{"id":138389,"date":"2026-06-24T19:53:56","date_gmt":"2026-06-24T17:53:56","guid":{"rendered":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=138389"},"modified":"2026-06-24T19:53:56","modified_gmt":"2026-06-24T17:53:56","slug":"el-contrato-preliminar-inmobiliario-en-italia-perspectiva-notarial","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/secciones\/oficina-notarial\/otros-temas\/el-contrato-preliminar-inmobiliario-en-italia-perspectiva-notarial\/","title":{"rendered":"El Contrato Preliminar Inmobiliario en Italia: Perspectiva Notarial."},"content":{"rendered":"

EL CONTRATO PRELIMINAR INMOBILIARIO EN EL DERECHO ITALIANO: REFLEXIONES DESDE LA PERSPECTIVA NOTARIAL<\/strong><\/span><\/h1>\n
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Barbara Bosso de Cardona, Notaria de Lazzio, Italia <\/strong><\/em><\/span><\/h2>\n<\/div>\n

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\u00cdndice:<\/span><\/h2>\n

1.- Naturaleza jur\u00eddica y funci\u00f3n del contrato preliminar<\/a>.<\/strong><\/span><\/p>\n

2.- Forma del contrato preliminar, naturaleza de la obligaci\u00f3n y contenido negocial.<\/a><\/strong><\/span><\/p>\n

3.- La transcripci\u00f3n del contrato preliminar.<\/a><\/strong><\/span><\/p>\n

4.- Arras confirmatorias y tratamiento fiscal del contrato preliminar.<\/a><\/strong><\/span><\/p>\n

5.- El contrato preliminar relativo a inmuebles en construcci\u00f3n<\/a>.<\/strong><\/span><\/p>\n

6.- Consideraciones finales.<\/span><\/a><\/strong><\/span><\/p>\n

ENLACES<\/strong><\/span><\/a><\/span><\/p>\n

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<\/a>1.- Naturaleza jur\u00eddica y funci\u00f3n del contrato preliminar.<\/strong><\/span><\/h1>\n

Para un jurista perteneciente a otros ordenamientos de tradici\u00f3n romanista, puede resultar sorprendente la centralidad que el contrato preliminar ocupa en la pr\u00e1ctica inmobiliaria italiana.<\/p>\n

Aunque tradicionalmente se configura como un contrato con efectos meramente obligacionales, mediante el cual las partes se comprometen a celebrar en el futuro un contrato definitivo con un contenido ya acordado, la experiencia pr\u00e1ctica italiana ha ampliado progresivamente su funci\u00f3n mucho m\u00e1s all\u00e1 de la simple \u201cpromesa de venta\u201d.<\/p>\n

El contrato preliminar no representa \u00fanicamente el momento en que las partes difieren la transmisi\u00f3n de la propiedad a una fase posterior. Constituye, por el contrario, el \u00e1mbito en el que se programan los tiempos y las modalidades de la futura transmisi\u00f3n, se identifican y distribuyen los riesgos de la operaci\u00f3n, se regulan las posibles dificultades y se dise\u00f1an los mecanismos de tutela destinados a actuar en caso de situaciones patol\u00f3gicas.<\/p>\n

Desde la perspectiva notarial, el contrato definitivo marca la culminaci\u00f3n del efecto traslativo; el preliminar es, en cambio, el lugar donde se construye el equilibrio jur\u00eddico de la operaci\u00f3n. Es precisamente en esta fase donde encuentran soluci\u00f3n cuestiones como la obtenci\u00f3n de financiaci\u00f3n por parte del comprador, la cancelaci\u00f3n de cargas o grav\u00e1menes, la verificaci\u00f3n de la regularidad urban\u00edstica y catastral del inmueble, la regulaci\u00f3n de la entrega diferida o la gesti\u00f3n de limitaciones que puedan afectar a la libre circulaci\u00f3n del bien.<\/p>\n

