00f3n de cantidad por impago de cuotas de la comunidad de propietarios.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En la demanda se solicita: \u00ab[\u2026] que en su d\u00eda se dicte Sentencia condenando a D.\u00aa A. M. S. [\u2026] y a la herencia yacente de D.\u00aa A. M. S. [\u2026], al pago de la cantidad de ocho mil seiscientos trece euros con cinco c\u00e9ntimos (8.613,05 \u20ac), m\u00e1s intereses y costas [\u2026] se solicita la pr\u00e1ctica de medida cautelar por la que se ordene la anotaci\u00f3n preventiva de la demanda en el Registro de la Propiedad pues a tenor del art. 727.5.\u00ba de la LEC en relaci\u00f3n el art. 139 del Reglamento Hipotecario, es la medida id\u00f3nea cuando las cantidades reclamadas derivan del impago de los gastos de comunidad por la titularidad de la vivienda que se halla en la misma [\u2026]\u00bb.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0Conforme a lo demandado, en el auto se acuerda: \u00ab[\u2026] estimar las medias solicitadas por el Procurador D. J. G. G. en representaci\u00f3n de la comunidad de propietarios de calle [\u2026] de Madrid contra D.\u00aa A. M. S. como titular registral y la herencia yacente de D.\u00aa A. M. S., y acordando la anotaci\u00f3n preventiva de la demanda origen del Juicio Verbal \u2026 tramitado en este juzgado en el Registro de la Propiedad n.\u00ba 37 de Madrid, respecto la vivienda sita en la calle [\u2026], Madrid, inscrita en [\u2026]\u00bb.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El registrador entiende que No es posible practicar la anotaci\u00f3n preventiva de demanda ordenada sobre la indicada finca, por tratarse de una demanda cuyo objeto lo constituye una obligaci\u00f3n de hacer en reclamaci\u00f3n de cantidad, y no ser, por tanto, una de las que la Ley Hipotecaria permite anotar conforme al art\u00edculo 42 de dicho cuerpo legal.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Direcci\u00f3n General.- Desestima el recurso y confirma la calificaci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0El registrador debe examinar el contenido de la demanda para poder determinar si es una de las que resultan susceptibles de anotaci\u00f3n en el Registro. El art\u00edculo 42 de la Ley Hipotecaria dispone: \u00abPodr\u00e1n pedir anotaci\u00f3n preventiva de sus respectivos derechos en el Registro correspondiente: Primero. El que demandare en juicio la propiedad de bienes inmuebles o la constituci\u00f3n, declaraci\u00f3n, modificaci\u00f3n o extinci\u00f3n de cualquier derecho real\u00bb.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0La doctrina de este Centro Directivo, ha ido perfilando el \u00e1mbito de este tipo de anotaciones, hasta llegar a concluir que dicho precepto da cobertura, no s\u00f3lo a las demandas en que se ejercita una acci\u00f3n real, sino tambi\u00e9n a aquellas otras en que se hace valer una pretensi\u00f3n puramente personal que pueda conducir a una mutaci\u00f3n jur\u00eddico-real inmobiliaria. Lo determinante es que la demanda ejercite una acci\u00f3n atinente a la propiedad o a un derecho real sobre el mismo inmueble, de suerte que la estimaci\u00f3n de la pretensi\u00f3n del demandante propiciar\u00e1 directamente una alteraci\u00f3n registral.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Esta interpretaci\u00f3n solo permite la anotaci\u00f3n de aquellas demandas en las que se ejerciten acciones personales cuya estimaci\u00f3n pudiera producir una alteraci\u00f3n en la situaci\u00f3n registral, pero en modo alguno pueden incluirse aquellas otras, como la ahora debatida, en las que \u00fanicamente se pretende el pago de una cantidad de dinero.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Cuando lo que se pretende es afectar una finca al pago de una cantidad ante el peligro de que una futura insolvencia del demandado o que una posible transmisi\u00f3n de la finca frustren la expectativa de cobro del actor, lo procedente es una anotaci\u00f3n de embargo preventivo o, en su caso, de prohibici\u00f3n de disponer, si se dan los requisitos para ello.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Esta Direcci\u00f3n General ha elaborado una dilatada doctrina relativa a las preferencias crediticias y a su impacto registral, doctrina que debe traerse a colaci\u00f3n para la mejor resoluci\u00f3n del expediente. La redacci\u00f3n actual del art\u00edculo 9.1.e) de la Ley sobre propiedad horizontal distingue en p\u00e1rrafos separados la afecci\u00f3n del bien inmueble respecto al adquirente de un piso o local de la preferencia del cr\u00e9dito de la comunidad respecto a otros cr\u00e9ditos sobre el mismo inmueble.<\/strong> Dice el citado precepto: \u00ab1. Son obligaciones de cada propietario: [\u2026] e) Contribuir, con arreglo a la cuota de participaci\u00f3n fijada en el t\u00edtulo o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualizaci\u00f3n. Los cr\u00e9ditos a favor de la comunidad derivados de la obligaci\u00f3n de contribuir al sostenimiento de los gastos generales correspondientes a las cuotas imputables a la parte vencida de la anualidad en curso y los tres a\u00f1os anteriores tienen la condici\u00f3n de preferentes a efectos del art\u00edculo 1.923 del C\u00f3digo Civil y preceden, para su satisfacci\u00f3n, a los citados en los n\u00fameros 3.\u00ba, 4.\u00ba y 5.\u00ba de dicho precepto, sin perjuicio de la preferencia establecida a favor de los cr\u00e9ditos salariales en el texto refundido de la Ley del Estatuto de los Trabajadores, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1\/1995, de 24 de marzo.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El adquirente de una vivienda o local en r\u00e9gimen de propiedad horizontal, incluso con t\u00edtulo inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el l\u00edmite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisici\u00f3n y a los tres a\u00f1os naturales anteriores. El piso o local estar\u00e1 legalmente afecto al cumplimiento de esta obligaci\u00f3n\u00bb.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Respecto de la preferencia de las deudas derivadas del impago de cuotas de la propiedad horizontal frente a otros cr\u00e9ditos, este Centro Directivo ha admitido que, pese a las dudas doctrinales que se han suscitado sobre su naturaleza, procede la constancia en el asiento de anotaci\u00f3n preventiva de demanda del car\u00e1cter real de dicha preferencia, siempre que resulte de un procedimiento judicial en el que hubieran sido parte todos los interesados.<\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La resoluci\u00f3n judicial dimanante del procedimiento fijar\u00e1 el momento desde el que retrotraer la preferencia, concret\u00e1ndolo \u00fanicamente en la parte vencida de la anualidad en curso m\u00e1s las que se deban de los tres \u00faltimos a\u00f1os inmediatamente anteriores. Y ello porque el reconocimiento de tal car\u00e1cter preferente del cr\u00e9dito de la comunidad de propietarios podr\u00eda dar lugar a una anteposici\u00f3n en el rango registral, con la consiguiente postergaci\u00f3n de los derechos reales anteriores, y a la cancelaci\u00f3n autom\u00e1tica de los mismos, como consecuencia de esa modificaci\u00f3n de rango, cuando se consume la ejecuci\u00f3n y adjudicaci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Y en ese supuesto s\u00ed ser\u00eda posible extender la anotaci\u00f3n de la demanda que solicitase tal pretensi\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En el presente expediente, el objeto del procedimiento del que resulta el mandamiento de anotaci\u00f3n de demanda es una reclamaci\u00f3n de cantidad que efect\u00faa una comunidad de propietarios por las cuotas impagadas de un apartamento del edificio. No hay referencia alguna a la existencia de acreedores anteriores frente a los que se quiera hacer valer la preferencia recogida en el art\u00edculo 9 de la Ley sobre propiedad horizontal.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La ley prev\u00e9 la afecci\u00f3n de la finca al pago de las cantidades adeudadas por el anterior titular, afecci\u00f3n legal que, sin embargo, no permite considerar que una demanda en juicio ordinario en reclamaci\u00f3n de una cantidad de dinero adeudada por el impago de las cuotas de comunidad del titular registral de un piso tenga eficacia real salvo en el supuesto antes analizado.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u2003<strong>En el presente caso estamos ante una mera reclamaci\u00f3n de deuda.<\/strong><strong>\u00a0(IES)<\/strong><\/p>\n<div class=\"enlacesDoc\" style=\"text-align: justify;\">\n<ul>\n<li class=\"puntoPDF\"><a title=\"PDF firmado BOE-A-2026-12845\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2026\/06\/13\/pdfs\/BOE-A-2026-12845.pdf\">PDF (BOE-A-2026-12845 &#8211; 7\u00a0<abbr title=\"p\u00e1ginas\">p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0&#8211; 222\u00a0<abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a> <a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2026-12845\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2026-12845\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"514-solicitud-de-cancelacion-de-una-hipoteca-unilateral-pendiente-de-aceptacion-pero-cedida\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r514\"><\/a>514.** SOLICITUD DE CANCELACI\u00d3N DE UNA HIPOTECA UNILATERAL PENDIENTE DE ACEPTACI\u00d3N, PERO CEDIDA.<\/span><\/strong><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 3 de marzo de 2026, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Matar\u00f3 n.\u00ba 3 a cancelar una hipoteca unilateral por figurar dicha hipoteca inscrita a favor de entidad distinta de aquella a cuyo favor se constituy\u00f3 y a la que se requiri\u00f3 la aceptaci\u00f3n.\u00a0<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen<\/strong>: El requerimiento al acreedor previo a la cancelaci\u00f3n de la hipoteca unilateral (<em>ex. art.<\/em> 141 LH) debe dirigirse a quien conste en el Registro como titular del cr\u00e9dito, por aplicaci\u00f3n de los principios de tracto sucesivo y legitimaci\u00f3n.<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>HECHOS<\/strong>: Se cuestiona la inscripci\u00f3n de una cancelaci\u00f3n de hipoteca unilateral instada por el hipotecante conforme al <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a141\">art\u00edculo 141 LH<\/a>, que requiri\u00f3 a tal fin al acreedor a cuyo favor se constituy\u00f3 la hipoteca (Banco **). No consta registralmente que dicho acreedor haya aceptado la hipoteca, aunque s\u00ed ha cedido su cr\u00e9dito garantizado hipotecariamente a un tercero y dicha cesi\u00f3n se ha inscrito, y tanto la escritura de cesi\u00f3n de cr\u00e9dito hipotecario como su inscripci\u00f3n son de fecha anterior a la escritura de cancelaci\u00f3n de la hipoteca.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Registrador<\/strong>: Suspende la cancelaci\u00f3n solicitada porque, a su juicio, figurando la hipoteca unilateral inscrita a favor de una entidad distinta de aquella a cuya favor se constituy\u00f3, por haberse cedido el cr\u00e9dito hipotecario, \u00abes absolutamente preciso que el requerimiento al acreedor para que acepte en el plazo de dos meses sea dirigido al que como tal aparezca en el Registro en el momento de presentaci\u00f3n del t\u00edtulo cancelatorio\u00bb, por aplicaci\u00f3n de los principios de tracto sucesivo y legitimaci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Recurrente<\/strong>: Considera que el acreedor inicial tiene \u00abpendiente de aceptaci\u00f3n el negocio jur\u00eddico que no se ha perfeccionado al no haber aceptado la hipoteca\u00bb, de tal modo que el art\u00edculo 141 de la Ley Hipotecaria se refiere al requerimiento a la persona a cuyo favor se constituy\u00f3, no a favor del titular registral. Entiende que nadie puede ceder lo que no ha adquirido y la falta de aceptaci\u00f3n invalida la cesi\u00f3n del derecho que nunca lleg\u00f3 a ser del cedente.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Resoluci\u00f3n<\/strong>: Desestima el recurso y confirma la calificaci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Doctrina<\/strong>: \u201cEl obst\u00e1culo que el registrador opone a la cancelaci\u00f3n de la hipoteca unilateral es que el requerimiento realizado a los efectos de lo establecido en el art\u00edculo 141 de la Ley Hipotecaria no se ha verificado respecto de uno de los titulares registrales de la hipoteca, el cesionario del cr\u00e9dito (\u2026) y este defecto tal como est\u00e1 formulado debe ser confirmado (\u2026) Ello es as\u00ed porque (\u2026) \u00a0la <strong>cesi\u00f3n del cr\u00e9dito garantizado con la hipoteca unilateral implica tambi\u00e9n la transmisi\u00f3n de la facultad de aceptar esa hipoteca,<\/strong> subrog\u00e1ndose el cesionario en la posici\u00f3n jur\u00eddica del cedente, y porque en la relaci\u00f3n entre el nuevo titular de la hipoteca ya constituida -el cesionario- y el hipotecante act\u00faan los principios propios del procedimiento registral: la prioridad, el tracto sucesivo y la fe p\u00fablica.\u201d<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Comentario<\/strong>: Del texto de la Resoluci\u00f3n resultan interesantes las siguientes conclusiones:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">1 La hipoteca unilateral es una hipoteca ordinaria perfectamente constituida desde su inscripci\u00f3n, momento desde el que empiezan a producirse los efectos propios de la hipoteca sin limitarse a ser una reserva de rango.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">2 \u00a0La aceptaci\u00f3n del acreedor no tiene car\u00e1cter constitutivo sin perjuicio de que produzca el efecto principal de su adquisici\u00f3n por \u00e9ste con los consiguientes efectos ejecutivos a su favor.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">3 La nota marginal por la que se hace constar la aceptaci\u00f3n del acreedor determina la eficacia de la aceptaci\u00f3n respecto de terceros, pero las relaciones entre el prestatario-hipotecante y el acreedor en cuanto a la aceptaci\u00f3n se desarrollan al margen del Registro.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">4 Ni la ley ni el reglamento hipotecario establecen plazo para formalizar la aceptaci\u00f3n, limit\u00e1ndose a fijar el de dos meses desde el requerimiento para que se pueda cancelar la hipoteca unilateralmente por el hipotecante, pero sin fijar plazo alguno para realizar el requerimiento, ni tampoco un plazo m\u00e1ximo distinto para declarar la aceptaci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a05 La cancelaci\u00f3n no es autom\u00e1tica transcurridos los dos meses, sino que tiene que ser a solicitud del due\u00f1o de la finca expresando su consentimiento en escritura p\u00fablica transcurridos dos meses desde el requerimiento sin que haya sido aceptada.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">6 En relaci\u00f3n con el contenido del requerimiento (art. 141 LH y 237 RH) es doctrina de este Centro Directivo que para que comience a computarse el plazo de los dos meses se necesita una especial intimaci\u00f3n o requerimiento en el que se determinar\u00e1 expresamente que transcurridos los dos meses sin hacer constar en el Registro la aceptaci\u00f3n, la hipoteca podr\u00e1 cancelarse a petici\u00f3n del due\u00f1o de la finca, sin necesidad del consentimiento de la persona en cuyo favor se constituy\u00f3. (JAR)<\/p>\n<div class=\"enlacesDoc\" style=\"text-align: justify;\">\n<ul>\n<li class=\"puntoPDF\" style=\"text-align: justify;\"><a title=\"PDF firmado BOE-A-2026-12846\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2026\/06\/13\/pdfs\/BOE-A-2026-12846.pdf\">PDF (BOE-A-2026-12846 &#8211; 10\u00a0<abbr title=\"p\u00e1ginas\">p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0&#8211; 240\u00a0<abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a> <a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2026-12846\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2026-12846\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"515-denegacion-de-la-expedicion-de-la-certificacion-registral-prevista-en-el-expediente-del-art-2011-lh\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r515\"><\/a>515.** DENEGACI\u00d3N DE LA EXPEDICI\u00d3N DE LA CERTIFICACI\u00d3N REGISTRAL PREVISTA EN EL EXPEDIENTE DEL ART. 201.1 LH<\/span><\/strong><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 3 de marzo de 2026, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n de la registradora de la propiedad interina de San Lorenzo de El Escorial n.\u00ba 2, por la que se deniega la expedici\u00f3n de la certificaci\u00f3n registral prevista en la tramitaci\u00f3n del expediente del art\u00edculo 201.1 de la Ley Hipotecaria, al tratarse de alterar la realidad f\u00edsica de la finca cuya georreferenciaci\u00f3n consta inscrita previamente.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen.-<\/strong> Por regla general, en el expediente del art. 201.1 LH, las dudas de identidad de la registradora no pueden llevar a denegar la certificaci\u00f3n de titularidad y cargas.<\/span><\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><strong>Hechos.-<\/strong> Mediante el expediente del <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a201\">art. 201.1 LH<\/a> se rectifica la descripci\u00f3n de una finca, que pasa de 642 a 773 ms, y se solicita la inscripci\u00f3n de una representaci\u00f3n gr\u00e1fica alternativa a la catastral, a trav\u00e9s del correspondiente IVG y a la que se acompa\u00f1a plano originario de la urbanizaci\u00f3n del que deriva la planimetr\u00eda originaria de la finca. El notario autorizante solicita la certificaci\u00f3n registral descriptiva y gr\u00e1fica exigida por dicho precepto.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><strong>Calificaci\u00f3n.-<\/strong> La registradora de la propiedad interina deniega la expedici\u00f3n de la certificaci\u00f3n por considerar que se pretende alterar la realidad f\u00edsica de la finca, con la agregaci\u00f3n de una porci\u00f3n de terreno adyacente, que no formaba parte de la georreferenciaci\u00f3n inscrita, dos a\u00f1os antes, en un procedimiento registral en el que la titular registral manifest\u00f3 que la georreferenciaci\u00f3n catastral se correspond\u00eda con la realidad f\u00edsica de la finca y ahora pretende modificarla.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><strong>Recurso.-<\/strong> La recurrente alega y aporta la existencia de una certificaci\u00f3n del Registro de la Propiedad de la que resulta que de la superficie inicial de la finca se efectuaron varias segregaciones siendo la total superficie segregada de 1.253 metros cuadrados, quedando un resto, sin describir de 114,92 metros cuadrados, resultando la geometr\u00eda inicial de la finca, cuando se inscribi\u00f3, del plano de la urbanizaci\u00f3n aprobado por el Ayuntamiento.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><strong>Resoluci\u00f3n.-<\/strong> La DGSJFP estima el recurso y revoca la nota de calificaci\u00f3n, pues las dudas alegadas no determinan que se haya alterado la realidad f\u00edsica de la finca, \u00fanica circunstancia que podr\u00eda impedir la inscripci\u00f3n de la rectificaci\u00f3n, debiendo procederse a expedir la certificaci\u00f3n con expresi\u00f3n de las dudas de identidad que tenga la registradora, debidamente motivadas desde un punto de vista objetivo, para que la registradora pueda analizar si estamos ante una mera rectificaci\u00f3n de superficie, o ante el intento de intentar englobar en el folio registral una nueva realidad f\u00edsica distinta de la existente cuando se inscribi\u00f3 la finca.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><strong>Doctrina.<\/strong>&#8211; En el expediente del art. 201.1 LH, el momento procedimental adecuado para que el registrador pueda expresar dudas sobre la identidad de la finca es al expedir la certificaci\u00f3n al inicio del procedimiento, para\u00a0que el notario pueda realizar las actuaciones necesarias, para tratar de disiparlas, sin perjuicio de la calificaci\u00f3n registral, que en cada caso proceda. Pero las objeciones del registrador, expuestas al expedir la certificaci\u00f3n, aunque est\u00e1n fundadas y justificadas, no pueden por s\u00ed solas llevar al notario al cierre del expediente. Es el propio notario quien, a la vista de tales objeciones, deber\u00e1 decidir si, a su juicio, existe la posibilidad de disipar las dudas del registrador practicando las diligencias oportunas, o, caso de no existir tal posibilidad, resolver que lo procedente es concluir el expediente, si a su juicio su continuaci\u00f3n es est\u00e9ril y supone tr\u00e1mites y costes innecesarios.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\">Por consiguiente, lo que procede es expedir la certificaci\u00f3n registral, cuando exista correspondencia entre la descripci\u00f3n contenida en el t\u00edtulo de propiedad aportado y la certificaci\u00f3n catastral, cuando la porci\u00f3n del exceso e cabida no est\u00e9 inmatriculado en nombre de personal alguna y cuando no tenga dudas sobre la coincidencia total o parcial de la porci\u00f3n de terreno de la rectificaci\u00f3n de superficie con otra u otras previamente inscritas. Y para el caso de que no puedan acreditarse estas circunstancias, deber\u00e1 acompa\u00f1ar a la certificaci\u00f3n, con expresi\u00f3n de las dudas de identidad que tenga certificaci\u00f3n literal de la finca o fincas coincidentes, en su caso, comunic\u00e1ndolo inmediatamente al notario, con el fin de que proceda al archivo de las actuaciones, si las dudas no pueden disiparse con la tramitaci\u00f3n del expediente.\u00a0(VEJ)<\/p>\n<div class=\"enlacesDoc\" style=\"text-align: justify;\">\n<ul>\n<li class=\"puntoPDF\"><a title=\"PDF firmado BOE-A-2026-12847\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2026\/06\/13\/pdfs\/BOE-A-2026-12847.pdf\">PDF (BOE-A-2026-12847 &#8211; 7\u00a0<abbr title=\"p\u00e1ginas\">p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0&#8211; 222\u00a0<abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a> <a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2026-12847\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2026-12847\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"516-solicitud-de-inmatriculacion-de-inmueble-situado-en-el-interior-de-un-parque-publico\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r516\"><\/a>516.*** SOLICITUD DE INMATRICULACI\u00d3N DE INMUEBLE SITUADO EN EL INTERIOR DE UN PARQUE P\u00daBLICO.<\/span><\/strong><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 3 de marzo de 2026, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n de la registradora de la propiedad de M\u00e9rida n.\u00ba 1, por la que se suspende la inmatriculaci\u00f3n de una finca solicitada por la v\u00eda del art\u00edculo 205 de la Ley Hipotecaria. (IES)<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen.-<\/strong> La propia clasificaci\u00f3n urban\u00edstica del suelo donde se ubica el inmueble, impide el acceso al Registro mientras no se aclare la naturaleza privativa o demanial del terreno, o si fuera el caso, la existencia de alg\u00fan t\u00edtulo de concesi\u00f3n administrativa temporal para la explotaci\u00f3n del referido quiosco ubicado y quiz\u00e1 integrado en el dominio p\u00fablico municipal. la alegaci\u00f3n de la recurrente sobre la supuesta \u00abposesi\u00f3n del bien privado de forma pac\u00edfica, continua y p\u00fablica durante casi 100 a\u00f1os\u00bb, no puede ser estimada, pues ni consta acreditado tal extremo, y caso de estarlo, tampoco ser\u00eda t\u00edtulo h\u00e1bil para adquirir por prescripci\u00f3n la propiedad de una porci\u00f3n del dominio p\u00fablico que, por su propia naturaleza, es imprescriptible.<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Hechos.<\/strong>&#8211; Se pretende inmatricular un inmueble que se encuentra en el interior de un parque p\u00fablico<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>La registradora<\/strong> suspende la inmatriculaci\u00f3n de una finca por dos motivos: a)\u2003que \u00abel inmueble figura en la descripci\u00f3n que se da en la escritura con una superficie de 18 m\u00b2, si bien seg\u00fan catastro actual su superficie es de 25 m\u00b2, por lo que existe falta de identidad\u00bb. b)\u2003que \u00abel inmueble cuya inmatriculaci\u00f3n se pretende se encuentra en el interior de un parque p\u00fablico. Y consultado el Plan General de Ordenaci\u00f3n Urbana vigente, concretamente planos de calificaci\u00f3n, hoja 36-58, el espacio ocupado por el inmueble que se pretende inmatricular, aparece en la leyenda como espacio libre p\u00fablico, V1 jardines\u00bb.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>La recurrente<\/strong> alega, en esencia, que \u00abse ha presentado documentaci\u00f3n que acredita la propiedad privada\u00bb y la \u00abposesi\u00f3n del bien privado de forma pac\u00edfica, continua y p\u00fablica durante casi 100 a\u00f1os\u00bb, as\u00ed como que \u00absi bien los bienes p\u00fablicos tienen un estatus legal especial, esto no impide la inscripci\u00f3n de la propiedad privada que se encuentre dentro de un predio de uso p\u00fablico\u00bb, pero \u00abno forma parte del bien p\u00fablico\u00bb.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Direcci\u00f3n General. Desestima el recurso y confirma la calificaci\u00f3n.<\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>El art\u00edculo 205 de la Ley Hipotecaria exige para la inmatriculaci\u00f3n la \u00abidentidad en la descripci\u00f3n de la finca contenida en ambos t\u00edtulos a juicio del Registrador y, en todo caso, en la descripci\u00f3n contenida en el t\u00edtulo inmatriculador y la certificaci\u00f3n catastral descriptiva y gr\u00e1fica que necesariamente debe ser aportada al efecto\u00bb<\/strong>. En el presente caso, como se\u00f1ala la nota de calificaci\u00f3n, existe una discrepancia superficial significativa: 18 metros cuadrados seg\u00fan el t\u00edtulo frente a 25 metros cuadrados seg\u00fan el Catastro actual. Esta falta de identidad impide la inmatriculaci\u00f3n directa, debiendo lograrse la coordinaci\u00f3n previa, bien mediante la rectificaci\u00f3n del t\u00edtulo o bien mediante la subsanaci\u00f3n del Catastro, tal y como indica la doctrina de este Centro Directivo citada por la registradora. Y <strong>cabe la posibilidad de tramitar un expediente del art\u00edculo 199 de la Ley Hipotecaria simult\u00e1neamente a la inmatriculaci\u00f3n de una finca por la v\u00eda del art\u00edculo 205 de la ley Hipotecaria para que el registrador pueda disipar las dudas en la identidad de la finca.<\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En cuanto a la posible invasi\u00f3n de dominio p\u00fablico, en este caso, la ubicaci\u00f3n de la finca en un parque p\u00fablico (Parque [\u2026]) y su calificaci\u00f3n urban\u00edstica en el Plan General como \u00abespacio libre p\u00fabico, jardines\u00bb constituyen una duda fundada objetiva que justifica la suspensi\u00f3n de la inscripci\u00f3n. El hecho de que se haya notificado al Ayuntamiento y no se haya recibido respuesta no elimina la duda fundada derivada de la propia clasificaci\u00f3n urban\u00edstica del suelo, impidiendo el acceso al Registro mientras no se aclare la naturaleza privativa o demanial del terreno, o si fuera el caso, la existencia de alg\u00fan t\u00edtulo de concesi\u00f3n administrativa temporal para la explotaci\u00f3n del referido quiosco ubicado y quiz\u00e1 integrado en el dominio p\u00fablico municipal. Por otra parte, la alegaci\u00f3n de la recurrente sobre la supuesta \u00abposesi\u00f3n del bien privado de forma pac\u00edfica, continua y p\u00fablica durante casi 100 a\u00f1os\u00bb, no puede ser estimada, pues ni consta acreditado tal extremo, y caso de estarlo, tampoco ser\u00eda t\u00edtulo h\u00e1bil para adquirir por prescripci\u00f3n la propiedad de una porci\u00f3n del dominio p\u00fablico que, por su propia naturaleza, es imprescriptible. (IES)<\/p>\n<div class=\"enlacesDoc\" style=\"text-align: justify;\">\n<ul>\n<li class=\"puntoPDF\"><a title=\"PDF firmado BOE-A-2026-12848\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2026\/06\/13\/pdfs\/BOE-A-2026-12848.pdf\">PDF (BOE-A-2026-12848 &#8211; 7\u00a0<abbr title=\"p\u00e1ginas\">p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0&#8211; 224\u00a0<abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a> <a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2026-12848\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2026-12848\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"518-solicitud-de-retroaccion-de-un-expediente-del-art-199-lh-que-ya-ha-causado-inscripcion\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r518\"><\/a>518.* <\/span><\/strong><strong><span style=\"font-size: 12pt;\">SOLICITUD DE RETROACCI\u00d3N DE UN EXPEDIENTE DEL ART. 199 LH QUE YA HA CAUSADO INSCRIPCI\u00d3N.<\/span><\/strong><\/h6>\n<\/div>\n<div class=\"enlacesDoc\">\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 3 de marzo de 2026, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n negativa del registrador de la propiedad de Eivissa n.\u00ba 2, por la que se deniega asiento de presentaci\u00f3n de instancia privada de rectificaci\u00f3n de un asiento ya practicado.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen.-<\/strong> El recurso no es el medio adecuado para enjuiciar asientos ya practicados, al encontrarse amparados por el principio de salvaguardia judicial consagrado en el art. 1.3 LH.<\/span><\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><strong>Hechos.-<\/strong> Se solicita la retrotracci\u00f3n de las actuaciones de un expediente del <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a199\">art. 199 LH<\/a>, siendo la finca objeto del expediente una colindante a la que es propiedad del recurrente, con la consiguiente declaraci\u00f3n de nulidad de la inscripci\u00f3n ya practicada, por no haber tenido conocimiento de la notificaci\u00f3n practicada.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><strong>Calificaci\u00f3n.-<\/strong> El registrador de la propiedad deniega la pr\u00e1ctica del asiento de presentaci\u00f3n, pues conforme al <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/reglamento-hipotecario-titulos-vi-vii-viii-ix-y-x\/#art420\">art. 420 RH<\/a>, la instancia presentada no es susceptible de generar asiento registral alguno.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><strong>Resoluci\u00f3n.-<\/strong> La DGSJFP desestima el recurso y confirma la nota de calificaci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><strong>Doctrina.-<\/strong> El recurso no puede admitirse por falta de objeto, pues la retroacci\u00f3n de actuaciones solicitadas no est\u00e1 prevista en la regulaci\u00f3n del art. 199 LH, que termin\u00f3 con una inscripci\u00f3n, que est\u00e1 bajo el asiento de los tribunales, por aplicaci\u00f3n del <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a1\">art. 1, 3\u00ba LH<\/a>, por lo que, para modificar la georreferenciaci\u00f3n inscrita, se requiere el consentimiento del titular registral inscrito, o un procedimiento judicial contradictorio en el que el titular registral haya sido parte.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\">La Ley del Procedimiento Administrativo solo es aplicable supletoriamente al sistema registral, solo en aquellas materias no reguladas expresamente por la legislaci\u00f3n hipotecaria, dada la naturaleza especial o h\u00edbrida tanto de la calificaci\u00f3n registral, como del recurso.\u00a0(VEJ)<\/p>\n<div class=\"enlacesDoc\">\n<ul>\n<li class=\"puntoPDF\" style=\"text-align: justify;\"><a title=\"PDF firmado BOE-A-2026-12850\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2026\/06\/13\/pdfs\/BOE-A-2026-12850.pdf\">PDF (BOE-A-2026-12850 &#8211; 6\u00a0<abbr title=\"p\u00e1ginas\">p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0&#8211; 215\u00a0<abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a> <a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2026-12850\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2026-12850\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"519-legado-de-parte-alicuota-derecho-de-transmision-ius-delationis-y-particion\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r519\"><\/a>519.*** LEGADO DE PARTE AL\u00cdCUOTA: DERECHO DE TRANSMISI\u00d3N (IUS DELATIONIS) Y PARTICI\u00d3N.<\/span><\/strong><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 2 de marzo de 2026, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la calificaci\u00f3n del registrador de la propiedad de Pravia-Belmonte de Miranda, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de una escritura de liquidaci\u00f3n de sociedad conyugal y aceptaci\u00f3n y adjudicaci\u00f3n de herencia.\u00a0<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen<\/strong>: Los legatarios de parte al\u00edcuota, como miembros de la comunidad hereditaria del transmitente, pueden aceptar la herencia del primer causante e intervenir en la partici\u00f3n de dicha herencia en la medida necesaria para concretar el objeto de su legado, y ello con independencia de que tengan o no la condici\u00f3n de legitimarios<\/span>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Hechos<\/strong>: Se cuestiona la inscripci\u00f3n de una escritura de herencia con liquidaci\u00f3n de la sociedad de gananciales otorgada por la viuda y uno de los hijos del causante, pues el otro hijo, que hab\u00eda sido instituido heredero junto con su hermano, falleci\u00f3 despu\u00e9s de su padre pero sin aceptar ni repudiar la herencia. Este hijo fallecido (transmitente) hab\u00eda otorgado testamento en el que instituy\u00f3 herederos por partes iguales a sus dos hijos (transmisarios) y leg\u00f3 el tercio de libre disposici\u00f3n a una tercera persona.\u00a0 Los dos hijos del heredero transmitente renunciaron pura y simplemente a la herencia de su padre.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Registrador<\/strong>: Opone a la inscripci\u00f3n que en las operaciones particionales no ha intervenido la legataria de parte al\u00edcuota.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Recurrente<\/strong>: Alega que no es necesaria la intervenci\u00f3n de la legataria de parte al\u00edcuota del transmitente en la herencia del primer causante, pues los hijos del transmitente han renunciado a la herencia de su padre y no forman parte de la comunidad hereditaria de la herencia del primer causante, y\u00a0 consecuentemente la legataria del transmitente tampoco forma parte de dicha comunidad hereditaria ni es copropietaria en unos bienes o derechos que los transmisarios no han adquirido por haber renunciado.\u00a0<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Resoluci\u00f3n<\/strong>: Desestima el recurso y confirma la calificaci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Doctrina<\/strong>:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">1 Es cierto que la decisi\u00f3n de aceptar o no el <em>ius delationis<\/em> que forma parte de la herencia del transmitente corresponde a sus herederos (art. 1006 CC), y que si dichos herederos renuncian la herencia de su causante renuncian igualmente al ejercicio <em>del iu delationis<\/em> referido a la herencia del primer causante.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">2 Sin embargo, tambi\u00e9n es cierto que los legatarios de parte al\u00edcuota forman parte de la comunidad hereditaria en que se hallan los coherederos antes de la partici\u00f3n, y que se les ha de reconocer un evidente inter\u00e9s en el mantenimiento de la integridad del caudal hereditario, no ya como herederos, sino como copropietarios de los bienes de la herencia.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">3 Por ello, a los legatarios de parte al\u00edcuota se les debe reconocer por aplicaci\u00f3n del art\u00edculo 1001 CC -ex analog\u00eda- la posibilidad de aceptar en nombre de los herederos repudiantes la herencia del primer causante e intervenir en la partici\u00f3n de dicha herencia para concretar el objeto de su legado, y ello con independencia de que tengan o no la condici\u00f3n de legitimarios. (JAR)<\/p>\n<div class=\"enlacesDoc\" style=\"text-align: justify;\">\n<ul>\n<li class=\"puntoPDF\" style=\"text-align: justify;\"><a title=\"PDF firmado BOE-A-2026-12984\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2026\/06\/15\/pdfs\/BOE-A-2026-12984.pdf\">PDF (BOE-A-2026-12984 &#8211; 8\u00a0<abbr title=\"p\u00e1ginas\">p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0&#8211; 230\u00a0<abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a> <a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2026-12984\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2026-12984\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"520-compraventa-sujeta-a-condicion-suspensiva-imposible-y-que-ademas-es-puramente-potestativa-utilizacion-en-la-calificacion-de-documentos-posteriores-pendientes-de-despacho\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r520\"><\/a>520.** COMPRAVENTA SUJETA A CONDICI\u00d3N SUSPENSIVA IMPOSIBLE Y QUE ADEM\u00c1S ES PURAMENTE POTESTATIVA. UTILIZACI\u00d3N EN LA CALIFICACI\u00d3N DE DOCUMENTOS POSTERIORES PENDIENTES DE DESPACHO<\/span><\/strong><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 2 de marzo de 2026, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Vilanova i la Geltr\u00fa n.\u00ba 2 a inscribir una escritura de compraventa sujeta a condici\u00f3n suspensiva.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen<\/strong>: El Registrador puede tener en cuenta documentos posteriores pendientes de despacho cuando se est\u00e9n dilucidando cuestiones de legalidad del primer t\u00edtulo presentado. Las condiciones puramente potestativas son nulas y no pueden tener acceso al Registro. El Registrador puede apreciar la ausencia de causa.<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Hechos<\/strong>: Dos sociedades formalizan una escritura de compraventa sujeta a condici\u00f3n suspensiva. El vendedor retiene la posesi\u00f3n y el comprador abona la totalidad del precio, d\u00e1ndose carta de pago. La condici\u00f3n es que la parte compradora obtenga la licencia de primera ocupaci\u00f3n y los boletines para obtener los suministros. Transcurrido cierto plazo, la parte compradora podr\u00e1 renunciar a la condici\u00f3n y adquirir el dominio.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>El Registrador califica negativamente<\/strong>. Ha tenido acceso al Registro, con posterioridad, y se encuentra pendiente de despacho, documentaci\u00f3n de la que resulta que, para obtener la licencia de primera ocupaci\u00f3n y los boletines, se hace necesario ceder el dominio de la finca al Ayuntamiento. Adem\u00e1s, estamos ante una condici\u00f3n que queda a voluntad de una de las partes (proscrita por el art. 1115 CC) y, si el bien se transmite bajo condici\u00f3n suspensiva y ni siquiera se entrega la posesi\u00f3n, no parece que exista titularidad alguna que inscribir.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>El interesado recurre<\/strong>, en una extensa fundamentaci\u00f3n que, en s\u00edntesis, alega extralimitaci\u00f3n de funciones del Registrador, en cuestiones relativas a la causa, equilibrio contractual o conveniencia econ\u00f3mica de las partes, que competen exclusivamente al Juez. En particular, considera que no es posible que el Registrador tenga en cuenta documentaci\u00f3n presentada en el Registro con posterioridad: si el Ayuntamiento celebr\u00f3 previamente un acuerdo de cesi\u00f3n y no lo present\u00f3 a inscripci\u00f3n ni notific\u00f3 a terceros, no puede pretender el Registrador que terceros de buena fe sufran las consecuencias de su propia inactividad, omisi\u00f3n o negligencia (principio \u201cnemo auditur propriam turpitudinem allegans\u201d). En particular, hace constar que existe un procedimiento de querella abierto y que la Juez deneg\u00f3 la medida cautelar interesada por el Ayuntamiento relativa a la anotaci\u00f3n preventiva de querella en el Registro de la Propiedad y la prohibici\u00f3n de disponer del bien en favor de terceros.<\/p>\n<p><strong>La DG desestima el recurso y confirma la calificaci\u00f3n<\/strong>:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Confirma que <strong>estamos ante una condici\u00f3n que queda a la voluntad de una de las partes, con infracci\u00f3n de los arts. 1115 y 1256 CC, con sanci\u00f3n de nulidad<\/strong>, con el agravante, en el caso concreto de la din\u00e1mica registral, de que, transcurrida dicha fecha, no es posible saber por parte de un tercero que consulte el Registro, si la compraventa se ha perfeccionado o no.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>En cuanto a tener en cuenta documentos presentados con posterioridad y pendientes de despacho<\/strong>, recuerda la doctrina emanada de la R 25-2-2025: el conflicto de prioridad no debe confundirse con el supuesto en que, presentado un t\u00edtulo determinado, es presentado con posterioridad otro distinto del que resulta la falta de validez del primero, pues ya no existe un conflicto entre t\u00edtulos o derechos incompatibles y un problema de prioridad, sino de validez; y por aplicaci\u00f3n del principio de legalidad consagrado en el art\u00edculo 18 de la Ley Hipotecaria, procede la exclusi\u00f3n del t\u00edtulo inv\u00e1lido sin que pueda apelarse al principio de prioridad para evitarlo. La R 20-12-2024 proclama que, una r\u00edgida aplicaci\u00f3n del principio de prioridad no puede impedir la facultad, y el deber de los Registradores, de examinar los documentos pendientes de despacho relativos a la misma finca o que afecten a su titular, aunque hayan sido presentados con posterioridad, evitando as\u00ed la pr\u00e1ctica de inscripciones en que haya de procederse a su inmediata cancelaci\u00f3n al despachar el t\u00edtulo subsiguiente presentado con posterioridad (por ejemplo, una sentencia judicial firme dictada en procedimiento seguido contra el adquirente, declarativa de la nulidad del t\u00edtulo anteriormente presentado). Y aunque la calificaci\u00f3n conjunta de los documentos presentados no puede comportar una alteraci\u00f3n injustificada en el orden de despacho de los mismos, no puede llevarse al extremo de la desnaturalizaci\u00f3n del propio principio de partida \u2013el de prioridad\u2013 obligando al registrador a una decisi\u00f3n de fondo sobre la prevalencia sustantiva y definitiva de uno u otro t\u00edtulo. En el presente supuesto, el Centro Directivo afirma que\u00a0<em>no es en absoluto aventurado partir de la premisa que la parte vendedora conociera la limitaci\u00f3n a la que estaba afecta la finca objeto de la escritura, tal y como puede inferirse de los documentos aportados por el Ayuntamiento<\/em>. Habida cuenta de que <span style=\"text-decoration: underline;\">en el presente caso existe una imposibilidad jur\u00eddica de origen<\/span>, la DG apunta a que no es solamente que la obligaci\u00f3n entre las partes no llegue a nacer, sino que tal imposibilidad implicar\u00eda la invalidez del contrato.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Considera que no queda clara la causa del negocio<\/strong>, por la que el comprador paga el precio antes de haberse verificado el cumplimiento de la condici\u00f3n, pero no recibe la posesi\u00f3n (en estas operaciones suele aplazarse el pago del precio, total o parcialmente, hasta que la condici\u00f3n se cumpla) y, menos a\u00fan se atisba la existencia de causa respecto de la transmisi\u00f3n de un bien que tiene que ser cedido obligatoriamente al Ayuntamiento (entre otras razones, para obtener una licencia de primera ocupaci\u00f3n que se eleva a condici\u00f3n del mismo) (ACT).<\/p>\n<div class=\"enlacesDoc\" style=\"text-align: justify;\">\n<ul>\n<li class=\"puntoPDF\"><a title=\"PDF firmado BOE-A-2026-12985\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2026\/06\/15\/pdfs\/BOE-A-2026-12985.pdf\">PDF (BOE-A-2026-12985 &#8211; 18\u00a0<abbr title=\"p\u00e1ginas\">p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0&#8211; 293\u00a0<abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a> <a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2026-12985\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2026-12985\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"521-ampliacion-de-superficie-construida-sin-declaracion-expresa-de-obra-nueva-inscripcion-previa-de-la-base-grafica-del-suelo-nota-de-calificacion-siempre-posterior-al-expediente-del-199-lh-division-horizontal-con-un-elemento-privativo-con-cuota-cero\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r521\"><\/a>521.*** AMPLIACI\u00d3N DE SUPERFICIE CONSTRUIDA SIN DECLARACI\u00d3N EXPRESA DE OBRA NUEVA. INSCRIPCI\u00d3N PREVIA DE LA BASE GR\u00c1FICA DEL SUELO. NOTA DE CALIFICACI\u00d3N SIEMPRE POSTERIOR AL EXPEDIENTE DEL 199 LH. DIVISI\u00d3N HORIZONTAL CON UN ELEMENTO PRIVATIVO CON CUOTA CERO.<\/span><\/strong><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 2 de marzo de 2026, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n del registrador de la propiedad de El Puerto de Santa Mar\u00eda n.\u00ba 1, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de una declaraci\u00f3n de obra nueva, divisi\u00f3n horizontal, ocupando la obra la total superficie de la finca en la que se ha iniciado la tramitaci\u00f3n del expediente del art\u00edculo 199 de la Ley Hipotecaria, existiendo adem\u00e1s dudas respecto a la descripci\u00f3n final de la obra nueva y respecto a la divisi\u00f3n horizontal por asignarse cuota cero a uno de los elementos privativos.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen: <\/strong>La DG admite una ampliaci\u00f3n de obra nueva en escritura, aunque formalmente no se declare como tal, si se acredita su legalidad por los medios habituales que consten en la escritura. La inscripci\u00f3n de las obras nuevas exige la previa inscripci\u00f3n de la base gr\u00e1fica del terreno donde se encuentran, por lo que necesariamente hay que esperar al resultado de la tramitaci\u00f3n del expediente del art\u00edculo 199 LH. La nota de calificaci\u00f3n no se ha de expedir hasta que no se tramite el expediente del art\u00edculo 199LH y si se demora hay que practicar la anotaci\u00f3n preventiva del art\u00edculo <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a42\">42.9 LH<\/a> No es admisible un elemento privativo en una divisi\u00f3n horizontal con cuota cero.<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Hechos: <\/strong>Se otorga una escritura en la que se rectifica considerablemente la superficie de una finca, destinada a vivienda, pues de 161 m2 pasa a tener 298 m2, sin hacer formalmente declaraci\u00f3n de ampliaci\u00f3n de obra nueva o de rectificaci\u00f3n de la existente, pues se ampl\u00eda la superficie construida, que ocupa la totalidad del solar con las nuevas medidas. En la misma escritura se divide horizontalmente la finca en cinco elementos privativos independientes: dos locales, dos viviendas, y un trastero en ruinas al que se le da cuota cero en la propiedad horizontal. Finalmente se disuelve la comunidad existente.\u00a0<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>El registrador <\/strong>suspende la inscripci\u00f3n de la rectificaci\u00f3n de la superficie, pues es necesario tramitar un expediente regulado en el art\u00edculo 199 LH. En cuanto a la obra nueva considera necesario que se declare expresamente la ampliaci\u00f3n de la obra nueva, pues la edificaci\u00f3n ocupa casi toda la superficie de la finca, por lo que aumenta la superficie construida. Respecto de la divisi\u00f3n horizontal considera un defecto que uno de los elementos privativos tenga cuota cero (0%) en la propiedad horizontal.\u00a0<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>El notario autorizante <\/strong>recurre y alega que la declaraci\u00f3n de ampliaci\u00f3n de obra nueva solicitada es una declaraci\u00f3n rituaria, sin apoyo legal y carente de todo valor, pues la escritura \u201crectifica\u201d la finca y la \u201cintegra\u201d con la parcela catastral y adem\u00e1s se acredita la legalidad con los certificados t\u00e9cnico de antig\u00fcedad y catastral de la edificaci\u00f3n incorporados a la escritura.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En cuanto al segundo defecto, defiende que se pueda asignar a un elemento cuota cero en la divisi\u00f3n horizontal con el argumento de que es un trastero en ruinas, y que se prev\u00e9 su rehabilitaci\u00f3n y la reasignaci\u00f3n de cuotas en ese momento.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>La DG <\/strong>desestima el recurso.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Doctrina: El registrador no tiene que emitir nota de calificaci\u00f3n hasta la culminaci\u00f3n del expediente de rectificaci\u00f3n descriptiva del 199 LH<\/strong> y si no lo culmina en el plazo de 60 d\u00edas en que est\u00e1 vigente el asiento de presentaci\u00f3n debe de practicar anotaci\u00f3n preventiva recogida en el art\u00edculo <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a42\">42.9 LH<\/a> conforme a la Resoluci\u00f3n-Circular de\u00a03 de noviembre de\u00a02015.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Respecto de la inscripci\u00f3n de la obra nueva inmediata, con independencia de la conclusi\u00f3n de la tramitaci\u00f3n del expediente del art\u00edculo\u00a0199 de la Ley Hipotecaria, que parece exigir el notario autorizante, considera la DG que es necesario esperar a la terminaci\u00f3n de dicho expediente para que, si la calificaci\u00f3n registral de la tramitaci\u00f3n es positiva, proceda la inscripci\u00f3n de la georreferenciaci\u00f3n como operaci\u00f3n necesaria para que el registrador pueda calificar que la obra se ubica \u00edntegramente en el per\u00edmetro de la finca, mediante la comparaci\u00f3n de su recinto con el de la superficie ocupada por la edificaci\u00f3n, materia objeto de calificaci\u00f3n registral de la inscripci\u00f3n de la obra nueva\u00a0.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Recuerda tambi\u00e9n su \u00faltima doctrina contenida en la Resoluci\u00f3n de\u00a024 de junio de\u00a02025, cuando declara en su fundamento de Derecho n\u00famero\u00a05, que exige siempre la georreferenciaci\u00f3n de la finca con car\u00e1cter previo a la inscripci\u00f3n de la obra nueva y que dice lo siguiente: <em>\u00abPor lo tanto, constituye un presupuesto esencial para toda inscripci\u00f3n de obra nueva la previa inscripci\u00f3n de la representaci\u00f3n gr\u00e1fica georreferenciada de la finca, con independencia de que la edificaci\u00f3n ocupe la totalidad de la superficie de la finca o se encuentre adosada a un lindero<\/em>\u00a0.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Respecto de la <strong>admisibilidad de la cuota cero<\/strong> del cuarto en ruinas en la propiedad horizontal, no la considera admisible porque la cuota o coeficiente en la propiedad horizontal tiene tres funciones esenciales:<\/p>\n<p><strong>1.- En el plano patrimonial<\/strong>, representa la parte o fracci\u00f3n que corresponde a cada propietario en el valor total del edificio.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>2.- En el plano de los gastos comunes<\/strong>, al determinar la participaci\u00f3n econ\u00f3mica cada propietario en los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, servicios, cargas y responsabilidades no susceptibles de individualizaci\u00f3n,<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>3.- En el \u00e1mbito pol\u00edtico o de gobierno de la comunidad<\/strong>, la cuota de participaci\u00f3n desempe\u00f1a un papel de extraordinaria importancia para determinar la validez de los acuerdos aprobados en la junta de propietarios, de la que se excluir\u00eda al propietario del elemento privativo<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Comentario: <\/strong>En cuanto al primer defecto, desde el punto de vista formal consideramos que, por claridad, en la escritura ha de especificarse expresamente en el t\u00edtulo de la escritura y en el apartado otorgamiento que se declara una ampliaci\u00f3n de obra nueva. pues aumenta la superficie construida de la finca que figura escriturada y registrada, que se pretende legalizar e inscribir. Desde el punto de vista sustantivo es exigible dicha constancia pues la declaraci\u00f3n o ampliaci\u00f3n de obra nueva es un concepto jur\u00eddico plenamente consolidado que tiene efectos sustantivos de acreditaci\u00f3n de la legalidad de la construcci\u00f3n declarada, es hecho imponible de tributaci\u00f3n de AJD, y es susceptible de inscripci\u00f3n en el Registro de la Propiedad.(ver <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a202\">art\u00edculo 202 LH<\/a>) .<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">A destacar tambi\u00e9n que los registradores no pueden emitir calificaci\u00f3n alguna hasta tanto no se termine de tramitar el expediente del art\u00edculo 199LH , y, en caso de demora excesiva en su tramitaci\u00f3n (m\u00e1s all\u00e1 de los 60 d\u00edas h\u00e1biles de duraci\u00f3n del asiento de presentaci\u00f3n), lo que deben de hacer es practicar la anotaci\u00f3n preventiva que recoge el art\u00edculo <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a42\">42.9 LH<\/a> conforme a la Resoluci\u00f3n-Circular de 3 de noviembre de 2015. Oportuna observaci\u00f3n, pues se observa en la pr\u00e1ctica diaria divergencia en el modo de actuar en los diferentes Registros.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Respecto de la existencia de un <strong>elemento privativo de la propiedad horizontal con cuota cero<\/strong>, no nos parece admisible, ni transitoriamente, pues es contradictorio con el mismo concepto de propiedad horizontal ya que uno de los requisitos b\u00e1sicos es que los elementos privativos tengan un coeficiente de participaci\u00f3n en los elementos comunes, que son como m\u00ednimo suelo y vuelo, y si no lo tienen no pueden considerarse, por definici\u00f3n, elementos privativos. (AFS)<\/p>\n<div class=\"enlacesDoc\">\n<ul>\n<li class=\"puntoPDF\" style=\"text-align: justify;\"><a title=\"PDF firmado BOE-A-2026-12986\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2026\/06\/15\/pdfs\/BOE-A-2026-12986.pdf\">PDF (BOE-A-2026-12986 &#8211; 11\u00a0<abbr title=\"p\u00e1ginas\">p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0&#8211; 247\u00a0<abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a> <a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2026-12986\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2026-12986\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"522-ejecucion-hipotecaria-y-3er-poseedor-debe-ser-demandado-o-solo-notificado\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r522\"><\/a>522<\/span><\/strong><strong style=\"font-size: 1rem;\">.*** EJECUCI\u00d3N HIPOTECARIA y 3er POSEEDOR: \u00bfDEBE SER DEMANDADO O S\u00d3LO NOTIFICADO?<\/strong><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 4 de marzo de 2026, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n de la registradora de la propiedad de Llerena, por la que se suspende la inscripci\u00f3n del testimonio de un decreto de adjudicaci\u00f3n por no constar que el tercer poseedor ha sido demandado y requerido de pago.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen:<\/strong> Cuando la demanda se ha presentado en el juzgado antes de que se inscriba en el registro el t\u00edtulo del tercer poseedor, no es preciso demandarlo ni requerirlo de pago, pero, s\u00ed su titularidad consta en la certificaci\u00f3n ordenada para el procedimiento, se ha de practicar la notificaci\u00f3n del art\u00edculo 689 LEC.<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Hechos: <\/strong>Esta es la secuencia cronol\u00f3gica de hechos:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">&#8211; El 19 de mayo de\u00a02008, se inscribi\u00f3 la <strong>hipoteca<\/strong> de la <strong>inscripci\u00f3n\u00a03.\u00aa. <\/strong>Su ejecuci\u00f3n origin\u00f3 el <strong>procedimiento<\/strong> de ejecuci\u00f3n hipotecaria n\u00famero\u00a0803\/2010, siendo la solicitud de inscripci\u00f3n de su auto de adjudicaci\u00f3n la que motiva este recurso.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">&#8211; El 17 de diciembre de\u00a02008, se inscribi\u00f3 la <strong>hipoteca<\/strong> de la <strong>inscripci\u00f3n\u00a05.\u00aa<\/strong>. Esta hipoteca posterior, sin embargo, se ejecut\u00f3 antes (<strong>procedimiento<\/strong> de ejecuci\u00f3n hipotecaria n\u00famero\u00a0780\/2009, que termin\u00f3 con la <strong>adjudicaci\u00f3n al ejecutante<\/strong>, Caja Espa\u00f1a).<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">&#8211; El 19 de octubre de 2010, se present\u00f3 en el Juzgado la <strong>demanda<\/strong> que origin\u00f3 la ejecuci\u00f3n hipotecaria n\u00famero 803\/2010 (la de la primera hipoteca),<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">&#8211; El\u00a03 de enero de\u00a02011 <strong>Caja Espa\u00f1a inscribi\u00f3<\/strong> su t\u00edtulo de adjudicaci\u00f3n (derivado de la ejecuci\u00f3n de la hipoteca posterior).<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">&#8211; El 7 de marzo de 2011 se expidi\u00f3 la <strong>certificaci\u00f3n de dominio y cargas<\/strong> para el procedimiento 803\/2010 y se practic\u00f3 la correspondiente <strong>nota marginal<\/strong>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">&#8211; El 13 de julio de\u00a02017, a la vista de esa certificaci\u00f3n de dominio y cargas, el Juzgado <strong>notific\u00f3<\/strong> la existencia de la ejecuci\u00f3n al tercer poseedor (Caja Espa\u00f1a),<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">&#8211; Y el 5 de junio de\u00a02025, como consecuencia de una calificaci\u00f3n anterior, el Juzgado <strong>requiri\u00f3 de pago<\/strong> a Caja Espa\u00f1a.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La <strong>registradora<\/strong> suspende la inscripci\u00f3n de los documentos judiciales presentados, porque el procedimiento de ejecuci\u00f3n hipotecaria <strong>se ha desarrollado a espaldas del tercer poseedor<\/strong> y titular registral de la finca (Caja Espa\u00f1a), que, en virtud del principio constitucional de tutela judicial efectiva, y por aparecer protegido por el Registro, <strong>habr\u00eda de haber sido emplazado de forma legal en el procedimiento desde el principio.<\/strong> Tampoco consta en el testimonio presentado una manifestaci\u00f3n espec\u00edfica de la autoridad judicial que ha dirigido la ejecuci\u00f3n en el sentido de que no ha existido indefensi\u00f3n del ejecutado, y, por tanto, de que no cabe la nulidad de las actuaciones.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La<strong> recurrente<\/strong> alega que la inscripci\u00f3n a favor del tercer poseedor es posterior a la demanda, pero anterior a la certificaci\u00f3n de cargas, siendo suficiente, en estos casos, la mera notificaci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La <strong>DG estima el recurso<\/strong>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Doctrina: <\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>La DG <\/strong>analiza el <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a132\"><strong>art\u00edculo 132 LH<\/strong><\/a> que determina c\u00f3mo ha de actuar el registrador en casos de ejecuciones hipotecarias, el cual fija como <strong>momento clave<\/strong>, para saber si ha de ser el tercer poseedor demandado y requerido de pago, la fecha en la que se expidi\u00f3 la <strong>certificaci\u00f3n de cargas<\/strong> en el procedimiento.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Por otra parte, el <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-2000-323#a685\">art\u00edculo 685 LEC<\/a> vincula la necesidad de que sea demandado el tercer poseedor a \u201cque este \u00faltimo <strong>hubiese acreditado al acreedor<\/strong> la adquisici\u00f3n de dichos bienes\u201d.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Hist\u00f3ricamente, ha sido objeto de debate el determinar cu\u00e1ndo se produce dicha acreditaci\u00f3n. El <strong>Tribunal Supremo<\/strong> (STS 3 de junio del 2004) fue en su momento partidario de exigir una actuaci\u00f3n positiva por parte del tercer poseedor dirigida al acreedor ejecutante, sin que fuera suficiente la inscripci\u00f3n de su derecho en el registro, pues no consideraba que el acreedor demandante estuviese obligado a consultarlo.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Sin embargo, esta postura -muy criticada por la doctrina- decay\u00f3 tras la Sentencia del <strong>Tribunal Constitucional<\/strong> n\u00famero 79\/2013, de 8 de abril, seg\u00fan la cual \u201c<strong><em>la situaci\u00f3n de litis consorcio necesario se produce en todo caso respecto de quien tiene inscrito su t\u00edtulo adquisitivo,<\/em><\/strong><em> pues el procedimiento de ejecuci\u00f3n hipotecaria no puede desarrollarse a espaldas del titular registral, al serlo con anterioridad al inicio del proceso de ejecuci\u00f3n hipotecaria. En efecto, la inscripci\u00f3n en el Registro produce la protecci\u00f3n de la titular derivada de la publicidad registral, con efectos erga omnes\u201d.<\/em><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">De conformidad, pues, con esta doctrina Constitucional <strong>el tercer adquirente debe ser demandado<\/strong> en el procedimiento hipotecario <strong>si antes de la interposici\u00f3n de la demanda tiene su t\u00edtulo inscrito<\/strong> quedando suficientemente acreditado su derecho frente al acreedor desde el momento en que \u00e9ste conoce o <strong>puede conocer el contenido de la titularidad publicada por el Registro<\/strong>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Diferente tratamiento habr\u00e1 de darse al caso en el <strong>que la inscripci\u00f3n a favor del tercer adquirente se hubiera producido una vez interpuesta la demanda ejecutiva<\/strong> frente al que hasta entonces era titular registral de la finca y con anterioridad a la expedici\u00f3n de la preceptiva certificaci\u00f3n de dominio y cargas, momento en que queda consignado registralmente el comienzo del procedimiento, en cuyo caso resulta de aplicaci\u00f3n lo dispuesto en el <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-2000-323#a689\"><strong>art\u00edculo\u00a0689 LEC<\/strong><\/a>, que considera suficiente la <strong>notificaci\u00f3n<\/strong>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En el presente caso, la <strong>interposici\u00f3n de la demanda ejecutiva<\/strong> ha sido <strong>anterior a la inscripci\u00f3n del t\u00edtulo de adquisici\u00f3n<\/strong> del tercer poseedor, por lo que no es necesario, a efectos registrales, que \u00e9ste haya sido demandado y requerido de pago, sino que es suficiente la recepci\u00f3n de la comunicaci\u00f3n prevista en el <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-2000-323#a689\">art.\u00a0689 LEC<\/a>, precepto este que resulta aplicable si el tercer poseedor ha inscrito su derecho con posterioridad a la interposici\u00f3n de la demanda.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Comentario:<\/strong> Es fundamental para la resoluci\u00f3n del caso el an\u00e1lisis cronol\u00f3gico de fechas. Y todav\u00eda se podr\u00eda haber enmara\u00f1ado m\u00e1s el asunto si se hubiera a\u00f1adido las fechas de los asientos de presentaci\u00f3n, porque los efectos de los asientos en el libro de inscripciones se retrotraen a ese momento.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Puede observarse que en la interpretaci\u00f3n conjunta del art\u00edculo 132 LH y de los art\u00edculos 685 y 689 LEC, se produce una correcci\u00f3n de la dicci\u00f3n literal del art\u00edculo 132 LH, que solo atiende a la fecha de la emisi\u00f3n de la certificaci\u00f3n y deja fuera el caso presente en el que la inscripci\u00f3n del tercer poseedor fue anterior a dicha certificaci\u00f3n, pero posterior a la presentaci\u00f3n de la demanda en el Juzgado. La decisi\u00f3n adoptada tiene toda su l\u00f3gica, porque el acreedor hipotecario demandante no tiene formalmente conocimiento, en el momento de interponer la demanda, de la existencia del tercer poseedor, salvo que \u00e9ste se lo hubiese comunicado, lo que, en su caso, tendr\u00e1 que valorar el juzgado, pero no el registrador. (JFME)<\/p>\n<ul style=\"text-align: justify;\">\n<li><a href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2026\/06\/17\/pdfs\/BOE-A-2026-13160.pdf\">PDF (BOE-A-2026-13160 &#8211; 17\u00a0p\u00e1gs.\u00a0&#8211; 283\u00a0KB)<\/a> <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2026-13160\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"523-sustitucion-para-el-caso-de-conmoriencia-incluye-la-premoriencia-interpretacion-unanime-de-todos-los-herederos-pretericion-intencional-de-hijo-con-todos-los-interesados-de-acuerdo\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r523\"><\/a>52<\/span><\/strong><strong><span style=\"font-size: 12pt;\">3.<\/span><\/strong><strong>.\u21d2\u21d2\u21d2<span style=\"font-size: 12pt;\">\u00a0SUSTITUCI\u00d3N PARA EL CASO DE CONMORIENCIA INCLUYE LA PREMORIENCIA. INTERPRETACI\u00d3N UN\u00c1NIME DE TODOS LOS HEREDEROS. PRETERICI\u00d3N INTENCIONAL DE HIJO CON TODOS LOS INTERESADOS DE ACUERDO.<\/span><\/strong><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 4 de marzo de 2026, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la calificaci\u00f3n de la registradora de la propiedad de Las Palmas de Gran Canaria n.\u00ba 6, por la que suspende la inscripci\u00f3n de una escritura de aceptaci\u00f3n y adjudicaci\u00f3n de herencia.\u00a0<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen: <\/strong>1) En los testamentos con sustituci\u00f3n de los herederos en los casos solo de conmoriencia ha de entenderse que incluyen los casos de premoriencia. 2) <\/span><span style=\"color: #0000ff;\">La interpretaci\u00f3n de los testamentos ha de hacerse buscando la voluntad del testador, acudiendo para ello, si es necesario, a medios de prueba extr\u00ednsecos. 3) <\/span><span style=\"color: #0000ff;\">Ha de prevalecer la interpretaci\u00f3n de los herederos y legitimarios, si est\u00e1n todos de acuerdo, tanto sobre la sustituci\u00f3n en caso de premoriencia como en calificar la preterici\u00f3n de intencional, pues pueden incluso, si est\u00e1n todos de acuerdo, prescindir de las disposiciones testamentarias y crear una situaci\u00f3n jur\u00eddica de plena y absoluta eficacia.<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Hechos: <\/strong>En un testamento dos c\u00f3nyuges se nombran herederos rec\u00edprocamente; primero fallece el marido en 2023, por lo que le hereda la esposa. Posteriormente en 2025 fallece la esposa que en su testamento ha nombrado herederos sustitutos de su esposo, \u00fanicamente para el caso de fallecer en la misma fecha (conmoriencia), a dos personas que luego resultan ser dos nietos de ella, pues son hijos de un hijo que ten\u00eda la testadora de una relaci\u00f3n anterior, que fue preterido porque no fue mencionado en el testamento.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Todos los interesados, hijo y nietos, est\u00e1n de acuerdo en que 1) la preterici\u00f3n fue intencional pues la testadora conoc\u00eda la existencia de dicho hijo, por lo que al hijo ha de entreg\u00e1rsele su leg\u00edtima y 2) que la sustituci\u00f3n para el caso de conmoriencia incluye necesariamente la premoriencia por lo que no ha de abrirse la sucesi\u00f3n intestada.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>La registradora <\/strong>no admite la interpretaci\u00f3n un\u00e1nime de los interesados que la conmoriencia implica la premoriencia, y exige la apertura de la sucesi\u00f3n intestada de la causante de la que resultar\u00eda que el \u00fanico heredero ser\u00eda el hijo preterido intencionalmente por la testadora que sab\u00eda de la existencia de dicho hijo, obviamente, y los nietos nombrados sustitutos no recibir\u00edan nada.<\/p>\n<p><strong>El notario autorizante <\/strong>recurre y alega lo siguiente:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">1.- Que la interpretaci\u00f3n literal del testamento, a que se refiere el art\u00edculo <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/codigo-civil-libro-tercero\/#art675\">675 CC,<\/a> ha evolucionado por la jurisprudencia m\u00e1s reciente en el sentido de que <strong>debe prevalecer una interpretaci\u00f3n espiritualista del testamento, que anteponga la voluntad del testador<\/strong>, considerando que dicho art\u00edculo no impone un orden de prelaci\u00f3n de criterios interpretativos y que no cabe excluir otros medios de prueba.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">2.- Que el notario no pudo desarrollar toda su pericia en la redacci\u00f3n del testamento, por cuanto se le ocultaron datos de gran relevancia para ello, como son la existencia del hijo preterido y la condici\u00f3n de nietos de la testadora de los designados como herederos sustitutos.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">3.- El principio \u201c<strong>favor testamenti\u201d<\/strong>, es decir de que el testamento debe de interpretarse siempre a favor de que mantenga su vigencia y por ello evitar abrir la sucesi\u00f3n intestada, y que la ineficacia del testamento requiere una declaraci\u00f3n judicial.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">4.