La experiencia profesional demuestra que muchas controversias surgidas tras la compraventa no tienen su origen en el contrato definitivo, sino en una insuficiente regulaci\u00f3n de la fase preliminar. Por ello, en el ordenamiento italiano el contrato preliminar no se percibe como un mero paso preparatorio previo a la escritura p\u00fablica, <\/strong>sino como un instrumento de planificaci\u00f3n negocial y de prevenci\u00f3n del litigio, en el que el papel del notario <\/strong>no se limita a la adecuaci\u00f3n formal de la voluntad de las partes, sino que se extiende al asesoramiento y a la gesti\u00f3n preventiva del riesgo jur\u00eddico<\/strong>.<\/p>\n

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<\/a>2.- Forma del contrato preliminar, naturaleza de la obligaci\u00f3n y contenido negocial<\/strong><\/span><\/h2>\n

El art\u00edculo 1351 del C\u00f3digo Civil italiano<\/a> dispone que el contrato preliminar debe revestir la misma forma exigida por la ley para el contrato definitivo. En consecuencia, trat\u00e1ndose de una compraventa inmobiliaria, debe formalizarse por escrito ad substantiam.<\/p>\n

El contrato preliminar se configura como un contrato con efectos obligacionales:\u00a0 no produce inmediatamente el efecto traslativo, sino que las partes asumen el compromiso rec\u00edproco de prestar en el futuro el consentimiento necesario para la celebraci\u00f3n del contrato definitivo, cuyo contenido esencial debe estar ya determinado o, al menos, ser determinable.<\/p>\n

La peculiaridad del sistema italiano reside en las consecuencias atribuidas al incumplimiento de dicha obligaci\u00f3n. El art\u00edculo 2932 del C\u00f3digo Civil<\/a> permite a la parte cumplidora obtener una sentencia constitutiva que produce los mismos efectos que el contrato definitivo no celebrado. Se trata de un remedio especialmente intenso, que confiere a la obligaci\u00f3n de contratar una eficacia dif\u00edcilmente equiparable, con la misma amplitud, en otros ordenamientos jur\u00eddicos<\/strong>.<\/p>\n

Desde un punto de vista operativo, el contrato preliminar italiano rara vez se presenta como un acuerdo sint\u00e9tico limitado a la identificaci\u00f3n de las partes, del inmueble y del precio. Por el contrario, suele convertirse en un documento negocial complejo, en el que se regulan anticipadamente los aspectos m\u00e1s delicados de la operaci\u00f3n.<\/p>\n

Es frecuente que en esta fase se disciplinen cuestiones como la subordinaci\u00f3n de la adquisici\u00f3n a la obtenci\u00f3n de financiaci\u00f3n hipotecaria, la obligaci\u00f3n del vendedor de cancelar cargas o anotaciones perjudiciales, la verificaci\u00f3n y eventual regularizaci\u00f3n urban\u00edstica y catastral del inmueble, la distribuci\u00f3n de los gastos de comunidad -especialmente los extraordinarios-, las modalidades y plazos de entrega del bien, la aportaci\u00f3n de la documentaci\u00f3n necesaria para el otorgamiento del definitivo o la regulaci\u00f3n de eventuales limitaciones convencionales a la circulaci\u00f3n del inmueble.<\/p>\n

Para el jurista extranjero puede resultar llamativo que muchas cuestiones que en otros ordenamientos se abordan \u00fanicamente en el momento inmediatamente anterior a la transmisi\u00f3n definitiva encuentren en el preliminar italiano su sede natural de regulaci\u00f3n.<\/p>\n

La experiencia notarial demuestra que la calidad t\u00e9cnica de la redacci\u00f3n del contrato preliminar incide de manera decisiva en el \u00e9xito de la operaci\u00f3n<\/strong>: un preliminar gen\u00e9rico tiende a trasladar el conflicto al momento del otorgamiento del definitivo; un preliminar cuidadosamente estructurado permite anticipar las dificultades y ofrecer soluciones compartidas antes de que se transformen en litigios.<\/p>\n

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<\/a>3.- <\/strong>La transcripci\u00f3n del contrato preliminar: de la obligaci\u00f3n de contratar a la protecci\u00f3n frente a terceros<\/strong><\/span><\/h2>\n

Una de las peculiaridades m\u00e1s interesantes del sistema italiano es la posibilidad de transcribir el contrato preliminar en los registros inmobiliarios<\/strong> conforme al art\u00edculo 2645-bis del C\u00f3digo Civil<\/a>.<\/p>\n