- La interpretaci\u00f3n de la registradora lleva a conclusiones absurdas, a todas luces contrarias a la evidente voluntad de la testadora de excluir al hijo preterido, que ser\u00eda el heredero si se abriera la sucesi\u00f3n intestada<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">5.- La equiparaci\u00f3n jurisprudencial de los conceptos de premoriencia y conmoriencia, en el sentido de que uno conlleva el otro, y viceversa.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">6.- La interpretaci\u00f3n que hacen todos los interesados en la sucesi\u00f3n, que est\u00e1n de acuerdo y que debe prevalecer porque, adem\u00e1s, es una interpretaci\u00f3n favorable a la eficacia de la instituci\u00f3n, en congruencia con el principio de conservaci\u00f3n de las disposiciones de \u00faltima voluntad .<\/p>\n<p>\u00a0<strong>La DG<\/strong> revoca la calificaci\u00f3n y estima el recurso.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Doctrina: <\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>El criterio principal para interpretar los testamentos es el espiritualista de averiguar cual fue la voluntad del testador,<\/strong> y para ello se puede acudir a los elementos l\u00f3gico, sistem\u00e1tico y finalista, que no se pueden aislar de los otros, ni ser escalonados como categor\u00edas o especies distintas de interpretaci\u00f3n, de modo que el art\u00edculo\u00a0<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/codigo-civil-libro-tercero\/#art675\">675 CC<\/a> no pone un orden de prelaci\u00f3n sin que se excluya acudir a los medios de prueba extr\u00ednsecos, o sea, a circunstancias exteriores al testamento mismo, de muy diversa \u00edndole.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Corresponde a los herederos y legitimarios interpretar la voluntad del testador <\/strong>por lo que es posible que todos los interesados en la sucesi\u00f3n, si fueren claramente determinados y conocidos, acepten una concreta interpretaci\u00f3n del testamento.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En el presente caso, del texto del propio testamento, y de su interpretaci\u00f3n l\u00f3gica, sistem\u00e1tica y finalista, se desprende que la voluntad de la testadora fue la de nombrar herederos sustitutos a sus nietos (con exclusi\u00f3n de su hijo intencionalmente preterido), de modo que heredasen no s\u00f3lo en caso de que el testador y su esposa fallecieran simult\u00e1neamente sino que tambi\u00e9n para el caso de que tanto la testadora como su esposo fallecieran en el futuro, aunque fuera en momentos diferentes.<\/p>\n<p>Otra interpretaci\u00f3n conducir\u00eda a una conclusi\u00f3n contraria a la voluntad de la testadora que ha preterido intencionalmente a su \u00fanico hijo: que fuera \u00e9ste quien heredase y no sus nietos a quienes ha designado como sustitutos vulgares.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Nada se opone a que los herederos reconozcan al preterido la porci\u00f3n que le corresponda<\/strong> y puedan convenir con \u00e9l en distribuir y adjudicar los bienes en la proporci\u00f3n que leg\u00edtimamente le hubiera correspondido, por lo que no cabe rechazar la inscripci\u00f3n de la partici\u00f3n en esta forma efectuada.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Los interesados podr\u00edan incluso, de com\u00fan acuerdo, prescindir de las disposiciones testamentarias y crear una situaci\u00f3n jur\u00eddica de plena y absoluta eficacia<\/strong> (algo que no han llegado a hacer en este caso en el que se limitan a interpretar la que, seg\u00fan entienden, ha sido la voluntad de la testadora), sin perjuicio de los derechos legitimarios del preterido.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Comentario: <\/strong>Este recurso, acogido \u00edntegramente por la DG, es clarificador y un excelente resumen de las pautas interpretativas a seguir con los testamentos cuando admiten diversas interpretaciones. Por un lado queda clara la equiparaci\u00f3n de conmoriencia y premoriencia, y por otro, que la interpretaci\u00f3n del testamento por los herederos y legitimarios, si est\u00e1n todos ellos de acuerdo, ha de prevalecer sobre otras interpretaciones literalistas del testamento pues ha de buscarse siempre la voluntad del testador.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Creo que en esta materia podr\u00eda aplicarse a notarios, registradores y otros operadores jur\u00eddicos, el dicho jur\u00eddico referido a los contadores partidores de que el primer principio de su actuaci\u00f3n ha de ser el de <strong>\u201cno estorbar\u201d<\/strong> si est\u00e1n de acuerdo todos los herederos e interesados; En este caso el notario s\u00ed ha actuado conforme a dicho principio pero no as\u00ed la registradora en su calificaci\u00f3n que ha creado un problema donde no lo hab\u00eda, en contra de la voluntad de todos los interesados y de la voluntad evidente de la testadora, aunque afortunadamente la DG lo ha solucionado con su Resoluci\u00f3n que pone las cosas en el sitio correcto, es decir en el de lo querido por la testadora y por los herederos y legitimario afectados.\u00a0(AFS)<\/p>\n<div class=\"enlacesDoc\" style=\"text-align: justify;\">\n<ul>\n<li class=\"puntoPDF\" style=\"text-align: justify;\"><a title=\"PDF firmado BOE-A-2026-13161\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2026\/06\/17\/pdfs\/BOE-A-2026-13161.pdf\">PDF (BOE-A-2026-13161 &#8211; 12\u00a0<abbr title=\"p\u00e1ginas\">p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0&#8211; 253\u00a0<abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a> <a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2026-13161\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2026-13161\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"524-instancia-solicitando-anotaciones-preventivas-de-demanda-y-de-embargo\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r524\"><\/a>5<\/span><\/strong><strong><span style=\"font-size: 12pt;\">24.() INSTANCIA SOLICITANDO ANOTACIONES PREVENTIVAS (DE DEMANDA Y DE EMBARGO)<\/span><\/strong><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 4 de marzo de 2026, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad accidental de Murcia n.\u00ba 2 a practicar el asiento de presentaci\u00f3n de una instancia junto con una demanda, por la que se solicita la pr\u00e1ctica de anotaci\u00f3n preventiva de demanda y anotaci\u00f3n preventiva de embargo.\u00a0<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen<\/strong>: no puede causar asiento de presentaci\u00f3n una instancia solicitando que se practique anotaci\u00f3n preventiva de demanda \/embargo.<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Hechos<\/strong>: se presenta en el Registro de la Propiedad una instancia junto con la demanda presentada, solicitando se practique anotaci\u00f3n preventiva de demanda y anotaci\u00f3n preventiva de embargo.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La <strong>registradora de la Propiedad calific\u00f3 negativamente<\/strong>, se\u00f1alando, que la documentaci\u00f3n no era apta para practicar las anotaciones solicitadas, por lo que no procede la pr\u00e1ctica del asiento de presentaci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La <strong>Direcci\u00f3n confirma la calificaci\u00f3n<\/strong>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">I. RECURSO EXPRES.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u2013 Hasta ahora, ante la negativa del registrador a la extensi\u00f3n del asiento de presentaci\u00f3n se pod\u00eda interponer el mismo recurso que para el caso de calificaci\u00f3n negativa de documentos ya presentados.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u2013 Tras la Ley\u00a011\/2023, de\u00a08 de mayo, se da nueva redacci\u00f3n al\u00a0<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a246\">art\u00edculo\u00a0246<\/a>\u00a0de la Ley Hipotecaria, que en su apartado\u00a03 introduce un recurso especial, \u00abexpr\u00e9s\u00bb, contra la denegaci\u00f3n de la pr\u00e1ctica del asiento de presentaci\u00f3n, habida cuenta de la importancia de \u00e9ste, con unos plazos reducidos para su interposici\u00f3n y resoluci\u00f3n, corriendo esta \u00faltima a cargo exclusivamente de la Direcci\u00f3n General, sin que haya posibilidad de calificaci\u00f3n sustitutoria ni recurso judicial.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">No contiene el citado art\u00edculo regulaci\u00f3n alguna sobre c\u00f3mo debe tramitarse este recurso expr\u00e9s, pero es indudable que la aplicaci\u00f3n de\u00a0<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a325\">los art\u00edculos\u00a0325 y siguientes de la Ley Hipotecaria<\/a>, relativos al recurso ordinario, solo ser\u00e1n de aplicaci\u00f3n en cuanto no impidan la tramitaci\u00f3n de este nuevo recurso en los plazos fijados.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0La finalidad de este nuevo recurso es procurar que la prioridad registral, que se sustenta en el asiento de presentaci\u00f3n, quede claramente determinada en el menor tiempo posible mediante la resoluci\u00f3n del recurso y evitar una interrupci\u00f3n temporal excesiva del procedimiento registral.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">II. EL ASIENTO DE PRESENTACI\u00d3N.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Se trata de un documento que por su naturaleza, contenido o finalidad no puedan provocar operaci\u00f3n registral alguna pues no contiene ninguna petici\u00f3n al Registro de la Propiedad por lo que ex\u00a0<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a246\">art\u00edculo\u00a0246 de la Ley Hipotecaria<\/a>\u00a0y\u00a0<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/reglamento-hipotecario-titulos-vi-vii-viii-ix-y-x\/#art420\">art\u00edculo\u00a0420 del Reglamento Hipotecario<\/a>\u00a0procede denegar la pr\u00e1ctica del asiento de presentaci\u00f3n. (ER)<\/p>\n<div class=\"enlacesDoc\" style=\"text-align: justify;\">\n<ul>\n<li class=\"puntoPDF\"><a title=\"PDF firmado BOE-A-2026-13162\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2026\/06\/17\/pdfs\/BOE-A-2026-13162.pdf\">PDF (BOE-A-2026-13162 &#8211; 4\u00a0<abbr title=\"p\u00e1ginas\">p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0&#8211; 209\u00a0<abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a> <a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2026-13162\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2026-13162\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"525-asiento-de-presentacion-de-solicitud-de-prorroga-del-plazo-para-impugnar\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r525\"><\/a>5<\/span><\/strong><strong><span style=\"font-size: 12pt;\">25.** ASIENTO DE PRESENTACION DE SOLICITUD DE PRORROGA DEL PLAZO PARA IMPUGNAR.<\/span><\/strong><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 4 de marzo de 2026, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Redondela-Ponte Caldelas a practicar el asiento de presentaci\u00f3n de una instancia por la que se solicita la suspensi\u00f3n del plazo para recurrir una notificaci\u00f3n publicada en el \u00abBolet\u00edn Oficial del Estado\u00bb.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen:<\/strong> No procede practicar asiento de presentaci\u00f3n de una instancia privada por la que se solicita la suspensi\u00f3n del plazo de dos meses para recurrir una notificaci\u00f3n publicada en el BOE, al no tratarse de un t\u00edtulo inscribible ni de un documento susceptible de provocar operaci\u00f3n registral alguna<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Caso planteado. <\/strong>Se presenta una instancia solicitando la suspensi\u00f3n del plazo de dos meses para recurrir indicado en una notificaci\u00f3n publicada en el BOE. La registradora deniega la presentaci\u00f3n de ambas entradas por entender que no pueden provocar operaci\u00f3n registral alguna.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La <strong>Direcci\u00f3n General<\/strong> confirma la nota.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En primer lugar, la DG recuerda la existencia y tramitaci\u00f3n del recurso expr\u00e9s contra la negativa a extender el asiento de presentaci\u00f3n del <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a246\">art. 246 LH<\/a>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Admite que la notificaci\u00f3n presentaba deficiencias, pero considera que no se produjo indefensi\u00f3n, ya que el recurrente pudo formular el recurso y defender sus derechos.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En cuanto al fondo, recuerda que la prioridad registral exige que el orden de acceso de los t\u00edtulos est\u00e9 determinado de manera clara. Conforme al art\u00edculo <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a246\">246.3 LH<\/a>, solo puede denegarse el asiento mediante causa motivada cuando el documento no sea t\u00edtulo inscribible, resulte incompleto para extender el asiento o se refiera a una finca respecto de la cual el Registro sea manifiestamente incompetente. Tambi\u00e9n recuerda que el <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/reglamento-hipotecario-titulos-vi-vii-viii-ix-y-x\/#art420\">art 420 RH<\/a> excluye del asiento de presentaci\u00f3n los documentos privados salvo que una disposici\u00f3n legal les atribuya eficacia registral, los relativos a fincas de otros distritos hipotecarios y los que por su naturaleza, contenido o finalidad no puedan provocar operaci\u00f3n registral alguna. En este caso, una instancia para suspender un plazo de recurso derivado de una notificaci\u00f3n del BOE no es t\u00edtulo inscribible ni puede generar operaci\u00f3n registral. (MN)<\/p>\n<div class=\"enlacesDoc\" style=\"text-align: justify;\">\n<ul>\n<li class=\"puntoPDF\"><a title=\"PDF firmado BOE-A-2026-13163\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2026\/06\/17\/pdfs\/BOE-A-2026-13163.pdf\">PDF (BOE-A-2026-13163 &#8211; 5\u00a0<abbr title=\"p\u00e1ginas\">p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0&#8211; 212\u00a0<abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a> <a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2026-13163\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2026-13163\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"526-inmatriculacion-de-deslinde-administrativo-de-via-pecuaria-con-solapamiento-fincas-privadas\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r526\"><\/a>5<\/span><\/strong><strong><span style=\"font-size: 12pt;\">26.** INMATRICULACI\u00d3N DE DESLINDE ADMINISTRATIVO DE V\u00cdA PECUARIA CON SOLAPAMIENTO FINCAS PRIVADAS<\/span><\/strong><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 4 de marzo de 2026, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n de la registradora de la propiedad de Rota, por la que se suspende la inmatriculaci\u00f3n de un deslinde administrativo de v\u00eda pecuaria.\u00a0<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen:\u00a0<\/strong>Se confirma la suspensi\u00f3n de la inmatriculaci\u00f3n de una v\u00eda pecuaria deslindada por apreciar solape de dicha v\u00eda con dos fincas registrales, que poseen inscritas sus correspondientes bases gr\u00e1ficas.<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Supuesto:<\/strong> El registrador suspende la inmatriculaci\u00f3n de una v\u00eda pecuaria deslindada por apreciar solape de dicha con dos fincas registrales, que poseen inscritas sus correspondientes bases gr\u00e1ficas.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>La Administraci\u00f3n titular<\/strong> de la v\u00eda pecuaria recurre alegando que el principio de fe p\u00fablica registral no opera, o lo hace de modo matizado frente a las posibles acciones de deslinde, reivindicaci\u00f3n y recuperaci\u00f3n posesoria del dominio p\u00fablico, dado que \u00e9ste se rige por el principio constitucional inalienabilidad e imprescriptibilidad proclamado en el art.\u00a0132 CE; que la georreferenciaci\u00f3n de las fincas\u00a09.258 y\u00a051.441 acredita su ubicaci\u00f3n y linderos, pero no convalida ni sanea la invasi\u00f3n de un bien de dominio p\u00fablico preexistente; que el acto de deslinde es, por mandato legal, t\u00edtulo suficiente para rectificar el Registro; que la calificaci\u00f3n registral, al suspender la inscripci\u00f3n, provoca una efectiva inversi\u00f3n de la carga procesal que contraviene el mecanismo espec\u00edfico previsto por la propia Ley de V\u00edas Pecuarias; que la v\u00eda correcta es inscribir el deslinde, permitiendo as\u00ed que el titular registral, si lo estima oportuno, ejercite las acciones que la ley le confiere.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>La DG<\/strong> <strong>confirma la calificaci\u00f3n registral<\/strong>,<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">1.Si bien es cierto que la legislaci\u00f3n de v\u00edas pecuarias (art.\u00a08 de la Ley\u00a03\/1995) <strong>otorga al deslinde administrativo la potestad de declarar la titularidad demanial,<\/strong> y que las inscripciones registrales no pueden prevalecer sustantivamente frente al dominio p\u00fablico, ello <span style=\"text-decoration: underline;\"><strong>no exime a la Administraci\u00f3n de cumplir con los principios hipotecarios fundamentales <\/strong><\/span>para el acceso al Registro, singularmente el principio de<strong> tracto sucesivo<\/strong> (<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a20\">art.\u00a020 LH<\/a>) y la proscripci\u00f3n de la indefensi\u00f3n (art.\u00a0<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/constitucion-espanola\/#a24\">24 CE<\/a>). <strong>La rectificaci\u00f3n de los asientos registrales<\/strong>, que se encuentran bajo la salvaguardia de los tribunales (<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a1\">art.\u00a01 LH<\/a>), <strong>exige que los titulares de los derechos inscritos <\/strong>que van a verse afectados<strong> hayan tenido la oportunidad de intervenir en el procedimiento<\/strong> administrativo que da lugar a dicha rectificaci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Esta DG ha se\u00f1alado reiteradamente que, para que una<strong> resoluci\u00f3n administrativa de deslinde pueda cancelar o rectificar derechos inscritos contradictorios, debe constar fehacientemente en el expediente que los titulares registrales de las fincas afectadas<\/strong> (en este caso, las fincas\u00a09.258 y\u00a051.441) <strong>fueron notificados personalmente y fueron parte en el expediente de deslinde<\/strong>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La doctrina de esta DG destaca que <strong>el deslinde administrativo, como regla general, limita su eficacia al \u00e1mbito estrictamente posesorio,<\/strong> y no puede considerarse t\u00edtulo suficiente para rectificar inscripciones contradictorias si no se respetan las garant\u00edas del titular inscrito.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">2.\u2003En el presente caso, de la documentaci\u00f3n aportada y del propio texto de la resoluci\u00f3n de deslinde de\u00a04 de septiembre de\u00a02006, <strong>no resulta acreditado que los titulares registrales de las concretas fincas con las que ahora se aprecia el solape gr\u00e1fico<\/strong> (fincas\u00a09.258 y\u00a051.441) <strong>fueran notificados <\/strong>en su condici\u00f3n de titulares afectados por la delimitaci\u00f3n de la v\u00eda pecuaria<strong>, ni que el procedimiento administrativo se dirigiera espec\u00edficamente contra ellos <\/strong>para rectificar la contradicci\u00f3n gr\u00e1fica ahora revelada. La mera aprobaci\u00f3n gen\u00e9rica del deslinde no puede operar autom\u00e1ticamente como una \u00abcancelaci\u00f3n\u00bb de derechos inscritos si no se acredita el cumplimiento de las garant\u00edas procedimentales respecto a quienes gozan de la protecci\u00f3n registral.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Admitir la inscripci\u00f3n del deslinde <\/strong>en los t\u00e9rminos solicitados,<strong> ignorando el solape con bases gr\u00e1ficas inscritas sin la debida intervenci\u00f3n de sus titulares, <\/strong>adem\u00e1s d<strong>e provocar una doble inmatriculaci\u00f3n parcial, <\/strong>prohibida en el sistema registral espa\u00f1ol, supondr\u00eda colocar a estos en una<strong> situaci\u00f3n de indefensi\u00f3n, vulnerando la presunci\u00f3n de exactitud y posesi\u00f3n <\/strong>que el art. <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a38\">38 LH<\/a> les reconoce. No constando el consentimiento de los titulares afectados ni resoluci\u00f3n judicial que ordene la rectificaci\u00f3n espec\u00edfica de sus asientos, y no acredit\u00e1ndose su intervenci\u00f3n en el expediente administrativo con las debidas garant\u00edas, procede confirmar la calificaci\u00f3n registral que suspende la inscripci\u00f3n por el riesgo de doble inmatriculaci\u00f3n y conflicto con derechos inscritos.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El recurrente invoca, y con acierto, la doctrina de este Centro Directivo <strong>sobre el limitado alcance del principio de fe p\u00fablica registral <\/strong>cuando se opone o entra en colisi\u00f3n <strong>con el dominio p\u00fablico<\/strong>. Pero en el caso que nos ocupa <strong>no se trata de oponer la protecci\u00f3n de la fe p\u00fablica registral frente a la imprescriptibilidad e inalienabilidad del dominio p\u00fablico, <\/strong>ante la cual aquella ciertamente ceder\u00eda,<strong> sino de la necesaria observancia de los principios de prioridad registral<\/strong> (art.\u00a0<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a17\">17<\/a> LH), <strong>legitimaci\u00f3n registral, y tracto sucesivo<\/strong> (<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a20\">art.\u00a020 LH<\/a>, y\u00a0<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a38\">38 LH<\/a> ) y de que los asientos registrales est\u00e1n bajo la salvaguardia de los tribunales (<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a1\">art.\u00a01 LH<\/a>)<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Por \u00faltimo, cabe recordar aqu\u00ed que, no obstante la confirmaci\u00f3n de la calificaci\u00f3n recurrida en cuanto al solape detectado, <strong>ello no impide que la Administraci\u00f3n pueda solicitar y obtener la inscripci\u00f3n parcial de la representaci\u00f3n gr\u00e1fica georreferenciada de la v\u00eda pecuaria <\/strong>(JCC)<\/p>\n<div class=\"enlacesDoc\" style=\"text-align: justify;\">\n<ul>\n<li class=\"puntoPDF\"><a title=\"PDF firmado BOE-A-2026-13164\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2026\/06\/17\/pdfs\/BOE-A-2026-13164.pdf\">PDF (BOE-A-2026-13164 &#8211; 8\u00a0<abbr title=\"p\u00e1ginas\">p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0&#8211; 229\u00a0<abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a> <a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2026-13164\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2026-13164\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"527-georreferenciacion-denegacion-de-inicio-del-expediente-del-art-199-lh\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r527\"><\/a>5<\/span><\/strong><strong><span style=\"font-size: 12pt;\">27.* GEORREFERENCIACI\u00d3N: DENEGACI\u00d3N DE INICIO DEL EXPEDIENTE DEL ART. 199 LH<\/span><\/strong><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 4 de marzo de 2026, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n de la registradora de la propiedad de \u00d3rgiva-Ug\u00edjar, por la que se deniega la tramitaci\u00f3n del expediente del art\u00edculo 199 de la Ley Hipotecaria, por dudas en la identidad de la finca, basadas en la intersecci\u00f3n de la georreferenciaci\u00f3n aportada al expediente, con la georreferenciaci\u00f3n inscrita de otra finca colindante.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen.-<\/strong> Cuando se pretende inscribir una georreferenciaci\u00f3n que se solapa con otra ya inscrita, procede denegar la tramitaci\u00f3n del expediente del art. 199 LH.<\/span><\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><strong>Hechos.-<\/strong> Se solicita la inscripci\u00f3n de una representaci\u00f3n gr\u00e1fica alternativa a la catastral por el expediente del <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a199\">art. 199 LH<\/a>.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><strong>Calificaci\u00f3n.-<\/strong> La registradora de la propiedad suspende la tramitaci\u00f3n del procedimiento por dudas en la identidad de la finca, puesto que invade la georreferenciaci\u00f3n inscrita de una finca colindante.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><strong>Recurso.-<\/strong> El recurrente alega la insuficiente motivaci\u00f3n de la nota de calificaci\u00f3n, pues no ha tenido en cuenta que la inscripci\u00f3n de la georreferenciaci\u00f3n de la finca colindante deriv\u00f3 de un acta notarial de constataci\u00f3n del exceso de cabida, del que se deriva que la finca colindante triplic\u00f3 su superficie.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><strong>Resoluci\u00f3n.-<\/strong> La DGSJFP desestima el recurso y confirma la nota de calificaci\u00f3n, si bien recuerda que en casos como el presente lo procedente es denegar y no suspender la inscripci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><strong>Doctrina.-<\/strong> Los asientos del Registro est\u00e1n bajo la salvaguardia de los Tribunales y producen todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los t\u00e9rminos establecidos en esta Ley. Ello se extiende a la georreferenciaci\u00f3n inscrita de la finca, en cuanto que completa su descripci\u00f3n literaria, conforme al <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a10\">art. 10.5 LH<\/a>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-weight: 400;\">Por consiguiente, el procedimiento del art. 199 LH no es id\u00f3neo para rectificar la inscripci\u00f3n de la finca colindante, como pretende el recurrente. Y Nos encontramos ante un conflicto entre georeferenciaci\u00f3n inscrita y otra que se pretende inscribir, que debe resolverse por aplicaci\u00f3n de los principios hipotecarios y no tramitando el expediente del art. 199 LH. Por tanto, el registrador, ni aun tramitando el expediente, puede modificar la georreferenciaci\u00f3n de otro propietario ya inscrita. Por esa raz\u00f3n, impone el art. 199 la denegaci\u00f3n autom\u00e1tica, sin necesidad de iniciar la tramitaci\u00f3n, para evitar las dilaciones y gastos que ello puede ocasionar. Nos encontramos, por tanto, ante la inexactitud registral a la que se refiere el <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a40\">art. 40 LH<\/a>, el registrador, ni aun tramitando el expediente, puede modificar la georreferenciaci\u00f3n de otro propietario ya inscrita. <\/span>(VEJ)<\/p>\n<div class=\"enlacesDoc\" style=\"text-align: justify;\">\n<ul>\n<li class=\"puntoPDF\"><a title=\"PDF firmado BOE-A-2026-13165\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2026\/06\/17\/pdfs\/BOE-A-2026-13165.pdf\">PDF (BOE-A-2026-13165 &#8211; 8\u00a0<abbr title=\"p\u00e1ginas\">p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0&#8211; 227\u00a0<abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a> <a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2026-13165\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2026-13165\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"528-uso-turistico-y-autorizacion-comunidad-propietarios-derecho-transitorio-fin-de-obra-en-valencia\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r528\"><\/a>5<\/span><\/strong><strong><span style=\"font-size: 12pt;\">28.** USO TUR\u00cdSTICO Y AUTORIZACI\u00d3N COMUNIDAD PROPIETARIOS. DERECHO TRANSITORIO. FIN DE OBRA EN VALENCIA.<\/span><\/strong><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 4 de marzo de 2026, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n de la registradora de la propiedad de Valencia n.\u00ba 3, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de una declaraci\u00f3n de obra nueva sobre local comercial, cambio de uso a piso tur\u00edstico.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen:<\/strong> Viviendas tur\u00edsticas: NO es exigible el acuerdo de la comunidad si el alta en Turismo es anterior al 03\/04\/25, aunque la obra acabe despu\u00e9s. El registrador no puede cuestionar el acto administrativo. S\u00cd es obligatorio aportar licencia o declaraci\u00f3n responsable de 1\u00aa ocupaci\u00f3n.<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Hechos:<\/strong> Se presenta a inscripci\u00f3n escritura de declaraci\u00f3n de obra nueva y cambio de uso de un local comercial en planta baja (en un edificio en r\u00e9gimen de propiedad horizontal) a vivienda de uso tur\u00edstico en Valencia. El t\u00edtulo incorpora la siguiente documentaci\u00f3n (en la que es importante la cronolog\u00eda):\u00a0Licencia de obras y cambio de uso (mayo de 2024). Inscripci\u00f3n en el Registro de Turismo (febrero de 2025). Documento municipal de toma en consideraci\u00f3n de la actividad tur\u00edstica (abril de 2025). Y certificado t\u00e9cnico de finalizaci\u00f3n de la obra que acredita que concluyeron en junio de 2025.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>La Registradora califica negativamente<\/strong>, se\u00f1alando dos defectos subsanables:<\/p>\n<ul style=\"list-style-type: circle;\">\n<li style=\"text-align: justify;\">Falta el consentimiento expreso de las 3\/5 partes de la comunidad de propietarios (7.3 y 17.12 LPH) porque no puede iniciarse la actividad sin haberse concluido la adecuaci\u00f3n del local y, por tanto, no puede tenerse en cuenta la inscripci\u00f3n en el Registro de Turismo de febrero de 2025, dado que se practic\u00f3 indebidamente al ser anterior a la terminaci\u00f3n de la obra (junio de 2025). En consecuencia, al no poder entenderse v\u00e1lidamente iniciada la actividad con anterioridad al 3 de abril de 2025 (entrada en vigor de la Ley Org\u00e1nica 1\/2025), es imperativa la autorizaci\u00f3n de la junta<\/li>\n<li style=\"text-align: justify;\">No se protocoliza ni se acompa\u00f1a, bien la declaraci\u00f3n responsable de licencia de apertura, bien la declaraci\u00f3n responsable de primera ocupaci\u00f3n.<\/li>\n<\/ul>\n<p><strong>El Presentan<\/strong><strong>te<\/strong> <strong>recurre <\/strong><\/p>\n<ul style=\"list-style-type: circle;\">\n<li>Invoca el principio de irretroactividad (art. 9.3 CE Y 2.3 Cc) y la doctrina del <em>tempus<\/em> <em>regit actum<\/em> alegando que no se pueden imponer cargas sobrevenidas (acuerdo de la comunidad) a derechos consolidados bajo la legislaci\u00f3n anterior (DA 2\u00aa LPH).<\/li>\n<li>Cita la Resoluci\u00f3n de 30\/07\/2025, que rechaza aplicar retroactivamente la reforma de la LPH a expedientes en tramitaci\u00f3n ni a derechos adquiridos. Adem\u00e1s, recuerda que el propio art\u00edculo 17.12 de la LPH proh\u00edbe expresamente que los acuerdos limitativos de la comunidad tengan car\u00e1cter retroactivo.<\/li>\n<li>Sostiene que lo relevante para aplicar la nueva ley (DA 2) no es el inicio material de la actividad, sino el de los derechos adquiridos, cuando actu\u00f3 marco legal vigente y sin prohibiciones estatutarias.<\/li>\n<\/ul>\n<p><strong>Resoluci\u00f3n: <\/strong>La DGSJFP <strong>estima parcialmente<\/strong> el recurso. Revoca la calificaci\u00f3n en cuanto al primer defecto y la confirma en cuanto al segundo.<\/p>\n<p><strong>Doctrina<\/strong>:<br \/>\nEl momento clave para resolver si procede o no exigir el acuerdo de la comunidad de propietarios es el momento en que el interesado se acoge a la normativa sectorial tur\u00edstica. Al haberse inscrito en el Registro de Turismo el \u201cinicio de la actividad tur\u00edstica\u201d antes del 03\/04\/2025 (entrada en vigor de la LO 1\/2025), por aplicaci\u00f3n de la DA 2 de la LPH, no es exigible el acuerdo de la comunidad.<\/p>\n<p>La inscripci\u00f3n en el Registro de Turismo (como registro administrativo) goza de presunci\u00f3n de legalidad, no siendo calificable por la registradora el fondo de la resoluci\u00f3n administrativa conforme al art 99 RH.<\/p>\n<p>La primera ocupaci\u00f3n acredita la aptitud del edificio para su uso residencial. Esta declaraci\u00f3n responsable, de car\u00e1cter urban\u00edstico, no puede confundirse con los tr\u00e1mites de la actividad tur\u00edstica. Por tanto, para inscribir el cambio de uso, es necesario aportar al Registro la declaraci\u00f3n responsable debidamente presentada en el Ayuntamiento. (SNG)<\/p>\n<div class=\"enlacesDoc\" style=\"text-align: justify;\">\n<ul>\n<li class=\"puntoPDF\"><a title=\"PDF firmado BOE-A-2026-13166\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2026\/06\/17\/pdfs\/BOE-A-2026-13166.pdf\">PDF (BOE-A-2026-13166 &#8211; 11\u00a0<abbr title=\"p\u00e1ginas\">p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0&#8211; 240\u00a0<abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a> <a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2026-13166\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2026-13166\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"529-georreferenciacion-que-invade-una-finca-colindante-aunque-no-invada-la-parcela-catastral-correspondiente\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r529\"><\/a>5<\/span><\/strong><strong><span style=\"font-size: 12pt;\">29.** GEORREFERENCIACI\u00d3N QUE INVADE UNA FINCA COLINDANTE AUNQUE NO INVADA LA PARCELA CATASTRAL CORRESPONDIENTE<\/span><\/strong><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 4 de marzo de 2026, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n de la registradora de la propiedad interina de Cieza n.\u00ba 3, por la que se deniega la inscripci\u00f3n de la representaci\u00f3n gr\u00e1fica georreferenciada alternativa de una finca y consiguiente rectificaci\u00f3n de su descripci\u00f3n, por haber concurrido la oposici\u00f3n de propietarios colindantes en el curso del procedimiento regulado en el art\u00edculo 199 de la Ley Hipotecaria.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen.-<\/strong> El hecho de que la georreferenciaci\u00f3n propuesta no invada las parcelas catastrales colindantes no obsta para que sus titulares puedan alegar una invasi\u00f3n de sus fincas, pues ambas realidades, finca registral y parcela catastral, son entidades distintas.<\/span><\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><strong>Hechos.-<\/strong> En la tramitaci\u00f3n del expediente del <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a199\">art. 199 LH<\/a> para inscribir la representaci\u00f3n gr\u00e1fica catastral de una finca, se presenta oposici\u00f3n por parte de dos colindantes. Uno de ellos, alega la invasi\u00f3n de 1 m2 de su terreno; el otro, que la representaci\u00f3n gr\u00e1fica propuesta tapona el acceso rodado y peatonal a su finca, que es utilizada de forma continuada y pac\u00edfica desde hace a\u00f1os, y que el Catastro fue modificado recientemente, alterando la delimitaci\u00f3n gr\u00e1fica de la parcela del promotor e incorporando a la misma la franja de terreno que daba acceso a la finca del alegante, sin que se le hubiera dado audiencia ni se le hubiera notificado tal alteraci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><strong>Calificaci\u00f3n.-<\/strong> La registradora de la propiedad resuelve cerrar el expediente a la vista de las alegaciones de los colindantes.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><strong>Recurso.-<\/strong> El recurrente alega que no se invaden las parcelas catastrales de los colindantes, falta de motivaci\u00f3n de la nota de calificaci\u00f3n y la falta de soporte t\u00e9cnico que ampare las afirmaciones de aquellos.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><strong>Resoluci\u00f3n.-<\/strong> La DGSJFP estima el recurso y revoca la nota de calificaci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><strong>Doctrina.<\/strong>&#8211; El hecho de que la georreferenciaci\u00f3n catastral propuesta no invada las parcelas catastrales de los colindantes no obsta para que \u00e9stos puedan alegar una invasi\u00f3n de sus fincas, pues ambas realidades, finca registral y parcela catastral, son entidades distintas. En efecto, el Catastro y el Registro de la Propiedad son instituciones conceptualmente distintas y aut\u00f3nomas, cada una con su propia naturaleza, y distintas son tambi\u00e9n sus unidades de trabajo, la parcela catastral y la finca registral.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\">El registrador ha de analizar las alegaciones realizadas por los colindantes, sin estar vinculado por ellas, salvo que vea indicio de controversia, que no puede resolver con su calificaci\u00f3n registral, ni puede resolverla esta Direcci\u00f3n General en sede de recurso. Y ello porque la documentaci\u00f3n aportada por quien se opone a la inscripci\u00f3n s\u00f3lo tiene por objeto justificar su alegaci\u00f3n para que el registrador califique si, a su juicio, hay o no controversia, la cual, caso de haberla, solo puede resolverse judicialmente.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\">La oposici\u00f3n de colindante basada en la existencia de una servidumbre no inscrita en la finca cuya georreferenciaci\u00f3n se pretende inscribir no constituye defecto para la inscripci\u00f3n, pues al ser un gravamen, estar\u00e1 comprendida en la representaci\u00f3n gr\u00e1fica de la finca objeto del expediente, sin perjuicio de la conveniencia de su georreferenciaci\u00f3n espec\u00edfica.\u00a0(VEJ)<\/p>\n<div class=\"enlacesDoc\" style=\"text-align: justify;\">\n<ul>\n<li class=\"puntoPDF\"><a title=\"PDF firmado BOE-A-2026-13167\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2026\/06\/17\/pdfs\/BOE-A-2026-13167.pdf\">PDF (BOE-A-2026-13167 &#8211; 15\u00a0<abbr title=\"p\u00e1ginas\">p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0&#8211; 267\u00a0<abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a> <a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2026-13167\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2026-13167\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"530-cancelacion-de-hipoteca-por-prescripcion-sin-caducidad\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r530\"><\/a>5<\/span><\/strong><strong><span style=\"font-size: 12pt;\">30.* CANCELACI\u00d3N DE HIPOTECA POR PRESCRIPCI\u00d3N (SIN CADUCIDAD)<\/span><\/strong><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 5 de marzo de 2026, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la calificaci\u00f3n del registrador de la propiedad de Plasencia, por la que se deniega la cancelaci\u00f3n de una hipoteca solicitada mediante instancia por caducidad.<\/p>\n<\/div>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen.-<\/strong> Las hipotecas solamente pueden cancelarse por consentimiento del titular registral, por mandamiento judicial o por caducidad del asiento, y no por su prescripci\u00f3n, que no puede apreciarse por el registrador.<\/span><\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><strong>Hechos.-<\/strong> Se solicita la cancelaci\u00f3n de un pr\u00e9stamo hipotecario constituido mediante escritura de fecha 25 de julio de 2005 a favor de \u00abCaja de Ahorros y Monte de Piedad de Extremadura\u00bb por prescripci\u00f3n de la obligaci\u00f3n principal.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><strong>Calificaci\u00f3n.<\/strong>&#8211; El registrador de la propiedad rechaza la cancelaci\u00f3n porque la extinci\u00f3n de la obligaci\u00f3n garantizada es algo que excede al control del Registro y que la acci\u00f3n hipotecaria no est\u00e1 caducada ni prescrita, teniendo en cuenta que la hipoteca se constituy\u00f3 por un plazo de treinta a\u00f1os desde la fecha de otorgamiento de la escritura (25 de julio de 2005).<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><strong>Recurso.-<\/strong> El recurrente alega que el art\u00edculo 82 de la Ley Hipotecaria permite la cancelaci\u00f3n de inscripciones cuando la obligaci\u00f3n garantizada se ha extinguido.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><strong>Resoluci\u00f3n.-<\/strong> La DGSJFP desestima el recurso y confirma la nota de calificaci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><strong>Doctrina.-<\/strong> Las hipotecas solo pueden cancelarse por consentimiento del titular registral, por mandamiento judicial o por caducidad del asiento. El registrador no puede apreciar la prescripci\u00f3n, que puede interrumpirse; la prescripci\u00f3n de una acci\u00f3n judicial no impide el ejercicio de otras acciones para hacer efectivo el cr\u00e9dito, eventualmente con apoyo en la prioridad registral del asiento de hipoteca. A la vista de los datos obrantes en el expediente, debe entenderse que no ha concurrido el presupuesto temporal de la caducidad solicitada o extinci\u00f3n legal por no haber transcurrido dicho plazo de veinti\u00fan a\u00f1os. <span style=\"text-align: justify; font-size: 1rem;\">(AMOI)<\/span><\/p>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<ul>\n<li class=\"puntoPDF\"><a title=\"PDF firmado BOE-A-2026-13168\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2026\/06\/17\/pdfs\/BOE-A-2026-13168.pdf\">PDF (BOE-A-2026-13168 &#8211; 6\u00a0<abbr title=\"p\u00e1ginas\">p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0&#8211; 216\u00a0<abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a> <a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2026-13168\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2026-13168\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"531-activo-esencial-en-compra-por-sl-con-objeto-la-gestion-de-inmuebles-\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r531\"><\/a>5<\/span><\/strong><strong><span style=\"font-size: 12pt;\">31.* ACTIVO ESENCIAL EN COMPRA POR SL (CON OBJETO LA GESTI\u00d3N DE INMUEBLES). <\/span><\/strong><\/h6>\n<p>Resoluci\u00f3n de 5 de marzo de 2026, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de El Puerto de Santa Mar\u00eda n.\u00ba 2 a inscribir una escritura de compraventa.<\/p>\n<p><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen<\/strong>: Aunque el notario en una compra por una sociedad diga que a los efectos del art. 160,f de la LSC el otro socio est\u00e1 dispuesto a ratificar la compra, el registrador, salvo que justifique que se trata de un activo esencial, no puede exigir la ratificaci\u00f3n de la junta general de la sociedad.<\/span><\/p>\n<p><strong>Hechos<\/strong>: El problema surge en una escritura de venta de una finca de unos particulares a una <strong>sociedad<\/strong> en la que el notario hace constar que \u201cdicha sociedad ten\u00eda por objeto la gesti\u00f3n y administraci\u00f3n de la propiedad inmobiliaria. Y a\u00f1ad\u00eda que la administradora \u00fanica de la sociedad compradora \u00aba efectos del <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-de-sociedades-de-capital\/#art160\">art\u00edculo 160.f de la Ley de Sociedades de Capital<\/a>, hace constar que la presente compraventa lo es en cumplimiento del objeto social de la entidad y se realiza con la conformidad del otro socio de la misma, lo que ha acreditar\u00e1 donde proceda\u00bb\u201d.<\/p>\n<p>La registradora <strong>suspende<\/strong> la inscripci\u00f3n porque al constituir la finca que se transmite un activo esencial de la entidad compradora y manifestarse en el documento calificado que la representante de dicha sociedad lo hace con la conformidad del otro socio de la citada entidad, no se acredita con la autorizaci\u00f3n por parte de la Junta para dicha adquisici\u00f3n. Art. 160 F de la LSC.<\/p>\n<p>El notario recurre y alega que seg\u00fan doctrina de esa Direcci\u00f3n (por todas, Res. <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-octubre-2024-direccion-general-seguridad-juridica-y-fe-publica\/#414-compraventa-por-sociedad-art-160-lsc\">DGSJFP de 29 de julio de 2024<\/a>), \u201cpara inscribir una adquisici\u00f3n o transmisi\u00f3n de un bien social no es necesario acreditar, ni siquiera manifestar, que no se trate de un activo esencial\u201d.<\/p>\n<p><strong>Resoluci\u00f3n<\/strong>: Se <strong>revoca<\/strong> la nota de calificaci\u00f3n.<\/p>\n<p><strong>Doctrina<\/strong>: Tras reiterar su doctrina sobre el <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-de-sociedades-de-capital\/#art160\">art\u00edculo 160,f) de la LSC<\/a> nos viene a decir que el criterio, reflejado en el recurso del notario, establecido en m\u00faltiples resoluciones \u201cno puede dejar de aplicarse en el presente caso, en el que la administradora \u00fanica manifiesta que la sociedad \u2013en formaci\u00f3n\u2013 realiza la compraventa en cumplimiento del objeto social y, adem\u00e1s, que cuenta con la conformidad del otro socio\u201d.<\/p>\n<p>La registradora, por su parte, no especifica en su calificaci\u00f3n ning\u00fan hecho ni circunstancia \u201cdel que resulte de forma manifiesta el car\u00e1cter esencial del activo transmitido\u201d. Y lo que hace el notario es simplemente \u201cdejar constancia de que ha cumplido con su deber de diligencia en el control sobre la adecuaci\u00f3n del negocio a legalidad; deber que le obligar\u00eda a denegar la autorizaci\u00f3n de la escritura si el car\u00e1cter esencial del activo adquirido es manifiesto y no se acredita suficientemente la autorizaci\u00f3n de la junta general (cfr., por todas, la citada <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/diciembre-2022-direccion-general-seguridad-juridica-y-fe-publica\/#546-compraventa-activo-esencial-necesidad-de-legitimacion-de-firma\">Resoluci\u00f3n de este Centro Directivo de 21 de noviembre de 2022<\/a>)\u201d.<\/p>\n<p><strong>Comentario<\/strong>: Otra resoluci\u00f3n m\u00e1s sobre el tan manido art\u00edculo 160,f de la LSC.<\/p>\n<p>Del texto de la resoluci\u00f3n parece deducirse que la adquisici\u00f3n la realiza una sociedad en formaci\u00f3n, es decir antes de su inscripci\u00f3n en el RM, y como consecuencia de ello el notario ha tenido conocimiento de cu\u00e1l era <strong>el capital<\/strong> de esa sociedad y si el precio de la compra superaba el 25% de ese capital, el notario toma sus precauciones resaltando que se trata de una operaci\u00f3n dentro del objeto de la sociedad y que si preciso fuera el otro socio estaba dispuesto a ratificar la compra. Eso es lo que probablemente lleva a la registradora a calificar como lo hace pensando que si el notario toma precauciones tambi\u00e9n el registro debe hacerlo. Pero el hecho de que el notario ofrezca una ratificaci\u00f3n no supone que necesariamente deba exigirse pues si conforme a Ley esa ratificaci\u00f3n es innecesaria el exigirla, para la escritura calificada, no supone sino un entorpecimiento del tr\u00e1fico de los inmuebles y nuevos costes de transacci\u00f3n.<\/p>\n<p>Por consiguiente, el notario debi\u00f3 <strong>omitir<\/strong> toda advertencia y el registrador, si consideraba que deb\u00eda ratificarse la compra por la junta general, en su nota debi\u00f3 exponer cumplidamente las razones y fundamentos que justificaban dicha exigencia. (JAGV)<\/p>\n<ul>\n<li style=\"list-style-type: none;\">\n<ul>\n<li><a href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2026\/06\/17\/pdfs\/BOE-A-2026-13169.pdf\">PDF (BOE-A-2026-13169 \u2013 9\u00a0p\u00e1gs.\u2013 242\u00a0KB)<\/a> <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2026-13169\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"532-cancelacion-asiento-no-practicado\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r532\"><\/a>5<\/span><\/strong><strong><span style=\"font-size: 12pt;\">32.* CANCELACI\u00d3N ASIENTO NO PRACTICADO<\/span><\/strong><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 9 de marzo de 2026, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n del registrador de la propiedad de Totana, por la que se suspende la cancelaci\u00f3n de una ejecuci\u00f3n de t\u00edtulos judiciales mediante instancia.<\/p>\n<p><span style=\"color: #0000ff;\"><strong style=\"font-size: 1rem;\">Resumen<\/strong><\/span><span style=\"font-size: 1rem;\"><span style=\"color: #0000ff;\">:<\/span> <span style=\"color: #3366ff;\">Si determinado asiento no ha sido practicado es imposible pedir su cancelaci\u00f3n por falta de objeto.<\/span><\/span><\/p>\n<div class=\"enlacesDoc\">\n<div class=\"enlacesDoc\">\n<div class=\"enlacesDoc\">\n<div class=\"enlacesDoc\">\n<div class=\"enlacesDoc\">\n<div class=\"enlacesDoc\">\n<div class=\"enlacesDoc\">\n<p><strong>Hechos<\/strong>: Los hechos de esta simple, pero a la vez compleja situaci\u00f3n son los siguientes:<\/p>\n<p>&#8212; determinada finca consta inscrita a favor de un usufructuario y una nuda propietaria;<\/p>\n<p>&#8212; la finca estaba gravada con una anotaci\u00f3n de embargo que ahora se cancela;<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">&#8212; el procedimiento de embargo termina con la <strong>adjudicaci\u00f3n de la finca<\/strong> a favor de determinada sociedad, adjudicaci\u00f3n presentada y objeto de calificaci\u00f3n negativa;<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">&#8212; por acta se inicia <strong>expediente de reanudaci\u00f3n del tracto sucesivo<\/strong> sobre la finca, que se basa en una escritura de donaci\u00f3n, el cual concluye sin poder acceder a la pretensi\u00f3n de los promotores, toda vez que el notario, en el acta de requerimiento, ya advert\u00eda que se ver\u00eda frustrado su fin de existir un procedimiento contradictorio.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Ahora por instancia se solicita, entre otros pedimentos a los que se accede, que se cancele en el Registro la <strong>inscripci\u00f3n<\/strong> de la <strong>ejecuci\u00f3n de t\u00edtulo no judicial<\/strong> por haber transcurrido m\u00e1s de 10 a\u00f1os.<\/p>\n<p>\u00a0El registrador deniega la cancelaci\u00f3n por <strong>no haberse inscrito<\/strong> la ejecuci\u00f3n de t\u00edtulo no judicial, no pudiendo cancelarse lo que no est\u00e1 inscrito.<\/p>\n<p>El interesado recurre y reconociendo que apreciar la prescripci\u00f3n no es competencia registral, alega que en este caso no existe contradicci\u00f3n de titularidades y que por tanto debe abrirse el registro a los t\u00edtulos posteriores, cancelando lo que se oponga a ello.<\/p>\n<p><strong>Resoluci\u00f3n<\/strong>: Se confirma la nota de calificaci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Doctrina<\/strong>: La DG tras recordar los principios por los que se rige el recurso gubernativo y el mismo Registro de la Propiedad, es claro al decir la \u201ccancelaci\u00f3n es un asiento registral que presupone necesariamente la <strong>existencia previa y vigente<\/strong> del asiento que se pretende cancelar. No cabe cancelar aquello que no existe, pues el Registro se rige por los principios de legalidad y tracto sucesivo\u201d.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Comentario<\/strong>: Aunque no resulta con claridad de la resoluci\u00f3n lo que parece que ocurre en este caso es que la existencia del t\u00edtulo de adjudicaci\u00f3n presentado y objeto de calificaci\u00f3n negativa se opone a la pretendida inscripci\u00f3n de un expediente de reanudaci\u00f3n de tracto basado en una escritura de donaci\u00f3n que tampoco es inscribible directamente. Por ello el interesado yerra, pues es obvio que hasta que caduque el asiento de presentaci\u00f3n de adjudicaci\u00f3n a la sociedad o se resuelva el recurso que se interponga sobre ello, no podr\u00e1 intentarse ninguna operaci\u00f3n en relaci\u00f3n a la finca, y que si se intenta suponemos que tendr\u00e1 que ir por v\u00eda judicial y no registral. Y todo ello si hemos entendido bien lo que resulta de la resoluci\u00f3n. (MGV)<\/p>\n<ul>\n<li><a href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2026\/06\/17\/pdfs\/BOE-A-2026-13170.pdf\">PDF (BOE-A-2026-13170 \u2013 5\u00a0p\u00e1gs.\u00a0\u2013 214\u00a0KB)<\/a> <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2026-13170\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"533-georreferenciacion-nota-marginal-por-posible-invasion-del-dominio-publico-no-deslindado\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r533\"><\/a>5<\/span><\/strong><strong><span style=\"font-size: 12pt;\">33.** GEORREFERENCIACI\u00d3N: NOTA MARGINAL POR POSIBLE INVASI\u00d3N DEL DOMINIO P\u00daBLICO NO DESLINDADO<\/span><\/strong><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 9 de marzo de 2026, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n del registrador de la propiedad de Requena, por la que se deniega la inscripci\u00f3n de la rectificaci\u00f3n de cabida y georreferenciaci\u00f3n de una finca.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen.-<\/strong> La alegaci\u00f3n de invasi\u00f3n del dominio p\u00fablico, aunque sea el hidr\u00e1ulico, cuando no est\u00e9 deslindado y no conste en el Registro que se haya iniciado el expediente de deslinde, no puede impedir la inscripci\u00f3n de la georreferenciaci\u00f3n, pero la Administraci\u00f3n puede solicitar la constancia registral, por nota marginal, de la posible invasi\u00f3n.<\/span><\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><strong>Hechos.-<\/strong> En la tramitaci\u00f3n del procedimiento del <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a199\">art. 199 LH<\/a> para inscribir la georreferenciaci\u00f3n de una finca, se formula oposici\u00f3n por parte de la Confederaci\u00f3n Hidrogr\u00e1fica, Ayuntamiento y Comunidad Aut\u00f3noma, invocando los tres organismos una invasi\u00f3n parcial del dominio p\u00fablico no deslindado (dominio hidr\u00e1ulico, camino p\u00fablico municipal y monte de utilidad p\u00fablica, respectivamente).<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><strong>Calificaci\u00f3n.-<\/strong> El registrador de la propiedad considera fundamentada la oposici\u00f3n y deniega la inscripci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><strong>Recurso.-<\/strong> El recurrente solicita que se inscriba la georreferenciaci\u00f3n pretendida \u00absin perjuicio de que se haga constar por nota marginal la posible afecci\u00f3n al dominio p\u00fablico\u00bb e invoca la doctrina la DG contenida, entre otras, en la <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-julio-2025-direccion-general-seguridad-juridica-y-fe-publica\/#290-inscripcion-de-representacion-grafica-posible-invasion-de-dominio-publico-no-deslindado\">Resoluci\u00f3n de 12 de junio de 2025<\/a>.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><strong>Resoluci\u00f3n.-<\/strong> La DGSJFP estima el recurso y revoca la nota de calificaci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><strong>Doctrina.-<\/strong> No estando deslindado el dominio p\u00fablico en el Registro de la Propiedad, ni constando el inicio del expediente de deslinde, no cabe apreciar invasi\u00f3n del mismo. Esta doctrina es aplicable a cualquier tipo de dominio p\u00fablico, incluido el hidr\u00e1ulico. Las conclusiones de la citada doctrina, recogidas en la citada R. de 12 de junio de 2025, confirmada por otras posteriores, son las siguientes:<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\">a).- Si el expediente de dominio <strong>est\u00e1 iniciado<\/strong>, pero no concluido, sin que se haya solicitado la pr\u00e1ctica de la nota marginal de inicio del procedimiento de deslinde, para que la alegaci\u00f3n de la Administraci\u00f3n pueda ser estimada por el registrador deber\u00e1 acompa\u00f1arse al escrito de alegaciones la resoluci\u00f3n administrativa de inicio del deslinde, con plano georreferenciado de la porci\u00f3n de superficie de dominio p\u00fablico invadida y solicitud de la pr\u00e1ctica de la nota marginal para hacer constar el inicio del expediente de deslinde, a que se refiere el art\u00edculo 14 de la Ley 3\/2014, de 3 de julio.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\">b).- Si el expediente de deslinde <strong>no est\u00e1 siquiera iniciado<\/strong>, para que la oposici\u00f3n de la Administraci\u00f3n pueda ser estimada por el registrador, deber\u00e1 acreditarse que se ha dictado resoluci\u00f3n administrativa de inicio del expediente de deslinde abreviado respecto a la finca en cuesti\u00f3n, tras la recepci\u00f3n de la notificaci\u00f3n del Registro, acompa\u00f1ada del plano georreferenciado de la franja de dominio p\u00fablico invadido y acreditaci\u00f3n de su remisi\u00f3n al titular registral de la finca afectada, solicitando la pr\u00e1ctica de la nota marginal de constancia del inicio del expediente de deslinde abreviado, a que se refiere el art\u00edculo 14 de la Ley 3\/2014, de 3 de julio. Si dicha resoluci\u00f3n no pudiera ser dictada dentro de los 20 d\u00edas de plazo para alegar, que expresa el art\u00edculo 199 de la Ley Hipotecaria, la Administraci\u00f3n podr\u00e1 solicitar una pr\u00f3rroga del plazo, por igual duraci\u00f3n, para que pueda presentarse la solicitud (\u2026).<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\">Si la Administraci\u00f3n no pudiera aportar la resoluci\u00f3n dentro del plazo de alegaciones, o el de su pr\u00f3rroga, podr\u00e1 hacer constar por nota al margen de la \u00faltima inscripci\u00f3n de dominio la clasificaci\u00f3n ambiental, urban\u00edstica o administrativa del suelo en el que se ubica la finca registral, conforme al art\u00edculo 9.a) de la Ley Hipotecaria, siempre que identifique la porci\u00f3n de dominio p\u00fablico afectada y acredite que la resoluci\u00f3n de clasificaci\u00f3n se ha notificado al titular registral de la finca. Con dicha nota marginal se puede advertir la posible afecci\u00f3n al dominio p\u00fablico y al posible expediente de deslinde de todo o parte del suelo de la finca registral, hasta que se inicie el mismo, pero sin paralizar el tr\u00e1fico jur\u00eddico de la finca y sin perjuicio de las acciones judiciales que competan al titular registral en la defensa de su derecho.\u00a0(VEJ)<\/p>\n<div class=\"enlacesDoc\" style=\"text-align: justify;\">\n<ul>\n<li class=\"puntoPDF\" style=\"text-align: justify;\"><a title=\"PDF firmado BOE-A-2026-13171\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2026\/06\/17\/pdfs\/BOE-A-2026-13171.pdf\">PDF (BOE-A-2026-13171 &#8211; 16\u00a0<abbr title=\"p\u00e1ginas\">p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0&#8211; 271\u00a0<abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a> <a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2026-13171\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2026-13171\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"534-prorroga-de-embargo-sin-notificacion-al-deudor-y-demas-interesados\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r534\"><\/a>5<\/span><\/strong><strong><span style=\"font-size: 12pt;\">34.() PR\u00d3RROGA DE EMBARGO SIN NOTIFICACI\u00d3N AL DEUDOR Y DEM\u00c1S INTERESADOS.<\/span><\/strong><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 10 de marzo de 2026, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Estepona n.\u00ba 1 a prorrogar una anotaci\u00f3n de embargo. (ER)<\/p>\n<p>\u00a0() ID\u00c9NTICA a <strong><a href=\"#r415\">RR # 415 a 419<\/a><\/strong> de este mismo Informe.<\/p>\n<div class=\"enlacesDoc\" style=\"text-align: justify;\">\n<ul>\n<li class=\"puntoPDF\"><a title=\"PDF firmado BOE-A-2026-13172\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2026\/06\/17\/pdfs\/BOE-A-2026-13172.pdf\">PDF (BOE-A-2026-13172 &#8211; 13\u00a0<abbr title=\"p\u00e1ginas\">p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0&#8211; 289\u00a0<abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a> <a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2026-13172\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2026-13172\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"535-sentencia-condenando-a-elevar-a-publico-una-compraventa-titulo-formal-y-acreditacion-medios-de-pago\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r535\"><\/a>5<\/span><\/strong><strong><span style=\"font-size: 12pt;\">35.* SENTENCIA CONDENANDO A ELEVAR A P\u00daBLICO UNA COMPRAVENTA: T\u00cdTULO FORMAL Y ACREDITACI\u00d3N MEDIOS DE PAGO.<\/span><\/strong><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 10 de marzo de 2026, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Vera a inscribir el testimonio de una sentencia judicial.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen.-<\/strong> La escritura de elevaci\u00f3n a p\u00fablico de una compraventa en documento privado que se autorice en ejecuci\u00f3n de una sentencia de condena a dicha elevaci\u00f3n ha de contener todas las circunstancias precisas para su inscripci\u00f3n, incluyendo la identificaci\u00f3n de los medios de pago, as\u00ed como la declaraci\u00f3n de voluntad de ambas partes, o compareciendo el demandante a otorgar la escritura ante el notario por s\u00ed solo, apoy\u00e1ndose en los testimonios de la sentencia y del auto que supla la voluntad del demandado,<\/span><\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><strong>Hechos.-<\/strong> Se presenta un testimonio de sentencia firme que declara la validez de unos contratos de compraventa, condenando al demandado a otorgar escritura p\u00fablica de compraventa a favor de los actores, sin que en dicho testimonio se expresan las circunstancias personales de los transmitentes ni de los adquirentes, ni la descripci\u00f3n de la finca transmitida ni los medios de pago.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><strong>Calificaci\u00f3n.<\/strong>&#8211; El registrador de la propiedad rechaza la inscripci\u00f3n porque exige un otorgamiento notarial conforme al art\u00edculo 708 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, as\u00ed como la expresi\u00f3n de todas las circunstancias que necesariamente debe contener la inscripci\u00f3n, junto con la identificaci\u00f3n de los medios de pago, de conformidad con los art\u00edculos 9 y 21 de la Ley Hipotecaria y 51 de su Reglamento de desarrollo.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><strong>Recurso.-<\/strong> El recurrente alega que la declaraci\u00f3n de propiedad contenida en la sentencia es clara y contundente, siendo t\u00edtulo suficiente para la inscripci\u00f3n, que el conjunto de documentos presentados identifica plenamente a las partes, y que la normativa que impuso la obligaci\u00f3n de identificar los medios de pago en las escrituras p\u00fablicas (Ley 36\/2006, de 29 de noviembre) entr\u00f3 en vigor con posterioridad a la fecha del contrato privado que fundamenta la sentencia, al haberse celebrado el 27 de septiembre de 2005.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><strong>Resoluci\u00f3n.-<\/strong> La DGSJFP desestima el recurso y confirma la nota de calificaci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><strong>Doctrina.-<\/strong> En cuanto al primer defecto, ha de tenerse en cuenta que, a diferencia de las sentencias declarativas o constitutivas, las sentencias de condena requieren para su eficacia plena, y por tanto para su acceso registral, la tramitaci\u00f3n del correspondiente proceso de ejecuci\u00f3n. En este caso la sentencia no es presupuesto directo de su inscripci\u00f3n, sino de la legitimaci\u00f3n del juez para proceder, en ejercicio de su potestad jurisdiccional a su ejecuci\u00f3n espec\u00edfica, supliendo la inactividad o resistencia del condenado. Por todo ello, lo procedente es entender que la Ley de Enjuiciamiento Civil no dispone la inscripci\u00f3n directa de los documentos presentados, sino que la nueva forma de ejecuci\u00f3n procesal permite al demandante otorgar la escritura compareciendo ante el notario por s\u00ed solo, apoy\u00e1ndose en los testimonios de la sentencia y del auto que suple la voluntad del demandado.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En cuanto al segundo de los defectos, dadas las discrepancias existentes entre el texto del fallo de la sentencia, que alude al apartamento 338-C2, y el de la diligencia de ordenaci\u00f3n, que se refiere al 338-C3, hay que exigir una mayor concreci\u00f3n para evitar que puedan producirse errores a la hora de practicar la inscripci\u00f3n. Por tanto, ser\u00e1 necesario aportar m\u00e1s datos que permita la identificaci\u00f3n de la concreta finca registral transmitida.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Finalmente, en cuanto al tercer defecto, relativo a la falta de identificaci\u00f3n de los medios de pago, cabe recordar que, seg\u00fan el apartado Quinto de la Instrucci\u00f3n de la Direcci\u00f3n General de 28 de noviembre de 2006, de conformidad con lo dispuesto en la Ley de Medidas para la Prevenci\u00f3n del Fraude Fiscal, el Notario debe consignar los medios de pago en todas aquellas escrituras que autorice a partir de la entrada en vigor, Por ello, la escritura p\u00fablica que, en aplicaci\u00f3n del contenido del fallo, eleve a p\u00fablico el contrato de compraventa debe completar las circunstancias relativas a los medios de pago utilizados, (AMOI)<\/p>\n<div class=\"enlacesDoc\" style=\"text-align: justify;\">\n<ul>\n<li class=\"puntoPDF\"><a title=\"PDF firmado BOE-A-2026-13173\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2026\/06\/17\/pdfs\/BOE-A-2026-13173.pdf\">PDF (BOE-A-2026-13173 &#8211; 13\u00a0<abbr title=\"p\u00e1ginas\">p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0&#8211; 253\u00a0<abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a> <a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2026-13173\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2026-13173\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"537-prorroga-del-asiento-de-presentacion-por-impugnacion-judicial-de-resolucion-dg-recaida-en-recurso-gubernativo\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-size: 12pt;\"><strong><a id=\"r537\"><\/a>537.** PRORROGA DEL ASIENTO DE PRESENTACI\u00d3N POR IMPUGNACI\u00d3N JUDICIAL DE RESOLUCI\u00d3N DG RECAIDA EN RECURSO GUBERNATIVO.<\/strong><\/span><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 10 de marzo de 2026, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n de la registradora de la propiedad de Madrid n.\u00ba 40, por la que se deniega la subsistencia de la vigencia de determinado asiento de presentaci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen<span style=\"color: #0000ff;\">:\u00a0<\/span><\/strong>Cuando se presenta demanda ante un juzgado de lo civil impugnando una resoluci\u00f3n desestimatoria de la DG, y se le acredita al registrador, \u00e9ste debe hacerlo constar para que contin\u00fae la pr\u00f3rroga del asiento de presentaci\u00f3n y de los asientos conexos.<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Hechos:<\/strong> Ha reca\u00eddo resoluci\u00f3n DGSJFP desestimatoria. El interesado presenta demanda ante el Juzgado de lo Civil y solicita la pr\u00f3rroga del asiento de presentaci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La <strong>registradora deniega<\/strong> la solicitud por considerar que \u00abcuando el <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a327\">art\u00edculo\u00a0327.11 de la Ley Hipotecaria<\/a> dice en su \u00faltimo inciso que \u201cen todo caso (para cancelar el asiento de presentaci\u00f3n) ser\u00e1 preciso que <strong>no conste al registrador interposici\u00f3n del recurso judicial<\/strong> a que se refiere el art\u00edculo siguiente\u201d, tal afirmaci\u00f3n \u00fanicamente puede entenderse referida al proceso iniciado para contender entre las partes sobre la eficacia o ineficacia del acto o negocio contenido en el t\u00edtulo calificado <strong>y siempre<\/strong> que el juez hubiera ordenado la anotaci\u00f3n de demanda a que se refiere el art\u00edculo\u00a0328 de la Ley Hipotecaria\u00bb.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El <strong>recurrente<\/strong> entiende que los <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a66\">art\u00edculos\u00a066<\/a> y\u00a0<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a327\">327.11.\u00ba<\/a> de la Ley Hipotecaria amparan su pretensi\u00f3n y que la interposici\u00f3n en tiempo y forma de la demanda judicial de impugnaci\u00f3n de la resoluci\u00f3n <strong>provoca por ministerio de la ley la pr\u00f3rroga de los plazos<\/strong> para evitar perjuicios derivados de la p\u00e9rdida de prioridad.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La <strong>DG estima el recurso<\/strong>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Doctrina:<\/strong> Se debate sobre <strong>si procede mantener o prorrogar la vigencia de un asiento de presentaci\u00f3n<\/strong> cuando, una vez reca\u00edda y publicada Resoluci\u00f3n desestimatoria DGSJFP, se interpone demanda de juicio verbal impugnando dicha Resoluci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Tras trascribir parcialmente los <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a66\">art\u00edculos 66<\/a>, <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a327\">327<\/a> y <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a327\">328 LH<\/a>, la DG recuerda su doctrina por la que \u00ab<strong>recurrida la calificaci\u00f3n <\/strong>de un t\u00edtulo presentado en el Registro,<strong> queda prorrogado el asiento de presentaci\u00f3n <\/strong>del mismo y por ende se produce la pr\u00f3rroga de los asientos de presentaci\u00f3n de los t\u00edtulos posteriores contradictorios o conexos\u00bb. Por tanto, la pr\u00f3rroga del asiento recurrido paraliza el tracto registral en todo aquello que pueda verse afectado por el posible \u00e9xito del recurso interpuesto.