Para el jurista extranjero, este constituye probablemente uno de los aspectos m\u00e1s caracter\u00edsticos del Derecho italiano. Aunque el preliminar siga siendo un contrato de naturaleza obligacional, una vez transcrito despliega una tutela que trasciende la relaci\u00f3n entre las partes y se proyecta frente a terceros.\u00a0<\/p>\n

La transcripci\u00f3n atribuye al preliminar un peculiar efecto de reserva o prioridad<\/strong>. En t\u00e9rminos pr\u00e1cticos, el comprador \u201creserva\u201d su futura adquisici\u00f3n: el posterior contrato definitivo, una vez transcrito, prevalecer\u00e1 sobre las inscripciones y anotaciones practicadas contra el vendedor con posterioridad a la transcripci\u00f3n del preliminar.<\/p>\n

Ello significa que hipotecas constituidas posteriormente, embargos, anotaciones preventivas o incluso una segunda venta del mismo inmueble no ser\u00e1n oponibles al comprador que haya transcrito oportunamente su contrato preliminar, siempre que se respeten los plazos de eficacia establecidos por la ley.<\/p>\n

Este mecanismo adquiere especial relevancia en aquellas operaciones en las que existe un lapso temporal significativo entre el preliminar y el definitivo.<\/p>\n

No obstante, la tutela no es ilimitada. El efecto de prioridad desaparece si, dentro del plazo de un a\u00f1o<\/strong> desde la fecha pactada para la celebraci\u00f3n del contrato definitivo y, en todo caso, dentro de los tres a\u00f1os<\/strong> siguientes a la transcripci\u00f3n del preliminar, no se transcribe el contrato definitivo o la demanda judicial ejercitada al amparo del art\u00edculo 2932 del C\u00f3digo Civil<\/a>.<\/p>\n

La combinaci\u00f3n entre el efecto de prioridad, el privilegio especial y la ejecuci\u00f3n espec\u00edfica convierte al contrato preliminar italiano en un instrumento dotado de una fuerza jur\u00eddica particularmente intensa. Un contrato nacido como simple obligaci\u00f3n de contratar pasa as\u00ed a influir directamente en la circulaci\u00f3n de los derechos inmobiliarios y a ofrecer al comprador un nivel de protecci\u00f3n dif\u00edcilmente equiparable, en la misma medida, en otros ordenamientos continentales.<\/p>\n

Desde la perspectiva notarial, esta eficacia protectora explica que la valoraci\u00f3n sobre la conveniencia de proceder a la transcripci\u00f3n constituya una de las principales actividades de asesoramiento en la fase preliminar de la compraventa.<\/p>\n

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<\/a>4.- Arras confirmatorias y tratamiento fiscal del contrato preliminar: hacia una visi\u00f3n unitaria de la operaci\u00f3n<\/strong><\/span><\/h2>\n

4.1 Arras confirmatorias.<\/strong> <\/span>En la pr\u00e1ctica inmobiliaria italiana, el contrato preliminar suele ir acompa\u00f1ado del pago de determinadas cantidades de dinero cuya calificaci\u00f3n jur\u00eddica reviste importancia tanto desde el punto de vista civil como fiscal.<\/p>\n

La figura m\u00e1s utilizada es la de las arras confirmatorias, reguladas en el art\u00edculo 1385 del C\u00f3digo Civil italiano<\/a>. Estas cumplen una doble funci\u00f3n: por un lado, refuerzan el v\u00ednculo contractual y evidencian la seriedad del compromiso asumido; por otro, constituyen un mecanismo de autotutela en caso de incumplimiento.<\/p>\n

La parte cumplidora puede optar por resolver el contrato reteniendo las arras recibidas o exigiendo el doble de las entregadas, sin perjuicio de la posibilidad de acudir a los remedios ordinarios y solicitar la ejecuci\u00f3n espec\u00edfica del contrato o su resoluci\u00f3n con indemnizaci\u00f3n de da\u00f1os y perjuicios.<\/p>\n