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El <strong>recurso judicial<\/strong> contra la Resoluci\u00f3n DG, si se interpone dentro del plazo legal, produce el efecto de evitar que dicha Resoluci\u00f3n adquiera firmeza. Y precisamente por ello, <strong>si se acredita al registrador su interposici\u00f3n dentro de plazo legal<\/strong>, produce adem\u00e1s el efecto registral de <strong>prorrogar la vigencia del asiento de presentaci\u00f3n<\/strong> inicial, a fin de que la resoluci\u00f3n judicial que finalmente recaiga, si fuera revocatoria de la Resoluci\u00f3n impugnada, pueda obtener su adecuada inscripci\u00f3n registral al amparo del rango correspondiente al asiento de presentaci\u00f3n inicial.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Esta pr\u00f3rroga no est\u00e1 pensada para un posible pleito en el que las partes contiendan <strong>sobre la eficacia o ineficacia del acto o negocio contenido<\/strong> en el t\u00edtulo calificado. (JFME)<\/p>\n<div class=\"enlacesDoc\" style=\"text-align: justify;\">\n<ul>\n<li class=\"puntoPDF\"><a title=\"PDF firmado BOE-A-2026-13175\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2026\/06\/17\/pdfs\/BOE-A-2026-13175.pdf\">PDF (BOE-A-2026-13175 &#8211; 7\u00a0<abbr title=\"p\u00e1ginas\">p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0&#8211; 233\u00a0<abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a> <a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2026-13175\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2026-13175\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"538-denegacion-asiento-presentacion-de-acta-notarial-de-manifestaciones\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r538\"><\/a>5<\/span><\/strong><strong><span style=\"font-size: 12pt;\">38.* DENEGACI\u00d3N ASIENTO PRESENTACI\u00d3N DE ACTA NOTARIAL DE MANIFESTACIONES.<\/span><\/strong><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 10 de marzo de 2026, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n del registrador de la propiedad de Talavera de la Reina n.\u00ba 2, por la que se deniega el asiento de presentaci\u00f3n de una instancia por la que se solicita el cambio de titularidad de una finca registral.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen:<\/strong> No procede practicar asiento de presentaci\u00f3n de una instancia privada, acompa\u00f1ada de acta de manifestaciones y acuerdo catastral, por la que el titular registral solicita el cambio de titularidad registral de una finca porque ya ha sido transmitida<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Caso planteado:<\/strong> Los anteriores titulares de una finca registral solicitan mediante instancia que dejen de figurar como propietarios, porque afirman haber vendido la finca en proindiviso a varias personas y que se hagan constar como actuales due\u00f1os los compradores relacionados en el acta. Acompa\u00f1an acta notarial de manifestaciones y acuerdo de alteraci\u00f3n de titularidad catastral, en el que ya figuran los nuevos compradores.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El registrador deniega el asiento de presentaci\u00f3n, conforme al principio de titulaci\u00f3n p\u00fablica de los art\u00edculos 3 LH y 33 RH, y que ni la instancia ni el acta de manifestaciones son documentos id\u00f3neos para reflejar un cambio de titularidad registral.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La <strong>Direcci\u00f3n General<\/strong> desestima el recurso y confirma la nota.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La DG recuerda, de nuevo, el r\u00e9gimen del <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a246\">art 246.3 LH<\/a> sobre denegaci\u00f3n del asiento de presentaci\u00f3n y el recurso expr\u00e9s introducido por la Ley 11\/2023. Tambi\u00e9n cita el <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/reglamento-hipotecario-titulos-vi-vii-viii-ix-y-x\/#art420\">art. 420 RH<\/a>, conforme al cual no se extender\u00e1 asiento de presentaci\u00f3n respecto de documentos privados que carezcan de eficacia registral o documentos que por su naturaleza, contenido o finalidad no puedan provocar operaci\u00f3n registral alguna.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En cuanto al fondo, distingue la distinta naturaleza, dependencia org\u00e1nica, legislaci\u00f3n y finalidad del Catastro Inmobiliario y del Registro de la Propiedad. El Catastro es un registro administrativo dependiente del Ministerio de Hacienda, con finalidad esencialmente fiscal; el Registro de la Propiedad tiene por objeto la inscripci\u00f3n o anotaci\u00f3n de actos y contratos relativos al dominio y dem\u00e1s derechos reales sobre inmuebles.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La DG concluye que el documento que debe aportarse es la escritura p\u00fablica de compraventa en la que se formaliz\u00f3 el contrato con eficacia traslativa. No basta el acta de manifestaciones, porque no es t\u00edtulo traslativo del dominio conforme al art <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a2\">2 LH<\/a> ni documento formalmente id\u00f3neo para la inscripci\u00f3n conforme al <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a3\">art 3 LH<\/a>. Tampoco basta la certificaci\u00f3n catastral, por tener finalidad distinta. (MN)<\/p>\n<div class=\"enlacesDoc\" style=\"text-align: justify;\">\n<ul>\n<li class=\"puntoPDF\"><a title=\"PDF firmado BOE-A-2026-13176\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2026\/06\/17\/pdfs\/BOE-A-2026-13176.pdf\">PDF (BOE-A-2026-13176 &#8211; 6\u00a0<abbr title=\"p\u00e1ginas\">p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0&#8211; 216\u00a0<abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a> <a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2026-13176\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2026-13176\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"539-cancelacion-asientos-concursales-tras-venta\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r539\"><\/a>5<\/span><\/strong><strong><span style=\"font-size: 12pt;\">39.*** CANCELACI\u00d3N ASIENTOS CONCURSALES TRAS VENTA.<\/span><\/strong><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 11 de marzo de 2026, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Getafe n.\u00ba 2 a cancelar una anotaci\u00f3n preventiva de concurso, en virtud de instancia privada.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen:<\/strong> Aunque la regla general del <a style=\"color: #0000ff;\" href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a83\">art. 83 LH<\/a> exige providencia ejecutoria para cancelar inscripciones o anotaciones practicadas en virtud de mandamiento judicial \u2014incluidas las relativas a un concurso de acreedores\u2014, dicha referencia a la situaci\u00f3n concursal puede cancelarse por instancia, sin necesidad de nuevo mandamiento, cuando la finca ya ha salido del patrimonio del concursado mediante una transmisi\u00f3n inscrita que cumpli\u00f3 en su momento todos los requisitos legales exigibles seg\u00fan la fase del concurso (convenio, plan de liquidaci\u00f3n o autorizaci\u00f3n judicial).<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Caso planteado:<\/strong> La sociedad titular actual de varias fincas solicita mediante instancia la cancelaci\u00f3n de las anotaciones de concurso que a\u00fan figuran sobre dichas fincas, de las que la concursada ya no es su titular. La <strong>registradora<\/strong> suspende la cancelaci\u00f3n exigiendo la presentaci\u00f3n de mandamiento judicial, con base en el <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a83\">art. 83 LH<\/a><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La <strong>Direcci\u00f3n General<\/strong> estima el recurso y revoca la calificaci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Parte de que, en efecto, el <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a83\">art. 83 LH<\/a> exige como regla general providencia ejecutoria para cancelar asientos derivados de mandamiento judicial, y el <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a84\">art. 84 LH<\/a> atribuye la competencia para ordenarla al Juez o Tribunal que dict\u00f3 el mandamiento. No obstante, precisa que la cancelaci\u00f3n de los asientos relativos a un procedimiento concursal tambi\u00e9n puede producirse por otras v\u00edas, como la caducidad de las anotaciones preventivas de concurso (<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a86\">art. 86 LH<\/a>), o cuando la finca sale del patrimonio del concursado mediante una transmisi\u00f3n v\u00e1lidamente inscrita que cumpli\u00f3 los requisitos legales de la fase concursal correspondiente (plan de liquidaci\u00f3n, convenio o autorizaci\u00f3n judicial, seg\u00fan proceda), en aplicaci\u00f3n del <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a76\">art. 76 LH<\/a>, conforme al cual las inscripciones no se extinguen frente a tercero sino por su cancelaci\u00f3n o por la inscripci\u00f3n de la transferencia del dominio a favor de otra persona.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Reitera la doctrina fijada en la <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-direccion-general-seguridad-juridica-y-fe-publica-agosto-2020\/#r342\">R. de 19 de junio de 2020<\/a>,: la situaci\u00f3n concursal tiene car\u00e1cter personal y limita las facultades de disposici\u00f3n del deudor concursado, por lo que la referencia registral al concurso no puede cancelarse mientras el bien permanezca en su patrimonio; pero una vez practicada la inscripci\u00f3n de la transmisi\u00f3n \u2014verificado el cumplimiento de los requisitos legales seg\u00fan la fase concursal\u2014, procede su cancelaci\u00f3n, sin que sea ya necesario un nuevo mandamiento judicial para ese efecto concreto.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Aplicando esta doctrina al caso resulta que las fincas salieron del patrimonio de la concursada mediante una transmisi\u00f3n inscrita conforme al plan de liquidaci\u00f3n, por lo que el defecto se\u00f1alado en la calificaci\u00f3n debe revocarse. (MN)<\/p>\n<div class=\"enlacesDoc\" style=\"text-align: justify;\">\n<ul>\n<li class=\"puntoPDF\"><a title=\"PDF firmado BOE-A-2026-13177\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2026\/06\/17\/pdfs\/BOE-A-2026-13177.pdf\">PDF (BOE-A-2026-13177 &#8211; 6\u00a0<abbr title=\"p\u00e1ginas\">p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0&#8211; 216\u00a0<abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a> <a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2026-13177\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2026-13177\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"540-institucion-de-heredero-a-favor-de-tutor-pariente-abintestato\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r540\"><\/a>5<\/span><\/strong><strong><span style=\"font-size: 12pt;\">40.\u21d2\u21d2\u21d2 INSTITUCI\u00d3N DE HEREDERO A FAVOR DE TUTOR PARIENTE ABINTESTATO.<\/span><\/strong><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 11 de marzo de 2026, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Madrid n.\u00ba 39 a la inscripci\u00f3n de una adjudicaci\u00f3n de herencia. (IES)<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"color: #3366ff;\"><strong>Resumen.-<\/strong> El art\u00edculo 753 CC debe interpretarse en el sentido de que ser\u00e1 v\u00e1lida la instituci\u00f3n de heredero a favor del tutor o curador representativo que sea uno de los parientes del testador dentro del cuarto grado sin preferencia entre aquellos -e incluso seg\u00fan comentaristas el c\u00f3nyuge-<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Hechos.- <\/strong>Mediante instancia suscrita por do\u00f1a C. C. M., con firma legitimada por notaria manifest\u00f3 que, como \u00fanica heredera de su t\u00edo, don C. M. H., se adjudicaba el pleno dominio de determinado inmueble.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La heredera era sobrina y tutora (en funciones de curadora representativa) del causante, instituida mediante testamento por aqu\u00e9l otorgado el d\u00eda 20 de abril de 2022, en el cual se afirma que est\u00e1 incapacitado en virtud de sentencia de 17 de diciembre de 199.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>La registradora<\/strong> suspende la inscripci\u00f3n porque, a su juicio, conforme al art\u00edculo 753 del C\u00f3digo Civil, debe acreditarse que la nombrada heredera, en quien concurre la condici\u00f3n de tutora y sobrina del causante, ten\u00eda derecho a sucederle \u00abab intestato\u00bb al tiempo de su fallecimiento, por inexistencia de parientes colaterales de grado superior (hermanos del causante), o bien su previa renuncia a la herencia. Y que, de conformidad con el art\u00edculo 251 de CC, ser\u00e1 necesario presentar la aprobaci\u00f3n judicial de la gesti\u00f3n de la tutora nombrada heredera.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>La recurrente alega,<\/strong> que debe entenderse que ser\u00e1 v\u00e1lida la instituci\u00f3n de heredero a favor del tutor o curador representativo que sea uno de los parientes del testador dentro del cuarto grado sin preferencia entre aquellos -e incluso el c\u00f3nyuge-, como se desprende de la interpretaci\u00f3n literal, de l\u00f3gica jur\u00eddica, de antecedentes del art\u00edculo 753 del C\u00f3digo Civil y del principio inspirador de la Ley 8\/2021.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>La Direcci\u00f3n General estima el recurso y revoca la calificaci\u00f3n<\/strong>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Seg\u00fan el referido art\u00edculo <strong>753 del C\u00f3digo Civi<\/strong>l, en su p\u00e1rrafo primero, \u00abtampoco surtir\u00e1 efecto la disposici\u00f3n testamentaria en favor de quien sea tutor o curador representativo del testador, salvo cuando se haya hecho despu\u00e9s de la extinci\u00f3n de la tutela o curatela\u00bb. Y, en su p\u00e1rrafo cuarto, se a\u00f1ade que \u00abser\u00e1n, sin embargo, v\u00e1lidas las disposiciones hechas en favor del tutor, curador o cuidador que sea pariente con derecho a suceder ab intestato\u00bb.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El fundamento de la primera de estas normas se encuentra en la consideraci\u00f3n de que la disposici\u00f3n testamentaria en favor del tutor o curador representativo del testador puede no ser fruto de la libre y espont\u00e1nea voluntad de \u00e9ste o de sus afectos personales, sino de la sugesti\u00f3n o del influjo de aqu\u00e9l hacia el testador.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>\u00a0La interpretaci\u00f3n de la excepci\u00f3n\u00a0que a la prohibici\u00f3n establece el p\u00e1rrafo cuarto del mismo art\u00edculo 753, se aplica atendiendo a la vocaci\u00f3n hereditaria, es decir a cualquier pariente hasta el cuarto grado en l\u00ednea colateral.<\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Esta interpretaci\u00f3n se compadece bien con el sentido literal de la norma; tambi\u00e9n con los antecedentes hist\u00f3ricos y legislativos, pues en su redacci\u00f3n anterior a la modificaci\u00f3n operada por la Ley 8\/2021, de 2 de junio, se refer\u00eda a las disposiciones que el testador hiciere en favor del tutor que fuera \u00absu ascendiente, descendiente, hermano, hermana o c\u00f3nyuge\u00bb, y en la nueva norma no se hace sino ampliar el c\u00edrculo de los parientes que \u2013precisamente por los lazos familiares en que se basa el llamamiento \u00abab intestato\u00bb\u2013 pueden ser favorecidos por la disposici\u00f3n testamentaria (incluido, seg\u00fan algunos comentaristas de la norma, el c\u00f3nyuge aun cuando en puridad no pueda ser considerado como pariente).<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Por otra parte, la interpretaci\u00f3n que propone la registradora dar\u00eda lugar a contradicci\u00f3n de valoraci\u00f3n, en tanto en cuanto entiende que la validez de la disposici\u00f3n testamentaria cuestionada en este caso requiere que no haya parientes de grado m\u00e1s pr\u00f3ximo que puedan suceder ab intestato y har\u00eda depender esa validez de circunstancias \u2013como fallecimientos o renuncias\u2013 ajenas a la voluntad del testador y al fundamento de la prohibici\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Por \u00faltimo, la interpretaci\u00f3n que sostiene la recurrente es la que mejor se ajusta al sentido de la reforma operada por la citada Ley 8\/2021, de 2 de junio.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La jurisprudencia del Tribunal Supremo ha abordado precisamente el caso de las personas que tienen limitaciones ps\u00edquicas a la hora hacer testamento. Situaci\u00f3n cada vez m\u00e1s frecuente y generalizada dado el paulatino envejecimiento de la poblaci\u00f3n y el aumento de las enfermedades cognitivas (patolog\u00edas psiqui\u00e1tricas, neurol\u00f3gicas, dolencias gen\u00e9ticas, secuelas de accidentes vasculares, etc\u00e9tera).<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">(\u2026) Como ya ha apuntado la doctrina cient\u00edfica, el notario es quien garantiza el cumplimiento del art\u00edculo 12 de la Convenci\u00f3n. Desempe\u00f1a perfectamente el papel de ayudante o asistente de los testadores que presentan dificultades de comprensi\u00f3n. Ser\u00e1 quien, en \u00faltimo caso, tras ponderar todos los factores concurrentes y con los auxilios preceptivos, evaluar\u00e1 la capacidad del compareciente y acceder\u00e1 o no al otorgamiento del testamento. Y es que, para apreciar la capacidad del testador, solo cuenta su estado al tiempo de testar ( art\u00edculo 666 del C\u00f3digo Civil) (\u2026)\u00bb.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Por aplicaci\u00f3n de esos principios jurisprudenciales derivados de la citada Convenci\u00f3n de Nueva York el 13 de diciembre de 2006 a que se refiere la Sentencia del Tribunal Supremo de 6 de mayo de 2021, que establece los principios jurisprudenciales derivados de la citada Convenci\u00f3n, debe concluirse que la interpretaci\u00f3n de la prohibici\u00f3n establecida en el art\u00edculo 753 objeto de debate en este expediente no puede ser sino restrictiva, de suerte que <strong>debe admitirse la eficacia de la disposici\u00f3n ordenada por el testador en favor de su tutora (en funci\u00f3n de curadora representativa) que es su sobrina, aun cuando existan otros parientes de grado m\u00e1s pr\u00f3ximo. Y, atendiendo a la \u00abratio legis\u00bb de dicha prohibici\u00f3n, el riesgo de influjo de la curadora hacia el testador no debe prevalecer sobre el respeto a la voluntad y a las preferencias de la persona con discapacidad, m\u00e1xime si se tiene en cuenta que el notario tiene entre sus obligaciones (cfr. art\u00edculo 25.3 de la Ley del Notariado) prestar apoyo institucional a la persona con discapacidad y es quien, en \u00faltimo t\u00e9rmino, tras ponderar todos los factores concurrentes y con los auxilios preceptivos, evaluar\u00e1 tanto la capacidad del compareciente como su libre voluntad y acceder\u00e1 o no al otorgamiento del testamento. De este modo, la concurrencia de una hipot\u00e9tica nulidad del testamento basada en la influencia que haya podido ejercer la nombrada heredera sobre el testador sujeto a su curatela representativa solo podr\u00eda ser declarada por los tribunales de justicia, que cuentan para ello con los adecuados medios de prueba y contradicci\u00f3n procesal, valorando las concretas circunstancias del caso.<\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Por \u00faltimo, respecto de la exigencia de aprobaci\u00f3n judicial de la gesti\u00f3n de la tutora nombrada heredera que invoca la registradora en su calificaci\u00f3n, debe tenerse en cuenta que sobre la norma del art\u00edculo 251 de C\u00f3digo Civil, citado por aqu\u00e9lla, prevalece la norma especial del \u00faltimo p\u00e1rrafo del art\u00edculo 753, que admite la validez de las disposiciones testamentarias hechas en favor del tutor o curador representativo incluido en el grado de parentesco a que se refiere, aun cuando sean ordenadas antes de la extinci\u00f3n de la tutela y no haya sido aprobada su gesti\u00f3n; todo ello sin perjuicio de la obligaci\u00f3n de rendici\u00f3n de cuentas que a aqu\u00e9l impone el art\u00edculo 292 del C\u00f3digo Civil.<\/p>\n<p><strong>COMENTARIO.-<\/strong> Totalmente de acuerdo con la resoluci\u00f3n, NO cabe otra interpretaci\u00f3n. (IES)<\/p>\n<div class=\"enlacesDoc\" style=\"text-align: justify;\">\n<ul>\n<li class=\"puntoPDF\" style=\"text-align: justify;\"><a title=\"PDF firmado BOE-A-2026-13178\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2026\/06\/17\/pdfs\/BOE-A-2026-13178.pdf\">PDF (BOE-A-2026-13178 &#8211; 9\u00a0<abbr title=\"p\u00e1ginas\">p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0&#8211; 236\u00a0<abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a> <a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2026-13178\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2026-13178\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"541-georreferenciacion-motivacion-insuficiente-de-la-nota-de-calificacion\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r541\"><\/a>5<\/span><\/strong><strong><span style=\"font-size: 12pt;\">41.* GEORREFERENCIACI\u00d3N: MOTIVACI\u00d3N INSUFICIENTE DE LA NOTA DE CALIFICACI\u00d3N<\/span><\/strong><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 11 de marzo de 2026, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Almansa a practicar la inscripci\u00f3n de la representaci\u00f3n gr\u00e1fica catastral de una finca, una vez tramitado el procedimiento previsto en el art\u00edculo 199 de la Ley Hipotecaria.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen.-<\/strong> La nota de calificaci\u00f3n negativa ha de estar adecuadamente fundamentada, recogiendo con claridad y precisi\u00f3n los defectos por los que el registrador estima que no es posible la inscripci\u00f3n.<\/span><\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><strong>Hechos.-<\/strong> Se solicita la inscripci\u00f3n de la rectificaci\u00f3n de descripci\u00f3n de una finca y la de su georreferenciaci\u00f3n catastral. Tramitado el procedimiento regulado en el <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a199\">art. 199 LH<\/a>, fueron recibidas alegaciones por entender que la representaci\u00f3n gr\u00e1fica propuesta incluye unas edificaciones de su propiedad, deduci\u00e9ndose tal circunstancia del propio t\u00edtulo del promotor, seg\u00fan el cual su finca linda con esas edificaciones y no con terrenos, como pretende. El colindante aporta una representaci\u00f3n gr\u00e1fica en apoyo de sus alegaciones.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><strong>Calificaci\u00f3n.-<\/strong> El registrador de la propiedad suspende la inscripci\u00f3n solicitada se\u00f1alando que las alegaciones presentadas han sido estimadas.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><strong>Recurso.-<\/strong> El recurrente sostiene que las alegaciones presentadas se limitan a\u00a0aportar una representaci\u00f3n gr\u00e1fica dibujada por los colindantes ajustando los linderos a su conveniencia; que se ha otorgado mayor veracidad a meras manifestaciones de terceros que a los documentos (escrituras y plano de Catastro) presentados; y que la cuesti\u00f3n se resolvi\u00f3 en expediente\u00a0tramitado ante la Gerencia Territorial de Catastro y ante el Tribunal\u00a0Econ\u00f3mico Administrativo, que desestim\u00f3 el recurso formulado por uno de los colindantes.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><strong>Resoluci\u00f3n.-<\/strong> La DGSJFP estima el recurso y revoca la nota de calificaci\u00f3n del registrador, debiendo dictarse una nueva nota de calificaci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><strong>Doctrina.-<\/strong> La nota de calificaci\u00f3n ha de estar adecuadamente fundamentada, recogiendo con claridad y precisi\u00f3n los defectos por los que el registrador estima que no es posible la inscripci\u00f3n. Cuando la calificaci\u00f3n sea desfavorable, lo m\u00e1s adecuado a los principios b\u00e1sicos de todo procedimiento y a la normativa vigente es que, al consignar los defectos en la nota, \u00e9sta exprese tambi\u00e9n la \u00edntegra motivaci\u00f3n de los mismos, con el desarrollo necesario para que el interesado pueda conocer los fundamentos jur\u00eddicos en los que se basa la calificaci\u00f3n, y pueda con ello plantear adecuadamente un eventual recurso.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\">En el presente caso, la nota de calificaci\u00f3n adolece absolutamente de falta motivaci\u00f3n, limit\u00e1ndose a suspender la inscripci\u00f3n por estimar las alegaciones de los colindantes y adjuntar copia de las mismas, pero sin concretar qu\u00e9 razones o motivos le hacen dudar de la identidad de la finca y sin siquiera citar el precepto legal que sirve de fundamento a su negativa a la inscripci\u00f3n solicitada.\u00a0(VEJ)<\/p>\n<div class=\"enlacesDoc\" style=\"text-align: justify;\">\n<ul>\n<li class=\"puntoPDF\"><a title=\"PDF firmado BOE-A-2026-13179\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2026\/06\/17\/pdfs\/BOE-A-2026-13179.pdf\">PDF (BOE-A-2026-13179 &#8211; 9\u00a0<abbr title=\"p\u00e1ginas\">p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0&#8211; 247\u00a0<abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a> <a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2026-13179\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2026-13179\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"542-cancelacion-mediante-instancia-de-anotacion-de-embargo-aeat-por-supuesta-nulidad\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r542\"><\/a>5<\/span><\/strong><strong><span style=\"font-size: 12pt;\">42.() CANCELACI\u00d3N MEDIANTE INSTANCIA DE ANOTACI\u00d3N DE EMBARGO AEAT POR SUPUESTA NULIDAD.<\/span><\/strong><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 11 de marzo de 2026, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Las Rozas de Madrid n.\u00ba 1 a cancelar una anotaci\u00f3n de embargo.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen: <\/strong>Una anotaci\u00f3n de embargo ya practicada solo puede cancelarse mediante mandamiento del mismo \u00f3rgano que la orden\u00f3 o bien mediante resoluci\u00f3n judicial firme.<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Hechos:<\/strong> Mediante instancia, la sociedad titular de dos fincas solicit\u00f3 que se declarase la nulidad de un mandamiento de embargo de la Agencia Estatal de Administraci\u00f3n Tributaria por duplicidad y por vulneraci\u00f3n del art\u00edculo\u00a09.3 de la Constituci\u00f3n Espa\u00f1ola, que se cancelasen las anotaciones de embargo ya practicadas, si las hubiera, y que se denegasen las que estuviesen pendientes de despacho. Existe practicada una anotaci\u00f3n de embargo cautelar en favor de la AEAT.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El <strong>registrador<\/strong> deneg\u00f3 la cancelaci\u00f3n solicitada en tanto no fuese ordenada por un mandamiento de la AEAT o de la autoridad judicial.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La <strong>recurrente<\/strong> aleg\u00f3 que el embargo no pod\u00eda haberse ordenado ni anotado, al amparo del <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-2003-23186#a167\">art\u00edculo\u00a0167.3<\/a> de la Ley General Tributaria, al recaer sobre <strong>deudas no ejecutivas<\/strong> e incurrir en duplicidad.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La <strong>DG desestima el recurso<\/strong>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Doctrina: <\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En estos casos, la <strong>calificaci\u00f3n<\/strong> ha de realizarse atendiendo al \u00e1mbito del <strong><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/reglamento-hipotecario-titulos-i-y-ii\/#art99\">art\u00edculo 99 RH<\/a><\/strong>: competencia del \u00f3rgano, congruencia de la resoluci\u00f3n con la clase de expediente o procedimiento seguido, formalidades extr\u00ednsecas del documento presentado, tr\u00e1mites e incidencias esenciales del procedimiento, relaci\u00f3n de \u00e9ste con el titular registral y los obst\u00e1culos que surjan del Registro.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En los <strong>documentos administrativos<\/strong>, el registrador tiene unas competencias m\u00e1s amplias que en la calificaci\u00f3n de los documentos judiciales, pero tampoco puede entrar a valorar el fondo o el fundamento de la resoluci\u00f3n. La consideraci\u00f3n de <strong>si las deudas son o no ejecutivas, alegada por la recurrente, no puede ser valorada por el registrador<\/strong>, porque le har\u00eda entrar en el fondo de la resoluci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En todo caso, el asiento est\u00e1 ya realizado y los <strong>asientos practicados<\/strong> en los libros del Registro est\u00e1n bajo la salvaguardia de los tribunales y producen todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud o bien se ordene su cancelaci\u00f3n conforme a lo dispuesto en los art\u00edculos\u00a082 y\u00a083 de la Ley Hipotecaria.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Por esa raz\u00f3n, una anotaci\u00f3n de embargo vigente, como es el caso, s\u00f3lo puede cancelarse en virtud de un mandamiento expedido por el mismo organismo que decret\u00f3 la anotaci\u00f3n, o bien por resoluci\u00f3n judicial firme que declare la inexactitud de la misma y ordene su cancelaci\u00f3n. No por mera instancia. (JFME)<\/p>\n<div class=\"enlacesDoc\" style=\"text-align: justify;\">\n<ul>\n<li class=\"puntoPDF\"><a title=\"PDF firmado BOE-A-2026-13180\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2026\/06\/17\/pdfs\/BOE-A-2026-13180.pdf\">PDF (BOE-A-2026-13180 &#8211; 5\u00a0<abbr title=\"p\u00e1ginas\">p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0&#8211; 210\u00a0<abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a> <a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2026-13180\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2026-13180\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"543-cancelacion-mediante-instancia-de-prohibicion-de-disponer-aeat\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r543\"><\/a>5<\/span><\/strong><strong><span style=\"font-size: 12pt;\">43.() <\/span><\/strong><strong><span style=\"font-size: 12pt;\">CANCELACI\u00d3N MEDIANTE INSTANCIA DE PROHIBICI\u00d3N DE DISPONER AEAT.<\/span><\/strong><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 11 de marzo de 2026, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n de la registradora de la propiedad de \u00dabeda n.\u00ba 1, por la que se suspende la cancelaci\u00f3n de una anotaci\u00f3n preventiva de prohibici\u00f3n de disponer.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen:<\/strong> Para cancelar una anotaci\u00f3n preventiva del art\u00edculo 170.6 LGT, es necesario presentar resoluci\u00f3n firme de la Administraci\u00f3n Tributaria titular, salvo casos de caducidad.<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Hechos:<\/strong> Mediante instancia, se solicita la cancelaci\u00f3n de una anotaci\u00f3n de prohibici\u00f3n de disponer practicada al amparo del <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-2003-23186#a170\">art\u00edculo\u00a0170.6 de la Ley General Tributaria<\/a>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La <strong>registradora<\/strong> suspende la inscripci\u00f3n por considerar necesario <strong>mandamiento<\/strong> de cancelaci\u00f3n emitido por la administraci\u00f3n tributaria que decret\u00f3 la anotaci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El <strong>recurrente<\/strong> sostiene que la anotaci\u00f3n se practic\u00f3 <strong>indebidamente<\/strong>, al carecer de los presupuestos legales exigidos por el citado art\u00edculo y por afectar indebidamente a un tercero no deudor.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La <strong>DG desestima el recurso.<\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Doctrina: <\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El <strong>objeto del expediente de recurso<\/strong> contra calificaciones de registradores de la Propiedad es exclusivamente la determinaci\u00f3n de <strong>si la calificaci\u00f3n es o no ajustada a Derecho<\/strong>, no pudi\u00e9ndose extender a valorar la extensi\u00f3n de <strong>asientos ya practicados <\/strong>(que, adem\u00e1s, se encuentran bajo la salvaguardia de los tribunales), ni enjuiciar las actuaciones efectuadas por la Agencia Estatal de Administraci\u00f3n Tributaria.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Por lo que respecta a la <strong>anotaci\u00f3n de prohibici\u00f3n de disponer<\/strong> acordada al amparo del <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-2003-23186#a170\">art\u00edculo\u00a0170.6 LGT<\/a>, que atribuye a la Administraci\u00f3n la competencia de acordar la prohibici\u00f3n de disponer de un bien inmueble perteneciente a una sociedad cuando se re\u00fanen los requisitos en \u00e9l apuntados, se\u00f1aladamente, que exista un <strong>previo embargo de acciones o participaciones<\/strong> de la sociedad que pertenezcan al obligado tributario y que este ejerza el <strong>control<\/strong> total o parcial, directo o indirecto de la sociedad en los t\u00e9rminos del art\u00edculo\u00a042 del C\u00f3digo de Comercio. Determinar si existe o no ese control, corresponde a la Administraci\u00f3n sin que el Registrador pueda revisar su criterio.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Por tanto, es ante <strong>la misma Administraci\u00f3n ante la que hay que argumentar y formular la solicitud de levantamiento de la medida preventiva<\/strong> y ante la que se podr\u00e1 recurrir, en su caso, si existe resoluci\u00f3n desestimatoria de la solicitud. Aunque en el mandamiento deba de constar la \u201ccausa\u201d, ello s\u00f3lo es debido a que estamos ante una importante excepci\u00f3n al principio de tracto sucesivo.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Pero, para que pueda proceder la cancelaci\u00f3n de la anotaci\u00f3n, conforme a los <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a82\">arts. 82 LH<\/a> y <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a84\">84 LH<\/a> (por analog\u00eda), \u00e9sta ha de ordenarse en virtud de <strong>resoluci\u00f3n administrativa firme<\/strong> adoptada por la AEAT, como titular de la anotaci\u00f3n preventiva (al margen de otros supuestos de caducidad legal o cancelaci\u00f3n por purga o ejecuci\u00f3n de cargas anteriores que no concurren en este caso). A falta de esta resoluci\u00f3n de la AEAT, ser\u00eda precisa una resoluci\u00f3n judicial al respecto. (JFME)<\/p>\n<div class=\"enlacesDoc\" style=\"text-align: justify;\">\n<ul>\n<li class=\"puntoPDF\" style=\"text-align: justify;\"><a title=\"PDF firmado BOE-A-2026-13181\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2026\/06\/17\/pdfs\/BOE-A-2026-13181.pdf\">PDF (BOE-A-2026-13181 &#8211; 10\u00a0<abbr title=\"p\u00e1ginas\">p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0&#8211; 237\u00a0<abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a> <a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2026-13181\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2026-13181\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"544-nrua-presentacion-telematica-de-la-instancia-requisitos-tecnicos-informaticos\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r544\"><\/a>54<\/span><\/strong><strong><span style=\"font-size: 12pt;\">4.