Es importante se\u00f1alar que, en la pr\u00e1ctica italiana, la distinci\u00f3n entre arras confirmatorias <\/strong>y anticipo del precio<\/strong> no constituye una mera cuesti\u00f3n terminol\u00f3gica. El anticipo representa simplemente una anticipaci\u00f3n del precio final, mientras que las arras confirmatorias desempe\u00f1an una funci\u00f3n espec\u00edfica de garant\u00eda y de liquidaci\u00f3n convencional de las consecuencias del incumplimiento. Diferente es la figura de las arras penitenciales<\/strong>, previstas en el art\u00edculo 1386 del C\u00f3digo Civil,<\/a> que constituyen la contraprestaci\u00f3n del derecho de desistimiento atribuido convencionalmente a una o ambas partes.<\/p>\n

4.2. Tratamiento Fiscal.<\/strong> <\/span>Hasta el 31 de diciembre de 2024, las arras confirmatorias estaban sujetas al impuesto de registro al tipo del 0,50 %, mientras que los anticipos del precio no sujetos a IVA tributaban al 3 %. Esta diferencia gener\u00f3 importantes controversias interpretativas y dificultades pr\u00e1cticas.<\/p>\n

Con el Decreto Legislativo n.\u00ba 139, de 18 de septiembre de 2024, en vigor desde el 1 de enero de 2025, el legislador italiano modific\u00f3 profundamente este r\u00e9gimen.<\/p>\n

La nueva redacci\u00f3n del art\u00edculo 10 de la Tarifa, Parte I, anexa al Decreto del Presidente de la Rep\u00fablica n.\u00ba 131\/1986, prev\u00e9 la aplicaci\u00f3n del mismo tipo del 0,50 % tanto a las arras confirmatorias como a los anticipos del precio no sujetos a IVA<\/strong>.<\/p>\n

Adem\u00e1s, el impuesto satisfecho con ocasi\u00f3n del contrato preliminar se imputa al debido por el contrato definitivo y, en ning\u00fan caso, puede exceder del impuesto efectivamente aplicable a este \u00faltimo<\/strong>.<\/p>\n

La reforma recoge una concepci\u00f3n sostenida desde hace tiempo por la doctrina notarial: el contrato preliminar no constituye una manifestaci\u00f3n aut\u00f3noma de capacidad econ\u00f3mica, sino que forma parte de una \u00fanica operaci\u00f3n destinada a culminar con el contrato definitivo. La secuencia preliminar-definitivo pasa as\u00ed a considerarse unitariamente tambi\u00e9n desde el punto de vista tributario.<\/p>\n

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<\/a>5.- El contrato preliminar relativo a inmuebles en construcci\u00f3n: el preliminar como instrumento de protecci\u00f3n del adquirente<\/span><\/h2>\n

Si el contrato preliminar cumple, con car\u00e1cter general, una funci\u00f3n de organizaci\u00f3n preventiva de la operaci\u00f3n inmobiliaria, es en el \u00e1mbito de los inmuebles en construcci\u00f3n donde dicha funci\u00f3n alcanza su m\u00e1xima expresi\u00f3n.<\/p>\n

El adquirente de un inmueble a\u00fan no terminado se encuentra en una posici\u00f3n de especial vulnerabilidad: entrega cantidades de dinero cuando el bien todav\u00eda no existe en su configuraci\u00f3n definitiva y asume el riesgo de que el promotor no concluya la obra o atraviese una situaci\u00f3n de crisis antes de la transmisi\u00f3n de la propiedad.<\/p>\n

Para hacer frente a este riesgo, el legislador italiano introdujo una disciplina especial, actualmente contenida en el Decreto Legislativo de 20 de junio de 2005, n.\u00ba 122, que atribuye al contrato preliminar un papel central en el sistema de protecci\u00f3n del comprador.<\/p>\n

El contrato preliminar debe contener indicaciones espec\u00edficas<\/strong> relativas al inmueble prometido en venta, a las caracter\u00edsticas de la intervenci\u00f3n edificatoria, a los plazos de ejecuci\u00f3n de las obras, al precio y a las modalidades de pago.<\/p>\n

Especial relevancia adquiere la obligaci\u00f3n del promotor de entregar una garant\u00eda bancaria o aseguradora<\/strong> destinada a cubrir todas las cantidades percibidas antes de la transmisi\u00f3n de la propiedad. Esta garant\u00eda permite al comprador recuperar las sumas abonadas en caso de que el promotor incurra en una situaci\u00f3n de crisis que impida la culminaci\u00f3n de la operaci\u00f3n.<\/p>\n

En el momento del otorgamiento del contrato definitivo, el promotor debe adem\u00e1s entregar una p\u00f3liza decenal<\/strong> destinada a cubrir los da\u00f1os materiales y directos derivados de la ruina total o parcial del edificio o de graves defectos constructivos.<\/p>\n

Desde la perspectiva notarial, resulta esencial delimitar correctamente el \u00e1mbito de aplicaci\u00f3n de esta disciplina. Los pronunciamientos jurisprudenciales m\u00e1s recientes parecen atender a la sustancia econ\u00f3mico-jur\u00eddica de la intervenci\u00f3n edificatoria, extendiendo la tutela a aquellos supuestos en los que la actividad constructiva da lugar a un bien sustancialmente nuevo respecto del originario, mientras que quedan excluidas las meras obras de conservaci\u00f3n o las reformas que no afecten significativamente a las caracter\u00edsticas esenciales del inmueble.<\/p>\n

La experiencia profesional demuestra que es precisamente en este \u00e1mbito donde el contrato preliminar abandona definitivamente su configuraci\u00f3n tradicional como simple promesa de venta para convertirse en el eje de un complejo sistema de protecci\u00f3n preventiva del adquirente.<\/p>\n

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<\/a>\u00a06.- <\/strong>Consideraciones finales<\/strong><\/span><\/h2>\n

El an\u00e1lisis del contrato preliminar inmobiliario en el Derecho italiano muestra c\u00f3mo una instituci\u00f3n tradicionalmente concebida como una simple obligaci\u00f3n de contratar ha asumido progresivamente una funci\u00f3n mucho m\u00e1s amplia.<\/p>\n

La posibilidad de obtener la ejecuci\u00f3n espec\u00edfica de la obligaci\u00f3n de celebrar el contrato definitivo, la transcripci\u00f3n con efectos oponibles frente a terceros, la disciplina de las arras confirmatorias, la evoluci\u00f3n del r\u00e9gimen fiscal y las especiales medidas de protecci\u00f3n previstas para los inmuebles en construcci\u00f3n evidencian que el preliminar se ha convertido, en la experiencia italiana, en un instrumento esencial de organizaci\u00f3n de la operaci\u00f3n inmobiliaria.<\/p>\n

Para el jurista procedente de otros ordenamientos de tradici\u00f3n romanista puede resultar sorprendente que muchas de las cuestiones m\u00e1s delicadas de la compraventa encuentren soluci\u00f3n no en el contrato definitivo, sino en la fase que lo precede. Es precisamente en ese momento cuando se identifican los riesgos de la operaci\u00f3n, se regulan las obligaciones de las partes y se dise\u00f1an las garant\u00edas destinadas a actuar frente a situaciones patol\u00f3gicas.<\/p>\n

Quiz\u00e1 sea esta la peculiaridad m\u00e1s significativa del modelo italiano: si el contrato definitivo produce el efecto traslativo, es el contrato preliminar el que determina, en gran medida, el grado de seguridad de toda la operaci\u00f3n inmobiliaria.<\/p>\n

Desde esta perspectiva, el notario no interviene \u00fanicamente para dar forma jur\u00eddica a un acuerdo ya alcanzado, sino que contribuye a construir preventivamente el equilibrio negocial y la tutela sustancial de los intereses implicados en la circulaci\u00f3n de los bienes inmuebles. El contrato preliminar se convierte as\u00ed en uno de los ejemplos m\u00e1s eficaces de c\u00f3mo el Derecho de contratos puede evolucionar desde una t\u00e9cnica de resoluci\u00f3n del conflicto hacia una verdadera t\u00e9cnica de prevenci\u00f3n del mismo.<\/p>\n

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B\u00e1rbara Bosso de Cardona<\/strong><\/em><\/p>\n

13 de junio de 2026<\/strong><\/em><\/p>\n

Para saber m\u00e1s de la autora:\u00a0Blog Barbara Bosso<\/em><\/a><\/strong><\/span>\u00a0 \u00a0<\/em>Linkedin Barbara Bosso<\/em><\/a>\u00a0<\/strong><\/span><\/p>\n

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<\/a>ENLACES:<\/strong><\/span><\/h3>\n