* NRUA: PRESENTACI\u00d3N TELEM\u00c1TICA DE LA INSTANCIA. REQUISITOS T\u00c9CNICOS INFORM\u00c1TICOS.<\/span><\/strong><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 11 de marzo de 2026, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n del registrador de la propiedad de Granadilla de Abona, por la que se deniega el asiento de presentaci\u00f3n de una solicitud telem\u00e1tica.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen:<\/strong> Cabe recurso expr\u00e9s contra la negativa a presentar en el Libro Diario un determinado documento. Esta negativa es una nota de calificaci\u00f3n, que debe ser argumentada y ha de contar con pie de recurso.<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Hechos:<\/strong> Se recibe por v\u00eda telem\u00e1tica una instancia para la obtenci\u00f3n del NRUA utilizando un modelo propio de mandamientos judiciales.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El <strong>registrador<\/strong> no practica el asiento de presentaci\u00f3n, porque no adjunta el archivo.ZIP, de lo que deduce que no hay un t\u00edtulo inscribible, conforme al <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a246\">art\u00edculo\u00a0246.3 de la Ley Hipotecaria<\/a>. Le indica al interesado que haga una nueva presentaci\u00f3n siguiendo las instrucciones que constan en la p\u00e1gina www.registradores.org.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La <strong>recurrente<\/strong> alega que el <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a19bis\">art\u00edculo 19 bis de la Ley Hipotecaria<\/a> le da derecho a recurrir.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La <strong>DG desestima el recurso<\/strong>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Doctrina: <\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Recuerda la importancia de la <strong>prioridad<\/strong> como uno de los principios fundamentales sobre los que se sustenta nuestro sistema hipotecario.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La reforma propiciada por la Ley 11\/2023 incorpora un <strong>recurso especial expr\u00e9s<\/strong> para casos como el presente, reduciendo los plazos -de calificaci\u00f3n, notificaci\u00f3n, recurso y resoluci\u00f3n-, habida cuenta de la importancia del referido principio de prioridad, frente a la situaci\u00f3n anterior en que se aplicaban las reglas del recurso ordinario.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Tambi\u00e9n recuerda que la negativa a la presentaci\u00f3n de un documento es una <strong>nota de calificaci\u00f3n<\/strong> y como tal debe estar redactada con la claridad y motivaci\u00f3n suficiente y especificar los recursos que caben contra la misma.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Analiza, a continuaci\u00f3n, el modo de proceder de la presentante a la luz de la <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-2025-27116\">Orden VAU\/1560\/2025, de\u00a022 de diciembre<\/a>, que aprueba el <strong>modelo informativo<\/strong> para cada categor\u00eda y tipo de arrendamientos sujetos al <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-2024-26931&amp;b=12&amp;tn=1&amp;p=20241224#a1-2\">art\u00edculo\u00a010.4<\/a> del Real Decreto\u00a01312\/2024, de\u00a023 de diciembre. Sin embargo, aunque este art\u00edculo estaba vigente en la fecha de la Resoluci\u00f3n, ha sido anulado por dos sentencias del Tribunal Supremo.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Por tanto, todo el procedimiento estudiado ya no resulta de aplicaci\u00f3n. (JFME)<\/p>\n<div class=\"enlacesDoc\" style=\"text-align: justify;\">\n<ul>\n<li class=\"puntoPDF\" style=\"text-align: justify;\"><a title=\"PDF firmado BOE-A-2026-13182\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2026\/06\/17\/pdfs\/BOE-A-2026-13182.pdf\">PDF (BOE-A-2026-13182 &#8211; 5\u00a0<abbr title=\"p\u00e1ginas\">p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0&#8211; 211\u00a0<abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a> <a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2026-13182\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2026-13182\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"545-seguro-decenal-ao-19-loe-en-edificio-destinado-a-apartamentos-turisticos-y-trasteros-\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r545\"><\/a>5<\/span><\/strong><strong><span style=\"font-size: 12pt;\">45.** SEGURO DECENAL (A\u00ba 19 L.O.E.) EN EDIFICIO DESTINADO A APARTAMENTOS TUR\u00cdSTICOS Y TRASTEROS .<\/span><\/strong><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 11 de marzo de 2026, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n negativa del registrador de la propiedad de Almendralejo, por la que se suspende la constancia registral de la terminaci\u00f3n de la obra nueva declarada sobre varias fincas registrales por la raz\u00f3n de que no se acredita la constituci\u00f3n del seguro decenal exigido por el art\u00edculo 19 de la Ley 38\/1999, de 5 de noviembre, de Ordenaci\u00f3n de la Edificaci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen:<\/strong> No es exigible el seguro decenal (LOE) para inscribir el fin de obra de un edificio destinado \u00edntegramente a apartamentos tur\u00edsticos, al considerarse uso terciario (comercial) y no residencia habitual. Pero, la garant\u00eda s\u00ed ser\u00e1 exigible si durante los primeros diez a\u00f1os se transmite alg\u00fan apartamento o se cambia su destino al de vivienda ordinaria.<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Hechos:<\/strong> Se declara la terminaci\u00f3n de las obras de \u00abrehabilitaci\u00f3n y ampliaci\u00f3n\u00bb de un edificio para convertirlo en un conjunto de diez apartamentos tur\u00edsticos. Se aporta: licencia de primera ocupaci\u00f3n, certificado t\u00e9cnico de final de obra y documento de concesi\u00f3n de una subvenci\u00f3n auton\u00f3mica que exige mantener el destino tur\u00edstico del inmueble durante al menos cinco a\u00f1os. El notario autorizante advierte expresamente de la no aportaci\u00f3n del seguro decenal.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>El Registrador califica negativamente<\/strong> y exige aportar el seguro decenal (arts. 19 y 20 LOE) argumentando que, aunque se destinen al alquiler tur\u00edstico, los apartamentos son unidades habitacionales materialmente <strong>aptas para su utilizaci\u00f3n como vivienda ordinaria<\/strong>, apoy\u00e1ndose en la Resoluci\u00f3n-Circular de 2003, que equipara este supuesto al de las viviendas en r\u00e9gimen de alquiler tradicional o de aprovechamiento por turnos, donde la p\u00f3liza s\u00ed es obligatoria.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>El Presentan<\/strong><strong>te<\/strong> <strong>recurre <\/strong>bas\u00e1ndose resumidamente, en: Que no se trata de una edificaci\u00f3n de nueva planta, sino de una <strong>rehabilitaci\u00f3n que conserva la estructura original del edificio<\/strong> y esto, seg\u00fan la jurisprudencia del Tribunal Supremo, no activa la obligatoriedad del seguro; Y en que las licencias aportadas califican el inmueble como \u201c<strong>uso terciario de hospedaje<\/strong>\u201d y no como uso residencial o vivienda, quedando fuera del \u00e1mbito de aplicaci\u00f3n imperativo de la LOE<\/p>\n<p><strong>Resoluci\u00f3n: <\/strong>La DGSJFP estima el recurso y revoca la nota de calificaci\u00f3n.<\/p>\n<p><strong>Doctrina<\/strong>:<\/p>\n<ul>\n<li style=\"text-align: justify;\">El seguro decenal protege la \u00abvivienda o residencia habitual\u00bb. En el hospedaje tur\u00edstico la estancia es \u00abocasional o eventual\u00bb, lo que excluye la necesidad permanente de vivienda y deja sin sentido la finalidad protectora de la ley.<\/li>\n<li style=\"text-align: justify;\">Acreditar documentalmente (licencias, subvenciones) el destino exclusivo del edificio a apartamentos tur\u00edsticos exime del seguro decenal, ya que este uso no es residencial, sino una \u201cactividad comercial\u201d<\/li>\n<li style=\"text-align: justify;\">Si antes de transcurrir diez a\u00f1os se transmite alg\u00fan apartamento o se cambia su destino a vivienda ordinaria, el Registro exigir\u00e1 entonces la p\u00f3liza por el tiempo restante para permitir su inscripci\u00f3n. (SNG)<\/li>\n<\/ul>\n<div class=\"enlacesDoc\" style=\"text-align: justify;\">\n<ul>\n<li class=\"puntoPDF\"><a title=\"PDF firmado BOE-A-2026-13183\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2026\/06\/17\/pdfs\/BOE-A-2026-13183.pdf\">PDF (BOE-A-2026-13183 &#8211; 6\u00a0<abbr title=\"p\u00e1ginas\">p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0&#8211; 215\u00a0<abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a> <a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2026-13183\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2026-13183\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"546-georreferenciacion-las-dudas-de-identidad-deben-resolverse-tramitando-el-expediente-del-art-199-lh\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r546\"><\/a>5<\/span><\/strong><strong><span style=\"font-size: 12pt;\">46.** GEORREFERENCIACI\u00d3N: LAS DUDAS DE IDENTIDAD DEBEN RESOLVERSE TRAMITANDO EL EXPEDIENTE DEL ART. 199 LH<\/span><\/strong><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 11 de marzo de 2026, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la nota de suspensi\u00f3n del registrador de la propiedad de Guadalajara n.\u00ba 2 a inscribir la representaci\u00f3n gr\u00e1fica georreferenciada catastral de una finca por advertir dudas de identidad.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen.-<\/strong> Las dudas de identidad manifestadas por el registrador deben resolverse en el seno del procedimiento del art. 199 LH, sin que sean relevantes ni la falta de coincidencia de las titularidades catastral y registral, pues ello no implica que estemos ante dos porciones distintas del territorio, ni la actualizaci\u00f3n de los linderos personales.<\/span><\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><strong>Hechos.-<\/strong> Se rectifica la descripci\u00f3n de una finca reduciendo su cabida en menos de un 10% y actualizando sus linderos conforme a la planimetr\u00eda catastral.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><strong>Calificaci\u00f3n.-<\/strong> El registrador de la propiedad suspende la inscripci\u00f3n porque advierte dudas de correspondencia entre la finca registral y la parcela catastral cuya correspondencia se afirma en el t\u00edtulo, basadas en el hecho de constar incorporada la misma referencia catastral en el folio real\u00a0de otra finca, por el hecho de estar catastrada la misma a favor de persona\u00a0distinta de la solicitante y porque no existe coincidencia entre los linderos de la finca registral y la parcela catastral.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><strong>Recurso.-<\/strong> El recurrente sostiene, que la referencia catastral correspondiente a su finca se incorpor\u00f3 err\u00f3neamente a la otra finca, sin haber tenido intervenci\u00f3n o\u00a0haber sido notificado como afectado; que cuenta con certificado de correspondencia expedido por el Ayuntamiento de Guadalajara y por los titulares de la \u00faltima registral citada y del que resulta su correspondencia con la finca del promotor; y que para despejar las dudas de correspondencia deber\u00eda tramitarse el procedimiento del <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a199\">art. 199 LH.<\/a><\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><strong>Resoluci\u00f3n.<\/strong>&#8211; La DGSJFP estima parcialmente el recurso en cuanto se\u00a0refiere a las dudas de correspondencia manifestadas y lo desestima por cuanto la misma referencia catastral consta incorporada ya en el historial registral de finca distinta.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\"><strong>Doctrina.-<\/strong> La constancia de la misma referencia catastral en el historial de otra finca debe conducir a que se exige el consentimiento del titular de \u00e9sta para cancelar en el folio real de la misma ese dato err\u00f3neo.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\">Las dudas de identidad manifestadas por el registrador deben resolverse en el seno del procedimiento del art. 199 LH, sin que sean relevantes ni la falta de coincidencia de las titularidades catastral y registral, pues ello no implica que estemos ante dos porciones distintas del territorio, ni la actualizaci\u00f3n de los linderos personales. (VEJ)<\/p>\n<div class=\"enlacesDoc\" style=\"text-align: justify;\">\n<ul>\n<li class=\"puntoPDF\"><a title=\"PDF firmado BOE-A-2026-13184\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2026\/06\/17\/pdfs\/BOE-A-2026-13184.pdf\">PDF (BOE-A-2026-13184 &#8211; 14\u00a0<abbr title=\"p\u00e1ginas\">p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0&#8211; 265\u00a0<abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a> <a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2026-13184\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2026-13184\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"547-sustitucion-vulgar-y-renuncia-acreditacion-sustitutos-hijos-del-renunciante\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r547\"><\/a>5<\/span><\/strong><strong><span style=\"font-size: 12pt;\">47.** SUSTITUCI\u00d3N VULGAR Y RENUNCIA: ACREDITACI\u00d3N SUSTITUTOS (HIJOS DEL RENUNCIANTE)<\/span><\/strong><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 12 de marzo de 2026, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la calificaci\u00f3n del registrador de la propiedad de Almer\u00eda n.\u00ba 5, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de una escritura de renuncia de herencia, liquidaci\u00f3n de sociedad de gananciales y aceptaci\u00f3n y adjudicaci\u00f3n de herencia.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen:<\/strong> En sustituciones vulgares con llamamiento gen\u00e9rico a descendientes, no es imperativa el acta de notoriedad. Es suficiente la manifestaci\u00f3n del instituido renunciante en la propia escritura , apoyada en el libro de familia y corroborada por los dem\u00e1s intervinientes, sin que sea exigible la prueba de la inexistencia de otros descendientes.<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"color: #000000;\"><strong>Hechos:<\/strong> Escritura de partici\u00f3n y adjudicaci\u00f3n de herencia, un hijo heredero renuncia puramente. El testamento prev\u00e9 la sustituci\u00f3n vulgar a favor de sus descendientes. El renunciante comparece, aporta su Libro de Familia para identificar a sus dos hijos (los sustitutos) y declara que son los \u00fanicos. En la misma escritura concurren con el renunciante la viuda, la otra hija heredera y los dos nietos sustitutos, adjudic\u00e1ndose los bienes.<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>El Registrador califica negativamente<\/strong>, considera que el Libro de Familia es insuficiente para descartar la existencia de otros hijos (extramatrimoniales o de otros v\u00ednculos) y exige el acta de notoriedad contemplada en el art 82 RH como medio id\u00f3neo.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>El Presentan<\/strong><strong>te<\/strong> <strong>recurre <\/strong>exponiendo que, bajo la recta interpretaci\u00f3n de la DGSJFP, conforme al art 82 RH el acta de notoriedad no es el \u00fanico medio de prueba. Al tratarse de un llamamiento gen\u00e9rico, la identidad queda justificada por la manifestaci\u00f3n expresa del renunciante en la escritura, la exhibici\u00f3n del Libro de Familia y la conformidad del resto de los interesados.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Resoluci\u00f3n: <\/strong><strong>La DGSJFP<\/strong>\u00a0<strong>estima el recurso<\/strong> y <strong>revoca<\/strong> la calificaci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Doctrina<\/strong>:<br \/>\nLa DGSJFP reitera su doctrina <em>con m\u00e1s de un siglo de antig\u00fcedad<\/em>: la legislaci\u00f3n no exige la prueba de hechos negativos, por lo que no cabe obligar a los herederos a demostrar la inexistencia de otros descendientes.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La previsi\u00f3n del acta de notoriedad del art\u00edculo 82 RH deriva hist\u00f3ricamente del reflejo registral de las cl\u00e1usulas fideicomisarias y <em>\u00abno significa que deba extenderse a casos distintos de los contemplados en tal precepto\u00bb<\/em>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El Centro Directivo aclara que el acta de notoriedad del art 82 RH tiene su origen en el reflejo registral de las cl\u00e1usulas fideicomisarias y no debe extenderse de forma gen\u00e9rica a otros supuestos. Por tanto, ante una <strong>sustituci\u00f3n vulgar con llamamiento gen\u00e9rico a descendientes, el acta de notoriedad no es un medio exclusivo ni imperativo y basta la manifestaci\u00f3n del renunciante en la propia escritura, acompa\u00f1ada del libro de familia y de la corroboraci\u00f3n de todos los intervinientes en la sucesi\u00f3n<\/strong>.\u00a0(SNG)<\/p>\n<div class=\"enlacesDoc\" style=\"text-align: justify;\">\n<ul>\n<li class=\"puntoPDF\"><a title=\"PDF firmado BOE-A-2026-13185\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2026\/06\/17\/pdfs\/BOE-A-2026-13185.pdf\">PDF (BOE-A-2026-13185 &#8211; 10\u00a0<abbr title=\"p\u00e1ginas\">p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0&#8211; 235\u00a0<abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a> <a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2026-13185\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2026-13185\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"548-anotacion-preventiva-de-querella-y-tracto-sucesivo-citacion-al-titular-registral\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r548\"><\/a>5<\/span><\/strong><strong><span style=\"font-size: 12pt;\">48.* ANOTACI\u00d3N PREVENTIVA DE QUERELLA Y TRACTO SUCESIVO: CITACI\u00d3N AL TITULAR REGISTRAL.<\/span><\/strong><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 13 de marzo de 2026, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la calificaci\u00f3n del registrador de la propiedad de Adeje, por la que se deniega la pr\u00e1ctica de una anotaci\u00f3n preventiva.\u00a0<\/p>\n<p><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen:<\/strong> No es posible practicar una anotaci\u00f3n preventiva de querella si el procedimiento no se ha dirigido contra el titular registral<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Supuesto:<\/strong> Se presenta en el Registro un mandamiento judicial ordenando anotaci\u00f3n preventiva de querella sobre una finca.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>El Registrador<\/strong> deniega la pr\u00e1ctica de la anotaci\u00f3n al no acreditarse que el titular registral sea parte en el procedimiento.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>La recurrente<\/strong> se centra en su recurso en aclarar que lo que se solicita es anotaci\u00f3n preventiva de querella y no de prohibici\u00f3n de disponer, cuando esta circunstancia ya no la pone en duda el registrador tras la rectificaci\u00f3n de la nota de calificaci\u00f3n inicial.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>La DG confirma la calificaci\u00f3n registral<\/strong>: Ley Hipotecaria es clara al respecto al exigir el <strong>cumplimiento del principio de tracto sucesivo<\/strong>, manifestaci\u00f3n registral del principio constitucional de tutela judicial efectiva, <strong>tambi\u00e9n en los documentos judiciales<\/strong> (<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-octubre-2022-direccion-general-seguridad-juridica-y-fe-publica\/#414-anotacion-preventiva-de-querella-tracto-sucesivo\">R. 6 de septiembre de 2022<\/a> y las citadas en ella).<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Es fundamental que <strong>el titular registral sea parte en el procedimiento.<\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>La querella es anotable en el Registro de la Propiedad porque conlleva la acci\u00f3n de restituci\u00f3n de la cosa<\/strong> (en otro caso carecer\u00eda de trascendencia real y no ser\u00eda anotable) por lo que el <strong>ejercicio de la acci\u00f3n conjunta penal y civil de restituci\u00f3n de la finca,<\/strong> junto con la apreciaci\u00f3n judicial de la reivindicabilidad o no, <strong>hacen necesario la llamada al proceso del titular registral.<\/strong> (JCC)<\/p>\n<div class=\"enlacesDoc\" style=\"text-align: justify;\">\n<ul>\n<li class=\"puntoPDF\"><a title=\"PDF firmado BOE-A-2026-13186\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2026\/06\/17\/pdfs\/BOE-A-2026-13186.pdf\">PDF (BOE-A-2026-13186 &#8211; 5\u00a0<abbr title=\"p\u00e1ginas\">p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0&#8211; 210\u00a0<abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a> <a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2026-13186\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2026-13186\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"549-bulgaria-capitulaciones-matrimoniales-y-equivalencia-documental-del-titulo-formal\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r549\"><\/a>5<\/span><\/strong><strong><span style=\"font-size: 12pt;\">49.** <\/span><\/strong><strong><span style=\"font-size: 12pt;\">BULGARIA: CAPITULACIONES MATRIMONIALES Y EQUIVALENCIA DOCUMENTAL DEL TITULO FORMAL<\/span><\/strong><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 13 de marzo de 2026, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la calificaci\u00f3n negativa del registrador de la propiedad de San Javier n.\u00ba 2, respecto de un documento de liquidaci\u00f3n de sociedad conyugal suscrito en Bulgaria. (IES)<\/p>\n<p><span style=\"color: #3366ff;\"><strong>Resumen.-<\/strong> Insiste en los requisitos de equivalencia entre documento p\u00fablico espa\u00f1ol y extranjero .<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Hechos.-<\/strong> El d\u00eda 5 de noviembre de 2025 se present\u00f3 en el Registro de la Propiedad de San Javier n\u00famero 2 un documento de liquidaci\u00f3n de sociedad conyugal (con la intervenci\u00f3n notarial que m\u00e1s adelante se detalla), suscrito el d\u00eda 29 de septiembre de 2025, debidamente traducido y apostillado, por el que se liquid\u00f3 la sociedad conyugal de do\u00f1a D. P. C. y don M. K. M., adjudic\u00e1ndose a la recurrente una finca en el t\u00e9rmino municipal de los Alc\u00e1zares. Traducido y apostillado,<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Registrador.-<\/strong> Alega que cuando el documento p\u00fablico se otorga en el extranjero, la condici\u00f3n prevista en el art\u00edculo 4 de la Ley Hipotecaria s\u00f3lo se cumple cuando las caracter\u00edsticas del documento notarial extranjero coinciden sustancialmente con las exigidas para el documento p\u00fablico en Espa\u00f1a. el art\u00edculo 4 de la L.H exige un juicio de equivalencia del documento notarial extranjero.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Dicho juicio de equivalencia, no se cumple en este acto. El documento otorgado es un simple reconocimiento de firma y a lo sumo de identidad, pero no consta el control de capacidad y carece de las caracter\u00edsticas de la intervenci\u00f3n del notario espa\u00f1ol.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Notario alega<\/strong> que al ser Bulgaria y Espa\u00f1a Estados miembros de la UE, es de aplicaci\u00f3n directa este Reglamento sobre reg\u00edmenes econ\u00f3micos matrimoniales. Su art\u00edculo 58 establece que los documentos p\u00fablicos formalizados en un Estado miembro tendr\u00e1n en otro Estado miembro la misma fuerza probatoria que en el pa\u00eds de origen.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El Registrador aplica legislaci\u00f3n nacional (Ley 29\/2015) de forma restrictiva. Sin embargo, la jurisprudencia europea y la DGSJFP aclaran que los Reglamentos Europeos tienen primac\u00eda.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Alega que la notaria b\u00falgara no solo legitim\u00f3 las firmas, sino que certific\u00f3 expresamente el contenido del documento.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Que el documento presentado no es una mera legitimaci\u00f3n, sino un documento p\u00fablico notarial donde la Notaria de Plovdiv, bajo el n\u00famero de registro 30245, certifica no solo las firmas sino el contenido del acuerdo\u00bb.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Direcci\u00f3n General.- Desestima el recurso y confirma la calificaci\u00f3n.<\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La cuesti\u00f3n que se plantea en este recurso pasa por analizar si existe, con arreglo al art\u00edculo 60 de la Ley 29\/2015, de 30 de julio, de cooperaci\u00f3n jur\u00eddica internacional en materia civil, la equivalencia de funci\u00f3n y formas entre la actuaci\u00f3n practicada por el notario b\u00falgaro y el espa\u00f1ol.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Conforme al art\u00edculo 60 de la Ley 29\/2015, de 30 de julio, de cooperaci\u00f3n jur\u00eddica internacional en materia civil, la equivalencia tiene lugar s\u00f3lo si se cumplen los requisitos establecidos en la legislaci\u00f3n espec\u00edfica aplicable y siempre que la autoridad extranjera haya intervenido en la confecci\u00f3n del documento desarrollando funciones equivalentes a las que desempe\u00f1an las autoridades espa\u00f1olas en la materia de que se trate y surta los mismos o m\u00e1s pr\u00f3ximos efectos en el pa\u00eds de origen.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En el documento calificado, se comienza diciendo que en determinada ciudad b\u00falgara se celebra un contrato \u00abentre\u00bb, no \u00abante\u00bb (el notario); se rese\u00f1a la tarjeta de identidad (b\u00falgara) de los firmantes; se indica que determinado bien pasar\u00e1 a ser propiedad de la hoy recurrente (no se indica c\u00f3mo y cu\u00e1ndo se adquiri\u00f3); y que quien pasa a ser titular-adquirente del bien (una finca en el t\u00e9rmino municipal de Los Alc\u00e1zares), se compromete a abonar al otro firmante (casados en su d\u00eda) determinadas sumas de dinero (no se indica c\u00f3mo han de pagarse).<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Por su parte, la notaria b\u00falgara consigna dos diligencias tras las firmas, certificando: que \u00ablas firmas puestas sobre el presente documento puestas por (\u2026)\u00bb; y que certifica \u00abel contenido del presente documento, que me ha sido presentado por (\u2026)\u00bb (los dos firmantes, consignando la notaria su \u00abNIP\u00bb, que se entiende ha de ser el n\u00famero de identificaci\u00f3n personal de Bulgaria).<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El Centro Directivo entiende que para garantizar la seguridad del tr\u00e1fico (art\u00edculos 11.1 del C\u00f3digo Civil y 57 de la Ley 29\/2015), deben rechazarse los documentos que no tengan el valor de documento p\u00fablico equivalente porque -aun estando autorizados por una autoridad del pa\u00eds- no incorporen claramente garant\u00edas o no produzcan en dicho pa\u00eds efectos equivalentes a los que son exigidos por la Ley espa\u00f1ola, y no puedan por ello adecuarse a los par\u00e1metros establecidos por la misma Ley espa\u00f1ola.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>De especial relevancia la aseveraci\u00f3n de la notaria en el sentido de que el documento en cuesti\u00f3n le ha sido entregado una vez suscrito (en ning\u00fan momento indica que se ha firmado a su presencia, ni que ha identificado a los firmantes).<\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Cierto es que este Centro Directivo tiene declarado que el llamado principio de equivalencia de formas no exige la identidad de las misma, pero aqu\u00ed falta la m\u00e1s m\u00ednima equivalencia con los m\u00ednimos est\u00e1ndares que la legislaci\u00f3n hipotecaria exige a una escritura p\u00fablica espa\u00f1ola para poder acceder al registro.<\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El documento de capitulaciones matrimoniales de que se trata no puede considerarse equivalente a un documento p\u00fablico de capitulaciones matrimoniales en el sentido del Derecho espa\u00f1ol, toda vez que aqu\u00e9l no se ha otorgado ante un notario b\u00falgaro, ni la notaria b\u00falgara interviniente realiza juicio de capacidad ni de legalidad alguno, limit\u00e1ndose a dar fe de las firmas y del contenido del documento que se le ha presentado. (IES)<\/p>\n<div class=\"enlacesDoc\">\n<ul>\n<li class=\"puntoPDF\" style=\"text-align: justify;\"><a title=\"PDF firmado BOE-A-2026-13187\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2026\/06\/17\/pdfs\/BOE-A-2026-13187.pdf\">PDF (BOE-A-2026-13187 &#8211; 7\u00a0<abbr title=\"p\u00e1ginas\">p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0&#8211; 228\u00a0<abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a> <a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2026-13187\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2026-13187\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"resoluciones-mercantil-y-bienes-muebles\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-size: 14pt; color: #0000ff;\">RESOLUCIONES MERCANTIL Y BIENES MUEBLES:<\/span><\/h6>\n<div class=\"enlacesDoc\" style=\"text-align: justify;\">\n<div class=\"enlacesDoc\" style=\"text-align: justify;\">\n<div class=\"enlacesDoc\" style=\"text-align: justify;\">\n<div class=\"enlacesDoc\">\n<div class=\"enlacesDoc\">\n<div class=\"enlacesDoc\">\n<div class=\"enlacesDoc\">\n<div class=\"enlacesDoc\">\n<div class=\"enlacesDoc\">\n<div class=\"enlacesDoc\">\n<div class=\"enlacesDoc\">\n<div class=\"enlacesDoc\">\n<div class=\"enlacesDoc\" style=\"text-align: justify;\">\n<div class=\"enlacesDoc\">\n<div class=\"enlacesDoc\">\n<div class=\"enlacesDoc\">\n<div class=\"enlacesDoc\">\n<div class=\"enlacesDoc\">\n<div class=\"enlacesDoc\">\n<div class=\"enlacesDoc\">\n<div class=\"enlacesDoc\">\n<div class=\"enlacesDoc\">\n<div class=\"enlacesDoc\" style=\"text-align: justify;\">\n<div class=\"enlacesDoc\" style=\"text-align: justify;\">\n<div class=\"enlacesDoc\">\n<div class=\"enlacesDoc\">\n<div class=\"enlacesDoc\">\n<div class=\"enlacesDoc\">\n<div class=\"enlacesDoc\">\n<div class=\"enlacesDoc\">\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"433-asientos-ya-practicados-el-recurso-gubernativo-no-es-el-cauce-para-cancelarlos-recurso-fundamentado-en-la-inteligencia-artificial\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r433\"><\/a>433.*** ASIENTOS YA PRACTICADOS: EL RECURSO GUBERNATIVO NO ES EL CAUCE PARA CANCELARLOS \u00bfRECURSO FUNDAMENTADO EN LA INTELIGENCIA ARTIFICIAL?<\/span><\/strong><\/h6>\n<div class=\"enlacesDoc\" style=\"text-align: justify;\">\n<p>Resoluci\u00f3n de 12 de febrero de 2026, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n extendida por la registradora mercantil y de bienes muebles de Valladolid, por la que se rechaza la cancelaci\u00f3n de un asiento practicado.<\/p>\n<p><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen<\/strong>: El recurso no es un medio h\u00e1bil para la cancelaci\u00f3n de asientos ya practicados. Si se utiliza para el recurso la IA, debe hacerse con inteligencia f\u00edsica y debidamente contrastado lo que nos dice la m\u00e1quina.<\/span><\/p>\n<p><strong>Hechos<\/strong>: Se presenta escrito en el registro del que resulta lo siguiente:<\/p>\n<p>a) que en fecha 9 de junio de 2025 se present\u00f3 en el Registro mandamiento que ordenaba la cancelaci\u00f3n de la hoja registral de la sociedad;<\/p>\n<p>b) que, en fecha 10 de junio de 2025, fue calificado negativamente;<\/p>\n<p>c) que el documento fue <strong>retirado<\/strong> para interponer recurso ante la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica;<\/p>\n<p>d) que, la DGSJFP por resoluci\u00f3n de 7 de octubre de 2025, <strong>estim\u00f3 \u00edntegramente el recurso<\/strong>, y que el interesado no volvi\u00f3 a presentar el t\u00edtulo como permite el art\u00edculo 327.10.\u00ba de la Ley Hipotecaria;<\/p>\n<p>e) que el Registro procedi\u00f3 de oficio a practicar la <strong>cancelaci\u00f3n<\/strong> de la hoja registral, y<\/p>\n<p>f) que dicha actuaci\u00f3n fue comunicada al Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de Espa\u00f1a, lo que ha provoc\u00f3 la <strong>revocaci\u00f3n autom\u00e1tica<\/strong> del certificado electr\u00f3nico de representaci\u00f3n de la sociedad por la F\u00e1brica Nacional de Moneda y Timbre por la extinci\u00f3n de la sociedad.<\/p>\n<p>La consecuencia de ello ha sido que el solicitante ha perdido el acceso a las sedes electr\u00f3nicas oficiales y a la <strong>Direcci\u00f3n Electr\u00f3nica Habilitada \u00danica<\/strong>, donde la sociedad manten\u00eda procedimientos activos por lo que se solicita la <strong>cancelaci\u00f3n de la inscripci\u00f3n de la extinci\u00f3n<\/strong> de la sociedad, o al menos su rehabilitaci\u00f3n temporal.<\/p>\n<p>Se adjuntaba aviso de la Direcci\u00f3n Electr\u00f3nica Habilitada \u00danica, remitido por la Agencia Estatal de Administraci\u00f3n Tributaria, que acreditaba que la sociedad continuaba siendo destinataria de <strong>notificaciones electr\u00f3nicas<\/strong> oficiales.<\/p>\n<p>La registradora <strong>deniega<\/strong> la cancelaci\u00f3n por lo siguiente:<\/p>\n<p>\u00a01.- No cabe dejar sin efecto la inscripci\u00f3n de la extinci\u00f3n de la sociedad, por cuanto los asientos del Registro est\u00e1n bajo la salvaguardia de los Tribunales y producen todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los t\u00e9rminos establecidos en esta Ley (art\u00edculo 1 Ley Hipotecaria).<\/p>\n<p>2.\u2003El documento que motiv\u00f3 la cancelaci\u00f3n ha permanecido en este Registro Mercantil desde la fecha de su presentaci\u00f3n el 9 de junio de 2025, y se encuentra a la espera de ser <strong>retirado<\/strong> por el presentante, tal y como se ha comunicado.<\/p>\n<p>3.\u2003La <strong>revocaci\u00f3n del certificado<\/strong> de firma electr\u00f3nica se habr\u00eda producido igualmente si no se hubiera extendido la nota de calificaci\u00f3n que fue revocada por Resoluci\u00f3n de la DGSJyFP, y se hubiera inscrito el documento dentro del plazo de despacho inicial.<\/p>\n<p>El interesado recurre: dice que conforme al art\u00edculo 327.10 LH, \u201cla resoluci\u00f3n estimatoria no implicar\u00e1 <strong>por s\u00ed misma<\/strong> la pr\u00e1ctica del asiento denegado si el t\u00edtulo no se ha mantenido presentado\u201d. Pese a ello el Registro procedi\u00f3 de oficio a practicar la cancelaci\u00f3n de la hoja registral de la sociedad, <strong>sin solicitud ni presentaci\u00f3n formal del t\u00edtulo<\/strong>.<\/p>\n<p><strong>Resoluci\u00f3n<\/strong>: Se desestima el recurso.<\/p>\n<p><strong>Doctrina<\/strong>: La DG va a reiterar una vez m\u00e1s \u201cque solo puede ser objeto de recurso la nota de calificaci\u00f3n negativa de los registradores, pero no los asientos ya practicados\u201d. El \u201cobjeto del expediente de recurso contra calificaciones de registradores de la Propiedad es exclusivamente la determinaci\u00f3n de si la calificaci\u00f3n negativa es o no ajustada a Derecho, como resulta de los art\u00edculos 19 y 19 bis de la Ley Hipotecaria\u201d. Y en todo caso conforme al p\u00e1rrafo tercero del art\u00edculo 1 de la Ley Hipotecaria, \u201clos asientos del Registro est\u00e1n bajo la salvaguardia de los tribunales, por lo que solo dichos tribunales pueden declarar la nulidad de un asiento\u201d. En el mismo sentido el art\u00edculo 7 del RRM en concordancia con el art\u00edculo 20.1 del Ccom.<\/p>\n<p>Termina la DG diciendo que lo anterior se entiende sin perjuicio de que el interesado \u201clleve a cabo las acciones que considere oportunas en el defensa de su posici\u00f3n jur\u00eddica por los medios y ante los \u00f3rganos competentes para cada caso\u201d.<\/p>\n<p><strong>Comentario<\/strong>: Una nueva resoluci\u00f3n en la que el recurrente pretende lo imposible en base, seg\u00fan sustenta, a una mala praxis del registrador diciendo que ha despachado un documento sin respeto al principio de rogaci\u00f3n y sin que el documento est\u00e9 en la oficina.<\/p>\n<p>Lo curioso es que en apoyo de su recurso arguye el <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a327\">art\u00edculo 327.10 de la LH<\/a> que seg\u00fan dice establece que \u201cla resoluci\u00f3n estimatoria no implicar\u00e1 por s\u00ed misma la pr\u00e1ctica del asiento denegado si el t\u00edtulo no se ha mantenido presentado\u201d. Las comillas son del recurrente, pero por m\u00e1s que hemos repasado el art\u00edculo citado no hemos encontrado dicho p\u00e1rrafo sino el 11 que dice lo contrario: \u201cHabi\u00e9ndose estimado el recurso, el registrador practicar\u00e1 la inscripci\u00f3n en los t\u00e9rminos que resulten de la resoluci\u00f3n\u201d.<\/p>\n<p>A vueltas con <strong>la IA<\/strong> le hemos preguntado a qu\u00e9 art\u00edculo de la LH pertenece dicho p\u00e1rrafo y nos contesta que al 328 de la LH en donde tampoco hemos encontrado la susodicha frase. Por agotar la materia y porque recordaba algo similar de mis tiempos de opositor, he acudido al <strong>RH<\/strong> y efectivamente en su <strong>art\u00edculo 126<\/strong>, por supuesto ya derogado, se dice que, si se estima el recurso \u201cpor no adolecer el t\u00edtulo de defecto alguno, el registrador extender\u00e1 el asiento solicitado <strong>previa presentaci\u00f3n<\/strong> de los <strong>documentos<\/strong> correspondientes\u2026\u201d. Ante ello nos preguntamos si la IA tambi\u00e9n est\u00e1 ahora redactando o buscando alegaciones en los recursos contra la calificaci\u00f3n de los registradores. Ante la sospecha de que ello sea as\u00ed, por mucho que nos citen una sentencia o una norma legal entrecomillas, siempre deberemos acudir a las fuentes. (JAGV)<\/p>\n<ul>\n<li style=\"list-style-type: none;\">\n<ul>\n<li><a href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2026\/06\/05\/pdfs\/BOE-A-2026-12143.pdf\">PDF (BOE-A-2026-12143 \u2013 6\u00a0p\u00e1gs.\u00a0\u2013 219\u00a0KB)<\/a> <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2026-12143\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"457-cancelacion-por-inactividad-acreedor-de-reserva-dominio-vehiculo\"><\/a><h6><strong style=\"font-size: 12px;\"><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r457\"><\/a>457.* CANCELACI\u00d3N [<em>\u00abPOR INACTIVIDAD\u00bb<\/em> ACREEDOR] DE RESERVA DOMINIO VEH\u00cdCULO.<\/span><\/strong><\/h6>\n<div class=\"enlacesDoc\">\n<p>Resoluci\u00f3n de 3 de febrero de 2026, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n extendida por la registradora mercantil y de bienes muebles X de Barcelona, por la que se deniega la pr\u00e1ctica de asiento de presentaci\u00f3n.<\/p>\n<p><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen<\/strong>: Para la cancelaci\u00f3n de una reserva de dominio sobre un veh\u00edculo es exigible, o bien el modelo de cancelaci\u00f3n aprobado por la DGSJFP y suscrito por la entidad de financiaci\u00f3n, o bien una escritura p\u00fablica de cancelaci\u00f3n da la reserva.<\/span><\/p>\n<p><strong>Hechos<\/strong>: Se solicita la cancelaci\u00f3n de la reserva de dominio que consta sobre determinado veh\u00edculo. Se alega como causa de la cancelaci\u00f3n que se hab\u00eda cancelado la anotaci\u00f3n letra A de embargo derivada de la ejecuci\u00f3n del mismo cr\u00e9dito, al apreciarse <strong>inactividad ejecutiva del acreedor<\/strong> durante los plazos legalmente establecidos, lo que evidenciaba a su juicio el abandono de la garant\u00eda por el acreedor. Se dice tambi\u00e9n que la garant\u00eda de reserva de dominio constituye una garant\u00eda real mobiliaria inscrita, de car\u00e1cter accesorio, sujeta a un plazo m\u00e1ximo de vigencia registral, y dado que hab\u00edan pasado <strong>m\u00e1s de 14 a\u00f1os<\/strong> de vigencia del contrato inscrito sin que constase pr\u00f3rroga del asiento, renovaci\u00f3n o novaci\u00f3n del cr\u00e9dito, ni procedimiento de ejecuci\u00f3n, <strong>proced\u00eda la cancelaci\u00f3n<\/strong> de conformidad con la normativa registral supletoria, por lo que solicitaba la <strong>cancelaci\u00f3n de la inscripci\u00f3n primera de venta a plazos con reserva de dominio<\/strong>.<\/p>\n<p>La registradora deniega el asiento de presentaci\u00f3n de conformidad con lo previsto en el art\u00edculo 246.3 de la Ley Hipotecaria por cuanto la solicitud presentada no es susceptible de provocar operaci\u00f3n registral alguna. A continuaci\u00f3n se\u00f1ala que para la cancelaci\u00f3n pretendida deber\u00e1 aportarse <strong>original de documento suscrito<\/strong> por la entidad financiera con firma\/s reconocida\/s bancariamente o legitimada\/s y con cumplimiento de los restantes requisitos previstos por la Ley 28\/1998, de 13 de julio, de Venta a Plazos de Bienes Muebles y la Ordenanza para el Registro de Venta a Plazos de Bienes Muebles (art\u00edculo 420.3 del Reglamento Hipotecario, art\u00edculos 1.1 y 7.3 de la Ley 28\/1998, de 13 de julio, de Venta a Plazos de Bienes Muebles y art\u00edculos 4, 6 de la Ordenanza para el Registro de Venta a Plazos de Bienes Muebles y Resoluci\u00f3n de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica de 13 de enero de dos mil veinticinco).<\/p>\n<p>El interesado recurre y dice que es propietario del veh\u00edculo seg\u00fan sentencia firme n.\u00ba 7\/2017, de 10 de enero, dictada por el Juzgado de lo Penal n.\u00ba 2 de Badajoz. Tambi\u00e9n alega el art\u00edculo 82, p\u00e1rrafo quinto, de la Ley Hipotecaria y termina se\u00f1alando que el contrato es de fecha 11 de octubre de 2011, inscrito el 3 de agosto de 2012.<\/p>\n<p><strong>Resoluci\u00f3n<\/strong>: Se confirma la denegaci\u00f3n del asiento de presentaci\u00f3n.<\/p>\n<p><strong>Doctrina<\/strong>: La DG vuelve a recordar que en estos casos de denegaci\u00f3n del asiento de presentaci\u00f3n al amparo del art. 246.3 d la LH, lo procedente es acudir al r curso expr\u00e9s regulado en dicho art\u00edculo. Una vez dicho esto se va a remitir en esencia a la <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-febrero-2025-direccion-general-seguridad-juridica-y-fe-publica\/#45-bienes-muebles-denegacion-de-asiento-de-presentacion-de-certificado-de-amortizacion-de-deuda-para-cancelacion\">resoluci\u00f3n de 13 de enero de 2025<\/a> en que se contempla un caso muy similar reiterando que para la canci\u00f3n de una reserva de dominio ser\u00e1 preciso la presentaci\u00f3n del modelo debidamente aprobado por la DGSJFP suscrito por la entidad financiera o bien escritura p\u00fablica otorgada por la misma. Nada nuevo.<\/p>\n<p><strong>Comentario<\/strong>: Nos limitamos a incluir un enlace a <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/julio-2023-direccion-general-seguridad-juridica-y-fe-publica\/#303-solicitud-de-cancelacion-de-reserva-de-dominio-de-inscrita-sobre-una-vehiculo\">la resoluci\u00f3n de 22 de junio de 2023<\/a> y al comentario que all\u00ed hicimos, insistiendo en la urgente necesidad de que el Registro de Bienes Muebles sea debidamente regulado contemplando estos casos de cancelaci\u00f3n por evidente caducidad que someten a los propietarios de veh\u00edculos de notoria antig\u00fcedad a requisitos, en ocasiones, dif\u00edcilmente conseguibles. (JAGV)<\/p>\n<ul>\n<li style=\"list-style-type: none;\">\n<ul>\n<li><a href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2026\/06\/06\/pdfs\/BOE-A-2026-12253.pdf\">PDF (BOE-A-2026-12253 \u2013 6\u00a0p\u00e1gs.\u00a0\u2013 216\u00a0KB)<\/a> <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2026-12253\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<div class=\"enlacesDoc\" style=\"text-align: justify;\">\n<div class=\"enlacesDoc\" style=\"text-align: justify;\">\n<div class=\"enlacesDoc\">\n<div class=\"enlacesDoc\">\n<div class=\"enlacesDoc\">\n<div class=\"enlacesDoc\">\n<div class=\"enlacesDoc\">\n<div class=\"enlacesDoc\">\n<div class=\"enlacesDoc\">\n<div class=\"enlacesDoc\" style=\"text-align: justify;\">\n<div class=\"enlacesDoc\">\n<div class=\"enlacesDoc\">\n<div class=\"enlacesDoc\">\n<div class=\"enlacesDoc\">\n<div class=\"enlacesDoc\">\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"482-renuncia-administrador-cierre-registro-por-baja-en-la-aeat-y-por-revocacion-del-cif\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r482\"><\/a>482.() RENUNCIA ADMINISTRADOR: CIERRE REGISTRO POR BAJA EN LA AEAT Y POR REVOCACI\u00d3N DEL CIF.<\/span><\/strong><\/h6>\n<div class=\"enlacesDoc\">\n<p>Resoluci\u00f3n de 17 de febrero de 2026, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n extendida por la registradora mercantil y de bienes muebles II de Granada, por la que se rechaza la inscripci\u00f3n de renuncia de un administrador.<\/p>\n<p><strong>Resumen<\/strong>: Hecha constar la baja de la sociedad en la AEAT y la revocaci\u00f3n del CIF, no procede la inscripci\u00f3n de una renuncia de administrador \u00fanico, sean cuales sean las alegaciones del recurrente.<\/p>\n<p><strong>Hechos<\/strong>: Se presenta escritura p\u00fablica de <strong>renuncia<\/strong> del administrador \u00fanico de una sociedad.<\/p>\n<p>La registradora <strong>suspende<\/strong> la inscripci\u00f3n de la renuncia por los siguientes motivos:<\/p>\n<p>1.- La sociedad est\u00e1 dada de baja en la AEAT. Resoluci\u00f3n DGSJFP de 9 de octubre de 2.020, entre otras.<\/p>\n<p>2.- El CIF de la sociedad est\u00e1 revocado lo que determina, de conformidad con la DA 6.\u00aa, 4 de la Ley General Tributaria, que mientras no se rehabilite dicho n\u00famero o se le asigne uno nuevo no puede realizarse inscripci\u00f3n alguna.<\/p>\n<p>3.-\u2003Para poder inscribir la renuncia de un Administrador \u00danico de la Sociedad es necesario, que dicho Administrador \u00danico haya <strong>convocado la Junta<\/strong> en la forma legal y estatutaria prevista, <strong>no siendo v\u00e1lida<\/strong> la mera manifestaci\u00f3n en el punto \u201ctercero\u201d del \u201cdispone\u201d de la escritura que \u201cEl Administrador cesante <strong>proceder\u00e1<\/strong> a convocar Junta General a los efectos de nombrar nuevo Administrador. Vid. art. 147 R.R.M y RDGSJyFP-3 de noviembre de 2.016 y 22 de noviembre de 2.016\u201d. Este defecto no se recurre.<\/p>\n<p>El interesado recurre. Dice que la renuncia se produce en un contexto de <strong>imposibilidad<\/strong> del administrador de continuar en el cargo y con la voluntad expresa de <strong>no causar indefensi\u00f3n<\/strong> ni extender una responsabilidad que jur\u00eddicamente ya no corresponde tras la renuncia debidamente notificada. Solicita la inscripci\u00f3n parcial.<\/p>\n<p><strong>Resoluci\u00f3n<\/strong>: Se <strong>confirma<\/strong> la nota de calificaci\u00f3n en los dos defectos recurridos.<\/p>\n<p><strong>Doctrina<\/strong>: La DGSJFP va a <strong>reiterar <\/strong>su doctrina plasmada en otras muchas resoluciones de que \u201cvigente la nota marginal de cierre por baja provisional en el \u00cdndice de Entidades, a la que hay que a\u00f1adir la provocada por la revocaci\u00f3n del n\u00famero de identificaci\u00f3n fiscal, <strong>no podr\u00e1 practicar ning\u00fan asiento<\/strong> en la hoja abierta a la sociedad afectada, \u2026. Y producido <strong>tal cierre<\/strong> ni siquiera puede inscribirse \u2013como pretende el recurrente\u2013 el cese del administrador, ni por supuesto practicar la inscripci\u00f3n parcial solicitada por el recurrente pues la renuncia es el \u00fanico acto inscribible contenido en la escritura. (JAGV)<\/p>\n<ul>\n<li style=\"list-style-type: none;\">\n<ul>\n<li><a href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2026\/06\/11\/pdfs\/BOE-A-2026-12683.pdf\">PDF (BOE-A-2026-12683 \u2013 7\u00a0p\u00e1gs.\u00a0\u2013 229\u00a0KB)<\/a> <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2026-12683\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"488-liquidacion-sociedad-el-pago-en-especie-sea-total-o-parcial-exige-la-unanimidad-de-todos-los-socios-es-posible-modificar-estatutos-por-mayoria-en-un-acuerdo-para-el-que-se-exige-la-unanimidad\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r488\"><\/a>488.*** LIQUIDACI\u00d3N SOCIEDAD:\u00a0EL PAGO EN ESPECIE SEA TOTAL O PARCIAL EXIGE LA UNANIMIDAD DE TODOS LOS SOCIOS \u00bfES POSIBLE MODIFICAR ESTATUTOS POR MAYOR\u00cdA EN UN ACUERDO PARA EL QUE SE EXIGE LA UNANIMIDAD?<\/span><\/strong><\/h6>\n<div class=\"enlacesDoc\">\n<p>Resoluci\u00f3n de 18 de febrero de 2026, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n de la registradora mercantil IV de Madrid, por la que suspende la inscripci\u00f3n de una escritura de elevaci\u00f3n a p\u00fablico de acuerdos sociales.<\/p>\n<p><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen<\/strong>: El pago de la cuota de liquidaci\u00f3n en especie, de forma total o parcial, de una sociedad, exige el acuerdo un\u00e1nime de todos los socios. Tambi\u00e9n es exigible la manifestaci\u00f3n de que se ha satisfecho la cuota de liquidaci\u00f3n o consignado su importe.<\/span><\/p>\n<p><strong>Hechos<\/strong>: Se presenta a inscripci\u00f3n una escritura de elevaci\u00f3n a p\u00fablico de acuerdos sociales de liquidaci\u00f3n de una sociedad.<\/p>\n<p>De la escritura resulta lo siguiente:<\/p>\n<p>&#8212; junta general de sociedad para la aprobaci\u00f3n del informe final de liquidaci\u00f3n, as\u00ed como del balance final y del proyecto de divisi\u00f3n, con asistencia del 80% del capital social;<\/p>\n<p>&#8212; acuerdos adoptados por mayor\u00eda del 60%;<\/p>\n<p>&#8212; el orden del d\u00eda preve\u00eda la aprobaci\u00f3n de un art\u00edculo de los estatutos \u201cpara que el pago de todo o parte de la cuota de liquidaci\u00f3n sea mediante la entrega de bienes no dinerarios, garantizando el derecho de los socios a la integridad de la cuota resultante de la liquidaci\u00f3n y evitar la venta forzosa de los mismos\u201d.<\/p>\n<p>&#8212; la liquidadora certifica que se aprobaron las propuestas de acuerdo, incluidos la modificaci\u00f3n del art\u00edculo 20 de los estatutos sociales;<\/p>\n<p>&#8212; una de las socias con el 20% del capital vot\u00f3 en contra;<\/p>\n<p>&#8212; la redacci\u00f3n del art\u00edculo 20 aprobado pasaba a ser la siguiente: \u00abDisoluci\u00f3n y Liquidaci\u00f3n. Disuelta la sociedad y abierto el per\u00edodo de liquidaci\u00f3n, la Junta General designar\u00e1 uno o m\u00e1s liquidadores, determinando sus facultades conforme a ley\u00bb.<\/p>\n<p>La registradora, previa dos presentaciones sucesivas de la escritura, acompa\u00f1ada de una diligencia subsanatoria, extiende la <strong>calificaci\u00f3n definitiva<\/strong> reiterando calificaciones anteriores, y especificando los defectos de que adolece la escritura y los acuerdos:<\/p>\n<p>1.- La liquidaci\u00f3n de la sociedad se realiza formando <strong>lotes mixtos<\/strong> de bienes en especie y met\u00e1lico. Se act\u00faa de tal forma porque, precisamente, se modifican los estatutos mediante la introducci\u00f3n de un nuevo art\u00edculo el 25, que altera la regla general contenida en el art\u00edculo 393 de la Ley de Sociedades de Capital que exige <strong>acuerdo un\u00e1nime<\/strong> para percibir en especie la cuota resultante de la liquidaci\u00f3n y el <strong>art\u00edculo 25 de los estatutos<\/strong> se aprueba por <strong>mayor\u00eda del 60%.<\/strong> Es decir: se pretende eludir la necesidad de unanimidad para pagar en especie la cuota de liquidaci\u00f3n modificando tal regla que exige unanimidad por un acuerdo de mayor\u00eda (el 60%). Tal y como se hizo constar se entiende <strong>no ajustado a derecho el acuerdo social<\/strong> y, desde el momento en que tal regla no se estima aplicable, <strong>decae la forma de liquidaci\u00f3n practicada en forma mixta<\/strong> (parte en met\u00e1lico y parte en especie) sin que, por tanto, se proceda a entrar en la calificaci\u00f3n del resto.<\/p>\n<p>2.- No consta que se haya procedido por la liquidadora a la satisfacci\u00f3n a los socios de su cuota de liquidaci\u00f3n o a la consignaci\u00f3n de su importe. Ya que respecto a los dos que votaron a favor en la escritura se dice que ratifican y no se acompa\u00f1a la ratificaci\u00f3n; sin que conste la consignaci\u00f3n del lote de la disidente y el de la no presente; en contra de lo ordenado en el art\u00edculo 395-1.c LSC.<\/p>\n<p>3.- No resulta de la escritura la manifestaci\u00f3n de que se ha procedido al pago de los acreedores o a la consignaci\u00f3n de sus cr\u00e9ditos (art\u00edculos 395-1.b, 391-2 y 392-2 LSC). Defecto que no se recurre por lo que queda firme.<\/p>\n<p>La liquidadora de la sociedad recurre. Dice que los estatutos concluyen en su art\u00edculo 24, sin que figure ning\u00fan art\u00edculo 25. Por tanto, a su juicio y conforme a estatutos no existe prohibici\u00f3n que impida el pago en especie y en met\u00e1lico. Aparte de ello dice que en la escritura se solicitaba la inscripci\u00f3n parcial que estima que procede respecto de los socios que votaron a favor y asistentes a la junta.<\/p>\n<p><strong>Resoluci\u00f3n<\/strong>: Se <strong>confirma<\/strong> la nota de calificaci\u00f3n.<\/p>\n<p><strong>Doctrina<\/strong>: Sobre el primer problema es decir si es posible el pago en especie o en especie y met\u00e1lico de la cuota de liquidaci\u00f3n, la DG va a recordar su reciente <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-marzo-2026-direccion-general-de-seguridad-juridica-y-fe-publica\/#310-liquidacion-y-extincion-de-sociedad-cuota-social-en-especie\">resoluci\u00f3n de 17 de diciembre de 2025<\/a> de la que resulta que para que los socios de una sociedad de capital puedan recibir su cuota de liquidaci\u00f3n en bienes, es necesario el consentimiento un\u00e1nime de todos ellos, lo que es obvio que no resulta del t\u00edtulo calificado. Es una simple aplicaci\u00f3n del <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-de-sociedades-de-capital\/#art393\">art\u00edculo 393.1 de la Ley de Sociedades de Capital<\/a>.<\/p>\n<p>En cuanto al <strong>error cometido<\/strong> en la nota de calificaci\u00f3n en la que la registradora se refiere al art\u00edculo 25 de los estatutos que no existe en lugar de al art\u00edculo 20 que es el realmente modificado, la DG dice que <strong>carece de relevancia<\/strong> y que la nueva redacci\u00f3n del art\u00edculo 20 de los estatutos acordada por la junta general \u201cno ampara en ning\u00fan caso que la liquidaci\u00f3n se haga en forma distinta a la prevista en la ley que, como se ha reiterado, exige unanimidad para que el pago de la cuota de liquidaci\u00f3n se haga de forma distinta a la prevista\u201d.<\/p>\n<p>Sobre el segundo defecto relativo a que no consta la manifestaci\u00f3n de que se haya procedido a la satisfacci\u00f3n de la cuota de liquidaci\u00f3n o que se haya consignado su importe, es una clara exigencia del <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-de-sociedades-de-capital\/#art395\">art\u00edculo 395 de la Ley de Sociedades de Capital<\/a> relativo a la escritura p\u00fablica de extinci\u00f3n de la sociedad, manifestaci\u00f3n que se omite en la escritura.<\/p>\n<p>Y finalmente sobre la posibilidad de inscribir las adjudicaciones de los socios que han prestado su consentimiento, se\u00f1ala la DG que, habiendo deca\u00eddo, por la existencia del primer defecto, la total liquidaci\u00f3n es evidente que no cabe inscripci\u00f3n parcial alguna.<\/p>\n<p><strong>Comentario<\/strong>: Quiz\u00e1s el problema m\u00e1s interesante que se plantea en esta resoluci\u00f3n es el relativo a si es posible modificar por mayor\u00eda una norma dispositiva de la LSC que exige la unanimidad para determinado acuerdo social. Para la registradora ello no es posible pero se da la circunstancia, bastante ins\u00f3lita, que constando en el orden del d\u00eda el sentido de la modificaci\u00f3n que se pretend\u00eda y que iba por el camino de introducir en estatutos un art\u00edculo que permitiera sin el acuerdo un\u00e1nime de todos los socios el pago en especie, a la hora de redactar el art\u00edculo supuestamente modificado su redacci\u00f3n nada tiene que ver con el orden del d\u00eda propuesto.<\/p>\n<p>Aunque la DG no entra en el examen de ese problema, pues el art\u00edculo con la redacci\u00f3n propuesta no fue aprobado, el establecer en estatutos, como permite el art\u00edculo 393.2 de la LSC que \u201clos <strong>estatutos<\/strong> podr\u00e1n establecer en favor de <strong>alguno o varios socios<\/strong> el derecho a que la cuota resultante de la liquidaci\u00f3n les sea satisfecha mediante la <strong>restituci\u00f3n<\/strong> de las aportaciones no dinerarias realizadas o mediante <strong>la entrega de otros bienes sociales \u2026<\/strong>, dado el car\u00e1cter excepcional del art\u00edculo y que se refiere a alguno o varios socios, pero no a todos, parece que si dicho art\u00edculo o posibilidad no formaba parte de los estatutos en el momento de la constituci\u00f3n de la sociedad, para su <strong>introducci\u00f3n<\/strong> <strong>posterior <\/strong>se debe exigir, como se\u00f1ala la registradora, el acuerdo un\u00e1nime de todos los socios, pues lo contrario supondr\u00eda una especie de fraude de Ley al utilizar la norma relativa al quorum de adopci\u00f3n de acuerdos para modificaci\u00f3n de estatutos, para excepcionar una norma que exige unanimidad, en base a una norma que exige solo la mayor\u00eda. No obstante, hubiera sido interesante conocer la opini\u00f3n del CD al respecto. (JAGV)<\/p>\n<ul>\n<li style=\"list-style-type: none;\">\n<ul>\n<li><a href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2026\/06\/11\/pdfs\/BOE-A-2026-12689.pdf\">PDF (BOE-A-2026-12689 \u2013 8\u00a0p\u00e1gs.\u00a0\u2013 231\u00a0KB)<\/a> <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2026-12689\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n<div class=\"enlacesDoc\">\n<div class=\"enlacesDoc\" style=\"text-align: justify;\">\n<div class=\"enlacesDoc\" style=\"text-align: justify;\">\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"500-cancelacion-reserva-de-dominio-sobre-vehiculo-en-caso-de-transmision-del-credito\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r500\"><\/a>500.* CANCELACI\u00d3N RESERVA DE DOMINIO SOBRE VEH\u00cdCULO EN CASO DE TRANSMISI\u00d3N DEL CR\u00c9DITO.<\/span><\/strong><\/h6>\n<div class=\"enlacesDoc\" style=\"text-align: justify;\">\n<p>Resoluci\u00f3n de 25 de febrero de 2026, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n extendida por el registrador de bienes muebles I de Madrid, por la que se deniega una solicitud de cancelaci\u00f3n de reserva de dominio y otras cuestiones.<\/p>\n<p><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen<\/strong>: Si el cr\u00e9dito origen de una reserva de dominio sobre un veh\u00edculo ha sido cedido, lo que procede para obtener la cancelaci\u00f3n de esa reserva, es que la nueva entidad preste su consentimiento previa constancia de la cesi\u00f3n en el registro de BM.<\/span><\/p>\n<p><strong>Hechos<\/strong>: En una extensa y complet\u00edsima instancia se solicita la cancelaci\u00f3n de una reserva de dominio sobre un veh\u00edculo en base a los siguientes argumentos que resumimos:<\/p>\n<p>&#8212; que es propietario de un veh\u00edculo sujeto a reserva de dominio;<\/p>\n<p>&#8212; que la entidad financiera con la que suscribi\u00f3 el contrato tituliz\u00f3 el cr\u00e9dito transmiti\u00e9ndolo a un Fondo de Titulizaci\u00f3n denominado BBVA Consumer Auto 2022;<\/p>\n<p>&#8212; que no se le notific\u00f3 personalmente la cesi\u00f3n del cr\u00e9dito, ni consta inscrita en el Registro la subrogaci\u00f3n;<\/p>\n<p>&#8212; que BBVA Consumer Finance ya no es acreedor del cr\u00e9dito, al haberlo transmitido;<\/p>\n<p>&#8212; que la situaci\u00f3n registral actual es inexacta y lesiva;<\/p>\n<p>&#8212; que, conforme a la doctrina registral de la DGSJFP la cancelaci\u00f3n de reservas de dominio puede realizarse por: a)\u2003Consentimiento del titular registral en modelo oficial con firmas legitimadas, o b) mandamiento judicial.<\/p>\n<p>&#8212; que mantener la reserva a nombre de quien ya no es acreedor contradice la finalidad de la publicidad registral y causa inexactitud;<\/p>\n<p>&#8212; que se requiera a BBVA Consumer Finance a acreditar la subsistencia y titularidad actual del derecho (o, en su caso, aportar el modelo C-AEL de cancelaci\u00f3n.<\/p>\n<p>Por todo ello, solicita:<\/p>\n<p>1.\u2003Que se practique la cancelaci\u00f3n de la reserva de dominio por inexactitud sobrevenida y p\u00e9rdida de legitimaci\u00f3n del titular registral.<\/p>\n<p>\u00a02.\u2003Subsidiariamente, que se requiera BBVA Consumer Finance para que, en el plazo que se fije, acredite la subsistencia y titularidad actual del derecho de cr\u00e9dito o aporte el modelo C-AEL de cancelaci\u00f3n, advirtiendo que, de no hacerlo, se proceder\u00e1 a la cancelaci\u00f3n por inexactitud del asiento.<\/p>\n<p>3.\u2003Subsidiariamente, que se expida certificaci\u00f3n literal del folio del bien, y se haga constar por nota al margen que el mantenimiento de la reserva se halla impugnado;<\/p>\n<p>\u00a04.\u2003Que, en caso de no accederse a lo solicitado, se dicte calificaci\u00f3n motivada y completa, con cita de preceptos, a efectos de interponer recurso ante la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica.<\/p>\n<p>El registrador da cumplida respuesta a todo lo solicitado aclarando que el titular registral es Banco Bilbao Vizcaya Argentaria, S.A., que no consta ninguna cesi\u00f3n, subrogaci\u00f3n ni modificaci\u00f3n de titularidad, que no puede hacerse constar en el Registro que el titular registral carece de legitimaci\u00f3n actual (art\u00edculo 15 de la Ley 28\/1998, de 13 de julio, de Venta a Plazos de Bienes Muebles), que lo que publica la Comisi\u00f3n Nacional del Mercado de Valores (CNMV) no es t\u00edtulo inscribible, que si se toma raz\u00f3n a favor del nuevo fondo, ser\u00e1 entonces la gestora del fondo la que deber\u00eda otorgar el documento de cancelaci\u00f3n que persigue el solicitante, y que se emite calificaci\u00f3n:<\/p>\n<p>&#8212; No se accede a lo que el interesado solicita en el apartado 2 de su escrito por los motivos expresados anteriormente.<\/p>\n<p>El solicitante recurre: Dice que es imposible que la gestora cancele la reserva y que el fondo no tiene personalidad jur\u00eddica.<\/p>\n<p><strong>Resoluci\u00f3n<\/strong>: Se <strong>confirma<\/strong> la nota de calificaci\u00f3n.<\/p>\n<p><strong>Doctrina<\/strong>: La DG va a reiterar que la <strong>finalidad<\/strong> del recurso es exclusivamente la determinaci\u00f3n de si la calificaci\u00f3n es o no ajustada a Derecho y que el recurso no es la v\u00eda adecuada para tratar de subsanar los defectos apreciados por el registrador.<\/p>\n<p>Cita su <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/julio-2023-direccion-general-seguridad-juridica-y-fe-publica\/#303-solicitud-de-cancelacion-de-reserva-de-dominio-de-inscrita-sobre-una-vehiculo\">resoluci\u00f3n de 22 de junio de 2023<\/a>, seg\u00fan la cual no es posible la cancelaci\u00f3n de una reserva de dominio sin consentimiento de su titular y sin la utilizaci\u00f3n del modelo pertinente, o en su defecto por resoluci\u00f3n judicial . Y contestando al recurrente a\u00f1ade que, si existe una inexactitud registral, lo que procede es actuar de conformidad con la previsi\u00f3n del art\u00edculo 40.a) de la Ley Hipotecaria y que conforme al art\u00edculo 1528 del C\u00f3digo Civil: \u00abLa venta o cesi\u00f3n de un cr\u00e9dito comprende la de todos los derechos accesorios, como la fianza, hipoteca, prenda o privilegio\u00bb.<\/p>\n<p><strong>Comentario<\/strong>: Suponemos que el titular del veh\u00edculo ha cumplido con sus obligaciones de pago, aunque nada de ello resulta de sus extensos escritos, y si ello ha sido as\u00ed deber\u00e1 recurrir a la entidad a la que haya pagado, bien sea la primitiva cedente o la cesionaria, y frente a ella ejercer sus derechos de obtener la cancelaci\u00f3n del cr\u00e9dito por los medios ordinarios. Lo que no es posible es obtener la cancelaci\u00f3n en base a una creativa y err\u00f3nea interpretaci\u00f3n de las normas jur\u00eddicas aplicables.<\/p>\n<ul>\n<li style=\"list-style-type: none;\">\n<ul>\n<li><a href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2026\/06\/13\/pdfs\/BOE-A-2026-12832.pdf\">PDF (BOE-A-2026-12832 \u2013 10\u00a0p\u00e1gs.\u00a0\u2013 243\u00a0KB)<\/a> <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2026-12832\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n<\/div>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"504-es-necesario-que-conste-el-regimen-economico-matrimonial-del-socio-en-la-constitucion-de-una-sociedad-limitada-unipersonal\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r504\"><\/a>504.* \u00bfES NECESARIO QUE CONSTE EL R\u00c9GIMEN ECON\u00d3MICO MATRIMONIAL DEL SOCIO EN LA CONSTITUCI\u00d3N DE UNA SOCIEDAD LIMITADA UNIPERSONAL?<\/span><\/strong><\/h6>\n<div class=\"enlacesDoc\" style=\"text-align: justify;\">\n<p>Resoluci\u00f3n de 26 de febrero de 2026, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador mercantil III de Sevilla a inscribir la escritura de constituci\u00f3n de una sociedad de responsabilidad limitada.<\/p>\n<p><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen<\/strong>: Con la vigente legislaci\u00f3n no es posible que conste en la inscripci\u00f3n de la sociedad en el RM, el r\u00e9gimen econ\u00f3mico matrimonial del socio.<\/span><\/p>\n<p><strong>Hechos<\/strong>: Se constituye una sociedad de responsabilidad limitada, con aportaciones dinerarias. Se indica en la comparecencia que el socio estaba casado.<\/p>\n<p>El registrador <strong>suspende<\/strong> la inscripci\u00f3n pues a su juicio se debe indicar el <strong>r\u00e9gimen econ\u00f3mico matrimonial<\/strong> en el que se encuentra casado el socio \u00fanico.<\/p>\n<p>Lo fundamente en que no obstante la doctrina de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en su <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/julio-2023-direccion-general-seguridad-juridica-y-fe-publica\/#307-constitucion-de-sl-regimen-economico-matrimonial-del-fundador-determinacion-del-objeto-social\">resoluci\u00f3n de fecha 26 de junio de 2023<\/a>, la Sentencia n\u00famero 3\/2022 de 17 de enero, del Juzgado de lo Mercantil n.\u00ba 1 de C\u00f3rdoba, viene a establecer que \u201cla publicidad concreta del citado dato, <strong>existencia de r\u00e9gimen econ\u00f3mico matrimonial<\/strong>, en el seno de la constituci\u00f3n de una sociedad limitada, y <strong>m\u00e1s a\u00fan<\/strong> de tipo unipersonal como la que ocupa este supuesto, no es cuesti\u00f3n indiferente para los terceros\u2026\u201d ya que en determinados supuestos \u201cse han podido generar responsabilidades compartidas por ambos patrimonios concurrentes en la sociedad conyugal o consolidados mediante el oportuno r\u00e9gimen econ\u00f3mico\u201d. En definitiva, que esa \u201cinformaci\u00f3n registral puede llegar a tener relevancia directa o indirecta en el \u00e1mbito de los terceros que se relacionen con la sociedad mercantil, y ante ello, y habiendo el propio Notario autorizante de la escritura, aunque no recurrente, considerado necesario el dato del r\u00e9gimen econ\u00f3mico, reitero, la petici\u00f3n de acreditaci\u00f3n del Registrador Mercantil es adecuada.\u201d Ver art\u00edculos 38 del Reglamento del Registro Mercantil y 159 del Reglamento Notarial, la RR.D.G.S.J. Y F.P. de fecha 5 de marzo de 2.010, y la citada sentencia del expresado Juzgado de lo Mercantil. Defecto subsanable.<\/p>\n<p>El notario recurre. Dice que la exigencia de expresar el r\u00e9gimen econ\u00f3mico matrimonial del fundador de una sociedad, no solo es contraria a la resoluci\u00f3n que cita el registrador, sino a toda una doctrina de la DGSJFP expresada en otras resoluciones como las de 14 de julio de 2000, de 29 de abril de 2003, de 1 de octubre de 2020. Tambi\u00e9n alude al principio de \u201cnumerus clausus\u201d que rige en el RM y que ser\u00eda precisa una norma con rango de ley para publicar, sin el consentimiento de su titular, el dato exigido. Y si la exigencia se basara en la posible responsabilidad del socio, tambi\u00e9n habr\u00eda que exigirlo para administradores, liquidadores, interventores, auditores y expertos independientes.<\/p>\n<p><strong>Resoluci\u00f3n<\/strong>: Se <strong>revoca<\/strong> la nota de calificaci\u00f3n.<\/p>\n<p><strong>Doctrina<\/strong>: La DGSJFP se va a limitar a recordar su doctrina contraria a la exigencia citando todas las resoluciones citadas por el notario en su recurso, aludiendo al art. 38 del RRM que no lo exige, al principio de \u201cn\u00famerus clausus\u201d existente para la materia inscribible y finalmente al argumento notarial sobre la responsabilidad que considera acertado.<\/p>\n<p><strong>Comentario<\/strong>: Calificaci\u00f3n valiente la del registrador pues conociendo la doctrina de la DGSJFP sobre el problema planteado <strong>disiente<\/strong> de la misma en base a una sentencia, no sabemos si aislada, de un Juzgado de lo Mercantil. El destino de la nota era el previsible, su revocaci\u00f3n, si bien si el anteproyecto de <strong>Ley Org\u00e1nica de Integridad P\u00fablica<\/strong> llegara a materializarse y hacerse realidad, lo que por ahora no parece que est\u00e9 pr\u00f3ximo, al exigirse la inscripci\u00f3n de los actos jur\u00eddicos sobre participaciones con car\u00e1cter constitutivo en el Registro Mercantil, el dato relativo al r\u00e9gimen econ\u00f3mico matrimonial del constituyente y, en su caso, el nombre del c\u00f3nyuge s\u00ed ser\u00e1n de necesaria constancia en la constituci\u00f3n de la sociedad, entre otras razones, para poder calificar la regularidad de la transmisi\u00f3n o la constituci\u00f3n de derechos reales sobre las mismas. JAGV.<\/p>\n<p><a href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2026\/06\/13\/pdfs\/BOE-A-2026-12836.pdf\">PDF (BOE-A-2026-12836 \u2013 6\u00a0p\u00e1gs.\u00a0\u2013 215\u00a0KB)<\/a> <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2026-12836\">Otros formatos<\/a><\/p>\n<\/div>\n<\/div>\n<div class=\"enlacesDoc\">\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"517-acuerdos-sociales-quorum-estatutario-para-la-constitucion-de-la-junta-y-para-la-adopcion-de-los-acuerdos-sociales\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r517\"><\/a>517.* ACUERDOS SOCIALES: QUORUM ESTATUTARIO PARA LA CONSTITUCI\u00d3N DE LA JUNTA Y PARA LA ADOPCI\u00d3N DE LOS ACUERDOS SOCIALES.<\/span><\/strong><\/h6>\n<div class=\"enlacesDoc\" style=\"text-align: justify;\">\n<p>Resoluci\u00f3n de 3 de marzo de 2026, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n del registrador mercantil y de bienes muebles de Badajoz, por la que se deniega la inscripci\u00f3n de una escritura de elevaci\u00f3n a p\u00fablico de acuerdos sociales.<\/p>\n<p><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen<\/strong>: Si los estatutos establecen un quorum reforzado, tanto para la constituci\u00f3n de la junta, como para el cese de administradores, dichos quorum son de inexcusable observancia.<\/span><\/p>\n<p><strong>Hechos<\/strong>: Se trata de una escritura de modificaci\u00f3n del sistema de administraci\u00f3n con cese del consejo de administraci\u00f3n, nombramiento de administrador \u00fanico y modificaci\u00f3n del domicilio social de una sociedad limitada. La junta general qued\u00f3 constituida con la asistencia del <strong>60,70% del capital social<\/strong>.<\/p>\n<p>El registrador deniega su inscripci\u00f3n por los siguientes defectos:<\/p>\n<p>1.- Seg\u00fan estatutos para la <strong>v\u00e1lida constituci\u00f3n de la junta<\/strong> se exige la asistencia de dos terceras partes del capital social, quorum que no alcanza en la Junta General cuyos acuerdos se elevan a p\u00fablico. Insubsanable.<\/p>\n<p>2.- Los Estatutos Sociales exigen una mayor\u00eda de votos a favor de <strong>dos tercios de los votos<\/strong> correspondientes a las participaciones en que se divide el capital social para acordar <strong>el cese<\/strong> de los Administradores, mayor\u00eda que igualmente no se alcanza en la Junta General cuyos acuerdos se elevan a p\u00fablico. Defecto insubsanable.\u2002<\/p>\n<p>3.- La sociedad no ha depositado sus cuentas anuales debidamente aprobadas correspondientes a los ejercicios 2021, 2022 y 2023, por lo que su Hoja registral se encuentra cerrada (art. 378 del Reglamento del Registro Mercantil, en relaci\u00f3n con el art. 282 de la Ley de Sociedades de Capital) Subsanable. No se recurre.<\/p>\n<p>4.- No consta fecha, modo y texto \u00edntegro de la convocatoria de la Junta General. Arts. 112.2 en relaci\u00f3n con el 97.1, ambos del Reglamento del Registro Mercantil. Subsanable. Tampoco se recurre.<\/p>\n<p>El interesado recurre. Dice que se trata de una junta convocada por resoluci\u00f3n del propio RM, para la puesta al d\u00eda de la sociedad y que la exigencia de los quorums estatutarios lleva en la pr\u00e1ctica al bloqueo de la sociedad. Tambi\u00e9n utiliza otros originales argumentos como el relativo a que el registrador ha depositado las cuentas de otros ejercicios, lo que no es cierto, y a que no es lo mismo separaci\u00f3n que cese.<\/p>\n<p><strong>Resoluci\u00f3n<\/strong>: Se <strong>confirma<\/strong> la nota de calificaci\u00f3n.<\/p>\n<p><strong>Doctrina<\/strong>: La DG parte de la base de que los estatutos sociales \u201ccontienen un conjunto de reglas que tienen un car\u00e1cter <strong>normativo<\/strong> para la propia sociedad de modo que vincula a sus \u00f3rganos, a los socios que la integran e incluso a terceros (vid. Resoluci\u00f3n de 26 de noviembre de 2004).<\/p>\n<p>Sobre dicha base es m\u00e1s que evidente que la sociedad no ha respetado sus propios estatutos y en consecuencia los acuerdos adoptados no son inscribibles. Sobre los argumentos de la sociedad relativos a la aprobaci\u00f3n de las cuentas anuales, la DG precisa que si el registrador no exige los a\u00f1os aprobados del 2004 al 2021, ello es debido a que el cierre el registro s\u00f3lo se produce por la falta de los tres \u00faltimos ejercicios, sin necesidad de dep\u00f3sito de las cuentas anuales de ejercicios precedentes no depositados y por ello esos ejercicios efectivamente aprobados en la junta no son exigidos pero no porque el registrador considera v\u00e1lida la aprobaci\u00f3n de las cuentas anuales. Y finalmente en cuanto al argumento de que no es lo mismo separaci\u00f3n que cese la DG va a decir que se trata de un argumento insostenible que carece por completo de base legal. JAGV.<\/p>\n<ul>\n<li style=\"list-style-type: none;\">\n<ul>\n<li><a href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2026\/06\/13\/pdfs\/BOE-A-2026-12849.pdf\">PDF (BOE-A-2026-12849 \u2013 12\u00a0p\u00e1gs.\u00a0\u2013 253\u00a0KB)<\/a> <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2026-12849\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"536-convocatoria-junta-general-sa-y-derecho-de-informacion-de-los-socios-en-aumento-capital-autorizado\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r536\"><\/a>536.** CONVOCATORIA JUNTA GENERAL S.A. Y DERECHO DE INFORMACI\u00d3N DE LOS SOCIOS (EN AUMENTO CAPITAL AUTORIZADO).<\/span><\/strong><\/h6>\n<div class=\"enlacesDoc\" style=\"text-align: justify;\">\n<p>Resoluci\u00f3n de 10 de marzo de 2026, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador mercantil XVII de Madrid a inscribir la escritura de aumento del capital social de una entidad.<\/p>\n<p><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen<\/strong>: En un acuerdo de junta general autorizando al \u00f3rgano de administraci\u00f3n de una an\u00f3nima a aumentar el capital social, aunque en s\u00ed el acuerdo no suponga directamente una modificaci\u00f3n de estatutos, se van a exigir los mismos requisitos que si lo implicara y por tanto el <strong>anuncio de convocatoria<\/strong> de la junta debe contener el derecho de informaci\u00f3n espec\u00edfico para dicha modificaci\u00f3n.<\/span><\/p>\n<p><strong>Hechos<\/strong>: Son los siguientes:<\/p>\n<p>&#8212; junta general convocada para la aprobaci\u00f3n de las cuentas anules de la sociedad y para\u00a0<strong>autorizar al Consejo de Administraci\u00f3n<\/strong>\u00a0para ampliar el capital social conforme a lo establecido en el\u00a0<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-de-sociedades-de-capital\/#art297\">art\u00edculo 297 de la Ley de Sociedades de Capital<\/a>, y sus acuerdos complementarios, incluyendo la modificaci\u00f3n de estatutos;<\/p>\n<p>&#8212; a la junta asiste el 85,56% del capital social y el acuerdo se adopta por unanimidad;<\/p>\n<p>&#8212; en acuerdo de consejo posterior se ejecuta la ampliaci\u00f3n del capital social;<\/p>\n<p>&#8212; y en otro consejo, una vez finalizado el plazo de suscripci\u00f3n preferente a favor de los accionistas, se declara totalmente suscrita y desembolsada la ampliaci\u00f3n de capital social, se modifica el art\u00edculo 6 de los estatutos sociales y se dice que se ha anotado en el libro registro de acciones nominativas la titularidad de las nuevas acciones suscritas.<\/p>\n<p>&#8212; el\u00a0<strong>anuncio de convocatoria<\/strong>\u00a0sobre el derecho de <strong>informaci\u00f3n<\/strong> dec\u00eda lo siguiente: Cualquier accionista podr\u00e1 obtener de la sociedad para su examen en el domicilio social o para su env\u00edo de forma gratuita e inmediata, previa solicitud por escrito, de las\u00a0<strong>Cuentas Anuales<\/strong>\u00a0\u2026 correspondiente al ejercicio econ\u00f3mico cerrado el 31 de diciembre de 2024, y el informe emitido por los auditores externos respecto a las cuentas anuales de la sociedad.<\/p>\n<p>El registrador resuelve\u00a0<strong>no practicar<\/strong>\u00a0la inscripci\u00f3n pues \u201cse vulnera en la convocatoria de la junta general el <strong>derecho de informaci\u00f3n<\/strong> reconocido a los socios por el\u00a0<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-de-sociedades-de-capital\/#art287\">art\u00edculo 287 de la Ley de Sociedades de Capital<\/a>. En el anuncio de convocatoria de la junta general no se ha hecho constar el derecho que corresponde a todos los socios de examinar en el domicilio social el texto \u00edntegro de la modificaci\u00f3n propuesta y del informe sobre la misma, as\u00ed como pedir la entrega o el env\u00edo gratuito de dichos documentos\u201d. A continuaci\u00f3n, pondera el car\u00e1cter\u00a0<strong>esencial<\/strong>\u00a0del derecho de informaci\u00f3n, su car\u00e1cter\u00a0<strong>unitario<\/strong>\u00a0y la mitigaci\u00f3n que dicho derecho ha sido objeto por parte de la doctrina de la DGSJFP, pero indica que la mitigaci\u00f3n en este caso es imposible porque en la convocatoria \u201cse\u00a0<strong>omite totalmente<\/strong>\u00a0el r\u00e9gimen de protecci\u00f3n espec\u00edfico del derecho de informaci\u00f3n (Res. 30 de mayo y 24 de octubre de 2014 y 18 de febrero de 2015, 29 de noviembre de 2012, 28 de enero de 2019, 12 de marzo de 2020 y 3 de diciembre de 2020).<\/p>\n<p>El interesado recurre. Su alegaci\u00f3n se basa en que es un supuesto diferente al de la modificaci\u00f3n estatutaria, la cual es solo una mera consecuencia del uso por el consejo de la autorizaci\u00f3n concedida. Alega tambi\u00e9n que la <strong>nulidad<\/strong> del acuerdo por una omisi\u00f3n formal en una convocatoria que cumpl\u00eda materialmente su funci\u00f3n informativa tendr\u00eda efectos \u201cdevastadores\u201d para la sociedad contraviniendo la doctrina de la Direcci\u00f3n General que exige reservar la nulidad para defectos de transcendencia sustantiva.<\/p>\n<p><strong>Resoluci\u00f3n<\/strong>: Se <strong>confirma<\/strong> la nota de calificaci\u00f3n.<\/p>\n<p><strong>Doctrina<\/strong>: La DG vas a reiterar su doctrina sobre el derecho de informaci\u00f3n del socio configur\u00e1ndolo como \u201cderecho esencial, imperativo e irrenunciable, que se tiene como consecuencia de la condici\u00f3n de socio\u201d, siendo dem\u00e1s un derecho aut\u00f3nomo del derecho de voto.<\/p>\n<p>Esa esencialidad se ha vito <strong>suavizada <\/strong>por la reforma llevada a cabo por la Ley 31\/2014, de 3 de diciembre, especialmente mediante la reforma del <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-de-sociedades-de-capital\/#art204\">art. 204.3.b] LSC<\/a>). Ahora bien, la DG para admitir tal correcci\u00f3n ha estimado que debe concurrir en el supuesto de hecho \u201cuna serie de circunstancias que permitan, en su apreciaci\u00f3n conjunta, llegar a la conclusi\u00f3n de que no ha existido una <strong>violaci\u00f3n inadmisible<\/strong> de los derechos individuales de los socios\u2026\u201d.<\/p>\n<p>Por ello dice que procede examinar cu\u00e1les son las circunstancias que concurren en el recurso.<\/p>\n<p>El supuesto tiene la particularidad de que se trata de un acuerdo de la junta general de delegaci\u00f3n en los administradores de la facultad de acordar el aumento del capital social de una sociedad an\u00f3nima ya debidamente ejecutado. A estos efectos debe tenerse en cuenta que, seg\u00fan el art\u00edculo <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-de-sociedades-de-capital\/#art297\">297.1.b) de la Ley de Sociedades de Capital<\/a>, el acuerdo de la junta general por el que se delegue en los administradores la facultad de acordar el aumento del capital social general, con los l\u00edmites establecidos en dicho percepto legal, debe adoptarse\u00a0<strong>\u00abcon los requisitos establecidos para la modificaci\u00f3n de los estatutos sociales\u00bb<\/strong>.<\/p>\n<p>Es cierto que el acuerdo en s\u00ed de la JG no contiene ninguna modificaci\u00f3n estatutaria, pero debe tenerse en cuenta que es una excepci\u00f3n a las competencias de la junta general y por ello debe sujetarse a los requisitos de la modificaci\u00f3n de estatutos como son la exigencia de quorum reforzado, \u201cpropuesta e informe del \u00f3rgano de administraci\u00f3n (<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-de-sociedades-de-capital\/#art286\">art\u00edculo 286<\/a>) as\u00ed como a los extremos que a efectos del derecho de informaci\u00f3n del socio deben constar en el anuncio de la convocatoria (art\u00edculo 287 de la misma ley, al que se refiere el registrador en su calificaci\u00f3n)\u201d garantizando as\u00ed la m\u00e1s adecuada informaci\u00f3n a los socios. Y por ello deben expresarse en el anuncio de la convocatoria las circunstancias legalmente establecidas.<\/p>\n<p>En el presente caso, en el anuncio de convocatoria de la junta general solo se hace referencia al derecho de informaci\u00f3n referido a las cuentas anuales y al informe de auditor\u00eda, pero \u201cnada se expresa sobre el derecho de informaci\u00f3n de los accionistas sobre la propuesta de delegaci\u00f3n de la facultad ni sobre el informe del \u00f3rgano de administraci\u00f3n (que, seg\u00fan se afirma en la escritura, lo tuvo a la vista la junta general al adoptar el acuerdo de delegaci\u00f3n)\u201d.<\/p>\n<p><strong>Comentario<\/strong>: Siempre hemos sido partidarios de no rechazar la inscripci\u00f3n de acuerdos sociales que exigen en la convocatoria de la junta hacer constar el derecho de informaci\u00f3n de los socios, cuando este derecho de informaci\u00f3n ha sido expresado de forma incompleta, de forma ambigua o de forma oscura o poco clara, pero lo <strong>que no puede ser admitido<\/strong> es cuando ese derecho de informaci\u00f3n <strong>se omite de forma total y completa<\/strong> sin ni siquiera hacer referencia al mismo.<\/p>\n<p>Lo que quiz\u00e1s ocurri\u00f3 en este caso es que los redactores del anuncio al constar el derecho de informaci\u00f3n que tiene el socio en relaci\u00f3n a las cuentas anuales, consideraron que ya hab\u00edan cumplido con ese derecho en todos los puntos del orden del d\u00eda de la junta, Pero una cosa es el derecho de informaci\u00f3n en caso de aprobaci\u00f3n de las cuentas anuales, y otro el derecho de informaci\u00f3n en caso de modificaci\u00f3n de estatutos, regulados adem\u00e1s en art\u00edculos diferentes.<\/p>\n<p>Por lo dem\u00e1s este es un defecto claramente <strong>insubsanable<\/strong>, lo que, aunque no se destaca en la nota de calificaci\u00f3n lo entiende perfectamente la sociedad, y por ello dice que produce efectos <strong>devastadores<\/strong>\u00a0sobre los acuerdos sociales, pues su \u00fanica forma de subsanarlos ser\u00e1 mediante la celebraci\u00f3n de una nueva junta. Junta que en este caso se complica pues del acuerdo nulo o no inscribible penden otros dos acuerdos de consejo de administraci\u00f3n y una suscripci\u00f3n y desembolso de acciones. En fin, un verdadero problema para la sociedad, pero del que solo es responsable la sociedad misma. JAGV.<\/p>\n<ul>\n<li style=\"list-style-type: none;\">\n<ul>\n<li><a href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2026\/06\/17\/pdfs\/BOE-A-2026-13174.pdf\">PDF (BOE-A-2026-13174 \u2013 9\u00a0p\u00e1gs.\u00a0\u2013 236\u00a0KB)<\/a> <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2026-13174\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n<\/div>\n<div>\n<p><strong><a id=\"r550\"><\/a>#550 <\/strong>[Esta Res hab\u00eda sido numerada con el #490, pero por un error inform\u00e1tico interno la hemos reenumerado como #550]<\/p>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"550-ampliacion-de-objeto-social-y-derecho-de-separacion-fundamentacion-de-la-nota-de-calificacion\"><\/a><h6><strong style=\"font-size: 0.857143rem;\"><span style=\"font-size: 12pt;\">550.**<\/span><\/strong><span style=\"font-size: 10pt;\">\u00a0<\/span><strong style=\"font-size: 0.857143rem;\"><span style=\"font-size: 12pt;\">AMPLIACI\u00d3N DE OBJETO SOCIAL Y DERECHO DE SEPARACI\u00d3N. FUNDAMENTACI\u00d3N DE LA NOTA DE CALIFICACI\u00d3N.<\/span><\/strong><\/h6>\n<\/div>\n<div class=\"enlacesDoc\">\n<p>Resoluci\u00f3n de 19 de febrero de 2026, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n del registrador mercantil II de Madrid, por la que se suspende la solicitud de inscripci\u00f3n de una escritura de elevaci\u00f3n a p\u00fablico de acuerdos sociales.<\/p>\n<p><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen<\/strong>: La actividad de asesoramiento para el montaje de locales es una actividad totalmente distinta a la actividad de franquicia de determinadas actividades, por lo que la inclusi\u00f3n en el objeto de una sociedad dedicada al asesoramiento es una modificaci\u00f3n sustancial del objeto social que origina el <strong>derecho de separaci\u00f3n<\/strong> conforme al <a style=\"color: #0000ff;\" href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-de-sociedades-de-capital\/#art346\">art\u00edculo 346 de la LSC.<\/a><\/span><\/p>\n<p><strong>Hechos<\/strong>: En junta general de una limitada con asistencia del 100% del capital social pero s\u00f3lo con el voto favorable del 58,90 y el voto en contra del 41,10 de dicho capital, se acuerda la <strong>ampliaci\u00f3n del objeto de la sociedad<\/strong> y la nueva redacci\u00f3n del art\u00edculo de los estatutos relativo al mismo.<\/p>\n<p>La ampliaci\u00f3n consiste en agregar una nueva letra al objeto social: \u201cg) La actividad de <strong>franquicia<\/strong> sobre las Marcas Naciones(sic) y Nombres Comerciales que sean de su titularidad para el desarrollo de un modelo de expansi\u00f3n de la actividad a trav\u00e9s de la <strong>apertura de locales franquiciados<\/strong> que puedan emplear, bajo las directrices de la Sociedad, el \u2018know how\u2019 facilitado por la misma, as\u00ed como las citadas Marcas Nacionales o Nombres Comerciales, CNAE 2025-74.91 Actividades de los agentes de patentes y de los servicios de marketing y CNAE 2025 70.20 Otras actividades de consultor\u00eda de gesti\u00f3n empresarial\u201d.<\/p>\n<p>En la escritura se manifiesta que \u201cno procede el derecho de separaci\u00f3n previsto en <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-de-sociedades-de-capital\/#art346\">el art\u00edculo 346 de la Ley de Sociedades de Capital<\/a> porque la ampliaci\u00f3n <strong>no implica una sustituci\u00f3n del objeto,<\/strong> ya que la sociedad mantendr\u00e1 las actividades que ven\u00eda realizando con anterioridad, y adem\u00e1s realizar\u00e1 las nuevas comprendidas en la ampliaci\u00f3n que, a su vez, no comportan una modificaci\u00f3n sustancial ni por aplicaci\u00f3n de criterios cualitativos ni cuantitativos\u201d.<\/p>\n<p>El registrador no es de la misma opini\u00f3n y <strong>suspende<\/strong> la inscripci\u00f3n por \u201cno resultar del documento la declaraci\u00f3n de los administradores de que ning\u00fan socio ha ejercitado el derecho de separaci\u00f3n dentro del plazo establecido o de que la sociedad, previa autorizaci\u00f3n de la junta general, ha adquirido las participaciones sociales o acciones de los socios separados, o la reducci\u00f3n del capital (<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-de-sociedades-de-capital\/#art346\">art. 346 y ss de la LSC<\/a> y <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/julio-2022-direccion-general-seguridad-juridica-y-fe-publica\/#291-modificacion-de-objeto-social-por-supresion-de-actividades-derecho-de-separacion-\">RRGDSJFP 29-6-2022<\/a>,11-3-2024, <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-julio-2024-direccion-general-seguridad-juridica-y-fe-publica\/#276-modificacion-de-estatutos-supresion-de-actividades-incluidas-en-el-objeto-social-derecho-de-separacion\">13-5-2024<\/a>)\u201d.<\/p>\n<p>La sociedad recurre. Lo primero que alega es la falta de precisi\u00f3n y fundamentaci\u00f3n de la nota de calificaci\u00f3n lo que le provoca indefensi\u00f3n e inseguridad jur\u00eddica. Se\u00f1ala que el registrador no aplica correctamente <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-1996-17533#a206\">el art\u00edculo 206.1 RRM<\/a> puesto que la modificaci\u00f3n estatutaria no introduce actividad nueva dado que ya la letra f) del objeto inclu\u00eda entre las actividades integrantes del objeto social de la Sociedad el \u201casesoramiento en el dise\u00f1o y montaje de todo tipo de locales destinados a actividades relacionadas con la restauraci\u00f3n\u201d. No hay por tanto ni sustituci\u00f3n ni modificaci\u00f3n sustancial del objeto.<\/p>\n<p>El registrador emite su informe y con posterioridad al mismo uno de los socios que votaron en contra solicita que se le tuviera como parte interesada, se le remitiera el expediente correspondiente, se le concediera plazo a fin de presentar alegaciones\u2026<\/p>\n<p><strong>Resoluci\u00f3n<\/strong>: Se <strong>confirma<\/strong> la nota de calificaci\u00f3n.<\/p>\n<p><strong>Doctrina<\/strong>: La DG lo primero que hace es tratar las <strong>dos cuestiones previas<\/strong>. Sobre la solicitud del socio reitera su criterio sentado en otras resoluciones de que el recurso gubernativo es de tr\u00e1mites tasados sin que exista \u201cposibilidad de traslado de la interposici\u00f3n del recurso a personas distintas a las contempladas legalmente, ni existe posibilidad de personaci\u00f3n de eventuales interesados en el procedimiento\u2026\u201d(art. 327.5 LH).<\/p>\n<p>Sobre la fundamentaci\u00f3n de la nota tambi\u00e9n reitera su criterio de que sin perjuicio de instar a los registradores de que <strong>incluyan<\/strong> en la nota de calificaci\u00f3n una <strong>motivaci\u00f3n suficiente<\/strong> de los defectos advertidos advertidos, \u201ccon el desarrollo necesario para que el interesado pueda <strong>conocer con claridad<\/strong> los defectos aducidos y con suficiencia los fundamentos jur\u00eddicos en los que se basa dicha calificaci\u00f3n (cfr. art\u00edculo 19 bis de la Ley Hipotecaria), para ella en el caso debatido la calificaci\u00f3n ha sido suficiente dado que el recurrente ha podido hacer como las hace todas las alegaciones que tiene por conveniente.<\/p>\n<p>\u00a0Sobre el fondo de la cuesti\u00f3n planteada cita la <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-direccion-general-seguridad-juridica-y-fe-publica-agosto-2020\/#340-junta-general-celebrada-en-el-extranjero-convocatoria-modificacion-sustancial-del-objeto-y-derecho-de-separacion-estatutos\">Resoluci\u00f3n de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica de 18 de junio de 2020<\/a>, en que, a su juicio, se trata de un problema similar al de esta resoluci\u00f3n.<\/p>\n<p>Despu\u00e9s a\u00f1ade que como resulta de la <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-direccion-general-de-los-registros-y-el-notariado-marzo-2019\/#108-acuerdos-sociales-diversos-defectos-forma-de-convocatoria-de-junta-derecho-de-separacion-personas-facultadas-para-la-expedicion-de-certificaciones-\">Resoluci\u00f3n de esta Direcci\u00f3n General de 28 de febrero de 2019<\/a> (2.\u00aa), \u201cla aplicaci\u00f3n de la doctrina del Tribunal Supremo implica que sea el criterio de <strong>actividad<\/strong> el que debe servir de referencia para determinar si la modificaci\u00f3n del objeto social tiene o no el car\u00e1cter de sustancial. Tanto la supresi\u00f3n como la <strong>adici\u00f3n<\/strong> de actividades distintas a las que constitu\u00edan el objeto antes de la modificaci\u00f3n merecen tal categorizaci\u00f3n en la medida que limitan o ampl\u00edan el \u00e1mbito de actividades que puede desarrollar la sociedad\u201d.<\/p>\n<p>Sobre esta base, aplicada al presente caso, se va a centrar en \u201csi la actividad de franquicia, tal y como viene regulada en nuestro ordenamiento jur\u00eddico, puede subsumirse en la actividad de asesor\u00eda a que se refieren los estatutos modificados\u201d.<\/p>\n<p>Para la DG la respuesta es claramente <strong>negativa<\/strong>.<\/p>\n<p>Parte del art\u00edculo 62 de la <strong>Ley 7\/1996, de 15 de enero<\/strong>, de Ordenaci\u00f3n del Comercio Minorista, relativo a la regulaci\u00f3n del r\u00e9gimen de franquicia y del Real Decreto 201\/2010, de 26 de febrero, por el que se regula el ejercicio de la actividad comercial en r\u00e9gimen de franquicia y la comunicaci\u00f3n de datos al registro de franquiciadores, normas que concept\u00faan el contrato de franquicia como aquel \u201cpor el cual una empresa, el franquiciador, cede a otra, el franquiciado, en un mercado determinado, a cambio de una contraprestaci\u00f3n financiera directa, indirecta o ambas, <strong>el derecho a la explotaci\u00f3n de una franquicia<\/strong>, sobre un negocio o actividad mercantil que el primero venga desarrollando anteriormente con suficiente experiencia y \u00e9xito, para comercializar determinados tipos de productos o servicios \u2026\u201d resultando de esas normas \u201ccon absoluta claridad la consideraci\u00f3n de la <strong>franquicia<\/strong> como una actividad compleja, contractual de tracto sucesivo y vinculatorio integrada necesariamente por unos elementos relativos a la propiedad intelectual y a la asistencia en conocimiento t\u00e9cnico y comercial que desbordan por completo a la actividad de <strong>mero asesoramiento<\/strong> para el dise\u00f1o y montaje de locales\u2026\u201d.<\/p>\n<p><strong>Comentario<\/strong>: Es curioso, pero es algo que se da en m\u00faltiples recursos, que el recurrente despu\u00e9s de se\u00f1alar la insuficiente fundamentaci\u00f3n de la nota de calificaci\u00f3n, presenta e interpone el recurso con tan completas argumentaciones que desmonta \u00e9l mismo por completo su manifestaci\u00f3n inicial relativa a la falta de fundamentaci\u00f3n. Es obvio que ello lleva a la DG a desechar esa falta de argumentaci\u00f3n como motivo para desestimar el recurso. En esta resoluci\u00f3n esto se ve con toda claridad pues el recurrente monta gran parte de su argumentaci\u00f3n en la incorrecta interpretaci\u00f3n por parte el registrador del <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-1996-17533#a206\">art\u00edculo 206 del RRM<\/a> art\u00edculo que ni siquiera es citado en la nota calificaci\u00f3n, aunque s\u00ed su contenido, y que efectivamente es el que establece la necesaria declaraci\u00f3n de que ning\u00fan socio ha ejercitado su derecho de separaci\u00f3n cuando un acuerdo origina dicho derecho.<\/p>\n<p>Reconocemos que en este caso la nota de calificaci\u00f3n era excesivamente escueta pero la misma fue perfectamente entendida por el interesado como lo demuestra su recurso. En estos casos el recurrente se equivoca y piensa que si dice que la nota carece de fundamentaci\u00f3n ello tendr\u00e1 alg\u00fan efecto sobre el \u00f3rgano decisor cuando no es as\u00ed por lo que quiz\u00e1s si alguien considera que una nota no est\u00e1 bien fundamentada lo que deba hacer es ponerlo de relieve de forma que si la DGSJFP apreciara que ello es as\u00ed deber\u00eda devolver el expediente al registrador para la debida fundamentaci\u00f3n o explicaci\u00f3n del porqu\u00e9 de su nota de calificaci\u00f3n. Claro que ello tambi\u00e9n le perjudica pues si el efecto es claro, como lo era en este caso, la devoluci\u00f3n del expediente lo \u00fanico que provocar\u00e1 ser\u00e1 el retraso en su soluci\u00f3n. (JAGV)<\/p>\n<ul>\n<li style=\"list-style-type: none;\">\n<ul>\n<li><a href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2026\/06\/11\/pdfs\/BOE-A-2026-12691.pdf\">PDF (BOE-A-2026-12691 \u2013 13\u00a0p\u00e1gs.\u00a0\u2013 257\u00a0KB)<\/a> <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2026-12691\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"-enlaces-\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><span style=\"color: #0000ff; font-size: 14pt;\">\u00a0ENLACES:\u00a0<\/span><\/h6>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<h2 style=\"text-align: center;\"><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-junio-2026-direccion-general-de-seguridad-juridica-y-fe-publica\/\"><strong>IR A\u00a0<em>\u00a1NO TE LO PIERDAS!<\/em> DE JUNIO<\/strong><\/a><\/h2>\n<p style=\"text-align: center;\"><strong><span style=\"font-size: 14pt;\">TITULARES DE RESOLUCIONES DESDE 2015: <a href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/titulares-de-resoluciones\/\">PROPIEDAD<\/a> &#8211; <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/titulares-de-resoluciones-mercantil-dgrn-y-dgsjfp\/\">MERCANTIL<\/a> &#8211; <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/titulares-de-resoluciones-mercantil-dgrn-y-dgsjfp\/#bm\">BIENES MUEBLES<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: center;\"><strong><span style=\"font-size: 14pt;\"><a href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/cuadro-resoluciones-dgrn-por-meses\/\">INFORMES MENSUALES DE RESOLUCIONES<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: center;\"><strong><span style=\"font-size: 14pt;\"><a href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/category\/resoluciones\/indice-propiedad\/\">POR VOCES PROPIEDAD<\/a> &#8211; <a href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/category\/resoluciones\/indice-mercantil\/\">POR VOCES MERCANTIL<\/a>\u00a0<\/span><\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: center;\"><strong><span style=\"font-size: 14pt;\"><a href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/resoluciones-dgrn-interpretativas-de-la-ley-132015-de-24-de-junio\/\">RESOLUCIONES REFORMA LEY HIPOTECARIA Y CATASTRO<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: center;\"><strong><span style=\"font-size: 14pt;\"><a href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/fs\/\">DICCIONARIO FRANCISCO SENA<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: center;\"><strong><span style=\"font-size: 14pt;\"><a href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/cataluna-resoluciones\/resoluciones-direccion-general-de-derecho-y-entidades-juridicas-de-cataluna\/\">RESOLUCIONES CATALU\u00d1A<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: center;\"><strong><span style=\"font-size: 14pt;\"><a href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/sabias-que-3\/\">\u00bfSAB\u00cdAS QU\u00c9?<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: center;\"><strong><span style=\"font-size: 14pt;\"><a href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/category\/resoluciones\/\">SECCI\u00d3N RESOLUCIONES DGRN \/ DGSJFP<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: center;\"><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/informes-mensuales\/informe-381-boe-junio-2026\/\"><strong><span style=\"font-size: 14pt;\">Ir al INFORME de JUNIO (Secciones I y II del BOE)<\/span><\/strong><\/a><\/p>\n<p><span style=\"font-size: 14pt;\"><strong>RECURSOS EN ESTA WEB SOBRE<a href=\"https:\/\/www.notariatetuan.com\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">:<\/a> <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/category\/normas\/\">NORMAS<\/a> \u2013 <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/category\/resoluciones\/\">RESOLUCIONES<\/a><\/strong><\/span><\/p>\n<p><span style=\"font-size: 14pt;\"><strong>OTROS RECURSOS<a href=\"https:\/\/www.albertcapell.com\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">:<\/a> <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/category\/secciones\/\">Secciones<\/a>\u00a0\u2013\u00a0<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/category\/participa\/\">Participa<\/a>\u00a0\u2013\u00a0<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/category\/cuadros\/\">Cuadros<\/a>\u00a0\u2013\u00a0<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/category\/practica\/\">Pr\u00e1ctica<\/a>\u00a0\u2013\u00a0<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/secciones\/oficina-notarial\/modelos-para-documentos-notariales\/\">Modelos<\/a>\u00a0\u2013\u00a0<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/category\/utilidades\/\">Utilidades<\/a><\/strong><\/span><\/p>\n<p><span style=\"font-size: 14pt;\"><strong>WEB:\u00a0<a href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/category\/esta-web\/que-ofrece\/\" target=\"_top\" rel=\"noopener noreferrer\">Qu\u00e9 ofrecemos<\/a>\u00a0\u2013\u00a0<a href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/1198-2\/\">NyR, p\u00e1gina de inicio<\/a>\u00a0\u2013\u00a0<a href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/esta-web\/ideario\/ideario-de-esta-web\/\" target=\"_top\" rel=\"noopener noreferrer\">Ideario Web<\/a><\/strong><\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: center;\"><strong><span style=\"font-size: 14pt;\"><a href=\"#arriba\">IR ARRIBA<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: center;\"><strong><span style=\"font-size: 14pt;\"><a href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/\">PORTADA DE LA WEB<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n<p><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" class=\"aligncenter size-full wp-image-137732\" src=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-content\/uploads\/2026\/06\/Palmera_en_la_playa.jpg\" alt=\"\" width=\"1280\" height=\"1920\" srcset=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-content\/uploads\/2026\/06\/Palmera_en_la_playa.jpg 1280w, https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-content\/uploads\/2026\/06\/Palmera_en_la_playa-200x300.jpg 200w, https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-content\/uploads\/2026\/06\/Palmera_en_la_playa-683x1024.jpg 683w, https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-content\/uploads\/2026\/06\/Palmera_en_la_playa-768x1152.jpg 768w, https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-content\/uploads\/2026\/06\/Palmera_en_la_playa-1024x1536.jpg 1024w, https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-content\/uploads\/2026\/06\/Palmera_en_la_playa-500x750.jpg 500w\" sizes=\"auto, (max-width: 1280px) 100vw, 1280px\" 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